FOTO: ERIK N.H. KRAFFT/KRAFFTWORK
LISE SOFIE STENE Advokat i advokatkontoret BAHR AS.
TRADISJONELLE STANDARDAVTALER FOR HANDELSLOKALER Standardavtalene for utleie av næringslokaler, som er ut arbeidet av meglerorganisasjonene (NEF/FFN), Norsk Eiendom og Huseiernes landsforbund, brukes med noen særtilpasninger også som utgangspunkt for de fleste leie avtalene for handelslokaler. Dette skyldes at størstedelen av leieavtalene for handelslokaler fortsatt inngås på tradisjonelle vilkår, med relativt lange leieperioder (5-10 år) med forlengelses opsjoner for leietaker, samt tradisjonell fordeling av vedlike holdsansvar og felleskostnader. Leien er normalt en fast leie eller en kombinasjon av en minimumsleie og en omsetningsbasert leie. Handelslokalene leveres gjerne som såkalte «white box»-lokaler, hvor utleier leverer et rålokale med luft, ventilasjon og strøm ført inn til lokalet. Leietaker gjør de nødvendige investeringer for å tilpasse lokalet til sitt eget konsept og bruk. HVOR GÅR UTVIKLINGEN? Jeg ser at netthandelen og usikkerheten knyttet til hvordan handelsbransjen vil se ut i fremtiden, gjør at mange leietakere ønsker økt fleksibilitet ved å inngå leieavtaler med kortere leietid enn tidligere, gjerne i kombinasjon med flere forlengelsesopsjoner.
0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | J USS
Jeg ser også en utvikling når det gjelder modellen for beregning av husleie, hvor flere ønsker fast leie istedenfor omsetningsleie. Bakgrunnen for dette er at netthandelen fører til at en stadig økende grad av handelen skjer utenfor de fysiske butikkene, slik at en stor grad av omsetningen vanskeligere lar seg fange opp av omsetningsleien for den enkelte butikk. Utleierne ønsker derfor å sikre sin inntekt gjennom hele leieperioden, enten gjennom en fast leie eller ved en høyere minimumsleie som er bærekraftig gjennom hele leieperioden. Et annet utviklingstrekk er at leietakerne stiller stadig større krav til utleiernes leveranse. En av grunnene til d ette er at flere av merkeaktørene innenfor handels bransjen ønsker kontroll på hele verdikjeden, og derfor inngår leie avtalene selv. Dette er aktører som ikke har drevet med husleie tidligere, og som forventer høye ytelser fra sine leverandører. Merkeaktørene er mindre interessert i å investere større beløp i nye lokaler. De ønsker helst nøkkelferdige lokaler, gjerne med innredning, i istedenfor white-box lokaler som de må tilpasse selv. Dette er særlig aktuelt for utenlandske aktører som ikke kjenner de lokale forholdene i Norge, og som opplever det som svært gunstig å slippe og engasjere
112