NE0418

• LEIEMARKEDET I OSLO I GRÜNDERGUIDE | NY BYDEL PÅ BRYN •

NY

UTGAVE

Basalerapporten er nå ute med en helt ny utgave!

Her kan du lese om: • Hvordan bransjen utfordres av ny teknologi, endring av kontorlokaler og økte krav til fleksibilitet • Fremtidens kontorkonsepter • Interiørarkitekten som rådgiver • Hva du bør tenke over når leieforholdet opphører • Nøkkeltall for eier- og felleskostnader

www.newsecbasale.no

LES DEN DIGITALE UTGAVEN AV BASALERAPPORTEN

LEDIGE LOKALER PÅ LYSAKER PHILIP PEDERSENSVEI 20, LYSAKER

Byggets stilrene og store fasade gir en unik mulighet til å markedsføre din bedrift.

Eiendommen rehabiliteres og vil bli et moderne og effektivt kontorbygg.

Rikelig med parkeringsplasser.

Les mer på pp20.no

Ledige lokaler i toppetasjene 3. etasje 2.000 m2 4. etasje 2.000 m2

Steinar Frøland 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Jan Vidar Løvsland 916 11 063 jan.vidar.lovsland@dnb.no

Det er mange måter å starte en bedrift på

Vi tror på vår Nemlig å etablere seg et sted hvor alt er lagt til rette, og bedriften din ser proff ut – fra første arbeidsdag.

Hvor det er lett å komme i kontakt med andre bedrifter og du kan være en del av et større fellesskap.

I Skullerud Park jobber vi aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg. Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet.

Vil du være med på å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med uteleieansvarlig Andrea Ansnes for en uforpliktende visning. T: 419 22 471 andrea@aoe.no

En del av Opsahl Gruppen

Kontor pĂĽ Lysakerlokket til leie

Lysaker torg 6–12 430 – 1.400 m2 Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud.

Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• • • • • • • •

1. etasje: 430 m2 BTA – kontor/showroom/butikk 2. etasje: 434 m2 BTA 5. etasje: 415-1 400 m2 Kantine og god parkeringsdekning innendørs Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Verket Moss

44–5.000 kvm ledige lokaler

Med byfjorden og marka som nærmeste nabo, og kort vei til alt

Kontakt

Verket utvikles nå fra et gammelt industriområde til et urbant bymiljø. Det er allerede stor aktivitet på Verket og mange har sitt daglige virke her, men vi har plass til flere. M:6 er ett av de gamle byggene etter fabrikktiden på Verket og her har det åpnet bl.a. moderne co-working lokaler.

Steinar Løvdal M: 458 38 078 E: stl@hoegheiendom.no

Drømtorp, Ski Næringspark

35–2.100 kvm ledige lokaler

Et sted å vokse

Kontakt

Midt i hjertet av Ski finner du den grønne og veletablerte næringsparken på Drømtorp. Drømtorp gir nye fremtidsrettede perspektiv og baner vei for nye drømmer. Å tilrettelegge for din virksomhets nåværende og fremtidige behov er vår ambisjon. Du – og bedriften din – kan vokse på Drømtorp.

Carsten Rudolph Solberg M: 418 07 320 E: crs@hoegheiendom.no

HasleLinje, Oslo

50–34.000 kvm ledige lokaler

Hasle har rom for det nye arbeidslivet

Et område med en rik historie og en spennende fremtid Vi bygger et nabolag der folk kan leve og jobbe side om side. Vi kaller det balanse. Til nå er 200 boliger ferdige, og Aller Media, Bymiljøetaten, Cowi og Securitas har fått sine hovedkontorer her.

Atea flytter hit 2020. Fremtidens arbeidsplass finner du på HasleLinje.

Velkommen til en smart hverdag! www.haslelinje.no

Vi skaper levende steder som begeistrer!

Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på hoegheiendom.no

Kontakt Christian Geelmuyden M: 930 96 855 E: crg@hoegheiendom.no

KANALPIREN 500 – 4.500 KVM KONTOR LOKALER MED FANTASTISK BELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning.

Kontorene består av celler og åpent landskap.

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

7.000 KVM UTLEID TIL BOUVET OG OLAVSTOPPEN

KONTAKT Kristian Ur Megler, Eiendomsmegler 1

E: kristian.ur@em1.no T: 971 11 162

I WWW.OSLOAREAL.NO

info

TOG Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS

BIL OG PARKERING

SHOPPING

SYKKEL

Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

• Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

20 HOVEDSAK Thomas Hargreaves har spesiallaget kunst til Søylen og Carucel ­Eiendoms nye lokaler.

72 MARKEDSPULS Det er fortsatt god aktivitet i leiemarkedet i Oslo, med en stigende trend i leienivået for stort sett alle bydeler.

50 HASLE Transformasjonen av ­bygget Vinslottet er i gang. I 2019 blir det handel, matbutikker og servering.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

14

INNHOLD #04 2018

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

16 Leder: App-detox

20 Hovedsak: Når proffene flytter

30 Flytter til Oslo sentrum

36 Alt eller ingenting

48 Mattilsynet flytter til Holbergs Terrasse

50 By i byen

56 Områder

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad

MARKED

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

71 Dag-Jørgen har ordet

72 Markedspuls: Leiemarkedet i Oslo

82 Alnabru: Kombinasjonsalternativet nær sentrum

88 Gode lokaler til rundt 1500 kroner meteren

92 Skal bygge ny bydel på Bryn

96 Oversikt nybygg

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

100 Leiepriser

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no

FASTE SPALTER

Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no

32 Morgendagens medarbeidere: Malin ­Ekeberg

42 Utleier har ordet: Christian Ringnes

Ken Arne Lerpold Tlf: 419 16 983 kal@facilius.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

102 Bli med på utviklingen

110 Juss: Fremtidsrettet blikk på leieavtaler for handelslokaler

116 Slik finner du nye lokaler

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Studio Dreyer+Hensley NESTE UTGAVE: Oktober

15

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

APPDETOX

Vi ser på mobilen 150 ganger i løpet av dagen, ifølge en NHH-studie fra 2015. Dette er gjennomsnittet, ungdommer ligger langt over. Begrepet «Internett addiction disorder» og nomofobi har dukket opp, sistnevnte er angst for å være uten mobiltelefonen. Hva gjør økt mobilbruk med konsentrasjonen og tilstedeværelsen vår? Ikke minst hvordan påvirker dette arbeidsdagen?

Adam Alter, professor ved New York University’s Stern School of Business er ekspert på mobilavhengighet. Ifølge han er vi midt i en global pandemi av skjermavhengighet som fjerner oppmerksomheten vår. I en artikkel på nrk.no sier professoren at det finnes forskning som antyder at vi har blitt mindre produktive på arbeidsplassen som følge av at vi er tilgjengelige hele tiden, også utenfor arbeidstiden.

«Man bruker i gjennomsnitt 6 sekunder å sjekke en e-post som dukker opp på telefonen, så hva enn du gjør når du får denne eposten, hvis du fortsetter å motta e-­poster gjennom dagen, så tar det 6 sekunder å sjekke e-posten, men det tar oss rundt 25 minutter å komme tilbake til ­produktivitetssonen du var i før du sjekket eposten.», ut­ taler han i artikkelen.

Dette er kun e-post, legger man til Snapchatmeldinger, Instagram, LinkedIn og Facebook, da forsvinner ganske mye tid, selv om du sjekker appene i lunsjen, i bilen, på toalettet eller under andre omstendigheter med såkalt «dødtid».

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

Ikke minst må dette påvirke hjernen, at vi hele tiden blir bombardert av sanseinntrykk, som igjen må gjøre oss mer slitne. Selv om vi opplever det som «kos» og «av­slappende», når vi ligger apatisk på sofaen og surfer gjennom andre menneskers liv. Jeg vet ikke med dere, men t­iden flyr når du plutselig blir en del av en gruppechat e ­ ller en diskusjon på Facebook. For meg kan det også være så enkelt at jeg får en snap av en venninne på trening, og ­plutselig kommer på at jeg bør booke en treningstime. Da har 10 minutter gått før du får sukk for deg. Når det da tar opp mot 25 minutter å få full konsentrasjon igjen, hver gang du velger å lede deg ut i elektronisk og sosial fristelse, blir fokus raskt en mangel­ vare i hverdagen.

Nå har det kommet flere apper som paradoksalt nok skal hjelper deg å legge bort mobilen, og avvende deg fra det digitale dopet. Jeg slettet Snapchat, Instagram og Facebook Messanger i en uke, ikke spesielt lenge, men lenge nok til å forstå hvor avhengig jeg faktisk var, og hvor ofte jeg så på mobilen. Hver gang jeg fikk en mail, telefon eller sms, er man et tastetrykk unna å ­s jekke de andre sosiale platt­formene. Når de plutselig ikke var der lenger, var heller ikke mobilen så ­interessant. ­D etoxen resulterte i at jeg fikk gjort mer, var m ­ indre sliten og det var ubeskrivelig deilig å ikke være så i­nvolvert i andre folks liv.

16

490 kvm

Illustrasjon: DRMA/B&B

(kan deles)

Drammen

NEDRE TORGGATE 18A Den nye motegata

Drammen er en voksende by med store ambisjoner. I tråd med økt aktivitet i bykjernen vil fasadeoppgraderingen av Nedre Storgate 15/17 og Nedre Torggate 18A gi et spennende og moderne tilskudd til et Drammen i full vekst.

Vår får ledig brutto 490 kvm lokaler for butikk/servering/showroom. Arealene kan deles og tilpasses leietakers ønsker og behov.

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Linn Hege Aas t +47 452 24 330 laa@oxer.no Anniken Haug t +47 970 33 777 ah@oxer.no

www.oxer.no

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Vi har nå kombinasjonslokaler ledige bestående av ca. 600 kvm lagerlokaler og ca. 650 kontorlokaler.

Lagerlokale har ca. 4 meters takhøyde og 2 kjøreporter.

600 -1.350 KVM

God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene.

Finnkode: 11 83 74 459

RINGERIKSVEIEN 195 Lager/logistikklokaler til leie.

Ringeriksveien 195 ligger hyggelig og åpent til ved Ringeriksveien på Vøyenenga.

God og oversiktelig avkjøring fra Ringeriksveien og kort avstand til E16 mot hhv. Hønefoss eller Sandvika.

Hovedlageret på 1459 kvm inneholder høytlager med fri høyde på 5,5 meter, innlastingssone, garderober og dusj/toalett.

2.134 KVM

Gode parkeringsmuligheter.

Finnkode: 12 33 09 674

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Ledige arealer: Toppetasje ca. 417 kvm.

2. etasje: Ca. 270 kvm.

Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.

417 kvm

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen.

Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet.

Finnkode: 10 94 14 575

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Ledig areal utgjør 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 11 99 12 232

Konta kt : H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Søylen Eiendom brakte luksus shopping til Oslo, ­ nå har de bygd et stilfullt kontor, der både grønne planter og ideer får gro.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: STUDIO DREYER+HENSLEY

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NÅR PROFFENE FLYTTER

20

LOUNGE Kontorfellesskapet har ingen resepsjon, men et lounge­ omrüde.

21

En god kaffe­ maskin skal aldri under­ vurderes.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NÅR PROFFENE FLYTTER

22

NEW YORK FØLELSE Kontoret har Manhattan-­inspirerte dører og vinduer.

S

øylen Eiendom og Carucel Eiendom, holdt til i midlertidige lokaler på Tjuvholmen. Da muligheten bød seg flyttet de inn nye kontorer i Fridtjof Nansens plass 4, på Rådhusplassen. Der har de forvandlet et tradisjonelt lokale til et s­ tilrent kontor, med et touch av lekenhet, som ut­ fordrer de ansatte til å være mer kreative.

– Stilen er en kombinasjon av det konservative, med rene linjer, moderne og ­ grønne innslag. Vi har klart å kombinere det maskuline med det feminine, slik at alle skal føle seg hjemme, forklarer Caroline Krefting, utvikling- og investeringsdirektør i Carucel ­Eiendom, som har ledet oppussingen av de nye lokalene og stått for interiøret. Hun forteller at de var på jakt etter en mer langsiktig løsning, ettersom de etter salget av Promenaden flyttet fra Steen & Strøm. Noe av det som har vært viktig for dem i de nye lokalene er ulike soner, tilpasset forskjellige arbeidsoppgaver, slik at kontoret er et sted som dekker mange behov.

– Vi har ikke mest fokus på kontor i vår eiendomsportefølje, derfor begynte vi å se ­ rundt i markedet. Eiendomspar er en aktør vi historisk sett har hatt god dialog med, derfor

23

falt det naturlig for oss da det dukket opp en god mulighet å leie av dem, sier hun.

Første gang hun var i lokalene var alt revet, og det var en byggeplass. Krefting så likevel et stort potensial og muligheten til å utvikle ­lokalene akkurat slik de ønsket.

– Ettersom vi driver med eiendom er det kanskje lettere å se potensiale og hva vi t­ enker kan være gode løsninger, sier hun og på­peker at de har hatt en kjempe fin prosess med ­Eiendomspar, der de har blitt hørt i alle sine ønsker.

– Vi har fått lov til å gjøre lokalet til vårt eget, og vi har hatt god dialog hele veien, fortsetter hun.

GANGAVSTAND TIL DET MESTE – Området valgte vi på bakgrunn av hva de ansatte ønsket seg, som var nærhet til et kollektivt knutepunkt – du kommer ikke ­ mye nærmere Nasjonalteateret, enn der vi er nå. Samtidig har vi en del eiendom rundt ­omkring i Oslo, og vi er avhengig av bil i jobb­ sammenheng. Det er gangavstand og snaue fem minutter til parkerings­ plasser på Aker Brygge, sier hun og påpeker at de både i ­Søylen

Eiendom og ­ Carucel Eiendom har mange ­eiendommer i sentrum, alt fra Frogner, B ­ islett og Sørenga. Kontorets plassering er i den sammen­heng ­veldig strategisk. Samtidig opp­ lever investerings­direktøren at det er ­enkelt for kunder å komme til dem.

– Det er lett å invitere til møter, eventer og sammenkomster, ikke minst at det er kort ­gange til våre samarbeidspartnere, og vi har alt vi trenger i område av restauranter, cafeer og handel, sier hun.

Kontoret er totalt 1045 kvadratmeter, for­ delt på 18 personer – det er godt med plass.

De har også en ekstra del på 400 kvadratmeter som de ønsker å fremleie. Der de enten kan dele lokalene i to eller leie ut til en bruker.

– Disse lokalene er fortsatt en byggeplass og en eventuell kontorbruker kan få tilpasset ­disse etter sine behov, men vi har tenkt til å tilby samme interiør og standard som hos oss.

Kontorene har egen inngang og takterrasse med flott utsikt. De vil også kunne benytte seg av felles garderober, forklarer hun.

MODERNE Interiøret er stramt TEMA med innslag av Bildetekst grønne planter og kommer Om området som moderneher. farger. er på bildet.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NÅR PROFFENE FLYTTER

24

– Vi er en arbeidsplass der det er mange som bruker tid og energi i jobben, målet er å gi dem en trivelig arbeids­ plass, men også et sted hvor de blir inspirert. Det Søylen og Carucel jobber mye med er utvikling av eiendom, da ­hjelper det ofte å sitte et sted hvor du kan tenke nytt og kreativt. Sammenlignet med tidligere har vi turt å gjøre det litt mer lekent, at vi kaller de forskjellige ­rommene navn som: «The Kjøkken», «The Boss», og «Monkey B ­ usiness» er litt mer løssluppent, mener hun.

Tanken er at når du går inn døren i 8. etasje i ­Fridtjof Nansens plass 4, møter du lounge musikk som skal gi deg en god og avslappende følelse. Samtidig som du ­ønskes velkommen av en egen administrator, fremfor en ­resepsjon. Du skal få en god opplevelse fra start til slutt, i lune omgivelser der skuldrene kan senkes.

– Vi har valgt å ikke lage en resepsjon, når du kommer inn får du en varm velkomst, og du kan sette deg ned i loungen vår, lese i et blad, i en bok eller å se på de ulike fotografiene på veggen fra Oslo. Og nyte en god kaffe fra kaffebaren, sier Krefting og fremhever at de har lagt litt penger i en skikkelig kaffemaskin, slik at de ansatte skal slippe å gå på Kaffebrenneriet for å få skikkelig kaffe.

– Tanken med kaffebaren er at dette skal være en sone.

Hvis du trenger å sitte for deg selv å tenke litt kreativt er det fint å sitte i stolene her og se ut på Rådhuset, kanskje man får noen fine kongstanker, sier hun og ler.

I dag er det mange som liker å jobbe hjemmefra, men Krefting tror at ved å hente elementer fra hjemmet, slik som en deilig og avslappende stol, muligheten til å ta noen telefoner eller å jobbe fra taktereassen, sitte på kjøkkenet eller i sofaen, vil bidra til at flere vil tilbringe mer tid på kontoret.

– Roof top terrassen har vært mye brukt i sommer. Her har vi flott utsikt over Rådhusplassen og mot Aker B ­ rygge.

Dette blir et ekstra rom når være tillater det, og vi har brukt terrassen både til lunsj, eksterne og interne møter og eventer, forteller hun.

Kombinert med Manhattan vinduer gir takterrassen en New York-følelse midt i Oslo. Vegg i vegg ligger møte­ rommet «The Boss», som også er et konferanserom. Det er det største møterommet der de har tatt inn mye sort, for å gjøre det nøytralt og stilrent.

– Dette rommet føles litt mektig med det store krysset i taket, med bærebjelken som vi har latt være som den er. Kombinert med Manhattan-inspirerte dører, som er

25

gjennom­gående i hele lokalet, beskriver hun og for­klarer at de har kombinert betong og treverk med moderne ­farger som midnattsblå og decoblå.

I sonen «The kjøkken» er det både mulighet til å gå å ta seg en matbit eller å spise lunsjen de får servert hver dag.

Der kan du også gå inn å lukke dørene og ta en telefon, slenge deg ned på sofaen og jobbe litt derfra, eller bare å sitte på kjøkkenøyen å ta en kopp kaffe. De har også hatt møter der. Krefting forteller at de benytter seg av «Helt Opplagt» som blant annet er en leverandør av bedrifts­ mat. Leverandøren gir tidligere innsatte en ny mulighet i arbeidslivet.

– Vi er super fornøyd med maten, og vi får samme ­person stort sette hver dag. Vi har hatt et par skiftning, og alle har vært kjempe søte og lager god mat. Det er både varmretter og kaldretter, og de er veldig fleksible på å ­kjøpe inn det vi ønsker, sier hun, som anbefaler denne ordningen på det sterkeste.

FRODIG, GJENBRUK OG NORSK KUNST – Vi har mye blomster og grønne planter. Du skal få en ­frodig og positiv følelse når du kommer til oss, samtidig som det øker luftkvaliteten, sier Krefting som også har vært opptatt av gjenbruk.

– Vi har et moderne kontor med innslag av gjenbruk.

Vi hadde en del møbler som har vært med oss hele veien, og vi har klart å kombinere tingene vi hadde, helt tilbake fra kontoret i Drammensveien, med nye innkjøp – vi har ikke kastet noe. Men, for å fylle lokalene har vi kjøpt en del nytt, for nå har vi mye større kontorer enn tidligere, konstaterer hun.

Kunsten er et annet element i fokus. Der har de fått hjelp av norske og Oslobaserte Thomas Hargreaves.

– Inne på møterommet «Moneky Business» har vi en ­romskip-sjimpanse, som vi er veldig fornøyd med. Jeg har fulgt Thomas lenge og hadde veldig lyst på kunst fra han. Han hadde ferdigprodusert kunst, men vi ønsket heller at han skulle male rett på veggen, sier hun og forklarer at teksten over sjimpansen der det står: «This way up» skal s­ ymbolisere at de tenker stort og annerledes innen eiendomsutvikling, samtidig som de synes hele bildet er komisk.

KILDE: WWW.OSLONOWHERE.COM

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NÅR PROFFENE FLYTTER

THOMAS HARGREAVES STILLING: Kunstner OM: Thomas Hargreaves er en autodidakt kunstner født og bosatt i Oslo.

Thomas l­ever for å komme dypere inn i sitt eget Selv, og ­bruker billedkunst som et verktøy for å avdekke ­lagene av illusjon som ut­gjør dette planet av ­virkelighet

26

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

C.J. Hambros Plass 2 EFFEKTIVE LOKALER I IBSENKVARTALET Flott beliggenhet rett ved Tinghuset CA. 862 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av Kort gangavstand til Nationaltheatret stasjon Nytt møteromssenter Sykkelparkering, dusj og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Velkjent og representativt bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

CA. 68 - 7.237 KVM BTA — — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss T-bane og trikk rett ved Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Ny, flott kantine drevet av Fazer Sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter er totalt rehablitert

WWW.KLPEIENDOM.NO

«Jeg ­måtte ­selvfølgelig ­involvere meg i vårt eget kontor, jeg hadde aldri klart å sette ­ dette bort.»

– Han hadde laget et lignende portrett t­idligere, men vi ble enige om noen siste ­elementer for å gjøre det litt annerledes. Ikke minst måtte han få kunstnerisk frihet, slik at han kunne gjøre det til sin greie. Det samme gjelder bildet han har laget inne på «The Boss», det har han også laget tidligere, men da med to menn som røyker. For å skape litt ironi ut av det vel­ dig mektige «The Boss-rommet», har vi ­byttet det ut med bobler. Det gir en litt mer avslappet stemning, samtidig som vi gjorde litt narr av «The Boss» også. Vi er kjempe f­or­nøyde, han

har gjort en veldig bra jobb, understreker hun.

Helene Mustad, interiørarkitekt i Helcor. no har hjulpet Krefting med de siste v ­ algene på ­ malingen, samt bestilt de møblene de ønsket seg.

– Hun er en samarbeidsvillig aktør som er god til å lytte til hva kunden ønsker. ­ Enten det er et prosjekt hvor hun skal gjøre alt, e ­ ller som i vårt tilfelle der vi fikk mulighet til å ­gjøre dette sammen med henne og selv velge alle ­elementene – hun er utrolig fin å ha med, sier hun.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NÅR PROFFENE FLYTTER

For Søylen og Carucel Eiendom var det ikke aktuelt med en ekstern aktør som skulle ­bestemme alt. Krefting er selv svært interiør­ interessert samtidig som hun er ansvarlig for utvikling, og elsker slike prosjekter.

– Jeg måtte selvfølgelig involvere meg i vårt eget kontor, jeg hadde aldri klart å sette ­dette bort, sier hun og mener det representerer Carucel Eiendom, ettersom de er en aktør som tenker nytt og følger med på trender, samtidig tørr å sette trender.

– Vi opptatt av å ha gode relasjoner til an­ satte og andre som kommer inn døren, og dette ­miljøet er med på å bidra til det, og vi må jo ha det litt gøy i tillegg, smiler hun.

Så langt har de kun fått positiv respons, og mange «wow» fra folk som entrer de nye ­lokalene.

– Jeg merker selv at jeg kommer inn og er litt stolt, samtidig som de ansatte også er stolte, sier hun og fremhever at kontoret gir en positiv energi når de skal starte arbeidsdagen.

Spesielt glad er hun for at de ulike ­sonene faktisk blir brukt. Ikke minst er alle veldig ­fornøyd med kaffemaskinen, noe Krefting på­ peker at man ikke skal undervurdere.

– Alle de ansatte har vært involvert på en ­eller annen måte, enten om det har vært å løfte en kasse til å faktisk hjelpe til med å sette noe på plass eller koordinere noe – det har vært en skikkelig «team spirit».

– Med den responsen vi har fått så langt har vi helt klart nådd målet vårt, avslutter hun.

28

Lensmannslia 4 FLOTTE LOKALER I ASKER Tilpasset store og små bedrifter

CA. 100 - 11.000 KVM BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis, god parkeringsdekning

— — — — — — — —

Lyse og effektive lokaler Stor kantine med varme og kalde retter Treningsrom med garderobe Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Flotte grøntområder Asker Treningssenter tilknyttet bygget Flott nytt resepsjonsområde

CA. 490 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO

RØD TRÅD Lokalene er designet av iArk, i tråd med Computas nye ­visuelle identitet som er utformet i samarbeid med Frank Design og ­Kommunikasjon.

Flytter til Oslo sentrum IT-selskapet Computas ønsket å komme nærmere kundene, nå flytter fra Lysaker til Egertorget.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: NTB SCANPIX

– Vi jobber med utvikling av IT-løsninger for store kunder både i offentlig og privat s­ ektor, og IT-bransjen er nok generelt oppfattet som nokså grå og kjedelig. Men i Computas er vi i realiteten en nerdete gjeng som j­obber veldig kreativt for å utvikle løsninger for brukerne. Vi ønsket oss nye lokaler som utstråler skaper­ glede, med sterke farger som viser hvem vi f­aktisk er, sier Trond Eilertsen, ­administrerende direktør i Computas.

I går flyttet Computas hovedkontoret til Akersgata 35–39 i Oslo sentrum. I de nye ­lokalene er det lite som minner om det grå og dempede interiøret som er vanlig i IT-bransjen. Å komme inn til Computas er som å gå inn i en legokloss. I hver av de tre etasjene har vegger, tak, gulv, møbler og innredning en og samme farge, henholdsvis blått, grønt og gult. Lokalene er designet av iArk, i tråd med Computas’ nye visuelle identitet som er utformet i samarbeid med Frank Design og Kommunikasjon.

Eilertsen lover at på dette kontoret vil ­esøkende og ansatte oppleve en varm og b uformell kultur.

– Vi brenner for å skape best mulig brukernytte for våre kunder. Dagens kunder ønsker å sitte nær de som utvikler løsningene. Derfor har vi flyttet inn til sentrum der de fleste av kundene våre holder til. Vi har til­passet lokalene slik at alle skal føle seg hjemme ­ hos oss.

Det nyoppussede lokalet skal også være et hjem for de ansatte, som i det daglige ofte ­sitter spredt på oppdrag hos kundene. Det blir ­enklere og mer attraktivt å komme innom ­kontoret for både arbeid og sosiale aktiviteter når kontoret ligger midt i Oslo sentrum, sier han. ÅPENT OG LUKKET LANDSKAP Kontorene har utsikt mot Stortinget, Karl ­Johans gate og Egertorget. Øverst er en ­vakker beplantet takterrasse der kantine­ personalet

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTER TI L OSLO SENTRUM

dyrker urter.

HR-direktør C ­ hristine Lang­ ­ bråthen har jobbet for å gi de ansatte ­optimale ­omgivelser.

– Etter å ha jobbet i åpent kontorlandskap på Lysaker, ser vi at det ikke er et enten-eller hva som fungerer best av åpent og lukket landskap. De nye lokalene har ulike arbeidsrom avhengig av hvilken rolle man har og oppgaven som skal løses, sier Langbråthen.

Kontorene har soner tilrettelagt for ­forskjellige arbeidsformer, fra «drodle­soner» for kreativt samarbeid, idémyldring og i­mpulsive møter, til «fokusrom» for dyp og uforstyrret konsentrasjon. Avhengig av arbeids­modus kan man flytte seg rundt i lokalene til ulike bord, skjermer og vegger man kan skrible på.

–Lokalene er utformet for å dyrke to av våre kjerneverdier, samarbeid og skaperglede, sier Langbråthen, som er spent på hvordan ­ansatte og kunder vil reagere på de fargesterke ­lokalene.

30

31

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ø­ nsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med ­Malin ­Ekeberg. Hun er 25 år og har en master i idretts­ vitenskap på seksjon for fysisk prestasjonsevne, i tillegg til bachelor i idrettsbiologi ved Norges idrettshøgskole.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

32

PROFIL NAVN: Malin Ekeberg ALDER: 25 OM: En master i idrettsvitenskap pü seksjon for fysisk prestasjonsevne, i tillegg til bachelor i idrettsbiologi ved Norges idrettshøgskole

33

«Det er en drøm å få utvikle meg videre og lære av de beste.»

MALIN EKEBERG

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h ­ vorfor?

– Min utdanning kan brukes på mange felt så jeg har ikke sett for meg en spesifikk arbeidsgiver, men jeg d ­ rømmer aller mest om å jobbe innenfor idretten, helst topp­ ­ idretten. Jeg ønsker å bidra til at utøvere når både små og store mål i k ­ arrieren. Som nyutdannet håper jeg å finne en jobb hvor jeg får brukt kompetansen min i p ­ raksis. Det er en drøm å få utvikle meg videre og lære av de beste.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Et godt faglig og sosialt miljø på arbeids­plassen er ­viktig for meg. Faglige utfordringer motiverer til å gjøre en god innsats og h ­ yggelige mennesker gjør det i­ nspirerende å gå på jobb.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Siden min utdanning kan benyttes i mange yrker er jeg åpen for å kunne jobbe på kontor til faste tider, skiftarbeid, jobbe hjemmefra og ute med kunder. Som type er jeg lag­ spiller, så det å jobbe i team gir ekstra motivasjon.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– De manuelle jobbene vil bli erstattet av maskiner, og i noen yrker vil teknologi og automatisering sannsynligvis gjøre menneskene helt overflødig. Men teknologien vil også skape nye arbeidsplasser. Så mer utdanning på mange områder – det kommer vi ikke unna. Når velstanden øker vil det også skape nye muligheter som for eksempel private tjenester.

34

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.950 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

STEINAR FRØLAND DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 982 69 111 e steinar.froland@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen.

Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med klassisk arkitektur og unik fasade.

Bygget skal totalrehabiliteres.

Hvordan blir man gründer? Hva ser investorer etter når de skal investere i et selskap? Hvem er gründerne bak noen av de mest ­vellykkede teknologi­bedriftene i Norge de siste 10–15 ­årene?

Disse spørsmålene stiller journalisten Maria Amelie i boken «Alt eller ingenting», der hun har intervjuet over 50 gründere og funnet ut ­hemmeligheten bak deres suksess.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: ANNE VALEUR

Alt eller ingen 0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | GRÜNDERGUI DE

36

PROFIL NAVN: Maria Amelie UTDANNELSE: ­Journalist/Mastergrad i teknologi og samfunn AKTUELL: ­ oredragsholder og forfatter av F fire bøker. Hun er kåret til Årets Nordmann og Best Startup Journalist i 2015 i Norge. I dag er hun gründer av tenketanken Startup Migrants

ting 37

BIO Maria Amelie ble først kjent i 2010 med sin første bok Ulovlig Norsk.

Engasjementet rundt hennes sak har bidratt til en ny lov og endret narrativet om flyktninger. Etter fire år som teknologi sluttet hun for å bli forfatter og grunder på heltid. Siden har hun startet tenketanken Startup Migrants og skriver femte bok sammen med Nicolai Strøm Olsen.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | GRÜNDERGUI DE

38

– Å besøke steder som er annerledes, bygge nettverk, se hvordan andre mennesker lever og hvilke utfordringer de har, gir deg verktøy til å bli en global gründer, MARIA AMELIE, ­journalist

– Noen av de jeg har intervjuet har hatt det som mål å bli gründer siden de var unge, og har ­jobbet målrettet med å skaffe seg rett arbeids­ erfaring, finne de mest visjonære problem­ stillingene og de største markedene. Andre har blitt trigget av å løse et stort problem, mens enkelte har snublet inn på gründersporet nærmest ved en tilfeldighet, forteller hun om de gründerne hun har snakket med.

Med andre ord er det mange veier inn i entreprenør­skapet, og Amelie er tydelig på at det ikke finnes en enkel oppskrift for å lykkes.

Likevel fant hun en del fellestrekk i ­samtalene med gründere, investorer og entreprenører hun snakket med.

– Ønsker du å bli gründer, men er usikker på hva du skal jobbe med og hvordan, er det en god idé å begynne på et faglig spor. Bruk noen år som forsker eller prøv å bli med i en av de ledende norske teknologimiljøene, sier hun og påpeker at mange gründerne hun intervjuet har sterkt tilknytning til et slikt miljø.

BLI EN PROBLEMLØSER Per definisjon er gründere problemløsere, men hvor finner du problemer som trenger gode

39

løsninger? Skaff deg en jobb mener A ­ melie, for det er nettopp gjennom arbeidsplassen du møter potensielle kunder og lærer om deres utfordringer og behov.

– Mange som gjør det veldig bra i N ­ orge starter noe innen B2B-sektoren og ­ leverer ­tjenester til andre bedrifter, i stedet for ­enkelte kunder. Det kan være hvor som helst, men arbeids­livet er den beste kilden til inspirasjon for aspirerende gründere, svarer hun.

Av 31 gründere i boken er det kun tre som har gått rett fra skolebenken. De tre frem­ hever hvor mye og raskt de lærte av dette, og ­anbefaler andre å gjøre det samme. 10 av intervju­ objektene har vært i arbeidslivet i minst 2 år, og et par av dem i nærmere 20 år.

– Dette stemmer ikke helt med det stereo­ type bildet vi har av unge menn som dropper ut av skolen og starer neste Facebook eller Uber, sier hun og ler.

Statisk sentralbyrås tall over nyetablerte bedrifter i 2015 viser blant annet at litt over halvparten, 25 793 etablerte nye aksje- eller allmenselskap var i aldersgruppen 25–44 år.

Mens de som startet AS i alderen 16–24 år utgjorde kun 3,8 prosent.

Å jobbe eller studere i utlandet var et felles råd fra flere av gründerne.

– Å besøke steder som er annerledes, bygge nettverk, se hvordan andre mennesker lever og hvilke utfordringer de har, gir deg verktøy til å bli en global gründer, mener Amelie, og v ­ iser til tall fra undersøkelser av studenter som har gjennomført utenlandsstudier gjennom Erasmus, EUs program for samarbeid mellom ­høyere utdanningsinstitusjoner i Europa. 30 prosent av disse studentene hadde planer om å starte egen bedrift da de kom hjem, i følge The Erasmus Impact Study for 2016. Under­søkelsen viser at studentenes personlighetstrekk ble målt før de reiste, og de fleste skåret høyt på toleranse, tilpasningsevne og evne til problem­løsning. Det ­interessante var at når de kom tilbake og ble målt igjen, var disse sidene forsterket.

Utrykket «å starte for seg selv», er ifølge Amelie et av det mest misvisende i det norske språket. Ingen av de hun intervjuet startet for seg selv, og alle anbefaler at du finner en medgründer med andre personlighetstrekk enn deg selv, og er sterkest på det du er svak på.

– Du må finne en med­gründer som vil være med deg gjennom tykt og tynt og er svært god på noe du ikke kan mye om.

MARIA AMELIE, egentlig Madina Salamova, er en russisk-født journalist som først ble kjent som forfatter av boka «Ulovlig norsk».

– Man får ofte beskjed om å finne «den r­ette» partneren, men det samme gjelder jo hvis du vil starte en bedrift. Du må finne en med­gründer som vil være med deg gjennom tykt og tynt og er svært god på noe du ikke kan mye om, sier hun og påpeker at dette også ­gjelder teamet du rekrutterer.

– Det bør være mennesker som har ­spennende kompetanse, utfyller hverandre og liker å løse umulige utfordringer sammen. Det bidrar til et engasjerende arbeidsmiljø. Eller som flere gründere sier: «Flinke folk tiltrekker flinke folk.»

UMULIG Å IKKE FEILE Amelie har vært opptatt av å forstå hvilke typiske feil mange gründere gjør. Hun fikk ­mange motstridende svar.

– For noen var den største feilen at ­gründeren ikke tenkte globalt fra dag én, men andre synes det var farlig å tenke for stort så

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | GRÜNDERGUI DE

vært en naturlig del av den norske folkesjela, kanskje helt siden 700-tallet da vikingene ­ fant opp kjølen, en teknologisk nyvinning for ­høyere skipshastighet, som la grunnlaget for deres suksess.

tidlig i prosessen. Ikke hent kapital for tidlig oppfordret flere. Ikke vær redd for å dele med deg av eierskapet også videre, sier hun og fortsetter: – Til slutt forsto jeg at som gründer kan du ikke unngå å gjøre feil. Det er hvordan du håndterer de feilene som betyr noe. Lærer du av feilene dine og går videre? Eller blir du så knust at du vil gi opp?

Akkurat nå er entreprenørskap en trend skriver Amilie i boken sin. Der man helst skal henge i et kontorfellskap, gå på fester og ­ snakke om hvor travel man er. Hun ser ­absolutt ikke noe galt i det, men hun håper at entreprenørskap skal bli noe mer enn en forbi­ gående trend.

– Jeg håper det kan bli like vanlig å være innovativ i offentlig sektor som i privatsektor og i oppstartsmiljøer, sier hun og understeker at hun håper at vi kan slutte å sammenligne oss med Sverige og Silicon Valley, og innse at gründer­mentaliteten, i likhet med ski har

MOT, YDMYKHET OG MENING I konklusjonen på boken skriver Amelie at Norge er et land der alt er tilrettelagt for å bli gründer, her er det enkelt å skaffe seg kompetanse, erfaring, nettverk, en unik idé, et godt team og kapital. Likevel mener hun sjansen er stor for at du aldri vil lykkes, eller aldri ­prøver å stare noe. Årsaken ifølge henne er mot, ­ydmykhet og mening. Hun forklarer det følgende: – Mot handler om å være redd, men likevel våge å ta en risiko. Uten å være klar over det tar man bare dumdristige valg, og er langt fra modig. Ydmykhet vil si å lære av sine feil, ­lytte til kundene og kontinuerlig forbedre seg.

Det krever mye mot å stå stødig i sin ­visjon, og ­ samtidig være ydmyk nok til å faktisk kunne endre kurs underveis. Mening betyr å skape noe større enn seg selv, enten det er for ­familien, landet eller verden. Uten å ha ­mening med det man gjør er det ingen grunn til å være modig og satse alt, fremhever hun på slutten av boken.

– Uten mot, ydmykhet og mening er vi bare kule gründere som surfer på en trendbølge og klarer på hvor lite kapital det finnes her i ­verdens rikeste land, avslutter Amelie.

40

OUTSOURCE KONTORPORTEFØLJEN FULLSTENDIG Vårt nettverk med kontor-, coworking- og møtelokaler gjør det mulig for kundene våre å outsource kontorporteføljen – helt eller delvis.

Opplev fordelene med én kontrakt, enkel rapportering, egen kundekontakt og kundeservice døgnet rundt. Alt av kontorfasiliteter står klart, med høykvalitets internett og telefoni, resepsjonist, kjøkken og rengjøring inkludert, så med vårt nettverk slipper bedriftene unna eiendomsforvaltningen.

For å finne ut mer, ring oss på +47 22 99 60 90 gå til regus.no eller last ned appen vår

VI UTVIDER NETTVERKET VÅRT Dersom du har ledig plass på eiendommen din, gå til regus.com/landlords

DERSOM DU ER AGENT Ring+47 23 96 51 80 for å få 10 % i provisjon

FOTO: KENNETH SORTLAND MYKLEBUST

FAKTA Christian Ringnes, ­administrerende direktør i ­Eiendomsspar AS Udannet siviløkonom fra ­ niversité de Lausanne i Sveits U og MBA ved Harvard Business School i USA. Han har siden 1984 vært en aktiv eiendoms­ investor og er i dag største eier i eiendoms­selskapene Eiendoms­ spar og Victoria Eiendom

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

42

U UTLEIER HAR ORDET:

«Leietageren er solen, månen og alle stjernene» – Christian Ringnes, administrerende direktør i ­Eiendomsspar AS er klar i sin tale, leietakeren er selve fundamentet for selskapets eksistens, og ­bestemmer hvorvidt de lykkes eller ikke.

AV: SILJE RØNNE

43

FOTO: KENNETH SORTLAND MYKLEBUST

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

44

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Eiendomsspar seg ut fra andre gårdeiere?

– Vi bestreber det lille ekstra for leietakerne våre, det har vi alltid gjort. Helt fra å ha ekstra fine innganger, selv om ­andre etterhvert har kommet etter, til å yte god service og rask kundeoppfølging. Dette gjør vi blant annet gjennom vår om­ fattende leietakerundersøkelse som vi har hvert år. Dette er en spørreundersøkelse der 70 prosent av våre leietakere svarer på 26 spørsmål om hvor fornøyde de er på ulike aspekter, der vi hele tiden jobber for å forbedre oss.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Ikke flytt bare for å flytte, har dere det bra der dere er – bli! Er det likevel nødvendig å fornye lokalene legg vekt på at organisasjonen får optimale arbeidsforhold. Personlig ­synes jeg det er for mange åpne kontorløsninger, og flere ­lydige a ­ rbeidstakere gir utrykk for at de ofte blir for­styrret og ikke får vært like effektive som ønskelig. Jeg hadde ­investert i litt ­ekstra areal, slik at alle har fast plass uten forstyrrende ­elementer – det er ikke arealene som koster, men ­effektiviteten av arealbruken.

Det er også mye penger å spare ved å unngå dyre krav­ spesifiseringer fra rådgivere. Luker man bort noen av de dyre prosessene er det mange gårdeiere som er villige til å gi leie­taker en bedre avtale. Dette betyr ikke at det skal gå på ­bekostning av inneklima, det handler om å bruke sunn fornuft.

Finn noe som passer for den man er, og signaliserer det bedriften står for – kontorjåleri er aldri en god idé. Man sier gjerne at når et selskap bygger et nytt stort hovedkontor – selg aksjene. Folk kler å være nøkterne!

UTVIKLINGS­ PROSJEKTER Eiendomsspar har flere spennende utviklingsprosjekter på gang, deriblandt i Urtegata 9.

45

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Hvor skal dere bo, hvordan og hvor skal dere – det må være mulighet for forandring. Beliggenhet er viktig. ­Mange velger gjerne noe som passer sjefen, men se på hvor de ­ansatte bor og vurder hvor viktig beliggenheten er for dine kunder og besøkende.

Finn ut hva som er mest funksjonelt for din bedrift, ett ­eller flere plan. Hvordan ønsker dere å ha det – definer hver­ dagen. Å flytte er litt som et ekteskapsmarked, mange forelsker seg i et bygg selv om det er helt mot spesifikasjonene. Vi lar oss styre av begeistring, det er viktig å ha det hyggelig, men et bygg må også fungere. I en verden der alt forandrer seg raskere og raskere, bør det være rom for endring – enten bedriften vokser eller endrer arbeidsform.

FOTO: ANDRÉ CLEMETSEN

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– At gårdeier ikke klarer å levere lokalet i tide. Det er flere eksempler på bedrifter som plutselig må finne seg noe ­midlertidig eller flytte inn i noe halvferdig. Følg med i ­prosessen – klarer de å levere det lover.

Som regler er ting oversiktlig og fleksibelt, men det kan være fint å tegne lengre leiekontrakter med en velrenovert gårdeier, som kan hjelpe deg å vokse og krympe – du har mer å spille på.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste ­medarbeiderne?

– Beliggenheten er avgjørende, nærheten til Oslo S eller Nasjonalteateret – alt i ti minutters gange. Særlig nå som Oslo sentrum blir bilfritt, vil vi bruke mindre bil, spesielt de unge – folk tar i mindre grad sertifikatet, for det har de ikke behov for lenger. Tilknytning til kollektivknute­ punkter blir stadig viktigere, og beliggenheten handler om hvor ­be­hagelig eller ubehagelig du gjør det for de ansatte.

Måten lokalene er utformet på er også avgjørende – ­hyggelige kontorer der man kan jobbe konsertert. Det vil også variere mye fra bransje til bransje. Min drøm da jeg var liten var å få eget kontor, det tror jeg ikke er like viktig lenger. Jeg tror fortsatt at noe av det viktigste for ansatte er å like sjefen og arbeidsoppgavene.

– Beliggenheten er ­avgjørende, nærheten til Oslo S eller Nasjonalteateret – alt i ti minutters gange.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Oslo sentrum, både på transaksjonsiden og leie­ markedet – det har det i prinsippet alltid vært og vil alltid være. Fra tid til annen er det utflytninger til omkringliggende områder, og det vil være til de som har god kommunikasjon og liv, folk er avhengig av symbiose med andre.

– Hvis Eiendomsspar skulle flyttet nå, hvor hadde det blitt?

– Hvor som helst i innen for Ring 1, det er et valg vi har tatt flere ganger. Vi har lekt med tanken om å bo vestover, som Majorstuen og Skøyen, dit er det enkelt å komme ­kollektivt, gå eller med bil. Likevel er det mest gunstig for oss å bo i bykjernen, det er her vi har flest av våre leietakere, samtidig som våre ansatte kommer fra øst og vest, sentrum er i midten og det gjør det enklere å rekruttere fra alle leire.

Vi har jo mange fine eiendommer, og vi kunne hatt vårt eget hus og skapt den stemningen vi ønsker på Skøyen, men da tror jeg ikke de ansatte hadde blitt fornøyde. De ville jo blitt med, men ikke med glede.

46

BEDRIFTER ER MENNESKER, SOM HAR ULIKE BEHOV. SPØR OSS OM LEIETAKERTILPASNING.

Seltor er spesialister på leietakertilpasning og fleksibilitet i alle typer bygg.

Vi har levert krevende løsninger innen anlegg og bygg siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og slutt­ resultat. Derfor er både byggherre og leietaker garantert en god prosess.

Lokalene blir levert som avtalt. seltor.no

FOTO: ROAR GRØNSTAD, KLP

FLYTTING Mattilsynet ser frem til å ta i bruk nyoppussede lokaler på 3.271 kvm BTA, i Stensberggata 25/27.

Fra venstre: Wenche Marie Lund, Gunnar Gjørtz og Tone Selius.

MATTILSYNET FLYTTER TIL HOLBERGS TERRASSE I 2020 flytter Mattilsynet inn i helt nyoppussede lokaler hos KLP Eiendom.

AV: SILJE RØNNE

KLP Eiendom har signert ny leiekontrakt i Stensberggata 25/27, også kjent som Holbergs Terrasse. Mattilsynet skal ta i bruk hele 4. e ­ tasje og lokalene står klare 1.april 2020.

Avtalen er på 10 år. Fra før sitter blant annet Bydel St. ­Hanshaugen, Fredensborg Eiendom og Norsk Byggtjeneste i bygget.

– Vi er glade for at kontrakten nå er signert, og gleder oss til prosessen videre. Vi har opplevd KLP Eiendom som profesjonelle og løsnings­orienterte, og ser frem til å ta i bruk de nye lokalene i 2020, sier Wenche Marie Lund, Seksjonssjef i Mattilsynet, seksjon Innkjøp og forretningsdrift.

Bygget ligger på Frydenlund, og har sentral beliggenhet, med cirka 8 minutters gangavstand til Karl Johansgate og Nationaltheatret. KLP Eiendom eier de fleste av

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MATTI LSYNET FLYTTER

nabo­byggene i området, hvor store organisasjoner som Høgskolen i Oslo og Akershus, Bydel St. Hanshaugen og BUFDir (Barne-, ungdom- og familiedirektoratet) leier.

OPPGRADERT BYGG Holbergs Terrasse ble oppført av KLP Eiendom i 1992, og er en viktig eiendom i selskapets portefølje. Bygget skal fremover gjennomgå flere oppgraderinger, med blant a ­ nnet nytt inngangsparti og effektivisering av kontorlokalene. ­Kantinen ble oppgradert for kort tid siden.

– Vi er glade for å kunne ønske Mattilsynet velkommen til Holbergs Terrasse. Vi ser frem til å arbeide sammen for å tilpasse lokalene slik at de møter deres ønsker og behov, sier Øyvind Oxholm Meisingset, utleiesjef i KLP Eiendom.

48

FREMTIDENS KONTORLOKALER TORSDAG 6. SEPTEMBER | EDDA DIAGONALE PÅ BJØRVIKA FREDAG 7. SEPTEMBER | PIER X PÅ AKER BRYGGE Vil du vite mer om morgendagens kunder og fremtidens kontorlokaler?

Vet du hvilke grep du bør ta for å foredle din kundeinnsikt og attraktivitet?

FREMTIDENS KONTORLOKALER vil inspirere og informere deg om de mest fremtidsrettede og velfungerende konseptene på kontormarkedet.

Dag 2 av Fremtidens kontorlokaler byr på presentasjon av utvalgte prosjekter, og vil gi deg tips og inspirasjon om prosjektering og utforming av bygg med særpreg og identitet. Kontorer som signaliserer tilhørighet, tilfredsstiller nye arbeidsmønstre og tiltrekker seg de mest attraktive leietakerne og de skarpeste hodene, vil bli grundig presentert.

Program og påmelding på www.estatekunnskap.no

By i byen Höegh Eiendom og Profier skal etablere et handelshus i Vinmonopolets tidligere tapperiog produksjonsanlegg.

AV: SILJE RØNNE | ILLU: VY / BRICK VISUAL

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | HASLE

50

HASLE Vinmonopolets tidligere vinslott gjøres om til leiligheter og handel, med dagligvarebutikk, kafeer, servicetilbud og spennende butikker i hele første etasje.

51

HASLE LINJE Hasle Linje er et av de største utviklingsprosjektene i Oslo.

På området til Vin­ monopolets tidligere produksjonsanlegg på Hasle utvides nå en helt ny og levende «bydel», bestående av 6000 arbeidsplasser og 750 boliger.

– Bygget er et kjent landemerke på Hasle og er en verdifull del av norsk arkitektur­historie.

Dette ønsker vi å føre inn i fremtiden, sier Cecilie Landgraff Bruusgaard, utleiesjef i ­ Höegh Eiendom, som sammen med Christian Horn i Profier er godt i gang med å finne de rette leietakerne til det hun beskriver som «å lage en by i byen».

– Målet nå er å finne attraktive leietakere som passer godt inn i området og sammen med de som allerede er på plass. På lang sikt gleder jeg meg til å se det yrende livet som kommer til å bli her, sier hun.

Handelshuset, med cirka 8 800 kvadrat­meter handel, åpner 24.oktober 2019. Dette vil bli områdets pulserende hjerte med kafeer, ­restaurant, dagligvarehandel og spennende b ­ utikker i hele første etasje, og boliger på toppen.

– Her ønsker vi at kundene, enten de er beboere, kontoransatte, elever på skolen, ­foreldre på vei til eller fra barnehagen eller

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | HASLE

besøkende som tar spaserturen hit skal k ­ unne finne det de trenger i hverdagen, samt det ­lille ekstra. Vi ønsker oss et bredt tilbud, sam­ tidig vil vi søke konsepter som er unike og er skredder­ sydde for våre kommende kunder, forteller hun.

Höegh Eiendom og Profier har allerede signert avtaler på cirka 50 prosent av arealet, med blant annet Spar, Apotek 1, W.B. S ­ amson, Houz, Kitch’n og Sushi, og ytter­ ligere en ­spennende restaurant med lokal forankring.

I tillegg etablerer de legesenter, Sterk Helse, på cirka 600 kvadratmeter i tilknytning til handels­ huset. De er på jakt etter flere ­spennende konsepter.

– Vi vil med dette skape et rikt bygulv som kombinert med de nye leilighetene, kontorbyggene, hotellet, skolen og barnehagen vil

52

GRENSEVEIEN 74

Helsfyr | Ca. 890 kvm | Kontor/showroom/bilbutikk BESKRIVELSE

INNHOLD

I Grenseveien 74 har vi ca. 890 kvm lokaler som kan bli unike og fine. Lokalene er sentralt plassert langs den trafikkerte Grenseveien og er ledig nå.

Arealet består av etasje på bakkeplan, og passer bra som kontor/showroom/bilbutikk, etc.

Dette er en av de få gjenværende næringslokalene i området, som gjennomgår/har gjennomgått en massiv boligutvikling.

Lokalene leies enten ut as-is, men gårdeier kan se på eventuelle tilpasninger ved behov - dette vurderes konkret fra case til case.

Lokalet vil få egen inngangsdør, samt at det er egen rulleport rett inn i lokalet.

Kontakt megler: Jan W. Roll | 905 33 369 | jr@newsec.no

FOTO: REDINK

– Vi vil skape et rikt bygulv som ­kombinert med de nye ­leilighetene, ­kontorbyggene, hotellet, skolen og ­barnehagen vil skape et yrende liv i ­området. Vi kaller det en «by i byen».

skape et yrende liv i området. Vi kaller det en «by i byen». I dag jobber cirka 1750 personer på Hasle Linje, i nær fremtid vil 5000–6000 ha sitt daglige virke her. Det vil bo cirka 1600 mennesker i Krydderhagen og i HasleLinje, og nærmere 20 000 mennesker i umiddelbar ­nærhet, fremhever utleiesjefen.

URBAN BYDEL W.B. Samson, som skal etablere seg rett ved inngangen til handelshuset, vil bli en av de gode møteplassene i området.

– Vi tror Hasle kommer til å bli en urban bydel med mennesker som ønsker å ha det til-

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | HASLE

budet man har i byen i nabolaget, og en u ­ rban bydel trenger møteplasser og steder å kose seg både i hverdagene og i helgene, sier Carl Fredrik Samson om det å etablere seg i ­handelshuset.

– Bygget representerer en historie, og med teglstein og industriell arkitektur er det ­ganske så unikt. Planene for bygget viser klart ­hvordan det forvandles til et spennende og ­trivelig handels­sentrum med et torg i fronten, en park ved siden, og derved noe helt annet du vil ­finne i byen, med mye særegenhet og sjarm.

Dette passer veldig godt overens med det vi ser etter når vi ønsker å etablere oss, avslutter han.

UTLEIESJEF ­Cecilie Landgraff Bruusgaard, utleiesjef i Höegh Eiendom.

54

KONTOR OG LAGER | 200 – 900 KVM. | LYSE OG AREALEFFEKTIVE LOKALER SENTRALT PÅ ØSTRE AKER VEI

ØSTRE AKER VEI 213 Kalbakken | 200 – 900 kvm.

På vegne av Asp Eiendom AS har vi effektive lokaler til leie i Østre Aker vei 213.

• Eiendommen ligger godt plassert med gode eksponeringsmuligheter ut mot Østre Aker vei.

• Passer perfekt til lager/produksjon/proffbutikk.

• Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.

• Lokalet er på 600 kvm og inneholder et stort lokale med kjøreport og kontor samt pauserom.

• Lokalene er tilgjengelige i fjerde kvartal 2018 eller etter avtale.

KONTAKTPERSON ASP EIENDOM Agnes B. Rasmussen M - 407 47 576 E - abr@aspeiendom.no

KONTAKT Robert Andersen M - 459 05 322 E - ra@realist.no

Realist Næringsmegling | www.realist.no/utleie

Johan Gaupås M - 924 30 377 E - jog@realist.no

FOTO: SHUTTERSTOCK

OMRÅDER

OMRÅDER

Stor-Oslo har en rekke områder som huser store og små ­bedrifter. Her følger en kort gjennomgang av noen av de ulike kontorområdene. Se også på ne.no for mer utfyllende informasjon om de ulike områdene, leiepriser og hvor mye areal som er ledig.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | OMRÅDER

56

57

OMRÅDER

AKER BRYGGE OG TJUVHOLMEN Det gamle verftsområdet til Akers Mekaniske Verksted ble på slutten av 80-tallet transformert til Aker Brygge, det som da var Oslos desidert råeste kontorområde. Hit flyttet bedrifter innenfor finans, juss og rådgivning, og leieprisene var de høyeste i byen.

AV: SILJE RØNNE

AKER BRYGGE Norwegian Property er største eier på Aker Brygge og har gjennomført en omfattende oppussing av både bygg og uteområder. I dag er det 37 butikker og 30 serveringssteder på området som årlig besøkes av cirka 15 millioner mennesker.

Med omlag 900 beboere og 6000 daglige kontorbrukere, er Aker Brygge opptatt av å både tilfredsstille hverdags­ behov, samtidig som å være fremoverlent i utvikling og ­holde seg oppdatert.

Kontorarealene utgjør en stor del av Aker Brygge og b ­ rukes av alle typer bedrifter i alle størrelser. Kontor­brukerne er derfor en viktig del av miljøet. Som kontorleie­taker på Aker Brygge har du alt du trenger i umiddelbar nærhet.

TJUVHOLMEN Nå står bydelen ferdig med boliger, kontorbygg, hotellet THE THIEF og signalbygget Astrup Fearnley Museum, tegnet av den italienske stjernearkitekten Renzo Piano. ­ Selvaag ­Gruppen og Aspelin Ramm som er utbyggere har fornyet bydelen og skapt et nabolag som integrerer ­boliger, arbeidsplasser, rekerasjonsområder og et spennende ­kulturtilbud.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | OMRÅDER

Totalt er det bygd 150 000 kvadratmeter på Tjuvholmen, hvorav over halvparten er boliger.

En rekke kontorbygg er satt opp og inneholder leie­takere i høystatusbransjer som finans, juss og rådgivning. Det er blitt investert 8 milliarder kroner på Tjuvholmen, og 1500 an­satte har dette stedet som sin arbeidsplass.

Beliggenheten til Aker Brygge og Tjuvholmen er svært sentral, med kort vei til Nationaltheatret stasjon, hvor man finner Flytoget, lokaltog, intercitytog, trikk, buss og T-bane.

Aker Brygge og Tjuvholmen er det mest konjunktur­ følsomme av kontorsegmentene i Oslo. Her stiger p ­ risene mest i oppgangstider, og her faller prisene mest i nedgangstider. Leieprisene ligger et godt stykke over de andre kontor­områdene i Oslo. Leietakerne som søker seg til Aker Brygge og Tjuvholmen er typisk aktører innenfor finans, shipping, eiendom, rådgivning, samt advokatselskaper. Både betalings­viljen og betalingsevnen er stor blant leietakerne i området, og det er knyttet ikke så rent lite med prestisje til å skaffe seg de «beste» lokalene, gjerne med fjordutsikt.

58

FOTO: AKER BRYGGE

59

TJUVHOLMEN Her er det ca. 1700 arbeidsplasser og rundt 950 boliger.

FOTO: POPOVA VALERIYA / SHUTTERSTOCK.COM

FOTO: GIEDRE VAITEKUNE / SHUTTERSTOCK.COM

FOTO: AKER BRYGGE

AKER BRYGGE Her bor det 900 stykker, og det er ca 6000 daglige kontorbrukere.

FOTO: WIKIMEDAI/TROND STRANDSBERG. LISENS: CREATIVE COMMONS

OMRÅDER

ASKER

ASKER STASJON Både lokaltog, intercity-tog og flytoget stopper på Asker stasjon.

Asker har stor pendling ut av kommunen, men ­jobber for å beholde flere av «sine» sysselsatte.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Asker er en forstadskommune til Oslo, mellom Bærum og Lier. Den 100 kvadratkilometer store kommunen har over 61 000 innbyggere, og kan skilte med en befolkning med høy utdanning og høye inntekter. 63 prosent av de sysselsatte i Asker pendler ut av kommunen, hovedsakelig til ­Bærum og Oslo. Samtidig har kommunen innpendling fra Bærum og Buskerud, dog vesentlig lavere enn utpendlingen.

Ubalansen i pendlingen har gjort at politikerne i Asker vil legge til rette for at flere Asker-folk kan jobbe i sin egen kommune. Det legges derfor vekt på å regulere frem plass til flere arbeidsplasser i kommunen.

NYE KONTORBYGG De seneste årene er det blitt bygd mange nye kontorbygg i Asker kommune. Leietakere har kunnet velge i topp ­moderne bygg med relativt rimelige leiepriser.

Byggene er blitt bygd og planlegges i Drengsrudbekken (Asker ­Genera og Asker Panorama) og Hagaløkkveien (Aibel-bygget og det planlagte Asker Tek). Leieprisene i Asker er høyest i sentrum og lavere utenfor. Leie­prisene i ­ kommunen ­ ligger også gjennomgående lavere enn i ­Bærum.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | OMRÅDER

Det er forholdsvis stor nyetablering av bedrifter i Asker kommune. De seneste årene har antall etableringer ligget mellom 700 og 900 i året. Med 14,2 nyetableringer per 1000 innbyggere i 2016, har Asker kommune dermed en av de høyeste etableringsfrekvensene i Norge.

SENTRAL BELIGGENHET Avstanden fra Asker sentrum til Oslo sentrum er ca. 25 kilo­ meter, og det er ofte lange bilkøer inn mot hoved­staden.

Asker er imidlertid et knutepunkt for tog. Asker stasjon er Norges femte største målt i antall reisende. Flytoget til ­Gardermoen stopper på stasjonen, noe som er svært viktig for etableringen i nærområdet.

Asker har forholdsvis få store bedrifter, men svært ­mange små.

Asker har et stort innslag av bedrifter med høyt ­kvalifiserte ansatte i ingeniør- og rådgivningsnæringene.

Flere oljeservicebedrifter har lokalisert seg i Asker, noe som påvirket kontormarkedet da oljeprisen falt kraftig i 2014. Før oljeprisfallet var kontorledigheten lav og stabil på rundt 6 prosent i Asker og Bærum. Men nå er ledigheten noe ­høyere.

60

OMRÅDER

Med det høyeste utdannings­ nivået i Norge har Bærum kommune Norges mest ­kompetente arbeidskraft.

POWERHOUSE Entra er blant ­eiendomsaktørene med en posisjon i Sandvika. Her er selskapets Powerhouse-prosjekt på Kjørbo.

ILLU.: MIR

BÆRUM EKS. FORNEBU OG LYSAKER

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Bærum er Oslos nabokommune i sørvest, med rundt 125 000 innbyggere. Administrasjonssentret i Bærum kommune er Sandvika, som har status som by. Det er i Sandvika man finner offentlige organer som kommune­ ­ administrasjon, rådhus og politi, i tillegg til kino, restauranter og ikke minst Sandvika Storsenter, som er det sentrale kjøpesenteret i kommunen. Men det er også en rekke mindre kjøpesentre rundt omkring i kommunen, og servicefasilitetene i Bærum er gjennomgående gode.

I likhet med Asker har Bærum en høyt utdannet befolkning. Kommunen har landets høyeste gjennomsnittlige inntekts- og utdannelsesnivå. Bærum skiller seg også fra de andre kommunene rundt Oslo ved å ha flere arbeidsplasser enn antall sysselsatte bæringer. Det pendles fra både Asker og Oslo, samt flere av kommunene nord i Buskerud.

En stor del av næringslivet i Bærum er etablert på Lys­ aker og Fornebu, men det er også en del virksomheter ­sentralt i Sandvika. Ingeniørkonsulenter som Asplan Viak og Norconsult har sine kontorlokaler i Sandvika.

Billingstadsletta har hatt flere kontor- og kombinasjonsbygg, men området har hatt mye ledig areal etter oljekrisen.

Nå jobbes det med konvertering fra næringsbygg til b ­ oliger i på Billingstad, som ikke har forbindelse til Flytoget og ­ligger midt mellom Asker sentrum og Sandvika.

Det er svært få store næringsbygg i de vestlige delene av kommunen. Bedriftene i det området av Bærum er gjennomgående mindre handels-, håndverks- og produksjonsbedrifter.

FOTO: ENOVA. LISENS: CREATIVE COMMONS

OMRÅDER

LYSAKER STATKRAFT er blant leietakerne som holder til på Lysaker.

God offentlig kommunikasjon og nærhet til E18 er noe av det som gjør ­Lysaker til et attraktivt kontorområde. ­AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Etter at Lysaker stasjon ble gjenåpnet i 2009, er Lysaker blitt ett av de viktigste knutepunktene i Oslo-området.

Området ligger rett ved E18 og har i tillegg et svært godt kollektivtilbud. Flytoget stopper på Lysaker jernbane­ ­ stasjon, og det går også mer enn 1000 daglige buss­avganger fra Lysaker. Selv om Lysaker har et stort fortrinn når det gjelder kollektivtransport, har området også forholdsvis god parkeringsdekning. Mange av de ansatte i området kommer med bil vestfra.

Lysaker har vært og er lokasjonen for mange hoved­kontor til bedrifter i olje, offshore, engineering, IT og ­finans.

Lysaker står foran en omfattende transformasjon når ­Mustad Eiendom går i gang med byggingen av Lilleaker­ byen. Det skal utvikles en ny bydel, med kontor, boliger, handel, restauranter og rekreasjon. Målet er at Norges mest kjøpe­sterke nærmarked skal få Norges beste tilbud innenfor mat og matkultur, med lokalt fokus, kortreiste

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | OMRÅDER

­rodukter, frukthage med epletrær, frittgående høner p og et drivhus. I tillegg satses det på kultur med uten- og innendørs scene og et bibliotek.

Lysaker og Lilleaker sliter med at kommunegrensen går tvers gjennom området, som kan medføre at eiendoms­ besitterne må forholde seg til to ulike kommuneregimer.

Oslo og Bærum har ulike syn på utbyggingen i området.

Leienivået på Lysaker ligger mellom nivået på Skøyen og Fornebu. Det gjenspeiler at Lysaker ikke er like sentralt som Skøyen, men området er attraktivt gjennom flytog­ forbindelse fra svært trafikkerte Lysaker stasjon. Eien­ dommene nær stasjonen og på Lysakerlokket oppnår de høyeste leieprisene. I tillegg er det en del dyre eiendommer langs attraktive Strandveien, med fjordutsikt.

62

FORNEBUVEIEN 31-37 LYSAKER Nå kan du leie moderne og lyse kontorer i grønne omgivelser på Lysaker! Kontorene har tilgang til garderobe/dusj og er tilknyttet felles kantine med møteromsfasiliteter. Gode parkeringsmuligheter.

Vi har følgende muligheter: FORNEBUVEIEN 37: Lokale 1: 85 m² netto Lokale 2: 126 m² netto Lokale 3: 148 m² netto Disse arealene kan slås sammen.

FORNEBUVEIEN 31: Lokale 3: 113 m² netto Lokalet ligger på bakkeplan og er ideelt for showroom.

KONTAKT Marianne Nielsen Landvik Newsec Basale AS 922 63 130 / marianne.landvik@newsec.no

SE ANNONSEN PÅ FINN.NO

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

OMRÅDER

Skøyen markerer starten på det urbane Oslo i vest og er et effektivt kommunikasjonsknute­ punkt, samtidig som det er en selvstendig bydel.

AV: SILJE RØNNE

SKØYEN

Skøyen fikk jernbanestasjon så tidlig som i 1872, noe som ga grunnlaget for en betydelig industriutvikling. Store ­deler av området var preget av industri helt frem til 1970- og 80-­tallet, da det søndre Skøyen-området ble trans­formert til et kontorområde. Samtidig ble det nordlige Skøyen ­utviklet til et boligområde. Skøyen er imidlertid et lite og begrenset område.

Skøyen har vokst frem som et attraktivt og etablert kontor­område de to seneste tiårene, med moderne bygg som huser forskjellige typer bedrifter. Mens prestisje­ området CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) har de høyeste leie­prisene og leietakere med høy betalings­ vilje innenfor bransjene finans og juss, er leienivåene mer ­ moderate på Skøyen. Bedriftene i området er ofte kunnskapsbedrifter innenfor bransjer som informasjons­ teknologi, ingeniør­tjenester, revisjon og konsulent­tjenester.

Derimot i Thune Næringspark, som består av cirka 50 000 kvadratmeter, ­finner du moderne ­kontor- og forretnings­ lokaler ­kombinert med gamle fabrikk­bygninger, som huser

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | OMRÅDER

aktører innen interiør, tekstil og bil, samt ­selskaper innen reklame, ­kommunikasjon og medievirksomhet.

Gjennom 90-tallet og det siste tiåret har eiendoms­ utviklere satt opp en rekke kontorbygg på Skøyen. Ut­ viklingen av Karenslyst Allé har bidratt positivt. Mens ­Lysaker er et arbeidssted, er det mer liv på Skøyen også etter arbeidstid. Dette gjør Skøyen attraktivt både for nærings­ virksomhet og som bomiljø. Sentrale eiendoms­aktører på Skøyen er Fram Eiendom, Schage Eiendom med ­kvartalet Skøyen Atrium, og nå Møller Eiendom som utvikler H ­ arbitz Torg i Harbitzalléen. Hafslund Nett har allerede tegnet leie­kontrakt for deler av bygget som skal stå ferdig høsten 2019. Også Anders Buchardt og Arthur Strand har planer i ­Harbitzalléen. Deres selskap Monolith Properties ønsker å bygge cirka 40.000 kvadratmeter i H ­ arbitzalléen 2-12, rett ved Skøyen stasjon.

64

Sam Eydes vei 5A

• Kontordelen er totalrehabilitert i en meget pen og elegant stil • Et meget funksjonelt lager med 3 hev/senk-porter

2. 445 K VM KO MB INASJ O N SBYGG

• Lageret har takhøyde på 6,20 i den ene delen og 5,20 i den andre delen

H ØYT LAG ER 1 . E TA S J E: 1 8 67 M ²

• Noen hundre meter fra E6, og kun 15 minutters kjøring fra Oslo

KON T OR 1 . O G 2. E T A S J E: 578 M ²

• Området er preget av høy næringsaktivitet, med kontorer, lager,

- E N M O D ER NE O G B E T Y D EL IG

logistikk og handel

P Å KO S TE T EIE ND O M

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Per Kr. Lundquist / M: 90 19 90 16 / E: lundquist@sandia.no

www.sandia.no

OMRÅDER

På Fornebu blir Fornebubanen en gamechanger for bedriftene i ­området.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

FORNEBU

STATOIL Oljegiganten Statoil er blant bedriftene som holder til på Fornebu.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | OMRÅDER

Etter at Fornebu hovedflyplass ble nedlagt i 1998, har ­området blitt et attraktivt næringsområde med flere s­ tore virksomheter. Først lyktes Fornebu med å tiltrekke seg store hovedkontorer innenfor IT og tele­ ­ kommunikasjon (Telenor, Evry, Software Innovation). Deretter kom ­store olje- og oljeservicevirksomheter som Statoil, Aker ­Solutions og Kværner.

Det største ankepunktet mot Fornebu er den ­manglende offentlige kommunikasjonen med baneløsninger. Alle ­aktørene er enige om at en metro er den beste løsningen, og nå har Oslo-politikerne endelig banket igjennom Fornebu­ banen.

En god del av atkomsten til Fornebu er derfor basert på bil og buss. Uten trafikk tar det bare 10-15 minutter med bil til og fra Oslo sentrum, men i rushtrafikken kan det i verste fall ta 45 minutter til en time. Flere av Ruters busser går imidlertid til Fornebu, inkludert linjene 24, 28, 31, 31E og 733. Buss 31 mot Grorud har en beregnet kjøretid på 1820 minutter mot Nationaltheatret stasjon og Wessels plass utenfor Stortinget, men det er altså utenfor rushtrafikken.

Fornebu-området har i tillegg en stor grad av utbygde gangog sykkelveier.

Det nye kjøpesenteret Fornebu senter har gitt området et etterlengtet handelstilbud. Samtidig er aktører som OBOS og Selvaag Bolig i gang med en omfattende boligutvikling på Fornebu. Likevel er det lite liv og røre etter arbeidstid i området. Å utvikle et bedre kultur- og servicetilbud på Fornebu er noe av det som eiendomsaktørene der vil ­prioritere. Selvaag-familien har blant annet planer om å bygge et stort akvarium ved sjøen på Fornebu.

Leieprisene på Fornebu ligger nivåmessig noe under Lysaker, blant annet fordi Fornebu ligger noe mindre ­ ­sentralt, med større avstander til Flytoget.

66

HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første­ klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no

FOTO: EMERGENCE PROJECTS

OMRÅDER

Vika har en historie som ­Oslos verste slum. I dag er Vika et av byens mest ­attraktive kontor­områder.

AV: SILJE RØNNE

VIKA Det gamle arbeiderklassestrøket Vika, som var ett av ­Oslos verste slumstrøk, ble jevnet med jorden på 1950- og 60-tallet. I stedet ble det bygd forretningsbygg i området som knapt har registrerte innbyggere. Vika ligger mellom Aker Brygge, Ruseløkka, Kvadraturen og Akershusstranda og grenser i nord mot Karl Johans gate.

Dagens Vika er et bilde på 60-og 70-tallets saneringsprosjekter. Og til tross for en svært sentral plassering mellom Slottet og Aker Brygge, har Vika lenge vært en del av byen der potensialet for handel og folkeliv ikke har levd ut sitt fulle potensiale. Derimot er dette i endring. Det har vært flere oppgraderinger den siste tiden, Storebrand har gjort et betydelig løft ved å gi nytt liv til Vikaterrassen med butikker og serveringsteder, og nå er de godt i gang med House of Oslo, Ruseløkkveien 26, som skal erstattes med VIA-bygget. Et prosjekt de har i samarbeid med Aspelin Ramm.

VIA vil bestå av to bygg, der diagonalpassasjene mellom byggene sammen med et felles torg vil skape nye byrom og en åpen struktur, og er planlagt ferdigstilt i 2021. Sammen med en fornyet Ruseløkka skole, og med Ruseløkk­ veien som en fremtidig miljøgate, vil området få et betydelig løft. Kulturhuset Røverstaden på 4.000 kvadratmeter har åpnet i Munkedamsveien, og flere kontorbygg i området er ­rehabilitert, blant annet Cort Adelers gate 33, Dronning Mauds gate 11 og Henrik Ibsens gate 4.

Vika ligger i det såkalte CBD-området (sentrale businessdistriktet, med høystatus leietakere). CBD-området er det mest konjunkturfølsomme av segmentene i Oslo og omegn.

Her stiger prisene mest i oppgangstider, og her faller prisene mest i nedgangstider. Ser vi på leietakerne som søker seg til området, er

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | OMRÅDER

det typisk aktører innenfor finans, shipping, eiendom, rådgivning, samt advokatselskaper.

Dette er aktører som i hovedsak rekrutterer arbeidskraft fra Oslo vest og Bærum, og der leiekostnadene som regel betyr lite for inntjeningen til virksomheten. Både betalingsviljen og betalingsevnen er stor blant leietakerne i CBD-området, og det er knyttet ikke så rent lite med prestisje til å skaffe seg de «beste» lokalene, gjerne med fjordutsikt.

Beliggenheten for aktørene som etablerer seg i Vika er helt sentral, også med tanke på nærheten til kundene og samarbeids­partnere.

Det er kort vei til knutepunktet National­ theatret stasjon, der det er flytogforbindelse og T-banestasjon. Det er også en rekke busser og trikker som stopper i nærheten av arbeidsplassene, samt båtforbindelse til Nesodden.

Parkeringsdekningen i Vika er derimot dårlig, og leie av parkeringsplasser er kostbart.

68

TEVLINGVEIEN 23 300 - 3 450 KVM

Foto fra oppussede lokaler

Eiendommen ligger inntil E6 og med fleksibel og enkel adkomst inn og ut av veinettet uavhengig av om du kommer fra sør eller fra nord. Trosterud T – bane ligger 270 m fra bygget (3 min gange). Det tar 8-9 minutter med bil til Oslo Sentralbanestasjon eller Flytoget på Lillestrøm. Buss og Flybussen stopper i umiddelbar nærhet.

Hva får du: • Bedriftsrestaurant • Møtesenter med moderne AV utstyr • Lounge - Chill-out sone • Innendørs sykkel- og bilparkering • El-bil parkering • Aircondition/Ventilasjon • Alarm • Bredbåndstilknytning (Cat 6) • Heis x 3 • Leie fra kr 1 290 pr kvm!

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

72

82

88

92

Markedspuls: Leiemarkedet i Oslo

Alnabru: Kombinasjons­ alternativet nær sentrum

Markedspuls: Logistikkmarkedet

Skal bygge ny bydel på Bryn

MARKED Nå kommer ­nybyggene

71

Eiendoms­spar at det blir et mer ut­fordrende utleiemarked i 2019/2020 som f­ølge av økningen i kontorferdig­ ­ stillelsen i Oslo, ­Asker og Bærum.

For deg som leietaker er det positivt med flere nye bygg, da økt tilbud både gir mer å velge mellom og det er prisdempende. I en tid hvor god utvikling i økonomien har bidratt til lav kontorledighet og økende priser, kan nye kontorbygg bidra til at prisene ikke s­ tiger til ubehagelige nivåer. Nærings­megleren ­Malling & Co har allerede vært ute og slått fast at i kontorleiemarkedet i Oslo sentrum har man gått fra leietakers marked til et ­marked hvor utleier kan diktere ­betingelsene. Ledigheten ser ifølge analysesjef Haakon Ødegaard ut til å ha truffet et punkt som kan stresse enhver leie­taker som har hastverk med å finne nye arealer i Oslo sentrum.

Nye planlagte bygg i sentrum og like utenfor sentrum er godt nytt for leietakerne, som må forholde seg til stadig høyere husleier.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

D

et seneste året har kontor­markedet i store deler av Oslo-området ­strammet seg kraftig til. Bedriftene skal leie mer kontorareal, samtidig som tilveksten av nye kontorlokaler har vært lav.

I tillegg har rundt 100 000 kvadratmeter med eldre kontorareal årlig blitt tatt ut av ­markedet for å bygge om til boliger.

Men så skjer det som alltid skjer når etterspørselen er god og tilbudsveksten har vært beskjeden: Det bygges nytt.

Ifølge Eiendomsspar har det vært lav nybygging de seneste årene. I 2016 ble det bygd 145 000 kvadratmeter nytt kontor­areal i Oslo, Asker og Bærum, mens tallene var 138 000 i 2017 og bare 95 000 i inneværende år. Men i 2019 anslår Eiendomsspar at det vil bli bygd 221 000 kvadratmeter nytt kontor­areal, og i 2020 er foreløpig anslag på 124 000 kvadrat­ meter, et antall som trolig vil øke etter hvert som flere prosjekter blir ­sanksjonert.

I sin presentasjon fra første halvår skriver

FOTO: NEWSEC

FRA VENSTRE: Øyvind Johan Dahl Karen Cecilie Thunes

MARKEDSPULS

LEIEMARKEDET I OSLO AV: ØYVIND JOHAN DAHL, HEAD OF RESEARCH OG PARTNER OG KAREN CECILIE THUNES, SENIOR ANALYTIKER - I NEWSEC

Det er fortsatt god aktivitet i leiemarkedet med en stigende trend i leienivå for stort sett alle bydeler.

L

eieprisene for signerte kontorlokaler i Oslo har steget kraftig per 2. kvartal 2018 med 6,0% når vi sammenlikner ruller­ende kvartals­ snitt og ligger nå over 2100 NOK/m2. ­Nyere bygg med nærhet til kollektiv­knutepunkt vinner kampen om de store leiekontraktene, ­ samt at oppgangen i olje­ prisen har fått opp ­farten i ­vestaksen. ­Videre er de fleste leiesøkene i ­markedet ute etter ­moderne kontorer med god standard, som ­resulterer i god interesse for nybygg i ­sentrum og de store «kontor-­klusterene».

Høy betalingsvillighet for sentrumsnære ­lokaler med høy standard er med på å legge grunn­laget for en leieprisvekst i sentrums­områdene og vi forventer at gamle leie­rekorder her vil stå for fall. Det er for tiden ca. 535 600 m2 ­ledige kontor­ arealer i Oslo, ­hvilket gir en ledighet på 6,2% mot rekordhøye 8,6% i 2015. Newsec tror fortsatt på en fallende ledighet grunnet moderat nybyggnivå og få, nye konverter­inger samt vekst i sysselsetting, dog vil nivået holde seg stabilt ut 2018.

OSLO Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

% 2

Annonserte m2 (Q2) Ledighet (Q2)

12mnd

2 128

6,0 %

535 577

-17,5 %

Prognose

6,2 %

LEIETREND Leietrend

2150

1900 Q2 2017

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

72

Nydalen Ledighet: 5,1 % Leienivå: 1 873 NOK

Ledighet: 1,0 % Leienivå: 1 655 NOK

Oslo ytre vest

Ledighet: 3,8 % Leienivå: 2 000 NOK

Indre by Lysaker Ledighet: 16,2 %

Oslo ytre øst Ledighet: 11,1 % Leienivå: 1 300 NOK

Skøyen Ledighet: 8,8 %

Ledighet: 4,5 %

Leienivå: 2 345 NOK

Leienivå: 2 240 NOK

Leienivå: 1 828 NOK

CBD Indre by sentrum Ledighet: 4,0 % Leienivå: 3 590 NOK

BrynHelsfyr Ledighet: 10,3 % Leienivå: 1 718 NOK

Oslo ytre syd

73

KILDE: NEWSEC

LEIEMARKEDET OSLO

Kontorledighet Oslo Kontorledighet Oslopå lokaler ledige i dag og det som vil Newsec definerer ledighet basert

Leienivå Oslo NOK/m2

Kilde: Newsec

stå ledigfor i løpet basert av 1 år. på lokaler ledige i dag og det som vil Newsecinnflyttelse definerer ledighet Kilde: Finn.no / Newsec stå ledigfor innflyttelse i løpet av 1 år.

%

6000

%

20 % 18 %

5000

16 % 14 %

4000

12 % 10 %

3000

8% 6%

2000

Kilde: Finn.no / Newsec

20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8% 6%

4% 4% 2%

1000 CBD

Indre

By S

Topp

Indre By

Skøyen

A-kategori

Lysaker

Nydalen

Bryn Helsfyr

Oslo Ytre Ø

Oslo Ytre V

2% 0% 0%

Indre ByIndre S By Indre Skøyen Oslo Oslo Ytre V Bryn/Helsfyr OsloOslo YtreYtre S Oslo Ytre Ø Ø Nydalen S by Indre by SkøyenLysaker Lysaker Ytre V Bryn/Helsfyr S Oslo Ytre Nydalen

Q2 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q3 2017

Snitt Areal Statistikk

Leienivå Oslo - A kat

Q4 2017 Q4 2017

Q1 2018 Q1 2018

Q2Q2 2018 2018

Tilbud/etterspørsel Tilbud/etterspørsel -ledighet ledighet Oslo Oslo Tilbud/etterspørsel---ledighet Oslo Tilbud/etterspørsel ledighet Oslo

NOK/m2

Kilde: Newsec

2 2 mm 2 m m2

Ledighet Ledighet Ledighet Ledighet

6000

350000 350000 350000 350000

5000

300000 300000 300000 300000

4000

250000 250000 250000 250000

1010 % 10%10 % % 9% 99%%9 % 8% 88%%8 % 7% 77%%7 % 6% 66%%6 % 5%

200000 200000 200000

200000

3000

55%%5 %

150000

2000

4%

100000

3%

44%%4 % 33%%3 %

100000 100000 100000

1000

2%

22%%2 %

50000

CBD

Indre by S

Indre by

Skøyen

Lysaker

Nydalen

Bryn/Helsfyr

Oslo Ytre Ø

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

2017

2018

2015

2016

2013

2014

2011

2012

2010

2009

2007

2008

2005

2006

2003

2004

2001

2002

50000 50000 50000 2000

0

150000 150000 150000

1 1%%1 % 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 00 0 2012 2013 00%% 0% 2012 20122013 2013 2014 20142015 20152016 20162017 2017 2018 20182019 20192020 20202021 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0

Konvertering

Oslo Ytre V

1%

Konvertering Konvertering Konvertering

0%

Usikre Nybygg

Sikre Nybygg

Usikre Usikre Nybygg Nybygg Usikre Nybygg

74

Sikre Sikre Nybygg Nybygg Sikre Nybygg

Net Take-up

Net Net Take-up NetTake-up Take-up

Ledighet % (Høyre akse)

Ledighet Ledighet %% % Ledighet (Høyre (Høyre akse) akse) (Høyre akse)

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

CBD

Indre by S

CBD

INDRE BY SENTRUM

Vi definerer CBD som Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen og noen adresser rundt rådhuset.

I indre by sentrum er det nå 96 812 m² ledige kontorlokaler, noe som tilsvarer et fall i ledigheten på hele 20% fra Q1 2018.

Per Q2 2018 er det registrert en marginal oppgang i antall ledige kontorarealer i CBD fra Q1 2018. Økningen skyldes hovedsakelig inkluderingen av Dronning Mauds gate 10. Bygget er i ferd med å bli totalrehabilitert og vil stå klart i midten av 2019 med 11 200 m² ledige kontorlokaler. Rosenkrantz’ gate 16 sliter fortsatt med høy ledighet (4500 m²) og Støperigata 2 (5800 m²) står frem­deles ledig.

Gjennomsnittlig leienivå i CBD har økt med 8,6% siden Q2 2017 og ligger nå nærmere 3600 NOK/m2. Newsec forventer at leienivået fortsatt skal opp framover da det er få nye prosjekter på gang i området, og at ledigheten skal ned utover i 2018.

­ almeyers gate 1 på 5000 m² er leid ut til Spaces/Regus (IWG).

C I tillegg er Newsec kjent med en større sentrumseiendom (6000 m²) som er blitt leid ut. Av ledige kontorlokaler troner Telegrafbygningen i Kongens gate 21 med sine 22 000 m². Det har tidligere vært spekulert i om den ærverdige bygningen s­ kulle konverteres til hotell, men byggets bruksformål som kontor ble bestemt videreført. Det skal bli spennende å følge med på ut­ viklingen til Telegrafen. Videre står 3 700 m² i Havnelageret i Langkaia 1 ledige.

Siden Q2 2017 har leienivået i bydelen økt med 3,7% og snitt­ leien ligger nå over 2200 NOK/m2. Newsec forventer at leien skal ­stige i indre by og at ledigheten skal noe ned utover 2018.

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q2) Ledighet (Q2)

12mnd

3 590

8,6 %

42 578

-21,1 %

4,0 %

-50 bps

Prognose

LEIETREND Leietrend

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q2) Ledighet (Q2)

12mnd

2 240

3,7 %

96 812

-40,5 %

4,5 %

-50 bps

Prognose

LEIETREND Leietrend

3700

2250

3100 Q2 2017

2100 Q2 2017

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

75

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Indre by

Skøyen

INDRE BY

SKØYEN

Indre by har opplevd en oppgang i antall annonserte kontorarealer, opp 4% siden Q1 2018 til 49 600 m².

Antall annonserte kontorlokaler på Skøyen har steget 3% siden Q1 2018 opp til 58 800 m².

Ledigheten i området er nå på 3,8% opp fra 3,6% i Q1 2018.

Stensberg­gata 25-27 sliter fortsatt med 12 000 m2 ledige arealer som ikke lar seg løse, og Christian Krohgs gate 1-11 ligger fremdeles ute med 3 350 m².

Leienivået i indre by har holdt seg stabilt det siste året og snittleien er nå 2000 NOK/m2. Newsec tror på en svak oppgang i leie­ nivået utover 2018, men at ledigheten skal holde seg uendret.

Ledigheten i området er nå på 9,8% opp fra 9,5%. Økningen i antall ledig areal skyldes i all hovedsak at Skøyen Atrium III nå er med i tellingen. Dette er tredje og siste byggetrinn i kvartalet Skøyen Atrium. Her står ca. 50% av arealet ledig (10 700 m²) etter at blant annet Fortum Forvaltning signerte 6400 m2 i mai i år. Av andre bygg med høy ledighet finner vi Drammensveien 173-177 (6000 m²) og Drammensveien 151 (5455 m²).

Etter nedgangen i leienivået på Skøyen Q1 2018, økte den i Q2 2018 med 8,8% sammenlignet med Q2 2017. Med mye utvikling og økt interesse for området, så tror Newsec på en oppgang i leie­ nivået og en svak nedgang i ledighet ut 2018.

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q2) Ledighet (Q2)

12mnd

2 000

8,5 %

49 642

- 9,6 %

3,8 %

-32 bps

Prognose

LEIETREND Leietrend

Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

Annonserte m2 (Q2) Ledighet (Q2)

2 345

8,8 %

58 794

2,6 %

9,8 %

25 bps

Prognose

2400

Q2 2018

2050 Q2 2017

KILDE: AREALSTATISTIK

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

12mnd

LEIETREND Leietrend

2050

1750 Q2 2017

% 2

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

76

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Lysaker

Nydalen

LYSAKER

NYDALEN

Etter to kvartaler med nedgang i ledige areal, greide ikke Lysaker å følge opp denne trenden i Q2 2018.

Antall annonserte kontorlokaler i Nydalen summerte seg til 17 700 m2 per Q2 2018, noe som tilsvarer en ledighet på 5,1%. Dette er 83 bps. høyere enn i samme periode året før.

Antall ledige lokaler i Lysaker steg med 6% fra Q1 2018 til 110 168 m², tilsvarende en ledighet på 16,2% per Q2 2018. Av større registrerte ledige objektene finner vi fortsatt Snarøy­ veien 30 med ca. 15 000 m² og Professor Kohts vei 9 med ca.

9800 m². I tillegg er det 16.000 m² ledige kontorlokaler i Snarøy­ veien 36. Sweco forlenget leieavtalen på 7000 m2 med 5 nye år i Drammens­veien 260.

I løpet av de siste 12 månedene har gjennomsnittlig leie­ nivå på Lysaker økt med 3,2% og snittleien ligger nå rett over 1800 NOK/m2. Newsec tror dette leienivået vil holde seg stabilt i tiden framover og at ledigheten skal holde seg uendret.

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q2) Ledighet (Q2)

12mnd

Størst ledig areal finner man i prosjektet Workplace Oo (Vitamin­ veien 4) hvor det fremdeles er 4000 m² ledig areal. Prosjektet har landet en stor kontrakt med Bydel Sagene som i Q1 2018 ­signerte hele 5300 m² i bygget.

Nydalen har vært inne i en nedadgående trend hva gjelder leienivå, men per Q2 er bildet snudd og leieprisene økte med 1,1% sammenlignet med Q2 2017 til 1873 NOK/m². Newsec tror leienivået vil holde seg stabilt utover 2018. Det er forventet noe oppgang i ledige arealer og ledighet totalt da området har høy aktivitet både for utbygging av bolig og næring.

Prognose

%

1 828

3,2 %

Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

110 168

-1,2 %

Annonserte m2 (Q2)

16,2 %

-21 bps

LEIETREND Leietrend

2

Ledighet (Q2)

12mnd

1 873

1,1 %

17 681

22,1 %

5,1 %

83 bps

Prognose

LEIETREND Leietrend

1840

1900

1740 Q2 2017

1780 Q2 2017

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

77

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Bryn Helsfyr

Oslo ytre øst

BRYN-HELSFYR

OSLO YTRE ØST

Bryn-Helsfyr har lenge hatt en stabil ledighet rundt 13-14%, men opplever dette kvartalet en nedgang i ledigheten til 10,3%.

I Oslo ytre øst er det stor aktivitet om dagen. Flere arealer er ute av tellingen, men nesten like mange nye har kommet inn.

Antall annonserte kontorlokaler på Bryn-Helsfyr endte på 54 800 m² i Q2 2018. Størst ledig areal finner man i Brynsalléen 4 hvor det fremdeles er 6600 m² ledig areal. I tillegg har Strøms­ veien 110 blitt inkludert i tellingen med sine 6100 m² som skal stå klart i starten av 2019. 2850 m² i Østensjøveien 27 er blitt leid ut til Gresvig av NCC. Leienivået på Bryn-Helsfyr har økt kraftig sammenliknet med Q2 2017 og ligger i snitt rundt 1700 NOK/m2 per Q2 2018, et nivå Newsec tror vil gå videre opp den kommende tiden. Området er et godt kollektivknutepunkt og antall ledige m2 kontor har gått ned, i tråd med vår observasjon om økt interesse for slike om­ råder. Nye prosjekter på vei inn i området vil øke antall ledige ­lokaler, men Newsec tror disse vil bli absorbert og har en prognose om videre svak nedgang i total ledighet for området.

Totalt er det nå 92 600 m2 annonserte kontorarealer i bydelen og ledigheten er ned fra 11,4% i Q1 til 11,1% i Q2 2018. Dette er fjerde kvartal på rad at ledigheten holder seg under 100 000 m2.

Gjennomsnittlig leienivå har sunket de siste 12 månedene og ligger nå på 1300 NOK/m2. Bydelen har opplevd en nedgang i ­ledighet den siste tiden og Newsec tror på uendrede nivåer hva angår både leie og ledighet ut året.

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q2) Ledighet (Q2)

12mnd

1 718

12,6 %

58 849

- 25,0 %

10,3 %

-329 bps

Prognose

LEIETREND Leietrend

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q2) Ledighet (Q2)

1 300

-6,3 %

92 642

-8,1 %

11,1 %

-58 bps

Prognose

LEIETREND Leietrend

1750

1400

1400 Q2 2017

1200 Q2 2017

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

12mnd

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

78

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Oslo ytre vest

OSLO YTRE VEST Ledigheten har lenge holdt seg stabil på 2,7% i ytre vest, kun opp i Q1 2018 til 3,2%.

Per Q2 2018 er ledigheten nede i hele 1%, tilsvarende 7000 m².

Blant arealene med høyest registret ledighet i dette området ­finner vi Noreveien 24 med 3490 m².

Gjennomsnittlig leienivå i Oslo Ytre Vest har økt svakt i løpet av de siste 12 månedene og Newsec tror fortsatt på en svak oppgang. Ledigheten forventes å holde seg stabil.

%

12mnd

Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd)

1 655

4,3 %

Annonserte m2 (Q2)

6 955

-60,9 %

1,0 %

-162 bps

Ledighet (Q2)

Prognose

LEIETREND Leietrend

10,3 % Ledighet Q2 Bryn-Helsfyr

11,1 % Ledighet Q2 Oslo ytre øst

1,0 %

1700

Ledighet Q2 Oslo ytre vest

1500 Q2 2017

Q2 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

79

KILDE: NEWSEC

Tilbud/etterspørsel - ledighet Oslo TILBUD -/ ledighet ETTERSPØRSEL Tilbud/etterspørsel Oslo - LEDIGHET m2

OSLO

350000 m2

10 %

Ledighet

350000 300000 300000 250000 250000 200000 200000 150000 150000 100000 100000 50000 50000 0 0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Konvertering

Usikre Nybygg

Sikre Nybygg

Net Take-up

Ledighet % (Høyre akse)

Konvertering

Usikre Nybygg

Sikre Nybygg

Net Take-up

Ledighet % (Høyre akse)

9 10 8 9

% % % %

7 8 6 7

% % % %

5 6 4 5

% % % %

3 4 2 3

% % % %

21 01

% % % %

0%

ANDEL SYSSELSATTE - PROSENT OSLO Antall sysselsatte OSLO

Andel sysselsatte % Oslo 76 % Andel sysselsatte % Oslo 75 % 76 % 74 % 75 % 73 % 74 % 72 % 73 % 71 % 72 % 70 % 71 % 69 % 70 % 68 % 69 % 2008

e % Oslo

009

Ledighet

68 % 2010

2011

2012

450 000 430 000 410 000 390 000 370 000 350 000 330 000 310 000 2009

2010

2011

2012

290 000 2013 2014 270 000

2009 2014

2010 2015

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

2011 2016

2012 2017

2013 2018

2014 2019

430 000

450 000

410 000

430 000

390 000

410 000

370 000

390 000

350 000

370 000

330 000

350 000

310 000

330 000

290 000

310 000

270 000

290 000 2015

2016

2017

2018 270 000 2019

Andel sysselsatte (15-74 år) Oslo (Venstre akse) 250 000 250 000 2016 2017 2018 2019 2020 Antall sysselsatte (15-74 år) Oslo Høyre akse år) Oslo (Venstre akse) Andel sysselsatte (15-74 år) Oslo (Venstre akse)Andel sysselsatte (15-74NAV estimat Antall sysselsatte (15-74Sysselsetting år) Oslo Høyre akse Antall sysselsatte (15-74 år) Oslo Høyre akse 2008-nivå NAV estimat NAV estimat Sysselsetting 2008-nivå Sysselsetting 2008-nivå

2008 2013

450 000

Antall sysselsatte OSLO

Antall sysselsatte OSLO

2015 2020

80

2020

250 000

Dersom det ikke bygges mer enn hva som er planlagt i dag vil dette presse leieprisene oppover.

OPPSUMMERT: Oppsummert er det bra tempo i norsk økonomi generelt og utleiemarkedet spesielt.

Utsiktene for norsk økonomi er god: • Renten forventes opp i september • Inflasjon i stigende trend • Arbeidsledighet lav, høy kapasitets­utnyttelse og sysselsettingsveksten for­ventes å stige • Oljepris stiger og NOK vil styrkes utover høsten Dette kommer utleiemarkedet til gode.

For årene framover tror vi på en stabilisering i ledighetene mellom 6% og 6,5%, samt fortsatt press oppover på leien. Det er dog noen elementer som må være med på n ­ otene for at dette skal gjøres gjeldene – og det tror vi de er. Flere år med lav byggeaktivitet og stor konvertering, samt økt syssel­ setting bidrar.

De neste årene tror Newsec på en forsiktig oppgang i ledigheten, da vi ser at konvertering har bremset grunnet boligprisfallet og at nybyggaktiviteten igjen tar seg opp. Men grunnet økt sysselsetting som igjen øker absorbsjons­ takten så tror vi, med de p ­ rosjektene som er kjent i markedet i dag, at ledigheten vil holde seg stabil fra 2019 og utover.

I tråd med fallende ledighet har snittleien i Oslo vært i en stigende trend siden 2015 og Newsec tror på en relativ kraftig økning fram mot 2021 på 10%-15% for hele Oslo. I snitt fra 2016-2017 var leieprisveksten 7,9%.

Ser man bydelene generelt er det ­stigende leienivå for samtlige. For mer sentrums­nære

81

beliggenheter hvor nybyggaktiviteten er ­lavere og ledigheten ned mot 2% blir veksten kraftigere og trolig i overkant av 20% fram mot 2021. Videre ser Newsec en trend mot mer tilpassede arealer grunnet økt fokus på identitets­bygging, som igjen øker betalingsviljen. Det at bedrifter også tenderer til å sitte mer effektiv drar også opp leien pr kvm.

Dersom det ikke bygges mer enn hva som er planlagt i dag vil dette presse leieprisene oppover, hvilket vi tror vil bli den viktigste verdidriveren fremover for gårdeierne.

Bråstopp i konvertering og bygging på spekulasjon vil kunne ta brodden av leieprisveksten om det skulle slå til umiddelbart. Angående sistnevnte vil aktører tørre å ­bygge mer på spekulasjon med de utsiktene som tegnes. Dog tar dette tid, så dette vil evt ta toppen av leieprisveksten 2-3 år ned i gata.

Mao vil dette ikke rekke å gi store utslag fram mot 2021.

Med fallende boligpriser og svakt nybolig­ salg vil naturligvis konverteringstakten avta noe. Dog er det i hovedsak de dårligste kontor­ byggene i randsonen som har blitt konvertert. Her er leien lavest, slik at dette isolert sett har presset opp snittleien i Oslo.

Videre er dette objekter som, ­konvertering eller ei, ikke vil utkonkurrere de beste ­arealene rundt knutepunktene.

Med andre ord tror vi alt ligger til ­rette for fortsatt oppgang i leieprisene de ­kommende årene, så krysser vi fingrene for at det ikke kommer noen skyer i horisonten – så langt vi kan se er det relativt skyfritt og god sikt.

ALNABRU: KOMBINASJONS­ ALTERNATIVET NÆR SENTRUM AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Eiendomsspar har gått tungt inn i ­Alnabru-området i påvente av en større utvikling. I mellomtiden tiltrekker området seg leietakere med lager- og kontorbehov som vil være nærmest mulig sentrum.

E

iendomsspar kjøpte på begynnelsen av året det såkalte Alnabrukvartalet, som består av Caspar Storms vei 14-16, Ole Deviks vei 35 og Strømsveien 195-197. Dermed økte det Christian Ringnes-­kontrollerte eiendomsselskapet sin satsing på Alnabruog Økern-området til et samlet areal på 182 500 kvadratmeter. Eiendomsspar eier nå Alna Park (Strømsveien 221/223), Alnabru Næringspark, Verkseier Furulundsvei 9, eiendommer i Strømsveien og Økernveien.

PRESSES UT AV SENTRUM Mange av eiendommene på Alnabru er kombinasjons­bygg med lager- og produksjons­ lokaler og tilhørende ­kontorer. Dette er eiendommer som det blir færre og færre av i Oslo etter hvert som stadig nye områder trans­

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

formeres til bolig- og kontor­bydeler. ­Fabritius Gruppens ­ administrerende direktør A ­ sgeir Solheim har tidligere uttalt til Nærings­ ­ Eiendom at leietakerne som ­trenger kombi­ nasjonslokaler med kontor og lager ­ eller produksjon p ­ resses lenger og lenger ut av bysentrum og at hans ­selskap mottar ­mange henvendelser fra ­ denne type leie­ takere. ­Sigurd Stray forteller også om b ­ edrifter som tar ­kontakt for å se på ­Eiendomsspars eien­ dommer på Alnabru.

– Det er veldig mange leietakere som er interessert i Alnabru-området. Men å leie ut rene kontorbygg er vanskelig. Bedriftene vi snakker med ønsker gjerne å ha noe lager ved siden av, sier Stray.

82

FOTO: EIENDOMSSPAR

TIL HØYRE Sigurd Stray, ­vise­administrerende direktør Eiendomsspar.

FOTO: SCANPIX

UNDER: Beliggenhet rett ved hovedvei gjør ­Alnabru til et ­attraktivt område for lager- og logistikk­ bedrifter.

83

FOTO: MALLING

– Vi opplever at det fortsatt er en god stund til det kan gjennom­føres en større utvikling på ­Alnabru. For ti år siden sa vi at det ville ta ti år, og det sier vi fortsatt. ­SIGURD STRAY, Viseadministrerende direktør Eiendomsspar

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

84

LEDIGE LOKALER I Ole Deviks Vei 35/ Caspar Storms vei 16 har Eiendomsspar en hel etasje med ledige kontorlokaler.

Han forteller at det ikke er veldig mye ledig i Eiendomsspar-porteføljen på Alnabru.

– Denne er nå rundt 6 prosent, opp fra i u ­nderkant 3 prosent før kjøpet av ­Alnabrukvartalet som hadde en del ledighet, sier Stray.

På lang sikt vil trolig også kombinasjons­ eiendommene på Alnabru lide samme skjebne som tilsvarende eiendommer i ­ ­Nydalen (for 10-20 år siden), Økern (nå og i tiden fremover) og det sørlige Groruddalen (nå og i tiden fremover): Rives og erstattes av nye kontorbygg og boliger. Men det er ikke noe som vil skje med det første.

– Vi opplever at det fortsatt er en god stund til det kan gjennomføres en større utvikling på Alnabru. For ti år siden sa vi at det ville ta ti år,

85

og det sier vi fortsatt. Men for oss som en langsiktig eiendomsaktør er dette et veldig godt ventespill, med a ­kseptable leie­ kontrakter.

Dette er ikke noe for de ­kort­siktige eiendomsselskapene, sier Stray til NæringsEiendom.

Man skulle tro at utleierne ville kvie seg for å tegne langsiktige leieavtaler i et område som kanskje skal gjennom en større trans­ formasjon, men det er ikke noe problem som Eiendomsspar opplever.

– Vi tegner fremdeles ti års leiekontrakter på Alnabru, sier Stray.

Blant lokalene som Eiendomsspar har ­ledighet i på Alnabru, er Caspar Storms vei 14, som er en del av det nylig kjøpte Alnabru­ kvartalet. Der er og blir det ledig lager­lokaler med kontormesanin (156 kvadratmeter lager

og 233 kvadratmeter kontormesanin ledig nå, mens det blir mer ledig fra mai 2019. I Strømsveien 221-223, Vollaveien 15-19 og Tvetenveien 11 har ­Eiendomsspar også ledig areal. I Ole Deviks Vei 35/Caspar Storms vei 16 er det inntil 3222 kvadratmeter ledig areal.

BOLIGUTVIKLING Noe av det Eiendomsspar ser for seg i Alnabru-området om 10 til 20 år, er en ­ omfattende utvikling av enten bolig eller ­ ­næring. Selskapet har blant annet planer om å utvikle boliger i Økernveien 115 sammen med OBOS. Også eiendommene på Alnabru kan bli boliger.

EIEND OM SSPA R S E IE NDO MME R I A L N A B RU -O MRÅDE T

Eiendom

Arealer

Alna Park (Strømsveien 221/223)

64 000

Alnabru Næringspark (Vollaveien 15-19, 20A, 20B samt Arvesetveien 8)

39 000

Økernveien 115

25 000

Verkseier Furulundsvei 9

18 400

Strømsveien 230

8800

Strømsveien 258

6200

Alnabrukvartalet

14 100

Strømsveien 195-197

7000

Totalt

– En Alnabru-utvikling er såpass langt frem i tid at det er vanskelig å si at det blir bare boliger eller bare næring der. Men vi har tro på et langsiktig boligcase. Det må lages en god veiledende plan for offentlig rom for området, sier Sigurd Stray.

Eiendomsspar har en ambisjon om å ha en hånd med på rattet når Alnabru skal utvikles videre. Selskapet vil derfor kjøpe mer eiendom i området, gitt at eiendommene ­ «blir fornuftig priset».

– Vi vil være med på å utvikle dette store området, sier Stray.

I dag bor det rundt 50 000 innbyggere i bydel Alna, og politikerne ønsker å utvikle ­boliger

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

182 500

rundt t-banestasjonene i bydelen. Det er også krefter som ønsker å flytte Alnabru­ terminalen, slik at området kan frigjøres for byutvikling i dalbunnen.

1000 TIL 1400 KRONER PER M2 Alnabrus beliggenhet ved hovedveier og kort vei inn til Oslo sentrum har gjort området til en attraktiv lokalisering for l­agerog logistikk­ virksomheter. Sigurd Stray ­forteller om store forskjeller i leieprisene for lager.

– Prisene varierer fra ca 800 til 1500 k ­ roner per kvadratmeter for lager. Det er en helt utrolig store forskjeller i standard, sier Stray.

Når det gjelder kontorbyggene på Alnabru, som er noen år gamle, er det mindre varia­ sjoner i leieprisene. Stray melder om leie­ priser på m ­ ellom 1000 og 1400 kroner per kvadratmeter.

Blant de mest moderne lager- og logistikkbyggene, er Posten og Brings nye logistikksenter på Alnabru. Senteret er ett av Europas mest moderne logistikksenter, med en ­samlet bygningsmasse på rundt 80 000 k ­ vadrat­meter.

Alnabru har mer enn store kombinasjonsbygg med kontor og lager/produksjon. Området har også en rekke bilbaserte varehus, hvorav det største er kjøpesenteret ALNA Senter.

86

OLE DEVIKS VEI 6 806 + 1 525 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk.

Hva får du: • Areal i 2. etasje (1 525 kvm) + areal i 3. etasje (806 kvm) • Fremtidsrettede arbeidsplasser • Fleksible løsninger • Et spennende og attraktivt totalmiljø for ansatte og kunder • Store og gode vindusflater • Flott kantine • Stor takterrasse • Garderobe og dusjfasiliteter • Parkering med muligheter for el-lading • Sykkelparkering inne og ute Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Gode lokaler til rundt 1500 kroner meteren AV: DAG JØRGEN SALTNES

Leieprisene for kontorbygg i Bryn-­Helsfyr-området varierer fra mellom 1300 og 1750 kroner per ­kvadratmeter for «gode lokaler» og opptil 2200 kroner meteren for lokaler med høy standard.

I

FOTO: NYEBILDER.NO

følge DNB Næringsmegling er det fullt mulig for leietakere å få gode kontor­ lokaler til en rimelig pris i Bryn-­Helsfyrområdet. En av grunnene er at det er relativt mye kontorareal å velge mellom. Det anslås at 10 prosent av kontor-arealet på Bryn-­ Helsfyr er ledig.

Næringsmegleren skriver i sin rapport for første halvår at leieprisene i området for kontorlokaler med vanlig god s­tandard ligger mellom 1300 og 1750 kroner per kvadrat­ meter. Skal man inn i lokaler med høy s­ tandard, må man ut med 1750 til 2200 ­kroner per kvadratmeter.

BRYN-HELSFYR Området har god offentlig kommunikasjon og mye å velge mellom for større leietakere.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

AREALEFFEKTIVT GIR LAVERE KOST Men det betyr ikke nødvendigvis at det er mye mer kostbart å flytte inn i nye l­okaler med høyere leiepriser. De nye byggene er langt mer arealeffektive, noe som inne-

88

OLE DEVIKS VEI 2 629 - 2 475 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk.

Hva får du: • Heis • Sykkelparkering.

• Dusj/garderobe i kjeller • Parkeringsplasser ute og inne • Gjesteparkering • Mulighet for tilknytning til lunsjservering/kantine • Mulighet for lagerplass i kjeller

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

ILLU: LUND + SLAATTO ARKITEKTER

VALLE WOOD Blant byggene som settes opp på Helsfyr er Valle Wood.

bærer at leietakere trenger mindre a ­real per kvadrat­ meter. Dersom man bruker 30 kvadrat­meter per ansatt i lokaler med leie­ pris på 1300 kroner meteren, får man faktisk lavere leiekostnad per ansatt enn om man bruker 20 kvadratmeter per ansatt i ­lokaler hvor leieprisen er 1900 kroner per kvadratmeter. I tillegg kommer besparelsen i felleskostnader ved bruk av mindre areal, samt at nye bygg ofte har lavere felleskostnader på grunn av bedre energieffektivitet.

KOLLEKTIVKNUTEPUNKT Ifølge DNB Næringsmegling er det m ­ ange leietakere som ser etter lokaler i Bryn-­ Helsfyr-området. «Hvis man ser på søk i kvadratmeter i forhold til totalt kontorareal er etterspørselen størst for klyngene utenfor sentrum med gode kollektivknutepunkter.

Lysaker, Helsfyr/Bryn og Økern/Løren blir i den kategorien ”søkevinnere”», skriver DNB Næringsmegling i rapporten.

Fra Helsfyr t-banestasjon tar det under fem minutter med t-bane til Oslo sentrum, og det går både buss, t-bane og tog fra Bryn.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

OFFENTLIGE LEIETAKERE Bryn-Helsfyr-området er særlig attraktivt for store offentlige leietakere. Det er flere nye bygg prosjektert som har plass til ­større leietakere de neste årene, samtidig som leie­prisene er attraktive. Videre er flere av ­eiendommene plassert bare noen få ­minutter unna t-banestasjonene. «Både statlige og private søkere presiserer hyppig i søkene at nærhet til tog og/eller t-banestasjon er ­viktig.

Det forekommer også flere søk som ikke spesifiserer geografisk beliggenhet u ­ ­tover et krav om få minutters gange til knute­ punkter for offentlig transport», skriver DNB ­Næringsmegling.

Blant de offentlige leietakerne som har flyttet til Bryn-Helfyr-området, eller som har tegnet kontrakt for kontorlokaler der, er Skatteetaten, Legemiddeldirektoratet, Omsorgsbygg, Statens Lånekasse for utdanning, NAV og Statens Vegvesen.

STORE PROSJEKTER Det er flere nye bygg under bygging og planlegging på Helsfyr. I Grenseveien 80 utvikler

Bunde Eiendom kontorbygget Helsfyr Puls, som får Omsorgsbygg som den største leie­ takeren. Grenseveien 80 blir på 8000 kvadrat­ meter fordelt over syv plan.

I Fyrstikkalléen 1-3 bygger det JB Ugland Eiendom-kontrollerte selskapet Fyrstikk Holding et kontorbygg på til sammen 39 000 kvadratmeter med energiklasse A og Miljøklassifiseringen BREEAM Excellent.

Like ved Valle Hovin er NCC ­ Property Development i gang med byggingen av ­ massiv­trebygget Valle Wood. Bygget er første byggetrinn i et stort kontor- og servicebyggprosjekt på 60 000 kvadratmeter. Valle Wood blir Norges største næringsbygg i massivtre, og får et areal på 6700 kvadratmeter.

Skanska Commercial Development vil utvikle 20 000 kvadratmeter i Grense­veien 90 på Helsfyr. Ambisjonen til utvikleren er å utvikle et nytt og attraktivt kontorbygg med høye miljøambisjoner på eien­dommen.

Prosjektet skal bidra inn i den positive ­ ­ut­vikl­ingen og urbaniseringen av Helsfyr.

Entra har også flere større prosjekter i Bryn-Helsfyr-området (se egen sak).

90

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

Skal bygge ny bydel på Bryn AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Entra og boligutvikleren JM skal utvikle 120 000 kvadratmeter og bygge en ny bydel på Bryn. Samtidig jobber ­Pecunia med prosjekter på til sammen 160 000 kvadratmeter i ­samme område.

I

slutten av juni ble det kjent at det børs­ noterte eiendomsselskapet ­ Entra betalte 1,1 milliarder kroner for en eiendomsporte­ følje på Bryn. I tillegg ­betaler Entra potensielt ytterligere 300 millioner kroner, avhengig av utfallet av reguleringen av eiendommene.

Samtidig tegnet Entra en samarbeids­ avtale med JM som innebærer at JM står for ut­ viklingen av boligene i o ­ mrådet, mens Entra skal stå for utviklingen av næringsbyggene.

KOLLEKTIVKNUTEPUNKT Eiendommene har adressene Brynsveien 1, 2–4, 3, 5, 6, 8, 11–13 og 12, samt Østensjøveien 39/41 og 43. Det var flere selgere, slik at kjøpene ble gjennomført som fem transaksjoner. Alle eiendommene ligger rett ved siden av Brynseng t-banestasjon, i nærheten av togstasjonen på Bryn og bussholdeplasser.

Entra mener beliggenheten rett ved kollektiv­ knutepunktet er velig god.

– Dette er et område som både egner seg for kontor og bolig, og vi så raskt at vi burde kjøpe dette sammen med noen andre. Derfor kom vi i

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

kontakt med JM og fant ut at vi h ­ adde sammenfallende interesser, og ingen k ­onkurrerende elementer. Det er et stort område som k ­ ommer til å ta mange år å utvikle, derfor var vi på jakt etter et selskap som er solid og langsiktig – jeg tror vi passer godt sammen, sa Regland til ­Estate N ­ yheter da nyheten om kjøpet ble kjent.

ESCALATOR Pecunia vil bygge stort på Bryn. Her er illustrasjon av deres prosjekt Escalator.

NY BYDEL I dag er Bryn i stor grad en asfaltjungel, men Entra og JM har ambisjoner om å bygge en ny og levende bydel, med boliger og næring, samt skole, barnehage, kultur og idrett. Målet er at området rundt Brynseng t-banestasjon skal bli en komplett bydel med alle tilbud i umiddelbar nærhet.

Eiendommene har næringsbygg med leie­ takere på plass i dag, men byggene er av varierende kvalitet. Løpende leieinntekter ­ fra byggene gjør at Entra kan bruke god tid på å få til en gjennomtenkt reguleringsprosess.

92

93 FOTO: PILOT ARKITEKTER

FOTO: AART/SJ ARCHITECTS

Ø16 Ferd Eiendoms ­prosjekt i Østensjøveien 16 tar sikte på å bli et helsehus.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

94

– Dette er et område som både egner seg for kontor og bolig, og vi så raskt at vi burde kjøpe dette sammen med noen andre.

Entra hadde allerede før det siste ­kjøpet 43 000 kvadratmeter kontorlokaler på Bryn.

Entras eiendom Brynsengfaret 4-6 er på til sammen 35 500 kvadratmeter og huser blant annet farmasiselskapet Roche og Veg­ direktoratet.

FLERE PROSJEKTER Det er ikke bare Entra som har ambisjoner om å bygge stort på Bryn. Eiendomsselskapet Pecunia har gjennomført flere utviklinger i ­ området. Selskapet utviklet 53 000 kvadratmeter på Bryn, i hovedsak Brynsalléen 2, 4, og 6 samt Brynsengveien 10, før det fikk klarsignal for en større utvikling. Det første «nye» prosjektet var Nils Hansens vei 25, som fikk Kripos som hovedleietaker. Videre jobber Pecunia og Cema med et prosjekt som kan gi til sammen 160 000 kvadratmeter bruttoareal rundt kollektivknutepunktet på Bryn. I Østensjøveien 40 planlegger Pecunia et nytt kontorbygg på 13 500 kvadratmeter, mens planene for Østensjøveien 44 er på 10 000 kvadratmeter. Prosjektet i Østens­jøveien 44 blir liggende mer eller mindre oppå Brynseng T-banestasjon og har fått ­navnet Eskalator. Nybygget er tegnet av P ­ ilot Arkitekter og får åtte etasjer og

95

en fasade med store glassflater og grå naturstein. Pecunia er nå ute i markedet og jakter leie­taker til bygget.

I Østensjøveien 16 skal Ferd Eiendom sette opp et nytt kontorbygg på ca. 11 000 kvadratmeter. Eiendommen blir et helsebygg etter at Sophie Minde flytter ortopedivirksomheten fra Aker Sykehus til Østensjøveien 16 i lokaler som er skreddersydd for virksomheten. Ferd markedsfører Østensjøveien 16 som Helsehuset Oslo, hvor Sophie Minde kan jobbe sammen med og bo tett med leger, fysioterapeuter og andre som arbeider med rehabilitering. «Et sted der fagmennesker kan gjøre hverandre bedre, og gi pasienter et enda bedre tilbud», skriver Ferd Eiendom om prosjektet.

Også Sporveien AS har planer om å utvikle eiendom ved Brynseng t-banestasjon.

Rådgiverne i Cowi har på vegne av ­Sporveien sendt inn et forslag til Plan- og bygnings­ etaten om å bygge 12 550 kvadratmeter over t-banestasjonen. Kontor skal utgjøre litt over halvparten, mens såkalt utadrettet får 2550 kvadratmeter. I tillegg kommer et bruksareal for boliger på 3350 kvadratmeter, tilsvarende 30 leiligheter.

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2018 og 2019.

KILDE: EIENDOMSSPAR

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

96

KILDE: EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S FERD IGSTILT I 2 018:

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­ FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2019:

Adresse

Utbygger

21.000

Harbitzalléen 3-7

Møllergruppen Eiendom

26.000

15.000

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

11.500

Lørenveien 65

Stor-Oslo Prosjekt

Entra

9.500

Langbølgen 3-15

OBOS Forretningsbygg

Grenseveien 80

Bunde Eiendom

8.000

Øvrige prosjekter

Akersgaten 35/39

Storebrand Eiendom

7.500

Totalt

Rådhusgt. 5/Skippergt 13&15

Fram M.

7.000

Kjølberggaten 21

Realdrift

5.000

Henrik Ibsens gate 4

Fram M.

4.000

Hoffsveien 17

Fram M.

3.700

Adresse

Utbygger

Øvre Vollgate 9

Anthon B Nilsen Eiendom

3.000

Fyrstikkalléen 1

Fyrstikk Holding

36.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Vestbanetomten Feld D

Statsbygg

Adresse

Utbygger

Areal m2

Vitaminveien 4

Skanska

Dr. Eufemias gate 11

HAV Eiendom

Bøkkerveien 5

Höegh Eiendom

Kjørboveien 12-26

Totalt

95.200

Adresse

Utbygger

Areal m2

Freserveien 1,

Obos Forr.bygg

29.000

Schweigaards gate 33

Bane NOR Eiendom

22.600

Bjørvika/Bispevika “Eufemia”

OSU

22.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

Dr. Mauds gate 10 Østensjøveien 16

15.000 6.500 12.850 80.350

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Totalt

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 019 :

Areal m2

Areal m2

2.400 56.400

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Adresse

Utbygger

Østensjøveien 40 & Brynsengveien 1

Pecunia

19.000

19.500

Hans Møller Gasmanns vei 9

Aspelin Ramm

15.000

Vestre Vika

13.000

Østensjøveien 44

Pecunia

10.000

Ferd Eiendom

10.500

Philip Pedersens vei 9

NCC Property Development

10.000

Øvrige prosjekter

24.900

Øvrige prosjekter

13.200

Totalt

141.500

Totalt

67.200

97

Areal m2

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Ruseløkkveien 26

Storebrand Eiendom/ Aspelin Ramm

42.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

20.000

Tullinkvartalet

Entra

19.300

Dr. Eufemias gate 8

Braathen Eiendom

17.000

Øvrige prosjekter

Areal m2

65.365

Totalt

163.665

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2020: Adresse

Utbygger

Areal m2

Persveien 2+4+4b & Ulvenveien 91

Obos

85.000

Østre Aker Vei 90

Winta Eiendom

75.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Höegh Eiendom

60.000

Strømveien 100

NCC Property Development

54.500

Lørenfaret 1A/B

Oslo Pensjonsforsikring

48.000

Koksatorget

Selvaag

34.000

Rådmann Halmrasts vei 7,9 & 18

Andenæs Eiendom

25.000

Ensjøveien 17

Kolberg Motors

Schweigaards gate 35-51

Bane NOR Eiendom

21.600 20.000

Øvrige prosjekter

187.800

Totalt

610.900

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2020:

TOTA LT P R OS JEKTER E TTER 2 02 0 :

3.151.000 0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Ulven Senterområde

104.000

Regjeringskvartalet

100.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.772.435

Totalt

2.376.435

98

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 0:

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A . 19 5 M 2 B TA KO N TO R LO K A L E R T I L L E I E

• • •

Lyse arealer med grei standard, beliggende i 4. etasje Innredet pr. i dag med 6 cellekontorer, resepsjon/mottak, møterom, kjøkken etc Mulighet for parkering

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 200

4 400

3 700

2 700

8,2 %

- 1,0 %

Bjørvika

3 500

3 100

2 700

2 300

2,1 %

+ 0,2 %

Øvrige sentrum

3 600

3 200

2 600

1 900

3,9 %

- 0,5 %

Indre vest

3 200

2 700

2 100

1 800

4,0 %

+ 1,2 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

7,7 %

- 0,5 %

Indre øst

2 800

2 000

1 700

1 300

1,9 %

- 0,6 %

Skøyen

3 300

2 800

2 400

1 900

7,5 %

+ 0,7 %

Lysaker

2 300

1 900

1 700

1 400

13,5 %

- 0,5 %

Fornebu

1 900

1 700

1 300

1 200

10,5 %

- 1,4 %

Nydalen

2 400

2 200

1 800

1 450

4,1 %

- 0,7 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

10,2 %

- 0,4 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 700

1 500

1 200

18,6 %

+ 1,4 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,0 %

- 0,9 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

8,0 %

+ 0,2 %

Ytre syd

1 700

1 550

1 300

1 150

5,5 %

+ 0,8 %

2 100

1 700

1 400

1 200

8,0 %

- 0,1 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

%

Kontorledighet

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2001

2003

2005

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019 E 2021 E

100

0

Nominell leiepris (h.a.)

101 FOTO: PEXELS

BLI MED PÅ UTVIKLINGEN Asker Genera er Oxer Eiendoms siste tilskudd til kontorklusteret i Asker. Et åpent, innovativt og miljøvennlig kontorbygg, godt eksponert ved E18.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: OXER EIENDOM

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | ASKER GENERA

102

103

– I tillegg til god ­arkitektur utvikler vi i ­disse dager et helhetlig konsept for hele eien­dommen.

FREDRIK ­HAUKELAND, arkitekt i Nordic

1

– Asker Genera er et navn som forplikter.

Genera kommer av verbet «å generere», som både handler om å utvikle, skape og produ­sere.

Ambisjonen er at bygget skal tilføre ­energi til området, først og fremst ved å ­tiltrekke seg ­selskaper med ambisjoner om å tilføre vekst og verdi til vår region, sier A ­ nniken Haug, markedsdirektør i Oxer Eiendom.

Asker Panorama, der Kongsberg Gruppen er største leietaker på 12 000 kvadratmeter var fullt utleid sommeren 2014. Nå planlegger Oxer Eiendom neste byggetrinn. De har tid­ ligere ervervet tomtene ved siden av, med enda tettere beliggenhet mot E18, som betyr en eksponering mot de 80 000 menneskene som kjører mellom Oslo og Drammen hver eneste dag.

Rune Arvesen og Ole-Jacob Leirskar, senior­ rådgivere i Akershus Eiendom, står for utleien av det 23 800 kvadratmeter store signal­bygget.

Bygget består av to bygningskropper på 6 og 7 etasjer, med egne takterrasser.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | ASKER GENERA

– Alt i dette prosjektet er gjennom­ arbeidet fra A til Å. Når du kommer opp veien til eien­ dommene åpenbarer elven, dammen og grønt­området seg. Det ligger en motorvei og på­ k jøringsrampe for E18 rett ved siden av, men dette oppleves ikke som sjenerende. Oxer ­E iendom har laget en liten oase i dette ­k lusteret. Det nye bygget skal bare forsterke denne opplevelsen, sier Ole-Jacob Leirskar.

Kontorbygget vil huse mellom 800–1000 arbeids­ plasser. Hver kontoretasje vil b ­estå av tre fløyer med et atrium som gir gode lys­ ­ forhold. Etasjeplanene blir ca. 3100 kvadrat­ meter med muligheter for fleksibel opp­deling (cirka 1550 + 800 + 800 kvadrat­ meter). Hoved­ inngangen er plassert midt i atriet, selve hjertet i bygget, med kort vei til alle felles­funksjoner.

– Vi er opptatt av miljø, energiforbruk og trivsel for våre leietakere. Asker Genera blir et miljøvennlig bygg med planlagt Breeam-­

sertifisering «Very Good». Vi skal vise god miljødesign, uten at det går på bekostning av arkitekturen, sier Anniken Haug.

INGEN LILLESØSTER Asker Panorama er på 32 000 kvadratmeter, og selv om Asker Genera er noe mindre påpeker Anniken Haug at den nye eiendommen ikke skal bli en lillesøster.

– Vi skal rive fire bygg, og det nye bygget blir i glass og tegl. Vi planlegger to takterrasser, en på toppen i 7. etasje som er felles og en i 6. ­etasje som da kan være eksklusiv for de som leier etasjen, sier Anniken Haug.

Planlagt byggestart er 2019-2020, med en byggetid på cirka 2 år.

ARKITEKTEN BAK ASKER GENERA Nordic – Office of Architecture gikk av med seieren i arkitektkonkurransen.

104

FOTO: SHUTTERSTOCK

1. Bygget får flere ­sosiale soner der ­ansatte kan ta ­uformelle møter, jobbe eller en pust i bakken.

2. Oxer Eiendom har egne bikuber i hagen der de produserer honning.

3. I BaristaCorner kan du få deg en matbit og en god kaffe.

4. Bygget skal ha ­Breeam-sertifisering «Very Good».

2

3

4

105

FOTO: PEXELS

Ambisjonen er at bygget skal tilføre ­energi til området, først og fremst ved å ­tiltrekke seg ­selskaper med ambisjoner om å tilføre vekst og verdi til vår region.

ANNIKEN HAUG, markedsdirektør i Oxer Eiendom

1

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | ASKER GENERA

106

1. Interiørarkitektene Radius Design står for interiøret.

2. Bygget har meget god profilering mot E18.

Oxer Eiendom ønsket å skape fleksible og opplevelsesrike rom for kontorareal og fellesfunksjoner – i en bygningskropp som sammen med landskapskvalitetene og Asker P ­ anorama, danner en attraktiv helhet. Det har vi klart med Asker Genera, sier Fredrik H ­ aukeland, arkitekt i Nordic.

Bygget vil få svært god utnyttelse innenfor byggelinjene.

– Vi har plassert hovedinngangen ­sentralt som alle kan benytte, med korte gang­avstander ut til de ulike lamellene. Bygget gir store m ­ uligheter for mange leietakersammensetninger – hele ­etasjer i flere lameller, flere etasjer i en lamell, tre leietakere per etasje osv, fortsetter han.

Alle leietakere får gode sol- og utsikts­ forhold. Hver etasje og lamell får stor ­variasjon og innredningsmuligheter. Asker ­Genera får god terreng- og situasjons­ tilpasning med et nytt uttrykk og design som bevisst og komplementært spiller sammen med Asker P ­ anorama, og danner gode uterom mellom bygningene.

– Asker Genera får en spennende komposisjon mot E18 som skiller seg ut og ­ annonserer området mot de forbipasserende, fremhever arkitekten.

Haug legger til at ved å skape areal­effektive, fleksible og opplevelsesrike rom, i en bygnings­ kropp tilpasset omgivelsene, har Nordic skapt en helhet med stimulerende arbeidsplasser i toppklassen.

– I tillegg til god arkitektur utvikler vi i ­disse dager et helhetlig konsept for hele eien­ dommen. Et viktig element er lunsjen og mat­ opplevelsen som for mange er høydepunktet i

107

2

løpet av en lang arbeidsdag. Vi ønsker å skape en hotellfølelse, et innbydende spiseri som ligner et foodmarket, og hyggelige og lune ­ fellesarealer hvor den gode matopplevelsen ­settes i fokus.

Compass Group, som er leietaker i Asker Panorama, er benyttet som rådgiver for et nytt innovativt matkonsept.

Oxer Eiendom har også inngått et sam­ arbeid med interiørarkitekt Radius design.

– Vi er stolte over å være med, og gleder oss til arbeidet med prosjektet og det sterke fag­ lige og inspirerende teamet som står bak. Vi skal bistå med å utforme fellesarealene med møteromsfasiliteter og foodmarket, som skal tilby og skape levende soner og flerbruksrom gjennom en travel arbeidshverdag, sier ­Thomas Ness, i Radius design. ÅPENT FOR ALLE – I første plan planlegges det et service­ senter, foodmarket og eventrom. I etasjen over ­etablerer vi et kontorhotell og fleksible

kontor­arealer. På kontorhotellet skal du kunne leie et kontor, eller teamrom, noen m ­ åneder, et halvt år eller lenger, med løsninger tilpasset ditt ­behov. Servicesenteret i første etasje skal ­drifte annen etasje, forklarer Haug og Leirskar.

– Næringsbyggene i Asker er lukket for ­andre. Vi ønsker å gjøre Asker Genera mer tilgjengelig for bedriftene i nærområdet.

Hva med å spise en bedre lunsj, eller leie et møterom/eventrom eller chambre séparée i ­hyggelige omgivelser? Ved eventuelle kickoff eller samlinger, skal alt være tilrettelagt.

Lokalene kan leies til produktlanseringer, ­ ­ulike ­arrangementer og logistikken er optimal.

Folk i nærområdet er også velkomne til å ta en kaffe eller spise lunsj, sier utleiemegleren.

FULLSERVICEBYGG FOR ULIKE ­BRANSJER Eiendommen blir et fullservicebygg med service­ senter, spiseri/foodmarket med 300 sitte­p lasser, kaffebar, møteromsfasiliteter,

FOTO: PEXELS

– Alt i dette prosjektet er gjennom­arbeidet fra A til Å.

OLE-JACOB LEIRSKAR, senior­rådgiver i Akershus Eiendom

fra 07.00-09.00 og 15.00-17.00. Kapasiteten på Oxer Express vil bli øket når Asker Genera står ferdig, sier Haug.

Asker Genera får kort vei til tog, buss og flytog. Totalt er det 23 avganger i timen fra Asker stasjon, og 22 minutter til Oslo S. Asker ­sentrum har også et bredt spekter av servicetilbud med over 70 butikker og spisesteder.

Det er et økende næringsliv i området.

Alt er lagt til rette for en enklere arbeidsdag, med god vekt på møtefasiliteter.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | ASKER GENERA

eventrom, felles takterrasse med flott utsikt og gode solforhold m.m.

Eiendommen kan huse ulike leietakere. Med bakgrunn av oppsvingen i olje­ sektoren, tror Leirskar dette kan være en relevant b ­ ransje.

Fleksible etasjeplan og en førsteetasje som kan inneholde et laboratorium eller lager, gjør at bygget blir interessant for mange aktører.

– Vi kommer til å lage et eget treningsrom, tilby utlån av EL-sykler og innendørs sykkelparkering. Det er etablert sykkelhotell ved Asker Stasjon slik at det blir enkelt å ­komme seg til og fra eiendommen med offentlig ­kommunikasjon. Vi har også tidligere etablert shuttlebuss som går tur-retur Asker Stasjon

ALT ER GJENNOMTENKT – Konseptet er gjennomarbeidet og logi­ stikken i bygget er meget god og ivaretatt.

Asker ­ Genera får varemottak for varebiler, og ­enkel nedkjøring til garasjen på siden av bygget. Parke­ ringen har kapasitet for 123 p-plasser. Miljøstasjon og kildesorteringen er i ­samme område, og det blir også EL-bil­ parkering. Kommer du med sykkel parkeres denne innendørs i første etasje, ved siden av ­delikate garderobe- og treningsfasiliteter, forklarer Leirskar entusiastisk.

Unikt for både Asker Panorama og Asker Genera er de gode uterommene, med bekken, grønne rekreasjonsområder, egne bikuber og fantastiske takterrasser med utsikt over Asker, Bærum og mot Oslo.

– Det er plass til tre leietakere per etasje.

Vi håper å få inn en stor og noen mindre leie­ takere. Oxer Eiendom har lagt vekt på at Asker Genera sin flotte arkitektur, spennende fellesfunksjoner og bygningsmessige ­kvaliteter skal appellere til et bredt spekter av leietakere som ønsker fremtidsrettede, attraktive kontor­ lokaler, hos en profesjonell og langsiktig eiendoms­aktør, avslutter Leirskar.

108

DESIGN – DIGITAL – REKLAME – SOME

www.blake.n o

FOTO: PEXELS

Fremtidsrettet blikk på leieavtaler for handelslokaler

Handelsbransjen er i en brytningstid, og ny teknologi og endrede handelsvaner gjør at bransjen endrer seg raskt. Denne utviklingen påvirker også ut­formingen av leieavtalene for handelslokaler. De viktigste utviklingstrekkene gjennomgås i denne artikkelen.

AV: LISE SOFIE STENE, ADVOKAT I ADVOKATKONTORET BAHR AS

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | J USS

110

111 FOTO: PEXELS

FOTO: ERIK N.H. KRAFFT/KRAFFTWORK

LISE SOFIE STENE Advokat i advokatkontoret BAHR AS.

TRADISJONELLE STANDARDAVTALER FOR HANDELS­LOKALER Standardavtalene for utleie av næringslokaler, som er ut­ arbeidet av meglerorganisasjonene (NEF/FFN), Norsk Eiendom og Huseiernes landsforbund, brukes med noen særtilpasninger også som utgangspunkt for de fleste leie­ avtalene for handelslokaler.

Dette skyldes at størstedelen av leieavtalene for ­handels­lokaler fortsatt inngås på tradisjonelle vilkår, med relativt lange leieperioder (5-10 år) med forlengelses­ opsjoner for leietaker, samt tradisjonell fordeling av vedlike­ holdsansvar og felleskostnader. Leien er normalt en fast leie eller en kombinasjon av en minimumsleie og en ­omsetningsbasert leie.

Handelslokalene leveres gjerne som såkalte «white box»-lokaler, hvor utleier leverer et rålokale med luft, ventilasjon og strøm ført inn til lokalet. Leietaker gjør de nødvendige investeringer for å tilpasse lokalet til sitt eget konsept og bruk.

HVOR GÅR UTVIKLINGEN? Jeg ser at netthandelen og usikkerheten knyttet til hvordan handelsbransjen vil se ut i fremtiden, gjør at mange leietakere ønsker økt fleksibilitet ved å inngå leieavtaler med kortere leietid enn tidligere, gjerne i kombinasjon med flere forlengelsesopsjoner.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | J USS

Jeg ser også en utvikling når det gjelder modellen for beregning av husleie, hvor flere ønsker fast leie istedenfor omsetningsleie. Bakgrunnen for dette er at netthandelen fører til at en stadig økende grad av handelen skjer utenfor de fysiske butikkene, slik at en stor grad av omsetningen vanskeligere lar seg fange opp av omsetningsleien for den enkelte butikk. Utleierne ønsker derfor å sikre sin inntekt gjennom hele leieperioden, enten gjennom en fast leie eller ved en høyere minimumsleie som er bærekraftig gjennom hele leieperioden.

Et annet utviklingstrekk er at leietakerne stiller stadig større krav til utleiernes leveranse. En av grunnene til d ­ ette er at flere av merkeaktørene innenfor handels­ bransjen ønsker kontroll på hele verdikjeden, og derfor inngår leie­ avtalene selv. Dette er aktører som ikke har drevet med husleie tidligere, og som forventer høye ytelser fra sine ­leverandører.

Merkeaktørene er mindre interessert i å investere større beløp i nye lokaler. De ønsker helst nøkkelferdige lokaler, gjerne med innredning, i istedenfor white-box lokaler som de må tilpasse selv. Dette er særlig aktuelt for utenlandske aktører som ikke kjenner de lokale forholdene i Norge, og som opplever det som svært gunstig å slippe og engasjere

112

BERGHAGAN 7, LANGHUS / SKI

Kontorer • Fra 50–500 m i 2. og 3. etasje • Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

2

KONTOR / LAGER

Beliggenhet/adkomst • Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Enkel adkomst med bil.

Lager

• Rikelig med parkering.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

• 170 m2. 5 m takhøyde.

• 2 kjøreporter • Rikelig med uteareal

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

470 kvm til leie 3. etasje med heis.

Tilpasses leietakers behov.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

håndverkere, sørge for at rehabiliteringen gjennomføres i tråd med offentligrettslige krav, at de nødvendige offentlige tillatelser innhentes mv.

Jeg tror at inntoget av mer kravstore leietakere over tid vil medføre at utleierne justerer sitt servicetilbud, herunder at de vil tilby leietakerne flere tilleggstjenester, slik som betalings­løsninger, internett, profilering i utleiers markedsføringskanaler, og, i ytterste konsekvens, til og med ansatte.

Større fleksibilitet for leietaker og mer ­ omfattende service­tilbud er trender som allerede har gjort seg ­gjeldende flere steder i Europa. Vi ser også at de samme endringene gjør seg gjeldende i kontorbransjen i Norge, hvor flere utleiere legger inn co-working lokaler og fleksible kontorer som en del av sin kontorportefølje.

Et handelskonsept som gjenspeiler mange av disse utviklingstrekkene er AMF Fastigheters «The Lobby» i Stockholm. Dette er en plattform hvor innovative l­ øsninger for fremtidens handel testes og utvikles. Her t­ ilbys nøkkelferdige butikklokaler på mellom 2-20 m2, hvor The Lobby står for «alt», herunder blant annet ansatte, betalings­ løsninger, innredning og daglig drift. The Lobby inngår ikke tradisjonelle leieavtaler, men kortvarige markedsførings­ avtaler (helt ned til to uker) som sikrer at de får variasjon i utvalget. Den korte leietiden og muligheten til å leie små lokaler, gir handelsaktørene en enkel måte å teste ut nye konsepter og ideer på.

FINANSIERING OG VERDSETTELSE AV HANDELS­ EIENDOMMER Endringene i handelsbransjen, særlig trenden med ­kortere leieforhold, stiller ikke bare større krav til ut­ leierne. ­Dette gjør også at bankene og andre aktører må om­stille seg, og i mindre grad enn før legge avgjørende vekt på varig­ heten av leieavtalene og den nåværende kontantstrømmen ved ­ finansiering og verdsettelse av handels­ eiendommer. ­ Bankene må derfor bruke mer tid på å ­vurdere ­kompetansen hos utleiers management enn tid­ ligere. For å få tilfredsstillende finansiering blir det derfor viktig for ­eiendomsaktørene å ha dyktige medarbeidere som kan ­jobbe med gode konsepter.

Vi opplever at de toneangivende bankene i Norge er godt i gang med å tilpasse seg denne utviklingen.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | J USS

UTKAST TIL NY AVTALEMAL Basert på utviklingstrekkene i handels­ bransjen, har BAHR laget utkast til en ny avtalemal. Malen består av et registrerings­ skjema og tilhørende standardvilkår. På sikt ønsker vi at all informasjon om leietaker og leie­ objektet skal registreres på nett, og at avtalen skal signeres ­elektronisk. Avtalemalen er fortsatt under arbeid, men er sendt ut til flere aktører for innspill.

Avtalemalen er inspirert av leieavtalene for co-­working og flekskontorer, og er mer leietakervennlig enn de tradisjonelle standardavtalene. Avtalemalen pålegger ­ ­riktignok utleier større ansvar enn tidligere, men til gjengjeld kan det jo hende at man får det igjen på leien…

Siden mange leietakere ønsker fleksibilitet og kortere leie­perioder, har vi laget malen for kortvarige leieforhold.

Siden leietiden er kort, har leietaker ingen vedlikeholdsplikt og utleier er ansvarlig for offentligrettslige bygningstekniske krav både ved overtakelse og i leietiden. Utleier må derfor hensynta behovet for vedlikehold/oppgradering når leietaker flytter ut, samt den økte risikoen for ­eventuelle nye offentligrettslige krav, ved beregningen av leien. Dersom lokalene leies ut nøkkelklare og med innredning får dess­uten utleier risikoen for eventuell restverdi på inn­ redningen, da innredningen ikke nødvendigvis kan gjen­ brukes av en ny leietaker. Dette bør også prises inn i leien.

Siden en stadig økende grad av handelen som nevnt skjer utenfor de fysiske butikkene, slik at en økende grad av omsetningen ikke fanges opp av omsetningsleien, legger av­ talemalen opp til en fastleie som dekker alt.

Avtalemalen sier foreløpig ikke noe om overføring av kunde­ data mellom leietaker og utleier. Vi vet imidlertid at det er ­essensielt for handelsbransjen å ha informasjon om k ­ undene sine og deres preferanser. Overføring av kunde­data mellom leie­taker og utleier, for eksempel kundedata som leie­taker har samlet inn gjennom sin kundeklubb eller nettbutikk, ­krever en avtale mellom partene. Vi kommer derfor til å ta inn en ­alternativ tekst om dette i neste versjon av avtale­malen. ­Videre må leie­taker, for å kunne selge eller overføre slike person­ opplysninger til utleiers eget formål, sørge for at slik overføring er lovlig etter personvernreglene. Dette vil som ­regel kreve et eget samtykke fra kunden. En forpliktelse til å innhente slikt samtykke vil også inntas i neste versjon av malen.

114

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

018 Nr.04.2

l a Re t t y n

og for salg mmer på Romerike o d n ie E ie for utle lokaler Nord. lo og i Os

O

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

strøm

e Lille

tsbild versik

urås

: Erik B

/ Foto

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ÅRDAL

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

116

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent.

INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

117

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

www. bla ke. no

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

119

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

120

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

121

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette DA

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Hammervoll Pind

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

/AdvokatfirmaetHjort/

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

/HammervollPind/

122

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ANSKAFFELSESBISTAND

ADVOKAT

SANDS

Confidon AS

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

/confidonas/

BRANNVERN

BANK

Pareto Bank

Firesafe

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

P: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog T: 09110 E: firmapost@firesafe.no

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

W pareto.no

W firesafe.no

CATERINGTJENESTER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fazer.com

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

/firesafenorge/

Fazer Food Services AS

Anthon B. Nilsen Eiendom

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Rådhusgata 27, 0158 Oslo

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: PB 776, Sentrum 0106 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

/fazernorge/

123

W abne.no

/abneno/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W www.avantor.no

Avantor AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/Avantor/

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Braathen Eiendom

Bryn Eiendom AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

En annen standard.

Største utleier på Bryn!

W braatheneiendom.no

W bryneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W eiendomsspar.no

/eiendomsspar/

124

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

/johan.h.andresen/

W fortin.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W klpeiendom.no

W kinvest.as

125

/klpeiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

W myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

/mustadeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W nhp.no

W ncc.no

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

T: 73 89 69 00

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 50 E: gs@njordrealestate.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

W LinkedIn/ NHP Eiendom

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W njordrealestate.no

126

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W soeiendom.no

W scd.no

127

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2, 0105 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,2 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/thoneiendom/

Telenor Eiendom Holding AS

Varde-Eiendom AS

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

W telenoreiendom.no

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W vardeeiendom.no

128

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

Aberdeen Asset Management

Amstrat

A: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

P: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeen-asset.com

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 2800 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Hovedkontor i Oslo.

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

W aberdeen-asset.no/norway/

W amstrat.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W avantor.no

Avantor AS

Braathen Eiendom

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/avantor/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W colliers.com

/amstrat.no/

Colliers Property Management ARS AS

Fazenda Asset Management AS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 924 61 209 E: jensmarius.andresen@colliers.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

For Colliers handler eiendomsforvaltning om å bevare og videreutvikle eiendom. Vi er nå over 50 dedikerte og engasjerte forvaltningsmedarbeidere med en solid portefølje på over 100 eiendommer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/Colliersglobal/

129

W fazenda.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

Newsec Basale AS

OXER Eiendom

A: Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

T: 915 53 433

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Vår forvaltningsfilosofi, er å administrere, utvikle og verdioptimalisere eiendom med målsetning om maksimering av avkastning til eiere/investor. Vi representerer eier og tar et aktivt, langsiktig ansvar for eiendommens drift og verdiutvikling.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W newsec.no/

W oxer.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W scandinaviegaarden.no

/mustadeiendom/

Scandinaviegaarden

Totalplan

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

/scandinaviegaarden/

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W totalplan.no

130

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W caverion.no

Caverion Norge

Multiconsult

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

/Caveriongroup/

/Multiconsult/

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

W multiconsult.no

GK Gruppen AS

NCM Development AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

/GKInneklima/

W ncmd.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W sweco.no

W stemaradgivning.no

131

/SwecoNorge/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W caverion.no

Caverion Norge

GK Gruppen AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Caveriongroup/

/GKInneklima/

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

W gk.no

ISS Eiendom

Datek Installasjon AS

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

/issworld

W datek-inst.no

/DatekInstallasjonas/

ENTREPRENØR

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Wennevolds Elektro AS

Moelven Modus

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W wennevolds.no

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W moelven.no

/Moelven/

132

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FORVALTNINGSSYSTEM

ENTREPRENØR

Modulvegger Oslo AS

Aareon Norge AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet.

Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W aareon.no

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

133

W merkurgrafisk.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

/Moelven/

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLER

W metos.com/aligroup.com

/fazernorge/

Metos AS

Colliers International AS

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 22 06 62 80 E: post@colliers.no

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Megling og rådgivning innen utleie og salg/ kjøp av kontor-, butikk-, lager-, logistikkog kombinasjonseiendommer.

/Metos/

0 4/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W colliers.no

/ColliersNorway/

134

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

W malling.no

/mallingco/

RENHOLD

PERSONALRESTAURANT

De 3 Stuer

Ren Pluss

T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept.

Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

W renpluss.no

W de3stuer.no

RENHOLD

2clean AS A: Hovfaret 4, 0275 Oslo P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

135

Bjørvika 2020.

Perfect timing.

Dronning Eufemias gate 8 utleie.DEG8.no