NæringsEiendom 01/2021

# 01 2021 naringseiendom.no

• KONTORMARKEDET 2021 | ÅRETS INTERIØRTRENDER | ERGONOMI PÅ HJEMMEKONTORET | OSLO SENTRUM •

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje.

Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass.

Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale.

God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene.

Finnkode: 198146677

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis-à-vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

Følgende arealer blir ledig: 165 kvm hjørnelokale i 3. etasje.

FRA 85,5 KVM

189,5 kvm hjørnelokale i 4. etasje.

85,5 kvm hjørnelokale i 4. etasje.

176 kvm kvm med gjennomgående belysning i 5. etasje, ledig fra 1.10.2020.

Lokalene er lyse og ligger med god utsikt mot sydvest.

Finnkode: 202337120

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

L I L L E A K E R V E I E N 31 Kontor Vi kan nå tilby flere flotte kontorlokaler i Lilleakerveien 31.

Arealene er av forskjellige størrelser, men er alle preget av gode lysforhold, hyggelig utsikt og kvalitetsmessig innredningsløsninger.

Sidefløy 2. etasje: 116 kvm kontorseksjon.

Hovedbygg 2. etasje: 270 kvm kontorseksjon.

Hovedbygg 3. etasje: 422 kvm bestående av dels cellekontorer og dels åpne arealer, møterom, kjøkken etc.

Hovedbygg 5. etasje: 422 kvm bestående av dels cellekontorer og dels åpne arealer, møterom, kjøkken etc.

Samtlige lokaler har dels åpne løsninger og dels cellekontorer, møterom, kjøkkenfasiliteter etc.

Vi tilbyr gode lokaler til fornuftig leiepriser og en engasjert gårdeier.

Finn-kode: 187770429

FRA 116 KVM

S E N T R A LT B E L I G G E N D E M E D B U S S OG TRIKK I UMIDDELBAR NÆRHET

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen, og det er kun en rask spasertur til Lysaker med tog, flytog og buss.

For øvrig er det godt med parkeringsplasser i tilknytning til eiendommen, både på permanent basis og korttidsparkering.

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

8 HOVEDSAK Dette er arbeidsplassen for deg som verdsetter det unike, og gjerne vil være i et kreativt miljø der inspirasjon er hverdagskost.

38 THE TRANSFORMATIVE TWENTIES For noen ble covid-19 en dødsdom, for andre har det blitt en unik mulighet for gjenfødelse.

51 INTERIØRTRENDER 2021 Dette blir de største trendene på kontoret i 2021.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

4

INNHOLD #01 2021

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

6 Leder: Savner vi egentlig kontoret?

8 Hovedsak: Internasjonal standard på Tøyen

24 Slik kan myndighetene redde serveringsbransjen

28 Den neste stillingen er den beste

32 Gjør stor suksess med skykjøkken

36 Kontoret blir et stadig viktigere strategisk virkemiddel

38 Velkommen til de transformative tyveårene!

46 Slik blir kontormarkedet 2021

51 Interiørtrender 2021

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Daniel Ingebrigtsen SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

MARKED

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

Mariann Sunde Tlf: 402 46 021 mariann@estatemedia.no

71 Dag-Jørgen har ordet

72 Enorm forvandling ved Oslo S

76 Ferd med milliardsatsing i Oslo sentrum

80 Lite fremleie i sentrum

84 Storutbygging kan ta tid

86 Store leieprisforskjeller i sentrum

88 Markedspuls

104 Oversikt nybygg

108 Leiepriser

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no

FASTE SPALTER

FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

20 Morgendagens medarbeidere: Heidi Hansen

66 Utleier har ordet: Camilla Krogh

110 Juss: Ikke gå i «leietakertilpasningsfella»

114 Slik finner du nye lokaler

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 8.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Anja Ka NESTE UTGAVE: Mars 2021 Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med post@estatemedia.no.

5

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

SAVNER VI EGENTLIG KONTORET?

I kjølvannet av pandemien vurder bedrifter over hele verden hvordan de kan kutte kostnader. Bloomberg analyserte loggene fra over 4.700 inntjeningspresentasjoner mellom 21. juli og 8. desember, og fant ut at 1 av 8 selskaper revurdere sitt eiendomsbehov. Bedriftene vurderer ikke kun å kutte areal ifølge analysen, men kostnadsbesparende tiltak som å stenge filialer og datasentre, samt å forhandle om lavere husleie.

Standard Chartered har inngått en global avtale med kontornettverket IWG som gjør det mulig for ansatte å jobbe fra andre steder enn kontoret. IWG gir den Londonbaserte bankens 95.000 ansatte tilgang til 3.500 kontorer over hele verden i en prøveperiode på 12 måneder. Dette gir ansatte anledningen til å jobbe på mer praktiske steder nærmere hjemmet, slik at de slipper å reise inn til kontoret.

Det er tydelig at pandemien vil endre måten vi jobber på.

I The New York Times sto det en interessant kronikk, som handlet om at fremtidens arbeidsplass er fleksibel. Forfatteren stilte spørsmål til hvorvidt vi savner kontoret. For en ting er å være lei av familien, hjemmeundervisning, og det å være hjemme uten å ha muligheten til å være sosial

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

og treffe andre, men noe annet er å faktisk savne å være på kontoret med de faste rutinene. Forfatter og journalist, Anne Helen Petersen sammenligner den første tiden tilbake på kontoret som første skoledag – alt er kjent, bekvemt og alle er glad for å ha en nærhet som vi har unngått i månedsvis. Men så vil de gamle irritasjonene dukke opp igjen. Med alt for mange møter og tidstyver, stressende morgener og jaget etter å rekke alt. Hun stiller spørsmålet til hvorfor det er så viktig for oss å reise til et kontor hver dag?

Petersen har snakket med flere eksperter og kommet frem til at vi mest sannsynlig vil få større fleksibilitet i fremtiden. Det vil bli mer vanlig å jobbe fra andre steder enn kontoret. Flere vil være tilknyttet lokale coworking space der de bor, «hot desking», der flere deler arbeidsplass eller «hoteling» (en metode for kontoradministrasjon der arbeidstakerne dynamisk planlegger bruk av arbeidsområder som skrivebord. Kilde: Wikipedia.)

Det blir spennende å se hvorvidt alt faller tilbake til gamle vaner, eller om vi har lært noe av denne perioden. Jeg krysser fingrene for økt fleksibilitet – det tror jeg er sunt!

6

Til leie

600–3500 kvm Lager- kontor og kombinasjonslokaler

Oslo

KABELGATA 39C, OSLO

Kontorlokaler, lager og kombinasjonslokaler svært sentralt på Økern

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Trine Blankholm t +47 957 63 844 tb@oxer.no

Lagerlokaler på 700-2073 kvm BTA leies ut i kombinasjon med kontorlokaler. Kontorlokalene ligger i 3. og 6. etasje. Hver kontoretasje er på 675 kvm BTA. Lokalene er lyse, moderne og effektivt utnyttet, og innehar kjøleanlegg/ventilasjon og bredbåndstilknytning.

2. etasje, på 900 kvm BTA, består av store åpne rom og kan tilpasses leietakers ønske.

Kan egne seg til showroom, lett produksjon, lagervirksomhet, kontor, mm.

Lager med tilhørende kontor i byggets underetasje fra ca. 600 kvm BTA. Ca. 5 meters takhøyde på lagerdelen, lavere takhøyde under mesanin. Kontor og spiserom på mesanin. Kan også brukes til showroom.

Det er godt med parkeringsplasser til leie både ute og inne. Felles, godt utstyrt treningsrom med tilhørende garderober og dusj. God offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

www.oxer.no

INTERNASJONAL STANDARD PÅ TØYEN AV: SILJE RØNNE

FOTO: ANJA KA

Hos Factory Tøyen har de løftet standarden. Ikke kun på kvaliteten i bygget og interiøret – men også servicen.

Her er flere av de ansatte fra hotellbransjen.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | FACTORY TØYEN

8

FOTO: KYRRE SUNDAL

Factory Tøyen sikter seg mot en kreativ bransje.

9

Her er det avgjørende med bedrifter som komplimenterer hverandre og passer sammen.

M

ye har skjedd siden NæringsEiendom besøkte Factory Tøyen i begynnelsen av 2019, en møteplass for design, mat, drikke, og arrangement, der opplevelser står i fokus. Nå er coworkingen ferdig, og folk har flyttet inn. Sykkelkonseptet «The Service Course», som blant annet har proff-syklist Edvald Boasson Hagen på eiersiden, åpnet på gateplan i slutten av 2019. Det kreative byrået Heydays har etablert seg her, sammen med Inventas, og serveringsstedet Håndbakt åpner på gateplan til våren.

– Vi lanserte coworkingen i fjor, men korona satt en liten demper og har ført til at ting har gått litt tregere. Vi ser likevel at det begynner å fylle seg opp, akkurat slik vi ønsker. Det er en god miks av kreative mennesker; alt fra markedsførere og identitetsbyggere til boligutviklere, sier Amalie Dreyer, administrerende direktør i RGN Property.

Coworking spacet er ifølge henne helt unikt sammenlignet med alt annet som finnes på det norske markedet, med inspirasjon fra blant annet London og New York. Dreyer føler selv hun har oppnådd det hun ønsket da hun begynte på prosjektet, når besøkende entusiastisk utbryter at de ikke føler at de er i Oslo lengre.

– Målet mitt var å tilføre noe nytt til byen – noe jeg selv, og sikkert også andre, har savnet i Oslo, forteller hun.

Både konsept og bygningsmasse skiller seg ut. Kjølberggata 21 er en gammel tekstilfabrikk fra 1913 med historie i veggene. Bygget er det første i Norge i fullarmert betong, og

11

lillebroren til Havnelageret i Oslo, begge tegnet av arkitekt Bredo Henrik Bertsen. Bygget er totalt på 6.250 kvadratmeter, over fire etasjer, med en mesanin i 4. etasje. Lokalene er fordelt på cirka 2.000 kvadratmeter med coworking, 1.000 kvadratmeter eventlokaler, 1.500 kvadratmeter er avsatt til kontorutleie og det resterende blir utadrettet virksomheter, som består av serveringskonsepter på bakkeplan.

– Nå har vi cirka 350 kvadratmeter igjen til en kontorbruker.

Dette kunne for eksempel vært leiet ut til et arkitektkontor, eller kommunikasjonsbyrå. I tillegg har vi rundt 800 kvadratmeter på gateplan der vi ønsker å få inn flere destinasjonskonsepter innen servering, sier Dreyer.

UNION Norsk Næringsmegling har ansvaret for utleie av kontorlokalene. ØNSKER KREATIVE MENNESKER Factory Tøyen sikter seg mot kreative bransjer, samtidig påpeker Dreyer at det gir mening å tilknytte seg støttefunksjoner som kan være nyttige for de andre virksomhetene. For henne er det avgjørende med bedrifter som komplimenterer hverandre og passer sammen, og at det er en rød tråd gjennom hele eiendommen. Det er mye fokus på design, så de som er glad i estetisk vakre ting vil absolutt trives der.

Det er godt med lysgjennomslipp, og mye er gjort for ĂĽ holde innredningen i stil med bygget.

«DETTE SKAL VÆRE ET BYGG SOM LEVER GJENNOM DØGNET, DERFOR ØNSKER VI ALT FRA FROKOSTTILBUD TIL ALTERNATIVER SOM PASSER I UKEDAGER, SÅ VEL SOM HELGER OG SENE KVELDER.»

Factory Tøyen blir ett av få store næringsbygg i området.

«DET ER MYE FOKUS PÅ DESIGN, SÅ DE SOM ER GLAD I ESTETISK VAKRE TING VIL ABSOLUTT TRIVES DER.»

– Kreative bransjer er et bredt begrep; det kan være alt fra mote, arkitektkontor, foto, film, grafiske byråer, design, teknologi, media, og reklame. Dette er på ingen måte en uttømmende liste, men gir en pekepinn på hva vi er ute etter.

Vi er opptatt av å få de riktige menneskene inn, som passer til konseptet. Du bør være kreativ. Det betyr ikke at du må ha en kreativ bakgrunn. Ta meg for eksempel, som kommer fra finans og jobber med eiendom – jeg har stått for alt av interiøret her og fått mye spesialdesignet. Jeg har også utarbeidet konseptet ned i detalj, både for eiendommen og for coworking spacet. Jeg anser meg selv som en svært kreativ person, til tross for at jeg ikke har den typiske bakgrunnen.

Det handler om verdier, åpenhet, og det å tenke annerledes.

Jeg tror og håper konseptet vårt automatisk tiltrekker seg slike folk, fremhever hun.

Dreyer er opptatt av at aktørene i første etasjen også kan komplimentere hverandre. Det kan for eksempel være en vin- eller cocktailbar der folk kan ta en drink før de går og spiser i en av restaurantene i lokalet ved siden av.

– Dette skal være et bygg som lever gjennom døgnet, derfor ønsker vi alt fra frokosttilbud til alternativer som passer i ukedager, så vel som helger og sene kvelder. Coworking-medlemmene og kontorbrukerne får i dag sunne og varierte lunsjretter levert av Håndbakt (også kjent for brandet Soho Urban Eatery), som har flyttet midlertidig inn i eventkjøkkenet i påvente av egne lokaler, sier hun og understreker at de er superfornøyde med å ha et så godt og fresht lunsjtilbud til de som jobber på bygget, og har fått veldig gode tilbakemeldinger på dette.

ANSETTER FRA HOTELLBRANSJEN – Vi er svært fornøyd med å ha ansatt vår daglige leder, Ørjan Arvola, fra hotellbransjen. Han har bygget opp Hotel Christiania Teater rett ved Spikersuppa i Oslo. Vår Community Manager har vi hentet fra The Thief, vi har vært heldige og har virkelig fått hentet ansatte fra øverste hylle. Dette merkes på servicenivået, og våre coworking-medlemmer gir oss tilbakemeldinger på at de føler de får «det lille ekstra» som flere har savnet andre steder de har sittet tidligere. Derfor ansetter vi fra hotell- og ikke kontorbransjen, konstaterer hun.

15

Factory Tøyen skal være et litt mer fullservice konsept enn det meste som finnes innen coworking i Oslo i dag.

– Luksus for meg er å kunne tilbringe mest mulig av tiden min slik jeg selv ønsker det. Jeg tror mange tenker litt på samme måten, og det er den målgruppen jeg henvender meg til, forteller hun, og utdyper det følgende: – Med det mener jeg blant annet å legge til rette for convenience. For eksempel: Du skal slippe å løpe fra jobb klokken 15:30 når du egentlig har en deadline dagen etter, fordi du må rekke renseriet. Du skal i stedet kunne levere kjolen eller skjorten din i resepsjonen, og kunne hente denne et par dager senere.

Får du inn en viktig kunde til et møte på kontoret, skal du være sikker på at vedkommende får en god opplevelse fra start til slutt. Uten at du selv skal behøve å bruke tid på annet enn å booke møterommet, og sørge for at din egen presentasjon er god nok. Gjesten din vil bli møtt av et smilende ansikt i resepsjonen, der vedkommende vil bli tilbudt forfriskninger, og dersom du ønsker servering til møtet, fikser vi det også.

«OPENMINDED» Det er fortsatt ledige lokaler til en kontorbruker.

ET OMRÅDE I VEKST Dreyer påpeker at enkelte er skeptiske til Tøyen, og hun ser at de leietakerne Factory Tøyen tiltrekker seg gjenre er litt mer «open-minded».

– Det er et utradisjonelt sted å ha kontor, selv om det er veldig kort vei fra T-banen der alle linjer stopper, og et steinkast unna Bjørvika. På sikt vil nok flere ekspandere opp mot Grønland og Tøyen. Vi ser allerede en endring. Vi håper også at konseptene på bakkeplan vil bidra til å løfte området. Nå flytter Håndbakt inn i første etasje i løpet av våren, og vi ser etter flere leietakere innen bespisning, sier hun.

Tøyen er et område i vekst, og de siste årene har særlig flere yngre mennesker flyttet dit.

Dreyer er en av dem, og flyttet selv fra Vika for litt over to år siden.

– Det er noe annet, men det har skjedd så mye her, og det oppleves veldig trygt. Det er mer mangfold på denne siden av byen enn det du ser i Oslo Vest. For folk som er glad i storbyer, og da mener jeg skikkelig storbyer, ikke Oslo, de vil trives godt på et sted som Tøyen. Her er det større kontraster, kulturelle impulser, og mer liv, mener hun og påpeker at det ikke er mange interessante næringsbygg.

– Factory Tøyen blir ett av få store næringsbygg i området. Her får man et helt unikt fabrikkbygg som er over hundre år gammelt med mye historie

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | FACTORY TØYEN

i veggene. Det er totalrenovert, så du får alt nytt av teknisk utstyr, og du finner ikke noe lignende i nærheten. Du har tårnene på torget, men dette er helt konvensjonelle, ordinære lokaler – selvfølgelig med fin lokasjon i direkte tilknytting til T-banen. Factory Tøyen blir en liten, 3 minutters spasertur unna. Det er begrenset med gode næringsarealer i området, ettersom det er mest boliger her, sier hun.

– Jeg har ståltro på området, og er villig til å gjøre min del av løftet for at Tøyen skal bli et enda bedre sted å leve, enten du bor eller jobber i området, fortsetter Dreyer.

FOKUS PÅ GJENBRUK OG BEVARING Sammen med Mad arkitekter har Dreyer gjort den grundige jobben med å forsøke å bevare så mye som mulig av eiendommen, samtidig som de har rustet den opp for morgendagens behov.

Det mer enn 100 år gamle bygget er utfordrende å få helt grønt, men de har gjort det de kunne, som å for eksempel bruke naturlig ventilasjon i tillegg til det tekniske anlegget.

16

Pilestredet 8- Citypassagen Ønsker dere å jobbe sentralt midt i Oslo?

970 - 4.120 m² BTA • • • • •

Trikk og t-bane rett ved siden av Sykkelparkering, dusj og garderobe Tilknyttet koselige Citypassagen Alt du trenger i umiddelbar nærhet Kun 5 minutter gangavstand til Nationaltheatret stasjon

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

FOTO: KYRRE SUNDAL

Bygget er på 6.250 kvm, over fire etasjer, med en mesanin i 4. etasje.

«JEG HAR STÅLTRO PÅ OMRÅDET, OG ER VILLIG TIL Å GJØRE MIN DEL AV LØFTET FOR AT TØYEN SKAL BLI ET ENDA BEDRE STED Å LEVE.» – Inneklima er et område vi har prioritert. Utover å ha et «tradisjonelt» ventilasjonssystem har vi også naturlig ventilasjon, som vil si at vi har en motor på mange av vinduene, som vil åpne seg automatisk hvis det blir for varmt, eller om CO2-målerene i lokalene gir beskjed om at luften er for tett.

Det som anses som veldig godt ventilerte kontorbygg i dag, med vinduer som ikke lar seg åpne og et moderne teknisk ventilasjonsanlegg, har om lag dobbelt så høy CO2-konsentrasjon som det luften ute har. Ved at vi faktisk slipper inn frisk luft utenfra, klarer vi å komme mye nærmere disse nivåene. Dette er viktig da flere studier viser en betydelig og direkte korrelasjon mellom ytelse på kognitive tester og CO2-nivået. De skarpe hodene er gjerne et selskap sin største kostnad, om man ved å hensynta inneklima klarer å øke ytelsen til de ansatte bare litt, kan dette gi betydelige utslag

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | FACTORY TØYEN

på bunnlinjen. Og frisk luft er også selvsagt mer behagelig for de ansatte, og vi reduserer energibruk på bygget, så dette blir en vinn-vinn-vinn, og en «no-brainer» forteller Dreyer.

Det meste i bygget er spesiallaget. Kontorfrontene er spesialtegnet, det er godt med lysgjennomslipp, og mye er gjort for å holde innredningen i stil med bygget. De har blant annet beholdt originale trepanel i noen av kontorene, bevart de gamle radiatorene, og selve perlen i coworking-delen – glasstaket.

– Dette ble stengt igjen en gang i andre halvdel av 1900-tallet. Vi har tilbakeført det, og brukt mye tid på å få det så nært opp mot original konstruksjon som mulig. Dette var et krav fra byantikvaren, men også retningslinjer vi er glade for å ha fått, da vi føler vi virkelig har vært tro mot bygget og historien. Nå gir dette et fantastisk lysinnslipp og en særegen arkitektur i ett av Oslos mest spektakulære næringslokaler, avslutter hun.

18

Lysaker Torg 45 Lysakers mest sentrale beliggenhet

647 - 4425 m² BTA • • • •

2 min til Lysaker Stasjon Sykkelparkering, dusj og garderobe Ny resepsjon, kantine og konferansesenter (2020) Effektive og lyse lokaler

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ­ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Heidi Hansen. Hun tar en master of science in business med major i logistikk, operasjoner og verdikjedeledelse.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

20

21

«Logistikk er et fagområde som har stor betydning og der miljøvennlighet de siste årene har fått et økt fokus.

Det hadde vært veldig spennende og lærerikt og jobbet med dette.»

HEIDI HANSEN

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor?

– Foreløpig har jeg ikke en bestemt arbeidsgiver jeg vil jobbe for, da jeg er nyutdannet og søker erfaring. I løpet av studiet og mastergraden har interessen innenfor logistikk økt, og håpet er å jobbe innenfor dette. For meg er det viktig å jobbe med et felt hvor jeg kan bidra til en forskjell. Logistikk er et fagområde som har stor betydning og der miljøvennlighet de siste årene har fått et økt fokus. Det hadde vært veldig spennende og lærerikt og jobbet med dette.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– For meg spiller det sosiale en stor rolle, og et godt arbeidsmiljø er derfor svært viktig. Det er betydningsfullt å ha en arbeidskultur hvor det er akseptabel å spørre om hjelp og kunne hjelpe andre. I tillegg er det viktig for meg å jobbe sammen med andre kompetente og erfarne ansatte som jeg

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

kan lære av. Det er også vesentlig at det legges til rette for personlig utvikling.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Den optimale arbeidsformen vil for meg være en kombinasjon av individuelt arbeid og teamarbeid. Det er betydelig for meg å ha muligheten til å utvikle meg selvstendig, men også ha muligheten til å jobbe i team hvor jeg kan lære av de rundt meg.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Arbeidslivet vil nok de neste 20 årene gjennomgå store forandringer som et resultat av digitalisering og automatisering.

Dette vil nok fjerne mange arbeidsplasser, men også gi mulighet for økt innovasjon og kreativitet som vil resultere i nye og spennende arbeidsplasser. Jeg tror også at flere organisasjoner vil se fordelene med en flat organisasjonsstruktur å gå over til dette.

22

I Skullerud Park får du mer Eget kontor God plass Ren luft Stort auditorium 25 flotte møterom Betjente resepsjoner Hjelp med post og varer Utlån av elbil Plass til bilen din Kort vei til t-bane og buss. Og du reiser mot trafikken Spillområde og sosiale soner Kantinemat fra Norgesmester i kokkekunst Østmarka med sine fantastiske turmuligheter rett utenfor kontordøra Gjør som 200 andre bedrifter og flytt virksomheten din til Skullerud Park Les mer på skullerudpark.no

Velkommen på en uforpliktende visning.

Kontakt Andrea på andrea@aoe.no / 419 22 471

Et selskap i Opsahl Gruppen

SLIK KAN MYNDIGHETENE REDDE SERVERINGSBRANSJEN Driverne bak byOSLO group vet akkurat hva som må til for at myndighetene skal redde bransjen.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: BYOSLO GROUP

– 2020 har utvilsomt vært et veldig tøft år for byOSLO group og våre serveringssteder. Pandemien som nådde Norge i mars hadde og har fortsatt enorme utfordringer. Nå er alle våre syv serveringssteder stengt på ubestemte tid grunnet restriksjonene fra Oslo kommune og regjeringen, sier Kim Søyland som driver byOSLO group, sammen med partneren Jama Awaleh. Deres syv serveringssteder i Oslo er: Stratos, Gamle Museet, Bygdøy Allé 3, Justisen, F6, Nedre Løkka Bar, og IVY. Restriksjonene er en ting, men ifølge Søyland er uforutsigbarheten kanskje en enda større utfordring.

– Her har det vært endringer i restriksjoner og økonomiske rammer nesten annenhver uke gjennom hele fjoråret som har krevd enorme ressurser ifra oss og andre i vår bransje, sier han.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | BYOS LO

ELENDIG PLANLEGGING FRA MYNDIGHETENE Søyland håper derfor myndighetene har dette i bakhodet når de nå skal gradvis begynne å åpne opp samfunnet igjen.

– For åpne, lukke opp, delvis lukke opp, nye restriksjoner, nye skjenketider, pålagt stengt, åpne med strengere krav osv. er virkelig ikke veien å sikre at levedyktige selskaper overlever.

Her trengs det å legges frem en plan for AS Norge for 2021 på lik linje som bedrifter legger frem en årsplan for sine ansatte og aksjonærer.

At myndighetene igjen skal komme med en kompensasjonsutbetaling nesten et halvt år etter at fakturaene har forfalt er rett og slett elendig planlegging av myndighetene med Iselin Nybø som næringsminister i spissen, fremhever han.

Fremtidsplanene for byOSLO Group for 2021 er å fortsette der de slapp i fjor. De skal kjempe seg igjennom måned for måned inntil en vaksine er på plass og samfunnet kan åpne.

– Vi har fortsatt store ambisjoner om vekst, men vi må først komme oss helskinnet igjennom denne pandemien slik som resten av bransjen, påpeker han.

– HVA MENER DERE BØR GJØRES? – Serveringsstedene bør holde stengt inntil myndighetene kan komme med rammer som de ikke vil stramme inn på igjen. For eksempel skjenking til 24:00, og at denne vil vedvare. Det er noe som gjør at mange vil tørre å ta ansatte tilbake og åpne sine serveringssteder.

24

ENORME UTFORDRINGER byOSLO group har syv serveringssteder i Oslo: Stratos, Gamle Museet, Bygdøy Allé 3, Justisen, F6, Nedre Løkka Bar, og IVY.

SOLLI PLASS F6 er en populær cocktailbar på Frogner.

Det er viktig å ikke åpne opp før man er sikker på at man har kontroll på smittesituasjonen, en mellomting er dessverre meget destruktivt på mange måter. Parallelt må det være en kompensasjonsordning som varer like lenge som det er restriksjoner, svarer Søyland.

For byOSLO er det viktig at kompensasjonsordningen forlenges, så lenge reiselivet rammes av smitteverntiltaket (t.o.m. Q3). At kompensasjonsordningen omfatter flere kostnader som for eksempel rå-/lagervarer og kostnader knyttet til smitteverntiltak. At arbeidsgivers lønnspliktperiode må reduseres fra ti til to dager. Dessuten mener de at myndighetene bør fjerne de fem lønnspliktdagene i lønnspliktperiode to. At permitteringsperioden må forlenges utover 52

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | BYOS LO

uker, i alle fall frem til sommeren. Og at lønnstilskuddsordningen forbedres …

HÅPER PÅ ET UNIKT UTE OG- KULTURLIV ETTER PANDEMIEN – Hvordan tror dere at utsiktene for restaurant- og utelivsbransjen vil bli i 2021?

– Dette har veldig mye med hvordan myndighetene nå hjelper de levedyktige bedriftene frem til samfunnet åpner 100 prosent. Her er det utarbeidet en kompensasjonsordning som kan bedres på mange punkter, høyere dekning enn 80 prosent som den er nå, lønnstilskudd må inkluderes samt andre ekstra kostnader en bedrift har grunnet myndighetene til pålegg/ restriksjoner, svarer han og fortsetter: – Mange vil

falle av fremover, men forhåpentligvis vil mange serveringssteder også overleve slik at man har et unikt ute og- kulturliv når denne pandemien er over. Ingen er tjent med at lokale bedrifter og ildsjeler med sine konsepter mister sitt levebrød og ansatte sine arbeidsplasser.

– Tror dere at det vil komme noen nye konsepter?

Nye konsepter kommer det stadig, men dersom gründere innenfor bransjen vet at myndighetene ikke vil prioritere bransjen dersom noe uforutsett skulle skje, vil selvfølgelig det sette en stor demper på risikovilligheten. Gårdeiere spiller også en viktig rolle her, og de gårdeierne som viser at de satser på leietakerne vil ha et klart konkurransefortrinn for å tiltrekke seg de beste konseptene, avslutter han.

26

newsec.no

DEN NESTE STILLINGEN ER DEN BESTE Disse enkle tipsene vil gi deg bedre helse på hjemmekontoret.

AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: SHUTTERSTOCK

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | TI PS TI L HJ EMMEKONTORET

28

– Både hjemmekontor og vanlig kontor gir mange av de samme klassiske «kontorplagene», men det virker nå som om flere sliter og får mer smerter på hjemmekontor. Stort sett går dette utover nakke, skulder og arm. I tillegg gir det sekundære problemer som hodepine og kjevespenninger. Armsmerter, gjerne i form av senebetennelser i underarmen, eller den kjente «musearmen» er ofte det mange kommer med, sier Caia Collett Jørgensen. Hun er kiropraktor og én av fire eiere ved Klinikk 10A på Colosseum, Majorstuen. Jørgensen har 20 års erfaring som kiropraktor, og har alltid jobbet tverrfaglig med flere ulike profesjoner. Hun er svært opptatt av å få pasientene aktive.

Ved armsmerter har de fleste stivheter i skulderen ifølge Jørgensen.

– Det kommer gjerne som en overraskelse at det sitter såpass mye spenninger i skulderen når de fleste kun har kjent på smerte i albuen eller armen, sier hun.

ROM FOR VARIASJON Peter Opsvik karakteriseres som den mest nyskapende møbeldesigneren i Norge det siste århundret. I hele hans designerkarriere (som blant annet består av tripp-trapp-stolen) har han hatt omsorg for menneskekroppen. Opsvik har blant annet uttalt: «Den neste stillingen er den beste».

– Det ligger noe i det. Det er alltid viktig å ha en arbeidsplass der det er rom for å variere stilling. Derfor er det bra at hev-senk-pult har blitt standard for de fleste nå (på jobb). Noen har tredemølle-pulter, og andre slenger seg på sofaen for å lese et dokument. Å ligge på sofaen hele dagen vil ikke være optimalt, men en god kontorstol en hel dag er heller ikke bra. Det som dog er betydningsfulle egenskaper for en god kontorstol er at den har reguleringsmuligheter på setet, slik at du kan sitte med knærne nedenfor hoftene, forklarer kiropraktoren og forsetter: – Det vil si at du får en mer åpen vinkel i hoftene enn hva du gjør i en dyp sofa. Om du

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | TI PS TI L HJ EMMEKONTORET

først sitter med knærne ned vil resten av ryggen kunne hvile lettere i en god stilling.

Ryggstøtte som støtter svaien i korsryggen er det mange som trives med. Jørgensen forstår at dersom du sitter en hel dag i samme stol kan det være nødvendig. Derimot er hennes personlige mening at sitter du riktig og ikke lenge av gangen, er ikke ryggstøtte nødvendig.

– Det man dog trenger er underarmsstøtte. Det gir deg mulighet å sitte med albuene avslappet rett under skuldrene om du da trekker tastaturet nærmere deg enn du ville gjort uten underarmsstøtte.

Det vil være viktig for å avlaste skulder og reduserte strekk på bakre skuldermuskulatur. I tillegg vil du da sitte rettere med nakken og man får ikke den uheldige «kontor-knekken» i nakken, råder hun.

UNDER TUSENLAPPEN – Det som overrasker mange er hvor billig og enkelt man kan innrette seg. Du kan komme langt med en skråpute og en underarmsstøtte.

30

CAIA COLLETT JØRGENSEN Kiropraktor og én av fire eiere ved Klinikk 10A på Colosseum, Majorstuen.

Leter du på nett kan du finne dette til under tusen kroner. Her er det ikke slik at jo dyrere jo bedre nødvendigvis, påpeker kiropraktoren og legger til: – Dersom du er så heldig å ha et ekstra rom eller plass til et hev/senk skrivebord er det supert, og en mulighet du burde benytte.

Mange arbeidsgivere velger også å investere i gode pulter til sine ansatte.

Dersom du ikke har plass finnes det andre muligheter. Jørgensen opplever at spisebordet ofte blir for høyt, derfor råder hun til å bruke en skråpute på en vanlig stol – da har du et bedre utgangspunkt.

– Da kommer du høyere, og har du litt flaks er det litt for høye spisebordet blitt passe høyt, sier hun med et smil.

DETTE ER «DREPEN» – I starten av hjemmekontor-perioden var det mange som satt hjemme med Laptop. Dette er «drepen» for håndledd, albuer, skuldre og nakke, dersom du sitter slik over tid. I verste fall skaff

31

deg et løst tastatur. Eventuelt sett Laptop-en i riktig høyde. Laptop bør aldri være noe hovedmaskin, konstaterer kiropraktoren.

For bedre fysisk helse i hjemmekontor-tiden råder Jørgensen å lage en «arbeidsdag» og en «hjemmedag».

– Uansett om du pendler langt eller har kort vei til jobb, vil alle som må forflytte seg til kontoret bruke tid på dette. Den tiden må du ikke la forsvinne inn i en litt lengre arbeidsdag, som ender opp med at du bruker den passivt. Lag en «gå til jobb» tur om morgenen, og lag en «gå hjem fra jobb» tur på ettermiddagen. La dette være et minimum av hva du får av fysisk aktivitet, sier hun og understreker at dersom du i tillegg får gått eller trent i løpet av dagen og i helgen, vil du komme deg godt ut av perioden med hjemmekontor. Å GÅ ER VIKTIG – Selv er jeg overrasket over hvor god form jeg selv er i av å gå raskt to halvtimer om dagen

for å unngå T-banen til og fra jobb. Det samme bør de aller fleste få til med litt disiplin. Men, gode vaner tar tid å etablere. Gjennomfører du dette hver ukedag i 4 uker, da bør det sitte, sier hun fornøyd.

Derfor er kiropraktorens beste råd for øvelser å gå, samtidig som du svinger med armene. Hun anbefaler også å finne noen yogaøvelser, eller enkle lavterskeløvelser på nett med lav belastning og flere repetisjoner, med fokus på riktige bevegelsesmønstre.

– Øvelsene bør gi motsatte belastninger enn å sitte med armene over tastaturet. Vær kreative, bruk stikk, bøker og ikke minst malingsspann i forskjellige størrelser – de er flotte Kettlebells.

Tren variert, og bruk heller ti minutter hver dag enn å ikke komme i gang fordi du ikke har tid til mer enn ti minutter. Alt hjelper mer enn ingenting. Kroppen er et takknemlig redskap å jobbe med, avslutter hun.

GJØR STOR SUKSESS MED SKYKJØKKEN Restauranters takeaway-drift opplevde en eksplosiv vekst i 2020. Ved å spre lokalmat gjennom Oslo, hjelper Livly restaurantene i kampen mot «big food».

AV: SILJE RØNNE | FOTO: LIVLY

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | TAKEAWAY

32

– Fjoråret var ekstremt utfordrende for norske restauranter, og særlig i Oslo, hvor tiltakene har vært til dels strengere enn andre. Mens antall restaurantbesøk sank, skjøt takeaway-bestillingene i været, men det er lettere sagt enn gjort å omstille seg for dette, sier Jonas Stokke, administrerende direktør og gründer i Livly.

Livly etablerer egne kjøkken med kokker som tilbereder take-away-mat basert på oppskrifter og grundig opplæring fra restaurantene de kokkelerer på vegne av.

– Det har ikke vært lett for restaurantene å håndtere utallige takeaway-ordrer mens de samtidig skal ta vare på kundene som faktisk dukker opp, gjennomføre alle smitteverntiltak og sørge for god nok likviditet, sier gründeren, før han legger til: – Livly får inn bestillinger, lager maten på eget kjøkken og sender den av gårde, slik at restaurantene kan konsentrere seg om kundene som kommer inn døren. Det gjør også at de kan ekspandere forbi de fysiske og geografiske begrensningene sine, uten å sette opp en ny lokasjon.

Vi jobber tett med restaurantene for å sørge for at samarbeidet blir fruktbart for både dem og oss.

SAMARBEID Livly sine kokker får grundig opplæring av restaurantene.

33

– KJENNER IKKE FORSKJELL PÅ MATEN Pacific Poke på Bislett er blant restaurantene som begynte med skykjøkken som følge av pandemien.

– Vi er rett og slett ikke rigget for det takeaway-kjøret vi har hatt med Foodora og Wolt.

Likevel var vi rimelig skeptiske til å la noen andre gjøre det vi er aller mest stolte av, matlaging. Det hørtes rart ut for oss. Men vi har samarbeidet tett med Livly, og det går ikke an å kjenne forskjell mellom maten Livlys kokker lager og maten vi lager, sier daglig leder i Pacific Poke, Oskar Sellin.

Sellin mener Livly hjelper dem i konkurransen mot de større kjedene.

– Med Livly fikk vi mulighet til å selge poke i storskala på Grünerløkka, selv om vi egentlig holder til på Bislett og ikke har kapasitet til det. Det har gått så bra at vi nå setter opp egen restaurant på Løkka, sier han og legger til: – Men vi kommer likevel til å fortsette samarbeidet med Livly.

OM LIVLY Livly er et norsk oppstartsselskap som lager takeaway-mat på vegne av restauranter. Det er et av de mest spennende food tech-selskapene i Skandinavia, med globale ambisjoner og momentum. Livly er «for kokker, av kokker» og setter opp kjøkken med førsteklasses kokker som tilbereder takeaway-mat basert på oppskrifter og grundig opplæring fra samarbeidsrestaurantene sine. Hvert kjøkken kan betjene opptil åtte ulike restaurant-merkevarer.

I dag jobber Livly med fire merkevarer gjennom et kjøkken på Grünerløkka i Oslo, og neste kjøkken skal etableres på Økern.

Selskapet ble grunnlagt i 2018 og var opprinnelig en plattform for skreddersydde kupong-tilbud.

Men etter tusenvis av samtaler med restauranter i Norge og Skandinavia, så Livly et behov for å bistå restauranters take-away. På den måten kan restaurantene konsentrere seg om kundene som kommer inn døren, og de kan ekspandere forbi sine fysiske begrensninger uten risikoen og kostnadene knyttet til å skulle sette opp en ny lokasjon.

Livly har hentet fem millioner fra investorer og er i sluttfasen på å hente ytterligere fem.

I den kommende tiden skal selskapet utvide driften både nasjonalt, i Norden og etterhvert Nord-Europa.

VIL UTVIDE I OSLO Etterspørselen etter takeaway har gjort at Livlys inntekter tredoblet seg siden juli. I dag har Livly ett kjøkken, fire samarbeidsrestauranter, ekspansjonsplaner til nye deler av Oslo samt en ambisjon om å utvide til andre norske byer, resten av Norden og etter hvert Nord-Europa.

– Nordmenn har, bokstavelig talt, fått smaken på takeaway-mat. Vanene våre har endret seg betraktelig, og vi har bestilt mer takeaway enn restaurantene klarer å betjene, sier Stokke.

– Vi har sett på muligheter i ulike deler av Oslo, inkludert Groruddalen og Skøyen. Jeg vil ikke at restauranter skal være begrenset av hvilken bydel de befinner seg i. Holder restauranten din til på den ene kanten av hovedstaden, skal

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | TAKEAWAY

du ha mulighet til å selge maten din på den andre kanten. Jeg tror både restaurantene og befolkningen i Oslo vil nyte godt av å få spredd maten gjennom hele byen.

Forretningsmodellen med å lage mat på vegne av restauranter har blitt akselerert som følge av korona, men Stokke mener dette bare er begynnelsen.

– Korona var et spark i baken, men denne utviklingen ville kommet uansett. Skykjøkken er helt nytt i Norge, men finnes allerede i stor skala i USA, England, Tyskland og en rekke andre europeiske og asiatiske land. Vi har hentet fem millioner fra investorer og er i sluttfasen på å hente ytterligere fem. Nå satser vi hardt innen skykjøkken-markedet, sier han.

STOR ETTERSPØRSEL Med konseptet til Livly kan ditt spisested levere take-away til nye områder i byen.

34

STORTINGSGATA 6 2 1 000 - 3 200 M TIL LEIE Kontorlokaler i 2., 3. og 4. etasje. Særdeles bra beliggenhet ved Stortinget. Lokalene kan leies ut i sin helhet eller etasjevis. Overtakelse etter avtale. Egen parkeringskjeller. Felles kantine.

Sykkel- og dusjfasiliteter. Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Stortingsgata 6 ligger midt i Oslo Sentrum - vis a vis Spikersuppa og Stortinget.

BUSS: Wessels plass ligger i umiddelbar nærhet.

TRIKK OG TOG: Det tar tre minutter å gå til nærmeste trikkestopp som er Øvre Slottsgate.

Skal du med flytog eller vanlig tog, er det fem minutter til Nasjonaltheatret stasjon.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

KONTAKT Marianne N. Landvik, Næringsmegler MNEF Newsec Basale AS 922 63 130 / marianne.landvik@newsec.no FINN-kode: 182099671

KONTORET BLIR ET STADIG VIKTIGERE STRATEGISK VIRKEMIDDEL – Kontoret må bli en destinasjon for kulturbygging, samhold og læring som bidrar til organisasjonsutvikling på kort og lang sikt.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: ENTRA

I fjor tok Entra beslutningen om å etablere en strategisk rådgivningstjeneste, innenfor fremtidens arbeidsplass, for nye og eksisterende kunder. Formålet er å hjelpe kundene med å bedre forstå hvordan kontoret kan utformes for å understøtte strategiske mål og ambisjoner.

– Erfaringen fra covid-19 gjør at kundene er svært interessert i å høre mer om nettopp dette, og vi opplever også at det er en viktig kompetanse å ha med på laget når bedrifter vurderer tilpasning i eksisterende lokaler eller i valget av nye kontorer, sier Carine Blyverket, leder for strategisk rådgivning i Entra.

PANDEMIEN VIL ENDRE KONTORET Det er liten tvil om at covid-19 vil forandre kontoret. Vi har nok ennå ikke sett det fulle omfanget av konsekvensene.

– Det vi vet er at arbeidsgivere må legge til rette for en mer fleksibel arbeidshverdag og tenke nytt

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | ENTRA

i forhold til hvordan de ansatte skal samhandle når vi kommer tilbake til den «nye normalen».

Kontoret må bli en destinasjon for kulturbygging, samhold og læring som bidrar til organisasjonsutvikling på kort og lang sikt, sier hun.

– I de kundeprosjektene vi nå jobber med hører vi at det er mange ansatte som ønsker å trekke tilbake til kontoret, når dette blir mulig.

De savner tilhørigheten, den uformelle og formelle fysiske dialogen og ikke minst en tilhørighet til organisasjonens identitet som ofte skapes i det fysiske rom sammen med kollegaer, forteller hun.

Blyverket uttaler videre: – Vi må ikke glemme at det før covid-19 var trender innenfor arbeidsplassen som gikk i grad av fleksibilitet der ansatte i større grad ønsket å jobbe fra ulike steder. Forskjellen nå er at alle organisasjoner, ledere og ansatte har fått en påtvunget erfaring med å ikke jobbe

fra kontoret. Dette erfaringsgrunnlaget tar vi med inn i samtaler med kunder når vi gir råd om hvordan fremtidens kontor skal se ut, sier hun.

DET SOSIALE ER MANGELVARE Erfaringene Entra har gjort så langt viser at for dager der ansatte skal produsere eller eventuelt kun sitte i digitale møter, så gjøres dette også godt fra hjemmekontoret. Det ansatte nå ser på som en mangelvare er det sosiale samholdet, de uformelle samtalene, læring og kunnskapsoverføring – Med kunders innsikt i egen organisasjon, kombinert med Entras ekspertise og erfaring, ønsker vi å skape arena de ansatte ønsker å komme til og utvikle kontoret til en attraktiv destinasjon. Det å skape den ønskede kulturen på arbeidsplassen blir viktigere nå enn noen gang, avslutter Blyverket.

36

«Med kunders innsikt i egen organisasjon, kombinert med Entras ekspertise og erfaring, ønsker vi å skape arena de ansatte ønsker å komme til og utvikle kontoret til en attraktiv destinasjon.»

FREMTIDENS KONTOR Carine Blyverket, leder for strategisk rådgivning i Entra. De styrker satsingen på strategisk rådgivning for å skape fremtidens kontor, noe som er viktig for at bedrifter skal nå sine ambisjoner.

37

VELKOMMEN TIL DE TRANSFORMATIVE TYVEÅRENE! De menneskelige og økonomiske kostnadene av pandemien vil prege oss langt inn i det neste tiåret som trendeksperter allerede kaller «The Transformative Twenties» AV: MARIT ELISABETH JENSEN | ILLUSTRASJON: SHUTTERSTOCK

For 20 år siden gikk vi inn vi det nye årtusenet med skrekkblandet fryd. Vi hadde store forventninger til omfattende transformasjon i de kommende tyve årene. Frykt, usikkerhet og tvil kom til å prege det første tiåret, og det neste decenniet vil for ettertiden huskes for fremveksten av dissens, populisme, disrupsjon og klimafornektelse. Det startet med den arabiske våren og endte med et dødelig coronavirus. I tillegg kom woke-bevegelsen med Black Lives Matter, #MeToo, LGBT, høyreekstremisme, BREXIT, president Donald Trump og Greta Thunberg. Det var også et tiår med kontinuerlig teknologisk disrupsjon og utvikling, med økende netthandel, Big Data og allestedsnærværende globale megasystemer som Google, Apple, Facebook og Alibaba. Vi brukte telefonene våre til å koble oss til internett, for deretter å gå oss vill. Vi begynte å monitorere helsen vår med kroppsnært utstyr. Vi flyttet inn i skyen og 4G for å bli smidigere, og utviklet gig-økonomien for å bli mer flytende. Vi kjempet med avansert robotikk,

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

AI, maskinlæring, personvern, grensesnitt for virkelighet og retten til å bli glemt.

Naturen, som vi hadde forlatt på så mange måter, slo imidlertid kraftig tilbake; Fra skogbrannene i Australia og California til smeltingen av polene, og til slutt til den globale panikken forårsaket av covid-19, har påvirket livene våre nærmest til det ugjenkjennelige det siste året. Og det er ingen tvil om at dette vil prege vår oppmerksomhet og valgene vi tar i tiden fremover. Det er bare ett år siden cornaviruset først tok spranget fra dyreriket til menneskelige verter. Pandemien har tvunget oss til å revurdere alt vårt samfunn er bygget på, vår økonomi og våre relasjoner. De menneskelige og økonomiske kostnadene av pandemien vil prege oss langt inn i det neste tiåret som trendeksperter allerede kaller «The Transformative Twenties»

38

39

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

40

«Mange retailere tok for alvor i bruk ny teknologi, både i forhold til produktutvikling og hvordan man kommuniserer med kundene sine. Den fysiske butikken var ikke lenger hovedkanal for selve transaksjonen, gitt at de fleste store byer stengte ned i flere måndeer av gangen. »

KRISER GIR MULIGHETER FOR KREATIVITET OG INNOVASJON Vi har bak oss et år med strenge smittevernstiltak, isolasjon, arbeidsledighet og sykdom, i tillegg til ustabile politiske tilstander. Men vi begynner allikevel å se lys i horisonten.

Vi kan kollektivt begynne å fokusere på fremtiden og se nye glimt av håp og muligheter. Tross alt har viruset akselerert innovasjonstakten kraftig på mange områder, og sendt også vårt fremtidsperspektiv i en ny retning. Det beste eksempelet er utviklingen av en covid-19-vaksine på rekordtid – intet mindre enn en medisinsk bragd.

Covid-19-pandemien har fungert som et ormehull – en snarvei inn i fremtiden, og har dyttet hele samfunnet fra den industrielle til en digital æra; arbeid, utdanning, underholdning, kommunikasjon og sågar sosial interaksjon har på rekordtid blitt til en grenseløs verden preget av mobilitet og virtuelle møteplasser. Vi har krysset det store digitale skillet og vi har brent broen bak oss. De massive omveltningene som 2020 bragte med seg gir oss spennede muligheter til å tenke nytt i 2021 – løse nye utfordringer, revurdere strategier og sette nye mål. Og det er kanskje nettopp dette som vil bli den store overgripende megatrenden i tiden som kommer, og i kjølvannet av den optimisme og tro på fremtiden.

41

FORBRUKERFOKUS Pandemien har hatt enorm effekt på forbrukeradferd og derigjennom detaljhandelen. De store overgripende trendene vi så ved inngangen til 2020-årene var teknologisk disrupsjon, et sterkt bærekraftsfokus og en søken etter produkter og konsepter med mening og en tydelig etisk tilnærming. Pandemien har trolig forsterket og akselerert disse trendene ytterligere.

2020 ble året der bærekraft ble mainstream, og det å ikke velge bærekraftig var «dårlig stil».

Mange retailere tok for alvor i bruk ny teknologi, både i forhold til produktutvikling og hvordan man kommuniserer med kundene sine. Den fysiske butikken var ikke lenger hovedkanal for selve transaksjonen, gitt at de fleste store byer stengte ned i flere måndeer av gangen.

Konsepter og produkter med mening vil også fange oppmerksomheten vår. «Purpose is the new black» er en pay-off stadig flere merkevarer bruker. Som en motreaksjon til en svært digital hverdag søker vi mening og felleskap i produkter og konsepter. Vi er ute etter ekte og autentiske opplevelser, og vi favoriserer de tilbyderne som vi deler verdigrunnlag med.

«Med hjemmekontor og lockdown økte netthandelen kraftig i 2020. Bare i desember hadde netthandelen en vekst med 55% i Norge. Samtidig utgjør logistikk- og transportkostnader nærmere 10-15% av omsetningen for mange aktører.»

Detaljhandelen har det siste året kjempet seg gjennom folketomme byer, lockdown, flukt til netthandel og fravær av turisme. De som har vært kreative og vist endringsevne har opplevd vekst gjennom det turbulente 2020. For å lykkes i et post-pandemisk retaillandskap kreves strategisk gangsyn, dyp kundeinnsikt og høy innovasjonstakt.

Kundenes preferanser og valg vil, enten de oppsøker en fysisk butikk eller handler digitalt, være drevet av teknologi som analyse av kundedata, lokasjonsanalyse eller ansiktsgjenkjenning. Retailere vil ta i bruk teknologi som for eksempel augmented reality og qr-koder for å tilby en ny og spennende interaksjon med kundene.

DATADREVET INNSIKT FOR FYSISKE BUTIKKER I en omni-kanal verden så har digital kanaler/handelsflater for lengst vist seg som den mest (kostnads)effektive og skalerbare transaksjonsmotoren. Du kan selvsagt fortsatt handle over disk også, men retailere må styre sine fysiske lokasjoner basert på andre kriterier en kun omsetning. Gjort riktig, så er disse lokasjonene langt viktigere som ”medieflater” (begynner å bli dyrt og trangt for reklame på internett) og arenaer for opplevelser og læring som like gjerne kan generere handel på nett (såkalt HALO effekt). Men da må fysiske lokasjoner styres ut i fra hvilken total effekt de har på business. En middels stor lokasjon (målt i omsetning) kan ha langt større total business impact enn et varehus med større omsetning.

Det avhenger nemlig av hva slags kundeopplevelse de byr på og hvilken Net Promotor Score denne opplevelsen genererer (kundens villighet til å anbefale et brand til andre).

Det betyr at riktig beliggenhet og unike handelsopplevelser er viktigere enn noen gang. Det å få kvalifisert innsikt i hvem, og hvor mange som beveger seg i området er helt avgjørende for beslutningen om å etablere en fysisk butikk. Den globale lokasjonsanalyseindustrien forventes å vokse til € 12.5 mrd innen 2023, ifølge Placer.ai, noe som kan bety spennende muligheter for både eiendomsbesittere og retailaktører som ønsker å forstå kundenes preferanser og hvordan de beveger

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

seg i et geografisk område. Like viktig er data om kundens handelsopplevelse, det etterlatte inntrykket, da denne innsikten er avgjørende for en rell vurdering av butikkens verdibidrag.

Plattformen Spatial.ai er en av mange internasjonale aktører som fanger data om forbrukere. Ved å hente data fra stedsdelingsfunksjoner og sosiale medier hjelper de retailaktørene å treffe de riktige valgene i sin produktutvikling, etableringsstrategi og kommunikasjonsstrategi. Her i Norge har proptech startup’en Plaace.no kommet godt i gang med det samme arbeidet, og vil trolig kunne bidra til en renessanse for den fysiske butikken for både eiendomsbesitter og leietaker.

Ansiktsgjenkjenning blir tatt i bruk i fysiske butikker, til tross for personvernsbekyminger. Selskaper som RetailDeep, Facenote og Axis Communications legger til rette for at retailerne kan måle hvordan kunder beveger seg i butikkene sine, og mer spesifikt identifisere en kundes kjønn og alder. Dette bidrar åpenbart til mer kvalifiserte beslutninger knyttet til vareutvalg, bemanning, butikkdesign og andre sanselige virkemidler.

Sightcorp går enda lengre ved å tyde kundenes ansiktsuttrykk i det de kommer inn i butikken. Det sier seg selv at dette er svært verdifull insikt når man skal designe en unik kundeopplevelse.

LOKAL LOGISTIKK OG VEIEN TILBAKE TIL FYSISK BUTIKK Med hjemmekontor og lockdown økte netthandelen kraftig i 2020. Bare i desember hadde netthandelen en vekst med 55% i Norge. Samtidig utgjør logistikk- og transportkostnader nærmere 10-15% av omsetningen for mange aktører. Med økt marginpress ser merkevarer i detaljhandelen stadig mer på hvordan verdikjeden kan bli mer effektiv og bærekraftig.

H&M er en av aktørene som nå utforsker hvordan de kan bruke sitt omfattende nettverk av butikker som logistikknutepunkt, slik at de kan betjene kundene i de store byene på en bedre måte, og samtidig drive netthandel med vesentlig lavere karbonutslipp.

42

MARIT ELISABETH JENSEN Marit Elisabeth Jensen har solid erfaring innen destinasjonsutvikling, konseptutvikling og programmering av handelsdestinasjoner og byrom.

Hun har blant annet jobbet med utviklingen av shoppinggalleriet Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin, samt vært ansvarlig for rehabiliteringen av Vikaterassen for Storebrand Eiendom.

Hun er utdannet jurist og er ansatt i Stor-Oslo Eiendom, med ansvar for utvikling av næringseiendom, posisjonere og programmere destinasjoner og verdiøke områder gjennom gode og relevante opplevelser for folk som ferdes der.

Karl-Johan Persson, adm.dir i H&M, sier at de fysiske butikkenes rolle må endres, og at den digitale og fysiske kanalen må sammensmeltes. De fysiske butikkene må bli både showroom og logistikknutepunkt for henting, returer slik at avkastningen i alle ledd blir bedre.

I 2019 ble 81% av nettbutikktransaksjoner hentet i butikk av kunden, noe som er en økning på 30% fra året før. (kilde: eMarketer). Når klikk-og-hent blir normen, blir logistiske hub’er en destinasjon i seg selv, og må tilby flere interessante fasiliteter for kunden. Er det slik at en høyere grad av integrering mellom den digitale og fysiske kanalen faktisk vil bringe kundene tilbake i til bysentra og kjøpesentra?

Det finske postvesenet har utviklet konseptet BoxbyPosti.

Dette er et sted der man kan hente varer de har bestilt på nett, prøve på plagg, utføre returer og ikke minst resirkukere emballasje. Det er også arealer der de rene e-handelsaktørene kan etablere pop-ups og salgseventer.

BÆREKRAFTSAMBISJONER I 2019 0g 2020 slo «Greta Tunberg-effekten» til for fullt i mange segmenter – miljømessig og sosial bærekraft ble i større grad mainstream. Vegetarburgeren erobret siste skanse og fant sin plass på menyen hos Burger King. I Oslo var 75% av nye solgte biler elektriske og vi iførte oss både joggesko og treningstøy som var laget av plast fra havet.

Stadig flere merkevarer i detaljhandelen har nå styrket fokus og forpliktelser ytterligere. De setter nå tydelige bærkraftsmål for hele verdikjeden sin. I henhold til Capgemini Research Institute indikerer hele 77% av produsenter av forbruksvarer at bærekraft fører til økt kundelojalitet, og 63% sier at det fører til økt omsetning.

Prada har for eksempel inngått en låneavtale på € 50 M med Credit Agricole der renten vil justeres i henhold til hvordan

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

de når sine sosiale og miljømessige mål. Den kommersielle matgiganten Unilever har forpliktet seg til å redusere miljøpåvirkning med 50% innen 2030. Videre ønsker de å kvitte seg med kjente merkevarer som har negative verdikjeder eller på annen måte skader miljøet, uavhengig om de er lønnsomme eller ei. CEO i Unilever, Alan Jope sier at: «Prinsipper er kun prinsipper hvis de koster deg noe». På samme måte har sneakermerket Allbirds skapt et karbonfond som finansierer initiativer knyttet til bevaring av regnskogene.

Det svenske klesmerket Asket ønsker å vekke bevisstheten hos kundene slik at man får et bevisst forhold til sitt eget miljømessige fotavtrykk. På kvitteringene printer de en oversikt over vannforbruk og CO2-avtrykk for hvert enkelt plagg man kjøper. På denne måten ønsker de å inspirere kundene til større grad av bevissthet rundt hvilke valg de tar og hvor lenge de bruker klærne sine.

AUGMENTED RETAIL Innovative applikasjoner av augmented reality (AR) og QR-koder skaper nye og spennende handleopplevelser for forbrukerne, som kombinerer fysiske og digitale berøringspunkter.

Los Angeles-baserte Virtual Super Lands første kolleksjon av streetwear bruker QR-koder og green screen teknologi for å skape en ny butikkopplevelse. Via mobilkamera blir klærne

44

«I 2019 ble 81% av nettbutikktransaksjoner hentet i butikk av kunden, noe som er en økning på 30% fra året før.

Når klikk-og-hent blir normen, blir logistiske hub’er en destinasjon i seg selv, og må tilby flere interessante fasiliteter for kunden.»

MYRENS VERKSTED

MARIT ELISABETH JENSEN, Grunnlegger og daglig leder i People & Places

Ledige lokaler: Bygg D: 1. etg, kontorlokale, 264 kvm Golf Nord: 1. etg, kontorlokale, 395 kvm Bygg MT4: 1. etg, lagerlokale, 286 kvm projisert inn i ulike omgivelser og situasjoner. De fysiske butikkene er innredet med green screens og neonelementer slik at interiøret også blir interaktivt. Slik sett får kunden en ny opplevelse hver gang de besøker butikken, og kan tilpasse selve butikkopplevelsen til sin personlige stil og stemning. Å legge digitale lag i emballasjen på produkter er en annen måte merker skaper opplevelse på. For å gi liv til produktene sine tar make-up merket Lime Crimes augmented reality-app kundene med på en virtuell reise. Når kunder åpner appen og holder telefonen over en øyenskyggepalett eller Softwear Blush, popper merkets Botticelli-inspirerte maskot opp, og beskriver produktet og gir tips til bruk.

Dette er bare eksempler på hvordan retailaktørene i større og større grad tar i bruk avansert teknologi for å stimulere og forføre oss forbrukere. Vi ser at i nær fremtid vil fysiske butikker kun eksistere hvis de er teknologisk avanserte, drevet basert påløpende kundeinnsikt, med en fullt ut integrert e-handelsplattform.

Corona-pandmien går mot slutten i 2021, og mange retailere har et annus horribilis bak seg. Men de beste av dem har fanget opp kraften i de store endringene som ble utløst av pandemien, og gjort større tilpasninger langs hele sin verdikjede. For noen ble covid-19 en dødsdom, for andre har det blitt en unik mulighet for gjenfødelse.

45

Bygg MT4: u.etg, lagerlokale, ca. 70–632 kvm • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon • God parkeringsdekning • Midt i en pulserende næringspark • God teknisk standard • Enkel adkomst fra Ring 2

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

SLIK BLIR KONTORMARKEDET 2021 Kontoret vil bli en plass for samhandling og møter, og i noe mindre grad for faste arbeidsplasser.

AV: SILJE RØNNE

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2021

46

FOTO: DNB NÆRINGSMEGLING

JØRN SKOVLY Direktør utleie DNB Næringsmegling – Hva vil prege kontormarkedet i Oslo 2021?

– Da jeg reflekterte over det samme spørsmålet for ett år siden, konkluderte jeg med «ganske forutsigbart marked kommende år.»

Du verden hvor feil det ble, når vi bare to måneder etterpå opplevde «lock-down» i Norge.

Det var vel ingen som så dette komme, og det viser vel at store forandringer er det få forunt å forutse. Fram til nå – og sikkert videre utover våren, vil fortsatt mye tid gå med til å diskutere hvordan markedet blir når vi kommer ut av denne pandemien.

De fleste tror jo på en normalisering i løpet av året, men for egen del, er jeg faktisk mer usikker. Jo lenger tid det går før vi er mer tilbake til normalen, hvor mer sannsynlig er det at vi har lagt oss til nye vaner og arbeidsrytmer som vil medføre langvarige virkninger på blant annet kontormarkedet.

Kontormarkedet i året som kommer, vil derfor fortsatt være sterkt preget av korona-situasjonen i første del, særlig preget av utsatte beslutninger og økende reforhandlinger som faller sammen med et lavt antall av kontraktsutløp. Det skal i utgangspunktet gi mindre etterspørsel og følgelig mer press på leiepriser og betingelser som en følge av stor konkurranse om leietakerne.

På en annen side, og som en motvirkende trend, vil mange på hjemmekontor, ha et sterkt ønske om å komme tilbake til fellesskapet med kolleger og møteplassen som kontoret representerer. Derfor tror vi at kontoret vil bli mer en plass for samhandling og møter og noe mindre grad av faste arbeidsplasser. For de som skal på kontoret, må beliggenhet fremstå som lett tilgjengelig, og vi tror derfor at fokuset på nærhet til kollektivknutepunkt vil fortsatt være høyt prioritert (på tross av mulig smitterisiko med kollektivtransport). Enda mer fokus på miljø vil også gjøre at det ikke blir økende bilbruk, men heller enda mer tilrettelagt for sykling og andre alternative fremkomstmidler.

Hovedtrenden de siste årene med sentralisering ser ikke ut til å være påvirket av koronapandemien, og selv om etterspørselen vil være noe mindre, vil leieprisene i sentrum og rundt de sentrale hub-ene i liten grad bli påvirket.

47

Utenfor disse områdene derimot vil det fortsatt være utfordrende. Og så håper vi alle at mye er tilbake til den «nye normalen» om et år.

– Hva er ditt råd til leietakerne?

– Mye av det som har vært gjeldende de siste årene, og som ikke minste det siste året har understreket – er at man må sikre seg fleksibilitet i tid og areal så langt det er mulig.

Det er ingen som kan forutse større forandringer og de ytre omstendigheter skifter raskere og raskere, og enhver bedriftsleder må ta høyde for at rammebetingelsene kan være totalt forandret i løpet av en 5 års periode. Fokuset på miljø, transport, hjemmekontor vs. felleskontor, gjenbruk og kontoret som miljøskaper, vil alle være elementer som vil stå i fokus i året (og årene) som kommer.

JØRN SKOVLY Leder utleie i DNB Næringsmegling.

FOTO: UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

- Flere leietakere bør være nøye med å gi sine ansatte tilstrekkelig med plass. Dessuten bør man sørge for å ha nok møterom og andre soner for samhandling, og disse områdene bør tilpasses et mer digitalt arbeidsliv.

FRITHJOF FOSS

FRITHJOF FOSS Partner og administrerende direktør UNION Norsk Næringsmegling – Hva vil prege kontormarkedet i Oslo 2021?

– I 2021 vil flere leietakere se på arealbehovet og utformingen av kontoret med nye øyne.

Man må tenke nøye gjennom hvordan kontoret bør se ut når det skal spille på lag med digitale hjelpemidler og økt bruk av hjemmekontor.

Første halvår vil preges av at flere prosesser må løses digitalt. Det har heldigvis vist seg å fungere veldig godt. Det var god aktivitet i markedet i fjor høst, særlig sett i lys av at vi står midt i en pandemi og at utløpsvolumene er relativt lave.

Kontormarkedet har med andre ord vist seg å være veldig robust. Samtidig er kontorledigheten på vei oppover som følge av høyere nybygging og svak utvikling i arbeidsmarkedet, noe som vil føre til tøffere kamp om leietakerne.

– Hva er ditt råd til leietakerne?

– Jeg håper vi benytter anledningen til å tenke nøye gjennom kontorets rolle. Målet med kontoret bør være at det bidrar til at bedriften blir mer verdifull enn summen av alle rutineoppgavene. Ettersom nettopp rutineoppgavene har en tendens til å automatiseres med tiden, blir samhandling, læring, kreativitet og sosial kompetanse trolig viktig i enda flere jobber i årene som kommer.

Flere leietakere bør være nøye med å gi sine ansatte tilstrekkelig med plass. Dessuten bør man sørge for å ha nok møterom og andre soner for samhandling, og disse områdene bør tilpasses et mer digitalt arbeidsliv. Pandemien har også lært oss at vi i større grad bør ta hensyn til alle ansatte, også de som trives i rolige omgivelser.

Leietakerne bør være mindre opptatt av arealeffektivitet, og mer opptatt av arealproduktivitet.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2021

FRITHJOF FOSS Partner / adm. direktør i UNION Norsk Nærings­megling.

48

FOTO: NEWSEC

GUDMUND HARLEM Leder utleie og ­partner i Newsec.

GUDMUND HARLEM Leder utleie og partner Newsec – Hva vil prege kontormarkedet i Oslo 2021?

– Mange selskaper har fortsatt utstrakt bruk av hjemmekontor, vi ser dog ikke at det påvirker leieprosessene nevneverdig i det korte bildet og leierprisfallet er nok tatt ut. Videre er arbeidsledigheten er fortsatt på vei ned. Til tross for et relativt velfungerende leiemarked forventer Newsec fortsatt økt arealledighet for alle de fire største byene i Norge. Det ventes at gjeninnhentingen i norsk økonomi fortsetter med god vekst i 2021. Framover blir det viktig å følge utviklingen i sysselsettingen og konkurser, da disse to faktorene historisk har hatt stor betydning for markedet.

– Hva er ditt råd til leietakerne?

– Utnytt situasjonen. Kontormarkedet kommer tilbake, så nå er det mulig å ta noen gode beslutninger som gir fortjeneste på sikt. Bruk nåtiden for å rigge bedriften for en lys fremtid.

49

Illustrasjon

Ringeriksveien 191c – Vøyenenga, Bærum

Søylefritt høytlager Areal ca. 3.000 kvm BTA

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

CATO ENDER Abel Eiendomsforvaltning

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 906 87 147 e cato@abeleiendom.no

• Stort uteområde, ca. 10 mål tomt • Takhøyde på ca. 6 meter • Traverskran i lagerhall • Flere porter Dagens løsning innehar også en kontordel med showroom, kontorer, wc, garderobe, og er fordelt over 2 plan.

Beliggenhet Sentralt beliggende eiendom langs Ringe­ riksveien på Vøyenenga. Kort avstand til E16 mot Hønefoss eller Sandvika.

INTERIØRTRENDER

2021 NæringsEiendom har spurt fire interiørarkitekter om hva som blir årets store interiørtrender.

AV: SILJE RØNNE

51

FOTO: KUBIK

NUEN Et skandinavisk møbelbrand som baserer seg på lokal produksjon og lokale råvarer.

HEGE LIVEN Interiørarkitekt og partner Kubik – Hva blir årets største trender?

– En viktig del av jobben som interiørarkitekt, handler om å skape arbeidsplasser som legger til rette for kreativitet, trivsel og effektivitet. Det kan være i åpne landskap, cellekontor eller på hjemmekontoret.

Den nye normalen har blitt at alt foregår i hjemmet, derfor tror jeg at det vil være et stort behov for å definere de forskjellige sonene i hjemmet. Få til et multifunksjonelt hjem med sone for hjemmekontoret kommer til å bli en trend i 2021. Det å skape et fleksibelt hjem hvor familien kan være, spise, omgås og samtidig ha kontor på dagtid.

Vi vil også ha naturen inn i hjemmet, i form av planter, trær og tapet som skaper grønne oaser i hjemmet.

Vi vil bruke mer penger på færre ting og tenke gjenbruk og oppussing når det kommer til møbler.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2021

Heller bruke små lokale snekkerverksteder når man trenger noe, slik at man får smarte plassbygdeløsninger som gir gode funksjonelle, og varige hjem som også rommer kontoret ditt.

– Hva vil prege kontoret i 2021?

– Kontoret vil bli et sted man kommer for å være sosial, henter inspirasjon, samhandler med kollegaer og skaper utvikling i kreative prosesser, mens mye av «produksjonen» kan for eksempel forgå fra hjemmekontoret.

Friske og glade ansatte er viktig for lønnsomme bedrifter og vi vil ha fokus på hvordan mennesker trives i et miljø med lys og levende planter, muligheter for samhandling, møbler som inspirerer til aktivitet og bevegelse, og steder for å hente seg inn og lade.

Miljøaspektet kommer til å være ekstremt viktig i byggeprosessene fremover og bransjen har begynt å bli bevisst på dette. Det kastes enorme mengder kontormøbler i Norge og ved oppussing av eksisterende lokaler går fullt brukbare bygningsmaterialer rett på dynga.

Vi må tenke: «Less in, less out» i byggepro-

52

FOTO: K UBIK

01: Hege Liven, Interiørarkitekt og partner i Kubik 02: Trekket er av villsauull fra Nordhordland villsaulag, blandet med spelsau fra Jæren. Eiken er fra Barkåker i Vestfold.

sessene. Upcycling og recycling må være første prioritet før man må tilfører noe nytt.

Fleksible løsninger som flyttbare vegger på hjul med skriveflater og hyllesystemer, tekstiler som romdelere og møbler på leasingavtaler som kan skiftes ut ved endringer på arbeidsplassen vil bli normalen.

– Hva er din personlige favoritt?

– Min personlige favoritt er EIO, håndlaget loungestol i eik fra den norske produsenten Nuen. Møbelserien har fokusert på kortreiste materialer og lokale produsenter, villsauull fra Nordhordland villsaulag, trebøying på Dovre, eik fra Barkåker, linolje fra Halsa, for å nevne noe. I tillegg til dette er stolen utrolig vakker, tidløs og deilig å slappe helt av i.

Nuen jobber for øvrig med å utvikle «verdens første plussmøbelserie» – en møbelserie som har tilført mer energi enn den bruker, og har bundet mer CO2 en den slipper ut.

Vi er modigere enn tidligere og tørr å ­eksperimentere mer med både farger, mønstre og materialer.

53

02

FOTO: KUBIK

01

01: Myrna Becker, interiørarkitekt, partner og daglig leder i Sane.

02: Second Home Hollywood!

360 grader natur.

03: Camper shop i Malaga.

Ombruk av få, ombrukte og prefabrikerte standardelementer til et uttrykk ikke likt noe annet.

01

MYRNA BECKER Interiørarkitekt, partner og daglig leder Sane – Hva blir årets største trend?

– Jeg tror og håper at flere vil sette fokus på miljøvennlige og bærekraftige løsninger i 2021. Og at det blir en trend som ikke går over. At de prosjekterende, eiere, utviklere og meglere alle fokuserer på å jobbe frem bedre løsninger slik at vi kan oppfylle våre forpliktelser ovenfor FN og kloden.

Jeg tror mange vil kaste seg på ombruksbølgen å jobbe og planlegge innenfor en sirkulær tankegang i den kommende tiden. Med oppgradering av eksisterende fremfor å rive, gjenbruk og ombruk av elementer og møbler, tilrettelegging for mindre ombygging ved nye leietakere ved å planlegge med faktiske fleksible løsninger, materialer og design som ikke må skiftes ut etter noen år, mer helhetlig planlegging av bygg slik at de står seg slik de er. I en sirkulær økonomi må ting repareres fremfor å kastes, så la oss håpe håndverket igjen kan bli verdsatt. Ikke bare montering. I denne ånden vil fokuset på naturmaterialer i interiører også være høyt i 2021. Treverk og mer av naturfargepalettene som vi har hatt noen år vil nok vare; varighet, lokalt produserte pro-

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2021

dukter og håndverk vil nok også i 2021 være viktig. Men, forhåpentligvis kan det å jobbe med ombruk av materialer og elementer også føre til overraskende, nye og unike materialkombinasjoner og uttrykk.

– Hva vil prege kontoret i 2021?

– 2020 har gjort veldig mange av oss mer fleksible og tilpasningsdyktige. Vi vil fremover oftere kunne være på hjemmekontor fordi vi har lært at det kan fungere, teknologi er tatt i bruk på en ny måte – vi kan kommunisere selv om vi ikke kan være på kontoret. Hvordan året skrider frem er ikke så greit å si. Kontorene vil absolutt bestå, men rundt på arbeidsplassene er man nok litt avventende enda, man ser an hvor mye hjemmekontor det blir fremover osv., før man eventuelt gjør fysiske endringer på kontoret. Når situasjonen blir normal igjen er nok de fleste raskt tilbake til slik det var, men med den fordelen at vi nå kan håndtere endringer som måtte komme raskere og bedre. Lav terskel for å være hjemme ved sykdom og mer fleksibilitet i når og hvor det jobbes tror jeg vil prege oss. Og jeg tror vi vil sette pris på det.

54

02

02

03

55

FOTO: MYRNA BECKER FOTO: MYRNA BECKER

01

02

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2021

03

56

FOTO: MYRNA BECKER

01 OG 04: Teshima, Japan 02: Naoshima, Japan 03: ANIS kontorbygg i Nice.

Terrasser og uterom, uformelle møteplasser og kommunikasjonsveier på utsiden av hele bygget.

04

Når det nå planlegges nye kontorbygg og kontorer vil jeg håpe det planlegges med tanke på eventuelle kommende lignende situasjoner. Dette bør handle om økt luftkvalitet (viktig for god helse), planløsninger, møbleringsmåter, det kan være kontrollert trafikk- og menneskestrøm med flere trapper, bredere dører og korridorer. Det kan bety mer glass og mindre flytende overganger, forbedrede møteromsfasiliteter, færre fysiske berøringspunkter, mer tilgjengelig håndhygiene (håndvask på en pen måte), og ikke minst mer fleksibilitet i byggene for raskt å kunne tilpasse det situasjoner som den vi er i dag. Elementer som leder til at vi føler oss bedre, som for eksempel planter, naturmaterialer, lys og luft får vi håpe prioriteres.

57

– Hva er din personlige favoritt?

– Om jeg får drømme med tilbake til en favoritt jeg håper jeg en gang kan kommer tilbake til: Japan og Naoshima og Teshima på retro el-sykkel i en vårlig bris. Det er som et eventyr, en film, det er opplevelser av natur, kunst, design, håndverk og arkitektur og mennesker som ikke kan måles med noe annet. For å være mer konkret, og ikke helt objektivt, siden Made er et søsterkontor til Sane, men om TEWO flex blir et velfungerende system som fleksibel systemvegg har jeg stor tro på det i kontorbygg. Det er heltre, norsk gran, faktisk fleksibelt, kan tas ned og settes opp, konfigureres enkelt ved nye behov, og den vant nettopp Statsbygg konkurranse om sirkulære skillevegger i tre til prosjekt nytt regjeringskvartal.

FOTO: ANNE BRÃ…TVEIT

TIL VENSTRE: Sector Asset Management lokaler i 10. etasje i Kristian Augusts gate 15 ved Tullinløkka i Oslo.

TIL HØYRE Interiørarkitekt og prosjektleder i By Ingeborg Werenskiold.

INGEBORG HEJE WERENSKIOLD Interiørarkitekt og prosjektleder

By Ingeborg Werenskiold.

– Hva blir årets største trender?

– Personifisering av kontoret, bygge identitet og i enda større grad tilby attraktive lokaler og arbeidsplasser for de ansatte.

Viktige virkemidler vil være kortreist og bærekraftig – norsk / skandinavisk design, fokus på miljø og gjenbruk. Vi vil se myke linjer både i arkitektur og møbler. Mer farger og taktilitet.

– Hva vil prege kontoret i 2021?

– Når det gjelder næringsbygg og kontor tror jeg ikke på et spesielt produkt eller en spesiell løsning, men heller en trend i form av arbeidsplassutvikling og kontorets plass i samfunnet etter erfaringer vi har høstet fra det siste året.

59

Her tror jeg i enda større grad enn før at man vil legge vekt på å tilpasse kontoret etter den nye normen som nå har blitt vår hverdag.

Et aspekt vil være det rent visuelle og organisatoriske – å gi den ansatte et formål med å komme på jobb, tilrettelegge arbeidsplassen som den «sosiale» arenaen og samlingspunktet den i stor grad er og vil være fremover. Det er her bedriftene bygger sin identitet, det er her man utveksler kompetanse og det er her den ansatte finner inspirasjon. Samtidig som man i større grad en tidligere også vil tilrettelegge for hjemmekontor. Noen bedrifter, som Ice har praktisert denne modellen i noen år allerede, med meget positiv erfaring.

Dette er ikke gjort over natten, og krever nøye planlegging og en tydelig strategi fra ledelsen i bedriften.

01 Hele prosjektet består av en fargepalett på cirka seks farger som går igjen i ulike nyanser.

«trenden» som er miljø og bærekraft. Bedriftene har erstattet flyreiser meg digitale møter, noe man forhåpentligvis tar med seg inn i 2021 og videre i fremtiden. Vi interiørarkitekter har i større grad fått øynene opp for norsk design og kortreiste produkter, noe som også har kommet for å bli, og vil bli med oss videre inn i fremtiden. Gjenbruk er også kommet for å bli og er en mere akseptert løsning i en renovasjons- eller flytteprosess.

– Hva er din personlige favoritt?

– Min favoritt vil alltid være å skape lokaler som gjenspeiler bedriftens identitet og kultur og føles inspirerende og trygg for besøkende og ansatte. For å oppnå dette følger jeg ikke en spesiell trend som sådan, men slår et slag for bruk av farger, og at man ikke trenger å være redd for bruk av myke linjer, taktile materialer, tapet og mønster, selv i næringsbygg. Jeg vil i større grad en før ha fokus på gjenbruk og bærekraft og støtte oppunder små leverandører i Norge.

FOTO: ANNE BRÅTVEIT

Jeg tror de som vil lykkes med postcovidkontoret er de som legger en nøye slagplan for hvordan de best mulig kan skape en god bedriftskultur for årene som kommer, her er det ingen snarvei til mål.

Som tar oss videre til neste aspekt, som er teknologi. Her er det et tog som man bare må kaste seg på, og som vil ligge til grunn for å kunne gjennomføre det overnevnte på en tilfredsstillende og effektiv måte. Digitale verktøy for kommunikasjon har gått rett inn bedrifters og ansattes default og det er lav terskel for å ta et digitalt møte. Teknologien tillater de ansatte å ha en dynamisk og fleksibel arbeidshverdag noe som kan bidra til en bedre medarbeidertilfredshet. Teknologien har kommet for å bli, men jeg tror ikke teknologien har kommet for å erstatte menneskelig kontakt og personlig samhandling, men heller som et substitutt til mere effektive møter og arbeidsformer der det er et behov.

Som tar oss videre til det siste aspektet, eller

01

02 Tekstiler bidrar til å skape lunhet.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2021

60

02 FOTO: ANNE BRÃ…TVEIT

FOTO: METROPOLIS

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2021

FOTO: DAG SANDVEN

2

FOTO: DAG SANDVEN

1

3

62

PROFIL NAVN: Lena Axelsson STILLING: Prosjektleder & Interiørarkitekt MNIL hos Metropolis arkitektur & design AS. OM AXELSSON: Lena Axelsson er senior interiørarkitekt i metropolis, og har 18 års erfaring fra prosjektering både av næringsbygg, offentlige bygg og private boliger. Hun bistår også ofte som en kreativ ressurs og har en egen evne til å bidra med noe unikt for det spesielle prosjektet.

01 Japansk hage: Prosjekt Pangea takterrasse. Pangea/ gårdeier Canica.

INGEBORG HEJE WERENSKIOLD Interiørarkitekt og prosjektleder

By Ingeborg Werenskiold.

02 Den norske legeforeningen. Næringsbygg, kontor, kantine og konferanse/møtesenter.

– Hva blir årets største trender?

– Koronaepidemien forandrer verden og vi lærer fort og brutalt at vi må tilpasse oss.

Vi jobber gjennom teamsmøter og finner nye veier til å være kreative i den nye hverdagen med hjemmekontor.

Vi tror lysere, lunere interiører i tillegg til mer fokus på materialitet og lys. Etter lang tid med flate skjermbilder og fysisk distanse trenger vi omgivelser som er mer «ekspressive og omfavnende».

Vi tror på en blanding av segmenter og at grensene vil viskes ut. Hoteller med co-working, og kontorer med hotellrom. Co-living og shoppingsenter med co-working.

Takterrasser med møterom/og uterom for sosialisering og relasjonsbygging.

02 Den norske legeforeningen. Akustisk spilevegg i kantine.

63

– Hva vil prege kontoret i 2021?

– Fellessonene må utformes for mange ulike aktiviteter og med mange ulike uttrykk. Vi vil ta med oss det beste fra hjemmekontoret, med en «hjemlig atmosfære» samtidig som vi vil ha områder der vi kan sitte uforstyrret i konsentrasjonsarbeid eller i digitale møter.

Vi vil utforme lokaler der lyd, akustikk, romklang vil bli ivaretatt på en bedre måte, i tillegg til omgivelser der vi har mer kontroll på de visuelle omgivelsene når vi sitter i videomøter.

Mobile «en-mannshytter» som plasseres i fellesarealer eller kontorarealer som ikke må kobles til strøm, men som har gode akustiske egenskaper.

Når verden normaliserer seg vil vi oppsøke kontoret for å få mer dynamikk og samvær med kollegaer og samarbeidspartnere.

FOTO: DAG SANDVEN

FOTO: DAG SANDVEN

FOTO: DAG SANDVEN

1

2

1

01 Den norske legeforeningen. Næringsbygg, kontor, kantine og konferanse/møtesenter.

Vil ha større fokus på prosessjobbing, der vi søker dynamikken av et godt teamwork i deler av prosesser.

Ombruk og gjenbruk av bygningselementer og møbler er et område i vårt fag som vi jobber med på mange prosjekter og som vi som interiørarkitekter bør ta ansvar for.

Gjenbruk av bygningsdeler er fremdeles en vanskelig prosess og, byggeforskriftene bør endres og regelverket henger etter og er basert på nye produkter som gjøre prosessene vanskelige å gjennomføre.

Vi mener at det bør settes fokus på dette.

02 KLP eiendom, Lensmannslia 4 Asker. Gjenbruk av stoler i kantine beskrevet for 18 år siden.

Stoler beskrevet for 18 år siden til kantinen kan gjenbrukes fordi det ble beskrevet stoler som tåler bruken og som har et utrykk som varer over tid.

Sammen med nye bordplater får man et nytt utrykk. Vi tror vi som interiørarkitekter bør tenke bærekraft og kvalitet når vi anbefaler og beskriver møbler og interiører.

03 Den norske legeforeningen. Spesialtegnett bord.

– Hva er din personlige favoritt?

– Det spesialdesignede bordet vi tegnet til Legenes hus med treunderstell og grønn linoleumsplate, gøy å få tegnet noe helt unikt til en unik kunde!

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2021

64

3 FOTO: DAG SANDVEN

UTLEIER HAR ORDET:

ANVENDER BREEAM-NORSERTIFISERING Gårdeier med fokus på miljøsertifiseringer i alle sine prosjekter.

AV: SILJE RØNNE

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

66

PROFIL NAVN: Camilla Krogh AKTUELL: Administrerende direktør i Ferd Eiendom ARBEIDSERFARING: OBOS Eiendom, daglig leder Construction City Eiendom og Ulven AS. Skanska Norge, prosjektleder, prosjektsjef, regions- og konserndirektør.

Undervisningsbygg, prosjektleder.

Camilla Krogh administrerende direktør i Ferd Eiendom. Hun har jobbet i byggebransjen siden 2000, og har utviklet og gjennomført flere prosjekter både som entreprenør og som byggherre. De senere årene har hun hatt flere lederroller, både i Skanska Norge og OBOS Eiendom.

Skanska Residential Development, prosjektleder.

UTDANNELSE: NHH, MBA i økonomisk styring og ledelse, og NTNU, Sivilingeniør Bygg- og miljøteknikk BOR: I Ski

67

«Vi var først ut med å sertifisere et BREEAM-NOR kontorbygg, og vurderer miljøsertifisering i alle våre prosjekter.»

CAMILLA KROGH

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Ferd Eiendom seg fra andre gårdeiere?

– Ferd Eiendom utvikler eiendommer som er tilpasset leietakerens behov. Vi har utviklet miljøsertifiserte kontorbygg tilpasset både ortopediproduksjon og flyplassikkerhet sammen med andre kontorbrukere. I tillegg har vi den senere tid kjøpt eiendommer med eksisterende leieforhold, som Hieronymus Heyerdalsgate 1, hvor vi har planer om å utvikle bygget og bygulvet sammen med leietakerne. Vi ønsker å legge til rette for at leietakerne skal oppleve at våre bygg understøtter virksomheten deres på en god måte, gjennom både den fysiske utformingen og gjennom hvordan vi forvalter eiendommene.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Å bruke prosessen til å kartlegge hvordan kontorarealene på best mulig måte kan svare opp og sørge for at de ulike behovene virksomheten har blir ivaretatt, slik at produktiviteten blir optimal. Gode kontorfasiliteter med riktig utforming kan bety mye for produktiviteten og for attraktivitet ved rekruttering. Riktig plassering og kort avstand til kollektivknutepunkt er viktig.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Vi anvender miljøklassifiseringssystemet BREEAM-NOR som sikrer at vi gjør en helhetlig tilnærming til de mange klima-og miljøtemaene når vi bygger nye prosjekter. Ferd Eiendom

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

arbeider kontinuerlig for redusert energiforbruk og for å minimere vår virksomhets belastning på miljøet. Vi var først ut med å sertifisere et BREEAM-NOR kontorbygg, og vurderer miljøsertifisering i alle våre prosjekter. Vi har også begynt å sertifisere forvaltningseiendommer etter BREEAM-In Use. I tillegg vurderer vi byggets energikilde, bruk og arealeffektivitet. Vi utvikler prosjekter med høy energieffektivitet og sørger for at energi fra fornybare kilder anvendes i størst mulig grad.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Å være for opptatt av arealeffektivitet.

Leiekostnaden er ofte en liten andel av en virksomhets samlede kostnader. Riktig utforming av arealer kan bety mye for produktiviteten og for de ansattes trivsel. Bruk tid på å planlegg godt de nye arealene, slik at nye lokaler utformes slik at de underbygger ønsket bedriftskultur og strategi. Kanskje kan også nye lokalene bidra til organisasjonsutvikling og nye måter å samhandle på.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

– Det er viktig med riktig plassering og gode lokaler. Godt servicetilbud og digitale løsninger som forenkler hverdagen er svært viktig, og blir bare viktigere og viktigere. Særlig for de yngre medarbeiderne betyr det sosiale rundt arbeidsplassen mye. Da er det viktig å ha gode arenaer

for å kunne møtes. Å kunne dokumentere at det legges vekt på bærekraftige løsninger mener vi er et konkurransefortrinn.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Vi tror at fremtidens kontor krever mer av oss som utleier med tanke på servicegrad og fleksibilitet. Vi må kunne tilby lokaler som kan ivareta endringer i organisasjonen til våre leietakere. I tillegg må vi sørge for at våre produkter er bærekraftige. Dette innebærer blant annet at vi må sette høye miljøkrav til våre eiendommer både under utvikling og forvaltning. Vi tror dessuten at kontoret får en enda viktigere rolle som møteplass i fremtiden, og at man vil ha en mer fleksibel arbeidshverdag. Det betyr at vi må ha økt fokus på tilrettelegging av sosiale soner og møterom, samt at vi må etablere gode digitale løsninger. Kreative og sosiale møteplasser blir stadig viktigere. Gode medvirkningsprosesser er viktig for å forstå behovene og for å kunne tilby det våre kunder etterspør og for å kunne bidra til god byutvikling.

– Hvor i Oslo er markedet mest vibrerende for tiden?

– I Oslo sentrum, der man er tett på kollektivknutepunkter, butikker og urbane kvaliteter, som leietaker ønsker å være en del av. Kontorlokaler i CBD er fortsatt meget attraktive og det er få utviklingsprosjekter der i tiden fremover.

68

KARIHAUGVEIEN 89

Foto: Erik Burås/Studio B13

130–430 kvm BTA kontorlokaler

Moderne og pene kontorlokaler i fullservicebygg.

10 minutter med bil fra Oslo sentrum eller Lillestrøm.

– Felles resepsjon

– Fullt utstyrt treningsrom

– Stor og innbydende kantine

– Sosiale møteplasser i bygget

– Møteromssenter med auditorium

– 170 utendørs parkeringsplasser

Kontakt: Pål Magnus Nygård | Telefon: 402 10 900 | E-post: pmn@eiendomsspar.no | www.eiendomsspar.no

KVM 0 0 1.0 LEID UT

Helsfyr – Flere enheter fra 190 kvm til 545 kvm FREDRIK SELMERS VEI 2 V I K A N T I L BY M E G E T G O D E P R I S E R OG BETINGELSER

• Eiendommens bygningskropp gir mange muligheter til individuelle planløsninger, både når det gjelder størrelse på organisasjonen og hvilke type funksjoner som skal på plass • Her finner man løsninger for både landskap, cellekontorer og team-kontorer • Nærhet til alt av offentlig kommunikasjon

• Arealeffektive flater og tidsmessige løsninger for både landskap, cellekontorer og team-kontorer • God teknisk standard

Fredrik Selmers vei 2

• 1. etasje: ca. 1.000 kvm showroom/handel/servering/kontor – kan deles i mange muligheter

F L E KS I B L E KO N TO R LO K A L E R M I DT PÅ H E L S F Y R

• 3. etasje: ca. 2.525 kvm brutto, med muligheter for møblering for ca. 100 til ca. 130 arbeidsplasser • 5. etasje: ca. 2.160 kvm, med muligheter for møblering for ca. 50 til ca. 130 arbeidsplasser

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Per Kr. Lundquist / M: 90 19 90 16 / E: lundquist@sandia.no

www.sandia.no

72

76

80

84

Enorm forvandling ved Oslo S

Ferd med milliardsatsing i Oslo sentrum

Lite fremleie i sentrum

Storutbygging kan ta tid

MARKED MER FLEKSIBILITET

71

som ønsker å komme seg vekk fra hjemmet for å jobbe, samtidig som det kanskje ikke er praktisk å ta hele reiseveien til jobb.

OBOS lanserte nylig OBOS Nærkontor, som skal sikre blir kontorfasiliteter i nærheten av der folk bor. Bedrifter kan abonnere på plasser til egne ansatte og fritt veksle mellom hvilke og hvor mange kontorplasser de bruker gjennom uken.

OBOS samarbeider med techselskapet Orbit Technology, som skal levere brukerløsningen.

Nærkontorene vil komme utenfor bykjernen og kan bidra til mer liv ute i områdene hvor folk bor. For de ansatte som bruker det, kan det være et godt alternativ til å jobbe hjemme de dagene man skal ha «hjemmekontor».

For de ansatte, og da spesielt de som har små bart i barnehagealder, er det trolig et tilbud som blir etterlengtet.

Vi tror det vil bli mer vanlig med opplegg for fleksible arbeidsplasser i nærheten av der folk bor, og det kan gi et oppsving for kontormarkedet i de store boområdene som nå ikke er særlig attraktive for kontorbedrifter.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

M

ens pandemien pågår og folk fortsatt sitter på hjemmekontor, er det uklart hvordan kontormarkedet blir påvirket av den utstrakte bruken av hjemmekontor. Mye tyder på at ansatte vil jobbe mer hjemmefra i fremtiden enn de gjorde før Covid-19, men det er ikke gitt at utfallet blir store endringer i bedrifters arealbehov. Allerede før pandemien var det tegn som tydet på at flere bedrifter allerede hadde nådd den maksimale arealeffektiviteten, og etter pandemien er det lite som tyder på at folk ønsker å sitte trangere.

Det er likevel grunn til å tro at en del ansatte vil ha mer fleksibilitet med hensyn på hvor og når de kan jobbe. Flere vil trolig ha en eller to dager i uken med hjemmekontor, men det kan bli vanskelig for bedrifter å bruke dette for å ta ned kontorarealet. Mye tyder på at man trenger flere møterom og stillerom, noe som vil oppveie for redusert arealbruk ved bruk av hjemmekontor.

For noen ansatte fungerer det veldig bra å jobbe hjemmefra. Men det er også en del

ENORM FORVANDLING VED OSLO S AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Transformasjonen av Bjørvika og området rundt har vært enorm de seneste årene. Men eiendomsutviklerne er ikke ferdige med utviklingen.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

72

FOTO: SHUTTERSTOCK

FØRST UTE Barcode var først ute i Bjørvikautbyggingen, men det er flere store planer i området.

O

slo S Utvikling (OSU) står bak utviklingen av den såkalte Barcode-rekken i Bjørvika. Dette var den første delen av eiendomsutviklingen i området, og siden har det vært en storstilt utvikling av både næringsbygg og boliger rundt Oslo S. OSU står blant annet bak boligprosjektet Vannkunsten og utvikler det såkalte Clemenskvartalet sammen med Hav Eiendom. Men selv om OSU har dreid mye av virksomheten over på bolig, er ikke selskapet ferdig med å utvikle næringsbygg i Bjørvika.

Sammen med Hav Eiendom har Oslo S Utvikling planer om å utvikle om det såkalte C6-feltet i Bispegata, som er en forlengelse av Barcode. I ett av alternativene ser de to utviklerne for seg næringsbygg med til sammen 55 600 kvadratmeter over terrenget.

– Ambisjonen er å tilføye byen og bydelen helt nye funksjoner som gir byliv og tilbud i området morgen, dag og kveld. Første etasje i podiet utformes som et stort, sammenhengende romforløp, som i tillegg til publikumsfunksjoner inneholder restauranter, sosiale møteplasser, oppholds- og møtearealer samt

73

temporære arbeidsplasser (co- working). Det legges til rette for utadrettet virksomhet mot det indre gårdsrommet, fremgår det av planforslaget.

Oslo S Utviklings adm direktør Synnøve Lyssand Sandberg har tidligere uttalt til Estate at planene handler om å knytte Bjørvika sammen med Gamlebyen.

I slutten av januar har OSU og HAV Eiendom hatt medvirkningsmøte om prosjektet for naboer og interessenter. Tre forslag for utviklingen av tomten ble presentert på møtet.

HAV EIENDOM MED FLERE PROSJEKTER Hav Eiendom har flere utviklingsprosjekter i Bjørvika. Selskapet, som er eid av Oslo Havn, har tidligere utviklet Diagonale sammen med Olav Thon Gruppen. I forkant av kommunevalget for halvannet år siden ble det debatt da Hav Eiendom la frem sine planer for Sukkerbiten.

Planene innebar utviklingen av Fotografiets Hus, men flere av politikerne ønsket i stedet at eiendommen skal gjøres mer tilgjengelig for befolkningen. Samtidig jobber Hav Eiendom med

å gjøre området som ligger mellom Operaen og Sukkerbiten tilgjengelig for befolkningen.

Når området er opparbeidet, får Oslo en ny bystrand som strekker seg 100 meter. Det blir også en park for befolkningen.

Hav Eiendom planlegger også nybygget Fiskebrygga, som kan få et areal på ca. 23.000 kvadratmeter. Bygget kan stå ferdig i 2022, og får en beliggenhet mellom Kvadraturen og havna. «Om bygget skal huse kun næringsformål eller også ha et boliginnslag har tatt lang tid å avklare. Reguleringsarbeidet for tomten har derfor pågått i flere år. Hav Eiendoms ambisjon er å realisere prosjektet i egenregi når premissene er avklart», skriver HAV Eiendom på sine hjemmesider.

Ved siden av Havnelageret eier HAV Eiendom tomten som skal huse prosjektet Sadelmakerhullet. Tomten har et utviklingspotensial på 10.500 kvaratmeter og HAV Eiendom mener et bygg der vil skape den bymessige avslutningen av denne del av Kvadraturen.

FOTO: SHUTTERSTOCK

ENORM FORVANDLING Området rundt Oslo S har vært gjennom en enorm transformasjon.

BAKGÅRDEN TIL BARCODE Også gaten bak Barcode-rekken i Bjørvika, Schweigaards gate, har opplevd en rivende utvikling de seneste årene. Bane NOR eiendom tok en tidlig posisjon da selskapet utviklet Schweigaards gate 17-19 i 2008 og fikk inn Skatt Østs hovedkontor som leietaker i bygget på 25.000 kvadratmeter.

Bane NOR Eiendom mottok Cityprisen for utviklingen i 2009 og året etter ble eiendommen solgt til KLP Eiendom. Deretter gikk Bane NOR Eiendom i gang med Shweigaards gate 21-23, som nå huser Gjensidige Forsikring og Vygruppen. Bygget var ferdigstilt i 2013, og også denne eiendommen ble solgt til KLP Eiendom.

I 2019 sto Schweigaards gate 33 klar for å huse Bane NOR-organisasjonen. Også her var utvikler Bane NOR Eiendom. Eiendommen ble solgt til et syndikat satt opp av DNB Markets, hvor Reitan tok en stor eierandel i prosjektet.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Nå jobber Bane NOR eiendom med busstomten i Schweigaards gate. Eiendomsutvikleren planlegger et nytt kontorbygg i Schweigaards gate 41-51 på 22.000 kvadratmeter fordelt på syv etasjer over bakken og to til tre underetasjer.

«Vårt forslag innebærer at eksisterende bygård i Schweigaards gate 51 innpasses i kontorprosjektet. Ambisjonen for prosjektet er å oppnå BREEAM-NOR Excellent-klassifisering. Reguleringsplan for prosjektet ble igangsatt høsten 2016, og forventes godkjent i 2021», skriver Bane NOR Eiendom om planene.

ENTRA Også Entra har vært tidlig ute med eiendomsutvikling i området bak Barcode-rekken. Selskapet utviklet Oslo Z, et kontorbygg på 14.500 kvadratmeter i Schweigaards gate 15, i 2010, og sto bak Sundtkvartalet sammen med Skanska

Commercial Development i Lakkegata 53.

Sundtkvartalet er på drøye 28.000 kvadratmeter og Entra kjøpte ut partneren Skanska etter at bygget sto ferdig.

Ved Varerlandsparken har Entra Lilletorget 1, en utviklingstomt hvor Entra ønsker å oppføre et kontorbygg på inntil 43.000 kvadratmeter.

Men Entra har møtt motbør hos blant annet Byantikvaren, som mener Entras forslag er «svært konfliktfylt» med hensyn på de høye kulturminneverdiene i området. Entras forslag har høyder helt opp til 108 meter, og det legges opp til 27 etasjer på det høyeste.

KAN LØFTE OMRÅDET En utvikling av Lilletorget 1 kan gi området rundt et løft. Ifølge et brev fra Plan- og bygningsetaten vil et rekkefølgekrav være at Entra opparbeider Akerselva-allmenningen

74

har få plasser og byrom for pauser og uformelt samvær, og at byrommene i nærområdet i større grad bør utvikles med tanke på denne brukergruppen», skriver PBE. Plan- og bygningsetaten mener også at det bør stilles rekkefølgekrav som sikrer at Schweigaardsgate og Biskop Gunnerus gate opparbeides til strøksgater med trær, med økt grad av grønne funksjoner og kvaliteter, inkludert tilrettelegging for gående og syklister. Etaten trekket spesielt frem behovet for å bedre gangforbindelsene ved rundkjøringen ved Sonia Hennies plass, Biskop Gunnerus gate og Lybekkergata.

URTEKVARTALET Også Christian Ringnes satser stort i det som før ble kalt Bjørvikas bakgård. Et stykke bortenfor Schweigards gate, jobber Eiendomsspar med prosjektet Urtekvartalet i Urtegata 9.

Til sammen skal det utvikles drøye 45.000 kvadratmeter fordelt på de tre byggene Veksthuset (24.000 kvadratmeter), Drivhuset (5.000 kvadratmeter) og Fabrikken (ca. 17.000 kvadratmeter). Eiendomsspar har allerede fått inn Høyskolen Kristiania til Urtekvartalet. Først tegnet Høyskolen Kristiania en leiekontrakt på 10.000 kvadratmeter, deretter ble leieavtalen utvidet med 50 prosent.

ILL: A-LAB

«til en grønn og attraktiv parkmessig kopling til Bjørvika, ved å gjenåpne Akerselva nord for sporområdet, opparbeide nye bredder med parkmessig preg, samt trekke turdraget langs elva ned til sporområdet. Sekvensen skal tilrettelegge for økte personstrømmer gjennom rause byrom, gang- og sykkelforbindelser».

PBE mener at det å fullføre parkdrag fra Vaterlandsparken mot Bjørvika vil gi en forbedret kobling, blant annet for arbeidstakere og andre besøkende som ankommer planområdet fra Oslo S kollektivknutepunkt. «Dessuten viser tiltakslisten til at arbeidstakere ved Vaterland

MØTEPLASS Urtekvartalet har ambisjoner om å bli en god møteplass for beboere og ansatte i området.

75

Ferd med milliardsatsing i Oslo sentrum AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Ferd Eiendom har brukt milliardbeløp på å sikre seg kremeiendommer i CBD i Oslo sentrum. Nå skal selskapet jobbe med utviklingen av Trekanttomten ved siden av Aker Brygge.

J

ohan H Andresens familieselskap Ferd gjorde seg bemerket ved starten av fjoråret da selskapet kjøpte NRK-tomten på Marienlyst. Der er planen å utvikle boliger av høy kvalitet når NRK finner nye lokaler og flytter ut. Men Ferd Eiendom stoppet ikke med milliardkjøpet på Majorstuen. I løpet av fjoråret kjøpte selskapet også CBD-eiendommen Hieronymus Heyerdahlsgate 1 fra CBRE Global Investors for godt over 1 milliard kroner.

Senere bladde Ferd Eiendom opp 1,5 milliarder kroner for Trekanttomten ved Aker Brygge.

Ferd har også tegnet en stor leiekontrakt for de tre øverste etasjene i Dronning Mauds gate 10 i Vika, hvor selskapet samler virksomheten sin og har plass til å være mer åpne og tilgjengelige for samarbeidspartnerne.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

UTVIKLING Kjøpet at Hieronymus Heyerdahlsgate 1 (HH1) innebærer at Ferd Eiendom har sikret seg en CBD-eiendom rett ved siden av Rådhuset. HH1 består av 14 000 kvadratmeter med kontor- og handelsarealer og sto ferdig i 1936. Bygget er tegnet av arkitektene Torp og Torp. Nå har Ferd Eiendom planer om å utvikle de øverste etasjene i kontorbygget.

– Vi vil utvikle denne ærverdige eiendommen til en standard som møter forventningene til det kundesegmentet som vil leie lokaler med en så unik beliggenhet. Toppetasjene er ledige, og vi har nå startet arbeidet med å finne ut hvordan disse lokalene og øvrige plan kan optimaliseres og tilpasses, både behovet for fleksibilitet og skreddersøm for den enkelte

leietaker. Vi vil også se på muligheter for utvikling av bygulvet og for etablering av bedre servicefasiliteter for kontorbrukerne, som for eksempel garderober og sykkelparkering, sier nærings- og byutviklingsdirektør Jorunn Grøntveit til NæringsEiendom.

Hun forteller at Ferd har identifisert flere mulige leietakere som er innenfor målgruppen for HH1.

– Vi prioriterer nå å finne det riktige grepet som svarer på ønsket om transformasjon, men også ivaretar hensynet til bevaring. Vi kommer til å gå aktivt ut i markedet når konseptet er klart, slik at vi kan gi leietakerne et godt og gjennomtenkt produkt med de fasiliteter som forventes i et slikt attraktivt bygg, fortsetter Ferd-direktøren.

76

FOTO: SHUTTERSTOCK

TIL HØYRE Hieronymus Heyerdahlsgate 1 har en svært sentral beliggenhet, rett ved siden av Rådhuset

TREKANTTOMTEN I juni 2019 skrev Estate Nyheter at det brygget opp til kamp om Trekanttomten i Dokkveien i Vika, rett ved siden av Aker Brygge. Da var det klart at UD ikke ville bygge på tomten, som den siste tiden har vært brukt til å huse brakker som brukes i forbindelse med byggingen av Nasjonalmuseet.

– Mange har siklet på denne tomten i årevis, og jeg vet flere har kommet med konkrete henvendelser til Statsbygg, uttalte en bransjeaktør til Estate Nyheter.

Blant interessentene var Norwegian Property, som allerede hadde vært i planforhåndskonkurranse hos Plan- og bygningsetaten for tomten.

Av referatet fra konferansen fremgikk det at det børsnoterte selskapet ønsker å etablere

77

kongressenter med 3.000 plasser og hotell med 500 rom.

I fjor høst gikk Statsbygg og megler Malling & Co ut i markedet med tomten. Og etter en tøff budkamp, stakk Ferd av med tomten etter å ha lagt frem det høyeste budet. Konsernsjef Morten Borge i Ferd uttalte i forbindelse med kjøpet at selskapet har vært interessert i tomten i to år og at utviklingspotensialet forsvarer prisen på 1,5 milliarder kroner.

BYENS MEST ATTRAKTIVE TOMT Jorunn Grøntveit forteller at Ferd Eiendom nå er helt i startgropen med utviklingsarbeidet for Trekanttomten. Sammen med Vedal jobber selskapet nå med rammene for prosjektet.

–Det planlegges få nybygg med så attraktiv beliggenhet i CBD, og vi forventer dermed stor interesse fra kontorleietakere og andre brukere som verdsetter miljøbygg med svært god beliggenhet og kvalitet, sier Grøntveit.

Hun mener utviklingen av Trekanttomten innebærer en unik mulighet til å tilføre bygulvet kvaliteter som gir noe til byens befolkning, og som bidrar til å forsterke attraktiviteten til hele området.

– Vi vil jobbe målrettet for å finne et godt svar på hvordan vi møter våre nærmeste naboer, herunder det nye nasjonalmuseet og Aker Brygge.

FOTO: OSLO AREAL

TIL VENSTRE Jorunn Grøntveit.

FOTO: FERD EIENDOM

UNDER Silje Strøm.

Vi vil utrede hvordan prosjektet best kan bidra til å skape et aktivt byliv i aksen mellom sjøfronten og de bakenforliggende byområdene, og vil legge vekt på å finne konsepter og aktører på bakkeplan som passer inn i denne sammenhengen, sier Grøntveit.

STOR TRO PÅ SENTRUM Markedsdirektør Silje Strøm i Ferd Eiendom forteller til NæringsEiendom at selskapet har stor tro på Oslo Sentrum.

– Leiemarkedet i Oslo sentrum har vist gang på gang at det står seg godt gjennom tidene.

Ledighetstall, attraktive leietakere og få nye prosjekter som utvikles, gjør CBD attraktivt, også for Ferd Eiendom. Det er en enkel ting som beliggenhet. Kort vei til offentlig transport, samarbeidspartnere, og nært puls og byliv. Vi forstår godt hvorfor leietakerne ønsker seg hit. Når riktige muligheter blir identifisert og vi kan bruke våre fortrinn som

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

aktiv eier, da satser Ferd Eiendom, svarer hun på spørsmål om hvorfor selskapet satser så tung på sentrum.

I forbindelse med at Ferd leide de tre øverste etasjene i Dronning Mauds gate 10 uttalte selskapet at det helst skulle hatt et eget Ferd-bygg.

– Har dere fortsatt planer om det?

– Nå har vi heldigvis ingen hast med å flytte, vi har god plass til både vekst og smittevennlig kontorbruk i Dronning Mauds gate i lang tid fremover. Når det er sagt, så var et Ferd House vårt foretrukne alternativ den gangen, og vi har fortsatt en langsiktig drøm om at Ferd kan flytte inn i et eget bygg som vi har utviklet til vårt formål og med virksomheter og aktivitet som støtter opp under våre verdier. Det kan vi bruke tid på å finne, sier Strøm.

– Ønsker dere å kjøpe mer eiendom i sentrum?

– Vi følger godt med i markedet, også i sentrum. Dersom det dukker opp muligheter, hvor vi som eier kan skape en merverdi, så er det

innenfor vår strategi og mandat å investere.

Vi ønsker oss store utviklingsprosjekter, og det er få av dem i sentrum, men vi ser etter investeringsmuligheter der vi kan utvikle et potensiale som ikke er realisert allerede.

Vårt aktive eierskap skal være riktig for å få frem utviklingsmuligheten i eiendommen, sier Strøm.

– Betyr det at dere vil forsøke å ta en posisjon i Filipstad?

– Ferd Eiendom er en ledende byutvikler med satsing på knutepunkt og store prosjekter hvor vi kan skape varige verdier og sette tydelige spor. Filipstad er et av de få store områdene i sentrum og mot fjordbyen som står foran en stor transformasjon, det har både en attraktiv beliggenhet og er spennende i et byutviklingsperspektiv. Om det er riktig for Ferd Eiendom, vil tiden vise, men det er innenfor vår strategi og satsingsområde, avslutter markedsdirektøren.

78

79

FOTO: STATSBYGG

KAMP Ferd kjøpte Trekanttomten for 1,5 milliarder kroner.

LITE FREMLEIE I SENTRUM AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Til tross for en enorm bruk av hjemmekontor, har ikke leietakerne i Oslo sentrum begynt å fremleie lokalene.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

80

FOTO: CUSHMAN & WAKEFIELD REALKAPITAL

ØKT FLEKSIBILITET Leder for leietakerrådgivningen i Cushman & Wakefield Realkapital, Anne Bruun-Olsen, venter at de ansatte vil få økt fleksibilitet når det gjelder når og hvor de skal jobbe.

E

tter at statsminister Erna Solberg og byrådsleder Raymond Johansen sendte mange av kontorvirksomhetene i hovedstaden på hjemmekontor, har flere av de store kontorbyggene stått mer eller mindre tomme. Men enn så lenge er det lite som tyder på at økonomisjefer og daglige ledere har tatt grep og fremleid deler av arealene sine for å få ned kostnadene.

AVVENTENDE LEIETAKERE Leder for leietakerrådgivning i Cushman & Wakefield Realkapital Anne Bruun-Olsen forteller at det er lite fremleieareal ute i markedet nå.

– Mange leietakerne er nok avventende for å se hva som skjer med bruken av hjemmekontor når vi etter hvert får lov å komme tilbake til kontorene, og hvordan dette vil påvirke arealbehovet fremover, sier Anne Bruun-Olsen.

Hun sier flere bedrifter som kom tilbake på kontorene i fjor opplevde at de ansatte faktisk hadde behov for større areal enn før..

– De store møterommene ble brukt til mindre møter for å unngå nærkontakt og det var også flere som benyttet møterom til sine teams-møter fordi det ikke var tilstrekkelig med mindre stillerom for dette formålet, sier Bruun-Olsen.

81

Det er dermed ikke gitt at arealbehovet blir mindre, selv om flere skulle tilby sine ansatte mer fleksibilitet med valg av hjemmekontor i tillegg til kontorarbeidsplassen. Hun mener en del av lokalene kanskje må bygges litt om for fremtiden, for å sikre mer plass mellom hver ansatt, attraktive møteplasser og flere rom som kan brukes til å ha digitale møter.

FLEKSIBILITET I flere år har det nå vært en trend blant leietakerne at de ønsker økt fleksibilitet. Både med kortere leiekontrakter og muligheter til å endre arealet i leieperioden. Dette er noe som Anne Bruun-Olsen mener er blitt forsterket gjennom koronakrisen.

– Vi venter enda mer fokus på fleksibilitet for leietakerne. Noe vi ser er stadig viktigere , er å ha muligheter til å øke arealene, sier Anne Bruun-Olsen.

De seneste årene har hver ansatt i en kontorvirksomhet brukt mindre plass. Dette er noe som nå kan være i ferd med å snu dersom man skal sikre seg at ansatte kommer tilbake til kontoret.

– Vi tror hjemmekontor vil bli en del av det totale kontortilbudet som tilbys de ansatte fremover, men er usikre på hvordan dette vil påvirke det arealforbruket når vi vet at det er viktig for en organisasjon å tilrettelegge for at de ansatte møtes fysisk og utveksler kompetanse og ideer.

De ansatte må kunne føler seg trygge når de kommer tilbake til kontoret, og da er det viktig å ivareta dette og skape gode arbeidsplasser med motiverte og produktive ansatte, fremfor å tenke fortetting og arealbesparelse. fortsetter Bruun-Olsen.

PASSASJERTALLENE STUPER Ruter kommer hver uke med tall som viser hvor mange som tar kollektivtransport i Oslo og Viken. I uke 2 i 2021 var det ca. 3,1 millioner påstigende passasjerer på Ruters fremkomstmidler. Dette utgjør en andel på 50 prosent av en såkalt normaluke, og illustrerer at det sannsynligvis er en stor andel av bedrifter og offentlige virksomheter som har de ansatte på

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

hjemmekontor. Det er likevel høyere antall enn under nedstengningen i mars. Da var det tre uker hvor andelen passasjerer av en normaluke var helt nede i rundt 25 prosent. Det tok seg imidlertid opp før sommerferien, og i uke 25 og 26 var andelen oppe i henholdsvis 67 og 71 prosent igjen. Raymond Johansens tiltak i høst sendte andelen ned på drøye 30 prosent igjen et par uker, før det stabiliserte seg på mellom 50 og 60 prosent igjen. NæringsEiendom hadde gått i trykken før tallene for den seneste nedstengningen av Nordre Follo, Oslo og en rekke andre kommuner, men det er grunn til å tro at andelen kollektivreisende målt i forhold til normalnivåene igjen raser ned på 20-tallet i prosent.

AVVENTENDE Leietakerne i Oslo sentrum er avventende når det gjelder spørsmålet om de skal fremleie lokalene.

82

Til leie

REPRESENTATIVE OG SENTRALE KONTORER

Karl Johans gate 41 - Oslo Sentrum - 484–982 kvm kontorlokaler - Kan her leie hele lokalet på 982 kvm eller alternativt dele lokalet i to på henholdsvis 484 kvm og 499 kvm - Arealet er innredet med åpent landskap, møterom og noen teamkontorer - Tilgang til kantine, treningsrom, garderober, dusjer og sykkelparkering - Eiendommen ligger sentralt plassert midt på Karl Johans gate mellom Stortinget og Slottet - Lokalene ligger i samme eiendom som Paleet kjøpesenter - Det er flott utsikt ut mot Karl Johan og Stortinget - Offentlig kommunikasjon som buss, tog, trikk og t-bane i umiddelbar nærhet

For informasjon, ta kontakt med: Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777 www.tigereiendom.no

FOTO: NTB/SCANPIX IVAR EKSETH

ØKT FLEKSIBILITET Filipstad har stort potensial, men ting tar tid.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

84

STORUTBYGGING KAN TA TID AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Filipstad-området er det siste sentrumsområdet hvor det skal bli storutbygging. Men en politisk knute om finansiering av E18 under lokk skaper trøbbel.

B

ane NOR Eiendom og Oslo Havn har jobbet med Filipstad-prosjektet helt siden 2006, og bystyret gjorde et vedtak så tidlig som i 2008. Da ble det lagt opp til en utbygging på 450 000 kvadratmeter, hvorav 50 prosent er boliger. Men det skar seg med Plan- og bygningsetaten og siden har prosjektet stått i stampe helt frem til byrådet endelig fikk gjennomslag for planene i fjor.

Før sommeren i fjor slo Oslos byrådsleder på stortromma og kalte det en gledens dag. Han hadde inngått en prinsippavtale for finansieringen av infrastrukturen på Filipstad, med en 500 meter lang strekning av E18 som vil bli lagt under lokk. Og i sommer fikk byrådet med seg Venstre på et kompromiss for Filipstad-planen.

Det skulle sikre at planen blir gjennomført etter at de rødgrønnes støtteparti Rødt ble med på Høyres og KRFs linje om å sende hele Filipstad-planen i retur.

85

TING TAR TID Men selv om politikerne lover utvikling på Filipstad, er det flere skjær i sjøen. Det viktigste hinderet er at det er en forutsetning at E18 skal legges under lokk.

– Områdereguleringen er på plass. Men det er en forutsetning at E18 skal legges under lokk.

Problemet er at finansieringen ikke er på plass, har Høyres Øystein Sundelin tidligere uttalt til Estate Nyheter.

Han mener det er MDGs motstand mot å bruke penger på vei som nå hindrer utviklingen.

– Nå sitter vi uten finansiering av denne delen av Filipstad fordi Oslopakke 3 ikke reforhandles, fortsetter Sundelin.

Sundelin mener alle parter nå må sette seg ned og reforhandle Oslopakke 3. På hans spørsmål til byråd for byutvikling om boligpotensialet i Oslo, svarer Plan- og bygningsetaten at boligpotensialet på Filipstad er 2200 til 3000

nye boliger. Men det legges til: «For å oppnå maksimum potensial innebærer det lokk over E18 og flytting av Jernbaneområdet nord for E18. Endelig finansiering og byggestart for dette er ikke avklart».

BOLIG OG NÆRING Dermed kan det ta mange år før innbyggerne i Oslo får en ny bydel ved sjøen med boliger og næring. I utgangspunktet er det lagt opp til en utvikling av maksimalt 462.000 kvadratmeter på Filipstad, hvorav minimum er 184.000 kvadratmeter bolig. Det skal kunne bygges inntil 190.000 kvadratmeter kontorareal, 20.500 kvadratmeter hotell og maks 16.000 kvadratmeter forretning. Det kan bli 3.500 boliger. Men samtidig vil Høyre skrote hele planen for Filipstad. Partiet mener planen er utdatert og mener hele arbeidet må gjøres på nytt.

Store leieprisforskjeller i sentrum AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Mens kontorbrukerne betaler over 5.000 kroner per kvadratmeter for de alle beste lokalene i Vika/ Aker Brygge/Tjuvholmen, får man gode lokaler på øvre del av 2000-tallet i Kvadraturen og indre by.

N

æringsmegleren Malling & Co har delt inn Oslo sentrum i de ulike sonene Bjørvika, Indre by, Kvadraturen, Vika/ Aker Brygge/Tjuvholmen og Majorstuen. Leieprisanslagene viser at det er store variasjoner over områder med forholdsvis korte avstander seg imellom.

De høyeste leieprisene finner vi i det som i «alle år» har vært Oslos CBD (sentrale business-distrikt). Ifølge Malling-analytikerne er såkalt normalleie i CBD på mellom 3.600 og 4.200 kroner per kvadratmeter. Samtidig er prime leie i CBD (de aller beste byggene med den aller beste mikrobeliggenheten) hele 5.600 kroner per kvadratmeter.

KVADRATUREN ER BLITT POPULÆRT For få år siden var det ikke stor interesse for å leie lokaler i Kvadraturen. Man kunne fint få kontorlokaler til under 2.000 kroner per

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

kvadratmeter, og flere av byggene var i dårlig forfatning. Men i løpet av de seneste årene har flere gårdeiere rustet opp sine Kvadraturen-bygg og leietakerne har strømmet til den gamle bydelen. Ifølge Malling & Co er normalleie i Kvadraturen nå mellom 2.500 og 3.200 kroner per kvadratmeter. Prime husleie i Kvadraturen er oppe i 3.800 kroner per kvadratmeter.

BJØRVIKA I Bjørvika er det så å si ikke ledige kontorlokaler å oppdrive. Malling-analytikerne anslår ledigheten til å ligge på 1 prosent i det som er blitt betegnet som det nye CBD i Oslo. Braathen Eiendom, som eier tre bygg i Barcode-rekken, har fått inn tradisjonelle CBD-leietakere fra juss og finans i sine bygg, med både Advokatfirmaet Føyen Torkildsen og Astrup Fearnley.

Ifølge Malling & Co er normalleien i Bjørvoka 3.200 til 3.500 kroner per kvadratmeter, mens toppleien ligger på 4.200 kroner per kvadratmeter.

Malling & Co opererer også med det geografiske segmentet Indre by. Det strekker seg fra Schweigaards gate bak Barcode i Bjørvika og opp til Tullinkvartalet. Malling anslår leieprisene i indre by å ligge på mellom 2.800 og 3.400 kroner per kvadratmeter, mens prime husleie er 4.200 kroner meteren.

På Majorstuen er leieprisene mellom 2.000 og 2.600 kroner per kvadratmeter, mens prime husleie er 3.200 kroner per kvadratmeter.

BERDE ENN VENTET I fjor høst var Malling & Co ute med sin markedsrapport for andre halvår, med anslag for leieprisutviklingen. I januar-oppdateringen slår Malling fast at konklusjonen for leieprisene i 2020 var noe bedre enn ventet.

86

Malling-analytikerne skriver i oppdateringen at de er blitt utfordret med flere argumenter om hvordan markedet vil endres med pandemien, både strukturelt og syklisk. «For investorene har nettoeffekten på etterspørselen vært viktig å forstå for å lage troverdige forutsetninger for leieprisene på kontor. Mens vi fortsatt ser etter svar på hvordan vi vil bruke kontorarealet etter Covid-19, kommer det nye leiedata hvert kvartal», skriver Malling i oppdateringen.

Næringsmegleren viser til Arealstatistikk sin ferske rapport om signerte leiekontrakter i fjerde kvartal 2020 som viste høyere leiepriser enn foregående kvartal.

Det er fortsatt usikkerhet rundt hvordan leietakerne vil agere etter Covid-19, og Malling-analytikerne mener hovedtesen med fortsatt balanse mellom tilbud og etterspørsel står fast etter de siste tallene fra Arealstatistikk.

87

LEIEPRISER SENTRUM OMRÅDE

LEDIGHET

NORMALLEIE

TOPPLEIE

Majorstuen

5%

2.000-2.600

3.200

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen

7%

3.600-4.200

5.600

Kvadraturen

5%

2.500.3.200

3.800

Indre by

6%

2.800-3.400

4.100

Bjørvika

1%

3.200-3.200

4.200

Kilde Malling & Co

FOTO: ROB CRANDALL/SHUTTERSTOCK.COM

MER ATTRAKTIV Kvadraturen er ett av områdene som har opplevd leieprisvekst de seneste årene.

AV: RAGNAR EGGEN, CAMILLA HVISTENDAHL OG SIMEN LINSTAD DOKKEN, AKERSHUS EIENDOM

ET FRISKT UTLEIEMARKED I 2020

BAKTEPPET FOR UTLEIEMARKEDET I mars og april 2020 var markedet for utleie av kontor preget av stor usikkerhet, og man fryktet at den økonomiske oppbremsingen som følge av pandemiutbruddet skulle påvirke etterspørselen etter næringseiendom sterkt negativt. I tillegg ble det spekulert i om bølgen av hjemmekontor kom til å føre til en mer permanent nedgang i bedriftenes arealbehov.

Per januar 2021 kan man foreløpig konkludere med at effektene har vært svært moderate, og at man har unngått en merkbar nedtur i leiemarkedet. Effektene av pandemien og hjemmekontor-trenden kan være noe som ikke lar seg kartlegge tydelig etter de første månedene, men noen av virkningene kan man se konturene av allerede.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

SOLID AKTIVITET I UTLEIEMARKEDET TIL TROSS FOR USIKRE TIDER Utleieavdelingen i Akershus Eiendom har bistått oppdragsgivere i svært mange oppdrag, store som små, gjennom hele perioden preget av Covid-19, nesten uten opphold til tross for perioder med nedstengning. I løpet av 2020 var avdelingen involvert i nærmere 150 leiekontrakter, primært kontorarealer. De aller fleste kontraktene er inngått på samme nivåer som det vi så i fjerde kvartal 2019 og de to første månedene av 2020. Etter et rekordår i 2020 med flere store leiekontrakter kan vi nå rapportere om en meget høy oppdragsmengde og lyse utsikter for det kommende året. Tall fra Arealstatistikk viser at det er signert mindre areal enn i 2019, (se graf på side 89), men volu-

88

KILDE: AREALSTATISTIKK

SIGNERINGSVOLUM FOR KONTORER I OSLO – SUM AV SISTE FIRE KVARTALER RULLERENDE:

800 000

Signeringsvolum i m2

700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000

2015

2016

met skiller seg lite fra snittet for de siste 5 år; man kan også se at 4. kvartal var spesielt sterkt.

De to største kontraktene som medfører flytting, ble tegnet i Oslo sentrum, noe som ikke har skjedd på en del år. Etter 20 år i Bjørvika har EY nå signert ny leiekontrakt på ca 9.000 kvm med Schage Eiendom i Stortorvet 7. I samme bygg har også IWG Spaces (Regus) signert en leiekontrakt på 7.100 kvm. Bygget vil stå ferdig rehabilitert og ombygd i 2023 og EY vil da disponere de fire øverste etasjene i kombinasjon med en fleksibel kontorløsning som gir dem tilgang til møterom-s og coworking-fasiliteter gjennom en avtale med IWG Spaces. Gjennom denne avtalen får også de ansatte i EY’s Oslo-kontor tilgang til Spaces’ coworking-fasiliteter i hele stor-Oslo, pluss over 1100 byer og forsteder. De EY-ansatte i Oslo får da en betydelig fleksibilitet, og kan jobbe både hjemmefra og fra IWG-sentre nær deres bosted eller klientenes lokaler. Akershus Eiendom var rådgiver både for EY og IWG Spaces gjennom prosessen.

89

2017

2018

2019

Litt lenger vest, i Tordenskiolds gate 12, er det også landet en svært stor kontrakt, der advokatfirmaet Schjødt har signert en en 10-årig leieavtale hos Entra. De flytter fra Ruseløkkveien 14 knapt 400 meter unna, og vil flytte inn i lokalene i løpet av tredje kvartal 2022. Eiendommen ligger rett ved Rådhuset og står i dag tom etter at Fylkesmannen for Oslo og Akershus forlot bygget i forbindelse med regionreformen, og den er under rehabilitering. Trond Aslaksen i Akershus Eiendom bisto Entra med rådgivning, konseptutvikling og utleie av 11.250 kvm til Schjødt.

OPPSUMMERT HAR LEIEMARKEDET I OSLO UTVIKLET SEG SOM FØLGER: • Leie for høy standard i prestisjeområdet Vika-Aker Brygge er for tiden NOK 4.750 per m2, ned 4 % det siste året. For de beste lokalene i toppetasjene ser man NOK 5.5006.000 per m2.

• Det har vært flat nominell leieutvikling på Skøyen (NOK 3.200 per m2 for høy standard), Lysaker (NOK 2.400 per m2) og i

2020

Nydalen (NOK 2.600 per m2) • Det har, tross økt nybygging, vært relativt stabile leienivåer på Helsfyr-Bryn. Dagens nivå NOK 2.250 per m2, 2% lavere enn ved slutten av 2019. Dette gjelder også Hasle-Økern hvor dagens leienivå er NOK 2.150 per m2, ned 2 % for året.

TRENDER • Grunnet en sterk etterspørsel, ekspansiv finans- og pengepolitikk og lavt byggevolum forventer vi en høy etterspørsel etter kontorlokaler de kommende årene. Vi forventer at de fleste områder vil ha en flat utvikling de neste 12 måneder. I enkelte områder som Helsfyr-Bryn og Hasle-Økern forventer vi en negativ utvikling på rundt 5 % grunnet en høyere ledighet.

• Vi forventer at ledigheten vil øke noe de neste årene før den topper ut på rundt 7,7 % i starten av 2022.

KILDE: AREALSTATISTIKK

RING 3

Rv 4

RING 2 Digitaliseringsdirektoratet og Direktoratet for forvaltning og økonomistyring (samlokalisering) (~10 000 m2) Lørenfaret 1 / Økern Portal

Nent Group (5 000 m2) Karvesvingen 7

RING 2

NIVA (~6 700 m2) Økernveien 94

Oslo Pensjonsforsikting (3 450 m2) St. Olavs plass 5

RING 3

RING 2

WSP Norge (3 770 m ) St. Olavs plass 5 2

Dentsu (4 000 m2) Kristian Augusts gate 23

Knowit (7 200 m2) Universitetsgata 7-9 E6 Spaces (~7 100 m2) Stortorvet 7 Söderberg & Partners (~2 100 m2) Ruseløkkveien 26

EY (~9 000 m2) Stortorvet 7

Caverion Norge AS (~4 250 m2) Østensjøveien 34

Nortura (3 900 m2) Schweigaards gate 15

Schjødt (12 250 m2) Tordenskiolds gate 12 Entra-kontrakt (~5 600 m2) Langkaia 1 E18

me t,

Nexans Norway (7 000 m2) Freserveien 1

lor

a sit

um

do

ips Lorem

E18

RING 3

Norsk Pasientskadeerstatning (~2 900 m2) Middelthunsgate 29

NorgesGruppen (mellomlagring, ~9 000 m2) Drammensveien 144

Stendi (~2 100 m2) Lilleakerveien E18 2a

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

E18

90

RING 3

Leiepris NOK per kvm (høy standard)

Ledighet

∆ Leiepris 2020-2020

∆ Leiepris 2017-2020

∆ Leiepris 2015-2020

∆ Leiepris 2010-2020

Sentrum Kvadraturen

3 500

0%

25 %

35 %

59 %

Sentrum Vika-Aker Brygge

4 750

-3 %

10 %

13 %

53 %

Sentrum: Nordøst

2 400

0%

15 %

20 %

50 %

Sentrum øst: Bjørvika-Oslo S

4 000

0%

8%

25 %

48 %

Sentrum nord, AkersgtHolbergs plass

3 500

0%

15 %

25 %

46 %

Skøyen

3 200

0%

7%

21 %

45 %

Sentrum RådhusetStortinget

3 900

-3 %

8%

11 %

44 %

Nydalen

2 600

0%

11 %

24 %

37 %

Indre by øst

1 900

0%

36 %

36 %

36 %

Hasle-Økern

2 150

-2 %

2%

2%

34 %

Majorstuen

2 800

0%

4%

12 %

27 %

Indre by vest

2 500

0%

4%

4%

25 %

Helsfyr-Bryn

2 250

-2 %

7%

7%

25 %

Indre by Nord

2 100

0%

17 %

17 %

20 %

Ullevål

2 100

-2 %

5%

5%

20 %

Oslo ytre vest

2 000

0%

5%

8%

14 %

Lysaker

2 400

0%

9%

17 %

14 %

Fornebu

1 900

0%

0%

-3 %

0%

KILDE: AREALSTATISTIKK

TA BEL L 1 :

Leiepris NOK per kvm (høy standard)

Ledighet

∆ Leiepris 2020-2020

∆ Leiepris 2017-2020

∆ Leiepris 2015-2020

∆ Leiepris 2010-2020

Sentrum Vika - Aker Brygge

4 750

-3 %

10 %

13 %

53 %

Sentrum øst: Bjørvika - Oslo S

4 000

0%

8%

25 %

48 %

Oslo randsoner

2 520

-1 %

10 %

16 %

29 %

Oslo sentrum

3 560

0%

14 %

19 %

42 %

TABELL 1: LEIEPRISUTVIKLING: NOMINELLE PRISER UTVIKLING I LEIEINDEKSENE Ser vi i tabell 1 og 2 fremkommer det at leieprisene har økt betraktelig de siste seks årene. Siden slutten av 2015 har leieindeksene i Oslo økt med ca. 15 %, og sentrumseiendommer har vært de sterkeste bidragsyterne til veksten (ca. 25 % prisvekst i sentrum). Dette har flere forklaringer, men en naturlig forklaring er at tilførselen av netto nytt kontorareal har vært meget lav med

91

et snitt siste femårsperiode på 27.000 m2 per år mot et historisk snitt (2002-2020) på omtrent 56.000 m2. Dette i kombinasjon med en høy sysselsettingsvekst og sunn økonomi har vært med på å bidra til en lav kontorledighet.

OSLO GENERELT De siste årene har kontorleiene økt over store deler av Oslo. Dette er noe gårdeiere har hatt en sterk fordel av, og hoveddriveren har vært økt etterspørsel og en liten tilbudsside. Gjennom siste tre-, fem- og tiårsperiode har leieprisene i

gjennomsnitt økt med henholdsvis 10 %, 15 % og 32 % for Oslo samlet sett (ekskludert Vika-Aker Brygge og Bjørvika) Leieprisutviklingen har vært noe svakere i 2020 sammenlignet med tidligere, men sterkere enn forventet per april 2020. Sentrum, og spesielt de dyreste områdene i Vika-Aker Brygge og på Tjuvholmen, opplevde en litt svakere etterspørsel i 2. kvartal, og vår indeks for høy prestisjeleie ble derfor redusert fra 4.900 til 4.750 kr/m2.

KILDE: AREALSTATISTIKK

TA BEL L 2

ILLUSTRASJON: GOLDBOX

Advokatfirmaet Schjødt flytter til Tordenskiolds gate 12 i Oslo sentrum.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

92

KILDE: AREALSTATISTIKK

LEIEINDEKSER FOR KONTOR I OSLO, HØY STANDARD 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Oslo sentrum

Sentrum Vika-Aker Brygge

Randsone

Sentrum Øst: Bjørvika

Gjennom hele andre halvår har etterspørselen i hele sentrum «holdt» seg stabil og leienivåene har hatt en flat utvikling. En åpenbar grunn til at leiemarkedet har hold seg sterkt gjennom pandemien er den lave tilførselen av nye arealer i sentrum. En annen grunn er at den typiske kontorbrukeren har klart seg godt gjennom pandemien da etterspørselen etter typiske tjenester, eksempelvis advokattjenester og finanstjenester, har vært høy og stabil gjennom store deler av pandemien.

Ledigheten har kommet noe opp siden andre kvartal og var i fjerde kvartal på 6 % for Oslo totalt, og 4,15% for sentrum. Til tross for et fortsatt lavt nivå forventer vi at kontorledigheten fortsette å følge den stigende trenden og toppe ut i starten av 2022 på 7,7 %. Dette skyldes i all hovedsak høy ledighet i bygg som nylig er ferdigstilt eller som snart vil ferdigstilles. Mer spesifikt gjelder dette større nybygg i den østlige randsone (Helsfyr-Bryn og Hasle-Økern), eksempelvis Skanska sitt prosjekt i Lørenveien 65 (Parallell) og Oslo Pensjonsforsikring sitt prosjekt i Lørenfaret 1 (Økern Portal).

93

2018

VESTKORRIDOREN I vestkorridoren, representert ved Skøyen og Lysaker, er det få nye prosjekter ferdigstilt eller planlagt – i praksis er det nå ingen nybygg langs E18 i perioden 2020-22, etter at to nybygg nettopp er fullført (Skøyen Atrium og Hoffsveien 17) og fullt utleid på Skøyen. Når det gjelder Fram sitt prosjekt i Drammensveien 126 er dette det eneste bygget som med sikkerhet kommer i løpet av de kommende året. Flere prosjekter på Skøyen har også blitt forskjøvet da man her venter på en ny områderegulering etter krav fra Bane Nor. NYDALEN Nydalen har vært under sterk utvikling i senere år og er blitt et område med et mye større bypreg enn hva det har vært tidligere noe som har tiltrukket en rekke leietakere. Utviklingen har gitt et positivt utslag på leieprisene med en utvikling siste femårsperiode på 24 %.

Gjennom 2020 holdt imidlertid leieprisene seg uendret på NOK 2.600 per m2 i likhet med store deler av hovedstaden. Utviklingen

2019

2020

i Nydalen er forventet å fortsette og flere nybygg er forventet ferdigstilt i løpet av de neste årene, deriblant Gullhaug torg 2 og 5. Telia har nettopp flyttet fra Sandakerveien 140 til Økern Portal, og etterlater seg dermed 11.000 m2 i Nydalen. Det samme gjelder Get som i dag holder til i Maridalsveien 323 og i likhet med Telia har fått nye lokaler i Økern Portal.

Det er nå forventet at deres gamle lokaler vil gå gjennom en rehabiliteringsprosess før nye leietakere flytter inn.

FRA LØREN OG HASLE TIL HELSFYR OG BRYN Leienivåene i østre randsoner har også vært stabile gjennom fjerde kvartal, til tross for at flere områder har fått tilført mye nytt kontorareal. Grunnen at tilbudssiden ikke har medført en nedgang i leieprisene har flere forklaringer, men en av de er at områdene fremstår som mer attraktive enn hva de gjorde tidligere samtidig som det er et bredt kollektivtilbud.

Ledigheten er forventet å være lav også de neste årene, men noen bygg kan imidlertid forventes å få noe ledighet de neste årene da flere aktører i CBD flytter til andre bygg i samme område.

Mange ser nok også på Hasle-Økern og Bryn-Helsfyr som satsingsområder som i de neste årene vil få et mer urbant preg og ytterligere forbedringer av kollektivtilbudet (eksempelvis ny T-banetunnel fra Majorstuen til Tøyen med mulig forlengelse til Bryn) samtidig som reiseveien til sentrum er svært kort. Leieforskjellen mellom sentrum og disse områdene har også blitt såpass stor at en del aktører sannsynligvis heller sitter litt lenger fra sentrum fremfor å ta den ekstra kostnaden det medfører å sitte i sentrum.

VIKA-AKER BRYGGE - CBD Sentrum, og spesielt de dyreste områdene i Vika-Aker Brygge og på Tjuvholmen, opplevde en litt svakere etterspørsel i 2. kvartal, og vår indeks for høy standard ble derfor redusert marginalt fra NOK 4.900 per m2 til NOK 4.750 per m2. Gjennom hele andre halvår har etterspørselen i hele sentrum vært høy, og leienivåene har holdt seg stabile.

En åpenbar grunn til det solide markedet er den lave tilførselen av nye arealer i sentrum.

Storebrand Eiendom og Aspelin Ramm sitt VIA-prosjekt i Ruseløkkveien 26 er et av de få nybyggprosjektene i sentrum, og det er nesten 100 % utleid ett år før innflytting. De aller fleste øvrige nye eller rehabiliterte arealer i sentrum har også fått leietakere i god tid før ferdigstilling.

Ledigheten for CBD er i dag er 3,9 % noe som er godt under snittet i perioden 2006-2020 på rundt 5 %. Ledigheten er forventet å være lav også de neste årene, men noen bygg kan imidlertid forventes å få noe ledighet de neste årene da flere aktører i CBD flytter til andre bygg i samme område. Dette gjelder eksempelvis Advokatfirmaet Schjødt sine nåværende loka-

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

ler i Ruseløkkveien 14 hvor det er forventet at bygget vil måtte gjennom en rehabilitering etter at Schjødt flytter inn i nyrenoverte Tordenskiolds gate 12. Dette er også tilfellet på Filipstad Brygge 2 hvor en rekke av leietakere flytter til Ruseløkkveien mot slutten av året.

Det er få steder i CBD hvor man kan forvente nytt tilført areal de neste årene utenom Ruseløkkveien 26. Etter hvert som trekanttomten (solgt til Ferd Eiendom og Vedal) blir regulert kan man forvente noe nytt kontorareal her. De nærmeste årene vil man også se noen mindre påbygg på eksisterende kontorbygg både i CBD og ellers i vestlige deler av sentrum. På litt lenger sikt kan man også forvente nytt kontorareal på gamle Filipstad havn, men majoriteten av området vil fylles med boliger.

SENTRUM ØST – BJØRVIKA – OSLO S Leienivået for høy standard i Bjørvika ligger på NOK 4.000 per m2 og var uendret gjennom 2020. Når det gjelder de beste prestisjelokalene i området, i toppen av de beste byggene, vet vi at noen har fått en leie på NOK 4.600 per m2.

Ser man på utviklingen over en lengre periode har Bjørvika vært blant områdene som har opplevd sterkest prisvekst med en utvikling på 48 % siste ti år. Dette er ikke veldig overraskende når man ser på områdeutviklingen som Bjørvika har gått gjennom i det siste tiåret, og for de fleste leietakere er nå Bjørvika et solid alternativ til Vika-Aker Brygge, med både finansaktører og advokater som ferske leietakere.

Ledigheten i Bjørvika er 3,8 %. Vi forventer at ledigheten vil fortsette å være lav da det ikke er forventet noe nytt tilført kontorvolum de neste årene – det finnes mange prosjekter, men tom-

tene er ikke byggeklare enda. Kun noen mindre eller eldre bygg – som Entras Schweigaards gate 15 – er forventet å være på markedet de nærmeste par årene. Man kan også merke seg at EY sine lokaler i Dronning Eufemias gate 6 (Oslo Atrium) er forventet å måtte gå gjennom en rehabiliteringsprosess når de i starten av 2023 flytter til sine nye lokaler i Stortorvet 7. Deres fraflyttende kontorer i Oslo Atrium er dermed neppe innflyttingsklare før i 2024. Øvrige deler av Oslo sentrum opplever noe av det samme som de mest profilerte områdene – få nybygg, noen rehabiliteringsprosjekter, og solid etterspørsel som ikke er svekket nevneverdig sammenlignet med situasjonen i januar 2020. Kvadraturen har hatt den største økningen i leienivå de siste årene, noe man delvis kan tilskrive en serie rehabiliteringer av eldre bygg til mer moderne kontorlokaler, men også at området har fremstått som litt underpriset.

PROGNOSER FOR LEDIGHET I 2021, som høsten 2020, forventer vi at en del nybygg blir ferdige uten at man har fått leietakere på alle lokalene, noe som gir utsikter for noe videre svekkelse i kontorleiene. Med en god del nybygg ferdigstilt i 2020- 2021 – til sammen 280.000 m2 nybygg på to år – vil ledigheten stige, og vi tror nå at kontorledigheten når et maksimalt nivå på 7,7% ved utgangen av 2021. Fra 2022 spår både DNB og SSB at sysselsettingen vil stige merkbart, noe som gjør at vi forventer fall i ledigheten de neste par årene – men vi skal først komme gjennom ett år med nesten stillestående sysselsetting.

94

KILDE: AREALSTATISTIKK

LEIENIVÅER PER DESEMBER 2020

Nydalen RING 3

RING 3

Ullevål Oslo Ytre vest

Sinsen / Storo / Kjelsås / Grefsen

RING 2

Majorstuen

RING 3

Lysaker

Hasle/ Økern

Indre by nord

Alna/ Ulven

Indre by vest

Skøyen

Oslo ytre syd

Rv 4

RING 3

RING 2

Helsfyr/ Bryn

E18 E18

E6

Sentrum E18

Indre by øst Ryen

E18

Fornebu

Oslo ytre sør Leie i NOK / m2 for normalt bra standard / topp standard 3 550 / 4 750

3 200 / 4 000

2 600 / 3 500

2 400 / 3 000

1 700 / 2 500

1 600 / 2 100

1 450 / 2 000

1 200 / 1 600

UTLØP AV LEIEKONTRAKTER 2020-2025 1 000 000

800 000

600 000

400 000

200 000 0

2020

2021

2022

2023

2024

Sum areal som løper ut - størrelse over 1 000 m2 per leietaker Sum areal som løper ut - størrelse under 1 000 m2 per leietaker

95

2025

KILDE: AREALSTATISTIKK

VOLUM AV NYE KONTORBYGG I OSLO: HISTORIKK OG PROGNOSER – KVADRATMETER BTA OPPFØRT PER ÅR

300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 -50 000 -100 000 2024E

2023E

2022E

2021E

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

-150 000

Anslag for avgang av volum (kondemnerte eller konverterte bygg) Reduksjon i forventet nybyggvolum siden mars 2020 Forventet volum av kommende nye kontorbygg, per 15. januar 2021 Historisk oppførte og sikre fremtidige nybygg, samlet volum

En oversikt over aktuelle leiesøk de kommende par årene er med på å gjøre markedet enda litt mer leietakervennlig; for de nærmeste par årene er det færre kvadratmeter som utløper, det vil si arealer som er bundet opp i leiekontrakter som har utløp i 2021-22. Dette skyldes delvis tilfeldigheter, men er med på å gjøre utleiemarkedet litt tøffere i 2021. Grafen på side 95, fra Arealstatistikk, viser dette.

Man kan forvente at flere av de store søkene som eksisterer – for det er alltid noen, og vi ser flere av dem i markedet – vil «lande» i enten

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

de nye byggene som blir ferdige i 20-21, eller i fraflyttede bygg, som de etter UDI, Atea, Telia og Helsedirektoratet. På den annen side opplever vi ofte at store leietakere foretrekker tilpassede bygg, og de får nå mange tilbud – vi kan se for oss at dagens lave yield og stagnerende byggekostnader vil øke iveren blant noen utbyggere til å tilby lave leier der det er mange konkurrenter. Derfor kan man nesten aldri forvente at nybyggvolumet blir null, selv med mange ledige bra bygg.

Det har de siste årene flyttet mange offentlige leietakere fra sentrum til nordøst-områdene,

men dette vil ikke repeteres i samme grad, fordi det ikke er igjen så mange større kontorbrukere av denne typen i sentrum. Vi tror at dette bedrer sentrums stilling relativt til randsonene ytterligere – samtidig må man følge med om noen private også prises ut av sentrum. Vår hypotese er at leiekostnaden totalt ikke betyr så mye for de fleste private arbeidsgivere, og at fordelene med å sitte i sentrum relativt til randsone oppfattes som store.

96

Økern Portal skal bli en møteplass for leietakere og beboere i nærområdet.

97

KILDE: AREALSTATISTIKK

IGANGSATT/BESTILT NYTT KONTORAREAL 2020-2024

RING 3

Økern Portal

RING 3

Parallell Rv 4

Kakkelovnskroken 3

RING 2

Harbitz Torg

RING 3

Karvesvingen 7 Drammens- Universitets-gt. 7 veien 126

KarveSvingen 5 RING 3

RING 2

E18 E6

E18

Ulven Construction City del 1

VIA E18

E18

Bekreftet 2020

Bekreftet 2021

Bekreftet 2022-24

Freserveien 1

NAV Fyrstikkalléen 1

Lysere sirkler angir ledige bygg

2020: 103 000 m2 2021: 161 000 m2 2022-24: Kun noen få sikre større bygg

Et annet element som er ulikt årene 2010-2019 er en nedgang i volumet av kontorbygg som forsvinner. Veldig få av de fraflyttede byggene går nå over i konverteringsprosess til bolig, skole eller annet, mest fordi de ikke egner seg for det, sammenlignet med mange av byggene som ble fraflyttet de siste ti årene. Dette er med på å løfte ledigheten noe, men ikke mye.

Ser man litt lengre frem, er det imidlertid grunn til å se lyst på utleiemarkedet som gårdeier. Det er rimelig å anta at igangsetting av nye kontorarealer for 2022 og 2023 blir lavt – og dermed sterkt redusert i forhold til våre anslag

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

fra starten av dette året, som vist i grafen over.

I 2022 er det ingen varslede nybygg av særlig størrelse, og det eneste store «2023-bygget» – OBOS-prosjektet Construction City på Ulven – er det nå grunn til å forvente i 2024. Våre revisjoner er vist i grafen under: OVERSIKT OVER NYTT KONTORAREAL Vi oppfatter at de områdene der ledigheten ikke vil stige så mye, som på Skøyen og i sentrum, er det ymse hindringer med å få gjennomført plan- og reguleringsprosesser, men enkelte prosjekter, som Drammensveien 126 der Fram

Eiendom nylig startet oppføring av 11.000 nye m2 kontor, blir ferdige i 2022.

Nøkkelen til at denne økonomiske krisen etter vår mening går raskt over i kontormarkedet, ligger altså både i dens (forventede) kortvarighet og i det faktum at det nesten ikke fantes noen bestilte bygg i 2022-23 da krisen oppsto.

Det er verd å merke seg at kontorledighetens forventede topp-punkt fortsatt ligger under nivået fra 2015-16, og at vi forventer en raskere ledighetsnedgang enn vi hadde i 2016-19. Det mest kritiske, nå som før, er hvor høy vekst man får i den generelle verdensøkonomien.

98

Nøkkelen til at denne økonomiske krisen etter vår mening går raskt over i kontormarkedet, ligger altså både i dens (forventede) kortvarighet og i det faktum at det nesten ikke fantes noen bestilte bygg i 2022-23 da krisen oppsto.

Areal (m2)

Forventet ferdigstillelse

Område

Utbygger

Eier

Karvesvingen 5

18 000

feb. 20

Økern

Hasle Linje (Höegh/AF)

Hasle Linje (Höegh/AF)

Fyrstikkalleen 1

37 000

jul. 20

Helsfyr-Bryn

JB Ugland/Vedal

JB Ugland/Vedal

Harbitzalléen 3-7

29 890

okt. 20

Skøyen

Møller Eiendom

Møller Eiendom

Lørenveien 65 (Parallell)

18 280

okt. 20

Økern

Skanska

Skanska

Areal (m2)

Forventet ferdigstillelse

Område

Utbygger

Eier

55 000

apr. 21

Økern

Oslo Pensjonsforsikring

Oslo Pensjonsforsikring

Karvesvingen 7

6 500

jun. 21

Økern

Hasle Linje (Höegh/AF)

Hasle Linje (Höegh/AF)

Kakkelovnskroken 3

7 700

jun. 21

Oslo ytre øst

Thabo Energy AS

Thabo Energy AS

Freserveien 1

23 000

jul. 21

Indre by øst

OBOS

OBOS

Valle View (Innspurten 13)

22 000

sep. 21

Helsfyr-Bryn

Valle Eiendom Holding

Valle Eiendom Holding

Ruseløkkveien 26

41 000

okt. 21

Sentrum Vika-Aker Brygge

Storebrand/Aspelin Ramm

Storebrand Eiendom

Brynsveien 16

3 959

des. 21

Helsfyr-Bryn

Inka Entreprenør

Inka Entreprenør

Drammensveien 126

11 300

mar. 22

Skøyen

Fram Eiendom

Fram Eiendom

19 800

mar. 22

Sentrum nord, AkersgtHolbergs plass

Entra ASA

Entra Eiendom

Prosjekt

KILDE: AREALSTATISTIKK

N YL I G F E RD I GST I LT

Prosjekt Lørenfaret 1 (Økern Portal)

Universitetsgata 7

99

KILDE: AREALSTATISTIKK

N YL I G F E RD I GST I LT

LEIETAKERNES AREALBEHOV: HVA ER TRENDENE I 2020 Høsten 2020 gjennomførte vi i Akershus Eiendom vår årlige arealbehovsundersøkelse for 17. gang, der vi stiller leietakere i flytte/søkeprosess en serie spørsmål om hvordan deres behov for kontorareal har endret seg.

Dette året var resultatene ekstra spennende da vi kunne kartlegge effektene av den globale pandemien på en konkret variabel hos leietakerne, der vi har gode dataserier langt tilbake i tid. Mange spekulerer i hvordan pandemien slår ut i arealbehovet, og vår undersøkelse er rettet mot faktiske bestillinger av arealer, så man får svar som viser faktisk utslag i behovet.

KORT OM UNDERSØKELSEN: • Arealbehovsundersøkelsen er gjennomført for å kartlegge etterspørselssiden i kontormarkedet.

• 50 leietakere med til sammen 84.000 m2 i arealbehov i Oslo deltok i undersøkelsen.

• Leietakerne har enten nettopp signert en ny leiekontrakt som medfører flytting, eller har et aktivt søk etter nye arealer ute – flertallet er i den siste gruppen.

• Undersøkelsen ble gjennomført per telefon de to første ukene i september.

SAMMENDRAG AV UNDERSØKELSEN 2020: • Den samlede endringen i arealbehov, målt som størrelsesforholdet mellom gamle og nye lokaler var +1.3 %, ned fra +4 % i 2019.

• Mindre leietakere tenderer til å øke arealet, mens de større leietakere reduserer.

• De fleste leietakerne som reduserer arealet, gjør det grunnet færre ansatte.

• Leietakere som øker arealet, gjør dette pga vekst i antall ansatte, men mange rapporterer også om at de trenger større distanse mellom de ansatte av hensyn til smittevern.

• ~46 % av deltakerne i undersøkelsen planlegger å øke arealet.

Noe overaskende fikk vi en økning i arealbehov på 1,3% i 2020, som vist i figuren. Dette indikerer at utbruddet av

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Covid-19, og flere måneders vurderinger og erfaringer med hjemmekontor og fjernmøter, ikke har hatt en betydelig effekt på faktiske søk etter kontorarealer.

SKAL LEIETAKERNE BENYTTE MER ELLER MINDRE PLASS PER ANSATT? I mange år har vi fått en overvekt blant deltakere i undersøkelsen som har svart at de skal ha mindre plass per ansatt (typisk fra 30-60 %). Dette har sammenheng med at mange har gått fra cellekontor til åpent kontorlandskap eller andre løsninger hvor de ansatte sitter tettere. I årets undersøkelse var det kun 19 % som svarte at de skal ha mindre plass per ansatt som er det minste vi har observert noensinne. I de årene vi har gjennomført undersøkelsen har det vært få som ha svart at de skal ha mer plass per ansatt (historisk 0-15 %). I undersøkelsen for 2020 svarte imidlertid hele 36 % at de skal ha mer plass per ansatt.

Dette kan tolkes som at en effekt av Covid-19-utbruddet er at mange har konkludert med at man bør ha større plass per ansatt for å hensynta smittevern. Man kan spekulere i om denne effekten motvirker en mulig behovsjustering som følge av mer fjernjobbing, som svært mange analytikere i markedet har snakket en del om.

Vi spurte også deltakerne i undersøkelsen om søket deres er påvirket av covid-19. Her svarte flertallet, 60 % av deltakerne i undersøkelsen, at pandemien ikke påvirker deres arealsøk. Blant de resterende 40 % som svarte at pandemien faktisk påvirker deres arealsøk svarte 23 % at de vil søke mindre areal, 11 % svarte at de ønsket mer areal mens 6 % svarte at de vil søke tilsvarende areal de har i dag.

Vår tolkning av resultatene i forhold til effektene av covid-19 er at vi ikke har noen entydig svar på pandemiens effekt på arealbehovet. Det må nevnes at det er utfordrende å skille ut effektene fra pandemien, da svarene er påvirket av en rekke andre parametere. Dette vil også være tilfelle lenger fremover etter hvert som kontrakter gradvis løper ut og nye kontrakter blir satt.

100

KILDE: AREALSTATISTIKK

ENDRING I AREALBEHOV FRA GAMMELT TIL NYTT KONTORLOKALE 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5% 0% -5 % -10 %

FLERE ELLER FÆRRE ANSATTE?

100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% Færre ansatte

Ingen endring

Flere ansatte

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

101

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

-15 %

MARKEDET FOR HANDELSAREALER

HIGH-STREET RETAIL I OSLO SENTRUM Det har vært meldt om lite ekspansjonsaktivitet blant annet i klesbransjen i Oslo sentrum i de senere år, og dette er en trend som har fortsatt gjennom pandemien. Usikkerheten knyttet til når pandemien er over, og når man kan forvente at butikker og restauranter igjen vil ha mer forutsigbare kontantstrømmer, har ført til et vakuum både innen transaksjoner og utleie. Pandemien slår ut forskjellig avhengig av bransje, og vi har observert både vinnere og tapere. Det er særlig dagligvare, møbelbutikker/DIY og sportsbransjen som har opplevd sterke resultater gjennom 2020. Restauranter og klesbutikker, på den annen side, har hatt det ganske tøft.

Støttepakker fra regjeringen har hjulpet mange slike at de har klart å holde seg flytende, men det forventes konkurser utover i 2021. Det er likevel viktig å påpeke at ute i Europa er situasjonen langt verre enn her i Norge.

I topplokaler i Oslo sentrum har man klart å opprettholde leienivåene, men insentivene har økt. I de beste lokalene i Promenaden oppnår man leienivåer rundt 12-18 000 kr per kvm. Øvrige Promenaden og Karl Johans gate oppnår leiepriser i intervallet 8-15 000 kr per kvm., Kvadraturen mellom 3-8 000 kr per kvm. og prisene i området Grensen/Torggata ligger på ca 5-12 000 kr per kvm der det i enkelte områder kan være press nedover. Handelsaktører i Oslo sentrum har vært hardest rammet i form av høyest nedgang i fottrafikk både fra lokale og tilreisende kunder. Det har likevel blitt observert nysigneringer, inkludert Dior, Skagstindgruppen, Kashmina og Lett.

I Bogstadveien har leieprisnivåene ligget relativt flatt de siste årene. I øvre og nedre del av Bogstadveien/Hegdehaugsveien ligger leieprisnivået på mellom 5-8 000 kr per kvm. De høyeste leieprisene oppnås i den midtre delen av Bogstadveien i intervallet 8-12 000 kr per kvm. Åpningen av Valkyrien har vært en stor suksess og flere åpninger forventes i nærområdet.

Videre har Anton Sport doblet arealet sitt midt i pandemien.

Ettersom Bogstadveien ligger omsluttet av Oslos mest velstående boligstrøk og flere har fortsatt å handle i sitt nærområde, har aktivitetsnivået i og rundt Bogstadveien holdt seg høyere relativt sett i forhold til området rundt Karl Johans gate.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Bjørvika er spådd til å bli det nye gravitasjonspunktet i Oslo. Barcode og Sørenga er delområdene som ble først ferdigstilt, men som opplever de laveste leiene i intervallet 4-6 000 kr per kvm. Munch Brygge, med en bra beliggenhet nær Operaen og Munch-museet, har områdets høyeste husleier på mellom 8-10 000 kr. Bispevika Nord har opplevd god vekst, og har leier opp mot 8 000 kr. I Bispevika Syd ligger leiene på mellom 3-7 000 kr per kvm. Aktiviteten i området er stor og det signeres tett. Dette kan forklares ved at området er nytt og svært attraktivt. Et varierende utvalg konsepter sørger for et spennende bygulv.

KJØPESENTRE: ET BLANDET BILDE Ifølge Virke har kjøpesentre opplevd en svak nedgang i handel på -1,1%. Dersom man bryter dette ned til type sentre, ser vi at lokale sentre har opplevd en vekst på 4,1% og regionale sentre vekst på 1,0%. Nedgang i sentrum ligger på -9,4% og står dermed for all nedgang i kjøpesenterhandel. Dette henger sammen med at færre oppholder seg i sentrum og at flere har holdt seg unna offentlig kommunikasjon, og har valgt bilbaserte sentre over sentrum. Denne trenden har også blitt observert internasjonalt.

TRANSAKSJONSMARKEDET Aktiviteten har ikke bare vært høy hos utleieteamet – transaksjonsbordet har også opplevd nok et år med et meget høyt aktivitetsnivå. Etter en bråstopp i mars, tok aktivitetsnivået seg kraftig opp i juni, og videre utover høsten fortsatte tempoet, med et tredje og fjerde kvartal like sterkt som i 2019. Investeringslysten blant et bredt spekter av aktører har gitt en kraftig yield-kompresjon gjennom andre halvår.

Vårt prime yield-estimat i CBD for kontorbygg med høy standard, lang leiekontrakt og sikker motpart er nå 3.3 % (ned 50 basispunkter gjennom 2020). Også for logistikk har vi sett fallende yield, ned til 4,25% for topp beliggenheter med 10 års leiekontrakter. Salgsvolumet, som i skrivende stund tangerer 110 milliarder kroner i eiendomsverdi, er vist i grafen under.

102

KILDE: AREALSTATISTIKK

NORSK HUSHOLDNINGSKONSUM:

TRANSAKSJONSVOLUM

UTVIKLING 2016-2020 INDEKS 2016=100 MNOK

115

130 000

110

120 000

105

100 000

110 000 90 000

100

80 000

95

60 000

90

40 000

85

20 000

70 000 50 000 30 000 10 000 0

80 2016

Konsum i husholdninger samlet

2012

2020

2019

2018

2017

Konsum av kun varer

2013

2014

Kontor

Retail

Bolig

Annet

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Logistikk/industri

Konsum av kun tjenester

Grafen viser norsk konsum av varer og tjenester fra 2016, og illustrerer den spesielle utviklingen i 2020. Man kan merke seg at i 3. kvartal 2020 hadde RING 3 husholdningenes innkjøp og forbruk av varer aldri vært høyere, men samlet konsum lå likevel 5% under nivået fra årsslutt 2019.

RING 3

Rv 4

LEIEPRISER ETTER OMRÅDE

RING 2

1. KARL JOHANS GATE/PROMENADEN Prime Promenaden

2 RING 2

NOK 12-18 000/m2

Karl Johans gate/Promenaden

NOK 8-15 000/m2

Grensen/Torggata

NOK 5-12 000/m2

RING 3 Kvadraturen/Stortingsgata

NOK 3-8 000/m2

2. BOGSTADVEIEN/HEGDEHAUGSVEIEN

E18

E6

1

Prime (midtre del)

NOK 8-12 000/m2

Øvre/nedre del

NOK 5-8 000/m2

3. BJØRVIKA

3

E18

E18

103

Munch Brygge

NOK 8-10 000/m2

Bispevika Nord

NOK 6-8 000/m2

Barcode/Sørenga

NOK 4-6 000/m2

Bispevika Syd (bygges nå)

NOK 3-7 000/m2

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2020, 2021 og 2022.

KILDE: EIENDOMSSPAR

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

104

KILDE: EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 02 0 :

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

36.000

Stenersgaten 1

Entra ASA

Møller Gruppen Eiendom

27.000

Henrik Ibsens gate 48

Fredensborg

9.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.300

Kristian Augusts gate 23

Høegh Eiendom

8.800

Lørenveien 73

Skanska

18.300

Christian Kroghs gate 35

Obos Eiendom

6.200

Karvesvingen 5

Høegh Eiendom

16.000

Urtegaten 9 “Drivhuset”

Eiendomsspar

5.000

Langbølgen 3-15

Obos Eiendom

6.500

St. Olavs gate 23

Obos Eiendom

4.800

Akersgaten 2

Legeforeningen

4.500

Øvrige prosjekter

Kjølberggaten 21

Realdrift

3.500

Totalt

Kristian Augusts gate 13

Entra ASA

3.300

Vestbanetomten, felt D

Statsbygg

3.000

Vollsveien 13H

Mustad Eiendom

3.000

Øvre Voll gate 15

Eiffel Eiendom

3.000

Dronning Mauds gate 1-3

Pecunia

2.700

Bankveien 4

Tandberg Eiendom

2.000

Cecilie Thoresens vei 19

Obos Eiendom

2.000

Adresse

Utbygger

Vollsveien 13H

Mustad Eiendom

1.000

Stortorvet 7

Schage Eiendom

18.000

St. Olavs plass 5

Entra ASA

16.500

Gullhaug Torg 5

Avantor

13.000

Gullhaug Torg 2A

Avantor

4.000

Schweigaards gate 39

Initility/Tellus Eiendom

2.500

Øvrige prosjekter

Initility/Tellus Eiendom

7.000

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

Harbitzalleen 3-7

Totalt

150.100

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 02 1:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Lørenfaret

Oslo Pensjonsfor

48.000

Ruseløkkveien 26

Storebrand/Aspelin R.

40.000

Freserveien 1

Obos Eiendom

29.000

Universitetsgaten 2

Entra ASA

20.000

Innspurten 11-13

Union Real E.

20.000

Universitetsgaten 7-9

Entra

19.300

Øvrige prosjekter

48.700

Totalt

225.000

105

Areal m2 10.000

11.200 55.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022: Ingen prosjekter er per dags dato igangsatt for ferdigstillelse i 2022.

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022:

Totalt

Areal m2

61.000

TOTA LT 2021

TOTA LT 2 02 2

257.500

61.000

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2022 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Persvn/Ulvenvn “Construction City”

Ulven

Rådm. Halmrasts vei 7, 9&18

Andenæs E.

Areal m2 85.000 33.500

Schweigaards gate 15

Entra ASA

22.800

Strømsveien 106

Entra ASA

16.000

Øvrige prosjekter

38.500

Totalt

195.800

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2022: Adresse

Utbygger

Areal m2

Økernveien 144-147

“Økern sentrum”

100.000

Regjeringskvartalet

Statsbygg

90.000

Østre Aker vei 90

Stor-Oslo/ Fearnley

46.000

Østensjøveien 40 & Brynsengvn 1

Pecunia

35.000

Bøkkerveien 1-3 “Frontier”

Høegh Eiendom

34.000

Østre Aker vei 90

Stor-Oslo/ Fearnley

32.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

24.200

Sonja Henies plass 2

Oslo Spectrum Arena

23.000

Øvrige prosjekter

144.950

Totalt

529.150

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2022:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.199.070 01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Lilleakerveien/Vollsveien

205.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad “Hans Jæger Kvartal”

100.000

Ulvenveien 84 “Økern S”

100.000

Fornebu “Technoport”

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Brynsveien 1-5

60.000

Øvrige prosjekter 1.765.120

1.765.120

Totalt

2.474.120

106

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 2 :

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

l a e R nytt

021 Nr.01.2

g r salg o mer fo å Romerike m o d n p Eie ie for utle lokaler Nord. lo s og i O

m sentru Råholt Buraas Erik Foto:

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Høy standard

Moderat standard

Ledighet

Ledighet 6mnd

CBD

5 500

4 800 - 4 000

3 400

7,40%

2,80%

Bjørvika

4 300

3 600 - 3 100

3 000

1,60%

-0,10%

Øvrige sentrum

4 100

3 500 - 2 800

2 200

4,80%

1,40%

Indre vest

3 800

3 200 - 2 700

2 000

5,20%

1,40%

Indre nord

2 300

1 900 - 1 700

1 400

6,90%

-0,10%

Indre øst

3 200

2 100 - 1 700

1 400

8,90%

5,80%

Skøyen

3 500

3 300 - 2 700

1 900

5,60%

-1,60%

Lysaker

2 500

2 300 - 1 800

1 500

8,90%

0,80%

Fornebu

2 000

1 800 - 1 400

1 300

7,90%

1,20%

Nydalen

2 500

2 200 - 1 850

1 400

5,60%

0,40%

Bryn / Helsfyr

2 300

1 900 - 1 600

1 300

11,90%

2,60%

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 800 - 1 600

1 200

19,60%

-0,60%

Ytre vest

1 850

1 600 - 1 400

1 350

1,40%

0,10%

Ytre nord og øst

1 700

1 600 - 1 350

1 150

5,50%

0,40%

Ytre syd

1 800

1 600 - 1350

1 150

4,70%

-0,10%

Asker & Bærum

2 300

1 800 - 1 500

1 200

5,20%

0,60%

%

400

0

0

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEI EPRI SER

2022E

2

108

2023E

800

2020

4

2018

1200

2016

6

2014

1600

2012

8

2010

2000

2008

10

2006

2400

2004

12

2002

2800

2000

14

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)

FOTO: PEXELS

FOTO: SHUTTERSTOCK

ANSVAR OVERFOR NABOER

Når kan du som leietaker komme i ansvar ved å plage naboer AV: NATASJA PLUR OG HENRIK BOTTEN TAUBØLL

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | J USS

110

111

Det er ikke uvanlig at naboer klager som følge av leietakers aktivitet på den leide eiendommen. Kan du som leietaker da bli ansvarlig overfor naboene – også der virksomheten er tillatt både etter offentligrettslige regler og etter leiekontrakten?

Svaret på dette er ”ja”.

Selv om man som leietaker har alt på det rene overfor utleier og det offentlige, kan det foreligge selvstendige plikter overfor naboer. At virksomheten er tillatt er med andre ord ikke nok. Man må også unnlate å opptre på en måte som plager naboen. Det er derfor viktig å ha en viss oversikt over de begrensninger av handlefriheten som følger av naborettslige regler, i tillegg til offentligrettslige regler og leieavtalen.

NABOLOVEN INNEHOLDER ET VIDT FORBUD MOT PLAGER OVER EN TÅLEGRENSE Regler om naboforhold finnes i en egen lov, kalt naboloven/ grannelova. Kretsen av naboer er vid. Det er nok å rammes for å anses som naboeiendom i lovens forstand. Felles grense kreves ikke. Naboer internt på eiendommen, f.eks. innad i et eierseksjonssameie, omfattes imidlertid ikke av loven.

Etter det generelle forbudet i naboloven § 2 må ingen ”ha, gjera eller sette i verk” noe som er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe på naboeiendommen. Naboloven skiller ikke mellom utleier og leietaker. Enhver som driver med aktivitet på en eiendom som påfører naboer for store plager, vil dermed i prinsippet kunne være ansvarlig, herunder en leietaker. Ansvar overfor naboen innebærer bl.a. plikt til retting og betaling av erstatning.

Enhver plage leietaker påfører naboen er imidlertid ikke ulovlig. Loven opererer med en tålegrense, som plagene må overstige for at naboen skal kunne fremme krav. Med andre ord kan man stort sett gjøre det man ønsker, så lenge aktiviteten ikke medfører urimelig eller unødvendig ulempe eller skade for andre naboer. Vurderingen av hvilke ulemper og skader man ikke kan påføre naboer er skjønnsmessig, og beror på en interesseavveining mellom virksomheten og de berørte naboene. Ved denne vurderingen vil mange forhold kunne spille inn. Etter loven skal det legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å hindre eller reduseres skaden eller ulempen. Hvis støyplager for naboen kan reduseres ved relativt enkle og rimelige tiltak, vil støyen gjerne være unødvendig. Vurderingen påvirkes også. av hva man kan forvente på stedet. Hvorvidt støy fra en restaurant overstiger det naboene må tåle kan slå ulikt ut om restauranten ligger i et rolig boligområde, eller i byens ”restaurant-gate”.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | J USS

UTLEIER ER FELLES ANSVARLIG, MEN LEIETAKER BLIR NORMALT SITTENDE MED REGNINGEN Den vide formuleringen av forbudet gjør at også utleier normalt vil være ansvarlig overfor naboen for leietakers virksomhet, ved siden av leietaker. Utleier vil da ”ha” en eiendom med en leietaker som påfører naboen ulempe eller skader over tålegrensen.

Ved flere ansvarlige vil naboer kunne velge hvem de vil forholde seg til. Dette fritar imidlertid ikke leietaker for ansvar, og naboens valg blir ikke nødvendigvis bestemmende for hvem som blir sittende med regningen til slutt. Utleier vil normalt ha inntatt en bestemmelse i leieavtalen om at leietakers virksomhet ikke skal forstyrre omgivelsene, og kan sende regningen videre til leietaker. I standard leieavtale for næringslokaler 6. utgave 01/19 utarbeidet av Norsk Eiendom mfl. følger dette av punkt 12.5 (”Virksomheten i Leieobjektet må heller ikke sjenere andre leietakere eller naboer ved støv, støy, lukt, rystelse eller på annen måte […] Kostnadene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold er Leietakers ansvar”). Regningen vil da til syvende og sist ende opp hos leietaker.

112

TIL VENSTRE Natasja Svenneby Plur er fast advokat og arbeider hovedsakelig med spørsmål tilknyttet eiendomsrett og selskapsrett.

TIL HØYRE Henrik Taubøll er senioradvokat i Wiersholm. Han arbeider hovedsakelig med eiendomsutvikling og transaksjoner.

UTLEIER ER ANSVARLIG NÅR DET ER UTLEIERS SKYLD AT PROBLEMET HAR OPPSTÅTT Selv om leietaker i utgangspunktet skulle være ansvarlig for aktivitet som forstyrrer naboer etter leieavtalen, vil utleier i visse tilfeller likevel kunne ende opp med regningen. Dette vil kunne være situasjonen der det er utleiers egne disposisjoner som har gjort at lokalene ikke kan benyttes til det formålene lokalene var utleid til.

Et eksempel på dette fra virkeligheten er en sak som var oppe i Høyesterett i 2005 (Rt. 2005 s. 16). Et trykkerifirma drev virksomhet i leide lokaler i et industriområde. Utleier fikk senere omregulert deler av eiendommen til bolig, og det ble oppført boligblokker ganske tett inntil trykkeriet. Trykkeriet drev virksomhet både dag, kveld og natt, og de nye naboene klaget på uakseptabel støy. Høyesterett uttalte da at når eieren har leid bort lokaler til en bestemt bruk, så må dette være til hinder for at han dispone-

113

rer over eiendommen på en måte som gjør at leiekontrakten ikke kan oppfylles.

Selve fradelingen og salget av deler av industriområdet med henblikk på boligutvikling var ikke i seg selv et mislighold av leiekontrakten, men dette forutsatte at leietakers avtale bruk ble sikret. Utleier hadde ikke truffet tiltak for å sikre at leietakers avtalte bruk kunne fortsette ut leietiden ved å få inn bestemmelser om når utbyggingen skulle gjennomføres, eller at utbygger påtok seg å gjennomføre bygningsmessige tiltak for nødvendig demping av støy fra virksomheten på gjenværende eiendom.

Alternativt kunne utleier selv utføre tiltak for å dempe støyen om dette var nødvendig. Men når utleier ikke var villig til å treffe nødvendige tiltak hadde han misligholdt husleiekontrakten.

Selv om utleierposisjonen var endret, var det ikke tvilsomt at ny utleier måtte identifiseres med tidligere utleier og eier ved vurderingen av ansvaret.

Trykkerifirmaet kunne dermed heve leiekontrakten og hadde krav på erstatning for ekstra flytteutgifter fordi industrilokaler ikke kunne benyttes til det formålet lokalene var utleid til på grunn av utvendig støy fra leietakers virksomhet.

TILRETTELEGGING AV VIRKSOMHET Leietaker må være bevisst på at man kan ende i økonomisk ansvar dersom man velger å utøve støyende, eller på andre måter sjenerende, virksomhet i leieobjektet. Utover at man kan ende i ansvar overfor utleier, kan man også ende med å måtte betale erstatningskrav fra eiendommens naboer.

Leietaker bør adressere slike forhold i leiekontraktsforhandlingene, og ta høyde for potensielle krav når man planlegger sin drift i leieobjektet, dersom man som leietaker ser at virksomheten som er planlagt i leieobjektet kan være til sjenanse for naboer eller andre.

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ÅRDAL

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

114

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent.

INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

115

de ­ ansatte. Sett sammen en ­ brukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften ­flytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før l­ eiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

KUNNSKAP ER MAKT Bestill Estate Pluss i dag

24.05.2013 kl. 16:03 Eiendom solgt for 150 millioner

21.01.1998 kl. 16:24 Bygger langselvebredden

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Få tilgang til alle nyheter som er skrevet siden 1996.

03.10.2005 kl. 17:28 Fire nye ansatte Eiendomssjefer

15.06.2010 kl. 17:28 Kjøper nytt hotell

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Les mer enn 23.600 artikler tilbake til 1996 Estate PLUSS er vår utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser på et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere områder samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir.

Bestille abonnement? Ring 900 38 742, eller mail: jenspetter@estatemedia.no

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

117

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

118

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

119

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

120

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

W foyentorkildsen.no

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

DLA Piper

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

A: Bryggegata 6

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

ADVOKAT

W www.grette.no

W dlapiper.com

Advokatfirmaet Grette AS

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

W hjort.no

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Hammervoll Pind

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W www.svw.no

W hammervollpind.no

121

/HammervollPind/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

SANDS

Advokatfirmaet Seland Orwall DA

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

BANK

BRANNVERN

W firesafe.no

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

W bnbank.no

BANK

BANK

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8

A: Dronning Mauds gate 3, 0250

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W ncbank.no

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W pareto.no

122

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

CATERING

CATERING

Gastro Catering

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

sottogsalt.no / 4service.no

gastrocatering.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W aka.no

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/abneno/

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

123

W bryneiendom.no

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SOSIALE ENTREPENØRER

/eiendomsspar/

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W ferd.no

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W fortin.no

124

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP /UTVIKLER

/klpeiendom/

Loe Utvikling AS

Mehar Gruppen AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo T: 918 82 203 E: ho@mehargruppen.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel.

Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

W loeutvikling.no

W mehargruppen.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

NCC Property Development AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

W myreneiendom.no

125

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W norwegianproperty.no

W njordrealestate.no

Norwegian Property ASA

Obos Eiendom

A: Støperigata 2, 0250 Oslo

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo T: 22 83 40 20 E: info@npro.no

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 86 55 00 E: eiendom@obos.no

Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap.

Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

/npro.no/

W oboseiendom.no

/oboseiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W oxer.no

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

126

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Stout Real Estate AS

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer.

Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W stout.no

W skb.no

127

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

Thon Eiendom

Fazenda Asset Management AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/thoneiendom/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

W fazenda.no

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

/mallingco/

W oxer.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSFORVALTER

Scandinaviegaarden

Byggstart

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

P: Madserud allé 34, 0274 Oslo T: 22 12 00 59 E: kontakt@byggstart.no

BYGGSTART

Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W scandinaviegaarden.no

/scandinaviegaarden/

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W byggstart.no

128

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

W gk.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W stemaradgivning.no

W sweco.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

/GKInneklima/

/SwecoNorge/

GK Gruppen AS

Ren Service AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

/GKInneklima/

129

W renservice.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

TORMAX Norge AS

AG Installasjon

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Grenseveien 82, 0663 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

E: post@agin.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi er et installasjons- og serviceselskap som opererer i Oslo og hele Østlandet.

Vi utfører og dekker dine behov innen sterkog svakstrøminstallasjoner med den siste teknologien.AG Installasjon leverer tjenester til både privat og bedriftsmarkedet.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W tormax.no

W agin.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

/aginstallasjon /

Datek Installasjon AS

Smart Elektro

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/DatekInstallasjonas/

W smartelektro.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

Front Entreprenør

Moderne Byggfornyelse AS

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

A: Lørenveien 68, 0585 Oslo

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

P: Lørenveien 68, 0585 Oslo T: 483 05 100 E: post@byggfornyelse.no

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier.

Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

Moderne Byggfornyelse er en solid totalentreprenør med røtter tilbake til 1930.

Vi er kjent for vår spesialkompetanse innenfor rehabilitering, ombygging og tilbygg, men bygger også nybygg.

W frontent.no

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W byggfornyelse.no

/modernebyggfornyelse/

130

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

Modulvegger Oslo AS

Moelven Modus

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W rooftop.no

/moelven/

ROOFTOP AS

TORMAX Norge AS

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

/RooftopAS/

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W tormax.no

FORSIKRING

ENTREPRENØR

Norwegian Underwriting Agency AS

Utecomfort AS

A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Strategic Partner of

NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

W www.norua.com

W utecomfort.no

131

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 02517

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

W merkurgrafisk.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INGENIØRTJENESTER

Termoenergi Norge AS

CreoNordic AS

A: Leif Weldings vei 16 3208 Sandefjord

A: Bjellandveien 26, 3172 Vear

T: 33 47 43 30 E: post@termoenergi.no

T: 902 14 000 E: post@creonordic.no

Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet.

Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

CreoNordic AS er produsent av glassvegger, systemvegger, kontorskillevegger og akustiskkløninger til næringsbygg. Med vår solide kompetanse har vi i over 20 år samarbeidet med anerkjente eiendomsutviklere, eiendomsbesittere, entreprenører og arkitekter.

we make buildings better

W termoenergi.no

/termoenergi.no/

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W creonordic.no

/creonordic/

132

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

W moelven.no

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Metos AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W metos.com/aligroup.com

NÆRINGSMEGLING

NÆRINGSMEGLER

W cwrealkapital.no

/Moelven/

/Metos/

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

133

W malling.no

/mallingco/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

PERSONALRESTAURANT

PERSONALRESTAURANT

De Tre Stuer

Eir Mat & Drikke

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

T: 02517

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

W de3stuer.no / 4service.no

eir.no / 4service.no

PROSJEKTLEDELSE

PERSONALRESTAURANT

Søtt+Salt

Constructive Development

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

T: 02517

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

W scd.no

sottogsalt.no / 4service.no

RENHOLD

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo 920vei15 700 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W bmoved.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

01 /2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W eir.no / 4service.no

134

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RENHOLD

Ren Pluss A: Gladengveien 14, 0661 Oslo P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

W renpluss.no

135