NæringsEiendom 01/20

# 01 2020 naringseiendom.no

• UTLEIERNES BESTE TIPS | ÅRETS TRENDER | MILJØ OG BÆREKRAFT | TØFFERE VED TILBAKELEVERING •

Oslo K, Kværnerbyen

OBOS Eiendom Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

Les mer på oboseiendom.no

Ledige kontorlokaler Ledig i 2021

Oslo K i Kværnerbyen Et levende nabolag med arbeidsplasser, butikker, barnehager og et rikt kulturliv, kun fem minutter fra Oslo S. Et moderne, miljøvennlig og fleksibelt kontorbygg på 30 000 kvm. Bygget vil inneholde godt med møterom, prosjektrom, kantine, fellesarealer, sykkel- og bilparkering. Det blir også mulighet for å benytte et større auditorium.

Står klart i starten av 2021.

Christian Kroghs Gate 10

Ledig i 2021

Kontorbygget er på ca. 5400 kvm fordelt på 7 etasjer. Bygget egner seg godt som enbrukerbygg, men er bygget og konstruert til flere leietakere.

Bygget består av to parallelle fløyer med et høyt atrium med glasstak mellom. Første etasje har plass for resepsjon, felles kantine og møterom.

I underetasje er det trimrom, møterom og kontorer. Utgang direkte til terreng og hyggelige utplasser langs Akerselva. Tilgang til sykkelparkering og parkering.

Christian Kroghs Gate 35 Ledig i 2021

Et moderne, miljøvennlig og fleksibelt sentrumsbygg på ca. 6200 kvm fordelt på 8 etasjer. Bygget får Breeam Nor klassifisering og energiklasse A for å sikre lavere energikostnader og et godt inneklima.

Det blir muligheter for møteromsfasiliteter, kursrom, sykkelparkering og lager i første- og underetasje.

Det planlegges for kantine i første etasje samt minikjøkken i de enkelte øvrige etasjer i bygget.

Står klart i slutten av 2021.

For mer informasjon ta kontakt med Senior Rådgiver Hans Petter Hauge | hans.petter.hauge@obos.no | tlf. 909 12 267.

10 HOVEDSAK Amerikalinjens ærverdige hoved­ kvarter har gjenoppstått som et levende boutique­hotell, designet for den moderne utforsker.

60 MARKEDSPULS Overraskende høyt signeringsvolum av kontorlokaler i 2019, men lavt utløp vil trolig påvirke 2020.

75 INTERIØR TRENDER Vi har spurt fire interiørarkitekter om årets trender – alle er enige om at miljø og bærekraft blir den viktigste.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

4

INNHOLD #01 2020

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

6 Leder: Fra ord til handling

10 Hovedsak: Amerikalinjen – et hus hvor lokale og tilreisende møtes

24 Er Oslo på vei til å bli et mat­mekka?

28 Slik blir kontormarkedet 2020

34

44 De trangere tidene for kontoransatte kan gå mot slutten

75 Slik skal du ha det på k ­ ontoret nå

76 Interiørtrender 2020

Forbruker­trender 2020

84 Trender skapt av samfunnsutviklingen

88 Fokus på bærekraft og destinasjons­utvikling

94 Grønne løsninger

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

MARKED

Mariann Sunde Tlf: 402 46 021 mariann@estatemedia.no

52 Dag-Jørgen har ordet

54 Hva er status for logistikkmarkedet i Stor-Oslo?

60 Markedspuls

68 Oversikt nybygg

72 Leiepriser

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no

FASTE SPALTER

FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

20 Morgendagens medarbeidere: Mathias Rishaug Bakken

48 Utleier har ordet: Silje Irene Fjellheim

98 Juss: Leietakers vedlikeholdsplikt 104 Slik finner du nye lokaler

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 8.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Francisco Nogueira NESTE UTGAVE: Mars 2020

5

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

FRA ORD TIL HANDLING

Du kjenner følelsen. 1. januar. Våkner opp med skallebank og store ambisjoner. Du skal leve sunt, trene mer, ­stresse mindre og minst ha to vegetardager i uken. Trenings­ sentrene er stappa (med likesinnede), køen i salatbaren så lang som et vondt år og alle tar trappen. Det er «hvit ­måned», praten dreier seg om toppturer på fjellet, helse­ dokumentarer og meditasjon.

I 2020 er miljø årets «helsetrend» i eiendomsbransjen.

Og hovedtema i første utgave av NæringsEiendom. Ikke fordi vi har valgt å fokusere på det, men alle vi snakker med har b ­ ærekraft på agendaen. For selv om FNs klimapanel synligjorde klodens tilstand for fem år siden, virker det som 2020 blir året det går fra å være et overordnet mål i flere bedrifter til å faktisk bli forankret.

Det begynte i fjor. Mulig mange får kaffen i halsen, og vil vise til miljøbygg og BREEAM-sertifiseringer flere år til­bake. Men, miljøbølgen som inntreffer nå er annerledes – slik jeg ser det. For såkalte miljøbygg med lave energi­ utslipp er vel egentlig ikke så mye å applaudere for. Etter­ som de ofte har betydelige co2-avtrykk fra byggeprosessen. Å rive et fungerende bygg, kaste materialer som kunne vært gjenbrukt for så å fylle dem med leietakere som skal ha ­absolutt alt nytt – hva er miljøvennlig med det? Det som er nytt i år er at utbyggere, slik som Entra og Höegh ­Eiendom, bygger av ombruksmaterialer, og ser på det t­ otale

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

­co2-regnskapet. Samtidig som rådgivere, være seg utleie­ meglere, interiørarkitekter og andre oppfordrer leietakere i større grad til å velge miljøvennlige alternativer. I forrige utgave av N ­ æringsEiendom sa til og med banksjef Thomas Due i Nordea at leietakerne må skjerpe seg og ikke kreve alt nytt. Han fikk støtte av Christian Ringnes, som lokket med lavere husleie på de som aksepterer ombruk.

Et annet betydningsfullt poeng – bærekraft er f­ orankret i forbrukeren. Marit Elisabeth Jensen skriver om forbruker­ trender i denne utgaven. At det foregår en omfattende ­shake-out i retailbølgen. Hun sier noe svært interessant: «Når de bærekraftige alternativene er godt distribuert, rimeligere og like bra som opprinnelige varianter, vil ­ øko-forbruk handle mindre om det å ta bevisste valg og mer om skammen ved å IKKE velge bærekraftig. I 2020 vil ­millioner forbrukere velge produkter, tjenester og opp­ levelser for å unngå en stadig økende øko-skam.»

Til klimaskeptikere som latterliggjør dette, sier hun ­følgende: «Det er farlig å overse dette når man henvender seg til markedet med varer, tjenester eller andre verdi­ forslag. Økologisk og bærekraftig forbruk handler nemlig også om status.»

Jeg håper at miljø og bærekraft blir mer enn et frynsete nyttårsforsett, og at dette er noe vi alle tar på alvor i året som kommer!

6

Vil DU flytte inn?

Ring: 970 33 777

112 m2 Nedre Torggate 18, Drammen - Gateplan

248 m2 Nedre Storgate 19, Drammen - Gateplan

www.oxer.no

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje.

Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass.

Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale.

God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene.

Finnkode: 16 29 20 820

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi har følgende ledige arealer • 252 kvm i 8. etasje Utleid • 292 kvm i 9. etasje – nye arealer i meget god standard, ledig mars 2020.

292 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Finnkode: 16 29 20 644

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

L I L L E A K E R V E I E N 31 Kontor Ved årsskifte kan vi tilby flere flotte kontorlokaler i Lilleakerveien 31.

Arealene er av forskjellige størrelser, men er alle preget av gode lysforhold, hyggelig utsikt og kvalitetsmessig innredningsløsninger.

Nedre plan: 114 kvm Utleid Hovedbygg 2. etasje: 270 kvm Hovedbygg 3. etasje: 427 kvm Sidefløy 2. etasje: 273 kvm Sidefløy 3. etasje: 199 kvm Utleid Sidefløy 3. etasje: 154 kvm Samtlige lokaler har dels åpne løsninger og dels cellekontorer, møterom, kjøkkenfasiliteter etc.

Vi tilbyr gode lokaler til fornuftig leiepriser og en engasjert gårdeier.

Finn-kode: 168987306

FRA 154 KVM

S E N T R A LT B E L I G G E N D E MED BUSS OG TRIKK I UMIDDELBAR NÆRHET

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen, og det er kun en rask spasertur til Lysaker med tog, flytog og buss.

For øvrig er det godt med parkeringsplasser i tilknytning til eiendommen, både på permanent basis og korttidsparkering.

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

AME RI KA L I NJ EN

– ET HUS HVOR LOKALE OG TILREISENDE MØTES For 100 år siden var Amerikalinjen Norges viktigste bindeledd til Amerika, nå er boutiquehotellet en betydelig ambassadør for hovedstaden. Både Osloborgere og turister har lagt sin elsk på dette stedet.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: FRANCISCO NOGUEIRA

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | AMERI KALI NJ EN

10

11

EGEN ATMOSFÆRE Helårshagen har flis­ lagt gulv som bidrar til den kontinentale stemningen, glass­ taket beskytter for vær og vind. Grønne, friske planter og gule originalfliser på ­veggene skaper en helt egen atmosfære.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | AMERI KALI NJ EN

12

Da vi fikk det ærefulle oppdraget å ­revitalisere Jernbanetorget 2 og ­bringe liv og røre tilbake til dette ikoniske ­bygget, var det som å åpne en magisk boks full av ­historier og drømmer.

P

å kort tid har Amerikalinjen blitt en snakkis. Fra å være et glemt bygg folk ­ ­passerer til å bli et fasjonabelt boutique­ hotell verdt å løfte blikket for. Bygget var i sin opprinnelse Den norske Amerika­linjes hovedkvarter, og har fraktet tusenvis av forventningsfulle nordmenn over Atlanterhavet. Nå får det igjen folks oppmerksomhet, og har tatt tilbake sin glorie.

Ikke bare har Jernbanetorget 2 gitt noe til byen, det har også bidratt til å forskjønne området.

– Amerikalinjebygget har på mange måter ligget i dvale i godt over 40 år. Det har selvfølgelig vært fysisk tilstede i bybildet, men det har ikke vært noe ved bygget som har til­ trukket folks oppmerksomhet. Vi har alle bare h ­ astet forbi.

Da vi fikk det ærefulle oppdraget å revitalisere Jernbane­ torget 2 og bringe liv og røre tilbake til dette i­koniske ­bygget, var det som å åpne en magisk boks full av h ­ istorier og drømmer. Det har virkelig vært en eventyrlig reise for meg og mine fantastiske kolleger. At vi nå får oppleve så mye kjærlighet og annerkjennelse rundt prosjektet fra fjern og nær, er ekstremt rørende for oss alle, sier Wilhelm Hartwig, hotelldirektør på Amerikalinjen.

13

ET STED FOLK TRIVES Eiendommen fremstår åpen og innbydende – for alle. I kon­ trast til mange andre hotell der du ofte kan føle deg over­ sett uten en reservasjon. For selv om kvaliteten og designet holder særs høy standard, oppleves det jordnært, enten du er gjest eller ønsker en kaffe i baren. Dette er vel så mye et møtested for Osloborgere som et overnattingsted, med cocktailbar, jazzklubb, brasserie og 122 rom og suiter.

– Da vi utviklet de ulike konseptene på Amerikalinjen, var det absolutt viktigste for oss å skape noe som ville ap­ pellere til de som bor og bruker byen vår. Vi har fra dag én hatt klokketro på at dersom vi treffer de lokale i Oslo, ja da vil tilreisende gjester også trives her. Med en beliggenhet som vår, med utallige spisesteder rett utenfor hotelldøren, er det ingen tvil om at konkurransen om gjestene er tøff.

Vi har ønsket å skape et varmt og inkluderende hus der inn­ gangsterskelen er lav samtidig som kvaliteten og servicen er i verdensklasse. Når vi ser tilbake på de første 10 m ­ ånedene med drift er det kanskje dette vi er aller mest stolte av – at vi har skapt en levende og pulserende førsteetasje der men­ nesker virkelig trives. Et sted der de skriver nye historier sammen, sier en stolt hotelldirektør.

DESIGNHOTELL Hadeland Glassverk har ­bidratt til hotellets design og uttrykk gjennom l­amper.

De har også r­ edesignet champagne­glassene. Det samme gjorde de til Amerika­ linjens første skip i 1913.

Interiør­arkitekter på Amerika­ linjen er Puroplan fra Finland.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | AMERI KALI NJ EN

14

15

PIER 42 Denne klassiske cocktail­ baren er oppkalt etter den ­ikoniske ­bryggen Pier 42 på ­Manhattan, hvor ­tusenvis av ­nordmenn startet sin reise på det amerikanske ­kontinentet. Tidligere barkeeper på linjen, Kåre Breiby, har bidratt med sine oppskrifter til barmenyen.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | AMERI KALI NJ EN

16

Restaurereringen av bygget er et ­utmerket eksempel på hvordan et ­hotell kan fortelle en tydelig historie, men ­samtidig være tidsriktig i interiør og sortiment – uten å inngå ­kompromisser.

Restaurereringen av bygget er et utmerket eksempel på hvordan et hotell kan fortelle en tydelig historie, men ­samtidig være tidsriktig i interiør og sortiment – uten å inn­ gå kompromisser. Det er kanskje også en av grunnene til at det prestisjefulle reiselivsmagasinet, Conde Nast Traveller, kåret Amerikalinjen til Nord-Europas beste, og det fjerde beste hotellet i Europa. Dette er en gjev pris å få, særlig i første driftsår.

GJESTREISEN At hotellet, til tross for størrelsen har flere valgmulig­ heter begeistret mange. Du har brasserie Atlas der det ­serveres frokost, lunsj, brunch og middag. Cocktailbaren, Pier 42 er en forlenget arm av resepsjonen. Oppkalt etter den ikoniske brygget Pier 42 på Manhattan, hvor ­ ­tusenvis av nordmenn startet sin reise på det amerikanske ­kontinentet. E ­ tter ­journalistens mening er dette kanskje den ­hyggeligste ­plassen. Da du får en kontinental følelse.

For i loungen fi ­ nner du folk som har sjekket inn eller ut, andre som m ­ øter ­venner for en drink eller jobber på pcen.

Møteplasser der det er rom for ulike aktiviteter, og hvor folk er like vel­kommen alene som i grupper er vel­lykkede.

Det er også noe helt spesielt med å sitte ute, særlig for en nordmann hvor været ofte gir begrensninger for det. ­Haven, den ­grønne ­oasen til Amerikalinjen, har gjort noe med dette. De har skapt en innglasset helårshage i «bak­

17

gården». En plass som egner seg særlig godt til eventer og er enda et rom med wow-­effekt. I kjelleren finner du New York-­inspirerte jazzklubben, Gustav, som er oppkalt etter den Norske A ­ merikalinjes grunnlegger og første direktør; Gustav ­Severin Henriksen.

– Forankringen til historien står sentralt i alle ­konseptene på huset. Jazzklubben Gustav er for ­eksempel inspirert av de tusener med nordmenn som tok Amerika­ linjen til New York for å oppleve sine helter på klubbene der borte. Om kort tid åpner vi også vårt helt egne bagels bakeri i Fred ­Olsens gate. Mange tenker på bagels som erke amerikansk og erke New York, men sannheten er at det var polske jøder som tok med seg bagels oppskriften til New York, da de u ­ tvandret over Atlanterhavet. Alt vi gjør og alt vi skaper har en relasjon til historien, forteller Hartwig.

NULLPUNKTET I OSLO – Det er ikke mere enn noen få år siden dette var en plass de aller fleste bare ville haste forbi. Det har alltid vært mange mennesker i bevegelse her nede, men med et tungt rusmiljø rett utenfor togstasjonstrappen og lite næringsvirksomhet på bakkeplan, har det ikke vært et særlig attraktivt område.

De siste årene har vi imidlertid sett en radikal endring og Jernbanetorget blir virkelig varmere og varmere for hver dag som går, sier han.

ARKITEKTER Andreas Bjercke og Georg Eliassen er de opprinnelige byggarkitektene for huset som stod ferdig i 1919. Kritt Arkitekter har stått for ombyggingen av huset til hotell.

For en Osloborger er det fortsatt ­vanskelig å vende seg til at Jernbanetorget er et sted å ­besøke, utover at det er et viktig kollektiv­ knutepunkt.

Derimot for en turist er dette selve inngangs­ porten Oslo. For byen som helhet er det flott at området nå har fått et prestisjehotell. Det var her reisen for m ­ ange nordmenn startet til A ­ merika, men det er også i dette området reisen for mange

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | AMERI KALI NJ EN

turister ­starter i Oslo. Og med ­Operaen, Deich­ manske, Munchmuseet, Barcode, shopping i Kvadra­turen og handlegaten Karl Johan som tar deg videre opp mot slottet, er dette et utmerket sted å begynne oppdagelsen av Oslo.

– Nå opplever jeg områdene Jernbane­ torget og Bjørvika som de virkelige nye tyngde­ punktene i byen vår. Mennesker kommer hit for

å sosialisere, for å drikke og spise. N ­ å er det her de spennende nyetableringene fi ­ nner sted. Jeg tror at timingen for et hotell- og ­restauranthus som Amerikalinjen, derfor ikke kunne vært bed­ re. Og på slutten av kvelden, hva er bedre enn at alle finner et tog, en buss, en trikk eller en T-bane, rett utenfor huset vårt når de skal hjem, avslutter Hartwig.

18

newsec.no

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ­ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Mathias Rishaug Bakken. Han er 23 år og ­studerer master i Ledelse ved Høyskolen ­Kristiania, etter å ha gjennomført en bachelor i Kreativitet, ­Innovasjon og ­Forretningsutvikling ved samme skole.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

20

PROFIL NAVN: Mathias Rishaug Bakken ALDER: 23 AKTUELL: Studerer master i Ledelse ved Høyskolen Kristiania, etter å ha gjennomført en ­bachelor i Kreativitet, Innovasjon og ­Forretningsutvikling ved samme skole.

21

«Jeg tror arbeidslivet beveger seg i en retning der fl ­ eksibilitet og endringsvilje og -evne blir enda v ­ iktigere enn i dag.»

MATHIAS RISHAUG BAKKEN

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h ­ vorfor?

– Jeg har ingen spesifikk drømmearbeidsgiver, og det er heller ikke viktig for meg om det er en stor eller liten ­bedrift.

Det som likevel er viktig er at arbeidsgiveren har verdier jeg kan identifisere meg med, og at bedriften k ­ nytter et stort fokus rundt innovasjon og utvikling.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Jeg ønsker å ha en arbeidshverdag der jeg opplever at jeg får ansvar, men med frihet til å løse oppgaver på min måte, samtidig som jeg får oppfølging og veiledning. Jeg ser etter en arbeidsplass der det er stor takhøyde og hvor ulike synspunkt verdsettes, og hvor alle ansatte føler seg v ­ iktige og verdifulle. Kontorlandskapet bør ha gode arbeids­forhold og motiverende omgivelser.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Den optimale arbeidsformen for meg er en ­variasjon mellom det å drive selvstendig arbeid og det å ­a rbeide i team. Variasjon er nok et nøkkelord her. Uten at jeg

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

har nok erfaring til å kunne danne meg noe ­t ydelig ­b ilde ser jeg for meg at prosjektarbeid er en a ­rbeidsform som kunne ­p asset meg bra, ettersom ulike p ­ rosjekter n aturligvis medfører ­ ­ u like utfordringer og oppgaver.

Jeg er en stor tilhenger av fleksibilitet både hva angår arbeidssted og arbeidstid, og tror nettopp fleksi­b iliteten og variasjonen kan være en p ­ ådriver for å opprettholde motivasjonen.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Jeg tror arbeidslivet beveger seg i en retning der ­fleksibilitet og endringsvilje og -evne blir enda ­viktigere enn i dag. Global konkurranse vil trolig utfordre n ­ orske bedrifter i enda større grad, og jeg tror derfor norske ­ ­bedrifter vil måtte rette seg mot nisjer der vi kan skille oss fra den internasjonale konkurransen.

Selv om teknologien vil endre og erstatte noen av dagens arbeidsoppgaver tror jeg det vil oppstå en økt etterspørsel etter humane kvaliteter som kreativitet, samarbeidsevne og kritisk tenkning.

22

C. J. Hambros plass 2 Flott beliggenhet rett ved Tinghuset

293 - 2888 m² BTA • • • •

Trikkeholdeplass rett ved siden av Sykkelparkering, dusj og garderobe Kammerset kaffebar, kiosk og restaurant Salongen Konferansehus på eiendommen

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

FOTO: DAG RANDEN PROSJEKTLEDER: VEGAR LANDSVERK / RADIUS DESIGN

Er Oslo på vei til å bli et mat­ mekka?

Aldri har hovedstaden hatt et bredere mattilbud enn nå.

Og skal vi tro Remi N. Olsen, er dette kun starten.

AV: SILJE RØNNE

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | FOOD & BEVERAGE

24

FOTO: AKERSHUS EIENDOM

REMI N. OLSEN Associate Partner & Head of Retail, i ­Akershus Eiendom.

De siste årene har Oslo-borgene virkelig fått øyne opp for å spise ute. Remi N. Olsen, ­Associate Partner & Head of Retail, i ­Akershus Eiendom, opplever at Food & B ­everage markedet (F&B) har skutt fart. Ettersom ­ ­handelen har stoppet litt opp, har det bidraatt til en vekst i restaurantmarkedet.

– Den største grunnen er at vi nå går mer ut og spiser – adferdsmønster vårt er endret.

Vi bruker rett og slett mer penger på mat og ­drikke, sier han.

Samtidig opplever han at konsumentene er mer kravstore. De har også fokus på kvalitet.

– Dette har resultert i flere restauranter med tydelig identitet, enten det er en ramen ­restaurant eller om det er et klassisk fransk brasserie. Går vi ett tiår tilbake var de fleste restaurantene uten sin egen identitet, og p ­ asta, pizza, tex-mex og hamburger stod på alles ­menyer. Dette kvalitetsløftet både på ­konsepter og kvaliteter har gjort at vi har sett en for­ midabel vekst. Fast casual dining som lenge har vært et buzzord og er stort i utlandet har for fullt kommet til Norge – Oslo Streetfood i Torg­ gata er pioneren. Denne mathallen med de inn­ ovative streetfood konseptene har blitt tatt godt imot og hallen fylles opp daglig, påpeker han.

MULIGHET FOR OVERETABLERING Den store veksten av serveringskonsepter har ifølge Olsen ført til en mer profesjonell ­bransje.

– Før var det et knippe profesjonelle aktører som man gjerne kunne telle på en hånd. Nå har det kommet flere, og dette har skapt et mang­ fold i bransjen. Flere av de mindre seriøse og kriminelle er i ferd med å forsvinne. Likevel skal man passe litt på at det ikke blir en over­ etablering. Det har vært lave inngangsterskler for å etablere seg og med den store veksten i restauranter vil naturlig nok ikke alle klare seg. Det er en tøff bransje å tre inn i, sier han og fremhever at selv om man er en god kokk eller front-of-house manager, betyr ikke det nødvendigvis at man er en dyktig restauratør.

25

Olsen forstår godt at det kan være fristende å prøve seg, særlig når gårdeierne begynner å incentivisere leietakere ved å ta en større del av investeringen.

– Men for all del, honnør til de som d ­ river godt og ikke minst til bransjen som har ­profesjonalisert seg.

RESTAURANTLIVET SPIRER At restaurantlivet spirer i Bjørvika, synes ­Olsen er spennende. Den nye «bydelen» har lenge hatt noen travere i Vaaghals, Stock og Nodee, men nye tilvekster som Rivoli og Åpent Bake ri gjør det også veldig godt ifølge ­eksperten.

– Markedet er faktisk så godt at gjengen bak Vaaghals har åpnet Code Restaurant, og snart relokaliserer Maaemo hit også. Dette tyder på et spennende område, men som fortsatt er ­under utvikling, påpeker han og legger til at

Torggata, Møllergata og Youngstorget har blitt det nye utelivssentrumet.

– Oslo Camping, Tilt og Kulturhuset var tid­ lig ute med å knytte spill og moro med s­ ervering, enten det er minigolf, shuffle­board, biljard, dart, dans eller lignende. ­Flere ­konsepter har etablert seg i området og har blitt svært ­populære. Oche og Brygg i h ­ enholdsvis Torggata og Storgata er ­eksempler på dette. I Promenaden området, altså handels­området rundt Karl Johans gate, har vi i 2019 fått to spennende etableringer. Villa P ­ aradisio har etablert seg i Grensen/Øvre Slottsgate og ­Olivia har etablert seg på Eger, forteller han.

Olsen påpeker at dersom handelsmarkedet skal fungere optimalt, er det viktig med gode serveringskonsepter som er med på å skape liv og øke trafikken.

FOTO (ALLE 3): UNSPLASH FOTO: DAG RANDEN PROSJEKTLEDER: VEGAR LANDSVERK / RADIUS DESIGN

NOE FOR ENHVER SMAK Oslo har fått en fantastisk kulinarisk arena, fra streetfood og casual dining til tre stjerner i guide Michellin.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | FOOD & BEVERAGE

26

«Før var det et knippe profesjonelle aktører som man gjerne kunne telle på en hånd. Nå har det kommet flere, og dette har skapt et mangfold i bransjen.»

REMI N. OLSEN, Akershus Eiendom

FOTO: MARTE GJÆRDE

– Telegrafbygningen er som kjent under utvikling og når den ferdigstilles åpner det ytterligere serveringskonsepter. Det blir bra ­ for sentrum og Kvadraturen. Grünerløkka og Oslo Vest har gjennom 2019 hatt jevn god vekst og er to stabile områder. To franske ringrever i form av Le Benjamin og Brasserie Ouest ­leverer løksuppe og andre franske f­ ristelser og omsetter begge over 20 millioner.

Aker Brygge og Tjuvholmen er et stabilt og godt serveringsområde med mange solide konsepter. De fleste aktørene har vært her i en årrekke, men gjør det likevel godt.

– Det som er interessant er at PE-selskapet Longship kjøper seg opp i Akershusgruppen.

Den erfarne aktøren med gastro puber som Beer Palace, Burger Joint, Amundsen Bryggeri & Spiseri med flere, har nå fått tilført kapital og skal satse videre. Når PE-aktørene begynner å investere i F&B tyder dette på at markedet har løftet seg og er i vekst. Andre spennende og aktive oppkjøpsaktører er finske NOHO og danske Rekom som har gjort en rekke ­investeringer hovedsakelig innenfor servering og natteliv, understreker han. ÅRETS TRENDER Fast casual er et område som øker fortsatt.

Etableringen av Oslo Streetfood befester ­ dette. Videre ser Olsen at underholdning ­ ­kombinert med servering øker i popularitet.

– Skagstindgruppen som startet opp ­Pokalen Pub og Vulkan Scene vokser ­videre og har ­startet opp i Barcode og åpner nå i ­januar et helt nytt konsept, Raadhuset Oslo, i Klingenberg­gaten 4 etter Power. Her vil man kunne boltre seg med kjente og kjære spill­ konsepter mens man kan nyte godt i glasset fra ­enten øl-, vin- eller cocktailbaren. Utover ­dette så har alle disse trendene eller k ­ onseptene en fellesnevner, og det er kvalitet, sier han og ­legger til at vi har blitt mer kvalitetsbevisste og

27

stiller større krav til konsept, råvarer og ikke minst bærekraft. Dette er Restaurant Rest et godt eksempel på. De tar bærekraft på ­alvor og tar det til et helt nytt nivå. De benytter matvarer som andre gjerne kaster. Gulerøtter som ser rare ut, og deler av dyret som ofte går i søppla, og forvandler dette til gourmetmat.

– Er det for mange restauranter som et ­resultat av at handel er utfordrende?

– Vi ser nå at de fleste solide a ­ktørene ­allerede har fylt opp ordrebøkene for 2020 med nyetableringer. Derfor tror vi at vi vil se en litt mindre vekstrate enn hva vi har sett i 2019 og 2018. Det er krevende å åpne et nytt serveringssted og tar mye tid. O ­ rganisasjonene til disse aktørene har ­begrenset kapasitet, og disse aktørene vil kun ta nye prosjekter dersom noe unikt skulle dukke opp. Likevel er det en del spennende utviklingsprosjekter som snart nærmer seg ferdigstillelse. ­Bjørvika er et eksempel og der er det rom for flere serverings­konsepter. Vi frykter ikke en direkte overetablering, men det kan komme noen voksesmerter når vi har hatt en slik vekst.

– Er det noen spennende konsepter som vil ­etablere seg i Oslo i år?

– Det er mange spennende internasjonale konsepter som har fått øynene opp for Norge.

Det har helt klart hjulpet at Fursetgruppen har etablert Ling Ling by Hakkasan. Når Hakkasan Group etablerer seg i et nytt område følges det med argusøyne. Vi har selv blitt kontaktet av 3 internasjonale meget anerkjente aktører som snuser på Norge. Om det blir etablering vil tiden vise, men det er ikke noen tvil om at utlendingen har fått øynene opp for Norge. Vi har fått en fantastisk kulinarisk arena i Oslo fra streetfood og casual dining til tre stjerner i guide Michellin.

Slik blir kontormarkedet 2020 I år vil arbeidstakerne få enda mer fokus på ­ miljø og «Work life balance». NæringsEiendom har snakket med fire utleiemeglere og spurt dem hva som vil prege kontormarkedet i Oslo.

AV: SILJE RØNNE

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2020

28

FOTO: UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

FRITHJOF FOSS Partner / Managing director UNION Norsk Næringsmegling – Hva vil prege kontormarkedet i Oslo i 2020?

– Vi forventer at flere av trendene vi har sett de siste årene vil fortsette. Leietakerne vil velge arealeffektive løsninger, men har sam­ tidig god betalingsvilje for riktig beliggenhet.

Trenden med økt fleksibilitet vil bare for­ sterke seg. Leietakerne ønsker fleksible leie­ kontrakter, arealer og ansatte. Arbeidstakerne ønsker fleksibilitet med tanke på arbeidstid og ­arbeidsted.

Den sterke veksten innen markedet for ­ fleksible kontorer vil fortsette i 2020.

Det kommer hele tiden til nye aktører, og ­etablerte ­aktører har store vekstambisjoner. ­Konkurransen ­tiltar. Økt ferdigstillelse av nytt kontorareal, og litt svakere økonomisk vekst, vil trolig b ­ remse leie­ prisveksten fremover. Vi tror likevel det vil bli skrevet mange leiekontrakter på høye nivåer i 2020, særlig i sentrumsområdene. ­ I mange bygg har det akkumulert seg opp en ­betydelig underleie. Det blir mange t­øffe reforhandlinger, og mange leietakere må ­ ­belage seg på å betale mer enn de gjør i dag.

– Hva er ditt råd til leietakere?

– Vi ser ofte at leietakere ikke har gjort en grundig nok analyse av eget behov. Ofte har man brede geografiske søk og vage spesi­ fikasjoner. Har du et klart definert søk vil du få bedre besvarelser, fordi gårdeier anser

29

sannsynligheten til å vinne frem som ­større.

Dersom man har kontroll på de ansattes reise­ vei, hvilke servicetilbud som er viktige, og økonomiske rammer, kan man ofte snevre ­ ­søket ­betydelig inn.

Vi tror også flere leietakere bør tenke nøye gjennom hvilke behov de har i for­ bindelse med oppussing. Lite gjennomarbeidede krav­ spesifikasjoner fører til at det ofte koster mer å tilpasse lokalet enn nødvending. Da må du betale høyere leie og skrive en lengre og ­mindre fleksibel leiekontrakt enn ellers. I til­ legg kan man spare miljøet ved å velge litt mer ­nøkterne og tidløse løsninger.

Dersom du har utenlandske eiere bør du sørge for at de er involvert, og at du får aksept for rammene tidlig i prosessen.

FRITHJOF FOSS Partner / Managing director i UNION Norsk Nærings­ megling.

- Innenfor kontor er det full sol om dagen.

GUDMUND HARLEM, leder utleie og partner i Newsec

FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

GUDMUND HARLEM Leder utleie og partner Newsec – Hva vil prege kontormarkedet i Oslo i 2020?

– Innenfor kontor er det full sol om dagen.

Leiene fortsetter oppover, dog med noe l­ avere veksttakt. For 2020 tror vi på en leievekst på 5-10% i Stor-Oslo. Leiene har gått sterkest de seneste årene i CBD og områdene med geo­ grafisk nærhet. Nå ser vi at smitte­effekten ut­ vider seg ytterligere og løfter leien på Bryn/ Helsfyr og Lysaker/Fornebu. Ser man på ­differansen mot CBD er det flere bydeler som bør forvente seg ytterligere løft i året/årene som kommer.

Kontorkonseptet er også i rivende ut­ vikling, der frihet, komfort og fleksibilitet stadig blir viktigere. Vi ser hotellfasiliteter får stadig ­ større påvirkning og det tilrette­ legges for trening, skjorterens, sykkelvask og ­concierge. Framover tror vi færre timer i løpet av arbeidsdagen brukes fysisk på kontoret og at arealet en arbeidsgiver tilbyr kun er en av mange arenaer hvor jobben utføres – ­sidestilt med å jobbe hjemmefra, på kafé eller i et ­coworking-miljø. Årsaken er millenniels, altså de som er født på 80-90 tallet. De vil utgjøre 75% av arbeidsstyrken innen 2025 (globalt) og de ­ stiller krav. De krever flexibiltet, life work ­ balance og miljø­fokus. Og spørsmålet er vel oftere «hva kan dere gjøre for meg» enn «hva kan jeg gjøre for dere». Videre blir knutepunkt avgjørende, da bysentrene blir bilfri. Det er en trend som er veldig sterk globalt og vi ser differensierte priser på bygg som særlig huker av miljø og knutepunkt. Krav til miljø, både for gårdeier og leietager, vil komme både fra myndig­hetene og dagens unge. Man må derfor ta disse grepene når man kan og ikke når man må – da kan det allerede være for sent og ikke minst bli ­veldig dyrt.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2020

GUDMUND HARLEM Leder utleie og ­partner i Newsec.

30

FOTO: DNB NÆRINGSMEGLING

JØRN SKOVLY Leder utleie i DNB Næringsmegling.

JØRN SKOVLY Leder utleie DNB Næringsmegling – Hva vil prege kontormarkedet i Oslo i 2020?

– Kontormarkedet i Oslo-regionen vil i årene som kommer fortsatt være preget av ­ sentralisering og søken mot kollektive knute­ punkter. Ledigheten i sentrale områder er nesten under friksjonsledigheten, og noe av det som er ledig, er til dels dårlig egnet til å dekke det markedet etterspør.

Det er få utløp av større leiekontrakter i 2020-22, og mange av disse har allerede konkludert med flytting eller reforhandling. ­ Dermed sikter de større utleieprosjektene seg nå mot leietakere med utløp i 2023-24.

Vi ser at fokuset på bedriftenes miljø­ belastning fortsetter å forsterke seg, og at bedriftene blir mer og mer opptatt av å velge ­ ­ lokasjoner som reduserer bedriftens miljø­ avtrykk. Det innebærer å ligge ­ tettere på ­ kollektive knutepunkt og mer tilrette­ legging for ­ sykling. Det ser derfor ut til at bilav­ hengigheten fortsetter å reduseres,

31

og at konse­ kvensene av s­tadig fl ­ ere stengte sentrums­gater ikke ser ut til å bety så mye for kontorbrukerne som ­antatt.

Samtidig ser vi en stadig økende appetitt hos utleierne til å heve leieprisene, men vi er usikre på om dette er mulig å ta helt ut i ­markedet.

Signalene om mer moderat vekst i norsk økonomi og mindre tilvekst av nye arbeids­ takere, samtidig som det faktisk kommer mye nytt areal inni markedet de neste to årene, gjør at vi tror prisveksten blir mer avdempet enn de største optimistene ser for seg.

Det er også relativt bra med tilbud til større leietakere som er på jakt etter lokaler innen 2-3 år, både sentralt og langs Ring 3. Tilbudet er stort allerede i dag i nyere bygg langs Ring 3, men dit er det jo ikke alle som ønsker seg.

Etter et par år med sterk vekst innen kontor­ hotell/coworking og fleksible kontorer venter vi at dagens tilbud vil dekke en stor del av etter­spørselen etter slike lokaler, og at om­ fanget vil modere seg i året som kommer.

Erfaringene så langt er at de fleste fore­ trekker egne «båser» eller lokaler slik at

selv småbedriftene ønsker å etablere sine egne m ­ iljøer. Tilbudssiden er stor og pris­ konkurransen fungerer, men mange gårdeiere ønsker å ha slike arealer for å dekke egne leie­ takeres behov for fleksibilitet.

Med andre ord positivt, og ganske forut­ sigbart marked det kommende året.

– Hva er ditt beste råd til leietaker?

– De leietakerne som er på jakt etter nye ­lokaler, må sikre seg så mye fleksibilitet i avtale­ lengde og arealstørrelser som mulig. D ­ ette er ikke noe utleierne og gårdeierne liker, men der­ som leietakerne kan forsøke å bidra til m ­ indre ombygginger og mer gjenbruk, vil ­dette være lettere oppnåelig. Leietakerne må også bidra til at ansatte kan gjøre miljøvennlige valg både til/ fra jobb, og i andre jobbsammenhenger. Leie­ takerne bør også reelt vurdere ­ lokalisering nær T-banestopp som Økern­området, Helsfyr/­ Brynområdet og Storo/Nydalen. Her får man mye for pengene og til en betydelig lavere ­kostnad enn i ­sentrum.

GØRIL BERGH Daglig leder/partner i Tiger Eiendoms­ kompetanse AS.

GØRIL BERGH Daglig leder/partner Tiger Eiendomskompetanse AS – Hva vil prege kontormarkedet i Oslo i 2020?

– Vi mener en fortsatt positiv leiepris­ utvikling og solid etterspørsel etter kontor­ lokaler på de sentrale kontorknutepunktene, med god offentlig kommunikasjon, vil fort­sette i 2020. Dette underbygges med at volumet for leieutløp i Oslo fortsatt vil være høyt i 2020.

Vi registrerer større fokus på klimasmarte og miljøvennlige konsepter både hos utleiere og leietakere. I tillegg til fokus på inkluderende arbeidsmiljø, god design og fleksible løsninger som oppfyller de menneskelige behovene til produktivitet, inspirasjon og trivsel. Trenden med gjenbruk og bærekraft også i forbindelse med etablering av nye kontor­lokaler.

Vi tror også de såkalte coworking-­ konseptene gjør seg gjeldene i enda større grad i 2020. Det har blitt et reelt alternativ for mange bedrifter, enten det er en vel­etablert bedrift eller en voksende nyoppstartet be­ drift. Vi ser at det også har blitt et alternativ for større bedrifter. Du får dekket behovet for

mange servicefasiliteter, i tillegg til en stor grad av fleksibilitet. Mange bedrifter erfarer også at konseptene er mer kostnadseffektive når man tar med alle kostnader forbundet med drift av et kontorlokale man leier på ­tradisjonelle vilkår.

– Hva er ditt råd til leietakere?

– Fleksibilitet er et nøkkelord. Med r­ askere endringer, digitaliseringen og større d ­ ynamikk i næringslivet er fleksibilitet til å både øke og redusere areal en vesentlig faktor for mange.

I forkant av flytteprosesser anbefaler vi leie­ takere å kartlegge og analysere alle sider av virk­ somheten, og skreddersy krav­spesifikasjonen til fremtidige lokaler på bakgrunn av dette.

Lokalene skal tilpasses både variasjonene av arbeidsoppgaver og skogen av mennesketyper som finnes i arbeidsstokken. Det er også inter­ essant at vi i fremtiden vil oppleve å ha opptil fire generasjoner som skal jobbe sammen med de muligheter og utfordringer det medfører.

Målsetningen må være at lokalene skal bidra til god samhandling mellom medarbeidere, b ­ ygge opp under virksomhetens identitet, og ikke minst bidra til økt lønnsomhet.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2020

32

Lysaker Torg 45 Lysakers mest sentrale beliggenhet

647 - 4425 m² BTA • • • •

2 min til Lysaker Stasjon Sykkelparkering, dusj og garderobe Ny resepsjon, kantine og konferansesenter (2020) Effektive og lyse lokaler

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

FOTO: UNSPLASH.COM

FOTO: VTT STUDIO / SHUTTERSTOCK.COM

FORBRUKER­ TRENDER Hvordan påvirker disse forretningsutviklingen og hvordan kan vi best møte disse trendene?

AV: MARIT ELISABETH JENSEN

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

34

FOTO: NIKE

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

FORBRUKERTREND Ved inngangen til 2020 er det ny teknologi og endrede forbrukerpreferanser som er de viktigste driverne for handel.

Felles for de to er at de utvikles ekspo­ nentielt og at de skifter stadig raskere.

35

«Når de miljøvennlige alternativene blir mainstream på denne måten handler det ikke lenger om status. Det er skjedd et skifte i f­ orbrukernes moral.»

Det pågår som vi vet en omfattende s­ hake-­out i retailbransjen. Konkursbølgen i vare­ handelen som vi håpet skulle avta, ble enda større i 2019, og rammet både nisjeaktører og store vel­etablerte kjeder. Og mer kuriøst – den rammet både online og offline forretnings­ konsepter. Butikkdrivere, kjeder og merke­ varer opplevde enten at det verdiforslaget de hadde til ­kundene ikke var interessant lenger og andre gikk dukken på grunn av lekkasje til nett­handel eller for høye husleier.

Men, enkelte merkevarer og enkelte ­bransjer begynner å finne nye og spennende veier gjennom endrede forretnings­ modeller og t­ydeligere verdiforslag til forbrukerne.

De som raskest vil lykkes er de som evner å ­internalisere nye trender, investerer l­øpende i både drift og konseptutvikling og ikke minst i sine ansatte. De som klarer å internalisere ny teknologi og bruke dette til å forstå ­kundene bedre og designe relevante butikker og handle­ opplevelser er de som vil lykkes i det nye tiåret vi har foran oss.

Og ved inngangen til 2020 er det fremdeles ny teknologi og endrede forbrukerpreferanser som er de viktigste driverne for handel. Felles for de to er at de utvikles eksponentielt og at de skifter stadig raskere.

Men nye trender og ny teknologi gir enorme muligheter! Her beskrives fem fremvoksende trender som gir muligheter for ny vekst, nye verdiforslag, nye produkter og tjenester. Hver og en av de representerer en mulighet til å ­skape vekst og innovasjon.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

GRØNT PRESS OG ØKO-STATUS Jakten på et mer bærekraftig forbruk vil nå et kritisk punkt i 2020.

Når de bærekraftige alternativene er godt distribuert, rimeligere og like bra som opp­ rinnelige varianter vil øko-forbruk handle mindre om det å ta bevisste valg og mer om skammen ved å IKKE velge bærekraftig. I 2020 vil millioner forbrukere velge produkter, ­tjenester og opplevelser for å unngå en stadig økende øko-skam.

Og selv om klimaskeptikere latterliggjør en slik trend er det farlig å overse dette når man henvender seg til markedet med varer, ­tjenester eller andre verdiforslag. Økologisk og bærekraftig forbruk handler nemlig også om status.

La oss se på tre ikoniske eksempler på dette; I 2008 lanserte Tesla sin Roadster og den ble umiddelbart et «øko-status symbol». I 2016 produserte Adidas i samarbeid med Parley for the Oceans en limited edition kolleksjon av sneakers laget av resirkulert plastikk fra havet, kun 50 par ble laget – øko-status! I samme år ble Momofuku Nishi I New York den første restauranten i verden som satt The Impossible Burger på menyen – mer øko-status!

Men hva har skjedd siden? I 2019 er Tesla modell 3 blitt en «folkebil» og er den ­tredje mest solgte bilen i Storbritannia. Adidas ­produserte 11 millioner par sneakers laget av resirkulert plast og The Impossible B ­ urger fås kjøpt hos mer enn 7.000 Burger King ­restauranter i USA.

Når de miljøvennlige alternativene blir mainstream på denne måten handler det ikke lenger om status. Det er skjedd et skifte i ­forbrukernes moral. Når de miljø­vennlige a lternativene er tilgjengelige, ­ ­ r imelige og ­enkle å få tak i handler et bære­kraftig ­forbruk mer om skammen knyttet til IKKE å velge bære­ k raftig. Begrep som flyskam og kjøttskam er allerede inn­ a rbeidet i ­s pråket vårt.

Vi ser at klesbransjen er i ferd med og får et nytt segment; C-to-C - consumer to consumer.

For de som ikke pålegger seg selv «shoppe­ stopp» er en mellomløsning å bare handle brukt. Digitale plattformer som Tise og Fjong er således i god vekst. Videre ser vi at bære­ kraftig mote etter hvert også blir mer demo­ kratisk. H&M har i flere år forsøkt seg på dette, men blir stadig avslørt som «grønnvasking».

Nettbutikken Net-a-porter lanserte i høst Net-Sustain, som bare selger bærekraftige klær og accessoirer. Her finner vi både norske ­Holzweiler og Danske Ganni.

AVATARER I 2020 vil forbrukere bli mer oppmerksomme på merkevarer som fremstiller seg selv via nye virtuelle karakterer, influensere og ­avatarer.

Dette innebærer en dypere tilknytning ­mellom forbruker og merkevare fordi man kan kommunisere i digitale kanaler på en dypere og mer menneskelig måte.

36

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

MILJØ Jakten på et mer bærekraftig forbruk vil nå et kritisk punkt i 2020.

37

AVATAR En avatar er en ­brukers ­representa­sjon av seg selv i en ­tredimensjonal modell, eller ­to­dimensjonal i form av et vanlig eller animert bilder. I mange videospill og virtuelle ­verdener får brukeren mulighet til å ­designe sin egen ­avatar innen­for ­rammene og verk­ tøyene til a ­ pplikasjonen. ­Avataren i spill brukes for inter­aksjon med spill­verdenen og andre avatarer.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

38

FOTO: VTT STUDIO / SHUTTERSTOCK.COM

Og det er sterke krefter som driver frem­ veksten av avatarer i salg av merkevarer; Først og fremst er det de nye digitale ­kanalene som bidrar til denne forventningen – TikTok, Fortnite, Alexa og smarte berørings­ skjermer i butikk. Dette skaper for­ventninger om en mer avansert dialog og menings­ utveksling mellom merkevare og forbruker.

For det andre, forbrukere er i ferd med å venne seg til meningsfylte relasjoner til smarte objekter drevet av kunstig intelligens. Og det er relasjoner som går langt forbi shopping­ assistenten Alexa eller Google Home, men som faktisk tilfredsstiller vårt menneskelige behov for kontakt.

Et eksempel på dette er Sonys robothund Aibo. Aibo er utstyrt med kunstig intelligens og vil over tid utvikle sin egen personlig­ het. Den kan gjenkjenne ansikter og utvikle ulike relasjoner til ulike mennesker. Følge­ ­ lig vil den som interagerer mest med Aibo bli den hunden foretrekker. Disse robotene med menneskelige egenskaper er i ferd med å innta de store nettbutikkene og vil utfordre den fysiske butikken på den siste skansen; ­nemlig ved å møte vårt behov for menneskelig ­kontakt. Og enda v ­ iktigere; en robot er ikke i dårlig humør, den har til enhver tid god kunn­ skap om merkevaren og merkevarens verdier og er programmert til å gjøre hva den kan for å møte kundens behov, og ikke minst skape ­behov vi ikke visste at vi hadde.

De færreste forbrukere ønsker ikke å ­knytte dype bånd til fast food, kosmetikk, bil­ merker eller klesmerker. Men det forbrukere

SMARTE OBJEKTER I 2020 vil forbrukere bli mer oppmerk­ somme på merke­ varer som fremstiller seg selv via nye virtuelle ­karakterer, influensere og ­avatarer.

39

enkelt responderer på er merkevarer som møter de i digitale kanalene som er viktige for de, og t­ilbyr gode løsninger på faktiske pro­ blemer og behov eller relevant informasjon eller ­underholdning. I dette ligger det store potensialet ved å bruke avatarer i å bygge ­ kunderelasjoner.

En av de største influenserne innen mote og livsstil for tiden er Lil Miquela – hun er en ­avatar og ble skapt som et markedsførings­ redskap for moteindustrien. I dag har hun 1,8 millioner følgere på Instagram. Nylig gjorde hun en kampanje for Calvin Klein sammen med supermodell Bella Hadid og visker ut ­linjene mellom fantasi og virkelighet.

Vi vil også se at Amazon vil videreutvikle Alexa til å handle om mye mer enn å ­bestille vaskepulver og fortelle oss hvordan været er, Alexa er i ferd med å bli bindevevet i hele Amazons univers og vil etter hvert kunne ­svare på alt fra juridiske problemstillinger til å hjelpe barna med lekser.

METAMORF VERDEN – SAMMENFALL AV TO ESSENSIELLE FORBRUKER­ FORVENTNINGER Ønsket om personifisering – «gi meg nøyaktig det jeg vil ha når jeg vil ha det!» har alltid vært en sentral del av forbrukerbehovet. Et tiår med med «on-demand» «everything as a service» har imidlertid gitt nytt innhold begrep som personlig tilpasning og bekvemmelighet for ­ kunden.

«Til tross for et økende fokus og høy ­investerings­- vilje i helse og velvære er det ­stadig ­flere som ­kjenner på effekten av «­alltid på» livsstilen.»

Hva er så neste kapittel innen kundeservice og personlig tilpasning? I 2020 er vi f­ or­brukere blitt svært godt vant – digitale tjenester, smarte fysiske rom og det ultra-bekvemme ­ «­everything as a service» er en selvfølge. Nå forventer vi «relevance as a service» også. Det betyr at varer, tjenester og opplevelser må konstant adapteres til de konstant e ­ndrede be­ hovene til kunden. Dette ­ fenomenet er ­egentlig ikke noe nytt; tvert imot er det tuf­ tet på en evig sannhet; vi er i konstant flyt.

Og på grunn av det kan det aldri eksistere ett ­perfekt produkt eller én optimal opplevelse.

For å oppnå den perfekte passform må man ­konstant tilpasse produkt og verdiforslaget til et konstant skiftende individ.

– Hvorfor spiller dette seg ut nå?

– Avansert retailteknologi som ansikts­ gjenkjenning, sensorer, kroppsskanning og smarte objekter som klokker og microchiper er i ferd med å internaliseres i retailernes driftsmodeller og verdiforslag. Følgelig er for­ brukeren i ferd med å venne seg til et landskap der tilbudet av varer og tjenester konstant følger forbrukernes behov og preferanser. ­Resultatet er stadig høyere forventninger til «responsiv personifisering».

Nye teknologier som tilbyr billigere DNA-­ testing og blodprøver innebærer at det er ikke lenger bare klær som kan skreddersys, men også kosttilskudd, kosmetikk, treningsopplegg.

Forventningen til sømløs bekvemmelighet

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

vil derfor krysses av økte forventninger til en evig foranderlig personifisering.

Et eksempel på dette er hudpleie­ merket Shiseido, som i 2019 lanserte Optune – ­ en helt ny type service innen kosmetikk. ­Kundene ­scanner ansiktet sitt i en app, ­legger inn p ­ersonlige data knyttet til alder, helse og søvn. Deretter analyserer en algoritme denne ­ informasjonen og henter inn lokale data om klima, luft­fuktighet osv., og sender ­informasjonen til en robot som blander den perfekte ansiktskrem for kunden hver dag.

Bilmerket KIA lanserte også sent i 2019 sitt Real-time Adaptive Driving (READ) Concept i samarbeid med MIT. READ bruker kunstig intelligens til å analysere sjåførens følelser via hjerterytme og ansiktsuttrykk. Systemet vil så justere lys, lyd, temperatur og seteinnstillinger til den enkelte sjåfør og lage en unik atmosføre tilpasset sjåførens behov der og dag.

Smarte, personifiserte tjenester skaper imidlertid alvorlige personvernutfordringer.

En løsning på dette vil kunne være såkalte personlige data-hvelv, der forbruker kan velge hvem som får tilgang til egne data, på hvilket nivå og til hvilken pris. Dette vil være starten på et helt nyt nivå på fordelsprogrammer.

UTBRENT Det konstante presset på det moderne mennesket om å være påkoblet og påtent ­ – profesjonelt og privat – til enhver tid inne­ bærer at stadig flere bruker opp sine mentale

og fysiske reserver. I 2019 anerkjente World Health Organization (WHO) utbrenthet som bedriftshelseproblem.

Til tross for et økende fokus og høy ­investerings­vilje i helse og velvære er det s­ tadig ­flere som ­kjenner på effekten av «­alltid på» livsstilen.

I 2020 vil man i økende grad søke ­varer og ­tjenester som hjelper de å bekjempe ­utbrenthet.

Dette innebærer en stor mulighet for ­innovasjon av nye produkter og tjenester. Her ligger en ny mulighet for behovstilfredstillelse og en mulighet for oss forbrukere å endre oss selv fra innsiden og ut. Fremtiden handler ikke bare om økologisk bærekraft, men også mye om personlig bærekraft, noe som også etter­ hvert anerkjennes i bedriftenes verdikjede.

Microsoft tar dette på alvor og i 2019 intro­ duserte Microsoft Japan 4 -dagers arbeidsuke.

I henhold til Microsoft økte salget med 40%.

Ikea har også tatt denne trenden på alvor og tatt en posisjon rundt søvn; De utførte en markedsundersøkelse som viste at 63% av de spurte oppgav at de fikk for lite søvn og hadde for dårlig søvnkvalitet.

IKEA lanserte høsten 2019 en global ­kampanje som fremhevet viktigheten av god søvn. En del av kampanjen var Ikeas «Søvn­ senter» i både online og offline butikk. I India gikk de lenger og plasserte ut IKEA Sleep Pods på kjøpesentre.

40

NEDRE VOLLGATE 9 2 293 - 1 015 M TIL LEIE Ønsker du lokaler som kombinerer det moderne med det historiske? Nå har din bedrift mulighet i Andvord-kvartalet!

Her har vi flotte og arealeffektive lokaler på 293 - 1015 m² til utleie (293 + 722 m²).

Alt av offentlig kommunikasjon, handels- og servicetilbud er rett i nærheten.

BELIGGENHET: Nedre Vollgate 9 ligger øverst i Kvadraturen. Her er det kort vei til byens pulserende liv med Christiania Torv rett i nærheten.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

FASILITETER: Lokalene er tilknyttet et stort møterom for byggets brukere og en flott kantine.

I sokkeletasjen er det tilgang til parkeringsplasser.

BUSS: Det er kort gangavstand til alt av offentlig kommunikasjon som trikk, buss, tog og båt.

Det tar ca. 7 minutter å gå til Oslo S.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jr@newsec.no FINN-kode: 130776731

FOTO: MARGRETHE MYHRER

MARIT ELISABETH JENSEN Marit Elisabeth Jensen har solid erfaring ­innen destinasjons­ utvikling, konsept­utvikling og programmering av handels­ destinasjoner og byrom. Hun har blant annet jobbet med ­utviklingen av shoppinggalleriet Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin, samt vært ansvarlig for ­rehabiliteringen av Vika­terassen for Storebrand Eiendom. Hun er utdannet jurist og driver nå sitt eget rådgivningsselskap People & Places der hun bistår eiendoms­ utviklere, gård­eier og retailaktører med å posisjonere og program­ mere destinasjoner og verdiøke områder gjennom gode og ­relevante ­opplevelser for folk som ferdes der.

FRA SOSIALE MEDIER TIL SIVILISERTE MEDIER Tradisjonelle sosiale medier som Facebook og Instagram har vært en katastrofe for våre ­kollektive og individuelle sosiale relasjoner i det tiåret vi har bak oss. Vi begynner å se at det eneste de store plattformene er opptatt av, er å holde oss i fullstendig avhengighet.

Følgelig er disse kanalene også svært verdi­ fulle markedsføringskanaler. Men plattformer som Facebook, Snapchat og Instagram er også gjennomsyret av mobbing, ekstreme ytringer og skadelige idealer, og stadig flere velger å skru av disse.

De yngste millennialsene er i ferd med å for­ late de tradisjonelle sosiale plattformene og søker nye kanaler og nye fellesskap ofte ­tuftet på særskilte interesser. De nye nettverkene handler om mer enn det å være sosial, men om å bringe sammen likesinnede for å skape synergier og innovasjon.

Forbrukerne søker en motgift til giftige on­ line samfunn og søker mindre, og mer ­meningsfylte digitale samfunn som fasiliterer respektfull dialog og tillater at folk i større grad kan være seg selv.

Den voldsomme økningen i podcaster ­viser også at vi i større grad ønsker lengre og ­meningsfylte samtaler fremfor 30-sekunders «newsflash».

Et eksempel på slike nye sosiale rom er a ­ ppen The Night Feed, utviklet for småbarnsforeldre

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | HANDEL

som er mye våkne på natten. I tillegg til en ­sosial chattefunkjson tilbyr appen a ­ rtikler og inter­ vjuer med barneleger og jordmødre, boktips og «søvnlyder» for foreldre og barn.

Et annet eksempel er Quilt (­www.­wearequilt. com) – en app som knytter sammen profesjonelle kvinner i et nettverk for å ­ etablere fysiske møteplasser der man kan ­ ­diskutere alt fra karriere, økonomi, politikk til helse og avhengighet av sosiale medier.

Leskedrikkmerket Sprite lanserte i fjor en kampanje de kalte You Are Not Alone. I sam­ arbeid med Google undersøkte de hva unge mennesker bekymret seg for. De åpnet der­ etter flere forum på Reddit som ble fasilitert av influensere med kompetanse og erfaring innen de ulike temaene. Temaene dekket alt fra bekymringer rundt fremtid, utdannelse og karriere til å komme ut av skapet som homo­ fil eller transperson. I 2019 tok de kampanjen ­videre og tok for seg mobbing med kampanjen I Love You Hater.

På starten av et nytt tiår ser vi at tids­ ånden har endret seg i takt med at de store ­sosiale plattformene er blitt et villnis av giftige ­meningsytringer, mobbing og usunne idealer.

I tillegg er tilliten til plattformene v ­esentlig svekket gjennom saker som Cambridge ­Analytica-skandalen.

Trolig vil 2020 bli året da nye sosiale, og mer siviliserte digitale og fysiske nett­ verk vil e ­tableres og dyrkes, og da særskilt blant ­ tidligere marginaliserte grupper i ­samfunnet vårt.

Den kommersielle muligheten i dette handler om å skape nye nettsamfunn som ­ er relevante og meningsfylte. Hvis man kan ­skape siviliserte, fysiske og digitale rom der kunder kan møtes for dialog og diskusjon er man relevant i et kommersielt marked. Men dette må være autentisk, ekte og utført på en god måte. De forbrukerne som nå vender ­ryggen til de tradisjonelle plattformene lar seg neppe lure igjen.

42

TEVLINGVEIEN 23 358 – 2 906 M

2

TIL LEIE Arealeffektive og fleksible kontorer i Tevlingveien 23 til leie. Flere ulike arealstørrelser – kantine – møteromssenter – hyggelige sosiale soner.

Lokalene har gode lysforhold og flott utsikt over Oslo.

Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Tevlingveien 23 er et signalbygg på Trosterud/Furuset/Alna. Bygget er høytliggende og har god eksponering mot E6.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

BUSS: Buss og flybuss stopper i umiddelbar nærhet: Linje 344, 25,79, 411

T-BANE: Trosterud T-bane ligger 270 meter fra bygget (3 minutters gange).

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jan.roll@newsec.no FINN-kode: 97004102

De trangere tidene for kontoransatte kan gå mot slutten En kontoransatt bruker i snitt 10 prosent mindre areal enn for ti år siden. Men nå kan de trange tidene for de ansatte være i ferd med å snu.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Det har vært en voldsom arealeffektivisering blant kontorbrukerne i norsk næringsliv det siste tiåret. Bedrifter har flyttet inn i nye og arealeffektive lokaler og dermed fått ned bo­ kostnadene per ansatt, selv når leieprisen per kvadratmeter har vært høyere.

Ifølge sjefstrateg Peter Hermanrud i ­Sparebank 1 Markets har hver kontor­bruker fått 10 prosent mindre plass i løpet av de ­seneste ti årene. Men Hermanrud stilte sam­ tidig spørsmål om fortettingen i kontorene nå er i ferd med å bremse eller snu da han holdt foredrag på Eiendomsdagene på Norefjell.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | FORTETTNI NG

– Et trendskifte her ville kunne ha stor ­ffekt på leiemarkedet innenfor kontor, sa e ­Hermanrud.

TRENGER MER AREAL Næringsmegleren Akershus Eiendom gjen­ nomfører hvert år en undersøkelse blant leie­takere som enten er på flyttefot eller skal reforhandle leieavtalene. I fjor høst kom under­søkelsen som viste at leietakerne i Oslo-­ området trengte mer kontorareal for første gang på seks år. I snitt har kontorbrukerne i undersøkelsen behov for 4 prosent større

areal enn de bruker i dag. Det er hovedsakelig ­mindre leietakere som driver etterspørselen etter areal opp. De er ifølge Akershus Eiendom på jakt etter 10 prosent mer areal. For de store leietakerne var arealbehovet uendret.

SLUTT PÅ FORTETTING? Samtidig viser undersøkelsen tegn til at flere av leietakerne ikke ønsker å sitte tettere. Helt siden 2007 har det vært en trend at mange av leietakerne vil ha mindre areal per ansatt.

44

FOTO: SHUTTERSTOCK

10,0% En kontoransatt ­bruker i snitt 10 prosent mindre­ ­areal enn for ti år siden

PÅ VEI UT? De mest areal­ effektive kontor­ løsningene kan være i ferd med å bli avleggs.

45

FOTO: GLEN WIDING

MINDRE AREAL Ifølge Sparebank 1 Markets’ sjefstrateg Peter Hermanrud bruker hver kontor­ ansatt 10 prosent mindre areal nå enn for ti år siden.

I både 2011 og fra 2013 til 2018 har rundt 50 prosent ønsket mindre areal per ansatt. Men i fjor viste undersøkelsen at bare 32 prosent av respondentene vil sitte tettere. Samtidig h ­ adde 64 prosent av leietakerne i under­ søkelsen ­ingen planer om å endre areal­effektiviteten, noe som er det høyeste tallet siden under­ søkelsen startet opp i 2004.

Akershus Eiendom skriver at siden en mange selskaper allerede har inntatt åpne ­ kontorlokaler for en god stund siden, er det mye som tyder på at leietakerne allerede sitter ganske effektivt. Det kan være med på å for­ klare den store andelen som vil ha uendret areal, særlig blant virksomheter som leier mindre enn 5000 kvadratmeter.

«Effektiviseringstrenden er også mer ­vanlig hos større offentlige leietakere og mer ­konservative virksomheter, noe som gir fort­ satt høy etterspørsel etter nye og effektive kontor­lokaler», skriver Akershus Eiendom.

Næringsmegleren slår videre fast at fler­tallet

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | FORTETTNI NG

av mindre leietakere vil ansette flere m ­ ennesker i tiden fremover samtidig som de ikke skal s­ itte mer effektivt. Det vil kunne gi en økt etter­ spørsel etter kontorareal fra denne gruppen.

KRITIKK Det kommer stadig flere kritiske røster til det at de ansatte i kontorbedrifter sitter tett.

Statens arbeidsmiljøinstitutt har gjort en ­ under­ søkelse som viser at kontor­ landskap gir mer sykefravær sammenlignet med tradisjonelle cellekontor. Undersøkelsen er ­ foretatt blant 6000 kontoransatte og resultatet viser at kontor­landskap gir 12 prosent ­høyere risiko for legemeldt sykefravær, mens delt kontor gir 18 prosent høyere risiko.

Instituttet har imidlertid ikke kunnet ta ­stilling til om det lønner seg for bedrifter og virksomheter å ha åpne kontorlandskap.

– Det er et spørsmål vi ikke har kunnet regne på, for det regnestykket inneholder ­ ­veldig mange faktorer, men det vi kan si er

at her er det en faktor som man kanskje ikke har tatt inn i regnskapene til nå, og som er litt overraskende, uttalte avdelingsdirektør Stein Knardahl ved Statens arbeidsmiljøinstitutt til NRK da forskningen ble kjent.

SPARER PENGER De økonomiske sidene ved åpne kontor­ løsninger viser isolert sett at det er mye å ­spare på å sitte tett. Dersom en bedrift med 200 ­ansatte bruker 20 kvadratmeter per a ­ nsatte i lokaler som koster 2500 kroner per kvadrat­ meter, er leiekostnaden 10 millioner kroner i året. Dersom de sitter i rimeligere ­lokaler til 2000 kroner meteren, men bruker 30 kvadrat­meter per ansatt, blir leie­kostnaden 12 ­millioner kroner. I tillegg kommer be­sparelsen på felleskostnader, som fort kan utgjøre 600 000 kroner (ved 300 kroner per kvadrat­ meter i felleskostnader). Over en leiekontrakt på 10 år, blir det snakk om betydelige beløp i besparelser på å sitte tett.

46

E6

For salg

Gran

Roa

Råholt Grua

E16

Jevnaker

E16

Maura

Gardermoen Harestua Næringspark

Hønefoss

Jessheim

E6

Hakadal Varingskollen

Kløfta

Sundvollen

Nittedal

RV4 Skytta

Sollihøgda

Skedsmokorset Kjeller

E16

Oslo

E6

Sandvika

E18

STORHANDEL, KONTOR, LAGER OG INDUSTRI 5

HARESTUA NÆRINGSPARK ØST

8,7 daa

4

Byggeklare næringstomter for salg, 40 min fra Oslo

7,9 daa

3

- Tomteparseller fra 3 – 20 dekar - Detaljregulert til kombinert bebyggelse og anlegg

6

10,3 daa

(BAA, plasskrevende varehandel, kontor, industri og lager)

7,5 daa

- Infrastruktur legges frem til byggegrense - Tomtene leveres ferdig planert - Kjøreavstand til Oslo (40 min), Gardermoen (35 min),

7

2

6,5 daa

12,9 daa

8 3,2 daa

1

Gjøvik (60 min) og Hønefoss (40 min)

9 3,1 daa

10

17,6 daa

3,4 daa

12

- Næringsparken er sentralt plassert med optimal eksponering til vei (Rv4) og 5 min til tog (Gjøvikbanen)

- Harestua ligger i Lunner kommune, en del av Hadeland. Hadeland med sine 30.000 innbyggere, er en del av Viken fylke i 2020.

11 4,5 daa

- Harestua har positiv befolkningsutvikling med økt tilflytting og etablering av næringsvirksomheter.

9,1 daa

For informasjon, ta kontakt med: Gøril Bergh

| gb@tigereiendom.no | +47 4141 4125 www.tigereiendom.no

FOTO: OLAVSGAARD EIENDOM

UTLEIER HAR ORDET:

ET LITE EIENDOMSSELSKAP - med kunden i fokus – Vi er opptatt av gode og lange leieforhold. Vi lar ­leietakere flytte på seg internt, enten de må nedskalere eller trenger å utvide. Dette selv om leiekontrakten ikke er fullgått.

AV: SILJE RØNNE

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

48

PROFIL NAVN: Silje Irene Fjellheim AKTUELL: Deleier i konsernet Olavsgaard Gruppen AS og ass. adm direktør i Olavsgaard Eiendom AS. UTDANNELSE: Markedsføring og ledelse ved Norges Markedshøyskole, samt Eiendomsmegler på Handels­ høyskolen BI. TIDLIGERE ARBEIDSPLASSER: Har tidligere jobbet som nærings­ megler i REAL Næringsmegling AS Hun har jobbet de siste 10 årene i familiebedriften.

BOR: Fjellhamar i Lørenskog.

49

«Leietaker bør også forsøke å se litt frem i tid – hvor er selskapet deres om 5-10 år?»

SILJE IRENE FJELLHEIM

– Hvordan er det å være leietaker hos dere?

Hvordan skiller Olavsgaard Eiendom seg fra andre gårdeiere?

– Vi er et lite eiendomsselskap 100% eiet av Olavsgaard Gruppen, som er et familieforetak som har vært i drift siden 1960. Ved oppstart av firmaet var vår hoved geskjeft hotell- og restaurantdrift. Her er gjesten alltid viktigst ­ og kundebehandling var og er en del av vår hverdag. Jeg tror dette sitter i margen hos oss i Olavsgaard Eiendom også.

Vi har leietakere som har vært hos oss helt ­siden vi startet Olavsgaard Eiendom i 1987. Vi ønsker å være en seriøs utleier som tar godt vare på våre leietakere og som er lydhøre til d ­ eres behov. Vi er en langsiktig eiendoms­utvikler som sjelden selger eien­ dom, men utvikler og forvalter. Vi har egen driftsavdeling som daglig er innom alle våre eiendommer og er godt synlige for våre leie­ takere. Vi jobber daglig med vedlikehold av eiendommene våre slik at de til enhver tid ser presentable ut for både eksisterende og fremtidige leietakere.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Leietaker bør se etter en utleier som er et veldrevet og seriøst selskap og som har ­erfaring innen utleie. Jeg mener fleksibilitet med henhold til interne flytteprosesser er verdi­fullt for leietaker.

Leietaker bør også forsøke å se litt frem i tid

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– hvor er selskapet deres om 5-10 år? Dette kan det selvfølgelig være vanskelig å forutse, men her er det snakk om å forsøke å finne løsninger som er fleksible for fremtiden.

Med det mener jeg blant annet muligheten til å kunne omorganisere kontorlandskapet uten store kostnader, og mulighet for å frem­ leie dersom det skulle bli aktuelt.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie­ taker stille til utleier på miljø­ sertifisering?

– Vi i Olavsgaard Eiendom jobber med både nybygg og eksisterende bygg, og alle våre eien­ dommer er energimerket. I eksisterende bygg forsøker vi å gjøre de tiltak vi kan for å være bærekraftige både på utslipp og forbruk, samt være gode på kildesortering. Dette er godt til­ rettelagt for alle våre leietakere.

Noen av våre største leietakere er s­ ertifiserte miljøfyrtårn, noe vi syns er veldig bra og er stolte av. I disse tider, der vi blir mer og mer klar over de utfordringer vi står overfor klima­ messig, tror jeg at bedrifter som tar ansvar og gjør miljømessige tiltak vil være mer attraktive for arbeidstakere.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Lange leiekontrakter kan være veldig g­ unstig for begge parter i et leieforhold med henhold til tilrettelegging/skreddersøm av l­okalene for leietaker. Men det kan også være en fallgruve

dersom lokalene ikke er fleksible og kan «leve» sammen med utviklingen av s­ elskapet.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

– Verden er i stadig endring og ikke minst står vi ovenfor enorme klimautfordringer som de ­aller fleste av oss er opptatt av. Jeg tror ­ beliggenhet i nærhet av kollektivknute­ punkter blir mer og mer aktuelt. Jeg tror også at k ­ ontoret, beliggenhet og byggets utseende henger sammen med selskapets branding og profil utad. Man tilbringer mye tid på jobben så ­kontorets/byggets fasiliteter er nok også viktige i kampen om de dyktigste medarbeiderne.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Verden er i rask endring og det er også måten vi jobber på. Vi jobber mer og mer ­ ­digitalt som gjør at vi også er mer fleksible på nettopp hvor vi jobber fra. Mange av oss kan egentlig jobbe fra hvor som helst. Jeg vil tro at fremtidens k ­ ontor preges av mer e ­ ffektive ­løsninger som blant annet åpent kontorland­ skap og mindre «egne arbeidsplasser», og ­kanskje flere felles arealer og møteplasser der man kan avholde digitale møter og konferanser.

Vi i Olavsgaard Eiendom er som sagt en langsiktig eiendomsutvikler og utleier, og vi følger tett på utviklingen som skjer i utleie­ markedet.

50

Illustrasjon

Nyrenoverte kontorlokaler v/ Holbergs Plass

Tullins gate 6 Illustrasjon

358 - 716 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

JONAS MYHRE Akershus Eiendom

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 998 69 900 e jm@akershuseiendom.no

De ledige lokalene ligger i 5. og 6. etasje.

Lokalene har en effektiv planløsning med gjennomlys og god gjennomgående takhøyde.

Lokalene rives til betongen og bygges opp igjen i samråd med ny leietaker med gode kvaliteter.

54

60

68

72

Logistikkmarkedet i Stor-Oslo

Markedspuls: Leiemarkedet i Oslo

Nybygg 2019, 2020, 2021

Leiepriser i Oslo

MARKED Nå begynner det å bli dyrt i sentrum

53

Men det er verdt å merke seg at det er be­ driftene med størst evne til å betale mye, som blar opp for disse lokalene. Og når gårdeier forlanger samme pris eller høyere for nes­ te interessent, så viser det seg ofte at evnen ­eller viljen til å betale like mye ikke er der.

Da får man en stillstand-periode, hvor gode lokaler blir stående en stund uten leietakere.

Samtidig kan bedrifter som skal reforhandle leieavtalene finne rimeligere lokaler utenfor sentrum, for eksempel på Økern eller Helsfyr.

Dermed vil tilbud og etterspørsel finne et nytt møtepunkt fordi bedrifter flytter fra de høye prisene og ut av eksisterende bygg i sentrum.

Mens leietakerne venter på at gård­eierne skal gi etter for lokalene, kan det være ­fornuftig å heller se andre steder enn i de ­dyreste områdene.

Blir det for dyrt, vil det etter hvert bli mer ledig i sentrum og den galopperende pris­ veksten vil roe seg.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

D

et seneste året har kontorledig­heten i Oslo sentrum falt til svært lave nivåer. Ifølge Akershus Eiendoms ­ seneste markedsrapport var ledigheten i ­ Oslo sentrum nede på 3,72 prosent i o ­ ktober i fjor. Med så lite tilgjengelig areal og få ­lokaler å velge mellom for leietakere, har det blitt et voldsomt løft i leieprisene for kontor­ lokaler. I CBD-området (Vika, Aker Brygge og ­Tjuvholmen) er leieprisene nå oppe i 4900 kroner per kvadratmeter (fortsatt tall fra Akershus Eiendom), noe som er en økning på 9 prosent det seneste året. Samtidig er det eksempler på topplokaler som har gått for 6000 kroner meteren.

I det øvrige Oslo sentrum er leieprisene nå over 3600 kroner per kvadratmeter. Det er en økning på 8 prosent det seneste året.

For vanlige kontorleietakere begynner det dermed å bli dyrt hvis man skal leie lokaler i de beste lokalene i Oslo sentrum.

Hva er status for logistikkmarkedet i Stor-Oslo?

AV: CARL FREDRIK MARTI, HEAD OF LOGISTICS, COLLIERS

Colliers International har laget en ny logistikk-rapport, med oppdaterte analyser og framtidsutsikter. I denne rapporten har vi lagt til flere områder som vi anser for å være en naturlig del av den utvidede Stor-Oslo regionen. Lindeberg/Frogner, Ytre ­Enebakk, Spydeberg og Røyken er alle ganske nye logistikk­ områder nær Oslo med noen tomter tilgjengelig for utvikling.

Tønsberg og Sandefjord er også inkludert, ettersom de er ­viktige logistikkområder og en naturlig forlengelse av den vestlige aksen. Følgelig dekker vi nå 20 forskjellige logistikkområder i denne rapporten med et samlet areal på 4,65 millioner m2, ­sammenlignet med 3,5 millioner m2 i 2018.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

54

FOTO: COLLIERS

CARL FREDRIK MARTI Head of Logistics, Colliers.

L

ogistikksektoren har opplevd en veldig positiv markedsutvikling de ­ siste ­ ­ årene, med synkende yield­ nivåer, samt økende etterspørsel, leie­nivåer, transaksjons­volum og investorinteresse. Våre analyser bekrefter at logistikk­markedet frem­ deles er et av de mest populære s­ egmentene i Norge.

Siden 2015 har prime yield falt fra 6,0%, til et nåværende nivå på 4,7%, noe som er betydelig mer sammenlignet med både ­ kontor- og detaljhandelssektorens yield­ ­ nivåer i samme periode. Toppleie har deri­ mot holdt seg mer stabilt på 1 250 NOK/m2 i samme periode, men i år har vi sett bevis som støtter en økning til 1 300 NOK/m2.

Ledigheten i alle områdene vi dekker er 4,9%. Hvis vi tar ut de nye områdene og sammen­ ligner like for like med områder ­dekket i 2018 har ledigheten økt fra 4,8% til 5,4%, noe som betyr at det er omtrent 20 000 m2 mer tilgjengelig logistikk kapasitet i år.

Transaksjonsvolumet innen logistikk og industrisektoren var per oktober 2019 på 10,5 milliarder kroner, som er noe lavere enn for­ ventet. Merk at vi ikke skiller mellom i­ ndustri

55

og logistikk som vi tidligere har gjort, og man kan derfor ikke sammenligne årets volum med fjorårets høydepunkt på hele 8,5 mNOK. Vi er sikre på at det lavere volumet blir for­ klart av mangel på logistikkbygg og tomter for salg, snarere enn avtagende interesse fra investorer.

Vi i Colliers har fortsatt tro på at logistikk­ segmentet vil fortsette i en positiv trend fremover. Vi har hatt positive prognoser for logistikksegment i flere år på rad. Prognosen er godt korrelert med det faktiske resultatet, når vi ser på utviklingen som har skjedd.

Vi tror derfor at etterspørselen etter nye ­logistikkbygg vil fortsette i 2020. Dette ­skyldes både et økt behov for tradisjonell logistikk

samtidig som prognosene fremover tilsier at netthandelen vil fortsette å øke. ­E-handel krever frakt og omlasting, og netthandel ­ ­operatører som har lager i ­Norge k ­ rever 2-3 ­ganger så mye plass som tradisjonell pall lager for å håndtere lagring, plukking, pakking og re­ turer. Videre ser vi at nybyggnings­aktiviteten i områdene vi dekker var relativt lav i perioden 2012-2017, og selv om den har økt til nesten det dobbelte i 2018 og frem til nå er det fort­ satt høyere etter­spørsel enn tilbud. Dette igjen vil også på­virke leie­prisene fremover. Selv om Groruddalen har hatt relativt stabile toppleier i mange år, ser vi at områdene lenger ut fra

«Vinnerne i logistikk og transportbransjen vil være de som klarer å omstille seg i et ­marked preget av innovasjon og utvikling.»

Oslo har hatt en økning og er nå i nær­heten av leienivåene i Groruddalen. Vi tror at ­denne utviklingen i leiepriser vil fortsette å spre seg, slik at områdene lenger fra Oslo vil ha en leiepris­økning i fremtiden, sett bort ifra områdene med mye tilgjengelige tomter for utvikling. Videre ser vi at transaksjons­ markedet har nådd nye høyder i de seneste årene. I år har volumet derimot kommet ut på et noe lavere nivå enn forventet til tross for mange salg og vi tror denne nedgangen er en konsekvens av for få objekter til salgs.

Det har derimot blitt solgt to store industri­ parker i løpet av 2019, og utover dette har det vært generelt små transaksjoner gjennomført i 2019. Uten­landske investorer har vært fra­ værende i 2019, men de har ikke ­forsvunnet fra det norske transaksjons­ markedet. Vi har registrert mye interesse fra utenlandske ­investorer men det har rett og slett ikke vært de riktige byggene som har blitt lagt ut for salg i løpet av 2019.

Når det kommer til prime yield ligger ­denne nå på 4,7%, og vi mener at prime yield

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

kan falle enda lavere før bunnen er nådd. Hvis et prime bygg kommer ut for salg med en 1520 års leiekontrakt med en sikker leietaker i nærheten av Oslo vil vi kunne se yieldnivåer godt under 4,7%. Ut ifra våre prognoser og ­estimater tror vi at yieldbunnen sannsynlig­ vis vil ligge på rundt 4,5% - 4,6%.

Logistikk er og vil være en viktig del av utviklingen for handel og tjenester, både ­ med tanke på klima og bærekraft, men også effektivitet gjennom automatiserte ­løsninger. Derfor tror vi at fremtiden ser bra ut for logistikk­bransjen og vi gleder oss til å ta del i denne reisen fremover og bidra til nye og gode løsninger for selskapene innen ­bransjen.

Logistikk er ikke lenger en grå og lite innovativ bransje, det er en bransje i ut­ ­ vikling. Det har i løpet av kort tid skjedd store ­ teknologiske innovasjoner innen automasjon, elektrifisering, effektivisering ­ og fremtidsrettede bygg. Logistikkbransjen er en av de bransjene som virkelig kommer til å bidra i det grønne skiftet.

– Hvem blir vinnerne/ taperne?

– Vinnerne i ­logistikk og transportbransjen vil være de som klarer å omstille seg i et ­marked preget av innovasjon og utvikling. Det er aktører som klarer å effektivisere d ­ riften og logi­stikken, samtidig som de ­lykkes med å levere varer og tjenester på en mest m ­ ulig tilfredsstillende måte for forbrukeren. For å lykkes med dette er det avgjørende å ­investere i fremtidsrettede løsn­ inger og tørre å være med når endringene skjer.

– Hva etter­spørres?

– Beliggenhet er fremdeles svært viktig, nær­ het til hovedveinett og andre transportfarts­ årer som eksempelvis avstand til havn, tog og fly. Beliggenhet i forhold til kollektiv­transport for de ansatte er også høyt på ønskelisten hos ­ lager og logistikkaktørene. Videre er tak­ høyde, antall kjøreporter, utearealer og gulvflater fremdeles svært viktig for logistikk­ aktørene. En ting som også etter­spørres er god strøm­kapasitet og fibertilknytning.

56

OMRÅDER

LEDIGHET

PRIME YIELD

PRIME LEDIGHET PER M2 (NOK)

Groruddalen

4,0 %

4,8 %

1300

Skedsmo

8,2 %

4,7 %

1250

Ski

6,9 %

4,9 %

1200

Vinterbro

0,2 %

4,9 %

1200

Bærum

4,6 %

5,0 %

1200

Lørenskog

2,4 %

4,9 %

1150

Gardermoen

6,8 %

5,0 %

1100

Oslo Syd

0,4 %

5,0 %

1100

Asker

3,0 %

5,5 %

1100

Drammen

4,1 %

5,5 %

1100

Gjelleråsen

9,3 %

4,9 %

1000

Lier

3,0 %

5,5 %

950

Lindeberg/ Frogner

0,0 %

5,0 %

850

Vestby

14,8 %

5,3 %

850

Tønsberg

0,7 %

5,5 %

825

Ytre Enebakk

0,0 %

5,5 %

800

Moss

6,3 %

5,8 %

800

Røyken

0,0 %

5,8 %

800

Sandefjord

1,5 %

5,8 %

775

Spydeberg

0,0 %

5,5 %

750

H I STO R I S K YIE LD O G UTLE IE NO RGE

%

1500

10

1400

9

1300

8

1200

7

1100

6

1000

5

900

4

800

3

700

2

600

1

500

0 2010

2011

2012

2013

2014 Leie

57

2015

2016

Yield

2017

2018

2019

KILDE: MALLING & CO, *MEGLERKONSENSUS

H OV E D O M RÅD ER

«De store selskapene er dyktige til å inn­hente og utnytte opplysninger om sine ­kunder, noe som gir et bedre og mer treffsikkert bilde av hva konsumentene ­faktisk etterspør og har behov for.»

Dette er sammen med arealenes ut­forming og dekkets beskaffenhet viktige elementer for å kunne effektivisere driften med bruk av auto­ motive løsninger som eksempelvis fører­ løse ­ trucker eller generelt automatiske lager­ systemer.

Flere utviklere tilbyr energieffektive bygg med løsninger basert på en klimaeffektiv ­ modell.

Tilvalg som etter hvert har blitt v ­anligere er solcellepaneler på tak og til­ rettelegging med el-billadere for personbiler og elektriske firma­ biler. Dette er en trend vi venter at vil utvikle seg videre i årene som kommer.

TRENDER Vi ser at smart-hjem løsninger har hatt en enorm utvikling utenlands og etter hvert også her hjemme. Som en følge av dette til­ budet ser vi at konsumentene stadig etter­ spør ­ raskere leveringer, noe som stiller krav til effektiv lager- og leveranselogistikk hos til­ byderne. Last-mile logistikk har det vært snakket om i en årrekke allerede og vi

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

ser ­stadig nye leveranseløsninger som f.eks digitale låser og bokser som gjør at for­ ­ brukerne kan hente varene akkurat når og hvor de vil.

De store selskapene er dyktige til å inn­hente og utnytte opplysninger om sine ­kunder, noe som gir et bedre og mer treffsikkert bilde av hva konsumentene f­aktisk etterspør og har behov for. Dette kan bidra til å bedre kunde­ opplevelser, ­ redusere bomkjøp og returer samtidig som vare­lagrene kan effektiviseres utfra et statistisk beslutningsgrunnlag.

Det samme gjelder for sensorteknologi som er med på å revolusjonere lagerdrift.

Slike sensorer kan gi et eksakt bilde på ­ ­faktisk vareflyt og effektivitet i et lagerareal.

Sensor­teknologi og AI (artificial intelligence ­kunstig intelligens) er også med på å ­sørge for at bygg til enhver tid drives på en mest mulig økonomisk og hensiktsmessig måte ved at feil og mangler blir oppdaget og ut­bedret raskt.

En annen trend som vi ser i markedet, er sentrumsnære logistikkhuber eller cityhubs

med en kombinasjon av lager og value add, for siste mils leveranser.

TEKNOLOGI Norge er et digitalisert land og er langt ­fremme når det kommer til teknologi. Det betyr at netthandel allerede har vært utbredt i en årrekke og effektive og fleksible bygg har vært i fokus. Tilbydere av lagerarealer har også hatt fokus på fleksi­bilitet i sine nybygg.

Norge er generelt et godt land for å ­kunne bygge gode logistikkbygg. Det er rikelig med energi og i stor grad solide grunnforhold med lav risiko for ytre påvirkning fra m ­ iljøet.

Bygningsforskrifter og fokus på arbeids­ ­ miljø ­legger også en føringer for kvaliteten på ­byggene.

Generelt sett ser vi på konkurranse som sunt og viktig for videre utvikling. Dagens aktører er avhengig av å levere et best m ­ ulig produkt og samtidig vite mest mulig om sine konsumenter.

Forbrukerne vil fort­ sette å v ­elge det alterna­ tivet som gir den b ­ este kunde­opplevelsen. Dette være seg både ­effektivitet og kundeservice.

58

VERKSTED / LAGER / KONTOR – LANGHUS, SKI Verksted: 28 x 30 m. Store porter. 8 m takhøyde. Traverskraner. Sluk med avløp til oljeutskiller.

Lager: 30 x 30 m. Store porter. 8 m takhøyde. Traverskraner.

Vaskehall: 11 x 28 m. Store porter. 8 m takhøyde. Sluk med avløp til oljeutskiller.

Kontorer: Til sammen 2.000 m2; stedvis i tilknytning til lager. Totalrehabilitert 2010.

Store utearealer.

Ledig fra 1.3.2021

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

AV: HAAKON ØDEGAARD, HEAD OF RESEARCH & VALUATION/ PARTNER OG SARA BUGGE, ANALYTIKER I MALLING & CO

KONTOR­ MARKEDET I OSLO OVERRASKENDE HØYT SIGNERINGS­ VOLUM AV KONTORLOKALER I 2019, MEN LAVT UTLØP VIL TROLIG ­PÅVIRKE 2020 Ifølge Arealstatistikk, endte signerings­ volumet for kontorlokaler i Stor-Oslo på ca. 770 000 kvm totalt i 2019, som er et av de største signeringsvolumene siden 2008. ­­Det var særlig fjerde kvartal som dro opp volumet med rundt 250 000 kvm i signerte kontrakter, hvor også fem av kontraktene ­ var over 10 000 kvm. Disse tallene i­ nkluderer også ­ re­ forhandlinger. Det var ikke på for­ hånd ­ ventet et så høyt signeringsvolum, da kontrakt­ utløpet faller betydelig i 2021 og 2022. Det er nemlig vanlig at leietakere, ­særlig hvis de er store, søker lokaler opp til 3 år i forkant av utløp. En blanding av høyt utløp for middel­store leietakere, som typisk signerer ­ nærmere faktisk utløp, og store leie­takere som blir ­tvunget til refor­handling på grunn av lav l­edighet og mangel på valg­ muligheter kan være noe av forklaringen.

Dog ser vi også at økonomisk vekst, og

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

s­ærlig sterk vekst i sysselsettingen for Oslo sammenlignet med resten av landet, har ­ skapt behov for mer kontorareal og dermed drevet opp volumet i 2019. I 2020 venter vi et noe lavere signerings­ volum, nettopp på grunn av det lave utløpsvolumet for 2021 og 2022, men også på grunn av en ventet s­ vakere vekst i økonomien. Dette ser vi allerede på nøkkeltall for norsk økonomi som har tikket inn siste månedene.

STERK VEKST I LEIEPRISER I 2019, MEN VEKSTEN VIL TROLIG DEMPE SEG I 2020 Gjennomsnittlige leiepriser i Stor-Oslo økte med 9 % i Oslo sentrum og 6 % i randsonene i 2019 sammenlignet med gjennomsnittstall fra 2018, ifølge Arealstatistikk. Lav ledighet har vært med på å presse opp leieprisene gjennom 2019, men dette vil trolig snu i 2020 ettersom tilbudet av arealer øker noe, og den

60

KILDE: MALLING & CO

LEIEMARKEDET OSLO

Leiepriser og kontorledighet Stor-Oslo, 2011-2019

Sum av annonsert areal i Stor-Oslo (m2) etter størrelse**

Kr/m2/år

%

2.600

10

1.000.000

9

2.400

8

2.200

800.000

7

2.000

6

1.800

5 4

1.600

600.000

400.000

3

1.400

2

1.200

200.000

1

1.000

0 2012

2013

2014

2015

Leiepriser (v.a.)

2016

2017

2018

2019

Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 20112 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 20118 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019

2011

Ledighet* (h.a.)

E6

1.000 - 5.000 m2

< 1.000 m2

* Målt etter ledig areal tilgjengelig innen 12 måneder.

Kilde for leiepriser: Arealstatistikk, snitt hele Oslo for signerte leieavtaler.

Ledighet i Stor-Oslo (des 2019) etter kontorklynge

5.000 - 10.000 m2

> 10.000 m2

** Målt etter all ledig areal inkl. annonserte nybygg

Ferdigstillelse av nye kontorarealer i Stor-Oslo m2

400.000

E6

300.000

200.000

100.000

E6 E6

0

-100.000

E18 E18

0-5 %

5-10 %

10-15 %

>15 % Bekreftet

Ledighet* i definerte kontorklynger: 5,1 % Ned med ca. 20 bp. siste 12 måneder * Målt etter ledig areal tilgjengelig innen 12 måneder innflytting.

61

Potensielt

Usikkert

Konvertering

Sanering

2021

2022

2019

2020

2017

2018

2015

2016

2013

2014

2012

2011

2010

2008

2009

-200.000 2007

E18 E18

KILDE: MALLING & CO

NYBYGG

E6

Ferdigstillelse av bekreftede nye kontorbygg,

*Bekreftet og sannsynlig (eksl. usikre)

Stor-Oslo 2019-2022

nye kontorarealer i totalt antall m2

169.150

E6 419.706

388.215

E6 E6

E18 E18 E18 E18

2020 (185.000 m2)

2021 (100.000 m2)*

2021 (4.000 m2)*

Randsone vest

* Inkluderer kun bekreftet areal.

Sentrum

Randsone øst

* For alle år

Nybygg av kontor etter status og definerte klynger m2 Økern/Løren/Risløkka Indre Sentrum Bryn/Helsfyr CBD Lysaker

E6

Skøyen Forskningsparken/Ullevål Asker Nydalen/Sandaker

E18

Oslo ytre øst Sandvika Kvadraturen Fornebu Oslo ytre vest Oslo ytre syd Majorstua Bjørvika

0

100.000

Under bygging

200.000

Signert leiekontrakt

300.000

Venter på leietakere

400.000

500.000

Under prosjektering

Ikke ferdig regulert

Kilde: Norge Bygges / Malling & Co

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

600.000

62

KONTORKLYNGE

NORMALLEIE

TOPPLEIE

Asker

1 600 – 1 800

2 150

Sandvika

1 600 – 1 850

2 250

Fornebu

1 450 – 1 650

1 950

Lysaker

1 800 – 2 100

2 400

Skøyen

2 300 – 2 700

3 300

Forskningsparken/Ullevål

1 700 – 2 000

2 300

Majorstuen

2 200 – 2 600

3 100

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen

3 200 – 3 800

5 600

Kvadraturen

2 500 – 3 200

3 800

Indre sentrum

2 800 – 3 400

4 000

Bjørvika

3 200 – 3 500

4 400

Nydalen

1 800 – 2 100

2 600

Økern

1 200 – 1 700

2 200

Bryn/Helsfyr

1 700 – 2 100

2 400

*Meglerkonsensus

økonomiske veksten i Norge avtar. Dette ­ventes å gi en svakere leieprisvekst. ­Grunnet høy etterspørsel og svært lav ledighet i sentrum vil leieprisveksten fortsette inn ­ i 2020 og anslås å ende på ca. 5 % for 2020, sammenlignet med 2019. Mesteparten av denne veksten tror vi kommer første halvdel av året. Høyt forventet nybyggvolum i rand­ sone øst og allerede høy ledighet i randsone vest gjør at randsoneklyngene trolig får en noe svakere leieprisvekst, anslått til ca. 2-3 % sammenlignet med fjoråret.

LAV KONTORLEDIGHET I STOR-OSLO, MEN SVAK ØKNING I 2020 Arealledigheten i Stor-Oslo kom inn på 5,1 % i Q4 2019 etter å ha holdt seg på lave n ­ ivåer hele året. Den lave ledigheten er en viktig bidragsyter til høyere leiepriser. Ledigheten er lavest i Sentrum med 3,8 % mens rand­sone øst og randsone vest har en ledighet på 5,2 % og 6,9 % hhv. Det er hovedsakelig høy syssel­ settingsvekst og lav netto nybygging de siste årene som har forårsaket den lave ledigheten, noe vi venter skal snu i 2020. Sysselsettings­ veksten vil trolig dempe seg fra 2020, og n ­ etto nybygg øker betydelig. Derfor er det forven­ tet at ledigheten skal øke jevnt fra 2020 og ut­ over. Vi forventer at endringen i l­edighet vil komme gradvis ettersom at deler av tidligere års sysselsettingsvekst har blitt midlertidig absorbert i aktive leiekontrakter. Ved utløp

63

eller reforhandling av disse kontraktene vil det sannsynligvis være nødvendig med økt areal for mange. Sånn sett bidrar siste års sysselsettingsvekst positivt på etterspørselen fremover også, såfremt det ikke blir vesentlig tøffere økonomiske tider og kontor­bedriftene må nedskalere fremfor å øke sitt areal.

STØRRE AREALER ER FREMDELES MANGELVARE I SENTRUM Store kontorarealer i Sentrum er mangel­ vare. Per Januar 2020 er det kun tre altern­ ativer på markedet i Sentrum, for leie­takere som har behov for mer enn >10 000 m2.

Trenger man mer enn >5 000 m2 er det åtte.

Lavt tilbud av store arealer bidrar til å sende flere store leietakere ut til randsonene hvor det blant annet er et større tilbud av nybygg som kan tilrettelegge for større arealer til en lavere leie. Det er planlagt en betydelig ­andel nybygg i Sentrum på lang sikt, spesielt i om­ rådene rundt Oslo Sentralstasjon, men kom­ pliserte reguleringsprosesser som følger med utvikling i Sentrum gjør at dette tar tid. Majo­ riteten av disse prosjektene forutsetter også at man sanerer eksisterende kontor­ masse, noe som kan være kostbart og komplisert.

FLERE NYBYGG I 2020 OG 2021, MEN FREM­ DELES MYE USIKKERHET RUNDT 2022 Etter flere år med lavt netto nybyggvolum øker dette betydelig i 2020. Brutto vil det

­ferdigstilles ca. 185 000 m2 i 2020, som gir en nettoeffekt på ca. 140 000 m2. 78 % av arealet som skal ferdigstilles er i Randsone Øst, hvor det er mye plass og større politisk vilje til å bygge nytt. Eksempler på bygg som ferdig­ ­ stilles her i 2020 er Økern Portal, Parallell og Fyrstikkalleen 1. Til sammenligning tilhører ­ kun 8 % av nybyggvolumet i 2020 Sentrum, og dette består i all hovedsak av tilbygg på ­eksisterende bygninger som rehabiliteres. Selv om det er nettopp i Sentrum at etterspørselen er størst, gjør omfattende r­ eguleringsprosesser og vern av bygg at det blir vanskeligere å bygge nytt, og ikke minst kostbart.

Per i dag er det bekreftet at ca.

100 000 m2 kontor skal ferdigstilles i 2021. Dette ­ inkluderer blant annet to svært ­ profilerte nybygg i Sentrum, nemlig Universitets­gata 7-9 (Tullinkvartalet) og VIA. Likevel innebærer begge disse nybyggene ­sanering av gammel kontormasse så de utgjør ikke en stor netto tilførsel av areal. I ­tillegg til sentrumsprosjektene er også trinn to i Valle prosjektet (Valle View), Karvesvingen 7 og Brynsveien 16 bekreftet for 2021. Om­ trent 36 % av volumet som skal ferdigstilles er fremdeles ledig.

Selv om det er et stort potensielt nybygg­ volum i 2022, er ingen av byggene foreløpig leid ut. Dette betyr at vi enten vil måtte se at

KILDE: MALLING & CO, *MEGLERKONSENSUS

I N D I KAT I V L E I E * P ER H 2 2 019 (NO K /M 2 /ÅR)

Haakon Ødegaard, Head of Research & Valuation/­Partner og Sara Bugge, ­Analytiker i Malling & Co.

flere store leiekontrakter signeres i første del av 2020 eller at prosjektene skyves på. Svært få utbyggere i Norge velger å bygge nytt uten at en betydelig andel av arealet er leid ut.

Derfor bestemmes nybyggvolumet i stor grad av utløpsprofilen til store leietakere. Utløpet for kontrakter større enn 5 000 m2 er ventet å være lavt i 2021-2022, noe som støtter opp under at vi kan få et lavere nybyggvolum i 2022 enn man har forventet tidligere. Over­ ordnet blir det antagelig ingen voldsom ny­ byggaktivitet og brå vekst i kontorledigheten de neste to-tre årene.

DET ER STORE POTENSIELLE NYBYGG­ VOLUMER I RANDSONE ØST Omtrent 56 % av alle bekreftede og ­potens­ielle nybygg som er ventet frem til 2022 er i ­Randsone Øst. Dette fører til en enorm tilbuds­ side, særlig på Økern. Likevel er det som nevnt svært få utbyggere i Norge som v ­ elger å b ­ ygge

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

på spek og mange av disse ­ byggene venter fremdeles på leietakere. I dag er kun 16 % av dette utleid og lavt utløpsvolum for store leie­ kontrakter i årene fremover ­legger delvis lokk på nybyggvolumet på kort sikt. ØKNINGEN LEDIGHET VIL TROLIG STARTE I ØST Mange av nybyggene som bygges i Rand­ sone Øst er kun delvis utleid. Som be­ skrevet ­ tidligere har lavt tilbud av store arealer i ­ ­ Sentrum gjort at svært mange ­store leie­takere ser til randsonene når deres ­kontrakter løper ut. Disse leietakerne har fylt opp deler av prosjektene, som gjør at bygging blir igangsatt, selv om det fremdeles gjerne er 40-50 % ledig areal igjen i byggene. Disse ­byggene ­begynner nå å nærme seg ferdigs­ tillelse og inkluderes etterhvert i vår ledig­ hetstelling (areal til­gjengelig innen 12 mnd.).

Vi forventer derfor at økningen i ledighet vil

begynne i Øst. Utover dette er økningen i ledighet noe begrenset da det ikke er ­ventet noen større villighet til å bygge på spek uten­ om de to byggene som allerede er under opp­ føring (Parallell, Freserveien 1). Mange av de største nybyggene ligger på Økern og det er også her vi trolig vil se størst økning etter flere år med lav ledighet, men en svært høy tilbudsside (inkludert nybygg i markedet).

Det er som sagt svært lav ledighet i sentrum og det bygges lite. Derfor er det ­ lite sann­synlig at det vil bli en stor endring i ­ledighet her. Likevel kan ferdigstillelsen av VIA på­virke ledigheten i CBD, da mange av leietakerne som flytter inn kommer fra andre lokaler internt i CBD. VIA vil utgjøre mer enn 40 000 kvm kontor som medfører store deler fraflyttet areal som skal fylles opp i et område med høye priser og en snever leietakerbase.

64

UTVALGTE NYBYGG 2020 - 2023

VIA

PA R A LLELL, LØR EN

Adresse

Ruseløkkveien 26

Adresse

Lørenveien 73

Utvikler

Storebrand, Aspelin Ramm

Utvikler

Skanska

Forventet ferdig

Q2 2021

Tilgjengelig areal / total

8 000 / 41 500 m2

Status

Under bygging

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total Status

Q2 2020 18 300 / 18 300 m2 Under bygging

ØKER N POR TA L

T U L L I N KVA RTALET, OS LO S E NTRUM Adresse

Universitetsgaten 7-9

Adresse

Lørenfaret 1

Utvikler

Entra

Utvikler

Oslo Pensjonsforsikring

Forventet ferdig

Q3 2021

Tilgjengelig areal / total

10 100 / 18 500 m2

Status

Under bygging

H AS L E L I N JE

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total Status

Q4 2020 28 000 / 48 500 m2 Under bygging

VA LLE VI EW

Adresse

Haslevangen 18

Adresse

Innspurten

Utvikler

Höegh Eiendom

Utvikler

NCC Property Development

Forventet ferdig

2021

Forventet ferdig

Tilgjengelig areal / total

34 000 / 34 000 m2

Tilgjengelig areal / total

Status

Venter på leietakere

Status

B RY N SV E I E N 16

Q1 2021 7 500 / 23 000 m2 Under bygging

U R TEKVA R TA LET (VEKSTHU SET OG DR I V HUSET )

Adresse

Brynsveien 16

Adresse

Urtegata 9

Utvikler

Ik Gruppen

Utvikler

Eiendomsspar

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total

Q2 2021 4 500 m2 / 12 000 m2

Status

Under bygging

65

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total Status

2022 30 000 / 30 000 m2 Venter på leietakere

HANDEL AV: HAAKON ØDEGAARD, HEAD OF RESEARCH & VALUATION/ PARTNER OG SARA BUGGE, ANALYTIKER I MALLING & CO

NETTHANDELEN FORTSETTER Å TA OVER STØRRE ANDELER AV FORBRUKET Ifølge Virke økte nordmenns vareforbruk med omtrent 2,7 % i 2018 og endte på NOK 560 mrd. Både 2018 og 2019 har vært preget av strukturelle og sykliske endringer i handels­næringen. I 2019 anslår Virke en oppgang i vare­ konsumet på ca. 2,5 % mens de forventer rundt 3,0 % i 2020.

85 % av varehandelspengene legges fremdeles igjen i fysisk butikk, men Norske husholdninger bruker stadig mer av sin disponible inntekt på nett. I 2018 tok nett­handelen 20 % av veksten i varehandelen ifølge Virke. ­Veksten var størst hos norske nettbutikker, men tett fulgt av uten­ landske nettbutikker som har vokst med 16,2 % per år ­siden 2008. Innenfor denne kategorien er det ­elektronikk og klær som dominerer. Fjerning av 350-kroners regelen vil trolig påvirke dette volumet noe i 2020. Unntaket har frem til nå gjort det mulig å bestille elektronikk fra Kina til lave priser avgiftsfritt, noe som mest sannsynlig har vært med på å heve elektronikkvolumet betydelig.

KLÆR, SKO OG ACCESSOIRER HARDEST TRUFFET AV NETTHANDEL Klær, sko og accessoirer troner på toppen av listen over produkter som forbrukerne kjøper mest på nett. Dette er også kategoriene som sliter mest i fysisk butikk. Fysiske klesbutikker har hatt en gjennomsnittlig årlig vekst på -0,3 % mellom 2013 og 2018, mens sko hadde en til­svarende vekst på -1,8 %. Begge hadde det tøffest i 2017 og 2018 da salget av sko sank med -4,8 % og 4,3 %, mens klær sank med -0,9 % og -3,0 % hhv. Netthandelen har gjort prisland­skapet mer transparent for forbrukerne, noe som har ført til ­høyere konkurranse mellom aktørene. Etter flere runder med nedsatte priser er færre forbrukere villige til å kjøpe til full pris. I Oslos største handlegater utgjør kategoriene

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Klær og Sko ca. 45 % av leietakerbasen og mange av kjøpe­ sentrene har en enda høyere andel. Vanskelig­hetene på­ virker store så vel som små bedrifter. 7 av de 10 største kleskjedene i Norge opplevde en nedgang i salget mellom 2017 og 2018, og fire hadde en nedgang på mellom 6 % 9 % (Virke Analyse, 2019). Selv for en bransje i ­endring, er dette store fall på så kort tid. Når nedgangen innen fysisk handel treffer så bredt, så får dette konsekvenser for opp­ nåelig leie for handelsarealer, både for de store handle­ gatene i Oslo og kjøpesentrene. ØKT KONKURRANSE MELLOM DE U ­ LIKE HANDELS­ KANALENE Mange bedrifter har svart på utfordringen ved å åpne egne nettbutikker. Ifølge Virke er 70 % av de norske kjedene r­egistrert med nettbutikk i 2019. Mens fysisk ­ butikk ­mister økende andeler av varekonsumet til nett­ handel, finnes det eksempler på netthandelsbedrifter som ­åpner fysisk butikk. Amazon, som er verdens største nett­handelsplattform, har åpnet fysiske butikker av ulike varianter. For ­eksempel har de åpnet fysisk bokhandel, dagligvare gjennom oppkjøpet av Whole Foods og nyest, Amazon Go. Forbrukerne verdsetter forskjellige faktorer ved fysiske butikker eller nettbutikker. Nettbutikkene tillater forbrukeren å få et oversiktlig bilde over et stort utvalg varer, sammenligne priser og spare tid. Men fysisk butikk tilrettelegger for å teste produktet i større grad før kjøp, og for umiddelbar overlevering av ­produktet.

I en ­ undersøkelse gjort av DIBS kommer det fram at ­bedriftenes egne e ­ rfaringer er at kunder som har besøkt fysisk butikk handler mer på nett i etterkant, sammen­ lignet med de som ikke har besøkt en fysisk butikk. Mye ­tyder på at fremtidens bedrifter baserer seg på både f­ ysiske og nettbaserte løsninger i et hensiktsmessig samspill.

66

HANDEL

Vekstprognoser for handelskategorier (vekstrate ĂĽrlig i prosent)

Detaljhandel ekskl. motor & bensin Dagligvare/kiosk Byggevare KlÌr Netthandel Elektro, radio, TV Møbler Sport Bredt utvalg Sko -10,0

-7,5

-5,0

-2,5

0

2020E

2,5

2019E

5,0

7,5

10,0

2018

Kilde: Virke Analyse 2019

Vekst i det norske varekonsumet (*indeks 2013=100)

210

190

170

150

130

110

90 2013

2014

2015

Online shopping foreign websites

Online shopping Norwegian websites

Cross-border shopping in Sweden

Physical stores in Norway

* Merk at tallene er justert og indeksert til 100 = 2013 Kilde: Virke Analyse 2019

67

2016

Physical stores abroad

2017

2018

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2019, 2020 og 2021.

KILDE: EIENDOMSSPAR

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

68

KILDE: EIENDOMSSPAR

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 019 :

Adresse

Utbygger

22.670

Universitetsgaten 2

Entra

Oslo S Utvikling

22.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

14.495

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

Alf Bjerckes vei 22 A/B

Aspelin Ramm

10.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

19.500

Øvrige prosjekter

15.350

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

11.000

Totalt

59.845

Østensjøveien 16

Ferd Eiendom

11.000

Tollbugaten 1A

Aberdeen

7.700

Rådhusgaten 5

Fram

7.000

Innspurten 11-13

NCC Property Dev.

7.000

Philip Pedersens vei 11

NCC Property Dev.

6.000

Youngstorget 3

Olav Thon Gruppen

5.000

Henrik Ibsens gate 4

Fram

4.000

Kjølberggaten 21

Realdrift

3.500

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

2.000

Bankveien 4

Tandberg Eiendom

2.000

Adresse

Utbygger

Schweigaards gate 33

Bane NOR Eiendom

Dr. Eufemias gate 65

Totalt

Areal m2

150.370

Ca 70% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 02 0 :

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

36.000

Freserveien 1

Obos

29.000

Harbitzalleen 3-7

Møller Gruppen Eiendom

26.000

Lørenveien 73

Skanska

20.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Karvesvingen 5

Høegh Eiendom

16.000

Øvrige prosjekter

15.500

Totalt

160.500

Ca 45% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

69

Areal m2 20.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Vestbanetomten, Felt D,

Statsbygg

1.600

Totalt

1.600

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Lørenfaret 1 A/B

Oslo Pensjonsforsikring

Ruseløkkveien 26

Storebrand/Aspelin Ramm

41.500

Schweigaards gate 15

Entra

22.800

Universitetsgaten 7-9

Entra

19.300

48.000

Øvrige prosjekter

124.300

Totalt

255.900

TOTA LT 2020

TOTA LT 2 02 1

220.345

257.500

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Skippergaten

Hav Eiendom

Økernveien 144-147, Bygg 1

Økern Sentrum

15.000

Gullhaug Torg 1-5 +mulig 3

Avantor

14.000

Økernveien 144-147 Bygg 2

Økern Sentrum

Øvrige prosjekter

Areal m2 20.000

8.000 6.865

Totalt

63.865

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2021: Adresse

Utbygger

Areal m2

Regjeringskvartalet

Statsbygg

90.000

Persveien 2, 4, 4b & Ulven­ veien 91

Ulven

85.000

Biskop Gunnerus gate 14b

KLP Eiendom

55.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

46.000

Innspurten 11-13

NCC Property Dev.

45.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Høegh Eiendom

44.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

32.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

27.400

Leif Tronstads plass 7

DnB Næringsmegling

25.000

Øvrige prosjekter

258.850

Totalt

708.250

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2021:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.174.991 01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Vollsveien 13-17 og Lilleakerveien 4f-j og nr 16-18

162.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.736.876

Totalt

2.402.876

70

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 1 :

Bli del av et fellesskap I Skullerud Park er det mer enn 200 flotte bedrifter. Hver dag jobber over 2000 mennesker her, og er med p책 책 skape et variert og verdifullt mangfold av ulike mennesker og bransjer som har glede og nytte av hverandre.

Ta kontakt med Hege Jeanette Eriksen for en uforpliktende visning: hege@aoe.no I 472 33 792

Les mer om v책re unike lokaler p책 skullerudpark.no

Et selskap i Opsahl Gruppen

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 900

5 200

4 500

3 300

5,3 %

-0,8 %

Bjørvika

4 500

3 800

3 300

2 800

1,1 %

-1,2 %

Øvrige sentrum

4 100

3 600

3 000

2 200

3,6 %

0,3 %

Indre vest

4 000

3 100

2 600

1 900

3,6 %

-1,0 %

Indre nord

2 300

1 900

1 700

1 400

4,6 %

1,7 %

Indre øst

3 200

2 200

1 900

1 400

1,9 %

-0,1 %

Skøyen

3 600

3 200

2 600

1 900

7,8 %

-0,4 %

Lysaker

2 500

2 300

1 800

1 500

8,3 %

-2,5 %

Fornebu

2 000

1 800

1 400

1 300

11,2 %

2,6 %

Nydalen

2 500

2 200

1 850

1 500

2,2 %

-1,7 %

Bryn / Helsfyr

2 300

1 900

1 600

1 300

8,0 %

-0,9 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 850

1 600

1 200

18,6 %

8,3 %

Ytre vest

1 850

1 600

1 400

1 350

1,5 %

-3,6 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

6,4 %

0,4 %

Ytre syd

1 800

1 600

1 350

1 150

4,2 %

0,6 %

2 300

1 800

1 500

1 200

5,8 %

-0,3 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

% 14

2800

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2000

2002

2004

2006

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEI EPRI SER

2008

2010

2012

2014

2015

0

2018 2020E 2022E

72

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)

E iendom sfor valtn in g Vi leverer forvaltningsløsninger som skaper trygghet hos deg som eier, og trivsel for dine leietakere.

Din kontaktperson hos ArealPartner Forvaltning vil vĂŚre en erfaren medarbeider som kjenner din eiendom og dens behov.

Maj Sissel Kvamme T l f . : 2 1 0 0 76 6 6 / 9 1 5 7 7 3 6 8 E p o s t : m k @ a r e a l p a r t n e r. c o m e l l e r p o s t @ a r e a l p a r t n e r. n o

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

Følgende arealer blir ledig: 165 kvm hjørnelokale i 3. etasje.

Ledigstilles 1. april 2020.

85,5 kvm hjørnelokale i 4. etasje.

Ledigstilles høsten 2020.

Finn-kode: 164710108

FRA 85,5 KVM

B E G G E LO K A L E R E R LY S E OG LIGGER MED GOD U T S I K T M O T S Y D V E S T.

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper i nærheten av eiendommen, og det er kun en rask spasertur til Lysaker med tog, flytog og buss.

K o nt ak t : Harald L ahn | 22 85 09 70 / 915 34 463 | lah n @fo r tu n a. n o

INTERIØR

SLIK SKAL DU HA DET PÅ ­KONTORET NÅ NæringsEiendom har spurt fire interiørarkitekter om hva som er årets kontortrend. Bærekraft og gjenbruk går igjen hos alle.

AV: SILJE RØNNE

75

INTERIØRTRENDER

2020 Året 2020 er året med virkelig fokus på miljø og bærekraft med Greta Thunberg i spissen som en rollemodell for alle og enhver. Dette er året der rehabilitering er et av de største trendene. Ordet trend er faktisk i faresonen av å bli miljø­ uvennlig, og vi bør ikke la oss styre av korttenkte valg på grunn av en trend. Vi må begynne å tenke langsiktig og se på mulighetene og egenskapene til eksisterende bygg.

AV: KARI IHLE / METROPOLIS

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

76

FOTO: CATHRINE HOLST

MATERIALITET: Spennende bruk av materialer for å skape en tydelig identitet hos KLP Wergelandsveien.

Prosjekt: Metropolis.

77

FOTO: METROPOLIS

Fremtidens bygg er allerede bygget, og dette er et godt utgangspunkt for ny og spennende arkitektur. Eksempel på det er konverteringen av Oslos tidligere hovedpostkontor i Kvadra­ turen til boliger der hvert cellekontor ble en liten leilighet. Et trappeløp ikledd naturbetong fra 60 tallet kan bli supplert med eksklusiv ­belysning og tøff grafisk wayfinding og få et helt annet uttrykk.

Dette er eksempler vi har hentet ut fra egne prosjekter og som var mulig å gjøre ved å tenke nytt og kreativt.

I 2020 er vi mer opptatt av det autentiske, at alt har hatt en historie og hvordan vi kan bruke den i en verden i stadig raskere endring.

Et godt eksempel på en vellykket rehabi­ litering, er et av Evolves co-workingsentre i Fredrikstad. De tok over Odd Fellow-gården som er en ærverdig og herskapelig bygning i St.Croix midt i Fredrikstad sentrum. Evolve Fredrikstad har fått en egen identitet som er gitt av bygget og i et marked med stadig flere co-working sentre er det en fordel å skille seg ut å tilby noe annet en konkurrentene.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

FOTO: METROPOLIS

01

02

78

FOTO: STUDIO DREYER HENSLEY

01 Evolve co-workingsenter i Fredrikstad. Lokalisert i Odd Fellow-gården, en ærverdig og herskaplig bygning i St.Croix.

Prosjekt: Metropolis.

02 Evolve co-working­senter i Fredrikstad. Nytt møter gammelt, og lokaler ­rehabiliteres fremfor å bygge nytt.

Prosjekt: Metropolis.

03 Naturlige, bærekraftige materialer i kombinasjon med teknologi og lys skaper et spennende møtesenter hos Berggård Amundsen.

Prosjekt Metropolis.

FREMTIDENS BYGG ER ALLEREDE ­BYGGET. 03

79

FOTO: STUDIO DREYER HENSLEY

01

02

01 Showroom og hoved­ kontoret kombinert i ett for JDE coffee ­professionals.

Prosjekt Metropolis.

03

02 Velkommen «hjem til» Bergård Amundsen. En trapp i fellessonen brukes til uformelle møter og arbeidsplasser.

Prosjekt: Metropolis.

FOTO: STUDIO DREYER HENSLEY

03 Åpen himling og ­spennende konstruksjoner skaper en kantine utenom det vanlige hos Mustad.

Prosjekt: Metropolis.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

80

PROFIL NAVN: Kari Ihle STILLING: Eier, Partner & ­Interiørarkitekt MNIL hos ­ etropolis arkitektur & design AS. M

FOTO: RAGNAR HARTVIG

OM IHLE: Kari har 26 års ­erfaring fra ledelse, prosjektering og gjennomføring av store prosjekter innen nærings- og kontorbygg.

Kari har i flere store ­komplekse prosjekter vært rådgiver for eiendomsbesittere og leietakere i tidlig programmerings-, konseptog forprosjektfase.

Resultatet er et interessant krysnings­ punkt der vi som interiørarkitekter tar vare på ­ kvalitetene av bygget, skaper en helt ­annen form for trivsel og tydeliggjør merke­ varen til kunden. Kontortrenden i 2020 er å ­utvikle ­disse kontrastene som skapes gjennom rehabiliterings­prosjekter.

På kontorene satses det enda mer på trivsel på arbeidsplassen, og ønsket om å skape en ­lokal tilhørighet ved å gjøre hvert kontor unikt er et av virkemidlene.

I tillegg til den overordnede innvendigeog utvendige arkitektturen er vi opptatt av å lage kontraster. Kontraster og nyanser i for ­eksempel lys og skygge er med på å under­ streke arkitekturen, tydeliggjøre den og ­gjøre den mer interessant for de som bruker ­byggene. Mange kan være ubevist på hva som skaper trivsel, men vi kan avsløre at det bl.a. er en god planløsning og romforløp, bruk av materialer, ulike taktile overflater, nyansert

81

belysning, lyd (god akustikk) og lukt (riktige inneklima og temperatur) som til sammen er virkemidler som skal til for å løse oppgaven.

Ved å bruke virkemidlene på en god måte oppnår vi at vi trives i omgivelsene. Og det er vårt mål som arkitekter! Å lage bygg der ­menneskene trives og føler seg bra. Vi vet at god trivsel på jobb øker produktiviteten.

KLP er en av de store eiendoms­selskapene som satser på et egenutviklet co working merke­vare, der deler av Wergelandsveien 1-3 er en del av ROM-konseptet. Dette ­konseptet gir en annen fleksibilitet til leietakerne og gård­ eier kan få en bedre utnyttelse av felles­arealer og restarealene i byggene. Alle ­arealene blir fler funksjonelle slik at ingen områder står i brakk.

Vi er modigere enn tidligere og tørr å ­eksperimentere mer med både farger, mønstre og materialer.

FOTO: CATHRINE HOLST

OPPSUMMERT 2020 • 2020 er året med virkelig fokus på miljø og bærekraft.

• Rehabilitering av eldre bygg gir mulighet og rom for særegne detaljer og identitet som kan skille seg ut og tilby noe annet enn konkurrentene.

• Å sørge for at alle arealer blir flerfunk­sjonelle slik at ingen områder står i brakk.

• Vi er modigere og eks­ perimenterer mer med farger, mønstre, materialer, ­kontraster og nyanser.

Det bygges fremdeles mye nytt, men ­trenden har blitt at vi er mer opptatt av å ­gjøre det ­riktig av flere grunner. Den største er å bevare miljøet. I Valle Wood, Norges største nærings­ bygg i massivtre, finner man JDE ­Professionals sitt nye hovedkontor og showroom. Selve ­konstruksjonen er ærlig med limtredrager, og materialene er få. Dette er bevisste valg sett opp mot miljøstandarder og ønske om å trekke miljøambisjonen videre i interiøret.

Riktig bruk av tid er viktig for både ­rbeidstaker og arbeidsgivere. Teknologi er a viktig for å få dette til. Både teknologien som styrer ­bygget i bygg- og driftsfasen og tekno­ logien som skal til for å understøtte arbeids­ oppgavene.

I starten av 2020 kan vi slå fast at den nye «evigvarende» trenden er sirkulær økonomi, høye miljø ambisjoner, god og varig arkitektur, og å skape rom der menneskene trives.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

ON TREND: KLP Lensmannslia 4.

Prosjekt Metropolis.

82

Moderne kontorlokaler til leie Eiendommen ligger i grønne og rolige omgivelser på nedre Høvik, med kort vei til all kommunikasjon som buss og tog.

Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Sandviksveien 26 • 2. etasje: 600 m2 BTA med mulighet for oppdeling til to separate enheter • Inneholder i dag cellekontorer, team- og møterom, sosial sone og kjøkkenløsning • Eiendommen har heis fra eget garasjeanlegget i kjeller • Hyggelig felleskantine for eiendommens leietakere i byggets 1. etasje, samt trimrom og badstue, garderobe og dusjer • Lokalene oppgraderes etter ønske med gode løsninger • 8 min gangavstand til Høvik togstasjon. Bussholdeplass utenfor bygget Kontakt: Bjørn Hansen | 488 51 990 | bjorn@sgeiendom.no

TRENDER SKAPT AV SAMFUNNSUTVIKLINGEN Vi lever i en tid preget av usikkerhet. Store, kompliserte saker tar mye plass i det offentlige rom: klimaendringer, internasjonal uro, omstilling som følge av digitalisering osv. opptar de fleste av oss.

AV: INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Alt dette fører til økt bevissthet: på makroplan om hva som er en ønskelig samfunns­utvikling og på mikroplan om måten vi lever våre liv på. Disse strømningene slår inn i ­ trender på ­ mange plan, også slike som gjelder inn­ redning og ­interiør. I 2020 vil vi trolig få se at tre ­allerede eksisterende utviklingstrekk for­ sterker seg: BÆREKRAFT Stadig flere ønsker å krympe sitt ­økologiske fotavtrykk. Det innebærer blant annet r­ edusert forbruk og økt vekt på sirkulær­ økonomi.

Virke­ midlene er mange, for ­ eksempel gjen­ bruk av kontormøbler som bedriften alle­ rede har. Om nødvendig kan disse friskes opp

med enkle grep: bordunderstell kan lakkeres i nye farger og kontorstoler kan trekkes om.

En ­annen metode er å la produktenes levetid styre nyinvesteringer. Tidløst design, solide kvalitetsmaterialer og enkelt vedlikehold er stikkordene.

Denne trenden vil sannsynligvis bli hjulpet frem av høy klimabevissthet blant ungdom.

Attraktive arbeidsgivere er for mange av disse arbeidsgivere som signaliserer tydelig vilje til å bidra i den store dugnaden det er å utvikle et mer bærekraftig samfunn.

BIOFILISK DESIGN Det toneangivende interiørtidsskriftet FRAME stiller i årets første utgave spørsmålet «How can

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

workplaces support mental health?» og v ­iser blant annet eksempler på overflod av grønn vegetasjon på arbeidsplasser og i pausearealer.

Trenden har sitt utspring i bærekraft­tenkningen.

Vi blir stadig mer opptatt av kosthold, helse og levemåter som er i pakt med naturen.

Utgangspunktet for biofilisk design er ­menneskers indre dragning mot natur­pregede omgivelser. Britiske Oliver Heath er en av guruene på området og har ­ ­ dokumentert en rekke g­evinster for helse, trivsel og ­produktivitet ved å knytte bygninger tettere til naturen.

84

FOTO: NIKLAS HART

TO FLUER I EN SMEKK Gjenbruk er bærekraftig og gir flott kontrasteffekt.

85

FOTO: IDA WILSTRUP

FOTO: RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Når det gjelder konkrete grep, er det snakk om å tenke langs flere akser. For det første: sørge for direkte kontakt med naturen, for eksempel tilgang til dagslys, utsikt, vann, luft og grønn vegetasjon. For det andre: frem­kalle en indirekte naturfølelse gjennom ­materialer, farger, tekstur og former. For det tredje: trigge energi gjennom den psykologiske og ­fysiologiske effekten lokalene har på brukerne.

PROFIL NAVN: Trond Ramsøskar STILLING: Eier og daglig leder av Ramsøskar ­Interiørarkitekter AS, ­interiørarkitekt MNIL OM RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS: Selskapet arbeider i hele arkitekturfeltet og driver konsept­ utvikling på tvers av forretningsområder i tett samarbeid med store eiendomsaktører. Ramsøskar ­Interiørarkitekter har stått sentralt i planleggingen av viktige kontor- og bolig­ prosjekter.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

ARBEIDSPLASSUTFORMING Digitalisering endrer de fleste arbeids­ prosesser i større eller mindre grad. Mange av oss kan nå jobbe når som helst og hvor som helst. Vi er ikke lenger knyttet til en fysisk ­arbeidsplass.

Samtidig er det slik at stadig flere opp­ gaver forutsetter samhandling mellom ­m ennesker og mellom ulike faggrupper. Alt dette fører til at det som før var god latin for planlegging av arbeidsplasser har mistet sin gyldighet. Et enkelt eksempel fra min egen virksomhet: Det må legges til rette for at medarbeiderne kan jobbe fleksibelt – både individuelt og sammen med andre.

Dessuten må kunden få sin rettmessige plass i designprosessen, noe som innebærer høy grad av involvering. I praksis betyr dette ­organiske arbeidsmiljøer uten altfor stramme oppsett.

86

01 Eksisterende kontormøbler plassert i et helt nytt miljø.

02

FOTO: NIKLAS HART

01

03

87

FOTO: NIKLAS HART

02-03 Raus bruk av grønne ele­ menter bringer naturen inn på arbeidsplassen.

Fokus på bærekraft og destinasjons­ utvikling AV: ANNETHE THORSRUD, PARTNER/ INTERIØRARKITEKT MNIL, AS SCENARIO INTERIØRARKITEKTER | FOTO: SCENARIO INTERIØRARKITEKTER

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

88

EGENART Tydelig profil og egenart er ­viktig for stolthet og til­knytnings til ­kontoret, som her hos Circle K.

89

03

01

01 En arbeidsplass bør innhold mer enn en pulte og en stol ­grønne planter gjør godt både for trivsel og inneklima.

02 Kontoret er mer en en ­arbeids­plass - shuffels­ board og ­sosialisering med kollegaer kan like gjerne skje på kontoret i dag.

03/04 «Sittebåser» tilbyr en fin av­veksling fra en standard ­arbeidsplass og møteplass for en samtale - gode «rom i ­rommet» de fleste liker å krype inn i, som her hos Spaces.

02

04

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

90

«Kontoret skal ikke ­lengre bare være et sted du sitter ved ­pulten 7,5 timer hver dag, men et sted for å møtes, bli inspirert, samhandle og fokusere.»

BÆREKRAFT OG SIRKULÆR ØKONOMI FN`s bærekrafts mål vil påvirke mange bransjer og vår er intet unntak. Selv om vi mener dette er mer enn en trend, vil den være svært tydelig i 2020. Det mest nærliggende er da selvsagt et sterkt fokus på materialbruk i våre prosjekter.

Materialer som har lavt CO2-avtrykk i produksjon og/eller materialer som kan gjenvinnes/gjenbrukes eller har et lavt transportutslipp.

Det kastes utrolige mengder byggemateriell ved ­rehabiliteringer og ombygginger som utgjøre en stor del av energibruken og klimautslippene totalt i løpet av et år. Vi mener at mye av dette kan løses ved å bygge kvalitet og ved å prosjektere kontorer som er fleksible tekniske. Slik at det ikke må rives og ombygges hver gang en ny leietaker skal inn eller har behov for endring. Dette krever litt mer tid, litt mer fremsynthet og lange tanker – ikke minst vilje hos alle parter. Dette er noe vi tror flere og flere vil etterspørre og fokusere på i 2020.

SKAP EN ATTRAKTIV DESTINASJON Kontor er ikke lengre kontor slik vi tenkte for 10 år tilbake.

Kontoret skal romme og tilby mer en bare en pult og stol.

Vår digitale hverdag tilsier at mange ikke trenger å komme inn på kontoret for å utføre sine arbeidsoppgaver, samt at mange bransjer opplever stor konkurranse for å skaffe seg de riktige hodene eller holde på dem.

I tillegg til godt arbeidsmiljø, muligheten til utvikling og utfordringer, er omgivelsene og hva de tilbyr en viktig trivsels­faktor. Vi m ­ ener at stolthet over egne lokaler og egenart er ­viktig for et vellykket prosjekt. Kontoret skal ikke ­lengre bare være et sted du sitter ved ­pulten 7,5 timer hver dag, men et sted for å møtes, bli inspirert, sam­handle og fokusere. Hvert selskap er forskjellig, derfor mener vi at fokuset på å skape sitt eget som støtter og ­inspirerer ­akkurat de som er der og hva de gjør blir en viktig trend i 2020. Det skaper et konkurranse­fortrinn vi tror blir viktig for mange fremover.

91

PROFIL NAVN: Annethe Thorsrud STILLING: Eier, Partner & ­Interiørarkitekt MNIL hos AS ­Scenario Interiørarkitekter.

OM THORSRUD: Annethe har 19 års erfaring og er en allsidig og løsnings­orientert interiørarkitekt med bred ­erfaring med ­prosjektering og ­gjennomføring av nærings­ bygg og ­kontor­prosjekter.

Annethe har utstrakt kunnskap og bygge­teknisk inn­ sikt fra store komplekse og varierte byggeprosjekter.

Hun har de siste årene jobbet mye med co-working ­konsepter som Spaces og nye fleksible arbeidsformer sammen med eiendoms­besittere og leietakere.

NATURLIG Kvalitet, helhetlig design og naturlige materialer er tidløst og varig, kloke valg som tåler tid.

SMARTE BYGG Hva om bygget du jobbet i tilpasset seg dine behov og hvordan du bruker arealene dine, og ikke omvendt? Det ble v ­ asket etter behov, ikke etter rutine. Og du benyttet kun nødvendig lys og luft der du er og ikke i hele bygget.

Smarte bygg og smart teknologi tror vi blir en enda ­tydeligere trend for både eiere og leiere av kontorer i 2020. ­Kontorer hvor det er tenkt helhetlige teknologiske løsninger vil være frem­ tidsrettet, miljøriktig, kostnadseffektivt – noe vi tror fler og fler vil tilrettelegge for.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

Selv om svaret på hvor smarte bygg kan bli eller hvordan man kan bruke all den informa­ sjonen et slikt bygg ­genererer ikke er ferdig utredet enda, antar vi at de fleste vil forberede og legge til rette for at bygget tilpasser seg oss og ikke omvendt.

92

MODERNE KONTORER I NATURSKJÃ&#x2DC;NNE OMGIVELSER WWW.MYRENEIENDOM.NO

www. bla ke. no

01

FOTO: NIKLAS HART

Grønne løsninger

Det er mye spennende som skjer i bransjen vår i dag. Et større og voksende fokus på miljø, ny og avansert teknologi, og nye måter vi mennesker lever, jobber og bruker rom på er med på å endre våre arbeids­metoder, vår kunnskap og våre relasjoner.

AV: HANNE MARGRETHE K. HJERMANN, DAGLIG LEDER I IARK

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

94

01 Frodig og inviterende loungeareal i nytt HK for Orkla.

Prosjekt: IARK as.

02 Cafe Viken – en arbeidskafe hos DNB Bergen. Åpent både for publikum og ­besøkende - så vel som for bankens ansatte.

Prosjekt: IARK as.

BÆREKRAFT OG GRØNNE LØSNINGER Bærekraft er kanskje den viktigste, og ­tydeligste, trenden i dag. Et økende miljøfokus påvirker alle bransjer, også vår egen, der etter­ spørsel og behov hos våre kunder er i merkbar endring.

Med endringsvilje og relevant kunnskap må vi som interiørarkitekter også være med på det «grønne skiftet». Vi må tenke annerledes, og være gode rådgivere med tanke på ombruk, redesign og flerfunksjonelle løsninger.

Overgangen fra lineær til sirkulær ø ­ konomi og kretsløp er på full fart inn i eiendoms­ bransjen. Som interiørarkitekter må vi kunne bistå i prosessen med å ta miljøvennlige valg ved å kartlegge mulige løsninger basert på bære­kraftige, sirkulære prinsipper.

95

FELLES, FLEKSIBLE OG MULTIFUNK­ SJONELLE ARBEIDSPLASSER Teknologi har lenge gjort det mulig å jobbe hvor som helst, og gir stor fleksibilitet i forhold til hva som kan defineres som en arbeidsplass.

Etablering av arbeidsplasser, eller tilgjengelig­ gjøring av steder å jobbe oppstår alle steder; i hotellobbyer, på kafeer og i kjøpesentre. Dette påvirker bybildet og åpner opp for muligheter.

Flere og flere prosjekter planlegges i dag med fellesarealer som er åpen for publikum. Kafeer og bespisningsområder, treningsrom, garde­ rober og «fritidsrom» blir tilgjengelige både for leietagere, beboere og besøkende.

FOTO: ØYSTEIN KLAKEGG

02

FOTO: IARK

PROFIL NAVN: Hanne Margrethe K. Hjermann STILLING: Daglig Leder, ­Partner og Int.Ark. MNIL, IARK as OM HJERMANN: Hanne Margrethe har bred erfaring som leder for store komplekse byggeprosjekter for betyde­ lige aktører innen norsk nærings- og kulturliv. Hun har sin kjernekompetanse innen arbeidsplassutvikling, og har ledet brukerprosesser i flere av de mest innovative og vel­ lykkede utviklingsprosjektene i landet.

Hos IARK er bærekraft et hovedfokus; vi vil bidra til å redusere fotavtrykket på miljø. Det gjør vi ved å utfordre på arealbruk, opp­ muntre til fleksi­bilitet, og ved å ha fokus på materialvalg, gjenbruk, transformasjon og ­resirkulering. Målet er at hvert prosjekt skal være med å flytte grenser.

Digitalisering og delingsøkonomi er viktige drivere for endring i behov og arbeids­rutiner.

Vi opplever en oppblomstring av s­tørre og mindre «start-ups» og grunder-miljøer i ­økende grad. Denne bransjen har behov for fleksible arbeidsplassløsninger, både fysisk og kommersielt, og vi ser hvordan dette endrer bildet og skaper tverrfaglige muligheter og nye fellesskap.

IDENTITETSBÆRENDE OG HJEMLIGE KONTORLØSNINGER I dag ønsker «alle» seg interiører med en mer­ verdi i form av særpreg, humor, sjel og person­ lighet. Arbeidsplassen skal fortelle ansatte og besøkende noe om verdiene og kulturen til ­selskapet. Kontorer skal i dag være identitets­ bærende, og lokalet skal fortelle oss hvem du er som ansatt og hva din bedrift står for. I tillegg opplever vi i økende grad at ­kundene

ønsker en mindre formell og mer hjemlig atmosfære i løsningene. Samarbeidsparter ­ og ­forbindelser inviteres lenger inn hos hver­ andre, og det l­egges til rette for stor grad av samhandling på tvers av fag og allianser.

Det er en kjensgjerning at vi presterer ­bedre når vi trives sosialt på jobb. Store og små ­selskaper har derfor behov for at det legges til rette for hygge og komfort på arbeidsplassen.

At folk skal føle seg hjemme på sin arbeids­ plass er en økende trend. I tillegg begynner Millennium-generasjonen å bli voksen, og det er slike arbeidsmiljø de streber etter.

På arbeidsplassene åpnes det opp for treningsmuligheter og felleskap. På engelsk ­ kalles dette «Wellness and work-life balance», og sikter til at vi mennesker presterer mye ­bedre kognitivt om vi får tilgang på bevegelses­ muligheter og sosialt samvær i arbeids­ hverdagen.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2020

01 Lunt og trivelig ­interiør i arbeids­ arealene hos Netlife.

Prosjekt: IARK. 02/03 Utvidelse hos Arctic der transformasjon og modifisering av eksisterende løsninger fremstår i ny prakt som del av helheten.

Prosjekt: IARK. 04 Lun og harmonisk material- og farge­ pallett med fokus på solide løsninger av høy kvalitet.

Prosjekt: IARK.

96

FOTO: NIKLAS HART

03

FOTO: NIKLAS HART

02

04 FOTO: NIKLAS HART

FOTO: ESKIL ROLL

01

FOTO: UNSPLASH

Tøffere utleiere ved tilbakelevering av lokaler Ifølge leietakerrådgiver Anne Bruun-Olsen kommer utleiere med strengere krav ved til­bakelevering av lokalene enn tidligere. I verste fall kan slurv med tilbakeleveringen koste dyrt.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | J USS

98

TILBAKESTILLES NĂĽr leietaker skal ut, mĂĽ lokalene stilles tilbake til opprinnelig stand.

99

Direktør og senior partner i Cushman & ­Wakefield Realkapital Anne Bruun-Olsen har i mange år jobbet for leietakere som er på jakt ­etter lokaler. Men flere av leietakerne får ­problemer når de skal flytte ut av lokalene. ­Årsaken er at leie­ taker p ­ likter å levere tilbake lokalene i tilnærmet samme tilstand som ved innflytting (man tar hen­ syn til «alminnelig slit og elde»).

MANGE KONFLIKTER Hun forteller at det er mange konflikter mellom gårdeiere og leietakere om tilbake­ ­ levering av lokalene.

– Vi opplever at utleierne stiller mye strengere krav ved tilbakelevering nå enn ­ tidligere, og at mange leietakerne ikke er ­ forberedt på regningen som kommer når ­ de fraflytter lokalene. Heldigvis opplever vi at leie­ takerne er mer bevisst på dette enn tidligere, og blant annet setter seg bedre ­ inn i hvilke forpliktelser som følger av leie­ kontrakten og har en tett og god dialog med utleier om både vedlikehold og endringer ­underveis, sier Bruun-Olsen.

Dersom det ikke tas alvorlig, kan det koste leietaker dyrt.

– Det høyeste kravet vi har hørt om fra gård­ eier er 1000 kroner per kvadratmeter i tilbake­ leveringskostnader, fortsetter rådgiveren.

MÅ SNAKKE SAMMEN Anne Bruun-Olsen mener det er viktig at partene oppnår en felles forståelse for hva ­ som forventes av vedlikehold i leie­ perioden, konse­ ­ kvensen av å gjøre endringer og så­ gar opp­ graderinger i leieperioden, og leie­ kontraktens bestemmelser som regulerer d ­ ette.

– Mange glemmer viktigheten av å i­ nformere utleier og be om godkjennelse for å gjøre endringer i lokalene. Vi anbefaler også å ta bilder eller en liten filmsnutt av lokalene ved overtagelse, slik at det er lett å d ­ okumentere et nullpunkt. Videre er det viktig å sørge for å få

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | J USS

skriftlig godkjennelse for endringer som gjøres og helst samtidig avklare om disse endringene krever tilbakestilling ved fraflytting, sier Bruun-Olsen.

Hun mener det blir interessant å se hvordan vedlikeholdsansvar og tilbakeleveringskrav vil bli påvirket fremover med større grad av ­gjenbruk.

– Hvis overflater i mindre grad er nye ved overtagelse, vil dette ha innvirkning på vurde­ ringene knyttet til nullpunkt og vedlikeholds­ behov og intervaller, fortsetter Bruun-Olsen.

AVTALE I UTLEIERS FAVØR Det er vanlig å bruke den såkalte standard­ avtalen når man signerer leiekontrakt. Anne Bruun-Olsen mener den er tydelig, men ­samtidig har noen punkter som er ubalansert i utleiers favør.

– Det er særlig mange diskusjoner om ­regulering i punkt 22.3. Det er også uklart for mange hva som egentlig menes med «­ alminnelige intervaller» som vedlikeholds­ plikten skal oppfylles med, og hva innebærer begrepet «normalt» slit og elde.

Punk 22.3 sier «Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, ­ for Leietakers regning. Dersom Utleier ikke ­gjennomfører slik utbedring, skal Leietaker likevel kompensere Utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av Leieobjektets bruk etter fraflytting.»

Anne Bruun-Olsen mener det særlig er s­ iste setning som setter leietaker i en d ­ årligere for­ handlingsposisjon.

– Det er derfor viktig å skape felles for­ ståelse for leietakers vedlikeholdsplikt og også kunnskap om konsekvenser ved endringer leietaker gjør i lokalene, samt justere leiekontrakts­ bestemmelsene på de punktene som oppleves ubalansert, sier Anne Bruun-Olsen.

FLERE KONFLIKTER Rådgiver for leie­takere, Anne Bruun-Olsen i ­Cushman & ­Wakefield, opp­lever flere konflikter mellom leietakere og gårdeiere om tilbakeleve­ ring av lokaler.

100

LAG EN OVERTAKELSES­ PROTOKOLL HVA MÅ MED I EN OVERTAKELSES­ PROTOKOLL? • Info om leieobjektets stand (her får man med alt som er relevant, fra info om gulv til varmtvannstanken) • Inventarliste (hvis lokalene leies ut med inventar) • Informasjon om nøkler (hvor mange leie­ taker disponerer) • Måleravlesninger (strøm, vann, gass osv) • Signatur

Man bør ta bilder og dokumentere leie­ objektets stand når leietaker flytter inn. Det vil kunne hindre konflikter ved en tilbake­ levering etter fem eller ti år, hvor alminnelig slit og elde har virket inn. Hvis man ikke har dokumentert før-situasjonen med bilder, kan det være vanskelig å definere hva som er alminnelig slit og elde.

LAG EN VEDLIKEHOLDS­PLAN VEDLIKEHOLDSPLANEN BØR INNEHOLDE: • Definisjon på hva som inngår i vedlike­ holdsplikten • Et tak på hva vedlikeholdet skal koste • Budsjett • Tidsplan for det forebyggende vedlike­ holdet • Plan for dokumentasjon av alt vedlikehold

«Det høyeste kravet vi har hørt om fra gårdeier er 1000 kroner per kvadratmeter i tilbakeleveringskostnader.»

ANNE BRUUN-OLSEN, Cushman & Wakefield Realkapital

Leietakers vedlikeholdsplikt Ifølge leiekontrakten (standard leiekontrakt, som mange utleiere bruker) plikter leietaker å stå for det innvendige vedlikeholdet av lokalene.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Tilbakelevering av lokalene skal skje i det aller vesentligste i samme tilstand som da man flyttet inn, men det kan tas høyde for «alminnelig slit og elde». Dersom man ikke leverer i god nok stand, ender man ofte med en konflikt ved tilbakeleveringen, hvor gårdeier krever at leietaker betaler for utbedringene som må til før en ny leietaker er på plass. Dette kan bli både tidkrevende og dyrt.

Det er derfor viktig at leietaker • • • •

Vet hvilken stand lokalene var i ved innflytting (dokumenter gjerne med bilder) Vet hva som forventes av vedlikehold Lager en vedlikeholdsplan Gjennomfører planen

Husk at vedlikeholdsplikten er løpende. Det holder ikke å vente med utbedringer til rett før leie­ kontrakten utløper. Man må ta reparasjonene straks behovet oppstår. Leietaker plikter også å foreta forebyggende vedlikehold (sliping av gulv osv). Dersom leieobjektet ble overtatt ved eike­ gulv, vil leietaker måtte betale erstatning hvis man leverer tilbake med laminatgulv (da må utleier kompenseres for verditapet).

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | J USS

102

LO K A L E R TIL LEIE

SINSENVEIEN 11 OG HASLEVEIEN 28/38 C A R L B E R N E R N Æ R I N G S PA R K

KONTORAREAL

LAGERAEAL

CA. 190 M 2

CA. 200 M 2

• Lyse arealer, som kan tilpasses etter behov • Mulighet for fast parkering • Mulighet også for tilleggsleie av lagerareal etter behov • Gunstige vilkår

• Beliggende på bakkeplan med atkomst fra rampe • Takhøyde på inntil 5 meter • Mulighet for parkeringsplass

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: advtt.no

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ÅRDAL

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

104

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent.

INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur­ ransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

105

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

020 Nr.01.2

l a e R nytt

alg og er for s omerike m m o d Eien ie på R for utle r le a k lo . lo Nord og i Os

ark ringsp s im næ aa Jesshe af: Erik Bur Fotogr

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

107

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

108

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

109

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

CITYKONFERANSEN PÅ LATTER! Velkommen til CityTalks ‑ vårt nye, spennende debattkonsept på årets Citykonferanse. Scenen rigges om til et studio der vi får møte kunnskapsrike paneldeltakere. Med gode diskusjoner og en uformell tone åpner også CityTalks for å involvere publikum på nye og engasjerende måter. Ordstyrer er kommunikasjonsrådgiver og tidligere finansjournalist Per Valebrokk fra Storm Communications.

TORSDAG

13

FEBRUAR

PÅMELDING: estatekunnskap.no

FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

112

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet­Føyen­Torkildsen­AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

113

W www.svw.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

W www.sands.no

ANSKAFFELSESBISTAND

ADVOKAT

SELAND ORWALL

Confidon AS

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no Besparende mellomledd

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

W www.confidon.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

/confidonas/

BANK

BRANNVERN

W firesafe.no

/steenstrupstordrange/

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W bnbank.no

114

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

BANK

BANK

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W ncbank.no

W pareto.no

CATERING

CATERING

Gastro Catering

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

sottogsalt.no / 4service.no

gastrocatering.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20 E: post@aka.no

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W abne.no

W aka.no

115

/abneno/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

W bryneiendom.no

/Bryn­Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

/eiendomsspar/

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W www.fabritius.no

116

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SOSIALE ENTREPENØRER

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W ferd.no

W fortin.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/klpeiendom/

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W myreneiendom.no

W loe.no

117

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

Oslo Areal

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W njordrealestate.no

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W oxer.no

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

118

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W soeiendom.no

W skb.no

119

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stout Real Estate AS

Thon Eiendom

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer.

Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

W stout.no

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/thoneiendom/

Varde-Eiendom AS

Øgreid Eiendom

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

W vardeeiendom.no

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

/ogreideiendom/

Aberdeen Standard Investments

Fazenda Asset Management AS

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W aberdeenstandard.no

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W fazenda.no

120

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W mustadeiendom.no/

/mallingco/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Stonetech AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Pb. 1026 Hoff, 0218 Oslo T: 940 26 563 E: einar@stonetech.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

VEDLIKEHOLD AV STEIN � Naturstein � Terrazzo � Flekkfjerning � Reparasjon UTVENDIG RENS � Fasaderens � Naturstein / Betong � Albebehandling

W oxer.no

W stonetech.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

W scandinaviegaarden.no

/mustadeiendom/

Scandinaviegaarden

Multiconsult

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

/scandinaviegaarden/

121

W multiconsult.no

/Multiconsult/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

GK Gruppen AS

STEMA Rådgivning

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSRÅDGIVNING

W sweco.no

Sweco Norge AS

GK Gruppen AS

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/SwecoNorge/

W gk.no

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

W stemaradgivning.no

ISS Facility Services

Ren Service AS

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

ISS er et markedsledende service- og facility management selskap. I samarbeid med våre kunder jobber vi for å engasjere og ivareta våre medarbeidere, minimere vårt fotavtrykk på miljøet og vedlikeholde og bevare eiendom.

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

/issworld

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W renservice.no

122

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

TORMAX Norge AS

Datek Installasjon AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W tormax.no

W datek­inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

Smart Elektro

Front Entreprenør

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier.

Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

W smartelektro.no/

W frontent.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W moelven.no

/DatekInstallasjonas/

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

/Moelven/

123

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ENTREPRENØR

W rooftop.no

ENTREPRENØR

ROOFTOP AS

TORMAX Norge AS

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

/RooftopAS/

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W tormax.no

FORVALTNINGSSYSTEM

ENTREPRENØR

Utecomfort AS

ON Property AS

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W utecomfort.no

W on.no

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

T: 02517

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W 4service.no

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

124

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

GRAFISKE TJENESTER

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W merkurgrafisk.no

W ramsoskar.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

/Moelven/

NÆRINGSMEGLING

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W metos.com/aligroup.com

/ramsoskar.no/

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

W cwrealkapital.no

/Metos/

125

/CWRealkapital.no/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

PERSONALRESTAURANT

NÆRINGSMEGLER

W malling.no

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

T: 02517

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

/mallingco/

W de3stuer.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

sottogsalt.no / 4service.no

eir.no / 4service.no

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

PROSJEKTLEDELSE

B:MOVED AS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A til Å Relokaliseringstjenester

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700 E: post@bmoved.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

01 /2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

f /thebmovedcompany/

W bmoved.no

/thebmovedcompany/

126

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RENHOLD

RENHOLD

Eir Renhold

Ren Pluss

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

T: 02517

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

W eir.no / 4service.no

W renpluss.no

RENHOLD

RENHOLD

2clean AS

Østlandske Eiendomstjenester

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

P: Postboks 1026 Hoff, 0218 Oslo E: post@østeie.no

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF.

Renhold av trapper og kontorer • Konkurransedyktige priser • Medlem av NHO Miljøfyrtårnet • Gode referanser • Fagbrev

W osteie.no

W 2clean.no

127

trappevask.no er en del av Østlandske Eiendomstjenester AS

braatheneiendom.no