Vuosikertomus 2023
Toimitusjohtajankatsaus3
Hallituksentoimintakertomus4
Tilinpäätös18
Organisaatiojahallinto31
Vaikka vuosi 2023 oli monin tavoin poikkeuksellinen ja haastava, sitä väri vät myös onnistumiset ja ulkopuolelta saadut tunnustukset ansiokkaasta työstä kehi yvän Espoon hyväksi.
Vuonna 2023 ko maiseen ja kansainväliseen turvallisuus- ja talouspolii seen keskusteluun vaiku Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa. Kokonaan uuden ulo uvuuden lanteeseen toi Suomen lii yminen Natoon 4.4.2023.
Globaalin talouden näkökulmasta ei viime vuonna nähty suurta muutosta vuoteen 2022 verra una. Korkea korkotaso, yleinen hintojen nousu ja inflaa o haastoivat Espoon Asuntojen talouden hallintaa siinä missä monen muunkin toimijan. Tällä erää näy ää kuitenkin siltä, e ä korkojen 1,5 vuo a jatkunut nousu saavu huippunsa syksyllä 2023. Tämänhetkisten ennusteiden mukaan korot tulevat laskemaan vuonna 2024 loivas ja ase umaan kolmen prosen n tasolle. Myös inflaa ovauh hidastui selväs vuoden 2023 lopussa.
Pitkään jatkuneella taloudellisella epävarmuudella on kuitenkin ollut merki äviä seurauksia. Asuntokauppa hiljentyi voimakkaas ja sillä oli isoja vaikutuksia myös uusien asuntokohteiden aloituksiin: Kun vuonna 2022 uusia asuntoja ale in rakentaa yli 36 000, viime vuonna vastaava luku oli vain noin 18 500.
Asuntotuotannon raju lasku on lisännyt tarjoushalukkuu a uusissa urakkakilpailuissa ja laskenut urakkahintoja. Samalla myös urakoitsijoiden konkurssiriski on kasvanut. Tähän riskiä pyrimme torjumaan ase amalla tarkempia vaa muksia urakoitsijoiden taloudelliselle suorituskyvylle.
Vallitsevan epävarmuuden keskellä väestönkasvu on jatkanut keski ymistään suuriin kaupunkeihin, joista erityises Espoo ero uu selväs . Samalla vuokralla asumisen suosio on lisääntynyt. Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoiden ajoi aisella
ylitarjonta lanteella ei ole ollut vaikutusta kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntään, vaan asuntojemme käy öaste oli vuoden 2023 lopussa ennätyksellisen korkea, 99 %. Taustalla on voimakkaan kysynnän lisäksi tehokkaiksi hiotut prosessimme, joiden ansiosta tarpeetonta tyhjäkäyn ä ei ole.
Vuonna 2023 päivi mme Espoon Asuntojen strategian vastaamaan paremmin nykyisiä ja tulevia haasteita. Strategian yhteyteen laadi u strategisen kehi ämisen ekar a ulo uu vuoteen 2027 ja siihen on aikataulute u useita merki äviä hankkeita, kuten toiminnanohjausohjausjärjestelmän uudistaminen. Myös sähköisten asioin palvelujen saa aminen ajan tasalle on meille tärkeää.
Julkaisimme viime vuoden lopussa ensimmäisen ilmasto ekar amme, joka ulo uu vuoteen 2030. ilmasto ekar atyön yhteydessä selvi mme toiminnastamme aiheutuvat ilmastopäästöt, jo a voimme kohdistaa toimenpiteemme tehokkaas
Kokonaisvaltaista, pitkäjänteistä ja innova ivista! Näitä sanoja ARA käy toukokuussa 2023, kun se myönsi meille ja Espoon kaupungille ARA-asumisen raivaaja -tunnustuksen Suvelassa tehdystä kehi ämistyöstä. Tuo tunnustus ei ollut ainoa laatuaan, vaan jo hieman aiemmin Espoon ympäristö- ja rakennuslautakunta oli yhdessä ympäristö- ja rakennusvalvontakeskuksen kanssa myöntänyt Suvelassa sijaitseville Kirs nharjun uudiskor eleille HURRAA! -palkinnon.
Haluan kii ää henkilökuntaamme, hallitustamme ja yhteistyökumppaneitamme. Vaikka vuosi oli haastava, se oli myös työntäyteinen ja tuloksekas. Näiden saavutusten ja oppimiemme kokemusten myötä katson luo avaisena tulevaisuuteen. Olemme valmiita tarjoamaan jatkossakin laadukasta, kohtuuhintaista asumista Espoossa, samalla kun edistämme kestävää kehitystä ja innovaa oita asumisen saralla.
Jaakko Kammonen
Espoon Asuntojen toimitusjohtaja
Espoon Asunnot Oy:n perustehtävä on edistää Espoon hyvinvoin a tarjoamalla hyviä ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja nykyisille ja tuleville espoolaisille. Yh ö on voi oa tavoi elematon, ja Espoon kaupunki omistaa sen osakkeista 100 %.
Yh ö päivi strategiansa vuonna 2023. Sen visio on tarjota sujuvaa ja edullista asumista vastuullises
Päivitetyt strategiset painopisteet ovat:
• asiakkaat: hyvä asiakaskokemus ja asiakkaan saama hyöty
• kiinteistökanta: tarpeita vastaava kiinteistökanta
• toimintamallit: oman ja kumppaniverkoston sujuva ja tehokas toiminta
• henkilöstö ja osaaminen: hyvä työntekijäkokemus ja osaava henkilöstö
• kestävä kehitys: vastuullisuuden tavoi eet tasapainossa
Toimintaa ohjaavat arvot ovat:
• halu palvella
• onnistumisen iloa
• kestäviä tekoja
Espoon Asunnot nouda aa toiminnassaan Espoon asumisen ja maankäytön periaa eita vuosille 2022-2025, jotka on hyväksy y Espoon kaupunginvaltuustossa 12.6.2023.
Periaa eisiin on Espoon Asuntojen osalta kirja u seuraavas :
• Espoon Asunnot Oy aloi aa vuosi ain keskimäärin 300 uuden asunnon rakentamisen. Kaupunki varmistaa, e ä Espoon Asunnot Oy saa tarvitsemansa ton t.
• Espoon Asunnot Oy määri elee vapaarahoi eisten ja rajoituksista vapautuneiden asuntojen vuokrat samoin periaa ein kuin käy ö- ja luovutusrajoitusten piirissä olevien asuntojen vuokrat.
• Espoon Asunnot Oy vuokraa sillä kannassaan olevia vapaarahoi eisia sekä käy ö- ja luovutusrajoituksista vapautuneita asuntoja Espoon kaupungin palvelukseen rekrytoitaville henkilöille.
• Espoon Asunnot Oy pitää käy ö- ja luovutusrajoituksista vapautuneet asunnot pääosin vuokra-asuntoina. Käy ö- ja luovutusrajoituksista vapautuneita sekä vapaarahoi eisia asuinkiinteistöjä ja asunto-osakeyh öissä olevia yksi äisasuntoja voidaan myydä yhön omavaraisuusasteen nostamiseksi, segregaa on torjumiseksi sekä perusparannusten aikaistamiseksi vähäisessä määrin siten, e ä asuntojen ne omäärä ei laske. Yh ö aikaistaa erityises julkisivuremon en ja pihojen perusparannuksia. Myytävissä
asunnoissa asuville tarjotaan asuntoa Espoon Asunnot Oy:n asuntokannasta voimassa olevien asukasvalintaa säätelevien lakien ja ohjeiden mukaan.
Asumisen ja maankäytön periaa eiden toteutumista seurataan asumisen osalta vuosi ain la- ja asuntojaostossa ja maankäytön osalta elinkeino- ja kilpailukykyjaostossa.
Espoon kaupunki ase vuodelle 2023 seuraavat tulostavoi eet:
• Asukaskokemus on hyvällä tasolla ja NPS-kyselyn suosi eluhalukkuus on +40.
• Espoon Asunnot Oy aloi aa vuosi ain keskimäärin 300 asunnon rakentamisen. Aloituksissa seurataan neljän viimeisimmän vuoden liukuvaa keskiarvoa.
• Yh ö toteu aa toimenpiteitä Espoo-tarinan ja Kestävä Espoo-ohjelman ilmastotavoitteiden tukemiseksi. Yh ö laa i ilmasto ekartan vuoden 2023 aikana ja lämmityksen energiatehokkuus on alle 41,0 kWh/rm3.
• Yh ö osallistuu ak ivises asunno omuuden vähentämiseen ja espoolaisille asunnottomille tarjo avien asuntojen määrä kasvaa vuoteen 2022 verra una.
Espoon Asunnoilla on 314 (309 v. 2022) vuokranmääritysyksikköä, joista se omistaa 257 (256) kiinteistöä ja hallitsee vuokraoikeudella 57 (53) kiinteistöä. Näissä kiinteistöissä on yhteensä 16 647 (16 316) asuntoa. Asuntojen asuinpinta-ala on kaikkiaan 971 480 (953 296) m2. Lisäksi yhden (1) vuokranmääritysyksikön muodostavat 99 (101) eri asunto-osakeyh öissä sijaitsevaa osakehuoneistoa. Näiden asuntojen asuinpinta-ala on yhteensä 4353 (4 458) m2. Vuokra avia asuntoja on siten 16 746 (16 417) ja asuinpinta-alaa kaikkiaan 975 833 (957 754) m2. Asunnoissa asuu yli 30 000 espoolaista.
Espoon Asunnot on segmentoinut vuokraustoimintansa vuokranmääritysrajoitusten perusteella kahteen segmen in, ARA-ryhmään ja Muut-ryhmään. ARA-ryhmän asuntoja koskee arava- ja korkotukilainsäädäntö, joka säätelee asuntojen käy öä ja luovutusta, vuokranmääritystä ja asukasvalintaa. Liike lat ja päiväkodit esitetään Muut-ryhmässä, sillä ne eivät ole arava- ja korkotukilainsäädännön alaisia.
Espoon Asunnot toimii omakustannusperiaa eella ja pystyy vuokraamaan asukkailleen kohtuuhintaisia asuntoja alueen markkinavuokria edullisemmin. Nykyisessä lanteessa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntä yli ää kuitenkin jatkuvas tarjonnan erityises pääkaupunkiseudulla
Yleistä
Tilikau a 2023 väri vät useat globaalin talouden ilmiöt, kuten korkotason jyrkkä nousu, jolla keskuspankit pyrkivät hillitsemään inflaa ota. Yh ön suuren lainapääoman vuoksi korkojen nousulla oli merki ävä vaikutus yh ön talouteen, myös yleinen hintojen nousu ja korkea inflaa oaste haastoivat talouden hallintaa. Haasteista huolima a yh ön omakustannusperusteinen tulos nouda talousarviota.
Vuonna 2023 yh ön omistamien vuokra-asuntojen käy öaste nousi eri äin korkeaksi ja oli vuoden lopussa 99 %. Korkean käy öasteen taustalla on kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen en sestään lisääntynyt kysyntä pääkaupunkiseudulla, mu a myös vuokrausprosessin kehi äminen. Se on nopeu anut asukkaan vaihtumiseen lii yvää prosessia ja vähentänyt tyhjäkäyn ä merki äväs
Yh ön hallitus hyväksyi Espoon Asuntojen päivitetyn strategian elokuussa 2023. Uuden strategian visio on ”Sujuvaa ja edullista asumista vastuullises ”, ja se heijastaa sitoutumista asiakaskeskeisyyteen, tuo avuuteen ja kestävään kehitykseen. Strategian yhteyteen laadi u strategisen kehi ämisen ekar a ulo uu vuoteen 2027, ja sen toteutus käynnistyi viime vuonna.
Toiminnanohjausjärjestelmän uudistaminen on yksi yh ön strategisen kehi ämisen ekar ahankkeista. Järjestelmähankinta kilpailute in elokuussa 2023, ja sen voi kiinteistönhallinnan, asukasrekisterin ja vuokravalvonnan osalta Visma Real Estate Oy, ja PTS:n ja budjetoinnin osalta Pandia Oy. Projek n toteutus- ja käy ööno ovaihe käynnistyi elokuussa, ja projek n ensimmäinen vaihe on valmis keväällä 2024 ja toinen syksyllä 2024.
Johtuen yleisen turvallisuus lanteen muu umisesta Espoon Asunnot Oy laa vuoden 2023 kuluessa omaa toimintaansa koskevan valmiussuunnitelman. Suunnitelmaa kehitetään tulevina vuosina ja valmiu a parannetaan myös harjoituksilla. Varautumisen tavoi eena on turvata yh ön toiminnan jatkuvuus myös poikkeusoloissa. Yh ö päivi likaudella 2023 myös riskikar ansa vastaamaan paremmin toimintaympäristön muutoksia. Päivityksen yhteydessä arvioi in riskien toteutumisen todennäköisyys ja riskien mahdollisia vaikutuksia yh ön toimintaan. Riskienhallinnan yleiset periaa eet on hyväksynyt yh ön hallitus, ja niiden käytännön toteutuksesta vastaa yh ön johto.
Kestävän kehityksen edistäminen on olennainen osa yh ön strategiaa. Joulukuussa 2023 yh ön hallitus hyväksyi Espoon Asuntojen ilmasto ekartan. Se kokoaa yhteen jo aloite ua ilmastotyötä sekä uusia toimenpiteitä, jotka on jae u eri kategorioihin ja aikataulute u tuleville vuosille. Ilmasto ekartan kokonaisvaltainen lannearvio toteutetaan vuonna 2025.
Tällöin vuorossa ovat toimenpiteiden laajempi päivityskierros sekä uusien päästövähennystoimenpiteiden määri ely vuosille 2026–2030.
Rakennusala koki Suomessa vuonna 2023 merki ävän laskusuhdanteen, jonka seurauksena rakentamisen kokonaisvolyymi laski noin 10 prosen a. Erityises asuntotuotannon aloitusmäärät putosivat Suomessa alle puoleen aiemmasta. Alan yleistä epävarmuu a lisäsivät myös useat konkurssit.
Espoon kaupungin ase amien tulostavoi eiden toteutuminen
Tavoite
Asiakaskokemus on hyvällä tasolla ja NPS-kyselyn suosi eluhalukkuus on +40.
Mi aamme asiakkaidemme asiakaskokemusta reaaliaikaises erilaisin teks vies - ja sähköpos kyselyin. Vuonna 2023 asiakkaidemme koko asiakkuuselinkaaren ka ava ne osuosi eluindeksi (kokonais-NPS) oli +45. Jo a saamme ka avan kokonaiskuvan asiakkaidemme asiakaskokemuksesta, mi aamme asiakaskokemusta asiakkuuselinkaaren neljässä eri kohdassa. Kyselyt lähtevät uusille, asuville, pois muu aneille sekä meille soi aneille asiakkaillemme (asiakaspalvelu, isännöin ja vuokravalvonta).
Toiminnan ja prosessien jatkuva tarkastelu on edellytys asiakaskokemuksen säily ämiseksi hyvällä tasolla. Vuonna 2023 jatkoimme asuntojemme vuokrausprosessin ja asiakaspalvelukäytäntöjemme kehi ämistä sekä helpo mme asiakkaidemme sähköistä asioin a. Myös monikanavaisen Contact center-järjestelmämme kehi äminen jatkui.
Tavoite
Vuosi ain aloitetaan keskimäärin 300 asunnon rakentaminen. Aloituksissa seurataan neljän viimeisimmän vuoden liukuvaa keskiarvoa.
Vuonna 2023 aloite ujen kohteiden asuntomäärä oli
182 asuntoa. Neljän vuoden asuntoaloitusten keskiarvo oli siten 341 asuntoaloitusta.
Aloitetut asunnot2023202220212020
Tavoite
Yh ö toteu aa toimenpiteitä Espoo-tarinan ja Kestävä Espoo-ohjelman ilmastotavoitteiden tukemiseksi.
Yh ö kokoaa ilmasto ekartan 2023 aikana. Lämmityksen energiatehokkuus paranee, kiinteistöjen keskimääräinen lämpöindeksi on alle 41,0 kWh/rm³
Espoon Asunnot allekirjoi lokakuussa 2023 Espoon kaupungin ilmastositoumuksen. Se linki yy luontevas osaksi yh ön omia vastuullisuustavoi eita, joista ilmastonmuutoksen hillintä ja hiilidioksidipäästöjen vähentäminen on tärkeimpiä.
Yh ön hallitus hyväksyi Espoon Asuntojen ilmasto ekartan joulukuussa 2023.
Mi aamme lämmityksen energiatehokkuu a kiinteistöjen keskimääräisellä lämpöindeksillä, joka oli vuoden 2023 osalta 37,0 kWh/Rm3. Edeltävän vuoden vastaava luku oli takautuvas normeera una 38,7 kWh/ Rm3.
Vuoden aikana jatkoimme kiinteistöjen lämmityksen op moin a ja energiatehokkuuskorjauksien toteu amista. Lisäksi osallistuimme ak ivises energiansäästötoimien edistämiseen mm. osallistumalla Aste a Alemmas -kampanjaan.
Tavoite
Yh ö osallistuu ak ivises asunno omuuden vähentämiseen ja espoolaisille asunno omille tarjo avien asuntojen määrä kasvaa vuoteen 2022 verra una.
Vuonna 2023 tarjosimme 267 asuntoa hakijoille, joiden status oli asunnoton. Vuonna 2022 asunno omille tarjo ujen asuntojen määrä oli 209.
Yh ön liikevaihto oli likaudella 158,4 miljoonaa euroa, jossa oli kasvua edellisvuoteen verra una 8,7 % Asuntojen keskimääräinen käy öaste vuoden aikana oli 99 % (v.2022 98,4 %). Keskimäärin 3,5 %:n suuruisten vuokrankorotusten lisäksi liikevaihdon kasvuun vaiku vat vuoden 2022 lopulla ja vuoden 2023 aikana valmistuneet uudiskohteet. Uudiskohteita valmistui vuonna 2022 ennätyksellinen määrä, yhteensä kahdeksan – ja niihin 554 asuntoa. Vuonna 2023 valmistuneita uudiskohteita oli viisi ja niissä yhteensä 329 asuntoa.
Tilikauden liikevaihdosta 98,9 (89,4) miljoonaa euroa koostui ARA-ryhmän liiketoiminnasta ja 59,5 (56,3) miljoonaa euroa Muut-ryhmän liiketoiminnasta. ARA-ryhmän liikevaihtoa kasva vuoden 2022 lopussa ja vuoden 2023 aikana valmistuneet kohteet.
Liikevaihdon jakauma segmentei äin 2023
Aravarahoi einen liiketoiminta (säännelty vuokranmääritys, käy ö ja luovutus)
Vapaa ARA
(vapaa vuokranmäärityksen sääntelystä)
Luovutusrajoituksen alainen liiketoiminta (ns. jatkorajoi eiset)
Vapaarahoi einen liiketoiminta
Lähes koko liikevaihto, eli 97,8 % (97,7 % v.2022), muodostui asuntojen vuokratuotoista ja käy ökorvauksista. Loppuosa liikevaihdosta, 2,2 (2,3) %, koostui muiden lojen eli liikelojen, päiväko en ja palvelutalojen vuokrista. Näistä liike lat ja päiväkodit edustavat noin 1 %:n osuu a ja palvelutalot vajaa 0,5 % kokonaisliikevaihdosta.
Liikevaihdon jakauma latyypei äin 2023
Asunnot
Liike lat
Päiväkodit
Palvelutalot
Liiketoiminnan muita tuo oja kertyi 3,9M€. Muihin tuo oihin sisältyi ton nvaihdoista syntyneitä tuloutuksia n. 1,5M€ sekä erillisasuntojen myyn tuo oja 0,2M€, jotka jäivät heikon markkina lanteen vuoksi huoma avas aiempia vuosia vähäisemmäksi. Vuonna 2023 erillisasuntoja myy in vain kaksi, kun niitä edeltävänä vuonna myy in 16 asuntoa. Muihin tuo oihin kuuluvia eriä ovat lisäksi vakuutuskorvaukset, joita oli n. 0,5M€ sekä satunnaiset muut tuotot, kuten edelleen laskutukset, jälkiperintätuotot, jne.
Kiinteistöjen hoitokustannukset kasvoivat 2,1 % edeltävään vuoteen verra una ja olivat yhteensä 39,8M€. Suurimmat erät muodostuivat lämmityksestä 12,4M€, vedestä 7,2M€, käytöstä ja huollosta 5,7M€, ulkoalueiden hoidosta 3,9M€ sekä sähköstä 3,6 M€.
Käy ö- ja huoltokustannuksiin aiheu kasvua erityises pysäköin lojen latauslai eiden lisääntynyt tarve. Kiinteistöjen energian- ja vedenkulutuksen vähentämiseksi on tehty lukuisia toimenpiteitä, kuten jatke u vedensäästökalusteiden asennuksia ja korja u ylilämpimien asuntojen lämmönsäätöä. Saavutetut lämpöenergian- ja vedenkulutussäästöt kompensoivat hintojen nousua ja esimerkiksi lämmityksen kokonaiskustannusten nousu jäi vain 1,1 %:iin lisääntyneestä kiinteistömäärästä huolima a. Sähkökustannukset alenivat vuonna 2023 merki äväs . Tähän vaiku kulutusvaikutuksen ohella hintakehitys sekä tammi-huh kuun voimassa ollut sähkön arvonlisäveroalennus.
Vuokrakustannukset kasvoivat 15,1 % ja olivat yhteensä 4,7 M€.
Korjauskustannukset jäivät 0,5M€ alle budje n ja olivat yhteensä 37,9M€. Laskua edellisvuoteen oli 4,7 %. Muu okorjauskustannukset (6M€) ja ylläpitävät korjaukset (11M€) pysyivät edeltävän vuoden tasolla. Kohonneiden kustannusten vuoksi korjausohjelman hankkeita joudu in priorisoimaan. Se alensi jonkin verran ohjelmoitujen korjausten kokonaiskustannusta, joka oli lopulta 17,5M€. Ennakoima omat korjaushankkeet, joiksi luetaan mm. vesi- tai palovahinkokorjaukset, olivat yhteensä 3,3M€.
Poistot olivat 40,8M€ ja kasvoivat 14,6 % edeltävään vuoteen verra una. Poistojen lisäys johtui vuoden 2022 lopussa ja 2023 aikana valmistuneiden kohteiden poistoista sekä vuoden aikana tehdyistä romutuksista, joiden yhteisarvo oli 1,3M€.
Vuoden 2023 liikevoi o oli 13,8 % eli 21,8M€ ja edeltävänä vuonna vastaavas 9,8 % eli 14,3M€. Liikevoitosta 7,4 (4,9) miljoonaa euroa tuli ARA-ryhmän liiketoiminnasta ja 14,4 (9,4) miljoonaa euroa Muut-ryhmän liiketoiminnasta.
Korkotason jyrkkä nousu näkyy rahoituskulujen voimakkaana kasvuna. Rahoituskulut olivatkin vuonna 2023 yhteensä 14,9M€ (v.2022 5,9M€). Pankki leiltä kertyi rahoitustuo oa yhteensä 2,2 M€ (v.2022 0,3M€).
Yh ön voi o ennen linpäätöseriä ja veroja oli 9,1M€ eli 5,8 % liikevaihdosta, kun vastaava erä edeltävänä vuonna oli 8,7M€ eli 6 %. Budjetoitu voi o ennen linpäätöseriä ja veroja oli 8,6M€ eli 5,5 % liikevaihdosta.
Tulos ennen veroja oli 30 269 euroa ja likauden voi o 23 615 euroa.
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Tuloslaskelman tunnusluvut
Liikevaihto, M€158,4145,7142,8 kasvu, %8,72,02,6
Liikevoi o, M€21,814,315,0 osuus liikevaihdosta, %13,89,810,5
Rahoituskulut -ja tuotot, M€12,75,64,8
Voi o/tappio ennen linpäätössiirtoja ja veroja, M€9,18,710,2 osuus liikevaihdosta, %5,86,07,1
Tulos ennen veroja, M€0,00,00,0
Taseen tunnusluvut
Taseen loppusumma, M€1 272,21 246,01 171,3
Oma pääoma, M€126,1126,1126,0
Vieras pääoma, M€908,3891,2825,3
Korollinen vieras pääoma, M€885,1865,1799,4
Kanna avuuden ja rahoituksen tunnusluvut
Sijoitetun pääoman tuo o, %2,41,51,6
Oman pääoman tuo o, %2,92,83,4
Omavaraisuusaste, %25,024,925,9
Velkaantumisaste, %702,0686,3634,3
Maksuvalmiuden tunnusluvut
Quick ra o1,21,11,0
Muut tunnusluvut
Asuntojen vuokrausaste, %99,098,498,5
Asukkaiden vaihtuvuus, %12,111,712,6
Valmistuneet investoinnit79,8114,061,6 osuus liikevaihdosta, %50,478,343,1
Taloudellista kehitystä kuvaavien tunnuslukujen laskentakaavat ovat seuraavat:
Tunnuslukujen laskentakaavat
Liikevaihdon kasvu, % hdon %=100 x
Tilikauden liikevaihto - edellisen likauden liikevaihto
Edellisen likauden liikevaihto
Liikevoiton osuus liikevaihdosta, %=100 x Liikevoi o
Liikevaihto
Voi o/tappio ennen linpäätössiirtoja ja veroja
Voiton/tappion ennen linpäätössiirtoja ja veroja osuus liikevaihdosta, %=100 x
Liikevaihto
Korollinen vieras pääoma, M€=Pitkäaikainen vieras pääoma + pitkäaikaisten lainojen lyhytaikainen osuus
Sijoitetun pääoman tuo o, %=100 x Tulos ennen linpäätössiirtoja ja veroja + korkokulut
Korollinen vieras pääoma + oma pääoma
Oman pääoman tuo o, %=100 x Voi o/tappio ennen linpäätössiirtoja ja veroja - verot
Oma pääoma + kertynyt poistoero (veroton) + kertynyt asuintalovaraus (veroton)
Oma pääoma + kertynyt poistoero (veroton) + kertynyt asuintalovaraus (veroton)
Omavaraisuusaste, %=
100 x
Taseen loppusumma - saadut ennakot
Korollinen vieras pääoma
Velkaantumisaste, %=
100 x
Oma pääoma
Quick ra o=100 x Rahoitusomaisuus
Lyhytaikaiset velat - saadut ennakot
Vuokrasopimusten mukainen vuokratuo o
Asuntojen vuokrausaste, %=
100 x
Vuokrasopimusten mukainen vuokratuo o + vapaiden lojen vuokratuo o
Pää yneiden vuokrasopimusten määrä
Asukkaiden vaihtuvuus, %=
Valmistuneiden investoin en osuus liikevaihdosta, %=
100 x
Asuntojen lukumäärä keskimäärin
Valmistuneet investoinnit
100 x
Liikevaihto
Yh ön liikevaihto ja liikevoi o muodostuivat vuonna 2023 segmentei äin ja latyypei äin eriteltynä seuraavas :
Segmen en liikevaihto ja liikevoi o202320222021 ARA-ryhmä (kiinteistöjen lkm)189184176
Taloudellinen asema
Espoon Asuntojen taseen loppusumma oli 1 272,2 (1 246,0 v. 2022) miljoonaa euroa.
Yh ön oma pääoma oli vuoden 2023 lopussa 126,1 (126,1) miljoonaa euroa.
Yh ön vieras pääoma oli yhteensä 908,3 (891,2) miljoonaa euroa. Tästä 849,7 (829,0) miljoonaa euroa oli pitkäaikaista ja 58,6 (62,3) miljoonaa euroa lyhytaikaista velkaa. Lyhytaikaisesta velasta 35,4 (36,2) miljoonaa euroa oli korollista velkaa.
Korollista vierasta pääomaa oli yhteensä 885,1 (865,1) miljoonaa euroa, ja lainojen keskikorko oli 1,7 (0,7) %. Kiinteäkorkoisten lainojen osuus vuoden lopussa oli 66,6 (71,5) %. Kiinteäkorkoisiin lainoihin on sisällyte y val on aravalainat, joiden korko määräytyy elinkustannusindeksin muutokseen sido una. Aravalainojen hoitokulut ovat kuitenkin käytännössä vakaita, koska koron nousu pienentää vuosimaksulainojen lyhennyksiä.
Espoon Asuntojen 885,1 miljoonan euron rahalaitoslainat kohdistuivat segmenteille korkosidonnaisuuksi ain eriteltynä seuraavas :
Lainasalkku 31.12.2023ARA-ryhmä MuutYhteensä
Vapaa ARA Jatkorajoi eiset Vapaarahoi eiset
Kiinteään korkoon sido u lainapääoma, M€ 543,835,4 10,6 589,8
Markkkinakorkosidonnainen lainapääoma, M€ 221,135,6 38,6 295,3
Jäljellä oleva lainapääoma yhteensä, M€ 764,971,00,049,1885,1
Yh ön maksuvalmius säilyi edelleen hyvänä. Espoon Asuntojen kassavirran investoinnit päätyivät vuonna 2023 edeltävää vuo a pienempien asuntoaloitusten myötä 66,4 (105,8) miljoonaan euroon. Yh öllä oli vuoden lopussa rakenteilla uudiskohteissa yhteensä 482 (629) asuntoa. Pitkäaikaisia lainoja lyhenne in 38,4 (37,4) miljoonaa euroa ja noste in 58,4 (103,1) miljoonaa euroa. Espoon Asunnot lii yi Espoon kaupungin konserni lijärjestelyyn 1.12.2019. Konserni liin liite yjen lien saldo 55,5 (53,3) miljoonaa euroa esitetään muissa saamisissa saman konsernin yrityksiltä. Yh ön rahavarat päätyivät siten vuoden lopussa 2,8 (3,1) miljoonaan euroon.
Rakenne ja rahoitusjärjestelyt
Liikevoi o, %13,89,810,5
Yh ön hallitus on hyväksynyt ja allekirjoi anut sulautumissuunnitelman 21.9.2023, jossa tytäryh ö Kiinteistö Oy Espoon Anna Sahlstenin katu 11B sulautuu Espoon Asuntoihin. Sulautumissuunnitelma on rekisteröity 22.9.2023.
Tilikauden aikana ei ole toteutunut muita yritysjärjestelyitä.
Yh öllä ei ole erityisehtoista rahoitusta, joka tuloksen tai taloudellisen aseman heikentymiseen perustuvan ehdon lauetessa johtaisi erityisehdollisen rahoituksen takaisinmaksamiseen ja uudelleenrahoitusjärjestelyihin.
Kiinteistöjen luovutusrajoitukset
Suurinta osaa Espoon Asuntojen kiinteistöistä säätelee laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksi lunastamisesta. Laissa säädetään asuntojen myyn ä, vuokranmääritystä ja vuokralaisten valintaa. Rajoituksesta on tehty merkintä yh ön osakekirjoihin.
ja kiinteistöt202320222021
Espoon Asunnoilla oli vuoden 2023 lopussa 16 746 (16 417) asuntoa. Tästä ARA-ryhmään kuuluvia asuntoja oli 14 765 ja Muut-ryhmän asuntoja 1 981. Asuntojen vuokrausaste nousi edellisvuodesta, ja oli vuonna 2023 keskimäärin 99,0 (98,4) %.
Vuonna 2023 vuokra-asunnon sai 2 401 (2 350) ko talou a, eli asunnon saaneiden määrä kasvoi hieman edellisvuoteen verra una. Kasvua seli ää osaltaan vuonna 2023 valmistuneiden uudiskohteiden määrä, sillä uusia asuntoja valmistui 331 (554) kpl sekä vaihtuvuuden pieni kasvu. Asunnon saaneista ko talouksista yhden hengen talouksia oli 1 245 (1 262). Yksiön tai kaksion sai 1 401 (1 425) ko talou a, mikä oli 58,4 (60,6) % kaikista asunnon saaneista.
Saapuneiden uusien hakemusten määrä kasvoi edellisvuodesta ja oli 36 662 (32 496). Hakemusmäärän kasvu ja pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoiden ylitarjontalanteessa eri äin korkeaksi kohonnut asuntojen vuokrausaste osoi avat, e ä kohtuuhintaisten asuntojen uudistuotannolle on tarve a jatkossakin. Vuokra-asuntoa etsivät ko taloudet arvostavat yleishyödyllisen vuokra-asumisen edullisuu a ja riski ömyy ä, mu a kohtuuhintaisten asuntojen niukka tarjonta ja rii ämätön uudistuotanto pääkaupunkiseudulla eivät pysty vastaamaan nykyiseen kysyntään.
Vuokralaisten vaihtuvuus nousi hieman edellisestä vuodesta ja oli 12,1 (11,7) %. Pienestä noususta huolima a vaihtuvuus on edelleen alhaista, mikä yhdiste ynä suureen kysyntään heikentää yksi äisen hakijan mahdollisuuksia saada tarvitsemaansa kohtuuhintaista vuokra-asuntoa.
Vuoden 2023 lopussa voimassa olevia ak ivisia asuntohakemuksia oli 6 938 (8 035). Pienten 1–2 hengen ko talouksien osuus kaikista hakijoista oli 78,0 (78,8) %.
Vuokra-asuntojen hakemukset ja valinnat202320222021 Asunnon
Voimassa olevien hakemusten määrä vuoden lopussa 6 938 8 0356 619
Rakennu aminen
Vuonna 2023 valmistui viisi (kahdeksan vuonna 2022) uu a vuokra-asuntokohde a, joissa on yhteensä 329 (554) asuntoa. Vuoden 2023 pää yessä rakenteilla oli viisi (8) kiinteistöä, joissa on yhteensä 482 (629) asuntoa.
Espoon asumisen ja maankäytön periaa eisiin sekä yh ön talousarvioon on Espoon Asuntojen alkavan asuntotuotannon osalta kirja u tavoi eeksi keskimäärin 300 asuntoa vuodessa.
Vuoden 2023 toteuma oli 182 aloite ua asuntoa, joten neljän vuoden keskimääräinen toteuma oli 341. Vuoden aikana teh in kahdesta uudiskohteesta investoin päätös ja niiden rakennustyöt käynnistyivät vuoden 2023 jälkipuoliskolla.
Rakenteilla olevan uudiskohteen Lillhem n e 13:n urakoitsija TNRak Oy asete in konkurssiin marraskuussa 2023. Espoon Asunnot purki urakkasopimuksen ja o työmaan haltuun 7.12.2023. Kilpailutus urakan jatkajan valitsemiseksi käynniste in vuoden lopussa 2023. Kohteen arvioitu valmistuminen tulee siirtymään vuoden 2024 loppuun.
Vuonna 2023 valmistui yksi (kaksi vuonna 2022) peruskorjauskohde. Vuoden aikana tehin neljän peruskorjauskohteen investoin päätös, ja korjaustyöt käynnistyivät kahden
kohteen osalta. Taloteknisiä parannuksia sisältävissä peruskorjauskohteissa noudatamme kiinteistöstrategian linjausta 30 % energiansäästöstä.
Uudistuotanto
Asuntojen lkm
Huoneistoala, m
Vuonna 2023 valmistuneet uudiskohteet: 32918
Syvänsalmenkatu 1
Hylje e
Teerimäenpor
Suvikummun
2/2023)
keskim. huoneistoala, m
Vuokra 2023 (€/m /kk)
Peruskorjaukset
Vuonna 2023 valmistuneet
Asuntojen lkm
Huoneistoala, m keskim. huoneistoala, m
Vuokra 2023 (€/m /kk)
peruskorjaukset:402 50462,613,35
Kuunsäde 4
(alk. 12/2021, valmistui 4/2023)
Rakenteilla olevat peruskorjaukset
Kala-Maija 2 (alk. 4/2023, valmistuu 5/2024)
Karakallion e 1 A-H
(alk. 4/2023, valmistuu syksyllä 2024)
Maapallonkatu 3
(alk. 9/2023, valmistuu 12/2024)
402 50462,613,35
884 76554,114,40
956 36267,011,50
Nuo aniemen e 7 (alk. 9/2021, valmistui 6/2023)
Rakenteilla
Huvilinnan
Lillhem
Nii
Anna
Henkilöstö
Vuoden 2023 lopussa Espoon Asuntojen palveluksessa oli 123 (122 v. 2022) henkilöä. Heistä vakituisessa työsuhteessa oli 106 (106) ja määräaikaisessa 17 (16). Keskimäärin henkilöstöä oli vuoden aikana 124 (121). Henkilöstön vaihtuvuus oli 11,4 (13,9) prosen a.
Henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut:202320222021
Henkilöstö vuoden lopussa123122117
Miesten osuus henkilöstöstä, %464342
Naisten osuus henkilöstöstä, %545758
Palkat ja palkkiot, t€6 3385 9595 804
Jatkoimme yhteisen yrityskul uurimme vahvistamista nostamalla vuoden 2023 teemaksi joukkueena työskentelemisen yhteisten tavoi eiden saavu amiseksi. Käsi elimme aihetta monin eri tavoin niin yh ö-, yksikkö- kuin imitasollakin.
Asuinkiinteistöinvestoin en pääomaintensiivisyys ja pitkäjänteisyys edelly ävät kestäviä ratkaisuja. Rakenne ujen kiinteistöjen tulee olla kestäviä sekä talouden e ä ympäristön näkökulmasta.
Vuoden 2023 aikana Espoon Asunnot Oy laa ilmasto ekartan, jonka yhteydessä laske in toiminnastamme suoraan ja välillises aiheutuvat CO2-päästöt. Tavoi eemme on olla hiilineutraali vuoteen 2030 mennessä.
Lokakuussa 2023 liityimme Espoon Kaupungin ilmastositoumukseen. Vuonna 2023 teimme myös päätöksen lii yä Ekokompassi-ympäristöjärjestelmään. Järjestelmä on tarkoitus auditoida vuonna 2024.
Tehtyjen energiansäästötoimenpiteiden ansiosta lämmityskustannukset nousivat edeltävään vuoteen verra una vain 0,1 miljoonaa euroa. Käytämme kohteissamme päästö ömällä ja uusiutuvalla energialla tuote ua Fortum Plus -kaukolämpöä, ja lähes koko kiinteistökantamme on liite y osaksi Leanheat-lämmönsäätöjärjestelmää. Sen avulla voimme kohdentaa säätö- ja korjaustoimia op maalises , saavu aa lisäsäästöjä lämmityksessä ja varmistaa asukkaille tasaisemman sisälämpö lan. Kaukolämmön käytön kulutushuippujen leikkaamisen avulla on saatu aikaan säästöjä kaukolämmön perusmaksuissa.
Kiinteistösähkömme on CO2-vapaas tuote ua sähköä. Vaikka uusiin ja perusparanne aviin kiinteistöihin asennetaan nykymääräysten mukaises yhä enemmän sähköä käy äviä järjestelmiä ja lai eita, sähkön ominaiskulutus on pysynyt jokseenkin vakaana. Kiinteistösähkön kokonaiskustannus laski 18,4 % edellisvuodesta markkinahintojen laskun vuoksi. Espoon Asunnot on ollut mukana vuokra-asuntoyhteisöjen energiatehokkuussopimuksessa (VAETS) jo vuodesta 2010. Nykyinen sopimus on solmi u vuosille 2017–2025, ja energiansäästötavoi eeksi on asete u 7,5 % mikä tarkoi aa, e ä kokonaisenergiankulutuksemme tulee vuoden 2025 lopussa olla 12 824 MWh/a vähemmän kuin se oli vuonna 2015. Kun vuoden 2022 tulokset vahviste in Mo van toimesta kesällä 2023, oli vuoden 2022 loppuun mennessä toteute ujen energiansäästötoimenpiteiden energiansäästövaikutus 15 449 MWh/a. Se on 3 285 MWh/a enemmän kuin vuodelle 2025 asete u tavoitteemme.
Yh össä on käytössä lakisääteinen energiatehokkuusjärjestelmä (ETJ+), jolla se tavoi elee suunnitelmallisempaa tapaa käsitellä, ohjelmoida ja seurata niitä hankkeita, jotka paran-
tavat energiatehokkuu a koko organisaa on tasolla. Tehtyjen toimenpiteiden vaikutuksia pyritään seuraamaan pitkällä jänteellä aikaisempaa järjestelmällisemmin.
Veden ja jäteveden kokonaiskustannukset nousivat edellisestä vuodesta 0,3 miljoonaa euroa. Veden ominaiskulutus, 148 litraa asukasta kohden vuorokaudessa, on hieman vähemmän kuin keskimääräinen veden ominaiskulutus Suomessa (155 litraa/hlö/vrk). Energiankulutus on toteutunut seuraavas :
kiinteistöissä202320222021
*) Vuoden 2022 vertailuluku normeera u takautuvas .
Kiinteistö Oy Espoon Anna Sahlsteninkatu 11 B fuusioidaan yh öön 29.02.2024.
Tilikauden pää ymisen jälkeen ei ole muita olennaisia tapahtumia.
Espoon Asunnot jatkaa kuluvana vuonna yh ön strategisiin painopisteisiin lii yvien hankkeiden toteu amista sekä käy läpi keskeisiä toimintaprosessejaan.
Strateginen painopisteToimenpide
Asiakkaat:
Hyvä asiakaskokemus ja asiakkaan saama hyöty
• Otamme käy öön sähköisen asioin kanavan.
• Helpotamme mahdollisuu a joustavaan asunnon vaihtoon, kun asumisen tarpeet muu uvat.
• Otamme käy öön uudistetun asukastoimintamallimme.
Kiinteistökanta: Tarpeita vastaava kiinteistökanta
• Jatkamme asuntokannan uudistamista ja monipuolistamista.
• Jatkamme yhteistyötä kaupungin kanssa rii ävän tonvarannon takaamiseksi ja olemassa olevan kiinteistökannan kehi ämiseksi.
• Korjaamme kiinteistökantaa tarpeen mukaises kasvavaa korjausvelkaa halliten.
Toimintamalli: Oman ja kumppaniverkoston sujuva ja tehokas toiminta
• Kehitämme edolla johtamista ja kartoitamme mahdollisuuksia hyödyntää tekoälyä ja robo ikkaa kaikissa toiminnoissa.
• Varmistamme palveluiden tasalaatuisuu a ja mi aamme prosessien toimivuu a.
• Määritelemme kumppanuus / kumppanuussegmen kohtaiset tavoi eet
Henkilöstö ja osaaminen: Hyvä työntekijäkokemus ja osaava henkilöstö
• Jatkamme työnantajakuvan, työntekijäkokemuksen ja henkilöstön osaamisen kehi ämistä.
• Koulutamme henkilöstöä ohjelmistojen käy öön, toiminnan kehi ämiseen sekä laajennamme verkkokoulutusten hyödyntämistä.
Kestävä kehitys: Vastuullisuuden tavoi eet tasapainossa
• Uudis- ja peruskorjauskustannusten ohjaus
• Lainasalkun tehokas hallinta
• Talouden ja kestävän kehityksen tavoi eiden op moin ja yhteensovi aminen
• Varmistamme tavoi eiden mukaisen asuntojen käy öasteen.
Espoon Asuntojen taloudellisen aseman odotetaan pysyvän vakaana ja maksuvalmiuden hyvänä.
Yleinen kustannustason nousu kasva aa rakentamisen ja ylläpidon kustannuksia, samalla aiempaa korkeampi korkotaso nostaa lainojen korkokuluja suuremmiksi. Myös kiinteistöverouudistus tulee lisäämään kiinteistönomistajien kustannuksia. Nämä tekijät yhdessä aiheu avat paineita nostaa vuokria tulevina vuosina. Lisäksi uusien korkotukilainojen lyhennysohjelma on suunniteltu niin, e ä laina-ajan alussa maksetaan nykyisiä lainoja hieman suurempia lyhennyksiä.
Vuokraustoiminta
Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoiden ylitarjonta lanne ei näy kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysynnässä, vaan sen ennakoidaan jatkuvan vahvana. Kysyntä paino uu jatkossakin pieniin 1-2 h+k -asuntoihin keskimääräisen perhekoon pienentymisen vuoksi. Asunnon sijain säilyy keskeisimpänä kriteerinä asunnonhaussa, sillä hakijat arvostavat hyviä liikenneyhteyksiä, etenkin metroa, ja ka avia lähialueen palveluja. Vuoden 2022 lopussa valmistunut Länsimetron jatke on lisännyt en sestään Espoon Asuntojen kysyntää, sillä merki ävä osa kohteistamme sijaitsee lähellä uusia metroasemia. Asumiseen lii yvien erilaisten tukipalveluiden ja asumisneuvonnan tarve lisääntyy. Tärkeä tavoitteemme asuntojen vuokrauksessa on jatkossakin talojen mahdollisimman monipuolinen asukasrakenne sekä sosiaalises tasapainoiset asuinalueet.
Espoon Asuntojen hallitus pää koro aa vuokria keskimäärin 4,9 % vuodelle 2024. Vuonna 2024 kaikkien kiinteistöjen keskimääräinen asuntovuokra on 13,97 (13,32) euroa/m2/ kk. Tavanomaista suuremman vuokrankorotuksen taustalla on yleisen hintatason ja korkotason voimakas nousu. Yh ön tavoi eena on kuitenkin tulevinakin vuosina pyrkimys mallliseen, tasaiseen ja ennuste avaan vuokrien kehitykseen.
Omakustannusperiaa een mukainen toiminta mahdollistaa sen, e ä pystymme hinnoittelemaan vuokrat selväs vertailuvuokria alemmas omakustannusperusteisesta toiminnasta syntyvän vuokrahyödyn vuoksi. Jo a kiinteistöjemme vuokratasot olisivat mahdollisimman oikeudenmukaisia keskenään, otamme huomioon myös asuntojen käy öarvot ja niissä mahdollises remon en tms. vuoksi tapahtuneet muutokset. Vapaarahoi eisten ja rajoituksista vapautuneiden asuntojen vuokrat määritellään samoin periaa ein kuin käyttö- ja luovutusrajoitusten piirissä olevien asuntojen vuokrat.
Asuntotuotantotavoi eiden osalta noudatamme Espoon asumisen ja maankäytön periaa eita vuosille 2022-2025, jotka on hyväksy y Espoon kaupunginvaltuustossa 12.6.2023.
Espoon Asuntojen vuonna 2024 rakenteille lähtevien uudistuotantoinvestoin en suunniteltu arvo on n. 97 miljoonaa euroa ja peruskorjausinvestoin en arvo 25 miljoonaa euroa. Investoin en suunniteltuun arvoon on huomioitu hankkeiden kokonaishankinta-arvo, joka sitoutuu rakentamisen edetessä useammalle vuodelle.
Espoon Asuntojen tavoite alkavan asuntotuotannon osalta on keskimäärin 300 asuntoa vuodessa. Tuotantotavoi eeseen pääseminen edelly ää vuosi ain vähintään 5–6 uudiskohdealoitusta, jotka ovat keskikooltaan 70-80 asuntoa (keskimääräinen huoneistoala noin 50 m2). Vaikka pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoiden kysyntäpaine kohdistuu edelleen yksiöihin ja kaksioihin, Espoon Asunnot toteu aa sijain huomioiden myös perheille sopivia asuntoja.
Aloitetut ja valmistuneet asunnot:2024 (arvio) 202320222021
Tulostavoite, aloitetut asunnot (kpl)300300400400
Vuoden aikana aloitetut asunnot (kpl)359182300403
Aloite ujen kohteiden lukumäärä (kpl)5237
Aloite ujen kohteiden keskikoko (asuntoa)729110058
Aloitetut asunnot keskimäärin (4 v. keskiarvo)311341406377
Vuoden aikana valmistuneet asunnot:300331554252
Valmistuneiden kohteiden lukumäärä (kpl)3583
Valmistuneiden kohteiden keskikoko (asuntoa)100666984
Valmistuneet asunnot keskimäärin (4 v. keskiarvo)359378324277
Espoon kaupungin osoi amien soveltuvien ja rakentamiskelpoisten ton en määrä on tuotantotavoi een saavu amisen kannalta krii stä. Rakentamiskelpoisuus tarkoi aa vahvistetun asemakaavan ja kunnallistekniikan lisäksi kor elitoteutuksena toteute avien pysäköin - ja pihajärjestelyiden yhtäaikaisia valmiuksia. Viiveitä käynnistyksille aiheu aa yhteiskor eleissa markkinaehtoisten toimijoiden käynnistyspäätösten lykkääntyminen. Ton varantoa kuitenkin täydentävät Espoon Asuntojen olemassa olevan kiinteistökannan täydennysrakentamisen mahdollistavat kaavahankkeet. Tasaisen tuotannon edellytyksenä on, e ä vuosi ain toteute avat kohteet pystytään varmistamaan rii ävän ajoissa. Näin suunni elulle ja rakentamisen valmistelulle jää tarvi ava aika. Tämän lisäksi keskeistä on rakennusmarkkinoiden toimivuus eli urakoitsijoiden tarjoushalukkuus ja urakkakilpailun toimivuus.
Yh ö arvioi toimintaansa lii yviä riskejä vuosi ain. Riskiarvio raportoidaan omistajalle.
Yh ö laa vuoden 2023 aikana valmiussuunnitelman normaaliolojen ja poikkeusolojen riski lanteisiin varautumiseksi.
Ko talouksien talouskehityksen epävarmuus ei aiheuta merki äviä riskejä. Ennusteiden mukaan väestö lisääntyy pääkaupunkiseudulla kaupungistumisen ja maahanmuuton vuoksi. Yhdessä työvoiman kysynnän lisääntymisen kanssa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntä ja käy öasteet säilyvät korkeina. Luo otappiot lisäävät yh ön pääomakuluja. Luo otappioriskiä hallitaan vuokravalvonnan ja asukasneuvonnan keinoin. Yh ön raportoin tukee asuntojen vuokrausasteen, asukkaiden vaihtuvuuden, hakijoiden määrän, luo otappioiden sekä näiden muutosten seurantaa.
Korkotason voidaan ennakoida pysyvän aiempia vuosia korkeammalla tasolla. Korkojen nousu lisää yh ön pääomakuluja. Yh ö on suojautunut nousun vaikutuksilta o amalla osan lainatarpeestaan kiinteäkorkoisina lainoina. Suuri osa yh ön lainoista on korkotukilainoja. Korkojen nousun vaikutusta vähentää se, e ä val on maksaman korkotuen määrä kasvaa koron noustessa. Lisäksi yh ö on hajau anut useiden lainojen korontarkistushetkien samanaikaisuuteen lii yviä riskejä.
Rakennusteollisuuden heikentyneen suhdanteen vuoksi yksi yh ön tunnistamista riskeistä on keskeisten yhteistyökumppanien ajautuminen konkurssiin, joka lisää kustannuksia ja aiheu aa aikataulumuutoksia hankkeisiin. Riskiä hallitaan seurannalla ja hajau amalla.
Vahinkoriskeiltä yh ö on suojautunut o amalla yh ön omistamille kiinteistöille täysarvovakuutuksen.
Tietoturva- ja etosuojariskejä seurataan tehostetus . Tietojärjestelmien etoturvariskit on kartoite u ja henkilöstölle järjestetään etoturva- ja etosuojakoulutuksia.
Varsinainen yh ökokous pide in 18.4.2023. Yh ökokouksessa käsitel in varsinaisen yh ökokouksen käsiteltäväksi määrätyt asiat.
Yh ön hallituksessa ovat likauden aikana toimineet seuraavat hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä 1.1.–31.12.2023:
puheenjohtaja Janne Täh kunnas(Heikki Savander)
varapuheenjohtaja An Brunni(Jaana Ailus)
Suvi Aherto(Ka Pohjanmaa)
Kari Paunonen(Mervi Syväranta)
Jukka Vilske(Riikka Keskitalo)
Linnéa Fagerroth(Yrjö Lyy nen)
Pirkko Saarnio(Markus Hirvasjärvi)
Hallitus kokoontui likauden aikana yhteensä 11 (12 v. 2022) kertaa. Ennen yh ökokousta hallitus kokoontui kolme kertaa ja yh ökokouksen jälkeen kahdeksan kertaa. Sen lisäksi hallitus kokoontui iltakouluissa yhteensä neljä kertaa.
Yh ön lintarkastajana on toiminut lintarkastusyhteisö BDO Oy, vastuullisena lintarkastajana KHT Sirpa Bergström.
Yh ön toimitusjohtajana on toiminut DI Jaakko Kammonen.
Yh ön johtoryhmään kuuluivat likaudella toimitusjohtajan lisäksi asiakkuusjohtaja Juha Heino, henkilöstöpäällikkö Minni Lumme, vies ntäpäällikkö Hanna-Maija Loikkanen, rakennu amisjohtaja Pirjo Räihä, talousjohtaja Merja Ritamo, talousjohtaja Milla Kalmi (1.5-30.11.2023) ja kiinteistöpäällikkö Hannu Rahkila.
Hallitus ehdo aa, e ä likauden voi o 23 615,07 euroa kirjataan yh ön vapaaseen omaan pääomaan.
Yh ön osakkeet
Yh ön osakepääoma jakautuu seuraavas :
Espoon Asunnot Oy:n osakkeet20232022 osakkeet, kappale a128 184128 184
Jokaisella osakkeella on yksi ääni. Osakkeenomistajan oikeudesta luovu aa omistamansa osakkeet ja osakkeiden luovutushinnan laskemisesta on voimassa, mitä aravalainsäädännössä on määrä y.
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä
1.1. - 31.12.2023
Yh ö on Espoon kaupungin 100 % omistama yh ö. Espoon kaupungin konserni linpäätöksen jäljennökset ovat saatavissa Espoon kaupungilta, Taloushallintokeskuksesta PL 111, Espoo.
Laadintaperiaa eet
Vuodesta 2014 läh en rakennu amistoiminnan kaikki kulut, jotka kohdistetaan rakennus kohteiden hankintahintaan, esitetään tuloslaskelmassa bru operiaa eella liryhmien mukaisilla leillä. Ak voitavat kulut esitetään tuloslaskelmassa omana eränään.
Pysyvien vastaavien arvostaminen
Ainee omat ja aineelliset hyödykkeet on merki y taseeseen hankintamenoon poistoilla vähenne ynä. Rakennusten hankintamenoon on ak voitu uudisrakentamisen ja peruskorjausten aikaiset korkomenot samoin kuin rakennu ajayksikön henkilöstö- ja muut menot. Saadut avustukset on kirja u hankintamenoon vähennyksiksi.
Suunnitelman mukaiset poistot on vuodesta 2010 lukien laske u tasapoistoina aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistoaikojen perusteella. Rakennusten sekä niden perusparannusten ja suurehkojen korjausmenojen hankintamenot on poiste u 40 vuodessa. Yh ön perustamisen yhteydessä vuonna 1999 yh ön haltuun siirtyi valtaosa sen nykyisestä rakennuskannasta. Myös näiden rakennusten hankintamenot on vuoden 2010 linpäätöksessä poiste u käy äen samaa 40 vuoden poistoaikaa.
Poistot on tehty hyödykkeiden käy ööno okuukaudesta alkaen.
Poistoajat ovat:
Ainee omat oikeudet5 vuo a
Rakennukset ja ak voidut korjausmenot40 vuo a
Rakennelmat5 vuo a
Rakennuksen koneet ja lai eet5 vuo a
Koneet ja kalusto4-5 vuo a
Muut aineelliset hyödykkeet10 vuo a
Aineellisten hyödykkeiden kirjanpitoarvoon sisältyy vähäinen aiempina vuosina tehty arvonkorotus.
Tuloslaskelman poistot on esite y taseen vastaavien liite edoissa.
Pysyvien vastaavien sijoitukset on arvoste u hankintamenoon.
Eläkkeiden kirjaaminen
Yh ön henkilökunnan eläketurva on hoide u ulkopuolisessa eläkevakuutusyh össä. Eläkemenot kirjataan kuluksi kertymisvuonna.
Edelliseltä likaudelta esite äviin etoihin tehdyt muutokset
Tilikaudella on muute u taseen esi ämistapaa lii ymismaksujen osalta. Lii ymismaksut on aiemmin esite y ainee omissa hyödykkeissä. Lii ymismaksut esitetään nyt aineellisissa hyödykkeissä. Esi ämistapa on korja u myös vertailu etohin.
Konserni linpäätös
Yh öllä on viisi tytäryh ötä ja kolmetoista osakkuusyh ötä. Koska tytäryh öillä ja osakkuusyh öillä ei ole olennaista vaikutusta likauden tulokseen tai taloudelliseen asemaan ja koska yh ön hallitus ei esitä osinkoa jae avaksi, ei linpäätökseen sisälly konserni linpäätöstä.
TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT
1. Liiketoiminnan muut tuotot20232022 Myyn
2. Tilintarkastajan palkkiot
3. Rahoitustuotot ja kulut
purkulupapäätöksen perusteella on poiste u jäännösarvot kolmelta kohteelta.
jäännösarvot ovat yhteensä 1339 836,29 euroa
4. Aineelliset hyödykkeet
Ak voidut korkomenot
Vuosien 2008-2023 aikana on rakennusten hankintamenoon lue u rakennusaikaisia korkoja yhteensä 3 084 euroa.
5. Sijoitukset Tytäryritysten osakkeet
8. Oma pääoma
Taseen kertyneet poistoerot ja tuloslaskelman poistoeron muutos ovat rakennusten sekä toimistokalusteiden poistoeroja Jakokelpoinen oma pääoma
Ed. likausien kertyneet voitot771
9. Velat, jotka erääntyvät 1-5 vuoden kulu ua2024-20282023-2027 Lainat rahoituslaitoksilta114
471,8362 484 759,64
Velat jotka erääntyvät yli 5 vuoden kulu ua
Lainat rahoituslaitoksilta695 943 157,75669 512 169,53
Val okon ori21
Vuosimaksulainojen lyhennysohjelma määritetään vuosi ain joten lyhennykset on laskettu linpäätöshetkellä olleen edon mukaises .
ARA-ryhmän asuntojen luovutusta säätelee aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksi lunastamisesta anne u laki. Laki säätelee asuntojen myyn ä, vuokranmääritystä ja vuokralaisten valintaa. Rajoituksista on tehty merkintä yh ön osakekirjoihin. Ara-ryhmän asuntoja on 14 765 kpl ja asuntojen yhteispinta-ala on 859 093 m2.
Yh ön omistamilla kiinteistöillä on rasitesopimuksiin lii yviä sitoumuksia ja vastuita.
ARA- rajoitusten alaiset kiinteistöt
Samarian e 8Savikuja 2Kannusillankatu 6
Pos puun e 5Timpurinkuja 2Niipperin e 93 ja 95
Ruu katu 9Vermonpolku 3Leh kasken e 9
Hansakallio 5Oxfo n e 5Saarniraivion e 8
Iivisniemenaukio 1Kalastajankuja 6Kalastajankuja 10
Karakallion e 1 A-HKalastajankuja 2Ees ntaival 6
Iivisniemenkatu 1Alaniityn e 2Vanha Maan e 7
Hansa e 30 C-DMerivalkama 6Lii okuja 2
Soukanahde 6Konstaapelinkatu 3Vii akorpi 1
Viherkallion e 10Niipperin e 97Tiis nkallio 4
Soukankuja 10-12Alaniitynmäki 1Tiis nkallio 6
Kirs nharju 7Espoonaukio 5Reviisorinkatu 5
Kirs n e 1Liisankuja 1Kuu kuja 4 ja 8
Jälkimaininki 2Lokirinne 1Nuijamäki 6
Kuunsäde 4Saarnimäenkuja 8Ees nlaakso 14
Ukkohauen e 2Pihlaja e 4Ruskanii y 2
Ruorimiehenkatu 1Korpimaa 5 ja 8Sokinvuorenkuja 4
Kui nkatu 6Kukkaromäki 5Kiulupolku 2
Hösmärinkuja 2Ansa e 21Ma nkatu 7
Suvelan e 8Leipurinkuja 2Reunakuja 1
Maapallonkatu 3Kylävainionkuja 2Finnoon e 12
Kui nkatu 2Kylävainionkuja 4Kustaanmäki 2
Por niityn e 14Päivänkakkaran e 1-2Kyyhkysmäki 10
Ilmakuja 2Hansakallionkuja 3Heinii y 5
Ko kylän e 4Kalastajanmäki 1Kyyhkysmäki 11
Ko kylän e 5Keskijuoksu 19Ramsaynkuja 1
Maapallonkatu 6Maakravunkuja 3Kyyhkysmäki 5
Merenkulkijankatu 5Seilimäki 21Aallonkohina 1-3
Leppälinnunrinne 3Viirikuja 2Haukilahdenranta 25
Holmankuja 5Rullaniemen e 3Aallontaite 6
Pyyn e 4Soukankaari 4Komentajankatu 6
Riian e 3Kulkurinmäki 1 / Mustanotko 3Heinii y 8
Leppälinnunrinne 6Taavinsuo 11Ratamo e 1
Ris aallokonkatu 9Ees nlaakso 10Ees nlaakso 16
Pesä e 3Hyljelahden e 14Kyyhkysmäki 13
Kaskenpol ajankuja 2-3Alajuoksu 16Maininki e 5
Soukankuja 9Isonkorven e 6Vallikaivanto 1
Laki e 2Kuu kuja 8Kisko ajankuja 1
Lansan e 25Lan katu 5 / Riksikuja 1Sepetlahden e 11
Riian e 4Rullaniemen e 4Kiltakallio 6
Oksakarhinmäki 5Kalastajanmäki 13Ramsaynkuja 5
Riian e 1Lansanpuron e 1Ees nlaakso 20
Seilinii y 4Isomäki 1-2Klovinkallio 6
Ris aallokonkatu 7Haukilahdenranta 4Vanha Maan e 5
Vasama e 3Merisaapas 1Tiklinkuja 3
Vilniemen e 2Merisaapas 3Rautakiskonkuja 1
Ankkuri e 6Saarniraivion e 6Pos puun e 12
Solmukuja 2Ukkohauen e 4Peuramäen e 9
Aallontaite 1-4Ees nlaakso 12Rastaspuiston e 3
Löydösmäki 8Tiis nkallio 1Mielikinviita 4
Nöykkiönnii y 4Taavinharju 29Kiltaveljenpolku 3
Heinäpoudanpiha 1Juvanpuisto 4Kuurinmäen e 20 / Kuurintorpan e 22
Kalaonnen e 5 A-CHuvilinnanpiha 2 / Huvilinnanmäki 5 Helmipöllönkatu 2
Hannuksenkuja 16Ullanmäen e 11Kolmenkoivunkuja 3
Ruotutorppa 4Lakiaukio 3Valhallan e 5 / Räävelin e 4
Pohjoisen e 4Ullantorppa 13Kalaonnen e 5 D
Isonjärvenpää 3-4Auroranmäki 3Kilvoituksen e 7
Kala-Ma 1 ja 5Nelikkokuja 2Fickenkuja 1
Norppa e 6Ullantorppa 7Taivalmäki 3
Espoonlahdenkatu 5Sunanlaakso 2Helmipöllönkatu 8
Nurminiityn e 1Leppävaarankatu 11Taivalmäki 1
Isännän e 1Nissinmäen e 7Diakonissan e 22
Ruu kuja 3Sysimaa 9Tyyrpuuri 6
Sepelkyyhkyn e 1 / Lintukorpi 2Markkinakatu 10Magnee katu 14
Kukkaromäki 4Ruusutorpanpuisto 1-2Kauppiaantanhua 2
Aspelininkuja 2 / Nuijamäki 4Ma nkallio 8Ma npuronkuja 2H
Kukkumäenpor 1-3Kärrynpyörän e 1Kolkekannaksen e 1
Rihvelimäki 3Nii ymaanaukea 4Kuvas men e 4
Kilonpuistonkatu 6Riimukallio 3Keelkorvenkuja
Sokerilinnan e 5Rintamäentanhua 4Ma nkallio 7C
Kala-Maija 1Vanha Saunalahden e 19Nii ysillankulma 1
Ruotutorppa 6Myötätuulenmäki 5Perilänkuja 1
Balderinkuja 2Myötätuulenkuja 5Majurinkatu 1
Tikankolo 2Haapaniemenrinne 4Karakallion e 1 J-K
Kilonpuistonkatu 3Armas Launiksen katu 7Jousenpuistonkatu 5
Hevos lan e 1Takojan e 4Kynäniekanpiha 4
Pääskyskuja 9Kappalaisenkuja 6-8Nu ukuja 4
Jälkimaininki 3Lasitörmä 2Uuno Kailaankatu 2
Leili e 2Säterinkatu 16Maapallonkatu 5
Trillakatu 4Peuramäenkuja 2Pihkametsä 2
Itsehallinto e 4Nuijamäki 2Vesipir n e 2
Hevos lan e 4Tiimalasin e 1Nii ykummun e 12 A
Huvilinnan e 2Aurorankuja 2Kirs nharju 4
Patokuja 3 ja 5Kuurinkallio 8 ja 11Kirs n e 2
Juvanpuro 1Isomäki 27Nu ukuja 10
Puistopiha 5Ma nniitynkuja 2Majurinkatu 19
Huvilinnanaukio 8 /
Säterinkatu 9
Tillinmäen e 25Teerimäenpor 3
Oxfo n e 3Kilonpuron e 1Syvänsalmenkatu 1
Kylänpor 15Hansakartano 4Hylje e 3
Vanhankartanon e 11Kilonpuron e 7
Ullantorpan e 6Maakirjan e 2
Myn nsyrjä 10Kirjanpitäjänkuja 7
Leppäsillan e 2Adjutan nkatu 5
Myn nsyrjä 9Kolmenkoivunkuja 1
13. Henkilöstöä koskevat liite edot20232022
Johdon palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja ja hallitus235
Henkilöstön lukumäärä
Talous- ja ICT yksikkö (Hallinto)1213
Rakennu aminen ja kiinteistökehitys1213
Ylläpito2222
Asiakkuusyksikkö
6663
Johdon tuki + Tj1111
Yhteensä123122
Yh öllä on Espoon kaupungin palveluksesta siirtyneiden henkilöiden osalta lisäeläkevakuutus. Toimitusjohtajalla on erillinen lisäeläkevakuutus ja tähän lii yen toimitusjohtajalla on oikeus täyteen eläkkeeseen 65-vuo aana.
Toimitusjohtajan ir sanomisaika on 6 kk ja ir sanomisesta korvaus on 6 kk palkka.
Toimitusjohtajan työsuhteen ehdot on määritelty toimitusjohtajasopimuksessa.
Yh össä on tulospalkkausjärjestelmä, jonka piirissä ovat toimitusjohtaja ja johtoryhmä
Ak voidut henkilöstömenot
Rakennusten hankintamenoon on ak voitu henkilöstömenoja. 20232022
Hallitus esi ää, e ä osinkoa ei jaeta ja likauden tulos 23 615,07 euroa kirjataan edellisten likausien voi ovaroihin.
TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET
Espoossa 22.2.2024
Janne Täh kunnas puheenjohtaja
An Brunni Suvi Aherto
Kari Paunonen Jukka Vilske
Linnéa Fagerroth Pirkko Saarnio
Jaakko Kammonen toimitusjohtaja
TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ
Suoritetusta lintarkastuksesta on tänään anne u kertomus.
Helsingissä 22.2.2024
BDO Oy
Tilintarkastusyhteisö
Sirpa Bergström
KHT
Lue elo kirjanpitokirjoista ja tosi eiden lajeista sekä säilytystavoista
Tasekirjaerikseen sido una
Päiväkirjakonekielisenä
Pääkirjakonekielisenä
Vuokra/myyn reskontrakonekielisenä
Ostoreskontrakonekielisenä
Lainarekisterikonekielisenä
Käytetyt tositelajit
Ostolaskukierrätys A12
Ostolaskujen maksut A19
Myyn laskutA21
Myynnin maksutA22
VuokratA30
Lainamaksut A41
PalkatA51
Palkat, konekielisetA52
TiliotekirjauksetA61
ViitesuorituksetA62
Muis o A71
Muis o, sisäinen A72
Käy öomaisuusA81
Budje A92
Hoitotulos edellisen vuoden yli/alijäämäA94
Toimitusjohtaja
Jaakko Kammonen
JOHDON TUKI
HR
Minni Lumme
LAKI
Elina Lehtonen
TALOUS JA ICT
Merja Ritamo
VASTUULLISUUS
Aki Moilanen
VIESTINTÄ
Hanna-Maija Loikkanen
ASIAKKUUDET Juha Heino
Asiakaspalvelu
Vuokraus
Asumisneuvonta
Vuokravalvonta
Asukasisännöin
Asukastoiminta
YLLÄPITO Hannu Rahkila
Tekninen isännöin
Ylläpito
Elinkaaren hallinta
Kiinteistöpalveluiden ohjaus
Kiinteistöautomaa o
Hankinnat
JA KIINTEISTÖKEHITYS
Pirjo Räihä
Uudishankkeiden ja peruskorjausten
rakennu aminen
Hankesuunni elu
Kiinteistökehitys
Alarivi oikealta vasemmalle: toimitusjohtaja Jaakko Kammonen ja asiakkuusjohtaja Juha Heino.
Takarivi vasemmalta oikealle: vies ntäpäällikkö Hanna-Maija Loikkanen, rakennu amisjohtaja Pirjo Räihä, henkilöstöpäällikkö Minni Lumme ja talousjohtaja Merja Ritamo
Kuvasta puu uu kiinteistöpäällikkö Hannu Rahkila.
Vuosikertomuksen kansikuva
Teerimäenpor 3, Latokaski
Toukokuussa 2023 valmistuneessa uudiskohteessa on yksi kolmikerroksinen pienkerrostalo ja kaksi kaksikerroksista rivitaloa. Asuntoja on yhteensä 49, ja niiden koot vaihtelevat 33-neliöisestä yksiöstä 83-neliöiseen perheasuntoon.
Zentuvo Finland Oy
Vuosikertomuksen sivu 4
Suvikummun e 1, Tapiola
Toukokuussa 2023 valmistunut Suvikummun e 1 on yksiportainen pistetalo, jossa on yhdeksän kerrosta. Vuokra-asuntoja kohteessa on yhteensä 63, joiden koot vaihtelevat 30-neliöisestä yksiöstä 69,5-neliöiseen kolmioon.
Zentuvo Finland Oy
Vuosikertomuksen sivu 17
Hylje e 3, Kaitaa
Maaliskuussa 2023 valmistunut Hylje e 3 on Espoon Asuntojen ensimmäinen puukerrostalokohde. Se koostuu kahdesta viisikerroksisesta kerrostalosta, joissa on yhteensä 72 vuokra-asuntoa. Niiden koot vaihtelevat 35-neliöisestä yksiöstä 63-neliöiseen kolmioon.
Zentuvo Finland Oy
Vuosikertomuksen sivu 30
Helmikuussa 2023 valmistunut Syvänsalmenkatu 1 on A-energialuokan kerrostalokohde, joka hyödyntää uusiutuvaa energiaa aurinkopaneelien avulla. Asuntoja on 98, ja niiden koot vaihtelevat 29-neliöisestä yksiöstä 76-neliöiseen perheasuntoon.
Zentuvo Finland Oy
Espoon Asunnot Oy
espoonasunnot.fi
asiakaspalvelu@espoonasunnot.fi
