Espoon Asuntojen vuosikertomus 2022

Avainlukuja vuodelta 2022

Espoon Asunnot

Vuosikertomus 2022

24,9

Toimitusjohtajan katsaus3

Organisaatio ja hallinto35

Vuosikertomuksen kuvituksena käytetyt kuvat ovat vuonna 2022 valmistuneista uudiskohteistamme. Kuvat on esitelty sivulla 38.

Toimitusjohtaja Jaakko Kammonen: Perustehtävämme äärellä tänäänkin

Tehtävämme on edistää kaupungin hyvinvoin a tarjoamalla hyviä ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja nykyisille ja tuleville espoolaisille. Sen menestyksellinen toteuttaminen on aina ollut tärkeää ja ajankohtaista, mutta erityises nyt, kun kohonneet elinkustannukset ovat lisänneet yleistä epävarmuu a. Yleishyödyllisen vuokra-asumisen riski ömyy ä ja asuinkustannusten kohtuullisuu a arvostetaan paitsi asukkaidemme keskuudessa, myös yleises

Samaan aikaan Espoon väkiluku kasvaa selväs nopeammin kuin muiden isojen suomalaiskaupunkien. Espoon kehi yvä ja monipuolistuva elinkeinorakenne tarvitsee uusia työntekijöitä, erityises palvelu- ja sote-ala. Työpaikkojen myötä sisäinen muu oliike ja työperäinen maahanmuu o tuovat kaupunkiin lisää uusia espoolaisia, joista monille edullinen ja riskitön vuokra-asuminen on halu u asumismuoto.

Selvää on, e ä uudistuotannollamme on merki ävä rooli perustehtävämme toteu amisessa. Mu a samalla kun rakennamme uu a, pidämme huolta olemassa olevien kiinteistöjen kunnosta. Se on tärkeää asuntojen viihtyisyyden, käyte ävyyden ja turvallisuuden kannalta, mu a myös kiinteistöomaisuutemme arvon säily ämiseksi.

Saimme viime vuonna rakenteille 300 uu a ARAvuokra-asuntoa, mikä nos neljän vuoden asuntoaloitusten keskiarvon 406:een, eli kaupunginvaltuuston

ase amalle tavoitetasolle. Viime vuoden kohokoh in kuului myös kahdeksan uudiskohteen valmistuminen, se mahdollis 554 uuden asunnon tarjoamisen erilaisille ja eri elämän lanteissa olleille asunnonhakijoille. Valmistuneiden uudiskohteiden joukossa oli muun muassa ensimmäinen Joutsenmerkkikohteemme Karakallion e 1 ja Kirs nharjun uudiskor elit. Näistä jälkimmäinen oli paitsi laajuudeltaan, myös investoinarvoltaan suurin kiinteistökehityshankkeemme tähän mennessä. Syksyllä 2022 valmistuneita uudiskor eleita ale in työstää lähes 11 vuo a si en, kun Suvelan Onni -nimeä kantanut kaavahanke käynnistyi yhteistyönä Espoon kaupungin kanssa. Hanke sai helmikuussa hienon tunnustuksen, kun Espoon ympäristö- ja rakennuslautakunta ja ympäristö- ja rakennusvalvontakeskus palkitsivat Kirs nharjun kor elit HURRAA! -palkinnolla.

Perustehtävämme vastuullinen toteu aminen on kirjattu arvoihimme, ja se on olennainen osa yrityskul uuriamme. Kerromme avoimes , e ä emme voi rajallisilla resursseillamme ratkaista kaikkea, vaan keskitymme asioihin, joihin voimme vaiku aa aidos ja tuloksellises

Olemme sitoutuneet rakentamaan kaikki uudiskohteemme A-energialuokkaan ja kun korjaamme, pyrimme lisäämään perusparannuskohteiden energiatehokkuu a 30 prosen lla. Laskemme parhaillaan toiminnastamme aiheutuvia CO2-päästöjä, ja saatu eto toimii pohjana ilmasto ekartalle. Sen tähtäin on vuodessa 2030.

Kiitos koko Espoon Asuntojen henkilöstölle, hallitukselle ja yhteistyökumppaneille onnistumisista perustehtävämme toteu amisessa!

Jaakko Kammonen toimitusjohtaja

Yhtiöstä

Espoon Asunnot Oy:n perustehtävä on edistää Espoon hyvinvoin a tarjoamalla hyviä ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja nykyisille ja tuleville espoolaisille. Yh ö on voi oa tavoi elematon eikä siten jaa osinkoa eikä varoja vapaan oman pääoman rahastosta. Espoon kaupunki omistaa 100 % yh ön osakkeista.

Yh ön visio on olla Espoon paras vuokranantaja.

Yh ön strategiset painopisteet ovat:

asuntotuotantotavoi een saavu aminen

rahoituksen saatavuuden turvaaminen ja kustannustason pitäminen alhaalla

asiakaskokemuksen ja vuokraustoiminnan kehi äminen

kestävän kehityksen edistäminen Espoo-tarinan mukaises

kiinteistökannan kestävä hallinta

Toimintaa ohjaavat arvot ovat:

Halu palvella

Onnistumisen iloa

Kestäviä tekoja

Espoon Asunnot nouda aa toiminnassaan voimassa olevaa Espoon Asunto-ohjelmaa, joka on hyväksy y Espoon kaupunginvaltuustossa 10.9.2018. Asunto-ohjelman

tavoi eiden ja toimenpide-ehdotusten lähtökohtana on mahdollistaa monipuolinen ja kohtuuhintainen asuntotuotanto, tukea erilaisten väestöryhmien asumista, myötävaiku aa aluekeskusten ja olemassa olevien asuntoalueiden tasapainoiseen kehitykseen sekä edistää uusiutuvien energialähteiden käy öä ja parantaa asumisen energiatehokkuu a.

Asunto-ohjelman toimenpide-ehdotuksissa linjataan Espoon Asuntojen toimintaa ja esitetään toimenpiteitä kohtuuhintaisen asuntotuotannon edellytysten parantamiseksi.

Espoon Asuntoja koskevat toimenpide-ehdotukset ovat:

1.Espoon Asunnot Oy aloi aa vuosi ain keskimäärin 400 val on tukeman vuokraasunnon rakentamisen, nelivuo sella asunto-ohjelmakaudella yhteensä 1 600 asuntoa. Kaupunki varmistaa, e ä Espoon Asunnot Oy saa tarvitsemansa ton t.

2.Espoon Asunnot Oy:n rakennu amien uusien asuntojen oman pääoman osuus osoitetaan ensi sijassa Espoon Asunnot Oy:n vapaasta kassavirrasta.

3.Espoon Asunnot Oy pitää val on tuella rakennetut käy ö- ja luovutusrajoituksista vapautuvat asunnot vuokra-asuntoina. Asunto-osakeyh öissä olevia yksi äisasuntoja voidaan myydä.

4.Espoon kaupunki vähentää asunno omuu a seudullises sovi ujen tavoi eiden ja sopimusten mukaises . Asunno omuu a ja asukkaiden syrjäytymistä ehkäistään tarjoamalla asumisneuvontaa sekä kehi ämällä asumiseen lii yvää sosiaalityötä yhdessä muun muassa Espoon Asunnot Oy:n kanssa.

5.Espoon Asunnot Oy määri elee vapaarahoi eisten ja rajoituksista vapautuneiden asuntojen vuokrat samoin periaa ein kuin käy ö- ja luovutusrajoitusten piirissä olevien asuntojen vuokrat.

Asunto-ohjelman toteutumista seurataan vuosittain tila- ja asuntojaostossa. Asunto-ohjelman seuranta tuodaan tiedoksi valtuustolle strategian seurannan yhteydessä.

Espoon kaupunki ase vuodelle 2022 seuraavat tulostavoi eet:

1.Espoon Asunnot Oy:n asuntojen keskimääräinen käy öaste on vähintään 98,5 %.

2.Asukaskokemus on hyvällä tasolla ja NPS-kyselyn suosi eluhalukkuus on +40.

3.Espoon Asunnot Oy aloi aa vuosi ain keskimäärin 400 asunnon rakentamisen. Aloituksissa seurataan neljän viimeisimmän vuoden liukuvaa keskiarvoa.

4.Lämmityksen energiatehokkuus paranee. Kiinteistöjen keskimääräinen lämpöindeksi on pienempi kuin edellisenä vuonna.

Espoon Asunnoilla on 309 (301 v. 2021) vuokranmääritysyksikköä, joista se omistaa 256 (251) kiinteistöä ja hallitsee vuokraoikeudella 53 (50) kiinteistöä. Näissä kiinteistöissä on yhteensä 16 316 (15 762) asuntoa. Asuntojen asuinpinta-ala on kaikkiaan 953 296 (923 133) m2. Lisäksi yhden (1) vuokranmääritysyksikön muodostavat 101 (117) eri asunto-osakeyh öissä sijaitsevaa osakehuoneistoa. Näiden asuntojen asuinpinta-ala on yhteensä 4 458 (5 120) m2. Vuokra avia asuntoja on siten 16 417 (15 879) ja asuinpinta-alaa kaikkiaan 957 754 (928 253) m2. Asunnoissa asuu yli 30 000 espoolaista.

Espoon Asunnot on segmentoinut vuokraustoimintansa vuokranmääritysrajoitusten perusteella kahteen segmen in, ARA-ryhmään ja Muut-ryhmään. ARA-ryhmän asuntoja koskee arava- ja korkotukilainsäädäntö, joka säätelee asuntojen käy öä

ja luovutusta, vuokranmääritystä ja asukasvalintaa. Liike lat ja päiväkodit esitetään Muut-ryhmässä, sillä ne eivät ole arava- ja korkotukilainsäädännön alaisia.

Omakustannusperiaa eella toimiva Espoon Asunnot pystyy vuokraamaan asukkail- eella toimiva Espoon Asunnot pystyy vuokraamaan asukkailleen kohtuuhintaisia asuntoja alueen markkinavuokria edullisemmin. Nykyisessä leen kohtuuhintaisia asuntoja alueen markkinavuokria edullisemmin. lanteessa metropolialueen vuokra-asuntojen kysyntä yli ää jatkuvas tarjonnan lanteessa yli ää erityises kohtuuhintaisten asuntojen osalta. kohtuuhintaisten asuntojen osalta.

Tilikausi 2022 2022

Yh ön liikevaihto kasvoi 2,0 % edeltävään vuoteen verra una. Suurimpia kasvuun ön liikevaihto kasvoi 2,0 % edeltävään vuoteen verra una. Suurimpia kasvuun vaiku avia tekijöitä olivat vuoden 2021 lopussa valmistuneet kaksi uudiskohde a avia olivat vuoden 2021 valmistuneet kaksi uudiskohde sekä vuoden 2022 jälkipuoliskolla valmistuneet kahdeksan uudiskohde a. Myös sekä vuoden 2022 valmistuneet kahdeksan uudiskohde a. vuoden 2022 alussa tehdyt vuokrantarkistukset vaiku vat liikevaihdon kasvuun. vuoden 2022 alussa vuokrantarkistukset vaiku vat

Vuokrantarkistusten keskimääräinen suuruus oli 0,6 %

Vuokrantarkistusten keskimääräinen suuruus oli 0,6 %.

Uusia ARA-vuokra-asuntokohteita valmistui vuoden aikana kahdeksan (3). Niissä on yhteensä 554 (252) asuntoa, joiden asuinpinta-ala on 30 164 (13 249) m2. Yh ö kirjasi liiketoiminnan muita tuo oja erillisasuntojen myynnistä 1,5 miljoonaa euroa.

Vuonna 2022 korjauksiin käyte in kaikkiaan 39,8 (42,4) miljoonaa euroa. Eniten korjauskustannuksia syntyi asuntojen kei öiden, kylpyhuoneiden, lämmitysjärjestelmien, vesika ojen korjauksista sekä muu okorjauksista.

Kohonnut inflaa o ja yleisen kustannustason sekä energiakustannusten jyrkkä nousu kohdistui likauden aikana etenkin kiinteistöjen hoitokustannuksiin, sillä kasvua edeltävään vuoteen oli 10,3 % eli 4,6 miljoonaa euroa. Eniten kasvoivat lämmitysja sähkökulut sekä kiinteistöjen käy ö- ja huoltokustannukset.

Poistot lisääntyivät 3,7 %, johtuen likauden aikana valmistuneiden kohteiden suuresta määrästä. Liikevoi o pieneni edeltävästä vuodesta hieman ja oli 14,3 (15,0) miljoonaa euroa. Loppuvuoteen ajoi uneen korkotason jyrkän nousun takia rahoituskustannukset kasvoivat 18,3 % eli 0,9 miljoonaa euroa.

Koronapandemian ja geopolii sen lanteen vaikutukset yh ön toimintaan

Koronapandemialla ei ole ollut merki äviä vaikutuksia asuntojen vuokraustoimintaan. Asuntojen kysyntä jatkui tasaisen vahvana läpi pandemian, eikä asuntojen jo entuudestaan alhaisessa vaihtuvuudessakaan tapahtunut merki äviä muutoksia. Pandemian alkuaikoina liike lavuokralaisille anne uja vuokrahyvityksiä ei anne u enää vuonna 2022.

Espoon Asuntojen uudiskohdetyömaihin on kohdistunut koronapandemian vuoksi useita poikkeus lanteita rakennusliikkeiden työnjohdon, työmaahenkilöstön ja alihankkijoiden sairastumisten ja karanteenien vuoksi. Lisäksi materiaalien ja varusteiden osalta on esiintynyt saatavuusongelmia. Poikkeus lanteista on aiheutunut

urakka-aikoihin lisäaika- ja kustannusvarauksia, joiden vaikutukset ovat kuitenkin jäämässä vähäisiksi.

Koronapandemian lisäksi uudiskohteiden aikatauluun on aiheu anut viive ä betonielemen en saatavuus- ja aikatauluongelmat. Tästä syystä urakka-aikatauluun on käynnistyneissä kohteissa joudu u tekemään aiemmasta poiketen aikatauluvaraumaa.

Venäjän Ukrainassa aloi amat sotatoimet aiheu vat Espoon Asuntojen uudisurakkakilpailuihin muutoksia. Sisälly mme uudisurakkakilpailuihin urakan maksuerien sitomisen rakennuskustannusindeksiin ARAlta saadun ohjeistuksen mukaises .

Korona-pandemialla ei enää vuonna 2022 ollut merki ävää vaikutusta korjaustoimintaan. Sen sijaan vuonna 2021 alkanut korjaushankkeiden kokonaiskustannustason nousu jatkui myös vuonna 2022. Kustannusten nousuun vaiku erityises Venäjän helmikuussa 2022 aloi ama Ukrainan sota, mikä kiihdy inflaa ota ja nos merki äväs materiaalien, pol oaineiden ja palveluiden hintoja. Kohonneiden tarjoushintojen ja kohonneiden rahoituskustannusten vuoksi osa ei-kiireellisistä korjaushankkeista siirre in tehtäväksi myöhemmin. Ohjelmoiduista korjaushankkeista saain kuitenkin toteute ua 88,4 % eli 534, ja korjaukset toteute in budjetoidus .

Inflaa on lisäksi Venäjän sotatoimilla Ukrainassa oli suora vaikutus energiahintoihin, mikä näkyi kiinteistöjen hoitokustannuksissa. Sähkökustannukset nousivat edeltävään vuoteen verra una 55,0 % ja lämmityskustannukset 7,8 %. Käy ö- ja huoltokustannukset nousivat edellisvuodesta 18,7 % johtuen materiaalien, pol oaineen ja palveluiden hintojen kohonneiden hintojen lisäksi erityises pysäköinlojen huolto- ja korjauskustannusten noususta verra una vuoteen 2021.

Espoon kaupungin ase amien tulostavoi eiden toteutuminen

Tavoite

Keskimääräinen käy öaste on vähintään 98,5 %.

Asuntojen käy öaste vuonna 2022 oli 98,4 (98,5) %. Pääkaupunkiseudun vuokraasuntomarkkinoiden ylitarjonta ja koronapandemian rauhoi uminen eivät näkyneet merki äväs käy öasteessamme, vaan se pysyi lähes samalla tasolla kuin vuonna 2021. Asuntovuokrausta työllis vuonna 2022 jo olemassa olleen asuntokannan lisäksi poikkeuksellisen suuri valmistuneiden uudiskohteiden määrä.

Tavoite

Asiakaskokemus on hyvällä tasolla ja NPS-kyselyn suosi eluhalukkuus on +40.

Mi aamme asiakkaidemme asiakaskokemusta reaaliaikaises erilaisin teks viesja sähköpos kyselyin. Vuonna 2022 asiakkaidemme ne osuosi eluindeksi (NPS) oli +41 ja mi arin vaihteluväli -100 - +100. Jo a kokonaiskuva olisi ka ava, asiakaskokemusta mitataan asiakkuuselinkaaren neljässä eri kohdassa. Kyselyt lähtevät uusille, asuville, pois muu aneille sekä meille soi aneille asiakkaille (asiakaspalvelu, isännöin ja vuokravalvonta).

Asiakaskokemuksen säily äminen hyvällä tasolla edelly ää toiminnan jatkuvaa tarkastelua. Jatkoimme asuntojemme tarkastus- ja vuokrausprosessien kehi ämistä ja saimme vuonna 2021 käy öön otetun Contact center -järjestelmän täysipainoises käy öön vuoden 2022 aikana. Korona-ajan poikkeusolosuhteisiin muokatusta asiakaspalvelukonsep stamme vakiintui pysyvä käytäntö, lisäksi jatkoimme sähköisen asioinnin helpo amista.

Tavoite

Vuosi ain aloitetaan keskimäärin 400 asunnon rakentaminen. Aloituksissa seurataan neljän viimeisimmän vuoden liukuvaa keskiarvoa.

Vuonna 2022 aloite ujen kohteiden asuntomäärä oli 300 asuntoa. Aloitusten määrä nos neljän vuoden asuntoaloitusten keskiarvon 406 asuntoaloitukseen.

Tavoite

Lämmityksen energiatehokkuus paranee.

Kiinteistöjen keskimääräinen lämpöindeksi on pienempi kuin edellisenä vuonna.

Lämmityksen energiatehokkuu a mitataan kiinteistöjen keskimääräisellä lämpöindeksillä. Se oli vuoden 2022 osalta 39,8 (40,6) kWh/Rm3. Vuoden aikana jatkoimme kiinteistöjen lämmityksen op moin a ja energiatehokkuuskorjauksien toteu amista. Olemme linjanneet, e ä uudet kohteet toteutetaan A-energialuokkaan ja peruskorjauksissa tavoitellaan 30 %:n parannusta energiatehokkuuteen.

Yh ön hallituksen määri ämät strategiset painopisteet

Espoon kaupungin ase amien tulostavoi eiden lisäksi yh ö jatkoi strategisten painopisteiden mukaisia toimenpiteitä. Niistä asuntotuotantotavoi een saavu aminen, asiakaskokemuksen ja vuokraustoiminnan kehi äminen sekä kestävän kehityksen edistäminen Espoo-tarinan mukaises toteutuivat tulostavoi eiden yhteydessä.

Rahoituksen saatavuuden turvaamista ja kustannustason pitämistä alhaalla ediste in seuraavalla tavalla:

Uudiskohteiden toteu aminen pitkäaikaisella 40 vuoden val on korkotuella rajoittaa rahoituksen tarjoajia. Tästä huolima a yh ö on saanut pidetyissä kilpailutuksissa kohtuuhintaista rahoitusta kohteisiinsa. Yh ön lainasalkkua seurataan jatkuvas Pääosa lainoista on sido u pitkäaikaisiin kiinteisiin korkoihin.

Lainojen keskikorko oli 0,7 (0,6) %. Kiinteäkorkoisten lainojen osuus vuoden lopussa oli 71,5 (68,1) %.

Kestävän kehityksen edistäminen Espoo-tarinan mukaises toteutui osin kaupungin ase amien tulostavoi eiden kau a.

Sen lisäksi saimme valmiiksi olennaisuusanalyysin pohjalta laaditun vastuullisuuden toimintasuunnitelman. Siihen kirjatut toimenpiteet vie in vuoden lopussa yksiköiden toimintasuunnitelmiin.

Espoon Asunnot on sitoutunut omistajansa Espoon kaupungin tavoin olemaan hiilineutraali vuoteen 2030 mennessä. Tavoi een saavu amiseksi käynnis mme syksyllä ilmasto ekartan laadinnan. Työ alkoi päästölaskennalla, ja siinä huomioi in oman toimintamme lisäksi arvoketjun aiheu amat päästöt.

Syyskuussa 2022 Espoon Asunnot ilmoi autui mukaan val onhallinnon yhteiseen Aste a alemmas -kampanjaan, jonka tavoi eena on vähentää energiankulutusta.

Kampanjatoimena pää mme toteu aa kiinteistöillemme energiansäästökilpailun, jossa on kaksi sarjaa, lämpö ja sähkö. Kilpailu alkoi 1.11.2022, ja se jatkuu 30.4.2023 as .

Espoon Asuntojen ensimmäinen Joutsenmerkkikohde valmistui Karakallioon lokakuussa 2022.

Kiinteistökannan kestävää hallintaa toteute in likauden aikana seuraavas : Jatkoimme Espoon Asuntojen koko kiinteistökannalle vuonna 2020 teetetyn pitkän tähtäimen korjaustarve- ja korjausvelkaselvityksen hyödyntämistä vuonna 2022. Korjaustarveselvityksen avulla pystymme ennakoimaan kiinteistöjen korjaustarpeen kehitystä (kasvua) ja varautumaan tuleviin korjaustarpeisiin aikaisempaa paremmin. Lisäksi jatkoimme perusparannusten ohjelmoin mene elyn ja hankesuunni elun kehi ämistä sekä energiasäästötoimenpiteiden energiapoten aalikartoitusten pilotoin a osana hankesuunni elua.

Espoon Asuntojen tähän as suurin kiinteistökehityskohde on Suvelassa sijaitseva Kirs nharju. Kor elin uudiskohteet, Kirs n e 2 (190 asuntoa) ja Kirs nharju 4 (25 asuntoa) valmistuivat urakkasopimusten mukaises syyskuun lopussa 2022.

Liikevaihto ja tulos

Espoon Asuntojen liikevaihto oli likaudella 145,7 (142,8 v. 2021) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta 89,4 (86,7) miljoonaa euroa koostui ARA-ryhmän liiketoiminnasta ja 56,3 (56,0) miljoonaa euroa Muut-ryhmän liiketoiminnasta. ARA-ryhmän liikevaihtoa kasva vuoden 2021 lopussa ja vuoden 2022 jälkipuoliskolla valmistuneet kohteet

Liikevaihdon jakauma segmentei äin

Aravarahoi einen liiketoiminta (säännelty vuokranmääritys, käy ö ja luovutus)

61,4

38,6 %

, ,

Vapaa ARA (vapaa vuokranmäärityksen sääntelystä) Luovutusrajoituksen alainen liiketoiminta

Lähes koko liikevaihto, 97,7 (97,7) %, muodostui asuntojen vuokratuotoista ja käyttökorvauksista. Loppuosa liikevaihdosta, 2,3 (2,3) %, koostui muiden lojen eli liikelojen, päiväko en ja palvelutalojen vuokrista. Näistä jokainen edustaa noin 1 %:n osuu a kokonaisliikevaihdosta.

Liikevaihdon jakauma latyypei äin

, , , , ,

Asunnot 97,7 %

Liike lat 0.9 %

Päiväkodit 0,8 %

Palvelutalot 0,6 %

Liikevoi o oli 14,3 (15,0) miljoonaa euroa eli 9,8 (10,5) % liikevaihdosta. Liikevoitosta 4,9 (5,6) miljoonaa euroa tuli ARA-ryhmän liiketoiminnasta ja 9,4 (9,4) miljoonaa euroa Muut-ryhmän liiketoiminnasta.

Liiketoiminnan muut tuotot olivat 3,7 (4,0) miljoonaa euroa, josta suurin yksi äinen erä muodostui erillisasuntojen myyn tuotoista, joita kertyi 1,5 miljoonaa euroa. Yhö myi 16 (14) vuokrauskäytöstä vapautunu a asunto-osakehuoneistoa; yhteensä 662 (618,0) m2, joista suurin osa oli yksiöitä. Muut liiketoiminnan tuotot 2,2 miljoonaa euroa muodostui saaduista avustuksista, vakuutuskorvauksista, asiakkailta laskutetuista huoneistokorjauksista, kerätyistä perintäpalkkioista ja -tuotoista.

Kustannuskehitykseen vaiku vat inflaa on ja erityises energian ja materiaalikustannusten jyrkät nousut. Kiinteistöjen korjaus- ja hoitokustannukset hallintokustannuksineen olivat yhteensä 92,7 (90,5) miljoonaa euroa. Kiinteistöjen hoitokustannukset kasvoivat edeltävästä vuodesta 4,6 miljoonaa euroa ja hallintokustannukset nousivat 0,3 miljoonaa euroa, kun taas korjauskustannukset jäivät edeltävän vuoden tasoa 2,7 miljoonaa euroa alemmiksi. Suurin osa korjauskustannusten muutoksesta aiheutui muu ojen yhteydessä tehtävien korjausten kustannusten alenemisesta.

Kustannuspaineista huolima a korjauksen kokonaiskustannukset toteutuivat talousarvion mukaisina. Muu ojen yhteydessä tehtävät korjaukset toteutuivat suunnitellun suuruisina. Materiaali- ja palvelukustannusten nousun vuoksi osa ohjelmoiduista ennakoiduista korjaushankkeista siirre in priorisoinnin jälkeen tulevien vuosien korjausohjelmiin ja siten ohjelmoidut korjaukset ali vat suunnitellut 2,0 miljoonalla eurolla. Kustannustason nousun vaikutus näkyi erityises ennakoima omissa vahingoissa, joissa toteutuneiden korjauskustannusten taso yli suunnitellun 1,5 miljoonalla eurolla. Pienten, ylläpitävien korjausten osuus yli suunnitellun 0,5 miljoonalla eurolla. Korjausten yksikkökustannuksen toteuma oli 3,4 (3,7) euroa/m2 kuukaudessa.

Inflaa on ja kustannustason nousu joh vat erityises kiinteistöjen hoitokustannusten jyrkkään kasvuun ja hoitokustannukset ilman korjaus- ja hallintokustannuksia olivatkin 10,3 % edeltävän vuoden tasoa korkeammat. Vaikka vuoden aikana valmistui suuri määrä uudiskohteita, ei niiden kulutuksen vaikutus hoitokustannusten nousuun ollut likauden aikana merki ävä, koska valmistumiset paino uivat loppuvuodelle. Hoitokustannusten osalta suhteellises suurin kasvu oli sähkökustannuksissa +55 %, lämmitys +7,8 % sekä käy ö ja huolto +18,7 %.

majoituskuluista, joita ei pandemian vuoksi kertynyt edeltävänä vuonna lainkaan. Liiketoiminnan muissa kuluissa luo otappiot kasvoivat edeltävästä vuodesta 0,3 miljoonaa euroa. Tilikauden aikana selvite in kaikkien erääntyneiden saatavien lanne.

Rahoituskulut 5,9 (5,0) ja rahoitustuotot 0,3 (0,2) miljoonaa euroa kasvoivat korkotason nousun myötä. Pitkiin viitekorkoihin ja indeksin muutokseen sido ujen lainojen keskikorko kasvoi toistaiseksi vain mal llises edellisvuoden tasosta ja oli 0,9 (0,8) %. Sen sijaan vaihtuvakorkoisen euribor-sidonnaisen lainakannan keskikorossa muutos oli merki äväs suurempi. Vuonna 2022 vaihtuvakorkoisten lainojen keskikorko oli 0,7 (0,3) %.

Tilikauden tulos ennen linpäätössiirtoja ja veroja oli 8,7 (10,2) miljoonaa euroa.

Kokonaispoistot likaudella olivat 35,6 (34,3) miljoonaa euroa. Poistot sisältävät 32,8 miljoonan euron poistosuunnitelman mukaiset poistot. Lisäys aiheutui likauden aikana valmistuneista kohteista. Nega ivista poistoeron muutosta kirja in 1,8 (0,2) miljoonaa euroa. Asuintalovarausta pure in 7,6 (12,9) miljoonaa euroa ja kasvate in 14,5 (23,2) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 33 339 euroa ja likauden voi o 28 843 euroa.

Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut202220212020

Taloudellista kehitystä kuvaavien tunnuslukujen laskentakaavat ovat seuraavat:

Tunnuslukujen laskentakaavat

Liikevaihdon kasvu, % hdon %=100 x

Tilikauden liikevaihto - edellisen likauden liikevaihto

Edellisen likauden liikevaihto

Liikevoiton osuus liikevaihdosta, %=100 x Liikevoi o Liikevaihto

Voi o/tappio ennen linpäätössiirtoja ja veroja

Voiton/tappion ennen linpäätössiirtoja ja veroja osuus liikevaihdosta, %=100 x

Liikevaihto

Korollinen vieras pääoma, M€=Pitkäaikainen vieras pääoma + pitkäaikaisten lainojen lyhytaikainen osuus

Tulos ennen linpäätössiirtoja ja veroja + korkokulut

Sijoitetun pääoman tuo o, %=100 x

Korollinen vieras pääoma + oma pääoma

Voi o/tappio ennen linpäätössiirtoja ja veroja - verot

Oman pääoman tuo o, %=100 x

Oma pääoma + kertynyt poistoero (veroton) + kertynyt asuintalovaraus (veroton)

Oma pääoma + kertynyt poistoero (veroton) + kertynyt asuintalovaraus (veroton)

Omavaraisuusaste, %= 100 x

Taseen loppusumma - saadut ennakot

Korollinen vieras pääoma

Velkaantumisaste, %= 100 x

Oma pääoma

Rahoitusomaisuus

Quick ra o=100 x

Lyhytaikaiset velat - saadut ennakot

Vuokrasopimusten mukainen vuokratuo o

Asuntojen vuokrausaste, %= 100 x

Asukkaiden vaihtuvuus, %= 100 x

Valmistuneiden investoin en osuus liikevaihdosta, %= 100 x

Vuokrasopimusten mukainen vuokratuo o + vapaiden lojen vuokratuo o

Pää yneiden vuokrasopimusten määrä

Asuntojen lukumäärä keskimäärin

Valmistuneet investoinnit

Liikevaihto

Yh ön liikevaihto ja liikevoi o muodostuivat vuonna 2022 segmentei äin ja latyypei äin eriteltynä seuraavas

Segmen en liikevaihto ja liikevoi o202220212020

ARA-ryhmä (kiinteistöjen lkm)184176175

Taloudellinen asema

Espoon Asuntojen taseen loppusumma oli 1 246,0 (1 171,3 v. 2021) miljoonaa euroa. Yh ön oma pääoma oli vuoden 2022 lopussa 126,1 (126,0) miljoonaa euroa.

Yh ön vieras pääoma oli yhteensä 891,2 (825,3) miljoonaa euroa. Tästä 829,0 (762,3) miljoonaa euroa oli pitkäaikaista ja 62,3 (63,0) miljoonaa euroa lyhytaikaista velkaa. Lyhytaikaisesta velasta 36,2 (37,2) miljoonaa euroa oli korollista velkaa.

Korollista vierasta pääomaa oli yhteensä 865,1 (799,4) miljoonaa euroa, ja lainojen keskikorko oli 0,7 (0,6) %. Kiinteäkorkoisten lainojen osuus vuoden lopussa oli 71,5 (68,1) %. Kiinteäkorkoisiin lainoihin on sisällyte y val on aravalainat, joiden korko määräytyy elinkustannusindeksin muutokseen sido una. Aravalainojen hoitokulut ovat kuitenkin käytännössä vakaita, koska koron noustessa vuosimaksulainojen lyhennykset pienenevät.

Muut-ryhmä (kiinteistöjen lkm)125125125

Espoon Asuntojen 865,1 miljoonan euron rahalaitoslainat kohdistuivat segmenteille korkosidonnaisuuksi ain eriteltynä seuraavas :

Lainasalkku 31.12.2022ARA-ryhmä MuutYhteensä

Yhteensä (kiinteistöjen lkm)309301300

oleva lainapääoma yhteensä, M€

Yh ön maksuvalmius säilyi hyvänä. Espoon Asuntojen kassavirran investoinnit päätyivät vuonna 2022 rakentamisen etenemisen ja uusien asuntoaloitusten myötä 105,8 (99,6) miljoonaan euroon. Yh öllä oli vuoden lopussa rakenteilla uudiskohteissa yhteensä 629 (883) asuntoa. Pitkäaikaisia lainoja lyhenne in 37,4 (39,7) miljoonaa euroa ja noste in 103,1 (81,2) miljoonaa euroa. Espoon Asunnot lii yi Espoon kaupungin konserni lijärjestelyyn 1.12.2019. Konserni liin liite yjen lien saldo 53,3 (49,3) miljoonaa euroa esitetään muissa saamisissa saman konsernin yrityksiltä. Yh ön rahavarat päätyivät siten vuoden lopussa 3,1 (3,4) miljoonaan euroon.

Rakenne ja rahoitusjärjestelyt

Tilikauden aikana oste in Kiinteistö Oy Espoon Anna Sahlsténin katu 11 B osakekanta. Kauppa toteutui 31.12.2022 ja siihen lii yy vuonna 2023 rakenteille suunniteltava uudiskohde.

Yh öllä ei ole erityisehtoista rahoitusta, joka tuloksen tai taloudellisen aseman heikentymiseen perustuvan ehdon lauetessa johtaisi erityisehdollisen rahoituksen takaisinmaksamiseen ja uudelleenrahoitusjärjestelyihin.

Kiinteistöjen luovutusrajoitukset

Suurinta osaa Espoon Asuntojen kiinteistöistä säätelee laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksi lunastamisesta. Laissa säädetään asuntojen myyn ä, vuokranmääritystä ja vuokralaisten valintaa. Rajoituksesta on tehty merkintä yh ön osakekirjoihin. Vuokra-asunnot

Vuokraustoiminta

Espoon Asunnoilla oli vuoden 2022 lopussa 16 417 (15 879) asuntoa. Tästä ARAryhmään kuuluvia asuntoja oli 14 434 ja Muut-ryhmän asuntoja 1 983 kpl.

Vuonna 2022 vuokra-asunnon sai 2 350 (2 166) ko talou a. Asunnon saaneiden määrä kasvoi hieman edellisvuoteen verra una. Kasvua seli ää osaltaan vuonna 2022 valmistuneiden uudiskohteiden suuri määrä, sillä uusia asuntoja valmistui 554 (252) kpl. Asunnon saaneista ko talouksista yhden hengen talouksia oli 1 262 (1 101) kpl. Yksiön tai kaksion sai 1 425 (1 292) kpl, mikä oli 60,6 (59,7) % kaikista asunnon saaneista.

Saapuneiden uusien hakemusten määrä kasvoi hieman edellisvuodesta ja oli 32 496 (31 919). Hakemusten määrän kasvu ja vuokra-asuntomarkkinoiden ylitarjontalanteessa hyvällä tasolla pysynyt asuntojen vuokrausaste osoi avat, e ä kohtuuhintaisten asuntojen uudistuotannolle on tarve a jatkossakin. Kohtuuhintaisten asuntojen niukka tarjonta pääkaupunkiseudulla saa asukkaat arvostamaan yleishyödyllisen vuokra-asumisen edullisuu a ja riski ömyy ä.

Vuokralaisten vaihtuvuus laski hieman edellisestä vuodesta ja oli 11,7 (12,6) %. Pieni vaihtuvuus yhdessä suuren kysynnän kanssa heikentää yksi äisen hakijan mahdollisuuksia saada kohtuuhintaista vuokra-asuntoa. Vaikka uusia kohtuuhintaisia asuntoja valmistui vuonna 2022 tavanomaista enemmän, ei se tuo olennaista helpotusta kohtuuhintaista asuntoa etsiville asunnonhakijoille.

Vuoden 2022 lopussa voimassa olevia ak ivisia (hakemus voimassa 3 kk) asuntohakemuksia oli 8 035 (6 619) kpl. Pienten 1-2 hengen ko talouksien osuus kaikista hakijoista oli 78,8 (77,1) %.

Vuokra-asuntojen hakemukset ja valinnat202220212020

Rakennuttaminen

Vuonna 2022 valmistui kahdeksan (kolme vuonna 2021) uu a vuokra-asuntokohde a, joissa on yhteensä 554 (252) asuntoa. vuoden 2022 pää yessä rakenteilla oli kahdeksan (13) kiinteistöä, joissa on yhteensä 629 (883) asuntoa.

Espoon asunto-ohjelmaan ja yh ön talousarvioon on Espoon Asuntojen alkavan asuntotuotannon osalta kirja u tavoi eeksi keskimäärin 400 asuntoa vuodessa. Vuoden 2022 toteuma oli 300 aloite ua asuntoa, millä saavute in neljän vuoden keskimääräinen toteuma. Vuoden aikana teh in kahdesta uudiskohteesta investoinpäätös ja käynnis mme kolmen uudiskohteen rakennustyöt (yhden näistä investoin päätös vuoden 2021 lopulta).

Uudistuotanto

Peruskorjaus

Vuonna 2022 valmistui kaksi (kaksi vuonna 2021) peruskorjauskohde a. Vuoden aikana teh in yhden peruskorjauskohteen investoin päätös ja kahdessa kohteessa käynnis mme korjaustyöt (toisen kohteen investoin päätös tehty 2021).

Vuonna 2022 etenimme kiinteistöstrategisen linjauksen mukaises tavoi elemalla taloteknisiä parannuksia sisältävissä peruskorjauskohteissa -30 %:n energiansäästöä.

Peruskorjaukset

Huoneistoala, m

keskim. huoneistoala, m

Vuokra 2022 (€/m /kk

Vuonna 2022 valmistuneet peruskorjaukset:1015 56651,412,22

Tiis nkallio 1 (alk. 6/2021, valmistui 8/2022) 533 28462,012,70

Espoonaukio 5 (alkanut 5/2021, valmistui 8/2022) 482 28247,511,60

Rakenteilla olevat peruskorjaukset 31.12.2022: 1695 08130,1-

Kuunsäde 4 (alkanut 12/2021, valmistuu 4/2023)

402 50462,6-

Seilimäki 21 (alkanut 3/2022, valmistuu 6/2023)

936 24867,2-

362 57771,6Karakallion e 1 A-H (alkanut 4/2022, valmistuu 8/2023)

Organisoimme peruskorjausten korjaustarpeen määri elyä ja hankesuunni elua uudelleen. Jatkossa rakennu amis- ja ylläpitoyksikkö määri elevät yhdessä jo hankesuunni eluvaiheessa peruskorjauksen sisällön teknises yhtenäisemmäksi kokonaisuudeksi. Tuosta kokonaisuudesta irralliset korjaukset tehdään ylläpidon toimesta vuosikorjauksina. Näillä toimilla varmistamme korjausbudje a ja urakoitsijoiden halukkuu a osallistua tarjouskilpailuun. Hankesuunnitelman tulee olla valmis vuosi ennen korjauksen käynnistämistä, jolloin edämme rii ävän ajoissa, vaa iko korjaus asuntojen tyhjentämistä vai voidaanko se toteu aa asunnot asu uina.

Henkilöstö

Vuoden 2022 lopussa Espoon Asuntojen palveluksessa oli 122 (117 v. 2021) henkilöä. Heistä vakituisessa työsuhteessa oli 106 (105) ja määräaikaisessa 16 (12). Keskimäärin henkilöstöä oli vuoden aikana 121 (117). Henkilöstön vaihtuvuus oli 13,9 (9,7) prosen a.

Henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut ovat seuraavat:

Henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut:202220212020

Henkilöstö vuoden lopussa122117120

Miesten osuus henkilöstöstä, %434237

Naisten osuus henkilöstöstä, %575863

Palkat ja palkkiot, t€5 9595 8045 859

Jatkoimme syksyllä 2020 aloite ua yrityskul uurin kehi ämistä viime vuonna kulttuurityöpajoilla, joihin koko henkilöstö syksyn aikana osallistui. Työpajoissa määrittelimme, miten yrityskul uurimme näkyy sanoissa ja teoissa. Jatkamme yrityskulttuurin kehi ämistä yhdessä työstetyillä teemoilla myös tulevaisuudessa

Ympäristö

Asuinkiinteistöinvestoin en pääomaintensiivisyys ja pitkäjänteisyys edelly ävät kestäviä ratkaisuja. Rakenne ujen kiinteistöjen tulee olla kestäviä sekä talouden e ä ympäristön näkökulmasta.

Toimi lamme sijaitsee kauppakeskus Ison Omenan uudessa osassa, jolle on myönnetty korkeimman tason LEED Pla na-tason ympäristöser fikaa . Espoon Asuntojen toimi loilla on vastaavas Green Office-ser fikaa , joka sille myönne in vuonna 2021.

Lämmityskustannukset nousivat edeltävään vuoteen verra una 0,9 miljoonaa euroa, mikä yli talousarvion 0,4 miljoonalla eurolla. Espoon Asuntojen lähes koko kiinteistökanta on liite y osaksi Leanheat-lämmönsäätöjärjestelmää, jonka avulla pystyimme kohdentamaan säätö- ja korjaustoimia op maalises ja saavu amaan lisäsäästöjä lämmityksessä sekä varmistamaan asukkaille tasaisemman sisälämpö lan. Myös kaukolämmön käytön kulutushuippuja voi in leikata ilman e ä se vaiku sisäolosuhteisiin. Huippujen leikkaamisen avulla on saatu aikaan säästöjä kaukolämmön perusmaksuissa. Espoon Asunnot käy ää kohteissaan päästö ömällä ja uusiutuvalla energialla tuote ua kaukolämpöä, Fortumin EkoPlussaa.

Kiinteistösähkönä käytämme CO2 vapaas tuote ua sähköä. Sähkön ominaiskulutus on pysynyt jokseenkin vakaana huolima a siitä, e ä uusiin ja perusparanne aviin kiinteistöihin asennetaan nykymääräysten mukaises yhä enemmän sähköä käy äviä järjestelmiä ja lai eita. Vaikka yh ön kiinteistösähkön kulutus nousi vain hieman, kokonaiskustannusten nousu oli merki ävä, eli 55 % markkinahintojen nousun vuoksi.

Espoon Asunnot on ollut mukana vuokra-asuntoyhteisöjen energiatehokkuussopimuksessa (VAETS) jo vuodesta 2010. Nykyinen sopimus on solmi u vuosille 2017–2025, ja energiansäästötavoi eeksi on asete u 7,5 %. Vuoden 2021 osalta vahvistettujen tulosten perusteella Espoon Asunnot on hyvin tavoitevauhdissa (vuoden 2022 tuloksien laskenta oli tämän toimintakertomuksen kirjoitushetkellä kesken).

Yh össä on käytössä lakisääteinen energiatehokkuusjärjestelmä (ETJ+). Sen myötä Espoon Asunnot tavoi elee suunnitelmallisempaa tapaa käsitellä, ohjelmoida ja seurata niitä hankkeita, jotka parantavat energiatehokkuu a koko organisaa on tasolla.

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutuksia pyritään seuraamaan pitkällä jänteellä aikaisempaa järjestelmällisemmin.

Veden ja jäteveden kokonaiskustannukset nousivat edellisestä vuodesta 6,0 %. Veden ominaiskulutus, 152 litraa asukasta kohden vuorokaudessa, on hieman alemmalla tasolla kuin keskimääräinen veden ominaiskulutus Suomessa (155 litraa/hlö/vrk).

Energiankulutus on toteutunut seuraavas :

kiinteistöissä202220212020

Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä

Espoon Asunnot jatkaa kuluvana vuonna yh ön strategisiin painopisteisiin lii yvien hankkeiden toteu amista sekä käy läpi keskeisiä toimintaprosessejaan.

Strateginen painopisteToimenpide

Asuntotuotantotavoi een saavu aminen

Jatkamme yhteistyötä Espoon kaupungin kanssa tulevien ton en rakentamiskelpoisuuden edistämiseksi.

Käymme läpi rakennu amisen toimintaprosessit.

Jatkamme sähköisten palveluiden lisäksi digitalisaa ota sähköisten arkistojen sekä työmaan ohjauksen ja valvonnan osalta. Tehostamme prosessejamme en sestään uudistamalla kiinteistöhallintajärjestelmämme sekä etsimällä ratkaisuja toistuvien työvaiheiden automa soimiseksi.

Espoon Asuntojen taloudellisen aseman odotetaan edelleen pysyvän vakaana ja maksuvalmiuden hyvänä. Kohonnut yleinen kustannustason vaikutus rakennus- ja ylläpitokustannuksiin sekä korkotason jyrkän nousun vaikutus lainojen korkokuluihin lisäävät vuokrankorotuspaineita myös tuleville vuosille. Uusien korkotukilainojen etupaino eisempi lyhennysohjelma johtaa nykyisiä lainoja hieman suurempiin lyhennyksiin laina-ajan alussa.

Vuokraustoiminta

Rahoituksen saatavuuden turvaaminen ja kustannustason pitäminen alhaalla

Seuraamme ak ivises rahoitusmarkkinoita ja korkotukilainsäädännön kehi ymistä sekä hallitsemme lainasalkkua.

Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysynnän ennakoidaan jatkuvan vahvana. Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoiden ylitarjonta lanne ei näy kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysynnässä. Kysyntä tulee jatkossakin paino umaan vahvas pieniin 1-2 h+k -asuntoihin keskimääräisen perhekoon pienentymisen vuoksi. Sijainnin merkitys säilyy keskeisimpänä kriteerinä asuntoa hae aessa, sillä hakijat arvostavat hyviä liikenneyhteyksiä, etenkin metroa, ja ka avia lähialueen palveluja.

Asiakaskokemuksen ja vuokraustoiminnan kehi äminen

Laajennamme asiakkaille suunna avia sähköisiä palveluita sekä kehitämme asiakaspalvelustamme aiempaa monikanavaisempaa.

Kehitämme vuokraustoimintaa nopeu amalla vuokrausprosessejamme sekä keski ämällä asuntojen esi elytoimintaa oman organisaa on hoide avaksi.

Joulukuussa 2022 valmistunut Länsimetron jatke tulee en sestään lisäämään Espoon Asuntojen kysyntää, sillä iso osa kohteistamme sijaitsee lähellä uusia metroasemia. Asumiseen lii yvien erilaisten tukipalveluiden ja asumisneuvonnan tarve lisääntyy. Asuntojen vuokrauksessa tärkeänä tavoi eenamme on jatkossakin talojen mahdollisimman monipuolinen asukasrakenne sekä sosiaalises tasapainoiset asuinalueet.

Kestävän kehityksen edistäminen Espoo-tarinan mukaises

Saatamme valmiiksi syksyllä 2022 aloitetun ilmastoekartan laadinnan ja jatkamme siihen kirja ujen toimenpiteiden toteu amista.

Espoon Asuntojen hallitus pää keskimäärin 3,42 % vuokrankorotuksesta vuodelle 2023. Vuonna 2023 kaikkien kiinteistöjen keskimääräinen asuntovuokra on 13,32 (12,73) euroa/m2/kk. Tavanomaista suuremman vuokrankorotuksen taustalla on yleisen hintatason ja korkotason voimakas nousu. Yh ön tavoi eena on kuitenkin tulevinakin vuosina pyrkimys mal lliseen, tasaiseen ja ennuste avaan vuokrien kehitykseen.

Kiinteistökannan kestävä hallinta

Jatkamme osana teknistä elinkaarenhallintaa kunnossapidon PTS-suunni elun ja kiinteistöpalveluiden laadunseurannan kehi ämistä.

Vuokranmäärityksessä noudatamme kahta periaate a: vuokrilla ei kerätä voi oa ja asukkaita tulee kohdella tasapuolises ja oikeudenmukaises . Vuokranmääritys perustuu malliin, joka suhteu aa hinnoiteltavan kiinteistön vuokran vastaaviin aluekohtaisiin vertailuvuokriin, vähenne ynä sillä edulla, joka saavutetaan omakustannus-

periaa eella toimimisesta. Vapaarahoi eisten ja rajoituksista vapautuneiden asuntojen vuokrat määritellään samoin periaa ein kuin käy ö- ja luovutusrajoitusten piirissä olevien asuntojen vuokrat.

Rakennu aminen

Asuntotuotantotavoi eet määritellään val on ja kun en yhteisessä maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-sopimuksessa, joka on voimassa 2020–2031. Espoo kuuluu 14 kunnan kanssa Helsingin seudun MAL-sopimukseen, johon kirjatun tavoi een mukaan Espooseen tulee vuosi ain valmistua 660 uu a ARA-vuokra-asuntoa. Tähän tavoi eeseen Espoon Asunnot vastaa omalla asuntotuotannollaan.

Espoon Asuntojen vuoden 2023 uudistuotantoinvestoin en suunniteltu arvo on n. 106,7 miljoonaa euroa ja peruskorjausinvestoin en arvo on 31 miljoonaa euroa. Investoin en suunniteltuun arvoon on huomioitu hankkeiden kokonaishankinta-arvo, joka sitoutuu rakentamisen edetessä useammalle vuodelle.

Espoon Asuntojen tavoite alkavan asuntotuotannon osalta on keskimäärin 400 asuntoa vuodessa, ja tavoite on asete u Espoon Asunto-ohjelman ja talousarvion mukaises . Tuotantotavoi eeseen pääseminen edelly ää vuosi ain vähintään 5–6 sellaisen uudiskohdealoitusta, joiden keskikoko on 70–80 asuntoa ja asuntojen keskimääräinen huoneistoala noin 50 m2. Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoiden kysyntäpaine kohdistuu edelleen yksiöihin ja kaksioihin, mu a Espoon Asunnot toteu aa sijain huomioiden myös perheille sopivia asuntoja.

Espoon kaupungin osoi amien soveltuvien ja rakentamiskelpoisten ton en määrä on tuotantotavoi een saavu amisen kannalta krii stä. Rakentamiskelpoisuus tarkoi aa vahvistetun asemakaavan ja kunnallistekniikan lisäksi kor elitoteutuksena toteute avien pysäköin - ja pihajärjestelyiden yhtäaikaisia valmiuksia. Tasaisen tuotannon edellytyksenä on, e ä vuosi ain toteute avat kohteet pystytään varmistamaan rii ävän ajoissa. Näin suunni elulle ja rakentamisen valmistelulle jää tarvi ava aika. Tämän lisäksi keskeistä on rakennusmarkkinoiden toimivuus eli urakoitsijoiden tarjoushalukkuus ja urakkakilpailun toimivuus.

Aloitetut ja valmistuneet asunnot:

2023 (arvio)202220212020

Tulostavoite, aloitetut asunnot (kpl) 400400400400

Vuoden aikana aloitetut asunnot (kpl)

Aloite ujen kohteiden lukumäärä (kpl)

Aloite ujen kohteiden keskikoko (asuntoa)

Aloitetut asunnot keskimäärin (4 v. keskiarvo)

Vuoden aikana valmistuneet asunnot:

Valmistuneiden kohteiden lukumäärä (kpl)

Valmistuneiden kohteiden keskikoko (asuntoa)

Valmistuneet asunnot keskimäärin (4 v. keskiarvo)

407300403480

4376

1021005880

398406377328

329554252374

5834

66698494

377324277235

Riskienhallinta

Yh ö arvio toimintaansa lii yviä riskejä vuosi ain. Riskiarvio raportoidaan omistajalle. Koronapandemia ei ole vaiku anut, eikä sen odoteta vaiku avan merki ävällä tavalla yh ön taloudelliseen lanteeseen. Ko talouksien talouskehityksen epävarmuus ei aiheuta merki äviä riskejä kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntään ja käy öasteeseen. Ennusteiden mukaan väestö lisääntyy pääkaupunkiseudulla johtuen kaupungistumisesta ja maahanmuutosta. Yhdessä työvoiman kysynnän lisääntymisen kanssa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntä ja käy öasteet säilyvät korkeina.

Yh ön kokonaistalouteen luo otappioilla ei ole suurta vaikutusta. Luo otappioriskiä hallitaan vuokravalvonnan ja asukasneuvonnan keinoin.

Yh ön raportoin tukee asuntojen vuokrausasteen, asukkaiden vaihtuvuuden, hakijoiden määrän, luo otappioiden sekä näiden muutosten seurantaa.

Keskipitkällä 3–10 vuoden aikajänteellä korkotason voidaan ennakoida pysyvän edellisiä vuosia korkeammalla tasolla. Korkojen nousu lisää yh ön pääomakuluja. Yh ö on suojautunut nousun vaikutuksilta o amalla 71 % lainatarpeestaan kiinteäkorkoisina lainoina. Suuri osa yh ön lainoista on korkotukilainoja. Korkojen nousun vaikutusta vähentää se, e ä val on maksaman korkotuen määrä kasvaa koron noustessa. Lisäksi yh ö on hajau anut useiden lainojen korontarkistushetkien samanaikaisuuteen liittyviä riskejä.

Vahinkoriskeiltä yh ö on suojautunut o amalla yh ön omistamille kiinteistöille täysarvovakuutuksen.

Tietoturva- ja etosuojariskejä seurataan tehostetus . Tietojärjestelmien etoturvariskit on kartoite u ja henkilöstölle järjestetään etoturva- ja etosuojakoulutuksia.

Hallinto Varsinainen yh ökokous pide in 25.4.2022. Yh ökokouksessa käsitel in varsinaisen yh ökokouksen käsiteltäväksi määrätyt asiat.

Yh ön hallituksessa ovat likauden aikana toimineet seuraavat hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä 1.1.–25.4.2022:

puheenjohtaja Janne Täh kunnas(Heikki Savander)

varapuheenjohtaja An Brunni(Jaana Ailus)

Suvi Aherto(Ka Pohjanmaa)

Kari Paunonen(Pia Polviander)

Jukka Vilske(Riikka Keskitalo)

Nea Fagerroth(Yrjö Lyy nen)

Pirkko Saarnio(Markus Hirvasjärvi)

Kaupunginhallituksen konsernijaoston päätöksellä yh ön hallitukseen nime in 10.10.2022 Kari Paunosen henkilökohtaiseksi varajäseneksi Mervi Syväranta. Tämän jälkeen hallituksen ovat muodostaneet seuraavat hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä:

puheenjohtaja Janne Täh kunnas(Heikki Savander)

varapuheenjohtaja An Brunni(Jaana Ailus)

Suvi Aherto(Ka Pohjanmaa)

Kari Paunonen(Mervi Syväranta)

Jukka Vilske(Riikka Keskitalo)

Nea Fagerroth(Yrjö Lyy nen)

Pirkko Saarnio(Markus Hirvasjärvi)

Hallitus kokoontui likauden aikana yhteensä 12 (12 v. 2021) kertaa. Ennen yh ökokousta hallitus kokoontui kolme kertaa ja yh ökokouksen jälkeen yhdeksän kertaa. Sen lisäksi hallitus kokoontui iltakouluissa yhteensä viisi kertaa.

Yh ön lintarkastajana on toiminut lintarkastusyhteisö BDO Oy, vastuullisena lintarkastajana KHT Sirpa Bergström.

Yh ön toimitusjohtajana on toiminut DI Jaakko Kammonen.

Yh ön johtoryhmään kuuluivat likaudella toimitusjohtajan lisäksi asiakkuusjohtaja

Juha Heino, henkilöstöpäällikkö Minni Lumme, vies ntäpäällikkö Hanna-Maija Loikkanen, rakennu amisjohtaja Pirjo Räihä, talousjohtaja Merja Ritamo ja kiinteistöpäällikkö Hannu Rahkila.

Yhtiön osakkeet

Yh ön osakepääoma jakautuu seuraavas :

Espoon Asunnot Oy:n osakkeet20222021

osakkeet, kappale a128

Jokaisella osakkeella on yksi ääni.

184128

184

Tuloslaskelma

Tase

Rahoituslaskelma 1.1. - 31.12.2022

Tilinpäätöksen laatimista koskevat

liitetiedot 1.1. - 31.12.2022

Yh ö on Espoon kaupungin 100% omistama yh ö. Espoon kaupungin konserni linpäätöksen jäljennökset ovat saatavissa Espoon kaupungilta, Taloushallintokeskuksesta PL 111, Espoo.

Laadintaperiaa eet

Vuodesta 2014 läh en rakennu amistoiminnan kaikki kulut, jotka kohdistetaan rakennuskohteiden hankintahintaan, esitetään tuloslaskelmassa bru operiaa eella liryhmien mukaisilla leillä. Ak voitavat kulut esitetään tuloslaskelmassa omana eränään.

Pysyvien vastaavien arvostaminen

Ainee omat ja aineelliset hyödykkeet on merki y taseeseen hankintamenoon poistoilla vähenne ynä. Rakennusten hankintamenoon on ak voitu uudisrakentamisen ja peruskorjausten aikaiset korkomenot samoin kuin rakennu ajayksikön henkilöstö- ja muut menot. Saadut avustukset on kirja u hankintamenoon vähennyksiksi.

Suunnitelman mukaiset poistot vuodesta 2010 lukien on laske u tasapoistoina ainee omien ja aineellisten hyödykkeiden poistoaikojen perusteella. Rakennusten sekä niiden perusparannusten ja suurehkojen korjausmenojen hankintamenot on poiste u 40 vuodessa. Yh ön perustamisen yhteydessä vuonna 1999 yh ön haltuun siirtyi valtaosa sen nykyisestä rakennuskannasta. Myös näiden rakennusten hankintamenot on vuoden 2010 linpäätöksessä poiste u käy äen samaa 40 vuoden poistoaikaa. Poistot on tehty hyödykkeiden käy ööno okuukaudesta alkaen.

Poistoajat ovat:

Ainee omat oikeudet5 vuo a

Rakennukset ja ak voidut korjausmenot40 vuo a

Rakennelmat5 vuo a

Rakennuksen koneet ja lai eet5 vuo a

Koneet ja kalusto4-5 vuo a

Muut aineelliset hyödykkeet10 vuo a

Aineellisten hyödykkeiden kirjanpitoarvoon sisältyy vähäinen aiempina vuosina tehty arvonkorotus.

Tuloslaskelman poistot on esite y taseen vastaavien liite edoissa.

Pysyvien vastaavien sijoitukset on arvoste u hankintamenoon.

Eläkkeiden kirjaaminen

Yh ön henkilökunnan eläketurva on hoide u ulkopuolisessa eläkevakuutusyh össä. Eläkemenot kirjataan kuluksi kertymisvuonna.

Konserni linpäätös

Yh öllä on viisi tytäryh ötä ja kolmetoista osakkuusyh ötä. Koska tytäryh öillä ja osakkuusyhöillä ei ole olennaista vaikutusta likauden tulokseen tai taloudelliseen asemaan ja koska yh ön hallitus ei esitä osinkoa jae avaksi, ei linpäätökseen sisälly konserni linpäätöstä.

TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT

2. Tilintarkastajan palkkiot

3. Rahoitustuotot

TASEEN VASTAAVIEN LIITETIEDOT

Ak voidut korkomenot

2008-2022 aikana on rakennusten hankintamenoon lue u rakennusaikaisia korko-

yhteensä 2 785 tuha a euroa.

6. Sijoitukset20222021

TASEEN VASTATTAVIA KOSKEVAT LIITETIEDOT

VAKUUKSIA JA VASTUUSITOUMUKSIA KOSKEVAT LIITETIEDOT

Muut vastuut

Ara-ryhmän asuntojen luovutusta säätelee aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksi lunastamisesta anne u laki. Laki säätelee asuntojen myyn ä, vuokranmääritystä ja vuokralaisten valintaa. Rajoituksista on tehty merkintä yh ön osakekirjoihin. Ara-ryhmän asuntoja on 14 434 kpl ja asuntojen yhteispinta-ala on 840 959 m

Yh ön omistamilla kiinteistöillä on rasitesopimuksiin lii yviä sitoumuksia ja vastuita.

ARA-rajoitusten alaiset kiinteistöt

Samarian e 8Savikuja 2Kannusillankatu 6

Pos puun e 5Timpurinkuja 2Niipperin e 93 ja 95

Ruu katu 9Vermonpolku 3Leh kasken e 9

Hansakallio 5Oxfo n e 5Saarniraivion e 8

Iivisniemenaukio 1Kalastajankuja 6Kalastajankuja 10

Karakallion e 1 A-HKalastajankuja 2Ees ntaival 6

Iivisniemenkatu 1Alaniityn e 2Vanha Maan e 7

Hansa e 30 C-DMerivalkama 6Lii okuja 2

Soukanahde 6Konstaapelinkatu 3Vii akorpi 1

Viherkallion e 10Niipperin e 97Tiis nkallio 4

Soukankuja 10-12Alaniitynmäki 1Tiis nkallio 6

Kirs nharju 7Espoonaukio 5Reviisorinkatu 5

Kirs n e 1Liisankuja 1Kuu kuja 4 ja 8

Jälkimaininki 2Lokirinne 1Nuijamäki 6

Kuunsäde 4Saarnimäenkuja 8Ees nlaakso 14

Ukkohauen e 2Pihlaja e 4Ruskanii y 2

Ruorimiehenkatu 1Korpimaa 5 ja 8Sokinvuorenkuja 4

Kui nkatu 6Kukkaromäki 5Kiulupolku 2

Hösmärinkuja 2Ansa e 21Ma nkatu 7

Suvelan e 8Leipurinkuja 2Reunakuja 1

Maapallonkatu 3Kylävainionkuja 2Finnoon e 12

Kui nkatu 2Kylävainionkuja 4Kustaanmäki 2

Por niityn e 14Päivänkakkaran e 1-2Kyyhkysmäki 10

Ilmakuja 2Hansakallionkuja 3Heinii y 5

Ko kylän e 4Kalastajanmäki 1Kyyhkysmäki 11

Ko kylän e 5Keskijuoksu 19Ramsaynkuja 1

Maapallonkatu 6Maakravunkuja 3Kyyhkysmäki 5

Merenkulkijankatu 5Seilimäki 21Aallonkohina 1-3

Leppälinnunrinne 3Viirikuja 2Haukilahdenranta 25

Holmankuja 5Rullaniemen e 3Aallontaite 6

Pyyn e 4Soukankaari 4Komentajankatu 6

Riian e 3

Kulkurinmäki 1 /

Mustanotko 3 Heinii y 8

Leppälinnunrinne 6Taavinsuo 11Ratamo e 1

Ris aallokonkatu 9Ees nlaakso 10Ees nlaakso 16

Pesä e 3Hyljelahden e 14Kyyhkysmäki 13

Kaskenpol ajankuja 2-3Alajuoksu 16Maininki e 5

Soukankuja 9Isonkorven e 6Vallikaivanto 1

Laki e 2Kuu kuja 8Kisko ajankuja 1

Lansan e 25Lan katu 5/Riksikuja 1Sepetlahden e 11

Riian e 4Rullaniemen e 4Kiltakallio 6

Oksakarhinmäki 5Kalastajanmäki 13Ramsaynkuja 5

Riian e 1Lansanpuron e 1Ees nlaakso 20

Seilinii y 4Isomäki 1-2Klovinkallio 6

Ris aallokonkatu 7Haukilahdenranta 4Vanha Maan e 5

Vasama e 3Merisaapas 1Tiklinkuja 3

Vilniemen e 2Merisaapas 3Rautakiskonkuja 1

Seilinii y 4Isomäki 1-2Klovinkallio 6

Ris aallokonkatu 7Haukilahdenranta 4Vanha Maan e 5

Vasama e 3Merisaapas 1Tiklinkuja 3

Vilniemen e 2Merisaapas 3Rautakiskonkuja 1

Ankkuri e 6Saarniraivion e 6Pos puun e 12

Solmukuja 2Ukkohauen e 4Peuramäen e 9

Aallontaite 1-4Ees nlaakso 12Rastaspuiston e 3

Löydösmäki 8Tiis nkallio 1Mielikinviita 4

Nöykkiönnii y 4Taavinharju 29Kiltaveljenpolku 3

Heinäpoudanpiha 1Juvanpuisto 4 Kuurinmäen e 20 / Kuurintorpan e 22

Kalaonnen e 5 A-C Huvilinnanpiha 2 / Huvilinnanmäki 5 Helmipöllönkatu 2

Hannuksenkuja 16Ullanmäen e 11Kolmenkoivunkuja 3

Ruotutorppa 4Lakiaukio 3

Valhallan e 5 / Räävelin e 4

Pohjoisen e 4Ullantorppa 13Kalaonnen e 5 D

Isonjärvenpää 3-4Auroranmäki 3Kilvoituksen e 7

Kala-Ma 1 ja 5Nelikkokuja 2Fickenkuja 1

Norppa e 6Ullantorppa 7Taivalmäki 3

Espoonlahdenkatu 5Sunanlaakso 2Helmipöllönkatu 8

Nurminiityn e 1Leppävaarankatu 11Taivalmäki 1

Isännän e 1Nissinmäen e 7Diakonissan e 22

Ruu kuja 3Sysimaa 9Tyyrpuuri 6

Sepelkyyhkyn e 1 /

Lintukorpi 2

Markkinakatu 10Magnee katu 14

Kukkaromäki 4Ruusutorpanpuisto 1-2Kauppiaantanhua 2

Aspelininkuja 2 /

Nuijamäki 4 Ma nkallio 8Ma npuronkuja 2H

Kukkumäenpor 1-3Kärrynpyörän e 1Kolkekannaksen e 1

Rihvelimäki 3Nii ymaanaukea 4Kuvas men e 4

Kilonpuistonkatu 6Riimukallio 3Keelkorvenkuja

Sokerilinnan e 5Rintamäentanhua 4Ma nkallio 7C

Kala-Maija 1Vanha Saunalahden e 19Nii ysillankulma 1

Ruotutorppa 6Myötätuulenmäki 5Perilänkuja 1

Balderinkuja 2Myötätuulenkuja 5Majurinkatu 1

Tikankolo 2Haapaniemenrinne 4Karakallion e 1 J-K

Kilonpuistonkatu 3Armas Launiksen katu 7Jousenpuistonkatu 5

Hevos lan e 1Takojan e 4Kynäniekanpiha 4

Pääskyskuja 9Kappalaisenkuja 6-8Nu ukuja 4

Jälkimaininki 3Lasitörmä 2Uuno Kailaankatu 2

Leili e 2Säterinkatu 16Maapallonkatu 5

Trillakatu 4Peuramäenkuja 2Pihkametsä 2

Itsehallinto e 4Nuijamäki 2Vesipir n e 2

Hevos lan e 4Tiimalasin e 1Nii ykummun e 12 A

Huvilinnan e 2Aurorankuja 2Kirs nharju 4

Patokuja 3 ja 5Kuurinkallio 8 ja 11Kirs n e 2

Juvanpuro 1Isomäki 27Nu ukuja 10

Puistopiha 5Ma nniitynkuja 2Majurinkatu 19

Huvilinnanaukio 8/

Säterinkatu 9

Tillinmäen e 25

Oxfo n e 3Kilonpuron e 1

Kylänpor 15Hansakartano 4

Vanhankartanon e 11Kilonpuron e 7

Ullantorpan e 6Maakirjan e 2

Myn nsyrjä 10Kirjanpitäjänkuja 7

Leppäsillan e 2Adjutan nkatu 5

Myn nsyrjä 9Kolmenkoivunkuja 1

14. Henkilöstöä koskevat liite edot20222021 Johdon palkat ja palkkiot

Henkilöstön lukumäärä

Talous- ja ICT yksikkö (Hallinto)1315

Rakennu aminen ja kiinteistökehitys1311

Johdon tuki + Tj119

Yh öllä on Espoon kaupungin palveluksesta siirtyneiden henkilöiden osalta lisäeläkevakuutus. Toimitusjohtajalla on erillinen lisäeläkevakuutus ja tähän lii yen toimitusjohtajalla on oikeus täyteen eläkkeeseen 65-vuo aana.

Toimitusjohtajan ir sanomisaika on 6 kk ja ir sanomisesta korvaus on 6 kk palkka. Toimitusjohtajan työsuhteen ehdot on määritelty toimitusjohtajasopimuksessa.

Yh össä ei ole tulospalkkausjärjestelmää.

Ak voidut henkilöstömenot

Rakennusten hankintamenoon on ak voitu henkilöstömenoja.

Ehdotus tuloksen käyttämisestä

Hallitus esi ää, e ä osinkoa ei jaeta ja likauden tulos 28 842,88 euroa kirjataan edellisten likausien voi ovaroihin.

TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET

Espoossa 23.2.2023

Janne Täh kunnas puheenjohtaja

An Brunni Suvi Aherto

Kari Paunonen Jukka Vilske

Nea Fagerroth Pirkko Saarnio

Jaakko Kammonen toimitusjohtaja

TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ

Suoritetusta lintarkastuksesta on tänään anne u kertomus.

Lue elo kirjanpitokirjoista ja tosi eiden lajeista sekä säilytystavoista

Tasekirjaerikseen sido una Päiväkirjakonekielisenä

Pääkirjakonekielisenä

Vuokra/myyn reskontrakonekielisenä

Ostoreskontrakonekielisenä

Lainarekisterikonekielisenä

Käytetyt tositelajit

Ostolaskukierrätys A12

Ostolaskujen maksut A19

Myyn laskutA21

Myynnin maksutA22

VuokratA30

Lainamaksut A41

PalkatA51

Palkat, konekielisetA52

TiliotekirjauksetA61

ViitesuorituksetA62

Muis o A71

Muis o, sisäinen A72

Helsingissä 23.2.2023

BDO Oy

Tilintarkastusyhteisö

Sirpa Bergström

KHT

Käy öomaisuusA81

Budje A92

Hoitotulos edellisen vuoden yli/alijää-

mä A94

HR

Minni Lumme LAKI

Elina Lehtonen

TALOUS JA ICT

Merja Ritamo

VASTUULLISUUS

Jarkko Kallio

VIESTINTÄ

Hanna.-Maija Loikkanen

Espoon Asuntojen organisaatio 1.2.2023

Toimitusjohtaja

Jaakko Kammonen

JOHDON TUKI

ASIAKKUUDET Juha Heino

Asiakaspalvelu

Vuokraus

Asumisneuvonta

Vuokravalvonta

Asukasisännöinti

Asukastoiminta

YLLÄPITO Hannu Rahkila

Tekninen isännöinti

Ylläpito

Elinkaaren hallinta

Kiinteistöpalveluiden

ohjaus

Kiinteistöautomaatio

Hankinnat

RAKENNUTTAMINEN JA KIINTEISTÖKEHITYS

Pirjo Räihä

Uudishankkeiden ja peruskorjausten

rakennuttaminen

Hankesuunnittelu

Kiinteistökehitys

HallitusJohtoryhmä

Alarivi oikealta vasemmalle: toimitusjohtaja Jaakko Kammonen ja asiakkuusjohtaja Juha Heino.

Takarivi vasemmalta oikealle: vies ntäpäällikkö Hanna-Maija Loikkanen, rakennu amisjohtaja Pirjo Räihä, henkilöstöpäällikkö Minni Lumme ja talousjohtaja Merja Ritamo

Kuvasta puu uu kiinteistöpäällikkö Hannu Rahkila.

Janne Täh kunnas hallituksen puheenjohtaja An Brunni hallituksen varapuheenjohtaja

Suvi Aherto jäsen Kari Paunonen jäsen

Jukka Vilske jäsen

Nea Fagerroth asukasjäsen Pirkko Saarnio asukasjäsen

Vuosikertomuksessa käytetyt kuvat

Vuosikertomuksen kuvituksena käytetyt kuvat ovat neljästä vuonna 2022 valmistuneesta uudiskohteestamme. Kaikkiaan uudiskohteita

valmistui viime vuonna kahdeksan ja niihin 554 uu a kohtuuhintaista vuokra-asuntoa.

Vuosikertomuksen kansi:

Kirs n e 2, Suvela I 190 asuntoa I valmistunut syyskuussa 2022

Hallituksen toimintakertomus:

Maapallonkatu 5, Olari I 46 asuntoa I valmistunut elokuussa 2022

Tilinpäätös:

Nu ukuja 4, Nii ykumpu I 48 asuntoa I valmistunut lokakuussa 2022

Organisaa o ja hallinto:

Karakallion e 1, Karakallio I 91 asuntoa I valmistunut lokakuussa 2022

Uudiskohdekuvat: Zentuvo Finland Oy, hallituksen ja johtoryhmän kuvat: Sanna Liimatainen

Espoon Asunnot Oy

espoonasunnot.fi

asiakaspalvelu@espoonasunnot.fi