ÄRIKINNISVARA
JA -HALDUS
Väljaande on koostanud Delfi Meedia erilahenduste ja sisuturunduse osakond
Igava kinnisvara uus väärtus
Väide, et ärikinnisvara elab hetkel vaikselt, ent kindlalt läbi omaenda uuestisündi, ei pruugi olla teab kui suur liialdus. Kui veel mõni aeg tagasi tähendas edu selles sektoris riskijulgust ja kiiret kasvu, siis nüüd on hinnas hoopis vastupidine – stabiilsus, läbipaistvus ja kestlikkus.
Märkimisväärne hulk investoreid ei otsi tänapäeval mitte säravaid lubadusi, vaid kindlust, et vara töötab, üürnik püsib ja rahavoog ei sõltu majandustsüklitest. Sellega seotud töö jääb kõrvaltvaatajale reeglina nähtamatuks, kuid töös sisalduvat analüütilisust ja strateegilisust ei tasu kindlasti alahinnata. Analüütilist vara väärtuse hoidmisele ja kasvatamisele orienteeritud lähenemist on tarvis ka reaalses ehituspraktikas, kus üha tähtsamaks osutub tehnosüsteemide kvaliteet ja energiatõhususe tegelik potentsiaal. Inseneride kinnitusel on hoone renoveerimist kõige kuluefektiivsem alustada just tehnosüsteemide kaasajastamisest, mille tulemusel elab hoone kauem ja kulutab vähem energiat. Sama kehtib ka nende tehnoühenduste hoolduse kohta – õigel ajal tehtud ülevaatus võib säästa rohkem, kui esialgu paistab. „Igavad“ tegevused on sageli kõige kasumlikumad.
Tänapäeva ärikinnisvara ei konkureeri enam ainult asukoha ja ruutmeetritega. Üürnikud hindavad LEED-sertifikaate, nutikat haldust, head sisekliimat ja läbipaistvaid kulusid. Hoone peab olema partner, mitte pelgalt pind. Selline mõtteviis eeldab, et kinnisvaraomanik ei ehita mitte ainult seinu, vaid ka suhteid – kuulab rentnikke, hoolitseb süsteemide eest ja loob ruume, mis toetavad inimeste heaolu.
Sama kehtib ka sisekujunduse kohta. 2026. aasta äriruumide trendid näitavad, et edukas disain ei põhine moel, vaid järjepidevusel ja inimlikkusel. Ühtne stiil, looduslikud materjalid ja rahulikud toonid loovad töö- ja kohtumispaiga, mis jääb ajas kestma. Äripind muutub mitte ainult kasumi teenimise kohaks, vaid keskkonnaks, mis peegeldab ettevõtte väärtusi ja tugevdab usaldust. Kui sul on praegu 15–30 minutit, siis lehitse julgelt enda käes olevat väljaannet edasi, et avardada oma silmaringi nii eelkirjeldatud teemadel kui ka tutvuda teiste ärikinnisvara ja halduse valdkonna oluliste mõjurite ning suunanäitajatega.
Georg-Marten Meumers
Väljaandja: Delfi Meedia AS Erilahenduste ja sisuturunduse osakonna juht: Irmeli Karja, irmeli.karja@delfi.ee
Toimetaja: Georg-Marten Meumers, georg-marten.meumers@delfi.ee
Reklaam: Siret Samarüütel, siret.samaruutel@delfi.ee
Kujundaja: Marju Viliberg
Keeletoimetaja: Jolana Aru
Trükk: AS Printall
„Igavad“ investeeringud ja 15% tootlus
Lumi Capitali ärikinnisvara suunast välja kasvanud investeerimisettevõte
Nuve Partners lõi uue fondi, mille eesmärk on teha saja miljoni euro eest „igavaid“ investeeringuid keskealisesse kinnisvarasse. Fond keskendub Baltimaade ärikinnisvarale, millel on üks kindel üürnik ja pikaajaline leping, ning sihib investoritele 15% aastatootlust, selgitas fondi partner Raiko Uri.
TEKST: PRIIT POKK
FOTOD: VALLO KRUUSER
„Erinevalt teistest kinnisvaraliikidest, kus klišeeks on asukoht, asukoht, asukoht, hakkab meil tegelikult kogu analüüs üürnikust. Üks oluline kriteerium on see, et see vara oleks nende jaoks ärikriitiline, eriti, kui me ostame selle otse hoone kasutajalt ja praeguselt omanikult, kes siis seda tagasi üürib. Et kui ka tulevikus hakkab ettevõttel kehvemini minema, oleks see asukoht selline, millest nad viimase hetkeni kinni hoiavad. See suurendab tõenäosust, et üürilepingut tulevikus pikendatakse, et üürnik tahab seal olla üürilepinguperioodist kauem,“ märkis Uri. Portfellis on juba seega Tallinna ja Riia, kuid ka Jõhvi, Pärnu ja Liepāja kinnisvara.
Portfellis autosalongid
See tähendab näiteks tootmisettevõtte ainsat tehast, logistikafirma peamist jaotuskeskust või spetsialiseerunud jaemüüja, näiteks ehituspoe kõige tuntumat kauplust olulises piirkonnas. Üürileping sõlmitakse 10–15 aastaks ette ära, et oleks tagatud pikaajaline stabiilsus.
„Meie fond on küll selle kinnisvara omanik, aga tegelikult meil seal igapäevast rolli ei ole. Üürnik saab seal teha oma äri nii, nagu ta tahab,“ märkis Uri.
Täpsemalt kombineeritakse kahte kontseptsiooni, mida on maailmas kinnisvarafondide seas laialdaselt kasu-
Kui ESG-st on saanud viimase aasta jooksul justkui sõimusõna, siis Raiko Uri näeb, et kinnisvara tulevikukindlaks tegemisel on keskkonnajäljes keskne koht.
tatud: niinimetatud müük-tagasirent (ingl sale-and-leaseback ) ja passiivse omaniku üürileping (ingl triple net lease ), mille puhul üürnik ei maksa mitte ainult baasüüri, vaid katab ka kinnisvaraga seotud kulud alates hooldusest ja kindlustusest kuni maamaksuni.
„Igapäevaelu tasemel nende objektide juhtimine on üsnagi lihtne, sest üürnik ise toimetab,“ ütleb Uri ja näeb, et sellelaadsel spetsialiseerumisel on oma võlu, nii nagu eelmise kinnisvarafondiga osteti portfelli vaid kinnisvara, kus tegutsevad toidupoed. Kinnisvara müüva ettevõtte jaoks peitub väärtus selles, et seeläbi saadakse raha, et arendada põhiäri.
„Me soovime olla avalik ja läbinähtav vastaspool, et sa ei peaks kartma, et kui sa oma firma kinnisvara kelle-
legi müüd, siis sul hakatakse nahka üle kõrvade tõmbama. Mingites sektorites, eriti kaubanduses, on oht, et konkurent ostab vara ära ning üritab sind sealt välja puksida. Me oleme siiski selgelt üüritootlusele suunitletud.“
Kombineeritakse kahte meetodit, milleks on nn müük-tagasirent ja passiivse omaniku üürileping.
Järgmise kahe aasta jooksul on plaan kaasata lisakapitali ja kasvatada fondi portfell seeläbi saja miljoni euroni. Juba praegu on sellest veerand – 25 miljonit eurot – inves -
teeritud. Fondil on praegu kaks klienti kokku viie kinnisvaraga, mõlemad automüügiettevõtted. Nimelt kuuluvad fondile Amservi Toyota ja Lexuse keskused Riias ja Liepājas, samuti Mølleri Volkswageni ja Škoda keskused Jõhvis, Pärnus ja Tallinnas.
„Kui tavaliselt tehakse uusi fonde nii, et investoritelt kogutakse kokku kinnitused, et nad on nõus sinna fondi investeerima, ning alles siis hakatakse tehinguid otsima, siis meil on kohe üks rahavoogu tootev portfell olemas,“ märkis Uri.
Investeerimiseks saabus taas hea aeg Korraga soovitakse investeerida 5–15 miljonit eurot. „Me vaatame hea meelega Baltikumi mõttes väga suuri ettevõtteid, aga rahvusvahelises mõttes
keskmiseid või väiksemaid,“ märkis ta. Kivisse raiutud kriteeriume pole. Eeskätt on oluline üürniku kvaliteet, kuid rolli mängib lõppkokkuvõttes ka likviidsus, sh kas oleks hiljem võimalik vara alternatiivsetel eesmärkidel kasutada.
Ühe näitajana jälgitakse siiski näiteks seda, kas ettevõtte EBITDA (kasum enne intresse, makse, amortisatsiooni) on vähemalt kolm korda suurem kui üürimakse. Näiteks kui ostetakse 10 miljoni eurone kinnisvara ja üürimakse on 800 000 eurot aastas, siis EBITDA peaks olema vähemalt 2,4 miljonit eurot, et tagada ootamatusteks piisav puhver.
Kui fond on suunatud suurtele institutsionaalsetele investoritele, nagu pensionifondid ja kindlustusseltsid, siis algne raha pärineb jõukatelt erainvestoritelt, kes on enamasti pärit Eestist, lisaks üks Leedu investor. Ilus ümmargune summa ehk sada miljonit eurot valiti fondi eesmärgiks eeskätt seetõttu, et ühtepidi on see piisav summa, et portfelli saaks soetada piisavalt eri investeeringuid. Teisalt pole fondi maht sedavõrd suur, et tekiks sund investeerida iga hinna eest. See tagab tehingute leidmiseks piisava valikuruumi.
„Mulle tundub, et praegu on kindlasti hea aeg kinnisvarainvesteeringute tegemiseks.“
Uri usub, et praegu on sellise fondi katsetamise jaoks sobiv aeg, sest ärikinnisvaraturul on leitud üles uus tasakaal.
„Mulle tundub, et praegu on kindlasti hea aeg kinnisvarainvesteeringute tegemiseks. Üks põhjus, miks me seda varem pole lansseerinud, ongi see, et praegu on tekkinud turul päris hea balanss. Kinnisvaraomanike hinnaootused on liikunud allapoole ja samal ajal on intressikulud tulnud alla. Kui paar aastat tagasi läksid intressi-
kulud üles, siis kõik kinnisvaraostjad said aru, et nüüd peaks ka korrektsioon toimuma vara hinnaootustes, aga varaomanikud seda esialgu ei näinud. Tänaseks on kõik kohanenud sellega, et okei, me ei lähe niipea tagasi 0% intressikeskkonda – see ongi uus normaalsus,“ sõnab Uri.
Ukraina sõda pole välisinvestorite peamine kartus
Äsja avatud fondi elutsükkel on 5–7 aastat olenevalt sellest, kas investorid soovivad selle eluiga pikendada. Plaan A on müüa fondi portfell ühtse tervikuna maha mõnele suuremale investorile, saja miljoni eurone maht võiks olla huvitav ka välismaistele investoritele. See oleneb küll kinnisvaraturu seisust.
„Ma ütleks, et neli aastat tagasi oleks sellist portfelli müüa olnud –võib-olla väga lihtne liialdus – ikkagi üsna lihtne. Oleks olnud nii kohapealseid ostjaid kui ka rahvusvahelisi. Täna oleks see päris keeruline,“ märkis ta. Kuigi Uri näeb, et välisinvestorite huvi siinse piirkonna vastu on kahanenud, ei paneks ta seda ühte patta geopoliitiliste riskidega ehk peamine põhjus pole Ukraina sõda.
„Vähemalt minu kontaktide põhjal on peamine tõrge ikkagi tavapärane asi: meil on Baltimaades väike ja ebalikviidne turg. Väikese majandusega riigid, kus on suuremaid investeeringuid keeruline teha ja neist tulevikus väljuda veel keerulisem. See teeb investorid ettevaatlikuks. Ja kuna täna on kõigil nendel rahvusvahelistel investoritel võimalik teha koduturul mõistliku hinnaga tehinguid, siis pigem sellistele perifeersetele turgudele ei vaadata,“ sõnas ta. „See on olnud minu arvates kõigis kinnisvaraturu tsüklites juba nii kaua, kui meil siin on kapitalistlikku majandust olnud. Me oleme enamvähem viimane piirkond, kuhu investor tuleb, ja esimene piirkond, kust ta ennast välja tõmbab.“
Tootluseesmärgiks 15%
Kui varapõhiselt arvestatuna on aastane tootlus näiteks 8%, siis investoritele loodab Uri pakkuda 15% tootlust. See on tingitud tema sõnul kolmest asjast. Esiteks on üürilepingud üldiselt inflatsiooniga indekseeritud ehk kui alustades on vara tasemel tootlus 8%, siis aastate jooksul võiks see kasvada. Teiseks kasutatakse võimendust ehk laenu umbes kuni 60% ulatuses, mis annab tootlusele lisa juurde. Kolmandaks usutakse, et kinnisvara väärtus võiks aastate jooksul kasvada.
„Me oleme
enam-vähem viimane piirkond, kuhu investor tuleb, ja esimene piirkond, kust ta ennast välja tõmbab.“
„Meie investeerimisfilosoofia on mõnes mõttes võlakirja sarnane. Me ei võta vakantsuse ega üürihindade kõikumise riski. Isegi kui üürnikul läheb väga hästi, siis meie sellest rohkem üüri ei saa. Läheb tal kehvemini, saame ikka sama palju üüri. Seega turukonjunktuurist see ei sõltu.“ Ise loodab ta, et tegu on heas mõttes igava investeeringuga, mis pakub stabiilset rahavoogu.
Investeerimisvõimalust pakutakse suurematele investoritele, minimaalne rahasumma on 100 000 eurot. Börsi kaudu raha kaasamisele pole nad mõelnud, kuna paratamatult on Balti börs vähese likviidsusega. „Näiteks Londoni sõpradega rääkides on nad üldiselt jõudnud arusaamisele, et kui ettevõtte turuväärtus on alla miljardi, ei ole eriti mõtet börsile minna. Sa ei ole lihtsalt
piisavalt suur, et olla huvitav aktiivsetele või suurematele investoritele. Siis ongi firma justkui börsil noteeritud, aga tegelikult on ta samamoodi ebalikviidne ja ainus viis, kuidas oma suuremast investeeringust välja saada, on leida ikkagi teine ostja.“
Keskealine kinnisvara Kinnisvara väärtuse kasvatamise kontekstis on keskmes vara parendamine, näiteks keskendudes energiatõhususele. „Me näeme Baltimaades väga palju nii-öelda keskealist kinnisvara, mis ei ole otseselt vana – 10–20 aastat vanad hooned –, aga mis on tehnosüsteemide poolest, võib-olla ka moraalselt vananenud ehk ei saa ka lugeda päris uuteks hooneteks,“ sõnas ta. Uri lausus, et paljudele tootmisettevõtetele on väga oluline, et nad suudaksid oma klientidele näidata, mis on nende toodangu keskkonnajälg, millest üks osa on seesama kinnisvara energiakulu.
„Keskkonnajälje ja ESG-teemade puhul on pendel käinud ühest äärest teise, olles mingil hetkel liialt haibitud, aga nüüd muutunud võib-olla negatiivse tähendusega sõnaks. Aga sellest me ei pääse, et 40% kasvuhoonegaase tuleb moel või teisel kinnisvaraga seotud tegevusest. Ja kõigist hoonetest, mis on 2040. aastaks valmis, on üle 80% tänaseks juba ehitatud. Seega me peame midagi nende hoonetega ette võtma.“
Sellega tegelemist lihtsustab asjaolu, et eeskätt sihitakse just ühe üürnikuga kinnisvara. „Seal on päris palju madalal rippuvaid vilju, mida saab suhteliselt lihtsasti ja majanduslikult väga mõistlikult noppida,“ sõnab Uri.
Fondi portfelli kuulub näiteks Mølleri Tallinna autosalong.
Foto: Taavi Sepp
• Hea ASUKOHT
• KVALITEETNE ehitis
• OPTIMAALSE suurusega 30 m2 – 300 m2
• RENDITULU teenimise võimalus (7–8% tootlus)
• vara VÄÄRTUSE KASV
Ärikinnisvaras on seis väljakutsuv, aga see pakub ka omajagu võimalusi
Vaatamata haprale ajale majanduses ja poliitikas, on 2025 olnud ärikinnisvaraturul aktiivne arendusaasta. Milliste väljakutsetega arendajad silmitsi seisavad ja milliseid investeerimisvõimalusi sektor hetkel soosib? Mil moel sobituvad aga üürnikud ja riik sellesse võrrandisse?
TEKST: KADRI HURT
TOIMETAS: GEORG-MARTEN MEUMERS
FOTOD: SHUTTERSTOCK
Arendajatel on nii võimalused kui ka riskid „2025 on Eestis olnud aktiivne arendusaasta,“ märgib Uus Maa ärikinnisvara lao- ja tootmispindade osakonna juht Fred Linnukütt, kelle sõnul tuli teiseks kvartaliks turule rekordilised ligi 75 000 m² büroopinda. See on tõstnud vakantsimäärad üle 10%. Eriti B-klassi hoonetes võib vabu pindu veelgi juurde tulla. Ja kui 2026. aasta prognoosi kohaselt on oodata büroohoonete mahu järsku vähenemist, siis ülejärgmiseks, 2027. aastaks on juba kavandatud uued rekordmahud.
Kaubanduses hindab maakler jooksval aastal uut arendusmahtu pigem tagasihoidlikuks. Ollakse keskendunud eelkõige kodu- ja piirkonnapoodidele. Lao- ja tootmispindade vallas püsib küll suur ehitustempo, kuid nõudlus pole arendusmahtudega
päris sammu pidanud. Lao- ja tootmispindade osas on Eestis jätkuvalt plaanis üle 200 000 m² uusarendusi, mis tähendab, et vakantsid võivad kasvada. „ESG ja energiatõhususe nõuded muutuvad normiks ning üürnike valikud liiguvad üha enam kaasaegsete ja multifunktsionaalsete kvartalite poole,“ märgib ta.
Arendajad ootavad Uus Maa esindaja sõnul, et madalamad intressimäärad ja majanduse tasapisi taastumine tõstavad ka üürnike aktiivsust. Kuid riskid on seotud ületootmisega – suured pinnamahud survestavad hindu ja täituvust. B-klassi pindade omanikke sunnib turu surve investeerima renoveerimisse või otsima alternatiivseid kasutusi. Spekulatiivseid arendusi
tehakse vähem ja uued projektid käivitatakse enamasti ankurüürnike olemasolul.
Investor ja üürnik tahavad lisandväärtust
Üürnike jaoks on Tallinnas jätkuvalt atraktiivseimad suuremad ärikvartalid, näiteks CBD, Ülemiste, Volta, Telliskivi, Noblessner. Need pakuvad lisaks büroodele ka toitlustust, teenuseid, sportimis- ja vaba aja veetmise võimalusi, mis tiheda konkurentsiga tööjõuturul on muutunud paljude üürnike jaoks võtmeteguriks. „Multifunktsionaalsus ja kogukonnatunne on olulised ning nende eest ollakse valmis maksma kõrgemat üüri, kui see on mõnes eraldiseisvas büroohoones,“ selgitab Linnukütt.
Arendajad ootavad, et madalamad intressimäärad ja majanduse tasapisi taastumine tõstavad ka üürnike aktiivsust.
Heaks ärikinnisvara näiteks peab Uus Maa esindaja ka Volta kvartalis juba valminud Wise’i uut peakontorit Põhja-Tallinnas (20 000 m²). Hoone on varustatud energiatõhusate lahendustega ja asub kiiresti arenevas piirkonnas, mis seob kesklinna, mereäärse elukeskkonna ning uue äri. „See on atraktiivne nii üürnikele kui ka investo-
ritele,“ sõnab Linnukütt. Kaubandusest toob kinnisvaraspetsialist silmapaistva näitena välja 2026. aastal avatava Keila Keskuse (13 000 m², ankur Coop), mis näitab piirkondliku kaubanduse kasvu pealinna lähivaldades.
Ärikinnisvara uuematest võimalustest on turule tulnud ka ainulaadne tööstuskinnisvara toode, kus tootmisruumid on jaotatud boksideks ning mõeldud just pigem tootmisele koos sildkraana võimekusega. Vana-Narva maantee tööstuspiirkonnas valmib 2026. aasta jaanuaris u 2000 m2 suurune tootmishoone, kus saab alates 400 m2 suurust pinda (koos hilisema väljaostuvõimalusega) nii üürida kui ka osta. Hoone suurteks plussideks on liikuv ühistransport, kuni kümnetonnise sildkraana võimekus, küllaldane ruum raskeveokitele ning hoonest läbisõidu võimalus. Maja on projekteeritud just tootmist silmas pidades, aga sobib ka laoks. Seal on vähe kontori- ja palju tootmispinda.
Välisinvesteeringud
ärikinnisvarasse on turult kadunud Viimased viis aastat on ärikinnisvara valdkonda Harju KEK-i juhatuse liikme Janek Lehtmetsa sõnul väga tugevalt rappinud. Majandus on päris korralikult proovile pandud alates koroonast kuni sõjani, energiakriisi ja tarneahelate katkemiseni välja. Näiteks tööstusalasid, mille ärimudel baseerus kaubavahetusel Venemaaga, praegu enam ei eksisteeri. Ja see sunnib ka kinnisvaraomanikke kas siis
Lõõtsa ärikvartal Tartu tuiksoonel sünnib Ehitustrusti kogemuse ja kvaliteeditööna. Rohkem lisainfot: gigainvesteeringud.ee
Ehituse peatöövõtt ja projektijuhtimine Projekteerimis- ja ehitustöövõtt
kitsamalt või laiemalt oma ärimudelit üle vaatama. „Pead olema väga selgelt motiveeritud, väga regulaarselt oma ärimudelit hindama. Tegeledes üürivaraga, pead üürnikega pidevalt tegelema. Sest kui veel viis ja enam aastat tagasi tundus, et mahud saavad ainult kasvada, siis päris niimoodi see ikkagi ei ole. Kus me Eesti ettevõtlusega oleme, sõltub kogu majanduskonjunktuurist, kuidas on tarneahelad üles ehitatud, mis valdkonnas sa tegutsed, mis on sinu sihtriigid,“ ütleb Lehtmets.
Maailmamajandusest ning riigi olukorrast ja otsustest ei saa ettevõtja sõnul üle ega ümber ning selles mõttes on arendajate, tööstusparkide omanike või hoonete omanike ja investorite käed lühikesed. Eestis on viimastel aastatel lisandunud poliitiline risk, mille olemasolu eelnevalt ei tähtsustatud. See hõlmab kõike –otsuseid ja otsustamatust, maksude kehtestamist ning nende mittekehtestamist. Et kui juba kohalikul inimesel on raske aru saada, millised on meil näiteks maksumäärad, siis mida peaks sellest kõigest veel arvama välisinvestor?
Välisinvesteeringud on praegu kinnisvaraturult kadunud ja osa koostööd on pausil, aga kohalikul kapitalil on sellevõrra rohkem võimalusi ning valdkond on sealjuures oluline. „Oluline on ressursside kättesaadavus: nii
Lisandväärtus on muutunud tiheda konkurentsiga tööjõuturul paljude üürnike jaoks võtmeteguriks.
finantseeringud, energeetika kui ka tööjõud ei tohi tulla üllatusena. Need on komponendid, mida iga huvitatud investor, sõltumata sellest, mis keelt ta räägib, küsib sisuliselt esimesena,“ tõdeb Lehtmets. Tööstuspark või -piirkond ei ole ettevõtja sõnul väärtus iseenesest. Tegelik eesmärk peab olema meelitada piirkonda sobivaid ettevõtteid – olgu ta siis sise- või välisriiklik investeering – ning luua uusi töökohti.
Riigil puudub pikk plaan Eesti riigil puudub Lehtmetsa arvates pikk plaan, aga seda oleks hädasti vaja. Olukord energeetikaga on lahendamata, idanaaber on oma tõelist palet näidanud ja see ei muutu. Geograafiline asukoht, aga ka tööjõud on väljakutse, millega tuleb tegeleda mitte ainult paari aasta vaates. Retooriliselt tahaks riigilt küsida: miks peaks tööstusinvesteeringud Eestisse üldse tulema? Mis on need argumendid?
Samas on Lehtmetsa arvates kaks teed: kas öelda, et Eestil polegi ühtegi plussi – mis on ju selgelt vale –, või neid teadvustada, välja tuua ja võimendada.
Igal piirkonnal on meie riigis omad eelised. Kriis ongi Lehtmetsa sõnul selles mõttes hea aeg, et toob iga paiga plussid ja miinused välja. Näiteks selle, et töötajaid on raske leida (kõiki neid pole ka võimalik ainult rahaga üle osta) või pole tööstusalale juurdepääsu, st on lahendamata töötajate liikumise küsimus. „Kriis toob välja, milline planeeritud park on jätkusuutlik ja milline mitte. Segased ajad filtreerivad turul professionaalid amatööridest,“ märgib ettevõtja. Ta lisab, et küll me ükskord need rajad riigina jälle sirgeks saame ja küll kriisidki lõppevad, aga sul peab olema arusaam, mida, miks ja kuhu sa teed. See peab olema väga selge sihipärane töö, sest kinnisvara pole hetkel kõige lihtsam valdkond, et investorile tootlust pakkuda.
Välisinvesteeringute kadumisel on sellevõrra rohkem võimalusi praegu kohalikul kapitalil.
Tööstus- ja logistikaparkide nišš on vaatamata kõigele tugev Kõigele vaatamata on tööstus- ja logistikaparkide nišš selle esindaja hinnangul tugev. Harju KEK-il täitub järgmisel aastal 70 tegevusaastat ja tuleva aasta märtsis avatakse Keila Keskus, millega kogu piirkond saab uue hingamise. Keila plussid, nii tööstuskinnisvara kui ka üldse ärikinnisvara valguses, on Harju KEK-i juhatuse liikme hinnangul eriti hüppeliselt võimendunud just nüüd, kui majanduses ei ole nii lihtsad ajad. „Meie põhimõte on arendada hooneid seestpoolt väljapoole, ehk me pole Keilas ainult arendajad, vaid oleme ettevõtluskeskkonna loojad. Meie mõistes on siin hästi põhimõtteline vahe. Loome uusi funktsioone, toome uusi teenuseid, loome töökohti ja kinnisvara on lihtsalt üks karp seal ümber, mis võimaldab valdkonna ettevõtjatel kõiki neid teenuseid pakkuda. Ja meie plussid on tööjõud, koostöö haridusasutusega, koostöö linnavalitsusega, hea ühistransport. Näiteks rongiühendus Harjumaal aitab tööstuskinnisvaral Keila suunal areneda,“ selgitab Lehtmets. Tema sõnul saavad Keila Keskusel kui piirkonna ankurobjektil olema n-ö avalikud funktsioonid, mis ühtpidi toetavad teenuse kvaliteeti ja teistpidi –tervikuna atraktiivsemaks muudetud piirkond teeb ka tööstuspargi tööandjale töötajate leidmise ja hoidmise lihtsamaks. „Inimesed tahavad tööl käimisega saada n-ö optimaalsemalt oma aja sisustatud. Tahame, et inimestel oleks sinna tore ja lihtne tulla, aga ka hea seal olla,“ räägib ta.
Artikkel ilmus algselt ajakirja Ehitus ja Kinnisvara 2025. aasta sügisnumbris.
Telliskivisse lisandub uus co-working-keskus Telliskivi HUB
Telliskivi TLN-i ärilinnakusse
lisandub koostöötamise
keskus Telliskivi HUB, mis võtab enda alla ON-hoone kõrgeimad, 6. ja 7. korruse. Uue keskusega luuakse koht, kus töö, loovus ja kogukond saavad toimida ühe tervikuna.
Telliskivi HUB-i juhi Kadri Vaasi sõnul on co-working-keskuse loomise taga eesmärk, et tööruumid ei oleks vaid koht, kus tööd tegemas käia. „Telliskivi on Tallinna mõttes muutunud tõmbekeskuseks. Asukoht pole enam ainult geograafiline keskpunkt, vaid ka ideede ja loovuse kese. Tahame luua ja toetada keskkonda, kus suuri mõtteid toetab koostöö, mis kujundaks laiemalt kogu linnaku nägu,“ ütleb Vaas. Uus Telliskivi HUB hõlmab kokku ligi 700 ruutmeetrit ja pakub nii pri-
vaatseid kontoreid, vabakasutusega töölaudu kui ka mitmes suuruses koosolekuruume. Ruumides on arvestatud ligipääsetavusega ja kõiki pindu haldab digitaalne co-working -tarkvara, mille kaudu toimub broneerimine, ligipääs ja arveldus.
HUB-is saab olema kokku 79 töökohta, neist enamik ehk 57 asuvad tiimiruumides – need privaatsed kontorid sobivad erinevate suurustega tiimidele. Lisaks on viis koosolekuruumi, sündmuste- ja puhkeala ning eraldi vaiksed tsoonid. Vaas märgib, et tähelepanu on pööratud ka loomuliku valguse ja linnaku avarate vaadete maksimaalsele kasutamisele.
„Mugavus on töökeskkonna puhul tänapäeval hügieenistandard. Töötajad tahavad tegelikult inimlikku mõõdet,“ selgitab ta. „HUB toetub tugevalt Telliskivi kogukonnale. See annab võimaluse olla osa paigast, kus põimuvad kultuur, ettevõtlus ja igapäevaelu.“
Telliskivi HUB on osa suuremast
linnaku arengust, mis on viimastel aastatel laienenud nii ettevõtlus- kui ka kultuurivaldkonnas. Vaasi sõnul sobitub uus ruum orgaaniliselt senisesse keskkonda, kus tegutsevad vabakutselised, loomeinimesed, tehnoloogiaettevõtted ja kasvavad tiimid.
„Hübriidtöö on muutunud normiks. Selle asemel et sundida inimesi ühe tööviisi raamidesse, on meie roll luua valikuid – ruume, mis töötavad erinevate vajaduste heaks,“ ütleb Vaas.
Telliskivi HUB avatakse ametlikult 2026. aasta jaanuaris.
Telliskivi TLN arendab ka Telliskivi 60 kinnistut (M-hoone) ja seda tervikliku plaani alusel, mille eskiislahendus kooskõlastati Tallinna linnaga 2021. aastal. Selle järgi on viimastel aastatel valminud K-hoone (2024), G-hoone (2025) ja sügise alguseks valmib ka Reisijate tänava äärne I4-hoone. Arendust veab Eesti kapitalil põhinev investeerimisettevõte P&E Capital koos oma pikaajaliste partneritega.
Kuidas üürnike kasvavad ootused kujundavad ärihoonete planeerimist ja haldust
Ärikinnisvara on viimastel aastatel teinud märgatava muutuse. Kui varem otsisid ettevõtted eelkõige soodsat hinda ja head asukohta, siis praegu on üürnike ootused rendipindadele palju mitmekihilisemad. Millele peaks iga arendaja ja omanik mõtlema, et muuta hoone kestlikuks, tagada konkurentsivõime ning saada parimad üürnikud, selgitab Foruse kinnisvara jätkusuutlikkuse juht Jaanika Veldre.
TEKST: JAANIKA VELDRE, Foruse kinnisvara jätkusuutlikkuse juht FOTO: SHUTTERSTOCK
Keskkonnaeesmärgid, kasvavad energiahinnad ja töötajate heaolu fookusesse tõusmine on toonud kaasa rea nõudmisi, millega kinnisvaraarendajad ja -haldajad peavad arvestama. Tänapäeval tähendab jätkusuutlikkus kinnisvaramaailmas palju enamat kui lihtsalt energiakasutuse optimeerimist või kommunaalkulude vähendamist. Üha enam ettevõtteid seab endale selged keskkonnaeesmärgid ning valib tegevuseks rendipindu, mis toetavad nende ärieesmärke. Nii näiteks seatakse sageli tingimuseks, et hoonel peab olema LEED-sertifikaat. See on tavapärane eelkõige rahvusvaheliste ettevõtete puhul. Forus on ise nõustanud LEED-sertifitseerimise teekonnal mitukümmend ettevõtet ja paljud projektid on praegu ka töös.
LEED-sertifikaat
kui oluline tingimus
Pole harv juhus, kui potentsiaalne rentnik võib loobuda pinnast, kuna hoonel puudub sobiv energiaklass, LEED-sertifikaat või on kommunaalkulud liiga kõrged. Rohesertifikaadid näitavad, et hoone on projekteeritud energiatõhusalt ja jätkusuutlikult ning pakub kasutajatele parimat võimalikku sisekeskkonda. LEED on tunnustatud kvaliteedimärk, mis annab kindluse nii üürnikule kui ka investorile. Kui uued
Pole harv juhus, kui potentsiaalne rentnik võib loobuda pinnast, kuna hoonel puudub sobiv energiaklass või näiteks LEEDsertifikaat.
hooned püüavad rohesertifikaate juba vaikimisi, siis üha rohkem on näha ka vanemate hoonete sertifitseerimist –tõestust, et hoone on ajaga kaasas ja vastab praegustele ootustele.
Sertifikaadid on muutumas turu normiks, mitte lisaväärtuseks. Üürnikud jälgivad hoone energiatarbimist, küttekulusid ja taastuvenergia kasutamist, aga sama oluline on ka siseõhu kvaliteet, loomulik valgus ning madal müratase – tegurid, mis toetavad töötajate heaolu ja tootlikkust.
Läbipaistev andmekogumine ja halduri roll
Tänapäeva üürnik eeldab samuti, et hoone on „tark“. Digitaalsed haldusplatvormid, ligipääs mobiilirakenduse kaudu, nutikas parkimine ja kaugjälgitavad tehnosüsteemid on muutunud standardiks. Sellised lahendused ei paku mitte ainult mugavust, vaid on osa ettevõtte efektiivsuse ja turvalisuse tagamisest. Läbipaistev andmete kogumine aitab üürnikul ja halduril paremini mõista hoone energiakasutust ning kulude optimeerimist.
Sageli alahinnatakse haldusteenuse rolli, kuid just see määrab hoone kasutusmugavuse ja kuluefektiivsuse. Soovitus on mõelda korralikule haldusteenusele juba hoone projekteerimisel – kaasates spetsialistid varakult, saab teha otsuseid, mis muudavad hilisema majandamise lihtsamaks ja hoone keskkonnajalajälje väiksemaks.
Kui vaadata hoone elukaare kulusid, moodustavad haldus ja opereerimine sellest kuni 70–80%. Seetõttu on hea halduspartneri panus hindamatu –tema aitab tagada, et hoone toimiks jätkusuutlikult, üürnikud oleks rahul ja hoone väärtus ajas ei väheneks.
Digitaalsed haldusplatvormid, ligipääs mobiilirakenduse kaudu, nutikas parkimine ja kaugjälgitavad tehnosüsteemid on muutunud standardiks.
Rentnike soovidega arvestamine
Kui ühel hetkel on vaja hoones ette võtta renoveerimine, et pindu värskendada, tuleb kindlasti rentnikega läbi rääkida, millised on nende soovid ja vajadused ning kas need võivad lähiajal muutuda. Hoone omanik ei saa öelda, et maja on jätkusuutlik, kui ta ei kaasa üürnikke. Pärast võib selguda, et rentnikele need tegevused ei sobi, ja kõik tehakse taas ümber.
Rentnikud tuleb kindlasti kaasata sellesse, milliseid ruume neile luua ja küsida, mis on neile oluline. Kui kõik vastab nende ootustele ja
tööprotsessidele, saavad nad keskenduda oma põhitegevusele ning suure tõenäosusega jäävad nad hoonesse kauemaks.
Renoveerimisel tuleb lahti mõtestada iga ehitustegevus. Valmis tuleb olla olukordadeks, kus üürnike vahetumisel peab ruumid kellegi teise jaoks ümber ehitama. Investeering kinnisvarasse ei tohiks seega lahkuda rentnikega. Kui hoone omanikul pole võimalik väga suurt investeeringut ette võtta, saab alati kaaluda, kas rendi pinnad võiksid sobida mõnele väiksemale ja alustavale ettevõttele. Kokkuvõttes on üürnike ootused rendipindadele kindlasti ajas väga palju muutunud – enam ei piisa heast asukohast ja mõistlikust hinnast. Tänapäeval otsitakse keskkonnasäästlikke, tehnoloogiliselt nutikaid ja kasutajasõbralikke hooneid. Arendajate ja haldajate roll on pakkuda mitte ainult pinda, vaid terviklikku töökeskkonda, kus üürnik saab keskenduda oma põhitegevusele, teades, et hoone töötab targalt, tõhusalt ja jätkusuutlikult.
Kinnisvarahaldaja rekonstrueerimises kompromisse lubada ei saa
Ärikinnisvara haldamine on alati tasakaalupunkt kulude, kvaliteedi ja jätkusuutlikkuse vahel. Kui igapäevased hooldustööd on pigem rutiinne tegevus, siis rekonstrueerimine on protsess, mil iga otsus mõjutab kinnisvara väärtust, üürnike rahulolu ja hoone toimivust järgmise kümnendi jooksul. Paraku tehakse sageli kompromisse seal, kus neid teha ei tohiks –näiteks valitakse ehituspartner pelgalt hinna, mitte kompetentsi ja vastutustundlikkuse põhjal. Kuid ärikinnisvara puhul võivad valed otsused tähendada märksa suuremaid kulusid tulevikus.
Ehita diplomeeritud ehitusinsenerid on tegutsenud ärikinnisvara rekonstrueerimise ja üüripindade arenduse vallas juba aastaid. Nende kogemus kinnitab, et kvaliteetne töö ei tähenda alati kallimat hinda – pigem tähendab see, et tööd tehakse esimese korraga õigesti ning hoone omanik ei pea hiljem tegelema varjatud defektide, venivate tähtaegade või ootamatute (eos sisse kirjutatud) lisakuludega.
Rekonstrueerimine pole lihtsalt remont
Rekonstrueerimise eesmärk pole üksnes visuaalne värskendus. Tegemist on tervikprotsessiga, mis hõlmab:
tehnosüsteemide uuendamist; ventilatsiooni ja küttesüsteemide energiatõhusamaks muutmist; ruumiplaneeringu kaasajastamist; potentsiaalsete riskide eemaldamist;
vastavusse viimist kehtivate normide ja ehitusstandarditega.
Kui need etapid pole omavahel kooskõlas, tekivad probleemid, mis võivad mõjutada kogu hoone toimivust. „Üks halb otsus või kiirustades tehtud lahendus võib rikkuda terve projekti,“ ütleb Ehita ehitusjuht Heiki Mahlakas oma kogemusele tuginedes. Rekonstrueerimine pole pelgalt töövõtu hind – see on strateegiline investeering, mille tulemusi hinnatakse aastaid.
Liigsete kompromisside varjatud maksumus
Paljud kinnisvarahaldajad teavad, et odavaim pakkumine ei pruugi olla odavaim lahendus. Peamised riskid, mis võivad hiljem kulukaks saada, on:
1. Projekteerimata detailid Kui tööde käigus selgub, et ruumi tegelik olukord ei vasta plaanidele, tuleb kas teha lisatöid või tulla vastu ajagraafiku arvelt. Sageli nähakse projektis liiga vähe aega ette uuringutele ja detailide koordineerimisele.
2. Odavad materjalid
Lühiajaliselt tundub see kokkuhoid. Pikas plaanis tähendab aga kõrgemaid hoolduskulusid, kiiremat amortisatsiooni ning vajadust ruume tihedamini uuendada – mis omakorda mõjutab üürnike tegevust ja rahulolu.
3. Ehitaja vähene kogemus ärikinnisvaraga Äripindade puhul on tähtis mõista rentnike käitumist, hoone kasutuskoormust ja tehnosüsteemide integratsiooni. Eramu ehitaja ei pruugi näha kõiki nüansse, mis on kriitilised kaubanduspindade, büroode või tootmishoonete puhul.
4. Kehv planeerimine ja ehitusjuhtimine
Kõige kallim ressurss ärikinnisvaras on aeg. Iga päev, mil ruum ei ole kasutatav, on kadunud tulu. Partneri valik peab tagama, et projekt liigub selgete etappidega ja vastavalt kokku lepitud graafikule.
Õige ehituspartner mõtleb nagu kinnisvarahaldaja. Ta on nagu haldaja enda ehitusosakond. Ehita eelis on see, et ettevõtte tööprotsess on üles ehitatud just ärikinnisvara vajadustest lähtuvalt. Tulemuseks on koostöömudel, mis vähendab riske ja tagab kontrolli kogu protsessi üle. Just pikaajalised koostööprojektid hajutavad riske kõige kindlamalt, teab Kalmer Schüts, Ehita vastutav projektijuht ning toob välja olulisemad Ehita väärtuspakkumised: Kogemus ärikinnisvara segmentides. Iga objekt nõuab erilahendusi – kaubanduskeskused, bürood, ühiskondlikud hooned või vanemad ärimajad.
Paindlik projektijuhtimine. Ehitustööd kohandatakse üürnike tegevuse ja hoone eripärade järgi. Kuulame tellijat, pakume lahendusi ja aitame teha põhjendatud otsuseid.
Selge kommunikatsioon. Tellijal on pidev ülevaade töödest ja kuludest.
Koostöö usaldusväärsete partneritega, mis tagab kvaliteetse lõpptulemuse ja pikaajalise vastupidavuse.
Kliendid hindavad eriti seda, et Ehita ei keskendu üksnes ehitustööle, vaid aitab hinnata ka kogu rekonstrueerimisprojekti terviklikkust, tuues välja nõrgad kohad juba planeerimise faasis. See vähendab ootamatusi ja aitab teha teadliku otsuse, mis toetab kinnisvara väärtuse kasvu.
Rekonstrueerimise tegelik eesmärk: väärtus ja rahulolevad üürnikud
Rekonstrueerimine pole kulu, vaid investeering, mille tasuvus sõltub valitud partneri professionaalsusest. Edukas rekonstrueerimine mitte ainult ei paranda hoone tehnilist seisukorda, vaid mõjutab otseselt kinnisvara atraktiivsust. Kaasaegsed, heas korras ja läbimõeldud ruumid toovad: kõrgema üüritulu; madalama vakantsuse; energiasäästu; parema töökeskkonna; väiksemad hoolduskulud.
Ärikinnisvara rekonstrueerimine pole koht, kus riskida. Kinnisvarahaldaja peab tegema otsuse, mille taga seisab tugev partnerlus, läbipaistev töökorraldus ja kvaliteet igas etapis. Ehita sõnum on lihtne: teed kas hästi või teed uuesti – uuesti tegemine on aga alati kallim.
BREM KINNISVARAHOOLDUS
Küsige pakkumist: brem@brem.ee tel 680 1335
Haldusteenus korteriühistule – personaalne ja kvalifitseeritud kinnisvarahaldur nõustab, korraldab üldkoosolekud ning planeerib hooldus- ja remonttöid ning on teie jaoks alati olemas:
• personaalne haldur
• raamatupidamisteenus
• üldkoosolekute korraldamine
• kommunaalkulude arvestus ja arvete koostamine
• tasuta nõustamine
• õigusabi konsultatsioon
• laekumiste kontroll ja võlgnikega tegelemine
BREM PUHASTUS
• Sise- ja välikoristus • Eripuhastustööd • Akende ja fassaadide pesu
• Haljastusteenused
• Muud heakorratööd
• Lume- ja libedusetõrje ning äravedu
24H
Küsige pakkumist: puhastus@brem.ee tel 512 8946 avarii@brem.ee
• Lepinguliste klientide teenindamine eelisjärjekorras
• 24 h avariiteadete vastuvõtmine ja registreerimine
• Avarii tekkepõhjuste väljaselgitamine
• Avariide lokaliseerimine 4 h jooksul (santehnilised tööd, veeavarii ummistused)
• Elektrisüsteemi peaautomaadi sisselülitamine
• Avariijärgsed remonttööd ja avariieelse seisukorra taastamine BREM
Ühtne stiil loob äriruumile väärtuse
Ärihoone sisekujundus pole pelgalt esteetiline küsimus. See on osa ettevõtte identiteedist, tööprotsesside tõhususest ja inimestele loodud kogemusest. Hästi kujundatud ruum ei paista silma üksikute detailide, vaid üldise harmooniaga – selle tundega, et kõik sobitub loomulikult kokku.
Sisekujunduse spetsialistid rõhutavad kolme alustala, millele üks hea äriruum peab toetuma: funktsionaalsus, visuaalne identiteet ja kasutaja heaolu. Kui need kolm on tasakaalus, sünnib ruum, mis toetab nii ettevõtte brändi kui ka igapäevast tööelu.
Ärihoone kui tervik
Ärihoonet planeerides tuleb esmalt mõista, kuidas inimesed ruumi kasutavad. Kuhu nad sisenevad, kuidas nad liiguvad, millistes kohtades nad peatuvad? See määrab ära, kuidas ruum peaks töötama. Hästi kavandatud liikumisloogika loob selguse ja muudab kogu hoone kasutajasõbralikuks.
Samavõrd tähtis on visuaalne ühtsus. Hoone üldine disain peab peegeldama professionaalsust ja läbimõeldust, et jätta tugev esmamulje nii üürnikele kui ka külalistele. Fuajee, koridorid ja ühised alad on kui visiitkaart, mis kannavad edasi hoone iseloomu. Üks hästi valitud värvipalett, korduvad materjalid ja hoolikalt planeeritud valgustus loovad tunde, et kõik ruumid kuuluvad samasse tervikusse.
Materjalivalik ja valgustus on siin võtmetähtsusega. Äripindade sisustus peab olema vastupidav, hooldusmugav ja ajatu. Loomulik valgus annab energiat ja avarust, kunstlik valgus peaks toetama keskendumist ning mugavat liikumist. Kui ruum on paindlik – näiteks moodul- või klaasseintega –, saab seda kohandada vastavalt üürnike muutuvatele vajadustele, vältides kulukaid ümberehitusi. See on ka nutikas viis, kuidas aidata hoonel ajas väärtust hoida.
Isikupära, mis sobitub tervikusse
Kui ettevõttel on oma ruumid, tekib võimalus kujundada need nii, et need haakuksid hoone üldise stiiliga, kuid peegeldaksid samas ettevõtte olemust. Parim tulemus sünnib siis, kui ruumid räägivad üht keelt – olgu tegu tööalade, koosolekuruumide või puhkenurkadega.
Läbiv stiil – näiteks skandinaavialik lihtsus, industriaalne toorus või peen minimalism – aitab luua ühtsustunnet. Kui värvid, mööblijoondus ja materjalid
on kooskõlas ettevõtte brändiga, tekib harmoonia, mis mõjub usaldusväärselt nii töötajatele kui ka klientidele. Ruumid ei pea olema identsed, kuid need peaksid olema omavahel seotud – näiteks võib puhkealal kasutada teist aktsentvärvi, kuid sama tüüpi puitu või tekstiili, mis kordub mujalgi.
Selline sisemine järjepidevus aitab vältida killustatust ja loob rahuliku keskkonna. Inimene tajub alateadlikult, kui ruumid on omavahel kooskõlas, ja see mõjub korrastavalt.
Disain ei ole enam pelgalt visuaalne raamistik, vaid osa tervikust, mis mõjutab inimeste käitumist ja tundeid.
Mida toob uus aasta?
Aastaks 2026 on ärikinnisvara sisekujunduses kujunemas mitmed selged suunad, mis määravad, kuidas tuleviku töö- ja esindusruumid välja näevad. Esile tõuseb inimkeskne mõtteviis: ruumid kavandatakse nii, et need toetaksid heaolu, keskendumist ja loomulikku liikumist. Disain ei ole enam pelgalt visuaalne raamistik, vaid osa
tervikust, mis mõjutab inimeste käitumist ja tundeid. Looduslik valgus, tasakaalustatud akustika ja ergonoomiline mööbel on muutumas standardiks. Materjalides eelistatakse jätkusuutlikke ja naturaalseid lahendusi – puitu, taaskasutatud komposiite, villaseid tekstiile ja pehmemaid, soojemaid värvitoone. Kui varasemad aastad tõid minimalismi ja külmad hallid, siis nüüd kerkivad esile savised, hallpruunid ja roheka varjundiga toonid, mis loovad rahuliku ja stabiilse atmosfääri.
Paindlikkus on üks keskseid märksõnu: äriruumid peavad olema hõlpsasti ümberkujundatavad, võimaldades nii avatud tööala kui ka privaatset koosolekuruumi. Modulaarne mööbel ja teisaldatavad vaheseinad võimaldavad ruumil kasvada koos ettevõtte vajadustega.
Kõige olulisemaks saab aga brändi ja ruumi sünergia. Ruum muutub ettevõtte kommunikatsioonivahendiks, peegeldades selle väärtusi ja iseloomu igas detailis – fuajee valgusest kontorimööbli joonteni. 2026. aasta trendid näitavad, et edukas sisekujundus ei tähenda enam standardlahendusi, vaid terviklikku, isikupärast ja inimlähedast keskkonda, mis seob töö, mugavuse ja esteetika üheks harmooniliseks tervikuks. Selline lähenemine ei muuda ärikinnisvara ainult visuaalselt köitvaks, vaid annab sellele pikaajalise väärtuse: see loob parema töökeskkonna, tugevdab brändi kuvandit ja aitab ettevõttel eristuda ajatus, rahulikus stiilis, mis püsib ka siis, kui moevoolud vahetuvad.
Allikad: architecturaldigest.com, decorilla.com, decofond.com
TOIMETAS: MARIANN VILBRE / FOTOD: SHUTTERSTOCK
Õige pea saab kinnisvarahaldur hoonega inimkeeli suhelda
Kinnisvarahalduse uuematest digivõimalusest annab Eesti tootearenduse näitel ülevaate turuliider Bisly tegevjuht ja kaasasutaja Ants Vill.
TEKST: KADRI HURT
FOTOD: SHUTTERSTOCK
Võimekas seire- ja hoolduslahendus muudab kinnisvarahalduse tõhusamaks
Kuigi hooneautomaatika turg saigi alguse ärikinnisvarast, tõstab digitaalne kinnisvarahaldussüsteem halduri või hoone omaniku võimekust kinnisvara hallata ka elukondlikes hoonetes. Hea automaatikasüsteemiga kaasneb ka süsteemide kõrge töökindlus. Haldur saab digisüsteemi kaudu ligipääsu erinevatele n-ö tööriistadele, et distantsilt ja osaliselt AI abiga majasse puutuvaid seadeid suunata ning erinevaid olukordi lahendada. Näiteks hallata soojasõlme, küttekõveraid. Ärikinnisvara üürnik saavutab aga hästi automatiseeritud hoones energiakulude kokkuhoiu –see on peamine.
Kui uus hoone disainitaksegi tänapäeval erineva automaatikaga [mitteelukondlike ja ärihoonete digilahenduse planeerimisel on kohustus järgida ISO-standardit 52120], siis teine suund turul on n-ö retrofit ehk hoonete laiaulatuslik renoveerimine. Näiteks oleme viimase aasta jooksul paigaldanud ärisüsteeme kaheteistkümnesse Eesti üldhariduskooli, et juhtida seal valgustust, kütet ja ventilatsiooni.
Bisly on Eesti inseneride välja arendatud mahukas automaatikasüsteem, mis katab tegelikult kogu hoone digitaalse spektri. Ja kui üldiselt moodustab hooneautomaatika keskmiselt 2% uue hoone ehitushinnast, siis Bislyl on tänapäeval lisaks funktsionaalsusele ka kindel hinnaeelis – see jääb keskmise hoone kogumaksumusest alla protsendi. Konkurentsieelis tuleneb meie innovaatilisest automaatika juurutamisplatvormist: süsteemide müügi ja ülesseadmise protsessis eemaldame kõik sammud, mis väärtust ei lisa.
Ärisektori hüvanguks oleme digitaalsest haldamisest kogu keerukuse välja võtnud. Ehk siis meil on hoone digitaalne konfiguraator, mida kasutame juba müügistaadiumis, vaadates
korruseid, ruume, otstarvet ning mida seal suudetakse või tahetakse juhtida.
Ja kui läheb ehituseks, saab meie tarkvara teha kaksikule tuginedes kalkulatsioonid ja programmiliselt luua selle abil standardiseeritud operatsioonisüsteemi.
Automaatika paigalduseks pole vaja mingit spetsiifilist kõrge kompetentsiga tööjõudu, vaid paigaldajal on mobiiliäpp, mille abil hoone haldaja paigaldab oma kontrollerid, skannib QR-koodi sisse ja kõik sättepunktid tõmmatakse juba operatsioonisüsteemist sinna kontrolleritesse. Meie tarkvaramoodul ei nõua eraldi ülesseadmist, vaid vaatab nii seda digikaksikut kui ka paika pandud riistvara, ning selle pealt siis kuvab andmeid ja annab sulle kontrollivõimekuse.
Ühtlasi võimaldab standardiseeritud operatsioonisüsteem kinnisvarahaldust turvalisena hoida, turvaauke sulgeda ja tarkvara uuendada, muutes automaatikasüsteemi tulevikukindlaks. Turvariski maandamisele, andmete krüpteeritusele pöörame hästi palju tähelepanu, et haldussüsteeme ei saaks niisama lihtsalt välja või hoopis sisse lülitada, blokeerida ega sinna loata siseneda ning seeläbi majanduslikku kahju põhjustada.
Uus arendussuund on AI-masinõpe 2026. aasta lõpus tuleb välja AI-haldur Adam, mis liidestub meie hoonehaldussüsteemiga. Adam annab haldurile oma regeneratiivse vestlusliidese kaudu võimaluse hoonega
tegeleda ja lihtsustab nii haldustegevusi veelgi. Masinõppemudel võtab dünaamiliselt arvesse senisest rohkem muutujaid, näiteks hoone kütteja jahutus kõveraid ning inertse, hoones viibivate inimeste arvu, börsihinda, ilmaennustust. Selle kaudu tekib hoone kasutajaile veel suurem energiakokkuhoid. Pole mõeldav, et ärihoone haldur käiks äpis iga päev seadistuspunkte muutmas, et klientidel oleksid madalad kulud. Süsteem teeb seda halduri eest. Kui hakkasime hoonehaldussüsteemi ja automaatikat kunagi arendama, soovisime, et see oleks hästi lihtne, sest tihtipeale on halduritel kümmekond objekti ja nad ei pruugi ka süsteemi igat nüanssi teada. Adamiga saab nii-öelda inimkeeli majaga suhelda. Näiteks kui keegi mõnelt üüripinnalt kurdab, et toatemperatuur on liiga soe või, vastupidi, külm või on näiteks valgus liiga ere, saab haldur süsteemile edasi anda, et kirjeldatakse sellist asja, kas tuvastad seal mingeid anomaaliaid? Samuti öelda, et paku välja, mida saaksin tehnosüsteemides muuta, et seda muret lahendada. Süsteem kontrollib asja. Peale selle, et ta võimaldab määrata teise temperatuuri, teeb ta ka arvutuse, milline saab energiakulu kilovatt-tundides olema siis, kui teatava muudatuse teed. See on oluline, sest ärikondlikus kinnisvaras kantakse halduskulu ju tegelikult üürnikule edasi. Temperatuuri muutmisega kaasnev lisakulu ei tohiks talle tulla hiljem ebameeldiva üllatusena.
Tetri OÜ on keskendunud ärikinnisvara ja haldusettevõtete remondi- ning hooldusteenustele. Meie kogenud ja hästi spetsialiseerunud meeskond töötab erinevates tehnilistes valdkondades, pakkudes lahendusi nii igapäevaste hooldustoimingute kui ka suuremate remondiprojektide jaoks.
Meie peamised koostööpartnerid on haldusfirmad, ärikinnisvara omanikud ja äripindade haldajad, kellele pakume stabiilset, usaldusväärset ja professionaalset teenust.
• Viimistlus- ja remonttööd
• Erinevad paigaldustööd
• Kiireloomulised väljakutsed
• Toru- ja sanitaartehnilised tööd
• Tootmis- ja büroohoonete remont
Kontaktid:
Tetri OÜ
P. Pinna 6 Tallinn
Tel: 615 3068 info@ehitustoode.ee www.ehitustoode.ee
Mida me pakume?
Generaatoreid 1–3000 kW
Personaalset lähenemist igale projektile
Edaspidist tuge hoolduse näol
Anna meile teada oma soovist ja leiame Sulle parima lahenduse lähtudes just Sinu vajadustest
UUS TASE KAHJURITÕRJES: diskreetne ja kiire lahendus kortermajale
Kortermajade kahjuritõrje on seni sõltunud keerulisest logistikast, koostööst kõikide elanikega ja meeskondade ajagraafikutest. Nüüd pakub Control Lab OÜ Eesti turul aga esmakordselt team-free- ehk iseteeninduslikku kahjuritõrjet, mis muudab kogu lähenemise lihtsamaks, kiiremaks ja soodsamaks – ilma kompromissideta tõhususes.
TOIMETAS: MARIANN VILBRE FOTOD: SHUTTERSTOCK
Miks kinnisvarahaldurid ja korteriühistud seda eelistavad?
Ligipääs igasse korterisse . Üüripinnad, tühjad korterid või koostööst keeldumised ei takista enam tõrjet. Elanik saab ise paigaldada kapslid sobival ajal ja ilma kõrvalise sekkumiseta.
Oluliselt kiirem teostus. Ei ole vaja planeerida külastusi või oodata meeskonda – pakett postkasti ja töö võib alata.
Soodsam kui traditsiooniline teenus. Meeskonna- ja transpordikulud puuduvad – see teeb lahenduse taskukohaseks ning sobivaks ka suuremates majades.
Diskreetne ja esteetiline disain. Kapslid on kompaktse, neutraalse välimusega, ei torka silma ega häiri korteri üldilmet. Sobivad ka modernsetesse ja visuaalselt nõudlikesse keskkondadesse.
Paketi sisu ja hind Iseteeninduspakett sisaldab kuut geelkapslit, mis on spetsiaalselt välja töötatud maja- ja paberisoomukate tõrjeks (tootja: Bayer). Iga kapsel katab 14–20 m², on tõhus 80–100 päeva ja ohutu kasutamiseks laste ning lemmikloomadega kodudes.
Hind: 26,70 eurot (sisaldab 6 kapslit) + kehtiv käibemaks
OLMEPARASIITIDE
Kuidas kasutada?
Puhasta pind kapslite paigalduskohas – eriti liistud ja põrandaservad.
Ava kapsel – keerates aktiveeruvad sissepääsud putukatele.
Kinnita kapsel sobivasse kohta (nt köögikappide alla, vannituppa, WC-sse).
Unusta probleem – kapsel hakkab kohe tööle ja hoiab kahjurid eemal.
Kas sinu korteriühistu on valmis liikuma tuleviku suunas?
Iseteeninduslik lahendus on kaasaegne, tõhus ja mugav viis teha kah-
JA NÄRILISTE TÕRJE
Prussakad, sipelgad, herilased, majasoomukad, lutikad, koid, kirbud, hiired, rotid, hallitus ja majavamm.
juritõrjet ilma segaduse, logistika ning kõrgete teenusekuludeta. Control Lab on selle võimaluse esmakordselt Eesti turule toonud ja kinnisvarahaldurid on selle juba soojalt vastu võtnud. Telli iseteeninduspaketid juba täna ja vii kahjuritõrje uuele tasemele –professionaalne tulemus ilma meeskonnata.
Control Lab OÜ
Kaluri tee 5, Haabneeme, 74001 Viimsi vald Tel +372 5592 2680 info@controllab.ee
Tomson OÜ pakub oma teenuseid olmeparasiitide ja näriliste hävitamiseks.Kasutame preparaate, mis ei lõhna ega mõju kahjulikultinimeste ja koduloomade tervisele.
SÕLMIN KA PIKAAJALISI LEPINGUID
Kui eesmärgiks on energiatõhusus, tasub keskenduda tehnosüsteemidele
Energiatõhususe eesmärgil hoonetes ellu viidavad projektid võib üldise liigituse kohaselt jagada tootmistehnoloogilisteks, ehituskonstruktsioonilisteks ja tehnosüsteemidega seotud töödeks. Miks tasuks esmajärgus keskenduda just viimastele, selgitab lähemalt DeltaE Inseneribüroo juhatuse liige ja energeetikaekspert Marti Arak.
TEKST: GEORG-MARTEN MEUMERS / FOTO: SHUTTERSTOCK
Arak rõhutab, et hoone ise energiat ei tarbi, vaid seda teevad hoone tehnosüsteemid. „Seepärast on tehnosüsteemidega seonduvate projektide tasuvusaeg lühike võrreldes näiteks tasuvusajaga ehituskonstruktsioonilise renoveerimise puhul, mis võib hõlmata hoone soojustamist, akende vahetust, fassaadi, katuse ja vundamendi ümber tegemist. Sellisel juhul on keskmine tasuvusaeg reaalsuses umbes 250 aastat,“ toob Arak välja karmi tõdemuse. Ta lisab, et kui võrrelda üksnes hoone soojustamise ja tehnosüstee-
mide renoveerimise projekte, siis kuigi energiasäästu määr võib nende projektide puhul olla sarnane, on algse investeeringu vahe mäekõrgune. „Eriinvesteeringu ehk euro ruutmeetri kohta vahe võib tulla kümne- või isegi kahekümnekordne tehnosüsteemide projekti kasuks,“ avaldab Arak. Tehniliste süsteemide uuendamise projektid sisaldavad tema sõnul nii kütte-, ventilatsiooni- ja jahutussüsteemide renoveerimist, hooneautomaatikasüsteemide rajamist, valgustuspaigaldiste renoveerimist,
Eestis nr 1 vedelplastide asjatundjalt 100%-line veekindlus kuni viimse detailini
mõõtmissüsteemide ja jääksoojuse taaskasutamissüsteemide rajamist kui ka seiresüsteemide rakendamist. Tööstuses lisanduvad Araki sõnul näiteks ka suruõhulekete elimineerimise ja reaktiivenergia kompenseerimisega seotud tööd.
Töö on tellija materjalist Ärihoonetes tehtavate projektide puhul jaguneb Araki sõnul tegevuskava neljaks: esimeses etapis teostatakse tehniline audit, seejärel toimub projekteerimine, kolmandas etapis ehitus ning viimasena süsteemide seire ja tehnohooldus. „Kui olemasoleva hoone renoveerimisel seda protsessilist poolt järgida, on edu praktiliselt garanteeritud,“ kinnitab ta.
Uute hoonete püstitamisel on kriitilise tähtsusega tegevus aga tehnosüsteemide ehitamiseks lähteülesannete koostamine. „Ehitaja ehitab alati projekti järgi ja projekt omakorda tehakse lähteülesande põhjal. Ehk kui tehnosüsteemide osas lähteülesannet projekteerijale ette ei anta, ei saa ka eeldada, et ehitatav hoone tuleb parima võimaliku energiatõhususega,“ nendib Arak.
Seega on endiselt võimalik ehitada ka äärmiselt ebamõistliku energiakasutusega hooneid. „Tuleb tõdeda, et töö on tellija materjalist. Energia-
tõhususe nõuded ei defineeri seda, et hoone on hiljem päriselt ka energiasäästlik. Hooneautomaatika võib hoonetesse küll olla rajatud, aga kui sellel puuduvad loogika ja funktsionaalsused, ei saa sellelt tegelikkuses energiasäästu loota,“ lausub ekspert.
Probleemi olemasolu kinnitab asjaolu, et Araki sõnul jõuab keskmiselt iga kuu tema töölauale üks umbes viis aastat tagasi A-energiaklassi ehitatud hoone, mis on praeguseks langenud G- või F-energiaklassi. „See näitab ilmekalt, et projekteerimisel võib simulatsiooni abil hoonele ette näha kõrge energiaefektiivsuse, aga kui ei mõelda läbi, kuidas hoonet hiljem juhitakse, käitatakse ja energeetiliselt seiratakse, kukub tegelikult hiljem kõik kokku,“ ütleb ta.
Seepärast on reaalsel energiasäästlikkuse loomisel Araki sõnul oluliseks komponendiks energia mõõtmissüsteemi rajamine. „Nagu üks energiaaudiitor hiljuti võrdles, et kui sa tahad kaalust alla võtta, siis sa pead ostma kaalu. Täpselt sama kehtib energiakasutuse parandamise kohta. Fakt on see, et sa ei saa muuta midagi, mida sa ei mõõda,“ rõhutab ekspert.
Artikkel on lühendatud ajakirja Ehitus ja Kinnisvara 2025. aasta sügisnumbrist.
Milline tehnosüsteemi osa võimaldab hoones enim energiat kokku hoida?
Tehnosüsteemide toimimisloogikaid peensusteni mitte tundes võiks eeldada, et kõige suurem energiakokkuhoiumäär Eesti oludes tekib hoonetes küttesüsteemide pealt, seda eriti talveperioodil. „Tegelikult pakuvad suuremat energiasäästu tihti hoopis valgustussüsteemid,“ tõdeb Marti Arak DeltaE Inseneribüroost.
„Kui hoones on luminofoor- või metallhalogeniidvalgustid, siis nende väljavahetamisel energiatõhusama lahenduse vastu saab vähemalt 50% varasemalt nendele kulunud energiast kokku hoida. Hea juhtiva lahenduse loomisel võib energiasääst küündida ka üle 90%,“ ütleb ta tegelikult mõõdetud tulemuste põhjal.
Hooneautomaatikasüsteemide rajamisel jääb eksperdi sõnul energiasääst 20–40% juurde ning samasse suurusjärku jääb kokkuhoid ka kütte-, ventilatsiooni- ja jahutussüsteemide uuendamisel.
Detailsema ülevaate saamiseks pakub DeltaE Inseneribüroo enda kodulehel võimalust tasuta tutvuda eri liiki hoonete standardsete energeetikaandmetega ning võrrelda erinevate tehnosüsteemide käitamiseks vaja minevat energiakulu. Asjakohasuse ja aktuaalsuse tagamiseks on andmed tuletatud Eesti olemasolevast hoonefondist.
MÜÜA HIIUMAA TURISMI ÜKS TIPPSIHTKOHTADEST – LAVENDLITALU!
Kinnistu: 4 ha, elumaja: kogupind 116,1 m2, ettevõte: BY DAGÖ OÜ, reg nr: 14422561
See pakkumine on eelkõige Sulle, kes Sa soovid Lavendlitalu edasi arendada. Lavendlitalu müüakse terviklikult koos Lavendlitalu arendava ettevõttega (BY DAGÖ OÜ, reg nr: 14422561) ning kogu ettevõtte varade, protsesside, know-how, e-poe, kliendibaasi, tarnijate, edasimüügilepingute ja koostööpartneritega. Müüjad on soovi korral nõus jagama oma kogemusi ja tulevikuvisioone esimese aasta jooksul! Potentsiaali on nii olemasoleva äri kasvatamiseks kui ka 3–4 uue suuna arendamiseks. Hetkel olemasolev lavendlipõld on suurusega 0,8 ha ning perspektiivse uue lavendlipõllu pindala on ca 0,5 ha. Kokku 1,3 ha.
Lavendlitalu sündis Eesti 100. sünnipäeval 2018. aastal, kui müüjad koos sõpradega istutasid Kärdla kraatri kivisele servale 20 000 lavendlitaime. Talu on südamesoojusega arendatud, soovides pakkuda Hiiumaale ja Hiiumaa sõpradele nii silmailu kui looduskosmeetikat.
Lavendlitalu asub paradiisisaar Hiiumaal Kärdla meteoriidikraatri serval. Siia on leidnud tee nii silmailuhindajad kui ka loodustoodete armastajad. Lavendlitalu on asustusest piisavalt kaugel, et nautida tähistaevast ja virmalisi, samas asuvad 5–10 min autosõidu kaugusel kõik vajalikud teenused, lasteaiad, koolid, poed, haigla, lennujaam, ujula, spordihoone. Loodusearmastajatele avanevad üle tee Hiiumaa sood ja metsad.
Kinnistul on hooldatud parkmets, pindalaga ca 1,7 ha, kus on võimalik targalt majandades saada küttepuid. Müügi hetkel on olemas riidas ca 5–7 aasta küttepuude varu. Suvisel perioodil hooldavad metsa lambad.
Elamu on ehitatud 1947. aastal ja renoveeritud 2018–2020. Tehtud tööd ja hooned on seadustatud, kantud EHR-i ning pankade poolt laenutagatisena aktsepteeritavad.
Elamu koosseisu kuuluvad:
• esimesel korrusel: esik (5,7 m2), WC/ duširuum (9,2 m2), köök (22 m2), söögituba (12,6 m2) ja elutuba (19,4 m2)
• teisel korrusel: trepihall (11,1 m2) ja kaks tuba (15,9 m2 ja 13,9 m2)
• kelder: 6,25 m2
Mõned huvitavad faktid Lavendlitalu kohta:
• „Kauni kodu 2023“ võitja
• kõige põhjapoolsem lavendlitalu maailmas: N 58°56’ 20” (asutamise hetkel)
• Hiiumaa aasta alustaja 2020
• Hiiumaa rohelise märgi kandja
• mahetootja nr: EE-ÖKO-03.233-0000234.2023.001
• Hiiumaa turismiklastri tunnustus 2024 „KOMEEDINA TAEVASSE“
• „Eduka Eesti ettevõtte 2025“ tunnustus AS-ilt Creditinfo Eesti
Helista kindlasti, küsi lisainformatsiooni ja tule Lavendlitalu vaatama – sellest võib saada just Sinu uus kodu ning investeering!
Lavendlitalu tegevuste kohta saad parema ülevaate: lavendlitalu.ee • lavendlitalu • tel 503 1898 • eve@elevare.ee
Foto: DeltaE Inseneribürooa
Moodsa küttesüsteemi strateegiline roll ärikinnisvaras
Küttesüsteem määrab hoone energiakulu, sisekliima kvaliteedi ja kulude juhtimise võimalused. Tänapäeval liigub rõhk paigalduselt juhtimisele, sest just seal sünnib tõhusus.
TOIMETAS: SVEN SULA / FOTO: SHUTTERSTOCK
Küttesüsteemist on kujunemas terviklik haldusvahend, mis mõjutab otseselt nii energiakulude suurust, keskkonnajalajälge kui ka kinnisvara väärtust. Hoone, mille küttesüsteem ei kohandu tarbimise muutustega, ei paku haldurile tänapäeva nõuetele vastavat tööriista, et kontrollida kulusid, vastata üürnike ootustele või täita kasvavaid energiatõhususe eesmärke.
Soojusallika ja sisemise küttesüsteemi vahel asuv sõlm on keskne komponent, mille kaudu kogu süsteem töötab. Tehnoloogiliselt koosneb see erinevatest seadmetest. Soojusvahetid, tsirkulatsioonipumbad, automaatika-
ERAKLIENT
plokid ja temperatuuriandurid moodustavad koos dünaamilise juhtimiskeskuse. Tänapäevased süsteemid ei tegutse enam käsitsi seatud graafikute alusel, vaid suhtlevad reaalajas, võimaldades reageerida hoone sees ja väliskeskkonnas toimuvatele muutustele. Kui varem võis hoone temperatuur kõikuda korruseti või piirkonniti sõltuvalt radiaatorite kaugusest küttekoldest, siis nüüd suudavad termostaatventiilid ja tasakaalustusventiilid tagada võrdse soojusjaotuse. Just soojusvaheti roll selles protsessis väärib tähelepanu. Kuna süsteemide primaarne ja sekundaarne osa ei puutu
otseselt kokku, säilib kontroll sisemise temperatuurikõvera üle. Soojusvaheti aitab hoone sisemist küttesüsteemi hoida isoleerituna kaugküttevõrgu kõikumistest, võimaldades täpset reguleerimist ja sujuvamat juhtimist.
Tänapäeva küttesüsteem ei allu enam käsitsi seatud graafikutele – see analüüsib, kohandub ja juhib ise.
Hoone halduril avanevad uued võimalused energiatarbimise optimeerimiseks. Temperatuuride korrigeerimine ruumide kaupa, küttegraafikute täpsem seadistamine ning süsteemi käitumise analüüs tarbimisandmete põhjal viivad kulude juhtimise hoopis uuele tasemele. Haldus ei sõltu enam eeldustest, vaid tege -
likkusest: kaugjälgitav süsteem annab kätte sisendinfo, mis võimaldab teha otsuseid faktipõhiselt. Näiteks võib kütteperioodi jooksul selguda, et osa hoonest püsib üle normaaltaseme, samas kui teine osa vajab rohkem soojust. Kui süsteem on õigesti seadistatud, suunatakse soojus täpselt sinna, kus see vajalikuks osutub.
Hooldus ja harjumused määravad süsteemi tegeliku mõju
Energiahinna kõikumine, tarbimiskoormuste varieerumine ja järjest tihedamad regulaatorite nõudmised seavad uue mõõdupuu küttesüsteemidele. Seetõttu muutub kriitiliseks küttelahenduse suutlikkus ennast kohandada. Näiteks oskus piirata tipptundidel tarbimist või salvestada soojust madalama hinnaga tarbimishetkedel ei kujune luksuseks, vaid vajaduseks.
Tänapäevane küttesüsteem ei piirdu siseseadmete reguleerimi -
ÄRIKLIENT
sega. Väline ühendus kaugküttevõrku, torustike ja ühenduskohtade tehniline seisukord, kasutatud isolatsioonimaterjalide kvaliteet ja välise liini pikkus mõjutavad kõik seda, kui tõhusalt soojus jõuab hoone sisemusse. Kui ühendustorustik läbib kütmata ruume, halvasti isoleeritud šahti või
liiga pikki vahemaid, kujuneb kadudest märkimisväärne koormus kogu süsteemile. Samuti määrab palju, kas kütte süsteemi projekteerimisel on arvestatud hoone eripäradega.
Üheks suuremaks mõjualaks jääb siiski hooldus. Ilma regulaarsete hooldustööde ja süsteemse kontrol -
lita kaotab ka parim küttesüsteem aja jooksul oma tõhususe. Torustikku kogunev setete kiht, pumpade töövõime langus, määrdunud filtrid või katlakivi soojusvahetis mõjutavad kogu süsteemi tööd. Hooldus ei tähenda ainult rikete kõrvaldamist, vaid pigem süsteemi efektiivsuse taastamist. Kui soojus ei liigu soovitud mahus läbi vahetite või kui tsirkulatsioon ei toimi nõuetekohaselt, ei ole võimalik saavutada soovitud sisekliimat ega ka energiasäästu.
Konkurentsieelis ei sünni enam seadmetest, vaid haldaja võimest süsteemi teadlikult juhtida.
Lisaks mehaanilistele aspektidele tuleb vaadelda ka tarbimiskäitumist. Kasutajad määravad oma hoiakutega, kui säästlikuks süsteem muutub. Kui ruumide temperatuurid on seatud üle optimaaltaseme, hoitakse aknaid lahti või takistab mööbel soojusliikumist, kaotab ka kõige paremini häälestatud süsteem oma mõjususe. Siin saab haldaja klienti harida, tuues välja soovitusliku tarbimiskäitumise ja andes selgeid juhiseid, kuidas kasutada termostaatventiile või kuidas vältida üleja alakütmist.
Kaasaegne küttesüsteem ei muutu niivõrd energialahenduseks, vaid kinnisvarahalduri tööriistaks, mis ühendab tehnilise suutlikkuse, andme põhise juhtimise ja energiatõhususe eesmärgid.
Küttesüsteemi hooldus on oluline just enne talve
Toimiv ja tõhus kütte- ning ventilatsioonisüsteem on määrava tähtsusega nii kinnisvaraomanike kui ka kinnisvara reaalsete kasutajate jaoks, seejuures küttesüsteemi toimimisel on talvisel perioodil enesestmõistetavalt eriti suur roll. Miks on sellest tulenevalt oluline küttesüsteemi hooldada ja millistest etappidest see protsess tavaliselt koosneb?
TOIMETAS: GEORG-MARTEN MEUMERS / FOTOD: SHUTTERSTOCK
Kinnisvara24 toob oma blogis järgnevalt välja, milline kasu kerkib põhjalikult hooldatud küttesüsteemist:
küttesüsteem töötab efektiivsemalt, vähendades energiakulu ja sellega kaasnevaid arveid; pikeneb süsteemi eluiga, vältides kulukaid remonditöid; paraneb kodu või äripinna soojuslik mugavus;
aitab vältida ootamatuid katkestusi kütteperioodil;
tõstab kinnisvara üldist väärtust.
Millistest tegevustest koosneb küttesüsteemi hooldus?
Küttesüsteemide hooldajad pakuvad hooldusteenuste puhul tavaliselt nii osa- kui ka täislahendusi. Kinnisvara24 esitab oma blogis järgneva loetelu küttesüsteemide hooldusmeistrite tavapäraselt pakutavate teenuste kohta:
1. Hooldusülevaatus ja probleemide ennetamine
Professionaalne hooldus algab tavaliselt põhjaliku ülevaatusega, mille käigus kontrollitakse:
küttesüsteemi komponentide üldist seisukorda; võimalikke lekkeid või kahjustusi; automaatika ja juhtimissüsteemide toimimist;
filtrite, pumpade ja ventiilide seisundit.
Spetsialist oskab märgata ka väiksemaid probleeme, mis võivad omanikule märkamatuks jääda, kuid mis võivad pikema aja jooksul süveneda ja põhjustada tõsisemaid rikkeid. Näiteks võib väike leke aja jooksul kahjustada kogu süsteemi või põhjustada hallituse teket.
2. Küttesüsteemi survepesu ja puhastamine Pikema aja jooksul kogunevad küttesüsteemi torudesse ja radiaatoritesse setted, mis vähendavad soojusüle -
kannet ja pärsivad süsteemi tõhusat toimimist. See on nagu veresoonte lupjumine inimkehas – aja jooksul takistab vedelike liikumist ja koormab süsteemi. Survepesu aitab: eemaldada setteid ja roostet; parandada soojusülekannet; vähendada energiakulu; pikendada süsteemi eluiga. Põhjalikult puhastatud küttesüsteem võib vähendada kütte arveid 10–15% võrra ehk teisisõnu võib hooldusele kuluv investeering madalamate küttearvete näol võrdlemisi lühikese aja jooksul tasutud saada.
3. Küttesüsteemi tasakaalustamine Eriti oluliseks muutub see teenus kortermajade puhul, kus mõned korterid võivad olla üle köetud ja teised jälle liiga jahedad. Tasakaalustamise käigus: reguleeritakse vooluhulki erinevates süsteemi osades; ühtlustatakse temperatuuri jaotust hoones;
optimeeritakse süsteemi tööd vastavalt tegelikule soojusvajadusele. Tasakaalustatud süsteem tagab, et kaugkütte puhul maksavad kõik elanikud õiglase hinna – keegi ei pea üle kütma ega külmetama.
4. Korterelamu küttesüsteemide spetsiifilised teenused Kui omad või haldad korterelamut, tasub kaaluda järgmisi spetsiifilisi teenuseid:
soojussõlme hooldus ja reguleerimine; küttesüsteemi tsentreerimine kortermajas;
soojusarvestite kontrollimine ja kalibreerimine;
energiatõhususe analüüs ja soovitused.
Näiteks võib vananenud soojussõlme asendamine kaasaegsega vähendada hoone küttekulusid 20–30%, mis on märkimisväärne kokkuhoid pikemas perspektiivis.
Kuidas suurendada küttesüsteemi energiatõhususust?
Suures plaanis kehtib eelnev loetelu ka näiteks ärikinnisvara ja büroohoonete kohta, kuigi tuleb märkida, et peamiselt äritegevuseks kasutatavad hooned võivad olla keerukama tehnovõrgustikuga kui elamud. Siiski on regulaarne tehnosüsteemide hooldus omaniku vaates äärmiselt oluline, et säilitada või tõsta kinnisvara väärtust.
Ventilatsiooni toimimist ei tohiks samuti unarusse jätta
Ventilatsiooni eesmärgiks on varustada hooneid puhta õhuga ja õhutatavatest ruumidest eemaldada erinevad gaasid, aurud, liigsoojus ja -niiskus ning tolm. Sisse hingatava õhu kvaliteedist sõltub oluliselt meie tervis, enesetunne ja töövõime. Ventilatsiooni regulaarsele puhastamisele peaksid erilist tähelepanu pöörama: Koolid Lasteaiad Büroohooned Kortermajad Eramud Kaubanduskeskused Restoranid
Allikas: kliimakaubamaja.ee
Samuti võib omaniku eesmärgiks ühel hetkel kujuneda tulenevalt üürnike tagasisidest ja turuolukorrast hoone energiatõhususe parandamine. Sellisel puhul tasub mõelda näiteks torude ja küttekehade korraliku soojustamise peale, mis aitavad vähendada soojuskadu. Eriti oluline on see katelde, soojussõlmede ja küttetorustike puhul, mis asuvad kütmata ruumides.
Kui katel või soojuspump on vananenud, tasub kaaluda selle väljavahetamist ja energiatõhusama mudeliga asendamist. Tänapäevased katlad võivad olla 30% efektiivsemad kui 15–20 aasta vanused seadmed.
Täiendava võimalusena võib hoone juurde paigaldada ka alternatiivseid energiaallikaid. Näiteks võib kaaluda olemasolevale süsteemile päikesepaneelide või maasoojuspumba lisamist.
Allikas: kinnisvara24.ee
PC250 – mobiilne soojapuhur, mis toob soojust sinna, kus seda kõige rohkem vajatakse
Tööstus, põllumajandus ja ehitusmaailm seisavad sageli silmitsi sama väljakutsega: kuidas tagada töötingimused, mis ei sõltu ilmast ega hoone valmidusest? Kuidas kütta suuri ruume kiiresti, tõhusalt ja keskkonnasäästlikult?
Just sellele küsimusele vastab PC250 – uus mobiilne kuumaõhupuhur, mis töötab pelletikütusel ja on loodud Eesti oludele mõeldes.
Soojus, mis liigub koos sinuga PC250 ei ole lihtsalt kuumaõhupuhur. See on mobiilne küttepartner, mis liigub sinna, kus parasjagu vaja. Olgu selleks kasvu- või laohoone, pooleli ehitusobjekt või teraviljakuivati – PC250 suudab pakkuda stabiilset ja võimsat soojust ka kõige nõudlikumates tingimustes.
Tänu oma kompaktsusele on seadet lihtne transportida ja paigaldada. Ei mingeid keerulisi torustikke ega püsi paigalduse vajadust – lihtsalt too kohale, ühenda pelletimahuti ja naudi soojust.
Pellet – puhas energia
PC250 töötab pelletikütusel, mis on üks
CO 2 -neutraalsemaid energiaallikaid, mida tänapäeval kasutada saab. Pelletid on valmistatud puidutööstuse jääkidest –
saepurust ja höövlilaastudest – ning nende põletamisel eralduv süsinik on sama, mis puu kasvades atmosfäärist sidus. See tähendab, et pelletiküte ei suurenda süsinikujalajälge, vaid aitab seda hoopis vähendada.
Lisaks keskkonnasäästlikkusele on pelletid ka taskukohased ja kergesti kättesaadavad, muutes PC250 kasutamise majanduslikult mõistlikuks valikuks nii väiketalunikele kui ka suurtootjatele.
Töökindlus, mis ei vea alt PC250 on ehitatud vastupidavusest lähtudes. Selle metallkorpus talub karmimaidki töötingimusi, automaatne pelletisöötur tagab ühtlase põlemise ja nutikas juhtsüsteem võimaldab reguleerida temperatuuri vastavalt vajadusele. Seadet on testitud Eesti kliimas –nii niiskes sügises kui ka krõbedas talves – ja see on end igati usaldusväärsena näidanud.
Tutvustatud ISH 2025
messil Frankfurdis
PC250 tegi oma avaliku debüüdi ISH 2025 messil Frankfurdis, kus valdkonna professionaalid said seda oma silma-
ga näha, käega katsuda ja tööpõhimõtteid uurida. Huvi oli suur – põhjusega. Sellist paindlikku, keskkonnasäästlikku ja võimsat küttelahendust on oodatud kaua.
Kui otsid lahendust, mis ühendab liikuvuse, võimsuse ja rohelise mõtteviisi, on PC250 just see, mida vajad. Küsi lisa, uuri võimalusi ja kasuta kõige sõbralikumat küttelahendust – lisaks sellele, et ta on loodushoidlik, on ta ka rahakotisõbralik.
pelletikeskus.ee
KORTERIÜHISTUTE KOOSTÖÖPARTNER
Teostatud fassaaditööd: 62 000 m2
Teostatud katusetööd: 34 000 m2
Renoveeritud rõdud: 3800 tk
Fassaadide soojustamine ja krohvimine
Fassaadiplaadi paigaldamine
(Kivex, Stonerex, Tempsi)
Fassaadide puhastamine ja värvimine
Lamekatuste soojustamine ja remont
Viilkatuste ehitamine ja remont
Vihmaveesüsteemide ehitamine ja remont
Varikatuste ehitamine ja remont
Rõdude renoveerimine ja rõdukatete vahetus
Panduste, betoonvööde ja treppide
valamine ning remont
Tänavakivide paigaldus
Plaatimistööd
Trepikodade ja koridoride remont
Siseviimistlus ja maalritööd
(Kivex, Stonerex,
MAGNETRAVI JA MASSAAŽ
Massaazitool.ee tutvustab innovatiivset meditsiinilise sertifikaadiga mehaanilist ja magnetravi ühendavat massaažitooli Lõuna-Korea ettevõttelt Bodyfriend
Tipptehnoloogilisse massaažiseadmesse on integreeritud PEMF (elektromagnetimpulssgeneraator), kus see liigub koos massaažipeaga piki selgroogu ning tekitab kuni 580 gausi tugevuse magnetvälja, stimuleerides tõhusalt lihaseid ja närve valu leevendamiseks
Tooli funktsioonide hulka kuulub ka käte ja jalataldade magnetiline akupressuurmassaaž ning kaelavenitusseade kudede vereringe parandamiseks ja toksiinide eemaldamiseks
Prooviseansi palume leppida kokku tel 501 1733.
Aadress: Tähetorni 21b, Tallinn massaazitool.ee
Tähetorni 21b, tel 501 1733, 672 6845 info@alderman.ee
