SFRE

Logistica 4.0 sfida all’ultimo miglio

Importanti e rapidi cambiamenti hanno interessato il comparto negli ultimi anni grazie all’enorme crescita, spinta dalla pandemia, dell’e-commerce. E altri sono dietro l'angolo. Vediamo quali con Filippo Salis, esperto del settore

alla grande distribuzione organizzata ma anche alla farmaceutica e all’e-commerce, quello che più incisivamente si è sviluppato negli ultimi anni, con esigenze particolari. Ogni settore ha diverse necessità e la declinazione della flessibilità è d’obbligo. In ogni caso diventa sempre più dominante la posizione rispetto alla capacità di stoccaggio.

di Elisabetta Colombo

FONDATA A MILANO NEL 2016 DALL’INTRAPRENDENZA DI FILIPPO SALIS, SFRE, SERVICES FOR REAL ESTATE, SI È GUADAGNATA IN POCHI ANNI UN POSTO DI RILIEVO COME SOCIETÀ DI PROJECT & CONSTRUCTION MANAGEMENT, SPECIALIZZATA in immobili di logistica e light industrial. Il gruppo include altre due società, Sfe, Services for Engineering, e Sfcm, Services for Construction Management, e vanta un team di cento professionisti con elevate professionalità al servizio della logistica più innovativa. progettiamo il contenitore e possiamo affermare che oggi siamo alla logistica 4.0, grazie alla robotica e all’automazione. Che sul fronte degli edifici significa uscire dalle caratteristiche standard, come le altezze, per esempio, che oggi possono variare dai 18 ai 40 metri, o i muri tagliafuoco che sono molti meno e permettono di avere spazi più ampi, o ancora le certificazioni ambientali ad alto livello che garantiscono la massima flessibilità.

A proposito di esigenze, qual è la più urgente e incalzante?

Senza dubbio quella che possiamo definire dell’ultimo miglio: l’e-commerce chiede per sua natura una distribuzione molto più capillare, con magazzini molto più piccoli, di 3-4mila metri quadri di superficie. E all’opposto ci sono i grandi hub logistici che arrivano anche a 180mila metri quadri, come quello che abbiamo progettato per

GLI HUB DEL FUTURO AVRANNO Adidas a Mantova, in

BISOGNO SOPRATTUTTO DI SEMPRE una posizione chiave MAGGIORE FLESSIBILITÀ E INNOVAZIONE, OLTRE A UNA FRUIBILITÀ MOLTO ELEVATA sulla direttrice europea del Brennero, investimento globale per un polo logistico sorto all’insegna della massima sostenibilità.

Il vostro core business è la progettazione di immobili per la logistica, un settore che negli ultimi anni ha subito forti cambiamenti; quali sono oggi le caratteristiche più importanti?

Grandi trasformazioni hanno interessato la logistica: il contenuto è cambiato e di conseguenza anche il contenitore è cambiato. Noi

Come prevedete si svilupperà questo settore a fronte dell’enorme crescita dell’acquisto on line, complice la pandemia, da parte del piccolo consumatore?

La pandemia ha dato una grande accelerata a un processo già in corso. I nostri clienti sono sempre più diversificati: offriamo soluzioni

Un parco logistico costruito ex novo, ma la vostra attività prevede anche la riconversione di edifici dismessi: si tratta di un fenomeno italiano o anche straniero?

La riconversione è sicuramente la formula più sostenibile: pensiamo alle polveri, al trasporto delle macerie e a tutti quei fattori che

fanno della demolizione, della quale peraltro noi italiani non siamo mai stati grandi fan, un processo molto più inquinante. La riconversione negli altri Paesi è iniziata anni fa, penso ad esempio alla Gran Bretagna, e noi siamo rimasti indietro, complice anche il fatto che in Italia, più che altrove, bisogna fare i conti con l’aspetto archeologico.

Flessibilità, dunque, ma anche sostenibilità, non solo ambientale; c’è anche una sostenibilità sociale?

L’aspetto sociale è duplice perché investe il lavoratore e il territorio. Quando si parla di sostenibilità si parla di benessere sul luogo di lavoro: oggi costruiamo parchi logistici e in quella parola ci sta tutto. E devono essere parchi anche per il territorio, fruibili dalla comunità. Belli e vivibili. Si genera così un circolo virtuoso perché se c’è buona logistica si sviluppa anche una buona economia che investe tutto il territorio.

Insomma, una logistica a 360° che punta sull’innovazione. A questo proposito, voi operate con la metodologia Bim (Building information modeling) a sette dimensioni. Ci spiega di cosa si tratta?

Il Bim permette la ricostruzione virtuale dell’edificio ma va ben oltre la riproduzione

FILIPPO SALIS, CEO & FOUNDER DI SFRE 3D dell’immobile, che si limita a disegnare elementi per poi inserirli nel progetto. Lo step 4D consente infatti la programmazione di tutta l’attività di cantiere legata alle tempistiche, mentre il 5D è il livello dei costi: il sistema è in grado di calcolare il costo dei materiali e del lavoro. Il livello 6D è quello dei parametri legati alla sostenibilità e ai livelli di consumo energetico, mentre il 7D è costituito da un grande data room, che include tutta la documentazione legata all’edificio, dai progetti, alle conformità degli impianti, fino alle garanzie. È possibile così creare un vero e proprio alter ego virtuale dell’immobile, con tutti i vantaggi che ne conseguono. Tuttavia, la nostra sfida non è quella di applicare la metodologia Bim alle nuove costruzioni, quanto quella di utilizzarlo per la riconversione di vecchi edifici: oggi le nuove tecnologie, come i droni e i laser, ci facilitano.

Davvero una logistica 4.0 che apre le porte a nuovi scenari. Quanto pesano ancora le carenze infrastrutturali legate ai trasporti e le difficoltà burocratiche, che sono le caratteristiche negative del nostro Paese? Per quanto riguarda gli adempimenti, in Italia ci sono regole che cambiano non solo da regione a regione ma persino da un comune all’altro. L’unico ente che ha fatto ordine nel-

LA DISTRIBUZIONE SARÀ SEMPRE PIÙ CAPILLARE E CON MAGAZZINI MOLTO PIÙ PICCOLI

le sue normative è il Dipartimento dei vigili del fuoco, che oggi ha norme valide su tutto il territorio nazionale. Un tassello molto importante ma non sufficiente in un quadro in cui ottenere un permesso per costruire è già una vittoria.

Quindi siamo meno competitivi?

La nostra competitività sta nell’elasticità mentale, nella quale siamo maestri, che ancora riesce a livellare i gap competitivi con gli altri Paesi. E fra l’atro i fondi immobiliari sono quasi tutti stranieri, il che ci aggiunge la difficoltà di dover spiegare e giustificare ostacoli che negli altri Paesi non esistono.

E sul fronte dei trasporti?

Anche su questo fronte il filo conduttore è la flessibilità. Negli ultimi anni si è spinto molto sull’elettrico ma l’esperienza ci dice che l’elettrico non funziona per i grandi truck per i quali è preferibile l’idrogeno. Il mezzo elettrico è quindi un’ottima soluzione per l’ultimo miglio, ma non per le grandi distanze. E infatti un grande player dell'e-commerce, che ci ha fatto progettare una grande parcheggio per van elettrici, al momento lo utilizza solo al 20% e ci vorranno anni prima che vada interamente a regime. Per quanto riguarda invece il trasporto su rotaia, in Italia non è facile costruire nuove linee, ma anche in questo caso la parola chiave è riconversione; ripristinare linee esistenti sarebbe possibile e sostenibile. E poi ci sono i porti: il nostro Paese è baricentrico nel Mediterraneo, ma il nostro primo porto per traffico di merci è Trieste, non proprio al centro del Mediterraneo. E Genova? E Civitavecchia? E i porti del Sud? Abbiamo ancora molte carte da giocare e possiamo essere ancora più innovativi. Sfre continuerà ad essere in prima linea per sviluppare potenzialità e soddisfare nuove esigenze.

www.sfre.it

IL FUTURO DEL PAESE PASSA PER L'INTERMODALITÀ

Sviluppare interconnessioni e costruire sinergie innovative fra robotica e sostenibilità. È la strategia di P3, leader nella gestione e nello sviluppo di strutture logistiche d'avanguardia e fautore di diversi importanti progetti worldwide

di Elisabetta Colombo

UNA RETE OPERATIVA SINERGICA CHE SI SVILUPPA IN UNDICI PAESI E UNA STRATEGIA BASATA SU OPERAZIONI A LUNGO TERMINE: SONO I PILASTRI DI P3, SOCIETÀ CONTROLLATA DAL FONDO SOVRANO DI SINGAPORE, SPECIALIZZATA NELLA GESTIONE E NELLO SVILUPPO DI IMMOBILI LOGISTICI. È Andrea Amoretti, managing director di P3 Italia, a illustrarci la vision di chi guarda avanti, nel lungo termine, trasformando le sfide in opportunità.

Perché a lungo termine: qual è il valore di questa differenziazione?

La maggior parte degli operatori in questo settore ha un’ottica a breve termine, che difficilmente supera i due anni. Si compra, si sviluppa, si vende ma non si crea una relazione, che è invece il nostro obiettivo. E intendo relazione con tutti i soggetti coinvolti: dal venditore di terreni agli amministratori locali, dai nostri partner ai clienti finali. Il risultato della nostra ottica a lungo termine è che il cliente si sente rassicurato, ci considera affidabili e sa di poter essere seguito nel tempo e nell’evoluzione delle sue esigenze. È una filosofia win win che porta vantaggi a tutti: per noi un progetto non è fine a se stesso, ma è il primo mattone per costruire una relazione proficua.

È dunque per questo che P3 afferma di offrire ai propri clienti una casa per le loro attività commerciali all’interno di un ecosistema paneuropeo?

Noi siamo attivi in undici Paesi europei con business unit, come quella italiana, ma abbiamo grande sinergia e operiamo in team corporate, senza competitività ma con grande coordinamento per portare valore all’azienda. Per questo ci definiamo un ecosistema dove l’aggettivo paneuropeo enfatizza le diverse caratteristiche e le qualità che ogni Paese porta con sé.

E gli italiani quali peculiarità mettono al servizio di questo ecosistema?

Noi italiani tendiamo un po' a lamentarci del nostro contesto; in realtà quello che io cerco di comunicare è che siamo la terza economia in Europa e se abbiamo un gap è quello dell’instabilità politica. Che peraltro sappiamo compensare perfettamente grazie a flessibilità e creatività, doti che ci permettono di stare in un mercato in rapida evoluzione, cambian-

Andrea Amoretti, managing director di P3 Italia, società specializzata nella gestione e nello sviluppo di immobili logistici

do strategia e adattandoci ai cambiamenti, anche quelli meno piacevoli, accogliendo le difficoltà come sfide. Sono tutte doti che ci vengono riconosciute, come quella di sapere creare validi rapporti di partnership, e che in P3 viene supportata e alimentata perché perfettamente in linea con la vision aziendale.

Tuttavia nel nostro sistema permangono fattori penalizzanti, come ad esempio le carenze infrastrutturali, non è così?

In realtà, se cambiamo punto di vista, il gap infrastrutturale è una grande opportunità perché ci permette di lavorare al meglio sulle esigenze del cliente e di cucirgli addosso una soluzione su misura e molto più moderna. Siamo in una curva di miglioramento e questo è un vantaggio rispetto ad altri Paesi, perché noi stiamo realizzando ora ciò che gli altri hanno fatto anni fa, ma ora possiamo avvalerci di nuove tecnologie. Possiamo realizzare immobili con elevata certificazione di sostenibilità ambientale, con alti livelli di automazione e domotica, con attenzione a tutti i fattori che contribuiscono al benessere dei lavoratori. Oggi noi possiamo realizzare magazzini multipiano dove l’automazione è pro-

tagonista, che erano impensabili solo qualche anno fa. E le tecnologie e le conoscenze di oggi possono essere messe a frutto ancora meglio proprio con una visione a lungo termine. Ciò che ci può penalizzare di più è il fatto che in Italia non abbiamo un sistema che supporti con vigore ricerca e sviluppo. Abbiamo grandi idee ma non sempre gli strumenti per realizzarle; e invece è proprio su questo piano che ci giochiamo la competitività.

Un altro fattore chiave nella competitività sono i trasporti, che peraltro costituiscono un cardine del sistema logistico. Qual è la situazione?

Anche qui è necessario ragionare a lungo termine e puntare allo sviluppo delle connessioni. L’intermodalità è il motore della logistica: dobbiamo guardare alle aree che avranno un futuro e sviluppare le interconnessioni. L’Italia deve puntare ad essere la porta meridionale dell’Europa ma occorre potenziare un sistema articolato tra porti, ferrovie e autostrade. Negli ultimi anni è stato fatto molto sul fronte delle autostrade, ma la partita si gioca con i porti. Livorno sta crescendo con un buon sistema di scambio con la rete ferroviaria, il porto di Gioia Tauro funziona bene ma è una struttura tranship dove i container vengono smistati dalle grandi navi a quelle più piccole. Eppure i porti del Nord Europa, come Rotterdam o Amburgo, sono ormai saturi e per le navi che arrivano dal Sudest asiatico sarebbe un grande vantaggio poter risparmiare qualche giorno di viaggio: abbiamo la grossa opportunità di soddisfare quell’esigenza ma dobbiamo farlo ora e dare slancio al sistema intermodale prima che lo faccia qualcun altro. Anche per questo P3 è entrata in Alis,Associazione Logistica dell’Intermodalità Sostenibile, la realtà associativa di riferimento degli operatori del trasporto e della logistica. E lo abbiamo fatto con lo spirito collaborativo e propositivo che ci anima.

P3 È IN GRADO DI OFFRIRE AI PROPRI CLIENTI UNA CASA PER LE LORO ATTIVITÀ COMMERCIALI ALL'INTERNO DI UN ECOSISTEMA PANEUROPEO

Veniamo all’intervento di San Pietro in Casale, nel distretto di Altedo, un progetto ambizioso al quale P3 sta lavorando e che ne rappresenta la filosofia. Quali sono gli aspetti più importanti?

Il progetto di Altedo, che sta entrando nella fase di costruzione, è partito anni fa e declina il tema della sostenibilità in diversi modi. L’area, occupata da un ex zuccherificio, si trova in una posizione altamente strategica, vicino all’Autostrada A13 e all’Interporto di Bologna, e verrà interamente riconvertita secondo i parametri della logistica. Anche in questo caso abbiamo costruito buone relazioni, soprattutto con le amministrazioni locali: attorno ai temi della sostenibilità abbiamo ottenuto l’appoggio e superato la diffidenza iniziale. La logistica infatti viene vista con scetticismo perché si crede possa generare traffico a fronte di pochi posti di lavoro. E invece ci permette di riqualificare una grande area dismessa, con un impatto quasi nullo sul traffico locale e con la realizzazione di opere di impatto sociale. Verranno infatti potenziati i sistemi di trasporto più sostenibili e ci prefiggiamo di raggiungere la certificazione di sviluppo “Green Logistics” prevista dal Piano Urbano della Mobilità Sostenibile. Stazioni di ricarica elettrica, piste ciclabili, una flotta di biciclette alla stazione, a disposizione dei lavoratori del Polo logistico, ma anche di tutta la comunità, l’attivazione di una linea bus che colleghi la stazione ferroviaria, il centro abitato e la nuova struttura, e per i lavoratori, abbonamenti a titolo gratuito, validi su tutto il territorio della città metropolitana. E, ancora, un programma di riforestazione urbana ad alto assorbimento di C02, efficienza energetica dei volumi edilizi, pannelli fotovoltaici, sistemi idrici che utilizzano acqua piovana riciclata: insomma, un altissimo livello di sostenibilità reso possibile dalle tecnologie all’avanguardia.

Cosa prevede invece la struttura ?

Stiamo partendo con la realizzazione di un primo fabbricato di 38mila metri quadri, ma l’intera struttura ne prevede 100mila. Realizzeremo magazzini “chiavi in mano” all’insegna della massima flessibilità, in grado di dare risposte alle esigenze di diversi settori. Perché il nostro obiettivo è sempre lo stesso: non deludere i nostri clienti e restare al loro fianco nel tempo, garantendo attenzione, competenza e affidabilità.

www.p3parks.com