Instrumentos jurídicos y de financiación (Andrés Labella)

Instrumentos jurídicos y de financiación vigentes para adaptar el parque de vivienda al cambio demográfico.

Propuestas para un marco legal de la vivienda colaborativa.

Donostia, 10 de noviembre de 2.017 Sr. Andrés Labella Iglesias Investigador predoctoral Cátedra UNESCO de vivienda Universidad Rovira i Virgili

Índice •

Presentación

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Contexto. Breve reseña

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Resistencias en el día a día profesional.

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Alternativas vigentes.

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Propuestas de futuro. La vivienda colaborativa.

Docencia

Impacto social

Investigaciรณn

Transferencia de conocimientos

La vivienda del presente es la vivienda del futuro RE

CO

La vivienda del presente es la vivienda del futuro

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El desafío al que nos enfrentamos es adaptar el parque de viviendas existentes (25M) a las necesidades del futuro inmediato. Hay 3.4 M de viviendas desocupadas.

RE: Rehabilitación, renovación, regeneración. Marco legal: Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Muy recomendable leer preámbulo. Normativas CC.AA. y Directivas 2010/31/UE y 2012/27/UE, en el marco H2020.

CO: Colaboración, cooperación, coordinación.Ley 5/2011, de 29 de marzo, de Economía Social, basadas en la primacía de la persona y del fin social, compromiso con desarrollo local, cohesión social, conciliación familiar y laboral sostenibilidad.

Marco legal y arquitectura PROPIEDAD PRIVADA. CE 1812

LEY HIPOTECARIA 1863

CODIGO CIVIL. 1889 PROPIEDAD POR PISOS

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 1960

Historia • • •

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Fin del feudalismo mediante el reconocimiento del derecho a la propiedad privada. (CE 1812) Leyes especiales para reforzar el crédito territorial y favorecer la adquisición (Ley Hipotecaria 1868) Código Civil que reconocía el derecho a la propiedad por pisos (art. 396) Ley de Propiedad Horizontal para el desarrollo de los grandes crecimientos urbanos para dar respuesta a los movimientos migratorios. (1960) y LAU (1964).

Constitución Española, legislación del Suelo y normativa autonómica.

Contexto actual CURVA DEMÓGRÁFICA: -BAJA NATALIDAD --ALTA ESPERANZA DE VIDA

ECONOMIA CIRCULAR: -FENÓMENO COOPERATIVO -ECONOMIA DEL BIEN COMUN

CRISIS ECONÓMICA: -SISTEMA PENSIONES -ENDEUDAMIENTO -SALARIOS Y BASE S.S.

MOVILIDAD GEOGRÁFICA: -GLOBALIZACION -FLEXIBILIDAD -INNOVACION

Contexto actual Curva demógrafica de envejecimiento.

-Reducción de tasa de natalidad (50% aprox.)

-Incremento en la esperanza de vida (en 50 años se ha incrementado en 20 años la EV).

-Previsión que en 2050 el número de personas centenarias multiplique por 15.

Movimiento y cultura colaborativa.

-La innovación social y el uso de las nuevas tecnologías ha propiciado el crecimiento de los fenómenos que empiezan por CO .

-Los parámetros están cambiado: Competitividad Colaboración Beneficios Bienestar

Crisis Económica y Financiera.

Efectos: -Alargar la vida laboral por retraso de edad de jubilación.

-Reducción de los salarios y bases de cotización.

-Tensiones en el sistema de pensiones.

Movilidad geográfica y habitos laborales.

-Internet permite desarrollar el trabajo desde las viviendas.

-Los medios de video-comunicación permiten reuniones sin desplazamientos.

-Los costes fijos de las oficinas crece y absorben los márgenes de beneficio que se reducen.

Resistencias del día a día INNOVACIÓN: Lentitud y dispersión en la tarea legislativa.

Acceso al crédito.

Jóvenes y mayores de 60 Solución: Canalización y aval de las AAPP

Rigidez del sistema urbanístico: Problemas para conseguir licencias Solución: Crear normas de encaje para proyectos de rehabilitación

Solución: Pedagogía y difusión continua coordinada

MALA PRAXIS PROFESIONAL: Falta de CREATIVIDAD. No uso adecuado de los mecanismos existentes

Resistencias en el día a día •

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Acceso a crédito. Por ejemplo, dificultad de conseguir un préstamo a mayores de 60 años. La hipoteca inversa.

Innovación. Se requiere mucha pedagogía para proponer a los clientes el uso de nuevas figuras jurídicas.

Rigidez del sistema urbanístico. En ocasiones la normativa urbanística no da respuesta a necesidades, como subdivisiones o cambios de uso.

Malas práxis de los profesionales. Como devaluar el certificado de eficiencia energética en el mercado.

Propuestas inmediatas CANALIZAR FINANCIACION

TALLERES TRANSVERSALES

CONSUMO COLABORATIVO

Herramientas CROWDLENDING

PROPIEDAD COMPARTIDA

NZEB

ALTERNATIVAS DE FINANCIACION •

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Banca ética: Coop57, Fiare, Oiko Credit y Triodos Bank financian proyectos que encajan con los criterios de la economía del bien común.

Crowdlending: Consiste en la financiación de proyectos a través de varios inversores canalizados en plataformas, que suponen una alternativa a la banca. Ver Asociación de Crowdlending Española. O ver hipotecas sindicadas.

Crowdfunding: Se financian proyectos, en algunos casos ligados a adquirir alguna participación o derecho. Imaginemos unos inquilinos que quieren adquirir una participación del inmueble como entrada de la futura compra. (Goteo)

Modelo Andel + Crowdlending.

Alternativas a la dualidad COMPRA / ALQUILER • • • •

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PROPIEDAD COLECTIVA: Las cooperativas en régimen de cesión de uso, modelo Andel importado de Dinamarca.

PROPIEDAD COMPARTIDA: Shared ownership, contemplada en el ordenamiento UK, importada al Código Civil de Catalunya en 2015.

Condominio con asignación de uso al comprador.

DERECHO DE SUPERFICIE: Creación de un derecho de propiedad sobre la construcción durante un periodo de tiempo. Evita comprar el suelo.

PROPIEDAD TEMPORAL: Se trata de una figura novedosa en el sentido que quiebra el concepto de perpetuidad del dominio. Se sustanció recurso de inconstitucionalidad contra su incorporación en Codigo Civil de Catalunya. En agosto de 2017 fue resuelto favorablemente.

MASOVERIA URBANA: Es el alquiler a cambio de obras de rehabilitación del artículo 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

PROPIEDAD COLECTIVA Las viviendas colaborativas: Autogestionadas, de forma cooperativa, con voluntad de crear una comunidad de apoyo mutuo.

Fuente: Cohousing verde

Propiedad compartida.

Shared Ownership • •

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Inspirada en la normativa de UK, pretende una forma de tenencia estable, flexible y asequible.

El propietario material compra una participación indivisa, que le confiere la plena posesión del inmueble.

El propietario formal tiene derecho a una compensación por la parte no transmitida, y se sugiere configurar un calendario de adquisición progresiva. (alternativa a préstamo hipotecario).

Plazo máximo 99 años.

A falta de legislación se puede pactar por principio autonomía de la voluntad. 1255 Código Civil.

Derecho de Superficie. Euskadi Etxebide. Información sobre venta de suelos cedidos en derecho de superficie 2017

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La convocatoria afecta a un total de 20.223 inmuebles de la CAE de los cuales: 15.369 son viviendascon anejos vinculados que se transmiten de forma conjunta

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3.529 son garajes no vinculados

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189 son trasterosno vinculados

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1.136 son locales comerciales.

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Al igual que en la cuarta y quinta fase de venta de suelo no existirá límite a los ingresos por parte de las personas titulares de los inmuebles, lo que permitirá que más familias puedan acogerse a esta operación.

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Alquiler por obras.

Artículo17.5 LAU Una parte importante del parque de vivienda desocupada no reúne las mínimas condiciones de habitabilidad y la propiedad no dispone de fondos para la rehabilitación. Especialmente en espacios muy grandes abandonados.

Fuente: masoveriaurbana.wordpress.com

Propuestas para el futuro marco legal vivienda colaborativa

SOSTENIBILIDAD

EMPODERAMIENTO INCLUSION

Propuestas futuro marco legal:Vivienda colaborativa •

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El elemento esencial en el fenómeno de las viviendas colaborativas lo constituye la comunidad intencional de apoyo mutuo como red contra el aislamiento social.

De esta forma, se crea una esfera de estudio separada de las estructuras físicas, jurídicas y económicas de las viviendas.

El desafío consisten en poder actuar sobre el entorno construído, partiendo del enorme volumen de demanda en los próximos treinta años.

Para ello, la Ley de Propiedad Horizontal deberá jugar un papel clave dotando a la “alianza” de cierto grado de personalidad jurídica, como titular de derechos y obligaciones.

Principios de las V.C.

Gracias Sr. AndrĂŠs Labella Iglesias Investigador predoctoral CĂĄtedra UNESCO de vivienda Universidad Rovira i Virgili E-MAIL: andres.f.labella@gmail.com @andreslabella