Revista Direcional Condomínios

Direcional Condomínios chega na 300 ª edição, o que representa 27 anos de existência, período em que passamos por profundas transformações. Duas torres icônicas caíram, milhares de torres foram erguidas. A 3ª Grande Revolução introduziu aplicativos que mudaram a forma de se relacionar com tudo e todos. Código Civil alterado, profusão da sindicatura profissional e muito mais. A pandemia nos obrigou a reaprender a viver em condomínios, dando origem a novos serviços nas áreas comuns e várias obras. Neste 1º semestre fizemos esta edição comemorativa, lançamos o novo site da revista, e fui coroada e contemplada com o convite do escritor e advogado Gianpaulo Scaciota para escrever o prefácio do livro “As Mudanças de Paradigma em Condomínios Século XXI (2001 – 2100)”. Uma obra para ser lida e compartilhada. Neste marco da revista, queremos registrar toda nossa emoção. A consolidação dessa trajetória foi construída com muitas mãos. Com o apoio imprescindível de você, síndico, dos nossos anunciantes, colaboradores e colunistas. Por fim, despeço-me aqui desejando a você, querido leitor, que desfrute desta edição recheada de dicas, matérias e informações. E vamos juntos continuar escrevendo numa revista impressa e digital tantas boas histórias vividas!

Sônia Inakake, sócia-fundadora

Seção Tira-Teima Carregadores de carros em garagens

Síndico, Conte sua História! Michail Pezopoulos

Capa 300 dicas para síndicos

Dica Manutenção de fachadas

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

TIRAGEM

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

CAPA Thiago Inforzato Virgilio

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@direcionalcondominios.com.br

Neves

Fabian Mesquita Zélia Malizano

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

Thiago Virgilio

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Dica Mercado autônomo 04 52 68 76 12 54 72

Dica Terceirização Coluna Marcio Rachkorsky

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Leandro Fernandes

DIAGRAMAÇÃO Jonas Coronado

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

auditada por

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CARROS ELÉTRICOS: NOVAS REGRAS PARA INSTALAÇÃO DE CARREGADORES

Por Vera Rogato

NA ERA da inovação, os veículos elétricos representam um avanço significativo rumo à sustentabilidade urbana. Porém, sua adoção em condomínios traz desafios infraestruturais, especialmente em relação à segurança contra incêndios. A portaria CCB001/800/2024 do Corpo de Bombeiros do estado de São Paulo ressalta a importância da adaptação das edificações para acomodar estações de recarga, estabelecendo diretrizes claras para garantir a segurança dos moradores.

Instalar carregadores de veículos elétricos em condomínios não é apenas uma questão de conveniência, mas também de segurança. As baterias dos veículos elétricos aumentam o risco de incêndio em até 3%, exigindo uma infraestrutura de recarga bem planejada e segura. A portaria estabelece regras precisas, como a obrigatoriedade de seguir a norma NBR 17019, a instalação de extintores ABC próximos às vagas de recarga e a manutenção de um espaço mínimo entre as estações de recarga.

Nós, síndicos, desempenhamos um papel crucial nesta transição, garantindo que as adaptações necessárias sejam implementadas eficazmente. Isso inclui a instalação de sistemas de ventilação adequados, detecção de incêndio e chuveiros automáticos. A colaboração entre síndicos, moradores e especialistas em segurança contra incêndios é essencial para uma transição bem-sucedida. A revolução elétrica nos condomínios é inevitável, e abraçá-la com responsabilidade e cuidado é o nosso dever. Juntos, podemos garantir que nosso lar seja um espaço seguro e preparado para as demandas do amanhã.

Síndica profissional, advogada, conciliadora formada pela Escola Paulista de Magistratura, diretora-adjunta nacional da sindicatura na Anacon (Associação Nacional da Advocacia Condominial) e docente da Abrascond

VERA ROGATO

Foto Eduardo Rogato

Foto

Canva

CAPA

COISAS PARA SÍNDICOS FAZEREM (OU NÃO) EM CONDOMÍNIOS

Direcional Condomínios chega à sua tricentésima edição! Para marcar essa ocasião, elencamos 300 frases de especialistas (*) do segmento sobre providências que devem ser tomadas ou evitadas no exercício da sindicatura. Confira

ADMINISTRAÇÃO

1. Trabalhe de forma planejada e com programa de gestão previamente elaborado e aprovado (Plano Diretor).

2. Seja ético e íntegro na condução da gestão. Essas ações irão trazer valorização patrimonial.

3. Busque uma capacitação verdadeira e contínua para obter segurança e sucesso na gestão.

4. Crie uma rede de comunicação por meio de livro de ocorrências, e-mail, ho rário de atendimento aos moradores, e caixa de sugestões, pois essa medida reduz os temas a serem levados para assembleia de assuntos gerais.

5. Para otimizar a comunicação, adote um aplicativo no qual moradores possam informar sobre necessidades de manutenção, a exemplo de falhas no sensor de presença.

Por Isabel Ribeiro

7. Procure integrar ao dia a dia da administração aquele morador crítico, solicitando sua ajuda em algumas tarefas, como a criação de comissões.

8. Realize pesquisa periódica de opinião entre os moradores para conhecer suas principais prioridades, a fim de direcionar a gestão e obter sucesso.

9. Mantenha sempre em vigor o prazo do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), evitando não ser indenizado se ocorrer algum sinistro.

10. O síndico não deve concentrar as decisões, mas sim dividir as responsabilidades com a equipe (colaboradores registrados ou terceirizados, conselheiros, subsíndico e administradora).

6. Permita que os moradores tenham acesso à pasta de prestação de contas todos os meses. As pastas podem ser digitalizadas e disponibilizadas no site da administradora, proporcionando maior transparência à gestão.

11. Não esqueça dos pets, uma ‘nova categoria de moradores’ que merece atenção, respeito e priorização de projetos.

Não deixe de rever anualmente todos os fornecedores e contratos vigentes, buscando sempre avaliar e corrigir o que for necessário.

13. Mantenha atualizada e organizada toda a documentação do condomínio.

14. O síndico deve solicitar ao conselho consultivo opiniões sobre a execução das deliberações de assembleia que necessita cumprir e fazer cumprir, bem como solicitar ao conselho fiscal ou quem assim possua atribuição, a emitir parecer sobre as contas do condomínio.

15. Esteja aberto às inovações e transformações do mercado e ofereça isso aos seus condôminos, sempre respeitando a vontade da maioria em assembleia.

16. Caso o valor da quota condominial esteja insuficiente para o custeio das despesas, convoque assembleia! O Fundo de Reserva não deve ser utilizado para suprir as despesas ordinárias, mesmo sendo procedimento de praxe.

17. Conheça o condomínio e seus condôminos, cada qual tem suas especificidades; não queira administrar todos da mesma maneira.

Ilustração Thiago I. Virgilio

18. Acompanhe a regularidade dos recolhimentos fiscais e tributários com pedidos de certidões negativas semestrais à administradora do condomínio. 19. Ao assumir como síndico, estabeleça um marco temporal de responsabilidade (civil e criminal nos termos do art. 1.348) da sua gestão. Investigue se existem pendências, as quais você irá propor soluções, fazendo uma varredura na situação fiscal do condomínio e uma avaliação predial para saber se existem problemas estruturais ou desacordos com normas técnicas.

20. A gestão de pessoas e conflitos é uma rotina e um dos maiores desafios para qualquer síndico. Capacite-se nessa área. Cursos de mediação são um bom investimento.

21. Exerça a sindicatura com discrição. Não faça intrigas e nem dê informações sobre atos de condôminos de que tenha conhecimento.

22. Se houver funcionários terceirizados, confira uma vez ao mês se a empresa efetuou o recolhimento de INSS, FGTS etc. para evitar gastos futuros para o condomínio, o que pode vir a ocorrer em caso de descumprimento das obrigações pela terceirizada.

ASSEMBLEIA

23. Você pode, e deve, conhecer todas as atas do passado para poder planejar suas ações do futuro.

24. Esteja ciente de que você pode planejar uma assembleia desde sua convocação, sabendo o conteúdo e como será exposto.

25. Convocação de assembleia deve conter o roteiro da solenidade, por isso cuidado com inovações que possam suprimir informações importantes.

26. Envie com antecedência as informações sobre as pautas que serão abordadas na assembleia e ganhe rapidez nas decisões dos condôminos.

27. Se a convenção não determina reconhecimento de firma em procurações, não poderá a convocação exigir, da mesma forma, a limitação do uso de procurações em assembleia.

28. Havendo qualquer notificação que possa causar dano ao condomínio, leve o assunto à assembleia.

29. Utilize o voto secreto para evitar o conflito de opiniões nas assembleias e aumentar o número de participantes.

30. Elabore a previsão orçamentária anual com a apresentação em assembleia da memória de cálculo (variações percentuais que irão ocorrer no próximo período em cada uma das despesas), para evitar questionamentos desagradáveis.

31. Oriente o presidente da mesa a manter a assembleia condominial em sessão permanente quando o assunto exigir quórum específico e não tiver o número suficiente de presentes (Lei 14.309/22).

32. Não deixe de cumprir ou fazer cumprir as deliberações tomadas nas assembleias, como determina o art. 1.348, inciso IV, do Código Civil.

33. Conforme o art. 1.354 do Código Civil, não permita que uma assembleia seja realizada se todos os condôminos não tiverem sido comprovadamente convocados.

34. Tire vantagens dos avanços da tecnologia, a exemplo de assembleias virtuais.

35. Condômino deve ter sempre direito à voz e ao voto em assembleia, por isso, por mais tecnológica que seja a solenidade, não podem ser cassadas tais prerrogativas, sob pena de nulidade.

36. Leve à assembleia qualquer assunto que possa causar danos ao condomínio. Os condomínios são organismos vivos, por isso, é crucial, para evitar embates desnecessários, promover discussões técnicas nas assembleias ou grupos de trabalho, sempre com apoio do departamento jurídico, de forma a manter o regulamento interno completo e atualizado.

37. Todas as deliberações de assembleia devem ser de conhecimento de todos os condôminos, preservando assim o

CAPA

direito constitucional de informação. Se a administradora não enviar cópia da ata, informe-os pelos canais do condomínio.

38. Promova em assembleias planos de ação para socorro e procedimentos de denúncia de violência doméstica e familiar.

39. Síndico não pode confundir assembleia em sessão permanente com assembleias abertas, devendo preservar a legitimidade e legalidade da solenidade, sob pena de nulidade.

40. Estimule o comparecimento de todos os condôminos à assembleia, fazendo com que a solenidade seja um ato prazeroso e não só de discórdia.

COMUNICAÇÃO/RELACIONAMENTO

44. Para garantir um convívio harmonioso, cordial e gentil entre os vizinhos, sem grosserias e ofensas nos grupos de WhatsApp, aposte nos aplicativos de comunicação para facilitar o dia a dia e a resolução de dúvidas e reclamações.

45. Ao se comunicar no condomínio, atente não só ao que você fala, mas à maneira como você usa as palavras, de modo que a mensagem seja compreendida pelas pessoas.

46. Procure demonstrar empatia em sua forma de comunicação.

47. Mantenha um canal anônimo e discreto para denúncias sobre temas

41. Se o coproprietário inadimplente comparecer à sessão, permita sua permanência para evitar constrangimentos. Porém, ele não poderá deliberar.

42. Em assembleia, permita o voto de um inquilino desde que o condômino-proprietário da unidade não tenha comparecido e que a pauta não envolva despesas extraordinárias do condomínio.

43. Recomenda-se que o reconhecimento social de filhos e cônjuges seja aceito nas assembleias condominiais que não exijam quórum específico.

delicados que ocorram no condomínio, inclusive eventual violência doméstica, maus-tratos a animais e tantas outras atrocidades que acontecem silenciosamente nos apartamentos e que precisam ser combatidas.

48. Se for participar de grupos de WhatsApp com moradores, use de moderação e equilíbrio, evitando aborrecimentos desnecessários.

49. Jamais deixe de responder às críticas, principalmente as que não são verdadeiras. Aproveite a oportunidade para demonstrar o que você faz de bom.

50. Não deixe de reunir-se, ao menos mensalmente, com o conselho e de comunicar-se com moradores. Distanciamento interfere negativamente no controle da gestão.

51. Estabeleça uma relação de proximidade com os condôminos.

52. Não se esquive de reclamações que os moradores desejam pontuar. Receba-os, se possível com um suco ou um chá, e os ouça com atenção.

Muitas vezes, no fundo, o que realmente querem é desabafar e serem ouvidos.

53. É proibido discriminar moradores por origem, raça, cor, idade e sexo ou quaisquer outras formas de discriminação, conforme art. 3º da Constituição Federal (CF) e legislações antidiscriminatórias.

54. Comunicar sobre o andamento da gestão, obras, investimentos, manutenções, nunca é demais.

55. Jamais deixe de se comunicar com os moradores. Formas eficientes de comunicação evitam litígios. Mantenha sempre e-mails, celular da portaria e demais contatos devidamente atualizados para que as pessoas também possam entrar em contato.

56. Incentive a comunidade condominial a usar ferramentas como o app da administradora em atividades como: acessar a pasta de prestação de contas; registrar ocorrências e acessar contratos e acompanhar manutenções.

57. Quando se tratar de assuntos delicados, como adolescente transando nas áreas comuns ou usando drogas, agradeça a quem reportar o fato, mas

não estique a conversa e peça a esse colaborador que mantenha discrição.

58. É recomendável disponibilizar um e-mail institucional do condomínio para recebimento de sugestões e reclamações.

DESEMPENHO/POSTURA

59. Cumpra com o disposto no artigo 1.348 do Código Civil, que determina as funções do síndico, e atue sem extrapolar os seus direitos, pois o abuso de poder pode gerar uma obrigação de indenizar eventuais prejudicados.

60. Trate a todos os condôminos com cortesia e de maneira igual, sem distinção ou discriminação.

61. Respeite o prazo de mandato, que segundo o Código Civil pode ser de até dois anos. A Convenção Condominial pode reduzi-lo para, por exemplo, um ano.

62. Preste atenção: desde que a Convenção preveja a possibilidade de redução no período de mandato já mencionado, o edital de convocação pode definir o prazo limite de candidaturas para uma mesma pessoa.

63. O síndico cumpre as determinações de assembleia, seu poder assim está vinculado às decisões aprovadas pela coletividade na ocasião.

64. Exerça e encerre seu mandato com responsabilidade. O síndico que se recusa a entregar pastas e senhas de contas do condomínio se sujeita a ser processado judicialmente, podendo ser condenado a pagar pelos prejuízos causados ao condomínio.

65. Saiba que se não houver reeleição, nem mesmo eleição de um novo síndico, o mandato se prorroga, mas isso não pode se estender indefinidamente. Portanto, convoque o mais rápido uma assembleia para nova eleição de síndico.

66. Não seja imprudente, displicente e nem autoritário enquanto gestor. Sua convenção pode tratar dos assuntos e formas que levam a uma destituição.

67. Trabalhe sua capacidade socioemocional a fim de que esteja preparado para lidar com a diversidade e pluralidade do grupo que você representa como síndico.

68. Coloque limites nas suas relações com moradores, conselheiros e fornecedores.

69. Mantenha sua vida particular longe da vida profissional.

70. Delegue para administradoras e zeladores tarefas que não fazem parte de suas atribuições e quando se tratarem de representação ou funções administrativas, passe antes estas delegações por assembleia, nos termos da lei.

71. Organize-se para tirar férias, que são cruciais na redução do estresse crônico.

72. Mantenha-se atualizado com as inovações tecnológicas no segmento, pois isso trará à sua imagem um valor agregado de alto impacto.

73. Síndico não pode deixar de ser transparente, seja em suas contas, atos

ou contratos, pois sua função e relação jurídica com o condomínio é de representante de todos os condôminos, administrando o patrimônio de terceiros.

74. Jamais aceite presentes ou benefícios pessoais quando for contratar qualquer tipo de serviço.

75. Invista em qualidade e durabilidade ao adquirir produtos e artefatos para o condomínio, pois um item mais barato poderá necessitar de rápida reposição; e seja transparente nas aquisições.

76. O síndico deve preservar a urbanidade e convivência entre todos que ocupam as áreas do condomínio, seja por força legal, seja por manter a harmonização condominial entre a coletividade.

77. Não seja imprudente, omisso ou negligente, pois poderá responder civil e criminalmente.

78. Mantenha as áreas comuns em perfeito estado de uso, manutenção e atualização estética.

79. Em conformidade com o art. 1.348, inciso IV, do CC, cumpra e faça cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações das assembleias.

80. Denuncie abusos contra mulheres, crianças, adolescentes, pessoas com deficiências, pessoas idosas e animais domésticos.

81. Síndico não pode permitir áreas não acessíveis em condomínio por pessoas com necessidades especiais, ou permitir que pensamentos discriminatórios possam preencher os ambientes condominiais, devendo orientar e veemente preservar a instituição do condomínio.

82. Mantenha o regulamento interno atualizado, evitando assim que seja um compêndio de leis mortas.

83. Ouça opiniões, mas tome decisões por si próprio, dentro dos limites de sua alçada legal, independente de quem for agradar ou desagradar.

84. Lembre-se que síndico precisa estudar, estar atualizado, ter boa formação; não pode se ‘aventurar’. Suas ações necessitam ser respaldadas por honestidade e gestão.

85. Conhecimento das leis trabalhistas, código civil, obrigações e regulamentações, são parte integrante do arcabouço de conhecimento que o síndico deve possuir.

86. Não descuide de sua imagem, pois a figura de quem exerce a gestão do condomínio vem se transformando cada vez mais. Se no passado alguém com 'tempo livre', ocupava o posto, agora passa a ser função de um profissional qualificado, experiente e recomendado através de 'cases de sucesso'.

87. Jamais deixe de prestar contas nas épocas oportunas ou quando solicitado, como determina o art. 1.350, inciso VIII, do CC.

88. Peça auxílio aos membros do Corpo Diretivo para que estes indiquem uma empresa de auditoria visando que as pastas de prestação sejam devidamente analisadas por profissionais externos e imparciais, de modo a indicar se existe alguma inconsistência.

89. Encoraje os condôminos a manterem atualizados os dados cadastrais de sua unidade, para segurança do condomínio e recebimento de correspondência e encomendas.

90. O volume de compras pela internet disparou desde a pandemia. Considere instalar um armário inteligente para armazenar as entregas, uma opção para desafogar espaços como portaria e melhorar o fluxo interno de encomendas.

91. Compreenda e respeite todas as faixas etárias que vivem no condomínio, valorizando os espaços para uso de cada uma delas.

92. Respeite e valorize todos os colaboradores e prestadores de serviços.

93. Trabalhe para que o condomínio seja um ambiente social, cordial e de respeito entre os condôminos.

94. Tenha uma cadeira de rodas ou mais para moradores que venham a ne-

cessitar para si (como quem regressa de um pós-cirúrgico) ou para visitantes com locomoção reduzida.

EQUIPE DE TRABALHO

95. Cuide para manter a equipe de colaboradores bem treinada e capacitada para o exercício de suas funções.

96. Nunca chame a atenção dos colaboradores em público.

97. Tenha um plano de ação pré-estabelecido para evitar transtornos em situações de emergência.

98. Explique aos colaboradores o porquê de precisarem trabalhar de determinada forma, pois se compreenderem o propósito das ações orientadas, tendem a entregar melhor resultado.

99. Atente para o condomínio prover, no mínimo, as condições exigidas no ambiente de trabalho, evitando passivos trabalhistas.

100. Incentive funcionários a concluírem seus estudos; adeque seus horários de trabalho se necessário.

101. Pratique uma gestão humanizada, cumprimente a equipe, elogie um trabalho bom.

102. Atue contra a invisibilidade dos funcionários de condomínios, crie pontes entre eles e moradores. Faça chegar aos condôminos o crédito de quem teve uma boa ideia ou desempenho.

103. Independente da função, pessoas valorizadas e respeitadas entregam um resultado melhor, como um piso impecável, e a gestão do síndico aparece.

104. Cuide dos detalhes, inspire colaboradores com a sua performance.

105. Contrate mulheres para cargos de liderança, contribuindo para a equidade de gêneros.

106. Não permita que funcionários incapacitados ou fofoqueiros permaneçam em seus cargos.

107. Ofereça perspectivas de ascensão. Não se abstenha de promover bons funcionários que tenham condições de assumirem novos desafios.

108. Seja responsável: não perca um funcionário que exerce bem suas tarefas alçando-o a um cargo que fuja ao seu perfil ou competência técnica, apenas porque ele ‘conhece e se dá bem com todos’.

109. Nos períodos de festas e férias, não se esqueça de montar uma escala de trabalho diferenciada para zeladores e equipes de limpeza.

110. Treine toda equipe de funcionários no atendimento de socorro diante de violência doméstica e familiar e maus-tratos com animais, pessoas idosas, pessoas com deficiências, crianças, adolescentes e mulheres.

111. Assédio moral é crime! Ele é caracterizado por condutas abusivas, como comportamento, palavra ou atitude repetitivos contra a integridade psíquica ou física do outro. Não ignore se estiver acontecendo com os funcionários, seja por meio de colega em posto de comando ou de moradores.

112. Considere a criação de uma norma de conduta ética, aprovada em assembleia, constando medidas a serem tomadas em casos de assédio moral, resguardando o condomínio de uma eventual ação judicial.

113. É comum que funcionários empreguem o vale-refeição na despesa do lar, ficando sem se alimentar no trabalho. Envolva os moradores (ou empresas parceiras) na obtenção de recursos para que o condomínio passe a fornecer pão com manteiga e café com leite à equipe.

114. Edifício com funcionários bem uniformizados passa uma imagem de organização. Providencie para que todos tenham uniformes confortáveis e condizentes à jornada de trabalho.

115. Uniformes de trabalho transmitem sensação de pertencimento à equipe,

impactando em melhor desempenho das funções. Não faz sentido deixar de oferecer sapatos novos ou substituir a camisa puída.

116. Não seja omisso em relação aos equipamentos de proteção individual (EPIs), prevenindo acidentes e respectivas penalizações. Providencie para que os funcionários tenham acesso aos acessórios, de forma gratuita, e inspecione se estão sendo utilizados.

117. Preste muita atenção ao controle de horário e funções de seus colaboradores, de forma a evitar horas extras e reclamações trabalhistas.

118. Fiscalize a execução do trabalho dos funcionários do condomínio bem como o desempenho e a qualidade da prestação de serviços de terceiros.

119. Facilite o processo de integração da mão de obra terceirizada no condomínio, pois quando bem administrado, contribui para gerar estabilidade no posto de trabalho.

GESTÃO FINANCEIRA

120. Elabore o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, como preconiza o art. 1.348, inciso VI, do CC.

121. Olho vivo na saúde financeira: condomínio sem dinheiro reduz o valor patrimonial de seus condôminos.

122. Administre o condomínio como uma empresa: exerça uma gestão profissional, controlando despesas e gerando superávit de caixa.

123. Mantenha conta individual em nome do condomínio para dar maior transparência e facilitar a conciliação bancária.

124. Antecipe-se aos problemas. Monte um plano eficiente de manutenção e recuperação das edificações e proponha maneiras para custeá-las.

125. Nunca aumente o valor do condomínio sem que haja a aprovação em uma assembleia.

126. Esteja atento à negociação de contrato, o que deve ser a tônica da gestão condominial pós-covid. É preciso ter bom senso para atingir uma relação ganha-ganha com seus fornecedores, mas também sempre estar alerta às possibilidades de redução de custos.

127. O síndico não pode conceder descontos em cobrança de rateios não quitados pelos condôminos, uma vez que aprovou em assembleia específica as receitas e despesas em previsão orçamentária.

128. O síndico não pode fazer cobrança de rateios condominiais não pagos que já estejam prescritos.

129. Em caso de emergência, o síndico pode usar o fundo de reserva, mas é importante dar ciência ao conselho e ratificar a utilização quando ocorrer a próxima assembleia geral.

130. Em situação de venda de imóvel em leilão, não é recomendável ao síndico repartir o dinheiro entre todas as unidades. Deve-se preferir levar o tema para a assembleia para definir a sua adequada destinação.

131. Cogite a obtenção de receitas extras, tais como aluguel para fixação de antenas ou percentual relacionado à instalação e funcionamento de minimercados ou feiras-livres, seguindo as orientações da Receita Federal.

132. A casa do zelador pode ser alugada para proporcionar um dinheiro extra ao condomínio, mas desde que haja aprovação em assembleia por quórum de maioria simples, e seguindo orientações da Receita Federal.

133. O síndico não tem como conceder descontos caso o boleto venha a ser pago antecipadamente, uma vez que a referida bonificação pode ser reconhecida como dupla penalidade.

134. Estabeleça, em harmonia com a administradora e a assessoria jurídica, uma régua de cobrança precisa de inadimplência, além de definir os contornos e limites de negociação.

135. Saiba que é vedado ao síndico proibir o morador inadimplente de usar piscina, academia, alugar salão de festas, churrasqueira, uma vez que referidas restrições não constam em lei e se prendem ao exercício regular do direito de propriedade.

136. Não autorize a divulgação de coproprietários inadimplentes em balancetes ou expedientes análogos, restringindo a informação às unidades que estejam com valores em aberto.

IMPLANTAÇÃO

137. Seja meticuloso durante a implantação de condomínio, pois se trata de uma fase única e que, se bem conduzida, irá determinar o sucesso do empreendimento.

138. Ao implantar um condomínio, tenha em mente de que será preciso contratar o seguro predial imediatamente, fechar todos os contratos de manutenção, e cuidar para que a empresa terceirizada se adapte ao perfil dos condôminos.

139. Na etapa inicial da vida do condomínio não descuide das finanças com gastos que não sejam prioritários, e invista na comunicação para não pairarem dúvidas sobre esse assunto.

140. Mantenha interação constante com a construtora para que o empreendimento receba as devidas garantias.

141. A ABNT NBR 5.674 preconiza que as manutenções de equipamentos técnicos (gerador, bombas, exaustores, elevadores etc.) aconteçam rigorosamente dentro dos prazos, senão pode ocorrer

perda do direito às garantias da construtora.

142. Em uma implantação acontecem muitas coisas ao mesmo tempo, sendo preciso agilidade na informação aos condôminos. Recorra a vídeos curtos, lista de transmissão, app da administradora e outras ferramentas de comunicação rápidas e eficazes.

143. Providencie o enxoval do condomínio de modo a não haver gastos exorbitantes, porém lembrando que as peças e acessórios precisam harmonizar com o padrão e conceito estabelecidos para o empreendimento.

144. Não compre produtos de higiene e limpeza de procedência duvidosa. Verifique itens como origem, ficha técnica e dados do químico responsável.

INTEGRAÇÃO/ RESPEITO

145. Eventos de integração no condomínio são importantes, afinal vizinhos têm a oportunidade de se conhecer além do elevador, e o síndico interage com os condôminos nessas ocasiões, o que pode ser favorável na hora de aprovar uma obra em assembleia.

146. Para comemorar o Dia das Mães, Das Crianças etc. busque patrocínio com empresas parceiras do condomínio, mas informe aos moradores sobre a origem da verba. Transparência, sempre!

147. Em celebrações infantis, não esqueça de escalar um time de mães ou contratar monitores para supervisionarem os pequenos. Não permita que funcionários do condomínio se tornem ‘babás’.

148. Se for comemorar o Dia das Bruxas, lembre-se que nem todos os moradores se agradam da festividade, e encontre uma maneira de identificar as unidades em que as crianças não devem tocar a campainha para pedir doces.

149. Não adorne áreas comuns com símbolos religiosos, mas tampouco ignore atos ofensivos à fé do morador. Nosso país é laico (não adota oficialmente nenhuma religião). No condomínio, cabe ao síndico garantir liberdade e igualdade previstas na Constituição Federal.

150. Não permita que áreas comuns do condomínio sejam utilizadas para cultos religiosos, nem para eventos de caráter político.

151. Leve boa informação para o condomínio, combatendo medos e preconceitos. Uma dica é se inspirar no calendário de campanhas como Outubro Rosa ou Setembro Amarelo e organizar palestras com especialistas em saúde.

152. Estude o seu público e viabilize serviços in loco, como a vacinação da gripe no outono; você pode averiguar com moradores idosos e clínicas a possibilidade de aplicar vacina contra herpes zoster (cobreiro).

153. Cuide de ofertar vacina anual contra raiva para os pets do condomínio.

De acordo com o número de tutores interessados, você consegue um desconto com as clínicas e, ainda, contribui com a saúde e bem-estar de todos.

154. Se for condizente ao seu público, veja se é viável fazer parcerias com estabelecimentos vizinhos, como ótica, pizzaria ou farmácia de manipulação, para concederem aos moradores um valor promocional.

155. Seu condomínio tem espaço, crianças e adolescentes? Considere a ideia desses moradores estudarem inglês com o mínimo deslocamento. Você pode conseguir parceria até com escola de rede, e obter valor diferenciado.

156. Incentive práticas em prol da vida, como doação de sangue no condomínio. Verifique qual banco de sangue iria até o local realizar a coleta coletiva, informe-se sobre requisitos para doação e crie uma campanha de modo a sensibilizar moradores para a questão.

157. Você pode dar o start para engajar o condomínio em iniciativas sociais, propondo arrecadação de roupas, brinquedos ou mantimentos para instituições sociais.

158. Explique que roupas para doações

166. Crie um planejamento estratégico e financeiro para realizar manutenções dentro de seus respectivos prazos.

não precisam ser entregues passadas, mas ao menos limpas e dobradas, e não atiradas na caixa de coleta, pois quem irá receber merece esse carinho.

159. Há muitas bikes encostadas no bicicletário? Sugira uma campanha de doação, pois as bicicletas podem fazer jovens e crianças carentes felizes. Pesquise, encontre uma instituição idônea e apresente o modo que ela opera aos moradores.

160. Crie condições de lazer e socialização para os idosos do condomínio, como aulas de pintura, terapia em grupo, práticas de jardinagem ou um encontro semanal com música e chá da tarde no salão de festas.

161. Traga as crianças do condomínio para a sua gestão, adotando programas como ‘síndico mirim’, pois elas vão se sentir envolvidas, entender conceitos de cidadania e fiscalizar ações inadequadas de outras crianças.

MANUTENÇÕES

162. Planeje a manutenção do condomínio com apoio técnico especializado e habilitado, evitando desgastes de materiais que possam levar a perda da edificação e cobertura do seguro, bem como, se prédio novo, da garantia legal.

163. Realize vistoria periódica, lembrando que, conforme o art. 1.348, inciso V, do Código Civil (CC), o síndico é responsável pela manutenção e conservação das áreas comuns.

164. Organize informações técnicas. Plantas, croquis, relatórios de manutenções, escopos e laudos devem ser, preferencialmente, digitalizados, mantendo assim um banco de dados atualizado e de rápido acesso.

165. Estabeleça um cronograma de manutenção preventiva

166. Crie um planejamento estratégico e financeiro para realizar manutenções dentro de seus respectivos prazos.

167. Não deixe de manter contrato de manutenção e conservação de equipamentos; do contrário, ocorrerá redução de vida útil.

168. Informe sempre que a falta de manutenção predial pode transformar uma fissura em rachadura e, por consequência, vir a causar prejuízos em unidades, os quais serão ressarcidos pelo próprio condomínio. Ou seja, postergar pode trazer despesas.

CAPA

169. Deixar de fazer manutenção preventiva semestralmente nas válvulas redutoras de pressão gera descumprimento à ABNT NBR 5.626.

170. Deixar de fazer manutenções preventivas e de conservação do playground gera descumprimento à ABNT NBR 16.071.

adequados. Ao final é emitido certificado e laudo analítico da água.

174. Atenção à checagem das instalações hidráulicas: registros, tubulações e ralos têm de ser conferidos quinzenalmente.

175. Contrate um serviço de limpeza de caixa de esgoto e gordura a cada dois anos.

176. As instalações de gás pedem vistorias quinzenais, que podem ser realizadas pelo zelador ou manutencista. É interessante fazer o teste de estanqueidade anualmente, condição obrigatória na renovação do AVCB.

177. A central de GLP deve estar sempre ventilada e com extintores de pó químico em condições de uso.

178. Manter a calçada conservada e acessível a todos é responsabilidade do condomínio. Esse espaço externo precisa estar adequado às normas de cada município. Em São Paulo, o Decreto 59.671/2020 estabelece padrões de acessibilidade e segurança.

179. Jamais negligencie a manutenção do SPDA (Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas), que reduz o impacto dos raios. Faça inspeção visual a cada 15 dias, e medição ôhmica e laudo obrigatório com empresa especializada, uma vez ao ano.

171. Contratar serviços técnicos sem envolvimento de um responsável técnico gera descumprimento à ABNT NBR 16.280.

172. Mantenha as caixas d’água limpas e bem vedadas. A cada seis meses efetue limpeza e desinfecção dos reservatórios com uma empresa do segmento.

173. Não recorra à mão de obra do condomínio para limpar os reservatórios de água, atividade que deve ser executada por funcionários de empresas especializadas, que usam trajes e equipamentos

MEIO AMBIENTE

180. Implemente práticas sustentáveis, reduzindo o impacto ambiental, uma das políticas de ESG (sigla para Ambiental, Social e Governança).

181. Não arranque árvores; porém, se for mesmo necessário, busque autorização no órgão ambiental competente.

182. Implemente um programa de reciclagem do lixo no condomínio.

183. Abasteça o salão de festas ou espaço gourmet com toalhas de mesa e tecido, panos de copa, taças e copos de vidro, pratos, bandejas e talheres.

A estratégia desestimula o uso de descartáveis nos eventos dos moradores.

184. Previna ações danosas no entorno de salão de festas e churrasqueiras após serem utilizados. Espetos de churrasco largados podem ferir crianças; copos plásticos ou papéis podem abrigar água da chuva e servir de criadouro ao mosquito Aedes aegypti.

185. Desenvolva uma horta comunitária para uso dos próprios moradores e promova atividades educativas para as crianças, contribuindo para que identifiquem alimentos mais saudáveis.

186. Sugira a adoção de um sistema de captação de água da chuva para ser empregada na rega das plantas ou lavagem do piso das garagens.

187. O poço artesiano está abandonado desde o final da crise hídrica? Não fique apenas pagando a taxa de esgoto, contrate uma consultoria condominial para avaliar se é possível reutilizá-lo.

188. Implante uma caixa de compostagem (utilizando restos de resíduos alimentares e vegetais) para gerar adubo orgânico e utilizar na horta ou jardim do condomínio.

189. O chorume orgânico das composteiras traz vida às plantas, porém, utilize-o diluído com água por se tratar de um líquido muito ácido.

190. Estimule o descarte correto do óleo de cozinha usado. Oriente os moradores para armazená-los em garrafas PET e depois entregá-los em ponto de coleta do condomínio. Empresas de reciclagem ou Ongs podem fazer o recolhimento em data programada.

191. O descarte inadequado de pilhas e baterias pode afetar a saúde e o meio ambiente por conta de seus metais pesados. Crie uma caixa para coleta e a instale em áreas de trânsito fácil para o morador depositá-las.

192. Jardim bonito e cuidado traz bem-estar ao condômino e valoriza o empreendimento. No verão, estabeleça regas diárias, e no inverno, a cada dois dias. Faça manutenção mensal para remover pragas e adubar, e corte de grama a cada 45 dias.

193. Contrate um projeto paisagístico para o condomínio, porque nem sempre o que é belo na natureza funciona para o empreendimento, a exemplo de palmeiras como a Rabo de peixe (Caryota mitis), cujas raízes podem obstruir os ralos.

194. Coloque questões da sustentabilidade ambiental, além de reciclagem e reuso de água, nas pautas das assembleias. As soluções podem valorizar, sim, os condomínios.

195. Informe-se se existe a opção de energia fotovoltaica para o seu condomínio, uma medida sustentável e que a médio prazo trará economia na conta.

196. Veículos elétricos podem reduzir a emissão de gases de efeito estufa e a transição para eles é inevitável. Contrate um engenheiro eletricista para fazer um estudo da viabilidade elétrica de pontos de recarga na garagem.

NORMAS E DIRETRIZES

197. Síndicos devem aplicar as normas internas do condomínio sem qualquer privilégio a condômino ou morador, cumprindo e fazendo cumprir as mesmas.

198. Dê publicidade às regras condominiais (Convenção Condominial e Regimento Interno) para que todos saibam seus direitos e deveres.

199. Não permita que algum condômino ou morador cause situações que afetem a segurança, sossego ou a saúde dos demais condôminos (CC, art. 1.336, IV).

200. É proibido que o síndico tome qualquer atitude de veto na entrada de um visitante após a aprovação do morador – exceto quando a convenção ou as boas práticas indicam o contrário.

CAPA

201. O síndico pode proibir a entrada de pessoas em situações determinadas e específicas, como no caso de festas em que o limite autorizado de convidados exceda o previsto para o uso do salão.

202. O síndico também pode impedir o acesso de corretores de imóveis descredenciados ou sem agendamento prévio.

203. O acesso ao condomínio por entregadores de alimentos e enco -

nio que normas internas sobre tratamento de dados (coleta, uso, exclusão entre outros) sejam aprovadas em assembleia, garantindo assim que a demonstração de vontade de todos os titulares proprietários seja registrada, preservando-se os princípios e fundamentos da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), além da finalidade do condomínio.

206. O síndico não pode transmitir imagens ou dados de moradores ou condôminos a outros moradores ou condôminos, devendo nestes casos estabelecer regras para o interessado solicitar a reserva das informações para repassar posteriormente, sob oficio, à autoridade policial ou judiciária.

207. O síndico pode, sem configurar violação da LGPD, transferir informações de seu banco de dados à autoridade policial ou judiciária, sem qualquer permissão do titular (morador, proprietário, funcionário ou terceiro).

208. Dados em papel também devem ser protegidos nos termos da Lei Geral de Proteção de Dados.

209. Normas internas sobre proteção de dados e acesso de imagens, quando existirem, devem ser aprovadas em assembleia, por quórum da maioria dos presentes.

210. Em caso de brigas de vizinhos, evite judicialização, optando pelo emprego de métodos alternativos de solução de conflitos, tais como a mediação, a conciliação, a negociação e a arbitragem.

mendas por aplicativos não deve ser autorizado. A exceção fica para as hipóteses de entregadores recorrentes credenciados no condomínio, mediante interesse dos condôminos, e com eventual chancela especial de ingresso por determinado período.

204. É estritamente proibida a entrada do síndico em uma unidade ou a abertura de correspondências sem permissão, além de ser ilegal.

205. O síndico deve propor ao condomí-

211. Considere que um condomínio com elevada judicialização pode ter valor de venda depreciado, caso esta informação se torne conhecida dos eventuais interessados na aquisição de unidades autônomas.

212. Prefira que profissionais credenciados e capacitados para o exercício das funções de mediação, conciliação e arbitragem conduzam a sessão.

213. A regra de ouro que é infalível para justificar uma penalidade, ainda que não tipificada no regulamento, é justamente a aplicação da simples tese dos três “s”: saúde, segurança e sossego. Se alguma atitude colocar em risco a saúde, a segurança ou o sossego do vizinho, é o que basta para a reprimenda, sem complicações.

214. Os síndicos e gestores devem agir com rigor e firmeza nos casos de abuso de poder de moradores, valorizando e reafirmando a importância do respeito

CAPA

aos colaboradores do condomínio.

215. Em casos de ofensas e maus-tratos a colaboradores do empreendimento, mexer no bolso do ofensor é sempre uma medida pedagógica de extrema eficácia, afinal maltratar um colaborador configura infração de natureza grave.

216. Não aceite comportamentos violentos e/ou contrários à urbanidade que coloquem em risco os condôminos e colaboradores. Seja firme contra comportamentos antissociais.

217. Quando o morador violento inviabiliza o convívio harmonioso e seguro, deve-se seguir com aplicação de penalidades previstas em convenção e

de câmeras ou por outras formas de provas, permitindo ao condômino que apresente a defesa dentro do prazo indicado na convenção do condomínio.

220. Jamais use de sua posição para ocupação das melhores vagas de garagem. Do sorteio devem participar, igualmente, síndicos, proprietários e inquilinos.

221. O síndico pode notificar e multar a unidade infratora que autoriza a condução de veículos por menores de idade nas vias internas e garagens do condomínio.

222. Faça valer a Convenção Condominial e o Código de Trânsito Brasileiro para coibir moradores que dirigem em alta velocidade ou sob efeito de álcool em condomínio.

OBRAS E TRANSFORMAÇÕES

223. Busque melhorias constantes para o condomínio visando sua preservação e valorização.

224. Sejam em áreas privativas ou áreas comuns a norma de reformas da ABNT (NBR 16280:2020) deve ser seguida.

225. Exija termo de responsabilidade técnica de enge

lei, inclusive com interferência do Poder Judiciário para fazer cessar o problema.

218. A Nova Lei de Bullying e Cyberbullying, a lei 14.811/24, desde janeiro é aplicável em todas as áreas do condomínio, seja entre moradores, do morador para o síndico, ou vice-versa. Ela pune o bullying com multa e o cyberbullying, que é muito mais grave do que o bullying, pode resultar em prisão, com pena de reclusão de 2 a 4 anos.

219. Nunca aplique multas sem a devida comprovação da autoria da infração. Verifique e apure os fatos para saber quem foi o responsável, seja por imagens

nheiro, arquiteto ou técnico de edificação para obras nas áreas comuns.

226. Obras de acessibilidade são bem-vindas e obrigatórias quando da reforma de prédios mais antigos. Mas contrate um arquiteto ou engenheiro especializado para elaborar um projeto, pois existem especificidades, a exemplo do grau permitido na inclinação da rampa.

227. Argumente com condôminos que obras de acessibilidade, como rampas, entre outras, valorizam o condomínio, tornando-o acessível a pessoas deficientes, mas também aos idosos (e a população está envelhecendo), pessoas com carrinho de bebê ou de feira, e pessoas com mobilidade temporariamente reduzida – com uma fratura no pé por exemplo.

228. Quem não usa a quadra, pode não aprovar sua ampliação; quem não se exercita, votar contra a instalação da academia. Explique que, ainda assim, benfeitorias agregam valor ao patrimônio de todos.

229. Sugira uma ocupação ou ressignificação de espaços, como criação de área de lazer na laje de cobertura ou academia na antiga casa do zelador. Faça

enquetes, descubra do que condôminos sentem falta.

230. Não autorize obras em unidades autônomas em desacordo com a ABNT NBR 16.280. O condômino tem de apresentar cronograma, projeto e emissão de ART ou RRT.

231. Respeite o artigo 1.341 do Código Civil na realização de obras úteis e voluptuárias e sempre mediante aprovação da assembleia.

232. Para obras consideradas necessárias, o síndico pode realizá-las até mesmo sem assembleia, desde que não importem em despesas excessivas, evidenciadas pela urgência.

233. Observe que para aprovação de obras úteis, o quórum a ser considerado é o de maioria dos condôminos.

234. Saiba que para aprovação de obras voluptuárias, o quórum deve ser de 2/3 dos condôminos. O percentual tem como base de cálculo o total de unidades.

235. Estimule a participação dos condôminos nas decisões a serem tomadas, e seja respeitoso ao escutar as propostas.

236. De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, o rateio das despesas deve ser feito na proporção da fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na Convenção.

237. Em relação aos veículos elétricos, os condomínios que ainda não estão preparados devem encomendar um diagnóstico para apresentar aos condôminos. Afinal, é uma questão coletiva, mesmo que a maioria não tenha um modelo deste tipo ainda.

238. Planeje bem suas ações. Antes de iniciar algo, pense sobre o que será feito, quem contratar e qual o escopo, evitando retrabalho.

239. Considere contratar um engenheiro especializado para assessor em toda a jornada de obras, desde o escopo para selecionar a empresa até a entrega, especialmente para obras de custo mais elevado, como as de fachada.

240. Previna-se com um escopo que não deixe brechas à interpretação do

242. Nunca realize obras em áreas comuns que alterem a forma ou substância do condomínio sem autorização da assembleia, conforme o art. 1.342 do CC.

serviço contratado. Se vai pintar a fachada, inclua o gradil da varanda, por mais óbvio que lhe pareça.

241. Tenha cuidado com os critérios na escolha de prestadoras de serviço. Estabeleça critérios que vão além do preço. Questione se a empresa trabalha com mão de obra própria, se os empregados possuem seguro, se utilizam EPIs e se haverá um supervisor de equipe presente.

242. Nunca realize obras em áreas comuns que alterem a forma ou substância do condomínio sem autorização da assembleia, conforme o art. 1.342 do CC.

243. Acompanhe obras de perto, ainda que o condomínio tenha contratado um responsável técnico para essa função.

244. O síndico não pode deixar de comunicar a coletividade sobre obras que possam causar transtornos sonoros, sejam elas em áreas privativas ou áreas comuns.

PLAYGROUND E PET PLACE

245. Proponha a criação de um espaço para pets, mas é interessante que se faça um projeto, enfatizando sistema de drenagem e com eclusa para que eles não

escapem durante o acesso de tutores com seus cães.

246. Preocupe-se com a saúde e bem-estar dos animais, estabelecendo o pet place em lugar com sombras de árvores ou, na ausência delas, instale uma cobertura de lona.

247. Preste atenção ao paisagismo em playground e pet place. Espécies espinhosas podem ferir os pequenos ou os animaizinhos, assim como frutos pesados de árvores frutíferas que ocasionalmente venham a cair.

248. Ao planejar reformar ou criar um playground, contrate um profissional ou uma empresa habilitada pelo CREA/CA, para não expor crianças a futuros riscos.

249. Lembre-se que é preciso tornar o parquinho acessível a todas as crianças e adultos que as acompanham, como avós com locomoção reduzida ou mães com carrinhos de bebê.

250. Invista em pisos adequados nessa área de recreação, como o de borracha, material que amortece a queda e é antiderrapante. O de grama sintética também serve, porém não absorve os impactos como o emborrachado, enquanto o de grama natural requer cuidado com a drenagem.

252. Confirme se a área infantil externa do condomínio segue as orientações contidas na ABNT NBR 16.071, a principal norma sobre instalação, inspeção, manutenção e utilização do playground.

251. Não aja por conta própria. É importante seguir normativas para não incorrer em erros e riscos, como disponibilizar um amontoado de brinquedos sem considerar o espaço de movimentação corporal ou do equipamento.

252. Confirme se a área infantil externa do condomínio segue as orientações contidas na ABNT NBR 16.071, a principal norma sobre instalação, inspeção, manutenção e utilização do playground.

253. Verifique o que dizem o INMETRO (Instituto Nacional de Metrologia) e a ABRINQ (Associação Brasileira dos Fabricantes de Brinquedos), e normativas correlatas da ABNT, como NBR 5.410 e 5.419, sobres espaços infantis.

254. Os brinquedos devem conter indicação de uso quanto à altura, peso e idade, e precisam ser constantemente inspecionados, como no caso das capas dos parafusos se soltarem.

255. Se houver instalações elétricas (poste/câmeras) no local, verifique se existe risco de choque.

256. Ainda que estiver instalado dentro da área de proteção do sistema de para-raios, instrua que o parquinho sempre seja evacuado em casos de precipitações de descargas atmosféricas.

SEGURANÇA 1

257. Por meio de consultoria qualificada, procure conhecer os riscos e as não conformidades que as instalações do condomínio possam apresentar.

258. Não descumpra normas de segurança e prevenção de acidentes, conforme a determinação do CC (art.1348, inciso V).

259. A falta de manutenção preventiva do sistema de alarme de incêndio leva ao descumprimento da Instrução Técnica (IT) nº 19 do Corpo de Bombeiros.

260. Permitir objetos, móveis e lixeiras obstruindo rotas de fuga leva ao descumprimento da IT nº 11. Tanto aqui quanto no item anterior, em caso de sinistro pode ocasionar cassação do AVCB e negativa da seguradora.

261. Mantenha todas as normas de técnicas e de segurança rigorosamente atualizadas e aprovadas pelos órgãos competentes.

CAPA

262. O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) em dia é importante e atesta a regularização do condomínio, porém é papel do gestor garantir que no dia a dia os equipamentos que foram vistoriados permaneçam em condições de uso, afinal, são eles que salvam vidas.

263. Oriente a equipe para que sejam checados constantemente itens como central de alarme e peças como adaptador e esguicho da mangueira do hidrante.

264. Não esqueça de checar o hidrante de recalque (na calçada, sob tampa de ferro). Ele tem uma peça imprescindível para acoplar a mangueira do caminhão-pipa. Caso tenha sido furtada, providencie reposição imediata.

265. Fique atento: extintores precisam passar por recarga anual e teste hidrostático a cada cinco anos.

266. Não envie todos os extintores ao mesmo tempo para recarga, o faça mediante alternância de andares, de modo que o prédio não fique desguarnecido. Na devolução, confira a numeração dos chassis para saber se realmente são os cilindros do condomínio.

267. Fiscalize para que portas corta-fogo permaneçam reguladas e fechadas (não trancadas) pois a finalidade desse equipamento é impedir a propagação do fogo e da fumaça em caso de incêndio.

268. Jamais permita que áreas técnicas como centro de medição, barrilete, casa de bombas, sala do gerador etc. sejam utilizadas como depósito.

269. De modo algum esconda dos condôminos a real situação de risco das instalações do condomínio.

270. Nunca resgate pessoas presas em elevadores, isso deve ser feito pela empresa de manutenção, pelo Corpo de Bombeiros ou órgão que o substitua, conforme ABNT NBR 16.083.

271. Tenha especial cuidado com elevadores, fique atento às instruções da ABNT NBR 16.083 sobre manutenção, e de olho na Lei 10.348/87, e no Decreto 52.340/11, que regulamenta empresas conservadoras desses equipamentos.

272. Não permita que crianças desacompanhadas circulem pelas áreas comuns do empreendimento, em especial os elevadores.

273. Atente para o art. 1.346 do CC e não deixe de realizar o seguro da edificação contra incêndio ou destruição total ou parcial.

274. Não faça economia na hora de contratar o seguro do condomínio.

275. Ao contratar o seguro predial, que é essencial e obrigatório, verifique se as coberturas estão adequadas à edificação. Por exemplo, em construções antigas, possibilidades como rompimento de tubulações precisam ser consideradas.

276. Deixe claro aos moradores que é necessário participarem da Brigada de Incêndio, a qual exige um quórum determinado, até porque se as exigências legais não forem cumpridas, em caso de sinistro o seguro pode se recusar a indenizar o condomínio.

277. Reconheça que instalações elétricas em más condições envolvem dois sérios riscos: incêndio e morte por choque. Melhor fazer uma revisão e adequação dentro das normas técnicas e das diretrizes da concessionária de energia, mas desde que seja com profissional habilitado e atualizado.

278. Em condomínio novo ou com a parte elétrica renovada, promova um ‘check-up’ a cada cinco anos.

279. Preste atenção a tudo que possa colocar crianças em risco e oriente os

colaboradores para não deixarem carrinhos com produtos de limpeza (ainda que brevemente) estacionados, sem o responsável, em lugar de fácil acesso. O mesmo vale para jardineiros, pois se utilizam de objetos cortantes.

SEGURANÇA 2

280. Invista na segurança do seu condomínio com tecnologia e mão de obra qualificada. Hoje, existem muitas soluções como portaria remota, reconhecimento facial e, também, totens de monitoramento externo.

281. Instale câmeras nos condomínios para haver um monitoramento mais efetivo, além de coibir situações de violência, bem como para cooperar com a polícia e com a justiça na obtenção de provas.

282. Mantenha o cadastro de condôminos, moradores e veículos sempre atualizados, e inclua também nome de funcionários do lar e horário/dia de trabalho.

283. Oriente condôminos a comu -

278. Em condomínio novo ou com a parte elétrica renovada, promova um ‘check-up’ a cada cinco anos.

nicarem o mais rápido possível a perda de tag ou chaveiro de acesso, independentemente do tipo do modelo de portaria, para que seja feito o bloqueio.

284. Adquirir versões mais eficientes de câmeras, sensores infravermelhos, alarmes, portões etc. não é gasto, é investimento. Mas não descuide da inspeção e manutenção para que tudo funcione dentro do esperado.

285. Minimize pontos de fragilidade do condomínio, propondo adequações físicas, como reposicionamento da guarita, construção de eclusas, aumento da altura de muros etc.

286. Não deixe que elementos como paisagismo e colunas, entre outros, interfiram no campo de visão da portaria.

287. Mediante iluminação insuficiente, ou de abastecimento irregular na rua, invista em iluminação externa, inclusive com sensores de presença, trazendo mais tranquilidade aos moradores e transeuntes.

288. Não permita que moradores deixem chaves na portaria ou zeladoria para serem entregues à faxineira ou parente, ato que pode vir a comprometer a segurança da unidade.

289. Reitere aos condôminos que o porteiro não poderá sair da guarita para atendê-los, devendo inclusive permanecer com a porta trancada – até por isso, o espaço precisa ter infraestrutura e climatização.

290. Se o sistema de acesso à garagem utilizar-se de controles remotos, troque-os pelo modelo com sistema anticlonagem e botão de pânico.

291. Não deixe que velhos hábitos ou coação de moradores ponham o condomínio em risco. Porteiros têm de seguir protocolos de segurança rígidos para liberar acessos, eles não podem abrir a garagem mediante toque de buzina do morador irritadiço.

292. Determine que funcionários jamais liberem o acesso à garagem apenas pela identificação de modelo e placa do veículo, sendo preciso reconhecer principalmente o morador.

293. Mostre aos condôminos a importância de se investir frequentemente em treinamentos para os funcionários, pois o modus operandi dos meliantes se modifica.

294. Oriente a portaria a não liberar o acesso de pedestre sem identificação específica do morador, visitante ou prestador de serviço. É muito comum uma jovem com traje de academia, mexendo no celular, ou um adolescente com roupa escolar, confundirem porteiros, entrando e furtando apartamentos mediante arrombamento.

295. Não esqueça de informar aos moradores novos quais são e como funcionam os procedimentos de segurança do condomínio. Em se tratando de portaria remota, vale vez ou outra resgatar e relembrar os protocolos de segurança.

296. Não permita o uso de uniformes fora do ambiente de trabalho, especialmente os que identificam o nome do condomínio no logotipo. Detalhes inocentes podem servir a alguma ação criminosa.

297. Oriente que funcionários não saiam para almoçar com o crachá exposto na roupa, revelando seus dados e os do condomínio.

298. Cuide para haver frequente alternância de dias ou de períodos na varrição e/ou lavagem da calçada, e que haja um monitoramento extra do entorno durante a atividade de limpeza, inclusive devendo ocorrer com os portões fechados.

299. Informe-se sobre o Programa Vizinhança Solidária e sobre datas de reuniões do Conseg (Conselho Comunitário de Segurança), entidade de apoio à Polícia Militar e demais órgãos de Segurança Pública, com unidades em diferentes bairros.

300. Se o seu condomínio possui contrato com empresa de mão de obra, indague sobre treinamentos para que em caso de substituição de porteiro, ela não envie alguém despreparado a ponto de fragilizar a portaria.

AGRADECIMENTOS

(*) Especialistas e síndicos que participaram desta reportagem, em ordem alfabética: 1 Carlos Alberto dos Santos (especialista em gestão de riscos para condomínios); 2 Cristiano de Souza Oliveira (advogado condominialista e consultor jurídico); 3 Demilson Guilhem (síndico profissional); 4 Gabriel Karpat (especialista em condomínios, docente em cursos de sindicatura); 5 Gianpaulo Scaciota (mestre em direito, especialista em direito condominial); 6 Irina Uzzun (advogada especialista de direito condominial); 7 Jailma Brito (síndica profissional); 8 José Elias de Godoy (especialista em segurança para condomínios); 9 Lígia Ramos (síndica profissional); 10 Luciana Campos (síndica profissional); 11 Marcio Rachkorsky (advogado especialista em condomínios); 12 Paulo Fontes (síndico orgânico); 13 Rosely Schwartz (autora, coordenadora e docente de cursos de sindicatura); e 14 Vander Ferreira de Andrade (advogado especialista em condomínios)

“EU ME REALIZO AO PROMOVER MELHORIAS NOS CONDOMÍNIOS”

Michail Pezopoulos, 62 anos, aprecia criar e revitalizar ambientes

CRESCI NUM LAR confortável da capital paulista, com meus pais e minha irmã. Sou filho de pai grego e mãe brasileira. Por quase 40 anos a nossa família teve confecção no Bom Retiro, bairro em que morei na infância. Depois, já na adolescência, moramos no Sumaré. Comecei a trabalhar na empresa aos 18 anos. Ser filho do dono não aliviou a jornada. Na confecção, tive de compreender como eram as etapas do negócio, o trabalho dos tecelões, das costureiras e aprender no dia a dia a me relacionar com fornecedores e clientes. O meu pai dizia que nunca temos uma segunda chance de causar uma boa primeira impressão e até me mandou fazer um curso de neurolinguística para que eu me apresentasse com maior desenvoltura. Outra frase dele: ‘A vida trata melhor quem se veste bem’. Ele estava certo. Infelizmente, com a abertura do mercado brasileiro no início da década de 1990, o setor foi impactado pelas importações da China, e fechamos a confecção.

Nessa época, meu sogro, advogado, assim como minha esposa, comentou que uma cliente estava se desfazendo de um estacionamento na Santa Ifigênia, região central, e me sugeriu fechar negócio com ela. Assim adquiri o meu primeiro estacionamento. Na sequência, conheci construtores que estavam entregando um edifício comercial e me convidaram para montar um estacionamento no prédio. Sucessivamente vieram outros, dando origem a uma rede, que passou também a fornecer serviço de manobrista para empresas e condomínios residenciais com ‘vagas presas’. Paralelamente à gestão da rede, exerço

Foto

Almir

Almeida

a função de síndico em dois condomínios, um residencial e outro comercial, o que exige muita dedicação. Ser síndico hoje não é como no passado, existem várias normas, adequações, legislações, sendo preciso estar bem informado o tempo todo. Para conciliar minhas atribuições, procuro ser prático e não acumular coisas para fazer depois. Tento resolver os problemas, como um desplacamento de fachada, assim que eles surgem. Problemas criam pernas, quanto antes forem solucionados, melhor!

Há cerca de 15 anos, quando meus dois filhos eram pequenos, nos mudamos para o Mediterranée, um condomínio de alto padrão em Higienópolis, erguido na década de 1980. Eu aprendi na vida que as aparências importam, mesmo nos mínimos detalhes, que agregam valor e bem-estar, por isso, ver que o condomínio nunca havia explorado seu potencial mexeu comigo. Eu me tornei síndico movido pelo desejo de que os condôminos tivessem mais segurança, conforto e comodidade, e desfrutassem de um ambiente bonito e moderno. No começo, eu era prepotente, queria as coisas do meu jeito, depois passei a compreender que para tratar de mudanças, precisamos seduzir o condômino com a ideia, acendendo um brilho em seu olhar. Sinto orgulho em dizer que nunca levei ‘bola’ para contratar empresas. Primeiro, porque eu não suportaria ficar preso a ninguém; segundo, porque eu seria uma péssima referência para meus filhos.

O meu primeiro mandato foi breve, interrompido em razão de doença na família. Porém, após meu sucessor se mudar do prédio, fui eleito síndico outra vez, o que tem se repetido a cada biênio. Eu me considero uma pessoa feliz por várias razões, mas enquanto síndico tenho me realizado bastante ao promover melhorias. Entendo que meus feitos não são apenas méritos meus, mas também do zelador, no prédio residencial, do gerente predial, no prédio comercial, dos conselheiros e das administradoras. Aliás, no condomínio comercial, o Edifício Ufficio Olympia, na Vila Olímpia, pude realizar uma série de coisas boas, como modernização da recepção e adequação à acessibilidade, reforma do auditório e de piso da garagem, e reforço na segurança, inclusive com postes de câmeras colaborativas.

Já no Mediterranée, de imediato eu atuei no fortalecimento da segurança. Hoje a frente do condomínio é bem iluminada e há câmeras colaborativas na parte externa, instaladas em parceria com edifícios vizinhos. Na parte interna, adicionamos algumas medidas anti-invasão. Como síndico, me guio pelo trio segurança, conforto e comodidade. Por exemplo, tenho um esquema bem organizado e seguro para que o morador receba a pizza na porta da unidade, entregue por um funcionário do condomínio. Em comodidade, temos uma academia bastante aparelhada, que funciona na antiga casa do zelador. Inauguramos o espaço um pouco antes da pandemia e foi um elixir no período de isolamento social. Mas a comodidade não precisa estar necessariamente ligada às obras. No mês passado, instalei uma lustradora de sapatos no subsolo.

Em um dos subsolos, instalei uma oficina para que o manutencista tenha condições adequadas de trabalho e ferramentas à mão. Mesmo os dois subsolos, ainda que mais ocultos, são lugares limpos e bem iluminados. Tenho um bom staff para cuidar do prédio, e olhe que enxuguei a equipe, e sem sobrecarregar quem permaneceu, isto porque existem funções que podem ser otimizadas com

máquinas do tipo soprador de folhas, que acelera o tempo que seria gasto com a varrição das áreas comuns.

Entre as melhorias que promovi no condomínio em que moro, a área gourmet tem significado especial. Participei da idealização, escolha do mobiliário e da aquisição de eletrodomésticos e utensílios, como pratos e taças, de primeira linha. Percebo que o resultado agradou. Confesso que me inspiro muito no bom gosto da minha sogra, de observar as obras e composições de ambientes que ela fez nos imóveis da família. Sobre a área gourmet, revesti a laje de concreto com grama sintética para que os moradores de andares mais altos tivessem uma visão mais agradável ao olhar para baixo.

Outra benfeitoria que muito me alegra é ter criado um espaço digno e muito bonito para refeição e descanso dos colaboradores, além de reformar banheiros e vestiário. No edifício comercial, também providenciei uma área bem bacana para a equipe, e criei condições para que fossem instaladas duchas nos banheiros deles. Isso tem a ver com respeito e valorização. Aprendi sobre humanidade e generosidade com meu pai, cristão ortodoxo. Quando ele faleceu, passei a atender em uma ONG, de onde sai dez vezes mais ajudado do que ajudei. Lá, eu atendia ligações de pessoas aflitas e o foco do atendimento era conversar com a pessoa sobre os sentimentos dela em relação ao problema e não exatamente sobre o ocorrido. Antes eu não sabia ouvir as pessoas. Aprendi a escutar e a respeitar mais a necessidade do próximo. Michail Pezopoulos, em depoimento a Isabel Ribeiro

Por

LAVAGEM, RESTAURO & PINTURA

Por Luiza Oliva

No condomínio no Alto de Pinheiros houve tratamento da fachada em tijolos e concreto; os tijolinhos passaram por uma boa lavagem e, secos, pela impermeabilização

QUE

ATIRE a primeira pedra o síndico que nunca enfrentou com preocupação uma pintura de fachada. Mesmo que o condomínio tenha a verba necessária e que o prestador de serviço seja selecionado com o máximo rigor, obras de fachadas provocam alterações no dia a dia do edifício, exigem muita dedicação do zelador e síndico e por vezes acarretam alguns perrengues para a gestão.

Para a engenheira civil e perita Fabiana Albano, diretora técnica do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE - SP), antes mesmo de pensar na pintura deve-se lembrar da lavagem da edificação. “Fachadas devem ser lavadas. Não basta pintar e daqui a alguns anos repintar. A lavagem faz parte da manutenção do edifício, se estiver prescrita no manual de manutenção, uso e operação do prédio, o manual do síndico”, explica Fabiana. Um exemplo simples: as pingadeiras (tipo de acabamento utilizado em janelas ou peitoris de sacadas), possuem ranhuras na parte de baixo justamente para que a água escoe pela pingadeira

As fachadas devem ser manutenidas periodicamente conforme disposto na ABNT NBR 5674 – Manutenção nas Edificações, que determina que a cada três anos se deve lavar as fachadas e inspecionar para verificação da sua integridade (testes à percussão).” (Marcos Alexandre de Oliveira, engenheiro, Qualibuild Engenharia Diagnóstica)

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e não suje a fachada. Com o tempo, essas ranhuras enchem de sujeira e a chuva ácida acaba escorrendo e danificando a fachada. “Não é um problema construtivo, mas de falta de manutenção, e que pode ser facilmente solucionado com a lavagem do prédio”, orienta a engenheira.

A falta de lavagem pode causar outro problema sério para os condomínios: a perda de garantia da construtora. “Pela NBR 17.170, conhecida como norma de garantias, para manter a garantia de um sistema é preciso cumprir o manual de uso, operação e manutenção. Se no manual constar que deve ser feita a lavagem e ela não foi feita, o condomínio perde a garantia”, aponta Fabiana, que explica: “Em grandes centros urbanos temos uma poluição no ar bastante agressiva. Se não se faz a manutenção com lavagem periódica, o sistema de pintura, ou outro tipo de revestimento que o prédio tenha, será deteriorado pela acidez da poluição.”

Fabiana Albano: Engenheira enfatiza que lavagem faz parte da manutenção do edifício

Fabiana comenta também que a limpeza com jato d´água feita no processo de pintura não chega a ser uma lavagem completa. “Apenas retira a camada de poeira para que a aderência da pintura não seja prejudicada.” É comum que os condomínios considerem a lavagem periódica um gasto desnecessário, o que é um erro, segundo a diretora do IBAPE-SP. “Qualquer tipo de providência de preservação do sistema está contribuindo para um aumento da sua durabilidade. Uma manutenção periódica, como a lavagem, aumenta a durabilidade de um sistema. Temos um gasto muito menor, periódico, que faz o revestimento durar mais tempo”, orienta.

“A fachada de um condomínio é o seu cartão de visitas. Mantê-la preservada é necessário. Os serviços de manutenção e recuperação de fachadas contribuem com a vida útil da construção e com a valorização patrimonial.”

(Rezielio Rafael, engenheiro civil, Engenharq)

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Mas é preciso estar sempre de olho no manual do síndico. Por exemplo, deve-se lavar o prédio somente com água ou com outro produto, como cloro? Meu prédio é de pastilha ou revestimento cerâmico, como faço a manutenção? As respostas a essas e outras dúvidas estão no manual. E para prédios mais antigos, que não possuem o manual do síndico, o ideal é pedir auxílio técnico. “Com uma inspeção predial feita na fachada com intervalos de três a até cinco anos, o síndico consegue monitorar todas as anomalias que aparecem no revestimento, resolvendo-as prematuramente, antes, por exemplo, de um desprendimento volumétrico. A inspeção é um check-up da edificação, que detecta os problemas, ajuda o síndico a planejar manutenções, mas não busca nexo causal”, resume Fabiana.

No caso de a inspeção acusar algo crítico, é preciso ir mais a fundo e fazer uma perícia, verificando causas e procedimentos corretivos. “A perícia faz a análise da anomalia. No caso de fachadas, é feito um mapeamento, descendo até com balancim. Por exemplo, as juntas de dilatação da fachada, com um material polimérico e flexível, devem ser tratadas e costumam ser ignoradas. Existem outros atributos na fachada que precisam ser verificados”, orienta.

INSPEÇÕES DETALHADAS

Síndico profissional há mais de 15 anos, Luiz Antonio Vieira, que também é engenheiro civil, tem como uma das pautas do checklist periódico de seus prédios justamente a inspeção detalhada das fachadas. Ele e mais dois engenheiros colaboradores costumam vistoriar as fachadas subindo em apartamentos vazios e até mesmo usando gravações e fotos feitas por drone, identificando fissuras, desgastes ou problemas estruturais. “Não dá para prescindir da inspeção. A falta de inspeção torna a intervenção cada vez pior e mais cara”, diz Luiz.

Recentemente, Luiz cuidou das fachadas de dois condomínios com histórias distintas. Um deles, em Moema, estava com desprendimento das pastilhas das fachadas frontal e dos fundos. “Em assembleia decidimos encobrir as pastilhas com textura e pintar o prédio. O resultado ficou excelente, enquanto recompor as pastilhas é difícil porque há muita diferença de cor na reposição do material”, comenta.

“A lavagem é um dos principais mecanismos de preservação da fachada, pois remove agentes nocivos ao revestimento, proporcionando maior durabilidade e segurança na pintura do prédio.” (Eduardo Santos, diretor-operacional, Trade Pintura Predial)

Antes da obra (à esq.), fachada de condomínio em Moema com desprendimento de pastilhas; ao lado, novo visual com textura e pintura. No detalhe, o síndico Luiz Antonio Vieira

O outro condomínio, no Alto de Pinheiros, passou por tratamento da fachada em tijolos e concreto. “As vigas em concreto aparente tinham um vício construtivo: quando não é feito o recobrimento adequado das armaduras, com o tempo elas enferrujam e há uma corrosão de dentro para fora, causando o desprendimento do concreto. Tratamos adequadamente a patologia, eliminando o desplacamento e preservando a integridade do prédio. Nos tijolos foi feita uma boa lavagem e após a secagem, foram aplicados silicone e resina acrílica para impermeabilização do material. Assim o tijolinho não absorve mais a água”, esclarece o síndico, que reforça a importância da parceria do zelador nos períodos de pintura. “Zelador não deve sair de férias nessa época e acompanha o dia a dia da obra. Ele é um parceiro do síndico.”

A síndica profissional Cássia Capuzzo concorda. “Pintura de fachada é um trabalho de várias mãos, síndico, empresa, moradores e zelador, que é uma peça muito importante”, afirma. Quando começa

“A lavagem técnica é indispensável na revitalização das fachadas. Independente do revestimento, há ações do tempo e poluição que dificultam a impermeabilização e danificam os rejuntes.” (Sergio Ricardo Serem Calcada, CEO, Trinca SP)

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uma obra de fachada, a primeira coisa que Cássia solicita para a empresa contratada é o cronograma de execução – além da ART, do seguro da obra e do seguro de vida dos funcionários. Afinal, “o condomínio é corresponsável em caso de qualquer acidente”, avisa. Com o cronograma em mãos, a síndica sabe quais áreas comuns serão isoladas e em que período. Ela emite também um comunicado aos moradores e repassa a eles cópia do cronograma. E aí entra em cena o zelador, interfonando às unidades para avisar que janelas deverão ser fechadas, verificando se os pintores estão utilizando corretamente os EPIs, cuidando para que as áreas do térreo estejam isoladas, acompanhando retiradas de telas das janelas das unidades, entre outros detalhes. “O síndico deve resguardar a vida de todos. E ele não pode se eximir da responsabilidade por não estar no condomínio todos os dias. Ele tem que delegar essa responsabilidade para o zelador”, sustenta.

Cássia Capuzzo e a fachada do edifício São Thomaz, cujo restauro terá de ser feito com o mesmo tipo de massa usada na época de construção

“Conforme pesquisas, mais de 70% das pessoas interessadas em adquirir um apartamento consideram como item primordial no processo decisório, o estado de conservação das áreas comuns, em especial das fachadas. Mantê-las em excelentes condições vale a pena.” (João Milton Rodrigues de Oliveira, sócio-proprietário, Artom Pinturas Prediais)

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Na opinião da síndica Cássia, mesmo que o gestor não decida quais materiais ou técnicas serão aplicados, ele deve entender do que se trata a obra. Ela se recorda de um condomínio onde foram trocados brises (quebra-sol) de madeira por outros de ACM (do inglês Aluminum Composite Material). “Estudei muito para entender o que estava oferecendo ao condomínio. E se o síndico não tem condições técnicas, deve contratar um engenheiro para lhe dar suporte”, acredita Cássia, que é síndica há 15 anos e hoje trabalha com condomínios menores, com até 70 unidades.

EDIFÍCIO TOMBADO

O condomínio São Thomaz, no centro histórico de São Paulo, é um dos edifícios administrados por Cássia. Tombado pelo ConprespConselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo e pelo Condephaat – Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo, o São Thomaz foi construído em 1949. Os órgãos públicos não aceitam que as fachadas sejam pintadas, mas que seja feito um restauro utilizando a mesma massa que revestiu o prédio na época da construção. “Sou síndica do condomínio há 14 anos. Já fizemos várias reformas, falta apenas a fachada, mas só o projeto de arquitetura custa por volta de R$ 100 mil.”

Ao estudar como obter a verba para a restauração, Cássia descobriu que prédios tombados têm um diferencial, que é a possibilidade de negociar o potencial construtivo, o qual se refere ao direito de transferência de área aprovada para a edificação, mas não utilizada em sua totalidade. “O condomínio pode vender o potencial construtivo no mercado imobiliário e utilizar esse valor no restauro da fachada”, comenta a síndica.

Cássia está pesquisando e orçando com escritórios de arquitetura especializados em restauro o custo do projeto, enquanto aguarda o reconhecimento da declaração de potencial construtivo do edifício pelo Conpresp e Condephaat. Segundo a síndica, é um caminho árduo, que exigiu dela muito esforço, estudo e dedicação. “Esse foi o maior desafio em minha trajetória na sindicatura. Aprendi a lidar com os órgãos públicos, e estou aprendendo ainda”, arremata Cássia.

“Assim como demais sistemas construtivos, a fachada predial também deve obedecer a todos os critérios técnicos, dentre eles, a realização das manutenções periódicas, as quais estão correlacionadas à vida útil do sistema, tornando-o mais duradouro e seguro aos condôminos.” (Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)

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TERCEIRIZAR OU NÃO OS SERVIÇOS DO CONDOMÍNIO?

Por Amanda Accioli (síndica profissional e advogada)

COMO SÍNDICA profissional devo sempre buscar soluções para reduzir custos, otimizar serviços e garantir o pleno funcionamento dos condomínios diariamente. Sempre vi na terceirização de serviços uma forma de receber colaboradores capacitados e treinados, sem precisar me preocupar com seleção, contratação, pagamento de férias, 13º salário e muitos outros detalhes que acarretam grande custo.

Vou elencar alguns itens que mais me aproximaram deste tipo de contratação nos últimos tempos:

• MAIOR ECONOMIA

A contratação deve satisfazer as necessidades do condomínio e com os funcionários terceirizados, o síndico não vai precisar se preocupar com muitos detalhes trabalhistas, diminuindo os custos consideravelmente.

• SUBSTITUIÇÕES DE FUNCIONÁRIOS

Não ter que se preocupar com alguns tipos de problemas cotidianos como faltas de funcionários, férias e outros imprevistos que resultem em afastamento é bastante considerável. Caso um terceirizado não possa trabalhar, automaticamente a empresa contratada envia outro colaborador para fazer seu trabalho. Dessa forma, nenhuma função no condomínio permanece vazia e isso é excelente para que o condomínio possa caminhar, ou seja, para que tudo nele esteja sempre em perfeito funcionamento.

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ATUAÇÃO DO SÍNDICO

Se um condomínio contrata por conta própria seus funcionários, é o síndico quem deverá fiscalizar para saber se os serviços estão sendo bem executados, mas se o serviço for terceirizado, é a empresa contratada que vai buscar a solução para qualquer inconveniente com relação ao comportamento ou ao trabalho desses colaboradores do condomínio. Assim, o síndico fica livre para se dedicar mais à outras necessidades do próprio condomínio. Além disso, o momento da demissão também fica para a terceirizada, sem que a administradora ou o síndico necessite se envolver.

• RECLAMAÇÕES TRABALHISTAS

Com a terceirização, a empresa é quem responde possíveis processos trabalhistas. Mas é claro, a fiscalização desses serviços pela administradora ou pelo

“A terceirização reduz custos de treinamento e responsabilidade legal, além de oferecer supervisão rigorosa, tecnologia, adaptação às demandas sazonais e melhorar a eficiência operacional.”

(Chen Gilad, CEO e especialista em segurança, Grupo Haganá)

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

síndico é importante para que não haja implicações para o condomínio. O prédio deve exigir mensalmente as guias de FGTS, bem como recolhimentos ao INSS, uma vez que existe a responsabilidade subsidiária, ou seja, havendo reclamação trabalhista e a terceirizada não possua condições de arcar com o pagamento, o condomínio chama para si a obrigação.

• TREINAMENTOS CONSTANTES

Os funcionários terceirizados necessitam de treinamentos e capacitações e essa parte cabe exclusivamente à empresa terceirizada.

• EQUIPAMENTOS

Se o funcionário precisar de qualquer equipamento para realizar seu serviço, o síndico não vai precisar correr atrás disso, sendo a terceirizada que poderá fornecer.

• COMODIDADE

Todos os itens são cuidados pela empresa terceirizada, assim o síndico fica menos preocupado e tem maior comodidade para resolver outros problemas e desafios condominiais.

Entretanto, recomendo que não deixem de pesquisar sobre a terceirizada, conhecer a empresa “in loco” para inspecionar se tudo o que “vendem” é verdadeiro, como tratam os colaboradores etc. porque isso é muito importante.

Existem alguns documentos e pesquisas que considero essenciais solicitar e checar antes de uma contratação. São eles:

* Débitos junto aos órgãos Federais, Estaduais e Municipais;

* Débitos de FGTS;

* Verificar se constam processos trabalhistas e, se sim, solicitar maiores esclarecimentos à empresa sobre cada um;

* Se constam débitos trabalhistas (indicador de que a empresa cumpre os acordos);

* Se constam processos de falência;

* Se constam protestos em âmbito nacional;

* Se constam processos cíveis junto ao TJSP (pedir esclarecimentos à empresa);

* Se constam processos na esfera federal junto ao TRF 3ª Região;

* Se constam pendências administrativas ou judiciais na ficha cadastral da Jucesp, e valor do capital social. Por fim, é necessário verificar a quantidade de funcionários (CAGED) ante o montante do capital social, nos termos da Lei n. 13.429/17, bem como solicitar maiores esclarecimentos sobre a conduta adotada pela empresa nos processos demandados tanto cíveis quanto trabalhistas para verificação da solidez patrimonial.

“A proteção de um ambiente precisa ser completa e a terceirização oferece isso ao proporcionar qualificação profissional, inovações, protocolos rigorosos e acompanhamento contínuo.”

(Chen Gilad, CEO e especialista em segurança, Grupo Haganá)

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COMODIDADE PLENA

Por Isabel Ribeiro

O síndico profissional Gustavo Oliveira avalia que mais de 20% de seus condomínios possuem mercadinhos

PRATELEIRAS abastecidas com pão de forma a creme dental, passando por pilhas alcalinas; geladeiras de bebidas; e freezers de sorvetes e congelados práticos. Tudo disposto em espaço reduzido, com equipamentos de autoatendimento e câmeras de segurança. Assim são os minimercados que se proliferam nos edifícios da cidade seguindo conceito honest market: o consumidor pega e paga. Para os condôminos, a vantagem traduz-se em praticidade. E para o condomínio?

Síndica orgânica do Maison Thyber, na Saúde, desde 2012, Ana Maria Cristina Afonso relata que o prazo para locações e vendas de apartamentos foi acelerado após a implantação do mercadinho. “Tivemos o feedback desses novos moradores, confirmando que consideraram essa facilidade na escolha do imóvel”.

O síndico profissional Gustavo Oliveira atua em condomínios da capital e adjacências e avalia que mais de 20% de sua carteira dispõem de minimercados, e que nestes condomínios as unidades para venda ou aluguel ficam vagas por menos tempo. Outra vantagem para o empreendimento é receber o repasse de 4% a 6,5% do faturamento mensal bruto do mercadinho. “O condomínio não deve ter por objetivo aferir lucro, mas uma vez que existe esse retorno financeiro, e que pode ser útil na reforma do salão ou manutenção da churrasqueira, acho válido”.

Tanto Ana Maria quanto Gustavo foram persistentes na primeira experiência com mercadinhos. Como a síndica administra um condomínio com apenas 60

“O minimercado veio contribuir com a segurança que todos nós buscamos quando falamos em condomínio, pois o morador não precisa sair à rua em busca de produtos. Além disso, proporciona conforto e praticidade.”

(Rosângela Lima, CEO, Go3 Market)

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DICA

unidades, custou a encontrar quem se interessasse por um edifício mais enxuto. “Na época, as empresas exigiam um mínimo de 100 unidades para entrar no condomínio, mesmo assim, fui insistente e argumentei com uma delas que o investimento valeria a pena, pois além dos moradores, poderíamos somar os colaboradores das unidades e do condomínio. Destaquei que no entorno não havia nenhum mercado. Além disso, me disponibilizei a fazer divulgação pelos canais de comunicação do condomínio de forma constante”.

Ana Maria Cristina Afonso: inauguração do minimercado no Maison Thyber antecedeu o isolamento social de 2020

A argumentação funcionou e a inauguração da loja autônoma no Maison Thyber aconteceu em fevereiro de 2020, um mês antes de ser decretado isolamento social em decorrência da pandemia. “Essa instalação foi bem-vinda em uma época de circulação e comércio restritos”, avalia. O mercadinho deu tão certo que só saiu do condomínio em março deste ano, por causa de mudanças internas na empresa. No mês passado, outra bandeira passou a operar no edifício. “Com essa transição, ficamos só 20 dias sem mercadinho, mas todo mundo sentiu muita falta”.

Já Gustavo Oliveira precisou driblar a barreira do conselho ao propor a instalação de um minimercado, também em 2020, em um condomínio de médio padrão em Higienópolis, com 150 unidades. “Os cinco conselheiros alegaram que a proposta não interessava ao condomínio. Sugeri então que ouvíssemos os moradores por meio de uma enquete e ficou claro que a maioria esmagadora apoiava a ideia. Depois de instalado o minimercado, o resultado foi uma comunidade mais feliz e satisfeita, incluindo os conselheiros. Isso só demonstra como síndicos podem promover transformações através de iniciativas inovadoras.” Gustavo e Anamaria ressaltam alguns pontos a serem observados por quem pretende instalar um mercadinho: a) a relação entre o condomínio e empresa tem de ser benéfica para ambos, visando sempre o bem-estar das famílias; b) alinhar o método de self-checkout ao perfil etário; c) estabelecer em contrato isenções de quaisquer ônus ao condomínio; d) aprovar ou ratificar a instalação em assembleia, bem como destinação do cashback.

“A solução em minimercados traz comodidade, praticidade, economia de tempo, segurança, renda extra e valorização ao condomínio.” (Renan A. da Silva, sócio-proprietário e gerente operacional, All Time Market)

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COLUNA MARCIO RACHKORSKY

SEM INVENTÁRIO, QUEM HERDA O IMÓVEL FICA ISENTO DE PAGAR O CONDOMÍNIO?

Por Marcio Rachkorsky

EM MEIO às muitas dúvidas que envolvem a vida em condomínio, não são incomuns os relatos a respeito dos inventários, como o caso de um morador que herdou um apartamento de um parente falecido, mas que não realizou a transferência formal dos bens, abstendo-se, dessa maneira, por conta própria, de pagar as taxas condominiais.

É preciso esclarecer, primeiramente, que a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio recai sobre o morador do imóvel e, no contexto descrito, é o novo proprietário.

No entanto, o caso se complica quando o inventário não é realizado, seja por qual motivo for. Afinal, a ausência da regularização da transferência formal dos bens deixados por uma pessoa falecida gera uma situação de incerteza jurídica, e o condomínio é prejudicado pela falta do recebimento das taxas que correspondem aos serviços de preservação do patrimônio coletivo.

Porém, existe a possibilidade de o credor abrir o inventário. No Brasil, a lei permite que, em determinadas circunstâncias, isso ocorra. Está no nosso Código de Processo Civil, e o condomínio pode — e deve — solicitar legalmente a abertura do inventário para receber o que lhe é devido, acrescido de juros, multa, correção e honorários.

Além disso, se, por exemplo, forem mais de um herdeiro, todos respondem solidariamente por dívida condominial existente. Outro ponto é que se a herança inclui imóvel do qual decorram despesas condominiais, o credor pode cobrar a dívida de quem quer que seja o proprietário, incluindo até aquele que adquiriu o apartamento após a partilha dos bens.

Por isso, é fundamental, nessas situações, contar com a orientação jurídica para assegurar que sejam tomadas as medidas adequadas. O condomínio é um espaço de convivência e o respeito aos direitos e deveres é imprescindível para a harmonia e o bem-estar da coletividade.

MARCIO RACHKORSKY Advogado, especialista em condomínios, e comentarista na TV Globo e Rádio CBN.

ACESSÓRIOS,

PISCINA, PORTÕES, PORTARIA REMOTA, QUADRAS, SERRALHERIA