REVISTA EDICIÓN ESPECIAL 2025

Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales A.C.

COVEVAPRO “Por la Excelencia en Valuación”

ANTIGUA ADUANA, VERACRUZ

La Aduana Vieja de Veracruz, también conocida como Ex Aduana “Puerta del Mar”, es un edificio que se encuentra en la actualidad como la Primera Región Naval.

Historia

En la época colonial, se conocía como “Ventas del Buitrón” y funcionaba como bodega.

En el siglo XIX, se construyó el edificio actual con estilo Neoclásico.

El presidente Porfirio Díaz inauguró el edificio en 1902.

Importancia

Era el lugar de entrada a la Nueva España.

Recibía cargamentos de Europa, África, América del Sur y Estados Unidos.

Hasta 1870, fue la aduana más importante de México.

DIRECTORIO COVEVAPRO

“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.

5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com.

Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com

EDITORES RESPONSABLES

Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente COVEVAPRO

Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación Zona Sur Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Coordinación de publicación

L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Diseño editorial

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“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.

CONSEJO DIRECTIVO 2024-2025

Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente

Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Vicepresidente general

Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1

Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación 2

Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas Secretario General

Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez Secretario de Acción Gremial

Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente

Ing. Adalberto de Jesús Valderrama Mora Tesorero

Ing. Ruth Mirlany Morales Rendodon Subtesorero

Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría Coordinador de temas Legislativos

Arq. Abraham Mota Navarro Coordinador de Consejo Técnico

Arq. Bertha Sentíes González Vocal General

Ing. Luciano Salas Contreras Vocal Auxiliar

Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Vocal Auxiliar

Ing. Moisés Raid Pineda Molina Comisión de Redes Sociales y Difusión

Factor Intercolonias

Propuesta Basada en Características Cuantitativas Urbanas

Mtra. Ing. Ruth Mirlany Morales Redondo

Como valuadores estamos en la continua búsqueda de modelos matemáticos y procedimientos técnicos, que permitan cuantificar las características y cualidades tangibles e intangibles de los elementos de valor, de los bienes valuados.

En cada enfoque de avalúo que aplicamos, surge la necesidad de homologar cuantitativamente estas características entre el sujeto valuado y las diferentes ofertas encontradas.

Algunos de estos factores han sido ampliamente estudiados y desarrollados, y se encuentran en las reglas de carácter general para la valuación o las dictamina la tesorería nacional. Sin embargo, es un hecho que, como valuadores nos encontramos con situaciones reales en las que nuestro juicio, experiencia

y mejores prácticas nos lleva a procedimientos alternativos para determinar el valor cuantitativo de un factor, que represente mejor la característica del sujeto valuado.

En la valuación de terrenos, por ejemplo, es común encontrar zonas urbanas con bajas ofertas de terrenos en venta, a diferencia de otras zonas, donde hay mayores ofertas.

De allí, que identificamos zonas de características urbanas similares para expandir las opciones de búsqueda de ofertas.

En esta propuesta técnica, se presenta un algoritmo matemático que provee de valor cuantitativo a cada tipo de colonia caracterizada en el programa de desarrollo urbano, en este caso, del estado de Veracruz.

Así también, se hace posible calificar a colonias de un mismo tipo (popular, interés so-

Mtra. Ing. Ruth Mirlany Morales Redondo

cial, medio, residencial), pero con mejores o inferiores condiciones; y de esta manera, orienta al valuador en determinar un factor de correlación entre colonias, que podría ser aplicado, por ejemplo, en el factor de zona.

Esta propuesta es una herramienta en el estudio de valor, con base en las diferentes características urbanas que establece el reglamento de desarrollo urbano en el estado de Veracruz.

De igual forma se concibe como una herramienta que puede apalancar otros estudios, orientados a predecir el valor de terrenos urbanos.

La metodología se basa en la aplicación de un modelo multicriterio para el análisis de las distintas características urbanas (densidad, lote tipo, ancho de vialidades, CUS, COS y espacios colectivos, dentro de cada clasificación de fraccionamiento) que establece el REGLAMENTO DE LA LEY NÚMERO 241 DE DESARROLLO URBANO, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y VIVIENDA PARA EL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LLAVE. (Tabla 1)

Como se observa en la tabla anterior, las características urbanas son diversas, en escala y en unidades. A tal efecto, este modelo de análisis propone la normalización de cada grupo de variables, a fin de poder unificar unidades y establecer una base de análisis único.

En este caso se hace uso del sistema de normalización con base en el IDEAL, considerando la clasificación de fraccionamiento medio, como el ideal=1; para lo cual se aplica el modelo propuesto en este sistema de normalización, que resulta ser:

Donde:

(xi): Variable Normalizada, (adimensional)

Xi: Variable Cuantitativa a normalizar, (unidad)

(Xi): Variable Cuantitativa Ideal, (unidad)

En los casos en que la transformación de la variable sea directa.

Entendiendo por Variables directas, como aquellas en que el valor se mueve en el mismo sentido que ellas, o sea si la variable aumenta el valor aumenta y si la variable disminuye también lo hace el valor. Tal es el caso de la variable superficie, dentro de las características urbanas.

Sin embargo, para el caso de variables inversas (o descendente de mayor a menor), en que el valor se mueve en sentido distinto que ellas, o sea si la variable normalizada es mayor a 1, el valor disminuye y si la variable normalizada es menor a la unidad, el valor aumenta. Como será el caso de la variable Densidad (Viv/ht), y Uso de Suelo. En estos casos se aplica:

A partir de esta consideración, se pondera cada característica urbana (variable) en cada uno de los tipos de fraccionamiento, que contempla el modelo, y se llevan los valores cuantitativos originales del programa de desarrollo urbano, a coeficientes sobre la base de <1, 1 y > 1, como se observa en la tabla 2.

Tabla 2

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Hasta este punto, tenemos una serie de coeficientes clasificados en valores máximos y mínimos por cada característica urbana. Sin embargo, el objetivo de este análisis es obtener un coeficiente por cada colonia, para lo cual se aplica el modelo promedio de coeficientes para cada tipo de fraccionamiento, obteniendo la siguiente tabla N° 3.

Estos factores en sí, solo explican la correlación que existe entre los distintos tipos de desarrollos en el estado, con base en el programa de desarrollo urbano. Sin embargo, para el valuador estos coeficientes representan una herramienta de comparación de carac-

terísticas entre colonias/fraccionamientos, y la posibilidad de interpolar y extrapolar dichos coeficientes, dependiendo del nivel de características urbanas observadas.

Mediante la aplicación de un modelo de regresión NO lineal, del tipo polinómico de 3er. grado, se obtiene un modelo matemático con el cual se podrán determinar coeficientes de colonia/fraccionamiento intermedios o superiores a los previstos en el programa de desarrollo urbano de Veracruz; partiendo de la siguiente tabla de datos:

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Obteniendo, por ejemplo, una gama de coeficientes de colonia/fraccionamiento:

En rojo los coeficientes que se desprenden del modelo matemático, aplicando subcategorías entre fraccionamientos.

Para el valuador, y el propósito de este trabajo, existe un gran potencial de aplicación de esta herramienta de análisis, por ejemplo: en la correlación entre colonias para ponderar el factor de zonas en un avalúo.

Por ejemplo, si valuamos un terreno en zona de interés Medio Regular (o en transición), y una de las ofertas se localiza en un fraccionamiento de clasificación Media, se aplica la relación de coeficientes de colonia para determinar el factor de zona, de la forma:

El multiplicador del factor de zona a considerar, en esta oferta, es 0.92; que se in-

terpreta como el factor (valor) que homologa ambas colonias. Entendiendo con este factor que, la oferta se localiza en mejor zona que el sujeto (factor<1).

Igualmente, puede representar un aporte en la estimación del valor de terrenos urbanos, como uno de los factores determinístico, en este cálculo. Toda vez que en la predicción del valor de terreno intervienen, no solo las variables de características urbanas, también la infraestructura y equipamiento urbano, que serán integrados en estudios posteriores.

Referencias Bibliográficas:

1. Nuevos Métodos de Valoración. Modelos Multicriterio

Aznar Bellver, J.; Guijarro Martínez, F. (2012). Nuevos Métodos de Valoración. Modelos Multicriterio. Editorial Universitat Politècnica de València. http://hdl.handle.net/10251/19181 https://riunet.upv.es/handle/10251/19181.

2 Reglas de Carácter General que establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., Gaceta Oficial 27 de septiembre de 2004. https:// www.gob.mx/shf/documentos/reglas-de-caracter-general

3 Ley de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave. H. Congreso del Estado de Veracruz-Secretaría General Coordinación de Investigaciones Legislativas, 26 de febrero de 2020. https://www.legisver.gob. mx/leyes/LeyesPDF/LDUOTV26022020.pdf

4 Reglamento de la Ley Número 241 de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda para el Estado de Veracruz de Ignacio de Llave, Órgano del Gobierno del Estado de Veracruz de Ignacio De La Llave. Gaceta Oficial, lunes 7 de mayo de 2012. http://www. veracruz.gob.mx/gaceta-oficial/

Valuación de empresas por el método del costo

Ing. Raúl Bracamontes Zenizo

La fundamentación técnica de este criterio, es el de reconocer como valor de la empresa el precio revaluado de los activos fijos.

BIENES QUE CONFORMAN

UNA EMPRESA

FÍSICOS

La propiedad física de una empresa es la parte de ella que existe físicamente, de forma que pueda ser captada por los sentidos como: Terreno, construcciones, instalaciones especiales, maquinaria y equipo y equipo de transporte.

INTANGIBLES

Ing. Raúl Bracamontes Zenizo

La propiedad intangible no tiene existencia física tales: Organización, líneas de crédito, patentes, marcas y contratos.

Para calcular el valor de la empresa utilizando este método procedemos a:

1. Sumar el valor de reposición de

cada uno de los bienes listado en el balance.

2. Agregar los activos intangibles que puedan existir, como el prestigio, marcas registradas, emblemas o logotipos, lista de clientes, licencias, permisos, patentes, derechos de franquicia, de distribución, procesos de fabricación, etc.

3. Deducir las responsabilidades (pasivo) del negocio. Tomando en cuenta los pasivos contingentes, que no se reflejan en el balance.

Los pasivos contingentes son obligaciones que tienen su origen en hechos específicos e independientes del pasado que en el futuro pueden ocurrir o no y, de acuerdo con lo que acontezca, desaparecen o se convierten en pasivos reales. Algunos ejemplos de esto pueden ser los avales, las jubilaciones, garantías, planes de pensiones, juicios, entre otros.

MECÁNICA OPERATIVA

Se limita a determinar el capital contable de la

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TABLA 2

empresa en términos revaluados.

Los bienes intangibles pueden agruparse en tres categorías básicas:

1) Bienes intangibles identificables. Estos incluyen marcas registradas de nombre, emblema, logotipo o producto. Puede haber otros intangibles identificables como lista de clientes, patentes, derechos de fabricación o franquicias. Si alguno de estos bienes se puede identificar individualmente, es factible asignarle valor.

2) Negocio en Marcha. Este valor se considera que existe simplemente porque un

negocio ha llevado a cabo sus actividades.

3) Prestigio (buen nombre). Es un bien intangible que existe usualmente en una empresa que ha logrado un buen récord de utilidades, las cuales se pueden atribuir, al menos parcialmente, a un grupo de clientes satisfechos que siguen procurando sus productos.

Una forma de medir el valor del prestigio es relacionarlo a las utilidades extra que genera la empresa a causa de su reputación y la lealtad de sus clientes. Estas utilidades extra son adicionales a las utilidades que se generan por la operación de los activos de la empresa.

TABLA 3

Riesgos a considerar en un avalúo

Arq. Enrique Cervera Muñoz

Especialista en Valuación de Bienes y

Especialista en Sistema de Información

Geográfica

Amables lectores: Hoy tocaremos un tema que interesa tanto para los que van a comprar, vender o valuar una propiedad a través de un crédito con alguna institución del sistema financiero ú organismo de vivienda, encontrándonos con la pregunta:

¿Califica la propiedad para obtener un crédito?

En una compraventa por conducto del Banco ú organismo de vivienda, no solo es suficiente el valor, sino que pasa por un proceso de Dictamen que debe considerar el valuador, que en algunas ocasiones no sale favorecido el interesado, dando motivo para rechazar la operación por parte de la institución principalmente

¿Cuáles son los puntos que se consideran?

1.-NO DEBE ESTAR EN ZONA DE RIESGO

Cerros. La propiedad no debe estar ubicada en lomas o cerros cuyos límites de la propiedad sean las pendientes del descenso al igual que al pie de los mismos. Figura 1

Ríos, Lagunas o Pantanos. Hoy en día las autoridades al igual que algunos Fedatarios, ya no le hacen caso a la franja federal al regularizar propiedades a las orillas de los cuerpos de agua, y por lo tanto no observan si son predios bajos, es una cuenca, etc.

El negocio desmedido de todos los actores, incluyendo los futuros propietarios, que piensan

Figura 1

que son propiedades para hacer negocio, se olvidan de todos los problemas, hasta que vienen las épocas de lluvia con pérdidas que en ocasiones no son nada mas materiales, sino lamentablemente humanas. Figura 2

Derechos de Vía. La propiedad no debe ser colindante con depósitos de combustibles, ductos subterráneos o líneas de alta tensión, debe respetar las restricciones y/o la zona de afectación establecida por PEMEX, la CFE o la autoridad local competente. Figura 3

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Fallas Geológicas. La vivienda no debe ubicarse sobre cavernas, hondonadas, fallas geológicas, rellenos sanitarios, terrenos sobrecargados, compresibles, arcillosos o contaminados. Figura 4

2. CONTAR CON INFRAESTRUCTURA URBANA.

Toda propiedad y en especial las destinadas a viviendas, es indispensable que cuente con energía eléctrica, agua potable, drenaje, pavimento, guarniciones, banquetas y alumbrado público EN OPERACIÓN. Figura 5

3. CONTAR CON CALIDAD D CONSTRUCCIÓN

Estructura. La cimentación, columnas, trabes, losas, muros y bardas, no deben presentar asentamientos, grietas, desplomes, flechas excesivas, salitre o humedades. Figura 6

Edad. El Inmueble debe estar construida con materiales que garanticen una vida útil remanente de 30 años.

Proyecto. En el caso de viviendas del género social principalmente, no debe contener negocio o local comercial, lo mismo que si en el predio existen accesorias como son cuartos en renta, otros departamentos o mas viviendas. Figura 8

Otro aspecto para tener en cuenta es que no debe tener el baño afuera de la vivienda, y…

4. CONTAR CON DOCUMENTOS LEGALES EN ORDEN.

Figura 3

Figura 2

Figura 4

Figura 5

Figura 6

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Escrituras. Son los documentos legales expedidos por un Notario Público que acreditan que eres dueño de la propiedad, deben estar libres de gravamen (trámite que se realiza en el Registro público de la Propiedad).

Las propiedades no se deben encontrar en intestado o litigios al igual que no deben ser derechos de posesión.

Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx

“Una buena valuación no se trata de simplemente ponerle un número a algo, sino de entender su valor intrínseco”

Figura 8

El despertar de una conciencia ecológica Vivienda sustentable

Arq. Gilberto Luis Tovar Airzpe

La sustentabilidad se refiere a la administración eficiente y racional de los recursos, de manera tal que sea posible mejorar el bienestar de la población actual sin comprometer la calidad de vida de las generaciones futuras. Uno de los principales retos que enfrenta México en materia de desarrollo sustentable es incluir al medio ambiente como uno de los elementos de la competitividad y el desarrollo económico y social. Entre los factores clave del desarrollo sustentable, se encuentra el crecimiento poblacional, la demanda energética, el cambio climático, la escasez de recursos y del agua, y el manejo de residuos.

alto contenido energético

• La reducción del consumo de energía para calefacción, refrigeración, iluminación y otros equipamientos, cubriendo el resto de la demanda con fuentes de energía renovables

• La minimización del balance energético global de la edificación, abarcando las fases de diseño, construcción, utilización y final de su vida útil.

La arquitectura sustentable, también denominada arquitectura sostenible, arquitectura verde, eco-arquitectura y arquitectura ambientalmente consciente, es un modo de concebir el diseño arquitectónico de manera sostenible, buscando optimizar recursos natura les y sistemas de la edifi cación de tal modo que minimicen el impacto ambiental de los edificios sobre el medio ambiente y sus habitantes.

Los principios de la arquitectura sustentable incluyen:

• La consideración de las condiciones climáticas, la hi drografía y los ecosistemas del en torno en que se construyen los edificios para obtener el máximo rendimiento con el menor impacto.

• La eficacia y moderación en el uso de materiales de construcción, premiando a los de bajo contenido energético frente a los de

En años recientes, hemos sido testigos de un despegue en tendencias ecológicas aplicadas a los mercados inmobiliarios, ha sido notorio el incremento de programas gubernamentales y disposiciones legales que refieren la actividad de la construcción de vivienda desde la perspectiva ambiental. El Programa Nacional de Vivienda Sustentable, las Hipotecas Verdes y Ecotecnologías lanzadas por el INFONAVIT y próximamente por él FOVISSSTE, así como los programas de ahorro de energía básica obligatoria de CONAVI entre otros son un claro ejemplo.

Toda vivienda nueva que pretenda adquirirse con créditos hipotecarios al menos de estos organismos, deberá estar diseñada desde una perspectiva de sustentabilidad, contando con los elementos que permitan el uso eficiente de los recursos naturales, particularmente del agua y la energía eléctrica.

El sector inmobiliario y los grandes constructores de vivienda en México y el mundo deberían responder rápidamente a la imperante necesidad de realizar desarrollos que incluyan conceptos de planeación urbana sustentable, arquitectura bioclimática, eficiencia energética, ahorro de agua, materiales ambientalmente adecuados al entorno y a las condiciones cli-

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máticas de cada zona y región.

El desarrollo sustentable trata de crear un equilibrio entre los aspectos económicos, ambientales y sociales. Así pues, impulsar la instalación de calentadores solares en las azoteas, ahorradores de agua y energía eléctrica, captación y utilización de agua de lluvia, pozos de absorción, ecoconcreto en los estacionamientos, el aprovechamiento de la luz natural, una ventilacion apropiada y el tratamiento de aguas residuales son solo algunas de las acciones primordiales a emprender buscando el cuidado del medio ambiente.

Las crecientes necesidades de vivienda en todo el país, generaron en años anteriores un aumento en la construcción de fraccionamientos y multifamiliares que buscaron satisfacer esa demanda, sin embargo, la premura con que se necesitaban las casas hizo que se dejaran de lado aspectos fundamentales como las áreas verdes y los espacios de recreo y convivencia. Además de lo anterior, los servicios básicos como el trasporte y comercio, tampoco se consideraron en los nacientes espacios de vivienda, hecho que resultó, años después, en fraccionamientos prácticamente abandonados en los que vivir era mejor dicho, sobrevivir.

Con el irremediable paso del tiempo los espacios disponibles para construir dentro de las ciudades se han agotado, ocasionando que los desarrolladores de vivienda opten por realizar vivienda vertical en los pocos predios intraurbanos disponibles o bien decidan salir a la periferia de la ciudad y construir ahí viviendas unifamiliares.

Quizá la tendencia futura sea irnos hacia arriba, con elevadísimos rascacielos, pero mientras ese tiempo llega, los edificios de departamentos y loft siguen siendo opción para un grupo reducido de personas, ya que sus costos no son tan accesibles.

Al ocupar los espacios vírgenes en la periferia de la ciudad para construir vivienda, irremediablemente se está modificando el entorno: Los espacios vitales de algunas especies animales ya no son tal, las zonas de infiltración a los mantos freáticos ya no están libres y por supuesto, la vegetación que ahí se encontraba desaparece durante el proceso constructivo.

Todo lo anterior suena a catástrofe y se realizó así durante mucho tiempo sin tomar muy en cuenta el futuro, ahora ya estamos en el futuro y afortunadamente las cosas están cambiando, el cuidado del medioambiente se pondera desde antes de que la construcción del fraccionamiento inicie.

Las más recientes legislaciones de los tres niveles de gobierno, han tomado en cuenta que ya no se puede hablar del cambio climático en tiempo futuro y por esto se han desarrollado nuevas políticas y perfeccionado las existentes en materia de desarrollo de vivienda y de cómo acceder a subsidios especiales para ofrecer a los compradores una mejor calidad de vida.

La definición de sustentabilidad solo no engloba la construcción de las viviendas, sino todo lo relacionado con las actividades cotidianas diarias de las personas. El desarrollo sustentable tiene que ver con todo lo social, lo económico y todo lo que tenga que ver con los recursos naturales, es decir con el medio

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Los nuevos diseños de fraccionamientos multifamiliares, de inicio toman en cuenta, la distribución de áreas verdes y de convivencia para que todos los habitantes puedan tener acceso fácil y rápido a estos espacios en los que pueden disfrutar y convivir en un entorno más familiar y agradable.

Áreas verdes y de recreación, rutas de transporte, zonas comerciales, canchas deportivas y escuelas son algunos de los requerimientos mínimos que entidades como el INFONAVIT y la CONAVI, establecen para el otorgamiento de subsidios a la vivienda, todas estas características van encaminadas a generar espacios de vivienda integrales que ofrezcan a los compradores alternativas habitacionales en la que puedan encontrar un verdadero hogar y no sólo el lugar al que van a dormir después de cada día de

CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS SUSTENTABLES

1. Están cerca de escuelas y hospitales, clínicas de salud, tiendas y mercados.

2. Tienen acceso a servicios públicos, como recolección de basura, alumbrado público, drenaje, abasto de agua.

3. Cuentan con un tamaño adecuado y tienen posibilidades de ampliarse a futuro.

4. Los materiales con los que están construidas son de buena calidad y hacen que la vivienda esté en buen estado.

5. Están cerca de centros de trabajo.

6. Cuentan con servicios básicos como agua, luz y gas.

7. En sus alrededores puedes encontrar acceso a transporte público.

8. Cuentan con espacios públicos de esparcimiento, por ejemplo, parques, jardines y canchas deportivas.

9. Quienes viven ahí se organizan en comunidades de vecinos, como comités de administración, vigilancia y mantenimiento. Los proyectos tipo de vivienda sustentable promueven la reducción de los servicios básicos de una casa-habitación, que son: la energía eléctrica, el uso de agua potable y gas L.P o gas natural; todo ello a través de un diseño arquitectónico eficiente y del correcto uso de materiales apropiados.

En cuanto a las diferencias que podemos encontrar entre una vivienda sustentable y una

común y corriente, encontramos las siguientes:

Disminución en la emisiones CO2, utilización de blocks térmicos que conservan el calor o aportan un ambiente más fresco, focos ahorradores de energía, recolección de agua de lluvia y aguas negras para hacerlas no potables con fines de riego, cambiar WC por cajas de 4 litros, utilizar pinturas anti reflejantes en muros y techos, utilización de celdas solares para calentar agua, separación de basura orgánica e inorgánica.

Se estima que existe un déficit de nueve millones de hogares en México y que en los próximos años por lo menos tres millones tendrán solución a través de programas asistenciales y créditos hipotecarios.

Hoy en día no sólo existe la preocupación por proveer de más vivienda a los mexicanos sino también que ésta sea sustentable y que permita ahorros significativos en agua y energía, en los últimos años se han construido alrededor de 600 mil viviendas sustentables y se espera que con el llamado “Despertar a la conciencia ecológica” este tipo de hogares siga en desarrollo.

Los hechos saltan a la vista: El entorno en el que nos desenvolvemos los habitantes de la Tierra es muy diferente al que existía hace apenas 200 años. Hoy, acudimos al encuentro con una debacle sin precedentes que nos enfrenta a cuestionamientos severos sobre nuestra conducta. Quizá, todo se resuma en la siguiente pregunta: ¿Por qué los seres humanos nos comportamos como si fuésemos la última generación sobre el planeta?

Inteligencia artificial ¿Aliada o enemiga de la Valuación?

Maestro César Baesa

“Pienso, luego existo”.

René Descartes.

En su emblemática obra El Discurso del método

René Descartes plasmó una frase que quedó sellada en la historia de la humanidad, mientras se encontraba en un proceso filosófico buscando una verdad indudable mediante la razón, Descartes usó la duda metódica para cuestionar todo aquello que podría significar falso y finalizó con el razonamiento que lo único que no podía negar era su propio pensamiento que implicaba su existencia para posteriormente exclamar “Pienso, luego existo”.

dictamen condicionar algunas características del bien a valuar ya que en diversas plataformas ya vienen predeterminadas o la realización de operaciones lógicas matemáticas sin mayor esfuerzo intelectual.

Como toda evolución, ningún sector debe quedar en rezago y sin duda la valuación no es la excepción, la inteligencia artificial o la tecnología no debe representar una amenaza, sino al contrario debe convertirse en una herramienta a favor de la valuación, pero es deber de nuestro gremio el evaluar y estudiar que estrategias o líneas de acción se deben seguir para mantener ante esta creciente tecnológica una de las máximas virtudes que debe ostentar un valuador: EL PENSAMIENTO CRÍTICO.

El acto humano de pensar y razonar se ha convertido en un acto de rebeldía en la actualidad, estamos inmersos en una sociedad en la que los avances tecnológicos y la inteligencia artificial de manera paulatina están facilitando en exceso diversas tareas en las que el ser humano necesitaba razonar o pensar antes de ejecutar la acción resolutiva.

Al igual que en muchos sectores, en la valuación la tecnología e inteligencia artificial han intervenido de manera considerable, ya que hoy en día se pueden observar plataformas que cuentan con múltiples funciones que pueden llegar a limitar el razonamiento del valuador al momento de la realización de un

Si de algo, carece la inteligencia artificial es de ética y moral las cuales son virtudes estructurales de las personas y que ayudan en la toma de decisiones, por lo que ante los “robots” el sentido humano del valuador debe prevalecer hoy y siempre.

Maestro César Baesa

Valuación de Marcas

Ing. Alfredo Ayala

La valuación en México ha estado evolucionando, aún y cuando siempre se han considerado tres enfoques de valuación, Costos, Mercado e Ingresos, hasta antes de 1994, todo se centraba en el enfoque costos, razón por la cual, los valuadores generalmente tenían como profesión ingenieros civiles o arquitectos, el valor se centraba en un análisis de precios unitarios.

Ing. Alfredo Ayala

A raíz de el “Error de Diciembre” termino en que lo nombró el expresidente Lic. Carlos Salinas de Gortari, debido a la fuga de capitales y endeudamiento en dólares de las grandes empresas, la devaluación del peso mexicano fue de más del 100 %, el tipo de cambio se incrementó de $ 3.47 Mx/USD del día 19 de diciembre a $ 7.55 Mx/USD del 9 de marzo de 1995, los intereses de la deuda, al estar de forma variable, subieron más del 100 %, situación que repercutió en la mayo-

ría de la población que contaba con créditos de vivienda y automotrices, dando por resultado la devolución de las garantías que se tenían con los bancos y por ende, la quiebra técnica de las instituciones bancarias, que fueron rescatados por el gobierno al crear el Fondo Bancario de Protección al Ahorro (FOBAPROA).

El quebranto que tuvieron los bancos repercutió en la valuación, al cambiar la forma de realizar la valuación, dando una mayor importancia al Enfoque de Mercado; esto junto con la profesionalización de la valuación que se realizo en el periodo presidencial del Lic. Vicente Fox Quezada, las universidades del país crearon programas de postgrado, inicialmente como especialidades en valuación y posteriormente elevando a maestría en valuación inmobiliaria. Las universidades, abrieron la valuación a otras “profesiones” como pueden ser licenciados, contadores públicos, que aprovecharon que el enfoque de costos ya no

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se sustentaba en análisis de precios unitarios, si no mas bien, en valores paramétricos que se publicaban, como fueron Bimsa, Prisma, Varela, entre otros.

Esta situación prevaleció desde el año de 1995 hasta 2008, que fue otro parteaguas, por el problema de las “hipotecas subprime”, que causo una crisis financiera por la desconfianza crediticia que inició en los mercados financieros de Estados Unidos de América y repercutió en Europa y América, por las denominadas hipotecas “basura”. La valuación tuvo un cambio, consistente en que los inmuebles de productos se le dio mayor peso al Enfoque de Ingresos, que representa la capacidad de generar riqueza de los inmuebles.

En los últimos años, dando seguimiento a las Normas de Información Financiera, las cuales tienen concordancia con las Normas Internacionales de Información Financiera, tomó especial importancia la valuación de los Activos Intangibles, se crearon programas de postgrado de especialidades con orientación en valuación de negocio en marcha e intangibles.

Existen diversas definiciones de Activos Intangibles, la más conocida señala que son propiedades con beneficio futuro, sin sustancia física. Se caracterizan por tener ciertos atributos:

• No tienen sustancia física o monetaria.

• Son parcialmente reconocidos contablemente.

• Tienen un mercado parcialmente inexistente.

• Tienen un mercado limitado.

• No pasan por los clásicos cuellos de botella.

• Alcanzan las economías de escala con rapidez.

• Tienen efectos de red.

• Pueden ser utilizados simultáneamente para diferentes objetivos.

• Representan costos fijos elevados, pero tienen un costo marginal mínimo.

• Es difícil asegurar su propiedad.

• Su innovación es de alto riesgo.

La definición de activo intangible de acuerdo con las Normas de Información Financiera es: Es aquel activo no monetario identificable, sin sustancia física, que generará beneficios económicos futuros controlados por la entidad.

Los elementos distintivos en la definición de un activo intangible, ya sea generado

internamente o adquirido son:

• Debe ser identificable

• Debe carecer de sustancia física

• Debe proporcionar beneficios económicos futuros fundadamente esperados, y

• Debe tenerse control sobre dichos beneficios.

Un activo intangible debe cumplir con todos los elementos de la definición señalados en el párrafo anterior, de otra manera la erogación efectuada debe considerarse como un gasto conforme se devenga.

Si el activo intangible cumple las cuatro premisas se puede registrar dentro de la contabilidad de la empresa, en el estado de situación financiera anteriormente denominado balance general, teniendo el beneficio de que se puede amortizar, con el consiguiente ahorro de impuestos al disminuir la utilidad sin erogar dinero. De otra forma, el intangible se le llama “crédito mercantil”, sin tener el beneficio de poder amortizarlo.

La clasificación de los activos intangibles de acuerdo con la NIF C-8 son:

• Activos relacionados con el mercado: Hoy estos activos están relacionados con las actividades de mercado de la entidad, y con el posicionamiento en el mercado de sus productos o servicios. La mayoría de estos activos están sujetos a registro ante autoridades quienes otorgan protección para el uso de los mismos. Su valor depende por tanto de su reconocimiento en el mercado y de que la propiedad de los mismos esté debidamente protegida para evitar usos indebidos por terceros. Al existir un derecho legal o contractual el activo intangible puede reconocerse por separado y no quedar dentro del crédito mercantil. Algunos ejemplos son: marcas registradas, nombres comerciales, marcas de servicio o certificación, imagen de mercado.

• Activos relacionados con la cartera de clientes: Algunos de los activos intangibles anteriores pueden ser más difíciles de segregar y valuar, por no ser tan identificables como los del mercadeo. Por ejemplo, las listas de clientes pueden tener valor para terceros que pudieran utilizarlas para enviar publicidad dirigida a un nicho posible de clientes. Sin embargo, algunos clientes pueden tener derecho a que sus datos permanezcan confidenciales, ya sea por contrato o por disposiciones legales. En dicho caso, la lista de clientes sólo tendría

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Descontar el flujo de regalías después de impuestos para el valor presente. valor para la entidad, pero no deja de tener valor. Algunos ejemplos son: lista de clientes, producción contratada y pedidos fincados, contratos con clientes, etc.

• Activos intelectuales o artísticos: Una entidad puede tener una serie de activos intelectuales y/o artísticos que le puedan generar ingresos a futuro, los cuales pueden ser identificados o separados. La mayoría de ellos puede haber sido adquiridos de los artistas o pueden tener un costo de desarrollo reconocido en los estados financieros de la entidad adquirida, lo cual facilita su identificación, segregación y valuación. Algunos ejemplos son: obras teatrales, óperas, ballets, libros, revistas, periódicos, obras musicales, pinturas y fotografías, etc.

• Activos basados en contratos o derechos: Es posible que en muchos casos el valor de una entidad esté supeditado a ciertos contratos o permisos que puedan tener un término fijo o definido de los cuales depende su actividad, en bastantes ocasiones estos contratos representan el principal activo de la entidad. Algunos ejemplos son: contrato de licencia de uso, regalías, contratos de publicidad, construcción, administración, servicio o suministro, contratos de arrendamiento, concesiones, franquicias, etc.

• Activos intangibles tecnológicos: Estos activos son resultantes de innovaciones o avances tecnológicos dentro del negocio o la industria, son elemento de importancia

creciente para las entidades. Los programas de cómputo, la tecnología patentada o no patentada son activos que generan ingresos con base en los derechos legales o contractuales. Algunos ejemplos son: patentes tecnológicas, investigación y desarrollo de procesos, sistemas de cómputo, procesos y fórmulas confidenciales, dibujos técnicos, etc.

La definición de Marca Registrada: Una marca o nombre registrado es una palabra, frase o símbolo que distingue o identifica a una empresa o producto en particular. Los industriales, comerciantes o prestadores de servicio pueden hacer uso de marcas en la industria, en el comercio o en los servicios que presten. Sin embargo, el derecho a su uso exclusivo se obtiene mediante su registro. Las marcas registradas son derechos que pueden adquirirse, venderse o arrendarse.

Las marcas cumplen con las premisas para poder ser registradas como activo intangible en los estados financieros de las empresas, sin embargo, si esta “marca” es creada por la misma empresa, no puede registrarse en su contabilidad, debido a que la ley del ISR impide que se realice una deducción doble. Al momento de generar la marca, todos los gastos inherentes a su creación se contabilizan como gastos y se deducen de la utilidad, por lo que ya no pueden ser amortizadas. Por lo que, en forma

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general, “las marcas generadas internamente, son activos intangibles no reconocibles”, aun y cuando sean controladas por la empresa y representen una fuente de beneficios futuros.

Caso contrario, si la marca es adquirida de un tercero, si se incluye en la contabilidad, teniendo el beneficio de poder amortizar su costo.

Los activos intangibles se reconocen como propiedades de alto valor. Podría decirse que los activos intangibles más valiosos, pero menos comprendidos son las marcas. Sin embargo, es necesario colocar valores confiables en las marcas.

El valor de la marca se refiere a un valor económico financiero (monetario), y no a una evaluación u opinión subjetiva que un cliente o consumidor puede tener sobre su marca.

Existen tres enfoques para poder valorizar la marca qué son el enfoque de costos, enfoque de mercado y el enfoque de ingresos.

En el enfoque de costos la marca se valora considerando el costo de desarrollarla (adquisición, creación o mantenimiento de la marca) durante todas y cada una de las fases de su desarrollo (pruebas, investigación y desarrollo, el concepto del producto, mejoras del producto y promociones).

El enfoque de mercado considera transacciones recientes (ventas, adquisiciones, licencias, etc.) que han involucrado marcas similares, Y para las cuales se dispone de datos sobre el precio de transacción.

En el enfoque de ingreso requiere la información de futuros ingresos, utilidades o flujo de caja atribuibles a la marca durante su vida útil restante esperada, y descontarlos o capitalizarlos a valor presente. Para llegar a un valor de capital, los flujos de efectivo futuros estimados o las ganancias atribuibles a la marca se descuentan al valor presente.

Existen varios modelos o métodos para valorizar las marcas entre las que se pueden destacar:

• Prima de precio. Este método estima el valor de una marca por referencia al sobreprecio que genera. El precio cobrado por

los bienes o servicios comercializados con una determinada marca se compara preferentemente con el precio cobrado por un producto genérico es decir un producto sin marca. El sobreprecio bajo el supuesto de que ciertas características, como la calidad percibida, permiten que un fabricante de bienes cobre un sobreprecio por su marca. En otras palabras, supone que la marca genera un beneficio adicional para los consumidores, por el cual están dispuestos a pagar un poco más, las primas de precio pueden medirse mediante la observación directa o la investigación del consumidor.

• Método de división de ingresos. Se identifica el valor económico generado por la empresa en exceso del retorno exigido al capital empleado y, mediante investigación con clientes y análisis estadístico, se aísla cuánto valor es generado por la marca y cuánto por otros factores. Probablemente es el método más complejo, pero el más robusto y el que más perspectivas genera sobre la capacidad de la marca para crear valor. La clave es contar con una investigación potente de mercado.

• Ahorro en regalías. Se basa en las tasas de regalías que una empresa habría tenido que pagar para usar la marca si no fuera propietaria y, en cambio, tuviera que obtener la licencia de tercero. Por lo tanto, en este enfoque, el valor de la marca se determina como el valor presente del flujo de regalías después de impuestos.

Basándonos en este método tenemos:

• Se estiman las ventas netas de la marca para el horizonte de planificación que puede ser de 3 a 5 años.

• Se determina una tasa de regalías razonable en que dos partes no relacionadas habrían fijado para la transferencia de marcas comprables en una transacción de plena competencia (arm’s length).

• Multiplica la tasa de regalías estimada por las ventas proyectadas de la marca durante su vida económica. El resultado representa los ahorros anuales en regalías.

• Aplicar una carga fiscal en cada período para estimar los ahorros fiscales en regalías para cada uno de ellos.

• Estimar la tasa de crecimiento la vida útil económica y la tasa de descuento de la marca.

• Descontar el flujo de regalías después de impuestos para el valor presente.

El apéndice C de las NIF C-8, indica que de acuerdo a especialistas en valuación

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basados en bases de datos documentadas consideran que el rango de por cientos de regalías en relación con las ventas está entre 1 y 10%.

En internet se pueden encontrar paginas especializadas en la publicación de las tasas de regalías de los diferentes tipos de industrias, a las cuales se puede tener acceso mediante el pago de una suscripción, por ejemplo https://www.royaltyrange.com/.

La principal limitación es que pocas veces existen tasas de regalías realmente comparables a la marca en cuestión, sus bases de datos son muy limitadas y, sobre todo, que aplican datos de otras marcas diferentes a las que hay que valorar, cuando pueden ser muy distintas en cuanto su posicionamiento, imagen y valor de marca.

Existen reglas empíricas para derivar tasas de regalías, algunas de las más comunes son:

• El promedio de todas las tasas de regalías que podemos pensar es del 5%.

Bibliografía:

• Cualquiera tasa que sea habitual de nuestra industria

• La regalía que recupera el costo de desarrollo.

• La llamada regla de 25%.

Expresado de manera más completa, esta regla calcula una tasa de regalías de representación para el licenciante del 25% al 33,3%. de las ganancias operativas que se espera que el licenciatario obtenga de la comercialización de productos que practican la invención licenciada. La aplicación de la Regla del 25% generalmente se lleva a cabo al nivel de la utilidad operativa después de contabilidad de los gastos generales de venta, generales y administrativos asociados con el producto que utilizará la invención licenciada. Los ingresos por intereses, los gastos por intereses y los impuestos sobre la renta no son tomado en consideración. Esta regla empírica se basa en la premisa de que el titular de la licencia debe retener la mayoría de los beneficios asociados a la explotación de la tecnología licenciada.

https://ekosnegocios.com/articulo/logos-iconicos-las-marcas-mas-reconocidas-a-nivel-mundial

IMEF, Valuación y Reconocimiento de Activos Intangibles, Un enfoque estratégico. Normas de Información Financiera (NIF)

Nacer Ramos Eduardo Michael, Activos Intangibles, Método innovador de su valuación conforme a la Normativa Global. Salinas Gabriela, The International Brand Valuation Manual. International Standard ISO 10668, Brand valuation – Requirements for monetary brand valuation.

Smith Gordon, Trademark Valuation, A tool for brand management

Parr, Russell, Royalty Rates for Technology

Reformulación del principio de sustitución como Triada Principista

Renovación-SustituciónOportunidad del Avalúo

Dr. Hugo J. Guerra

Caracas 07 AGO 2023

Resumen

La debida práctica del avalúo profesional requiere de algunos principios doctrinales útiles como proposiciones paradigmáticas a manera de fundamentos teóricos consensuados por una cierta comunidad científica o técnica para el desarrollo razonado de la disciplina. Entre estos principios uno de los convencionales más comúnmente aceptado paradigmáticamente es el denominado Principio de Sustitución según el cual “El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.” En este artículo, se replantea tal criterio principista con mayor sentido epistémico-epistemológico-lexicológico como Principio de Renovación, el cual se complementa, por una parte, con una definición reformulada más apropiadamente del Principio de Sustitución según se entiende actualmente este concepto desde una perspectiva económica y en la contabilidad de costos y,

Dr. Hugo J. Guerra

por ende, valorativa; y, por otra, con el Principio de Oportunidad. Consecuentemente, con base en estos tres principios se presentan las correspondientes definiciones de costo de renovación, costo de sustitución y costo de oportunidad desaprovechada como conceptos necesarios de tener presentes para avaluar activos no financieros, así como negocios en marcha, en mejor conformidad con normativas avaluatorias generalmente aceptadas; y, en especial, con las Normas Internacionales de Valuación vigentes (IVS 2022 por su denominación en inglés), sin menos cabo de sus posibles actualizaciones previstas para la edición IVS 2024 sometidas a consulta pública en el periodo 28 ABR 2023 – 28 JUL 2023 mediante documento de trabajo emitido por el propio Consejo de Normas Internacionales de Valuación (IVSC por sus siglas en inglés) como Exposure Draft for Consultation.

Contenido:

1. El principio de sustitución en la normatividad avaluatoria convencional

1 Hugo J. Guerra. Doctor en Ciencias Administrativas (Universidad Nacional Experimental Simón Rodríguez). MSc. en Industrial Management y MSc. en Operation Research (Polytechnic Institute of Brooklyn, hoy New York University Tandon, USA). Especialista en Instituciones Financieras (Universidad Católica Andrés Bello, Venezuela). Ingeniero Electricista (Universidad Central de Venezuela). Diplomado en Formación Docente (Universidad Simón Bolívar, Universidad Central de Venezuela). Diplomas en Regional Industrial Development (Países Bajos), Smalllest Management Enteprises (Japón), Quality Leadership (Suecia), Avalúos Industriales e Inmobiliarios (Venezuela). Valuador Panamericano registrado en la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación con el número 083. Valuador Profesional Certificado N° 048 por el Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, Mx. Miembro Honorario del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Veracruz, A.C. Miembro de Honor del Instituto de Tasadores Dominicanos. Miembro de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Miembro de la Asociación Venezolana de Ingeniería Eléctrica y Mecánica. Miembro del Colegio de Ingenieros de Venezuela. Profesor de la Universidad Central de Venezuela. Avaluador Profesional Certificado en ejercicio. Experto Auxiliar de Justicia. Autor de diversos artículos y modelos como propuestas de soluciones avaluatorias inmobiliarias e industriales. E-mail: hugojguerra123@gmail.com

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2. Relativa ambigüedad del vocablo sustitución y confusión común con los términos reposición y reproducción

3. Costo dinerario como concepto

4. El costo de renovación

5. El costo de sustitución

6. El costo de oportunidad desaprovechada

7. En conclusión

1. El principio de sustitución en la normatividad avaluatoria convencional

En la generalidad de las normas avaluatorias es de común consideración que el término sustitución se refiera a centrar la atención valorativa en un bien equivalente al necesario de valuar. Prueba de ello se observa en los siguientes textos normativos y técnicos:

• En Argentina, según la NORMA TTN 1.4, de fecha 23 de febrero de 2009, editada por el Tribunal de Tasaciones de la Nación: “PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION. “Principio de sustitución: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.”

• En España, según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre «normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras», art 3, literal g, en la cual se especifica el “principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.”

• En EE.UU en el texto editado por el Appraisal Institute (USA), The Appraisal of Real Estate (01 ENE 2013), 14° Ed., capitulo 3 (The Nature of Value), pp. 30-31, en cual se especifica como Principio de Sustitución que “un comprador no pagará más por los bienes y servicios que el costo de obtener bienes o servicios sustitutos. La sustitución de un producto por otro es necesaria para un mercado abierto competitivo. Este es un concepto importante que deben entender los tasadores porque los precios de los bienes raíces solo pueden aumentar cuando las alternativas disponibles para los compradores lo permiten. Un propietario de una propiedad de un año puede vender esa propiedad por no más del costo de construir una nueva estructura que podría servir como sustituto.” (Traducción libre).

• En Gran Bretaña, como bien se se-

ñala en la RICS guidance note, emitida como RICS professional standards and guidance, UK, referente al Depreciated replacement cost method of valuation for financial reporting (1st edition, November 2018, Effective from January 2019, p. 3): “La teoría subyacente es que para el intercambio el comprador potencial no pagaría más por adquirir el activo objeto de avalúo que el costo de adquisición de uno nuevo equivalente. La técnica implica evaluar todos los costos que implica suplir un activo moderno equivalente a precios actuales a la fecha de valoración”. (Traducción libre).

• En México:

Según la NORMA MEXICANA NMXR-081-SCFI-2015, para efectos de la aplicación del enfoque del costo se establece como premisa “el principio económico conforme al cual un comprador no pagaría por un activo más que el costo de obtener uno de igual utilidad, ya sea por compra o por construcción” (entiéndase sustituir uno por otro, aclaración mía).

Y, de acuerdo con el glosario establecido por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) se esclarece como principio de sustitución la premisa que “un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia.”

• En Paraguay, según la Norma NP 69 001 21 Valuación de bienes. Términos y definiciones (2021) el concepto de sustitución se focaliza en la reposición o reproducción de un ente para fines de valuar su costo como nuevo. En dicha norma se definen: “2.19 Costos de reposición o reproducción a nuevo: costo total necesario para reemplazar en la fecha de la valoración, un bien por otro nuevo de sus mismas características y utilidades.

2.20 Costos de reposición o reproducción depreciada: costo de reposición a nuevo, descontando la depreciación física y funcional, en la fecha de la valoración.”

• En ámbitos transnacionales:

• Según las Normas Internacionales de Valuación, tanto en la versión vigente (IVS 2022) como en su posible actualización pre-

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• De acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (Apéndice A de la NIIF 13: Definiciones de términos, enfoque del costo) la sustitución de un activo, para efectos valorativos, se concibe como una acción equivalente a la reposición de su capacidad de servicio.

2. Relativa ambigüedad del vocablo sustitución y confusión común con los términos reposición y reproducción

De las definiciones ilustradas en la sección anterior se observa la ambigüedad y confusión común que fácilmente se presentan entre los vocablos sustitución y reposición. Y razones lexicológicas explicativas no faltan toda vez que:

“La palabra “sustituir” viene del latín substituere y significa “poner en lugar de otro”. Sus componentes léxicos son: el prefijo sub- (debajo) y statuere (estacionar, parar, colocar).”

Fuente: https://etimologias.dechile.net/?sustitucio.n

“La palabra “reponer” viene del latín reponere y significa “volver a colocar algo donde estaba”. Sus componentes léxicos son: el prefijo re- (hacia atrás) y ponere (poner).”

Fuente: https://etimologias.dechile.net/?reponer

En cuanto al vocablo reproducción cabe apuntar el precepto jurisprudencial alemán, aleccionador para la disciplina avaluatoria, según el cual, desde 1926 en materia de seguros, el “valor de reemplazo” se corresponde al “valor de reconstrucción local el día del si-

niestro”, el cual da pie a esa común utilización indiferenciada de los términos reposición, reemplazo y reproducción.

3. Costo dinerario como concepto

En su esencia, “la palabra costo tiene dos acepciones básicas: La primera puede significar la suma de esfuerzos y recursos que se han invertido para producir algo útil, por ejemplo, se dice: “Su examen le costo dos días de estudio”, lo que significa que invirtió dos días para poder presentarlo. La Segunda acepción se refiere a lo que se sacrifica o se desplaza en lugar de la cosa elegida: en este caso, el costo de una cosa equivale a lo que se renuncia o sacrifica el objeto de obtenerla, así por ejemplo: “Su examen le costó no ir a la fiesta” quiere expresar que el precio del examen fue el sacrificio de su diversión. El primer concepto, aun cuando no se aplicó al aspecto fabril, expresa los factores técnicos e intelectuales de la producción, y el segundo manifiesta las consecuencias obtenidas por la alternativa elegida).”

Consecuentemente, el costo pudiere definirse, por una parte, desde la perspectiva de la cantidad de dinero requerida para una inversión per se aplicada a una opción en particular: costo de inversión. O, por otra parte, según la cantidad dineraria que se sacrificaría por destinar los recursos y capacidades disponibles a una opción de inversión en lugar de otra viable en alternativa; es decir, según el costo de sustitución o de desplazamiento que implicaría la selección de una opción de inversión en lugar de otra. Así, lo pertinente de considerar es:

“1. Costo de Inversión: Es el costo de un bien, que constituye el conjunto de esfuerzos y recursos invertidos con el fin de producir algo útil; la inversión está representada en: tiempo, esfuerzo o sacrificio, y recursos o capitales. La producción de un bien requiere un conjunto de factores integrales que son:

a) Cierta clase de materiales

b) Un número de horas de trabajo-hombre, remunerables

c) Maquinaria, herramientas, etc. Y un lugar adecuado en la cual se lleve a cabo la producción.

Estos factores pueden ser físicos o de otra naturaleza, pero su denominador común

Gutiérrez Castañeda, Natalia (2017): Seguro de Valor a Nuevo o de Reposición: Noción, Desarrollo y Análisis Respecto al Principio General Indemnizatorio. Monografía de grado para optar por el título de Abogada. Pontificia Universidad Javeriana. Facultad de Ciencias Jurídicas. Bogotá, D.C., p. 6. https://repository.javeriana.edu.co/bitstream/handle/10554/34275/GutierrezCastanedaNatalia2017.pdf?sequence=5 vista como edición IVS 2024, actualmente en proceso de análisis de las opiniones recogidas por el órgano emisor, el IVSC, con motivo de la consulta pública realizada durante el periodo 28 ABR 2023 – 28 JUL 2023, el principio de sustitución se plantea en la descripción del enfoque del costo como el principio económico según el cual “un comprador no pagará más por un activo que el costo de obtener un activo de igual utilidad, ya sea por compra o por construcción, a menos que estén involucrados tiempo indebido, inconvenientes, riesgos u otros factores”.

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será en dinero, que intervienen en la producción.

2. Costo de desplazamiento o de sustitución: En la moderna teoría económica el costo significa desplazamiento de alternativas, o sea que el costo de una cosa es el de aquella otra cosa que fue escogida en su lugar. Si se eligió algo, su costo estará representado por lo que ha sido sacrificado o desplazado para obtenerlo. Constantemente el sujeto está tomando decisiones frente a varias alternativas; por ejemplo, cuando un estudiante se decide por la carrera de contador público, en lugar de filosofía, entonces el no ser filósofo, es el costo de la carrera de contador.”

Sobre el llamado costo de desplazamiento o de sustitución cabe destacar que es conveniente utilizar solo la expresión costo de sustitución ya que un costo de desplazamiento da como primera idea un costo de traslado de un lugar a otro y no la redirección aplicativa de recursos y capacidades disponibles para la inversión.

4. El costo de renovación

Cuando se trata de evaluar un “costo de sustitución a nuevo” en el sentido común de la práctica avaluatoria en el contexto de los llamados Principios Fundamentales Doctrinales de la disciplina, entre ellos, el Principio de Sustitución, en realidad lo que se requiere es estimar un costo de inversión como un costo de renovación imputable a un ente idéntico al necesario de avaluar; es decir, un COSTO DE RENOVACIÓN ISOMÓRFICA; o, alternativamente, como un costo de renovación atribuible a un ente que, al menos, tenga igual funcionalidad utilitaria viable de brindar tal como la del ente objeto de avalúo; o sea, un COSTO DE RENOVACIÓN ISOFUNCIONAL (entiéndase: isocrésica).

De allí que mejor que cualquiera de los vocablos sustitución, reposición, reemplazo, réplica y reproducción, resulta de mayor pertinencia por su menor ambigüedad la palabra renovación, la cual conlleva, como idea inmediata, “volver a poner algo como nuevo o vol-

verlo a su primer estado”. Según se define en el RAE:

renovar

Del lat. renovãre. Conjug. actual c. contar.

1. tr. Hacer como de nuevo algo, o volverlo a su primer estado. U. t. c. prnl.

3. tr. Remudar, poner de nuevo o reemplazar algo.

4. tr. Sustituir una cosa vieja, o que ya ha servido, por otra nueva de la misma clase. Renovar la cera, la plata.

5. tr. Dar nueva energía a algo, transformarlo. Este autor renovó el teatro de la época.

Y, según el Diccionario Panhispánico de Dudas, RAE:

renovar(se)

1. ‘Sustituir [algo viejo o usado] por algo nuevo’ y ‘dar, o adquirir, un aire o aspecto nuevo’. Verbo irregular: se conjuga como contar (> APÉNDICE 1, contar), esto es, diptongan las formas cuya raíz es tónica (renuevo, renuevas, etc.), pero no aquellas cuya raíz es átona (renovamos, renováis, etc.). Son, por tanto, incorrectas las formas sin diptongo cuando la raíz es tónica: Ørenovo, Ørenovas, etc.

Y, etimológicamente, según https://etimologias.dechile.net/?renovar

RENOVAR

La palabra “renovar” viene del latín renovare y significa “volver ha de ser nuevo”. Sus componentes son el prefijo re- (hacia atrña, reiteración), novus (nuevo), mas el sufijo –ar (usado para crear verbos). Ver: prefijos, sufijos, otras raíces latinas, nuevo.

Por tanto, por razones epistémicas, epistemológicas y etimológicas, el denominado convencionalmente Principio de Sustitución en la teoría y práctica avaluatoria debe entenderse mejor como Principio de Renovación, considerado como tal la premisa paradigmática según la cual “se espera que el valor monetario atribuible a un ente como nuevo

Fuente: Universidad Peruana de Los Andes. Costos y Presupuestos, pp. 8-9. https://repository.unad.edu.co/bitstream/handle/10596/7438/Fundamentos%20de%20Costos%207-46.pdf?

Fuente: Universidad Peruana de Los Andes. Costos y Presupuestos, pp. 8-9. Ob. cit. Para solventar la ambigüedad, especialmente lexicológica, que presenta la expresión costo de reposición así como la de costo de reemplazo, el Organismo Argentino de Normalización (el IRAM: Instituto Argentino de Normalización y Certificación IRAM, representante de la Argentina ante la ISO y la IEC) introdujo las expresiones costo isomórfico y costo isocrésico en la NORMA IRAM 34851 de fecha Junio de 1996 relativa a Tasaciones – Vocabulario, aún vigentes. El calificativo de isomórfico proviene de las raíces griegas †∑Ω∑ igual y MΩPøH forma.

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Así, el costo relevante de evaluar en conformidad con tal principio debe ser llamado pertinentemente como costo de renovación, el cual ha de corresponderse al costo de volver hacer nuevo un determinado ente como tal (costo isomórfico) o hacer de nuevo un ente que como mínimo produzca las mismas funciones con por lo menos igual utilidad (costo isofuncional o isocrésico).

5. El costo de sustitución

En cuanto al sentido económico del costo de sustitución (el cual, aunque también se denomina costo de desplazamiento, requiere especial cuidado en su uso como expresión en virtud de su ambigüedad en cuanto a su posible confusión con la correspondiente a costo de traslado), se desprenden dos conceptos de costos: Uno, el referente al costo de sustitución como tal; y, el otro, relativo al denominado económicamente costo de oportunidad7, el cual, para efectos avaluatorios por sus implicaciones conceptuales, resulta mejor catalogarlo como costo de oportunidad desaprovechada.

Para efectos de avalúo es de considerar que el costo de sustitución como concepto económico se fundamenta en el principio paradigmático según el cual “el costo atribuible a una cosa es el de aquella otra cosa que fue escogida en su lugar (Principio de Sustitución)”.

Por ejemplo, si una persona decidió invertir tiempo y dinero durante un año en estudios para obtener una especialización profesional en lugar de dedicarse a trabajar generando un determinado ingreso mayor al costo de los estudios, este último, económicamente, se correspondería al ingreso que dejaría de percibir por no dedicarse al trabajo. A título ilustrativo:

Supóngase que el costo en matrícula y libros para el estudio fuere de 1.000 unidades monetarias mensuales (12.000 um anuales) y el salario si trabajara fuere de 1.500 um por mes (18.000 um anuales). Así, otras cosas iguales, el costo imputable al estudio, según el Principio de Sustitución sería de 18.000 um durante el año en consideración y no 12.000 um.

6. El costo de oportunidad desaprovechada

Sobre el económicamente denominado costo de oportunidad, para efectos avaluatorios resulta mejor denominarlo como COSTO DE OPORTUNIDAD DESAPROVECHADA entendido como tal el “costo implícito asociado a una opción de inversión al ser seleccionada en lugar de otra con mayor beneficio monetario económicamente viable de ser emprendida por el inversor según sus capacidades y recursos disponibles.” Este concepto parte de la premisa paradigmática lógica de ser considerada como Principio de Oportunidad según el cual: “Una persona tenderá a seleccionar aquella opción entre varias viables de escoger

La palabra isocrésico se acuña en la Norma como palabra que proviene de las raíces griegas †∑Ø∑ igual y XPH∑I∑ función Ambas expresiones se ingeniaron por el IRAM para establecer definiciones estipulativas según vocablos intencionales y consecuentes definiciones precisadoras a fin de resolver la permanente imprecisión, confusión y ambigüedad (especialmente etimológica) en el uso de los vocablos reposición, sustitución, reemplazo y reproducción en la teoría y práctica del avalúo profesional. https://www.rae.es/dpd/renovar#

(1) Roberto Varo, Profesor Titular de Historia Económica I en la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Cuyo (Argentina), en artículo de su autoría (Origen Histórico del Concepto Costo de Oportunidad, Anales de la Asociación Argentina de Economía Política (32º : 1997 : Bahía Blanca) / Asociación Argentina de Economía Política / Edición: 2, 1997, Libro) señala que “el término, según Schumpeter (SCHUMPETER, J. A,, “Historia del Análisis Económico” - Barcelona, Ariel, 1954, p. 1001), fue acuñado por D.I. Green (Pain Cost and Opportunity Cost, 1894). Sin embargo, el desarrollo del concepto que luego le proporcionaron Knight, Davenport y Haberger, reconoce la existencia de muchos antecedentes históricos: Pedro Olivi (12481298); Ricardo Cantillon; William Petty; Jacques Turgot; Adarns Smih; Menger; von Weisser; Böhm Bawerk; von Thünen, entre otros.”

(2) Históricamente el desarrollo de la teoría de coste alternativo o de oportunidad se le atribuye a Friedrich Freiherr von Wieser (10 JUL 1851, Viena, Imperio Austríaco – 22 JUL 1926, Salzburgo, Austria). extraída de su obra Theorie der gesellschaftlichen Wirtschaft (Teoría de la economía social - 1914) en la cual acuña el término de coste de oportunidad. Ref.: https://es.wikipedia. org › wiki › Friedrich_von_Wieser

(3) Por costo o coste de oportunidad se da por entender: “el valor de la opción que NO se ha tomado. Dicho de otra forma, es el valor de la opción a la que se renuncia por hacer algo (diferente)”.

El coste de oportunidad es la diferencia entre el valor de la opción que has tomado y el valor de la opción que NO has tomado; es decir:

Costo de Oportunidad = Valor de la Opción NO emprendida – Valor de la Opción SI emprendida Fuente: https://iveconsultores.com/coste-de-oportunidad/ sea el correspondiente a uno tal cual como él o a uno que al menos preste las mismas funciones con no menos utilidad”.

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que, otras cosas iguales, le brinde menor costo de oportunidad desaprovechada”.8

Dicho Costo de Oportunidad Desaprovechada (COD) se evaluaría según la siguiente ecuación:

COD = Valor de la Opción Desaprovechada – Valor de la Opción Emprendida (ec. 1)

A manera ilustrativa relativamente sencilla en atención al mismo ejemplo expuesto en la sección 5 el COD asociado a la opción estudio para, por ejemplo, un lapso de dos años:

Valor presente de la opción seleccionada estimada para un plazo de dos años (el primer año para inversión en los estudios y un año inmediatamente siguiente para recuperarla en el supuesto que con mayor preparación educativa se lograría un ingreso de 2.500 um mensuales, asumiendo una tasa de interés del 2% mensual como costo del dinero) =

- 1.000 * ((1 + 0,02)^12 – 1)/(0,02 * (1 + 0,02)^12) + 2.500 * (((1 + 0,02)^12 – 1)/(0,02 * (1 + 0,02)^12))/(1 + i)^12

O sea: Valor Opción Seleccionada = 10.271,12 um

Valor presente de la opción desechada = 1.500 * ((1 + i)^24 – 1) = 28.370,89 um

Por tanto, el costo de oportunidad desechada al seleccionar la opción estudio sería:

COD = 28.370,89 – 10.271,12 = 18.099,77 um (ec. 2)

Y el COD asociado a la opción trabajo:

COD asociado a la opción trabajo: 18.099,77 um – 18.099,77 um = -

Por tanto, mejor opción en el ejemplo,

con las simplificaciones del caso: Trabajo.

Otros ejemplos del referido costo de oportunidad desaprovechada serían casos análogos como los ilustrados en los portales:

> https://blog.hubspot.es/sales/ que-es-coste-oportunidad

> https://tavogabriel.medium.com/ qu%C3%A9-es-el-costo-de-oportunidad-en-bienes-ra%C3%ADces-306955e2bc82

El Principio de Oportunidad resulta útil como fundamento para cualquiera de los tres enfoques avaluatorios convencionales. A título ilustrativo: 11

> Para el enfoque del costo según la presunción que el valor atribuible a una propiedad se dimensiona de acuerdo con el costo óptimo de producción de una propiedad sustituta igualmente deseable.

> Para el enfoque de comparación de precios en atención a la premisa que el valor esperado imputable a un bien en un mercado abierto y competitivo no debería ser distinto al precio usual al cual se concretan transacciones de entes similares sustitutivos entre si.

> Para el enfoque de los beneficios bajo el supuesto que activos que brindaran comodidades y réditos similares deberían ser valorativamente igualmente atractivos.

7. En conclusión

En virtud de la globalidad de las explicaciones expuestas en las secciones anteriores resulta de especial pertinencia el replanteamiento del llamado convencionalmente Principio de Sustitución en los siguientes tres, los cuales, respectivamente, sirven de fundamento a una correspondiente catalogación de

Los conceptos expuestos sobre Costo de Oportunidad Desaprovechada y Principio de Oportunidad los desarrolla Hugo J. Guerra (2023) como «Comentarios en respuestas al Proyecto de Actualizaion de los IVS emitidos por el IVSC para consulta pública en el período 28 ABR 2023 – 28 JUL 2023 (INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS - EXPOSURE DRAFT FOR CONSULTATION - Consultation period 28 April 2023 to 28 July 2023)».

Para el análisis en este ejemplo se hace necesario asumir un plazo y hacer los cálculos tomando en cuenta el valor del dinero en el tiempo. En este caso el valor presente P equivalente de una serie uniforme periódica cuyo componente fuere A durante n períodos a razón de una tasa i% por periodo (expresada en tanto por uno) se calcula mediante la ecuación: P = A * ((1 + i)^n – 1)/(i * (1 + i)^n). Y, el valor presente equivalente de una cantidad futura en n períodos al i% expresado en tanto por uno se calcula según la siguiente ecuación: P = F / (1 + i)^n

El ejemplo se ilustra con una serie de simplificaciones solo para dar idea de los conceptos expuestos. Para casos reales, obviamente se deben tomar en cuenta todas las variables relevantes que fueren pertinentes.

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costos mejores definidos para efectos avaluatorios:

Principio de renovación: Premisa económica conforme a la cual se espera que el valor monetario atribuible a un ente como nuevo sea el correspondiente a uno tal cual como él o a uno que al menos preste las mismas funciones con no menos utilidad.

Principio que sirve de fundamento para justificar la definición del costo de renovación como costo atribuible a un mismo ente como nuevo o a otro que por lo menos cumpla con igual función utilitaria. En el primer caso se trataría de un costo isomórfico; y, en el segundo; de un costo isofuncional o isocrésico.

Principio de sustitución: Premisa valorativa según la cual el costo atribuible a una cosa es el de aquella otra cosa que fue escogida en su lugar.

Principio que sirve de justificación para la consideración del costo de sustitución como costo atribuible a un ente según el costo de aquel que alternativamente se pudiere seleccionar en su lugar.

Principio de oportunidad: Premisa valorativa de acuerdo con la cual una persona tenderá a seleccionar aquella opción entre varias viables de escoger que, otras cosas iguales, le brinde menor costo de oportunidad desaprovechada.

Principio útil para explicar el costo de oportunidad desaprovechada asociado a una opción de inversión al ser seleccionada en lugar de aquella con mayor beneficio monetario económicamente viable de ser emprendida por el inversor según sus capacidades y recursos disponibles; y, por ende, costo importante de ser dimensionado para la toma de decisiones en la selección de opciones de inversión.

Referencia: Appraisal Institute (USA), ob. cit.: The Appraisal of Real Estate (01 ENE 2013), 14° Ed., capítulo 3 (The Nature of Value), pp. 30-31.

Construcción sostenible

Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez

La construcción sostenible es aquella que se realiza teniendo siempre en cuenta los factores y aspectos necesarios para reducir o eliminar todo aquel impacto negativo en el medioambiente. Además, trata de fomentar un impacto positivo no solamente en el clima, sino en el entorno. Todos los edificios que se realizan de esta manera ayudan a preservar nuestros recursos naturales y a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.

Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez

A raíz de distintas promulgaciones de leyes, tratos y cumbres de desarrollo sustentable, México ha tenido grandes e importantes acontecimientos desde hace más de 50 años. Para entenderlos, es necesario saber que el desarrollo sustentable plantea la satisfacción de las necesidades presentes y futuras; además, alcanzar un equilibrio entre aspectos sociales, económicos y ambientales, creando un modelo de desarrollo económico mundial/ nacional compatible con la conservación del medio ambiente y con la equidad social.

Desde 2009, el Gobierno Federal Mexicano ha impulsado el desarrollo de un modelo de vivienda sustentable. El precursor de esta iniciativa fue el programa de Hipoteca Verde (HV) del INFONAVIT (Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores), instituto en el que los trabajadores mexicanos ahorran una parte de su salario y otra aportación la hacen los empleadores, para generar una capacidad crediticia para adquirir una vivienda. La HV consiste en equipar a la vivienda de un paquete tecnológico para el uso sustentable de agua y el ahorro energético (electricidad y gas), que permite obtener hasta

un 48% de ahorro en el consumo de electricidad y gas. Los pagos en los recibos por concepto de luz, agua y gas, se reducen, lo que deriva en un ahorro promedio de 261 MXN para habitantes de viviendas sustentables económicas (nivel social bajo). En el caso de las emisiones de bióxido de carbono (CO2e), se estima que al año cada vivienda genera un ahorro de entre 1 y 1.5 toneladas. Aunado a lo anterior, el programa “Ésta es tu Casa”, mediante subsidios federales ha apoyado a que familias con bajos ingresos (< 2.6 VSM) que no son elegibles para un crédito de HV, puedan acceder a una vivienda sustentable. Con estos instrumentos, se pretende robustecer el compromiso del gobierno para ofrecer la alternativa de una vivienda sustentable al sector social bajo del país.

Entre las características de la construcción sostenible se encuentran las siguientes:

• La utilización eficiente de la energía, agua y otros recursos.

• Uso de energías renovables, como la energía solar.

• Empleo de medidas para reducir la contaminación y desechos. Uso de la reutilización y el reciclaje.

• Buena calidad del aire ambiental interior.

• Se trata de reducir la huella medioambiental en el diseño, construcción y gestión de la construcción.

• En todo momento, estos edificios se construyen pensando en la calidad de vida de las personas.

• Su diseño permite la adaptación a un entorno que cambia constantemente.

Algunos de sus principios

Entre los principios de la construcción

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Fachada Biblioteca de Bishan

sostenible, encontramos el hecho de que siempre consideran cuáles son las condiciones del entorno en el que se ubican. De esta manera, estas construcciones son más eficientes. Igualmente, se emplean materiales constructivos que permiten reducir la cantidad de energía que hay que consumir, y se fomenta de manera muy importante el uso de las energías renovables.

Los Objetivos de Desarrollo

Sostenible en México

1. Fin de la pobreza

2. Hambre cero

3. Salud y bienestar

4. Educación de calidad

5. Igualdad de género

6. Agua limpia y saneamiento

7. Energía asequible y no contaminante

8. Trabajo decente y crecimiento económico

9. Industria, innovación e infraestructuras

10. Reducción de las desigualdades

11. Ciudades y comunidades sostenibles

12. Producción y consumo responsables

13. Acción por el clima

14. Vida submarina

15. Vida de ecosistemas terrestres

16. Paz, justicia e instituciones sólidas

17. Alianzas para lograr los objetivos

ALGUNOS EJEMPLOS DE CONSTRUCCIÓN

Fachada Biblioteca de Bishan

SOSTENIBLE

La Biblioteca de Bishan, en Singapur

La ciudad de Bishan (Singapur) es el lugar elegido para escoger este edificio. El diseño responde al concepto de “casa en el árbol”, solo que esta construcción sostenible tiene una extensión de 4.000 metros.

La Biblioteca Comunitaria incide en la reducción de electricidad, ya que aprovecha al máximo la luz del sol. Para ello, se construyó en la zona más importante del edificio un patio muy grande que deja pasar la luz natural a la zona que más se usa.

Su orientación, sus muchos tragaluces y cristales de colores, permiten que la luz que entra a través de ellos cree un efecto muy atractivo y adecuado para la lectura, que es el objetivo principal del edificio.

El Hotel Stadthalle en Viena

El Hotel Stadthalle es un hotel sostenible en la ciudad de Viena, ya que, tras una rehabilitación energética completa y una ampliación en forma de edificio pasivo, tiene un consumo energético nulo. Tiene, además, una estética cuidada y cuenta con prestigiosos reconocimientos que lo avalan, como la etiqueta

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ecológica de la UE “European ECO Label”, un premio para las empresas turísticas que cumplen con criterios estrictos para limitar su impacto en el medio ambiente. Partiendo de un edificio de apartamentos del siglo XIX, se realizó una rehabilitación completa de las cuatro plantas originales y una ampliación para albergar 38 nuevas habitaciones con criterios bioclimaticos. Además se incorporaron nuevas instalaciones de energías renovables cuyo principal objetivo era conseguir un balance energético nulo impacto en el medio ambiente.

Biblioteca Vasconcelos en México.

Esta es una idea del arquitecto Alberto Kalach, quien soñaba con tener un espacio donde se unieran una biblioteca pública, un área de actividades culturales y un jardín botánico. Y todo esto en pleno centro de la ciudad de México.

En esta biblioteca se aprovecha al máximo la luz y ventilación natural, a la cual aportan muchísimo los jardines de alrededor. En ella, puedes conseguirte con una gran diversidad de árboles, arbustos, plantas herbáceas, pisos de vidrio y un increíble techo verde.

Se trata de un mega edificio sustentable en Cancún, diseñado por Sanz Pont Arquitectura. Se ha previsto de dos puentes habitables para que conecten ambos cuerpos del edificio, además, de un impresionante jardín interior.

La ventilación natural viene de la fa-

Torre de GSI en Cancún

Fachada Hotel Stadthalle en Viena

Vista aérea de la Biblioteca José Vasconcelos en la Ciudad de México

Interior Hotel Stadthalle en Viena

Fachada de la Biblioteca José Vasconcelos en la Ciudad de México

Interior Hotel Stadthalle en Viena

chada de alucobond hacia el occidente. Mientras que la luz directa, procede de las lamas horizontales de alrededor. En la parte oriental se puede ver el Mar Caribe y el campo de golf de Puerto Cancún, gracias a los cristales de la cubierta. Esto es fundamental para optimizar el consumo de energía.

La Torre GSI es un edificio de 20 niveles para uso comercial, hostelería y oficinas. El edificio está compuesto por dos cuerpos verticales que se unen en la parte superior por 2 puentes habitables con jardín interior formando un gran encuadre del paisaje natural.

En la fachada oriente, la piel del edificio está diseñada con un juego de cristales serigrafiados, sandblasteados y transparentes que aprovechan las vistas del campo de golf de Puerto Cancún y el Mar Caribe. Cuenta con dos niveles de estacionamientos integrados con vegetación en talud y una plaza pública

elevada que genera un gran balcón urbano.

Torre de GSI en Cancún

Torre de GSI en Cancún

Torre de GSI en Cancún

Torre de GSI en Cancún

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El color y la arquitectura

Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte

¿Qué es el COLOR?

El color según Sir Isaac Newton es una sensación que se produce en respuesta a una estimulación nerviosa del ojo, causada por una longitud de onda luminosa dentro del espectro. El ojo humano interpreta colores diferentes dependiendo de las distancias longitudinales.

Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte

El color como identificador

La visión humana distingue las longitudes de onda de tal manera que vemos el mundo en colores. La sensación de color, que sucede en el cerebro, es lo que nos estimula a experimentar con los tonos cromáticos de manera física, mental, emocional y comercial. Como resultado, los colores no solo tienen significados simbólicos, sino que también provocan determinados sentimientos en los visores como pueden ser la calma, el progreso, el hambre, la aventura, la elegancia, el deseo, la

ecología o el poder.

La teoría del color

• Se conoce como Teoría del color a un conjunto de reglas básicas que rigen la mezcla de colores para conseguir efectos deseados, mediante la combinación de colores o pigmentos. Es un principio de gran importancia en el diseño gráfico, la pintura, la fotografía, la imprenta y la televisión, entre otras áreas visuales.

• No existe una única Teoría del color, sin embargo, sino un conjunto de aproximaciones al color y a sus dinámicas. Muchas de ellas forman parte de la historia del arte o de la física (óptica), y poseen diferentes autores.

Uno de los principales insumos de toda Teoría del color es el círculo cromático. Se trata de una representación circular de todos los colores del espectro visual, organizados de manera tal que los colores contrarios se enfrenten y los colores complementarios estén próximos el uno al otro.

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Se dice que, para gustos, los colores, pero cuando se trata de emplearlos en un diseño, el simple gusto personal no es suficiente, así que hay que tener en cuenta lo que un color puede estar diciendo.

El Círculo Cromático

El círculo cromático o rueda de colores es una representación ordenada y circular de los colores de acuerdo con su matiz o tono, en donde se representa a los colores primarios y sus derivados. Permite identificar los colores primarios o puros, y aquellos que se consideran derivados, o sea, fruto de la mezcla de colores.

De acuerdo a este tipo de estudios del color, a cada uno se le pueden atribuir distintas características, como son:

CARACTERÍSTICAS DEL COLOR

• Matiz. - El matiz es la definición que

se le da a la diferencia de un color a otro: permite clasificarlos en términos de rojo y sus matices, verde y sus matices, azul y sus matices, etc. Se refiere a la ligera variación de tono que un color hace en la lista cromática. El término matiz hace referencia a la frecuencia dominante en la que se encuentra un color. Por ejemplo, un color rojizo tiene un matiz rojo. Un verde puede tener un matiz amarillo o un matiz azulado, dependiendo de la proporción que posea de cada uno de estos colores.

• Colores neutros(tonos). - Los tonos se crean cuando se le agrega gris a un matiz. Los tonos son generalmente opacos y de apariencia más suave que los matices puros. Los tonos son a veces fáciles de usar en el diseño. Tonos con más gris pueden darle un aspecto vintage.

• Saturación. - La saturación hace que los colores sean más vivos (menos color negro o blanco añadido). La desaturación hace que los colores sean más apagados (más color negro o blanco añadido).

• Luminosidad. - También llamada “valor”, se refiere a la cantidad de LUZ presente en el color, o sea, si es más claro o más oscuro, lo que equivale a decir si está más cerca del negro o del blanco.

EL COLOR SEGÚN LA LUZ

Obsérvese en las figuras que el color cambia a la vista, según la cantidad de luz que obtenga, también depende del tipo de luz.

COLORES PRIMARIOS

Dentro del círculo cromático, se co-

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locan a 120º unos de otros: son el Magenta, el amarillo y el Cyan. Se denominan primarios porque no pueden obtenerse mezclando otros colores. Al contrario, sirven de base para las distintas mezclas, denominadas colores secundarios.

El modelo de color RGB se llama así debido a sus colores primarios: Rojo, Verde, y Azul, (Red, Green, Blue, en inglés).

El color luz: es una forma de energía que nos permite ver lo que nos rodea. Es toda radiación electromagnética que se propaga en formas de ondas en cualquier espacio. La luz también es conocida como energía luminosa, es intangible, son el azul, el magenta, el amarillo y el verde, el blanco es la suma de todos estos, y el negro es la ausencia total de color (RGB).

El color pigmento es el color en cuanto a materia, el que se puede tocar, son los colores físicos (pintura, tintas…) son el azul cian, el rojo magenta y amarillo medio con el blanco y el negro (CMYK).

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CONTRASTE

El término “contraste de color” se utiliza en la teoría del color para señalar la diferencia entre los distintos tonos o colores. El contraste de tonalidad es un tipo de contraste que determina la diferencia entre las tonalidades más claras y oscuras de la imagen.

ARMONÍA

Armonizar: significa coordinar los di-

ferentes valores que el color adquiere en una composición, de forma que todos los colores posean una parte común al resto de los que intervienen. En todas las armonías cromáticas se pueden observar tres colores: Tono dominante: es el neutro y de mayor extensión.

Se logra cuando todos los colores utilizados en la decoración producen una sensación agradable a la vista que transmite equilibrio y serenidad.

PSICOLOGÍA DEL COLOR

Sabemos que la psicología del color juega un papel en la arquitectura muy importante en el diseño y creación de espacios. La combinación de los colores puede evocar diferentes sensaciones y emociones en las personas que habitan y transitan por esos lugares, desde armonía y calidez hasta claustrofobia y miedo.

¿Cómo influye el color en los espacios habitacionales?

Rojo: genera energía, exitación, impulso, pasión.

Anaranjado: intensidad, creatividad, euforia y entusiasmo.

Verde: Brinda calma, tranquilidad, serenidad, bienestar

Azul: Se percibe como un color de calma, que inspira confianza y seguridad.

Amarillo: es el que menos sensación de peligro genera, transmite alegría y a la vez capta la atención.

Los colores son capaces de ampliar o disminuir visualmente un espacio, refrescar lo angosto y dar variedad o lo repetitivo. Estancias como un dormitorio debe ir acompañada de colores suaves, con poco contraste para acercar la tranquilidad al habitante.

CONCLUSIÓN

¿COMO USAR LOS COLORES EN EL DISEÑO?

• Legibilidad.

• Los colores deben ser fáciles de leer y agradables a la vista.

• A veces, eso significa no agregar color a cada detalle.

• Tonos neutros como negro, blanco y gris pueden ayudarte a balancear un diseño, así cuando uses otro color, este realmente sobresaldrá.

SIG en los avalúos

Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica

Amables lectores: hoy deseo compartir con ustedes, lo que un SIG puede contribuir en los avalúos inmobiliarios; ¿Qué es un SIG?, ¿Para qué nos sirve?, ¿los Valuadores podemos usarlo en nuestro trabajo?, pues bien, en esta ocasión tocaremos este apasionante tema y veremos por qué.

El Sistema de Información Geográfica, SIG o por sus siglas en ingles GIS que significa Geographic Information Systems, se define como un sistema integrado, compuesto por hardware, software, personal especializado, información espacial y procedimientos computarizados, que permite y facilita la recolección, el análisis, gestión o representación de datos espaciales. Ver Figura 1

El SIG funciona como una base de datos con información geográfica (datos alfanuméricos) que se encuentra asociada por un identificador común a los objetos gráficos de un mapa digital. De esta forma, señalando un objeto se conocen sus atributos e, inversamen-

te, preguntando por un registro de la base de datos se puede saber su localización en una cartografía

El Sistema de Información

Geográfica separa la información en diferentes capas temáticas y las almacena independientemente, permitiendo trabajar con ellas de manera rápida y sencilla, facilitando al profesional la posibilidad de relacionar la información existente a través de la topología de los objetos, con el fin de generar otra nueva que no podríamos obtener de otra forma

¿Qué quiere decir lo anterior en peras y manzanas?

Una ciudad por ejemplo, que tiene: calles pavimentadas, agua potable, energía eléctrica, Gasolineras, restaurantes, escuelas, etc. Etc. Cada uno de esos conceptos, son fuente de información que se recopilan en campo, se almacenan en una base de datos de acuerdo a los alcances del proyecto y se expresa en un mapa denominado cartografía digital para su proceso y análisis posterior.

En otro orden de ideas, cada vez son más las Oficinas Gubernamentales y Empresas Privadas, que su información ya lo disponen en cartografías, y que dan a conocer en sus portales del sitio WEB, para que los usuarios que tengan interés en un tema puedan ver donde se localiza la información buscada y entonces ese usuario completa la información en campo para terminar de realizar el análisis del objeto en estudio.

¿Qué información podemos ver en la Cartografía para realizar un avalúo?

Podemos ver si la propiedad está en

Arq. Enrique Cervera Muñoz

Figura 1

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una parte inundable, si cuenta con equipamiento o infraestructura urbana, sino está en algún ejido, aun cuando su instrumento público no lo exprese, sino está en una zona de riesgo, y toda la información que uds deseen conocer como, medio ambiente, sismos, etc.

En avalúos agropecuarios o agroindustriales, podemos ver el manejo de inventario y recursos forestales al igual que estudios de ecosistemas para los valores en el campo (fig 2)

Figura 2

Información sobre zonificación, usos de suelo, normatividad aplicable en cada área, niveles permitidos, áreas máximas de construcción, espacios que deben quedar libres, sobre un predio específico fig.3

Figura 3

Análisis de clientes, propiedades, comercios, o puntos de interés y principales rutas fig. 4

En síntesis: al iniciar el estudio para diseñar un SIG, deberán pensar que van a manejar objetos que existen

4

5

Figura 6

en la realidad, tienen características que los diferencian y guardan ciertas relaciones espaciales que se deben conservar. fig 5

Se pueden obtener Imagen raster de la costa como, este caso, del Golfo de México. Fig 6

Desarrollando acercamientos a medidas reales de imágenes de satélite ú ortofoto. fig 7

Figura

Figura

Con las imágenes de ciertas áreas, podemos visualizar propiedades que desde el nivel de tierra no es posible acceder. fig 8

Cabe citar que en el año 2007 elaboré un proyecto denominado Sis-

tema de Información Geográfica de Avalúos Nacionales Inmobiliarios, SIGANI y propuesto a la Federación de Valuadores en aquellos años, pero requería la participación de todos a nivel nacional viendo que nosotros los profesionistas somos los que generamos la información, pero por las razones que gusten, no se llevó a cabo y esa información fue procesada en corto tiempo por las instituciones de vivienda y el sistema financiero en sus propios sistemas, para uso de la propia entidad con información de los profesionistas que realizamos el trabajo

Conclusión:

El SIG es una herramienta que sirve para toma de decisiones en cualquier campo como Desarrollo Urbano, Desarrollo Territorial, Estudio de Mercado, así como un sinfín de Disciplinas como la Salud, la educación y todo lo que deseen conocer de un tema como impacta en un territorio.

Les dejo un portal para que vean como se ve un SIG en un territorio en la que pueden navegar abriendo las capas de interés.

https://sigmorelia.gob.mx/ Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx

Figura 6

Figura 8

Figura 7

Unidad de vivienda turística con retorno de inversión por arrendamiento vacacional

Lic. Pedro Fernández

Una unidad de vivienda turística con retorno de inversión por arrendamiento vacacional se refiere a una propiedad que se adquiere con la intención de generar ingresos a través de su alquiler a corto plazo a visitantes y turistas. Este tipo de inversión inmobiliaria se ha vuelto popular debido a la creciente demanda de alojamientos alternativos y experiencias de viaje más personalizadas.

Lic. Pedro Fernández

El retorno de inversión en el arrendamiento vacacional depende de varios factores. En primer lugar, la ubicación de la propiedad desempeña un papel crucial en determinar su atractivo turístico y la demanda que puede generar. Las áreas con gran atractivo turístico, como destinos vacacionales populares, ciudades con eventos culturales o de negocios, o cerca de atracciones turísticas, tienden a tener una mayor demanda de vivienda.

Además, el tamaño y las comodidades de la propiedad también influyen en la capacidad de obtener un buen retorno de inversión. Las propiedades más grandes y equipadas con comodidades modernas, como piscinas, terrazas, gimnasios, estacionamiento y acceso a in-

ternet de alta velocidad, suelen atraer a más huéspedes y pueden cobrar tarifas más altas.

La gestión efectiva de la propiedad también es crucial para obtener un retorno de inversión exitoso. Esto puede implicar la promoción activa de la propiedad a través de plataformas de alquiler vacacional en línea, el mantenimiento adecuado de la propiedad, la atención a las necesidades de los huéspedes y la entrega de una experiencia satisfactoria en general.

El retorno de inversión en una unidad de vivienda turística puede ser bastante atractivo si se tiene en cuenta la demanda adecuada, se establecen tarifas competitivas y se gestiona eficientemente. Sin embargo, es importante tener en cuenta los costos asociados, como los impuestos, los servicios públicos, los gastos de mantenimiento y la gestión de la propiedad.

En resumen, una unidad de vivienda turística con retorno de inversión por arrendamiento vacacional es una propiedad que se adquiere con el propósito de generar ingresos a través de su alquiler a corto plazo a turistas. La ubicación, el tamaño, las comodidades y la gestión efectiva son factores importantes a considerar para obtener un retorno de inversión exitoso en este tipo de inversión inmobiliaria.

Inmuebles industriales

Ing Alfredo Ayala Moya

Los inmuebles industriales han cambiado radicalmente en los últimos años, de las industrias con chimeneas contaminantes a los actuales procesos con cuartos limpios y sistemas de distribución automatizados. Los productos industriales pasan por una serie de procesos, en los cuales cada uno de ellos incrementa su valor antes de pasar al siguiente paso. El tiempo del paso de materia prima a producto terminado es ahora menor que antes, al eficientizar los procesos con equipo moderno, también ahorran costos de materiales al tener menos merma. Los grandes fabricantes toman las ventajas de las relaciones internacionales comerciales, buscando ser más competitivos, trasladan ciertos procesos a países en desarrollo, con costos de mano de obra más baratos, creando las empresas “maquiladoras” , que tienen que seguir ciertos estándares respecto a su distribución, elementos de construcción y al mismo tiempo cumplir con las normas de seguridad del país de origen, teniendo ventajas competitivas con esto, ahorrando al mismo tiempo en los costos de seguros.

empaque y/o producto terminado, esto trae como consecuencia un ahorro en costos considerables en la construcción de las naves industriales.

La industria maquiladora en México surge por la necesidad de dar trabajo permanente a los trabajadores temporales que cruzaban la frontera para trabajar en los campos agrícolas de Estados Unidos de América. Durante el gobierno del Lic. Miguel de la Madrid, se expide el primer decreto para regular las operaciones de las maquiladoras en México, cuyos objetivos eran: Crear empleos, integrar la tecnología a la industria nacional, capacitar a la mano de obra, aprovechar la capacidad industrial ociosa y la captación de divisas.

Al utilizar equipo de producción moderno automatizado, pueden reducir las instalaciones industriales, con el consiguiente ahorro en superficies de construcción, así mismo, se han cambiado el diseño de las naves industriales, adoptando alturas libres de 9.15 metros (30 pies), las nuevas generaciones de montacargas se han modernizado para cumplir con estos requerimientos, aumentando considerablemente las alturas de maniobra, reduciendo con esto los espacios de almacenamiento, ya sea de materia prima, material de

Las maquiladoras son: Centros de trabajo cuya actividad se concentra en el ensamblaje, transformación de componentes destinados a la exportación, gozan de un régimen fiscal que les permite importar insumos sin pagar aranceles y exportar pagando solamente el arancel que fue agregado en México. Operan bajo el concepto de globalización, aprovechando las ventajas competitivas de una mano de obra barata y la cercanía al mercado estadounidense, considerado como el más importante. Estas empresas son principalmente de Estados Unidos de América, China y Japón, se ubican mayormente en la frontera norte, en los estados de Baja California Norte, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas.

Para los inversionistas extranjeros existen varias maneras de fabricar productos en México:

• El Subcontrato: Consiste en estable

Ing Alfredo Ayala Moya

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cer una relación contractual, en la cual la empresa mexicana se encarga de la fabricación, utilizando muchas veces su propia maquinaria.

• Iniciar una corporación propia: La empresa extranjera mantiene el control sobre la totalidad de su operación en México, pero implica un gasto considerable.

• Joint – venture con un socio mexicano: Asociarse con un empresario mexicano es una tendencia que va en aumento y consiste, básicamente en establecer una alianza entre organizaciones de giro parecido o complementario e iniciar una operación especifica de maquila en el país.

En la región noreste de nuestro país, existen desarrollos de parques industriales especializados en dar servicio a la industria maquiladora, bajo diferentes esquemas, como son:

• Arrendamiento de naves industriales tipo llave en mano, (BTS Build to suite) diseñadas bajo las especificaciones del usuario, con contratos de renta con cláusulas de plazos forzosos, incrementos anuales en función, ya sea del Consumer Price Index de los Estados Unidos de América publicado por el Departamento del Trabajo o el Índice Nacional de Precios al Consumidor, publicado por el Banco de México, manejando incrementos mínimos y máximos, para reducir el nivel de incertidumbre del negocio.

• Arrendamiento de naves industriales con opción de compra, que es similar al punto anterior, solo que contempla la venta del inmueble, ya sea con un precio preestablecido en las cláusulas del contrato que puede variar en función de cuando hacen efectiva la opción de compra o mediante la valuación del inmueble realizado por un perito valuador profesional, designado en forma conjunta por las partes involucradas.

• Compra y arrendamiento (Sale and Lease back), es una forma de financiamiento, consiste en la venta del inmueble por parte de la empresa, teniendo la obligación de arrendarlo con contratos con cláusulas similares a las opciones anteriores.

• Shell Rent (renta del cascaron). El arrendador entrega el espacio a rentar con acabados mínimos. El arrendatario a su costo termina o modifica los acabados, que pueden incluir: muros, techos, pisos, instalaciones eléctrica e hidráulica. Se da en arrendamiento a largo plazo.

En la actualidad, se maneja un con-

cepto americano denominado “Net, Net, Net”, (TripleNET), que se refiere a un acuerdo entre Arrendador y el Arrendatario, el cual consiste en determinar quien cubre los gastos de la propiedad como son: impuestos inmobiliarios, seguro del edificio y el mantenimiento, además de la renta y los servicios públicos.

• En arrendamientos Net, el arrendatario paga los impuestos sobre la propiedad

• En arrendamientos Doble Net, incluye impuestos sobre la propiedad y seguro de propiedad

• En arrendamientos Triple Net, incluye impuestos sobre la propiedad, seguro de la propiedad y su mantenimiento.

Los arrendamientos Triple Net tienden a tener rentas más bajas porque el arrendatario asume los gastos continuos que de otro modo, serían responsabilidad del propietario. Las ventajas para el arrendador es que le facilita la administración de la propiedad y le evita tener los gastos de mantenimiento, estar cubierto en caso de ocurrir algún siniestro, lo cual se traduce a estar libre de responsabilidad de las obligaciones del propietario.

Para el caso del arrendatario, le ayuda al tener mayor control del inmueble al hacerse cargo del mantenimiento del inmueble y reparaciones que tengan un mayor impacto en sus procesos productivos.

En nuestro país, los desarrollos de parques industriales deben cumplir con la norma oficial mexicana NMX-R-046-SCFI-2015, que busca evitar la confusión e incertidumbre de los industriales, que desean establecerse dentro de los mismos, brindando condiciones favorables para la operación de las empresas que se establezcan. La función de los parques industriales es contribuir con la infraestructura del país, incrementando la competitividad de la planta industrial, fomentando la modernización, creación de fuentes de empleo, constituyéndose como una solución integral al problema de ordenamiento industrial.

Los parques industriales dan servicio a una variedad de actividades y tipos de producto, cada uno con requisitos específicos: almacén/distribución, fabricación, oficinas, hoteles y tiendas de conveniencia.

•Plan maestro flexible: Que anticipe el cambio para servir a diversos mercados a largo plazo: la flexibilidad es maximizada por

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un diseño de lote que permite subdividir parcelas de diferentes tamaños combinados en función de la demanda, por un sistema vial que da acceso a todas las porciones del sitio.

• Paisajismo y espacios públicos atractivos: Asegura que todo el desarrollo tengo una apariencia cohesiva similar. Se presta especial atención a las áreas visibles y estratégicas, como la construcción de entradas, lugares de reunión al aire libre y áreas de estacionamiento.

• Amenidades y servicios en el lugar: Expectativas de comodidades y servicios que contribuye a un ambiente de trabajo más interesante y deseable, las comodidades pueden ayudar a distinguir un proyecto en un mercado competitivo.

• Diseños de edificios flexibles: Cada tipo de edificio que se encuentra en los parques tiene requisitos de construcción distintivos, pero todo requiere en funcionalidad y flexibilidad para satisfacer las condiciones cambiantes del mercado y las necesidades de los ocupantes.

• Estacionamiento adecuado: Las proporciones de estacionamiento son consideraciones más importantes para los ocupantes de los parques industriales.

• Circulación eficiente: Ya sea vehicular o peatonal, la circulación en un parque industrial debe ser fluido y estar claramente señalizado.

Categorías de parques: muchos par-

ques empresariales ofrecen una combinación convencional de almacenes, espacio flexible y oficinas para satisfacer las necesidades de una amplia gama de ocupantes.

Durante los últimos 20 años, sin embargo, han surgido tipos de parques empresariales más especializados. Aunque cada uno de ellos se puede clasificar por una función distintiva y características de diseño y los tipos de productos.

• Parque industrial: Contiene instalaciones de fabricación, almacenamiento y una cantidad limitada o ninguna de espacios de oficinas.

• Parque de distribución: Contiene instalaciones de almacenamiento grandes, a menudo de poca altura, con facilidades para camiones de carga y patios de maniobra amplios. Puede incluir una pequeña sección de oficinas, ya sea como espacio terminado integrado en las áreas de almacenamiento u alojado en espacios separados.

• Parque logístico: Estos parques empresariales se centran en el valor añadido en función de logística y procesamiento en lugar de depósito y almacenamiento.

• Parque de investigación: También como conocido como investigación y desarrollo (R&D) están diseñados para aprovechar una relación con una universidad para fomentar la innovación y la transferencia de tecnología. Las instalaciones suelen ser multifuncionales,

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Parque corporativo

con una combinación de laboratorios, oficinas, espacios pequeños de fabricación y almacenamiento.

• Parque corporativo: Son el último paso en la evolución de parques empresariales, se ubican en zonas de buena deseabilidad, con oficinas, laboratorios de investigación, industria ligera, que cuentan con instalaciones recreativas, hoteles, centros de conferencia.

Algunas de las especificaciones constructivas de una nave industrial para uso de maquiladoras son:

Este tipo de construcciones se carac-

terizan por tener claros grandes, para optimizar el espacio aprovechable, ya sea para producción y/o almacenamiento.

Las características constructivas son con marcos rígidos construidos con tres placas de perfil variable, o con columnas IPR y H, largueros joist con perfiles omega y acero redondo, aislamiento en techo con colchoneta de fibra de vidrio, la iluminación ha cambiado, inicialmente utilizaban luminarias de aditivos metálicos, posteriormente cambiaron a fluorescentes ahorradoras y actualmente son led, con canalizaciones en tubería conduit galvanizada de pared gruesa. Las oficinas cuentan con entrepisos de losacero.

Dependiendo de la ubicación del inmueble, que puede ser en un parque industrial o en zona con uso mixto, donde predomina la vivienda y talleres, podemos encontrar bodegas cuyas características constructivas son muy diferentes a las naves de maquiladora, pudiendo tener muros de block o de lámina acanalada con acabados aparentes, piso con firme de concreto reforzado pulido, contracimiento,

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industrial 1

industrial 2

Parque industrial 3

Parque industrial 4

columnas y cerramientos de concreto reforzado, techo de lámina acanalada galvanizada con secciones de lámina traslucida soportada con marco y largueros de polín, la instalación eléc-

trica es expuesta, aprovechando los polines, con luminarias fluorescentes. Las oficinas se pueden ubicar en el interior de la bodega o en exterior, si este ultimo es el caso, regularmente están en planta alta y se utiliza la planta baja como estacionamiento vehicular.

Los silos de concreto que se utilizan para el almacenamiento de granos están construidos con concreto reforzado, contando con sótanos de concreto para alojar los equipos para la extracción del material que pueden ser, dependiendo del proceso, bandas transportadoras, transportadores helicoidales y de paletas. En la sección superior cuenta con un cuarto o linternilla.

Para almacenar el producto, regularmente se cuenta con un volcador de camiones, para descargar a una tolva de acero subterránea y posteriormente un elevador de cangilones. En la linternilla, se ubican los equipos para distribuir el material al banco de silos.

La construcción de los silos es en base a una cimentación corrida, muros de carga, pisos, sótano y entrepiso de concreto reforzado, acabados de concreto fino, la instalación eléctrica es con canalizaciones de tubería conduit, iluminación de servicio con luminarias fluorescentes, de acuerdo con el proyecto puede ser a prueba de explosión y debe contar con ventiladores centrífugos o tubo axiales para la aeración de los granos.

En las recibas de granos, se pueden tener dos tipos de almacenamiento, uno con bodegas de block y concreto y otro con silos metálicos verticales.

En las recibas de granos, se pueden tener dos tipos de almacenamiento, uno con bodegas de block y concreto y otro con silos

Construcción de los silos

Parque

Parque

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metálicos verticales.

Para el primer caso, la construcción es con cimentación a base de zapatas aisladas, contracimiento, cerramientos y cartabones de concreto reforzado, muros de block de concreto o de concreto reforzado de acuerdo al diseño, el techo es con lamina galvanizada acanalada soportada con vigas tipo IPR o polin doble de acero, largueros de polin sencillo, el piso es de concreto reforzado, contando con un canal para alojar el transportador para descargar el silo, este puede ser tipo helicoidal o de paletas. La alimentación del material es a través de un elevador de cangilones, el cual descarga en un transportador helicoidal ubicado en la parte superior de la bodega, con varias descargas para distribuir el grano.

Este tipo de silo se utiliza para almacenar grandes cantidades de granos, por ejemplo, de 11,000 ton, diámetros de 32 m. y altura de 14 m., la cimentación es de concreto reforzado, cuenta con un túnel de servicio de concreto para alojar los equipos transportadores. Los muros son de lámina galvanizada corrugada, con refuerzos perimetrales de perfil de acero. La alimentación del material es similar a los silos de concreto, con tolva de acero, volcador de camiones y elevador de cangilones, aquí la diferencia, es que de acuerdo al diseño, puede contar con un distribuidor de material de varias vías. Para poder controlar las características específicas del grano, se cuenta con monitoreo de temperatura, humedad, inyección y extracción de aire, monitor de volumen de grano almacenado.

Si el inmueble de estudio es una procesadora de alimentos esta trabaja con una temperatura refrigerada de aproximadamente 10 °C por lo que los muros y techos deberán ser de lámina multypanel con un espesor apro-

ximado de 3”, para en el caso de los cuartos de conservación y congelación (ráfaga) con temperaturas de trabajo de - 20 °C y - 40 °C respectivamente, el aislamiento será de aproximadamente 6”. Los pisos para los cuartos de congelador y conservador deben ser de 6” de espesor con concreto reforzado de F’c=350 kg/cm2, contar con una plantilla de concreto pobre, una barrera de vapor de polietileno de alta densidad, cama de grava, tubos de aireación de PVC de 6” de diámetro a cada 1.80 m para proteger el subsuelo de una posible congelación. Estos cuartos dependiendo del diseño y de las condiciones atmosféricas donde se ubiquen podrá contar con una cubierta exterior de lámina pintro soportada con estructura de alma abierta de a base de ángulos, largueros de polín y columnas de vigas IPR.

Para una mejor valuación del inmueble industrial, se debe de analizar varios factores, como pueden ser: acceso al transporte, Acceso a negocios relacionados, Acceso a la oferta laboral, Acceso a recursos naturales, distancia de maniobra del camión, exceso y excedente de terreno, disposición del edificio, puertas y muelles para camiones, porcentaje de espacio de oficinas.

La capacidad de una instalación industrial para generar ingresos depende en gran medida de su capacidad para mover mercancías de manera eficiente dentro y fuera de las instalaciones. Factores relacionados con la ubicación como el acceso a las rutas de distribución principal, por ejemplo: avenidas, carreteras, ferrocarriles, aeropuertos pueden diferenciar propiedades industriales.

Los gastos de fletes son regularmente un costo comercial alto para cualquier tipo de operación, si el inmueble industrial no cuenta con una buena ubicación, sus costos pueden ser más altos que los de sus competidores, lo que resulta en una pérdida de competitividad, por lo que es conveniente realizar un ajuste de

Construcción de los silos

Procesadora de alimentos

valor por ubicación.

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Las concentraciones de negocios relacionados que se produce cuando los proveedores comerciales se ubican cerca de sus clientes se conoce como “HUB” este fenómeno típicamente ocurre con la fabricación o el montaje de componentes y procesos que minimiza los costos de transporte y retrasos en el envío, un ejemplo de esto son las armadoras automotrices las cuales tienen a sus proveedores cerca, lo que permite utilizar el “Just in time” minimizando sus costos de producción ya que traslada el inventario a sus proveedores.

El costo de la mano de obra también es un factor importante en la decisión sobre el lugar para las operaciones industriales, la ubicación de la fuerza laboral calificada disponible en la zona, así como el contar con rutas de transporte para el personal, promueve el crecimiento empresarial de la zona y por consiguiente el incremento de valor del inmueble industrial, al ser más deseado. En el diseño de un inmueble industrial es importante una buena planeación de los patios de maniobra para tener una adecuada distancia para la carga y descarga de camiones, contar con suficientes rampas autonivelables para un eficiente manejo de los materiales, al reducir los tiempos de carga / descarga.

El porcentaje de oficina en la propiedad industrial puede variar ampliamente dependiendo del espacio requerido por el proceso industrial, la operación puede requerir un espacio de oficinas mínimo para albergar personal de apoyo, regularmente este se mantiene al mínimo para un mayor aprovechamiento del área de producción y almacenamiento.

Dependiendo del tipo de proceso en el que se utiliza el inmueble industrial se requerirá de un sistema contra incendio el cual deberá contar con un tanque cilíndrico vertical o una cisterna de concreto con la capacidad suficiente para poder controlar un posible incendio. Además, debe contar con 2 bombas contra incendio, una de accionamiento eléctrico y otra con accionamiento mediante un motor de combustión interna, así como una bomba jockey para mantener la línea presurizada. Podrá contar con rociadores distribuidos en toda la nave industrial o con hidrantes y mangueras, de ser necesario también pudiera tener la protección denominada “In rack”.

Las instalaciones industriales incurren en obsolescencia de varias formas: obsoles-

cencia del edificio, obsolescencia del proceso industrial y obsolescencia del producto. Una propiedad industrial que ha sido renovada con todos los equipos de fabricación nuevos aún puede sufrir obsolescencia funcional si las instalaciones de carga eléctrica están por debajo de los estándares actuales para instalaciones similares.

Del mismo modo, una estructura completamente nueva que alberga equipos de fabricación ineficientes y envejecidos sufrirá una obsolescencia funcional, si las operaciones de fabricación no pueden seguir el ritmo de la demanda del mercado. Por último, una instalación que fabrica un producto que ya no es viable, sufrirá una obsolescencia externa que puede no ser curable si el edificio no puede reacondicionarse para producir un producto más comercializable. El análisis de mercado de una planta de fabricación debe tener en cuenta la vida útil del producto, así como del edificio en sí.

Por el efecto del “nearshoring” o relocalización de las empresas transnacionales por la pandemia del Covid, la disponibilidad de espacios industriales en el área metropolitana de Monterrey creció en un 11% el último año, contando con un inventario de 11,809,000 m2, teniendo una disponibilidad de 105,000 m2, que representa un 0.9 %, la demanda bruta acumulada es de 1,577,000 m2, con construcción total de 1,101,000 m2 y 998,000 m2 en proyecto.

Es importante mencionar, que la disponibilidad de espacios industriales en 3Q21 fue de 7.90%. La baja disponibilidad inmuebles industriales ha ocasionado que la renta mensual se haya incrementado en promedio de 4.1 usd/m2/mes a 6.40 usd/m2/mes, que representa un incremento del 56.1 %.

Bibliografía:

Appraisal Institute, Appraisal of real estate. Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular Única, de fecha 2 de diciembre del 2005

Michael D. McKinley & John A. Simpson, MAI, Appraising Industrial Properties. Business Park and Industrial Development Handbook, Urban land Institute

Industrial and Business Space Development, Stuart Morely

Quiroga Cantú Gonzalo E., Métodos para valuar predios urbanos (2006)

Quiroga Cantú Gonzalo E., Valuación de construcciones (2006)

Stephen F. Fanning, MAI, Market Analysis for Real Estate, Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use

Información Técnica Ternium

Blue-Book.mx Coldwell Banker Commercial México

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VALUACIÓN “A hombros de gigantes”

Mtro. César Baeza

“Lo que determina la magnitud de valor de un objeto no es más que la cantidad de trabajo socialmente necesario para su producción”, Karl Marx.

Carlos Enrique Marx conocido como Karl Marx es considerado precursor de la metodología crítico-histórica la cual ha sido fundamental para la elaboración de estudios ajustados acerca de las superestructuras ideológicas, en sus diversas teorías enmarca los factores fundamentales para el funcionamiento de una sociedad, desde la alienación entre otras cosas.

ser multidisciplinaria, tomar diversas herramientas y aplicar conocimientos variados dan certidumbre a cada dictamen, escribo estas líneas ya que como dijo el gran Isaac Newton “Si he logrado ver más lejos ha sido porque he subido a hombros de gigantes” es porque en estos tiempos de globalización, de incertidumbre económica en todo el mundo, el valuador al realizar su dictamen debe reflexionar, analizar y comprender todos aquellos factores sociales, jurídicos, físicos, naturales y económicos que inciden en la creación de un valor apoyado de las disciplinas que construyen este ejercicio.

Uno de los pensamientos del filósofo, economista, sociólogo e intelectual alemán que han trascendido a lo largo del tiempo y que se ha podido comprobar a través de diversos estudios es en el que reflexiona acerca de la generación de valor en las cosas al mencionar “lo que determina la magnitud de valor de un objeto no es más que la cantidad de trabajo socialmente necesario para su producción.”

Esta reflexión del considerado por la BBC de Londres en 1999 como el mayor pensador del milenio y como una de las figuras más influyentes de toda la historia, debe prevalecer siempre en nuestro actuar dentro de la valuación.

La valuación en su estructura metodológica en una de sus tantas virtudes es el

Isaac Newton dejo el plano terrenal en el año de 1727, Marx nació en 1818 y falleció en 1883, con ciertos años de diferencia, el filósofo y economista alemán para profundizar acerca del valor se subió a “hombros de gigantes”, siguiendo la reflexión del físico y teólogo británico.

Marx relaciono valor con trabajo y producción, hoy en día el valuador tiene mayores herramientas y corrientes de pensamiento para subirse siempre “a hombros de gigantes”, al momento de realizar su dictamen.

Que el acto de valuar sea siempre un viaje con la amplitud de la filosofía y que aterrice con la exactitud de las matemáticas.

Mtro. César Baeza

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Algunas razones formales y ciertos cuidados especiales para la Revisión de Avalúos

Dr. Hugo J. Guerra

Resumen

En este breve artículo se exponen algunas de las principales razones por las cuales son necesarias las revisiones de los Informes de Avalúo. Se destacan los posibles alcances de las revisiones, respectivos Informes y determinados cuidados que deben tenerse; sobre todo, respecto a los requisitos deseables que deben satisfacer los Revisores y correspondientes remuneraciones económicas. Las ideas expresadas surgen del análisis de varios estándares de valuación aplicados en América, determinadas experiencias propias y, entre muchas, dos referencias documentales de especial utilidad.

Dr. Hugo J. Guerra

Palabras claves: Revisión de Avalúos. Revisión de Valuaciones. Informes de Revisión de Valuaciones.

1. El avalúo y razones por las cuales puede requerirse su revisión

Un avalúo pleno comprende un proceso objetivamente verificable de procura, organización, análisis de datos, obtención de resultados procesales y el dictamen valorativo correspondiente, con la debida argumentación según una determinada finalidad claramente especificada y una metodología valuatoria desarrollada acorde con el marco normativo requerido, presentados en un Informe de Avalúo (IA) formal. Así, el avalúo o valuación o tasación abarca, tanto un proceso como un resultado valorativo conclusivo, realizados por un profesional suficientemente calificado, en el marco de una cierta Norma de Valuación. ¿Por qué, entonces, la necesidad y/o conveniencia de revisarlo? Porque, más allá del conocimiento y prestigio de quien realiza el avalúo, lo crucial

es que el IA formal sea suficientemente satisfactorio ante cualquier revisión razonable que se le practicare para conformidad prudente de quien está dirigido (v. algún ente crediticio, asegurador, auditor, inversor, accionistas, instancia judicial, regulador, etc.). Posibles finalidades e importancia de las Revisiones de IA se pautan en no pocas normativas valuatorias de interés. P. ej., en el Libro Rojo de la RICS, de significación para países relacionados con Gran Bretaña, se indica que a un Valuador se le pudiere solicitar que revise todo o parte de una valuación preparada por otro Valuador a fin de: “ayudar a considerar la evaluación de riesgos; comentar la valoración para, por ejemplo, solventar una adquisición; analizar valoraciones producidas para uso en ámbitos legales; y, apoyar auditorías financieras”. Igualmente, en los vigentes Estándares Europeos de Valuación 2016, importantes para países vinculados con naciones de la Unión Europea, se señala: “para resolver asuntos litigiosos, brindar mayor confianza en una determinada valuación; eliminar o reducir dudas sobre avalúos practicados; apoyar valoraciones realizadas internamente en una cierta entidad; coordinar el trabajo de equipos de valuadores independientes; y, verificar, mediante valoraciones muestrales, la precisión de las valoraciones practicadas a grupos de activos”. Justificación más estricta se hace en la Norma de Tasación 34.853 promulgada por el Instituto Argentino de Normalización (IRAM, 1996, p. 8), según la cual: “3.3. … Hace a la mejor calidad de una tasación que ella sea revisada y además discutida en sesión pública.” Para seleccionar, contratar y usar los servicios de un Profesional Revisor de Avalúos, cuando así se decide y aunque no fuere para auditoría financiera, es de especial referencia la Norma Internacional de Auditoria 620 (Uso del Trabajo de un Experto).

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2. Posibles alcances de las revisiones de avalúos

Los aspectos y detalles que deben cubrirse en una Revisión de Avalúo y el respectivo Informe (IRA), además de especificase en las mencionadas normas promulgadas por el RICS y TEGoVA, también se enuncian, de manera general, en los International Valuation Standards (IVS 2020); y, a tenor de estos, en la Norma Mexicana NMX-R-081-SCFI-2015 sobre Servicios de Valuación. Con mayores detalles las revisiones de avalúos se norman en los EE.UU. y Puerto Rico mediante Reglas y Comentarios que se exponen en los USPAP 2020. Y, a similitud de éstos, en Canadá por medio de los CUSPAP 2020. Del análisis de las referidas normativas y, en atención a experiencias propias, resulta recomendable concretar las revisiones de los IA plenos -y respectivos IRA, generalmente escritos-, según dos (2) Niveles de Revisión (NR): ,

NR1: Se concreta en Verificar solo si el IA contiene o no los aspectos necesarios de revelar en una valuación, de acuerdo con las normativas explícitamente acordadas para la misma, sin juicio por parte del Revisor sobre la calidad del tratamiento de cada uno de ellos. Como resultado de la revisión se determina si al IA se le califica como Aparentemente Completo o Aparentemente Incompleto.

NR2: Además de cubrir el NR1, se centra en analizar y opinar sobre si el planteamiento y desarrollo del proceso y consecuente

dictamen valorativo expuestos en el IA están suficientemente bien razonados, acorde con la finalidad, razón y metodología aplicada para la valuación requerida. Como resultados de la revisión caben los siguientes: (1) IA Necesario de Mejorar o Subsanar o Rehacer según Condicionantes, entendidas por éstas aquellas aclaratorias de las cuales depende el dictamen valorativo, o (2) IA Provisionalmente Admisible con (o sin) Advertencias (asuntos convenientes de aclarar en el IA, pero irrelevantes para el dictamen valorativo expuesto), sujeto, para su total admisibilidad (IA Totalmente Admisible), a las conclusiones, en los casos indispensables, de la inspección por parte del Revisor de los bienes y su entorno de interés para la valuación reportada. Es importante acotar que el Informe de Revisión NR2 no sustituye al IA revisado por cuanto no tiene por fin replantear la valuación ni emitir opinión alterna de valor, como tampoco indicar detalles sobre las soluciones valuatorias que el Revisor estime apropiadas, a menos que se le haya requerido lo contrario y acordado presupuestariamente para su ejecución. .

3. Ciertos cuidados importantes cuando se trata de realizar revisiones NR2 de avalúos

1) La Revisión de un IA debe centrarse en verificar, en conformidad con una determinada normativa de valuación, si la finalidad, planteamiento valorativo, desarrollo y correspondiente dictamen valuatorio se formulan con suficiente claridad y sustanciación, objetivamente razonados y verificables.

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2) El Revisor Profesional de un IA debe caracterizarse por reputación ética, conocimientos, capacidades y competencias pertinentes en Normas de Valuación, tipo de valoraciones y experiencia valuatoria apropiada para las cuales se requiere de sus servicios, no menores a la del valuador autor del IA objeto de revisión.

3) La remuneración económica del Revisor debe ser razonable y oportuna según las responsabilidades, esfuerzo requerido, facilidades que se le proveen y costos logísticos inherentes al trabajo a realizar.

4) El comitente de una revisión debe coadyuvar a la mejor relación posible, profesional y ética, entre el valuador autor del IA objeto de revisión y el Revisor, teniendo presente que, en general, para el primero no le suelen ser gratas las posibles observaciones que pudieren surgir con motivo de la revisión.

5) Cuando para la Revisión de un IA se requiriere inspeccionar los bienes y entorno atinentes a la valuación, al menos muestralmente y como requisito para su total conformidad, debe tenerse presente: a) la posibilidad que sus estados pudieren ser distintos a los existentes para cuando se realizó el avalúo; y, b) los costos adicionales que conllevaría esa inspección.

6) Cuando de la revisión de un IA se concluye, razonadamente, dentro del marco normativo de rigor, que el dictamen valora-

tivo en él expuesto deba ser reemplazado, es posible que al Revisor se le requiera o una valoración alterna o una asesoría para ella. En cualquier caso, es fundamental que no quede duda sobre la postura ética del Revisor y de las remuneraciones que la responsabilidad adicional le conllevaría.

4. Dos (2) referencias de especial utilidad, adicionales a las indicadas en el texto y notas de pie

1) Durkin, Roger (-): Appraisal Review Report. American Society of Appraisal. Chicago. USA.

2) Sorenson, Richard C. (2010): Appraising the Appraisal: The Art of Appraisal Review. Appraisal Institute, 2nd. Edition. Chicago. USA.

Dr. en Ciencias Administrativas. MSc. Industrial Management. MSc. Operation Research. Especialista en Instituciones Financieras. Ingeniero Electricista. Miembro Colegio de Ingenieros de Venezuela. Valuador Profesional Certificado Asociación Venezolana de Ingeniería Eléctrica y Mecánica AVIEM 0001. Miembro Activo SOITAVE 1071, Vla. Miembro Honorario del CIVEVAC, Mx. Miembro de Honor del ITADO, RD. Valuador Panamericano UPAV 083. MasterMind Instituto de Valuaciones Phoenix, Mx. Académico de Número del CEIITVAL, Mx. Investigador y Docente Universitario en Valoraciones Económicas. Valuador Profesional en ejercicio activo. hjg.ponencias@gmail.com +58 416 615 6423 (wa) Guerra, Hugo J. (2019): Valoración por Efectividad de Bienes de Capital en Uso. Tesis Doctoral en Ciencias Administrativas. Universidad Nacional Experimental Simón Rodríguez UNESR, Caracas, Venezuela. P. 17.

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS): RICS Valuation – Global Standards, Effective from 31 January 2020. “6 Reviewing another valuer’s valuation, 6.1 …” p. 27.

European Valuation Standards (EVS 2016, 8° Ed., The European Group of Valuers´ Associations TEGoVA), EVS 4, 7. Valuation Reviews, par. 7.1, 7.2, p. 65.

Emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Auditoría y Aseguramiento (IAASB por sus siglas en inglés). https://www.iaasb.org/about-iaasb

Los IVS son emitidos por el Consejo de Normas Internacionales de Valuación (IVSC por sus siglas en ingles). https:// www.ivsc.org/.

Emitida por la Dirección General de Normas, adscrita a la Secretaría de Economía de la Nación, año 2015. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice USPAP, emitidos por The Appraisal Foundation (TAF). https:// www.appraisalfoundation.org/

Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (CUSPAP 2020), promulgados por el Appraisal Institute of Canada.

Guerra, Hugo J. (2017): Elaboración y Revisión de Informes de Tasación Acorde con Normativas Internacionales, Regionales y Nacionales. Curso-Taller de Capacitación y Educación Continua preparado para el Instituto de Tasadores Dominicanos, Inc. ITADO (16 Hrs, 211 láminas ppt).

Guerra, Hugo J. (2019): Sistematización del Informe de Revisión – Modelo Base. Ediciones HJG Consultores. Caracas. Venezuela.

La Importancia del Plan de Negocio en el Desarrollo Inmobiliario

Mtro. José Alfredo Miranda

Anaya

El éxito en el desarrollo inmobiliario no es cuestión de suerte, sino de una planificación meticulosa y una ejecución estratégica. Antes de dar el primer paso en la construcción de un nuevo proyecto, es esencial llevar a cabo un análisis exhaustivo que evalúe su viabilidad en términos técnicos, financieros y comerciales. En este artículo, exploraremos cómo el Plan de Negocio se convierte en la hoja de ruta fundamental para los desarrolladores inmobiliarios, guiándolos desde la fase inicial de análisis hasta la implementación exitosa del proyecto.

• Estudio de Mercado: Evaluar la oferta, la demanda y el perfil del cliente para identificar oportunidades y riesgos.

• Corrida Financiera: Proyectar ingresos, costos, y gastos, y representarlos en un flujo de efectivo y en un estado de resultados proforma, para garantizar la viabilidad económica del proyecto.

• Programa de Edificación, Urbanización, Ventas y Cobranza: Detallar los procesos operativos para llevar el proyecto desde la concepción hasta la finalización.

1.2. Estrategias Comerciales para el Éxito

1. Plan de Negocio: La Guía Esencial para el Éxito

El Plan de Negocio es mucho más que un documento; es la columna vertebral de cualquier proyecto inmobiliario. Algunos de sus roles clave incluyen:

• Minimización de riesgos: Identificar y abordar posibles obstáculos desde el principio.

• Proyección de ejecución: Establecer una ruta clara para la implementación efectiva del proyecto.

• Exploración de alternativas: Analizar diferentes estrategias y enfoques para maximizar el éxito.

• Proyección de ganancias: Estimar los ingresos y las utilidades potenciales del proyecto.

• Justificación de viabilidad: Demostrar la solidez del proyecto en términos técnicos, financieros y comerciales.

1.1. Componentes Clave del Plan de Negocio

La planificación comercial es fundamental para posicionar el proyecto en el mercado y maximizar su potencial de ventas. Aspectos importantes a considerar incluyen:

• Concepto rector: Definir la visión y el enfoque del proyecto para diferenciarlo en el mercado.

• Plan de Comunicación: Desarrollar estrategias efectivas de marketing y promoción para llegar a los clientes objetivo.

• Ciclo de Ventas y Estrategias: Identificar oportunidades para cerrar ventas y establecer relaciones duraderas con los clientes.

• Presupuestos: Asignar recursos de manera eficiente para maximizar el retorno de la inversión.

2. Análisis Previo del Proyecto: La Base para el Éxito

Antes de elaborar el Plan de Negocio, es crucial realizar un análisis exhaustivo del proyecto para evaluar su viabilidad. Esto incluye:

• Análisis del Predio: Evaluar las ca-

Mtro. José Alfredo Miranda Anaya

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racterísticas geográficas, factibilidad y valor del terreno.

• Análisis de Oferta y Demanda: Estudiar el mercado existente y potencial para identificar oportunidades y competencia.

• Estructura Organizacional y Proceso Comercial: Analizar la capacidad organizativa y operativa para llevar a cabo el proyecto de manera eficiente.

• Términos Económicos y Rendimientos: Evaluar la viabilidad económica del proyecto y proyectar los rendimientos esperados.

• Análisis Jurídico: Revisar todos los aspectos legales relacionados con el proyecto, desde la propiedad del terreno hasta los permisos necesarios.

Ahora bien, algunos los elementos básicos que debe contener e documento Plan de Negocio son:

Descripción del proyecto y ubicación, oferta demanda y perfil del cliente, estrategia comercial, prototipos, sembrado y precios de

venta, estructura organizacional, programas de edificación, urbanización, ventas, titulación, y la corrida y flujo financiero.

El éxito en el desarrollo inmobiliario no es un accidente; es el resultado de una planificación meticulosa, una ejecución estratégica y una visión clara del futuro. Al utilizar el Plan de Negocio como una herramienta integral desde el principio, los desarrolladores pueden minimizar riesgos, maximizar oportunidades y llevar a cabo proyectos inmobiliarios exitosos que transformen comunidades y generen valor a largo plazo.

Elaborar un plan de negocio es una técnica muy especializada, si requieres de apoyo en este sentido o cualquier otro relacionado con el desarrollo inmobiliario, será un placer apoyarles y dar seguimiento personalizado. Tu servidor, Mtro. José Alfredo Miranda Anaya.

Datos de contacto:

Instagram: @Alfredomiranda_ Cel. +52 3322562918

La inversión inmobiliaria. Análisis y productividad

Los tiempos de crisis económica son quizá la época más oportuna para reevaluar las estrategias que respalden el patrimonio personal o familiar. El mundo está cambiando y resulta vital adaptarse a los nuevos conceptos financieros que evalúen las decisiones patrimoniales.

Apostar por la productividad de la inversión inmobiliaria puede convertirse en una de las mejores estrategias para enfrentar con éxito los escenarios económicos más turbulentos.

Algunos de las principales razones que motivan al inversionista inmobiliario son:

1. Administración y gestión. Los inmuebles poseen una administración sencilla y fácilmente delegable.

2. Financiamiento. Los inmuebles son altamente financiables; las entidades financieras gustan de los inmuebles para garantizar coberturas de sus préstamos.

3. Impuestos. Se tienen ventajas impositivas en una o varias etapas dentro la inversión inmobiliaria: en la compra, renta, venta, mejora o mantenimiento.

4. Simplicidad. Las personas que poseen cualquier tipo de actividad como empresarios, profesionistas, deportistas, actores, cantantes, etc., ven en la compra de inmuebles inversiones que logran comprender fácilmente.

5. Patrimonio heredable. Con inmuebles se puede asegurar el futuro familiar mediante un bien estable, permanente y de bajo riesgo.

6. Estabilidad financiera. El negocio de arrendamiento puede ser una buena opción para un plan de retiro o jubilación

7. Participación en nuevos modelos de negocio. Las rentas parciales de propiedades a través de plataformas como AirBnB y Coliving, han resultado ser buenos negocios o simplemente una fuente adicional de ingreso

familiar.

8. Liquidez. A través de los inmuebles se puede acceder a créditos de liquidez para afrontar imprevistos u otros destinos de inversión con tasas de interés inferiores a las ofrecidas por otras opciones de financiamiento.

9. Apalancamiento. En la inversión inmobiliaria se puede obtener financiamiento hasta por el 80% (en ocasiones hasta el 90%) de su valor. Las tasas de interés son de las más bajas del mercado con plazos que pueden extenderse hasta 20 años.

10. Control. La operación y administración de los inmuebles hace que sea percibida como muy segura ya que se tiene el control sobre: Inquilinos (a quien le rento), Gastos (mantto.), Ingresos (contratos y rentas), administración y valor del inmueble (en función a ingresos que genera).

La inversión inmobiliaria, al igual que cualquier inversión, conlleva un cierto riesgo asociado a la probabilidad del no cumplimiento de los objetivos planteados. Una forma de minimizarlo es a través del conocimiento del mercado y la adquisición y adecuada administración y operación de los inmuebles patrimoniales.

Los inmuebles patrimoniales son aquellos que fueron construidos específicamente para producir ingresos. Se compran, mantienen y venden en función a su capacidad de generación de ingresos o flujo de efectivo.

El flujo de efectivo:

• Evalúa el desempeño de la inversión.

• Impulsa el esperado rendimiento de la inversión.

• Permite estimar el valor de la propiedad.

• Está sujeto a variables económicas, financieras y de mercado.

• Es una combinación de la inversión

Ing. Alfonso Medina Meave

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inicial y los beneficios económicos que se esperan durante el período de tenencia de la propiedad.

Erróneamente se piensa que el rendimiento total de la inversión inmobiliaria se mide únicamente a través de la renta o flujo de efectivo que se percibe. Existen cuatro formas de obtener beneficios por lo que el no considerarlos todos implica una medición parcial del rendimiento total.

Cada inmueble es único y combinará los cuatro beneficios de manera diferente; algunos pueden incluso carecer de uno o más de ellos.

Los cuatro beneficios económicos que genera la inversión inmobiliaria son:

1. Flujo de efectivo (FE). Es la diferencia entre todos los ingresos que se perciben menos todos los gastos que se efectúan. El FE puede ser positivo (+) o negativo (-).

Un FE (+) no es indicador de una buena inversión ya que dependerá de la tasa de rendimiento esperada.

Un FE (-) no es indicador de una mala inversión. Se debe evaluar si la pérdida es ocasional y se puede recuperar en otros años.

2. Plusvalía. Definida como el incremento del valor de una propiedad por causas externas a ella. La plusvalía puede ser causada por inflación o aspectos de mercado.

En la plusvalía causada por inflación, el inmueble no incrementa su valor, sino que el dinero pierde poder adquisitivo (se requiere más dinero para adquirir el mismo bien).

En la plusvalía causada por mercado si

se obtiene un incremento económico real. Algunas causas son: oferta-demanda, crecimiento de empleo, mejora en la infraestructura, cercanía a polos de interés, etc.

3. Amortización. Cuando el inmueble se adquiere a través de crédito hipotecario, este se liquida mediante pagos periódicos mensuales que incluyen capital e intereses de la deuda. A este proceso se le conoce como amortización del crédito.

Cuando la amortización del crédito se paga mediante el flujo de efectivo que el propio inmueble genera, se incrementa de forma considerable el rendimiento sobre la inversión, ya sólo se paga una parte del inmueble y al final el inversionista se queda con el 100% de la propiedad y los flujos que genera más la plusvalía adquirida del inmueble.

4. Beneficios fiscales. Los beneficios fiscales aplicables a la inversión inmobiliaria pueden variar dependiendo de la legislación local. Se destaca, a diferencia de otras inversiones, la posibilidad de deducir elementos de la propia inversión –a través de la depreciación de construcciones y mejoras- que traen por consecuencia incrementos en la rentabilidad neta del inversionista.

El rendimiento total de la inversión inmobiliaria se obtiene de la suma de los 4 beneficios económicos: Flujo de Efectivo + Plusvalía + Amortización + Beneficios Fiscales.

El rendimiento de la inversión inmobiliaria se mide mediante el uso de métricas estáticas y dinámicas las cuales se muestran en la siguiente tabla (TABLA 1):

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2

Las métricas estáticas calculan el rendimiento de la inversión mediante el flujo de efectivo y la amortización. Son ampliamente utilizadas dada la simplicidad de su cálculo y su fácil comparación con otro tipo de inversiones.

De las métricas estáticas, la tasa de capitalización es quizá una de las más utilizadas. Se calcula en función del valor de mercado y el ingreso neto de operación (flujo de efectivo neto) y no toma en cuenta financiamiento o gastos generados en su adquisición y adecuación. (TABLA 2)

Para calcular el rendimiento total que incluya a los cuatro beneficios económicos es necesario aplicar las métricas dinámicas.

Hacer uso de herramientas financieras más sofisticadas como Análisis Pro Forma, Flujo de Caja Descontado, Valor Presente Neto y Tasa Interna de Retorno permite conocer el desempeño actual y futuro de la

inversión y muestra de forma clara todo el horizonte de la inversión, desde la adquisición del inmueble hasta su venta al final del periodo de tenencia. (TABLA 3)

Conclusión:

La inversión inmobiliaria ha demostrado ser una alternativa de inversión muy socorrida y atractiva tanto para grandes como para pequeños inversionistas. La amplia variedad en tamaño y tipos de inmuebles hacen que éstos puedan ser alcanzables a una gran diversidad de inversionistas.

Según Forbes, el 10% de los estadounidenses más ricos derivan su riqueza de la inversión en bienes raíces. A nivel mundial, de igual forma el 10% de la gente más rica, está compuesta por inversores inmobiliarios.

Como dijo Ray Kroc, fundador de McDonald´s…

TABLA

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TABLA 3

“Los negocios crean liquidez, los bienes raíces riqueza”.

Bibliografía:

Gallinelly Frank (2016). What Every Real Estate Investor Needs to Know about Cash Flow… And 36 Other Key Financial Measures. Mc Graw Hill Education Gallinelly Frank (2008). Mastering Real Estate Investing. Real Data Inc.

Valuación de arte

Ing. Alfredo Ayala Acosta

La valuación de arte, estudia la naturaleza subjetiva del arte y cómo su valor puede variar según la percepción cultural, la historia del arte y las tendencias del mercado. Este proceso mediante el cual se determina el valor económico de una obra de arte, puede ser realizada por expertos en el campo, como tasadores de arte, casas de subastas, galerías y especialistas en valuación y tiene en cuenta diversos factores como la calidad y el estado de conservación, la relevancia histórica y la demanda en el mercado. Los métodos de valuación pueden variar dependiendo del tipo de arte y del contexto en el que se encuentre la obra, ya sea una pintura, escultura, fotografía, entre otros. Es importante mencionar que el valor de una obra de arte puede cambiar con el tiempo debido a fluctuaciones en el mercado y a nuevas interpretaciones o descubrimientos sobre el artista o la obra en cuestión.

Ing. Alfredo Ayala Acosta E.V.I.

arte:

El enfoque comparativo de mercado o también valor comparativo de mercado se basa: en la valuación de arte para determinar el valor económico de una obra basándose en el precio de venta de obras similares que se han vendido recientemente en el mercado. En este enfoque, se busca identificar obras de arte con características similares en términos de artista, estilo, tamaño, técnica, calidad y período de creación, entre otros factores relevantes.

Una vez identificadas las obras comparables, se analizan los precios de venta obtenidos para establecer un rango de valoración para la obra en cuestión. Es importante tener en cuenta que este enfoque puede presentar limitaciones, ya que no todas las obras de arte son comparables y pueden existir factores subjetivos que influyan en el valor de una obra.

Un estudio típico de valuación considera tres enfoques como herramientas para la estimación del valor comercial de una obra de

El enfoque basado en el costo de reposición en la valuación de arte se centra en determinar el valor económico de una obra de arte considerando el costo actual de crear

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una obra similar o idéntica. En este enfoque, se calcula el costo de los materiales, la mano de obra y otros gastos asociados con la creación de una obra de arte comparable, teniendo en cuenta las técnicas y materiales utilizados por el artista original.

Este método parte del supuesto de que el valor de una obra de arte está relacionado con el costo de producción y que el mercado estaría dispuesto a pagar un precio similar por una obra de características similares. Sin embargo, es importante señalar que este enfoque puede no reflejar el valor real de una obra de arte, ya que no tiene en cuenta factores subjetivos como la autenticidad, la calidad artística, la relevancia histórica o la demanda en el mercado.

El enfoque basado en el ingreso potencial en la valuación de arte se centra en estimar el valor económico de una obra de arte considerando los ingresos futuros que podría generar. Este método es más comúnmente utilizado en el contexto de la valuación de arte comercial, donde se considera el potencial de la obra para generar ingresos a través de la venta, el alquiler, las exposiciones o la reproducción de la imagen en diferentes medios.

Para aplicar este enfoque, se analizan factores como la demanda en el mercado, la reputación del artista, la rareza de la obra y su capacidad para atraer la atención de coleccionistas y museos. Con base en esta información, se estima el ingreso potencial que la obra podría generar en el futuro y se utiliza este valor como base para determinar su valor económico actual.

Es importante tener en cuenta que este enfoque puede ser más especulativo y subjetivo que otros métodos de valuación, ya que depende de proyecciones sobre el comportamiento futuro del mercado del arte y de la demanda de la obra en cuestión. Por lo tanto, suele utilizarse de manera complementaria con otros métodos de valuación para obtener una valoración más precisa y completa de una obra de arte.

El valor comercial concluido se obtiene como resultado de ponderar los valores obtenidos por el enfoque anteriormente mencionado. O directamente el enfoque de mercado.

El valor comercial de una obra de arte se refiere al precio al que una obra puede ser comprada o vendida en el mercado. Este valor

está determinado por la interacción entre la oferta y la demanda, y puede fluctuar con el tiempo debido a cambios en las tendencias del mercado, las percepciones del público y nuevos descubrimientos o interpretaciones sobre el artista o la obra en cuestión.

Los factores que determinan el valor cualitativo son:

Conservación: el estado de conservación de una obra de arte se refiere a la condición física en la que se encuentra la obra en un momento dado. Es decir, cómo ha resistido el paso del tiempo y las condiciones ambientales, así como cualquier daño o deterioro que pueda haber sufrido. La conservación de una obra de arte es fundamental para su valor, tanto artístico como económico. Un buen estado de conservación puede aumentar el valor de una obra, mientras que un mal estado puede reducir significativamente su valor.

Al evaluar el estado de conservación de una obra de arte, se pueden considerar varios aspectos:

• Daños físicos: esto incluye grietas, desgaste, pérdida de material, manchas, decoloración, entre otros.

• Alteraciones: cualquier intervención o modificación realizada en la obra después de su creación original, como restauraciones, retoques o cambios en el montaje.

• Estabilidad estructural: la capacidad de la obra para mantener su forma y estructura original sin riesgo de colapso o deterioro adicional.

• Condiciones ambientales: factores como la exposición a la luz, la humedad, la temperatura y la contaminación pueden afectar el estado de conservación de una obra de arte.

• Materiales y técnicas de creación: algunos materiales son más duraderos que otros, y las técnicas utilizadas en la creación de la obra pueden influir en su susceptibilidad al deterioro.

Calidad plástica: la calidad plástica en una obra de arte se refiere a la habilidad del artista para organizar y manipular los elementos visuales y formales, como el color, la forma, la textura, la línea y la composición, de manera efectiva y expresiva. Se trata de cómo el artista utiliza estos elementos para transmitir emociones, ideas y conceptos a través de la obra. La calidad plástica es fundamental para la apreciación y valoración de una obra de arte, ya que contribuye a su impacto visual y estéti-

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co. Un artista con una alta calidad plástica demuestra dominio técnico y creativo, y es capaz de crear obras que cautiven y emocionen al espectador.

Algunos aspectos que se pueden considerar al evaluar la calidad plástica de una obra de arte incluyen:

• Uso del color: la paleta de colores elegida por el artista, así como la forma en que se aplican y combinan, pueden influir en la atmósfera, el estado de ánimo y el significado de la obra.

• Composición: la disposición y organización de los elementos visuales dentro de la obra, incluyendo la distribución del espacio, el equilibrio, el ritmo y la armonía, pueden contribuir a la coherencia y la fuerza visual de la obra.

• Textura y materialidad: la forma en que el artista utiliza la textura y los materiales para añadir profundidad, interés y detalle a la obra.

• Técnica y habilidad: el nivel de habilidad y destreza técnica del artista en la manipulación de los medios y materiales, así como en la ejecución de la obra.

• Expresividad y originalidad: la capacidad del artista para transmitir ideas, emociones y conceptos de manera única y personal, aportando originalidad y creatividad a la obra.

Representatividad: en una obra de arte se refiere a la capacidad de la obra para representar, reflejar o capturar de manera precisa y significativa una idea, concepto, objeto, persona o escena. Es decir, cómo la obra de arte comunica y transmite la realidad o la percepción de la realidad a través de sus elementos visuales y simbólicos.

Algunos aspectos que se pueden considerar al evaluar la representatividad de una obra de arte incluyen:

• Realismo: la capacidad de la obra para retratar con precisión y detalle la apariencia y características de los objetos, personas o escenas representados.

• Simbolismo: el uso de símbolos, metáforas y signos para representar ideas, emociones, conceptos o temas abstractos.

• Abstracción: la representación de objetos, formas y figuras de manera simplificada, estilizada o no realista, buscando capturar la esencia o el significado subyacente más que la apariencia física.

• Narratividad: la capacidad de la obra para contar una historia, transmitir una secuencia de eventos o evocar una narrativa a través de sus elementos visuales y composición.

• Intención del artista: la intención y el propósito del artista al crear la obra, y cómo estos se reflejan y se comunican a través de la representación visual.

Es importante tener en cuenta que la representatividad en el arte es subjetiva y puede variar según la interpretación y percepción individual del espectador. Lo que para una persona puede ser una representación fiel y significativa de la realidad, para otra puede ser una interpretación abstracta o simbólica. La representatividad es un aspecto fundamental en la apreciación y valoración de una obra de arte, ya que contribuye a su impacto, significado y resonancia emocional con el espectador.

Época de realización: de una obra de arte se refiere al período de tiempo en el cual la obra fue creada por el artista. Este periodo histórico y cultural influye significativamente en el estilo, los temas, las técnicas y los materiales utilizados por el artista, así como en el contexto y el significado de la obra. Conocer la época de realización de una obra de arte es crucial para entender y apreciar plenamente su valor artístico, histórico y cultural. Permite situar la obra en su contexto histórico y contextualizarla en relación con los eventos, movimientos artísticos, tendencias y influencias de la época en la que fue creada.

- De formación

- De desarrollo

- De madurez

- De plenitud

- De decadencia

Documentación: factor que se refiere a si la obra esta plenamente documentada.

Limitante: factor que se refiere si la obra es de un autor aun vivo o si existe la limitante que éste esté muerto y no pueda producir mas obra.

Firma: factor que representa si la obra esta firmada por el autor, o se atribuye al autor o escuela.

Calidad de materiales: en una obra de arte se refiere a los materiales utilizados por el artista en la creación de la obra y su nivel de

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durabilidad, resistencia y estabilidad a lo largo del tiempo. Los materiales utilizados pueden influir significativamente en la apariencia, la textura, la luminosidad, la intensidad del color y la longevidad de la obra de arte. La elección de materiales de alta calidad es fundamental para la conservación y preservación de la obra a lo largo del tiempo, asegurando que la obra mantenga su apariencia original y su valor artístico y estético. Los materiales de baja calidad pueden deteriorarse rápidamente, afectando la integridad y la estética de la obra y comprometiendo su valor y autenticidad.

Dentro de los desafíos y controversias, se asume la posible libre comercialización y autenticidad de la obra valuada, pues no se investigó si sobre él existen gravámenes o reservas de dominio que pudieran afectar el proceso de comercialización. Al igual que la autenticidad de la obra, que, aunque es un factor determinante del valor, este no esta dentro del alcance del estudio ya que es un proceso realizado por otro tipo de expertos que bien si pueden apoyar al trabajo, no siempre se tiene la certeza al 100% de la autenticidad de la obra.

Es por ello que uno de los desafíos mas importantes y controversial es la autenticidad de la obra como la misma especulación del mercado, la influencia de intermediarios y algunos problemas éticos en la valoración.

Autenticar una obra de arte es difícil por varias razones:

• Historia compleja: las obras de arte suelen tener historias de propiedad largas y complicadas. Es necesario rastrear la procedencia para asegurarse de que no haya falsificaciones o disputas de propiedad.

• Técnicas de falsificación avanzadas: los falsificadores modernos utilizan técnicas muy sofisticadas que pueden imitar las características de las obras auténticas, haciendo difícil distinguir entre una falsificación y una obra genuina.

• Variabilidad en el estilo del artista: muchos artistas cambian de estilo a lo largo de su carrera. Esta variabilidad puede hacer que algunas obras auténticas parezcan inusuales o fuera de lugar, complicando su autentificación.

• Falta de documentación: a menudo, la documentación histórica y los registros de las obras son incompletos o se han perdido. Sin documentación adecuada, la verificación de la autenticidad se basa en análisis técnicos y expertos, que pueden ser subjetivos.

• Avances tecnológicos: aunque existen métodos científicos como la datación por radiocarbono, análisis de pigmentos y rayos x, estos métodos no siempre son concluyentes y pueden ser costosos y complicados de aplicar.

Estos factores combinados hacen que la autentificación de una obra de arte sea un proceso complejo y a menudo controvertido, que requiere la colaboración de historiadores del arte, científicos y otros expertos en la materia y que esto quede fuera de los alcances del costo del avalúo.

Para concluir y resumir los puntos clave en la valuación de arte, es importante destacar la complejidad y las consideraciones tanto técnicas como éticas que influyen en este proceso. Aquí tienes un resumen:

1. Complejidad y subjetividad: la valuación de arte es intrínsecamente compleja y subjetiva, dependiente de múltiples factores que incluyen la historia del arte, la técnica del artista, y el contexto histórico.

2. Autenticación y procedencia: verificar la autenticidad y la procedencia de una obra es un desafío mayor debido a la posibilidad de falsificaciones, la falta de documentación y la variabilidad en el estilo del artista.

3. Conflictos de intereses y transparencia: los conflictos de intereses y la falta de transparencia en los métodos de valuación pueden comprometer la objetividad y la confianza en el mercado del arte.

4. Influencia del mercado y manipulación de precios: la valuación puede estar influenciada por las tendencias del mercado y la manipulación de precios, lo que puede llevar a una sobrevaloración o subvaloración de las obras.

5. Problemas éticos: la valuación de arte enfrenta problemas éticos, como la explotación de artistas emergentes, el uso del arte para lavado de dinero y la perpetuación de desigualdades en el acceso al mercado del arte.

6. Necesidad de regulación: para abordar estos desafíos y problemas éticos, es crucial implementar una regulación más estricta y establecer estándares profesionales claros que promuevan la transparencia, la equidad y la integridad.

Este es la razón de porque la importancia de un enfoque meticuloso y ético en la valuación de arte, subrayando la necesidad de prácticas más transparentes y reguladas para asegurar la justicia y la confianza en el mercado del arte.

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La Importancia del Costo de Capital para la Valuación de Activos Intangibles

Mtro. Alberto Gabriel Saldívar Lugo

Los activos intangibles como marcas, patentes, derechos de autor, software, los secretos comerciales, las relaciones con los clientes y el capital humano juegan un papel crucial en la creación de valor para las empresas. A diferencia de los activos tangibles, que tienen una presencia física y un valor más fácilmente cuantificable, los activos intangibles no son físicos, pero pueden ser altamente valiosos debido a su capacidad para generar ingresos futuros y proporcionar una ventaja competitiva. Sin embargo, la valuación de estos activos presenta desafíos muy particulares, siendo el costo de capital (CC) uno de los elementos más críticos en este proceso.

ciones del mercado y la estructura de la deuda. A menudo, es ajustado por impuestos debido a la deducibilidad de los intereses.

2. Costo del capital propio (Ke): Es la tasa de retorno requerida por los accionistas. Este costo es más difícil de cuantificar, ya que depende de las expectativas de los inversores sobre el rendimiento futuro de la empresa. Métodos como el Modelo de Valoración de Activos Financieros (CAPM, por sus siglas en inglés) se utilizan para estimar el costo del capital propio.

El costo de capital promedio ponderado (WACC, por sus siglas en inglés) combina estos dos costos en una tasa única, ponderada por la proporción de deuda y capital propio en la estructura de financiamiento de la empresa.

Definición y Componentes del Costo de Capital

El costo de capital es la tasa de rendimiento que una empresa debe percibir, a fin de dejar inalterado el valor accionario de la empresa. En esencia, representa el costo de oportunidad de invertir recursos en un proyecto específico, en lugar de invertir en alternativas con riesgos comparables. El CC es un componente clave en el análisis de flujos de caja descontados (DCF, por sus siglas en inglés), una metodología comúnmente utilizada para valorar activos.

Componentes principales del Costo de Capital:

1. Costo de la deuda (Kd): Es la tasa de interés efectiva que una empresa paga por su deuda. Este costo está influenciado por la calificación crediticia de la empresa, las condi-

Concepto básico

El Costo de Capital se estima a una fecha determinada.

Importancia del Costo de Capital en la Valuación de Intangibles

La valuación de activos intangibles implica la estimación de los flujos de caja futuros generados por estos activos y su descuento al valor presente usando el CC. Este proceso es esencial para varias razones:

I. Valoración Precisa del Activo: Los intangibles pueden generar ingresos significativos a lo largo del tiempo. Por ejemplo, una patente puede proporcionar a una empresa un monopolio temporal sobre una tecnología, lo que puede traducirse en flu-

Mtro. Alberto G. Saldívar Lugo

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jos de caja sustanciales. Al descontar estos flujos de caja futuros utilizando el CC adecuado, las empresas pueden determinar el valor presente de estos activos. Un CC incorrecto puede llevar a una valoración inexacta, afectando decisiones estratégicas críticas como fusiones, adquisiciones y la estructuración de licencias.

II. Incorporación del Riesgo:

Los activos intangibles están a menudo asociados con altos niveles de incertidumbre y riesgo, debido a factores como la volatilidad del mercado, cambios regulatorios y la evolución tecnológica. El CC actúa como un reflejo de este riesgo. Un activo intangible en una industria volátil o en rápido cambio requerirá un CC más alto para reflejar el riesgo adicional. Esto asegura que las inversiones en intangibles se realicen con una comprensión clara del riesgo asociado.

III. Decisiones de Inversión:

Una firma debe evaluar si es rentable invertir en la creación o adquisición de activos intangibles. El CC proporciona una tasa de referencia para estas decisiones. Si el retorno esperado de un proyecto, como el desarrollo de un nuevo software o la compra de una marca, es inferior al CC, la empresa puede optar por no seguir adelante con la inversión, ya que no compensaría el riesgo asumido.

IV. Gestión del Portafolio de Activos Intangibles:

Muchas empresas poseen múltiples activos intangibles y deben gestionar estos activos de manera efectiva para maximizar su valor. El CC puede ayudar a priorizar inversiones, determinar cuáles activos deberían ser desarrollados o explotados, y decidir cuándo es el momento de desinvertir. Por ejemplo, una empresa puede utilizar un CC ajustado (por riesgo de negocio, por estructura de financiamiento, etc.) para evaluar si es más beneficioso renovar una patente existente o invertir en una nueva tecnología.

Factores que Influyen en el Costo de Capital para Intangibles

a. Naturaleza del Activo Intangible:

La naturaleza específica del activo intangible influye en el CC. Por ejemplo, una marca reconocida y bien establecida puede tener un riesgo relativamente bajo comparado con una tecnología emergente y no probada. Por lo tanto, la marca podría tener un CC más bajo, reflejando su estabilidad y menor riesgo percibido.

b. Condiciones del Mercado:

Las condiciones económicas y del mercado también afectan el costo de capital.

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En períodos de inestabilidad económica o alta volatilidad del mercado, los CC tienden a aumentar debido al mayor riesgo percibido por los inversores. Esto puede afectar la valuación de los intangibles, particularmente aquellos cuyas ganancias están estrechamente vinculadas a las condiciones económicas.

c. Riesgo País:

Para empresas con operaciones internacionales, el riesgo país es un factor importante. Los activos intangibles que generan ingresos en mercados con alto riesgo político o económico pueden requerir un CC más alto para reflejar estos riesgos adicionales.

d. Tendencias y Competencia en la Industria:

La dinámica de la industria también juega un papel crucial. En industrias donde la innovación es rápida y la competencia es feroz, los activos intangibles pueden volverse obsoletos rápidamente, lo que aumenta el riesgo y, por ende, el CC.

Metodologías de Valuación y el Costo de Capital

Existen varias metodologías para la valuación de activos intangibles, y todas dependen en gran medida del CC. Algunas de las más comunes incluyen:

1. Método de Flujos de Caja Descontados (DCF):

Esta metodología estima los flujos de caja futuros que generará el activo y los descuenta al valor presente utilizando el costo de

capital. Es particularmente útil para activos que generan ingresos directos, como patentes o software.

2. Método de Mercado:

Este enfoque compara el activo con transacciones de mercado similares. Aunque el CC no se utiliza directamente, la tasa de retorno implícita en las transacciones comparables es una consideración clave.

3. Método de Costos:

Evalúa el costo de replicar o reemplazar el activo intangible. Aunque este método no se basa directamente en el CC, es importante para evaluar el valor económico de crear o adquirir el activo en comparación con otras opciones de inversión.

Conclusión

El CC es un elemento esencial en la valuación de activos intangibles. Proporciona una medida del retorno requerido que incorpora el riesgo y la incertidumbre asociados con estos activos. Una valoración precisa de los intangibles es crucial para las decisiones estratégicas de las empresas, incluyendo la inversión, la gestión de activos y la planificación financiera. Dado el creciente peso de los activos intangibles en la economía moderna, principalmente desde inicios de este siglo, una comprensión sólida y la correcta aplicación del costo de capital son vitales para el éxito financiero y competitivo de las empresas.

Comentarios: alberto.saldivar02@gmail.com

El Catastro

José Manuel Pérez Lázaro

El Catastro se puede definir por su origen, pero también se puede definir por su finalidad, el Catastro ha sido utilizado a lo largo de la historia como una herramienta de carácter impositivo, desde los romanos hasta la fecha. También es una herramienta que nos permite mantener la administración y el control del uso y de la tenencia del territorio. De “Esa porción de espacio donde en que el Estado ejercita su poder”, como lo señala (García Máynez, 2009).

José Manuel Pérez Lázaro

El impuesto predial es una consecuencia del Catastro, aún y cuando algunas veces pareciera que esto fuera al revés. Ello en virtud, si contamos dentro de un determinado Territorio con un catastro debidamente actualizado, la información obtenida dentro de esta actividad, nos permitirá considerar obtener una mayor recaudación predial. Lagarda Lagarda, (2007) señala que el catastro por su origen se divide en dos tipos. El Catastro Teutónico o Germánico (también llamado catastro jurídico), en donde el Registro público y el catastro se encuentran unidos, basta con que el Predio o también llamado Parcela esté inscrito en el catastro (quien da fe de sus linderos y colindancia), para que el propietario pueda ejercer todos los derechos legales sobre él. Este modelo como su nombre lo indica se ejerce principalmente en los países de origen germánico, como son: Alemania, Austria, Dinamarca, Suiza y demás países del norte de Europa.

Por su parte el Catastro Napoleónico o Latino, o catastro Fiscal, cuya principal encomienda, es la recaudación. “Napoléon como primer cónsul, estableció una comisión para estudiar la distribución equitativa del impuesto predial” (Plazola Cisneros, 2008). En este modelo el Catastro y el Registro Público de la propiedad, trabajan de manera separada, mientras que en el Catastro se inscriben los predios que serán grabados, mediante la aplicación de Valores y de una metodología

valuatoria (hoy día en nuestro país y en apego al artículo 115 constitucional, se aplican Tablas valores catastrales unitarios de suelo y construcción, propuestos por los municipios a la H. Legislatura local, mismos que son publicados para el caso del estado de Veracruz, en su Gaceta Oficial), de acuerdo a sus características físicas y geográficas. En el Registro Público de la propiedad de acuerdo a su legislación local se inscriben las operaciones de traslado de dominio. En nuestra legislación local y conforme al Modelo de Catastro, el hecho de estar inscrito en el Catastro, no genera Derechos legales sobre el bien inmueble.

Etimológicamente el término Catastro, sin importar su origen ostenta casi siempre los mismos significados, (lista de ciudadanos con propiedades gravables, registro, lista, cuenta registro de predios gravables, registro o el inventario de predios o el registro de ciudadanos con propiedades gravables), como varios autores lo han señalado. Su finalidad de origen ha recaído siempre sobre el pago de impuestos, entonces también podríamos ver la importancia del catastro teniendo como ejemplo, el caso de la Francia post-revolucionara, dónde un ciudadano para poder estar en condiciones de ejercer su derecho al voto, debía comprobar que pagaba impuestos (Fioravanti, 1998).

Con el pasar de los años el Catastro ha ido obteniendo una importancia significativa, tanto por su papel preponderantemente administrativo del territorio, como por su papel recaudatorio. El Catastro ha ido evolucionando por diferentes etapas, en donde el cumplimiento en la finalidad de cada una de ellas, va permitiendo la evolución hacia la siguiente, podemos observar la finalidad de cada una de ella, en el trabajo de Erba, Diego (2007) a patir del “cuadro, donde se representa la evolución del catastro a lo largo del tiempo”, según el autor.

En el Catastro Económico o como

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también lo mencionamos con anterioridad, Catastro Fiscal, se registran los datos de los inmuebles, con la finalidad de poder determinar el Valor que servirá de base para el cálculo del impuesto predial. Para el catastro Físico deberemos de realizar levantamientos topográficos, geodésicos y/o fotogramétricos, y mediante bases alfanuméricas, podremos estar en condiciones de alcanzar el Catastro Geométrico o Físico.

Para el Catastro Jurídico, estaremos hablando de una fusión o solamente una asociación con el Registro Público de la propiedad, alguna vez Napoleón señaló que: Un buen catastro parcelario será el complemento del Código en lo que se refiere a la posesión del suelo. Es necesario que los mapas sean suficientemente precisos y detallados para fijar límites y evitar litigios. Estaríamos hablando entonces de al menos un catastro ideal.

A partir de algunas décadas atrás, muchos expertos en la materia; a lo ancho del mundo, empezaron a hablarnos del Catastro Multifinalitario, empezaron a darse cuenta, que la información que el catastro administraba, era de gran valía y podía ser utilizada para fines diversos, más allá de lo que es la tributación. Comprendieron que la información catastral era útil para la Elaboración de Planes de desarrollo urbano, por mencionar algún ejemplo. Entonces el catastro se empezó a ver como un sistema de información multifuncional, aunque como lo señala (Erba, Diego, Catastro Multifinalitario aplicado a la definición de políticas de suelo urbano, 2007), para que un catastro sea completamente multifinalitario es necesario integrar todas las instituciones que trabajan al nivel de la parcela, por ende no sería la Dependencia Catastral la que tendría la totalidad de los datos en un sistema, en sí las Dependencias que generan y requieren la información territorial, trabajarían únicamente

con la Cartografía y con la nomenclatura Catastral Oficial.

Dentro de esta etapa, surgen en diferentes escenarios diferentes Declaraciones, mismas que se volvieron trascendentales, como la Declaración de Bogor, la de Bathurst, la de la FIG y la del Comité de Catastro de la Unión Europea, por mencionar las más sobresalientes. Todas dirigidas hacia la Composición del Catastro territorial a partir del sistema de información basado en la parcela, su descripción geométrica, y su valor.

En 1998 surgió una nueva visión para el Catastro, El Catastro 2014, es un documento que se originó en el Congreso de Melbourne y en él se establecieron las 6 afirmaciones del Catastro 2014.

1.- El Catastro 2014 mostrará una imagen completa sobre la situación legal del terreno, señalando tanto los derechos como las obligaciones.

2.- Desaparecerá la distancia entre mapas y registros.

3.- Los mapas catastrales desaparecen ¡vivan los modelos!

4.- Desaparece el catastro de lápiz y papel. Y

5.- El Catastro 2014 será mayoritariamente privado. Los sectores públicos y privados trabajan en estrecha colaboración.

6.- La inversión realizada para la creación del catastro podrá recuperarse.

Como resumen del cuadro podríamos establecer 3 etapas dentro de la evolución, la primera etapa (de papel), normalmente en esta etapa la dependencia realiza administración y colección de datos, la información se genera localmente y se duplica en oficinas centrales. Para la Segunda etapa (inicios de informática), aquí surge el uso de equipos de cómputo, normalmente de baja capacidad, se continúa

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con la administración de datos a nivel local, en esta etapa se tiene un gran trabajo en oficinas centrales, pero se sigue trabajando en papel en las oficinas locales. Por último, en la tercera (informatización completa), aquí se integran los datos mediante el uso de una red, es el caso del uso de las SIG (System Information Geographic), a escala nacional o estatal, en donde sin importar el lugar donde se genere la información, se integra a un sistema central y

de ahí puede ser tomada por cada una de las dependencias o instituciones que se integran al sistema.

Tomando en cuenta lo anterior debemos de considerar los aspectos jurídicos, históricos y culturales de cada país, que se interponen entre el ser y el deber ser. Para ello tenemos que ver dentro de la misma historia de nuestros países, el desarrollo del catastro al pasar de los años.

Pasos generales para realizar el avalúo de un yate

Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte

El avalúo o valoración de un yate es un proceso que implica evaluar su condición, características y mercado para determinar su valor de mercado. Aquí te presento los pasos generales para realizar el avalúo de un yate:

1. Inspección visual:

- Revisa la condición general del yate, incluyendo:

- Pintura y acabados

- Estructura y materiales

- Motor y sistemas mecánicos

Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte

- Electrónica y equipo de navegación

- Interior y acabados

2. Revisión de documentos:

- Verifica la documentación del yate, incluyendo:

- Título de propiedad

- Registro y matrícula

- Certificados de seguridad y navegación

- Historial de mantenimiento y reparaciones

3. Evaluación de características:

- Considera las siguientes características:

- Longitud y manga

- Tipo de casco (fibra de vidrio, acero, aluminio)

- Motor y potencia

- Velocidad y autonomía

- Capacidad de combustible y agua

- Equipamiento y accesorios (generador, aire acondicionado, etc.)

4. Análisis de mercado:

- Investiga el mercado actual de yates similares:

- Precios de venta recientes

- Ofertas actuales en el mercado

- Tendencias y demanda

5. Consulta con expertos:

- Considera contratar a un experto en yates, como:

- Un surveyor (inspector de yates)

- Un broker de yates

- Un especialista en valoraciones de yates

6. Cálculo del valor:

- Utiliza métodos de valoración, como:

- Valor de reemplazo (costo de un yate similar nuevo)

- Valor de mercado (precio de venta reciente de yates similares)

- Valor de liquidación (precio de venta en un proceso de liquidación)

7. Informe de valoración:

- Elabora un informe detallado que incluya:

- Descripción del yate

- Resultados de la inspección y evaluación

- Análisis de mercado

- Cálculo del valor

- Conclusión y recomendaciones

Recuerda que el avalúo de un yate es un proceso complejo que requiere experiencia y conocimientos especializados. Si no eres experto en yates, es recomendable contratar a un profesional para realizar la valoración.

Inflación y Tasas de Interés en la Valuación de Bienes Raíces

Mtro. Alberto G. Saldívar L.

Introducción

Dentro del sector inmobiliario, la valuación de bienes raíces es una disciplina crítica, no solo por su relevancia en la toma de decisiones de inversión, sino también por su conexión directa con el entorno económico más amplio. Dos de los factores más influyentes en este proceso son la inflación y las tasas de interés, cuyos efectos se entrelazan de manera importante con el valor de los activos inmobiliarios. En el contexto actual, marcado por fluctuaciones en los mercados financieros y la incertidumbre económica global, comprender cómo estos elementos impactan la valuación de bienes raíces se ha vuelto más importante que nunca.

Mtro. Alberto G. Saldívar L.

valuación de bienes raíces, ya que determinan el costo del financiamiento. Cuando las tasas de interés son bajas, el acceso al crédito es más barato, incentivando a los compradores e inversionistas a adquirir propiedades, lo que aumenta la demanda y, por ende, los precios. Por el contrario, en un entorno de tasas de interés elevadas, los costos de financiamiento se disparan, enfriando el mercado inmobiliario y reduciendo la liquidez de los activos. El ajuste de las tasas de interés por parte de los bancos centrales es, muchas veces, una respuesta a la inflación, lo que crea un ciclo interrelacionado que impacta de manera directa el valor de los inmuebles.

La inflación, definida como el incremento sostenido en el nivel general de precios de bienes y servicios, erosiona el poder adquisitivo y afecta de manera directa tanto a los consumidores como a los inversionistas. En el ámbito inmobiliario, este fenómeno se manifiesta en diversas áreas: desde el incremento de los costos de construcción y mantenimiento, hasta la apreciación nominal de los activos. En economías de inflación alta, los bienes raíces se perciben como refugios de valor, ya que suelen mantener su valor a largo plazo, ajustándose a los aumentos en el nivel de precios. Sin embargo, este comportamiento varía en función del tipo de propiedad y del mercado específico en que se opere.

Las tasas de interés, por su parte, tienen un impacto igualmente significativo en la

Es fundamental entonces, que los valuadores profesionales comprendan no solo las dinámicas subyacentes de la inflación y las tasas de interés,sino también las implicaciones prácticas de estos factores para sus valoraciones.

Dinámicas Subyacentes. Inflación

• Demanda de bienes superior a la capacidad productiva

• crecimiento económico

• incremento en costos productivos

• desastres naturales

• conflictos o crisis globales

Dinámicas Subyacentes. Tasas de Interés

• Inflación

• crecimiento económico

• riesgo

• políticas monetarias y fiscales

• condiciones del mercado internacional

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Implicaciones prácticas de estos factores

• Incremento en los costos de construcción

• rentas ajustadas por inflación

• costo de financiamiento

• accesibilidad del crédito

Inflación y Bienes Raíces

La inflación, tiene un impacto significativo en el mercado de bienes raíces. Este aumento en los precios, que normalmente no está aparejado con el incremento en el nivel de ingresos de la gente, influye directamente en los costos de construcción, el valor de los inmuebles, y la rentabilidad de los inversionistas, afectando tanto a quienes buscan adquirir propiedades como a los que ya poseen activos inmobiliarios.

Aumento en los costos de construcción y mantenimiento

Uno de los efectos más inmediatos de la inflación sobre los bienes raíces es el incremento en los costos de construcción. A medida que el precio de los materiales como el acero, el concreto y la madera aumenta, los desarrolladores deben enfrentar mayores gastos para completar sus proyectos. Además, los costos de mano de obra tienden a incrementarse en un entorno inflacionario, lo que afecta no solo las nuevas construcciones, sino también los proyectos de mantenimiento y renovación de propiedades existentes.

Este aumento en los costos de construcción tiene un efecto dominó sobre los precios de venta de los inmuebles. Los desarrolladores, por supuesto, necesitan ajustar los precios de las propiedades para compensar sus mayores costos, lo que puede traducirse en un aumento general en el valor de los bienes inmuebles. Sin embargo, este aumento depende de la demanda y la capacidad del mercado para absorber dichos incrementos.

Inflación y apreciación nominal de los bienes raíces

Los bienes raíces han sido considerados una inversión que protege contra la inflación. A medida que los precios en la economía aumentan, el valor nominal de las propiedades tiende a incrementarse también. Esto ocurre porque el suelo y los inmuebles son bienes escasos, y a medida que los precios de otros bie-

nes suben, el valor de los activos físicos también lo hace.

No obstante, es crucial distinguir entre el aumento nominal en el valor de los inmuebles y el aumento en el valor real. Si bien una propiedad puede apreciarse en términos nominales durante un período inflacionario, la verdadera ganancia depende de si el aumento en el valor supera la tasa de inflación. En algunos casos, aunque el valor de la propiedad suba, el poder adquisitivo del dinero recibido en una futura venta puede haberse erosionado.

Impacto en las rentas

En un entorno inflacionario, los propietarios de inmuebles suelen ajustar los precios de alquiler para reflejar los aumentos en el costo de vida y en sus propios costos de mantenimiento. Los contratos de arrendamiento a largo plazo, sin mecanismos de ajuste por inflación, pueden ser perjudiciales para los propietarios, ya que sus ingresos no se actualizan en línea con el aumento general de los precios. Por esta razón, existen contratos de arrendamiento que incluyen cláusulas de ajuste inflacionario que permiten a los propietarios aumentar las rentas periódicamente para mantener el valor real de sus ingresos.

Por otro lado, los arrendatarios pueden enfrentarse a mayores dificultades para pagar alquileres más altos, lo que podría limitar la demanda en ciertos segmentos del mercado. Esto puede afectar especialmente a los mercados residenciales de renta media y baja, donde el poder adquisitivo es más sensible a las variaciones de precios.

Perspectivas para los inversionistas

Para los inversionistas en bienes raíces, la inflación puede representar tanto una

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oportunidad como un riesgo. En entornos de inflación controlada, los bienes raíces pueden actuar como una cobertura efectiva, protegiendo el valor de las inversiones a largo plazo. No obstante, en escenarios de inflación descontrolada o de hiperinflación, los beneficios de poseer bienes raíces pueden verse superados por otros factores macroeconómicos, como las tasas de interés elevadas.

Los inversionistas también deben con-

siderar que, en algunos casos, el aumento de la inflación puede llevar a una recesión económica, lo que podría reducir la demanda de bienes raíces y, en consecuencia, frenar la apreciación de los activos. Para gestionar este riesgo, es esencial realizar evaluaciones periódicas del mercado y considerar la diversificación de los portafolios de inversión.

También es posible considerar la política económica de la incipiente presidencia de la república, en la que si se implementan políti-

cas que fomenten la inversión extranjera, esto podría aumentar la demanda de propiedades y, en consecuencia, elevar sus precios.

Tasas de Interés y Valuación

La relación entre las tasas de interés y la valuación es crucial para los valuadores profesionales, quienes deben considerar múltiples factores al calcular el valor de un activo.

Impacto en el Valor Presente Neto (VPN)

Uno de los conceptos más importantes en valuación es el Valor Presente Neto (VPN), que se calcula descontando los flujos de efectivo futuros al valor presente utilizando una tasa de descuento. Las tasas de interés, que a menudo reflejan el costo del dinero en el mercado, se utilizan como tasa de descuento en estos cálculos. A medida que las tasas de interés aumentan, el valor presente de los flujos de efectivo futuros disminuye, y viceversa. Esto ocurre porque los futuros flujos de efectivo se descuentan a una tasa más alta, reduciendo así su valor actual.

Influencia en el Valor de Mercado

Las tasas de interés también afectan el valor de mercado de los activos a través de su impacto en la oferta y demanda. Por ejemplo, en un entorno de tasas de interés altas, los costos de financiamiento aumentan, lo que puede reducir la demanda de activos como los

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bienes raíces, llevando a una disminución en sus precios de mercado. Por otro lado, tasas de interés bajas pueden aumentar la demanda y, así, los precios de estos activos.

Evaluación de Riesgo y Tasa de Descuento

En la valuación de activos, especialmente en el caso de inversiones de alto riesgo, los valuadores deben ajustar la tasa de descuento para reflejar el riesgo específico asociado con el activo. Las tasas de interés de referencia, como las tasas de los bonos del gobierno (CETES), a menudo se utilizan como base para establecer la tasa de descuento. Los valuadores deben agregar una prima de riesgo para reflejar la incertidumbre y el riesgo inherente al activo, lo que puede variar en función de las condiciones económicas y el entorno de tasas de interés.

Consideraciones en el Entorno Económico

El entorno económico global y local también juega un papel en la determinación de las tasas de interés y, como consecuencia, en la valuación. Los cambios en la política monetaria, la inflación y las expectativas económicas pueden influir en las tasas de interés y, desde luego, en el valor de los activos. Los valuadores deben mantenerse informados sobre las tendencias económicas y las políticas monetarias

para ajustar sus métodos de valuación en consecuencia.

CONCLUSIÓN

La inflación tiene un impacto multifacético en el mercado de bienes raíces. Desde el aumento en los costos de construcción hasta la apreciación nominal de los activos y las variaciones en los alquileres. Aunque los bienes raíces pueden ofrecer una cierta protección contra la inflación, es vital para los valuadores y los inversionistas tener en cuenta tanto los riesgos como las oportunidades que este fenómeno económico plantea en diferentes escenarios.

Por otra parte, las tasas de interés son un factor clave en el proceso de valuación de activos. Es fundamental comprender cómo las tasas de interés afectan el valor presente de los flujos de efectivo, la demanda de activos y el ajuste por riesgo para realizar evaluaciones precisas y efectivas.

Ambos son factores que los valuadores profesionales deben considerar al realizar análisis de valuación a fin de asegurar los resultados más apegados a la realidad del momento.

Comentarios alberto.saldivar02@gmail.com

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La falacia de la homologación

Juan Antonio Gómez

Velázquez

Valuador de inmuebles, maquinaria y equipo

Director General del Centro de Estudios

Investigación e Innovación Tecnológica para la valuación en América Latina gv@ceiitval.com

La acción de HOMOLOGAR en el medio de la valuación, estoy convencido que cumplió su ciclo, toda vez que se sustenta en Factores intangibles que carecen de soporte técnico en cuanto a su origen y que los factores numéricos que se utilizan son a decisión del valuador que los aplica o bien, los usa por imitación de los que a fuerza de ser utilizados se aplican por ejemplo, los de esquina, frente a vialidad de primer orden e inclusive el mas audaz el de comercialización. A los anteriores se suman otros que al igual que los anteriores, son a juicio e impuestos por el valuador que los aplica.

Es hora, que iniciemos alternativas técnicas con más veracidad y que tengan sustento técnico científico en los dictámenes de valuación. En consecuencia invito a la comunidad de valuadores a recurrir a las matemáticas y específicamente a la Estadística y de ella, compenetrarse en lo que son los Índices de Tendencia Central y la Regresión Lineal por Método de Mínimos Cuadrados para así concluir los avalúos haciendo referencia a que se tuvo un Coeficiente de Variación (Cv) menor o igual al 25% o bien, que el Coeficiente de Correlación(R2) fue igual o menor que uno (1).

Finalmente concluyo, los profesionales de la valuación con un posgrado en esta actividad no debieran seguir resolviendo avalúos con Factores de >Homologación que en muchas de las veces, son usados para ¨cucharear los resultados de lo avalúos. Estoy en la disponibilidad de demostrar mis afirmaciones con casos prácticos en conferencias o Cursos Taller.

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