“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.
Carta del Presidente
Estimados miembros y lectores de la revista Octava Edición
Es un privilegio dirigirme a ustedes en esta nueva edición, donde destacamos el papel fundamental que desempeñamos como valuadores en el desarrollo económico y social de nuestro país. En un mundo en constante cambio, nuestros conocimientos y habilidades son esenciales para proporcionar valor real y justo a los activos.
La labor del valuador trasciende la simple cuantificación; se trata de asegurar la transparencia y la confianza en cada transacción. Nos enfrentamos a retos significativos, desde la adaptación a nuevas tecnologías hasta la necesidad de mantener estándares éticos altos en nuestra profesión.
Agradezco el compromiso y la dedicación de todos los colegas que, día a día, trabajan para elevar la calidad de nuestra práctica. Sigamos colaborando y compartiendo conocimientos, pues juntos podemos fortalecer nuestra profesión y contribuir al bienestar de nuestra sociedad.
Los invito a disfrutar de esta edición, que seguramente estará llena de información valiosa y reflexiones que enriquecerán nuestro quehacer diario.
Cordialmente,
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales COVEVAPRO
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
CONSEJO DIRECTIVO 2024-2025
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente
Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Vicepresidente general
Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación 2
Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas Secretario General
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez Secretario de Acción Gremial
Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente
Ing. Adalberto de Jesús Valderrama Mora Tesorero
Ing. Ruth Mirlany Morales Rendodon Subtesorero
Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría Coordinador de temas Legislativos
Arq. Abraham Mota Navarro Coordinador de Consejo Técnico
Arq. Bertha Sentíes González Vocal General
Ing. Luciano Salas Contreras Vocal Auxiliar
Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Vocal Auxiliar
Ing. Moisés Raid Pineda Molina Comisión de Redes Sociales y Difusión
Consejos técnicos de Valuación para profesionales Inmobiliarios
Mtro. Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
Con motivo de la publicación de ésta nueva edición del libro verde, agradezco a la Asociación de Promotores Inmobiliarios, AMPI, especialmente a su actual presidente, Sergio Lavalle Garcés, por la oportunidad de participar con éste artículo, que busca presentar un panorama, desde la vista y criterios de los valuadores profesionales, que permita conocer los aspectos y factores que generan o restan valor a los inmuebles, específicamente a los terrenos urbano y que sirva a los profesionales en promoción inmobiliaria al momento de realizar sus ofertas de mercado.
Mtro. Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
Como valuador profesional, en el ámbito inmobiliario, pienso que es esencial que un asesor profesional adopte una serie de criterios técnicos fundamentales para asegurar que las ofertas estén alineadas con los valores comerciales de terrenos urbanos.
Me gustaría empezar esta entrega con dos conceptos que son fundamentales, precio y valor. Son dos conceptos amplios pero interrelacionados, los dos han estado presentes a lo largo de la historia de la actividad económica, entendida ésta como un aspecto más de la conducta humana y lo seguirán estando mientras la vida del ser humano siga desarrollándose dentro de un contexto social.
Podría definirse el precio como la cantidad de unidades monetarias necesarias para que se produzca un intercambio, mientras que el valor es el conjunto de características y circunstancias asociadas a un objeto y servicio que le otorgan un grado de utilidad al mismo. Generalmente pensamos que algo tiene valor
mientras produce beneficios.
Dentro de los principales factores que generan o afectan el valor podemos destacar los siguientes:
• Factores sociales.
o Crecimiento o decrecimiento poblacional.
o Cambios en la densidad poblacional
o Composición numérica de las familias
o Distribución geográfica del nivel social ( distribución de la riqueza )
o Cambios y tendencias arquitectónicas de diseño y utilidad
• Factores económicos:
o Inflación
o Tasa de interés bancarias
o Oferta y demanda de productos
o Impuestos, sueldos, costos y precios
o Desarrollo comercial
o Disponibilidad de créditos.
• Factores públicos:
o Usos de suelo autorizados, según los planes de desarrollo urbano autorizados.
o Régimen de propiedad en el que está inmersa la propiedad.
o Servicios públicos disponibles en el entorno cercano
o Distancias a los servicios públicos no disponibles en ele entorno cercano
o Legislaciones
• Factores físicos:
o Ubicación (dentro de la manzana, la colonia, la ciudad)
o Tipos de climas dominantes y predominante
o Tipos de suelo, topografía, superficie, forma.
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o Edad, ya sea efectiva, cronológica o económica
o Estado de conservación y deterioro existente
o Calidad de los materiales de construcción empleados.
Como valuador profesional en bienes inmuebles, te comparto, bajo mí perspectiva profesional, un conjunto de recomendaciones para que un promotor inmobiliario pueda vender, en un tiempo razonable de exposición, un terreno a un valor justo de mercado:
Recomendaciones: Investigación de Mercado Exhaustiva
Análisis de Comparables: Realiza un estudio detallado de terrenos similares en la misma zona. Considera aspectos como tamaño, ubicación, uso permitido y condiciones de venta.
Tendencias del Mercado: Mantente informado sobre las fluctuaciones de precios en el mercado local y regional. Estudia la oferta y la demanda actual.
Valuación Precisa del Terreno, deberás tener presente utilizar métodos reconocidos, como el método de comparación de ventas o el método de costo. Esto asegurará que el precio esté respaldado por datos objetivos.
Deberás realizar los ajustes Necesarios: Ten en cuenta factores de ajuste, como ubicación, accesibilidad, servicios disponibles y características del terreno.
Considera siempre los aspectos legales, dentro de ellos no debes olvidar que toda la Documentación esté completa.
Verifica los Títulos de propiedad o escrituras: Asegúrate de que el terreno esté libre de gravámenes. Esto facilitará la venta y generará confianza en los compradores.
Zonificación y Permisos: Investiga y presenta la zonificación vigente y los permisos de uso del suelo, destacando las posibilidades de desarrollo.
Estrategia de Marketing Efectiva
Presentación Visual: Utiliza fotografías de alta calidad y, si es posible, vídeos aéreos del terreno. Una buena presentación puede atraer a más compradores.
Descripciones Detalladas: Incluye información clara sobre las características del terreno, sus beneficios y potenciales usos. Detalla la infraestructura cercana y servicios disponibles.
Establecimiento de un Precio Competitivo
Rango de Precio Justo: Basándote en tu investigación de mercado, establece un rango de precios que refleje el valor real del terreno. Considera ofrecer un precio ligeramente flexible para atraer negociaciones.
Evitar Sobrevaloración: Fijar un precio excesivamente alto puede disuadir a los compradores. Asegúrate de que tu precio esté alineado con el mercado.
Facilitar el Proceso de Compra
Asesoría al Comprador: Ofrece información y asistencia sobre financiamiento, trámites legales y posibilidades de desarrollo. Esto puede hacer que la compra sea más atractiva.
Visitas Guiadas: Organiza visitas al terreno, donde puedas destacar sus ventajas y responder a las preguntas de los interesados.
Transparencia y Ética
Ser Honesto y Claro: Proporciona información veraz sobre el terreno, sus características y limitaciones. La transparencia construye confianza y puede facilitar la venta.
Conclusión
Siguiendo estas recomendaciones, un promotor inmobiliario podrá posicionar su terreno de manera competitiva en el mercado, maximizar las oportunidades de venta y asegurar una transacción justa y transparente. La clave está en combinar una valuación precisa con el correcto asesoramiento y guía de un valuador profesional.
La valuación inmobiliaria, ¿Es una ciencia o una técnica?
Mtra. Ing. Ruth Mirlany
Morales Redondo
Introducción:
Este texto representa un compendio de investigación y opinión personal del autor. En el cual se exponen aspectos históricos importantes en materia de valuación, extraídos de publicaciones consultadas de fuentes confiables, y que al contraste, coinciden entre sí.
Mtra. Ing. Ruth Mirlany
Morales Redondo
Por otra parte, el autor expone su punto de vista personal y profesional sobre el tema titulado: LA VALUACION INMOBILIARIA, ¿ES UNA CIENCIA o una Técnica?, con el solo objetivo de dar a conocer lo que ha sido la valuación en sus cortos 10 años de ejercicio, 8 de los cuales de manera profesional y exclusiva.
De esta forma, se debe entender que, pueden existir opiniones diferentes a la aquí planteada. Sin embargo, la experiencia y el ejercicio profesional de la valuación que lleva a cabo el autor, está basado en el análisis sistemático, investigativo, estadístico y demostrativo de sus propuestas; que son, en sí, el sustento de su análisis sobre el tema y su conclusión.
Esperando entonces, que este sea una plataforma que motive a otros colegas valuadores, a desarrollar un mayor y enriquecedor contenido sobre este interesante tema en futuras publicaciones; toda vez que, tristemente el autor observa como colegas se alejan de la investigación y se dejan tentar por la “capturomanía” de datos y complacencia de resultados, sin un análisis verdadero y sustentado.
De concreto, al tema:
Recientemente participe en un curso, donde se dejó como tarea a los alumnos investigar y responder: “La Valuación Inmobiliaria, ¿es una Ciencia o una Técnica?” Por supuesto que me llenó de curiosidad responder esta pregunta, ya que no lo había reflexionado como tal.
Antes de avanzar, al respecto de este polémico tema, es importante compartir algunos aspectos de la historia de la valuación:
Resumir la historia de la valuación, al menos en México, es todo un reto; porque la valuación es el resultado de un proceso evolutivo, en la necesidad de la sociedad por determinar el valor de sus bienes. No obstante, encontramos textos de anteriores historiadores y valuadores que presentan momentos que marcaron hitos en la valuación a lo largo del tiempo.
Si nos remontamos a los inicios de valuación en nuestro país, debemos mencionar que, con la fundación de Tenochtitlán, en el año de 1325, se inició la conquista de territorio para la adquisición de poder.
Con la llegada de los españoles, a nuestras tierras, inicia el crecimiento económico, administrativo y fiscal, comenzando a clasificar todas las propiedades en: pública, tierra de los templos, los nobles de la guerra y comunal; es entonces, cuando se da inicio a la asignación de valor a los terrenos.
Al término de la conquista, Hernán Cortés ordena realizar el primer plano de la
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Ciudad, mismo que se conoce como “Traza de Cortés”. La importancia de este hecho radica, en que dio origen al establecimiento de impuestos relacionados con el suelo.
Posteriormente, a principios del siglo XVII, y como consecuencia de lo anterior, Don Manuel de la Concha produce el primer avalúo, estableciendo las tierras con un valor de $20,000,000, cuando la ciudad contaba con 8 km; lo cual pudiera marcar el inicio de la valuación.
Las novedades en materia de valuación, fueron muy escasas; de hecho, en el siglo XIX, la actividad económica se enfocaba principalmente en el comercio, la minería y la agricultura. En estos tiempos, los pocos bancos existentes en el país presentaban una cartera de créditos muy reducida, y estos tipos de préstamos no requerían avalúo; los créditos eran personales, basándose en los balances presentados, se emitían según la confianza del solicitante, y su historial con el banco, y esto sucedía, aunque la garantía de dicho crédito fuera una propiedad.
Los escasos avalúos que se realizaban eran de carácter judicial, sin basamento en normas establecidas; en concreto, se fundamentaban en el leal saber y entender del perito designado.
Los trabajos de valuación inmobiliaria en México, se iniciaron con fines tributarios del impuesto predial, que fue cuando se establecieron las bases para el catastro de México; razón por la que se crea el 23 de diciembre de 1896 la primera Ley del Catastro en el Distrito Federal. Tres años más tarde el proyecto de Reglamento del Catastro, el cual fue publicado en el Diario Oficial de la Federación.
Posteriormente, la secretaria de hacienda, a través del sr. Lic. José Ives Limantour, entonces secretario de Hacienda, dispuso que se estudiaran los métodos catastrales establecidos en Inglaterra, Francia, Bélgica, Holanda, España, Italia, Alemania y Australia; resultando, de un profundo y minucioso análisis, que la legislación catastral italiana, era la que más se adaptaba a nuestro medio. Lo que llevo, seguidamente, que se redactara el proyecto de Reglamento del Catastro, el cual fue publicado en el Diario Oficial de la Federación los días 14 y 15 de febrero de 1899í
El 29 de diciembre de 1924 fue creada la Comisión Nacional Bancaria, mediante decreto del Ejecutivo Federal, con la tarea de vigilar el funcionamiento y desempeño de las instituciones de crédito y organizaciones auxiliares, siendo responsable de la actividad valuatoria que sería desempeñada por dichas instituciones.
En 1925 se crea la Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, para el otorgamiento de crédito hipotecario a los empleados federales. Esta institución fue provista de un Departamento de Valuación para establecer los valores reales de los inmuebles que eran adquiridos por los solicitantes de crédito.
Más tarde, se llevó a cabo en México la reestructuración del sistema bancario, fundando instituciones nacionales que impulsaron la economía de nuestro país, gracias a las facilidades del crédito abiertas, de acuerdo con una muy moderna legislación sobre instituciones de crédito; fue asi como se creó el 23 de febrero de 1933 el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A, posteriormente Banobras.
La función de esta institución era el otorgamiento de créditos a los gobiernos de los estados y municipios; los cuales estaban sujetos en todos los casos a previos avalúos y estudios financieros sobre la posible recuperación del capital - crédito no recuperable, no se otorgaba -.
El éxito de esta institución, da origen a la creación de Asociación Hipotecaria Mexicana, S.A. el 11 de noviembre de 1933; convirtiéndose en la institución de créditos hipotecarios para la iniciativa privada.
Tiempo después, la Dirección de Crédito de la secretaria de Hacienda y Crédito Público, en Circular de 4 de mayo de 1935, establecía de manera obligatoria, a las Compañías de Seguros, justificar la inversión de sus reservas técnicas en bienes raíces y derechos reales. Para tal fin, el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A., en su carácter de banco fiduciario nacional, sería el encargado de practicar los correspondientes avalúos.
De esta manera, el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A. adquiere la responsabilidad, de llevar a cabo
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los avalúos de todos los bienes de las compañías de seguros, los de la Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, y las que solicitaban la Asociación Hipotecaria Mexicana, S.A., para someterlas a la consideración de la H. Comisión Nacional Bancaria; debiendo aclarar que, en este momento, los avalúos no requerían de supervisión, lo que representaba una responsabilidad mayor, para el banco. Cabe destacar, que el desarrollo de la valuación en este momento, estaba a cargo del Banco y se sustentaba en la técnica catastral; es decir, en el valor físico con base en valores unitarios de construcción aplicando un demerito por su estado de conservación.
La creciente demanda de avalúos, no solo para casa habitación sino para edificaciones, rascacielos; posteriormente, hoteles (la Asociación Hipotecaria Mexicana creo otra institución filial, y por ende, también del Banco: el Crédito Hotelero, para impulsar la construcción de hoteles con motivo del naciente auge turístico), representó un reto técnico y, de demanda de profesionales valuadores.
Por lo anterior, el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A., se vio obligado al establecimiento de bases técnicas para la valuación; y, la formación de un personal capacitado.
Lo que llevó en 1935, a las instituciones hipotecarias, tanto nacionales como privadas, a programar una selección de profesionistas, con el fin de crear sobre la marcha una nueva especialidad, y los candidatos elegidos debían reunir los siguientes requisitos:
• Tener conocimientos de construcción y de presupuestos de obras para poder efectuar las supervisiones y ministraciones de fondos respectivos, en los casos en los cuales los préstamos eran para terminar una construcción.
• Conocimientos de topografía para levantar planos de los terrenos no importando la magnitud de sus dimensiones ni su forma, así como el de las construcciones, bien fuera solo de perímetros como en los catastrales, como de distribución, o sean los arquitectónicos, cuando fuese necesario.
• Conocimientos elementales de contabilidad, para saber lo que es un tipo de interés, y ciertos conocimientos económico-finan-
cieros aunque fuesen limitados.
Podemos agregar que, en este momento de la historia, la valuación Inmobiliaria se convirtió en una profesión.
La valuación fue evolucionando, dada la profesionalización de quienes la ejercían; pasando de la aplicación de una metodología y técnica, a una forma, cada vez más crítica y analítica.
Lo anterior no pretende ser una crónica sobre la histórica de la Valuación, la verdad queda muchos aspectos importantes por mencionar; lo que si pretende es reseñar que esta actividad es el resultado de un proceso evolutivo de nuestra economía y desarrollo, y que la profesionalización de la valuación obedece a las necesidades de encontrar estudios serios y bien fundamentados, que interpreten y estimen el valor de los bienes.
Es importante conocer cómo se dio inicio a la Valuación, para poder entender que, en un principio el valor de un bien era determinado mediando un enfoque físico y posteriormente se incorporó el elemento productividad del inmueble, resultando asi el enfoque de capitalización; no obstante, evolucionando a la metodología de valuación por comparación, es decir, de mercado, surgen elementos que trascienden la técnica y los procedimientos.
Para entrar en la materia que nos ocupa, me permito iniciar la exposición de mi humilde opinión sobre si, “La Valuación Inmobiliaria ¿es una Ciencia o una Técnica?”, presentando dos definiciones:
Ciencia: de acuerdo con la RAE (Real Academia Española), la ciencia es el Conjunto de conocimientos obtenidos mediante la observación y el razonamiento, sistemáticamente estructurados y de los que se deducen principios y leyes generales con capacidad predictiva y comprobables experimentalmente.
La ciencia es un cuerpo de ideas caracterizado por el conocimiento racional, sistemático, exacto, verificable y falible.
Respecto de la ciencia, es importante señalar que, según el objeto de estudio, su clasificación reconoce dos áreas:
Ciencias Fáctica o Empírica: es aque-
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lla que estudia los hechos, como la física y la biología.
Ciencias Formal: estudias las ideas como la lógica y la matemática.
Técnica: es la aplicación de una serie de procedimientos, acciones o normas con la finalidad de obtener un resultado deseable y efectivo.
Etimológicamente, la palabra proviene del griego “tékhnē” que hace referencia a un arte u oficio.
En mi opinión, la Valuación, y en específico la valuación inmobiliaria, no es simplemente una Técnica o la aplicación de normas y procedimientos; la valuación es una ciencia que procesa los hechos observados, aplicando la lógica y las matemáticas.
En este sentido, los hechos buscan ser analizados más allá del valor emocional, se apoya en las ciencias formales. En especial, la estadística como ciencia, aporta a la valuación herramientas para la recolección, organización, análisis e interpretación de datos, así como herramientas de dispersión y variación, entre otros.
En resumen, podemos decir, que la valuación es una ciencia fáctica, que mediante la observación y/o el experimento confirma o rechaza sus supuestos. De esta manera, se observa al sujeto valuado, y se selecciona una muestra de mercado bajo la hipótesis de semejanza con el sujeto, además se deben comprobar distintos supuestos, para determinar la proximidad de esta hipótesis con los hechos. En este proceso, con apoyo de herramientas estadísticas (siendo la estadística una ciencia formal), podemos medir esa proximidad a través de la dispersión del resultado obtenido, con lo cual se afirma o se rechaza la muestra.
En conclusión, en los distintos procedimientos de valuación que llevamos a cabo, según el propósito y objetivo del mismo, aplicamos técnicas y se sigue una metodología; se selecciona una muestra semejante al sujeto valuado, se evalúan sus características, se identifican y analizan variables estableciendo un modelo de comparación, se determinan indicadores estadísticos que miden la relación y proximidad entre sujeto y la muestra.
Además, las variables físicas se correlacionan mediante métodos matemáticos ponderativos, que permiten explicar la correlación de éstas variable y su efecto sobre el valor del
bien valuado.
Adicionalmente, la comprobación de hipótesis en la valuación puede sustentarse en Modelos de ANALISIS DE MULTIVARIABLES, que es una metodología matemática/ estadística que permite determinar el valor de variables cualitativas y cuantitativas, y correlacionarlas con las mismas variables del sujeto en estudio.
La valuación como ciencia busca exactitud, por ello se basa en modelos cuantitativos para explicar el comportamiento y la relación de las variables; además, aquellas variables cualitativas se convierten en variables numéricas a fin de cuantificar su efecto sobre el elemento analizado.
Un ejemplo que se me ocurre exponer, sobre la VALUACION como ciencia, está en el análisis del Mayor y Mejor USO: éste, representa a mi juicio uno de los principios más importantes en la valuación inmobiliaria, en base al cual se determina un proyecto físicamente ejecutable, económicamente rentable, legalmente viable, con máxima productividad, socialmente adecuado y que su uso y/o venta puede darse en un tiempo razonable.
En este tipo de estudios valuatorios, el profesional se plantea una hipótesis y diferentes escenarios los cuales serán analizados aplicando herramientas numéricas y comparativas de variables, hasta encontrar el valor del bien hipotético, determinando la mejor de las propuestas y/o hipótesis; es decir, la que ofrece la mejor rentabilidad.
Finalmente quiero agregar que, más allá de lo empírico que “pudiera juzgarse” la Valuación de Bienes, existe un afán entre los profesionales de la valuación, por demostrar con modelos o procedimientos matemáticos, y estadística, los distintos factores que se aplican en la homologación de bienes; sin dejar de lado, que existen normas técnicas de valuación publicadas en gaceta oficial y que son de obligatorio cumplimiento.
2. Historia Moderna de la Valuación en La República Mexicana, Por el Ing. Rafael Sánchez Juárez (+) octubre de 1986. Hacienda – INDAABIN, México 2021. https:// www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/640528/HISTORIA_MODERNA_SHCP.pdf
3. http://www.ircep.gob.mx/pdf/Manual_Valuacion_Comercial_Marco_de_Referencia.pdf, Antecedentes, Aspectos Históricos de la Valuación pág. 2-6.
Viviendas sustentables y la valuación
Mtra. Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez
Actualmente en nuestro País y en otros se han producido transformaciones irreparables en nuestro planeta, como es el daño al medio ambiente, lo que no es una novedad para nadie, ya que es un tema actual que toda la sociedad conoce. A pesar de todos los esfuerzos que han existido para crear una consciencia que ayude a contrarrestar el mal que hemos hecho a la naturaleza, no han existido cambios significativos que logren detener, o en el mejor de los escenarios, revertir los daños provocados al medio ambiente. Se vive una realidad muy distinta a lo que vivieron nuestros antecesores, como es la globalización, la conexión a internet, el transporte internacional, compras en línea, el uso de las altas tecnologías en la vida cotidiana, la inteligencia artificial, entre muchas otras, que a simple vista se pueden concluir como cambios positivos que han facilitado el diario vivir.
¿Qué es una vivienda sustentable?
Esencialmente, es una casa respetuosa con el medio ambiente, ya sea porque sus materiales no son tóxicos o son reciclables, así como por su construcción a partir de procesos eficientes. Además, en términos de diseño debe estar en armonía con el entorno y estar ideada para un consumo energético bajo. Los objetivos principales de las casas ecológicas son reducir al máximo el consumo de energía, producir la menor cantidad de contaminantes y aprovechar materiales existentes para que no se convierten en desperdicios inútiles.
Viendo estos cambios tanto positivos como negativos, desde mi perspectiva, los que somos valuadores tenemos que pensar y determinar, que los métodos de valuación utilizados se tienen que reacondicionarse a los nuevos tipos de vivienda sustentables, pues el tema ecológico debe valorarse como un beneficio, no solo en el valor físico de la vivienda y en el valor comercial del mismo, pues es un complemento importante que genera remuneración al propietario. Al no existir en el mercado suficientes viviendas comparables entre sí, será necesario plantear un sistema de factores que valoren de forma adecuada el tema sustentable dentro de cualquier avalúo.
El mercado inmobiliario es una industria que se encuentra en constante cambio, ya que se renueva conforme la economía. La valuación no queda exenta de los cambios y aplicaciones que se realizan constantemente buscando la estabilidad climática, sobre todo en la construcción con materiales ecológicos o instalaciones especiales que realicen alguna función específica a favor del medio ambiente; aunque, actualmente no existe normatividad que establezca el uso de factores en la homologación de un avalúo que afecte o demerite la sostenibilidad en uso de un bien inmueble sustentable. La mecánica de valuación inmobiliaria tiene un proceso definido para estimar el valor de un inmueble, así como se marca en la Norma Oficial Mexicana (NMX) para servicios, Información del artículo revisado por pares Fecha de aceptación: junio-2021 Fecha de publicación en línea: diciembre-2021 DOI: https:// doi.org/10.29105/vtga7.1-126. El factor de negociación en las tablas de homologación de un avalúo comercial de un inmueble es un factor
Mtra. Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez
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que busca considerar un descuento en función de una negociación comercial, en la medida que el inmueble presenta ciertas características de localización y de uso no habitacional, la experiencia nos invita a considerar un margen mayor en este factor que el de un inmueble habitacional en un mercado en expansión. Existe un mecanismo definido para asegurar que los análisis de la información de mercado y el procedimiento es llevado a cabo de forma ordenada, así como la presentación y los requisitos mínimos que deben incluir. El análisis de inmuebles comparables se realiza mediante un proceso de homologación a través de unas tablas que evalúan el nivel de similitud, las cuales buscan comparar los aspectos puntuales entre inmuebles que tienen diferencias cuantificables tales como forma, topografía, ubicación y urbanización. argumenta que éstas tienen como objetivo equilibrar y sobre todo equiparar las condiciones de los inmuebles considerados como comparables para lograr cierta estandarización y nivelación para utilizarlos de manera objetiva. Bajo este contexto, la finalidad del avalúo de viviendas sustentables es identificar los criterios para ponderar con mayor experiencia el factor de negociación principalmente en ciertos tipos y categorías de inmuebles en función del uso, temporalidad del inmueble, ubicación económicamente deprimida o en expansión. Los espacios construidos deben ser premiados también por su contribución en la salud humana (física y emocional), la preservación del patrimonio natural y los ciclos naturales del planeta.
Para lograr los cambios esperados en encontrar la solución más factible de una valuación justa de las viviendas autosustentables, investigar los elementos más característicos de este tipo de inmuebles sería la primera estrategia por seguir, así se podrían establecer los beneficios y su influencia positiva hacia la sociedad y el medio ambiente.
Todos pueden colaborar en el cuidado del medio ambiente y aportar lo que esté al alcance personal para generar un cambio positivo en la sociedad; pero, sin duda, un profesional de la ingeniería o arquitectura debe explorar soluciones a los problemas de las comunidades, así los especialistas en valuación deben buscar fomentar la aplicación de estudios reales que tienen las viviendas sustentables mediante los avalúos, exponiendo los beneficios a la salud y las ganancias económicas presentes.
Todo cambio genera malestar, pero hay una gran oportunidad para fomentar un cambio en la sociedad, realizar una valoración justa y certera, incentivará a la sociedad a implementar las opciones existentes en el mercado para transformar sus viviendas a sustentables y motivará a los investigadores a seguir por ese camino, porque se demostrará que sus estudios se consideran en cuenta. Mientras más viviendas sustentables existan, los costos de estas bajarán, permitiendo que poco a poco haya un cambio significativo en la sociedad que conocemos hoy en día.
¿Es fácil valuar una propiedad?
Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica
Amables lectores: Hoy deseo tocar un tema que no solo la gente interesada se pregunta, sino hasta los funcionarios o ejecutivos de una Entidad sea Pública o Privada, les entra la duda en ocasiones y de ahí la afirmación siguiente:
Arq. Enrique Cervera Muñoz
“Valuar la propiedad, es fácil, no tiene ninguna ciencia, así que rápido. Estará listo”.
Efectivamente; si trasladamos esta afirmación cuando aparecieron los primeros habitantes de la tierra, época que de alguna manera nació también la valuación, pues si; será fácil…
Las personas por aquellas épocas, tuvieron la necesidad de intercambiar cosas, “te doy este objeto por ese alimento”, es decir, desde el intercambio de cosas ya era una manera de valuar, porqué las partes en negociación tenían una necesidad y de esa manera era cubierta. Fig-1
Posteriormente cuando la humanidad pasa de ser nómadas a sedentarios, alrededor de los 8,000 años A.C. queremos suponer que tuvieron que resolver donde vivir, ya que tuvieron que valorar, por un lado, las condiciones para vivir, y por otro, las condiciones para sobrevivir, es decir, el territorio idóneo teniendo además donde realizar sus actividades como agricultura, caza y pesca.
Con el paso del tiempo y ante la dificultad de realizar los intercambios, pues apareció la moneda, por los años 680 a 560 A.C., cómo un sistema de compraventa para obtener bienes y servicios por su valor legal o intrínseco y como unidad de cuenta.
Todas esas variables de contenido y sin estar definida como un texto, sino como un impacto en la propiedad, vemos que ya se ponderaba para una toma de decisión en aspectos como: territorio, localización, topografía del territorio, cercanía de cuerpos de agua, cercanía a los alimentos, protección de las inclemencias del tiempo, núcleo poblacional de convivencia humana, manejo de economía con aparecer la moneda y el pago de tributos hoy impuestos
Fig-1
Fig-2
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ante sus líderes, por citar algunos elementos, que fue sumando a la complejidad de lo que se tenía que tomar en cuenta para ver donde vivir.
Una vez que el comercio se empieza a dar con la aparición de la moneda, vienen una serie de hechos en el mundo con respecto al comercio y que no vamos a tocar por lo extenso del tema, pero los españoles lo consolidaron en nuestro País por el año de 1,550 D.C.
En esos años ya estaba elaborado el plano de la ciudad de México que mandó a realizar Hernán Cortés contando con una población de 30,000 habitantes y desde la época del virreinato, se empezaron a cobrar impuestos relacionados con el suelo y que hoy conocemos como Predial.
En 1854 se publica el primer Código Mercantil Mexicano y finales de 1896 aparece la Ley de Catastro en la Ciudad de México, antes Distrito Federal.
Posteriormente a principios del siglo XIX en nuestro País, El Banco que inicia a trabajar los temas de avalúos es el Banco Internacional Hipotecario de México S.A. Pero es hasta 1933 cuando el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A., después Banobras, vino a realizar una función que no había sido encomendada a ninguna otra institución, se trataba de abrir una fuente
de crédito a los gobiernos de los estados y los municipios, para que pudieran llevar a cabo las obras públicas en sus respectivas regiones de influencia
Desde 1935 hasta 2024, podemos decir que las Entidades, que solicitan un avalúo a un valuador reconocido, siguen luchando por establecer quien pone mas reglas o candados para realizar los avalúos elaborados por parte de los valuadores, hasta llegar a lo más inverosímil, como los documentos que se presentan para realizar un avalúo si son falsos o verdaderos, que cuantos contactos tiene la casa, cuantos tornillos tiene un equipo eléctrico, el motor que trae el citado equipo, cual es su norma ambiental, cual es el RGB de la Pintura aplicada a la fachada y cuanto calor produce...Pero en fin cada interesado, al igual que el valuador profesional, tomará la mejor opción para resolver lo que sea procedente.
EN CONCLUSIÓN; debemos considerar: ¿Para que deseamos valuar?; con ello se establecerá el propósito y alcances del avalúo, respuestas que un valuador profesional expresará previamente otorgando la logística de la gestión, elaboración y en su caso la cotización para lo que resulte aplicable y de esa manera sabremos si es o no, fácil elaborar un avalúo.
Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx
Fig-3
Expectativas del sector inmobiliario con el cambio de gobierno en México
Mtro. Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
El comportamiento del sector inmobiliario en México se percibe como una mezcla de oportunidades y riesgos desde el exterior. La capacidad del nuevo gobierno para proporcionar un entorno estable y predecible, junto con la adaptación a las tendencias globales y locales, será crucial para atraer y mantener el interés de los inversionistas internacionales.
Mtro. Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
El sector inmobiliario en México se encuentra en un punto de inflexión, donde las decisiones políticas y económicas del nuevo gobierno jugarán un papel crucial en su desarrollo. La clave estará en cómo se gestionen las
expectativas de inversión y se manejen las amenazas potenciales. Las empresas del sector que se adapten y busquen capitalizar las oportunidades tendrán mayores probabilidades de éxito en este nuevo contexto.
La situación del sector inmobiliario y las políticas económicas del nuevo gobierno pueden tener un impacto significativo en las personas que desean ejercer un crédito hipotecario. A continuación, analizo cómo estas dinámicas podrían afectar a la población y el comportamiento esperado de las tasas de interés hipotecario.
Si el nuevo gobierno implementa políticas que promuevan la construcción de vivien-
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da social o programas de financiamiento accesible, esto podría facilitar el acceso a créditos hipotecarios para más personas. Los cambios en la regulación podrían afectar los criterios de otorgamiento de créditos, lo que podría facilitar o complicar el acceso a financiamiento, dependiendo de la dirección que tome el gobierno. Si las políticas económicas resultan en una alta inflación o un aumento en el desempleo, la capacidad de las personas para pagar un crédito hipotecario podría verse afectada, llevando a una mayor morosidad.
La situación del crédito hipotecario en México estará determinada por una combinación de políticas gubernamentales, condiciones económicas y el comportamiento del mercado financiero. Los potenciales prestatarios deben estar atentos a estos cambios y considerar cómo afectan su capacidad de obtener y pagar un crédito hipotecario. La planificación financiera y la búsqueda de opciones adecuadas serán esenciales en este entorno cambiante.
Los inversionistas extranjeros pueden ver a México como un mercado atractivo debido a su crecimiento económico, ubicación geográfica y la posibilidad de obtener rendimientos competitivos en comparación con otros mercados emergentes. La percepción de estabilidad política y la implementación de políticas económicas efectivas serán determinantes. Si el nuevo gobierno genera confianza, se espera un aumento en la inversión extran-
jera, adicionalmente y como un tema de interés, no solo internacional sino global, los inversionistas internacionales estarán atentos a cómo México enfrenta los desafíos del cambio climático, especialmente en zonas vulnerables a desastres naturales. Esto puede influir en decisiones de inversión.
La expectativa de crecimiento en el desarrollo de vivienda en México bajo el nuevo gobierno de Claudia Sheinbaum, quien se ha destacado por su enfoque en la sostenibilidad y la justicia social, se puede analizar desde varios ángulos, se espera que su administración priorice la construcción de vivienda social y asequible, especialmente en áreas urbanas donde la demanda es alta. Esto podría incluir incentivos para desarrolladores que se enfoquen en este segmento. La promoción de proyectos que integren prácticas sostenibles y ecológicas podría ser un componente clave de su estrategia. Esto no solo atrae a inversores interesados en la sostenibilidad, sino que también responde a la creciente demanda de vivienda ecológica.
La expectativa de crecimiento en el desarrollo de vivienda en México con el nuevo gobierno de Claudia Sheinbaum es positiva, especialmente en términos de vivienda asequible y sostenible. Sin embargo, el éxito dependerá de la ejecución efectiva de las políticas y de la capacidad del gobierno para atraer inversión y adaptarse a las necesidades del mercado.
Covevapro en el mundo
Fotos: LAE Rosario Miranda Luna
Segovia, España
El acueducto
El acueducto de Segovia es una extraordinario obra de ingeniería romana en la que la utilidad convive con la armonía y la belleza. Data del siglo II d. C. y cumplió con su función de llevar agua a la ciudad hasta 1973, a lo largo de sus más 13,000 metros de longitud. A través de los siglos, apenas ha sufrido modificaciones. Cuanta con 167 arcos de granito extraídos de la Sierra del Guadarrama que están construidos por sillares unidos sin ningún tipo de argamasa mediante un ingenioso equilibrio de fuerzas.
El acueducto de Segovia fue declarado monumento histórico por la Real Orden del 11 de octubre de 1884 y Patrimonio de la Humanidad junto al casco histórico de la ciudad por la Unesco el 6 de diciembre de 1985.
Recorrer su trazado, hoy en día, un agradable y fascinante paseo.
El Alcázar
El Alcázar de Segovia, declarado Monumento Histórico Artístico en 1931, es una de las construcciones más bellas de la ciudad de Segovia, en 1985 fue declarado Patrimonio de la Humanidad.
El Alcazar se asienta sobre una colina situada entre los ríos Clamores y Eresma, un lugar estratégico empleado por los pueblos celtíberos y, posteriormente, por romanos y árabes.
El primer documento escrito que hace referencia a la fortaleza es del periodo de Alfonso VII en el siglo XII. Sin embargo, la construcción del palacio, en ese mismo siglo, se atribuye al reinado de Alfonso VIII, monarca que aportaría una decoración claramente hispano-musulmana de aspecto cisterciense.
En la centuria siguiente Fernando III y Alfonso X realizaron varias ampliaciones. El aspecto actual del Alcázar tiene lugar durante los reinados de Juan II y Enrique IV, ya en el siglo XV.
A finales del siglo XVI, durante el reinado de Felipe II, Francisco de Mora reformó el Patio de Armas y sería el encargado de colo-
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car los chapiteles y tejados de pizarra. Debido a las continuas reformas realizadas en el complejo entre los siglos XII y XVI, se pueden apreciar elementos de diferentes estilos artísticos: románico, gótico, mudéjar y renacentista.
En el Alcázar de Segovia han tenido lugar grandes acontecimientos históricos: la
celebración de las Cortes Generales en 1256 por parte de Alfonso X; la proclamación como reina de Isabel I en 1474; el matrimonio entre Felipe II y Ana de Austria en 1570; el emplazamiento del Real Colegio de Artillería en 1764. En 1862 se produjo un incendio que arrasó el Alcázar, pero éste fue restaurado y desde 1896 alberga el Archivo General Militar.
Ahorro de Energía Eléctrica: Un Compromiso necesario
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz
El ahorro de energía eléctrica se ha convertido en un tema crucial en la actualidad, tanto por razones económicas como medioambientales. La creciente demanda de electricidad, junto con el impacto del cambio climático, hace necesario que tanto individuos como empresas adopten prácticas que fomenten un uso más eficiente de la energía.
¿Por qué ahorrar energía eléctrica?
1. Reducción de Costos: Disminuir el consumo eléctrico se traduce directamente en facturas más bajas. Pequeños cambios en el comportamiento cotidiano pueden resultar en ahorros significativos a largo plazo.
2. Impacto Ambiental: La generación de electricidad a menudo implica la quema de combustibles fósiles, lo que contribuye a la emisión de gases de efecto invernadero. Al reducir el consumo, se disminuye la demanda de energía y, por ende, las emisiones contaminantes.
3. Sostenibilidad: Promover el ahorro energético es fundamental para la sostenibilidad del planeta. La conservación de recursos naturales y la reducción de residuos son aspectos clave para un futuro más saludable.
Estrategias para Ahorrar Energía Eléctrica
1. Uso de Electrodomésticos Eficientes: Invertir en aparatos con la etiqueta de eficiencia energética (como los clasificados con la etiqueta A o A+) puede marcar una gran diferencia en el consumo eléctrico.
2. Iluminación LED: Sustituir bombi-
llas incandescentes por luces LED no solo reduce el consumo energético, sino que también tiene una vida útil mucho más larga.
3. Optimización del Uso de la Temperatura: Ajustar el termostato del aire acondicionado y la calefacción a temperaturas moderadas puede reducir considerablemente el consumo energético. En invierno, mantener el termostato a 20°C y en verano a 24°C es un buen punto de partida.
4. Desconectar Dispositivos: Muchos aparatos continúan consumiendo energía incluso en modo de espera. Desconectar dispositivos electrónicos cuando no están en uso puede prevenir el llamado “consumo fantasma”.
5. Uso Racional del Agua Caliente: Regular la temperatura del calentador de agua y tomar duchas más cortas puede resultar en un ahorro significativo de energía.
6. Mejorar el Aislamiento: Asegurarse de que las ventanas y puertas estén bien selladas ayuda a mantener la temperatura interior, reduciendo la necesidad de calefacción y refrigeración.
7. Planificación del Consumo: Utilizar electrodomésticos durante las horas valle, cuando las tarifas eléctricas son más bajas, puede ser una estrategia efectiva para reducir costos.
Ahorrar energía eléctrica es una responsabilidad que todos debemos asumir. A través de pequeñas acciones y cambios en nuestros hábitos, podemos contribuir a un futuro más sostenible y, al mismo tiempo, ahorrar en nuestras facturas. La combinación de conciencia ambiental y prácticas eficientes es la clave para un uso responsable de la energía eléc-
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz
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trica, beneficiando tanto a nuestra economía como al planeta.
El ahorro de energía no solo tiene beneficios medioambientales y económicos a nivel individual, sino que también influye significativamente en el valor de un inmueble. A medida que la conciencia sobre la sostenibilidad y la eficiencia energética crece, los compradores y arrendatarios se muestran cada vez más interesados en propiedades que ofrecen características que favorecen el ahorro energético.
1. Eficiencia Energética y Valor de Venta
Las casas y apartamentos que cuentan con sistemas de eficiencia energética, como aislamiento adecuado, ventanas de doble acristalamiento, electrodomésticos eficientes y sistemas de calefacción y refrigeración optimizados, suelen tener un valor de venta más alto. Esto se debe a que los compradores son conscientes de que una propiedad eficiente no solo ahorrará en las facturas de electricidad, sino que también contribuirá a un estilo de vida más sostenible.
2. Certificaciones Energéticas
En muchos países, las propiedades pueden obtener certificaciones de eficiencia energética (como la etiqueta energética en la Unión Europea o el Energy Star en Estados Unidos). Estas certificaciones pueden aumentar el atractivo del inmueble en el mercado, ya que indican un menor consumo de energía y un impacto ambiental reducido. Los compradores están dispuestos a pagar más por propiedades que demuestran un compromiso con la sostenibilidad.
3. Costos Operativos y Atractivo del Inmueble
Los costos operativos son un factor clave que los compradores consideran al evaluar un inmueble. Una propiedad que promete menores gastos en servicios públicos a lo largo del tiempo se vuelve más atractiva. Esto no solo incluye el costo de la electricidad, sino también el de la calefacción, el agua y el mantenimiento de sistemas. Los inmuebles con características que fomentan el ahorro energético pueden destacarse en un mercado competitivo.
4. Impacto en la Alquiler de Propiedades
Para los propietarios que buscan al-
quilar sus inmuebles, las características de eficiencia energética pueden justificar precios de alquiler más altos. Los inquilinos a menudo valoran las propiedades que ofrecen un consumo energético reducido, ya que esto se traduce en facturas mensuales más bajas. Además, un inmueble eficiente puede tener una menor tasa de vacantes, ya que atrae a inquilinos conscientes del ahorro.
5. Tendencias del Mercado Inmobiliario
La creciente preocupación por el cambio climático y la sostenibilidad ha llevado a un cambio en las preferencias del consumidor. Muchos compradores están dispuestos a invertir en propiedades que incorporen tecnologías renovables, como paneles solares, o que estén ubicadas en comunidades diseñadas para ser más sostenibles. Este cambio de mentalidad ha llevado a una apreciación en el valor de los inmuebles que cumplen con estos criterios.
6. Regulaciones y Normativas
Cada vez más gobiernos están implementando regulaciones que favorecen la eficiencia energética en la construcción y remodelación de inmuebles. Estas normativas no solo buscan reducir el consumo energético a nivel general, sino que también pueden afectar directamente el valor de las propiedades. Las viviendas que cumplen con estas regulaciones suelen tener un valor de mercado más alto debido a su conformidad y a los beneficios asociados.
La relación entre el ahorro de energía y el valor de un inmueble es cada vez más evidente. Los propietarios y desarrolladores que invierten en características de eficiencia energética no solo contribuyen a un futuro más sostenible, sino que también pueden beneficiarse de un aumento en el valor de sus propiedades. En un mercado donde los consumidores son cada vez más conscientes de sus decisiones de compra, el ahorro energético se ha convertido en un factor decisivo en la valuación de inmuebles.
Construcciones sustentables
Arq. Raúl Bracamontes
Sostenibilidad
La sostenibilidad es el desarrollo que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones, garantizando el equilibrio entre el crecimiento económico, el cuidado del medio ambiente y el bienestar social.
Sostenible
Arq. Raúl Bracamontes
Que se puede mantener durante largo tiempo sin agotar los recursos o causar grave daño al medio ambiente.
Sustentabilidad
Se refiere a la capacidad de un sistema o recurso para mantenerse por sí mismo a lo largo del tiempo, enfatizando el uso racional de los recursos naturales. Se centra en la preservación y conservación de estos recursos para garantizar que puedan ser utilizados por las generaciones futuras. Por ejemplo, las energías renovables son consideradas sustentables porque son inagotables y no agotan los recursos del planeta.
Una construcción sostenible, también conocido como edificio verde o ecológico, es una estructura diseñada y construida de manera que minimice su impacto negativo en el medio ambiente y la salud de sus ocupantes. Estas construcciones buscan ser eficientes en el uso de recursos, reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y promover un estilo de vida más sostenible.
Principios y criterios de edificios sostenibles
Los principios y criterios que definen
una arquitectura y edificios sostenibles incluyen:
1. Eficiencia energética
* Reducir el consumo de energía, mediante el uso de tecnologías y materiales que optimicen la iluminación, calefacción, refrigeración y ventilación.
* Integrar fuentes de energía renovable como solar, eólica o geotérmica para reducir la dependencia de combustibles fósiles.
2. Uso de materiales sostenibles
* Priorizar el uso de materiales renovables, reciclados y de bajo impacto ambiental.
* Seleccionar cuidadosamente los materiales de construcción para reducir la extracción de recursos naturales no renovables.
3. Gestión del agua
* Implementar estrategias para reducir el consumo de agua potable, reciclar y reutilizar agua.
* Controlar el drenaje y tratamiento de aguas residuales.
4. Diseño bioclimático
* Aprovechar las condiciones climáticas y la orientación del edificio para maximizar la iluminación natural y mejorar el confort térmico.
* Minimizar la necesidad de sistemas artificiales de climatización.
5. Calidad del aire interior
* Promover la calidad del aire interior a través de sistemas de ventilación adecuados.
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* Utilizar materiales no tóxicos en la construcción.
6. Minimización de residuos
* Reducir la generación de residuos durante el proceso de construcción y durante la vida útil del edificio.
* Diseñar edificios duraderos que no requieran demolición prematura.
7. Bienestar de los ocupantes
* Diseño de espacios que promuevan la salud y el bienestar de las personas, incluyendo acceso a luz natural, espacios verdes y comodidad térmica.
8. Integración con el entorno
* Diseño que respeta y se integra armoniosamente con el entorno natural y construido, minimizando el impacto en la biodiversidad y el paisaje local.
9. Biodiversidad y Espacios Verdes
* Fomentar la integración de áreas verdes y la preservación de la biodiversidad local, así como la creación de espacios que promuevan la salud y el bienestar de los ocupantes.
10. Acción en la Comunidad
* Los edificios deben contribuir positivamente a la comunidad, promoviendo la cohesión social y el desarrollo económico local.
Estos principios y criterios, aplicados de manera integral desde el diseño hasta la construcción y operación de los edificios, contribuyen a crear espacios más eficientes, saludables y respetuosos con e medio ambiente.
Impacto y tendencias
México ha avanzado significativamente en la construcción de edificios sostenibles, posicionándose entre los diez países con más edificaciones certificadas a nivel mundial. Este crecimiento es impulsado por un compromiso tanto del gobierno como del sector privado hacia la sostenibilidad y la reducción de la huella ambiental.
La adopción de estas certificaciones no solo mejora la eficiencia de los edificios, sino que también contribuye a la salud y bienestar de los ocupantes, promoviendo un entorno más saludable y sostenible en las ciudades mexicanas.
¿Quien certifica edificios sostenibles en México?
Green Business Certification Inc. (GBCI) México trabaja con la finalidad de facilitar la adopción de prácticas sostenibles en la industria de la construcción mejorando así el acceso a recursos educativos y proporcionando conocimientos técnicos en la región. Nuestro objetivo es mejorar los beneficios ambientales y de salud humana del entorno construido en México, proporcionando a las comunidades los recursos para crear edificios y ciudades sostenibles y resilientes.
Las maletas listas
Legado del Arq. Fernando Arturo Vásquez Chagoya
Valuador, Arquitecto, Escritor, Soñador, Trovador, Alma Libre
Cuando dicen que el corazón se arruga… se arruga. Con infinita tristeza la vi sentada sobre sus maletas en la banqueta.
La estuve observando un rato antes de partir a mi destino.
Arq. Fernando Arturo
Vásquez Chagoya
Se paraba de vez en cuando, miraba de norte a sur y se volvía a sentar…¿A dónde ir?... nadie en este mundo la esperaba.
Cuando llegué para hacer el avalúo, me abrió una persona que de seguro ya estaba en el INSEN, por su edad, por sus arrugas, por lo encorvado, por sus manos, por su andar lento, frisando los 70, de seguro.
Después de entrar, me dijo que toda la casa habitación estaba abierta, que podía hacer mi trabajo. La casa estaba completamente vacía, no había muebles, ni nada que reflejara que alguien había vivido ahí durante años. Ni que había tenido a su hija, la había visto crecer, malcriándola como hija única.
Cuando murió su esposo, ella se convirtió en su razón de vivir. Su todo. Sus alegrías y sus tristezas. De vez en cuando los sinsabores en las contestaciones de una persona caprichosa.
Le festejó sus 15 años con cinco chambelanes, una gran fiesta en un gran salón, con música de orquesta viva. Un gran derroche, ya que su hija lo merecía. Además para qué son las cosas y el dinero, sino para estar contenta ella, pero sobre todo su hija, que era la luz de sus ojos.
Vio con orgullo cómo le entregaban en su fiesta de graduación su diploma y también hizo una gran fiesta para celebrar el acontecimiento.
Con noches de desvelo, de amasar pan todo el día, de estar en la cocina caliente siempre, meter y sacar del horno, vender y entregar de puerta en puerta, logró juntar para ponerle un consultorio a todo lujo a su amada hija.
Presumía a sus amigas, que cuando le tocara encontrar su pareja, dada su precoz madurez, preparación y equilibrio emocional, su hija encontraría siempre el hombre adecuado. Porque decía a ellas que la mujer es la que escoge, y al hombre le hacen creer que él escoge, como le había pasado a ella, que le había tocado un buen hombre, pero que Dios siempre se lleva a los buenos y deja a los malos.
Uno de tantos días, su hija le empezó a platicar que la andaba cortejando un buen muchacho, que tenia un buen trabajo, que era apuesto, de buen corazón y sobre todo que sentía que la quería mucho.
Que aunque la familia de él se oponía a esas relaciones, él contra viento y marea se casaría con ella, cuando ella quisiera.
A su pesar, la señora, tuvo que dar su consentimiento y se preparó la boda. Boda que tuvo que pagar ella, ya que le dijeron que de momento no tenían para cubrir esos gastos y eran de opinión que mejor se utilizara en cosas más útiles y no en una fiesta que sólo dura un rato.
Se casó por todo lo alto. Luego a la señora le salieron otras cuentas por pagar ya que su hija había escogido un traje para la boda civil, dos trajes para la boda religiosa y tres conjuntos para la luna de miel. El novio por lo consiguiente, un traje para lo civil, un smoking para la boda religiosa y ropa informal también para ir a tono con su esposa en la luna de miel. Le llegaron también las cuentas del arreglo de la iglesia, que estuvo regiamente adornada con flores naturales. Las tuvo que pagar. Total, por la felicidad de su hija. Para
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que no anduvieran rentando, le dio a su hija un terreno en la parte de atrás y poco a poco, a través de los años, amasando pan y horneando, les construyo su casa. Le hizo las escrituras, para tenerla cerca.
Sintiéndose con los achaques de la edad, le dijo a su hija, que de una vez iba a dejar los papeles de la casa del frente en regla, a su nombre, para que en el caso de fallecimiento de ella, no tuviera que gastar.
Vinieron los nietos, que eran su adoración, seguidos de los préstamos que nunca le pagaron.
De los días, meses y años que su yerno no encontraba trabajo, que nunca buscó.
Un buen día su hija le pidió hablar con ella y le dijo:
-Mamá como ya ves, la familia ha crecido y necesitamos un carro para movernos y como vemos que tú no tienes dinero para que
lo compres a tus nietos, vamos a vender la casa de enfrente, total ya a tu edad no necesitas mucho espacio, ni mucho dinero para vivir. Hemos pensado en llevarte a un asilo, porque aquí en la casa nada más rayando los pisos, cuando arrastras los pies y así no se va a poder vender bien. Si no quieres, tú ya sabrás.
-Hija, pero si ésta es mi casa.
-No mamá, las escrituras están a mi nombre.
Hice mi trabajo como lo debía de hacer y me despedí de ella, deseándole suerte. Me le quede viento por el espejo retrovisor a la señora sentada sobre sus maletas, parándose de vez en cuando, mirando hacia el sur y hacia el norte. Estaba cayendo la noche y empezaba a llover.
El crédito según me dijo el comprador, le fue aprobado y estaba viviendo en la casa. De lo demás no supo nada.
COVEVAPRO presente en la celebración del día del Arquitecto
El pasado 5 de octubre, en la ciudad de Coatzacoalcos, el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales en colaboración con la Federación de Mexicana de Colegios de Valuadores A.C.,
Otorgaron un reconocimiento al Colegio de Arquitectos COARQ, A.C.
El reconocimiento lo recibió el Maestro Arquitecto Sergio Cristino Martínez Osorio, de manos de la Maestra Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz, vicepresidente de la zona sur de COVEVAPRO y en representación de nuestro presidente el Maestro Arquitecto Gilberto Luis Tovar Arizpe.
Pasos generales para realizar el avalúo de un yate
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
El avalúo o valoración de un yate es un proceso que implica evaluar su condición, características y mercado para determinar su valor de mercado. Aquí te presento los pasos generales para realizar el avalúo de un yate:
1. Inspección visual:
- Revisa la condición general del yate, incluyendo:
- Pintura y acabados
- Estructura y materiales
- Motor y sistemas mecánicos
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
- Electrónica y equipo de navegación
- Interior y acabados
2. Revisión de documentos:
- Verifica la documentación del yate, incluyendo:
- Título de propiedad
- Registro y matrícula
- Certificados de seguridad y navegación
- Historial de mantenimiento y reparaciones
3. Evaluación de características:
- Considera las siguientes características:
- Longitud y manga
- Tipo de casco (fibra de vidrio, acero, aluminio)
- Motor y potencia
- Velocidad y autonomía
- Capacidad de combustible y agua
- Equipamiento y accesorios (generador, aire acondicionado, etc.)
4. Análisis de mercado:
- Investiga el mercado actual de yates similares:
- Precios de venta recientes
- Ofertas actuales en el mercado
- Tendencias y demanda
5. Consulta con expertos:
- Considera contratar a un experto en yates, como:
- Un surveyor (inspector de yates)
- Un broker de yates
- Un especialista en valoraciones de yates
6. Cálculo del valor:
- Utiliza métodos de valoración, como:
- Valor de reemplazo (costo de un yate similar nuevo)
- Valor de mercado (precio de venta reciente de yates similares)
- Valor de liquidación (precio de venta en un proceso de liquidación)
7. Informe de valoración:
- Elabora un informe detallado que incluya:
- Descripción del yate
- Resultados de la inspección y evaluación
- Análisis de mercado
- Cálculo del valor
- Conclusión y recomendaciones
Recuerda que el avalúo de un yate es un proceso complejo que requiere experiencia y conocimientos especializados. Si no eres experto en yates, es recomendable contratar a un profesional para realizar la valoración.
Inflación y Tasas de Interés en la Valuación de Bienes Raíces
Mtro. Alberto G. Saldívar L.
Introducción
Dentro del sector inmobiliario, la valuación de bienes raíces es una disciplina crítica, no solo por su relevancia en la toma de decisiones de inversión, sino también por su conexión directa con el entorno económico más amplio. Dos de los factores más influyentes en este proceso son la inflación y las tasas de interés, cuyos efectos se entrelazan de manera importante con el valor de los activos inmobiliarios. En el contexto actual, marcado por fluctuaciones en los mercados financieros y la incertidumbre económica global, comprender cómo estos elementos impactan la valuación de bienes raíces se ha vuelto más importante que nunca.
Mtro. Alberto G. Saldívar L.
valuación de bienes raíces, ya que determinan el costo del financiamiento. Cuando las tasas de interés son bajas, el acceso al crédito es más barato, incentivando a los compradores e inversionistas a adquirir propiedades, lo que aumenta la demanda y, por ende, los precios. Por el contrario, en un entorno de tasas de interés elevadas, los costos de financiamiento se disparan, enfriando el mercado inmobiliario y reduciendo la liquidez de los activos. El ajuste de las tasas de interés por parte de los bancos centrales es, muchas veces, una respuesta a la inflación, lo que crea un ciclo interrelacionado que impacta de manera directa el valor de los inmuebles.
La inflación, definida como el incremento sostenido en el nivel general de precios de bienes y servicios, erosiona el poder adquisitivo y afecta de manera directa tanto a los consumidores como a los inversionistas. En el ámbito inmobiliario, este fenómeno se manifiesta en diversas áreas: desde el incremento de los costos de construcción y mantenimiento, hasta la apreciación nominal de los activos. En economías de inflación alta, los bienes raíces se perciben como refugios de valor, ya que suelen mantener su valor a largo plazo, ajustándose a los aumentos en el nivel de precios. Sin embargo, este comportamiento varía en función del tipo de propiedad y del mercado específico en que se opere.
Las tasas de interés, por su parte, tienen un impacto igualmente significativo en la
Es fundamental entonces, que los valuadores profesionales comprendan no solo las dinámicas subyacentes de la inflación y las tasas de interés,sino también las implicaciones prácticas de estos factores para sus valoraciones.
Dinámicas Subyacentes. Inflación
• Demanda de bienes superior a la capacidad productiva
• crecimiento económico
• incremento en costos productivos
• desastres naturales
• conflictos o crisis globales
Dinámicas Subyacentes. Tasas de Interés
• Inflación
• crecimiento económico
• riesgo
• políticas monetarias y fiscales
• condiciones del mercado internacional
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Implicaciones prácticas de estos factores
• Incremento en los costos de construcción
• rentas ajustadas por inflación
• costo de financiamiento
• accesibilidad del crédito
Inflación y Bienes Raíces
La inflación, tiene un impacto significativo en el mercado de bienes raíces. Este aumento en los precios, que normalmente no está aparejado con el incremento en el nivel de ingresos de la gente, influye directamente en los costos de construcción, el valor de los inmuebles, y la rentabilidad de los inversionistas, afectando tanto a quienes buscan adquirir propiedades como a los que ya poseen activos inmobiliarios.
Aumento en los costos de construcción y mantenimiento
Uno de los efectos más inmediatos de la inflación sobre los bienes raíces es el incremento en los costos de construcción. A medida que el precio de los materiales como el acero, el concreto y la madera aumenta, los desarrolladores deben enfrentar mayores gastos para completar sus proyectos. Además, los costos de mano de obra tienden a incrementarse en un entorno inflacionario, lo que afecta no solo las nuevas construcciones, sino también los proyectos de mantenimiento y renovación de propiedades existentes.
Este aumento en los costos de construcción tiene un efecto dominó sobre los precios de venta de los inmuebles. Los desarrolladores, por supuesto, necesitan ajustar los precios de las propiedades para compensar sus mayores costos, lo que puede traducirse en un aumento general en el valor de los bienes inmuebles. Sin embargo, este aumento depende de la demanda y la capacidad del mercado para absorber dichos incrementos.
Inflación y apreciación nominal de los bienes raíces
Los bienes raíces han sido considerados una inversión que protege contra la inflación. A medida que los precios en la economía aumentan, el valor nominal de las propiedades tiende a incrementarse también. Esto ocurre porque el suelo y los inmuebles son bienes escasos, y a medida que los precios de otros bie-
nes suben, el valor de los activos físicos también lo hace.
No obstante, es crucial distinguir entre el aumento nominal en el valor de los inmuebles y el aumento en el valor real. Si bien una propiedad puede apreciarse en términos nominales durante un período inflacionario, la verdadera ganancia depende de si el aumento en el valor supera la tasa de inflación. En algunos casos, aunque el valor de la propiedad suba, el poder adquisitivo del dinero recibido en una futura venta puede haberse erosionado.
Impacto en las rentas
En un entorno inflacionario, los propietarios de inmuebles suelen ajustar los precios de alquiler para reflejar los aumentos en el costo de vida y en sus propios costos de mantenimiento. Los contratos de arrendamiento a largo plazo, sin mecanismos de ajuste por inflación, pueden ser perjudiciales para los propietarios, ya que sus ingresos no se actualizan en línea con el aumento general de los precios. Por esta razón, existen contratos de arrendamiento que incluyen cláusulas de ajuste inflacionario que permiten a los propietarios aumentar las rentas periódicamente para mantener el valor real de sus ingresos.
Por otro lado, los arrendatarios pueden enfrentarse a mayores dificultades para pagar alquileres más altos, lo que podría limitar la demanda en ciertos segmentos del mercado. Esto puede afectar especialmente a los mercados residenciales de renta media y baja, donde el poder adquisitivo es más sensible a las variaciones de precios.
Perspectivas para los inversionistas
Para los inversionistas en bienes raíces, la inflación puede representar tanto una
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oportunidad como un riesgo. En entornos de inflación controlada, los bienes raíces pueden actuar como una cobertura efectiva, protegiendo el valor de las inversiones a largo plazo. No obstante, en escenarios de inflación descontrolada o de hiperinflación, los beneficios de poseer bienes raíces pueden verse superados por otros factores macroeconómicos, como las tasas de interés elevadas.
Los inversionistas también deben con-
siderar que, en algunos casos, el aumento de la inflación puede llevar a una recesión económica, lo que podría reducir la demanda de bienes raíces y, en consecuencia, frenar la apreciación de los activos. Para gestionar este riesgo, es esencial realizar evaluaciones periódicas del mercado y considerar la diversificación de los portafolios de inversión.
También es posible considerar la política económica de la incipiente presidencia de la república, en la que si se implementan políti-
cas que fomenten la inversión extranjera, esto podría aumentar la demanda de propiedades y, en consecuencia, elevar sus precios.
Tasas de Interés y Valuación
La relación entre las tasas de interés y la valuación es crucial para los valuadores profesionales, quienes deben considerar múltiples factores al calcular el valor de un activo.
Impacto en el Valor Presente Neto (VPN)
Uno de los conceptos más importantes en valuación es el Valor Presente Neto (VPN), que se calcula descontando los flujos de efectivo futuros al valor presente utilizando una tasa de descuento. Las tasas de interés, que a menudo reflejan el costo del dinero en el mercado, se utilizan como tasa de descuento en estos cálculos. A medida que las tasas de interés aumentan, el valor presente de los flujos de efectivo futuros disminuye, y viceversa. Esto ocurre porque los futuros flujos de efectivo se descuentan a una tasa más alta, reduciendo así su valor actual.
Influencia en el Valor de Mercado
Las tasas de interés también afectan el valor de mercado de los activos a través de su impacto en la oferta y demanda. Por ejemplo, en un entorno de tasas de interés altas, los costos de financiamiento aumentan, lo que puede reducir la demanda de activos como los
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bienes raíces, llevando a una disminución en sus precios de mercado. Por otro lado, tasas de interés bajas pueden aumentar la demanda y, así, los precios de estos activos.
Evaluación de Riesgo y Tasa de Descuento
En la valuación de activos, especialmente en el caso de inversiones de alto riesgo, los valuadores deben ajustar la tasa de descuento para reflejar el riesgo específico asociado con el activo. Las tasas de interés de referencia, como las tasas de los bonos del gobierno (CETES), a menudo se utilizan como base para establecer la tasa de descuento. Los valuadores deben agregar una prima de riesgo para reflejar la incertidumbre y el riesgo inherente al activo, lo que puede variar en función de las condiciones económicas y el entorno de tasas de interés.
Consideraciones en el Entorno Económico
El entorno económico global y local también juega un papel en la determinación de las tasas de interés y, como consecuencia, en la valuación. Los cambios en la política monetaria, la inflación y las expectativas económicas pueden influir en las tasas de interés y, desde luego, en el valor de los activos. Los valuadores deben mantenerse informados sobre las tendencias económicas y las políticas monetarias
para ajustar sus métodos de valuación en consecuencia.
CONCLUSIÓN
La inflación tiene un impacto multifacético en el mercado de bienes raíces. Desde el aumento en los costos de construcción hasta la apreciación nominal de los activos y las variaciones en los alquileres. Aunque los bienes raíces pueden ofrecer una cierta protección contra la inflación, es vital para los valuadores y los inversionistas tener en cuenta tanto los riesgos como las oportunidades que este fenómeno económico plantea en diferentes escenarios.
Por otra parte, las tasas de interés son un factor clave en el proceso de valuación de activos. Es fundamental comprender cómo las tasas de interés afectan el valor presente de los flujos de efectivo, la demanda de activos y el ajuste por riesgo para realizar evaluaciones precisas y efectivas.
Ambos son factores que los valuadores profesionales deben considerar al realizar análisis de valuación a fin de asegurar los resultados más apegados a la realidad del momento.
Comentarios alberto.saldivar02@gmail.com
Las inundaciones en Minatitlán
Renato P. Vásquez Chagoya
Minatitlán, Ver.- A consecuencia de las inundaciones atípicas que Minatitlán sufrió durante Agosto y Septiembre del año 2010, revivo los testimonios de don Rodolfo Domínguez Rodríguez (+) y de la colección de fotografías de la familia Jara-Aceves, correspondientes a las inundaciones de 1919 y 1927.
Nada más descriptivo lo dicho por Don Rodolfo, quien señala:
—Resulta que el Coatzacoalcos, antes de pasar por Minatitlán, es decir río arriba, recibe las aguas de otros ríos tan caudalosos como él y con las fuertes avenidas que se producían varios metros, inundando dramáticamente las partes bajas a lo largo de su trayecto por toda la región. Minatitlán era uno de los lugares más castigados anualmente por éstas
avenidas en las partes más bajas de la ciudad, principalmente en las calles Iturbide y Lerdo, pues había veces que para ir a Puerto México por lancha, teníamos que embarcarnos frente a la Casa Amarilla, que era donde estaba la Agencia de Ventas de la Compañía “El Águila” en la calle Iturbide, haciendo esquina con el callejón Zamora, antes llamado de la India Bonita, en donde actualmente la Sección 10 de petroleros está construyendo un suntuoso edificio.
—“La calle Lerdo quedaba sumergida también en el agua, toda vez que estaba en la orilla de un enorme pantano que crecía al mismo nivel del río y los cayucos llegaban muy cerca de lo que ahora se llama calle Sarabia y también del Cerro de la Refinería, y producía el mismo efecto de inundación sobre la calle Juárez cuando se presentaban cada año las crecientes de los ríos. La calle Juárez colindaba con ese pantano y las aguas llegaban hasta
+ 1927-Vista de Minatitlán desde el río
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+ 1927-Casas en la orilla del río.
donde ahora están las escalinatas del Parque, en donde atracaban las canoas y se instalaban los vendedores que traían sus productos de los distintos rumbos de la zona rural del municipio.
—La compañía “El Águila” mandaba construir cada año un puente de madera como de metro y medio de ancho, desde el Parque Independencia hasta la Portada Sur y otro tramo dentro de la Refinería hasta un lugar seco, para que los trabajadores llegaran a sus labores todos los días a mañana y tarde, porque el horario era discontinuo.
—“La Congregación de Capoacán, que le llamábamos la Isla, sufría terriblemente con las inundaciones, pues ésta desaparecía por completo debajo de las aguas, no dejando ver en muchas ocasiones más que los techos de las casitas de barro, en las que tenían necesidad de vivir las gentes que allí estaban asentadas, por razones de su trabajo, generalmente pescadores que perdían casi siempre sus enseres hogareños y a veces hasta la vida, pues era frecuente ver que el río, en su furia, arrastraba árboles enteros que erguidos parecería que saludaban con su frondoso follaje a los ribereños y que curiosos que allí nos encontrábamos. También pasaban flotando sobre las aguas del río muchos animales muertos, bovinos y porcinos, tripulados por docenas de zopilotes que disfrutaban de suculento festín con sabrosas
carnes que la oportunidad les brindaba en aquellas mesas flotantes que se deslizaban con la corriente al mar.
También, al publicar la colección de fotografías de la familia Jara-Aceves, pudimos constatar vívida y objetivamente las inundaciones de 1927. Ante lo real no hay dudas ni comentarios.
¿Fueron las más antiguas inundaciones?
Enrique Cárdenas de la Peña, en su libro “Escondite de Culebras”, que se publicó por el gobierno federal con motivo de la inauguración del puente “Antonio Dovalí Jaime”, también denominado Coatza II o el “Puente de Paso Nuevo”, nos dice: “Minatitlán padece inundaciones anuales desde 1945; el agua alcanza ahí, al igual que en el puerto de Coatzacoalcos, hasta 2 metros de altura”.
Como ya vimos con los testimonios, las inundaciones provienen desde más atrás. Desde 1919, según Don Rodolfo Domínguez Rodríguez (+), después en 1927 comprobada con la colección de fotos de la familia Jara Aceves y también, en esa colección vienen fotografías de la inundación de 1943.
¿Qué pasaría entonces con la información que nos da Cárdenas de la Peña? Creo que como a partir de esa fecha se empezaron a
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+ 1927-Calle Iturbide desde el malecón.
invadir los espacios del agua con la construcción de casas habitación, empezó a registrarse la afectación que los vecinos recibían cada año con las avenidas del río Coatzacoalcos.
Podemos señalar los casos del Playón Sur, de la calle 26 de Abril, las partes ribereñas de la ciudad afectando a la calle Juárez, Llave, Hidalgo e Iturbide, que eran las que existían. Por el lado del sur de Minatitlán, no existía población. A tal grado que no existía la calle Justo Sierra y por ese lado, también llegaban las aguas, pero sin afectación de población.
Dice Cárdenas de la Peña que “Las mayores avenidas ocasionadas por el Coatzacoalcos aparecen en septiembre de los años citados, con gastos máximos de 7 061, 6 900 y 7 430 metros cúbicos por segundo. Entonces, las lluvias copiosas tienen origen en las perturbaciones ciclónicas sobre el Golfo de México, el Mar de Las Antillas y el Océano Pacífico”.
Otro dato, interesantísimo por su trascendencia, es la que consigna al describir al río Coatzacoalcos: “Agua en abundancia, pero agua irregular. Grandiosa por su vastedad, la cuenca del Coatzacoalcos amerita un cauce. Por el río pasa anualmente en su desembocadura suficiente agua como para ABASTECER A UNA POBLACION DE 200 MILLONES DE HABITANTES”.
Hace otra anotación Enrique Cárdenas de la Peña hace sobre la corriente del río:
“El hecho de que el río no tenga delta (NR.- Un delta fluvial es un accidente geográfico producido por el depósito de sedimentos en la desembocadura de un río), y la constante profundidad de la barra, que ha PERMANECIDO INVARIABLE por cerca de tres siglos, prueban que se ha establecido un régimen permanente, e indican que será duradera cualquiera mejora que se haga para profundizar el canal. Varias son las opciones que hay sobre la naturaleza de la formación de dicha barra; aunque su posición y circunstancias parecen apenas justificar la idea de que sea de roca…”.
¿Entonces, por qué las autoridades reiteradamente argumentan que el río se azolvó?
¿La respuesta está, en que desde que inició la industrialización de la zona sur de Veracruz, se han establecido nuevas poblaciones y se han abierto nuevos centros de población que han tenido que “abrir” espacios para su poblamiento, devastando inmensas superficies de terrenos, que han ocasionado la erosión de los terrenos, que invariablemente van a parar por arrastre a la corriente del río
¿Y la inundación más antigua que se recuerde
El colonizador de la región del Coatzacoalcos, Tadeo Ortiz de Ayala, en una comunicación fechada desde Burdeos el 31 de marzo de 1831, dirigida a los señores editores del “Censor” de Veracruz, en una de sus partes lo
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+ 1927-Calle Iturbide con callejón Fernández.
+ 1927-Calle Juárez.
siguiente:
“En 1826 cayó extemporáneamente una tremenda manga de agua (NR.- manga de agua: Lluvia fuerte y de corta duración) que produjo una avenida extraordinaria de las montañas, arrastrando una gran cantidad de arenas, cascajo y maderas fuertes y pesadas, que no pudiendo desembocar a la mar por la
suspensión repentina de la creciente, seguramente obstruyeron la barra disminuyendo su sonda, puesto que el año siguiente no encontró el comodoro Portes más que diez pies de agua y ya el año pasado iba en aumento, encontrándose más de once según informa el gobierno, el receptor de Minatitlán, confirmando estos datos que con el tiempo volverá a su antigua sonda”.
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+ 1944. Calle Morelos, ahora Amelia Riverol.
Hubo otras inundaciones anteriores
Durante la colonia española, cuando se realizaron las “Relaciones Geográficas de la Nueva España”, en la que corresponde a la región del Coatzacoalcos, el alcalde mayor Suero de Canga y Quiñones, en 1580, ya señala que de junio a diciembre se vivían los “nortes” en la región, aunque desde la fecha hasta febrero del año siguiente, había lluvias constantes.
De tal manera, que las inundaciones no son cosas fuera de lo normal. Es un fenómeno meteorológico recurrente, que desde siempre ha existido.
Lo que ha cambiado, es la ocupación creciente de los espacios del agua: humedales,
pantanos, riberas de los ríos y de las lagunas, con la construcción de casas habitación, instalaciones industriales o comerciales, caminos, carreteras y otro tipo de construcciones, que siempre estarán expuestas a sufrir las consecuencias si los volúmenes de agua son extraordinarios cuando las lluvias así lo sean.
Lo sano, es buscar espacios altos, como lo hacían nuestros antepasados sabiamente, para no sufrir constantemente las afectaciones del agua cuando busca su nivel ni convertirnos en eternos suplicantes de la ayuda oficial, que cada día es más escasa y que terminará por acabarse.
Fotografías del acervo fotográfico de la familia Jara Sol.
+ 2010. Calle Francisco I. Madero (Malecón rivereño)
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La falacia de la homologación
Juan Antonio Gómez
Velázquez
Valuador de inmuebles, maquinaria y equipo
Director General del Centro de Estudios
Investigación e Innovación Tecnológica para la valuación en América Latina gv@ceiitval.com
La acción de HOMOLOGAR en el medio de la valuación, estoy convencido que cumplió su ciclo, toda vez que se sustenta en Factores intangibles que carecen de soporte técnico en cuanto a su origen y que los factores numéricos que se utilizan son a decisión del valuador que los aplica o bien, los usa por imitación de los que a fuerza de ser utilizados se aplican por ejemplo, los de esquina, frente a vialidad de primer orden e inclusive el mas audaz el de comercialización. A los anteriores se suman otros que al igual que los anteriores, son a juicio e impuestos por el valuador que los aplica.
Es hora, que iniciemos alternativas técnicas con más veracidad y que tengan sustento técnico científico en los dictámenes de valuación. En consecuencia invito a la comunidad de valuadores a recurrir a las matemáticas y específicamente a la Estadística y de ella, compenetrarse en lo que son los Índices de Tendencia Central y la Regresión Lineal por Método de Mínimos Cuadrados para así concluir los avalúos haciendo referencia a que se tuvo un Coeficiente de Variación (Cv) menor o igual al 25% o bien, que el Coeficiente de Correlación(R2) fue igual o menor que uno (1).
Finalmente concluyo, los profesionales de la valuación con un posgrado en esta actividad no debieran seguir resolviendo avalúos con Factores de >Homologación que en muchas de las veces, son usados para ¨cucharear los resultados de lo avalúos. Estoy en la disponibilidad de demostrar mis afirmaciones con casos prácticos en conferencias o Cursos Taller.
