La Casa de Cortés en La Antigua, Veracruz, es un edificio histórico considerado uno de los más antiguos de México. Se cree que fue utilizado por Hernán Cortés como su residencia y centro de operaciones tras su llegada a México en 1519.
La estructura está construida con piedra coralina y conserva elementos de la arquitectura colonial, como arcos y muros gruesos. La gran arquitectura española fue habitada por 200 españoles y más de 600 esclavos africanos. En su interior tenía casa real, iglesia, monasterios y hasta hospital. Mientras algunos historiadores señalan que fue la primera casa del conquistador español, otros indican que era un sitio de gran importancia para el comercio internacional, pues desde ahí se encargaban de regular e inspeccionar el comercio y la entrada de mercancías al virreinato de Nueva España.
DIRECTORIO COVEVAPRO
“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.
5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com.
Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com
EDITORES RESPONSABLES
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente COVEVAPRO
Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación Zona Sur Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Coordinación de publicación
“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.
Carta del Presidente
Estimados colegas y amigos
Es un honor dirigirme a ustedes en esta nueva edición de nuestra revista, un número especial que resalta el valioso papel que desempeñan los valuadores en nuestra sociedad y economía.
A lo largo de los años, los valuadores han sido pilares fundamentales en la toma de decisiones informadas. Ya sea en la valuación de propiedades, empresas o activos, su labor no solo garantiza la transparencia y la equidad, sino que también contribuye a la estabilidad económica global.
Hoy más que nunca, vivimos en un entorno donde las decisiones financieras deben basarse en datos objetivos y confiables. Los valuadores, con su pericia y compromiso ético, son los encargados de proporcionar esa base sólida que permite que las inversiones se realicen con seguridad, que las transacciones sean justas y que los riesgos se gestionen adecuadamente.
Este número de nuestra revista busca resaltar el impacto de esta profesión, los avances tecnológicos que la están transformando y la importancia de seguir promoviendo una práctica valuatoria que cumpla con los más altos estándares de calidad y ética.
Agradezco profundamente el compromiso y la dedicación de cada uno de los valuadores que, con su labor, siguen contribuyendo al desarrollo y crecimiento de nuestra comunidad y nuestra economía.
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
Espero que encuentren en estas páginas artículos y reflexiones que no solo enriquezcan su conocimiento, sino que también refuercen la importancia de su trabajo en el mundo actual.
Cordialmente,
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales COVEVAPRO
CONSEJO DIRECTIVO 2024-2025
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente
Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Vicepresidente general
Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación 2
Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas Secretario General
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez Secretario de Acción Gremial
Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente
Ing. Adalberto de Jesús Valderrama Mora Tesorero
Ing. Ruth Mirlany Morales Rendodon Subtesorero
Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría Coordinador de temas Legislativos
Arq. Abraham Mota Navarro Coordinador de Consejo Técnico
Arq. Bertha Sentíes González Vocal General
Ing. Luciano Salas Contreras Vocal Auxiliar
Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Vocal Auxiliar
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Impacto de la sostenibilidad en la valuación: Cómo los criterios de sostenibilidad están influyendo en los valores de las propiedades
Mtro. Alberto Gabriel
Saldivar
Lugo
Introducción
En la última década, la sostenibilidad ha emergido como un factor crucial en diversos sectores, y el mercado inmobiliario no es la excepción. La creciente conciencia sobre el cambio climático y la necesidad de prácticas más responsables han impulsado a los inversionistas y desarrolladores a considerar criterios de sostenibilidad al evaluar propiedades. Este cambio no solo responde a una demanda ética y ambiental, sino que también tiene implicaciones económicas significativas. Los edificios que incorporan prácticas sostenibles, como la eficiencia energética, el uso de materiales ecológicos y la gestión adecuada de recursos, están demostrando tener un valor de mercado superior y una mayor rentabilidad a largo plazo. En este artículo, exploraremos cómo estos criterios de sostenibilidad están redefiniendo la valuación de las propiedades y qué beneficios tangibles e intangibles aportan tanto a los propietarios como a la sociedad en general.
El cambio de óptica de la sostenibilidad desde el punto de vista inmobiliario se debe a una combinación de factores económicos, sociales y ambientales que han impulsado a los actores del mercado a adoptar prácticas más responsables y sostenibles. La relevancia de la sostenibilidad en el sector inmobiliario se manifiesta en varios aspectos clave:
Valor de mercado y rentabilidad: Las propiedades que incorporan criterios de sostenibilidad, como los mencionados en un principio, tienden a adquirir un valor de mercado superior. Los inversionistas y compradores están dispuestos a pagar más por edificios que ofrecen menores costos operativos y un impacto ambiental reducido. Además, estas propiedades suelen atraer a inquilinos de mayor calidad y pueden lograr tasas de ocupación más altas, lo que se traduce en una mayor rentabilidad a largo plazo.
1. Contexto y Relevancia de la Sostenibilidad
1.1. Definición de Sostenibilidad
La sostenibilidad se refiere al desarrollo que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones para satisfacer sus propias necesidades. En el contexto inmobiliario, esto implica prácticas que promueven la eficiencia energética, la reducción de emisiones de carbono, el uso responsable de recursos y la creación de ambientes saludables y habitables.
1.2. Importancia en el Sector Inmobiliario
Regulaciones y normativas: A nivel global, las regulaciones y normativas relacionadas con la sostenibilidad están en constante evolución. Gobiernos y organismos internacionales están implementando políticas más estrictas para reducir las emisiones de carbono y promover la eficiencia energética. Los valuadores inmobiliarios deben estar al tanto de estas regulaciones, ya que el cumplimiento de estas puede influir significativamente en la valuación de una propiedad. Las propiedades que no cumplan con los estándares de sostenibilidad pudieran enfrentar sanciones y una disminución en su valor de mercado.
Demanda del mercado: La demanda por propiedades sostenibles está en aumento. Los consumidores, cada vez más conscientes del impacto ambiental de sus decisiones, prefieren vivir y trabajar en edificios que mini-
Mtro. Alberto Gabriel Saldivar Lugo
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micen su huella ecológica. Esta tendencia es especialmente notable entre las generaciones más jóvenes, que valoran la sostenibilidad como un criterio esencial al elegir una propiedad. Los desarrolladores inmobiliarios que no incorporen prácticas sostenibles pueden perder competitividad en un mercado que valora cada vez más la responsabilidad ambiental. A continuación, algunos ejemplos de inmuebles que incorporan la sostenibilidad en la Ciudad de México y el Estado de Veracruz:
Ciudad de México
Torre Reforma: Este rascacielos es conocido por su diseño innovador y su certificación LEED Platino. Utiliza un 25% menos de energía que otros edificios similares y el 85% de los materiales utilizados en su construcción son de origen mexicano.
Edificio Dos Patios
Edificio Dos Patios: Fue el primero en México en obtener la doble certificación LEED en la categoría de Edificios Comerciales. Cuenta con un sistema de tratamiento de aguas y 105 mil focos LED para reducir el consumo de energía.
Biblioteca Vasconcelos: Diseñada para maximizar la iluminación natural y la ventilación, esta biblioteca también funciona como un jardín botánico, contribuyendo a la calidad del aire en la zona
Estado de Veracruz
Instituto de Ecología (INECOL): Ubicado en Xalapa, este instituto se enfoca en la investigación y promoción de prácticas sostenibles. Sus instalaciones incluyen sistemas de captación de agua de lluvia y paneles solares para reducir el consumo de energía
Beneficios sociales y ambientales: Más allá de los beneficios económicos, la sostenibilidad en el sector inmobiliario también aporta ventajas sociales y ambientales. Los edificios sostenibles contribuyen a la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero, mejoran la calidad del aire y fomentan el uso eficiente de los recursos naturales. Además, pueden mejorar la salud y el bienestar de los ocupantes al proporcionar ambientes más saludables y confortables. Estos beneficios intangibles son cada vez más valorados por la sociedad y pueden influir en la percepción y el valor de una propiedad.
2. Factores de Sostenibilidad en la Valuación de Propiedades
2.1. Eficiencia Energética
La eficiencia energética es uno de los principales criterios de sostenibilidad. Las propiedades con sistemas de energía eficientes, como aislamiento adecuado, ventanas de doble acristalamiento y sistemas de calefacción y refrigeración eficientes, tienden a tener valores más altos debido a los menores costos operativos y el impacto ambiental reducido.
Por otra parte, con el creciente interés en la sostenibilidad, tanto inversores como arrendatarios prefieren propiedades que minimizan su impacto ambiental. Esto puede aumentar la demanda y reducir el tiempo de
Torre Reforma
Biblioteca Vasconcelos
alquiler o venta.
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2.2. Certificaciones y Etiquetas Verdes
Las certificaciones como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) y BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) añaden valor a las propiedades al garantizar que cumplen con altos estándares de sostenibilidad. Estas etiquetas son reconocidas por los inversores y compradores, incrementando la demanda y, por ende, el valor de la propiedad.
2.3. Ubicación y Acceso a Transporte Sostenible
La accesibilidad a medios de transporte sostenibles, como estaciones de bicicletas, transporte público eficiente y la proximidad a servicios esenciales, también influye en la valuación de las propiedades. Estos factores no solo reducen la huella de carbono de los residentes, sino que también mejoran la calidad de vida, haciendo las propiedades más atractivas.
3. Métodos para Integrar la Sostenibilidad en la Valuación
Para integrar la sostenibilidad en los avalúos inmobiliarios, se pueden utilizar varios métodos de valuación que consideren aspectos ambientales y de eficiencia energética.
Enfoque de Mercado
Se basa en comparar la propiedad con otras similares en el mercado que ya han sido valoradas. Aquí se pueden considerar como comparables propiedades que han obtenido certificaciones ecológicas, como LEED o BREEAM, que pueden aumentar su valor de mercado debido a su eficiencia energética y menor impacto ambiental.
Enfoque de Costos
Este método estima el valor de la propiedad considerando el costo de reemplazo actual. En este caso se pueden incluir costos adicionales asociados con la implementación de tecnologías verdes, como paneles solares, sistemas de recolección de agua de lluvia y materiales de construcción sostenibles.
Enfoque de Ingresos (Capitalización de Renta)
Al utilizar este enfoque, se valora la propiedad en función de los ingresos que pue-
de generar. Aquí, se pueden considerar los ahorros en costos operativos debido a la eficiencia energética, así como cualquier incentivo fiscal o subvención disponible para propiedades sostenibles.
En el enfoque residual, se pueden incluir los beneficios a largo plazo de construir una propiedad sostenible, como ahorros en costos de energía y mayor atractivo para inquilinos o compradores. En el método de valoración multicriterio, se pueden considerar criterios como la eficiencia energética, el uso de materiales sostenibles y la reducción de emisiones de carbono.
De tal manera que integrar la sostenibilidad en los métodos de valuación inmobiliaria no solo mejora el valor de la propiedad, sino que también promueve prácticas más responsables con el medio ambiente. Esto puede atraer a inversores y arrendatarios interesados en propiedades que minimizan su impacto ambiental y ofrecen ahorros operativos a largo plazo.
4. Beneficios y Desafíos
4.1. Beneficios de la Sostenibilidad en la Propiedad
Además de los beneficios ambientales, las propiedades sostenibles a menudo disfrutan de una mayor tasa de ocupación, menores tasas de vacancia y mayor retención de inquilinos. Estos factores pueden traducirse en un flujo de ingresos más estable y predecible.
4.2. Desafíos en la Valuación
A pesar de los beneficios, integrar la sostenibilidad en la valuación presenta desafíos, como la falta de datos históricos, la variabilidad en los estándares de certificación y la necesidad de capacitación especializada para los valuadores para estandarizar criterios.
Es innegable que, como tendencia, la sostenibilidad está transformando la valuación de propiedades, ofreciendo nuevas oportunidades y desafíos para los valuadores. Integrar criterios sostenibles en las evaluaciones no solo mejora la precisión y relevancia de las valuaciones, sino que también promueve prácticas responsables y beneficiosas para el medio ambiente. A medida que la sostenibilidad continúa ganando importancia, los valuadores deben adaptarse y adoptar un enfoque más integral y consciente del impacto ambiental en su trabajo.
Las ciudades y su ordenamiento territorial
de Jesús Ortiz Almaraz
El Ordenamiento Territo-rial es una política pública que tiene como objeto la ocupación y utilización racional del territorio como base espacial de las estrategias de desarrollo socioeconómico y la preservación ambiental.” Esta integrada por sistemas y dimensiones ambientales, sociales, culturales, económicas, urbano-regionales y lo que re-presente un riesgo para la población y el medio, tiene por objeto la utilización del territorio, a través de la definición de un Modelo Territorial con enfoque de derechos.
María de Jesús Ortiz Almaraz
En la ambientales debe seguir un modelo de Ordenamiento que considere el aprovechamiento sustentable del suelo.
Los aspectos sociales deben establecer modelos territoriales con enfoque de derechos, para disminuir las desigualdades socio territoriales.
Culturalmente se debe dar el reconocimiento al patrimonio cultura y los instrumentos normativos, que respeten las características culturales de todas las comunidades.
La economía promueve la eficiencia funcional de los sistemas urbanos rurales, mejorando la conectividad, movilidad, los servicios y la infraestructura para incentivas la productividad y la atracción de inversionistas.
Urbano-regionales debe impulsar un modelo de OT. Que promueva a los sistemas, el desarrollo equitativo, en congruencia con el
Se tiene que incorporar la gestión integral de riesgo y la resiliencia, como componentes fundamentales de los instrumentos de Ordenamiento Territorial.
Desde la Política Nacional de Ordenamiento Territorial, quien tiene sus instrumentos rectores, como la Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial (ENOT) y el Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, los cuales se armonizan con el Ordenamiento Ecológico, ya que ambos procesos suceden en el Territorio, por lo tanto, mantienen su independencia, pero armonizados entre sí al momento de ordenar el territorio.
En los artículos 27 y 115, fracción V de la CPEUM se establece que la Nación en todo tiempo tendrá la facultad de regular en beneficio social el aprovechamiento de los elementos naturales con el objeto de lograr el desarrollo equilibrado del país, y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana, y en consecuencia se dictarán las medidas necesarias para ordenar el territorio y los asentamientos humanos, así como la preservación y restauración del equilibrio ecológico, fomentar las actividades en el medio rural, evitando la destrucción de los elementos naturales; en los términos de las leyes federales y estatales, con la participación de los tres niveles de gobierno incluyendo las Demarcaciones Territoriales, en el ámbito de sus respectivas competencias.
El artículo 26 de la Ley General de
María
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Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, señala que el Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, se sujetará a las previsiones del Plan Nacional de y a la Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial.
Por lo tanto, para la armonización de los Programas de Desarrollo Urbano, se consideran los siguientes instrumentos de acuerdo a los niveles de gobierno:
Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial (ENOT)
Programa Nacional de Ordenamiento Territorial (PNOT)
Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAHOTDU)
Ley de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda para el Estado de Veracruz de Ignacio de Llave.
Plan Municipal de Desarrollo (PMD)
Es importante señalar, que el PNOTDU es congruente con la Agenda 2030; se vincula con diez de los 17 Objetivos de Desarrollo
Sostenible: Objetivo 1, Fin de la pobreza; Objetivo 3, Salud y Bienestar; Objetivo 5, Igualdad de Género; Objetivo 6, Agua limpia y Saneamiento; Objetivo 8, Trabajo decente y crecimiento económico; Objetivo 10, Reducción de las desigualdades; Objetivo 11, Ciudades y comunidades sostenibles; Objetivo 13, Acción por el clima; Objetivo 15, Vida de ecosistemas terrestres y; Objetivo 16, Paz, justicia e instituciones sólidas; cuyo propósito es promover esfuerzos para erradicar la pobreza, proteger el planeta y garantizar que todas las personas del mundo sin distinción, gocen de paz y prosperidad.
Planear el uso de suelo del territorio, aplica tanto a una región como a una ciudad. Se trata de ordenar el suelo de forma que se consiga integrar de forma armoniosa el conjunto de usos y actividades a llevar a cabo en ese territorio (espacios naturales, agricultura, ganadería, minería, industria, infraestructura viaria y de riego, vivienda, equipamientos educativos, sanitarios, culturales, comerciales, para gestión de residuos, tratamiento de aguas).
El ordenamiento del territorio tiene la
responsabilidad de delimitar los usos de cada parte del territorio de acuerdo a las necesidades, presentes y futuras de la población, la economía y el medio ambiente, el reto actual además de gestionar el crecimiento, también transformar el territorio de forma que se pueda desplegar en él una organización de la vida de las personas que cumpla con los Objetivos de Desarrollo Sostenible el cual permite conseguir territorios adaptados a unos criterios de sostenibilidad ambiental, igualdad de oportunidades y competitividad económica, son de aplicación general a todos los territorios.
Antes de actualizar un nuevo POT es imprescindible haber definido cuál es la ciudad que deseamos a largo plazo, la planificación del desarrollo requiere del conjunto de actores locales, a través de consultas públicas que integren a la ciudadanía, el colegiado, autoridades, etc… en estas consultas se analiza en mesas de trabajo las necesidades en infraestructura, servicios, hospitales, escuelas, saneamiento, lugares de esparcimiento, sitios turísticos, industria, medio ambiente,etc… y se proponen soluciones.
Corresponde al ámbito del Desarrollo Territorial definir cuáles son las prioridades y los objetivos de ese territorio y de su población.
La Ley General de Asentamientos Humanos, Ordanamiento Territorial y Desarrollo Urbano, establece que los Planes y Programas municipales de Desarrollo Urbano señalarán las acciones específicas necesarias para la Conservación, Mejoramiento y Crecimiento de los Centros de Población, asimismo establecerán la Zonificación correspondiente.
Las entidades federativas y los municipios promoverán la elaboración de programas parciales y polígonos de actuación que permitan llevar a cabo acciones específicas para el Crecimiento, Mejoramiento y Conservación de los Centros de Población, para la formación de conjuntos urbanos y barrios integrales.
Dichos programas parciales serán regulados por la legislación estatal y podrán integrar los planteamientos sectoriales del Desarrollo Urbano, en materias tales como: centros históricos, movilidad, medio ambiente, vivienda, agua y saneamiento, entre otras.
Las leyes locales establecerán esque-
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mas simplificados de planeación para las localidades menores a cincuenta mil habitantes que, en su caso, deberán tener la debida congruencia, coordinación y ajuste con planes o programas de Desarrollo Urbano elaborados conforme a las disposiciones de esta Ley.
LOS PRINCIPIOS DE LOS DERECHOS QUE TENEMOS EN NUESTRAS CIUDADES
• Democracia
• Participación
• Respeto al Medio Ambiente
• Sustentabilidad
• Respeto a la Diversidad Cultural.
• Igualdad
• Justicia Social.
DERECHOS DE LA CIUDAD EN EL DESARROLLO URBANO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL
• Derecho a la Vivienda adecuada
• Derecho a la Propiedad Urbana
• Infraestructura
• Equipamiento
• Servicios básicos.
ACCIONES QUE DEBEMOS TOMAR EN NUESTRAS CIUDADES PARA TENER UN TERRITORIO EN MATERIA DE MEDIO AMBIENTE SANO Y SOSTENIBLE
• Gestión y reutilización de Residuos
• Medidas Preventivas de Contaminación
• Reciclaje
• Ahorro Energético
• Ampliación de Espacios Verdes
• Áreas de Protección Ambiental.
Valuador ¿un hilo delgado?
Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica
Amables lectores: Un tema que siempre está en discusión, es, si los resultados de un avalúo que no favorezcan para alguna de las partes ¿el valuador es culpable?
Arq. Enrique Cervera Muñoz
El Valuador como todo profesionista, o persona con un arte u oficio, realiza una actividad y en la medida de su desempeño, estudios, conocimientos, ética, y otras variables, es como será certero en los resultados de sus trabajos, derivándose en que las personas físicas o morales lo inviten con frecuencia para que realice más trabajos.
Los problemas comienzan, cuando el valuador forma parte de una cadena de procesos, pero que quienes forman parte de esa cadena, ya sea que estén antes de la posición del valuador o de manera posterior, le otorgan información sesgada, incompleta, alterada y por darle un trabajo al valuador, como postre le quitan de comisión hasta un 50% por realizar su trabajo.
Desde 1960 por partir de una fecha, las instituciones del Sistema Financiero, sistema gubernamental que atienden avalúos comerciales y de vivienda y los organismos que solo atienden vivienda, se han puesto en sintonía para que un problema que afecte a estas instituciones, sin ver y en automático, el culpable sea el Valuador.
En la segunda quincena de diciembre de 2024 se publicó en la prensa que el Go-
bierno detectó una red de corrupción en un organismo de vivienda señalando a los valuadores, entre otros, como uno de los sectores causantes, porque defraudaban a los interesados otorgándose créditos y no había vivienda.
La verdad, fue un comunicado temerario, sin análisis, que deja en suspenso a mas de un interesado que no tenga información correcta y aplique un rasero parejo para los que ejercemos la disciplina con la seriedad que el caso amerita.
Analicemos despacio el tema.
Para realizar un avalúo de crédito a la vivienda, el valuador:
1. No tiene acceso a los Recursos institucionales
2. No conoce a los interesados que recibirán el crédito ni las pláticas que tuvo el interesado con los ejecutivos
3. No conoce al ejecutivo que asigna el avalúo y proporciona los documentos
4. No conoce al ejecutivo que paga el avalúo
5. No es dueño del programa donde realiza los avalúos
6. No puede modificar datos y valores del avalúo por estar bloqueado el programa
7. No puede alterar la ubicación de la vivienda de la foto por tener coordenadas
8. Tiene 2 supervisores de marcaje casi personal que le revisan párrafo por párrafo, 1 de la Unidad y otro de la Institución que requiere el avalúo
9. Algunas operaciones que realiza ya tienen fórmulas que tampoco las puede modi-
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ficar y
10. Se realiza el avalúo en una papelería que no es suya como titular, sino como personal subordinado
Por otra parte, hay una serie de oficinas que intervienen en el proceso y veremos donde está el Valuador
1. Altos ejecutivos de la institución
2. Interesados del crédito
3. Gestores de Vivienda
4. Constructores
5. Fedatarios
6. Registro público de la Propiedad
7. Catastro
8. Desarrollo Urbano
9. PROFEPA
10. CFE
11. CNA
12. INAH cuando aplique
13. Unidad de Valuación
14. Valuador dentro de la Unidad
La pregunta es: ¿En qué momento altera el valuador la información o parte del proceso para terminar en alguna irregularidad? ¿realmente lo creen posible?
La información que requiere el valuador para realizar un avalúo, depende de los 14 conceptos antes de llegar a él, pero con las limitantes de los 10 puntos ya citados con anterioridad
Regresando a nuestra pregunta inicial si el resultado de un avalúo no favorece alguna de las partes ¿es culpable?
De manera categórica digo que NO; ya que los estudios que se realizan en el avalúo se sustentan de manera científica, con documentos y elementos que concluye en un valor obtenido de acuerdo al propósito del avalúo.
Es cierto que a veces dichos resultados no son los esperados, por alguna de las partes, pero en realidad se debe a que de antemano el interesado se hizo una expectativa en demasía, rebasando por mucho el resultado obtenido y es cuando manda a realizar un segundo y hasta un tercer avalúo hasta que al fin acepta la realidad del bien inmueble en estudio.
EN CONCLUSIÓN: El Valuador seguirá en su actividad con sus atributos citados al principio del artículo, esperando que los organismos que velan por los intereses del valuador, salgan de su confort y promuevan la independencia del Valuador que tanto se requiere, para no ser el hilo delgado que todos quieren ver.
Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx
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Decisiones
Oscar Mayoral Barranca
“Este artículo se lee al ritmo de Magalenha de Sergio Mendes”
En el año 2003 el club de fútbol Barcelona, actualmente uno de los más importantes del mundo, venía de una racha de 6 años sin ganar un solo título de la liga española. Ese año contrató a Ronaldo de Assis Moreira mejor conocido como “Ronaldinho” quien representando a la selección de Brasil se había consagrado un año antes como campeón del mundo. En su primera temporada con el Barcelona F.C., terminaron como sub-campeones y a partir de sus siguientes temporadas 2004 a 2006 el equipo de la mano de Ronaldinho, ganó prácticamente cualquier competición en la que participaron; LaLiga, la Supercopa, la UEFA. Mientras tanto Ronaldinho era reconocido por el mundo futbolístico como el mejor jugador, premiado con Balón de Oro, Rey de Europa y muchos premios más que lo colocaban en la cima del fútbol mundial, en 2006 Ronaldinho ya había sido Campeón del Mundo, Campeón de Europa en la UEFA, Cam-
peón en América con la Copa Libertadores, más tarde incluso sería medallista olímpico con la selección de Brasil en las Olimpiadas de 2008.
Sin embargo “Dinho” como también era conocido en el ambiente, tenía un pequeñísimo problema, como buen brasileño le gustaba la rumba y la fiesta, se ausentaba de los entrenamientos, pero llegaba a dar partidos de antología, era un superdotado de la cancha, realmente no necesitaba entrenar para mostrar su gran técnica y alto nivel de juego, ¿Qué pasó entonces? La versión oficial dice que en la temporada de 2007-2008 su nivel de juego no rindió y a pesar de que, un año antes había estado en la cima del mundo su entrenador en el Barcelona decide ya no contar con él y es traspasado al AC. Milán equipo de fútbol italiano. El entrenador que tomó la determinación; Frank Rijkaard.
Siendo entrenador del F.C. Barcelona ¿Te hubieras atrevido o decidido por dar de baja a un jugador que había ganado práctica-
Oscar Mayoral Barranca
Ronaldo de Assis Moreira mejor conocido como “Ronaldinho”
Leonel Messi
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mente todo y que había sido reconocido por el mundo entero como el mejor en aquella época, que además había llevado a tu equipo a convertirse en ganador? El hecho de que hubiera tenido un rendimiento diferente al de años anteriores, ¿UN AÑO MALO y lo darías de baja? Un loco, visionario, o irreverente Frank Rijkaard, que sin importarle los antecedentes decide separarlo y cortarle la cabeza. ¿Hizo lo debido, lo adecuado o simplemente se le puede juzgar como inverosímil? La historia extraoficial dice que, en esos mismos años 2005 para se exactos, un jugador de 17 años debutaba con el Barcelona y jugando a la par de Ronaldinho, mostraba indicios de lo que podía ser en futuro su nombre, Leonel Messi. Messi jugando en la misma plantilla del Barcelona empezó a brillar, pero también de la mano de “Dinho” empezó a salir de rumba y se empezaba a contagiar de lo negativo de “Dinho”, la historia extraoficial dice que ese fue el verdadero motivo de la salida de Ronaldo de Assis Moreira del Barcelona.
Decisiones complicadas las debemos de tomar diariamente, para ello algunas veces las realizamos sin pensar, otras con toda la premeditación y muchas otras de manera visceral, sin embargo, todas ellas conllevan un acto y una consecuencia. En el tema legal, los delitos se pueden cometer por acciones u omisiones, es decir no solamente realizar una conducta negativa o que se encuentre tipificada en la Ley nos puede llevar a un procedimiento jurisdiccional, sea penal, administrativo o de la índole que competa. No, los delitos también se cometen por omisión y esto es cuando estamos obligados a no dejar pasar algún acto, así, el testigo de un homicidio que observó quien
fue la persona que ejecutó el delito y no denuncia o da parte a la autoridad de lo que presenció, se convierte por omisión en cómplice del homicidio y en caso de que se comprobara tal circunstancia podría ser sujeto a un proceso e incluso sentenciado.
Que pasa entonces sí, como perito en materia tengo conocimiento de que el bien sobre el cual rindo mi expertis cuenta con vicios o deficiencias ocultas y con el fin de no afectar su valor, no las expresó arrojando un valor diferente o superior al real. El artículo 247 bis del Código Penal Federal nos dice que “Se impondrán de cinco a doce años de prisión y de trescientos a quinientos días multa: Al que examinado por la autoridad judicial como testigo o perito, faltare a la verdad sobre el hecho que se trata de averiguar, o aspectos, cantidades, calidades u otras circunstancias que sean relevantes para establecer el sentido de una opinión o dictamen, ya sea afirmando, negando u ocultando maliciosamente la existencia de algún dato que pueda servir de prueba de la verdad o falsedad del hecho principal”. Lo anterior independientemente de las sanciones administrativas a las cuales tenga lugar.
Hagamos pues lo debido o no ocultemos lo indebido, a reserva de que pudieran sufrirse las consecuencias que nuestros actos generaran. De Messi, ni hablar, ya todos sabemos los logros que hasta la fecha ha tenido, que habría sido de su carrera futbolística si alguien en la historia no hubiera decidido separarlo de quien en su momento era su compañero de equipo y considerado en la época el mejor jugador del mundo.
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Criterios y procedimientos en valuación de estacionamientos
Juan Antonio Gómez
Velázquez
Inmuebles, Maquinaria y Equipo
Director General del Centro de Estudios Investigación e Innovación Tecnológica para la Valuación en América Latina.
En las últimas tres décadas me he desarrollado profesionalmente en el campo de la valuación con gran entusiasmo, pero al mismo tiempo reflexionando el carácter empírico que le caracteriza. Ante tal situación, es pertinente que establezcamos criterios y procedimientos analíticos. que les den formalidad y sustento a los dictámenes de los avalúos y entre otros temas está el de ESTACIONAMIENTOS.
Juan Antonio Gómez Velázquez
Qué son, cuántos tipos y variantes se encuentran en las pequeñas y grandes ciudades, cuáles las referencias reglamentarias para su construcción y licencias de uso. Valuar estas edificaciones implica tener más que claro qué son, cómo funcionan, cómo valuar con referen-
cia a los métodos generalmente aceptados: Costos o avalúo Físico; Método de Ingresos; Método de Mercado. Toda una motivación, para analizar, reflexionar y llegar a conclusiones que nos lleven a dictaminar y el valor razonablemente justo con base a su solución constructiva, estructural y sobre todo, por su ubicación en la mancha urbana.
El tema implica programar Cursos Taller, para que desde un punto de vista práctico apoyándose en Estudios de Caso, se resuelvan con base al avalúo físico, pero también al valor considerando, los ingresos que tengan por costos horarios y en su caso, por pensiones o por ambos criterios.
Los estacionamientos son inmuebles de productos y por tanto, se recurren a las matemáticas para llegar a su valor con equidad y objetividad, a la función preponderante por horarios del día en zonas de considerable movimiento económico por actividad de oficinas y de población flotante, causado por importante aforo comercial.
Taller sobre temas selectos de valuación
Juan Antonio Gómez Velázquez
Inmuebles, Maquinaria y Equipo
Director General del Centro de Estudios Investigación e Innovación Tecnológica para la Valuación en América Latina.
(en el marco de la actualización profesional)
Para valuar algo, hay que tener claro, qué es, cómo funciona y qué regula su funcionamiento; si hay respuestas a estas interrogantes, se tiene las posibilidades de valuar en forma objetiva y con equidad.
El proceso enseñanza apredizaje, tiene especial significancia cuando se presenta en la actualización profesional en general de una actividad, esta reflexión entre otras razones, se deriva de identificar los temas que se ofertan en el medio de la valuación sin que se especifique conque dinámica pedagógica se expondrán porque indistintamente se ofertan como Cursos, sin que se especifique si son tan solo de reforzamiento de conocimientos o bien son opciones de innovar el trabajo de los valuadores.
En el ámbito de la actualización profesional, habrá que reflexionar sobre los cursos que se ofrecen al gremio de valuadores, a efecto de diferenciarlos por su finalidad formativa con temas innovadores, contra los que tan solo son reforzadores de conocimientos en la licenciatura de origen.
En lo personal me ocupa, el proponer TALLERES sobre temas selectos de Valuación, como alternativa práctica que se apoya en Estudios de Caso, por ejemplo: Criterios y Procedimientos Técnicos para valuación de ESTACIONAMIENTOS.
Esta directriz se amplia a Temas Selectos de Valuación (Inmuebles, Bienes Muebles, etc.), como dictámenes en el marco de bienes nacionales, entre los que se pueden citar: Avalúos Maestros; para Expropiación; Indemnización; Valor de Oportunidad; Ocupación temporal entre otras opciones que menciones la Ley General de Bienes Nacionales. A la temática anterior, se suman los avalúos con propósito fiscal o en su caso, a los avalúos de crédito garantizado a la vivienda.
Juan Antonio Gómez Velázquez
Balneario Camboriu: ejemplo de un buen uso del “espacio público funcional”
Gloria Elizabeth de León Alor
En un pequeño recorrido por nuestra hermosa América, nos encontramos con una ciudad llamada “Balneario Camboriu”, apodada “El Dubai Brasileño”. Ubicada en el litoral norte del Estado de Santa Catarina, Brasil. Cuenta con un río de agua dulce que desemboca en el Océano Atlántico Sur, lo cual ayudó a que sus primeros pobladores pudieran establecerse, debido a las condiciones climatoló-
gicas y físicas con las que cuenta el lugar.
Inició como una ciudad de pescadores, hasta convertirse el día de hoy, como una de las principales Playas turísticas de Brasil; Mas de un millón de argentinos visitaron esta playa para Año nuevo, este 2025, sin contar los turistas de otros países.
Posee 7 de los 10 edificios más altos de Brasil, incluida la torre residencial más alta de América Latina, aunado a esto, actualmente se encuentran planificando un edificio de 150 pisos, que
Imagen A : Google. 2025. “BalnearIo Camboriu”. https://maps.app.goo.gl/6t4r2wmXfdvENc3v6. Todos los derechos reservados 2025 por Google. Adaptado con permiso del autor.
Mtra.
Mtra. Gloria Elizabeth de León Alor
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Imagen B : De León, Gloria. 2025. “Vista desde el Morro- Balneario Camboriú”. JPG. Balneario Camboriú
será el proyecto residencial más alto del mundo.
Es la ciudad con precios más caros por metro cuadrado de Brasil con un valor de US$2580/m2, según FipeZAP (“primeiro índice de preços de imóveis residenciais e comerciais com abrangência nacional”).
¿Qué ha hecho tan deseable la ciudad?
Camboriu cuenta con un “combo” de atracciones:
• Playas amplias (todas consideradas públicas).
• Bici-Senda en toda la limítrofe
Referencias:
Imagen D- Vista Teleférico
Imagen E : De León, Gloria. 2025. “Acceso a la Playa dos amores”. JPG. Balneario Camboriú
1. La ciudad con playa que nadie imaginaba que podría convertirse en la Dubái de Latinoamérica. La Nación, 28 de Febrero de 2024. https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/las-propiedades-mas-caras-el-destino-preferido-por-los-argentinos-donde-el-cielo-es-el-limite-nid04022024/ Imagen C : De León, Gloria. 2025. “Vista panorámica Balneario Camboriú”. JPG. Balneario Camboriú Imagen D : De León, Gloria. 2025. “Vista desde el Morro- Balneario Camboriú”. JPG. Balneario Camboriú
• Bici-Senda en diversas calles que permiten el tránsito en bicicleta por toda la ciudad.
• Teleférico.
• Parques acuáticos.
• Parques ecológicos.
• Acuario.
• Observatorio astronómico.
• Tours marítimos (yates, barcos temáticos).
• Tours aéreos (parapente, helicóptero).
• Morros considerados reservas ecológicas.
• Playas amplias (todas consideradas públicas).
• Bici-Senda en toda la limítrofe costera.
• Bici-Senda en diversas calles que permiten el tránsito por toda la ciudad.
• Cruces peatonales que se respetan al 100%.
• Comercios con precios accesibles y de talle internacional.
• Edificios inteligentes.
El gobierno se ha encargado de priorizar al peatón, como usuario de los espacios, seguido de los conductores de bicicletas y en última instancia, los vehículos.
Todo ello, ha llevado al respeto de los usuarios hacia los espacios públicos, ya que es maravilloso poder caminar (o ir en bicicleta) a
Imagen G: De León, Gloria. 2025. “Vista Ciclovía interior de la ciudad”. JPG. Balneario Camboriú
lo largo de la playa y ver por un lado el mar, tan inmenso, maravilloso y por el otro, los grandes edificios.
Balneario Camboriú es un ejemplo del buen uso y diseño del espacio público en limítrofe con la Playa; una ciudad que ha definido las restricciones de “zona federal”, sin afectar a los usuarios y brindándole a la ciudad, la posibilidad de crecimiento económico, sin sacrificar el uso público de las Playas.
Destino por demás hermoso, económico, accesible y funcional; sin dejar de lado el lujo que se vive, ya que, por el mismo flujo económico, se logra visualizar que la ciudad es elegante y de buen gusto. Dan ganas de vivir ahí, compenetrarse en la ciudad que siempre tiene algo más que ofrecer.
Diseño, orden, respeto, valoración, son algunas de las palabras que mejor definirían a la ciudad, que sin duda, seguirá en crecimiento, dando a sus espectadores, la dicha de poder disfrutar en libertad, de sus playas maravillosas, de su comida novedosa y de la esencia de Brasil, rodeados del mar.
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Valuadores vs. Agentes Inmobiliarios
Mtra. Martha Livia Vásquez Lomelí
La diferencia entre valuadores y agentes inmobiliarios es fundamental en el sector inmobiliario, ya que cada uno desempeña roles distintos pero complementarios. Aquí te presento una comparación de sus funciones y responsabilidades:
Valuadores
1. Definición: Los valuadores son profesionales que determinan el valor de propiedades y activos. Utilizan métodos analíticos y estándares profesionales para realizar sus valuaciones.
2. Funciones:
o Realizar estudios de mercado para establecer el valor de una propiedad.
o Considerar factores como la ubicación, el estado del inmueble, y las condiciones del mercado.
o Producir informes de valuación que pueden ser utilizados para ventas, financiamientos, o disputas legales.
o Garantizar que sus valoraciones cumplen con normativas y estándares éticos.
3. Certificación: Se requiere de cédula de especialidad y cédula de maestría y deben seguir normas específicas de valuación. Esto les otorga credibilidad en sus informes.
4. Enfoque: Su enfoque es técnico y analítico, centrándose en aspectos cuantitativos y cualitativos del valor de la propiedad.
Agentes Inmobiliarios
1. Definición: Los agentes inmobiliarios son profesionales que actúan como intermediarios en la compra, venta o alquiler de propiedades. Su labor es facilitar transacciones entre compradores y vendedores.
2. Funciones:
o Asesorar a los clientes sobre el mercado inmobiliario y las tendencias de precios.
o Promocionar propiedades mediante marketing y redes de contacto.
o Negociar ofertas y cerrar transacciones.
o Guiar a los clientes en el proceso de compra o venta, incluyendo aspectos legales y financieros.
3. Certificación: Aunque requieren licencias específicas, el proceso de certificación varía según la región. Deben conocer las regulaciones del mercado inmobiliario.
4. Enfoque: Su enfoque es más comercial y relacional, centrado en el servicio al cliente y la negociación.
Ambos roles son esenciales en el sector inmobiliario. Los valuadores proporcionan la base objetiva necesaria para determinar precios justos y razonables, mientras que los agentes inmobiliarios utilizan esa información para facilitar transacciones efectivas y exitosas. La colaboración entre ambos profesionales puede conducir a resultados óptimos para los clientes.
Mtra. Martha Livia Vásquez Lomelí
Módulo deportivo en Acajete, Veracruz, “San Salvador”
Arq. Alondra Cruz Centeno
La segunda etapa el modulo deportivo San Salvador, ubicado en Acajete, Veracruz está diseñado como un espacio multifuncional que promueve la convivencia comunitaria y fomenta la actividad física. Se busca satisfacer las necesidades deportivas, recreativas y sociales de la población, integrando infraestructura moderna y funcional en un entorno accesible y bien organizado.
Arq. Alondra Cruz Centeno
En la primera instancia en el terreno a trabajar contamos con una cancha de tamaño profesional en conjunto de una cancha de futbol rápido la cual corresponde a la primera etapa del proyecto.
Se buscó que en esta siguiente etapa el
diseño y distribución del módulo representa la integración los espacios de manera armónica en su entorno. Utilizando materiales locales para minimizar el impacto ambiental. Se incluyen zonas verdes, áreas de descanso y sistemas de iluminación eficientes para garantizar la seguridad y el disfrute de los usuarios en horario nocturno.
En el programa arquitectónico se puede observar que se añadieron la zona de gradas la cual es un conjunto de gradas, baños, vestidores, y cafetería-terraza lo cual es un sitio ideal para poder observar los partidos con una excelente vista a la cancha. De igual forma, se agrego a su alrededor una trotapista y en la parte superior del terreno se coloco el acceso principal tanto peatonal como de los vehículos, este cuenta con una caseta de vigilancia y su estacio-
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namiento correspondiente.
El diseño incorpora estrategias de construcción sostenible, como paneles solares para el suministro de energía, sistemas de recolección de agua pluvial y paisajismo con vegetación autóctona. Los materiales utilizados son mayoritariamente de la región, lo que ocasiona que se genere una baja huella de carbono.
En las instalaciones sanitarias se utili-
zó biodigestores para dar un tratamiento a las aguas residuales para que al momento de ser expulsadas al medio ambiente causen el mínimo impacto en la contaminación del suelo.
Este módulo deportivo busca no solo atender las necesidades deportivas de la comunidad, sino también convertirse en un punto de encuentro que fortalece la identidad local y el tejido social.
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Nutrición en la mujer: Claves para una alimentación adecuada en cada etapa de la vida
MNC. Adriana Cruz Centeno
La nutrición juega un papel importante en la salud y bienestar de la mujer a lo largo de su vida. Desde la adolescencia hasta la menopausia, las necesidades nutricionales cambian debido a factores hormonales, metabólicos y fisiológicos, lo que hace fundamental adaptar la alimentación para prevenir enfermedades y mejorar la calidad de vida.
MNC. Adriana Cruz Centeno
Una alimentación equilibrada debe contener 5 características:
• Sana: basada en alimentos naturales.
• Variada: incluye diferentes grupos de alimentos para garantizar todos los nutrientes esenciales.
• Suficiente: cubre las necesidades energéticas y nutricionales según la edad y el nivel de actividad de la persona.
• Inocua: libre de contaminantes y segura para el consumo.
• Equilibrada: cuenta con la proporción adecuada de macronutrientes
Las necesidades nutricionales en la mujer se dividen en 3 etapas:
• Etapa reproductiva (20-40 años): durante esta fase el metabolismo es acelerado y el gasto calórico es alto. Por lo que se recomienda:
• Consumo de proteínas de alto valor biológico como son pollo, carnes rojas, pescado, huevo, lácteos.
• Incluir lácteos bajos en grasa (leche descremada, queso bajo en grasa, yogurt natural), frutas y verduras.
• Asegurar una ingesta equilibrada de carbohidratos complejos para mantener la energía (pan integral, galletas de avena, salvado de trigo, tortilla de maíz, tostadas horneadas, arroz, quinoa).
En esta etapa es común presentar situaciones como:
• Uso de anticonceptivos: Puede afectar los niveles de hierro y Vitamina B6 la cual es importante para mantener un sistema inmune y sistema nervioso saludable.
• Síndrome premenstrual: se asocia con la deficiencia de Vitamina B6, magnesio y calcio. En estos casos se recomienda aumentar el consumo de alimentos ricos en estos nutrientes (plátano, avena, espinaca, garbanzos, nueces y semillas, lácteos, pollo y pescado) y evitar el exceso de consumo de azúcar, cafeína y sal.
• Climaterio (40-50 años): durante esta etapa con la disminución de los estrógenos y cambios metabólicos es importante:
• Aumentar el consumo de antioxidantes a través de frutas y verduras como:
• Frutos secos y semillas (almendras, avellanas, chía, ajonjolí y semillas de girasol).
• Cereales integrales (avena, amaranto y quinoa).
• Preferir el consumo de pescados y fru-
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tos secos ya que son ricos en Omega 3 el cual beneficia la salud cardiovascular, sistema nervioso y disminuye el proceso inflamatorio en enfermedades como colitis y artritis.
• Reducir el consumo de sal para prevenir la retención de líquidos.
• Menopausia (50 años en adelante): en esta etapa la absorción de calcio disminuye, hay mayor riesgo de enfermedades cardiovasculares y osteoporosis, por ello es importante:
• Elevar el consumo de calcio y vitamina D, la cual se encuentra en pescados como el salmón, atún, sardinas; lácteos y derivados (leche, queso, yogurt).
• Aumentar la ingesta de fibra para mejorar la digestión: la cual se encuentra en alimentos como cereales integrales (avena, arroz integral, quinoa, centeno, amaranto), leguminosas y semillas (frijoles, lentejas, garbanzos, haba, chía, linaza, semillas de girasol y calabaza), frutas (manzana y pera con cáscara, fresas, naranja, mandarina), verduras y hortalizas (espinaca, acelga, brócoli, zanahoria, coliflor, nopal) y frutos secos (almendras, nueces, avellanas y pistaches).
• Evitar alimentos ultraprocesados y ricos en sodio.
Importancia de la Actividad Física: El ejercicio es clave para la salud femenina, se ha demostrado que quienes realizan al menos 7 horas de actividad física a la semana reducen un 40% el riesgo de enfermedades crónicas (diabetes mellitus tipo 2, hipertensión arterial, dislipidemias) en comparación con aquellas que hacen menos de 30 minutos semanales.
La alimentación en la mujer debe adaptarse a sus necesidades cambiantes a lo largo de la vida, por lo cual es importantes siempre acudir con un profesional para su adecuada orientación nutricional u prevención de enfermedades. Mantener una dieta correcta y complementar con actividad física permite promover la salud, prevenir enfermedades y mejorar el bienestar general.
Mujer fenomenal
Las mujeres lindas se preguntan dónde radica mi secreto. No soy linda ni nací para vestir talles de modelo, pero cuando comienzo a contarles, creen que les miento.
Y digo:
El secreto está en el largo de mis brazos, en el ancho de mis caderas, en la cadencia de mi andar, en la curva de mis labios. Soy una mujer, fenomenalmente.
Mujer fenomenal, ésa soy yo.
Me acerco a cualquier lugar lo más tranquila posible, lo mismo que a un hombre. Los hombres se ponen de pie o caen de rodillas. Luego revolotean a mi alrededor, como si fuera una colmena de abejas melíferas.
Y digo:
Es el fuego de mis ojos, y el brillo de mis dientes, el vaivén de mi cadera, y el júbilo en mis pies. Soy una mujer, fenomenalmente.
Mujer fenomenal, ésa soy yo.
Hasta los hombres se preguntan qué ven en mí. Se esfuerzan, pero no alcanzan a rozar mi misterio interior.
Cuando intento mostrárselo, dicen que no logran verlo.
Y digo:
Está en el arco de mi espalda, el sol de mi sonrisa, el ritmo de mis pechos, la gracia de mi estilo. Soy una mujer fenomenalmente. Mujer fenomenal, ésa soy yo.
Ahora comprendes por qué mi cabeza no se inclina. No grito ni ando a los saltos ni tengo que hablar muy alto. Cuando me veas pasar deberías sentirte orgullosa.
Y digo:
Está en el chasquido de mis talones, las ondas de mi cabello, la palma de mi mano, la necesidad de mi cariño, por que soy una mujer fenomenalmente. Mujer fenomenal, ésa soy yo.
La norteamericana Maya Angelou (1928 - 2014) fue una figura clave en las luchas por los derechos civiles y de género a principios del siglo XX. En su obra explora la alegría de pertenecer al género femenino y convertirse en algo más de lo que la gente espera de ella sólo por el hecho de haber nacido mujer.
Este poema se refiere a la seguridad con la que la poeta se desenvuelve frente al mundo. Se sabe mujer, con sus formas y particularidades, y decide apropiarse de ese poder femenino para así convertirse en alguien que camina firme y erguida ante la vida.
Mitos y realidades del Avalúo en materia Fiscal
Mtro. Isaías Rafael Figueroa Robinson
Contexto
El 11 de octubre de 2024 se publicó, la segunda modificación a la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) para 2024 y se estableció la regla 2.7.1.44 “Información del valor del avalúo de bienes enajenados a través del DeclaraNOT en línea”, con inicio de vigencia (en los artículos transitorios) el 1 de diciembre de 2024, y como toda regla de la RMF, tenía correlación con otras reglas, como la 2.1.35 “Personas autorizadas para realizar avalúos en materia fiscal” y con el mismo Código Fiscal de la Federación en su artículo 3 (“Avalúos que se practiquen para garantías de Créditos Fiscales y procedimientos de ejecución de pago de créditos fiscales”). Esta modificación a la regla 2.7.1.44, tomo por sorpresa a muchos, pero sobre todo a las personas relacionadas con la actividad inmobiliaria (notarias, agencias inmobiliarias, valuadores, gestores, coyotes, y personas con promesas de compraventa en curso), pero sobre todos aquellos que acostumbraban realizar la escrituración de operaciones inmobiliarias con valores inferiores o por debajo del valor comercial o catastral de un inmueble.
operaciones” realizadas ante ellos.
Los beneficiados, fuimos los Valuadores Profesionales Colegiados por esta avalancha de dudas e incógnitas (pero sobre todo mucha ignorancia en análisis de leyes en materia fiscal), tanto de la misma autoridad que realiza los cambios, como del gremio de especialistas en el área fiscal, por esta interpretación errónea (en la regla 2.7.1.44-2024), de las palabras “valor avaluó de cada bien enajenado” combinada con la referencia contenida “el cual deberá cumplir con lo establecido en el artículo 3 del Reglamento del CFF y la regla 2.1.35”.
Como en toda historia, siempre hay dos caras de la moneda, cuando existen cambios o modificaciones, en el periodo de adaptación, hay dudas, miedos, teorías de conspiración, y mucha desinformación; sobre todo en un país como es nuestro, en el que el deporte nacional por excelencia es la “simulación para evitar pagar de más” (para no decir, que somos expertos en evasión fiscal). Los responsables solidarios, fue el sector que presento mayor preocupación por la regla 2.7.1.44 (esta se actualizo para RMF2025 como regla 2.7.1.43), especialmente el de los fedatarios públicos (notarios), por ser los encargados por las leyes fiscales, de realizar la función de “Calcular, Retener, declarar y pagar los impuestos de las
Algunos grupos defendían o se atrincheraban en sus paradigmas, hablando y combinando (confundiendo la magnesia con la gimnasia) impuestos derivados de la legislación estatal (Ley de valuación para el estado de Veracruz, Ley de operaciones inmobiliarias para el estado de Veracruz) o local (Impuesto sobre adquisición de inmuebles) con leyes federales de ISR y Código Fiscal de la Federación, para aplicar o negar la aplicación del avaluó mencionado, por la autoridad fiscal, otros más arriesgados, utilizaron o pretendieron avalúos elaborados conforme a ley de SHF. Es decir, un Caos total, como dijera el primo de un amigo: “¡Que cosas chicos!”.
Pues, bien, en este pequeño artículo, que no pretende ser el santo grial en materia Jurídica-fiscal, ni mucho menos… pero si pretende aportar bases técnicas y dar claridad, de manera coloquial (hasta donde me sea posible), para contrarrestar tanto polvo de informaciones y comunicados que seguramente habremos leído en el medio de la valuación.
¿Qué es la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF)?
1. ¿Cuál es el origen y Jerarquía de las leyes fiscales en México?
Mtro. Isaías Rafael Figueroa Robinson
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En primer lugar, tenemos que entender y conocer su origen o fundamento legal para su publicación o emisión, para ellos es imperativo, conocer cómo está integrado el marco legal en materia fiscal para nuestro país, y esto obviamente se origina en la constitución.
Los artículos constitucionales que hacen alusión a la materia fiscal son: Artículos: 1°, 14, 16, 25, 27, 28, 29, 31 fracción IV, 72 apartado H, 74 fracción IV, 76 fracción I, 89 fracciones I, II y III, 90, 131, 133 y 134.Y de cada uno de esos artículos constitucionales, se originan o desprenden leyes secundarias, en materia fiscal o que originan una contribución, productos o aprovechamientos.
La jerarquía de las principales leyes fiscales en México se aplica de la siguiente manera:
1. Ley de Ingresos de la Federación.
2. Tratados internacionales (de los que México sea parte).
3. Ley Federal de los Derechos del Contribuyente.
4. Leyes Ordinarias: Ley del IVA, Ley del ISR, Ley del IEPS, Ley del ISAN, etc.
5. Reglamentos de las leyes ordinarias.
6. Código Fiscal de la Federación y su reglamento
7. Derecho Federal Común (aplicable en casos no estipulados en las anteriores leyes).
8. Ley Federal de Procedimiento Administrativo.
9. Miscelánea Fiscal.
10. Decretos, Acuerdos, Circulares y Reglamentos Orgánicos.
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Artículo 31 Fracción IV establece que «son obligaciones de los mexicanos… IV. Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como de los Estados y del Municipio en que residan de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes».
Código Fiscal de la Federación. Según el Artículo 2 y 3 realiza la definiciones y clasificaciones siguientes:
A) Las contribuciones se clasifican en impuestos, aportaciones de seguridad social, contribuciones de mejoras y derechos.
B) Son aprovechamientos los ingresos que percibe el Estado por funciones de derecho público distintos de las contribuciones. Son productos las contraprestaciones por los servicios que preste el Estado en sus funciones de derecho privado, así como por el uso, aprovechamiento o enajenación de bienes del dominio privado.
Derivado de definir y clasificar como el estado mexicano, se puede proveer de ingresos fiscales, el Artículo 4.- Son créditos fiscales los que tenga derecho a percibir el Estado o sus organismos descentralizados que provengan de contribuciones, de sus accesorios o de aprovechamientos, incluyendo los que deriven de responsabilidades que el Estado tenga derecho a exigir de sus funcionarios o empleados o de los particulares, así como aquellos a los que las leyes les den ese carácter y el Estado tenga derecho a percibir por cuenta ajena.
Todo lo anterior, nos lleva a otra clasificación, ya que nuestro sistema de gobierno, esta integrado por la esfera de un gobierno federal, un gobierno estatal y un gobierno municipal, si bien es cierto, existen entre ellos convenios de coordinación y colaboración en materia fiscal, cada uno cuenta con un área de recaudación de ingresos, llamada “La Hacienda Publica (Federal, Estatal y Municipal)”.
Para entenderlo mejor, vamos a relacionarlo con un ejemplo:
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¿Por qué es importante entender estas definiciones y clasificaciones? Porque todas las leyes fiscales sin importar si, son federales, Estatales o Municipales siguen este mismo principio jurídico constitucional; para poder establecer obligaciones tributarias, primero debe existir una Ley que regule la actuación de la autoridad pública, y en ella debe estar definido, para imponer una obligación o carga fiscal, por lo menos lo siguiente:
SUJETO DEL IMPUESTO: PUEDEN SER ACTIVOS O SOLIDARIOS.
OBJETO: ACTO, ACTIVIDAD O MOTIVO DEL IMPUESTO.
BASE: VALOR SOBRE LA QUE SE DETERMINARA EL IMPUESTO.
TASA O TARIFA: CANTIDAD FIJA O TARIFA, % o TASA, TABLA DE CUOTAS
ÉPOCA DE CAUSA Y PAGO: PLAZO O MOMENTO EN QUE SE GENERA Y EXIGE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL IMPUESTO.
PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO: ES EL PROCESO LÓGICO Y SISTEMÁTICO DETERMINADO POR LA AUTORIDAD ENCARGADA DE EXIGIR Y RECIBIR EL PAGO FORMATO DE PAGO O PRESENTACIÓN: EL SISTEMA, DOCUMENTO FÍSICO O ELECTRÓNICO, DETERMINADO POR LA AUTORIDAD ENCARGADA DE EXIGIR Y RECIBIR EL PAGO.
2. ¿Cuál es el origen y Jerarquía de la Resolución Miscelánea Fiscal?
Código Fiscal de la Federación. En su artículo 33 inciso g de la fracción I, establece que las autoridades deben publicar anualmente las resoluciones que establezcan las disposiciones de carácter general, es decir, la Resolución Miscelánea Fiscal. Las resoluciones que se emitan conforme a este inciso y que se refieran a sujeto, objeto, base, tasa o tarifa, no generarán obligaciones o cargas adicionales a las establecidas en las propias leyes fiscales (este es un candado jurídico, “para no caer en reformas y modificaciones hechas al vapor o por ocurrencias”) .
Estamos hablando de un documento que “no genera obligaciones ni cargas adicionales”, su objetivo es aclarar y orientar a los contribuyentes sobre la aplicación de las disposiciones fiscales. Por otro lado, es la herramienta principal del Servicio de Administración Tributaria (SAT) para actualizar las disposiciones y consolidar los cambios hechos a las leyes fiscales durante el año. Publicada por el SAT, la RMF entra en vigor cada 1 de enero y hasta el 31 de diciembre, tras la publicación en el Diario Oficial de la Federación (DOF).
En resumen, en ella se contienen las reglas del juego con el que se iniciarán los ejercicios fiscales y el cumplimiento de las obligaciones fiscales (procedimientos, instructivos de llenado, formatos, tablas, etcétera) para declarar y pagar impuestos (dicho de manera coloquial, ya vimos que existe una terminología especifica). (Imagen 1)
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3. ¿Cuál es el propósito de la emisión de RMF y sus cambios o modificaciones?
En segundo lugar, no debemos perder de vista el propósito o razón de ser de esta publicación; La Resolución Miscelánea Fiscal reúne todas las disposiciones en materia de Contribuciones, aprovechamientos, productos, entre otros, simplificando el acceso a la información. Además, agrupa y sistematiza las disposiciones administrativas para que los contribuyentes tengan una visión integral de las obligaciones y el procedimiento fiscal, facilitando la consulta y el cumplimiento.
Dicho en otras palabras, La RMF, funciona como una brújula para navegar en medio de las aguas tormentosas, de leyes y reglamentos que rigen el pago de impuestos en México y que sufren modificaciones periódicamente, como las leyes de: ISR, IVA, IEPS, Federal de Derechos, CFF, de comercio exterior, etc.
4. ¿Cómo está diseñada la estructura de la RMF?
En tercer lugar, para cumplir el objetivo de facilitar al contribuyente o interesado, la búsqueda y localización de los temas de interés (facilidades administrativas, procedimiento, etc.) y su cumplimento, la RMF está estructurada y ordenada por numerales o reglas (título, capítulo, sección y regla), y se encuentra acompañada de 29 anexos, los cuales se van actualizando a lo largo del año, y estas reglas guardan un orden y relación entre sí y las leyes que les dieron origen.
Para entenderlo mejor, utilizaremos un ejemplo de un tema de moda para el gremio inmobiliario (notarías, inmobiliarias, gestoría, valuadores, etc.). La regla 2.7.1.43, qué se ha dado a conocer o se ha nombrado erróneamente “Requisitos del Avalúo Fiscal” / “Obligación del Avalúo Fiscal”.
El nombre o título con el que la autoridad fiscal identifica a la regla 2.7.1.44 es: Información del valor del avalúo, de bienes enajenados, a través del DeclaraNOT en línea.
Para explicar mejor, cómo se ordenan, integran y localizan las reglas de la RMF, veamos el significado de los códigos numéricos que la identifican (2.7.1.43). (Imagen 2)
El contenido de la regla dice lo siguiente: “Para los efectos del artículo 27, apartado A, fracción V, apartado B, fracción X y apartado D, fracción VI del CFF, los fedatarios públicos cumplirán la obligación de proporcionar la información correspondiente al valor del avalúo de cada bien enajenado con la presentación de la declaración de enajenación o adquisición de bienes según corresponda, a través del DeclaraNOT en línea, en donde se señalará entre otros, lo siguiente:
I. El valor del bien de que se trate según el avalúo, el cual deberá cumplir con lo establecido en el artículo 3 del Reglamento del CFF y la regla 2.1.35.
II. El valor de la contraprestación o in-
Imagen 2
gresos por la enajenación. “
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Al analizar el procedimiento, que, a juicio y establecido por la autoridad tributaria, “nos facilitara administrativamente” el cumplimiento de una obligación fiscal:
¿Cuál obligación? Proporcionar información, ¿Qué información? Valor de avalúo de cada bien enajenado, ¿Como presentar la obligación (forma o formato)? Declaración de Enajenación o Declaración de adquisición de Bienes a través del DECLARANOT en línea.
¿Cuál / Qué información se presentará en la forma o formato? 1. Valor del bien según el avalúo. / 2. El valor de la contraprestación o ingresos por la enajenación. ¿Qué requisitos o cuidado con la información debemos cumplir? lo establecido en el artículo 3 del Reglamento del CFF y la regla 2.1.35.
Si conoces o tienes acceso a algún amigo o conocido notario, que está cumpliendo cabalmente la obligación impuesta por el Articulo 27, apartado B fracción X y apartado D fracción VI, seria de mucha utilidad preguntarle lo siguiente:
1) De conformidad con la ley (Federal, estatal o municipal) del notariado y demás que tengan aplicación: ¿Que operaciones deben ser consignadas en escritura pública?
2) ¿Cuáles son los bienes que se pueden enajenar mediante escritura pública?
3) ¿Todos los bienes que se pueden enajenar mediante escritura, que se originan de leyes federales, estatales y municipales, tienen la obligación de contar con avaluó como requisito?
4) En caso de ser un sí, la respuesta a la
pregunta anterior, ¿Las mismas leyes y reglamentos, señalan las características, requisitos y definen el valor a concluir en el avalúo?
5) ¿Existe una ley federal general de avalúos o solo hay leyes estatales y municipales?
Si eres contador público, notario público, abogado fiscalista, inteligencia artificial, y lomo plateado, es probable que con leer esta regla todo esté muy claro, y como decía una sobrina (después de presentar un examen para el que no había estudiado) “súper fácil”, pero si eres un contribuyente normal, un valuador profesional, estudiante de contaduría o simplemente te topaste por curiosidad con este artículo, definitivamente tenemos que profundizar más, y como lo haría Jack, vamos por partes.
A) El Titulo y Capitulo, al que pertenece el Art.27 de CFF (al que hace mención la regla 2.7.1.43), Corresponde al TITULO SEGUNDO “De los Derechos y Obligaciones de los Contribuyentes” CAPITULO “ÚNICO”.
Es decir que la obligación (carga fiscal) de presentar declaración informativa, está a cargo del fedatario público, suena lógico, tomando en cuenta que tiene una cédula y patente que lo acredita como un auxiliar de la administración pública; sobre todo, si reconocemos la problemática que, quienes participan (normalmente personas físicas), en algunas de las formas de enajenación de bienes, acuerdan entre ellos (sin conocimiento del fedatario público), consignar un valor menor al real (teniendo avalúo o sin tenerlo), en la escritura pública, por aquello del soplón fiscal de las utilidades, comisiones y pagos de impuestos de la operación.
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La solución fácil y rápida al estilo de “Javier Noble”, según el reglamento de CFF, “… que los fedatarios nos informen el valor avalúo y el valor de la contraprestación (operación) de todas las operaciones que enajenen bienes”, ¿Con que propósito o finalidad? no quiero parecer paranoico, pero el artículo 125 y 130 de la ley de ISR, pudieran ser los culpables.
Siguiendo con Don Javier “Soluciones” Nobles, es probable que tuviera de consejero o asesor a un compadre, o quizá un valuador profesional con cédula, y cuestiono su magnífica solución: “¿Qué tipo de avalúo? ¿Con qué uso y propósito se utilizará? ¿Cuál es la finalidad o valor conclusivo? ¿Con cual metodología? ¿Con cédula profesional o con que especialidad?”. Estas preguntas son fáciles de responder para los actos y actividades que cuentan con una legislación homologada, definida y detallada a nivel federal, estatal y municipal, por ejemplo, para el caso de bienes muebles e inmuebles Ley General de Bienes Nacionales, para caso de inmuebles (SHF, Fovissste, Infonavit, Issfam, etc.).
¿Cuál fue la solución, ante semejantes dudas y misterios? Pues primero, vamos a dejar contentos a mi compadre y asesor, Valuador Profesional con Cédula expedida por la SEP, y le agregamos que estos avalúos de la regla 2.7.1.43 (que no sabemos, ni como se comen, ni como se preparan), puedan realizarlos conforme a la regla 2.1.35 (Personas autorizadas para realizar avalúos para fines ficales: primer párrafo del Art 3 RCFF) y cumplir con lo establecido en el Art. 3 del Reglamento del CFF (sin aclarar párrafo, inciso), y esto es ambiguo y confuso, porque en este articulo encontramos 5 tipos de avalúos en materia fiscal (1. Para Bienes como garantía fiscal, 2. Para Bienes en procedimiento de ejecución, 3. Segundo Avalúo, 4. Para mejoras en Bienes inmuebles y 5. Referido para Bienes muebles e inmuebles), como analizaremos a continuación:
B) TITULO PRIMERO “DISPOSICIONES GENERALES”, el cual también esta mencionado en la regla 2.7.1.43:
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C) Finalmente podemos analizar cómo están relacionadas las otras reglas correlacionadas: regla 2.1.35, regla 2.7.1.20, regla 2.12.10; para ello utilizaremos el mismo esquema de estudio:
El texto publicado dice lo siguiente: “Para los efectos del artículo 3, primer párrafo del Reglamento del CFF, podrán ser recibidos y, en su caso, aceptados para efectos fiscales los avalúos que practiquen:
I. Las personas que cuenten con cédula profesional de valuadores.
II. Asociaciones que agrupen colegios de valuadores cuyos miembros cuenten con cédula profesional en valuación.
III. Asociaciones que agrupen peritos que cuenten con cédula profesional de valuadores.
En todos los casos, la cédula profesional de valuadores deberá ser expedida por la Secretaría de Educación Pública. RCFF 3”.
Como pudimos observar, cuando analizamos el primer párrafo del Art. 3 de RCFF, los avalúos para fines fiscales a que hace referencia esta regla 2.1.35, abre la posibilidad a los valuadores profesionales con cédula expedida por la SEP, pero corresponden a: 1) Para Bienes como garantía fiscal de créditos fiscales, 2) Para Bienes en procedimiento de ejecución para cobro de créditos fiscales. Por lo tanto, se puede asegurar, que la única obligación de presentar avalúo, para operaciones celebradas ante fedatario público, es en las que se garantiza un crédito fiscal con un bien (mueble o inmueble) o en las que se ejecuta para cobro un crédito fiscal por medio de un bien (mueble o inmueble), solo bajo esta conclusión tiene sentido su correlación con la regla 2.12.10 Práctica de segundo avalúo, con su respectivo Anexo 1. Cédulas de califica-
ción de riesgos (Bienes Muebles, Bienes Inmuebles y Negociación).
Esta regla textualmente dice: “Para los efectos del artículo 3o., tercer párrafo del Reglamento del CFF, la autoridad fiscal podrá someter los avalúos de bienes presentados por los contribuyentes, a la aplicación de la Cédula de Calificación de Riesgo contenida en el Anexo 1 y si estos sobrepasan la calificación de 14 puntos tratándose de bienes muebles y negociaciones, y 16 puntos para el caso de bienes inmuebles, de acuerdo a los factores de riesgo contenidos en esta cédula o, en su caso, el bien muestra un valor que no es acorde a sus características físicas, ubicación o vida útil, de acuerdo a la revisión física que se haga de estos, la autoridad podrá solicitar la práctica de un segundo avalúo. (Imagen 5).
Asimismo, se practicará un segundo avalúo, cuando la autoridad fiscal detecte que el dictamen rendido por el perito valuador designado contenga datos erróneos o falsos que incidan en el valor real del bien, que, en forma enunciativa, más no limitativa se señalan a continuación:
I. En caso de bienes muebles el monto del avalúo sea superior al original del comprobante fiscal, el avalúo no contenga la metodología del motivo por el cual el valor del bien se incrementó o que no sea congruente con el valor del bien en el mercado.
II. Que las características físicas de los bienes muebles no correspondan a las especificadas en el avalúo, o que de acuerdo a su decremento, uso, función o estructura se haya visto menoscabada.
III. En caso de bienes inmuebles que el tipo de terreno no sea el descrito en el certificado de gravamen o las escrituras del mismo.
IV. Que los metros de construcción o del terreno no correspondan a los identificados en el certificado de gravamen o en la escritura.
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V. Que de acuerdo a la ubicación y características del entorno del inmueble no corresponda el valor del avalúo.
VI. Que de la inspección ocular que realice la autoridad al inmueble se desprenda que las características físicas no corresponden a las contenidas en el avalúo.
En los anteriores supuestos la autoridad fiscal solicitará a cualquiera de las personas autorizadas por el artículo 3 del Reglamento del CFF, el dictamen respectivo.
La resolución que emita la autoridad fiscal, se basará en el valor asignado en el segundo avalúo practicado, el cual se entregará al contribuyente anexo a la resolución que se emita al efecto.”
Al leer en conjunto, las reglas 2.1.35 y 2.12.10, junto con el art. 3 del reglamento del CFF, podemos confirmar que estas se encuentran redactadas en un sentido jurídico fiscal lógico, pues tiene relación entre sí, y tratan del mismo tema: avalúo para fines fiscales, quienes son las personas autorizadas, cuales son los 2 casos en los que se pueden realizar avalúos para créditos fiscales (celebrados o no ante fedatario publico), vigencia del avalúo fiscal para fines fiscales, segundo avalúo para créditos fiscales, y finalmente el reconocimiento o ampliación de los valuadores con cédula expedida por la SEP para avalúos para créditos fiscales.
5. ¿Qué dice la legislación fiscal respecto a los avalúos? ¿Cuándo se refiere la ley a un avaluó para fines fiscales?
LISR CAPÍTULO VI. DE LOS INGRESOS POR ENAJENACION DE BIENES
LISR (Artículo 125). Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente en los términos del Capítulo V (DE LOS INGRESOS POR AQUISICION DE BIENES) del Título IV (PERSONAS FÍSICAS) de esta Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia citada.
Tratándose de valores que sean de los
que se coloquen entre el gran público inversionista, conforme a las reglas generales que al efecto expida el Servicio de Administración Tributaria, cuando se enajenen fuera de bolsa, las autoridades fiscales considerarán la cotización bursátil del último hecho del día de la enajenación, en vez del valor del avalúo.
LISR CAPÍTULO V. DE LOS INGRESOS POR ADQUISICIÓN DE BIENES
Artículo 130. Se consideran ingresos por adquisición de bienes:
I. La donación.
II. Los tesoros.
III. La adquisición por prescripción.
IV. Los supuestos señalados en los artículos 125, 160 y 161 de esta Ley.
V. Las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles que, de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce, queden a beneficio del propietario. El ingreso se entenderá que se obtiene al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales.
Tratándose de las fracciones I a III de este artículo, el ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. En el supuesto señalado en la fracción IV de este mismo artículo, se considerará ingreso el total de la diferencia mencionada en el artículo 125 de la presente Ley.
CONCLUSIONES
SI EXISTE EL AVALUO PARA FINES FISCALES… Y ESTA EN LA LEY DE ISR Y CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION, SON NOMBRADOS TEXTUALMENTE COMO: Avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales (LISR), Avaluó para efectos fiscales (RCFF) o Avaluó en materia fiscal (RMF). Y cuando así lo mencione una Ley o reglamento de Ley, explícitamente como un requisito o procedimiento para determinar la base de cálculo, sobre la cual se aplicará la tasa, tarifa, cuota o calculo para determinar el impuesto, entonces, nos encontramos ante una obligación legal que tendremos que cumplir, ya sea como contribuyente obligado o como responsable solidario (caso de quienes están obligados a efectuar retenciones y presentar declaraciones por estas retenciones) como son los fedatarios públicos.
El principal uso que se establece en las leyes mencionadas, es para garantía de créditos
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fiscales (CFF / RCFF) y para determinar la utilidad o ingresos por adquisición de Bienes (LISR/ RLISR) entre personas físicas, aunque también hay obligaciones de usar avalúos para las personas morales.
EN LA LEGISLACIÓN FISCAL FEDERAL NO EXISTE EL TERMINO LEGAL: AVALÚO
FISCAL… PUEDE EXISTIR, EN LEGISLACIÓN ESTATAL O MUNICIPAL, TÉRMINOS COMO
AVALÚO CATASTRAL O AVALÚO PERICIAL (*revisar termino en PODER JUDICIAL), O EN
MANUALES DE TESORERÍAS MUNICIPALES O ESTATALES EL TERMINO AVALÚO FISCAL, QUE SE USAN PARA CALCULAR EL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES (ISAI) O IMPUESTO AL TRASLADO DE DOMINIO, sin embargo son muy diferentes y no pueden ser (o no deberían ser utilizados) para darles efectos fiscales, salvo que estos, estuvieran homologados con los requisitos establecidos por la autoridad federal (recordemos que el avaluó tiene un uso y un propósito, y la finalidad determina el valor a concluir).
ANEXO 1. CÉDULA DE CALIFICACIÓN DE RIESGO PARA BIENES INMUEBLES.
Hablemos de impuestos
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe y Doctor Eduardo
Amet Ramos Vicarte
1. Impuesto por Enajenación de Bienes
Este impuesto se genera cuando una persona vende o transfiere un bien a otra, ya sea a título oneroso (venta) o gratuito (donación). En México, se aplica principalmente en el caso de bienes inmuebles y está regulado por las leyes fiscales, como la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR).
Sujeto obligado: El vendedor (enajenante) del bien.
Base del impuesto: Generalmente, la ganancia obtenida por la venta, que se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición ajustado por inflación, entre otros factores.
Ejemplo: Si alguien vende un terreno que compró hace años, deberá pagar el ISR sobre la
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
Doctor Eduardo Amet Ramos Vicarte
ganancia obtenida por esa venta. (Imagen 1)
2. Impuesto por Adquisición de Bienes
Este impuesto grava la compra o adquisición de un bien, generalmente bienes inmuebles. Es un impuesto local (estatal o municipal) que los gobiernos estatales en México suelen recaudar, aunque su nombre exacto puede variar dependiendo del estado.
Sujeto obligado: El comprador (adquirente) del bien.
Base del impuesto: Normalmente, el valor del bien adquirido ya sea el valor comercial, el valor catastral o el de escrituración, dependiendo de cuál sea mayor.
Ejemplo: Si alguien compra una casa, deberá pagar el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (también conocido como ISAI) al momento de formalizar la compra en el notario.
2. Impuesto por Adquisición
(Imagen 1)
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(Imagen 2)
(Imagen 3)
de Bienes
Este impuesto grava la compra o adquisición de un bien, generalmente bienes inmuebles. Es un impuesto local (estatal o municipal) que los gobiernos estatales en México suelen recaudar, aunque su nombre exacto puede variar dependiendo del estado.
Sujeto obligado: El comprador (adquirente) del bien.
Base del impuesto: Normalmente, el valor del bien adquirido ya sea el valor comercial, el valor catastral o el de escrituración, dependiendo de cuál sea mayor.
Ejemplo: Si alguien compra una casa, deberá pagar el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (también conocido como ISAI) al momento de formalizar la compra en el notario. (Imagen 2 e Imagen 3)
Ambos impuestos suelen aplicarse en una misma operación, pero a diferentes partes: el vendedor paga el impuesto por enajenación y el comprador paga el impuesto por adquisición.
Esto asegura que la transferencia del bien contribuya tanto a las arcas federales como locales.
Se paga impuestos por comprar barato y por vender caro
“Comprar barato”: Implica que el ISABI se calcula sobre un valor más alto, no sobre el precio de compraventa.
“Vender caro”: Incrementa la ganancia gravable, lo que genera un mayor ISR.
Esta dinámica refleja cómo las autoridades buscan recaudar impuestos de manera proporcional al valor real de las transacciones inmobiliarias, sin importar si la operación fue “ventajosa” para el comprador o el vendedor
Impuesto por Comprar Barato: El ISABI
¿Qué significa? Cuando adquieres un inmueble, pagas el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI).
Este impuesto se calcula sobre el valor más alto entre:
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• El precio pactado en la compraventa (precio escriturado).
• El valor catastral.
• El valor comercial del inmueble.
Si compras un inmueble “barato” (por debajo de su valor real), el ISABI no se calcula sobre el precio que pagaste, sino sobre el valor comercial o catastral, que suele ser mayor.
Ejemplo práctico:
· Precio de compraventa: $900,000.
· Valor catastral o comercial: $1,200,000.
· Base gravable del ISABI: $1,200,000.
Si la tasa del ISABI es 2.5%, pagarás: $1,200,000 × 2.5% = $30,000, aunque compraste “barato”.
Impuesto por Vender Caro: El ISR
¿Qué significa? Cuando vendes un inmueble por un precio superior al que lo adquiriste (y si no calificas para una exención), pagas el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia
obtenida.
La ganancia se calcula así:
Precio de venta - Costo comprobado de adquisición - Deducciones permitidas = Ganancia gravable.
Si vendes “caro”, la ganancia gravable será mayor y, por lo tanto, pagarás más ISR.
Ejemplo práctico:
• Precio de compra original: $900,000.
• Precio de venta actual: $1,500,000.
• Ganancia bruta: $1,500,000$900,000 = $600,000.
• Deducciones permitidas (mejoras y otros gastos): $100,000.
• Ganancia gravable: $600,000$100,000 = $500,000.
Si la tasa efectiva de ISR es 20%, pagarás:
$500,000 × 20% = $100,000 de ISR
María Luisa Dehesa: La primera arquitecta de México y América Latina
México Desconocido
La historia de la arquitectura mexicana del siglo XX tiene una amplia lista de referentes masculinos. Sin embargo, poco se habla sobre la aportación de las mujeres en dicho campo. Con el objetivo de resarcir esta deuda histórica, te contamos la biografía de María Luisa Dehesa (1912-2009), la primera arquitecta en titularse en México y Latinoamérica.
Sus primeros años
María Luisa Dehesa Gómez Farías nació un 30 de junio del año 1912 en Xalapa, capital de Veracruz. Fue descendiente del médico y político, conocido como el Padre de la Reforma, Valentín Gómez Farías (1781-1858). Desde temprana edad mostró interés por el dibujo, razón por la que en 1933 ingresó a la Real Academia de San Carlos, institución que se transformaría en la actual Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).
La notable vida académica de María Luisa Dehesa
Posteriormente, María Luisa cursó la carrera de Arquitectura en una generación de 113 personas, de las cuáles sólo 5 eran mujeres. Pese a las dificultades que vivió académicamente por el simple hecho de ser mujer, logró concluir sus estudios.
El panorama de México en la posrevolución mostraba estragos en la sociedad, producto de los enfrentamientos bélicos. Los hechos que le preocupaban a la arquitecta eran los altos índices de criminalidad y violencia en que vivían los hijos de los oficiales.
Por ello, el tema de tesis que desarrolló fue Cuartel de Artillería Tipo, que buscaba dar solución a los problemas de vivienda. Su propuesta fue que las viviendas de los militares estuvieran fuera del cuartel, pero cercana a él.
El diseño del proyecto podría definirse actualmente como no androcéntrico, pues no sólo se tomó en cuenta a los oficiales, también las mujeres e hijos eran pieza clave en el diseño. El proyecto para el cuartel consistía en un compilado de 17 planos y memorias que sustentaban su trabajo.
Por consiguiente, el 17 de julio de 1939, gracias a su proyecto de investigación, obtuvo el título de Arquitecta con mención honorífica. Este hecho posicionó a María Luisa Dehesa como la primera mujer en México y Latinoamérica en obtener dicho grado académico.
María Luisa Dehesa en el ámbito de las obras públicas
Dentro de su trayectoria, la arquitecta destacó en cargos públicos dentro de las secretarías de Obras Públicas y de Desarrollo Urbano, en donde laboró por más de 35 años. Además, fungió como docente en diversas instituciones educativas. También construyó viviendas, aunque de sus obras no se sabe casi nada, debido a
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la poca visibilización y difusión del trabajo de las mujeres en la historia de la arquitectura.
María Luisa Dehesa es un ícono dentro en la historia de la arquitectura nacional e internacional, pero sobre todo, lo es para las mujeres mexicanas y latinoamericanas, pues representa el acceso a una profesión que durante siglos únicamente era realizada por hombres.
Distinciones que le fueron otorgadas
• Cali de Plata por el Colegio de Arquitectos de México y la Sociedad de Arquitectos de México.
• Premio Ruth Rivera de 1974, en reconocimiento a su trayectoria, por el Colegio Na-
cional de Mujeres Arquitectas e Ingenieras.
• Formó parte de la Unión Internacional de Mujeres Arquitectas de París, fundada en 1963.
• El Colegio de Arquitectos de Xalapa otorga un premio que lleva su nombre. También, fue nombrada ciudadana distinguida en dicha ciudad y además, una calle porta su nombre.
• En 2022, la Facultad de Arquitectura de la UNAM, renombró su galería y actualmente lleva el nombre de su primera egresada.
