Éste fue el penúltimo convento en ser erigido en la ciudad de Orizaba. Su construcción inició en 1803 y concluyó en 1828. Se cataloga como el más grande del estado de Veracruz.
Pocos saben que los planos con base a los que iba a construirse habían sido diseñados por el famoso arquitecto Manuel Tolsá, aunque terminaron por descartarse, ya que eran diferentes a los de los demás conventos de Orizaba.
La vida del convento fue muy corta, ya que en 1860 los frailes fueron expulsados a causa de las Leyes de Reforma.
Posteriormente el edificio tuvo diversos usos como cuartel militar y vecindad, por mencionar algunos, ésta última fue desalojada en 1993 debido a que el lugar sufrió graves daños a causa de un terremoto acontecido en 1973.
En su interior podrás admirar las celdas que eran utilizadas para el descanso de los frailes, los claustros mayor y menor, un área de lavaderos, el refectorio, la azotea y el sótano, así como el Museo Religioso y la sala capitular en el primer piso.
DIRECTORIO COVEVAPRO
“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.
5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com.
Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com
EDITORES RESPONSABLES
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente COVEVAPRO
Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación Zona Sur
Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Coordinación de publicación
L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Diseño editorial
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“El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.
Carta del Presidente
Estimados amigos de la gran familia COVEVAPRO:
Hoy celebramos con orgullo y profundo agradecimiento el cuarto aniversario de la fundación del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales. Este día representa no solo el paso del tiempo, sino el firme compromiso, la unidad y el crecimiento constante de un grupo de profesionales que decidió construir un espacio sólido, ético y de excelencia para la valuación en Veracruz.
En estos cuatro años hemos enfrentado retos, aprendido juntos y logrado importantes avances. Hemos fortalecido nuestra presencia en el estado, promovido la capacitación continua, fomentado la ética profesional y consolidado vínculos con instituciones públicas y privadas, demostrando que la valuación es una pieza clave para el desarrollo económico y patrimonial de nuestra sociedad.
Gracias a cada uno de ustedes por creer en este proyecto, por sumar su experiencia y por aportar su tiempo y talento. Su participación activa ha hecho de COVEVAPRO una institución respetada, con voz y liderazgo en el ámbito valuatorio.
Sigamos trabajando con la misma pasión, responsabilidad y visión de futuro. El camino por delante es amplio y prometedor, y juntos continuaremos elevando el nombre de nuestro colegio y dignificando la labor del valuador profesional independiente!!!
¡Feliz aniversario, COVEVAPRO!
Cordialmente,
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales COVEVAPRO
Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
CONSEJO DIRECTIVO 2024-2025
Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente
Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Vicepresidente general
Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1
Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación 2
Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas Secretario General
Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez Secretario de Acción Gremial
Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente
Ing. Adalberto de Jesús Valderrama Mora Tesorero
Ing. Ruth Mirlany Morales Rendodon Subtesorero
Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría Coordinador de temas Legislativos
Arq. Abraham Mota Navarro Coordinador de Consejo Técnico
Arq. Bertha Sentíes González Vocal General
Ing. Luciano Salas Contreras Vocal Auxiliar
Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Vocal Auxiliar
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Maquinaria y equipo en condición de chatarra
Mtro. Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
Valuador Profesional/ Presidente consejo directivo COVEVAPRO
Como valuador de maquinaria y equipo, tu responsabilidad con respecto al impacto ambiental de la maquinaria en estado de chatarra que se encuentra a la intemperie va más allá de solo realizar una valuación económica. También debes considerar as-
Mtro. Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe
éticos, legales y de sostenibilidad.
Como parte de tu trabajo de campo, es importante realizar una inspección exhaustiva del estado físico y ambiental de la maquinaria. Si la maquinaria está en condiciones que podrían generar impactos ambientales negativos (como la fuga de fluidos o la liberación de contaminantes), es esencial informar al cliente sobre los riesgos inherentes.
Debes proporcionar un informe detallado que incluya no solo el valor económico de la maquinaria, sino también un análisis de los riesgos ambientales asociados. Esto incluye la posible contaminación del suelo, agua o aire y los efectos negativos para la salud y el entorno natural.
Es tu responsabilidad informar a tu cliente sobre las leyes y regulaciones ambientales locales e internacionales que podrían afectar la disposición de la maquinaria. Esto incluye, pero no se limita a, normas relacionadas con la gestión de residuos, la disposición de maquinaria en desuso, y el reciclaje de componentes peligrosos.
Además de la evaluación económica, deberías recomendar prácticas de disposición o reciclaje que cumplan con las normativas medioambientales vigentes, como el reciclaje de metales, el manejo adecuado de aceites y otros líquidos, y la descontaminación de los componentes peligrosos.
Asegúrate de que tu cliente entienda que, si no se toman medidas adecuadas, el estado de la maquinaria puede generar contaminación o daños permanentes al medio ambien-
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te, lo cual podría repercutir negativamente en su reputación empresarial y en su responsabilidad corporativa.
Como experto valuador, debes ofrecer recomendaciones sobre los métodos de reciclaje y reutilización de los materiales que componen la maquinaria (metales, plásticos, etc.). Esto no solo ayudará a minimizar los impactos ambientales, sino que también puede aportar un valor económico adicional al cliente al permitirles recuperar materiales valiosos de la chatarra.
Asegúrate de identificar y valorar los componentes de la maquinaria que podrían ser reciclados o reutilizados para obtener un valor residual, lo que puede ser de interés para el cliente desde un punto de vista económico.
Si la maquinaria está en condiciones que no se pueden recuperar, debes recomendar un proceso de desmantelamiento adecuado para evitar cualquier daño ambiental. Esto incluye la neutralización de cualquier sustancia tóxica, como aceites, combustibles o productos químicos almacenados en la maquinaria.
Si la maquinaria debe ser almacenada temporalmente antes de su disposición final, debes recomendar prácticas para reducir los
riesgos ambientales, como el uso de contenedores adecuados para líquidos, la creación de áreas de almacenamiento impermeables para evitar la contaminación del suelo y la vigilancia periódica de la maquinaria.
Como valuador, debes ser transparente en cuanto a los posibles impactos ambientales asociados con la maquinaria. Si existen riesgos significativos, tu cliente debe ser plenamente consciente de ellos para que pueda tomar decisiones informadas sobre la disposición de la maquinaria. Asegúrate de mantener la confidencialidad de la información relacionada con el estado de la maquinaria y las recomendaciones que realices, respetando las relaciones profesionales y contractuales.
Es recomendable proporcionar una lista de acciones preventivas que tu cliente pueda seguir para cumplir con la legislación y evitar futuros problemas legales relacionados con la disposición de maquinaria en estado de chatarra ya qué, una maquinaria en estado de chatarra que se encuentra a la intemperie puede generar una serie de impactos ambientales, que pueden variar dependiendo del tipo de maquinaria, los materiales de los que está compuesta y el tiempo que permanezca expuesta. Algunos de los impactos más relevantes incluyen:
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desde el punto de vista ecológico.
1. Contaminación del suelo: La maquinaria en desuso, especialmente si contiene aceites, combustibles o lubricantes, puede filtrar estos líquidos al suelo debido a la descomposición o a la corrosión de los componentes metálicos. Esto puede resultar en la contaminación de los suelos con sustancias químicas peligrosas como metales pesados (plomo, mercurio, cadmio) y compuestos orgánicos. Estos contaminantes pueden afectar la calidad del suelo y poner en peligro la flora y fauna local.
2. Contaminación del agua: En el caso de que la maquinaria esté en cercanía de cuerpos de agua como ríos, lagos o acuíferos, los líquidos contaminantes filtrados al suelo pueden ser arrastrados por la lluvia y llegar a estos cuerpos de agua. Esto puede afectar la calidad del agua y, por ende, los ecosistemas acuáticos, comprometiendo la vida silvestre acuática y, en casos extremos, el suministro de agua potable para las comunidades cercanas.
3. Emisión de gases tóxicos: El hierro, el acero y otros metales que componen la maquinaria pueden oxidarse con el tiempo, liberando gases tóxicos como óxidos de nitrógeno (NOx) y dióxido de azufre (SO2) si los materiales contienen estos compuestos. Además, si la maquinaria tiene componentes plásticos o sintéticos, su descomposición puede generar emisiones de compuestos volátiles y sustancias tóxicas como dioxinas o furanos.
4. Daño a la biodiversidad: Las piezas metálicas y otros desechos pueden ser peligrosos para la fauna local. Los animales pueden quedar atrapados o lesionarse al entrar en contacto con piezas afiladas o componentes que quedan expuestos por la corrosión. Además, la maquinaria en desuso puede alterar el hábitat natural, especialmente si ocupa grandes áreas o se encuentra en lugares sensibles
5. Impacto visual y paisajístico: La presencia de maquinaria en estado de chatarra genera una alteración visual del paisaje, lo que puede afectar la calidad del entorno, especialmente en áreas naturales, parques o zonas turísticas. Esto tiene un impacto en la percepción de la calidad ambiental de la zona y puede afectar negativamente el atractivo para turistas o la comunidad local.
6. Riesgos de incendio: Si la maquinaria contiene materiales inflamables, como aceites, combustibles o plásticos, puede haber un riesgo de incendio debido a la exposición prolongada a altas temperaturas o chispas. Los incendios pueden liberar productos químicos tóxicos y agravar la contaminación del aire y del suelo.
En resumen, una maquinaria en estado de chatarra expuesta a la intemperie puede causar una serie de impactos ambientales que incluyen la contaminación del suelo, agua y aire, el daño a la biodiversidad, la alteración del paisaje y la generación de riesgos de incendio. Para mitigar estos efectos, es fundamental que los equipos en desuso sean reciclados de manera adecuada o desmantelados siguiendo procedimientos que minimicen su impacto ambiental.
Como valuador de maquinaria y equipo, tienes un rol crucial no solo en determinar el valor de la maquinaria, sino también en proporcionar una visión integral que contemple los riesgos ambientales, las obligaciones legales y las mejores prácticas para la disposición de la maquinaria en estado de chatarra. Tu obligación es brindar información completa y adecuada para que tu cliente pueda tomar decisiones responsables y cumplir con sus compromisos ambientales y legales.
Elementos del valor de mercado
Ing. Raúl Bracamontes Zenizo
El valor justo de mercado y el valor de mercado son sinónimos y se definen como el precio más probable que debiera ofrecer una propiedad en un mercado abierto y competitivo bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, actuando el comprador y el vendedor con prudencia y conocimiento, y asumiendo el precio no se ve afectado por estímulos indebidos. Implícito en esta definición está la consumación de una venta a partir de una fecha específica y el traspaso del título del vendedor al comprador bajo las condiciones descritas a continuación.
Ing. Raúl Bracamontes Zenizo
1. Un comprador y un vendedor generalmente están motivados, son solventes y están dispuestos a efectuar un intercambio de propiedad por dinero, y ambos tienen un conocimiento razonable de los usos y posibilidades de la propiedad.
2. Ambas partes están bien informadas o asesoradas y actúan en lo que consideran mejor para sus intereses. El conocimiento razonable de los posibles usos de la propiedad significa el conocimiento de las circunstancias, hechos y condiciones que generalmente conocerían las personas informadas que comercian con ese tipo de propiedad.
3. Un mercado de libre competencia es aquel donde los compradores y vendedores pueden determinar y considerar todos los elementos de valor y donde las propiedades sustitutas compiten por los compradores en el mercado. Ni el comprador ni el vendedor deben estar obligados a comprar o vender.
4. El valor de mercado es el valor de intercambio para las personas en general y se basa en el uso más rentable para las personas en general. No asume una gestión inferior o su-
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perior. Esta persona general que podría comprar debe existir o se espera razonablemente que exista en el futuro, ya sea entre los cientos por cuyo dinero podría competir una casa pequeña o la única persona corporativa que podría considerar comprar una planta especializada. No debe ser una persona mítica o hipotética.
5. Se permite un tiempo razonable para la exposición en el mercado abierto para permitir que los compradores y vendedores se encuentren y negocien. Este tiempo varía según las propiedades y las condiciones económicas y puede ser uno o dos meses para una casa promedio o muchos meses o años para una gran industria especializada.
6. El pago se realiza en efectivo en dólares de los Estados Unidos o mediante arreglos financieros comparables. Dinero, de acuerdo con muchas decisiones judiciales, no necesariamente significa efectivo, pero puede ser el equivalente bajo el financiamiento convencional para el momento, el lugar y el tipo de propiedad.
7. El precio representa la contraprestación normal por el inmueble vendido, no afectado por financiaciones especiales o creativas o concesiones de venta otorgadas por cualquiera relacionado con la venta.
8. El valuador, salvo que sea él mismo comprador o vendedor, no tiene peso en la determinación del valor de mercado. Es un
intérprete neutral y un estimador de la acción y reacción del mercado.
9. El valor existe debido a la necesidad. Todos los bienes en el mercado compiten por los dólares del comprador, y él compra de acuerdo con sus deseos o necesidades, que pueden tener o no una relación con la utilidad o necesidad.
Se advierte a los valuadores que realizan servicios de valuación que pueden estar sujetos a litigios que busquen la definición legal exacta de valor de mercado en la jurisdicción o industria en la que se realizan los servicios.
El valor de mercado es la cuantía estimada por la que un activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.
Este enfoque, dentro del análisis valuatorio, implica recabar datos del mercado relacionados con los activos que se están valuando. También se le conoce como Método de Comparación de Ventas.
La intención fundamental es determinar la deseabilidad de los activos y de las ventas u ofertas recientes de activos similares que actualmente estén en el mercado, con objeto de lograr obtener un indicativo de cuál sería el precio de venta más probable de los activos que se están valuando.
Si las ventas comparables no son exactamente similares al activo que está siendo valuado, deben realizarse ajustes para acercar aquellos precios lo más posible.
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Momento crucial para el sector automotriz en México
Mtro. César Baeza
La valuación de maquinaria y equipo ejecuta un papel muy importante para diversos sectores económicos de nuestro país, ya que el uso de estas favorece la producción y agiliza los procesos.
Uno de estos sectores favorecido por el uso de la maquinaria y equipo es el automotriz, bastión también de la economía nacional y que hoy se encuentra en un momento de amplia definición comercial por los acuerdos económicos que esperan alcanzar los gobiernos de México y Estados Unidos, como valuadores de esta especialidad no podemos perder de vista el contexto de todo lo que esta ocurriendo dentro de este ámbito ya que esto nos permite la amplitud y fortalecimiento del criterio al momento de estimar un valor.
pleos directos para las familias mexicanos aportando así a la economía del país el 4.7% del PIB nacional y el 23% del PIB manufacturero, además de este vinculo se han desarrollado otros más con el firme propósito de seguir consolidando a la industria automotriz mexicana que por muchos años ha tenido el reconocimiento mundial.
Otro factor como la tecnología o la inteligencia artificial también va a generar mecanismos de cambio en múltiples sentidos para todas las industrias, el uso responsable de ello generara avance y crecimiento, es por ello que desde la perspectiva valuatoria considerar estos factores económicos y políticos proporcionaran un fortalecimiento a nuestro criterio.
Este momento de inflexión ha originado que en México diversas asociaciones y organismos inicien trabajos con el objetivo de impulsar y fortalecer el sector automotriz, tal es el caso de la reunión que sostuvieron el Comité Ejecutivo de la Agencia Nacional de Proveedores del Sector Automotriz (ANAPSA) y la Asociación Mexicana de Distribuidores de Maquinaria para ratificar el convenio de colaboración para enfrentar los desafíos globales y aprovechar las oportunidades de crecimiento, actualmente México es el 7° productor mundial de vehículos ligeros y el 6° en vehículos pesados, el 4° país productor a nivel mundial en la fabricación de partes y componentes con un valor anual superior a los 120,000 millones de dólares.
De igual manera el sector automotriz manufacturero genera más de 1 millón de em-
Ya que las decisiones que se tomen impactaran de manera considerable para la economía de México y la de Estados Unidos y desde nuestra perspectiva valuatoria en esta especialidad no podemos ser ajenos a estos cambios cuando nos corresponda realizar un dictamen para este sector.
Mtro. César Baeza
Tasas de impuesto al valor agregado de la enanjenación de bienes en México
L.C. Alvaro Revilla Torrecilla
En México tenemos cuatro tipos de tasas del Impuesto al valor agregado al 16%, al 8%, 0% y exentos, en esta columna nos enfocaremos a las actividades de enajenación de bienes de acuerdo con la ley del IVA Capitulo de las Disposiciones generales de los siguientes artículos nos dice lo siguiente:
Artículo 1o.- Están obligadas al pago del impuesto al valor agregado establecido en esta Ley, las personas físicas y las morales que, en territorio nacional, realicen los actos o actividades siguientes:
I.- Enajenen bienes.
II.- Presten servicios independientes.
III.- Otorguen el uso o goce temporal de bienes.
IV.- Importen bienes o servicios.
El impuesto se calculará aplicando a los valores que señala esta Ley, la tasa del 16% y en zonas fronterizas 8% dependiendo algunos casos. El impuesto al valor agregado en ningún caso se considerará que forma parte de dichos valores.
Artículo 2ª.- En la de la enajenación de bienes hay algunos casos que el IVA se le aplicara el 0%.
I.- La enajenación de:
a) Animales y vegetales que no estén industrializados, salvo el hule, perros, gatos y pequeñas especies, utilizadas como mascotas en el hogar. Párrafo reformado DOF 11-122013 Para estos efectos, se considera que la madera en trozo o descortezada no está industrializada.
b) Medicinas de patente y productos destinados a la alimentación humana y animal,
a excepción de: Bebidas distintas de la leche, inclusive cuando las mismas tengan la naturaleza de alimentos. Quedan comprendidos en este numeral los jugos, los néctares y los concentrados de frutas o de verduras, cualquiera que sea su presentación, densidad o el peso del contenido de estas materias.
2. Jarabes o concentrados para preparar refrescos que se expendan en envases abiertos utilizando aparatos eléctricos o mecánicos, así como los concentrados, polvos, jarabes, esencias o extractos de sabores que al diluirse permitan obtener refrescos.
3. Caviar, salmón ahumado y angulas.
4. Saborizantes, micro encapsulados y aditivos alimenticios.
5. Chicles o gomas de mascar.
6. Alimentos procesados para perros, gatos y pequeñas especies, utilizadas como mascotas en el hogar.
c). - Hielo y agua no gaseosa ni compuesta, excepto cuando en este último caso, su presentación sea en envases menores de diez litros.
d). - Ixtle, palma y lechuguilla.
e).- Tractores para accionar implementos agrícolas, a excepción de los de oruga, así como llantas para dichos tractores; motocultores para superficies reducidas; arados; rastras para desterronar la tierra arada; cultivadoras para esparcir y desyerbar; cosechadoras; aspersores y espolvoreadoras para rociar o esparcir fertilizantes, plaguicidas, herbicidas y fungicidas; equipo mecánico, eléctrico o hidráulico para riego agrícola; sembradoras; ensiladoras, cortadoras y empacadoras de forraje; desgranadoras; abonadoras y fertilizadoras de terrenos de cultivo; aviones fumigadores; motosierras manuales de cadena, así como embarcaciones para pesca comercial, siempre que se reúnan los requisitos y condiciones que
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señale el Reglamento.
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A la enajenación de la maquinaria y del equipo a que se refiere este inciso, se les aplicara la tasa señalada en este artículo, sólo que se enajenen completos.
f). - Fertilizantes, plaguicidas, herbicidas y fungicidas, siempre que estén destinados para ser utilizados en la agricultura o ganadería.
g). - Invernaderos hidropónicos y equipos integrados a ellos para producir temperatura y humedad controladas o para proteger los cultivos de elementos naturales, así como equipos de irrigación.
h). - Oro, joyería, orfebrería, piezas artísticas u ornamentales y lingotes, cuyo contenido mínimo de dicho material sea del 80%, siempre que su enajenación no se efectúe en ventas al menudeo con el público en general.
i). - Libros, periódicos y revistas, que editen los propios contribuyentes. Para los efectos de esta Ley, se considera libro toda publicación, unitaria, no periódica, impresa en cualquier soporte, cuya edición se haga en un volumen o en varios volúmenes. Dentro del concepto de libros, no quedan comprendidas aquellas publicaciones periódicas amparadas bajo el mismo título o denominación y con diferente contenido entre una publicación y otra. Igualmente se considera que forman parte de los libros, los materiales complementarios que se acompañen a ellos, cuando no sean susceptibles de comercializarse separadamente. Se entiende que no tienen la característica de complementarios cuando los materiales pueden comercializarse independientemente del libro.
j) Toallas sanitarias, tampones y copas, para la gestión menstrual. Inciso
Se aplicará la tasa del 16% a la enajenación de los alimentos a que se refiere el presente artículo preparados para su consumo en el lugar o establecimiento en que se enajenen, inclusive cuando no cuenten con instalaciones para ser consumidos en los mismos, cuando sean para llevar o para entrega a domicilio.
Artículo 9.- En la enajenación de bienes están exentos de IVA los siguientes:
I.- El suelo.
II.- Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción.
III.- Libros, periódicos y revistas, así como el derecho para usar o explotar una obra, que realice su autor.
IV.- Bienes muebles usados, a excepción de los enajenados por empresas.
V.- Billetes y demás comprobantes que permitan participar en loterías, rifas, sorteos o juegos con apuestas y concursos de toda clase, así como los premios respectivos, a que se refiere la Ley del Impuesto sobre la Renta.
VI.- Moneda nacional y moneda extranjera, así como las piezas de oro o de plata que hubieran tenido tal carácter y las piezas denominadas onza troy. VII.- Partes sociales, documentos pendientes de cobro y títulos de crédito, con excepción de certificados de depósito de bienes cuando por la enajenación de dichos bienes se esté obligado a pagar este impuesto y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables u otros títulos que otorguen a su titular derechos sobre inmuebles distintos a casa habitación o suelo. En la enajenación de documentos pendientes de cobro, no queda comprendida la enajenación del bien que ampare el documento.
Tampoco se pagará el impuesto en la enajenación de los certificados de participación inmobiliarios no amortizables, cuando se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y su enajenación se realice en bolsa de valores concesionada en los términos de la Ley del Mercado de Valores o en mercados reconocidos de acuerdo con tratados internacionales que México tenga en vigor.
VIII.- Lingotes de oro con un contenido mínimo de 99% de dicho material, siempre que su enajenación se efectúe en ventas al menudeo con el público en general.
IX. La de bienes efectuada entre residentes en el extranjero, siempre que los bienes se hayan exportado o introducido al territorio nacional al amparo de un programa autorizado conforme al Decreto para el fomento de la industria manufacturera, maquiladora y de servicios de exportación, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 1 de noviembre de 2006 o de un régimen similar en los términos de la legislación aduanera o se trate de las empresas de la industria automotriz terminal o manufacturera de vehículos de autotransporte o de autopartes para su introducción a depósito fiscal, y los bienes se mantengan en el régimen de importación temporal, en un régimen similar de conformidad con la Ley Aduanera o en depósito fiscal.
X. La de bienes que realicen las personas morales autorizadas para recibir donativos deducibles para los efectos del impuesto sobre la renta.
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Artículo 10.- Para los efectos de esta Ley, se entiende que la enajenación se efectúa en territorio nacional, si en él se encuentra el bien al efectuarse el envío al adquirente y cuando, no habiendo envío, en el país se realiza la entrega material del bien por el enajenante. La enajenación de bienes sujetos a matrícula o registros mexicanos se considerará realizada en territorio nacional aun cuando al llevarse a cabo se encuentren materialmente fuera de dicho territorio y siempre que el enajenante sea residente en México o establecimiento en el país de residentes en el extranjero.
Tratándose de bienes intangibles, se considera que la enajenación se realiza en territorio nacional cuando el adquirente y el enajenante residan en el mismo.
Artículo 11.- Se considera que se efectúa la enajenación de los bienes en el momento en el que efectivamente se cobren las contraprestaciones y sobre el monto de cada una de ellas. Tratándose de la enajenación de títulos que incorporen derechos reales a la entrega y disposición de bienes, se considerará que los bienes que amparan dichos títulos se enajenan en el momento en que se pague el precio por la transferencia del título; en el caso de no haber transferencia, cuando se entreguen materialmente los bienes que estos títulos amparen a una persona distinta de quien constituyó dichos títulos. Tratándose de certificados de participación inmobiliaria se considera que la enajenación de los bienes que ampare el certificado se realiza cuando éste se transfiera. En
el caso de faltante de bienes en los inventarios de las empresas, se considera que se efectúa la enajenación en el momento en que el contribuyente o las autoridades fiscales conozcan dicho faltante, lo que ocurra primero; tratándose de donaciones por las que se deba pagar el impuesto, en el momento en que se haga la entrega del bien donado o se extienda el comprobante que transfiera la propiedad, lo que ocurra primero.
Artículo 12.- Para calcular el impuesto tratándose de enajenaciones se considerará como valor el precio o la contraprestación pactados, así como las cantidades que además se carguen o cobren al adquirente por otros impuestos, derechos, intereses normales o moratorios, penas convencionales o cualquier otro concepto.
Si eres un personas física o moral y te dedicas a enajenar bienes estos artículos son de gran relevancia ya que te sirven para poder revisar si en cada caso tu actividad tiene la tasa del dieciséis ,ocho ,cero o esta exenta, ya que en caso de que grave IVA es muy importante incluirlo en el precio ya que es un impuesto indirecto y lo paga el consumidor final y el contribuyente se encarga de trasladarlo cumpliendo con la obligación fiscal además que en cada etapa de la cadena de producción y distribución, para el gobierno representa una fuente significativa de ingresos para el Estado y también juega un papel crucial en la generación de recursos para financiar servicios públicos esenciales.
Valuar lo invisible: El reto jurídico y técnico de los bienes intangibles en la economía moderna
Lic. Eduardo Poblete
En la era digital, el valor ya no se mide en toneladas, sino en ideas. Las marcas, los algoritmos, los derechos de autor, las licencias de software y los datos personales no solo dominan el mercado: construyen imperios. Este artículo propone una reflexión desde el derecho y la propiedad intelectual sobre el nuevo y urgente reto del valuador profesional: asignar valor técnico, económico y jurídico a activos que no se ven ni se tocan, pero que son esenciales para el funcionamiento de la economía contemporánea. Dicho de otra manera, “no se ven, pero se sienten”.
Lic. Eduardo Poblete
El nuevo rostro del valor
Las cinco empresas más valiosas del mundo —Apple, Microsoft, Alphabet (Google), Amazon y NVIDIA— deben más del 90% de su valor de mercado a activos intangibles como software, marcas, algoritmos, patentes, secretos industriales y reputación digital (Interbrand, Forbes, 2023).
Valuar lo intangible ya no es opcional. Es una necesidad crítica para el valuador moderno.
¿Qué es un intangible y por qué debe ser valuado?
Desde la perspectiva jurídica, un bien intangible es un activo no físico que genera beneficios económicos actuales o futuros. Puede o no estar protegido legalmente. Entre los más comunes están:
• Patentes, modelos de utilidad, secretos industriales
• Software, algoritmos, bases de datos
• Derechos de autor, contenidos digitales
• Licencias, franquicias, contratos de uso exclusivo
• Datos personales, customer data, reputación digital
Su valoración es fundamental en fusiones, adquisiciones, litigios, contratos de licencia, precios de transferencia, y más.
¿Cómo se valúan los activos intangibles?
Las metodologías más aceptadas internacionalmente (IVS y NIIF 38) son:
1. Método del costo
Estima el costo de recrear el activo. Útil para software o bases de datos, pero limitado para marcas con alto posicionamiento.
2. Método de ingresos
Proyecta ingresos futuros derivados del activo, descontados a valor presente. Ideal para licencias, patentes y algoritmos.
3. Método de mercado
Compara con transacciones similares. De aplicación limitada por la escasa disponibilidad de referencias públicas.
Desafíos legales y éticos
No basta con estimar cifras: el activo debe tener certeza legal y legitimidad. Ejemplos:
• Una marca sin renovación ante el
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IMPI puede carecer de validez jurídica.
• Un software no registrado ante el INDAUTOR puede ser difícil de defender legalmente.
• Una base de datos puede violar la Ley de Protección de Datos si no cuenta con los consentimientos apropiados.
Caso real: Una empresa fintech perdió más del 30% de su valor proyectado en una operación de compraventa al descubrirse que su algoritmo no tenía documentación técnica ni protección jurídica clara.
El valuador como intérprete del nuevo capital
El valuador moderno debe trabajar de forma interdisciplinaria con abogados, contadores y fiscalistas. El juicio técnico debe ir acompañado de análisis legal y previsión de riesgos contractuales.
Su rol ya no es solo estimar: es validar, interpretar y responsabilizarse de su dictamen ante terceros, incluso en juicio.
¿Y en México? Urgencia regulatoria
Referencias
• Interbrand (2023) – Best Global Brands
• Forbes (2023) – World’s Most Valuable Companies
• IVSC – International Valuation Standards (2024)
Actualmente no existe una guía técnica nacional para valuar intangibles. El uso de las IVS y NIIF es voluntario y muchas veces incompleto frente a las exigencias fiscales o jurídicas mexicanas.
Propuesta:
Las Asociaciones y Colegio de Valuadores Profesionales, en coordinación con el IMPI, INDAUTOR y SAT, deberían liderar la creación de una Guía Nacional para la Valuación de Bienes Intangibles, con criterios técnicos, legales y formatos estandarizados.
Lo intangible también obliga
Valuar lo intangible no es una tarea meramente técnica. Es un acto profesional de alta responsabilidad, que requiere rigurosidad, sensibilidad legal y ética.
“Lo esencial es invisible a los ojos.”
– Antoine de Saint-Exupéry
En la valuación del siglo XXI, lo esencial —el algoritmo, la marca, el dato— también debe ser visible en el dictamen.
• NIIF 38 – Norma Internacional de Información Financiera sobre Activos Intangibles
• IMPI – Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial
• INDAUTOR – Instituto Nacional del Derecho de Autor
• OCDE (2022) – Measuring the Value of Intangibles in the Digital Economy
Planes y programas municipales de desarrollo urbano en México
María de Jesús Ortiz Almaraz
Un plan de desarrollo urbano es un documento técnico donde se expone la necesidad de contar con un ordenamiento territorial en el que se expresen las previsiones para la organización y el desarrollo futuro de la ciudad y se puedan instrumentar e implementar las normativas necesarias de las que se ha de hablará en el plan.
Este planeamiento urbano permite ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación en su caso, conservación. Comprende un conjunto de prácticas de carácter esen-
cialmente proyectivo y técnico con las que se establece un modelo de ordenamiento para un determinado espacio.
La importancia de los planes de desarrollo urbano es multidimensional y abarca numerosos aspectos clave:
Gestión de Crecimiento: Permiten gestionar el crecimiento de la ciudad de manera planificada y sostenible. Esto evita la expansión desorganizada y la saturación de infraestructuras.
Ordenamiento del Territorio: Establecen pautas para la distribución de usos de
María de Jesús Ortiz Almaraz
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suelo, como áreas residenciales, comerciales, industriales y verdes. Esto contribuye a la creación de comunidades equilibradas y accesibles.
Infraestructura y Servicios: Facilitan la planificación y provisión de infraestructuras críticas, como carreteras, transporte público, redes de agua y saneamiento, servicios de salud y educación.
Sostenibilidad Ambiental: Promueven la sostenibilidad ambiental al incorporar criterios de conservación de recursos naturales, reducción de la contaminación y promoción de la movilidad sostenible.
Resiliencia a Desastres: Contribuyen a la resiliencia ante desastres naturales al evitar la construcción en áreas propensas a inundaciones, temblores u otros riesgos.
Calidad de Vida: Buscan mejorar la calidad de vida de los residentes al planificar espacios públicos, áreas verdes, viviendas asequibles y equipamientos comunitarios.
Fomento de la Economía: Promueven el desarrollo económico al identificar áreas adecuadas para el comercio, la industria y la innovación.
Participación Comunitaria: Fomentan la participación ciudadana en la toma de decisiones, lo que garantiza que los planes reflejen las necesidades y deseos de la población.
Un plan de desarrollo urbano está relacionado con la arquitectura, geografía e ingeniería civil en la medida en que cada uno de estos factores interviene para ordenar espacios. Se debe asegurar que todos estos puntos estén totalmente integrados con las infraestructuras y sistemas urbanos.
Antes de desarrollar un plan se necesita de un buen estudio técnico del medio físico, social y económico de la zona a estudiar. Esto se obtiene a través de análisis según los métodos de la sociología, la demografía, la geografía, la economía y otras disciplinas.
En México el INEGI (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática) es quien puede proporcionar estos datos. Definitivamente esta área de estudio es competencia especial de los Urbanistas, aunque los Arquitectos e Ingenieros Civiles pueden colaborar con datos técnicos que puedan servir de apoyo a este plan.
Sin embargo, la planeación urbana y los planes de desarrollo no son solo materia de urbanistas; precisa la gestión e implementa-
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ción por parte de los gobiernos en el territorio, además también conlleva el factor de participación ciudadana que debe tenerse en cuenta para poder implementar estos planes en las ciudades.
Los planes de desarrollo urbano y la planeación urbana son un continuo proceso de análisis de la situación actual y de previsión de los escenarios futuros que se puedan desarrollar en el entorno de un área urbana. Estos planes nos sirven a las ciudades en los siguientes puntos:
Identificar, dimensionar y proponer soluciones a los problemas urbanos y territoriales de las ciudades.
Prever los requerimientos y normativas urbanas del futuro.
Definir prioridades de atención y focalizar sectores urbanos que necesiten de un desarrollo más acelerado.
Proponer una estrategia acordada con las autoridades gubernamentales y la población en general para el crecimiento de la ciudad a largo plazo.
Orientar a autoridades y particulares para modificar la ciudad con orden, sustentabilidad y equidad.
Fomentar el aprovechamiento eficiente del espacio urbano.
Básicamente y a forma de resumen podemos decir que un Plan de Desarrollo Urbano sirve para alcanzar a lograr un modelo de ciudad habitable y sustentable.
Esto mediante la formulación de po-
líticas urbanas, estrategias, normas e instrumentos en materia de desarrollo, políticas y mejoramiento urbano basados en la planeación estratégica participativa.
Estos planes deben estar en constante actualización debido al ritmo de crecimiento de ciudades, así como de su demografía.
Actualmente se concentran en el cumplimiento de la legislación estatal en las siguientes materias:
Movilidad
Medio ambiente
Centros históricos
Agua y saneamiento
Vivienda, domicilio de calidad y asequible.
El Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (PNOTDU) 2021- 2024 es el instrumento de planeación determinado en la Ley General de Asentamientos Humanos y Ordenamiento Territorial. Cuenta con una visión integral y es resultado de un esfuerzo colectivo de planeación sectorial participativa. También guarda congruencia con el Plan Nacional de Desarrollo 2019-2024 y con la Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial 2020-2040.
En la Implementación de los Lineamientos Simplificados para la Elaboración de Planes o Programas Municipales de Desarrollo Urbano corresponde a una guía donde se establecen orientaciones para desarrollar cada uno de los apartados de un PMDU, teniendo en consideración el cambio de paradigma promovido por Sedatu (Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano) y los principios de planeación.
Valuación de antiguedades
E.V.I. Ing. Alfredo Ayala Acosta
La valuación de antigüedades y coleccionables es un proceso especializado mediante el cual se determina el valor monetario de objetos antiguos o raros que pseen un atractivo particular para los coleccionistas. Estos artículos pueden abarcar una amplia variedad de categorías, como muebles, obras de arte, libros, joyería, monedas, juguetes antiguos, relojes, textiles y otros objetos de interés histórico o cultural. A diferencia de otros bienes de consumo, los objetos antiguos y coleccionables tienen valores que fluctúan en función de su rareza, procedencia, estado de conservación, y el interés actual del mercado, lo cual hace que la valuación de estas piezas sea tanto un arte como una ciencia.
valiosas suelen asegurar estos objetos contra daños, robos o pérdidas. Una valuación profesional es fundamental para establecer el valor asegurado de cada pieza, asegurando una cobertura adecuada y justa en caso de siniestros. Esta valoración también se actualiza periódicamente, ya que el valor de los objetos puede fluctuar.
• Inversiones y rentabilidad
Las antigüedades y coleccionables pueden ser vistos como activos de inversión. La valuación permite a los inversionistas estimar el crecimiento de valor de una pieza a lo largo del tiempo. Saber cuánto ha aumentado o disminuido el valor de un objeto ayuda a determinar el mejor momento para venderlo o conservarlo como una inversión a largo plazo.
Esta valuación puede ser utilizada para diversas finalidades, cada una de las cuales ayuda a los propietarios, coleccionistas e inversores a tomar decisiones. A continuación, se describen algunos de los principales propósitos de la valuación de antigüedades y coleccionables:
• Venta y compra
La valuación permite a los propietarios establecer un precio adecuado y competitivo si desean vender sus antigüedades o coleccionables, ya sea a través de una subasta, en tiendas especializadas o de manera privada. Para los compradores, conocer el valor de un objeto les ayuda a evitar pagar de más y les proporciona una idea clara de la inversión que están realizando.
• Seguros y protección
Los coleccionistas y dueños de antigüedades
• Herencias y distribución de bienes
En el contexto de herencias y testamentos, la valuación de antigüedades es crucial para calcular el valor de los bienes y distribuirlos equitativamente entre los herederos. Además, ayuda a evitar conflictos y a cumplir con requisitos legales en la transferencia de bienes.
• Finalidades fiscales y legales
En algunos casos, la valuación de antigüedades es necesaria para cumplir con obligaciones fiscales, ya que ciertos países requieren que se declaren bienes de valor. Esto es común en procesos de sucesión o donación, donde el valor de estos objetos puede afectar la carga tributaria.
• Documentación histórica y conservación
Para museos, instituciones culturales y coleccionistas, la valuación es parte de un proceso
E.V.I. Ing. Alfredo Ayala Acosta
MÉXICO
Arte popular y artesanías antiguas
Artesanías tradicionales como textiles de Oaxaca, talavera poblana, máscaras ceremoniales, y alebrijes son muy valoradas, especialmente si son piezas antiguas, originales, y de reconocidos artesanos.
Mobiliario colonial y virreinal
Muebles de los siglos XVII al XIX, de estilo barroco y colonial mexicano, como cómodas, mesas, y arcones de maderas finas (cedro, caoba), son muy populares. Las piezas con herrajes originales y tallados artesanales tienen especial valor.
Documentos históricos y cartas de época
Documentos firmados por figuras históricas como
Porfirio Díaz, Benito Juárez, y otros personajes importantes de la historia de México son codiciados. Las cartas, pergaminos, y actas del periodo de independencia y Revolución Mexicana son particularmente buscados.
Joyas antiguas mexicanas
Las piezas de joyería de plata mexicana, en particular de diseñadores reconocidos como William Spratling y Antonio Pineda, son muy preciadas. También, las piezas coloniales en oro o con piedras preciosas tienen gran valor.
Monedas y billetes antiguos de México
Monedas de la época colonial, monedas de plata de los siglos XIX y XX (como las monedas de 8 reales y los centenarios de oro) y billetes del periodo revolucionario son de los coleccionables más buscados.
Cristalería y cerámica mexicana antigua
La cristalería de alta calidad y la cerámica de marcas como Talavera, Tonalá y Mata Ortiz son populares. Las piezas con diseños antiguos y bien conservadas son especialmente demandadas.
Arte sacro
Esculturas, pinturas y relicarios religiosos de origen virreinal, especialmente los de la época colonial, tienen gran demanda. Las imágenes de santos talladas en madera y las vírgenes de plata o marfil son especialmente valoradas.
Fotografías antiguas de México
Fotografías de la época porfiriana, la Revolución Mexicana y la post-revolución son apreciadas, sobre todo si están relacionadas con momentos históricos o personajes importantes como Emiliano Zapata o Pancho Villa. También son populares las fotografías de estudios como el de los hermanos Casasola.
Libros y documentos antiguos
Los libros de autores mexicanos, primeras ediciones y volúmenes de historia o política mexicana son codiciados, así como obras religiosas del periodo colonial. Las ediciones de cronistas de Indias y otros documentos de la conquista son altamente apreciados.
Cubiertos y vajillas de plata
Adquisición y preservación de piezas elaboradas en plata o plata esterlina, como tenedores, cuchillos, cucharas, teteras, bandejas y candelabros. Estos artículos suelen provenir de diferentes épocas y estilos, además de su valor estético, tienen un gran valor histórico y artesanal. Los coleccionistas valoran aspectos como la procedencia, la antigüedad, la marca del orfebre, los detalles en el diseño como los conjuntos completos.
MUNDO
Muebles antiguos
Incluyen estilos como victoriano, eduardiano, barroco, art déco y rococó. Las piezas de madera maciza (como caoba o roble) y con detalles de marquetería, tallados y herrajes originales suelen tener alta demanda.
Monedas antiguas
Las monedas históricas, como las de los imperios romano, griego y chino, o aquellas de emisiones limitadas, son altamente valoradas por su rareza, historia y conservación. Las monedas de oro y plata suelen ser las más buscadas.
Relojería
Incluye relojes de bolsillo y relojes de pared, con especial interés en los que tienen mecanismos únicos o fueron fabricados por casas reconocidas como Rolex, Patek Phillippe o Omega.
Joyería
Piezas victorianas, eduardianas, y de loa época art déco son populares, especialmente si están hechas con materiales nobles (oro, plata, piedras preciosas) y con diseños distintivos de época.
Porcelana y cerámica
La porcelana de marcas como Meissen, Wedgwood y Limoges es muy valorada. Piezas chinas antiguas, como jarrones de las dinastías Ming y Qing, también son muy codiciadas.
Libros y manuscritos antiguos
Incluye primeras ediciones, libros de autores clásicos y manuscritos originales. Los libros con encuadernaciones únicas y grabados antiguos también tienen alta demanda.
Arte
Obras de arte de los siglos XVIII, XIX y XX (impresionismo, renacimiento, barroco) son muy buscadas, al igual que piezas de artistas o firmadas, aunque sean bocetos.
Instrumentos musicales
Instrumentos como violines de Stradivarius, pianos antiguos, y guitarras vintage (como las Ginson y Fender de los años 50 y 60) son populares, sobre todo entre músicos y coleccionistas.
Cristalería y objetos de vidrio
Los cristales de época, especialmente los de Murano, Lalique y Baccarat, tienen gran valor, sobre todo si presentan colores y tallados únicos.
Militaria
Objetos relacionados con la historia militar, como uniformes, insignias, medallas, armas desactivadas y equipo militar. Estos objetos suelen ser coleccionables por su valor histórico y simbólico. La militaria es especialmente valorada por coleccionistas, historiadores y museos, y su valor puede variar dependiendo de la época, rareza, estado de conservación y autenticidad del objeto.
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de documentación que preserva la historia y la procedencia de cada pieza. Un informe detallado de valuación puede incluir información sobre la autenticidad, el origen y la importancia histórica del objeto, lo cual es esencial para su conservación y protección a lo largo del tiempo.
• Prestación de piezas para exposiciones
La valuación es importante para aquellos que prestan piezas a museos o exposiciones, ya que establece el valor monetario en caso de pérdida o daño. Esto permite asegurar las piezas en tránsito y durante el tiempo en que se encuentran expuestas.
• Evaluación personal y coleccionismo
Para coleccionistas, la valuación ayuda a entender el valor de su colección, así como a planificar adquisiciones futuras y a mantener un inventario completo de los bienes en su posesión. Conocer el valor de cada pieza también les permite analizar y mejorar la calidad de su colección a lo largo del tiempo.
La valuación de antigüedades y coleccionables cumple así una función esencial para preservar, asegurar, y maximizar el valor tanto emocional como económico de estos objetos únicos.
Este ranking puede variar según la región y las tendencias actuales del mercado, pero en general, estas categorías representan una gran parte de las antigüedades que aparecen con frecuencia en subastas y en tiendas especializadas. Con artículos que abarcan desde objetos de nostalgia y cultura pop hasta piezas de valor histórico o artístico. Cada uno de estos tipos de coleccionables tiene su propio mercado, con precios y demanda que varían ampliamente según la rareza, el estado de conservación y la historia detrás de cada pieza. En México, el mercado de antigüedades y coleccionables tiene un enfoque particular debido a su rica herencia cultural e histórica. El ranking de las antigüedades más comunes en México tiene variaciones que reflejan la historia nacional y las preferencias de los coleccionistas locales, además de un enfoque especial en artículos relacionados con la historia y cultura mexicana.
FACTORES EN LA VALUACIÓN DE ANTIGÜEDADES Y COLECCIONABLES
A la hora de estimar el valor de un artículo de colección o antigüedad, los expertos
toman en cuenta una serie de factores esenciales:
1. Antigüedad: La edad de una pieza puede ser una indicación importante de su valor. Las antigüedades, por lo general, son objetos que tienen más de 100 años de antigüedad, mientras que los coleccionables pueden ser de tiempos más recientes, pero con un valor derivado de su escasez o popularidad. Sin embargo, la edad por sí sola no determina el valor; la antigüedad debe estar acompañada de otros elementos que justifiquen la valía de la pieza. Por ejemplo, una pieza de porcelana de hace 200 años puede tener menos valor que otra más reciente, pero de un fabricante reconocido o en perfecto estado.
2. Rareza: La rareza es un componente determinante en la valuación, ya que aumenta el atractivo de un objeto. Un objeto único o de edición limitada suele tener un valor superior, ya que la escasez genera mayor demanda entre los coleccionistas. Esto es especialmente relevante en mercados como el de las monedas, estampillas, y algunos juguetes antiguos, donde incluso una pequeña variación en el diseño puede hacer que una pieza sea extremadamente rara y, por ende, valiosa.
3. Estado de conservación: El estado físico del objeto juega un papel crucial en su valuación. Una pieza que se encuentra en su estado original o que ha sido restaurada con profesionalismo tiende a tener un valor mucho más alto que una en condiciones deterioradas. Para algunos objetos, como muebles o pinturas, los signos de desgaste pueden ser aceptables si la pieza es extremadamente antigua. Sin embargo, en artículos como relojes de colección, un desgaste notable o restauraciones de baja calidad pueden reducir significativamente su valor.
4. Autenticidad: La autenticidad es fundamental en la valuación de antigüedades y coleccionables, ya que existen numerosos artículos falsificados o réplicas que pueden confundirse con el original. Los expertos suelen emplear técnicas de análisis, que pueden incluir pruebas de laboratorio, análisis de materiales y técnicas de fabricación, para autenticar la pieza. Un artículo auténtico, con certificación o documentos de procedencia, tendrá generalmente un valor superior al de uno cuya autenticidad no puede verificarse.
5. Proveniencia o procedencia: La historia de propiedad o el contexto histórico de un objeto puede añadir un valor significa-
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tivo. Si una pieza ha pertenecido a una figura histórica importante o está relacionada con un evento o período relevante, su valor puede ser mayor, incluso si la pieza en sí misma no es particularmente rara o antigua. Esta información debe estar documentada y respaldada, pues una historia atractiva sin pruebas sólidas no es suficiente para justificar un valor elevado.
6. Demanda y tendencias del mercado: El mercado de antigüedades y coleccionables está influido por las preferencias cambiantes de los coleccionistas y las tendencias actuales. Por ejemplo, un estilo de mueble o una obra de un determinado artista pueden tener un valor fluctuante según la popularidad en ese momento. Es importante que los evaluadores estén al tanto de las tendencias del mercado, que pueden variar drásticamente y, en algunos casos, ser influenciadas por medios de comunicación, redes sociales, y exposiciones de arte.
MÉTODOS DE VALUACIÓN
Existen diferentes métodos para valuar antigüedades y coleccionables, cada uno con sus propias técnicas y enfoques:
1. Comparación de mercado: Este método consiste en analizar ventas recientes de objetos similares en términos de antigüedad, estado, y otras características. Es un método útil para obtener una estimación del valor de mercado, especialmente en el caso de piezas comunes o muy demandadas, como monedas, juguetes, y relojes. Las plataformas de subastas en línea, como eBay, pueden proporcionar una idea de los precios de mercado para ciertas piezas; sin embargo, en el caso de objetos únicos, este método puede ser limitado.
2. Valoración profesional: En este método, un valuador experto examina y analiza la pieza en detalle para ofrecer una estimación precisa de su valor. Esto puede incluir la autenticación del objeto, la evaluación de su estado de conservación, y la investigación de su procedencia. Esta es una opción recomendada para objetos de gran valor o de complejidad significativa, como obras de arte, piezas de joyería antigua, y objetos únicos.
3. Valuación para seguro: Este tipo de valuación se realiza con el objetivo de asegurar un bien y, por lo general, refleja un valor más alto, ya que considera el costo de reemplazo en caso de pérdida. Es común en el caso de colecciones de alto valor y para instituciones que
desean proteger sus activos. La valuación para seguro no necesariamente refleja el precio de mercado, sino más bien el costo de reposición.
a. La valuación de una antigüedad o coleccionable para seguros suele ser entre un 10% y un 30% superior al valor de mercado estimado de la pieza. Este aumento en el valor asegura que el propietario pueda cubrir el costo de reemplazo en caso de pérdida, daño o robo y contempla gastos adicionales que podrían surgir al intentar reemplazar la pieza, como comisiones de casas de subasta, tarifas de búsqueda y restauración o, en algunos casos, los costos de transporte o importación.
4. Subasta: La subasta es un método en el que el valor de la pieza es determinado directamente por los compradores interesados. En este caso, la competencia entre compradores permite fijar un precio que refleja tanto la demanda como el atractivo del objeto. Las casas de subasta suelen hacer una pre-valuación, pero el valor final se establece en función de las ofertas de los compradores. En ocasiones, piezas de alto valor pueden alcanzar precios muy superiores a los estimados debido a la intensa competencia entre coleccionistas.
PROCESO DE VALUACIÓN
Es un proceso integral que implica analizar minuciosamente cada aspecto de un objeto para determinar su valor en el mercado. A continuación, detallo los pasos clave del proceso de valuación, desde la inspección inicial hasta la estimación final del valor de mercado.
1. Inspección preliminar del objeto
La valuación comienza con una inspección detallada del objeto. En esta etapa, el valuador (o perito en antigüedades) examina de cerca las características visibles de la pieza, incluyendo su diseño, materiales, firma o marca, y cualquier característica distintiva. Esta inspección inicial le permite identificar el objeto y establecer una hipótesis de su procedencia, antigüedad y autenticidad.
Aspectos evaluados en la inspección preliminar:
• Materiales: La naturaleza de los materiales (madera, metal, porcelana, vidrio, etc.) puede dar pistas sobre el período y la región de origen del objeto.
• Diseño y estilo: Analizar el diseño y el estilo permite al valuador relacionar la pieza
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con ciertos períodos históricos o movimientos artísticos (por ejemplo, barroco, rococó, art nouveau, art déco).
• Marcas y firmas: La presencia de una firma del artista o una marca de fabricación puede aumentar considerablemente el valor de la pieza y facilitar su autenticación.
2. Investigación de autenticidad
Uno de los pasos más críticos es verificar la autenticidad del objeto, ya que el mercado de antigüedades y coleccionables está plagado de falsificaciones y reproducciones. La autenticidad asegura que la pieza es genuina y no una copia o réplica. Para determinar la autenticidad, los valuadores pueden:
• Analizar técnicas de fabricación: Los métodos de producción han cambiado con el tiempo, y los materiales modernos pueden diferir de los antiguos. Por ejemplo, ciertos colores de esmalte o métodos de pulido no estaban disponibles en épocas anteriores.
• Realizar pruebas científicas: En algunos casos, los valuadores utilizan análisis de laboratorio, como datación por radiocarbono, análisis de pigmentos o radiografías, para verificar la autenticidad de piezas antiguas.
• Consultar bases de datos y catálogos: Existen bases de datos y catálogos especializados que documentan piezas auténticas. Comparar el objeto con piezas documentadas ayuda a confirmar su autenticidad y procedencia.
3. Evaluación de la procedencia y el contexto histórico
La procedencia, o la historia documentada de un objeto, añaden contexto y valor al artículo. Un objeto con una procedencia verificable y una historia interesante, como haber pertenecido a una figura histórica importante, puede alcanzar precios mucho más altos en el mercado. La procedencia también ayuda a confirmar la autenticidad del objeto.
• Documentación y certificados: Los documentos, como facturas originales, cartas o certificados de autenticidad, son elementos valiosos en la valuación.
• Exhibiciones o subastas anteriores: Si la pieza fue exhibida en algún museo o subastada por una casa reconocida, esto puede agregar valor.
4. Análisis del estado de conservación
El estado de conservación de un objeto influye significativamente en su valor. Una pieza en condiciones excepcionales será generalmente más valiosa que una con daños visibles o restauraciones inadecuadas. Durante el análisis del estado, se consideran aspectos como:
• Desgaste natural: En algunos casos, un desgaste leve es aceptable y puede incluso añadir carácter a la pieza. Sin embargo, un deterioro severo suele reducir el valor.
• Restauraciones: Las restauraciones bien hechas pueden ser aceptables, pero deben ser detalladas en el informe de valuación. Las restauraciones inapropiadas pueden reducir el valor o incluso causar daños irreparables al objeto.
• Integridad de la pieza: Si faltan partes esenciales o accesorios originales, el valor de la pieza puede disminuir.
5. Comparación de mercado y análisis de precios
Una vez que el valuador ha analizado todos los aspectos físicos e históricos del objeto, se procede a investigar el valor de mercado. En esta etapa, el valuador realiza una comparación de mercado utilizando fuentes confiables, como registros de subastas y precios de venta de piezas similares. Esto ayuda a estimar un rango de precios de acuerdo con las condiciones actuales del mercado.
• Registros de subasta: Revisar registros de subastas previas permite al valuador observar los precios alcanzados por piezas similares. Este es un indicador valioso de lo que los compradores están dispuestos a pagar.
• Consultas con expertos: A veces, el valuador consulta, a otros expertos en la materia o especialistas en el tipo específico de antigüedad o coleccionable para obtener una perspectiva precisa.
•Análisis de tendencias del mercado: El mercado de coleccionables y antigüedades fluctúa según tendencias actuales, como el auge de ciertos estilos o períodos históricos. Evaluar estas tendencias permite ajustar el valor estimado.
6. Estimación final y elaboración del
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informe de valuación
Después de recolectar y analizar toda la información, el valuador prepara una estimación final del valor. Este valor puede presentarse en un informe de valuación detallado que incluye todos los factores analizados y las pruebas recopiladas durante el proceso. Este informe suele contener:
1. Descripción completa del objeto: Incluyendo materiales, dimensiones, diseño, y cualquier marca o firma.
2. Evaluación del estado de conservación: Con detalles sobre el estado actual del objeto y cualquier restauración identificada.
3. Análisis de autenticidad y procedencia: Información sobre la procedencia y cualquier documento que verifique la autenticidad.
4. Rango de valor estimado: Una cifra o un rango de precios sugerido en Dólares, basado en la comparación de mercado y las condiciones actuales.
5. Justificación del valor: Explicaciones detalladas de los factores que llevaron a la estimación, como la antigüedad, rareza y demanda en el mercado actual.
7. Consideraciones adicionales: seguros y subastas
La valuación de un objeto antiguo o coleccionable puede tener diferentes objetivos, y el valuador debe considerar el propósito de la valuación:
• Valuación para seguros: Si la valuación se realiza con fines de aseguramiento, el valor puede reflejar el costo de reemplazo en caso de pérdida. Este valor puede ser superior al precio de mercado y asegura que el propietario pueda reponer la pieza en caso de daño o robo.
• Valuación para subasta: En el contexto de una subasta, el valor estimado puede tener un rango amplio, considerando que los precios de subasta suelen variar según la demanda de los compradores.
8. Actualización y seguimiento del valor
El mercado de antigüedades y coleccionables es dinámico, por lo que el valor de
una pieza puede cambiar con el tiempo. Los propietarios deben considerar una revaluación periódica de sus objetos, especialmente si el mercado experimenta cambios importantes o si el objeto sufre deterioro o daño.
TIPOS DE VALUACIONES
La valuación de un objeto antiguo varía según su categoría, historia, estado de conservación y demanda en el mercado. Aquí te describo el proceso de valuación en resumido para seis tipos de objetos comunes en el ámbito de las antigüedades y coleccionables: muebles antiguos, relojes, joyas, libros, y juguetes.
1. Muebles antiguos
Proceso de valuación:
- Primero, se identifica la época y estilo del mueble (barroco, art déco, colonial, etc.), ya que el periodo influye directamente en su valor. Esto se hace observando características como el diseño, los materiales, y las técnicas de construcción.
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- Se analiza el tipo de madera (caoba, cedro, nogal) y otros materiales utilizados, ya que las maderas nobles y escasas suelen tener más valor.
- La condición es clave: se examina el estado de conservación, presencia de piezas originales o restauraciones. Un mueble con tallados o marquetería en su estado original suele ser más valioso.
- La procedencia también juega un papel importante. Un mueble con historia conocida, como haber pertenecido a una familia reconocida, puede aumentar su valor.
- Por último, se compara con precios de mercado de piezas similares en subastas y tiendas especializadas.
Descripción del objeto:
- Los muebles antiguos incluyen piezas como mesas, cómodas, sillas y arcones.
Suelen tener detalles artesanales, como tallados y herrajes, que reflejan el estilo y la época de su fabricación.
2. Relojes
Proceso de valuación:
- Se empieza por identificar la marca y modelo del reloj, ya que algunas marcas (Rolex, Patek Philippe, Omega) son muy valoradas en el mercado.
- Se examina el estado de funcionamiento del reloj y el estado de conservación de sus componentes originales, como la caja, el cristal y la correa.
- La antigüedad del reloj es fundamental, pues los relojes más antiguos o de ediciones limitadas suelen ser más apreciados.
- También se evalúa el tipo de movimiento (mecánico, automático o de cuerda manual) y la complejidad de sus mecanismos, como cronógrafos o calendarios.
- Finalmente, se consulta en fuentes especializadas y subastas para obtener una referencia del valor en el mercado actual.
Descripción del objeto:
- Los relojes antiguos pueden ser de bolsillo o de pulsera y están elaborados con materiales como oro, plata, acero o platino. Además, suelen incorporar detalles únicos en
sus carátulas y mecanismos internos.
3. Joyería
Proceso de valuación:
- Primero se identifican los materiales y piedras preciosas (oro, plata, diamantes, rubíes) usados en la pieza. El quilataje y la pureza de los metales juegan un rol importante en el valor.
- El diseño y la época de la pieza son cruciales: las piezas de joyería de estilo victoriano, art déco o eduardiano, por ejemplo, tienen un valor adicional.
- La artesanía es otro factor relevante; las piezas hechas a mano por artesanos reconocidos o de casas de joyería como Tiffany & Co. o Cartier suelen tener mayor valor.
- Finalmente, se analiza la rareza y demanda en el mercado y se compara con piezas similares en subastas de joyería antigua.
Descripción del objeto:
- La joyería antigua incluye anillos, collares, pulseras y pendientes, generalmente con un diseño detallado y delicado. A menudo están hechos de metales preciosos y adornados con gemas talladas a mano.
4. Libros
Proceso de valuación:
- Se empieza por identificar la edición y año de publicación, ya que las primeras ediciones y las publicaciones de ciertos años pueden tener mucho valor.
- La rareza del libro y la demanda en el mercado también son esenciales; ciertos autores y temas, como obras de literatura clásica o tratados históricos, son más buscados.
- El estado de conservación del libro se examina cuidadosamente, prestando atención a las cubiertas, páginas y encuadernación.
- La presencia de detalles adicionales, como firmas de autores, notas marginales o ediciones ilustradas por artistas, aumenta su valor.
- Se consulta en catálogos especializados y en el mercado de libros raros para comparar precios de venta de ediciones similares.
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Descripción del objeto:
- Los libros antiguos abarcan desde literatura clásica y manuscritos religiosos hasta textos históricos y científicos. Suelen tener encuadernaciones de cuero o pergamino y, en algunos casos, detalles en oro o ilustraciones.
5. Juguetes
Proceso de valuación:
- Se identifica la marca, modelo y época del juguete, ya que ciertas marcas (como Lili Ledy en México, o juguetes de Mattel o Hasbro) tienen gran valor.
- La condición del juguete es crucial. Los juguetes en su empaque original o en excelente estado de conservación tienen mayor valor, mientras que aquellos restaurados pueden perder valor.
- La rareza del juguete y la demanda entre coleccionistas también influyen; por ejemplo, ediciones limitadas o piezas con detalles únicos son más buscadas.
- Se compara con precios de mercado de juguetes similares en subastas y sitios de coleccionismo.
Descripción del objeto:
- Los juguetes antiguos incluyen desde figuras de acción y muñecas hasta carros de metal y juguetes de cuerda. Están hechos de materiales como hojalata, plástico o madera, y suelen tener un diseño nostálgico o alusivo a
épocas pasadas.
Cada uno de estos objetos tiene características particulares que deben evaluarse cuidadosamente para determinar su valor en el mercado. La ayuda de un valuador especializado es generalmente fundamental, ya que un error en la identificación o valoración de estos detalles puede afectar significativamente el precio final del objeto.
CONCLUSIÓN
Valuar antigüedades y coleccionables es un proceso complejo que requiere no solo conocimientos técnicos sobre los objetos, sino también una comprensión profunda de las fluctuaciones y tendencias del mercado de coleccionismo. Dado que el valor de estos objetos está influido por una serie de factores subjetivos (como la estética, la moda y la nostalgia) y objetivos (como el estado y la autenticidad), la valuación precisa puede ser un desafío, pero es fundamental para los coleccionistas y las personas interesadas en proteger o vender su patrimonio.
Una buena valuación requiere investigación exhaustiva y, en muchos casos, la consulta de profesionales especializados, quienes pueden proporcionar no solo una valoración monetaria, sino también la documentación y el contexto histórico de cada pieza. Así, el proceso de valuación de antigüedades y coleccionables no solo contribuye a determinar su valor en el presente, sino que también preserva la historia y el legado cultural de estos objetos para futuras generaciones.
El papel del valuador profesional en el otorgamiento de un crédito puente
M. en V. Carmen María López Posada Valuador Profesional
El crédito puente es un tipo de financiamiento a corto plazo que utilizan mayormente los desarrolladores inmobiliarios para la construcción de proyectos, así como personas que necesitan comprar una nueva propiedad antes de vender la actual. Su función principal es proporcionar liquidez temporal hasta que se obtenga un financiamiento permanente o se concrete la venta de un activo inmobiliario.
M. en V. Carmen María López Posada Valuador Profesional
En el ámbito de la construcción y el desarrollo de bienes raíces, el crédito puente es clave para mantener la continuidad de los proyectos. Generalmente, un desarrollador lo solicita para cubrir los costos de obra mientras inicia la comercialización las unidades de su proyecto. Este financiamiento se paga con los ingresos de la venta de las propiedades o con un crédito de largo plazo una vez finalizada la construcción.
Sus características principales son:
- Es un crédito de corto plazo (generalmente de 12 a 36 meses).
- Se otorga con base en el flujo de ventas proyectado del desarrollo.
- Suelen tener tasas de interés más altas que los créditos tradicionales.
- Puede estar respaldado por la propia propiedad en construcción.
- Permite ejecutar proyectos sin necesidad de contar con todo el capital propio.
- Acelera la construcción y entrega de unidades, aumentando la rotación de capital.
- Facilita la compra de nuevos terrenos sin esperar el retorno total de proyectos
anteriores.
También se usa en el caso de personas físicas que quieren comprar una nueva casa antes de vender la actual. Un banco o institución financiera otorga un préstamo temporal con garantía en la propiedad existente, lo que permite a la persona adquirir la nueva vivienda sin necesidad de esperar la venta de la anterior.
Sus principales Beneficios son: - Evita la necesidad de vender la casa actual apresuradamente y posiblemente a un precio menor.
- Brinda tiempo para encontrar una mejor oferta de compra.
- Permite realizar mudanzas de manera más ordenada.
El crédito puente puede influir en el valor de los inmuebles de distintas maneras:
1. Aumento de la Oferta y la Competencia
Cuando los desarrolladores pueden acceder a créditos puente, pueden lanzar más proyectos simultáneamente. Esto puede llevar a un aumento de la oferta inmobiliaria, lo que en algunos mercados podría estabilizar o incluso disminuir los precios debido a la mayor disponibilidad de unidades.
2. Impacto en la Valorización de Proyectos en Desarrollo
Un crédito puente bien utilizado puede acelerar la finalización de un proyecto, evitando retrasos y costos adicionales. Esto mejora la percepción del desarrollo y puede incrementar la plusvalía de las unidades, especialmente si se entrega en un mercado con alta demanda.
3. Flexibilización de la Oferta en Vivienda Usada
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Para compradores que buscan vender una propiedad antes de adquirir otra, el crédito puente les permite no malvender su inmueble. Esto puede generar una estabilidad en los precios del mercado de segunda mano, ya que los propietarios no están forzados a bajar precios por urgencia de liquidez.
4. Costo Financiero y su Repercusión en el Precio de Venta
Los créditos puente suelen tener tasas de interés más elevadas. Para compensar este costo, los desarrolladores pueden trasladarlo al precio final de las propiedades, lo que podría generar un incremento en los precios, especialmente en mercados donde la demanda es alta y hay capacidad de absorción.
El crédito puente es una herramienta clave en el sector inmobiliario, tanto para desarrolladores como para compradores individuales. Su correcto uso permite la continuidad de proyectos y facilita la movilidad en el mercado. Sin embargo, su impacto en el valor de las propiedades varía según el contexto: en algunos casos impulsa la plusvalía de proyectos bien ejecutados, mientras que en otros puede aumentar la oferta y generar una estabilización o reducción de precios.
Es fundamental que quienes recurran a este tipo de financiamiento analicen bien sus costos y plazos, ya que una mala gestión del crédito puente puede llevar a problemas financieros y, en el caso de los desarrolladores, afectar la rentabilidad del proyecto.
En este sentido, el valuador profesional desempeña un papel fundamental en el otorgamiento de créditos puente, ya que su dictamen es clave para determinar el valor real del inmueble que servirá como garantía o del proyecto que será financiado. Su análisis permite a las instituciones financieras tomar decisiones informadas y mitigar riesgos.
Dado que el crédito puente suele otorgarse con respaldo de un inmueble o del terreno donde se desarrollará un proyecto, el valuador profesional debe realizar un avalúo que permita determinar el valor de mercado más adecuado a dicha propiedad. Esto ayuda al banco o entidad financiera a establecer el monto del financiamiento y las condiciones del préstamo.
El valuador, tomará en cuenta factores como:
- Ubicación y entorno del inmueble o terreno.
- Uso de suelo y potencial de desarro-
llo.
- Estado de conservación y antigüedad (en caso de un inmueble existente).
- Comparación con precios de mercado en la zona.
- Factibilidad de venta en el mercado actual.
En el caso de desarrollos inmobiliarios, el valuador no solo analizará el valor actual del terreno, sino que también estimará el valor futuro del proyecto terminado. Esto implica considerar:
- El potencial de plusvalía del proyecto.
- La demanda en la zona y el tipo de producto inmobiliario.
- El impacto de la infraestructura y servicios cercanos.
- Comparables de ventas recientes de proyectos similares.
Para que una institución financiera apruebe un crédito puente, necesita conocer el *riesgo financiero* del proyecto. El valuador analiza la viabilidad del desarrollo, incluyendo aspectos como:
- Costos de construcción y cronograma del proyecto.
- Relación entre costo de inversión y precio de venta esperado.
- Posibilidad de venta o renta de las unidades en el mercado actual.
- Riesgos que puedan afectar la valorización del inmueble.
En créditos puente destinados a desarrolladores, algunas instituciones financieras solicitan al valuador realizar inspecciones periódicas para verificar el avance del proyecto. Esto garantiza que el crédito se esté utilizando correctamente y que la obra avance conforme al plan aprobado. El trabajo del valuador protege tanto a la institución financiera como al solicitante del crédito, asegurando que:
- El financiamiento otorgado se base en valores de mercado reales.
- No haya sobreestimación del valor del inmueble o proyecto.
- Se minimicen riesgos de incumplimiento o pérdida de capital.
- Se garantice que la propiedad respalde adecuadamente la deuda en caso de impago.
En resumen, el valuador profesional es una figura clave en el proceso de otorgamiento de un crédito puente, ya que su evaluación técnica y objetiva permite determinar la viabilidad y seguridad del financiamiento, asegurando que tanto la entidad prestamista como el solicitante tomen decisiones fundamentadas.
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“El regaño”
Legado del Arq. Fernando Arturo Vásquez Chagoya Valuador, Arquitecto, Escritor, Soñador, Trovador, Alma Libre
“¡Cómo es posible que no hayan terminado!. El propietario me aseguró que a la hora que estuviera aquí todo estaría listo”.
Entre albañiles a veces hay que entenderse entre puras mentadas, sino acaban por burlarse de ti. No llegas diciendo: “Por favor caballero, sería usted tan amable de corregir ese muro que no va ahí según los planos”. No. Se pitorrean. El idioma de la construcción es sin florituras.
lúo.
Cuando se fijó el día y la hora para la visita, me indicó el camino a seguir, que tendría que salir a la altura de una salida de autopista, que encontraría un camino de terracería a la derecha, luego una bifurcación y de ahí siguiera derecho. En un poblado llamado “El Nanche”, a una media hora, ahí me estaría esperando, para seguir el camino hasta donde se iba a ser el avalúo.
Estaba agachado poniendo mezcla para llegar al nivel de los pisos del baño, para cubrir las salidas y luego poner el acabado. Faltaba rellenar de tierra todavía la mitad.
¿Qué les pasa?, “se pusieron a huevonear, como siempre, de seguro les han de pagar por día”. ¿Qué les dijo el propietario?.
-Que teníamos toda la semana para terminar.
¿Cómo, si él me dijo que ya estaría hoy?.
-Sí, pero apenas nos acaba de traer el cemento y que nada más trabajáramos tres días a la semana, porque no le alcanzaba para pagarnos todo.
-“Ya ni la chingan”.
Todo el trámite para el avalúo se había hecho por teléfono, por internet y por el banco para el pago.
Me habían solicitado unos diez días para terminar la remodelación, porque estaba cambiando algunas instalaciones que no eran adecuadas ya y no le pusiera peros en el ava-
Efectivamente nos estaba esperando un “Mustang” azul, lleno de polvo. Nos pidió que lo siguiéramos y después de una hora de sol de mediodía, sin aire acondicionado y bajo la nube de polvo del carro que iba enfrente, llegamos a la población en donde se encontraba la casa a valuar. Llegamos como bebé: todos talqueados.
Nos indicó la calle en donde se encontraba la casa, fácil de encontrar ya que no había muchas, mientras él iba por el propietario, para traerlo y viera que todo era serio.
Efectivamente enseguida la encontramos, se había recién pintado. Como empezaba a llover, bajé el paraguas.
Lo puse en un asiento que estaba afuera y me puse un rato a descansar. Mientras esperaba, tomé la decisión de avanzar mientras llegaba el solicitante y el dueño.
Con la mochila al hombro, después de haber tomado el GPS, me dispuse a tomar las fotos, habiendo encontrado a los albañiles con el baño sin terminar, al igual que la instalación eléctrica, el drenaje general, la alimentación de agua al tinaco, el tinaco estaba abajo y varios detalles que hacían que según las normas de la financiera, no podrían ser aceptadas como: terminada, funcionando y habitable.
Los albañiles nunca me contestaron de mala manera, ni me preguntaron ¿y este buey quien es para regañarnos?. La verdad se
Arq. Fernando Arturo Vásquez Chagoya
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portaron decentes.
Seguí echando “cacayacas” de mala manera, tomando las fotos de lo que faltaba.
Me irritaba pensar el tener que volver bajo el sol del mediodía y los caminos polvorientos, para poder tomar las fotos y los datos una vez que terminaran completamente.
De todos modos tenia que hacer el croquis del levantamiento de la casa y presto me puse a hacerlo, sin contratiempos. Termine el croquis con todo y medidas.
Pase un buen rato todavía en la silla de afuera, esperando a que llegara el solicitante y el propietario. Se tardaron demasiado.
Si era un pueblo pequeño, no era posible que no lo encontrara.
Telefonazo a mi celular, preguntando por mí ¿dónde está Arqui?. Hace rato que estamos aquí en la casa.
-Pero si los estoy esperando desde
hace una hora.
-Espéreme tantito, voy a recorrer la calle de nuevo, a ver si veo su carro.
Al rato se oyó un estruendo, de una moto Kawasaki a todo lujo, en la cual venían el solicitante y el dueño, saludaron a los albañiles, ya que en los poblados chicos todo mundo se conoce. Les preguntó- “¿Todo bien muchachos?”.
-“Todo bien don Juan”, contestaron.
Me llamó aparte y me dijo en voz baja. -Arqui, esa no es la casa, está más adelante, son parecidas, pero ésta no está terminada.
Qué decir de la vergüenza que sentí, después de haber insultado a los albañiles. Sólo les dije: “Bueno, nos veremos una vez que terminen”. No me contestaron. Me subí al carro siguiendo la moto y volví a empezar.
Huelga decir que no pasé por el paraguas que puse en la silla de afuera.
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Mejoras que agregan valor o funcionalidad a una propiedad
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
Catálogo completo y detallado de las mejoras que agregan valor o funcionalidad a la propiedad, excluyendo las actividades relacionadas con el mantenimiento rutinario. Según CHAT GPT
1. Mejoras Comunes
Construcciones Nuevas
1. Construcción de una cochera.
2. Edificación de una bodega de almacenamiento.
Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte
3. Instalación de casetas de vigilancia.
4. Construcción de piscinas.
5. Construcción de pérgolas o toldos fijos.
6. Construcción de canchas deportivas (básquetbol, tenis, etc.).
7. Edificación de un área de juegos infantiles.
8. Construcción de chimeneas exteriores o áreas de fogata.
9. Instalación de muros perimetrales o bardas.
10. Construcción de caballerizas o áreas para animales domésticos o de granja.
Remodelaciones (Interiores y Exteriores)
1. Cambios en la distribución de espacios internos (reubicación de muros).
2. Transformación de espacios abiertos en áreas cerradas, como terrazas o balcones.
3. Instalación de nuevos sistemas de iluminación arquitectónica (empotrada o de diseño).
4. Remodelación completa de espacios como cocinas, incluyendo ampliación de áreas útiles.
6. Substitución de materiales antiguos por opciones modernas y funcionales, como pisos cerámicos, recubrimiento estético en algún muro o techo.
7. Reposición de Puertas, Canceles y Ventanas en su totalidad
Ampliaciones de Áreas Útiles
1. Construcción de un segundo nivel.
2. Ampliación de salas de estar, comedores o terrazas.
3. Construcción de oficinas o estudios en casa.
4. Creación de nuevos dormitorios o cuartos de huéspedes.
5. Integración de sótanos habitables o áticos funcionales.
6. Ampliación de espacios de almacenamiento mediante áreas adicionales.
2. Mejoras Específicas Instalaciones Tecnológicas
1. Instalación de paneles solares fotovoltaicos para generación eléctrica.
2. Implementación de calentadores solares de agua.
3. Incorporación de estaciones de carga para vehículos eléctricos.
4. Automatización del hogar (domótica):
o Control inteligente de iluminación, persianas y climatización.
o Sistemas de seguridad integrados con monitoreo remoto.
5. Sistemas de captación de agua de lluvia para uso en jardinería o sanitarios.
6. Instalación de sistemas de riego automatizado.
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Elementos de Sustentabilidad
1. Implementación de techos verdes o ecológicos.
2. Instalación de aislamiento térmico en paredes, techos y ventanas.
3. Creación de jardines verticales o fachadas verdes.
4. Instalación de sistemas de reutilización de aguas grises.
5. Implementación de pavimentos permeables para áreas exteriores.
6. Uso de materiales sostenibles o reciclados en nuevas construcciones.
Mejoras de Infraestructura Comunitaria
1. Construcción de banquetas accesibles para peatones.
2. Pavimentación de calles y accesos vehiculares.
3. Instalación de alumbrado público eficiente y sostenible.
4. Creación de áreas verdes o parques comunitarios.
5. Construcción de senderos para bicicletas o caminatas.
6. Implementación de sistemas de drenaje pluvial en zonas urbanas.
7. Desarrollo de espacios recreativos como parques infantiles o áreas deportivas.
8. Instalación de mobiliario urbano: kioscos, fuentes de agua, bancas y papeleras.
Esta lista se enfoca exclusivamente en
las mejoras que incrementan el valor y funcionalidad de una propiedad, no considerando las actividades de mantenimiento rutinario como pintura, impermeabilización, limpieza o reparaciones menores.
Cambios de Canceles como Mejora
1. Canceles en Baños:
o Sustitución de cortinas o canceles antiguos por canceles de vidrio templado.
o Incorporación de diseños modernos con acabados en acero inoxidable o aluminio anodizado.
2. Canceles en Ventanas o Puertas:
o Cambio de canceles de aluminio estándar por sistemas de doble acristalamiento.
o Instalación de canceles corredizos de vidrio con perfiles minimalistas.
3. Canceles en Fachadas:
o Sustitución de canceles antiguos en terrazas o balcones por diseños panorámicos.
o Incorporación de canceles resistentes al clima con aislamiento térmico y acústico.
4. Canceles para Divisiones Interiores:
o Uso de canceles de cristal para separar oficinas, estudios o áreas comunes.
o Diseño de canceles móviles o corredizos para optimizar espacios abiertos.
Mejoras Relacionadas a los Canceles
Además de la sustitución, hay mejoras adicionales relacionadas:
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• Incorporación de vidrios tintados, reflectivos o con tecnología de control solar.
• Canceles automatizados con sensores para apertura y cierre.
• Instalación de sistemas de bloqueo avanzados para mayor seguridad.
El cambio de canceles generalmente se considera como una mejora si hay un impacto en la funcionalidad, la eficiencia energética o la estética. Si simplemente reemplaza canceles dañados con otros iguales, podría considerarse mantenimiento.
Cambio de Piso como Mejora
El cambio de piso es una mejora significativa en una construcción, ya que no solo mejora la estética, sino también puede influir en la funcionalidad, confort y valor del inmueble. Aquí te explico cómo se clasifica y cuáles son sus implicaciones:
1. Mejora Estética
• Variedad de materiales: El cambio de piso permite elegir nuevos materiales que aporten un estilo o diseño más moderno o acorde a las preferencias del propietario. Por ejemplo, si se cambia un piso de cerámica obsoleto por uno de madera o piedra natural, el ambiente se transforma completamente, aportando elegancia y sofisticación.
• Colores y texturas: Un cambio de piso puede redefinir el carácter de un espacio. Colores cálidos o fríos, texturas rugosas o lisas, pueden hacer que un lugar se vea más acogedor o amplio, según las necesidades del diseño.
2. Mejora Funcional
• Durabilidad: Los pisos nuevos a menudo tienen una mayor resistencia al desgaste, lo que prolonga la vida útil del espacio. Por ejemplo, cambiar un piso de cerámica que se ha rajado o desgastado por uno de porcelanato de alta resistencia puede mejorar la durabilidad de la superficie.
• Aislamiento térmico y acústico: Algunos pisos, como los de madera o los de materiales sintéticos de última generación, pueden mejorar el aislamiento térmico (mantener la temperatura más constante en un ambiente) o acústico (reducir el ruido entre los pisos) en comparación con pisos antiguos o más baratos.
• Comodidad: Algunos materiales, como los pisos de alfombra o madera, pueden ser más cómodos para caminar y más cálidos al tacto que los pisos de cerámica o piedra, especialmente en climas fríos.
3. Mejora de Seguridad
• Antideslizante: Cambiar a un piso con características antideslizantes (como algunos pisos de vinilo o cerámica texturizada)
puede ser una mejora importante en términos de seguridad, especialmente en áreas como baños, cocinas o entradas, donde las superficies resbaladizas pueden provocar accidentes.
• Eliminación de superficies dañadas: Si el piso actual tiene grietas, agujeros o áreas dañadas que representan un riesgo, cambiarlo por uno nuevo elimina esos peligros y mejora la seguridad en el hogar.
4. Mejora de la Eficiencia Energética
• Pisos con mejores propiedades térmicas: Algunos pisos, como los de corcho o madera, pueden ayudar a mantener la temperatura interna más estable, reduciendo la necesidad de calefacción o refrigeración y mejorando la eficiencia energética en el hogar.
• Sistemas de calefacción radiante: En algunos casos, se pueden instalar sistemas de calefacción radiante bajo el nuevo piso, lo que representa una mejora significativa en la comodidad durante los meses más fríos y en la eficiencia energética.
5. Aumento del Valor del Inmueble
• Un cambio de piso bien hecho, utilizando materiales de alta calidad, puede aumentar considerablemente el valor de la propiedad, especialmente si se cambia el piso en áreas clave como la sala de estar, cocina o baños.
• Los compradores potenciales suelen preferir un hogar con acabados modernos y bien cuidados, lo que puede facilitar la venta y justificar un precio más alto.
6. Sostenibilidad
• En la actualidad, es común optar por materiales ecológicos o reciclados para cambiar los pisos. Por ejemplo, el uso de madera certificada, pisos de bambú o materiales reciclados no solo es una mejora estética, sino que también contribuye a la sostenibilidad ambiental, algo que tiene valor tanto desde un punto de vista ético como económico.
Tipos Comunes de Pisos que se Pueden Elegir como Mejora:
1. Piso de cerámica o porcelanato: Fácil de limpiar, resistente, ideal para cocinas y baños. Existen versiones con acabados que imitan otros materiales como la madera o piedra natural.
2. Piso de madera o parquet: Aporta calidez y elegancia a los espacios. Es ideal para salas, comedores y dormitorios.
3. Piso de vinil o PVC: Material económico, duradero y versátil. Existen opciones que imitan madera o piedra y son resistentes al agua.
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4. Piso de concreto pulido: Estilo moderno y minimalista. Se usa mucho en espacios industriales o urbanos, y es resistente y fácil de mantener.
5. Piso de piedra natural (granito, mármol, travertino): Lujoso, duradero y de alto valor estético, aunque más costoso.
6. Alfombra: Puede ser una mejora en términos de confort, pero requiere mayor mantenimiento y no es tan duradera como otros materiales.
Conclusión
El cambio de piso es una mejora que no solo se percibe en la estética de la vivienda, sino que también impacta en la funcionalidad, seguridad y eficiencia energética. Si bien puede tener un costo significativo dependiendo de los materiales elegidos, su impacto a largo plazo en la calidad del ambiente, el confort y el valor de la propiedad puede ser considerable.
ELEMENTOS DE MANTENIMIENTO
1. Techos y cubiertas
• Techos de teja, asfálticos, metálicos o de concreto: A lo largo del tiempo, estos materiales pueden sufrir desgaste debido a las condiciones climáticas (como lluvia, viento, nieve o exposición al sol). El mantenimiento involucra:
o Reparación de tejas rotas o desplazadas para evitar filtraciones de agua.
o Revisión de sellos y juntas para prevenir goteras y filtraciones.
o Limpieza de canaletas y bajantes: Esto asegura un drenaje adecuado del agua pluvial, evitando que se acumule y cause daños estructurales.
o Revisión de aislamiento térmico: Si se encuentra dañado, puede afectar la eficiencia energética del edificio.
2. Sistema eléctrico
• Revisión de cables y conexiones: Los cables pueden deteriorarse por el paso del tiempo o por sobrecarga. Un mal estado del cableado puede ocasionar fallos eléctricos, corto circuitos o incendios. El mantenimiento incluye:
o Inspección de cables expuestos para detectar desgastes o roces.
o Reemplazo de interruptores y enchufes defectuosos: Esto previene sobrecalentamientos y cortocircuitos.
o Revisión de fusibles y breakers: Se aseguran de que respondan adecuadamente a las sobrecargas.
o Verificación de la tierra: Garantizar que la instalación de aterrizaje esté funcionando correctamente previene choques eléctri-
3. Plomería
• Revisión de tuberías de agua: Las tuberías pueden acumular sedimentos, oxidados o dañarse con el tiempo, lo que ocasiona fugas, bajas presiones o problemas de salubridad. El mantenimiento implica:
o Desbloqueo de desagües y sifones: Evita que se obstruyan y provoquen malos olores o inundaciones.
o Inspección de tuberías de gas: Verificar que no haya fugas de gas que puedan representar un riesgo.
o Sustitución de juntas y sellos: Para evitar goteras y pérdidas de agua.
o Reemplazo de válvulas de cierre y grifos: Impide que se sigan filtrando o rompiendo.
4. Sistema HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado)
• Filtros de aire: Los filtros de aire de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado deben ser limpiados o reemplazados regularmente. Si no se hace, pueden acumular polvo, bacterias o moho, afectando la calidad del aire y la eficiencia energética.
• Limpieza de ductos de aire: La acumulación de polvo y suciedad en los conductos puede obstruir el flujo de aire, lo que reduce la eficiencia del sistema. Este mantenimiento es esencial para la salud y el rendimiento.
• Revisión de la unidad de condensación: En los sistemas de aire acondicionado, el mantenimiento de la unidad exterior asegura que funcione correctamente y que no se acumulen residuos o bloqueos.
• Inspección de válvulas y termostatos: Garantizar que los controles de temperatura respondan adecuadamente.
5. Pintura y acabados exteriores
• Mantenimiento preventivo de las fachadas: Las superficies exteriores de la construcción están expuestas a agentes climáticos como lluvia, viento, sol o humedad, lo que puede provocar el desgaste de los materiales de revestimiento o pintura. El mantenimiento involucra:
o Repintado de las superficies exteriores: Para evitar el deterioro por corrosión o ataque de hongos.
o Reemplazo de selladores o calafateos: Los sellos en ventanas y puertas pueden deteriorarse, lo que genera filtraciones de aire o agua. Reemplazarlos mejora la eficiencia energética.
o Reparación de grietas o fisuras en el revestimiento: Evitar que el agua se filtre hacia el interior del muro, lo que puede causar humedad o moho.
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6. Pisos y revestimientos
• Revisión de suelos y recubrimientos: Los pisos, sean de madera, cerámica, alfombra o vinil, pueden dañarse por desgaste, humedad o golpes. El mantenimiento implica:
o Lijado y barnizado de pisos de madera: Para restaurar su apariencia y protección contra la humedad.
o Reemplazo de losas o azulejos quebrados: Para mantener una superficie segura y estética.
o Desinfección y limpieza de alfombras o tapices: Las manchas o el polvo pueden acumularse con el tiempo, afectando la salud y el ambiente.
o Revisión de juntas: Asegurarse de que las uniones entre los materiales del piso estén selladas para evitar filtraciones de agua.
7. Ventanas y puertas
• Revisión de marcos y sellos: Las ventanas y puertas son puntos vulnerables a la filtración de aire o agua, por lo que es importante verificar:
o Reemplazo de burletes o sellos que impiden la entrada de corrientes de aire.
o Lubricación de bisagras y cerraduras para asegurar que las puertas y ventanas funcionen correctamente.
Asegurarse de que no estén rotos o agrietados, lo que podría comprometer la seguridad y el aislamiento.
8. Estructura de cimentación
• Inspección de grietas: Las grietas en las paredes o en el piso pueden ser indicativos de problemas estructurales en la cimentación. Aunque no siempre representan un peligro inmediato, deben ser monitoreadas.
• Revisión de hundimientos: Los cambios en el nivel del suelo pueden afectar la estabilidad del edificio. Es importante evaluar la cimentación para asegurar que no haya movimientos que comprometan la seguridad.
• Tratamiento de la humedad: La filtración de agua en el subsuelo puede debilitar la cimentación. Aplicar tratamientos de impermeabilización en áreas vulnerables es clave.
9. Sistema de drenaje
• Limpieza de alcantarillado y desagües: Los desagües obstruidos pueden causar inundaciones o malos olores. El mantenimiento regular evita estos problemas, asegurando que el agua fluya correctamente.
• Revisión de pozos de absorción: En edificios con sistemas de drenaje más complejos, es fundamental asegurar que los pozos de absorción o fosas sépticas estén en buen estado para evitar filtraciones.
• Revisión de bombas de agua: Si se usan bombas para la evacuación de agua, es
importante revisar su funcionamiento y capacidad.
Resumen
El mantenimiento preventivo de estos elementos es fundamental para la longevidad y seguridad de cualquier construcción. Aunque no constituyen mejoras estructurales, asegurar su buen estado y funcionamiento regular previene problemas graves y costosos a futuro. El mantenimiento permite que los edificios conserven su valor, funcionalidad y seguridad sin necesidad de realizar modificaciones extensas
ADICIONALES
Hay algunos aspectos adicionales que son importantes en el mantenimiento de una construcción y que muchas veces se pasan por alto, pero que contribuyen significativamente a la durabilidad y seguridad del edificio:
1. Control de plagas
• Las plagas como roedores, insectos y termitas pueden causar daños en la estructura de la edificación, como comerse los cables, las maderas, o causar problemas de higiene. El mantenimiento regular incluye:
o Inspección de posibles entradas de plagas y sellado de grietas en paredes o suelos.
o Tratamientos preventivos para controlar insectos, termitas y roedores.
o Limpieza de áreas propensas a plagas, como sótanos, áticos y espacios confinados.
2. Sistemas de seguridad
• Los sistemas de seguridad, como cámaras, alarmas y cerraduras, deben ser verificados y mantenidos regularmente. El mantenimiento en estos sistemas incluye:
o Revisión de cámaras de seguridad para garantizar que estén operativas.
o Prueba de sistemas de alarmas para asegurarse de que respondan adecuadamente a cualquier incidencia.
o Revisión de cerraduras y sistemas de control de acceso para prevenir intrusiones.
3. Revisión de las zonas comunes (en edificios de departamentos)
• En los edificios residenciales de varias unidades, las áreas comunes (pasillos, escaleras, ascensores, etc.) requieren atención especial para garantizar la seguridad y comodidad de los habitantes. El mantenimiento incluye:
o Verificación de ascensores para asegurarse de que funcionan correctamente y de forma segura.
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o Reparación de iluminación exterior e interior para garantizar que las zonas comunes sean seguras en todo momento.
o Limpieza y reparación de pasillos y escaleras para evitar accidentes.
4. Revisión de la infraestructura tecnológica
• En edificios comerciales o residenciales modernos, la infraestructura tecnológica (como redes de internet, cables de comunicación o sistemas de energía solar) requiere mantenimiento para asegurarse de que funcionen correctamente. El mantenimiento incluye:
o Inspección de conexiones de red para evitar interrupciones en los servicios.
o Revisión de paneles solares y otros sistemas de energías renovables para asegurarse de que no haya acumulación de polvo o suciedad que interfiera con su rendimiento.
o Comprobación de sistemas de respaldo de energía, como generadores o UPS (uninterruptible power supply), para asegurarse de que funcionen en caso de un corte de electricidad.
5. Accesibilidad y normativas de seguridad
• El mantenimiento también debe incluir la verificación de que la construcción cumpla con las normativas locales de seguridad y accesibilidad, especialmente en edificios públicos o de uso comercial:
o Inspección de rampas y accesos para personas con discapacidad: Asegurarse de que estén libres de obstrucciones y sean funcionales.
o Revisión de salidas de emergencia: Asegurarse de que estén libres de obstrucciones y que las puertas se abran correctamente en caso de emergencia.
o Verificación de extintores y señales de seguridad: Asegurarse de que estén ubicados correctamente y que sean accesibles y funcionales.
6. Revisión de sistemas de aislamiento
• El aislamiento térmico y acústico es un factor importante para el confort dentro de un edificio. El mantenimiento de estos sistemas incluye:
o Verificación del aislamiento térmico en techos y paredes: Asegurarse de que no haya pérdidas de calor o frío que afecten la eficiencia energética del edificio.
o Comprobación de aislamiento acústico en paredes o ventanas: Específicamente importante en zonas residenciales o comerciales con altos niveles de ruido.
7. Monitoreo y planificación de mantenimiento a largo plazo
• Para garantizar que el mantenimien-
to sea efectivo, es recomendable tener un plan de mantenimiento preventivo a largo plazo. Esto incluye:
o Calendarios de mantenimiento para diferentes sistemas y componentes del edificio (por ejemplo, revisión anual de techos, revisión bianual de HVAC, etc.).
o Registros detallados de reparaciones previas para conocer la historia del edificio y planificar intervenciones futuras.
o Evaluación periódica de la condición estructural para identificar posibles problemas antes de que se conviertan en costosos y peligrosos
ANÁLISIS
La pintura y la impermeabilización se consideran mejoras cuando aportan valor a una propiedad al incrementar su durabilidad, estética y funcionalidad. Generalmente, se reconocen como tales cuando se aplican para prevenir daños y aumentar la vida útil de las superficies. A continuación, te explico un poco más sobre cada caso:
1. Pintura: Se considera una mejora cuando no solo tiene un fin decorativo, sino que también cumple una función protectora. Por ejemplo, al pintar una superficie exterior con pintura resistente a la intemperie, se contribuye a proteger las paredes de la humedad, la corrosión o el desgaste causado por el sol y la lluvia, lo que puede aumentar el valor de la propiedad.
2. Impermeabilización: Es una mejora cuando se aplica para prevenir filtraciones de agua, sobre todo en techos, terrazas y paredes exteriores. La impermeabilización es clave para evitar problemas estructurales, como el moho, las grietas o el deterioro del concreto, lo cual también incrementa el valor de la propiedad.
“Cuando es usada y no se impermeabilizó de inicio”
Ambos procesos son considerados inversiones que mejoran la calidad de vida dentro de la propiedad y protegen el inmueble a largo plazo, contribuyendo a su conservación y aumentando su valor en caso de venta o arrendamiento.
¿Ley general de valuación?
Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica
Amables lectores: El 8 de abril de este año, unos Senadores, de la LXVI Legislatura de la Cámara, presentaron un proyecto que pusieron a consideración de la Asamblea, para su estudio, análisis, dictaminación y aprobación la iniciativa con Proyecto de Decreto por el que se expide la “LEY GENERAL DE VALUACIÓN”
La primera duda que surge:
Arq. Enrique Cervera Muñoz
Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica
Es una Ley para la Valuación o para el ¿Valuador?
Según la plataforma de ScotiaBank, por citar un caso, la valuación la define como:
“Al proceso de determinar el valor financiero de un activo, una empresa o una inversión. Este proceso implica el análisis de diversos factores, como ganancias, flujos de efectivo, activos, riesgos y tasas de interés, con el fin de establecer un valor objetivo. La valuación es fundamental en la toma de decisiones de inversión y financiamiento”. (1)
Con ese criterio, la valuación, como alcance del objeto que es intangible, ¿podrá ser sancionado?
Por otra parte, el artículo cuarto de la exposición de motivos expresa: “La valuación no es solo una técnica matemática, es una disciplina que mezcla ciencia y arte. Requiere de criterio experto y de una comprensión profun-
da de los factores que influyen en los activos y bienes en cuestión.”
¿Ven la definición? Se requiere de CRITERIO EXPERTO
En cambio, si expresamos LEY DEL VALUADOR, para nuestro idioma, ya tenemos un sujeto al cual se le van a dar unos lineamientos a través de la misma Ley y su Reglamento para cumplir una disposición Normativa y dependiendo de lo que aplique de acuerdo a los propósitos de los Avalúos, el informe que presentará el Valuador de manera: escrita, oral, mixto o tecnológica por citar algunas formas de presentación y la manera que pudiera ser sancionado si llegara el caso.
La segunda duda que surge:
El valuador será al fin ¿libre? Ya que para que el Valuador sea responsable de los trabajos que realiza, NADIE tiene inducirlo a lo que tiene que hacer de manera documental, criterios de cálculo, etc con el riesgo de sesgar los resultados
En otras palabras, si el avalúo lo realiza como personal subordinado como lo maneja actualmente el gobierno a través de sus diversas entidades, el Sistema financiero, Las Entidades de Vivienda y otros, pues ya está perdido de antemano si acepta el trabajo.
Todavía dicen algunos que lo contratan “Es independiente” porqué nos da recibo de honorarios”… ¡¡Por favor!! el recibo es una función fiscal, pero realizar el trabajo en la papelería de otro, con una firma mancomunada
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de quien ni conoce y un trabajo “que le asignan” porque nunca conoció a la persona interesada en otorgarlo haciendo unas cuentas que elabora un sistema y que no puede modificar, la verdad, es un vicio de mas de 40 años para realizar los avalúos
La tercera duda que surge:
¿Iremos para el año 1990?
No dice el documento como piensan ser ágiles para que participe el valuador ya que surge lo siguiente:
Padrón Nacional del Valuador S.Economía
Padrón Estatal del Valuador
Padrón para la Dependencia 1
Padrón para la Dependencia 2
Padrón para la Dependencia N
Padrón para Sistema Financiero Banco 1
Padrón para Sistema Financiero Banco 2
Padrón para Sistema Financiero Banco N
Padrón en la unidad A
Padrón en la unidad N
Colegio Nacional
Colegio Estatal
Universidad 1
Universidad 2
Y el cuentón que le espera al valuador si hoy es de 2,500$ USD anuales y sin trabajo para cuando se apruebe la Ley y su Reglamento será de 12,500$ USD
Por otro lado, expresan en el artículo 27 del proyecto de Ley, que los únicos avalúos
Referencias:
que solo serán válidos serán los avalúos de USO PÚBLICO, (léase de carácter gubernamental y análogos) continúa el articulo “solicitados por una autoridad jurisdiccional, fiscal o administrativa”
En otras palabras, LA CÉDULA PROFESIONAL DE PROFESIONISTA y POSTGRADO DE VALUADOR no sirve para realizar un avalúo privado, porque no es oficial
La pregunta será: ¿las instituciones dejarán de hacer avalúos? ¿Como homologarán los criterios de todas las instituciones? ¿Seguirá siendo el valuador Juez y Parte en los documentos que expide la misma entidad? ¿el valuador tendrá 10 registros o más? ¿Están preparados las instituciones y entidades para resolver la IA en los avalúos? ¿Compartirán el BIG DATA a los valuadores o será información exclusiva para las entidades? Y por último ¿todos los valuadores serán del mismo equipo para dejar en estado de indefensión a un ciudadano? Ya que para la Ley no valdrán sus avalúos.
EN CONCLUSIÓN: Hay mucho tema por discutir, lástima que habiendo en el País tantos colegas muy capaces y calificados no hayan visto en primer término, el riesgo para la ciudadanía de dejarlos en estado de indefensión y segundo, temas que hemos tratado desde hace mas de 40 años como valuadores, hoy se insiste que formen parte de una Ley que un buen porcentaje de ella deja mucho que desear… Pero en fin, si ya no hay remedio ¿qué podemos hacer?
Generación de energía a partir de la fuerza del mar
Mtra,
Martha Livia Vásquez Lomelí
¿Qué es la energía mareomotriz?
La energía mareomotriz también conocida como energía oceánica es una forma de energía renovable que se obtiene aprovechando el movimiento de las mareas. Antiguamente, se utilizaba para accionar molinos de grano en Europa. Pero, en la actualidad, se usa para generar electricidad de manera responsable.
Ventajas de la energía mareomotriz
Entre las principales ventajas del uso de la energía de mareas podemos enlistar:
• Es una fuente de energía renovable fácil de instalar. Y sin la generación de emisiones de efecto invernadero, por lo que representa un bajo impacto ambiental.
• Su fuente de energía (las mareas) es relativamente predecible. Su ascenso y descenso son producidos en ciclos generalmente regulares.
• La producción y funcionamiento son menos dependientes de factores climáticos que otras energías limpias como la solar o eólica.
• El potencial energético es alto. Estimándose que las zonas costeras con el rango de mareas requerido podrían generar hasta 1 teravatio (TW) de electricidad en todo el mundo. Cantidad equivalente a la capacidad de producción total de todas las presas hidroeléctricas actuales.
Aún cuando la adopción de esta energía limpia ha sido lenta y la cantidad de elec-
tricidad generada apenas representa una pequeña fracción de la producción mundial actual, su implementación como fuente renovable de energía tiene un innegable futuro prometedor. Se prevé que para 2020 la energía de mareas genere hasta 200 megavatios (MW) en todo el mundo.
¿Qué es la energía undimotriz o energía de las olas?
La energía undomotriz, Conocida también como olamotriz, es la energía mecánica que proviene del movimiento de las olas marinas. Con un recorrido modesto, traza un horizonte prometedor de inversiones, así como la convergencia de sistemas técnicos diversos para generar electricidad.
Las olas de mares y océanos son un fenómeno derivado del sol. La radiación procedente de la estrella provoca un calentamiento desigual de la Tierra. Esta es la causa del desplazamiento de las masas de aire y la formación de los vientos que dan lugar al oleaje.
Además de ser impulsado por la radiación solar, el oleaje también está influenciado por la interacción entre el viento y la superficie del agua. A medida que los vientos soplan sobre los mares u océanos, estos ejercen una presión que genera una transferencia de energía hacia el agua. Por lo tanto, la altura, frecuencia y forma de estas olas son el resultado de una compleja combinación de factores. Entre ellos, la fuerza y dirección del viento, la profundidad del agua y la topografía del lecho marino. Las olas no solo son un espectáculo visual fascinante, sino también un testimonio de la intrincada relación entre el sol, la atmósfera
Mtra, Martha Livia Vásquez Lomelí
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y los océanos de nuestro planeta.
Con 336.000 kilómetros de costas en el planeta, la energía undimotriz atesora un potencial suficiente para situarla entre las fuentes de energía renovable emergentes que contribuyan a una mayor sostenibilidad del mundo.
ºLa fuerza de las olas no solo se capta en la superficie de los mares, también es posible lograrlo en profundidad. Según la Agencia Internacional de Energías Renovables, IRENA, aunque su evolución apenas ha comenzado, su potencial es enorme. “Unos 29.000 TWh (teravatios hora) frente a los 1.200 TWh del potencial de la energía mareomotriz que puede generar el movimiento de las mareas”, comentan. Al menos sobre el papel, semejante volumen de energía podría cubrir una parte creciente de la demanda planetaria y situarse entre las energías renovables más prometedoras. Boyas, columnas, cilindros y columpios para obtener energía de las olas
Uno de los mecanismos más extendidos para captar la energía de las olas es el de las boyas, que absorben el movimiento vertical de las ondas y se fijan al fondo marino mediante un poste con un generador y un sistema hidráulico en su interior. La boya al moverse comprime el fluido que contiene esta estructura y la corriente generada se transmite a tierra a través de un cable submarino.
Otra opción: la columna de agua oscilante, más idónea para zonas de olas fuertes, que aprovecha el golpe de mar y su retroceso
para mover el aire de sus cámaras interiores. El sistema Pelamis es otro modelo técnico recomendado para condiciones marinas duras, basado en una serie de cilindros articulados, alineados en paralelo con la dirección de la ola y en parte sumergidos. La diferencia es que en este sistema el agua activa un sistema hidráulico que bombea aceite a alta presión.
El sector de la energía undimotriz también emplea el Columpio de Olas de Arquímedes, que incorpora una estructura fija anclada al fondo con hormigón y un flotador móvil lleno de aire que se comprime conforme sube y baja el agua para equilibrar las presiones.
Las olas y su densidad de energía
En todos los casos, la medición del oleaje se logra calculando la densidad de energía por metro frontal. Un valor que varía bastante de unas localizaciones a otras (entre los 100 kWh —kilovatios-hora— registrados en algunos puntos de Australia y los 5 kWh de los emplazamientos más tranquilos), puesto que depende tanto de la altura de la ola como de la profundidad del agua y, por tanto, del rozamiento de esta contra el fondo marino. La densidad media de ola por metro de costa en el planeta se ha calculado en unos 8 kWh.
Es importante señalar que en México aún no existen, a nivel comercial, sistemas de generación eléctrica a partir de energía del océano, aunque sí hay un interés por conocer y desarrollar tecnología para aprovecharla, ya que contamos con alrededor de 11,000 kilómetros de costa, donde se podría generar este
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tipo de energía. • Para el caso de corrientes marinas en México se han reportado potenciales hasta de 40,000 MW. Entre las más importantes que existen en nuestro país se encuentran la corriente oceánica, que ocurre en las costas de Quintana Roo; las corrientes de marea, en el Golfo de California, y la corriente de Cozumel, en el mar Caribe.
Esta energía está relacionada con la de tipo cinético, que aprovecha la velocidad, en este caso, del flujo del agua. La manera como se puede aprovechar este tipo de energía de corrientes marinas es a través de una turbina que se pone en movimiento y genera energía.
Otro tipo de energía marina es la energía por gradiente térmico. Ésta consiste en bombear agua del fondo del mar, que está aproximadamente entre 500 y 1000 metros de profundidad, con una temperatura de entre los 4 a los 7 grados, hacia la superficie.
Ahí, se tiene agua superficial, que está entre los 24 a 28°, y por medio de unos intercambiadores de calor se van cambiando las fases de esta materia, de líquido a gas. Ya en ese estado, por medio de una turbina que está conectada a un generador, se produce la energía.
“Además, con este tipo de sistemas, cuando no requieres la energía eléctrica, puedes producir agua dulce que puede servir para la agricultura o para las poblaciones”, explica el doctor Silva Casarín.
Bilbiografía:
Un recurso más para obtener energía marina es el gradiente salino. En este caso, se coloca una membrana y se ponen en contacto directo el agua dulce con la salina. Del intercambio iónico de ambas, se produce electricidad.
Cemie-océano destaca que esta energía consiste “en aprovechar la energía que se libera cuando dos masas de agua con diferente concentración de sales se mezclan; esto puede ocurrir en ambientes deltaicos o desembocaduras de ríos al mar”.
Existen estimaciones muy generales a nivel mundial que indican que hay aproximadamente un potencial seis veces mayor de la energía que se consume actualmente en el mundo, y casi la mitad de ella se considera técnicamente aprovechable. Esto, aunque limitado geográficamente, es un indicador de que la energía oceánica de México es abundante.
El Instituto de Investigaciones Eléctricas cuenta con el Laboratorio Nacional para la Evaluación de los Recursos Energéticos Renovables en México (LERM), cuyo objetivo es precisamente generar información de calidad que permita una estimación más realista de los potenciales eólico, solar, biomásico, minihidráulico y oceánico. En el tema del océano, en colaboración con varias universidades y centros de investigación, se está montando una red de equipos de medición de olas, mareas y corrientes marinas.
