Financieel Advies Expats in de knel op de Nederlandse woningmarkt

Bij expats die terugkeren naar Nederland, kunnen we twee situaties onderscheiden: expats die nog een koopwoning hebben en expats die dat niet hebben. Die laatste categorie zit klem, want de huizenprijzen zijn geëxplodeerd. Bovendien is het voor expats buiten de Eurozone lastig om een hypotheek te krijgen, hoewel er wel mogelijkheden zijn, maar vaak onder strengere voorwaarden. Dit betekent dat expats na terugkeer vaak geen andere keuze hebben dan eerst te huren, vervolgens een baan te vinden, en daarna pas te kopen in een sterk gestegen markt. In dit artikel bespreken we de stijging van de huizenprijzen en de vraag of deze trend houdbaar is.

Stijgende huizenprijzen

De mediane huizenprijs in Nederland ligt momenteel rond de €470.000, en als de voorspellingen kloppen, kan daar volgend jaar nog zo’n 10% bijkomen. Dit zou betekenen dat de mediane prijs stijgt naar ongeveer €525.000. Vrijstaande woningen zouden, bij deze stijging, in 2025 richting de €750.000 kunnen gaan. Om zo’n huis te kunnen kopen, heeft u bij een rente van 3,8% een inkomen nodig van ongeveer €150.000. In de Randstad liggen de prijzen vaak nog hoger. Dit zijn dus flinke bedragen. De ECB-indicator voor de overwaardering van Nederlandse huizenprijzen staat op 18,8% dus iedereen die nu koopt betaald bijna 20% teveel. De OESO becijfert dan sinds 2015 de huizenprijzen 26% meer zijn gestegen dan de lonen. Op Europees niveau zit Nederland in de middenmoot dus als u naar andere landen kijkt loopt u ook tegen sterk gestegen prijzen aan.

Starters zitten ook klem

Starters, zoals uw kinderen, zitten eveneens klem op de woningmarkt. Stel dat uw kind als alleenstaande een inkomen van €40.000 heeft (en velen verdienen minder). Dan kan er maximaal ongeveer €185.000 geleend worden, met aanvangsmaandlasten van ruim €632 na hypotheekrenteaftrek. Voor dat bedrag is er bijna niets te koop, behalve misschien in Oost-Groningen, en zelfs daar is het zoeken.

Veel jonge mensen worden daardoor gedwongen te huren. Maar als ze al iets kunnen vinden (de wachtlijsten voor sociale huur zijn vaak 10 jaar of langer), betalen ze voor een vrije sector huurwoning tussen de €1.200 en €1.500 per maand. Het vreemde aan deze situatie is dat een hypotheek veel goedkoper zou zijn. Als je jarenlang €1.350 huur kunt betalen, heb je bewezen dat je deze lasten kunt dragen, maar je mag geen huis kopen ter waarde van vier ton met ongeveer gelijke netto (na hypotheekrenteaftrek) maandlasten. Bij gelijke lasten is kopen op termijn toch veel gunstiger omdat in de hypotheeklasten ook een aflossingsdeel zit. Aflossing moet je wel betalen maar komt direct in je overwaarde terecht en gaat dus niet naar de bank. Die aflossing bij een annuïtaire hypotheek is in het begin ruim €600 per maand en loopt na 10 jaar op tot ruim €900. Deze situatie is een gevolg van regelgeving die deels in 2013 is ingevoerd.

Terugblik: Regelgeving en woningmarktontwikkelingen De hypotheekregels werden in 2013 aangescherpt, mede omdat toen 33% van de woningen ‘onder water’ stond. Dit betekende dat de hypotheekschuld hoger was dan de waarde van de woning. Hoewel de meeste mensen hun maandlasten wel konden betalen, konden ze vaak niet verhuizen vanwege de restschuld. De huizenprijzen daalden tussen 2008 en 2013 met ongeveer 20%, maar deze daling was binnen vier jaar weer goedgemaakt. Ook in 2022 stokte de woningmarkt door de sterk stijgende rente, maar deze daling hield minder lang aan en herstelde in veel regio’s deels in 2023.

Huizenprijzen kunnen dus wel degelijk dalen, al lijkt men dat soms snel te vergeten. Tussen 1979 en 1982 daalden de huizenprijzen bijvoorbeeld met 26%.

Ik kocht mijn eerste huis in 1979, met een hypotheekrente van 10,6%. Door omstandigheden moest ik het huis in 1980 met een klein verlies verkopen. Het duurde tot 1996 voordat de prijzen weer op hetzelfde niveau waren. Zoiets kan opnieuw gebeuren, al denken veel mensen dat dat tegenwoordig onmogelijk is.

Hoeveel ‘lucht’ zit er in de huizenmarkt?

Het lijkt erop dat er op dit moment veel lucht in de Nederlandse huizenmarkt zit, en die lucht moet er vroeg of laat uit. Het kan niet zo blijven gaan als nu. De belangrijkste oorzaken van de hoge prijzen zijn het tekort aan woningen en de gestage vraag naar huizen, mede door immigratie en het feit dat ouderen langer in hun eigen huis blijven wonen. Daarnaast is de bouw van nieuwe woningen ontoereikend, deels door het verzet van provincies en gemeenten. Hoe en wanneer die lucht uit de markt zal verdwijnen, is onzeker, maar er zijn redenen om aan te nemen dat dit proces geleidelijk zal verlopen. Aan de aanbodzijde moet er veel veranderen om het woningtekort in te lopen.

Oplossingen en toekomstperspectief

1. Verhoging van de nieuwbouwproductie:

De komende jaren moet de nieuwbouwproductie richting de 100.000 huizen per jaar gaan, wat zou helpen om de tekorten in te lopen.

2. Goedkopere bouwgrond:

De hoge grondprijzen maken huizen onbetaalbaar. Gemeentes en provincies hebben een grote rol in de grondpolitiek, en er zijn plannen om hun macht hierin te beperken. Als de grondprijzen omlaag gaan, kunnen woningen betaalbaarder worden.

3. Vergrijzing: bevolkingspiramide van CBS (Interactieve grafiek tot 2070)

De babyboomgeneratie (geboren tussen 1946 en 1964) zal in de komende jaren het stokje doorgeven. Tussen 2030 en 2040 komt er daardoor een groot aanbod van woningen vrij, wat de druk op de woningmarkt zou kunnen verlichten. Zie de link hierna.

Conclusie: licht aan de horizon?

Op de lange termijn lijkt het erop dat de woningtekorten zullen afnemen, en daarmee ook de oververhitting van de woningmarkt. Dit proces zal waarschijnlijk geleidelijk verlopen, en daardoor zullen huizen op den duur beter betaalbaar worden. Voor terugkerende expats en jonge starters biedt dit mogelijk een kans. Het is echter ook mogelijk dat er onverwachte gebeurtenissen plaatsvinden, zoals een stevige rentestijging of een economische crisis, die de lucht sneller uit de markt kan laten lopen. Hoe het ook uitpakt, de komende jaren blijven spannend voor de Nederlandse woningmarkt.

Henk Vriesman MFP CFP® Mail: ExpatPlanning@yahoo.com

Tom Oude Avenhuis CFP® Mail: Tom@holofin.nl