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PLAN GENERAL ESTRUCTURAL

PRINCIPALES PROPUESTAS Borrador 29.09.2016

1 Este es el segundo documento de trabajo propositivo que se elabora para concretar las determinaciones del nuevo PGE (El primero fue DIRECTRICES ESPACIALES DE DESARROLLO A LARGO PLAZO - mayo 2016). De este documento se han formalizado dos borradores previos, fechados 13.05.2016 y 27.06.2016. El presente incorpora sobre los anteriores varios aspectos relevantes, debido mayoritariamente, pero no solo, a que ya se avanzado mucho en el análisis del consolidado, lo que permite elaborar propuestas estructurales fundamentadas sobre él. Este es también un DOCUMENTO DE TRABAJO, no formalmente del Plan, sino para poder formular el Plan, y, por tanto sujeto a las modificaciones propias de su naturaleza.


ÍNDICE .1

PROTECCIÓN DEL MEDIO RURAL

.1.1

CONECTORES BIOLÓGICO-PAISAJÍSTICOS .1.2 EL PLA; LOS VALLS .1.3 EL MEDIO RURAL COMÚN .1.4 RESTO DE ÁREEAS RURALES

.2

EL CONSOLIDADO URBANO .2.1 IDEA GENERAL .2.2

PIEZAS NO COMPLETADAS -

.2.3

PIEZAS EN TRASNFORMACIÓN -

.3

Les Rotes Montgó Urbanizaciones Marquesa Les Marines Monte Pego La Sella c/Patrici Ferrandis Llavador c/Calp

NUEVOS DESARROLLOS RESIDENCIALES .3.1 PRIORIDADES .3.2 PROPUESTA 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6

.4 .5

ACTUACIÓN PLAYA-TORRECREMADA 3.2.1.1 SECTOR (sPT) 3.2.2.2 PARQUE VESSANES ACTUACIÓN ALQUERÍES (sAA) MADRIGUERES NORD LA XARA y JESÚS POBRE GESTIÓN DE LOS NUEVOS DESARROLLOS RESIDENCIALES ETCV

NUEVOS DESARROLLOS PARA ACTIVIDADES ELEMENTOS DOTACIONALES RELEVANTES .5.1 EL PORT .4.1.1 .4.1.2

ORDENACIÓN ACCESO

.5.2 SISTEMA DE PARQUES Y JARDINES .4.2.1 .4.2.2 .4.2.3 .4.2.4

ESTADO ACTUAL Y POBLACIÓN PREVISTA PARQUES SISTEMA ESTRUCTURAL REAL DE ESPACIOS LIBRES JARDINES

.5.3 DOTACIONES DEPORTIVAS .5.4 DOTACIONES DOCENTES .5.5 SEIS ESPACIOS DOTACIONALES SIGNIFICATIVOS .4.5.1 .4.5.2 .4.5.3 .4.5.4 .4.5.5 .4.5.6

.6

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ESTACIÓN DE AUTOBUSES APARCAMIENTOS EL AMBULATORIO DE LA c/CAMPOS AUDITORIO EL ESPINAZO EL GASÓMETRO

ESTRUCTURA COMERCIAL


DENIA. PGE.PRINCIPALES PROPUESTAS BORRADOR 29.09.2016

1 PROTECCIÓN DEL MEDIO RURAL

2 EL CONSOLIDADO URBANO

1.1 CONECTORES BIOLÓGICO-PAISAJÍSTICOS Se proponen, aparte de los previstos por el PORN PN Montgó, dos: Benimaquía-El Pla Marjal- Deveses Su función es obvia, en ambos casos. En ellos se restringe por completo la edificación que no sea la imprescindible para la actividad agrícola y también el vallado de terrenos, limitados a los de tela cinegética. -

1.2

EL PLA; LOS VALLS Buena parte del Pla de Dénia era suelo protegido, por su interés agrícola, en el PGOU 1972, el plan 2 del que este supone su revisión . Esa consideración ha propiciado que, en buena parte, este espacio único por su valor agrológico y paisajístico, se haya preservado de su ocupación por viviendas aisladas, y la norma que lo hizo posible fue la parcela mínima para nuevas viviendas: 2,5 Ha. Hoy, con la difusión masiva del automóvil privado, el Pla corre peligro de ser ocupado por este tipo de construcciones: hay que volver a esa parcela mínima o, incluso, ampliarla. Y esa característica debe ampliarse al entorno de Jesús Pobre, a els Valls de Xàbia. Por otra parte hay un buen puñado de viviendas en esos entornos, por un lado viviendas aisladas que en buena parte son antiguas alquerías y también casas de labor hoy reconvertidas en viviendas y, por otro lado, un buen puñado de la “racimos” de viviendas (casi siempre chalets) en “parcelaciones” (que no “urbanizaciones”) de los años 60 y 70. El mayor impacto medioambiental que se deriva de estas viviendas es el vertido de aguas residuales al terreno y esto solo puede paliarse mediante instalaciones depuradoras adecuadas, que en los primeros casos (alquerías, casas de labor y análogas) puede acometerse mediante instalaciones superficiales y extensivas de depuración (lagunaje y análogos), mientras que en las parcelaciones la escasa superficie de las parcelas conducen a instalaciones con componentes mecánicos (oxidación total). La estrategia que se propone es impedir totalmente, o casi, la aparición de nuevas viviendas en este medio, que se incorporaría a la Infraestructura Verde, y la permisividad de evolución de las viviendas existentes legalmente consolidadas condicionada a la resolución, individual o agrupadamente, pero de forma efectiva, mantenible y controlable, de la instalación de vertido de aguas residuales.

1.3

EL MEDIO RURAL COMÚN -

Se limitaría a tres áreas: Banda (troceada por los terrenos con riesgo de inundación derivados de diferentes cauces: Regatxo, Alter,…) entre el camí vell de Gandía y la trasera del desarrollo urbano de les Marines, entre el núcleo urbano y la zona inundable derivada del Estanyó. Faja de terrenos entre el polígono y los desarrollos urbanos consolidados en La Plana. Terrenos asociados a concesiones de actividades extractivas (canteras) en La Graganta.

2.1 IDEA GENERAL Se está acabando de formalizar el análisis del consolidado urbano. Su objetivo es la identificación de las diferentes piezas que lo componen, delimitarlas, caracterizarlas, describirlas -y, cuando se trata de piezas en proceso de transformación, describirlo y cuantificarlo-, medirlas, etc, con el nivel de detalle adecuado para que pueda servir de base para la elaboración de las condiciones de ordenación que, para cada una, el Plan General Estructural debe proporcionar al Plan de Ordenación Pormenorizada. El análisis ha sido exhaustivo y el número de piezas identificadas elevado (ca. 90): - Dalt Dénia: 11 piezas - Baix la Mar: 7 “ - Dénia: 14 “ - Sorts: 9 “ - La Xara: 8 “ - Jesús Pobre: 6 “ - Marines-Deveses: 16 “ - Rotes: 1 “ - Montgó: 9 “ - Polígono: 1 “ - Diseminado: 3 “ En general casi todas las piezas están muy consolidadas, y si se ha llegado a identificar cualquiera de ellas es porque presenta una relativa monotonía morfológica (trazado, parcelación, edificación y usos, y porque ha sido posible caracterizarla como una pieza específica del crecimiento urbano histórico), monotonía que la caracteriza y que es la base de la futura normativa, y son pocos los supuestos en los que una pieza se desecha como tal por su nivel de desorden (La Senieta, en Baix la Mar). Pero el caso más frecuente es la monotonía de la pieza, rota puntualmente por algún uso o edificio puntual, pero que no altera gravemente la caracterización de aquella, por lo que el traslado de características a normativas se prevé sencillo, si bien en algunos casos se dan usos y edificaciones tan agresivamente diferentes que ponen en crisis la caracterización de la pieza, es decir son incompatibles con ella (v.g.: edificaciones de altura media en el barrio de les Roques, edificios de gran altura en c/Campos y en Explanada Cervantes, etc), incompatibilidad que se pone de manifiesto y que, según la legislación, no tiene muchos efectos (fuera de ordenación, clase fuera de norma), pero que sí se individualizan para que estos usos y/o edificaciones no puedan ser receptores de financiación pública municipal (o de otros orígenes si pudiera aplicarse legalmente). Un caso diferente son las piezas que no han acabado totalmente su primera formación (piezas no 3 completadas ) o su transformación (piezas en transformación). Entre las primeras están las más modernas que, al ejecutarse “ortodoxamente”, según la moderna legislación urbanística, han completado su urbanización pero que no han iniciado su edificación (C1; Pedrera-Azahar, Los Pomelos; UE2 Deveses): no hay incompatibilidad y pueden seguir desarrollándose según el planeamiento de detalle aprobado en cada caso. En el resto de casos la evolución y la situación es más compleja, y es procedente que el PGE guíe la evolución de ellas. Los casos más relevantes son las piezas no completadas (Rotes, Montgó, MarinesDeveses, urbanizaciones La Marquesa, urbanizaciones Monte Pego) y las piezas en transformación (Patrici Ferrándis; Llavador, Calp, Llibertat).

2.2 PIEZAS NO COMPLETADAS 1.4 RESTO DE ÁREAS RURALES El resto del suelo rural es merecedor de diversas protecciones: Montgó; Segaria; Marjal de Pego, forestal de La Garganta, playas, suelo con riesgo de inundación s/ MAGRAMA en el Pla, conector ecológico del PORN Montgó.

2 Se parte de que el RUT no es un plan propiamente dicho (sin perjuicio de que sirva de referencia para determinados aspectos, como v.g.: la aplicación 33 LOTUP): es decir, no se está revisando el RUT sino el PGOU 72.

-

Les Rotes. Pieza generada alrededor de la carretera de les Rotes. Se ocupa, a partir de la segunda mitad del siglo XIX, mediante viviendas de uso temporal, relacionado con el cultivo de la vid y la elaboración de la uva pasa. El cambio de tendencia se produce en la última década del siglo y primera del siglo XX, construyéndose las primeras residencias de la burguesía valenciana y dianense. Son edificios de dos alturas (B+1), con estructura a base de muros de carga o mixta –muros de carga y pilares centrales–

3 Este calificativo es una simplificación pues lo normal es que casi todas las piezas tienen alguna parte por completar, normalmente alguna parcela por edificar. Entendemos que una pieza no está completada cuando faltan partes significativas por urbanizar o por edificar. Lo mismo cabe decir respecto a las piezas en transformación.

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y cubierta de teja árabe; reproducen esquemas formales sacados de álbumes de arquitectura. En las décadas 20-30 del siglo XX se consolida este fenómeno con la construcción de las primeras residencias de las clases sociales dianenses más favorecidas: son viviendas de planta cuadrada, una altura, estructura mixta (muros de carga y pilares centrales) y cubierta de teja plana a cuatro aguas; manifiestan aspectos formales del modernismo. En la década de los 60-70 se introducen dos nuevos tipos: el bloque de apartamentos en altura – el de las Viñas alcanza las 10 plantas (B+9)– y la vivienda adosada o bungalós, de una o dos alturas (B; B+1). Esta tendencia será de corto recorrido, imponiéndose la vivienda unifamiliar aislada, que caracteriza el actual y antropizado paisaje de les Rotes. Tanto las primeras construcciones como las actuales se apoyan en caminos rurales y parcelaciones agrícolas. Los primeros Planes clasifican el suelo directamente como urbano, lo que permite la ocupación del territorio sin cesiones ni urbanización y manteniendo la ordenación rural previa e incluso la parcelación. La pieza es señaladamente residencial, sin actividades, exceptuando las relacionadas con la hostelería. Presenta un alto grado de consolidación: ~23,3 Ha de parcelas vacantes s/175,0 Ha de superficie total de la pieza. Aunque es una pieza relativamente antigua (primer tercio del XX) nunca ha llegado a completarse totalmente y aún hoy presenta una superficie de enclaves sin edificar no despreciable: 23,3 Ha s/ 175,0 Ha de superficie total de la pieza (13,3%), enclaves de apreciable tamaño (0,5 Ha de media).

conexión de la pieza con el exterior basada en dos elementos: el litoral (hoy paseo marítimo, con tramos de utilización mixta: vehículos, peatones) y la carretera de les Rotes, antiguo y estrecho vial, hoy manifiestamente insuficiente para soportar el tráfico que se deriva de los usos instalados, sobre todo en verano y en momentos puntuales (puentes laborales, etc), pero también manifiestamente costosa y difícil de ampliar. La propuesta del Plan es simple: mantener el estado actual, permitir la reedificación y la edificación de los enclaves vacantes, sin alteración de la trama viaria y del parcelario, con el uso y tipo de edificación característico. Obviamente se tolerarán los usos terciarios, especialmente los de abastecimiento a fin de ayudar a minimizar las necesidades de transporte hacia el núcleo urbano. -

Montgó. Aunque su formación es mucho más moderna (segunda mitad del XX) y, aparentemente, se trata de una pieza, o conjunto de ellas, planificada/ (Plan Parcial Monte Montgó, 1975, de iniciativa municipal, 565,2 Ha, y un pequeño rosario de planes parciales de iniciativa privada (Campussos-San Juan, 35,1 Ha; Quijote II, 5,6 Ha; La Florida, 5,8 Ha; Altomira I y II, 6,4 y 7,1 Ha; Marquesa 80,3 Ha y Marquesa VI, 75,2 Ha; El Sueño, 8,9 Ha, Pedrera Azahar 5,1 Ha), la falta de medidas de gestión en el Plan Parcial Monte Montgó ha hecho que cada propiedad inicial haya adaptado la ordenación prevista a sus objetivos y que la variación de la ordenación realmente ejecutada sobre la proyectada sea el lugar común. De apreciable tamaño total (717,6 Ha,) la pieza neta (sin computar los Planes Parciales citados): 481,9 se encuentra muy colmatada: 48,9 Ha (10,0%) de enclaves vacantes susceptibles de desarrollarse mediante actuación aislada (es decir sin necesidad de nuevo viario). Coincide con les Rotes en cuanto a la dependencia funcional respecto al núcleo urbano y la dificultad de conexión con él, también en cuanto a características de la urbanización, pero no tanto en cuanto a al patrón de ordenación, pues la pieza para un no conocedor experto la pieza es, simplemente, un…laberinto.

1 Les Rotes. Consolidado y suelo vacante. Su formación: asentamiento de usos urbanos, mayoritariamente viviendas unifamiliares en parcela exclusiva (una rota), utilizadas mayoritariamente como segunda residencia, sin alteración casi de la trama viaria e inicialmente sin alteración del parcelario, es decir sin una auténtica urbanización o transformación del suelo, explica sus características: 1) disparidad del tamaño del parcelario, 2) estado de semiurbanización: viario estrecho e irregular, sin aceras, sin alcantarillado, con alumbrado confiado a la iluminación de cada cerca y acceso particular, y 3) estructura primaria y

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2 Montgó. Consolidado, enclaves vacantes y urbanizaciones de promoción privada.


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La propuesta es análoga al caso anterior. Las pequeñas piezas (urbanizaciones de iniciativa privada) se encuentran o bien colmatadas (total o casi totalmente) o bien urbanizadas pero sin edificación (Pedrera-Azahar; comentada anteriormente, y solamente las urbanizaciones Marquesas presentan características específicas que las hacen merecedoras de un tratamiento particularizado. Marquesa (I a V): Urbanización de promoción privada de apreciable tamaño: 82,7 Ha, posibilitada por el PGOU1972 sobre suelo rural, desarrollada por completo con edificaciones de vivienda unifamiliar aislada en parcela exclusiva, excepto el pié de monte sobre el Pla: 6,1 Ha, área prevista para edificaciones colectivas, falda de acusada pendiente y muy visible desde el exterior, sobre la que simplemente se han roturado los viales previstos por el plan parcial que ordenó la pieza, pero no se han urbanizado como tales. Aparte de esa área las parcelas vacantes son escasas: 4,6 Ha (~ 6% s/suelo urbanizado). Ha excedido, manifiestamente, los plazos previstos en el Plan de Etapas del Plan Parcial.

4 Marquesa 6: Estado actual La propuesta del Plan es mantener el consolidado y también las áreas por desarrollar, previendo medidas de gestión para su ejecución, y con banda de separación (25 m) sobre el PN M. Montgó. -

3 Marquesa (1 a 5): Estado actual La propuesta del Plan es mantener el consolidado y recalificar el área no desarrollada, pero para chalets (~3,0 Ha), análogos al resto del consolidado, concentrados en la parte inferior, y como zona verde la superior (~3,1 Ha), muy expuesta visualmente. Marquesa VI: Fase complementaria de la/s anterior/es, análoga en cuanto a su origen, características, también de tamaño (75,6 Ha), y prácticamente contemporánea de aquella/s. También está mayoritariamente consolidada (11,2 % suelo vacante sobre la zona total consolidada), excepto una parte significativa sin urbanizar: 12,4 Ha, si bien en este caso se destina a vivienda aislada y, mayoritariamente, a zonas verdes y de protección de paisaje. Uno de los enclaves por desarrollar limita con el PN Monte Montgó. También, como en el caso anterior, se ha excedido manifiestamente los plazos previstos en el Plan de Etapas del Plan Parcial.

Les Marines Área de forma lineal, adosada al litoral marítimo, estructurada por la carretera de les Marines (hoy CV 7301 y CV730), con urbanización y edificación consolidadas. Enmarca (son, inicialmente, piezas urbanas específicas) un rosario variopinto de pequeñas urbanizaciones de promoción privada, cada una con ordenación, mediante Plan Parcial, propia y autónoma, muy escasamente coordinadas entre sí, la mayor parte surgidas como desarrollo del PGOU1972 (9 promociones; 75,4 Has en total), pero también del PGMO1990/92 (5 promociones, 22,4 Ha en total) e incluso una del PGT 2005/07 (UE2 Deveses; 2,0 Ha), e integra las pequeñas promociones y desarrollos previos al PGOU1972, actuaciones estas últimas aún más dispares pues o bien se trataba de parcelaciones espontáneas de viviendas unifamiliares o de promociones amparadas en las Normas Provisionales de 1966, con análogo resultado pero esta vez con la presencia de bloques laminares y también de conjuntos de bungalós. La gran flexibilidad del PGMO1990/92, y el carácter seguidista, respecto al anterior, del PGT2005/07,tanto en lo que respecta a la superficie considerada urbana como en la morfología que determina, pues admite de forma indiscriminada casi cualquier tamaño de parcela y casi cualquier tipo de edificación residencial, prolonga y extiende considerablemente la diáspora morfológica y tipológica anterior y lleva a un estado actual en el que se mezclan desordenadamente diferentes clases de urbanización, de trazado urbano y de tipos de edificación. 4 La pieza presenta un elevado grado de consolidación edilicia: ~. 32,7 Ha de suelo neto . Las carencias de urbanización o bien son puntuales y solubles mediante actuaciones aisladas o bien son

4 Incluye dos enclaves con PAI aprobado pero sin desarrollar, excedidas de forma manifiesta de su plazo de urbanización: UE1 y UE3 DEVESES; 1,1 y 0,3 Ha, respectivamente, bajo la previsión de la previa cancelación municipal de la programación.

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generalizadas, pero, en este caso, relativas a la calidad y obsolescencia de la urbanización inicial y asociadas a promociones antiguas totalmente consolidadas. A estas problemáticas se une otra derivada del carácter inicialmente marjaloso de buena parte de su territorio: la inundabilidad, que afecta a buena parte del área, concentrándose en tres ámbitos: les

Marines, desde el núcleo urbano hasta atravesar el bco. el Alter, el frente entre el Girona y el Estanyó (o Alberca) y el tramo este de les Deveses.

5 Deveses-Marines. Consolidado, enclaves vacantes y Planes Parciales de iniciativa privada.

La propuesta del Plan parte de dos criterios básicos: 1) El mantenimiento de la ordenación existente con las modificaciones que puedan derivarse de la ordenación estructural y de la integración de las Afecciones; también, de forma genérica, de la edificación, permitiéndose la sustitución de las edificaciones por otras de análogas características en cuanto a usos y dimensiones, e incluso la sustitución conjunta de varias contiguas, y también la ampliación de edificaciones cuya edificabilidad no supere el IEB de la pieza. 2) Respecto a las parcelas vacantes se prevé que de las ~ 32,7 Ha existentes una parte significativa: ca. 17,4 Ha, se destine a usos dotacionales públicos: ~ 9,0 Ha a aparcamientos, ~ 4,8 5 Ha a zonas verdes, ~ 3,5 Ha a dotaciones docentes (incluso viario perimetral), y de las ~ 15,4 restantes, buena parte: ~. 5,0 Ha son parcelas de pequeño tamaño por lo que conviene su uso como vivienda unifamiliar aislada o como terciario, en ambos casos en parcela exclusiva, con un índice de edificabilidad neta (o, si la actuación conlleva la ampliación del viario público existente, computando también la superficie de esta) igual al IEB indicado; y el resto (ca. 10,4 Ha) se prevé con edificación en Bloque Abierto, con un índice de edificabilidad no superior a 0,6 m2t/m2s, si bien con un

5 Se prevé una parcela de 1,0 ha para un CEI+P 3 lineas, y otra de 1,5 Ha para un IES.

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Aprovechamiento Objetivo igual al IEB, por lo que para materializar la edificabilidad permitida 6 procederá la transferencia de aprovechamiento dentro de la pieza.

6 Dado que en el planeamiento anterior: PGOU1972, este área estaba calificada como suelo rústico -excepto la estrecha franja de terreno comprendida entre el litoral y la carretera de les Marines, entre el inicio del área (rte. Fernando) y la promoción Villas Ferrer-, es decir sin derecho propiamente dicho al aprovechamiento, se ha considerado que el IEB del planeamiento anterior es el mismo que ahora se determina: 0,23m2t/m2s, derivado del RUT Obtenido como media aritmética ponderada de los Aprovechamientos Tipo que el RUT (Decreto 112/02.08.2013 Consell GV) determina para esta área: MO-01 (85,9 Ha; 0,184881m2t/m2s); LN-01 (47,1; 0,230239); LN-02 (144,1; 0,226221); D-05 (20,4; 0,226221); D-04 (19,1; 0,590447)y D-07 (9,6; 0,000000).


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Monte Pego Se trata de dos fases de una única urbanización de, mayoritariamente, chalets, de gran tamaño que, emplazada sobre el TM de Pego, se extiende también sobre el de Dénia: 75,9 Ha. Está consolidada, si bien presenta un apreciable número de parcelas vacantes 27,7% s7suelo desarrollado, y varios enclaves sin desarrollar, en su mayor parte destinados a chalets (y zonas “verdes”): 12,3 Ha, y en menor a apartamentos (3,7 Ha). Como en el caso de Marquesa han excedido los plazos previstos en el Plan de Etapas del Plan Parcial.

7 La Sella. Estado actual La propuesta es mantener los objetivos de la actuación, con alteración de la ordenación para mejorar la accesibilidad pública general de los enclaves dotacionales.

2.3 PIEZAS EN TRANSFORMACIÓN 6 Monte Pego. Estado actual La propuesta del Plan es mantener el consolidado y, por su carácter perimetral respecto a suelo 7 merecedor de protección, no volver a calificar las áreas no desarrolladas . -

La Sella Urbanización residencial, de promoción privada mediante PAI (PP aprobado CTU 21.12.1998 y Rsl. Alc. 03.04.2003) que aprovecha la la vecindad del campo de golf, también privado, en el prácticamente se integra, autorizado por DIC. La ordenación que presenta se deriva de la arquitectura específica de la promoción. Está mayoritariamente ejecutado y solo queda por urbanizar y edificar una parte significativa (3,6 Ha) en el extremo NW de su ámbito, si bien en la parte ejecutada la simbiosis con el golf es tal que no puede considerarse ejecutada la parte dotacional de la urbanización.

7 Previa declaración municipal de mora.

c/Patrici Ferrandis Pieza de pequeño tamaño: 3,82 Ha, derivada del Plano Geométrico de Dénia, que planifica el ensanche de la ciudad en el que proyecta un paseo en el Saladar –la actual calle P. Ferràndis–, siguiendo el trazado del Riatxol. La proximidad a la estación de València y la buena comunicación con el puerto –los diques norte y sur se construyen entre 1898 y 1904– es un revulsivo urbanístico que posibilita la rápida implantación de almacenes, primero relacionados con la comercialización de la uva pasa y, posteriormente, con la industria juguetera. La implantación de las industrias sigue un proceso largo, pues por las características arquitectónicas de algunos edificios se deduce que todavía se implantan industrias en la década de los 30 e incluso posteriormente: la cooperativa CAS, recientemente demolida, se construyó en los 50-60. La proximidad a las zonas residenciales del núcleo urbano y el planeamiento urbanístico de 8 Dénia , condicionan el futuro industrial de la pieza y hoy en día coexisten los antiguos edificios industriales –naves con cuchillos metálicos y edificios de dos y tres plantas (B+1/2), con estructuras de hormigón armado o cuchillos metálicos– con los nuevos edificios residenciales, de variada altura, entre 2 y 8 plantas (B+1/7), con estructura de hormigón armado y cubierta plana. Coinciden en la pieza pequeñas parcelas procedentes de las primeras parcelaciones (8x20 m), y grandes parcelas adecuadas a la antigua actividad industrial, y a la actual residencial, de bloques de viviendas entre medianeras.

8 El Plan Especial de 1966, califica suelo industrial al norte del castillo, entre la Av. Valencia y el mar, y el PGOU1972 delimita un sector indiustrial al oeste e inmediato al núcleo urbano: el polígono.


La pieza presenta una gran actividad, con pequeño comercio, servicios, hostelería, etc, ubicada siempre en las plantas bajas, tanto de los antiguos como de los nuevos edificios. La tendencia actual, frenada por la reciente crisis, es la de sustituir los edificios iniciales y naves industriales que permanecen (0,67 Ha) por edificios residenciales de tipología manzana cerrada (~85% ocupación) de altura media: B+4PP.

Actualmente la pieza presenta una buena parte de su suelo inicialmente edificable bien vacante bien con edificaciones industriales (susceptibles, pues, de renovación): 4,83 Ha Presenta dos enclaves de gran tamaño vacantes: los terrenos del tercer Centro de Salud, adquiridos por compra por el Ayt. y el resto del Hort de Morand, que, por otra parte, se sitúan en la parte central de la gran área de protección arqueológica derivada de la Dénia romana.

Diana

Loreto

Glorieta

M. Campo

Hort

Colón Pare Pere S. Josep ZUR-RE-PF Saladar

Camí de Gandia

ZUR-RE-LV

Roques

Trinquet

Saladar

8 Patrici Ferrándis (en amarillo) en su contexto. La propuesta del Plan es seguir manteniendo la posibilidad de sustitución edilicia con características análogas a las actuaciones recientes, si bien algo mitigadas en cuanto a alturas (B+4). Esto permitiría un excedente de aprovechamiento sobre el determinado por el anterior planeamiento (PGOU1972) que puede utilizarse mediante transferencias de aprovechamiento para la adquisición de suelo hoy privado (o publico pero de propios) con destino dotacional público. Por otra parte la pieza es inundable, con calado superior a 0,8 m, lo que, por aplicación de la normativa PATRICOVA, impide la edificación bajo rasante. -

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Llavador Pieza de apreciable tamaño: 14,75 Ha, derivada del Plan Especial de Reforma Interior y Extensión de 1966, que propuso la creación de esta zona industrial, al norte de la población, entre los alrededores del Camí del Llavador y la av. de València, en la partida la Marjal, sobre suelo que había permanecido sin edificar por sus deficientes condiciones naturales, en la que, inmediatamente, se implantó una nueva industria de transformados, relacionada con el sector juguetero, seguida de numerosos pequeños talleres y almacenes. La posterior creación del polígono industrial en Madrigueres (1975), la crisis juguetera (provocada en buena parte por los pingües beneficios que ya se daban en el sector inmobiliario) incidieron negativamente en esta pieza, que acabará hundiéndose, y, a partir de la década de los 70 se inicia un proceso de transformación, con implantación de bloques residenciales entre medianeras, sustituyendo edificios industriales. El boom inmobiliario, surgido alrededor del año 2000, edificará intensamente el perímetro de esta pieza con fincas residenciales semicerradas de B+4/5+At –la corona–, potenciando así su futuro residencial. El tamaño y forma de las primeras parcelas es muy variable, predominando las de tamaño medio, de 12-15 m de fachada, y escaso fondo, que no supera los 20 m, con una superficie media de 300 m2, adecuadas para pequeñas industrias de transformados o servicios. Los edificios presentan uso industrial, de una a tres plantas (B, B+1/2), o mixto, industrial en planta baja y residencial en el resto. Presentan estructura de hormigón armado o de cuchillos metálicos. Conserva parte de la actividad, con pequeñas industrias, talleres y servicios, pero se ha consolidado el proceso de sustitución por la actividad residencial, frenado, hoy, por la crisis del 2008.

ZUR-RE-LV

Mar

S. Antoni

Diana Loreto

Glorieta

M. Campo

Pare Pere

Llibertat

S. Jose

9 Llavador (amarillo y blanco) en su contexto La propuesta del Plan es seguir manteniendo la posibilidad de sustitución edilicia con características análogas a las actuaciones recientes, con aplicación de la técnica de transferencias de 9 aprovechamiento para conseguir la titularidad municipal de buena parte (2,05 Ha) de l‘Hort de Morand y la compensación económica del aprovechamiento de las parcelas adquiridas por el Ayt.

9 La edificabilidad sobre parcela neta que el PGOU1972+PP Casco y Zona de Influencia1976/81 otorgó a estos terrenos fué de 5,83 m3/m2. La edificabilidad que es necesario transferir es, aprox,: [(4.888-394)+(20.520-4.982)] m2*5,83 m3/m2 = 116.787 m3. La edificabilidad materializable: 21.907*5,83+116.787 = 244.505 m3 →/21.907 m2 = 11,16 m3/m2suelo edificable →/3= 3,72 m2t/m2s, susceptible de ser satisfecha con edificaciones de B+4*At, con una ocupación del orden del 65/70%, características análogas a las de la corona residencial que rodea a esta pieza.


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c/Calp Pequeña agrupación de viviendas, a ambos lados de la actual calle Calp, de 8 m de ancho por 130 m de largo, en los años 20-30 del pasado siglo. Se trata de una calle rectilínea, paralela a P. Ferràndis, con parcelas de fachada de unos 7 m y fondo variable, viviendas de planta baja, de estructura mixta a base de muros de carga perimetrales, de mampostería, y pilares centrales de ladrillo cerámico, ocupadas por agricultores y jornaleros. En la actualidad las viviendas de la banda izquierda, en dirección al mar, han sido sustituidas en aproximadamente un 50% por bloques de viviendas en altura (B+3/5); en cambio la banda derecha permanece en su estado primitivo, ofreciendo (son los fondos de las parcelas, sus corrales) un irregular y feo frente a la av. Marquesat. La pieza es residencial, sin ninguna actividad comercial o de servicios.

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NUEVOS DESARROLLOS RESIDENCIALES11 3.1 PRIORIDADES En la propuesta de DIRECTRICES espaciales o a largo plazo puede observarse una actuación que se ha incluido en los dos modelos considerados: unir el acceso al núcleo urbano de Dénia, por la CV725, con, por una parte, el puerto, mejor dicho, el acceso al puerto desde la actual Pza. Benidorm, y, por otro, con la Av. Joan Fuster, eje viario que es el soporte de los principales sectores de suelo urbanizado hoy vacantes (C1 y Pedera-Azahar) y que puede serlo también de buena parte de los nuevos desarrollos derivados de los “compromisos”: B4, Bosc de Diana, etc.

Saladar

ZUR-RE-CL Saladar 11 Modelo B. DIRECTRICES

3.2 PROPUESTA

10 La agrupación de la c/Calp en su contexto actual La propuesta del Plan es el mantenimiento del trazado viario, la regularización de alineaciones Av. Marquesat, la configuración como espacio libre (área de juegos) de la manzana Calp-C. SentíMarquesat – Abu.S.Salt, (ver apartado 4.5.5 posterior) y la consolidación de la sustitución de la edificación en la manzana Calp-Benissa- C. Sentí- Diana (a PB+4). La obtención del espacio libre se 10 confía a Transferencias de Aprovechamiento .

3.2.1 ACTUACIÓN PLAYA-TORRECREMADA 3.2.1.1 SECTOR (sPT) Se propone un “sector” de nuevo desarrollo residencial entre Torrecremada y la 12 playa , ocupando la estrecha e irregular franja de suelos, hoy en estado rural, que hay entre, por un lado, el núcleo urbano consolidado y, por otro, Les Marines, el conjunto de nuevos bloques residenciales sobre el cº. de Gandía (poco más allá de la Casa Cuartel Guardia Civil) y el “Polígono”, sin avanzar más al sur de 13 Torrecremada por tratarse de suelo inundable , punto desde el que puede conectarse con facilidad con la pz. París y desde ahí con Joan Fuster. Este suelo estaba, prácticamente en su totalidad, incluido como suelo de reserva urbana en el 14/15 PGOU1972 .

11 La ETCV limita la superficie que el Plan puede prever para nuevos desarrollos, tanto los destinados a usos residenciales como a

10 La aplicación de la técnica de las transferencias de aprovechamiento también se extendería a el Saladar (especialmente c/Benissa) y a la c/Campo Torres. Entre estas y la c/Calp se obtiene un excedente de aprovechamiento sobre las previsiones del anterior PGOU1972 suficiente para este espacio libre y la parcela del gasómetro (ver 4.5.6 posterior).

actividades. Las cifras son: Residenciales 83,67 Ha Actividades 69,88 “ Como nuevos desarrollos debe considerarse cualquier actuación de nueva urbanización, bien sea propuesta “ex novo” por el plan, bien derive de planificaciones anteriores (v.g.: los “compromisos”). 12 A la altura del paraje “El Cagarritar” 13 El informe de 13.05.2015 de PATRICOVA relativo al PGEmarzo15 se opone frontalmente a que el sector emplace usos residenciales en esta parte inundable que es, según la cartografía de la CHJ, no solo inundable sino zona de flujo preferente. 14 Es prácticamente tangente por el exterior al perímetro que traza el Plan de Reforma Interior y Extensión de 1966, y tangente, pero por el interior, al perímetro de suelos con destino urbano (urbanos+reserva urbana) que traza el PGOU1972 y que reitera el Plan Parcial de Casco Urbano y Zona de Influencia de Dénia, desarrollo del anterior, de 1975.

9


la Av. Miguel Hernández (bloques semiabiertos, de PB (en muchos casos diáfana) +4+At, con dotaciones comunitarias interiores: piscina, etc) sería del orden de 1.600 viviendas (es decir una densidad aproximada de 47,5 viv/Ha), mas algo, no mucho, 17 de terciario (aprox. 24.000 m2t)

12. Sector Playa-Torrecremada. Delimitación inicial. En trazo azul discontinuo, límite del suelo urbano+suelo reserva urbana s/PGOU72 La doble flecha azul: conexión con Pza. París que por Av. Juan Chabás, permite alcanzar Joan Fuster 16

Su superficie es de 33,65 Ha, y su capacidad residencial , considerando tipologías de edificación análogas a las desarrolladas recientemente en el entorno de

15 Este sector ya se prefiguró en las anteriores versiones (dic.2014; marzo 2015) de este PGE, si bien era más “largo” y avanzaba más debajo de Torrecremada hasta alcanzar e incluso sobrepasar Joan Fuster hasta La Pedrera. El informe de PATRICOVA desautoriza que pueda ocuparse por usos urbanos el espacio del sector más al sur de Torrecremada, por su carácter inundable, y aunque podría forzarse esa negativa ya que se trata de suelo calificado con anterioridad habría que resolver los problemas de inundabilidad, y esa resolución es, sin duda, muy problemática e inicialmente imposible Por otra parte parece evidente que urbanizar este ámbito agravaría los problema de inundabilidad del entorno del Saladar.

16 Dada la difícil configuración del sector y con la finalidad de asegurar la posibilidad de que pueda llevarse a cabo efectivamente una ordenación que satisfaga las cifras que se dan, se ha realizado no por aplicación de un parámetro de densidad previo sobre el total de superficie del sector, sino un proceso inverso: las cifras son las que se han obtenido a partir de un borrador de ordenación pormenorizada:

2

13 Sector Playa-Torrecremada. Ordenación tentativa. sector Playa-Torrecremada+ Parque Vessanes, propuesto. Croquis tentativo de ordenación pormenorizada del sector. 17 La versión 2, mayo 2015 de este PGE, le daba una densidad residencial de 40 viv/Ha. El resto de la edificabilidad, hasta 1 m2t/m2s (sobre la superficie computable del sector) era terciaria: 0,6*59,93*10E4 ≈ 360.000 m2t Terciario. Parece muy difícil que una economía como la dianense pueda digerir tal inyección de nuevo terciario, y tan localizado.


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Este sector presenta la particularidad de que, en cuanto a viario, la obra de urbanización necesaria para dar servicio a los nuevos usos y edificaciones puede resolverse, como puede apreciarse en la ordenación tentativa anterior, como mera extensión de la existente en su perímetro, es decir, aquellos/as pueden no servirse directamente del viario estructural central que, sin embargo, recorrería central y longitudinalmente todo el sector (Joan Fuster - CV725 -Ctra. Les Marines) por lo que este discurriría por un espacio libre arbolado y mínimamente ajardinado (el régimen pluviométrico de Dénia permite mantener praderas sin –o casi- riego) configurándose así como vía parque y podría ser ejecutado simultáneamente a la urbanización del 18 sector o bien posteriormente, y o bien (total o parcialmente ) a cargo del sector o bien independientemente de su urbanización. Las dotaciones locales que se derivan de su ordenación que deben tenerse en cuenta para aspectos que exceden del ámbito del sector son: - Docentes:  Ampliación IES María Ibars 0,89 Ha  Nuevo CPE I+P 1,00 “ - Jardines y Áreas de Juego: ≥ 15*1.600 ≈ 2,40 Ha 3.2.1.2

PARQUE VESSANES El espacio entre el sector anterior y el ferrocarril es inundable (en su mayor parte: zona de flujo preferente s/CHJ; inundable clase 3, PATRICOVA; el resto inundable por riesgo geomorfológico).y la parte que estaba calificada para usos urbanos en el PGOU1972 se propone destinarla a parque urbano, uso que puede colaborar en mitigar, e incluso evitar, posibles inundaciones provenientes del barranco Santa Paula. Su superficie es apreciable: 8,58 Ha

Si se adscribe como dotación externa al sector anterior, el aprovechamiento tipo resulta: Techo residencial: Íd. Terciario: Superficie sector: Íd. Parque Vessanes

1.500 *100 =

160.000 m2t 24.000 “ ∑ 184.000 m2t 33,65 Ha 8,36 “ ∑ 42,01 Ha

Aprovechamiento: 184.000 / 42,01*10E4 ≈ 0,438 m2t/m2s 3.2.2 ACTUACIÓN ALQUERÍES (sAA) Ya se ha citado en DIRECTRICES la debilidad administrativa de los “compromisos” relativos al Bosc de Diana: no son PAIs propiamente dichos, pues estos no han llegado a aprobarse en ningún caso, y no se han urbanizado (tan solo en uno de ellos se ha edificado y urbanizado una parte, que ahora queda emplazada algo marginalmente. El planeamiento que le daba soporte ha sido declarado nulo de pleno derecho: inexistente, pues). Pero se ha cedido suelo para dotaciones estructurales (y también para no estructurales) y parte de esas “cesiones” se han urbanizado: av. Joan Fuster, ampliación parcial del camí dels Lladres. La propuesta es mantener la posibilidad de este desarrollo, con las características básicas previas: parque de apreciable tamaño (7,55 Ha) en su margen con Joan Fuster, desarrollo residencial en el resto:

15 Actuación Alqueríes En verde: parques Bosc de Diana. En trazo discontinuo rojo: límite del suelo urbano+urbanizable del PGOU1972. En trazo discontinuo azul: límite del Plan Parcial M. Mongó 1975. 19

14 Parque Vessanes y otros en el entorno Torrecremada. 18 Este aspecto deberá precisarse mediante el Estudio de Viabilidad del sector. No obstante debe tenerse en cuenta que este Estudio tendría una fecha , fecha en la que se dan unas determinadas características del mercado de vivienda. Si estas cambian, también cambian las conclusiones del Estudio. Y cambian.

avalado ahora ahora por un estudio de inundabilidad previo , pero tratar a este ámbito 20 (excluidos los terrenos desarrollados) como un solo conjunto: 25,75 Ha , y con análogo aprovechamiento al sector Playa-Torrecremada (0,438 m2t(m2s). 19 Previo porque no se introduce la ordenación de detalle futura, que se determinará por Plan Parcial de dearrollo de este PGE, sino una hipótesis simplificada de planos de urbanización.

11


Esto conduce a: 25,75*10E4* 0,438 = 112.782 m2t →≈ 110.000 m2t residencial → 1.100 viviendas 2.782 “ terciario Dotaciones externas:

Parques Bosc de Diana: Viario (av. JF+cº. LL)

Densidad sector : Dotaciones mínimas con efectos externos

1.100 / (25,75-8,97) = 66 viv/ha Jardines Docentes: Deportivos:

15*1.100= CP 9I+18P: 0,70 Ha 0,59 “ ∑

7,55 Ha 1,42 “ ∑ 8,97 Ha 1,65 Ha 1,00 “ 1,29 Ha

Los terrenos dotacionales que se hayan cedido y, en algún caso se han urbanizado/edificado se consideran cesiones a cuenta de la equidistribución que habrá de llevarse a cabo para el desarrollo de la Actuación que se propone. Si alguna obra de urbanización sirviese a la nueva actuación también habría de tenerse en cuenta. 3.2.3 MADRIGUERES NORD En las DIRECTRICES ya se avanzó la idea de que la adopción del modelo B de desarrollo a largo plazo chocaba con la ordenación de la UE Madrigueres Nord, actuación esta que se consideraba incluida entre los “compromisos adquiridos” jurídicamente más fuertes, pero que muy probablemente, podría reconducirse la ordenación de este sector de forma que resultare compatible con ese modelo. Se ha avanzado en este sentido y se ha esbozado una alternativa de ordenación que sin variar las características básicas de esa UE (delimitación; superficie: 6,08 Ha; uso característico: residencia; edificabilidad MÁXIMA total objetiva: 53.800 m2t; edificabilidad neta máxima de los enclaves edificables: ≤ 2,00 m2t/m2s; presencia de un enclave para uso dotacional del orden de 1,5 Ha) resuelve la compatibilidad con el citado modelo B.

3.2.4 NÚCLEOS URBANOS SECUNDARIOS: LA XARA Y JESÚS POBRE Los núcleos urbanos secundarios: La Xara y Jesús Pobre, muestran un dinamismo que es preciso atender. 1) Sobre La Xara las DIRECTRICES ya han planteado la variante de la CV724, lo que debe permitir la ampliación del núcleo urbano hacia el oeste volteando la actual travesía de esa carretera. Pero este es un proyecto a largo plazo, pues requiere una inversión apreciable que no podría ser atendida por esa ampliación (que está, hoy, trufada de viviendas aisladas). Antes hay que atender el deshilachado flanco sur del caserío: 1º Completando la c/Ximo de l’Almàssera, hoy prácticamente consolidada, con lo que se alcanza la esquina del Pinaret, y 2º) Doblando este paquete de suelo un nuevo ensanche entre la CV724 y el Regatxo, 4,5 Ha, ca. 120 viviendas, que ocuparía el frente del Pinaret (1,35 Ha, integrado en él) que, así, quedaría también integrado en el núcleo urbano. Aunque acerca las CV724 y CV735 esa conexión estaría reservada a la variante. No obstante su ordenación no debe impedir futuras ampliaciones de este vector hacia Casablanca que sí marca su final si no lo hace antes la traza de la variante y, especialmente, la posible conexión CV724-735.

17 La Xara. sector Pinaret (ensanche sur) propuesto. 2) Jesús Pobre es un núcleo menos compacto y de grano mucho más fino, pero, paradójicamente, sus últimos desarrollos están más vinculados a operaciones inmobiliarias de apreciable tamaño, entre las que destacan las situadas al noreste y este del riu-rau por la singularidad de los espacios públicos que han generado, que contrastan con la simplicidad de los del oeste. También aquí la variante está servida, pero la actual semitravesía no aspira a ser el lugar central; este papel se lo reserva el riu-rau, pues el centro va abandonando paulatinamente el eje Pare Pere- Major hacia él, hoy morfológicamente periférico pero funcionalmente central, vector al que ayuda la presencia del viejo convento. Se propone un pequeño ensanche hacia el sur, volteando el riu-rau y el pinaret existente, a base de casas adosadas y alineadas a calle. 2,31 Ha; ca. 50 viviendas.

16 Madrigueres Nord: Esbozo tentativo de reordenación de la UE Madrigueres Nord. 20 Está en estudio la posibilidad de ampliar este sector hasta la finca El Fortí, incluida la parte de ella que no recae a la ctra. de les Rotes, terrenos que son manifiestamente rurales y sin urbanizar. Presentan dos particularidades: inundabilidad y presencia de la muralla árabe. Supondría ampliar la superficie ligeramente (~ 2,9 Ha, →11,3% s/25,75) y, por ende, la edificabilidad.. Su inclusión o no depende de las conclusiones sobre inundabilidad.

2

18 Jesús Pobre. Ensanche propuesto.


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3.2.5 GESTIÓN DE LOS NUEVOS DESARROLLOS RESIDENCIALES Los nuevos desarrollos nacen emplazados en lugares muy diferentes, y, por tanto, en mercados de suelo y vivienda diferentes. La propuesta del Plan es otorgar el mismo aprovechamiento tipo a cada uno de los emplazamientos generales: Dénia Núcleo Urbano, La Xara, Jesús Pobre. -

Sup. Compleción Actuaciones en curso La Sella 3,55 Ha 199 viv Marquesa 6,10 “ ~30 “ Marquesa VI 12,40 “ 37 “ Costa de la Calma 0,90 “ 0 “ Caudeli 0,90 “ 4 “ ∑ 23,85 Ha . ∑ TOTALES 87,17 Ha

Dénia Núcleo Urbano: Sectores PLAYA-TORRECREMADA Sup. sector Suelo adscrito Parque Vessanes AT:

184.000/42,01*10E4:

ALQUERÍES Sup. Sector Suelo adscrito Bosc de Diana 7,55 Viario 1,42 ∑ AT:

112.782/25,75*10E4:

33,65 Ha

184.000 m2t

La superficie para nuevos desarrollos excede ligeramente del máximo determinado por ETCV (83,67 Ha), pero puede considerarse aceptable al ser claramente la compleción Marquesa VI (12,40 Ha) un caso de cierre de tramas urbanas que queda cubierta por la Directriz 88 ETCV.

8,58 “ . ∑ 42,01 Ha 0,438 m2t/m2s 16,78 Ha

112.782 m2t

. 8,97 “ . ∑ 25,75 Ha 0,438 m2t/m2s

. 270 viv 3.140 viv

4

NUEVOS DESARROLLOS PARA ACTIVIDADES Se propone como nuevo desarrollo para actividades un pequeño sector a caballo de la CV725, configurado como ampliación hacia el oeste del actual “polígono”.

MADRIGUERES NORD Sup. Sector 6,08 Ha 48.005 m2t Suelo adscrito Amp. Parque Vessanes 4,88 “ . ∑ 10,96 Ha AT: 48.005/10,96*10E4: 0,438 m2t/m2s -

-

La Xara: Sector PINARET Sup.Sector 4,50 Ha AT: 14.400/4,50 =

14.400 m2t (120 m2t/viv) 0,320 m2t/m2s

Jesús Pobre Sector RIU-RAU Sup.Sector 2,31 Ha AT: 8.000/2,31 =

8.000 m2t (160 m2t/viv) 0,346 m2t/m2s

3.2.6 ETCV La propuesta se ajusta a los límites determinados por la ETCV: Sup. Nuevos desarrollos propuestos Dénia sPT 33,65 Ha sAA 1 6,78 “ sMN 6,08 “ . 56,51 Ha ∑ La Xara sPN 4,50 “ Jesús Pobre sRR 2,31 “ . ∑ 63,32 Ha

1.600 viv 1.100 “

50 “

Su superficie no es grande: 21,20 Ha de los que del orden de 14,33 Ha serían tejido (parcelas yviales) de 21 actividades, mientras que casi 7 Ha sería espacios libres . Podría llevar incorporado a su gestión la ampliación de las instalaciones Deportivas existentes junto al Cementerio (3,24 Ha). Su aprovechamiento sería análogo al que se ha calculado para los nuevos desarrollos residenciales: 22

23

24

AT = 14,33*0,70 *0,5 *2 E4/(21,20+3,24) = 0,40 m2t/m2s.

21 Por norma autonómica las zonas de protección de la carretera han de calificarse como zona verde, pero no serían computables ni como

120 “ ∑

19 Sector Tres Torres propuesto.

. 2.870 viv

tal zona verde ni como superficie del sector) 22 Se supone ahora un 30% ocupación de viales y 70% suelo para parcelas edificables. 23 Ocupación max. Parcela ≈ 50%. 24 Nº plantas.

13


5

al puerto y, excepcionalmente, residentes en este tramo. La responsabilidad en su ejecución correspondería mayoritariamente al puerto por lo que cabría incluirla dentro del DUP del puerto.

ELEMENTOS DOTACIONALES RELEVANTES 5.1 EL PORT 5.1.1 ORDENACIÓN El único espacio aún libre significativo (casi 2 Ha) es el que cierra por el oeste la dársena. Actualmente se usa, aparentemente de forma provisional, como aparcamiento y como soporte de actividades efímeras de ocio.

21. Viario de Acceso al puerto. Ayt. Dénia. PGE1.2, marzo2015, R.Mira+V. Gregori, arqs.

20 Vista aérea actual del extremo oeste de la dársena (Google Earth, 2012) La configuración actual del puerto no impide que este espacio se destine a usos portuarios propiamente dichos, que sería lo natural, lógico y, seguramente, conveniente. 25

En cuanto a usos no portuarios es difícil pensar un uso mejor que el actual . Su potencial como comercial puede desequilibrar la estructura comercial dianense. En cualquier caso su utilización para usos no portuarios exige el consenso con la ciudad.

(el cordón dunar se encuentra emplazado junto al murete, por lo que la pasarela debería situarse sobre, o, mejor funcionalmente y, probablemente, ecológicamente, ante, el). En todo caso el murete se mantendría a 18 m desde la alineación interior.

5.2 SISTEMA DE PARQUES y JARDINES 5.2.1 ESTADO ACTUAL Y POBLACIÓN PREVISTA Este es un sistema en el que la situación de partida es desesperadamente deficitaria: - Torrecremada:

5.1.2 ACCESO AL PUERTO Se mantiene la propuesta de la anterior versión (marzo 2015) del PGE del ramal que conecta la rotonda final del sector PT a la actual rotonda de la Pza Benidorm en la que se sitúa 26 el acceso al puerto . Este ramal tendría sendos carriles-bus y otros dos para tráfico de acceso 25 Sería debatible, dada su proximidad a la estación marítima, su utilización como Estación de Autobuses. 26 Esa propuesta no tuvo informe desfavorable de Costa, concretamente: “En lo referente a la ampliación del vial que conecta el puerto con la Ronda perimetral Norte, debería hacerse constar que las obras planteadas sobre el dominio público marítimo-terrestre sólo podrán llegar a ejecutarse si se obtiene previamente la correspondiente concesión o adscripción en los términos previstos en la normativa de Costas”

2

27

+~170*50 -

Castell:

28

=

24.343 m2 10.300 “ 34.643 m2 46.605 “ ∑ 81.248 m2 → / 41.553 = 1,96 m2/hb.

27 Parque existente propiamente dicho. No incluye la explanada al sur de el. 28 Ampliación del parque con parte de la explanada citada. El resto se prevé ocuparla con el viario de conexión entre el sector PlayaTorrecremada con la Pza. París. Ver croquis 2 anterior (apartado 2.5.1.1).


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proporción muy alejada del estándar exigido por la legislación (desde hace tiempo): 5 m2/hab, 29 siendo la cifra de hab la población prevista por el Plan .

5.2.3 SISTEMA ESTRUCTURAL REAL DE ESPACIOS LIBRES

Una primera dificultad es la determinación de la población prevista (aunque solo fuere a los 30 solos efectos del cálculo de la demanda de parques y jardines ): Población Actual (Padrón municipal 31.12.2015): 41.553 hb Previsión (20 años): A) Por dinámica de la población 31 S/ETCV : 41.553*(1+1,25/100)E20 = B)

53.272 hb

Por incremento y evolución de la composición y utilización del parque residencial: 32

Según la tabla adjunta :

60.000 hb

Adoptamos: 60.000 hb como umbral del PGE y como población de referencia a los efectos del 12.3 LOTUP. 5.2.2 PARQUES (VP) Como se ha indicado el mínimo exigido por la LOTUP es de 5 m2/hb, que población de referencia calculada más arriba: 5*60.000/10E4 = 30,0 Ha.

sobre la

Se propone completar el sistema actual con un conjunto de parques contiguos al núcleo urbano configurado para que, además de su función como espacios libres destinado al ocio y esparcimiento personal y al ornato urbano, ayuden a la defensa contra inundaciones.

22 Sistema estructural “real” de espacios libres destinados al ocio y esparcimiento personal. El conjunto “real” de espacios libres estructurales de común utilización para ocio y esparcimiento personal queda configurado como un sistema centrado en el núcleo urbano con ramificaciones tentaculares que conectan el sistema con espacios relevantes a nivel territorial superior: litoral, Montgó, etc.

33

El sistema total de parques constaría de : - Parques Existentes - Nuevos Parques *

En Suelo urbanizable: Interno al sector PT □ Finca Baronesa □ Huertos urbanos adscrito: □ Parque Vessanes: □ Amp. Parque Vessanes: □ Bosc de Diana:

0,96 Ha 0,56 “ ∑ 8,58 “ 4,88 “ 7,55 “ ∑

8,09 Ha

VP+VJ actuales 1,52 Ha

21,01 “

∑ Total:

5.2.4 JARDINES (VJ) La superficie de los parques y jardines actuales es de:

22,53 Ha . 30,62 Ha

29 El art. 12.3 LOTUP establece que este dato puede establecerlo (lógicamente de forma justificada) el PGE; en caso contrario debe considerarse como el producto del nº de viviendas por 2,5. 30 Más adelante se adoptará otra cifra a, también, los solos efectos del cálculo de las dotaciones docentes. 31 Crecimiento monótono del 1,25% anual, pero aplicado sobre la población actual (Padrón 31.12.2015). La ETCV da otra cifra obtenida por aplicación de este mismo criterio, pero difiere en la población de partida que, en aquel momento, era mayor. 32 Realizada con los siguientes criterios para cada sección censal: Población futura a largo plazo = nº de viviendas permanentes *nº hb/viv Viviendas permanentes = (Viviendas totales existentes +viviendas potenciales- Viviendas vacías futuras)*K1 Viviendas vacías futuras = Viviendas totales futuras * K4 K1 = coeficiente que expresa el % de viviendas permanentes sobre el de viviendas ocupadas (no vacías) Se ha adoptado el mismo coeficiente que el que se deriva de la situación censal 2011. K4 = coeficiente que expresa el nº de viviendas vacías sobre viviendas totales futuras. Se ha adoptado un coeficiente igual a la mitad del que presenta el estado censal 2011. Viviendas potenciales= Suma de las nuevas viviendas por colmatación de los solares vacantes o de las edificaciones manifiestamente insuficientes existentes en el consolidado urbano + nuevas viviendas que es posible edificar en los nuevos desarrollos. Como normalmente se conoce el techo edificable se ha considerado 1 viv/ 100 m2t. Nº hb/viv = el mismo que en la situación censal 2011. 33 Las playas y los paseos marítimos actúan de hecho como parques para Les Marines y Les Rotes, respectivamente, e incluso estos últimos también respecto al núcleo urbano

36,34 Ha 1,03 “

34

37,37 Ha Nuevos Parques Propuestos: 22,53 Ha Nuevos Jardines Propuestos: s/PT ≥15*1.600 = 2,40 “ s/MN ≥15*480 = 0,72 s/AA ≥15*1.100 = 1,65 “ . ∑ 4,77 “ ∑ 27,30 Total 64,67 Ha El estándar alcanzado es: 64,67/60.000 = 10,8 m2/hab, superior al mínimo exigido normativamente: 10 m2/hab.

34 Cifra obtenida tras un chequeo contrastado con el servicio de Parques y Jardines municipal de los espacios libres previstos en los planos del RUT. Ver el doc. Estado Actual de las Zonas Verdes.

15


5.3 DOTACIONES DEPORTIVAS

DOTACIONES DOCENTES

5.4

Actualmente hay tres núcleos de instalaciones deportivas: - Uno, principal, en la Marjal, muy próximo al núcleo urbano. - Dos, muy secundarios:  Conjunto de Pistas al aire libre en el “polígono”  Pabellón polideportivo en av. J. Fuster (Bosc de Diana) Las necesidades

35

La situación actual de centros docentes es, en cuanto a la oferta: -

-

se centran en un pabellón de mayor tamaño. 36

Dado que el entorno del conjunto principal de la Marjal es, s/PATRICOVA y CHJ, inundable , la propuesta es: 37

1) Ampliar la dotación deportiva del “polígono” en ca. 3,24 Ha , suficientes para albergar el nuevo 38 pabellón con una apreciable dotación de aparcamientos , 2) Ampliar las instalaciones de Bosc de Diana (nuevo sector Alquerías) con pistas descubiertas. 3) Ampliar el Parque Deportivo existente en La Marjal para aparcamientos

Infantil+Primaria (I+P)  Pública:  Concertada:

39

3.060 p.e. 40 1.440 “ ∑ 4.500 p.e. Secundaria Obligatoria +Bachillerato+Ciclos Formativos (SO+B+C) 41  Pública: 2.784 p.e. 42  Concertada: 864 “ ∑ 3.648 p.e.

La demanda es: - Actual:  I+P 9%s/41.553 = 3.740 p.e  SO+B+C 6% “ = 2.493 “

< Oferta actual = < “

4.500 p.e. 3.648 “

La demanda final prevista calculada según los criterios establecidos en el D104/2014. anexa:  I+P 3.740+2.255 = 5.995 p.e.  SO+B 2.493+ 1.503 = 3.996 p.e. Cifras que producen:  I+P:

39 CEIP “ “ “ “

23. Ampliación propuesta de las instalaciones deportivas en el “polígono”.

“ “

40

2

La Xara Pare Pere

Oferta Actual Demanda Prevista Déficit

3.648 p.e. -3.996 “ 348 p.e.

sup. parcela m2 7.759 4.817 10.898 10.060 10.680 5.429 1.340

Centro Paidos Sagrado Corazón S. Juan bautista

sup. arcela m2 10.746 19.710 4.037

IES “ “

Centro H. Chabás M. Ibars nº3

sup. arcela 15.385 13.900 15.056

CC “ “

Centro Paidos Sagrado Corazón S. Juan bautista

sup. arcela m2 Íd. Parcela I+P Íd. Parcela I+P Íd. Parcela I+P

42

aglomerados y/o petreos. 37 Ver apartado 3 anterior. 38 Este emplazamiento tiene hoy una accesibilidad deficiente, pero la proximidad a ejes viarios básicos y al consolidado residencial urbano a través de viario urbano posibilita la solución de esa carencia.

Centro Cervantes Vessanes Montgó Llebeig Pou Muntanya

4.500 p.e. -5.995 “ 1.495 p.e

CC “ “

41

35 Deducidas por entrevista al servicio municipal de Deportes. 36 Por lo que, normativamente, sólo sería ampliable con instalaciones susceptibles de soportar ese suceso: pistas al aire libre de materiales

SO+B+C:

Oferta Actual Demanda prevista Déficit

perfil 6I+12P 3I+ 6P 6I+12P 9I+18P 6I+12P

nº puestos escolares 18*30 = 540 9*30 = 270 18*30 = 540 27*30 = 810 18*30 = 540 ∑ 2.700 3I+ 6P 9*30 = 270 1I+ 2P 3*30 = 90 ∑ 3.060 perfil nº puestos escolares 12P 12*30 = 360 6I+12P 18*30 = 540 6I+12P 18*30 = 540 ∑ 1.440 perfil nº puestos escolares 16SO+12B+4CF 16*36+16*42 = 1.248 12SO+4B+8CF 12*36+12*42 = 936 12SO+4B 12*36+4*42 = 600 ∑ perfil nº puestos escolares 8SO 8*36 = 288 8SO 8*36 = 288 8SO 8*36 = 288 ∑ 864

43 Estas cifras son diferentes a las que resultaría de la población final estimada: 9%s/53.272 = 4.795; Íd s/60.000 = 5.400 6%s/ “ = 3.196; íd s/ “ = 3.600

2.784

43

(ver tabla


DENIA. PGE.PRINCIPALES PROPUESTAS BORRADOR 29.09.2016

Déficit que se cubre con las nuevas instalaciones docentes que pueden instalarse en las reservas de suelo docente de los nuevos desarrollos (excepto sMN) y un nuevo centro en les Marines (ver 44 apartado 2.2 anterior: les Marines). -

-

I+P s/PT s/AA s/MN Marines-Deveses

1, 00Ha 9I+18P 0,75 “ 6I+12P 0,75 “ 6I+12P 0,75 6I+12P

SO+B+CF s/PT Marines-Deveses

0,89 Ha →12SO→ 1,50 “ 24SO+6 B+4CF

27*30 = 810 p.e. 18*30 = 540 “ 18*30 = 540 “ 27*30 540 “ . ∑ 2.430 p.e. > Déficit 12*36 = 378 24*36+10*42 = 1.284 ∑ 1.662 p.e > Déficit

5.5 SEIS ESPACIOS DOTACIONALES SIGNIFICATIVOS 5.5.1 ESTACIÓN DE AUTOBUSES En el documento DIRECTRICES ya se avanzó -respecto al modelo B elegido, en el que se incardinan las presentes propuestas- que la estación de autobuses se emplazara en la actual estación FEVE y su entorno, o, alternativamente y mejor, en el entorno de Torrecremada. Ahora, una vez comprobado que el espacio dotacional previsto en la UE Madrigueres Nord no es necesario que se destine a uso docente, se matiza esta última alternativa y se propone situarla en este espacio dotacional de la UE Madrigueres Nord, que queda magníficamente emplazado respecto a la actual penetración a Dénia desde la red viaria territorial, tanto de ámbito europeo, como estatal, regional y comarcal, con la nueva penetración propuesta en el modelo B de Directrices, con la Via Parque propuesta en el sector Playa-Torrecremada y no lejana del corazón del núcleo urbano (ca.1 Km a La Glorieta) y del puerto (1,5 Km).

24 En azul la parcela propuesta para Estación de Autobuses, conectada con la Ronda prevista en el sector Playa-Torrecremada (en trazo negro)

5.5.2 APARCAMIENTOS Siguiendo lo determinado en DIRECTRICES se prevén dos grandes aparcamientos: -

44 Se aprecia que hay una diferencia apreciable entre la oferta y la demanda, a favor de la oferta; se debe a que según el D194/2014 lo que se ha de satisfacer es que la oferta pública cubra la nueva demanda derivada de: 1) la ocupación casi total (95%) del parque de viviendas vacías, 2) las nuevas viviendas que sea posible construir en los solares vacantes o edificados manifiestamente insuficientemente del consolidado urbano y, 3) las nuevas viviendas que puedan edificarse en los nuevos desarrollos previstos por el Plan, suma a la que se añadiría, de existir, el déficit de escolarización existente. Realizada de esta forma la demanda de nuevas plazas escolares sería de 2.255 pe. en I+P y de 1.504 pe. en SO+B+CF, cifras que se acercan mucho a la nueva oferta pública que se propone.

Uno sobre L’Hort de Morand, con una superficie de aproximadamente 1,0 Ha, capaz de acoger ca. 500 turismos. Sería en superficie, con un mínimo acondicionamiento (pavimentación de gravas de granulometría estudiada para permitir el drenaje y el tránsito automóvil y peatonal, si bien este acondicionamiento no se extendería sobre la parte topográficamente elevada, que se mantendría en su estado actual) de forma que su acondicionamiento no exigiese ni obras de drenaje ni la excavación previa por razones arqueológicas, pero permitiendo así que

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esta pudiese llevarse a cabo paulatina y parcialmente, dejándose la excavación bien 45 cubierta bien descubierta según la valoración que se haga de lo hallado . 46 Se obtendría por transferencias de aprovechamiento sobre suelo urbano . -

diferencia) en que ahí se instale un uso es el Ayuntamiento. Para la administración titular del suelo esto es, dado su carácter sectorial, un problema menor…o ni siquiera eso. 48 Se precisa hacerse con la titularidad del suelo. Como: Transferencias de aprovechamiento .

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El otro la planta baja de la manzana, hoy vacante, delimitada por las cc. María Ibars, José Oliver, Emilio Oliver y Av. Montgó, emplazamiento en el que el riesgo de inundabilidad desaconseja la instalación de usos en niveles bajos.

5.5.4 AUDITORIO Solo un clavo saca a otro clavo, y solo un hueco ocupa otro. El hueco de la cantera del Castell se propone rellenarlo con otro hueco: el auditorio (espacio mayoritariamente vacío), completado con una gran carpa (otro gran vacío) para actos informales y multitudinarios. Un reto arquitectónico y funcional, pero una herida que podría quedar curada y aseada, y, muy probablemente, un icono arquitectónico para Dénia.

26 La Cantera. Vista aérea. Google Earth. 25 Grandes aparcamientos propuestos (P)

5.5.3 El AMBULATORIO de la c/CAMPOS Perdido el uso, demolido el edificio, aparece el problema: solar apenas cuidado en el corazón de la principal vía estructural central del núcleo urbano. El más interesado (con

El suelo es municipal. El aparcamiento: enfrente.

5.5.5 EL ESPINAZO La espina de casitas bajas en la c/Calpe y Av. Marquesat es un vestigio en buena parte descuidado y hoy anacrónico de una pequeña barriada de vivienda obrera baja, situación que hubiera podido evitarse bien previéndose su conservación, bien, en caso contrario, implementando en el planeamiento medidas de gestión urbanística adecuadas.

45 Obviamente la parte que se deje a descubierto supone una disminución de la capacidad de aparcamiento. 46 s/art. 78 y cc. LOTUP. Las “canteras” de donde podrían obtenerse estas transferencias serían las piezas urbanas que estuvieren inmersas en un proceso de sustitución tipológica aún no concluido y a las que el PGE diera un “plus” de edificabilidad sobre el anterior planeamiento. A estos efectos se considera que el “planeamiento anterior” es el PGOU1972 y los planes parciales que lo desarrollaron, en este caso el PPCUyZI1975. Un primer cálculo de esas posibilidades indica que cabe obtener esa superficie y alguna más, concretamente al solar del previsto Centro de Salud 2: c/ Miguel Hernández, mediante transferencias de aprovechamiento aplicables sobre el sector delimitado por Ronda Murallas, Dtr. Fléming, sector Playa-Torrecremada, antiguo trazado del ferrocarril Dénia-Carcaixent y Pza. Valgamedios. 47 Solo la planta baja. En altura se desarrollaría el programa autorizable normativamente.

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48 Cantera: c/Patricio Ferrándiz.


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que se han sucedido, entre derechos edilicios y obligaciones de conservación, ha abocado a estos restos a una ruina cada vez más acusada. La solución pasa con que el Ayuntamiento se haga con la titularidad del suelo y a partir de ahí podrá resolverse con menores dificultades la ordenación de la edificación, de los espacios libres y la conservación de vestigios de valor etnológico.

27 La hilera de casitas bajas en c/Calpe con espaldas a la Av. Marquesat. También puede apreciarse la sustitución de casas bajas por fincas altas en c/Calp y c/Elx. Google Earth.

No ha sido el caso: el Plan de Reforma Interior y Extensión de 1966 engloba a esta hilera de casas dentro de una nueva manzana residencial de mucho mayor tamaño, mientras que el Plan Parcial de Casco urbano y Zona de Influencia (desarrollo del PGOU1972) las mantiene si bien regulariza (y elimina) las traseras, pero los planeamientos posteriores han previsto su desaparición calificando su suelo como viario, y así permanece en el vigente RUT, pero no se ha implementado medida de gestión urbanística alguna, mientras que las fincas de la c/Calpe, y en los solares enfrentados de la c/Calpe y c/Elx se han sustituido las viejas casitas existentes por fincas urbanas altas, contando para el ancho de calle (que regula la altura de la edificación) como si la espina no existiera.: en definitiva, se ha estado a las maduras pero no a las duras. Ahora presentan una buena imagen a la c/Calp (su fachada), pero las traseras, de perímetro irregular, ofrecen un deplorable aspecto a la Av. Marquesat. El problema está en la espina, pero también en el frente opuesto de la c/Calp (y también en la c/Elx) en la que malconviven casitas de una planta con nuevas fincas de 6 o más alturas. Poco cabe hacer que no sea repetir las determinaciones urbanísticas más recientes: desaparición del espinazo, alturas elevadas a c/Calpe y c/Elx, pero ahora sí, implementando medidas de gestión; en este caso Transferencias de Aprovechamiento con las casas a renovar de la c/Calpe y c/Elx que proporcionan cantera para ello, sobrada.

5.5.6 EL GASÓMETRO En el entorno anterior aún queda otro vestigio de valor etnológico relevante: las ruinas del antiguo gasómetro. El conflicto, no resuelto, por las diferentes determinaciones urbanísticas

28 El Gasómetro. Google Earth. Método: Transferencias de Aprovechamiento. Cantera: el sobrante anterior y el entorno de la Av. Campo Torres.

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ESTRUCTURA COMERCIAL La estructura espacial que presenta la actividad comercial en Dénia es muy sencilla: - Se localiza en el núcleo urbano (Campos, Diana y, en menor medida, calles adyacentes: Colon, Temple Sant Telm, etc), con incipientes núcleos complementarios (pº. Saladar-pza. París, etc) y, también en menor medida, en el polígono, volcada a su eje básico. El área noroeste del núcleo urbano (tras el Castell) queda, en este aspecto, en sombra. - Las actividades comerciales en las áreas residenciales externas son escasas y centradas en el comercio de uso diario (alimentación, hogar, y poco más), derivada lógica de su fuerte ocupación estacional. Ese patrón supone cierta disfuncionalidad global, pues en verano y puentes laborales las áreas residenciales quedan relativamente desabastecidas comercialmente, incluso del de utilización “diaria”, mientras que el núcleo urbano no puede hacer frente a la demanda de accesibilidad

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derivada de su oferta comercial, situación paliada, en buena parte, por la oferta del centro comercial Portal de La Marina, en Ondara, ayuda que actúa también como “abrazo del oso” y amenaza a la oferta comercial dianense, tanto en su vertiente meramente económica como en su estructura, aspectos en los que reside buena parte del papel de líder territorial de Dénia y de la identidad y especifididad de su estructura urbana. Por suerte los intentos de replicar ese centro no han prosperado, pues, muy probablemente, hubiesen o bien fracasado o bien arruinado el grueso de la estructura comercial dianense. Pero aunque se pueda ser escéptico acerca de la influencia de las medidas urbanísticas 49 genéricas, e incluso específicas, sobre la actividad comercial (y no digamos ya sobre la hostelería ) si aparecen algunos aspectos en los que el planeamiento puede ayudar de forma efectiva a resolver esas carencias y a mantener y complementar esa función y estructura: Serían: - Limitar generalizadamente la posibilidad de emplazar Centros Comerciales externos. 50 Como excepción podría ser admisible en Les Marines a la altura de Les Molins, vinculado a una operación de mejora de la red viaria local en ese entorno. - Favorecer la implantación de actividades comerciales de uso diario en las áreas residenciales. - Favorecer la instalación de actividades de comercio ocasional e los ejes:  Básicos: Av. Valencia - Pza. Valgamedios - Pare Pere – Glorieta - Campos Diana  Complementarios: Núcleo urbano compacto.  Específicos: Enclave: Ronda Murallas-D. Fléming- Llibre Repartiment- Miguel Hernández - Incrementar la dotación de aparcamientos en el área Bosc de Diana.

Dénia, 29.09.2016 JM Chofre, arquitecto Coordinador OMP

49 ¿Alguien hubiese podido vaticinar el éxito hostelero de la calle Loreto aun conociendo previamente su peatonalización? 50 No sería una actuación “prevista” sino “posible”.

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PROPUESTAS PLAN GENERAL_oficina municipal de planeamiento_septiembre 2016  

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