Introduktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side

Vi skal være knivskarpe på fremtidens boligmarked

I takt med at pandemien overvindes, ruster vi os til nye udfordringer på et alment boligmarked, der skal være stadig mere effektivt.

I 2020 blev Danmark som bekendt ramt af en global pandemi med en ny type virus, covid-19, hvilket medførte restriktioner og nedlukninger i hele samfundet. Ved årsskiftet blev vi ramt af en ny bølge af covid-19 og de nye restriktioner og nedlukninger, der fulgte. Det har betydet, at Bovias hovedkontor og lokalkontorerne har været lukket for personligt fremmøde en stor del af 2020 helt frem til april i år, og at der kun har været begrænset beboerservice ude hos beboerne. Beboerne har dog hele tiden kunnet komme i kontakt med os telefonisk indenfor vores normale åbningstid, og de har også kunnet sende os en e-mail. Ved uopsættelige behov for personlig henvendelse, kunne der laves en særlig aftale i forvejen. Der hvor coronaen har givet størst udfordringer er i forhold til beboerdemokratiet. Vi kan sende nok så mange mails til hinanden, det bliver aldrig det samme som at holde fysiske møder. Vores besigtigelsestur i foråret måtte flyttes, så det er ikke kun mødeaktivitet, der har været ramt, men også udflugter, oplevelser og socialt samvær, der hvor vi får inputtene om, hvad der rører sig i afdelingerne. Det savner vi. Vi mangler nærheden til beboerne. Det er også vores indtryk, at der kan være frustrationer, der hober sig op derude på grund af manglende kontakt med administrationen. Der er naturligvis også hængepartier og efterslæb, der nu skal indhentes. Hvor det normalt er administrationen, man ringer til, har personalet i marken i høj grad været frontpersonale. I administrationen tænker vi over de gode ting, vi kan tage med, når vi kommer ud på den anden side. Der er mange rutiner, der har ændret sig, og nogle af dem skal vi holde fast i. Online møder er en af de gode ting. Kunne man udvikle dem, så beboerne eksempelvis kunne bruge den teknologi med viceværten engang i fremtiden. Det ser vi på. Vi ser også på muligheden for ikke at lukke 100 procent op for åbningstiden på Engstien og lokalkontorerne, men det skal selvfølgelig baseres på fakta om, hvad det er for nogle henvendelser, vi får i huset, og hvornår de kommer. Måske bliver det sådan, at man skal bestille en tid, ligesom når man skal til tandlægen, hvis man har behov for personlig betjening. Sådan har det været under corona. Beboerne skal naturligvis opleve at kunne få fat i os i dagligdagen, og det er altid muligt på e-mail og telefon.

Det boligsociale arbejde

Det boligsociale har de seneste år været og ligger stadig højt på dagsordenen. Ifølge boligministeren er det boligsociale arbejde ikke boligforeningernes opgave. Det er kommunens. Derfor har man fra statens side skåret i midlerne til de boligsociale helhedsplaner. Vi vil gerne understrege, at uanset hvad, vil AAB Kolding stadig gerne være med til at understøtte de boligsociale aktiviteter, der foregår i de vores afdelinger, der er med i helhedsplanen ByLivKolding. Det vil beboerne også gerne. Men vi vil gerne minde byrådet og kommunen om, at de skal have pengepungen mere op og hjælpe. Vi skal ikke klare alle problemerne i boligforeningen alene. Her giver vi altså boligministeren ret. Men der er en forskel. Når vi iværksætter boligsociale aktiviteter i AAB, så vil vi helst gøre det for fællesskabet. Vi vil ikke spørge efter folks cpr-numre. Når kommunen er med, bliver det mere og mere individbaseret. Der er ganske enkelt sket et skred. De midler, vi får af Landsbyggefonden bliver mere og mere brugt på enkeltindivider, og det vil sige, at ByLivKolding frikøber kommunale medarbejdere til at varetage nogle interesser, som er mønter på nogle meget få personer. Det synes, vi er en skævvridning, for så bruges beboernes egne opsparede midler til kommunale opgaver. Bekymringen er desuden, at vi er med til at understøtte noget, som kommunen skal klare, men den dag, vi ikke leverer pengene længere, så forsvinder indsatsen. Så står vi måske med en udfordring med de unge mennesker, som eksempelvis får mentorhjælp. Her kunne kommunen godt være bedre til at gå ind og understøtte aktiviteterne. Mentorordningen er en langsigtet investering, vi laver ved at hjælpe sårbare unge mennesker i job og uddannelse. En af kriterierne ved at være på listen over udsatte boligområder er uddannelse, så det er vigtigt. Uddannelse er ikke noget man, får ordnet på fire år. Det er et langt sejt træk. Det starter med en tidlig indsats fra børnene er små. Vi ser heldigvis, at der er flere og flere mønsterbrydere, der bryder den sociale arv. Et fåtal er ikke egnet til uddannelse men har bedre af at få et ufaglært job hurtigst muligt. Hvis de driver rundt på gaderne eller i vaskerierne, er det ikke uddannelse der er lige for. Men de skal have noget at lave. Disse unges trivsel og adfærd er en af udfordringerne i nogle af vores boligområder.

Man kan desværre finde eksempler på, at selvom kommunen bliver tilført øremærkede ressourcer fra staten, så forsvinder pengene bare ned i den store kommunekasse. Så sker der ikke noget, medmindre vi kommer ind og tager fat. Man kan med rette spørge: skal vi redde verden, fordi vi er en boligforening? Fordi vi er gode til boligsocialt arbejde og midlerne ofte gør større gavn i ByLivKolding, er det så vores opgave at løse vores medborgeres sociale problemer, fordi de bor til leje hos os i et koncentreret område. Der bliver brugt mange midler fra Landsbyggefonden, lejernes egen sparegris, men de penge findes altså ikke i de velfungerende afdelinger. Kommunen synes, det er godt, når vi påtager os den opgave, og det kan vi måske omsætte positivt til at stå godt overfor

kommunen, og ”brande” os som aktiv medspiller, men det er ikke altid, det falder i god jord hos alle de andre lejere. Kommunen bør i øvrigt blive bedre til at følge op på vores projekter og videreføre dem, der er succesfulde, så de ikke stopper ved en helhedsplans ophør (de er fireårige).

Byggeri - også i periferien

Vi skal også skynde os at rose Kolding Kommune for samarbejdet, og for at vi får mulighed at være med til at udvikle byen og kommunen på byggefronten. Som noget nyt bygger vi nu i de mindre bysamfund som Hejls og Vamdrup. Her kan vi ikke være sikker på, at få boligerne lejet ud fra dag 1. Men for at få lov at bygge de attraktive steder, må vi påtage os opgaven med at bygge i periferien. Hvis vi ønsker at være inde i varmen, så må vi give lidt. Politikerne er med borgmesteren i spidsen opmærksomme på, at få hele kommunen med i udviklingen, og vi medvirker gerne til at løse den opgave. Vi vil også meget gerne bygge seniorbofællesskaber, og det undrer os, at vi tilsyneladende har tabt dette spil i første omgang, idet det er de private bygherrer, der bygger dem. Kommunen har åbenbart ikke prioriteret de almene boligorganisationer, men vi presser på eksempelvis med et forslag om at bygge 15 seniorboliger på Junghansvej i den gamle børnehave. Kommunen skylder os kvoter for den billige leje gennem mange år, mener vi. Ros skal også gå til kommunens § 17 stk. 4-udvalg – også kaldet Udvalget for blandede boligområder, som vi deltager i. Der er bump på vejen, men overordnet set er det et fornuftigt og givtigt arbejde. Vi håber, at det fortsætter, uanset hvem der sidder ved roret efter kommunalvalget efteråret. Der er kommuner, der misunder os det udvalg, men dertil skal også sige, at det ikke altid er en nem proces. Et af fokusområderne i udvalget er udviklingsplanen i Skovparken/ Skovvejen. Udviklingsplanen skal omdannes til en helhedsplan for boligområdet, og det arbejder vi på sammen med kommunen og arkitekterne. Coronapandemien har desværre forsinket planen, og beboerne savner med rette information om, hvad der skal ske. Vi kommer ikke udenom, at Skovparken skal reduceres i antallet af boliger. Vi har presset på for ikke at rive ned og kæmpet for, at de boliger, der forsvinder, erstattes 1:1 af nye boliger. Ellers kommer de 150 boliger til at mangle i byen. Det har politikerne nikket ja til. Der mistes også boliger til tilgængelighedsboliger, fordi nogle boliger i Skovparken skal slås sammen. Beboerdemokratiet har ikke haft mulighed for at tage stilling til planen endnu, men afdelingsbestyrelsen holdes orienteret. Siden den første udviklingsplan, der blev lavet på seks måneder, er der sket meget. Budgettet er desværre også halveret. Men hvor vi tidligere skulle rive en masse ned, kan det ende med, at vi sælger nogle blokke. Vi håber på den måde at nå i mål med at bevare mange boliger i området. En blok (måske halvanden) er dog i farezonen for at skabe plads inde midt i boligområdet. Beboerne skal i sidste ende godkende helhedsplanen, og det bliver nok vanskeligt. Hvad gør vi så? Vi vil helst ikke sætte det lokale beboerdemokrati ud af kraft, men kan det ende med, at hovedbestyrelsen og kommunen må tvinge beslutningen igennem for at overholde den omstridte ghettolovgivning. Vi vil ikke sætte beboerdemokratiet ud af kraft men tilsætte nogle andre og nye tanker. Renoveringen i Skovparken bør starte med at fjerne utrygheden over fremtiden ved at tilbyde noget godt fra starten. Noget beboerne godt kunne tænke sig. Bydelen skal desuden åbnes for Koldings borgere, så der skal også findes noget positivt for byens borgere. Der er altså andre interessenter end beboerne. Man kan forestille sig forskellige aktiviteter såsom koncerter og kulturarrangementer, så folk får et naturligt ærinde i Skovparken. Noget at være fælles om. Der er planer om at åbne et bydelshus i området, og vi har foreslået, at børnetandplejen flytter til området og frigør plads til eksempelvis et seniorbofællesskab i Riis Toft.

Ny effektiviseringsaftale

BL og KL er med boligministeriet blevet enige om en ny effektiviseringsaftale for 2021-2026, hvor vi som branche skal spare 1,8 mia. kroner. Efter 2026 bliver det individuelt for hver boligorganisation. Det betyder, vi har taget fat på at ændre hele organisationen for at kunne klare udfordringerne. Der er ikke noget konkret at fortælle endnu, kun at vi går mod at vores ansatte i højere grad bliver specialister i stedet for generalister som tidligere. Vi tager effektiviseringsaftalerne som et vink med en vognstang om, at hvis vi ikke tager dem alvorligt, så kommer myndighederne mere eller mindre til at styre os. Det vil vi gerne undgå, for så kan kommunerne lige så godt drive os 100 procent. Det er fint med styringsdialog og tilsyn, men vi skal selv bestemme. Vi har derfor sagt til BL, at vi ikke skal give for meget af magten væk. Det er en balancegang, som vi må tage henad vejen. Vi er kommet langt på effektiviseringsfronten, og når man tænker på hvor professionel, vi har gjort vores boligorganisation på bare 10 år, kan det undre, hvordan de små boligforeninger kan blive ved med at overleve. Nu kommer der snart ekstern granskning af drift og vedligehold i afdelingerne, og hvordan håndterer de det? I AAB er vi rustet til ekstern granskning, og er startet med droneoverflyvning, men vi er klar over, at den i yderste konsekvens kan skabe konflikt med beboerdemokratiet. Granskning medfører nemlig et forstærket fokus på henlæggelser i afdelingerne – en ting, der

historisk ikke været i branchen. Der har været fokus på lav husleje. Da det i sidste ende er hovedbestyrelsens ansvar, at afdelingerne lægger tilstrækkelige midler hen til opsparing, har vi spurgt til muligheden for at løfte vedligeholdelsen af de vitale bygningsdele væk fra afdelingernes kompetence. Svaret er klart: Det vil boligministeren og regeringen ikke imødekomme.

Rustet til fremtiden

Det må vi tage til efterretning. Vi mener ellers, det er meget simpelt. Det er ligesom med bolsjedåsen. Når du tager et bolsje, lægger du 25 ører - ellers skal du på lånemarkedet, når dåsen er tom. Fremtidens krav levner ikke plads til at der fedtes med henlæggelser, og det kræver, at det personale, der sidder med drift og vedligehold, holder fast i beslutningerne og ikke går på kompromis. Det kan være svært at sælge budskaberne til beboerne, men det er vilkårene. Omvendt skal betjeningen af beboerdemokratiet styrkes. Vi skal blive bedre til at forklare, hvad der er sund fornuft. Der er eksempler på, at beboere får held til at stikke blår i øjnene på hinanden for at få en lav husleje. Og hvis det bliver en kamp, må vi tage beslutningen i hovedbestyrelsen og videre i kommunen og til sidst byrådet. Det vil skubbe hele processen, og vi træder måske en afdelingsbestyrelse over tæerne, men det er den virkelighed, vi kigger ind i. Når man tænker på, hvad der bliver brugt af resurser på væsentlige projekter i afdelingerne, kunne det måske være hensigtsmæssigt ikke altid at skulle spørge beboerne om lov. Men vi skal samtidig huske på, at vi er sat i verden på baggrund af beboernes medbestemmelse. Beboerdemokratiet er unikt, og det skal vi værne om. Men i takt med at pandemien overvindes, skal vi ruste os til nye udfordringer på et alment boligmarked, der er underlagt stadig flere krav om effektivitet. Derfor har vi én ting for øje: Vi skal være knivskarpe, hvis vi fortsat vil spille en aktiv rolle som kommunens største boligforening på fremtidens lejeboligmarked.

Per Nielsen

Per Nielsen Direktør, Bovia

Karl-Jørn Petersen

Karl-Jørn Petersen Formand, AAB Kolding