Page 1

Affordable Paradise

tegenwicht bieden aan een polariserend Amsterdam


Hollandpark Inholland

Middelbare school

Basis school

Basisschool

Sporthal Basisschool Brede school Cruyff court Food court Brede school

Brede school

Markt

Sporthal

Cruyff court

Basisschool

Bibliotheek

Brede school

Middelbare school

Basisschool

Cultuur centrum Sportpark

Cruyff court Sporthal

ROC Stadsdeelkantoor + markt Zwembad

Brede school Sporthal

Basisschool Amsterdamse poort

Arena Boulevard

Nelson Mandela park + Kwaku

Trein + metro + bus

Middelbare school Basisschool Middelbare school Sportpark

Basisschool

2

Basisschool


samenvatting Wonen dreigt in Amsterdam onbetaalbaar te worden voor lage- en middeninkomens en dit heeft grote gevolgen voor de sociale structuur van de stad. Er is een onbetaalbaar centrum-milieu ontstaan met veelal hoge inkomens, met daaromheen kwalitatief slechtere wijken met hoge concentraties armoede en lage inkomens. En dit terwijl Amsterdam haar succes juist te danken heeft aan het dynamische karakter dat is ontstaan door de diversiteit aan inkomens en mensen die door elkaar wonen. De Bijlmer in het bijzonder, heeft veel een lagere leefkwaliteit dan andere wijken in Amsterdam. Er zijn veel minder voorzieningen en ook op sociaal- en ruimtelijk-economisch vlak blijft de Bijlmer behoorlijk achter ten opzichte van andere wijken. Dat kom mede door de oorspronkelijke ruimtelijke structuur van de Bijlmer, die het ontstaan van voorzieningen niet toe laat door het ontbreken van een interactie tussen gebouwen en hoofdroutes. De druk op de woningmarkt moet in Amsterdam gaan leiden tot strategische verdichtingen, om tegenwicht te gaan bieden aan de polarisatie in de stad. De uitgewerkte test-case voor de Bijlmer laat zien dat je nieuw weefsel met stedelijke dynamiek kan creĂŤren die de emancipatie van het stedelijk weefsel zou kunnen betekenen. Door het maken van een hogere dichtheid, meer adressen, meer ruimte voor bedrijven aan de straat, ontstaat stedelijke druk en economische vitaliteit langs de hoofdroutes. Door gelijkvloers maken van het snelweg-profiel van de Gooise weg worden buurten met elkaar verbonden en komt er ruimte vrij voor ca. 33.000 nieuwe woningen voor middeninkomens, zonder daarvoor een woning te hoeven slopen. De verdichting levert ook de huidige bedrijven en 86.000 inwoners, een lokaal netwerk met veel meer voorzieningen op. Er ontstaat een ruimtelijk-economische ruggengraat met kansen voor winkels, voorzieningen, ondernemers en lokale initiatieven, waarmee ook de rijkdom aan culturen eindelijk zichtbaar kan worden. Door de ingreep ontstaat er een complementair woonmilieu en stadsleven, naast het parkachtige woonmilieu dat de Bijlmer nu al heeft. De vraag om meer woningen voor middeninkomens leidt op locatie tot meer sociaal economische diversiteit en een ruimtelijk-economische structuur in de vorm van een stadsstraat waar de wijken zelf op voort kunnen bouwen. Amsterdam kan op een afgewaardeerde snelweg 73.000 nieuwe inwoners huisvesten en verdichten op een plek waar een investering in ruimtelijke kwaliteit en diversiteit het hardst nodig is.

3


Affordable Paradise tegenwicht bieden aan een polariserend Amsterdam Jerryt Krombeen

Academie van Bouwkunst, MUrb, afstudeerdatum 08-12-2016, versie 20-05-2017 mentor: Boris Hocks, commissie: Jelte Boeijenga en Marco Broekman Examencommissie: RiĂŤtte Bosch en Tess Broekmans

4


inhoud aanleiding

tijd voor een affordable paradise

p 5

probleemanalyse

huidige ontwikkelingen

p 7

tweedeling

p 21

doemscenario

p 35

reddingsplan

p 39

bijlmer

p 43

concept

affordable paradise

p 57

ontwerp

slim verdichten

p 77

slotsom

maatschappelijke revenu

p 135

interventie

5


CAPITAL(ISM) MAKES ME HORNY, 2013, Photography by Michalis Dalanikas and Dimitris Polychroniadis

6


aanleiding

tijd voor een affordable paradise De titel van mijn laatste project op de Academie van Bouwkunst, het P6 project over Amsterdam Nieuw West, heette eveneens Affordable Paradise. Dit afstuderen is een verlengstuk van dit project en de conclusies uit dit onderzoek. Tijdens de woningmarktonderzoeken die ik voor dit project eind 2014 deed, kwam ik al tot de conclusie dat de positie van lagere inkomens groepen onder druk raakte. Echter kon ik opdat moment niet voldoende diepgang bereiken en bleven nog te veel vragen onbeantwoord. Met mijn afstuderen in het verschiet lag er een enorme kans om dieper in het onderwerp te duiken en het thema Affordable Paradise verder uit te bouwen. Vooral wilde ik onderzoeken hoe representatief mijn ontwerp en onderzoeksresultaten van Nieuw West waren voor de rest van Amsterdam. En of ik eventueel ook oplossingen kon bedenken voor inclusiviteit op schaal van de stad. Op aanraden van mijn P6 docenten Donald van Dansik en Yushi Uheara, ben ik met mijn afstuderen verder gaan werken in de gekozen onderzoeksrichting. Voor het afstudeeronderzoek begon ik in statistieken te duiken en ontdekte stukje bij beetje een toenemende ongelijkheid in de stad. De rapporten ‘Wonen in Amsterdam’ laten goed zien hoe de stad aan het veranderen is en bleken een waardevolle bron voor mijn onderzoek. Ondanks het feit dat je uit de rapporten de ontwikkelingen in ongelijkheid duidelijk ziet toenemen, bleef het verhaal redelijk onbesproken. Op dat moment was er nog nauwelijks aandacht voor dit onderwerp en werd het helemaal niet zo prominent in de media verteld werd als nu. ‘De vraag wordt dan: in hoeverre biedt die stad de (redelijk geprijsde) materiële omstandigheden voor een beschaafd leven? Neem bijvoorbeeld vijf sleuteldomeinen van de fundamentele zekerheid (huisvesting, nutsvoorzieningen, voedsel, gezondheidszorg/sociale zorg en onderwijs) en vraag je af: in welke mate zijn adequate en redelijk geprijsde sleuteldiensten in ieder van deze domeinen beschikbaar voor de gewone burger, en in het bijzonder: tot welke laag van de inkomensschaal strekken deze voorzieningen zich uit?’ Ewald Engelen, Sukhdev Johal, Angelo Salento and Karel Williams, How to build a fairer city, The Guardian. 24 September 2014

Het eerste artikel dat ik las over de nieuwe klassenstrijd, en wat mij deels bevestigde in het gevoel wat ik kreeg tijdens dit project, was van Ewald Engelen in de Guardian. In dit artikel las ik een weerstand over huidige trends in de woningmarkt die ik ook had. In de periode van afstuderen die volgde, kwam er meer gerichtere informatie voorhanden, in de media barstte de ‘betaaldbaarheidvan-de-stad-discussie’ los. In Pakhuis de Zwijger, Stadsleven, het Parool, het NRC, overal onstonden informatiestromen en podia voor discussie. Het zorgde voor een enorme stroom aan inzichten, wat qua timing goed uitkwam voor mijn onderzoek. Maar ondanks de toenemende aandacht viel het op dat maar weinig media echt goed onderzoek verrichten of het volledige overzicht in gebeurtenissen konden weergeven. In korte, flashy artikelen bleek het onmogelijk om het vrij ingewikkelde woningmarkt probleem goed uiteen te zetten. Wat met name opviel is dat bijna geen enkele journalist, planoloogofn sociaal geograaf oplossingen voor dit probleem aandroeg. Er kwamen alleen maar meer problemen bij. Waarschijnlijk een oplossing van de gemeente verwacht, maar ook daar is het soms angstvallig stil als het gaat om aandragen van oplossingen voor betaalbare woningbouw in de stad. Mijn rol als ontwerper ligt wat betreft dit onderwerp in het vertalen en helder visualiseren van voorhande informatie. Het formuleren van een heldere opgave voor Amsterdam en een bijdrage leveren aan de zoektocht naar oplossingen. Om die reden leek het me goed om ooral door in de eerste plaats een vollediger beeld te schetsen van het probleem en ten tweede door ook een ontweroplossing aan te dragen. Met dit afstuderen ga ik terug naar de basis van de stedebouw, waar stedebouw als vakgebied ooit mee begon: voldoende woningen, voorzieningen en basisbehoeften voor iedereen in de stad. Om dat te kunnen doen moet je juist werken aan oplossingen voor de betaalbaarheid voor zwakkere of minder goed verankerde inkomensgroepen. Dit lijken van zelfsprekende verworvenheden in Nederland, maar de kwaliteit en kwantiteit van woningen staan in Amsterdam onder druk.

7


Foto: AndrĂŠ Kuipers.

Netwerkstad de Randstad, de delen die oplichten kun je beschouwen als gloeiende kooltjes. Delen met een hoge dichtheid een hoogconjunctuur in de levenscyclus van de stad. Het Amsterdamse kooltje licht momenteel behoorlijk op, referend aan het boek After CIty van Lars Lerup.

8


probleemanalyse

huidige ontwikkelingen Amsterdam heeft haar succes te danken aan het dynamische karakter dat is ontstaan door de verschillende groepen mensen en inkomens die door elkaar wonen. Het mengen van verschillende bevolkingsgroepen heeft Amsterdam op het globaliserende toneel enorm succesvol gemaakt. Internationaal gezien is er bijna geen enkele agglomeratie van 850.000 inwoners die presteert als dorp Amsterdam. De stad heeft dit deels te danken aan zijn imago als open stad en het vrije karakter. De afgelopen decennia is Amsterdam is staat gebleken veel mensen aan te trekken. Het succes van de stad is terug te vinden in de groei van het aantal kenniscentra, studenten, hoogopgeleiden, toeristen en ook bedrijven. De stad heeft zelfs van de Europese Commissie de prestigieuze Innovation Capital Award gekregen en werd verkozen boven veel grotere steden als Parijs en London. Het start-up klimaat werd enorm geroemd, maar de prijs heeft Amsterdam met name te danken aan het open karakter en het gemixte, hoogwaardige woonklimaat. De stad beleeft een nieuwe bloeiperiode. Het aantal banen en personen dat zich in de stad wil vestigen is groter geworden dan de huige woningvoorraad kan huisvesten. Doordat de woningmarkt de groei niet kan bijbenen en Amsterdam veelal hoogopgeleiden en hogere inkomens aantrekt ontstaan er in het kielzog van dit succes ook nadelige effecten. De prijzen voor levensonderhoud nemen behoorlijk toe en mensen ervaren meer drukte in de stad. Ook onder invloed van het toerisme en bedrijven als Airbnb staat de prijs van een woning onder druk, omdat de woningen worden blootgesteld aan een nieuwe vorm van kapitalisme.

Niet alle delen van de stad komen evenredig mee in de groei en vooruitgang van de stad. De stad is aan het polariseren; er is een onbetaalbaar centrum-milieu ontstaan met veelal hoogopgeleide, hoge inkomens, met daaromheen wijken met hoge concentraties laagopgeleiden, mensen met een migratie-achtergrond, armoede en lage inkomens. Hoogopgeleiden, met goede banen of een goede baankans, concurreren andere groepen uit de stad, omdat ze simpelweg een hogere prijs kunnen betalen voor bijvoorbeeld huisvesting. Dit zorgt voor een verdeeldheid in de stad en raakt Amsterdam in haar grondslagen en kernwaardn die aan de basis van de groei lagen. Als deze tendens doorzet kunnen op termijn onderschatte, schadelijke gevolgen ontstaan voor Amsterdam als vrij vestigingsklimaat. Economisch gezien kan Amsterdam aan concurrentiekracht gaan verliezen op het moment dat het vestigingsklimaat minder aantrekkelijk wordt. Wat betekend deze trend voor Amsterdam? Wat je kunt opmaken is dat de woningmarkt op slot zit en er voor studenten, lage en middeninkomens ontoegankelijk is geworden. Amsterdam dreigt voor grote groepen onbetaalbaar te worden. Het vrije woonmodel dreigt de stad te verliezen, en de woningmarkt sorteert uit, doordat het recht van de sterkste is gaan gelden. Inmiddels is de huidige woningbouwproductie aardig op dreef, maar de komende jaren gaat dat niet opwegen tegen de groeiende vraag en het achterstallig onderhoud wat er op de woningmarkt is. Als de woningvoorraad niet blijft meegroeien wordt een bekend doemscenario dat kennen we uit Londen misschien werkelijkheid; Amsterdam als stad met meer banen dan er woningen zijn.

Al enige jaren nemen de verschillen tussen wijken en stadsdelen in rap tempo toe, of beter gezegd, de sorteert stad zichzelf uit.

9


Probleemgroep

Inkomensverdeling Amsterdam € 43.785 € 3.649 p/m Lage midden€ 33.000 € 2.750 p/m

inkomens

14%

Lage inkomens (huurtoeslag grens)

€ 11.652 € 971 p/m Bijstand Armoede grens

Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Gemeente Amsterdam & Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

Van alle Amsterdammers heeft 62% een inkomen onder de € 43.785,per jaar. Dit is tevens de omvang van de groep in de stad die geraakt worden door de huidige markt-tendensen. Daar komen voor een deel nog andere middeninkomens met een inkomensbandbreedte tussen de € 36.500,- en € 73.000,- per jaar bovenop. Maar met name de onderkant van deze groep valt tussen wal en schip als het gaat woningbouw. Het inkomen is niet toereikend voor de stijgende woningprijzen en voor sociale huur komt men net niet in aanmerking. Op huursubsidie heeft men geen recht als het inkomen te hoog ligt of de woningprijs boven de € 710,68 uitkomt. Daarnaast raakt woningmarkt momenteel overspoelt door voorrangsgroepen als statushouders en ouderen die niet meer in aanmerking komen voor een zorgwoning.

10

48%


Een kosten breakdown alleenstaande minima Minimale maandelijkse uitgaven

Huur (bruto)

€ 375

Onderhoud huis & tuin

€ 100

Energiekosten

€ 81

Telefoon internet

€ 51

Zorgverzekering

€ 40

%4

Niet vergoede zorg

€ 20

%2

Voeding

€ 180

% 18,3

Was en schoonmaak

€ 9

%1

Persoonlijke verzorging

€ 21

% 2,1

Vervoer

€ 20

%2

Diversen

€ 20

%2

Sport/ hobby

€ 19

%2

Bezoek en uitgaan

€ 43

% 4,4

Vakantie

€ 24

% 2,4

% 48,1

Alleen representatief bijstandsgerechtigden of lage sociale huur. Dit getal is niet representatief voor Amsterdam. Huurtoeslaggrens € 710,68 huur p/m afhankelijk van het inkomen en de hoogte van de huur wordt de toeslag berekend.

% 13,3

% 79,7

Van alle Amsterdammers woont 17,9 % duur scheef, de bedragen die ze betalen aan huur zijn voor hun inkomen niet toereikend. In de meest betaalbare stadsdelen Nieuw West, Zuid Oost en Noord is het aantal dure scheefwoners zelfs rond de 25%.

formule besteedbaar inkomen

Inkomen minima

€ 971

Totale uitgaven

€ 984

volwassene + factor 0,37

kind + factor 0,15 - 0,33

In de periode 2001-2014 kwam een doorsnee arm huishouden € 2.600 per jaar tekort ten opzichte van het niet-veel-maar-toereikend-criterium. Dit is een mediaan bedrag. Kosten blijven steeds verder oplopen, eigen bijdrages voor ziektekosten en verzekeringen blijven stijgen.

Bron: Armoede in Kaart 2016, Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP), september 2016

11


sterkste concentraties armoede en lage inkomens Wat opvalt is dat concentraties armoede clusters en lage inkomens zich in een paar gebieden heel sterk manifesteren. Ondanks dat er in veel gebieden ook veel sociale huurwoningen zijn. Juist deze gebieden worden daardoor heel kwetsbaar. bron: maps.amsterdam.nl

12

500m-1000m-2000m


Clustering lage inkomens en armoede Het aantal lage inkomens en personen dat leeft in armoede, nam tijdens de crisis (2008-2016) toe. De crisis zorgde voor een tijdelijke inkomensnivellering, maar zorgde tevens ook voor een groei in langjarige armoede. Ondanks dat de evaluatie en data nog niet helemaal compleet zijn over deze periode, is het is evident dat over een langere periode 2004-2012 het aantal armoede-clusters is toegenomen, resulterend in de linker kaartbeelden. Op basis van deze kaartbeelden kun je concluderen dat er vier gebieden zijn die een zwakke sociale structuur hebben gekregen.

Positionering lage inkomens, 2014 50% lage inkomens 40-50% lage inkomens 30-40% lage inkomens Sociale huur woningen 500m-1000m-2000m

Woningen Bron: Maps.amsterdam.nl Bron: Armoede Monitor 2014, Bureau Onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam.

Gezien de meest recente prijs- en aanbodontwikkelingen op de woningmarkt wordt het uitsortering-mechanisme en de verschillen tussen heel stadsdelen alleen maar sterker. Juist nu ook werkgelegnheid en inkomens zich na het 4e kwartaal 2015 weer herstellen, nemen inkomensverschillen, m2 prijzen voor woningen en verschillen in inkomenssamenstelling van buurten toe.

Armoede clusters 2012 2012 armoede cluster 4stdev 2012 armoede cluster 3stdev Sociale huur woningen Woningen

500m-1000m-2000m

Bron: Maps.amsterdam.nl Bron: Armoede Monitor 2014, Bureau Onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam, tevens vermeld in: Armoede in Amsterdam essay: De ongedeelde stad onder druk: de veranderende geografie van armoede in Amsterdam, 2004-2012, W. van Gent, S. Musterd, E. Veldhuizen, 2014

13


â‚Ź

Aanbod en prijsontwikkeling wonen Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

sectorale verdeling % verhouding marktaandeel

Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

sectorale verdeling % verhouding marktaandeel

84.700 woningen 22,3% 27%

2007

+5%

!

102.500 woningen

50,6%

89.200 woningen 22,5% 31.5%

22% scheefwonen

in de cororatiesector = 40.194 woningen

2013

46%

182.700 woningen

192.100 woningen

Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

sectorale verdeling % verhouding marktaandeel

+22%

-4,4% 125.1000 woningen

De wachttijd voor corporatie woningen bedraagt ca. 12,5 jaar.

89.200 woningen 22,5% 31.5%

2013

46%

182.700 woningen

Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Gemeente Amsterdam & Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Tevens vermeld in Huurprijzen in Amsterdam rijzen de pan uit, 05 February 2015, www.pararius.nl ABN Amro, Sociale woningbouw in een spagaat, Economisch Bureau Nederland, Madeline Buijs, november 2015

Er is een afname van sociale huurwoningen, terwijl de prijzen op de vrije markt oplopen, en 62% van de Amsterdammers aanspraak kan maken op een sociale huurwoning. Het aandeel sociale woningbouw is het afgelopen decennium bewust afgebouwd van ruim 60% in 1995 tot ongeveer 45% in 2014. In 2014 alleen al nam het aantal sociale huurwoningen af met 1342 woningen. Mede omdat corporaties er financieel niet goed voor staan en ze door mismanagement aan banden zijn gelegd, zijn ze genoodzaakt om posities in de stad op te geven. Het corporatiebezit neemt in 14

125.1000 woningen

absolute aantallen af, terwijl het inwoneraantal blijft toenemen en de wachttijd voor een corporatiewoning oploopt. De wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt in Amsterdam nog steeds minimaal 12,5 jaar. Op zich zijn er voldoende sociale huurwoningen, maar er worden ca. 41.000 woningen bezet door andere inkomensgroepen. Voor een deel komt dat omdat er voor deze inkomensgroepen geen alternatieven zijn, nadat ze qua inkomen uit hun sociale woning zijn gegroeid.


Prijs ontwikkeling in 12 jaar 2001-2013 Aanbod- en prijsontwikkeling

2001-2013

+46% +€205,+33% +€60.000,-

+151% +€415,-

Corporatie huur

a

Aanbod 2001-2013

Particuliere huur

+ 200

- 23.300

Koop sector

+ 45.100

Totaal 2001 371.000 Prijs ontwikkeling in Aanbod- en prijsontwikkeling 20132007-2013 397.000 5 jaar

2007-2013

APT

+25% +€90,+45% +€215,-

+21% +€53.276,-

EGW

+6% +€22.246,-

WIA, particuliere_huursector_2015, Amsterdam

Corporatie huur

a

Aanbod 2007-2013

- 9.4000

Particuliere huur

+ 4.500

Koop sector

+ 22.600

WIA, particuliere_huursector_2015, Amsterdam Huurprijzen in Amsterdam rijzen de pan uit, 05 February 2015, www.pararius.nl

Totaal 2007 379.300 2013 397.000

Eigen woning belangrijkste aandeel in bezittingen. Op 1 januari 2011 hadden de Nederlandse huishoudens in doorsnee voor 175 duizend euro aan bezittingen. De eigen woning vormde het voornaamste vermogensbestanddeel. Bijna zes op de tien huishoudens hadden een eigen woning met een mediane waarde van 233 duizend euro. De helft van de huishoudens had ook schulden. Meestal was dit de hypotheek op de eigen woning. In doorsnee bedroeg deze 160 duizend euro.

De gemiddelde kale huur van een woning in Amsterdam is in 2013 € 523,- per maand. In Zuid is de gemiddelde huurprijs het hoogst: € 592,- per maand. In West liggen de huren gemiddeld het laagst, € 475,- per maand. In 2013 kost een koopwoning gemiddeld € 3.321,- per vierkante meter. Net als in voorgaande jaren ligt in Centrum de prijs per vierkante meter het hoogst: € 4.107,- en in Zuidoost het laagst: € 2.084,-. Basismeetset 2014, Dienst Onderzoek en Statistiek, Gemeente Amsterdam

Centraal Bureau voor de Statistiek, welvaart in Nederland, 2012

15


Polarisatie in prijsontwikkeling

00

50

00

00 45

40

35

00

0 30 0

00 25

20

15 0

0

00

2002, m2 transactie waarde

m2 transactiewaarde

m2 transactiewaarde

bron: maps.amsterdam.nl

16

00 50

00 45

00 40

00 35

00

00

30

25

00 20

15 00

2014, m2 transactie waarde


Bouwplannen en ontwikkellocaties 2014-2025

De groei van de stad en verdichting vindt met name plaats aan de rand van het centrum milieu. Veel minder in de stadsdelen waar de grondprijs zakte en waar zwakke sociale samenstellingen aan het ontstaan zijn en juist behoefte is aan een (ruimtelijke) impuls.

aandeel sector

ontwikkeling

totaal

aandeel

2015

2014-2025

stand 2025

2025

46%

Corporatie huur 190.803 woningen

43% +23.472

28,1%

214.275

+5.414

6,5%

111.004

120.703 woningen

+24.528

29,3%

145.231

nader te bepalen

+30.179

36,1%

417.096 w

+83.593 w

25%

Particuliere huur

29%

Koop

105.590 woningen

22% 29%

30.179

500.689 w

6%

bron: maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen, najaar 2016

Door de huidige plannen neemt de sociale huurwoning sector nog verder af, ten gunste van de koopsector. In deze tabel is niet zichtbaar hoe de woningmarkt invulling gaat geven voor het woning tekort voor middeninkomens, maar wel is duidelijk dat er minder plek zal zijn voor lagere inkomens in de sociale huurcategorie.

17


Bron: NRC, Bas Blokker, Uit huis gezet worden om Airbnb, dat hangt al dertig huurders boven het hoofd 22-07-2015 https://www.nrc.nl/nieuws/2015/07/22/uit-huis-gezetworden-om-airbnb-dat-hangt-al-dertig-huurders-boven-hethoofd-a1495637

18


500m-1000m-2000m Bron: NRC, Bas Blokker, Uit huis gezet worden om Airbnb, dat hangt al dertig huurders boven het hoofd 22-07-2015

Airbnb-effect op woningmarkt De Airbnb-kaart laat zien hoe eigenaren van woningen hun omgeving waarderen en doorvertalen naar de huurprijs en de waardering door toeristen die aangeven of ze een bepaalde prijs wel of niet waard vinden te betalen. De kaart komt aardig overeen met de woning-m2-waarde-kaart. Volgens een rapport van ING speelt Airbnb een rol in de prijsopdrijving van woningen. De verhuurbaarheid van de woning wordt namelijk steeds vaker opgenomen in de verkoopprijs. Aan de woning en de hypotheek zit dus een doorberekend verdienmodel. Het grooste nadeel van deze ontwikkeling is dat alleen kapitaalkrachtige individuen kunnen meeprofiteren van de verhuurbaarheid van de eigen woning, ofwel ‘deeleconomie’. Tel daarbij de privileges voor de eigen woningbezitter bij op, zoals de hypotheek rente aftrek, waarbij woningbezit renteloos afbetaald wordt. Bron: Airbnb heeft flink opwaarts effect op Amsterdamse huizenprijzen, ING, 25-04-2016

19


€

Dagelijkse uitgaven ca. 18% van ons maandelijks budget

Aardappelen 1kg 1 tarwe brood 10 eieren 2 pakken koffie 500 gr Margarine 500 gr 1 pak melk 1l Riblappen 1kg thee rijst

2005

2010

2015

% +/-

0,58 eu 1,43 eu 1,40 eu 5,50 eu 0,68 eu 0,60 eu 8,60 eu 0,87 eu 1,50 eu

0,88 eu 1.17 eu 1,60 eu 6,18 eu 0,77 eu 0,64 eu 7,91 eu 0,94 eu 1,82 eu

1,09 eu 1.19 eu 1,96 eu 10,39 eu 0,90 eu 0,77 eu 9,50 eu 1,14 eu 2,31 eu

+88% -17% +40% +89% +32% +28% +10% +31% +54%

21,16 eu

21,91 eu

29,25 eu

+38%

Bron: CBS http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=80345NED

Bron: CBS Nationale Rekeningen

20


Betaalbaarheid Kosten voor basisbehoeften (2010-2015) lopen in Amsterdam steeds verder op.

Inkomen

=

Prijs huur woningen

+

Energiekosten (GWE) en intel

+

Dagelijkse uitgaven

+

Op veel vlakken zijn de kosten voor levensonderhoud en basisbehoeften de afgelopen jaren gestegen. Voor zorgpremies en verzekeringen wordt steeds meer eigen bijdrage gevraagd en ook een gemiddeld boodschappenlijstje is bijna 40% in prijs toegenomen. Ook sociale huurwoningen zijn 40% in prijs gestegen en in het vrije-markt segment van de woningmarkt namen prijzen zelfs nog meer toe. De prijsstijgingen in Amsterdam liggen veel hoger dan in landelijke gemiddeldes en dat terwijl inkomens de afgelopen jaren bijna onevenredig mee zijn gestegen.

21


Cumulatie Het probleem van Amsterdam, en dan met name in de AUP gebieden is te vatten in een cumulatie van: • Sociale segregatie en armoede-concentraties op basis van inkomen en etnische achtergrond. Wat deels veroorzaakt wordt door de verdwijnende midden-inkomens. • Polarisatie in grondprijsontwikkelingen, de groei van de stad en verdichting vindt met name plaats aan de rand van het centrum milieu, niet in stadsdelen waar juist een ruimtelijke of sociale impuls nodig is. • Slechte ruimtelijke kwaliteit met laag welzijnsniveau • Stedelijk systeem met weinig interactie en waardoor het voorzieningen-niveau achterblijft op de rest van de stad. Vaak veroorzaakt door functionele scheiding en suburbane woondichtheden. ‘Grapperhaus heeft een positieve afkeer van de privileges die de bovenklasse zich op de vrije markt weet aan te schaffen – wat hij de ‘first-in-line’-samenleving noemt. En die hij contrasteert met het oprukkende fenomeen van de ‘eigen bijdrage’ waarmee de onderkant van de samenleving zich moet zien in te kopen in wat ooit collectieve voorzieningen waren’. ‘Grapperhaus constateert dat er ‘iets verrot’ is in de samenleving en wil proberen er nog ‘iets van te maken’. Nederland valt in hoog tempo uit elkaar, meent hij. Vijftien procent van de bevolking blijft over de hele linie achter: de laagst opgeleiden, op een bestaansminimum, ver van de arbeidsmarkt, zonder netwerk, fysiek ongezond. Ook wel het ‘precariaat’ geheten, de kwetsbare onderklasse, vatbaar voor extremisme en populisme. Voeg daar de categorie van veertien procent aan toe van de ‘onzeker werkenden’ en het feit dat tussen 2005 en 2014 alleen de hoogste inkomensgroepen er fors op vooruitgingen, terwijl de midden- en lagere groepen gelijk bleven En de groep mensen in de bijstand sinds 2008 met vijftig procent toenam. Voor zeventig procent van alle huishoudens betekent dit alles netto stilstand tot achteruitgang. Met als perspectief dat over twintig jaar meer dan de helft van de huidige banen door robots of digitale toepassingen zijn overgenomen’. ‘Grapperhaus is somber over al die ‘vastgelopen huishoudens’ – ook de middenklasse zal steeds verder afzakken, de sociale mobiliteit neemt af, het lot van de laagste klassen wordt steeds meer ‘generationeel bepaald’. Hij ziet oprukkende segregatie in het onderwijs, een dalend gemiddeld eindniveau en een diepere kloof tussen hoger- en lager opgeleiden. Ook het onderwijs rafelt – steeds minder gelijke kansen voor kinderen uit verschillende economische klassen. Dat geldt ook voor de positie van etnische en raciale groepen, die steeds meer discriminatie ondervinden en zich afkeren van de Nederlandse samenleving’. Er is iets verrot in Nederland, NRC, Folkert Jensma, 14-03-2017

22


wonen, doelgroepen, ruimtelijke kwaliteit

tweedeling scheiding in de stad qua leefbaarheid en sociale samenstelling Hoewel een verzadigde woningmarkt Amsterdam momenteel veel oplevert en metropolitane dromen heeft doen afstoffen, zijn de tegenstellingen in de bevolkingssamenstelling groter aan het worden. Het is een strijd tussen kapitaalkrachtige nieuwkomers, die samen een vastgoed-bel aan het blazen zijn, versus zittende bewoners die om allerlei redenen niet willen of kunnen uitwijken. Vooral de minder kapitaal krachtige groepen lijken de dupe te worden van deze ontwikkeling in de stad.

sociale huurwoningen voor de 48% van alle Amsterdammers met een beneden modaal inkomen. Maar de juiste groep mensen in de corporatie woningen krijgen (46% van de Amsterdamse woningmarkt in 2013) blijft lastig. Voor nieuwe huurders in het corporatie-segment kunnen tijdelijke contracten aangeboden worden, zodat het inkomen om de 5 jaar getoetst kan worden aan de huur, maar dit zal pas op de lange termijn effect krijgen.

De toegankelijkheid van de woningmarkt voor lage inkomens is de afgelopen jaren afgenomen. Ten eerste vanwege de prijsontwikkeling in het corporatie-segment, dat tussen 2001 en 2013 ca. 40% in huurprijs is gestegen. En ten tweede omdat in diezelfde periode het aanbod met ca. 23.300 woningen afnam, en dat terwijl je nog steeds minimaal 12,5 jaar in een wachtrij staat om in dit segment te kunnen toetreden. Ergens is het misschien logisch dat de balans in de woningmarkt ten gunste van het koopsegment en particuliere huursegment is verschoven, omdat het corporatieaandeel in de stad enorm hoog was.

Naast de afnemende kansen voor de lage inkomensgroepen raken de recente ontwikkelingen vooral de middeninkomens in de stad. De bindende laag tussen de rijken en armen in de stad, dreigt te verdwijnen, mede omdat dit een groep is die niet met eigendoms- of inkomensregels verankerd zit in de stad (zoals koopwoningen en sociale huur dat wel is). En als ze al bezit hebben in de stad, loont het op dit moment om de woning voor een flinke meerwaarde te verkopen. Middeninkomens, die voor een koppeling in buurtvoorzieningen zorgen en op de banenmarkt een koppeling creĂŤren tussen verschillende functies, raakt de stad nu kwijt. De leraar of politieman is straks in Amsterdam niet meer te vinden, of staat twee keer per dag op de A1 vast in de file.

Er zijn in Amsterdam op zichzelf voldoende corporatiewoningen. Maar veel bewoners houden onterecht gesubsidieerde woningen vast die voor andere inkomensgroepen zijn bedoeld. Tegelijkertijd staan corporaties met lege handen en kan hierop geen beleid voeren. Door een recente rechterlijke uitspraak kunnen inkomensgegevens niet meer gekoppeld worden aan lopende sociale huurcontracten, vanwege privacy- en huurdersbescherming. Daarnaast moeten corporaties zich nu strit richten op huisvesting van lage inkomens en kunnen ze minder bouwen voor andere groepen, om speculatie te voorkomen. Hierdoor raken in gebieden die een hoog corporatieaandeel hebben, verder uitgesorteerd en komen hier vrijwel alleen groepen te wonen met een laag inkomen. Of groepen die voorrang hebben op de woningmarkt en behoren tot de minima. Het scheefwonen (22,5%, ca. 41.000 corporatiewoningen, in 2013) kan dus niet direct opgelost worden. Er zijn voldoende

Vaak wordt het oppompen van het particuliere huursegment als een oplossing aangedragen voor het ‘middenklasse probleem’ in de stad. Particuliere huur is echter moeilijk te sturen en bevindt zich nu alleen op plekken met veel eigen woningbezit en waar de vierkantemeterprijs de pan uit stijgt: de grachtengordel en om het Vondelpark. De prijsstijgingen en de omvang van dit segment zijn de afgelopen 5 jaar behoorlijk toegenomen. Het aandeel is gegroeid tot ongeveer 22,5% en concentreert zich dus vrijwel alleen in een select deel van de stad. De typologie van de woning, het grillige huurprijsverloop en het vrij specifieke milieu waarin dit segment voorkomt, geeft al aan dat we van dit segment geen wonderen hoeven te verwachten als het gaat om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van woningen in de stad.

23


Polarisatie van de woningmarkt

2015-2025 prijsontwikkeling wonen Amsterdam

sterfte vestiging geboorteoverschot w.v. binnenland buitenland 1) vestiging vertrek w.v. binnenland w.v. buitenland binnenland 1) buitenland 1) vertrek vestigingsoverschot w.v. binnenland

22652 11426 5616

25171 11743 6387

+ abs. 208 – 238 + + 446 208

5193 65039 5870 35842 29197 65039 59786 35842 35331 29197 24455 59786 5253 35331

– 238 + 3385 + 446 + 1196 + 3385 2189 + + 1196 4519 + + 2189 5235 + – 4519 716 + –+ 1134 5235

+ 1,9 % – 4,4 + + 8,2 1,9 – 4,4 + 8,2 5,5 + + 3,5 + 5,5 8,1 + + 3,5 8,2 + + 17,4 + 8,1 –+ 2,8 8,2 –+ 17,8 17,4

24455 11087 5253

– 716 656 –– 1134

– 2,8 5,6 –– 17,8

00 50

00

3

2014 verschil abs. 2014 t.o.v. 2013%

11063 2014 5193 5870 11063

00

2013

10855 2013 5431 5424 10855

45

2009

11008 2009 5286 5722 11008

5286 5431 57117 61654 5722 5424 30753 34646 m2 transactiewaarde 26364 27008 57117 61654 51501 55267 bron: maps.amsterdam.nl 30753 34646 28849 30096 26364 27008 22652 25171 51501 55267 5616 6387 28849 30096

buitenland 1) bevolkingsgroei vestigingsoverschot

3 3

40

0 jaar

geboorte loop sterfte geboorteoverschot geboorte

3

Bevolking

verschil 2014 t.o.v. 2013

15 0

loop

Bevolking

20 2500 3000 00 35 00

jaar

2025 2002

Recente demografische ontwikkelingen laten een toenemende druk zien verhuizingen bevolkingsgroei

79263 11426

79963 11743

80005 11087

42 –+ 656

0,1 –+ 5,6

naturalisaties verhuizingen

2937 79263

2806 79963

3257 80005

+ + 451 42

+ + 16,1 0,1

2937

2806

3257

+ 451

+ 16,1

1)

Inclusief herkomst/bestemming onbekend. naturalisaties

1)

Ontwikkeling inwoneraantal 1980-2014

Bevolkingsontwikkelingsprognoses 1985-2040

Inclusief herkomst/bestemming onbekend.

Ontwikkeling van het aantal inwoners in Amsterdam, 1980-2014 x 1.000 15 Ontwikkeling van het aantal inwoners in Amsterdam, 1980-2014 15 7,5

x 1.000

7,5 0 0 –7,5 –7,5 –15 1980

1985

1995

1990

–15 toe-/afname bevolking 1985 1980 geboorteoverschot 1990 toe-/afname bevolking geboorteoverschot

Kerncijfers Amsterdam 2015

2005

2010

2014

2005

2010

2014

binnenlands migratiesaldo

Bron: Kerncijfers Amsterdam 2015

24

2000

buitenlands migratiesaldo 1995 2000 binnenlands migratiesaldo buitenlands migratiesaldo

Bron: www.ois.amsterdam.nl, Explosieve groei houdt aan: 871.000 Amsterdammers in 2020, 25 februari 2015


Verschuiving in aandeel betaalbaarheid van segementen

0 50 0 00 45

42% 206.221 woningen

0 40 0 0 40 0 00 000 500 35 3 2

27% 132.571 woningen

00 00 25 20 0 15 0

31% 152.211 woningen

Totaal aantal woningen 2015: 417.096 2025: 491.002 (+18%)

2025

Demografische groei vertaald in aantallen

2014

2020

2030

2040

2050

811.185 inw.

845.790 inw.

882.142 inw.

907.598 inw.

921.938 inw.

+ 35 jaar voorspelbaar

+110.753 inw. of +13% inw.

onvoorspelbaar

25


Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

Woningmarrkt 89.200 ontwikkeling inwoningen 5 jaar 2007-2013

22,5%

Sectorale verdeling Overheersende segementen, 40% of meer

89.200 woningen

31,5%

22,5%

31.5%

2013

Woningmarrkt ontwikkeling in 46% 5 jaar 2007-2013

46%

182.700 woningen

22,5% 31.5%

2013 125.1000 89.200 182.700 Corporatie huur Particuliere huur Koop sector woningen woningen woningen 46% 190.803 woningen 105.590 woningen 120.703 woningen 22,5% Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Gemeente Amsterdam 31.5% & Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

2013

26 46%

182.700 woningen

500m-1000m-2000m


Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

Kansen op de woningmarkt lage- en middeninkomens Particuliere huur

22,5%

• Grillig verloop huurprijzen, hogere prijsstijgingen • Gelegen in duurste buurten van Amsterdam • Duur scheef wonen is structureel geen optie

31.5%

2013

Koop sector • Inkomen is hooguit toereikend om een woning van 150.000 euro te kunnen kopen. Hypotheek eisen worden daarnaast steeds strenger. • Prijzen van woningen lopen steeds verder op, terwijl inkomen vrijwel gelijk blijft.

?

89.200 woningen

46%

?

Corporatie huur

22,5% van de

Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

woningmarkt

89.200 woningen

22,5% 31.5%

182.700 woningen

89.200 woningen

2013

22,5%

46% van de

182.700 woningen

31,5% van de

46%

woningmarkt

31.5%

woningmarkt

2013 182.700 woningen

46%

125.1000 woningen

• Toetreden wordt bemoeilijkt door min. 12,5 jaar wachttijd • Scheefwonen kan niet tegengegaan worden. 22% van de corporatie woningen wordt bezet door inkomens waar het niet voor bedoeld is. • Voorrangsregeling (voor ouderen en asielzoekers) maakt wachtrijen nog groter. • Sociale huur (tot €36.500) • 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens tot €36.500.

Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

125.1000 woningen

Lage inkomens tot € 33.000 (huursubsidie) 125.1000 woningen

Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

Particuliere huur

22,5%

• Grillig verloop huurprijzen, hogere prijsstijgingen • Gelegen in duurste buurten van Amsterdam • Duur scheef wonen leidt tot problemen

Koop sector • Huizenprijzen zijn veelal te hoog. • Prijzen lopen steeds verder op, terwijl inkomen vrijwel gelijk blijft of niet zo hard stijgt als de prijzen.

Corporatie huur • Toetreden wordt bemoeilijkt door min. 12,5 jaar wachttijd • 10% mag toegewezen worden aan huishoudens tussen €36.165 - €40.349. Voor de overige 10% geldt geen inkomensgrens. • 22,5% van de scheefwoners met een middeninkomen blijft in dit segement woningen vasthouden bij gebrek aan alternatief.

?

89.200 woningen

31.5%

2013

46%

?

46% van de

Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

22,5% van de

Woningmarrkt ontwikkeling in 5 jaar 2007-2013

woningmarkt

89.200 woningen 22,5%

89.200 woningen

31.5%

182.700 woningen

22,5%

2013

?

46%

182.700 woningen

31,5% van de woningmarkt

31.5%

woningmarkt

2013

46%

125.1000 woningen

182.700 woningen

125.1000 woningen

Middeninkomens € 33.000 - € 43.000

125.1000 (geen huursubsidie, geen woningen

hypotheek rente aftrek)

27


Noord: 92.917 inw.

Nieuw West: 149.397 inw.

Zuid Oost 86.057 inw.

Functiekaart Legenda

Afhankelijk van stedelijke interactie

Cafes, restaurants, bars

Retail/ detailhandel

Commercieel

Bedrijven, industrieel

Kantoren Gecontroleerde markt

Publieke instellingen Minder afhankelijk van stedelijke interactie

bron: maps.amsterdam.nl

500m-1000m-2000m

28


Ruimtelijke kwaliteit armoede clusters Functioneel keurslijf Een belangrijke overeenkomst in buurten die een zwakke scoiale samenstelling hebben gekregen als gevolg van de uitsortering is de stedebouwkundige opzet, vormgeving van het dagelijks leven en de leefkwaliteit en lagere welzijnsniveau in de buurten. In de tuinsteden, moderne uitbreidingen (AUP) en stadsvernieuwingsgebieden, komt opvallend meer armoede voor. Het zijn gebieden die opvallen door het hoge corporatiebezit, maar ook door een striktere functiescheiding, lagere leefkwaliteit en lage beoordeling van welzijn. Met name uitbreiding die een functioneel gescheiden opzet kennen, als bijvoorbeeld Noord, Nieuw West en de Bijlmer, zijn vrij dwangmatig in de manier waarop mensen moeten leven. De manier van dagelijkse boodschappen gebeurd op een andere manier dan elders, namelijk in de daarvoor centraal geplande winkeconcentratie. De positionering van (commerciĂŤle) voorzieningen binnen deze stedelijke systemen is daarmee heel anders georganiseerd dan de oudere delen van Amsterdam. In de vooroorlogse delen van Amsterdam concentreren voorzieningen zich vooral langs de uitvalswegen en straten van de stad. Door de gebouwen van de weg af te bouwen bieden modernistische uitbreidingen voor commerciĂŤle voorzieningen niet dezelfde kansen en condities. Voorzieningen kunnen, ook mede door weglopende ruimtes, niet meeliften op de massa mensen die dagelijks door straten komen. In Nieuw West is de plint-activatie nog enigszins mogelijk, in de Bijlmer is door het gescheiden verkeerssysteem helemaal geen sprake van plint-activatie. Juist in deze delen van de stad, waar veel meer lage inkomens wonen, kan het voorzieningen-niveau niet meekomen met de rest van de stad. Omdat deze centraal is georganiseerd en is afgemeten aan de vrij lagen dichtheid mensen die er wonen. Juist bewegingen in de stad, bijvoorbeeld van mensen die werken op een hoofdkantoor in de Bijlmer, leveren voor de lokale economie niks op en ondanks deze bewegingen kunnen er geen extra winkels en voorzieningen ontstaan.

Kwaliteit leefomgeving en welzijn

Bron: www.leefbaarometer.nl

In de leefbarometer springen de armste wijken van Amsterdam eruit. De leefbarometer is een optelsom van verschillende indicatoren en probeert inzicht te geven in een objectieve data-driven leefbaarheid. Uiteraard zegt dit niks over persoonlijke percepties en hoe bewoners dit zelf ervaren. De Leefbarometer onderzoekt op eenheden van 100mx100m op 100 indicatoren de leefbaarheid en brengt deze in kaart. Door deze manier van meten vervaagt data niet in algemeenheden van buurt- of wijkeenheden, zoals doorgaans kaarten worden gemaakt. Er wordt onder andere gekeken naar de kwaliteit van woningen, samenstelling bevolking, sociaaleconomische data en de mate van onveiligheid en overlast. Het erg lage welzijn en lage leefbaarheidssituatie in de eerder beschreven stadsdelen is evident.

29


Dichtheid van wonen bron: maps.amsterdam.nl

30 30

500m-1000m-2000m


Typologische opbouw AUP gebieden Bouwblokken factor 100

Woningen factor 1000 75m2 vloeropp. Tuinsteden factor 5

Buurten factor 10

Tuinsteden, AUP en moderne uitbreidingen In Amsterdam wonen ca. 330.000 mensen in een modernistische uitbreiding, Amsterdam telt momenteel 859.000 inwoners. Wat opvalt is dat veel armoede en lage inkomens zich concentreren in de uitbreidingsgebieden van de laatste eeuw en dat hier tegelijktijd de laagste leefkwaliteit gemeten wordt. De tuinsteden, AUP, stadsvernieuwing gebieden en het hypermodernisme van de jaren ‘70 als Molenwijk en de Bijlmer. Veel gebieden hebben overeenkomstige stedenbouwkundige structuren, in organisatie van woningen, verkeer en voorzieningen. Daarnaast kenmerken deze gebieden zich door een hoog corporatie bezit, lage woningdichtheid, functiescheiding, grote open ruimtes, centrale winkelvoorzieningen en bebouwing die bij modernistische uitbreidingen zijn losgekoppeld van het stedelijk weefsel en routings. Suburbane condities die voor een deel de werking van de stad ontkennen.

Garden city legenda Vooroorlogse tuinsteden Naoorlogse tuinsteden Nieuwe woongebieden Volkstuinen (lage intensiteit) Sportparken (intensief gebruik) Fietsnetwerk Metro/ tram (HOV)

31


Etniciteit en armoede clusters

Amsterdam Nieuw West 6.7% 21% hoogste concentratie buurt 67%

Amsterdam Noord

hoogste concentratie buurt 22.8%

6.5%

6.5%

hoogste concentratie buurt 17.6%

13%

hoogste concentratie buurt 20%

hoogste concentratie buurt 25%

51%

42.300 huishoudens

51% 61%

36%

65.700 huishoudens

61%

53% 41.600 huishoudens

36%

31%

een Marokkaanse Nederlander verdient gemiddeld netto 400 euro minder per maand dan een autochtone Nederlander.

5.3%

hoogste concentratie buurt 54%

hoogste concentratie buurt 19%

Amsterdam Zuid Oost

Verzuilling op inkomen en etnische achtergrond In de onderzoeken gedaan door de gemeente Amsterdam komt duidelijk naar voren dat er een sterk verband is tussen etnische achtergrond en armoede. Het verschil in maandinkomen tussen allochtonen en autochtonen gaat in sommige gevallen richting de 40%. Turkse Nederlanders zitten qua inkomen in de lift, maar Marokkaanse en Surinaams/ Antilliaanse Nederlanders zijn er qua inkomen op achteruit gegaan. Het eigenwoningbezit stijgt daarentegen wel. Maar ligt bij allochtone Nederlanders soms nog 35% lager dan bij ‘autochtonen’. Nu het CBS (terecht of onterecht) niet meer gaat meten aan de hand van achtergrond, gaan deze verschillen vervagen in de statistieken. Dat is voor een deel jammer omdat armoede en afkomst vaak hand in hand lijken te gaan. Sociale migratie zou gemonitord moeten blijven omdat de verschillen in de stad nu al groot zijn, maar de kloof tussen bevolkingsgroepen op verschillende vlakken onoverbrugbaar lijkt te worden. Inkomen en afkomst spelen in de clustering en polarisatie een belangrijke rol.

32


Missing links door verdwijnen van middeninkomens Ca. 14.000 mensen verlieten Amsterdam tussen 2014 en 2015, de groei is selectief en ondanks de groei verlaten ook steeds meer mensen Amsterdam.

Amsterdam wordt te duur: ik kan geen woning kopen en de huur is onbetaalbaar. Voor sociale huur verdien ik net te veel. IK WIL EEN HUIS EN VERTREK!

http://nieuws.cbre.nl/marktwaarde-huurwoningen-nadert-steeds-vaker-leegwaarde

Purmerend

Zaanstad 75% van alle huizen is niet groot genoeg voor ons gezin. Daarnaast zijn alle woningen sociale huur en moeten we een eeuw wachten op een woning.

€ €

€ Almere €

Amstelveen

€ 48%

Middeninkomens vertrekken uit de stad

19% 33%

…met name door een gebrek aan ruime gezinswoningen en de betaalbaarheid van het woningaanbod. Voor de middenklasse is geen plek meer. De stad verliest een verbindend segment qua commerciële-, maatschappelijke voorzieningen en baantypes. Resulterend in een selectieve stad waarin polarisatie op basis van stadsdeel, woningwaarde, inkomen, etnische achtergrond, bezit en stedenbouwkundige opzet, groepen segregeert. Tel daar voor sommige buurten nog de problemen van massatoerisme, de woningprijsopdrijving door Airbnb, de duurder wordende dagelijkse winkelvoorzieningen bij op, en je bent de inclusieve stad binnen afzienbare tijd kwijt. Een zorgvuldig opgebouwde sociaal democratische traditie wordt binnen 10 jaar tijd afgebroken voor een neo-liberaal succes. De stad groeit weliswaar, maar tegelijkertijd verlaten grote groepen mensen de stad.

33


Gevolgen voor bevolkingsopbouw naar inkomen 48%

31,8%

23,1%

16,2% 14,2%

14,8%

2013 2005 Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Gemeente Amsterdam & Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

Wat uit bovenstaande ontwikkeling, over een periode van 8 jaar goed te zien is, is dat de inkomenssamenstelling in de stad aan het veranderen is. De ontwikkeling correspondeert aardig met de tendens die je ook ziet in de woningrpijsontwikkeling: er ontstaan twee uitersten en het middensegment verdwijnt.

34


Verschuivingen in de stad

Dit zijn aanzienlijk grote groepen mensen in Amsterdam. Alles bij elkaar raakt dit ca 62% van alle inwoners van Amsterdam. En deze groep wordt groter.

Lage middeninkomens

14%

Lage inkomens

48%

Een stad zonder middensegment, een stad van uitersten

?

(huurtoeslag grens) €

2005

2013

2025

Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Gemeente Amsterdam & Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

Over het algemeen kun je stellen dat de Amsterdamse woningmarkt voor middeninkomens het meest ontoegankelijk is geworden en dat de particuliere huur alleen maar bijdraagt aan duur scheefwonen voor mensen met een geringe m2-consumptie. Voor het koopsegment moet een steeds hogere prijs betaald worden en voor een corporatie-woning komt slechts 10% van de middeninkomens in aanmerking. Zeker nu corporaties aan banden zijn gelegd, moeten corporaties zich op hun kerntaak richten en kengroep richten. Dat betekend in delen waar corporatie veel bezit heeft, ze minder kunnen bijdragen aan de sociale en functionele diversiteit. En dus kan de nieuwbouw in deze gebieden zich minder goed toeleggen op de bouw waarin ook bouw voor middeninkomens is opgenomen. Daarnaast zijn de inkomens per saldo gelijk gebleven en niet meegestegen met overige kosten als woonlasten en voeding. Woningen zijn door deze ontwikkelingen dus nog verder buiten bereik gekomen van deze groep. Veel mensen, vooral de ruimte behoeftige gezinnen, kiezen eieren voor hun geld en vertrekken naar ruimte woningen net buiten Amsterdam. Door het vertrek van deze redelijk mobiele doelgroep blijft er juist een sterke segregatie over: heel rijk (in een groeiend centrum-stedelijk koopsegment) woont naast heel arm in corporatiewoningen. Corporatiebezit wat vooral buiten het centrum concentreert, en daar dus ook zorgt voor grote concentraties (50% of meer) lage inkomens en armoede.

Naast het probleem van de betaalbaarheid van Amsterdam wordt ook de woonduur steeds korter. Binding en betrokkenheid met de buurt verdwijnt. De recente nieuwbouw is vooral ingesprongen op deze nieuwe trend en biedt geen tegenwicht. In 2015 zijn er ca. 5000 woningen opgeleverd, waarvan de helft niet groter is dan 40m2. Dat is natuurlijk zorgelijk, omdat de stad typologisch niet meer geschikt of adaptief genoeg is om verschillende doelgroepen en portemonnees in deze woningen huisvesten. Je zou de ‘singlepurpose-huisvesting’ kunnen noemen, ze springt alleen in op de behoefte va nu. Gezinnen en middeninkomens raakt Amsterdam kwijt aan Almere. Op deze manier kunnen we de A1 en A6 blijvend gaan verbreden, omdat mensen in Amsterdam wel zullen blijven werken. Het divers en vitaal houden van de stad, door het bieden van een gedifferentieerd woon- en werkmilieu, met gemêleerde voorzieningen, doelgroepen en beroepspaletten is er momenteel dus niet bij. Verklaring ligt deels in het feit dat de woningmarkt de groei van banenmarkt van Amsterdam niet kan bijbenen en de stad jonge hoogopgeleide mensen en studenten aantrekt door de kenniscentra, en door de aanwezigheid van een gunstige banenmarkt, deze hoog opgeleiden vervolgens ook kan vasthouden. Daarnaast is Amsterdam in toenemende mate succesvol in het aantrekken van internationale bedrijven en kent het een gunstig start-up klimaat.

35


Spanningen in de samenleving

London East London

36

Toulouse, Marseille en Parijs ban lieus inLes Grand Ensembles

Brussel Molenbeek


affordable hell

doemscenario lange termijn effecten bij een natuurlijk economisch verloop De kansen op betaalbare huisvesting zijn afgenomen en als de huidige trends zich verder gaan doorzetten blijft Amsterdam niet langer meer een omgeving of stad die gelijke kansen biedt voor iedereen. De problemen die aan het ontstaan zijn, zijn een probleem van schaal en raakt op verschillende manier grote groepen mensen: •

In de eerste plaats raakt deze trend een bandbreedte aan mensen met een inkomen tot ca. 43.000 euro, zo’n 62% van alle Amsterdammers. Hun huur woning wordt steeds duurder, voor scheefwoners (zowel dure als goedkope scheefwoners) is er geen alternatieve of passende woning. Voor de middeninkomens is er geen plek meer op de woningmarkt. • Het betaalbare segment wordt steeds verder afgebouwd, het sociale huursegment wordt kunstmatig afgebouwd. Voor lage inkomens is steeds minder plek, en dat terwijl de wachttijd voor een sociale huurwoning nog 12,5 jaar bedraagt en een groot deel van de Amsterdammer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. • Grote groepen nieuwkomers of mensen die zich in de stad zouden willen vestigen, kunnen dit op basis van inkomen momenteel niet. Ook voor studenten, wordt de stad ontoegankelijker, de bevolking onder de 25 jaar krimpt, zo werd tijdens de Staat van de Stad #4 getoond. Met het ook wegvallen van voldoende huisvesting voor studenten en het rendement wat de stad haalt uit deze groep, komt er een eind aan één van de weinige succesfactoren van gentrification. Een open vestigingsklimaat is een belangrijke succesfactor voor een kenniseconomie. • Woningen die nu gebouwd worden, zijn steeds kleiner qua vloeroppervlak. Het aanbod richt zich op een eenzijdige woonwens. Alleen kleine woningen bouwen lijkt met de huidige grondwaardes nog te leiden tot marktconforme woningprijzen.

Maar deze woningen zijn op termijn minder duurzaam of adaptief voor andere doelgroepen. Voor grote gezinnen wordt het steeds lastiger om een passende en grote woning te vinden die betaalbaar is. • De segregatie en toenemende tweedeling van de stad raakt een grote groep mensen, zo’n 300.000 Amsterdammers wonen nu in wijken waar de woningprijs daalt en waar armoede en grote concentraties lage inkomens wonen. Dit kan gaan leiden tot ghetto-vorming, een sociaal onwenselijke en niet duurzame samenstelling, met een verslechtering van de leefkwaliteit tot gevolg. Mede door een verslechterend commercieel en publiek voorzieningenaanbod. De diversiteit en mix aan kinderen uit hoger opgeleide gezinnen en lager opgeleide gezinnen neemt in buurten als deze af. • Armoede en etnische achtergond zijn bijna een op een met elkaar te matchen, in veel gevallen kun je best spreken van een verzuiling 2.0 op inkomen en achtergond. Daarnaast woont een groot deel van deze groep geconcentreerd in wijken de leefkwaliteit het slechtst is. Er is meer sociale onveiligheid, woningen zijn slechter onderhouden etc. Meer 52,3% van alle Amsterdammers heeft buitenlandse roots of wordt gerekend tot de allochtone bevolking. Het woningbezit onder deze groep is veel lager, waardoor deze groep niet kan meedoen in vermogensvorming en vaak in een zelfde sociaalmaatschappelijke positie blijft steken. Juist deze groep blijkt veel kwetsbaarder en gevoeliger om in armoede te vervallen. Doemscenario Segregatie en sociale spanningen zijn voor een deel het resultaat van een neo-liberale woningmarkt en liberale overheid die nauwelijks stuurt. Anderzijds hebben hebben groepen zelf ook de neiging om bij elkaar te gaan wonen, bijvoorbeeld op etnische achtergrond en op basis van gedeelde culturele achtergrond en taal.

37


Liberale woonmodellen Londen

New York

In Amsterdam zie je dat de concentratie Surinamers Nederlanders nergens zo groot is als in Zuidoost en de concentratie Marokkaanse Nederlanders nergens zo groot is als in sommige delen van Nieuw West. Segregatie is dus niet alleen een gevolg van liberale economie, maar heeft ook te maken met andere redenen als leefstijl en subjectieve voorkeuren. Net als de economische krachten zijn dit manieren hoe een stad zich vanzelf sorteert. De vraag is alleen wanneer uitsortering leidt tot problemen en op welke schaal en welke manier je uitsortering wenselijk acht. Segregatie wordt problematisch op het moment dat sociale segregatie gepaard gaat met grote clusters armoede en sociale mobiliteit voor grote groepen niet meer mogelijk is. En op het moment dat grote groepen in stadsdelen wonen waar de kansen op sociale migratie veel kleiner zijn, of de economische kansen veel slechter zijn door het type stedelijk weefsel waarin mensen wonen. Hoe de gevolgen kunnen uitdraaien op een ramp, wordt vlak over onze eigen landsgrenzen al zichtbaar. In een aantal Europese steden, waar zelfde krachten aan de gang zijn zoals we die nu in Amsterdam zien, zijn de afgelopen jaren behoorlijke spanningen ontstaan. In steden als Londen, Marseille, Toulouse, Parijs en Brussel zie je overeenkomstige gevolgen ontstaan bij een segregatie op etniciteit, inkomen en armoede. Het zijn vooral grote, internationale steden die veel spanning op de woningmarkt kennen en als gevolg daarvan grote sociale verschillen kennen.

38


Failliet van de naoorlogse utopien Architectuur biedt geen enkele garantie

Parijs, ban lieu, Les Arcades du Lac, Ricarco Bofill

Parijs, ban lieu, Espaces d’Abraxas, Ricarco Bofill

Alle genoemde steden kennen een grote druk op de woningmarkt vanwege een internationaal vestigingsklimaat en een grote hoeveelheid banen die mensen naar de stad doet trekken. Londen heeft bijvoorbeeld meer banen dan er woningen zijn en de prijs van woningen stijgt de pan uit. De stad heeft geen gecontroleerde woningmarkt, groei verloopt kleinschalig, in vrij lage dichtheden en organisch, waardoor de stad er nauwelijks in slaagt om effectieve maatregelen te treffen om woningtekorten aan te kunnen vechten. De stad sorteert uit in verschillende prijscategorieën, De voorbeelden van Londen en Parijs zijn extremer dan Amsterdam, omdat het gaat over wijken waarin de condities veel slechter zijn dan in Amsterdam en de schaal van het probleem nog veel groter is dan in Amsterdam. Duizenden mensen zitten letterlijk vast, hebben minder kans omgooide educatie of werk en zitten opgesloten in de wijken waar ze wonen en waar het sociaal onveilig is op straat. Niet voor niets ontstaat bij deze mensen het gevoel dat ze tweederangsburgers zijn. Daarnaast zijn het grote groepen die vanuit een post-koloniale situatie of als arbeidsmigrant naar Europa kwamen. Na de oorlog was er alleen plek in de wederopbouwnieuwbouwwijken voor deze groepen, waardoor ze daar massaal terecht kwamen. Rijkere inwoners hebben we wijken al verlaten, waardoor alleen de armsten achterbleven. In Amsterdam zijn dergelijke problemen van een kleinere orde, maar er zijn wel een hoop overeenkomsten te vinden waardoor dit als doemscenario wel dreigt in de situatie zoals we die nu kennen. Veel van deze inwoners dan ook terecht in de Bijlmer of in Amsterdam Nieuw West. In Parijs kwamen dergelijke groepen terecht in vergelijkbare

Geïsoleerde stedelijke condities

De Bijlmer rond 1980

modernistische uitbreidingen, Les Grand Ensembles in Parijs en in Londen in East London. In deze wijken ontstonden grote sociale problemen. Maar dat het ook op kleinere schaal fout kan gaan en ook in binnenstedelijke situaties kan leiden tot problemen, werd bewezen in Molenbeek in Brussel. In Parijs en Londen waren het niet alleen de slechte flat wijken waarin conflicten ontstonden. Ook in architectonische hoogstandjes, zoals in de Grand Ensembles in Parijs en Alexandra Road Estate en de Robin Hood Gardens in Londen ontstonden grote problemen. Architectuur is op zichzelf dus geen garantie voor succes. Ook binnen-stedelijkheid en een relatief gunstige positie ten opzichte van het centrum zoals in de 19e eeuwse gordel, als in Brussel Molenbeek, geeft geen enkele aanleiding om te denken dat daarmee sociaal isolement niet kan plaatsvinden. In een doemscenario krijg je binnen Amsterdam een vergelijkbare situatie: twee soorten stad en een parallelle of verzuilde samenleving. Als gevolg van stedelijk en sociaal isolement en weinig uitzicht op sociale economische migratie, ontstaan er allerlei sociale onrusten en ontstaat er een stad waarin groepen weinig vertrouwen hebben in de overheid en een toekomst. Net nu Amsterdam opkrabbelt na een periode van sociaal onveilige situaties als in de Jordaan, Pijp en de Bijlmer, dreigt het weer mis te gaan.Veel sociale problemen hebben een sterke samenhang met de planning van onze steden en de inclusiviteit van wijken en plannen. Wijken vormen immers de basis van onze maatschappij. Mix, zowel sociaal als functioneel, is hierbij belangrijker dan vormgeving of architectonische schoonheid.

39


Hoe hou je de stad voor iedereen betaalbaar en gemixt?

a prijs & aanbod

S schaal

R ruimtelijk

40

• Betaalbaarheid van wonen is in het geding • Aanbod van betaalbare woningen is gezakt. • Segmenten en inkomensgroepen verdwijnen (inkomens tot 70.000 euro).

Waar is ruimte voor nieuwe, betaalbare woningen doelgroep? En hoe hou je bestaande woningen betaalbaar? • Polarisatie van inkomens en prijsverschillen in de stad. • 62% van alle Amsterdammers heeft een inkomen onder de 43.000. Lage en midden inkomens verdwijnen uit de stad. • Verzuilde samenlevng: er zijn grote concentraties van armoede ontstaan, die samengaan met concentratie van etnische minderheden.

Hoe kunnen bestaande, modernistische wijken leefbaarder worden? En ruimtelijk-economisch versterkt worden? • De beschreven problemen kennen ook een ruimtelijke consequentie. • Ruimtelijke verschillen in kwaliteit en opzet van stedelijkweefsel en daarmee de impact op het dagelijks leven zijn groot. • Modernistische inrichting van het Daily urban system heeft grote impact op dagelijks leven. • Kwaliteit en leefbaarheid van naoorlogse uitbreidingen is slecht. • Functioneel gescheiden stad/ boven lokaal georienteerde stad, geeft weinig vitaliteit. • enorme verschillen in ruimtelijke kwaliteit en voorzieningen niveau. Zowel commerciële voorzieningen als publieke voorzieningen (denk aan gemengde scholen en het kwaliteit van onderwijs).


strategie

reddingsplan kansen in een gepolariseerde stad Hoe is de inclusieve stad, en Amsterdam als Affordable Paradise, nog te redden?

•

In het centrummilieu is er slechts minimale ruimte om dit probleem aan te vechten. En met de hoge grond- en vastgoedprijzen zal voor deze zone een eigen aanpak moeten komen. Gemeente kan beleidsmatige instrumenten gebruiken om huidige mix te behouden. Bijvoorbeeld door het oprekken van de huursubsidiegrens of een stop in het verloop van corporatiewoningen naar andere segmenten. Subsidieregelingen of fiscale regelingen kunnen ervoor zorgen dat middeninkomens nog vastgehouden kunnen worden. Fysiek gezien is de ruimte beperkt en kan er op pandniveau nog gekeken worden naar een mix strategie. Maar vanwege ruimtegebrek, het monumentale karakter, de hoge grondprijs en versnipperd eigendom liggen hier nauwelijks kansen voor het wegnemen van de grote woningschaarste en het middeninkomen probleem van Amsterdam. De ruimte voor verdichting is minimaal, er is hooguit ruimte voor optopping op bestaande woningen en pandsgewijze verdichting. In een verdichtings-aanpak ben je afhankelijk van individuele bereidheid tot verdichting.

•

In de wijken die de afgelopen jaren een behoorlijke achteruitgang in grondprijs en levensstandaarden hebben gekend, de naoorlogse uitbreidingen en stadsvernieuwingsgebieden, liggen veel meer kansen voor een eventuele ingreep. Juist in deze wijken en stadsdelen moet de verdichting leiden tot een ruimtelijk-kwalitatieve impuls. Hier heeft de gemeente grotere grondposities en is de erfpacht gronduitgifte via grotere kavels uitgegeven. Alleen al vanwege deze gegevens kan een verdichting hier veel kansrijker zijn. Daarnaast ligt de grondprijs er veel lager, waardoor eventuele investeringen kunnen leiden tot gunstigere stichtingskosten, bijvoorbeeld voor particulieren die eigen bouw willen initiĂŤren. Deze lage grondprijs kan heel gunstig zijn op het moment dat in deze gebieden gekozen wordt om te investeren in goedkope-koopwoningen en het realiseren van diversificatie in segmenten

Amsterdam verkeert momenteel in de unieke situatie van overdruk op de woningmarkt. Dat betekend dat er zich nu een unieke kans voordoet om de groei van de stad strategisch in te zetten voor inbreiding in gebieden met zwakke sociaal-economische structuren. In het probleem, de groei van Amsterdam, zit wellicht ook de oplossing. Want nu Amsterdam zo enorm groeit ontstaan er een hele hoop problemen, maar ook een hele hoop kansen voor het divers houden van de stad. De verdichtingsopgave is hard nodig, wil Amsterdam als vestigingsklimaat aantrekkelijk blijven en wil het haar open karakter blijven behouden. Daarnaast is het nodig om de druk van de huidige woningmarkt af te halen en ook bestaande bouw in de stad betaalbaar te houden. De huisvestingsopgave, zowel in kwantiteit als kwaliteit, is nog steeds een overheidstaak volgens de grondwet. Dat de overheid of gemeente deze rol tegenwoordig anders invult dan na de oorlog is evident. Maar dat neemt niet weg dat de gemeente in mindere mate verantwoordelijk is voor voldoende wonen. In de problematiek rondom krapte op de woningmarkt kan de gemeente zich niet langer een liberaaal, maar selectief beleid in blijven zetten die alleen goed werkt voor de rijkeren op de woningmarkt. Tegendruk door overheidsbemoeienis is iets wat juist nu verwacht zou moeten worden, wil de stad inclusief blijven door bijvoorbeeld ook middeninkomens vast te houden. De verdichting kan zowel een ruimtelijke betekenis krijgen als een functioneel-strategische betekenis om ook middeninkomens een voet aan de grond te laten krijgen op plekken waar deze doelgroep van invloed kan zijn op de inkomensdiversiteit en de economie van een gebied. In een gepolariseerde stad zou je voor iedere tegenpool met een eigen oplossing moeten komen om de stad op die plekken divers te houden, en zou je per milieu moeten kijken wat de mogelijkheden voor verdichting en diversificatie zijn:

41


Centrum: beleidsmatige ingreep • • •

Minimale ruimte voor inbreiding, hooguit optoppen en pandsgewijze verdichting Dure grond en kleiner, versnipperd eigendom Gemeente kan beleidsmatige instrumenten gebruiken om huidige mix te behouden. Bijv. huursubsidiegrens oprekken en stop verloop corporatie woningen.

Inkomensbeeld

Centrum

Naoorlogse uitbreidingen en stadsvernieuwingsgebieden: inbreiding Inkomensbeeld

Uitbreidingen

• • • •

kwalitatieve impuls in naoorlogse wijken nodig sociaal economisch weinig kansrijk ruimte voor inbreiding lage grondprijs/ gunstig eigendom

Veranker middeninkomens in de stad Verdichting kan ingezet worden als een middel om te sturen op mix en om bijvoorbeeld middeninkomens te verankeren in de stad. Functioneel en sociaal gemengde wijken zijn namelijk weerbaarder en minder afhankelijk van een economisch doeltype of een bepaalde inkomensgroep. De diversiteit aan mensen en inkomens, maar ook functies houdt een stad over een langere tijd levendig en vitaal. Er zit een soort zelfvernieuwing in de structuur van de wijk zelf. Omdat steden de neiging hebben zichzelf uit te sorteren, moet je juist mechanismen bedenken waarmee die stad divers en dus vitaal kan blijven.

42


Kansen en interventiemogelijkheden: choose your battles Met strategische verdichting kun je niet alleen het schaarsteprobleem van de woningmarkt op lossen, maar creëer je ook een kans om middeninkomens opnieuw te verbinden aan de stad, en kun je breken met de gepolariseerde sociale structuur. De middeninkomensgroep kan gaan zorgen voor meer diversiteit in opleidingen en inkomens. Door de hogere dichtheid en meer diversiteit aan inkomens kan het niveau en aantal van zowel publieke als commerciële voorzieningen omhoog. Nu blijven voorzieningen sterk achter in kwaliteit, niet alleen door het inkomensniveau, maar ook door de ruimtelijke structuur van modernistische uitbreidingen. In deze wijken kan deze aanpak leiden tot een ongekend effect qua: • sociaal duurzamere samenstelling en een leefbare stad op. Door een vitaler ruimtelijk-economisch systeem die zichzelf instant houd door een functionele en sociale mix • diversiteit in voorzieningen, zowel commercieel als publiek • open woonmodel, een uitnodigende stad als vestigingsklimaat voor studenten, maar ook een ‘arrival-city’ voor mensen van buiten. • sociale intergratie van verschillende wijken, tegenstellingen in de stad • economische kansen creëren en het voorzieningenniveau op hetzelfde peil krijgen. • aantrekkelijke stad, door dat je een intensievere stad maakt die gepaard gaat met kwaliteitsverbetering, maar ook omdat diversiteit van zichzelf een heel aantrekkelijke stad oplevert in het straatbeeld.

Choose your battles Als Amsterdam verder segregeert en de inclusiviteit als woonwerkmilieu afneemt, kun je stellen dat het succes van de stad gaat stagneren. Het aantrekkelijke woonmilieu, wat voor veel bedrijven een reden is om naar Amsterdam te komen, zit niet alleen in de charmante, monumentale ‘gingerbread houses’ verpakt, maar heeft juist een sterke correlatie met de sociale mix en structuur. In ieder geval blijft de huizenmarkt achter op de banen ontwikkeling en kan de stad ondergaan aan het eigen succes. Met de mogelijke komst van nieuwe hoofdkantoren in een post-BREXIT scenario, moeten we nog harder gaan vechten voor het behouden van die sociale mix in de stad. Als we de inclusieve stad echt zo belangrijk vinden, moet de overheid, aangestuurd door de verkozen politiek, daarin sterker gaan optreden. Juist de overheid, omdat corporaties een verzwakte positie hebben, en de middenklasse niet kunnen bedienen, en juist de overheid omdat die ook boven commerciële belangen kan uitstijgen. Middeninkomens zijn door de enorme overdruk en via redelijk goed te sturen door op bepaalde plekken in de stad te gaan aanbodgericht te gaan verdichten. Bij voorkeur op plekken waar de gemeente controle en regie voert op de verdichting, op eigen grond of via erfpachtcontracten en beleidsmatige, sectorale sturing. Op die manier kan de gemeente zelf weer regie terug nemen en grote bevolkingsgroepen in bescherming nemen.

Grondwetsartikelen Volksgezondheid; woongelegenheid; ontplooiing 1. De overheid treft maatregelen ter bevordering van de volksgezondheid. 2. Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid. 3. Zij schept voorwaarden voor maatschappelijke en culturele ontplooiing en voor vrijetijdsbesteding.Bestaanszekerheid; welvaart; sociale zekerheid Woonruimte is een primaire levensbehoefte van de mens. Daarom moet de overheid er voor zorgen dat er voldoende woonruimte is. De wetgever heeft dat uitgewerkt in de Woningwet i en de Huisvestingswet i. Het gaat overigens niet

alleen om het aantal woningen, maar ook om de kwaliteit van de woningen. 1. De bestaanszekerheid der bevolking en spreiding van welvaart zijn voorwerp van zorg der overheid. 2. De wet stelt regels omtrent de aanspraken op sociale zekerheid. 3. Nederlanders hier te lande, die niet in het bestaan kunnen voorzien, hebben een bij de wet te regelen recht op bijstand van overheidswege.

Bron: https://www.denederlandsegrondwet.nl/9353000/1

43

43


We moeten op zoek naar het integreren van wijken en hoe we gebouwen, wijken en inwoners onderdeel kunnen maken van de stad. Je kan de mooiste architectuur, gebouwen en woningtypologien bedenken, maar als de stedelijke condities niet goed zijn, delen afgezonderd en uitgesloten blijven, zullen architectonische inspanningen tot niks leiden.

44


uitwerkingslocatie

Bijlmer modernistische utopie zonder hart Ondanks de vrij recent gedane investeringen, heeft de Bijlmer van alle zwakke gebieden de meeste behoefte aan een impuls. Zowel sociaal-economisch als ruimtelijk blijft de Bijlmer behoorlijk achter vergeleken met andere wijken. Doordat stadsdeel Zuidoost fysiek slecht verbonden is met de stad en wordt gewurgd en afgesneden wordt door nationale hoofd-infrastructuur, heeft het nog minder kans op positieve beïnvloeding in de vorm van stedelijke activiteit dan bijvoorbeeld Nieuw West, dat veel beter is aangesloten op het stedelijk weefsel en aangrenzend ommeland. De ligging temidden van zware infrastructuur, die eigenlijk zou moeten verbinden, maakt daarnaast ook een lokale ruimtelijk-economische structuur onmogelijk. Fysiek gezien zijn wijken opgeknipt door dijklichamen en brede snelweg profielen. Desondanks is deze infrastructuur niet alleen een last. Want juist door de aanwezigheid ervan is de Bijlmer op papier kansrijker voor verdichting dan bijvoorbeeld Havenstad en stedelijke ontwikkeling aan het IJ. Door de ligging aan vier belangrijke snelwegen (A1, A2, A9, A10), het spoor (snelle verbindingen met Amsterdam CS, Amsterdam Zuid, Utrecht, Schiphol) en twee metrolijnen naar centrum Amsterdam, ligt er een structuur die veel meer drukte aankan en de Bijlmer een centrale positie in een aantal netwerken geeft. Het enige wat ontbreekt is een sterke lokale structuur als bindend element tussen de leeflaag van mensen en infrastructurele superstructuren. Verdichting, gepaard met infrastructurele investeringen, zou een brug kunnen slaan tussen deze twee niveaus. Een investering en verdichting in de Bijlmer is vanuit verkeerstechnisch belang logisch, maar kan ook kans zijn om te breken met het modernistische keurslijf. In de Bijlmer is de complexiteit van de stad, die de normaal gesproken stad interessant maakt, compleet platgeslagen. Stedelijke bewegingen en functionele dynamiek zijn volledig uit elkaar getrokken, waardoor de stedelijke spanning hier nergens echt een hoogtepunt beleefd. Modaliteiten bevinden zich nog steeds op verschillende maaivelden en komen nergens gebundeld samen, gebouwen staan volledig losgekoppeld van de weg. In ieder andere stad of wijk zouden er met duizenden auto en fietsbewegingen per dag, en bebouwing aan die wegen, nieuwe winkels en voorzieningen ontstaan. In de Bijlmer is dat niet het geval, waardoor het aantal winkels zich tot een

gepland, op dichtheid afgemeten, minimalisme beperkt. De Bijlmer kent per capita dan ook het minst aantal winkelvoorzieningen in Amsterdam, de lokale koopkrachtbinding, de hoeveelheid dagelijkse boodschappen die mensen in hun eigen woonomgeving doen, is nergens in Amsterdam zo laag. Zuidoost, met ca. 86.000 inwoners, heeft de grootste dichtheid aan culturen van Nederland, maar dat is nergens terug te zien in het vrij lege, anonieme straatbeeld. Ten eerste omdat de mensen wegvallen in de zee van ruimte en ontmoeting tussen voorbijgangers daardoor onwaarschijnlijker wordt, ten tweede omdat culturen zich in de vorm van winkels en restaurants, als in de Schilderswijk of Matongé in Brussel, hier niet kunnen ontstaan of overleven. Ruimtelijke economie in de vorm van plint-activatie is hier niet mogelijk, want geen ondernemer kan een winkel overeind houden in het klimaat van de Bijlmer. Het feit dat er geen sterke basis ligt voor voorzieningen heeft onder andere te maken met dichtheid. Dichtheid is deels de hoeveelheid mensen die zich op straatniveau als passant door de stad bewegen, in de publiek ruimte. En deels de hoeveelheid mensen die in de Bijlmer wonen en werken. Ten opzichte van de Bijlmer in de jaren ’70 is de dichtheid met de sloop-nieuwbouw interventie in jaren ’90 afgenomen. De ‘begane grond problematiek’ door het uitblijven van de stedelijke interactie tussen routines en bebouwing, hebben de Bijlmer jaren lang onveilig heeft gemaakt. De reparatie architectuur die voor dit systeem in de plaats is gekomen in de vorm van een mono-functionele vinex, was ook niet het juiste antwoord op de ontstane problematiek in de oude Bijlmer. Het heeft er alle schijn van dat met de sloop-nieuwbouw in de Bijlmer weer dezelfde fout als voorheen is gemaakt en een aantal bronnen van ellende, bijvoorbeeld het verticaal gescheiden verkeerssysteem, intact zijn gelaten. Dit systeem, gepaard met de sociaal maatschappelijke zwakke structuur, met relatief veel armoede, weinig eigen woning bezit en een grote mate van laag geschooldheid. Zorgt zowel fysiek als sociaal voor een fatale cumulatie. In de leefbarometer scoort de Bijlmer, op feitelijke vergelijkingen niet voor niets het slechtst van alle wijken in de Metropool-regio Amsterdam (MRA). 45


Functiekaart Legenda

Afhankelijk van stedelijke interactie

Cafes, restaurants, bars

Retail/ detailhandel

Commercieel

Bedrijven, industrieel

Kantoren Gecontroleerde markt

Publieke instellingen Minder afhankelijk van stedelijke interactie

bron: maps.amsterdam.nl r= 500m-1000m-2000m

46


Functioneel gebruik, beleving van de stad

Amsterdam Zuid Oost

Amsterdam

Samenstelling inwoners

verschil tov

86.057 totale bevolking 4.229 bevolkingsdichtheid km2 44.463 huishoudens 80.550 inwoners 2,2 inw. per woning

10,3% 15% 9,9% 9,6% +0,2

1,10

834.713 totale bevolking 4.994 bevolkingsdichtheid km2 450.048 huishoudens 834.713 inwoners 2,0 inw. per woning

26,4% autochtoon 63,7% niet-westers allochtoon 9,9% westers allochtoon

-21,9% +26,7% -4,8%

0,54 1,72 0,67

48,3% autochtoon 37% niet-westers allochtoon 14,7% westers allochtoon

+22,3% +3,7%

3,82 3,47

5,1% Turks 9,0% Marokkaans 7,9% Surinaams 1,5% Antiliaans

19% hoogopgeleid 41% middelbaar opgeleid 39% laagopgeleid 23,7% laagopgeleid, laag inkomen 5% schuldhulpverlening 10,3% bijstand

-20% +7% +12% +8,6% +2,6% +4%

0,49 1,20 1,44 1,57 2,08 1,63

39% hoogopgeleid 34% middelbaar opgeleid 27% laagopgeleid 15,1% laagopgeleid, laag inkomen 2,4% schuldhulpverlening 6,3% bijstand

5.918 ondernemingen/ vestigingen 49,4% zzp 11,7% startende ondernemers 15% creatieve industrie 12% ICT 24% zakelijke dienstverlening 6% toerisme

5,6% -5,2% +1,2% -15% -5% -6% -2%

0,90 1,11 2,00 0,71 0,75 0,75

105.034 ondernemingen/ vestigingen 54,6% zzp 10,5% startende ondernemers 30% creatieve industrie 17% ICT 32% zakelijke dienstverlening 8% toerisme

1,1% Turks Van de weg afgebouwd 2,1% Marokkaans 30,2% Surinaams 5,2% Antiliaans

factor

Gescheiden -4% 0,22 -6,9% 0,23 vervoerssystemen

Dode plinten en koppen

De modernistische stad is Je kan 10.000 auto’s Ruimtes lopen weg, ruimtes 50,9% alleenstaand 53,1%% alleenstaand niet spannend. Verbinding29,3% gezinnenzijn niet gedefinieerd. Veel over de Bijlmer dreef ofgezinnen +4,4% 33,7% 15,8% stel zonder kinderen kinderen van de stad gaat met de rest van de stad 16,2% stel zonder Gooische weg sturen, maar potentie 0-18 jaar 18,8% 0-18 jaar +4,2%op een bevindt zich er zal daardoor geen22,4% extra verloren. 10,9% 65+ 12% 65+ opgetild maaiveld (auto, voorziening of winkel door trein en metro). Er ontstaat ontstaan. nergens stedelijke druk of Werk en beroepsbevolking spanning door congestie of72,8% beroepsbevolking 71,6% beroepsbevolking 14,2% 70.141 werkenden/ arbeidsplaatsen 493.429 werkenden/ arbeidsplaatsen dubbelgebruik.

Winkelaanbod Bijlmer vs. Amsterdam

Amsterdam Zuid Oost

Dagelijkse behoeften Samenstelling inwoners

3,3 winkels per 1000 inw. 86.057 totale bevolking 81% 4.229koopkrachtbinding bevolkingsdichtheid km2 dagelijkse goederen 44.463 huishoudens 80.550 inwoners 2,2 inw. per woning

verschil tov

-3,5 10,3% -15% 15% 9,9% 9,6% +0,2

factor

0,49 0,84

1,10

Amsterdam

6,8 winkels per 1000 inw. 834.713 totale bevolking 96% koopkrachtbinding 4.994 bevolkingsdichtheid km2 dagelijkse goederen 450.048 huishoudens 834.713 inwoners 2,0 inw. per woning

Bron: http://www.ois.amsterdam.nl/visualisatie/dashboard_kerncijfers.html 26,4% autochtoon 48,3% autochtoon -21,9% 0,54 63,7% niet-westers allochtoon 9,9% westers allochtoon

+26,7% -4,8%

1,72 0,67

37% niet-westers allochtoon 14,7% westers allochtoon

1,1% Turks 2,1% Marokkaans 30,2% Surinaams 5,2% Antiliaans

-4% -6,9% +22,3% +3,7%

0,22 0,23 3,82 3,47

5,1% Turks 9,0% Marokkaans 7,9% Surinaams 1,5% Antiliaans

50,9% alleenstaand 33,7% gezinnen 15,8% stel zonder kinderen

+4,4%

53,1%% alleenstaand 29,3% gezinnen 16,2% stel zonder kinderen

47


Dominantie infrastructuur Exclusief alle overige restruimtes en achterkanten

48 48

r= 500m-1000m-2000m


Dominantie infrastructuur

Modal split Amsterdam De dominantie van de auto vertaald zich in een fysiek gescheiden wereld. Opgeknipte buurten met gelimiteerde doorgangen naar andere buurten. Doorgangen die er overigens niet heel uitnodigend uitzien. Daarnaast strookt de impact van het auto-verkeer niet helemaal met het OV-gebruik en de modal split in de buurt zelf. Het OV-gebruik is nergens hoger dan in de Bijlmer.

bron: Amsterdamse Thermometer van de Bereikbaarheid, 2015, V&OR, Gemeente Amsterdam

49


Percelen en gronduitgifte: openbaar en erfpacht r= 500m-1000m-2000m

50 50


51


Woningen en corporatie woningen Bron: Maps.amsterdam.nl

r= 500m-1000m-2000m

52


Etniciteit in de Bijlmer

37,3%

63,7% niet-westers allochtoon 9,9% westers allochtoon

31% hoogste concentratie buurt 54%

26,4%

5.3% hoogste concentratie buurt 19%

40.000 Ghanezen 40.000 illigale Ghanezen

Amsterdam 834.713 totale bevolking 4.994 bevolkingsdichtheid km2 450.048 huishoudens 834.713 inwoners 2,0 inw. per woning 48,3% autochtoon 37% niet-westers allochtoon 14,7% westers allochtoon

Amsterdam Zuid Oost

Amsterdam

Samenstelling inwoners

verschil tov

86.057 totale bevolking 4.229 bevolkingsdichtheid km2 44.463 huishoudens 80.550 inwoners 2,2 inw. per woning

10,3% 15% 9,9% 9,6% +0,2

1,10

834.713 totale bevolking 4.994 bevolkingsdichtheid km2 450.048 huishoudens 834.713 inwoners 2,0 inw. per woning

26,4% autochtoon 63,7% niet-westers allochtoon 9,9% westers allochtoon

-21,9% +26,7% -4,8%

0,54 1,72 0,67

48,3% autochtoon 37% niet-westers allochtoon 14,7% westers allochtoon

1,1% Turks 2,1% Marokkaans 30,2% Surinaams 5,2% Antiliaans

-4% -6,9% +22,3% +3,7%

0,22 0,23 3,82 3,47

5,1% Turks 9,0% Marokkaans 7,9% Surinaams 1,5% Antiliaans

factor

Kerncijfers Bijlmer en Amsterdam

Amsterdam Zuid Oost

Amsterdam

Samenstelling inwoners

verschil tov

86.057 totale bevolking 4.229 bevolkingsdichtheid km2 44.463 huishoudens 80.550 inwoners 2,2 inw. per woning

10,3% 15% 9,9% 9,6% +0,2

1,10

834.713 totale bevolking 4.994 bevolkingsdichtheid km2 450.048 huishoudens 834.713 inwoners 2,0 inw. per woning

26,4% autochtoon 63,7% niet-westers allochtoon 9,9% westers allochtoon

-21,9% +26,7% -4,8%

0,54 1,72 0,67

48,3% autochtoon 37% niet-westers allochtoon 14,7% westers allochtoon

1,1% Turks 2,1% Marokkaans 30,2% Surinaams 5,2% Antiliaans

-4% -6,9% +22,3% +3,7%

0,22 0,23 3,82 3,47

5,1% Turks 9,0% Marokkaans 7,9% Surinaams 1,5% Antiliaans

50,9% alleenstaand 33,7% gezinnen 15,8% stel zonder kinderen 22,4% 0-18 jaar 10,9% 65+

factor

+4,4% +4,2%

50,9% alleenstaand 33,7% gezinnen 15,8% stel zonder kinderen 22,4% 0-18 jaar Amsterdam Zuid Oost 10,9% 65+

+4,2%

10,3% 15% 14,2% 9,9% 9,6% -20% +0,2 +7% +12% -21,9% +8,6% +26,7% +2,6% -4,8% +4% -4% -6,9% 5,6% +22,3% -5,2% +3,7% +1,2% -15% +4,4% -5% -6% +4,2% -2%

53,1%% alleenstaand 29,3% gezinnen 16,2% stel zonder kinderen 18,8% 0-18 jaar 12% 65+

53,1%% alleenstaand 29,3% gezinnen 16,2% stel zonder kinderen 18,8% 0-18 jaar Amsterdam 12% 65+

+4,4%

Samenstelling inwoners verschil tov Werk en beroepsbevolking

5,1% Turks 9,0% Marokkaans 7,9% Surinaams 1,5% Antiliaans

factor

53,1%% alleenstaand 29,3% gezinnen 16,2% stel zonder kinderen 18,8% 0-18 jaar 12% 65+

86.057 totale bevolking 71,6% beroepsbevolking 4.229 km2 70.141bevolkingsdichtheid werkenden/ arbeidsplaatsen 44.463 huishoudens 80.550 inwoners 19% hoogopgeleid 2,2 inw. per woning 41% middelbaar opgeleid 39% laagopgeleid 26,4% autochtoon 23,7% niet-westers laagopgeleid,allochtoon laag inkomen 63,7% 5% schuldhulpverlening 9,9% westers allochtoon 10,3% bijstand 1,1% Turks 2,1% Marokkaans 5.918 ondernemingen/ vestigingen 30,2% Surinaams 49,4%Antiliaans zzp 5,2% 11,7% startende ondernemers 15% creatieve industrie 50,9% alleenstaand 33,7% gezinnen 12% ICT 15,8% stel zonder kinderen 24% zakelijke dienstverlening 22,4% 0-18 jaar 6% toerisme 10,9% 65+

72,8% beroepsbevolking 493.429 werkenden/ arbeidsplaatsen

3,3 winkels per 1000http://www.ois.amsterdam.nl/visualisatie/dashboard_kerncijfers.html inw. 6,8 winkels per 1000 inw. -3,5 0,49 Bron: 72,8% beroepsbevolking 71,6% beroepsbevolking 81% koopkrachtbinding 96% koopkrachtbinding -15% 0,84 14,2% 70.141 werkenden/ arbeidsplaatsen 493.429 werkenden/ arbeidsplaatsen dagelijkse goederen dagelijkse goederen

0,49 1,10 1,20 1,44 0,54 1,57 1,72 2,08 0,67 1,63 0,22 0,23 3,82 0,90 3,47 1,11 2,00 0,71 0,75 0,75

834.713 totale bevolking 72,8% beroepsbevolking 4.994 bevolkingsdichtheid km2 493.429 werkenden/ arbeidsplaatsen 450.048 huishoudens 834.713 inwoners 39% hoogopgeleid 2,0 inw. per woning 34% middelbaar opgeleid 27% laagopgeleid 48,3% autochtoon 15,1% laagopgeleid, laag inkomen 37% niet-westers allochtoon 2,4% schuldhulpverlening 14,7% westers allochtoon 6,3% bijstand 5,1% Turks 9,0% Marokkaans 105.034 ondernemingen/ vestigingen 7,9% Surinaams 54,6% zzp 1,5% Antiliaans 10,5% startende ondernemers 30% creatieve industrie 53,1%% alleenstaand 29,3% gezinnen 17% ICT 16,2% stel zonder kinderen 32% zakelijke dienstverlening 18,8% 0-18 jaar 8% toerisme 12% 65+

Dagelijkse behoeften Werk en beroepsbevolking

Werk en beroepsbevolking

71,6% beroepsbevolking 70.141 werkenden/ arbeidsplaatsen

14,2%

19% hoogopgeleid 41% middelbaar opgeleid

-20% +7%

0,49 1,20

39% hoogopgeleid 34% middelbaar opgeleid

19% hoogopgeleid 41% middelbaar opgeleid 39% laagopgeleid

-20% +7% +12%

0,49 1,20 1,44

39% hoogopgeleid 34% middelbaar opgeleid 27% laagopgeleid

53


Armoede concentraties en wonen Bron: Maps.amsterdam.nl Bron: Armoede Monitor 2014, Bureau Onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam.

54 54

r= 500m-1000m-2000m


55


Een betere stad? De oude Bijlmer versus de nieuwe Bijlmer.

56


Fatale cumulatie: Verticaal gescheiden verkeerssysteem, gebouwen van de weg gebouwd, lage bebouwingsdichtheid, bovenlokaal verkeerssysteem, overmaat aan ruimtes, monofunctionele gebieden

blok 22.2

Area: 71.516 m2 Bebouwd: 18.324 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 3 lagen GSI: 0,25 FSI 0,78

148.2

blok

20.2 146.0

Area: 120.268 m2 Bebouwd: 30.746 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 3 lagen GSI: 0,26 FSI 0,77

187.3

16.7

121.7

185.9

111.2 195.7

104.1

256.6

71.0

20.2

140.3

212.2 138.1

61.5

15.8

121.7 133.1 60.0 61.4

oud

113.6 924.5

nieuw

169.1 140.3

121.8

164.1

218.1 65.6

479.0

149.5

60.9

Area: 443.822 m2 Bebouwd: 63.770 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 22m, 12 lagen GSI: 0,14 FSI 1.34

A3 1:500

A3 1:500

A3 1:500

A3 1:500

Gemeten oppervlakte 1.650.000 m2

Bebouwd oppervlakte 250.139 m2

gebied

Dichtheid per km2 7.045

Area: 1.650.000 m2 Bebouwd: 250.139 m2 Gemiddelde bouwhoogte: GSI: 0.15 FSI: 0.6

GSI

Gemiddeld bouwlagen

FSI

0.15

3-12

0,60

Gemiddelde straatprofiel: straat 16m, wijkontsl 60m

Niet wonen m2 GNI begane grond 23.769 m2

0,09

Amsterdam Bijlmer

57


Een stad voor iedereen

Inclusief woonmodel

Functiemix met wonen

Lokaal netwerk

breken met de modernistische stad

economisch raamwerk voor voorzieningen en commercie

Wonen

t ch Di huis bij

betaalbaar wonen voor idereeen

lokale dynamiek

Wo on re -we lat ie rk

opgave voor de stad

Daily urban system

Werk

Lokaal netwerk en ondernemerschap

Dagelijkse voorzieningen

toegang tot wonen, rust en groen toegang tot onderwijs, sport en zorg toegang tot dagelijkse boodschappen

Hoe haal je stadsdelen en groepen uit hun isolement? Welke stedelijke middelen kun je inzetten om polarisatie tegen te gaan?

58


nieuw ideaal

affordable paradise stedelijke dynamiek en verdichting als redmiddel voor de Bijlmer en Amsterdam Het is tijd voor een nieuw ideaal voor Amsterdam, als reactie op de huidige trend en het slecht functionerende stedelijke weefsels als de Bijlmer. De weg die Amsterdam nu inslaat is op lange termijn schadelijk voor het fundament en welvaren van de stadse samenleving en voor het creëren van een duurzame, leefbare en gemixte stad. Diversiteit is niet iets wat ontstaat, het is ook iets waar je nadrukkelijk voor moet kiezen. Dit betaalbare paradijs is geen plastisch, socialistisch huisvestingsconcept, maar een stad met voldoende wonen voor iedereen en een stad die stad durft te zijn en voldoende voorzieningen biedt voor haar inwoners. Eigenlijk een is het een basaal fundament dat in iedere stad aanwezig moet zijn: een leefbare direct woonomgeving, voldoende wonen en voldoende en kwalitatief goede voorzieningen. Het is een concept dat inzet op de her-organisatie van basisbehoeften in wijken waar deze achterblijven. Door verdichting kan op deze plekken een breuk geforceerd worden met de 20-jarige vernieuwingscyclus en herstructureringscyclus in wijken die stedenbouwkundig en ruimtelijke-economisch onvoldoende dynamiek hebben voor eigen vernieuwingskracht. De verdichting is dan ook een aanleiding om een aanpassing in de structuur van de stad te forceren, waardoor net als in andere delen van de stad door middel van stadsstraten een blijvende dynamiek georganiseerd wordt langs belangrijke dagelijkse routes. Niet alleen kan dan de stad leefbaarder worden, maar ook bestaande wijken kunnen een ruimtelijke kwaliteitsslag krijgen. De investering snijdt dan aan twee kanten, enerzijds bedien je het middensegment, anderzijds investeer je in bestaande wijken en levert deze investering ook voor de bestaande bewoners een nieuw systeem op. Dit voorstel is geen nieuwe utopie, maar een pragmatisch en functioneel concept, dat aansluit bij de ruimtelijkeconomische werking in de vorm van uitlopers en stadsstraten.

inkomensgroepen in de stad. Door verdichting in te zetten in wijken met een sociaal zwakke bevolkingsopbouw, kunnen middeninkomens opnieuw verankerd worden in de stad en kunnen andere doelgroepen naar dit segment (koop en huur) doorstromen op de woningmarkt. Amsterdam moet een Affordable Paradise voor iedereen worden. Dit basisprincipe klinkt vrij logisch, maar de bereikbaarheid van wonen en de kwaliteit ervan staan onder druk. Mede door polarisatie presteren scholen in naoorlogse uitbreidingen ondermaats. Door een slechte verbondenheid halen sommige scholen niet eens het minimum vereiste aantal leerlingen. En als gevolg van weinig menging in scholen blijft het onderwijsniveaus op ‘zwarte scholen’ in Nieuw West en de Bijlmer achter. De eerste symptomen van een parallelle wereld worden in het schoolbeeld al zichtbaar. Ook commerciële voorzieningen voor dagelijkse levensbehoeften en kansen voor lokaal ondernemerschap blijven, zeker in de Bijlmer, achter. Dat heeft niet alleen te maken met, de hoge armoede concentraties en lage inkomens, maar de drempelwaarde wordt ook niet gehaald door de ruimtelijke opzet van modernistische wijken.

Affordable Paradise is een ambitie die een nog compactere, intensere en stadsere woonvorm nastreeft omdat met een hogere dichtheid ook meer stedelijke synergie bereikt kan worden tussen verschillende functies en mensen. Een belangrijke voorwaarde die gesteld moet worden aan de inbreiding is het creëren van een hogere dichtheid. Met name aan de flanken van de nieuwe stadssstraten. De inwoner-dichtheid in gebieden als de Bijlmer is suburbaan en sub-optimaal te noemen, voor het tot bloei laten komen van een stad. Juist aan drukke routes zal dus meer bebouwing en kritische massa toegevoegd moeten worden voor het mogelijk maken van plint-activatie en interactie met stedelijke routes. Langs de drukkere wegen in een gebied als de Gooise weg in de Bijlmer of Burgemeester van de Vlugtlaan in Nieuwe West, kan Het ideaal voor een Affordable Paradise komt in een periode van op deze manier een nieuw ‘daily urban system’ ontstaan, bestaand overdruk op de woningmarkt. Door deze druk kan verdichting uit betaalbaar wonen voor een middensegment, met op de begane strategisch ingezet worden voor het mengen van verschillende grond een functiemix van wonen, voorzieningen en werken. 59


Graadmeter van vitaliteit Mate van economische interactie in de stad Detailhandel Horeca Bedrijven

500m-1000m-2000m

60


Graadmeter van de stad Commerciële voorzieningen moeten overleven, zelf de broek ophouden. Ze worden niet gesteund of onderhouden als publieke voorzieningen. Daarom geven commerciële voorzieningen een bepaald beeld van vitaliteit in de stad. Detailhandel en horeca vormen de graadmeter voor vitaliteit in de stad, door de afhankelijkheid van de straat/ maaiveld-activiteiten.

afhankelijk van maaiveld activatie, mede omdat ze andere locatie en mobiliteit-voorkeuren hebben of omdat hun afzetmarkt niet perse de directe omgeving beslaat.

Maatschappelijke voorzieningen kennen een vrij gelijkmatige spreiding, omdat ze centraal worden gepositioneerd op basis van reikwijdte en een gelijkmatige afstand tot een hoeveelheid Als je de in de functiekaart van Amsterdam een gradatie aanbrengt gebruikers (Christaller theorie). Daarnaast kennen ze een structurele in commerciële voorzieningen, komt dit beeld naar voren. In theorie financieringsbron waardoor ze redelijk onafhankelijk van hun zijn horeca, winkels en detailhandel het meest afhankelijk van omgeving kunnen voortbestaan. maaiveld activiteit, bewegingen op straat. Bedrijven zijn veel minder

Stadsstraat systeem De stadsstraat is een adaptief, ruimtelijk-economisch mechanisme dat zijn bestaansrecht ontleent aan een hoge dichtheid, verbondenheid en de bewegingen binnen een stad. Het vormt een economische ruggengraat die ook voor lokale culturele uitspattingen en het ontlenen van identiteit enorm belangrijk is. Het is een lineaire kameleon die zich qua kleur kan aanpassen aan haar de tijd, functies, buurten en inwoners. Met in de flanken relatief

Stadse economie

Verkeersfunctie

rustige, maar toch dichtbevolkte stadsbuurten en parken, zorgt juist de stadsstraat voor een stedelijk hoogtepunt. In het ontmoeten van andere mensen, het navigeren door de stad, de aanwezigheid van OV, het aanbod aan voorzieningen en dagelijkse winkelbehoeften. Het is een structuur die op veel plekken toegepast zou kunnen worden in de verdichtingsstrategie. En die een aanjager zou kunnen zijn van Amsterdam als Affordable Paradise.

Stadse voorzieningen

Bundeling: fiets + auto + tram Georganiseerde congestie

• Verbinden op stadsniveau Verblijven

Dichtheid

• • • •

Navigator

Schoonheid/ attractiviteit

Verbind verschillende wijken en stadsdelen, met combinatie van fiets en tram Lokale economie Kan zichzelf heruitvinden, is functioneeleconomisch adaptief Organisatie van dagelijks leven, lokale economie, cultuur Hoogstedelijk milieu, gepaard met hoge dichtheid

Promotor/ identiteit

61


Lonen voor  Lonen hoogopgeleiden voor hoogopgeleiden zijn hoger inzijn steden hogerdoor in steden historisch doorgegroeide historisch gegroeide agglomeratievoordelen agglomeratievoordelen in de productie. in deRuimtelijke productie. Ruimtelijke verschillen verschillen in lonen voor in lonen voor laagopgeleiden laagopgeleiden zijn kleiner zijn (ziekleiner ook Figuren (zie ook 1 en Figuren 2). 1 en 2). Hoogopgeleiden  Hoogopgeleiden zijn bereid om zijnverder bereid te omforensen verder te voor forensen een aantrekkelijke voor een aantrekkelijke baan dan baan dan andere opleidingsgroepen. andere opleidingsgroepen. Ze forensenZe graag forensen per trein. graagSpoorinfrastructuur per trein. Spoorinfrastructuur is beter in is beter in steden. steden.

Figuur 3

Figuur Hoge grondprijzen 3 Hoge grondprijzen in dichtbevolkte in dichtbevolkte locaties locaties

Afhankelijkheid van een lokaal systeem

Bron: Teulings e.a. Bron: (2014) Teulings en CBS. e.a. (2014) en CBS.

Hoogopgeleiden clusteren in steden, laag opgeleiden wonen daarbuiten. 10 10

Figuur 4

2

Figuur Hoogopgeleiden 4 Hoogopgeleiden clusteren in steden, clusteren laagopgeleiden in steden, laagopgeleiden wonen daarbuiten wonen daarbuiten

Transportinfrastructuur 2 Transportinfrastructuur en de en benutting de benutting van van agglomeratievoordelen agglomeratievoordelen

11 Als Transport Transport speelt een speelt belangrijke een belangrijke rol in de keuze rol inwaar de keuze mensen waar wonen mensen en werken. wonen en werken. de 11 Als de transportkosten transportkosten (in tijd en geld) (in tijd laag en zijn, geld)kunnen laag zijn, mensen kunnen werken mensen in werken locaties in waar locaties de waar de productiviteit productiviteit en lonen hoog en lonen zijn, en hoog tegelijkertijd zijn, en tegelijkertijd wonen in locaties wonen in dielocaties het beste dieaansluiten het beste aansluiten bij hun woonvoorkeuren. bij hun woonvoorkeuren. De bereidheid De bereidheid te forensenteverschilt forensenechter verschilt naarechter opleidingsniveau. naar opleidingsniveau. Figuur 5 illustreert Figuur 5 illustreert dit aan de hand dit aan van dede hand woon-werkstromen van de woon-werkstromen tussen verschillende tussen verschillende gemeentengemeenten in Nederland. in Nederland. Voor hoogopgeleide Voor hoogopgeleide banen komen banen werknemers komen werknemers uit een wijde uit een wijde De figuur laat zien dat locatiefactoren veel belangrijker zijn voor hoogopgeleiden. omgeving.omgeving. Laagopgeleiden Laagopgeleiden werken grotendeels werken grotendeels in de buurtinvan de hun buurt woonplaats. van hun woonplaats. Hoogopgeleiden vinden bijvoorbeeld het geringere aanbod van voorzieningen in nietBron: Teulings e.a. Bron: (2014). Teulings e.a. (2014). Bereidheid om te forensen met opleidingsniveau stedelijke gebieden, maar stijgt ook slechtere baanbereikbaarheid in het Noorden, erger dan Figuur 5 Figuur Bereidheid 5 Bereidheid om te forensen om te stijgt forensen met opleidingsniveau stijgt met opleidingsniveau laagopgeleiden.

Aantal hoogopgeleide Aantal hoogopgeleide forensen forensen

Figuur 6

Aantal laagopgeleide Aantal laagopgeleide forensen forensen

Waardering baanbereikbaarheid en voorzieningen verschilt per opleidingsniveau

9

9 Regionale verschillen Regionale in het verschillen aanbod van in het sociale aanbod huurwoningen van sociale is huurwoningen een andere mogelijke is een andere verklaring mogelijke voor verklaring concentratie voor naar concentratie naar opleidingsniveau. opleidingsniveau. 10 Deze figuur rapporteert Deze figuur aandelen rapporteert van de aandelen werkende vanberoepsbevolking de werkende beroepsbevolking naar opleiding. naar Op basis opleiding. van de Optotale basis van de totale beroepsbevolking beroepsbevolking ontstaat een sterk ontstaat vergelijkbaar een sterkruimtelijk vergelijkbaar patroon. ruimtelijk patroon. 6 6 voor hoogopgeleiden. belangrijker zijn 10

De figuur laat zien dat locatiefactoren veel Hoogopgeleiden vinden bijvoorbeeld het geringere aanbod van voorzieningen in nietstedelijke gebieden, maar ook slechtere baanbereikbaarheid in het Noorden, erger dan laagopgeleiden.

Bron: eigen berekening Bron: eigen op berekening basis van gegevens op basis van gegevens het CBS. van het CBS.

Figuur 6

Waardering baanbeikbaarheid Waardering baanbereikbaarheid en voorzieningen verschilt per opleidingsniveau

en voorzieningen verschilt per opleidingsniveau

Transportinfrastructuur Transportinfrastructuur bevordert bevordert de concentratie de concentratie van economische van economische activiteit inactiviteit de ruimte in de ruimte en de benutting en de van benutting de agglomeratievoordelen. van de agglomeratievoordelen. Dit kan positieve Dit kanwelvaartseffecten positieve welvaartseffecten hebben, hebben, bovenop de bovenop directe de reistijddirecte enreistijdreiskostenbesparingen en reiskostenbesparingen voor mensen voor diemensen niet van die woonniet van of woon- of werklocatie werklocatie veranderen. veranderen. GebaseerdGebaseerd op de economische op de economische theorie en theorie literatuur en kan literatuur een vijftal kan een vijftal mechanismen mechanismen worden onderscheiden worden onderscheiden die ervoordie zorgen ervoor datzorgen transportinvesteringen dat transportinvesteringen welvaartsbaten welvaartsbaten teweegbrengen. teweegbrengen. Het eersteHet effect eerste is heteffect directe is het effect directe dooreffect reistijddoor enreistijd- en reiskostenbesparingen. reiskostenbesparingen. De vier andere De vier effecten andere zijn effecten het gevolg zijn het vangevolg veranderingen van veranderingen in locatie in locatie en concentratie en concentratie van mensen van enmensen banen. Effecten en banen.2 Effecten en 4 ontstaan 2 en 4door ontstaan een betere door een benutting betere benutting van de bestaande van de bestaande agglomeratievoordelen agglomeratievoordelen en regionale en sterktepunten regionale sterktepunten op de arbeidsmarkt op de arbeidsmarkt en en woningmarkt. woningmarkt. Effecten 3 Effecten en 5 ontstaan 3 en 5als ontstaan gevolg als vangevolg nieuwe van agglomeratievoordelen. nieuwe agglomeratievoordelen.

1) Transportmarkteffect 1) Transportmarkteffect als gevolg van als gevolg reistijdvan en reistijd reiskostenbesparingen en reiskostenbesparingen Aglomeratie-transportinfrastructuur-en-welvaart, CPB Policy Brief, 2014 Bron: Teulings e.a. (2014). Het meest Het directe meest effect directe van transportinfrastructuur effect van transportinfrastructuur bestaat uitbestaat de besparingen uit de besparingen in reistijd en in reistijd en reiskostenreiskosten van forensen vandie forensen zowel voor die zowel als navoor de transportinvestering als na de transportinvestering tussen dezelfde tussenwoondezelfde woonen werklocaties en werklocaties reizen. Ditreizen. effect betreft Dit effect zowel betreft degenen zoweldie degenen hetzelfde dievervoermiddel hetzelfde vervoermiddel blijven blijven gebruiken,gebruiken, als degenen alsdie degenen overstappen die overstappen naar een andere naar een modaliteit, andere modaliteit, bijvoorbeeld bijvoorbeeld van auto van auto naar trein naar als gevolg trein als vangevolg een snellere van een treinverbinding. snellere treinverbinding.

3

Een sterker lokaal netwerk kandeontzettend waardevol zijn,en banen. vooral lager Transportinfrastructuur beïnvloedt locatie en concentratie van mensen Deze en Het gaat hierde om Het het gaateffect hier om van het transportinfrastructuur effecteen van transportinfrastructuur op woon-werkafstand. woon-werkafstand. volgende paragraaf laten dit zien aan deophand van twee voorbeelden die doorgerekend geschoolden zijn in veel grotere mate afhankelijk van een lokaal 7 7 zijn met het model LUCA. Dit zijn: een treinverbinding tussen het centrum en het achterland netwerk en de directere omgeving. Lager geschoolden die vaak ook een en een autoverbinding tussenveel twee perifere regio’s. laag inkomen hebben, zijn meer afhankelijk van de werking van hun direct leefomgeving. De reikwijdte en afstanden die ze afleggen zijn veel Een betere verbinding tussen het centrum en het achterland leidt tot concentratie. Banen minder clusteren groot. in het centrum, het achterland wint in woonkwaliteit en bevolkingsomvang.

11

Bron: Teulings e.a. (2014).

3

62

Verbinding centrum-achterland: betere benutting van regionale sterktepunten

11

Verbinding centrum-achterland: betere Hoewel banen verplaatsen naar het centrum, hoeft dit de economie van het achterland niet te schaden wanneer woon-werkverkeer tussen het centrum en het achterland mogelijk is. benutting van regionale sterktepunten

Het achterland wordt een aantrekkelijker woongebied, met name voor hoogopgeleiden. Een transportinvestering staat het toe om regionale sterktepunten efficiënter te benutten. Beide Transportinfrastructuur beïnvloedt de locatie en concentratie van mensen en banen. Deze en de volgende paragraaf laten dit zien aan de hand van twee voorbeelden die doorgerekend 9 zijn met het model LUCA. Dit zijn: een treinverbinding tussen het centrum en het achterland en een autoverbinding tussen twee perifere regio’s. Een betere verbinding tussen het centrum en het achterland leidt tot concentratie. Banen


Aanpassing van de stedelijke structuur

Maailveldontwerp Bijlmer

Het Affordable Paradise is een concept dat inzet op de her-organisatie van basisbehoeften in wijken waar deze achterblijven. Door verdichting kan op deze plekken een breuk geforceerd worden met de 20-jarige vernieuwingscyclus en herstructureringscyclus in wijken die stedenbouwkundig en ruimtelijke-economisch onvoldoende dynamiek hebben voor eigen vernieuwingskracht. Breken met modernistische principes voor het maken van een lokaal sterker systeem. Het breken met de verouderde modernistische of utopische principes kan gaan leiden tot een nieuwe ruimtelijke economisch grid in de vorm van stadsstraten. Juist die stadsstraten zouden in het geval van de Bijlmer, oude delen van de Bijlmer weer in hun kracht kunnen zetten of beter kunnen laten werken. In een zekere zin doe je dus alleen op de juist plekken ingreep en alleen daar waar je stedelijke druk wilt creëren. Op deze plekken moet de de stad een stad durven zijn, in de vorm van winkels en mensen op straat. In de vorm van auto’s, trams en reuring waardoor het gonst va activiteit. Dat geeft kansen voor zowel het ontstaan van bedrijvigheid, werkgelegenheid op lokaal niveau, maar ook bouw je een duurzamer systeem wat zichzelf kan blijven uitvinden. Goed functionerende plinten zijn ontzettend belangrijk voor de leefbaarheid. In plaats van in centraal georganiseerde winkelcentra met doktersposten en apotheken, komen de voorzieningen op deze manier veel dichter bij huis te liggen door hun bestaansrecht te geven door middel van stedelijke dynamiek.

“In plaats van aanzienlijke investeringen in opzichtige architectuur hebben we investeringen nodig in – en geleidelijke innovaties van – wat we normaal gesproken als vanzelfsprekend beschouwen: de infrastructuur voor duurzaam transport, de behandeling en distributie van drinkwater, ondergrondse afwateringssystemen, de recycling van afval, telecom- en breedbandsystemen die overal voor iedereen toegankelijk zijn, bescheiden maar energie-efficiënte gezinshuizen in onopmerkelijke wijken met openbare ruimtes en diensten. En we moeten bekijken hoe dit alles kan worden gedaan op een verantwoordelijke manier. Bijvoorbeeld door de plaatselijke bedrijvigheid en werkgelegenheid uit te breiden en de kwaliteit van de arbeid te verbeteren.” Ewald Engelen, Sukhdev Johal, Angelo Salento and Karel Williams, How to build a fairer city, The Guardian. 24 September 2014

63


2x stedebouw

Organisatie van diversiteit

Geplande stad Ensembles

Organische stad Geparceleerd/ padgewijs

Veel monotonoteit in de verkaveling

Diversiteit in verkaveling

Korrel door modules samen te voegen Veel monotonoteit in de verkaveling

Korrel naar functionaliteit Diversiteit in verkaveling

Parijs, De Pijp Amsterdam

Korrel door modules samen te voegen

64

Parijs, De Pijp Amsterdam

London, Schinkelzone Amsterdam

Korrel naar functionaliteit

London, Schinkelzone Amsterdam


paradise

werking van de stad stedelijke spanning en plintactivatie De stad is een efficiënte samenlevingsvorm die door de aanwezigheid van dichtheid een aantal schaalvoordelen met zich meebrengt. Schaalvoordelen in het delen van een woonplaats, mobiliteit (openbaar vervoer) en hoogwaardige voorzieningen, zowel op cultureel, commercieel als publiek vlak. In een stad komt dit schaalvoordeel voort uit de bewegingen in de stad en actief en intenser (dubbel) gebruik van ruimte. Door een intensievere bevolking van de straten kunnen op schaal van een buurt commercieel gezien voorzieningen gaan ontstaan. Met de dichtheid op en kritische massa van de stad zelf kunnen ook grotere voorzieningen als als bioscopen, musea en grote onderwijsinstellingen instant gehouden worden. De stadsstraat kan helpen bij het creëren van stedelijke verbondenheid en interactie en kan voor Amsterdam een belangrijk middel worden om kunnen breken met een gepolariseerde stad. De stadsstraat is geen nieuwe vinding en een aantrekkelijke stadsbuurt ook niet. Het voorgestelde Affordable Paradise probeert voort te bouwen op de werking van steden. Er kan dus veel geleerd worden van ‘succesvolle’ wijken wereldwijd. Programmadruk in de worm van FSI wereldwijd breed onderzocht, maar wat niet is onderzocht is hoe deze programma druk de begane grond activeert en wat deze programma druk overlevert voor de stad. Daarnaast is de programma druk die ontstaat aan doorgaande routes in combinatie met FSI ook niet onderzocht. FSI en GSI zijn voor iedereen gangbare meetpunten om dichtheid, programma en grondgebruik te onderzoeken. Echter blijft deze normering vaak erg oppervlakkig en zegt het niks over het effect van programma en wat dit voor de stad oplevert. Daarom wordt in deze studie gepoogd een verband te leggen tussen GSI, programma druk in FSI en wat dit voor het gebruik van de begane grond in niet-woonfuncties oplevert in de voor van stedelijke vitaliteit in de vorm van plint-activatie, gemeten in GNI (Groundfloor Non-residential Index)

Ground Space Index aantal vierkante meters van een kavel dat bebouwd is in relatie tot het totaal aantal vierkante meters van de kavel. Floor Space Index Begrip gebruikt voor de mate van intensief ruimtegebruik. De FSI geeft de verhouding tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van het terrein. Een FSI van 1,0 betekent dus dat er op één hectare grond (100x100 m) 10.000 m2 bebouwd oppervlak is. Door intensief grondgebruik (o.a. hoogbouw) kunnen FSI-waarden van 3,0 of hoger gehaald worden. Ground floor Non-residential Index Index die de verhouding weergeeft in het aantal vierkante meters niet-residentiële vierkante meters ten opzichte van het totaal bebouwde grond oppervlak. Hoe stedelijkheid werkt en hoe plintactivatie in andere steden werkt is onderzocht door een vergelijking te maken tussen verschillende internationale stadsbuurten. Hier is onderzocht wat straatbreedtes, programmadruk in FSI, en bevolkingsdichtheid doet met de activatie van de begane grond. Een belangrijke uitkomst is dat bebouwing vanaf twee lagen en een kavel FSI lagen dan 2.0 voor te weinig stedelijke dynamiek zorgt op de begane grond. De dichtheid leidt in de onderzochte voorbeelden niet tot grote programma druk op de begane grond. Het verschil tussen San Fransisco Sunset District (FSI 0,6) en New York Upper East (FSI 6-10), is evident. Om winkels en actieve plinten te laten ontstaan in een milieu als dit is meer kritische massa in de vorm van programmadichtheid nodig. Deze programma dichtheid kan zowel wonen als werken zijn, een hoeveel inwoners als werknemers. Bij een gebrek aan programmadichtheid moet de kritische massa vanuit de bewegingen op straat komen. In eerste instantie, of bij een lage programmadruk zullen winkels en niet-woonfuncties zich vooral vestigen op hoekpunten, zoals in Sunset District in San Fransisco het geval is. Hier biedt de hoek van twee starten voldoende stedelijke dynamiek om voor een winkel een drempelwaarde te genereren. 65


66

Eixample, Barcelona

Jordaan, Amsterdam

Prenzlauer Berg, Berlin

Nieuw Leyden, Leiden

Nob Hill, San Francisco

Soho, Londen

Greenwich Village, New York

Bijlmer nieuw, Amsterdam

Schinkelzone, Amsterdam

Belgrano, Buenos Aires

ChinaTown, Yokohama

Barceloneta, Barcelona

Sunset district, San Francisco

18e Arrondissement, Rue St Eugene Sue, Parijs

Bijlmer oud, Amsterdam

Upper East Side, New York

Mong Kok, Bang Kok

Paul Krugerlaan, Transvaal, Den Haag

Vaillantlaan/ Paletplein, Schilderswijk, Den Haag

Ginza, Tokyo


Stadsbuurten onderzoek In een korte studie met Jurian Voets, is gekeken naar het GSI, FSI en GNI. GNI is een nieuw geĂŻntroduceerde term om te onderzoeken hoeveel van het vloeroppervlak op begane grond leidt tot niet-woonfuncties. Aan de hand hiervan kun je een globale inschatting maken van de plint-activatie, stedelijke druk en ruimtelijk economische vitaliteit.

Stad

Buurt

Gemeten oppervlakte

Bebouwd oppervlakte

Dichtheid per km2

GSI

Gemiddeld bouwlagen

FSI

Niet wonen m2 begane grond

GNI

Berlijn

Prenzlauer Berg

150.000 m2

68. 430 m2

14.617

0,46

5-6

2,74

37.033 m2

0,54

Vancouver

Down Town

280.000 m2

125. 580 m2

11.577

0,45

20

8,97

89.934, 46

0,72

Londen

Soho

150.000 m2

120. 853 m2

12.000

0,80

5

4,83

100. 603 m2

0,83

Tokyo

Ginza

150.000 m2

67. 367 m2

58.620

0,45

14

6,29

62.848 m2

0,93

Yokohama

Otamachi

150.000 m2

66. 022 m2

48.000

0,44

11

3,96

54.346 m2

0,82

Chukagai

150.000 m2

72. 943 m2

25.500

0,49

3

1,46

51.089 m2

0,70

Barceloneta

164.000 m2

72. 863 m2

64.404

0,38

6

2.67

27.218 m2

0,37

Eixample

525.000 m2

324. 200 m2

36.000

0,63

7

4,38

121.526 m2

0,37

Parijs

18e arrondissement

600.000 m2

298. 636 m2

31.000

0,50

7

3,48

74.574 m2

0,25

San Francisco

Nob Hill

440.000 m2

218. 575 m2

25.000

0.50

4

1,99

59.955 m2

0,27

Sunset District

440.000 m2

134. 858 m2

5.709

0.31

2

0,61

10.029 m2

0,07

Upper East Side

440.000 m2

212. 568 m2

46.000

0.48

22

8.21

92.212 m2

0,43

Greenwich Village

280.000 m2

123. 565 m2

30.380

0,44

5

2.21

61.091 m2

0,49

De Pijp

202.500 m2

93. 421 m2

25.454

0,46

5

2.31

39.694 m2

0,42

Schinkelzone 1

412.500 m2

156.028 m2

11.220

0,38

5

1,89

26.190 m2

0,43

Schinkelzone 2

400.000 m2

87.210 m2

24.453

0.22

5

1,09

21.883 m2

0,25

Jordaan

150.000 m2

72. 863 m2

23.135

0.49

5

2.43

18.796 m2

0,26

De Bijlmer totaal

1.650.000 m2

250.139 m2

7.045

0.15

3-12

0,60

23.769 m2

0,09

Oude Westen

189.000 m2

83. 114 m2

16.229

0,44

4

1.76

14. 610 m2

0,18

Barcelona

New York

Amsterdam

Rotterdam

67


Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.67 FSI: 2.43

Amsterdam Jordaan

De Pijp, Amsterdam

Jordaan Amsterdam

Volksbuurt

Ambachtswijk van de 17e eeuwse stadsuitleg

Area: 5.657 m2 Bebouwd: 4.997 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen 32.9 67.2 GSI: 0.88 FSI: 2.43

Jordaan, Amsterdam BLOK 132m x 46m = 6.072m2 = 0,61ha gebied[Gracht, woonstraat] 31m, 7m STRAAT

61.1

Area: 5.657 m2 Bebouwd: 4.997 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.88 FSI: 286.8 2.43

217.3

283.2

blok

202.500 m2

Bebouwd oppervlakte 93. 421 m2

Dichtheid per km2

114.3

Area: 21.010 m2

Gemiddeld FSI15.541 m2 Niet wonen m2 GNI Bebouwd: bouwlagen begane 5grond Gemiddelde bouwhoogte: Area: 9.154 m2 GSI: 0.74 Bebouwd: 6.159 m2 0,46 5 2.31 FSI: 3.70 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.67 FSI: 2.43

25.454

A3 1:500

294.7

Amsterdam Amsterdam Jordaan Jordaan

Schinkelzone Amsterdam Amsterdam Gemeten Bebouwd Dichtheid Jordaan oppervlakte oppervlakte per km2 150.000 m2 72. 863 m2 23.135 Amsterdam A3 1:500 Schinkelzone

59.2

GSI

Gemiddelde straatprofiel: 9m Hoofdstraat/ voormalige gracht: 33m Prinsengracht: 54m Area: 5.948 m2 Bebouwd: 4.580 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.77 FSI: 3.85 300.4

Area: 5.948 m2 Bebouwd: 4.580 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.77 FSI: 3.85 30.5

47.2

Area: 9.154 m2 Bebouwd: 6.159 m2 Gemiddelde Area:bouwhoogte: 10.260 m2 5 lagen GSI: 0.67 Bebouwd: 6.240 m2 FSI: 2.43Gemiddelde bouwhoogte: 5 GSI: 0.61 FSI: 3.04

90.4

152.9

39.4

152.9

39.4

Area: 150.000 m2 Bebouwd: 72.863 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.49 FSI: 2.43

BLOK 200m x 50m = 10.000m2 = 1,00ha STRAAT [stadstraat, woonstraat] 30m, 8m

Gemeten oppervlakte

GSI: 0.77 FSI: 3.85

39.694 m2

Amsterdam Schinkelzone

FSI: 1.09 GSI: 0.22 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen Bebouwd: 87.210 m2 Area: 400.000 m2

0,42

Area: 18.663 m2

GSI

Bebouwd: 12.108 Gemiddeld FSI m2 Niet wonen m2 Gemiddelde bouwhoogte: begane 5 lagen grond bouwlagen

GNI

0.49

5FSI: 3.24

0,26

GSI: 0,65

2.43

18.796 m2

A3 1:500

Gemiddelde straatprofiel: 18-25m

gebied

Schinkelzone, Amsterdam Gemixte korrel

gebied 32.9

67.2

67.2

32.9 217.3

61.1

Area: 150.000 m2 Bebouwd: 72.863 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.49 FSI: 2.43

gebied

61.1

Amsterdam Jordaan

283.2

Area: 150.000 m2 Gemiddelde straatprofiel: 9m BLOK 300m x 60 = 19.000m2 = 1,80ha Bebouwd: 72.863 m2 Hoofdstraat/ voormalige 90.4 gracht: 33m STRAAT [stadstraat, woonstraat] 30m, 12mPrinsengracht: 54m Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen gebied GSI: 0.49 FSI: 2.43

286.8

BLOK 217m x217.347m = 10.199m2 = 1,02ha blok STRAAT gebied[stadstraat, woonstraat] 30m, 12m

67.247.2

283.2

Area: 10.260 m2 Bebouwd: 6.240 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 GSI: 0.61 FSI: 3.04

67.2

32.9

32.9

61.1

61.1

217.3

Amsterdam Amsterdam blok blok Schinkelzone Schinkelzone 47.2

47.2

Area: 10.260 m2 Bebouwd: 6.240 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 Area: 10.260 m2 GSI: 0.61 Bebouwd: 6.240 m2 FSI: 3.04 Bebouwd Dichtheid Gemiddelde bouwhoogte: 5

Amsterdam Gemeten oppervlakte oppervlakte Schinkelzone 412.500 m2 156.028 m2 GSI: 0.61 FSI: 3.04

Area: 400.000 m2 Gemiddelde straatprofiel: 18-25m Bebouwd: 87.210 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.22 FSI: 1.09 FSI: 3.24 GSI: 0,65 294.7 300.4 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen Bebouwd: 12.108 m2 Area: 18.663 m2

GSI

11.220

0,38

114.3 Gemiddeld Area: 21.010 m2 FSI bouwlagen Bebouwd: 15.541 m2

30.5

Niet wonen m2 GNI begane grond

Gemiddelde bouwhoogte: 5 Area: 21.010 m2 5GSI: 1,89 26.190 0.74 Bebouwd: 15.541 m2 FSI: 3.70 Gemiddelde bouwhoogte: 5 GSI: 0.74 FSI: 3.70

A3 1:500

30.5

286.8

Area: 21.010 m2 Bebouwd: 15.541 m2 59.2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 GSI: 0.74 FSI: 3.70 59.2 114.3

per km2

Amsterdam Amsterdam Schinkelzone Schinkelzone 68

Schinkelzone Amsterdam Amsterdam Jordaan Amsterdam Schinkelzone

59.2

Area: 10.260 m2 286.8 Bebouwd: 6.240 m2 Gemiddelde straatprofiel: 30m - 35m 114.3 Gemiddelde bouwhoogte: 5 GSI: 0.61 FSI: 3.04 Area: 21.010 m2 Bebouwd: 15.541 m2 59.2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 283.2 GSI: 0.74 286.8 114.3 FSI: 3.70 283.2

Area: 412.500 m2 Bebouwd: 156.028 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 47.2 217.3 blok GSI: 0.38 FSI: 1.89

Gemiddelde straatprofiel: 9m Hoofdstraat/ voormalige gracht: 33m Prinsengracht: 54m

m2

A3 1:500

0,43

A3 1:500

Gemeten oppervlakte

Bebouwd 294.7 oppervlakte

300.4

Dichtheid per km2

400.000 m2Amsterdam 87.210 m2 24.453 Schinkelzone

A3 1:500

90.4

GSI 0.22

Area: 18.663 m2 Bebouwd: 12.108 m2 Gemiddeld FSI Niet wonen m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0,65 bouwlagen begane grond FSI: 3.24

5

1,09

21.883 m2

A3 1:500 GNI 0,25

A3 1:500


Bijlmer Amsterdam

22.2 148.2

Van modernistisch experiment tot vinex 20.2 146.0 187.3

16.7

121.7

185.9

111.2 104.1

256.6

20.2

blok

140.3

212.2

Area: 71.516 m2 Bebouwd: 18.324 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 3 lagen GSI: 0,25 FSI 0,78

blok

15.8

121.7

Area: 120.268 m2 Bebouwd: 30.746 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 3 lagen GSI: 0,26 FSI 0,77

133.1

113.6 924.5

169.1 140.3

195.7 71.0

121.8

164.1 138.1

61.5

218.1 65.6

479.0

60.0

60.9

149.5

61.4

Area: 443.822 m2 Bebouwd: 63.770 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 22m, 12 lagen GSI: 0,14 FSI 1.34

A3 1:500

A3 1:500

A3 1:500

A3 1:500

De Bijlmer, Amsterdam BLOK 218m x 120m = 26.160m2 = 2,61ha STRAAT [stadstraat, woonstraat] 65m, 12m Gemeten oppervlakte

Bebouwd oppervlakte

Dichtheid per km2

GSI

Gemiddeld bouwlagen

FSI

1.650.000 m2

250.139 m2

7.045

0.15

3-12

0,60

gebied

Area: 1.650.000 m2 Bebouwd: 250.139 m2 Gemiddelde bouwhoogte: GSI: 0.15 FSI: 0.6

Amsterdam Bijlmer

Niet wonen m2 GNI begane grond 23.769 m2

0,09

Gemiddelde straatprofiel: straat 16m, wijkontsl 60m

69


Soho, Londen

Greenwich Village, New York

Entertainment in Londen

Van industriele wijk naar binnenstedelijk

Area: 5.224 m2 Bebouwd: 4.666 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.89 FSI: 2.43

BLOK 90m x 50m = 4.500m2 = 0,45ha STRAAT [stadstraat, woonstraat] 20m, 8m Area: 5.224 m2 Bebouwd: 4.666 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.89 FSI: 2.43

Area: 11.014 m2 BLOK 130m x 60m = 7.800m2 = 0,78ha Bebouwd: 8.997 m2 STRAAT [stadstraat, woonstraat] 30m, 11m Gemiddelde bouwhoogte: 17 lagen

Greenwich Village

Area: 9.020 m2 Bebouwd: 5.090 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.56 FSI: 2.43 Area: 4.524 m2 Bebouwd: 3.365 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.74 FSI: 2.43

Gemeten oppervlakte 150.000 m2

Bebouwd oppervlakte

Dichtheid per km2

120. 853 m2

60.2

0,80

5

4,83

Area: 280.000 m2 Bebouwd: 123.565 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.44 FSI: 2.43 189.4

A3 1:500

Area: 4.755 m2 Area: 4.524 m2 Bebouwd: 4.755 m2 Bebouwd: 3.365 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI Gemiddeld GSI: Niet wonen m2 GNI 1FSI GSI: 0.74 FSI: 2.43 bouwlagen begane grond FSI: 2.43

12.000

GSI: 0.82 FSI: 13.89

59.5

100. 603 m2

Gemeten oppervlakte 0,83

280.000 m2

Bebouwd oppervlakte 123. 565 m2

Gemiddeld

FSI

per11.255 km2 m2 bouwlagen Area: Bebouwd: 8.050 m2 30.380 0,44 5 Gemiddelde bouwhoogte: 17 lagen GSI: 0.72 FSI: 12.2

Dichtheid

GSI

2.21

Niet wonen m2 GNI begane grond 61.091 m2

Downtown, Vancouver

Upper East Side, New York

Skinny highrise

Van industriele wijk naar binnenstedelijk

0,49

A3 1:500

Area: 11.014 m2 Bebouwd: 8.997 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 17 lagen GSI: 0.82 FSI: 13.89

59.5

Area: 11.014 m2 Bebouwd: 8.997 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 17 lagen GSI: 0.82 FSI: 13.89

60.2

Area: 9.020 m2 Bebouwd: 5.090 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen BLOK 140m x 75m = 10.500m2 = 1,05ha GSI: 0.56 STRAAT [stadstraat, woonstraat] 23m, 6m FSI: 2.43

BLOK 130/185m x 60m = 7.800/11,100m2 = 0,78/1,11ha 189.4 STRAAT [stadstraat, woonstraat] 24m, 17m 59.5

Area: 9.020 m2 Bebouwd: 5.090 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.56 FSI: 2.43

Vancouver Area: 280.000 m2 Bebouwd: 125.580 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.45 FSI: 2.43

Area: 11.255 m2 Bebouwd: 8.050 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 17 lagen GSI: 0.72 FSI: 12.2

60.2

A3 1:500

Area: 4.755 m2 Bebouwd: 4.755 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 1 FSI: 2.43

189.4

Area: 11.255 m2 Bebouwd: 8.050 m2

Area: 4.755 m2

Gemeten oppervlakte

Bebouwd oppervlakte

Bebouwd: 4.755 m2 Dichtheid GSI Gemiddeld Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen per km2 bouwlagen GSI: 1

FSI

Niet wonen m2 begane grond

GNI

280.000 m2

125. 580 m2

11.577

8,97

89.934, 46

0,72

FSI: 2.43

0,45

20

Gemeten oppervlakte

A3 1:500A3 1:500 440.000 m2

Bebouwd oppervlakte

Dichtheid per km2

GSI Gemiddelde Gemiddeld FSI Niet wonen m2 bouwhoogte: 17 lagen GSI:bouwlagen 0.72 begane grond

GNI

212. 568 m2

46.000

0.48

0,43

FSI: 12.2

22

8.21

92.212 m2

A3 1:500

70


Area: 11.673 m2 Bebouwd: 8.815 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.76 FSI: 5.29

Rue St Eugene Sue, Parijs

Prenzlauer Berg, Berlijn

Citadel van het proletariaat

Groene stadswijk

STRAAT [stadstraat, woonstraat] 45m, 18m Winsviertel, Berlijn BLOK 145m x 120m = 17.400m2 = 1,74ha

Area: 5.847 m2 Bebouwd: 4.940 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.85 Area: 8.444 m2 Bebouwd: 6.142 m2FSI: 5.91 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen GSI: 0.73 Area: 5.847 m2 FSI: 2.91 Area: 7.696 m2 172.4 Bebouwd: 4.940 m2 Bebouwd: 6.055 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.85 BLOK 170m x 63m = 10.710m2 = 1,07ha GSI: 0.79 FSI: 5.91 146.6 STRAAT [stadstraat, woonstraat] 30m, 13m gebied FSI: 5.51 71.5 Area: 5.847 m2 Area: 8.690 m2 Area: 4.949 m2 Bebouwd: 4.940 m2 115.8 Area: 117.5 172.4 Bebouwd: 6.429 m2 Area: 600.000 m2 7.696 m2 Gemiddelde straatprofiel: grotere straten 21-35m Bebouwd: 4.005 m2 13m straten, Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen Bebouwd: Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen Bebouwd: 298.636 m2 6.055 m2 7 lagenGSI: 0.85 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen 77.9 Gemiddelde bouwhoogte: GSI: 0.74 Gemiddelde bouwhoogte: 7 GSI: 0.81 FSI: 5.91 GSI: 0.79 FSI: 2.96 GSI: 0.50 146.6 FSI: 5.67 FSI: 5.51 FSI: 3.48 116.1

Area: 7.696 m2 Bebouwd: 6.055 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen Area: 11.673 m2 GSI: 0.79 Bebouwd: 8.815 m2 FSI: 5.51 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen 103.5 GSI: 0.76 FSI: 5.29 79.5

Parijs Rue St Eugiene sue

600.000 m2

61.7

116.7

103.5

Gemeten oppervlakte

Area: 30.757 m2 Bebouwd: 18.398 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.60 Area: 150.000 m2FSI: 2.43 168.1 m2 Bebouwd: 68.430 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.46 FSI: 2.43

115.8

146.6

Area: 4.949 m2 Bebouwd: 4.005 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.81 FSI: 5.67

172.4

A3 1:500

Area: 10.260 m2 Bebouwd: 6.293 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 2 lagen GSI: 0.61 FSI: 1.23

Area: 4.949 m2 115.8 Bebouwd: 4.005 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.81 Area: 11.673 m2117.2 FSI: 5.67 Bebouwd: 8.815 m2 103.5 bouwhoogte: 7 lagen Area: 9.008 m2 GemiddeldeGSI Bebouwd Dichtheid Gemiddeld FSI Niet wonen m2 GNI 116.1 GSI: 0.76 Bebouwd: 6.732 m2 oppervlakte per km2 bouwlagen begane grond FSI: 5.29 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen 298. 636GSI: m20.75 31.000 0,50 Area: 7 11.673 m2 3,48 74.574 m2 0,25 FSI: 2,99 Bebouwd: 8.815 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.76 FSI: 5.29 116.1

A3 1:500

Gemeten oppervlakte

Bebouwd oppervlakte

Dichtheid per km2

GSI

Gemiddeld bouwlagen

FSI

Niet wonen m2 GNI begane grond

150.000 m2

68. 430 m2

14.617

0,46

5-6

2,74

37.033 m2

Nob Hill, San Fransisco

Sunset district, San Fransisco

Stads met laagbouw

Suburbaan wonen

0,54

Area: 8.444 m2 Bebouwd: 6.142 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen GSI: 0.73 FSI: 2.91

gebied

Area: 8.444 m2 Bebouwd: 6.142 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen Area: 8.444 m2 GSI: 0.73 Bebouwd: 6.142 m2 FSI: 2.91 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen GSI: 0.73 FSI: 2.91

71.5

Area: 8.690 m2 Bebouwd: 6.429 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen GSI: 0.74 FSI: 2.96

117.5

77.9

BLOK 130m x 82m = 10.660m2 = 1,07ha 71.5 STRAAT [stadstraat, woonstraat] 37m, 18m

116.7

gebied Area: 8.690 m2 Bebouwd: m2 Area: 600.000 m2 Gemiddelde 117.5 straatprofiel: 13m straten, grotere straten 6.429 21-35m 71.5 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen Bebouwd: 298.636 m2 Area: 440.000 m2 Gemiddelde straatprofiel: straten 18 m, avenues 30m Area: 8.690 m2 77.9 GSI: 0.74 Gemiddelde bouwhoogte: 7 Bebouwd: 218.575 m2 Area: 8.444 m2 117.5 Bebouwd: 6.429 m2 FSI: 2.96 GSI: 0.50 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen Bebouwd: 6.142 m2 gebied Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen FSI: 3.48 116.7 GSI: 0.50 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen 77.9 GSI: 0.74 79.5 FSI: 1,99 GSI: 0.73 FSI: 2.96 Area:FSI: 600.000 Gemiddelde straatprofiel: 13m straten, grotere straten 21-35m 2.91 m2 116.7 117.2 Bebouwd: 298.636 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 GSI: 0.50 gebied Area: 9.008 m2 FSI: 3.48 Bebouwd: 6.732 m2

Parijs Rue St San Eugiene sue Fransisco Nob Hill Parijs Rue St Eugiene sue FSI Niet wonen m2 Gemeten Bebouwd Dichtheid GSI Gemiddeld oppervlakte oppervlakte per km2 bouwlagen begane grond Parijs 440.000 m2 218. 575 m2 25.000 0.50 4 1,99 59.955 m2 Rue St Eugiene sue

Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen Area: 8.690 m2straatprofiel: 13m straten, grotere straten 21-35m Gemiddelde GSI: 0.75 Bebouwd: FSI: 2,99 6.429 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen 79.5 0.74 GSI: FSI: 2.96

71.5

Area: 600.000 m2 79.5 117.5 Bebouwd: 298.636 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 117.2 77.9 GSI: 0.50 FSI: 3.48 Area: 9.008 m2 116.7 117.2 Bebouwd: 6.732 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen Area: 9.008 m2 GSI: 0.75 Bebouwd: 6.732 m2 FSI: 2,99 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen GSI: 0.75 FSI: 2,99 79.5

117.2

Area: 9.008 m2 Bebouwd: 6.732 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen GSI: 0.75 FSI: 2,99

GNI 0,27

A3 1:500

Winsviertel, Berlijn

BLOK 180m x 78m = 14.040m2 = 1,40ha STRAAT [stadstraat, woonstraat] 34m, 16m

gebied

Area: 440.000 m2 Bebouwd: 134.858 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 2 lagen GSI: 0.31 FSI: 0,61

Gemiddelde straatprofiel: straat 18-25m, avenue 24-27m 168.1 Gemiddelde afstand tussenstraten:

61.7 Area: 150.000 m2 Bebouwd: 68.430 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.46 Area: 10.260 m2 FSI: 2.43 Bebouwd: 6.293 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 2 lagen GSI: 0.61 FSI: 1.23

San Fransisco Sunset District Gemeten oppervlakte

Bebouwd oppervlakte

Dichtheid per km2

GSI

Gemiddeld bouwlagen

FSI

Niet wonen m2 begane grond

GNI

440.000 m2

134. 858 m2

5.709

0.31

2

0,61

10.029 m2

0,07

A3 1:500

A3 1:500

A3 1:500

A3 1:500 A3 1:500

71


FSI: 4.85

110.0

Area: 11636 m2 Bebouwd: 11636 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.69 FSI: 4.85

109.9

Area: 11693 m2 Bebouwd: 11693 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.69 FSI: 7

Barceloneta, Barcelona

Eixample, Barcelona

Compacte strokenstad

Gridvariatie met optimale bedrijfsruimte

Area: 5.140 m2 Bebouwd: 3.978 m2 88m x 523m = 2.024m2 = 0,20ha Gemiddelde BLOK bouwhoogte: lagen GSI: 0.77 STRAAT [stadstraat, woonstraat] 16m, 6m FSI: 2.43 Area: 13.834 m2 Bebouwd: 8.307 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.60 FSI: 2.43 Area: 6.051 m2 Bebouwd: 4.795 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen Area: 13.834 m2 GSI: 0.79 Area: 164.000 m2 Bebouwd: 8.307 m2 FSI: 2.43 Bebouwd: 72.863 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.60 GSI: 0.38 FSI: 2.43 FSI: 2.43

Barceloneta

Area: 3.326 m2 Bebouwd: 2.578 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen Area: 11709 m2 GSI: 0.78 Bebouwd: 11709 m2 Area: 1.345 m2 FSI: 2.43 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen Bebouwd: 1.166 m2 GSI: 0.69 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen FSI: 4.85 Area: 11709 m2 GSI: 0.87 110.0 Bebouwd: 11709 m2 FSI: 2.43 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.69 FSI: 4.85

A3 1:500

Bebouwd oppervlakte

Dichtheid per km2

GSI

164.000 m2

72. 863 m2

64.404

0,38

Gemiddeld bouwlagen 6

FSI

Niet wonen m2 begane grond

GNI

2.67

27.218 m2

0,37

Gemeten oppervlakte

Bebouwd oppervlakte 324. 200 m2

Dichtheid per km2 36.000

GSI

Gemiddeld bouwlagen

0,63

7

FSI 4,38

121.526 m2

Stad in de stad

Area: 164.000 m2 Bebouwd: 72.863 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.38 FSI: 2.43 Bebouwd Dichtheid

Chukagai, Yokohama BLOK 45m x 40m = 1.800m2 = 0,18ha

Yokohama, Chukagai Chinatown

Yokohama, Otamachi

oppervlakte

per km2

Gemiddeld bouwlagen

83. 114 m2

16.229 0,44 Area: 164.000 m2

4

Bebouwd: 72.863 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.38 FSI: 2.43

0,37

Area: 525.000 m2 Gemiddelde straatprofiel: 19 8m, m 3m STRAAT [stadstraat, woonstraat] Bebouwd: 324.200 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.63 FSI: 4.38 Area: 525.000 m2 Gemiddelde straatprofiel: 19 m Bebouwd: 324.200 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.63 FSI: 4.38 Area: 150.000 m2 Bebouwd: 72.943 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.49 FSI: 2.43

Barcelona Eixample Cerda blokken Barcelona

Area: 150.000 m2 Bebouwd: 66.022 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen GSI: 0.44 FSI: 2.43 Area: 6.051 m2 Bebouwd: 4.795 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.79 FSI: 2.43

GSI

A3 1:500

Niet wonen m2 GNI begane grond

Chukagai Chinatown, Yokohama

Barceloneta

FSI

Niet wonen m2 begane grond

GNI

1.76

14. 610 m2

0,18

Eixample Cerda blokken

A3 1:500

A3 1:500

A3 1:500 Gemeten oppervlakte 150.000 m2

A3 1:500

A3 1:500

72

Area: 11693 m2 Bebouwd: 11693 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.69 FSI: 7 Area: 11693 m2 Bebouwd: 11693 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.69 FSI: 7

Mix van oud en nieuw

Barceloneta

7 lagen

Barcelona Eixample Cerda blokken

525.000 m2

BLOK 68/240m x 17/75m 1.156/ 18.000 m2 = 0,12/ 1,80ha STRAAT [stadstraat, woonstraat] 30m, 9m

189.000 m2

Area: 1.167 m2 GSI: 0.69 Bebouwd: 881 m2 FSI: 4.85 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.76 FSI: 2.43

Oude westen, Rotterdam

Area: 5.140 m2 Bebouwd: 3.978 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.77 FSI: 2.43

Gemeten oppervlakte

Eixample, Barcelona BLOK 120m x 11636 100m =m2 12.000m2 = 1,20ha Area: STRAAT Bebouwd: [stadstraat, woonstraat] 60m, 18m 11636 m2

Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.69 FSI: 4.85 Area: 11636 m2 Gemiddelde straatprofiel: 19 m Bebouwd: 11636 m2 Gemiddelde bouwhoogte:

110.0

Area: 525.000 m2109.9 Bebouwd: 324.200 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.63 109.9 FSI: 4.38 Area: 3.944 m2 Bebouwd: 3.205 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.81 FSI: 2.43

Gemeten oppervlakte

Area: 67.600 m2 Bebouwd: 46.836 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.69 FSI: 4.85 Area: 67.600 m2 Bebouwd: 46.836 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 7 lagen GSI: 0.69 FSI: 4.85

Bebouwd oppervlakte 72. 943 m2

Dichtheid per km2 25.500

GSI 0,49

Gemiddeld bouwlagen 3

FSI 1,46

A3 1:500

Niet wonen m2 GNI begane grond 51.089 m2

0,70


Bebouwd: 2.251 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.92 FSI: 2.43

Ginza, Tokyo Luxe wijk

BLOK 115m x 35m = 4.025m2 = 0,40ha STRAAT [stadstraat, woonstraat] 38m, 13m Area: 3.326 m2 Bebouwd: 2.578 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.78 FSI: 2.43 Area: 2.352 m2 Bebouwd: 2.145 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.91 Area: 150.000 FSI: 2.43 m2 Bebouwd: 67.367 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.45 FSI: 2.43

Ginza, Tokyo

Area: 1.345 m2 Bebouwd: 1.166 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.87 FSI: 2.43

Area: 1.167 m2 Bebouwd: 881 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen

Area: 2.459 m2 Bebouwd: 2.251 m2 Area: 3.944 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen Bebouwd: 3.205 m2 GSI: 0.92 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen FSI: 2.43 GSI: 0.81

GSI: 0.76 A3 1:500 FSI: 2.43

FSI: 2.43

Gemeten oppervlakte 150.000 m2

Bebouwd oppervlakte 67. 367 m2

Dichtheid per km2

GSI

Gemiddeld bouwlagen

FSI

Niet wonen m2 begane grond

GNI

58.620

0,45

14

6,29

62.848 m2

0,93

Otemachi, Tokyo Oudste stadswijk

BLOK 95m x 45m = 4.275m2 = 0,43ha STRAAT [stadstraat, woonstraat] 35m, 9m

Yokohama, Ginza, Tokyo Otamachi

Yokohama, Chukagai Chinatown

Area: 150.000 m2 Area: 150.000 m2 Bebouwd: 67.367 m2 Bebouwd: 66.022 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen Gemiddelde bouwhoogte: 4 lagen GSI: 0.45 GSI: 0.44 FSI: 2.43 FSI: 2.43

Area: 150.000 m2 Bebouwd: 72.943 m2 Gemiddelde bouwhoogte: 5 lagen GSI: 0.49 FSI: 2.43

Gemeten oppervlakte

Bebouwd oppervlakte

Dichtheid per km2

GSI

Gemiddeld bouwlagen

FSI

Niet wonen m2 begane grond

GNI

150.000 m2

66. 022 m2

48.000

0,44

11

3,96

54.346 m2

0,82

A3 1:500

A3 1:500

73


Organisatie van stedelijke druk

Waardes Dichtheid en verschillende soorten spanningen in de stad, omdat bijvoorbeeld wegen bij elkaar komen, is in een stad als New York doorvertaald in het hoogtebeeld. Niet alleen op lokaal niveau merk je dat nabij een kruispunt de dichtheid en kwaliteit van winkels toeneemt, ook op de schaal van Manhattan, zie je dat op plekken waar aanlandingen en bruggen zijn, de hoogte toeneemt.

density + real estate+functions

value

Waardes vertalen zich niet alleen in vastgoed of bouwhoogte, maar bijvoorbeeld ook in de hoeveelheid congestie, voorzieningen, ontmoetingen etc.

Puntspanning Stedelijke dynamiek zorgt voor verplaatsing en bewegingen, die op hun beurt zorgen voor bepaalde dichtheden mensen, activiteiten en congestie op straat. Op kruispunten neemt deze stedelijke spanning toe en kan uitgelegd worden stedelijke puntspanning. interest

Dichtheid door verbondenheid Dichtheid is niet alleen het aantal inwoners wonend op een plek. Dichtheid is ook te meten in het aantal bewegingen op straat. In drukke straten, met veel bewegingen is er een hogere dichtheid aan mensen. Dit betekent dat verbondenheid een belangrijke factor is in plint-activatie en de waarde van een bepaalde plek. De plek is als vestigingsklimaat voor winkels of taxi’s bijvoorbeeld veel aantrekkelijker en kansrijker. Omdat deze plekken hard bevochten zijn, is de prijs ook hoger. people + place + conncetivity

74


Vormgeving in de lengte Waardes, puntspanning en dichtheid: het opspannen van stedelijkheid tussen kruispunten in een ruimtelijk economisch netwerk 950 -1350m

aanwezigheid van modaliteiten

afstand tot OV stops

250m

500m

3km Gooische weg

verkeerssnelheid en congestie

15

30

60

30

15

drukte, dichtheid aan mensen

economische potentie

vertaald in bouwhoogte, beukmaatritme - door hogere grondprijs wordt er in hogere dichtheid gebouwd

75


Dichtheid en functionalitiet laadvermogen

ruimte consumptie Dichtheid naar functionaliteit

Dichtheid en functionalitiet

woning

woning

woning

fysio therapeut

fysio therapeut

winkel

winkel

restaurant restaurant

kroeg

winkel

kroeg

100m2

Dichtheid in de straat en in gebouwen

76


Het detail van de adaptieve stad Hier zie een voorbeeld van een gevel en begane grond niveau die zowel naar woningen als winkels kan transformeren. Toen de wijk 150 jaar geleden gebouwd werd zaten hier ongetwijfeld kruidenierszaken, bakkers, slagers en andere winkels. Nu 100 jaar later, zijn het woningen geworden, maar de bouw van dit pand, en het feit dat deze plint nog steeds aan een belangrijke doorgaande route ligt, laat het toe dat hier over 10 jaar weer een winkel kan zijn. Essentieel detail in de vormgeving van dit raam, en de stedelijke interactie tussen gebouw en bewegingen op straat die hier kan ontstaan, is het feit dat de vensterbank op kniehoogte ligt. Deze hoogte is scheidend genoeg voor een woning, maar tevens open genoeg op producten te kunnen stallen en etaleren.

Regentesselaan Den Haag

77


Stedelijke opgave

Betaalbaarheid: verdichten, meer woningen bouwen

a prijs & aanbod

• • •

Doorschuiven op de woningmarkt stimuleren door aanbod van betaalbare koopen huurwoningen voor middelklasse te vergoten. Hierdoor kan de vraag naar passende woonruimte beter gematcht worden met de vraag. Behouden van hoeveelheid corporatiewoningen. Op plekken waar ruimte is voor verdichting, kan strategische uitwisseling ontstaan met bestaande en nieuw te bouwen programma. Behoud bestaande bouw zoveel mogelijk, hierdoor kunnen bewoners op hetzelfde huurniveau blijven huren.

Polarisatie: investeer in diversiteit

S schaal

R ruimtelijk

• •

Ruimtelijke kwaliteit: upgrade bestaande wijken •

• •

78

Verdichting in bepaalde delen van Amsterdam kan leiden tot de introductie van middeninkomens en het vergoten van de mix en diversiteit aan mensen. Dit levert duurzamere wijken op en kan bijdragen aan een opleving qua commerciële en publieke voorzieningen. Voor het centrum milieu en gebieden om het centrum moet een aparte aanpak komen. En uiteindelijke moeten en gebiedsspeciefieke strategieën gemaakt worden voor het vergroten van diversiteit. Zet stadsstraten in voor meer ruimtelijk-economische diversiteit en het laten ontstaan van betere leefbaarheid.

Verdichting moet bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit en ruimtelijke economische activiteit in buurten. Leefbaarheid in buurten waar een achterstallige leefbaarheid en welzijnssituatie is ontstaan kan op deze manier een impuls krijgen. In modernistische wijken zijn aanpassingen in de stedelijke structuur nodig. Stadsstraten kunnen helpen in de diversificatie van bestaande wijken, maar ook om verdichting te kanaliseren in een kansrijk ruimtelijk economisch systeem. Door een goede inpassing van nieuwbouw kan bestaande bouw gehandhaafd blijven en beter functioneren in een nieuwe context.


ontwerp

slim verdichten stedelijke en lokale casus Regie Het liberaliseren van de woningmarkt werkt niet in een stad met een banenmarkt die vele malen groter is dan de woningmarkt. En een liberale woningmarkt werkt ook niet meer in een situatie van na de crisis, waarbij de gronddruk en prijzen weer op oude voet zijn hersteld. Iedereen moet het recht hebben om in de stad te wonen. Het recht op huisvesting is een voorname overheidstaak, om die reden moet Gemeente Amsterdam regie gaan terug pakken en bijsturen in aanbod en kwaliteit. Waarom? 1. Omdat in bepaalde stadsdelen een strikt gesegregeerde situatie kan gaan ontstaan, de kwaliteit en leefbaarheid van de stad gaan lijden onder deze tendens. De eerste symptomen zijn zichtbaar. 2. Omdat middeninkomens niet verankerd zijn op de woningmarkt en momenteel geen kans hebben op de woningmarkt. Deze groep vormt wel een essentiële schakel in de stad. Bijlmer Kwaliteitsimpuls De Bijlmer dient in dit geval als testcase voor verdichting en diversificatie van achtergebleven en uitgesorteerde gebieden. De Bijlmer casus vergt vanwege haar complexe ruimtelijke opzet en meer afgelegen ligging meer inspanning voor het laten ontstaan van stedelijke dynamiek en kwaliteit dan bijvoorbeeld Nieuw West. De Bijlmer ligt relatief ver van het centrum van Amsterdam, wordt weliswaar omgeven door kleinere stadskernen als Diemen, Amstelveen en Weesp, maar wordt ook hiervan afgesneden voor de megalomane infrastructuur die als een boa-constrictor om de Bijlmer heen ligt. Ook in de Bijlmer zelf worden door dijklichamen verschillende buurten van elkaar afgesneden door auto infrastructuur. Lokale verbindingen tussen de verschillende wijken lijken nooit echt prioriteit te hebben gekregen bij de opzet en herstructurering van dit stadsdeel. Openbare ruimte en verblijven aan een straat wordt ontmoedigd. Qua ligging gezien kan het stadsdeel het minst kan meeliften op de lokalere fiets- en tramverbindingen en voorzieningen die directe aanwezigheid bij het centrum met zich mee brengt.

stad. De complexiteit, contrasten en spanningen die je in een doorsnee stad tegenkomt, hebben hier hun eigen functionele hokje gekregen, waardoor het stadsleven helemaal is platgeslagen. De herstructurering van de jaren ’90 heeft niet geleid tot een significante impuls waarbij een stadsere manier van leven, met hogere levensstandaarden wel kon ontstaan. Slopen en opbouwing van bebouwing heeft misschien wel geleid tot een veiliger leefmilieu in een vinex-achtige setting. Maar heft niet geleid tot betere en meer voorzieningen dichter bij huis. De kern van het probleem is intact gelaten, waardoor de oude problematiek avonden Bijlmer zich weer kan herhalen. De bebouwingsdichtheid en de grote zee aan ruimte zorgen nergens voor een stedelijke opleving. Het stadsdeel kent relatief veel armoede en de leefomgeving waarin mensen wonen wordt als laagst gewaardeerd in de hele MRA. Dus is een nieuwe en meer tactvolle en ingrijpende ingreep in de stedenbouwkundige structuur nodig.

Praktische overwegingen Niet alleen vanuit ruimtelijke en sociaal-economische problematiek zou gekozen moeten worden voor de Bijlmer als testcase. Ook vanwege een aantal praktische punten leent de Bijlmer zich uitstekend als test-case: • Er is veel ruimte voor verdichting, zeker op het moment dat je snelweg-profielen als de Gooise weg kan omzetten in gelijkvloerse stadsstraten en achterliggende ruimtes en achterkanten betrekt in de ontwikkeling. • Qua infrastructuur en de capaciteit van bijvoorbeeld de twee metrolijnen en het spoor, kan de Bijlmer veel meer programmadruk aan. • Bij deze aanpak voor verdichting is er ook spraken van een gunstige eigendomsverhouding. De Gooise weg ligt op gemeentelijke grond. Hierdoor kan bij een eventuele nieuwe uitgifte meer regie vanuit de gemeente plaatsvinden. Naast grondposities zoals de Gooise weg zijn alle omliggende kavels in erfpacht uitgegeven en zijn de kavels van een vrij grote schaal. • Momenteel is er een vrij lage grondprijs waardoor de bouw voor De Bijlmer zelf is een vereenvoudigde werkelijkheid van de goedkopere segmenten hier relatief goedkoper gerealiseerd kan

79


Doelstelling ontwerp Bijlmer Wonen • • • •

Inzetten op complemetaire woninggroottes en woningtypen. Voor verijking qua leefstijlen en mix in mensen. Dat wil zeggen dat juist kleinere woningtypes als beneden-boven woningen, portiek-etage woningen en appartementen moeten komen. Woningen moeten niet kleiner worden dan 60m2. Om mensen te verleiden in de Bijlmer te komen wonen is de ruimtelijkheid en de woninggrootte juist een asset dat veel mensen kan bewegen hier te komen wonen. Daarnaast kunnen complementaire woningoppervlaktes tussen de 60m2 en 85m2 nog veel verschillende soorten doelgroepen huisvesten en kan ook in de toekomst een doelgroepenmix gegarandeerd worden. Sociale mix zorgt voor een duurzame sociale samenstelling in wijken.

Eigendom •

In de Bijlmer zijn grote delen uitgegeven via erfpacht. Grote woningcorporaties nemen het merendeel van die erfpacht af. Daarnaast zijn grote delen openbaar en onbebouwd. De gebouwde delen die er in de bijlmer zijnTechnisch gezien zijn er dus maar een paar spelers en kunnen er grote ontwikkelvelden ontstaan In de Bijlmer is nog veel ruimte voor verdicthing. Er is nog veel openbare ruimte aanbod, maar ook het downgraden en het beperken van de infrastrcuturele impact op de wijk, kan leiden tot nieuwe ruimtes.

Dichtheid/ verdichting • • • •

Verbondenheid en aanwezigheid infrastructuur als spoorlijnen, snelwegknopen en de aanwezigheid van metrolijnen maken de Bijlmer geschikt voor verdichting Metro lijnen preseteren ver onder kun kunnen. Als je metrolijnen wilt behouden voor de Bijlmer, zullen ze beter moeten gaan renderen. Verdichting met een sociale agenda, voorzieningen die achterblijven en Lagere dichtheid dan voorheen

Ruimtelijke kwaliteit • • • • •

Voortborduren op groene dooradering van de Bijlmer en de grote parkachtige ruimtes. Door ruimtes een voorkant en adressen te geven krijgen deze een sterker kader en meer kwaliteit. Omliggend landschap Woonkwaliteit, relatief grote woningen in een stedelijk, maar parkachtige setting. Bewegingsruimte en sport Adressen/ voorkanten Meer diversiteit in soorten groen en de mate van prive-groen.

Ruimtelijk-economisch netwerk • • • • • •

80

Bundeling van verkeer en modaliteiten Vormgeving straatprofielen: straatwanden met stedelijke compressie/ congestie; geef een interactie-milieu vorm en straten en gebouwen. Zet in op een lokaal netwerk tussen buurten, realiseer verbindingen met de stad en omliggend landschap. Flexibiliteit in parcelering Stedelijke vitaliteit en een adaptieve stad die zich kan blijven aan passen Functiemix


Verdichting en mobiliteit

Mobiliteit nodig voor FSI 2

40%

Traditionele mobiliteit

55%

Strengere perkeernormen

65%

Extra fietsverbindingen

+

+

130%

FSI 1- 2

Huidige mobiliteit in de Bijlmer

FSI 2 - 4

+ +

150%

-

Toekomstige mobiliteit Bijlmer

FSI 4 +

Bijlmer heeft de beste papieren voor verdichting. Door de aanwezige infrastructuur en introductie van een uitgebreider OV aanbod kan de Bijlmer meer programma aan. Daarnaast moet het aandeel autobewegingen heroverwogen worden. De auto staat centraal, de infrastructuur is vrijwel hoofdzakelijk op vervoersmiddel is geënt. Door de dijklichamen die voor de auto zijn gecreëerd komen buurten ruimtelijk en fysiek gescheiden van elkaar te liggen. Maar waarom zou je een auto georiënteerd systeem intact laten als slechts 28% van al het vervoer met de auto plaatsvind en 46% van alle mobiliteitsbewegingen met OV gebeurd en 26% met de fiets? 72% van alle mobiliteit dus geen auto.

81


Gooise weg dempen Aanpak 1. Downgraden van infra structuur 2. Verbindingen met de stad optimaliseren/ aantakken 3. Kavels aan de Gooische weg uitgeven; verdichten 4. Aan de Gooische weg ontstaat een complemantair stuk stad. Zowel in haar openbare ruimte gebruik (flaneren, verblijven) als de drukte op straat die je hier vindt. De Bijlmer kan qua voorzieningen niveau omhoog gaan, omdat de verkeersstromen gedwongen congestie veroorzaken en de potentie van shops en voorzieningen mogelijk maken. 5. De stad kan aan dit netwerk verder groeien.

15m

98m

98m

142m 98m

70

De Gooische weg zou eigenlijk moeten verbinden, maar vormt op lokaal niveau een enorme barriere. De Gooische weg heeft het profiel van een snelweg. Door emissies en geluidsoverlast, mag hier niet harder dan 70 gereden worden.

82

29m

Achterkanten worden voorkanten, met adressen. Een straat met potentie door bndeling van verkeer. Loze ruimte kan worden uitgegeven. De grond is in handen van gemeente Amsterdam.


Ruimtelijke impact infrastructuur op de Bijlmer

83

83


Stedelijke interactie met gebouwen: vormgeving straten en lokale verbindingen Momenteel draagt de vormgeving en maatvoering van infrastructuur niet bij aan het laten ontstaan van een stedelijk klimaat.

84


Bundeling van verkeer

85


Verbinden met de stad Verdichting op plek waar de infrastrcutuur de capaciteit en juist hoeveelheid bereikbaarheid biedt.

Sloterdijk

Amsterdam CS

Muiderpoort Lelylaan Sciencepark

Amstel Ring Amsterdam

Amsterdam Zuid A1

A10

Almere Hilversum Amersfoort Bremen/ Hamburg/ Berlijn

ca. 2500m

ca. 3000m

Duivendrecht

ca. 3000m ca. 1500m

Bijlmer Arena A2

A9

Schiphol Haarlem Alkmaar Leiden/ Den Haag

A9

Modal split Amsterdam

In Amsterdam Noord wonen 92.917 mensen, Nieuw West 149.397 mensen en in Zuid Oost 86.057 mensen, gezien de hoogwaardige OV verbindingen zou de Bijlmer makkelijk meer capaciteit aankunnen. Laadvermogen zou veel groter moeten zijn gezien de infrastructuur, maar ook gezien de balans met andere stadsdelen.

bron: Amsterdamse Thermometer van de Bereikbaarheid, 2015, V&OR, Gemeente Amsterdam

86

Utrecht Den Bosch Eindhoven Maastricht Luik/ Aachen


A10

A1

Van der Made weg

Diemen zuid

Verrijn Stuart weg Venserpolder

Duivendrecht

Ganzenhoef

Strandvliet

Kraaiennest

Bijlmer Arena

Gaasperplas

A2

A9

Bullewijk

Fase 1: wegknippen scheidend element, hechten van buurten met lokaal netwerk

87 Holendrecht

87


Ontwikkelvelden ruimte commercieel programma

op: 165.868 bvo

uitgeefbaar Uitgeefbare ontwikkelvelden

Sloop kantoorprogramma

Totaal 590.550m2 uitgeefbare grond

166.000m2 BVO monotoon kantoor programma

Totaal 444.670 Totaal 590.550 Eigendom, realisatie en korrel m2 De herontwikkeling op dem2 footprint van de huidige Gooise weg, totaal m2 vindtwonen plaats161.539 op gemeentelijk eigendom. Vanwege deze sterke totaal commercieel regierol kan er veel283.131 meer sturing plaatsvinden op de selectie van m2 ontwikkelende partijen en bouwinitiatieven. Er kunnen veel meer eisen gesteld worden dan bij erfpacht-conversies. Een belangrijke

ntoor 9.068 m2 bvo

holland .800 m2 bvo

eis bij deze ontwikkeling is dat er niet al te grootschalige bouw stadsblokken ontstaat30% en wonen dat ook kleinere ontwikkelende partijen zelfbouw minmaal kunnen realiseren. 30% wonen: 91.196Om m2die reden mag een ontwikkeling nooit groter zijn commercieel: dan 3000m2. Voor grote ontwikkelvelden heeft dit als gevolg dat 70% 212.788 er minimaal 5 ontwikkelende partijen moeten samenwerken. Ieder m2 ontwikkelveld moet voor minimaal 35% bestaan uit sociale huur

en moet bestaan uit een diversiteit aan ontwikkelende partijen. Dit parkhof blokken moet op50% bouwblokniveau gaan zorgen voor een mix aan inkomens minmaal wonen en wonen diversiteit in eigendom, korrel, functies, ontwikkelaars en 50% 70.343 m2 bouwgroepen. In 70.343 de grotere 50% commercieel m2 ontwikkelingen, boven de 5000m2, moeten er minimaal drie soorten ontwikkelaars komen: reguliere ontwikkelaars, CPO en woningbouwcorporaties.

88

sloop

Sloop: 165.868

Sloop kantoorprogramma m2 bvo De hoogbouw vormt vooral een bliksemafleider voor het kantoorprogramma, dat voor een deel een nieuwe plek moet vinden in de Bijlmer. In de tweede fase van de ontwikkeling wordt 166.000 m2 BVO monotoon kantoor programma en een grote onderwijsinstelling gesloopt. Het zijn afgesloten, mono-functionele kantoor burchten, inclusief slotgrachten, die niks doen met hun omgeving. 129.068dynamiek, m2 bvo en dat terwijl er Ze leveren niks op qua stedelijke om 9:00 uur, 12:00 uur en 17:00 uur vanuit deze kantoren een Inholland interessante dynamiek kan ontstaan voor lokale ondernemers. Om bvo die reden gaan deze kantoren36.800 op eenm2 gereduceerd vloeroppervlak en verticaal georganiseerd, een nieuwe plek krijgen aan de Gooise weg. Hier zullen de kantoren veel beter bereikbaar zijn en voegen ze zich straks beter in het stedelijke systeem. Daarnaast kunnen kantines, ontmoetingsruimtes, sportzalen, vergaderruimtes op de begane grond gerealiseerd worden en een bijdrage leveren aan de de Bijlmer en de beweegbaarheid van de straat.

uitgeefbaa

Totaal m2


Vormgeving stadsstraat Vormgeving: verfijning en stedelijke ruimtes Vormgeving voor het creëren van diepte, ruimte bieden voor stedelijk leven en commerciële plinten.

Vormgeving: verfijning en stedelijke Uitgangspositie ontwerp in de lengte ruimtes

Uitgangspositie in de lengte Stedelijke ruimtes ontwerp en subklimaat creeren

ruimtes

Uitgangspositie ontwerp in de lengte

Gevel geleding: verticaal/ hoogstedelijk

Om de stedelijke structuur als canvas voor economische en culturele expressies te kunnen laten worden, is er gekozen voor eenvoud in de lay-out van de nieuwe stadsplattegrond. Los van spelregels over rooilijnen voor aangrenzende stedelijke condities en de introductie van twee soorten bouwblokken, wordt de invulling van de plint relatief losgelaten. Door eenvoud in een sterke structuur kan architectuur en persoonlijke expressie straks floreren en juist Gevel geleding: veel diversiteit en verandering Belangrijk in het ontwerp van de verticaal/aan. hoogstedelijk lange Gooise weg-as, is de diepte werking door het laten verspringen van de rooilijnen. Deze kanaliseren niet alleen de stedelijke drukte, maar laten ook ruimte meer ruimte op kruispunten ontstaan, juist op plekken waar de drukte en congestie het grootst is. Ook zorgt deze rooilijn-vormgeving voor meer koppen en gevellengte, die voor commerciële functies veel aantrekkelijker zijn. Op de hoeken ontstaan dan prettige overgangen naar de tussenstarten, die via deze verspringingen worden geïntroduceerd. De rooilijn maakt de structuur van de Gooise weg en opbouw in hiërarchie van straten leesbaar en beleefbaar.

Stedelijke ruimtes en subklimaat creeren

Gevelen geleding: Stedelijke ruimtes subklimaat creeren verticaal/ hoogstedelijk

89


Verdichten aan de stadsstraat

15m

98m

98m

142m 98m

29m

15m

98m

142m

29m

Aan de Gooische weg kan een nieuw stuk stad gaan ontstaan, deze doorsnede is het smalste profiel aan de weg.

Multi modaal, bundeling verkeer en introductie tramtracĂŠ Amstel station - Diemen - Bijlmer.

90


Fase 2: adaptie naar hoogstedelijk bindweefsel met stadsstraat 91 91


Diversiteit in kavel-aanbod, ontwikkelsnelheden en kavelgroottes

Korrel Korrelenen groottes groottes

Opspannen van stedelijkheid hoogbouwregeling. In de relatief groene Bijlmer, komt er een nieuwe, stedelijke conditie bij. Dat zorgt voor een spannend contrast met de huidige bebouwing, maar een noodzakelijke aanvulling voor het vitaal gouden van de Gebruik Gebruik bestaande bouw. De verdichting op het huidige profiel van de Gooise weg levert de ca. 90.000 bestaande Eigenaren/ Eigenaren/ kopers/ kopers/ VVEVVE bewoners en 73.000 nieuwe inwoners, een nieuw lokaal cooperaties, cooperaties, corporaties corporaties netwerk op, waarbij ze niet alleen winkels dichter bij huurders, huurders, bedrijven bedrijven huis krijgen, maar ook makkelijker van de ene buurt naar de andere kunnen. Daarnaast worden bestaande personeel personeel delen van de Bijlmer die al goed functioneren of een belangrijke positie innemen, zoals de world-foodmarkt, verschillende versmarkten, grote moskeeĂŤn, Bijlmer Arena-boulevard en winkelhart Amsterdsme poort, opgenomen in deze stedelijke structuur. Door deze door middel van een gelijkvloerse stadsstraat met elkaar te verbinden ontstaan nieuwe kansen voor ondernemers en lokale initiatieven. Op het kruispunt Bijlmerdreef en Gooise weg zal de grootste stedelijke Panden Panden druk gaan ontstaan, die mede gevoed moet gaan FSI/ FSI/ GSI GSI worden door een tramlijn. Deze tram in complementair Functie Functie aan de grootschaligere OV die mensen op grotere en hoogte MaatMaat en hoogte afstanden transporteert. De tram kan als aanvulling Huurders Huurders hierop buurten gaan ontsluiten en ook een koppeling gaan vormen met Diemen en Amsterdam Zuid. Via de tram zullen verschillende buurten aan de Gooise weg een snellere verbinding krijgen met het treinen netwerk en de kern-winkelvoorzieningen en grote voorzieningen Kavels Kavels als markten van de Bijlmer. Ruimtelijke condities De eenvoud van het stedelijke raamwerk waaraan ontwikkelt kan worden zit verpakt in drie openbare ruimte condities: de hoofdstraat (Gooise weg), tussenstraten en parken en parkstructuren. Om de kwaliteit van de ieder van deze condities te bewaken, gelden spelregels voor de bouwhoogte van de aangrenzende ontwikkeling, rooilijnen en openbaarprivĂŠ overgang. Belangrijk uitgangspunt voor de hoofdstraat en parkzones is de 45 graden regel. Deze moet ervoor zorgen dat mensen altijd in voldoende daglicht kunnen wonen. Hoogbouw is ook om die reden op selecte plekken toegestaan. Alle gebouwen boven de basishoogte van 30-40 meter vallen onder de

92

Erfpacht Erfpacht Onderhuurders Onderhuurders verschillende ontwikkelaars verschillende typetype ontwikkelaars

Eigendom Eigendom Gemeentelijk/ Gemeentelijk/ erfpacht erfpacht Privaat Privaat Openbaar Openbaar

VVE VVE

bedrijfsverzamel bedrijfsverzamel gebouw gebouw

zorg zorg

werknemers werknemers klanten klanten huurders huurderswinkel winkel personeel personeel

huurders huurders


Verschillende kavelgroottes

Voorkomende kavelmaten

Kavelgrootte

Bloktypologien

20m 100m

2000 m2

Prog.

12500 m2

10085 m2

6500 m2

FSI

6.25

5.04

3.25

30m

3000 m2

100m

Prog.

13500 m2

13395 m2

13424 m2

7500 m2

FSI

4.50

4.47

6.71

2.50

40m

4000 m2

100m

Prog.

14500 m2

16705 m2

17875 m2

25488 m2

11500 m2

FSI

3.63

4.18

4.47

7.50

2.88

50m 100m

5000 m2

Prog.

15500 m2

21170 m2

18875 m2

25168 m2

12500 m2

FSI

3.10

4.23

3.78

6.29

2.50

60m 100m

6000 m2

Prog.

16500 m2

25635 m2

20805 m2

27848 m2

15000 m2

FSI

2.75

4.27

3.48

5.57

2.50

70m 100m

7000 m2 100m

120m

120000 m2

100m

Prog.

17500 m2

31255 m2

23601 m2

30528 m2

19000 m2

FSI

2.50

4.47

3.37

5.09

2.71

Prog.

22500 m2

47805 m2

30825 m2

44928 m2

30000 m2

FSI

1.89

3.98

2.57

3.74

2.50

Prog.

24500 m2

54425 m2

34175 m2

50288 m2

33500 m2

FSI

2.04

3.89

2.44

3.59

2.39

140m

140000 m2

93


Verdichting van de flanken

Sloop nieuw-bouw achterliggende monofunctionele kantoorgebieden

94


Fase 3: verdere verdichting en herlocatie kantoorprogramma. Place making en de koppeling van programma en belangrijke publiekstrekkers aan de nieuwe stadsstraat. 23.000 nieuwe woningen op een gedempt snelweg profiel. 95


Begane grond 1-5

publiek programma Publiek programma

begane grond 6-8

Totaal 1.849.500 m2

1-5

30% niet wonen 554.850 m2

ruimte commercieel programma

Sloop: 165.868 m2 bvo

Totaal 444.670 m2

369.900 m2 per laag 70% wonen 1.294.650 m2

Begane grond publiek programma

Totaal 135.588 m2 bvo

ruimte commercieel programma

totaal wonen 161.539 m2 totaal commercieel 283.131 m2 kantoor 129.068 m2 bvo

stadsblokken minmaal 30% wonen 30% wonen: 91.196 m2 70% commercieel: 212.788 m2

basis onderwijs 1,5 lagen 49.223 m2 bvo voortgezet onderwijs (in 2,5 lagen) 33.490 m2 bvo

Inholland 36.800 m2 bvo

parkhof blokken minmaal 50% wonen 50% wonen 70.343 m2 50% commercieel 70.343 m2

sportonderwijs 6.400 m2 bvo Inholland 38.800 m2 bvo bibliotheek/ cultuur centrum 7.675 m2 bvo

Totaal 946.200 m2 315.400 m2

per laag Totaal 1.849.500 m2 80% wonen 369.900 m2 756.960 m2 per laag

20% niet wonen 189.240 m2

70% wonen 1.294.650 m2 30% niet wonen 554.850 m2

Totaal 135.588 m2 BVO

Basisonderwijs Totaal 1.849.500 m2 Totaal 135.588 m2 bvo 100.000m2 wonen = 300 leerlingen basisonderwijs 369.9001400 m2 woningen = 1 basisschool (1800m2 BVO + 1000m2 plein) per laag 2.802.739 m2 BVO wonenTotaal = 8.408 135.588 leerlingen m2 bvo 23.133 woningen = 46.226 m2 BVO basisonderwijs = ca. 17 basisscholen basis onderwijs 1,5 70% wonen lagen 1.294.650 m2 49.223 m2 bvo 30% niet wonen onderwijs Voortgezet voortgezet onderwijs 554.850 m2 (in 2,5 lagen) 100.000m2 wonen = 130 leerlingen VO 33.490 m2 bvo 9m2 per leerling, basis onderwijs 1,5 ca. 1 VO school = 6000m2 + 1000 m2 plein + 1000m2 lagen sportonderwijs sporthal. 49.223 m2 bvo 6.400 m2 bvo ca. 2000 leerlingen per school 2.802.739 m2 BVO wonen voortgezet = 3.644 leerlingen onderwijs = ca. 5 VO scholen (in 2,5 lagen) = 32.792 m2 BVO

33.490 m2 bvo

Her locatie Inholland: 8800 m2

sportonderwijs 6.400 m2 bvo Inholland 38.800 m2 bvo

96

bibliotheek/ cultuur centrum 7.675 m2 bvo

Inholland 38.800 m2 bvo bibliotheek/ cultuur centrum 7.675 m2 bvo

Totaal 444.670 m2 totaal wonen 161.539 m2

Totaal 444.670totaal commercieel 283.131 m2 m2 stadsblokken

totaal wonen 161.539 m2wonen minmaal 30% 30% wonen: 91.196 m2 totaal commercieel 283.131 70% commercieel: 212.788 m2 m2

stadsblokken parkhof blokken minmaal 50% wonen minmaal 30% 50% wonen wonen 70.343 m2 50% commercieel 70.343 m2 30% wonen: 91.196 m2 70% commercieel: 212.788 m2 parkhof blokken minmaal 50% wonen 50% wonen 70.343 m2 50% commercieel 70.343 m2

Basisonderwijs 100.000m2 wonen = 300 leerlingen basisonderwijs 1400 woningen = 1 basisschool (1800m2 BVO + 1000m2 plein) 2.802.739 m2 BVO wonen = 8.408 leerlingen 23.133 woningen = 46.226 m2 BVO basisonderwijs = ca. 17 basisscholen


Ten opzichte van commerciële voorzieningen zijn maatschappelijke voorzieningen stevig verankerd in dit plan. Deze moeten in alle eenvoud architectonische en maatschappelijke bakens worden aan de Gooise weg. Het zijn immers grote publiekstrekkers op dagelijkse basis. Om die reden zijn ze strategisch gepositioneerd aan zowel de Goosie weg, voor ene goede bereikbaarheid, als aan de groene parkstructuren door de Bijlmer heen. Hierdoor kunnen de scholen een buitenruimte krijgen aan de parken. De scholen worden bewust niet geïntegreerd in bouwblokken, zodat ik een later stadium de scholen kunnen transformeren naar een andere bestemming, of de plek qua programma nog geïntensiveerd kan worden, mocht dat in de toekomst nodig zijn.

97


Begane grond

Begane 1-5 grond

publiek programma

ruimte commercieel

Mogelijkheid tot commercieel programma programma begane grond

publiek programma

00 m2

Totaal 1.849.500 m2

Totaal 135.588 m2 bvo

369.900 m2 per laag basis onderwijs 1,5 lagen 49.223 m2 bvo

30% niet wonen 554.850 m2

Totaal 135.588 m2 bvo

basis onderwijs 1,5 lagen 49.223 m2 bvo voortgezet onderwijs (in 2,5 lagen) 33.490 m2 bvo sportonderwijs 6.400 m2 bvo 98

Inholland 38.800 m2 bvo bibliotheek/ cultuur

sloop

Totaal 444.670 m2 totaal wonen 161.539 m2 totaal commercieel 283.131 m2

70% wonen 1.294.650 m2

en

ruimte commercieel programma

voortgezet onderwijs (in 2,5 lagen) 33.490 m2 bvo

Totaal m2

sportonderwijs 6.400 m2 bvo 444.670

stadsblokken minmaal 30% wonen 30% wonen: 91.196 m2 70% commercieel: 212.788 m2 parkhof blokken minmaal 50% wonen 50% wonen 70.343 m2 50% commercieel 70.343 m2

Inholland 38.800 m2 bvo

Niet-wonen totaal wonen 161.539 m2 cultuur een aanzienlijk deel van het programma In de bouwblokken die aan der Gooise wegbibliotheek/ liggen, wordt totaal commercieel 283.131 gereserveerd voor de stadse economie. Eencentrum economie die los gaat barsten op het moment dat daar m2 7.675 m2 bvo in de Bijlmer eindelijk ruimte voor komt. In de stadsblokken moet de begane grond voor minimaal 50% bestaan uit niet-wonen. Van het totaal te realiseren programma aan de Gooise weg is zo’n 30%, stadsblokken 1.259.000m2 BVO gereserveerd voor bedrijven en commercieel programma. De ruimte komt niet minmaal 30%Basisonderwijs wonen alleen beschikbaar voor lokale bedrijven, maar ook voor de groter wordende groep die zich in de 30% wonen: 91.196 m2 Bijlmer wilt vestigen. De Bijlmer is naast de100.000m2 Zuid-as momenteel een vanbasisonderwijs de beste en meest gewilde wonen = 300 leerlingen 70% commercieel: 212.788 1400 woningen = 1goed basisschool (1800m2 met BVO wonen, + 1000m2te plein) vestigingslocaties van Amsterdam. Door werk functies die samengaan verweven m2 in het programma, kan er op deze plek een wederzijdse afhankelijkheid en synergie ontstaan tussen 2.802.739 m2 BVO wonen = 8.408 leerlingen het wonen en werken. 23.133 woningen = 46.226 m2 BVO basisonderwijs

parkhof blokken = ca. 17 basisscholen minmaal 50% wonen 50% wonen 70.343 m2 50% commercieel 70.343 m2 Voortgezet onderwijs

100.000m2 wonen = 130 leerlingen VO 9m2 per leerling, ca. 1 VO school = 6000m2 + 1000 m2 plein + 1000m2 sporthal. ca. 2000 leerlingen per school

Sloop: 165.86 m2 bvo

kantoor 129.068 m2

Inholland 36.800 m2 b


Richtlijnen voor stedelijke functies

Opbouw en kansen voor verschillende typen bedrijfsgroottes Bedrijfsgroottes op de begane grond

Richtlijnen voor stedelijke functies

Richtlijnen voor stedelijke functies

Bedrijfsgroottes op de begane grond

Bedrijfsgroottes op de begane grond

S S 100-500 m2

M 500-1000 m2

100-500 m2 L

M 500-1000 m2

1000-2000 m2

M

L M

500-1000 m2

S

500-1000 m2 S M

1000-2000 m2

100-500 m2

100-500 m2

S 100-500 m2

500-1000 m2

L

1000-2000 m2

M 500-1000 m2

S 100-500 m2

avondwinkel

mode/ kleding

avondwinkel huisarts

fysio therapeut

apotheek

fysio therapeut

hotel

restaurant

kroeg

restaurant

religie

supermarkt

supermarkt bakker/ slager

kroeg lunch/ koffieroom

fitness

kapper

supermarkt

kantoren

supermarkt

lunch/ koffieroom

kantoren

99


Hoogteopbouw en programma op de vediepingen Bouwlagen

13-20

9-12

6-8

Totaal programma 4.061.658 m2

Totaal 137.700 m2

Totaal 548.000 m2

Totaal 946.

Uitgeefbaar 590.550 m2

19.670 m2 per laag

137.000 m2 per laag

315.400 m2 per laag

69,4% wonen 2.802.739 m2

70% wonen 96.390 m2

90% wonen 493.200 m2

80% wonen 756.960 m

30,6% niet wonen 1.258.919 m2

30% niet wonen 41.310 m2

10% niet wonen 54.800 m2

20% niet w 189.240 m2

GSI: 0,74 FSI: 6,84 (kavel) 100


Beg

9-12

6-8

1-5

Totaal 548.000 m2

Totaal 946.200 m2

Totaal 1.849.500 m2

137.000 m2 per laag

315.400 m2 per laag

369.900 m2 per laag

90% wonen 493.200 m2

80% wonen 756.960 m2

70% wonen 1.294.650 m2

10% niet wonen 54.800 m2

20% niet wonen 189.240 m2

30% niet wonen 554.850 m2

publie

Totaal 1

basis o lagen 49.223

voortg (in 2,5 33.490

sporton 6.400 m

Inholla 38.800

101

biblioth


Hollandpark Inholland

Middelbare school

Basis school

Basisschool

Sporthal Basisschool Brede school Cruyff court Food court Brede school

Brede school

Markt

Sporthal

Cruyff court

Basisschool

Bibliotheek

Brede school

Middelbare school

Basisschool

Cultuur centrum Sportpark

Cruyff court Sporthal

ROC Stadsdeelkantoor + markt Zwembad

Brede school Sporthal

Basisschool Amsterdamse poort

Arena Boulevard

Nelson Mandela park + Kwaku

Trein + metro + bus

Middelbare school Basisschool Middelbare school Sportpark

Basisschool

102

Basisschool


Kruising Gooise weg en Bijlmerdreef, voor en na.

103


Integreer grote publieke functies en belangrijke openabre ruimtes in het nieuwe stadsstraten systeem

104


105


Ruggengraat voor toekomstige groei

Flevopark

Diem

Diemer scheg

Amsterdam Rijnkanaal

Amstelscheg Amstel/ Landgoederen zone

Amstelveen

Gaasp

Gaasperplas

Ouderkerk an de Amstel

Amstel

Ouderkerkerplas

Bullewijk

Paradijselijke ligging temidden van cultuurlandschap en scheggen.

106


Fase 4: De nieuwe structuur vormt de ruggegraat voor verdere toekomstige groei en koppelingen die de Bijlmer uit haar isolement gaan helpen 107


Betaalbaar wonen Betaalbaar wonen moet je organiseren en tot in de architectuur uitwerken. Maar bovenal is betaalbaar wonen een keuze. Een keuze om misschien niet de maximale winst te halen, maar om een plan minder renderend te maken. Op vastgoed en grondopbrengsten zullen dus verliezen genomen moeten worden, willen de Amsterdam bestaalbaar houden en uiteindelijk niet de hoogste prijs betalen in de vorm van een onleefbare stad.

+ 33.000 woningen

Behoud zoveel mogelijk bestaande bouw, zodat mensen tegen een gelijke huur kunnen blijven wonen

Stadse woningen en appartemnten richting de Bijlmer arena

aan de stadsstraat en flankerende blokken

Stadswoningen en appartementen variërend tussen de 60m2 en 80m2

Door het afwaarderen van van de Gooise weg ontstaat met zo’n 2.802.750m2 BVO ruimte voor zeker 33.000 woningen in een heel nieuw, stads woonmilieu. Gezien de woninggroottes is er een gezinsgrootte te verwachten van 2,2. Naar schatting kunnen er 72.600 nieuwe inwoners extra komen te wonen in de Bijlmer. Dat is bijna een verdubbeling van het aantal inwoners, maar dan op een geconcentreerde plek, en zonder een woning daarvoor te hoeven slopen. Het idee is om in de stad en op in de Bijlmer een complementaire woningtypologie aanbieden. De woninggroottes die hier geïntroduceerd gaan worden liggen tussen de 60m2 en 80m2. Op deze manier kun je een grotere woningen aanbieden dan de huidige trend voorschrijft en op die manier ook groepen (middeninkomens) uit de stad verleiden om voor een leven in de Bijlmer te kiezen. Daarnaast zijn deze woninggroottes flexibel in het type doelgroepen wat bediend kan worden. Op die manier zijn de woningen ook in de toekomst nog geschikt voor samenwonenden, gezinnen, ouderen enz. ten opzichte van de woninggroottes in de

108

Zorg voor prestatieafspraken voor uitwisselmogelijkheden

Grondgebonden eengezinswoningen van ca. 120m2

Grote appartementen, groter dan 70 m2. Gebouwen zijn transformeerbaar op lange termijn.

Bijlmer, zijn de woningen een stuk kleiner. De Bijlmer is namelijk opgebouwd uit veel eengezinswoningen, tot ca. 120m2 en grotere appartementen tot ca. 100m2. Inzetten op meer gradaties in woninggroottes kan ook helpen op voor mensen uit omliggende wijken een passender en geschikter woningaanbod aan te bieden. En wellicht ook betaalbaarder, omdat de maandlasten van een kleiner appartement geringer zijn. Door in de nieuwbouw minimaal 20% sociale woningbouw te realiseren, kan er vanuit de omliggende wijken een doorstroming komen naar een passender aanbod, bijvoorbeeld in de vorm van een woning met lift of kleinere woning in het geval van een eenpersoonshuishouden. Daarnaast kan deze uitruil ook aanleiding zijn om meer mix en verloop naar andere segmenten te creëren in achterliggende wijken. Hierover zullen dan afspraken gemaakt moeten worden met corporaties die hier actief zijn.


Totaal programma Totaal programma 4.061.750 m2 bvo 4.061.750 m2 bvo 70% 70%

2.802.750 m2 bvo 2.802.750 m2 bvo woningen woningen

30% 30%

1.259.000 m2 bvo 1.259.000 m2 bedrijven/ nietbvo wonen bedrijven/ niet wonen

Woningprogramma GO GO

Totaal programma 4.061.750 m2 bvo

Sectorale Sectorale typologiën typologiën

70%

2.802.750 m2 bvo woningen

30%

1.259.000 m2 bvo bedrijven/ niet wonen

40% 40%

20% 20%

€ €

50% 50%

€ €

30% 30% Goedkope

6.600 6.600

20% 20% 6.600

10% 3.30010%

Sectorale typologiën

Typologiën en budget diversiteit Typologiën en budget diversiteit

60m 60m 20L 20L

30m 30m 10L 10L

40%

20%

3.300

50%

10%

3.300

Middeldure huur

30%

20%

6.600

Goedkope koop, vrije sector

woningen

Student/ uit huis

Jongeren

Samenwonend/ starters

Student/ uit huis

Jongeren

Samenwonend/ starters

Doelgroepen naar levensfase Doelgroepen naar levensfase

30-70m2 € 30-70m2 € 13.200 6.600 50m2 woningen woningen 50m2

€ €

3 persoons

60m2 50m2

Alleenstaande ouder

Meerkinds gezin

Alleenstaande ouder

Meerkinds gezin

woningen

33.000 woningen

€ €

Empy nesters

Senioren

Empy nesters

Senioren

30-70m2 €

1 persoons

50-90 m2 50-90 m2

75-85 m2

€ €

Eenkinds gezin

1 persoons

5-10m 2L

woningen

20%

€ €

Eenkinds gezin

15-30 m2 15-30 m2

2 persoons

33.000 33.000 woningen

6.600 6.600

10% 0% Gebruiksoppervlak (GO) Gebruiksoppervlak 3.300 - (GO) 6.600 woningen + 70m2 + 70m2 20% 20% 16.500 6.600 6.600 60m2 woningen 60m2 0% 50m2 10% 50m2 9.900 3.300 -

+ 70m2

30-50 m2 30-50 m2 2 persoons

9.900 9.900

woningen woningen

€ €

60m 20L

30m 10L

16.500 16.500 woningen

60m2 60m2 +70m2 +70m2 Gebruiksoppervlak (GO)

€ 5-10m € 2L Typologiën en budget diversiteit 2L

Doelgroepen en ruimtegebruik Doelgroepen en ruimtegebruik

woningen woningen

woningen

0% 0%

woningen woningen

woningen

65-75 m2

10%

13.200

5-10m

-

3.300

40%

55-65 m2

Sociale huur

€ €

20% 20%

6.600 6.600

GO 13.200 13.200 13.200 13.200 woningen woningen woningen

6.600 6.600

-

20% 20%

3.300 3.300 6.600

Goedkope koop, vrije sector koop, vrije sector

75-85 m2 75-85 m2 0% 0%

3.300 3.300

10% 10%

Middeldure Middeldure huur huur

20% 20%

65-75 m2 65-75 m2 10% 10%

3.300 3.300

Sociale huur Sociale huur

€ €

40% 40%

55-65 m2 55-65 m2 10% 10%

50m2

60m2

+70m2

3 persoons

90-120m2 90-120m2 4 persoons 4 persoons

Doelgroepen en ruimtegebruik Student/ uit huis

Jongeren

Doelgroepen naar levensfase Samenwonend/ starters

Eenkinds gezin

Alleenstaande ouder

Meerkinds gezin

Empy nesters

Senioren

15-30 m2 1 persoons

30-50 m2 2 persoons

50-90 m2 3 persoons

90-120m2

109


economie, conjunctuur investeringsklimaat

knoppen voor betaalbaar wonen

levenscyclus stad/ imago

Amsterdam

Amsterdam

Affordablity range op de schaal van de stad, m2 prijs

1000-1500 m2 20% van de binnenstedelijke prijs

momentum

economie, conjunctuur investeringsklimaat

eigendom gemeente/ corporaties

economie, conjunctuur investeringsklimaat

levenscyclus stad/ imago

vraag

levenscyclus stad/ imago m2 prijs 1000-1500 m2 20% van de binnenstedelijke prijs

aanbod hoeveelheid units

momentum

m2 prijs eigendom 1000-1500 m2 gemeente/ corporaties 20% van de binnen-

stedelijke prijs

momentum 110


-

+

voorinvesteringen

% uitgeefbaar, economische potentie wonen

economie, conjunctuur investeringsklimaat

Buurt/ wijk positie in het netwerk

% uitgeefbaar

-

+

voorinvesteringen

% uitgeefbaar, wonen

levenscyclus stad/ imago w

infrastructuur aanleg engergie grid, energie ontsluitng

bestemmingsplan, bouwregels

overheidsinvloed % uitgeefbaar Buurt/ wijk

Effecten die je kan bereiken bij plannen van een buurt

m2 prijs

1000-1500 m2 20% van de binnenstedelijke prijs

-

voorinvesteringen

dichtheid

+

momentum

% uitgeefbaar, wonen w

waterberging, waterbudget, gescheiden watersystemen, hergebruik/ allocatie energie opwekking eigendom prijsvorming gemeente/ corporaties

bestemmingsplan, bouwregels overheidsinvloed

Buurt/ wijk economische potentie

-

+

% uitgeefbaar

voorinvesteringen

% uitgeefbaar, wonen

dichtheid

sectorale verdeling vraag allocatie prijsvorming positie in het netwerk

% uitgeefbaar

w

nadelige locatie factoren, sloop, sanering, bouwrijp maken

bestemmingsplan, bouwregels overheidsinvloed

aanbod hoeveelheid units

infrastructuur aanleg engergie grid, energie ontsluitng locatie factoren van waarde, zichtlijnen, recreatieve waarde

economische potentie

w positie in het netwerk bestemmingsplan, bouwregels overheidsinvloed

dichtheid

dichtheid

waterberging, waterbudget, allocatie gescheiden waterinfrastructuur aanleg prijsvorming engergie grid, energie systemen, hergebruik/

111


energie opwekking zonne energie/ boiler

doelgroep, financiering, bouwbudget, initiatiefnemer

energie opwekking windenergie

Gebouw en stichtingskosten

typologie binnenwanden, casco oplevering/ open vloeren

-

+

bouwkosten energie opwekking, reststromen/ biogas

optimalisatie woon m2

energiehoushouding

isolatie en energie besparing

Gebouw en stichtingskosten

energie opwekking zonne energie/ boiler

doelgroep, financiering, bouwbudget, initiatiefnemer

functiemix Besparingen en geldopwekkende maatregelen op gebouwniveau

complexiteit

-

wateropvang

Gebouw en stichtingskosten

bouwkosten -

bouwkosten

ontsluiting en stijgpunten

+

optimalisatie woon m2

+

optimalisatie woon m2

energie opwekking windenergie

typologie binnenwanden, casco oplevering/ open vloeren

energie opwekking, reststromen/ biogas

bouwmethode, logistiek, prefab en bouwtempo

energiehoushouding

energie opwekking zonne energie/ boiler

doelgroep, financiering, bouwbudget, initiatiefnemer

doelgroep, financiering, bouwbudget, initiatiefnemer

isolatie en energie besparing

energie opwekking zonne energie/ boiler

project omvang

functiemix

complexiteit

energie opwekking windenergie

wateropvang

typologie binnenwanden, casco oplevering/ open vloeren plintfunctie

energie opwekking, reststromen/ biogas

P parkeeroplossing

energiehoushouding maaiveld parkeren

typologie binnenwanden, casco oplevering/ open vloeren

energie opwekking windenergie

bouwmethode, logistiek, prefab en bouwtempo

isolatie en energie besparing

energie opwekking, reststromen/ biogas

geen parkeren complexiteit

ontsluiting en stijgpunten

functiemix

project omvang

bouwmateriaal, gerecycled, houtbouw

wateropvang

energiehoushouding ontsluiting en stijgpunten plintfunctie

112

Bouw, ontwerp, bouwproces

P bouwmethode, logistiek, prefab en bouwtempo

isolatie en energie besparing

parkeeroplossing maaiveld parkeren


macro

Gemeente Corporaties

kleine mate van invloed

Gemeente Corporaties Ontwikkelaars Grote bouwers Eindgebruikers

Corporaties Eindgebruikers

micro hoge mate van invloed

planning

bouw

Amsterdam

Buurt/ wijk

Gebouw en stichtingskosten

-

+

voorinvesteringen

economie, conjunctuur investeringsklimaat

-

% uitgeefbaar, wonen

+

bouwkosten

optimalisatie woon m2

% uitgeefbaar energie opwekking zonne energie/ boiler

doelgroep, financiering, bouwbudget, initiatiefnemer

w

energie opwekking windenergie

levenscyclus stad/ imago bestemmingsplan, bouwregels overheidsinvloed

typologie binnenwanden, casco oplevering/ open vloeren

energie opwekking, reststromen/ biogas m2 prijs dichtheid

energiehoushouding

isolatie en energie besparing

allocatie prijsvorming

eigendom

economische potentie

complexiteit

functiemix

wateropvang

ontsluiting en stijgpunten

positie in het netwerk vraag

bouwmethode, logistiek, prefab en bouwtempo

aanbod hoeveelheid units

infrastructuur aanleg engergie grid, energie ontsluitng project omvang

waterberging, waterbudget, gescheiden watersystemen, hergebruik/ energie opwekking

plintfunctie

P parkeeroplossing maaiveld parkeren

sectorale verdeling geen parkeren

nadelige locatie factoren, sloop, sanering, bouwrijp maken

locatie factoren van waarde, zichtlijnen, recreatieve waarde

bouwmateriaal, gerecycled, houtbouw

Bouw, ontwerp, bouwproces

113


Twee soorten bouwblokken/ woonkwaliteiten Parkblok Wonen met nadruk op groen, rust, privacy, ruimte en een eigen buitenruimte Opbouw • Basis hoogte is 30m. Afhankelijk van de aangezende condities mag hiervan afgeweken worden. • De opbouw mag zonlicht in andere woningen niet blokkeren. Daarom geldt er een setback regel van 45 graden. Eerste bouwlaag • Minimaal 50% moet bestaan uit wonen en of aan huis gebonden werkfuncties.

Kavel • Moet voor 30% onbebouwd blijven. Op het binnenterrein mag geen parkeren gerealiseerd worden. • De footprint van een ontwikkeling mag niet groter zijn dan 3000m2.

114

Parkblok

45 °

basishoogte 21m

minimaal 50% wonen in de plint

kavel moet voor 30% onbebouwd blijven


Stadsblok Commerciele voorzieningen en ondernemen in de stad. Opbouw • Basis hoogte is 30m. Afhankelijk van de aangezende condities mag hiervan afgeweken worden.

Eerste bouwlaag • Minimaal 30% moet bestaan uit wonen en of aan huis gebonden werkfuncties.

Kavel • Mag 100% bebouwd worden. • De footprint van een ontwikkeling mag niet groter zijn dan 3000m2.

Stadsblok

45 °

basishoogte 30m

minimaal 30% wonen in de plint

kavel mag voor 100% bebouwd worden

115


Spelregels voor wanden en rooilijnen 116


30 m compensatie 30-45m hoog niet-wonen plint

6-12 m, incl. isolatielaag 1m 35-45 m

5m compensatie zone

volume 100% in de rooilijn in galerijzones 60 m

Bouwblokken en spelregels 45 °

45 °

maximale uitloop 45 m

minimaal 50% van het volume in de rooilijn realiseren balkons tot 2m toegestaan

basishoogte 30 m 45 °

compensatie

30-45m hoog Spelregels voor drie condities die aan bouwblokken grenzen: stadsstraat, tussenstraat en parkzones niet-wonen plint 6-12 m, incl.

basishoogte 30 m

isolatielaag 1m

6-12 m, incl. isolatielaag 1m

35-45 m

Stadsstraat

Tussenstraat

5m compensatie zone

Parkzones 15 m

volume 100% in de rooilijn minimaal 50% van het volume in de rooilijn realiseren

in galerijzones 60 m 45 °

45 °

balkons tot 2m toegestaan

maximale uitloop 45 m 45 °

basishoogte 30 m

volume 100% in de rooilijn balkons tot 2m toegestaan

45 °

basishoogte 30 m

basishoogte 30 m

compensatie 30-45m hoog niet-wonen plint

6-12 m, incl. isolatielaag 1m 35-45 m

6-12 m, incl. isolatielaag 1m min. 45m

15 m

minimaal 50% van het volume

in de rooilijn realiseren Stadsblok balkons tot 2m toegestaan

volume 100% in de rooilijn balkons tot 2m toegestaan

Parkblok

45 ° 45 °

basishoogte 30 m

basishoogte 30 m

6-12 m, incl. isolatielaag 1m

min. 45m

15 m

volume 100% in de rooilijn balkons tot 2m toegestaan 45 ° Twee bouwblokken gebaseerd op devoornaamste woonkwaliteiten in de Bijlmer: basishoogte 30 m stadsblok, met vrijheid in ondenemerschap en nieuwe stedelijke interactie en het parkblok, wonen in het groen. De bouwblokken gedragen zich conform de aangrenzende condities

min. 45m

117


Stadsstraat 5m compensatie zone

volume 100% in de rooilijn in galerijzones 60 m

45 째

45 째

maximale uitloop 45 m basishoogte 30 m

compensatie 30-45m hoog niet-wonen plint

6-12 m, incl. isolatielaag 1m 35-45 m

minimaal 50% van het volume in de rooilijn realiseren balkons tot 2m toegestaan

45 째

basishoogte 30 m

6-12 m, incl. isolatielaag 1m 15 m

volume 100% in de rooilijn balkons tot 2m toegestaan

118

45 째

basishoogte 30 m


positioneing maatschappelijk programma en publieke voorzieningen

119


basishoogte 30 m compensatie 30-45m hoog niet-wonen plint

6-12 m, incl. isolatielaag 1m

Tussenstraat

35-45 m

minimaal 50% van het volume in de rooilijn realiseren balkons tot 2m toegestaan

45 °

basishoogte 30 m

6-12 m, incl. isolatielaag 1m 15 m

volume 100% in de rooilijn balkons tot 2m toegestaan

45 °

min. 45m

120

basishoogte 30 m


121


30 m

6-12 m, incl. isolatielaag 1m 15 m

Parkzones volume 100% in de rooilijn balkons tot 2m toegestaan

45 °

basishoogte 30 m

min. 45m

Groene dooraderingen koppelt bestaande parken en grote groene ruimtes in de honingraten van de oude Bijlmer. Daarnaast moeten ze ook een betere koppeling forceren met het buitengebied en de Diemerscheg en Amstelscheg.

122


Parkstructuren, recreatief netwerk en nieuwe verbindingen met het landschap 123


De ruimtelijke afbakening van het Nelson Mandela park zorgt voor een prettigere ruimte, waar voorkanten aan liggen

124

40


Naast een nieuw stedelijk netwerk in de voor van stadsstraten, komt er een geoptimaliseerde, recreatieve parkstructuur, die dwars door de Bijlmer loopt. Scholen komen op kruisingen tussen het groene en stedelijke raamwerk.

125


aansluting op groen raamwerk

126


127


128


Voorbeelduitwerking spelregels

Parkblokken

Stadsblokken Affordable paradise: wonen, werken en voorzieningen

parkblok uitwerking 1

Parkblok

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

5100 m2

Stadsblok uitwerking 1

Stadsblok 14600 m2

minimaal 5 ontwikkelende partijen a 3000 m2 100% bebouwd

30% onbebouwd minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

minimaal 5 ontwikkelende partijen a 2500 m2

30% onbebouwd

interne logistiek: 1990m2

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2 30% onbebouwd

minimaal 5 ontwikkelende partijen a 2250 m2

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

toegankelijk hof: 3310m2

30% onbebouwd minimaal 5 ontwikkelende partijen a 2500 m2 hof: 2500m2

Stadsblok uitwerking 2 3450 m2

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 1725 m2

parkblok uitwerking 2 minimaal 3 ontwikkelende partijen a 2580 m2

7750 m2

30% onbebouwd

Stadsblok uitwerking 3

7600 m2

minimaal 3 ontwikkelende partijen a 2550 m2

minimaal 3 ontwikkelende partijen a 2400 m2 30% onbebouwd

minimaal 3 ontwikkelende partijen a 2550 m2

parkblok uitwerking 3 minimaal 4 ontwikkelende partijen a 2600 m2 30% onbebouwd

10400 m2 minimaal 3 ontwikkelende partijen a 2900 m2 + 1800 m2

minimaal 4 ontwikkelende partijen a 2450 m2 30% onbebouwd

129


Voorbeelduitwerking parkblok

Affordable paradise: wonen, Affordable werkenpar en Parkblok

Parkblok uitwerking 1 minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

5100 m2

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

30% onbebouwd

30% onbebouwd

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

30% onbebouwd

30% onbebouwd

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

30% onbebouwd

30% onbebouwd

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

minimaal 2 ontwikkelende partijen a 2550 m2

30% onbebouwd

30% onbebouwd

Parkblok 5100 m2

Plot eigenschappen en rooilijnregels • Alle zijdes liggen aan tussenstraten, deze moeten voor minimaal 50% bebouwd worden. Daarnaast moet 30% van de hele ontwikkleing onebbouwd blijven. Er ontstaan hierdoor veel mogelijke variaties in het maken van bouwblokken.

130

minimaal 3 ontwikkelende partijen a 2580 m2 30% onbebouwd

7750 m2

minimaal 3 ontwikkelende partijen a 2580 m2 30% onbebouwd

7750 m2


Architectonische uitwerking • Architectonische eenheden worden bepaald door de grootte van de ontwikkeling. Ontwikkelingen mogen niet groter zijn dan 3000m2. • Per ontwikkeling moet minimaal 1 corporatie en partij voor middeldure huur/ goedkope koop betrokken zijn.

Eerste bouwlaag • Minimaal 50% moet bestaan uit wonen en of aan huis gebonden werkfuncties. Opties indeling grondvlak naar regels voor aangrenzende condities • Kavel mag voor maximaal 70% bebouwd worden • Rooilijnen aan tussenstraten moeten voor minimaal 50% bebouwd worden

131


Voorbeelduitwerking stadsblok

oorzieningen Stadsblok

Stadsblok uitwerking 1 14600 m2

minimaal 5 ontwikkelende partijen a 3000 m2 100% bebouwd

minimaal 5 ontwikkelende partijen a 2500 m2 interne logistiek: 1990m2

minimaal 5 ontwikkelende partijen a 2250 m2 toegankelijk hof: 3310m2

minimaal 5 ontwikkelende partijen a 2500 m2 hof: 2500m2

Plot eigenschappen en rooilijnregels • De twee korte zijdes liggen aan een stadsstraat en parkstrook. Deze rooilijnen moeten voor 100% 3450 m2 bebouwd worden. minimaal 2 ontwikkelende • De twee lange zijdes liggen aan tussenstraten, deze partijen a 1725 m2 moeten voor minimaal 50% bebouwd worden. Hier zijn dus openingen voor logistiek en semi-publieke ruimtes mogelijk.

7600 m2

132

minimaal 3 ontwikkelende partijen a 2550 m2


Architectonische uitwerking • Architectonische eenheden worden bepaald door de grootte van de ontwikkeling. Ontwikkelingen mogen niet groter zijn dan 3000m2. • Per ontwikkeling moet minimaal 1 corporatie en partij voor middeldure huur/ goedkope koop betrokken zijn.

Eerste bouwlaag • Minimaal 30% moet bestaan uit wonen en of aan huis gebonden werkfuncties.

Opties indeling grondvlak naar regels voor aangrenzende condities • kavel mag voor 100% bebouwd worden • rooilijn aan hoofdstraat moet voor 100% bebouwd worden • Rooilijnen aan tussen straten moeten voor minimaal 50% bebouwd worden.

133


134


Schaalvergelijking

Prenzlauer Berg, Berlijn

Schinkelzone, Amsterdam

Eixmple, Barcelona

Jordaan, Amsterdam

Wonen met nadruk op groen, rust, privacy, ruimte en een eigen buitenruimte

Wonen met nadruk op groen, rust, privacy, ruimte en een eigen buitenruimte

Wonen met nadruk op groen, rust, privacy, ruimte en een eigen buitenruimte

Wonen met nadruk op groen, rust, privacy, ruimte en een eigen buitenruimte

135


Amsterdam 8% groei kan gefaciliteerd worden op de afwaardering van een snelweg

Ontwikkeling op de Gooise weg en verdichting in de flanken: 33.000 woningen 80% bestemd voor midden inkomens woningen voor ca. 73.000 inwoners

136


Affordable Paradise

maatschappelijke revenu saldo Door een terugtrekkende overheid is Amsterdam veranderd in een visieloze stad, waarin regie op veel overkoepelende vlakken ontbreekt. Door het woningbeleid bijna 10 jaar niet bij te sturen lijkt reactie- en reparatiepolitiek nodig om de stad op termijn leefbaar te houden. De beste aanpak is het herstellen van het aanbod voor het middensegment en het wegnemen van de woningdruk, daardoor ook bestaande wijken betaalbaar kunnen blijven. De prijs wordt immers opgestuwd door de aanbod en onmogelijke krapte die er op sommige segmenten is ontstaan. Een frontale aanval op het aanbod lijkt voor nu de meest logische antwoord. Echter moet je de verdichtingen dan wel strategisch inzetten en met de verdichting een meerwaarde voor stadsdelen als de Bijlmer creĂŤren. Amsterdam Wat levert deze ontwikkeling op voor Amsterdam? Bovenal 33.000 nieuwe woningen in de Bijlmer. Dat wil zeggen dat er op een vrij specifieke locatie ruimte komt voor ca. 73.000 nieuwe inwoners en er op deze plek ruimte komt voor meer variatie in doelgroepen en functies. Op de schaal van Amsterdam heeft deze interventie een behoorlijke impact, vooral nu het gros van deze woningen vooral voor middeninkomens beschikbaar komt. 80% van de woningen die in dit plan gerealiseerd worden komen in principe voor middeninkomens met een jaarinkomen tussen de 33.000 en 70.000 euro beschikbaar. Voor 50% wordt er voor middeldure huur gebouwd en voor 30% goedkope koop en vrije sector woningen, mede bestemd voor middeninkomens. In totaal levert dat 26.400 woningen op voor middeninkomens. Een segment dat enorm in het nauw zit. Daarnaast komt er plek voor 6.600 sociale huurwoningen. Deze zijn deels bedoeld om met de achterliggende buurten een betere mix te krijgen. Tussen 2007-2013 verdwenen bijna 9.000 woningen verdwenen in het sociale huursegment. Met de realisatie van 6.600

woningen in de Bijlmer kun je het gros van wat toen verloren is terug bouwen. Ondanks deze toevoeging aan het aanbod zal op andere plekken nog gezocht moeten worden naar nieuwe locaties voor nieuwe sociale woningbouw. Met deze interventie kan Amsterdam van ca. 840.000 inwoners doorgroeien naar 910.000 inwoners. Doelgericht groeien om vooral middeninkomens weer terug naar de stad te laten trekken en vast te houden. Ook elders in de stad kan het toevoegen van dit programma gaan zorgen voor verschuivingen. Bijvoorbeeld door 35% sociale huurwoningen in het programma op te nemen (ca. 8.000 woningen), kan het sociaal woningbouw programma en de wachtlijst in de rest van de stad weer wat doorschuiven. Doordat de ontwikkeling op gemeentelijke grond plaatsvind kan op de toebedeling van woningen en ontwikkelaars stevig op gestuurd worden. De Bijlmer kan bijna verdubbelen in inwoneraantal op een vrij smalle strip snelweg en restruimte. De Bijlmer krijgt voor de huidige 86.000 inwoners een nieuw hart, een stedelijk focuspunt die door zijn complementaire functie bestaande wijken en de oude Bijlmerflats bediend in een dagelijkse voorzieningen structuur. De verdichting wordt strategisch inzet tegen de polariserende stad. En de nieuwe ruggengraat stelt mensen instaat om lokale initiatieven te gaan ontsluiten. Er wordt ruimte voor ondernemen gecreĂŤerd op de meest kansrijke plek in de Bijlmer. Dit ontwerp kan dus eindelijk gaan zorgen voor een identiteitsdrager. Deze ontwikkeling doet een behoorlijke duit in het zakje van het beoogde Paradise; voldoende en hoogwaardige dagelijkse voorzieningen dicht bij huis, en is een stap in de richting voor het toegankelijk houden van de stad voor iedereen.

137


Nieuwe inkomensverdeling Bijlmer

Centrum

Bijlmer

nieuwe verdeling

138


Impact van de ingreep op de Bijlmer

Wonen en doelgroepen •

• •

Verrijking van woningtypes en ruimte creëren voor middeninkomens in de wijk. Inzetten op complementaire woninggroottes en woningtypen voor verrijking qua leefstijlen en mix in mensen. Er komt een heel nieuw woonmilieu, naast het wonen in het groen. De Bijlmer wordt veel rijker in de leefkwaliteit die het kan bieden aan bestaande en nieuwe bewoners. Ruimte voor 33.000 woningen, gezien de inzet op kleinere woninggroottes lijkt een huishoudensgrootte van 2,2 personen het meest realistisch. Met deze gezinsomvang kan er plaats komen voor ca. 72.600 inwoners. 80% van de woningen kan ter beschikking komen voor middeninkomens, een enorme groep mensen met een enorme variatie in inkomen. De bandbreedte ligt op een jaarsalaris tussen de 33.000 en 70.000 euro. Woningcarrière mogelijk maken binnen de Bijlmer mogelijk maken door prestatieafspraken te maken voor doorstroming met woningcorporaties Er hoeven geen woningen gesloopt te worden voor deze verdichting. Sociale mix zorgt voor een duurzame buurtopbouw

Ontwikkelingen zijn niet groter dan 3000 m2 footprint, hierdoor is er ook ruimte voor kleinere particuliere initiatieven

• • • •

Verbindingen • • • •

Snelweg profiel op dijklichaam, waar nu maar 70km/u op gereden mag worden, kan afgewaardeerd worden naar een gelijkvloerse stadsstraat. Deze stadsstraat moet verschillende modaliteiten gaan bedienen. Lokale verbindingen als aanvulling op de hyper-connected Bijlmer: snelwegen, treinsporen en metro’s. Verbinding met stad door middel van een tram, wijken tussen de Bijlmer en Amsterdam-Zuid worden door de tram ook beter verbonden op de stadsstraat en voorzieningen van de Bijlmer. Gezien de model-split van de Bijlmer is een uitbreiding van het OV een logische voortzetting op hoe mensen zich bewegen. Er komt een recreatief netwerk langs alle parken en groene dooraderingen, deze verbinden tevens het direct aangrenzend landschap en de groene scheggen.

Ruimtelijk economisch netwerk • • • • • • • •

Het stedelijk weefsel biedt ruimte voor verschillende vormen van ondernemen. Van winkel programma op 50-100m2 tot units tot 2000m2. Ruim 30% van het totaal te realiseren BVO wordt gereserveerd voor commerciële functies en voorzieningen. Hierdoor komt er met name aan de stadsstraat eindelijk ruimte vrij om in te kunnen ondernemen. Schoolprogramma wordt stevig verankerd in de stad Bestaande voorzieningen en belangrijke publieke gebouwen worden opgenomen in de structuur van de stadsstraat. Hierdoor krijgt niet alleen de stadsstraat een verbindende waarde, maar liggen de voorzieningen als markten en grote sportcentra aan logische en bereikbare routes. Verdichting en dichtheid Hogere dichtheid, door zowel meer inwoners als door geconcentreerde en Door de verdichting krijgen stedelijke ruimtes en parken een duidelijke façade en adres. Toekomstige groei en veranderingen kunnen gefaciliteerd worden door de geparceleerde kavel structuur, dubbele plinthoogtes en economische vitaliteit in de vorm van een doorgaande route. Aan de stadsstraat kunnen nog verschillende uitbreidingen toegevoegd worden. Er ontstaan niet publieke ruimtes aan de stadsstraat, waar zowel verbleven kan worden als waar sociale ontmoetingen plaats kunnen vinden. De 86.000 zittende bewoners krijgen meer voorzieningen terug voor de verdichting, meer mogelijkheid tot ondernemen en lokale initiatieven.

139


140


Woord van dank Graag bedank ik een aantal mensen voor hun steun en toeverlaat! Een eindwerk en ideeĂŤn komen niet alleen voort uit hard werken, maar vooral ook door de omgeving waarin ik mij kon begeven. Iedereen levert op zijn of haar manier een bijdrage. Een collega door een uurtje vrij te maken, familie en vrienden door voor je te zorgen. Om die reden bedankt ik in het bijzonder mijn ouders en familie, mijn vriendin Bryttnie Lucas. En mijn vrienden voor de productieve ondersteuning Francesca Becchi, Elena Bulanova, Matthijs Noordover en Koen Hezemans. Jurian Voets voor de samenwerking en studie naar internationale referentiestudies. Uiteraard ook mijn mentor Boris Hocks voor alle sparring-sessies op vrijdagen. Mijn commissieleden Jelte Boeijenga en Marco Broekman, die ook buiten commissies tijd voor mij vrij hebben gemaakt. Rob Brink voor het zorgvuldig bijhouden van de notulen tijdens de commissies. Ik bedank ook iedereen die mij door middel van gesprekken op weg heeft geholpen. De gesprekken zijn voor mij ontzettend waardevol gebleken. Ze hebben mijn ideeĂŤn getest, verrijkt en werd ik naar nieuw bronmateriaal geleid. Gesprekspartners Jelte Boeijenga, Frank den Boer, Rob Brink, Marco Broekman, Errik Buursink, Marja Elsinga, Jos Gadet, Bram van Gelder, Ron van Heusden, Koen Hezemans, Boris Hocks, Arjan Klok, Esther Reith, Rosa Stapel, Jurian Voets, Iris Wijn, Koos van Zanen.

Contact gegevens Jerryt Krombeen Regentesselaan 40 B 2562 CT Den Haag Nederland info@jerryt.nl +31612300565 www.jerryt.nl Twitter: @Jerrytnl

141


Jerryt Krombeen Regentesselaan 40 B 2562 CT Den Haag Nederland info@jerryt.nl +31612300565 www.jerryt.nl Twitter: @Jerrytnl

Academie van Bouwkunst, MUrb, afstudeerdatum 08-12-2016, versie 20-05-2017 Mentor: Boris Hocks Commissie: Jelte Boeijenga en Marco Broekman Examencommissie: RiĂŤtte Bosch en Tess Broekmans