Menno van der Heijden - De Coöperatieve Stad

De Coöperatieve Stad

Het potentieel van coöperatieve stedenbouw.

Juni 2025

Colofon

Final Exam, academie van bouwkunst, Amsterdam

Menno van der Heijden, Stedenbouw

Juni 2023

Mentor: Jerryt Krombeen

Afstudeercommissie: Arie Lengkeek en Lisa van der Slot

De Coöperatieve Stad Samenvatting

ODE AAN DE STAD

De stad is een levend organisme. Ze staat nooit stil en verandert voortdurend onder invloed van innovaties, sociale opvattingen en externe factoren zoals economische ontwikkelingen en klimaatverandering. Stedenbouw als ontwerpdiscipline houdt zich bezig met de vormgeving van de stad en moet dus ook antwoorden formuleren op maatschappelijke vraagstukken.

Een van de meest urgente thema’s in de ruimtelijke ordening in Nederland is het schrijnende tekort aan betaalbare woningen. Als reactie op deze crisis nemen steeds meer bewoners het heft in eigen handen. Zij organiseren zich in zogenoemde wooncoöperaties, met als voornaamste doel te voorzien in hun eigen woonbehoefte. In het licht van samenwerking aan gemeenschappelijke doelen zie ik wooncoöperaties als meer dan alleen een oplossing voor woningnood. Het thema roept een fundamentele vraag op: van wie is de stad?

HEB IK DE BOOT GEMIST?

In het hart van Amsterdam, in het historisch betekenisvolle Dageraadcomplex, ook wel het “paleis voor de arbeider” genoemd, woon ik als alleenstaande in een middenhuurappartement van 55 m². Het gebouw is een symbool van de sociale woningbouwgeschiedenis van de stad. In een complexe woningmarkt wisten mijn toenmalige vriendin en ik een betaalbare woning in het middensegment te bemachtigen. Ik ben dankbaar dat ik hier nu ook in mijn eentje kan blijven wonen, iets wat tegenwoordig allesbehalve vanzelfsprekend is.

In gedachten beweeg ik me tussen de wens om een eigen woning te bezitten en de overtuiging dat wonen een fundamenteel recht is. Mijn werk als conceptontwikkelaar bij BPD brengt me in aanraking met de complexiteit van gebiedsontwikkeling, woningfondsen en betaalbaarheid. De producten die we ontwikkelen worden vaak mooi verpakt, maar onder de motorkap schuilen ongemakkelijke waarheden. Dit helpt mij mijn droom voor de stad scherper te formuleren: een stad waar het collectief belang centraal staat, ruimte is voor mensen, en rijkdom wordt gezien in verscheidenheid.

Mijn afstudeeronderzoek is een pleidooi voor langetermijnbeleid met een sociaal-maatschappelijke oriëntatie. Noem het geen plan, maar een propositie!

VAN NICHE NAAR NOODZAAK

De Nederlandse woningmarkt schiet tekort voor eenpersoonshuishoudens. Deze groep telt inmiddels 3,2 miljoen mensen en zal naar verwachting blijven groeien. Deze multigenerationele trend brengt per generatie specifieke uitdagingen met zich mee, zoals eenzaamheid en financiële onzekerheid. De toenemende individualisering van de samenleving maakt deze groep extra kwetsbaar voor sociale isolatie.

Daarbij komt dat eenpersoonshuishoudens vaak een relatief hoge woonquote hebben. Zelfs jonge koppels hebben hun droom van een koopwoning noodgedwongen opgegeven. Door lange wachttijden bij woningcorporaties zijn veel alleenstaanden overgeleverd aan de vrije huursector, waar zij bovendien oneerlijk concurreren met tweeverdieners. Ook neemt deze groep relatief veel ruimte in beslag, omdat de huidige woningvoorraad onvoldoende aansluit op hun behoeften.

Ondanks het feit dat onderdak een primaire levensbehoefte is en de Nederlandse overheid verantwoordelijk is voor voldoende woongelegenheid, wordt deze doelgroep structureel over het hoofd gezien.

TIJD VOOR DE COÖPERATIE

Wanneer de overheid niet handelt tijdens crisismomenten, zien we dat burgers uit maatschappelijke onvrede steeds vaker zelf in actie komen. Vanuit bottom-up initiatieven verenigen zij zich in coöperaties. Deze vorm van actief burgerschap heeft een lange geschiedenis en komt voor in uiteenlopende sectoren. In essentie is het een samenwerkingsverband van mensen of organisaties die gezamenlijk een doel nastreven. Binnen de coöperatie zijn de leden zowel eigenaar als gebruiker.

Coöperaties bieden tegenwicht aan individualisme. Ze benadrukken het collectieve boven het persoonlijke gewin. Wooncoöperaties zijn daarvan een treffend voorbeeld: democratisch bestuurde woongemeenschappen die door de bewoners zelf worden beheerd. Ze voorzien in meer dan alleen huisvesting: ze stimuleren actief burgerschap, saamhorigheid en eigenaarschap.

NEDERLANDSE VOLKSHUISVESTING IN EEN NOTENDOP.

Het idee van de wooncoöperatie is niet nieuw. De erbarmelijke omstandigheden in de sloppenwijk van Nederlandse steden leidden tot de Woningwet van 1901. Destijds bestonden er talloze woningbouwverenigingen die, met steun van de overheid, betaalbare woningen bouwden voor arbeiders. Ook mijn huidige woning is daar een voorbeeld van. Het borstbeeld van de toenmalige wethouder Wibaut herinnert me daar dagelijks aan!

In die tijd functioneerden verschillende wooncoöperaties die tot op de dag van vandaag nog bestaan. Na 1945 veranderde het model geleidelijk. De overheid ging meer sturen en woningbouwverenigingen groeiden uit tot woningcorporaties. De oorspronkelijke coöperatieve structuur verdween, en daarmee ook de directe zeggenschap van bewoners.

In de afgelopen decennia hebben diverse politieke beslissingen de koers van de Nederlandse volkshuisvesting fundamenteel veranderd. De brutering in 1995 maakte woningcorporaties financieel zelfstandig en stimuleerde marktwerking. Rond 2000 werd de liberalisatiegrens ingevoerd, wat leidde tot een duidelijke tweedeling tussen sociale huur en de vrije sector. Tussen 2013 en 2023 drukte de verhuurdersheffing zwaar op corporaties, waardoor investeringen in nieuwbouw en renovatie uitbleven. De herziening van de Woningwet in 2015 dwong corporaties terug naar hun kerntaak: sociale woningbouw, met strengere regels en toezicht. Dit resulteerde in schaalvergroting, het verdwijnen van de huishoudensmix en een toenemende afstand tussen corporatie en huurder.

ZÜRICH: STAD VAN WOONCOÖPERATIES

In tegenstelling tot Nederland zijn wooncoöperaties in veel Europese landen nooit verdwenen. Neem Zwitserland, en in het bijzonder Zürich. In deze stad is maar liefst 20% van de huishoudens georganiseerd volgens coöperatieve principes.

Zürichse coöperaties zijn gemeenschappen van mensen met gedeelde idealen die samen investeren in sociale woningbouw. Ze hanteren het principe van delen op drie niveaus: inzet, eigendom en bestuur. Elke bewoner is mede-eigenaar en neemt via democratische besluitvorming deel aan het bestuur. Deze niet-speculatieve aanpak bevordert maatschappelijke betrokkenheid.

Financiering is gebaseerd op non-profit en antispeculatief handelen. De vereniging is eigenaar, de bewoners zijn leden. Er is geen prikkel om huurprijzen te verhogen: deze worden bepaald op basis van kostprijs. Voor een hypotheek is slechts 6% eigen vermogen nodig, tegenover de gebruikelijke 20%. Dit eigen vermogen wordt door bewoners ingebracht via aandelen. Aanvullende financiering komt van coöperatieve spaarbanken en solidariteitsfondsen. Zo’n 80% van de kosten wordt gefinancierd via schulden, die worden gezien als langetermijnverbintenissen, niet als risico’s. Een hypotheek wordt bijvoorbeeld gespreid over een langere periode als investering voor toekomstige generaties.

Zürich stimuleert coöperatief wonen door erfpacht van gemeentelijke gronden, doorgaans voor 62 jaar met mogelijke verlenging van 30 jaar. Daarnaast bestaat een zogenoemde waarde-meerheffing (Mehrwertabgabe) van 20 tot 40% op stijging van de grondwaarde. Projectontwikkelaars kunnen deze belasting “in natura” voldoen door grond aan coöperaties toe te wijzen. Nevenfuncties die niet voor permanente bewoning worden gebruikt, worden uitgesloten van FSI-berekeningen zolang ze de leefbaarheid bevorderen.

De stad organiseert tenders voor erfpacht, waarbij coöperaties participatieprocessen inzetten om input van toekomstige bewoners te verzamelen. Winnende coöperaties zijn verplicht een architectuurwedstrijd te organiseren, inclusief openbare tentoonstelling. Dit garandeert stedelijke kwaliteit én publieke betrokkenheid.

A RIGHT TO CHALLENGE

Gewapend met deze inzichten keer ik terug naar Nederland, waar de realiteit wacht. Hier zie ik kansen om bestaande patronen te doorbreken. Niet langer business as usual gericht op economische en persoonlijke groei, maar een coöperatieve beweging die inzet op het bouwen aan robuuste gemeenschappen.

Een nieuwe woonvorm, als alternatief tussen koop en huur. Met deze andere ontwikkelstrategie bedienen we een andere doelgroep en creëren we een andere stedelijke configuratie, en dus een andere stad. Via de ruimtelijke principes van de wooncoöperatie bouwen we aan een stad die mensen weer samenbrengt.

Met de recente oplevering van wooncoöperatie

De Warren op Centrumeiland in Amsterdam is er weer nieuw momentum. Grote steden nemen stappen om deze woonvorm te faciliteren. Zo heeft Amsterdam in haar Omgevingsvisie opgenomen dat in 2040 10% van de woningvoorraad moet bestaan uit wooncoöperaties. Ook de vier andere grote steden zijn bezig met het formuleren van beleid voor collectieve woonvormen.

Hiermee ontstaat ruimte voor een grote sprong voorwaarts in middelgrote steden. Voorbeelden uit Zürich laten zien dat wooncoöperaties juist in het centrum de meeste maatschappelijke waarde toevoegen.

BREDA ALS VOORBEELDSTAD

Met de ambitie om tot 2040 circa 10.000 woningen en 7.000 nieuwe arbeidsplaatsen te realiseren in het nieuwe stadscentrum, dient Breda als inspirerend voorbeeld. De stad kent diverse prototypische gebiedsontwikkelingen in en rond het historische centrum: van de herprogrammering van erfgoed tot grootschalige gezinswijken op voormalige industrieterreinen, en van transformaties rondom de spoorzone tot verdichting van parkeerterreinen.

Deze context biedt talrijke aanknopingspunten om de principes van de coöperatieve stad te verkennen.

Aan de hand van een stedenbouwkundige en sociale reparatie, met coöperatieve idealen als vertrekpunt, laat ik de potentie zien van de Bredase wooncoöpwijk.

Geef vorm aan je eigen leefomgeving

Introductie

Het herontdekken van wooncoöperaties

De stad is een levend organisme. Ze staat nooit stil. Nieuwe innovaties, maatschappelijke overtuigingen en externe factoren zorgen ervoor dat ze voortdurend in beweging blijft. Als ontwerpende discipline zijn wij continu bezig met de inrichting van onze steden en moeten we daarbij inspelen op maatschappelijke vragen. Een van de meest urgente thema’s binnen de ruimtelijke ordening is het schrijnende tekort aan betaalbare huisvesting. Als reactie op deze crisis verenigen mensen zich in toenemende mate in zogenoemde wooncoöperaties, met als primair doel te voorzien in hun eigen woonbehoefte. Toch is een wooncoöperatie veel meer dan dat alleen.

Mijn afstudeeronderzoek richt zich op het ontwerpen van een ruimtelijke strategie voor de coöperatieve stad. Daarbij stel ik vragen als: Wie is eigenaar van de stad? Welke ruimtelijke en maatschappelijke impact hebben coöperatief georganiseerde initiatieven? Welke essentiële diensten kunnen gedeeld worden?

Het uiteindelijke doel is het formuleren van een propositie voor een middelgrote Nederlandse stad zoals Breda. In deze propositie staan coöperatieve idealen centraal, met specifieke aandacht voor eenpersoonshuishoudens.

Wooncoöperaties zijn democratisch gestuurde woongemeenschappen die worden beheerd en bestuurd door bewoners (Lengkeek & Kuenzli, 2022). Deze vorm van actief burgerschap kent een rijke geschiedenis in Europese steden. In Nederland is deze samenlevingsvorm de afgelopen decennia echter naar de achtergrond verdwenen. In andere steden, zoals Zürich, zijn wooncoöperaties wél blijven bestaan. Door deze lange geschiedenis zijn ze daar verder doorontwikkeld en spelen ze vandaag de dag een belangrijke rol in het creëren van een stabiele en evenwichtige woningmarkt.

Door de huidige problemen op de Nederlandse

woningmarkt is de belangstelling voor wooncoöperaties opnieuw toegenomen. Vooral in grote steden, waar de gemeente actief beleid voert, groeit de interesse in deze herontdekte woonvorm. De gemeente ziet wooncoöperaties vooral als een manier om het nijpende tekort aan woningen in het middensegment aan te vullen. Maar hoe staat het ervoor in middelgrote steden? Steden die nog aan het begin staan van hun binnenstedelijke transformatie, zoals Spoorzones of andere verdichtingslocaties?

Deze manier van samenleven zet ook het debat over de organisatie van ons woonstelsel op scherp. Het basisprincipe van de wooncoöperatie is dat wonen een recht is, geen middel voor rendement. Daarmee is een wooncoöperatie veel meer dan slechts een instrument om betaalbare huisvesting toe te voegen. Deze vorm van actief burgerschap stelt bewoners in staat om mede vorm te geven aan hun directe leefomgeving.

De focus van wooncoöperaties ligt momenteel vooral op de inrichting van het gebouw. Ontmoetingsplekken, voorzieningen en gedeelde ruimtes worden vanuit de coöperatie als gemeenschappelijk goed georganiseerd. Bij Nederlandse initiatieven stopt het doorgaans daar. In Zürich gaat het echter verder: daar maakt ook de openbare ruimte onderdeel uit van het coöperatieve netwerk en fungeert zij als integraal onderdeel van het stedelijk weefsel.

Wat kunnen wij als ruimtelijke denkers leren van de manieren waarop wooncoöperaties in Zürich hun stad vormgeven? Hoe vertalen we die lessen naar bruikbare principes, zodat wooncoöperaties in Nederland beter kunnen worden verankerd in de stedelijke context? En hoe zou dat eruit kunnen zien in een middelgrote stad als Breda?

Henriette Rönnerplein, Amsterdam

Inhoud

Samenvatting

Introductie

I. Relevantie

Persoonlijke situatie

Maatschappelijke onrust

Doelgroep in beeld

Tjid voor de Coöperatie

II. De wooncoöperatie

De opkomst van de wooncoöperatie

Ervaringen van de stad

Een nieuw perspectief

III. Stad van de wooncoöperaties

Leren van de meesters

Kalkbreite

Mehr als wohnen

Entlisberg

Brüggliäcker

A right to challenge

IV. De Bredase WoonCoöpWijk

Waarom Breda?

Ontwerpen voor mensen

Context

Ontwerp proces

Ruimtelijke strategie

Typologieën

Performance

V. Conclusie

Potentie van wooncoöperaties

VI. Bronvermelding

VII. Dankwoord

I. RELEVANTIE

De Nederlandse woningmarkt schiet te kort voor

1 persoonshuishoudens.

I.I Persoonlijke situatie

Heb ik de boot gemist op de woningmarkt?

Ik woon in een huurappartement in het Dageraadcomplex in Amsterdam. De Dageraad wordt ook wel het arbeiderspaleis genoemd. Het is gebouwd vanuit de sociale behoefte om gezonde woningen te bieden aan de arbeidersklasse. Na de invoering van de Woningwet in 1901 werd dit project in 1923 gerealiseerd, met het idee dat iedereen recht heeft op een gezonde leefomgeving. Vanwege de bijzondere geschiedenis en de monumentale status blijft de woning eigendom van woningcorporatie De Alliantie.

Ik zie mezelf als iemand met geluk. Ondanks de voorrangsregeling die de woningcorporatie hanteerde voor mensen uit de sociale huursector, wist ik een appartement in dit gebouw te bemachtigen. De woning viel onder de vorige bewoner nog in de sociale sector, maar doordat het een toplocatie betreft en inmiddels is gemoderniseerd, huur ik het nu in het middensegment. Ik ben blij dat ik in een relatief betaalbare woning kan wonen in de Amsterdamse Pijp. Maar iemand die sterk in marktwerking gelooft, zou kunnen zeggen dat ik hier met een vorm van subsidie woon. Een appartement met vergelijkbare eigenschappen in de vrije sector is al snel anderhalf tot twee keer zo duur. En als het zou worden verkocht op de huidige markt, zou het veel duurder zijn dan het bedrag waarvoor ik een hypotheek zou kunnen krijgen.

Toch woon ik nu in het centrum van Amsterdam, de duurste stad van Europa als het gaat om huurappartementen. En dat doe ik in een relatief betaalbare woning voor €17,50 per vierkante meter, terwijl de gemiddelde prijs in de vrije huursector volgens housinganywhere.com €31,40 per vierkante meter bedraagt. Dus hoewel mijn woning relatief goedkoop is voor een gemiddelde Amsterdammer, maak ik me zorgen over het systeem. Ik ben opgegroeid met het idee dat huren weggegooid geld is. Mij is altijd verteld dat je beter vroeg kunt kopen, omdat je dan financieel beter af bent op de lange

termijn. Tegelijkertijd geloof ik sterk dat wonen een recht moet zijn, geen middel om winst mee te maken. Hoe verzoen je financiële zekerheid met je idealen?

Ik hoor bij de groep van zo’n 200.000 Nederlanders die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar niet genoeg om een alternatief te betalen, zoals de vrije huursector of een hypotheek voor een geschikte koopwoning (Colliers, 2021). Zeker in een stad als Amsterdam, waar ik graag zou willen blijven wonen, is dat een lastige positie.

Amsterdam, duurste huurstad van Europa

Zonder inzicht geen invloed.

Momenteel werk ik als conceptontwikkelaar bij de BPD Studio. Als grootste gebiedsontwikkelaar van Nederland neemt BPD, samen met de Rabobank, haar maatschappelijke verantwoordelijkheid om te voorzien in betaalbare huisvesting. Eind 2019 richtte zij het BPD Woningfonds op, met de ambitie om binnen tien jaar een portefeuille van 15.000 huurwoningen te realiseren. Dit fonds richt zich op starters, gezinnen en senioren met een middeninkomen.

Toch zie ik ook hoe de verdienmodellen achter deze zogenaamd betaalbare middenhuurwoningen in elkaar zitten. De woningen in het fonds worden voor een periode van vijftien jaar verhuurd tegen een gemiddelde huurprijs van €15,50 per vierkante meter. Na afloop van deze periode worden de woningen verkocht, in de hoop dat de waarde in de tussentijd flink is gestegen. Opvallend is dat in het publieke debat vaak wordt gedacht dat projectontwikkelaars het meeste verdienen bij de verkoop van woningen. Maar dat is niet het geval. Het zijn juist de huiseigenaren, oftewel de kopers, die profiteren van stijgende woningprijzen. Zij kunnen door de waardestijging de volgende stap zetten in hun wooncarrière. Daar komt bij dat het bezit van een koopwoning de afgelopen decennia structureel is gesubsidieerd via de hypotheekrenteaftrek. Deze fiscale regeling stelt huiseigenaren in staat om een deel van de betaalde rente af te trekken van hun belastbaar inkomen, waardoor hun woonlasten aanzienlijk lager uitvallen dan voor huurders. In die zin worden woningeigenaren dubbel beloond: door zowel belastingvoordeel als door vermogensgroei bij stijgende huizenprijzen.

BPD speculeert met dit fonds op uitgestelde winst. Het merendeel van de opbrengsten vloeit na verkoop terug naar het bedrijf en dus uiteindelijk ook naar de bank. Op deze manier kiest BPD, als commercieel bedrijf, voor een strategie waarbij op korte termijn wordt ingespeeld op maatschappelijke behoeften, maar op lange termijn het systeem van voortdurende groei in stand blijft.

Persoonlijk vind ik dat wonen niet alleen financiële, maar vooral sociale waarde zou moeten opleveren. Deze overtuiging staat haaks op de praktijk waarin het bezit van een woning wordt gezien als investering om vermogen mee op te bouwen. Mijn ervaring weerspiegelt de groeiende behoefte aan een herziening van het woonbeleid. Mijn wens is een socialer perspectief op het woonrecht, waarin we als burgers zelf vormgeven aan onze leefomgeving.

Vanuit die zoektocht kwam ik terecht bij het fenomeen van de wooncoöperatie, dat zijn oorsprong vindt in het gedachtegoed van samenwerking en collectief eigenaarschap.

Boeklezing Operatie wooncoöperatie

Peter Kuenzli & Arie Lengkeek

I.II Maatschappelijke onrust

Onderdak is een primaire levensbehoefte.

De Nederlandse woningmarkt sluit slecht aan op de behoeften van de groeiende groep eenpersoonshuishoudens. Steeds meer mensen wonen alleen, maar het woningaanbod is daar nauwelijks op ingericht. Deze groep neemt relatief veel woonruimte in beslag, zonder dat er voldoende passende of betaalbare alternatieven zijn. Tegelijkertijd kampen zij met relatief hoge woonlasten, zeker vergeleken met meerpersoonshuishoudens. In een markt waarin vraag en aanbod steeds verder uit balans raken, zijn alleenstaanden vaak kansloos door oneerlijke concurrentie. Vooral jonge huurders en eenverdieners kunnen nauwelijks een woning bemachtigen. Bovendien is deze groep extra kwetsbaar voor eenzaamheid, juist omdat ze vaker op zichzelf zijn aangewezen. Zonder ingrijpen blijven zij tussen wal en schip vallen, in een systeem dat geen ruimte maakt voor hoe mensen vandaag de dag werkelijk wonen.

“DE NEDERLANDSE WONINGMARKT

SCHIET TE KORT VOOR 1 PERSOONSHUISHOUDENS ”

“Steeds meer mensen wonen alleen”

“Jonge huurders hebben een relatief hoge woonquote”

“Gemiddele prijs koopwoning stijgt naar record: 468.000”

“Eenverdieners zijn kansloos op de woningmarkt”

Selectie nieuws artikelen van diverse media

“4 op de 10 Nederlanders voelen zich eenzaam”

“Woningmarkt vast door geringe doorstroming ouderen”

“Wie geen voorrang heeft eigelijk geen kans”

“Woningtekort weer opgelopen, ruim 400.000”

I.III Doelgroep in beeld

Maak jij aanspraak op sociale huur?

Eenpersoonshuishoudens met een inkomen onder de €47.699,- per jaar maken aanspraak op een sociale huurwoning. 6.9 miljoen Nederlanders tussen de 15 en 75 komen daarvoor in aanmerking. Binnen deze groep zijn er in totaal 2.7 miljoen Nederlanders alleenstaand.

Meer mensen wonen zonder partner.

Alleenwonenden hebben doorgaans de meeste woonoppervlakte per persoon.

Eenpersoonshuishoudens hebben gemiddeld genomen 88 m2 woonoppervlakte.

Wil jij al verhuizen of zit je goed?

19,9% van de alleenstaande huurders heeft de behoefte om te verhuizen maar krijgt niks gevonden.

60% van de bewoonde woningen is een koopwoning. Er vanuit gaande dat dit percentage evenredig is verdeeld over zowel gezinnen als alleenstaande betekend dat er 1.0 miljoen alleenstaande huren waarvan er 215.000 mensen zijn die willen verhuizen maar niks kunnen vinden.

Verhuiswens vooral bij mensen zonder koopwoning

Lange wachtrijen voor sociale huur + schaarste in de koop sector betekend dat mensen zijn overgeleverd aan vrijesectorhuur.

71,3% van de jongeren in de vrije sector huur zou graag willen verhuizen naar een koopwoning. Deze trend zie je niet alleen onder alleenstaande jongere maar in eigenlijk bij iedereen. Het bezitten van een koop woning wordt gezien als het hoogst haalbare doel.

Hoeveel besteed jij aan woonlasten?

Voor huurders jonger dan 35 jaar bedragen de woonlasten in de vrijesector 45% van het inkomen (gemiddeld 41%).

Huiseigenaren besteden gemiddeld 23% van hun inkomen aan woonlasten.

Reken voorbeeld

Alleenstaande met een mediaan inkomen van €39.100 per jaar

Huurt in de vrije sector voor 41% van zijn inkomen €1.232 per maand

Gemiddeld huur app is 88 m2 is €14,- per m2 p.m.

Opzoek naar een vergelijkbaar appartement in de koopsector.

Met zijn salaris kan hij €187.424 lenen.

Voor die prijs zijn er op dit moment 194 woningen beschikbaar

Wat als we het omdraaien.

Met een hypotheek van €1.232 per maand kan hij €262.500 lenen. voor dat geld zijn er 1616 woningen beschikbaar

I.IV Tijd voor de Coöperatie

Van niche naar noodzaak

5.000.000

1.500.000 3.000.000 4.500.000

500.000 2.000.000 3.500.000 1.000.000 2.500.000 4.000.000

Woonlasten: gemiddeld 23% van het inkomen, onder 35 jaar 26%.

Koopwoningen

Sociale huurwoningen

collectieve woonvormen binnen woningcorporaties

Woonlasten: gemiddeld 41% van het inkomen, onder 35 jaar 45%.

Private huurwoningen waarvan 2% overig

Een alternatief naast huur en Koop

“Naar schatting wil zo’n 5 procent van de Nederlandse huishoudens samenwonen met andere huishoudens.”

Stephanie Zeulevoet, architect - partner INBO

“ALLEENSTAANDEN MOETEN HUN KRACHTEN BUNDELEN. COLLECTIEVE WOONVORMEN KUNNEN DAARBIJ EEN SLEUTELROL SPELEN”

Burgers

Coöperaties

Overheid Corporaties

Markt

Aandeel

II. DE WOONCOÖPERATIE

De opkomst van de wooncoöperaties.

II.I Opkomst van wooncoöperaties

Ontstaansgeschiedenis van de coöperaties

Om te begrijpen wat een wooncoöperatie is moeten we duiken we eerst in de tweede gedeelte van het woord een coöperatie wat is het en hoe zijn ze ontstaan?

Coöperaties zijn al zo oud als de mensheid zelf, maar de coöperatieve beweging zoals wij die nu kennen, begon in 1840 op Todd Lane in Rochdale. De leefomstandigheden voor wevers in de textielindustrie waren vanwege de opkomst van de stoommachine. Door de industralisatie werd de gespecialiseede beroepsgoep van de wevers vervangen door machines, wat directe impact had op deze beroepsgroep. Er waren nog maar weinig banen beschikbaar voor deze mensen en de omstandigheden verslechterden, mensen leden honger en de levensverwachting was erg laag. De arbieders stonden vaak in de schuld bij winkeliers terwijl deze ook nog eens een slechte kwaliteit voedsel verkochten.

De eerste coöperatieve winkel werd in 1844 opgericht door 28 arbieders die eerlijk voedsel wilden kopen tegen eerlijke prijzen. Ze spaarden gezamenlijk totdat ze genoeg geld hadden om de winkel te openen. De eerste lading voedsel moesten ze zelf per kruiwagen vanuit Manchester naar Rochdale vervoeren over een afstand van 20 kilometer. Deze coöperatieve groep stond bekend als de Rochdale Pioneers. Ze verkochten boter, meel, havermout, suiker en kaarsen. Het gasbedrijf was sceptisch over de coöperatieve winkel en weigerde hen gas te leveren omdat ze dachten dat de winkel hun rekeningen niet zou kunnen betalen. Dus moesten ze de kaarsen gebruiken om de winkel te verlichten op de allereerste openingsavond om 20.00 uur op 21 december 1844.

De Rochdale Pioneers lieten zich inspireren door Robert Owen en zijn ideeën over coöperatieve waarden. Hun coöperatie stond open voor iedereen, ongeacht religie, politieke voorkeur of beroep. Door £1 te betalen, kon men lid worden en had men één stem in de besluitvorming. De coöperatie verkocht alleen pure goederen en de winst werd gedeeld met

de leden in de vorm van dividenden. Na een jaar had de coöperatie 74 leden, maar in 1860 waren dat er al 3450 en was de coöperatie uitgebreid met zes nieuwe winkels. Het idee van coöperaties verspreidde zich snel door het hele land en in 1863 werd de Coöperatieve Groothandelsmaatschappij opgericht om grote hoeveelheden goederen in te kopen voor de groeiende aantal winkels. Veel coöperaties hadden ook een leeszaal boven de winkel waar leden gebruik van konden maken. Het belang van onderwijs voor iedereen vormde zeker in die tijd een belangrijk basis principe voor de coöperaties.

De coöperatie van de Rochdale Pioneers was een vooruitstrevende organisatie waar mannen en vrouwen gelijke kansen hadden om deel te nemen aan een democratisch proces, nog voordat algemene verkiezingen werden ingevoerd. Vrouwen kregen vanaf het begin stemrecht en mochten tekenen voor hun dividend, en in 1907 werd zelfs al een minimumloon ingevoerd, 90 jaar voordat dit wettelijk verplicht werd in het VK. Coöperaties waren vaak hun tijd vooruit als het ging om kwesties als pensioenen en arbeidsomstandigheden.

In de coöperatieve fabriek in Crumpsall werden de werknemers goed verzorgd, met faciliteiten als een piano, bibliotheek en voetbalclub. De koekjesfabrikant was zelfs de eerste in het land die een achturige werkdag introduceerde en werknemers ontvingen zelfs een bruidstaart van de fabriek bij hun huwelijk. Coöperaties stonden erom bekend voor hun leden te zorgen, zelfs in tijden van oorlog door de salarissen van soldaten te blijven betalen en hen te verzekeren van een baan na terugkeer. Dit maakte de coöperaties populair en leidde tot hun verspreiding over de hele wereld, in allerlei sectoren, van bankiers en supermarkten tot taxichauffeurs en huisvesting. Youngcooperatives. (2011).

Verschil tussen woningcorporaties en wooncoöperaties

Definitie Woningcorporaties

Eendoordeoverheidgecontroleerdenon-profit organisatiemetalsprimeerdoelomtevoorzien inbetaalbareenkwalitatiefgoedewoningenvoor mensenmeteenlaaginkomen.

Definitie Wooncoöperaties

Eenwooncorporatieiseenautonomeorganisatie vanpersonendiezichvrijwilligverenigenomhun gemeenschappelijkewoonbehoeftenenambitieste behartigendoormiddelvaneenondernemingzonder winstoogmerkwaarvanzesameneigenaarzijnendie ze samen democratisch controleren.

Verschillen

Hoewel de termen op elkaar lijken, zijn er belangrijke verschillen tussen woningcorporaties en een wooncoöperaties:

1. Eigendom

Een woningcorporaties is een organisatie die woningen in eigendom heeft en deze verhuurt aan huurders. Een wooncoöperatie daarentegen is een organisatie waarbij de huurders ook eigenaar zijn van de woningen en gezamenlijk het eigendom en beheer van de woningen organiseren.

2. Zeggenschap

Bij een wooncorporatie heeft de huurder doorgaans weinig tot geen zeggenschap over het beheer en beleid van de organisatie. Bij een wooncoöperatie hebben de huurders daarentegen meer inspraak en medezeggenschap over het beheer en beleid van de organisatie, aangezien zij mede-eigenaar zijn.

3. Doelgroep

Wooncorporaties richten zich voornamelijk op het bieden van betaalbare woningen aan mensen met een laag inkomen. Wooncoöperaties richten zich vaak op een breder publiek en kunnen bijvoorbeeld gericht zijn op duurzaam wonen, sociale cohesie of een bepaalde leefstijl.

4. Juridische structuur

Wooncorporaties zijn veelal stichtingen of verenigingen die onder toezicht staan van de overheid. Wooncoöperaties kunnen verschillende juridische structuren hebben, zoals een coöperatieve vereniging, een stichting of een BV.

5. Financiering

Wooncorporaties hebben doorgaans meer financiële middelen en kunnen gebruik maken van subsidies en leningen van de overheid. Wooncoöperaties moeten hun financiering vaak zelf regelen en zijn afhankelijk van de inleg van hun leden.

II.II. Ervaringen van de stad

Wooncoöperatie in de Nederlandse geschiedenis

Woningcorporaties en wooncoöperaties kennen een rijke geschiedenis in Nederland, maar in de meeste steden is deze vorm van samenleven in de afgelopen jaren naar de achtergrond verdwenen. Wat was de maatschappelijke aanleiding en hoe werken de wooncoöperaties in het verleden?

De krotten van Amsterdam ruim 100 jaar geleden grijpt de overheid voor het eerst in op de woningmarkt. Er moeten betaalbare huizen voor arbeiders komen en dat is hard nodig want in de volkswijken wonen begin vorige eeuw mensen in slopen en krotten in onbewoonbaar verklaarde woningen. de huizen zijn smerig en gezinnen zitten bij elkaar gepropt in een te kleine ruimte waar kinderen en ouders in een bed slapen. Zij leven vaak in armoede en in onzekerheid.

De Woningwet

In 1901 wordt de woningwet geïntroduceerd door sociaal liberaal Minister Goeman Borgesius. Een spectaculaire omwenteling in de Nederlandse geschiedenis rondom de volkshuisvesting. Er komt veel geld vrij voor particulieren initiatieven en met name woningbouwvereniging bouwen op grote schaal goeie en betaalbare huizen voor arbeiders. Faciliteiten als riolering stromend water en een eigen bed worden de norm. Tweebeeke, M., & Goedhart, M. (2023).

Het Nieuwe Huis

Ook coöperatieve woonvormen komen tot stand. Het Nieuwe Huis is de eerste wooncoöperatie van de stad Amsterdam, gebouwd in 1927. Het appartementencomplex maakt deel uit van het Plan Zuid van Berlage en is gebouwd voor uitsluitend alleenstaande mannen én vrouwen die zich geen eigen woning konden veroorloven.

Vandaag de dag bestaat het complex uit 188 appartementen maar ook collectieve voorzieningen zoals een leeszaal, een restaurant, winkels met kantoor- en magazijnruimten, een postkantoor, een rijwielstalling en dakterrassen. De bewoners zijn mede-eigenaar van het gebouw en nemen samen beslissingen over onderhoud en beheer. Het Nieuwe Huis is een belangrijk voorbeeld van collectief wonen en zelfbeheer in Amsterdam en heeft een rijke geschiedenis als gemeenschap van mensen die zich inzetten voor sociale rechtvaardigheid.

Amsterdamse krottenwijk

Wooncoöperatie Het Nieuwe Huis

Voordelen en grootste obstakels

De sociale waarde van een coöperatie kunnen voor een breed deel van de samenleving rekenen op veel steun van de bevolking. Toch zien we niet overal wooncoöperaties ontstaan. Wat zijn nu eigenlijk de voordelen maar belangrijker nog: wat zijn de grootste obstakels bij het oprichten van een wooncoöperatie?

De grootste obstakels bij het vormen van een wooncoöperatie bevinden zich in de eerste fase. Hierin moet een groep mensen een visie vormen op wonen, geld en grond. Kuenzli en Architectuurwijzer (2022)

Groep

Samenwerking: Het opzetten van een wooncoöperatie vereist een sterke samenwerking tussen de individuele leden en een gezamenlijk commitment om de gemeenschappelijke doelen te bereiken. Dit kan soms lastig zijn omdat er verschillende meningen en belangen kunnen zijn. Het is belangrijk om te zorgen voor een open en constructieve communicatie tussen de leden en om duidelijke afspraken en procedures vast te leggen.

Geld

Het verkrijgen van financiering kan lastig zijn, omdat banken en andere geldschieters mogelijk terughoudend zijn om te investeren in een nieuw en ongebruikelijk concept. Het is belangrijk om voldoende kapitaal bijeen te brengen om de aankoop of bouw van het gebouw te financieren.

Grond

Beschikbaarheid van geschikte panden/gronden: Het vinden van een geschikt pand of grond kan lastig zijn. De gemeente Amsterdam heeft specifieke stukken grond aangewezen waar alleen wooncoöperaties op mogen inschrijven. Het betreft een gering aantal locaties. Hier kunnen coöperaties tegen geringe kosten inschrijven op de grond. Elders in de stad zijn wooncoöperaties overgeleverd aan de marktwerking en de daarbij oplopende grondprijs. Iets waar een wooncoöperatie niet kan opbieden tegen een ontwikkelaar.

In de obstakels bij de oprichting van de wooncoöperaties zit ook haar grootste kracht

Groep

Op het moment dat je gelijkgestemde vindt in het proces van de visie vorming creëer je een sterk gemeenschapsgevoel. Daarbij is de samenwerking van essentieel belang, individuele leden zijn toegewijd om de gemeenschappelijke doelen te bereiken. Doordat dit proces zich afspeelt in een democratische besluitvorm leidt dit tot meer eigenaarschap en betrokkenheid van bewoners.

Geld

Een belangrijk voordeel van een wooncoöperatie is dat deze altijd betaalbaar blijft, omdat de woningen altijd in collectief bezit blijven en dus nooit worden verkocht. Dit is in tegenstelling tot reguliere huur- of koopwoningen, waarvan de prijzen kunnen stijgen als gevolg van veranderingen op de vastgoedmarkt. Bovendien hebben de bewoners meer controle over de financiën en het beheer van het pand, wat kan leiden tot een meer stabiele financiële situatie voor zowel de bewoners als de wooncoöperatie als geheel.

Grond

De gemeenschappelijke waarden van een wooncorporatie zijn veel meer toegespitst op duurzaamheid, toegankelijkheid en ruimtelijke kwaliteit. Zij kunnen hier op focussen omdat een coöperatie geen winst hoeft te maken. daardoor kan er meer geld worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit.

II.III. Een nieuw perspectief

De herondekking van wooncoöperaties

In de afgelopen jaren zien we in meerdere grote steden in Nederland een heropleving van wooncoöperaties. Een goed voorbeeld hiervan is Amsterdam, waar recentelijk wooncoöperatie De Warren op Centrumeiland is opgeleverd. Dit project heeft het fenomeen opnieuw onder de aandacht gebracht (Dammen, T., 2019; van Gelder, L., 2023).

Onder de noemer Ruim baan voor wooncoöperaties stimuleert de gemeente Amsterdam actief de ontwikkeling van dit woonmodel. In de omgevingsvisie van de stad is vastgelegd dat in 2040 tien procent van de woningvoorraad uit wooncoöperaties moet bestaan (Gemeente Amsterdam, Ruimte en Duurzaamheid, 2021). Ook andere grote steden zoals Rotterdam, Utrecht en Den Haag tonen toenemende interesse in deze woonvorm als middel om betaalbaar en collectief wonen te bevorderen.

Volgens Stichting !Woon, een non-profitorganisatie die zich inzet voor betaalbare en kwalitatieve huurwoningen, zijn er vier vormen van coöperatief wonen te onderscheiden: nieuwbouw of bestaande bouw, en wooncoöperaties of beheercoöperaties. Het belangrijkste verschil is dat bij een wooncoöperatie de bewoners gezamenlijk eigenaar zijn van het pand, terwijl bij een beheercoöperatie de woningcorporatie eigenaar blijft. In steden zoals Amsterdam wordt bij nieuwbouwprojecten vaak gewerkt met erfpachtconstructies, waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Ook het overnemen van bestaande wooncomplexen van woningcorporaties behoort tot de mogelijkheden, mits voldaan wordt aan specifieke voorwaarden in de erfpachtakte (Mol, C., & Buck, T., 2022).

Gemeenten spelen een cruciale rol in drie kernaspecten: groep, geld en grond. Zo werken sommige steden met een zogenoemde “kaartenbak” waarin wooncoöperaties worden opgenomen die voldoen aan vooraf gestelde criteria, zoals het oprichten van een vereniging, het opstellen

van een visie, en het ondertekenen van een integriteitsverklaring. Alleen coöperaties die aan deze voorwaarden voldoen, kunnen meedingen naar bouwkavels die specifiek zijn gereserveerd voor coöperatieve woonprojecten. Deze kavels worden via een tenderprocedure toegewezen, waarbij onder andere wordt gekeken naar de visie en financieringsstrategie van de coöperatie.

Financiering blijft een uitdaging, aangezien banken vaak terughoudend zijn. Om dit gat te overbruggen, kunnen wooncoöperaties onder voorwaarden gebruikmaken van stimuleringsleningen. Voor projecten met sociale of middeldure huurwoningen bestaat in sommige steden de mogelijkheid om een beroep te doen op een gemeentelijke verordening voor stimuleringsleningen.

Het realisatietraject verloopt via een privaatrechtelijke route, waarbij gemeenten aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld in de erfpachtvoorwaarden. Zo mag het erfpachtrecht niet zonder toestemming worden overgedragen en worden er eisen gesteld aan de huurprijzen. Dit waarborgt de betaalbaarheid en voorkomt speculatie, waardoor wonen weer als een recht wordt benaderd in plaats van als verdienmodel.

De oplevering van De Warren in Amsterdam toont aan dat het mogelijk is. Na jaren van voorbereiding is het hen gelukt een collectief woonproject te realiseren. Daarmee hebben zij de weg vrijgemaakt voor nieuwe initiatieven in andere steden. Hun prestatie werd onderstreept door de aanwezigheid van de wethouder bij de opening en de toekenning van de publieksprijs tijdens de uitreiking van de Gouden AAP voor het beste gebouw in Amsterdam.

Kalkbreite

Mehr als wohnen

III. STAD VAN DE WOONCOÖPERATIES

Hoe wooncoöperaties in Zürich vorm geven aan de stad.

III.I. Leren van de meesters

Het bijzondere aan de wooncoöperaties in Zürich

In de 19e eeuw ontstonden in meerdere Europese steden coöperatieve bewegingen als reactie op de slechte leefomstandigheden van arbeiders tijdens de industriële revolutie. In Zürich ontstonden de eerste coöperaties aan het begin van de 20e eeuw, gericht op het bouwen van betaalbare en kwalitatief hoogwaardige woningen voor de arbeidersklasse. Nu is Eén op de vijf woningen in Zürich een wooncoöperatie.

De overheid heeft een belangrijke rol gespeeld bij het ondersteunen van de coöperatieve beweging in Zürich. Door middel van beleid en wetgeving heeft de overheid coöperaties gestimuleerd en ondersteund, en heeft het financiële en fiscale voordelen geboden aan coöperaties om hen te helpen bij het realiseren van hun doelen. De coöperatieve woningbouw heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van Zürich. Het heeft gezorgd voor de bouw van veel betaalbare woningen van hoge kwaliteit. Daarnaast heeft de coöperatieve beweging bijgedragen aan de ontwikkeling van gemeenschapszin en sociale cohesie in de stad, door middel van gemeenschappelijke activiteiten en verantwoordelijkheden binnen de coöperaties. Tot slot heeft de coöperatieve woningbouw zich aangepast aan de veranderende omstandigheden en uitdagingen in Zürich, zoals de druk op de woningmarkt en de noodzaak om duurzame en energie-efficiënte woningen te bouwen.

De coöperaties in Zurich zijn net als de woningcorporaties in Nederland uitgegroeid tot belangrijke spelers in de woningbouwsector en blijven een belangrijke bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de stad. Maar in tegenstelling tot de woningcorporaties in Nederland hebben de coöperaties in Zürich nog steeds impact op hoe de stad wordt vormgegeven. Dit heeft met name te maken met een aantal principes die uniek zijn voor coöperaties. In 1995 heeft “the International Cooperative Alliance” de kernwaarde van de eerste coöperatie genaamd de Rochdale Pioneers uitgewerkt tot de volgende zeven principes:

1. Open en vrijwillig lidmaatschap

Coöperaties zijn gericht op het verbeteren van het welzijn van hun leden ongeacht geslacht, sociale klasse, ras, politieke overtuiging of religieuze achtergrond, zonder enige vorm van discriminatie.

2. Democratisch de dienst uit maken

Coöperaties worden bestuurd door gekozen vertegenwoordigers zij zijn verantwoordelijk voor het waarborgen van de democratische werking, het bepalen van beleid en het nemen van beslissingen rondom de coöperatie.

3. Financieel deelnemen

Coöperaties zijn financieel gedreven door hun leden. Het gemeenschappelijke vermogen van de coöperatie is in eigendom van alle leden.

4. Zelfredzaam en onafhankelijk blijven

Coöperaties worden beheerd door hun leden. Bij overeenkomsten met externe organisaties is het essentieel dat de leden de democratische controle over de coöperatie behouden.

5. Een leven lang leren

Coöperaties bevorderen onderwijs en vorming door middel van training en educatie voor hun leden. om zo een effectieve bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van de coöperatie.

6. Samen kunnen we meer

Coöperaties versterken niet alleen zichzelf, maar ook de bredere coöperatieve beweging door middel van samenwerking van lokaal tot internationaal niveau.

7. Engagement voor en door de gemeenschap Coöperaties zijn betrokken bij hun gemeenschap. Ze dragen bij aan het creëren werkgelegenheid om onder andere de lokale levenskwaliteit te verbeteren.

Deze principes benadrukken de waarden van openheid, democratie, financiële participatie, zelfredzaamheid, educatie, samenwerking en gemeenschapszin.

Kanton Zürich GIS-Browser (http://maps.zh.ch)

Wohnbauten gemeinnütziger Bauträger

De volgende vier referentie projecten hebben op hun eigen wijze bijgedragen aan de ontwikkeling van de stad. De projecten zijn geselecteerd op oplopende dichtheid van het aantal woningen en de omvang van het totale aantal woningen in het project. Om zo over de volle brede van het stedenbouwkundig spectrum grip te krijgen op hoe wooncoöperaties van verschillende omvang vorm geven aan de openbare ruimte.

Selectie matrix referentie projecten

Wooncoöperaties in Zürich

Kalkbreite

0,6 HA PLANGEBIED

88 WONINGEN

146 WO/HA

OPDRACHTGEVER:

Genossenschaft Kalkbreite

ARCHITECT:

Müller Sigrist Architekten AG

LANDSCHAPSARCHITECT: Freiraumarchitektur

PROGRAMMATISCHE INVULLING

Functies zijn op meerdere schalen georganiseerd. In de plint aan de straatzijde zijn functies gehuisvest met een stedelijke functie die meer dan alleen de bewoners van het gebouw aanspreken. Functies als een bioscoop en kantoorruimte trekken meer mensen aan uit de omgeving. In de openbaartoegankelijke binnentuin zijn functies gehuisvest gericht op een kleinere schaal zoals een Gemeenschappelijke ruimte met een koffiebar en een kinderopvang. Deze functies zijn laagdrempelig en meer gericht op de gebruikers van het gebouw.

Principe:

Organiseer gebouw specifieke functies aan de binnenzijde van het blok en gebiedsoverstijgende functies in de plint aan de buitenzijden aan de straat.

Vogelvlucht Kalkbreite

Morfologie van de context

Functie kaarten en doorsnede

Foto analyse ruimtelijke kenmerken

Plankaart

RUIMTELIJKE INVULLING

De omgeving wordt gekenmerkt door haar harde en stenige uitstraling. De kenmerkende vorm van het gebouw is een resultante van de omliggende stadstaten. Het gebouw is gepositioneerd op een infrastructurele knoop en is gelegen tussen belangrijke uitvalswegen waar meerdere vormen van mobiliteit samenkomen. Het unieke aan dit gebouw is dat het is gecombineerd met een tram remise die zich op de begaande grond in de buik van het gebouw bevindt. Dit leidt er toe dat er een nieuw maaiveld op hoogte ontstaat. Deze publiek toegankelijke binnentuin kenmerkt zich door zijn natuurlijke uitstraling en vormt een oase van rust dit in groot contrast met de drukke stadstaten. Door de verschillende speelplekken is de tuin uitermate geschikt voor kinderen om in een veilige omgeving te spelen. Dit maakt deze binnentuin niet alleen een aangename verblijfsplek voor de bewoners van het complex maar voor alle omwonenden zowel mens als dier.

Principe:

Creëer publiek toegankelijke verblijfsplekken afgeschermd van geluidsintensieve infrastructuur met een natuurlijke uitstraling ontworpen voor mens en dier.

BESTUURLIJKE ORGANISATIE

Het idee voor een publieke toegankelijke binnenplaats, flexibele werkplekken en een gemeenschappelijke woonkamer zijn een aantal van de vele wensen van de bewoners die tijdens workshops met de leden van de coöperatie zijn opgehaald. Bewoners hebben tijdens het ontwerp proces veel invloed gehad op de totstandkoming van hun eigen gebouw. De coöperatie en haar toekomstige bewoners waren dus al gevormd voordat er werd begonnen aan de uitwerking van het plan. Dit is tegengesteld ten opzichte van traditionele planvorming waar op basis van fictieve doelgroepen aannames worden gedaan naar de behoeftes van de beoogde eindgebruikers.

Principe:

Betrek toekomstige bewoners actief bij het vormgeven van het programma van eisen zodat gemeenschappelijke ruimtes aansluiten bij de wensen van de eindgebruikers.

Bewoners participatie

Uitvraag voor de locatie

Mehr als wohnen

2,9 HA PLANGEBIED

380 WONINGEN

130 WO/HA

OPDRACHTGEVER:

Baugenossenschaft mehr als wohnen.

ARCHITECT:

Duplex Architekten, Muller Sigrist Architekten en Pool Architekten.

LANDSCHAPSARCHITECT:

Müller Illien Landschaftsarchitekten

Morfologie van de context

PROGRAMMATISCHE INVULLING

Met bijna 400 woningen behoort deze tot een van de grootste projecten in Zurich. Met deze aantallen is het mogelijk om een hele woonwijk te bouwen als een grote wooncoöperatie. Dit biedt de mogelijkheid om een breed scala aan functies en voorzieningen te faciliteren die de leefbaarheid van de stad als geheel verrijken. Naast diverse woningtypen is er ruimtes voor culturele evenementen, kunst, ambacht, coworkingfaciliteiten en gemeenschappelijke binnen- en buitenruimtes. Deze functies zijn meestal op initiatief van bewoners op deze plek geland.

PRINCIPE:

Geef naast gebiedsoverstijgende functies ook ruimte aan functies die volgens de coöperatie een toegevoegde waarde zijn voor de stad zoals: flexwerkplekken, wasserette en een kinderopvang.

Vogelvlucht Mehr als wohnen

Functie kaart en doorsnede

Foto analyse ruimtelijke kenmerken

Plankaart

RUIMTELIJKE INVULLING

Met de hoge duurzaamheidsambities in combinatie met de schaal van de wijk is het mogelijk om op een structuurniveau impact te maken op het functioneren van bijvoorbeeld grotere groene en blauwe structuren. Zo is er ruimtegemaakt voor een grotere groenstructuur die vervolgens weer geprogrammeerd is met verschillende sport functies. Aan de west zijde is er in een ecologisch robust verbinding gecreëerd met een doorlopende waterstructuur. de wijk is grotendeels auto luw gemaakt waardoor de wijk bestaat uit een aan een schakeling van plekken en pleintjes waar vervolgens water elementen zijn terug gebracht.

Principe:

Durf het concept van de wooncoöperatie op te schalen van gebouw naar een gehele wijk om de impact te vergroten.

BESTUURLIJKE ORGANISATIE

Dit project is het resultante van honderd jaar wooncoöperaties in Zurich. Ter gelegenheid van dit jubileum is deze gehele woonwijk ontwikkeld als een grote wooncoöperatie. Als we kijken naar de ambities die voor deze wijk zijn neergelegd overstijgen die de ambities van de overheid als het gaat om betaalbaarheid, duurzaamheid en gezondheid. Dit is allemaal te danken aan bewoners van dit project samen hebben zij er voor gezorgd dat deze wijk net als vele andere wooncoöperaties in de stad een enorme impact maken op essentiële thema’s voor iedereen. Het feit dat zij dit als bewoners voor elkaar hebben gekregen getuigd van een daadkrachtige gemeenschap met grote ambities.

Principe:

Stel bewoners instaat om zelf te bepalen op welke thema’s zij impact willen maken.

Bewoners participatie

Publieke functie

Entlisberg II

2,2 HA PLANGEBIED

214 WONINGEN

97 WO/HA

OPDRACHTGEVER:

ABZ Allgemeine Baugenossenschaft Zurich

ARCHITECT:

Michael Meier und Marius Hug Architekten AG

LANDSCHAPSARCHITECT:

Schmid Landschaftsarchitekten

PROGRAMMATISCHE INVULLING

Aan de buitenzijden vanaf de straat is er niet veel bijzonders op te merken aan dit woonblok. Alle entrees van de woningen zijn namelijk naar de straat zijde georganiseerd. Maar tussen de appartementencomplexen is een rijke verscheidenheid aan verschillende type openbare ruimtes te herkennen. Langs een openbaar toegankelijke padenstructuur zijn er tussen de twee zijden van de blokken centraal pleintjes, moestuinen en speelplekken te vinden. Deze centrale as is met name gericht op de bewoners van de aangrenzende blokken maar de pleinen langs deze openbare structuur worden ook door de omliggende buurtbewoners gebruikt als ontmoetingsplek.

Principe:

Creëer een diverse reeks publiek toegankelijke plekken, mede vormgegeven door bewoners, langs een centrale as.

Vogelvlucht Entlisberg II

Functie kaart en doorsnede

Foto analyse ruimtelijke kenmerken

Plankaart

RUIMTELIJKE INVULLING

Langs een openbaar toegankelijke centrale as zijn verschillende ruimtes gecreëerd. Deze ruimtes zijn royaal ingepakt met struiken en laagbegroeiing. Dit zorgt voor een intieme sfeer in een natuurlijke setting. Kenmerkend voor dit gebied is het grote hoogteverschil deze wordt opgevangen door zogenaamde terrassen. Het hoogteverschil vormt in combinatie met beplanting een vormt een natuurlijke overgang tussen openbaar en privé. Waar het gebouw aan de straat zijde een gladde en vlakke afwerking heeft kenmerkt de binnenzijde zich door een grote variatie aan balkons en dakterrassen waardoor er altijd ogen op de openbaar toegankelijke binnentuin zijn gericht.

Principe:

Creëer plekken in een natuurlijke omgeving met een directe verbinding aan het langzaam verkeersnetwerk en een visuele relatie met het woonprogramma.

BESTUURLIJKE ORGANISATIE

Kenmerkend voor coöperaties is het actief burgerschap zowel bij de totstandkoming als het beheer van hun leefomgeving. het grote voordeel van de grote hoeveelheid aan verschillende plekken langs de centrale as is de mogelijkheid om ze anders in te richten wanneer de behoefte veranderd. Deze plekken worden beheerd door de buurt bewoners en zijn zo ingericht dat deze dus kunnen mee groeien met de buurt. Het landschappelijke raamwerk biet voldoende ruimte om het grasveldje transformeren naar een moestuin en het pleintje naar een speelplaats voor kinderen. Deze multifunctionele ruimtes maken de mogelijkheden met deze plekken eindeloos en via een democratisch proces kunnen deze ook snel van kleur veranderen mocht daar behoefte naar zijn.

Principe:

Creëer een flexibel raamwerk waar bewoners zelf invulling kunnen geven aan de type plekken die zij nodig hebben.

Speelplekken langs centrale as

Collectieve ruimte

Brüggliäcker

Brüggliäcker

0,8 HA PLANGEBIED

60 WONINGEN

75 WO/HA

OPDRACHTGEVER:

BAHOGE Wohnbaugenossenschaft

ARCHITECT:

BS+EMI Architektenpartner

LANDSCHAPSARCHITECT:

Hoffmann & Müller Landschaftsarchitektur

Morfologie van de context

PROGRAMMATISCHE INVULLING

Als relatief kleine wooncoöperatie voor Zürich begrippen is deze gepositioneerd in een laag stedelijke woonwijk getypeerd door grote kavels met veel privé ruimte per kavel. Maar dat is niet het geval voor dit woonblok. Appartementen zijn hier vanaf het maaiveld tot 3 lagen gestapeld waardoor het volume qua schaal aansluit bij de omgeving. Op de hoeken die aan de openbare ruimte grenzen is er ruimte gemaakt voor zowel inpandige collectieve ruimtes zoals een woonkamer en bergingen evenals pleintjes met speelvoorzieningen.

Principe:

Activeer de hoeken van gebouwen met collectieve en publiekstrekkende functies om reuring te creëren.

Vogelvlucht

Functie kaart en doorsnede

Foto analyse ruimtelijke kenmerken

Plankaart

RUIMTELIJKE INVULLING

De gebouwen passen qua hoogte bij de omringende woningen en zijn door verspringende buitenruimten geïntegreerd in het groen. Daardoor heeft ieder cluster aan appartementen zicht op haar eigen collectieve tuin. De plattegronden van de appartementen zijn zo ontworpen dat deze toegankelijk zijn vanuit een centraal trappenhuis en biedt ruimte aan verschillende type huishoudens. De gebouwen hebben ruime balkons voor flexibel gebruik, deze balkons worden begroeid met klimop voor extra beschutting en een naadloze overgang tussen binnen en buiten.

Principe:

Integreer compacte privé buitenruimtes aan de woning, waardoor er meer ruimte is voor een collectieve buitenruimte.

BESTUURLIJKE ORGANISATIE

Deze wijk heeft een sterke focus op de sociale cohesie in de wijk. Met een actieve bewonersvereniging fungeert de coöperatie als een sociale magneet, waar betrokken bewoners samenwerken en participeren. Buurtbarbecues, straatspeeldagen en een kinderopvang zijn enkele van de vele initiatieven die de gemeenschap verbinden en versterken. Zij hebben het beste zicht op de behoeftes van de mensen om hen heen. Via gezamenlijke besluitvorming en gemeenschappelijke ruimtes creëren bewoners samen een levendige en hechte woonomgeving.

Principe:

Creëer een levendige en hechte gemeenschap door bewoners initiatieven te ondersteunen.

Bewoners initiatieven

III.VI. Right to challenge

Principes gestructureerd langs de 3 g’s

Van business as usual naar coöperatief denken betekent een fundamentele omslag in hoe we wonen, bouwen en investeren benaderen. Waar nu vaak individuele belangen en financieel gewin centraal staan, draait het in coöperatief denken om gedeelde waarden en langetermijnkwaliteit. Een wooncoöperatie is een gemeenschap van gelijkgestemden met gedeelde idealen, die niet alleen samen wonen, maar ook actief bijdragen aan het maatschappelijk debat over de stad van morgen. In plaats van wonen te zien als speculatieve

BUSINESS AS USUAL

Economische groei

Groep

Individuele belangen

Geld

Speculatieve belegging

Gebouw

Efficiënt maar monotoon

belegging, wordt geïnvesteerd in duurzame kwaliteit met een beperkte eigen inleg en gedeelde schuldenlast, gespreid over de tijd en generaties. Het gebouw zelf is niet langer eenvormig en efficiënt, maar juist divers en rijk aan gebruik. Denk aan specifieke grondposities voor coöperaties, aanbesteed via publieke prijsvragen en ontwikkeld binnen een erfpachtstructuur.

COOPERATIEF

Robuuste gemeenschap

Groep

Gemeenschappelijke waarde

Geld

Kwaliteit op de langer termijn

Gebouw

Divers en daardoor rijker

Groep

Groep

Geld Gebouw Gebouw

Geld

Groep

Coöperatief ontwikkelen vertrekt vanuit het principe dat we als groep meer waarde creëren dan als individu. Niet het eigenbelang, maar het collectief staat centraal. Door samen te bouwen, wonen en zorgen ontstaat een gedeelde verantwoordelijkheid voor de leefomgeving zowel sociaal als fysiek.

Business as usual

Wonen

Scheiden van sociaal en duur programma op gebouw en blok niveau

Cooperatief

Actief betrekken en mixen van alle type bewoners op gebouw niveau

Wonen, werken en commerciële functies worden gemengd op gebouw- en buurtniveau, met ruimte voor persoonlijke invulling én collectief belang. Bewoners zijn geen afnemers, maar medeinitiatiefnemers. Het collectief belang leidt tot meer eigenaarschap, betrokkenheid en sociale cohesie.

Business as usual

Cohesie

Kennismaken met de buurt na de sleutel overdracht

Cooperatief

Buren zijn mede participanten

Werken

Aparte entrees en zoveel mogelijk scheiden van deze functies

Meerdere gradaties van werken van privé kantoor tot openbare werkplek

Belangen

Individuee belang staat bovenaan

Collectief belang staat centraal

Commercieel

Grootschalige partij vaak een belegger die er een franchise inzet

Zelf controle houden over de invulling waardoor je meer dan economische waarde toevoegt

Doelgroepen

Ontwikkelen vanuit algemene doelgroep segmentaties

Iedereen is anders en dat leidt tot een rijke verscheidenheid

Gebouw

Een coöperatief gebouw is geen gestandaardiseerd vastgoedproduct, maar een levendige en gelaagde leefomgeving. Diversiteit in gebruik, schaal en eigenaarschap staat centraal, juist dat maakt het gebouw rijker. In plaats van een plint voor één grote huurder, is er ruimte voor meerdere lokale ondernemers met uiteenlopende behoeften. De

Business

Plint

Zoveel veel mogelijk bij 1 partij om risico’s te beperken 1000 tot 4000m2

Meerdere lokale ondernemers met diverse behoeftes van 20 tot 1000m2

verkeersruimte is geen minimale gang, maar een brede veranda: een plek voor ontmoeting. Mobiliteit is gedeeld en zichtbaar georganiseerd, wat ruimte en kosten bespaart. Collectieve ruimtes zijn verspreid over het gebouw, met verschillende vormen van gedeeld gebruik. Niet iedereen hoeft alles zelfstandig te bezitten en delen is een keuze.

Mobiliteit

Privé auto bezit wordt in het blok of op maaiveld opgelost. (grote kostepost)

Delen van bijvoorbeeld een auto met de buurt zichtbaar in de openbare ruimte

Ontsluiting

Zo efficiënt mogelijk ingericht circa 1,2m

Verkeersruimte zien als veranda van de woning en als ontmoeting plek min 2,5m

Niet wonen programma

Minimale collectieve ruimtes of hebben een anoniem karakter

Rijke diversiteit aan collectieve ruimtes verspreid over het gehele gebouw

Buitenruimtes

Privé buitenruimte of collectieve ruimte met een anoniem karakter

Collectief binnenterrein mede ontworpen en beheerd door bewoners

Woon programma

Iedereen heeft alles zelfstandig

Diverse gradaties in het delen van voorzieningen

Geld

In een coöperatief model draait geld niet om korte termijn winst, maar om duurzame waardecreatie.

De betrokkenheid is niet tijdelijk, maar strekt zich uit over generaties, met een horizon van 80 jaar of langer. Grond blijft via erfpacht in gemeenschappelijk bezit, waardoor publieke waarde behouden blijft. In plaats van individuele hypotheken met hoge risico’s

Business as usual

Betrokkenheid

Voor een korte termijn betrokken max 20 jaar

en strenge eisen, draagt de groep gezamenlijk een lening met gedeeld risico en meer stabiliteit. Waar traditionele modellen optimaliseren op verkoopbare vierkante meters, zien coöperaties ook waarde in rest- en tussengebieden. Woonprogramma’s worden afgestemd op daadwerkelijke behoeften, niet op maximale opbrengst.

Business as usual Cooperatief

Langdurig betrokken vaak over meerdere generaties min 80 jaar

Materialen

Kosteneffectief en onderhoudsvriendelijk Goedkoop = duurkoop

Cooperatief

Investeren en hoge kwaliteit voor de langer termijn

Eigendom

Eenmalige verkoop van de gronden.

Via erfpacht blijft het in bezit van de gemeenschap

Optimalisaties

Maximaliseren van de verkoopbare m2

Restruimte zinvol programmeren en zien als kwaliteit

Leningen

Individuele hypotheek meer risico per woning vandaar de strenge eisen

Gezamenlijk gedragen hypotheek met gespreid risico over de groep

Woonprogrammering

Grondgeboden moeten geld opleveren voor het verplichte sociale programma

Programma wordt afgestemd op de behoefte van de mensen

Breda, Centrum Oost

IV. DE BREDASE

WOONCOÖPWIJK

Ontwerpen met coöperatieve principes.

IV.I. Waarom Breda?

De potentie van Breda

Breda telt meer dan 184.000 inwoners, 89.000 huishoudens en 85.000 woningen, met een groeiende trend in de afgelopen decennia. Volgens de prognose van de provincie NoordBrabant (2020) zal deze groei doorgaan naar 215.000 inwoners in 2040. Het aantal inwoners en huishoudens neemt vooral toe onder ouderen en een- en tweepersoonshuishoudens. Demografische, sociaal-culturele en sociaaleconomische ontwikkelingen veranderen de woonbehoefte, met een groeiende vraag naar passende woningen voor kleine huishoudens en ouderen.

Breda heeft een bijzondere positie. De stad is een van de vijf Nederlandse steden met een HSL-station. En Breda is de enige van deze vijf steden waar 124 hectare aan grond rond het station beschikbaar is voor transformatie. In lijn met de prioriteiten van de Nationale Omgevingsvisie zet de stad daarom sterk in op ontwikkelingen in het “Nieuwe Centrum.”

90 procent van de nieuwbouw wordt voorzien op een binnenstedelijke locatie, waar voorzieningen en mobiliteit efficiënter worden benut binnen een hoge stedelijke dichtheid. De verwachting is dat in het centrum 22.000 mensen en 7.000 banen bijkomen. Dat betekent dat er in de komende 20 jaar 10.000 woningen worden toegevoegd of getransformeerd met een gemiddelde dichtheid van 80 woningen per hectare.

Ook in Breda dreigen alleenstaande niet aanbod te komen in de geplande woningbouw opgave. Om meer grip te krijgen op deze doelgroep heb ik gewerkt met 6 persona’s. Hierdoor kan ik een doorkijkje geven naar de mensen die de coöperatieve stad gaan vormgeven. Hun levens gaan gepaard met verschillende woonbehoeftes die daarmee een uniek karakter aan een plek geeft. Via hun levens krijgen we een doorkijkje in hoe de coöperatieve stad zou kunnen werken.

IV.II. Otwerpen voor mensen

Diverse persona’s

voor een levendige gemeenschap

Studenten (16-25 jaar):

• Sociale interactie: Studenten willen een plek waar ze kunnen samenkomen met medestudenten, feestjes kunnen organiseren en nieuwe mensen kunnen ontmoeten.

• Flexibiliteit en concentratie: Ze hebben flexibele werktijden, dus een omgeving waar ze kunnen studeren en samenwerken is essentieel.

• Inspirerende omgeving: Inspirerende ruimtes, zoals creatieve hoekjes of kunstwerken, stimuleren hun creativiteit en motivatie.

• Door samen te wonen kunnen nieuwe vriendschappen opbouwen en ook niet onbelangrijk kosten delen.

Emma is net begonnen aan haar studie Creative Media and Game Technologies aan de BUAS in Breda. Ze verlangt naar een plek waar ze kan schilderen, nieuwe vrienden kan maken en samen met medestudenten kan brainstormen over creatieve projecten. Bovendien wil ze de kosten delen om meer vrijheid te hebben voor haar passie.

Jonge professionals (25-35 jaar):

• Carrièregericht: Ze zijn gefocust op hun carrière en willen een woning die hen ondersteunt bij hun professionele groei.

• Privacy en ruimte: Na hun studententijd zoeken ze meer privacy en een grotere woning.

• Gezondheid en beweging: Sport en gezondheid zijn belangrijk, dus ze willen plekken om te bewegen, zowel binnen als buiten.

• Door voorzieningen te delen ontstaan nieuwe kansen en ideeën

David heeft net een baan gekregen bij een marketingbureau in Breda. Hij zoekt een nieuwe woning die hem meer rust en privacy biedt dan zijn oude studentenkamer. Tegelijkertijd zoekt hij een omgeving waar hij kan sporten en nieuwe zakelijke ideeën kan uitwisselen met andere professionals.

Starters (30-45 jaar):

• Gezinsuitbreiding: Ze willen een plek waar ze hun gezin kunnen uitbreiden, met voldoende ruimte voor kinderen.

• Tuinieren en voedsel verbouwen: Ze hebben interesse in tuinieren en willen misschien hun eigen voedsel verbouwen.

• Flexibel in gebruik: Het flexibel inzetten van diverse ruimtes zodat deze op veel verschillend manieren kunnen worden gebruikt is wenselijk in een veranderende gezinssamenstelling.

• Collectief wonen zorgt voor een sociaal vangnet en praktische hulp bij bijvoorbeeld kinderopvang.

Sophie en Thomas zijn een jong stel dat hun gezin wil uitbreiden. Ze dromen van een huis met een tuin waar ze groenten kunnen verbouwen. Flexibele ruimtes zijn belangrijk omdat ze ook vanuit huis willen werken en hun kinderen een speelruimte willen geven. Daarnaast biedt een collectieve woonvorm ook praktische voordelen, zoals gedeelde kinderopvang.

Alleenstaande ouders (30-50 jaar):

• Veiligheid en stabiliteit: Ze zoeken een veilige en stabiele omgeving waar hun kind(eren) kunnen opgroeien.

• Rust en balans: Een plek waar ze zich kunnen terugtrekken na een drukke dag vol werk en opvoeding.

• Kindvriendelijke omgeving: Nabijheid van scholen, speeltuinen en andere gezinnen is belangrijk.

• Ondersteuning en gemeenschap: Een woonvorm waarin buren elkaar kunnen helpen, bijvoorbeeld met oppas of praktische zaken, biedt rust en verbondenheid.

Sam en zijn dochter Mila wonen net buiten het centrum van Breda. Na zijn scheiding zocht Sam een warme plek om opnieuw te beginnen. Nu hopen ze op een woning dichter bij het centrum, met een tuintje en een tweede slaapkamer. Een buurt met andere gezinnen zou Mila vriendjes geven en Sam een gevoel van gemeenschap.

Actieve ouderen (65-70 jaar):

• Sociale activiteiten: Ze willen deelnemen aan activiteiten en genieten van een bruisende omgeving.

• Familiebanden: Extra ruimte voor (klein) kinderen is een prioriteit.

• Toekomstbestendigheid: Ze zoeken een woning die geschikt is voor de lange termijn en willen graag blijven reizen.

• Via een collectieve woonvorm blijven ze in contact met hun omgeving en kunnen ze lichte zorgtaken delen.

Els is met pensioen en wil genieten van haar leven in een bruisende buurt. Ze zoekt een toekomstbestendige woning waar ze haar (klein) kinderen kan verwelkomen maar ze houdt ook van reizen. Een collectieve woonvorm biedt hen sociaal contact en praktische hulp.

Zorgbehoevende senioren (70-80 jaar):

• Zorg en comfort: Ze hebben zorg nodig en willen een comfortabele, veilige omgeving.

• Creativiteit en passies: Muziek, kunst en schilderen zijn belangrijk voor hen, zelfs als ze extra zorg nodig hebben.

• Sociale interactie: Mantelzorg en dagbesteding bieden kansen voor sociaal contact.

• Een woongemeenschap biedt een bekende en veilige omgeving en vermindert het gevoel van eenzaamheid.

Piet is een gepassioneerde schilder, zelfs nu hij extra zorg nodig heeft. Hij wil een comfortabele en veilige omgeving waar hij zijn creativiteit kan blijven uiten. Een woongemeenschap biedt hem gezelschap en vermindert het gevoel van eenzaamheid.

IV.III. Context

Breda door de tijd

Breda kent een rijke geschiedenis, mede gevormd door zowel koninklijke als militaire invloeden. Enkele belangrijke historische momenten zijn:

• 12e eeuw: Breda gesticht bij kasteel van de Heer van Breda.

• Middeleeuwen: Groei tot regionaal centrum. belangrijke rol van religie met kerken en kloosters.

• 1590: Inname door Maurits van Nassau. Onderdeel van de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden.

• 17e eeuw: Belangrijke militaire vesting. Uitbreiding van vestingwerken en stadsmuren.

• 18e eeuw: Transformatie naar handelscentrum. Economische groei door handel en textielindustrie.

• 19e eeuw: Industriële revolutie. Snelle groei van industrie en bevolking. Bouw van spoorwegen en nieuwe wijken.

• 1900-1950: Modernisering en stadsvernieuwing. wederopbouw na Tweede Wereldoorlog.

• 1950-2000: Economische diversificatie. Stedelijke vernieuwing en herontwikkeling van industrieterreinen.

Archeologische waardenkaart

Chassé kazerne

Centrum oost - Chassékwartier

Breda heeft, net als veel andere middelgrote steden, de ambitie om een groot deel van haar woningbouwopgave te realiseren in de binnenstad. De gemeente noemt dit gebied het “nieuwe centrum” en het betreft een aantal prototypische gebiedsontwikkelingen. Deze variëren van braakliggende industrieterreinen tot sloop-nieuwbouw van sociale woningbouw, en van de ontwikkeling van de spoorzone tot de transformatie van cultureel erfgoed.

Binnen het historische centrum springt één locatie in het bijzonder eruit. In het deelgebied CentrumOost, waar meerdere locaties onder vallen, bevindt zich ook het Chassékwartier. Dit is een gebied

met verschillende typen verstedelijkingsopgaven: grootschalige gebiedsontwikkeling van het Chasséveld, transformatie van de Koepelgevangenis en binnenstedelijke verdichting aan de Waalstraat.

Schaal

Chasséveld

Koepelgevangenis

Valkenstraat

11.3 ha 950 - 1430 woningen

0.6 ha 50 - 70 woningen

Karakter

Parkeerterrein

Voormalige gevangenis

Braakliggend terrein

Type

Grootschalige gebiedsontwikkeling

Transformeren

Binnenstedelijk verdichten

Plangebied

Studiegebied

Ontwikkellocaties in: Het Nieuwe Centrum

Metropolitaan Wonen Wonen

Chassé- kazerne, terrein, veld en ...

Het Chassé kent een rijke geschiedenis, van militair gebruik tot centrum voor cultuur, onderwijs en stedelijk leven.

• 1817: Oprichting van de Chassékazerne, vernoemd naar generaal David Hendrik Chassé.

• 1886: voltooiing van de Koepelgevangenis door justitie-architect Johan Metzelaar

• 1940-1945: Tijdens de Tweede Wereldoorlog wordt de kazerne gebruikt door Duitse troepen.

• 1993: De Chassékazerne wordt gesloten en het terrein komt vrij voor herontwikkeling.

• 1997: Start van de herontwikkeling van het Chassé-terrein, met plannen voor gemengde functies zoals wonen, werken, cultuur en recreatie. Waaronder het gemeentehuis.

• 1999: Opening van het nieuwe Chassé Theater, een belangrijk cultureel centrum op het terrein.

• 2010: Opening van het Chassé Campus, een onderwijs- en kenniscentrum.

• 2020: Plannen voor verdere ontwikkeling van onder andere de koepel gevangenis en het parkeerterrein worden aangekondigd.

1910 - Entree Chassékazerne

1935 - Rechts in beeld het exercitie terrein

2020 - Parkeerplaats het Chasséveld

1975 - Ontwikkeling aan de noordzijde

1943 - Duitse matrozen (rekruten)

2001 - Chassé park in aanbouw

Dynamisch gemend centrumgebied met een hoogwaardige stadsentree en aantrekkelijke verblijfsplekken

Ambitiedocument Centrum Oost - Chassékwartier

Luchtfoto vanuit noord oost

IV.IV. Ontwerp proces

Vier denkrichtingen & Scenario’s

Met de ambities van de gemeente, een Programma van Eisen gebaseerd op persona’s, en de coöperatieve principes gevoed door referenties uit Zürich, ben ik gaan verkennen hoe de coöperatieve wijk in de Bredase context vorm zou kunnen krijgen.

Om mijn blik te verbreden, heb ik na een eerste schets vier verschillende denkrichtingen uitgewerkt om de extremen op te zoeken. Hierin werd al snel duidelijk dat de porositeit van de blokken en de omgang met bestaande monumenten essentieel zijn voor deze locatie.

Dat was de reden om de middelste twee denkrichtingen verder te verkennen. Op basis van twee assen heb ik vier scenario’s onderzocht, die elk op een andere manier de relatie aangaan met de thema’s “open versus gesloten blokken” en “open versus gesloten plekken.”

1:5.000 10 Juli 2024

Koepelgevangenis Bowling & Partycentrum

Voormalige opslag

Claudius Prinsenlaan

Vier denkrichtingen & Scenario’s

Résidence Victor-Hugo, ParisFernand Pouillon Greencity, Zurich - Vogt

Centrum Eiland, AmsterdamGemeente Amsterdam

Chassé park, Breda - OMA

Rust Ruis Reuring

Plek Open

Gesloten

Gesloten

Bouwblok Open

Open blokken en open plekken

1:5.000

MODEL III.

Open blokken en gesloten plekken

1:5.000

MODEL II.

Gesloten blokken en open plekken

1:5.000

MODEL VI.

Gesloten blokken en gesloten plekken

1:5.000

RUIMTELIJK CONCEPT

Open blokken en open plekken

1:5.000

KOEPEL GEVANGENIS.

Omslote inclusie

STRUCTUURPLAN

Ruimtelijke onderlegger voor een coöperatief stadsdeel

1:2.000

Rijke verscheidenheid aan bekende typologieën

Portiek Torens

Galerij

Open courtyard

Gesloten courtyard Corridor

Dubbelzijdige portiek Bebo’s

IV.V. Ruimtelijke strategie

Hoe werken we aan de binnenstad

Helen

Helen verwijst naar het afronden van de typologie van stedelijke bouwblokken en openbare ruimte die deel uitmaken van de morfologie van de stad. Waardevolle culturele elementen worden behouden.

Verbinden

Verbinden betekent het samenbrengen van verschillende delen van de stad door ruimtelijke interventies zoals bruggen, doorgangen en entrees. Deze ingrepen zijn bedoeld om de aansluiting met het bestaande stedelijke weefsel te versterken.

Mixen

Mixen houdt in dat wordt gezocht naar een evenwichtige programmatische combinatie van wonen, werken en recreëren. Daarbij gaat het om publiek toegankelijke functies die opereren op verschillende schaalniveaus, van woongroep tot stad.

Verbinden Helen Mixen

Aansluiten op bestaande structuren

Routes die plekken verbinden

Verrijken van monofunctionele gebieden

DE BREDASE WOONCOÖPWIJK

Het potentieel van coöperatieve stedenbouw.

Stedelijke ruimtes die plekken definiëren

In het plan staan de grotere openbare structuren centraal in de compositie van de bouwvelden. Deze structuren organiseren het geheel en zorgen voor een reeks heldere, herkenbare openbare ruimtes, elk met een eigen karakter en identiteit. De bouwvelden zijn met zorg ontworpen en afgestemd op verschillende doelgroepen, zodat diverse leefwensen en woonvormen een plek krijgen in één samenhangend geheel.

Het centraal gelegen bouwveld aan het park vormt een overgang tussen rust en levendigheid: aan de zijde van de singel overheerst stilte en beschutting, terwijl het Chasséplein ruimte biedt voor ontmoeting en dynamiek. De openheid richting het park trekt de groene sfeer diep het woongebied in, wat bijdraagt aan een natuurlijke leefomgeving.

Aan de zuidoostzijde markeert een bouwblok met een hoogteaccent het gebied. Dit blok voegt een stedelijk karakter toe aan de Claudius Prinsenlaan, maar herbergt tegelijk een intiem, centraal binnenplein dat bewoners rust en beschutting biedt.

Het westelijk bouwveld vormt de verbinding tussen de bestaande stad en de nieuwe ontwikkeling. Aan het uiteinde bevindt zich een architectonisch accent dat de overgang naar de Vlashoek benadrukt. Dit bouwveld fungeert als schakel in het stedelijk weefsel en zorgt voor een geleidelijke overloop tussen de primaire en secundaire routes.

Het zicht op de kerk vanaf de Claudius Prinsenlaan is vrijgemaakt, waardoor het religieus en historisch erfgoed zichtbaar blijft in het stedelijk beeld. Het Turfschipplantsoen is ingericht als speelplein voor de buurt, terwijl het centraal gelegen Chasséplein fungeert als het sociale hart van de wijk. Alle bouwvelden grenzen aan dit plein, waardoor het een natuurlijke “huiskamer” van de buurt wordt.

1ste 2de en 3 de orde plekken zoals parken en pleinen

Stadspark Valkenberg Chasséveld

Chassé Promenade Wilhelminapark

Singelpark

Vlashoek

Chassé plein

Turfschip plantsoen

Ik kan zo genieten van deze bruisende buurt. Zo midden in de stad, maar toch omgeven door groen.”

“Mark was hier als een van de eerste.”

“Ik hou van het contrast tussen drukte en stilte.”

“Daar is de volgende bus al.”

“Wil je zo na het sporten nog even chillen op het dakterras.”

“He Sam, heb jij al plannen voor vanavond?”

“Een gedeelde winkelruimte waar ik mijn eigen studio kan inrichten.”

Informele routes langs betekenis volle plekken Verbinden

De historische binnenstad van Breda kenmerkt zich door een fijnmazig netwerk van passages, hoven en erven. Deze informele verbindingen zorgen voor onverwachte ontmoetingen en verrassende doorkijkjes. Geïnspireerd op dit karakter worden binnen het plan nieuwe routes gecreëerd die langzaam verkeer op een vanzelfsprekende manier door het gebied leiden. Ze verbinden betekenisvolle plekken met elkaar en versterken het gevoel van oriëntatie en verbondenheid.

Smalle doorgangen, exclusief toegankelijk voor voetgangers en fietsers, leiden naar intieme binnenhoven met ieder hun eigen identiteit. Deze hoven zijn geprogrammeerd op de behoeften van uiteenlopende bewonersprofielen en vormen plekken van rust, spel of ontmoeting.

Het westelijke blok sluit naadloos aan op de bestaande stad en leidt naar een speelhof waar kinderen veilig en ongestoord kunnen spelen. De kleinschalige opzet en overzichtelijke structuur maken het tot een ideale plek voor jonge gezinnen.

Het centrale bouwblok heeft een uitgesproken groen karakter en staat sterk in verbinding met de natuur. Hier is ruimte voor het verbouwen van groenten, gedeelde tuinen en ontspannende ontmoetingen. Bewoners wandelen er rustig een rondje door de binnentuin en kunnen rechtstreeks doorlopen naar het Singelpark.

Het stedelijke blok biedt juist meer levendigheid. Hier komen wonen, werken en ontmoeten samen, zonder de hectiek van de stad direct binnen te halen. De functies zijn slim gescheiden, waardoor reuring en rust elkaar afwisselen zonder te botsen.

Begijnhof ‘t Sas

Willem Merkxtuin Concordiaplein

Secundair publiek netwerk van passages, hoven en erven

“Nog even en dan kan Mila hier ook spelen met andere kinderen uit de buurt.”

“Nog even en dan kan Mila hier ook spelen met andere kinderen uit de buurt.”

“We hebben ruimte om samen groenten te verbouwen.”

“

t’hof voelt als een verlengde van ons huis.”

“Ik kan hier afspreken met collega’s

“Ik ben benieuwd hoe lang dit nog een verborgen parel blijft.”

Diverse doelgroepen die plekken toegankelijk maken Mixen

Door de clustering van gelijke wensen ontstaan er sterke gemeenschappen, met de mogelijkheid om voorzieningen gebouw-overstijgend te delen. Collectiviteit vormt de sleutel: samen beschik je over meer ruimte, meer functionaliteit en meer sociale veerkracht.

Het centraal gelegen bouwblok richt zich op ouderen en bewoners met een zorgvraag. Hier is daarom een zorgcentrum geïntegreerd, met eerstelijnszorgvoorzieningen zoals een huisartsenpost en fysiotherapie. De zorg is toegankelijk voor alle bewoners in de wijk, maar sluit inhoudelijk goed aan bij de specifieke wensen van deze doelgroep. Ook specialistische zorg kan hier een plek krijgen.

Voor jonge gezinnen zoals die van Sophie en Thomas is gedacht aan voorzieningen als een kinderdagverblijf. De aanwezigheid van gedeelde kinderopvang maakt het mogelijk om werk en gezinsleven op een flexibele manier te combineren. Daarnaast bieden collectieve tuinen de kans om samen te tuinieren, te ontmoeten en te ontspannen.

Aan de Claudius Prinsenlaan is er meer nadruk gelegd op functies zoals dienstverlening en detailhandel. Hier ontstaat ruimte voor kleine ondernemers, nichewinkels en lokale makers. Denk aan een muziekwinkel gespecialiseerd in snaarinstrumenten, of een tweedehands kledingzaak met een circulair concept. Omdat deze ruimtes worden beheerd via een coöperatie en geëxploiteerd door bewoners, blijft de menselijke maat behouden.

Alle blok specifieke voorzieningen zijn georiënteerd rondom het Chasséplein, dat functioneert als het hart van de wijk. Hier komt alles samen: jong en oud, drukte en rust, wonen en werken. Het plein vormt een gedeelde ontmoetingsplek, een plek van eenheid door verscheidenheid. De hoven zijn de plekken waar iedere coöperatie zich kan onderscheiden. De ene met een grote gaarkeuken, yoga studio, werkplaats, pakketpunt, logeerkamers en de andere weer met een feestzaal coworking plekken en een muziek studio. de diversiteit is een drijvende kracht.

Theater

Bioscoop Pathé

Museum

Chassé Theater

Curio, vervolgonderwijs

Café De Beyerd

Bowling & Partycentrum

Holland casino

“Het voelt niet commercieel, maar persoonlijk.”

“Hier hebben ze een eigen muziekstudio.”

“Onze kinderen kunnen veilig buitenspelen.”

“Het geeft me rust te weten dat de zorg dichtbij is.”

Een fijne ruimte voor als m’n kleinkinderen langskomen.”

CHASSÉKWARTIER

Een netwerk van mensen, middelen en ruimtes.

Samen hebben we meer V.VI.

Typologieën

1:1.000

1:400

Een klein begin is het halve werk

Met z’n tweeën is het gezelliger dan alleen

Opening van de Warren

V. CONCLUSIE

Lessen voor de stad

V.I. Potentie van wooncoöperaties

Het

kan wel

De huidige wooncrisis in Nederland, gekenmerkt door een ernstig tekort aan betaalbare woningen en een groeiende kloof tussen vTussen degene met en zonder een koophuis, vraagt om nieuwe antwoorden op een oud probleem. In deze context biedt het concept van de wooncoöperatie een inspirerende route naar een meer sociale, inclusieve en duurzame stad. Dit onderzoek heeft laten zien dat wooncoöperaties niet alleen een alternatieve woonvorm zijn, maar ook een krachtig instrument vormen om gemeenschappen op te bouwen, publieke waarde te creëren en stedelijke structuren te herstellen.

In het bijzonder biedt het Zwitserse voorbeeld van Zürich waardevolle inzichten. Daar is coöperatief wonen stevig verankerd in zowel het ruimtelijke beleid als de financiële en juridische infrastructuur. Met een woningvoorraad waarin bijna een vijfde onder coöperatief beheer valt, laat Zürich zien hoe deze vorm van eigenaarschap niet alleen kan bijdragen aan betaalbaarheid, maar ook aan sociale cohesie, democratisch bestuur en langetermijnwaarde voor de stad. De principes die hieraan ten grondslag liggen: collectief eigendom, kostprijs-gebaseerde huren, participatief ontwerp en betrokken beheer maken coöperaties tot robuuste en veerkrachtige stadsbouwstenen.

De toepassing van deze principes in de Nederlandse context is nog pril, maar de eerste tekenen van verandering zijn zichtbaar. De oplevering van projecten zoals De Warren in Amsterdam laat zien dat de coöperatieve beweging ook in ons land momentum begint te krijgen. Dit onderzoek heeft de potentie van wooncoöperaties verkend aan de hand van een ruimtelijke en sociale benadering, met Breda als casusstad. De stad staat voor een forse verdichtingsopgave en biedt met haar schaal, geschiedenis en ambities een vruchtbare bodem voor het experimenteren met nieuwe woonvormen.

In Breda zien we een stedelijke context met uiteenlopende gebiedsontwikkelingen van

herbestemming van erfgoed tot transformaties van voormalige industrieterreinen. Door de principes van coöperatief wonen te verbinden aan de bestaande ruimtelijke structuren ontstaat er ruimte voor gemeenschapsvorming, differentiatie van het woningaanbod en het doorbreken van de functionele en sociale monotonie die veel hedendaagse woonwijken kenmerkt.

Tegelijkertijd wijst dit onderzoek op de noodzaak van een bredere systeemverandering. Het huidige Nederlandse woonbeleid is decennialang gekenmerkt door marktwerking, schaalvergroting en een afnemende rol voor bewoners in het woonbeleid. Dit heeft geleid tot een situatie waarin vooral alleenstaanden, starters en huishoudens met een middeninkomen tussen wal en schip vallen. Zij vinden moeilijk aansluiting bij het bestaande woningaanbod. De toenemende individualisering van de samenleving maakt deze groep extra kwetsbaar, niet alleen economisch maar ook sociaal.

Juist hier biedt het coöperatieve model een tegenwicht. Het doorbreekt het denken in “kopen of huren” en biedt een derde weg die eigenaarschap, zeggenschap en solidariteit combineert. Door bewoners actief te betrekken bij het ontwerp, beheer en bestuur van hun woonomgeving ontstaan niet alleen betere woningen, maar ook sterkere gemeenschappen. In plaats van woningen als handelswaar te beschouwen, beschouwen wooncoöperaties huisvesting als een collectieve verantwoordelijkheid en een publiek goed.

Deze propositie bepleit dan ook geen kant-en-klaar plan, maar een houding, een visie, een uitnodiging. Het is een pleidooi voor het omarmen van alternatieve woonvormen die inspelen op de diversiteit van woonbehoeften in onze veranderende samenleving. Het stelt de fundamentele vraag centraal: van wie is de stad? En het biedt een concreet perspectief op hoe het anders kan, door nieuwe eigendomsvormen, innovatieve ontwikkelstrategieën en een ruimtelijke praktijk die samenwerking boven competitie stelt.

Om de potentie van wooncoöperaties ten volle te benutten is structurele inbedding in beleid, financiering en ontwerppraktijk nodig. Dat vraagt om politieke moed, institutionele aanpassing en professionele betrokkenheid. Maar bovenal vraagt het om een cultuurverandering waarin ruimte wordt gemaakt voor collectieve initiatieven, lange termijn denken en gedeelde verantwoordelijkheid. De coöperatieve stad is geen utopie. Ze bestaat al in

Zürich, groeit in Amsterdam en kan ook in Breda werkelijkheid worden.

Met dit onderzoek hoop ik anderen te inspireren om het gesprek over eigenaarschap, rechtvaardigheid en gemeenschap in de stad voort te zetten en vooral ook zelf aan de slag te gaan.

De stad van morgen maken we samen – stap voor stap, woning voor woning, buurt voor buurt.

87.800 huishoudens + 10.000 woningen = 10%

VI. BRONVERMELDING

Literatuur Referentie projecten

Dammen, T. (2019). Oud-wethouder moet wooncoöperaties aanjagen. Geraadpleegd, van https://www. parool.nl/amsterdam/oud-wethouder-moet-wooncooperaties-aanjagen~b4ec6254/

Gemeente Amsterdam, Ruimte en Duurzaamheid. (2021). Omgevingsvisie Amsterdam 2050. Geraadpleegd van https://www.amsterdam.nl/omgevingsvisie

Kuenzli, P., & Architectuurwijzer. (2022). Wooncoöperatie als game changer [Video]. Geraadpleegd van https://vimeo.com/708649239

Lengkeek, A., & Kuenzli, P. (2022). Operatie wooncoöperatie. Amsterdam: trancityxvaliz.

Stichting !WOON, Mol, C.,& Buck, T. (2022). Handboek wooncoöperaties Amsterdam. Geraadpleegd van https://www.wooninfo.nl/vraagbaak/wooncooperatie/handboekwooncooperaties/

The International Cooperative Alliance, (z.d.). Cooperative identity, values & principles. Geraadpleegd van https://www.ica.coop/en/cooperatives/cooperative-identity

Tweebeeke, M., & Goedhart, M. (2023). van krot tot arbeiderspaleis. In Van krot tot Vinex: 100 jaar wonen. Hilversum: NTR. Geraadpleegd van https:// www.npostart.nl/van-krot-tot-vinex-100-jaar-wonen/03-02-2023/VPWON_1339621

van Gelder, L. (2023). Deze vriendengroep dacht: óf de stad uit óf met zijn allen een huis in Amsterdam bouwen. Geraadpleegd, van https://www.parool.nl/ amsterdam/deze-vriendengroep-dacht-of-de-stad-uitof-met-zijn-allen-een-huis-in-amsterdam-bouwen~bcc04217/

Youngcooperatives. (2011). The Story of the Rochdale Pioneers [Video]. Geraadpleegd van https://www. youtube.com/watch?v=DNVzOsZt6ew&ab_channel=youngcooperatives

Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (z.d.). Entlisberg 2, Zürich. Geraadpleegd van https://www.abz.ch/ bauten/siedlungen/entlisberg-2/

BAHOGE Wohnbaugenossenschaft (z.d.). Brüggliaecker, Zürich. Geraadpleegd van https://bahoge.ch/ siedlungen/brueggliaecker-zuerich/

Baumberger & Stegmeier Architekten (z.d.). Brüggliaecker, Zürich. Geraadpleegd van https://www. baumbergerstegmeier.ch/_alt/brug/architekten1.html

Duplex Architekten (z.d.). Mehr als Wohnen, Zürich. Geraadpleegd van https://duplex-architekten.swiss/ de/#/de/projekte/mehr-als-wohnen-zurich/

EMI Architekten (z.d.). Brüggliaecker, Zürich. Geraadpleegd van http://www.emi-architekten.ch/projekt/ brueggliaecker/

Freiraum Architektur (z.d.). Kalkbreite, Zürich. Geraadpleegd, van https://freiraumarchitektur.ch/projekte/ werkliste/wohn-_und-gewerbebau_kalkbreite/

Genossenschaft Mehr als Wohnen (z.d.). Mehr als Wohnen, Zürich. Geraadpleegd van https://www. mehralswohnen.ch/

Genossenschaft Kalkbreite (z.d.). Kalkbreite home . Geraadpleegd van https://www.kalkbreite.net/en/ hmla (z.d.). Brüggliaecker, Zürich. Geraadpleegd van, van https://hmla.ch/

Meier Hug Architekten (z.d.). Entlisberg 2, Zürich. Geraadpleegd van https://www.meierhug.ch/projekt/ entlisberg-zurich

Müller Illien Landschaftsarchitekten (z.d.). Mehr als Wohnen, Zürich. Geraadpleegd van https://www. muellerillien.ch/

Müller Sigrist Architekten (z.d.). Kalkbreite, Zürich. Geraadpleegd van https://www.muellersigrist.ch/arbeiten/bauten/wohn-und-gewerbesiedlung-kalkbreite-zuerich/

Schneider+Lengauer Architekten (z.d.). Entlisberg 2, Zürich. Geraadpleegd van https://www.s-la.ch/projekte/2236-zh-ersatzneubau-entlisberg-ii/iii.html e-een-zijn-nood-is-de-ander-zijn-villa-auto-en-boot

VII. DANKWOORD

Met het afronden van mijn afstuderen sluit ik een periode van twaalf jaar aan stedenbouwkundige studies af. Het was een bijzondere en waardevolle reis die me veel heeft gebracht: mooie ervaringen, inzichten en ontmoetingen. Met trots en vertrouwen kijk ik vooruit naar wat de toekomst zal brengen.

Dank aan iedereen die mij onderweg heeft geïnspireerd, uitgedaagd en gesteund.

Mentor:

Jerryt Krombeen

Afstudeercommissie:

Arie Lengkeek

Lisa van der Slot

Collega’s:

Eric van der Kooij

Patrick van der Klooster

Medestudenten:

Bas Tiben

Marija Satibaldijeva