Frederieke Hakman - Residing above the hearts of commerce

Master Architectuur - lichting 2025

Afstudeer project

RESIDING

ABOVE RESIDING

COMMERCE ABOVE THE HEARTS OF

Frederieke Hakman

Academie van bouwkunst Amsterdam

Op zoek naar de stilte boven de stad, waar wonen boven winkels een nieuwe betekenis krijgt, begon mijn proces in maart 2024...

In de schaduwen van de straten, waar de echo’s van vervlogen voetstappen zich vermengen met de hedendaagse fluisteringen, ontvouwt zich een verhaal van leegte boven de levendige gevels van Amsterdam. Boven de winkels, waar ooit de tijd zijn adem inhield, reiken ruimtes uit als onbeschreven pagina’s, wachtend op een nieuw verhaal in de stad.

Laat de architectuur resoneren met de cadans van de geschiedenis, een dialoog tussen verleden en toekomst. Moge elke steen getuigen van transformatie, elke balk een verhaal van wedergeboorte vertellen. Laat het stadscentrum ademen met hernieuwde energie, terwijl de leegte boven de winkels zich transformeert in een symbool van veerkracht.

Frederieke Hakman

Master Architectuur - lichting 2025

Academie van Bouwkunst AmsterdamMentor:

Dafne Wiegers - architect/partner - AHH Amsterdam

Commissieleden:

Iwan Hameleers - senior project architect - Concrete Amsterdam

Aisha Fouad - stadsmaker - gemeente Zaanstadmaart 2024 - mei 2025

INLEIDING

introductie

persoonlijke motivatie

probleemstelling

projectbeschrijving

CONTEXT

locatie analyse verkenning per pand

conclusies locatie onderzoek

LEEGSTAND

historische ontwikkelingen

analyse leegstand boven winkels

impact & lokale interviews

vastgoedstructuur beleid

referentie projecten

TEKORTEN

analyse woningnood: cijfers & theorie

HERWAARDERING

historische waarden in de stad

retail analyse de toekomst van de Leidsestraat

alleenstaanden in de stad de ‘Run Club’ als metafoor voor gemeenschappelijkheid

beschrijving van de doelgroep

ONTWERPPROCES ontwerp stappen invulling van het ontwwerp het ontwerp in context

IMPLEMENTATIE bouwproces bouwcalculaties astemming regelgeving onderscheidendheid

ABSTRACT

Dit afstudeerproject richt zich op een urgent stedelijk vraagstuk: de herbestemming van de leegstaande verdiepingen boven winkels in Amsterdam. In een stad waar de woningnood blijft toenemen en de vraag naar betaalbare woonruimte groeit, is het vreemd dat we ons telkens opnieuw richten op de uitbreiding van de stad aan de randen, terwijl er reeds onbenutte ruimte in het centrum van de stad ligt. Deze verdiepingen boven winkels, die al decennialang leegstaan vanwege het gebrek aan ontsluitingen en de complexiteit van renovaties, blijven onbenut in een tijd waarin de groeiende groep alleenstaanden en andere kwetsbare stadsbewoners dringend behoefte heeft aan betaalbare en goed toegankelijke woningen.

Het is deze discrepantie tussen ruimte en behoefte die centraal staat in dit project. Het gemeentebeleid beoogt woningen op deze bovenverdiepingen, maar het is gefragmenteerd en de projecten worden vanuit individueel oogpunt benaderd waardoor het spreekwoordelijke wiel voortdurend opnieuw moet worden uitgevonden. Het idee dat we de stad moeten uitbreiden om de woningnood op te lossen, staat op gespannen voet met de mogelijkheden voor herbestemming van bestaande stedelijke structuren, die vaak niet alleen een ruimtelijk maar ook een sociale dimensie hebben. In een wereld die steeds meer verlangt naar duurzame en inclusieve oplossingen, ligt de sleutel voor stedelijke herontwikkeling niet alleen in het bouwen van het nieuwe, maar ook in het herontdekken en herinrichten van wat al bestaat.

De vraag die dit project stelt, is dan ook niet alleen architectonisch, maar vooral sociaal en politiek: waarom blijven we zoeken naar oplossingen aan de buitenrand van de stad, terwijl we het hart van de stad – de kern, de commerciële ruimte, de historische gebouwen – onbenut laten? Dit onderzoek kijkt naar de potentie van het herstructureren van bestaande panden als een antwoord op de woningcrisis, waarbij niet alleen de fysieke ruimte herbestemd wordt, maar ook een sociaal raamwerk wordt gecreëerd waarin gemeenschap en toegankelijkheid centraal staan.

Gedurende dit project is de rol van architectuur als sociaal instrument onmiskenbaar geworden. Van de modulaire benadering van de uitbreiding van woonruimten tot de integratie van gemeenschappelijke voorzieningen zoals daktuinen, is het doel van dit onderzoek niet alleen de vraag naar extra woningen te beantwoorden, maar ook de verbinding van bewoners te bevorderen. Dit is niet zomaar een zoektocht naar lege vierkante meters, maar naar hoe het hergebruik van de stad nieuwe mogelijkheden biedt voor de sociale cohesie die zo hard nodig is in de versplinterende wereld.

Met aandacht voor de integratie van gemeenschappelijke ruimtes zoals daktuinen, uitbreidmodules, interne verbindingen en collectieve voorzieningen, speelt het ontwerp in op de toenemende vraag naar ruimtes die zowel privé als gemeenschappelijk gebruik mogelijk maken. Het project onderzoekt ook de concepten van gemeenschappelijkheid in de stad, waarbij het idee van een runclub als metafoor voor sociale verbinding wordt gebruikt, en de ruimte een ontmoetingsplek wordt voor bewoners van verschillende achtergronden.

Door middel van een grondige locatieanalyse, een theoretisch kader en een ontwerp dat in dialoog staat met de stedelijke context, biedt dit project waardevolle inzichten in hoe architectuur kan bijdragen aan het oplossen van urgente stedelijke vraagstukken zoals woningnood en sociale isolatie.

Daarnaast heeft het theoretisch kader dat aan dit ontwerp ten grondslag ligt, de sociale en ruimtelijke vraagstukken verder verdiept. Theoretische concepten over stedelijke duurzaamheid, sociale inclusie, en collectieve ruimte worden in dit project vertaald naar praktische ontwerpoplossingen die zowel esthetisch als functioneel zijn. De modulaire architectuur die ik heb ontworpen als verbindingsstructuur tussen oude en nieuwe elementen, is niet alleen een technische keuze, maar ook een filosofische – een manier om te denken over hoe we onze bestaande steden kunnen herconfigureren om ruimte te bieden aan zowel individuen als gemeenschappen.

Dit ontwerpboek presenteert de reis van deze herbestemming – van theoretische overwegingen tot concrete ontwerpvoorstellen, van de frustraties van het herhaaldelijk uitvinden van hetzelfde wiel tot de bevrijdende mogelijkheden van hergebruik. Het daagt de lezer uit om voorbij traditionele opvattingen over wonen en herontwikkeling te denken, en onderzoekt hoe architectuur kan bijdragen aan de oplossing van de wooncrisis en tegelijkertijd een veerkrachtiger, socialer stadsklimaat kan creëren. Het biedt een nieuwe benadering van stedelijke verdichting, waarin onderling verbonden ruimtes en toegankelijkheid centraal staan, en waarin de stad opnieuw wordt ontdekt voor de bewoners van morgen.

INLEIDING

INTRODUCTIE

Op de bovenverdiepingen van de drukste winkelstraat van Amsterdam liggen lege ruimtes, onzichtbaar voor de duizenden voorbijgangers. De Leidsestraat, beroemd om zijn levendige commerciële uitstraling, herbergt een stille en vaak vergeten kant van de stad: verdiepingen die al tientallen jaren leegstaan. Dit onbenutte potentieel lijkt te schreeuwen om een oplossing. Terwijl de stad zich uitstrekt naar de randen, worden de kernen vol leegstand genegeerd, zelfs in tijden van toenemende woningnood.

Wat als de oplossing voor de woningcrisis niet aan de rand van de stad ligt, maar in de harten van onze drukste straten, juist daar waar de stad het meest compact is? Waarom blijven we zoeken naar uitbreiding, terwijl er verborgen ruimte is in de stad zelf? Deze vraag is de basis van dit onderzoek.

In dit project wordt de potentie van de leegstaande verdiepingen boven winkels onderzocht – een lang over het hoofd geziene oplossing voor de stedelijke woningnood. Maar het gaat niet alleen om het creëren van meer vierkante meters. Het gaat om het herontwerpen van de stad: het maken van ruimte voor wonen, werken en vooral samenleven in een tijd waarin de stad niet alleen zoekt naar uitbreiding, maar ook naar verbinding.

Met deze benadering wil ik niet alleen laten zien hoe we de stad efficiënter kunnen inrichten, maar ook hoe we de sociale structuur kunnen versterken door bestaande ruimtes opnieuw te benutten. Het is een oproep om verder te kijken dan de oppervlakte en de stad opnieuw te herdefiniëren, met respect voor het verleden, maar gericht op de toekomst.

Het proces begon in maart 2024 met een onderzoekstraject, gevolgd door een lang ontwerpproces waarin ik het probleem van leegstaande verdiepingen boven winkels benaderde vanuit zowel een architectonisch als sociaal perspectief. Het doel was om een pragmatische oplossing te vinden die de technische haalbaarheid van herbestemming combineert met de sociale en ruimtelijke behoeften van de stad.

Als architect in spe ben ik altijd op zoek naar manieren om de menselijke ervaring binnen de ruimte te verbeteren. Ik ben Frederieke Hakman, en na 4,5 jaar studie aan de Master Architectuur aan de Academie van Bouwkunst, combineer ik inmiddels mijn opleiding met werk bij een bureau in Amsterdam. In mijn werk combineer ik interieur en architectuur, altijd met de gebruiker centraal. Ik geloof dat de kracht van een ontwerp ligt in de manier waarop het mensen in hun dagelijkse leven ondersteunt, en ik zoek altijd naar sociaal passende oplossingen, zelfs in de kleinste details. Mijn achtergrond aan de kunstacademie heeft me een sterke conceptuele basis gegeven, maar voor dit project kies ik een pragmatische benadering, niet om mezelf uit te dagen, maar omdat ik geloof dat de werkelijke uitdaging in dit project juist ligt in de mogelijke realiseerbaarheid ervan.

In dit afstudeerproject wil ik niet alleen de ruimtelijke vraagstukken van leegstand aanpakken, maar ook de sociale uitdagingen van de stad. Het gaat niet om het toevoegen van meer vierkante meters, maar om het creëren van een stad die zich verder ontwikkelt zonder te uitbreiden, en waarin de bestaande structuren opnieuw worden benut voor de mensen die er wonen.

Bij deze neem ik u, als lezer, mee door dit ontwerp!

HET STADSCENTRUM IS ALS EEN VERSTOPTE ADER...

MEPPEL 1960

woning familie

... Waar levendige straten met woningen boven winkels plaatsmaken voor opslagruimtes. De winkels vullen de begane grond, terwijl de verdiepingen erboven vaak leegstaan.

opslag

AMSTERDAM 2010

... De straten verliezen langzaam hun vitaliteit. Het is alsof de stad haar adem inhoudt, in afwachting van een krachtige impuls die haar hart weer laat kloppen. Maar in deze moderne tijd is oplappen niet meer voldoende.

PERSOONLIJKE MOTIVATIE

In het midden van de 20ste eeuw runden mijn grootouders een winkel in het centrum van Meppel, een middelgrote stad in het noordoosten van Nederland. Daar beheerden mijn grootvader en grootmoeder een kruidenierswinkel en woonden ze boven de zaak. In die tijd was deze situatie gebruikelijk, waarbij het hele stadscentrum een levendige sfeer uitstraalde, voornamelijk bewoond door de middenklasse en bruisend van activiteit. Deze levendigheid was niet exclusief voor Meppel; een vergelijkbare drukte was voelbaar in de beroemde winkelstraten van Amsterdam. Toen mijn grootouders met pensioen gingen, zette mijn vader de traditie voort door in de vroege jaren 2000 een winkel te openen in het hart van Amsterdam, op de Leidsestraat 46 en Kalverstraat 163.

Tussen 2010 en 2016 bevond de schoenenwinkel van mijn vader, Boots Shoes, zich achter de glanzende etalageruiten. Aan de achterzijde van de winkelvloer leidde een steile trap naar de bovenverdiepingen. Terwijl je omhoog ging, passeerde je dozen met schoenen naar een kantoor en een kleine kitchenette voor het personeel. Verder omhoog leidde de trap naar ruime verdiepingen die al decennia leeg stonden. Alleen de begane grond, kelder en eerste verdieping werden actief gebruikt. De tweede en derde verdieping bleven leeg vanwege het ontbreken van externe toegang. Bewoning was niet mogelijk, zelfs niet voor de

werknemers van de winkel. Het gebrek aan externe toegang betekende dat ongeautoriseerde toegang tot de winkel mogelijk was, wat de huurder blootstelde aan risico’s bij schade zonder verzekering.

Het centrum van Amsterdam onderging echter een ingrijpende transformatie. Families verhuisden naar andere delen van de stad, en gebouwen kwamen steeds vaker in handen van investeerders of grote merken. Dit leidde tot gedeeltelijke leegstand, waarbij de bovenverdiepingen boven commerciële ruimtes onbewoond bleven door het ontbreken van een aparte ingang. Het stadscentrum raakte steeds meer ontvolkt, de levendige dynamiek van vroeger maakte plaats voor een stille leegte. De winkelstraten verloren hun aantrekkingskracht; overdag bruisend van activiteit, veranderde het stadscentrum bij het vallen van de avond in een desolate zone zonder sociale controle.

Deze veranderingen weerspiegelen het verhaal van mijn familie, parallel aan de transformatie van de stad. Het is een verhaal van transformatie en verdichting, waarin het stadscentrum zich ontwikkelde van een gemeenschapscentrum naar slechts een schim van zijn vroegere zelf. Geïnspireerd door deze achtergrond richt mijn afstudeeronderzoek aan de Academie van Bouwkunst in Amsterdam zich op een urgent thema: “Wonen boven de harten van de handel.”

Rechts in beeld: 2008Tijdens de verbouwing van Leidsestraat nr.46, het pand waar mijn vader een schoenenwinkel opende, en de boven gelegen verdiepingen enkel als opslag gebruikte.

Links in beeld: 1976Groenteboer Hakman aan de hoofdstraat 37 in Meppel, het pand waar mijn grootouders hun zaak runden en boven hun onderneming woonden.

PROBLEEMSTELLING

Woningtekort en Onbenut Potentieel.

Amsterdam kampt met een chronisch woningtekort, terwijl tegelijkertijd boven veel ruimte boven winkelvloeren leegstaat die zou kunnen dienen als woonruimte. In de Metropoolregio Amsterdam bedraagt het tekort naar schatting circa 50.000 woningen 1 . Deze schaarste vertaalt zich in lange wachtlijsten, torenhoge huizenprijzen en gedwongen vertrek van bewoners op zoek naar betaalbare huisvesting. Tegelijkertijd stonden in de stad Amsterdam begin 2022 ruim 10.216 woningen leeg 2 – een aantal dat in een decennium nauwelijks is afgenomen, ondanks de wooncrisis. Maarliefst 67% van deze leegstaande woonruimtes bevindt zich opvallend genoeg boven winkels en andere commerciële panden in de binnenstad. Zo bleek uit een inventarisatie dat in drukke winkelstraten als de Nieuwendijk en Kalverstraat honderden bovenetages ongebruikt zijn: alleen al in 180 panden aan de Nieuwendijk werden 100 lege etages geteld (plus nog circa 160 als opslag in gebruik), terwijl in 150 panden aan de Kalverstraat 135 etages leegstonden (naast ~200 als opslag gebruikt) 3 . Deze cijfers illustreren een schrijnende paradox: duizenden Amsterdammers zoeken een woning, maar tegelijkertijd

staan etages midden in de stad – boven de levendige winkels – structureel onderbenut.

Die bovenverdiepingen vertegenwoordigen een aanzienlijk potentieel om nieuwe woningen toe te voegen in de bestaande stad. Nationale schattingen gaan uit van enkele tienduizenden mogelijke extra woningen indien leegstaande etages boven winkels worden benut. Zelfs conservatieve berekeningen noemen dit een kans die de moeite waard is te ontsluiten 4 . Het benutten van deze ruimtes zou bovendien rechtstreeks kunnen bijdragen aan verlichting van de wooncrisis. Als de stad al die leegstaande huizen bewoonbaar kreeg, zou dat de wooncrisis enigszins verlichten 5 , noteert Teun Dominicus in Het Parool.

Er is hier dus sprake van een opmerkelijke tegenstelling tussen vraag en aanbod: een drukkende woningnood versus latent beschikbare vierkante meters woonruimte boven winkels. In deze probleemstelling wordt dit contrast scherp gedefinieerd en ontrafeld. In deze probleemstelling kijk ik eerst naar de oorzaken en obstakels die maken dat deze etages boven winkels al zo lang leeg blijven, daarna naar de gevolgen voor de stad, en ten slotte naar de beleidsmatige dimensie van het vraagstuk.

Complexiteit van Hergebruik: Technische, Juridische en Economische Obstakels

Boven: Verdiepingen die al decennia lang leeg staan.

Het ombouwen van leegstaande winkel-bovenverdiepingen tot volwaardige woningen blijkt in de praktijk complex. Er zijn technische en bouwkundige drempels: veel panden in de historische binnenstad hebben geen eigen toegangsdeur of trap meer naar de bovenliggende verdiepingen 6 . In het verleden zijn aparte opgangen vaak opgeofferd om de winkelruimte op de begane grond te vergroten 7 . Hierdoor is het fysiek lastig om de etages erboven te bereiken, laat staan te verbouwen tot zelfstandige woningen. Het creëren van een veilige, zelfstandige toegang vergt ingrijpende ingrepen, zoals het terugbrengen van trappenhuizen of het realiseren van een achteringang via stegen of achterbouwen. Bovendien moeten nieuwe ontsluitingen voldoen aan strenge eisen van brandveiligheid en inbraakpreventie, wat bij historische panden een flinke uitdaging is 8 . Monumentale gebouwen kennen extra beperkingen: wijzigingen aan gevels en constructies stuiten op regels voor behoud van het erfgoed, waardoor creatieve oplossingen nodig zijn om bijvoorbeeld vluchtwegen of lichtinval te garanderen. Ook bestemmingsplantechnisch is hergebruik niet altijd straightforward – soms staat het plan alleen commerciële functies toe op de begane grond en zijn er

wijzigingsprocedures nodig om een woonbestemming voor de bovenlagen te krijgen 9 . Deze mix van bouwtechnische en juridische obstakels zorgt ervoor dat elke transformatie van een bovenverdieping tot woning maatwerk is en vaak langdurige trajecten vergt.

Naast de technische uitdagingen zijn er economische en eigendomskundige obstakels. De panden in een blok zijn vaak in handen van verschillende particuliere vastgoedeigenaren, wat de coördinatie bemoeilijkt. Waar een geheel pand één eigenaar heeft, kan die misschien besluiten een stukje winkelpui op te offeren voor een trapportaal – maar in winkelstraten zijn panden blok na blok versnipperd in bezit, waardoor er in theorie heel veel verschillende ontsluitingen gerealiseerd moeten worden. Samenwerking tussen eigenaren is nodig, bijvoorbeeld om gezamenlijke ontsluitingen per bouwblok te realiseren. 10 In de praktijk is die samenwerking lastig: eigenaren kennen elkaar niet altijd of hebben uiteenlopende belangen. Veel vastgoedeigenaren en winkelexploitanten missen bovendien de incentive om in herontwikkeling te investeren. De bedrijfsmatige waarde van winkelruimte in topstraten is enorm – bijvoorbeeld in de Kalverstraat kan een winkelhuur €2.200 per m 2 per jaar opleveren 11 . Het creëren van een trap of entree ten koste van verkoopoppervlak betekent direct inkomensverlies op de begane grond. Eenmaal verbouwd

is de opbrengst van een bovenwoning relatief bescheiden (bijvoorbeeld ~€25 per m 2 per maand aan huur, volgens onderzoek uit de volkskrant in 2021. Met zulke verhoudingen vinden veel eigenaren een extra voordeur in hun kostbare etalage “zonde” Momenteel zijn de huurprijzen echter flink omhoog gegaan, dus biedt dat wellicht perspectief.

De smalle gevel van nr. 46 vormt een groot obstakel voor potentiële ontsluiting.

Investeringen in bovenwoningen renderen onvoldoende zonder subsidie –vaak moet er financieel geld bij om het haalbaar te maken, aldus het Regioplan Beleidsonderzoek in opdracht van de ministeries VROM en economische zaken, in 2008 12 . Een raming van het ministerie (VROM) stelde zelfs dat verbouw tot woning in sommige gevallen tot 50% van de bouwkosten onrendabel is. Geen wonder dat eigenaren, ondanks de ontwikkelingen op het gebied van huurverhogingen de afgelopen jaren, huiverig zijn: “sommigen hebben geen zin in al het gedoe en willen alleen hun winkeltje verhuren,”

aldus een gemeentelijke projectleider 13 . Verder worden leegstaande etages boven winkels dikwijls informeel anders benut (als magazijn, kantoor of zelfs gewoon leeg laten voor speculatie), waardoor de druk om te transformeren minder voelt. Al deze factoren samen maken hergebruik complex: technisch uitdagend, juridisch gevoelig, en economisch niet vanzelfsprekend rendabel. Het resultaat is dat het enorme potentieel aan woonruimte boven winkels grotendeels onbenut blijft, ondanks de prangende woningnood.

Magazijnruimte boven Leidsestraat nr.50. Leegstand op de tweede etage van nr.46.

Gevolgen: Leegstand en de Leefbaarheid van Winkelstraten

De structurele leegstand van bovenetages heeft directe negatieve gevolgen voor de vitaliteit en leefbaarheid van de Amsterdamse winkelstraten. Waar vroeger winkelier-families boven hun zaak woonden, staan nu etages leeg of dienen als opslag, wat betekent dat er ’s avonds en ’s nachts weinig of geen permanent bewonerspubliek aanwezig is 14 . Gemeenten zien met lede ogen aan hoe na sluitingstijd de rolluiken omlaag gaan en voorheen levendige winkelbuurten veranderen in verlaten, onheimische plekken. De straten die overdag bruisen van shoppers zijn ’s avonds uitgestorven; donkere ramen boven de etalages geven de aanblik van een spookstad. Deze leegstand ondermijnt de sociale controle – er zijn minder “ogen op straat” om te letten op veiligheid, en de sociale cohesie lijdt eronder. Bovendien kan achterstallig onderhoud op leegstaande verdiepingen (denk aan lekkages of ongedierte) onopgemerkt blijven tot het de winkel eronder schaadt 15 .

Actieve bewoning boven winkels zou het tegenovergestelde effect hebben: het bevordert de leefbaarheid en veiligheid in één klap. Wonen in de winkelstraat brengt 24/7 ogen en oren, wat overlast

en criminaliteit kan verminderen. Het zorgt voor een diverser gebruik van het stadscentrum, dat niet alleen winkelgebied is maar ook woonmilieu – dit maakt straten aantrekkelijker en duurzamer op lange termijn. Nu is dat potentieel niet verzilverd: structurele leegstand bevordert geenszins de leefbaarheid 16 en draagt bij aan een vicieuze cirkel van verminderd avondleven, mogelijke verloedering en verminderde economische vitaliteit. Leegstand boven winkels is daarmee niet alleen een gemiste kans voor de woningvoorraad, maar tast ook de kwaliteit van de openbare ruimte aan. Een straat met bovenbewoning heeft doorgaans meer aanloop op verschillende tijden van de dag, meer diversiteit in functies en een betere sociale veiligheid. In Amsterdam betekent het huidige patroon van lege bovenverdiepingen dus dat sommige centrale straten na winkeltijd hun levenskracht verliezen. Dit inzicht onderstreept dat het probleem breder is dan enkel het aantal woningen – het raakt aan de stedelijke leefomgeving als geheel.

Versnipperd Beleid en Ontbreken van Structurele Aanpak

Ondanks de urgentie van het probleem is een effectieve, grootschalige oplossing tot dusver uitgebleven. De aanpak van leegstaande bovenwoningen boven winkels is versnipperd over verschillende beleidsterreinen en kent veelal incidentele projecten in plaats van een structurele strategie. Al sinds de jaren tachtig worden er initiatieven genomen om het wonen boven winkels te stimuleren –denk aan inventarisaties, pilot-projecten, subsidies en speciale gemeentelijke taskforces 17 . Zo startte Amsterdam in de jaren ’90 een project met subsidies voor eigenaren; na 15 jaar waren daarmee 510 woningen gerealiseerd uit lege etages 18 . Recenter, in 2017, voerde de gemeente een stadsbrede subsidieregeling in (tot €25.000 per pand) om bovenwoningen te ontsluiten. De resultaten blijven echter mager: die nieuwe subsidie is in zes jaar tijd slechts 13 keer benut, goed voor 201 extra woningen boven winkels in heel Amsterdam 19 . In verhouding tot het geschatte aantal leegstaande etages is dit een druppel op de gloeiende plaat.

Ook op landelijk niveau wordt duidelijk hoe beperkt de voortgang is: men schatte rond 2008 het nationaal potentieel op wel 40.000 nieuwe bovenwoningen,

maar sinds de jaren ’80 zijn er in heel Nederland slechts circa 2.614 bovenwoningen gerealiseerd 20 . Met andere woorden, na tientallen jaren van beleid is nog steeds minder dan ~10% van het veronderstelde potentieel benut.

Deze gapende kloof duidt op een gebrek aan een structurele, reproduceerbare aanpak. Elk pand en elke straat vergen nu maatwerk, omdat standaardmodellen of herhaalbare concepten voor transformatie ontbreken. Het beleid is bovendien verdeeld over verschillende instanties en regelgevingen: woonbeleid, economisch (detailhandel) beleid, monumentenzorg en bouwregelgeving opereren niet altijd in samenhang. Hierdoor ontbreekt eenduidige sturing. Een vastgoedeigenaar die een bovenverdieping wil transformeren, krijgt te maken met uiteenlopende loketten en regels – zonder one-stop-shop of helder kader. Waar bijvoorbeeld in kantorenleegstand inmiddels instrumenten als transformatiefondsen en versnellingskamers bestaan, is er voor wonen boven winkels geen dergelijke gecoördineerde infrastructuur. Initiatieven blijven daardoor vaak beperkt tot kleinschalige successen (een handvol woningen hier en daar per jaar), in plaats van de nodige opschaling.

Zelfs succesvolle projecten, zoals de “duurste deur van Nederland” waardoor een blok aan de Kalverstraat ontsloten werd 21 , krijgen weinig navolging. Dit heeft als reden dat er geen mechanisme is om zulke oplossingen te standaardiseren en op andere locaties toe te passen.

Het ontbreken van een structurele aanpak manifesteert zich ook in beperkte data en kennisdeling. Een rijksinventarisatie concludeerde enkele jaren geleden dat “er weinig feitelijk bekend is omtrent het totale potentieel aan woonruimte in etages boven winkels.” 22 Schattingen lopen uiteen en elke gemeente hanteert eigen definities en prioriteiten. Er is geen centraal overzicht of gezamenlijk programma dat stakeholders bijeenbrengt met een gedeelde visie. Dit gebrek aan coördinatie en informatie leidt ertoe dat kansen blijven liggen en dat dezelfde obstakels (toegangsproblemen, regelgeving, financiële onrendabelheid) telkens opnieuw het proces frustreren zonder dat er een repeatable model wordt ontwikkeld om ze te overkomen.

Hiermee kristalliseert de kern van het probleem: Amsterdam heeft een significant latent woningaanbod bóven haar winkels, maar door een combinatie van fysieke obstakels, financiële drempels en gefragmenteerd beleid wordt dit potentieel niet benut. Deze structurele mismatch tussen woningnood en leegstand boven winkels ondermijnt de

leefbaarheid van de binnenstad en blijft voortbestaan bij gebrek aan een integrale, herhaalbare oplossing. De probleemstelling draait dan ook om dit hardnekkige spanningsveld: hoe kan het dat in een stad met schrijnend woningtekort de verdiepingen boven winkels leeg en ontoegankelijk blijven? Het antwoord ligt in de complexe samenloop van genoemde factoren, die in samenhang begrepen moeten worden om de impasse te doorbreken. Alleen door het probleem in al zijn facetten te definiëren – van de stedenbouwkundige tot de bestuurlijke – kan de weg worden vrijgemaakt richting mogelijke oplossingsrichtingen (hoewel die buiten de scope van deze probleemstelling vallen). Wat hier voorligt, is daarmee een helder afgebakende diagnose van een urgent Amsterdams vraagstuk: de structurele leegstand van bovenruimtes in het hart van de stad, te midden van een woningcrisis, en de randvoorwaarden die deze paradox in stand houden.

Bij Urban Outfitters aan de Kalverstraat werd etalage ruimte ingeruild voor een trappenhuis – Deze wordt gekscherend ‘de duurste deur van Nederland’ genoemd.

De veranderende stad

De leegstand van de bovenverdiepingen in het centrum van Amsterdam is niet alleen een technisch, economisch en beleidsmatig vraagstuk, maar het staat ook in direct verband met bredere stedelijke ontwikkelingen. De woningnood in Amsterdam is een dringend probleem dat de stad al jaren bezighoudt, en tegelijkertijd blijven duizenden vierkante meters in het hart van de stad ongebruikt, voornamelijk boven commerciële ruimtes. De huidige leegstand boven winkels biedt een onbenut potentieel voor de stad, wat juist in tijden van woningtekorten steeds urgenter wordt. Daarnaast is er een groeiende groep alleenstaanden die op zoek zijn naar geschikte woonruimte. De herbestemming van leegstaande verdiepingen biedt dan een mogelijke oplossing voor zowel de woningnood als de veranderende demografische samenstelling van de stad. De druk op de woningmarkt in Amsterdam is enorm, met een tekort van circa 50.000 woningen 23 in de regio , terwijl het aantal leegstaande woningen in het stadscentrum ondertussen aanzienlijk is.

Hoewel de vraag naar woningen blijft stijgen, roept de lege ruimte boven winkels niet alleen vragen op over de onbenutte capaciteit, maar ook over de toekomstige rol van retail in het stadscentrum. De dynamiek van winkelstraten in steden als Amsterdam verandert snel. Dit roept de vraag op of het stadscentrum nog wel de plek moet zijn voor grote winkelstraten, of dat het de komende decennia misschien juist een plaats wordt voor meer woningen dan voor winkels. Het verdwijnen van retailfuncties betekent echter niet alleen een afname van winkels, maar ook een verschuiving in hoe we het stadscentrum gebruiken en hoe we de balans vinden tussen wonen, werken en commerciële functies.

Het probleem van leegstand boven winkels is daarmee niet alleen een kwestie van het creëren van nieuwe woonruimte, maar ook een vraag over de toekomst van onze stedelijke ruimte. Wat willen we behouden in de stad, en wat is de rol van winkelstraten in een toekomst waarin de commerciële functie steeds meer uit de binnenstad verdwijnt? Het antwoord op deze vraag zal niet alleen de leegstand boven winkels beïnvloeden, maar ook de levendigheid en identiteit van de stad bepalen.

Naast de leegstand boven winkels wordt in dit afstudeerboek ook aandacht besteed aan drie andere belangrijke thema’s.

Allereerst wordt het tekort aan woningen verder onderzocht, met nadruk op de urgentie van de woningnood en de bredere stedelijke implicaties van het gebrek aan betaalbare woonruimte.

Vervolgens wordt de herwaardering van het retailsegment behandeld, waarbij de nadruk ligt op de toekomst van retail in het stadscentrum, gezien de verschuiving naar online winkelen en de veranderende consumentengedragingen. Dit thema onderzoekt de mogelijke transformatie van winkelstraten en commerciële ruimtes in een toekomst waarin retail wellicht niet meer de dominante functie in het centrum is.

Tot slot wordt het thema verbinding onderzocht, waarbij de focus ligt op de groeiende groep alleenstaanden die op zoek zijn naar laagdrempelig contact in de stad, en de balans tussen gemeenschap en individu. Dit thema kijkt naar hoe de stad kan bijdragen aan sociale cohesie door ontmoetingsplekken te creëren die toegankelijk en ondersteunend zijn voor deze specifieke groep.

Winkelstraten zoals de Leidsestraat ogen vol, maar verbergen een enorme leegstand op de verdiepingen erboven – een stille ruimte in het hart van de stad met potentieel voor wonen.

PROJECTBESCHRIJVING

Herontwikkeling van leegstaande verdiepingen boven winkels in de Amsterdamse binnenstad - Leidsestraat.

In het centrum van Amsterdam staan duizenden vierkante meters boven winkels langdurig leeg, terwijl de woningnood blijft toenemen. Dit afstudeerproject onderzoekt hoe deze onbenutte verdiepingen kunnen worden getransformeerd tot volwaardige woonruimtes. De focus ligt op de Leidsestraat, een van de drukste winkelstraten van de stad, waar de combinatie van historische bebouwing, beperkte ontsluiting en versnipperd eigendom de herontwikkeling extra complex maakt.

Het project richt zich op het ontwikkelen van een schaalbaar en flexibel interventiemodel dat bestaande gebouwen op slimme wijze ontsluit, zonder waardevolle winkelruimte op de begane grond op te offeren. Daarbij worden ruimtelijke, sociale en economische aspecten integraal meegenomen. Naast ruimtelijke strategieën worden ook het vastgoedklimaat, gemeentebeleid en de positie van eigenaren en gebruikers onderzocht.

Door middel van ontwerp, analyse en een concrete casus wordt een alternatieve toekomst geschetst voor het stadscentrum: een levendige mix van wonen en commercie, waarin leegstand plaatsmaakt voor stedelijke vitaliteit en sociale verbinding.

De herontwikkeling van leegstaande ruimtes boven winkels tot leefbare woningen, met een focus op gemengd gebruik en betrokkenheid van eigenaren en gebruikers.

WIE WAAR WAAROM

Gericht op alleenstaanden: een groeiende stedelijke doelgroep met behoefte aan compacte, flexibele woonvormen.

WAT

Interventieplan voor de activering van leegstand boven winkels, gericht op een flexibel gemengd programma met oog voor pandeigenaren en ook voor bewoners

Leidsestraat nr.40-62. De dertien gebouwen maken deel uit van een gesloten bloktypologie met verschillende complexe uitdagingen.

Om leegstand te activeren en stedelijke dichtheid en leefkwaliteit op een duurzame manier te versterken.

Welke multidisciplinaire strategieën kunnen worden ontwikkeld om de transformatie van lege verdiepingen boven winkels tot leefruimtesin de Leidsestraat in Amsterdam te bevorderen?

PROJECT LAGEN: VAN THEORIE NAAR ONTWERP

Deze pagina visualiseert de drie centrale ontwerpstrategieën binnen het afstudeerproject: ontsluiten, transformeren en uitbreiden. Elke strategie vormt een noodzakelijke stap in de reactivering van leegstaande verdiepingen boven winkels in de Amsterdamse binnenstad.

Ontsluiten verwijst naar het creëren van nieuwe toegangen tot de bovenverdiepingen, vaak via slimme, minimale ingrepen die de commerciële ruimte op de begane grond niet aantasten.

Transformeren richt zich op de herinrichting en aanpassing van bestaande ruimtes om deze weer geschikt te maken voor bewoning, met oog voor kwaliteit en eigentijdse woonbehoeften.

Uitbreiden kijkt naar mogelijkheden om extra woonruimte toe te voegen op of achter het bestaande volume.

De bovenliggende laag, het theoretisch level, onderbouwt deze strategieën met analyses van beleid, vastgoedstructuren en maatschappelijke tendensen. Het ontwerp niveau vertaalt deze principes naar concrete, schaalbare interventies die passen bij het karakter van de bestaande stad.

THEORETISCH LEVEL

ONTSLUITEN UITBREIDEN TRANSFORMEREN

ONTWERP NIVEAU

CONTEXT

LOCATIE ANALYSE

De keuze voor Leidsestraat 40–62 is strategisch én representatief. Deze locatie ligt in het hart van de Amsterdamse binnenstad, aan een van de drukste winkelstraten van Nederland. Het blok vormt daarmee een scherp voorbeeld van de paradox die dit project onderzoekt: enorme voetgangersdrukte op straatniveau, terwijl de verdiepingen erboven grotendeels leegstaan.

Leidsestraat 40–62 maakt deel uit van een gesloten bouwblok met beperkte ontsluitingsmogelijkheden. De panden zijn alleen via de voorzijde toegankelijk, wat transformatie van de bovenverdiepingen tot woonruimte extra complex maakt. Tegelijkertijd zijn deze complexiteiten juist typerend voor veel binnenstedelijke winkelgebieden in Nederland.

De keuze voor dit blok stelt mij in staat om op een representatieve casus een breder toepasbaar interventiemodel te ontwikkelen.

Daarnaast kent het blok een interessante gelaagdheid: monumentale panden met uiteenlopende eigendomsstructuren, een mix van internationale retail en leegstand, en een directe relatie met omliggende woonstraten (Kerkstraat, Keizersgracht) waarvan de binnentuinen visueel nabij zijn, maar fysiek onbereikbaar. Deze omstandigheden maken het mogelijk om te onderzoeken hoe ruimtelijke ingrepen (zoals ontsluiting via alternatieve routes of uitbreiding richting het

dak) samen kunnen gaan met behoud van de bestaande stedelijke structuur.

Tot slot biedt dit blok, juist vanwege de complexiteit en centrale ligging, een kans om een maatschappelijk relevant vraagstuk ruimtelijk tastbaar te maken. Door leegstand boven winkels hier concreet aan te pakken, wordt de potentie van dit soort binnenstedelijke transformaties zichtbaar op een plek die iedereen kent – maar waar we zelden naar boven kijken.

Als architect positioneer ik mij binnen dit project nadrukkelijk op het snijvlak van het ruimtelijke en het maatschappelijke. De keuze voor dit specifieke blok aan de Leidsestraat is geen toevallige of puur pragmatische; het is een bewuste keuze om mijn ontwerpdenken te toetsen aan een van de meest weerbarstige plekken in de stad.

Leidsestraat 40–62 dwingt tot precisie. De hoge druk op de plint, de waarde van de gevel, het beperkte ruimtegebruik op de verdiepingen en de complexiteit van eigendomssituaties vragen om een ontwerpstrategie die niet alleen ruimtelijk slim is, maar ook realistisch, flexibel en schaalbaar. Ik zie het als mijn rol om in deze gefragmenteerde context verschillende belangen en lagen – beleidsmatig, sociaal, ruimtelijk en economisch – te verbinden en te vertalen naar een haalbare ruimtelijke ingreep. Geen radicale

breuk met het bestaande, maar een subtiele interventie die laat zien hoe we in de bestaande stad nieuw stedelijk leven kunnen creëren.

Juist in een blok waar transformatie niet vanzelfsprekend is, zie ik mijn ontwerp als katalysator: een voorstel dat niet alleen laat zien wat er kán, maar ook wat er zou móeten – om het centrum weer bewoonbaar, sociaal en toekomstgericht te maken.

De Leidsestraat, januari 2024 tijdens een locatie analyse.

Boven: Stedelijke kaart Amsterdam - schaal 1:15000

Boven:Het bouwblok Leidsestraat nr 40/62 - schaal 1:2000

later gerealiseerde toevoegingen

bestaande panden

ONTSLUITING

ontsluiting aan voorzijde voorzijde en zij-ontsluiting nummer 46. was eerder toegankelijk via Keizersgracht nr.504

niet gebruikt / opslag restaurant winkels woning gracht

CIRCULATIE PATRONEN

tramlijn voetgangers auto’s en fietsers oriëntatie van de hoofdstraat

Deze analyse maakt zichtbaar dat vrijwel alle panden alleen via de voorzijde ontsloten zijn, waardoor de bovenverdiepingen moeilijk bereikbaar zijn en vaak als opslag of helemaal niet worden gebruikt. De structuur van het blok sluit bovendien fysiek nauwelijks aan op de achterliggende woonbuurten. Hierdoor functioneren de panden als geïsoleerde commerciële eenheden, en ontbreekt elke aanleiding of infrastructuur voor transformatie naar wonen.

Deze analyse maakt duidelijk hoe het bouwblok dubbel georiënteerd is: commerciële functies aan de levendige Leidsestraat met geactiveerde plint, tegenover een achterzijde die volledig passief is, ondanks de aanwezigheid van woonfuncties en collectieve tuinen. Er is geen fysieke relatie tussen de winkels aan de straatzijde en de woonomgeving aan de achterkant – een gemiste kans voor integratie...

... De doorsnede op links toont deze disconnectie in verticale zin. De tramstructuur en smalle stoep (slechts 11 meter tussen de gevels) maken een publieke ontsluiting via de voorzijde moeilijk schaalbaar. De achterzijde (Keizersgracht) biedt wél ruimte, maar is momenteel onbenut en niet toegankelijk.

Conclusie: de ruimtelijke structuur ondersteunt geen integratie van programma’s. Zonder nieuwe verbindingen tussen straat- en tuinzijde blijft transformatie naar gemengd gebruik architectonisch onhaalbaar. Juist die onbenutte achterkant biedt potentieel voor nieuwe ontsluitingsstrategieën.

De gevelrij toont een sterk gefragmenteerd beeld, met een grote diversiteit in bouwhoogtes (variërend van 3 tot 5 lagen boven maaiveld), souterrains en kelderverdiepingen. Deze verschillen zetten zich ook intern voort, zoals zichtbaar in de doorsnede eronder. Hierdoor ontstaat een versnipperd casco zonder uniforme vloerhoogtes of doorlopende structuren...

... Dit maakt het realiseren van een collectieve of gedeelde ontsluiting bijzonder complex: vloerniveaus sluiten niet vanzelfsprekend aan, en verticale verbindingen moeten telkens op maat worden ontworpen. Tegelijkertijd laat deze analyse ook zien dat juist deze complexiteit vraagt om een modulaire benadering – een systeem dat zich aanpast aan de bestaande variatie, in plaats van het volledig te willen standaardiseren.

Deze analyse laat zien dat de plint van vrijwel alle panden in het blok is geoptimaliseerd voor commerciële zichtbaarheid: maximale glasoppervlakken, minimale penanten en volledige transparantie over de volledige zichthoogte. Deze uniforme etalagegevels dienen de economische logica van retail, maar laten nauwelijks ruimte voor een tweede voordeur of collectieve toegang tot de verdiepingen erboven.

Het ontbreken van duidelijke scheiding tussen winkel- en woonentrees maakt zelfstandige ontsluiting van de bovenverdiepingen vrijwel onmogelijk. Juist deze spanning tussen commerciële optimalisatie en ruimtelijke toegang vormt een belangrijk architectonisch knelpunt in het heractiveren van leegstaande bovenruimtes.

bezettingsgraad woningen: 3/13 leegstand: 9/13

functies lokale gemeenschap: 2/13 internationale functies: 11/13

monumentaal: 9/13 beschermd stadsgezicht: 13/13

Bron: (Centraal Bureau voor Statestiek, 2023)

particulier bezit: 7/13

institutioneel eigendom: 6/13

De afbeelding biedt een overzicht van de vastgoedsituatie in blok YF25 aan de Leidsestraat. De kaart toont de bezettingsgraad, met 3 van de 13 woningen bewoond en 9 leeg. De meeste panden zijn in particulier bezit (7/13) en 9 panden zijn monumentaal. De commerciële functies richten zich voornamelijk op de lokale gemeenschap. De rechtergrafiek geeft verdere gegevens over adressen, gebouwen, percelen, en bewoners. Deze informatie is cruciaal voor het onderzoek naar de herontwikkeling van het gebied.

VERKENNING PER PAND

Ik heb een gedetailleerde analyse uitgevoerd per pand voor de Leidsestraat 40 t/m 62. Hiervoor heb ik gegevens aangevraagd bij de gemeente Amsterdam en het Kadaster, zoals bouwtekeningen, renovaties sinds 1900, eigenaarsgegevens, en onder andere de waarde van de panden. Deze data heb ik grondig geanalyseerd om inzicht te krijgen in de historische ontwikkeling en de huidige staat van de panden. Deze analyse is van groot belang voor mijn afstudeeronderzoek, omdat het me helpt bij de herontwikkeling van de panden en het begrijpen van de kansen en uitdagingen die hierbij komen kijken op het gebied van wonen boven winkels.

Ik heb gebruikgemaakt van de Bouwdossiers van het Stadsarchief Amsterdam voor mijn onderzoek. Bouwtekeningen van panden die vóór 1905 zijn gebouwd, zijn te vinden in de Beeldbank van het Stadsarchief, waar ik de tekeningen heb gedownload. (Bronnen per pand zijn in de bibliografie te vinden)

LEIDSESTRAAT NR 40

Oorspronkelijk bouwjaar: 1881

Huur/ aankoop: Het pand wordt momenteel verhuurd.

Bouwoppervlakte: De begane grond. Ongeveer 32 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is zichtbaar vanaf de Keizersgracht, met een breedte van ongeveer 2 meter.

Functies: Het pand heeft een commerciële functie. Nummer 40 verbindt zich met een brede toegang van 4 meter naar de hoek.

Aankoopprijs: Niet bekend.

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: Niet bekend.

Monument: Het pand is een beschermd monument, subcategorie stadsgezicht, met nummer 2628.

Toegang: Alleen via de voorkant van het gebouw.

Gebruik: Het pand wordt momenteel gebruikt door een tatoeageshop.

Indeling: Het gebouw heeft vier verdiepingen: kelder, begane grond, eerste en tweede verdieping. De kelder is alleen voor installaties. De bovenste verdiepingen worden uitsluitend voor commerciële doeleinden gebruikt, zoals een tatoeageruimte op de eerste verdieping en opslag op de tweede verdieping. De rest van het gebouw is leeg. Het gebouw heeft geen bewoners. De toegang is boven bij nummer 508.

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

1906:

Sinds 1906 was het pand in handen van de heer A. Blaauw en werd het gebruikt als kleine winkel.

1950:

In 1950 blijkt uit de documenten dat A. T. H. Janse eigenaar was en dat het pand als souvenirwinkel Five Flies functioneerde. In hetzelfde jaar vond een kleine gevelrenovatie plaats.

1997:

Pas in 1997 duiken er significante renovatiegegevens op, waarbij het pand omgebouwd werd tot parfumerie onder het eigendom van mevrouw A. Inden

Juwelen B.V.

2001:

In 2001 vond een adreswijziging plaats, waarbij de kelder, begane grond en eerste verdieping van zowel 40 als 508 werden aangewezen als winkelruimte, terwijl de tweede, derde en vierde verdieping werden aangewezen als woonruimte.

2003:

In 2003 werd het pand omgedoopt tot Six, een juwelierszaak, terwijl de bestemming hetzelfde bleef. Alleen de gevelreclame veranderde. Het pand stond destijds ook te koop bij Six Shops BV. Of het pand op dat moment verhuurd was, is onduidelijk. De bovenste verdiepingen waren niet opgenomen in de laatste plannen, dus het is onzeker of ze bewoond zijn. Er is geen externe toegang.

LEIDSESTRAAT NR 42

Oorspronkelijk bouwjaar: 1728

Huur/aankoop: Het pand wordt momenteel verhuurd.

Bouwoppervlakte: Begane grond heeft ±30 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 6 meter breed.

Aankoopprijs: Niet bekend, het gebouw wordt nog beheerd door dezelfde familie.

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: De heer Gerardus Jacobus Theodorus Böhnen (sinds 1988).

Monument: Het pand is een beschermd monument.

Toegang: Alleen via de voorkant van het gebouw.

Gebruik: Het pand wordt momenteel gebruikt door een telefoonreparatiewinkel.

Indeling: Het gebouw heeft drie verdiepingen: kelder, begane grond en bovenverdiepingen. De kelder heeft een interne verkooptrap naar de begane grond.

Gebruikersverhaal: De huurder van het gebouw woont boven de winkel. “De winkel is op de begane grond, de eerste verdieping wordt gebruikt voor reparaties. De tweede verdieping is een kantoor en een klein woonruimte. De derde verdieping is een woonkamer en slaapkamer. De huurder van de winkel woont hier en huurt het gehele gebouw. Het is echt chaos boven. We huren het hele gebouw, we hebben geen keus. De bovenverdiepingen zijn in zeer slechte staat. Als huurder wil ik het gebouw niet renoveren, want dan zouden we de vastgoedmagnaat een dienst bewijzen. Hierdoor kan hij het pand voor een hogere prijs verhuren, wat de waarde aanzienlijk zou verhogen. Is dat niet bizar!”

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 42

1903:

Na de renovatie werd de gevel aangepast, waardoor de hoogte van het gebouw werd verminderd, maar het aantal verdiepingen gelijk bleef. De wooneenheden werden echter verwijderd en, afgezien van de kelder en de winkelruimte, werden de resterende drie verdiepingen omgebouwd tot opslagruimte. Uiteraard werd voor deze renovatie een vergunning verkregen, waarbij de bestemming van het pand werd gewijzigd in een winkel met opslagruimte.

1930:

In 1950 blijkt uit de documenten dat A. T. H. Janse de eigenaar was en dat het pand als souvenirwinkel Five Flies functioneerde. In datzelfde jaar vond een kleine gevelrenovatie plaats.

1965:

Daarnaast vonden in 1965 verdere renovaties plaats, nog steeds onder het eigendom van de heer G. J. Bohnen. Opnieuw werden er aanpassingen aan de winkelpui gedaan, maar de rest van het pand bleef ongewijzigd.

2000:

Het pand onderging zijn laatste renovatie in 2000, waarbij de focus opnieuw op de winkelpui lag. De bovenste verdiepingen, momenteel eigendom van Silverstone B.V., waren niet opgenomen in de nieuwste plannen, waardoor de bezettingsstatus ervan onzeker is. Een externe toegang is niet beschikbaar.

2006:

In 2006 werd het pand omgedoopt tot Sinner, een zonnebrillenwinkel, terwijl de bestemming hetzelfde bleef. Alleen de gevelreclame veranderde. Het pand stond destijds ook te koop onder Sinner BV. Of het pand op dat moment verhuurd was, is onduidelijk. De bovenste verdiepingen waren niet opgenomen in de laatste plannen, dus het is onzeker of ze bewoond zijn. Er is geen externe toegang.

LEIDSESTRAAT NR 44

Oorspronkelijk bouwjaar: 1671

Huur/aankoop: Het pand wordt momenteel verhuurd.

Bouwoppervlakte: De begane grond is ± 57 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 5 meter breed.

Aankoopprijs: 920.000 EUR

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: De heer Gerardus Jacobus Theodorus Böhnen (sinds 1988).

Monument: Het pand is een beschermd monument, subcategorie stadsgezicht, met nummer 3425.

Toegang: Alleen via de voorkant van het gebouw.

Gebruik: Het pand wordt momenteel gebruikt voor een afhaalrestaurant en is bezet door een internationaal burgerrestaurant.

Indeling: Het gebouw heeft vijf verdiepingen, inclusief de kelder (alleen voor installaties) en twee bovenste verdiepingen voor opslag. De bovenste verdiepingen worden niet bewoond.

Gebruikersverhaal: De restaurantmanager, tevens huurder van het restaurant, vertelt: “De kelder wordt alleen gebruikt voor installaties. De bovenste verdiepingen dienen voor opslag. Er woont niemand daar. We durven het niet aan om daar personeel te huisvesten, omdat we het risico niet willen nemen in geval van een incident.”

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 44

1953:

Uit een document uit 1953 blijkt dat W. G. A. Van der Horst de eigenaar is. Destijds was het pand in gebruik als winkel met de naam Rodier Monsieur.

1969:

In 1969 is er een notitie over de installatie van neonreclame voor dezelfde winkel, die inmiddels is omgebouwd tot kledingwinkel. Momenteel zijn de bovenste verdiepingen van het gebouw nog steeds bezet.

2007:

In 2007 diende eigenaar E.C.M. Heinis een verzoek tot renovatie in, waarbij het pand werd omgebouwd tot lunchruimte. Opnieuw werden alleen de kelder, begane grond en eerste verdieping gebruikt; de overige verdiepingen werden niet meer gebruikt. Hoewel deze verdiepingen toegankelijk zijn via een aparte binnentrap, zijn ze niet opgenomen in de nieuwste plannen, waardoor de gebruiksstatus ervan onzeker is. Een externe toegang is niet beschikbaar.

1982:

In 1982 wordt een aanvraag ingediend voor lichtreclame voor een hamburgertent. Het pand is inmiddels eigendom van een vastgoedbedrijf.

LEIDSESTRAAT NR 46

Oorspronkelijk bouwjaar: 1671

Huur/aankoop: Het pand wordt momenteel verhuurd.

Bouwoppervlakte: Begane grond: 96 m 2 , 1e verdieping: 68 m 2 , 2e verdieping: 68 m 2 , 3e verdieping: 56 m 2 .

Gevel: De gevel is ongeveer 4 meter breed.

Aankoopprijs: 5.050.000 EUR

Prijs per vierkante meter: 195.000 EUR jaarlijks.

Huidige eigenaar: Vast Ned Retail Nederland B.V. (sinds 2012).

Monument: Het pand is een beschermd monument, subcategorie stadsgezicht, met nummer 3426.

Toegang: Toegang via de achterzijde, via een binnenplaats.

Gebruik: Het pand wordt momenteel gebruikt door een internationale kledingwinkel.

Indeling: Het gebouw heeft 5 verdiepingen. De kelder wordt gebruikt voor opslag, de begane grond voor verkoopruimte en de eerste verdieping voor opslag. De tweede en derde verdieping zijn leeg en in slechte staat, zonder plannen voor renovatie.

Gebruikersverhaal: De winkelmanager zegt: “Het pand wordt momenteel maar gedeeltelijk gebruikt. Alleen de kelder voor opslag, de begane grond voor verkoop en de eerste verdieping voor opslag. De tweede en derde verdieping zijn leeg en in zeer slechte staat, niemand doet er iets aan en het is voor de eigenaar niet aantrekkelijk om te renoveren.”

LEIDSESTRAAT NR 46

Historische toevoeging: Banketbakkerij Berkhoff, gevestigd aan de Leidsestraat 46, was een gerenommeerd etablissement dat bekendstond als een trekpleister voor de welgestelden. De winkel, opgericht in 1893 door Willem Berkhoff, specialiseerde zich in het vervaardigen van heerlijke delicatessen. Meer dan veertig jaar lang, onder leiding van de laatste eigenaar, Kees Goetheer, konden klanten zich tegoed doen aan de voortreffelijke creaties.

Kees Goetheer, geboren in 1917 in het Zeeuwse dorp Wolphaartsdijk, kwam uit een familie van banketbakkers die drie generaties omvatte. Ondanks de moeilijke tijden tijdens de oorlog nam Goetheer de zaak in april 1944 over, terwijl het echtpaar Berkhoff nog in het pand woonde. De overname viel samen met een periode van aanbodtekorten en Goetheer herinnert zich dat hij zijn toevlucht nam tot creatieve oplossingen, zoals gebak gemaakt van magere melkpoeder, witte bonen en een scheutje boter.

Na Dolle Dinsdag (5 september 1944) moest Goetheer onderduiken en lag de zaak een jaar stil. Pas in het najaar van 1945 konden de ovens weer worden opgestart. In de drukke winkelperiode van de jaren vijftig profiteerde Berkhoff, met een theesalon achter in de winkel, van de toenemende klantenstroom. De invoering van de vijfdaagse werkweek betekende echter een verlies voor de zaak, omdat medewerkers van nabijgelegen banken en kantoren op zaterdagochtend saucijzenbroodjes kwamen halen.

Sinterklaas en Kerstmis waren hoogseizoen voor Banketbakkerij Berkhoff. Goetheer en zijn team maakten lange dagen, van zeven uur ‘s ochtends tot tien uur ‘s avonds, om tweeduizend boterletters en gebak te produceren. Helaas moest Goetheer, bij gebrek aan een opvolger, de zaak in 1985 verkopen.

Fotoarchief Amsterdam, Berkhoff 1954

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 46

1957:

In 1957 is het pand nog steeds in bezit van de heer C. A. Goetheer en is het momenteel in gebruik als bakkerij. In deze vergunningaanvraag worden de begane grond en de kelder uitgebreid om ruimte te bieden aan meer ovens voor de productverwerking. De uitbreiding strekt zich uit van de begane grond tot aan Leidsestraat 44. Ook de kelder krijgt een uitbouw, met een extra vleugel en ingang aan de Keizersgracht. Het adres is nu Leidsestraat 46 en Keizersgracht 504. De woning van de bakkerij-eigenaar op de bovenverdiepingen blijft ongewijzigd.

1934:

In 1934 bleef het pand in handen van dezelfde eigenaar. Tekeningen van de renovatie van de winkelpui en de indeling van de winkel zijn uit die tijd terug te vinden. De winkel bevindt zich op de begane grond, terwijl de kelder als magazijn fungeert. Vanaf de eerste verdieping fungeert het pand als woning met een keuken en aangrenzende woonkamer op de eerste verdieping, en de verdiepingen daarboven als woonvertrekken van de winkelier.

2002:

Het pand werd omgevormd van restaurant naar Vodafone-winkel, met een verbroken verbinding tussen de kelder en Keizersgracht 504. Momenteel huist kledingwinkel ELLE, eigendom van ELLE Fashion Brands Collections

B.V. De gevel werd gerestaureerd en de bovenste twee verdiepingen waren onbewoond.

1999:

In 1999 transformeerde Sivan B.V. het pand tot restaurant El Torado. De klassieke winkelpui werd vervangen door een eenvoudige stenen gevel. De begane grond diende als restaurantgedeelte, met de keuken in de kelder. De bovenste verdiepingen werden gebruikt als privévertrekken voor het restaurant, maar het is onduidelijk of de tweede en derde verdieping in gebruik waren.

2010-2016:

Boots Shoes (Calceus BV) was gevestigd als schoenenwinkel, met de begane grond, kelder en eerste verdieping voor detailhandel en opslag. De bovenste verdiepingen bleven leeg door het ontbreken van een externe ingang, wat juridische en verzekeringsproblemen zou kunnen veroorzaken voor de huurder.

LEIDSESTRAAT NR 48

Oorspronkelijk bouwjaar: 1705

Huur/aankoop: Het pand wordt momenteel verhuurd.

Bouwoppervlakte: De begane grond heeft ±96 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 5 meter breed.

Aankoopprijs: 3.250.000 EUR

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: Overvast Properties B.V. (sinds 2021).

Monument: Het pand heeft een beschermd stadsgezicht.

Toegang: Toegang via een binnenplaats, maar alleen via de voorkant van het gebouw aan de Keizersgracht.

Gebruik: Het pand wordt momenteel gebruikt door een delicatessenwinkel.

Indeling: Het gebouw heeft vijf verdiepingen, inclusief kelder, begane grond en drie bovenverdiepingen, die voornamelijk voor opslag worden gebruikt.

Gebruikersverhaal: De filiaalmanager zegt: “Onze winkel bevindt zich op de begane grond van een historisch pand aan de Leidsestraat. De bovenverdiepingen gebruiken we voor opslag van voorraden en verpakkingen. De kelder wordt ook als opslagruimte gebruikt. We mogen het pand alleen voor commerciële doeleinden gebruiken, en zonder de juiste toestemming is wonen hier niet toegestaan vanwege wettelijke en verzekeringskwesties. We willen geen risico nemen met de naleving van de regels of onze verzekering.”

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 48

1930:

In 1930 werd een vergunning verleend voor de uitbreiding van de kelder van het pand. Boven de kelder bevindt zich een kleine winkelruimte met een kantoor en een centrale binnenplaats. Aan de achterzijde bevindt zich een werkplaats. De bovenverdiepingen worden bewoond door de winkeliers. Na afgifte van de vergunning zal de binnenplaats op de begane grond worden overkapt en omgebouwd tot een grote winkel.

1924:

Het gebouw is sinds 1888 in bezit van de familie Eichholtz, met een delicatessenwinkel. Het gebouw zal maar liefst 144 jaar dezelfde functie behouden.

1934:

In 1934 vroeg de winkelier een vergunning aan voor de modernisering van de eerste en tweede verdieping van het pand, dat een woonhuis bleef, maar een keuken en een badkamer toevoegde. Deze waren er voorheen niet.

1955:

In 1955 stond het gebouw nog steeds op naam van dezelfde familie Eichholtz en werd de gevel gemoderniseerd.

1965:

Na 1965 vonden er geen grote aanpassingen meer plaats aan het gebouw. De eig enaren gingen in augustus 2022 met pensioen. Tegenwoordig is het nog steeds dezelfde delicatessenzaak, maar de namen van de eigenaren zijn inmiddels op de luifels geplakt. Ook de bovenste verdiepingen worden niet meer bewoond, de laatste eigenaren zijn te oud geworden en er is geen aparte ingang voor externen.

LEIDSESTRAAT NR 50

Oorspronkelijk bouwjaar: 1699

Huur/aankoop: Het pand is momenteel te huur, sinds 2021.

Bouwoppervlakte: De begane grond heeft ±94 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 5 meter breed.

Aankoopprijs: 1.640.000 EUR

Winkel prijs per vierkante meter: Te huur voor 16.666 EUR per maand.

Huidige eigenaar: Mevrouw Antoinette Alexandra ten Horn (sinds 2012).

Monument: Het pand heeft een beschermd stadsgezicht.

Toegang: Toegang via een binnenplaats, maar alleen via de voorkant van het gebouw aan de Keizersgracht.

Gebruik: Het pand wordt momenteel verhuurd aan een schoenenmerk.

Indeling: Het gebouw heeft vier verdiepingen, inclusief kelder, begane grond, eerste en tweede verdieping, en een zolder.

Gebruikersverhaal: De hoofdhuurder van het pand (Manfield) zegt: “Manfield is al lange tijd een bekende naam in Amsterdam. Onze locatie aan de drukke Leidsestraat heeft ons in het begin geholpen klanten aan te trekken. De begane grond wordt gebruikt als winkelruimte, en de bovenverdiepingen gebruiken we voor opslag van schoenen en andere benodigdheden. Helaas woont er niemand in het pand. De bovenverdiepingen worden alleen gebruikt voor opslag. Dit komt doordat onze huurovereenkomst het pand alleen voor commerciële doeleinden toestaat. Wonen zou alleen mogelijk zijn met de juiste toestemming. Bovendien zijn er juridische en verzekeringskwesties die we liever vermijden. We willen zeker zijn van de naleving van alle regels en dat het gebouw goed verzekerd is. We ondervinden nu ook andere grote uitdagingen. De Leidsestraat is na Covid niet meer de hotspot die het was. Manfield staat al drie jaar te huur en helaas is het nog niet verhuurd. Gelukkig heeft de eigenaar ons een huurkorting gegeven, wat voor beide partijen voordelig is. De huurprijs en de waarde van het contract zullen niet dalen, maar de maandlasten worden wel lager.”

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 50

1926:

In 1926 vonden er aanpassingen plaats aan de voorgevel en de woning op de bovenverdiepingen van het pand, die momenteel als winkelruimte fungeren. Er werden extra deuren aan de gevels toegevoegd. Het betrof echter eengezinswoningen.

1911:

In 1911 werd het pand geregistreerd op naam van de firma Van Goethem en Neuteboom. Opvallend is dat nr. 50 en nr. 52 met elkaar zijn samengevoegd.

1938:

In 1938 werd er door dezelfde eigenaar opnieuw een wijziging doorgevoerd. Het duurt dan nog geruime tijd voordat de wijzigingen bij de gemeente worden aangemeld.

1931:

In 1931 werd het pand geregistreerd op naam van E. H. Dick, uitsluitend voor nummer 50. In deze aanvraag wordt het pand gerenoveerd en opnieuw gesplitst. Momenteel is het een stoffen- en kledingwinkel voor dames.

1998:

In 1998 werd het pand geregistreerd op naam van de heer R. Van der Kraan. De bestemming verandert in een winkel met bijbehorende kantoorruimte. Tekeningen laten zien dat alleen de kelder, begane grond en eerste verdieping nog in gebruik zijn. De tweede en derde verdieping staan le tterlijk leeg en worden niet meer gebruikt, waarschijnlijk vanwege een gewijzigde bestemming van het pand. Er is een muziekwinkel gevestigd.

Schoenenwinkel Manfield opende in 2001 zijn deuren en deze winkel is er tot op de dag van vandaag gevestigd.

LEIDSESTRAAT NR 52 A-D

Oorspronkelijk bouwjaar: 1675

Huur/aankoop: Het pand is momenteel te huur, zowel voor retail als woningen.

Bouwoppervlakte: De begane grond heeft ±120 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 7 meter breed.

Aankoopprijs: Niet bekend.

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: De heer Josephus Johannes Inden (sinds 2014).

Monument: Het pand heeft een beschermd stadsgezicht, subcategorie stadszicht, met gevelnummer 3427.

Toegang: Toegang via een binnenplaats, maar alleen via de voorkant van het gebouw aan de Keizersgracht.

Gebruik: Het pand wordt momenteel gebruikt door een kaasshop op de begane grond en heeft studentenkamers boven de winkel.

Indeling: Het gebouw heeft zes verdiepingen, inclusief kelder, begane grond, eerste, tweede en derde verdieping, en een zolder.

Gebruikersverhaal: De eigenaar van de kaasshop en huurder van het pand zegt: “We bieden een breed assortiment heerlijke kazen, zowel lokaal als internationaal. Onze winkel heeft een loyale klantenkring opgebouwd, maar we merken een afname van lokale klanten door de toenemende afhankelijkheid van toerisme in de buurt. De begane grond en kelder worden gebruikt voor de winkel, en de kelder dient als opslag voor onze kazen en andere producten. Er is ook een aparte ingang in de gevel die leidt naar de studentenkamers boven de winkel. Ondanks af en toe geluidsoverlast van de studenten, hebben we goede relaties met de huurders. Het ontwerp van ons pand, met een ruime etalage en verbindende openingen, zorgt ervoor dat we goed zichtbaar zijn en opvallen in de stad.”

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 52

1911:

In 1911 is het pand in handen van de firma Van Goethem en Neuteboom.

Opvallend is dat de nummers 52 en 50 samengevoegd zijn. De begane grond van nummer 50 is een winkel, terwijl de begane grond van nummer 52 een hal is. De eerste verdieping van nummer 52 maakt ook deel uit van de hal. De verdiepingen vormen een apart woonhuis.

In 1934 komt het pand in handen van een andere eigenaar, een besloten vennootschap van Levers Soap Company. De voorgevel wordt aangepast en vanaf dat moment is het pand niet langer verbonden met nummer 50.

1934:

1946:

In 1946 wordt de bestemming van het pand gewijzigd. Het wordt verhuurd aan M. Woiski, die op de begane grond een café met bijbehorende opslagruimte en keuken vestigt. De huurder woont niet in het pand.

1959:

In 1959 wordt de begane grond gerenoveerd, ditmaal door een andere huurder, J.M. Inden. Voorheen een café, nu een juwelierszaak.

In 1974 verlaat de juwelier het pand en wordt de begane grond gebruikt als boekwinkel, gehuurd door de heer M. Janse. Het pand wordt ook door deze persoon bewoond.

2003:

In 2003 is het pand nog steeds in gebruik als boekhandel. In datzelfde jaar vraagt de eig enaar, mevrouw R. Zijlstra-Vreljanski, een vergunning aan voor kamerverhuur. De kelder, begane grond en eerste verdieping zijn niet in de aanvraag opgenomen. Op de tweede verdieping worden vier kamers met een gedeelde keuken en badkamer gecreëerd en verhuurd. Aan nummer 52 worden vier extra letters toegevoegd, A-D. Momenteel wordt het pand nog steeds bewoond en zijn de kamers bereikbaar via de entree aan de voorgevel.

LEIDSESTRAAT NR 54

Oorspronkelijk bouwjaar: 1737

Huur/aankoop: Het pand is momenteel te huur.

Bouwoppervlakte: De begane grond. Ongeveer 137 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 6 meter breed.

Aankoopprijs: Niet bekend.

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: Kroonenberg Group B.V. (sinds 2008).

Monument: Het pand heeft een beschermd stadsgezicht.

Toegang: Toegang is zowel via de voorzijde als via de Kerkstraat, zoals aangegeven op de kadastrale kaart.

Gebruik: Het pand wordt momenteel verhuurd aan een drogisterijketen.

Indeling: Het gebouw heeft vijf verdiepingen, inclusief kelder, begane grond, eerste, tweede en derde verdieping.

Gebruikersverhaal: De winkelassistente vertelt over haar baas, de franchisenemer en huurder van het pand: “Het gebouw bestaat uit meerdere verdiepingen. De kelder wordt gebruikt voor de opslag van onze voorraad, de begane grond is de winkelruimte zelf, en de eerste verdieping wordt als kantoor gebruikt. De bovenverdiepingen zijn leeg en verkeren in slechte staat. Het hele gebouw wordt gehuurd door de franchisenemer van onze apotheek, die niet alleen de winkel beheert, maar ook de ruimtes erboven. Het is soms frustrerend om de staat van de bovenverdiepingen te zien. Terwijl de gevel goed wordt onderhouden door de eigenaar, worden de bovenverdiepingen niet onderhouden, omdat er geen verdienmodel is en dus geen meerwaarde voor de eigenaar. Desondanks werken we graag hier en richten we ons op het bieden van uitstekende service aan onze klanten.”

LEIDSESTRAAT NR 54

Historische toevoeging:

In 1927 onderging de gevel van het gebouw een drastische transformatie, terwijl de indeling grotendeels onveranderd bleef. De kelder en een deel van de begane grond werden gebruikt voor opslag en kantoorruimtes, terwijl de eerste, tweede verdieping en zolder dienst deden als woonruimte. De Amsterdamse halsgevel met klassieke elementen werd vervangen door een Art Deco-gevel, met verschillende sculpturen gemaakt door Theo van Delft. Deze sculpturen, waarschijnlijk geïnspireerd door het Book of Amos, tonen onder andere de ploegman, de zaaier en de oogster.

Het pand was eigendom van de familie P. de Gruyter & Zoon, een katholieke kruideniersketen. De katholieke krant De Tijd prees de nieuwe winkel, vooral het interieur: “Bij het betreden van de winkel valt onmiddellijk op dat er geen kosten zijn gespaard bij de artistieke uitvoering van het interieur. De muren zijn geheel bedekt met Goudse aardewerk, het schilderwerk van het houtwerk is bijzonder, en het prachtig uitgevoerde glas-in-lood dakraam is een genot, terwijl de nieuwste innovaties in winkelhygiëne, waaraan De Gruyter altijd veel aandacht besteedt, alleen maar bewondering oproepen. Het hoogtepunt van deze winkel is echter de Theekiosk, waar vrouwelijke klanten De Gruyter’s beroemde theesoorten kunnen proeven. Volledig gemaakt in China, met zijn rode lak en dof gouden afwerking, en de voorbeelden van Chinese sculpturen, is deze theekiosk een waar kunstwerk.”

Fotoarchief Gemeente Amsterdam, De Gruyter 1927

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 54

1978:

In 1978 werd het pand in gebruik genomen als vegetarisch restaurant, eigendom van de Golden Temple Emporium Foundation.

1959:

In 1959 vinden er renovaties plaats, waarbij de bestemming van het pand wordt gewijzigd naar kantoor- en winkelruimte. De bovenverdiepingen worden niet meer bewoond.

De Gruyter bewoont het pand tot 1974.

2001:

In 2001 neemt een Italiaans restaurant het huurcontract over, ditmaal verhuurd aan Cucina Di Bertolli B.V. Het pand blijft onbewoond. De bovenverdiepingen worden uitsluitend gebruikt als kantoor en opslagruimte.

1993:

In 1993 opereert in het pand een pizzeria onder de naam Waller Beheer B.V. De naam van het restaurant is Di Marco Restaurante

2007:

In 2007 neemt een Aktiesport het pand in gebruik. Alleen de verdiepingen tot en met de eerste verdieping worden gebruikt. De bovenste verdiepingen blijven ongebruikt.

Sinds ongeveer 2010 is hier een filiaal van de drogisterijketen Holland & Barrett gevestigd, dat tot 2015 onder de naam De Tuinen opereerde. De drogisterij is tot op de dag van vandaag in het pand gevestigd. Het pand is nog steeds onbewoond.

LEIDSESTRAAT NR 56

Oorspronkelijk bouwjaar: 1694

Huur/aankoop: Het pand is momenteel te huur.

Bouwoppervlakte: De begane grond heeft ±82 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 4 meter breed.

Aankoopprijs: 577.613 EUR

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: Netterdam Beheer B.V. (sinds 2014).

Monument: Het pand heeft een beschermd stadsgezicht, met gevelnummer 3428.

Toegang: Toegang via een binnenplaats, de voorkant van het gebouw is gedeeld met de nummers 58 en 60.

Gebruik: Het pand wordt momenteel verhuurd aan een kledingmerk.

Indeling: Het gebouw heeft vier verdiepingen, inclusief kelder, begane grond, eerste, tweede en derde verdieping, en een kruipruimte.

Gebruikersverhaal: De manager en huurder van de kledingwinkel zegt: “Het pand bestaat uit een begane grond die volledig is ingericht als winkelruimte, waar we onze klanten een uitgebreide collectie kleding en accessoires aanbieden. Achter de winkelruimte hebben we een magazijn waar we onze voorraad beheren en opslaan. Dit magazijn is essentieel voor onze bedrijfsvoering, zodat we efficiënt kunnen werken en snel kunnen bedienen. De bovenverdiepingen worden niet voor woon- of andere doeleinden gebruikt. We hebben ervoor gekozen om ons alleen te richten op de begane grond en het magazijn, omdat deze het meest relevant zijn voor onze activiteiten. Er zijn geen bewoners boven de winkel. Het onderhouden van een goede relatie met de eigenaar en het naleven van de huurvoorwaarden zijn voor ons belangrijk. We willen ervoor zorgen dat onze winkelruimte goed onderhouden blijft en dat we kunnen blijven profiteren van een gunstige locatie in het hart van Amsterdam.”

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 56

1945:

Dit is nog steeds zo in 1945. Het pand wordt bewoond door W. J. Leloux, die het huurt en een vergunning aanvraagt om de woning op de eerste en tweede verdieping te verbouwen. Het gezin exploiteert een dameskapsalon op de begane grond.

1920:

In 1920 wordt het pand geregistreerd op naam van A. Isaac.

1994:

In 1994 vindt er een bestemmingswijziging plaats. Het pand is nu volledig bestemd als bedrijfsruimte. De woningen zijn verdwenen.

1967:

In 1967 is het pand nog steeds in bezit van dezelfde eigenaar en wordt het nog steeds bewoond. Op de begane grond is een cosmeticawinkel gevestigd.

In 1981 vestigt zich in het pand een parfumerie. De eigenaar blijft ongewijzigd, met de heer Cooymans als huurder.

1998:

In 1998 ondergaat het pand een renovatie. Het wordt beheerd door E. Hamers Holding BV. De winkelpui wordt vergroot en de winkelruimte wordt aangepast om meer verkoopoppervlakte te creëren. De tweede en derde verdieping blijven ongewijzigd.

In 2003 wordt het pand gebruikt als kledingwinkel. Tot op de dag van vandaag staat het pand leeg.

LEIDSESTRAAT NR 58

Oorspronkelijk bouwjaar: 1758

Huur/aankoop: Het pand is privé eigendom.

Bouwoppervlakte: De begane grond heeft ±40 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 4 meter breed.

Aankoopprijs: Niet bekend.

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: De heer Martin Johan van Coeverden (sinds 2022).

Monument: Het pand heeft een beschermd stadsgezicht.

Toegang: Toegang via een binnenplaats, de voorkant van het gebouw is gedeeld met de nummers 56 en 60.

Gebruik: Het pand wordt momenteel verhuurd aan een sigarenwinkel.

Indeling: Het gebouw heeft vijf verdiepingen, inclusief kelder, begane grond, eerste, tweede en derde verdieping.

Gebruikersverhaal: De eigenaar van de sigarenwinkel zegt: “Mijn winkel bevindt zich op de begane grond, waar we onze klanten een selectie van hoogwaardige sigaren aanbieden. Boven de winkel hebben we een klein kantoor, maar de rest van de bovenverdiepingen wordt momenteel niet gebruikt. Ik ben terughoudend met het verstrekken van gedetailleerde informatie over de bovenverdiepingen, omdat dit een zaak is die voornamelijk tussen mijzelf en de betrokken partijen wordt geregeld. De specifieke afspraken en overeenkomsten over het gebruik zijn vertrouwelijk en worden doorgaans niet openbaar gedeeld.”

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 58

1958:

In 1958 was het eigendom van de familie Mosters, die er een sigarenwinkel exploiteerde.

In de loop der tijd werden er slechts kleine aanpassingen aan het pand gedaan, zoals het vervangen van de lichtbakreclame. De familie bleef er wonen.

2003:

In 2003 werd het pand gerenoveerd, op verzoek van de heer Coevorden, die het pand al tientallen jaren in bezit had. De winkelpui werd aangepast. Tot op de dag van vandaag is het pand nog steeds in handen van dezelfde eigenaar, met nog steeds een sigarenwinkel in het pand.

LEIDSESTRAAT NR 60-62

Oorspronkelijk bouwjaar: 1635

Huur/aankoop: Het pand is momenteel verhuurd, inclusief retailruimte en woningen boven nummer 60.

Bouwoppervlakte: De begane grond. Ongeveer 50 + 48 vierkante meter bruto verkoopruimte.

Gevel: De gevel is ongeveer 3 + 3 meter breed (exclusief de zijgevel van nummer 60). Aankoopprijs: 5.517.630 EUR (nummer 60 en 62 gecombineerd).

Prijs per vierkante meter: Niet bekend.

Huidige eigenaar: Vast Ned Retail Monumenten B.V. (sinds 2014).

Monument: Het pand heeft een beschermd stadsgezicht, met gevelnummer 3430.

Toegang: Toegang via de voorkant van het gebouw. De binnenplaats is gedeeld met de nummers 56 en 58, met toegang via een hoek.

Gebruik: Het pand wordt momenteel verhuurd aan een kledingwinkel op de begane grond, met woningen boven nummer 60.

Indeling: Het gebouw heeft zes verdiepingen, inclusief kelder, begane grond, eerste, tweede, derde verdieping en een zolder.

Gebruikersverhaal: De filiaalmanager zegt: “De kelder van het gebouw wordt gebruikt als opslagruimte. Hier bewaren we onze voorraad en andere benodigdheden voor de winkel. Het hebben van een kelder voor opslag is essentieel voor het efficiënt beheren van de winkel en om ervoor te zorgen dat we voldoende voorraad hebben om aan de vraag van onze klanten te voldoen. Boven onze winkel bevinden zich woningen die zijn gekoppeld aan unit 62 van het gebouw. Toegang tot deze woningen is via de Kerkstraat, wat betekent dat ze een aparte ingang hebben en niet via onze winkel toegankelijk zijn. Deze regeling is mogelijk omdat ons gebouw op de hoek van het blok ligt. Als dit niet het geval was, zou het bijna onmogelijk zijn om toegang tot het gebouw te krijgen zonder waardevolle ruimte op de begane grond op te offeren. De scheiding tussen de commerciële ruimte op de begane grond en de woningen boven zorgt voor een duidelijke verdeling van de functies van het pand.”

TIJDLIJN UIT HET STADSARCHIEF

NR 60-62

1939:

In 1939 huurde S. Israel de ruimte en vroeg een vergunning aan voor de plaatsing van twee markiezen. Na de oorlog keerde Israel, die Joods was, echter niet meer terug naar het pand.

1903:

In 1903 was het eigendom van M.F. Leys en werd het gerenoveerd. Op de begane grond bevond zich een winkel met een klein kantoor, terwijl de eerste en tweede verdieping als woonruimte werden gebruikt.

1985:

In 1985 nam Gerefa BV het pand over en verbouwde het tot kantoorruimte, die niet langer voor bewoning werd gebruikt.

1944:

In 1944 huurde L. van Twisk de ruimte voor een café en een aparte winkel, wat duidt op het gecombineerde gebruik van de nummers 60 en 62. In 1961 voerde van Twisk verdere aanpassingen aan de winkelpui door. In 1969 werd het café vervangen door een toeristenbureau onder Satour BV.

2006:

In 2002 werd het pand, onder eigendom van C. Van Amstel, verbouwd tot souvenirwinkel, met aparte ruimtes voor de nummers 60 en 62. In 2006 vond er een adreswijziging plaats onder Vastned, waardoor de appartementen nu de nummers 62, 62-hs (inclusief 62-1 & hs), 62-2 en 62-3 kregen. In 2008 diende Rituals een aanvraag in voor renovatie onder beheer van Vastned BV, waarbij op de bovenverdiepingen woonunits werden gerealiseerd, naast een kledingwinkel op de begane grond.

CONCLUSIES LOCATIEONDERZOEK

De Dynamiek van Vastgoed in de Leidsestraat

Om inzicht te krijgen in het vastgoedlandschap van de Leidsestraat, zijn twaalf panden binnen blok YF25 onderzocht. Deze uitgebreide analyse dient als een fundamentele bron voor verder onderzoek en projectontwikkeling in dit historisch belangrijke deel van de stad.

Woongebruik: Van de twaalf panden zijn er drie gedeeltelijk in gebruik, wat slechts 25% van het blok vertegenwoordigt. Dit betreft de nummers 42, 52 en 60. De huurder van nummer 42 woont boven het pand, wat risico’s met zich meebrengt door de slechte staat van het gebouw. Studentenhuisvesting in nummer 52 en vier kleine woningen in nummer 60 tonen unieke kenmerken in het stadscentrum. De overige negen panden hebben te maken met gedeeltelijke leegstand, waarbij de bovenverdiepingen vaak verwaarloosd zijn door financiële beperkingen.

Gebruik: Helaas heb ik geen specifieke informatie ontvangen over nummer 58. Behalve de bezette panden, namelijk de nummers 42, 52 en 60, lijden alle andere panden aan gedeeltelijke leegstand. Opmerkelijk is dat van de acht overige panden, in totaal 17 verdiepingen leegstaan, en dit slechts op dit blok!

Toegang: Alle panden zijn, soms uitsluitend, toegankelijk vanaf de voorzijde aan de Leidsestraat. Terwijl nummers 48 en 50 een buitenruimte aan de achterzijde hebben, behoren deze gebieden tot de woningen aan de Keizersgracht. Nummer 52 heeft toegang vanaf de terugwijkende gevel.

Monumentale gegevens: Alle geïdentificeerde panden worden erkend als beschermde stadsgezichten of monumenten, met strikte renovatieregels om de historische en architectonische integriteit te behouden. Dit omvat richtlijnen voor het behoud van historische en architectonische kenmerken, evenals goedkeuringen van de relevante autoriteiten voor werkzaamheden die invloed kunnen hebben op de integriteit van het gebouw en de omgeving.

Oorspronkelijke bouwjaren: De panden vertonen een breed scala aan bouwperiodes, waarvan sommige teruggaan tot de 17e eeuw. Deze historische structuren vertegenwoordigen een rijk architectonisch erfgoed in het gebied. Het is belangrijk op te merken dat de meeste van deze historische panden slecht geïsoleerd zijn, wat investeringen in energie-efficiëntie noodzakelijk maakt om de leefbaarheid in Amsterdam te verbeteren.

Van Monumenten tot Marktbewegingen

Eigenaren: Op basis van de gegevens van het Kadaster kunnen de eigenaren in de Leidsestraat in twee groepen worden verdeeld: particulieren en institutionele entiteiten. Van de twaalf onderzochte panden is er voor één eigendom geen informatie beschikbaar. De analyse geeft aan dat 5 panden privébezit zijn, terwijl 6 panden institutioneel eigendom zijn. Particulier bezit biedt eigenaren meer autonomie in het vastgoedbeheer, inclusief beslissingen over renovaties en huurprijzen. Echter, beperkte middelen en expertise kunnen grootschalige investeringen belemmeren, wat invloed kan hebben op het onderhoud van het pand. Institutioneel bezit biedt daarentegen professioneel beheer en financiële stabiliteit. Institutionele investeerders kunnen rendement optimaliseren via strategisch beheer, maar dit kan de standaardisatie boven de specifieke behoeften van huurders stellen.

Huur of aankoop: Alle onderzochte panden in de Leidsestraat worden momenteel verhuurd, behalve nummer 58, dat eigendom is van de eigenaar van de retailruimte. De woningen boven nummer 52 en 60 worden apart verhuurd. De nummers 46 en 50 staan al enige tijd te huur.

De bezettingsgeschiedenis van de panden vertoont aanzienlijke variabiliteit door de jaren heen. Alle panden hebben gedurende verschillende periodes een aanzienlijk aantal huurders gehad, met veel verloop, vooral sinds de jaren ‘80.

Aankoopprijzen: Op basis van de gegevens van het Kadaster van de Leidsestraat. Hoewel niet alle aankoopprijzen beschikbaar zijn, blijkt uit de gegevens dat de prijzen sterk variëren, van 5.050.000 EUR voor één pand tot 5.517.630 EUR voor een gecombineerd aantal panden. Deze diversiteit in prijzen kan worden toegeschreven aan factoren zoals locatie, staat van het pand en de beoogde bestemming. Ondanks vergelijkbare vierkante meters, suggereert het prijsverschil dat eigenaren vaak investeren op basis van hun perceptie van het potentieel van een gebouw, inclusief de geschiktheid voor woningbouw.

Dit inzicht in de complexe dynamiek van vastgoedverwervingen biedt waardevolle context voor verder onderzoek, dat in het volgende hoofdstuk zal worden beschreven. Hierin wordt dieper ingegaan op de motieven achter deze investeringen en de implicaties ervan.

OVERZICHT LOCATIEONDERZOEK

BOUWJAAR

HUUR / KOOP

VERKOOP VLOER

GEVEL

KOOPWAARDE

HUURPRIJS

VIERKANTE METERPRIJS

MONUMENT DATA

ONTLSUITING

FUNCTIE

BEWONING

LEEGSTAND

1635

verhuurd

48 + 50m2

3 + 3 meter

€5.517.630(?)

niet beschikbaar

niet beschikbaar ja voorzijde geen aparte toegang

kleding winkel

bewoond (nr 60)

3 verd. (nr 62)

1758

gekocht

40m2

4 meter

niet beschikbaar

niet beschikbaar

niet beschikbaar

nee

voorzijde geen aparte toegang

sigaren winkel

niet bewoond geen info

1694

verhuurd

82m2

4 meter

€577.613 not available

niet beschikbaar ja voorzijde geen aparte toegang

kleding winkel

niet bewoond

2 verd.

1737

verhuurd

137m2

6 meter

niet beschikbaar

niet beschikbaar

niet beschikbaar ja voorzijde geen aparte toegang drogisterij

niet bewoond

2 verd.

1675

verhuurd

120m2

7 meter

niet beschikbaar

niet beschikbaar

niet beschikbaar ja voorzijde geen aparte toegang kaaswinkel bewoond volledig bezet

1699 te huur

94m2

5 meter

€1.640.000

niet beschikbaar

niet beschikbaar

nee voorzijde geen aparte toegang

schoenenwinkel

niet bewoond

2 verd.

1705

verhuurd

€3.250.000 (?)

niet beschikbaar

niet beschikbaar

nee voorzijde geen aparte toegang

delicatessen niet bewoond 1 verd.

€5.050.000 (?)

€195.000/year

€2035 ja voorzijde geen aparte toegang

kleding winkel

niet bewoond 2 verd.

niet beschikbaar ja voorzijde geen aparte toegang burger bar niet bewoond 1 verd. 1671 te huur

verhuurd

1728

verhuurd

30m2

6 meter

€920.000

niet beschikbaar

niet beschikbaar

niet beschikbaar

niet beschikbaar

nee

telefoonwinkel bewoond volledig bewoond 1671

voorzijde geen aparte toegang

1881

verhuurd

32m2

4 meter

niet beschikbaar

niet beschikbaar

niet beschikbaar ja voorzijde geen aparte toegang

tattoewinkel niet bewoond

2 verd.

LEEGSTAND

HISTORISCHE ONTWIKKELINGEN

Een straat, altijd in ontwikkeling

Vroeger: Boven de Leidsestraat staan nog steeds v eel verdiepingen leeg. Was het altijd al zo moeilijk om boven winkels te wonen? Wat zijn de oorzaken van dit probleem en welke oplossingen worden overwogen? De Leidsestraat werd rond 1658 aangelegd, waarbij de scheve huizen die er stonden, werden gesloopt. Vroeger was winkelen vooral gericht op basisbehoeften, waarbij de lokale handel essentiële goederen en op maat gemaakte luxeproducten leverde. Het concept van winkelen als vrijetijdsbesteding werd destijds als ongepast beschouwd, waarbij personeel de dagelijkse behoeften verzorgde en kleding op maat werd gemaakt 24 .

19e eeuw: In de 19e eeuw onderging het centrum van Amsterdam echter een transformatie. Ondanks het behoud van de smalle middeleeuwse straten en steegjes, vonden er ingrijpende veranderingen plaats. In 1863 werd eenrichtingsverkeer ingevoerd in de Leidsestraat en mochten koetsen met beperkte snelheid rijden. Winkeliers moesten trottoirs, keldertrappen en vitrines verwijderen en hun waren in de eerste “etalages” tentoonstellen. Traditionele woningen werden omgebouwd tot commerciële ruimtes, waaronder winkels, restaurants en koffiehuizen. In de beginjaren hadden de meeste winkels een ruimte aan de

achterkant waar mensen konden wonen, legt Michiel Wagenaar uit. Als docent sociaal-stedelijke geografie aan de Universiteit van Amsterdam is hij geïnteresseerd in de geschiedenis van wonen boven winkels in Amsterdam.

20e eeuw: Hij wijst er echter op dat er eigenlijk weinig historisch onderzoek naar dit onderwerp is gedaan. Desondanks zijn er een paar redenen waarom de bovenste verdiepingen van gebouwen boven de Amsterdamse winkelstraten vaak leegstaan. Met de invoering van de Woningwet in 1901 en de Bouwverordening van 1905 veranderden de regels voor een woning achter de winkel. De opkomst van warenhuizen verdreef deze winkels uit de stad; zo opende De Bijenkorf in 1914 in Amsterdam, en rond die tijd kwamen alle grote warenhuizen naar de stad. Deze warenhuizen, met twintig verschillende functies onder één dak, waren ontworpen om klanten te verleiden tot impulsaankopen. Als gevolg hiervan werden begin 1920 monofunctionele gebouwen gebouwd.

het 20e centrum van Amsterdam. Dit leidde tot een monocultuur van winkels. Gebouwen werden niet langer bewoond door lokale ondernemers met een winkel op de begane grond en een woning erboven, maar gebouwen werden vergroot, trappen werden verwijderd en woningen boven de winkels kwamen leeg te staan.

Economische en sociale transformaties in de 19e en 20e eeuw

Boven: Leidsestraat omstreeks 1925, beeld uit het Stadsarchief Amsterdam.

Wagenaar benadrukt dat de momenteel leegstaande verdiepingen vaak afkomstig zijn van bestaande, vaak 19e-eeuwse winkelpanden. Architect A. Jacot (1864-1925) ontwierp veel winkels in Amsterdam, waarbij zijn ontwerpen voor zogenaamde ‘winkelpanden’ lieten zien waar het later misging. Hoewel Jacot bekend werd door zijn ontwerpen voor warenhuizen zoals Hirsch, De Vries van Buuren & Co en C&A, ontwierp hij ook veel kleinere winkels 25 . Op de tekeningen is de tweede deur naast de entree, die toegang geeft tot de bovenverdiepingen, nog duidelijk zichtbaar. Dit zijn de deuren die tegenwoordig worden gemist.

Prominente merken: Grote retailmerken kochten de panden in de winkelstraten en richtten zich vooral op de dure begane grond. Volgens Wagenaar heeft kartelvorming de afgelopen twintig jaar bijgedragen aan een versnelling van deze ontwikkeling. Alleen grote winkelketens kunnen zich de hoge huren veroorloven, maar willen maximaal profiteren van hun ruimte. Daarom ontnemen ze de toegang tot de bovenverdiepingen. In de beginjaren van de grote warenhuizen waren de sluitingstijden nog flexibel, wat resulteerde in een continue bedrijvigheid in de winkelstraten en ‘s avonds verlichting, eerst met gasverlichting en later met elektriciteit. Tegenwoordig hebben winkeliers zich teruggetrokken uit de bovenste verdiepingen en verwaarlozen ze deze verdiepingen, waardoor de winkelstraat na sluitingstijd als onveilig wordt beschouwd.

De naoorlogse Herontwikkeling

“Vanaf begin jaren zeventig had ik steeds minder vrienden die bij ons in de straat woonden. Uiteindelijk was ik de enige”, vertelt Willem Veldert de Vreng, geboren in 1963, die tot zijn verhuizing op de Nieuwendijk woonde. Zijn ouders hadden een café aan de Leidsestraat 86, dat al generaties lang in de familie was. In 1962 werd het café omgebouwd tot een likeur- en jeneverwinkel, omdat vader De Vreng geen zin meer had in lange nachten werken.

De winkel is nog steeds in handen van de kinderen. In de jaren zestig sloten veel cafés hun deuren om plaats te maken voor kledingwinkels, en ook bioscopen moesten één voor één wijken. Het is moeilijk vast te stellen wanneer de leegstand in de winkelstraat begon. Het lijkt een combinatie te zijn van groeiende welvaart, met de vraag naar grotere woningen en schaalvergroting. Winkels konden uitbreiden en vervolgens de ongebruikte trappen verwijderen, waardoor het wonen in de panden moeilijker werd, aangezien de winkeliers vaak in deze panden woonden.

Op 5 augustus 1985 werd namens burgemeester Ed van Thijn de nota “Wonen boven bedrijven” gepubliceerd. De leegloop uit de binnenstad werd alarmerend

genoemd, met een daling van het inwonersaantal van 90.000 in 1964 tot 54.000 in 1979. De voorgestelde strategie om de vele leegstaande verdiepingen in de Amsterdamse binnenstad een woonfunctie te geven, met financiële en organisatorische steun van de gemeente, omvatte onder andere de aanleg van galerijen aan de achterzijde van de panden voor de ontsluiting. In ruim tien jaar tijd werden zo 560 woningen gerealiseerd in het centrum van Amsterdam, waarvan enkele in de Leidsestraat. De subsidie die destijds aan ondernemers werd verstrekt bedroeg circa € 27.000 per woning, wat nu overeenkomt met ongeveer € 25.000.

Deze inspanningen hadden echter niet het gewenste effect. Langzaam verdwenen de kleine bedrijven in de Leidsestraat met particuliere eigenaren en werden vervangen door internationale merken en investeerders. Investeerders mikken immers alleen op rendement, wat moeilijk te voorspellen is omdat de markt voortdurend fluctueert. Daardoor blijven de verdiepingen boven de winkels in de Leidsestraat leeglopen.

21e eeuw: Dit staat in schril contrast met de winkelgekte in het eerste decennium van de 21e eeuw, toen de economie bloeide, toeristen de stad bezochten en grote internationale merken gretig een locatie in het stadscentrum wilden bemachtigen. Zo opende Abercrombie & Fitch in 2012

Hedendaagse trends: Leegstand en de zoektocht naar nieuwe invullingen

zijn deuren, en stonden er dagelijks lange rijen winkelend publiek voor de deur. De huren stegen enorm en het betalen van een flinke som geld om een huur contract te bemachtigen werd een bekend fenomeen in de straat. Met de opkomst van internet en de trend van online winkelen,

Er is een grote verandering gaande. Klanten kiezen steeds vaker voor het gemak van online winkelen. De coronapandemie heeft deze trend verder versterkt, ook in de Leidsestraat. In de afgelopen drie jaar is meer dan 40 procent van de winkels en restaurants in de Leidsestraat – 33 van de 76 panden – een nieuwe bestemming gegeven. Zelfs bekende winkels die er al lang gevestigd zijn, zoals Timberland, The Body Shop, Palladium en Pauw, zijn vertrokken. Met het recente vertrek van Abercrombie & Fitch en delicatessenzaak Eichholtz heeft de straat ook belangrijke “ankers” verloren, zoals de detailhandel ze noemt.

Het is duidelijk dat de Leidsestraat een bijzondere plek inneemt in hartje Amsterdam. Dat bleek bijvoorbeeld uit het pand waar Eichholtz 144 jaar gevestigd was, aanvankelijk als kruidenierswinkel voor de rijke bewoners van de grachtengordel, maar zich de laatste jaren specialiseerde in Britse en Amerikaanse

levensmiddelen. In augustus 2023 gingen de eigenaren met pensioen. Uitdagingen: Veel winkels in de Leidsestraat hebben het moeilijk. Ze kampen met af te lossen coronaleningen, stijgende energie- en personeelskosten en hoge huren. Veel ondernemers redden het niet en moeten noodgedwongen hun huur opzeggen.

Waar in Amsterdam-Centrum gemiddeld 5,5 procent van de winkels leegstaat, is dat in de Leidsestraat bijna 11 procent: acht winkels staan leeg en nog eens vier zijn in gebruik, maar wel te huur 26 . (zie figuur 1) . Deze leegstand is niet alleen te wijten aan de pandemie, maar was al eerder merkbaar door een dalend aantal bezoekers, mede door het veranderende aanbod in de straat. Klanten vinden hun producten steeds vaker online in plaats van in fysieke winkels.

In 2019 waren er volgens het Amsterdamse retailconsultant Bureau RMC al 13 procent minder bezoekers dan het jaar ervoor 27 . Huib Lubbers is directeur van bureau RMC en zij doen al jaren onderzoek naar passantencijfers, onder andere in de Amsterdamse binnenstad. Dankzij hem heb ik de volgende gegevens verkregen (zie figuur 2) . Dit heeft ertoe geleid dat de huurprijzen in de Leidsestraat, aldus vastgoedconsultant Cushman & Wakefield, zijn gedaald.

Later zien we chter juist weer een stijging. Beide ontwikkelingen hebben ook gevolgen voor de woningen boven de winkels in de Leidsestraat. De urgentie om actie te ondernemen is groter geworden doordat er meer leegstand op de plint is en de huurprijzen lager zijn dan voorheen. Hierdoor staat het rendement van de vastgoedeigenaar onder druk. Het bewoonbaar maken van de verdieping zou juist kunnen bijdragen aan het verbeteren van het rendement. Echter, het gebrek aan investeringen kan de waarde van de panden negatief beïnvloeden, waardoor het voor eigenaren nog minder aantrekkelijk wordt om te investeren in renovatie of herontwikkeling. Dit kan uiteindelijk leiden tot een neerwaartse spiraal waardoor zowel de

commerciële als de residentiële waarde van de panden afneemt, waardoor de aantrekkelijkheid van de Leidsestraat als winkel- en woongebied verder afneemt. Deze ontwikkeling onderstreept dat de gevel van de betreffende winkels in de Leidsestraat alleen maar belangrijker is geworden. De focus ligt op het optimaliseren van de winkeloppervlakte. Zoals vastgoedexpert Hilko Hartog van Vastned benadrukt: “De winkel moet optimaal zijn; gevels zijn het visitekaartje” 28 . Dit onderstreept de verschuiving naar een grotere focus op de commerciële aspecten van het pand, terwijl woningen boven winkels steeds meer lijken te worden verwaarloosd. Dit zou ook een toekomstvisie kunnen zijn.

Figuur 1: Veranderingen in de bezetting van de Leidsestraat sinds 2020 (RMC) te huur veranderd in 3 jaar

Daily pedestrian flow jan 2021 until jan 2023

% increases: From 2021 For 2022: 6.19% For 2023: 15.56%

*incl. Covid Lockdowns 2021/2022

Figuur 2: Passantencijfers Leidsestraat. Bron: Gegevens ontvangen van RMC.

ANALYSE LEEGSTAND BOVEN WINKELS

Straatleven, publieke ruimte en veiligheid

Als ontwerpend onderzoeker zie ik dagelijks de paradox van Amsterdam: een schreeuwend woningtekort terwijl vele verdiepingen boven winkels ongebruikt blijven. Deze leegstand boven winkels is niet alleen een gemiste kans voor extra woningen, maar beïnvloedt ook de ruimtelijke structuur en leefomgeving van de stad op merkbare wijze. In deze analyse richt ik me op de sociaal-ruimtelijke gevolgen van dit fenomeen – hoe lege bovengelegen ruimtes doorwerken in straatgebruik, publieke ruimte, buurtidentiteit en het ritme van de stad. Daarmee bouw ik voort op de bestaande probleemstelling, maar vanuit een duidelijk andere invalshoek: niet de technische of beleidsobstakels, maar de effecten op het stadsleven staan centraal.

De levendigheid van een straat wordt voor een groot deel bepaald door de aanwezigheid van mensen op verschillende tijden. Wanneer bovenverdiepingen bewoond zijn, zijn er vrijwel continu “ogen op straat” – een idee dat Jane Jacobs al in 1961 benadrukte in The Death and Life of Great American Cities 29 . Deze natuurlijke sociale controle vergroot het veiligheidsgevoel en versterkt het publieke leven. In de huidige situatie ondermijnt leegstand dit principe: ’s avonds blijven ramen donker, ontbreken er bewoners die een oogje in het zeil houden.

Gemeenten herkennen dit effect: zo stelt gemeente Gouda expliciet dat wonen boven winkels leidt tot meer sociale controle, waardoor mensen zich veiliger voelen op straat 30 . Een winkelstraat leeft zichtbaar op zodra er ’s avonds licht brandt op de verdiepingen erboven, merkte een Amsterdamse projectmanager op 31 . Behalve veiligheid gaat het ook om levendigheid van de publieke ruimte: continue bewoning zorgt voor een gelijkmatiger gebruik van de straat op diverse tijdstippen in plaats van alleen drukte tijdens winkeltijden. Leegstaande verdiepingen laten daarentegen gaten vallen in de dag- en nachtritmes van de stad – overdag boven winkels slechts opslag of leegte, ’s nachts complete stilte. Niemand kijkt graag uit op een verlaten straat 32 . Het herbestemmen van bovenzalen tot woningen kan dit patroon doorbreken door de sidewalk society nieuw leven in te blazen.

Daarnaast heeft bewoning boven winkels een praktisch-ruimtelijk voordeel: het zorgt dat gebouwen beter worden onderhouden en de straat er verzorgd uitziet. Wanneer etages permanent leegstaan, versloft vaak het onderhoud – lekkages, tocht en ongedierte blijven onopgemerkt tot ze beneden schade doen. Het actief gebruiken van deze ruimtes voorkomt zulke problemen. Monumentale panden worden bijvoorbeeld regelmatiger opgeknapt en onderhouden als de bovenverdiepingen bewoond zijn. Dit komt de uitstraling van het straatbeeld ten goede. Kortom, het betrekken van bewoners op

hoger gelegen verdiepingen verbetert zowel de fysieke staat als de sociale dy namiek van de openbare ruimte in winkelstraten. Lege bovenwoningen hebben ook invloed op de identiteit van buurten en het ritme van het stadscentrum. Historisch gezien woonden winkeliers en hun families vaak boven hun zaak, waardoor winkelstraten tegelijkertijd leefstraten waren. In veel steden (ook buiten Nederland) was dit de norm: Catherine Conlon schetst bijvoorbeeld hoe vroeger de ruime kamers boven Ierse winkels gezinnen van bakkers en caféhouders huisvestten, terwijl ze nu zijn verworden tot opslag of staan te verkrotten 33 . In Amsterdam is een vergelijkbare verschuiving opgetreden. Het gevolg is een verarming van de buurtidentiteit: zonder lokale bewoners voelen sommige centrale winkelgebieden niet langer als echte woonbuurten, maar meer als anonieme koopgebieden. Wanneer etages langdurig leeg blijven of uitsluitend als magazijn dienen, ontbreekt een permanent bewonersbestand dat bijdraagt aan de gemeenschap. De sociale cohesie lijdt hieronder – er is geen groep bewoners die zich verantwoordelijk voelt voor de omgeving of die elkaar ontmoet in de portiek. De vensters boven de etalages staren ’s avonds als lege oogkassen de straat in 34 , een treffend beeld voor de verloren ogen en oren die een buurt normaal gesproken tot een sociaal geheel smeden.

Ook het ritme van de stad wordt door deze leegstand beïnvloed. Het centrum van Amsterdam kent daardoor een

Buurt identiteit en ritme van de stad

Boven: Jane Jacobs schrijft in The Death and Life of Great American Cities (1961) dat een stad beter functioneert wanneer er een mengeling van functies is, wat de vitaliteit van een wijk bevordert.

onevenwichtige cyclus: overdag drukke straten vol shoppers en toeristen, maar ’s nachts en vroeg in de ochtend stil en onbevolkt. Het ontbreken van een avond- en nachtfunctie (zoals bewoning) maakt dat deze wijken pendelen tussen hyperactief en uitgestorven. Dit staat haaks op het idee van een gemengde, veerkrachtige stad die 24/7 een zekere basiskVitaliteit heeft. Een gezonde stadswijk heeft een mix van functies – wonen, werken, winkelen – die elkaar afwisselen en aanvullen. Leegstand boven winkels ondermijnt die mix: de functies stapelen niet, maar laten een gat. Daarmee gaat ook een stuk stadsritme verloren: er is minder sprake van geleidelijke overgang van dag naar nacht (bijvoorbeeld bewoners die thuiskomen, lichten die aangaan, geluid van activiteit boven de winkels). De stadsdynamiek wordt dus vlakker en monocultureler. In feite creëert de structurele leegstand een soort verticale scheiding: beneden commercie, boven niets. Juist door die lagen weer te activeren met woningen kan het stedelijk ritme rijker worden, met bijvoorbeeld meer bewoners die ’s ochtends de deuren uit gaan en ’s avonds thuiskomen boven de winkels, waardoor de straat op verschillende momenten van de dag bevolkt is.

Deze problematiek en de daarmee gepaard gaande effecten beperken zich niet tot Amsterdam. In veel Nederlandse steden zien we iets soortgelijks: tienduizenden etages boven winkels staan landelijk leeg 35 . Een inventarisatie

Vergelijking met andere steden

in Deventer toonde recent dat in die middelgrote stad zeker 250 bovenruimtes tot woningen kunnen worden verbouwd –potentieel dat nu onbenut blijft 36 . Grote steden kampen al langer met dit fenomeen: zo schafte Haarlem haar subsidie voor wonen boven winkels af nadat resultaten uitbleven, terwijl Amsterdam juist bleef investeren 37 . Buiten Nederland zien we dezelfde discussie. In Ierland wordt het herbewonen van “over-theshop” ruimtes genoemd als een kans om centra nieuw leven in te blazen, juist nu veel winkelstraten daar te kampen hebben met leegstand en verval 38 . Daar pleit men voor soepelere regels om transformaties mogelijk te maken, gedreven door het besef dat bovenwinkelse leegstand een vermijdbare aderlating is voor stadskernen. Het gedeelde inzicht is dat het herintroduceren van bewoners boven winkels twee vliegen in één klap slaat: het creëert broodnodige woningen én versterkt de kwaliteit van de binnenstad als leefomgeving 39 .

In beschouwing

In mijn rol als architect-onderzoeker ervaar ik dit vraagstuk niet louter als een optelsom van leegstaande vierkante meters, maar als een breder stadsysteem-probleem. Leegstand boven winkels heeft een diepgaande impact op hoe straten aanvoelen, hoe veilig en levendig ze zijn, en hoe een buurt zichzelf definieert. Het contrasteert scherp met het ideaal van de compacte, gemengde stad. Tegelijk biedt juist deze leegstand ook een potentieel antwoord op fragmentatie en mono-functionaliteit. Door bovenverdiepingen weer te activeren en bewoners toe te voegen,

kunnen we de stedelijke leefbaarheid en identiteit een impuls geven. Het is fascinerend hoe een ogenschijnlijk eenvoudig ingreep – licht in de bovenraam, een deur die weer opengaat – doorwerkt in het ritme van de hele straat. Mijn analyse wijkt af van de gangbare probleemstelling door deze socio-ruimtelijke lens: het benadrukt dat het aanpakken van leegstand boven winkels niet alleen een kwestie is van meer woningen creëren, maar vooral van het helen van het stedelijk weefsel en het terugbrengen van een menselijk maatgevoel in de Amsterdamse binnenstad.

Boven:24/7 levendigheid in de binnenstad - een utopie?

IMPACT

Leegstand boven winkels is niet slechts een gemiste kans in vierkante meters, maar een aantasting van het stedelijk weefsel als sociaal systeem. In een straat als de Leidsestraat is deze leegstand des te schrijnender: achter de monumentale gevels liggen verdiepingen die geen bijdrage leveren aan het ritme en de beleving van de stad. Waar de straat overdag wordt overspoeld door winkelend publiek, blijft het boven stil — letterlijk én sociaal.

De afwezigheid van bewoners vertaalt zich in een gebrek aan ogen op de straat, aan spontane ontmoeting, en aan continuïteit tussen dag en nacht. Zonder bewoners geen nabijheid, geen herkenning, geen zorg voor de omgeving. Dit maakt van de Leidsestraat geen stadsstraat, maar een façade van functies: druk op maaiveldniveau, leeg erboven. De sociale controle verdwijnt zodra de winkellampen doven. En met het verdwijnen van permanente aanwezigheid verdwijnt ook elke vorm van informeel eigenaarschap over de publieke ruimte.

Deze leegstand heeft bovendien een dieper liggende invloed op de vorming van gemeenschap. Bewoning is meer dan

De sociale leegte boven de etalage

huisvesting: het creëert binding, verantwoordelijkheid en betekenis. Als het wonen uit een straat verdwijnt, verdwijnt ook de mens als vormgever van de omgeving. In plaats van een diverse, betrokken buurt ontstaat een gefragmenteerd gebied waarin het sociale vacuüm ruimte laat aan vervreemding. De anonimiteit die dat met zich meebrengt, tast de leefkwaliteit van de hele straat aan — ook voor passanten, ondernemers en werkenden.

Vergelijkbare straten in andere steden tonen hoe hergebruik van bovenruimtes het sociale karakter van een buurt kan herstellen. Het bewonen van verdiepingen zorgt niet alleen voor activering van ruimte, maar ook voor herintroductie van nabijheid. De stap van leegstand naar bewoning is daarmee geen logistieke of juridische operatie, maar een sociaal herstelproces. Een manier om stedelijk leven opnieuw op gang te brengen, vanuit de bovenverdieping naar beneden — van stilte naar verbinding.

“De

woonfunctie brengt mensen terug in de stad. Zij zorgen voor ogen op de straat, nabijheid en betrokkenheid. Zonder bewoners verdwijnt de ziel uit de stedelijke ruimte.40 ”

- Planbureau voor de Leefomgeving, Verkenning Wonen boven Winkels, 2022

LOKALE INTERVIEWS

Tijdens een van mijn vele bezoeken aan het begin van dit afstudeerproces heb ik interviews afgenomen met lokale ondernemers en bewoners van het onderzoeksblok in de Leidsestraat. Ik vroeg hen naar de laatste ontwikkelingen in de straat, met speciale aandacht voor de leegstand boven veel van de winkels. Drie van hen deelden hun ervaringen, die ik hier met jullie deel.

“RETAILERS: “De opkomst van online winkelen heeft een aanzienlijke impact gehad op onze bedrijven, en de COVID-19-pandemie heeft deze trend alleen maar versterkt. We staan v oor grote uitdagingen, zoals hoge energie-, personeels- en huurkosten, waardoor het moeilijk is om het hoofd boven water te houden. Ondanks deze obstakels blijven we optimistisch en geloven we dat we door samen te werken en onze krachten te bundelen een positieve toekomst voor de Leidsestraat kunnen creëren.”

BEWONERS: “Het is echter ook cruciaal om de menselijke kant van het verhaal te benadrukken. Als bewoner zie ik hoe het gemeenschapsgevoel langzaam uit de straat verdwijnt. Grote merken slokken de panden volledig op en de straat raakt overvol. Niemand lijkt elkaar echt te kennen en de Leidsestraat wordt steeds anoniemer. Dit is iets wat we moeten aanpakken om een ec ht levendige en bloeiende buurt te behouden.”

“

VASTGOEDSTRUCTUUR

Architectonische en Financiële Parameters

De Leidsestraat, een van de meest prestigieuze winkelstraten van Nederland, staat bekend om zijn hoge vierkantemeterprijzen, waardoor de straat nog steeds tot de drie duurste winkelstraten van het land behoort. Naast de commerciële aantrekkingskracht biedt de Leidsestraat ook interessante inzichten in vastgoedstructuren. Een analyse van deze vastgoedstructuur is van belang voor mijn afstudeeronderzoek. Een helder begrip van deze structuur stelt mij in staat de belangen van vastgoedeigenaren en huurders te begrijpen, maar ook inzicht te krijgen in de nuances van waardering, vierkantemeterprijzen en architectonische kenmerken, zoals gevels. Dit is belangrijk voor het ontwikkelen van een haalbare interventie.

Het toevoegen/ bewoonbaar maken van woningen op de bovenverdieping lijkt op het eerste gezicht aantrekkelijk, maar zonder inzicht in de financiële gevolgen voor vastgoedeigenaren en de impact op de waarde van het vastgoed zelf, kan deze strategie onrealistisch blijken. Het benutten van waardevolle vierkante meters op de begane grond om woningen te openen, moet zorgvuldig worden afgewogen tegen de potentiële kosten en baten, en dit kan alleen worden bereikt met inzicht in de vastgoedstructuur. (zie voorbeeld A)

Gevels: Wat betreft de gevels van de panden in de Leidsestraat; deze zijn het visitekaartje van de betreffende winkel. Deze zijn van groot belang en het is daarom belangrijk dat ze goed onderhouden zijn en zo groot mogelijk zijn voor het pand, waarbij met name de breedte een grote rol speelt. De meeste gevels in de Leidsestraat zijn grotendeels gevuld met een glazen pui die zicht biedt op de winkel en voorziet de betreffende winkel van een entree. De gevels zijn, met name in de Leidsestraat, een belangrijke potentiële factor voor het ontsluiten van de verdiepingen boven de winkels. Het is dan ook niet geheel onlogisch dat dit een complexe beslissing is voor gebouweigenaren, omdat zowel gebouweigenaren als huurders van de winkels baat hebben bij een zo groot mogelijke winkelpui op de begane grond. Dit vergroot de zichtbaarheid van de winkel en deze overgang kan indirect de waarde van het huurcontract verhogen. Een andere belangrijke factor bij het bepalen van de waarde van het pand is de verkoopoppervlakte.

Verkoopoppervlakte: Om de waarde van een winkelverkoopoppervlakte te bepalen, wordt over het algemeen de volgende vuistregel gehanteerd: de vloeroppervlakte op de begane grond telt voor 100% mee, de eerste verdieping voor 10% en de tweede verdieping en hoger slechts voor 5% van de waarde. De vloeroppervlakte van de begane grond wordt in het geval van een winkelruimte ook wel verkoopoppervlakte genoemd. Volgens

VOORBEELD A:

Een artikel in de Volkskrant gaat dieper in op de veelzijdige uitdagingen waar Hilko Hartog, portefeuillemanager bij Vastned, verantwoordelijk voor het beheer van circa 220 winkels in heel Nederland, mee te maken heeft. Een blik op mode-imperium Aspact in de Leidsestraat krijgt daarbij een prominente plaats. Hartog deelt een verhelderende anekdote die licht werpt op de lastige kwestie van de leegstaande bovenverdiepingen in deze commerciële panden. Hij onthult Vastneds ambitieuze pogingen om deze ruimtes te herbestemmen tot woonruimte, maar stuitten daarbij op bureaucratische obstakels.

De gemeente stond erop de oorspronkelijke gevelindeling te herstellen, een eis die een aanzienlijk dilemma opleverde, gezien de sterke voorkeur van winkelhuurders voor ruime etalages en een ononderbroken glazen gevel. Hartog onderstreept de financiële gevolgen van deze beslissing door de lucratieve huurinkomsten uit winkelruimtes af te zetten tegen de relatief bescheiden opbrengsten uit woningen.

Terwijl een winkel in de bruisende Kalverstraat een indrukwekkende jaarlijkse huurprijs van circa 2.200 euro per vierkante meter oplevert, wat neerkomt op meer dan 200.000 euro voor een winkel van 100 m², brengen woonunits in hartje Amsterdam een veel bescheidener maandelijkse huur op van ongeveer 25 euro per vierkante meter, wat neerkomt op 1.500 euro voor een ruimte van 60 m². Ondanks deze verschillen blijft Vastned vasthouden aan haar streven om bovenverdiepingen om te bouwen tot woonunits, daarbij verwijzend naar de potentie voor een stabielere inkomstenstroom en de mogelijkheid om inkomstenbronnen te diversifiëren.41

vastgoedadviseur Cushman & Wakefield wordt er in de 83 winkelruimtes aan de Leidsestraat in het centrum van Amsterdam gemiddeld tussen de 1700 en 2750 euro per vierkante meter betaald. 42 Renovatie en uitbreiding van woonruimte: Door de waardedaling op de bovenste verdiepingen kan het toevoegen van huurwoningen op de bovenste verdiepingen een interessante oplossing zijn voor gebouweigenaren. Volgens deze vuistregel daalt de waarde van de vloeroppervlakte vanaf de eerste verdieping aanzienlijk. Dit stelt vastgoedeigenaren in staat om het potentieel van ruimtes die anders onderbenut zouden blijven te benutten waardoor theoretisch de totale

waarde van het vastgoed wordt gemaximaliseerd. Door huurwoningen op de bovenste verdiepingen toe te voegen, kunnen vastgoedeigenaren niet alleen extra inkomsten genereren uit verhuur, maar ook de waarde van het vastgoed als geheel verhogen door de beschikbare ruimte optimaal te benutten. Het renoveren en aanpassen van de bovenste verdiepingen om ze geschikt te maken voor bewoning kan een investering zijn die zich op lange termijn terugbetaalt voor vastgoedeigenaren, zowel financieel als in termen van het verhogen van de woonkwaliteit en daarmee indirect de waarde van het vastgoed. Een voorbeeld

Waardevermeerdering en Ruimtelijke Aanpassingen

van een straat waar investeerders zich vaak richten op het transformeren en renoveren van woningen is de Pieter Cornelisz Hooftstraat in Amsterdam. Vaak worden gebouwen hier uitgebreid met uitbouwen op de begane grond aan de achterzijde van het gebouw, en worden kelders gebouwd of uitgebreid, waardoor het vloeroppervlak aanzienlijk toeneemt. Een deel van de gevel wordt verwijderd en er wordt toegang gemaakt tot de verdiepingen waar vervolgens woningen worden gebouwd.

De belangrijkste kanttekening bij deze waardestijging en het toevoegen van woonruimte is echter dat bij het toevoegen van extra woonruimte op de verdiepingen deze verdiepingen moeten worden opengebroken. Dit benadrukt nogmaals waarom veel vastgoedeigenaren terughoudend zijn om dit te doen, omdat het onttrekken van waardevolle vierkante meters aan de verkoopoppervlakte op de begane grond kan leiden tot een aanzienlijk verlies aan directe inkomsten uit de verhuur van de winkelruimte. Bovendien moet een pand vaak worden gerenoveerd, wat een investering van de vastgoedeigenaar vereist, en stijgt de waarde van een pand in eerste instantie alleen op papier. Deze factor wordt geïllustreerd in het

volgende voorbeeld op de volgende pagina over de waardeschommelingen van vastgoed in Amsterdam, Leidsestraat. (zie voorbeeld B) Waardeschommelingen: Winkelvastgoed heeft een heel andere prijsstructuur dan residentieel vastgoed wat betreft huur- en verkoopprijzen. Als er woningen boven de winkels staan, kunnen de huurinkomsten worden meegenomen in de waardeberekening van het gehele pand. De waarde van een pand is de prijs van het huurcontract vermenigvuldigd met een berekeningsfactor. In de grote, dure straten kan de factor nog steeds 20x de huur bedragen (omdat verhuurders deze panden graag in hun portefeuille willen hebben), in kleinere straten rekenen we nu 10x tot 14x de huur. 43 (zie voorbeeld C)

Taxaties: In commercieel vastgoed, waaronder winkelpanden, wordt de waarde sterk beïnvloed door het huurcontract. De prijs op een huurcontract wordt onder andere bepaald door de locatie en het aantal vierkante meters. Hoe populairder de locatie, hoe hoger de huurprijs. De huurinkomsten die worden gegenereerd door verhuur van het pand zijn een belangrijke factor bij het bepalen van de waarde. Hoe hoger de huurprijs in het huurcontract, hoe hoger de waarde van het pand over het algemeen zal zijn. In de Leidsestraat in Amsterdam wordt gemiddeld gerekend met een factor 20, wat betekent dat de huurprijs op het contract met een factor 20 wordt

Boven: Renovatiechaos in de P.C. Hooftstraat Amsterdam (Wessels Zeist projecten)

vermenigvuldigd. De huurprijs van een winkelpand in de Leidsestraat in Amsterdam wordt daarom bepaald door factoren zoals locatie, winkeloppervlakte, staat van het pand, voorzieningen en faciliteiten, huurhistorie en marktomstandigheden. Een gunstige locatie, ruime en goed onderhouden winkelruimte, de aanwezigheid van faciliteiten en een actieve huurmarkt kunnen resulteren in hogere huurprijzen.

In commercieel vastgoed hebben verhuurders over het algemeen meer vrijheid om de huurprijs te bepalen op basis van marktomstandigheden en de onderhandelingen met huurders. Er zijn minder regels en voorschriften die de huurprijzen voor commercieel vastgoed beperken, en verhuurders kunnen vaak huurovereenkomsten sluiten die gunstig zijn voor hun eigen belangen.

Huurwoningen zijn over het algemeen strenger gereguleerd dan commercieel vastgoed. Toch blijven de prijzen in de particuliere huursector in Amsterdam elk jaar stijgen. In Amsterdam is de huurprijs in 2023 bijvoorbeeld met 8,2% gestegen tot gemiddeld € 27,32 per vierkante meter, en de verwachting is dat deze nog verder zal stijgen. 44

VOORBEELD B:

Als een vierkantemeterprijs van € 2.700 wordt gehanteerd en de huidige winkelruimte een oppervlakte van 60 m2 beslaat, resulteert het opofferen van 5 m2 om de bovenverdiepingen te openen in een afschrijving van € 11.500. Dit voorbeeld illustreert de leverage die vaak van toepassing is op panden in de Leidsestraat, gerekend met een factor 20. In dit voorbeeld moet nog steeds rekening worden gehouden met een renovatie. Dit is vaak een grote investering voor de vastgoedeigenaar. De waardestijging is slechts fictief en vindt plaats wanneer een eigenaar het pand verkoopt. Een vastgoedeigenaar zal dus altijd eerst het risico moeten nemen voor een waardestijging die aanvankelijk op papier staat. Dit is een van de redenen waarom vastgoedeigenaren terughoudend zijn. De schommelingen en methoden voor het bepalen van de waarde van een winkelhuurovereenkomst worden in de volgende paragraaf uitgelegd.

De regulering van de woninghuurmarkt wordt vaak beïnvloed door specifieke regelgeving en beleidsmaatregelen die gericht zijn op de bescherming van huurders en het bevorderen van betaalbare woningen. Met name sociale huurwoningen zijn meer onderhevig aan regelgeving en regulering. Overheden kunnen wetten en regels opstellen die maximumhuren vaststellen, huurders huurbescherming bieden en eisen stellen aan de kwaliteit en veiligheid van de woning. Daarnaast kunnen er subsidies en belastingvoordelen gelden voor verhuurders die hun woningen als sociale huurwoning aanbieden.

Voor woningen die onder het sociale huursegment vallen, wordt de waarde mede bepaald door het puntensysteem. Dit systeem houdt rekening met aspecten zoals oppervlakte, voorzieningen, energieprestatie en sanitaire voorzieningen. Het puntensysteem voor sociale huurwoningen wordt mogelijk in 2024 aangescherpt, waardoor meer woningen onder de verplichte sociale huurwoningen kunnen vallen. 45 Dit maakt het voor beleggers minder aantrekkelijk om woningen boven winkels te kopde woonruimte vaak beperkt is. De rendementen dalen als deze aanscherping van het puntensysteem, indien mogelijk, definitief wordt.

Huurcontracten: Een huurder van een winkelpand gaat vaak een huurcontract aan voor een bepaalde

Boven: Renovatiechaos in de P.C. Hooftstraat Amsterdam, tevens door Wessels Zeist projecten.

VOORBEELD C:

Situatie analyse van voormalig huurder Leidsestraat van schoenenwinkel Bootshoes: Uit dit voorbeeld valt af te leiden dat een verhuurder er altijd naar streeft om een zo hoog mogelijke huurprijs in het contract vast te leggen, omdat dit bepalend is voor de waarde van de woning. De verhuurder geeft er dan ook de voorkeur aan om tijdelijk korting op de huurprijs te geven voor een (langere) periode dan om de huurprijs permanent te verlagen in het contract, omdat dit direct van invloed is op de waarde van de woning.

periode, die kan verschillen afhankelijk van de afspraken tussen beide partijen. Meestal is de initiële looptijd vijf jaar, met de mogelijkheid tot twee keer vijf jaar verlenging. Na de eerste vijf jaar heeft de huurder het recht het contract te beëindigen. De voorwaarden met betrekking tot beëindiging kunnen echter variëren, afhankelijk van de specifieke bepalingen in de huurovereenkomst. Sommige overeenkomsten geven beide partijen de mogelijkheid om na de initiële periode van vijf jaar te annuleren. In dergelijke gevallen kan de huurprijs na vijf jaar worden herzien, meestal onder specifieke voorwaarden. De huurder kan

dan de markthuur vergelijken met de huur van vergelijkbare panden om een geschil te beslechten. Meestal stijgt de huurprijs jaarlijks met de inflatie, zoals gemeten met de CBS-index. Bij contracten met een looptijd van vijf of tien jaar moet de verhuurder aan het einde van die periode opnieuw over de huur onderhandelen, meestal tegen marktconforme tarieven. Dit kan echter sterk variëren, afhankelijk van de marktomstandigheden: in tijden van schaarste kan de huurprijs sterk stijgen, terwijl deze in tijden van overaanbod kan dalen. Een huurovereenkomst kan ook waardevol zijn voor een huurder die zijn bedrijf wil verlaten of verkopen.

Huurstructuren en Juridische Overwegingen

In een markt met weinig beschikbare panden kan de huurder de huurovereenkomst mogelijk overdragen aan een nieuwe eigenaar van het bedrijf, met toestemming van de verhuurder. Dit staat bekend als positionering. De verhuurder kan echter plaatsing weigeren om verschillende redenen, zoals het ontbreken van schriftelijke toestemming, onvoldoende financiële middelen van de nieuwe huurder, bezorgdheid over een verlaging van de waarborgsom of de wens om ‘sleutelgeld’ te ontvangen.

Sleutelgeld: sleutelgeld is een vergoeding die een nieuwe huurder betaalt aan de huidige huurder voor het overnemen van een huurovereenkomst. Deze betaling kan een compensatie zijn voor het voordeel dat de nieuwe huurder geniet van de gunstige huurvoorwaarden die in de bestaande overeenkomst zijn vastgelegd. De hoogte van het sleutelgeld kan variëren en wordt vaak bepaald op basis van het verschil tussen de marktconforme huurprijs en de huidige huurprijs, vermenigvuldigd met de looptijd van de huurovereenkomst. Deze aspecten van huurovereenkomsten zijn cruciaal voor zowel huurders als verhuurders. Het is essentieel om de specifieke voorwaarden en procedures met betrekking tot plaats-

ing te begrijpen, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst en de lokale wetgeving. Bij twijfel is het raadzaam juridisch advies in te winnen om de rechten en plichten te begrijpen, gezien de financiële gevolgen. Zoals eerder vermeld, is de getoonde hefboomwerking enorm.

Juridische aspecten: Wonen boven winkels brengt een reeks specifieke juridische overwegingen met zich mee, met name vanwege de gedeelde ruimtes en de gemengde functies van het gebouw. He t is essentieel om deze aspecten zorgvuldig te overwegen en aan te pakken om potentiële conflicten en juridische problemen te voorkomen. Een van de eerste dingen die verder onderzocht moet worden, is het bestemmingsplan van het gebied. Dit plan kan bepalen of wonen boven winkels is toegestaan. Sommige gebieden staan g emengd gebruik toe, terwijl andere strikt commerciële activiteiten op de begane grond vereisen. Huurcontracten moeten vervolgens grondig worden beoordeeld. Dit omvat vaak de vraag of wonen boven de winkel is toegestaan, met speciale aandacht voor de eisen met betrekking tot brandveiligheid en privacy. Aparte ingangen voor wooneenheden kunnen een vereiste zijn om aan deze eisen te voldoen.

Brandveiligheid: Brandveiligheid is cruciaal voor woningen boven winkels en vereist naleving van regelgeving zoals de installatie van branddeuren en ook

rookmelders. Aansprakelijkheid, verzekering, geluidsoverlast en privacy moeten worden geregeld in duidelijke huurovereenkomsten, waarbij verhuurders verantwoordelijk zijn voor doorlopend onderhoud en renovaties om aan de veiligheidsnormen te voldoen.

Vergunning voor woningen: Kadastergegevens en contracten vermelden vaak het volgende: “Publiekrechtelijke beperking in de zin van de Wet mogelijkeheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken: Huisvestingswet 2014: Vaststelling van huisvestingsverordening inzake vergunningenstelsel splitsing.” Dit artikel heeft betrekking op een juridische situatie met betrekking tot onroerende goederen (onroerend goed) in Nederland. Er wordt verwezen naar de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb), die bepaalt dat bepaalde publiekrechtelijke beperkingen met betrekking tot onroerende zaken openbaar moeten worden gemaakt. Een publiekrechtelijke beperking is een beperking die voortvloeit uit overheidsbesluiten, zoals regels over het gebruik. In dit specifieke geval is er sprake van een publiekrechtelijke beperking vanwege de Huisvestingswet 2014. De Woningwet regelt onder andere het vergunningenstelsel voor het splitsen van woningen. Als een gemeente een huisvestingsverordening inzake het splitsen van woningen heeft vastgesteld, betekent dit dat er regels en voorwaarden zijn vastgesteld waaraan moet worden voldaan bij

het splitsen van een woning. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op het aantal zelfstandige woonruimten dat binnen een gebouw is toegestaan. 46

Onderverhuur: Het verhuren van een deel van een winkelpand aan een derde als huurder, is onderworpen aan de toestemming van de verhuurder. Ook met toestemming blijft de hoofdhuurder aansprakelijk. De meeste huurcontracten vereisen schriftelijke toestemming van de verhuurder voor onderverhuur, omdat het niet verkrijgen van toestemming kan leiden tot contractbreuk, boetes en juridische gevolgen. 47

Controle en verantwoordelijkheid: Controle en verantwoordelijkheid zijn belangrijk voor verhuurders om onderverhuur te voorkomen, omdat ze de controle over hun vastgoed willen behouden en complicaties en onzekerheid over verantwoordelijkheid willen vermijden.

Onderverhuur kan ook risico’s op wanbetaling met zich meebrengen, waardoor het cruciaal is om aparte huurovereenkomsten voor bovenverdiepingen op te stellen om de risico’s voor vastgoedeigenaren te beperken. Het niet naleven hiervan kan leiden tot een lagere vastgoedwaarde, financiële verliezen en juridische geschillen. Daarom stellen verhuurders vaak strenge voorwaarden aan onderverhuur, zoals schriftelijke toestemming en duidelijke contractuele afspraken om hun belangen te beschermen. 48

Conclusie vastgoedstructuur: De analyse van de vastgoedstructuur van de Leidsestraat werpt licht op de relaties tussen vastgoedeigenaren en huurders, wat het belang onderstreept van inzicht in vastgoed- en beleidsstructuren voor effectieve interventies zoals het toevoegen van woningen op bovenverdiepingen. Dit vereist een diepgaand begrip van verschillende elementen en uitdagingen voor een jonge architect die aan een project begint.

Ernst Hakman, retailexpert en voormalig huurder van Leidsestraat 46, deelde zijn conclusie over het vastgoedkader van dit afstudeerproject:

“Zorgvuldige afweging van juridische en financiële aspecten is cruciaal om de belangen van vastgoedeigenaren te beschermen en de waarde van het vastgoed te optimaliseren. Bovendien toont de analyse aan dat ontsluitingsstrategieën aantrekkelijk worden voor vastgoedeigenaren wanneer ze het vastgoed horizontaal of verticaal uitbreiden, waardoor de investering gerechtvaardigd wordt ten opzichte van de resulterende huurinkomsten en de vastgoedwaarde.

Veel vastgoedeigenaren trekken zich echter terug uit dergelijke projecten. Slechts enkele gebouwen bieden de benodigde toegang, en gemeentelijke betrokkenheid kan belemmerend werken, omdat leegstaande appartementen moeten voldoen aan nieuwe bouwvoorschriften. Renovatiekosten zijn hoger vanwege de beperkte toegang en complexe vergunningsprocedures. Het heroverwegen van toegangsstructuren, het gebruik van prefabricage en modulaire interventies kan oplossingen bieden. Bovendien kunnen nieuwe belastingregels het investeringsenthousiasme voor huurwoningen in het middensegment temperen. Hoewel winstgevendheid en voordelen haalbaar zijn, is het noodzakelijk om tal van uitdagingen te overwinnen.”

-Ernst Hakman, voormalig huurder van nr.46

BELEID

Actief Beleid

Sinds 1985

He t beleid van de gemeente Amsterdam ten aanzien van woonruimten boven winkels is sinds 1985 gericht op het stimuleren van het gebruik of de verbouw van deze ruimten tot woningen. Dit initiatief heeft tussen 1985 en 2016 geresulteerd in de toevoeging van ruim 850 woningen aan de woningvoorraad. Het beleid omvat specifieke richtlijnen en criteria waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor subsidies en vergunningen. Eigenaren en huurders die geïnteresseerd zijn in het verbouwen van ruimten boven winkels tot woningen, moeten voldoen aan de volgende eisen:

*Zelfstandige woning: De te realiseren woningen moeten zelfstandig zijn, voorzien van een eigen keuken, badkamer en toilet en voldoen aan de wettelijke eisen voor woondoeleinden.

*Aparte toegang vanaf de straat: Elke woning moet een eigen toegang vanaf de straat hebben, via een aparte ingang naast de winkel of via een gedeelde ingang met andere woningen, maar niet via de winkel.

*Subsidieregeling: Eigenaren en huurders kunnen bij Burgemeester en Wethouders subsidie aan vragen voor de realisatie van woningen boven winkels. Deze subsidie k an maximaal € 25.000 per

woning of toegang bedragen. De details van deze subsidieregeling worden in de volgende paragrafen verder toegelicht.

*Winstgevendheid: Projecten worden beoordeeld op hun winstgevendheid op basis van een specifieke formule. Subsidies kunnen worden toegekend als de renovatiekosten meer dan 15 keer de jaarlijkse huur minus de standaardkosten bedragen. Als de verkoopopbrengst van een woning na oplevering de bouwkosten overtreft, komt het project mogelijk niet in aanmerking voor subsidie.

*Toestemming eigenaar: Huurders die subsidie aan vragen, moeten toestemming hebben van de eigenaar. De eigenaar kan ook subsidie aan vragen voor het bouwen van woningen boven hun eigen winkelpand.

Naast deze vereisten is het belangrijk om te weten dat er meerdere woningen in één gebouw kunnen zijn en dat kamers zelfs zonder eigen keuken kunnen worden verhuurd, mits aan alle andere vereisten wordt voldaan en de specifieke situatie voldoet aan de regelgeving.

De subsidieregeling “Wonen boven winkels en bedrijven 2017” is bedoeld om de bouw van woningen boven commercieel vastgoed te bevorderen. Dit omvat de bouw van een woningontsluiting of zelfstandige woonruimte met eigen voorzieningen en een eigen straatontsluiting. De maximale subsidie bedraagt € 25.000

per woning of ontsluiting, waarbij het college van burgemeester en wethouders in uitzonderlijke gevallen hogere subsidies kan verlenen. Zowel de eigenaar als de huurder van een winkel- of bedrijfspand kan subsidie aan vragen, mits de huurder daarvoor toestemming heeft van de eigenaar. Een aanvraag kan ook worden ingediend door een gemachtigde, zoals een architect of bouwkundig adviesbureau. Subsidie w ordt echter niet in alle gevallen verleend, bijvoorbeeld wanneer een project volgens een bepaalde formule rendabel wordt geacht of wanneer een woning direct na oplevering als eigenaar wordt verkocht voor een hoger rendement dan de investering. 49

Desondanks blijft de belangstelling voor de subsidieregeling beperkt. Dit komt doordat het initiatief bij de pandeigenaar ligt, wat vaak tot terughoudendheid leidt. Oud-directeur Toon van der Pas van de vereniging Wonen Boven Winkels Nederland wijst erop dat het vaak lastig is om eigenaren te overtuigen van de voordelen. Een meer gestructureerde aanpak, waarbij lokale partners samenwerken zoals in Maastricht, biedt mogelijk meer kans van slagen. Wonen boven Winkels is een samenwerkingsproject dat in de loop der jaren heeft geresulteerd in de realisatie van circa 500 woningen in het historische centrum van Maastricht. De gemeente werkt samen met een woningcorporatie en de universiteit om verdiepingen aan te kopen en subsidies en begeleiding aan te vragen. 50

Boven: Fotoarchief Maastricht, voorbeeld van de lokale samenwerking in Maastricht met als doel meer woningen boven winkels te creëren

Om een be ter begrip te krijgen van het beleidskader voor wonen boven winkels in Amsterdam, heb ik gesprekken gevoerd met twee gemeenteambtenaren.

9 februari 2024 - Gesprek met Paul Stalenberg, projectleider Wonen Boven Winkels Amsterdam, en met Eefke van Lier, experts op het gebied van wonen boven winkels. Zij informeerden mij over het gemeentelijk beleid ten aanzien van wonen boven winkels in Amsterdam. Ik had een afspraak op Leidsestraat 40 met Eefke van Lier en Paul Stalenberg. Paul Stalenberg werkt sinds 2008 als projectmanager voor Wonen Boven Bedrijven in Amsterdam. Eefke werkt ook bij de gemeente en is betrokken bij dit project. Ze geven aan dat het voor vastgoedeigenaren nu aantrekkelijker is om woningen te bouwen dan een paar jaar geleden, omdat huurwoningen meer opbrengen. Dat lijkt interessant, maar wat ze aangeven als reden waarom vastgoedeigenaren het zo weinig doen, is dat het in het begin een grote investering vereist en van veel factoren afhangt om toestemming te krijgen van alle betrokken partijen. Dit werkt niet, dat werkt misschien niet, enzovoort.

Alle losse instanties zoals Monumentenzorg, Welzijn, de Dienst Ruimte en Duurzaamheid, stedenbouwkundigen, cultuurhistorici zijn slechts enkele gemeentelijke instanties die elk plan beoordelen om te zien of een aanvraag voor ontsluiting mogelijk is.

Samenwerking en complexiteit

De gemeente spreekt niet met één stem en werkt in silo’s, en dat maakt het erg lastig. Je moet al die partijen meekrijgen, wat lastig is, en dan heb je ook nog eens een pandeigenaar die zich niet zo makkelijk laat overtuigen. Eefke en Paul werken nu aan het veranderen van die belangenafweging vanuit de gemeente, zodat het beleid ten aanzien van de bereikbaarheid in de binnenstad flexibeler wordt.

Paul: “Dit is heel belangrijk, zeker in tijden van grote woningnood. Tot nu toe hebben we het redelijk goed gedaan, we hebben al veel bereikt, maar er moeten natuurlijk meer plannen bij. Dus een afstudeervoorstel zoals dat van jou is meer dan welkom. De binnenstad moet er weer voor bewoners zijn, niet alleen voor uitgaand of winkelend publiek. Zo is de stad altijd geweest, en dan zouden ook buurtwinkels terug kunnen komen, zoals een bakker. Want mensen gaan er weer wonen.”

Heb je projecten in de Leidsestraat afgerond? Paul: “De wens is er, maar de Leidsestraat is de meest complexe straat in de binnenstad. Dat komt doordat het een lastiger bereikbare straat is dan de Kalverstraat of de Nieuwendijk. Dat komt doordat de Kalverstraat en de Nieuwendijk weliswaar lange straten zijn,

Woningnood als motor voor verandering

Boven: Paul Stalenberg, beeld uit een interview met het Parool, 2017

maar veel steegjes hebben. Dat is niet het geval bij de Leidsestraat, dat maakt het lastig. Je moet altijd iets doen met bestaande gebouwen of hofjes die ergens thuishoren.”

Ik geef aan dat ik me met name wil verdiepen in nummer 46. Paul en Eefke reageren enthousiast, omdat de woning momenteel te huur staat en dit vaak hét moment is voor een eigenaar om actie te ondernemen en na te denken over de bereikbaarheid.

Aan hoeveel projecten werken jullie jaarlijks?

Paul: “Vorig jaar zijn er 27 woningen opgeleverd in het centrum, 33 in aanbouw, 58 met een bouwvergunning, 66 aanvragen voor een woonvergunning en een achterstand aan groenplannen of eigenaren die nog niet helemaal overtuigd zijn. Als we 30 woningen per jaar in het centrum kunnen realiseren, zijn we enorm tevreden.”

Eefke: “Het mooie van deze ontwikkelingen is dat deze woningen blijven staan. Het is heel lastig om woningen te vinden, dus dat loont echt. De bereikbaarheid is er, en er zijn ook mogelijkheden voor toekomstige buren om zich aan te sluiten bij een toegangspunt.”

Paul: “Het benaderen van eigenaren vergt altijd enige tact. “Het is belangrijk om een dr oom te verkopen en huiseigenaren daarvan te overtuigen.”

Benadering van vastgoedeigenaren

Eefke: “Wat we bijvoorbeeld bij het project aan de Nieuwendijk doen, is dat we vooraf een locatiescan maken, inclusief panden waar we potentie zien. Alle partijen zijn erbij betrokken. Monumentenzorg, esthetica, stedenbouwkundigen, en uiteindelijk nemen we ook contact op met eigenaren om hen een plan met potentie te laten zien. We maken deze scans op basis van bouwtekeningen, waardoor we de potentie kunnen inschatten. Het mooiste is als een vastgoedeigenaar bij ons komt. Dat is makkelijker om mee te praten.”

Over het algemeen worden deze eigenaren apart benaderd. Ik kan me dan ook voorstellen dat je een soort samenwerking creëert waarin je samenwerking stimuleert.

Paul: “We hebben in het verleden onderzoek gedaan naar een blok-voor-blokaanpak. Zo verdeel je de investering over de eigenaren van een blok. We hebben dit maar één keer kunnen doen. Maar het kost veel moeite en tijd om al die eigenaren bij elkaar te krijgen en te overtuigen. Het is beter om te werken met eigenaren die bereid zijn om te praten en te kijken wat er mogelijk is. Dan realiseer je iets en in de toekomst kunnen gebouwen mogelijk aansluiten op die toegang. Probeer er dus voor te zorgen dat je een plan ontwikkelt dat toekomstige initiatieven

kan integreren.”

Subsidies: Paul: “De verordening is er nog steeds, maar er is de afgelopen jaren flink bezuinigd op het gemeentelijk beleid, en dat heeft ook gevolgen gehad voor de subsidie ‘W onen boven bedrijven’. Tot 2015 had ik 350.000 euro beschikbaar voor subsidies, later is dat afgeschaft.”

Eefke: “Dat komt omdat er ook subsidie w ordt gegeven voor nieuwbouwprojecten, en die leveren doorgaans meer woningen op. Maar wij vinden dat de binnenstad niet alleen op aantallen moet focussen, maar dat wonen ook ontzettend belangrijk is voor leefbaarheid, cohesie en sociale controle.”

Ik: “Ook vanuit cultuurhistorisch perspectief natuurlijk. Je wilt die woningen terugbrengen naar het hart van de stad; dat is al eeuwen zo, en ik vind dat je moet voorkomen dat de binnenstad een Disneyland wordt.”

Paul: “Inderdaad, daarom werken we heel concreet aan een plan van aanpak, zodat de gemeente de urgentie blijft inzien en hiervoor dit jaar 200.000 euro heeft gereserveerd. Deze subsidies moeten heel strategisch worden ingezet en kunnen als voorbeeld dienen voor andere eigenaren.”

Mag een huurder van een winkel zomaar in de bovenruimte gaan wonen?

Paul: “Het hangt af van de bestemming, De meeste panden in dit blok aan de Leidsestraat hebben een gedeelde bestemming wonen/werken, dus wonen zou mogelijk moeten zijn. Maar wat je vaak ziet, is dat er in huurcontracten clausules worden opgenomen die wonen onmogelijk maken. Dan valt de gemeente er natuurlijk buiten.”

Paul: “Een voorbeeld van een ontsluitingsproject is een pand aan de Nieuwendijk 98. Door een ontsluiting in de gevel te creëren, hebben we de bovenverdiepingen bewoonbaar gemaakt voor huurders. We hebben een grote glazen gevel gemaakt, en in deze gevel een glazen ontsluiting, zodat het zicht op de winkel niet verloren gaat. De woningen zijn allemaal verhuurd. De winkelruimte nog niet. Een ander voorbeeld is Reguliers Breestraat

nummer 43. Hier zien we dezelfde potentie voor een glazen pui, alleen zijn we hier al 15 jaar mee bezig. Het is een lang en complex proces, en dat geldt voor veel situaties. Dat maakt het ook ingewikkeld, omdat er zoveel partijen belang hebben bij het wel of niet ontsluiten van een pand.”

Leegstandscijfers volgens Paul: “We hebben de Leidsestraat niet geanalyseerd. De Kalverstraat hebben we wel, waar 240 panden leeg stonden. Een collega analyseerde de Nieuwendijk, waar nog eens 180 panden leeg stonden. Inmiddels is er natuurlijk wel wat verbetering, maar dit zijn panden. Je kunt je dus voorstellen hoeveel verdiepingen dit zijn en hoeveel woonpotentieel er in het centrum zit. Het is een waardevolle opgave, dus er moeten ingrepen worden ontwikkeld.”

Toegevoegde woningen vanuit de Gemeente Amsterdam

Boven: Subsidie regeling Wonen Boven Winkels vanuit de Gemeente (is momenteel grotendeels wegbezuinigd)

1985 tot 1994 > In het in 1995 verschenen boekje “Tien jaar wonen boven bedrijven” wordt het volgende overzicht gegeven: in totaal zijn er 514 woningen gebouwd, ofwel gemiddeld 51,4 per jaar, waarvoor een gemeentelijke bijdrage van NLG 14.199.058 (€ 6.443.252) is verstrekt.

Van 1995 tot en met 2001 zijn er > 50 woningen gebouwd met een subsidie van € 324.797

Van 2002 tot en met 2005 zijn er > 46 woningen en een loopbrug gebouwd met een subsidie van € 622.080

Van 2006 tot en met 2010 zijn er > 139 woningen en een loopbrug gebouwd met een subsidie van € 2.018.156

Van 2011 tot en met 2015 zijn er > 110 woningen en een loopbrug gebouwd met een subsidie van € 1.843.067

Van 2016 tot en met 2020 zijn er > 189 woningen gebouwd met een subsidie van € 1.150.000

FOLLOW-UP 2023:

IN AANBOUW: 10 woningen

VERGUNNING AANGENOMEN: 54 woningen

VERGUNNINGAANVRAGEN: 63 woningen

BOUWPLANNEN: 65 woningen

2021: 11 2022: 27 2023: 45

Figuur 3: gerealiseerde projecten in Amsterdam. Bron: Paul Stalenberg (Gemeente Amsterdam, 2024)

REFERENTIE PROJECTEN

01 - The Sky Walk

Kenk Architecten 1993

Het concept The Skywalk van Kenk Architecten (1993) biedt een radicaal alternatief voor de problematiek van leegstaande verdiepingen boven winkels. Door een verhoogde infrastructuur — een stedelijke ‘bypass’ — boven de bestaande stad aan te leggen, wordt een nieuw netwerk van ontsluitingen mogelijk zonder dat waardevolle winkelruimte op straatniveau hoeft te worden opgeofferd. De ingreep is conceptueel sterk: “The city center is suffering from an infarct,” zo wordt treffend omschreven, waarbij een rooftop bypass wordt gezien als enige remedie om de stad opnieuw te laten functioneren. De brug verbindt bestaande toegangen, unlockt de bovenverdiepingen, en vereist samenwerking op stedelijk niveau.

In mijn afstudeerproject onderzoek ik hoe leegstaande verdiepingen aan de Leidsestraat nieuw leven kunnen krijgen. Daarbij constateer ik eveneens dat samenwerking tussen vastgoedeigenaren essentieel is om gefragmenteerde ontsluitingen en ontoegankelijkheid te doorbreken. The Skywalk bevestigt dit: zonder collectieve inzet is herontwikkeling vrijwel onmogelijk. Wat ik waardeer aan deze case is dat het de problematiek helder visualiseert en letterlijk boven het bestaande probleem uitstijgt. Ook in mijn project pleit ik voor een gedeeld

systeem, waarin niet het individuele eigendom, maar de gezamenlijke structuur centraal staat.

Tegelijkertijd is het belangrijk kritisch te blijven. De schaal en radicaliteit van The Skywalk zouden in het gevoelige stedelijke weefsel van Amsterdam ingrijpend zijn geweest. Net als bij mijn eigen voorstel geldt dat oplossingen niet alleen technisch slim moeten zijn, maar ook sociaal en historisch draagvlak moeten hebben. Hoewel het project “out of the box” denkt en nooit gerealiseerd is, blijft de achterliggende gedachte — urban network cooperation is required — een essentieel uitgangspunt voor iedere strategie die inzet op het revitaliseren van de binnenstad.

Zo biedt The Skywalk mij als afstuderend architect waardevolle lessen: om niet alleen naar ruimtelijke oplossingen te zoeken, maar ook naar nieuwe vormen van samenwerking en collectieve vernieuwing.

Bron: Kenk Architecten, 2024

REFERENTIE PROJECTEN

02 - Nieuwendijk 98 Gemeente Amsterdam

Gerealiseerd in 2023

De interventie bij Nieuwendijk 98 laat zien hoe een nieuwe ontsluiting in een bestaande gevel kan worden gerealiseerd met minimale impact op het historische straatbeeld. In samenwerking met de gemeente en de eigenaar is een glazen toegang geïntegreerd binnen de klassieke gevelcompositie, waarbij ongeveer 1 meter van de oorspronkelijke 3,2 meter brede pui is opgeofferd. De restauratie van de gevel in klassieke staat toont respect voor de oorspronkelijke architectuur en sluit visueel goed aan op de stedelijke context.

Tegelijkertijd maakt deze case ook duidelijk waar de uitdagingen liggen. Hoewel de oplossing technisch en bouwkundig correct is uitgevoerd, is de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe toegang beperkt. De smalle, enigszins verborgen entree en het steile trappenhuis maken de toegankelijkheid minder uitnodigend, zeker vanuit gebruikersperspectief. Bovendien is de toegevoegde trap geen functioneel onderdeel van de winkelruimte en draagt deze niet direct bij aan de commerciële waarde van het pand. De winkelruimte heeft dan ook langere tijd leeggestaan, wat het belang onderstreept van een zorgvuldige afweging tussen ruimtelijke ingrepen en economische haalbaarheid.

In mijn eigen afstudeerproject benadruk ik dat ontsluiting niet alleen een fysieke ingreep is, maar vooral ook een middel om ruimtelijke kwaliteit, gebruiksvriendelijkheid en marktwaarde te versterken. Nieuwendijk 98 toont dat enkel een technische oplossing onvoldoende kan zijn: zonder duidelijke en hoogwaardige integratie van toegang en programma blijven leegstand en waardeverlies een risico.

Deze casus bevestigt daarmee mijn stelling dat samenwerking tussen overheid en eigenaar essentieel is, maar dat de daadwerkelijke kwaliteit van de ontsluiting doorslaggevend is voor het succes op lange termijn.

Bron: beelden uit eigen archief, informatie vanuit Paul Stalenberg.

REFERENTIE PROJECTEN

03 -Voetboogstraat 07

Gemeente Amsterdam

Gerealiseerd in 1996

De casus Voetboogstraat 7 laat zien hoe een horizontale ontsluiting via een verhoogde brugconstructie tot stand is gekomen. In samenwerking tussen gemeente en vastgoedeigenaren werd hier een collectieve buitenruimte gerealiseerd, waarbij een brug meerdere panden ontsluit zonder directe aantasting van de bestaande bebouwing. Deze ontsluiting draagt bij aan sociale controle en creëert een semi-openbaar binnengebied met uitzicht vanuit omliggende woningen.

Hoewel dit project ruimte-efficiënt is en bijdraagt aan toegankelijkheid, heeft het ook zijn beperkingen. De gerealiseerde structuur is hoofdzakelijk functioneel als verkeersruimte; er wordt weinig aandacht besteed aan het activeren van werkelijk gemeenschappelijk gebruik of saamhorigheid tussen bewoners. Dit maakt dat de potentie van de gedeelde ruimte niet volledig wordt benut als plek voor ontmoeting of collectief leven.

Bovendien is de toepasbaarheid van deze strategie contextgebonden. De succesvolle uitvoering in de Voetboogstraat werd mede mogelijk door bestaande stegen en openingen naar de straat. In gesloten bouwblokken, zoals bij mijn afstudeerproject aan de Leidsestraat,

ontbreken zulke ontsluitingsmogelijkheden grotendeels, wat de haalbaarheid sterk beperkt. Daarnaast verbindt de brug slechts een beperkt aantal verdiepingen, terwijl in dichte winkelstructuren vaak meerdere lagen ontsloten moeten worden.

Toch is de onderliggende les waardevol: samenwerking tussen eigenaren en het gezamenlijk ontwikkelen van gedeelde infrastructuur kan kansen creëren. In mijn eigen project vertaal ik deze gedachte door ontsluiting te koppelen aan ruimten die niet alleen functioneel, maar ook sociaal stimulerend zijn. De uitdaging ligt erin verder te denken dan puur verkeersruimte: collectieve plekken kunnen pas echt waarde toevoegen wanneer zij ontmoeting en gemeenschapsvorming actief bevorderen.

Bron: Beeld uit data archief Amsterdam, informatie verkregen vanuit Paul Stalenberg.

TEKORTEN

ANALYSE WONINGNOOD - IN CIJFERS

Grote tekorten, groeiende behoefte aan nog een sociaal beleid op het gebied van huisvesting

2000 >

jonge huishoudens 9.900

stijging in 5 jaar in Amsterdam

GEMEENTE STREEFT NAAR

7.500

WONINGEN PER JAAR

vertraagd op schema plannen 2023:

2000 >

Huursector nog steeds beperkt in vergelijking met eigenwoningbezit. Er zijn plannen voor nieuwbouw, maar die bevinden zich grotendeels aan de rand van de stad. Tijd voor verandering!

75-plus huishoudens 120.500

stijging in 5 jaar in Amsterdam

Waarom uitbreiden als een deel van de potentie in het hart van de stad ligt?

Toekomstig woningbouwscenario

Amsterdam: Stedelijke verdichting! 2025 > 2025 >

ANALYSE WONINGNOOD - THEORIE

Tussen woningnood en herbestemming

In de publieke en politieke ruimte wordt woningnood steevast in cijfers uitgedrukt. In Amsterdam alleen al is het tekort in 2023 opgelopen tot meer dan 50.000 woningen. 51 en ondanks versnelde bouwinitiatieven blijft het tempo waarin woningen worden toegevoegd hopeloos achter bij de groei van het aantal huishoudens. Die cijfers zijn alarmerend, maar verhullen een fundamenteler probleem. Het tekort is namelijk niet enkel een kwantitatieve disbalans – het is een reflectie van een bredere ruimtelijke, sociale en beleidsmatige onbalans. Architectuur bevindt zich midden in die complexiteit.

Dit afstudeerproject vertrekt vanuit die observatie: het tekort is niet het gevolg van ruimtelijke limieten, maar van mentale grenzen – van het onvermogen of de onwil om de bestaande stad opnieuw te lezen als plek voor wonen. Terwijl stadsuitbreiding aan de rand van de metropool als vanzelfsprekende reactie op woningdruk wordt gepresenteerd, blijven potenties in de binnenstad onbenut. Dat is niet slechts inefficiënt, het is maatschappelijk onhoudbaar. De stad groeit, maar haar binnenste verhardt –fysiek én sociaal.

Woningtekort is in Nederland geen nieuw fenomeen. Na de Tweede Wereldoorlog ontstond er een acute crisis: tienduizenden huizen waren verwoest of zwaar beschadigd. De wederopbouw leidde tot grootschalige volkshuisvestingsprojecten, gericht op snelheid, standaardisatie en volume. In de jaren ’50 en ’60 werden onder leiding van de Rijksoverheid honderdduizenden woningen gebouwd, met heldere politieke regie en centrale investeringen. Tekorten werden toen als een collectief probleem gezien, met publieke verantwoordelijkheid en coördinatie als uitgangspunt. 52

In de jaren ’70 ontstond echter een andere benadering. De grootschalige nieuwbouw stuitte op maatschappelijke kritiek vanwege schaalvergroting, eenvormigheid en gebrek aan menselijke maat. Tegelijkertijd kwam er ruimte voor kleinschalige stadsvernieuwing, zoals in Amsterdam – gestoeld op het activerende denken van onder andere Jan Schaefer, toenmalig wethouder. Hij stelde dat wonen geen sluitpost mag zijn, maar uitgangspunt van ruimtelijk beleid: “In gelul kun je niet wonen.” Zijn pleidooi draaide om hergebruik van de stad, om het wonen in de binnenstad niet op te geven voor andere functies, maar te herveroveren. 53

Toch keerde in de jaren ’90 de logica van marktwerking terug. De overheid trok zich steeds verder terug als actieve bouwer; woningcorporaties werden

verzelfstandigd en de woningmarkt werd steeds meer overgelaten aan private partijen. 54

Deze liberalisering leidde aanvankelijk tot differentiatie in het aanbod, maar ook tot groeiende afhankelijkheid van grondexploitaties en projectontwikkelaars. In plaats van lange termijn-stedelijkheid ontstond een korte termijn-productielogica. Nieuwbouw aan de stadsrand, gestimuleerd via het VINEX-beleid, kreeg voorrang op binnenstedelijke verdichting, dat te complex, te duur en te traag werd bevonden. De structurele aandacht voor woningtekort verdween uit beeld, totdat de crisis van 2008 en de nasleep daarvan duidelijk maakten dat marktkrachten alleen niet in staat waren om het probleem op te lossen. 55

De woningnood van nu verschilt in essentie van de naoorlogse of jaren ’80-problematiek. Ten eerste is het samenlevingspatroon fundamenteel veranderd. In 2023 bestaat meer dan 40% van de huishoudens in Amsterdam uit alleenstaanden. 56 De klassieke gezinswoning past niet langer bij de demografische realiteit. Toch blijft een groot deel van het woningaanbod gebaseerd op verouderde gezinstypologieën.

Ten tweede is de woningmarkt verschoven van een recht naar een asset. Woningen zijn niet meer alleen onderkomens, maar ook beleggingsobjecten. Die logica beïnvloedt keuzes over wat er gebouwd wordt, voor wie, en waar. Middenhuur,

Een historisch tekort

Boven A: Protest Bouwen voor de Buurt, 1970

Boven B: Geen Woning, Geen kroning, protesten tijdens kroning princes Beatrixl Amsterdam 1980

flexibele woonvormen en gedeelde voorzieningen passen niet goed in dat financiële model, waardoor een groeiende groep bewoners tussen wal en schip valt. 57

Ten derde is de stedelijke ruimte zélf onder druk komen te staan. Grondprijzen in Amsterdam zijn historisch hoog. In combinatie met bouwkosten, stikstofregelgeving en trage procedures betekent dit dat de productie van nieuwe woningen vastloopt. Tegelijkertijd blijven duizenden vierkante meters in de binnenstad buiten beeld van het woningbouwdebat, juist vanwege juridische en eigendomscomplexiteit. Het tekort is daarmee niet alleen een kwestie van bouwen, maar van niet benutten – en van het ontbreken van een integrale benadering die bestaande structuren meeneemt in de oplossing. 58

Onderzoeksinzichten: fragmentatie als fundament van het tekort

In mijn eerdere CIE1-presentatie heb ik het concept van fragmentatie als structureel probleem meerdere keren benoemd. Niet alleen is het beleid gefragmenteerd – denk aan losse subsidieregelingen, projectmatige herontwikkelingen, tijdelijk beleid als ‘Wonen boven Winkels’ – maar ook de eigendomstructuur in de binnenstad. Veel panden zijn particulier bezit, verdeeld in appartementsrechten, met verschillende eigenaren voor winkel, woning en uitbouw. Dat maakt grootschalige ingrepen vrijwel onmogelijk zonder samenwerking, terwijl er geen vanzelfsprekend kader is waarin die samenwerking wordt georganiseerd. 59

Daarnaast is er sprake van beleidsmatige onduidelijkheid. Terwijl de gemeente formeel stuurt op woningproductie, ontbreken duidelijke richtlijnen of vereenvoudigde processen voor transformatie van bestaande structuren. Beleidsdoelen zijn vaak ambitieus (“verdichting”, “betaalbaar bouwen”), maar het instrumentarium blijft bureaucratisch en stroef. In de praktijk leidt dit tot stagnatie, zeker in het centrum, waar erfgoedregels, hoogteregels en winkelbelangen botsen met woonambities. 60 Een derde factor is de scheiding tussen functies.

Boven: Grootschalige woonprotesten, Via het Parool, Amsterdam 2023

Architectonisch perspectief op schaarste

Boven: Onbenut potentieel en een gebrek aan reactivatie op de Singel 81, beeld uit deVolkskrant

De binnenstad wordt in veel beleidsdocumenten primair als economische motor gezien – retail, horeca, toerisme – en wonen wordt daar als restfunctie gepositioneerd. Dat leidt tot een scheef gebruik van ruimte: winkels op A-locaties hebben prioriteit, en bovenliggende verdiepingen blijven in veel gevallen onbereikbaar, letterlijk en figuurlijk. In CIE1 wordt deze paradox scherp benoemd: juist daar waar de stad het dichtst is, wordt ze het minst benut voor wonen. Deze observatie ligt aan de basis van het ontwerpvraagstuk in dit project. 61

De centrale hypothese van dit afstudeerproject is dat architectuur meer kan doen dan ruimte creëren – ze kan ruimte herverdelen. Binnen de bestaande stad liggen fysieke, typologische en sociale mogelijkheden om het tekort structureel aan te pakken. Maar daarvoor moet er anders worden gekeken, ontworpen en georganiseerd. De oplossing ligt niet in de uitbreiding van de stad, maar in het reactiveren van haar bestaande lagen. De Leidsestraat vormt daarbij een scherpe casus. Hier manifesteren zich alle complexiteiten van het tekort tegelijk: historische panden, winkels met hoge economische waarde, ontoegankelijke bovenverdiepingen, wisselende eigendommen, en het ontbreken van een ruimtelijke logica die wonen faciliteert. Juist daarom is dit project opgezet als een systeemaanpak: geen eenmalige interventie, maar een herhaalbaar model dat typologisch, bouwkundig en sociaal inspeelt op de stad als bestaande structuur. 62

Slot: van gemis naar mogelijkheid

Het woningtekort is meer dan een getal – het is een gemis aan durf, aan systeemverandering, aan het vermogen om bestaande ruimte opnieuw te leren lezen. In de

binnenstad is ruimte geen afwezigheid, maar ongebruikte aanwezigheid. Door historisch besef te koppelen aan architectonische vindingrijkheid ontstaat er een andere manier van kijken naar het tekort: niet als passief probleem, maar als actieve ontwerpvraag. Dat vraagt om een stad die niet alleen groeit, maar ook leert van zichzelf. 63

Boven: Woonprotest Amsterdam, beeld vanuit NOS uit 2021

Boven:

Woonprotest Amsterdam, tevens beeld vanuit NOS uit 2021

HERWAARDERING

HISTORISCHE WAARDEN IN DE STAD

De sociale betekenis

van de winkelstraat

De Leidsestraat in Amsterdam – ooit een bruisende hoofdader van retail – staat op een kruispunt. Ontwikkelingen als digitalisering, veranderend consumentengedrag en recente crises zetten druk op de traditionele winkelstraat. Winkeliers signaleren grote uitdagingen: de impact van corona was fors en velen hadden moeite het hoofd boven water te houden; samenwerking en bundeling van krachten worden als noodzakelijk gezien. 64 Tegelijkertijd merken bewoners dat het gemeenschapsgevoel uit de straat verdwijnt en dat de Leidsestraat steeds anoniemer wordt. 65 Deze signalen wijzen op een bredere behoefte om de rol en waarde van de winkelstraat te herzien. Dit hoofdstuk onderzoekt de toekomst van de Leidsestraat aan de hand van uitgebreide data-analyse en een filosofische reflectie op onder andere het winkelen als sociaal fenomeen. Ik verbind het verleden met het heden om te duiden hoe de winkelstraat als publieke ruimte aan betekenis kan winnen in de toekomst, en tevens heb ik gekeken naar stedelijke verbinders door de eeuwen heen, deze is verwerkt in een historische analyse.

Winkelen is van oudsher meer dan louter economisch transacties doen; het is verweven met sociale, culturele en stedelijke dynamiek. Al in de klassieke oudheid

fungeerden marktplaatsen als cruciale sociale ruimtes. Bij de oude Grieken stond de agora – de markt – centraal als een plek van ontmoeting en sociale cohesie. 66 Evenzo speelden bij de Romeinen markten een belangrijke rol in de samenleving. 67 In het oude Rome kwamen gedeelde functies al samen in het dagelijks leven. Denk aan de tabernae – woningen met een kleine winkelruimte aan de straat – die handel en sociaal contact laagdrempelig maakten. Ook de badhuizen vervulden een centrale rol: hier waste men zich, werd gesport, gelezen en gesproken. Het waren publieke plekken waar ontspanning, rituelen en ontmoeting samenkwamen – een essentieel onderdeel van het sociale weefsel.

In de middeleeuwen bleef het idee van de markt als ontmoetingsplaats voortbestaan. Steden kenden zowel jaarmarkten en vaste marktplaatsen als winkels geïntegreerd in woonhuizen, waardoor mensen op een laagdrempelige manier met elkaar in contact kwamen. Bovendien ontstonden gildehuizen: georganiseerde gremia van ambachtslieden en kooplieden. In gildehuizen kwam men samen om kennis en kunde te delen en soms fungeerden ze tevens als verkooppunten voor ambachtelijke producten. 68 Deze gilden brachten vakmensen bijeen en benadrukten het collectieve aspect van handel en productie. Een aantal vormen van stedelijke verbinders heb ik op de volgende pagina’s op een rijtje gezet, in chronologische volgorde.

Links: De markt als bakermat van de oude Griekse samenleving – 250 v.Chr.

Rechts: Het badhuis als bakermat van de oude Romeinse samenleving – 150 n.Chr.

Onder: Aarde en smit werkplaatsen op verschillende plaatsen in de stad – ±1000/1200 na Chr. Werkplaatsen boden niet alleen werkgelegenheid aan ambachtslieden, maar waren ook belangrijke plaatsen waar mensen met diverse achtergronden samenwerkten, kennis deelden en sociale banden smeedden. Dit sociale aspect van werkplaatsen kan worden beschouwd als een vroeg voorbeeld van gemeenschapsgericht ondernemerschap, waarbij de nadruk lag op samenwerking, solidariteit en collectieve welvaart, data vanaf Algemeen Archief Amsterdam

Volksgaarkeuken op de Spuistraat 4 - 1870.

In de 19e eeuw, toen Amsterdam te maken had met armoede en woningtekort, werden kookhuizen opgericht om de armen van voedsel te voorzien. Hier konden mensen voor weinig geld hun eigen meegebrachte voedsel laten koken of bereid voedsel kopen. In 1870 opende de eerste volksgaarkeuken aan de Spuistraat 4, waar men voor 10 cent maaltijden kon krijgen. De volksgaarkeuken in de Spuistraat was een laagdrempelige plek waar mensen samenkwamen om even te ontsnappen aan de dagelijkse sleur en te genieten van betaalbare, warme maaltijden.

Dit principe – functies delen om ruimte, kosten en zorg te verdelen – sluit direct aan bij mijn onderzoek. In het licht van een veranderend retaillandschap laat dit voorbeeld zien hoe commerciële ruimtes ook sociale betekenis kunnen krijgen, wanneer ze opnieuw worden ingericht voor collectief gebruik.

(Bron: Stadsarchief Amsterdam)

Rechts:

Het Athenaeum Illustre (1606) was een mannelijke leerplek in Amsterdam voor lezingen, debat en wetenschap, gericht op hogere academische vorming: een intellectuele verbinder. (Bron: Stadsarchief Amsterdam)

Boven: Café Karpershoek (1632, Amsterdam) toont het belang van informele ontmoetingsplekken. Zo’n sfeer in woon-werkgebouwen boven winkels versterkt gemeenschap en ontmoeting. (Bron: Stadsarchief Amsterdam)

Ook andere historische instituten illustreren de winkelstraat als sociaal-cultureel fenomeen: zo was het Atheneum Illustre in 17e-eeuws Amsterdam een kenniscentrum waar delen van openbaar leven en educatie bijeen kwamen. 69 en bood het oudste café van Amsterdam bewoners een plek om te ontsnappen aan de sleur van alledag. 70 – een sociale functie die niet te onderschatten valt.

Wanneer we weer meer focussen op het winkelen zien we dat vanaf de nieuwe tijd de winkelstraat verder begon te evolueren. Als we kijken naar Amsterdam zien we dat de stad eerst voornamelijk een handelscentrum was. In de 19e eeuw, met de opkomst van de industriële revolutie en een groeiende middenklasse, ontwikkelde de moderne winkelstraat zich tot een centrum van stedelijke commercie. Winkelen werd een vrijetijdsbesteding voor bredere lagen van de bevolking; de gegoede burgerij zag flaneren – doelloos etalages kijken en gezien worden – als een nieuwe vorm van stadsvermaak. In de 20e eeuw voltrok zich een schaalvergroting: grote warenhuizen verschenen, en er ontstond een 24-uurs economie in stadscentra. Na de Tweede Wereldoorlog lag de nadruk tijdelijk op soberheid en praktische aankopen, maar vanaf de jaren 1980 bloeide een populaire consumptiecultuur op. Internationale ketens verdrongen gaandeweg kleine winkels, met een sterke focus op massa en uniformiteit. De klassieke winkelstraat verloor daarmee deels haar lokale kleur. De opsomming volgt op de volgende pagina’s.

Boven / rechts: In de 17e eeuw werd Amsterdam een handelswalhalla, mede dankzij de oprichting van de VOC in 1602. Het leven draaide om handel, met boeren die dagelijks producten naar de stad brachten en schepen vol koopwaar.

( Bron: Stadsarchief Amsterdam)

1 - Warmoesstraat: Hoofdwinkelstraat met juweliers, textiel en kleding.

2 - Nieuwendijk: Kleding & stoffen

3 - Nieuwmarkt: Etenswaar/kleding/huisraad

4 - Noordermarkt: Etenswaar/kleding/huisraad

5 - Dam/ Damrak: Boekdrukkunst + huisraad.

Rechts:Uitgestalde winkelwaar op een prent van Jan en Caspar Luiken, ‘De schuyermaaker’ (1694). De verkoper reikt door het open venster om zijn klanten te bedienen.

Boven: Isaac Israëls: Hoedenwinkel van Mars op de Nieuwendijk in 1893 - In de 19e eeuw groeide Amsterdam snel door industrialisatie. Winkelen werd populairder, ook bij de burgerij. De stad speelde hierop in met nieuwe winkelpanden, grote etalages en representatieve gevels.

(Bron: Stadsarchief Amsterdam)

Onder: Trappenhuis en lift van Maison de Bonneterie aan de Kalverstraat 183, ca. 1920 - In de vroege 20e eeuw groeide Amsterdam uit tot een winkelstad met warenhuizen als De Bijenkorf en Maison de Bonneterie. Dankzij elektriciteit ontstond een bruisende dag-en-nachteconomie, waarin luxe en veelvoud centraal stonden tot in de jaren ’30.

(Bron: Stadsarchief Amsterdam)

Links:

Leidsestraat jaren 80 met de welkbekende M sterk gevestigd.

In de jaren ’80 bloeide de populaire cultuur en kreeg Amsterdam te maken met de opkomst van internationale winkelketens. Ze brachten een gestandaardiseerde winkelervaring, maar vormden tegelijk een bedreiging voor de kleine ondernemer.

(Bron: Stadsarchief Amsterdam)

Boven:

Gekte voor de Ambercrombie & Fitch in Amsterdam in 2012 - Rond 2000 veranderde digitalisering de winkelervaring in Amsterdam. Online shoppen groeide, maar tussen 2010 en 2015 bleven fysieke winkels op toplocaties populair en gewild – met hoge prijzen en drukbezochte merken zoals Abercrombie & Fitch.

Winkelen als vrijetijdsbesteding?

Interessant is dat funshoppen – het winkelen als vrijetijdsbesteding – vaak wordt gezien als een product van de moderne tijd, maar historische analyses wijzen uit dat dit gedrag al eeuwen teruggaat, zie figuur 4 . Winkelen had ook in het verleden een duidelijke sociale en recreatieve dimensie; het was een vorm van vermaak waarbij mensen elkaar ontmoetten. Dit onderstreept dat de winkelstraat altijd zowel een economische als een sociale ruimte is geweest. De manier waarop mensen hun vrije tijd doorbrengen is uiteraard veranderd door de eeuwen: waar vrije tijd in pre-industriële samenlevingen beperkt en vaak collectief georiënteerd was (denk aan kerkgang op zondag of gemeenschappelijke feesten in de middeleeuwen. 71 Zo ontstond in de 19e eeuw een modern idee van gescheiden arbeidstijd en vrije tijd. Naarmate de welvaart steeg, zeker in de 20e eeuw, kreeg vrije tijd steeds meer een persoonlijke invulling (hobby’s, winkelen, recreatie). 72

In de 21e eeuw zien we zelfs dat mensen hun vrije tijd bij voorkeur individueel besteden – volgens een peiling uit 2022 besteden Nederlanders hun vrije tijd steeds vaker alleen, zie figuur: 5. Het individu staat centraal, mede door digitale amusementsmogelijkheden en

thuisconsumptie.Toch rijst de vraag of in een tijd van individualisering juist het collectieve opnieuw waardevol kan worden. Ondanks de trend naar individualisme ziet de huidige analyse het collectief als kernmotivatie voor de herontwikkeling van de Leidsestraat. 73 Juist omdat mensen veel online en thuis doen, kan de fysieke winkelstraat een tegengif bieden: een plek van gemeenschappelijkheid in de stad.

Historisch besef leert dat openbare ruimtes waar mensen samenkomen – zoals markten, badhuizen of gildehuizen –cruciaal waren voor sociale samenhang. Zo waren openbare badhuizen in het Romeinse Rijk en latere periodes niet alleen functioneel, maar ook plekken van informele ontmoeting. Met de huidige woningnood en beperkte ruimte in de stad is het interessant te vragen of het delen van bepaalde voorzieningen (een moderne “badhuis”-gedachte, bijvoorbeeld gedeelde tuinen, keukens of werkplaatsen) opnieuw een rol kan spelen. Het heroverwegen van gedeelde functies – gezamenlijk gebruik van ruimten of faciliteiten – zou niet alleen een efficiënt antwoord op ruimtegebrek kunnen zijn, maar ook de sociale cohesie in de straat kunnen versterken. 74 Deze historische en filosofische beschouwing suggereert dat de toekomst van de winkelstraat mogelijk ligt in een hernieuwde publieke betekenis: de straat weer beschouwen als een platform voor gemeenschap, cultuur en ontmoeting, in plaats van louter als doorgangsroute voor consumenten.

Figuur 4: Historici hebben ontdekt dat het Europese winkelgedrag al veel verder teruggaat dan eerder gedacht. De geschiedenis van het winkelen als vrijetijdsbesteding in de premoderne periode, is een stedelijk verhaal en begint in de oudste en meest verstedelijkte kernen van Europa.

ROMEINSE TIJD: 75

Steden waren plaatsen waar mensen naar toegingen voor handel en vermaak. Sociale ontmoetingen waren belangrijke drijfveer.

MIDDELEEUWEN: 76

Aandacht voor ambacht, winkelen als vorm van luxe consumptie afgewisseld met onderhouden vansociale contacten

RENAISSANCE: 77

Winkelen als vorm van uiterlijk vertoon. Consumeren was een verfijnde levensstijl en uitting van collectieve normen: ‘materiële code’

DE INDUSTRIËLE REVOLUTIE ALS KATALYSATOR VAN EEN EEUWENOUDE TRADITIE.

Figuur 5: Vrije tijd wordt in de 21e eeuw steeds vaker alleen en online doorgebracht. In 2022 besteedden Nederlanders gemiddeld 5,5 uur per dag aan schermtijd; de meeste vrijetijdsactiviteiten worden het liefst solo gedaan. bron: Vrijetijdsbesteding| Citisenspanel, 2022)

RETAIL ANALYSE

Recente trends en uitdagingen in de Leidsestraat

Om de toekomst te begrijpen, is het goed om de huidige situatie en ontwikkelingen op de Leidsestraat analyseren. Uitgebreide kwantitatieve data (onder meer van Locatus en CBS) geven inzicht in bezoekersstromen, functiewijzigingen, leegstand en andere trends. Deze cijfers laten zien dat de Leidsestraat de afgelopen jaren terrein heeft verloren als winkelbestemming, maar bieden ook aanknopingspunten voor verandering. Locatus is een onafhankelijk onderzoeksbureau dat zich specialiseert in het in kaart brengen en analyseren van winkelgebieden in Nederland, België en andere delen van Europa. Ze verzamelen gedetailleerde data over o.a. het aantal winkels, het type winkels (branches), leegstand, vloeroppervlakte, passantenstromen en gebiedsclassificaties. Locatus voert met grote regelmaat veldwerk uit waarbij medewerkers winkelstraten fysiek bezoeken en actualiseren welke zaken er zitten. Ze bieden hun data aan gemeenten, vastgoedontwikkelaars, retailers en onderzoekers om ruimtelijke keuzes en investeringsbeslissingen te onderbouwen.

Voor mijn afstudeeronderzoek had ik het voorrecht om op bezoek te mogen bij Locatus op kantoor. Daar kreeg ik toegang tot hun databank en mocht ik gericht

onderzoek doen naar de Leidsestraat. Dit gaf me niet alleen inzicht in de huidige stand van zaken, maar vooral ook in de langetermijnontwikkelingen: hoe het winkelaanbod, de passantenstromen en de gebiedsstatus van de Leidsestraat zich over de jaren heen hebben ontwikkeld. Deze directe toegang tot primaire data was van waarde voor de onderbouwing van mijn analyse. (Zie figuur 6)

De bezoekersaantallen (passantenstromen) tonen een fluctuatie met een neerwaartse trend in recente jaren 79 Locatus voert regelmatig passanten tellingen uit op basis van een gemiddelde zaterdag. Waar de Leidsestraat in 2015 nog grotendeels in de hogere categorieën viel qua drukte, laten de metingen van 2020 en 2024 een afname zien in het aantal voetgangers dat door de straat beweegt (figuur 6). Deze daling werd al vóór de coronapandemie ingezet: volgens bureau RMC wamen er in 2019 al 13% minder bezoekers naar de Leidsestraat vergeleken met het jaar ervoor. 80 Die afname heeft zich na corona voortgezet. De oorzaak is tweeledig. Enerzijds is er een verschuiving in het type publiek: steeds minder Amsterdammers bezoeken de Leidsestraat, waardoor deze afhankelijker werd van toeristen – een groep die tijdens de pandemie plots wegviel en sindsdien niet volledig is teruggekeerd. Door de opkomst van online winkelen en een afgenomen aantrekkingskracht van het winkelaanbod haakt een deel van het publiek af, wat leidt tot minder spontane loopstromen.

Figuur 6: Passantenstromen in de Leidsestraat in 2005, 2015, 2020 en 2024 (Locatus-data). Donkere tinten tonen hoge intensiteit op een gemiddelde zaterdag. In 2005 en 2015 was de hele straat druk bezocht (veel segmenten 15.000+ passanten per dag). In 2020 en 2024 zijn lichtere segmenten zichtbaar, wat wijst op een daling van het voetgangersvolume.

Figuur 7: Aantal winkels op de Leidsestraat en samenstelling naar branchetype door de tijd. Links: geanalyseerde deel van de straat (in oranje gemarkeerd) en totaal aantal winkels en leegstand. Rechts: grafiek van het aantal verkooppunten 2009–2020 onderverdeeld in categorieën (dagelijks, vrije tijd, mode & luxe, in en om huis, overige detailhandel). Mode & luxe winkels (paarse lijn) domineren maar vertonen een dalende trend.

De Leidsestraat telt als kern winkelgebied 97 winkels. 49 panden hiervan waren kledingwinkels. 12 panden staan/stonden leeg.

Het analyseblok bestaande uit 13 paden telt 12 winkels. 2 panden staan/stonden leeg.

Parallel aan de passantenafname veranderen ook de functies en het aanbod op de Leidsestraat. De straat telt als kernwinkelgebied in totaal rond de 97 winkels, waarvan historisch bijna de helft in de categorie mode en luxe viel. Juist in die categorie heeft zich een afname voorgedaan: het aantal mode- en

luxezaken is licht gedaald in de afgelopen tien jaar, zie figuur 7 . In de grafiek (bovenstaand) is te zien dat deze daling al voor 2020 inzette. Waar er rond 2010 nog zo’n 70 mode/luxe-winkels waren, schommelt dat aantal rond 2020 dichter bij de 60. 81 Tegelijkertijd zien we kleine verschuivingen in andere segmenten:

het aantal dagelijkse winkels (zoals levensmiddelen) en vrije-tijdszaken nam iets toe rond het midden van de jaren 2010, terwijl winkels in de categorie “in en om huis” (woondecoratie, huishoudelijke artikelen) vrijwel geheel verdwenen zijn richting 2020 (de rode lijn daalt naar nul). Per saldo bleef het totale aantal verkooppunten redelijk stabiel of licht dalend – met een niveau rond de 75 à 80 winkels – maar de samenstelling veranderde. De Leidsestraat verloor enkele gevestigde merken

en trok nieuwe formules aan, vaak van mindere kwaliteit of met een meer toeristische insteek (zoals souvenir-, vapes- of snoepwinkels. 82 Een analyse van de recente mutaties toont dat in ongeveer 40% van de panden in de Leidsestraat de afgelopen drie jaar een andere invulling is gekomen. Dit hoge verloop geeft aan dat er geen stabiele huurderbasis is; winkels komen en gaan in snel tempo, wat de straat een weinig consistent karakter geeft.

Figuur 8: Locatus-segmentering van de Leidsestraat op basis van passanten, in 2005, 2015, 2020 en 2024. Rood/ oranje duidt op A1- of A2-status (topwinkelgebied met hoogste passanten), geel op B1 (gemiddelde passantenintensiteit),

blauw/groen op B2 of C (lagere passanten). Te zien is dat de Leidsestraat in 2005–2015 overwegend A1/A2 was, terwijl in 2024 grote delen als B1 of zelfs B2 zijn geclassificeerd.

De gevolgen van deze ontwikkelingen zijn zichtbaar in de gebiedsclassificaties. Locatus classificeert winkelstraten op basis van drukte in categorieën als A1 (prime winkelgebied), A2, B1, B2, etc., waarbij A1 de allerdrukste locaties betreft. (Zie figuur 8). 83 Historisch gold de Leidsestraat als A1-kernwinkelgebied. De recente cijfers tonen echter een verschuiving: segmenten van de straat die voorheen tot de topcategorieën behoorden, zijn afgewaardeerd naar B-status. Figuur 8 illustreert deze trend: in 2005 en 2015 kleurt de Leidsestraat nog voornamelijk oranje (A2) met ook rode delen (A1) – wat betekent dat 50–100% van de maximale passantenaantallen werden behaald. In 2020 verschijnt er veel geel (B1) en in 2024 is een groot deel van de straat B1-geel, met zelfs blauwe vlakken aan de

randen (B2). Concreet houdt dit in dat de Leidsestraat haar positie als absolute topwinkelstraat heeft verzwakt ten opzichte van concurrerende winkelgebieden. Waar nabijgelegen straten als de Kalverstraat en de Nieuwendijk onverminderd A1 blijven, schuift de Leidsestraat in ranking omlaag. Dit is niet louter een statistisch detail: het heeft praktische gevolgen, zoals verminderde interesse van grote retailketens, dalende huurprijzen en een veranderende perceptie bij het publiek en investeerders. Vastgoedadviseurs merken op dat de Leidsestraat een van de weinige Amsterdamse hoofdwinkelstraten is waar de huren momenteel dalen, gemiddeld naar gemiddeld naar €1700–2350 per m 2 per jaar. 84 – een indicatie dat de markt de verminderde aantrekkingskracht inprijst.

Figuur 9: Leegstand in beeld, Veel winkels in de Leidsestraat hebben het moeilijk, met toenemende leegstand als gevolg. nalyse afkomstig uit het Parool/RMC. 85

Een van de meest zorgwekkende gevolgen is de leegstand. Veel winkels hebben het de laatste jaren moeilijk gekregen en daardoor is het aantal leegstaande panden toegenomen. Rond 2015 was de leegstand tijdelijk zeer laag, zie figuur 9: in de grafiek is te zien dat het aantal lege winkels toen bijna nul was, maar sinds 2018 stijgt de lijn sterk. In 2019 telde de straat ongeveer 6–8 leegstaande winkels en anno 2023 staan acht panden daadwerkelijk leeg (ca. 11% van het totaal) en nog eens vier panden hebben wel een tijdelijke invulling maar staan te huur BRON:parool.nl. Een leegstand van ~15% is fors, zeker vergeleken met het centrumgemiddelde van circa 5,5% 86 Het hoge verloop in huurders (doorstroming) draagt hieraan bij: nieuwe zaken proberen het voor korte tijd en verdwijnen dan weer, waardoor gaten vallen. Bovendien maakt het wisselende aanbod dat de straat haar glans heeft verloren – het publiek kan minder op een herkenbaar, kwalitatief aanbod rekenen, wat hun bereidheid om de Leidsestraat te bezoeken verder ondermijnt. Deze vicieuze cirkel (minder publiek> lagere omzetten > meer leegstand > nog minder aantrekkingskracht) is de kern van de huidige uitdaging.

De oorzaken van de neergang zijn, zoals de analyse laat zien, veelzijdig. De COVID-19 pandemie heeft zeker impact gehad door lockdowns en wegblijvende toeristen, maar het is niet de enige factor. Ook al vóór corona was er sprake van

veranderend consumentengedrag (meer online shoppen, voorkeur voor diensten en beleving boven goederen) en concurrentie van andere winkelgebieden en formules. Daarnaast zijn de vaste lasten voor ondernemers gestegen (hoge huren, energie- en loonkosten) 87 , wat het moeilijk maakt om met traditionele winkelformules rendabel te blijven. Als gevolg hiervan zien we aan het Leidseplein-einde van de straat een toename van fastfoodketens en laagdrempelige retail (snacks, goedkope ketens). Hoewel dit tijdelijk de panden vult, draagt het bij aan een verminderde aantrekkingskracht voor het shoppende publiek dat op kwaliteit uit is – “ruik je patat, dan koop je geen T-shirt,” aldus een lokale ondernemer treffend in het Parool. De fragmentatie van het aanbod en het verlies van iconische winkels hebben ertoe geleid dat Amsterdammers er “steeds minder te zoeken hebben” 88 , en de straat in zekere zin haar ziel kwijt is.

Kortom, de data-analyse schetst hier vooralsnog een duidelijk beeld: de Leidsestraat kampt met afnemende passantenstromen, een verschuiving naar minder onderscheidende functies, toenemende leegstand en een afkalvende status als topwinkelstraat.

Tegelijkertijd is er hoop en potentie voor verandering, zoals Het Parool ook stelde: de fysieke winkel blijft van waarde (op nationaal niveau was er in 2023 zelfs een toename van het aantal fysieke winkels,

na jaren van daling, 89 en er zijn tekenen dat consumenten fysieke winkels opnieuw weten te vinden wanneer die een aantrekkelijke formule bieden. Zo bleef de populariteit van fysieke winkels opmerkelijk hoog in de periode 2010–2015, zelfs met opkomst van online retail. En hoewel het aantal webwinkels in Nederland begin 2023 voor het eerst het aantal fysieke winkels overtrof, zien we dat de omzetgroei van online retail stagneert of zelfs daalt. Dit suggereert een zekere verzadiging online en een blijvende rol voor fysieke winkels, mits deze zich heruitvinden. Precies daar ligt de sleutel: herwaardering en transformatie.

Boven: Sinds de jaren ’90 verandert het winkelprofiel van Amsterdam, zoals hier op de Overtoom. Bron: Amsterdams winkelprofiel | Website O&S, 2023

Historische & structurele ontwikkelingen van kernwinkelgebieden

In de afgelopen decennia is het Amsterdamse centrumgebied op het vlak van detailhandel structureel compacter geworden. De afname van fysieke winkels vindt met name plaats in de aanloopgebieden rond de winkelkern, waar locaties minder rendabel zijn en herbestemming naar bijvoorbeeld wonen aantrekkelijker is. 90 In deze secundaire straten kiezen eigenaren steeds vaker voor alternatieve functies (zoals woningbouw), aangezien wonen een hoger rendement oplevert. Daardoor verschuift het zwaartepunt van de detailhandel nog sterker naar het kernwinkelgebied – de belangrijkste winkelstraten in het hart van de stad – terwijl omliggende winkelstroken geleidelijk verdwijnen. Een duidelijk voorbeeld is de Overtoom, een voormalige winkelstraat net buiten de kern waar de detailhandelsfunctie grotendeels is verdwenen na wijzigingen in het bestemmingsplan. Deze strategie van concentratie van retail in de kern en functieverandering in aanloopstraten wordt in veel steden bewust nagestreefd 91 , en Amsterdam vormt hierop geen uitzondering. Historisch gezien kenmerkt de Amsterdamse binnenstad zich al lange tijd door een geconcentreerd winkelaanbod in een beperkt gebied.

Links: Sinds 1975 is het aantal winkels in Amsterdam enigszins afgenomen. In 1975 hadden de meeste buurten binnen de ring meer dan 10 winkels per 1.000 inwoners, maar in 2010 geldt dit buiten het centrum alleen nog voor de Pijp, het Museumkwartier, rond de Overtoom, de Kinkerstraat, de Zeilstraat, en de Dapperbuurt. Opvallend is dat de kern gebieden onveranderd blijven.

bron: Amsterdams winkelprofiel | Website O&S, 2023)

Het hedendaagse kernwinkelgebied mag dan nóg compacter zijn geworden, het winkelhart van de stad was van oudsher nooit zeer uitgestrekt. 92 Kaartmateriaal op basis van Locatus-segmententellingen (zoals gepresenteerd in de CIE2-analyse) bevestigt dit beeld, zie figuur 11 : de hoogste voetgangersdichtheid concentreert zich door de jaren heen steevast binnen een handvol centrale straten, terwijl uitwaaierende winkelroutes aan de randen aan betekenis hebben ingeboet. De recente ontwikkeling kan dan ook worden gezien als een terugkeer naar deze klassieke concentratie, na een periode in de late twintigste eeuw waarin de detailhandel zich wat verder over de binnenstad had verspreid.

In het licht van dit lange-termijnperspectief krijgt de huidige situatie in de Leidsestraat meer duiding. Hoewel de Leidsestraat de afgelopen jaren te kampen heeft met een toename van leegstand en een daling in het aantal passanten volgens het Parool, zijn dit meer tijdelijke

schommelingen dan een permanente neergang. Het aantal winkels in de straat zelf is slechts licht gedaald en de retailfunctie van de Leidsestraat als geheel is ondanks de recente leegstand grotendeels intact gebleven. 93 Met andere woorden, de Leidsestraat blijft onverminderd deel uitmaken van het kernwinkelgebied en behoudt haar blijvende waarde als belangrijkste winkellocatie. De verwachting is daarom dat deze straat – ondanks kortstondige dipjes – ook in de toekomst vitaal zal blijven. Bovendien blijkt uit de data dat de ontwikkeling van het winkelbestand zich in een golfbeweging voltrekt. 94 Op een periode van teruggang volgt veelal weer herstel. Een langetermijnperspectief is dan ook essentieel om tijdelijke dalingen of trends in de juiste context te plaatsen en de structurele betekenis van een locatie als de Leidsestraat niet uit het oog te verliezen.

Figuur 11:

In dit figuur zien we de segmentstellingen van Amsterdam door de jaren heen. We zien kleine schommelingen, zoals we dit eerder al zagen bij de Leidsestraat. Wat het meest opvalt is dat de kern nagenoeg onveranderd blijft.

Bron: Data onderzoek Locatus, 12 juni 2024

Boven:

2005 - 2024: + 1,91%

Onderzoeksbedrijf Locatus houdt ieder jaar de totale winkelaantallen bij voor Amsterdam. Het gaat hier om het volledige retail segment in het centrum van Amsterdam.

Bron: Data onderzoek Locatus, 12 juni 2024

Rechts: Kernwinkelgebied (A1) locaties 16e eeuw v/s 21e eeuw. > compact gebleven door jaren heen.

Bron: Kaarten Amsterdam | Website Maps Amsterdam, 2024

De Leidsestraat is door de jaren heen geclassificeerd als A1 kernwinkelgebied.De Leidsestraat is, met alle uitdagingen in acht genomen, nog altijd een belangrijke winkelstraat, het volgende hoofdstuk zal dieper in gaan op de noodzaak voor herwaardering.

Op deze pagina zien we een analyse van het kern winkelgebied door de eeuwen heen.

RMC-directeur Huib Lubbers vertelde in een interview: “Het winkelgedrag van consumenten verandert. Wij zien daardoor winkelgebieden compacter worden. Mensen zijn niet meer bereid zo’n hele straat door te akkeren. En het leidt ertoe dat winkelstraten diverser worden. Winkels en horeca gaan elkaar meer afwisselen.” > Deze ontwikkeling is wat betreft mij echter niet iets van de laatste jaren, het is van alle tijden.

Bron: Kaarten Amsterdam | Website Maps Amsterdam, 2024

Links: is het Kernwinkelgebied te zien van Amsterdam uit de 17e eeuw, met belangrijke straten als de Warmoesstraat: hoofd winkelstraat, Nieuwendijk: handel en ambacht, Damrak: handel en ambacht, Dam: marktplein, Kalverstraat: kalveren markt en het Rokin, een belangrijke straat voor handel en ambacht.

DE TOEKOMST VAN DE LEIDSESTRAAT

Herwaardering van de Leidsestraat als een

publieke ruimte

Gegeven de eerder geschetste uitdagingen is een herwaardering van de Leidsestraat noodzakelijk. Waar de straat voorheen primair als winkelgebied werd gezien, moet zij in de toekomst benaderd worden als een brede publieke ruimte met meervoudige functies. Deze herwaardering bouwt voort op de filosofische inzichten uit het verleden: de winkelstraat kan opnieuw een sociale spil worden, een plek die meer biedt dan winkelen alleen.

De huidige situatie – met een straat die aan identiteit en lokale binding heeft ingeboet – vraagt om het terugbrengen van een gemeenschapsfunctie in de Leidsestraat. Dat betekent dat de straat niet enkel moet worden gevuld met winkels gericht op maximale omzet per vierkante meter, maar met functies die bewoners en bezoekers verbinden en die een blijvende waarde creëren. Een belangrijke stap is naar mijn insziens het terughalen van lokale bewoners naar de straat, zowel als bezoekers maar ook als gebruikers van de ruimte. In het verleden was het normaal dat winkeliers boven hun zaak woonden of dat er op de verdiepingen boven winkels gewoond werd (denk aan de Romeinse tabernae of de middeleeuwse combinatie van handel en wonen). In de loop van de 20e eeuw is dit in veel

binnensteden verloren gegaan, met leegstand tot gevolg. Hier ligt een kans om de functiemix te vergroten. Het toevoegen van woningen en andere niet-retail functies boven de winkels zou de Leidsestraat weer leven inblazen na sluitingstijd en de sociale controle vergroten. Bovendien draagt het bij aan het lenigen van de woningnood in de binnenstad. Herwaardering betekent ook het verrijken van het aanbod in de breedte. De Leidsestraat heeft de kans om zich te ontwikkelen tot een plek die niet alleen bezoekers trekt, maar ook weer betekenisvol wordt voor bewoners en lokale Amsterdammers.

Door een mix van publieke en commerciële functies te introduceren — denk aan toegankelijke horeca of nieuwe winkelconcepten — ontstaat een straat waar verschillende doelgroepen samenkomen, en waar functies voor de buurt worden versterkt.

Het gaat niet om het uitsluiten van toerisme of markt, maar juist om het vinden van een evenwicht. Een programma dat uitnodigt tot gebruik op verschillende momenten van de dag, door verschillende groepen, maakt de straat veerkrachtiger en toekomstbestendig. Dergelijke toevoegingen transformeren de winkelstraat in een leefstraat – een straat die niet alleen economisch maar ook sociaal bruist.

De filosofische analyse benadrukte ook het belang van gedeelde voorzieningen in historisch en modern licht.

In een tijd van schaarse stedelijke ruimte en hoge lasten is het delen van faciliteiten niet alleen efficiënt maar ook sociaal bindend. Een eerder genoemd voorbeeld uit de geschiedenis van Amsterdam is de volksgaarkeuken: een gemeenschappelijke keuken waar buurtbewoners samenkwamen om te eten, wat tijdens en na de Tweede Wereldoorlog bijdroeg aan gemeenschapszin. De Academie van Bouwkunst (aan de Spuistraat) huist ironisch genoeg in zo’n voormalige volksgaarkeuken, wat laat zien hoe functies transformeren. In de context van de Leidsestraat zou men bijvoorbeeld kunnen denken aan een gedeelde binnentuin of dakterras voor bewoners en winkelend publiek, of een gemeenschappelijke ruimte in de straat waar evenementen en buurtactiviteiten plaatsvinden. Een dergelijke ruimte kan dienen als ankerplek voor de straatgemeenschap – een tegenhanger van de consumptiegerichte ruimtes.

Belangrijk is ook om het cultuurhistorisch besef te benutten: de Leidsestraat maakt deel uit van het UNESCO-beschermde grachtengordelgebied en heeft een rijke geschiedenis. Herwaardering houdt in dit geval óók in: koesteren wat er al is. Het architectonisch erfgoed (de smalle historische panden) is waardevol, en juist door nieuw leven in die panden te brengen (bijvoorbeeld door bovenwoningen weer te activeren) behoud je hun relevantie.

Ook de verhalen en herinneringen die bij de straat horen – van de tijd dat trams met luid belgerinkel door menigtes manoeuvreerden, of dat luxe warenhuis Hirsch nog in volle glorie was – kunnen een plek krijgen in de nieuwe positionering. Misschien door middel van kleine tentoonstellingen in etalages over de geschiedenis van winkelen in Amsterdam, of via interactieve city apps die shoppers verhalen vertellen terwijl ze door de straat lopen. Dit versterkt de identiteit van de Leidsestraat en onderscheidt haar van generieke winkelgebieden.

Samengevat draait de herwaardering om een visie waarin de Leidsestraat wordt benaderd als publieke ruimte en gemeenschapsruimte en niet slechts als louter commercieel vastgoed. Dit vereist samenwerking tussen verschillende actoren: winkeliers, pandeigenaren, bewoners, de gemeente en mogelijke culturele of sociale initiatieven. Het is bemoedigend dat de winkeliersvereniging recent weer actief is met evenementen, zoals een feestweek met bloemen en hapjes. 95 Zulke initiatieven tonen dat betrokkenheid kan terugkeren. Maar om de potentie echt te benutten, zijn structurelere ingrepen nodig – dit scenario zal de basis zijn van mijn afstudeer ontwerp, dat in de ontwerpgerelateerde hoofdstukken zullen worden toegelicht.

Concluderend: een veranderend

retail landschap

De toekomst van de Leidsestraat laat zich samenvatten als een transformatie van een traditionele winkelstraat naar een meervoudig stadslandschap. Uit de data-analyse bleek dat het oude model onder druk staat: afnemende passanten, verschuivende winkelprofielen en groeiende leegstand zijn symptomen van een straat die haar oude glans verloren heeft. De filosofische en historische beschouwing leert ons echter dat winkelstraten veerkrachtig kunnen zijn mits ze zich aanpassen en hun publieke betekenis hervinden. Winkelen is altijd een publieke praktijk geweest – een vorm van sociale interactie en stadsbeleving –en daarin schuilt ook de sleutel voor de heropleving.

Door de Leidsestraat te herwaarderen als hart van de stad – niet alleen economisch, maar ook sociaal-cultureel –kunnen we nieuwe energie de straat in brengen. Voor de Leidsestraat zelf biedt deze transitie perspectief om weer een bestemming te worden voor zowel Amsterdammers als bezoekers – niet omdat men er per se de meeste winkels aantreft, maar omdat de straat als geheel een unieke ervaring en leefbaarheid biedt. De straat wordt een collectief goed. Dit sluit aan bij de trend dat steden steeds meer inzetten op kwaliteit van openbare

ruimte en beleving, iets wat pure e-commerce nooit kan bieden. De Leidsestraat heeft het potentieel om hierin voorop te lopen, juist dankzij haar rijke verleden en karakteristieke fysieke omgeving die uitnodigt tot wandelen en ontdekken.

Uiteindelijk laat deze case zien dat de toekomst van de winkelstraat niet louter afhangt van technologische of economische factoren, maar vooral van visie en samenwerking. Als alle stakeholders bereid zijn voorbij de korte termijn te kijken en te investeren in een gemeenschappelijke droom, kan de Leidsestraat een voorbeeld worden van hoe historische winkelstraten in heel Europa nieuw leven ingeblazen krijgen. De transformatie zal stap voor stap gaan, maar de analyse en reflectie in dit hoofdstuk maken duidelijk in welke richting de oplossing gezocht moet worden: in het verweven van commercie met community, van verleden met heden, en van individuele initiatieven tot een gezamenlijk verhaal. Zo bezien is de toekomst van de Leidsestraat niet het einde van de winkelstraat, maar een nieuw hoofdstuk in haar lange geschiedenis – een hoofdstuk waarin de winkelstraat weer echt het kloppend hart van de stad mag zijn.

Boven: Beeld uit het Parool, 2023 - De Leidsestraat draait nu vooral om recreatief winkelen en toerisme, met veel doorstroom maar weinig binding. Toch ligt hierin juist de kans om de straat toekomstbestendig te maken. Door functies toe te voegen die ook voor Amsterdammers van waarde zijn, ontstaat een levendige mix van ontmoeting, verblijf en gebruik. Zo wordt de Leidsestraat weer een plek voor iedereen — niet alleen om te passeren, maar om te blijven.

VERBINDING

ALLEENSTAANDEN IN DE STAD

Een groep die alsmaar groter

lijkt te worden...

De winkelstraat verandert, maar de stad verandert mee. Niet alleen verdwijnen functies uit het straatbeeld – ook de gebruikers zelf veranderen. De klassieke winkelende gezinsconsument maakt steeds vaker plaats voor de mobiele, werkende, vaak alleenstaande stedeling. Een groeiende groep mensen die leeft op eigen benen, zonder partner of kinderen, en voor wie de stad zowel speelveld als thuis is. In het kielzog van digitalisering, flexibilisering en individualisering is deze groep de afgelopen decennia explosief gegroeid – en nergens is die concentratie zó hoog als in Amsterdam. 96

De cijfers zijn helder: in 1960 telde Nederland 400.000 alleenstaanden. In 2000 waren het er al 2,2 miljoen, en anno 2023 staat de teller op 3,9 miljoen. Het CBS voorspelt dat binnen afzienbare tijd de helft van de Nederlandse huishoudens uit één persoon bestaat. In Amsterdam is dat al realiteit. Maar liefst 63% van de huishoudens in de hoofdstad bestaat uit alleenstaanden – ver boven het landelijk gemiddelde van 47%, en hoger dan grote steden als Londen, Parijs of New York. Op Europees niveau scoort Nederland gemiddeld zevende qua alleenstaanden, met Scandinavië voorop. Maar wanneer we puur naar Amsterdam kijken, is onze hoofdstad zelfs 13% alleenstaanden

‘alleenstaander-dichter’ dan Zweden, de onbetwiste nummer één. 96

Dat zijn geen kleine statistieken, dat zijn structurele verschuivingen. Toch blijft de stad ontworpen alsof die er vooral is voor gezinnen en stelletjes. De gezinswoning is nog altijd de maat der dingen, zowel op de woningmarkt als in de publieke ruimte. En dat wringt. Alleenstaanden – met name jonge, werkende stedelingen – vallen tussen wal en schip. Ze zijn economisch zelfstandig, vaak hoogopgeleid en sociaal actief, maar missen in de stad de plekken die zijn afgestemd op hun realiteit: klein wonen, flexibel leven, op zoek naar contact, maar niet naar verplichting.Dat zijn geen kleine statistieken, dat zijn structurele verschuivingen. Toch blijft de stad ontworpen alsof die er vooral is voor gezinnen en stelletjes. De gezinswoning is nog altijd de maat der dingen, zowel op de woningmarkt als in de publieke ruimte. En dat wringt. Alleenstaanden – met name jonge, werkende stedelingen – vallen tussen wal en schip. Ze zijn economisch zelfstandig, vaak hoogopgeleid en sociaal actief, maar missen in de stad de plekken die zijn afgestemd op hun realiteit: klein wonen, flexibel leven, op zoek naar contact, maar niet naar verplichting.

Ondertussen zijn de effecten merkbaar. De woningmarkt piept en kraakt. Amsterdam kampt met een tekort van ruim 40.000 woningen, en dat tekort loopt op. 97

Woningen worden kleiner, maar duurder. Nieuwbouw stagneert door stikstofbeperkingen, rentestijgingen en schaarste in de bouwsector. Tegelijkertijd staat er duizenden vierkante meters latent leeg – in verdiepingen boven winkels, in slecht ontsloten binnenstedelijke kavels, in gebouwen die hun functie verloren hebben. Er is ruimte, maar die wordt niet benut. En er is een doelgroep, maar die wordt niet gezien. Mijn project brengt die twee samen.

Links & onder :In 2024 bestond 47% van de Nederlandse huishoudens uit alleenstaanden; in Amsterdam zelfs 63% – meer dan in Londen of New York. Sinds 1964 daalde de gemiddelde huishoudensgrootte van 3,49 naar 2,11, wat leidde tot een snellere groei van huishoudens dan van de bevolking.

Bronnen: Website CBS, 2024 & Website Eurostat, 2017

DE ‘RUN CLUB’ ALS METAFOOR VOOR GEMEENSCHAPPELIJKHEID

De opkomst van de stedelijke hardloop clubs

Alleen wonen betekent niet alleen zijn –maar de kans daartoe is wel groter. De toename van alleenstaanden gaat gepaard met een toename van sociale isolatie, juist in steden. In Amsterdam voelt bijna 40% van de inwoners zich regelmatig eenzaam. 97 Dat raakt niet alleen ouderen, maar juist ook de jonge stedelijke professional: iemand met een sociaal leven op papier, maar weinig echte verbinding in de praktijk. Je woont misschien in een bruisende wijk, maar je kent je buren niet. Je werkt in een dynamisch team, maar je ziet je collega’s alleen via Zoom. En op zondagmiddag heb je niemand om een koffie mee te drinken, tenzij je het agendeert.

Wat opvalt: juist in de leegte van het weekend zoeken jonge alleenstaanden naar informele structuren van contact. De opkomst van runclubs in Amsterdam is daarvan een sprekend voorbeeld. In een artikel in Het Parool zegt Tjin van Running Junkies: “ We zijn meer een hardloopfamilie dan een hardloopgroep.” 99 Dat is veelzeggend. Mensen willen geen keihard clubverband of geforceerde smalltalk. Ze zoeken ritme, herhaling, nabijheid – zonder sociale verplichting. Ze willen samen zijn, zonder dat ze

zich moeten verantwoorden voor hun alleen-zijn. Runclubs bieden dat. Geen intro, geen drempel, gewoon meedoen. Dat dit fenomeen massaal aanslaat in een stad met 63% alleenstaanden is geen toeval, maar een sociale correctie op een ruimtelijke blinde vlek.

Ook in de podcast Voorheen Schaamteloos

Randstedelijk werd dit kraakhelder benoemd. Op basis van eigen onderzoek naar stedelijke eenzaamheid onder twintigers en dertigers schetsen de makers een stad waarin alles aanwezig lijkt – vrienden, cafés, sportclubs, events – maar waarin het ontbreekt aan echte toevallige ontmoeting. 100 Wat overblijft is het appen, reserveren, inschrijven, inchecken. Contact moet gepland worden. En dat past niet bij de manier waarop mensen zich verbonden willen voelen. De stad, ooit een plek van spontane interactie, is verworden tot een decor waarin iedereen z’n eigen scène speelt, zonder dat er interactie is met het publiek.

Dat raakt aan het verlies van wat socioloog Ray Oldenburg ooit ‘third places’ noemde: informele plekken buiten huis en werk waar je mens onder de mensen kunt zijn. 101 In zijn ideaal waren dat buurtcafés, bibliotheken, winkels, pleintjes. Nu zijn het vaak betaalsystemen: een koffiezaak met take-away, een sportschool met app, een werkplek met toegangscode. In De Havermelkelite

beschrijft Jonas Kooyman deze ontwikkeling als een stad die “vol is van lege ruimtes”. 98 Alles lijkt open, maar niets is werkelijk toegankelijk. De stedelijke bubbel is niet fysiek, maar sociaal.

En daar ontstaat de paradox: hoe voller de stad, hoe leger het leven van de alleenstaande stedeling. Hoe meer aanbod, hoe minder contact. Hoe groter het netwerk, hoe kleiner de nabijheid. In een tijd waarin algoritmes ons verbinden met gelijkgestemden, verliezen we de toevallige ander.

Rechts: een artikel eerder dit jaar van het Parool waarin is te lezen hoe de populaire hardloop clubjes de stad in hoog tempo weten te veroveren.

Bron: Het Parool.

En juist in die ontmoeting schuilt betekenis – voor het individu én de stad als geheel. Uit sociaal wetenschappelijke onderzoeken blijkt ook dat mensen zich anders in de stad gaan gedragen. Zo gaan mensen bijvoorbeeld steeds vaker huizen delen, en worden nieuwbouw woningen kleiner. 96 Een stad als Amsterdam zou dit moeten faciliteren. Door in te zetten op grootschalige woningbouwprojecten voor alleenstaanders en woningdelers, aan de randen van de stad maar ook in de binnenstad. 102

Een interventie voor een ander soort

samenleven

Mijn ontwerp stelt daar iets tegenover. Geen standaard sociale woningbouw. Geen collectieve keukens of opgelegde gedeelde woonkamers. Maar een interventie die ruimte geeft aan autonoom leven én organisch contact. Het zijn kleine woningen, slim ingedeeld. Gedeelde functies waar het zinnig is – daktuinen, trappenhuizen, ontmoetingsplekken – maar nooit sociaal dwingend. Een plek waar je alleen kunt zijn, maar niet per se alleen hoeft te blijven. Net als bij een runclub: je kunt erbij horen zonder je aan te melden.

Wat ik voorstel, is niet enkel een antwoord op de woningnood of op leegstand. Het is een pleidooi voor een ander type stedelijkheid. Eén die aansluit bij de realiteit van vandaag: mensen wonen kleiner, delen vaker een huis, werken hybride, leven mobiel. Woonvormen en stedenbouw moeten daarin mee evolueren. Er is behoefte aan nieuwe woningtypologieën die flexibiliteit, nabijheid en ontmoeting combineren. Niet als woonexperiment, maar als nieuwe stedelijke norm.

Daarvoor is functiemenging cruciaal. Uit onderzoek van het RIVM blijkt dat met name bij jonge, werkende, hoogopgeleide

stedelingen gemengde buurten geliefd zijn – plekken waar wonen, werken en voorzieningen in elkaar grijpen. 102 Dat is ook precies wat Amsterdam zo aantrekkelijk maakt: straten waar ’s ochtends de bakker open is, overdag winkels bruisen, en ’s avonds mensen flaneren. Maar met het verdwijnen van woningen boven winkels verdwijnt ook die levendigheid. 97 Als we blijven bouwen volgens het oude model van functiescheiding – werken daar, wonen hier, winkelen elders –creëren we geen stad, maar zones.

En dat is historisch gezien een recente en discutabele ontwikkeling. Tot het einde van de 19e eeuw was functiemenging de norm. Ambacht, handel en wonen vonden plaats onder hetzelfde dak. Pas met de industriële revolutie, de schaalvergroting en de opkomst van de fabrieksstad werden wonen en werken gescheiden – uit zorgen over gezondheid, maar ook uit een drang naar ordening. In Nederland werd deze logica radicaal doorgevoerd in het Algemeen Uitbreidingsplan van Amsterdam (1934) van Cornelis van Eesteren, waarin functies planmatig uit elkaar werden gehaald. 102 Wat volgde was decennialange institutionele functiescheiding: woonwijken zonder werkplekken, werkgebieden zonder bewoners.

De gevolgen zijn zichtbaar. De stad verloor levendigheid, gemengde wijken verdwenen, publieke ruimte verschoof van verblijfsplek naar doorgang. Met de stadsvernieuwing verdwenen veel van

Boven: Cornelis van Eesteren presenteert het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP), juni 1935GTS Archive/ETH Zurch, CIAM

de oorspronkelijke werk- en ontmoetingsplekken uit vooroorlogse buurten, met als gevolg: functionele en sociale fragmentatie. De een woont, de ander werkt, maar ze kruisen elkaar nauwelijks. In de jaren zestig kwam daar, met Jane Jacobs voorop, een tegengeluid op. Haar kritiek op monofunctionele stadsplanning vormde de basis voor een nieuwe visie op levendige, gemengde, mensgerichte steden. 103 Niet vanuit planlogica, maar vanuit straatlogica: waar leven is, zijn mensen. En waar mensen zijn, ontstaat contact. Haar vuistregels voor een “levendige stedelijkheid” – diversiteit, menging, kleinschaligheid – zijn actueler dan ooit. Ook vandaag is functiemenging meer Dit project staat in die traditie. Door te ontwerpen voor jonge alleenstaanden in een stedelijk weefsel waar leegstand heerst, bied ik niet alleen een woonoplossing, maar herstel ik een gebroken verbinding tussen mensen en stad. Geen nieuwe buitenwijk, maar een interventie die wonen opnieuw verweeft met leven. Met ontmoeten, bewegen, delen. En met terugtrekken, als dat nodig is. Want de toekomst van de stad is niet grootschalig of gestandaardiseerd. Die is kleinschalig, divers en persoonlijk. En dus menselijk. Het is tijd dat we die les opnieuw leren. In een stad met 63% alleenstaanden, 96 woningnood, 97 sociale isolatie én leegstaande ruimten is er geen ruimte meer voor ontkennen. Alleenstaanden zijn niet een subgroep – ze zijn de norm aan het worden.

BESCHRIJVING VAN DE DOELGROEP

De jonge , werkende alleenstaande

Amsterdammer

Binnen de brede groep alleenstaanden in de stad richt mijn afstudeerproject zich expliciet op één specifieke doelgroep: de jonge, werkende alleenstaande Amsterdammer, tussen de 25 en 40 jaar. Niet omdat dit de grootste groep is, maar omdat deze groep het hardst knelt in het huidige stedelijke systeem – en tegelijk het meest zichtbaar is in haar gedrag, ruimtegebruik en sociale zoektocht.

Ze wonen alleen, vaak in kleine woningen of gedeelde appartementen, niet zelden tijdelijk of ongewild mobiel. Ze zijn economisch zelfstandig, sociaal actief, cultureel betrokken. Ze werken veel – meestal in kennisberoepen, creatief werk of horeca – en leven in een hoge versnelling, vol planning, opties en keuzes. Tegelijk zijn ze kwetsbaar. Niet financieel of structureel, maar sociaal. Want hoe levendig hun omgeving ook lijkt, échte nabijheid is schaars. Veel ontmoetingen zijn vluchtig, veel relaties tijdelijk, veel structuren vrijblijvend. En precies daar ligt hun vraag: geen verplicht contact, maar spontane nabijheid. Ze zoeken plekken waar je anderen kunt tegenkomen, zonder dat je je ergens voor moet inschrijven. Geen groepswonen of community-living, maar wél een omgeving waar het contact kan ontstaan.

Waar de barista je kent, zonder dat je een cappuccino moet bestellen. Waar je op een gedeeld dakterras kunt zitten zonder sociaal te hoeven presteren. Waar je weet: ik ben niet de enige die hier woont, denkt, twijfelt, leeft.

Deze doelgroep ervaart veel plekken in de stad als te institutioneel, te transactioneel of te eenzaam. Ze zijn oververtegenwoordigd in de flexsector, in tijdelijkheid, in onderhuur. Ze houden van de stad, maar voelen zich er vaak net buiten vallen. Ze willen onderdeel zijn van een groter geheel, maar niet opgeslokt worden door een groep. Autonomie is essentieel – en tegelijk is datzelfde alleen wonen vaak de reden dat er wrijving ontstaat met het dagelijks leven.

In ruimtelijke zin betekent dit dat deze groep niet past binnen de klassieke woningtypologieën. De standaard sociale huurwoning, het studentenhuis, de gezinswoning of de co-housing unit: allemaal missen ze iets wezenlijks voor deze specifieke levensfase. Wat ze nodig hebben zijn compacte woningen in een levendige omgeving, met ruimte voor flexibiliteit, tijdelijke vormen van samenleven en gedeelde voorzieningen die niet geforceerd sociaal zijn, maar open en intuïtief. Mijn ontwerpvoorstel speelt daarop in. Niet door architectuur te gebruiken als sociaal instrument, maar door de voorwaarden te creëren waarbinnen ontmoeting kan ontstaan. Door plekken toe te voegen aan de stad die niet

programmatisch sociaal zijn, maar structureel uitnodigend. Door leegstaande plekken te transformeren tot structuren waarin je klein kunt wonen, maar groot kunt leven.

Deze doelgroep is geen marge – het is de nieuwe stedelijke meerderheid. Ze zijn zichtbaar, mobiel, gevormd door de stad én bepalend voor haar toekomst.

“Lotte (36): De vrije sector is veel te duur, en de sociale huur is praktisch onbereikbaar door lange wachtlijsten. Ik werk in de binnenstad, maar daar iets betaalbaars vinden is bijna onmogelijk. Het voelt alsof we geen plek hebben.We worden gedwongen om naar de randen van de stad of verder te kijken, maar dat willen we niet. Mijn werk, vrienden en sociale leven zijn juist in de binnenstad. Elke dag ver van de stad reizen, daar zit ik echt niet op te wachten.

Maaike (35): Ja, we willen blijven, maar de stad duwt ons weg. Meer betaalbare woningen en middenhuur zou helpen, anders zijn wij straks al- lemaal vertrokken.

Tom (27): Ja, en het gaat niet alleen om wonen. Onze hele sociale omgeving zit in de stad. Verhuizen naar buiten zou betekenen dat we ons leven drastisch moeten veranderen, en dat willen we gewoon niet.

Verhalen van de doelgroep

“Het idee van een vaste plek – een thuis, met mensen om me heen die ik ken – tja, dat lijkt op dit moment onrealistisch.”

Jeroen (32): “Ik heb een goede baan en werk als freelancer, maar ik kom nog steeds nergens binnen. Geen urgentie, geen wachttijd, en kopen is volledig onhaalbaar. Ik heb constant het gevoel dat ik in een soort tijdelijke staat verkeer. Altijd op zoek, altijd iets delen met vreemden. Het idee van een vaste plek – een thuis, met mensen die ik ken om me heen – lijkt onrealistisch. Maar dat is precies waar ik het meest naar verlang: ergens bij horen.”

“Het voelt alsof we nergens zijn.”

Lotte (34): “De particuliere sector is veel te duur en sociale huurwoningen zijn door de lange wachtlijsten praktisch onbereikbaar. Ik werk in het centrum, maar daar iets betaalbaars vinden is bijna onmogelijk. Het voelt alsof we nergens zijn. We worden gedwongen om naar de randen van de stad of verder te kijken, maar dat willen we niet. Mijn werk, vrienden en sociale leven bevinden zich in het centrum. Elke dag ver van de stad reizen is echt niet waar ik naar uitkijk.”

ONTWERP PROCES

Op deze pagina is de projectlocatie weergegeven: Leidsestraat 40 t/m 62, in de stedelijke context. De panden vormen een aaneengesloten, lineaire gevelwand langs de Leidsestraat, gekenmerkt door smalle kavels en monumentale, historische gevels met een strak straatprofiel.

Als we naar de achterzijden van de panden kijken, ontvouwt zich een heel ander beeld. Waar de voorgevels strak en uniform aan de Leidsestraat liggen, toont de achterzijde een gelaagde, onregelmatige structuur van verschillende uitbouwen, variërend in hoogte en diepte, grenzend aan de keurtuinen. Een mix van bouwperiodes, functies en toevoegingen die de rafelrand van het bouwblok vormen. Deze situatie vormt het startpunt van het ontwerp.

ONTWERPSTAPPEN

Proces aanvang: hoe het ontwerp verhaal

begon...

De komende pagina’s laten de eerste stappen in het uiteindelijke ontwerp concept zien. Doormiddel van schetsen heb ik deze uiteen gezet, en vervolgens uitgewerkt tot het defintieve ontwerp.

Een modulair systeem, altijd en overal toepasbaar

In dit hoofdstuk presenteer ik een architectonisch voorstel dat voortkomt uit de analyse van een structureel probleem in de binnenstad van Amsterdam: de onderbenutte verdiepingen boven winkels. Deze verdiepingen zijn vaak technisch moeilijk toegankelijk, juridisch versnipperd en economisch onaantrekkelijk om te transformeren. Tegelijkertijd groeit de druk op de woningmarkt en blijft de vraag naar compacte, toegankelijke woningen toenemen — met name voor alleenstaanden.

Dit ontwerp stelt daar iets tegenover: een generiek toepasbaar systeem. Geen maatwerk voor één specifiek pand, maar een bouwkundig en stedenbouwkundig model dat overal inzetbaar moet zijn — of het nu om de Leidsestraat in Amsterdam gaat, een winkelstraat in Eindhoven of een dorpskern in Friesland. Juist daarin ligt de complexiteit: hoe ontwerp je iets dat robuust genoeg is om te herhalen, maar flexibel genoeg om lokaal te passen?

Het antwoord ligt niet in een beeld, maar in een bouwlogische strategie. Eén die rekening houdt met eigendomsstructuren, bestaande bouw, technische beperkingen, woningnood én maatschappelijke verschuivingen zoals de groei van het aantal alleenstaanden. Wat volgt in dit hoofdstuk is geen eindbeeld, maar een voorstel: een modulair systeem dat zich tussen bestaande gebouwen nestelt, nieuwe ruimte maakt en oude ruimte activeert — zonder dat de stad stil hoeft te staan.

In de komende hoofdstukken wordt die strategie stap voor stap uitgewerkt. Eerst leg ik het ontwerpconcept uit: de centrale principes en uitgangspunten die het systeem vormgeven. Vervolgens presenteer ik een stappenplan, waarin de opbouw van de verschillende ontwerponderdelen wordt uiteengezet — van ontsluiting tot uitbreidingsmodules. Tot slot laat ik zien hoe deze onderdelen concreet worden ingevuld met betrekking tot de gebruiker en de stedelijke context, en hoe ze bijdragen aan een nieuw type stedelijk wonen.

Stap 01 de overkoepelende organisatie

Elke ruimtelijke ingreep begint met organisatie. Niet als bijzaak, maar als voorwaarde voor realisatie. In dit geval is dat essentieel: de gebouwen langs de Leidsestraat kennen verschillende eigenaren, verschillende niveaus van onderhoud, uiteenlopende belangen — en géén samenhangend systeem. Om structureel woningaanbod toe te voegen, is dus eerst een collectief kader nodig.

De eerste ontwerpstap is het opzetten van een gedeelde organisatiestructuur die het speelveld ordent: een platform waar pandeigenaren, bewoners en beheerders zich aan verbinden. Binnen deze structuur worden verantwoordelijkheden verdeeld: voor renovatie, logistiek, ontwerp, modulebeheer en dagelijks gebruik. Het maakt samenwerking mogelijk op plekken waar dat nu ontbreekt, bijvoorbeeld rond ontsluiting, dakgebruik of gemeenschappelijke voorzieningen. Pandeigenaren kunnen zich aansluiten bij het collectief. Zodra zij zich aanmelden, wordt de renovatie en (eventuele) uitbreiding binnen hun eigendom gecoördineerd en uitgevoerd vanuit het platform — inclusief de opzet van interne ontsluiting en de koppeling aan de collectieve corridor. Tegelijkertijd kunnen toekomstige bewoners zich inschrijven bij de organisatie. Zij worden

gekoppeld aan een beschikbaar pand en kunnen vervolgens hun woning configureren aan de hand van het modulaire systeem: van plattegrond tot modulekeuze en gedeelde voorzieningen. Zodra een pandeigenaar zich aanmeldt, treedt een gefaseerd proces in werking.

- Renovatie van interne toegang wordt in samenspraak opgezet.

- Eigenaar treedt toe tot de organisatie.

- Er wordt een shell-indeling gemaakt waarin modules kunnen landen.

- Vervolgens vindt de realisatie plaats van woonmodules en gedeelde functies.

Bewoners volgen een eigen, parallel traject:

- Ze beginnen met het zoeken naar een woning.

- Vanuit een behoefte aan gedeeld wonen melden ze zich aan bij het platform.

- Ze worden lid van de organisatie.

- Ze worden gekoppeld aan een pand en mede-bewoners.

- En krijgen invloed op de invulling en samenstelling van hun woonomgeving, via een configureerbaar modulair systeem.

Zo ontstaat een dubbele structuur die niet alleen ruimte creëert, maar ook eigenaarschap en betrokkenheid organiseert — voor zowel eigenaren als bewoners. De collectieve structuur vormt daarmee de ruggengraat van het ontwerp: het is het systeem dat maakt dat de ingreep herhaalbaar, schaalbaar én beheersbaar wordt, zonder te vervallen in standaardisatie of vrijblijvendheid.

Platformbeheer: een community opbouwen – bewonerscoördinatie – modulelogistiek – renovatie & ontwerp

STAP 01: huisvesting zoeken >

STAP 02: behoefte aan gemeenschap >

STAP 03: > lid worden

STAP 04: > deel uitmaken van de gemeenschap

STAP 05: > meepraten in de omgeving

STAP 01: Doorgaan met renovatie >

STAP 02: Deelnemen aan organisatie >

STAP 03: Casco-indeling configureren >

STAP 04: Realisatie mix woningen en gemeenschappelijke ruimtes

Dit platform verbindt vastgoedeigenaren en bewoners. Het verzorgt renovatie en beheer, terwijl bewoners toegang krijgen tot een flexibele, sociale woonomgeving met gedeelde zeggenschap.

BELANGRIJK: maximalisatie van inkomsten geen zorgen over huurders, coöperatieve doorstroming en renovatie

BELANGRIJK: leefruimte gemakkelijk contact zeggeschap

EIGENAREN BEWONERS

VERKREGEN DOOR:

Lid worden van een organisatie

Gedeelde functies leveren meer op dan gewone woningen, via huurinkomsten gestimuleerd door een financiële prikkel

WONING COLLECTIEF

VERKREGEN DOOR:

Lidmaatschap van een organisatie

Bereid om een dee l van de huur bij te dragen aan gemeenschappelijke activiteiten

Deze pagina toont het ruimtelijk en organisatorisch fundament van het project: de collectieve structuur waarin pandeigenaren en bewoners samenwerken aan herontwikkeling, beheer en gebruik van de panden en hun uitbreiding. Het ontwerp stelt geen losse interventie voor, maar een stapsgewijs systeem waarin beide partijen deelnemen via een gedeeld platform.

06 - DOORSTROOM: gaat mee in transitie momenten op pand niveau en neemt onderdelen weer terug

05 - INVULLING: beheer van modules die door de bewoners worden gehuurd, samengesteld en geplaatst > tijdelijk en flexibel

04 - WERVING: huurders worden actief geselecteerd en gekoppeld aan een pand en medebewoners

03 - UITBREID MODULES: beheer van prefab-modules, die op verzoek samengesteld en geplaatst worden

02 - RENOVATIE PANDEN: verbouwing wordt samengesteld en uitgevoerd: casco layout: definitief

01 -AANSLUITEN: aangesloten pandeigenaren worden in contact gebracht met andere eigenaren van blok

Wat dit systeem onderscheidt, is dat het zowel ruimtelijk als organisatorisch modulair is: het maakt kleinschalige herontwikkeling mogelijk binnen een grotere, gedeelde structuur. Eigendom, renovatie, bewoning en beheer worden losgekoppeld, maar in één systeem gecoördineerd — waardoor samenwerking haalbaar en opschaalbaar wordt.

04 - GEMEENSCHAP: beheer van modules die door de bewoners worden gehuurd, samengesteld en geplaatst

03 - DAKTUIN: beheer van prefab-modules, die op verzoek samengesteld en geplaatst worden

02 - COOPORATIE Pandeigenaren worden gekoppeld en delen samen de lasten van de daktuin

01 - INTERNE CORRIDOR: samen met pandeigenaar samen stellen en verbouwing van interne ontsluiting

Stap 02 de interne ontsluiting

Om de verdiepingen boven winkels toegankelijk te maken, is een goede ontsluiting essentieel. In de bestaande situatie ontbreekt vaak een logische of toegankelijke route naar de bovenliggende lagen. Dit ontwerp stelt daarom voor om één pand per blok aan te wijzen als collectieve toegang tot de woningen in het achterliggende bouwblok.

In dat aangewezen pand wordt een interne corridor gerealiseerd: een doorlopende verticale en horizontale ontsluitingsstructuur die alle niveaus met elkaar verbindt, inclusief de aansluiting op de externe corridor aan de achterzijde. Deze ruimte wordt ingericht met trappen, entrees, buffers en plekken voor interactie. De corridor vormt zo de ruggengraat van het gebouw — fysiek én sociaal.

De corridor neemt ruimte in beslag die normaal gesproken bij één pandeigenaar hoort. Daarom is binnen het collectieve model afgesproken dat de eigenaar die de ontsluitingsruimte beschikbaar stelt, hiervoor wordt gecompenseerd. De andere pandeigenaren in het blok huren deze gedeelde toegangsruimte tegen een maandelijkse vergoeding, gebaseerd op gebruik en aandeel in het blok.

- De corridor is juridisch van één eigenaar,

- Maar de corridor functioneert als collectieve infrastructuur,

- Van deze corridor kunnen alle betrokken panden gebruik van maken.

Hoe meer pandeigenaren zich aansluiten, hoe lager de lasten per eigenaar. Deze gedeelde aanpak maakt het economisch aantrekkelijk om mee te doen, zonder dat er grote aanpassingen in elk individueel pand nodig zijn. Tegelijkertijd voorkomt het ontwerp dat iedere eigenaar zijn eigen ontsluiting moet organiseren — iets wat vaak praktisch onmogelijk is in dit soort blokken.

De visuals tonen hoe de corridor niet alleen ontsluiting verzorgt, maar ook ruimte biedt voor collectief gebruik: informele ontmoeting, werkplekken of opslag. In de doorsnede is zichtbaar hoe de trap door het pand heen snijdt en tegelijk toegang geeft tot private woningen én de collectieve daktuin. In de plattegronden zijn meerdere scenario’s uitgewerkt, afhankelijk van welk pand wordt ingezet: nr. 46 of nr. 52. Deze flexibiliteit maakt het systeem toepasbaar in verschillende blokken met variërende plattegronden, zonder verlies van samenhang. De interne corridor is daarmee meer dan alleen een trap — het is het organisatorische en ruimtelijke knooppunt van het collectieve woonmodel.

In dit ontwerp is gekozen voor nummer 52 als collectieve toegang. De reden hiervoor is eenvoudig maar doeltreffend: dit pand beschikt in de bestaande situatie al over een doorlopende ontsluitingsstructuur die alle verdiepingen met de begane grond verbindt. Door daarop voort te bouwen, wordt voorkomen dat er onnodige nieuwe openingen of ingrepen nodig zijn. Deze keuze maakt het proces efficiënter, minder ingrijpend en goedkoper — en het vergroot de kans op realisatie.

Bestaande potentie wordt dus niet genegeerd, maar slim benut.

GEMEENSCHAPPELIJKE ENTREE

Eén gebouw wordt aangewezen als gezamenlijke toegangspoort, wat samenwerking tussen vastgoedeigenaren vereist. Binnen deze gedeelde regeling betalen de andere eigenaren een vergoeding aan degene die de toegangsruimte ter beschikking stelt. Op deze manier wordt de bijdragende eigenaar gecompenseerd, wat deelname financieel aantrekkelijk maakt. Hierdoor kunnen meerdere panden toegankelijk worden gemaakt.

Werking van de interne corridor

Deze doorsnede laat de ruimtelijke werking van de interne corridor zien, die fungeert als collectieve ontsluitingsstructuur binnen het aangewezen pand. De corridor verbindt de straatzijde (Leidsestraat) met de achterliggende daktuin en ontsluit onderweg de verschillende woonlagen in het gebouw. Dit gebeurt via een combinatie van trappen, platforms en tussenruimtes die telkens zorgvuldig gepositioneerd zijn tussen bestaande bouwstructuren.

De entree bevindt zich op straatniveau, waar bewoners via een gedeelde toegang het pand binnenkomen. De begane grond is ingericht als overgangszone: een buffer tussen publieke straat en collectief gebruik. Hier is ruimte voor brievenbussen, opslag en informele interactie.

Vervolgens klimt de trap zich diagonaal door het gebouw — met tussenstops op de verdiepingen waar de verschillende woningen worden ontsloten. Op elk niveau is een interne tussenruimte opgenomen, die niet alleen toegang geeft tot de woning, maar ook kleine programma’s bevat zoals een werkplek, een kastwand of een nis. Dit maakt de corridor niet alleen functioneel, maar ook actief bruikbaar en sociaal relevant.

Bovenin sluit de corridor aan op de collectieve loopbrug en daktuin aan de achterzijde. Hierdoor wordt het pand als geheel verbonden met de externe ontsluitingsstructuur, en ontstaat er een logisch circuit tussen privéwoning, collectieve voorzieningen en buitenruimte.

De corridor is ontworpen als slim gepositioneerde infrastructuur die minimale impact heeft op het bestaande casco, maar maximale verbinding tot stand brengt — tussen verdiepingen, tussen panden en tussen mensen.

Opbouw van de interne corridor

De interne corridor is niet alleen een ruimtelijk principe, maar ook een bouwsysteem. In plaats van maatwerk per locatie, is de corridor ontworpen als een modulair, prefabriceerbaar element dat kant-en-klaar geleverd en geplaatst kan worden. Dit maakt het mogelijk om binnen de beperkte ruimte van bestaande panden een hoogwaardige ontsluitingsstructuur te realiseren met minimale bouwtijd en overlast.

De opbouw bestaat uit een reeks gestandaardiseerde onderdelen: trapmodules, tussenvloeren, wandpanelen en bufferzones, die samen een doorlopende verticale verbinding vormen. Deze onderdelen worden beheerd en gecoördineerd vanuit de overkoepelende organisatie — dezelfde organisatie die verantwoordelijk is voor het samenstellen van het casco-renovatieplan en de logistiek van het blok.

Elke corridor wordt specifiek geconfigureerd per pand, maar gebouwd uit een vaste set onderdelen. Zo is de trap bijvoorbeeld opgebouwd uit herhaalbare segmenten die over meerdere lagen kunnen worden gestapeld, terwijl de wandmodules ruimte bieden voor functies als postkasten, boekenkasten of werkplekken.

De structuur sluit naadloos aan op de bestaande vloeren, maar voegt tegelijkertijd een nieuwe laag toe: een plek voor beweging én verblijf.

Het plan en de technische uitwerking worden centraal voorbereid, en vervolgens op locatie uitgevoerd als plugand-play systeem. Hierdoor kunnen zelfs historische panden in korte tijd worden ontsloten zonder zware constructieve ingrepen.

De corridor is daarmee niet alleen een ontwerpvoorstel, maar een productieen organisatiemodel: efficiënt, schaalbaar en afgestemd op binnenstedelijke realiteit.

Op deze pagina zien we de opbouw en het gebruik van de interne corridor, voorgestled in Nr.52. We zien dat de corridor niet alleen een verkeersruimte is, maar ook een plek voor opslag, en laagdrempelige ontmoeting door het gebouw heen.

Scenario 1 - Pand nr. 46 krijgt een volledig nieuwe interne corridor, ingebouwd in het bestaande magazijnvolume. Omdat er geen bestaande ontsluiting aanwezig is, wordt een modulair trappensysteem ingevoegd, met minimale impact op de bestaande structuur.

Op de begane grond is een bufferzone ontworpen: een overgangsruimte tussen straat en corridor met plek voor berging of ontmoeting. Deze creëert ruimtelijke vertraging en maakt de entree sociaal bruikbaar. De corridor verbindt alle verdiepingen en sluit aan op de externe daktuin aan de achterzijde.

Scenario 2 - Nr. 52 beschikt al over een bestaand trappenhuis en leent zich daardoor goed voor snelle implementatie. De interne corridor wordt geïntegreerd in de bestaande structuur, met minimale aanpassingen voor aansluiting op de externe corridor.

De bufferzone is beperkt van opzet, gericht op functioneel gebruik. Deze aanpak maakt snelle en efficiënte realisatie mogelijk, ideaal als eerste fase van het collectieve systeem.

Stap 03 de externe corridor

De stad is gebouwd in lagen. Wie haar wil verdichten, moet niet altijd hoger, maar slimmer denken. Bestaande gebouwen vormen een fijnmazige structuur met beperkte ruimte voor aanpassingen, zeker aan de achterzijde — waar erfgrenzen, uitbouwen en historische gevels samen een ongrijpbare puzzel vormen. In plaats van die structuren te breken, kiest dit ontwerp ervoor om ze zorgvuldig te omarmen.

De externe corridor is geen brute ingreep, maar een slangachtige, meebewegende constructie die zich precies tussen de volumes door slingert. Ze raakt de gebouwen waar nodig, maar blijft bewust los van de gevels. Geen overschrijding van erfgrenzen, geen verstoring van ritmes, geen schade aan historische opbouwen — maar een infrastructuur die zich voegt naar de stad zoals die is.

Deze corridor legt een nieuwe laag bovenop de bestaande stad, zonder die stad uit te wissen. Ze vormt een verhoogde buitenroute die de interne trappenhuizen verbindt met woningmodules, daktuinen en gedeelde voorzieningen. Wat eerst doodlopende achterkanten waren, worden opeens actieve voorkanten op hoogte — met uitzicht, interactie & verblijf.

De routing is expres niet lineair. De corridor meandert, draait om bestaande volumes heen, zoekt aansluiting op hoogteverschillen en schakelt met behulp van trappen en tussenbordessen door het blok heen. Daarmee ontstaat niet alleen een praktische ontsluiting, maar een ruimtelijk landschap: een reeks buitenkamers, passages, zitplekken, serres, kassen en groenzones die collectief gebruik mogelijk maken.

Bewoners gebruiken deze route niet alleen om hun woning te bereiken, maar ook als verlengstuk van hun woonomgeving. Ze drinken koffie bij de serre, verzorgen planten in de kas of ontmoeten elkaar tussen de gevels. De corridor is geen utilitair loopvlak, maar een architectonisch raamwerk dat collectief leven faciliteert.

Hoewel de externe corridor is opgezet als modulair systeem, is het geen star of generiek object. Juist omdat de corridor zich moet voegen tussen bestaande achtergevels, uitbouwen, hoogteverschillen en perceelgrenzen, is het ontwerp gericht op flexibele toepassing binnen een vast systeem. De constructie bestaat uit een vaste set componenten — kolommen, liggers, vloerdelen, trappen en hekwerken — maar de assemblage gebeurt lokaal en ter plekke, via droge verbindingen. Hierdoor kan elke module worden aangepast aan de specifieke situatie: de helling van een uitbouw, de hoogte van een raam, of

de aanwezigheid van een dakrand. Er is bewust gekozen om niet over erfgrenzen heen te bouwen, wat betekent dat de corridor zich letterlijk tussen de gebouwen door slingert, en nergens dwingt tot aanpassing van de bestaande panden.

De droge verbindingen maken het systeem herbruikbaar en demontabel: onderdelen kunnen vervangen of verplaatst worden zonder schade aan de constructie of omgeving. Dit geeft de corridor een zekere lichtheid — niet alleen fysiek, maar ook in haar stedelijke aanwezigheid. Ze legt zich over het blok heen als infrastructuur, maar blijft dienstbaar aan de context waarin ze landt.

Deze aanpak vereist geen zware funderingen of permanente ankers in monumentale gevels. In plaats daarvan rust de constructie op een zelfstandig draagvlak dat zorgvuldig langs de bebouwing navigeert. De trappen en modules worden op specifieke momenten ingehaakt in het grid, zodat de corridor zich net zo makkelijk door nauwe stegen als over brede uitbouwen kan bewegen.

Elke corridor ontstaat dus uit hetzelfde systeem, maar is uniek in samenstelling — afgestemd op wat het blok toelaat en nodig heeft. Deze balans tussen standaardisatie en contextgevoeligheid maakt het ontwerp zowel schaalbaar als stedelijk verantwoord.

De externe corridor is opgebouwd uit een thermisch verzinkte staalconstructie die volledig los staat van de bestaande panden. De hoofddraagstructuur bestaat uit een herhaalbaar raster van slanke kolommen en liggers, geconfigureerd op een standaard maatraster van 2 meter. Hierdoor kan het systeem zich aanpassen aan de verschillende gevelsprongen, dieptes van uitbouwen en hoogteverschillen.

De opbouw verloopt in lagen:

1. F undatie en staanders: geplaatst op bestaande uitbouwen of op zelfstandige poeren waar nodig;

2. Hoof dliggers en vloervelden: prefab stalen vloerdelen, geperforeerd voor licht- en waterdoorlaatbaarheid;

3. T rappen en platforms: gepositioneerd op logische schakelpunten in het blok;

4. T oevoeging van modules: zoals serres, kasconstructies, zitplekken of extra verblijfsruimte;

5. Af werking en beplanting: geïntegreerde plantenbakken, verlichting en detaillering maken de corridor tot een gebruiksklare buitenruimte.

De structuur kan gefaseerd worden opgebouwd en is volledig demontabel.

Daardoor kan ze worden aangepast of uitgebreid zonder dat de dragende hoofdelementen aangepast hoeven te worden.

Opbouw en materialiteit

De keuze voor geperforeerde staalplaten als vloerafwerking is functioneel en esthetisch. Het open patroon zorgt voor:

- Natuurlijke drainage van regenwater,

- Lichtinval op de onderliggende bouwlagen,

- Ventilatie van het dakvlak,

- En ruimte voor verticale begroeiing vanaf maaiveld of bakken.

De hekwerken bestaan uit slanke, herhaalbare spijlenprofielen, met een afwisseling tussen open vlakken en boogvormige portalen. Deze ritmiek biedt zowel ruimtelijke ordening als visuele zachtheid. Verlichting wordt opgenomen in de structuur met subtiele globe-armaturen, die het pad ‘s avonds bruikbaar én sfeervol maken. De hele constructie is afgewerkt in een neutrale, matte kleurtoon die de corridor visueel ondergeschikt maakt aan de gevels — een bewuste keuze om het historische karakter van de bebouwing niet te overstemmen, maar juist te complementeren. De corridor is meer dan een route: het is een verlengstuk van het wonen. Dankzij het meanderende verloop ontstaan vanzelf plekken voor ontmoeting, vertraging en uitzicht. Op strategische punten zijn modules toegevoegd die collectief gebruik mogelijk maken — zo wordt de corridor een ruimtelijk raamwerk voor gedeeld leven.

Boven: Op deze pagina is een volume studie te zien. In plaats van één rigide volume ontstaat hier een reeks lichte elementen die zich per pand aanpassen. Geen vaste vorm, maar een choreografie van gebruik, groen en routing — zorgvuldig verweven tussen wat er al was.

Boven: Deze axonometrie toont hoe de externe corridor zich als een meanderende route door de achterzijde van het bouwblok beweegt. Woonmodules en groenzones zijn opgenomen in een lichte staalconstructie die zowel ontsluit als verblijfsruimte biedt. De trapstructuren vangen hoogteverschillen op zonder de bestaande bebouwing te verstoren.

Boven: De buitencorridor is opgevat als een lichte, verhoogde structuur die zowel circulatie als ruimtelijke uitbreiding bevordert. Het open stalen frame – afgewerkt in een gedempt en klassiek kleurenpalet – zorgt voor een minimaal visueel gewicht en een respectvolle integratie met de bestaande gevels. Geperforeerde metalen vloer laat licht, lucht en water door, waardoor daglicht ook op lagere niveaus beschikbaar blijft en natuurlijke afwatering mogelijk is. Onder de vloer ondersteunt een ondiepe bedding van kiezels de plantengroei, waardoor groen subtiel door de lineaire perforaties naar voren komt – wat de structuur na verloop van tijd verzacht. Verticale elementen wisselen ritme en openheid af, wat zorgt voor subtiele transparantie en tegelijkertijd veiligheid. De detaillering – zoals ronde boogprofielen, slanke balusters en bolvormige verlichting – voegt verfijning toe aan een verder infrastructurele typologie en positioneert de corridor als verbindend element en architectonisch gebaar.

Stap 04 de uitbreidingsmodule

De uitbreidingsmodule begon als een noodzakelijke schakel: een verbinding tussen het bestaande pand en de externe corridor. Maar al snel werd duidelijk dat deze tussenruimte méér kon zijn dan alleen passage. In een context waarin elke vierkante meter telt, is de brug zelf getransformeerd tot een volwaardig, hoogwaardig woonvolume.

Wat eerst infrastructuur was, is nu architectuur geworden: een module die ontsluit én verrijkt. Die verbindt én bewoond wordt. De uitbreidingsmodule is ontworpen als extra woonruimte, met een duidelijke binnen-buitenrelatie. Ze kan functioneren als uitbreiding van een bestaande woning — bijvoorbeeld als eetkeuken, werkplek, slaapkamer of atelier — maar ook als zelfstandige verblijfsplek. Het is geen loze bufferzone, maar een ruimte die programmatisch actief is: ze voegt gebruik toe, verhoogt de woonkwaliteit en vergroot de flexibiliteit van de plattegrond. Deze modules worden strategisch gepositioneerd op restlocaties binnen het bouwblok: bovenop bestaande uitbouwen, in ondiepe achterhoven of tussen schachten. Het zijn plekken waar tot nu toe weinig gebeurde — rest- en restruimte — maar die nu worden gereactiveerd en gekoppeld aan de rest van het woonnetwerk.

Deze positionering is niet willekeurig. Juist door bewust niet elk dakvlak vol te bouwen, ontstaan er tussen de modules kleine patio’s, vides, luchtkamers en zichtassen. Deze open plekken creëren adempauzes in de dense achtergebieden, bevorderen daglichttoetreding en ventilatie, en versterken het ruimtelijke gevoel in de corridor. In plaats van een aaneengesloten massa ontstaat een ritmische opbouw van volumes en leegtes, afgestemd op de bestaande context én op de collectieve gebruikservaring.

De positionering maakt meerdere gebruiksscenario’s mogelijk:

– Een bewoner gebruikt de module als werkruimte, los van het hoofdvolume

– Een studio met eigen opgang krijgt hiermee extra gebruiksoppervlak

– Meerdere bewoners delen de module als gemeenschappelijke keuken of atelier

– In specifieke gevallen kan de module ook dienst doen als verlengde van collectieve voorzieningen, zoals een serre, logeerruimte of gedeelde wasplek.

De mogelijkheid om direct aan te sluiten op de externe corridor maakt deze functies bijzonder krachtig: de module fungeert als tussenschakel tussen privé en collectief gebruik. De bewoner heeft altijd controle over wat binnenshuis blijft, en wat gedeeld kan worden.

De module wordt zo niet alleen een uitbreiding van de woning, maar een architectonisch knooppunt binnen het blok.

De module is geen één-op-één maatwerk, maar onderdeel van een modulair bouwsysteem. De dragende structuur bestaat uit een houtskeletbouw (HSB) element, met stalen versterking op kritieke punten. Deze hybride structuur maakt de module licht, stabiel en volledig prefab te produceren.

De buitenzijde is bekleed met geanodiseerde panelen van gerecycled aluminium: circulair, onderhoudsarm en demontabel. Afhankelijk van oriëntatie, privacy en functie kunnen deze panelen gesloten, transparant of semi-open zijn. Dankzij een gevelraster van 60/120 cm zijn er talloze indelingsvarianten mogelijk, zonder af te wijken van het systeem.

Een belangrijke vormkeuze binnen het ontwerp is de toepassing van afgeronde hoeken. Deze zorgen niet alleen voor constructieve stabiliteit (minder spanningspunten in de schil), maar geven de module ook een zachtere, meer contextgevoelige verschijning. De afgeronde hoeken zorgen dat de module zich letterlijk ‘voegt’ tussen de bestaande bebouwing, zonder scherpe confrontaties. Toch is dit geen vast uitgangspunt: in dense situaties, of wanneer meerdere modules worden gekoppeld, kan een orthogonale variant met rechte hoeken

Vorm en systeem; aanpasbaar en beheerst

juist beter functioneren — bijvoorbeeld voor een strakkere aansluiting op perceelgrenzen of een efficiëntere interne indeling. De module is dus vormvast in opbouw, maar vormgevoelig in toepassing.

Elke module wordt in zijn geheel geplaatst met een hijskraan, op het dak of in de achtertuin van het pand. Door het lichte gewicht en de droge koppelingen is er geen fundering of zware bouw nodig. De aansluiting op het pand én de externe corridor gebeurt volgens vaste knooppunten, uitgewerkt binnen het systeem. De pandeigenaar bestelt de module via de overkoepelende organisatie, die instaat voor technische voorbereiding, levering en plaatsing. De module wordt geleverd als casco, inclusief installatieruimte, isolatie en basisafwerking. De gebruiker configureert de binnenzijde zelf, of in samenwerking met platformpartners. Zo ontstaat een balans tussen standaardisatie en individualisering.

Wat deze module biedt is niet alleen oppervlakte, maar ook kwaliteit. In plaats van woningsplitsingen of optoppingen biedt ze een subtiele manier om binnenstedelijk te verdichten, met behoud van structuur, erfgrenzen en architectonische samenhang.

“Ze is schaalbaar, repeteerbaar en aanpasbaar — maar nooit generiek.

Altijd verbonden met het collectieve systeem, altijd afgestemd op de plek. De uitbreidingsmodule is daarmee meer dan een toevoeging. Ze is een instrument om ruimte te maken in een stad die al vol is — met precisie, met zorg, en met oog voor wie er gaat wonen.”

UITBREIDMODULE

De uitbreidingsmodule is een volledig geprefabriceerde unit, ontworpen om functionele leefruimte toe te voegen aan bestaande gebouwen met minimale constructiewerkzaamheden. Elke module wordt als een complete unit geplaatst, wat zorgt voor een efficiënte installatie en minimale overlast. In plaats van de beschikbare ruimte op het dak of aan de achterzijde volledig in beslag te nemen, zijn de modules bewust zo geplaatst dat er open zones overblijven, waardoor gevarieerde buitenruimtes en ruimtelijke verlichting ontstaan. De geometrie van de modules is aanpasbaar: afgeronde hoeken worden gebruikt waar zachtheid, vloeiende lijnen of ruimtelijke continuïteit gewenst zijn – wat de toegang tot daglicht of circulatie bevordert –terwijl rechte randen worden toegepast waar functionele afstemming op bestaande structuren of modulaire efficiëntie vereist is. Deze flexibele vormentaal stelt de uitbreidingen in staat om intelligent in te spelen op hun context en programmatische behoeften.

01

Intrusiezones ontstaan door strategische afstand en gedeeltelijke invulling

03

een bescheiden gemeenschappelijk plein — informeel, groen en rustig omsloten

02

Tussenliggende patio’s tussen modulaire uitbreidingen — een rustig moment in het hart van de stad

De modules zijn ontworpen met een formele flexibiliteit die inspeelt op zowel ruimtelijke logica als contextuele gevoeligheid. Ronde hoeken worden geïntroduceerd waar zachtheid, beweging of circulatie baat hebben bij een vloeiendere geometrie – wat zorgt voor rustige overgangen en uitnodigende randen. Rechte lijnen daarentegen worden toegepast waar functionele afstemming op bestaande structuren of interne indelingen essentieel is. Deze dualiteit zorgt ervoor dat de modules zich kunnen aanpassen aan verschillende situaties zonder de samenhang te verliezen. Bovendien kunnen de kleuren en afwerkingen van de buitenkant worden aangepast om te harmoniëren met de omliggende gebouwen, zodat de uitbreidingen respectvol in hun architectonische context worden geïntegreerd.

TYPE S TYPE XS TYPE XXS

10 + 5 m 2 8 + 6 m 2 5 m 2

toegevoegde woonkamer toegevoegde keuken toegevoegde werkplek

De afbeelding toont het opbouwproces in omgekeerde volgorde: van losse prefab elementen tot volledig gesloten module. Rechts zie je de basiscomponenten: vloerdelen met geïntegreerde sparingen, wandkaders en dakliggers. Links wordt zichtbaar hoe deze

zich verticaal stapelen tot een volumetrisch, afleesbaar geheel. De afgeronde hoeken zijn geïntegreerd in vloer en dak om maatvastheid tijdens montage te garanderen. Het systeem maakt efficiënte assemblage mogelijk, zonder afbreuk te doen aan ritme of ruimtelijke kwaliteit.

Stap 05 de gevelschakel

De gevelschakel vormt het kritische punt waar oud en nieuw elkaar ontmoeten. Het is de plek waar de bestaande stad en een nieuw woonmodel elkaar raken — fysiek, bouwtechnisch én architectonisch. In die zin fungeert de schakel als meer dan alleen verbinding: het is een mechanisme van vertaling, waarbij karakter en maatvoering van de achtergevels worden gerespecteerd én ruimte wordt geboden voor vernieuwing.

Aan de basis ligt een standaard prefab-principe dat op locatie geconfigureerd wordt. De schakel is opgebouwd uit een lichte houten draagconstructie met een HSB-opbouw, voorzien van thermisch isolerende elementen en afgewerkt met een modulair gevelsysteem. De buitenzijde bestaat uit een combinatie van gesloten sandwichpanelen en transparante delen, bijvoorbeeld polycarbonaat of glas, afhankelijk van privacy, lichtbehoefte en oriëntatie. Waar nodig wordt het systeem aanvullend verstevigd met stalen profielen in de hoeken of aansluitingen, zonder het lichte karakter te verliezen.

Wat deze verbinding onderscheidt, is dat ze nooit arbitrair wordt geplaatst: de gevelschakel sluit altijd aan op een bestaande gevelopening. Dit uitgangspunt beperkt de structurele impact

aanzienlijk. De bestaande raam- of deuropeningen fungeren als ‘ankerpunt’ voor montage, waardoor het originele gevelbeeld en de bouwkundige integriteit van het pand vrijwel volledig behouden blijven. Dat maakt deze ingreep bij uitstek geschikt voor historisch waardevolle of monumentale gebouwen — het biedt een omkeerbare, minimale ingreep die past binnen erfgoedbeleid en complex vergunningentrajecten.

Ondanks dit gestandaardiseerde uitgangspunt is elke gevelschakel uniek in uitvoering. Op locatie wordt het systeem aangepast aan de exacte dieptemaat van de achtergevel, het vloerpeil en de gewenste koppeling aan de uitbreiding. Dat vereist zorgvuldige inmeting en maatwerkmontage: de prefab-elementen worden droog verbonden, zonder natte bouwtechniek, en kunnen in geval van demontage zonder schade verwijderd worden.

Ook in de vormentaal is nagedacht over schaal en karakter. In de meeste gevallen wordt gekozen voor afgeronde hoeken, die zorgen voor structurele stijfheid en een zachtere overgang tussen gebouw en uitbreiding. De ronding voorkomt scherpe afsnijdingen in het gevelbeeld, verzacht de ruimtelijke ingreep en maakt de module tegelijkertijd sterker. In situaties met beperkte ruimte of in contexten waar een soberder volume gewenst is, kunnen ook hoekige schakels worden toegepast, die het volume compacter

maken maar de technische werking behouden. Functioneel gezien vervult de gevelschakel meerdere rollen tegelijk. Allereerst maakt ze droge, thermisch onderbroken koppeling mogelijk tussen bestaande gevel en nieuwe module, waarmee koudebruggen en vochtproblemen worden voorkomen. Daarnaast fungeert ze als een ruimtelijke bufferzone: een korte overgangsruimte die de stap van oude naar nieuwe ruimte verzacht. In gebruik biedt dat comfort en oriëntatie,

maar ook een psychologische aanhechting: je betreedt geen vreemde module, je betreedt een zorgvuldig verbonden uitbreiding van je woning. Zo vormt de gevelschakel een sleutelonderdeel in het totale bouwsysteem. Bescheiden in schaal, maar groot in betekenis. Het is het schakelpunt dat historische bebouwing en hedendaagse woonuitbreiding met elkaar verzoent — juist door ze constructief en ruimtelijk met elkaar te verenigen.

GEVELSCHAKEL

De gevelverbinding verbindt de bestaande achtergevel met de nieuwe uitbreidingsmodules. Het is een gestandaardiseerd element, ter plaatse aangepast aan de specifieke afmetingen en kenmerken van elk gebouw, en garandeert waterdichtheid, isolatie en flexibiliteit. De verbinding, geprefabriceerd met een lichtgewicht houten constructie en een mix van transparante en massieve panelen, wordt met minimale ingrepen geïnstalleerd door hergebruik van bestaande gevelopeningen. Deze zorgvuldige integratie maakt een subtiele maar effectieve transformatie mogelijk.

positie A

positie B

Door de gevelschakel te positioneren op bestaande raam- en deuropeningen wordt vermeden dat er nieuwe sparingen moeten worden gemaakt in de achtergevels. Dit beperkt de impact op de historische of dragende structuur van het pand aanzienlijk. De bestaande openingen fungeren als natuurlijke aansluitpunten voor de uitbreiding, waardoor de originele gevelwand behouden blijft en eventuele schade of onomkeerbare ingrepen worden voorkomen.

positie A

positie B

NR.X

NR.X

Deze afbeelding toont de vier standaardmaten van de gevelschakel, variërend van type S (3 m²) tot type XL (5 m²), telkens met een minimale footprint. Ondanks het compacte karakter is elke variant zo ontworpen dat hij meer biedt dan alleen doorloopruimte. Door de schakels ook programmatisch in te vullen — als leesnis, werkplek, garderobe of mini-serre — wordt de ruimte optimaal benut, zonder het principe van minimale interventie los te laten. De maten zijn weliswaar standaard, maar worden wel in een specifieke locatie ingepast.

MINIMALE AANSLUITING

Zoals in dit beeld zichtbaar wordt, is de aansluiting met de bestaande gevel bewust minimaal gehouden. De gevelschakel nestelt zich exact binnen bestaande gevelopeningen, waardoor onnodige doorbraken of visuele verstoringen van het historische gevelbeeld worden vermeden. Deze terughoudende ingreep waarborgt niet alleen de ruimtelijke continuïteit tussen oud en nieuw, maar zorgt er ook voor dat de achterzijde van het bouwblok niet volledig wordt volgebouwd. Door strategisch open te laten wat open kan blijven, ontstaat er ruimte voor lucht, licht en kleine patio’s — plekken van adem tussen de volumes, die de fijnmazigheid en gelaagdheid van de stedelijke context behouden en versterken.

Deze pagina toont hoe de gevelschakel als zelfstandig overgangselement functioneert tussen het bestaande pand en de uitbreidingsmodule. Wat deze aanpak onderscheidt, is de combinatie van standaardisatie en contextuele aanpasbaarheid. De module heeft een vaste basisopbouw, maar kan in afmeting, vorm en positie worden aangepast aan de specifieke situatie. Hierdoor ontstaat een flexibele koppeling die verschillende bestaande geveltypologieën kan accommoderen, zonder concessies te doen aan de technische prestaties. Dit principe maakt het mogelijk om uitbreidingsmodules breed toepasbaar en tegelijk zorgvuldig te integreren in kwetsbare stedelijke omgevingen.

Stap

06

het bestaande pand

De bestaande bebouwing vormt het fundament van deze transformatie. Niet als last, maar als kans. Waar de karakteristieke voorgevels en structuren decennialang onaangetast bleven, raakte juist het achterliggende casco langzaam in verval. Dat heeft een duidelijke oorzaak: de bovenliggende verdiepingen boden voor investeerders nauwelijks waarde ten opzichte van de commercieel veel lucratievere begane grond. Hierdoor zijn veel panden boven de verkoopvloer structureel verwaarloosd – soms tot op het punt dat ze nauwelijks nog functioneel inzetbaar zijn.

Om deze situatie te keren heb ik binnen dit project een overkoepelende aanpak ontwikkeld waarin behoud en heractivering hand in hand gaan. Een centrale organisatie stelt voor elk pand een renovatietactiek op, mits de pandeigenaar zich aansluit bij het systeem. Deze tactiek is gebaseerd op een gedetailleerde analyse van historische bouwtekeningen, vergunningsdossiers en de huidige bouwkundige staat per individueel pand. In dit onderzoek zijn bijvoorbeeld panden nr. 46, 48 en 50 volledig in kaart gebracht — van historische opbouw en gevelopeningen tot de huidige staat van installaties, ontsluitingen en ruimtelijke potentie.

De methode is bewust gefaseerd en modulair opgezet, zodat elk pand in zijn eigen tempo kan worden geactiveerd. Er wordt gestart met een nauwkeurige lezing van het casco: wat moet worden behouden, wat kan worden aangepast?

Monumentale elementen zoals voorgevels en draagstructuren blijven leidend, terwijl interne trappen, installaties en indelingen opnieuw worden ontworpen.

Daaropvolgend kan met behulp van het modulaire prefab-systeem — inclusief trappen, natte cellen en keukens — het casco snel en met minimale bouwtijd worden gereactiveerd tot kwalitatieve woonruimte.

In deze aanpak is niet alleen aandacht voor behoud, maar ook voor leefkwaliteit. Door aansluiting op de externe corridor wordt zelfstandige toegang mogelijk. Via compacte uitbreidingsmodules ontstaat extra programma of collectieve ruimte, en technische voorzieningen worden waar mogelijk geconcentreerd. De verbouwing blijft zo efficiënt, omkeerbaar en betaalbaar.

Het resultaat is een nieuwe balans: de historische panden behouden hun karakter, maar krijgen weer een toekomst. De voorzijde blijft straatbeeld, de achterzijde wordt stedelijk woonweefsel. Wat decennialang ongebruikt was, wordt weer bewoonbaar — zonder dat we nieuwe grond hoeven aan te snijden.

PROFIEL - NR.46

Bouwjaar: 1671

Status: Rijksmonument, beschermd stadsgezicht

Eigenaar: VastNed Retail Nederland B.V. sinds 2012

Gebruik: Internationale kledingwinkel, bovenverdiepingen in verval

Oppervlakte: Totaal ca. 387 m 2 bvo (5 verdiepingen)

Voorgevelbreedte: ca. 4 m

Ontsluiting: Alleen via de voorzijde, geen achterom

Prijs: € 5.050.000 | Huur: € 195.000/jaar

Ontsluiting: Via de voorzijde

CASCO-ANALYSEBEHOUDEN ELEMENTEN:

Monumentale voorgevel met halsgevel, originele gevelopening.

Opbouw van dragende muren, trappenhuis en houten vloeren.

Bakstenen achtergevel, deels origineel.

Historische details in de gevelconstructie aanwezig (foto’s uit 1910 en 1934).

meest recente tekeningen uit 1999 * passage naar 504 is nu hier verwijderd

= vernieuwen: niet-dragende wanden en vast meubilair

= behouden: structurele muren

= toevoegen: trappen

CASCO-ANALYSEKANSEN & GEBREKEN:

Trappen zijn verouderd, treden mogelijk te steil, onregelmatig voor de huidige regelgeving.

Geen verslechtering of vluchtroute; toegang beperkt herontwikkeling.

Installaties (elektriciteit, water, ventilatie) zijn ernstig verouderd.

De interne hoogte en daglichtmogelijkheden zijn gunstig, mits ze worden gereorganiseerd.

Bovendien zijn alle functies die betrekking hebben op de woonruimte verwijderd, wat betekent dat ze opnieuw moeten worden toegevoegd.

TRANSFORMATIESTRATEGIE:

Stap 1: Nauwkeurige aflezing van de ruwbouw: wat draagt bij aan karakter en ruimtelijke kwaliteit?

Stap 2: Integratie met modulaire toolkit: inclusief trappenhuismodule en corridor via dakopbouw.

Stap 3: Gelaagd behoud – voorgevel blijft onaangetast, interne structuur gedeeltelijk vernieuwd.

Stap 4: Toegang via externe corridor aan de achterzijde (boven bestaande aanbouwen).

Stap 5: Gefaseerde activering mogelijk via abonnementssysteem voor vastgoedeigenaren.

PROFIEL - NR.48

Bouwjaar: 1705

Status: Beschermd stadsgezicht

Eigenaar: Overvast Properties B.V. (sinds 2021)

Gebruik: Delicatessenzaak op de begane grond; bovenverdiepingen in gebruik als opslagruimte

Oppervlakte (BG): ±96 m² bvo

Verdiepingen: 5 (incl. kelder en 3 verdiepingen boven de winkel)

Voorgevelbreedte: ca. 5 m

Aankoopprijs: € 8.250.000

Ontsluiting: Via de voorzijde

CASCO-ANALYSEBEHOUDEN ELEMENTEN:

Symmetrische voorgevel met klassieke detaillering (herkenbare winkeltypologie).

Inwendige structuur met dragende scheidingswanden zichtbaar in historische plattegronden.

Achterhuis en binnenplaatsstructuur (overdekt in 1930) aanwezig in bouwtekeningen.

Inwendige trappen behouden, maar verouderd.

CASCO-ANALYSEKANSEN & GEBREKEN:

Bovenverdiepingen zijn niet toegankelijk voor externen; gebrek aan zelfstandige toegang.

Verouderde indeling: kleine kamers, beperkt sanitair (aangebracht in 1984).

Grote verdiepingshoogtes, mogelijk interessant voor loftachtige herinrichting.

Veelzijdige kelder, zeer bruikbaar voor techniek of collectieve functies.

Achterste binnenruimte mogelijk heringericht voor ontsluiting via Keizersgrachtzijde.

TRANSFORMATIESTRATEGIE:

De bouwtekeningen dateren uit 1934, daarna zijn er wat kleine aanpassingen gedaan, maar de constructie is nagenoeg hetzelfde gebleven. Dat blijkt ook uit foto’s waarop het verval te zien is.

= vernieuwen: niet-dragende wanden en vast meubilair

= behouden: structurele muren

= toevoegen: trappen

Stap 1: Analyse van wettelijke beperkingen en aanpassing van bestemmingsplan/gebruik.

Stap 2: Toegang toevoegen (bijv. via een buitencorridor of patio met lichtinval).

Stap 3: Verdiepingen herontwerpen als zelfstandige eenheden met minimale structurele ingrepen.

Stap 4: Bestaande trap aanpassen of modulaire trap toevoegen aan de bestaande structuur.

Stap 5: Prefabtechnieken integreren voor keukens/natte cellen om de bouwtijd te minimaliseren.

PROFIEL - NR.50

Bouwjaar: 1699

Status: Beschermd stadsgezicht

Eigenaar: Mevrouw Antoinette Alexandra ten Horn, 2012

Gebruik: Winkelruimte (schoenenwinkel), verdiepingen niet gebruikt

Oppervlakte (BG): ±94 m 2 bvo

Verdiepingen: 4 (kelder, begane grond, 2 verdiepingen + zolder)

Voorgevelbreedte: ca. 5 m

Koopprijs: € 1.640.000, huurprijs winkel: € 16.666 per maand

Ontsluiting: Via de voorzijde, interne verbinding met achtergelegen terrein mogelijk

CASCO-ANALYSEBEHOUDEN ELEMENTEN:

Monumentale voorgevel met halsgevel, originele gevelopening.

Opbouw van dragende muren, trappenhuis en houten vloeren.

Bakstenen achtergevel, deels origineel.

Historische details in de gevelconstructie aanwezig (foto’s uit 1910 en 1934).

Tekeningen uit 1998 laten zien dat twee van de vijf verdiepingen (inclusief de kelder) niet in gebruik zijn.

= renew: non-structural walls & fixed furniture

= preserve: structural walls

= add: staircases

CASCO-ANALYSEKANSEN & GEBREKEN:

Trappen zijn verouderd, treden mogelijk te steil, onregelmatig voor de huidige regelgeving.

Geen verslechtering of vluchtroute; toegang beperkt herontwikkeling.

Installaties (elektriciteit, water, ventilatie) zijn ernstig verouderd.

De interne hoogte en daglichtmogelijkheden zijn gunstig, mits ze worden gereorganiseerd.

Bovendien zijn alle functies die betrekking hebben op de woonruimte verwijderd, wat betekent dat ze opnieuw moeten worden toegevoegd.

TRANSFORMATIESTRATEGIE:

Stap 1: Nauwkeurige aflezing van de ruwbouw: wat draagt bij aan karakter en ruimtelijke kwaliteit?

Stap 2: Integratie met modulaire toolkit: inclusief trappenhuismodule en corridor via dakopbouw.

Stap 3: Gelaagd behoud – voorgevel blijft onaangetast, interne structuur gedeeltelijk vernieuwd.

Stap 4: Toegang via externe corridor aan de achterzijde (boven bestaande aanbouwen).

Stap 5: Gefaseerde activering mogelijk via abonnementssysteem voor vastgoedeigenaren.

De bestaande gebouwschil wordt gerenoveerd met behulp van een modulair plug-and-play-systeem, waarbij geprefabriceerde wand-, trap- en keukenunits naadloos in de oorspronkelijke structuur worden ingepast...

...Zonder ingrijpende bouwkundige ingrepen wordt de schil omgebouwd tot een volledig functionele leefruimte. Slimme verbindingen en herbruikbare componenten maken een snel, impactarm en duurzaam renovatieproces mogelijk.

LEVEL 4

LEVEL 3

LEVEL 2

LEVEL 1

BEGANE GROND

KELDER

Obouw van het ‘plug and play’ systeem

STAP 02: isolatielaag toevoegen scheidendevoorwanden

STAP 01: prefab koppelingen voor droge bevestiging

Het plug-and-play systeem bestaat uit houten geraamtes die met droge prefab-koppelingen eenvoudig in elkaar schuiven. Vervolgens wordt isolatie toegevoegd voor scheidende wanden (Rc-waarde volgens Bouwbesluit), waarna multiplexplaten zorgen voor structurele stijfheid.

Indien gewenst kunnen gekleurde afwerkingslagen worden toegevoegd. Het resultaat is een flexibel, demontabel en contextbewust systeem dat snel inzetbaar is binnen historische gebouwen.

STAP 03: multiplex wand van 20mm toevoegen

STAP 04: indien wenselijk, gekleurde afwerkingslaag toevoegen

Materialisatie ontwerp onderdelen

In dit hoofdstuk worden de bouwkundige details en materialisering van het systeem uitgewerkt, met als uitgangspunt het gebruik van standaard en herhaalbare principes die op elke locatie toepasbaar zijn, maar altijd met oog voor context. De details vormen de schakel tussen ontwerpambitie, maakbaarheid en technische performance, en laten zien hoe het systeem niet alleen visueel licht en slank blijft, maar ook structureel betrouwbaar, demontabel en duurzaam is. De externe corridor is opgebouwd uit een thermisch verzinkte staalconstructie met een gepoedercoat rooster als vloer, voorzien van lineaire perforaties. Hierdoor kunnen licht, lucht en regenwater doorstromen, wat cruciaal is voor het behoud van de bestaande onderliggende volumes. De open structuur ondersteunt beplanting, natuurlijke ventilatie en daglichttoetreding, en draagt bij aan de ‘ademende’ kwaliteit van de corridor. Stalen kolommen van 200 mm vormen de verticale dragers; de horizontale overspanningen worden gerealiseerd met HEB-liggers en stalen liggers in variërende afmetingen, afhankelijk van de draagrichting en positie. Trillingsdempers zorgen voor een comfortabele en stabiele loopervaring, zelfs bij overspanningen van meerdere meters. Aan de zijde van het bestaande gebouw worden stalen platforms ingezet die cantileveren

tot 1000 mm en flexibel in lengte zijn aan te passen — de zogenaamde “encroachment zones”. Hierdoor kan de aansluiting met de bestaande structuur nauwkeurig worden gemoduleerd zonder gevels onnodig aan te tasten.

De prefab modules — uitgevoerd in een HSB-skelet met een combinatie van gerecycled aluminium gevelbekleding en multiplex — worden geconfigureerd als gesloten, halfopen of transparante elementen. Alle elementen zijn gelaagd opgebouwd met een Rc-waarde van 4,5 tot 6,0, waarbij onder andere Kingspan Kooltherm is toegepast voor maximale thermische prestatie binnen een minimale wanddikte. De dakconstructies van de modules en corridors bestaan uit een dragend HSB-raster, afgewerkt met een gerecyclede aluminium clipgevel. De afgeronde hoeken — structureel verstevigd met stalen hulpstukken — zorgen niet alleen voor een stabiel geheel, maar dragen ook bij aan de visuele zachtheid van het systeem. Ze zorgen voor coherentie binnen het modulaire stelsel, terwijl ze tegelijk flexibiliteit bieden: indien gewenst kunnen rechte hoeken worden toegepast in nauwere of strak afgebakende contexten. Een belangrijk detail betreft ook de gevelaansluiting: een speciaal ontwikkelde ‘façade switch’ die in de bestaande voeg van het metselwerk wordt aangebracht, waterdicht is geïntegreerd in de dakbedekking van de modules en structureel ontkoppeld is. Zo wordt de bestaande gevel intact gelaten,

met minimale structurele ingreep, in lijn met de monumentale status van veel panden in het blok. Deze technische keuzes bewijzen dat architectonische ambitie en bouwkundige rationaliteit hand in hand kunnen gaan. De details tonen aan dat een systeem niet anoniem hoeft te zijn, maar juist karakter kan dragen — mits zorgvuldig ontworpen met oog voor mens en context.

Onder & rechts: materialisatie schetsen die de basis vormen voor de principe uitwerkingen die volgen.

01: stalen buiskolom in kleur, thermisch verzinkt 200 mm

02: stalen balk in kleur, thermisch verzinkt 100 mm

03: stalen boogligger in kleur, thermisch verzinkt 30 mm

04: buitenhanglamp in opaalglas

05: Stalen buiskolom in kleur, thermisch verzinkt 200 mm

06: gepoedercoate stalen roostervloer met lineaire perforatie, in kleur & thermisch verzinkt

07: stalen container in kleur, met retentielaag en groene voorziening

08: stalen HEB-ligger in kleur, thermisch verzinkt 200 mm voorzien van geluidsabsorbers.

09: Stalen buiskolom in kleur, thermisch verzinkt 200 mm

10: stalen platform met uitkraging – 1000 mm breed, in lengte ENCROACHMENTverstelbaar: ZONE

11: gepoedercoate stalen roostervloer met lineaire perforatie, in kleur & thermisch verzinkt

12: stalen container in kleur, met retentielaag en groene voorziening

05: Eventueel stalen hulpstukken in de (ronde)hoeken voor hefpunten en stijfheid 05

04: AANSLUITING GEVELSCHAKELAARBESTAANDE GEVEL = DETAIL OP MAAT

Plaat aangebracht op de bestaande gevel, in de metselwerkvoeg geplaatst en zorgt voor een waterdichte overgang; geïntegreerd in het aluminium clipdaksysteem. (Zie detailtekening)

01: Dakconstructie Rc 6,0 - van onder naar boven

HSB-systeem 60 cm h.o.h. met:

- 30 mm multiplex, Rc = 0,43 m 2 K/W of bij UM: 30 mm multiplex, Rc = 0,43 m 2 K/W

- 120 mm harde isolatie, Kingspan Kooltherm K2. Rc = 5,7 m 2 K/W

- 60 mm ventilatiespouw

- 30 mm multiplex, Rc = 0,43 m 2 K/W

- gerecycled aluminium clipdak, met stootranden tegen bestaande gevel

02: Vloerconstructie gevelverbinding / uitbreidingsmodule

Rc 3,5 - van onder naar boven

HSB systeem 60 cm h.o.h. met:

- 30 mm afwerkplaat, Rc = 0,2 m 2 K/W / of bij UM: 30 mm multiplex, Rc = 0,43 m 2 K/W

- 20 mm ventilatiespouw ononderbroken langs de vloer, met spouwlatten of afstandhouders op de vloer.

- 120 mm harde isolatie, Kingspan kooltherm K2. Rc = 5,7 m 2 K/W

- 30 mm vloerafwerkplaat, Rc = 0,2 m 2 K/W of bij UM: 30 mm multiplex, Rc = 0,43 m 2 K/W

03: Wandconstructie Rc 4,5 - van links naar rechts

HSB-systeem 60 cm h.o.h. met:

- 2x15 mm multiplex, Rc = 0,43 m 2 K/W

- 20 mm harde isolatie, Kingspan Kooltherm K2. Rc = 5,7 m 2 K/W

- 60 mm ventilatiespouw

- 20 mm multiplex, Rc = 0,29 m 2 K/W

De toolkit als basis voor schaalbaarheid

De toolkit ontstond niet uit ambitie, maar uit noodzaak. In een stad waar ruimte niet groeit maar slijt, waar bovenverdiepingen structureel zijn vergeten en individuele panden geen gecoördineerde strategie kennen, werd het duidelijk: wat ontbreekt is geen visie, maar een werkbaar systeem. Niet één groot gebaar, maar een verzameling slimme schakels. Een toolkit die zich voegt naar wat er is, en kracht haalt uit herhaling en aanpassing tegelijk.

In plaats van te ontwerpen per locatie, is een modulair systeem ontwikkeld dat zich steeds opnieuw kan vormen naar de situatie. Geen universele standaard, maar een aanpasbare structuur met vaste logica — van platform tot module, van gevel tot patio. Deze toolkit wordt aangestuurd door een overkoepelende organisatie, die fungeert als infrastructuur voor samenwerking. Pandeigenaren, bewoners en ontwerpers worden via één centraal systeem gekoppeld, begeleid en gefaciliteerd. Van renovatieadvies tot co-design van woonruimte — alles is erop gericht om versnippering om te buigen naar verbinding.

DESIGNING A TOOLKIT...

THE COLLECTIVE FRAMEWORK

Toolkitinterne corridor

Toolkitexterne corridor

Toolkituitbreidingsmodule

Toolkitgevelschakel

Toolkitbestaand pand

INVULLING VAN HET ONTWERP

Het collectief versus het individu

In een stad waarin het merendeel van de huishoudens uit één persoon bestaat, en waarin traditionele vormen van contact onder druk staan, is er groeiende behoefte aan alternatieve woonvormen die ruimte bieden aan het individu — zónder de mogelijkheid tot ontmoeting uit te sluiten. Dit ontwerp vertrekt vanuit die spanning: tussen autonomie en verbondenheid, tussen je eigen plek hebben en ergens bij horen. De runclub vormt hierin een krachtige metafoor. Het is een lichte, vrijwillige structuur waarin mensen samen bewegen zonder verplichting, naast elkaar in plaats van met elkaar. Geen opgelegde gemeenschap, maar spontane nabijheid. Geen gezamenlijk woonexperiment, maar de vrijheid om te kiezen — elke dag opnieuw.

Deze visie vertaalt zich in de woonstructuur via vier ‘core zones’, elk met hun eigen schaal en graad van collectiviteit. Op het kleinste niveau bevindt zich de club kamer : een microplek zoals een gedeelde keuken op één verdieping, waar bewoners elkaar kunnen treffen in informele setting. Iets groter is de club vloer , met een gedeelde huiskamer of bar binnen één pand. Op het niveau van het bouwblok verschijnt het club huis : dit zijn glazen paviljoens aan de externe corridor, waar activiteiten zoals schilderworkshops of diners plaatsvinden. En op

schaal is er de club hal : een centrale ruimte voor bijeenkomsten, die bewoners uit meerdere panden samenbrengt. Elk van deze zones is zo ontworpen dat niemand verplicht wordt om mee te doen, maar dat iedereen kán aanhaken.

De architectuur stuurt subtiel op ontmoeting — via niches in de corridor, schuifwanden in de woning, of gedeelde voorzieningen — maar behoudt altijd de controle bij de bewoner. In het stappenplan van het project zie je dat terug: de gebruiker begint alleen, met een app in de hand, en kiest stap voor stap welke ruimte haar thuis wordt. Van het selecteren van modules, tot het samenstellen van de plattegrond, tot het al dan niet deelnemen aan de community. De infrastructuur is collectief, maar de route blijft individueel.

Zo ontstaat een woonvorm die tegemoetkomt aan een groeiende stedelijke realiteit: mensen die graag alleen wonen, maar niet willen vereenzamen. Het ontwerp faciliteert ongedwongen contact — net als een runclub — zonder dat het sociale leven als verplichting wordt opgelegd. In plaats van alles samen, of alles alleen, biedt dit systeem een derde weg: samen, maar op eigen voorwaarden. Naast de vier kernzones zit de balans tussen autonomie en gemeenschappelijkheid in het hele ontwerp verweven. Van gedeelde trappen tot schuifwanden en nissen: elke ruimte laat keuze toe — tussen samen, open en alleen, terugtrekking.

01 - Veel mensen wonen alleen in de stad. Het gaat om een steeds grotere groep, mede door de vergrijzing en individualisering.

07 - Geen opgelegde collectiviteit, maar het faciliteren van toevallige of vrijblijvende ontmoetingen. Architectuur die ruimte biedt voor beslotenheid en interactie.

06 - Een runclub is gratis, actief en sociaal – maar je hoeft niet te praten. Je wordt lid wanneer je wilt, op je eigen voorwaarden. Je doet iets naast elkaar, niet per se met elkaar – dat verlaagt de drempel voor contact. De gedeelde activiteit is een natuurlijke reden om elkaar te ontmoeten, zonder druk.

02 - Tegelijkertijd is er een gevoel van eenzaamheid of sociale isolatie.

05 - Veel woonconcepten voor singles bieden minder autonomie: gedeelde keukens, groepsactiviteiten, verplicht samenwonen. Dat werkt voor sommigen, maar niet voor iedereen.

03 - Klassieke ontmoetingsplekken (pubs, sportscholen, buurthuizen) zijn niet altijd toegankelijk of even effectief.

04 - Veel woonconcepten voor alleenstaanden bieden minder autonomie: gedeelde keukens, groepsactiviteiten, verplicht gemeenschappelijk wonen.

STAP 01 - Iemand scrolt door een app en ziet de kaart van Amsterdam vol stippen: mogelijke woonplekken. Een gerichte zoektocht naar een plek, en onderdeel te worden van iets.

STAP 06 - Na het uitpakken checkt ze de app. Via de online groep ziet ze wie waar is en welke activiteiten er zijn — meedoen kan, maar hoeft niet.

STAP 02 - Via de koepelorganisatie is ze gekoppeld aan een pand aan de Leidsestraat. Voor de entree ontmoet ze haar medebewoners — een handdruk, een begin.

STAP 07 - Ze verlaat haar appartement en loopt naar de bar aan de achtergevel, waar enkele bewoners ontspannen met elkaar praten.

STAP 03 - Ze stapt haar appartement binnen: oud en nieuw verbonden. De ruimte is leeg, op een paar dozen na — een nieuw begin met toekomst in het bestaande.

STAP 08 - Ze stapt de buitengang op en komt haar buurmeisje tegen op een bankje. Een korte begroeting, een vanzelfsprekende ontmoeting.

STAP 04 - Haar modules staan op hun plek; het voelt als thuis. Ze gebruikt ook de gedeelde keuken, gescheiden door een schuifwand. Open voor contact, dicht voor rust — haar keuze.

STAP 09 - Ze loopt de trap op naar het clubhuis, waar een schilderworkshop haar helpt te ontspannen en andere bewoners te ontmoeten.

CLUB ROOM

CLUB KAMER

GROTE SCHAAL: club hal

MEDIUM SCHAAL: club huis

KLEINE SCHAAL: club vloer

EXTRA KLEINE SCHAAL: club kamer

CLUB HALL

* Hoe dieper de roodtint, hoe groter de mate van gemeenschappelijkheid binnen het ontwerp.

CLUB HAL

CLUB VLOER

CLUB FLOOR

CLUB HUIS

CLUB HOUSE

01 - Grootschalig: de clubhal

Initiafief: De Clubhal, gelegen op plintniveau aan de Leidsestraat, vormt de overgangszone tussen de woonwereld van het blok en de stedelijke dynamiek van de straat. Deze ruimte is ontworpen als een gedeelde, flexibele voorziening die het initiatief teruglegt bij bewoners én buurtgenoten. Het is een plek voor collectieve ideeën, lokale maakcultuur en ondernemerschap — een zachte infrastructuur die huis, straat en gemeenschap met elkaar verbindt.

In opzet is de Clubhal neutraal: een open, aanpasbare ruimte met een modulaire inrichting, die zich laat omvormen tot café, werkruimte, galerie, atelier of ontmoetingsplek — afhankelijk van de behoeften van de buurt en de inzet van bewoners. De ruimte is toegankelijk vanaf de straatzijde én via de interne routes van het blok, zodat spontane ontmoeting mogelijk wordt tussen bewoners, bezoekers en voorbijgangers. De Clubhal wordt niet top-down geëxploiteerd, maar via de Woonclub — de organisatie die bewoners en eigenaren met elkaar verbindt.

Gebouweigenaren stellen plintmeters beschikbaar, die vervolgens collectief worden gehuurd en beheerd door bewoners met een initiatief of onderneming. Daarmee wordt de ruimte functioneel én financieel verankerd in het blok zelf: wie hier woont, kan ook ondernemen. De mogelijkheden zijn breed: een koffiebar of bakkerij die door twee bewoners wordt gestart; een wisselgalerie waar buurtbewoners exposeren; een werkplaats voor lokale makers of een taalcafé op zaterdagochtend. De nadruk ligt niet op vaste functies, maar op tijdelijk en gedeeld gebruik. Zo ontstaat een model waarin betrokkenheid, eigenaarschap en ondernemerschap hand in hand gaan — en waarin de voordelen van deze ruimte direct terugvloeien naar de mensen die eraan bijdragen.

De Clubhal is daarmee geen commerciële toevoeging, maar een sociaal architectonisch ankerpunt. Ze activeert de plint, creëert werkruimte, genereert sociale waarde en versterkt het netwerk tussen bewoners onderling en met de straat. Het is een model voor en door de buurt: klein in schaal, maar groot in impact.

02 - Medium schaal: het clubhuis

Initiafief: Het Clubhuis bevindt zich op het hoogste niveau van het bouwblok: ingebed in het daklandschap, tussen de collectieve corridor en de private uitbreidingen. Deze lichte, open ruimten fungeren als een soort gedeelde huiskamer van het blok — een plek voor spontane ontmoetingen, georganiseerde activiteiten of simpelweg samen zijn.

De ruimte is toegankelijk voor alle bewoners via de externe corridor en wordt gefaciliteerd door de pandeigenaren, die deze gezamenlijk beschikbaar stellen via de overkoepelende organisatie. Het beheer en gebruik wordt niet van bovenaf bepaald, maar ontstaat bottom-up: bewoners melden zich aan via het platform, vormen tijdelijke of vaste gebruikersgroepen en geven samen richting aan het programma van de ruimte. Van yogasessies en filmavonden tot gemeenschappelijke diners of werkgroepen — het Clubhuis past zich aan aan wie het gebruikt.

De inrichting is bewust flexibel: verschuifbare wandpanelen, modulaire meubels en wanden met opbergfuncties maken het mogelijk om de ruimte telkens opnieuw te configureren. Er is geen vaste functie, maar een dynamisch systeem dat verandert met de seizoenen, de samenstelling van bewoners en de behoeften in het moment.

De kosten en het gebruik worden gedeeld: pandeigenaren leveren ruimte, bewoners leveren tijd en initiatief. Via een lichte organisatievorm — de Woonclub — wordt het onderhoud geregeld, wordt de agenda beheerd en ontstaat eigenaarschap over de gedeelde voorzieningen. Zo groeit het Clubhuis niet alleen uit tot een fysieke ruimte, maar tot een sociaal weefsel: een collectieve laag in een stedelijk systeem dat anders voornamelijk individueel functioneert.

Het Clubhuis bewijst dat gedeeld wonen niet per se begint in de woning zelf, maar in de ruimte die daar net omheen ligt — waar eigenaarschap, vrijheid en betrokkenheid elkaar ontmoeten.

BAR/KANTOOR - Deze unit is flexibel in gebruik en bestaat uit modulaire systemen die bewoners eenvoudig zelf kunnen aanpassen. Overdag is het een gedeelde werkplek of buurtkantoor, ‘s avonds verandert het moeiteloos in een bar of ontmoetingsplek. Zo ontstaat een dynamische ruimte die meebeweegt met de wensen van de buurt.

OPVANG/WORKSHOP - Deze ruimte is ontworpen voor flexibel gebruik door bewoners, met een eenvoudig aanpasbare indeling. Dankzij het modulaire meubilair en de verplaatsbare panelen kan de ruimte eenvoudig worden omgetoverd van een kinderdagverblijf tot een creatieve werkplaats. Overdag kunnen kinderen spelen tussen de zachte elementen, ‘s avonds kunnen bewoners hier schilderen, knutselen of elkaar ontmoeten.

MOESTUIN - De zomer-/wintertuin is een collectieve buitenruimte waar bewoners samen kunnen tuinieren, oogsten en ontspannen. Dankzij het flexibele ontwerp –met kasconstructie, schaduwdoeken en modulaire plantenbakken – is de ruimte geschikt voor elk seizoen. In de winter biedt de kas beschutting aan groente- en kruidenbedden, in de zomer wordt het een groene ontmoetingsplek.

Boven en rechts: Het clubhuis, in alle vormen in de ontwerpcontext.

03 - Kleine schaal: de clubvloer

Initiafief: De Clubvloer bevindt zich binnen de contouren van het gebouw zelf: een verdieping of deel van een verdieping die als gedeelde ruimte wordt gebruikt door bewoners van één of meerdere woningen binnen hetzelfde pand. In plaats van een vast programma, wordt de invulling van deze ruimte bepaald door de bewonersgroep zelf — een open kader dat zich aanpast aan de samenstelling, wensen en dynamiek van het blok.

Via het online platform configureren bewoners gezamenlijk de indeling en functie van deze ruimte. Modulaire elementen — zoals keukenblokken, tafels, opbergwanden en zitplekken — kunnen flexibel worden geplaatst of verplaatst, waardoor de ruimte zich eenvoudig laat omvormen tot gedeelde eetruimte, werkplek, speelkamer of atelier.

Het systeem is bewust ontworpen als plug-in structuur: eenvoudig inpasbaar in bestaande verdiepingen en volledig aanpasbaar in tijd en gebruik.

Wat de Clubvloer bijzonder maakt, is dat het initiatief en eigenaarschap volledig bij de gebruikers zelf ligt. Er is geen beheerder of opgelegd programma; de bewoners bepalen, verdelen en gebruiken samen. Hierdoor ontstaat niet alleen een praktische ruimte, maar ook een vorm van lichte collectiviteit: contact op schaal van het trappenhuis, zonder verplichting. De Clubvloer is daarmee een subtiel maar krachtig element in het totaalconcept. Het biedt ruimte waar die anders vaak verloren gaat — op tussenverdiepingen, achterin het pand, of als restzone — en maakt die ruimte sociaal productief. Niet door te forceren, maar door uit te nodigen. Een gedeelde verdieping, voor en door de gebruikers van het blok.

03 - Slimme keuken element –uitbreidbaar met uitschuifbare tafels, eenvoudig aan te passen aan verschillende groepsgroottes

01 - Modulair wandsysteem met geïntegreerde schuiftafel

02 - Media-element – een aanpasbare kast met geïntegreerd scherm

04 - Extra kleine schaal: de clubkamer

Initiafief: De Clubkamer bevindt zich op verdiepingniveau binnen het pand en wordt als casco ruimte beschikbaar gesteld door de pandeigenaar. Anders dan bij collectieve woonvormen met vaste regels, ligt de invulling volledig bij de bewoners. De Clubkamer fungeert als gedeelde laag tussen het private en het gemeenschappelijke, waarbij de mate van betrokkenheid altijd door de bewoners zelf wordt bepaald.

Wat deze ruimte bijzonder maakt, is de schakelfunctie tussen twee appartementen. In het voorbeeld op de rechterpagina zie je hoe twee woningen grenzen aan één gedeelde kern. Deze bevat een compacte module met keuken- of badkamerfunctie en een gemeenschappelijke zithoek, omsloten door schuifwanden. Wanneer bewoners behoefte hebben aan contact, kunnen zij deze wanden openen en de ruimte activeren voor een gedeeld moment: samen eten, koffie drinken of gewoon even ontmoeten. De grens tussen samen en alleen is dus geen vaste lijn, maar een schuifbaar principe — letterlijk en figuurlijk.

De inrichting van de Clubkamer bestaat uit losse, vrij positioneerbare modules: plug-in elementen met eigen voorzieningen, zoals een kitchenette, douche of opslag. Deze kunnen flexibel worden aangevuld met collectieve onderdelen zoals tafels, zitplekken of wandelementen. Zo ontstaat een dynamische plek die zich aanpast aan de behoeften van de groep én de individuele bewoner.

Doordat de ruimte modulair en neutraal is opgezet, laat zij zich telkens opnieuw herdefiniëren — zonder bouwkundige ingrepen of functieverlies. De Clubkamer benut restruimte binnen het casco en activeert deze tot een gedeeld programma zonder dat het wonen zelf aan privacy inboet.

In essentie biedt de Clubkamer de voordelen van verbonden wonen, zonder de nadelen van opgelegde collectiviteit. Het is een plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten op eigen voorwaarden — wanneer ze willen, en zolang ze willen. Autonomie blijft het uitgangspunt; ontmoeting is een mogelijkheid. Precies dát maakt de Clubkamer tot een krachtige bouwsteen binnen een stedelijk woonmodel dat meebeweegt met hoe mensen écht willen wonen.

01 - modulair badkamerelement, Standaardmodule, uitbreidbaar

02 - geïntegreerd bureau

03 - geïntegreerd keukenelement

04 - inbouwkast, indien gewenst ter vervanging van keuken

05 - modulaire zithoek met schuifwanden voor privacy naar wens

Gemeenschappelijke

Persoonlijke modules: ompacte, prefab elementen zoals keuken, bed of badkamer worden door de bewoner zelf gekozen en geplaatst. Via de app eenvoudig samen te stellen en in te passen in het bestaande casco — zonder blijvende ingrepen.

Gemeenschappelijke modules: van gedeelde keukens tot een clubhuis of atelier: de gemeenschappelijke modules zijn collectieve toevoegingen die bewoners samen kiezen en gebruiken. Hun flexibele opzet maakt wisselend gebruik mogelijk, zonder dat autonomie verloren gaat.

Elke module wordt afgestemd op de plek en de groep, en integreert tijdelijk of permanent in het bestaande gebouw. Wat je hier ziet zijn slechts voorbeelden — het systeem is ontworpen voor maximale aanpasbaarheid, zonder blijvende ingreep.

gemeenschappelijke modules persoonlijke modules

Diverse configuraties mogelijk binnen de ruimtelijke context

Binnen dit modulaire systeem is geen enkel appartement hetzelfde. Wat begon als een toolkit voor casco-renovatie, is uitgegroeid tot een flexibel ontwerpsysteem waarin zowel pandeigenaren als bewoners invloed hebben op de uiteindelijke indeling. De eigenaar bepaalt de ruimtelijke hoofdstructuur – zoals ontsluiting en positie van natte cellen

– terwijl bewoners via een app hun eigen woonelementen kiezen: van bedmodule tot keukenblok, van opklapbare eettafel tot geïntegreerde kastenwand.Dit leidt tot een rijk palet aan woningtypologieën, van compacte solo-units tot gedeelde appartementen met een gemeenschappelijke kern. In sommige gevallen worden functies gegroepeerd rondom een gedeeld middendeel met schuifwanden: ideaal voor wie af en toe contact zoekt, maar autonomie wil behouden. Het resultaat is geen rigide woonblok, maar een levendig systeem dat diversiteit omarmt — zowel in plattegrond als in leefstijl.

MAATWERK ELEMENT

de bestaande context samenkomt met de gevelschakel en de uitbreidingsmodule. Alle ruimtes zijn maximaal geactiveerd, met zorgvuldig behoud van daglichttoetreding en bestaande structuren. Rechts: maatwerk element.

Boven: De plattegrond van nr. 44 laat zien hoe

geintegreerde handgrepen

plug and play zitje

uitschuifbare zitting

geïntegreerde handgrepen

extendable

extendable seat by means

scharnierpunt verzonken in de vloer met geïntegreerd railsysteem voor schuifelement

gevelopeningen met uizicht over de keurtuinen

De runclub door het ontwerp heen: autonomie / gemeenschap

Initiafief: De Clubkamer bevindt zich op verdiepingniveau binnen het pand en wordt als casco ruimte beschikbaar gesteld door de pandeigenaar. Anders dan bij collectieve woonvormen met vaste regels, ligt de invulling volledig bij de bewoners. De Clubkamer fungeert als gedeelde laag tussen het private en het gemeenschappelijke, waarbij de mate van betrokkenheid altijd door de bewoners zelf wordt bepaald.

Wat deze ruimte bijzonder maakt, is de schakelfunctie tussen twee appartementen. In het voorbeeld op de rechterpagina zie je hoe twee woningen grenzen aan één gedeelde kern. Deze bevat een compacte module met keuken- of badkamerfunctie en een gemeenschappelijke zithoek, omsloten door schuifwanden. Wanneer bewoners behoefte hebben aan contact, kunnen zij deze wanden openen en de ruimte activeren voor een gedeeld moment: samen eten, koffie drinken of gewoon even ontmoeten. De grens tussen samen en alleen is dus geen vaste lijn, maar een schuifbaar principe — letterlijk en figuurlijk.

De inrichting van de Clubkamer bestaat uit losse, vrij positioneerbare modules: plug-in elementen met eigen voorzieningen, zoals een kitchenette, douche of opslag. Deze kunnen flexibel worden aangevuld met collectieve onderdelen zoals tafels, zitplekken of wandelementen. Zo ontstaat een dynamische plek die zich aanpast aan de behoeften van de groep én de individuele bewoner.

Doordat de ruimte modulair en neutraal is opgezet, laat zij zich telkens opnieuw herdefiniëren — zonder bouwkundige ingrepen of functieverlies. De Clubkamer benut restruimte binnen het casco en activeert deze tot een gedeeld programma zonder dat het wonen zelf aan privacy inboet.

In essentie biedt de Clubkamer de voordelen van verbonden wonen, zonder de nadelen van opgelegde collectiviteit. Het is een plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten op eigen voorwaarden — wanneer ze willen, en zolang ze willen. Autonomie blijft het uitgangspunt; ontmoeting is een mogelijkheid. Precies dát maakt de Clubkamer tot een krachtige bouwsteen binnen een stedelijk woonmodel dat meebeweegt met hoe mensen écht willen wonen.

Boven: De runclub door het ontwerp - activatie van de interne corridor, meer dan louter een verkeerszone

Boven: De runclub door het ontwerp - activatie aan de gevel van de uitbreidmodule, de encroachment zone - tussen prive en openbaar.

Boven: De runclub door het ontwerp - activatie van de externe corridor - ontmoetingsplekken verspreid.

Gebruikerservaringen

“Wij leven zelfstandig, niet geïsoleerd.”

Nick & Jade (29 en 31): We waren allebei al jaren op zoek naar een betaalbare woning, bij voorkeur in het centrum. Nu wonen we in twee modules naast elkaar, met een gedeelde entree en keuken. De woonclub waar we bij horen, biedt ons niet alleen een thuis, maar ook een netwerk. We gebruiken de app om etentjes, werkdagen en ruilmarkten te organiseren. Je woont zelfstandig, maar niet geïsoleerd. Toen we hier voor het eerst kwamen, waren de lijnen met de huiseigenaren al gelegd - de organisatie heeft dat geregeld. Dat maakt alles soepeler. Het voelt als een kleine stad: verbonden, maar met ruimte voor jezelf. We willen hier blijven.

“Voor het eerst voel ik me hier echt deel van een plek.

Sanne (33): Een eigen plek was lange tijd onbereikbaar, totdat ik via het platform van de woningbouwvereniging in een modulaire woning boven de winkels terechtkwam. Ik woon in een uitbreidingsmodule achter een van de gebouwen aan de Leidsestraat. Via de interne gang loop ik zo naar mijn voordeur, maar ook naar mijn buren. We delen een gemeenschappelijke wasruimte, soms alleen een maaltijd. Op het dak is een tuin waar we koffie drinken of filmavonden organiseren. Voor het eerst voel ik me hier echt onderdeel van een plek. Het idee dat dit deel van de stad, dat jarenlang leegstond, nu ons thuis is geworden, maakt het bijzonder.

HET ONTWERP IN CONTEXT

Het ontwerp verweven met de stedelijke context

In het laatste deel van het ontwerp keert alles samen in de context: de stad, het blok, het ritme van de straat, de schaal van het wonen. Hier wordt zichtbaar hoe het systeem zich niet opdringt, maar juist verweeft met de bestaande stad. De architectuur ademt mee met wat er al is — zonder historiserend te worden, maar met respect voor de structuur en het karakter van de plek.

Aan de Leidsestraat blijven de gevels nagenoeg onaangetast. Het project schuift zich niet naar voren, maar nestelt zich aan de achterkant, in de rafelrand van de stad. De uitbouwen, vaak chaotisch en onbenut, worden getransformeerd tot

een netwerk van nieuwe verblijfslagen. Een subtiele laag van groene stalen structuren, volumes met afgeronde hoeken, en transparante ingrepen brengt lucht, licht en collectieve waarde terug in het bouwblok.

Wat het ontwerp bijzonder maakt, is hoe het de identiteit van de plek niet enkel behoudt, maar actief herinterpreteert. Binnen de dichte stadskern ontstaat een nieuwe gelaagdheid: tussen publiek en privé, oud en nieuw, massa en detail. Het project stelt zich dienstbaar op, maar is nooit generiek — het systeem is herhaalbaar, maar de invulling blijft contextueel. Zo ontstaat een architectuur die ruimte biedt aan diversiteit, ontmoeting en eigenaarschap, zonder haar bescheidenheid te verliezen. Een zachte ingreep met groot effect.

Boven: Principe plattegronden 1e verdiepingen - 8000+P

ZONES

interne corridor gemeenschappelijke module persoonlijke module persoonlijke spullen externe corridor uitbreidingsmodule

6650+P

6500+P

6500+P 6650+P

Leidsestraat

Leidsestraat

Leidsestraat

Leidsestraat

6350+P

Leidsestraat 6275+P

Leidsestraat

Leidsestraat

Leidsestraat

6350+P

6350+P

Leidsestraat

Een constructie van lagen

Wat deze tekening laat zien is geen nieuw volume, maar een nieuwe manier van lezen: van de stad, van haar grenzen, van haar potentieel. Niet de gevels, maar de achterkanten vormen hier het vertrekpunt. In plaats van façadepolitiek is dit een vorm van stedelijke chirurgie — precies, intern, met respect voor de buitenkant.

De interventie vindt plaats in de tussenruimte: tussen pand en tuin, tussen privé en publiek, tussen wat was en wat zou kunnen zijn. De verhoogde corridor is geen gang, maar een ruimtelijk platform. Daarop landen collectieve ruimtes als kassen, atelierruimtes of clubhuizen— alsof het een park is dat door de lucht zweeft. Het systeem rust losjes op de stad, voegt zich naar wat er al is, maar trekt tegelijk nieuwe lijnen: diagonaal,

kruislings, verbindend.De gelaagdheid die ontstaat is niet alleen ruimtelijk, maar ook sociaal. Verschillende manieren van wonen, werken en ontmoeten overlappen elkaar in tijd en ruimte. De structuur maakt dit mogelijk, zonder het te forceren. De kracht zit niet in het volume, maar in de precisie waarmee het systeem zich in de stad inschuift. Het is geen object, maar een infrastructuur voor verandering — licht, tijdelijk indien nodig, maar radicaal in wat het aanwakkert: nieuwe manieren van samenleven, in de rafelranden van een bestaande stad.

De volgende pagina’s tonen het ontwerp in zijn volle gelaagdheid — van bovenaf tot diep naar binnen. Elke render legt een ander moment vast: de buitenruimte, de routing, de collectieve zones en uiteindelijk de persoonlijke kamers. Samen vormen ze een doorlopende sequentie die laat zien hoe het systeem zich verankert in de bestaande stad én in het dagelijks gebruik.

Boven: De verschillende ontwerp onderdelen in context - het clubhuis, encroachment zones, sociale tafels, en voral heel veel groen...

Boven: Een mix van transparante en gesloten volumes creëert ritme langs de gevel. De overgang van wonen naar tuin verloopt via bordessen, pergola’s en groene frames die het geheel verzachten.

Boven: Een groene trap ontsluit de achterzijde, met onderweg plekken voor ontmoeting. Rechts een compacte woonmodule, ingepast tussen de bestaande bebouwing.

Boven: bescheiden in maat, rijk in interactie. Verhoogde looproutes, groene gevels en intieme nissen vormen een stedelijk ecosysteem.

Boven: Een groene trap ontsluit de achterzijde, met onderweg plekken voor ontmoeting. Rechts een compacte woonmodule, ingepast tussen de bestaande bebouwing.

Boven: bescheiden in maat, rijk in interactie. Verhoogde looproutes, groene gevels en intieme nissen vormen een stedelijk ecosysteem.

Boven: De entree aan de drukke Leidsestraat – de interne ontsluiting bij nr.52, in dit geval in het rood, is in de werkelijkheid bescheiden en onopvallend verwerkt in de gevelrij. Geen drukke uitkragingen, maar een samensmelting met de bestaande historie.

Boven: Een gedeelde opslagwand vormt het eerste contactmoment voor alle bewoners die gebruik maken van deze entree binnen het blok, het contact is hier vluchtig, de ruimte leidt de bewoners vrijwel direct door naar boven, de dieprode kleur refereert aan de hoge mate van gemeenschappelijkheid; deze corridor wordt gebruikt door het hele blok.

Boven: De interne gang leidt langs de uitbreidmodule, grenzend aan de eerste verdieping met daar in gedeelde werkplekken, te herkennen aan de oranje kleur, met uitzicht op de externe corridor en in de verte de historische keurtuinen.

Boven: Gebruikers komen door de interne routing te volgen uit op de tweede verdieping. We zien de aansluiting van de gevelschakel als element tussen de uitbreidingsmodule en het bestaande pand. Deze ruimte functioneert als corridor voor het gehele blok, maar is door middel van flexibele schuifwanden open te schuiven en om te vormen tot gemeenschappelijke bar.

Boven: Een groene pergola begeleidt de overgang van woning naar de externe corridor; in dit geval een collectieve gang met geïntegreerde zitjes

Boven: Een bewoner zit op de verhoogde drempel van zijn woning – een overgangsplek tussen privé en publiek. De opgetilde module, voorzien van een borstwering van gerecycled aluminium, biedt uitzicht op het stedelijke binnengebied: een intrigerend spel van daken, uitbouwen en keurtuinen.

Boven: Een overdekte buitenplek nodigt uit tot stilstand en uitzicht, met aan het einde van de corridor een gezamenlijke trap naar beneden.

Boven: De entree van een woning langs de externe corridor die zich heeft ontvouwen tot patio – transparant, maar begrensd.

Boven: Een blik op links, een kind wordt verwelkomd in de patio; de route loopt naadloos over in de woning.

Boven: Tussen trap en gevel ontstaat een beschut terras – een plek voor een kop koffie of een kort gesprek.

Boven: Een compacte maar volwaardige studio met een persoonlijke kernmodule, voorzien van keuken en natte ruimte. Dankzij de open indeling profiteert de woning maximaal van daglicht.

Boven: Een kijkje in de clubvloer, in dit geval een gemeenschappelijke keuken die om te vormen is tot verschillende configuraties zoals een kleine eetplek, een grotere eetplek of een film ruimte.

Boven: Een semi-zelfstandige studio waarbij de bewoners in samenspraak met de pandeigenaar hebben gekozen voor een clubkamer; een gedeelde kern voorzien van keuken en natte ruimte. De ruimte is af te sluiten doormiddel van schuifwanden, zo kunnen bewoners zelf bepalen of zij behoefte hebben aan contact.

Boven: Idem - op dit beeld is de ruimte als gesloten scenario te zien, waarbij de bewoner er voor heeft gekozen om de privacy op te zoeken.

Geactiveerde gangzone – een intieme alcove voor twee, perfect voor een goed gesprek of een moment van rust. Deze nis is configureerbaar door uitklapbare zit elementen.

Boven:

Boven: Voorzijde vol hectiek, achterzijde vol rust – in het hart van de stad ontvouwt zich een onverwachte luwte, waar de drukte van de Leidsestraat ook plaats kan maken voor beschut wonen, met tevens de levendige dynamiek die daar ook bij kan horen.

Een blik op de afstudeer maquette

Dit is een model op schaal 1:100, waarin zowel het onderzoeksblok als de directe context zijn meegenomen. Het model is deels op te delen: pand nummer 52 is in doorsnede weergegeven, met daarin de interne routing vanaf de Leidsestraat naar de achterzijde en de aansluiting op de externe corridor richting de woningen.

IMPLEMENTATIE

BOUWPROCES

In een historische context als de Amsterdamse binnenstad vraagt bouwen om meer dan alleen technische precisie. Het vraagt om zorgvuldigheid, samenwerking en een intelligente organisatie van ruimte, tijd en overlast. Het voorgestelde bouwproces is daarom geen klassieke ingreep, maar een strategische choreografie: licht, tijdelijk, en collectief gedragen.

De essentie ligt in het minimaliseren van impact én het maximaliseren van efficiëntie. Door te kiezen voor prefab bouwcomponenten — zoals uitbreidingsmodules en een externe corridor — kunnen veel onderdelen al in de fabriek worden voorbereid. Op locatie worden ze slechts gemonteerd. Dit beperkt de bouwtijd aanzienlijk, en zorgt ervoor dat het bouwproces zich vouwt naar het ritme van de stad.

Transport vindt plaats via de zijstraten (zoals de Kerkstraat en Keizersgracht), waar een mobiele kraan de elementen in één beweging over de bestaande bebouwing tilt. Zo blijft de Leidsestraat vrij van blokkades en ondervindt het winkelend publiek minimale hinder. Er wordt gebruik gemaakt van droge bouwmethoden,

waardoor natte afbouw vrijwel overbodig wordt en onderdelen direct kunnen worden gekoppeld aan de bestaande structuren. Wat dit proces onderscheidt is niet alleen de technische aanpak, maar vooral de gedeelde verantwoordelijkheid. Omdat het project gebaseerd is op samenwerking tussen pandeigenaren binnen een blok, wordt ook het bouwproces gezamenlijk gedragen. Eén pand biedt ruimte voor de ontsluiting van meerdere adressen, en andere eigenaren investeren mee in de uitvoering. Zo ontstaat een gedeeld belang bij een snelle, ordelijke uitvoering — en bij het creëren van waarde voor het geheel, in plaats van enkel voor het individuele perceel.

Tot slot is er gekozen voor een gefaseerde afbouw. Modules en installaties worden waar mogelijk al in gebruik genomen voordat het volledige project is voltooid. Dat betekent dat de eerste woningen of collectieve ruimtes al bewoond kunnen zijn, terwijl elders in het blok nog wordt gewerkt. Zo ontstaat een levendige tussenfase, waarin tijdelijk en definitief gebruik in elkaar overlopen — passend bij de stad zoals zij is: altijd in beweging, altijd in transformatie.

STAP 1: VOORBEREIDING & LOGISTIEK

- vergunningen - bouwplaats inrichting

STAP 2: DEMONTAGE & AANPASSINGEN

- sloop van bouwdelenverouderde - aanpassen en versterken

STAP 3: PLAATSING VAN NIEUWE ONDERDELEN

- plaatsing onderdelen externe corridor - plaatsing pre-fab uitbreidmodules

STAP 4: INRICHTING EN AFWERKING

- plaatsing installaties - plaatsing & afwerking interne modules

MOBIELE KRAAN IN DE KERKSTRAAT/ KEIZERSGRACHT

voor snel verticaal transport zonder de Leidsestraat te blokkeren.

DROGE BOUWMETHODEN EN MINIMALE NATTE AFBOUW,

- geen wachttijd door uitharding. - gebruik maken van koppelpunten.

PREFAB JUST-IN-TIME LEVERING,

- kant en klare uitbreidmodules, - materialen voor externe corridor en interne renovatie direct vanaf vrachtwagen de lucht in.

GEFASEERDE MONTAGE EN AFWERKING,

delen al in gebruik voordat de hele bouw klaar is.

BOUWCALCULATIES

In een eerder stadium van het ontwerpproces (begin Cie3) zijn er gedetailleerde bouwcalculaties opgesteld om de financiële haalbaarheid van het project

inzichtelijk te maken. Deze berekeningen, uitgevoerd in samenwerking met een interne bouwcalculator, omvatten zowel de vaste als variabele kosten van

renovatie, ontsluiting en uitbreiding van de panden aan de Leidsestraat 40–62. Door verschillende scenario’s door te rekenen, is aangetoond dat het project niet alleen ruimtelijk en sociaal wenselijk is, maar ook economisch rendabel kan zijn.

Hoewel deze calculaties zijn gemaakt ten tijde van het definitieve ontwerp, blijven ze van grote waarde. Ze vormen een essentieel middel om pandeigenaren te overtuigen van de meerwaarde van samenwerking binnen het blok.

AFSTEMMING REGELGEVING

Bestemmingsplan & keurtuinen

Het ontwerp bevindt zich binnen een juridisch en stedenbouwkundig kader dat wordt bepaald door het bestemmingsplan ‘Leidsestraat’, erfgoedregels met betrekking tot keurtuinen, en aanvullende eisen rondom daglichttoetreding en toegankelijkheid.

Volgens het bestemmingsplan betreft het gebied een gemengd stedelijk gebied met hoofdfuncties voor detailhandel en wonen. De woonfunctie op de verdiepingen wordt behouden en uitgebreid, wat in lijn is met het gemeentelijk beleid om leegstaande winkelverdiepingen opnieuw te activeren voor bewoning. In veel kernwinkelgebieden wordt het bestemmingsplan formeel gesplitst in wonen en winkel, maar deze indeling wordt in de praktijk lang niet altijd benut of gehandhaafd (zie figuur 12) .

Aangezien de externe corridor in het ontwerp niet direct aan de bestaande panden is gekoppeld, maar vrijstaand wordt gepositioneerd, valt deze buiten de standaardregel voor maximale uitbouwen (2,5 meter). Hierdoor ontstaat binnen de wet ruimte om verder uit te bouwen, mits overige bouwvoorschriften worden nageleefd, waaronder zichtlijnen, erfgrenzen en hoogtebeperkingen. De achterzijde van het bouwblok valt binnen het gebied van de zogenoemde keurtuinen,

die sinds 1615 juridisch beschermd zijn. Keurtuinen zijn in het bestemmingsplan juridisch verankerd. Binnen dit gebied gelden vijf belangrijke beperkingen: het open karakter van de tuin moet behouden blijven; grootschalige uitbreidingen zijn niet toegestaan; constructies mogen het aanzicht of de lichttoetreding niet verstoren; commerciële functies zijn uitgesloten; en elke fysieke wijziging is vergunningsplichtig. In het ontwerp is hiermee rekening gehouden door de corridor en uitbreidingen zwevend te positioneren boven bestaande uitbouwen, met minimale visuele impact op de tuin. De vrije ruimte in de keurtuin blijft behouden. Wat betreft daglichttoetreding wordt voldaan aan de bouwregelgeving door een minimale afstand van drie meter aan te houden tussen de bestaande achtergevel en de uitbreidingsmodules. Hierdoor ontstaan tussenruimtes en patio’s die daglichttoetreding garanderen, zowel in de bestaande panden als in de nieuwe modules. Bovendien zijn de uitbreidingen voorzien van grote glasvlakken en daklichten.

Toegankelijkheid vormt een complexe opgave in dit type historische binnenstadspanden. Volledige rolstoeltoegankelijkheid op alle verdiepingen is technisch en ruimtelijk vaak niet haalbaar zonder ingrijpende verbouwingen. Het ontwerp kiest daarom voor gedeeltelijke toegankelijkheid, waarbij gelijkvloerse ruimtes en collectieve functies (zoals de clubhal op de begane grond) wel bereikbaar zijn.

Hiermee wordt binnen de beperkingen van het erfgoed toch invulling gegeven aan inclusief gebruik.

Op het gebied van brandveiligheid wordt aangesloten bij de voorschriften van het Bouwbesluit. De externe corridor functioneert als tweede vluchtweg voor de ontsloten woningen, waarmee wordt voldaan aan de eis voor twee onafhankelijke vluchtroutes per woning. De loopafstand tot een veilig niveau blijft binnen de voorgeschreven grens.

De corridor wordt uitgevoerd in niet-brandbare materialen (zoals staal en glas) en compartimentering vindt plaats per module. Rookmelders, compartimentsscheidingen en vluchtrouteverlichting worden conform regelgeving opgenomen in het technische ontwerp. Door de modulaire opbouw kan iedere wooneenheid zelfstandig worden afgesloten en veilig worden ontruimd.

Boven: In veel kernwinkelgebieden is het bestemmingsplan van panden formeel gesplitst in een winkel- en een woonfunctie, maar deze splitsing wordt in de praktijk vaak niet benut of nageleefd. Wijzigingen in het gebruik blijken complex, waarbij ontwerptechnische argumenten vaak leidend zijn. De vraag rijst waarom gemeenten deze scheiding niet actiever afdwingen, bijvoorbeeld ter voorkoming van leegstand en ter ondersteuning van langetermijngebruik en behoud van de historische waarde van het vastgoed.

Boven: Observaties bestemmingsplan. bron: (Bestemmingsrapport Leidsestraat via Planviewer, 2024)

Boven: In mijn concept is de buitencorridor niet direct aan het gebouw bevestigd en wordt deze daarom als een vrijstaande constructie beschouwd. Hierdoor valt de corridor niet onder de regel van de maximale verlenging van 2,5 meter, en mag ik verder gaan dan die 2,5 meter, zolang ik me maar aan de overige bouwvoorschriften houd. Bron: (Bestemmingsrapport Leidsestraat via Planviewer, 2024)

Uit gegevens van Gemeente Amsterdam blijkt dat gebied IX een keurtuin is. Dit gebied sluit aan op Keizersgracht, Kerkstraat, Leidsegracht, Leidsestraat. In totaal zijn er 27 keurblokken. De meeste hiervan bevinden zich tussen de Herengracht en de Keizersgracht en tussen de Keizersgracht en de Kerkstraat.De keurtuinen genieten sinds 1615 speciale wettelijke bescherming. Deze ‘keur’ zorgde er toen voor dat in de tuinen geen bedrijfsmatige activiteiten werden toegestaan.Door de eeuwen heen is dit in stand gebleven. Inmiddels is de ‘keur’ opgenomen in de verschillende bestemmingsplannen, waardoor de bescherming van keurtuinen wettelijk verankerd blijft. De gemeente wil hiermee voorkomen dat deze tuinen ‘dichtslippen’. Bron: (Keurtuinen, via Wijkcentrum d’Oude Stadt, 2024)

Regelgeving op basis van gegevens van Gemeente Amsterdam:

1. Cultuurhistorische waarde: De keurtuinen moeten hun open karakter behouden; geen constructies die dit verstoren.

2. Beperkingen in bebouwing: Grote uitbreidingen zijn vaak niet toegestaan; de corridor mag de openheid van de tuin niet beïnvloeden.

3. Hoogtebeperkingen: De hoogte van de corridor moet passen bij de bestaande bouwhoogten en mag het aanzicht van de keurtuin niet verstoren.

4. Geen commerciële activiteiten: Horeca en andere commerciële doeleinden zijn niet toegestaan in of rond keurtuinen.

5. Vergunningsplicht: Wijzigingen die de uitstraling van de keurtuin beinvloeden, vereisen een vergunning.

bron: (Bestemmingsrapport Leidsestraat via Planviewer, 2024)

Overweging rolstoel toegankelijkheid

Mijn grootvader had een hoge dwarslaesie — toegang tot passende huisvesting werd op dat moment direct een urgent probleem. Volledige rolstoeltoegankelijkheid is namelijk allesbehalve vanzelfsprekend, zeker niet in historische gebouwen zoals die aan de Leidsestraat,

waar de panden smal zijn en grotendeels dateren uit de 16e eeuw. Er is vaak geen ruimte voor trapliften of brede gangen zonder ingrijpende verbouwingen. Mijn ontwerp richt zich op het behouden van de oorspronkelijke structuur en uitstraling van deze gebouwen. De externe corridor slingert daarom als een zelfstandige verbinding door het bouwblok, met minimale koppelingen aan de bestaande bouw.

Aanpassingen voor volledige rolstoeltoegankelijkheid zouden ten koste gaan van daglichttoetreding, gevelbeeld en bruikbaar vloeroppervlak. Bovendien gaat toegankelijkheid verder dan alleen het plaatsen van een lift: ook draaicirkels, meubilair, tilliften en gebruiksflexibiliteit spelen mee.

Daarom is gekozen voor een gedeeltelijk toegankelijke oplossing. Het clubhuis op de begane grond, bedoeld als gedeelde sociale ruimte, is volledig rolstoeltoegankelijk en bereikbaar via een hellingbaan. In het ontwerp is bewust afgezien van volledige toegankelijkheid op alle verdiepingen, om het erfgoed te kunnen behouden en het ontwerp licht en reversibel te houden.

Daglicht in het ontwerp

Tussen het bestaande gebouw en de uitbreidingsmodules wordt minimaal drie meter afstand gehouden. Deze tussenruimte creëert kleine patio’s, die zorgen voor extra licht en lucht in het binnengebied. De koppeling tussen oud en nieuw gebeurt via smalle gevelschakels, zodat de bestaande structuur visueel overeind

blijft. Bij het ontwerp is gestreefd naar het maximaal behouden van de oorspronkelijke gevelopeningen, zowel aan de voor- als achterzijde. Binnen de plattegronden zijn open verbindingen tussen ruimtes aangebracht om de lichtinval verder te optimaliseren. De uitbreidingsmodules zelf zijn voorzien van grote glasgevels en daklichten, waarmee daglicht diep in de woning kan doordringen.

ONDERSCHEIDENDHEID

Een alternatief woonmodel

Het voorgestelde woonconcept onderscheidt zich fundamenteel van traditionele woningbouwmodellen door zijn flexibele opzet, gedeelde zeggenschap en lage instapdrempel voor bewoners. In plaats van een top-down benadering — zoals bij woningcorporaties, commerciële beleggers of traditionele CPO-projecten — biedt dit model bewoners directe invloed op hun leefomgeving, zonder dat participatie een verplichting wordt. De organisatievorm faciliteert in plaats van te dicteren.

De structuur is geïnspireerd op de informele dynamiek van een runclub: bewoners bepalen zelf in welke mate ze deelnemen aan collectieve activiteiten, waardoor spontane ontmoeting wordt gestimuleerd zonder sociale druk. Deze vrijheid van betrokkenheid bevordert eigenaarschap, maar behoudt ook autonomie. Waar veel bestaande woonmodellen falen op het gebied van aanpasbaarheid en lange-termijn betrokkenheid,

biedt dit concept juist ruimte voor groei en verandering. Modules zijn flexibel inzetbaar, collectieve ruimtes kunnen in de tijd transformeren, en bewoners hebben via het organisatiemodel invloed op hoe deze ruimtes worden ingevuld. Zo ontstaat een hybride vorm van wonen: een balans tussen individueel gebruik en gedeeld bezit, tussen vaste structuur en open invulling. Ook voor pandeigenaren biedt het model voordelen. Door samen te investeren in ontsluiting en uitbreiding, kunnen panden beter worden benut en stijgt de huurwaarde. De drempel tot deelname wordt verlaagd doordat vergunningen, ontwerp en uitvoering collectief worden georganiseerd. Eigenaarschap wordt gedeeld, maar ook de opbrengst.

Het project is daarmee meer dan een ruimtelijk voorstel: het is een opschaalbaar model voor collectieve verstedelijking, met een sociale structuur die past bij de realiteit van de stad vandaag. Een model dat loskomt van rigide systemen, en waarin bewoners én eigenaren samen bouwen aan een duurzame toekomst.

01 - SCHAALBAARHEID: Vergelijkbare concepten bestaan, zoals het project in de voetboogstraat (cie 1). Dit betrof een eenmalige realisatie, gefaciliteerd door de gemeente. Mijn doel is om een schaalbaar en herhaalbaar concept te ontwikkelen, dat toepasbaar is op uiteenlopende locaties en zich flexibel aanpast aan verschillende contexten.

02 - DE RUNCLUB ALS GEMEENSCHAPPELIJKE DELER : Vergelijkbare concepten bestaan, zoals het project in de voetboogstraat (cie 1). Dit betrof een eenmalige realisatie, gefaciliteerd door de gemeente. Mijn doel is om een schaalbaar en herhaalbaar concept te ontwikkelen, dat toepasbaar is op uiteenlopende locaties en zich flexibel aanpast aan verschillende contexten.

Vergelijking met andere

woonconcepten

1. Woningcorporaties (bijv. Rochdale, Ymere, De Key)

Opereren binnen een sterk gereguleerde sociale huurmarkt, waar het beleid wordt bepaald door gemeenten en toezichthouders.

Bewoners hebben weinig directe inspraak in het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes of de inrichting van de woonomgeving.

Bewonerscommissies bestaan w el, maar fungeren vaak als adviesorganen zonder echte beslissingsbevoegdheid.

Wat ontbreekt? Flexibiliteit, aanpassingsvermo-

3. Traditionele coöperatieve woonvormen (bijv. CPO-projecten)

Meer inspraak in de ontwikkelingsfase, maar na oplevering verdwijnt de dynamische invloed van bewoners vaak.

Gemeenschappelijke ruimtes zijn niet aangepast aan veranderende behoeften.

Bureaucratische en tijdrovende besluitvorming, bewoners moeten intensief betrokken worden bij het proces.

Wat ontbreekt? Een beheermodel waarin bewoners flexibel en zonder complexiteit kunnen participeren.

5. De meeste traditionele woningcorporaties hanteren een top-down managementstructuur, waarbij bewoners weinig tot geen invloed hebben op hun directe leefomgeving.

Voorbeeld: DOMUS HOUTHAVEN - Hoewel er collectieve ruimtes zijn, blijven deze sterk geprogrammeerd, zonder echte invloed van bewoners.

Wat ontbreekt? Echte autonomie voor bewoners om inspraak te hebben in hun eigen leefomgeving.

de meeste traditionele woonorganisaties hanteren een top-down structuur, waarbij bewoners weinig tot geen invloed hebben op hun directe leefomgeving. dit is zichtbaar in verschillende modellen:

2. Beheerders en ontwikkelaars van commercieel vastgoed

Rendement staat voorop, waar bewoners slechts huurders zijn zonder inspraak.

Gemeenschappelijke voorzieningen worden alleen gebruikt als huurverhogende luxe, zoals gedeelde lounges of co-workingruimtes in dure complexen.

Geen echt democratische ruimtes waar bewoners inspraak hebben.

Wat ontbreekt? Een gevoel van gemeenschap en een balans tussen de belangen van de eigenaren en de behoeften van de bewoners.

4. Commerciële co-livingconcepten (The Student Hotel, OurDomain)

Hoogwaardige diensten en tijdelijke contracten (hotelachtige huurmodellen).

Gemeenschappelijke ruimtes worden ingevuld vanuit de branding, zonder directe inbreng van bewoners.

Focus op korte verblijven en internationale huurders, minder geschikt voor langdurige communitybuilding.

Wat ontbreekt? Duurzaamheid in communitybuilding en betrokkenheid op lange termijn.

Boven: het woonconcept van Domus Living in de Amsterdamse Houthavens.

Overtuiging voor bewoners & eigenaren

daktuin; in te vullen door bewoners

de meeste traditionele woonorganisaties hanteren een top-down structuur, waarbij bewoners weinig tot geen invloed hebben op hun directe leefomgeving. dit is zichtbaar in verschillende modellen:

VOOR BEWONERS:

daktuin; samen te stellen door eigenaren

06 - FLEXIBILITEIT: door tussenkomst van de organisatie structuur krijgen zowel bewoners als pandeigenaren een blank canvas om hun omgeving te vormen met een breed scala aan mogelijkheden

renovatie en optimalisatie casco pand

modules voor interne ontsluiting uitbreiden

flexibele modules, samen te stellen door bewoners

05 - BALANS: tussen collectief en individueel wonen op verschillende schaal niveaus binnen dit concept

04 - KEUZES: bewoners kiezen hun mate van participatie en behouden controle over hun omgeving

03 - ZEGGESCHAP: directe invloed op ruimtelijke vorming, zonder verlises vanhun eigen autonomie.

02 - GEEN TOP-DOWN BELEID: flexibele woonclub die faciliteert in plaats van louter nog dicteert.

01 - DOORBREKEN: van rigide structuren, hybride model waarin zeggeschap geen verplichting is.

daktuin; in te vullen door bewoners

uitbreiden

VOOR PANDEIGENAREN:

daktuin; samen te stellen door eigenaren

03 - ONTZORGEN: geen zorgen w.b.t. vergunningen, invulling, verhuur, doorstroom en andere zaken m.b.t. pand

renovatie en optimalisatie casco pand

modules voor interne ontsluiting

02 - OPTIMALISATIE PAND: pand wordt gerenoveerd en eventueel uitgebreid:

flexibele modules, samen te stellen door bewoners

01 - FINANCIELE PRIKKEL: pand kan volledig worden gebruikt voor verhuur van functies: meer inkosmten

AFSLUITING

PROJECT EVALUATIE

Dit project begon bij een persoonlijk, langgekoesterd vraagstuk. Mijn vader was jarenlang verbonden aan een winkel aan de Leidsestraat, waar het wonen boven de zaak nooit mogelijk bleek. Daartegenover stond de vanzelfsprekendheid waarmee mijn grootouders ooit wél woonden boven hun onderneming in de binnenstad — een organische verweving van wonen en werken, van publiek en privé, van stad en dagelijks leven. Die vanzelfsprekendheid is inmiddels verdwenen. De verdiepingen boven winkels zijn leeg komen te staan, afgesneden van gebruik en betekenis. Wat ooit normaal was, is nu complex, onaantrekkelijk of ‘onhaalbaar’. Die observatie raakte aan iets fundamenteels — en het werd mijn opgave om daar iets tegenover te zetten.

Tegelijkertijd koos ik er bewust voor om dit project niet te romantiseren. Ik wilde geen conceptueel voorstel maken dat eindigt als visioen, maar een realistisch model dat uitnodigt tot uitvoering. Dat was ook een persoonlijke uitdaging: met een achtergrond aan de kunstacademie was het verleidelijk geweest om te speculeren, om te abstraheren, om iets beeldends te maken. Maar ik wilde het tegenovergestelde. Juist omdat zo veel voorstellen voor deze opgave nooit gerealiseerd zijn, wilde ik laten zien dat het anders kan. Dat er kracht zit in het maken van keuzes die wél kunnen — mits ze slim, precies en contextueel zijn.

Die pragmatische houding is door het hele proces heen mijn kompas geweest. Ik heb gezocht naar een voorstel dat past binnen de regels, binnen de structuren van eigendom, binnen de beperkingen van bouwlogistiek, en toch iets nieuws toevoegt. Niet door het systeem te bevechten, maar door er dwars doorheen te ontwerpen. Dat was ingewikkeld, traag en soms frustrerend — maar het was ook waar het werk betekenis kreeg.

Wat ik in dit proces heb geleerd, is dat architectuur pas echt impact heeft wanneer het lukt om ruimtelijk ontwerp te verbinden met het systeem daarachter. Dat vraagt meer dan alleen ontwerpvaardigheid: het vereist juridische scherpte, bestuurlijk inzicht, sociale empathie en technische precisie. Het vroeg van mij om te schakelen tussen schaalniveaus, belangen, en tijdslijnen — tussen het detail van een gevelschakel en het grotere geheel van een blokorganisatie.

Sommige keuzes zijn daarin bewust open gelaten. Niet alles is afgedetailleerd, niet elk scenario is doorgerekend. Dat was geen onvermogen, maar een bewuste keuze om ruimte te laten voor lokale vertaling, voor de dynamiek tussen pandeigenaren, en voor het gebruik dat in de tijd zal ontstaan. In plaats van één oplossing, biedt dit project een systeem dat zich kan vormen rond de stad zoals die werkelijk is: gefragmenteerd, gelaagd, en voortdurend in beweging.

Terugkijkend ben ik trots op de koers die ik heb gekozen. Niet de makkelijke weg van ‘out of the box’, maar ‘met beide benen op de grond’. Dit project heeft me als ontwerper gevormd: ik ben preciezer geworden, strategischer, maar ook zelfverzekerder in mijn positie. Ik weet nu beter waar mijn kracht ligt — en ook waar ik moet samenwerken met anderen. En misschien is dat wel het grootste inzicht van allemaal: dat goede architectuur niet voortkomt uit één hand, maar uit een slim en gedeeld systeem.

Boven: De laatste hand aan de maquette — als onderdeel van het totaalontwerp.

SLOTWOORD

Dit project is een pleidooi voor een andere manier van bouwen: niet groter, niet sneller, maar preciezer. In een stad die vastloopt op ruimte, eigendom en regelgeving, laat dit afstudeeronderzoek zien dat er wél mogelijkheden zijn — mits we bereid zijn om systeemdenken en ontwerpintegriteit met elkaar te verbinden.

Waar de dominante praktijk nog steeds vertrouwt op schaalvergroting, nieuwbouw aan de randen van de stad en grootschalige ontwikkelmodellen, kiest dit project radicaal voor de binnenkant: voor de bestaande stad, voor hergebruik, voor de ruimtes die al bestaan maar niet functioneren. De leegstaande verdiepingen boven winkels zijn geen toeval of uitzondering, maar het structurele resultaat van decennialange versnippering van eigendom, beleid en verantwoordelijkheid. Juist daar begint de opdracht van de architect: in het blootleggen van die fragmentatie en het ontwerpen van systemen die opnieuw verbinden.

De kracht van het voorstel ligt in zijn precisie én zijn toepasbaarheid. Het is geen utopisch masterplan, maar een schaalbaar en herhaalbaar systeem. Een toolkit die rekening houdt met erfgoed, regelgeving, bouwlogistiek, samenwerking en gebruik. Het ontwerp stelt zich niet op als eindbeeld, maar als procesinstrument: het biedt structuur zonder te dicteren, en ruimte zonder te vervagen. De onderdelen — van externe corridor

tot uitbreidingsmodule — zijn slim georganiseerd, licht, reversibel en afgestemd op de realiteit van binnenstedelijk bouwen. Geen zware funderingen, geen permanente verbouwing, maar een zorgvuldige choreografie van minimale middelen met maximaal effect.

Wat dit project werkelijk onderscheidt, is de koppeling van fysieke ruimte aan sociale structuur. De doelgroep — jonge alleenstaanden — wordt vaak over het hoofd gezien in ruimtelijk beleid, of weggeschreven in generieke studio’s zonder verbinding. Dit voorstel erkent hun veranderlijke levensritme en behoefte aan informele nabijheid. Geen opgelegde gemeenschap, maar ruimte voor spontane ontmoeting. De metafoor van de runclub verwoordt die kwaliteit treffend: open, ritmisch, vrijblijvend, maar met onderlinge herkenning. Precies daar ligt de sociale potentie van dit woonmodel.

Ook op het vlak van eigendom en organisatie kiest het project een andere koers. Geen traditionele CPO, geen corporatiemodel, geen commerciële exploitatie, maar een gedeelde investering tussen pandeigenaren met een collectieve meerwaarde. Door de nieuwe ontsluiting te organiseren op blokniveau, wordt een patroon van individuele terughoudendheid doorbroken. Zo wordt herontwikkeling niet langer een geïsoleerd risico, maar een gezamenlijke kans. Deze shift van concurrentie naar coöperatie is misschien wel de grootste stap die het

project maakt — en meteen de moeilijkste. Als architect positioneer ik mij in dit project niet als vormgever van objecten, maar als ontwerper van processen. Als iemand die ruimte leest, regelgeving doorgrondt, sociale structuren aanvoelt en dat alles vertaalt naar een systeem dat werkt. Dit afstudeerwerk is geen esthetische stellingname, maar een strategisch voorstel met politieke en maatschappelijke implicaties. Ik wil bouwen aan een stad waarin meervoudig gebruik, gedeeld eigendom en inclusieve typologieën niet als uitzondering worden gezien, maar als uitgangspunt.

De Leidsestraat is het beginpunt, niet het eindpunt. Het systeem is toepasbaar op talloze plekken waar bestaande structuren vastlopen. In een tijd waarin steden oververhit raken en woonruimte steeds meer onder druk staat, is het geen luxe om anders te ontwerpen — het is een noodzaak.

Dit project is mijn antwoord. Niet afwachten, maar organiseren. Niet slopen, maar schakelen. Niet denken in plattegronden, maar in mogelijkheden.

Tot slot: 21-05-2025 - Bij deze wil ik een aantal mensen bedanken die dit proces mogelijk hebben gemaakt. Mijn begeleiders — Dafne, Iwan en Aisha — voor hun scherpe vragen, kritische blik en het vertrouwen in de haalbaarheid van mijn project. De betrokken experts: Hilko Hartog van Vastned, Paul Stalenberg & Eefke van Lier van Gemeente Amsterdam en het team van Locatus, dank voor de inzichten en kennis vanuit jullie specifieke vakgebied, met betrekking tot dit onderwerp. Tevens dank ik de bewoners en ondernemers van de Leidsestraat, voor het delen van hun verhalen en perspectieven, en daarnaast dank ik mijn collega’s en studiegenoten, voor het samen doorlopen van dit proces en het delen van jullie kennis en ervaringen.

En niet in de laatste plaats: mijn lieve omgeving — dank voor jullie geduld, het meedenken, en het luisteren, altijd en overal. Zonder jullie was dit project niet geworden wat het nu is.

BIBLIOGRAFIE

ANALYSES PANDEN

Leidsestraat 40

• Gemeente Amster dam. (z.d.). Bouwtekeningen Leidsestraat 40. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182543/

• Amster dam Monumentenstad. (z.d.). Objectinformatie Leidsestraat 40. Geraadpleegd op https://www.amsterdam-monumentenstad.nl/database/grachtenboek_objecten.php?id=2355

• Gemeente Amster dam. (z.d.). Monumentenkaart Leidsestraat 40. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/geozoek/

Leidsestraat 42

• Gemeente Amster dam. (z.d.). Bouwtekeningen Leidsestraat 42. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182545/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 42. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182545/

Leidsestraat 44

• Monumenten.nl. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 44. Geraadpleegd op https://www.monumenten.nl/monument/3425

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 44. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/pand/id0363100012169239/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). Historisch gebruik Leidsestraat 44. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182548/

Leidsestraat 46

• W inkelstories. (z.d.). Voormalige eigenaar Leidsestraat 46. Geraadpleegd op https://www.winkelstories.com/Berkhoff00.html

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 46. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182551/

• F unda in Business. (z.d.). Huurinformatie Leidsestraat 46. Geraadpleegd op https://www.fundainbusiness.nl/winkel/amsterdam/object-42840495-leidsestraat-46/

• Monumenten.nl. (z.d.). Monumentinf ormatie Leidsestraat 46. Geraadpleegd op https://www.monumenten.nl/monument/3426

Leidsestraat 48

• Gemeente Amster dam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 48. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 48. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182553/

Leidsestraat 50

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 50. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182555/

Leidsestraat 52

• Gemeente Amster dam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 52. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 52. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000533474/

Leidsestraat 54

• Gemeente Amster dam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 54. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 54. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/geozoek/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 54. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182559/

• Amster dam op de Kaart. (z.d.). Historische afbeeldingen Leidsestraat 54. Geraadpleegd op https://amsterdamopdekaart.nl/1850-1940/Leidsestraat/54

Leidsestraat 56

• Gemeente Amster dam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 56. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 56. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/monumenten/monumenten/3733b2fa-af2c-4f02-8cc0-7d21d25c8548/

• https://data.amsterdam.nl/data/monumenten/monumenten/3733b2fa-af2c-4f02-8cc0-7d21d25c8548/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 56. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000445239/

• Buiten beeld in Beeld. (z.d.). Beeldmateriaal Tuinders Leidsestraat 56. Geraadpleegd op https://www.buitenbeeldinbeeld.nl/Amsterdam_C/Tuinders.htm

Leidsestraat 58

• Gemeente Amster dam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 58. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 58. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182563/

• Stadsar chief Amsterdam. (z.d.). Afbeeldingen Leidsestraat 58. Geraadpleegd op https://archief.amsterdam/beeldbank/detail/d18d043b-3e39-58d86e3d-c51b768781c2

Leidsestraat 60 & 62

• Gemeente Amster dam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 60 & 62. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

• Gemeente Amster dam. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 60 & 62. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/monumenten/monumenten/ a9e208be-4cd1-4d07-8919-218d8325bc5f/

OVERIGE HOOFDSTUKKEN

[1] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Bouwtekeningen Leidsestraat 40. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182543/

[2] Amsterdam Monumentenstad. (z.d.). Objectinformatie Leidsestraat 40. Geraadpleegd op https://www.amsterdam-monumentenstad.nl/database/grachtenboek_ objecten.php?id=2355

[3] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Monumentenkaart Leidsestraat 40. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/geozoek/

[4] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Bouwtekeningen Leidsestraat 42. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182545/

[5] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 42. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182545/

[6] Monumenten.nl. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 44. Geraadpleegd op https://www.monumenten.nl/monument/3425

[7] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 44. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/pand/id0363100012169239/

[8] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Historisch gebruik Leidsestraat 44. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182548/

[9] Winkelstories. (z.d.). Voormalig eigenaar Leidsestraat 46. Geraadpleegd op https://www.winkelstories.com/Berkhoff00.html

[10] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 46. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182551/

[11] Funda in Business. (z.d.). Huurinformatie Leidsestraat 46. Geraadpleegd op https://www.fundainbusiness.nl/winkel/amsterdam/object-42840495-leidsestraat-46/

[12] Monumenten.nl. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 46. Geraadpleegd op https://www.monumenten.nl/monument/3426

[13] Gemeente Amsterdam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 48. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

[14] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 48. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182553/

[15] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 50. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182555/

[16] Gemeente Amsterdam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 52. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

[17] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 52. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000533474/

[18] Gemeente Amsterdam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 54. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

[19] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 54. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/geozoek/

[20] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 54. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182559/

[21] Amsterdam op de Kaart. (z.d.). Historische afbeeldingen Leidsestraat 54. Geraadpleegd op https://amsterdamopdekaart.nl/1850-1940/Leidsestraat/54

[22] Gemeente Amsterdam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 56. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

[23] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 56. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/monumenten/monumenten/3733b2faaf2c-4f02-8cc0-7d21d25c8548/

[24] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 56. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000445239/

[25] Buitenbeeld in Beeld. (z.d.). Tuinders op de Leidsestraat. Geraadpleegd op https://www.buitenbeeldinbeeld.nl/Amsterdam_C/Tuinders.htm

[26] Gemeente Amsterdam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 58. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

[27] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 58. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182563/

[28] Stadsarchief Amsterdam. (z.d.). Archiefbeeld Leidsestraat 58. Geraadpleegd op https://archief.amsterdam/beeldbank/detail/d18d043b-3e39-58d8-6e3dc51b768781c2

[29] Gemeente Amsterdam. (z.d.). 3D-model Leidsestraat 60 en 62. Geraadpleegd op https://3d.amsterdam.nl/

[30] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 60 & 62. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/monumenten/monumenten/

[31] Gemeente Amsterdam. (z.d.). BAG-gegevens Leidsestraat 60. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/bag/nummeraanduiding/0363200000182567/

[32] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Monumentinformatie Leidsestraat 62. Geraadpleegd op https://data.amsterdam.nl/data/monumenten/monumenten/a9e208be4cd1-4d07-8919-218d8325bc5f/

[33] Eerste Kamer der Staten-Generaal. (2023). Wetgeving rondom herbestemming van leegstand in steden. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www. eerstekamer.nl

[34] Jansen, P. (2024, 15 maart). Amsterdamse woningnood: de strijd tegen leegstand boven winkels. Het Parool. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www. parool.nl

[35] Amsterdamse Binnenstad. (2023). Leegstand boven winkels: een verloren kans voor woningbouw. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.amsterdamsebinnenstad.nl

[36] Verhoeven, M. (2023, 10 april). De toekomst van de winkelstraten in Amsterdam: van retail naar wonen? de Volkskrant. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.volkskrant.nl

[37] Bos, L. (2023, 5 juni). De leegstand in het hart van Amsterdam: hoe het stadscentrum verandert. Het Parool. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www. parool.nl

[38] Jansen, P. (2023, 15 maart). De woningnood in Amsterdam: een groeiend probleem. de Volkskrant. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.volkskrant. nl

[39] Amsterdamse Binnenstad. (2023). De toekomst van de binnenstad: kansen voor leegstand boven winkels. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.amsterdamsebinnenstad.nl

[40] Amsterdamse Binnenstad. (2023). Leegstand boven winkels in Amsterdam: een onbenut potentieel. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.amsterdamsebinnenstad.nl

[41] UC Architects. (2023). Herbestemming van leegstaande ruimtes in de binnenstad. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.ucarchitects.com

[42] Verhoeven, M. (2023, 12 februari). De impact van leegstand op de stadsontwikkeling. Trouw. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.trouw.nl

[43] Bos, L. (2023, 25 januari). De veranderende rol van retail in Amsterdam. de Volkskrant. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.volkskrant.nl

[44] Officiële Bekendmakingen. (2023, 8 maart). Wetgeving over leegstand boven winkels in de binnenstad. Zoek.officielebekendmakingen.nl. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.zoek.officielebekendmakingen.nl

[45] Jansen, P. (2023, 20 maart). De leegstand van commerciële panden in Amsterdam: oorzaken en gevolgen. de Volkskrant. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.volkskrant.nl

[46] Haan, S. (2023, 5 maart). Beleidsmatige obstakels bij het hergebruik van leegstaande panden. Binnenlands Bestuur. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https:// www.binnenlandsbestuur.nl

[47] Bos, L. (2023, 2 februari). Leegstand in Amsterdam: de economische impact. de Volkskrant. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.volkskrant.nl

[48] Haan, S. (2023, 18 februari). Oplossingen voor leegstand boven winkels in Amsterdam. Binnenlands Bestuur. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www. binnenlandsbestuur.nl

[49] Jansen, P. (2023, 3 april). De toekomst van het stadscentrum: een herbestemming van leegstaande ruimtes. de Volkskrant. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.volkskrant.nl

[50] Amsterdamse Binnenstad. (2023). Leegstand in het centrum: mogelijke oplossingen voor de toekomst. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www. amsterdamsebinnenstad.nl

[51] Bos, L. (2023, 5 maart). Woningnood en leegstand in het centrum van Amsterdam. Het Parool. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.parool.nl

[52] Officiële Bekendmakingen. (2023, 15 maart). Beleid rondom leegstand in de stad. Zoek.officielebekendmakingen.nl. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https:// www.zoek.officielebekendmakingen.nl

[53] Verhoeven, M. (2023, 10 februari). Leegstand boven winkels en de toekomst van stadsontwikkeling. de Volkskrant. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https:// www.volkskrant.nl

[54] Officiële Bekendmakingen. (2023, 12 februari). Nieuwe wetgeving voor leegstand boven commerciële panden. Zoek.officielebekendmakingen.nl. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.zoek.officielebekendmakingen.nl

[55] Eerste Kamer der Staten-Generaal. (2023). Wet voor herbestemming van leegstaande woningen. Geraadpleegd op 30 maart 2025, van https://www.eerstekamer. nl

[56] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Leidsestraat. Geraadpleegd op https://www. amsterdam.nl/nieuws/achtergrond/leidsestraat

[57] Ons Amsterdam. (z.d.). Wonen boven winkels. Geraadpleegd op https://onsamsterdam.nl/wonen-boven-winkels

[58] Het Parool. (z.d.). Is het tij voor de leeglopende Leidsestraat nog te keren? Geraadpleegd op https://www.parool.nl/amsterdam/is-het-tij-voor-de-leeglopendeleidsestraat-nog-te-keren-amsterdammers-hebben-hier-steeds-minder-te-zoeken

[59] Lubbers, H. (z.d.). Passantencijfers Leidsestraat. Interne analyse.

[60] Parool. (z.d.). Interview met Hilko Hartog. Geraadpleegd op https://www.parool.nl/amsterdam/is-het-tij-voor-de-leeglopende-leidsestraat-nog-te-keren-amsterdammers-hebb

[61] Goodreads. (z.d.). Boekrecensie urbanisatie. Geraadpleegd op https://www. goodreads.com

[62] Gemeente Gouda. (z.d.). Beleidsplan functiemenging binnenstad. Geraadpleegd op https://www.gouda.nl

[63] NUL20. (z.d.). Leegstand in Amsterdam: Wonen boven winkels. Geraadpleegd op https://www.nul20.nl

[64] Irish Examiner. (z.d.). Artikel over stadsvernieuwing en compact wonen. Geraadpleegd op https://www.irishexaminer.com

[65] de Volkskrant. (z.d.). Veranderende demografie Amsterdam. Geraadpleegd op https://www.volkskrant.nl

[66] de Volkskrant. (z.d.). Compacte woonvormen voor alleenstaanden. Geraadpleegd op https://www.volkskrant.nl

[67] de Stentor. (z.d.). Sociaal wonen en functiemenging. Geraadpleegd op https:// www.destentor.nl

[68] NUL20. (z.d.). Thema: wonen boven winkels. Geraadpleegd op https://www. nul20.nl/dossiers/wonen-boven-winkels

[69] Irish Examiner. (z.d.). Stedelijke woonvormen. Geraadpleegd op https://www. irishexaminer.com

[70] de Volkskrant. (z.d.). Retail versus woningbouw. Geraadpleegd op https:// www.volkskrant.nl

[71] Planbureau voor de Leefomgeving. (2022). Wonen boven winkels: kansen voor hergebruik in de bestaande stad. Den Haag: PBL.

[72] de Volkskrant. (z.d.). Real estate structure in Leidsestraat. Geraadpleegd op https://www.volkskrant.nl/nieuws-Background/al-die-etages-Boven-winkels-waarom-zijn-dat-geen-woningen~bdcbdfb6

[73] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Winkelhuurprijs Amsterdam. Geraadpleegd op https://www.amsterdam.nl/ondernemen/detailhandel/winkelhuurprijs-amsterdam

[74] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Huurspelen in de Amsterdamse winkelmarkt. Geraadpleegd op https://www.amsterdam.nl/ondernemen/detailhandel/winkelhuurspelen-amsterdam

[75] NOS. (z.d.). Huren in de vrije sector met ruim 5 procent gestegen, aanbod daalt. Geraadpleegd op https://nos.nl/artikelen/2493773-huren-in-de-vrij-sector-metruim-5-procent-gestegen-aanbod-daalt

[76] Rijksoverheid. (z.d.). Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning? Geraadpleegd op https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/QUESTION-EN-ANSWER/hoeveel-huur-pay-ik-maximaal-voor-mijn-woning

[77] Huis Advocaten. (z.d.). Huurrecht zakelijke panden. Geraadpleegd op https:// www.huisadvocaten.nl/zakelijk/huurrecht/business-premises

[78] Juridisch Loket. (z.d.). Huurwoning. Geraadpleegd op https://www.juridischloket.nl/wonen-en-buren/huurwoning

[79] Rijksoverheid. (z.d.). Woning huren. Geraadpleegd op https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren

[80] Gemeente Amsterdam. (z.d.). Subsidie wonen boven winkels – bedrijven. Geraadpleegd op https://www.amsterdam.nl/subsidies/subsidieregelingen/subsidie-wonen-boven-winkels-bedrijven

[81] NUL20. (z.d.). Wonen boven winkels: trends en praktijk. Geraadpleegd op https://www.nul20.nl/dossiers/wonen-boven-winkels

[82] Onderzoek en Statistiek Amsterdam. (2023). Woningbouwmonitor 2023. Gemeente Amsterdam.

[83] Priemus, H. (2000). Woningnood en volkshuisvesting in Nederland. Delft: TU Delft.

[84] Schaefer, J. (1980). Stadsvernieuwing toespraken. Amsterdam: Stichting Wonen.

[85] Boelhouwer, P. (2014). De verzelfstandiging van de volkshuisvesting. TU Delft.

[86] Ministerie van VROM. (1991). VINEX Nota Ruimte; (2017). Woonagenda 2017–2021. Den Haag: VROM.

[87] Gemeente Amsterdam. (2023). Woon- en Leefbarometer 2023. Gemeente Amsterdam.

[88] ABF Research. (2022). Rapport woningtekort en betaalbaarheid. Delft: ABF Research.

[89] Hakman, F. (2025). Procesboek Residing Commerce Above the Hearts Of. Afstudeerproject Academie van Bouwkunst.

[90] Academie van Bouwkunst. (2025). CIE1 Presentatie – slides 12–15.

[91] Gemeente Amsterdam. (2022). Strategie Binnenstedelijke Verdichting. Gemeente Amsterdam.

[92] Academie van Bouwkunst. (2025). CIE1 Presentatie – slides 18–22.

[93] Hakman, F. (2025). Procesboek Residing Commerce Above the Hearts Of – ontwerpstrategie.

[94] Hakman, F. (2025). Procesboek Residing Commerce Above the Hearts Of – afsluitende reflectie.

[95] Jansen, P. (2024, 21 maart). Leegstand in de Leidsestraat: blijft er iets over voor de stad? Het Parool. Geraadpleegd op https://www.parool.nl

[96] Centraal Bureau voor de Statistiek. (2023). Alleenstaanden: cijfers en trends. Geraadpleegd op https://www.cbs.nl

[97] Gemeente Amsterdam. (2023). Woonbehoefteonderzoek Amsterdam 2023. Geraadpleegd op https://www.amsterdam.nl

[98] Kooyman, J. (2022, 14 september). De havermelkelite. Het Parool. Geraadpleegd op https://www.parool.nl/columns-opinie/de-havermelkelite~b53cc1f3

[99] Het Parool. (2024, 2 maart). Rennen maar: met deze renclubs in Amsterdam maak je vrienden. Het Parool. Geraadpleegd op https://www.parool.nl/uit-in-amsterdam/rennen-maar-met-deze-renclubs-in-amsterdam-kun-je-rennen-en-maakje-nieuwe-vrienden~ba95fdde

[100] Voorheen Schaamteloos Randstedelijk. (2024). Podcastaflevering over stedelijke eenzaamheid [Podcast]. Spotify. Geraadpleegd op 18 mei 2025, van https:// open.spotify.com

[101] Oldenburg, R. (1989). The Great Good Place. New York: Marlowe & Company.

[102] Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu. (2009). Functiemenging: ontstaan en meerwaarde. Geraadpleegd op https://www.rivm.nl/bibliotheek/digitaaldepot/Functiemenging_web.pdf

[103] Jacobs, J. (1961). The Death and Life of Great American Cities. New York: Random House.

Frederieke Hakman

In het hart van Amsterdam transformeert dit project leegstaande verdiepingen boven winkels, die decennialang ongebruikt bleven, tot een modulair woonlandschap voor alleenstaanden. Een flexibel bouwsysteem nestelt zich tussen bestaande structuren en biedt ruimte aan mensen die zelfstandig willen wonen, maar verbonden blijven met de stad en elkaar — zoals in een runclub: je komt alleen, beweegt samen, en kiest je eigen koers. Juist in een tijd van woningnood en ruimtedruk is deze leegstand prangender dan ooit.

Waarom blijven we uitbreiden aan de randen, terwijl een deel van de oplossing misschien al midden in de stad ligt?

Academie van bouwkunst Amsterdam