Page 1

BOLIGMAGASINET NR 2 - 2019

PROFILINTERVJUET

BOLIGMARKEDET

JUS

K K

ADVOKAT K ADVOKAT K OSLO OSLO

EIENDOMMER

VIN


Liljencrantz by Kvänum

STU D IO K VÄ NU M OSL O AS

DRAMMENSVEIEN 123

0277 OSLO

2204 8510

STUDIOKVANUM.NO

LISE@STUDIOKVANUM.NO


Foto: CF-Wesenberg

Leder

Advokat Torbjørn Ek

HVOR BLE DET AV VÅRFLOMMEN? Den moderate prisutviklingen i boligmarkedet ser ut til å fortsette. Så langt i år har det vært mange boliger til salgs over det meste av landet. Samtidig er også mange boligkjøpere i markedet, og det generelle aktivitetsnivået er høyt både på selger- og kjøpersiden. Tilbudssiden har imidlertid, om vi begrenser oss til Oslo, vært forbausende stabil fra januar til mai. Ifølge observasjoner på finn.no har antall boliger til salgs ligget rundt 2300-2500 i hele perioden (et forholdsvis høyt tall). Så langt har imidlertid markedet klart å absorbere det store antallet boliger til salgs uten at boligprisene har svekket seg. Godt besøkte visninger og små forskjeller mellom prisantydninger og salgspriser tyder på at markedet er i god balanse. Det snakkes om at vi venter på den store vårflommen av bruktboliger som skal komme som følge av at kjøpere av ferdigstilte nybygg skal selge. Vi tror at den bekymringen er overdrevet. Vi skriver nå slutten av mai måned og de boligselgere som har et ønske om å selge før sommerferien, er allerede i - eller har vært i markedet. Noe rush før sommerferien tror vi ikke på. Selv om Norges Bank øker renten noe fremover, er det en relativt sterk sysselsetting, og sammen med forventet økning i folks disponible inntekter vil dette etter vårt syn bidra til fortsatt prisoppgang i år. Men, som en følge av tilbuds- og etterspørselsbalansen vi ser nå, er det grunn til å anta at oppgangen blir mer beskjeden enn hva vi har sett i tidligere perioder.

4 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019


K Leder

4

Profilintervjuet

8

Arkitekttegnet villa

12

En verden i endring

20

Norsk hverdagsfunkis

22

Prognosesenteret

28

Townhouse Adamstuen

32

Skjeggkre og boligsalg

38

Min vakreste bolig

40

Reiulf Ramstad Arkitekter 42 Bobler i alle varianter!

48

Boligmagasinet www.ek.no Tlf.: 97 51 17 60 Ansvarlig utgiver: Advokat Torbjørn Ek AS Tlf.: 23 11 17 60 Annonser: ek@ek.no Trykk: Stibo Complete Opplag: 21 000 Design og layout: TMTE Coverfoto: Hankø 1 - Bloksberg

Advokat Ek © 2014

K ADVOKAT K

Neste utgave av Boligmagasinet kommer 13. september !


TESORI.NO


KVALITET / FAGEKSPERTISE

DIN PERSONLIGE JUVELÉR DIAMANTSMYKKER

BESØK OSS I OSLO, BERGEN ELLER PÅ NETT | TESORI.NO | 99 31 35 33 | KUNDESERVICE@TESORI.NO


Profilintervjuet

Stig L. Bech, Solon Eiendom.

NEVROTISK STÅLKONTROLL Mantraet til den nye sjefen i Solon Eiendom er systematikk og presisjon – med et kreativt tillegg. Stig L. Bech lar aldri noe flyte. Også foretrekker han pragmatisme og deling av informasjon så alle blir bedre. Det gjorde han også da han var partner i ett av Norges største advokatfirmaer, BAHR. Det er mye veldig bra i Norge, men hva deling gjelder har vi litt å gå på. Dele informasjon og dele areal, ikke minst ved å bygge i høyden.

Av Anette Sjursen

8 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019


Profilintervjuet

Det henger nok litt igjen i husmannskulturen, ønsket om å eie egen gård, fraværet av landsbyer, og relativ fattigdom. Det ble ikke bygget så mye stort, og vi var ikke så mange. Fortsatt har ikke den delen av urbaniteten som høyhusene utgjør fått helt fotfeste. For egen del tror jeg på bygg med mange mennesker, som egne bydeler. Er det mange mennesker i et hus, skal de normalt ut av huset også – og da myldrer de ut nede på gaten. Mange mennesker ut av hoveddøren, så vips har man også gateliv. Det viktige er at gateliv fordrer mennesker. Høye hus har plass til flere mennesker enn lave hus. - Det er ganske dødt på gateplan i Barcode også? - Slik vil det ikke være når ting blir ferdig. Når man får boligene og kulturen på plass, får man fullt mylder hele døgnet, tror det blir skikkelig bra. - Så vi skal ha Barcode over hele Oslo? Nei, men vi bør dra til skikkelig der vi kan, og særlig på knutepunktene. Der bør vi dra til skikkelig, så vi får både byliv og bærekraftige transportløsninger. Barcelona er et fint eksempel på en jevnt og høyt bebygget by, uten at det blir for dominerende. Stig L. Bech begynte i stillingen som konsernsjef og administrerende direktør i det Oslo Børs-noterte eiendomsselskapet Solon Eiendom 1. januar i år. Bech har de fleste av de siste årene vært eiendomsadvokat, de 16 siste som partner i ett av Norges største advokatselskap, BAHR. - Jeg hadde over noe tid tenkt at jeg burde jobbe mer kommersielt – i næringslivet, og ikke bare være rådgiver. Som advokater jobber vi tett med dyktige aktører opp mot marked, jus og teknikk – men er ikke selv beslutningstakere. Fremover blir det spennende å bruke denne erfaringen og eget nettverk inn i en konkret virksomhet, sier han.

Stig har uttalt at det å forlate BAHR var svært vemodig. Men samtidig har det ikke gått lang tid før hjertet banker hardt for Solon som han sier satser kompromissløst på kvalitet, både når det kommer til arkitektur, kvalitet, gjennomføringsevne og levering. Han har hatt god anledning til å følge Solon fra etableringen mens han var eiendomsadvokat. - Hva er dine mål for Solon? - Vi har enkle og ambisiøse mål: Vi skal være en profesjonell boligutvikler i Oslo/Akershus-regionen, et anerkjent eiendomshus som også kan ta større destinasjonsutvikling - alene, eller sammen med andre kompetente aktører, og levere den foretrukne boligen. Vi bør i henhold til vår 5-årsplan i 2024 kunne klare å ligge på et årlig volum av ferdigstillelser på ca. 700 enheter, og sitte med ca. 10 000 enheter i tomtebanken. HESTER OG HUSBYGGING Stig L. Bech selv bor «på landet». - I Nannestad litt utenfor Oslo, ikke langt fra en hestegård familien nettopp flyttet fra. Hans kone er dommer. De har leilighet på Tjuvholmen og bygger hus i, ja nettopp, Barcelona, nærmere bestemt i Begur, som ligger halvannen time nord for Barcelona. - Begur ligger midt i den fineste delen av Costa Brava, som er en perle av små pinjekledte bukter, mangfold av kultur og som er i verdenseliten hva gjelder kulinarisk nivå. - Vi har et gammelt hus «Casa Campo» som en gang lå på veien ute på landet (betyr huset på landet), men som byen over noen hundreår har vokst rundt eiendommen. Igjen står det gamle huset, en vannkilde og en hage. Vi bygger nå moderne nybygg rundt det gamle huset og rehabiliterer sistnevnte - sammen med arkitekt Jordi Riembau i NordEst Arcitectura. Familien eier flere hester og Stig er en av få menn i Norge som rir selv. Få menn i rytter-

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 9


Profilintervjuet

sporten kan ha mange årsaker, men kanskje mest at vi fra gammelt av i liten grad var satt opp med kavalleri her til lands. - Riding er bra, det krever fokus. Alt annet må legges til side. - Hva gjør du for å holde fokus når du ikke kan bli kastet av en hest? - Ingenting. Jeg er løpende angstfylt, og har en nevrotisk tilnærming til det meste. Dermed tillater jeg meg aldri å være ute av fokus. - Hva slags fokusert leder ønsker du å være? - Jeg ønsker å være en konkret leder, som kan virksomheten. Dagens markeder er komplekse, jeg tror det blir vanskeligere og vanskeligere å være en ledelses-allrounder som spretter fra marked til marked. For å være konkret og orientert mot fag og strategi, må jeg kjenne staben og se enkeltmenneskene - og sørge for at alle gis gode rammer. - Karriere, hester, husbygging i utlandet, barn, flere offentlige verv, ingen hjemmeværende kone, hva er mestringsmetoden? - Tja, jeg tror at det å ikke skille helt mellom privat og jobb er bra, se alt mer helhetlig. På den ene siden, jeg er alltid litt på jobb. På den andre siden påvirker privatlivet jobben. Å ikke ha bastante skiller mellom jobb og privatliv reduserer frustrasjonsnivået. Stig har også fått tid til å engasjere seg som frivillig i arbeid knyttet til mental helse. - Det har vært veldig lærerikt og gitt meg en innsikt i egne og andre menneskers ulike utfordringer, i en dybde og et omfang jeg aldri ville vært foruten. Jeg tror denne innsikten også har gitt meg et annerledes og bedre utgangspunkt i jobbrollen - særlig knyttet til det å få mennesker med ulike egenskaper til å spille på lag. Riktig lagspill mellom menn og kvinner er

10 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

et yndet tema. Stig er ikke bekymret for kvinners fremtidsmuligheter som toppsjefer eller partnere. Han er faktisk mer bekymret for mennenes situasjon, i hvert fall i advokatbransjen. Kvinner har mye bedre karakterer enn menn når de går ut fra studiet og leverer bra på alle nivåer. - Den genetiske forankring i steinaldermannens endimensjonale «styrte på byttet og drepe» og så gå hjem å sove, for deretter å gjenta det samme noen uker senere, er ikke det mest anvendelige utgangspunkt i dagens komplekse samfunn. Kvinners evne til omsorg, evne til å se fremover og sikre forsyningene, for å bruke flere steinalder paralleller, er et langt bedre utgangspunkt. - Du snakker om fremtiden, men i dag er antall kvinner som er toppsjefer i næringslivet svært lavt, det samme er antall kvinnelige partnere i advokatbransjen. - Jeg tror det er viktig av hensyn til firmaene, kundene og kvinnene – at man er bevisst de holdninger som har vært en ulempe for kvinner tidligere. Dette må man jobbe strukturert med. Samtidig må man ikke glemme at kvinnelige jurister har fortrinn som gjør at de – helt uten kvotering av noe slag – over tid vil bli preferert av kundene. Og i firmaene er det kundene som teller, altså rekrutterer man flere kvinner fordi det er det kundene vil ha – money talks. - Og i Solon, er det kvinner i ledelsen der? - Ja, én. - Og det har vi tatt tak i, å få flere. FREMTIDSBYEN Et ord Stig mener ikke kan gjentas for mange ganger når det gjelder boligbygging er knutepunkt. Det er der folk vil bo, det er der det er lønnsomt å bygge, og det er miljøvennlig i forhold til bruk av offentlig transport. Fremtidens generasjoner vil være der fordi samfunnet blir mer og mer teknologi- og


Profilintervjuet

Boligprosjekter fra Solon Eiendom

kunnskapsdrevet. Skal du bli god, er det viktig å være en del av «det kollektive geniet». Det blir co-living og co-working, og mye fellesskap.

- Helheten er viktigst. Man må ikke se seg blind på f.eks. energibruk som eneste kriterium. Energi er viktig, men også mye annet – helse, transporttilknytning, vann …

- Fornebu skulle bli et knutepunkt….

Det viktige er totalbildet. Jeg har sans for BREEAM-NOR-sertifiseringen, fordi den innebærer en internasjonal anerkjent og systematisert helhetstenkning. Vi er blant flere som nå ønsker å utvikle denne helhetstenkningen også for boliger. - Hva skjer med Oslo når vi ikke får kjøre bil der?

Stig stønner ikke mye, men nå gjør han det. - Fornebu kom veldig galt ut planmessig, men det gjøres mye fra nye eieres side for å få det bedre - og også fra myndighetene. Snart kommer det jo endelig en bane… - Og hvordan skal Solon vinne markedet? - Vi skal tenke langsiktig, og holde fast ved våre idealer om kvalitet. Vi skal plassbygge og tenke skreddersøm. Vi skal samarbeide med de beste arkitektene og la dem få stor grad av frihet. Vi kaller det «frittgående arkitekter». Vi skal ha prosjektledere som følger prosjektet fra tomtekjøp til overtakelse. Solon jobber for miljøvennlige bygg, hva er de mest avgjørende faktorer for at et bygg er miljøvennlig?

- Da kommer vi oss frem på andre måter. Jeg har stor tro på bilfrie miljøer i sentrum, det skaper attraktivitet og høy standard på bo- og næringsmiljøene. Stig skal rekke et fly for å se datteren ri en sprangkonkurranse i utlandet. I det ordet konkurranse er nevnt ser han et øyeblikk bekymret ut. - Jeg har et visst konkurranseinstinkt, ja. Og må beherske det. Viktig å ikke ta av, beholde kontrollen, for å vinne – selvsagt.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 11


Boligmagasinet har gleden av å presentere en virkelig godbit av en villa på Oslos vestkant.

SPESIALDESIGNET VILLA I BETONG, GLASS OG STÅL Eneboligen ligger i et upretensiøst og hyggelig villaområde på Ullern. Huset og innredninger er designet av nåværende eier og er bygget i plassstøpt betong, glass og stål. En annerledes og spennende arkitektur hvor ønsket

Varmekabler og skiferheller i gangarealer ved inngangsparti.

12 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

om å maksimere lys og rom, i kombinasjon med praktisk planløsning og minimalt med vedlikehold, var fremtredende. Murvillaen ligger på et høydedrag vendt bort fra veien og med fritt utsyn over nabobebyggelse

Villaen er bygget i plasstøpt betong, glass og stål.


Huset ligger i et upretensiøst og hyggelig villaområde på Ullern.

mot syd, og mot byen og Oslofjorden som kan skimtes i det fjerne. Representativt og diskret inngangsparti med automatisk sideskyv port og skiferheller med varmekabler i gangareal. Dobbelt garasje med sykkelbod i underetasjen, med direkte adkomst til boligen. Boligen går over tre plan. Inngangsplan, som er husets 1. etasje, rommer en innbydende lys hall med en "svevende" peis, fire soverom med tilhørende bad og wc, og arbeidsværelse i åpen løsning mot vest. En romslig balkong

med glassrekkverk utenfor hallen gir økt romopplevelse. Det samme med den store kveldsterrassen mot vest som har adkomst både fra denne etasjen, og via trapp fra underliggende bassengterrasse. Trappen ned til husets underetasje er støpt i betong med varm teak i trinnene, stål rekkverk, og med håndløper i samme treverk som trinnene. Her er husets hjerte. Mellom stålsøyler og rå betong finnes boligens fantastiske kjøkken med nærmere 6 meter takhøyde, og sammenhengende

Innbydende hall med rikelig gjennomlys og en "svevende" peis.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 13


Salongen i hovedetasjen har stor takhøyde, stålsøyler og glass, og direkte utgang til det fantastiske bassengområdet.

lysflater fra gulv til tak. I tillegg nærmere 150 kvm spisestue, salong og peisestue (med murt gruepeis) i åpen løsning - alt rammet inn med floor to ceiling vinduer i hele fasaden ut mot bassengområdet. I motsatt ende

av kjøkkenet er det vaskerom, samt en egen komplett spa avdeling med støpt badekulp, dusj og wc. Det er selvfølgelig utgang til svømmebassenget, og en fullstendig usjenert terrasse, både fra spa, spisestue og kjøkken.

Trappen er støpt i betong med varm teak i trinnene, stålrekkverk, og med håndløper i samme treverk som trinnene.

14 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

Nærmere 150 kvm spisestue, salong og peisestue gir unik ro


omopplevelse.

Gruepeisen er som en skulptur i rommet som gir atmosfære og intimitet..

Fra den doble garasjen kommer man direkte inn i underetasje via en romslig hall innredet med hverdagsgarderobe, skuffer og skap. I tilknytning til denne er det oppbevaringsboder, kjølerom og teknisk rom.

Hele husets toppetasje utgjør en fantastisk masteravdeling. Lengst mot øst og morgensolen ligger et stort lekkert bad med badekar og dusj. I tilknytning til badet er det separat wc og romslig walk-in-garderobe.

Kjøkken med nærmere 6 meter takhøyde og floor-to-ceiling vinduer mot bassengområdet. Unoform kjøkkeninnredning med granitt benkeplate, gassbluss, komfyr/ bakerovn med steinplate, dampovn og varmeskuff.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 15


Bassengterrassen på nærmere 200 kvm med stort svømmebasseng på 4 x 10 meter gir en åpenbar luksusfølelse.

16 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019


Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 17


Bassengområdet er svært solrikt og tilnærmet 100 % usjenert.

Hovedsoverommet er plassert i etasjens midtsone med floor to ceiling vinduer mot syd og fjordutsikten. Her finnes også en murt gruepeis plassert på østveggen mot badet, som gir en lun varme og stemning på mørke høst-

Spa-avd. med badstue, dusjnisje og nedfelt badekulp.

18 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

og vinterkvelder. Mot vest og kveldslyset er det innredet en egen lounge med en liten anretning med skap, kjøleskap, innebygget kaffemaskin, og selvfølgelig en oppvaskmaskin. Rundt hele masteravdelingen er det en helt

Masteravdeling i hele toppetasjen med soverom, lounge m/peis og tekjøkken, walk-in-garderobe og bad.


Pergola med peis for lune sommernetter.

usjenert terrasse med sol fra tidlig morgen til sen kveld. Både bad, soverom og lounge har utgang til terrassen. Store glassflater i hele husets lengde, brede tofløyede dører til bassengterrassen på nærmere 200 kvm med stort svømmebasseng på 4x10 meter, gir en åpenbar luksusfølelse. Pergola med overtrekksmarkise, utepeis, varmelamper og stemningsfull utebelysning forlenger sommerhalvåret og innbyr til hyggelige sammenkomster.

Høyt og fritt beliggende med utsyn over nabobebyggelse og mot byen. Oslofjorden kan skimtes i det fjerne.

FAKTA

Fra spisestuen kan du beundre "grombilen" din.

Boligen er ferdigstilt i 2009 Areal: P-rom/BRA/Brutto: 477/578/651 Tomt: 1021 kvm Arkitekt: Eier i samarbeid med Størker Svenson og Ellen Flatøy i Arkitektteam

Terrassen mot vest med adkomst både innenfra og trapp opp fra bassengterrassen, har sen kveldssol og er perfekt for selskap.

Eier vurderer salg, og Advokat Ek v/Torbjørn Ek er engasjert for å sondere markedet. Tlf. 97 51 17 60.


EN VERDEN I ENDRING Verden endres i raskt tempo. Endringene drives frem av tunge makrotrender, som akselereres i møte med ny teknologi. De viktigste driverne er demografiske endringer, Kinas vekst som utfordrer USAs verdenshegemoni, og en rivende teknologisk utvikling. Dette var tema for Sjeføkonom i Sparebank 1 gruppen, Elisabeth Holviks foredrag på årets Eiendom Norge konferanse. Jeg tok i etterkant en prat med henne for å høre litt mer om makrobildet fremover.

Tekst: Torbjørn Ek

«Den ro og orden vi har nytt godt av etter krigen er ved veis ende». Står USAs verdenshegemoni for fall? Etter andre verdenskrig har USA hatt rollen som verdenspoliti, med soleklar militær og økonomisk makt. Det har sikret ro og orden, og gitt økonomisk velstand gjennom økt handel. I dag er USAs posisjon utfordret fra mange kanter. Kina har en langtidsplan der de om noen år har mål om å bli verdens ledende innovative nasjon. Fra 1800-tallet og frem til første verdenskrig hadde England rollen som verdenspoliti, og fra andre verdenskrig til i dag har USA hatt denne rollen. De to lange perioder med én tydelig militær stormakt, har begge vært preget av økt handel og økt økonomisk velstand. I perioder der det ikke er et klart verdenspoliti, og der flere land konkurrerer om militær dominans, faller handel mellom land, og politiske og militære konflikter øker. Geopolitisk risiko beveger seg i lange sykler. Den ro og orden vi har nytt godt av etter krigen er ved veis ende. Vi går fra frihandel, globalisering og åpenhet til proteksjonisme, nasjonalisme og redusert ytringsfrihet. USA er fortsatt helt dominerende militært, men dette bildet er i ferd med å snu med Kinas kraftige økning i militærbudsjetter og oppbygging av produksjonskapasitet. NYE TRUSLER FRA MANGE FRONTER Ser en på det store bildet så står verden overfor en enorm befolkningsvekst de neste tiår, fra 7 milliarder til over 10 milliarder i 2050. I Afrika ventes befolkningen å doble

20 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

seg frem til 2050, og Nigeria vil bli verdens tredje mest folkerike land, etter Kina og India. I Europa derimot, vil befolkningen falle frem mot 2050. I 1950 var 5 av de 12 mest folkerike land i verden europeiske. Om 30 år er ingen europeiske land inne på den listen, og kun USA står igjen av land med verdier som er som våre. De institusjoner vi har hatt globalt, som FN, Verdensbanken, WTO og valutasamarbeid, ble alle etablert i etterkrigsårene, da Europa og USA var dominerende både demografisk, økonomisk og militært. Ser en på land som er stemmeberettiget i FN, er godt under halvparten frie demokratiske land. Symptomatisk for endringen er det at Saudi Arabia nå leder FNs Menneskerettsråd, og er medlem av FNs kvinnekommisjon. RELIGION FÅR EN ØKENDE BETYDNING Fødselsratene har falt dramatisk i vesten. I USA føder nå kvinner i snitt 1,6 barn. I Europa er fødselsratene enda lavere, med Skandinaviske land på topp med rundt 1,6, og Tyskland og Italia på bunn med knappe 1,2 barn pr. kvinne. Japan, Kina og Russland har tilsvarende lave fødselsrater som SørEuropa, men har sett en liten økning de siste årene etter klare politiske mål om å øke fødselsratene. Fødselsratene er lavest for de som betegner seg som ikke-troende, og er høyest for muslimer og ortodokse kristne eller ortodokse jøder. Paradoksalt nok så bidrar lave fødselsrater blant ikke-troende, og høye blant sterkt religiøse, til at religion får en stadig viktigere rolle i politikken. Fra

at kristendommen var den klart største religion i verden, vil islam de neste tiårene vokse kraftig fremover som følge av høye fødselsrater, mens fødselsratene blant kristne er lave. Internt i land vil dette også endre det politiske landskapet, slik vi har sett i blant annet Tyrkia og en del Europeiske land de siste årene, og ikke minst i Israel der de strengt ortodokse jødene får svært mange barn og vokser raskt. GLOBALISERING I REVERS Økt globalisering har vært en viktig driver av økonomisk fremgang de siste tiårene. Bedrifter har kunnet flytte produksjon av varer til Kina, og folk i vesten har fått en opplevelse av økt velstand når de har kunnet importere stadig billigere varer. Baksiden var at gevinstene ved globalisering ikke ble delt med de som tapte på den. Hjørnestensbedrifter ble lagt ned, og lokalsamfunn gikk til grunne. Det ga grobunn for politiske protester som resulterte i både Brexit og valg av Trump. Men er ikke globalisering bra da? For USA var det å gi stadig flere land adgang til deres marked gjort med en forventning om at andre land ville utvikle seg til liberale demokratier. Problemet nå er at Kina har sagt pent nei takk, og at de heller vil utvikle sin egen vekstmodell basert på statlig sentralstyring og overvåking. Kina bruker kunstig intelligens for å overvåke sine innbyggere. Det er tett kobling mellom den politiske elite og de store kinesiske


Elisabeth Holvik, sjefsøkonom i SpareBank 1 Gruppen

bedriftene. Huaweis grunnlegger var for eksempel med på Maos kulturrevolusjon. Den vestlige skepsis til teknologiselskapet Huawei er et godt eksempel på hva konflikten dypest sett handler om. Der Kina vil stenge vestlige teknologiselskaper som Google og Facebook ute med henvisning til rikets sikkerhet, så ønsker de full tilgang til andre markeder for sine teknologiselskaper. Er det i vår interesse? Mener du at vi skal bli proteksjonistiske? Nei, slett ikke. Men, vi kan ikke være naive. Den tyske næringsforeningen gikk tidligere i år ut og sa at de hadde tatt feil av Kina, og at Tyskland må ta aktive grep for å beskytte seg mot den kinesiske konkurransen, siden den på sikt risikerer å ødelegge tysk og europeisk lokal konkurranse. Siden kinesiske selskaper får hjelp av myndighetene og billig kreditt for å kjøpe opp strategiske viktige bedrifter, risikerer Europa at kinesiske bedrifter på sikt får monopol i mange markeder. Europa må i likhet med Kina tenke mer langsiktig og strategisk. Vi må forstå Kina, og ikke være godtroende. At kinesisk eierskap på kort sikt kan være veldig positivt kan ikke hindre oss i å tenke tiår og hundre år frem i tid. KREDITTDREVET OPPTUR I BOLIGMARKEDET I Norge står vi oppe i en historisk omstilling. Etter mange tiår med gunstige makrotrender skal vi inn i en periode som blir mer krevende. Oljealderen er på hell, offentlig sektor er svært stor, vi har økt innvandrerandelen raskt på kort tid, gjelden er høy og det er ikke

mange åpenbart nye næringer der Norge har en særstilling, slik vi har hatt innen olje, kraft og fisk. Det vil bli mer krevende å etablere nye næringer som både kan generere store valutainntekter og nye arbeidsplasser. Ser en på handelsbalansen til Norge utenom olje, så importerte vi i fjor for rundt 250 milliarder mer enn vi eksporterte for. Og da er eksport av fisk for 100 milliarder regnet med. En stor hemsko for omstillingen i Norge er skattesystemet, som i sum motiverer til belånte eiendomsinvesteringer. Det gjør at for en formuende person bosatt i Norge, er det mer lønnsomt skattemessig å investere i eiendom enn i næringsbedrifter og gründerbedrifter. Har ikke regjeringen kuttet i skatten da? Jo, de har kuttet litt i satsen på formuesskatten. Men, samtidig har de økt grunnlaget for hva en regner formueskatten av, slik at særlig mange små industrieiere har fått økt formuesskatt de siste årene. Verdistigningen av driftseiendom har jo økt med stigende boligpriser. Det jeg har vært spesielt bekymret for, og som er et paradoks når en tenker på det globale bilde – er at vi i Norge har en særskatt på norsk privat eierskap, som i praksis bidrar til at mange norskeide industribedrifter vil bli solgt ut av landet. Og når bedriften blir solgt og eieren får store midler inn på konto, er det jo eiendom som er gunstig skattemessig. Dette er virkelig et stort langsiktig strategisk problem for Norge.

Ideelt sett burde en fjerne formuesskatten helt. Norge er alene blant nabolandene som har denne skatten på bedriftseierskap. De som jobber med grundere og oppstartbedrifter i Norge melder om at det er stor mangel på risikovillig privat kapital som kan bidra til at gode ideer blir kommersialisert, og kan vokse til store bedrifter i Norge. I dag blir mange gode idéer kjøpt opp av de store selskapene. Det hindrer reell konkurranse, og at mye av idéene trolig vil kommersialiseres i andre land. Hva tror du så om boligmarkedet fremover? Med ubegrenset skattefradrag for gjeldsrenter, og rekordlav rente, har norske husholdninger doblet gjelden bare de siste 15 årene. Fortsatt er det gunstig skattemessig å investere i eiendom, og for mange unge så vil de trolig få hjelp av foreldre og besteforeldre til å etablere seg med bolig. Men, nå har det blitt bygd mye nytt, og befolkningsveksten ser ut til å bli betydelig mindre enn det vi trodde for bare noen få år tilbake. Det kan gi et bedre balansert marked fremover. Med høy gjeld har vi blitt mer sårbare dersom noe skulle skje med renten, eller om arbeidsplassene bli borte. Nå er rentene på vei opp, og selv om jeg ikke tror de skal så veldig mye opp, vil det bidra til en noe mer begrenset vekst i gjeld, og dermed gi noe mindre kjøpekraft for boligkjøpere. Så en mer normalisert vekst i prisene fremover i takt med prisstigningene ellers er vel det beste tipset, avslutter Holvik.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 21


TEGLSTENSFUNKIS PÅ MONTEBELLO

"En perle av norsk hverdagsfunkis.

Nydelig plassert i terrenget, solid og utsøkt utformet Arkitekt Einar Jarmund

22 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

"


I Oslo finnes mange arkitektoniske «perler», noen er godt kjente mens andre ligger som skjulte skatter uten å rope på oppmerksomhet. En slik skatt finner vi i Montebellobakken. i den sydlige delen av Husebyåsen. På en frodig tomt, lyst, luftig og nydelig plassert i terrenget, ligger funkis-eneboligen som er tegnet av arkitekt Henrik Kiær i 1937. Henrik Lassen Kiær (1898-1978) er blant annet kjent for å ha vært stedlig representant for den berømte arkitekt Eero Saarinen ved utforming og bygging av den ikoniske amerikanske ambassaden på Drammensveien (nå Henrik Ibsens gate) i Oslo. Boligen er bygget i ubehandlet tegl, rik på detaljer spesielt rundt vinduer og inngangsdører, karakteristisk buet terrasse og en skulptur av en overbygning ved kjøkkeninngangen. Innvendig er det original stor takhøyde og mye vinduer som gir en utrolig god romopplevelse. Eierne gjennom tiden har heldigvis tatt godt vare på huset, som er pietetsfullt oppgradert med forståelse og respekt for arkitektens originale utforminger og løsninger, både hva gjelder interiør og eksteriør.

Boligen er bygget i ubehandlet tegl, rik på detaljer spesielt rundt vinduer og inngangsdører.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 23


Huset er pietetsfullt oppgradert med forstüelse og respekt for arkitektens originale utforminger og løsninger.

Det originale rekkverket er nesten skulpturelt.

24 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

Soveromsveggen er et signert materialverk av kunstneren BĂĽrd Racin Meltvedt.


Innvendig er det original stor takhøyde og mye vinduer som gir en utrolig god romopplevelse.

Praktisk planløsning over tre plan, to innvendige trappeløp, og to innganger. En hovedinngang med to garderober og gjeste-wc i underetasje, og en kjøkkeninngang i første etasje. I inngangsplan er det i tillegg til boder, fyrrom og vaskerom, et nærmere 30 kvm stort hjemmekontor/ gjesteavdeling, eller "gamingrom", med egen inngang. Hovedetasjen inneholder spise- og arbeidskjøkken, sammenhengende spisestue, stue og peisestue med gruepeis fra byggeåret. Herfra er det utgang til buet terrasse. I toppetasjen er det tre gode soverom, to lekre bad (ett med dusj og ett med badekar), samt separat wc. Lagringsloft med adkomst via trappestige. Egen vinkjeller med "hemmelig" nedgang. I tillegg stor, nylig oppusset garasje i kjeller. Etter 20 år i dette fantastiske huset, og med sistemann av barna flyttet ut, går veien videre for eier. De håper å kunne overlate huset til en ny familie som «forstår» verdien av et slikt hus, og som kan ta vare på eiendommen videre. Advokat Ek ved Torbjørn Ek står for salget. Tlf. 97 51 17 60.

Egen vinkjeller med "hemmelig" nedgang.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 25


Vakre detaljer og funksjonell design. Opplev Poliform kjøkken hos Expo Nova. Avbildet modell er Phoenix.


Expo Nova

Verkstedveien 1/Drammensveien 134

23 13 13 40

expo-nova.no

/exponova


FUNGERER DET NORSKE BOLIGMARKEDET...?

JA så absolutt, vil kanskje et flertall mene, men det er også noen (mange?) som garantert vil svare et bestemt NEI. Svaret vil være helt avhengig av hvilken type aktør du er og hvor i verdikjeden du befinner deg. I tillegg er nok spørsmålet altfor enkelt formulert. Mer korrekt burde det være: Funker boligmarkedet etter hensikten?

Av Bjørn-Erik Øye

Vi har i Norge valgt en svært så liberal modell hva angår omsetningsleddet i boligmarkedet, – ved at boligene kan kjøpes og selges til hvem vi vil og til hvilken pris vi vil, altså den prisen som selger og kjøper blir enige om. I praksis er det markedets rå lover som gjelder for alle typer omsetning av boliger – også i leiemarkedet. Slike frie omsetningsmodeller finnes flere andre steder i Europa også – med ett viktig unntak. ALLE andre land har skjermet deler av markedet fra markedets lover – enten via skattesystem og regelverk, eller via direkte subsidier. Som f.eks. i Sveits hvor omlag 60% bor i leide boliger – en boform helt sidestilt med eierformen. Dette bl.a. ved streng regulering av leieprisene. Et annet eksempel er den unike modellen vi finner i Wien – som allerede i 1919 innførte en særskilt skatt på 0,5% for alle byens innbyggere. Denne skatten har siden da uavkortet gått til å finansiere boliger. I dag finnes i Wien 220.000 kommunalt eide boliger, og i tillegg finnes ytterligere 150.000 privateide boliger som er subsidiert av kommunen. Det er omlag 40% av boligene i Wien – fordelt på alle bydeler som administreres av kommunen. For å unngå segregering og ulik status for eie- og leieboligene er inntektsgrensen for å komme i betraktning til disse kommunale boligene satt så vidt høyt som 800.000 kroner i husstandsinntekt (fire personer eller mer i husstanden). Per i dag er det maksimum ett års ventetid på en slik leilighet, og leien er lik i alle bydeler. Det at kommunen selv, via den nevnte skatten, er en stor aktør bidrar også til å dempe prisveksten også i den helt markedsstyrte delen av boligmarkedet. Ikke minst sikrer det en forutsigbarhet for alle aktører ved stabilt samsvar mellom nybygg og behov. Uansett system og grad av markedsliberalisme så er hensikten alle steder å sikre en balansert boligforsyning – dvs. sørge for tilstrekkelig antall boliger med en optimal kvalitet til landets beboere. Viktigste kjennetegn for en vellykket samfunnsutvikling er jo en tilfredsstillende standard i boligmassen – både kvalitets- og kvantitetsmessig. I dette perspektivet kan det slås fast at boligmarkedet i Norge har funket, og funker svært så bra. Aldri har så mange fått seg en bolig som i 2018 (sum nybygg og brukt), aldri har prisene vært høyere, og aldri har kvaliteten på boligene vært bedre. I tillegg har vel norske boligeiere aldri vært rikere enn nå mht. samlet bruttoverdi av boligene. Problemet er bare det at gjelden knyttet til de samme boligene for mange har vokst i samme og noen ganger høyere tempo – hvilket kan bli et stort problem dersom økonomien velger en annet retning enn hva vi

28 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

har vent oss til de siste 30 årene. Myndighetenes bekymring er naturlig nok knyttet til hvordan boligeiere må omprioritere ved strammere økonomiske tider, noe som fort leder til en forsterket negativ spiral for hele økonomien. Boligmarkedet funker tilsynelatende i praksis svært så godt i Norge for de fleste, både ved at det settes rekorder hvert år i antall mennesker som får seg en bolig, og ved at boligeierne samlet sett fortsatt opplever en positiv verdiutvikling på boligen. “Tilsynelatende” fordi den reelle stresstesten for boligmarkedet først kommer om økonomien snur fra positiv til negativ utvikling. Status for norsk økonomi akkurat nå er at den ruller på så godt at myndighetene må ty til rentevåpenet for å dempe veksten. Rentehevingen er sikkert riktig medisin for å ta ned trykket i økonomien totalt sett, men samtidig står det klart at mange boligeiere nå vil få noen ubehagelige meldinger fra sin bank. Rentehevingen rammer dessverre mest de som allerede sliter med å klare månedlige boutgifter, og gjør terskelen enda høyere for de som i dag sliter med å komme inn i markedet. “Tilsynelatende” også fordi vi i Norge har valgt å ikke ha politiske målsettinger i forhold til begrepet boligforsyning. Det betyr at vi ikke vet om markedet faktisk leverer det det burde levere, og som ett av få (antagelig det eneste) land i Europa har vi ingen politiske diskusjoner om hva bolig- ”markedet” skal levere. Hvordan sikre at alle grupper får tilgang til akseptabel bolig? Hvordan sikre at folk flest får tilgang til en bolig av kvalitetsmessig korrekt standard? Hvordan sikre at lokalt boligtilbud og boligmasse samsvarer med behovet? Hvordan sikre en optimal miljømessig kvalitet i boligmassen? Hvordan motvirke segregasjon? Hvordan sikre samsvar og balanse mellom boligtilbud, infrastruktur og transport? Eie versus leie – hvorfor skal leiealternativet skattediskrimineres? Det at vi i Norge har valgt å ha et så liberalt boligmarked betyr ikke at markedet styrer i et vakuum. Det er faktisk bare selve omsetningsleddet som kan defineres som liberalt – alle andre deler av verdikjeden er omkranset av til dels rigide regelverk. Her kan nevnes planmyndighetene som legger strenge føringer på hvor og hvordan boligen skal bygges. Altfor ofte gir dette regelverket stor grad av uforutsigbarhet i hele planprosessen. Det er faktisk ganske vanlig at slike reguleringsprosesser tar 3-5 år, – i beste fall. I tillegg er selve byggeprosessen styrt av et kanskje enda mer komplisert regelverk som har til hensikt å sikre maksimal kvalitet – men som dessverre også leder til svært lite fleksibilitet og rom for kreative løsninger fra bolig-


Bjørn-Erik Øye er partner, bedriftsøkonom/bygningsingeniør, og har arbeidet med bygg- og eiendomsmarkedet siden 1980. Statistikknerd og hundevenn, (2 jakthunder - Olga og Helga) og mc (Harley) - entusiast. Arbeidet på nordisk nivå siden 1984, og europeisk nivå siden 1991 (ansvarlig for strategic group i Euroconstruct). “Nordist”-kontor i Oslo og Stockholm, bor i Stockholm og Kuopio (Finland), barn og barnebarn i Danmark, Sverige og Norge, og stor familie i Finland. Bjørn-Erik har meget bred erfaring fra de fleste problemstillinger relatert til analyser av de nordiske og europeiske bygge- og anleggsmarkedene. Er i dag ansvarlig for det europeiske nettverket Euroconstruct, og all samfunns- og mediekontakt. En meget populær og mye benyttet foredragsholder i inn- og utland.

utviklernes side. Videre, også i god hensikt, er det knyttet sterke og lange garantikrav til boligen. Summen av alle gode hensikter og krav er at nybyggkostnadene øker mer enn nødvendig – hele tiden. Dette til tross for at enkelte regelendringer har hatt som målsetting å gjøre bl.a. planprosessen enklere. De senere årene har myndighetenes bekymring for husholdningenes gjeldsoppbygging økt på. I tillegg har de samme myndigheter stadig mindre tiltro til at bankene er i stand til å utføre sitt bankhåndverk på en tilfredsstillende måte. Dette har ført til strengere krav til bankenes soliditet (her også relatert til felles europeiske regler), men også en egen boliglånsforskrift. Hensikten med denne er todelt. Primært er det å sikre at bankene ikke låner ut for mye penger til feil personer, og dermed risikerer å tape for mye. Samtidig ønsker man ikke at boligkjøpere og boligeiere skal havne i en eller annen type av luksusfelle. Problemet er bare at et slikt finanspolitisk tiltak samtidig får store boligpolitiske og samfunnsmessige (negative) effekter – ved at enkelte grupper får enda større problemer med å få seg en akseptabel bolig som ramme for sine dagligliv. Boliglånsforskriften burde vært lansert parallelt med andre tiltak for å motvirke de negative effektene, f.eks. ved å stimulere tilbudssiden ved økt reguleringstempo, forenkle regelverk for enkelte boligtyper, minske skattediskriminerings elementene ved leiealternativet for leietager, o.l. Bekymringen for bankenes boligutlånspraksis er vel også ”litt” spesiell – all den stund norske banker har helt marginale tap på sine boligutlån. Den svært gode inntjeningen, og tilhørende minimale tap på disse lånene, tyder på at bankhåndverket kanskje praktiseres for konservativt. Omlag 2/3 av bankenes utlån er nå knyttet til boliglån. I 2018 hadde bankene en samlet fortjeneste på i overkant av 50 mrd. – herav en vesentlig del knyttet til boliglånene. Bankenes fortjenestemarginer er sikkert vel fortjent (?), men det er vel ingen god idé at boliglånskundene skal betale for en så stor del av det årlige utbyttekalaset – med tanke på at disse er svært så gode betalere? Det norske boligmarkedet funker svært så bra for de fleste av oss – dvs. vi som allerede har en bolig og de som har en økonomi som er god nok til at de slipper gjennom bankenes (les: boliglånsforskriftens) nåløye. Dette svaret er gyldig om norsk økonomi fortsetter å utvikle seg så positivt som

det ligger an til. Markedet funker også svært så bra for bankene, ved tilnærmet risikofri mega fortjeneste på sine boligutlån, – igjen avhengig av fortsatt gode tider. Det funker også svært så bra for boligutviklere og boligbyggere som også kan vise til svært så hyggelige fortjenestemarginer – i gode tider. Det kan påstås at dagens markedsstruktur også funker veldig bra sett fra myndighetenes side – bl.a. ved gode skatte- og avgiftsinntekter direkte relatert til boligen (både via eiendomsskatt og omsetningsavgifter). Man kan dessuten ganske enkelt legge skylden på “markedet” uansett hva som måtte gå galt eller rett. Tross alt som funker bra så er det likevel et faktum at markedet på mange måter, og for mange ikke funker i det hele tatt. Dette gjelder spesielt unge førstegangsetablerere uten formuende foreldre, og husstander som ikke kommer seg inn i markedet fordi de rett og slett ikke har råd. En enda større gruppe er de som kanskje strekker strikken litt eller mye for langt når de kjøper en bolig, og ikke har noen buffer mot verdifall, og dermed er helt avhengige av fortsatt gode tider. Vi har i dag også en voksende gruppe som sitter “fast” i en bolig som ikke er optimal for familiesituasjonen – dvs. for liten bolig, for dårlig kvalitet, feil beliggenhet etc. For denne gruppen burde leie vært et godt alternativ. Til tross for skjerpede skatteregler for utleieboliger de senere årene – så funker det derimot fortsatt meget godt å være boligutleier i Norge. Motsatt – så funker boligmarkedet svært dårlig (i hvert fall rent økonomisk) for leietagere – og spesielt i gode tider. I tilfelle nedgangstider vil det derimot fort kunne bli svært så hyggelig å være leietager – og unngå verdifall på egen bolig. Dessverre bringer generelle nedgangstider med seg så mye annen elendighet at denne vinningen fort kan gå opp i spinningen. Sist, men ikke minst, så funker boligmarkedet svært så godt for eiendomsmeglere og boligbyggere. I hvert fall i medgangstider som nå. Et stort og svært positivt paradoks i vårt liberale boligmarked er dessuten at de mest liberale leddene i verdikjeden, dvs. eiendomsmeglerne og boligbyggerne, er de som er mest aktive og mest offensive hva angår idéer og meninger om begrepet boligpolitikk. De samme aktørene er samtidig de som produserer statistikk og kunnskap om markedet – noe som sterkt bidrar til at markedet faktisk funker så bra som det gjør!

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 29


Foto: Studio Oslo Ole-Johnny Wilhelmsen (74) med kjæresten Britt Vinje (72).

Fra Skådalen

til Oksenøya NOEN GJØR DET OG ANDRE GJØR DET IKKE Mange tenker på å flytte fra en kanskje noe tungstelt bolig med trapper, plenklipping og snømåking, til leilighet med alt på ett plan, heis og garasje. Mange bruker mye tid på denne prosessen. Sterke følelser er i sving. Man er jo så glad i den boligen som har vært et hjem i et langt liv. Store spørsmål som hvor skal vi gjøre av den store spisestuen som vi har hatt så mange gode familiemiddager ved, og hva med rosebuskene som dufter så godt i hagen en sommermorgen? Flere spørsmål kverner i hodet og gjør det vanskelig. Hva skal til for å ta skrittet og gjøre det en egentlig ønsker; - å få et enklere liv. Erfaringen er med dette, som med så mange andre problemstillinger i livet, noen gjør noe med det og andre gjør det ikke.


EN HANDLINGENS MANN Vi har snakket med en som har valgt å ta skrittet. En handlingens mann. Ole-Johnny Wilhelmsen (74), aktiv pensjonist etter en lang karriere i bank og finans, har en kjæreste, Britt (72), og er i dag særboer i en bolig i Skådalen hvor han har trivdes utmerket. Egentlig hadde jeg bestemt meg for å bli boende sier Wilhelmsen. Jeg er fortsatt sprek, liker å trene og gå på ski i marka, og føler meg slett ikke som en pensjonist som skal «legge inn årene». Det var litt tilfeldig, men for to år siden så jeg en annonse for boligprosjektet Oksenøya hvor det ble fristet med nærhet til sjøen, utsikt, heis, terrasse og garasje. Jeg kjente at det rørte ved en tanke jeg hadde hatt om en enklere boligtilværelse. Man blir jo ikke yngre, ler Wilhelmsen. Besøket i visningssenteret til Fornebulandet resulterte i leilighetskjøp. En fireroms med romslig stue, elegant kjøkken, tre soverom, to bad, stor terrasse, utsikt, heis og garasje. Wilhelmsen overtar sin nye leilighet i begynnelsen av juni. Dette blir veldig, veldig bra sier han entusiastisk FRA OSLO TIL BÆRUM Er det tilfeldig at du flytter fra Oslo til Bærum? Nei, svarer Wilhelmsen, jeg er med i Stabekk Curlingklubb, har båt på Fornebu Marina, og har flere venner som bor i Bærum. Dette, i tillegg til at noen av de kanskje fineste friluftsområdene som kan oppdrives ligger rett utenfor døren, - nei stedsvalget er vel overveid. FORTSATT NOEN LEDIGE LEILIGHETER. Har du et råd til de som går og lurer på om tiden er inne for å gjøre et bytte til et enklere liv? Ta en beslutning mens du ennå kan bestemme selv… ikke vent til du må, sier han med ettertrykk. Så vidt jeg vet er det fortsatt noen ledige leiligheter igjen i Oksenøya prosjektet. Og jeg vet at Karianne Nagell Prytz i OBOS Fornebu vil ta deg godt imot avslutter Wilhelmsen.

Kontakt: Karianne Nagell Prytz | Tlf: 41 43 89 31 | e-post: kpr@obos.no www.obos.no/oksenoya

Prosjektbilder: Mitt Fornebu


ADAMSTUEN

TOWNHOUSE


U98

Tilbaketrukket og omkranset av fornem historie og duftende syriner ligger Ullevålsveien 98. Fem townhouse i rekke tegnet av arkitekt Ajas Mellbye i Mellbye arkitekter. Husene gir litt «Cinque Terre»-assosiasjoner midt i Oslo, og er respektfullt plassert i terrenget i en stille blindvei på Adamstuen. Ikke så rart at boligene er vurdert som kandidat til Oslo bys arkitekturpris 2019, en pris hvor kommunen vil «hedre ny og god arkitektur som er et tilskudd til byen og byens utvikling». Her er det fredelig og grønt, og likevel; utenfor din egen terskel pulserer bylivet. Bislet, Majorstuen, Fagerborg og St. Hanshaugen, med et mangfold av parker, dagligvare- og grønnsaksforretninger, kaféer og sushirestauranter, er rett «rundt hjørnet», og for ikke å glemme nærheten til skoler og barnehager. Det er tre minutters gange til det nyrenoverte torget på Adamstuen hvor det er trikk- og bussforbindelser til hele byen. . Arkitekt Ajas Mellbyes visjon var å designe townhousene i en moderne og stram stil. Fargevalg og forskyvning i fasadene gjør at boligene i stor grad fremstår som separate enheter. Boligene passer godt til tomten og de vakre omgivelsene. Terrassen på hageplan, skaper et skjermet og attraktivt uterom. Hovedetasjen er dessuten gjennomlyst med store glassflater som gir utsikt og forbindelse til hagen. Hovedfokuset har vært å skape boliger med funksjonelle og fleksible planløsninger som gir familien muligheter for tilpasning av boligen etter livsløpets varierende behov. For eksempel gir hybelen i 1. etasje muligheter for praktikantbolig i småbarns tiden, kjellerstue når barna er større, eller en selvstendig boenhet til voksne barn. Alternativt kan mor og far bo i første etasje og frigjøre toppetasjen til en utvidelse av stuen, evt. en separat TV-stue. Mulighetene er mange. Marthe og Jon, som eier huset, har i nært samarbeid med Divine Design Oslo foredlet huset ytterligere til å bli en drøm av en bolig med perfekt samstemte farger, og med skreddersydd innredning og interiører som sammen nærmest går opp i en høyere enhet. Boligen er spekket med tekniske løsninger som integrert lydanlegg fra Bang & Olufsen og avansert lysstyringssystem som begge kan fjernstyres via iPhone.


Boligen er på 180 kvm som fordeler seg over fire plan, og har i tillegg to parkeringsplasser i underjordisk garasje med lademuligheter for el-bil. Det er direkte inngang fra garasjen via egen trapp til hallen i første etasje. I inngangsplanet er det foruten hall og garderobe en romslig gjesteavdeling/tenåringsrom med lekkert bad en suite. Opplegg for montering av hybelkjøkken om man ønsker å benytte dette som en hybel (med helt separat inngang). En lekker ståltrapp med sorte vanger og eiketrinn leder til neste plan som inneholder tv-stue, to soverom, og nok et lekkert bad. Kjøkken- og stueetasjen er et kapittel for seg selv. Kjøkkenet, som i dag ofte betegnes som husets hjerte, benyttes ikke lenger bare for å lage gode smaker, det skal også se smakfullt ut. Det gjør det virkelig hos Marthe og Jon. Her kan man kokkelere, alene eller sammen med gjester, ta en kopp kaffe, eller sjekke mailen. Kjøkkenet benyttes i stor grad som en stue. Stue og kjøkken er derfor gjort i tidsriktig åpen løsnin,g og bindes naturlig sammen til en enhet av det høye spisestuemøblementet. Vinduene over kjøkkenbenken slipper inn morgenlyset og bidrar til den gode romfølelsen.


Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 35


Terrassen utfra stuen «tas inn» i boligen via de brede og takhøye glassdørene. Kjøkkeninnredningen er i fargen Mohair og er spesialprodusert for denne boligen med brede skuffer, integrerte hvitevarer fra Bosch, og corian benkeplate. Vegg mellom benk og overskap på kjøkkenet har herdet glass som beskytter den eksklusive tapeten som ligger bak. Denne tapeten er for øvrig den samme som er brukt i trappegangen. Hele toppetasjen rommer boligens master bedroom – et drømmerom med spesialinnredet integrert walk-in-garderobe og eget luksuriøst bad, eksklusivt utført bl.a. med Arabian Sea Mosaic og 20X40 West Hampton marmorfliser fra Fired Earth. Waterfall dusj og armaturer fra Vola, 30 mm Silestone benkeplater og selvfølgelig underlimte servanter. Masteravdelingen har direkte utgang til stor usjenert terrasse. Eier vurderer salg, kontakt Advokat Ek v/Torbjørn Ek. Tlf. 97 51 17 60.


Jus

SKJEGGKRE OG BOLIGSALG

Skjeggkreets inntreden i det norske boligmarkedet.

Av advokatfullmektig Peder Karijord og partner Tom Rune Lian

Skjeggkreet, den hårete “storebroren” til sølvkreet, har de senere årene vist seg å være en plage for stadig flere boligselgere og -kjøpere. Skjeggkre regnes ikke for å være farlige for mennesker, og de gjør ingen skader på boligen. Skjeggkre kan derfor ikke sammenlignes med mer klassiske skadedyr, så som veggedyr eller stokkmaur, men de betegnes likevel gjerne som skadedyr, kanskje mest på grunn av den følelsesmessige påkjenningen de kan påføre den som kommer i nærkontakt med eksemplarer av arten. De oppfattes nemlig av mange som ubehagelige å forholde seg til, og har vist seg vanskelige å bekjempe. Skjeggkreene sprer seg raskt dersom de først har fått fotfeste i et hus, og det er antatt at opp mot 50% av alle norske boliger kan ha skjeggkre innen få år. Skjeggkre har i flere tilfeller påført boligselgere en klekkelig regning i form av prisavslag og erstatning for utbedringskostnader. Det så på et tidspunkt ut som at det skulle etablere seg en praksis om at tilstedeværelse av skjeggkre ved salg av bolig ville gi rett til prisavslag på opp mot 10 % av boligens markedsverdi. Den 9. april 2019 avsa imidlertid Agder lagmannsrett en dom (LA-2018-144583) som må antas å ville legge en demper på det mange har omtalt som et hysteri knyttet til skjeggkre. Lagmannsretten konkluderte med at skjeggkre ikke utgjør noe verdiminus på boligen. Dette bryter med tidligere praksis, og kan være starten på en endret rettstilstand hvor skjeggkreet fases ut som et skadedyr som gir kjøper krav på prisavslag, til et mer alminnelig boliginsekt kjøpere vanligvis må tåle. I det videre tar vi kort for oss dagens rettstilstand dersom det oppdages skjeggkre i en bolig som er solgt “som-den-er”, særlig i lys av LA-2018-144583. Helt avslutningsvis knyttes det også noen kommentarer til skjeggkre og utleie av bolig. BEVISSPØRSMÅL Skjeggkreene må befinne seg i boligen på overtakelsen om selger skal kunne holdes ansvarlig. Denne bevisvurderingen kan være utfordrende, idet skjeggkreene kan komme inn i boligen via en rekke kilder, hvor særlig pappesker og kartong har vært fremhevet som de mest aktuelle. Det vil derfor være av betydning hvor nært i tid etter overtakelsen av boligen kjøperen oppdager forekomsten av skjeggkre. Har det gått svært lang

38 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

tid fra overtakelse til skjeggkreene oppdages, vil det normalt tale for at skjeggkreene ikke er å anse som en mangel. Av betydning kan også skjeggkreenes alder ved oppdagelsen være. Alderen kan bl.a. bestemmes ut i fra størrelsen på enkeltindivider. KJØPER HAR KRAV PÅ OPPLYSNING OM OBSERVASJON AV SKJEGGKRE At en bolig er solgt “som-den-er” forhindrer ikke at boligkjøper har krav på å motta alle relevante opplysninger selgeren faktisk kjenner til eller måtte ha kjent til vedrørende boligen. I Agder lagmannsretts avgjørelse 9. april 2019 ble det lagt klart til grunn at observasjon av skjeggkre er en opplysning boligkjøpere har krav på å få. Har man som boligselger observert skjeggkre forut for overtakelse plikter man med andre ord å opplyse kjøper om dette. En annen ting er at skjeggkrebestanden kan ha vært i boligen uten at selgeren har vært kjent med det. Kjøper har kun krav på opplysninger selgeren “måtte kjenne til”. Siden skjeggkre er nattaktive dyr er det langt fra noen automatikk i at selger “måtte kjenne til” skjeggkrebestanden i boligen sin. Agder lagmannsrett kom i den aktuelle saken tvert imot til at selgeren ikke måtte ha kjent til skjeggkreene, selv om en relativt omfattende bestand av skjeggkre ble oppdaget av kjøperne kun få dager etter overtakelse. HVA HVIS SELGER VERKEN KJENTE ELLER MÅTTE KJENNE TIL AT DET VAR SKJEGGKRE I BOLIGEN? Om selger av denne grunn ikke har gitt opplysning om skjeggkre, må boligen være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med for at kjøper skal kunne fremme krav og selger skal komme i ansvar. Basert på rettspraksis og i henhold til avhendingslovens forarbeider skal dette bero på en helt konkret vurdering i det enkelte tilfelle, og i praksis ser man gjerne at utbedringskostnader må tilsvare 5-6% av boligens verdi. I tillegg kommer andre forhold slik som boligens alder, standard og karakter. Det som tidligere har vært spesielt med skjeggkresakene er at det nærmest har utviklet seg at fast praksis om at forekomst av skjeggkre utgjør en mangel. Begrunnelsen har vært at forekomst av skjeggkre i seg selv har blitt ansett som et verdiminus i størrelsesorden 6 - 10 % av boligens markedsverdi. Som eksempler kan her nevnes to avgjørelser fra Oslo tingrett avsagt henholdsvis 10. november 2016 og 22. desember 2017 (TOSLO-2016-104132 og TOSLO-2017-89125). I disse to uavhengige sakene utmålte tingretten


Foto: 123rf.com

Jus

Skjeggkreet, den hårete “storebroren” til sølvkreet, har de senere årene vist seg å være en plage for stadig flere boligselgere og -kjøpere.

et prisavslag på henholdsvis 750 000 og 530 000 kroner, som tilsvarte henholdsvis 6,7 og 10% av opprinnelig salgspris. Prisavslagene ble utmålt basert på både “kostnadene for gjennomføring av tiltakene for å redusere omfanget av skjeggkre og selve verdireduksjonen på huset”. Agder lagmannsretts avgjørelse 9. april 2019 synes imidlertid å gå i en annen retning, idet lagmannsretten her slo fast at det ikke kan bevises at skjeggkre uten videre senker boligens markedsverdi. Lagmannsretten påpekte også at “skjeggkre forventes å bli stadig mer vanlig i norske hjem og at toleranseterskelen for insektet vil øke”. Sannsynligvis er dette starten på en mer restriktiv linje og færre domstolsavgjørelser i favør av boligkjøpere. I og med at skjeggkre i seg selv ikke innebærer noe verdiminus på boligen, blir igjen mangelsvurderingen mer konkret i det enkelte tilfellet, med fokus på størrelsen på utbedringskostnader og boligens tilstand (alder, karakter, standard mv.). Skulle man komme til at skjeggkreene er en mangel, følger det relativt klart av Agder lagmannsretts avgjørelse 9. april 2019 at kjøperen skal få dekket sine utbedringskostnader, men for øvrig ikke prisavslag for redusert markedsverdi på boligen. I praksis ser det ut til at utbedringskostnadene i mange tilfeller ligge på rundt 100 000 kroner, men variasjoner må naturlig nok kunne forventes. ENDRINGER I AVHENDINGSLOVEN – HVILKEN BETYDNING VIL DISSE HA FOR VURDERINGEN AV SKJEGGKRE SOM MANGEL? Justisdepartementet har ved Prop 44 L (2018-2019) foreslått flere endringer i avhendingsloven. En av de mest omtalte endringene er at “som-den-er” forbeholdet foreslås fjernet fra loven. Begrunnelsen for dette er et ønske om å øke selgeres initiativ til å gi opplysninger i forkant av salg, særlig ved bruk av tilstandsrapport.

Hva gjelder skjeggkre, er disse vanskelig å oppdage for en takstmann siden hun eller han normalt kun er tilstede i boligen i et relativt begrenset tidsrom på dagtid. Siden lovforslaget ikke stiller krav til at boligen er i “vesentlig” dårligere stand for å kunne konstatere at mangel foreligger, foreslås det i prinsippet at ansvaret for skjeggkre i større grad skal ligge hos selger enn i dag. Det bør riktignok bemerkes at skjeggkre i sin alminnelighet kan være så utbredt i norske hjem på tidspunktet for vedtakelsen av de aktuelle endringene i avhendingsloven, at dette uansett ikke blir et problem for boligselgere. KORT OM SKJEGGKRE OG UTLEIE AV BOLIG På samme måte som skjeggkre kan skape tvist ved salg av bolig, kan skjeggkre også bidra til å skape tvist ved utleie av bolig. For det første kan det tenkes at leietakeren oppdager skjeggkre etter innflytting og enten ønsker avslag i leien eller å heve leieavtalen. Leietakers mangelskrav vil her, som i salgstilfellene, bero på en helt konkret vurdering. Praksis fra husleietvistutvalget har vist at skjeggkre av “et visst omfang” kan gi leietaker rett på 15 % leieavslag i utbedringsperioden, mens funn av “4-5 skjeggkre” ikke berettiger leietaker til å heve leieavtalen. For det andre kan det tenkes at leietaker selv bringer skjeggkre inn i boligen og deretter tilbakeleverer boligen med skjeggkre. Etter husleieloven § 10-2 er leietaker forpliktet til å levere boligen i samme stand som den var ved overtakelsen. Har leietaker bragt skjeggkre inn i leieobjektet kan det derfor fort lede til at utleier kan kreve utbedringskostnader jf. husleieloven § 103, på tilsvarende måte som boligkjøpere kan kreve utbedringskostnader dekket av selger. I lys av Agder lagmannsretts avgjørelse 9. april 2019 kan utleier i dette tilfelle neppe kreve noen erstatning for verdireduksjon av boligen.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 39


MIN VAKRESTE BOLIG

Av arkitekt Reiulf Ramstad

Å velge ett favoritt prosjekt er veldig vanskelig da det finnes veldig mange flotte hus i verden. Derfor valgte jeg et veldig inspirerende boligprosjekt jeg nylig fikk besøke i forbindelse med en jobbreise til Moskva. Som arkitektstudent var jeg fascinert av, og leste mye om russisk konstruktivisme og Avant-garde, og da spesielt arkitekt Konstantin Melnikov. Hans poetiske tolkning av det egentlig veldig brutale modernistiske konseptet boligmaskin er veldig spennende, synes jeg. Det er beundringsverdig hvordan han brukte de økonomiske begrensninger og kommunistiske strenge regler og tradisjoner til å studere konstruktive og romlige muligheter i arkitekturen.

40 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

Konstantin Melnikovs hus befinner seg i sentrum av Moskva, og er to sammenhengende sylindriske volum med nok plass til å huse hans familie og arkitektur- og kunststudio. Huset ble bygget på 1920-tallet med ekstremt begrenset budsjett, noe som var årsaken til mange av avgjørelsene som ble tatt. Sylinderformen, med massevis av sekskantede hull er den mest effektive og materialbesparende konstruksjonsmetoden, og er et eksempel på hvordan Melnikov bruker de stramme økonomiske rammene til å skape noe vakkert. Noen av hullene ble til de karakteristiske vinduene, noen til skap, mens andre ble fylt med bygningsavfall som isolasjon. Det sies at ikke en eneste søppelsekk ble kastet på byggeplassen.


"Melnikovs Hus"

Noe jeg synes er veldig spennende er kontrastene mellom de forskjellige rommene i huset. Vindeltrappen, som befinner seg der de to sylindrene møtes, skaper spennende romsekvenser og tar en fra de mest grove og offentlige rommene og oppover til de private områdene. Stuen i andre etasje er et flott rom. Det har ett veldig stort vindu mot gaten som slipper inn masse konsentrert lys, samtidig som det rammer inn utsikten. Dette kontrasterer med de 38 små vinduer

i det neste rommet man kommer til - Melnikovs studio. Disse vinduer slipper inn et godt diffust arbeidslys med minst mulig skygger. Fra atelieret kan man gå ut til en sydvendt takterrasse, hvor man - før alle høyhusene i Moskva kom - kunne få overblikk over hele byen. I år fyller huset 90 år, og noe av det mest imponerende ved Melnikov og hans hus er hvor tidlig han var ute med disse boligkvaliteter.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 41


REIULF RAMSTAD ARKITEKTER (RRA) Arkitektkontoret holder til Oslo og Innsbruck og er et av Norges mest prisbelønnede og internasjonalt anerkjente arkitektkontorer. RRA er et frittstående arkitektfirma med høy fagkunnskap og en tydelig integritet. Firmaet har en meget sterk konseptuell fagkunnskap i kombinasjon med høy gjennomføringserfaring. Kontorets prosjekter er geografisk spredt innen mange ulike kontekstuelle sammenhenger, alt fra tette urbane situasjoner til dramatiske og ukultiverte landskap. RRA har et meget stort spenn i sin oppdragsportofolie i forhold til skala og kontekst, budsjettramme og funksjonsbehov, og deres prosjekter innehar alle en miljøprofil som er forankret i konkrete tiltak og målbare resultater.

UTMERKELSER: 2017

Den Europeiske Stålprisen

2015

Betongtavlen, Kimen kulturhus, Stjørdal

2015

A. C. Houens fond diplom

2015

Architizer A+ Award / Firm of the Year – overrakt I New York

2014

Jacob Prisen - Norsk Design- og Arkitektursenter

2014

European Prize for Architecture, The Mies Van Der Rohe Award, Nominee 2015,

Knarvik Kirke og Split Veiw Mountain Lodge

2014

European Concrete Award, kategorie “Building”, Trollstigen Nasjonal Turistvei

2014

European Concrete Award, Selvika Nasjonal Turistvei 2014

2013

Betongtavlen, Selvika Havøysund Nasjonal Turistvei

2013

Norsk Stålkonstruksjonspris, Trollstigen, Nasjonal Turistvei

2013

European Steel Construction Award, Trollstigen, Nasjonal Turistvei

2013

European Concrete Award, Trollstigen Nasjonal Turistvei

2013

Architizer A + Award , vinner i 4 kategorier, the jury awards and the public voting

awards, The all time winner in the first ever A + Award, USA.

2013

European Prize for Architecture,The Mies Van Der Rohe Award, Final Nominee, Trollstigen, Nasjonal Turistvei

2013

The Chicago Athenaeum: Museum of Architecture and Design and The European Centre for

2012

Architecture Art Design and Urban StudiesThe International Architecture

2012

WAN award for leading architects for the 21st Century

2012

Betongtavlen, Trollstigen

2012

Topos Award, The European Landscape Architecture Association award, Trollstigen, Nasjonal Turistvei 2011

2011

Statens Byggskikkspris, 2011, Finalist, Korsgata 5 Leilighetsbygg

2011

Oslo Bys Arkitekturpris 2011, hederspris, Fagerborg Menighetsbarnehage

2010

Oslo Bys Arkitekturpris 2010, hederspris, Korsgata 5 Leilighetsbygg

09/10 Sundt’s Award for private building in Oslo 2009 Arch Daily, Public Building of the Year Award 2009, Trollstigen, Nasjonal Turistvei 2007 European Prize for Architecture, The Mies Van Der Rohe Award, Nominee 2007, Høgskolen I Østfold

42 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019


NOEN PROSJEKTER FRA RRAs PORTEFØLJE:

BYGDØY | BNV15 Utviklet til å bli et helhetlig anlegg som forener nybygg med et historisk anlegg påen attraktiv og innovativ måte, gjennom en bevisst bruk av steds- og situasjonstilpasset arkitektur av høy kvalitet. Dette skal samlet forsterke og utvikle stedets iboende identitet. Et nytt anlegg skal tilby fremtidsrettede leiligheter. Møtet mellom et nytt boligmiljø og de verdige bygningene fra tidlige 1900-tallet, samt park og hage vil fremheve anleggets mange kvaliteter uten å gå på bekostning avtomtens eksklusive særpreg. De nye byggene på eiendommen skal bli et kvalitetsprosjekt som er tuftet på inngående kunnskap om: områdets historiske forhold, transformasjon av hagen til en integrert boligstruktur og en sammensatt boligutforming. BNV 15 skal bli et viktig miljøvennlig boligmiljø med høye arkitektoniske kvaliteter. Prosjektet bygger opp under den stedlige karakter.

HAVSDALEN | SPLIT VIEW MOUNTAIN LODGE Hyttens uttrykk er rent og skarpskåret. Volumet har en hovedfløy som ligger naturlig i terrenget og forgrenes i to deler. Program og nivådeling opptar den skrånede tomtens helning. Med samme trekledning på vegg og tak fremstår alle deler av volumet som en samhørig helhet.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 43


ÅL | V-LODGE Helårshytten er tilrettelagt for en familie på seks, men imøtekommer dens endring i sammensetning, alder og generasjoner i årene som kommer. Hytten er skånsomt plassert i det svakt hellende terrenget, hvor volumets utforming skaper mindre klimasoner for ulike uteaktiviteter med lett tilgjengelighet fra alle sider av bygget.

OSLO | PILESTREDET 77-79 Pilestredet 77 utvikles til å forene nybygg med et historisk miljø på en attraktiv og innovativ måte, gjennom enbevisst bruk av steds- og situasjonstilpasset arkitektur av høy kvalitet. Dette skal forsterke og utvikle stedets iboende identitet. P77 blir et viktig miljøvennlig og urbant boligmiljø med høye arkitektoniske kvaliteter. befinner segi et boligområde omgitt av bygninger fra 1700-tallet. Boligkomplekset består at tre blokker som øker fra fire til seksetasjer. De to mindre blokkene mot nord har det samme fotavtrykket og et prinsipp med fire leiligheter per etasje.Den større blokken i sør er mer kompleks med seks til åtte enheter per etasje av ulik størrelse. De lavere etasjene harmange mindre enheter mens de høyere inneholder større leiligheter. befinner segi et boligområde omgitt av bygninger fra 1700-tallet. Boligkomplekset består at tre blokker som øker fra fire til seksetasjer. De to mindre blokkene mot nord har det samme fotavtrykket og et prinsipp med fire leiligheter per etasje.Den større blokken i sør er mer kompleks med seks til åtte enheter per etasje av ulik størrelse. De lavere etasjene harmange mindre enheter mens de høyere inneholder større leiligheter.

44 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019


HERFJELL | MICRO CLUSTER CABINS Oppdragsgiver ønsket seg en hytte for hele familien, men som også skulle kunne oppleves som de enkeltes innbyrdes hytter. Løsningen ble en samling av tre volumer, som kan brukes individuelt. Hvert av husene er definert som enkle og klare volumer, organisert omkring uteplasser som binder dem sammen til en enhet. En kolle i nordøstlig retning avgrenser og definerer tomten sammen med utsikten mot sørvest. Dette gjenspeiles i bygningskroppenes henvendelse mot sørvest, hvor byggene åpner seg opp med vinduer i gavlfasaden. Mot de andre himmelretningene fremstår bygningene som ett mer lukket volum.

OSLO | K5 URBAN APARTMENTS Kvartalet er et sjeldent gjenværende eksempel på blandingen av småskala bolig- og industribebyggelse fra det nittende århundre. Nybygget er spesialdesignet i forhold til omgivelsene. Det har en velartikulert arkitektonisk form med gode planløsninger, detaljer og et moderne formuttrykk.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 45


Kjøpe bolig? Boligkjøperforsikring er din mulighet til å forsikre deg mot den økonomiske belastningen det er å fremme krav overfor selger dersom du oppdager feil eller mangler ved boligen du har kjøpt. Våre advokater og jurister står parat til å hjelpe deg i fem år etter overtakelse. Les alt om boligkjøperforsikring på våre nettsider soderbergpartners.no

soderbergpartners.no


Your imposing architectural statements aren‘t always made outside.

The difference is Gaggenau. Grand architecture demands grand interior pieces. Refrigeration is one such design element and should speak to who you are. Every Gaggenau piece is distinctively designed, crafted from exceptional materials, offers professional performance, and has done so since 1683. Make a statement: gaggenau.com


r e l b o B Champagne, Crémant, Cava, Prosecco, Spumante og ikke minst tysk Sekt og engelske overraskelser.

Det er ikke helt feil å påstå at vi elsker musserende vin i alle varianter, men vet du egentlig forskjellen på de lekne boblene som også av enkelte betegnes som kjærlighetens viner? Følelser som bobler over. Den svært så romantiske forestillingen vi har om musserende vin er nok medvirkende til at vi simpelthen elsker bobler i glasset. En annen årsak er jo ”the fabulous look” - for det er lite som overgår et elegant glass i hånden, når dansende bobler leker seg optimistisk oppover og skaper høye forventinger allerede før glasset settes til munnen. Når det er sagt, så er det ikke bare det visuelle som leker med følelsene våre - de florlette og tiltalende duftene pirrer sansene våre, og i munnen føles vinen som en deilig dans på roser. Ja, musserende vin gir oss vanligvis en forfriskende og delikat smaksopplevelse der optimisme, lek, glede og romantikk er i høysetet. I tillegg er det jo gjerne i festlige lag og i spesielle anledninger vi åpner en flaske musserende vin. Med andre ord får musserende vin relativt mye gratis når det gjelder å like eller ikke like – for vi er jo i strålende godt humør allerede før vi har åpnet flasken! Og når vi er i godt humør, smaker det meste godt - så enkelt er det. Nevnte lille faktum forklarer nok litt av boblevinens popularitet - vi forbinder bobler, og spesielt de franske, i stor grad med velvære og glede, og noe eksklusivt. Og da er det kanskje ikke rart at det smaker godt, uansett hvor dårlig det er. Tørre, delikate små eller store, søte bobler - variasjonen er stor. Sukkerinnholdet spriker fra øst til vest, og «sec» er langt fra den tørreste, så noen betegnelser kan vi derfor gjøre oss kjent med først som sist. Har du tørr humor og liker det litt tørt, kan

48 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

du gjerne se etter extra brut eller brut nature. Dette betyr minimalt med restsødme - noe som gir vinen et delikat preg uten tung og påtrengende sødmefaktor. Tørre bobleviner fremstår altså som noe renere og slankere i stilen, og blir ofte forbundet med bedre kvalitet ettersom et velkjent triks er å dekke over eventuelle kvalitetsfeil med litt ekstra tilsetting av sukker. For musserende vin brukes egne betegnelser for søthetsgradene, og det er som følger; Doux – søt vin som har mer enn 50 g restsukker/liter Demi-sec – halvtørr vin som har 35-50 g restsukker/liter Sec – tørr vin, har 17-35 g restsukker/liter Extra sec, Extra dry – enda litt tørrere, har 12-20 g restsukker/liter Brut – er nesten helt tørr og har 0-15 g restsukker/liter Extra brut – er helt tørr og har 0-6 g restsukker/liter Ultra brut – Brut nature og Brut integral – tørrere blir det ikke. Kun 0-3 g restsukker/liter Champagne – ikke bare kongen av bobler, men også et beskyttet varemerke. Det er utelukkende vin som er produsert i området Champagne i Frankrike som får lov å kalle seg Champagne. Navnet ble først juridisk beskyttet i henhold til en traktat fra 1891, hvilket ble bekreftet i Versailles-traktaten etter første verdenskrig i 1919.


“My only regret in life is that I didn’t drink enough Champagne" - Robert Noecker I Champagne-distriktet finnes det omlag 5000 små og større produsenter, og produksjonsmetoden som benyttes blir betegnet som ”méthode traditionnelle” eller ”méthode champenoise”. Denne metoden brukes også til andre typer musserende vin rundt om i verden, men disse får altså ikke lov å kalle seg Champagne. Champagne lages i utgangspunktet på samme måte som vanlig vin med førstegangsgjæring på ståltanker. Deretter gjennomgår vinen en annengangsgjæring på flaske. I denne prosessen dannes kullsyre, m.a.o. de dansende boblene. Flasken lagres på skrå og opp/ned og må rokkes litt av og til slik at gjæren samler seg ved korken. Når vinen er ferdig lagret, fryses flaskehalsen med gjæren, og korken fjernes. Gjæren spretter da ut med isen, og flasken fylles opp og lukkes igjen med en ny kork. Champagne ligger nordøst for Paris. Jordsmonnet består av mye kritt, noe som også bidrar til å gi champagne sin berømte karakter. I Champagne brukes det tre typer druer; den grønne er Chardonnay - og viner produsert utelukkende på Chardonnay kalles Blanc de Blanc. De to røde druene som benyttes er Pinot Noir og Pinot Meunier - og vinen kalles da gjerne for Blanc de Noirs. De fleste vinene er derimot en blanding av disse tre druetypene, og kommer vanligvis også fra flere vinbønder. Champagne er derfor ofte en ”blend” av flere ulike viner, såkalte cuvéer, men hvert champagnehus med respekt for seg selv har sin egen stil som vinmakeren verner og prøver å gjenskape år etter år. Ikke bare klima og jordsmonn er ideelt for produksjon av Champagne, også de mange, lange

og kjølige kjellergangene under byen og vingårdene bidrar godt med sine perfekte lagringsforhold. Det er altså resultatet av flere omstendigheter som har bygget opp den ettertraktede merkevaren Champagne som noe vi forbinder med kvalitet - men dette betyr ikke at det som produseres utelukkende er av god kvalitet. Et image kan være én ting – men sannheten kan fint være noe annet. Crémant er fransk musserende vin som lages utenfor Champagne, og gjerne i Burgund, Jura og Alsace. Ofte brukes de samme druene som i Champagne, med andre ord Pinot Noir, Pinot Meunier og Chardonnay – men også lokale druevarianter brukes, og smaksretningene kan derfor variere stort. Burgund er det nærmeste området til Champagne, og Crémant som produseres på samme druesorter og metode som i Champagne, kan derfor minne om Champagne, hvilket gjør Crémant til et meget godt alternativ om du ønsker god kvalitet til en rimeligere penge. I Spania kalles musserende vin for ”Cava” som betyr kjeller. Cava lages på samme måte som Champagne, og hvert år brukes mer enn 160.000 tonn druer i produksjonen, hvilket gjør Cava til en sterk konkurrent til Champagne som per i dag er verdens største produsent av musserende vin. I dag fremstiller rundt 280 produsenter Cava og de største er Codorniu og Freixnet. Til sammenligning var det kun 65 produsenter i 1977. Produksjon av Cava foregår hovedsakelig i området Catalonia som ligger i det nordøstlige Spania og grenser til Frankrike og Andorra i nord, Middelhavet i øst,

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 49


Vin “Champagne is appropriate for breakfast, lunch and dinner.” - Madeline Puckette -

Edle dråper. Smak: fyldig og moden med utsøkt struktur og kompleksitet. samt Valencia regionen i sør og Aragón i vest. Cava går langt tilbake i tid. Det velrennomerte vinhuset Codorníu startet sin musserende vinproduksjon etter ”methode champenoise” i 1872, og i 1879 ble de første 864 flaskene presentert på markedet, hvilket ble en umiddelbar suksess, men kun for det øverste sjiktet i samfunnet. Produsenten Codorníu ble med dette raskt hoffleverandør til kongehuset i Madrid. Den store etterspørselen etter den eksklusive boblevinen førte med dette til at mange forsøkte å produsere lignende viner, men med rimeligere og enklere metoder enn den tradisjonelle. Som et motsvar til den påbegynnende masseproduksjonen av ”simpel boblevin”, bestemte de store vinhusene seg for å bruke betegnelsen Champan de cava (vinkjellerchampagne) for å skille kvalitetsvinene fra resten. Men betegnelsen Champan forsvant fra etikettene da Spania ble medlem i det Europeiske Fellesmarked og Frankrike forlangte forbud for å beskytte sitt eget varemerke. Etter dette har de spanske boblevinene rett og slett blitt kjent som Cava. Druene som benyttes er ofte Xarel-lo som gir både kraft og farge, Macabeo som bidrar med finesse og eleganse, og Parallada som gir aroma - og vanligvis benyttes altså den tradisjonelle champagnemetoden. I tillegg produseres det en del svært kostbare varianter som utelukkende er basert på Chardonnay-druen. Også Cava kan fremstå i hvite- eller rosévarianter, og vinene har gjerne klassifikasjonen Denominación de Origen (DO). Prosecco er den italienske varianten, og druen som brukes er vanligvis Glera, tidligere kjent som Prosecco, derav navnet. Prosecco produseres i regionene Veneto og Friuli-Venezia Giulia i det nordøstlige Italia nord for Venezia, og er Italias største DOC-appellasjon. Prosecco-produsentene satser stort på volum og produserer flere hundre millioner flasker i året. Dette kan de gjøre fordi produktet er noe en hel verden vil ha, til tross for at en del vinsnobber kaller Prosecco for rusbrus for voksne. I motsetning til både Champagne og Cava, som gjennomgår en annengangsgjæring på flaske, brukes det trykktank til Prosecco. Prosecco fremstår ofte som en lettere, friskere og fruktigere boblevariant som rett og slett er mer sjarmerende enn Champagne som kan oppleves for smal, syrlig og utilnærmelig for enkelte, og Cava som kan oppleves for uelegant, pompøs og påtrengende. Men smaken er som baken, og godt er det.

50 Boligmagasinet Nr. 2 | 2019

Masterblender Bruno Colomer, Codorníu Spumante er en musserende, italiensk vin fra den sørøstlige delen av Piemonteregionen i Italia, spesielt rundt byene Asti og Alba. I 1993 ble vinen klassifisert som Denominazione di Origine Controllata e Garantita (DOCG), og i 2004 ble dette Italias største produserende appellasjon - det produseres eksempelvis ti ganger mer Asti i Piemonte enn den mer velkjente Piemonte-rødvinen Barolo. Spumante-vinene lages av Moscato Bianco druer, som er relativt søte og inneholder lite alkohol, og vinen produseres i likhet med Prosecco på tankmetoden som også kalles cuve close eller charmat-metoden. En temperaturkontrollert ståltank med ferdig hvitvin settes under trykk. Gjær og sukker tilsettes vinen, og etter en rask gjæring nummer to fjernes bunnfallet, og vinen flasketappes under trykk. Tankmetoden er mer hensiktsmessig å bruke når det skal produseres store mengder musserende vin. 22. juni 2014 ble Asti Spumante sammen med Canelli for øvrig plassert på UNESCOs verdensarvliste. Det bør vel også nevnes at Asti Spumante har en lillebror som heter Moscato d’Asti. Denne vinen er laget i samme region med samme drue, men fremstår mer som en ”perlende vin” enn en musserende og har gjerne et lavere alkoholinnhold. Perlende vin har et trykk på mellom 1 og 3 bar, mens musserende viner har et trykk på mellom 3 og 6 bar. Et normalt bildekk har til sammenlikning gjerne 2,5 bar. Vinene varierer fra tørre til søte, avhengig av hvilken mengde sukker den ferdige vinen tilsettes. Sekt er Tyskland og Østerrikets svar på musserende vin, og er i all hovedsak produsert etter samme metode som i Champagne. Med dette, samt egenartede druer, jordsmonn og klima - får du topp kvalitet på boblene. Andre produsenter bruker tankmetoden og gjerne litt enklere druetyper. Av de klassiske bør nevnes Elbling, Silvaner, Kerner, Weissburgunder og ikke minst Riesling som regnes som en av verdens desidert beste druesorter. Grüner Veltliner er for øvrig den druen som oftest benyttes i musserende vin fra Østerrike. Kjøper du Sekt, så pass på at vinen er merket med ”tysk vin” – for Tyskland er storimportør av druer fra Italia, Spania og Frankrike til bruk i nettopp sektproduksjon, og kvaliteten kan derfor variere stort. Men ille bobler er det nok ikke, ettersom tyskerne er det folkeslaget som drikker mest musserende i verden. Tyskere på ny fremmarsj – fra kvantitet til kvalitet. Det har de siste tiårene skjedd store forandringer i den tyske bobleindustrien som helt frem til midten av 1970-tallet ble dominert av et fåtall sektfabrikker. De få Sektkellerienfabrikkene hadde bortimot monopol på all produksjon av tyske bobler, og det måtte en liten vinrevolusjon til


Vin

Cordoniu er en av Spanias største produsenter av Cava.

Champagne, anyone? før enkelte uredde bønder igangsatte sine egne kvalitetsproduksjoner med den nye betegnelsen Winzersekt. Winzersekt er en musserende vin som ofte har en egenartet stil og som gjerne er av høy kvalitet. Vinen må inneholde minst 10% alkohol og vinene som brukes i ”blenden” må komme fra samme område og vanligvis med årgang på etiketten. Vinene produseres på ”champagnemetoden” og må lagres i minst 9 måneder. Dog, en del kvalitetsprodusenter lagrer i opp til 18 måneder. Allerede i 1783 ble det gjort forsøk på å produsere musserende vin i Tyskland, men det var først i 1826 at den første boblevinen ble tappet og ”labeled”. I nyere tid og i området Rheinhessen som er det største vinområdet i Tyskland og i Rheingau, produserer nesten alle vingårder med respekt for seg selv litt Sekt ved siden av produksjon av vanlig vin. På slutten av 1700-tallet utvandret en del tyske vinbønder til Frankrike, hvilket noen av de største champagnehusenes navn fortsatt bevitner. Vi har eksempelvis Bollinger, Heidsieck, G.H. Mumm og Krug, og i Tyskland har vi Kloster-Eberbach, Prinz von Hessen, Doctor Loosen og Weingut Wittmann som alle er kjent for sine meget gode kvaliteter - for på slutten av 1800-tallet gikk nemlig nyervervet kunnskap i Frankrike tilbake til Tyskland. Sekt kategoriseres fra ekstra tørr til mild søt: Naturherb (brut nature) Extra herb (ekstra brut) Herb (brut) Extra trocken (ekstra tørr) Trocken (tørr) Halbtrocken (halvtørr) Mild (søt)

England vil ut av EU, men inn i boble-eliten. Sør-England har samme kalkholdige jordsmonn som Champagne og et meget likt klima, hvilket forklarer noe av suksessen England nå opplever når det gjelder vinproduksjon - for sent på 80-tallet ble det bokstavelig talt plantet nye drømmer i sør som nå viser seg å slå ut for fullt både i England og internasjonalt. Frukttrær og grønnsaker ble fjernet fra sine vante plasser og erstattet med Chardonnay, Pinot Noir og Pinot Meunier. Tanken var å produsere champagnekopier, for hvorfor ikke? Ved de bratte kalksteinsklippene i Sør-England ligger nemlig noen av Englands beste vinmarker, og en av dem som har innsett dette og investert i området er den berømte champagneprodusenten Taittinger. Små klimaendringer har altså gjort England til en skikkelig outsider når det gjelder musserende vin, dette selv om den engelske sommeren ikke har blitt noe spesielt varmere. Dagtemperaturene er de samme, men døgnets andre halvdel har imidlertid blitt litt varmere. Fotosyntesen starter derfor tidligere på dagen, noe som igjen resulterer i høyere sukkerinnhold i druene. Dette er små, men viktige endringer som utgjør store forskjeller i et marginalt klima for drueproduksjon. Det kjølige klimaet bidrar til en lang vekstsesong, som igjen resulterer i en intens fruktkonsentrasjon uten å gå på bekostning av vinens syre – og dette er akkurat hva vi vil ha i en god musserende, ikke sant? Så neste gang du skal ha musserende vin – hvorfor ikke prøve engelske bobler?

Om du ønsker en optimal smaksopplevelse av Sekt, er det greit å servere den ved riktig temperatur:

Hvit Sekt serverer du fra 5-7 ° C Rosé Sekt serverer du fra 6 – 8 ° C Rød Sekt serveres gjerne mellom 9-10 ° C

Av Trude Helén Hole BIlder: produsentene

Boligmagasinet Nr. 2 | 2019 51


Andy Andy Warhol: Warhol: The The Scream Scream (After (After Munch) Munch) Andy Warhol: The Scream (After Munch) Selges på auksjon ii Oslo, torsdag 28. mai kl. 18:00 Selges på auksjon Oslo, torsdag 28. mai kl. 18:00 Selges på auksjon i Oslo, torsdag 28. mai kl. 18:00

Andy Warhol The Scream (After Munch). Fargeserigrafi. Unikat. Feldman-Schellmann IIIA.58. Selges på FokusThe 1900, 28. mai. Vurdering: Kr. 1.500.000–2.000.000. AndyWarhol Warhol Scream (After Munch).Fargeserigrafi. Fargeserigrafi. Unikat.Feldman-Schellmann Feldman-SchellmannIIIA.58. IIIA.58. Andy The Scream (After Munch). Unikat. Selges på Fokus 1900, 28. mai. Vurdering: Kr.1.500.000–2.000.000. 1.500.000–2.000.000. Selges på Fokus 1900, 28. mai. Vurdering: Kr.

Utvalget inkluderer blant andre Pablo Picasso, Harald Sohlberg, TirsdagTirsdag 28. mai blir en viktig dag for kunstkjøpere. 28. mai blir en viktig dag for kunstkjøpere. Utvalget inkluderer andre Pablo Picasso, Harald Sohlberg, Utvalget inkluderer blant andre Pablo Picasso, Harald Sohlberg, Per Krohg, Arneblant Kavli, Kaiandre Fjell, Jakob Weidemann, Gunnar S. Utvalget inkluderer blant Pablo Picasso, Harald Sohlberg, Tirsdag 28.Andy maiWarhol bliren en viktigdag dagfor for kunstkjøpere. Tirsdag 28. mai blir viktig kunstkjøpere. Med og Edvard Munch i spissen avholdes Per Krogh, ArneArne Kavli, Kai Kai Fjell, Jakob Weidemann, Gunnar S. S. Med Andy Warhol og Edvard Munch i spissen Per Krohg, Kavli, Fjell, Jakob Weidemann, Gunnar Gundersen, Anna-Eva Bergman, Per Kleiva, Bjørn Ransve, Per Krohg, Arne Kavli, Kai Fjell, Jakob Weidemann, Gunnar S. spesialauksjonen “FokusMunch 1900” med 60 utvalgte Gundersen, Anna-Eva Bergman, PerPer Kleiva, Bjørn Ransve, MedAndy AndyWarhol Warhol ogEdvard Edvard Munch ispissen spissen Med og i Gundersen, Anna-Eva Bergman, Kleiva, Bjørn Ransve, Kirkeby, Håkon Bleken, Kenneth Blomogog DagAlveng. Alveng. Gundersen, Anna-Eva Bergman, PerBlom Kleiva, Bjørn Ransve, avholdes spesialauksjonen «Fokus med Per Per Kirkeby, Håkon Bleken, Kenneth Dag moderne kunstverk fra1900» hele 1900-tallet. PerKirkeby, Kirkeby,Håkon HåkonBleken, Bleken,Kenneth KennethBlom Blomog ogDag DagAlveng. Alveng. Per avholdes spesialauksjonen «Fokus 1900» med avholdes spesialauksjonen «Fokus 60 utvalgte moderne kunstverk fra1900» hele med Katalog: www.gwpa.no. 60utvalgte utvalgtemoderne modernekunstverk kunstverkfra frahele hele Katalog: www.gwpa.no 60 Katalog: www.gwpa.no. Visning avwww.gwpa.no. enkeltverk etter avtale. Katalog: Visning av enkeltverk etter avtale. 1900-tallet. Visningav avenkeltverk enkeltverketter etteravtale. avtale. Visning 1900-tallet. 1900-tallet.

Spesialister på Edvard Munch og moderne og eldre norsk kunst av høy kvalitet Spesialister påEdvard EdvardMunch Munch og moderne ogeldre eldre norskkunst kunstav avhøy høykvalitet kvalitet GREV WEDELS PLASSog 2,moderne +47 22862186 | WWW.GWPA.NO Spesialister på og norsk GREV WEDELS PLASS 2, +47 22862186 | WWW.GWPA.NO

Profile for Boligmagasinet

Boligmagasinet #2 2019  

Boligmagasinet #2 2019