Boligmagasinet #2 2020

BOLIGMAGASINET NR 2 - 2020

PROFILINTERVJUET

BOLIGMARKEDET

JUS

K K

ADVOKAT K ADVOKAT K OSLO OSLO

EIENDOM

VIN

VELKOMMEN TIL 700M2 BALSAM FOR SJELEN KJØKKEN - GARDEROBE - BAD - LAMPER - MØBLER - INTERIØR

D R A M M E N S V E I E N 1 2 3 0 2 7 7 O S L O 2 2 0 4 8 5 1 0 S T U D I O K VA N U M . N O V E L K O M M E N @ S T U D I O K VA N U M . N O

Foto: CF-Wesenberg

Leder

Advokat Torbjørn Ek

I SURREALISMENS TID Ganske så surrealistisk å se rundt oss. Jeg tror og opplever imidlertid at optimismen lever. I disse vanskelige tider, er jeg ganske sikker på at folk tror på, og planlegger for, tiden etter denne krisen. Boligbehovet blir ikke borte. Vi som lever av å selge varer eller tjenester må derfor fortsatt holde fanen høyt, og pleie våre kunder også nå, selv om det i en periode har vært litt vanskeligere å nå oss, og å komme på visninger. Signaler i den seneste tiden bærer bud om at vi gradvis nærmer oss en litt mer «normal» tilværelse. Boligmarkedet har overraskende nok ikke blitt så negativt påvirket som man kunne frykte, og sentralbanken har satt renten til null. Det er isolert sett positivt.

Sjelden har vel folk hatt bedre tid til å lese/ta til seg godt lesestoff og nyttig profilering enn nå. Boligmagasinet er forhåpentligvis et slikt produkt, både på papir og på nett. Undersøkelser (RAM test) hos Hegnar Media (Finansavisen) av Boligmagasinet nr.

1 - 2020 viste oppsiktsvekkende gode resultater. Boligmagasinet scorer langt over gjennomsnittet på samtlige parametere. Det er vi veldig stolte av !!!

Som følge av Coronasituasjonen har mange av våre samarbeidspartnere kommet i svært en vanskelig situasjon. Enkelte har opplevd og opplever tilnærmet full shutdown. Mange må kutte all pengebruk som ikke oppfattes som absolutt nødvendig.

Det rammer også Boligmagasinet.

Advokat Ek/Boligmagasinet ønsker å derfor å gi vårt bidrag til å holde hjulene i gang, og har bestemt oss for å produsere en utgave hvor vi gir våre faste samarbeidspartnere kostnadsfri markedsføring. I tillegg til vår egen innsats har øvrige bidragsytere som journalister/skribenter/fotografer etc. også gitt sine bidrag kostnadsfritt.

Selv om vi er overbevist om at papirversjonen har livets rett har vi for å spare trykk- og distribusjonskostnader, og for ikke å spre smitte unødig, bestemt oss for at utgave nr. 2-2020 kun vil bli produsert i digital versjon. Magasinet skal fortsatt holde den sedvanlige høye redaksjonelle kvaliteten og selvfølgelig den grafiske profilen som dere er vant til å se.

Vi er optimister og tror at vi kommer sterkt tilbake i september med et nytt lekkert papirmagasin.

4 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

God lesning.

K Leder

4

Penthouse

8

Profilintervjuet

16

DARK arkitekter

22

Annus Horribilis

28

Min vakreste bolig

32

Hille Strandskogen

38

Roser og Dior

44

Prognosesenteret

52

Beskatning tomtegevinst

56

Miraval - Rosévin

66

BOLIGMAGASINET www.ek.no Tlf.: 97 51 17 60 Ansvarlig utgiver: Advokat Torbjørn Ek AS

K

Tlf.: 23 11 17 60 Annonser: ek@ek.no Design og layout: TMTE Cover: Arkitekt Tommie Wilhelmsen

Advokat Ek © 2014

K Neste utgave av Boligmagasinet kommer 23. september!

DARJA BARANNIK

BESØK OSS I OSLO, BERGEN ELLER PÅ NETT | TESORI.NO | 99 31 35 33 | KUNDESERVICE@TESORI.NO

PENTHOUSE VED FROGNERPARKEN Av Torbjørn Ek

I Nordeas gamle hovedkontor mellom Frognerparken og Majorstua stasjon er prosjektet Middelthunet under bygging. Et spektakulært byutviklingsprosjekt som med sin størrelse og beliggenhet tåler sammenlikning med både Tjuvholmen, Sørenga og Barcode. Gamle utslitte næringsbygg transformeres til moderne boliger, og området omdannes til et nytt og attraktivt bomiljø med blanding av urban arkitektur og innbydende grønne uterom.

Boligmagasinet har fått anledning til en sneak peek på prospektet… og det skal sies at dette kan bli vanvittig.

På toppen av prosjektet, i 12. og 13. etasje, med en utsikt som du bare kan drømme om, ligger det nærmere 800 kvadratmeter som venter på å bli omformet til Oslos råeste penthouseleilighet, i alle fall nord for Munkedamsveien. Over 400 kvadratmeter leilighet i 12. etasje og resten fordelt på en spektakulær takterrasse i 13. etasje, og terrasser i leilighetens front mot Frognerparken.

Foruten heis rett opp til egen inngangsdør, og så mange garasjeplasser man vil ha, er valg av fasiliteter, romdeling, design og interiør i stor grad opp til kjøper.

Ifølge utbyggeren, Veidekke Eiendom/Obos, blir det tilrettelagt for åpen stue- og kjøkkenløsning, moderne bad, SPA, og flere romslige soverom. Store vinduer, overlys, og takhøyde på 2,8 meter sikrer lys og romfølelse.

Byggetekniske forhold og valg av leverandører vil gi visse begrensninger, men innenfor prosjektets rammer vil du kunne forme din drømmebolig.

Bildene som følger er inspirasjonsbilder.

8 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

OVERLYS Et spektakulĂŚrt overlysvindu setter sitt preg pĂĽ rommet

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 9

10 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

MED HIMMELEN SOM TAK Det er lett å føle seg “on top of the world” på hele 210 m2 privat takterrasse i 13. etasje

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 11

12 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

MULIGHETENE ER MANGE Leiligheten kan tilrettelegges etter kundens ønsker.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 13

VELVÆRE I EGET HJEM Foruten mulighet for privat Jacuzzi pü terassen, kan det legges opp til egen SPA-avdeling.

14 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

BOLIG MED EKSTRA TAKHØYDE En takhøyde på hele 2,8 meter gir en herlig romfølelse. Store flater med plass til kunst og utsmykning.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 15

Profilintervjuet

GI BLAFFEN I OPPSKRIFTEN

Hemmeligheten bak BAHR-advokat og partner Anne Sofie Bjørkholts suksess er en overraskelse. Og en påminnelse om at alminnelig aksepterte gode råd kan være dårlige. Slike som: Tilpass deg, jobb mer enn andre, og følg suksessoppskriften i din bransje. Anne Sofie ga blaffen og kjørte sitt eget løp.

I 2019 ble hun Norges best betalte kvinne, og som eiendomsadvokat er hun nå for andre år på rad rangert på topp innen fast eiendom av Finansavisen.

av Annette Sjursen

Rådene hennes for å bli partner er: Unngå oppkjørte løyper og lag ditt eget spor.

Aksepteres ikke dette, finn på noe annet.

Og i tillegg: Plant sjøbein på landjorda.

- Jeg ville bli partner, men på min måte, og jeg gikk hjem halv fem i mange år da barna var yngre. Jeg tenkte: Blir jeg ikke partner på grunn av det, finner jeg på noe annet.

- Så den innstillingen ga deg kanskje selvtilliten som gjorde at du ble partner?

- Nettopp, og det gjorde meg til den jeg er i dag. Så nøkkelen er å gjøre det som gir deg

16 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

selvtillit og finne den mentale innstillingen som støtter selvtilliten din. Og hva som fungerer er sannsynligvis forskjellig for alle.

Så legger Norges best betalte kvinne til at for kvinner er det nok også viktig å velge rette livspartner, en som vil dele alt arbeid utover jobb 50 prosent og helst ikke er treningsnarkoman, for da blir de 50 prosentene teori.

- Jeg giftet meg med den første jeg forelsket meg i, så der har jeg rett og slett hatt flaks ser jeg - sånn i ettertid, for vi har alltid delt på alt.

- Hvis ikke hadde du kanskje bare funnet en annen?

Anne Sofie ler og forteller at svaret på spørsmålet mange er opptatt av i dag hvorfor ikke flere kvinner har blitt partnere er at mange av de som allerede er partnere er menn med ektefeller som har tatt mer enn 50 prosent på hjemmebane. Ubevisst tar man utgangspunkt i egne rammevilkår og forventninger når man vurderer andre.

Da kan det bli vanskelig å se at en kvinne vil ha mulighet til å levere på samme nivå som man selv har gjort, uten samme backing hjemme.

Profilintervjuet

Anne Sofie Bjørkholt - advokat og partner i BAHR

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 17

Med andre ord påpeker Anne Sofie hvordan vi fremdeles drar med oss gamle kjønnsrollemønstre selv om vi alle gjerne vil komme videre. Men det mye på gang nå, understreker hun.

- Store klienter som stiller krav til andelen kvinnelige partnere i advokatvirksomhetene har gitt et solid puff fremover.

JANE FONDA Nå har familiens studentbarn vært hjemme en måneds tid, i likhet med mange andre studenter under C-nedstengningen.

- For meg var det fantastisk, som en bonus, å ha dem så nært igjen. Jeg vet jo hvor privilegert jeg er som opplever det sånn, og det er klart at denne krisen avdekker store sosiale og økonomiske forskjeller som vi alle trenger å bli bevisste på.

Ved nyttår i fjor gikk Anne Sofie Bjørkholt inn i stillingen som leder for eiendomsavdelingen i BAHR med 25 advokater og fullmektiger, hvorav 4 er partnere. Ifølge bransjen har Anne Sofie alltid vært god på gjennomføring, og på ikke å måtte ha med seg for mange andre rådgivere inn i et prosjekt, men kunne håndtere mye selv. De som kjenner henne sier at hun kan bridge mange fagområder.

Men da hun vokste opp var det Jane Fonda hun ville bli. Aerobic var den store

18 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

lidenskapen. Drømmen om rosa tights er erstattet av sportsbil med røde skinnseter.

Hun tjente rundt 14 millioner i fjor, og gleder seg over det og Finansavisens kåring.

på å få inn jobb og holde kontakten med klientene. Vi jobber for å hindre følelsen av vakum.

- Kan jeg inspirere unge kvinner gjør det meg glad. Jeg trengte rollemodeller, kan jeg være en på mitt felt er det fantastisk.

RETNING IKKE VISJON

- Hva har C-nedstengning gjort med din måte å kommunisere på som leder?

- Jeg er nok, som mange, kortere og knappere, mye av drodlingen er borte. Det er negativt.

Digital kommunikasjon er effektiv, men den kan ikke erstatte å møte hverandre. Den kollektive energien i fysisk samling er noe eget, så det har vi lært er i hvert fall å sette ekstra pris på hverandre.

I BAHR har de også bevisst gått inn for å demme opp for tapet av drodling med nye rutiner. Hver morgen ligger det en «God morgen mail» med oppmuntrende ord og praktisk informasjon i innboksen til gruppas medlemmer.

- Vi forsøker å holde arbeidsmoral oppe og gruppa samlet, dette er høyt presterende unge mennesker som er sosialt anlagt, de blir naturlig nok urolige av hjemmekontor. Vi ringes også jevnt og trutt, på noen måter blir vi bedre kjent med hverandre. Vi har giggs på nett. Så er jeg opptatt av å omfordele oppgaver, det blir lett til at noen har mye og andre lite. Og så ikke minst – vi har økt fokus

Anne Sofie snakker om at det positive ved situasjonen er at man lærer ulike menneskers verdier bedre, styrker og svakheter blir tydeligere i en krise. Ingen er helt den samme.

Når jeg spør henne om visjonen til eiendomsavdelingen i BAHR svarer hun beskjedent at de ikke har noen. Men det har de, bare at Anne Sofie kaller det for retning.

Vi ønsker å delta i de avanserte sakene som krysser ulike jussdisipliner og som har kommersiell og samfunnsmessig betydning.

Vi ønsker å tenke utenfor boksen, ikke bare hjelpe til, men delta. Vi vil gjerne skape ny juridisk infrastruktur og på den måten være en verdiøkende faktor i næringslivet.

- Som for eksempel?

Derfor er eiendomsavdelingen i BAHR entusiastisk over muligheten til, blant annet sammen med Oslo kommune, å være med på å starte pilotprosjekter for at unge og andre som har utfordringer med å komme inn som eiere i boligmarkedet, får til nettopp dette.

- Vi ønsker å være med på dette. Vi fagfolk kaller det for ulike leie for å eie-modeller.

Blant annet handler dette om at kommunen eller selger for eksempel eier 20 % av boligen, eller at leien kjøper betaler faktisk blir nedbetaling på boligen som man da etter hvert vil eie mer og mer av.

For å gjøre det å eie egen bolig tilgjengelig for flere jobber BAHR med å gjøre knutepunktene mindre støyende.

- Slike steder ligger ofte ved en støyende vei. Å legge veien under lokk kan være et urealistisk alternativ fordi det er dyrt og svekker sikkerheten. Et eksempel er Karihaugveien på Furuset, hvor det kan bygges boliger inn mot E6 som støyskjermes med glass.

Denne innovative byggemetoden er benyttet i Danmark og Sverige med godt resultat. Får vi til dette, kan det være med å løse Oslos utfordringer knyttet til boligpriser og miljø.

- Hvordan har og vil C-nedstengningen påvirke eiendomsmarkedet?

- Er det slik at gjenåpningen går bra tror jeg ikke det får veldig store ringvirkninger, og rentenedsettelsene balanserer også det hele. Noe boligunderskudd vil vi muligens få om noen år fordi utbyggingen dempes, og det vil gi økte boligpriser.

- Bygårdseiendom går ganske bra nå, det

gjør også næringseiendom, mens store prosjekter rettet mot utlandet blir utsatt fordi ingen kan komme til Norge nå. Eiendom er fysisk, ikke bare regneark.

- Blir det derimot flere tilbakefall, store eller små, vil boligmarkedet stagnere fordi flere velger å sitte stille i båten, markedet trenger forutsigbarhet.

Så understreker Anne Sofie viktigheten for samfunnet i at når det nå lettes betydelig på restriksjonene, må folk våge å gå ut og bruke samfunnet igjen. Mange er redde naturlig nok. Vi trenger på en måte en ny dugnad: Våg deg ut!

GJENNOMFØRER - Hvordan planlegger du dagen?

- Det gjør jeg mens jeg spiser frokost, jeg vet omtrent hva jeg skal gjøre når jeg står opp, men jeg lager en mer detaljert plan og etter det handler det egentlig alltid kun om to ting.

- Ja?

hvordan det var å være student. Fint å få jobbe i fred, men glad det er over.

For å komme igjennom utfordringer er Anne Sofie opptatt av balansen mellom å ikke bli passiv, men heller ikke kaste seg inn i handling uten refleksjon.

- Da er det viktig å plante bena godt på jorda og puste med magen. Og forsøke å skille det man selv frykter fra det utfordringen objektivt sett gjelder. Altså separere deg selv fra saken. Jeg blir lettere stressa nå når barna er flyttet ut, for nå har jeg mer tid til å gruble. Da jeg var med dem glemte jeg bare jobben. Derfor var det så deilig å ha dem hjemme igjen i denne perioden.

Det er kanskje noe å tenke på for mannlige partnere, at å være mer med barna kan være like stressnedsettende som sykling eller å jobbe 24/7 for å få kontroll. Det nye frynsegodet må kanskje begynne å bli en ungeflokk og en busy kone som kan berolige den mannlige partneren. Forretningsidé: Vil du bli sjef eller partner? Ring oss, og du får en familie på døren. NB – en med negativ C-test.

- Holde meg selv i øra og gjennomføre.

Jeg er en gjennomfører. Det har vært mye vanskeligere å holde seg selv i øra med hjemmekontor. På kontoret går dagen av seg selv og folk kommer inn og ut av døra hele tiden. Hjemmekontoret har minnet meg om

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 19

THE PRINCESS 49 E X P E R I E N C E T H E E X C E P T I O N A L®

THE PRINCESS F55

E XPERI EN CE TH E E XCEPTIO NAL®

THE PRINCESS 49 E X P E R I E N C E T H E E X C E P T I O N A L®

För försäljning, service eller mer information kontakta: PRINCESS YACHTS WEST SWEDEN AB +46 (0)70 644 21 10 info@princessyachts.se www.princessyachts.se

FIND OUT MORE AT WWW.PRINCESSYACHTS.C

COM

Velkommen om bord!!

För försäljning, service eller mer information kontakta:

PRINCESS YACHTS NORWAY PRINCESS YACHTS WEST AS SWEDEN AB BERGEN +47 55 52 21 5010 30 +46 (0)70 644 OSLO +47 66 76 08 70 info@princessyachts.se www.princessyachts.no www.princessyachts.se

FIND OUT MORE AT WWW.PRINCESSYACHTS.COM

Trine har vært en del av DARK siden 2017, partner siden 2018.

Trine Kvaal Leren | Arkitekt - Partner

Hun studerte på NTNU i Trondheim og utvekslet til både Sveits og Oslo.

HVORDAN PLANLEGGE FOR DET GODE LIV At boligen er viktig for oss nordmenn er det lite tvil om. Og sjelden har det vært like tydelig som i disse tider, hvor vi tilbringer mer tid i egen bolig enn normalt. Hva er en GOD BOLIG? Vi spør arkitekt hos DARK Arkitekter Trine Kvaal Leren.

— En er god bolig er mer enn bare et pent kjøkken og en-stavs parkett.

Det handler om gode rom og sosiale møtesteder både innenfor og utenfor husets fire vegger. Når man skal utforme store boligprosjekter og byutviklingsgrep er det mange brikker som skal falle på plass, sier Leren.

Hvordan kan man planlegge for å gi fremtidige beboere muligheten for det gode liv?

— Man kan utvikle på en bærekraftig måte. Bærekraftig boliger handler ikke bare om at et bygg skal miljøsertifiseres.

Riktig beliggenhet og knutepunktutvikling 22 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

er vel så viktig fordi det reduserer transportbehovet i hverdagen, og bidrar til at folk sykler og går mer. Det igjen er godt for helsa og miljøet.

parallelle separate liv. Da trengs det møteplasser og uteområder som legger opp til ikke-planlagte møter mellom mennesker og gjerne fellesfunksjoner som gjør at man er mindre isolert. Det — I fremtiden kommer de fleste av oss til er en viktig del av sosial bærekraft, fordi å i en by, eller hvert fall tettere enn i dag. ensomhet er en utfordring i samfunnet.

Det er ikke et hinder for det gode liv, tvert i imot. Selv har jeg en forkjærlighet for — Barnefamilier trenger kanskje barneå bringe grønne tak, parker og trær inn pass, mens eldre trenger noen å prate der folk bor. Gode byer er fulle av liv og med. Travle voksne trenger hjelp til bilaktivitet. Ikke bare menneskelig aktivitet vask og hundelufting, og ungdom trenger og liv, men et mangfold av liv. Vekster lommepenger. For at det skal skje trengs som blomstrer og gir frukt, trær som gir det en miks av boligstørrelser, riktig skygge og ly, bekker og vannrenner som dimensjonerte gårdsrom og en struktur tar hånd om regnet, fuglesang om våren som legger opp til samspill, trygghet og og bier som surrer, nærmest prediker gjensidig tillitt. En fysisk møteplass funden engasjerte arkitekten. gerer bedre hvis de bakenforliggende forholdene er riktige.

Fra vellykkede boligområder (eksempelvis Ullevål Hageby) snakkes det ofte om Hva tenker du om dagens byutvikling og møteplasser. Hva betyr det? boligprodusentenes/utbyggernes evne til å tenke i disse baner?

— Gode møteplasser kan bidra til at et boligområde fungerer som en liten — Jeg syntes Norge er vi på riktig vei når landsby. Man ønsker ikke at folk leverer det kommer til byutvikling, men ikke i

«Et viktig grep i boligprosjektet Malerhaugveien 15 har vært å forsterke forbindelsen mellom to høydenivåer i området, samt å skape en gjennomgang som kan benyttes som en hyggelig vei mellom Fyrstikkalleen skole og Malerhaugveien. Ved å beholde mye av skråningen mellom disse som både en trapp og en grønn oase for lek og opphold legges det opp til tilfeldige møter mellom både beboere og folk i området»

Ill.: DARK/USBL

«Boligprosjektet Aveny Vest i Lillestrøm er brutt opp i mindre volumer for å tilpasse seg menneskelig skala og villaområdet det grenser til.»

Ill.:DARK/Skanska/EVE Images

«Første etasje i Aveny Vest i Lillestrøm er regulert med ekstra høyde for å ha mulighet til å kunne benyttes til annet enn kun bolig ettersom bygget ligger i en urban kontekst, og det er ønskelig med fleksibilitet. Dette er benyttet til å lage en type bybolig med god kontakt med gatelivet, og den urbane pulsen.

Disse boligene kan lett kan benyttes på flere måter, for eksempel til en liten klesbutikk eller som atelier.»

Ill.: DARK/Skanska/EVE Images

mål. Mesteparten av boliginnovasjonen som løftes frem her i landet handler teknologi som kan bidra til et enklere liv. Det er fint, men vi glemmer fort at boliginnovasjon kan også komme i form av alternative måter å tenke planer, fellesfunksjoner, byggesystemer og finansieringsmodeller på. Sørover i Europa har man gode eksempler på beboerstyrte boligutviklingsprosjekter i kombinasjon med tradisjonell utvikling, hvor fremtidige beboere får ta større del i utformingen av egen bolig. Jeg tror norske utbyggere kan lære mye her.

— Før modernismen bidro ornamentikk i fasader til å vise at bygg var konstruert av mindre elementer og størrelser som mennesker kunne relatere til. Dette kan fremdeles oppnås ved hjelp av ulike fasadematerialer, mursteins-detaljer og aktive førsteetasjer. Det finnes nok eksempler på store, karakterløse blokker som gjør at vi mennesker føler oss små Her er menneskelig skala ofte en utfor- og ubetydelige, og det motarbeider dring i store utviklingsprosjekter, men utvilsomt følelsen av det gode liv. det kan løses med virkemidler som både er enkle og kostnadseffektive. Ved Hva er arkitektens viktigste oppgave? å «bryte opp» store volumer vil arkitekturen oppleves mindre monumental — Forankring av kvaliteter er noe av det Det sies at «si meg hvor du bor og jeg og fremmedgjørende. Byen oppleves viktigste vi arkitekter driver med, mener skal fortelle deg hvem du er». Hvor viktig i størst grad på bakkeplan, og tilbaket- Trine. er identitet for folks trivsel? rukne etasjer i høyden vil slippe mer sol ned i gater og på plasser, sier hun.

— Fra første møte med kunden til — Identitet og tilhørighet skaper trygghet noen flytter inn i en leilighet er det en

og stolthet til stedet man bor. Alle vil føle at de er en del av noe større, og at man har noe til felles med de menneskene man møter i oppgangen, bakgården eller over hekken. En felles stolthet rundt stedet man bor har vist seg å være en viktig faktor for at alle bidrar til et velholdt nabolag og et godt naboskap.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 23

Ill: DARK/Stor-Oslo Eiendom «På Meierikvartalet i Lillestrøm har vi jobbet med prosjektet fra konkurranse til detaljprosjekt. Under reguleringfasen fikk vi sikret en høy utnyttelse, samtidig som vi fikk sikret en rekke kvaliteter til glede for hele byen.»

rekke utfordringer, interesser og ambisjoner som skal vurderes og balanseres. Man må ta hensyn til overordnede planer, kommunens ønsker, «byggbarhet» og prosjektøkonomi.

Gode intensjoner forsvinner ofte i prosessen, forteller Leren.

— Som arkitekt kan vi hjelpe med en robust, men tydelig reguleringsplan som sikrer kvaliteter, hovedintensjonene og en kontinuitet igjennom prosjektfasene. En god arkitekt i samarbeid med en utvikler som våger å la seg utfordre og lytte til tilgjengelig kompetanse er et suksesskriterium. Resultatet er da prosjekter som både naboer og utviklerne blir stolte av, og som kan tilby fremtidige beboere smaken av det gode liv, avslutter den erfarne DARKarkitekten.

24 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Ill: DARK/Stor-Oslo Eiendom/3D Estate

«Gode rom og møteplasser, både innenfor og utenfor husets fire vegger.

Her fra boligprosjektet Skolebakken K på Kolbotn»

Ill: DARK/Vestaksen Eiendom «Sammen med Vestaksen Eiendom utviklet prosjektet «Agropolis» som skulle kombinere det urbane med det landlige. Tanken bak var å skape en moderne hageby som legger opp til en miljøvennlig livstil for folk som ønsker å «vende tilbake til naturen», men samtidig vil bo i et sosialt nabolag med fellesfunksjoner.»

DARK/Stor-Oslo Eiendom/MIR

DARK/Stor-Oslo Eiendom/MIR

«De to tårnene på Meierikvartalet i Lillestrøm strekker seg 19 etasjer oppover. Med store volumer blir uformelle møteplasser på bakkeplan essensielle for å skape et levende og urbant miljø hvor folk trives.»

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 25

Vinta g e el eg a ns e.

Moder ne ytelser.

Nye Morgan Plus Four.

2-liters BMW Twin Turbo 258 HK, aluminium chassis og kun 1007 kg egenvekt, 6-trinns manuell girkasse eller 8-trinns ZF automatgear (mot pristillegg) og skivebremser gir deg rĂĽ sportsbilegenskaper.

26 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 Forbruk ved kombinert kjøring: 7,3l/100 km. CO2-utslipp 165 g/km.

Morgan Plus Four Tidløst design, førerengasjement og ytelser er karakteristikker som har definert vår mest populære modell siden 1950. Nye Plus Four viderefører arven men har i tillegg et rikholdig innhold av de fineste naturmaterialer, moderne teknologi og komfortfunksjoner vi ikke har sett i en Classic Morgan tidligere.

Kan sees i vårt Morgan showroom i juli, eller ta kontakt for avtale om eksklusiv visning.

AS Insignia | Konows gate 67B, 0196 Oslo | +47 23 23 33 00 | www.insignia.no Boligmagasinet

Nr. 2 | 2020 27

ET «ANNUS HORRIBLIS» FOR NORSK ØKONOMI Da nyttårsrakettene smalt ved inngangen til 2020 var vi lykkelig uvitende om at vi et par måneder senere skulle sitte engstelige, ufrivillig hjemme på heltid, med beskjed fra myndigheter om å bevege oss minst mulig ute, og i alle fall holde to meters avstand fra andre.

Av Kjersti Haugland, sjefsøkonom DNB

Våren 2020 har vært dramatisk, også på det økonomiske planet. Aksjemarkedene falt voldsomt da det i midten av februar ble klart at verden var rammet av en pandemi. Risikopremier i finansmarkedene spratt i været, og kronekursen svekket seg så raskt og så mye at Norges Bank for første gang siden 90-tallet intervenerte i valutamarkedet for å stabilisere den.

tatt ekstraordinære ordninger som skal prøve å sikre at flest mulig bedrifter og arbeidstakere kommer helskinnet gjennom den akutte fasen av koronasjokket. Arbeidsledige får bedre kompensasjon enn vanlig. Bedrifter får tilgang til kriselån med underliggende statsgaranti og «kontantstøtte» til dekning av nødvendige utgifter. Framover vil det bli enda mer bruk av oljepenger, for å legge til rette for et så kraftfullt økonomisk Panikken som oppsto i finansmarkedene reflekterer et fall i oppsving som mulig. den økonomiske aktiviteten så brått og stort at det mangler sidestykke. Bedrifter i store deler av verden ble fratatt hele Oppsvinget er allerede i gang, og finansmarkedene er i bedeller deler av inntektsgrunnlaget sitt da myndighetene, med ring. Den viktigste årsaken til det er at myndighetene har stargod grunn, satte i verk voldsomme tiltak for å stagge smit- tet oppmykningen av smittevernstiltakene. Vi både håper og tespredningen. tror at det norske samfunnet gradvis skal «åpnes opp» igjen i tiden som kommer. Det vil løfte den økonomiske aktiviteten, Koronakrisen nådde Norge i mars, og 12. mars varslet statsmin- og føre til at mange i den store skokken av nypermitterte kan isteren de mest inngripende tiltakene på aktivitet og beve- vende tilbake i jobb igjen. gelser i fredstid. Ifølge SSB´s beregninger falt aktiviteten med 14 prosent fra starten til slutten av mars måned, og ettersom Likevel: Vi må forberede oss på langvarige sår fra krisen i form de mest inngripende tiltakende varte til over påske, vil aktivi- av flere konkurser, og en vesentlig høyere andel arbeidsledige teten ha falt noe videre i april måned. De fleste næringer er enn før krisen, de nærmeste årene. rammet, men alvorlighetsgraden varierer sterkt.

Det er to hovedgrunner til det.

Aller verst har nedturen vært for overnattings- og serveringsvirksomhet, der aktiviteten har falt med 30 prosent. Aktiviteten For det første: Restriksjonene vil neppe bli helt opphevet den i kultur og underholdning, og i transportsektoren, har falt nest- nærmeste tiden. Eksperter mener at det er lite sannsynlig at en like mye. Speilbildet av nedturen ser vi i den registrerte en vaksine er klar til bruk før tidligst mot slutten av neste år. arbeidsledigheten, som gjorde et voldsomt byks fra litt over Dermed er det utsikter til at noen regler for sosial distansering, 2 prosent til nesten 11 prosent i mars, preget av et skred av som vi har blitt kjent med de siste månedene, vil være med permitteringer. oss en god stund til.

Det er bred enighet om at tapene knyttet til en helserelatert For det andre: Framover vil koronasjokkets annenrundeeffekt krise som denne må tas i fellesskap. Derfor har politikere ved- på etterspørselen komme tydeligere til syne. Norske bedrift28 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Kjersti Haugland, sjefsøkonom DNB

ers investeringsvilje vil være lav en god stund framover som følge av høy usikkerhet om framtidsutsiktene, lavere inntjening, og en lav oljepris. Husholdningenes kjøpekraft vil neppe øke særlig mye, i alle fall de neste par årene. De som har blitt arbeidsledige vil ha mindre å rutte med enn før. Med den svært alvorlige nedturen, og bedriftenes vanskelige situasjon, må de som fortsatt står i jobb belage seg på magre lønnsoppgjør både i år og neste år. Det begrenser potensialet for privat forbruk framover.

en stor hemsko i gjenopphentingsfasen, ettersom norske husholdninger har en stor del av sin formue plassert i bolig.

Så langt har vi fått oppløftende nyheter. I den akutte fasen, i mars og april, har vi sett lavere salgsaktivitet og noe lavere priser, men fallet må sies å ha vært moderat. Det er ingen tvil om at høy arbeidsledighet og lav lønnsvekst peker i retning av fallende priser. På den andre siden har Norges Bank kuttet styringsrenten til rekordlave null prosent, og varslet at den vil bli liggende her de neste tre årene. Sammen med et tydelig Betraktningene overfor er en del av grunnlaget for de økono- fall i energiprisene sørger dette for at gjennomsnittshusholdmiske prognosene vi i DNB Markets publiserte den 5. mai. Vi ningen trolig unngår nedgang i realdisponibel inntekt i år. Det venter et fall på dramatiske 6 prosent i fastlandsøkonomien bidrar også positivt at bankene har fått større fleksibilitet til å i år, etterfulgt av en oppgang på 5 prosent året etter. Prog- utøve skjønn i tildeling av boliglån. Et fall i boliginvesteringene nosene er lansert med en ekstra stor porsjon med ydmykhet, vil dessuten bidra til at forholdet mellom etterspørsel og tilfor det er ingen tvil om at det er en ekstra dristig øvelse i disse bud blir strammere. tider. Utfallsrommet er stort.

Vårt anslag er at boligprisene vil falle i år, men ikke dramaPå den ene siden kan raskere medisinske gjennombrudd i tisk. Nærmere bestemt tror vi boligprisnivået i 2020 vil ende form av en vaksine, en behandling, eller et svært effektivt test- opp med å være 4 prosent lavere enn året før. Deretter tror ingsregime føre til at samfunnet kan åpnes raskere opp igjen vi prisnivået henter seg sakte, men sikkert inn igjen, men at vi enn vi legger til grunn i våre prognoser. Da vil økonomien kom- ikke er tilbake til pre-koronanivået før i slutten av 2023. Ingen me seg raskere opp på fote, og de langsiktige sårene vil bli fest for boligmarkedet med andre ord, men langt fra noen mindre. På den andre siden kan nye, alvorlige oppsving i smit- katastrofe heller. ten føre til nye innstramninger i smittevernreglene, og en verre økonomisk utvikling. Og selv om vi får rett i våre forutsetninger Når nyttårsrakettene smeller neste gang vil vi vite mye mer om gradvise lempelser på restriksjonene og fravær av nye smit- enn vi vet i øyeblikket om de økonomiske konsekvensene av tetopper, kan vi ta feil på de økonomiske konsekvensene. Vi pandemien. Forhåpentligvis vil vi også, med en stor dose uvenhar ingen historiske erfaringer å hente støtte i. tet krisehåndteringserfaring i bagasjen etter et «annus horriblis», kunne kjenne på den gode følelsen av at en etterlengtet Jokerne er mange. En av dem er utslaget i boligmarkedet normal hverdag er i ferd med å vende tilbake. av koronasjokket. Et svært stort prisfall vil definitivt være

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 29

Our masterpieces, require a master.

30 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

The difference is Gaggenau.

Create your masterpiece with ours. The new combi-steam ovens and oven range open up a world that is waiting to be mastered.

Every Gaggenau is distinctively designed, crafted from exceptional materials, offers professional performance, and has done so since 1683.

Master steam: gaggenau.com

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 31

MIN VAKRESTE BOLIG

32 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Hooper House II - Baltimore, Maryland

Av: Ervin Strandskogen sivilarkitekt MNAL

Et hus vi har latt oss inspirere av er Hooper House II av Marcel Brauer. I dette huset ligger atriumet eller «the courtyard» som et sentralt element i huset og separerer oppholdsrommene fra soverommene. Man opplever en nærhet til det velkomponerte hagerommet som gir unike romkvaliteter samtidig som lyset slippes generøst inn i bygget uten at man er genert av innsyn gjennom de store vindusflatene.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 33

34 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Et hus vi har latt oss inspirere av er Hooper House II av Marcel Brauer. I dette huset ligger atriumet eller «the courtyard» som et sentralt element i huset og separerer oppholdsrommene fra soverommene. Man opplever en nærhet til det velkomponerte hagerommet som gir unike romkvaliteter samtidig som lyset slippes generøst inn i bygget uten at man er genert av innsyn gjennom de store vindusflatene.

Hovedinngangen er plassert mellom soveromsfløyen og oppholdsrommene, og når man går inn i bygget ser man direkte ut mot gårdsrommet, gjennom en stor åpning i muren på motsatt side og videre ut på det bakenforliggende landskapet. Løsningen er genial, og man oppnår sterke visuelle virkninger samtidig som det er en praktisk løsning.

Vi har i mange prosjekter benyttet denne løsningen som skiller den private soveromsdelen fra oppholdsrommene. Man kan ha gjester samtidig som andre familiemedlemmer kan være uforstyrret i en annen separat fløy. Vi prøver alltid å unngå at soverom har direkte adkomst fra hovedoppholdsrom.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 35

KARIN BORD OG RITZI SOFA

DUXIANA spesialbutikken for DUX senger og møbler

36 Boligmagasinet Nr. 12 || 2020 2019

soderbergpartners.no

MED ET MODERNE OG LUXURIØST UTTRYKK.

KARIN STOL

dux.no

Haakon VII gate 2 | Tlf. 22 83 22 12 | www.duxiana.no

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 37

HILLE STRANDSKOGEN ARKITEKTER Hille Strandskogen Arkitekter AS er et Oslobasert arkitektkontor som ble opprettet i 2000. Kontoret arbeider innenfor den moderne nordiske arkitekturtradisjon. Viktige elementer i kontorets prosjekter er konstruktiv selvfølgelighet, et bevisst forhold mellom bygg og landskap, og bruken av ubehandlede materialer som betong, tre, stål og stein.

Prosjektene spenner fra kulturbygg, boliger, hytter og interiører. I våre arbeider søker vi å gjennomarbeide prosjektene slik at alle elementer i byggene blir deler av et enhetlig resultat. Vi har bevisst valgt å fokusere på få oppgaver samtidig, slik at vi har muligheten til å utføre prosjektene etter denne tanke. Vi veksler mellom bruk av modeller, digitale arbeidsredskaper og håndtegning for å la viktige fakrorer som proporsjoner og dimensjoner medvirke i prosjekteringen. Ervin Strandskogen og Henrik Hille startet egen praksis i 2000, og har siden da jobbet med varierende typer byggeoppgaver som kulturbygg, kontorbygg og fritidsboliger.

LANGODDVEIEN

ERVIN STRANDSKOGEN ARKITEKT PARTNER | DAGLIG LEDER

HENRIK HILLE ARKITEKT PARTNER

Utdannet ved Arkitekthøgskolen i Oslo, 1993.

Fra 1994-2000 var han ansatt hos Professor Sverre Fehn M.N.A.L. I løpet av denne perioden fikk han lang erfaring med museumsbygg.

Utvalgte prosjekter fra denne tiden er blant annet: Aukrustsenteret i Alvdal, Iver Aasen-tunet, Gyldendahlshuset og Arkitekturmuseet i Oslo.

Utdannet ved Arkitekthøgskolen i Oslo, 1985.

Fra 1986-2000 var han ansatt hos Professor Sverre Fehn M.N.A.L. Han har gjennom denne perioden fått lang erfaring med prosjektering av museumsbygg. Utvalgte prosjekter fra denne tiden er blant annet: Norsk Bremuseum, Aukrustsenteret i Alvdal, Iver Aasen-tunet, Gyldendahlshuset og Arkitekturmuseet i Oslo.

38 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Utvalgte prosjekter

ADMIRAL BØRRESENS VEI P. T. MALLINGS VEI

Dersom man studerer arkitektur opp igjennom historien vil man alltid oppdage «mønstre» som går igjen. Det kan være elementer som gjentas på en ny måte eller løsninger som man gjenoppdager i arkitektur fra forskjellige tidsepoker.

Når vi starter med et nytt prosjekt på kontoret har vi et bevisst forhold til dette – vi prøver ikke å «finne opp» arkitekturen på nytt, men bruker arkitekturens grunnleggende elementer bevisst for å få til et ønsket resultat. Med tilbakevendende blikk på vår produksjon, kan man i prosjektene gjenkjenne elementer og møn

stre som går igjen. Et av de elementene effektiv planløsning hvor gårdsrommet vi jobber mye med i vår arkitektur er det fikk stor betydning for det kulturelle innelukkede uterommet, atriet. og dagligdagse livet som utfoldet seg der. I vår tids arkitektur, på våre Atrium har vært et viktig element i breddegrader, gir et innelukket uterom arkitekturen siden romertiden. Det slapp med store glassflater innenfra muligheter lyset inn og ga gode klimatiske forhold til en nærkontakt med naturelementene samtidig som det fungerte som et forrom gjennom alle årstider. hvor man tok imot besøkende.

Et slikt uterom, hvor gjerne naturen er Det innelukkede gårdsrommet er det iscenesatt, visker ut skillet mellom ute og funnet ruiner av helt tilbake til Neolittisk inne og utvider rommene innenfor. tid hvor de ga et beskyttet rom fra farer utenfra som fiender og ville dyr.

Det utviklet seg til en typologi med en Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 39

BYGDØY ALLÉ

Vi har jobbet med det lukkede uterommet i mange eneboliger. Når vi fikk oppdraget med å renovere Bygdøy Allé 4, et kontorbygg opprinnelig tegnet av arkitekt Magnus Poulsson, fant vi igjen dette viktige elementet i arkitekturen, et sentralrom som åpnet opp gjennom etasjene.

ble å ta frem det opprinnelige overlyset og i tillegg skar vi sirkulære åpninger ned i kjelleretasjene slik at dagslyset kunne flomme ned. Dagslyset er ytterligere forsterket ved bruk at «dagslysspeil» i toppen av lyssjakten som reflekterer og kaster dagslyset hele 5 etasjer ned i bygget.

bygningsdeler samtidig som vi tilførte moderne elementer i samspill og kontrast til originale detaljer.

Resultatet er et bygg hvor det kan være vanskelig å skille mellom hva som er nytt og hva som er eksisterende. Dette var en bevisst strategi for transformasjonen. Ved å benytte varige kvalitetsmaterialer som Opprinnelig var bygget tegnet med et I all hovedsak er byggets opprinnelige bare blir vakrere med tiden vil dette føre atrium i midten hvor et overlys ga dagslys konstruksjon beholdt, samtidig som til at man har et bygg med en vesentlig ned i den dype byningskroppen. Da planløsningen ble mer åpen gjennom lengre levetid. Jeg tør også påstå at de vi kom inn i bygget i 2015, var overlyset å fjerne ned-senkede himlinger og som har sitt daglige virke her får et helt lukket og bygget fremsto lite oversiktlig, lettvegger. Byggets arkitektur fra 1921 har spesielt forhold og eierskapsfølelse til nærmest som en labyrint. Vårt hovedgrep blitt revitalisert ved å fremheve originale bygget.

40 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

BYGDØY ALLÉ

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 41

Vakre detaljer og funksjonell design.

Opplev Poliform kjøkken hos Expo Nova.

Avbildet modell er nyheten Shape.

Kommer snart i utstillingen vĂĽr.

Expo Nova Verkstedveien 1/ Drammensveien 134 23 13 13 40 expo-nova.no

Roser

&

44 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Dior Tekst: Gunnhild Bjørnsti

|

Foto: Dior

Centifolia rosene har intens aroma og er de kosteligste for kvalitetsduft.

På besøk hos biodynamisk blomsterdyrker i Grasse ...

– Velkommen til Le Domaine de Manon!

En smilende Carole Biancalana møter meg i porten til den berømte rosehagen nær Grasse i Syd-Frankrike. Her dyrkes Centifolia rosene, en spesiell og velduftende art som er den mest eksklusive varianten til parfymeproduksjon.

Blomstringen og innhøstingen skjer i mai måned, derfor kalles de gjerne for «roses de mai».

– Alle rosene jeg dyrker er kun for Dior, forklarer Carole i det vi går ut blant roserankene.

Jeg beundrer de frodige, dyprosa blomstene som stortrives på buskene. Carole knipser av noen roser og legger dem i hendene mine. Mmm, de dufter bare vidunderlig! Jeg må stikke nesen ned i de myke kronbladene igjen og lukte, lenge...

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 45

Carole Biancalana er en av verdens mest kvalitetsbevisste rosedyrkere for eksklusiv parfymekunst.

Roseduften er typisk frisk, med et visst sitruspreg og litt kryddertone. De avgir en nesten hypnotisk aroma, og jeg blir stående og lukte lenge. Caroles roser gjør meg lykkelig.

– Det er jordsmonnet av leire og det spesielle mikroklimaet her som skaper den spesielle roseduften. Vi dyrker økologisk og er like påpasselig som vinbønder, forklarer Carole som driver den flotte gården sammen med sin familie.

Det er mye arbeid bak å vedlikeholde et slikt nivå på blomstene.

Plantene må pleies året rundt, så det er sjelden mulighet for ferie.

Det blir i så fall i korte perioder.

46 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Roser fra Le Domaine de Manon brukes eksklusivt hos Dior.

De mest prestisjefylte dyrkes i Grasse, verdens ubestridte duftsentrum.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 47

Francois Demachy - Diors parfymør

– Jeg har tatt et valg, denne jobben er en livsstil. Det å dyrke blomster tar mye tid, men jeg elsker det. Diors parfymør Francois Demachy kommer hit jevnlig og sjekker rosene sammen med meg.

Han er like lidenskapelig opptatt av blomster og vet at rosekvaliteten er avgjørende for Diors høye nivå på prestisjeduftene. Rosene på Domaine de Manon høstes for hånd og brukes til J'adore L'Or, en eksklusiv utgave av hovedduften J'adore. Vi har ikke så stor produksjon, derfor går alt med til den spesielle utgaven, avslutter Carole Biancalana engasjert.

Alle de håndplukkede rosene fraktes daglig i sesongen til råvareprodusenten i Grasse som lager essens. Det er kostelige saker som verdsettes som gull i duftindustrien.

Neste gang du påfører deilige duftdråper fra J'adore, kan du sende Carole og hennes dedikerte rosekunst en takknemlig tanke. Hun steller rosebuskene med omtanke og kjærlighet, nettopp for at du skal ha en velduftende glede og en god opplevelse hver gang du parfymerer deg.

48 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 49

50 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

"I din vakre J’adore flakong, finnes det essens av flytende roser.

De avgir himmelsk aroma og skaper ren livsglede!"

J’adore L’Or Essence de Parfum kr. 1.350 (40 ml)

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 51

LIVET GÅR SIN GANG Mer enn noen gang har vi i disse Korona-tider fått erfare at livet fortsetter å rulle på.

Hverdagslige hendelser avløser hverandre – tilsynelatende helt uavhengig av pandemier og annet fanteri. Samtidig har vi vel alle fått erfare hvor viktig boligen er som ramme for dette livet. Boligens kvaliteter setter jo klare føringer for hvordan vi klarer å utvikle den hverdagslige trivselen som vel er selve fundamentet for et lykkelig liv.

Antagelig har erfaringene fra det å tilbringe de fleste av døgnets 24 timer under samme tak avslørt en og annen uventet kunnskap om egen boligs sterke og svake sider.

Av Bjørn-Erik Øye

Om boligen ...

Norske boliger har gjennomgående høy standard – både mht. størrelse og teknisk utrustning. Faktisk har Norge den laveste andelen trangboddhet i Europa, i kombinasjon med desidert høyest andel med innlagt elektrisitet + påkoblet vann og avløp. Ifølge statistikk fra Eurostat fra 2017 er det kun 1 % av Norges befolkning som lever i såkalte lavstandardboliger i kombinasjon med trangboddhet.

Høyest på denne rankingen er Romania hvor hele nær 1/5 av befolkningen lever under slike boforhold. Blant våre naboer finner vi Finland omtrent på norsk nivå, mens trangboddheten faktisk er tre ganger høyere i Sverige og Danmark.

Den mest åpenbare årsaken til at vi – målt på denne måten – har Europas høyeste boligstandard, er selvsagt Norges eksepsjonelt gode økonomi. Videre har vi historisk hatt et ruralt bosettingsmønster med en stor andel eneboliger. Først tidlig på 60-tallet passerte vi 50 % streken mht. andel av befolkning bosatt i byer og tettsteder.

Sentraliseringen har deretter skutt fart og i dag er det mer enn 80 % av befolkningen som bor urbant. Hvilket betyr at stadig flere av oss bor mer sentralt, tettere og med mindre boligareal tilgjengelig per husstandsmedlem. Høyest andel som bor tett på mindre areal finner vi i den yngre delen av befolkningen og særlig i småbarnsfamilier. Viktig dog å presisere at vår hjemlige type trangboddhet er ekstremt liten sett i forhold til alle andre land i Europa.

Til tross for at vi ligger på Europatoppen mht. boligareal per innbygger så er det nok mange av oss som de seneste ukene har fått kjenne på følelsen av trangboddhet. En moderne arealeffektiv leilighet er

52 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

kanskje ikke så godt tilpasset et 24/7 liv hvor alle husstandsmedlemmene befinner seg under samme tak. En gjennomsnittsfamilie har den seneste tiden fått testet ut mange varianter med hensyn til to stk. voksne med hjemmekontor i kombinasjon med eldre ungdommers fjernundervisning via PC’en kombinert med forsøk på sysselsetting av barn med ulike innendørs aktiviteter.

Antar at frustrasjon og familielykke for mange har vært parallelle og noen ganger kolliderende spor.

I forhold til et fremtidig boligmarked synes det klart at også denne krisen vil sette sine spor. På familie/husstandsnivå har kanskje underliggende konflikter kommet til overflaten, med en skilsmissetopp i etterkant. Motsatt har antagelig mange kommet mye nærmere hverandre enn tidligere – dvs. fått øynene opp for dypere livskvaliteter og prioriteringer. Kanskje blir en konsekvens en fødselstopp mot slutten av året? Viktigst av alt i denne sammenheng blir nok likevel at boligens styrke og svakheter har blitt veldig tydelige. Dette merkes allerede i byggevarehusene hvor salg av alle type produkter relatert til «gjør-det-selv-markedet» har økt markant. For egen del er jeg involvert i nettstedet www.byggebolig.no som er et nettforum hvor det utveksles tips og råd mht. hvordan bygge, snekre og fikse både som amatør og proff. I dagene etter påske opplevde vi der rekordhøy aktivitet – en aktivitet som faktisk har fortsatt med uforminsket styrke.

En ytterligere konsekvens av våre nye erfaringer med dagens bolig er nok at svært mange av oss redefinerer hvilke kvaliteter vi savner

ved dagens bosituasjon, – og kanskje tenker vi også helt nytt mht. hvilken type boligbehov vi ser for oss i fremtiden. Boligutviklere vil garantert etter beste evne søke å tilpasse sine produkter etter slike behov – og lete frem enda mer fleksible boligløsninger.

Vi har ikke hatt sammenlignbare kriser som denne i nyere tid i Norge. Tross dette kan vi trekke lærdom av hvordan boligmarkedet responderer på kriser og usikkerhet, som f.eks. konjunkturkrasjet siste halvdel av 80-tallet, børskrakk, og nå senest finanskrisen.

Første reaksjon er utsettelse, dvs. at planlagte boligkjøp utsettes.

Viktig her er at et boligkjøp/salg veldig sjelden kanselleres, – de bare skyves ut i tid. Dette selvsagt fordi planer om boligkjøp/salg har sin årsak i endrede behov. Boligkjøp og salg er m.a.o. IKKE primært relatert til et ønske om å bli rike eller rikere. Forelskelser, giftemål og skilsmisser har sjelden sin årsak i konjunkturbildet.

Livet går sin gang – uavhengig av opp og nedturer rundt oss…

Utsettelser av boligkjøp/salg merkes først og mest brutalt i forhold til salget av nye boliger. Som regel leder krisen/ usikkerheten til bråstopp i nyboligsalget, hvilket i sin tur leder til stopp og kansellering av planlagte prosjekter, – noe som i sin tur tar ned boligproduksjonen til katastrofalt lave nivåer. Det å dra i gang boligproduksjonen igjen er mildt sagt fryktelig dyrt og risikabelt. Dette betyr videre at det tar altfor lang tid å få i gang produksjonen igjen. Lave produksjonstall leder til høyere byggekostnader pluss kraftige prishopp når etterspørselen igjen kommer – men hvor det ikke finnes et tilstrekkelig antall boliger til salgs. Dette såkalte berg- og dalbaneutviklingen leder på sikt til dyrere – IKKE billigere boliger.

Har de siste ukene notert med forundring sett at vi i Norge har et ekstremt høyt antall pandemi- og viruseksperter. Hadde faktisk ingen anelse om at slike kvaliteter var så godt forankret hos så mange. Dette har kanskje vært spesielt tydelig i alle mulige sosiale kanaler. Er selv meget fjernt fra å kunne påberope meg noen som helst form for pandemi-ekspertise, men fra et legmannshold kan det synes som om tverrsikkerheten hos mange av disse nye ekspertene er omvendt proporsjonale med egentlig kunnskap.

I denne sammenheng kan jeg dessverre ikke dy meg for å trekke sammenligninger med den kolossale mengden boligmarkedseksperter som også synes veldig tydelig i disse dager – både generelt i media, men spesielt i sosiale kanaler.

I rettferdighetens navn må det sies at de fleste av oss i Norge jo eier vår egen bolig – og har dermed egen erfaring fra både kjøp og salg. I tillegg forsøker vel de fleste å følge med så godt de kan – i og med at størstedelen av vår formue eller gjeld er knyttet til boligen. M.a.o. grunnlaget for tverrsikre spådommer er nok mye bedre forankret i forhold til boligmarkedet enn for vår pandemiforståelse.

Det snedige ved dommedagsprofeter er at de alltid dukker opp i tider vi helst skulle sluppet å høre fra dem. For egen del har jeg i hvert fall intet behov akkurat nå for å høre at verden går ad undas. Det vet jeg faktisk veldig godt selv uten hjelp fra noen. Til syvende og sist vil jo dommedagsprofetene få rett – dessverre.

MEN – når det nå (mai 2020) allerede ramler ut profetier om boligmarkedskrakk og evig fortapelse for alle som eier sin egen bolig – da har jeg faktisk store problemer med å ta slike påstander på ramme alvor. Dette til tross for at spådommene om evig boligmarkedsfortapelse igjen kommer fra presumptivt høyt utdannede og kunnskapsrike personer. Med en viss erfaring fra det norske boligmarkedets ulike krumspring de siste 40 årene tør jeg faktisk hevde at det eneste vi vet med sikkerhet akkurat nå er at det norske boligmarkedet IKKE går ad undas denne gangen heller. For den som har kjøpt eller planlegger å kjøpe en bolig basert på eget behov – har jeg kun et budskap. Du kommer ikke til å angre deg så lenge ditt valg og din beslutning er forankret i ditt eget liv.

Livet går sin gang – faktisk helt upåvirket av dommedagsprofeter…

Om hytta .....

En annen og svært så viktig del av selve livet for det norske folk er hytta. Antar at det ikke bare er meg som ble overrasket over at den tryggheten jeg trodde jeg skulle ha der i krisetider – tydeligvis ikke var der likevel.

I skrivende stund ramler det inn helt fersk statistikk fra hyttemarkedets fire første måneder i år i forhold til tilsvarende periode i fjor. Omsetninger av fritidseiendommer fra januar t.o.m. april viser en oppgang på 4.5 % i forhold til samme periode i fjor.

Gjennomsnittlig pris pr omsetning økte med hele 8.4 % til kr.

2.258.657. Begge deler ny rekord! Videre sank gjennomsnittsalder på kjøperne fra 48.8 år i fjor til 47.7 år i år – en formidabel reduksjon på ett år. Dermed fortsetter den trenden med yngre og yngre hyttekjøpere.

Tipper en og annen ordfører og lokalpolitiker nå takker høyere makter for at det norsk folks hytteinteresse ikke har latt seg påvirke av diverse absurde (og antagelig ikke særlig gjennomtenkte) uttalelser den siste tiden. Antagelig vil interessen for hytter og hytteliv øke til nye høyder i tiden fremover. Over halvparten av norske husstander har tilgang til hytte – via eget eller nær families eierskap. Hytta er og vil fortsatt være en viktig del av det norske hverdagslivet.

Livet vil gå sin gang… – tydeligvis også på hytta…

Bjørn-Erik Øye er partner, bedriftsøkonom/bygningsingeniør, og har arbeidet med bygg- og eiendomsmarkedet siden 1980. Statistikknerd og hundevenn (to jakthunder - Olga og Helga) og mc- (Harley) -entusiast. Har arbeidet på nordisk nivå siden 1984, og europeisk nivå siden 1991 (ansvarlig for strategic group i Euroconstruct). "Nordist"-kontor i Oslo og Stockholm, bor i Stockholm og Kuopio (Finland), barn og barnebarn i Danmark, Sverige og Norge, og stor familie i Finland. Bjørn-Erik har meget bred erfaring fra de fleste problemstillinger relatert til analyser av de nordiske og europeiske bygge- og annleggsmarkedene.

Er i dag ansvarlig for det europeiske nettverket Eurconstruct, og all samfunns- og mediekontakt. En meget populær og mye benyttet foredragsholder i inn- og utland.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 53

MODERNE AUKSJON 26. MAI KL. 18.00

BLOM, KENNETH RIIS, BENDIK

WAKSVIK, SKULE RANSVE, BJØRN NUPEN, KJELL

KAVLI, ARNE

WAKSVIK, SKULE

PUSHWAGNER, HARITON

WEIDEMANN, JAKOB

TO AUKSJONER MED UTVALGTE VERK ONSDAG 26. MAI Auksjonen «Kulturarv – Kunst og kunstgjenstander fra Kaare Berntsens samlinger» den 18. mars ble en suksess.

Det skyldtes først og fremst det sjeldne utvalget og det høye kvalitetsnivået, men også at kundene kunne følge auksjonen hjemmefra og avgi sine bud pr. telefon, eller, for første gang i Norge, online.

KLASSISK AUKSJON 26. MAI KL. 18.45

cream (After Munch). Fargeserigrafi. Unikat. Feldman-Schellmann IIIA.58.

00, 28. mai. Vurdering: Kr. 1.500.000–2.000.000.

dag for kunstkjøpere. rd Munch i spissen «Fokus 1900» med tverk fra hele THAULOW, FRITS

GRØNVOLD, BERNT

Utvalget inkluderer blant an Per Krohg, Arne Kavli, Kai Fj Gundersen, Anna-Eva Bergm Per Kirkeby, Håkon Bleken, K ASKEVOLD, ANDERS

Katalog: www.gwpa.no.

Visning av enkeltverk etter a

DAHL, HANS NIELSEN, AMALDUS CLARIN

KROGH, CHRISTIAN

GREV WEDELS PLASS AUKSJONER | Grev Wedels Plass 2 | +47 2286 2186 | www.gwpa.no SPESIALISTER PÅ EDVARD MUNCH OG NORSK KUNST AV HØY KVALITET

Spesialister på Edvard Munch og moderne og eldre norsk kunst av høy kvalitet Også auksjonene 26. mai vil foregår uten kjøpere i salen. 22862186 Tenk så behagelig å kunne følge auksjonen og avgi dine bud fra GREV WEDELS PLASS 2, +47 | WWW.GWPA.NO der du måtte oppholde deg; på landet, i haven, hos naboen eller hjemme i sofaen.

Vi inviterer til to auksjoner med et kresent utvalg moderne og klassisk kunst.

Sett deg ned i ro og mak med katalogen på www.gwpa.no Visning hverdager kl 10-18, lørdag og søndag kl 12-16. Vi følger smittevernreglene.

Jus

SALG AV BOLIGEIENDOM TIL UTBYGGER GEVINSBESKATNING ELLER IKKE? I en nylig avsagt dom i Oslo Tingrett (28.04 2020) var spørsmålet om salg av en villaeiendom på Fornebu til en utbygger skulle ansees som skattepliktig tomtesalg eller som skattefritt salg av egen bolig. Dommen er i skrivende stund ikke rettskraftig, men er gir et bra overblikk over rettstilstanden på området.

Dommen er forkortet og anonymisert.

Torbjørn Ek

Sakens bakgrunn Eiendommen i Bærum kommune ble kjøpt i 2011 og hadde en tomt på 2 437 kvm. Bebyggelsen var en enebolig fra 1936 med 204 kvm. p-rom. Kjøpesummen var 7 750 000 kroner.

og ikke tomt. Det foreligger ikke, mente de, lovhjemmel for tomtebeskatning etter skatteloven § 9-3 åttende ledd bokstav a) i denne saken. De hevdet derfor at Skattekontorets vedtak var ugyldig.

Eiendommen ble solgt til utbygger for kr 34 mill. I tillegg skulle kjøper betale et nærmere angitt progressivt tilleggsvederlag, målt i prosent tillatt bruksareal som måtte bli endelig stadfestet i reguleringsplan for eiendommen.

Skattekontoret på sin side hevdet at skattefrihetsunntaket i skatteloven § 9-3 andre ledd for gevinst ved salg av «boligeiendom» dersom eier- og botid er oppfylt, ikke gjelder ved salg av tomt.

Gevinst ved salg av «tomt» er skattepliktig.De fremholdt at det skulle følge av rettspraksis at det alminnelige tomtebegrepet i Selger ble varslet om at skattekontoret foreslo å anse salget av skatteloven også kan omfatte fullt bebygd eiendom. eiendommen som tomtesalg, jf. skatteloven § 9-3 åttende ledd bokstav a) Vurderingen av om det er snakk om salg av «tomt», vil avhenge av om den alminnelige omsetningsverdien av eiendommen i det I tråd med dette ble det truffet vedtak om å anse gevinsten ved salget vesentlige er upåvirket av bebyggelsen, og om det er en rimelig skulle anses som skattepliktig tomtegevinst. Hver av ektefellenes mulighet for at noen vil kjøpe eiendommen til dens pris i handel og alminnelige inntekt ble dermed økt med 15 027 862 kroner. vandel og beholde den til fortsatt bruk som bolig.

Selger/saksøker hevdet i retten at gevinst ved salg av boligeiendom Saken dreide seg altså om hvilke vilkår som rettslig sett må være er skattefri når kravene til eier- og botid er oppfylt, jf. skatteloven oppfylt for at salg av en fullt bebygd eiendom skal kunne anses som § 9-3 andre ledd. Saksøkerne mente de hadd solgt boligeiendom tomtesalg.

56 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Jus

Dommen er forkortet og anonymisert.

Ifølge skatteloven § 9-3 åttende ledd bokstav a) er det ikke skattefritak for gevinst ved: «realisasjon av tomt. Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger mv., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt»

Dette var ikke retten enig i og konkluderer følgende: Retten anser det etter bevisførselen ikke tvilsomt at strøket rundt eneboligen på tidspunktet for saksøkernes salg av eiendommen allerede over tid hadde vært gjenstand for utvikling.

Saksøkerne fikk utarbeidet en verdivurdering i februar 2017. Verdien av eiendommen med den eksisterende boligen ble her anslått til å være 15 000 000 kroner. I verdivurderingen ble den eksisterende boligens standard beskrevet som «normal». Tre måneder senere Høyesterett har tidligere uttrykt at salg av en fullt bebygd bolig- solgte saksøkerne den samme eiendommen til en eiendomsutvikler eiendom ikke kan anses som tomtesalg dersom den eksisterende for 38 000 000 kroner, med rett til tilleggsvederlag avhengig av bebyggelsen har økt eiendommens verdi utover eiendommens fremtidig utnyttelsesgrad. omsetningsverdi som ubebygd grunn. Videre om en samlet vurdering av alle omstendigheter gjør det påregnelig at en kjøper av Saksøkerne har anført at salgssummen de oppnådde ved salget eiendommen til markedspris («pris i handel og vandel») vil beholde skyldtes at de var gode til å forhandle, og at subjektive forhold den i det vesentlige uforandret med hensyn til bruk og bebyggelse. på kjøpers side som gjorde kjøper villig til å betale en høy pris for Det konkrete skjønnet som skal foretas i denne helhetsvurderingen eiendommen ikke kan tillegges vekt ved vurderingen. må ifølge Høyesterett ta i betraktning «både strøkets karakter og utvikling, tempoet og styrken i denne utvikling og den påstående Til det kommenterer tingrettsdommeren: Det er korrekt at bebyggelsens preg, tilstand og utviklingsmuligheter, uttrykt blant helhetsvurderingen som skal foretas i det vesentlige skal baseres annet i forrentningsevnen. Og dette skjønn må ikke ha et for på objektive kriterier, slik som strøkets utvikling, og at det ikke kan kortsiktig perspektiv.» være avgjørende om en kjøper ut fra subjektive omstendigheter har vært villig til å gi en særlig høy eller lav pris. Ifølge Høyesterett Hvis det etter en slik helhetsvurdering ikke kan antas at en skal eiendomsoverdragelsen vurderes i forhold til den generelle som kjøper eiendommen til markedspris vil bruke og beholde etterspørselen i strøket, men at den aktuelle salgsprisen oftest vil eiendommens bebyggelse slik den fremstår ved salget, tilsier være et uttrykk for eiendommens markedsverdi. På bakgrunn av dette at vederlaget har vært motivert av muligheten til å benytte utviklingen med fortetning som hadde funnet sted og fortsatt pågikk eiendommen til tomteformål. Gevinsten ved salget skal da beskattes i strøket finner retten det overveiende sannsynlig at vederlaget som som tomtegevinst. ble betalt var uttrykk for eiendommens markedsverdi, og ikke kan forklares ved subjektive forhold på kjøpers side eller særlig gode Boligselgerne på Fornebu har anført at fullt bebygd boligeiendom forhandlingsevner hos selgerne. bare kan bli ansett som tomt ved salg dersom bebyggelsesformålet i strøket eiendommen ligger i har endret karakter, eksempelvis Spørsmålet er om et slikt vederlag var motivert av muligheten fra bolig- til næringsformål eller fra fritidsbolig til alminnelig til å benytte eiendommen til tomteformål, eller om kjøper av boligformål. eiendommen til en slik pris måtte antas å ville beholde og bruke den uforandret slik den fremstod ved salget.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 57

Jus forts.

Eneboligen på Fornebu er fra 1936 med 204 kvm p-rom. Kjøpesummen var 7 750 000 kroner.

Ved denne vurderingen skal det sees hen til den aktuelle Vurderingstemaet er ikke den konkrete kjøpesummen isolert sett, bebyggelsens «preg, tilstand og utviklingsmuligheter, uttrykt blant men om det er økonomisk rimelig og en påregnelig mulighet at annet i forrentningsevnen». en som kjøper eiendommen til markedsverdi, basert på strøkets utvikling, kan antas å ville beholde eiendommen i det vesentlige Bebyggelsen på den aktuelle eiendommen består, i tillegg til to uforandret med hensyn til bruk og bebyggelse. garasjer, av en bolig på 204 kvm. av normal standard, som ble oppført i 1936. I årene 2009-2011 ble eiendommen leiet ut for Etter en samlet helhetsvurdering, hvor så vel utviklingen i strøket kr 20 000 pr mnd. Og ble kjøpt i 2011 for kr 7 750 000. I lys av samt bebyggelsens karakter og utviklingsmuligheter er vektlagt, at eiendommen i 2011 ga eier en månedlig avkastning i form av finner retten det ikke tvilsomt at vederlaget ved salget av husleie i størrelsesorden 20 000 kroner rett forut for at denne ble eiendommen i 2017 var motivert av eiendommens potensial som solgt til saksøkerne for 7 750 000 kroner, fremstår det imidlertid tomteformål for ny bebyggelse, og at det i lys av strøksutviklingen som åpenbart for retten at en plan om fortsatt uendret bruk av var urealistisk med fortsatt bruk av den eksisterende bebyggelsen eiendommens bebyggelse ikke ville kunne forrente en investering i som enebolig ved en kjøpesum på 38 000 000 kroner.

2017 på kr 38 mill.

Domsslutning ble slik: Dette indikerer med tyngde at vederlaget som ble betalt grad må Salget av eiendommen skal derfor anses som «tomt», antas å ha vært bestemt av eiendommens potensial som tomtegrunn, jf. skatteloven § 9-3 åttende ledd bokstav a). og ikke av et ønske om å beholde og bruke eiendommen uforandret slik den fremstod ved salget.

Gevinsten ansees som skattepliktig !!

Det kan etter rettens syn ikke anses økonomisk rimelig og påregnelig at en som kjøper eiendommen til en slik pris vil beholde eiendommen i det vesentlige uforandret med hensyn til bruk og bebyggelse.

Kjøpers subjektive planer for eiendommen er ikke i seg selv Dommen har saksnumer 19-186760TVI-OTIR/02 avgjørende. Kjøpers planer om rivning og videreutvikling fremstår Dommer var tingrettssdommer Cecilie Kvalheim imidlertid i dette tilfellet som godt forenlig med rettens vurdering av at vederlaget ved salget av eiendommen ikke kan antas å reflektere at kjøper av eiendommen ville bruke og beholde bebyggelsen på eiendommen slik den fremstod ved salget.

Selge bolig?

Med boligselgerforsikring soderbergpar tners.no kan du senke skuldrene når din bolig er solgt

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar overfor kjøper etter avhendingsloven.

Du får samtidig hjelp til å håndtere reklamasjonen fra kjøper eller kjøpers representant.

I hele 1 av 6 boligsalg, kommer det en eller annen form for reklamasjon eller klage fra kjøper.

Som selger er ditt ansvar overfor kjøper høyt fordi du etter avhendingsloven kan bli ansvarlig for feil og mangler du ikke kjente til, i hele fem år etter overtakelse. Dette gjelder også dersom boligen selges videre innen disse årene.

Les alt om boligselgerforsikring på våre nettsider: eiendom.soderbergpartners.no

www.fornebulandet.no

KONTAKT: Karianne Nagell Prytz | Tlf: 41 43 89 31 | e-post: kpr@obos.no www.obos.no/oksenoya

Jus

KORONAPANDEMIEN GENERALFORSAMLING OG ÅRSMØTER UNDER KORONAPANDEMIEN – hvilke muligheter og begrensninger innebærer de nye reglene for boligselskapene?

Av advokatfullmektig Henriette Lyngholt

Henriette Lyngholt er advokatfullmektig i Wiersholm og arbeider hovedsakelig med næringseiendom, med særlig fokus på eiendomsrettslige og kontraktrettslige problemstillinger, samt tvisteløsning.

1. INNLEDNING Dagens unntakstilstand med spredning av SARS-Cov-2-viruset skaper nye problemstillinger og utfordrer dagens lovverk. Som følge av dette har regjeringen i løpet av den siste tiden vedtatt flere forskrifter som ut i fra smittevernhensyn gjør midlertidige unntak fra kravene som normalt stilles til gjennomføringen av fysiske årsmøter og generalforsamlinger. Formålet med unntaksforskriftene er å sørge for at styremøter, generalforsamlinger og møter i andre selskapsorganer kan avvikles uten fysiske møter i samsvar med gjeldende restriksjoner og pålegg fra helsemyndighetene. Ettersom årsmøter og generalforsmalinger må avholdes innen utgangen av juni, innebærer dette at styrer i blant annet boligselskaper nå må tenke nytt og ta i bruk digitale løsninger for å overholde kravene i lovgivningen. I tillegg til at koronasituasjonen har skapt et behov for å lempe på reglene som gjelder for avholdelse av generalforsamling og årsmøte, har situasjonen også innvirkning på styrets generelle ansvar både overfor seksjons- og andelseiere, men også overfor naboer.

I det følgende skal vi i punkt 2 redegjøre for hvilke muligheter og begrensninger de nye reglene innebærer for boligselskapene, dvs. boligaksjeselskaper, eierseksjonssameier, borettslag og boligbyggelag.

Ettersom øvrige tingsrettslige sameier ikke er omfattet av unntaksforskriftene, behandles disse særskilt til slutt i punkt 2. Deretter tar vi i punkt 3 for oss styrets ansvar for selve gjennomføringen av møtet, før vi til slutt sier noe om hvordan dagens situasjon pålegger styret en plikt til å iverksette tilstrekkelige smittevernstiltak.

2. NYE KRAV FOR AVHOLDELSE AV GENERALFORSAMLING OG ÅRSMØTE 2.1 FORSKRIFTENES OMFANG OG VIRKEOMRÅDE Innholdsmessig innebærer forskriftene at det under koronapandemien gjelder lempede krav for årsmøte i eierseksjonsloven, og generalforsamling i borettslagsloven, boligbyggelagsloven og aksjeloven. Forskriftene inneholder blant annet regler om hvem som kan avgjøre hvorvidt møtene skal avholdes uten fysisk oppmøte, om det kan kreves at møtene avholdes

fysisk, og om behandlingsmåte mv. Det er verdt å merke seg at forskriftene også går foran vedtektene ved eventuell motstrid.

Tidsmessig gjelder forskriftene så lenge koronaloven er i kraft. Koronaloven gjelder per dags dato frem til 27. mai 2020, men dersom situasjonen vedvarer kan Stortinget forlenge lovens varighet med fire uker ad gangen.

Innkalles det til generalforsamling/årsmøte innen 27. mai 2020 kan møtet gjennomføres i henhold til forskriftene. Dersom koronaloven ikke forlenges, og det kalles inn etter denne datoen, gjelder de alminnelige reglene for gjennomføring av generalforsamling og årsmøte.

2.2 STYRET AVGJØR HVORDAN GENERALFORSAMLING/ÅRSMØTE SKAL AVHOLDES Det følger av forskriftene at det er styret som avgjør hvorvidt generalforsamlingen/årsmøtet skal avholdes med fysisk møte. Dette betyr at det er styrets flertall som bestemmer hvordan møtet skal avholdes, og ikke styrets leder alene.

I forlengelsen av dette slår forskriftene fast at møtet skal gjennomføres ved bruk av "digitale møteapplikasjoner, telefon- eller videomøte eller på annen betryggende måte". I dette ligger at styret kan velge den møteformen som måtte passe i det enkelte boligselskap, så lenge de grunnleggende demokratihensyn ivaretas og møtet gjennomføres på en betryggende måte. For å kunne oppnå dette er det viktig at eierne på en eller annen måte gis anledning til å stille spørsmål og komme med sitt syn på sakene som behandles. Hva som faktisk er en betryggende møteform må vurderes av styret i det enkelte boligselskap. I vurderingen må det blant annet ses hen til hvilke saker som skal behandles, hvorvidt det haster å gjennomføre møtet, samt antall og sammensetning av eiere.

Et spørsmål som kan oppstå i denne forbindelse er om den enkelte seksjonseller andelseier kan kreve at generalforsamlingen/årsmøtet likevel skal holdes som fysisk møte. En slik rett følger i utgangspunktet av lovgivningen.

27. mars 2020 ble det vedtatt fire nye forskrifter med hjemmel i koronaloven som gjelder midlertidig unntak fra reglene om fysiske møter i selskaper (aksjeselskaper, allmennaksjeselskaper, ansvarlige selskaper, kommandittselskaper, stiftelser og samvirkeforetak). Forskriften som gjør midlertidige unntak fra reglene om fysiske møter i boligselskaper (eierseksjonssameier, borettslag og boligbyggerlag) ble vedtatt 8. april 2020.

62 Boligmagasinet Nr. 1 | 2020

Jus I unntaksforskriften er det imidlertid inntatt et uttrykkelig unntak fra denne retten, som også gjelder for ekstraordinære generalforsamlinger/årsmøter.

Dette innebærer at den enkelte seksjons- eller andelseier ikke kan kreve at møtet avholdes som fysisk møte dersom styret har besluttet det motsatte.

Denne løsningen må sies å være best i samsvar med forskriftenes formål, ettersom en rett for den enkelte seksjons- eller andelseier til å kunne kreve avholdelse med fysisk møte i de fleste situasjoner vil være uforenelig med overholdelse av gjeldende restriksjoner og pålegg fra helsemyndighetene.

2.3 ALLE SAKER KAN BEHANDLES PÅ ALTERNATIV MÅTE Forskriftene åpner for at samtlige saker på generalforsamling/årsmøte kan behandles på alternativ måte. Om alle planlagte saker er egnet for slik behandling er opp til styre å vurdere. En mellomløsning kan være å dele sakslisten i to slik at de lovpålagte sakene som godkjenning av regnskap og valg av styremedlemmer gjennomføres først, og at øvrige saker utsettes til et senere tidspunkt der fysisk oppmøte er mulig.

2.4 SAMTLIGE EIERE MÅ GIS MULIGHET TIL Å DELTA I likhet med det som ellers følger av lovgivningen, er det i forskriftene uttrykkelig slått fast at samtlige eiere skal gis anledning til å delta i behandlingen av sakene. I tillegg skal forretningsfører, revisor og eventuell daglig leder gis mulighet til å uttale seg om aktuelle saker. Dette innebærer at styret ved bruk av elektronisk kommunikasjon må benytte en løsning som alle har tilgang til eller enkelt kan skaffe seg, som for eksempel Microsoft Teams eller Skype. Hvis det er ønskelig å ta i bruk spesialløsninger er dette i utgangspunktet noe styret må sørge for at eierne utrustes med i form av nødvendig utstyr, programvare o.l.

Det kan tenkes å oppstå forskjellige utfordring knyttet til digital gjennomføring av møtene. Særlig gjelder dette for de seksjons- eller andelseiere som av ulike grunner ikke er komfortable med teknologiske virkemidler. For å unngå at disse faller utenfor bør styrene være særlig oppmerksomme på disse og sørge for tilstrekkelig tilrettelegging, eksempelvis ved å åpne for mulighet til å forhåndsstemme.

2.5 ADGANG TIL Å FORHÅNDSSTEMME Flere boligselskaper har allerede en vedtektsfestet adgang for eiere til å avgi sin stemme i en periode før generalforsamlingen/årsmøtet avholdes.

Dette forutsetter at avsenderen kan autentiseres på betryggende måte og at det opplyses om fremgangsmåten for hvordan slik stemmegivning skal foregå i møteinnkallingen.

Forskriftene utvider muligheten for forhåndsstemming, slik at styret nå kan beslutte at generalforsamlingen/årsmøtet kan gjennomføres ved forhåndsstemming uten at dette er vedtektsfestet. Stemmegivningen kan skje både elektronisk og skriftlig. Å åpne for skriftlig forhåndsstemming kan være særlig hensiktsmessig ettersom man på den måten vil kunne fange opp de eierne som ikke er komfortable med digitale hjelpemidler.

2.6 ELEKTRONISK KOMMUNIKASJON I tillegg til at møter kan avholdes uten fysisk tilstedeværelse, gir unntaksforskriften også anledning til å kommunisere elektronisk med medlemmene. Borettslagsloven og boligbyggelagsloven er i utgangspunktet til hinder for at lagene kan kommuniseres elektronisk med medlemmene hvis disse ikke har gitt forhåndssamtykke til elektronisk kommunikasjon.

Under koronapandemien skal det således ses bort ifra denne begrensningen, slik at elektronisk kommunikasjon kan skje uavhengig av om slikt forhåndssamtykke er gitt eller ei.

2.7 SÆRLIG OM ANDRE TINGSRETTSLIGE SAMEIER Som allerede nevnt er forskriftene ikke gitt anvendelse på tingsrettslige sameier som er organisert på en annen måte enn eierseksjonssameier, borettslag og boligbyggerlag. Et eksempel på slike tingsrettslige sameier er de såkalte realsameiene. For disse kommer lov av 1. juli 1966 om sameige (sameieloven) derfor til anvendelse som normalt. Sameieloven er imidlertid

ikke til hinder for at sameiemøter og styremøter avholdes uten personlig fremmøte. Det kan likevel følge av vedtektene eller sameieavtalen at fysisk tilstedeværelse er et krav. Slike eventuelle bestemmelser kan dermed kun fravikes dersom alle sameierne er enige om det.

Hvis samtlige sameiere er enige i at møte kan avholdes uten personlig fremmøte, må de samme reglene som gjelder for boligselskapene komme til anvendelse så langt de passer. Det må med andre ord blant annet legges til rette for en forsvarlig behandling og alle sameierne må få anledning til å delta. Dette innebærer at det som allerede er redegjort for i punkt 2 også i stor utstrekning vil komme til anvendelse for andre tingsrettslige sameier.

3. STYRETS ANSVAR 3.1 SELVE GJENNOMFØRINGEN AV MØTET Foruten de særskilte unntakene som følger av forskriftene, gjelder øvrige regler for gjennomføring av møtet som før, herunder bruk av fullmakter.

Styret må derfor på sedvanlig vis sørge for at andre formelle krav i lovgivningen og vedtektene overholdes.

Gjennomføring av digitale møter krever mer av innkallingen. Av den grunn er det særlig viktig å være oppmerksom på at innkalling til møtet gjøres korrekt. I denne må det klart fremgå på hvilken måte møtet skal gjennomføres på, og brukerveiledning må vedlegges i den grad dette er nødvendig. Innkallingen må også opplyse om hvilke saker som skal behandles og hva det skal stemmes over.

Styret må også sørge for at stemmegivningen blir korrekt utført. Hvis det er besluttet å åpne for forhåndsstemmer, må det som allerede nevnt i punkt 2.5 også gis tilstrekkelig veiledning om hvordan dette skal foregå. Skriftlige forhåndsstemmer kan for eksempel legges i postkassen til styreleder.

Det skal på vanlig måte føres protokoll fra årsmøtet/generalforsamlingen, og møteleder er ansvarlig for å sørge for at protokoll føres. I dag krever lovgivningen at møteprotokoller skal undertegnes skriftlig. Forskriftene gjør imidlertid unntak fra dette og åpner for en midlertidig adgang til å signere møteprotokoller elektronisk. Forskriftene slår videre fast at et bilde av signert protokoll (for eksempel med mobilkamera) er likestilt med elektronisk signatur.

3.2 SÆRLIG OM SMITTEVERNSTILTAK Som redegjort for over krever dagens situasjon at styrene nå må tenke nytt og ta i bruk digitale løsninger for å overholde kravene i lovgivningen.

I tillegg til dette innebærer koronasituasjonen også en utvidelse av styrets ansvar både hva gjelder vedlikehold og forholdet til naboer for øvrig.

Det følger av lovgivningen at det er styrene i boligselskapene som er ansvarlig for alminnelig drift av eiendommen. I tillegg skal styret sørge for at forvaltningen av sameiets anliggender er i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på generalforsamling/årsmøte. Til tross for at det ikke finnes regler som direkte regulerer hvilke smitteverntiltak som må utføres av boligselskapene i lovgivningen, er det likevel klart at det er styret som er ansvarlig for at tilstrekkelige tiltak er igangsatt.

I dagens situasjon er smittevernstiltak et slikt tiltak. Det er følgelig opp til styret å sørge for at sameiet eller borettslaget har tilstrekkelige smitteverntiltak på plass. Dette begrunnes hovedsakelig med hensynet til den enkelte seksjons- eller andelseier, men styret har også av hensyn til naboene en plikt til å sørge for tilstrekkelig smitteverntiltak. I dette ligger for eksempel at styret bør sørge for å sikre at det gjennomføres tilstrekkelig og forsvarlig renhold av dørhåndtak, håndløpere, heisknapper og lekeapparater på sameiets område. Videre bør eierne varsles om hvilke tiltak som er besluttet av styret, i tillegg til at de bør oppfordres til å varsle styret om det er behov for ytterligere renhold av fellesarealene e.l.

I forskriften som gjelder aksjeselskaper og allmennaksjeselskaper og som følgelig kommer til anvendelse for boligaksjeselskapene er det ikke inntatt et eksplisitt unntak fra denne retten. Det vil imidlertid være uforenelig med forskriftens formål dersom den enkelte eier kan kreve fysisk møte under koronapandemien, slik at forskriften antakelig derfor bør tolkes dithen at denne retten er satt til side så lenge koronaloven og forskriften er i kraft. Situasjonen vil derfor være den samme for boligaksjeselskaper, eierseksjonssameier, borettslag og boligbyggelag.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 63

April 2020

JANS BLOGG

Fritidsboligenes nye vår - Jan, du lyver!

tyskere og svensker kjøpe seg noe langs Så utsiktene er sjeldent gode for norske Sørlands-kysten eller i Fjellheimen. fritidsboliger denne vår. Kanskje ikke for Når jeg prøver meg med at jeg ikke vil reise absolutt alle, men i hvert fall for de som til Syden, denne forjettede ballbinge for Mange litt bortgjemte plasser kan få et er attraktive for folk som gjerne skulle til voksne i syden, med den begrunnelse at sterkt prisoppsving i en tid da folk ønsker Middelhavet eller Alpene. Spesielt hytter jeg er mot CO2 utslipp og sløsing med seg mer plass. i familievennlige prisklasser. penger i land med korrupsjon, blir jeg raskt avslørt.

Spania er ut, Frankrike slet i fjor med Utfordringen for våre ferieperler ved voldsomme opptøyer og i Italia forfaller fjord, og til fjells må være å skape nok – Jan, du liker bare ikke å reise! det meste. Koronas er imidlertid en restaurant- og underholdningstilbud i katastrofe. Selve forretningsmodellen, vår koronastid. Trolig vil man måtte ha Ingen Peer Gynt, nei. Jeg trives godt med trange romantiske hoteller, større avstand mellom bordene i ulike hjemme. En slags Anti-Peer om du vil. restauranter og barer i eldgamle bydeler, restauranter, bedre plass på flyene fylt av nord-europeere er truet. Der det og færre billetter solgt til konserter og For markedene for fritidsboliger, kan tidligere var lystige lag fra hele verden i teater. det bli litt tumulter fremover. Mange er trange smug, vil det nok de nærmeste år forbannet over at de ikke fikk brukt hytta være en trykkende depressiv stemning. Kanskje satse på take away til hyttene, i år. Andre er blitt arbeidsledig, eller er Ikke et sted du vil ønske å feriere. og flere møter, kino og konserter i friluft? redd for å miste jobben. Men vær ikke i tvil, fremtiden for norske ferieboliger har Statsfinansene i alle disse land er Alle tilbud blir dyrere enn de var før, sjeldent sett så bra ut! dramatisk forverret. Skattetrykket mot målt i svake norske kroner. Kanskje turistene, og utlendinger som eier kunne myndighetene hjelpe til ved å Så lenge det i kampen mot koronas boliger her, vil garantert øke. Feriefolkets suspendere momsen på denne type mangler både vaksine og en enkel adgang til det lokale helsevesen, som nå tjenester i år og neste år? behandling, tenk piller, for å kurere er hardt presset, blir dårligere og dyrere. sykdommen vil folk være forsiktig med Flyreiser fra nordiske land til Syden får Om ikke annet må det offentlige kunne hvor de reiser og hvem de omgås. færre avganger til en høyere pris enn før. hjelpe til ved å holde fritidsboligene tilgjengelig uansett hvordan det går med Men det er ikke bare nordmenn som er Derfor vil mange nordmenn med virus. Det kan ikke være vanskelig. Det å engstelige. Folk fra hele Europa vil søke feriebolig langs Middelhavets strender sette opp et system med feltsykehus i seg nordover, og da unngå Wuhan Nord utnytte den svake kronekurs til å selge fjellheimen ved jul, vinterferier og påske, – Stockholm. Takket være den ekstremt sin sydlandske feriebolig og vende nesen alt betalt av økt eiendomsskatt for svake kronekurs vil mange dansker, hjem igjen. hyttefolket.

64 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Jan L. Andreassen

Hva er problemet? Per innbygger har Myndighetenes kredittreguleringer vil bli Alt for lenge har nordmenn lekt Peer Norge dobbelt så mange leger som det viktige. Mange har lån nær 5 ganger sin Gynt, på jakt etter meningen med livet, rike Tyskland. inntekt for å realisere boligdrømmen. ved å hjelpe til, og bli hjulpet, i fremmede himmelstrøk. Nå må Peer vende hjem.

Trolig vil prisene stige med 5-10 pst i De kan ha råd til en hytte, men Det vil hjelpe norsk økonomi, kutte CO2 snitt, noe som selvfølgelig vil også hjelpe rasjoneres i kredittmarkedene av strenge utslipp og redusere faren for sykdom i prisene på de normale boliger som forskrifter. En lettelse eller fjerning av den norske befolkning. hyttefolk begjærer i ulike sør-landsidyller. boliglånsforskriften vil være en stor hjelp for fritidsboligmarkedene våre.

Hysj – hør hva som lokker i det fjerne.

Noen vil rynke på nesa av at jeg er så optimistisk på hyttemarkedet. Norsk Det sies at man ikke skal la en krise https://www.youtube.com/watch?reøkonomi er inne i en dyp bølgedal. gå til spille. Man må utnytte kriser og load=9&v=lgKn6N697iE Oljeprisen har tross alt kollapset. Det vi tilbakeslag til å restrukturere norsk har lett for å glemme er at folk flest har økonomi. det fortsatt bra. Rentene er rekordlave. www.jansblogg.eika.no

SOLVEIGS SONG | EDVARD GRIEG

Kanske vil der gå både Vinter og Vår Og naeste Sommer med, op det hele År Men engang vil du komme, det ved jeg visst.

Her skal jeg nok vente, for det lovte jeg sidst.

Gud styrke dig, hvor du i Verden går Gud glaede dig, hvis du for hans fodskammel står Her skal jeg vente till du komme igjen Og vente du hisst oppe, vi traeffes der, min Ven!

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 65

P

66 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

å besøk i rosé

Êvinens høyborg ..

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 67

KVALITET Miraval rosévin kan nytes som en deilig, leskende aperitiff og for å passe til salater, og retter av fisk og skalldyr. Flasken har en særegen form og er innhul i bunnen som champagneflasker.

Hollywood kjendiser som starter med vin! Blir det kvalitet av innså at de ikke kunne ha en ”flying winemaker” og ville satse det? Slik kan nok mange være skeptiske i utgangspunktet. på kvalitet. Vi ble enige om utviklingen for Miraval allerede på Derfor er det ekstra interessant å møte Matthieu Perrin, første møte. vinmakeren til filmstjernene, og høre om prosjektet.

50 hektar av eiendommen er beplantet med druer som Syrah, – Gården ligger i området Correns som var den første Mourvèdre, Cinsault, Grenache, Grenache Blanc og Rolle, landsbyen i Frankrike til å satse helhjertet på økologisk ofte i terrasser. Mange av vinstokkene er gamle, mellom 60-80 jordbruk. Og Miraval var den første vingården til å få økologisk år. sertifisering (Ecocert). Her dyrkes oliventrær og lavendel i tillegg til vinstokker, og geiter og esler er på beite. Vi har utmerket – De kan se knoklete og vindskjeve ut, men druene gir en tilgang på vann og ville dyr lever i skogen, forteller Matthieu fabelaktig smak og rosévinen herfra har blitt berømt de siste mens han viser rundt. årene, fortsetter Matthieu.

Han har fra 2012 hatt ansvaret for vinmakingen på Miraval, og Han forstår bedre enn noen hvilket druemateriale vingården er 3. generasjon i den kjente vinfamilien Perrin som også lager besitter. Matthieus egen bestefar, Jacques Perrin, ble tidlig vin for Eyvind Hellström. opptatt av økologisk jordbruk, og var en pionér lenge før filosofien kom på moten i vår tid. Miraval har et optimalt På forespørsel om hvordan det var å møte Hollywood paret for utgangspunkt for å dyrke druer med jordsmonn av kalk og første gang, svarer han helt rolig: – De er helt vanlige mennesker leire og unikt mikroklimaet. Terroir er noe franske vinbønder privat, ingen nykker, og vi fikk god kontakt fra første stund. De forstår seg på.

68 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

Brad P itt og Angelina Jolie har for t satt en ting til felles:

OPPRINNELSE Château Miraval Rosé kommer fra de beste terroirene i Provence.

Vinmarkene består av leire og kalkstein, og befinner seg på til dels eldgamle terrasser 350 meter over havet. Dette er et kjølig mikroklima med stor temperaturvariasjon mellom natt og dag, noe som fremmer aromakompleksiteten i druene.

Vingården i Provence!

Matthieu viser områder med nyplantinger og forteller at det satses for neste generasjon og langt inn i fremtiden.

Vindyrking på høyt nivå krever enorme investeringer og langsiktig planlegging. Det tar mange år før nye vinstokker kan gi avkastning og som eier må man være dedikert.

Brad kommer jevnlig til Miraval og er helt seriøs på å skape optimal vinkvalitet utfra jordsmonnets potensiale.

Miraval var opprinnelig et kloster, og senere bolig for medlemmer av det franske hoffet, registrert som et hus for nobiliteter i det 14. århundret. Vingården har også en spennende historie fra moderne tid. Her har musikk som The Wall (1979) blitt spilt inn. Opp gjennom årene har både Sting, Pink Floyd, Sade, The Cranberries og The Gipsy Kings vært innom. For i 1970 kjøpte jazzpianist og komponist Jacques Loussier opp Miraval og gjorde det om til et plateinnspillingsstudio – Le Studio de Miraval. på 350 moh., beskyttet og omkranset av åser og høydedrag, og paret giftet seg der i 2014.

IDYLL Det vakre vinslottet Château Miraval, som opprinnelig var et kloster, ligger idyllisk til som en egen oase i en dal i Correns i hjertet av Provence, på en over 600 hektar stor eiendom med vinstokker, oliventrær, lavendel og skog i høydedrag og åssider så langt øyet kan se.

– Jeg ble enig med Brad og Angelina om at vi skulle gjøre noe unikt sammen her på Miraval, ikke bare lage god vin. Vi ønsker å videreutvikle rosévin til et nytt kvalitetsnivå men samtidig bevare en fornuftig pris så den kan nytes av mange, forklarer Matthieu Perrin.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 69

BRAD OG DRUER Brad Pitt satser helhjertet på vingården Miraval i Provence. Han tenker langsiktig, bevarer gamle stokker samtidig som det plantes nye.

Ideen er å optimalisere potensialet i jordsmonnet. Resultatet er rosévin som kjennere har fått øynene opp for.

Matthieu viser områder med nyplantinger og forteller at det satses for neste generasjon og langt inn i fremtiden. Vindyrking på høyt nivå krever enorme investeringer og langsiktig planlegging. Det tar mange år før nye vinstokker kan gi avkastning og som eier må man være dedikert. Brad kommer jevnlig til Miraval og er helt seriøs på å skape optimal vinkvalitet utfra jordsmonnets potensiale.

eiendommen i 1992 og satset helhjertet på kvalitet, og da hovedsaklig på roséviner. Han ble kjent med Hollywoodparet Brangelina som leide seg inn noen somre i forbindelse med Filmfestivalen i Cannes, og stortrivdes i området, langt unna blitzregnet på Croisetten.

I 2009 bestemte de seg for å kjøpe vingården og hele eiendommen på 600 hektar. Miraval ligger på 350 moh., Miraval var opprinnelig et kloster, og senere bolig for medlemmer beskyttet og omkranset av åser og høydedrag, og paret giftet av det franske hoffet, registrert som et hus for nobiliteter i det seg der i 2014.

14. århundret. Vingården har også en spennende historie fra moderne tid. Her har musikk som The Wall (1979) blitt spilt inn. Lykken varte ikke for evig, og paret gikk hvert til sitt. Men de Opp gjennom årene har både Sting, Pink Floyd, Sade, The beholder vingården sammen fordi den skal videreføres til neste Cranberries og The Gipsy Kings vært innom. For i 1970 kjøpte generasjon, deres barn! jazzpianist og komponist Jacques Loussier opp Miraval og gjorde det om til et plateinnspillingsstudio – Le Studio de – Brad Pitt spesielt er svært interessert i vin, og vil gjøre noe Miraval. ekstra ut av potensialet her. De vil løfte kvaliteten på rosévin til et høyere nivå. Derfor har de satset enormt mye penger på Den amerikanske forretningsmannen Tim Bowe kjøpte nyplantinger av vinstokker.

70 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

PROVENCE I nesten 2.600 år har man dyrket vin i Provence. Regionen har først og fremst blitt kjent for sine høykvalitative roséviner som har skapt en økende trend i Norge.

På forespørsel om hvilke summer investeringen ligger på, bare Miraval Rosevin koster kr 214,90 og finnes på Basisutvalget hos smiler Matthieu. Franskmenn snakker aldri om penger, det er Vinmonopolet. Miraval rosévin er av høy kvalitet, smaker forvulgært. friskende, elegant og rent og er den perfekte terrassevin i den lyse årstid. Den fungerer også som en matvin, spesielt til fisk Det Matthieu imidlertid vil fokusere på er hvor dedikert Brad er. og skalldyr. Druene er plukket fra slottets beste parseller MuBrad og Matthieu har en felles visjon, nemlig å løfte rosévin opp riers, Longue og Romarin, som er noen av de beste terroirene til en gastronomisk vin som kan serveres på Michelinstjerne- i Provence. restauranter. Det er de godt i gang med. Vinen kommer høyt i rangeringer under profesjonelle vinsmakinger og Miraval er en Vinmarkene består av leire og kalkstein, og befinner seg på til ”snakkis” i vinmiljøet. Flasken har de valgt med et estetisk og dels eldgamle terrasser ved 350 meter over havet. Dette er et elegant utseende, også for å skille seg ut. Formen minner om kjølig mikroklima med stor temperaturvariasjon mellom natt en champagneflaske og tar seg pent ut på bordet. og dag, noe som fremmer aromakompleksitet i druene.

– Brad og Angelina var tidlig klare på en annen sak, nemlig prisen. For dem var det ingen utfordring å lage en eksklusiv, dyr kjendisvin. De var opptatt av ekte kvalitet, genuint håndverk og vinsmak med særpreg av det spesielle terroiret her – men til en pris som skulle være tilgjengelig for mange – ikke bare en eksklusiv elite, informerer Matthieu.

Det lages også god hvitvin, Miraval Blanc, på druen Rolle fra vinmark i slak skråning med kalkholdig leire. Undergrunnen er av typen keuper-mergel, som er en leirtype spesielt godt egnet til hvitvinsproduksjon.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 71

DUFT I VINGÅRDEN Angelina Jolie er modell for duften Mon Guerlain og Miraval er location for reklamebildet.

– Miraval er faktisk opprinnelig kjent for å lage fremragende hvitvin. Deler av terroiret her er det samme som Grand Cru markene i Schoenenburg, Alsace og kjente cru i Burgund.

Miraval lager fortsatt hvite viner men 95% av produksjonen nå er rosévin, påpeker Matthieu. Sist ut er en litt lettere rosevin, Studio by Miraval, tiltenkt terrassen og måltider utendørs når solen varmer.

STUDIO, NYKOMMEREN 9065338 Studio by Miraval 2019, Provence, Frankrike.

Kr 184,60 (BU)

Angelina Jolie liker også å bruke Miraval til kreative prosjekter, som lanseringen av parfymen Mon Guerlain som hun var modell for. Hun er fotografert til reklamebildene i vindusåpningen med blafrende gardiner og man skimter vinranker og naturen utenfor.

Miraval lager en ekstra rosévin som de kaller Studio etter vingårdens musikalske historie. Den er laget på druene Cinsault, Grenache, Rolle og Tibouren med livlig friskhet og en ung, saftig og delikat smak av modne bringebær, jordbær, rips, litt grapefrukt og nektariner.

Vinen er tiltenkt på å nytes i solveggen og til lange luncher utendørs.

Passer til småretter, middelhavsmat og lettere pastaretter. Går også til sommerlig mat som ovnsbakt kylling med provencalske urter, grillet laks, eller en frisk aspargessalat med reker.

Provence representerer sanselighet – både i lukt og smak – og gir det lille ekstra av følelsen om ”det gode liv”.

Siden vi lever med begrensninger på reisevirksomheten kan vi heller nyte smaken av Provence i et glass Miraval vin!

Tekst: Gunnhild Bjørnsti Foto: Miraval og Gunnhild Bjørnsti

72 Boligmagasinet Nr. 2 | 2020

HVIT PROVENCE 10069901 Ch. Miraval Blanc 2015, Provence, Frankrike.

Kr. 279 (BU)

PREMIUM ROSÉ 2263301 Ch. Miraval 2018/2019, Provence, Frankrike.

Kr 214,90 (Basis) Magnum Kr. 478

Pent utviklet hvitvin laget av Rolle druer, typiske for Provence. Vinen har god balanse mellom konsentrasjon og friskhet, med flott dybde og aromaer av pære, lime og nøtter med mineralske toner som munner ut i en lang, rik og urtepreget avslutning.

Passer perfekt til ulike retter av grønnsaker, fisk og skalldyr.

Dette er vinen som tar rosé til nye høyder. Den er laget på druesortene Cinsault, Grenache, Syrah og Rolle som høstes for hånd og er biodynamisk dyrket.

Vinen dufter og smaker av friske røde bær, er ren og klar med fin mineralitet. Elegant! Herlig til småretter og lett sommermat som salat med kylling og chèvre, caprese, moules frites, steinsopp risotto, ovnsbakt piggvar med sesongens grønnsaker eller bare et stort fat med spekeskinke.

Eller helt uten mat en lang, lys kveld på terrassen eller hytta!

Nyplantinger på Miraval.

Boligmagasinet Nr. 2 | 2020 73

K ADVOKAT K OSLO

| NY BOK | ARKITEKT TOMMIE WILHELMSEN

Overtrekk av boken.

OM TOMMIE WILHELMSEN: Den prisbelønte arkitekten Tommie Wilhelmsen er kjent for sine fantastiske villaer. I denne boken skriver han i en dagbokform om hvordan han arbeider med å skape vakre, unike hjem for andre. Hans mål er moderne arkitektur, men samtidig gode, varige og tidløse boliger for beboerne. Wilhelmsen er kjent fra NRK-serien Arkitektens hjem, hvor han var første arkitekt som presenterte sin egen bolig.

Historien - og de utrolig flotte fotografiene av hus han har tegnet - vil glede alle som liker arkitektur, design og kunst.

"Arkitekten har laget noe så sjeldent som en pageturner av en bok om arkitektur" - Telemarksavisen

"En norsk arkitekturbok som har kraft til å provosere og leve videre etter at siste side er lest, det er slettes ikke hverdagskost i det norske bokmarkedet. Boken er morsom lesning for alle arkitekturinteresserte."

- Stavanger Aftenblad

Format: Innbundet Utgivelsesår: 2020 Forlag: Arvinius+Orfeus Språk: Bokmål ISBN 9788293140719 Sider: 400 Emne: Arkitektur; Fotokunst

VERDIEN AV PERFEKT SØVN

En seng fra Hästens kjennetegnes av komfort, støtte og pusteegenskaper og av evnen til å regulere kroppstemperaturen din mens du sover. Hvert av naturmaterialene vi bruker, har sine egne unike fordeler, og sammen gir de deg perfekt naturlig søvn. Det du føler når fjæringer, hestehår, ullfibre, bomull, lin og trerammer smelter sammen i perfekt harmoni, er fruktene av 168 års utrettelig arbeid. Det er nemlig det som kreves for å bygge en plattform for en bedre dag. Å sove i en Hästens føles som en varm omfavnelse.

HÄSTENS STORE OSLO | Hieronymus Heyerdahlsgate 1, 0160 Oslo, Tlf. +47 22416650 HÄSTENS STORE SKØYEN | Karenslyst allē 7 0278 Oslo, tlf +47 22 33 22 00