BoDanmarknyt nr. 91 - April 2009

Nr. 91 April 2009

Nyt medlem på vej Det strategiske samarbejde er slut, men erfaringsudvekslingen med Lejerbo fortsætter. Boligkontoret Danmark planlægger nu sammen med Sct. Jørgen, at boligselskabet bliver nyt, stort medlem af Boligkontoret Danmark.

Ved årsskiftet udløb aftalen om det strategiske samarbejde mellem FSBbolig, Lejerbo og Boligkontoret Danmark. Et af formålene var at opnå stordriftsfordele, og samarbejdet har medført flere nye initiativer, bl.a. elektronisk håndbog for driftschefer og fælles udbud af kapitalforvaltning med en årlig besparelse på ½ mio. kr.

- Formålet med vores samarbejde har også været at undersøge kemien for et tættere samarbejde. Det blev en lærerig proces, fordi vi lod hinanden komme ind bag murene og se, hvordan tingene blev grebet an. Vi har på den måde haft mulighed for at spejle os i hinanden - og sammenligne os - og dermed fået mere ”kant” på vores egen identitet, siger direktør Michael Demsitz, Boligkontoret Danmark.

Fortsat sparring og erfaringsudveksling Undervejs i samarbejdet undersøgte Lejerbo og Boligkontoret mulighederne for en fusion.

- Vores forretningsudvalg og Lejerbos formandskab havde et rigtigt godt samarbejde og mange diskussioner om, hvor langt vi hver især kunne strække os, fortæller Lisbet Riis, formand i Boligkontoret.

- For os var det et springende punkt, at vi kunne bevare vores værdi om nærvær, forstået som egne afdelingskontorer, hvor vores medlemmer er med til at beslutte, hvordan tingene skal foregå.

Her kunne vi ikke komme helt overens med Lejerbo, men vi synes det har været en lærerig proces for os, så vi fortsætter erfaringsudvekslingen, siger Lisbet Riis.

Sammenlægning på vej Siden 1. januar 2008 har Boligkontoret Danmark samarbejdet med Boligselskabet Sct. Jørgen i Viborg.

Det har udviklet sig til et tæt samarbejde mellem byggeafdelingerne, og der er et samarbejde om incassosager foruden lokalt samarbejde mellem Afdelingskontoret Skanderborg og Sct. Jørgen.

Boligkontoret Danmarks bestyrelse har på bestyrelsesmødet den 11. marts besluttet, at direktion og formandskab kan arbejde videre og tilrettelægge en administrativ sammenlægning, der kan blive en realitet fra 1. januar 2010.

Boligselskabet Sct. Jørgen administrerer 5.200 boliger i Viborgområdet.

Vind 20.000 kr.

Miljøkurser i hele landet

Naboskabsundersøgelse

Deltag i Boligkontorets konkurrence om årets Bopris og Initiativpris.

Læs side 3

Nu kan ejendomsfunktionærer på Fyn og i Jylland også komme på miljøkursus.

Læs mere side 11

Boligkontoret tilbyder nu bestyrelser naboskabsundersøgelse til halv pris.

Læs mere side 6 og 7

- AJH

Skatteforhøjelse til lejerne - skatteminister Kristian Jensen vil sende regning på 1 mia. til landets lejere

BoDanmarknyt Nr. 91 april 2009 Udgives af: Boligkontoret Danmark Lundsgade 9 2100 København Ø Redaktion: Michael Demsitz (ansv.)

Anders Juel Hansen Hanne Lykke Andersen Redaktionen afsluttet 3. april 2009 Udsendes til: Organisationsbestyrelsesmedlemmer, afdelingsbestyrelsesmedlemmer og suppleanter i Boligkontoret Danmarks medlemskreds. Alle ansatte i Boligkontoret Danmark samt ejendomsfunktionærer i medlemskredsen.

Oplag 2.250

Regeringen har netop indgået forlig om en skattereform med Dansk Folkeparti. Og i slipstrømmen af analyser og beregninger er der sket noget uhørt. Regeringen og embedsmændene har fremlagt forkerte beregninger – glemt er det meste af en direkte merudgift med en regning på omkring 1.500 1.800 kr. om året til alle lejere.

Læg dertil, at lejerne ikke kan benytte tilskudspuljen på 1½ mia. kr. til udskiftninger af vinduer og døre – det er forbeholdt boligejerne, som i stor stil benytter sig af et godt tilskud til at få energirigtige vinduer og døre. Ganske fornuftigt, men hvorfor ikke også lejerne, må vi jo spørge.

Fra 1. januar 2011 bliver der indført moms på ejendomsadministration, som hidtidigt har været fritaget for moms. Det rammer alle lejere i private og almene boliger foruden andelsboligforeninger.

Moms vil betyde en ekstra udgift for lejerne på omkring 600 kroner om året.

Og så kom der pludselig et forslag med en ny skat – moms på ejendomsfunktionærer. Jeg troede ikke mine egne øjne, da jeg læste skatteministerens forslag til ændring af momsloven.

Ud af den blå luft havde skattemi-

nisteriet opfundet en ny model til at pålægge moms på viceværterne, der vil koste beboerne i hver af landets 550.000 almene boliger mere end 1.000. kr. om året. Og så figurerer beløbet ikke en gang i Finansministeriets regneeksempler for skattereformens konsekvenser.

Sammen med Boligselskabernes Landsforening og andre boligselskaber forsøger vi i skrivende stund at få skatteministeren til at tage forslaget af bordet.

Gennemføres forslaget, kommer det til at koste lejerne i almene boliger mere end en milliard kroner om året, eller mellem 1.500 og 1.800 kroner til hver bolig. For en kontorchef eller en skolelærer vil denne merudgift ikke betyde det store, for den samlede gevinst af skattereformen er væsentlig større.

Men for pensionisten, og andre beboere udenfor arbejdsmarkedet, udvikler skattereformen sig til en lang næse og en skatteforhøjelse.

Og jeg skal gøre opmærksom på, at halvdelen af landets almene lejere netop er udenfor arbejdsmarkedet, og de bliver ramt. Vi er vidne til en omvendt Robin Hood, der er til at mærke. Fordelingspolitik, der forsøges gennemført uden at oplyse om konsekvenserne. En rigtig ubehagelig stil.

Michael Demsitz

Alment andelsselskab Lundsgade 9 2100 København Ø Tlf.: 35 44 80 80 Fax: 35 44 80 01 boligkontoret@bdk.dk www.boligkontoret.dk

BoDanmarknyt . nr.87 2

Boligkontoret Danmarks administrerende direktør, Michael Demsitz

Årets Initiativpris - sæt fokus på klimaet og vind 20.000 kr.

Igen i år har Boligkontoret Danmarks medlemmer mulighed for at vinde årets initiativpris, og denne gang er temaet klima. Har du f.eks. en ide til, hvordan din afdeling sparer på energiudgifterne eller undgår vandstigning i kældrene, så deltag i konkurrencen.

Af kommunikationskonsulent Hanne Lykke Andersen, hla@bdk.dk

Kommunikationsudvalget i Boligkontoret har besluttet, at der hvert år skal uddeles en initiativpris inden for et tema, som udvalget vælger. Sidste år var temaet beboerdemokrati, hvor Borupgaard 1 og 2 fra Boligselskabet Teglværksgården i Helsingør løb med prisen for at oprette et netværk, der skaber kontakt og relationer mellem beboerne. I år er temaet – i tråd med Boligkontorets overordnede indsatsområde - klima. Initiativprisen vil gå til det initiativ med den bedste ide til et fremtidigt projekt, som kan være med til at styrke klimarigtige løsninger i boligafdelingen eller lokalområdet.

- Vi har i udvalget valgt at fokusere på klimaet, fordi vi vil gøre opmærksom på, at det er et meget centralt emne, som man ikke kan komme udenom, når boliger og boligområder skal udvikles. Tidligere blev miljøspørgsmål af mange opfattet som noget fodformet og lidt abstrakt, men i dag er det en meget aktuel problematik, som jeg tror rigtig mange kan se nødvendigheden i at forholde sig til. Med denne pris vil vi opfordre vores medlemmer til at komme på banen og tage aktiv del i udviklingen, fortæller Hans-Christian Andersen,

formand for kommunikationsudvalget i Boligkontoret Danmark.

Med initiativprisen får boligafdelinger - og foreninger muligheden for at skærpe miljøindsatsen i deres boligområde og igangsætte initiativer, som enten nedsætter energiforbruget i afdelingen og lokalområdet eller forbereder afdelingen på kommende års klimaforandringer - og på den måde tilfører beboerne større livskvalitet og energimæssige besparelser. For at deltage i konkurrencen om årets initiativpris, er det vigtigt, at det er en forestående aktivitet, som ikke allerede er sat i værk.

Har du en ide?

Temaet klima giver en bred vifte af initiativer, man kan søge penge til.

F.eks.

Klimatiltag, der nedsætter energiforbruget i afdelingen – her er der mange muligheder, bl.a.: - køb af grøn el - isolering af boliger - indføring af lavenergiruder - energibesparende udendørsbelysning

Vind årets Initiativpris på 20.000 kr.

Få 20.000 kr. til et fremtidigt projekt, som styrker klimaet i dit boligområde, lokalområde, boligafdeling - eller forening.

Lav en kort beskrivelse af projektet og hvad I vil opnå.

Send det sammen med en tidsplan og et budget til Boligkontoret Danmark.

På næste års repræsentantskabsmøde vil Boligkontorets kommunikationsafdeling vise en reportage fra vinderprojektet, gerne i samarbejde med vinderne selv.

- etablering af moderne solcelleanlæg - etablering af energibesparende varmepumper Miljøtiltag generelt: - Affaldssortering - Undgå sprøjtegifte Særlige initiativer, som sikrer boligerne og/eller boligområdet mod klimaforandringer som vandstigning, oversvømmelser, storme etc.

Uddannelse af miljøambassadører eller kampagner som har til formål at indføre miljøinitiativer og informere beboere om, hvordan de kan nedsætte energiforbruget Atypisk samarbejde med f.eks. kommune, varmeværker eller andre virksomheder med henblik på at skabe energiforbedringer

Har du eller I en ide eller et projektforslag, så tøv ikke med at deltage.

Vinderne af initiativprisen får 20.000 kr. som de kan bruge til at føre ideen ud i livet.

Vind årets Bopris på 20.000 kr.

Hvert år uddeler Boligkontoret Danmark en Bopris.

Boprisen gives for en social aktivitet, miljøaktivitet eller andet, der har haft en positiv indflydelse i boligområdet eller for boligselskabet/foreningen.

Send dit forslag med en kort beskrivelse af jeres projekt og begrundelse på, hvorfor det har haft en positiv indflydele, samt kontaktoplysninger til Boligkontoret Danmark.

Mrk: Bopris

Mrk: Initiativpris

Sidste frist 11. maj 2008 Send dit eller jeres forslag til Initiativprisen eller Boprisen til: Boligkontoret Danmark Lundsgade 9 2100 København Ø

Att. Hanne Lykke Andersen Mail: hla@bdk.dk Fax: 35 44 80 01

BoDanmarknyt . nr.91 3

Anerkendelse er den bedste gave Ved personalekonferencen i oktober sidste år blev den unge forretningsfører, Lars Lehmann kåret som årets leder i Boligkontoret Danmark.

Af kommunikationskonsulent Hanne Lykke Andersen, hla@bdk.dk

Årets leder Blandt ledergruppens medlemmer udpeger daglig ledelse i Boligkontoret Danmark årets leder. Årets leder får sammen med årets medarbejder en tur til Grønland, hvor de skal besøge Boligkontorets grønlandske samarbejdspartner, Boligselskabet INI.

- Jeg er meget overrasket og stolt.

At jeg får prisen viser, at min ledelsesstil og værdier falder i god jord i Boligkontoret Danmark. Særligt er jeg glad for at have fået prisen, fordi jeg kun har været i Boligkontoret i kort tid og er blevet valgt

kone, og dermed fik jeg en uges betænkningstid forærende. Da jeg kom hjem, var jeg ikke i tvivl om, at det var en stilling, jeg ikke kunne sige nej til. Og det har jeg i dag ikke fortrudt et eneste sekund, fortæller Lars med et smil.

af, at få medarbejderne på kontoret til at spille sammen. Samtidig er han ikke bange for selv at være en del af teamet.

- Selvfølgelig er jeg leder, men jeg betragter lige så meget mine medarbejdere som gode kolleger.

”Som leder er man ofte lidt alene, og derfor er det vigtigt at vide, at ens arbejde bliver værdsat” blandt mange andre dygtige ledere.

Så det er en stor hæder, fortæller Lars Lehmann.

Lars’ karriere i Boligkontoret Danmark startede for kun tre år siden, da han i marts 2006 blev ansat som driftschef på Afdelingskontoret Helsingør. Før Boligkontoret havde han i en årrække arbejdet i Helsingør Boligselskab, hvor han bl.a. fungerede, som det der i Boligkontoret Danmark kaldes en chefkonsulent.

Efter et år på afdelingskontoret blev Lars tilbudt stillingen som forretningsfører, da den tidligere forretningsfører søgte andre græsgange.

- Jeg har altid haft en ambition om at blive forretningsfører, men jeg havde ikke i min vildeste fantasi forestillet mig, at det ville gå så stærkt. Da jeg blev spurgt, stod jeg netop og skulle til Paris med min BoDanmarknyt . nr.91 4

Åben ledelsesstil Det bedste ved at vinde titlen som årets leder er, ifølge Lars, at han er blevet anerkendt for sine evner som leder - Som leder er man ofte lidt alene, og derfor er det vigtigt at vide, at ens arbejde bliver værdsat. Jeg synes, at en leder skal være åben overfor sine medarbejdere og give konstruktiv kritik, så medarbejderne ved, hvor de står. Omvendt ønsker jeg også, at mine medarbejdere er åbne overfor mig. Men som leder oplever man nok sjældnere, at ens medarbejdere fortæller, om det er godt eller skidt, det man laver. Og som ung leder har man især brug for feedback og anerkendelse.

I hverdagen ligger det Lars meget på sinde at skabe en positiv og velfungerende arbejdsplads for sine medarbejdere. Han gør meget ud

Selve lederrollen fylder 25-30 procent, mens resten handler om at tage fat og om at kunne det faglige. Jeg tror mine medarbejdere er tilfredse, konstaterer Lars.

Talent for uddannelse Lars er en mand med mange jern i ilden. Udover sit daglige lederjob er han i gang med en treårig diplomlederuddannelse igennem DJØF og deltager også i Boligkontorets nye talentudviklingsprogram, som strækker sig over en toårig periode - Det er simpelthen for at dygtiggøre mig, at jeg deltager i så mange ting. Jeg kan godt lide at blive klogere på mig selv og andre mennesker. Og så har jeg fået rigtig meget ud af at deltage i talentudviklingsprogrammet. Man får sat ansigter på sine kolleger i Boligkontoret og får indsigt i de

andres arbejdsopgaver og tilgang til tingene, fortæller Lars.

Med talentudviklingsprogrammet håber Lars at blive bedre til at kommunikere- blandt andet overfor store forsamlinger. Derfor passer det ham fint, at kurset det første halve år har koncentreret sig om kommunikation og aktiv lytning.

Udover at være leder, ’talentudvikler’ og studerende er Lars også familiemand. Han er gift og har to drenge. Det betyder en travl hverdag, og i perioder er det svært at få puslespillet til at gå op.

- Den største udfordring, efter en lang dag, er at være til stede derhjemme. Jeg har da taget mig

selv i at være uopmærksom, når jeg eksempelvis sidder med mine drenge og spiller playstation. Det har sine omkostninger at være i gang hele tiden. Men jeg prøver at få det hele til at hænge sammen og bortset fra eksamensperioder, hvor der er spidsbelastninger, så går det som regel, slutter han.

Ung og ambitiøs På Sivlandsvænget i udkanten af Odense sidder Line Klelund Højsgaard, 27, som sagsbehandler på Afdelingskontoret Fyn. Blandt sine kolleger på kontoret er hun blevet kåret som årets medarbejder og kan i foråret se frem til en tur til Grønland.

Af kommunikationskonsulent Hanne Lykke Andersen, hla@bdk.dk

- Jeg er altid i godt humør, ser generelt positivt på tingene og er til hver en tid klar til at hjælpe mine kolleger, fortæller Line som svar på, hvorfor hun tror, at netop hun løb med Boligkontoret Danmarks titel, årets medarbejder.

Den unge fynbo har været ansat som sagsbehandler på afdelingskontoret i 2,5 år og fortæller med entusiasme i stemmen om sin arbejdsplads og om et særligt sammenhold.

Udefra ligner afdelingskontoret en industribygning blandt mange andre, men lige så snart man træder ind af døren, bliver man mødt af et åbent og venligt kontorlandskab, hvor sagsbehandlere og chefkonsulenter sidder side om side.

- Det er en velfungerende arbejdsplads. Jeg har nogle gode kolleger, alle er lige, og så hjælper vi hinanden, hvis det brænder på. Vi sørger altid for at dele arbejdsopgaverne ligeligt mellem hinanden - specielt i perioder, hvor der er sygdom på kontoret. Jeg holder meget af selve indholdet i mit arbejde – der er en god balance mellem faglighed og menneskekontakt. Dagligt er jeg i kontakt med mange mennesker, både med mine kolleger og med

folk udefra, og det passer mig rigtig godt, fortæller hun.

Line på sin arbejdsplads i Odense omgivet af hjælpsomme kolleger

Ung men med stor erfaring Line har en særlig interesse for det boligadministrative område, og derfor forekom det hende naturligt at søge et vikariat på afdelingskontoret i Odense, da hendes tidligere arbejdsplads Boligkontoret Vestfyn for et par år siden gik konkurs.

- Jeg ledte decideret efter et arbejde i boligsektoren og fik ret hurtigt et barselsvikariat som sagsbehandler i Boligkontoret. Da det udløb fik jeg endnu et, og da det sidste vikariat var ved at slutte, blev de (red. ledelsen på afdelingskontoret) enige om, at de gerne ville beholde mig, forklarer hun.

Selvom Line i en ung alder allerede har været flere år i boligsektoren, er der intet, der tyder på, at hun har planer om at skifte branche foreløbigt. Sideløbende med sit job som sagsbehandler læser hun videre på en akademisk uddannelse

til finansiel rådgiver/ejendomsadministrator og håber på sigt at kunne fortsætte karrieren indenfor boligsektoren.

Lige nu er hun dog ganske godt tilfreds med sit job som sagsbehandler og glæder sig over at have fået den smigrende anerkendelse.

- Jeg synes, at det er en god ide, at Boligkontoret udnævner årets medarbejder. Det får en til at føle sig værdsat. I det hele taget synes jeg, at der fra ledelsesniveau bliver fulgt op på forholdene. Jeg har en helt klar følelse af, at der bliver taget hånd om medarbejderne, siger Line.

Årets medarbejder Hvert år kårer Boligkontoret Danmark årets medarbejder. Hver afdeling udpeger en årets medarbejder.

Den udvalgte medarbejder får en middag med familien.

Blandt de udpegede bliver der også trukket lod om en tur til BoDanmarknyt nr.87Grønland, 5 hvor årets medarbejder sammen med årets leder skal besøge Boligkontorets samarbejdspartner, Boligselskabet INI. .

Foto: Marianne Svovlgaard, KAB

Tag pulsen på jeres boligområde Ønsker I som bestyrelse at få beboerne i tale og tage temperaturen på det sociale liv i boligafdelingen, så slå til nu. Boligkontoret tilbyder indtil årsskiftet sine medlemmer en naboskabsundersøgelse til halv pris.

Af kommunikationskonsulent Hanne Lykke Andersen, hla@bdk.dk

’Naboskabet’ er et værktøj, som giver organisations- og afdelingsbestyrelser mulighed for at undersøge det sociale liv i en boligafdeling på en ny og anderledes måde. Ofte

sætter man i stedet beboerne i centrum. Alle beboere får mulighed for at fortælle, om der mangler tiltag i området, og om de er glade for at bo der og føler sig trygge. Besva-

Favorabel pris på konsulentydelse Naboskabet er udviklet af sociologer i samarbejde med boligselskabet KAB i 2007 men er i

”Naboskabet er et vigtigt redskab. Beboerne kan via spørgeskemaer give udtryk for, hvordan de har det” når man skal vurdere de sociale forhold i et boligområde, kigger man på ’hårde data’ som fraflytningsprocenten eller gennemsnitsindkomsten. Med Naboskabet

relserne samles i en rapport, som bestyrelsen kan bruge til at gøre noget ved forholdene i boligområdet og øge beboernes trivsel.

Faktaboks: Hvad undersøger Naboskabet?

Naboskabet måler beboernes oplevelse af 7 temaer: •Den generelle tilfredshed med at bo i området •Naboskabet – hvordan omgås man hinanden i området?

•Beboernes forbindelser ud af området – igennem sport, frivillige aktiviteter osv.

•Trygheden – og hvor meget fylder kriminaliteten i området?

•Det fysiske miljø – hvor gode muligheder giver det for at møde hinanden og være sammen?

•Fra idé til handling – hvor meget laver man sammen i området? Er der lyst og energi til mere?

•Plads til alle – er det ok, at vi ikke alle er ens?

efteråret 2008 blevet relanceret.

Det betyder, at undersøgelsen nu giver flere grupper mulighed for at deltage, da spørgeskemaerne er blevet oversat til syv forskellige sprog. Som noget nyt får børnene i boligområderne også mulighed for at deltage i undersøgelsen. I den anledning har Landsbyggefonden bevilliget et tilskud til projektet, så Boligkontoret nu til en ganske favorabel pris kan tilbyde flere afdelinger at få taget temperaturen på det sociale liv.

- Naboskabet er en meget anvendelig men også omfattende undersøgelse, som nemt kan blive for stor en mundfuld for en bestyrelse. En bestyrelse kan godt foretage undersøgelsen selv, men det er tungt og tidskrævende. Derfor er vi glade for at kunne tilbyde en konsulent, som fungerer som tovholder på undersøgelsen, og som sørger for at indhente og behandle data. Det betyder meget mindre arbejde for

bestyrelserne og giver dem i stedet mulighed for at arbejde videre med resultaterne fra undersøgelsen på et beboermøde, fortæller Katja Lindblad, udviklingschef i Boligkontoret Danmark.

Sæt en finger på problemet Katja Lindblad er særligt begejstret for Naboskabsundersøgelsen, da den er med til at skabe en dialog mellem bestyrelsen og beboerne i en afdeling.

- Det er et vigtigt redskab. Beboerne kan via spørgeskemaer give udtryk for, hvordan de har det. Og efterfølgende har afdelingsbestyrelsen mulighed for at få uddybet besvarelserne fra spørgeskemaerne på et beboermøde. Eksempelvis kan man, hvis ’tryghed’ har fået dårlige karakterer på spørgeskemaet, spørge ind til, hvorfor beboerne er bange for at færdes i området, og om der er nogle tiltag som bedre belysning, man kan sætte i gang for at komme problemet til livs, forklarer hun.

Børn har også en mening I relanceringen af undersøgelsen får børnene som nævnt også mulighed for at give deres stemme til kende. Det er med til at give et langt mere nuanceret billede af forholdene i et boligområde, da børn ofte har et meget anderledes

Tilbud: Naboskabsundersøgelse Pris 8000 kr. + 25 kr. / bolig.

NB: Der skal minimum være 30 boliger i en afdeling af hensyn til statistikkens troværdighed.

Eksempel: I en boligafdeling med 40 lejligheder koster en konsulent på projektet; 8000 kr. + 40 X 25 kr. i alt 9.000 kr.

Konsulenten: •planlægger og gennemfører hele undersøgelsen •indtaster spørgeskemaer •udarbejder en rapport med besvarelserne Interesseret?

Kontakt udviklingschef, Katja Lindblad på 35 44 80 70 Mail: kli@bdk.dk

For at skabe et overblik over besvarelserne og få beboerne i tale, bliver resultaterne fordelt i et ’trafiklyssystem’.

Den grønne farve viser andelen af beboere, som overvejende har svaret positivt. Den gule farve angiver de neutrale svar, mens den røde farve viser andelen af beboere, som overvejende har givet negative svar.

Trafiklyset giver et billede af, hvad der især skal fokuseres på. En meget rød søjle viser f.eks., at man nok bør se nærmere på svarene og alvorligt overveje, om der er noget, som skal forandres i afdelingen.

syn på deres boligområde, end de voksne har.

– Det er vigtigt at inddrage børnene i processen, da de jo også bruger området - bare på en anden måde. F.eks. betyder det nok mindre for børn, om der er blomsterkrukker end, at der er gode fællesarealer. Mange af de parametre, som der måles på, bliver anderledes opfattet hos børnene, og det er vigtigt at tage højde for. F.eks. giver de voksne oftere udtryk for utryghed end børnene, forklarer Katja Lindblad.

Opdag mulighederne i dit boligområde Det særligt fordelagtige ved undersøgelsen er, ifølge Katja Lindblad, at Naboskabsundersøgelsen giver et grundigt indblik i boligområdets stærke og svage sider og kan bruges til at iværksætte initiativer på kort og langt sigt. På kort sigt kan en bestyrelse eksempelvis koncentrere sig om afdelingens fysiske tilstand med initiativer, som hurtigt

kan sættes i værk - f.eks. sørge for at der er pænt og ryddeligt. På langt sigt kan naboskabsundersøgelsen danne udgangspunkt for større visioner og strategier, så som flere sociale aktiviteter, mere sammenhold og større rummelighed overfor hinanden.

- Naboskabet er et indsatsområde, som Boligkontoret vil arbejde meget mere med i fremtiden. Det er en del af vores fremtidssikringsværktøj i vores strategi- og udviklingsplaner. Det sociale liv i et boligområde bliver aldrig et kedeligt fokusområde, for uanset om du kender din nabo eller ej, er det vigtigt at arbejde med naboskab, når vi bor alment, slutter Katja Lindblad. Ønsker du at læse mere om undersøgelsen, så gå ind på www.naboskabet.dk. Her kan du også læse, hvad du og din bestyrelse skal gøre, hvis I ønsker at foretage undersøgelsen på egen hånd.

BoDanmarknyt . nr.91 7

Klimahensyn bliver en hverdagsting

Boligkontoret Danmark indgår klimapartneraftale med DONG ENERGY for at nedsætte energiforbruget og CO2 udledningen – næste skridt bliver at indføre miljøinitiativer i alle Boligkontorets afdelinger og motivere medlemmerne til energirigtige løsninger.

Af kommunikationschef Anders Juel Hansen, ajh@bdk.dk og kommunikationskonsulent Hanne Lykke Andersen, hla@bdk.dk

På Boligkontorets repræsentantskabsmøde sidste år blev det besluttet at sætte klimaet på dagsordenen. Set i lyset af den globale opvarmning og de sparsomme energiressourcer har Bo”Vi ligkontoret taget spaden i egen hånd. Første spadestik er en klimapartneraftale med DONG ENERGY. Boligkontoret køber grøn el fra vindmølleparken Horns Rev II for at gøre elforbruget på Boligkontorets hovedkontor og 12 lokale kontorer CO2 neutralt.

- Hvis vi skal motivere vores medlemmer til at tage miljøhensyn, må vi selv gå foran og vise et godt eksempel. En ting er ord. Vi skal også vise, at vi sætter handling bag. Og det er nu, vi skal handle. Energiressourcerne er sparsomme, og de bliver kun dyrere og dyrere, så der er god ræson i at sætte ind med miljøvenlige initiativer. Derudover viser undersøgelser, at 40 procent af alt CO2-udslip kommer fra boliBoDanmarknyt . nr.91 8

gerne - og siden vi har med boliger at gøre, har vi et stort ansvar for at gøre noget, fortæller administrerende direktør, Michael Demsitz.

en manual til markvandringer, hvor Boligkontorets teknikere gennemgår boligafdelingen sammen med de lokale ejendomsfunktionærer og beboertillidsfolk.

Desuden skal bestyrelser og må selv gå foran og vise et godt beboere nemt kunne finde eksempel” oplysninger om, hvad de kan gøre for at spare på ressourcerne. Inden for en overskuMiljøkampagne sættes i gang elig fremtid vil man også kunne Næste etape i klimapartneraftalen indhente vejledninger om driftbliver at starte en kampagne med mæssige besparelser og grønne henblik på at motivere boligselskaløsninger samt foretage simple ber og beboere til at købe grøn el miljøberegninger på Boligkontorets og nedsætte energiforbruget. En hjemmeside. arbejdsgruppe med deltagelse fra DONG skal komme med forslag Bestyrelser skal informeres til effektive energiløsninger og Også Boligkontorets øvrige afdelinudarbejde en miljøsmiley, så det ger vil i de kommende år orientere bliver nemt at vurdere energiforsig mod miljøet og indføre arbejdsbruget i boligafdelingerne. Forprocesser og vejledninger, som er brugsafdelingen vil sætte fokus på skånsomme for miljøet. energiforbruget i boligafdelingerne I Boligkontorets byggeafdeling vil og komme med konkrete forslag samarbejdet med DONG også gøre til afdelingens budgetter. Som et sig gældende. DONG vil komme led i dette vil der blive udarbejdet med råd og vejledning, når Bolig-

kontoret skal udarbejde byggevejledninger.

- Vejledningerne skal bruges i store renoveringssager til at informere vores byggefolk om energivenlige initiativer. Derudover skal vejledningerne overfor bestyrelserne synliggøre de miljømæssige konsekvenser ved manglende miljøinitiativer, samt hvilke miljøvenlige forholdsregler der kan tages i en renoveringssag, fortæller Michael Demsitz.

Han er overbevist om, at Boligkontoret i høj grad kan være med til at påvirke medlemmerne til at indføre mere energivenlige løsninger.

– Jo mere vi italesætter det overfor beboerdemokraterne, jo større forskel kan vi gøre. Vi skal være igangsættere, så vi kan løfte opgaven, hvis beboerne efterspørger

miljøvenlige initiativer, forklarer Michael Demsitz.

Vi skal have beboerne med Selvom Boligkontoret allerede nu sætter ind med energivenlige tiltag, vil det overordnede tidsperspektiv være påvirket af beboernes respons. Michael Demsitz håber derfor på en gensidig dialog, hvor betyrelser og beboere også vil byde ind og komme med ideer og forslag til, hvor der skal sættes ind.

- Det er ikke nogen hemmelighed, at energirigtige løsninger på kort sigt kan koste mere, f.eks. når materialer skal købes og energivenlige systemer skal indføres. Men ud fra en nylig undersøgelse foretaget af Gallup kan vi konstatere, at vores beboere er indstillet på at betale

mere for energivenlige initiativer. Ikke desto mindre vil vi som Boligselskab fortsat påpege, at det ikke er beboerne alene, der skal løfte opgaven. Vi skal – sammen med de øvrige boligselskaber opfordre staten til, at give Landsbyggefonden bevilling til at bruge nogle af midlerne til at igangsætte miljøvenlige initiativer, så det bliver billigere for vores medlemmer. Men endelig skal vi huske på, at klimavenlige initiativer, på langt sigt, oftest er en økonomisk besparelse for beboerne. Ved at sætte ind med energibesparende initiativer, får man dermed en dobbelt gevinst – man sparer penge og ressourcer og forurener samtidig mindre. Så det går hånd i hånd, konstaterer Michael Demsitz.

Skrald og graffiti skaber dårlig opførsel hos folk Undersøgelser viser, at folk begår flere forseelser og lovovertrædelser, når et område er præget af graffiti, skrald og hærværk.

Af kommunikationskonsulent Hanne Lykke Andersen, hla@bdk.dk

Skrald i gaden, graffiti på bygninger, postkasser og ulovligt parkerede cykler. Mange byområder og ikke mindst boligområder døjer med sådanne problemer. Og det skaber ofte berettiget utryghed hos mange af de borgere, som bor og færdes i disse områder.

En nylig undersøgelse foretaget af en gruppe forskere fra Groning Universitet i Holland med Doktor Kees Keizer i spidsen viser nemlig, at områder med meget hærværk, skrald og graffiti fordobler antallet af mennesker, som er villige til at smide med skrald eller endnu værere at stjæle.

Forskerne skabte nogle situationer i gadebilledet, hvor de ubemærket kunne observere tilfældige forbipasserendes adfærd. Et af forsøgene foregik på en stille sidevej, hvor mange cyklister dagligt parkerer deres cykler. Til dette forsøg skabte forskerne to situationer – et hvor gaden var ryddelig med nymalede bygningsfacader, og efterfølgende et hvor bygningsfacaderne i samme gade var oversprøjtet med tilfældig graffiti. Alle de parkerede cykler fik påsat en flyer, som

cyklisterne først skulle fjerne for at tage cyklerne i brug. Der var ingen skraldespande i nærheden, så cyklisterne kunne enten vælge at smide flyeren på jorden, hænge flyeren på en anden cykel eller tage den med sig. Undersøgelsen viste, at når bygningsfacaderne var overmalet med graffiti, smed 69 procent af cyklisterne flyeren fra sig, mod kun 33 procent når bygningsfacaderne var rene. For at forhindre at cyklisterne blev inspireret af hinandens adfærd, sørgede forskerne for at fjerne de henkastede flyers, hver gang en cyklist smed én fra sig.

I et andet forsøg, hvor forskerne havde ladet en konvolut med en tydelig afmærkning af en 5 euro seddel indeni stikke ud af en postkasse, kunne de konkludere, at mennesker i endnu højere grad fristes til at begå direkte lovovertrædelser som at stjæle, når omgivelserne er præget af uorden og hærværk. I de tilfælde hvor postkassen var nydelig og pæn, tog kun 13 procent af de forbipasserende konvolutten, mens helt op til 27 procent tog konvolutten, hvis

postkassen var dækket af graffiti.

Selv når postkassen var ren, men hvor omgivelserne flød med henkastede cigaretskod, øldåser og andet affald, stak 25 procent af de forbipasserende af med konvolutten. Konklusionen på undersøgelsen er entydig: Orden og ryddelighed virker. Når graffiti, skrald og andet hærværk fjernes, ændres folks adfærd til det positive. Kriminalitet reduceres, og folk bliver bedre til at passe på by - og boligområder.

Kilde: The Economist 22. november 2008 BoDanmarknyt . nr.91 9

Kurven er knækket – flere ledige boliger igen Mens boligselskaber i det sydlige Jylland sælger boliger for at undgå lejetab, oplever nogle nordsjællandske boligselskaber kort ventetid til boliger i Kokkedal, Helsingør og Allerød.

Af kommunikationschef Anders Juel Hansen, ajh@bdk.dk

Nu har Boligkontoret Danmarks boligselskaber og foreninger igen flere ledige boliger. Pr. 1.marts 2009 var der 25 ledige boliger med lejetab.

Tre medlemmer tilknyttet Afdelingskontoret Ribe har mange af de ledige boliger.

Alle tre arbejder i øjeblikket på varige løsninger, og DVB Tinglev har næsten sin løsning på plads.

Venter på salgsskødet DVB Tinglevs 11 boliger i afdeling 1, den nedlagte Ravsted Kro, er solgt til et inkassofirma, og boligselskabet har senest modtaget ministeriets godkendelse efter, at selskabet først havde fået kommunens og derefter Landsbyggefondens godkendelse til at sælge.

Hermed forsvinder otte ledige boliger fra statistikken.

Boligerne er imidlertid ikke boligselskabets eneste ledige boliger.

- Vi har et bofællesskab med seks boliger til psykisk handicappede, som alle står ledige. De belaster heldigvis ikke selskabet, for det er kommunen, der skal betale lejetabet, siger Anders Fabricius.

Boligselskabet Venbo Stenløse har pt. ledige boliger i hjertet af Stenløse Centrum

Vil du købe en bolig på Mandø?

I boligafdelingen Æ Towt på Mandø er tre ud af de fire boliger ledige. Den ene bolig er udlejet på en tidsbegrænset kontrakt.

Boligerne tilhører DVB Ribe, og også her har boligselskabet sammen med Boligkontoret sat en ejendomsmægler til at sælge boligerne.

- Han har arbejdet på sagen i trefire måneder, og han foreslår, at selskabet udstykker boligerne til ejerlejligheder og forsøger at sælge dem til foråret, hvor man kan opnå de bedste priser, fortæller Anders Fabricius.

Ledige boliger hos Boligkontoret Danmarks medlemmer 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2009

mar-

feb.

jan.

dec.

nov.

okt.

sept.

aug.

juli

juni

maj

april

2008

Strategi- og udviklingsplan Det tredje boligselskab er Ri-Bo i Ribe, der døjer med mange ledige ungdomsboliger, og selskabet har fået Boligkontoret Danmarks udviklingsafdeling til at udarbejde en strategi- og udviklingsplan

for boligerne i afdeling 5. En hurtig løsning er nødvendig. I 2007 havde selskabet et tab på de ledige boliger på 253.000 kr.

Kort ventetid i Nordsjælland I Stenløse, Kokkedal, Helsingør og i Nakskov, er der ledige boliger eller kort venteliste til enkelte bebyggelser. I flere boligafdelinger, f.eks. i Kokkedal, er der nu under et års ventetid. En helt ny udvikling efter 10 år med stadig flere aktivt søgende på ventelisterne.

Forretningsfører Lars Lehmann på Afdelingskontoret Helsingør har svært ved at forklare tendensen.

- Det virker som om, det er en generel afmatning, og jeg kan ikke finde direkte årsager til, at det går den vej. Måske er det en medvirkende årsag, at boligejere, som vi ved, gerne vil flytte ind hos os, ikke kan komme af med deres hus.

For boligsøgende er det jo gunstigt, at der ikke er mange års ventetid, men vi og boligselskaberne er selvfølgelig opmærksomme på, at vores boliger stadig skal være et attraktivt tilbud på boligmarkedet og så gerne længere ventelister, slutter Lars Lehmann.

Se mere om de ledige boliger på Boligkontorets hjemmeside www. ledigeboliger.dk.

Miljøkurser på vej til hele landet Mange ejendomsfunktionærer hos Boligkontorets medlemmer i Nordsjælland har været på miljøkursus om fugt og skimmelsvampe. Nu er turen kommet til ejendomsfunktionærerne på Fyn og i Jylland, og Boligkontoret begynder at tilbyde kurser til driftsfolk hos andre boligselskaber.

Af kommunikationschef Anders Juel Hansen, ajh@bdk.dk

Siden efteråret har Boligkontoret afholdt miljøkurser om fugt og skimmelsvampe for driftschefer og ejendomsfunktionærer.

Teknikere fra rådgivningsfirmet BOLIUS og leverandøren af måleinstrumenterne, Buhl & Bønsøe, er undervisere på kurserne. Den faglige viden om fugt og skimmelsvampe og brugen af måleinstrumenterne skal være på plads, når problemerne skal tackles i dagligdagen.

Mindst lige så vigtigt er dog undervisningen i kommunikation med beboerne, når man er på besøg hos beboere, der har henvendt sig med mistanke om skimmelsvampe i boligen.

Lidt elektrisk ladning - Det kan hurtigt blive en lidt spændt situation, når vi står ude hos en beboer og skal finde ud af, hvad der kan være årsagen til for høj fugtighed og måske lidt begyndende skimmelsvampeangreb, fortæller driftschef Jan Larsen.

- Beboerne kan typisk også være lidt nervøse, da alle i dag ved, at skimmelsvampe er giftige. Når vi så nogle gange med vores måleudstyr kan konstatere, at beboerne selv er med til at skabe grobund

for skimmelsvampe, fordi de ikke sørger for tilstrækkelig udluftning eller opvarmning og ofte har glemt at rense ventilationen, så er det afgørende, at vi ved, hvordan vi skal tale med dem. Vi skal på en omhyggelig og entydig måde forklare, at de selv skal spille en aktiv rolle i at bekæmpe skimmelsvampene. Det kan nogle beboere godt føle som et angreb på deres person - at de gør noget forkert, uddyber han.

- Så er det guld værd, at kommunikationsekspert Erik Parkvald, som står for kursets undervisning i kommunikation, har lært os, hvordan vi skal kommunikere i sådan en situation, hvor det, der bliver sagt, ofte slet ikke, er det, den anden hører, fortæller Jan Larsen.

Udover Erik Parkvald underviser en medarbejder fra Boligkontoret i brug af det såkaldte Y-skema og

forretningsgange, så hele processen sættes i system og bliver nemmere at følge op for ejendomsfunktionæren.

Hele kursets indhold er samlet i en mappe til hjælp for ejendomsfunktionæren i hverdagen.

Miljøkufferter Sammen med Buhl & Bønsøe er produktionen af miljøkufferter sat i system, og der er solgt 30 miljøkufferter, der hver koster 8.300 kr.

Det er kun på Afdelingskontoret Helsingør, at medlemmerne er gået sammen og har købt ekspertkufferten med termografikamera, der kan afsløre utætheder og kuldebroer, når det er bygningen, der er årsag til fugt og skimmelsvampe. Kufferten koster 64.900 kr.

Ekspertkufferten kan bruges til meget andet end lige at registrere kuldebroer. Kufferten på Helsingørkontoret har allerede inden for de første 3 – 4 måneder betalt sig selv hjem i sparede rådgiveromkostninger.

Miljøkurser 2009 Dato 20.-21./4

Sted Bogense

Tilmeldingsfrist Kurset er overtegnet

25.-26./5

Ribe

15./4 – få pladser

9.-10./6

København

5./5 – også eksterne

24.-25./6

Middelfart

22./4 – også eksterne

18.-19./8

København

5./5 – også eksterne

24.-25./8

Middelfart

22./4 – også eksterne

Kurser for eksterne deltagere er annonceret i bladet Boligen. Se www.boligkontoret.dk for mere info.

Der oprettes kurser for ejendomsfunktionærer hos Boligkontorets medlemmer efter behov. Henvendelse til vores driftschefer på afdelingskontorerne.

BoDanmarknyt . nr.91 11

Boligpolitisk konference Boligkontoret Danmark har udskudt den boligpolitiske konference et halvt år. Konferencen finder sted lørdag den 10. april og søndag den 11. april 2010 på Hotel Nyborg Strand.

Beboerundersøgelse 2009 Boligkontoret Danmarks store beboerundersøgelse er ved at være gennemført. Hvert fjerde år stiller vi 10 % af beboerne en række spørgsmål om tilfredsheden med deres boligområde og den service og information, som de modtager.

Fem medlemmer har valgt, at undersøgelsen skal omfatte samtlige beboere i deres selskab/forening, og her indgår ekstra spørgsmål, der er lokalt bestemt.

Undersøgelsen ledes af udviklingschef Katja Lindblad, og resultatet forventes at ligge klar i april/maj

måned og vil blive bragt i BoDanmarknyt.

EMO En ny energimærkeordning (EMO) træder i kraft 1. juli 2009. Den afløser VKO-ordningen.

Med EMO skal energigennemgangen af ejendommene ske hvert femte år – med VKO foregik den hvert tredje år. Reglerne er strammet, så stort set alle afdelinger og ejendomme er omfattet af ordningen. Der kan være tale om flere rapporter for hver afdeling, og EMO omfatter en langt større energirapportering, som stort set omfatter alle bygningsdele. Udgiften skal beboerne betale over energiregnskabet, og beboerne skal have adgang til rapporten, f.eks. på boligselskabets hjemmeside eller på ejendomskontoret.

Pilotprojekt i Ribe Først fra årsskiftet har Energistyrelsen fået færdiggjort en håndbog om EMO ordningen, og der er enighed mellem myndigheder og større administrationer om, at fristen pr.

1. juli 2009 kan betragtes med en vis lempelighed. Det er ganske enkelt ikke muligt at nå at få gennemført de mange gennemgange, der skal foretages af en godkendt energikonsulent.

Boligkontoret Danmark har iværksat et pilotprojekt sammen med Ribe Boligforening, hvor der indhentes tilbud på energimærkningen. Boligkontoret står for udarbejdelse af udbudsmateriale, prisindhentning og kontrahering.

På baggrund af de indhøstede erfaringer vurderer Boligkontoret, hvordan sagen skal gribes an over for de øvrige medlemmer i Boligkontoret.

Medarbejdere Holte Ny forretningsfører i Holte Dennis Larsen starter den 1. april 2009 som forretningsfører på Afdelingskontoret Holte.

Dennis er 41 år og er headhuntet internt i Boligkontoret, hvor han kommer fra stillingen som souschef på Afdelingskontoret Ribe. Her startede han i 2002 som forvaltningskonsulent, og Dennis er uddannet fra Ålborg Universitets Center som cand. scient. adm.

Dennis Larsen afløser Carsten Vammen, der efter gensidig aftale er stoppet som forretningsfører og chef for hele afdelingskontoret.

Afdelingskontoret vil fortsat have BoDanmarknyt . nr.91 12

to forretningsførere, Torben Eriksen og Dennis Larsen, og kontoret opdeles, så hver forretningsfører har personaleledelsen for egne medarbejdere.

Fyn Christina Harboesgaard er stoppet som sagsbehandler på Fynskontoret.

Allerød Udviklingskonsulent Michelle Pedersen i udviklingsafdelingen skal overtage Frede Petersens job som driftschef på afdelingskontoret, når han fra 1. august går på pension.

Michelle vil indtil august arbejde en dag om ugen som driftschef i Allerød og de øvrige dage i udviklingsafdelingen i Lundsgade.

Lundsgade Ny i jura Rikke Line Lyngaae er startet som

juridisk medarbejder. Rikke studerer jura ved Københavns Universitet, og hun afløser Maiken Bek, der er stoppet.

Ny webmaster Nikolaj Jonas Koch Nielsen er startet i en 20 timers stilling som webmaster. Nikolaj er 28 år og studerer på sidste år af kandidatuddannelsen på Danmarks Biblioteksskole.

Han afløser Louise Pryn, der netop har færdiggjort sit speciale på IT Universitet.

Ny til statistik Kasper Ougaard er startet i en 15 timers stilling, hvor han skal udarbejde årsstatistik. Kasper er 22 år og studerer til cand. polit. på Københavns Universitet. Han afløser Linda Klubben, der i efteråret blev færdig som cand. polit. på Københavns Universitet.