Thermometer Leegstand

Thermometer Architectuurcentrum Aorta Š Het hele jaar zet Aorta de thermometer in de stad. De Thermometer Leegstand krijgt vorm in een weblog op de site van Aorta. De thermometer wordt begeleid door een gastcommentator – die reageert op actuele ontwikkelingen en projecten in de stad. Die commentator is Mark Hendriks. Hij is journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur en werkt voor vaktijdschriften als Blauwe Kamer en PostPlanjer. Aanvullend worden 8 gastauteurs gevraagd hun visie op kantorenleegstand te geven, al dan niet in de vorm van een interview. De stukken worden aan het einde van het jaar gebundeld en gepresenteerd aan de stad.

Waardeverandering leegstaande kantoren

Saskia Beer, Robert van Kats, Jan Wijnand Groenendaal // Juni 2012

WAARDEVERANDERING LEEGSTAANDE KANTOREN DIT BLOG IS GEBASEERD OP ONS ONDERZOEK "HERBESTEMMEN, DE NIEUWE OPGAVE VOOR DE ARCHITECT. LEEGSTAND ALS DUURZAME BUSINESSCASE" MEDE MOGELIJK GEMAAKT DOOR HET STIMULERINGSFONDS VOOR ARCHITECTUUR EN TE DOWNLOADEN: HTTP://BIT.LY/MQHQYC

De toenemende leegstand van kantoorgebouwen is een signaal van de financiële crisis waarin we verkeren. Als je het beschouwt als een symptoom van de overgang naar een nieuwe maatschappelijke orde, voelt het meer aan als een intellectueel tekort. Dat betekent dat de nieuwe opgave waar we voor staan veel meer zal ingrijpen in ons professioneel bestaan.

Bij elke initiatief om een leegstaand gebouw een nieuwe bestemming te geven, gaat een haalbare business case een essentiële rol vervullen. Daarbij is niet van belang of het initiatief komt van een architect, van een club eindgebruikers of van een investeerder, wat essentieel is voor het aanjagen van het transformatie-proces is de aanwezigheid van ondernemerschap, deze houding van zelfstandigheid, durf, initiatief en creativiteit, dient de business case te dragen. De inhoud, volgorde, aanpak en verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers kunnen veel verschillende gedaantes aannemen en zullen in eerste instantie moeilijk te herkennen zijn.

De case zal maatwerk voor ogen moeten hebben, dat optimaal bij de wensen van de eindgebruiker in kwestie aansluit.

Binnen iedere business case dienen de betrokkenen samen te werken in een multidisciplinair team met kennis van locatie, regelgeving, techniek, creativiteit, communicatie en financiën. Dat team dient vanaf een vroeg stadium een efficiënt proces te volgen en een integraal en kloppend eindresultaat te borgen. Binnen dit team met alle verschillende belangen en expertises moet een gezamenlijk doel worden gevonden en bewaakt. Dit klinkt makkelijker dan het is. Partijen zijn gewend om binnen de bouwkolom te communiceren met de partij boven en onder zich. Als zij op een gelijkwaardig niveau worden geconfronteerd met samenwerkingspartners, merken ze dat zij "elkaars de taal" niet verstaan. Over verschillende begrippen lijkt iedereen het op het eerste gezicht met elkaar eens. Echter wanneer je doorvraagt, blijkt er toch een spraakverwarring te heersen. Voor de ervaren bouwers heel herkenbaar, immers de vele bouwfouten ontstaan op dit communicatie-niveau.

Uiteraard bepaalt geld in de businesscase of die haalbaar is of niet.

Dat betekent niet dat de bottleneck in de financiële onderbouwing van een transformatie, de weigering is van de gebouweigenaar om af te waarderen.

Ook al worden panden op zeer ongunstige locaties afgewaardeerd tot nul, dan nog is er op voorhand geen

haalbare case, simpelweg omdat er geen vragende partij is. Juist daarom is een transparant en voor iedereen te bevatten businesscase van zo'n groot belang. De eigenaar kan zien dat afwaardering nodig is, terwijl voor de nieuwe vragende partijen ziet dat hun vraag serieus wordt genomen. Een bijzondere rol is er voor degene die met het concept komt en kan overtuigen akkoord te gaan met afwaardering enerzijds en investeren anderzijds.

je kunt doen in een snel veranderende economie en maatschappij, is het vasthouden aan oude veiligheden. Het is essentieel dat voor de partijen die het meest te verliezen hebben binnen de leegstandsproblematiek, een omgeving wordt gecreëerd waarin zij meer vrijheid en vertrouwen voelen om hun oude werkwijzen los te laten en de broodnodige stap in een nieuwe toekomst te wagen.

Hieruit wordt duidelijk dat de financieel georiënteerde partijen en de communicatief, creatief georiënteerde partijen elkaar nodig hebben. Het feit dat zij verschillende aspecten zo anders waarderen binnen het totaalproces, maakt dat er veel wrijving en misverstand kan optreden binnen de samenwerking. Het versterken van het wederzijdse begrip en inzicht is dan ook een essentiële stap die niet vroeg genoeg kan worden gezet.

Dat brengt ons terug bij de noodzaak van verandering in de intellectuele orde, die nodig is om deze nieuwe opgave aan te kunnen. Het begint bij een team met de verschillende expertises die gezamenlijk het risico dragen. Immers wanneer alle teamleden en gelijke mate financieel afhankelijk zijn van en belang hebben bij het succes van het transformatieproject, verdeelt het hun angst en onbevangenheid en maakt het eenvoudiger om vertrouwen in elkaar te hebben. Een belangrijk inzicht komt van de Amerikaanse marketinggoeroe Seth Godin, hij waarschuwt dat het meest onveilige dat

Saskia Beer Robert van Kats Jan Wijnand Groenendaal Juni 2012