Skötselhandbok för bostadsgårdar

SKÖTSEL­ HANDBOK FÖR BOSTADGÅRDAR HUR DU KAN STYRA SKÖTSEL AV UTEMILJÖ

S A B O S VE R I G E S A L L M Ä NNY T T I G A B O S TA D S F Ö R ETA G

Innehåll Förord 3 DEL 1: Övergripande tänk

4

DEL 2: Skötselmanual för bostadsgårdar

22

DEL 3: Fotolikare

64

DEL 4: Skötsel­nyckeltal – ingående arbetsmoment

106

DEL 5: Checklistor för kontroll av skötsel

116

Register 126

2

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Förord Det finns ett stort intresse bland bostadsföretag att erbjuda goda och attraktiva utemiljöer för hyresgäster samt att utveckla kompetensen hos medarbetare. För att stödja alla som arbetar med förvaltning och skötsel av bostadsgårdar har SABO tagit fram den nya handboken Skötselhandbok för bostadsgårdar.

Skötselhandbok för bostadsgårdar bygger på SABOs tidigare handböcker Fem steg för att styra skötsel av utemiljö och Skötselnyckeltal för bostadsgårdar samt utbildningen Att styra skötsel av utemiljö. Det viktigaste med denna handbok är att vi fortsätter att förmedla det enkla och tydliga gemensamma språket och strukturen från Skötselmanual 09 för bostadsgårdar1, som är vår branschgemensamma standard.

I Skötselhandbok för bostadsgårdar har vi samlat grundläggande kunskap om skötsel, som ska inspirera till en mer strukturerad och effektivare skötsel. Det finns exempel på praktiska verktyg för planering och kontroll av skötselarbetet.

Handboken vänder sig till alla som förvaltar och utför skötsel av bostadsgårdar. Grunderna för att styra skötsel är desamma, oavsett storlek på företaget eller om skötseln sker på entreprenad eller i egen regi.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR ÄR INDELAD I FEM DELAR: • En allmän introduktion till skötsel och förslag på verktyg • Skötselmanual för bostadsgårdar – en utvecklad version av Skötselmanual 09 för bostadsgårdar • Fotolikare – bildexempel på OK/Ej OK skötsel och underhåll • Skötselnyckeltal – tabeller med sammanställning av de arbetsmoment som ingår i nyckeltalen • Checklistor för kontroll av skötsel PATRIZIA FINESSI, EXPERT MILJÖ, SABO

Det är många som har arbetat för att vi ska få fram en ny handbok. En referensgrupp har hjälpt till med struktur och synpunkter på innehållet: Lennart Wahlstedt, Bostads AB Poseidon, Mikael Stenbäck, Stångåstaden AB, Natalie Bahez, Fastighets AB Förvaltaren och Daniel Spetz, Falkenbergs Bostads AB.

Texter till handboken har arbetats fram av Hans Andren, RODJ. Lennart Wahl­ stedt, Bostads AB Poseidon har bidragit med sin sakkunskap i utemiljöskötsel, både allmänt till texterna i handboken men framför allt till fotolikaren. Jonas Stenström, Naturcentrum, har bidragit till texterna om naturmark

De flesta bilderna i handboken har tagits av ­Lennart Wahlstedt, Bostads AB Poseidon, Lina Lindgren, AB Familjebo­ städer i Göteborg. Övriga fotografer är namngivna vid sin respektive bild.

1 Skötselmanual 09 för bostadsgårdar togs fram i ett utvecklingsprojekt tillsammans med SLU Alnarp Landskapsutveckling, SABO och ett antal allmännyttiga bostadsföretag. Ett handledningsmaterial togs också fram i projektet. Tillsammans har detta varit grunden till den tidigare handboken Fem steg för att styra skötsel av utemiljö.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Tack! © SABO

3

DEL 1 ÖVERGRIPANDE TÄNK

4

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

En god utemiljö visar att vi bryr oss Varje skötselarbetare, områdeschef, förvaltare och entreprenör vet att skötsel av utemiljö är viktig för de boende och för bostadsföretagets ­attraktionskraft. Alla kan dock ha olika bild av vad en god utemiljö och en bra skötsel är. Därför finns det en poäng med att reflektera över vilken betydelse skötseln av utemiljön har för de olika aktörerna.

Ju bättre bostadsföretagen är på att fånga upp och möta behoven hos hyresgäster, medarbetare, entreprenörer och andra intressenter desto bättre är möjligheten att skapa ett bra samtalsklimat mellan aktörerna. Genom att förstå varandras intressen och genom att lyssna på varandra hittar bostadsföretaget så småningom den rätta skötselnivån och kan sätta en målbild som delas och förstås av alla.

Bostadsgårdar fyller allt fler funktioner. För trettio år sedan bestod bostadsgårdar av sandlåda, piskställning, rabatter och gräsytor. Idag ska bostadsgårdarna rymma ytor för lek, vila, sport, fest och odling. Det blir också vanligare att boende vill vara delaktiga i skötseln av sina bostadsgårdar.

Bostadsgården är en del av hyresgästernas boende. Vad hyresgästerna vill är centralt och de uttrycker detta när de svarar på så kallade Nöjd-kund-enkäter och i den dagliga kontakten med skötselarbetarna. Hyresgästerna berättar också för vänner och bekanta vad de är nöjda eller missnöjda med. På så sätt påverkar de bilden av bostadsföretaget. Hyresgästernas historier stärker eller försvagar företagens varumärke. Trygghet, säkerhet, rent och snyggt är värden som är generella bland hyresgästerna.

Bostadsgården är också skötselarbetarnas arbetsplats. Personalen som sköter utemiljön ger sin bild av hur utemiljön ska skötas i möten med områdeschefer, förvaltare och fackliga företrädare. Det är stor skillnad att sköta en fastighet med 32 lägenheter och en med 1000.

Det är också skillnad mellan att vara utförare på entreprenad och att vara del av skötsel i egen regi. Trots skillnaderna finns det frågor som SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

alla skötselarbetare tycker är viktiga: en bra arbetsmiljö, tydliga instruktioner och riktlinjer för skötsel och ett bra samarbetsklimat.

För bostadsföretagen är det viktigt att skapa både hårda och mjuka värden. Mjuka värden handlar om att ha kompetens i trädgård och utemiljö, skapa ett bra samarbetsklimat och ytterst en god och trygg utemiljö för hyresgästerna. Hårda värdena handlar om att ha en rationell drift som är tidseffektiv, lättskött och som bär sig ekonomiskt.

För att framgångsrikt kunna erbjuda en god utemiljö måste både de mjuka och hårda värdena finnas med i styrningen av skötseln.

Bostadsföretaget ska ha kompetens att förstå och möta olika aktörers behov och önskemål.

Men också kunna formulera en målbild för skötseln som bryts ner till mätbara mål och konkreta åtgärder. För det finns en punkt där ekonomin är optimal, där bostadsföretaget och ytterst de boende får mest skötsel för pengarna.

Aktörerna – ­hyresgäster, bostadsföretag och medarbetare – får en skötsel av utemiljön där de känner att de blir väl bemötta.

Fortsättningen av handboken handlar om att beskriva de metoder och verktyg, så kallade styrdokument, som branschen skapat för att nå en god skötsel av utemiljön.

»Skötseln av utemiljön påverkar hur man ser på området.

Alla som vistas där får ett intryck som de för vidare – det gäller­ ­boende, besökare och förbipasserande.

Utemiljön signalerar.« Natalie Bahez, landskapsingenjör och arbetsledare trädgård på Fastighets AB Förvaltaren i Sundbyberg.

SKÖTSEL­ARBETARE är personer som har den biologiska och tekniska kompetensen att sköta och underhålla de olika skötsel­produkterna rent praktiskt. Andra namn på skötselarbetare kan vara trädgårdsarbetare, parkarbetare, kyrkogårdsarbetare, miljövärdar, markvärdar och fastighetsskötare.

© SABO

5

Branschen talar samma språk Rätt skötsel av en bostadsgård kräver att det finns en god dialog mellan beställare, utförare och brukare. Är skötseln i egen regi sker dialogen främst mellan förvaltare, skötselarbetare och hyresgäster. Är skötseln på entreprenad sker dialogen främst mellan de medarbetare som följer upp skötseln på bostadsföretaget, entreprenören och entreprenörens utförare, och hyresgäster.

För att föra en god dialog behövs ett gemensamt språk, en standard, så att alla parter förstår varandra och vilken skötsel bostads­ företaget vill ha. En standards främsta funktion är att underlätta kommunikationen och att jämna ut skillnader i kvalitet.

Utemiljöbranschen har sedan slutet av 1980-talet arbetat för att skapa en standard för skötsel av utemiljö. I utemiljöbranschen finns det två viktiga standarder: Avtal för fastighetsförvaltning AFF2 och Skötselmanual för bostadsgårdar3. Ordning och terminologi överensstämmer i stort mellan de två och man kan säga att de båda standarderna tillsammans utgör grunden för branschens beskrivning av skötsel av utemiljö.

Skötselmanual för bostadsgårdar använder, förutom en standardiserad terminologi, också bilder för att underlätta kommunikationen.

En korstabell för AFF för utemiljö och Skötselmanualen finns på sidan 8.

De som kan branschspråket förstår varandra bättre när de talar om skötsel av utemiljö. Det gemensamma språket gör bostadsföretaget till en tydligare beställare, medarbetaren och entreprenören blir bättre utförare och hyresgästen kan se om skötseln uppfyller den nivå som utlovas. I upphandlingar och styrning av skötsel är det viktigt att kunna beskriva och bestämma hur arbetet ska utföras och vilken kvalitet som ska levereras.

De parter som använder branschspråket delar upp utemiljön i samma delar och benämner de olika delarna på samma sätt. Det är en stor hjälp i alla dialoger. Alla vet då vad man menar med bruksgräsmatta, prydnadsplantering, klippt häck, naturmark och så vidare. Och alla vet hur delarna förhåller sig till varandra. Branschspråket har dessutom en utjämnande funktion. Språket fungerar som en rikslikare för en rimlig och rättvis nivå på skötseln.

”De flesta som arbetar med skötsel av bostadsgårdar idag betonar vikten av dialog.

Alla dialoger blir bättre av ett gemensamt språk, ett branschspråk. Alla ska kunna ­använda bransch­språket. Också hyresgäster.”

Lennart Wahlstedt, trädgårdscontroller på Fastighets AB Poseidon

2 3

6

AFF, Avtal för fastighetsförvaltning, www.aff-forum.se.

Innehållet i Skötselmanual för bostadsgårdar hittar du i del 2, från sidan 22 i denna bok.

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

BOSTADSGÅRDENS DELAR: SKÖTSELOBJEKT OCH SKÖTSELPRODUKTER Skötselmanualens indelning i skötselobjekt och skötselprodukter enligt Skötselmanual för bostadsgårdar.

1. GRÄS

1.1 Bruksgräsmatta

2. TRÄD

2.1 Park- och prydnadsträd

5. NATUR

5.1 Trädbevuxen naturmark och skog 5.2 Gräsbevuxen naturmark

3. BUSKAR OCH HÄCKAR

6. MARK­BE­ LÄGGNINGAR

6.1 Grusytor 6.2 Asfalt- och betongytor

3.1 Prydnadsplantering

6.3 Sten- och plattytor

3.2 Bruksbuskage

6.4 Konstgräs

3.3 Klippt häck 3.4 Klätterväxter 4. RABATTER

7. VATTENAN­ LÄGGNINGAR

4.1 Utplanteringsväxter 4.2 Urnor

8. MARK­ UTRUSTNING

4.3 Perenner

PRODUKTÖVERGRIPANDE SKÖTSELÅTGÄRDER

9.1 Regelbunden städning 9.3 Snöröjning och halkbekämpning

Skötselmanual 09 för bostadsgårdar har utvecklats från tidigare skötselmanualer4 som huvudsak­ligen använts för styrning av skötsel av kommunala ytor. Att arbeta med den här typen av skötselmanualer har inneburit en samordning och förenkling av hur skötsel beskrivs. Det som är nytänkande med dessa skötselmanualer är produkttänkandet som utgår från ytor, funktioner och utseende och inte ett antal enskilda skötselmoment.

Med Skötselmanual för bostadsgårdar har förenklingen blivit ännu större med färre skötselprodukter. Tanken är att Skötselmanual för bostadsgårdar ska fånga in huvuddelen av de typer av ytor som finns på en bostadsgård.

Manualen utgår från 80/20-regeln som säger att 80 procent av totalytan kan beskrivas med 4

8.3 Sandytor* 8.3a Fallsand 8.3b Baksand 8.4 Fallskyddsplattor och gummiasfalt 8.5 Belysning

9.2 Vår- och höststädning

SKÖTSELMANUAL FÖR BOSTADS­ GÅRDAR – GRUNDEN FÖR DET ­GEMENSAMMA SPRÅKET

8.1 Bord, bänkar, plank och spaljéer 8.2 Lekredskap

4.4 Rabattrosor

9. STÄDNING

7.1 Brunnar och dagvatten

*A vser både fallsand och baksand. Baksanden bakar man kakor med i sandlådan. Fallsand har en stötdämpande funktion under olika lekredskap.

20 procent av det totala antalet yttyper. De resterande specialfallen finns inte med. Utemiljön delas in i åtta olika typer av skötselobjekt som i sin tur delas in i 22 skötselprodukter.

Varje skötselprodukt presenteras med en bild och beskrivs utifrån funktion, skötsel, underhåll och kontroll. De korta beskrivningarna ger dessutom en grundläggande kännedom om vad skötseln av varje produkt innebär. Skötselprodukterna och ordningen mellan skötselprodukterna är grundstrukturen i alla de verktyg branschen utvecklat för att styra skötsel och förvaltning av utemiljö.

Alla typer av aktörer får ord och bilder för att tala om skötsel: hyresgäster, skötselpersonal, förvaltare, projektledare, ­fas­tig­hetsägare, entreprenörer. Skötsel­produkterna är därför en stor hjälp i alla typer av dialoger om skötsel av utemiljö.

I DEL 2 FRÅN SIDAN 22 HITTAR DU FAKTA OM ALLA SKÖTSEL­ PRODUKTER.

Sedan tidigare finns en mer generell skötselmanual, Skötselmanual 89 som kom ut 1989. En reviderad upplaga, Skötselmanual 98, gavs ut 1998. Gröna Fakta, SLU Alnarp.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

7

AFF KONTRA SKÖTSELMANUALEN

Terminologin i AFF och i SABOs skötselmanual skiljer sig i vissa detaljer. Skötselmanualen bygger sin nomenklatur på ett bransch­ övergripande språk inom utemiljöområdet. AFF är en dialekt av AFF

SKÖTSELMANUALEN

AFF

SD UTEMILJÖ

SKÖTSELPRODUKT

SD4

SD1.1

9.1 Regelbunden städning

Renhållning

9.2 Vår- och höststädning SD 1.2

Snöröjning utemiljö

SD2

Vegetationsytor

SD2.1

Gräsytor

9.3 Snöröjning och halkbekämpning

SKÖTSELMANUALEN

SD4.2

Utrustning ­i utemiljö Inhägnader och inpasseringsanordn.

Planteringskärl

SD4.3

Stolpar/pollare

SD4.1

SD4.4

SD2.31 Prydnads­planteringar

3.1 Prydnadsplantering

SD2.32 Buskar

3.2 Bruksbuskage

Flaggor och flaggstänger SD4.5 Utrustning för bilparkeringsplatser och cykelparkering i utemiljö SD4.6 Utrustning och utrymmen för avfallshantering SD4.7 Uteplatser, möbler etc SD4.8 Övrig utrustning i utemiljö SD4.81 Utsmyckning av utemiljön SD4.82 Pisk- och torkställningar SD4.83 Skyltar i utemiljö och på fasader SD5 Lek- och idrott

SD2.33 Klippta häckar

3.3 Klippt häck

SD5.1

SD2.34 Rosor

4.4 Rabattrosor

SD2.35 Klätterväxter

3.4 Klätterväxter

SD2.36 Perenner

4.3 Perenner

SD2.11 Prydnads­gräsmattor SD2.12 Bruksgräsmatta

1.1 Bruksgräsmatta

SD2.13 Högvuxna gräsytor* SD2.14 Äng* SD2.15 Sport- och golfgräsytor SD2.2

Träd

SD2.21 Prydnadsträd och fruktträd

2.1 Park- och prydnadsträd

SD2.22 Gatuträd SD2.23 Formklippta och hamlade träd SD2.3 Planteringsytor

SD2.37 Lökväxter SD2.38 Utplanteringsväxter

4.1 Utplanteringsväxter 4.2 Urnor

SD2.4

SD2.5 SD2.6 SD3 SD3.1

Naturmark

5.1 Trädbevuxen naturmark och skog 5.2 Gräsbevuxen naturmark*

Vegetation på byggnad Övriga vegetationsytor Markbe­läggn.

Ytor av sten, tegel, betongplattor och asfalt

SD3.2

Grusytor

© SABO

Ytor med träbeläggning

8.2 Lekredskap

Fallskydd

SD6

SD6.22

Vattenanlägg­ ningar Vattenbassänger i utemiljö Dammar och fontäner Simbassänger i utemiljön Övrigt vattenanläggningar Brunnar i dagoch dränvatten­ anläggningar Bevattning

SC5

Elsystem

SC5.2

Belysningssystem

SD6.1 SD6.11 SD6.12

8.4 Fallskyddsplattor och gummiasfalt

7.1 Brunnar och dagvatten

-----8.5 Belysning

6.1 Grusytor 6.4 Konstgräs

SD3.3

SD5.2

SD6.21

6.3 Sten- och plattytor

Lek- och idrottsutrustning

8.1 Bord, bänkar, plank och spaljéer

8.3 Sandytor**

SD6.2

6.2 Asfalt- och betongytor

8

detta språk, ibland med lite nya inslag. För att det inte ska råda någon förvirring kring vad som menas presenteras här en nyckel som visar likheterna och skillnaderna i detaljerna.

* Gräsbevuxen naturmark har vi lagt under Naturmark, men kan i vissa fall även platsa under Högvuxna gräsytor eller Äng i AFF-systemet. ** Avser både fallsand och baksand. Baksanden bakar man kakor med i sandlådan.

Fallsand har en stötdämpande funktion under olika lekredskap.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Beskriv och planera skötsel I det här avsnittet presenteras tre verktyg som kan anpassas till den egna lokala bostadsgården: skötselmanual, skötselproduktkarta och fotolikare.

GÖR EN FÖRETAGSSPECIFIK SKÖTSELHANDBOK

Ett enkelt sätt att göra en egen skötselmanual är att utgå från fördjupningstexterna i handboken Skötselmanual för bostadsgårdar och anpassa den med egna bilder och skötselriktlinjer. En del företag väljer att ha en allmän skötselmanual som ska fungera för alla företagets gårdar, andra väljer att ta fram en specifik skötselmanual för varje bostadsgård. Skötseln kan beskrivas på olika sätt beroende på vem som ska använda den. Var noga med att inte ta med skötselmoment som inte behöver utföras.

TIPS OM DU ANLITAR ENTREPRENÖR: • Finns det stor specialkompetens hos både bestäl­ lare och utförare, kan det räcka med beskrivningen i den inledande texten för varje skötselprodukt från Skötselmanual för bostadsgårdar. Då låter man utföraren ta ansvar för hur produkten bör skötas.

Bedömningen av utfört arbete kräver väl utvecklade kontrollmetoder för att avgöra om man fått den funktion man beställt, en god kommunikation och samförstånd mellan beställare och utförare.

• Saknas specialkompetens kan det vara en fördel att precisera vilka skötselmoment som ska ingå.

Man ska då vara medveten om att man inte kan förvänta sig att något annat än det föreskrivna blir utfört. Har man inte tagit upp gödsling måste man utgå från att detta blir en tilläggsbeställning om man vill ha det utfört.

• Ett tredje sätt är att lägga till en momentbeskriv­ ning, till exempel att specificera ett antal sopningar eller ogräsrensningar för att undvika oklarheter.

Det finns dock en risk att en sådan beskrivning leder till att funktionskraven inte känns så viktiga och att man i praktiken endast arbetar efter momentbe­ skrivningen.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Familjebostäder i Göteborg

har tagit fram en pärm som kallas ”Skötselhandbok för utemiljö” för att skötseln på alla deras ytor ska hålla en jämn kvalitet. Den viktigaste delen i pärmen är den som handlar om vilken standard Familjebostäder ska ha på utemiljön och bygger på de skötselprodukter som finns beskrivet i ”Skötselmanual för bostadsgårdar”.

Eftersom skötselmanualen är kortfattad har en hel del annan information lagts till som är ett stöd till de som vill ha mer fackkunskap. Den allra största delen av pärmen är av karaktären råd och tips. Exempel på rubriker: checklista för underhållskontroll av lekplatser, jord och gödsel, skötsel av perenner, ogräsrensning, bra perenner, bra låga buskar för bostadsgårdar, plantering och beskärning av träd.

– I samband med att Skötselhandboken togs fram höll vi en kurs på totalt 40 timmar som sträckte sig över en säsong för all personal där vi varvade praktiskt arbete i det egna området med teori, ­studiebesök och grupparbeten, säger Charlotte Horgby, landskapsarkitekt på Familjebostäder i Göteborg.

Bostads AB Poseidon har tagit fram en egen skötselmanual, Skötselmanual 2010, kompletterande anvisningar till skötselmanualen, en produktionsplan och skötselkartor över de olika fastigheterna. Dessa dokument utgör tillsammans deras skötselplan.

© SABO

9

SKÖTSELPRODUKTKARTA

Med en karta är det enkelt att visa vilken typ av skötselprodukter som finns på gården och var de är placerade. Kartan visar också hur samlade eller splittrade skötselytorna är. Genom att färgkoda skötselprodukterna är det lätt att hitta var skötselprodukterna finns på den aktuella bostadsgården. Det finns flera kartprogram på marknaden, men branschen har ännu inte utvecklat någon nationell färgkod för skötselprodukter.

FOTOLIKARE – BESKRIVER KVALITET MED BILDER

Fotolikaren är ett dokument som förtydligar kvalitetskraven med bilder och gör det lättare att dra gränsen mellan vad som är OK kvalitet och inte OK. En fotolikare fångar inte upp alla brister, men ger en fingervisning om vilka brister som är viktigast att belysa. Fotolikaren används som ett komplement till Skötsel­ manual för bostadsgårdar.

Idén med fotolikare är att underlätta dialogen mellan förvaltare och utförare.

Ibland händer det att diskussionen går i stå när förvaltare och utförare gör en gemensam tillsyn i bostadsområdena och står framför en skötselprodukt som förvaltaren inte tycker har skötts på ett bra sätt. I en sådan situation kan du jämföra exempelvis ett misskött bruksbuskage i verkligheten med fotolikarens godkända respektive icke godkända bruksbuskage för att lättare förstå varandra.

Fotolikaren är också användbar när du ska förmedla skötselmål i anbuds- och kontraktskeden, när du skapar en skötselplan med mera.

Bostadsföretaget kan välja att göra en egen fotolikare, med egna bilder och anpassa den till företagets egna skötselmål.

10

© SABO

Exempel på Poseidons skötselproduktkarta.

VÅR FOTOLIKARE HITTAR DU I DEL 3, S. 64–105

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

PRODUKTIONSPLAN – ÅRSVIS ELLER PER KVARTAL PLANERING

För att få en överblick över skötselbehovet skapar du en produktionsplan tillsammans med dina medarbetare. Produktionsplanen är en lathund, en sammanställning av hur skötsel, tillsyn och personalresurser fördelas över året.

I produktionsplanen lägger man in de skötselprodukter som finns på bostadsgården.

För varje skötselprodukt fyller man i ytor för respektive produkt, skötselfrekvens, kontroll med mera samt arbetstid fördelat över årets månader. För att beräkna arbetstid kan skötselnyckeltal för bostadsgårdar användas, se sidan 12 och del 4 i handboken.

Produktionsplanen är ett verktyg som under­lättar planeringen och gör det enklare att se kopplingen mellan skötselmål och arbetsinsats och ger en möjlighet att se hur resurserna kan omfördelas om det behövs. Det kan ibland vara mer överskådligt att dela upp åtgärder och skötselfrekvenser kvartalsvis, produktionsplanen delas då upp i kvartalsplaner.

Här är exempel på en produktionsplan som är uppdelad per kvartal.

VAR TYDLIG OCH VÅGA LYSSNA! Alla kloka ägare lyssnar på skötselarbetarnas bedömningar.

Det gäller generellt, vare sig skötseln drivs i egen regi eller på entreprenad. För att kunna lyssna måste beställare eller förvaltare ha en tydlig avsikt med skötseln av utemiljön.

Tydlighet startar i skötselmanualen. Skötselmanualen tar stöd i branschspråket och branschspråkets värderingar. Och tydligheten fortsätter i att förvaltare och beställare följer upp, kontrollerar och stöttar skötselarbetarna. Beställare och förvaltare måste också fortsätta dialogen med hyresgästerna.

Uppföljning, kontroll, stöttning och dialog med hyresgäster är viktig för att se till att skötseln håller en jämn kvalitet. Det är en rättvisefråga. Det ska inte vara så att vissa får extra och andra inte ens får lägsta OK-nivå. Om man som beställare bara lyssnar på starka röster tappar man de svaga rösterna.

Beställare måste hålla kursen, bestämma en generell nivå som

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

man håller. Ju tydligare förvaltare och beställare är med avsikterna med skötseln desto bättre förutsättningar för ett bra samtalsklimat i organisationen. Tydlighet bygger förtroende.

Så småningom och tillsammans – genom att lyssna på varandra – hittar aktörerna den rätta skötselnivån. För det finns en punkt där ekonomin är optimal, där fastighetsföretaget och ytterst hyresgästerna får mest skötsel för pengarna.

Lennart Wahlstedt, trädgårdscontroller, Bostads AB Poseidon

© SABO

11

Skötselnyckeltal för bostadsgårdar För att kunna beräkna den arbetstid som behövs för att sköta en bostads­ gård har SABO tagit fram skötselnyckeltal.

Skötselnyckeltalen följer samma struktur som skötselmanualen och delas in efter skötsel­ objekten gräs, träd, buskar och häckar, rabatter, naturmark, markbeläggningar, ­vattenanläggningar och markutrusning. Städning och snöröjning/halkbekämpning finns inte som separata skötselnyckeltal utan ingår som arbetsmoment i respektive nyckeltal.

För varje skötselnyckeltal finns det definierat vilka arbetsmoment5 som ingår, med vilken frekvens arbetsmomentet ska genomföras per år och vilken skötselarea som används för att beräkna arbetstiden.

Skötselobjekt

Ytfördelning, m2

Ytfördelning, %

1. Gräs

4 000 m2

50 %

6. Markbeläggningar

3 200 m2

40 %

3. Buskar och häckar

560 m2

7%

5. Naturmark

160 m2

2%

4. Rabatter häckar Summa

Nyckeltalen har tagits fram i tre nivåer med olika detaljeringsgrad. Nyckeltalet i nivå 1 är ett generellt nyckeltal och används för att uppskatta arbetstid för hela bostadsföretaget eller för en gård. För att få lite mer precisa siffror bör man använda skötselnyckeltalen i nivå 2 (skötselobjekt) eller nivå 3 (skötselprodukt). Då kan man välja ut de skötselobjekt/skötselprodukter man

5

12

© SABO

Skötselnyckeltalen har beräknats utifrån förutsättningarna på en standardbostadsgård. Standardbostadsgården baseras på fem bostads­gårdar i fem olika SABO-företag och har en skötselarea på 8 000 kvadratmeter.

Skötselarean fördelas mellan skötselobjekten gräs, markbeläggningar, buskar och häckar, rabatter och naturmark. ­ Tre skötselobjekt, vattenanläggningar, mark­ utrustning och träd, har inte blivit tilldelade någon egen specifik area, utan arbetstiden beräknas utifrån den totala skötselarean.

80 m2

1%

8 000 m2

100 %

har på respektive gård och får ett bättre underlag. Se räkneexempel på sidan 14.

För tre skötselobjekt: Gräs, Träd och Vattenanläggningar finns bara en skötselprodukt.

Skötselobjekt och skötselprodukt har därför samma skötselnyckeltal. I del 4 i handboken finns det tabeller för varje skötselnyckeltal. Där ser man hur nyckeltalet är uppbyggt.

Skötselnyckeltalen baseras på riktvärdena för arbetsmoment och finns i ”Beräkningsunderlag enligt Aff” från Fasticon.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SAMMANSTÄLLNING AV SKÖTSELNYCKELTAL FÖR BOSTADSGÅRDAR Nivå 1 Bostadsgård som helhet (orange bakgrund) – 1 nyckeltal Nivå 2 Skötselobjekt (grön bakgrund) – 8 nyckeltal Nivå 3 Skötselprodukt (vit bakgrund) – 22 nyckeltal

Nivå 1 0 Bostadsgården 1. Gräs

Nivå 2

Nivå 3

2,56

min/m2 bostadsgård min/m2 gräs

0,88

1.1 Bruksgräsmatta 2. Träd

0,88 0,02

2.1 Park- och prydnadsträd6 3. Buskar och häckar

Tid

min/m2 total skötselarea 0,02 min/m2 buskar och häckar

4,90

3.1 Prydnadsplantering7

11,93

min/m2 prydnadsplantering

3.2 Bruksbuskage

3,59

min/m2 bruksbuskage

3.3 Klippt häck

5,60

min/m2 klippt häck

3.4 Klätterväxter

7,50

min/m2 klätterväxter

4. Rabatter

min/m2 rabatter

48,66

4.1 Utplanteringsväxter

93,00

4.2 Urnor8

125,00

min/m2 utplanteringsväxter min/m2 plantering i urnor

4.3 Perenner

22,50

min/m2 perenner

4.4 Rabattrosor

15,20

min/m2 rabattrosor

5. Naturmark

min/m2 naturmark

0,09

5.1 Trädbevuxen naturmark och skog

0,04

min/m2 trädbevuxen naturmark

5.2 Gräsbevuxen naturmark

0,22

min/m2 gräsbevuxen naturmark

6. Markbeläggningar

min/m2 markbeläggning

2,54

6.1 Grusytor

4,23

min/m2 grusytor

6.2 Asfalt- och betongytor

2,43

min/m2 asfalt- och betongytor

6.3 Sten- och plattytor

2,77

min/m2 sten- och plattytor

6.4 Konstgräs

0,40

min/m2 konstgräs

0,07

min/m2 total skötselarea

7. Vattenanläggningar

0,07

7.1 Brunnar och dagvatten 8. Markutrustning

0,07 0,41

min/m2 markbeläggning

8.1 Bord, bänkar, plank och spaljéer

0,09

min/m2 markbeläggning

8.2 Lekredskap

0,18

min/m2 markbeläggning

8.3 Sandytor

2,40

min/m2 sandyta

8.4 Fallskyddsplattor och gummiasfalt

2,50

min/m2 fallskydd/gummiasfalt

8.5 Belysning10

0,11

min/m2 markbeläggning

9

4 träd per 1000 m2 tomt En blandning av flera kategorier: 50 % Bruksbuskage, 40 % Perenner, 5 % Klätterväxter, 5 % Rabattrosor 8 4 urnor à 1,5 m2 9 Avser både fallsand och baksand. Baksanden bakar man kakor med i sandlådan. Fallsand har en stötdämpande funktion under olika lekredskap.

10 14 ljusstolpar och belysning på 14 platser på fasad/entré 6 7

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

13

RÄKNEEXEMPEL: TRE SÄTT ATT BERÄKNA SKÖTSELTID Nivå 1 – Beräkna utifrån bostadsgårdens yta

I det här exemplet beräknas skötseltiden på tre olika sätt genom att använda de tre nivåerna på skötselnyckeltalen: bostadsgårdens yta, skötselobjektens ytor och skötselprodukternas ytor. Gården i exemplet är på 6 540 m2.

ANPASSA ­NYCKELTALEN ­ TILL DEN EGNA BOSTADSGÅRDEN Skötselnyckeltalen är fram­ tagna utifrån genomsnittliga förhållanden och ger en upp­ skattning av skötseltiden, ett så kallat riktvärde. En be­ gränsning är att riktvärden bara fungerar inom vissa intervall och under givna förhållanden.

Ett riktvärde består av följande delar: • Förberedande och avslutande arbeten.

• Transport och gångtid inom ett geografiskt begränsat område.

• Verktid, det vill säga när arbetet utförs.

Vid anpassning till lokala förhållanden, tänk på: • Det finns ett samband mellan frekvens och nivån på riktvärdet. Ju tätare frekvens desto lägre riktvärde.

• Stora sammanhållna skötsel­ytor innebär normalt sett ett lägre riktvärde per mängdenhet än små skötselytor.

• Arbetsmetod och maskinval.

• Egna erfarenheter, till exempel tidsstudier och observationer vid uppföljning.

• Geografi, det vill säga läge och klimat.

14

© SABO

Ytorna på skötselobjekt och skötselprodukter finns i tabellerna i respektive exempel. Dessa exempel visar att resultatet kan bli olika beroende på vilken nivå på nyckeltal man använder. Vad som är det mest korrekta resultatet är svårt att säga, varje gård är unik, arbetssätten är unika och nyckeltalen är riktvärden så dessa behöver korrigeras efter de egna förhållandena och erfarenheterna. Vill man göra det enkelt kan man använda skötselnyckeltalet för hela bostadsgården för att räkna ut skötseltiden.

Skötselnyckeltalet för en bostadsgård är 2,56 min/m2 total skötselarea.

Skötselarean är 6 540 m2 Beräkning av skötseltid: 2,56 min/m2 x 6 540 m2 = 16 742 min Omräknat till timmar ca 341 tim/år

Nivå 2 – Beräkna utifrån skötselobjekt

I detta exempel har vi samma totala skötselyta på 6 540 m2. Här beräknar vi den årliga skötseltiden utifrån de skötselobjekt som finns på gården. Nyckeltalets uppbyggnad bestämmer vilken yta som används för att beräkna skötseltiden. Se skötselobjekten som finns på den här bostadsgården i tabellen nedan.

Totala skötselytan på gården (6 540 m2) fördelar sig på detta sätt: Gräs 3 750 m2, Buskar och häckar 350 m2, Rabatter 75 m2, Markbeläggningar 2 365 m2. Det finns ingen Naturmark på gården.

Vattenanläggningar och träd beräknas på totala skötselarean (6 540 m2), medan Markutrustning beräknas från ytan för Markbeläggningar (2 365 m2) I detta exempel, där vi har räknat på skötselobjekt, får vi en skötseltid på 270 tim/år. Beroende på vilka skötselobjekt det finns på gården och vilken yta dessa upptar kan skötseltiden variera.

Skötselobjekt på bostadsgården

Skötselnyckeltal

1. Gräs

0,88 min/m2 gräs

3 750

3 300

2. Träd

0,02 total skötselarea

6 540

131

3. Buskar och häckar

4,9 min/m buskar och häckar

350

1 715

2

Yta att beräkna på, m2

Summa min/år

4. Rabatter

48,66 min/m rabatter

75

3 650

6. Markbeläggning

2,54 min/m2 markbeläggningar

2 365

6 007

7. Vattenanläggning

0,07 min/m total skötselarea

6 540

458

8. Markutrustning

0,41 min/m markbeläggning

2

2 2

2 365

970

Summa min/år

16 231

Summa tim/år

2 70

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Nivå 3 – Beräkna utifrån skötselprodukt

För att få en ytterligare högre detaljnivå kan man beräkna skötseltid på skötselproduktnivå. Vissa produkter finns bara på skötselobjektnivå – bruksgräsmatta, park- och prydnadsträd och brunnar och dagvatten, det blir samma nyckeltal som nivå 1. I detta exempel tar det 236 timmar att sköta gården.

Skötselobjekt på bostadsgården

Skötselnyckeltal

1.1 Bruksgräsmatta 2.1 Park- och prydnadsträd 3.1 Prydnadsplantering 3.2 Bruksbuskage 3.4 Klätterväxter 4.3 Perenner 4.4 Rabattrosor 6.2 Asfalt- och betongytor 6.3 Sten- och plattytor 7.1 Brunnar och dagvatten 8. Markutrustning 8.1 Bord, bänkar m m 8.2 Lekredskap 8.3 Sandytor 8.4 Fallskyddsplattor 8.5 Belysning

0,88 min/m2 gräs 0,02 total skötselarea 11,93 min/m2 prydnadsplantering 3,59 min/m2 bruksbuskage 7,5 min/m2 klätterväxter 22,5 min/m2 perenner 15,2 min/m2 rabattrosor 2,43 min/m2 asfalt- och betongytor 2,77 min/m2 sten- och plattytor 0,07 min/m2 total skötselarea

3 750 6 540 50 250 50 25 50 1 900 465 6 540

3 300 131 596 898 375 562 760 4 617 1 288 458

0,09 min/m2 markbeläggningar 0,18 min/m2 markbeläggningar 2,4 min/m2 sandyta 2,5 min/m2 fallskydd/gummiasfalt 0,11 min/m2 markbeläggningar

2 365 2 365 12 50 2 365 Summa min/år Summa tim/år

213 426 29 260 260 14 173 236

SNÖ- OCH HALKBEKÄMPNING

Det geografiska läget och klimatzonen påverkar skötseln och skötselnyckeltalet. Sandning eller saltning är en säkerhetsfråga och styr frekvensen på snö- och halkbekämpningen.

För att visa hur nyckeltalet för markbeläggningar påverkas av variationerna har vi räknat Arbetsmoment Snörenhållning – manuell Snörenhållning – maskinell Sand/salt – manuell Sand/salt – maskinell

Yta att beräkna på, m2

fram skötselnyckeltal för tre orter i Sverige, se tabellen nedan.

OBS! Tabellen nedan är ett utdrag, för att se nyckeltalen för markbeläggningar i sin helhet, se under respektive skötselprodukt 6.1, 6.2 och 6.3, på sid 112–113.

Standardbostadsgård 10 10 25 15

Skötselnyckeltal 6.1 Grusytor 6.2 Asfalt- och betongytor 6.3 Sten- och plattytor SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Summa min/år

Tillfällen per år Malmö Stock­ holm 10 10 25 15

11 11 31 21

Umeå 22 22 33 28

min/m2 markbeläggning 4,2 2,4 2,8

4,2 2,4 2,8

4,5 2,6 3,0

5,1 3,2 3,7 © SABO

15

VAL AV ARBETSMETOD PÅVERKAR RIKTVÄRDET

Det finns ett samband mellan skötselfrekvens för ett arbetsmoment och nivån på riktvärdet.

Ju tätare frekvens desto lägre riktvärde. Att välja rätt skötselfrekvens för att uppnå rätt kvalitet kan vara svårt. Om man väntar länge mellan tillfällena då man till exempel rensar

ogräs, hinner ogräset etablera sig och i värsta fall hinner ogräsen släppa sina frön och då har man tusentals nya potentiella ogräsplantor i sina buskage eller rabatter.

Ett exempel på en arbetsmetod med hög skötselfrekvens är ”14-minutersmetoden”. Se exemplet nedan från Bostads AB Poseidon.

14-MINUTERSMETODEN FÖR PERENNER Skötsel av perenner med 14-minutersmetoden – göra ”lite” ofta i stället för ”mycket” sällan.

Då Bostads AB Poseidon byggde upp sina många perenn­ planteringar fick trädgårdskonsulten Holmberg och Strindberg Trädgårdskonsulter AB uppdraget att göra ett skötselprogram för dessa perennplanteringar. De förespråkade den så kallade ”14-minuters­metoden”, där de menade att man inte behövde lägga mer tid än 14 minuter i veckan på ogräsrensning för en 50–100 m2 stor perennplantering.

Planteringen ska vara anlagd i ogräsfri jord och ska gestaltas för att växa ihop och sluta sig tät under maj månad. Holmberg och Strindberg menar att man till och med kan klara sig med mindre tid än 14 minuter per vecka efter de första kritiska månaderna (april och maj) om man är noga och alltid ser till att rycka bort fröogräs innan det fröar av sig och att alltid gräva bort rotogräs med hela roten.

Om man gör skötseluppgifterna med en tätare frekvens är man visserligen på platsen oftare och det tar ju sin tid. Men gör man en mindre insats varje gång så vinner man tid och upplevelsen för de boende blir bättre, vilket betyder att man får mindre klagomål.

Exempel: Om vi tar 14-minutersmetoden på en 100 m2 stor perenn­ rabatt och räknar med att vi har klippt ner och mulchat/gödslat den 8 april (gäller för södra Sverige) så börjar arbetet med att hålla ogräset borta vecka 15 och slutar vecka 40.

Standard­ bostadsgården Frekvens ogräsrensning Tid/tillfälle Tid, total

16

© SABO

Tid/m2

14-minutersmetod Poseidon

6

25

90 min

14 min

540 min = 9 tim

350 min= 5,8 tim

5,4 min/m2

3,5 min/m2

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

ATT ARBETA MED METODER Jag leder ronderna och ansvarar för att vi har de metoder vi behöver. Jag tar införandet av skötselprodukterna och ronderingarna i sig som exempel på att införa ny metod.

Först; jag som är ansvarig ska ha ett tydligt mandat från företaget. Det betyder att vi får de resurser och den tid som behövs för att lösa uppgiften. Och i uppgiften ingår att tillägna sig en arbetsmetod. I det här fallet att använda skötselprodukterna för att diskutera underhåll, skötsel och utveckling av bostadsgårdar.

Det andra är att jag själv måste förstå metoden. Jag måste vara lyhörd och beredd att anpassa metoden efter sammanhanget, men det finns en kärna i metoden som jag måste hålla fast vid. Jag måste ha klart för mig vad jag inte kan kompromissa bort.

Det tredje är att metoden måste vara enkel att förstå. Alla ska fatta snabbt vad det handlar om. Det ska också finnas bra utbildningsmaterial som hjälper mig att införa metoden. I enkelheten ligger också att alla snabbt ska se nyttan. De flesta i vår organisation har upplevt många nya chefer och nya metoder. Inför man ytterligare en ny metod får man vara beredd på invändningar som ”varför krångla till det?” eller ”ja ja”, ett passivt mottagande. Det går ju egentligen bara att erbjuda en

ny metod, inte påtvinga den.

Samtidigt som man ser nyttan med den nya metoden ska man också förklara för var och en vad som krävs av henne eller honom för att metoden ska fungera.

För det fjärde är det viktigt att följa upp och bekräfta nyttan med en ny metod. Den ­bekräftelsen får vi genom bra ­resultat i nöjd-kund-undersökningarna, hejarop från hyresgäster och en bra känsla i gruppen. Det är förstås också viktigt att företaget bekräftar värdet av att lära nytt, att man satsar på personalens fortbildning och kompetensutveckling.

Vi har det lyxigt i vår organisation. Vi har satsat resurser på utemiljökompetens inom vår organisation. Vi har också fått toppbetyg för utemiljön i nöjd-kund-undersökningarna. Vår NKI/AktivBo-siffra på utemiljön är 79,5. Och på Utformning av gård och närmiljö är den 85,2. Det är ett viktigt kvitto på att det vi gör är uppskattat och att utemiljön spelar roll.

Lina Lindgren, projektledare, ­Familjebostäder i Göteborg

Kontrollera och följ upp skötsel Kontroll av skötsel kan ske på olika sätt. Här får du exempel på tre olika metoder. Välj den som passar din organisation bäst.

I den här handboken finns tre exempel på checklistor för kontroll av skötsel: Skötsel­ momentbaserad kontroll, Magkänslemodellen och Kvalitetsrond. Dessa tre sätt att kontrollera skötsel har olika utgångspunkt och man måste själv hitta den metod som passar organisationen bäst. Genom att använda protokollen kan du gå tillbaka och se vilka eventuella skötselkvalitetsproblem du haft vid tidigare kontroller.

Oavsett vilken metod som väljs vid kontroll SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

är det viktigt att tillsynen blir positiv och konstruktiv. För att kontrollen ska ha effekt krävs det att skötselpersonalen har förtroende för den som utför kontrollen. Kontroller där förvaltare och utförare ser över bostadsområdet tillsammans gynnar utförarna. Förvaltarna får en ökad förståelse för utförarens villkor. Det gäller också när skötseln är på entreprenad.

Kontrollen är ett tillfälle för dialog kring skötselnivåer och eventuella underhållsbrister, samt hur man kan komma till rätta med dem. Med © SABO

17

protokollen som underlag kan utförare och beställare komma överens om vilka förbättringar som behöver göras.

Eftersom skötseln ytterst handlar om att erbjuda de boende en god utemiljö är hyresgästernas synpunkter på skötseln viktiga. Men det är inte oproblematiskt, vilka boende ska få tycka till och i vilken form? Synpunkter kan fångas in av personalen vid den vardagliga skötseln, det kan vara i form av boendemöten gårdsvis eller via kundundersökningar. Det är viktigt att också bemöta inkomna synpunkter och visa att synpunkterna tas om hand, antingen genom förändringar i skötseln eller att förklara varför vissa åtgärder inte går att genomföra.

KONTROLL AV SKÖTSELMOMENT

Uppföljning av skötseln kan baseras på att enskilda skötselmoment blir kontrollerade.

Ett tydligt formulerat skötselmoment gör det enkelt att kontrollera. Det är oftast ett för omfattande arbete att kontrollera att alla moment är utförda, utan du måste prioritera bland kontrollerna. Vissa skötselmoment utförs bara en gång om året, medan kontrollen av gräs blir stor om alla säsongens 20–25 klippningar ska kontrolleras.

Om du tycker att det är för omfattande att kontrollera alla moment kan du välja ut ett antal huvudmoment för varje skötselprodukt.

I del 2 Skötselmanual för bostadsgårdar finns förslag på vilka skötselmoment som kan vara aktuella för varje skötselprodukt. Då och då kan du kontrollera de övriga skötselmomenten. Vid större entreprenader får man göra ett urval av vilka ytor som ska kontrolleras.

Om utföraren får anmärkning för samma skötselmoment vid flera kontroller i rad får man fundera på om det verkligen är utföraren som misskött sig, eller om det finns yttre omständigheter som gör att du som förvaltare borde öka frekvensen för skötselmomentet.

Att papperskorgarna är överfyllda vid varje 18

© SABO

»Vi är inte trädgårdsmästare så vi behöver enkla verktyg, hjälpmedel som fungerar för oss i teamet.

Verktygen i handboken är pedagogiska. Och bilder som visar ’OK skötsel’ och ’inte OK skötsel’ är en stor hjälp.« Ulla Sjöberg, kundförvaltare Skärholmen, Stockholmshem

kontroll kanske beror på att de boende slänger så mycket skräp i dem att en tilläggsbeställning på fler tömningar behöver göras.

KONTROLL AV FUNKTION OCH UTSEENDE UTIFRÅN MAGKÄNSLAN

Ett sätt att kontrollera en funktion är att gå runt i bostadsområdena och utifrån sin egen magkänsla göra en bedömning av om du tycker att funktions- och utseendekraven uppfyllts.

Den så kallade Magkänslemodellen är en relativt snabb och översiktlig typ av kontroll som kan vara bra att använda när skötselarbetet fungerar väl. Som förvaltare visar du intresse för utförarens arbete och för att utemiljön ska vara välskött utan att krångla till det.

BILDBASERAD KONTROLL AV FUNKTION OCH UTSEENDE

Slutligen kan du göra en kontroll där du kombinerar ett skriftligt protokoll med bilder, i en så kallad Kvalitetsrond. Vid kontrollen bedömer du kvalitetsnivån på skötselprodukterna utifrån tre nivåer: 1. Uppfyller funktionskrav 2. Uppfyller funktionskrav med ökad skötselinsats 3. Uppfyller funktionskrav efter felavhjälpande underhåll.

Till protokollet gör du en bilaga med bilder från kvalitetsronden. Bilderna visar olika brister som noterats under kvalitetsronden.

Det kan vara såväl brister i skötsel som behov av felavhjälpande underhåll.

Förslag till formuleringar av moment att kontrollera hittar du i del 5 på sidorna 116–123.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Att införa en ny metod och nya verktyg Det tar ofta lång tid att införa nya verktyg och metoder. Det nya arbets­ sättet ska förankras i organisationen och tillämpas av alla berörda.

Brister i skötseln kan finnas på en övergripande nivå, att det inte finns tillräckligt med styrdokument och verktyg. En annan brist kan vara att det saknas tillräckligt med rätt yrkeskunskaper inom utemiljö. Ibland måste man kanske se över organisationen för att få en rationellare skötsel av utemiljön.

Ska man lyckas med införandet av en ny metod behövs både fortbildning och löpande handledning i det vardagliga arbetet. Man ska

”Det allra viktigaste när man inför en ny metod är att vara lyhörd.”

Lina Lindgren, projektledare, Familje­ bostäder i Göteborg.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

fundera på vilken typ av kompetens företaget behöver som helhet för att klara skötseln. Det kan också behövas mer kompetens i företaget, till exempel fortbilda en del av personalen i växtkunskap och biologi, så kallad grönkompetens. Eller så måste man göra en nyrekrytering för att öka kompetensen.

Oavsett så är införandet av ett nytt arbetssätt en stor investering för bostadsföretaget både i tid och i utbildning. Räkna med att det kan ta minst tre år att införa en ny metod.

Framgångsfaktorer är kunskap, planering och lyhördhet. Och insikt om att skötsel är en ständig process, som utvecklas och ändras kontinuerligt.

Det fokus vi har lagt i handboken är delen som avser styrningen av skötseln, där vi vill att alla som berörs av utemiljöarbetet får en gemensam grund, både att känna till branschspråket, men också att förstå och kunna använda de olika verktygen för styrning av skötsel. På nästa sida finns en enkel checklista för att starta arbetet med styrning av skötsel. © SABO

19

ATT STYRA SKÖTSEL

!

Utse en samordnare som ansvarar för att leda företaget genom processen att ta fram och införa de nya metoderna och verktygen för att styra skötsel av utemiljö. Samordnaren bör stöttas av en arbetsgrupp som består av medarbetare med olika roller i företaget så att flera perspektiv kan belysas i arbetet.

Här följer ett för­ slag på en checklista över områden som arbetsgruppen kan arbeta med för att utveckla utemiljöarbetet, anpassa verk­tygen till det egna företaget och införa ­arbetsmetoderna. Det är en process och det innebär att vissa delar kommer att upprepas och revideras fram till dess styrdokumenten är klara och förank­ rade. Det är naturligtvis ingen full­ ständig checklista utan visar vilka områden som kan vara bra att gå igenom.

A. Vilka aktörer ska ni ha en dialog med för att utveckla utemiljö?

1. Vilka medarbetare är involverade i utemiljöfrågorna? Är det en fråga för alla i organisationen?

3. Hur fångar ni in hyresgästernas synpunkter och önskemål?

4. Vilka entreprenörer och leverantörer behöver ni ha en dialog med?

5. Vilka övriga aktörer berörs av utemiljöfrågor? Ägare, kommunen, skolor, förskolor, föreningar m fl.

6. Utbyt erfarenheter med andra företag som arbetar bra med utemiljöfrågor.

20

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

– EN PROCESS B. Skapa en målbild för företagets skötsel

C. Vilka verktyg behövs för att styra skötseln

1. Varför är skötseln viktig i ditt bostadsföretag?

1. I vilka situationer behövs stöd av verktyg för att säkra kvaliteten?

2. Vad är viktigt för hyresgäster, medarbetare, ägare, ledning, entreprenörer och andra ni anser är viktiga aktörer?

3. Hur för ni en dialog med aktörerna?

4. Skapa en målbild, en vision, för skötsel av utemiljö. Hur ska den vara? Rent och snyggt?

Tryggt? Kvalitetssäkrat? Sätt ord på vad ni vill uppnå.

5. Vilka är målen för skötseln? Ju fler mål som är mätbara desto bättre är det.

2. V ilka ska använda verktygen? Är de till för skötselarbetare, förvaltare, beställare och/eller entreprenörer?

3. U tveckla verktygen i dialog med användarna, så att rätt instruktioner kommer med.

4. A lla ska snabbt se nyttan med att använda de nya verktygen, förklara på vilket sätt verktygen underlättar arbetet.

6. Vilka resurser i investeringar, drift, personal, utbildning krävs för att nå målen?

7. Förankra målbilden från ledning till alla aktörer.

D. Införande – var lyhörd och stöttande 1. Lyssna noga på de som ska använda verktygen. Hjälp dem att lösa konflikter och problem som uppstår när de använder de nya verktygen och inför nya arbetssätt.

2. Ansvarsfördelning: utse vem som ansvarar för att ta fram och uppdatera verktygen.

Det ska vara tydligt vem verktygen är till för och vad de ska användas till.

3. Följ upp och återkoppla: Var snabb med positiv återkoppling. Uppdatera och ändra om det behövs.

E. Årlig uppföljning 1. Vad var resultatet av kontrollen av skötsel?

2. Vad har personalen för synpunkter?

3. Vad tycker hyresgästerna?

4. Behöver styrdokumenten uppdateras?

5. Behövs nya åtgärder?

6. Behöver målen för skötseln ändras?

7. Behövs andra resurser?

8. B ehövs ytterligare utbildning för skötsel­ personalen?

9. V em behöver känna till resultatet av den årliga uppföljningen? Ledningen, övrig personal, ­skötselarbetare, hyresgäster, entreprenör?

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

21

DEL 2 SKÖTSEL­MANUAL FÖR BOSTADS­ GÅRDAR

22

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Det här avsnittet bygger på ”Skötselmanual 09 för bostadsgårdar11”. Den har samma indelning i skötselobjekt och skötselprodukter, och vi använder samma beskrivningar. För att få mer sammanhängande information om varje skötsel­objekt och skötselprodukt, har vi i den här versionen lagt till skötselnyckeltal och fördjupningstext. Det finns också en hänvisning till fotolikaren för varje skötselobjekt och ­skötselprodukt. För gräs, träd och vattenanläggningar finns bara en skötselprodukt och formulering utgör samma nivå som skötselobjekt.

Där inget annat framgår så har bilderna tagits av Lennart Wahlstedt, Bostads AB Poseidon och Lina Lindgren, AB Familjebostäder i Göteborg.

11

Skötselmanual 09 för bostadsgårdar togs fram från ett utvecklingsprojekt tillsammans med SLU Alnarp Landskapsutveckling, SABO och ett antal allmännyttiga bostadsföretag.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

23

1. GRÄS SKÖTSELMANUAL: 1.1 BRUKSGRÄSMATTA

Inom objektstypen gräs finns bara skötselprodukten bruksgräsmatta.

I KORTHET Bruksgräsmatta betecknar gräsytor som ska tåla att användas för vistelse, lek, bollspel med mera. De ska ha ett vårdat utseende. Gräs får inte bilda strängar och högar efter klippning vid normala tillväxtförhållanden.

Skötsel Klippning utförs så att gräsets längd är 4–8 cm. Putsning utförs vid varannan klippning.

Gräsklipp på hårdgjorda ytor ska tas bort.

Underhåll Kantskärning utförs vid behov. Reparation av skador utförs vid behov.

Kontroll Gräshöjden är 4–8 cm, det är putsat runt stolpar, inget gräsklipp på hårdgjorda ytor, inga strängar och högar av klippt gräs vid normala tillväxt­förhållanden.

Skötselnyckeltal 0,88 min/m2 gräs och år.

Fotolikare Se sidan 66–67.

24

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

FÖRDJUPNING: 1. GRÄS

Utgångsläget

Utgångsläget för en gräsmatta är sällan riktigt illa. Det som kan hända är att det bildas stora kala fläckar med jord. Då bör utföraren kompletteringsså innan skötseln börjar.

Skötsel

Gräsmattor är den vanligast förekommande yttypen på bostadsgårdar, och gräsklippning utgör en stor del av den återkommande skötseln.

Hur ofta gräset ska klippas beskrivs ofta genom att ange vilken höjd gräset ska hållas inom. På så sätt undviker beställare att betala för extra klippningar under gynnsamma växtsäsonger – å andra sidan blir det inte billigare när gräset växer mindre.

Utföraren ska putsa runt fasta föremål där stora gräsklippare inte kommer åt. Eftersom det är relativt tidskrävande, men samtidigt viktigt för helhets­intrycket, är det vanligt att nöja sig med putsning vid varannan klippning.

Gräsklipp påverkar hur vi upplever gräsytor och intilliggande ytor. Därför anger man att klipp på hårdgjorda ytor ska tas bort och att gräs inte får bilda strängar och högar efter klippning. Om gräsets höjd hålls mellan 4 och 8 cm slipper man det problemet. Under varmt

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

och regnigt väder kan det vara svårt att hinna med att klippa gräset så ofta att det aldrig är högre än 8 cm. Då får man acceptera strängar och högar efter klippningen.

Underhåll

Reparation av skador ska ske vid behov. I praktiken innebär det vanligen en gång om året, förslagsvis i augusti. Hög ambitionsnivå med snabba reparationer blir kostsamt. Om man som beställare vill slippa komma ihåg att regelbundet se över behovet av kantskärning kan man skriva att kantskärning ska utföras årligen som en del av den löpande skötseln. Även gödsling av gräsmattor som utsätts för hårt slitage är viktigt, här kan också olika så kallade luftningsåtgärder vara nödvändiga.

Kontroll

Skador i gräsmattan och behov av kantskärning kan man kontrollera en gång om året.

Under växtsäsongen kan man kontrollera att gräshöjden är rätt, att puts utförts runt stolpar, att det inte ligger gräsklipp på hårdgjorda ytor samt att det inte förekommer strängar och högar av klippt gräs vid normala tillväxtförhållanden.

© SABO

25

2. TRÄD SKÖTSELMANUAL: 2.1 PARK- OCH PRYDNADSTRÄD

Inom objektstypen träd finns ­endast skötselprodukten park- ­ och prydnadsträd.

I KORTHET Betecknar enskilda friväxande träd och trädgrupper. De ska ha ett välutvecklat och vackert utseende.

Skötsel Beskärning av grenar som hänger ut över entréer eller vägar och därmed utgör ett hinder.

Underhåll Beskärning utförs sällan och då endast vid för arten rätt tidpunkt och i erforderlig omfattning på ett för respektive art lämpligt sätt.

Kontroll Inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer eller vägar.

Skötselnyckeltal 0,02 min/m2 total skötselarea och år.

Fotolikare Se sidan 68–69.

26

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

FÖRDJUPNING: 2. TRÄD

Utgångsläget

Beskärning

Ett starkt felbeskuret träd med stora snittytor löper stor risk att drabbas av röta. Därmed ökar risken för att trädet ska utgöra en fara.

Ett sådant träd bör bedömas av någon med erforderlig kunskap om riskträd och sedan beskäras korrekt eller bytas ut beroende på vad som krävs i det enskilda fallet.

Beskärning av park- och prydnadsträd kräver specialkompetens. Man måste anpassa beskärningen efter varje art så att trädets karaktäristiska form bibehålls, och veta hur beskärningssnitten läggs på bästa sätt.

Uppstammade träd får ofta stamskott som bör klippas bort för att trädet ska ha ett prydligt utseende. Det gäller även rotskott som, beroende på art, kan vara mer eller mindre rikliga. Detta arbete kan göras kontinuerligt eller med bestämda intervaller som kan vara allt mellan 1 och 4 gånger per år beroende på omfattningen av stam- och rotskotten och på vilka utseendekrav som gäller.

Skötsel Trädstöd

Stöd till nyplanterade träd ska tas bort gradvis under de närmsta åren efter plantering. Det bör vara en del av skötseln under garantitiden, men har inte trädstöden tagits bort tidigare bör det ingå i den efterföljande skötseln. Trädstöd ska bara finnas under tiden träden växer fast i växtbädden, vilket kan ta några år. Träden ska bli stimulerade att växa fast och planteringsstöd som sitter kvar för länge hindrar det. Används höga stöd bör de kapas av efter något år och sedan helt tas bort. Gör det gradvis under loppet av 2–3 år.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Kontroll

På våren kan personer med specialkompetens se över behovet av beskärning. Under säsong kan man kontrollera att inga trädgrenar hindrar framkomligheten till entréer, källartrappor eller bil- och gångvägar.

© SABO

27

3. BUSKAR OCH HÄCKAR SKÖTSELMANUAL: 3.1 PRYDNADSPLANTERING

I KORTHET Betecknar planteringar som i första hand har ett prydnadsvärde, och som kan bestå av olika träd, buskar, perenner, rosor, lökväxter och klätterväxter. Planteringen förändras med åren och olika växter lyfts fram i olika skeden.

Skötsel Skötsel anpassad efter vart växtslag, se respektive ­skötselprodukt.

Underhåll Beskärning vid behov, och med fokus på helhetsintrycket av planteringen. I övrigt underhåll anpassat efter vart växtslag, se respektive skötselprodukt.

Kontroll Ytan upplevs som ogräsfri, inga frö­plantor av träd och buskar av annan sort, inga störande vissna delar, inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer eller vägar, ingen näringseller vattenbrist, inga skade- eller sjukdoms­angrepp, tillräcklig uppbindning.

Skötselnyckeltal 11,93 min/m2 prydnadsplantering och år.

FOTO CHARLOTTE HORGBY

Fotolikare Se sidan 70–71.

28

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL: 3.2 BRUKSBUSKAGE

I KORTHET Betecknar buskar som har funktioner för lä eller rumsavgränsning och för lek. De har ofta även prydnadsvärden som blomning med mera. Buskaget kan antingen vara ensartat eller bestå av flera olika arter.

Skötsel Beskärning av grenar som utgör ett hinder utförs vid behov. Luckring och/eller ogräsbekämpning utförs så att buskaget ger ett vårdat intryck, särskilt i kanter mot gångvägar, gräsmattor och liknande. Utförs vanligen 4–6 gånger/säsong.

Missprydande fröplantor av träd och buskar av annan sort får inte förekomma.

Underhåll Beskärning vid behov. Kompletteringsplantering vid behov.

Kontroll Ytan upplevs som ogräsfri, inga fröplantor av träd och buskar av annan sort, inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer eller vägar.

Skötselnyckeltal 3,59 min/m2 bruksbuskage och år.

FOTO HANNNA FORS

Fotolikare Se sidan 72–73.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

29

SKÖTSELMANUAL: 3.3 KLIPPT HÄCK

I KORTHET Betecknar buskar av samma sort, vanligtvis 1–2 rader i bredd, som klipps årligen i en bestämd form och har en rumsavgränsande eller avskärmande funktion. Häcken ska ha bredare basbredd än toppbredd.

Skötsel Luckring och/eller ogräsbekämpning utförs så att det inte finns några missprydande ogräs, särskilt inte frö­plantor av träd och buskar av annan sort. Utförs vanligen 4–6 gånger/säsong.

Klippning utförs 1–2 gånger/år.

Underhåll Gödsling och jordförbättring så att häcken har en optimal utveckling och aldrig uppvisar tecken på näringsbrist. Kompletteringsplantering.

Kontroll Ytan upplevs som ogräsfri, inga fröplantor av träd och buskar av annan sort, fackmannamässig klippning, ingen näringsbrist.

Skötselnyckeltal 5,6 min/m2 klippt häck och år.

Fotolikare Se sidan 74–75.

30

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL: 3.4 KLÄTTERVÄXTER

I KORTHET Betecknar klängande och klättrande växter på spaljéer, hus, väggar med mera som ska se frodiga och välutvecklade ut. Klätterväxter på fasader får inte täcka fönster och dörrar.

Skötsel Luckring och/eller ogräsbekämpning utförs så att det inte finns några missprydande ogräs.

Kontroll av uppbindning utförs minst 1 gång/år.

Underhåll Beskärning utförs vid behov, anpassad till växtplatsen och arten. Gödsling och jordför­ bättring så att växterna inte visar tecken på näringsbrist.

Kontroll Ytan upplevs som ogräsfri, fackmannamässig beskärning, entréer, fönster och källartrappor hålls fria, ingen näringsbrist.

Skötselnyckeltal 7,5 min/m2 klätterväxter och år.

Fotolikare Se sidan 76–77.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

31

FÖRDJUPNING: 3. BUSKAR OCH HÄCKAR

I objektstypen buskar och häckar ingår skötselprodukterna bruks­ buskage, prydnadsplantering, klippt häck och klätterväxter.

Utgångsläget

Buskage hör till de ytor som oftast har mis�skötts till en nivå där det är nästan omöjligt att återställa utseendet och funktionen enbart genom förbättrad skötsel. Har rotogräs som kirskål, åkertistel, kvickrot och åkervinda fått starkt fäste så är de omöjliga att bli av med.

Finns det sedan storväxta fröskott av andra buskarter eller av träd så är det ännu svårare att återställa buskaget. Det är också vanligt att buskar har gått ut eller tagits bort så att det blivit hål i buskaget där ogräset fått fäste.

Med buskage som har de här problemen är det bäst att börja om från början. Gräv upp och gör om. Jorden ska bytas ut så att man är säker på att få bort alla rötter till rotogräsen.

Utgångsläget kan också vara problematiskt för häckar eller formklippta buskage som beskurits felaktigt så att de är bredare upptill än nertill. De är fula och glesa nertill och i mitten.

Renovering och återuppbyggnad av felklippta häckar kräver dock kunskap och erfarenhet.

Skötsel Luckring och/eller ogräsrensning

Snårvinda i planteringen.

32

© SABO

Satsa på att göra kanter mot gångvägar, gräsmattor och liknande ogräsfria i planteringsytor med buskar och häckar. Den åtgärden skapar ett bra helhetsintryck av bostadsgården. För att minska ogräset kan man plantera buskar eller marktäckande perenner.

När det gäller ogräsrensning är det viktigt SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

att ta bort fröogräs innan de släpper sina frön och att rotogräs inte får breda ut sig i planteringarna. Det är också viktigt att man tar bort fröplantor av träd och buskar av annan sort.

Speciellt i klippta häckar växer sådana fröplantor in i häcken och förstör den på sikt.

Om man anlägger nya planteringsytor under en skötselentreprenad bör man som beställare komma ihåg att ogräsrensning i ett nyplanterat bruksbuskage med öppen jord är betydligt mer tidskrävande än ogräsrensning i ett etablerat slutet buskage. Utföraren bör få särskild ersättning för skötseln av buskaget fram till dess att det slutit sig. Finns det perenner eller rosor i planteringen bör också mulchning, gödsling och vattning ingå i etableringsskedet.

Beskärning

Beskärning av bruksbuskage och prydnadsplanteringar ska utföras av två skäl: 1. Buskarnas livskraft och arttypiska växtsätt ska bevaras.

2. Man ska undvika att grenar hänger ut och försämrar framkomligheten vid entréer, vägar och källartrappor.

Om man vill skapa vackra, välmående buskage bör man beskära dem successivt. Man kan antingen välja att låta entreprenören avgöra i vilken omfattning beskärning ska ske. Eller föreskriva att döda, äldre och skadade grenar ska tas bort på de arter som kräver det. För att föryngra ett buskage kan utföraren årligen lätt gallra ur buskarna, genom att avlägsna hela grenar ända nerifrån basen. Grundprincipen är att man väljer att avlägsna de grenar som är sjuka eller skadade, eller som är äldst. Då slipper man risiga buskar som inte blommar.

Buskarter med tunna grenar är svåra att gallra ur. Dem kan man istället föryngringsbeskära radikalt genom att beskära alla grenar 10–15 cm över marken.

Alla buskarter kräver inte beskärning. De håller sig fina ändå. De flesta buskar går att beskära på vårvintern. Grenar som försämrar SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

framkomlig­heten beskärs direkt efter kontroll.

Det kan vara lämpligt att sätta ett datum då häckklippning och beskärning av buskage ska vara utförd, exempelvis före midsommar eller runt månadsskiftet juni/juli. För snabbväxande arter, som till exempel bok, avenbok eller liguster kan det dessutom vara nödvändigt med en putsbeskärning runt månadsskiftet augusti/september. Då håller de formen och förblir täta.

Beskärning av buskar och häckar är ett skötselmoment som kräver specialkompetens. För att kunna beskära ett bruksbuskage på ett bra sätt behövs kunskap om hur ofta och på vilket sätt den aktuella buskarten i bruksbuskaget bör beskäras.

Beskärning av buskar i en prydnadsplantering kräver andra kunskaper och en större medvetenhet än beskärning av ett bruksbuskage, eftersom man måste kunna se när exempelvis en buske behöver höjas för att några perenner under den ska få komma fram mer. Det krävs ett helhetstänkande, där man håller vissa arter låga och andra höga för att buskaget ska vara vackert som helhet. Annars kan kvaliteter gå förlorade.

Viss kunskap krävs också för fackmannamässig häckklippning. Häckar som uppnått slutlig storlek och form ska skäras tillbaka till föregående års beskärning så att formen och utseendet bibehålles. En korrekt beskuren häck har bredare basbredd än toppbredd, för att hela växten ska få ljus.

Blommande klätterväxter måste man beskära rätt för att de ska blomma rikligt. Underhållsbeskärning av klätterväxter bör ske en gång per år. De ska också beskäras efter kontroll om de täcker fönster och annat. För att kunna beskära klätterväxter på rätt sätt krävs kunskap om var arts behov och blomningssätt. Vissa arter ska beskäras tidigt på våren, vissa behöver bara putsas, andra klipps ner nästan helt på hösten medan åter andra inte behöver beskäras alls.

Uppbindning

Olika arter av klätterväxter växer på olika sätt.

En del kan fästa sig mot en vägg eller ett träd © SABO

33

med hjälp av luftrötter eller häftskivor. De klätterväxter som inte är självklättrande utan klättrar med klängen, bladskaften eller slingrar sig uppåt, behöver dock uppbindning eller en spaljé för att kunna klättra.

Underhåll Kompletteringsplantering

Om en buske eller perenn dör utan att bli ersatt kan planteringen få ett ovårdat utseende.

Dessutom kan det ge merarbete i form av ogräsrensning. Man kan föreskriva att kompletteringsplantering ska ske 1 gång/år, eller att utföraren ska anmäla behov av kompletteringsplantering till beställaren.

Gödsling och jordförbättring

För att buskar, häckar och perenner ska växa väl och få ett frodigt utseende behöver man ibland gödsla. Vi rekommenderar att utföraren gödslar enligt särskild beställning.

Kontroll

Vissa moment behöver bara kontrolleras en gång om året. På våren är det lämpligt att kontrollera att buskar som dött eller vandaliserats har kompletterats med nya. Man kan också se över behovet av föryngringsbeskärning genom att bedöma huruvida buskarna ser risiga ut eller blommar sämre än vanligt. Var uppmärksam på om den beskärning som har gjorts anpassats efter var art i buskagen eller om det finns felbeskurna buskar. På våren kan man också kontrollera att klätterväxterna beskurits rätt. Dessutom kan man förvissa sig om att uppbindningen är rätt och inte skadar klätterväxten.

Under säsongen kan man kontrollera om planteringsytorna upplevs som ogräsfria, och då särskilt att det inte finns några fröplantor av träd och buskar av annan sort. Vidare kan man kontrollera att inga buskar eller perenner lider av näringsbrist, att inga grenar hänger ut över entréer, fönster, källartrappor eller vägar, att häckar är klippta så att de har en så kallad A-form – bredare i basen än på toppen.

34

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

FOTO ELISABETH LINDKVIST FOTO BENGT PERSSON

FORMKLIPPTA BUSKAGE – VAKTMÄSTARKLIPPNING

På bostadsgårdar är det mycket vanligt att buskage formklipps, vilket i folkmun kallas för ”vaktmästar­ klippning”. Det är en vana som de som sköter andra typer av utemiljöer som till exempel parker inte omfattas av.

Det finns inga biolo­ giska eller tekniska skäl för att klippa buskar på detta sätt utan det görs av gammal vana eller för att det anses prydligt.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Buskage framför fönster kan vara planterade med för kraftigväxande buskar och då kan det leda till form­ klippning för att inte buskarna ska växa upp och skymma. I de fallen är det bättre att byta ut buskarna till lägre sorter.

I övriga situationer är ”vaktmästarklipp­ ningen” nästan alltid ett direkt felaktigt sätt att sköta buskarna.

Vi har inte tagit upp denna skötsel som en skötselprodukt då vi inte vill sanktionera en felaktig skötsel, men formklippta buskage finns i en stor del av landets bostadsområden och är således mycket vanligt förekom­ mande.

© SABO

35

4. RABATTER SKÖTSELMANUAL: 4.1 UTPLANTERINGSVÄXTER

I KORTHET Betecknar växter som planteras ut årligen och som ska ge upplevelse av färg och växtprakt.

Rabatten ska vara välskött och frodig och i stort sett ogräsfri.

Skötsel Utplantering. Jordförbättring utförs före plantering så att växtbädden ger optimala växtbetingelser. Puts utförs vid behov, så att rabatten är prydlig och fri från störande vissna delar.

Uppbindning utförs vid behov. Luckring och/eller ogräsbekämpning så att rabatten aldrig innehåller störande ogräs och så att jorden alltid hålls lucker, vanligen 6–8 gånger/säsong. Gödsling så att växterna får en optimal utveckling. Vattning utförs vid behov. Kompletteringsplantering. Bekämpning av skadedjur och sjukdomar utförs vid behov.

Iordningställande efter växtsäsongen.

Kontroll Inga vissna delar, tillräcklig uppbindning, ytan upplevs som ogräsfri, ingen närings­eller v­ attenbrist, inga skade- eller sjukdomsangrepp, inga plantor saknas.

Skötselnyckeltal 93,0 min/m2 utplanteringsväxter och år.

FOTO HANNA FORS

Fotolikare Se sidan 78–79.

36

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL: 4.2 URNOR

I KORTHET Betecknar krukor, urnor, lådor och andra lösa eller fasta arrangemang för utplanteringsväxter. Urnan ska vara ogräsfri.

Skötsel Förarbete med utplantering. Puts utförs vid behov, så att växterna är prydliga och fria från störande vissna delar. Uppbindning utförs vid behov.

Luckring och/eller ogräsbekämpning så att jorden är ogräsfri. Gödsling utförs så att växterna får en optimal utveckling. Vattning utförs så att ­växterna aldrig slokar. Kompletteringsplantering. Bekämpning av skadedjur och sjukdomar vid behov.

Iordningställande av urnor efter växt­säsongen.

Kontroll Inga vissna delar, tillräcklig uppbindning, ytan upplevs som ogräsfri, ingen näringsbrist, ingen vattenbrist, inga skade- eller sjukdomsangrepp, inga plantor saknas.

Skötselnyckeltal 125,0 min/m2 plantering i urnor och år.

FOTO HOLMBERG & STRINDBERG TRÄDGÅRDSKONSULTER

Fotolikare Se sidan 80–81.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

37

SKÖTSELMANUAL: 4.3 PERENNER

I KORTHET Betecknar fleråriga örter och gräs med rik blomning och andra skönhetsvärden. Rabatten ska vara i stort sett ogräsfri.

Skötsel Puts vid behov. Beskärning/nedskärning.

Luckring och/eller ogräsbekämpning utförs så att rabatten aldrig innehåller störande ogräs (6–8 gånger/år). Vattning vid behov.

Underhåll Gödsling och jordförbättring vid behov. Kompletteringsplantering. Bekämpning av skadedjur och sjukdomar vid behov. Omplantering och delning anpassad till varje arts behov.

Kontroll Inga vissna delar, ytan upplevs som ogräsfri, ingen närings- eller vattenbrist, inga skade- eller sjukdomsangrepp.

Skötselnyckeltal 22,5 min/m2 perenner och år.

FOTO HANNA FORS

Fotolikare Se sidan 82–83.

38

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL: 4.4 RABATTROSOR

I KORTHET Betecknar polyantha- och storblommiga rosor med rik blomning. Rabatten ska vara i stort sett ogräsfri.

Skötsel Puts vid behov under blomningstiden. Beskärning. Luckring och/eller ogräsbekämpning så att rabatten är i stort sett ogräsfri och jorden alltid är lucker (6–8 gånger/år). Vattning vid behov.

Underhåll Gödsling och jordförbättring utförs så att rosorna får en optimal utveckling. Kompletteringsplantering. Bekämpning av skadedjur och sjukdomar utförs vid behov.

Kontroll Puts har utförts (under blomningstid), ytan upplevs som ogräsfri, ingen närings- eller ­vattenbrist, inga skade- eller sjukdomsangrepp.

Skötselnyckeltal 15,2 min/m2 rabattrosor och år.

FOTO HANNA FORS

Fotolikare Se sidan 84–85.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

39

FÖRDJUPNING: 4. RABATTER

Rabatter med blommor av olika slag blir allt vanligare i bostads­ områden. Inom objektstypen ­rabatter återfinns skötselproduk­ terna utplanteringsväxter, urnor, perenner samt rabattrosor.

Utgångsläget

Gamla och misskötta rabatter med rosor och perenner kan vara omöjliga att återställa med en utökad skötsel. Har rotogräs fått starkt fäste är det oftast nödvändigt att byta ut jorden och sätta nya plantor.

Rabattrosor behöver alltid bytas ut med jämna mellanrum (5–15 år). Då måste jorden också bytas, eftersom den oftast innehåller nematoder (rundmaskar). Nematoder angriper de nya rosorna direkt. De måste bort innan man planterar nya rosor. En rosplantering som börjar bli gles och dålig är oftast inte möjlig att förbättra på annat sätt än att göra om den.

För ytor med vår- och sommarblommor är utgångsläget vanligen inget problem eftersom planteringarna görs om varje år.

Skötsel Allmänt

Rabatter är bland de skötselprodukter som kräver flest och störst insatser samtidigt som de ger stort utbyte till de boende. Rabatter kräver att bli väl omhändertagna. En misskött rabatt är i de flesta fall värre än ingen rabatt alls.

I bostadsområden från 2000-talet är det mycket vanligt med påkostade utemiljöer med mycket perenner och bara små ytor med andra typer av växtlighet. Anspråken på utformningen och anläggningarnas kvalitet är höga och 40

© SABO

kommer att kräva en bra skötsel.

Rabatten ger ett bättre intryck om man håller efter den kontinuerligt än om ogräset hinner växa upp mellan utspridda och mer omfattande skötseltillfällen. Istället för att skriva att ogräsbekämpning av perennrabatter ska utföras ett visst antal gånger varje år kan man skriva att det exempelvis ska ske i minst 14 minuter i varje perennrabatt en gång per vecka.

Vid anläggning av en ny rabatt sker ofta plantering samma säsong som växtbädden är byggd. Med åren kommer växtbädden att sjunka och bli som en skål. Vatten och vinterfukt kommer att bli stående i svackan. För att motverka det ska man redan från början kompensera för att växtbädden sjunker och skapa en höjd i mitten.

Utplanteringsväxter

Utplanteringsväxter är den skötselprodukt bland rabatter som har fler föreskrivna skötselmoment. Utplanteringsväxter drar blickarna till sig och är ofta uppskattade av de boende.

Blommorna ska ge mycket skönhet och blomsterprakt under en begränsad tid. Alla skötselmoment är viktiga. Det kan vara lämpligt att sätta ett datum då utplanteringsväxterna ska ha planterats ut. Man måste vara noggrann med förarbetet och se till att jorden som används är rot­ogräsfri, annars finns inga förutsättningar för rabatten att bli prunkande och vacker. Före plantering kan det därför behövas ett jordbyte.

Efter växt­säsongen ska planteringsytan städas av och jämnas till. I skötseln ingår också att vara uppmärksam på och omgående bekämpa angrepp av skadedjur.

Urnor

Mycket av det som gäller för utplanteringsväxter i SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

rabatt gäller också för urnor. Behovet av vattning och gödsling är dock större för växter i urnor eftersom de har en mindre jordvolym att växa i.

För- och efterarbetet skiljer sig också åt. Urnor ska tas fram ur förråd på våren och tömmas, tvättas av och ställas in i förråden efter avslutad växtsäsong. Om man vill kan man ange vilken typ av jord som urnorna ska fyllas med och vilka mängder av vilket gödsel som ska användas.

Perenner

Perennskötsel kräver specialkompetens. En del perenner behöver delas och omplanteras.

Man delar perenner för att föryngra dem när plantan börjar bli gles i mitten och blomningen avtar. Vårblommande perenner delas i augusti, medan höstblommande perenner delas på våren.

Se till att perennerna får näring och bra jord genom att mulcha ytan, det vill säga tillföra organiskt material. Då håller de sig fina länge och man förhindrar att vissa perenner börjar ”krypa upp” från jorden.

Behovet av delning och omplantering av perenner är beroende av vilka arter det är och till viss del av hur perennerna sköts, om de till exempel blivit ordentligt mulchade. Det finns ett stort utbud av perenner som aldrig behöver delas eller planteras om.

När man klipper ner perenner kan man i många fall låta växtresterna ligga kvar i rabatten. För att det inte ska se skräpigt ut, bör man kratta in växtresterna 0,5–1 meter från perenn­ ytans ytterkant. Av samma anledning är det bättre att samla upp växtresterna om det rör sig om smala perennytor, eller om de ligger intill en entré eller annan framträdande plats.

När planteringen planeras är det viktigt att stor hänsyn tas till vad som är robusta och tåliga arter.

Väljer man rätt arter behöver inte perenner bli särskilt skötselkrävande, i varje fall inte i förhållande till det utbyte de ger till de boende.

Rabattrosor

Rabattrosor är skötselkrävande. Man bör ta SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

bort vissnade blommor kontinuerligt för att få ett bra helhetsintryck. Eftersom det ofta finns öppen jord mellan rabattrosorna kräver de fler ogräsbekämpningar än för till exempel slutna perennytor för att ytan ska se prydlig ut. Rosor är också känsliga och ofta utsatta för angrepp av skadedjur och sjukdomar. I skötseln ska ingå att ha hög uppmärksamhet på och omgående bekämpa angrepp. Rabattrosor ska beskäras både på hösten och på våren för att ge maximal tillväxt och blomning. Beskärning av rabattrosor kräver specialkompetens.

Kontroll Utplanteringsväxter samt urnor

Under säsong kan man kontrollera att rabatter och urnor är prydliga och fria från störande vissna delar, att de plantor som kräver uppbindning har fått det, att ytorna upplevs som ogräsfria, att plantorna inte uppvisar tecken på närings- eller vattenbrist, att angrepp av skadedjur och sjukdomar inte förekommer samt att inga plantor har dött utan att nya planterats.

På hösten kontrolleras att ytor med utplanteringsväxter är iordningställda efter växt­ säsongen och att urnorna har tömts, tvättats av och ställts in i förråden.

Perenner och rabattrosor

På våren kontrolleras att perennerna beskurits/ skurits ner beroende på arten, att ingen perenn eller rabattros har dött utan att en ny planterats och om perennerna är i behov av delning/ omplantering.

Vårkontrollen sker lämpligen efter det datum då vårbeskärningen av rabattrosor utförts, så att man kan kontrollera att den har utförts på ett fackmannamässigt sätt.

Under växtsäsongen kan man kontrollera att rabatter är prydliga och fria från störande vissna delar, att planteringsytor upplevs som ogräsfria, att perenner och rabattrosor inte uppvisar tecken på närings- eller vattenbrist och att angrepp av skadedjur och sjukdomar inte förekommer. © SABO

41

5. NATURMARK SKÖTSELMANUAL: 5.1 TRÄDBEVUXEN NATURMARK OCH SKOG

I KORTHET Naturmark består av skogsdungar, berg, våtmarker eller annan typ av natur. Naturmarken fyller viktiga biologiska funktioner och har betydelse för avkoppling och rekreation.

Skötsel Naturmark ska städas från skräp. Träd och grenar som uppenbart riskerar att skada människor eller egendom ska avlägsnas i anslutning till gångstråk och anläggningar.

Underhåll Åtgärder enligt särskild områdesspecifik förvaltningsplan.

Kontroll Naturmarkens kontrolleras genom tillsyn 2 gånger/år.

Skötselnyckeltal från 0,04 min/m2 naturmark och år.

FOTO HANNA FORS

Fotolikare Eftersom naturmark har så vitt skilda funktioner utgår fotolikare i denna handbok.

42

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL: 5.2 GRÄSBEVUXEN NATURMARK

I KORTHET Gräsbevuxen naturmark kan vara av många olika typer. Dels kan dessa ytor vara av olika former av höggräsytor, men kan också vara av karaktären Äng. Eftersom naturmark är svår att definiera efter en mall så behöver man se till respektive naturmarksområdes funktion för att få en bra beskrivning av erforderliga skötsel och underhållsåtgärder. Gräsbevuxen naturmark som man lämnar orörd kommer snart att få inslag av busk- och trädvegetation, så denna typ av mark behöver i allmänhet ha någon form av årlig insats för att den önskade karaktären ska behållas.

Skötselnyckeltal 0,22 min/m2 gräsbevuxen naturmark och år.

Fotolikare Eftersom naturmark har så vitt skilda funktioner utgår fotolikare i denna handbok.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

43

FÖRDJUPNING: 5. NATURMARK

I objekttypen naturmark ingår flera olika undertyper, alltifrån orörd naturskog till den traditio­ nella slåtter­ängen med blommande örter och enstaka träd och buskar.

Däremellan kan finnas till exempel lövskogslundar, glesa bryn, ljung­ hedar, berg och våtmarker. Alla med olika krav på skötsel.

Utgångsläget

Många naturmarker utgörs av mindre skogsdungar i anslutning till bostäderna. Ogenomtänkta tidigare röjningar kan ha stimulerat en kraftig tillväxt av sly i form av rotskott och stubbskott. Utgångsläget är då en skog med tät undervegetation av sly. I sådana områden krävs det restaureringsåtgärder med selektiv röjning och kontinuerligt återkommande skötsel. I större områden bör man lämna vissa delar orörda medan man intensifierar skötselåtgärder där de gör mest nytta.

Om utgångläget istället är en helt orörd skog är det mindre bekymmersamt. Oftast är det bästa att låta skogen vara orörd om den inte ligger alldeles inpå byggnader. Om utgångsläget är en välskött naturmark är det bara att fortsätta på den inslagna vägen.

Skötsel och underhåll

Naturmark i bostadsområden eller stadsmiljö har flera olika funktioner. Den främjar ett rikt biologiskt liv och har betydelse för lek och rekreation. Den har också stor betydelse för ett områdes identitet och historiska förankring. Naturmarkerna kan ge en fläkt av den natur som funnits på platsen före bostäderna 44

© SABO

byggdes. Väl genomtänkta skötselåtgärder som återställer och bevarar gamla hagmarker, ljunghedar och skogar bidrar till att skapa attraktiva boendemiljöer med egen karaktär.

Skötselmomentet är i allmänhet städning av sådant som inte är organiskt material exempelvis plastpåsar, flaskor, kartonger och annat skräp. Städning ska utföras kontinuerligt så naturmarkerna ger ett naturligt rent intryck.

Självdöda träd, grenar och kvistar som fallit till marken räknas däremot inte som skräp och ska normalt vara kvar, eftersom de har betydelse för mångfalden.

Ris från tidigare röjningar ska däremot tas bort. Sådant kan samlas ihop i så kallade faunadepåer, det är en tät och kompakt hög med ved och/eller ris, där smådjur har möjlighet att leva. Den bör placeras en bit från gångvägar och anläggningar så den inte stör eller blir allmän avstjälpningsplats. Om ingen lämplig plats finns bör sådant ris avlägsnas. En zon på cirka 1 meter på var sida om anlagda gångvägar bör hållas fria från träd och buskar Kontroll

Naturmarkens ska kontrolleras genom tillsyn 2 gånger/år. Vid tillsynen ska följande kontrolleras: a) träd som kan utgöra skaderisk för ­människor eller egendom b) städningen och framkomlighet på stigar, gångvägar och vid anläggningar c) att förvaltningsplanen efterföljs Avvikelser ska åtgärdas eller rapporteras till beställaren för beslut om vidare åtgärd.

Träd i anslutning till anläggningar eller platser där människor rör sig och som utgör uppenbar skaderisk ska identifieras. Detta ska SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

DET NYA SÄTTET ATT HANTERA SKOGSBEVUXEN NATURMARK

Genom att låta döda eller döende träd få stå kvar som värdar för tusentals insekter ökar den biologiska mångfalden och vi få en ökad fauna av fåglar som skänker glädje i våra naturmarker.

i så fall rapporteras till beställaren. Bedömning ska i första hand enligt en vedertagen metod för riskbedömning. Bara för ett träd är dött eller skadat behöver det inte vara en skaderisk.

Det beror på placering, trädslag, vindfång och mycket mer.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

FÖRVALTNINGSPLANER FÖR LÅNGSIKTIG SKÖTSEL Eftersom naturmarker är av så vitt skilda slag är det svårt att beskriva skötseln generellt.

Samma skötsel kan inte gälla alla naturmarker. Det är istället klokt att göra separata förvaltningsplaner beroende på den specifika funktion och utseende naturmarken ska ha.

Bostads AB Poseidon har till exempel sedan 2014 arbetat med förvaltningsplaner för naturmarker. Olika typer av naturmarker och åtgärder beskrivs i en särskild skötselhandbok och en enkel förvaltningsplan finns för varje naturmark.

NO Natur

Lokal förvalt

ningsplan

för naturm

ark

orört

Natur orört betyder att lång sikt till ett område att naturligt och det blir en varierad ska få sköta sig själv. gynnar biologisk skog med I de flesta inslag av mångfald. döda träd. fall leder det på Städning Detta är helt av som skräp skräp ingår alltid i skötseln men och ska därför döda träd, vara kvar. grenar och Där naturen kvistar räknas inte som inte är lämnas orörd kan det även skog. finnas öppnare hällmarker och våtmark er

Åtgärdern

as syfte är

att gynna

biologisk

mångfald

och bostadsnä

© SABO

ra rekreation

och upplevels

er.

45

6. MARKBELÄGGNINGAR SKÖTSELMANUAL: 6.1 GRUSYTOR

I KORTHET Betecknar ytor belagda med naturgrus eller stenmjöl. Det ska upplevas som trivsamt och säkert att använda och att gå och färdas på ytan.

Skötsel Ogräsbekämpning utförs 3–6 gånger/år.

Underhåll Pågrusning utförs vid behov. Reparationer utförs vid behov.

Kontroll Ytan upplevs som ogräsfri, ytan är jämn.

Skötselnyckeltal 4,23 min/m2 grusyta och år.

Fotolikare Se sidan 86–87.

46

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL: 6.2 ASFALT- OCH BETONGYTOR

I KORTHET Betecknar ytor belagda med asfalt, samt platsgjutna betongytor. Det ska upplevas som trivsamt och säkert att använda och att gå och färdas på ytan.

Skötsel Ogräsbekämpning utförs 3–6 gånger/år. ­ Sopning utförs 2–4 gånger/år, varav en gång grovsopning och en gång finsopning på våren. På de ytor som inte kan maskin­sopas ska framsopning ske manuellt.

Underhåll Reparationer utförs vid behov.

Kontroll Ytan upplevs som ogräsfri i möten med andra material, ytan är sopad.

Skötselnyckeltal 2,43 min/m2 asfalt- och ­ etongytor och år. b Fotolikare Se sidan 88–89.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

47

SKÖTSELMANUAL: 6.3 STEN- OCH PLATTYTOR

I KORTHET Betecknar ytor belagda med natursten eller betongplattor. Det ska upplevas som trivsamt och säkert att gå och färdas på ytan.

Skötsel Ogräsbekämpning utförs 3–6 gånger/år. ­ Sopning utförs 2–4 gånger/år, varav en gång grovsopning och en gång finsopning på våren. På de ytor som inte kan maskinsopas ska framsopning ske manuellt.

Underhåll Reparationer utförs vid behov.

Kontroll Ytan upplevs som ogräsfri i möten med andra material, ytan är sopad.

Skötselnyckeltal 2,77 min/m2 sten- och platt­ ytor och år.

FOTO HANNA FORS

Fotolikare Se sidan 90–91.

48

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL: 6.4 KONSTGRÄS

I KORTHET Betecknar konstgräsytor som primärt är avsedda för lek och bollspel eller som prydnad.

Skötsel Avlägsning av organiskt material för att undvika alger, mossa och ogräs på konstgräsytan utförs 2 gånger/år. Borstning av nedliggande fiberstrån med styv borste eller kratta utförs ­ 2 gånger/år.

Underhåll Påfyllning av sand utförs vid behov.

Reparationer utförs vid behov. Djuprengörning och luftning och eventuell påfyllnad av det material som ligger i konstgräsytan, gummikulor, sand etc.

Kontroll Konstgräsytan är fri från alger, mossa och ogräs, fiberstråna står upp.

Skötselnyckeltal 0,4 min/m2 konstgräs och år.

Fotolikare Se sidan 92–93.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

49

FÖRDJUPNING: 6. MARKBELÄGGNINGAR

Objektstypen markbeläggningar består av grusytor, asfalt- och betongytor, sten- och plattytor, samt konstgräs.

Utgångsläget

Grus-, och sten- och plattytor kan vara så kraftigt igenväxta med ogräs att de kräver omläggning för att ge ett acceptabelt utgångsläge. Beläggningarna kan också vara skadade av rötter och genomväxande ogräs och rotskott som gör dem svåra eller omöjliga att sköta utan att man först lägger om dem.

Skötsel Grusytor

Grusytor är en vanligt förekommande yttyp på bostadsgårdar. Grusytor är en skötselmässigt besvärlig yta som sällan ser riktigt bra ut. Hit räknas också stenmjölsytor.

Grus är ett av de få dagvattenmässigt helt öppna materialen för hårdgjorda ytor och är populärt också som ett utformningsmässigt följsamt material. Ogräsproblemen blir ofta övermäktiga när ytorna inte används tillräckligt mycket. Grus behöver rensas och krattas ofta, 2–4 gånger/månad under april till oktober.

Hur ofta man behöver fylla på med nytt grus beror på hur starkt slitage det är på ytan.

Därför är det lämpligt att låta det ligga som tilläggsbeställning som utförs efter avrop från beställaren.

Asfalt- och betongytor

Asfaltytor är de i särklass vanligaste hårdgjorda ytorna och finns nästan på alla gårdar.

50

© SABO

Skötselmässigt är asfalt det enklaste hårdgjorda materialet att hantera och utformningsmässigt har det likartade egenskaper som grus.

Om man vill detaljstyra sopningen av asfalt­ ytor, kan man skriva att maskinsopning med uppsamling av halkbekämpningssand ska ske årligen efter vintersäsongen, och sedan ange ett datum i april-maj då det senast ska vara utfört.

Maskinsopning under växtsäsongen är viktigt om man vill slippa ogräs i mötet mellan asfaltytan och andra material, men också för att bekämpa ogräs i gamla asfaltytor som börjat spricka. Det kan krävas en grov och en fin sopning under våren, med manuell framsopning vid den senare, samt kontinuerlig sopning 1–3 gånger/månad.

Trappor utomhus tillhör också skötselprodukten asfalt- och betongytor eller sten- och plattytor, beroende på vilket material de är gjorda av.

Ogräsbekämpning på asfalt- och betongytor görs för att motverka ogräs intill exempelvis kantstöd och i mindre sprickor i själva ytan.

Betongytor finns både på gårdsbjälklag och som platsgjutna ytor på mark. Skötselmässigt är dessa lika asfaltytorna och kräver i stort sett ingen skötsel. Åldrandet är dock lite besvärligt och de slits med tiden och ger ett trasigt intryck. Betonglagning är en stor och svår fråga i sig men den teknik som utvecklats för fasader bör kunna användas även för markbetong.

Sten- och plattytor

Sten- och plattytor är samlade i en gemensam skötselprodukt då de omfattas av samma skötselmoment. På bostadsgårdar är betongplattor ett mycket vanligt material.

Sten- och plattytor är liksom grusytor besvärliga att sköta och hålla snygga, särskilt när SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

de inte används intensivt. Ogräset i fogarna är svårt att hantera och ger ofta ett osnyggt utseende.

Fogmaterialet spelar stor roll för hur många ogräsbekämpningstillfällen som krävs för en sten- eller plattyta. För de fogar som står emot ogräs sämst krävs 3–6 ogräsbekämpningar/år.

Samtidigt är plattytor ofta något som önskas av såväl boende som förvaltare för att de ser trevliga och påkostade ut när de är väl skötta.

Konstgräs

Då skötsel av gräsytor är en stor del av skötselarbetet på en bostadsgård, kan ständigt gröna konstgräsytor verka lockande. Konstgräs är dock inte så skötselfritt som man kan tro. Det är viktigt att konstgräsets dränering är effektiv.

Man behöver därför regelbundet ta bort löv och annat organiskt material. Då förhindrar man att dräneringshålen täpps igen, och att ogräs och mossa börjar växa i konstgräset. Om man är noga med detta slipper man använda kemiska ogräsmedel senare, vilka heller inte är tillåtna i många bostadsföretag.

Löv kan blåsas bort med lövblås, men då ­gäller det att vara försiktig så att inte dressanden blåser iväg.

Man måste även borsta fiberstråna i riktning mot stråriktningen med en styv borste eller kratta då och då, för att de ska ställa sig upp igen. Hur ofta detta behövs beror på hur hårt slitage det är på konstgräsytan, och om det stått tunga föremål på ytan under en längre tid som fått fiberstråna att lägga sig. En utgångspunkt kan vara att göra detta 2 gånger/år, och sedan justera frekvensen efter de aktuella förhållandena.

Det finns många olika varianter av konstgräs. På en bostadsgård används konstgräsytor

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

normalt till prydnad eller lek. Det ställer inte så stora krav på ytan. Man kan dressa den med sand. Man bör regelbundet kontrollera att sandnivån är rätt och fylla på med mer sand när det behövs.

Underhåll Asfalt- och betongytor, sten- och plattytor

Större hål i asfalt-, betong-, sten- och plattytor som utgör en fara måste åtgärdas omgående.

Mindre skador kan man samla ihop och reparera vid ett tillfälle. Reparation av sättningar räknas som underhåll. Om entreprenören däremot orsakat skador själv under vintern ingår vanligen reparation av skadorna som en del av skötseln.

Konstgräs

Konstgräs smälter om det kommer i kontakt med eld eller varma föremål som grillkol eller cigaretter. Därför kan det bli aktuellt med reparationer. Arbetet med att skära bort det skadade området och ersätta med en ny bit konstgräs bör göras av en specialist.

Kontroll

På våren kan man kontrollera om grusytors slitlager och konstgräsytors sandlager har rätt tjocklek. Man kan även se över behovet av att åtgärda sättningar, tjälskador, sönderkörda kanter, rotskador eller andra skador på markbeläggningarna.

Under växtsäsongen kan man kontrollera att grusytor upplevs som ogräsfria och att de är så pass jämna att det är säkert att förflytta sig på dem, att asfalt-, betong-, sten- och plattytor är sopade samt att konstgräsytor är fria från alger, mossa och ogräs och att fiberstråna står upp.

© SABO

51

7. VATTENANLÄGGNINGAR SKÖTSELMANUAL 7.1 BRUNNAR OCH DAGVATTEN

Brunnar och dagvattenanläggningar är den enda skötselprodukten vi tar upp inom objektstypen vatten­ anläggningar.

I KORTHET Betecknar dagvattenbrunnar, brunnar i källartrappor, hängrännor, stuprör och lövsilar.

Takavvattning och dagvattenhantering ska fungera väl, så att inte olägen­heter eller skador på fastigheten uppstår.

Skötsel Tillsyn/rengöring av betäckningar och galler till brunnar, tillsyn/rensning av rännor och lövsilar samt tillsyn/städning av källartrappor utförs varannan vecka till ­2 gånger/vecka. Rensning av hängrännor och stuprör på garage, förråd och sophus utförs 2 gånger/år.

Underhåll Rensning och spolning av dagvattenbrunnar vid behov. Rensning av dammar vid behov.

Kontroll Betäckningar och galler till brunnar är rengjorda, rännor och lövsilar är rensade, källar­ trappor är så städade att brunnar inte riskerar att täppas igen.

Skötselnyckeltal 0,07 min/m2 skötselarea och år.

Fotolikare Se sidan 94–95.

52

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

FÖRDJUPNING: 7. VATTENANLÄGGNINGAR

Utgångsläget

Kontroll

Dagvattendammar och diken som vuxit igen kan vara svåra eller omöjliga att återställa i acceptabelt skick bara genom skötsel. För att skapa skötselplaner som fungerar på lång sikt krävs specialkompetens.

Kontrollera att brunnslåsen är låsta så att inga barn tar bort locken och riskerar att drunkna.

På våren kontrolleras att hängrännor och stuprör är rensade och att dammar inte är i behov av rensning.

Under säsong kan man kontrollera att betäckningar och galler till brunnar är rengjorda, att rännor och lövsilar är rensade och att källartrappor är så städade att brunnar inte riskerar att täppas igen.

På hösten, efter lövfällningen, kontrolleras att hängrännor och stuprör är rensade en andra gång.

Skötsel

Brunnar och dagvatten är skötselkrävande.

Dåligt skötta brunnar och dagvatten sänker helhetsintrycket för bostadsgården. Städning och rensning är en viktig del för att inte riskera att rännor och dammar ser skräpiga och fula ut, men också för att inte riskera att anläggningarna sätter igen och skapar översvämningar. En viktig detalj är städningen av källartrappor. Om brunnarna i källartrapporna täpps igen av löv och skräp blir det översvämning i källaren.

Hängrännor och stuprör ska rensas två gånger om året för att fungera. I utemiljöskötseln ingår hängrännor på lägre byggnader som sophus, garage och förråd. Dagvattenbrunnar måste fungera för att det inte ska bli problem med vattensamlingar. På vintern fryser vatten­ samlingar till is.

Skötsel av dagvattenanläggningar kräver specialkompetens. I skötseln ingår att övervaka att anläggningarna inte utvecklas på fel sätt och att klargöra vilka åtgärder som krävs för att förhindra algväxt eller igenväxning.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

53

8. MARKUTRUSTNING SKÖTSELMANUAL 8.1 BORD, BÄNKAR, PLANK OCH SPALJÉER

I KORTHET Betecknar fasta och lösa utemöbler, plank, spaljéer, staket, skyltar, papperskorgar och trädäck. Utrustningen ska skötas på ett sådant sätt att optimal funktion och livslängd uppnås.

Den ska vara hel och riktad, och ytskikten ska vara rena och väl ytbehandlade.

Skötsel Omålade utemöbler i trä oljas 1 gång/ år. Lösa utemöbler tas ut på våren och in före vintern.

Underhåll Reparationer vid behov. Rengöring, ytbehandling och målning vid behov. Frekvenser och krav på utförande är specifikt knutna till olika typer av markutrustning. Plank, spaljéer, skyltar, staket och papperskorgar riktas vid behov.

Kontroll Utrustningen är hel och ren, inga lutande plank, spaljéer, skyltar, staket eller papperskorgar.

Skötselnyckeltal 0,09 min/m2 markbeläggning och år.

Fotolikare Se sidan 96–97.

54

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL 8.2 LEKREDSKAP

I KORTHET Betecknar lekredskap på bostadsgårdarnas lekplatser. Lekredskapen ska skötas på ett sådant sätt att optimal funktion och livslängd uppnås.

De ska vara i ett tillräckligt bra säkerhetsmässigt tillstånd.

Skötsel Tillsyn utförs 1 gång/vecka. Mindre brister åtgärdas direkt och större rapporteras till beställaren. Säkerhetskontroller utförs 1 gång/år.

Underhåll Reparationer och rengöring vid behov. Ytbehandling och målning vid behov.

Kontroll Inga lösa/trasiga delar, lekredskapen är rena.

Skötselnyckeltal 0,18 min/m2 markbeläggning och år.

FOTO BENGT PERSSON

Fotolikare Se sidan 98–99.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

55

SKÖTSELMANUAL 8.3 SANDYTOR

I KORTHET Betecknar ytor belagda med sand som ska fungera som lekmaterial (bakbar sand) eller som stötdämpande underlag för lekredskap och gungor (strid sand). Sand­ytorna ska vara jämna och fria från ogräs och främmande föremål.

Skötsel Ogräsbekämpning utförs 1–4 gånger/år.

Utjämning av sanden utförs 1 gång/år. Kontroll av strid sands stötdämpande funktion.

Underhåll Påfyllning/byte av sand utförs vid behov.

Kontroll Det förekommer inget ogräs, den strida sandens stötdämpande funktion är bibehållen.

Skötselnyckeltal 2,4 min/m2 sandyta och år.

FOTO BENGT PERSSON

Fotolikare Se sidan 100–101.

56

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELMANUAL 8.4 FALLSKYDDSPLATTOR OCH GUMMIASFALT

I KORTHET Betecknar ytor belagda med fallskyddsplattor eller gummiasfalt som är avsedda för lek. Ytan ska vara ren och ha en stötdämpande funktion.

Skötsel Kontroll för att säkerställa att den stötdämpande funktionen bibehålls. Sopning av fallskyddsplattor och gummiasfalt utförs vid behov. Ogräsbekämpning i materialmöten utförs vid behov.

FOTO SABINA RICHTER

Kontroll Ytan är ren, inget ogräs i materialmöten, ytans stöt­dämpande funktion är bibehållen.

Skötselnyckeltal 2,5 min/m2 fallskyddsmattor/­ gummiasfalt och år.

Fotolikare Se sidan 102–103.

SKÖTSELMANUAL 8.5 BELYSNING

I KORTHET Betecknar belysningsarmaturer och ljuskällor.

Belysningsstolpar och belysningspollare ska vara riktade, och ljuskällor ska vara hela.

Skötsel Byte av ljuskälla vid behov. Rengöring av belysnings­armatur utförs vid behov.

Underhåll Riktning av belysningsstolpar och belysningspollare vid behov.

Kontroll Inga lutande belysningsstolpar eller belysningspollare, inga trasiga ljuskällor, belysningsarmaturer är rena.

FOTO HANNA FORS

Skötselnyckeltal 0,11 min/m2 markbeläggning och år.

Fotolikare Se sidan 104–105.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

57

FÖRDJUPNING: 6. MARKUTRUSTNING Objektstypen markutrustning be­ står av skötselprodukterna bord, ­bänkar, plank och spaljéer; lekred­ skap; sandytor; fallskyddsplattor och gummiasfalt; belysning.

Utgångsläget

Eftersatt skötsel och underhåll av utrustning av trä kan göra att det inte går att återfå ett godtagbart utseende eller en acceptabel funktion bara genom förbättrad skötsel. I de fallen är det oftast nödvändigt med en ombyggnad ­eller ett utbyte och då bör man också ta ställning till vilka skötselinsatser man är beredd till och om omfattningen av utrustningen ska minskas.

Om lekredskap tidigare reparerats på ett sätt som äventyrar säkerheten på lekplatsen, bör dessa reparationer göras om innan skötsel av lekredskapen inleds. Under gung- och klätter­ ställningar ska det vara strid sand, medan lek­sandytor ska fyllas med bakbar sand. Om en yta fyllts med fel sorts sand måste sanden bytas innan skötsel kan inledas. Ett sandbyte krävs också om mängden ogräs är så stor att det inte är rationellt genomförbart att rensa bort det.

Skötsel Bord, bänkar, plank och spaljéer

Utrustning i trä är populärt på bostadsgårdar. ­Tyvärr är det sällsynt att skötseln av träutrustning är tillräckligt bra. Trä i bord och bänkar ytbehandlas eller rötskyddas inte utan är så dåligt att ingen vill använda dem. Plank och spaljéer vandaliseras utan att bli lagade. Dåligt skött utrustning drar ner helhetsintrycket och det är viktigt att man funderar på om man är beredd att sköta utrustningen innan man placerar bord och bänkar eller bygger plank och spaljéer på en bostadsgård.

Lekredskap

Enligt plan- och bygglagen (PBL) är fastig58

© SABO

hetsägaren ansvarig för att lekplatser och fasta anordningar på lekplatser underhålls så att risken för olycksfall begränsas.

Produktsäkerhetslagen (PSL) kräver att varor som tillhandahålls av en näringsidkare till en konsument, det vill säga bland annat lekredskap på en bostadsgård, är säkra. Detta gäller oavsett vilket år lekredskapen tillverkats. Det finns ingen lag som säger att man måste följa europeisk standard för lekredskap när man sköter lekplatser men standarden kan vara ett bra stöd när man bedömer om lekplatserna lever upp till kraven i PBL och PSL. I standarden beskrivs hur anläggning, skötsel och besiktning av lekredskap kan göras.

I skötseln ingår regelbunden, till exempel en gång per vecka, tillsyn då det allmänna skicket ses över och man åtgärdar utstickande spikskallar, lösa muttrar och trasiga delar.

Utföraren bör genast åtgärda eventuella brister, och därefter rapportera felen till beställaren. I de fall då det krävs större kostsamma åtgärder gäller den omvända ordningen då utföraren först anmäler frågan till beställaren före åtgärd.

För besiktning av lekredskap behövs specialkompetens om de krav som ställs på lekredskapen. Enligt europeisk standard för lekredskap ska lekplatser säkerhetsbesiktigas 1 gång/år.

Besiktningen ska utföras av någon med rätt kompetens för det och den bör dokumenteras.

Den är ett komplement till den regelbundna tillsynen och ska normalt leda till påpekanden av underhålls­karaktär.

Sandytor

Sandytor ingår i lekmiljöerna. De sköts enligt andra rutiner och naturligtvis med helt andra moment än redskapen. Med jämna mellanrum behöver man fylla på med sand upp till den ursprungliga nivån. Utföraren kan exempelvis ha ansvar för att rapportera behov av påfyllning av sand till beställaren, och sedan utföra det som en tilläggsbeställning.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Av sanitära skäl måste sanden bytas med jämna mellanrum. Ett miljövänligare alternativ till att byta ut sanden är att rengöra den på plats med en särskild maskin.

Ytor med strid sand är det vanligaste fallskydds­underlaget på lekplatser. Ytorna behöver jämnas ut och luckras cirka 1 gång/ månad april till oktober för att behålla sin stötdämpande funktion. Om strid sand tappat sin stötdämpande egen­skap kan man prova att luckra den med jordfräs. Man bör i så fall kontrollera med jämna mellanrum att luckringen fungerat och att den stötdämpande funktionen inte förlorats igen. Om luckring inte fungerar, är alternativet att byta eller rengöra sanden.

Fallskyddsplattor och gummiasfalt

Ett alternativt fallskyddsunderlag på lekplatser är fallskyddsplattor och platsgjutna gummiasfalt­ytor. Dessa kräver betydligt mindre skötsel än sand­ytor. En sådan yta som ligger intill en sandyta och får sand på sig, blir väldigt hal. Därför bör ytan sopas vid behov.

Ytorna är vattengenomsläppliga från början, men med tiden samlas smuts istället för luft i porerna, vilket leder till att den stötdämpande funktionen försämras. Detta är ytterligare en anledning till att sopa ytorna. Fallskyddsplattor och gummiasfalt är material som ännu inte använts tillräckligt länge i Sverige för att man säkert ska kunna säga vilken livslängd de har.

Med tiden kan fallskyddsplattornas kanter börja torka och böja sig uppåt, med snubbelrisk som följd.

Beroende på den kritiska fallhöjden från lekredskapen lägger man olika tjocka fallskyddsplattor. De tjockare plattorna åldras långsammare än de tunna.

Belysning – kräver specialkompetens

All skötsel av belysning som faller inom området elsäkerhet, ska utföras av någon som har behörighet för elarbeten. Det viktigaste för en belysning är att den fungerar. Därför ligger det SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

nära till hands att handla upp belysning genom en funktionsbeskrivning.

Kontroll

Tillsyn av säkerhetskrav på lekplatser ska göras i tre nivåer i frekvens med reglerna i SS-EN 1176-7:

1. Å rlig säkerhetsbesiktning med protokoll av certi­ fierad besiktningsman.

2. F unktionskontroll av respektive produkt i enlighet med fabrikantens anvisningar.

3. R utinmässig visuell tillsyn av lekplatser och lekut­ rustning sker av skötselpersonal med dokumente­ rad kompetens inom området. Här ingår kontroll av att inga farliga föremål finns inom minimiut­ rymmet runt lekutrustning, kontroll av att utrust­ ning är hel, speciell vaksamhet på utrustning där en så kallad tvingande rörelse förekommer (rutschbana, gungor, linbana, karusell...) samt på delar som kan medföra strypning till exempel att man fastnar med huvud eller med halsdukar.

Beställarens regelbundna kontroller av lekredskap kan utföras på samma sätt som den tillsyn utföraren utövar varje vecka. Man letar efter lösa och trasiga delar på lekredskapen och kontrollerar att de är rena. På våren kan man göra en årlig kontroll av fallskyddsunderlag, kontrollera om det finns behov av påfyllning/ byte av sand och se över om lekredskapen är i behov av ytbehandling eller målning.

Det får inte förekomma ogräs i sandytorna eller i skarvar där fallskyddsplattor och gummi­ asfaltytor möter andra material. Utförare och beställare ska kontinuerligt kontrollera att ytor med fallskyddsplattor och gummiasfalt är rena och att den stötdämpande funktionen hos ytor med strid sand, fallskyddsplattor och gummiasfalt är bibehållen.

På våren kontrolleras behovet av ytbehandling och målning av markutrustningen. Under säsongen kan man kontrollera om markutrustningen är hel och ren, om det finns plank, spaljéer, skyltar, papperskorgar, belysningsstolpar eller belysningspollare som lutar och behöver riktas samt om belysningsarmaturerna är rena och ljuskällorna är hela. © SABO

59

PRODUKTÖVERGRIPANDE REGELBUNDEN STÄDNING

I KORTHET Bostadsgården ska vara välvårdad och fri från skräp.

Skötsel Tömning av papperskorgar varannan vecka till 2 gånger/ vecka. Skräpplockning varannan vecka till 2 gånger/vecka.

Kontroll Bostadsgården upplevs som skräpfri, papperskorgar är inte överfyllda.

VÅR- OCH HÖSTSTÄDNING

I KORTHET Efter städningen ska bostadsgården vara fri från löv, kvistar och skräp. Halkbekämpningsmaterial får inte ligga kvar efter vintersäsongen.

Skötsel Vårstädning: Löv, kvistar och skräp tas bort. Asfalt-, betong-, sten- och plattytor rensas från halkbekämpningsmaterial. Höststädning: Kvistar och skräp tas bort. På gräsytor klipps mindre mängder löv ned medan större mängder löv tas bort. Löv tas bort från vägar och gångytor.

Löv i buskage lämnas kvar.

Kontroll Vårkontroll: Bostadsgården upplevs som fri från löv, kvistar och skräp, inget halkbekämpningsmaterial på asfalt-, betong-, sten- eller plattytor. Höstkontroll: Bostadsgården upplevs som fri från kvistar och skräp, inga stora mängder löv på gräsytor, inga löv på vägar och gångytor.

SNÖRÖJNING OCH HALKBEKÄMPNING I KORTHET Snö och halka får inte hindra framkomligheten eller äventyra trafiksäkerheten. Fara för halkolyckor ska undvikas.

FOTO SVERKER MORITZ

Skötsel Snöröjning utförs vid behov. Halkbekämpning utförs vid behov. Sandningslådor ska fyllas inför vintersäsongen och hållas fyllda så länge halkrisk föreligger. Prioriteringslista/körschema ska upprättas i samråd med beställaren och följas.

Kontroll Uppföljning av utförarens ifyllda snöröjningslistor samt stickprovskontroller av angivna tider och/eller angivna tillåtna snödjup.

60

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELÅTGÄRDER FÖRDJUPNING: PRODUKTÖVERGRIPANDE SKÖTSELÅTGÄRDER

Städning är avgörande för uppfatt­ ningen av helhetsintrycket av bo­ stadsgårdarna. Vi kommer här att ta upp den allmänna regelbundna städningen, vår- och höststädning samt snöröjning och halkbekämp­ ning.

Allmänt Regelbunden städning

Vi har valt att inte ta upp den allmänna städningen som ett arbetsmoment för respektive skötselprodukt utan beskriver den generellt.

Motivet är att städning görs med i stort sett samma frekvenser oavsett vilken typ av yta det gäller – såväl hårdgjorda ytor som gräsmattor och olika typer av planteringar.

Det är inte ytan som bestämmer hur ofta utföraren städar utan vilken skötselnivå bostadsföretaget valt att ha. Den vanligaste frekvensen för städning är en gång i veckan, men beroende på förutsättningarna kan det vara två gånger per vecka eller en gång varannan vecka.

Behovet av städning beror på beteendet hos boende och besökare. Men också på bostadsbolagets ambitioner. En skräpig miljö blir ofta skräpigare, en ren miljö väcker viljan att fortsätta att hålla rent. Städning avgör om miljön ska uppfattas som ovårdad och misskött eller som trygg och trivsam. I städningen ingår normalt även att tömma papperskorgar.

Kontroll Regelbunden städning

Att utföraren genomför arbetet enligt föreskrivna frekvenser kan i första hand följas upp via kontroll av utförarens egenkontroll. Det är svårt för beställare att på plats kunna se och SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

veta vad utföraren gjort. Det är också svårt att hävda att arbetet inte blivit utfört genom att visa på skräp. Utföraren kan alltid hävda att skräpet kommit till efter att städningen gjorts.

Om man som beställare ändå vill bedöma kvalitén på städningen själv kan man göra stickprov och kontrollera om bostadsgården upplevs som skräpfri och att papperskorgar inte är överfyllda. © SABO

61

Allmänt Vår- och höststädning

Det behövs en större vårstädning av alla ytor efter vintern.

En del av skötselmomenten som står under de olika skötselprodukterna utförs ofta i samband med vårstädningen. Vid den här tiden på året kan det till exempel vara lämpligt att gå igenom alla gräsytor och utföra kompletteringssådd av de skador som kan ha uppstått i samband med snöröjningen.

Då är det också dags att beskära rosor och klippa ner perenner. Vid vårstädningen ska även asfalt-, betong-, stenoch plattytor rensas från sand eller annat halkbekämpningsmaterial som använts.

I höststädningen ingår att avlägsna kvistar och skräp ­precis som i vårstädningen. När det gäller lövhanteringen, kan en stor del av löven klippas med gräsklippare och lämnas kvar på gräsmattor. Om alltför stora mängder löv lämnas kvar, blir dock gräsytan mjuk, och det kan finnas gräsytor där det försämrar funktionen. Detta gäller exempelvis gräsytor som används flitigt för bollspel. Om man har den typen av gräsytor, kan man komma överens med utföraren om att större mängder löv ska tas upp.

På asfalt-, betong-, sten- och plattytor måste lövupptagning ske 1–2 gånger under lövfällningen, så att halkrisken minskar. Alternativt kan man föreskriva att löven ska blåsas bort från vägar och gångytor med hjälp av lövblås.

Löv i buskage kan lämnas kvar. Om man vill kan man lägga till att de bara får lämnas kvar om de inte förfular helhetsintrycket av ytan och inte riskerar att spridas för vinden.

Kontroll Vår- och höststädning

På våren kan man kontrollera att det inte finns löv, kvistar och skräp på bostadsgården efter vintern, och att det inte ligger kvar halkbekämpnings­material på asfalt-, betong-, sten- eller plattytor.

På hösten kan man kontrollera att det inte förekommer stora mängder löv på gräsytor, och att det inte förekommer löv på vägar och gångytor.

Allmänt Snöröjning och halkbekämpning

Det är viktigt att vara tydlig med vilka typer av ytor (till exempel entréer, gångvägar från kommunal gata fram till entrétrappor, ramper och nödutgångar, intill garageportar 62

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

och parkeringsplatser) eller vilka adresser (till exempel intill dagis och äldreboende) som ska prioriteras vid snöröjning.

Manuell snöröjning ska normalt utföras på alla platser där maskinell r­ öjning inte kan ske.

Beställaren måste ha klarat ut i skötselföreskrifterna om snö ska få ligga kvar på speciella uppläggningsplatser inom bostadsområdet, eller om den ska transporteras bort, och om detta ska ingå eller inte i det fasta arvodet. I snöröjning ingår normalt även kontroll samt skyddsåtgärder vid fara för snöras från tak, och att ta bort istappar.

Halkbekämpning kan ske med olika material. Några vanliga är naturgrus/sand, salt, kalkkross och stenflis (halkstopp). Naturgruset kommer från rullstensåsar och är en ändlig resurs. Naturgrus eller sand måste ofta blandas med salt för att fungera som halkbekämpning. Salt kan orsaka skador på vegetation och korrosion på bilar och det kan söka sig ner i grundvattnet. Salt bör därför bara användas på prioriterade ytor när inget annat fungerar. I områden där kalksten finns inom ett acceptabelt transportavstånd, kan kalkkross vara ett bra alternativ. Stenflis är en effektivare halkbekämpare än sand. En nackdel med stenflis är att den kan orsaka punktering på tunna cykeldäck.

Manuell halkbekämpning ska utföras på alla platser där det inte kan ske maskinellt. I halkbekämpning ingår ofta även att se till att lådor med halkbekämpningsmaterial placeras ut och att de hålls fyllda så länge halkrisk föreligger.

Vilken period man väljer för detta, beror givetvis på var i landet bostadsgården är belägen.

Snöröjning är ett skötselmoment som man kan handla upp separat. Fördelen med att låta samma entreprenör utföra all utemiljöskötsel i ett bostadsområde är dock att personalen då vet hur breda de hårdgjorda ytorna är, var det är lämpligt att göra snöupplag, var det finns kantstöd och räcken och så vidare.

Detta minskar också risken för skador på ytor, vegetation och markutrustning i samband med SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

snöröjningen eftersom ansvaret för skador inte behöver diskuteras.

Om man som beställare själv vill styra över när snöröjning ska ske, kan den handlas upp så att den utförs efter avrop. Då ska det anges hur snabbt arbetet ska utföras, exempelvis att det ska påbörjas inom 1–3 timmar efter avrop. ­Vilket antal timmar man väljer beror på hur stora områden man har, och hur stor beredskap i form av arbetare och maskiner man krävt att utföraren ska ha. Det går också att lägga över ansvaret på utföraren att bedöma när snö­renhållning ska utföras, men att utföraren ska samråda med beställaren vid tveksamhet. Om man väljer att göra så, bör man även vara tydlig med att utföraren övertar fastighetsägare­ansvaret avseende halkolyckor till följd av bristfällig eller för sent insatt snöröjning/halkbekämpning.

Det skiljer sig mycket mellan olika delar av Sverige hur mycket snö som anses vara godtagbart innan snöröjning ska utföras. I exempelvis Skåne där det sällan faller några större mängder snö, är toleransen för snö och halka mycket ­liten. Där sker snöröjning och halkbekämpning så fort det faller snö eller blir halt. Man får med andra ord anpassa sättet att beskriva utförandet efter klimatet på den aktuella platsen och de boendes tolerans och förväntningar.

Alternativen man har vid kvalitetsbestämning av halkbekämpning är ungefär de samma som av snöröjning. Halkbekämpning kan utföras efter avrop, när utföraren bedömer att det behövs eller senast vid ett visst klockslag om halkrisk föreligger.

Kontroll Snöröjning och halkbekämpning

Kontroll av snöröjning och halkbekämpning kan ingå i utförarens egenkontroll så att han redovisar när snöröjning utförts. Annars kan kontrollen utföras som stickprov där angivna tider och/eller angivna tillåtna snödjup kontrolleras. © SABO

63

DEL 3 FOTOLIKARE

64

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Fotolikaren är ett dokument som förtydligar ­kvalitetskraven på skötsel med bilder vilket gör det lättare att dra gränsen mellan vad som är OK kvalitet och ej OK. Fotolikaren används som ett komplement till Skötselmanual för bostadsgårdar, s 22.

I det här avsnittet finns det exempel för varje skötselprodukt, en bild och kort text om vad som OK skötsel samt bilder och exempel på skötsel- och underhållsbrister. Fotolikaren fångar inte upp alla brister, men ger en idé om hur man själv kan arbeta med bilder och skapa sin egen fotolikare.

Där inget annat framgår så har bilderna tagits av Lennart Wahlstedt, Bostads AB Poseidon och Lina Lindgren, AB Familjebostäder i Göteborg.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

65

1. GRÄS OK 1.1 BRUKSGRÄSMATTA

Skötsel • Gräset ska hållas på en höjd av 4–8 cm.

• Kantzoner mot övriga ytor ska vara prydliga.

Underhåll • Hela och friska gräsmattor, gärna med marktäckande perenner i hörn, runt träd och där det är svårt att komma åt med klipparen.

66

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 1.1 BRUKSGRÄSMATTA  Brist i skötsel: Grässpill på hårda ytor. Gräs som växer in över markbelägg­ ningar.

Andra vanliga brister i skötsel av bruksgräs­ matta: • Gräsklipp kvar på ytan efter klippning.

• För långt gräs på ytor.

• För långt gräs kring ­hinder efter fasader etc.

• Gräs som växer in i ­planteringsytor.

EJ OK UNDERHÅLL 1.1 BRUKSGRÄSMATTA

Vanliga brister i underhåll • Körskador.

• Slitageskador.

• Sättningar.

• Brunnar med mera som sticker upp i ytan.  Brist i underhåll: Brunn som sticker upp i ytan.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

67

2. TRÄD OK 2.1 PARK- OCH PRYDNADSTRÄD

Skötsel • Fritt från ogräs, såväl frö- som rotogräs kring träden.

• Stammar ska rensas från stam- och basskott.

Underhåll • Placera träd i skydd av marktäckande perenner eller friväxande buskar.

• Stamma upp träd intill vägbana.

68

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 2.1 PARK- OCH PRYDNADSTRÄD

Att tänka på vid skötsel av park- och prydnadsträd: • Håll fritt från ogräs, såväl frö- som rotogräs kring träden.

• Stammar ska rensas från stam- och basskott.  Brist i skötsel: Stam- och stambasskott sitter kvar.

EJ OK UNDERHÅLL 2.1 PARK- OCH PRYDNADSTRÄD

 Brist i underhåll: Träd­ stöttorna kvar för länge.

Vid underhåll av parkoch prydnadsträd: • Placera träd i skydd av marktäckande perenner eller friväxande buskar.

• Stamma upp träd intill vägbana.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

69

3. BUSKAR OCH HÄCKAR OK 3.1 PRYDNADSPLANTERING

Skötsel • Fritt från ogräs, såväl frö- som rotogräs.

• Inga grenar skymmer sikten.

Underhåll • Täckande planteringar utan tomma hål samt ett friskt och varierat växtmaterial.

70

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 3.1 PRYDNADSPLANTERING

Vanliga brister i skötsel av prydnads­ plantering: • Ogräs (rotogräs/fröogräs) • Vildskott “frösådda” exemplar av oönskade vedartade växter.

• Näringsbrist.

• Brutna och skadade grenar.

• Grenar som skymmer sikten.

 Brist i skötsel: Ogräs.

EJ OK UNDERHÅLL 3.1 PRYDNADSPLANTERING

 Brist i underhåll: Lucka i planteringsytan.

Vanliga brister i underhåll av prydnads­ plantering: • Döda växter.

• Luckor i planteringarna.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

71

OK 3.2 BRUKSBUSKAGE

Skötsel • Fritt från ogräs, såväl frö- som rotogräs.

• Inga grenar skymmer sikten.

Underhåll • Friska plantor och marktäckande perenner eller låga buskar i framkant som hindrar ogräs och ger näring på hösten.

• Om det finns “vaktmästarklippta” buskage i området är målet att byta ut växtmaterialet till lägre buskar.

• Bruksbuskage bör vara friväxande med få beskärningsingrepp.

72

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 3.2 BRUKSBUSKAGE

Vanliga brister i skötsel av prydnads­ plantering: • Ogräs (rotogräs/fröogräs).

• Vildskott “frösådda” exemplar av oönskade vedartade växter.

• Näringsbrist.

• Brutna och skadade grenar.

• Partier som skymmer sikten.

 Brist i skötsel: Siktskym­ mande partier.

EJ OK UNDERHÅLL 3.2 BRUKSBUSKAGE

 Brist i underhåll: Lucka i planteringsytan.

Vanliga brister i underhåll av prydnads­ plantering: • Döda växter.

• Luckor i planteringarna.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

73

OK 3.3 KLIPPT HÄCK

Skötsel • Fritt från ogräs, såväl frö- som rotogräs.

• Klippt i A-form för att häcken ska hålla sig tät ända ner till marken.

74

© SABO

Underhåll • F riska plantor och marktäckande perenner i framkant som ­hindrar ogräs och ger näring på hösten när dess blad förmultnar och blir till förna i planteringen.

• När häcken vuxit upp och vuxit ut över kantstödet behöver man inte marktäckare längre.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 3.3 KLIPPT HÄCK Vanliga brister i skötsel av klippt häck: • Ogräs (rotogräs/fröogräs).

• Vildskott “frösådda” exemplar av oönskade vedartade växter.

 Brist i skötsel: Vildskott av oönskad sort.

EJ OK UNDERHÅLL 3.3 KLIPPT HÄCK

 Brist i underhåll: Behov av klippning + dålig form.

Vanliga brister i underhåll av klippt häck: • Döda växter.

• Luckor i planteringarna.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

75

OK 3.4 KLÄTTERVÄXTER

Skötsel och underhåll • Begränsa oönskad uttbredning, till exempel framför fönster och under taksprång.

• Nyplanterade klätterväxter binds upp.

76

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 3.4 KLÄTTERVÄXTER Vanliga brister i skötsel av klätter­ växter: • Oönskad utbredning.

• Eftersatt behov av uppbindning på spaljé eller annan växtbärare.

 Brist i skötsel: Växer in över fönster och under taksmygar.

EJ OK UNDERHÅLL 3.4 KLÄTTERVÄXTER

 Brist i underhåll: Mur­ grönan har låtits klättra upp på träfasaden, brist i årlig skötsel har medfört en större korrigeringsåtgärd.

Vanliga brister i underhåll av klätter­ växter: Oönskad utbredning i stor omfattning kräver åtgärder utöver årlig putsklippning.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

77

4. RABATTER OK 4.1 UTPLANTERINGSVÄXTER

Skötsel • Plocka bort döda blommor.

• Vattning.

• Rensa ogräs.

• Kompletteringsgödsla.

Underhåll • Byt ut stulna eller döda växter.

78

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 4.1 UTPLANTERINGSVÄXTER Vanliga brister i skötsel av utplanterings­ växter: • Ogräs i planteringen.

• Döda växter.

• Luckor i planteringen.

 Brist i skötsel: Ogräs i planteringen.

EJ OK UNDERHÅLL 4.1 UTPLANTERINGSVÄXTER

 Brist i underhåll: För mycket luckor i plantering.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

79

FOTO HOLMBERG & STRINDBERG TRÄDGÅRDSKONSULTER

OK 4.2 URNOR

Skötsel • Fritt från ogräs.

• Utplanteringsväxterna ­putsas och vattnas regel­ bundet.

Underhåll • Utplanteringsväxterna byts oftast vår, sommar och höst.

• Komplettera växterna så att det inte blir luckor.

80

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 4.2 URNOR

FOTO HOLMBERG & STRINDBERG TRÄDGÅRDSKONSULTER

Vanliga brister i skötsel av urnor: • Ogräs (rotogräs/fröogräs).

• Döda blommor som ­behöver nypas bort för ­ en riklig blomning.

• Torka.

 Brist i skötsel: Dålig vatt­ ning.

EJ OK UNDERHÅLL 4.2 URNOR

FOTO HOLMBERG & STRINDBERG TRÄDGÅRDSKONSULTER

 Brist i underhåll: För lite jord. Luckor i planteringen.

Vanliga brister i underhåll av plantering i urnor: • Döda växter.

• Luckor i planteringarna.

• Näringsbrist.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

81

OK 4.3 PERENNER

Skötsel • Fritt från ogräs, såväl frösom rotogräs.

• Inga partier som skymmer sikten.

• Solitärer beskärs enligt beskärningsplan.

Underhåll • Täckande planteringar utan tomma hål.

• Ett friskt och varierat växtmaterial.

82

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 4.3 PERENNER Vanliga brister i skötsel av perenner: • Ogräs (rotogräs/fröogräs).

• Vildskott “frösådda” exemplar av oönskade vedartade växter.

• Näringsbrist.

• Brutna och skadade grenar.

• Partier som skymmer sikten.

 Brist i skötsel: Ogräs, här i form av oregano, har tagit över och kvävt andra växter i planteringen.

EJ OK UNDERHÅLL 4.3 PERENNER

 Brist i underhåll: Luckor i planteringsyta.

Vanliga brister i underhåll av perenner: • Döda växter.

• Luckor i planteringarna.

• Stora plantor som tappar i vitalitet och behöver bli delade.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

83

OK 4.4 RABATTROSOR

Skötsel • Fritt från ogräs • Ta bort vissnade blommor kontinuerligt • Klipp bort ”vildskott” från rosens grundstam kontinuerligt 84

© SABO

Underhåll • Komplettera döda rosor. OBS, en jord kan bli ”ros-trött” det kräver mer omfattande underhållsarbete.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 4.4 RABATTROSOR

Vanliga brister i skötsel av rabattrosor: • Ogräs.

• Vildskott.

• Många utblommade rosor i planteringen.

 Brist i skötsel: Ogräs i rosplanteringen.

EJ OK UNDERHÅLL 4.4 RABATTROSOR

FOTO HANNA TOSSAVAINEN

 Brist i underhåll: Döda rosor i planteringen.

Vanliga brister i underhåll av rabattrosor: • Döda rosor.

• Dåligt blommande rosor.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

85

6. MARKBELÄGGNINGAR OK 6.1 GRUSYTOR

Skötsel • Fritt från ogräs.

Underhåll • Hela ytor med fungerande slitlager.

86

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 6.1 GRUSYTOR Vanliga brister i skötsel av grusytor: • Dåligt städat.

• Ogräs.

 Brist i skötsel: Ogräs i grusytor.

EJ OK UNDERHÅLL 6.1 GRUSYTOR

 Brist i underhåll: Dåligt slitlager och kraftig ogräsväxt på grund av dålig skötsel.

Vanliga brister i underhåll av grusytor: • Kantsten som behöver justeras eller tas bort.

• Nytt slitlager.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

87

OK 6.2 ASFALT- OCH BETONGYTOR

Skötsel • Fritt från skräp och ogräs.

Underhåll • Hela ytor utan sättningar och trasigheter.

• Om kantstöd inte behövs för att leda vatten är det bättre att ta bort dem Det underlättar skötseln och ger ett renare intryck.

88

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 6.2 ASFALT- OCH BETONGYTOR Vanliga brister vid skötsel av asfalt- och betongytor: • Dåligt städat – grus, flis-, växtrester och skräp.

• Ogräs i kantzoner och fogar.

 Brist i skötsel: Ostädat och ogräs i ytan.

EJ OK UNDERHÅLL 6.2 ASFALT- OCH BETONGYTOR

 Brist i underhåll: Sprickor i asfalten.

Vid underhåll av asfaltoch betongytor: • Sättningsskador – svackor, pölar.

• Sprucken och trasig asfalt och betong.

• Kantsten som behöver bli justerad eller borttagen.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

89

OK 6.3 STEN- OCH PLATTYTOR

Skötsel • Fritt från skräp och ogräs.

Underhåll • Hela ytor utan sättningar och trasigheter.

90

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 6.3 STEN- OCH PLATTYTOR

Vanliga brister vid skötsel av sten- och plattytor: • Dåligt städat – grus, flis-, växtrester och skräp.

• Ogräs i kantzoner och fogar.  Brist i skötsel: Ogräs i kantzoner.

EJ OK UNDERHÅLL 6.3 STEN- OCH PLATTYTOR

 Brist i underhåll: Sätt­ ningsskador samt kantsten som behöver justeras.

Vid underhåll av stenoch plattytor: • Sättningsskador – svackor, pölar.

• Spruckna och trasiga plattor.

• Kantsten som behöver bli justerad eller borttagen.

• Saknas fogsand mellan stenar eller plattor.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

91

FOTO KONSTGRÄSEXPERTEN I SVERIGE AB

OK 6.4 KONSTGRÄS

Skötsel • Ytan städas kontinuerligt, inga fimpar, snuspaket, tuggummi eller annat plockbart skräp i ytan.

• Ogräs som etablerar sig i ytan tas omedelbart bort.

92

© SABO

Underhåll • Djuplufta ytan med specialredskap.

• Rengör ytan på djupet med specialredskap.

• Reparera ytan där det behövs.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 6.4 KONSTGRÄS Vanliga brister i skötsel av konstgräs: • Skräp på ytan.

• Ogräs i ytan.

 Brist i skötsel: Ytan är dåligt städad.

EJ OK UNDERHÅLL 6.4 KONSTGRÄS

 Brist i underhåll: Ogräs har etablerat sig och fått fäste.

Vanliga brister i underhåll av klippt häck: • Hårt packat gummi­ granulat/sand i ytan.

• Trasiga partier.

• Ogräs som etablerat sig.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

93

7. VATTENANLÄGGNINGAR

FOTO BENGT PERSSON

OK 7.1 BRUNNAR OCH DAGVATTEN

Skötsel • Tömma eventuella pinnlås i brunnar och skräp i dagvatten­ rännor av olika slag.

• Kontrollera behov av rensning.

• Rensa sandfång på brunnar som kräver detta årligen.

• Kolla om erforderlig låsning saknas.

• Rensa stuprörssilar rena från löv och pinnar • Rensa öppna dagvattenlösningar fria från löv pinnar skräp i såväl digen som i mynningar till rör kupolbrunnar etc.

94

© SABO

Underhåll •B runnar som sticker upp ur beläggningen.

• Svackor som bildar pölar runt brunn.

• Spräckta betäckningar.

• Brunnen ej rensad i sandfånget.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 7.1 BRUNNAR OCH DAGVATTEN Vanliga brister i skötsel av brunnar och dagvatten: •D agvattenbrunnar som är dåligt rensade (pinnlås och sandfång).

 Brist i skötsel: Sandfång­ et fullt över utloppsröret och vattnet har svårt att rinna vidare

 Brist i skötsel: Häng­ rännor inte rensade ger stopp i stuprör

 Brist i skötsel: Spygatten är inte tömd från skräp.

EJ OK UNDERHÅLL 7.1 BRUNNAR OCH DAGVATTEN

 Brist i underhåll: Brunn som sticker upp ur beläggning.

Vanliga brister i underhåll av brunnar och dagvatten: • Trasiga betäckningar.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

95

8. MARKUTRUSTNING OK 8.1 BORD, BÄNKAR, PLANK & SPALJÉER

Skötsel • Ytorna hålls rena från smuts och klotter.

• Utsättning/avtagning vinterskydd och intagning/vinterskydd av flyttbara möbler som ska skyddas.

96

© SABO

Underhåll • Utbyte trasiga delar.

• Slipa och olja in.

• Måla och lacka.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 8.1 BORD, BÄNKAR, PLANK OCH SPALJÉER Vanliga brister i skötsel av bord, bänkar, plank och spaljéer: • Dåligt tvättade och mycket klotter.

 Brist i skötsel: Dåligt avtvättad.

EJ OK 8.1 UNDERHÅLL BORD, BÄNKAR, PLANK OCH SPALJÉER

Vanliga brister i underhåll av markut­ rustning: • Trasiga och spruckna brädor.

• Lösa delar/dåligt fastskruvade.

• Dåligt målade delar.

• Dåligt inoljade delar.

 Brist i underhåll: Dåligt målade/ oljade trädetaljer.

 Brist i underhåll: Trasiga brädor.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

97

OK 8.2 LEKREDSKAP

Skötsel • Hålla utrustningen ren från smuts och klotter.

Underhåll 98

© SABO

• Olja och måla in trädetaljer.

• Utföra repartioner som upptäcks vid rutinmässig daglig kontroll, funktionskontroll och årlig besiktning.

• Utföra alla reparationer så att de uppfyller lekplatsstandardens krav.

• Åtgärda speciellt slitage i rörliga delar.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 8.2 LEKREDSKAP Vanliga brister i skötsel av bord, bänkar, plank och spaljéer: • Dåligt avtvättad utrustning.

• Brister i tillsynsrutiner mellan årliga besiktningar; rutinmässig daglig kontroll och funktionskontroll.

 Brist i skötsel: Dåligt ren­ gjorda redskap.

EJ OK UNDERHÅLL 8.2 LEKREDSKAP

FOTO JANNE WAHLSTEDT

FOTO JANNE WAHLSTEDT

Vanliga brister i underhåll av gräsbe­ vuxen naturmark: • Slitage på rörliga delar.

• Dåligt målade/oljade trädetaljer.

• Lösa bultar och skruvar.

 Brist i underhåll: Sliten gungsits.

 Brist i underhåll: Röta i gung­ ställning.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

99

OK 8.3 SANDYTOR

Skötsel • Luckra hela sandytan så ofta det behövs beroende på nyttjandegraden.

• Rensa bort ogräs.

• Sopa in sand från omgivande ytor.

• Städa ytan.

• Rutinmässig daglig tillsyn.

100

© SABO

Underhåll OBS, skilj på baksand och fallsand, två helt olika funktioner och olika hantering.

• Maskinell rengöring av fallsand.

• Eventuell sandkomplettering.

• För baksand kan sandbyte var lämpligt med en frekvens som matchar nyttjandegrad och förekomst av katter.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 8.3 SANDYTOR Vanliga brister i skötsel av sandytor: • Dåligt luckrade.

• Gropar under gungorna.

• Ogräs och skräp i ytan.

 Brist i skötsel: Fallskydd av sand dåligt luckrat och rensat.

EJ OK UNDERHÅLL 8.3 SANDYTOR

 Brist i underhåll: Baksan­ den behöver bytas.

Vanliga brister i underhåll av sandytor: • Som en följd av eftersatt skötsel kan vissa ytor helt behöva grävas om och fallskyddet bytas ut. Kontinuerlig städning, rensning och luckring förhindrar detta.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

101

OK 8.4 FALLSKYDDSPLATTOR OCH GUMMIASFALT

Skötsel • Sopa rent ytorna från sand och annat skräp.

102

© SABO

Underhåll • Eventuell reparation av trasiga partier.

• Djuprengöring; maskinellt.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 8.4 FALLSKYDDSPLATTOR OCH GUMMIASFALT Vanliga brister i skötsel av fallskydds­ plattor och gummiasfalt: • Sand på ytan.

 Brist i skötsel: Sand på ytan.

EJ OK UNDERHÅLL 8.4 FALLSKYDDSPLATTOR OCH GUMMIASFALT

 Brist i underhåll: Plattor har gått i sär.

Vanliga brister i underhåll: • Behov av djuprengöring.

• Reparation trasiga partier.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

103

OK 8.5 BELYSNING

Skötsel • Kontrollera att belysningskällan fungerar.

• Tvätta armaturerna och stolparna/pollarna.

104

© SABO

Underhåll • Byte ljuskälla.

• Räta stolpar och pollare.

• Byta kåpor.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

EJ OK SKÖTSEL 8.5 BELYSNING Vanliga brister i skötsel av belysning: • Trasig ljuskälla.

• Smutsig armatur.

 Brist i skötsel: Smutsig armatur.

EJ OK UNDERHÅLL 8.5 BELYSNING

Vanliga brister i underhåll av belysning: • Trasig armatur.

• Lutande belysningsstolpar.

 Brist i underhåll: Trasig belysnings­ armatur.  Brist i underhåll: Lutande belysningsstolpe.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

105

DEL 4 SKÖTSEL­ NYCKELTAL – INGÅENDE ARBETSMOMENT

106

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Skötselnyckeltalen har beräknats utifrån en genomsnittlig bostadsgård i ett SABO-företag, som vi kallar för standardbostadsgård, där skötselobjekt och skötselprodukter finns efter en schabloniserad ytfördelning, se sidan 12.

För att förstå hur nyckeltalen är uppbyggda har vi i detta avsnitt redovisat vilka arbetsmoment vi har använt för att beräkna varje nyckeltal. Detta är viktigt att känna till, eftersom skötselnyckeltalet är ett riktvärde som baseras på ett genomsnittsvärde. Då skötselmetoder, klimatzoner och fördelningen av skötselytorna skiljer mellan olika företag bör man justera nyckeltalen efter den egna gårdens förutsättningar.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

107

1. GRÄS 1.1 BRUKSGRÄSMATTA SKÖTSELNYCKELTAL 0,88 min/m2 gräs och år Skötselnyckeltalet fungerar när gräsmattan är i storleks­ordningen 4 000 m2 och utgör ungefär hälften av den totala skötselarean för bostadsgården.

ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Städning (punktstädning) Faktorer som påverkar nyckeltalet: • Klippfrekvenser varierar med årstidsvariationer och klimatzoner.

•P utsning runt träd, stolpar med mera ingår normalt i riktvärdet för ­klippning.

•S kötseltiden påverkas av vilka klippaggregat och vilken klippbredd som används. En stor klippare kan minska åtkomligheten på en gräsyta med många träd, buskar, stolpar med mera, men vara effektiv när det är en ­stor sammanhängande gräsmatta.

•S törre sammanhängande ytor som klipps med röjsåg/trimmer måste beaktas separat.

30

Vårrenhållning – maskin

1

Gödsling/kalkning

1

Kantskärning

1

Klippning – liten maskin (inklusive putsning)

15

Klippning – stor maskin (inklusive putsning)

15

Lövhantering – maskin

1

2. TRÄD 2.1 PARK- OCH PRYDNADSTRÄD SKÖTSELNYCKELTAL 0,02 min/m2 total skötselarea och år Utgångspunkten är att det finns cirka 4 träd/1 000 m2 skötsel­area. Nyckel­ talet bygger på en skötselarea på 8 000 m2 och därmed 32 träd. Tidsåtgång­ en är för denna typ av aktivitet i snitt 5 min/träd och år. Gallring/beskär­ ning avser stam- och stubbskottsbeskärning och borttagning av enstaka grenar som skymmer sikt/medför fara med mera.

ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Gallring/beskärning

1

Faktorer som påverkar nyckeltalet: • Förutsätter uppväxta träd, ej nyplanterade.

• Insatsfrekvens varierar med typ av träd, snabbväxande arter med mera.

• Fruktträd, formklippning och beskärning ingår inte i nyckeltalet.

3. BUSKAR OCH HÄCKAR 3. AGGREGERAT SKÖTSELNYCKELTAL 4,9 min/m2 buskar och häckar och år Buskar och häckar är ett aggrege­ rat skötselnyckeltal och nyckeltalet bygger på en blandning av sköt­ selprodukter som du ser i tabel­ len. Nyckeltalet avser uppväxta buskage och planteringar – varför uppbyggnadsbeskärning och lik­ nande aktiviteter ej medtagits.

Arbetsmoment som ingår i nyck­ eltalet: Se under respektive skötselprodukt.

108

© SABO

BUSKAR OCH HÄCKAR

YTA M2

ANDEL

40

7%

3.2 Bruksbuskage

344

63 %

3.3 Klippt häck

128

24 %

32

6%

3.1 Prydnadsplantering

3.4 Klätterväxter Totalt buskar och häckar

544

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

3.1 PRYDNADSPLANTERING SKÖTSELNYCKELTAL 11,93 min/m2 prydnadsplantering och år Prydnadsplantering innefattar fyra olika skötselprodukter varav två är från skötselobjektet rabatter.

Arbetsmoment som ingår i nyckel­ talet: Se under respektive avsnitt som behandlar varje skötselprodukt för sig.

PRYDNADSPLANTERING

YTA M2

ANDEL

20

50 %

2

5%

16

40 %

2

5%

3.2 Bruksbuskage 3.4 Klätterväxter 4.3 Perenner 4.4 Rabattrosor Totalt prydnadsplantering

3.2 BRUKSBUSKAGE ­SKÖTSELNYCKELTAL 3,59 min/m2 ­bruksbuskage och år ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Städning

30

Luckring

1

Ogräsbehandling

4

Gödsling/kalkning

1

Beskärning (lätt gallring/ avlövning av grenar/framkomlig sikt)

3.3 KLIPPT HÄCK SKÖTSELNYCKELTAL 5,6 min/m2 klippt häck och år

3.4 KLÄTTERVÄXTER ­SKÖTSELNYCKELTAL 7,5 min/m2 klätterväxter och år

Faktorer som påverkar nyckeltalet: • En hög häck tar längre tid än en häck som är lägre. Här räknar vi med en häck som maximalt är 120 cm hög.

• Enheten för beräkning av exempelvis formklippning av häckar är m2 häckplantering, det vill säga jordarean där häcken är planterad. I nyckeltalet ingår att häcken klipps på båda sidorna och på toppen.

1 ARBETSMOMENT

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

40

ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Städning

30

Luckring

1

Ogräsbehandling

4

Gödsling/kalkning

1

Beskärning

1

Kontroll av uppbindning

1

TILLFÄLLEN/ÅR

Städning

30

Luckring

1

Ogräsbehandling

4

Gödsling/kalkning

1

Formklippning

2

© SABO

109

4. RABATTER 4. AGGREGERAT SKÖTSELNYCKELTAL 48,66 min/m2 rabatter och år Nyckeltalet för rabatter är ett aggregerat skötselnyckeltal och nyckeltalet bygger på en bland­ ning av skötselprodukter som du ser i tabellen.

RABATTER

TILLFÄLLEN/ÅR

Vattning/luckring/­ putsning Höstöversyn/nedbruk­ ning

30

33 %

6

4 st

4.3 Perenner

30

33 %

4.4 Rabattrosor

30

33 %

Totalt rabatter

96

4.2 Urnor

4.1 UTPLANTERINGSVÄXTER SKÖTSELNYCKELTAL 93,0 min/m2 utplanterings­ växter och år

Utsättning/gödsling/ plantering

ANDEL

4.1 Utplanteringsväxter

Arbetsmoment som ingår i nyck­ eltalet: Se under respektive skötselprodukt.

ARBETSMOMENT

YTA M2

2

16

4.4 RABATTROSOR SKÖTSELNYCKELTAL 15,2 min/m2 rabattrosor och år

4.3 PERENNER SKÖTSELNYCKELTAL 22,5 min/m2 perenner och år ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

TILLFÄLLEN/ÅR

Våröversyn

1

Städning

Ogräsbehandling/puts­ ning/vattning

6

Luckring

1

Jordförbättring

1

Ogräsbehandling

6

Gödsling/kalkning

1

Beskärning

2

Kontroll av uppbind­ ning

1

1 Med våröversyn avser vi nedklippning,­ ­mulchning och gödning. Med putsning avses att ta bort ”fula delar”.

En annan metod är ”14-minuters­ metoden för perenner”, se sidan 16.

30

För att få riktigt välskötta rabattrosor (beroende på klimat) kan man utöka ­arbetsmomentet ”Ogräsbehandling ” upp till 10 gånger per år. Denna ändring innebär dock att skötselnyckel­talet blir högre, 17,6 min/m2 rabattrosor och år.

4.2 URNOR SKÖTSEL­ NYCKELTAL 125,0 min/m2 ­plantering i urnor och år ARBETSMOMENT

ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Utsättning/gödsling/ plantering Vattning/luckring/ putsning

2

20

Höstöversyn/nedbruk­ ning

1

In-/uttagning urnor

1

Nyckeltalet avser fyra urnor med en planteringsyta på 1,5 m2 per urna.

110

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

5. NATURMARK 5. AGGREGERAT SKÖTSELNYCKELTAL 0,09 min/m2 naturmark och år Det aggregerade nyckeltalet för naturmark består av både trädbevuxen naturmark och skog (73 %) och gräsbe­ vuxen naturmark (27 %).

I standardbostadsgården anges att mängden naturmark är 160 m2. Detta är en konstruerad ytstorlek för att få med alla skötselprodukter i bostadsgården. I de fall naturmark ingår i bostadsgårdar finns den på en större yta. För att kunna ta fram nyckeltalen har man utgått från en naturmarksyta på 5 500 m2.

Arbetsmoment som ingår i nyckeltalet: Se under respektive skötselprodukt nedan.

Faktorer som påverkar nyckeltalet: På en liten yta naturmark kan nyckeltalen vara missvisande. Oftast har man en större yta med naturmark.

5.1 TRÄDBEVUXEN NATUR­ MARK OCH SKOG SKÖTSELNYCKELTAL 0,04 min/m2 trädbevuxen naturmark och år ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Städning inklusive säkerhets­tillsyn

2

5.2 GRÄSBEVUXEN NATUR­ MARK SKÖTSELNYCKELTAL 0,22 min/m2 gräsbevuxen naturmark och år ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Städning inklusive säkerhets­tillsyn

2

Slåtter

1

Naturmark med uppväxt skog utan inslag av större mängder sly.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

111

6. MARKBELÄGGNINGAR 6. AGGREGERAT SKÖTSELNYCKELTAL 2,54 min/m2 markbeläggning och år Nyckeltalet för markbeläggningar är ett aggregerat skötselnyckel­ tal och nyckeltalet bygger på en blandning av skötselprodukterna som du ser i tabellen.

Konstgräs ingår inte i totalen då förekomsten av denna typ av beläggning inte är så vanlig. Markbelagd yta kallas också för hårdgjord yta.

MARKBELÄGGNINGAR

YTA M2

ANDEL

100

3%

2 600

81 %

500

16 %

-

-

6.1 Grusytor 6.2 Asfalt- och betongytor 6.3 Sten- och plattytor 6.4 Konstgräs Totalt markbeläggningar

3 200

Arbetsmoment som ingår i ­nyckeltalet: Se under respektive skötselprodukt.

6.1 GRUSYTOR SKÖTSELNYCKELTAL 4,23 min/m2 grusytor och år Grusytor kan avse olika typer av grusbeläggningar och olika funktioner till exempel bollplaner, grusade gångar. Arbetmoment och tillfällen/år skiljer sig då åt beroende på användningsområde. Vi har utgått från mindre grusytor (inga stora bollplaner, p-platser eller dylikt). Påfyllning av slitlager ingår ej.

Faktorer som påverkar nyckeltalet: Riktvärden för snörenhållning och halkbekämpning grundar sig på den totala arean för markbeläggningar. Den bygger på ett normalförhållande mellan faktisk behandlad yta och total yta. Frekvensskillnader kommer alltid att finnas såväl geografiskt betingat och av årstidsvariationer. Användare av underlaget måste själva göra anpassningar av frekvensen.

För objekt med mindre ytor kan det ofta vara mer rättvisande att för till exempel manuell handskottning räkna antal entréer. Observera att om det inte är någon snö så blir det mer städning.

6.2 ASFALT- OCH BETONGYTOR SKÖTSELNYCKELTAL 2,43 min/m2 asfalt- och ­betongytor och år Faktorer som påverkar nyckeltalet: Riktvärden för snörenhållning och halkbekämpning grundar sig på den totala arean för markbeläggningar. Den bygger på ett normalförhållande mellan faktisk behandlad yta och total yta. Frekvensskillnader kommer alltid att finnas såväl geografiskt betingat och av årstidsvariationer. Användare av underlaget måste själva göra anpassningar av frekvens.

För objekt med mindre ytor kan det ofta vara mer rättvisande att för till exempel manuell handskottning räkna antal entréer. Observera att om det inte är någon snö så blir det mer städning.

112

© SABO

ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Vårstädning Städning (punktstädning) Lövhantering – maskin Ogräsbehandling/kratt­ ning

1 34 1 16

Ytbehandling (sladdning)

1

Snörenhållning – manuell

10

Snörenhållning – maskinell

10

Sand/salt – manuellt

25

Sand/salt – maskinellt

15

ARBETSMOMENT TILLFÄLLEN/ÅR Städning (punktstädning)

34

Lövhantering – maskin

1

Vårstädning/sandupptag­ ning (maskin)

1

Vårstädning/sandupptag­ ning (manuell sopning)

1

Maskinsopning

6

Snörenhållning – manuell

10

Snörenhållning – maski­ nell

10

Sand/salt – manuellt

25

Sand/salt – maskinellt

15

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

7. VATTENANLÄGGNINGAR 6.3 STEN- OCH PLATTYTOR SKÖTSELNYCKELTAL 2,77 min/m2 sten- och platt­ ytor och år Faktorer som påverkar nyckelta­ let: Riktvärden för snörenhållning och halkbekämpning grundar sig på den totala arean för markbeläggningar. Den bygger på ett normalförhållande mellan faktisk behandlad yta och total yta. Frekvensskillnader kommer alltid att finnas såväl geografiskt betingat och av årstidsvariationer. Användare av underlaget måste själva göra anpassningar av frekvens.

För objekt med mindre ytor kan det ofta vara mer rättvisande att för till exempel manuell handskottning räkna antal entréer. Observera att om det inte är någon snö så blir det mer städning.

ARBETSMOMENT

7.1 BRUNNAR OCH DAGVATTEN SKÖTSELNYCKELTAL 0,07 min/m2 skötselarea och år För att räkna ut nyckeltalet har vi utgått från vår standard­bostads­ gård med en skötselarea på 8 000 m2. Rännor rensas på garage, fristående tvättstuga och miljöhus. För dagvatten­brunnar används 1 brunn/450 m2 mark­ beläggning.

Rensning och säkerhetstillsyn av beteckningar och galler till brunnar (ej slamsugning).

Faktorer som påverkar ­nyckeltalet: Nyckeltalet är svårberäknad då förut-

sättningarna är så olika. Faktorer som påverkar är antal byggnader, platt eller brutet tak, byggnadshöjder med mera.

ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Rensning lövsilar/ stuprör tillgängligt på marknivå

4

Dagvatten­ brunn (rensning/­ säkerhetstillsyn)

4

8. MARKUTRUSTNING

TILLFÄLLEN/ÅR

Städning (punktstädning)

34

8. AGGREGERAT SKÖTSELNYCKELTAL 0,41 min/m2 markbeläggning och år

Lövhantering – maskin

1

Vårstädning/sandupptag­ ning (maskin)

1

Vårstädning/sandupptag­ ning (manuell sopning)

Nyckeltalet är svårberäknat. Frågan är om det är möjligt att använda ett aggregerat nyckeltal då förutsättningarna är så olika mellan skötselpro­ dukterna.

1

Arbetsmoment som ingår i nyckeltalet: Se under respektive skötselprodukt.

Ogräsbehandling

3

Maskinsopning

6

Snörenhållning – manuell

10

Snörenhållning – maskinell

10

Sand/salt – manuellt

25

Sand/salt – maskinellt

15

8.1 BORD, BÄNKAR, PLANK OCH SPALJÉER SKÖTSEL­ NYCKELTAL 0,091 min/m2 markbeläggning och år

8.2 LEKREDSKAP SKÖTSELNYCKELTAL 0,18 min/m2 markbelägg­ ning och år

Nyckeltalet utgår från att utemöblerna utgörs av en sittgrupp på 4+1 samt 3 fasta bänkar.

Faktorer som påverkar nyckeltalet: Riktvärdet avser en mindre lekplats ej större än 5 utrustningar, samt att kontrollerna utförs samordnat för flera gårdar med lekplatser.

Kontroll av en enskild lekplats utan att annat arbete utförs i anslutning kräver mer tid. En sliten lekplats tar också mer tid.

ARBETSMOMENT

6.4 KONSTGRÄS SKÖTSELNYCKELTAL 0,4 min/m2 konstgräs och år ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Borstning/sopning

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

2

TILLFÄLLEN/ÅR

Rengöring och inoljning, ommålning av möbler

1

Ut-/intagning lösa möbler

2

ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Veckotillsyn (5 min)

52

Månatlig funktionskontroll (10 min)

12

Årlig säkerhetsbesiktning (antal à 3 timmar)

1

© SABO

113

8.3 SANDYTOR SKÖTSELNYCKELTAL 2,4 min/m2 sandytor och år Riktvärdet förutsätter att flera gårdar med sandlådor påfylls vid samma tillfälle.

OBS! Notera att det är skillnad på bakbar leksand som finns i sandlådor avsedd att ”baka kakor” och den sand som fungerar som stötdämpande underlag. Det är den bakbara leksanden i sandlådor som avses när det gäller påfyllning och komplettering.

Momentet luckring ogräsrensning och utjämning avser båda typerna av sandytor.

ARBETSMOMENT

114

OBS! Då fallskyddsplattor och gummiasfalt ligger i anslutning till en sand­låda måste det sopas oftare. Momentet luckring ogräsrensning och utjämning avser båda typerna av sandytor.

ARBETSMOMENT

8.5 BELYSNING SKÖTSEL­ NYCKELTAL 0,11 min/m2 markbeläggning och år Nyckeltalet bygger på att det finns 14 ljusstolpar och belysning på 14 platser på fasad/entré.

ARBETSMOMENT

TILLFÄLLEN/ÅR

Tillsyn/kontroll tända/ släcka

12

TILLFÄLLEN/ÅR

Sopning/borstning

25

TILLFÄLLEN/ÅR

Luckring, ogräsrensning, utjämning

4

Påfyllning/komplettera sand (OBS! Baksand)

1

© SABO

8.4 FALLSKYDDSPLATTOR OCH GUMMIASFALT SKÖTSELNYCKELTAL 2,5 min/m2 fallskyddsplattor/­ gummiasfalt och år

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

115

DEL 5 CHECKLISTOR FÖR KONTROLL AV SKÖTSEL

116

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Här hittar du exempel på tre checklistor för kontroll av skötsel.

•S kötselmomentbaserad kontroll – enskilda skötselmoment blir kontrollerade •M agkänslemodell – kontroll av funktion och utseende utifrån den egna erfarenheten, ”magkänslan” •K valitetsrond – bedömning funktion och utseende med stöd av bilder

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

117

Skötselmomentbaserad kontroll EXEMPEL PÅ UTFORMNING AV KONTROLLDOKUMENT Förutom att skriva upp de moment som ska kontrolleras är det bra att komplettera med ruta att kryssa i när skötselmomen­ tet blivit utfört på rätt sätt samt en kolumn där du kan göra kommentarer om du upptäckt brister, till exempel exakt var på bostadsgården bristen fanns.

DATUM1: OMRÅDE SOM KONTROLLERAS: BESTÄLLARENS REPRESENTANT: UTFÖRARENS REPRESENTANT:

OK

Brister/kommentarer

Gräshöjden är 4–8 cm.



Det är välputsat runt stolpar och träd.



Inget gräsklipp på hårdgjorda ytor.



1.1 BRUKSGRÄSMATTA

Inga strängar och högar av klippt gräs vid normala tillväxtförhållanden.

Högar med gräs ligger kvar

2.1 PARK- OCH PRYDNADSTRÄD Inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer, källartrappor eller bil- och gångvägar.



3.1 PRYDNADSPLANTERING

Kirskål i planteringsytan vid uteplatsen

Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

1

118

Det finns inga fröplantor av träd och buskar av annan sort.



Planteringen är prydlig och fri från störande vissna delar.



Inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer, källartrappor eller bil- och gångvägar.



Tänkbara och lämpliga tidpunkter är mitten av juni, början av augusti och mitten på september.

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

FÖRSLAG TILL FORMULERINGAR AV MOMENT ATT KONTROLLERA Ett tydligt formulerat moment gör det enkelt att kontrollera. En fördel med att använda ett protokoll är att du kan gå tillbaka och se vilka eventuella skötselkvalitetsproblem du haft vid tidigare kontroller.

1.1 BRUKSGRÄSMATTA

3.4 KLÄTTERVÄXTER

Gräshöjden är 4–8 cm.

Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

Det är välputsat runt stolpar och träd.

Klätterväxten täcker inte entréer, fönster eller källartrappor.

Inget gräsklipp på hårdgjorda ytor.

Klätterväxten uppvisar inga tecken på näringsbrist.

Inga strängar och högar av klippt gräs vid normala tillväxtförhållanden.

4.1 UTPLANTERINGSVÄXTER

2.1 PARK- OCH PRYDNADSTRÄD Inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer, källartrappor eller bil- och gångvägar.

3.1 PRYDNADSPLANTERING Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

Det finns inga fröplantor av träd och buskar av annan sort.

Rabatten är prydlig och fri från störande vissna delar.

De plantor som kräver uppbindning har fått det.

Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

Plantorna uppvisar inga tecken på näringsbrist.

Plantorna uppvisar inga tecken på vattenbrist.

Angrepp av skadedjur och sjukdomar förekommer inte.

Ingen planta har dött utan att en ny planterats.

Planteringen är prydlig och fri från störande vissna delar.

Inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer, källartrappor eller bil- och gångvägar.

Växterna uppvisar inga tecken på näringsbrist.

Växterna uppvisar inga tecken på vattenbrist.

Angrepp av skadedjur och sjukdomar förekommer inte.

De växter som kräver uppbindning har fått det.

4.2 URNOR Urnan är prydlig och fri från störande vissna delar.

De plantor som kräver uppbindning har fått det.

Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

Plantorna uppvisar inga tecken på näringsbrist.

Plantorna uppvisar inga tecken på vattenbrist.

3.2 BRUKSBUSKAGE

Angrepp av skadedjur och sjukdomar förekommer inte.

Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

Ingen planta har dött utan att en ny planterats.

Det finns inga fröplantor av träd och buskar av annan sort.

Inga grenar som utgör ett hinder hänger ut över entréer, källartrappor eller bil- och gångvägar.

4.3 PERENNER Rabatten är prydlig och fri från störande vissna delar.

Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

3.3 KLIPPT HÄCK Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

Det finns inga fröplantor av träd och buskar av annan sort.

Perennerna uppvisar inga tecken på näringsbrist.

Perennerna uppvisar inga tecken på vattenbrist.

Angrepp av skadedjur och sjukdomar förekommer inte.

Häcken är klippt på ett fackmannamässigt sätt.

Häcken uppvisar inga tecken på näringsbrist.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

119

4.4 RABATTROSOR

8.1 BORD, BÄNKAR, PLANK OCH SPALJÉER

Under blomningstiden: Puts har utförts.

Utemöbler och trädäck är hela och rena.

Planteringsytan upplevs som ogräsfri.

Plank, staket och spaljéer är hela och rena.

Rosorna uppvisar inga tecken på näringsbrist.

Skyltar och papperskorgar är hela och rena.

Rosorna uppvisar inga tecken på vattenbrist.

Inga plank, staket, spaljéer, skyltar eller papperskorgar lutar.

Angrepp av skadedjur och sjukdomar förekommer inte.

5. NATURMARK Naturmarken är fri från skräp – plastpåsar, flaskor, kartonger och annat oorganiskt skräp.

8.2 LEKREDSKAP Inga utstickande spikskallar, lösa muttrar eller andra lösa/trasiga delar finns på lekredskapen.

Lekredskapen är rena.

6.1 GRUSYTOR

8.3 SANDYTOR

Grusytan upplevs som ogräsfri.

Det förekommer inget ogräs.

Grusytan är jämn.

Strid sands stötdämpande funktion är bibehållen.

6.2 ASFALT- OCH BETONGYTOR

8.4 FALLSKYDDSMATTOR OCH GUMMIASFALT

Ytan är sopad.

Ytans stötdämpande funktion är bibehållen.

Ytan upplevs som ogräsfri i kanter och sprickor.

Ytan är ren.

Det finns inget ogräs i materialmöten.

6.3 STEN- OCH PLATTYTOR Ytan upplevs som ogräsfri.

8.5 BELYSNING

Ytan är sopad.

Inga belysningsstolpar eller belysningspollare lutar.

6.4 KONSTGRÄS

Det finns inga trasiga ljuskällor.

Belysningsarmaturer vid entréer är rena.

Konstgräsytan är fri från alger, mossa och ogräs.

Fiberstråna står upp.

7.1 BRUNNAR OCH DAGVATTEN

9.STÄDNING Bostadsgården upplevs som skräpfri.

Papperskorgar är inte överfyllda.

Betäckningar och galler till brunnar är rena.

Dagvattenbrunnar och lövsilar är rensade.

Källartrappor är så städade att brunnar inte riskerar att täppas igen.

120

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

Magkänslemodellen FÖRSLAG TILL FORMULERINGAR AV MOMENT ATT KONTROLLERA Ett sätt att kontrollera en funktion är att gå runt i bostadsområdena och utifrån sin egen magkänsla göra en bedömning av om du tycker att funktions- och utseendekraven uppfyllts. Magkänslemodellen kan vara bra att använda när skötselarbetet fungerar väl.

1.1 BRUKSGRÄSMATTA

KONTROLL

Betecknar gräsytor som primärt är avsedda för och som ska tåla att användas för vistelse, lek, bollspel m.m. De ska ha ett vårdat utseende. Gräs får inte bilda strängar och högar efter klippning vid normala tillväxtförhållanden.

Genom okulär bedömning avgörs om ytan känns inbjudande att ha picknick/spela boll/leka på, och om den ser välvårdad ut.

2.1 PARK- OCH PRYDNADSTRÄD

KONTROLL

Betecknar enskilda friväxande träd och trädgrupper som omges av gräs eller planteringar. De ska ha ett välutvecklat och vackert utseende.

Genom okulär bedömning avgörs om trädet är vackert och om de har utvecklats väl med tanke på den form och storlek som är karaktäristisk för den aktuella arten.

3.1 PRYDNADSPLANTERING

KONTROLL

Betecknar planteringar som i första hand har ett prydnadsvärde, och som kan bestå av olika träd, buskar, perenner, rosor, lökväxter och klätterväxter. Planteringen förändras med åren och olika växter lyfts fram i olika skeden.

Genom okulär bedömning avgörs om prydnadsplanteringen ser prydlig och attraktiv ut, om en medveten beskärning har utförts där rätt växter har lyfts fram och om växterna har utvecklats väl med tanke på den form och storlek som är karaktäristisk för de aktuella arterna.

3.2 BRUKSBUSKAGE

KONTROLL

Betecknar buskar som har funktioner för lä eller rumsavgränsning och för lek. De har ofta även prydnadsvärden som blomning m.m.

Buskaget kan antingen vara ensartat eller bestå av flera olika arter.

Genom okulär bedömning avgörs om bruksbuskaget fyller den funktion som det aktuella buskaget bör göra med tanke på var det är placerat (lägivande/rumsavgränsande), om det ser välvårdat ut och ger ett bra helhetsintryck.

3.3 KLIPPT HÄCK

KONTROLL

Betecknar buskar av samma sort, vanligtvis 1–2 rader i bredd, som klipps årligen i en bestämd form och har en rumsavgränsande eller avskärmande funktion. Häcken ska ha bredare basbredd än toppbredd.

Genom okulär bedömning avgörs om den klippta häcken endast består av buskar av samma sort, om dess form framträder tydligt, om den fyller den funktion som den aktuella häcken bör ha med tanke på var den är placerad (rumsavgränsande/avskärmande) samt om häckens basbredd är bredare än dess toppbredd.

3.4 KLÄTTERVÄXTER

KONTROLL

Betecknar klängande och klättrande växter på spaljéer, hus, väggar m.m. som ska se frodiga och välutvecklade ut.

Klätterväxter på fasader får inte täcka fönster och dörrar.

Genom okulär bedömning avgörs om klätterväxten ser frodig och välutvecklad ut, och att den inte täcker fönster eller dörrar.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

121

122

4.1 UTPLANTERINGSVÄXTER

KONTROLL

Betecknar växter som planteras ut årligen och som ska ge upplevelse av färg och växtprakt. Rabatten ska vara välskött och frodig och i stort sett ogräsfri.

Genom okulär bedömning avgörs om rabatten med utplanteringsväxter är frodig, färgstark och i stort sett ogräsfri.

4.2 URNOR

KONTROLL

Betecknar krukor, urnor, lådor och andra lösa eller fasta arrangemang för utplanteringsväxter. Urnan ska vara ogräsfri.

Genom okulär bedömning avgörs om urnan är ogräsfri, och om utplanteringsväxterna är frodiga och färgstarka.

4.3 PERENNER

KONTROLL

Betecknar fleråriga örter och gräs med rik blomning och andra skönhetsvärden. Rabatten ska vara i stort sett ogräsfri.

Genom okulär bedömning avgörs om perennrabatten är vacker och i stort sett ogräsfri, och om blommande perenner blommar rikligt.

4.4 RABATTROSOR

KONTROLL

Betecknar polyantha- och storblommiga rosor med rik blomning.

Rabatten ska vara i stort sett ogräsfri.

Genom okulär bedömning avgörs om rabatten är i stort sett ogräsfri, och om blommande rabattrosor har rik blomning.

5.1 TRÄDBEVUXEN NATURMARK OCH SKOG

KONTROLL

Betecknar natur vars huvudsakliga växtlighet består av träd och/eller buskar. Det får inte förekomma träd som kan skada allmänhet eller egendom.

Genom okulär bedömning avgörs om något träd i natur­marken/ skogen utgör en skaderisk.

6.1 GRUSYTOR

KONTROLL

Betecknar ytor belagda med naturgrus eller stenmjöl. Det ska upplevas som trivsamt och säkert att använda och att gå och färdas på ytan.

Genom okulär bedömning avgörs om grusytan känns trivsam och säker att använda och att gå och färdas på.

6.2 ASFALT- OCH BETONGYTOR

KONTROLL

Betecknar ytor belagda med asfalt, samt platsgjutna betongytor.

Det ska upplevas trivsamt och säkert att använda och att gå och färdas på ytan.

Genom okulär bedömning avgörs om ytan känns trivsam och säker att använda och att gå och färdas på.

6.3 STEN- OCH PLATTYTOR

KONTROLL

Betecknar ytor belagda med natursten eller betongplattor. Det ska upplevas som trivsamt och säkert att gå och färdas på ytan.

Genom okulär bedömning avgörs om sten- eller plattytan känns trivsam och säker att gå och färdas på.

6.4 KONSTGRÄS

KONTROLL

Betecknar konstgräsytor som primärt är avsedda för lek och bollspel eller s­ om prydnad.

Genom okulär bedömning avgörs om ytan känns inbjudande att leka/spela boll på om det är den aktuella ytans funktion, alternativt om den ser prydlig ut.

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

7.1 BRUNNAR OCH DAGVATTEN

KONTROLL

Betecknar dagvattenbrunnar, brunnar i källartrappor, hängrännor, stuprör och löv­silar. Takavvattning och dagvattenhantering ska fungera väl, så att inte olägenheter eller skador på fastigheten uppstår.

Genom okulär bedömning avgörs om takavvattning och dagvattenhantering fungerar väl eller om skräp och löv någonstans har orsakat stopp i systemet.

8.1 BORD, BÄNKAR, PLANK OCH SPALJÉER

KONTROLL

Betecknar fasta och lösa utemöbler, plank, spaljéer, staket, skyltar, papperskorgar och trädäck. Utrustningen ska skötas på ett sådant sätt att optimal funktion och livslängd uppnås. Den ska vara hel och riktad, och ytskikten ska vara rena och väl ytbehandlade.

Genom okulär bedömning avgörs om utrustningen är hel och riktad, och om ytskikten är rena och väl ytbehandlade.

8.2 LEKREDSKAP

KONTROLL

Betecknar lekredskap på bostadsgårdarnas lekplatser. Lekred­ skapen ska skötas på ett sådant sätt att optimal funktion och livslängd uppnås. De ska vara i ett tillräckligt bra säkerhets­mässigt tillstånd.

Genom okulär bedömning avgörs om lekredskapen har skötts bra, om de fungerar för lek och om de är i ett tillräckligt bra säkerhetsmässigt tillstånd.

8.4 FALLSKYDDSPLATTOR OCH GUMMIASFALT

KONTROLL

Betecknar ytor belagda med fallskyddsplattor eller gummiasfalt som är avsedda för lek. Ytan ska vara ren och ha en stötdämpande funktion.

Genom okulär bedömning avgörs om ytan är ren och om den stötdämpande funktionen är bibehållen.

8.5 BELYSNING

KONTROLL

Betecknar belysningsarmaturer och ljuskällor. Belysningsstolpar och belysningspollare ska vara riktade, och ljuskällor ska vara hela.

Genom okulär bedömning avgörs om belysningsstolpar och belysningspollare är riktade och om alla ljuskällor är hela.

9. STÄDNING

KONTROLL

Bostadsgården ska vara välvårdad och fri från skräp.

Genom okulär bedömning avgörs om bostadsgården är välvårdad och fri från skräp.

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

123

Kvalitetsrond EXEMPEL PÅ UTFORMNING AV KONTROLLDOKUMENT Du kan också göra en kontroll där du kombinerar skriftligt protokoll med bilder. Vid kontrollen bedömer du kvalitetsnivån på skötselprodukterna utifrån tre nivåer; 1. Uppfyller funktionskrav, 2. Uppfyller funktionskrav med ökad skötselinsats och 3. Uppfyller funktionskrav efter felavhjälpande underhåll. Till protokollet gör du en bilaga med bilder från kvalitetsronden.

DATUM: OMRÅDE SOM KONTROLLERAS: BESTÄLLARENS REPRESENTANT: UTFÖRARENS REPRESENTANT:

BAKGRUND/INFORMATION Allmänna synpunkter: Här beskrivs de allmänna intryck eller åtgärder som kontrollpersonen har avseende utemiljön på fastigheten.

Skötsel: Här beskrivs de olika brister som noterats. Bristerna delas in i undergrupperna skötsel och underhåll. Endast de skötselytor/beståndsdelar som har brister noteras här.

Generellt omdöme, kvalitetsnivå 1–3: Vid bedömning av kvalitetsnivå 1–3 anger siffran det generella omdömet på fastigheten som helhet. Vi arbetar efter den så kallade 80/20-regeln vilket betyder att en viss skötselyta/beståndsdel får omdömet kvalitetsnivå 1 om 80 procent av fastighetens ytor uppfyller funktionskraven. De brister som noterats (de resterande 20 procenten av fastighetens skötselytor) redovisas under ”Beskrivning av brister”. Om vi noterat brister som kräver underhållsåtgärd (nivå 3) noteras detta inom parentes efter det generella omdömet för respektive skötselyta/beståndsdel.

ALLMÄNNA SYNPUNKTER

BESKRIVNING AV BRISTER Skötsel Åtgärder utföres med en frekvens på minst en gång per år.

Underhåll Åtgärder som utförs för att återställa eller utveckla en funktion vid behov (kan delas in i felavhjälpande eller planerat underhåll)

124

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

BESTÅNDSDEL/YTA

NIVÅ 1–3

FOTO/NR

ÅTGÄRDAT TILL NIVÅ 1 Datum/Sign

VEGETATIONSYTOR/STÄDNING 1.1 Bruksgräsmattor

KONTROLL

2.1 Park- och prydnadsträd 3.1 Prydnadsplanteringar

KONTROLL

3.2 Bruksbuskage

ONTROLL

3.3 Klippta häckar 3.4 Klätterväxter 4.1 Utplanteringsväxter

KONTROLL

4.2 Urnor 4.3 Perenner

KONTROLL

5.1 Trädbevuxen naturmark och skog 5.2 Gräsbevuxen naturmark MARKBELÄGGNINGAR MED MERA/STÄDNING 6.1 Grusytor 6.2 Asfalt och betong 6.3 Sten- och plattytor 6.4 Konstgräs 7. Vattenanläggningar 8.1 Bord, bänkar, plank och spaljéer 8.2 Lekredskap 8.3a Fallsand lekplats 8.3b Baksand lekplats 8.4 Fallskyddsmatta 8.5 Belysning

Ytor som sköts av annan exklusive uteplatser Uteplatser (som sköts av hyresgäst)

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

125

Register

126

© SABO

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR

© SABO

127

HUR DU KAN STYRA SKÖTSEL AV UTEMILJÖ

Skötselhandbok för bostadsgårdar bygger på SABOs tidigare handböcker Fem steg för att styra skötsel av utemiljö och Skötselnyckeltal för bostadsgårdar samt utbildningen Att styra skötsel av utemiljö. Det viktigaste med denna handbok är att vi fortsätter att förmedla det enkla och tydliga gemensamma språket och strukturen från Skötselmanual 09 för bostadsgårdar, som är vår branschgemensamma standard.

I den här handboken har vi samlat grundläggande kunskap om skötsel, som ska inspirera till en mer strukturerad och effektivare skötsel. Det finns exempel på praktiska verktyg för planering och kontroll av skötselarbetet.

Handboken vänder sig till alla som förvaltar och utför skötsel av bostadsgårdar. Grunderna för att styra skötsel är desamma, oavsett storlek på företaget eller om skötseln sker på entreprenad eller i egen regi.

SABO SVERIGES ALLMÄNNYTTIGA BOSTADSFÖRETAG

Besöksadress Drottninggatan 29, Box 474, 101 29 Stockholm Tel 08-406 55 00, hemsida www.sabo.se, e-post info@sabo.se

Trycksaksnummer xxxx/xxxx-xxx xxx Grafisk produktion: SABO Kommunikation Tryck och repro: Åtta.45 Tryckeri AB, Solna

SKÖTSELHANDBOK FÖR BOSTADSGÅRDAR