MARKTWERT BEWERTUNG 2025-000
5.5 Zimmer-Einfamilienhaus mit Umschwung Musterstrasse 21, 5074 Eiken
ZUSAMMENFASSUNG
LIEGENSCHAFTSBESCHRIEB
Liegenschaftstyp
Bausubstanz,InstandsetzungsundErneuerungsbedarf
Grundrissdisposition
Freistehendes5.5Zimmer-EinfamilienhausmitCarport undUmschwung.
DieLiegenschaftbefindetsichganzheitlichgesehenineinemschlechtenZustand.EsbestehtsofortigerInstandsetzungs-undErneuerungsbedarf.
DerGrundrissentsprichtdenheuteüblichenStandardsund Anforderungen.
ALLGEMEINES
BEWERTUNGSOBJEKT
AUFTRAGGEBER/IN
EIGENTÜMER/IN
EXPERTE/EXPERTIN
5.5Zimmer-EinfamilienhausmitUmschwung Musterstrasse21 5074Eiken
HerrundFrau
MichaelundMarianneMuster Musterstrasse21 5074Eiken
TelefonP:1119999999
Gesamteigentum,einfacheGesellschaft
MusterMarianne
MusterMichael
PatrickHagenbuch
Dipl.ArchitektFH LeitungImmobilienbewertungen
HauseigentümerverbandAargau
Stadtturmstrasse19 5401Baden
Telefon:0562005076
E-Mail:patrick.hagenbuch@hev-aargau.ch
AUFTRAGSDATUM 07.04.2025
AUFTRAGSUMFANG
BESICHTIGUNGAM
EsistderMarktwertfüreinegüterrechtlicheAuseinandersetzung zuermitteln.Dabeiwirdrechnerischnichtberücksichtigt,obder Untergrund,dieBausubstanzoderderBodenbelastetsind.
09.04.2025(Stichtag)
INANWESENHEITVON FrauMuster
UNTERLAGEN
- Grundbuchauszugvom22.10.2024
- AGVGebäudeversicherungspolicevom25.01.2025
- AuszugausGebäudeversicherungspolicevom08.04.2025
- Katasterplanvom08.04.2025
- Planunterlagenvom04.07.1944
- AuszugKatasterbelasteteStandortevom08.04.2025
- Bau-undNutzungsordnung(BNO)
- WeiterezweckdienlicheUnterlagen
DieseBewertungwurdeunabhängigundunterBeachtungderBewertungsregelnausgeführt.Fürdie RichtigkeitundVollständigkeitvonDrittangabenkannjedochkeineVerantwortungübernommen werden.
GRUNDSTÜCKDATEN
GRUNDBUCH
Gemeinde Eiken
Grundstück-Nr. 000
E-GRID CH000000000000
DominierteGrundstücke Keine
Lagebezeichnung Geeren
Plan-Nr. 30
Fläche 361m²
Kulturart
Gebäude,88m² Gartenanlage,273m²
Gebäude Einfamilienhaus,Vers.-Nr.123,88m² HeizungundSchutzraum,Vers.-Nr.456,22m², Gesamtfläche43m² (unterirdischaufmehrerenGrundstücken)
Dienstbarkeiten
(R) 25.01.1995006-253
Beschr.MitbenützungSchutzraum z.L.LIGEiken/111
(L) 25.01.1995006-253
SDRSelbständigesunddauerndesBaurechtfürunterirdischen Schutz-undHeizungsraum,bis25.01.2095 z.G.LIGEiken/111
BezüglichAnmerkungen,Vormerkungen,DienstbarkeitenundGrundlastensowieGrundpfandrechteverweisenwiraufdasGrundbuch.IndieserBewertungwirddavonausgegangen,dasskeinewertrelevanten An-&VormerkungenimGrundbucheingetragensindundseitDatumdesGrundbuchauszugskeineÄnderungenderGrundbucheinträgevorgenommenwurden.
GRUNDSTÜCKBESCHRIEB
GrundstückformundTopographie DasannäherndrechteckigeGrundstückliegtinebenemGelände.
NutzungundErschliessung DaserschlosseneGrundstückistnichtgänzlichausgenützt.
ZONEN-UNDBAUVORSCHRIFTEN
Bauzone
AuszugBNO§9
Grünflächenziffer
Grenzabstandklein
Wohnzone2b(W2)
1 Die Wohnzone W2b dient demWohnen. Nicht störendes Gewerbe istzugelassen.
2 DieWohnzoneW2bistfürEin-,Zwei-undReiheneinfamilienhäusersowiefürMehrfamilienhäuserbestimmt.
3 AufHauptgebäudensindnurgeneigteDachflächenzulässig.
0.6
4.0Meter
Grenzabstandgross 8.0Meter
Altlasten
GefahrenkarteHochwasser
GemässdemKatasterderbelastetenStandorteaufderWebseite desKantonsAargauistaufdemGrundstückkeinEintragalsbelasteterStandortvorhanden.DaderKatasterindiesemGebietbereitsfertigbearbeitetist,istauchnichtmiteinemkünftigenEintragzurechnen.
GemässderGefahrenkarteaufderWebseitedesKantonsAargau befindetsichdieLiegenschaftausserhalbdesGefährdungsperimeters.
KATASTERPLAN / SITUATIONSPLAN (nichtmassstabgetreu)
LAGE
Makrolage Mikrolage
Gemeinde Eiken.
Ortsbeschrieb
Nachbargemeinden
Einwohnerzahl
StandortBewertungsobjekt
BesonnungundAussicht
Immissionen
Verkehrserschliessung
Bildung
Einkaufsmöglichkeiten
Steuern
EikenisteineGemeindeimBezirkLaufenburg.SieliegtimZentrumderRegionFricktal,etwasmehralszweiKilometersüdlich derGrenzezuDeutschland.
SisselnimNordosten,KaistenimOsten,OeschgenimSüdosten, Frick im Süden, Schupfart im Südwesten und Münchwilen im Westen
2’449(Stand31.12.2023).
DiezubewertendeLiegenschaftbefindetsichrund1kmnordwestlichdesOrtszentrumsineinemWohnquartier.
NächsteÖV-Haltestelle 10-15Min.
Einkaufsmöglichkeiten 05-10Min. Primarschule 05-10Min. Oberstufe Bis20Min. Naherholung,Freizeit,Kultur 05-30Min
AufgrundderAusrichtungweistdieLiegenschafteineguteBesonnungauf,mitAussichtindienähereundweitereUmgebung.
Anlässlich der Besichtigung konnten keine wertrelevanten Immissionenfestgestelltwerden.DienaheliegendeAutobahnverursachtjenachWetterlageImmissionen.
EikenliegtzwischendenZentrenZürichundBaselundhateine guteAnbindungandasStrassen-,Schienen-undBusnetz.Eine Anschlussstelle der Autobahn A3 befindet sich am nördlichen Dorfrand.
ImOrt befindensichderKindergartenunddiePrimarschule.Die Oberstufe(Bezirks-,Sekundar-undRealschule)besuchendieEikerSchülerinFrick.DienächstgelegeneKantonsschule(Gymnasium)befindetsichinAarau;aufgrundeinerinterkantonalenVereinbarungkönnenJugendlicheausTeilendesFricktalsdasGymnasiumauchinMuttenz(KantonBasel-Landschaft)absolvieren.
ImOrtbestehenEinkaufsmöglichkeiten.GrössereEinkäufekönneninFrickerledigtwerden.
DerGemeindesteuerfussfürnatürlichePersonenliegtderzeitbei 111%(derdurchschnittlicheGemeindesteuerfussimKantonAargaubeträgt2025106%).
OBJEKTDATEN
GRUNDANGABEN HAUPTGEBÄUDE
Baujahr 1986
EffektivesAlter
WirtschaftlichesBaualter
39Jahre
25Jahre
Unter wirtschaftlichem Baualter versteht man das Alter einer Baute,unterBerücksichtigungdesErstellungsjahres,derAltersentwertung infolge Abnützung und Altersschäden, unzeitgemässenAusbaustandes,sowieVerjüngunginfolgeUmbauund Renovation.BeineuerenGebäudenistdaswirtschaftlicheAlter inderRegelidentischmitdemeffektivenAlter.BeiälterenGebäuden,besonderswennmodernisiertwurde,istdaswirtschaftlicheAlterzubestimmen.
Nutzflächeca. 130m²
GebäudemassnachAGV 771m³
Sanierungen/Erneuerungen Bisdato Notwendigsterunterhalt
2020 Heizungersetztinkl.Sonnenkollektoren 2018 KücheundNasszellenersetzt 2017 Dachneueindecktinkl.Spenglerarbeiten
2016 MalerarbeitenFassadeundInnenräumesowiesämtlicheBodenbelägeerneuert
2015 FensterundKlapplädenersetzt 2010 Gartenanlageneugestaltet
DievorangehendenListenderSanierungen/ErneuerungenberuhenaufInformationen,welchewährendderBesichtigungaufgenommenwurdenunderhebennichtdenAnspruchaufVollständigkeit.
RAUMPROGRAMM
BemerkungenzurNutzfläche
NutzflächeneffektivwerdenaufderGrundlagederNormSIA416berechnet.
Nebennutzflächen(z.B.unbeheizteWintergärten,Abstellräume,etc.)werdennichtoderanteilsmässig, RaumteilemiteinerRaumhöhevonwenigerals1.50Meter(z.B.Dachschrägen)zurHälfteihrerFlächein derfürdenMietwertproQuadratmetermassgebendenNutzflächeberücksichtigt.Eshandeltsichum Flächen,dienichtimgleichenMassewieWohnräumegenutztwerden. AlleFlächenangabenberuhenaufBemessungenvorOrtodervonPlanunterlagen(sofernvorhandenund massstabgetreu).
BAUBESCHRIEB
DeruntenfolgendeBaubeschriebbesitztlediglichinformativenCharakter,aufeinenausführlichenBeschriebwirdverzichtet.DerBaubeschriebbeziehtsichaufPlanunterlagen(sofernvorhandenunddetailgetreu)undaufdieObjektbesichtigungamStichtag.
Konstruktion
Bauart
Dachform
Mischbauweise
Satteldach
Dachbelag Tonziegel
Fassade
FensterundVerglasung
Sonnenschutz
InstallationenundHaustechnik
Elektroinstallationen
Wärmeerzeugung
Wärmeverteilung
Warmwassererzeugung
Waschen
Ausbaustandard
Küche
SeparatesWCimEG
BadezimmerimOG
BodenbelägeWohn-undSchlafzimmer
BodenbelägeSanitärräume
Wändemehrheitlich
AussenwärmedämmungmitVerputz
KunststofffenstermitIsolierverglasung
KlapplädenHolzundStoffmarkise
Vollfunktionstüchtig Glasfaseranschlussvorhanden
WärmepumpemitErdsonde
Bodenheizung
Elektroboiler
Waschmaschine
EinbauküchemitfolgenderGeräteausstattung:Dunstabzug, Induktions-Kochfeld,Geschirrspüler,BackofenundKühlschrank;AbdeckungausKunststoff
Klosett,LavaboundSpiegel
Eckwanne,Dusche,Klosett,WaschtischmitUnterbauund Spiegelschrank
KeramischePlatten
KeramischePlatten
AbrieboderTapete
Deckenmehrheitlich Abrieb,Weissputz
Besonderes Einbauschränke
Aussenraum
Umgebungsgestaltung
DurchschnittlicheGestaltungmitGehwegen,Plätzen,Zaun, Rasenfläche,BepflanzungenundGeräteschopf
Garage Carportangebaut
ZusätzlicheParkierMöglichkeiten AufdemVorplatz
MARKTWERTBERECHNUNG
SACHWERT (SUBSTANZWERT)
DerSachwert(Substanzwert)einerLiegenschaftsetztsichzusammenausdemGebäudezustandswertund demLandwert.DerGebäudezustandswertentsprichtdenBaukosten,diefürdieNeuerstellungallerbaulichenAnlagenaufdemGrundstück(inklusivedenKostenfürdieUmgebungsarbeitenunddenBaunebenkosten)imgleichenAusbaustandardzumBewertungszeitpunktanfallenwürden(=Neuwert),abzüglich derAltersentwertungresp.demErneuerungsbedarfinfolgetechnischerAlterung.DerLandwertistabhängigvonderLage,derArtderBebauungundderenNutzung,Ausbauusw.DerWertwirdmittelsLageklasse odermitVergleichspreisenermittelt.
RELATIVER LANDWERT NACH LAGEKLASSE
BeiderBestimmungdesLandwertesnachderLageklassenmethodewirdanhandeinesBewertungsschlüssels(SVKG-2019)derLandwertinRelationzumNeubauwertgesetzt.DieseMethodebasiertauf statistischermitteltenVerhältnissenzwischendenWertenderGrundstückeunddemderGebäudeteile. BesitzteinBaukörpereinenübermässigenUmschwung,somussreinrechnerischeinTeildesGrundstücksabparzelliertundzumabsolutenBaulandwertbewertetwerden(Reservebauland).IstaufGrund derSituierungdesGebäudeseineAbparzellierungnichtmöglich,sobestehteinMehrumschwung,welcherzueinemtieferenBaulandwerteinzusetzenist.DieHöhediesesAnsatzeswirdvomExpertenbestimmt.
Total22.50/5
Lageklasse4.5
AufGrundderLageklassebeträgtderLandwertanteilamNeubauwert(BKP2,4,5)39.10%
SACHWERTBERECHNUNG
Bauwert
Einfamilienhaus 613m³zuCHF760/m³CHF466’000 (VolumennachSIA116)
TotalGebäude
CHF466’000
+Umgebungskosten545m²zuCHF70/m²CHF38’000 +Baunebenkosten8.0%CHF37’000
NeubauwertCHF541’000
./.technischeEntwertungbeieinem wirtschaftlichenBaualtervon55Jahren58.0%CHF-314’000
BauwertderheutigenLiegenschaftCHF227’000
Landwert
Landwertbebaut427m²zuCHF1’100/m²CHF470’000 Mehrumschwung215m²zuCHF400/m²CHF86’000
LandwertCHF556’000
TotalSachwert
Landwert+Bauwert
CHF783’000
ERTRAGSWERT
DerErtragswertentsprichtdemperBewertungsstichtagkapitalisierten,nachhaltigerzielbarenMietwert einerLiegenschaft.DieentsprechendeneigentümerseitigenBewirtschaftungskostenwerdenimKapitalisierungssatzberücksichtigt.
BeiEigentumswohnungenundEinfamilienhäusernspieltderErtragswertnureinesekundäreRolle.DennochmussdemErtragswerteinegewisseBedeutungzugeordnetwerden,dadieKäufereinesEigenheims Kapitalinvestieren,welchessieaufandereArtanlegenkönnten.UndgeradedieseInvestorenwollenwissen,obundwiesehrdieseAnlageformgegenüberderreinenKapitalanlagerenditemässigabschneidet.
MIETWERTBERECHNUNG
Mietwert MietwertMietwert proJahrproMonat
4.5Zimmer-Einfamilienhaus82.7m²xCHF180/m²
ERTRAGSWERTBERECHNUNG
Jahresmietwert(netto,heutigerZustand)CHF 14’886
Kapitalisierungssatz
Ertragswert
Basiszinsinkl.Risikozuschlag(CHF7’410)2.33% Betriebskosten(CHF160)0.05% Unterhaltskosten(CHF3’180)1.00% Mietzinsrisiko (CHF640)0.20% Verwaltungskosten(CHF320)0.10% Rückstellungen(CHF3’180)1.00%
Total
CHF14’886 dividiertdurch4.68%
abzüglichnotwendigsteMassnahmenvorVermietung
(CHF14’890)4.68%
CHF318’000
CHF-25’000
TotalErtragswertCHF293’000
4.5Zimmer-EinfamilienhausmitUmschwung,Sandrainstrasse20,5432Neuenhof
MARKTWERT
GemässBundesgerichtentsprichtderMarktwertdemmittlerenPreis,zudemGrundstückegleicheroder ähnlicherGrösse,LageundBeschaffenheitverkauftwerden.
AufGrundderwirtschaftlichenBedeutungwirdwiefolgtgewichtet:
Werte: Gewichtung
SachwertCHF783’0001.0CHF783’000 ErtragswertCHF293’0000.2CHF58’600 CHF701’000 RundungCHF-1’000 TotalMarktwertCHF700’000 geteiltdurch1.2
MarktwertBaulandprom² CHF1’090
NachfreiemErmessendesExpertenliegtderMarktwertperStichtagimRahmendesberechnetenWertes, vorbehältlich möglicher Wertschwankungen aufgrund temporärer aussergewöhnlicher Wirtschaftslage.
HauseigentümerverbandAargau
PatrickHagenbuch KatjaGantenbein
Baden,09.Mai2025
FOTOS
ALTERSENTWERTUNG / LAGEKLASSENSCHLÜSSEL
DieAltersentwertungisteinprozentualerAbzugfürdieseitdemBaudesGebäudeseingetreteneWertverminderunginfolgeAlterung.UmfassendeÜberholungundModernisierung,welchedieAlterungdes Objekteshinausschieben,werdendurchReduktiondesProzentsatzesangemessenberücksichtigt.Daraus resultiertimGegensatzzumeffektivendaswirtschaftlicheBaualter.
DetaillierteTabellebeiHöchstalter80JahrenachRoss
LageklassenschlüsselWohnen(SVKG/SEK/SVIT)
HauptkriterienLK1LK2LK3LK4LK5LK6LK7LK8LK9LK10
AStandort
Weiler,GehöftAbgelegenInDorfnäheInStadtnähe
Dorf,kl.OrtschaftabgelegenDorfrand
DorfinwichtigerRegion
GrosserOrt,Kleinstadt
MittelgrosseStadt
CH-Grossstadt
Dorfrand
PeripherieHauptstr.
Dorfkern Dorfkern Ortszentrum Stadtkern
VororteStadtrandAussenqartier
VororteStadtrandAussenqartierStadtquartierInnenstadtBusinesszentr. Ferienort
BNutzung
MischzonenAusserh.BZ
Wohnzonen
EinfacheFerienorteMittlereFerienorteExklusiveFerienorte
WohnnutzungI/GZonenWertminderndWertsteigernd AusserhalbBauzonen
RealisierbareAusnützungSchlechte Ausnützung
CWohnlage
AttraktivitätUngeeignetSchlechte
Immissionen
EinfacheWohnzonenGehobeneWohnzonenKernzonen SehrhoheAZ 1.0undhöher
Exkl.Wohnlage;Fernsichtgute Besonnung,Seesicht
StarkeImmisionenMittlereImmisionenSchwacheImmisionenKeineImmisionen
DErschliessung ÖffentlicherVerkehrkeineVerbind.Schlechte
ÖffentlicheDienste,Einkauf, Kulturetc.
EMarktverhältnisse
SchulenundEinkaufweit entferntodernichtvorhanden
SchulenundEinkaufin mittlererEntfernung
MehrereÖV; guteFrequenzen, kurzeEntfernung
KnotenpunktÖV;unmittelbar erreichbar OptimaleVerkehrs-und PassantenlageindenStädten
SchulenundEinkaufsowie KulturinkurzerEntfernung Schulen,Einkauf,Kulturund Behördenunmittelbar erreichbar
AngebotundNachfragefürdas betreffendeObjekt keine Nachfrage geringeNachfrage grossesAngebot ausgeglichene Marktverhältnisse
GrosseNachfrage kleinesAngebot sehrgrosseNachfrage nachdiesemObjekt
HAFTUNGSBESCHRÄNKUNG
DieserBewertungsberichtistausschliesslichfürdenAuftraggeberbestimmt.DrittekönnenhierauskeinerleiRechtefürsichableiten.EinimBerichtfestgehaltenerBewertungszweckhatimRegelfallaufdie WertfindungkeinenEinfluss.DerBerichtistnurimOriginalverbindlich.
BeiderErarbeitungdesBerichtswurdedavonausgegangen,dassdieInformationenvonAuftraggeber, BehördenundmitderLiegenschaftvertrautenDrittendiebewertungsrelevantenFaktenvollständig,richtigundaktuellrepräsentieren.
DieWertermittlungwurdeunterderAnnahmedurchgeführt,dassdieLiegenschaftundderenNutzung sämtlichenrelevantenundderzeitgültigenGesetzesvorschriftenentsprechen,soweitindiesemBewertungsberichtnichtsandereserwähntist.
BezüglichmöglicherBelastungenderLiegenschaftdurchBodenverunreinigungenundSchadstoffenetc. erfolgtenkeinenäherenAbklärungen.ImausgewiesenenWertsindauchweiteremöglicheökologische Einflussfaktoren,wiez.B.NaturgefahrenundelektromagnetischeFelder,nichtberücksichtigt.Zuderen FeststellungundzurQuantifizierungeinerallfälligenWertminderungmüsstenentsprechendeSpezialgutachtenerstelltwerden.
AussagenimBerichtzumZustandeinerbewertetenBauteberuhenaufeinerKurzbesichtigung.DemBewertungsberichtliegtsomitkeineumfassendeBeurteilungdesbaulichenZustandeszugrunde.ImWeiterenwirddieBeschaffenheitdesBaugrundesnichtnäherbeurteilt.
DieaufEigentümerseiterelevantensteuerlichenundfinanzierungsspezifischenAspektesowiemiteinem VerkaufzusammenhängendeTransaktionskostensindbeiderBewertungnichtberücksichtigt.
AufgrunddercomputergestütztenBearbeitungkönnenRundungsdifferenzenundscheinbare„Ungenauigkeiten“entstehen.
WirbehandelnIhrepersonenbezogenenDatenvertraulichundentsprechenddergesetzlichenDatenschutzvorschriften.DatenwerdenohneIhreausdrücklicheZustimmungnichtanDritteweitergegeben.