ACTIVO

Vastgoedmakelaar Ivo De Muynck van Activo helpt jaarlijks zo’n 85 ondernemers bij hun zoektocht naar of de verkoop van hun bedrijfsvastgoed. Tussen zijn klanten vind je de grootste multinationals, maar namen noemen doet hij liever niet. “Dat ze bij mij op 100% discretie kunnen rekenen, is een van de redenen waarom ondernemers met mij in zee gaan.”

Activo helpt de grootste bedrijven aan een nieuwe stek

“Belangrijk dat vastgoed karakter van bedrijf weerspiegelt”

Activo is enkel actief binnen het midden- en topsegment van het bedrijfsvastgoed. “We verhuren en verkopen fabrieken, kantoren, winkelpanden, magazijnen, industriegronden en industrieel beleggingsvastgoed, en dat aan en voor klanten in heel uiteenlopende sectoren. Het gaat telkens om de grote panden en percelen. Voor kmo-units of de kleinere handelszaken in de binnensteden moet je bij collega’s zijn. Ook residentieel vastgoed doen we niet.”

Ivo De Muynck heeft standaard zo’n 130 panden in portefeuille. “De bedrijfsvastgoedmarkt is structureel veranderd”, zegt De Muynck. “Toen ik startte in 1998 was het aanbod groter dan de vraag. Ik moest als het ware bijna gaan leuren met de panden die ik in portefeuille had. Dat is nu helemaal gekeerd: er is een groot tekort aan bedrijfsvastgoed. Bedrijven moeten vaak jarenlang uitkijken naar een geschikte locatie.”

Activo helpt bedrijven bij die zoektocht, met een aanpak op maat. “Terwijl bedrijfsleiders doorgaans heel veel uit handen geven en uitbesteden, merk ik dat ze zelf de teugels in handen willen houden als het over het pand gaat waar hun bedrijf naartoe verhuist. Het is immers belangrijk dat het vastgoed het karakter van het bedrijf weerspiegelt. Een bedrijf dat zich als innovatief bedrijf wil profileren, zal je niet in een aftands of gedateerd gebouw

“Toen ik startte, was het aanbod groter dan de vraag. Dat is nu helemaal gekeerd: er is een groot tekort aan bedrijfsvastgoed.”

— IVO DE MUYNCK

Discretie

Van Ivo De Muynck wordt vooral discretie verwacht. “Het gebeurt wel vaker dat niets geweten mag zijn over de plannen van de bedrijfstop. Wanneer de verkoop van een bedrijfspand gepaard met herstructureringen, bijvoorbeeld. Wat mijn persoonlijk talent is? Ik kan onderhandelen op een hoog niveau. Ik zit vaak met zeer sterke persoonlijkheden aan tafel. Dan is het een uitdaging om ervoor te zorgen dat elk van hen met een goed gevoel weg stapt als we een overeenkomst hebben bereikt.”

vinden, om maar een voorbeeld te geven.” Ondernemers willen daarnaast ook dat hun personeel zich goed voelt op hun werkplek. “Ze ervaren allemaal hoe moeilijk het is om goed personeel te vinden. Dat ze hun medewerkers een aangename werkplek kunnen bieden, is een niet te onderschatten troef. Vaak brengt de bedrijfsleider al enkele managers mee als hij een pand de tweede keer komt bezichtigen, om naar hun mening te polsen.”

Hoog slaagpercentage Het overgrote deel van Activo’s klanten komt uit zichzelf aankloppen. “Eens je zoveel mooie projecten hebt mogen doen met topklanten, heb je wel een zekere naam verworven. Ondernemers vertellen elkaar ook over de ervaringen die ze gehad hebben bij de koop of verkoop van hun vastgoed. Dat werkt uiteraard omgekeerd ook: als je één keer geen goed werk levert, doet dat even snel de ronde.”

Zo’n 80 tot 85% van het bedrijfsvastgoed in de portefeuille van Activo raakt effectief verkocht. “Dat is een héél hoog slaagpercentage”, zegt De Muynck. “Dat komt omdat we enerzijds goed zijn in wat we doen, maar anderzijds ook omdat we niet alle projecten aanvaarden. We werken in een nichesegment en nemen enkel kwaliteitsvolle projecten aan. De kwaliteit van je aanbod straalt immers ook af op je eigen zaak.” Bij de panden die moeilijk verkocht geraken, gaat het veelal om kantoor- en retailruimte. “Daar valt heel weinig aan te doen in het huidige economische landschap. Dat thuiswerk meer en meer de norm wordt, heeft ook een impact op vastgoed. Bedrijven die met flexibele werkplaatsen werken, hebben minder kantoorruimte nodig. Het aanbod aan kantoorruimte is mede daardoor groter dan de vraag op dit moment. Het overaanbod aan retailruimte is dan weer vooral te wijten aan de stijgende onlineverkoop. Er is minder winkelruimte nodig. Die wordt vervangen door afhaalpunten en magazijnen.”

Een andere interessante vaststelling die De Muynck maakt vanuit zijn ervaringen: de productieafdelingen die jarenlang naar het goedkopere buitenland werden verhuisd, komen stilaan terug. “Daar spelen verschillende elementen een rol in. Producten die van ver moeten komen, leveren geregeld transportproblemen op. Het buitenland wordt ook duurder. En ondernemers nemen ook de strategische beslissing om niet volledig afhankelijk te zijn van het buitenland, en spreiden hun risico liever.” (JM - Foto Kurt)