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EDITORIAL

Um compromisso com o futuro

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o cenário global vivemos uma era de profundas transformações precipitadas especialmente pelos avanços da tecnologia da informação que cria novas realidades em todas as atividades econômicas, políticas e sociais. Dentre as mais relevantes transformações está o avanço da internet como instrumento de disseminação da informação, relacionamentos, interação, e comercialização de produtos e serviços, tornando o Mundo a verdadeira aldeia global que se desenhou no passado. Os eventos que ocorreram em meados de Junho em todo o Brasil, na esteira de outros ocorridos em países como Estados Unidos, Turquia, Inglaterra e França e todos eles convocados e articulados pelas redes sociais é uma das provas eloquentes dessa nova ordem que se dissemina pelo Mundo. Nesse contexto deveria emergir uma nova equação onde os elementos econômicos mais tangíveis deveriam ter alterado seu valor relativo em relação aos digitais, com sobrevalorização destes em relação aos demais. E isto tem ocorrido e é razão pela qual empresas emergentes dessas áreas são negociadas em múltiplos muito acima de qualquer suposição pelo potencial de geração futura de resultados que nem sempre acontecem. Mas apesar de todo esse quadro mais amplo, no Brasil temos uma realidade mais específica com valorização crescente de imóveis, em especial os comerciais, como resultado do aumento do consumo das famílias, que fez crescer as vendas do varejo em patamares superiores aos do PIB desde 2004 e que em 2011 e 2012 atingiram seu apogeu. Essa expansão do varejo de produtos e serviços foi também beneficiada pela incorporação de novos consumidores em todo o país beneficiados pelo crescimento da renda real, pelo aumento do emprego formal e pela expansão do crédito às famílias gerando uma nova geografia do consumo que desenhou uma realidade absolutamente distinta. Esse macro-cenário no Brasil foi ainda positivamente alterado pelo aumento do investimento externo direto que trouxe para o país novos players em todas as áreas de varejo e shopping centers, além de outros setores, em composição com operadores locais ou em voo solo, buscando se posicionar num dos mercados com maior potencial de crescimento no Mundo, por conta de suas condições naturais e pela juventude de sua população. Some-se a isso tudo a presença cada vez mais relevante de grupos financeiros que acordaram para o setor de consumo e têm buscado posições em empresas no setor de shoppings, varejo e franquias. É nesse ambiente que nos propusemos a realizar o Retail Real Estate e contribuir com esta publicação, atividades que pudessem integrar os principais players do setor imobiliário comercial para discutir a realidade presente e futura dessa área e contribuir para o seu amadurecimento, profissionalização e desenvolvimento. Sentimo-nos particularmente recompensados pela positiva repercussão que essas iniciativas estão recebendo, expressas pelo apoio que a BG&H – Real Estate, braço da GS&MD – Gouvêa de Souza dedicado ao setor, recebeu na organização e coordenação dessas atividades. E queremos renovar nosso compromisso com a continuidade desses esforços contribuindo para a evolução do conhecimento e a discussão madura dos principais temas e trazendo ao mercado o Market View, sondagem que estaremos disponibilizando a partir de agora, medindo e avaliando a evolução dos valores praticados em toda as áreas do setor imobiliário comercial do varejo, franquias, serviços e shopping centers em todo o país. Aos parceiros, colaboradores e apoiadores, bem como os leitores, agradecemos o incentivo recebido e convidamos a participar desse intenso e ambicioso projeto de desenvolvimento setorial, aproximando o país cada vez mais das práticas e conceitos dos mercados mais desenvolvidos. Uma tarefa para todos nós.

Marcos Gouvêa de Souza Diretor Geral GS&MD – Gouvêa de Souza Empresa coligada à BG&H – Real Estate

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ÍNDICE EXPEDIENTE Editorial 3 OPINIÃO Cláudia Bittencourt 6

BG&H COORDENAÇÃO Marcos Hirai George Alexandre COLABORADORES Luiz Marinho Vanessa Gelhorn Kenny Sawaya Stephanie Americano

EDITORA VIDA IMOBILIÁRIA BRASIL DIRETOR EXECUTIVO Luiz Sampaio lsampaio@vidaimobiliaria.com.br JORNALISTAS Natalia Rangel - Editora MTb 15.194/MG Carolina Vieira Igor Grizende Gracielli Nocelli Álvaro Dyogo Pedro Guedes Tainá Costa press@vidaimobiliaria.com.br COMERCIAL comercial@vidaimobiliaria.com.br FINANCEIRO Ana Maria Carvalho acarvalho@vidaimobiliaria.com.br DESIGN GRÁFICO E EDITORIAL Vida Imobiliária REDAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO VIDA IMOBILIÁRIA BRASIL Rua Inglês de Souza, 549 – sala 3 Aclimação - São Paulo - SP CEP 01546-010 Tel/Fax: 11 3565-0536 www.vidaimobiliaria.com.br

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OPINIÃO Marcos Hirai 8 BREVES 10 EVENTO Retail Real Estate 2013 16 ENTREVISTA INTERNACIONAL Gerardo Diaz, Alsea 18 PANORAMA DO MERCADO 22 ENTREVISTA Luiz Marinho 28 MARCAS ESTRANGEIRAS INVADEM O BRASIL CAPA Alternativas de novos espaços comerciais

INVESTIMENTOS Fundos de Investimento Imobiliário no Varejo

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ESPECIAL Porto Maravilha 50 PESQUISA NACIONAL DE ALUGUEIS COMERCIAIS 54 PONTO DA VEZ Loja da Nike em Ipanema 56 COMÉRCIO DE RUA 60 EVENTOS Cobertura RECON e Pós RECON 62 ARTIGO JURÍDICO Daniel Cerveira 64 PRAÇAS DE ALIMENTAÇÃO Jayme Lago Mestieri

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DICA DO ESPECIALISTA Renata Rouchou 68 AGENDA 70


Uma marca como a sua tem que estar em um lugar assim: surpreendente! Nada igual para a sua marca em Sorocaba! • Arquitetura arrojada com mais de 35 mil m2 de ABL • Integrado a 10 mil m2 de natureza preservada • Espaço gourmet em área exclusiva com 4 restaurantes • Praça de alimentação com 1.000 lugares e vista para o bosque • Academia integrada à área verde • Estacionamento com 1.700 vagas cobertas

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Âncoras

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(11) 5015.0701

Lojas satélites

Cinemas

www.enplanta.com.br Comercialização:

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SOLIDEZ E RESULTADOS

Stand de Vendas (Sorocaba) Av. General Carneiro, 1.200 • Tel.: 15 3229-0500 www.tangarashopping.com.br

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“Franchising e os pontos comerciais” Por Claudia Bittencourt

OPINIÃO

Prezados leitores, sejam bem-vindos! O Brasil e cada um dos empresários aqui presentes recebem um evento que pela primeira vez coloca na pauta de debates um dos maiores e mais relevantes temas do varejo e franchising brasileiro: os pontos comerciais. O Retail Real Estate não só traz para discussão os aspectos ligados à ocupação – que vem impactando o processo de expansão das redes de varejo, franquias e negócios em geral – como também provoca uma grande reflexão nas diversas classes envolvidas neste setor, no sentido de buscar soluções que possam minimizar esses impactos no processo de expansão das redes de negócios. O que está evidente hoje no Brasil é um movimento crescente das empresas do comércio e de serviços, de uma maneira geral, e das indústrias pela expansão. Cada segmento dentro de suas particularidades e tamanho busca cada vez mais ocupar seu espaço no mercado brasileiro. Tudo isso motivado, em primeiro lugar, pela economia que vem favorecendo esse movimento e, em segundo lugar, como forma de criar barreiras para a concorrência local e internacional, que cresce também quase no mesmo ritmo. O Brasil passou a ser a bola da vez, como muito tem se ouvido falar, porém, isso é mais um mantra do que a realidade tem mostrado. Temos hoje vários problemas e desafios de infraestrutura que os nossos governantes atuais não estão conseguindo resolver, o que tem criado diversos entraves para o desenvolvimento. Dos serviços públicos à malha rodoviária para escoamento de produtos, vemos que pouco vem sendo feito, principalmente se considerarmos o quanto o Brasil precisa dessas mudanças. Diante desse cenário e também motivado pelo potencial de consumo do Brasil, temos por outro lado os empreendedores de shoppings center. Eles estão ávidos por atender toda essa demanda por pontos comerciais

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gerada pelas redes de negócios, pelo varejo e, em especial, pelo franchising. O franchising vem crescendo no Brasil na casa dos dois dígitos. O crescimento do faturamento de 2012 em relação ao ano anterior foi de 16,2%, representando um total de 103 bilhões entre as unidades das redes, contando com as lojas próprias. Foram mais de 14 bilhões de acréscimo no faturamento; 395 novas redes entraram no mercado no mesmo ano e 11.445 novas unidades foram criadas. Somadas as do ano anterior, isso representou 104.543 unidades e para 2013 a projeção do mercado de franquias é atingir 116.043 unidades, ou seja, novos pontos comerciais sendo abertos no franchising. Os segmentos de alimentação, esporte, saúde, beleza e lazer, acompanhado dos segmentos de serviços, foram os que mais contribuíram com esse crescimento. Após anos de explosão do consumo, o varejo vai passar por um período de crescimento “flat”. Nesse novo cenário a expansão de operações para de ser em massa e começa a ser feita de maneira clínica - esse processo aconteceu nos Estados Unidos durante a crise de 2008. O plano de expansão passa ser mais criterioso e exige uma disciplina muito maior das redes de negócio.


Se levarmos em conta esse crescimento e o número de unidades que são geradas ano a ano pelo sistema de franquias, os aspectos ligados a ponto comerciais passam a ser de vital importância para o franchising brasileiro. E não pensamos somente nos espaços em shopping centers, mas também em centros culturais, repartições públicas, estações de metro, bem como rodoviárias e lojas conjugadas com grandes atacadistas/varejistas como Leroy Merlin. Muitos negócios precisam de pontos em ruas e em locais com boa visibilidade, segurança e perfil comercial, mas há de se considerar que existe a necessidade de se obter esses pontos a um custo menor para o empresário, como, por exemplo, os de pequeno e médio porte. As capitais hoje já enfrentam a dificuldade para esses tipos de pontos. Isso vem gerando outra demanda no mercado imobiliário pela construção de centros comerciais em regiões onde se permite praticar um valor que viável para um franqueado que fature entre 25 mil a 100 mil reais – em geral, as pequenas franquias de alimentação e de serviços. O certo é que esse assunto “ocupação” vem tirando o sono daqueles empresários que fizeram um plano de expansão mais agressivo. Existem redes onde o franqueado assina o contrato e fica mais de seis meses procurando por um ponto adequado para a instalação do seu negócio. Muitas franqueadoras já incluíram em sua estrutura de pessoal e de custos um valor para profissionais ou empresas que fiquem full time em busca de pontos comerciais para os franqueados de suas redes ou para suas unidades. A situação fica mais crítica quando analisamos os valores dos aluguéis para os estabelecimentos comerciais. Tanto em shoppings quanto em ruas esses números chegam a inviabilizar a entrada de determinados tipos de negócios no mercado. Os pequenos empresários e as franquias estão incluídas neste grupo que representam mais de 90% das empresas no Brasil, segundo dados do CEMPRE, ano 2010. Veja quadro abaixo.

Algumas redes de franquias, como as de alimentação, por exemplo, estão buscando alternativas já há algum tempo. Entre elas, a instalação de negócios em espaços compartilhados com supermercados, postos de combustíveis, escolas e universidades, clínicas e até nos hospitais. O importante é não deixar de oferecer os produtos e ficar cada vez mais perto do cliente, e quando utilizam o sistema de franquias estas alternativas sempre caem muito bem. As cafeterias são um bom exemplo quando instaladas em grandes home centers, em mega stores e em outlets. Fica claro que o assunto deve ser amplamente debatido. A importância do tema “ocupação” no varejo e no franchising brasileiro precisa de inovação, de reflexão sobre o que fazer para não emperrar o crescimento das empresas e das redes de negócios. Sem deixar de levar em consideração como viabilizar pontos comerciais com valores possíveis de serem assumidos pelos pequenos e médios negócios, que têm expressividade muito elevada em nosso País. O primeiro Retail Real Estate foi uma grande iniciativa da BG&H, que tem no seu DNA uma forte preocupação com o desenvolvimento desse mercado. Há muito tempo, a empresa vem contribuindo com os empresários de todos os portes e segmentos na solução do melhor ponto comercial, que permita uma expansão com sucesso do varejo e do franchising brasileiro. Por isso, desejo que você tire o melhor proveito de tudo o que for apresentado durante este evento!

Claudia Bittencourt é Diretora Geral do Grupo BITTENCOURT, empresa coligada à BG&H.

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OPINIÃO

OPINIÃO

Retail Real Estate O Varejo carecia de um evento como este Marcos Hirai, sócio-diretor da BG&H Real Estate

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aros leitores, é com muita satisfação que lançamos esta edição especial da revista “Retail Real Estate Magazine” que retrata parte do evento “Retail Real Estate”, este que já se consagra como o evento referência do setor, além do caráter pioneiro. Nunca se realizou um evento que unisse locatário e locadores varejistas para, juntos, discutir a melhor forma de convivência. Afinal não existem shopping centers sem lojas, empreendimentos sem lojistas e vice versa. E momento melhor que este não há; o país vive um momento único onde existe uma combinação de acontecimentos que merecem a atenção: um número recorde de construções de shopping centers e de strip centers, o início das privatizações dos aeroportos, a diminuição das áreas dos hipermercados formando as galerias comerciais, uma nova fase para as arenas esportivas em função da Copa do Mundo, as vendas do comércio em alta e, por último, o número recorde de ingresso dos varejistas internacionais no nosso mercado. Num ambiente como este, entendemos que o mercado merecia um evento com estas características. Ao mesmo tempo, vivemos um momento onde faz-se necessário repensar o momento atual do Brasil, econômico e social, pois nem tudo são flores. A começar pelo momento histórico que o país atravessa, levado pelo movimento de massas que pede uma mudança substancial na condução governamental e nas políticas econômicas. Por si só, estas ações afetam diretamente os ânimos dos investimentos estrangeiros, o ritmo de crescimento da economia e consequentemente dos volumes de vendas do varejo, que por sua vez alteram os planos de expansões varejistas que por sua vez aumentam ou diminuem seus holofotes no mercado de imóveis destinados ao varejo, em inglês “retail real estate”. Outro fator que merece fortes discussões é o atual cenário das comercializações de lojas em shopping centers, especialmente os novos empreendimentos. Num artigo recente denominado de “O “apagão” dos lojistas satélites”, propus uma reflexão sobre o número recorde de inaugurações de malls ocorrendo no Brasil. Prevê-se mais de 100 para os próximos 3 anos. Mas um detalhe tem marcado grande parte destes empreendimentos – a profusão de lojas vazias, fazendo dos tapumes a paisagem principal dos corredores. Os shoppings novos não estão conseguindo captar lojistas satélites (lojas entre 30 a 150m2) em quantidades suficientes para ocupar a oferta de tantas

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ABL´s (áreas brutas locáveis). Neste capítulo, chama atenção a dificuldade das franquias em captar franqueados para tantos shopping centers. A oferta de candidatos não tem aumentado na mesma proporção dos novos empreendimentos. Algumas razões podem explicar o fenômeno: 1 – Risco de um franqueado abrir loja em shopping novo – todo shopping novo tem um período de maturação que gira em torno de 2 a 4 anos. Muitas vezes, o franqueado não tem fôlego para aguardar o shopping maturar, pela falta de capital de giro. 2 – Aumento do custo de ocupação e das luvas – é fato, aos lojistas satélites recaem cada vez mais o ônus de absorverem os custos do empreendimento. A conta ficou desigual em relação às âncoras, que endurecem as negociações com os empreendedores de shoppings, que por sua vez, precisam repassar a diferença aos... satélites. Na prática isto resultou num custo de ocupação que tem pesado demais nos custos dos “pequenos” (os clássicos “10%” de CTO tem alcançado até 20% em muitos casos), sem contar que, com raras exceções, ainda tem de arcar com o pagamento das luvas. O franqueado, por ter capital restrito, muitas vezes acaba incorporando o parcelamento das luvas nos custos fixos, o que só piora a situação. 3- Franqueador tem sido mais conservador – por ter aberto nos últimos anos diversas lojas em shoppings novos e em muitos casos não ter perfomado bem, tendo enfrentado franqueados desanimados e enfraquecidos, muitas redes de franquias tem sido cautelosas em optar pela entrada num novo empreendimento, muitas vezes preferindo abrir novas lojas em shoppings já em funcionamento. 4 – A oferta de empregos retém o executivo – Sim, o pleno emprego da economia brasileira tem retido os executivos nas suas empresas e dado perspectivas de seguir a sua carreira para os próximos anos, o que tem adiado os planos de muitos deles em empreender. 5 – A interiorização de shoppings X operadores de franquias – por último, é importante dizer que grande parte dos novos shoppings estão sendo desenvolvidos em cidades do interior em cidades médias (as pequenas ainda não receberam seus primeiros shoppings). Quando em cidades grandes, os shoppings chegam para somar a outros já existentes, aumentando a concorrência. Ocorre que tradicionalmente a quantidade de candidatos a franquia com capital suficiente para suportar os custos de abertura de uma loja nestas cidades são proporcionalmente menores aos das cidades grandes. Somado a isto, há de se considerar a falta da cultura de shoppings e de se investir em franquias dos moradores destas cidades, além de uma maior cautela em investir em “negócios novos”. Paradoxalmente a esta realidade, a situação é inversa no caso das lojas âncoras (lojas acima de 700m2). A oferta de grandes lojistas que disputam a preferencia pelas grandes metragens só tem aumentado e hoje faltam espaços destinados à todas as âncoras. Para o lado do empreendedor de shopping center, há de se repensar esta equação entre lojistas grandes e pequenos. O momento é de grandes mudanças no panorama de lojistas de shoppings. A entrada das redes internacionais, as dificuldades dos lojistas satélites relatados neste artigo, o aumento da oferta de redes de âncoras, o boom do casual dining, novos players de lazer, o crescimento da oferta de serviços, tudo isto é motivo para se repensar o mix, o lay-out dos shoppings e consequentemente uma melhor distribuição da equação de custos entre todos estes lojistas. Boa leitura!

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BREVES

A influência da inflação e o aumento do consumo

Nike Arena Seleção A Nike inaugurou em Junho sua primeira loja Arena Seleção na cidade de São Paulo, na Rua Fidalga, no bairro de Vila Madalena. O Rio de janeiro deve ser a próxima cidade a receber uma Arena Seleção.

Centauro Ful Size A Centauro, maior rede de varejo esportivo da América Latina, inaugura hoje um novo conceito de loja: a Centauro Full Size. O espaço será voltado para a interação de clientes com diversos esportes. O novo formato de loja de rua estreia no Rio, mas há planos de expansão para São Paulo e outras capitais em2014. A Centauro tem forte presença em shoppings e possui ainda uma loja online.

A atividade de vários ramos anteriormente beneficiados pelo boom de consumo da chamada baixa classe média acusa forte reação negativa na medida em que os orçamentos familiares tiveram que ser revisados para absorver o aumento de preços. Assim, a produção industrial poderia ter tido desempenho bem mais favorável no primeiro quadrimestre se não fossem os revezes de setores como alimentos, bebidas, indústria farmacêutica, cosméticos e produtos de higiene e limpeza. Cabe observar que alguns desses ramos já tiveram melhora em abril, a exemplo de alimentos e indústria farmacêutica. O comércio varejista sofreu impacto semelhante ou até proporcionalmente mais pronunciado que a indústria. Segundo os últimos dados, as vendas reais acumuladas no ano até abril cresceram 3% com relação ao mesmo período de 2012, a mais baixa taxa para períodos semelhantes nos últimos dez anos, quando, via de regra, os índices registravam avanços de quase dois dígitos. Outra ilustração: o movimento do varejo de abril não avançou absolutamente nada, tendo por base as vendas de dezembro de 2012.Preponderantemente, a virtual estagnação decorreu do retrocesso de vendas em alimentos e bebidas e, em menor proporção, em móveis e eletrodomésticos. Assim como na indústria, há sinais de que o comércio começa a recuperar, porém não denotando que repetirá a evolução de 8,4% do ano anterior. Em abril relativamente a março houve crescimento de 0,5%, interrompendo resultados muito ruins que perduravam desde novembro do ano passado. As vendas de movies e eletrodomésticos voltaram a crescer. Alimentos e bebidas continuaram caindo, mas muito menos do que nos meses anteriores. Fonte: GS&MD

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Arezzo estuda expansão no exterior, com foco em mercados maduros A Arezzo está olhando para fora do Brasil na tentativa de sustentar o crescimento de sua receita, que vem sendo cinco vezes maior que a média do setor no mundo. A empresa é dona das marcas de calçados e bolsas Arezzo, Schutz, Anacapri e Alexandre Birman. A empresa foi procurada por seis grupos para abrir franquias no Oriente Médio e Ásia, incluindo a PT Mitra Adiperkasa, que opera lojas da Starbucks e da Adidas na Indonésia. Em momento de desaceleração do consumo interno, a marca pretende estudar suas opções de crescimento no mercado internacional até 2014 e poderá abrir mais lojas fora do Brasil ainda em 2015. Já parte do mix da varejista americana Saks, além de ter oito lojas franqueadas no exterior, a Arezzo abriu seu primeiro espaço com a bandeira Schutz na Madison Avenue em Nova York em setembro. Como parte de seus possíveis planos para o mercado internacional, a empresa pode transferir parte de sua produção para a China para melhor competir nos preços, disse Birman. Hoje sua produção é toda feita no Brasil, onde os custos de mão-de-obra e transporte são maiores. A ação da Arezzo teve valorização de 22,1% em 12 meses - o Ibovespa teve queda de 10,9% no período. A receita da companhia cresceu 27% em 2012 (para R$ 860 milhões), mais do que cinco vezes a média de 4,7% de 139 fabricantes de calçados espalhados pelo mundo. Fonte: Valor Econômico


EUA querem investir no Brasil, mostra pesquisa Empresários americanos mostram grande interesse em investir no Brasil no curto prazo, atraídos principalmente pelas perspectivas de crescimento do mercado interno, indica pesquisa realizada pela Câmara Americana de Comércio (Amcham) com 92 empresas dos EUA, das quais 60% ainda não têm negócios no país. Desse grupo, 65% das companhias estão dispostas a começar a operar por aqui nos próximos seis meses. Das empresas que já têm vínculos com o Brasil, 89% pretendem ampliar operações ou abrir um escritório no país, com 47% planejando fazê-lo já no próximo semestre. A pesquisa recolheu informações de empresas automobilísticas, de logística, varejo, bens de consumo, educação, petróleo e gás, tecnologia da informação e comunicações, agronegócio e transporte e turismo. Das empresas que ainda não têm ligações com o Brasil, 37% apontam o crescimento do mercado consumidor como o principal motivo para querer investir no país, com 22% citando a importância diversificação de mercados e de depender menos da economia dos EUA. Entre quem já opera no Brasil, o crescimento do mercado interno é grande vantagem para 50% dos entrevistados. A alta carga tributária aparece como o segundo maior obstáculo para fazer negócios e investir no Brasil. O peso dos impostos é mencionado por 21% das empresas que já atuam no Brasil e por 20% das que ainda não estão no país. A burocracia dos processos administrativos e aduaneiros ficou à frente como o grande entrave, apontado por 33% das companhias que já atuam no país e por 27% das que não têm negócios no Brasil.

Marcyn compra rede Casa das Cuecas

Franquias A Flytour Franchising, divisão do Grupo Flytour especializada na gestão de franquias e expansão da rede em todo o Brasil, planeja chegar a 426 unidades até 2018 no país. Hoje, são 104. O foco: cidades com mais de 75 mil habitantes. O Grupo faturou R$3,6 bilhões em2013. De olho na classe C, a CredFácil – rede de franquias de crédito consignadoinaugura esse ano 13 novas lojas, no Nordeste e no Centro-Oeste do país. Além do consignado, a empresa também trabalha no refinanciamento de imóveis A Sodiê Doces, rede especializada em bolos e doces artesanais, espera fechar 2013 com 140 unidades franqueadas, consolidando-se como a maior franquia de bolos do país, segundo a Associação Brasileira de Franchising (ABF). A Domino’s Pizza lançou novo conceito mundial de lojas, o “Pizza Theatre” (Teatro da Pizza). No novo formato, o cliente acompanha a montagem da pizza dentro da loja. O novo modelo acaba de chegar ao Brasil, com a reforma da loja de rua do Leblon. A transformação acontecerá na maioria das 10.255 unidades pelo mundo, espalhadas por 71países.

O grupo Marcyn (que detém a marca de lingeries de mesmo nome) acaba de comprar uma tradicional rede de lojas masculinas: a UW Casa das Cuecas. Com a aquisição, a companhia adiou momentaneamente os planos de criar uma rede de franquias com a bandeira Marcyn, anunciado em dezembro. Por hora, o foco é reposicionar a varejista masculina e aumentar seus pontos de venda - que hoje totalizam 14 lojas (metade próprias, metade franquias). “A nossa intenção é chegar a 100 lojas, em três ou quatro anos”, diz Carlos Eduardo Padula, diretor comercial da Marcyn, que o fará por meio de franquias. De acordo com o executivo, a Casa das Cuecas fatura R$ 22 milhões ao ano. O valor da aquisição não foi divulgado. A mudança na estratégia da Marcyn foi motivada, principalmente, pela falta de definição por um modelo de franquia que não “canibalizasse” os clientes de lojas multimarcas - principal canal dos produtos Marcyn. Mesmo sendo ainda o principal tipo de varejo de “underwear”, as lojas multimarcas estão perdendo prestígio, principalmente junto aos shoppings. A demanda desses centros, diz Padula, é por lojas monomarca, de preferência oriundas de redes já bastante conhecidas. Daí a ideia anterior de transformar a Marcyn em bandeira de lojas, como fizeram os concorrentes como Hope e Valisere. “Por hora, vamos manter nossa butique na Alameda Lorena, em São Paulo”, diz o executivo, que não descarta ter um ou dois outros pontos que funcionem como “flagship stores” e ajudem a reforçar o conceito da marca. Fonte: Valor Econômico

Fonte: Valor Econômico RetailRealEstate |

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Ciclo de expansão nos EUA pode ser dos mais longos

Brasil é o quinto mais atrativo para varejo de roupas, aponta pesquisa O crescimento da classe média, maior percepção de moda e um mercado de shopping centers em expansão contribuíram para que o Brasil saltasse da sétima para a quinta posição no Índice de Varejo de Vestuário da A.T. Kearney, que considera as melhores oportunidades para investir entre as economias emergentes. O país é o maior mercado de vestuário da América do Sul, com US$ 42 bilhões em vendas, três vezes mais que o México, nono colocado no ranking, com US$ 14 bilhões. Para Pietro Gandolfi, , diretor da A.T. Kearney, o Brasil deve continuar evoluindo na lista e, no médio prazo, passará países como o Chile, terceiro colocado. “O mercado chileno deve chegar à saturação em breve. Já o potencial brasileiro é maior e oferece mais oportunidades”, defende o diretor, que também aposta que Colômbia, Venezuela e Peru devem figurar na lista, nos próximos anos. O estudo analisa os dez principais países em desenvolvimento em termos de atratividade de mercado, desenvolvimento do varejo e risco país para o setor de varejo de vestuário. O e-commerce também tem sido responsável por um grande volume de vendas.

O ritmo modesto da recuperação econômica dos Estados Unidos tem ao menos um ponto positivo: a expansão dá sinais de que poderá durar quase duas vezes mais que a média. Segundo o Goldman Sachs, o crescimento econômico vai acelerar para 2,9% no ano que vem e 3,2% em 2015, ante 1,9% em 2013. A expansão poderá durar mais porque a inflação continua baixa e o banco central continua estimulando o crescimento. Os preços ao consumidor subiram 1,1% em abril, em relação ao mesmo período do ano passado. Foi o menor aumento desde 2010, segundo dados do Departamento do Trabalho. No momento, o Fed está comprando US$ 85 bilhões em ativos por mês, num esforço para manter baixas as taxas de juros de longo prazo. O BC também prometeu manter os juros de curto prazo próximos de zero enquanto a taxa de desemprego permanecer acima de 6,5% e as perspectivas de inflação não excederem 2,5%. O desemprego em maio ficou em 7,6%, bem acima da marca de 5% que prevaleceu no começo da última recessão, em dezembro de 2007. O desemprego elevado vem segurando a alta dos salários, o que restringe a inflação. Há também poucos sinais de que o setor privado esteja tomando muitos empréstimos e concedendo crédito demais. A dívida das famílias caiu 1% no primeiro trimestre, para US$ 11,2 trilhões, abaixo do pico de US$ 12,7 bilhoes estabelecido em 2008, segundo informou o Federal Reserve Bank de Nova York, em relatório divulgado em 14 de maio. Fonte: Valor Econômico

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Desembarque A japonesa Daiso Japan é uma das muitas marcas que desembarcaram em terras brasileiras recentemente. A Daiso é uma cadeia de lojas que comercializa produtos ao preço único de R$ 5,99. Na expansão da marca, eles decidiram abrir a primeira loja da América do Sul no centro de São Paulo, na Rua Direita, no final do ano passado. As filas gigantes esvaziaram as prateleiras rapidamente. A rede tem cerca de 600 lojas no mundo, além das mais de 2.600 no Japão e faturamento de R$ 8 bilhões por ano. Se a iniciativa der certo, este será apenas o primeiro de muitos pontos no Brasil, disse o diretor da loja, Keisuke Ohno. “Por enquanto estamos testando o local, o consumidor. Tentando entendê-lo melhor”, afirma Ohno.


Shopping Ibirapuera investe R$ 65 milhões em revitalização

“O projeto é moderno e visa atualizar todas as áreas internas do shopping onde o cliente tem acesso. Devido a nossa localização, próximo ao Aeroporto de Congonhas, receberemos um número expressivo de visitantes durante a Copa, e queremos deixar uma boa impressão”, comenta Ricardo Portela, Gerente de Marketing do Ibirapuera. Aproveitando esse movimento, lojas como Bayard, Schutz, Lupo, Lilica & Tigor e Jacques Janine realizam reformas em seus espaços. A Zara, por exemplo, agregará ao seu ponto de venda mais 136 m², perfazendo aproximadamente 1.750 m². Além disso, nos próximos meses o mix de lojas irá ganhar marcas como Adidas, Swarovski, Samsung, Clube Melissa, Individual (do grupo Dudalina), Baccio Di Latte, e a Youcom, nova marca da Renner voltada para o público jovem. Fonte: GS&MD

O Mapic é o principal evento internacional do setor imobiliário destinado ao varejo, debatendo a propriedade imobiliária e a expansão das marcas no mercado internacional. O evento abrange diversos setores, incluindo shopping centers, outlets, áreas de lazer e zonas de trânsito. Brasil, China, Índia e Rússia estão passando por um boom econômico e são os principais destinos internacionais da expansão das redes de varejo. O MAPIC 2013 vai mirar os holofotes nesses astros em ascensão do varejo, com conferências e eventos dedicados à promoção de negócios nesses países. Junte-se a nós! mapic@orbiz.com.br Tel: 11-3266-3631

Bancos apostam em TI para reduzir os custos Os grandes bancos estão investindo cada vez mais em tecnologia da informação (TI) para reduzir custos operacionais e melhorar a eficiência. Dados divulgados pela Federação Brasileira de Bancos (Febraban), no Ciab 2013 evento que terminou na sexta-feira (14) e discutiu o uso da tecnologia bancária -, mostram que o volume de transações cresceu 73,4% de 2008 a 2012. Ao mesmo tempo, o custo de tecnologia por transação recuou 17,4% em decorrência do aumento de investimentos em TI. A pesquisa informa que o salto no volume de transações deve motivar os bancos a buscar soluções que garantam a sustentabilidade do negócio e do nível de serviço prestado a uma população cada vez mais bancarizada. O diretor especialista em Soluções de Serviços Financeiros da Oracle Brasil, Jonatas Leandro, afirmou que os bancos passarão cada vez mais a se preocupar com o tema, considerando que as instituições não têm problemas de liquidez. De acordo com a Febraban, em 2012, os bancos alocaram R$ 20,1 bilhões em tecnologia bancária. O volume é 9,2% maior do que aportado no ano anterior. Para 2013, a estimativa é que os investimentos superem R$ 25 bilhões, segundo a 24ª pesquisa anual do uso de TI 2013 da Fundação Getulio Vargas (FGV). O uso de soluções de big data, que se refere a grande armazenamento de dados e maior velocidade, somado com práticas de análise inteligente de informações (business analytics) está sendo cada vez mais observado pelos bancos, segundo o especialista da área de indústria financeira da SAP Brasil, Ricardo Higa. Fonte: DCI

3 dias de expos conferências e para construir o do varejo

13 A 15 de NOVEMBRO DE 2013

Cannes - França www.mapic.com

Retail Rising staRs:

Brasil, China, Índia e Rússia vivem um bom momento ecônomico e são considerados os principais mercados para expansão do varejo

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De olho também nos 600 mil estrangeiros esperados para a Copa de 2014, o Shopping Ibirapuera vai investir R$ 65 milhões em obras de revitalização. O projeto que teve início há pouco mais de um ano engloba substituição de pisos, iluminação, sinalização, reforma das praças de alimentação, banheiros e uma repaginação dos estacionamentos.

MAPIC abre as portas para o Brasil

dará destaque ao Brasil, um stars, com conferências e eve promoção de negócios no país map

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BREVES

Dos restaurantes para as gôndolas de fino trato

Concentrar é o caminho do mercado O segmento de franquias, assim como acontece na indústria ou em outros mercados, segue os passos da consolidação. Grupos como Trigo, Multi, BFFC e tantos outros mostram que uma holding para gerir várias marcas é tendência. “Os ganhos diretos são de escala, que nos permite ter maior poder de negociação com fornecedores de produtos e serviços, além de pontos comerciais. E de economia de escala, já que cada marca tem estrutura própria para marketing e vendas, mas as demais áreas são compartilhadas”, diz o CEO da Brazil Fast Food Corporation, Ricardo Bomeny. A holding é dona das redes Bob´s e Yoggi, master franqueadora da marca Doggis no Brasil e franqueada das redes Pizza Hut, na Grande São Paulo, e KFC no Rio de Janeiro e em São Paulo, e tem mais de mil unidades distribuídas em todos os estados brasileiros. O Grupo Trigo, que reúne as marcas Spoleto, Domino’s Pizza e Koni, tem 420 restaurantes no Brasil e no exterior (37 próprios e o restante franquias) e pretende inaugurar esse ano 103 novos pontos para as três marcas. A projeção é alcançar o faturamento de R$ 665 milhões, o que equivale ao crescimento de 23,5% em relação a 2012. Outra empresa que está ampliando atuação no mercado de franquias com a criação de uma holding é a CPQ Brasil S/A, dona das marcas Casa do Pão de Queijo e O Melhor Bolo de Chocolate do Mundo. Ricardo Bertucci, gerente de Expansão, segue o caminho do mercado, de ter mais de uma marca sob o mesmo guarda-chuva. “Queremos mais marcas em nosso portfólio e prevemos ter 460 lojas até o fim do ano”, diz.

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Para se diferenciar no mercado premium, três fabricantes de alimentos optaram por estrear no mercado de luxo em restaurantes, ao invés de empórios e supermercados. É o caso do frango orgânico que faz parte da preparação da galinhada do badalado chefe Alex Atala, fornecido pela Korin. A empresa abate por dia 16 mil aves e tem projetos para aumentar o volume de produção em dois anos. A meta é chegar a 90 mil abates por dia. Hoje, a empresa está presente em grandes redes de supermercados como Pão de Açúcar, Carrefour, e empórios consagrados em São Paulo, como o Santa Luzia. A Vitalatte também está ampliando o portfolio. A empresa vai colocar no mercado o creme de ricota light e a ricota a granel. Segundo o sócio diretor da empresa, Enrico Bouzon, os novos produtos chegam ao mercado até o final deste ano. A Vitalatte é a fornecedora da burrata da famosa rede de pizzarias Capricciosa, no Rio. Além disso, fornece a mussarela italiana para a rede Fasano, em São Paulo. A produção da empresa é de cerca de 80 toneladas de queijo fresco por mês. Já a Chez Pierre, que fabrica o foie gras para os restaurantes do chefe francês Erick Jacquin, não pensa em expandir sua produção para vender em empórios. Segundo o sócio diretor da empresa, Pierre Reichard, a companhia continua a focar sua distribuição em restaurantes e em encomendas particulares. “Temos 200 clientes fixos. Estamos nos melhores restaurantes do estado de São Paulo. Queremos manter a qualidade e a exclusividade de nosso produto, por isso, a opção de produzir menos, mas com alto padrão”, disse Reichard. A Chez Pierre abate por mês 500 patos, sendo que o seu plantel é de cinco mil animais.


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EVENTO RETAIL REAL ESTATE

Retail Real Estate – o primeiro evento no Brasil exclusivamente voltado para Pontos Comerciais e Expansões Varejistas Por Carolina Vieira

Pela primeira vez, o mercado brasileiro terá um evento exclusivamente para discutir o mercado de imóveis destinados ao varejo, o Retail Real Estate. Realizado pela BG&H Real Estate, unidade da GS&MD especializada em trazer soluções para a expansão de redes de varejo e franquias, o evento acontece dia 2 de julho, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo. A expectativa é reunir os stakeholders das principais empresas que fazem parte do universo – redes varejistas, redes de franquias, mercado imobiliário, shopping centers, construtoras, arquitetos, investidores imobiliários e empresas prestadoras de serviço para este mercado. O varejo brasileiro vive um grande momento com crescimento acelerado, tendo fechado 2012 com um saldo positivo de 8,5%. “Essa expansão tende a continuar, já que 140 novos shoppings serão abertos nos próximos três anos, sendo que 25% deles estão estreando em novas regiões. Isso confirma a necessidade de imóveis para suportar a expansão de tantas redes varejistas no Brasil”, explica Marcos Hirai, sócio diretor da BG&H. Junto aos shoppings, o advento de novas alternativas de empreendimentos imobiliários comerciais também foram motivadores para a criação do evento, segundo Hirai. “Num ambiente como este, entendemos que o mercado merecia um evento com estas características”, afirma. Durante o encontro, será lançada juntamente com a divisão de “Inteligência de Mercado” da Gouvêa de Souza a primeira pesquisa de valores médios de aluguéis, condomínios e de luvas das lojas localizadas em shopping centers e nas principais ruas comerciais do país. O resultado do trabalho será consolidado num boletim denominado “Market View – Retail Real Estate” e tem o intuito de se tornar uma bússola para o setor. No primeiro painel será realizada uma ampla análise da realidade atual e as perspectivas do mercado imobiliário para o varejo no Brasil, na visão de quem participa deste universo. Outro painel discutirá as novas alternativas para ampliar e adaptar a oferta de pontos comerciais para as redes de varejo e franquias. Haverá também uma Expo com stands apresentando os principais lançamentos de projetos. Entre os palestrantes, estão executivos de empresas como GPA Malls & Properties, Burger King Brasil, Alsea, BR Malls, Lojas Riachuelo, Rio Bravo e MEC. Marcos Hirai avalia a ocasião como uma ótima oportunidade para se debater e identificar opções atraentes para o varejista viabilizar a sua expansão, sem correr o risco de não conseguir crescer por falta de pontos comerciais. “Novas alternativas despontam, como aeroportos, estações de metrô, rodoviárias, galerias comerciais de hipermercados, strip centers, power centers, entre outras”, afirma.

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ENTREVISTA Gerardo Díaz Diretor de Real Estate da Alsea

“Com 200 milhões de habitantes, o mercado brasileiro tem um grande potencial para a Alsea. Chega a ser duas vezes maior do que o potencial mexicano”. Por Igor Grizende

Em janeiro, a mexicana Alsea SAB, maior operadora de restaurantes da América Latina, anunciou o investimento de US$ 85 milhões para abrir 30 restaurantes no Brasil, durante os próximos 10 anos. A porta de entrada é a marca P.F. Chang’s, de comida chinesa. Para comentar a entrada no país e dividir a experiência imobiliária da gigante de restaurantes, o diretor de Real Estate da Alsea SAB, Gerardo Diaz, desembarcou no Brasilpara participar do evento Retail Real Estate. No caminho, Diaz (ex-diretor de Real Estate e Desenvolvimento da rede Walmart) parou para conversar com revista RRE. Confira.

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ENTREVISTA

Retail Real Estate: Quais os números globais da Alsea? Gerardo Diaz: É muito importante destacar o alcance que a Alsea tem hoje no mundo, e não só no México. No Brasil, vamos iniciar nossas atividades com a abertura de restaurantes da marca PF Chang’s, mas administramos várias outras marcas importantes como Starbucks, Domino’s e Burger king. No México, já temos 08 marcas globais. Em 2012, a Alsea fechou com o número de 1431 unidades de restaurantes e um faturamento de mais de 1 bilhão de dólares. RRE: Qual a importância do mercado brasileiro para as operações da Alsea? GD:Sem dúvida, é um mercado muito atrativo. Não só por conta dos 200 milhões de habitantes, mas também pelo perfil do país, que nos permite trabalhar próximo do que fazemos no México. Outro fator que chama a atenção é a classe média brasileira estar cada dia maior e com mais recursos para gastar. Nesse contexto, os principais produtos inseridos no Brasil serão os restaurantes casuais, tendo como primeiro exemplo o PF Chang’s. Após este primeiro passo, devemos trazer a marca Cheesecake Factory também, mas isso vai depender dos resultados que obtivermos com esses restaurantes em outros países, como o Chile. RRE: Quais as perspectivas de investimento e expansão no Brasil para o grupo? E as expectativas em relação ao crescimento do mercado?

Gerardo Díaz

GD: Veja, raciocinando de maneira bem simples, o Brasil, com seus 200 milhões de habitantes, tem um grande potencial de mercado para a Alsea. No México, já temos um grande número de restaurantes. Se colocarmos que o mercado brasileiro chega a ser o dobro do mexicano, podemos calcular, simploriamente, um mercado duas vezes maior. Isso, pensando apenas nos restaurantes chamados de “casuais”. RRE: Qual a estratégia para a entrada das marcas da Alsea no Brasil? Quais cidades receberão as novas lojas? GD: As principais cidades onde vamos nos instalar, a princípio, serão São Paulo e Rio de Janeiro. Após esta etapa, vamos para Campinas e, provavelmente, Porto Alegre. Iremos procurar as cidades de acordo com seu mercado e também com o perfil socioeconômico da sua população, pois precisamos alcançar um número mínimo de vendas por mês. Para novos projetos, o que uma empresa procura é um mercado atrativo e em crescimento, além de uma economia estável. Precisamos de um mercado com dinheiro disponível para consumir os produtos que nós trabalhamos. Assim, a análise é feita dentro da perspectiva de negócios que a Alsea possui. Falamos de restaurantes e estamos presentes no México, Colômbia, Chile e Argentina. O Brasil se qualifica com as características que consideramos fundamentais para abertura de um novo mercado.

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RRE: O que você define como características desejáveis para a localização das novas lojas no Brasil? GD: Gostamos de instalar restaurantes em lugares com um alto tráfego de pessoas a pé. Damos preferência a lugares próximos a praças comerciais, como shoppings centers, mas também gostamos de estar próximos a regiões com alta concentração de escritórios. Outro fator que muito influencia na decisão é a busca por um equilíbrio no número de pessoas que podem nos visitar de segunda a sexta-feira e finais de semana. É importante também estar em ruas e avenidas de relevância dentro daquele centro urbano, em locais que permitam a fácil visualização de nossas lojas pelos potenciais clientes, pois muitas vezes nossos produtos são consumidos pela conveniência. As pessoas precisam comer, avistam nossas lojas e nos selecionam. Também não podemos deixar de considerar a opção do estacionamento. RRE: Algumas marcas já estão no Brasil há alguns anos. Como tem sido o negócio dessas marcas? GD: A intenção da Alsea sempre é de expansão, procurando novos mercados e também expandindo onde já estamos presentes. PF Chang’s será o nosso primeiro passo, e em minha opinião, acho que será um sucesso tremendo, que vai abrir caminho para trazermos outras marcas e franquias para o Brasil. Com certeza, tendo êxito com as primeiras, as próximas virão. RRE: Quais as perspectivas de futuro da Alsea no país? GD: PF Chang’s e Cheesecake Factory são duas das melhores marcas que nós temos. Estamos entrando aqui com duas das nossas melhores marcas e com a experiência de sucesso de tais produtos em outros países em que estamos instalados. RRE: Por último, conte um pouco para gente sobre sua participação no evento Retail Real Estate. Sobre qual assunto você falará em sua palestra e qual a importância de um evento como este, em sua opinião? GD: Fui convidado para falar um pouco da experiência na Alsea, além de contar um pouco da minha experiência profissional, já que tenho 15 anos de trabalho no mercado imobiliário. Tive experiência no México e também no Brasil, onde fui responsável pelo programa de expansão de mercado para o Wal-Mart. Pretendo falar de boas praticas no Real Estate para o varejo. Abordarei o que precisamos e o que não devemos fazer para ter êxito nesse mercado. Porém, sem focar apenas no varejo. Acredito que o evento vai agregar bastante para os novos players.

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O Boom dos Shopping Centers Por Carolina Vieira

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Jundiaí Shopping


Na última década,

o Brasil recepcionou muitas marcas internacionais, acompanhou uma forte expansão de grandes redes e o crescimento de franquias. Um relatório global de pesquisa desenvolvido pela Jones Lang LaSalle junto com o ICSC (International Council of Shopping Centers), aponta que o investimento anual no mercado imobiliário de varejo pode atingir US$ 180 bilhões em todo o mundo até 2020, e que o Brasil está entre os países em desenvolvimento que serão responsáveis por um quarto desses investimentos, ao lado de Argentina, Chile, China e Índia. Neste cenário, sem sombra de dúvida, os maiores players são os shoppings. Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), já são 463 unidades no país totalizando 83.631 lojas. E a previsão é de 41 lançamentos até o final do ano. Gigantes como os grupos Sonae, Westfield, GGP, Ivanhoe e Brookfield já chegaram. A BR Malls, maior empresa de shoppings do Brasil, com 43 centros comerciais, tem pretensões de se tornar em breve uma multinacional. Os números indicam a transformação da maneira de se fazer varejo no país. Conveniência, conforto e segurança seduziram os brasileiros e ditaram uma nova forma de comprar. Em seis anos o faturamento dos shoppings mais do que dobrou, de acordo com a Abrasce. Os 50 bilhões de reais faturados em 2006 tornaram-se 119 bilhões em 2012. O tráfego de pessoas também surpreende: 398 milhões de visitas no ano passado, contra 203 milhões em 2006.

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MERCADO

Shopping Manauara, Manaus, AM

“Jamais deixamos de ficar fora de algum empreendimento pelo custo de ocupação” Marcos Tadeu, Riachuelo

Para as marcas de maior representatividade, os shoppings centers costumam ser a melhor opção. A gigante do varejo de moda, Riachuelo, por exemplo, pretende intensificar a abertura de lojas em 2013, e a maioria deve ser em shoppings. “Com os shoppings há sempre o caminho da negociação. Jamais deixamos de ficar fora de algum empreendimento pelo custo de ocupação”, afirma o diretor de expansão, Marcos Tadeu. O interesse também costuma partir das próprias incorporadoras e administradoras que vão atrás das grandes redes antes mesmo do prédio sair do papel. “Como loja âncora, somos muito procurados para novos projetos”, afirma Tadeu. No caso de marcas novas ou menores, contudo, shoppings centers ainda apresentam algumas dificuldades. A negociação, muitas vezes, fica inflexível e cara para os lojistas, principalmente quando há filas de operadores esperando por uma oportunidade. Em contrapartida, as administradoras alegam serem alternativas mais seguras, com estruturas prontas, estacionamento, ar condicionado, funcionários de manutenção e segurança, além de entretenimento, opções que atraem cada vez mais consumidores.

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Shopping Caxias, RS


NOVOS ESPAÇOS Em longo prazo, no entanto, o boom dos shoppings esbarra na saturação dos espaços. A falta de terrenos para novos empreendimentos, e elevação dos preços dos aluguéis já começa a ser planejada pelos varejistas, que incluem em seus planos estratégias de descentralização. A tendência é de que, nos próximos anos, os shoppings invadam bairros, periferias e cidades do interior, que contarão também com vasta oferta de outros tipos de estabelecimentos comerciais como strip malls, open malls e espaços de conveniência em aeroportos, estádios e hipermercados.

Shopping Iguatemi, São Paulo, SP

Para Luiz Marinho, da GS&BW, a situação deve desacelerar o crescimento nos próximos anos. “Os proejtos em andamento foram iniciados há 2 anos, fruto do aquecimento da economia. Agora, a situação mudou e o que vamos ver é uma acomodação dos novos projetos”. O Brasil vai ganhar mais 72 novos shoppings este ano. Esse crescimento está bastante espalhado pelos estados da federação. O Sudeste continuará liderando o processo, com cerca de 58% dos shoppings, mas percentualmente, o crescimento tem-se verificado muito forte nas regiões Norte e Nordeste. “Haverá espaço agora para a diversificação de espaços comerciais, como outlets, shoppings de vizinhança, strip centers. No Brasil cerca de 87% do mercado é de shoppings tradicionais, isso deve mudar nos próximos anos, é a tendência para o mercado se tornar mais competitivo e diversificado”, completa Marinho. De acordo com Eduardo Morita, diretor de expansão do Grupo Ornatus (detentor das marcas de acessórios Morana e Balonè e das alimentícias My Sandwich e Jim Jim), embora ainda concentre o maior número de lojas em shopping centers, o grupo começou a ver nos complexos comerciais de bairros uma boa opção, assim como pontos Store In Store, com lojas em postos de conveniência e torres comerciais. “O comprador busca o que está próximo a ele”, ressalta Eduardo.

Shopping Manauara, Manaus, AM

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MERCADO O Grupo Pão de Açúcar também se adaptou para ficar mais perto do consumidor. Com um novo conceito, os Minimercados Extra possuem lojas menores, localizadas em bairros e pontos estratégicos. A empresa, que define o minimercado como “ambiente agradável e organizado para garantir atendimento eficiente, próximo e simpático como um vizinho”, visa torná-lo uma extensão da despensa das famílias ao redor, atendendo às necessidades imediatas dos consumidores daquela região. Outro fator que têm justificado o investimento em regiões menores é a migração da população de baixa renda para o mercado consumidor. De olho no crescimento da alimentação fora do lar, o Burger King, que possui hoje 330 lojas pelo Brasil, tem planos fortes de expansão, com departamento interno especificamente responsável por analisar áreas de investimento e planejar a estratégia de implantação de novas lojas. Segundo Iuri Mirando, presidente da empresa no Brasil, além do potencial de consumo alimentício fora do lar, a marca ainda leva em consideração “densidade demográfica, perfil de consumo, visibilidade, acesso e custo de ocupação” na decisão do ponto.

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Shopping Iguatemi JK, São Paulo

ALGUNS NÚMEROS E PREVISOES DE CRESCIMENTO DO SETOR


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ENTREVISTA Luiz Marinho

“Um grande desafio é acostumar a classe C aos shoppings. É um grande filão de mercado que ainda prefere fazer as compras em lojas de rua.” Por Gracielle Nocelli

Luiz Alberto Marinho tornou-se um capítulo na história do varejo de shopping centers do Brasil. Sócio-diretor da GS&BW, consultoria especializada na área, ele é um dos nomes mais requisitados para falar sobre o assunto. Em sua trajetória, dedicou uma década ao trabalho em grandes agências de publicidade do país. Atuou diretamente como gerente de shopping center sendo, posteriormente, nomeado diretor nacional de marketing da Comapps, empresa com uma carteira de 16 shoppings no Brasil. Foi diretor da Associação Brasileira de Anunciantes (ABA) e coordenador do Comitê de varejo da Associação Brasileira de Marketing Direto (ABEMD). Palestrante, professor, escritor e idealizador do projeto Academia de Shopping Center, Marinho concedeu entrevista exclusiva à Retail Real Estate e falou sobre as oportunidades e os desafios do mercado nacional.

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Retail Real Estate: Como você avalia o mercado nacional de shopping centers? Luiz Alberto Marinho: O mercado está em plena expansão. Estamos acompanhando uma explosão na criação de shoppings. Em 40 anos, no período de 1966 a 2006, foram construídos 350 empreendimentos no país. De 2006 a 2012, esse número aumentou para 457. A área bruta locável (ABL) ampliou em 50% e, hoje, sabemos que 80% dos shoppings do país estão em processo de expansão. RRE: Ao que se deve esse crescimento? LAM: Esse movimento tem sido paralelo ao crescimento do mercado consumidor. Além disso, temos percebido uma maior oferta de recursos de investimentos para o setor. A união desses dois fatores tem resultado em um crescimento expressivo do número de shoppings no país. RRE: Diante deste crescimento, quais os principais desafios para o setor? LAM: Um grande desafio é acostumar a classe C aos shoppings. É um grande filão de mercado que ainda prefere fazer as compras em lojas de rua. É preciso fortalecer as ações para atrair esses consumidores. Com o crescimento do número de shoppings, muitos empreendimentos estão localizados em áreas próximas. Com esta concorrência mais acirrada, também é preciso ser diferenciado para se garantir no mercado. RRE: Como buscar esta diferenciação? LAM: Oferecendo mix de lojas, diferentes ambientes e trabalhando estratégias de comunicação. RRE: O fenômeno de expansão da Classe C no Brasil exige quais tipos de mudanças na mentalidade e comportamento dos empresários? LAM: O mercado de shoppings passou muito tempo sem dar atenção a esta classe. É preciso entender o que este perfil de consumidor deseja, para assim, conseguir prospectá-lo e fidelizá-lo. RRE: O que este novo consumidor deseja? LAM: A Classe C traz um novo perfil de consumidor que busca marca e preço acessível. Ela não quer ambientes luxuosos, mas exige conforto e preza pelo bom atendimento. Pra atendê-la é preciso ter um conjunto de lojas que agradem em preços e produtos, e, também, profissionais capacitados para oferecer o atendimento esperado. RRE: Acha que o mercado já está se preocupando em atender esta nova demanda? LAM: Sim. O mercado já entendeu a importância de atrair esse novo consumidor. E, com certeza, os empreendimentos que estão por vir já estão preocupados com isso.

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Marcas estrangeiras invadem o Brasil Por รlvaro Dyogo

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unca o mercado de shopping centers

mercado, sendo em menor número investimentos dire-

no Brasil teve a perspectiva do ingresso

tos próprios e joint ventures.

de tantas redes internacionais”. A frase

O setor da moda terá novidades como Gap, Clarks,

do sócio-diretor da BG&H Real Esta-

Claire’s e Desigual. Algumas em sociedade com gru-

te, Marcos Hirai, traduz o momento único na relação

pos locais, outras em contratos de máster-franquia ou

entre o mercado nacional e as empresas estrangeiras.

licenciamento. Na área da beleza e cuidados pessoais

Um levantamento recente da consultoria constatou que

há o já anunciado retorno da Lush e entrada de Rituals,

45 novas marcas e conceitos já entraram ou estão em

Body Shop e da grife Benefit, parte do grupo LVMH que

processo de entrada no país apostando no cenário pro-

estará, pela primeira vez no mundo, operando através

missor de eventos esportivos globais, aumento da ex-

de franquias.

pectativa de vida, solidez política e recentes mudanças

O levantamento também contempla marcas da indús-

na pirâmide socioeconômica, apesar da diminuição do

tria. Enquanto a Samsung expande suas lojas exclusi-

poder de consumo pessoal que enfrentamos no mo-

vas, depois de testar o conceito de showroom, a rede

mento. São estimadas, para os próximos quatro anos,

de materiais esportivos Kappa fará sua estreia em terras

cerca de 800 novas lojas.

brasileiras.

Das redes levantadas pela BG&H, a maioria é norte-

“Somos a maior economia da América Latina e apon-

-americana, seguida por marcas da Inglaterra, Japão e

tamos um potencial de crescimento a médio e longo

Portugal. Nos modelos de negócio, a preferência é por

prazo bastante interessante”, explica o diretor geral da

máster-franquias ou contratos de desenvolvimento de

operadora de restaurantes Alsea Brasil, Fernando Car-

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doso. Com o aumento da alimentação fora do lar, o

a maior participação de grupos globais desenvolvedo-

setor de Food Service é um dos mais atrativos. Cheese-

res de shopping centers. O interesse desses grupos, se-

cake Factory e a Eataly já se preparam para operar por

gundo os especialistas, mostra ao mundo o quão pou-

aqui e recentemente, a Alsea adquiriu os direitos para

co concentrado são alguns setores do varejo no país,

a expansão da rede americana de culinária asiática P.F.

quando comparados com mercados mais maduros.

Chang’s, que deverá se instalar no Rio de Janeiro e em

Porém, a entrada no varejo verde e amarelo não cos-

São Paulo até o final de 2013. A proposta, de acordo

tuma ser tão simples. É preciso conhecer bem nossas

com Cardoso, é trazer ao Brasil um diferencial em re-

especificidades, que vão do perfil dos consumidores à

lação ao que o mercado nacional já oferece em expe-

logística para distribuição dos produtos.

riência de ambiente, serviço e relação custo-benefício.

“É preciso aprender a lidar com a legislação e tributa-

Mas a motivação do consumidor brasileiro vai além

ção brasileira, seja na esfera municipal ou federal, além

de diferenciais e indicadores econômicos. De acordo

de brigar com uma concorrência pouco conhecida e

com o diretor de Real Estate da BG&H, George Alexan-

se adaptar ao formato de distribuição, que certamente

dre, etiquetas globais exercem fascínio na população,

possui processos bem diferentes do que os do país de

especialmente os mais jovens, recém integrados ao

origem da marca”, considera Fernando Cardoso.

consumo. “O brasileiro dá muito valor ao produto im-

Para compensar as ameaças, o diretor da Alsea Bra-

portado e de marcas internacionalmente consagradas,

sil destaca as oportunidades que o mercado nacional

o que aumenta a atratividade do país”, afirma.

apresenta. “No setor de restaurantes,por exemplo, te-

Outro fator que soma para o sucesso do Brasil lá fora é

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mos um baixo grau de participação de cada uma das marcas atuais, ou seja, entre as que estão em operação no Brasil, poucas redes tem alto grau de penetração”. George Alexandre demonstra otimismo também para o setor de Real Estate. “Embora o preço do aluguel comercial tenha subido consideravelmente na maioria das capitais brasileiras, ainda é possível encontrar excelentes oportunidades”. Alexandre aponta, ainda, a importância de se definir o mix de produtos e serviços adequados e demandados pelo consumidor brasileiro, respeitando suas preferências e costumes, sem deixar de lado a correta escolha do ponto comercial, instalado em locais que facilitem o acesso do cliente em potencial.

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amapagardenshopping.com.br Macapá (AP)

*

Inauguração 30/7

roraimagardenshopping.com.br Boa Vista (RR)

viacafegardenshopping.com.br Varginha (MG)

viavalegardenshopping.com.br Taubaté (SP)

bragancagardenshopping.com.br Bragança Paulista (SP)

A Tenco, há 25 anos, tem expertise em identificar os novos mercados itaquagardenshopping.com.br Itaquaquecetuba (SP)

que surgem no Brasil. Mapeamos o potencial de cada região, desenvolvemos e administramos grandes shoppings para lojistas de todo o País. Venha fazer parte dos shoppings da Tenco

lagesgardenshopping.com.br Lages (SC) 34 |

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que surgem para empreendedores de visão e futuro.


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Obras em fase final

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metropolitanshoppingbetim.com.br Betim (MG)

*

Inauguração 10/7

plazaanchieta.com.br Belo Horizonte (MG)

Novos mercados. Grandes shoppings. 31 3286 8343 | www.grupotenco.com.br

cidadeadmshopping.com.br Belo Horizonte (MG) RetailRealEstate |

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O VAREJO

EM BUSCA DA DIVERSIFICAÇÃO Por Pedro Guedes e Tainá Costa

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Contexto de oportunidades dá início a uma nova era do setor no Brasil, com múltiplos formatos imobiliários.

Aeroporto de Brasília, DF

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Muito além dos eventos esportivos, a oferta de alternativas de espaços comerciais têm sido amplamente diversificada devido ao momento vivido pelo Brasil. A combinação de acontecimentos atual é inédita e merece atenção: um número recorde de construções de shopping centers e de strip centers, o início das privatizações dos aeroportos, a diminuição das áreas dos hipermercados formando as galerias comerciais, uma nova fase para as arenas esportivas em função da Copa do Mundo, vendas do comércio em alta e número recorde de ingresso dos varejistas internacionais no mercado interno.

Neste contexto, a expansão do mercado imobiliário vai desde a valorização dos imóveis e pontos comerciais no entorno até a criação de novos centros de comércio. Os aeroportos brasileiros, por exemplo, tornaram-se uma opção a ser considerada com a concessão privada, e que tem se tornado ainda mais atrativa com os investimentos decorrentes dos eventos esportivos. As reestruturações têm criado um ambiente favorável às compras, com design moderno e espaços generosos, o que configura um novo conceito: o aeroshopping. Um exemplo é o Aeroporto Internacional de Brasília, um dos principais hubs (pontos de transferências de vôos) da América Latina e responsável, em 2012, pelo transporte de mais de 15 milhões de passageiros. O aeroporto recebeu

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concessão do Governo Federal que leiloou o direito de administrar o espaço para um grupo privado por R$4,5 bilhões. Desde então, R$2,85 bilhões foram investidos no local e a previsão é que até 2014 mais R$750 milhões sejam liberados. Todo o montante é destinado, sobretudo, a melhorias na infraestrutura, como a reforma de dois terminais e a construção de um terceiro, e a ampliação da área de estacionamento. Mas, além disso, existe também uma preocupação com a criação de diferenciais, como a oferta de hotéis e comércio integrados que funcionem como uma cidade, a criação de um espaço chamado Terraço Zen, a construção de uma área de convivência com bar e lanchonete que vai lembrar um miniestádio de futebol, e a inauguração da maior área VIP da América Latina. Para satisfazer aos 41


Boulevard Londrina Shopping

Shopping Parque D. Pedro 2, Campinas, SP

milhões de passageiros que poderão utilizar o aeroporto ao final das obras são esperadas mais de 50 lojas de marcas nacionais e internacionais. A nova proposta de diversificação de canais já foi implantada em 16 aeroportos brasileiros, além do de Brasília. Guarulhos, Viracopos (Campinas), Palmas, Porto Alegre, Belém, Londrina, Joinville, Navegantes, Porto Velho, Salvador, Manaus, Campina Grande, Maceió, Recife, Petrolina e Uberlândia já receberam aeroshoppings e a perspectiva para o setor é positiva, uma vez que o brasileiro viaja cada vez mais de avião. De acordo com estudo do Ministério do Turismo, com dados da Empresa Brasileira de Infraestrutura Aeroportuária (Infraero), em 2012, os aeroportos brasileiros registraram 85.471.710 desembarques de passageiros em vôos domésticos, um crescimento de 70,94% desde 2007. O aumento exponencial foi impulsionado pelo crescimento do poder de compra da classe C e pela queda dos preços das passagens aéreas, junto com uma maior facilidade de financiamento de bilhetes e aperfeiçoamento dos programas de milhagem. Mudanças no comportamento do consumidor também tem motivado a criação de novos espaços comerciais. De acordo com Alexandre Vasconcellos, presidente da GPA Malls & Properties, braço imobiliário e de expansão do Grupo Pão de Açúcar, “o comprador tem buscado soluções de acordo com a necessidade de cada momento, o que garante espaço para diversos formatos de varejo”, explica. Nesse contexto, a empresa tem investido nos minimercados de bairro, com foco em proximidade e conveniência. O conceito de vizinhança também tem ganhado força com o advento dos strip malls. Muito difundido nos EUA, o modelo de lojas “em faixa” (em inglês, “strip”) com um amplo estacionamento na frente tem sido alternativa para o comércio de bairro, reunindo mix de estabelecimentos completo e alinhado à demanda cotidiana da comunidade.

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Sempre estará lá um pequeno supermercado, um salão de beleza, uma loja de ferramentas, calçados, uma doceria, padaria ou lanchonete, livraria, floricultura, petshop, ótica, e etc. Nunca há dois ou mais estabelecimentos com a mesma oferta de produto e praticidade é a principal característica. A perspectiva para esse novo modelo de negócio é animadora, pois seu custo de operação é inferior ao de um shopping comum, o que é bom para empreendedor e lojista. Além disso, um único bairro pode absorver dois ou três strip malls, o que não ocorre com um shopping center, que acaba anulando o comércio do entorno. Nessa linha, também temos os Open Malls (centros comerciais a céu aberto). Com projetos arquitetônicos e paisagísticos que focam na sustentabilidade e criação de espaços agradáveis e arborizados com jardins e espelhos d’água é possível reduzir os custos de manutenção, devido ao aproveitamento de ventilação e luz natural, e atrair uma classe consumidora mais interessada na interação com o meio ambiente e na sensação de passear ao ar livre, porém com a mesma segurança e conforto que os shopping centers oferecem. Devido aos altos preços dos terrenos, as cidades menores estão na mira dos investidores desse nicho.

Segundo Marcos Saad, presidente da MEC Empreendimentos e Incorporações, a procura por pontos de comércio nas ruas, em consequência do alto custo de manutenção de lojas em shoppings centers, sempre existiu. No entanto, essa busca pode estar aumentando também devido a um equívoco quanto ao planejamento sobre quais áreas teriam ou não a capacidade de absorver um complexo comercial de grande porte. “Algumas empresas sem expertise na construção de shoppings estão se aventurando no setor e construindo novas unidades sem que antes sejam feitos os estudos mercadológicos necessários. Isso fez com que ocorresse um grande aumento no volume de shoppings, alguns com dificuldades de sucesso”, explica. Para Alexandre Vasconcellos nenhum desses novos espaços comerciais representa uma ameaça ao modelo tradicional de venda baseado nos shopping centers. “Os modelos de comércio de rua e de shopping estão muito bem consolidados no Brasil e com oportunidades de crescimento. O que vemos atualmente é uma evolução natural de segmentação desses canais. Acredito que há espaço para diversos formatos de varejo, que atendem a momentos diferentes da vida de cada pessoa”, explica.

Shopping São Caetano, SP

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Centro Comercial Thader, Múrcia, ESP


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Arenas esportivas despontam como oportunidade para varejistas

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As novas alternativas de varejo

mais divulgadas recentemente tem sido as arenas esportivas construídas para a Copa das Confederações FIFA 2013 e Copa do Mundo FIFA 2014. Os estádios estão passando por grandes reformas para tornarem-se “arenas multiuso”, modernos espaços de entretenimento, preparados para oferecer muito mais do que a experiência de um jogo de futebol. A estrutura modular e de rápida capacidade de adaptação é pensada para receber também grandes shows, feiras, congressos e convenções. Segundo os especialistas, o segredo do negócio está no planejamento realizado antes do início da construção ou reforma, que possibilita a máxima utilização possível do equipamento. Visitamos as maiores e melhores arenas do mundo, fizemos acordos que envolvem o conhecimento da operação e investimos em tecnologia de ponta para termos as mais modernas arenas aqui no Brasil. Seguindo uma tendência mundial, além de grandes centros de entretenimento, estas arenas também foram planejadas para se tornarem centros de comércio. Isso porque, devido à sua característica multiuso, com frequência de pessoas durante todo o ano, é natural que as arenas se tornem âncoras de novos complexos de entretenimento, com estrutura para museus, cinemas, praças de alimentação e muitas lojas. Dessa forma, nesses espaços as pessoas vão poder lanchar, jantar em restaurantes, reunir os amigos em um bar, visitar a galeria de troféus do clube, assistir a documentários sobre o seu time, e até comprar camisas, bonés, chaveiros e brindes. Arena Fonte Nova, Salvador

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A Odebrecht é responsável pela construção de quatro arenas em Pernambuco, Bahia, Rio de Janeiro e São Paulo. Juntas, terão capacidade para receber mais de 220 mil torcedores e, no auge da construção, geraram mais de 13 mil empregos diretos. Os projetos avançam a cada dia. A reforma do Maracanã (RJ) é uma obra pública do Governo Estadual, na qual a Odebrecht participa por meio do Consórcio Maracanã Rio 2014. Na Arena Corinthians, foi firmado um contrato privado entre o clube e a Odebrecht. Em duas arenas, Itaipava Arena Fonte Nova, em Salvador, e Itaipava Arena Pernambuco, na região metropolitana do Recife, a Odebrecht é também investidora, e irá administrá-las por meio de concessões na modalidade PPPs (Parcerias Público Privadas). Estas duas estão detalhadas abaixo:

Arena Itaipava Fonte Nova Com 10 níveis e três anéis de arquibancadas, a nova arena multiuso da Bahia tem estrutura moderna, em linha com os padrões internacionais. A obra de demolição do antigo estádio Fonte Nova e construção da arena multiuso teve a consultoria de gestão do grupo da Amsterdã Arena, na Holanda. No último dia 22 de junho, o complexo recebeu 50 mil torcedores que acompanharam a vitória do Brasil por 4 x 2 sobre a Itália, pela Copa das Confederações. Confira os detalhes do projeto: - Tamanho total da arena: 116.000 m² - Estacionamento: 2.000 vagas -50.000 assentos cobertos, em três anéis com boa visualização -70 camarotes com capacidade para 1.250 pessoas -Área Comercial: 40 quiosques de alimentação. A arena ainda não utiliza lojas e nãohá espaço para comercialização até a Copa do Mundo. - Marcas em Operação: Os espaços não divulgam marcas (fora a Itaipava) até a Copa do Mundo Fifa 2014.

Arena Fonte Nova, Salvador

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Arena Pernambuco

Arena Itaipava Pernambuco No entorno do estádio multiuso pernambucano está sendo construído um grande complexo de diversão, a Cidade da Copa. Com ampla área verde, praça de celebração e ponto de encontro, espaço de eventos fechado com capacidade para 10 mil pessoas, hotéis e centros de convenções, bares, cinemas e restaurantes, o espaço também contempla em seu projeto área para shopping e supermercado. A arena pernambucana é o ponto de partida para a estrutura, legado dos jogos para a região metropolitana de Recife. Com capacidade para 46 mil pessoas, o estádio recebeu recentemente três duelos da Copa das Confederações 2013. Confira os números do projeto. - Tamanho total da arena: 128.000 m² - Estacionamento: 4.700 vagas, sendo 800 cobertas

- 30.000 cadeiras individuais para o público geral e 11.500 assentos especiais - Lounges VIPs exclusivos para associados - 1 cozinha central e 10 cozinhas de finalização - Mais de 100 camarotes com capacidade para 1600 pessoas, serviço de Buffet e espaço para reuniões - Área comercial: 42 lanchonetes e 2 restaurantes. Não há lojas fixas de artigos, mas espaços para quiosques, como de produtos dos times de futebol, estão sendo negociados. Ainda existem pontos para comercialização. - Marcas já em operação: Os espaços não divulgam marcas (fora a Itaipava) até a Copa do Mundo Fifa 2014.

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Dênio Cidreira Diretor Superintendente de Entretenimento da Odebrecht Properties

A Odebrecht é responsável pela construção de quatro estádios que serão usados na Copa do Mundo Fifa e pela administração e comercialização de três deles (Maracanã, Itaipava Arena Fonte Nova e Itaipava Arena Pernambuco). O Diretor Superintendente de Entretenimento da Odebrecht Properties, Dênio Cidreira, conversou com a Retail Real Estate sobre os novos modelos de arenas multiuso. Retail Real Estate: O que é necessário para o sucesso de projetos como esses? Dênio Cidreira: Criar um ambiente que gere desejo por diversão e fluxo de pessoas. Isso se consegue com a oferta de conforto, segurança e entretenimento, que formam um tripé de atração de público. Nesse contexto, as pessoas ficam mais dispostas a adquirir bens e serviços. Outro fator importante é a logística de entrada, com acesso fácil e estacionamento capaz de comportar o público. É um modelo que funciona em todo lugar do mundo. Não estamos criando uma novidade. RRE: Quais serão as operações oferecidas nessas arenas? DC: Por enquanto, os estádios estão sendo usados para os eventos da Fifa, que tem o direito de fazer modificações na estrutura para atender a alguns quesitos. Com isso, temos que ter cuidado com a oferta de espaços para o mercado, pois pode haver áreas de intervenção. Hoje, o que temos de mix é praticamente alimentação e serviços na área de estacionamento, como lavagem de carro, instalação de som e mini-concessionárias. Temos um grande potencial tanto na área interna como externa das arenas. RRE: Foi realizado algum estudo para escolher as operações? DC: Sim. Foi feito pelas concessionárias - responsáveis pelos projetos - um estudo prévio da vocação de cada região, contem46 |

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plando as áreas interna e externa. Agora, haverá processo concorrencial para estabelecer quais operações vão ser instaladas nos complexos. Os espaços serão colocados à disposição entre a Copa das Confederações e a Copa do Mundo e a previsão é de que a instalação das operações seja após a Copa de 2014. Os projetos, assim como em shoppings, são modulares e já contemplam áreas de expansão. RRE: Quais marcas já atrelaram seus nomes aos projetos? DC: Já temos grandes redes de franquias como Subway, Bob’s e Doggies nas Arenas Pernambuco e Fonte Nova. A tendência é que isso cresça. RRE: Como a estrutura foi pensada? Os estabelecimentos funcionarão apenas em dias de jogos ou serão abertos ao público fora deste período? DC: A arena é setorizada para permitir o funcionamento durante todo o ano. Assim, podemos abrir somente parte do local fora dos dias de jogos. Os museus, por exemplo, que integrarão as três arenas, podem funcionar com o estádio fechado, cortando os custos com manutenção e limpeza. RRE: Quais são as expectativas de resultado? DC: No mundo todo, os centros de entretenimento oferecem mix diversificado. Funciona como se fosse um shopping center, com as lojas âncoras e as satélites. Por exemplo, na Arena Pernambuco teremos como âncora a arena multiuso de futebol e, numa poligonal, cadeias de cinema, arena indoor, com cerca de um terço do tamanho da principal, casa de shows e praças externas para eventos ao ar livre.


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INVESTIMENTO

Fundos imobiliários se popularizam como opção de expansão do varejo nacional Por Gracielli Novelli

Shopping Metropolitano Barra

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Brasil caminha rumo à consolidação como mercado de investimentos imobiliários do setor de varejo. Uma pesquisa da consultoria Jones Lang LaSalle, realizada no ano passado, aponta o país como foco dominante deste tipo de aplicação na América Latina, e a projeção é de que o mercado nacional ganhe cada vez mais espaço no ranking mundial. O otimismo se dá pelo cenário que vem sendo desenhado nos últimos anos, com a popularização dos fundos de investimento imobiliário paralela a expansão dos negócios varejistas. O momento parece oportuno para este tipo de aplicação, mas especialistas alertam que os investidores devem ter alguns cuidados para evitar dores de cabeça no futuro. De acordo com informações divulgadas pela BMFBovespa, o total de investidores pessoas físicas dos fundos imobiliários mais do que quadruplicou de janeiro de 2011 até abril deste ano, passando de 19.732 para 103.664 no período. Já o número de fundos listados aumentou 112%, ampliando de 48 para 102. Dados da Comissão de Valores Imobiliários (CVM) mostram, ainda, que este tipo de aplicação teve crescimento de 1200% em seu patrimônio líquido desde 2008. Paralelo a esta movimentação, o Brasil registrou a expansão do varejo, estimulada, sobretudo, pelo aumento do poder aquisitivo da classe C. Em 2012, o setor contabilizou crescimento de 8,5% frente a 2011, conforme levantamento do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Desta forma, os fundos imobiliários aparecem como a oportunidade de obtenção do capital

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para o financiamento da ampliação dos negócios no setor. No entanto, especialistas ressaltam que é preciso conhecer o tipo de aplicação para evitar problemas. O economista Guilherme Ventura alerta, por exemplo, que os fundos imobiliários devem ser vistos como investimento em médio e longo prazo. “No caso do varejo, sabemos que o bom momento do setor tem contribuído para que muitos empreendedores planejem expansões para os próximos anos, por isso, este tipo de aplicação pode ser uma boa opção.” Ele destaca que, independente do tipo de fundo, o investidor deve saber qual é o seu perfil e o risco que está disposto a assumir. O consultor de investimento Sérgio Belleza acredita ser um bom momento para investir neste tipo de aplicação. Ele explica que, por reunir diversos investidores, os fundos imobiliários totalizam volume considerável. “Logo há a possibilidade de aquisição de participação em empreendimentos que seriam inacessíveis ao investidor individual.” Ele destaca que a maior parte dos fundos, hoje, aposta em imóveis prontos como shoppings, prédios comerciais e hotéis. Para o economista Juliano Pinheiro, os fundos imobiliários reservam vantagens como a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos, diante de algumas condições, a desburocratização dos investimentos imobiliários e o acesso a grandes empreendimentos. “Mas é sempre bom comparar as características da empresa. A valorização de um shopping, por exemplo, está atrelada ao consumo do seu público. Por isso, é preciso levar em conta localização e concorrência”, avalia.

Ofertas A Caixa Econômica Federal foi pioneira no lançamento de fundos de investimento imobiliário voltados para o público de varejo, com a criação do FII Edifício Almirante Barroso e o FII Torre Almirante, em 2000. Na época, os cotistas precisavam de uma aplicação mínima de R$ 1 mil. Segundo a assessoria da agência, desde então já foram lançados cinco fundos no mercado. As informações estão disponíveis no endereço: www.caixa.gov.br/portal/public/investidor Em novembro do ano passado, o Banco do Brasil lançou o fundo imobiliário BB Progressivo II, que teve captação de R$ 1,5 bilhão ao ofertar o aluguel de 64 agências do banco, incluindo a sua sede em Brasília. A rentabilidade da aplicação chega a 0,7% ao mês, e os investidores que não têm mais de 10% do fundo, o qual deverá ter no mínimo 50 cotistas, estão isentos do IR.

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ESPECIAL

Projeto Porto Maravilha cria novo polo comercial e imobiliário no coração do Rio de Janeiro Por Tainá Costa

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eguindo metrópoles de várias partes do mundo, o projeto Porto Maravilha desponta com o papel de revitalizar e requalificar a Zona Portuária do Rio de Janeiro. Com início em 2010, são 33 frentes de obras em cinco milhões de metros quadrados que, com foco sustentável, surgem como soluções para dar uma nova cara ao espaço há anos abandonado devido à redução da atividade portuária. O diferencial do Porto Maravilha é a ausência de recursos do tesouro municipal, já que, por lei, é autorizada a mudança de uso do potencial de construção da região mediante o investimento financeiro dos interessados. A arrecadação deve ser investida na requalificação urbana da área.

Localizado no coração da cidade, o lugar estratégico e de grande valor histórico, deve ficar pronto e totalmente reintegrado ao centro em 2016, tornando-se um importante pólo econômico e cultural com a reunião de diversos empreendimentos. Além das operações já finalizadas, cujos projetos já estão em andamento (veja Box ao lado), o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FII PM), comandado pela Caixa Econômica Federal (CEF) negocia ainda propostas de shoppings, outros residenciais, mais torres de lajes corporativas, salas, lojas, hotéis e eventuais usos complementares. *Luiz Augusto Pereira de Almeida é diretor da Fiabci/Brasil e diretor de marketing da Sobloco Construtora S.A.

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Para falar sobre o andamento das obras e o impacto na Zona Portuária e na cidade, Alberto Gomes Silva, Diretor Presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), concedeu uma entrevista exclusiva à Retail Real Estate. Retail Real Estate: Quais as principais mudanças que podem ser sentidas por quem passa pela Zona Portuária do Rio de Janeiro hoje? Alberto Gomes Silva: Na fase 1 do projeto - entorno da Praça Mauá- todas as redes de infraestrutura urbana, pavimentação, parques e jardins, já foram substituídas. Na área da fase 2, o processo já avançou em ruas que compõem o traçado do novo sistema de mobilidade urbana (Vias Binário do Porto e Expressa). A população já pode contar com um subsolo ordenado e mapeado, além de redes aéreas subterrâneas. O Museu de Arte do Rio (MAR), recém-inaugurado, é um grande sucesso. A cidade inteira está redescobrindo o quanto esse pedaço é rico em termos arquitetônicos, culturais e potencial econômico.

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RRE: Como o potencial comercial vem sendo explorado? Existe uma procura voltada para a criação de grandes centros na área? AGS: Já temos grandes projetos comerciais e residenciais anunciados e outros ainda sob análise e negociação. Dos já aprovados, temos os comerciais Pátio da Marítima e Port Corporate, assinados pela Tishman Speyer, responsável por prédios como o Rockfeller Center, de Nova York; Também temos Trump Towers Rio e o Porto Atlântico, sete torres da Odebrecht Realizações, sendo duas para a instalação de hotéis. RRE: O projeto do residencial Porto Vida também já foi aprovado, e servirá de hospedagem a árbitros e jornalistas que virão cobrir os Jogos Olímpicos 2016. Além dos novos empreendimentos, existe uma preocupação com a integração dos empreendedores locais para atuação no novo contexto? AGS: Para isto criamos o programa Porto Maravilha Cidadão, cujo objetivo é fomentar o desenvolvimento socioeconômico na área, e apoiar moradores atuais e futuros. As ações englobam cursos de qualificação e formação profissional, eventos de promoção da cidada-


Lançamentos no Porto

Confira alguns projetos já andamento no complexo Porto Maravilha 1) Port Corporate Tower – Situado na Avenida Rodrigues Alves, o empreendimento imobiliário da Tishman Speyer possui duas torres de lajes corporativas, com padrão internacional Triple A;

nia, encaminhamento para oportunidades de emprego e parcerias com órgãos públicos e privados. O trabalho começou com uma radiografia do empreendedorismo do entorno. Agora, evoluímos para a consultoria individual de cada uma das 2.000 empresas mapeadas. Promovemos rodadas de negócios e criamos um cadastro de clientes e novos fornecedores para ampliar a dinâmica e beneficiar o empreendedor local. RRE: Como você avalia o impacto das mudanças geradas pelo na vida tanto de moradores, quanto de quem visita a cidade? AGS: Acredito que esse é um projeto de transformação que trará qualidade de vida a uma região muito importante da cidade, esquecida por décadas. Portanto, o transtorno temporário será compensado. Vários benefícios já foram percebidos, inclusive. O comércio no entorno da Praça Mauá, por exemplo, que sofreu muito durante as intervenções, tornou-se mais valorizado e frequentado, contando, inclusive, com novos restaurantes e lojas. A redescoberta do Cais do Valongo, o maior porto de entrada de africanos escravizados do mundo, trouxe à tona um verdadeiro tesouro arqueológico, hoje aberto à visitação. Em relação ao trânsito, fazemos um planejamento antecipado, em negociação contínua com a Companhia de Engenharia de Tráfego do Município do Rio de Janeiro (CET-Rio) e com a Porto Novo, concessionária que executa as obras e presta os serviços públicos municipais na Região do Porto.

2) Porto Atlântico Business Square - Em parceria com a Odebrecht Realizações Imobiliárias e a Performance, o projeto conta com torre de salas comerciais, torres de lajes corporativas, lojas e dois hotéis. A primeira fase, com 880 unidades, foi lançada em março de 2013; 3) Porto Vida - Com cerca de 1330 unidades de apartamentos de 2 e 3 quartos, o complexo servirá para abrigar árbitros e mídia não credenciada durante os Jogos Olímpicos de 2016. Após o evento, a área de 19 mil m2, localizada na Rua General Luis Mendes de Morais, trará um mix de prédios comerciais, residenciais e de serviços. 4) Trump Towers Rio - Composto de 5 a 6 torres de lajes corporativas, o empreendimento é fruto da parceria com o consórcio formado entre MRP International, Even Construtora e Incorporadora e Organização Trump. As torres serão construídas no terreno de aproximadamente 32 mil m2 situado na Avenida Francisco Bicalho; 5) Porto Brasilis - Localizado na esquina da Rua São Bento com a Avenida Rio Branco, o projeto Pontual Arquitetura para a Fibra Experts, incorporadora do Grupo Vicunha, tem cerca de 19.000 m2 de área locável, distribuídos em 19 pavimentos e dois subsolos.Com lajes de até 1.270 m2 e estacionamento para mais de 130 vagas.

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PESQUISA MARKET VIEW

Rio de Janeiro tem o aluguel de varejo mais alto do Brasil Por Carolina Vieira

O aluguel de loja mais caro do Brasil fica no Rio. A conclusão é da pesquisa inédita sobre o mercado imobiliário de pontos comerciais para varejo, desenvolvida pela consultoria BG&H, em parceria com o setor de inteligência de mercado da GS&MD. O estudo será lançado durante o evento Retail Real Estate.

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Foram quatro meses de coleta de dados sobre valores de aluguéis, luvas e condomínios, entre shoppings e pontos em ruas. A pesquisa também analisou informações sobre tamanhos e formatos das lojas e foi realizada em oito cidades brasileiras, incluindo algumas capitais, o ABC Paulista e Campinas. De acordo com Luis Goes, diretor do setor de inteligência de mercado da GS&MD e um dos responsáveis pelo estudo, a pesquisa será um boletim com atualizações trimestrais que poderá ser assinado pelos interessados. Durante o evento de lançamento, o público poderá discutir e analisar alguns dados concluídos, mas para ter acesso a todas as informações, é preciso tornar-se assinante. Marcos Hirai, diretor da BG&H, explica que a ideia é aumentar a abrangência da pesquisa, coletar dados em outras cidades e ir ampliando as informações a cada trimestre para atender cada vez melhor a demanda crescente por informações do setor varejista. Segundo os executivos, atualmente, é fácil encontrar informações quando o assunto é imóvel residencial ou escritórios, no entanto, nunca tinha sido elaborado um estudo sobre pontos comerciais para varejistas. “Algumas empresas ofertam o valor de compra e aluguel de imóveis residenciais, outras produzem informações sobre o mercado imobiliário que chamam de comerciais, mas, na verdade, são escritórios. Sobre lojas mesmo, nós desconhecemos. Portanto, essa pesquisa focada para o varejo, certamente vai apoiar tanto locatários como locadores”, afirma Luis Goes. Para Marcos Hirai, além da ausência de informações, a expansão varejista também acabou gerando uma demanda de dados técnicos. “O momento é muito propício. Nunca tantas redes nacionais e internacionais buscaram novas praças, por isso é importante esse levantamento no Brasil. Tanto para quem quer expandir, quanto para quem já está no mercado, que poderá balizar se está pagando o preço justo ou se está gastando mais pelo seu ponto comercial. Hoje, o lojista carece dessas informações com caráter mais técnico e cientifico”, afirma.

valor médio do aluguel, em metro quadrado, em loja de rua Fonte: Market View

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PONTO DA VEZ

A Esquina mais cobiçada do Brasil A Loja de Experiência da Nike em Ipanema Por Álvaro Dyogo

A Nike elegeu a cidade

do Rio de Janeiro para a abertura de sua primeira Brand Experience Store na América Latina. São 15 lojas com este conceito em todo o mundo. As Brand Experience Stores são lojas completas, com no mínimo 1.200m² de área de venda, onde o cliente pode experimentar e testar produtos. Resultado de um trabalho de inovação, em que participaram vários atletas, o novo espaço da Nike em Ipanema traz um conceito de vendas diferente, no qual o cliente pode interagir com os artigos e, se preferir, efetuar a compra sem o auxílio de um vendedor. “Apesar do excelente projeto arquitetônico e do conceito inovador, a loja não seria um sucesso se a Nike não se preocupasse em colocar tudo isso em um dos melhores pontos comerciais da cidade do Rio de Janeiro”, analisa o diretor de Real Estate da BG&H, George Alexandre. De acordo com ele, quando uma marca pensa em se instalar ou mesmo expandir suas operações em um determinado mercado, uma das decisões mais importantes a serem tomadas diz respeito ao ponto comercial.

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Quando se inicia a busca pelo ponto comercial ideal, independente do segmento (seja para uma loja de moda feminina, sapatos ou até mesmo um restaurante ou cafeteria), alguns itens devem ser analisados com muito critério. 1 – Localização – estar perto do consumidor em seu momento de compra 2 – Vizinhança – Ter bons vizinhos e que tenham sinergia com o negócio é fundamental 3 – Concorrência – Avaliar a concorrência ao redor 4 – Visibilidade – Estar livre de barreiras e permanecer visível para o cliente é muito importante 5 - Fluxo de automóveis e pessoas (pedestres) – Avaliar o que é mais importante para seu negócio, pois nem sempre é possível ter os 2. 6- Estacionamento – Sempre bem vindo A análise detalhada e racional do ponto comercial é imprescindível mesmo para marcas consagradas como a Nike, líder de vendas no Brasil em calçados e roupas de corrida. A “Loja de Experiência” de Ipanema, inaugurada em 2012, é a primeira da América Latina. “Essas lojas oferecem muito mais do que os artigos de todas as categorias, elas têm alma esportiva. São serviços diferenciados, apresentação impecável, teste de produtos e conexão total com o consumidor”, declara a marca, através de sua assessoria.

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‘’O ponto comercial ideal sempre vai existir, mas nem sempre vai estar disponível.”

O projeto começou a ser pensado cerca de quatro anos antes da inauguração do ponto. A ideia da montagem de um espaço voltado apenas para a linha de futebol deu lugar à loja ampla no coração de Ipanema, que conta com subsolo, térreo, primeiro andar e o chamado Brand Space, reservado para eventos e lançamentos da marca.

Cruzamento entre as ruas Visconde de Pirajá e Garcia de Ávila: As setas indicam o maior fluxo de veículos pela Visconde de Pirajá.

Para o diretor de Real Estate da BG&H, a escolha do ponto na esquina da Rua Garcia de Ávila com a rua Visconde de Pirajá foi bastante acertada. “A loja tem excelentes vizinhos, que contribuem para a geração de fluxo de clientes e com isso pode reduzir o tempo de maturação do ponto comercial”, destaca. Com relação à visibilidade, Alexandre explica que o ponto não deve apenas ser bem localizado geograficamente. Deve estar visível e com a fachada livre de interferências. No caso da Nike de Ipanema, “o fluxo de pessoas da região, juntamente com o tamanho da fachada, facilitam a identificação da marca”, analisa o diretor. Outro ponto a favor da loja é a disponibilização de dez vagas de estacionamento exclusivas para os clientes. “Ter estacionamento disponível é sempre bem vindo e, em alguns casos, imprescindível”, conclui George. Entretanto, o diretor destaca alguns pontos desfavoráveis. “Acredito que a localização poderia ser ainda mais acertada. A esquina em que a loja está posicionada, não é a melhor daquele cruzamento”, garante. Segundo o diretor, o local ideal seria o cruzamento oposto (imagens ao lado). “À direita de quem vem pela rua Visconde de Pirajá, que possui o maior fluxo de veículos, seria o conceito de esquina positiva”, pondera. ‘’O ponto comercial ideal sempre vai existir, mas nem sempre vai estar disponível.”

Ponto Ideal: Para Alexandre, a esquina oposta seria a melhor localização.

Nike Experience Store George Alexandre, diretor de Real Estate da BG&H aponta o prós e contras do ponto comercial mais cobiçado do país. Pontos Fortes: - Loja de esquina - Grande fluxo de pedestres - Grande fluxo de veículos - Estacionamento próprio - Excelente vizinhança comercial - Boa visibilidade da fachada.

Pontos Fracos: - Não está na melhor esquina do cruzamento

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Rua Oscar Freire, São Paulo

A força do comércio de rua Por Tainá Costa

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stacionamento farto, ambiente coberto e climatizado, segurança e conforto, com lojas, lazer, alimentação e serviços, tudo no mesmo espaço. Com tantas vantagens, shoppings centers e Centros de Conveniência e Serviço (CCS) apresentam números crescentes e parecem ditar o futuro do varejo. Mas será que o comércio de rua está mesmo com os dias contados¿ Especialistas garantem que não se pode generalizar. “Sempre teremos as vantagens de se ter um ponto comercial de rua, que sem dúvidas continua muito ativo e com grande procura”, assegura Keny Sawaya, coordenador de Real Estate da BG&H. Dentre as prerrogativas que mantêm a atratividade das ruas estão custo de instalação e manutenção. Segundo Sawaya, “instalar o negócio em um shopping ou em um CCS costuma ser entre 20 e 30% mais caro do que a instalação em um ponto de rua”. A manutenção também sai mais em conta, uma vez que em grandes centros são normalmente cobradas taxas como condomínio e fundo de promoções. O investimento em propaganda também tende a ser menor, se o ponto for estratégico. Ruas próximas de faculdades, escritórios, estações de metrô e que tenham calçada larga, com um fluxo constante de pedestres são fatores que tornam o ponto comercial atrativo para diversos segmentos. Na cidade de São Paulo, por exemplo, considerada a “meca” do shoppings no Brasil, ainda existem vários pontos onde o comércio de rua é aquecido, e a procura por aluguéis segue em alta. De acordo com o coordenador da BG&H, além do Centro, onde fica a maior concentração de comércio popular de rua do país, pode-se destacar regiões como os Jardins, pela proximidade da Avenida Paulista e a rua Oscar Freire, o mais glamuroso corredor de compras da cidade. Outro ponto aquecido é o Itaim Bibi, principalmente aos

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arredores da João Cachoeira, conhecida como “maior shopping a céu aberto de São Paulo”. Vila Madalena, bairro que ainda não possui shoppings centers, também mantém em alta seu comércio de rua. Mas o espaço garantido não significa que as ruas possam ignorar a ameaça dos grandes centros de compra. Para que clientela continue fiel, renovação e adaptação às necessidades do público são fundamentais. Na Oscar Freire, por exemplo, uma série de melhorias foram realizadas nos últimos tempos, de acordo com a Associação dos Lojistas da Oscar Freire (ALOF). Além da preocupação com segurança e limpeza, obras de melhoria como o aterramento de fios elétricos, um novo calçamento com acessibilidade para portadores de necessidades especiais, alargamento das calçadas e novo mobiliário urbano foram algumas das mudanças realizadas.

Interior mantém a tradição do comércio de rua Nas cidades de interior, onde os shoppings ainda estão iniciando o processo de expansão, o comércio de rua, fortemente enraizado, também segue firme. Em Juiz de Fora, cidade com quase 500 mil habitantes em Minas Gerais, mesmo com a chegada do primeiro grande shopping center, há cinco anos, o centro, com o tradicional calçadão cortado por galerias, continua como referência comercial. Para o presidente da Câmara de Dirigentes Lojistas da cidade, Waldir Domingos, o empreendimento, que tem 4 lojas âncora e 24 mil m² de área bruta locável, conta com público distinto e preços diferentes tanto para clientes, quanto para lojistas. Segundo Waldir, “a chegada do shopping foi um passo importante para o desenvolvimento da cidade, mas o comércio de rua nunca vai deixar de existir”.


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Brasileiros repercutem tendências do Recon 2013 Por Gracielle Nocelli

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Mais de 100 pessoas estiveram presentes no Pós-Recon 2013, realizado no início de junho, em São Paulo. O evento tem a proposta de repercutir entre os brasileiros todas as novidades e tendências apresentadas durante o Recon, maior encontro empresarial do mundo que debate o segmento de shopping centers. O Recon é realizado anualmente pelo International Council of Shopping Centers (ICSC). Este ano, o encontro aconteceu em maio, na cidade de Las Vegas (EUA), e reuniu mais de 50 mil participantes, entre profissionais, varejistas, instituições financeiras, empreendedores e fornecedores de serviços para a indústria de shopping centers. Dentre os brasileiros presentes no Recon 2013 estavam os membros da delegação da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). “Há seis anos participamos do evento e trazemos tudo o que foi apresentado para discutir com o público que integra o mercado nacional”, explica Luiz Alberto Marinho, membro da delegação e sócio-diretor da GS&BW.


De acordo com Marinho, as transformações ocorridas no setor de shoppings pela concorrência direta com as lojas virtuais (e-coommerce) foram o principal tema abordado na edição deste ano do encontro mundial. “O Recon reflete a realidade americana que, hoje, é muito diferente da brasileira. Nos Estados Unidos há mais de 100 mil shoppings”, compara Marinho. “O comércio online é hoje o principal concorrente dos shoppings americanos, que tiveram que trazer novos conceitos ao público consumidor para não perderem mercado”, diz. Segundo Marinho, os shoppings americanos se tornaram mais do que um centro de compras. “São lugares de destinos sociais, onde a compra também está presente”, analisa. “São oferecidos diferentes ambientes e serviços ao público. A própria arquitetura, “mais aberta”, possibilita esta integração entre as pessoas e os espaços”, define. Na avaliação de Marinho, estas são mudanças que chegarão a longo prazo no Brasil. “Não por interferência direta do e-commerce, que ainda está se consolidando em nosso país, mas por se tratarem de novas tendências”, justifica. Durante o Pós-Recon foram debatidos, ainda, temas como marketing de shopping em tempos digitais, marcas internacionais e o mercado brasileiro, e projetos de shoppings que estão se destacando no cenário internacional.

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A nova regulação da ação revisional de aluguel Por Daniel Alcantara Nastri Cerveira

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omo amplamente noticiado na mídia, a Lei do Inquilinato sofreu nova alteração, por meio da Lei 12.744/2012, cuja vigência teve início em 20/12/2012.

Dentre outras alterações, foi incluído o artigo 54-A, que cuida das chamadas locações built to suit (aquelas em que o locador irá promover a construção ou reforma do imóvel a ser ocupado pelo inquilino), e o seu respectivo parágrafo 1º, este último tratando da renúncia ao direito de revisão do locativo: “Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. Parágrafo primeiro. Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”. Diante do novo texto legal, surgiu uma dúvida, até agora sem resposta segura, no que diz respeito à possibilidade da renúncia à pretensão de revisão judicial de aluguel em contratos de locação diferentes do built to suit, com base no artigo 19 e 68 e seguintes da Lei em pauta, senão vejamos: Cabe esclarecer que, antes da mencionada alteração da Lei do Inquilinato, o Poder Judiciário, diante da ausência de qualquer dispositivo legal que autorizasse ou vedasse expressamente a renúncia à ação revisional, já a admitia nos contratos de locação de imóveis urbanos, sob o fundamento de que, como o aluguel se trata de direito

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disponível, as partes estariam liberadas para proibir contratualmente a possibilidade ser revisto o aluguel judicialmente por meio da ação revisional. O próprio Supremo Tribunal Federal já se pronunciou nesse sentido, tendo, inclusive, editado a Súmula de nº 357, ainda sob vigência da chamada Lei de Luvas: “É LÍCITA A CONVENÇÃO PELA QUAL O LOCADOR RENUNCIA, DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO, À AÇÃO REVISIONAL DO ART. 31 DO DECRETO 24150, DE 20/4/1934.” O problema está em como interpretar o referido parágrafo primeiro do novo artigo 54-A. Como este parágrafo é de artigo que cuida exclusivamente das locações built to suit, é valida somente a renúncia à ação revisional dos contratos de locação deste gênero? Nesta linha raciocínio, os demais contratos de locação de imóveis, então, não podem prever à renúncia à ação revisional de aluguel? Segundo regra de hermenêutica – técnica de interpretação das leis e demais normas jurídicas – todos os artigos e demais dispositivos tem que ser levados em consideração. Vale dizer, não existem palavras sem significado nos termos das Leis. Sob esta ótica, pode-se defender que a renúncia somente seria aplicável para os contratos de locação do tipo built to suit, pois, uma vez que a lei somente a autoriza para estes pactos, as outras avenças locatícias, por consequencia, não poderiam estabelecer qualquer restrição quanto ao direito das partes pleitearam a revisão do aluguel com fulcro na Lei do Inquilinato. No entanto, em que pese o aludido acima, a melhor interpretação é que o multicitado parágrafo primeiro não se presta a determinar como nula as cláusulas que estabelecem à renúncia à revisão do aluguel nos contratos de locação tradicionais, isto é, muito embora esta ideia ser contrária às regras de hermenêutica, partindo-se da interpretação teleológica do novo texto legal, tem-se que este dispositivo não tem aplicação exclusiva aos contratos de locação built to suit.

O legislador, ao editar o artigo 54-A da Lei de Locações, e seu parágrafo 1º, não quis enfrentar o entendimento historicamente conferido pelo Poder Judiciário à questão. Viu, sim, uma oportunidade de incluir tal disposição, aproveitando-se o movimento de alteração legislativa. Certamente, o adequado seria o legislador inserir a possibilidade de renúncia ao direito de revisão de aluguéis na forma de parágrafo do artigo 19 da Lei em comento, que, por seu turno, prevê a possibilidade de ser proposta a ação revisional de aluguel: “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado”. Assim, a inclusão da possibilidade da renúncia à ação revisional, não pode ser tomada como cabível unicamente nos contratos de locação built to suit, entendendo-se, pois, que o parágrafo 1º, do artigo 54-A, é aplicável a todos os contratos de locação de imóveis urbanos. Nessa esteira, podemos dizer que o legislador somente positivou o que já defendia a jurisprudência. Agora, nos resta aguardar o pronunciamento do Poder Judiciário, com a formação de nova jurisprudência sobre o tema.

*Daniel Alcântara Nastri Cerveira, advogado e sócio do escritório Cerveira Advogados Associados. Professor de Pós-Graduação de Especialização em Direito Imobiliário da PUC do Rio de Janeiro. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo. Pós-Graduado em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Autor dos Livros “Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising – Temas Jurídicos”, São Paulo, 2011, Editora Lamonica, na qualidade de colaborador.

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Arquitetura das Praças de Alimentação Por Jaime Lago Mestieri

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ampliação dos números de unidades de alimentação pelos shoppings, centros comerciais e afins tem movimentado muito o mercado de franquias e redes Brasil afora. As feiras de franquias, por exemplo, sempre destacam os grandes stands para este ramo, que representa um dos grandes interesses para o novo e o pequeno empreendedor. Ao longo dos anos, não somente vemos a expansão das grandes marcas, presentes em todos os centros de compra, como também o surgimento de novos negócios e conceitos que, em sua maioria conseguem se fortalecer rapidamente com poucas unidades. Entretanto, até por conta da grande concorrência e da disputa pelo cliente, é necessária a profissionalização. O mercado, após sua rápida expansão, poderá passar por um processo de higienização, onde as estruturas mais fortalecidas poderão consolidar-se com a compra de estruturas menores, e as menos organizadas passarão a não existir. O shopping center sempre pedirá negócios surpreendentes em seu mix e os interessados por franquias sempre se apresentarão, entretanto, é valido pontuar aspectos deste negócio que sempre facilitarão a escolha da boa unidade dentro da praça de alimentação. 1.Inovação – Pense fora da caixa // mercado muito padronizado Existe uma grande hesitação do mercado em se propor algo diferente. O mercado é muito numeroso e, em sua maioria, muito semelhante. O momento atual é muito bom para produtos verdadeiramente inovadores. Temos um boom de negócios novos, de novos shoppings, as idéias verdadeiramente diferentes irão se destacar. Novas idéias e renovações vem acanhadas e são, em sua maioria muito sutis. Não se deve ter receio te propor um o avanço, até com alguma polêmica. Se o produto for bem pensado, com profissionalismo, ele terá certamente repercussões positivas dentro do mercado.

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2.Não economize na área social O orçamento do empreendimento é composto por uma planilha extensa e variada. Entretanto, ao se pensar em economia ou redução de custos, a área social, ou seja, a área que fica em contato com o cliente é a mais prejudicada. Tem-se uma visão errônea que esta área social é a grande vilã dos custos, o que não é verdade. Pense no layout da cozinha, staff exagerado, produtos e matérias-primas que poderiam ser cortados como alternativas para a redução de custos. Você só tem aproximadamente 12,50m2 de área para contato com o cliente, vale investir seu melhor planejamento nela. Sem prejudicar a manutenção e instalação da loja, a área social deve ser uma das últimas para se pensar em redução nos custos. 3.Pré-preparo cada vez mais externo Os mezaninos permitidos são muito pequenos para suportar área técnica, que se torna inevitável, além das áreas de staff e administrativas. A maioria dos mezaninos torna-se sujo, apertado e insalubre. Na medida do possível procure simplificar sua operação e ajude à produção de um espaço de mezanino enxuto, eficiente e limpo. Pense em uma operação com pre-preparo cada vez mais externo à loja ou com insumos já desenvolvidos externamente. Procure simplificar triagem, hortifrúti, açougue deste espaço já tão pequeno. Invista em desenvolver uma cozinha que se torne mais enxuta e menos auto-suficiente. 4. Valorize planejamento e pré-montagem A expansão se resume em nos “prés”: pré-preparo, pré-montagem e pré-planejamento. Para a arquitetura, a pré-montagem deve ser tratada como tendência. Tente eliminar o artesanal. Desde o aplique de materiais artesanais ou quaisquer serviços que dependam da


mão de obra local. Assim, você não estará a marcê da qualidade ou prazos não controlados. Tente diminuir a variedade de fornecedores e contratos para a montagem da loja, e transforme cada vez mais o civil em mobiliário, cenografia ou stands. 5.Sequência de leitura para as informações Não existe uma regra universal, mas um bom ponto de partida para se determinar a comunicação que a unidade fará com o cliente é hierarquizar e posicionar suas artes e medias. Para a maior distância, temos de ter o contato inicial com a marca, que se apresentará normalmente pela testeira. Após esta linha de contato, interessante é pensar numa secundária que convide ou instigue o cliente para uma aproximação. Neste caso, painéis artísticos medias eletrônicas ou algo que apresente o DNA da marcas são os mais utilizados. Em frente à loja, um pouco menos do artístico e mais didático: informações dos produtos, custos e funcionamento da loja, cabíveis em um breve momento de atenção. Por fim, o complemento do cardápio ou menu completo, entregue pessoalmente ao cliente. A mensagem deve ser entregue por completo, mas se posicionada no momento errado ou com excesso de informação, pode perder o momento de breve atenção que o cliente pode dispor para a unidade. 6. Acompanhe a evolução das praças Os shopping centers estão em pleno desenvolvimento qualitativo no Brasil. Estão amadurecendo, juntamente com o amadurecimento do consumidor brasileiro. Vale a pena estudar a evolução e entender o caminho que estes espaços de compra estão tomando. As praças de alimentação fortalecem o lado humano e a ambientação do mall em sua máxima expressão. Materiais mais pessoais, mobiliários aconchegantes e espaços que mais se aproximam ao residencial, além

das compartimentações do grande galpão em pequenas células. Cabe a unidade da praça de alimentação manter seu DNA, sua identidade, mas ganhar essa pessoalidade. A atmosfera essencialmente comercial agora cede espaço a um projeto mais humanizado. Esse encontro ou releitura da identidade da marca com a atmosfera pessoal é a essência dos novos projetos. 7. Diferenciais muito tangíveis: sutil não é perceptível Reforce os atributos de sua marca, de seu produto e de seus serviços. A janela de atenção de seu cliente poderá dispor será curta e concorrida. Trabalhe na comunicação para que seja eficiente, simples e curte e. antese de mais nada, forte. O produto de alta qualidade pode fidelizar, mas o tratamento da arquitetura e da comunicação certamente aproximará seu publico alvo ao seu negócio. Longe de querer apresentar qualquer cartilha, estes pontos representam a vivência de um mercado ágil que exigirá de seu participante sempre a atenção no campo e nos desempenhos das várias praças e clientes Brasil afora.

Com mais de dez anos de experiência desenhando no varejo, o escritório Jayme Lago Mestieri Arquitetura já conta com projetos executados na maioria dos shoppings e centros comerciais do Brasil. Atualmente o escritório conta com uma vasta carteira demais de 32 shoppings e centros comerciais projetados, mais de 20 retrofits de praças de alimentação, com empreendimentos entregues por todo o Brasil. Alguns shoppings desenvolvidos fora do Brasil, em território africano.

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DICA DO ESPECIALISTA

Qual será a futura equação do varejo brasileiro? Renata Book Rouchou

Renata Book Rouchou tem experiência de 6 anos com as marcas Domino’s Pizza, Spoleto e Koni pelo Brasil. Também trabalhou na Casa do Pão de Queijo por 17 anos, onde colaborou para a expansão da marca para 450 lojas. Além disso, tem experiências na Swensens Inc. e Phillips do Brasil. Ela tem amplo conhecimento em desenvolvimento de novos negócios, franquias e operações, além de um forte plano de negócios.

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Pensar a atual equação do varejo brasileiro sob a perspectiva do “Real Estate” é refletir sobre diversos valores aspectos:

A equação será re-balanceada. Serão novas discussões na mesa para potencializar este crescimento e possibilitar o fortalecimento de um mercado maduro.

.Grande momento de expansão dos shopping centers no Brasil(35/40 novos centros/ano)

Profissionais que já vivenciaram esta fase em outros mercados (como o mercado europeu, por exemplo), sabem que faz parte de um ciclo e o mercado brasileiro passará por esta acomodação brevemente.

.Crescimento dos shoppings nas cidades do interior do país, aumentando sua capilaridade .Oportunidade de expansão acelerada das redes de varejo – âncoras, satélites e alimentação, seja com lojas próprias ou com lojas franqueadas .Aquecimento do mercado de engenharia, arquitetura e toda rede de prestadores de serviços e de produtos .Oportunidades de negócios para novos “entrantes” do mercado internacional, novas redes e novos franqueados A principal reflexão é até que ponto a atual equação do varejo brasileiro está balanceada em termos de custos de ocupação para os lojistas, face aos crescentes valores de aluguel, condomínio e luvas? O atual cenário com taxas de vacância próximas do zero nos shoppings consolidados irá permanecer? O número de redes de varejo e lojistas atual será suficiente para locar todos os novos empreendimentos? O varejo e a economia brasileira terão crescimento significativo no biênio 2013/2014? Teremos mão de obra suficiente para contratar e capacidade para treinar, a fim de atender esta expansão? Não existirá sobre posição de empreendimentos em algumas cidades do interior. Com certeza, cada um de nós deve ter respostas divergentes a cada uma das reflexões acima, mas certamente estamos vivendo um momento de transformação no varejo brasileiro. Eu pessoalmente acredito que os shoppings e as redes terão uma expansão agressiva, mas um novo cenário de equilíbrio de resultados está se desenhando.Empreendedor e lojista estão ligados e cadavez mais interdependentes.

Com margens de lucro comprimidas pela atual realidade do “Real State”, serão naturalmente modificados para permitir a sobrevivência natural dos varejistas. Novas perspectivas de expansão serão criadas mediante re-negociações , novas bases comerciais, novos “clusters” de expansão. Flexibilidade e criatividade. Qual será a futura equação do varejo brasileiro? Talvez ainda não exista uma resposta formada- não existirão vencedores ou vencidos, muito menos lados opostos.Somos todos parceiros de negócios interdependentes, pensando e buscando uma nova forma de fazer negócios, uma relação “ganha-ganha” para empreendedores e lojistas, um capitalismo de 4ª. Geração. Os paradoxos atuais do mercado de “Real Estate” nos levam a esta necessidade de reflexão. E como personagens atuantes desta história, proponho a criação de grupos de discussão em busca de soluções.Devemos ser cada vez mais parceiros – lojistas trocando informações ainda que concorrentes, lojas âncoras trocando idéias com lojas satélite, lojistas à mesa com empreendedores- em busca de transparência, de novas alternativas de custo/benefício para esta cadeia de valor que é o varejo no Brasil. Todos em busca de um equilíbrio de margens e da longevidade das relações comerciais,sem as quais os cenários não serão sustentáveis. Esta discussão poderá gerar a futura equação do varejo brasileiro – mais maduro e mais equilibrado, na mesma medida do país que desejamos.

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27/8 e 28/8 16º Forum de Varejo da América Latina Local: Fecomércio, SP

Set'2013 7/9 Beauty Fair

Local: Expo Center Norte, SP

11/9 Fórum Pet Brasil 2013 Local: Renaissance, SP

30/9 a 2/10 Shop.org

Local: Lakeside Center, McCormick Place, Chicago, USA

Out'2013 7/10 a 9/10 WRC Paris

Local: Paris, França

23/10 Fórum Food Service Local: Millenium, SP

30/10 Fórum Varejo Esportivo 2013 Local: CBB, São Paulo

30/10 a 31/10 WRC Latam

Local: WTC, São Paulo

Nov'2013 13/11 a 15/11 MAPIC

Local: Cannes, França

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3 dias de exposição, conferências e networking para construir o futuro do varejo

13 A 15 de NOVEMBRO DE 2013

Cannes - França www.mapic.com

Retail Rising staRs:

Brasil, China, Índia e Rússia

MAPIC is a registered trademark of Reed MIDEM- All rights reserved

vivem um bom momento ecônomico e são considerados os principais mercados para expansão do varejo

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dará destaque ao Brasil, um dos Retail Rising stars, com conferências e eventos dedicados à promoção de negócios no país. Junte-se a nós! mapic@orbiz.com.br

Revista Retail Real Estate ed.01  

Revista voltada aos varejistas e shoppings, colocando lado a lado, conteúdos e informações relevantes sobre as empresas do segmento de varej...

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