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REVISTA DA ASSOCIAÇÃO PARA O DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E TURÍSTICO DO BRASIL - ADIT BRASIL

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NOVOS RUMOS PARA A LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA PERFIL:

Jaime Lerner Um realizador do urbanismo

Securitização começa a ganhar mais espaço no imobiliário

Condo hotel se firma como alternativa para captação de recursos

David Brain: Explicando o conceito de Charrettes

MAIS: Velho e Novo Urbanismo | COMPLAN e ADITJuris fortalecidos | Depois da crise, Resorts tem perspectivas


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EDITORIAL

CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DIRETORIA EXECUTIVA Felipe Cavalcante - Vivendi Cristiano Teixeira – Norcon/Rossi Hélio Abreu – Record Inc. CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO MEMBROS DO CONSELHO Alejandro Moreno - RCI Caio Calfat – Caio Calfat Real Estate Carlos Alberto Camargo – Cons. Praia Grande Cesar Refosco - Habitasul Franklin Mira – Odebrecht Real. Imob Irineu Guimarães – Beach Land Develop. Jorge Arraes - CDURP Jose Antônio Simón – ADEMI/PE José Romeu Ferraz – Develop Brasil Lucas Izoton - Viverbem Maurício Menezes – Vistadoro Urbanismo Nilson Nóbrega – Alpha Brazil/ TDM Paulo Toledo – CIA São Paulo Roberto Carlos Lopes - Incopar Sérgio Villas Boas – CIPASA Urbanismo Silvio Bezerra - Ecocil Valério Gomes – Pedra Branca CONSELHO CONSULTIVO Paulo Safady Simão - CBIC Romeu Chap Chap - Secovi-SP CONSELHO FISCAL Ayrton Aguiar – AGC Gestão Joaquim Santana – Teto Planejamento Paula Peixoto – Ironhouse Daniel Áran – Cohar Negócios Imobiliários (suplente) Raquel Dombroski – Ábaco Brasil (suplente) Rita Martins – Rita Martins Advogados (suplente) EQUIPE ADIT BRASIL Sérgio Pascual, Superintendente Helen Santos, Gerente Administrativo-Financeira Jessiel Rocha, Coordenador de Marketing Liciane Costa, Coordenadora de Eventos Rosinês Rodrigues, Coordenadora de Cursos Cristiane Alves, Assistente Financeiro Uriel das Neves, Estagiário de Marketing

Revista

EDITORA VIDA IMOBILIÁRIA BRASIL DIRETOR EXECUTIVO Luiz Sampaio lsampaio@vidaimobiliaria.com.br JORNALISTAS Tatiane Mouradian - Editora MTb 56238/SP Carolina Migoya press@vidaimobiliaria.com.br COMERCIAL comercial@vidaimobiliaria.com.br FINANCEIRO Ana Maria Carvalho acarvalho@vidaimobiliaria.com.br DESIGN GRÁFICO E EDITORIAL Gregório Stayros Dipapidis REDAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO VIDA IMOBILIÁRIA BRASIL Rua Inglês de Souza, 549 – sala 3 Aclimação - São Paulo - SP CEP 01546-010 Tel/Fax: 11 3565-0536 www.vidaimobiliaria.com.br

Capa: Perspectiva do Projeto Fazenda Paranoazinho (DF) , desenvolvido pela Terra Urbanismo

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ADIT Invest chega à sua 8ª Edição totalmente revigorado e fortalecido nesse ano de 2013. Apoiado no fortalecimento da nossa entidade como palco para as grandes discussões do setor, o evento completa mais uma etapa do seu rodízio, contando com representantes de mais de 20 estados e do Distrito Federal, o que comprova o sucesso da nacionalização da ADIT, iniciada há quatro anos. O momento é mais que oportuno para discutirmos as perspectivas para os próximos anos, tendo em vista a redução no crescimento do setor nos últimos meses, além dos primeiros sinais de preocupação com a economia brasileira. Mantendo nosso principal foco em aproximar o mercado imobiliário do mercado financeiro, continuamos investindo fortemente na idéia de capacitar nossos empresários a utilizar os mecanismos e instrumentos financeiros disponíveis para melhor atuação em nosso setor. Para isso, estamos realizando vários cursos de capacitação. Este ano já os realizamos em Santa Catarina, São Paulo e Sergipe e pretendemos realizar futuramente mais cursos, nas cidades de Ribeirão Preto(SP), Campinas(SP), São José do Rio Preto(SP), Natal(RN), entre outras.  Além disso, para que o nosso mercado se adapte aos novos tempos da economia brasileira e internacional, continuamos reunindo informações, conhecimento e experiências junto a profissionais e empresários do setor em nossa revista: a Panorama ADIT. A Revista Panorama ADIT já é mais um benefício para nossos associados em todo o Brasil. Além de reunir os principais temas, artigos de renomados especialistas do e entrevistas com mercado, a publicação apresenta-se como uma excelente plataforma que gera exposição, e abre espaço para que exponham suas opiniões e divulguem as ações de suas empresas. Convido a todos a participarem cada vez mais no fortalecimento de nossa Revista Panorama ADIT, de nossa entidade e da construção de um mercado imobiliário mais maduro e profissional. Felipe Cavalcante Presidente do Conselho de Administração da ADIT

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CAPA Novos rumos da legislação urbanística

14 Jaime Lerner, Urbanista

33 Resorts em recuperação

42 Condo hotel como alternativa de recursos

54 Cobertura COMPLAN 4 | Nº2 | 2013 |

24 ÍNDICE Editorial ADIT 3 OPINIÃO Caio Sérgio Calfat Jacob 5 BREVES 6 PERFIL Jaime Lerner, Urbanista 14 PERSONAGEM INTERNACIONAL David Brain, National Charrette Institute (USA) 18 QUEM&ONDE 22 CAPA Novos rumos da legislação urbanística ENTREVISTA Marcelo Michaluá, sócio gestor da RB Capital MERCADO DE RESORTS Mercado apresenta recuperação gradual INVESTIMENTOS Operação de Securitização começam a ganhar espaço ARTIGO Restrições ambientais em comunidades planejadas, por Sandra Pires Barbosa

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PANORAMA HOTELEIRO Condo hotel se firma como alternativa de captação de recursos 42 OPINIÃO Luiz Augusto Pereira de Almeida, Sobloco DESTAQUE ADIT Inteligência Imobiliária, por Cristiano Rabelo ENTREVISTA Guilherme Takeda, O Velho e o Novo Urbanismo ARTIGO A importância do Master Developer, por Saulo Suassuna Filho EVENTOS ADIT Cobertura COMPLAN Cobertura ADIT JURIST MISSÕES ADIT Cobertura Missão São Paulo

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ASSOCIADOS Artigo 64 Novos Associados 66 Diretório 68 AGENDA 70


COLUNA DO CONSELHO

O novo momento do turismo de lazer no Brasil Caio Sergio Calfat Jacob*

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cenário do turismo de lazer modificou-se de forma acentuada nos últimos quinze anos no Brasil. A partir da estabilização econômica proporcionada pelo Plano Real, no governo Itamar, a população brasileira experimenta um período de acentuada alteração social e econômica, resultando em aumento do consumo interno, e num novo perfil de consumidor, com maior poder aquisitivo e mais propenso ao consumo de produtos de lazer. No final da década de 90 e primeira metade dos anos 2000, além da estabilidade, o câmbio favorável proporcionava um aumento substancial de estrangeiros entrando no Brasil, como empreendedor e como consumidor, seja como hóspedes dos resorts e hotéis, seja como compradores de segunda-residência, a ponto de em 2005, cerca de 5% dos europeus que vinham ao nosso Nordeste já possuíam residências de férias por aqui. Neste período, o turismo passa a ser considerado como atividade econômica e produto de consumo, sendo implantado o PROyDETUR (Programa de Desenvolvimento do Turismo), que se tratavam de incentivos financeiros proporcionados pelo BID e Banco Mundial e fiscais proporcionados pelos governos federais e estaduais para investimentos em turismo e hotelaria. Ainda neste período, foram implantados diversos vôos internacionais sem escalas entre a região nordestina e a Europa e o Governo Lula criou o Plano Aquarela 1 e 2 (Marketing Turístico Internacional do Brasil), cujo objetivo era promover internacionalmente o Brasil, e que previa a entrada de 10 milhões de turistas estrangeiros no país em 2010. A meta não foi cumprida devido à crise dos aeroportos que viria a ocorrer em 2006/2007. Nesta década foram regulamentadas as questões do turismo, formados novos roteiros e novos destinos turísticos, por todos os estados do Nordeste. A partir de 2005, o país, apresentava boas condições macroeconômicas, mudanças no perfil social e demográfico, crescimento do PIB e melhor distribuição de renda que resultou em nível recorde de empregos, aumento do crédito e do poder de consumo das famílias. Em 2006 e 2007 houve a crise aeroportuária, resultando na redução sucessiva do fluxo estrangeiro de turistas, não conseguindo ultrapassar o patamar de 6 milhões de turistas estrangeiros por ano, parâmetro que deve ser quebrado na Copa 2014.. Em 2007 a FIFA anunciou o Brasil como sede da Copa do Mundo de 2014, mas no final de 2008 ocorreu o estouro da bolha imobiliária internacional, situação que o mercado do-

méstico não experimentou, mas com reflexos diretos nos empreendimentos imobiliário-turísticos em planejamento no Nordeste brasileiro. A partir daí, diversos projetos imobiliário-turísticos foram engavetados e os que já haviam sido lançados ou estavam em construção foram adaptados para o público brasileiro, como segunda ou mesmo primeira habitação, caso dos localizados mais próximos às cidades. Em 2010, começa a despontar um novo consumidor de turismo, o brasileiro que ascendeu socialmente, ávido por viajar. Em função disso, houve um reposicionamento dos resorts em operação para este público, provocando o aumento do fluxo turístico doméstico nos resorts. O setor de eventos, que crescia muito na década de 2000, continua sua escaldada rumo aos primeiros lugares entre os destinos que mais promovem eventos no mundo, provocando o reposicionamento dos projetos de resorts, com foco em convenções. Esta nova situação provoca uma diminuição na taxa média de ocupação e um aumento na diária média. E consolida-se um novo tipo de turismo de lazer: o ecológico, nas várias vertentes, proporcionando o surgimento de novos resorts no Brasil Central, e o crescimento dos melhores resorts existentes. Destinos como Rio Quente (GO), Foz do Iguaçu (PR), Chapada Diamantina (BA), dos Veadeiros (GO) e dos Guimarães (MT), Campos Gerais (PR), Jalapão (TO), entre muitos outros localizados em lagos, rios, montanhas, represas, consolidam-se. Este é o novo cenário para os próximos anos: o crescimento do turismo de lazer no Brasil, aliado ao de eventos, tendo o brasileiro como principal hóspede, especialmente o que mora perto. (*)Engenheiro civil, sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting, vice-presidente de Assuntos Turístico-Imobiliários do Secovi-SP, membro do Conselho Deliberativo Vitalício e ex-presidente da LARES – Latin American Real Estate Society, membro do Conselho de Administração da ADIT Brasil, membro do Conselho Consultivo do São Paulo Convention & Visitors Bureau, Professor de Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros do MBA Real Estate da FUPAM/ FAU-USP, do pós-graduação de Gerenciamento de Empreendimentos na Construção Civil da FAUMackenzie, coordenador e professor do Curso de Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros da Universidade Secovi e da Academia de Engenharia e Arquitetura, membro do Conselho Editorial da Revista Vida Imobiliária Brasil.

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BREVES

Iberostate lança empreendimento em frente ao mar na Praia do Forte (BA)

Cipasa Urbanismo prevê crescimento de 40% nos próximos dois anos

Nada melhor do que viver toda a beleza natural do litoral norte baiano com conforto e segurança de um hotel cinco estrelas, mas estando em sua própria residência. O Reserva do Mar Premium Residences by Iberostate - novo empreendimento lançado pelo Iberostate na Praia do Forte - consegue transformar esse sonho em realidade. O projeto reúne 36 luxuosos apartamentos de frente para o mar e uma estrutura exclusiva que oferece aos moradores todos os serviços do Hotel Iberostar, além da segurança e acesso privativo a uma das mais belas praias do litoral brasileiro. E o cenário deslumbrante da Praia do Forte fica ainda mais imponente através do traço marcante e arrojado do arquiteto baiano Ivan Smarcevscki, que assina o projeto dos apartamentos. Joan Gutierrez, diretor comercial do Iberostate Praia do Forte, conta que a estrutura do empreendimento tende a aproximar ainda mais os baianos do mar, que já está incorporado ao seu lazer nas horas vagas, bem como apresentar, simbolicamente, a magia presente na imensidão das águas salgadas para os turistas que ainda não tiveram o privilégio de tê-lo tão perto. O projeto foi inspirado no nosso clima

Após a consolidação da estratégia de expansão nacional em 2012, a Cipasa projeta lançar nos próximos dois anos um VGV (Valor Geral de Vendas) de aproximadamente R$ 1,2 bilhão, o que representa um crescimento de 40%. “Em 2013 prevemos o lançamento de 15 novos empreendimentos em regiões que estão em pleno desenvolvimento econômico”, comenta Sérgio Villas Bôas, presidente da Cipasa Urbanismo. A companhia, que atua no mercado de loteamentos há mais de 20 anos, já conta com mais de 160 projetos lançados ou em desenvolvimento, divididos em mais de 90 milhões de metros quadrados urbanizados e fecha 2012 com novos negócios presente em 17 estados brasileiros (São Paulo, Rio de Janeiro, Espírito Santo, Bahia, Rio Grande do Norte, Minas Gerais, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Rondônia, Mato Grosso, Pernambuco, Piauí, Alagoas, Paraíba, Sergipe, Pará e Amapá) e em mais 70 municípios. Os empreendimentos da Cipasa se destacam pela excelência urbanística e qualidade das obras de infraestrutura. “Acreditamos que o desenvolvimento de áreas urbanas pode trazer valorização para o entorno e agregar qualidade às cidades”, acrescenta Ivo Szterling, diretor de urbanismo. Cada projeto resulta em bons espaços para viver, oferecendo aos moradores mais qualidade de vida, segurança, lazer, além de fácil acesso a comércios e serviços.

privilegiado e nos lindos visuais da Praia do Forte, lançando mão de uma arquitetura tropical com varandas, telhados em taubilha e grandes vãos transparentes, que trazem a paisagem para dentro dos cômodos. As unidades foram divididas em blocos, com apartamentos térreos (150m²) e duplex (220m²), todos localizados a menos de 80 metros do mar. Para criar um ambiente de privacidade e conforto, o projeto prevê ainda grandes espaços comuns, num condomínio fechado, com recepção, concierge e área de lazer exclusiva com uma piscina com mais de 800m² com bar molhado. Todas as unidades são entregues com piso, bancadas de banheiros, ferragens e louças de primeira qualidade. Quem escolher os apartamentos duplex ainda contam com uma piscina particular. Para atender a grande demanda dos interessados em adquirir um imóvel no litoral norte baiano, o Iberostate Praia do Forte conta com estrutura personalizada de corretores. Atualmente, o empreendimento trabalha com cinco empresas baianas de corretagem, além de contar com sua própria equipe de vendas e com escritórios nos estados de São Paulo e Sergipe.

Imobisul prepara lançamento de site de oportunidades A Imobisul, empresa associada da ADIT em SC, com base em Florianópolis, passou os últimos 4 anos no mercado de captação de fundos imobiliários para investimentos no estado em diferentes segmentos (hotelaria, logística, residencial, MCMV, corporativo e comercial), interagindo no período com vários gestores de fundos e incorporadoras, como XP Investimentos, Rodobens, RB Capital, Brazilian Capital e Ecocil, entre outros. No período, o diretor da Imobisul, Ricardo Valls, observou que é grande a demanda por produtos imobiliários em diferentes estágios de desenvolvimento – terrenos, galpões, prédios industriais, lajes corporativas, etc. - no segmento comercial na região Sul. A própria Imobisul 6 | Nº2 | 2013 |

se beneficiou, intermediando vários negócios imobiliários comerciais. Desta forma, Ricardo decidiu organizar a oferta do mercado imobiliário comercial no Sul do Brasil, ainda muito pulverizada e pouco organizada, e lançará um site especializado, com a linguagem adequada a cada segmento comercial e corretores especializados, com formação superior em engenharia, geologia, geografia e matérias correlatas, para atender esta demanda. A previsão de lançamento é na primeira quinzena de Setembro de 2013. O site usará os domínios www.imoveiscomerciais-pr. com.br,  www.imoveiscomerciais-sc.com.br  e  www.imoveiscomerciais-rs.com.br, todos administrados pela equipe da Imobisul.

Ricardo Valls


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BREVES

Centro Cultural com a cara da Itália será inaugurado no Espírito Santo O Espírito Santo terá, em breve, um Centro Cultural com a cara da Itália. Estão a todo vapor as obras do Centro Cultural Villaggio d’Italia, empreendimento do Grupo Izoton que está sendo construído no pedaço mais charmoso da região serrana capixaba, a região de Pedra Azul, em Domingos Martins. No local, os visitantes poderão conferir toda a história da região das Montanhas Capixabas, com traços marcantes dos imigrantes italianos, enquanto aproveitam o clima agradável e desfrutam da singular gastronomia local.  O Centro Cultural abrange o Memorial do Imigrante, que vai reunir toda a história de influência e tradição da imigração italiana e alemã na região serrana do Espírito Santo; um Espaço de Degustação para a Confraria do Vinhos; um aconchegante Memorial do Café, que oferece aos visitantes uma cafeteria com cafés e delícias típicas da região; e ainda uma Delicatessen com produtos do agroturismo local como queijos, socol, geleias e outros. A previsão de inauguração do Centro Cultural Villaggio d’Italia é para o primeiro semestre deste ano. O Centro Cultural está sendo construído no empreendimento temático Villaggio d’Italia Residential SPA & Resort, com VGV (Valor Global de Vendas) de R$ 130 milhões, que mesclará residências e unidades hoteleiras. Seus condomínios, com denominação das principais regiões e cidades italianas, resgatará a arquitetura das regiões de origem. Pelo arrojo do projeto foi a ele concedido o Prêmio Destaque ADEMI 2011.

ILOA abre suas portas para o público O mais novo complexo turístico-imobiliário de Alagoas, o ILOA Vida em Família, na Barra de São Miguel, acaba de iniciar suas atividades. Operando em sistema soft-open desde o dia 3 de janeiro, o empreendimento, projeto pioneiro da Vivendi no Estado, reúne em uma área verde de 90.000 m², composta por um gigante complexo de lazer e esportes, duas propostas: o ILOA Resort, hotel com 96 apartamentos de alto padrão, administrado pela BHG Solare, terceira maior rede hoteleira do país, e o ILOA Residence, condomínio com 156 unidades

habitacionais de 1,2 ou 3 quartos, com os serviços, lazer e segurança de um hotel. “Foram três anos de planejamento e mais outros três anos de obras para tornar este sonho uma realidade”, diz Felipe Cavalcante, idealizador do projeto, sócio-diretor da Vivendi, e  presidente da ADIT (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil). “É com muito orgulho que entregamos agora mais este importante equipamento turístico para Alagoas, que inserirá a Barra de São Miguel no circuito dos grandes resorts brasileiros”, afirma.

BLD Brasil aposta em ferramenta de marketing digital para estreitar relações com o mercado Apostando no mundo virtual para estreitar suas relações com seu público-alvo e fazer divulgações mais estratégicas sobre seus produtos e serviços, a BLD Brasil está desenvolvendo um aplicativo de gerenciamento de contatos e ações promocionais de marketing direto. O objetivo deste projeto é para que o mercado conheça e acompanhe a evolução dos projetos, atuação e parcerias 8 | Nº2 | 2013 |

desenvolvidas pela empresa. Segundo Irineu Guimarães, diretor da BLD Brasil, devido a empresa promover desenvolvimento imobiliário com foco na análise completa do futuro empreendimento, sua principal ferramenta de trabalho é a informação qualificada e segmentada. “Tudo passa pela necessidade de legitimar a nossa atuação comercial, elegendo essa ferramen-

ta como forma de dar o devido acompanhamento ao mercado e stakeholders, ao mesmo tempo em que gerenciamos nossas ações de marketing”, explica Guimarães. A ferramenta virtual da BLD Brasil está na fase de gerenciamento de contatos, formação de mailing e processos de gerenciamento de relatório e rastreio das ações que serão feitas com este aplicativo.


BREVES

Ábaco lança Horizon Clube Residencial, no Vale dos Sinos

A Incorporadora Ábaco lança novo empreendimento no Vale do Sinos: o Horizon Clube Residencial,  os melhores terrenos da região, com infraestrutura inédita.  No dia 28 de maio,foi realizado o lançamento do produto, em um encontro com mais de 50 imobiliárias, representadas por mais de 350 corretores, para treinamento e preparação para as vendas, no local do futuro empreendimento, no qual foi destacado todos os diferenciais do projeto. Afinal, o Horizon Clube Residencial traz um conceito novo  para a região: área de lazer, composta por um club house com piscinas, pub com churrasqueira e sinuca,

estar com lareira, espaço kids, playground e sala jogos. Ampla área de esportes com fitness indoor e ao ar livre, quadra poliesportiva, quadras de tênis, campo de futebol e bicicletários. Oferece ainda  espaços  para confraternização como quiosques gourmet com churrasqueira, forno de pizza e fogão à lenha, salão de festas, estar mirante com lareira externa, horta, pomar e área verde preservada.  Tudo isso com um projeto de segurança planejado especialmente para o empreendimento. No Horizon, há também a possibilidade de contratação de serviços pay-per-use: serviços de transporte, aulas particulares de esportes, serviços de limpeza e jardi-

nagem, pequenos reparos e instalações, preparação de festas, churrascos e eventos.  Estes serviços serão administrados e validados pela Associação de Moradores Horizon Clube Residencial. O empreendimento está localizado no bairro Encosta do Sol, em Estância Velha. Além de possuir uma vista deslumbrante do Vale do Sinos, o local está próximo do centro de Estância Velha e de Novo Hamburgo, que  oferecem  opções de compras, serviços, lazer, educação e saúde. Muito bem situado em relação às vias da região, permite fácil acesso às principais cidades do Vale do Sinos, como São Leopoldo, Portão, Sapiranga, Campo Bom e Ivoti.

Volume global de transações hoteleiras deve atingir US$ 33 bilhões em 2013

Os especialistas da área de Hotéis e Hospitalidade da Jones Lang LaSalle esperam que o volume mundial de transações no segmento de hotelaria atinja a cifra de US$ 33 bilhões em 2013, conforme a maior transparência em todo o mundo for abrindo espaço para um campo de atuação mais globalizado para os investidores. Com a continuidade da transformação do cenário de investimentos, diversos grupos de investidores continuarão interessados em adquirir ativos, revelam os resultados do relatório anual da Jones Lang LaSalle, Ho-

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tel Investment Outlook (Perspectivas do setor de investimentos hoteleiros). O capital transnacional, que correspondeu a 30% do investimento global em hotéis em 2012, também poderá acelerar-se em 2013. Os ciclos econômicos anteriores fornecem poucas pistas do que este ano reserva para o segmento de hotéis, com os novos indicadores combinados de uma economia global que exibe disparidades definindo os caminhos do investimento: Adisponibilidade global de capital para financiamento deverá ficar em seu nível mais alto desde 2007; Os fundos de private equity e os REITs (fundos de investimento imobiliário - FIIs) dominarão a atividade de compras, respondendo por 60% do mercado global;

Os maiores vendedores serão os induzidos pelos bancos, em decorrência de problemas de refinanciamento. “Proprietários inadvertidos de hotéis, tais como bancos e liquidatários, continuarão levando para o mercado significativa parcela dos produtos hoteleiros.  Esperamos também que investidores institucionais liquidem ativos non-core selecionados, criando oportunidades para investidores interessados em agregar valor aos ativos”, disse Mark Wynne-Smith, CEO Global do Grupo de Hotéis & Hospitalidade da Jones Lang LaSalle.  “Embora os compradores tenham indicando uma intenção maior de aquisições em 2013, a incerteza econômica global manterá um teto para o volume de transações”.


Dos players ativos, os fundos de private equity continuarão na liderança como investidores, estando na posição favorável de obter retornos oportunistas por meio de seu significativo poder de compra e tolerância ao risco.  Os fundos de investimento imobiliário (FIIs), compradores líquidos ao longo de todo o ano de 2012, continuarão fazendo as mais importantes aquisições de imóveis principais em grandes mercados.  Esse é o caso especialmente na América do Norte e na região da Ásia-Pacífico, onde dois novos fundos de investimento em hotéis, estabelecidos em Cingapura, foram listados em bolsa.  Em 2013, fundos do Oriente Médio continuarão esquadrinhando o globo à procura de ativos ‘premium’, em busca de oportunidades para exportar capital. A disponibilidade global de financiamento em 2013 deverá atingir seu nível mais alto desde 2007, não obstante variações regionais.  Grandes bancos, tradicionalmente os principais fornecedores de financiamento

Anuncio_RCI_brasil_27feb2013.pdf

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imobiliário, não possuem balanços com capacidade financeira suficiente para emprestar montantes significativos de dinheiro novo.  Os fundos soberanos, fundos mútuos e seguradoras, no entanto, preencherão essa lacuna como financiadores de capital para dívidas de primeiro grau e, em alguns casos, para operações de mezanino. Os resultados operacionais hoteleiros estão, de forma geral, mantendo-se fortes e, em alguns casos, dadas as pressões econômicas, estão superando as expectativas.  Na dianteira do crescimento em termos de receita por quarto disponível (índice RevPAR*), neste ano, estão as cidades ricas em recursos e as grandes metrópoles em todo o mundo, destacando a atratividade que hotéis de alta qualidade e geradores de receita têm como classe de ativos. Os viajantes globais puxarão a demanda e as tarifas médias em mercados como Istambul, Munique, São Francisco, Boston, Sydney e Cingapura, os quais já atraíram o interesse dos investidores, e serão

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os mercados para se acompanhar atentamente em 2013. Os níveis de transações, os valores do capital, os números dos negócios imobiliários hoteleiros e os aluguéis estão, em geral, melhorando contra um pano de fundo de revisões para baixo nas perspectivas de crescimento econômico.  Todavia, dados os montantes de estímulos que continuam sendo injetados na economia mundial, as expectativas são de que as taxas de crescimento melhorem gradualmente nos próximos anos. “As estratégias de investimento daqui para a frente serão mais estruturais e estratégicas do que cíclicas, impactando aquilo que sempre consideramos o fluxo e refluxo ‘típicos’ do mercado de transações”, concluiu David Green-Morgan, diretor global de pesquisa da área de Mercado de Capitais da Jones Lang LaSalle.  “Investidores e operadores flexíveis, que conseguem calcular riscos e se adaptar rapidamente, serão os mais bem sucedidos este ano”.  


BREVES

Empreendimento catarinense projeta primeira rua compartilhada do Brasil

Projetado com a missão de ser um dos melhores lugares para ser viver até 2020, o bairro planejado Pedra Branca, localizado em Palhoça, na Grande Florianópolis (SC), construirá neste ano a primeira “rua compartilhada” do Brasil. O conceito, ainda inédito no país, começa a tomar forma e será posto em prática no segundo semestre deste ano no centro do “bairro-cidade” sustentável. A ideia é construir uma rua sem calçada, sem meio-fio, onde todos andam no mesmo nível e a prioridade é o pedestre. A chamada “rua compartilhada” já é conhecida. Ela existe em vários países e foi apresentada como ideal para o bairro após consultoria do Gehl Architects, um dos mais renomados escritórios de urbanismo do mundo. Em visita técnica à Pedra Branca, no fim de 2012, o arquiteto e urbanista Ulrik Nielsen, sócio do escritório, consolidou o projeto juntamente com os demais profissionais envolvidos com o empreendimento. Agora, os detalhes finais de pavimentação, arborização, mobiliário urbano, iluminação, programação visual e de engenharia estão sendo finalizados e as obras devem iniciar em 30 dias, com conclusão prevista para setembro deste ano. A inovação vai ao encontro do conceito de “rua caminhável” que fará parte de todo o 12 | Nº2 | 2013 |

bairro, com largas calçadas, praças, lounges e baixo limite de velocidade para os automóveis. A novidade será implantada no coração da Pedra Branca, e pode ser considerada uma evolução do popular calçadão, segundo um dos engenheiros responsáveis pelo projeto, Dilnei Bittencourt.  “Será permitido que os carros passem por ela, mesmo que a prioridade seja o pedestre e o ciclista”, explica. Para que a prioridade aos pedestres fique em evidência, demarcações limitarão o acesso aos automóveis nas faixas laterais. Já para os pedestres, o caminho será livre. “O pedestre poderá andar por onde quiser. Se atravessar na frente de um carro, este terá que parar para que ele passe”, explica Bittencourt. Para isso, a velocidade dos automóveis em nenhuma hipótese passará de 10km/h.  A rua não será uma via exclusiva de ligação. Com exceção de quem mora ou trabalha no local, quem não está disposto a trafegar em uma velocidade tão baixa, pode pegar outros trajetos. O trecho, com cerca de 250 metros (aproximadamente três quarteirões), ligará à Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul) a praça central do bairro e terá iluminação sofisticada e pavimentação de basalto. Desde que deixou sua condição de fa-

zenda (com 250 hectares) destinada à pecuária para se tornar um projeto urbanístico inovador no início dos anos 2000, a Pedra Branca passou por algumas fases. Até 2020, pretende se tornar um dos melhores lugares para as pessoas viverem. Para a meta ser alcançada, Valério Gomes, presidente do empreendimento, crê que a interação entre empreendedor, projetistas, colaboradores e moradores é fundamental. “Nós temos um desafio enorme pela frente, que é construir um local onde as pessoas desejem morar. trabalhar, estudar e se divertir. Para isso se concretizar, a colaboração de cada um é muito importante.” Apontado como referência nacional e internacional, a construção do empreendimento é pautada nos conceitos do Urbanismo Sustentável, que tem como prioridade a qualidade de vida e o resgate às antigas cidades. Nessa ótica, a infraestrutura do bairro é planejada para que os moradores possam se deslocar prioritariamente a pé ou de bicicleta, pois o local oferecerá a curta distância moradia, emprego, educação, serviços e lazer. No projeto urbanístico do ‘bairro-cidade’, como também é conhecido, estão previstos 35 km acessíveis a bicicletas e as pessoas poderão acessar qualquer ponto do empreendimento pedalando.


Rede Mabu Hotéis e Resorts lança programa de Vacation Club Considerado uma tendência mundial no segmento de hotelaria, o sistema “férias compartilhadas” passará a ser oferecido pela Rede Mabu Hotéis & Resorts. Intitulado Mabu Vacation Club, o programa de hospedagem foi adotado em parceria com o grupo RCI (Resort Condominius International), pioneiro e líder no segmento. O objetivo é contribuir para o crescimento contínuo de ocupação e oferecer ao público de lazer opção de férias diferenciadas através do já reconhecido padrão Mabu. A comercialização do sistema iniciou no dia 20/12 de 2012, no Mabu Thermas & Resort, em Foz do Iguaçu, e a operação em 2013. O programa Mabu Vacation Club se baseia na aquisição de pontos e troca por semanas de hospedagem. Ao fazer parte do clube, o consumidor terá a possibilidade de utilizar, por um período determinado, os serviços de qualquer um dos hotéis da Rede Mabu, localizados em Foz do Igua-

çu, Curitiba, Campina Grande do Sul/PR e Mairiporã/SP. Além de usufruir da confortável e requintada estrutura dos empreendimentos, incluindo toda a área de lazer, os clientes têm direito a descontos em alimentação e bebidas. A família e os amigos do cliente também podem utilizar esse serviço.  De acordo com o diretor executivo da Rede Mabu Hotéis & Resorts, Wellington Estruquel, o Mabu Thermas & Resort será o primeiro hotel de Foz do Iguaçu a ter esta modalidade de comercialização. “O Destino Iguaçu tem grande potencial de atração para turistas do mundo todo. A cidade, inclusive, tem alcançado recordes de visitação. Com o Mabu Vacation Club nossa intenção é que mais pessoas venham para Foz do Iguaçu e conheçam os diferenciais em atendimento e infraestrutura que oferecemos”, explica.

Turistas de todas as regiões do país poderão adquirir o sistema férias compartilhadas pelo programa Mabu Vacation Club. Um diferencial é que o comprador poderá escolher qualquer época do ano para visitar um dos hotéis da rede ou um dos destinos internacionais integrantes da rede RCI. Grandes empreendimentos já utilizam esse sistema, como os resorts da Disney e redes internacionais de grande renome. Para Estruquel, há muitas vantagens em fazer parte do programa. “O brasileiro está descobrindo os benefícios de fazer um planejamento antecipado de férias. Com o time sharing, o cliente adquire um ‘seguro de férias’, garantindo o descanso dos próximos anos, e pode viajar com economia, pois faz um pagamento antecipado de férias futuras. Para a rede, é possível fidelizar o cliente e ter um alto índice de ocupação mesmo durante a baixa temporada”, conclui o diretor executivo.

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Planejamento urbano: O setor imobiliário, ao participar desse sonho compartilhado, tem grande capacidade de dar visibilidade ao que se deseja, posto que edifica um percentual importante da paisagem urbana. Usar essa pujança a favor do desenho de cidade que se busca faria uma diferença substantiva Jaime Lerner, arquiteto e urbanista Uma cidade é uma estrutura integrada de vida, trabalho e mobilidade. A separação das funções urbanas no território em compartimentos que

obrigam as pessoas a grandes deslocamentos no dia a dia é irracional. Uma

cidade bem planejada é a que entende que essa integração é necessária e que, além de atentar para as questões fundamentais de educação, saúde, atenção

à criança e ao idoso, age nos aspectos de mobilidade, sustentabilidade e identidade/coexistência, as quais são essenciais à qualidade de vida urbana 14 | Nº2 | 2013 |


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arquiteto e urbanista foi por três vezes prefeito da cidade de Curitiba (PR) e liderou a revolução urbana que fez da cidade referência nacional e internacional em planejamento urbano, principalmente em transporte, meio ambiente, programas sociais e projetos urbanísticos. Duas vezes governador do Estado do Paraná, conduziu importantes transformações socioeconômicas que resultaram em melhorias na qualidade de vida no campo e nas cidades. Pelo reconhecimento de sua obra recebeu diversos prêmios e títulos internacionais com destaque para o Prêmio Máximo das Nações Unidas para o Meio Ambiente (1990), UNICEF Criança e Paz (1996), o 2001 World Technology Award for Transportantion, o 2002 Sir Robert Mathew Prize for the Improvement of Quality of Human Settlements, pela União Internacional dos Arquitetos (UIA), da qual foi presidente de 2002 a 2005, e o Prêmio Volvo Environment Prize 2004. Em 2010 foi nominado pela revista Time um dos 25 Pensadores mais Influentes do mundo e em 2011, em reconhecimento por sua liderança, visão e contribuição no campo da mobilidade urbana sustentável recebeu o prêmio Leadership in Transport Award, agraciado pelo International Transport Forum at the OECD. Através da Jaime Lerner Arquitetos Associados desenvolve projetos para o setor público e privado em diversas cidades no Brasil e no exterior, como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Porto Alegre, Florianópolis, Recife (Brasil); Luanda (Angola); David (Panamá); Durango, Oaxaca e Mazatlán (México); Santiago de Los Caballeros (Republica Dominicana), entre outros. O reconhecido arquiteto e urbanista conversou com a revista Panorama ADIT sobre a importância de agregar esforços do poder público, da iniciativa privada e da sociedade civil para alcançar o sonho de uma cidade planejada, que ofereça qualidade de vida à população, especialmente o setor imobiliário, que, de acordo com Lerner, edifica um percentual importante da paisagem urbana. O que é para o senhor uma cidade bem planejada, que ofereça qualidade de vida para a população? Uma cidade é uma estrutura integrada de vida, trabalho e mobilidade. A separação das funções urbanas no território em compartimentos que obrigam as pessoas a grandes deslocamentos no dia a dia é irracional. Faço uma analogia utilizando a metáfora da “tartaruga”, que leva sua moradia consigo. Imagine o sofrimento da tartaruga se dividíssemos seu casco e espalhássemos os pedaços em diversos pontos. Uma cidade bem planejada é a que entende que essa integração é necessária e que, além de atentar às questões fundamentais de educação, saúde, atenção à criança e ao idoso, age nos aspectos de mobilidade, sustentabilidade e identidade/coexistência, as quais são essenciais à qualidade de vida urbana. Qual é o entrave para conquistarmos cidades organizadas e sustentáveis? Falta dinheiro ou planejamento? Uma cidade precisa de uma estrutura de crescimento, de um desenho que organize o uso do solo, o sistema viário e o

transporte público. Sem esse desenho, a cidade não consegue estabelecer suas prioridades, definir onde adensar, onde proteger, onde colocar as infraestruturas de maior capacidade. A chave da sustentabilidade está no não-desperdício. A cidade é também um sonho coletivo e compartilhado, precisa de uma visão de futuro que guie o seu desenvolvimento. Hoje vivemos certo anacronismo, pois há muitas vezes recursos disponíveis, mas não conseguimos fazer deslanchar os projetos que trariam melhorias concretas às nossas cidades. O aparato burocrático instalado está chegando às raias de paralisar a ação; é necessária maior agilidade. Qual o papel da iniciativa privada neste processo, em especial do setor imobiliário? Falei do sonho compartilhado, da visão de futuro que pode motivar os esforços de mais de uma geração para sua consecução. Para se realizar essa visão de futuro é necessário montar equações de corresponsabilidade que agreguem os esforços do poder público, da iniciativa privada e da sociedade civil. A iniciativa privada tem como contribuir imensamente na construção dessa visão de futuro, somando os traços de inovação e empreendedorismo que lhe devem ser característicos. O setor imobiliário, ao participar desse sonho compartilhado, tem grande capacidade de dar visibilidade ao que se deseja, posto que edifica um percentual importante da paisagem urbana. Usar essa pujança a favor do desenho de cidade que se buscafaria uma diferença substantiva. No mercado imobiliário tem ocorrido um boom de comunidades planejadas, o que acha desses mega empreendimentos? E loteamentos e empreendimentos de uso misto, que mesclam residencial, comercial e serviços? A cidade tem que ser o espaço do encontro da diversidade. Diversidade de renda, de usos, de etnias, de tipologias edilícias. É no convívio com as diferenças que construímos o dom da coexistência que torna as cidades mais humanas e, por consequência, mais seguras. Não podemos ter nas nossas cidades guetos nem de ricos nem de pobres. Precisamos dos “olhos” do comércio, dos serviços, da moradia, animando as nossas ruas. Sou a favor dos empreendimentos que se abrem para a cidade - que não se fecham para ela -, que estão conectados a sua estrutura de crescimento, a sua visão de futuro, e que usam das ferramentas da diversidade, de densidades adequadas, de valorização do transporte coletivo e de modos leves de deslocamento, e de um bom desenho para construir qualidade de vida. Isoladamente esses empreendimentos podem ser importantes para um melhor fluxo da cidade, ou é preciso ter uma integração? Não acredito em soluções isoladas. A integração dentro da questão urbana é fundamental. | 2013 | Nº2 | 15


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A questão da mobilidade também é um grande problema. Como o senhor vê essa questão e qual seria a colaboração das empresas do setor imobiliário e a iniciativa privada em geral para melhorar essa questão? A mobilidade é um dos principais desafios à qualidade de vida das nossas cidades. Há muito que se pode fazer para melhorá-la. Primeiramente, usar da forma mais inteligente possível os recursos que cada cidade tem disponível – “smart” metro, “smart” trem”, “smart” bus, “smart” car, “smart” bike. Acredito que o transporte em superfície tem muito a contribuir. Com as características adequadas – vias dedicadas, embarque pré-pago e em nível, prioridade nos cruzamentos, frequência elevada -, é possível “metronizar” o ônibus, que é um sistema flexível e que pode ser implantado por uma fração dos custos de um metrô, por exemplo. O sistema de transporte público tem que ser o mais eficiente possível, trazendo dignidade, conforto e segurança ao usuário. Ainda, para os deslocamentos de curta distância que ligam os principais nós da rede de transporte público e o destino final do usuário podemos utilizar veículos pequenos, leves, não-proprietários, movidos a energia limpa, a exemplo do sistema Velib de Paris. O carro não pode ser o principal modo de viagem para os nossos deslocamentos de rotina – afinal, é um veículo de “passeio”. Vejo o carro como o cigarro do futuro em nossas cidades. A iniciativa privada novamente pode contribuir muito, patrocinando essas alternativas de mobilidade mais leve e esquemas não-proprietários, por exemplo. Optando, sempre que possível, em instalar seus postos de trabalho em áreas que possam ser acessadas pelo transporte coletivo. O setor imobiliário, conforme já começa a se verificar, pode construir ofertando bicicletários e vestiários para os ciclistas. Quanto às áreas de estacionamento, acredito que é possível ao poder público revisar as exigências de vagas em empreendimentos localizados em áreas bem servidas pelas redes de transporte público, o que possibilitaria o lançamento de produtos imobiliários diferenciados para aqueles que não desejam o carro em seu dia a dia. Alguns empreendimentos são bem concebidos, com objetivo de oferecer qualidade de vida aos moradores, mas com o tempo se deterioram por falta de conservação, perdendo suas características iniciais. O senhor acredita que é possível trazer para a população um desejo de cuidar de seu bairro, de sua cidade? Como o empreendedor pode estimular essas ações dos moradores? Sim, acredito. Mas para isso há que se fortalecer a dimensão da identidade, o sentimento de pertencimento que o cidadão tem com o seu espaço de vivência. Conto um exemplo: quando implantamos a Rua das Flores em Curitiba (o calçadão da Rua XV), era necessário repor as flores que decoravam as floreiras – parte do mobiliário urbano que compunha a identidade do local – todas as manhãs. Com o passar do tempo, a população entendeu que aquele espaço adornado era seu, e as flores permanecem tranquilas em seu lugar. Hoje em dia, os canteiros 16 | Nº2 | 2013 |

floridos são uma constante em praças e parques da cidade. A mesma coisa ocorreu com o programa Lixo que Não é Lixo. O nosso compromisso, desde o primeiro dia, era que a coleta se realizasse religiosamente nos horários combinados. Não podia faltar um dia, um lugar, para que a população entendesse que a proposta era séria e participasse com entusiasmo. Cria-se assim a cultura positiva da participação. Já falei sobre a equação de corresponsabilidade que precisa ser montada quando se constrói a visão de futuro da cidade. A sociedade civil tem que fazer parte da solução. Já dizia Vinicius de Morais que a vida é a arte do encontro; a cidade é o espaço onde esse encontro ocorre. Qual a alternativa para cidades em que nem há mais áreas para se construírem novos bairros, reconstruir bairros? Como reconstruir uma região que está em movimento? As cidades são construções históricas que estão em constante e permanente transformação. Roma tem mais de dois mil anos de história que se sobrepõe e se complementa. Cidade que se construíram do “zero” são muito raras, e não necessariamente são melhores do que aquelas que derivam do acumular das camadas do tempo. A identidade e a memória fazem tanto parte da cidade quanto de nós mesmos. É necessário trazer conteúdos novos a edifícios/áreas da cidade cujos usos se tornaram obsoletos. A “acupuntura urbana”, uma intervenção pontual, precisa, em um espaço estratégico da cidade, tem o potencial de trazer novas energias e revitalizar, por um efeito em cascata, toda uma região. Todas as cidades, por pior que estejam, têm solução? Todas e cada uma. Acredito firmemente que qualquer cidade, independente de seu tamanho e dos recursos disponíveis, pode ser positivamente transformada em dois, três anos. Mas para isso é preciso começar, querer fazer acontecer. O senhor é otimista quanto ao futuro de nossas cidades? Há vontade de mudar e essas transformações podem de fato acontecer? Como disse, acredito na possibilidade de transformar positivamente as nossas cidades, por meio da visão estratégica, da construção de soluções compartilhadas e de projetos específicos capazes de demonstrar o futuro que se deseja. Não podemos nos deixar paralisar por nossos medos e por nossa própria burocracia. Repito que inovar é começar. Na raiz de uma grande transformação está a pequena transformação. O essencial é fazer acontecer e depois ir aperfeiçoando a solução. Começar criando a partir de elementos simples, fáceis de serem implantados, e esses serão os embriões de sistemas mais complexos. O planejamento de uma cidade permite correções, sempre. Costumo dizer, tendo tido a experiência de gerir a minha cidade por três vezes, e o meu estado por duas, que se quiser criatividade, corte um zero do orçamento; se quer sustentabilidade, corte dois; solidariedade, assuma a sua identidade respeitando a diversidade.


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e origem francesa, a palavra “charrette” significa carro pequeno e traz uma história curiosa. No século XIX, o programa de ensino da arquitetura da École de Beaux Arts (Escola de Belas Artes) de Paris, envolvia dar aos alunos exercícios de projeto com prazo curto de entrega. Ao final do prazo, um carrinho recolhia os desenhos, que seriam levados para avaliação dos professores. Conta a lenda que os estudantes saltavam sobre o veículo na tentativa de ganhar alguns minutos extras para finalizar ou dar os últimos rabiscos no projeto. Com isso, estar “em charrette” passou a significar “estar no prazo” e, mais adiante, se referia a um período intenso de trabalho colaborativo de design para concluir um projeto em tempo. A partir da década de 1980, os planejadores e arquitetos que trabalhavam com o movimento americano chamado de “Novo Urbanismo” passaram a utilizar esta prática como uma técnica de engajamento público. Hoje, a técnica é amplamente utilizada pelos americanos no planejamento de um grande empreendimento imobiliário, elaborado por uma equipe multidisciplinar com a participação das partes interessadas da comunidade, reunida em um mesmo local, por uma semana ou mais de trabalho, a fim de colaborar e completar o projeto.

David Brain

Membro do Conselho e Faculdade do National Charrette Institute Normalmente, como é o processo de criação e desenvolvimento de um projeto imobiliário? Quais são as fases e dificuldades principais neste processo? Geralmente, o desenvolvimento imobiliário é iniciado pelo investimento privado, que sempre envolve uma parceria com certa autoridade pública (ou seja, o Estado). Na maioria dos lugares, existe um sistema jurídico em que os interesses de desenvolvimento privados têm de se adequar. E em nações democráticas, isso normalmente significa que há também uma questão de política envolvida na decisão de permitir (ou não) um projeto de desenvolvimento. Quanto maior o projeto, claro, mais complexa tende a ser a questão política. Uma das coisas que agravaram a complexidade do processo é a crescente preocupação com a conservação ou preservação dos recursos naturais e do funcionamento dos ecossistemas naturais. Muitos lugares têm agora uma infinidade de normas ambientais que têm um impacto sobre o desenvolvimento imobiliário e também desempenham um papel importante na política, uma vez que as pessoas levantam questões ambientais como motivos moralmente persuasivos para contestar projetos. Como a nova técnica de charrette pode ajudar no desenvolvimento de projetos imobiliários? O processo de charrette tem uma série de benefícios para o desenvolvimento imobiliário. Primeiro, a natureza colaborativa do processo simplesmente produz melhores planos e faz isso mais rápido e de forma mais eficiente do que os processos convencionais. Em parte, isto acontece porque você tem todos os conhecimentos necessários 18 | Nº2 | 2013 |

à mesa, ao mesmo tempo, trabalhando em colaboração para chegar às melhores soluções. Em segundo lugar, ela produz planos viáveis​​ porque testa as ideias como elas são propostas e explora as ramificações de cada proposta em detalhes, em contexto apropriado, e com a atenção crítica de múltiplos pontos de vista. Em terceiro lugar, é um processo transparente que desenvolve o apoio popular para o projeto, assim como responde às possíveis críticas. Como o plano fica melhor, em resposta ao feedback oferecido na charrette, as diversas partes interessadas são listadas como apoiadoras do projeto final. Por fim, faz uso muito eficiente dos caros especialistas, bem como respeita o tempo de membros da comunidade que participam dos encontros. Isso não só garante que você tenha as pessoas certas na sala no momento certo, a fim de tomar boas decisões, mas a atenção deles a todos os aspectos do plano, simultaneamente, os constantes “testes de realidade”. E a compressão do tempo significa que o plano é produzido de forma mais eficiente, resultando mais robusto, precisando de muito menos alterações mais tarde. Em última análise, isto economiza dinheiro para o desenvolvedor, para quem limitar os custos no início de um projeto, muitas vezes, é fundamental para o seu sucesso. Como as reuniões funcionam? Quem participa (comunidade, governo, associações) e quem são os profissionais envolvidos neste processo? Basicamente, existem dois papéis: a equipe de charrette (composta pelos designers, planejadores, especialistas, etc), que oferecem a experiência necessária e produzem as “entregas”; e os


interessados, ou stakeholders (aqueles ​​ que assistem e participam no processo). A equipe de charrette está lá o tempo todo, responsável pela produção do projeto (desenhos, diagramas, relatórios escritos, representações) e os stakeholders entram ​​ em momentos críticos para fornecer ideias, compartilhar informações necessárias para a equipe, para responder às propostas e para contribuir com seu conhecimento para o processo. As charrettes normalmente incluem três tipos de encontros com as partes interessadas: (1) reuniões agendadas sobre temas específicos com determinados grupos ou consultores técnicos; (2) reuniões públicas e oficinas onde todos são convidados, (3) reuniões informais que acontecem quando as pessoas visitam o estúdio durante o processo. A real composição da equipe de projeto depende do projeto e os tipos particulares de experiência exigidos. A composição dos grupos de interessados depende de novo sobre o projeto e seu contexto mas, normalmente, isso significa ter a participação de qualquer um que é potencialmente afetado pelo projeto, que pode ser um apoiador ou potencial adversário, os tomadores de decisão que têm o poder para apoiar ou bloquear o projeto, e qualquer outra pessoa que tenha algo substancial a contribuir para tornar o projeto melhor. O fluxo de trabalho típico de uma charrette tem cinco fases: a primeira fase, geralmente, envolve um seminário público em que os participantes exploram tanto algumas das grandes ideias como alguns dos problemas específicos que estão em jogo no projeto. Na segunda fase, a equipe de design tenta responder à ampla visão que surge na primeira fase, tendo em conta o que eles entendem serem as oportunidades e limitações do projeto. Não é que eles simplesmente fazem o que os interessados ​​lhes dizem para fazer. A equipe desenvolve ideias que atendam tanto aos interesses dos desenvolvedores quanto às preocupações e ideias que ouviu na primeira reunião pública. As alternativas são, então, construídas de tal modo que elas podem ser apresentadas de volta para os intervenientes ao final do que chamamos de “primeiro círculo de feedback”. Idealmente, o que você faz é fornecer às partes interessadas uma imagem clara das escolhas e os trade-offs a serem feitos no projeto (sempre reconhecendo e respeitando os interesses dos desenvolvedores, as limitações práticas do local, finanças, restrições regulatórias, etc.). A terceira fase envolve o desenvolvimento do “Plano de Síntese preferencial”, uma síntese de ideias alternativas baseadas em todos os vários fatores que foram revelados nas discussões anteriores. Enquanto essa síntese está sendo desenvolvida, a equipe ainda está se reunindo com grupos de interessados​​, com assessores técnicos, com os funcionários e testando as propostas do plano de viabilidade. Quando a equipe se sente confiante de que está no caminho certo com a síntese, então chegamos à quarta fase: o “plano de desenvolvimento”. A fase final é a “Produção”, em que a equipe prepara os documentos finais, as chamadas “entregas “da charrette. O ponto-chave é que o processo de trabalho da charrette, essencialmente um processo de design colaborativo, em outras palavras, se move da visão à ação, a partir de grandes ideias e aspirações para planos realistas e rentáveis.

Quais são os temas apresentados e discutidos durante as charrettes? Os problemas discutidos em charrettes variam amplamente, dependendo da natureza do projeto. A chave para o sucesso é, na verdade, definir a sua finalidade de forma precisa e ser claro sobre aquilo que é “dado”, bem como as obrigações que são realmente discutidas. Normalmente, o processo de charrette vai começar com discussões muito amplas no nível de visão e conceito, mas rapidamente trabalha os detalhes de design do projeto, testando as decisões tomadas com os reguladores e oficiais do governo, com representantes do público, com vizinhos, com uma variedade de especialistas que trazem conhecimento relevante, e assim por diante. E qual é o papel de cada participante? Por exemplo, os habitantes da região onde você quer construir um determinado empreendimento. Como ouvir o que essas pessoas têm a dizer pode colaborar com esse projeto? É importante entender que os habitantes da região não têm o poder de dizer a um desenvolvedor simplesmente o que ele pode ou não pode fazer com seu projeto. Em última instância, o desenvolvedor terá que basear as suas decisões a partir do ponto de vista dos negócios, o que vai funcionar no mercado e que tipos de riscos que está disposto a assumir. No entanto, envolver o público tem uma série de benefícios. Primeiro, o plano será melhorado através de uma abordagem holística e, ao mesmo tempo, os habitantes locais serão envolvidos como uma fonte de conhecimento local. Segundo, muitas vezes há oportunidades de convencer os potenciais oponentes do projeto quando eles entendem o que realmente está sendo proposto, as razões para certas decisões e os pontos os quais o desenvolvedor está disposto e é capaz de responder, em relação aos seus questionamentos. Às vezes, os questionamentos podem ser as preocupações em relação aos impactos do projeto sobre a região. Em última análise, as pessoas que sentem que foram ouvidas, e que sentem que suas preocupações foram cuidadosamente levadas em conta, são menos propensas a se opor ao projeto (nesse momento, deve haver uma decisão política envolvida no processo de licenciamento). Existe um período mínimo de tempo necessário para enviar sugestões, comentários e as possíveis mudanças no processo destes encontros? Quanto tempo? Quem determina isso e como você sabe que esse processo chegou ao fim? No Charrette National Institute, o nosso estudo do processo sugere que charrettes têm tipicamente de 4 a 7 dias de duração, dependendo da complexidade do projeto e da extensão das potenciais controvérsias que podem precisar ser resolvidas. A maioria dos projetos pode ser concluída em sete dias, com mais 4 a 6 semanas de refinamento do produto e pequenas revisões, após a charrette. Quatro dias parece ser o tempo mínimo necessário, de forma a incorporar pelo menos três círculos de feedback no processo, enquanto você trabalha a partir de conceitos amplos a planos e propostas de design detalhados. | 2013 | Nº2 | 19


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É possível estabelecer um limite para o que está sendo proposto e sugerido pela comunidade local e os interesses do empresário? Como? Quais são as precauções nestas negociações? Absolutamente. Não é apenas possível, mas necessário e desejável. O líder da charrette precisa ser muito claro sobre o que está aberto a discussão na charrette, e o que realmente não está. Não é porque a comunidade propõe ideias que o desenvolvedor é de alguma forma obrigado a entregar o que foi proposto. Desde o início, as partes interessadas da comunidade são apresentadas de forma muito clara às restrições e oportunidades associadas ao projeto. O convite para participar é um convite para colaborar, não para ditar os resultados. Os resultados dependerão das partes que têm dinheiro e terras em jogo, e cabe a eles decidir o que eles estão dispostos e são capazes de fazer. Isso às vezes envolve dar um pouco mais de informação ao público, mas isso é saudável para a comunidade. Depois de algumas charrettes, os atores da comunidade obtém uma melhor compreensão do processo de desenvolvimento do empreendimento e são muito mais propensos a considerar os desenvolvedores como benfeitores da comunidade, em vez de ameaças. Qual é a importância da realização dessas reuniões? As charrettes podem influenciar no planejamento e desenvolvimento do masterplan, por exemplo? De que forma? Há uma variedade de efeitos positivos que uma charrette pode ter sobre o desenvolvimento do masterplan. Em geral, os elementos-chave do plano são mais propensos a tomar forma de maneira que reflita uma perspectiva holística. Os maiores fracassos de masterplans tendem a ser o resultado de peritos que trabalharam em sequência, em vez de uma forma focada e colaborativa. O resultado é que cada perito pode tomar decisões que fazem sentido do ponto de vista particular, de sua disciplina, mas criar problemas para o plano geral. No processo de charrette, os especialistas são capazes de trabalhar em conjunto para produzir as melhores soluções que levam todos os fatores relevantes em conta, simultaneamente. Ao mesmo tempo, as interações com funcionários de órgãos reguladores, com os vizinhos, com os outros que têm diferentes pontos de vista e conhecimentos para contribuir, assegura que o plano responda eficazmente às condições reais, que seja realista em seus objetivos e estratégias e que tenha um amplo apoio. Quais as vantagens que a aplicação desta técnica pode trazer para a criação, o licenciamento ou até mesmo o processo de desenvolvimento de um projeto? Na medida em que é bem sucedido na construção de um consenso em torno do plano, é evidente que se torna mais fácil qualquer processo de licenciamento, tanto em relação aos funcionários competentes responsáveis ​​pelo fornecimento de aprovações necessárias, e com relação a qualquer público mais amplo, que pode tornar-se relevante em um contexto político. Ao mesmo tempo, as charrettes podem ser uma oportunidade de marketing extremamente eficaz. Elas quase sempre recebem cobertura da imprensa e são uma boa oportunidade para que os potenciais 20 | Nº2 | 2013 |

compradores saibam sobre o projeto e o que ele vai trazer para o mercado. As imagens e ideias que surgem durante as charrettes são frequentemente muito úteis em materiais de marketing em desenvolvimento, especialmente úteis antes de qualquer coisa ter sido construída. Existem desvantagens, como custos, planejamento de tempo, ou dificuldades de chegar a um consenso durante as charretes? Justificar. No geral, uma charrette pode reduzir os custos de três maneiras: encurtando o cronograma geral do projeto, utilizando conhecimentos caros de forma eficiente e evitando a necessidade de refazer o plano durante um longo período de tempo. O custo da charrette, às vezes, parece alto inicialmente para os desenvolvedores, pois é um investimento relativamente grande logo de início, mas sua eficiência pode realmente reduzir os custos globais do projeto. O maior desafio no método de charrette é a necessidade de uma preparação cuidadosa. Muitas vezes há a tentação de minimizar a preparação, a fim de cortar custos, mas isso só é feito se houver risco de terminar um processo de charrette com algo menos do que sucesso. É importante não superestimar a extensão que as charrettes têm de produzir consenso. Um componente do trabalho pré-charrette envolve uma avaliação do nível de conflito que se pode enfrentar com relação ao projeto. Com base nesta avaliação, a pessoa precisa fazer um julgamento sobre se o projeto está pronto ou não para a realização de uma charrette. Durante a charrette em si, não é verdade que todos os conflitos são resolvidos e um consenso completo deve ser atingido. Pode muito bem haver desacordo sobre alguns aspectos do plano. A diferença fundamental é que as pessoas sairão de lá compreendendo as razões para as decisões, e eles são mais propensos a aceitar as decisões, mesmo quando discordam, porque eles podem sentir que as suas preocupações e ideias foram ouvidas e compreendem as escolhas que tiveram de ser feitas. Nunca se pode satisfazer a todos, nem a esperança de um consenso completo sobre todos os pontos. Pode-se razoavelmente esperar que uma charrette produza um consenso modificado: um grupo significativo que concorda, outro grupo que está essencialmente satisfeito, mas que têm algumas reservas, e, normalmente, uma pequena minoria que permanece inflexível em suas discordâncias mais fundamentais. Que possíveis erros podem ser evitados? Cite alguns exemplos. No National Charrette Institute identificamos as razões mais comuns para o fracasso. A razão mais fundamental é, simplesmente, uma falta de preparação adequada para a sua realização. 1. Missão do projeto clara – Um problema comum que resulta em charrettes menos bem sucedidas é que, por vezes, os parceiros do projeto e os interessados não têm ​​ um sentido claro das metas e objetivos, tanto da charrette como do projeto global. Uma chave fundamental da preparação de uma charrette é desenvolver uma compreensão compartilhada da missão do projeto e construir as bases para uma colaboração bem sucedida. 2. Alcance e organização comunitária – Na medida em que se


espera envolver uma variedade de partes interessadas no processo, é absolutamente fundamental ter uma estratégia cuidadosamente construída para divulgação e envolvimento, desde o início do processo. Esta é, provavelmente, a razão mais comum para problemas com um projeto que utiliza o método de charrette. 3. Dados incompletos – Outro aspecto importante da preparação da charrette é simplesmente ter certeza de que você tem todas as pesquisas de fundo, base de dados, e os materiais necessários para apoiar boas decisões durante a charrette em si. 4. Tempo – Quando a linha do tempo de um projeto fica esticada demais, quando há, por exemplo, muito tempo entre o fim da charrette e aprovação final de um plano, é sempre possível que o consenso em torno de um plano se desfaça e que surjam novas oposições, que novos atores, que não foram parte do processo e, portanto, não necessariamente entendem as razões para algumas das ideias-chave sobre o plano, se envolvam. Ao planejar um projeto em torno de uma charrette é importante prestar atenção ao equilíbrio entre permitir tempo suficiente e manter o impulso proporcionado por uma charrette. Como aplicar este novo conceito no Brasil? Quais são as adaptações necessárias? E, sendo um novo conceito, quem pode aplicá-lo? Na sua essência, a charrette é um processo de design e planejamento compartilhado que pode ser aplicado em qualquer contexto em que você tem um projeto de planejamento complexo, que precisa envolver uma equipe multidisciplinar. Nesse sentido, ele pode ser aplicado no Brasil com pouca necessidade de adaptação. Qualquer plano diretor pode se beneficiar do trabalho colaborativo e criativo de uma equipe multidisciplinar, onde é dada a oportunidade de trabalhar em estreita consulta com as partes interessadas. As adaptações necessárias têm a ver com pensar em como um processo de design colaborativo pode fazer parte de todo o processo de desenvolvimento imobiliário, como é praticado em determinados contextos jurídicos, econômicos, ambientais, sociais e políticos. Há duas questões básicas para explorar: primeiro, qual é o papel do Estado no processo de desenvolvimento imobiliário? Como funciona o sistema de regulação? Quais os pontos do processo em que os desenvolvedores têm de apresentar para análise e aprovação oficial? Em segundo lugar, qual é o papel do processo público? Existem requisitos legais para audiências públicas ou seminários, relacionados com a obtenção de aprovações que podem ser mais políticas do que técnicas ou jurídicas de na-

tureza? Até que ponto os projetos imobiliários requerem (ou potencialmente beneficiam) amplo apoio público dos interessados? Quais são os exemplos de sucesso que você pode apontar sobre a aplicação deste conceito? Reveja alguns casos. Há dezenas de exemplos. Eu sugiro dar uma olhada nos casos apresentados nos vídeos da NCI: East Fort Myers, na Flórida; Ocean Springs, Mississippi (pós-furacão Katrina); e Centro de Providence, Rhode Island. Um exemplo que usamos nos cursos de formação do NCI é a estação [de trânsito rápido] Pleasant Hill BART, no norte da Califórnia. Essa foi uma proposta de empreendimento de trânsito orientado próxima a uma das estações BART (Bay Area Rapid Transit). O projeto havia sido parado por anos pela oposição organizada dos cidadãos, pela complexidade do negócio entre empreendedor privado, funcionários do município e a autoridade de trânsito. Um dos comissários do condado insistiu em trazer Bill Lennertz, diretor executivo do NCI, para fazer uma charrette. Ao final da charrette, eles tinham um plano que foi não só aprovado por unanimidade, mas o chefe dos cidadãos contrários ao projeto tornou-se o presidente da comissão. O apoio para o projeto foi robusto o suficiente para sobreviver a alguns atrasos no avanço da construção e agora segue bem o seu caminho para ser concluído. Como outro exemplo, eu ajudei a levar uma charrette para o Habitat for Humanity, um provedor de habitação popular que esperava construir novas moradias em um local de 14 acres, em parceria com dois outros provedores de habitação popular. Antes da charrette, a oposição estava sendo mobilizada pelo bairro adjacente, preocupado com o impacto de uma maior densidade e desenvolvimento de baixa renda ao lado. No processo de preparação da charrette, nós trabalhamos alguns entendimentos comuns entre os parceiros do projeto e três organizações diferentes, com abordagens muito diferentes de fornecimento de moradia popular. Uma vez que as restrições financeiras e oportunidades no projeto ficaram claras para todos os parceiros, nós estávamos então preparados para envolver os vizinhos, funcionários da prefeitura, e outras partes interessadas em um processo de charrette. Durante a charrette, os temores dos vizinhos foram dissipados e sua potencial oposição se tornou apoio. Eles passaram a entender não apenas como o projeto seria, mas quem viveria lá e quem seria elegível para viver lá. Eles perceberam que o “site plan” incluiria amenidades que iriam beneficiá-los diretamente (como um centro comunitário, um centro médico, ou uma loja de conveniência).

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QUEM & ONDE

QUEM&ONDE José Carlos Martins, CBIC; Inês Magalhães, Ministério das Cidades e Carlos Eduardo Regattieri, OR

Visita dos sócios da RESEVA NOVA CAUIPE a sede da NOVA URBANISMO, em Recife

Felipe Cavalcante, ADIT; Murilo Pascoal, Beach Park; Caio Calfat, Caio Calfat Real Estate Consulting e Franklin Mira, OR

Representantes ADIT e ADECE no Seminário promovido pela CSI-CE

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Raquel Dombroski, Ábaco Brasil e Caio Carmona Portugal, AELO


Saulo Suassuna Filho e Saulo Suassuna, Nova Urbanismo, no MIPIM, em Cannes (FRA)

Rodrigo Reinaldo de Mattos, De Fournier; Paula Peixoto, Iron House; Maria Mercer, DPZ Architects e Ryan Clifton, EDSA

Sandra Pires Barbosa, Barbosa Advogados e Consultores e Maria Mercer, DPZ Architects

Sérgio Villas Boas, Cipasa Urbanismo; José Carlos Martins, CBIC; Luiz Augusto Pereira de Almeida, Sobloco e Felipe Cavalcante

Wagner Luiz de Mello, SPEL; Ciro Eloy, Costa Verbena e Viviane Levy Tredler, Iron House

Saulo Suassuna Filho, Nova Urbanismo; Wagner Luiz de Mello, SPEL; Milena Oliveira, Patrium; Maurício Menezes, Toctão e Sérgio Villas Boas, Cipasa Urbanismo

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CAPA

Criação de um novo marco regulatório não é consenso entre especialistas, mas a necessidade de revisão das leis, em especial de parcelamento do solo, é unanimidade

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novo boom do setor de loteamento e das comunidades planejadas colocou em evidência a necessidade de uma atualização da legislação urbanística brasileira. Empreendedores, empresas e entidades representativas do setor privado do mercado imobiliário questionam maior transparência quantos às responsabilidades na hora de desenvolver um empreendimento como esse, uma vez que absorve grande parcela dos custos de produção de infraestrutura. Mas, a principal reivindicação do setor é quanto à segurança jurídica, exigindo regramentos claros sobre as diferentes modalidades atuais de loteamento e o processo de obtenção de licenças que, atualmente, dá amplo poder ao Ministério Público de intervir em qualquer fase do licenciamento de um projeto, mesmo com todas as aprovações já concedidas. “Em 2003, a caderneta de poupança financiava R$ 2,3 bilhões em moradia. Em 2013 é possível que cheguemos à marca de R$ 10 bilhões em financiamentos. Multiplicamos por quatro vezes o mercado anterior. E isso vale para todos os segmentos imobiliários. Ocorre que as estruturas ainda estão iguais àquela que tínhamos em 2003. Não é mais possível conviver com os entraves do processo e, principalmente, com a insegurança jurídica que a legislação atual permite”, afirma o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins.

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Pelas suas características, as comunidades planejadas fazem parte das diretrizes previstas na Lei de parcelamento do solo urbano nº 6.766, também conhecida como Lei Lehmann, de 19 de dezembro de 1979. Elas são consideradas como um loteamento, pelas características descritas na própria Lei, de “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”. Mas, apesar de tratar de questões pertinentes, como o rito de aprovação de um loteamento até as obrigações do empreendedor, seja ele público ou privado, com o passar dos anos, alguns temas tratados no texto da Lei foram sofrendo modificações naturais e mostram que precisam de ajustes, segundo o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Portugal. “A 6.766 regrou, basicamente, duas modalidades: de loteamento e desmembramento urbano. O que é o loteamento? Ele é produção de lotes com criação ou ampliação de sistemas viários. E o desmembramento é a construção de lotes urbanos aproveitando o sistema viário já existente. Então, é muito sucinto nessas duas modalidades. Hoje a gente percebe que tem a comunidade planejada, loteamento estruturado, loteamento fechado, figuras que nessa Lei 6.766 não estavam previstas”, diz.


As comunidades planejadas seriam, portanto, um loteamento fechado, que não está contemplado no texto da Lei 6.766, por isso, se faz um mix da legislação de loteamento com a de condomínio. O problema é que por não haver uma Lei específica, o empreendedor esbarra em uma série de restrições, como explica a advogada Marcia Rezeke. “A comunidade idealizada pelo empreendedor é a fechada. Se for fazer pela lei de condomínio tem uma série de restrições, porque se ele vai mudar o uso de uma unidade autônoma, tem que passar por situações de unanimidade e é pouco sábio falar em unanimidade, pois isso bloqueia o desenvolvimento”, diz. Na prática, o que acontece é que qualquer alteração que for necessária fazer no projeto original, se apenas uma pessoa for contra, esse projeto já fica inviabilizado. E a advogada dá um exemplo. Uma unidade autônoma está destinada para ser um hospital, mas após a realização de um estudo de mercado fica demonstrado que seria melhor construir um shopping. “Se tiver um infeliz que não concorda, não poderá ser feito. O judiciário nesta questão deixa muito a desejar, permite que algumas pessoas tomem posições absolutamente pouco honestas. Sou contra a unanimidade, ela é impossível, não faz parte da vida, só funciona em regime autoritário. Numa lei de comunidade tem que pensar fora da caixinha, estabelecer regras macro”, justifica Rezeke. Caio Portugal lembra que está em trâmite na Câmara dos Deputados desde 2000 o Projeto de Lei 3057 do deputado Bispo Wanderval (PL/SP), que altera a atual 6.766 de parcelamento do solo e inclui a figura do condomínio logístico, dentre outras modalidades. Mas, a aprovação esbarra na própria morosidade da Câmara em votar projetos, que ainda depende da aprovação do Senado e, por fim, da

apreciação presidencial. “Você imagina um projeto dessa monta passando por 513 deputados, com os mais variados interesses, os mais variados entendimentos, tratar de um tema que é tão complexo que é construção de cidades. Então, é um assunto bastante complexo. Quando isso entra no Congresso, infelizmente, a gente não tem uma discussão que podia tratar isso da forma técnica que merece. E acaba trazendo para uma discussão cheia de fundo, eventualmente, ideológico. Ou, eventualmente, não tem a propriedade da discussão adequada, então, a gente acredita que o projeto possa ser muito dilapidado, muito modificado e não venha a atingir o objetivo. Esse tema é um assunto que envolve uma discussão de várias entidades, não só da Adit, mas do Secovi, da Aelo, do Sinduscon, da CBIC, são várias entidades que tratam, do ponto de vista empresarial, a questão da produção da indústria imobiliária”, explica o presidente da Aelo. Além disso, não há consenso entre os urbanistas quanto ao texto da PL 3057, o que dificulta a sua aprovação. Muitos profissionais são contra a modalidade de loteamento fechado, sob o argumento de causar um encastelamento ou “emparedamento” dos municípios, que passarão a ter áreas de até 1.000 lotes fechados por altos muros, por exemplo. E outra questão é a segurança, um problema que se agrava com o passar dos anos, onde se critica o benefício da proteção dos limites internos do empreendimento limitado apenas aos moradores, enquanto que a área externa se torna vulnerável.

Opiniões divididas quanto à criação de um novo marco regulatório

Ainda assim, Portugal, que também é vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Sindicato das Empresas

de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), soma forças na defesa da criação de um marco regulatório que contemple as novas modalidades citando, como exemplo, os bairros planejados que, na sua opinião, apesar de estarem baixo às mesmas regras impostas às comunidades planejadas, diferem quanto ao planejamento e tempo de maturação. Marcelo Terra, advogado especialista em mercado imobiliário, usa o exemplo dado por Caio Portugal para mostrar como a legislação atual pode dar margem para diferentes interpretações. “A lei tem dois marcos, a de parcelamento do solo, que é a 6.766 e a das incorporações imobiliárias, a 4.591. A Lei 6.766 regra o retalhamento em lotes e a lei de incorporações regra a construção dentro de um imóvel, seja um lote resultante de um parcelamento ou não. Então, bairro planejado é figura de marketing, pode ser grande parcelamento do solo, como Alphaville ou Riviera de São Lourenço, ou pode ser grande condomínio de torres, que é a lei de incorporação”. Assim como os diretores das entidades representativas do setor, Aelo e CBIC, o advogado Marcelo Terra também é a favor da criação de um novo marco regulatório. “A vida é dinâmica, então toda legislação precisa, ao longo do tempo, ser atualizada para as novas condições da vida”, diz. O advogado concorda que o texto da nova Lei seja claro quanto aos conceitos e regramentos do loteamento fechado e condomínio urbanístico. “Por exemplo, o viário é uma via pública, de propriedade de municípios, mas de uso restrito dos moradores do bairro. No chamado condomínio urbanístico, aquele viário é particular, como se fosse o corredor de um condomínio. A lei federal poderia regrar isso de forma mais direta e clara, para evitar dúvidas. Tem muita discussão se isso é possível ou não, se a lei fosse clara evitaria a discussão”. Viviane Tredler, gerente de desenvolvimento de negócios da Iron House, avalia que poderíamos ter uma lei específica que pudesse abranger questões específicas de desenvolvimentos de longo prazo. “Ou se faz uma lei específica para comunidades planejadas, com uma visão de longo prazo diferente de loteamento, ou a lei deve sofrer revisões, incorporando artigos que beneficiem”, sinaliza. “É necessária uma lei específica, com parâmetros, tem que ter marco para as pessoas | 2013 | Nº2 | 25


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poderem se direcionar”. “O mundo passa por mudanças constantemente, antigamente uma mudança ocorria em 30 anos, hoje é mais rápido, o empreendedor pensa muito mais rápido que a lei. A lei fica 10 anos no congresso e já sai obsoleta, neste tempo em que ficou em aprovação o mercado muda muito”, opina Rezeke. Um pouco menos direto, o arquiteto e urbanista da Terra Urbanismo, Helio Mitica, acredita não ser necessária a criação de um marco regulatório, sendo suficiente equalizar a lei de parcelamento do solo e de incorporação. Para ele, é preciso uma revisão da 6.766. “Algumas leis foram mal redigidas, mal implementadas e a do parcelamento de solo, por exemplo, precisa de revisões constantes. Por outro lado, você precisa de uma diretriz, mas cada governo quer criar seu projeto de lei”, critica, citando o exemplo de Curitiba, onde independente da administração pública, as diretrizes se mantêm.

Concessionárias públicas ficam com o lucro da manutenção dos serviços de infraestrutura

Uma crítica do setor em relação à legislação urbanística atual é a falta de clareza sobre as responsabilidades perante a construção de um empreendimento como uma comunidade planejada, principalmente, das concessionárias. Toda a infraestrutura, saneamento, rede elétrica, água, esgoto, é bancada pelo empreendedor, que no final é doada ao poder público, que administrará esses serviços, através das concessionárias de água, esgoto e luz, repassando este custo ao consumidor, quem realmente acaba pagando a conta. “Você tem relações que foram modificadas também com emendas da Constituição de 1995, quando se abriu uma série de serviços públicos essenciais para serem explorados pela iniciativa privada, por exemplo, telecomunicações, exploração do serviço que distribui energia elétrica. Todos esses serviços, antigamente, tinham toda uma regulação, em que as concessionárias públicas ou privadas tinham uma série de obrigações em termos de investimento. A partir do momento que isso foi aberto, em 1995, o princípio que balizou a privatização desse serviço foi a obrigatoriedade de universalização desse serviço. Só que essas obrigações hoje são atribuídas ao loteador. A tarifa muda porque o loteador fez o investimento? Não, não muda a tarifa do consumo 26 | Nº2 | 2013 |

de água. Acaba absorvendo esse custo. Então, essa regulação não ficou bem trabalhada e as próprias agências reguladoras construíram toda uma normativa excluindo a obrigatoriedade das concessionárias e transferindo essa obrigatoriedade para o loteador, sem aliviar o consumidor final, que é quem paga essa conta”, desabafa Portugal. Outro exemplo apontado pelo presidente da Aelo é a questão da distribuição de energia elétrica. “Hoje, o loteador quando faz o loteamento é obrigado a fazer a rede de eletrificação. No entanto, a concessionária que forma o preço de tarifa dela, parte da componente é o investimento na universalização e na manutenção dessa rede. Mas ela não tem um deságio na tarifa naquele loteamento em que o investimento não foi feito por ela. Então, o consumidor, na prática, acaba pagando duas vezes essa conta, no preço do terreno e no valor da tarifa”, explica. Viviane Tredler acha que é necessário exigir a infraestrutura do empreendedor. “O município faz para garantir os direitos de quem vai comprar o lote, antes se burlava a lei, mas quem sofria era o comprador do lote. É importante garantir infraestrutura. Tem que ser bom para as duas partes, a dificuldade é chegar nesse equilíbrio, onde todo mundo sai ganhando”. A gerente de desenvolvimento de negócios da Iron House Real Estate lembra que existem modelos em que o empreendedor, e não a concessionária, administra os serviços públicos e lucra com isso, sugerindo uma possível solução que poderia ser adotada no País. “Hoje o que não temos ainda no Brasil é um modelo de gestão da infraestrutura como modelo de negócios. Em Portugal é comum, a gestão é feita pelo empreendedor e a associação de moradores. É modelo de negócios, não concessionária”.

Inflexibilização dos prazos para a infraestrutura dificulta o desenvolvimento de grandes áreas planejadas

A ausência de bom senso entre as partes causa inflexibilidade nos prazos, que geralmente é em torno de quatro anos para concluir todas as obras de infraestrutura, seja qual for o tamanho da área e em quantas fases ela será totalmente incorporada. “Por exemplo, a legislação ambiental é rigorosa, e tem q ser mesmo. Em dois anos e meio, o empreendedor tende a

licenciar  a maior quantidade de área possível, o problema é  que você não tem flexibilidade para ir ajustando, não dá para licenciar tudo de uma vez se não tiver flexibilidade para ajustar o projeto. Na questão urbanística, ter um habite-se parcial, pois um empreendimento deste porte pode levar 15 anos para ser todo ocupado”, relata o arquiteto Helio Mitica. Ele cita o exemplo de Santiago, no Chile, em que o masterplan é aprovado e a infraestrutura é feita apenas para o pedaço que será urbanizado. “Faço 50 casas, por exemplo, daqui seis meses faço mais uma parte, depois faço outro trecho e, à medida que o bairro for sendo construído, vou fazendo a infraestrutura. Com isso, acaba tendo poucos bairros de casa pronta, de maior qualidade para quem compra. O loteamento se autofinancia, leva 36 meses para infraestrutura e recebo o retorno com a venda dos lotes. Quando a incorporação entra está completo. Há poucos projetos de casas e residências verticais porque toda a infraestrutura acaba tendo que sair na frente. A maioria, como Alphaville e Scopel, acaba sendo lotes apenas”. Este entrave é o que impossibilita um maior número de empreendimentos que seria o ideal para a população: áreas grandes, planejadas e com as casas e prédios prontos. Os empreendedores acabam comercializando apenas lotes ou empreendimentos residenciais construídos em áreas menores do que poderiam, ao invés de desenvolver bairros de forma planejada. “Quanto maior a área, melhor é o projeto, mas, por outro lado, é mais difícil aprovar. A prefeitura nessa parte de aprovação acaba onerando o empreendedor que quiser fazer um empreendimento de maior qualidade, bacana, de longo prazo. A legislação urbana e ambiental é o empecilho”, diz o arquiteto e urbanista. “Na lei de parcelamento do solo é muito comum o prazo máximo para terminar a infraestrutura ser de até 4 anos. Em uma área grande, de longo prazo, com vários faseamentos, deve se pensar na possibilidade de estender esses prazos, inclusive impostos são cobrados neste período. É importante hoje, para investir em infraestrutura numa comunidade planejada ter uma concentração populacional que justifique o investimento, até por uma questão de sustentabilidade, rede de esgoto, por exemplo, funciona melhor com volume. Concentrar a densidade otimiza a infraestrutura”, garante Viviane Tredler, da Iron House. Mitica ressalta que há uma incoerência nesta


situação. “A prefeitura luta muito com a quantidade excessiva de lotes vagos na cidade, tem infraestrutura mas ninguém está usando, a melhor maneira é liberar o habite-se parcial para o empreendedor ficar confortável para vender pronto. Tem estações de esgoto modulares e que você vai ampliando conforme necessidade. Tudo pressupõe um grau de conversa entre o empreendedor e poder público. O empreendedor quer uma ficha de infraestrutura e a legislação já embaça para decidir se o projeto sai ou não. Cabe ao município decidir quanto e para onde o município vai crescer, se a cidade restringir a oferta tende a abaixar ou subir o preço do imóvel. A legislação induz a vender lote, poderíamos trabalhar com o produto pronto, esse é o diferencial das comunidades americanas”.

  Autonomia dos municípios e concessão de licenças também geram críticas

A Lei federal 6.766 estabelece regras para o parcelamento do solo em âmbito nacional, mas os estados e municípios tem autonomia para acrescentar outras diretrizes, pois cada cidade tem seu Plano Diretor, situação que pode restringir ainda mais as regras. Esse poder foi dado às municipalidades na revisão da Lei, em 1999. Antes, as regras e parâmetros eram restritos ao governo federal. “Apesar de a lei federal servir de base, os municípios têm sua lei de parcelamento do solo. O município teve maior autonomia para definir outros critérios, principalmente, a  destinação de porcentagem de área pública que o empreendimento deve ter e analisar o zoneamento municipal. O projeto tem que se encaixar no Plano Diretor do município”, explica a executiva da Iron House. Tredler afirma que, apesar de criar mais restrições em alguns casos, sem essa autonomia seria ainda pior, pois cada município tem características muito próprias. “Acho de certa forma saudável que o município tenha uma autonomia, contanto que não seja abusivo. Se ele é mais restritivo que a lei federal passa a ter problemas, esbarramos num bom senso que é relativo. Se não for abusivo é bom”. Apesar da autonomia concedida aos Estados e Municípios visar a melhor adequação da própria lei às peculiaridades regionais e locais, Helio Mitica, faz a sua crítica. “Nem todos os municípios defendem com sabedoria, falta bom senso na hora de interpretar a legislação.

Existem interpretações diferentes nos municípios, a mesma lei é aplicada de formas diferentes”, reclama. De fato, a complexidade da lei federal abre margem para várias interpretações, como opina José Carlos Martins, vice-presidente da CBIC. “O nosso setor interage com muitos outros e, por conseguinte, legislações de outras áreas de atividade acabam nos impactando. Precisamos criar legislação clara e objetiva, sair desse emaranhado de leis, resoluções, normas, portarias e etc. Hoje é quase impossível um empresário brasileiro ter conhecimento sobre todas as leis às quais seu empreendimento está submetido, dada essa confusão generalizada. São regramentos, muitas vezes, conflitantes e com um nível elevado de subjetividade. Esses fatores trazem instabilidade e insegurança ao ambiente de negócios”, dispara. “Na verdade, tem que simplificar a burocracia da aprovação, um processo mais claro, dando segurança jurídica. Um fluxo de aprovação em diferentes órgãos seria melhor para o empreendedor, o técnico e consumidor, que é quem perde no final das contas, pois este custo no final é repassado. As prefeituras têm dificuldade de entender que quem constrói a cidade é a iniciativa privada. Quando ela cria esse processo de aprovação burocrático e oneroso está onerando o empreendimento final”, ressalta Mitica. A questão dos licenciamentos é outro “gargalo” apontado pelos empreendedores e entidades. Normalmente, o processo de licenciamento para implantação de novos loteamentos no Brasil compreende três licenças, a prévia, a de instalação e a de operação. As três esferas de governo podem intervir na aprovação de um projeto de comunidade planejada em qualquer fase. Tal autonomia pode interferir no desenvolvimento do empreendimento, trazendo consequências no cumprimento de prazos e para as empresas, que precisam recorrer à Justiça para reaver o embargo. “O próprio comprador, muitas vezes, é pego de surpresa com medidas posteriores. Falo de empreendimentos devidamente licenciados, com todos os trâmites realizados, que são surpreendidos, muitas vezes, por alguma medida que acaba atrasando e, em alguns casos, até inviabilizando o projeto. Se em um empreendimento normal essa dinâmica já é complicada, imagine um empreendimento complexo, que será desenvolvido, às vezes, ao longo de décadas”, observa o vice-presidente da CBIC.

“O que a gente quer é um prosseguimento cada vez mais claro e transparente. Se o Ministério Público quer passar a participar do procedimento, que ele venha, sente à mesa, no início, na discussão. O Ministério Público tem essa autonomia para fiscalizar, nem a gente acha que ele deva perder essa autonomia. O que a gente acredita é que isso tem que ter regras claras, que sejam fáceis de serem fiscalizadas. Que o processo todo seja transparente, do início ao fim. Que o diagnóstico seja acompanhado. Que ele não venha, erigindo a primeira torre e diga “tu não respeitou aqui”, porque um técnico dele, às vezes, mal instruído ou com outro tipo de intenção, esteja orientando de forma equivocada esse Ministério Público. Isso tem que me dar tranquilidade porque é um ciclo longo de maturação. Porque isso atravanca o processo, gera corrupção e, pior do que isso, gera custo. Sai mais caro para todo mundo. E o ônus é da sociedade”, desabafa Caio Portugal. O que se sabe até o momento é que no jogo de estica e puxa das responsabilidades e burocracias quem vem pagando a conta sem dúvida são os consumidores, diante de um mercado imobiliário cujo desempenho mostra crescimento acima do Produto Interno Bruto (PIB), mesmo com o fraco desempenho da economia brasileira. O que as entidades representativas e o próprio setor privado reivindicam é equilibrar a relação com o Poder Público e as concessionárias, desbaratando os inúmeros processos que compreendem o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário de grande impacto na sociedade, de olho em uma urbanização que de fato busca oferecer qualidade de vida aos habitantes. “É importante entendermos que não há mais lugar para construção de grandes aglomerados humanos sem que estejamos atentos a todos os pré-requisitos necessários à qualidade de vida dos seus moradores. Estamos falando de “minicidades”, que precisam incorporar soluções inteligentes para os problemas que ocorrem nos grandes conjuntos habitacionais construídos país afora, como: mobilidade urbana, oferta de educação de qualidade, emprego, saúde, segurança, saneamento. Enfim, uma eficiente rede de prestação de serviços e cidadania”, lembra José Carlos Martins. | 2013 | Nº2 | 27


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ENTREVISTA Yuri Rafael Della Giustina diretor do Departamento de Políticas de Acessibilidade e Planejamento Urbano do Ministério das Cidades

O Ministério das Cidades entende a necessidade de revisão da Lei de Parcelamento do Solo nº 6.766, mas mantém a posição de defender a interferência do Governo nos projetos e a delegação da responsabilidade pela implantação da infraestrutura ao empreendedor Qual a posição do Ministério das Cidades a respeito da necessidade de atualização da legislação urbanística no Brasil? O que está sendo proposto sobre este assunto?  O Ministério das Cidades tem acompanhado diversas propostas legislativas que tramitam no Congresso sobre a alteração de leis vigentes, além de novas leis que se relacionam ao tema urbanístico e fundiário, pois a questão fundiária é um ponto essencial a ser tratado quando falamos de desenvolvimento e ilegalidade urbana. O posicionamento do ministério segue a orientação da Constituição Federal, que estabelece o pacto federativo: cabe às Leis Federais definir a regra geral e, às Leis Municipais, as regras locais, específicas para cada cidade. É importante ressaltar que o Ministério das Cidades teve proeminente papel na elaboração das leis do SNHI – Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social, dos Marcos Regulatórios do Saneamento e Mobilidade Urbana, e mantém um constante monitoramento e avaliação dos cenários colocados pelas leis e normas vigentes, a fim de promover eventuais adequações e regulamentações necessárias. Nesse sentido entendemos que é necessária a revisão da Lei 6766/79, que dispõe sobre o parcelamento urbano, e a própria regu28 | Nº2 | 2013 |

lamentação do Estatuto da Cidade, tendo em vista a necessidade de se ter regras mais claras, para que os municípios exerçam com mais qualidade a competência constitucional que lhes foi dada. O senhor acredita que a falta de um marco regulatório atualizado ou específico inibe o crescimento deste mercado?  Entendemos que programas como o Minha Casa, Minha Vida e todos os incentivos que o Governo Federal tem dado ao setor da construção civil incentivaram o mercado. Portanto, a realidade tem mostrado que a falta de um marco regulatório de parcelamento do solo urbano atualizado não impede o desenvolvimento do setor da construção civil. Porém, concomitante a isso, vemos o crescimento da ilegalidade urbana em diversas faixas de renda, que acarreta o colapso dos serviços públicos de infraestrutura. Além disso, essa ilegalidade que desvia as prioridades estabelecidas pelo legislador municipal, prejudica toda a população. O setor defende que as leis precisam ser reformuladas em um intervalo de tempo menor, pois as condições mudam bastante, principalmente das cidades. Outro problema é a demora na análise e aprovação de projetos de lei, que com as atualizações do próprio mercado, também passam a ser ultrapassadas. É possível atender a esses critérios? O que pode ser feito? As leis que tratam de novos parcelamentos são de âmbito municipal, inclusive o Plano Diretor que, segundo o Estatuto da Cidade,

é o instrumento básico da política urbana municipal. O prazo mínimo para revisão do Plano Diretor é de dez anos, considerando que este é um horizonte temporal, que permite o planejamento e regulação do crescimento e desenvolvimento da cidade a médio prazo, sem comprometer os objetivos gerais do planejamento municipal ou fragilizar a legislação devido à mudanças na orientação política da administração municipal. A elaboração de um Plano Diretor de qualidade, baseado na realidade local, nas perspectivas de dinamização econômica e na expectativa de crescimento futuro da cidade, é essencial para evitar as sucessivas revisões que retardam o ritmo de aprovação de projetos e “travam” a implantação de novos empreendimentos. Cabe ressaltar que, em muitos casos, a demora na aprovação de projetos decorre da condição institucional dos municípios brasileiros que contam com número insuficiente de funcionários na prefeitura, arquitetos urbanistas, aptos a essa tarefa. Um outro entrave ao crescimento do setor de bairros planejados é o prazo para construir toda a infraestrutura da área, sendo que projetos de longo prazo como estes são feitos em fases. Há possibilidade de mudanças neste sentido? Esta questão também passa pelo âmbito municipal, onde cada caso é um caso a ser avaliado pela equipe da prefeitura, e onde o papel do empreendedor deve ser o de fornecer a maior quantidade de dados, que demonstrem a viabilidade do empreendimento ser executado em etapas. Neste caso,


o licenciamento também deve ser emitido em etapas. Vale ressaltar que a coerência do licenciamento urbanístico ambiental deve estar de acordo com as medidas dispostas nos Estudos de Impacto Ambiental, que são realizados previamente à solicitação do licenciamento pelo empreendedor. Entretanto, é importante lembrar que a implantação de novos bairros em áreas sem infraestrutura necessita de avaliação que justifique sua real necessidade, além de previsão expressa no plano diretor. Tendo em vista que, a expansão horizontal da malha urbana, com a conseqüente implantação de novas infraestruturas, quando comparado à ocupação de vazios urbanos em áreas já consolidadas com o suporte das infraestruturas existentes, gera um custo econômico e social significativamente maior para sociedade. Outra crítica é quanto ao enfraquecimento das agências reguladoras na imputação das responsabilidades das concessionárias, sobretudo na questão do investimento. A impressão que dá é de que cada vez menos responsabilidades quanto ao desenvolvimento urbano de uma cidade são atribuídas ao Governo e às concessionárias pesando, de fato, nos empreendedores imobiliários, sem que haja qualquer ressarcimento à população. Isso está sendo revisto pelo Governo?   A criação de novos loteamentos em áreas vazias ou de expansão, seja através de mudanças nos parâmetros de uso e ocupação do solo ou da simples aprovação de novos loteamentos, é a principal fonte geradora do lucro imobiliário, pois tais mudanças têm impacto direto sobre o valor da terra, beneficiando os proprietários e incorporadores. Independente do público alvo dos empreendimentos, em novos parcelamentos há sempre a necessidade de implantação de infraestrutura – redes de água, esgoto, eletricidade, telefone, rede viária, entre outras – para a garantia de urbanidade e salubridade da nova ocupação. A implantação da infraestrutura, assim como o próprio parcelamento, é mais uma fonte de valorização imobiliária, que chamamos de bônus da urbanização. Porém, tais intervenções têm um custo alto.

Historicamente, o poder público tem se encarregado de arcar com esse custo. No entanto, considerando que os recursos públicos vêm da arrecadação de impostos e contribuições de todos os cidadãos, a realidade é que o ônus da urbanização vem sendo repartido por toda a população, visto que são seus impostos que pagam pela implantação dessa infraestrutura. Nesse sentido, consideramos justa não somente a delegação da responsabilidade pela implantação de infraestrutura ao empreendedor, mas também a promoção do ressarcimento à população sobre todo investimento público realizado em uma área para valorizá-la. Assim, é oportuno e incentivado pelo Ministério das Cidades que as prefeituras usem os instrumentos do Estatuto da Cidade, como a Contribuição de Melhoria ou a Outorga Onerosa do Direito de Construir, possibilitando a reversão do efeito da valorização da terra à coletividade. Outro ponto levantado é que a Lei Lehman, ou 6766, cita apenas duas modalidades de parcelamento do solo, loteamento e desmembramento urbano. Como hoje existem diversas modalidades de parcelamento, como comunidade planejada, loteamento estruturado, loteamento fechado, seria necessário alterar esse marco regulatório para que essas modalidades fossem contempladas e isso tornasse o processo mais claro. Como o governo vê essa questão? Como dito anteriormente, entendemos que é necessária a revisão da Lei 6766/79, que dispõe sobre o parcelamento urbano, e a própria regulamentação do Estatuto da Cidade, tendo em vista a necessidade de se ter regras mais claras para que os municípios exerçam com mais qualidade a competência constitucional que lhes foi dada.

ter interferências do poder público no meio do processo, mesmo depois de aprovado o projeto inicial e com todas as licenças. O Governo reconhece essa falha? Como essa questão poderá ser solucionada? Do que depende resolver esse entrave ao setor e em quanto tempo isso poderá ser visto? A Constituição Federal estabelece que a política de desenvolvimento urbano deve ser executada pelo poder público municipal, com o objetivo de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes. Assim, entende-se ser legítima qualquer interferência que o poder público exerça, a fim se garantir esses preceitos constitucionais, pois este é o papel do governo. Como é a relação do poder público com o setor imobiliário? Acredita que há um bom relacionamento e possibilidade de encontrar soluções favoráveis a todos? O programa Minha Casa Minha Vida é a prova de que o poder público tem trabalhado com a perspectiva de promover cada vez mais parcerias público-privadas. Da mesma forma, o governo está incentivando parcerias nas áreas de Saneamento e Mobilidade Urbana, bem como na promoção de ações estruturantes de transformação do território a exemplo das Operações Urbanas Consorciadas.

O mercado imobiliário em geral enfrenta dificuldade e lentidão na aprovação de projetos. Como um loteamento ou comunidade é um empreendimento que leva muitos anos para completar seu desenvolvimento e, mesmo depois de concluído, continua em movimento, uma das principais críticas do setor é que, atualmente, é possível | 2013 | Nº2 | 29


ENTREVISTA

ENTREVISTA

Marcelo Michaluá

Sócio gestor da RB Capital

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arcelo Michaluá ingressou em 2002 na RB Capital, onde é sócio gestor e membro da Diretoria da RB Capital, e responsável pela Área Corporate&Institutional e Relações com Investidores. A RB Capital nasceu como companhia independente a partir do  spin-off  da área de crédito estruturado da Rio Bravo Investimentos, em maio de 2008. A Rio Bravo Crédito, denominação da área antes da segregação, já atuava no mercado de crédito imobiliário estruturado desde 1999, quando a Rio Bravo Investimentos foi fundada por ex-sócios e executivos do então Banco Pactual e por Gustavo Franco, ex-presidente do Banco Central do Brasil. Desde 2007, a RB Capital passou a contar com a Lanx, companhia constituída por ex-sócios do Banco Garantia, em seu bloco de controle. Formado em administração de empresas pela FGV/São Paulo (1994), onde também obteve Pós-Graduação (1997), Michaluá é mestre em Relações Internacionais, com especialização em International Finance & Banking pela The Fletcher School of Law&Diplomacy (2001). Anteriormente à sua trajetória na RB Capital, trabalhou como Senior Associate da área de Private Equity da Darby Overseas Investments em Washington DC, e no Banco Pactual, por cinco anos, onde foi responsável pela Área de Crédito da UBF Garantias & Seguros. Antes disso, esteve na Andersen Consulting, como Consultor em Reengenha-

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ria Financeira e no Citibank como Senior Credit Analyst da área de Corporate Finance. O executivo define a empresa, que faz a ponte entre investidores e empresas do mercado imobiliário, como uma plataforma independente que provém soluções de crédito e investimento através de papéis e fundos via mercado de capitais. A RB Capital já emitiu e colocou junto a investidores cerca de R$ 11,8 bilhões em operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o que a classifica como uma das maiores companhias securitizadoras imobiliárias do país. Em sua atuação como gestora de investimentos, a RB Capital Investimentos, empresa do Grupo RB Capital, conta atualmente com mais de R$ 2,8 bilhões de capital comprometido em fundos e veículos voltados ao setor imobiliário. O Michaluá avalia o potencial deste setor, a atrativida que o Brasil exerce sob o investidor estrangeiro e diz que a ligeira retração econômica e aumento da inflação não afetam o mercado de investimentos imobiliários que garantem aos investidores inflação mais taxa. Como define a atividade da empresa e qual é seu foco de atuação? A RB Capital é uma plataforma independente que atua no setor basicamente imobiliário e de infraestrutura, provendo soluções de crédito, financiamento, e investimento através de papéis e fundos via mercado de capitais. Somos a ponte entre o mercado de capitais, investidores e as empresas in-


corporadoras que têm projetos que necessitam de crédito fora do mundo das operações tradicionais. Uma empresa que se insere no contexto de um pano de fundo macroeconômico de estabilidade, queda da taxa de juros, cenário para investimento alternativo em nossos produtos como CRIs e fundos imobiliários. Apostamos no mercado de capitais como fonte de recursos para o desenvolvimento de projetos imobiliários e de infraestrutura. Quais são os segmentos mais atrativos para investir no setor imobiliário? Cada ativo tem suas nuances e atratividade, shoppings não tem só o componete imobiliário, é um híbrido entre varejo e imóvel. Tem lajes corporativas, com um perfil mais especulativo, hotéis que tem um lado imobiliário mas a operação hoteleira é mais sazonal. Por conta da taxa de juros reais tem toda uma demanda de investimento e nos mais diferentes perfis, tem uma demanda para fundos e papéis que tem como lastro ou foco de investimentos diversos tipos de empreendimentos, lajes corporativas, logística ou incoporação de shopping center. Hoje a demanda local é generalizada por essas classes, por mais que se diferem dentro do arcabouço maior do setor imobiliário. Atuamos de maneira completa na RB Capital, poderíamos dividir no segmento residencial, temos fundos que investem desde comprando terreno com incorporadora, tem fundos que dão financiamento à construção, operação de securitização, tem produtos, soluções para toda cadeia. Outro lado é o corporativo multisetorial, todas as empresas que para suas operações possuem ativos fixos, comercial/corporativo. Nós temos modelos de financiamento imobiliário para empresas, de logística, sedes industriais, lojas, etc. Como avalia o potencial do mercado de securtização? O mercado de securitização tem altíssimo potencial de crescimento, apesar de que a indústria de CRI tem mais de 10 anos e até o fim de 2012 atingiu cerca de R$ 50 bilhões, o mercado de renda fixa é de quase R$ 2 trilhões. Hoje ela é basicamente lastreada em título do governo, o mercado de crédito privado de securitização é incipiente levando em conta do tamanho da indústria da poupança, majoritariamente em papel de renda fixa tradicional, como CDB. O potencial do mercado de securitização só de ter um deslocamento de um pedaço desses R$ 2 trilhões, estamos falando de R$ 300, 400 bilhões, o potencial é gigantesco de crescimento pelo pano de fundo econômico, taxa de juros real, não nominal – olhamos a longo prazo porque projeto imobiliário é de longo prazo, e o componente de taxa de juro real do Brasil é a mais baixa da história, então os investidores estão olhando esses ativos de longo prazo. O mercado imobiliário tem atraído mais investidores, especialmente em operações de securitização? A cultura do investimento em renda fixa de curto prazo vem de décadas, para poder colocar a mão no dinheiro rápido.

Temos enxergado uma mudança dessa perspectiva, as pessoas estão partindo para ativos alternativos, como CRI, cota de fundo imobiliário e debentures. O pano de fundo e as taxas tem sido exponenciais. Os alicerces para o desenvimento do mercado estão aí, para dar continuidade a isso precisamos de estabilidade econômica, taxa de juros baixa, fomentos como isenção de imposto para pessoa fisica, continuidade do refinamento da legislação, aprimoramento do entendimento desses produtos, etc. Tínhamos um cenário macroeconômico instável por conta da inflação, e esses produtos não tinham um pano de fundo para se desenvolver. Hoje o potencial dessa indústria é fenomenal, porque uma pessoa física tem dinheiro numa aplicação de renda fixa, que cobra 1% de taxa de administração e 7,25 de juros, que vira 6,25, tira ainda 1,3% de imposto, se a inflação for 5%, zera. O rendimento das aplicações tradicionais começam a perder atratividade, os investidores vão se sofisticando e vendo alternativas para aplicar seus recursos com algum diferencial, uma taxa maior, redução de imposto de renda. Esse movimento da demanda acaba estimulando empresas como a nossa a fazerem essa ponte. Os compradores de papéis de cotas de fundo e principalmente de CRIs são pessoas físicas que tem uma poupança maior e demanda este tipo de investimento. A 472 da CVM foi um marco e arbouço regulatório dos fundos, que se tornou um instrumento versátil e flexível, e acabou diversificando. Hoje a indústria de fundos deve chegar a 200 fundos com R$ 245 bilhões de volume e tem um potencial de crescimento. E investidores estrangeiros? Temos percebido que, por medidas do governos, que isentou nao residentes de imposto, o interesse de investidores estrangeiros aumentou. Isso mostra que o governo está enxergando que o capital internacional tem que participar deste mercado. É uma medida recente [31 de janeiro de 2013], mas vemos que temos sido procurados. A expectativa é que aumente o interesse e coloque essa indústria no radar dos investidores estrangeiros. Qual é a rentabilidade média? Os papéis de securitização, os CRIs, tem associado a cada operação um risco de crédito, que pode ser menor, por exemplo, com lastro no contrato de aluguel, cujo o inquilino é a Petrobras, uma Unilever, o risco é baixo, se levar em conta o risco de não receber os pagamentos desses créditos. Porém, a taxa também é menor porque o risco é menor. Por serem operações imobiliárias com lastro io omóvel são indexadas na inflação, e todas as operações de emissões de papéis de securitização tem um indexador mais uma taxa de juros, essa característica de ter o papel atrelado a inflação torna ele atrativo se comparado ao CDI. A garantia no ativo torna ele atrativo. | 2013 | Nº2 | 31


ENTREVISTA

A retração econômica e o aumento de inflação que estamos vivenciado afetou o mercado? Quando você investe em um papel que paga inflação mais taxa é uma garantia, porque tem de alguma forma uma proteção ao cenário inflacionado mais a taxa de juros. Um ambiente de ruptura que possa existir hoje é menos provável que afete o mercado de capitais. Nos últimos anos vimos um ambiente mais volátil lá fora, mas mercado permaneceu robusto em relação a demanda por esses ativos. Ano passado a indústria foi muito forte e bateu recordes. O que nao pode ter é um cenário de instabilidade permamnete porque vai alterando as expectativas dos investidores e pode contaminar negativamente o mercado. Nossas operações sao indexadas em inflação, se tem expectativa de ficar alta o investidor ainda quer, isso numa análise mais fria é posittivo, ficaria até mais forte. Só se tiver um processo significativo de mudança da taxa de juros, ou mudança da política econômica e subir de maneira significativa, não só temporária, porque num cenário de longo prazo o investidor começa a migrar suas aplicações, mas é pouco provável que isso aconteça. A crise mundial pode atrair mais capital ao Brasil, visto que em países atingidos não é um bom momento para investimentos? A redução da taxa de juros estimula nosso mercado, na medida que as economias lá fora não performam por causa da crise a tendência é investidores desses e de outros países procurarem alternativas ao redor do globo para investirem seu capital, e o Brasil é visto como alvo potencial de receber esse capital, e a isenção do imposto aos estrangeiros vai obvamente ajudar. O aumento do mercado de investimento imobiliário pode trazer novas empresas para este negócio, de médio e peqeno porte, o que, consequentemente, trará mais transparência e governança? Sem dúvida muitas de nossas operações no mundo corporativo tem na raiz a percepção das empresas de perceberem que as operações do mercado de capitais são alternativas de recursos por conta de planjamento contábil, de não onerar. Á medida que o mercado ganha público vai se desenvolven-

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do, as empresas vão perceber que este tipo de operação tem um alto valor agregrado. Essas empresas tem possibilidade de levantar dinheiro por uma plataforma como a RB Capital, através de bons projetos, fazendo uma associação com fundos. O mercado de capitais sem dúvida tem sido uma solução importante para esses incorporadores para viabilizar seus projetos, com a demanda contínua eles precisam de capital para bancar esses novos empreendimentos. Temos dezenas de projetos com mais 100 SPE imobiliária com cerca de 40 incorporadores diferentes. Nossa análise é sempre dentro da qualidade do projeto, não somente a análise da empresa, se é grande, regional. Se o projeto é bom não restringe-se ao tamanho da empresa, fazemos uma análise diferente da abordagem bancária, o banco dá crédito em relação ao balanço da companhia e nós fazemos uma análise do projeto. Para as grandes também é bom negócio, como uma complementação, fonte alternativa. A expectativa é de mais crescimento? Sim, nos últimos anos, ano após ano a expectativa tem sido recorde, e achamos que é a prova dessa aposta do modelo em relação ao crescimento e desenvimento do mercado de capitais no Brasil, que terá continuidade nos próximos anos. O crescimento dos últimos anos tem sido exponencial, acreditamos na continuidade deste crescimento de forma exponencial. Em termos de volume e as condições para que ele continue crescendo de maneira sustentável é aquelas variáveis econômicas de juros baixo, uma legislação regulatória por parte da CVM que seja continuamente refinada e aprimorada e o governo fazendo o papel de fomentar o mercado de capitais principalmente a partir dessa isenção, o crescimento dele é líquido e certo. Associado a isso vem a reboque deste mercado o secundário, que é a negociação desses títulos nos elemento como Cetip, Bolsa, que dão ao invetidor uma perspectiva de que se ele precisar vender um ativo consegue fazer isso e em ambientes organizados de balcão. Como essa indústria é pequena e incipiente, o mercado secundário vem a reboque disso, com o tempo a medida que aumetam os volumes vai ficar mais robusto.


RESORTS Mercado apresenta recuperação gradual Demanda aumenta e crescimento de novos empreendimentos é consistente, mas as lições aprendidas sugerem cautela e atenção para lidar com os bons ventos que sopram na direção da gestão hoteleira de Resorts brasileiros

O

mercado de resorts no Brasil esteve em baixa nos últimos anos em função da crise internacional, que afetou especialmente os europeus, tanto investidores como turistas. A valorização do real perante ao dólar intensificou a retração do setor, já que ficou mais barato viajar para o exterior, além de haver destinos internacionais mais atrativos. E assim, os resorts brasileiros perderam público. Apesar das dificuldades pelas quais passou o segmento logo após o estouro da crise, especialistas afirmam que o mercado começa lentamente a se recuperar. “Em 2012 os resorsts atingiram taxa de ocupação de 54%, que não é satisfatória para ganhar dinheiro, mas ao mesmo tempo atingiu um nível em que eles conseguem pagar as contas”, afirma José Ernesto Marino, presidente da BSH International. A expectativa, segundo Marino, é de um crescimento permanente de 5% ao ano. A melhora no setor é explicada pela combinação inversa do momento pós-crise. A demanda está crescendo com o aumento de consumidores internos, em função da ascenção da nova classe média. Em contrapartida, a oferta de novos resorts ainda não se concretizou, o que equilibrará a relação oferta e demanda. “Todos os planejamentos entraram em compasso de espera e estão adormecidos, seus investidores não têm mais o dinheiro que achavam que tinham”, diz o executivo da BSH. Ricardo Mader garante que não haverá abertura de grandes resorts nos próximos anos, a não ser pequenos hotéis, com 30 quartos por exemplo. “Estamos saindo de uma fase difícil, mas

está melhorando. Pouco a pouco a perspectiva é positiva, não muito grande, mas com melhoria do país, ascenção da classe média e eventos internacionais. Vai levar uns quatro anos para ter um crescimento significativo”. De maneira geral o mercado está cauteloso, avalia Caio Calfat, sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting. “Tirando os poucos casos de sucesso, a impressão que dá é que muitos resorts estão procurando um novo espaço, e ainda não querem trabalhar com o público brasileiro novo. Em termos de perspectivas, os bons resorts vão continuar com bom desempenho porque já souberam trabalhar com brasileiros, não dependem de estrangeiro. Os apoiados no estrangeiro terão que se adequar até que possamos ter uma estabilidade maior na Europa e os estrangeiros voltem, o que não está acontecendo hoje e não se sabe quando voltará a acontecer, talvez daqui a mais de 10 anos”, sugere. Pesquisa revela dados de crescimento e perspectivas otimistas A consultoria hoteleira Jones Lang LaSalle Hotels, em seu estudo em parceria com a Resorts Brasil, elaborado no ano passado, mostra que a receita bruta total dos resorts cresceu 25% em 2011 na comparação com 2010, tendo atingido a cifra de R$ 136.988 por apartamento disponível, superando o pico anterior de R$ 117.577 registrado em 2008.  A pesquisa aponta ainda um aumento de 9% na taxa de ocupação, que atingiu a marca de 50% em 2011, patamar próximo | 2013 | Nº2 | 33


MERCADO DE RESORTS

do pico anterior de 51% verificado em 2008.  A receita total por quarto ocupado atingiu  R$ 683 em 2011, correspondendo a quase 11% de aumento em relação a 2010.  O mercado brasileiro de resorts é composto por 103 hotéis, que somam aproximadamente 24.000 quartos. Ainda segunda a pesquisa, os grupos de eventos respondem por mais de um terço da demanda do mercado brasileiro de resorts, seguidos de perto pelas operadoras de turismo e por turistas individuais tanto de negócios quanto de lazer.  Origem da crise dos resorts brasileiros Os empreendimentos com perfil de resort começaram a atuar no Brasil na década de 60. De lá para cá o número de resorts instalados no país cresceu exponencialmente, de acordo com Dilson Jatahy Fonseca, presidente da Resorts Brasil (Associação Brasileira de Resorts). José Ernesto Marino conta que em meados da década de 90, um programa do governo brasileiro, chamado Prodetur Nordeste, atraiu muitos investidores europeus, elevando a oferta de empreendimentos. “O objetivo era levar infraestrutura ao turismo, os aeroportos foram ampliados, muitas obras de infraestrutura foram feitas, de saneamento, rodovias, duplicação de estradas, com o objetivo de fazer crescer o turismo no nordeste. E o governo teve o discurso de atrair investidores, muitas empresas europeias aceitaram e começaram a construir da Bahia ao Ceará”. Porém, a demanda não conseguiu crescer na mesma velocidade que a oferta, pois o Brasil é um país continental e o transporte aéreo virou um gargalo. “As rotas domésticas foram desenhadas para o mercado corporativo e as companhias internacionais que queriam voar no nordeste brasileiro não conseguiram as autorizações porque não haviam empresas brasileiras interessadas em tratados internacionais”, lembra Marino. Em 2006, com a mudança do cenário global, por um lado mais oferta que demanda e imediatamente a seguir, em 2007, o real começou a apreciar e o Brasil ficou mais caro. “A crise começou antes em 2006 com a quebra da Varig, o que dificultou o acesso ao Brasil, principalmente ao nordeste. A crise aprofundou isso, afetou muito o mercado europeu, houve uma queda na taxa de ocupação e um incremento da oferta, ou seja, caiu a demanda e aumentou a oferta”, lembra Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels para a América do Sul. 34 | Nº2 | 2013 |

Quando a crise estourou, em 2008, a situação se agravou. “O mercado deixou de existir, enquanto isso, uma série de empreendimentos tiveram que ser engavetados, não se lançou uma série de projetos que foram abortados, mega projetos no Rio Grande do Norte, Ceará, Bahia, e muitas empresas proprietárias desses projetos quebraram no seu país de origem, principalmente espanholas. Do dia para noite tínhamos centenas de projetos em planjamento e deixamos ter por falta de mercado. Ficou assim por um período, os europeus deixaram de vir e o número de hóspedes brasileiros não aumentou. Por outro lado, o câmbio, que era favorável aos estrageiros, deixou de ser, o real valorizou em relação ao dólar e o Brasil passou a ser caro para os estrangeiros”, descreve Calfat. Mudança de perfil do consumidor Caio Calfat explica que, embora o mercado interno não tenha recebido muita influência da crise, todo o parque hoteleiro brasileiro de lazer estava sendo dimensionado para o estrangeiro na década passada, de 2001 a 2008, principalmente no nordeste, tanto os resosts como empreedimentos imobiliário-turísticos. Com os clientes internacionais sem dinheiro para gastar, diminuindo a frequência de viagens, e o Brasil caro, estimulando os brasileiros a viajarem para o exterior, os resorts foram obrigados a se reinventarem. “A partir de 2010 começou a haver um novo mercado, voltado para os brasileiros que ascenderam socialmente e que não consumia turismo antes. Cerca de 40 milhões de brasileiros subiram de classe social e muitos começaram a consumir turismo, começou um novo mercado interno, o brasileiro das classes B e C. Os mais favorecidos continuaram, os que não viajam passaram a ter con-

dições. O cenário novo começou e o mercado passou a ser explorado pelos resorts”. Além de trabalhar com o mercado regional, Marino lembra que outra solução foi procurar o mercado corporativo. “Com organização de eventos e congressos, os resorts começaram a ter um novo impulso, e os resorts do nordeste também a trabalham com a demanda regional, já que havia uma classe média nova emergente no Brasil”. De acordo com a Resorts Brasil, em 2008 a proporção de visitantes era de 57% visitantes domésticos contra 43% hóspedes estrangeiros. Em 2011, a relação mudou para 80% e 20%, respectivamente. “Essa relação de visitantes estrangeiros será ainda menor, devido ao encarecimento do Brasil. A incorporação de um público formado pela classe média faz parte dessa equação, mas os resorts não deixaram de mirar o mercado internacional. No momento, por exemplo, muitos empreendimentos estão se preparando para receber delegações estrangeiras que disputarão a Copa do Mundo de 2014 no Brasil”, afirma Dilson Jatahy Fonseca. Os resorts que não estão bem hoje, de acordo com Caio Calfat, são os que não souberam, ou não quiseram, por questão de estratégia, trabalhar com o público brasileiro. “O público novo é diferente do europeu, que lida com a diária alta, e para saber lidar com esse público, é preciso utilizar tarifas mais baixas, não a praticada pelos europeus. Por outro lado, um fenômeno que começa a existir é o mercado de timeshare de forma mais intensa, esse público está consumindo timeshare, essa é uma das razaões do sucesso do Rio Quente, do Enotel e Beach Park, que têm agora uma história nova. Os preços baixaram para esse público, uma forma de alguns resorts de se adequarem”.


O consultor cita resorts que demonstraram excelentes desempenhos, mesmo no auge da crise. “Quando analisamos o desempenho do Rio Quente Resorts ou Costão do Santinho, ou resorts na Costa dos Coqueiros, na Bahia, ou costa do litoral pernambucano, percebemos que a frequência deles aumentou. O Rio Quente tem um desempenho maravilhoso, excepcional, tem um histórico interessante, taxas e ocupação altas, até melhores que antes, isso porque existe um público novo que começa a consumir turismo, e de forma bastante saudável”, analisa Calfat. Concorrência dos destinos internacionais e cruzeiros O mercado de resorts brasileiros está enfrentando concorrência com os destinos do exterior, resultado da queda do dólar e do euro perante o real e das facilidades dos pacotes turísticos. “Houve uma mudança com o crescimento da classe média brasileira, que tem procurado por viagens, um novo mercado de brasileiros consumindo viagens. Porém, a concorrência com o mercado externo ainda é forte, muitos preferem ir para Orlando, Nova York, ainda está barato, o Brasil tem pouca oferta de cidades e são caras, o custo Brasil hoje é caro, o turista de lazer no Rio de Janeiro, por exemplo, concorre com o homem de negócios que vai para a cidade de qualquer forma, assim, com a procura grande, as diárias sobem”, justifica Ricardo Mader. Os cruzeiros também são uma preocupação do setor, pois, segundo o consultor Caio Calfat, “chegam na alta temporada com preços melhores que os resorts, condições de pagamento a longo prazo, oferecendo o que não podemos oferecer, como cassino e freeshop”. Porém, esta situação pode mudar. De acordo com a Jones Lang LaSalle, para os brasileiros viajar para o exterior ficou cerca de 20% mais caro do que nos anos anteriores. Em 2011, o Governo elevou para 6,38% a alíquota do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) sobre as compras com cartão de crédito no exterior, além disso, a crescente valorização do dólar norte-americano em relação ao real – o dólar vale agora mais de R$ 2,00 –, encareceu expressivamente as viagens internacionais, tornando as viagens para destinos dentro do país cada vez mais atraentes para os brasileiros. Ainda assim, para Ricardo Mader estamos longe da qualidade como produto turístico se comparado a grandes destinos como Orlando, nos Estados Unidos. Caio Calfat aposta na qualidade de resorts como Rio Quente, Costa dos Coqueiros e Tivoli Praia do Forte. “Eles têm qualidade para concorrer com qualquer lugar do mundo, mas os preços são altos. Estamos esperando que aconteça com o Brasil o que aconteceu com a República Dominicana, um destino de lazer espetacular liderado pelos espanhóis. Há um resort ao lado do outro e todos eles vão muito bem apesar da crise” A carga tributária do Brasil afeta diretamente a competitividade dos resorts brasileiros em relação aos destinos com perfil semelhante no exterior. A Resorts Brasil, juntamente com o  FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), a ABIH (Associação Brasileira da Indústria Hoteleira) e a FBHA (Federação Brasileira de Hospedagem e Alimentação) vinham pleitiando com o Governo Federal a inclusão do turismo no Programa

Brasil Maior. Aprovada em julho de 2012 pela Medida Provisória 563, que está valendo desde o dia 1º de agosto, ela estabelece a desoneração fiscal da folha de pagamento. Em vez da contribuição patronal ao INSS, de 20%, os resorts recolherão uma alíquota de 2% sobre o faturamento. Cálculos preliminares da Resorts Brasil indicam que essa desoneração possa atingir R$ 21 milhões em benefícios ao longo de um ano, o que certamente  contribuirá para que os resorts tenham fôlego para voltar a investir e se tornarem mais competitivos. “Trata-se de incentivo significativo para que os resorts não deixem a sua atual posição de importantes “players” do mercado turístico. Eles estão posicionados entre os que mais investem entre a cadeia do trade. Gastos na administração de um resort incluem milhares de itens em diversas áreas, como logística, energia elétrica, alimentação, entretenimento, respeito ao meio ambiente e muitas outras atividades”, alega o presidente da Resorts Brasil. José Ernesto Marino destaca que o Brasil ainda tem um processo contínuo de treinamento e qualificação profissional. Mercado dará salto maior em breve A expectativa, segundo Marino, é que o mercado tenha um novo impulso a partir de 2015. O motivo não é a Copa do Mundo, mas reflexo de um importante tratado que o governo brasileiro firmou com Estados Unidos e União Europeia. Trata-se da política de céus abertos, que facilitará o acesso ao país. “As empresas que quiserem voar ao Brasil não terão dificuldade de obter autorização. A perpsectiva é que aumente o número de voos da Europa para o Brasil, principalmente, o que vai trazer um novo segmento de demanda, até porque até 2015 o mercado não estará em situação de colapso”. O histórico de outros países que fizeram a política de céus abertos, de acordo com o presidente da BSH International, mostra aumento de demanda e diminuição de preços. “Outro problema que continua é a infraestrutura. Se os aeroportos continuarem caóticos não terão horários para crescer, um problema permanente de infraestrutura, e o governo age tardiamente, é lento nas decisões, quando isso acontece, o cenário já se alterou”. O executivo diz que o momento é de começar analisar oportunidades. “O mercado vai entrar novamente num movimento ascendente e quem chega primeiro na lagoa bebe água limpa, vão existir oportunidades”, ressalta Marino. Caio Calfat também acredita que se a economia continuar sólida e a classe média se manter estável, um pequeno grupo de europeu pode voltar, até pela visibilidade que o Brasil vai ganhar com a Copa. Os resorts brasileiros nunca tiveram dominância de estrangeiros, segundo Ricardo Mader, a porcentagem era de cerca de 25%, número que hoje está em 5%. Para ele, tudo é cíclico, e pouco a pouco os europeus vão voltar. “Mas temos muito caminho a percorrer, o Brasil estava despreparado para o estrangeiro, mas com os eventos esportivos, melhoria dos aeroportos e crescimento da economia, a expectativa é que haja um equilíbrio entre oferta e demanda, já que esta é crescente e não haverá nova oferta”. | 2013 | Nº2 | 35


INVESTIMENTOS

Operações de securitização começam a ganhar espaço Apesar de incipiente, já que o volume de CRI em 15 anos é quase metade dos recursos captados da poupança somente em 2012, o mercado está estruturado e preparado para ampliar esses valores diante da elevada demanda por crédito imobiliário

A

s operações de crédito imobiliário já superaram as linhas bancárias de financiamento a veículos e estão prestes a ultrapassar as do crédito pessoal, como nos países desenvolvidos, de acordo com Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). O volume de crédito imobiliário cresceu 46 vezes em uma década, de R$ 1,8 bilhão para R$ 82,8 bilhões anuais, e o número de unidades financiadas aumentou 16 vezes. Com as bases econômicas sólidas e a crescente demanda, estes números tendem a crescer. Para este ano, a Abecip estima um incremento entre 15% e 20%. Uma alternativa para complementar os recursos tradicionais e acompanhar o crescimento do crédito imobiliário é a securitização. Apesar de ainda incipiente no Brasil - até o final de 2012, estima-se que o volume de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) emitido tenha chegado a R$ 42 bilhões, metade do valor captado por intermédio de contas de poupança somente no ano passado - essa forma de obtenção de recursos para financiar o mercado imobiliário tem se consolidado e terá um destaque maior nos próximos anos. Apesar de a Lei 9514 ter sido editada em 1997, o processo de securitização só deslanchou nos últimos 5 anos, com a estabilização econômica e a redução dos juros internos do país. Em 2013 foram emitidos cerca de R$ 9,6 bilhões de CRI, tendo a emissão sido realizada por 17 companhias securitizadoras. Segundo José Pereira Gonçalves, somente a Nova Securitização S.A. emitiu R$ 586 milhões, um crescimento de 414% em relação a 2011, o que demonstra um grande salto do número de operações, e a previsão dos especialistas é de manter esta contínua expansão. 36 | Nº2 | 2013 |

O executivo relata que o melhor ano para a securitização ocorreu em 2011, quando o volume de CRI emitido ficou próximo de R$ 14 bilhões, conforme gráfico que mostra a evolução do mercado de securitização no Brasil.

Sistema complementar

De acordo com a Abecip, os saldos das cadernetas destinados exclusivamente às aplicações imobiliárias aproximam-se dos R$ 400 bilhões. Os recursos são suficientes e não sinalizam falta de funding, mas é importante a complementação através de outros sistemas, como a captação por intermédio dos CRIs, LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e fundos imobiliários. “A caderneta de poupança ainda tem muito fôlego e continuará por muito tempo a ser a forma mais procurada para as pessoas guardarem o que lhes sobra de suas rendas, pois possui características próprias que já estão assimiladas pela população. Dentre essas características eu destacaria a simplicidade de movimentação e a garantia que passa para os depositantes”, afirma Pereira. Ele confirma que a caderneta ainda terá, por um bom tempo, condições de aportar ao mercado imobiliário o volume de recursos suficiente para manter o desempenho em condições compatíveis com a demanda. Porém, destaque que, “com o crescimento das operações nos últimos anos, o retorno das operações antigas já começa a ser preponderante para a realização de novas operações. No entanto, se houver necessidade de recursos adicionais para manter o nível de crescimento do mercado imobiliário, o Brasil já dispõe de instrumentos (CRI e LCI) para buscar esses recursos, sem a necessidade de criar instrumentos novos. Isso não quer dizer que novos instrumentos não possam ser criados, mas isso não por ser encarado como uma prioridade”.


Estruturações semelhantes

A Abecip defende a criação de um novo título bancário para permitir a rápida mobilização de recursos para o setor, chamado de covered bonds, testados e aprovados em mercados desenvolvidos, de acordo com o presidente da Abecip. “Os cover bounds possuem características que se assemelham aos CRI, emitidos pelas companhias securitizadoras e às LCIs, que são emitidas por instituições financeiras”, completa Lazari. Porém, José Pereira Gonçalves, da Nova Securitizadora, acredita que a criação dos cover bounds não é prioritária, pois “nosso Congresso tem assuntos mais urgentes para debater. No entanto, se o mecanismo vier a ser adotado, será bem vindo pois quanto mais alternativas de obtenção funding para o mercado imobiliário melhor”. Pedro Klumb sinaliza que a experiência em outros países não foi positiva, pois o risco ficou concentrado nas financeiras. “Não é uma estrutura de securitização, embora vendido como isso, não apresenta características essenciais da securitização, pois emite-se o papel mas continua com a operação, com o risco, então é melhor vender a letra de crédito [LCI]”, conclui.

Riscos

Cada operação precisa ser muito bem analisada, estabelecendo a classificação de risco das emissões. A rentabilidade é um dos principais elementos relacionados ao risco. Um imóvel na planta, por exemplo, oferece mais risco que o pronto, já existe seguro de garantia de entrega de prazo de obra, que identifica os riscos e os problemas. “O que é mais complexo são os tratamentos que precisam ser dados para cuidar dos riscos envolvidos na operação, entender os riscos que existem, mapear e usar mecanismos e ferramentas para proteger os investidores de riscos como inadimplência, não construção do empreendimento, a não formalização adequada das garantias, não recebimento dos valores, o descasamento de indexador, etc. Se faz uma auditoria dos recebíveis dos contratos que vão ser utilizados para saber se eles estão bem formalizados”, explica Pedro Klumb, sócio da MSFI.

Desafios a serem superados

A falta de padronização é um dos maiores desafios, o que, praticamente, inviabiliza a securitização de carteiras originadas por mais de um originador. É necessário se estabelecer um nível de padronização das operações, para facilitar o “empacotamento” dos créditos, tendo em vista que, para viabilizar a securitização, as operações devem ter um determinado valor e os créditos devem apresentar características semelhantes. Pereira conta que a Nova Securitizadora tinha uma expectativa de emitir mais de R$ 1 bilhão em CRI no ano passado, mas realizou apenas metade deste valor mesmo tendo demanda de investidores para isso, pois encontrou dificuldades para adquirir créditos com as características que viabilizassem as emissões. Outro aspecto que dificulta um crescimento maior do mercado é o fato de o Brasil operar com crédito direcionado, obrigando os agentes financeiros a carregarem as operações durante todo o prazo, para não ficarem desenquadrados. “O Conselho Monetário Nacional já identificou que esse é um dos problemas a serem superados e, de acordo com a Resolução 3932, permite aos agentes financeiros que atuam no SBPE que negociem carteiras, para efeito de cumprimento de exigibilidades, fazerem a baixa desses créditos no direcionamento paulatinamente (em 36 meses), para que tenham condições de negociar valores elevados e não corram o risco de ficarem desenquadrados”, aponta o José Pereira Gonçalves. Pedro Klumb diz que o tamanho pequeno do mercado, já que, por ser recente, o brasileiro ainda não tem a cultura de investir neste tipo de operação, faz com que as operações sejam mais caras. “Alguns custos que são iguais independente do tamanho da operação, e como o mercado é pequeno o número de operações é pequeno. Temos legislação boa e instrumentos afinados, mas o volume é incipiente. É um mercado novo, não temos tanta experiência, as empresas têm que cumprir requisitos, normas e ter transparência”.

José Pereira Gonçalves

Perfil dos investidores

Há dois perfis de investidores: o institucional, como fundos de pensão e previdência, | 2013 | Nº2 | 37


INVESTIMENTOS

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Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança)

s operações de crédito imobiliário já superaram as linhas bancárias de financiamento a veículos e estão prestes a ultrapassar as do crédito pessoal, como nos países desenvolvidos, de acordo com Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). O volume de crédito imobiliário cresceu 46 vezes em uma década, de R$ 1,8 bilhão para R$ 82,8 bilhões anuais, e o número de unidades financiadas aumentou 16 vezes. Com as bases econômicas sólidas e a crescente demanda, estes números tendem a crescer. Para este ano, a Abecip estima um incremento entre 15% e 20%. Uma alternativa para complementar os recursos tradicionais e acompanhar o crescimento do crédito imobiliário é a securitização. Apesar de ainda incipiente no Brasil - até o final de 2012, estima-se que o volume de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) emitido tenha chegado a R$ 42 bilhões, metade do

valor captado por intermédio de contas de poupança somente no ano passado essa forma de obtenção de recursos para financiar o mercado imobiliário tem se consolidado e terá um destaque maior nos próximos anos. Apesar de a Lei 9514 ter sido editada em 1997, o processo de securitização só deslanchou nos últimos 5 anos, com a estabilização econômica e a redução dos juros internos do país. Em 2013 foram emitidos cerca de R$ 9,6 bilhões de CRI, tendo a emissão sido realizada por 17 companhias securitizadoras. Segundo José Pereira Gonçalves, somente a Nova Securitização S.A. emitiu R$ 586 milhões, um crescimento de 414% em relação a 2011, o que demonstra um grande salto do número de operações, e a previsão dos especialistas é de manter esta contínua expansão. O executivo relata que o melhor ano para a securitização ocorreu em 2011, quando o volume de CRI emitido ficou próximo de R$ 14 bilhões, conforme gráfico que mostra a evolução do mercado de securitização

O que é securitização? O processo de securitização consiste em transformar recebíveis de longo prazo em títulos a serem colocados junto a investidores. No Brasil esse mecanismo foi instituído pela Lei 9514/97 que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI com todo o ferramental jurídico necessário para o processo, incluindo desde as condições para a constituição das Companhias Securitizadoras até a criação dos Títulos (CRI) a serem por elas emitidos. “O processo de securitização com a utilização de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI consiste em transformar em Títulos valores a serem recebidos ao longo do tempo, vinculados a créditos com garantia imobiliária. A colocação desses Títulos junto aos diversos investidores do mercado permite antecipar recursos, de forma a viabilizar a execução de novos projetos, sem a necessidade da utilização de capital próprio ou recursos obtidos mediante constituição de dívidas”, explica José Pereira Gonçalves, da Nova Securitizadora. As origens desses ativos são de duas naturezas: financiamentos imobiliários concedidos por instituições financeiras ou recebíveis relacionados a operações de vendas parceladas realizadas por incorporadores. Esses recebíveis são adquiridos por Companhias Securitizadoras que os utilizam com lastro para emissão dos CRI. “A securitização, além da obtenção de funding para novas operações, também pode ser utilizada pelas empresas para equacionar ou melhorar indicadores de desempenho, tais como nível de endividamento e nível de imobilização, deixando as empresas mais ‘enxutas’”, completa Pereira.

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Pedro Klumb, da MSFI, resume a securitização como sendo a transformação de um crédito em um título imobiliário. “Tenho valores a receber de uma determinada dívida com garantia imobiliária e vou usar essa dívida estruturando a operação na forma de garantias e controle para representá-la por um título, que pode ser uma cota de fundo, debênture, CCI, enfim, um papel que gere um fluxo de recursos. Os credores para alavancar suas ações precisam de alguma forma obter dinheiro e usam esses recebíveis para antecipar recursos. São vários os objetivos da securitização: antecipar recursos financiados, alavancar recursos para novos negócios, antecipar para investir, vendo os créditos. O cliente final é o devedor, pode tomar empréstimo com o banco ou fazer a compra direta com o incorporador, e essas parcelas serão o laço para securitização”, define. Diferentemente do sistema de concessão de crédito tradicional, o processo de securitização, na realidade, é um mecanismo de antecipação de recebíveis de operações já realizadas, ou seja, a operação com o tomador final nasce antes, pois o que é transformado em CRI corresponde aos compromissos futuros de pagamentos. “No financiamento, os originadores das operações primeiro captam os recursos, depois realizam os empréstimos. A securitização permite que o originador da operação antecipe os recebimentos que os tomadores finais (adquirentes ou mutuários) pagam ao longo do tempo. Essa antecipação agiliza a realização de novos empréstimos. Por isso o processo de securitização é um modelo complementar aos modelos de financiamento”, explica José Pereira.


no Brasil.

Sistema complementar

De acordo com a Abecip, os saldos das cadernetas destinados exclusivamente às aplicações imobiliárias aproximam-se dos R$ 400 bilhões. Os recursos são suficientes e não sinalizam falta de funding, mas é importante a complementação através de outros sistemas, como a captação por intermédio dos CRIs, LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e fundos imobiliários. “A caderneta de poupança ainda tem muito fôlego e continuará por muito tempo a ser a forma mais procurada para as pessoas guardarem o que lhes sobra de suas rendas, pois possui características próprias que já estão assimiladas pela população. Dentre essas características eu destacaria a simplicidade de movimentação e a garantia que passa para os depositantes”, afirma Pereira. Ele confirma que a caderneta ainda terá,

por um bom tempo, condições de aportar ao mercado imobiliário o volume de recursos suficiente para manter o desempenho em condições compatíveis com a demanda. Porém, destaque que, “com o crescimento das operações nos últimos anos, o retorno das operações antigas já começa a ser preponderante para a realização de novas operações. No entanto, se houver necessidade de recursos adicionais para manter o nível de crescimento do mercado imobiliário, o Brasil já dispõe de instrumentos (CRI e LCI) para buscar esses recursos, sem a necessidade de criar instrumentos novos. Isso não quer dizer que novos instrumentos não possam ser criados, mas isso não por ser encarado como uma prioridade”.

Estruturações semelhantes

A Abecip defende a criação de um novo título bancário para permitir a rápida mobilização de recursos para o setor, chamado de covered bonds, testados e

aprovados em mercados desenvolvidos, de acordo com o presidente da Abecip. “Os cover bounds possuem características que se assemelham aos CRI, emitidos pelas companhias securitizadoras e às LCIs, que são emitidas por instituições financeiras”, completa Lazari. Porém, José Pereira Gonçalves, da Nova Securitizadora, acredita que a criação dos cover bounds não é prioritária, pois “nosso Congresso tem assuntos mais urgentes para debater. No entanto, se o mecanismo vier a ser adotado, será bem vindo pois quanto mais alternativas de obtenção funding para o mercado imobiliário melhor”. Pedro Klumb sinaliza que a experiência em outros países não foi positiva, pois o risco ficou concentrado nas financeiras. “Não é uma estrutura de securitização, embora vendido como isso, não apresenta características essenciais da securitização, pois emite-se o papel mas continua com a ope-

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ARTIGO

As restrições ambientais em comunidades planejadas em face dos planos de manejo das unidades de conservação da natureza Sandra Pires Barbosa*

A

s unidades de conservação da natureza são via de regra figuras desconhecidas ou subestimadas pela maior parte da população. Suas diversas categorias foram criadas com o objetivo de conservar áreas da natureza ainda intocadas ou em bom estado de conservação, de modo a impedir a sua destruição ou deterioração. As categorias de unidades de conservação estão previstas na Lei Federal n. 9985/2000, podendo ser de proteção integral ou se uso sustentável. As unidades de proteção integral são: a Estação Ecológica; a Reserva Biológica; o Parque Nacional, o Monumento Natural e o Refúgio da Vida Silvestre. Por sua vez, as unidades de uso sustentável são: a Área de Proteção Ambiental; a Área de Relevante Interesse Ecológico; a Floresta Nacional; a Reserva Extrativista; a Reserva de Fauna; a Reserva de Desenvolvimento Sustentável e a Reserva Particular do Patrimônio Natural. O objetivo principal das unidades de proteção integral é o de preservar a natureza, daí porque essas unidades são consideradas mais rigorosas. Já o objetivo básico das unidades de uso sustentável é o de compatibilizar a conservação da natureza com o uso sustentável de parcela dos seus recursos naturais. Não nos interessa aqui tratar das especificidades de cada uma dessas categorias de unidades de conservação, mas identificar as características comuns entre elas que podem representar restrições à implantação de comunidades planejadas; porque não dizer ao setor imobiliário e turístico de uma forma geral. Não é raro que tais empreendimentos, pelo seu porte e dimensão, ou por buscarem áreas no mais das vezes paisagisticamente privilegiadas, estejam inseridos em unidades de conservação da natureza ou se encontrem na zona de amortecimento dessas unidades. Por vezes, a própria co40 | Nº2 | 2012 2013 |

munidade planejada contempla, dentro de sua área, uma unidade de conservação da natureza, a exemplo da RPPN – Reserva Particular do Patrimônio Natural. Diante dessa realidade frequente, de interação das áreas das unidades de conservação da natureza com as áreas de comunidades planejadas, é preciso dizer, primeiramente, que o processo de criação de uma unidade de conservação da natureza num raio de dez quilômetros do empreendimento que se quer implantar, uma vez noticiado, deve ser acompanhado de perto pelos interessados. Definida a categoria da unidade de conservação mais adequada para a área em discussão, será instituído um conselho gestor para a unidade, bem como elaborado o seu plano de manejo. Ou seja, uma vez escolhido o tipo de unidade de conservação que se adotará, iniciam-se os estudos para a elaboração do plano de manejo da unidade, envolvendo um diagnóstico da área, a elaboração de um zoneamento ambiental e a definição de ações e programas ambientais para o local. O plano de manejo é, portanto, o documento que dá as diretrizes para que o órgão gestor (órgão federal, estadual ou municipal de meio ambiente) busque concretizar os objetivos da unidade de conservação, assessorado pelo conselho consultivo ou deliberativo da unidade. Cuidado maior deve se ter justamente no momento de elaboração do plano de manejo, uma vez que é nesse documento que será elaborado o zoneamento ambiental da área da unidade, com suas consequentes restrições, a exemplo de limitações relativas ao uso e ocupação do solo e ao uso da água; com impactos frequentes no direito de propriedade e no direito de construir. Além disso, é através do plano de manejo que via de regra se estabelece a zona de amortecimento da unidade de conservação, sendo esta á área num raio de até dez quilômetros no entorno da unidade de conservação, em


que se terá ainda algum nível de limitação ao uso da propriedade, com ingerências do órgão ambiental e/ou do conselho responsável pela unidade. Nos casos de licenciamento ambiental de empreendimentos de significativo impacto ambiental, assim considerado pelo órgão ambiental competente, com fundamento em estudo de impacto ambiental e respectivo relatório – EIA/RIMA, o empreendedor é obrigado a apoiar a implantação e manutenção de unidade de conservação do grupo de Proteção Integral. Entretanto, quando o empreendimento afetar uma determinada unidade de conservação ou sua zona de amortecimento, o licenciamento ambiental do empreendimento só poderá ser concedido mediante autorização do órgão responsável por sua administração ou anuência do conselho deliberativo, caso existente, e a unidade afetada, mesmo que não pertencente ao grupo de Proteção Integral, deverá ser uma das beneficiárias da compensação ambiental. Entenda-se que basta o empreendimento de impacto se encontrar dentro da área da unidade ou em sua zona de amortecimento para esta ser considerada “afetada” por aquele. Não é demais lembrar que a maioria das comunidades planejadas ou resorts são considerados empreendimentos de impacto. Observe-se que o montante de recursos a ser destinado pelo empreendedor para esta finalidade – compensação ambiental – deve ser de até 0,5% (meio por cento) dos custos totais previstos para a implantação do empreendimento, sendo o percentual fixado pelo órgão ambiental licenciador, de acordo com o grau de impacto causado pelo empreendimento. Com efeito, vale ressaltar que sob diversos aspectos as comunidades planejadas podem ser afetadas por planos de manejo de unidades de conservação da natureza,

uma vez que estes planos não só podem criar restrições ao uso e ocupação da área do empreendimento, como também podem traçar zonas de amortecimento de até dez quilômetros imbuídas de diversas restrições, com a possibilidade, inclusive, de travar o licenciamento ambiental do empreendimento e exigir valores relativos à compensação ambiental. Assim, vale a pena participar ativamente do processo de criação de uma unidade de conservação que apresente algum risco de interface com o empreendimento que estiver sendo analisado, devendo-se atuar especialmente no momento de elaboração do seu plano de manejo.

* Sandra Pires Barbosa Sócia da Pires Advogados & Consultores. Advogada nas áreas de direito administrativo, urbanístico e ambiental. Mestre em Direito Público pela Universidade Federal de Pernambuco. Especialista em Direito Ambiental e Urbanístico pela Faculdade Maurício de Nassau. | 2013 | Nº2 | 41


PANORAMA HOTELEIRO

Ricardo Mader

Caio Calfat

Abel Castro

Condo hotel vem se firmando como fonte de captação de recursos para empreendimentos hoteleiros Dentre as alternativas de financiamento hoteleiro, o Fundo de Investimento ganha maior participação

A

falta de financiamento no setor hoteleiro fez com que empreendedores buscassem recursos através de investidores. Há diferentes formatos de negócios entre incorporadoras, redes hoteleiras e investidores, cada um com seus prós e contras, mas o mais utilizado no mercado, em larga maioria, é o condo hotel. Neste modelo de negócio o investimento é pulverizado, cada investidor compra um quarto de hotel e recebe a rentabilidade proporcional. A vantagem está na agilidade para vender e a liquidez. No perfil estão desde o pequeno investidor que compra uma unidade até o mega investidor que adquire 50 unidades. “É um contrato de compra como um apartamento, o investidor assina um contrato abrindo mão do direito de uso e se comprometendo com a adesão ao pool”, explica Caio Calfat, sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting. A incorporadora desenvolve o empreendimento e realiza a venda de suas unidades hoteleiras. Quando o investidor adquire seu apartamento, a rede hoteleira que irá administrar já está definida. Geralmente, o contrato é de 10 ou 20 anos. “O investidor pode sair a qualquer momento, vendendo sua unidade como um imóvel comum. No contrato existem algumas autonomias e outras decisões são tomadas com os proprietários, em assembleias, como em condomínios residenciais onde há vários proprietários”, complementa Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels para a América do Sul. Neste tipo de contrato quem corre o risco é o investidor, não a rede hoteleira, que não faz promessa de rentabilidade. “Há uma expectiva de renda, a rede hoteleira não faz contrato de arrendamento, o contrato com a rede hoteleira e empreendimento é de administração, nesse contrato quem corre o risco operacional é o investidor, não a rede hoteleira, que faz um contrato com a 42 | Nº2 | 2012 |


incorporadora, que depois é repassado aos investidores. A rede hotelareira não corre risco operacional, no mundo inteiro é assim, esse modelo de contrato funciona como administração de condomínios”, conta Calfat. De acordo com o consultor, a expectativa de rentabilidade nos novos empreendimentos começa em torno de 7% ao ano e estabilizar no sétimo ano, já que o hotel leva um tempo para conqusitar o mercado, quando a rentabilidade chega em 9% ao ano, fora a inflação. A Accor, por exemplo, na maior parte dos projetos entra apenas como administradora, mas seus parceiros utilizam muito o recurso da venda pulverizada. Segundo Abel Castro, diretor de Desenvolvimento da Accor na América Latina, em 2012, dos novos contratos, metade foram via condo hotel e a outra parte através de investidores que desenvolveram com recursos próprios ou com financiamento do BNDES ou bancos locais como o Banco do Nordeste. “Para o hóspede não tem diferença. Todo mês tem uma reunião onde mostramos mês a mês o resultado do hotel, os seus números. É uma relação franca e aberta, de confiança, eles podem fazer auditoria quando quiserem. Os contratos já preveem que 5% do faturamento vai para uma conta específica, um fundo de reserva e serve para quando precisar de um reinvestimento, para fazer as renovações do hotel, funciona bem assim”, descreve o executivo da Accor. Apesar de o condo hotel ser o meio mais utilizado, não é o ideal,

apenas a alternativa mais fácil que o mercado hoteleiro encontrou para a falta de financiamento. “O condo hotel acaba sendo um mal necessário, o empreendimento hoteleiro não é concebido para custar um valor maior do que custa, porque entra uma incorporadora, e não deveria estar embutido o lucro da incorporadora. Quando você insere a incorporação os custos do hotel acabam sendo mais caros. Como não tem financiamento, é um mal necessário, é a forma que encontramos, mas não deveria ser a melhor forma. Não é desse jeito que se calcula hotel”, alega Caio Calfat. O consultor ressalta que no Brasil, diferentemente de outros países, como Estados Unidos, o banco valoriza o tomador e não o projeto, e acaba financiando quem não precisa. “Nosso esforço é mostrar para os bancos que o hotel tem menos riscos que no passado, tivemos 20 anos de inflação, mas hoje com o país mais estável, economia equilibrada, é um produto de menor risco e mais atrativo. Os bancos estão percebendo isso e, se tudo der certo, vai ter o impacto que o Minha Casa Minha Vida teve no residencial, mas o grande perigo ainda é a super oferta”.

Risco de uma nova super oferta

O mercado hoteleiro vive a terceira geração de condo hotel e flats, de acordo com Caio Calfat, sendo que tanto na primeira como na segunda tiveram problemas de super oferta, porque

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PANORAMA HOTELEIRO

os produtos foram mal concebidos ou administrados. “Há um perigo de o setor hoteleiro ter uma super oferta e todos saírem perdendo. A taxa de ocupação caiu e os hotéis deram prejuízo e os compradores tiveram que bancar esse prejuízo, pois havia mais despesa que receita. Esse é o risco do comprador final, não só não tem lucro, mas também prejuízo, ele assume o custo, é dono de uma parte do hotel”, afirma. Para evitar que este erro ocorra novamente, o consultor hoteleiro elaborou, através do Núcleo de Hotelaria do Secovi-SP, do qual é presidente, o “Manual de melhores práticas de investidores pulverizados” para orientar o mercado sobre como agir para não ocorrer uma nova onda. “O risco do incorporador é o de não vender, o que recomendamos através do manual é tentar minimizar os riscos do mercado em função da construção de condo hotéis de forma aleatória”, adverte. O manual prega qual roteiro deve ser utilizado no planejamento desses condo hotéis, a importância da realização de um estudo de mercado por uma empresa com tradição na área, a escolha criteriosa de uma rede hoteleira com histórico de bons resultados no país, que traga segurança na administração, treinamento de corretores para que vendam o condo da forma correta, sem enganar o cliente, fazendo promessas, já que neste tipo de contrato há apenas uma expectativa do que o mercado pode produzir. “Quando se depende do movimento de oferta e demanda do mercado não dá para prometer. O manual orienta o incorporador, o investidor, imobiliárias, empresas de publicidade. O objetivo é que o mercado seja melhor educado para enfrentar esse ciclo”, diz.

Fundos de investimento são uma alternativa mais saudável

Outra alternativa são os fundos de investimento imobiliário, que reunem investidores mais qualificados, que realmente entendem do negócio. A vantagem em relação ao condo hotel é a facilidade na hora de tomar decisões, já que é necessário lidar apenas com

o gestor. “São investidores mais qualificados, que conhecem melhor o negócio, tomam decisões mais pensadas, é mais saudável que a pulverização”, define Ricardo Mader. Para a indústria é mais saudável que tenham mais fundos e investidores estrangeiros, mas o mercado cresceu com condo hotel, pois essa foi a melhor solução encontrada. Porém, o cenário deve mudar e ter um aumento da participação de fundos imobiliários em negócios hoteleiros. Abel Castro diz que o fundo imobiliário é uma tendência muito mais moderna, com uma parcela maior de investidores, pois o investimento pode ser dividido em várias cotas. Além disso, o mercado é acompanhado pela CVM (Comissão de Valores Imobiliários). Outro atrativo é a isenção dos impostos para pessoa física. O início dessa mudança começou no ano passado, quando o fundo americano Host Hotels & Resorts, um dos maiores proprietários de hotéis do mundo, chegou ao Brasil, assinando com a Accor hotéis na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, com as bandeiras Ibis e Novotel. “É uma nova realidade, uma tendência, não aconteceu antes de fundos deste tamanho investirem no Brasil. É uma tendência que está chegando no Brasil. Está começando esse processo, os fundos imobiliários buscam aluguel fixo com garantia e a hotelaria não trabalha dessa forma, é mais difícil mas não impossível. Acreditamos que os fundos são um veículo muito mais completo e que a médio prazo seja o mais comum, e venha a substituir cada vez mais os condo hotéis. É relativamente novo, a maioria dos fundos tem um aluguel fixo e o hotel tem variáveis. O fundo imobiliário de hotel não é interessante, mas eles vão perceber as facilidades e também haverá uma mudança de cultura no Brasil”, avalia Abel Castro. “O perfil do investidor de hotéis vai mudar bastante com a entrada de mais fundos de investimentos. Estamos vendo um crescimento de fundos de investimento, analisando e começando a fazer negócios”, confirma Mader. Outra formatação, conta Caio Calfat, é a venda de participação da empresa proprietária de um hotel, formando uma SPE.

Metade dos projetos da Accor é através de contratos de administração O contrato mais comum entre um hotel e a rede hoteleira é o de administração. No caso da Accor, Abel Castro conta que 50% dos projetos são desenvolvidos desta forma. “Somos responsáveis pelo dia a dia da operação hoteleira, o proprietário nos passa uma procuração para operar o dia a dia, a operadora cobra os honorários, variável de acordo com o volume de negócios”. A rede hoteleira também trabalha com contrato de locação, modelo de negócio que representa 20% dos projetos. “Nunca pagamos um aluguel fixo, mas uma variável de acordo com a performance”, diz o executivo.

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Cerca de 30% dos hotéis seguem o modelo de franquias. O investidor adquire ou desenvolve o hotel e passa a operar com o apoio da Accor, seguindo os mesmos padrões. De acordo com Abel Castro, o mercado de franquia hoteleira está crescendo muito no Brasil. A rede ainda desenvolve projetos com recursos próprios. No ano passado, comprou todo o portfólio do Grupo Posadas na América do Sul. Foram 29 hotéis na América do Sul, 14 deles em projeto, por um total de US$ 275 milhões. Entre eles, estão o Ceasar Park Ipanema e o Ceasar Park Faria Lima. Essa forma de negócios corresponde a cerca de 10% do total de projetos.


OPINIÃO

Olhando formigas, enquanto os elefantes passam Luiz Augusto Pereira de Almeida*

S

istemas produtivos e cidades verdes, greenbuilding, zeronauts, GEE e tantos outros termos e frases, cada vez mais recorrentes na mídia, demonstram a tendência mundial na busca de um planeta sustentável. Entretanto, em que pesem as preocupações e esforços globais nessa direção, há de se levar em consideração as diferenças entre os países em seus diversos aspectos econômicos, sociais e ambientais, sob pena de incorrermos em graves e insanáveis erros e interpretações. Nações desenvolvidas recorrem a um tipo de sustentabilidade, enquanto as que se encontram em desenvolvimento devem buscar outras iniciativas. Sem dúvida, um dos maiores problemas socioambientais do Brasil é a falta de coleta e tratamento de esgotos. Segundo o Instituto Trata Brasil, a população brasileira produz, em média, 8,4 bilhões de litros de esgoto por dia. Deste total, somente 36% são tratados. O resto é lançado a céu aberto no meio ambiente, contaminando lençóis freáticos, rios, mananciais e praias, sem contar que são fontes de graves doenças! Outros importantes desafios estão na pauta das carências de nosso país. Recente artigo de Rolf Kuntz, colunista de O Estado de São Paulo, apresenta alguns números reveladores sobre a defasagem do Brasil ante a comunidade do primeiro mundo: numa lista de 144 países, ficamos na 123º posição quando de comparam estradas; na 134º, no tocante a aeroportos; e na 135º, quanto à infraestrutura portuária (Índice de Competitividade Global – Forum Econômico Mundial). Os Estados Unidos possuem quatro milhões de quilômetros de rodovias asfaltadas, a China, 1,5 milhão, e o Brasil, 196 mil. As ferrovias norte-americanas chegam a 226 mil quilômetros de extensão, as chinesas, a 74 mil, e as brasileiras não ultrapassam 29 mil. Na questão das hidrovias, enquanto dispomos de apenas sete mil quilômetros, os Estados Unidos têm 41 mil e a China, 124 mil. Extraindo um simples exemplo da questão hidroviária: enquanto cidades como Nova York, Paris e Londres beneficiam-se e utilizam os rios que as atravessam, com passeios turísticos, transporte de cargas e até mesmo “prainhas” para lazer, os rios Pinheiros e Tietê, cursos d´água da maior importância na capital paulista, recebem mais de 690 toneladas diárias de esgotos, tornando-se inúteis para qualquer tipo de aproveitamento, além de terem restrições quanto ao uso e ocupação de suas margens. Nem precisamos buscar outros números e evidências para perceber o quanto o Brasil é carente de investimentos para sua desejada sustentabilidade. Enquanto países como os Estados Unidos ou blocos como a Comunidade Europeia já atingiram níveis de excelência econômica, social e ambiental, nós estamos muito defasados. Não podemos e nem devemos equipararmo-

-nos a eles, com leis que restringem a nossa liberdade criativa e empreendedora. Diante de tão expressivas desigualdades, nossos legisladores deveriam estar preocupados não em restringir o uso e a ocupação do solo, seja nas áreas rurais ou urbanas, mas sim em promovê-los de maneira planejada, com incentivos que despertem investimentos e geração de empregos e renda. Imaginem o Rio de Janeiro sem o Cristo Redentor, o bondinho do Pão de Açucar e a Igreja de Nossa Senhora da Penha! Agora, pensem em São Paulo sem a Avenida Paulista, o MASP, a Marginal do Tietê e o Páteo do Colégio, onde a cidade nasceu. Depois, vislumbrem o Planalto Central sem Brasília, cuja arquitetura foi criada pelo genial e já saudoso Oscar Niemeyer. Pois bem, pelas normas ambientais atuais, todos esses ícones nacionais teriam a sua edificação proibida, pois se localizam em topo de morro, ou à beira de rio ou em locais protegidos, ou seja, em áreas que, exclusivamente no Brasil, estão definidas como de Proteção Permanente (APP). Vale dizer, pontos nos quais nada se pode construir. Esses peculiares exemplos evidenciam a falta de foco em nossas prioridades normativas para a tão desejada sustentabilidade. Por que a obsessão incontida de regulamentar tudo, se temos um mundo a construir, a desenvolver e a criar? Não se trata aqui de negligenciar a necessidade de defender o meio ambiente. Ao contrário, a sua qualidade deve ser sempre uma prioridade de qualquer obra ou projeto. Contudo, é preciso conciliar ecologia e desenvolvimento para garantir o bem-estar das próximas gerações, o que é perfeitamente possível no contexto da tecnologia disponível, do conhecimento adquirido, da consciência dos empreendedores e do poder de fiscalização do setor público. Em um momento em que vemos a China, sob a liderança de Xi Jinping, declarar que pretende manter o crescimento em dois dígitos, os Estados Unidos, sob a presidência de Barack Obama, reafirmarem que a prioridade é o crescimento e a geração de empregos, e a Europa, desesperadamente, procurando saídas para reaquecer sua economia, o Brasil, precisa figurar nesse cenário como um importante e independente player, buscando sua autonomia e soberania econômica, social e ambiental. Não faz o menor sentido, por analogia com a presente legislação, sentenciarmos o Cristo Redentor como infrator ambiental. A absurda ideia evidencia os equívocos e exageros contidos em nossas afoitas e distorcidas “preocupações” ambientais. Parafraseando o dito popular, não podemos ficar olhando as formigas, enquanto os elefantes passam. *Luiz Augusto Pereira de Almeida é diretor da Fiabci/Brasil e diretor de marketing da Sobloco Construtora S.A.

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DESTAQUE ADIT

Inteligência imobiliária imobiliometria como proposta de valor para o desenvolvimento de empreendimentos geradores de riqueza

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uitas vezes ouço queixas de empresários a respeito dos resultados de seus empreendimentos. Não compreendem porque suas estratégias estão sendo executadas de maneira tensa e muitas vezes, inclusive, em sentido oposto ao planejado. De repente, como que num passe de mágica, aquilo que era dado como ótimo pelos empreendedores, perde força na seara sangrenta do mercado apresentando, por inumeras vezes, falhas naquilo que é considerado a espinha dorsal de qualquer negócio, a oferta e a demanda. É preciso compreender que não se trata de uma questão de execução e sim dos caminhos escolhidos para sua formatação. Em outras palavras o bom e velho planejamento. Atrevo-me a dizer que a maioria dos empresários segue o sinuoso e perigoso caminho do achismo, do feeling, resultando em oportunidades inconsistentes e, por muitas vezes, insustentáveis. Sabe àquela hora em que você se senta com o engenheiro de frente ao computador e fala “coloca esse CUB para estimar o custo, trabalhe com a velocidade de venda “X”, considere o preço “Y”, e pode rodar a simulação, tenho certeza que será viável”... A estratégia cede lugar para o imediatismo e a busca frenética pela solução de problemas do dia-a-dia dando lugar, posteriormente, à tão conhecida frase “E SE ??” É importante ressaltar que expertise e uma dose de percepção são sempre bem vindas, especialmente para aqueles que já têm uma vasta experiência sobre os ombros. Contudo, isso deve ser a cereja do bolo e não o bolo em si. Não é porque seus últimos dois ou três empreendimentos deram certo seguindo essa receita, que os seguintes também darão. Tal situação pode ser comparada a um barco em pleno alto mar navegando apenas pelas estrelas, sem contar com um boletim do tempo, direção dos ventos, entre outros. Lembre-se o Titanic, ícone do seu tempo pela elegância, for46 | Nº2 | 2012 2013 |

Cristiano Rabelo, Execut Consultoria ça e tamanho está no fundo mar sem, sequer, ter completado sua viagem inaugural. “Você pode ser um excelente capitão, mas nem por isso pode, nem deve, lançar mão de mitigar os riscos de sua empreitada.” Mas afinal, aonde está o erro? Como evitar tanta turbulência? A resposta está na estrutura basica de qualquer projeto, suas premissas. Precisamos buscar entender alguns questionamentos, tais como: • Qual região empreender? • Quais projetos estão no pipeline da área de atuação de meu projeto? • Existe demanda para o produto que desejo empreender? • Existe concorrência? • Como obter diferenciais entre a concorrência? • Em qual fase o mercado, para esse produto, se encontra? (expanção, superoferta, recessão, recuperação). Buscando responder a estas e outras perguntas, desenvolvemos uma metodologia de trabalho chamada IMOBILIOMETRIA. Resultante da união de econometria (conjunto de ferramentas estatísticas com o objetivo de entender a relação entre variáveis econômicas através da aplicação de um modelo matemático) e mercado imobiliário, a imobiliometria tem por objetivo principal compreender a VOCAÇÃO IMOBILIÁRIA do empreendimento, através da análise e geração integrada das informações resultantes do estudo da área de prospecção do projeto, conhecida por analistas de inteligência por área de influência. A metodologia desenvolvida pela Prospecta Inteligência Imobiliária, perpassa pelo alinhamento entre o mapeamento da concorrência e o perfil socioeconômico e demográfico da região. Trata-se do primeiro passo em originar informações e diferenciais competitivos, com vistas a definir premissas e cenários assertivos para o desenvolvimento de um determinado projeto. “Em outras palavras a Imobiliometria transforma

informações subjetivas e desagregadas em vantagem competitiva para agregar valor aos negócios.” Espera-se com a aplicação dessa metodologia, saber onde empreender (local), trabalhando com produto diferenciado no mercado (produto adequado) e ainda, como variável principal, que tenham pessoas com renda para comprá-lo (Grau de absorção). Para exemplificar sua aplicação, demonstrarei como aplicamos a metodologia imobiliometria, com seus respectivos resultados, em um projeto conduzido por minha empresa recentemente. Sua aplicação se deu em três etapas, que são descritas a seguir. Contudo, para manter a integridade das informações que estão regidas por acordo de confidencialidade, não mencionarei a região nem a empresa. Premissas do investidor: O projeto foi encomendado por um grupo de investidores que pretendia saber onde (local) empreender, e qual produto prospectar (produto adequado). • Trabalhar com um raio de 30 KM do centro da cidade; • Rentabilidade Mínima de 17% VPL/ VGV; • Exposição máxima de caixa controlada dentro do orçamento dos investidores. 1° Etapa: Mapeamento da concorrência Após demarcar o raio para prospecção do projeto (área de influência), iniciamos um mapeamento demografico buscando identicar regiões onde houvesse carência de lançamentos. Encontramos uma região com poucos lançamentos, onde a concorrência acirrada ainda não havia se instalado. Dentro dessa região buscamos identificar toda a oferta, lançamentos e usados, a fim de quantificar o estoque de produtos e entender a tipologia que estava sendo ofertada com suas respectivas caracterisiticas, preço e velocidade de venda.


Observe que além de buscarmos uma área que não tivesse uma concorrência acirrada, procuramos encontrar maneiras de posicionar o produto com diferencial dentro dos imóveis que estavam sendo comercializados naquela região. Resultado: Visualizamos um local que, a princípio, respeitava a 1° premissa do investidor, pouca concorrência. O entendimento da dinâmica mercadológia local (estoques, velocidade de vendas, preço de vendas) permitiu a identificação de produtos que não estavam sendo absorvidos ou que já estavam dentro de um ciclo de superoferta. Conseguimos, nesse momento, identificar meios para ofertar algo diferente, fugindo da competição de produtos similares. Faltavam, entretanto, mais peças nesse grande quebra-cabeça. • Como ofertar um produto sem ter a certeza quanto à verdadeira necessidade local? • Os produtos oferecidos (estoque da concorrência) possuem preços que podem ser absorvidos pela região? Neste caso não temos nenhuma certeza se os imóveis ofertados na região estão alinhados com a demanda. Para tanto, era necessário obtermos mais informações... 2° Etapa: Perfil sócioeconômico - Após mapear a oferta, buscamos entender o perfil sócioeconômico da região, com vistas a entender qual produto ofertar. Abaixo, citarei as principais informações coletadas: • Perfil de renda da região: Obtivemos, dentro do raio de prospecção, informações sobre renda bruta familiar e seu comportamento de consumo. O objetivo era identificar a capacidade de endividamento local, uma vez que a renda bruta familiar sozinha não demonstrava liquidez (capacidade de pagamento) frente a novos investimentos. Foi possível entender a caracteristica da região (nobre, classe média, popular, etc..) e principalmente identificar qual deveria ser a faixa de preço do produto a ser prospectado, uma vez que conseguimos enxergar o elemento chave dessa etapa: a CAPACIDADE DE ENDIVIDAMENTO da demanda local. • Densidade demografica: Esse item expressa a quantidade de habitantes por quilômetro quadrado para região de prospecção. Isso permite entender a maturação do local quanto ao crescimento populacional. • Habitantes por domicilio alugado: Após identificar o perfil de renda e a quantidade de habitantes por quilómetro quadrado, foi preciso quantificar os domicilios alugados e

a média de habitantes por domicilio existente na região. Nesse momento conseguimos mensurar a demanda real local, formada por moradores com renda e perfil para adquirir os produtos a serem prospectados (produto deveria estar dentro da faixa de preço máxima determinada pela capacidade de endividamento identificada). • Pesquisa de Intenção de Compra: Através desta pesquisa, que consiste basicamente em identificar o perfil de compra de um determinado público-alvo, a partir da identificação de suas preferências e/ ou disposição em adquirir determinados tipos de bens, foi possível obter um maior grau de refinamento no estudo em questão. Queríamos quantificar, dentro do mercado local, o percentual de habitantes com perfil de compra que tinham a intenção em adquirir uma unidade habitacional alinhado ao que estava sendo ofertado pelo projeto, o que nos permitiu testar a aceitação do produto com relação aos equipamentos ofertados. Resultado: Tivemos subsídios, a partir desse ponto, para criar um produto respeitando a faixa de preço que a demanda local suportava e tinha intenção de pagar, sendo este um dos principais drives do projeto. Foi possível quantificar quantas familias moravam de aluguel e possuiam renda para adquirir uma unidade habitacional e qual deveria ser a tabela de venda apropriada para esse publico. Observe que a integração dessas duas etapas possibilitou a definição do modelo de entrada em várias frentes: 1. Determinamos o produto e o preço de venda respeitando o limite de capacidade de pagamento local; 2. Estruturamos uma tabela de venda compatível com a condição e intenção de compra local; 3. Diminuímos o risco de entrada do negócio uma vez que seu posicionamento foi consolidado, justamente, após o entendimento das variáveis: oferta e demanda; 4. Identificamos os clientes potenciais para o empreendimento tendo como diretriz os setores censitários com perfil alinhado ao produto, resultando na identificação dos pontos alvos para ações de Marketing; Em resumo, prospectamos um produto diferenciado com grande capacidade de absorção local, sem contar com possíveis investidores de bairros vizinhos e outros potenciais compradores.

Um fato interessante que visualizamos ao final dessa etapa foi perceber que a maior parte da oferta existente (concorrência), cerca de 70% possuiam valores de vendas acima do limite teoríco de compra da demanda local. Motivo esse que justificou a baixa velocidade de venda e o grande número de unidades habitacionais em estoque (concorrência). 3° Etapa: Infraestrutura Local - Após a tabulação das informações mencionadas acima, buscamos identificar a infraestrutura local da área de influência. Nosso objetivo foi buscar um local, dentro da area de estudo identificada como ótima, que tivesse ao seu redor serviços e infraestrutura adequada que tonasse o empreendimento ainda mais atrativo. • Identificação dos polos geradores de tráfego local: Através dessa analise conseguimos identificar os pontos que agregam valor ao empreendimento, tais como: Padarias, farmácias, escolas, agências bancárias, etc. • Infraestrutura: Buscamos entender e visualizar possíveis vantagens competitivas com relação à infraestrutura local, tais como: saneamento básico, iluminação publica, agua encanada, coleta de lixo, transporte urbano etc. Resultado: Assim foi possível posicionar o empreendimento, buscando terrenos que tivessem preço e caracteristicas técnicas aceitaveis para prospecção. O obejtivo nosso era deixá-lo o mais proximo possível dos polos geradores de tráfego que pudessem aumentar sua atratividade. Não mencionarei neste artigo as outras etapas que foram necessárias para o empreendimento ser prospectado, tais como Viabilidade Arquitetônica, Viabilidade Financeira e Mapeamento de Riscos. Minha intenção foi demonstrar o quão eficiente pode ser o modelo de entrada de um projeto quando seu planejamento é feito de forma inteligente e integrada. A aplicação da inteligência de negócios visa gerar riqueza e diminuir o grau de incerteza na prospecção de empreendimentos. Não utilizar uma metodologia de inteligência é ficar a mercê do sucesso de outros, sem que haja nenhuma garantia de que teremos o mesmo êxito. A aplicação inteligente dessa metodologia faz com que você deixe de ter apenas lucro e passe a ter, sobretudo, RIQUEZA. Dois mundos, distantes entre si, se formam nesse momento, os que desejam obter lucro e os que desejam obter riqueza. De qual lado você pretende estar? | 2013 | Nº2 | 47


ENTREVISTA

ENTREVISTA

G

uilherme Takeda, arquiteto, urbanista e paisagista à frente da Takeda Arquitetos Paisagistas, compartilha seus conhecimentos em uma entrevista onde apresenta os conceitos de Velho e Novo Urbanismo, em que o “novo” surge como uma espécie de retrofit do “velho”, e mostra como as mudanças no desenho urbano acompanham tendências de hábito e comportamento à sua época, tanto das cidades como de seus habitantes. Também desmistifica a responsabilidade dos automóveis como únicos vilões do espraiamento desordenado das cidades, consequência da ausência de um sistema de transporte público de qualidade, ao mesmo tempo em que critica os “hábitos e mentalidades viciadas” dos cidadãos, que o utilizam para ir à academia para pedalar em uma bicicleta ergométrica. E para que o Novo Urbanismo que começa a ser desenhado no Brasil cumpra a missão transformadora de trazer qualidade de vida para a população, Takeda dá uma receita simples: “O importante é mudar a forma de pensar”.

O velho e novo urbanismo É possível descrever, caracterizar ou conceituar o Velho Urbanismo ? Que período compreende essa prática? Primeiramente, para falar de um “novo”, ou “velho” urbanismo é importante entender um pouco as mudanças nas práticas de desenho e planejamento urbano ao longo do século XX. No início, até mais ou menos a primeira metade do século passado, vivemos ainda uma grande influência de um urbanismo que entrou para a história como “urbanismo tradicional”, que vem desde a segunda metade do século XIX. Esse urbanismo tradicional tinha como objetivo o embelezamento das cidades, com criação de parques, boulevares arborizados, influenciando muito cidades como Paris, Londres, Berlim. No Brasil, podemos ver alguns dos resultados em projetos e planejamentos urbanos das décadas de 1930 a1950 nos centros de cidades como Porto Alegre, Rio de Janeiro, Curitiba e Recife. Na segunda metade do século XX vivemos a era do urbanismo modernista, privilegiando o uso do automóvel, a separação das atividades e a pouca densidade. Esse tipo de urbanismo se manifestou de diferentes formas, desde a criação de cidade inteiras como Brasília, até a criação de subúrbios e bairros novos em áreas de expansão. Pode ser relacionado tanto com prédios icônicos como com bairros de casas e condomínios. Como se caracterizam as intervenções e construções urbanas desse período? Como se apresentavam as cidades ou bairros? Tanto o urbanismo tradicional quando o modernista surgiram sempre em reação a algo que se entendia como problemático. Até hoje um dos principais problemas é o fato do inchamento das cidades quando elas começaram a ficar aglomeradas e intransitáveis. Para o urbanismo tradicional, na época, final do século XIX, inicio do XX, um dos maiores problemas das cidades 48 | Nº2 | 2013 |

era a falta de pavimentação das ruas, inexistência de calçadas e passeios de pedestres e os congestionamentos de carroças e carruagens. As ruas estreitas dificultavam a circulação e prejudicavam o comércio e não havia possibilidade de instalação de bondes. O urbanismo tradicional veio com ideias de alargamentos e abertura de ruas, criando passeios largos e arborizados que favorecessem o comércio e a vida pública, criando um lugar para os veículos e outro para os pedestres. Criaram parques e praças para reunião, feiras e lazer, visando sempre a qualidade de vida. O urbanismo modernista surgiu acreditando que era necessária criar uma cidade onde as atividades deveriam ser separadas em diferentes lugares, aquele para trabalhar, outro para morar e outro para habitar, ligados por vias expressas e com pouca densidade.

 

À sua época, o velho urbanismo poderia ser considerado um bom urbanismo, pois funcionava ao seu propósito de proporcionar qualidade de vida, com ambientes caminháveis, verdes e interligados por praças e áreas delimitadas para comércio e residências? Durante muitos anos o urbanismo tradicional não foi visto com bons olhos pois, na época, predominavam as ideias de criar cidades modernas, acreditando na construção de grandes espaços abertos onde as atividades deveriam ser sempre separadas e, em geral, isoladas, ligando todas esses autopistas para os automóveis. Muito diferente das ideias de cidades densas e compactas com misturas de usos defendidas pelo urbanismo tradicional. Em seguida houve mudança nesse pensamento, os urbanistas começaram a entender que as ideias daquele urbanismo tradicional promoviam uma qualidade melhor para as cidades e


bairros, e ele recentemente começou a ser redescoberto pelo movimento que ficou conhecido como novo urbanismo. A partir de quando o espraiamento das cidades passou a apresentar aspectos negativos? Do que resultou essa expansão desenfreada? Se você voltar os olhos para o que aconteceu nas décadas de 1950-1960, principalmente nos EUA, vai ver que a ideia de qualidade de vida só era possível nos subúrbios, longe do centro, onde estavam sendo criadas verdadeiras cidades novas e modernas. O “American Dream” era lavar o carro estacionado na frente de uma grande casa em algum subúrbio enquanto suas crianças andavam de bicicleta nas ruas vazias. Com a procura por terrenos baratos longe dos centros o problema passou a ser o surgimento de verdadeiras cidades dormitórios, fazendo com que os trabalhadores tivessem que viajar longas distâncias até o trabalho todo dia. Com a facilidade de adquirir automóveis cada vez essas viagens tornavam-se mais demoradas e congestionadas. A pouca densidade e as grandes distâncias entre os novos bairros começaram a criar grandes vazios que ficaram conhecidos como “urban sprawl”, que é exatamente o espraiamento das cidades onde as atividades só são acessíveis de carro. Os carros, apontados como grandes vilões por muitos especiliastas, passaram a ditar o modelo de construções nesse período. Como isso foi observado nesse desenvolvimento urbano desordenado? O que caracteriza esse período? O automóvel sozinho não é o problema, a falta de transporte público de qualidade, a pouca diversidade de uso (você poder morar perto do trabalho e da escola dos seus filhos, por exemplo), baixa densidade criando grandes distâncias, insegurança para caminhar na rua, ou até mesmo falta de conforto para caminhar com ausência de arborização; urbanizações que privilegiam o automóvel, falta de redes interligadas de ciclovias, e hábitos e mentalidades viciadas são os grandes vilões. O que caracteriza esse período, mais do que qualquer modelo de urbanismo, seria a maneira como vivemos. Quando falamos de saúde as pessoas se mobilizam, mas muitas vezes você vai de carro até a academia para andar em uma bicicleta estacionada. Quando seria muito mais benéfico para a saúde você ir até um parque de bicicleta, ou participar de grupos de corrida. É aí que você começa a ocupar os espaços públicos e vê que onde não há praças, parques, vias de pedestres, ciclovias, o espaço público é uma pista para um carro e esse é o problema. É importante falar isso para entender que as soluções tem que ser integradas, não é só tirar o carro, é preciso criar alternativas. Quando você cria urbanizações novas com ciclovias interligando as atividades casa-trabalho, você tem que alinhar a arquitetura para que haja um vestiário no trabalho e um paraciclo seguro, por exemplo. Quando você quer que as pessoas caminhem é preciso criar atrativos ligando um ponto ao outro. Quando você vai a pé almoçar, você passa

numa banca compra uma revista, vê uma coisa interessante na vitrine de uma loja para sua família, toma um café na calçada com um amigo. Além de voltar renovado você moveu a economia local, estratégias como essa melhoram a qualidade de vida. Nova Iorque recentemente proibiu o acesso de automóvel em determinadas regiões nos fins de semana. O que se pensou foi que o comércio ia ser prejudicado, mas aconteceu exatamente o contrário. As pessoas começaram a se de deslocar para essas áreas e as vendas aumentaram quase 70%. Quando entrevistaram as pessoas para saber por que elas foram naquele local, naquele dia, as respostas eram bem simples: era mais fácil atravessar a rua, estava mais silencioso. O importante é mudar a forma de pensar. Rapidamente as cidades constataram o seu próprio esgotamento urbano, testemunhando congestionamentos terríveis e as longas distâncias percorridas de casa para o trabalho. Quando o Novo Urbanismo passou a ser desenhado e como? Apesar de chamar-se de novo urbanismo, ele na realidade é uma retomada das práticas e princípios do urbanismo tradicional, da cidade tradicional. O que se observou foi que a modernização das cidades não favoreceu a vitalidade da rua. O espaço público tornou-se o espaço do automóvel, os parques e praças foram abandonados. O novo urbanismo surgiu como uma reação a isso. Um exemplo clássico foi quando os subúrbios norte-americanos começaram a ficar impraticáveis e foram aos poucos abandonados, principalmente, nos anos 1980 e1990. Muitos subúrbios funcionaram bem para casais com filhos pequenos, mas quando eles cresciam e partiam para a faculdade, raramente voltavam a morar nos subúrbios, queriam morar perto do trabalho e da diversão, muito a ver com a mistura de atividades e densidade às quais estavam habituados. Essas novas gerações começaram a valorizar as cidades tradicionais, o uso de bicicletas, transporte público e o espaço público. Os urbanistas começaram a olhar novamente para a cidade tradicional, criada por aquele “velho urbanismo” e viram que em muitos aspectos elas tinham mais vitalidade dos que as novas cidades, eram mais acolhedoras e amigáveis. Foi daí que começou a se pensar em um novo urbanismo. Quem foram seus principais agentes atuantes e transformadores? Na década de 1990 surgiram os primeiros conceitos claros daquilo que entendemos hoje como novo urbanismo, através de um Congresso de Novo Urbanismo, que lançou uma carta de principio para essa nova escola de desenho e planejamento urbano. Dentro desse contexto o novo urbanismo surgiu com algumas práticas de “retrofit” que, em urbanismo, são práticas de renovação, ou qualificação de lugares. Procurando “realimentar” regiões com mistura de atividades, aumento da densidade | 2013 | Nº2 | 49


ENTREVISTA

e convertendo bolsões de estacionamento em áreas de lazer atrativas, por exemplo. Quais são os pontos defendidos por essa nova prática de desenvolvimento urbano? O foco nos espaços públicos foi um dos carros-chefes do novo urbanismo, que acabou derivando para outras práticas e movimentos, defendendo a ideia de “placemaking”, a criação de lugares para pessoas, principalmente, favorecendo os descolamentos a pé. Um importante argumento do novo urbanismo é o conceito de comunidade, onde é possível morar, trabalhar e se divertir num mesmo lugar. Criar comunidade é criar lugares que tenham vitalidade, e essa vitalidade é possível através de um planejamento e desenho urbano que pensa soluções integradas de criação de lugares. É preciso atrais diferentes públicos com diferentes hábitos para que os lugares tenham uma suficiente diversidade de atividades.

  

Qual a importância da sustentabilidade nesse conceito? Acredito que temos que avaliar a inter-relação entre as diferentes categorias de sustentabilidade. Existe, por exemplo, a sustentabilidade econômica, que depende muito da criação de lugares acessíveis e agradáveis para que o comércio local cresça e se desenvolva. Existe a ecológica, em que o paisagismo deve ser pensado com soluções de aproveitamento de água, uso de vegetações locais, criação de bosques e áreas atrativas para a fauna, favorecendo o conforto climático. Talvez deva se pensar a sustentabilidade da vitalidade do empreendimento, que deve prever diferentes tipos de públicos em diferentes momentos de suas vidas. Por exemplo, um casal com filhos gostaria de uma casa com pátio em uma rua segura. Quando esse filho crescer, ele vai querer morar em um pequeno apartamento próximo do comércio e da diversão. Quando ficar mais velho, vai procurar um apartamento maior numa região mais tranquila e, quem sabe, quando casar e tiver seus próprios filhos, vá procurar uma casa com pátio. Esse é o sentido de comunidade, uma comunidade deve prever todas esses fatores e isso, acredito, é a sustentabilidade aplicada no novo urbanismo.

 

Quais os erros do velho urbanismo que não devem ser repetidos no novo urbanismo? E os acertos? Vamos pensar não em um único “velho urbanismo”, mas avaliação de uma coletânea de experiências e práticas urbanísticas que até hoje temos muito a aprender. O valor daquilo que é velho certamente são as experiências, ruins e boas. Vimos que o urbanismo tradicional funcionou bem até um certo ponto quando colocou em prática a ideia de criar cidades bonitas, arborizadas, com amplas calçadas, parques e praças, mas pecou em abandonar seus valores e hábitos tradicionais em favorecimento da inovação tecnológica que foi o automóvel. Na Holanda, por exemplo, início do século XX, havia muitos parques e áreas públicas que foram sistematicamente sendo substituídas por estacionamento, avenidas e viadutos, acreditando que assim seria melhor. Isso 50 | Nº2 | 2013 |

aconteceu no mundo todo e ainda acontece. O que eles levaram dessa experiência foi que favorecer somente o automóvel não funciona. Hoje o país é um exemplo em transporte público e uso de bicicleta e essa mudança é recente, aconteceu nos últimos 30 anos. O que vimos com o urbanismo modernista focado no automóvel e nos subúrbios foi o que alguns autores chamaram de a morte das grandes cidades, mas nem tudo foi ruim. Ficou da experiência das cidades automotivas que é preciso circular de forma rápida e eficiente, que as distâncias devem ser percorridas com facilidade. O que temos que levar do velho urbanismo é que o avanço tecnológico não deve tomar o lugar dos costumes tradicionais de caminhar e conviver em lugares públicos, de morar próximo ao trabalho, que o sentimento de comunidade cria bairros mais seguros e amigáveis. Nenhuma dessas coisas é nova, o que devemos fazer é aplicá-las com as tecnologias do nosso tempo.

 

Quais exemplos de sucesso utilizando-se do conceito de novo urbanismo podem ser citados, nacional e internacionalmente? Existem muitas comunidades novas criadas seguindo rigorosamente os preceitos do novo urbanismo. Um dos cases mais difundidos é o de Seaside, na Flórida (USA), que ficou famosa no público em geral por ter sido a locação do filme “The Truman show”. Outro famoso é Celebration, criado pela Disney. Alguns projetos na África do Sul e Austrália também implementaram com muito sucesso o novo urbanismo. No Brasil, estamos vendo essas práticas surgindo aos poucos, o empreendimento Pedra Branca, talvez, seja o mais comentado no momento.

 

Como aplicar este conceito no Brasil? Se partirmos do raciocínio que o novo urbanismo é uma retomada de alguns valores das cidades tradicionais, acredito que através do conhecimento dos preceitos e estratégias de desenho e planejamento urbano baseadas em placemaking, smarth growth, novo urbanismo e, principalmente, voltar a olhar para as cidades tradicionais e entender como funciona a vitalidade das ruas e dos bairros, a transição para um novo urbanismo será um processo natural. Acredito que os novos empreendimentos imobiliários, principalmente, aqueles que buscam criar novos bairros, devem procurar entender que a criação de comunidades, a valorização do espaço público e do pedestre e das misturas de uso são fatores que vão começar a pesar na escolha por onde morar. Se pudéssemos arriscar, baseado no que já aconteceu nos EUA e Europa, vamos ver nos próximos anos deve crescer mais e mais o sentimento de que devemos criar cidades para as pessoas. As novas comunidades que surgirem dentro dessa nova “filosofia de vida” estarão alinhadas com essa nova valorização das boas práticas de andar de bicicleta, de caminhar e do convívio público.


ARTIGO

Nova Urbanismo A importância do Master Developer Saulo Suassuna Filho*

O

surgimento de bairros planejados e’ um acontecimento recente na historia do mercado imobiliário. No Brasil, os fantásticos Jurere Internacional, Riviera de São Lourenco e Reserva do Paiva, que embora concebidos como segunda residência, são os principais precursores deste tipo de produto. Além desta característica do foco, estes empreendimentos também tem em comum o fato de terem sido desenvolvidos por uma grande empresa, que salvo algumas exceções, realizou desde o planejamento, urbanização ate as incorporações. Não podemos esquecer também o Alphaville Barueri que surgiu como um loteamento unifamiliar, opção de moradia das industrias limpas instaladas na região e acabou se transformando no que e’ hoje. No final da década de 90, inicio do ano 2000, e de forma mais contundente entre 2005 e 2007, com a entrada do mercado de capitais no setor imobiliário, esta historia, assim como a economia do Brasil, começou a mudar. A oferta do credito imobiliário, fortalecimento da economia, migração em massa de pessoas `a classe media e o crescimento urbano desordenado, fizeram surgir vários projetos de bairros planejados focados na primeira residência como uma alternativa ao crescimento das cidades. Neste período, quando varias construtoras brasileiras abriram capital, existia uma grande expectativa de que o Brasil seria a “casa de veraneio” da Europa e Estados Unidos. O que gerou uma corrida de preparação para IPO, cujo foco do negocio estava voltado para verdadeiros bairros planejados de segunda residência, ancorados por resorts, campos de golf e uma grande quantidades de casas e apartamentos de temporada. A Suassuna Fernandes participou desta corrida através da companhia Summer Brasil Turismo com o tradicional Grupo pernambucano Pontes Hotéis. Proprietários dos consagrados Mar Hotel e Atlante Plaza (Recife) e Summerville Beach Resort em Muro Alto - Porto de Galinhas-PE. Em 2008, a crise do subprime nos EUA interrompeu os IPOs do setor imobiliário e as “casas de veraneio” dos europeus e americanos acabaram ficando por lá... Mas apesar da “marolinha” o mercado interno continuou crescendo e o foco se concentrou na primeira residência, dando ainda mais força aos bairros planeja-

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dos. No entanto, uma característica permaneceu nestes projetos: A presença de uma única empresa como desenvolvedora. Seja apenas na urbanização ou na cadeia completa, que chega ate as incorporações. O Grupo Suassuna Fernandes acompanhou este movimento e criou a Nova Urbanismo para fazer diferente: Ser o máster developer do processo. A figura do máster developer não se classifica como incorporadora, construtora, urbanizadora, nem loteadora. Trata-se de um desenvolvedor de “plataformas imobiliárias”, que reúne capacidades multidisciplinares, numa miscelânea das características dos tipos de empresas citados acima. O resultado é um produto completo, de alta performance e velocidade de absorção. E a explicação para isso é simples: A análise de uma área e briefing de produtos, não se limita à atividade de uma empresa so. Se elege um mix de produtos, locado e faseado de acordo com às expectativas de demanda e capacidade de absorção, baseado em experiências de construção, incorporação, arquitetura, urbanismo, conhecimento de mercado e network com os principais players dos setores que compõe o mercado imobiliário. Validados por pesquisas de mercado de empresas especializadas. “Se você oferecer um terreno no ponto mais nobre do coração de uma cidade ao dono de um restaurante, ele provavelmente vai pensar em empreender um restaurante, a um hoteleiro, um hotel, a um incorporador, um edifício, a um loteador, um loteamento e assim por diante. O máster developer avalia a melhor relação “produto-beneficio” para cada local.” E’ uma espécie de maestro que convida os melhores músicos de cada instrumento para fazer um concerto. E’ um equivoco achar que o ter uma empresa fazendo o papel de máster developer vai onerar o empreendimento ou reduzir os ganhos do proprietário da terra. Pois e’ esta figura que negocia com as empresas que integrarão o bairro, agregando conhecimento e expertise para aumentar a eficiência do produto proposto, e consequentemente, a rentabilidade para proprietário e empreendedor. E’ um processo onde todos saem ganhando. Para os proprietários de terra, e’ importante ter alguém que fale a linguagem do mercado imobiliário para traduzir seus interesses e necessidades, promover um parcelamento da


área que otimize cada pedaço do terreno para valorizar o todo, coordenar contratação de projetos, definição de tipos de produtos, briefing, contratação e validação das pesquisas, consultorias e projetos complementares, aprovações, modelagens jurídicas, planejamento tributário, contratações das incorporações e acompanhamento de todas as etapas de implantação ate que o ultimo imóvel do bairro seja entregue. E’ um trabalho que em se tratando de bairros planejados pode ultrapassar vinte anos. Tambem e’ comum a grande energia e tempo demandada por este tipo de trabalho repelir as grandes empresas que procuram lançamentos mais rápidos. Para as empresas do setor, o máster developer também e’ importante não só para facilitar a comunicação com o proprietário de terra, como também tornar possível a negociação em um pedaço do terreno, o que e’ muito frequente. E destacar esta parte sem desvalorizar o restante da área, não e’ uma tarefa fácil. Muitas vezes por esta razão, a negociação não prospera. E grandes propriedades, por mais bem localizadas e maduras para empreender, não conseguem ser desenvolvidas ou são “mutiladas” por um desmembramento mal planejado. Diversas empresas loteadoras e incorporadoras tem procurado a Nova Urbanismo para tentar construir uma solução em conjunto para estes casos. O que também ocorre quando o proprietário da terra deseja receber alguma parte em dinheiro e em geral as empresas oferecem permuta. Faz parte do escopo Nova costurar uma solução investindo capital próprio e/ou em parceria com investidores de sua rede de relacionamento. Não podemos esquecer que um bairro não e’ composto apenas por casas, lotes e edifícios. E’ necessário atrair as ancoras e amenidades do empreendimento. Hospitais, escolas, shoppings, super-mercados e etc. O bairro completo e’ aquele onde se pode morar, trabalhar, estudar, consumir e se divertir. O desafio e’ ainda maior quando no local não se tem a demanda mínima imediata para sustentar estes equipamentos, o que em geral e’ a situação das novas plataformas. Para as empresas do setor, que não possuem foco, network nem expertise para fazer este trabalho, e’ uma grande vantagem poder contar com o máster developer para esta missão.

Além disso, o máster developer conduz o processo em sinergia com os parceiros que provavelmente irão empreender na plataforma, reduzindo os riscos de se aprovar um projeto que não se “comunique” com o mercado, e buscando versatilidade no plano caso seja necessário alguma adequação após o parcelamento, onde as ruas que cortam o terreno já se tornaram bem publico. Vale lembrar que quanto mais rápido os empreendimentos acontecerem dentro da plataforma, mais forte a consolidação do bairro e consequentemente valorização das “sub-glebas” remanescentes. Para que isso ocorra e’ fundamental que esse “maestro” controle a implantação dos produtos sem deixar que aconteça uma concorrência interna predatória que faça baixar o preço e a pressão dos imóveis, pondo em risco a saúde dos empreendimentos do bairro. No caso da Nova Urbanismo, uma outra vantagem que as empresas do setor possuem e’ o fato dela participar de varias plataformas imobiliárias em diferentes Estados. Hoje são mais de 20 milhões de m2 em cinco projetos em capitais do Nordeste e a expectativa e’ de dobrar nos próximos dois anos, expandindo para as regiões Sudeste e Centro-Oeste. Portanto, estreitar este relacionamento significa centralizar em apenas um negociador varias oportunidades em diversos Estados ao mesmo tempo. O que simplifica o processo de captação, negociação e acompanhamento para estas empresas e aumenta o nosso poder de atratividade como máster developer, ao mesmo tempo que fortalece nosso network, ampliando também as chances de colocar no radar de uma empresa, a plataforma de uma cidade que não estava em seus planos. No final, o que ocorre e’ um ciclo virtuoso que faz bem ao mercado imobiliário, aos proprietários de terra e principalmente `a qualidade de vida das pessoas que moram nas cidades e viverão em empreendimentos planejados com sustentabilidade, alta qualidade urbanística e integração com a natureza e com as pessoas. * Saulo Suassuna Filho e’ Eng. Civil, Arquiteto e Urbanista Presidente da Nova Urbanismo | 2013 | Nº2 | 53


EVENTOS ADIT

COMPLAN Costa do Sauípe, Bahia, 18 a 20 de outubro, 2012

Evento reuniu profissionais do setor de construção civil em conferências, workshops e visitas técnicas em outubro passado, na Costa do Sauípe (BA)

A

II edição do Complan – Seminário Internacional de Comunidades Planejadas –realizada na Costa do Sauípe, município de Mata de São João (BA), de 18 a 20 de outubro, cumpriu com a missão de oferecer aos participantes a oportunidade de adquirir conhecimento e compartilhar experiências com os maiores especialistas em Comunidades Planejadas, tendência internacional no setor de construção civil e que chegou com força no mercado imobiliário brasileiro. O evento, uma realização da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (Adit Brasil), apresentou extensa programação, com conferências, workshops, speed networking e visitas técnicas, reunindo 250 participantes, entre empresários, diretores e executivos de 15 Estados brasileiros e também do exterior, interessados em explorar esse novo filão, em sintonia com a forte demanda habitacional do País. Além disso, os participantes tiveram a oportunidade de expandir sua rede de contatos com outros profissionais da área e com as principais empresas do setor de cidades, bairros, loteamentos e resorts planejados de todo o Brasil e também de outros países, em rápidos encontros batizados de speed networking, ao final das palestras. Em três dias de evento, o Complan teve o patrocínio da Cipasa Urbanismo, CIA, Incopar, FGR, Broadway Malyan, Jurerê, Brasilinvest, Datastore, Prima e Odebrecht Realizações Imobiliárias.

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Programação

O calendário de conferências teve início na quinta-feira, 18, a partir das 08h30, quando o presidente da Adit Brasil, Felipe Cavalcante discursou sobre o papel da Associação na consolidação do setor de desenvolvimento urbano, com especial atenção para a atual demanda pelas comunidades planejadas. Após a abertura oficial, foi a vez do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins e o diretor da Sobloco Construtora, Luiz Augusto Pereira de Almeida, darem início a série de conferências do dia, que trouxeram temas pertinentes e de grande importância para a compreensão do processo de desenvolvimento de uma comunidade planejada. Martins afirmou que essa nova modalidade de empreendimento é a “bola da vez” do mercado imobiliário brasileiro e a grande solução de equilíbrio de oferta de terra urbanizada. Entretanto, defendeu a necessidade de criação de um novo marco regulatório para que haja uma verdadeira explosão do segmento no Brasil. Luiz Augusto, por outro lado, destacou a grande força que as comunidades planejadas têm de movimentar a economia local e valorizar áreas antes quase sem nenhum valor no mercado. Os exemplos de cases internacionais a serem aproveitados no Brasil foram apresentados no painel seguinte, “O que o Brasil pode aprender com os empreendimentos internacionais de comunidades planejadas. Lições práticas”, com a participação de


Diogo Gaspar Ferreira, novo presidente executivo do resort turístico de luxo Vale do Lobo, além de John Dwyer, gerente executivo da Sociedade do Golfe da Quinta do Lago, ambos os empreendimentos localizados em Portugal. Ferreira pontuou alguns fatores importantes no desenvolvimento de um emprendimento como o Vale do Lobo, como conhecer o mercado através do auxílio de consultores. Só depois de definidos os objetivos desse projeto, seu posicionamento no mercado, análise dos concorrentes, perfil do empreendimento e público e o que será oferecido em termo de serviço é que os arquitetos devem ser chamados para desenhar a planta. Também defendeu a contratação de especialistas desde o início do projeto, a elaboração de um modelo financeiro e a previsão de expansão do terreno e de futuras instalações. John Dwyer, por sua vez, se limitou a descrever o projeto do Quinta do Lago, elogiando a apresentação de Diogo Gaspar Ferreira, que falou sobre “99% dos pontos importantes”. Mas, aproveitou para falar sobre as mudanças do mercado, que com a crise financeira internacional, sofreu muito com as vendas. Também advertiu os empresários e investidores, afirmando que não há garantias de retorno para o proprietário de um empreendimento desse porte em poucos anos, por isso a importância de fazer sempre o melhor, para se destacar diante dos concorrentes. Por fim, chamou a atenção para a segurança do lugar, que deve ser o item primordial e para a importância de oferecer opções de lazer ao ar livre para os moradores.

Loteamentos e comunidades planejadas

Sergio Guimarães, diretor-fundador da Vallor Urbano, foi um dos convidados do painel “Como aproveitar o boom de loteamentos e comunidades planejadas no Brasil? Oportunidades e desafios”, em que falou que as especifi-

cidades da legislação aliadas á pouca oferta de área em São Paulo levaram a empresa a expandir a sua atuação a nível nacional. Salientou que o papel da empresa não é “fazer uma obrinha e chamar de bairro” e afirmou que a primeira oportunidade é sair da zona de conforto e considerar que uma comunidade planejada pode ter valores diferentes dos que se quer implantar, sendo que a pesquisa de mercado será capaz de dar esse balizamento. “O conceito de viver é mais amplo que morar”, disse. Para isso, usou o Estado do Pará como exemplo, onde é realizado o círio de Nazaré, então, deve-se considerar os aspectos culturais, a religiosidade da população local precisa ser lembrada, para que não se corra o risco de o empreendimento sofrer rejeição do público que se espera alcançar. Por outro lado, Ayrton Aguiar, diretor da Confide Brasil Gestão de Projetos, chamou a atenção para o risco das empresas de renome serem prejudicadas pela incapacidade das inexperientes em realizar aquilo que prometeram no projeto. A insegurança das cidades está levando a Classe C a comprar imóveis em condomínios que ofereçam, além de conforto, a qualidade de vida. Por isso, os itens de lazer descritos no folheto devem ser rigorosamente entregues. Marcos Araújo, da Datastore completou a fala de Aguiar, ao dizer que essa nova Classe C também vai em busca de comodidade. Por isso, observou que é preciso oferecer no projeto uma série de conveniências que atendam às necessidades cotidianas desses moradores, como uma padaria, um restaurante ou mesmo um shopping. “A ausência da comodidade no empreendimento e a falta de iniciativa do empreendedor em compor essa estrutura para atrair essa comunidade pode quebrar o projeto”, advertiu. Além disso, é preciso pensar em comunidades que ofereçam perspectivas de futuro, ou seja, que a planta de dois dormitórios seja reversível para três, que a garagem tenha espaço para dois ou mais carros e assim por diante. Sergio Guimarães ainda afirmou que é preciso

que as empresas participem de fato das comunidades que implantam, ao invés de ter uma visão extrativista e criticou a responsabilidade dos fiscais que embargam obras já licenciadas por razões excusas. No painel “As estratégias comerciais e de marketing para comunidades planejadas”, Renato Ramos da Silva Neto, da Pedra Branca Empreendimentos Imobiliários S.A., disparou afirmando que os grandes campeões nesse segmento são aqueles que “entendem que o conceito é mais importante que a venda” e que a palavra escassez deve ser trabalhada diariamente quando se trabalha com marketing. Além disso, a realidade é sempre o melhor argumento para o futuro morador, por isso, investir em um equilíbrio entre conforto e moradia é mais que necessário. A conferência também apresentou os principais projetos desenvolvidos atualmente no Brasil e as perspectivas do setor de loteamento para o país, em que Ciro Schmeil, da Scopel, defendeu a necessidade de ajustes na questão do funding, o respeito às peculiaridades regionais, além de uma ocupação de forma organizada. O presidente da Aelo, Caio Portugal, criticou o novo código ambiental, que não trata dos casos de supreção e somou força pela defesa de maior oferta de financiamento de recursos, tanto para viabilizar o produto como oferecer ao consumidor final. “Esse ponto é um entrave para o crescimento das empresas que querem ter volume e sobre os investidores. Todos esses pontos de escassez de funding representam um problema para nós que queremos ter um crescimento no Brasil”, disse.

Workshops internacionais

Os painelistas internacionais utilizaram de cases para mostrar aos profissionais presentes os principais erros e acertos cometidos neste segmento, que serviram de exemplo para uma melhor | 2013 | Nº2 | 55


EVENTOS ADIT

compreensão das informações fornecidas. Sempre com auditórios lotados, os workshops foram, sem dúvida, grandes atrações durante o II Complan. “O Sistema de Charrettes” foi apresentado

pelo membro do conselho e faculdade do National Charrette Institute, David Brain. O painelista introduziu os presentes ao conceito da técnica, amplamente utilizada pelos americanos para o planejamento de

empreendimentos imobiliários de grande porte e impacto na sociedade, mostrando como garantir que a comunidade, o Poder Público e os ambientalistas sejam ouvidos e suas sugestões consideradas.

Lições e exemplos para o futuro do urbanismo foram destaque no workshop de Galina Tachieva, da DPZ Igualmente disputado, o workshop “O Velho Urbanismo, o Novo Urbanismo e o Urbanismo do Futuro” foi ministrado pela sócia da DPZ Architects & Town Planners, Galina Tachieva, trazendo exemplos de construções dos diferentes períodos no urbanismo que mostram o padrão de desenvolvimento das cidades, nas últimas seis décadas. A executiva discutiu, afinal, qual será o futuro do novo urbanismo e se seus métodos e estratégias dos últimos trinta anos serão aplicáveis nas próximos três décadas, além de como seremos capazes de enfrentar os tempos voláteis de variações demográficas, crises econômicas e mudanças no clima, daqui para frente. Bem humorada, Galina iniciou a sua apresentação com o exemplo da comunidade americana de Savana, na Geórgia, projetada ainda no século XVIII, em 1723. A executiva destacou a integração entre praças maiores e menores, sempre interligadas com muito verde e ambientes caminháveis. Na sequência, Vermont, na Virgínia, também serviu de exemplo do período que compreendeu o chamado velho urbanismo, com equilíbrio de espaços públicos, estacionamentos e prédios residenciais, além, é claro, das ruas caminháveis e que permitiam o trajeto em bicicleta. Mas o velho e “bom urbanismo”, nas palavras de Galina, sofreu o seu revés após a Segunda Guerra Mundial, quando a expansão desenfreada e desordenada passou a ser ditada pela 56 | Nº2 | 2013 |

necessidade do uso do automóvel. Segundo ela, em locais onde essa expansão desordenada pode ser notada, de 25% a 44% da renda dos moradores é gasta com transporte, pois para tudo é preciso usar o carro. Mais uma vez, Brasília foi usada como mau exemplo de cidade pensada apenas para atender às necessidades dos motoristas. Em comunidades planejadas, esse número cai para apenas 9%, uma vez que é possível percorrer distâncias a pé. Galina destacou as grandes lições de urbanismo que são relevantes para os futuros empreendimentos de comunidades planejadas no Brasil: a segurança, com ambente seguro, confortável e habitável; a resistência ou durabilidade dessa comunidade, considerando a sustentabilidade a longo prazo, flexibilidade e adaptabilidade aos bons e maus tempos; e a competitividade, pensando em como fazer um lugar se tornar mais atrativo, para que ele sobreviva ao tempo e à concorrências das outras comunidades, em termos de visitantes e geração de negócios. Galina também aproveitou para fazer uma rápida crítica aos arquitetos brasileiros, que não observam os bons exemplos da arquitetura histórica brasileira no momento de desenhar os seus projetos. “É responsabilidade dos arquitetos trazer essa escolha para o público. Se as pessoas querem esse tipo de casa individual, vocês devem oferecer isso”, disse. Os erros também mereceram menção da painelista. Uma imagem de Cape Chusets mostrava uma conhecida loja de departamento de

enorme tamanho, com um estacionamento igualmente grande e vazio. Em lugares onde a proporção entre o tamanho do empreendimento e a população local não foi considerada, a consequência geralmente se mostrou ser o fracasso de uma cidade fantasma. Outro exemplo foi o campo de golfe, muitas vezes construído para atrair pessoas para aquele empreendimento imobiliário. Mas, segundo pesquisa nos Estados Unidos, apenas 25% das pessoas de fato utilizam o serviço, demonstrando ser um desperdício de investimento. “Pensem duas vezes antes de construir um campo de golfe porque há outras formas muito simples para criar valor a um projeto ao invés de gastar R$ 20 milhões nesse campo”, advertiu. E até mesmo os resorts hoteleiros receberam suas críticas, por isolar as propriedades da comunidade do entorno atrás de um paredão, enquanto seus hóspedes têm total acesso à praia. “Isso deveria ser disseminado a todos, através de uma construção perpendicular, em que todas as ruas, as casas, teriam acesso à praia. A consequência seria uma valorização de todos os imóveis na região, pois todos estariam próximos do mar”, defendeu. A solução para os casos de cidades que se tornaram fantasmas, os campos de golfe inutilizados e também para a exclusividade dos resorts criticada pela executiva é transformar o espaço inútil em vizinhança oferecer espaços públicos, ainda que seja uma comunidade exclusiva. A movimentação gerada por estes espaços fará


com que a comunidade como um tudo ganhe em atratividade, segurança e lucro para o seu desenvolvedor. Como exemplo, citou a comunidade de Kentlands, em Maryland (EUA), que chegou a falir e ser entregue a um banco, mas foi redesenhada e agora testemunha a construção de sua parte mais comercial e de varejo, um claro exemplo de uso misto, já previsto em seu projeto, de 1988. “O que quero partilhar é que sim, você pode ter lucro, se você tem algo bem diverso, com ampla gama de serviços para a comunidade. No novo urbanismo o que é muito importante é a variedade, a complexidade. Você simplesmente tenta combinar técnicas diferentes. Se as pessoas realmente não querem aquilo, então não faça”, finalizou Galina, encerrando o seu workshop, após quatro horas de apresentação.

Visitas técnicas

No sábado, 20 de outubro, último dia da programação do evento, os participantes puderam realizar visitas técnicas para ver de perto empreendimentos que levam alguns dos conceitos de comunidades planejadas, começando pelo complexo hoteleiro Costa do Sauípe. O grupo foi dividido em dois grandes ônibus que se alternaram em passar por cada um dos cinco hotéis do complexo (Sauípe Premium, Club, Park, Class e Fun), que também dispõe de cinco pousadas, localizado no interior da Fazenda Sauípe. O terreno de 13 milhões de m² ainda abriga um centro náutico, campo de golfe e centro equestre, todos abertos aos hóspedes e dois condomínios: Casas de Sauípe e Quintas de Sauípe. O condomínio Casas de Sauípe possui 113 unidades, com terrenos de 1200 m² e 400m² de área construída, em 62 hectares. São três modelos, desenhados pelos arquitetos Davi Bastos, André Sá e Francisco Mota.

Acompanhados da funcionária da Odebrecht Realizações, Isabela, os visitantes puderam conhecer a casa “I06”, do modelo de Davi Bastos. Finamente decorada, a casa possui quatro suítes, sendo uma no andar térreo e as três restantes no piso superior. Dessa primeira visita, ficaram evidentes alguns problemas que precisam ser adequados ao conceito de comunidade planejada como, por exemplo, oferecer distâncias caminháveis. Ao contrário disso, os hotéis e as casas dos condomínios estão distantes um do outro e também da portaria de entrada ao enorme complexo. Também não há calçadas para os pedestres caminharem, ou ciclovia, obrigando os moradores e hóspedes a percorrerem os caminhos de carro ou utilizando os microônibus circulares. Segundo Isabela, que apresentava o complexo aos presentes na visita técnica, já está sendo desenvolvido um novo masterplan para identificar as adequações necessárias, além de definir se serão construídos novos hotéis. A segunda visita foi ao Iberostar Bahia, localizado na Praia do Forte, onde os visitantes puderam conhecer as instalações do imponente complexo hoteleiro. Após a visitação aos hotéis, foi servido o almoço no stand de vendas do Ibertostate, divisão imobiliária residencial da rede Iberostar. Enquanto saboreavam uma típica feijoada baiana, empresários e executivos do mercado imobiliário nacional tiveram informações sobre a vila de casas e apartamentos de luxo construídas em uma área dentro do terreno do complexo hoteleiro, onde os moradores poderão desfrutar dos serviços dos hoteis da rede Iberostar através do sistema pay per use. Terminado o almoço, houve visitação ao condomínio Ilha Formentera, desenhado pelo renomado arquiteto baiano Ivan Smarcevski, com apartamentos de um a três quartos, com cobertura, entregue em outubro de 2011. Durante a visita, foi informado que já havia

sido aberta a venda de terrenos de 1000m² para o condomínio de casas, de frente para o mar, no valor de R$ 1,5 milhão. A impressão registrada é que ainda há muito a ser feito no complexo residencial, por isso, espera-se que com o tempo Última parada da visita técnica, o Tivoli Eco Residence surpreendeu logo na chegada ao local, quando os visitantes tiveram de descer dos ônibus, já que não é permitida a entrada de veículos, por ser uma área de proteção ambiental. Composto de 42 casas, de três e quatro suítes, o condomínio oferece extensa área verde e contato direto com a natureza. Segundo a guia responsável por apresentar o empreendimento aos visitantes, as árvores retiradas para construção das casas foram todas replantadas em outro local, dentro do terreno. O conceito de “walkability” é bem empregado no empreendimento, uma vez que não há sequer vias de acesso aos carros, mas exige dos futuros moradores disposição extra, pois da entrada até as casas mais distantes, é possível gastar até 20 minutos de caminhada. Entretanto, são permitidos carrinhos de golfe para locomoção, de propriedade do próprio condomínio ou particular, como o morador preferir. Construído no mesmo terreno onde está o complexo residencial, o Tivoli Eco Resort não oferece a possibilidade de day use, mas o proprietário de uma das 42 casas do condomínio vizinho pode receber até oito pessoas e usar as dependências e serviços do hotel por R$ 200 a diária, sem alimentação. Vale lembrar que o condomínio não oferece áreas comuns e sociais, disponíveis para os moradores no próprio hotel. A visita técnica terminou em frente à piscina com borda infinita do hotel, onde todos os participantes puderam desfrutar de uma impressionante vista para o mar do Litoral Norte da Bahia e, então, retornaram à Vila da Praia do Forte, para um último passeio antes de embarcarem de volta ao trabalho. | 2013 | Nº2 | 57


EVENTOS

ADIT Juris Goiânia, GO, 11 e 12 de abril, 2013

Segunda edição do evento jurídico ADIT Juris reuniu cerca de 130 participantes de diversos estados brasileiros

O

s principais escritórios jurídicos do país e, os empresários do Setor Imobiliário e Turístico, prestigiaram a Segunda Edição do evento ADIT Juris (Seminário de Soluções Jurídicas para o Setor Imobiliário e Turístico), que teve como objetivo principal a apresentação de soluções jurídicas para o complexo cenário do setor imobiliário brasileiro. O encontro foi realizado em Goiânia, no Hotel Mercure, entre os dias 11 e 12 de abril. Ao longo de 15 painéis de apresentação foram discutidos temas variados, como: Investimentos Imobiliários; Hotelaria; Comunidades Planejadas e Desenvolvimento Urbano; Investimentos Estrangeiros; Licenciamento Ambiental e Empreendimentos de Uso Misto. O público pôde vivenciar de maneira dinâmica e interativa a programação, que trouxe especialistas exclusivos do Direito Imobiliário para discutir sobre as principais ferramentas, processos e trâmites burocráticos mais comuns neste mercado. Simultaneamente, os profissionais presentes também participaram do Speed Networking, onde, de forma agradável e rápida, puderam ampliar suas redes de relacionamentos. A interação entre palestrantes e o público colaborou para o surgimento de debates importantes e entusiasmados, além de proporcionar a oportunidade de conhecimento das decisões judiciais de outros Estados e a aplicabilidade prática dessas legislações.

Criação de um marco regulatório abre as discussões do evento

Com a mediação de Felipe Cavalcante, presidente da ADIT Brasil, o painel sobre “A criação de um marco regulatório para aprovação de comunidades planejadas no Brasil” contou com a participação dos painelistas Ivo Pires (Pires Advogados), Rita Martins (Rita Martins & Advogados) e Marcelo Terra (Duarte Garcia, C.G. e Terra Advogados). Este painel abriu o evento e trouxe uma das discussões mais atuais para o setor imobiliário: a visão de mapeamento da possibilidade e necessidade de um marco regulatório para as comunidades planejadas, como loteamentos, bairros, e cidades. O público presente também pôde se inteirar sobre as realidades das leis vigentes, como as Leis de loteamento, as Leis de incorporação imobiliária e a questão do Meio Ambiente. Os especialistas jurídicos discutiram os aspectos reais para o desenvolvimento imobiliário, com benefício para todos os agentes envolvidos - Setor privado, Setor público e a sociedade, como um todo. Para o painelista Marcelo Terra, o marco regulatório é fundamental e a existência de uma Lei Municipal é a chave do questionamento legislativo.“Uma grande comunidade planejada utiliza um pouco de várias legislações, por isso, se instala uma dificuldade operacional. É importante ficar atento ao que diz a Lei Municipal Local sobre a recepção de normas supletivas”, pontua Marcelo. Já a palestrante, Rita Martins, observou que um dos papéis do advogado é aconselhar o


empreendedor, sobre o que fazer em termos de estruturação jurídica. É necessário que o advogado busque o benefício para o investidor e viabilize o empreendimento imobiliário. Além dessas questões pontuais, o Doutor em Direito Ambiental, Ivon Pires, esclareceu as questões do âmbito imobiliário-ambiental. O palestrante explicou que além do Código Florestal ser responsável pela incidência sobre a criação dos empreendimentos, a SNUC (Unidades de Conservação) e a Lei da Mata Atlântica, também atuam nessa área. “As leis citadas nesse debate, são dos anos de, 1964, 1966 e 2012, são recentes e aumentam o grau de incertezas. O código florestal, por exemplo, é novo e não foi feito pensando na área urbana, mas voltado para discussão entre ruralistas e ambientalistas”, afirma Pires. É certo que o setor Imobiliário está diretamente ligado ao Ambiental e não há uma regulamentação sobre a área urbana consolidada. De acordo com Pires, a ADIT e outros parceiros tentaram adicionar ao Código Florestal capítulos sobre a área urbana, porém, não obtiveram sucesso junto às autoridades responsáveis.

Outros Painéis Etapas e processos de uma Due Diligence

O painel “Due Diligence e a segurança jurídica para investidores: conceitos, etapas, processos”, teve a participação de Rui Barros Leal Faria (Esc. Jurídico Alexandre R. de Abulquerque) e de Daniel Balsanufo (Balsanufo Advogados). O painel discutiu sobre a Due Diligence, uma Auditoria Jurídica de Empreendimentos Imobiliários, que cuida desde a concepção de projetos, passando por sua viabilidade, até o seu ciclo de venda. O objetivo de uma DUE é validar todos os dados contábeis e contratuais (jurídicos) e verificar se estão em conformidade com os objetivos dos empreendedores e investidores. “A análise durante o processo não cabe somente ao advogado, deve-se contratar topógrafos e outros profissionais especializados e aptos para o serviço” lembra Rui Barros. Para Daniel Balsanulfo, a DUE é algo trabalhoso. O profissional deve fazer tudo que tiver ao seu alcance para assegurar uma auditoria bem feita. Outro fator necessário é o intercâmbio entre os profissionais da área, para que haja menos insegurança jurídica aos clientes investidores.

“A associação deve pensar sempre em objetivos sociais e institucionais”, enfatiza painelista

Com participação de Mariângela Machado (SECOVI-SP) e Arthur Rios Junior (Advocacia Arthur Rios) o painel “Associação de Moradores – como estruturar uma associação de moradores eficaz e atuante”, colaborou para a reflexão dos participantes sobre as atuais Associações de Moradores e seus principais desafios. Durante o painel foram abordados os pontos de insegurança jurídica que permeiam a atividade dessas associações no âmbito dos loteamentos fechados. Mariângela Machado, Diretora da Vice Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do SECOVI SP, observou que os desafios para a estruturação eficaz de uma associação de moradores são inúmeros e, antes de tudo, deve-se considerar que essa organização sobrevive por meio de uma teia de relacionamentos. O público ainda pode tirar dúvidas e relatar experiências próprias quanto à forma de organização e funcionamento de associações reais. “Para uma boa atuação da entidade, deve-se haver a organização de talentos, coordenação de ideias, definição de prioridades, e ações internas e externas”, concluiu Mariângela.

Atualização da Lei Federal de Parcelamento do Solo

O painel “Quais os impactos para o setor imobiliário e turístico com os Projetos de Lei em votação para a atualização da Lei Federal de Parcelamento do Solo no 6.766/79?”, teve a participação de Silvana Cedraz (Rita Matins & Advogados), Helder José Ferreira Paiva (Guardiã Imóveis), Suelena Carneiro Caetano Fernandes Jayme (Coordenadora do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente do MP-GO) e esclareceu pontos obscuros quanto aos efeitos da atualização da Lei de Parcelamento do Solo. A Lei Federal de Parcelamento do Solo fiscaliza as Restrições Urbanísticas Convencionais, no entanto, ela encontra-se desatualizada e não se aplica, por exemplo, aos condomínios horizontais. Para a painelista, Dra. Suelena Carneiro, é necessário que os profissionais da área busquem em outros locais exemplos positivos quanto à utilização da lei, e os coloquem em prática. “Na maioria das vezes a liberação de um terreno gera muito transtorno. Em Goiânia, por exemplo, a Semarh (Secretaria do Meio Am-

biente e dos Recursos Hídricos) e a prefeitura atuam separadas, seria interessante unificar e criar um órgão responsável para cada etapa dos procedimentos, assim, o loteador não ficaria preso à burocracia desnecessária e não teria atraso nas obras”, explica Suelena.

Terrenos de Marinha

“Terrenos de Marinha, como contestar aspectos técnicos no processo de demarcação pela SPU” foi o tema do debate que teve a presença do Dr. Obéde Pereira de Lima (Consultor Técnico – Científico em Terrenos da Marinha). O painel apresentou ao público os recursos possíveis para contestação das demarcações da SPU em Terrenos da Marinha. Atualmente, as propriedades particulares confrontantes com os Terrenos de Marinha tem sido afetadas com as demarcações destes bens da União realizadas pela SPU, acarretando sérios problemas econômicos, sociais e jurídicos às partes envolvidas nestas questões. “A ADIT trabalha com terrenos localizados em áreas marítimas que são acometidas pela União que se apropria desses bens imóveis, caracterizando-os como bens da União. Assim, oferece ao proprietário a condição de continuar usando o edifício erguido no território, que antes era propriedade particular, condicionando tal uso ao pagamento de taxas de aforamento e ocupação”, alerta Dr. Obéde. Segundo o painelista a alternativa que resta é ingressar com uma ação contra a União na Justiça Federal, para provar técnica e cientificamente que as demarcações foram realizadas pela utilização de uma “LPM/1831” fictícia, presumida, inadequada e, consequentemente, ilegal.

A opinião de quem participou A segunda edição do ADIT Juris foi marcada pelo dinamismo dos seus painéis, na opinião dos participantes a liberdade de escolha, propiciada por esse movimento, foi um dos principais pontos positivos do evento. A apresentação de soluções jurídicas trazidas para as práticas do cotidiano e as trocas de experiência entre os presentes, também tiveram destaque entre os depoimentos do público.


“Para mim, o evento promove muito debate e troca de conhecimento, cada participante apresenta um entendimento particular sobre as leis, e isso é muito bom. A discussão em torno dos diversos assuntos está sendo muito válida.” Cristiane Barbin, Scamatti e Seller “Foi possível notar que o ADIT Juris Goiânia está muito organizado, outro fator positivo foi a presença de um público composto por profissionais de todas as regiões do país. Este cenário misto acaba por exigir, por parte dos palestrantes, um grande conhecimento do conteúdo apresentado.” Ivon Pires, Pires Advogados Associados “O evento está muito prestigiado, com um foco extremamente especializado, e tudo organizado de maneira fantástica. Lembrando que, Goiânia foi escolhida para receber o ADIT Juris, por apresentar atualmente um mercado emergente em constante expansão nacional.” Rita Martins, Rita Martins e Advogados

“Achei que o evento proporcionou a disseminação de conhecimento sobre a área jurídica para os empreendedores. A abordagem de temas ainda não tão concretos pelo poder judiciário, como por exemplo, o código florestal, foi muito importante. O ponto principal, neste evento de grandiosidade nacional, foi a oportunidade de troca de experiências e contatos de parceria. Bruno Roberto Bento da Silva, Inove Construtora e Empreendedora “Adorei os painéis, a estrutura flexível do evento proporcionou aos participantes a possibilidade de escolher qual assunto gostariam de ouvir. Os painéis retrataram temas atuais de grande aplicabilidade.” Ana Paula Silva Cêga, EBM Incorp. “Todos os temas são muito atuais, e foi esse fato que me fez escolher participar. O debate e a vivência repassada pelos palestrantes irão ajudar a encontrar soluções práticas no cotidiano.” Fernando Belchior, Grupo Algar

“Está tudo ótimo, gostei especialmente do painel sobre Associação de Condôminos. A maneira didática de expor o assunto me tirou muitas dúvidas cruciais.” Kátia Santos, CIA Inteligência e Coordenação

“Acho os debates bastante instigadores, por isso, a meu ver, o tempo estipulado para cada painel se torna escasso, devido a tamanha troca de conhecimento. Os temas são atuais, e o formato dinâmico do evento é sensacional.” Flávio Vidigal – Portugal Murad

“Vivemos em um setor que apresenta uma grande lacuna em sua legislação, e o ADIT Juris abri um espaço para questionamentos que visam melhorias para essa área jurídica.” Stella Salles, Conviver Urbano

“Os painéis são todos importantes dentro do que se propõem debater. A qualidade do evento, em todos os quesitos, é indiscutível.” Ricardo Furtado,Brasil Desenvolvimento Urbano

“O mais importante é a solução de problemas antigos, e isso é proporcionado por meio das trocas de informações com os colegas da plateia, e, sobretudo, com os painelistas.” Viviane Tredler, Iron House

“Estou achando muito proveitosa essa experiência. A detecção dos problemas da área imobiliária foi essencial, pois esclareceu as limitações para atuação burocrática.” Carlos Eduardo, Tibúrcio Advogados

“Bom, como empreendedor, considero como sendo uma das maiores dificuldades da área a estruturação jurídica do setor imobiliário. Apesar da linguagem técnica das palestras, pude aprender muito. Foram discussões importantes e poderei colocar em prática o conhecimento adquirido no ADIT Juris.” Fabricio Nascimento – Garramaq

“A ADIT promoveu mais uma vez um excelente evento. Eu tive a oportunidade de participar como moderador em dois painéis; o primeiro sobre a legislação dos condo-hotéis , e o outro sobre os problemas com loteamentos. As várias nuances abordadas sobre as questão dos condomínios planejados, foi o ponto forte do evento. Isso se deve ao fato de que esses

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condomínios apresentam um novo formato de empreendimento urbano, que configuram vários pontos alternativos para formulação dos contratos com os compradores. A qualidade excepcional dos palestrantes presentes mostrou com clareza os novos caminhos a serem percorridos pelos profissionais da área imobiliária.” Caio Calfat, Caio Calfat Real Estate “Um dos principais debates trouxe para discussão os aspectos jurídicos dos negócios imobiliários, esse tema foi apresentado e debatido por profissionais das mais variadas regiões do Brasil. Fato que permitiu não apenas a troca de experiência entre eles, mas também a divulgação de práticas e soluções já adotadas para problemas comuns.” Rodrigo Bicalho,Bicalho Mollica Adv. “Já conhecia o evento, e tudo está muito bom como sempre. Muito organizado, bem pensado, e os painéis feitos de uma forma prática e pragmática. As discussões são bem ricas, pois não se limitam somente as questões acadêmicas, elas abordam também as questões práticas do empreendedor e as dificuldades do dia-a-dia. Tudo isso torna o debate muito rico e importante. As discussões jurídicas, de maneira geral, pecam pelo excesso de formalismo, aqui a realidade é outra. Há uma formalidade natural, mas ao mesmo tempo o roteiro do evento é dinâmico e proporciona um maior aproveitamento.” Antônio Beltrão – Da Fonte Advogados “O evento foi ótimo, essa edição do ADIT Juris, semelhante as outras passadas, trouxe temas atuais e importantíssimos pra instrumentalizar o desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários. É um suporte importante para os empreendedores, principalmente devido ao cenário de insegurança jurídica que vivemos hoje no país: com conflitos de competência; e legislações que não são claras como deveriam ser, e que acabam atrapalhando tomadas de decisões e investimentos. O evento se prestou ao papel dele, que é esclarecer esses pontos obscuros. Precisamos continuar reunindo esses palestrantes gabaritados e os profissionais de direito que trabalham com os empreendedores, para que juntos possamos trabalhar na uniformização desses pontos que geram conflitos.” Pedro Junqueira , Norcon Construções

EVENTOS


MISSÕES ADIT

Missão Técnica a São Paulo, 2013 Empresários participam de Missão Técnica para conhecer comunidades planejadas em São Paulo. Haras Larissa, Villa Flora, Quinta da Baroneza, Swiss Park, Alphaville e Tamboré foram os empreendimentos visitados de 27 de fevereiro a 02 de março

C

erca de 30 empresários do setor imobiliário e turístico brasileiro participaram da segunda edição da Missão Técnica da Adit Brasil. O objetivo do encontro, que teve no roteiro visita aos principais empreendimentos de comunidades planejadas e loteamentos do Estado, foi mostrar aos empreendedores as lições de cada projeto, além de proporcionar a oportunidade de networking entre profissionais do mercado. “O evento é enriquecedor. Pudemos aprender com a experiência de grandes empreendedores. o networking com o próprio grupo da missão foi realmente interessante, pois conhecemos empresários que estão em vários níveis de desenvolvimento de empreendimentos”, contou Pedro Paulo da Silva, da Ciaurb. Naim Abrão Alem Neto, da Habite Certo Empreendimentos e Negócios, foi à missão em busca de novos contatos e experiências que o orientasse. “Vim conhecer novas pessoas e saber se os caminhos dos meus projetos estão sendo bem direcionados. As pessoas envolvidas nesta missão foi uma troca de experiência bem enriquecedora e acho que vai trazer bons frutos para a minha empresa. A Adit está de parabéns por esta missão”. O importância do planejamento de longo prazo e a atenção ao entorno do empreendimento foram as principais aprendizagens de Marcelo Gomes, da Terral Desenvolvimento Imobiliário. “Primeira vez que participo. Foi muito proveitoso que conseguimos enxergar as várias apostas que os empreendodores fizeram ao logo do tempo. Aprendemos que para desenvolver comunida-

des planejadas é preciso pensar em projetos de 40 anos e não de poucos anos como fazemos na incorporação. Aprendi também que é preciso colocar a comunidade de entorno envolvida, senão os empreendimentos poderão não ter sucesso”. Carla Perez, da Pernambuco Construtora, destacou também destacou o pensamento de longo prazo de uma comunidade planejada, ponto que a difere da incorporação comum. “Segurança e lazer são dois pontos que vamos levar de lição para nossos projetos. Não havíamos pensado no dimensionamento das vias para a vida de longa duração dos empreendimentos. Levamos que projetos de comunidades planejadas devem ser projetados pensando em 40 anos para frente e antes de chegar aqui não tínhamos essa visão. Este trabalho da Adit é importante para o mercado, pois levantou muito bem a bandeira dos bairros planejados”.

HARAS LARISSA

Localizado na Rodovia Sumaré a Monte Mor, Km 9 – Monte Mor (SP), o Haras é uma mescla de fazenda, residência familiar e pousada com 17 quartos, sete quadras de tênis, spa, centro de hipismo e campo de polo. A obra só foi finalizada em 1983, depois de quase uma década de construção. Em 2009, a pousada foi a primeira do País a ser incluída na lista da rede internacional Small Luxury Hotels of the World, de Nova York. Hoje no País, além do Haras Larissa, apenas o Hotel Toriba, em Campos do Jordão (SP), faz parte da lista. | 2013 | Nº2 | 61


MISSÕES ADIT

Nos últimos três anos, para sustentar o projeto imobiliário, a infraestrutura foi ampliada com a construção de um complexo hípico com pistas gramada e de areia, arena coberta, andador para oito cavalos, 98 cocheiras e maternidade. Até o fim de 2013, estarão prontas as primeiras 60 casas de campo, dos 212 lotes da primeira fase do projeto oferecidos ao mercado. Em breve, será lançada a segunda fase com mais lotes, campo de golfe e helipontos.

RIVIERA DE SÃO LOURENÇO

Com 33 anos de existência, o Riviera de São Lourenço, empreendimento desenvolvido pela Sobloco Construtora em Bertioga (SP), recebeu a certificação ISSO 14001, emitida pelo órgão certificador da ABS Quality Evaluations, tornando-se o primeiro projeto de desenvolvimento urbano a receber este certificado no mundo. O empreendimento mantém um controle ambiental que monitora as águas do empreendimento e realiza adensamento florestal. Gera 5 mil empregos diretos e outros 10 mil indiretos. Cerca de 50% da arrecadação de IPTU do município de Bertioga vem da Riviera. A Associação dos Amigos da Riviera possui 500 funcionários. Cerca de 3 mil pessoas residem no local. Nos finais e semana a população cresce para 10 mil e nos períodos de férias e feriados para cerca de 45 mil. 62 | Nº2 | 2013 |

O empreendimento possui 11 mil unidades habitacionais, sendo cerca de 9,3 mil apartamentos ( 2, 3 e 4 dormitórios) e 1.700 casas, em uma área de 9 milhões de m². Entre os itens de lazer ou amenidades estão ciclovias, shopping center com 50 lojas, restaurantes, espaço cultural e de leilões, postos de gasolina e de serviços, agência bancária, postos 24 horas, capela, atendimento social, consultórios médicos e dentários, correios, escolas (pública e particular), feira livre, e serviços gerais de mecânico, borracharia, eletricista e chaveiro.

QUINTA DA BARONEZA

Empreendimento de alto padrão, fechado e com segurança 24 horas, desenvolvido pela Espírito Santo Property Brasil em Bragança Paulista/Itatiba (SP). Reconhecida como o mais importante empreendimento de campo do Brasil, leva em consideração itens de sustentabilidade e respeito à natureza. Programas de reaproveitamento de materiais, de reciclagem de lixo e de tratamento de água, somam-se a obras de infraestrutura sustentável com cabeamento subterrâneo e calçadas 100% gramadas para permitir maior permeabilidade do solo. Em uma área de 10 milhões de m², sendo 4 milhões de área verde, há lotes a partir de 3 mil m² e residências entregues prontas. São 986 lotes, sendo 228 casas prontas e 72 casas em construção.

O local oferece campos de golfe, trilhas ecológicas, ciclovias, clube hípíco, quadras de tênis, quadra de futebol society, quadra poliesportiva, piscinas aquecidas, saunas, salas de massagem, sala de gisnástica, área de recreação infantil, pousada exclusiva, restaurante, bar, centro de conveniência, posto médico e espaço ecumênico.

VILLA FLORA

Com nove anos de história na cidade de Sumaré, a 120 km da Capital, o bairro planejado da Rossi é voltado para a classe B/C e é planejado dentro dos princípios do Novo Urbanismo. Lançado em 1999 e concluído em 2010, o empreendimento possui uma grande variedade de tipologias habitacionais que rompeu a forma de desenvolver empreendimentos de larga para as classes de menor renda. Conquistou várias premiações nacionais, inclusive o Prix D´Excellence, categoria master plan da Fiabci em 2008 na Bélgica. Em uma área de 800 mil m² estão 3.400 casas que formam 48 condomínios, dos quais 37 foram entregues. Possui também capela ecumênica, centro comercial com farmácia, lan house e restaurante. São 173 mil m² de parques e praças.

TAMBORÉ

Composto de loteamentos, casas e apartamentos, o Tamboré engloba as mais diversificadas moradias em um mesmo empreen-


dimento. O empreendimento da Tamboré Desenvolvimento Urbano contempla ainda praças, piscinas adulto e infantil, salão de festas, espaço goumert, playground, quadra recreativa, quiosques com churrasqueira.

SWISS PARK

Complexo urbanístico possui 17 residenciais fechados, implantados pelas empresas AGV Campinas, Swiss Park Incorporadora e Grupo Gafor em Campinas (SP), em uma área de 5.059.515,69 m². Cada residencial tem sua própria estrutura de

ALPHAVILLE

“Foi enriquecedora esta missão. Destaco a organização e escolha dos empreendimentos que conseguiu mostrar a realidade dos bairros e loteamentos planejados, que faz com que levemos muitas lições para nossos empreendimentos”. Luiz Geddes Frota Aragão Conviver Urbanismo

“Importante momento para colher informações sobre os empreendimentos, erros e acertos. Isso é muito bom para entender o que está acontecendo no mercado. A Adit Brasil está no caminho certo quando apostou no segmento de comunidades planejadas”. Marco Tulio Machado Abaco Brasil

“Atingiu a plenitude da Missão. Conseguimos ter uma visão ampla desses empreendimentos. Viagem proveitosa, com um bom benchmarking e excelente networking. Ótimo aprendizado e mais uma vez uma experiência enriquecedora. A Adit e equipe estão de parabéns”. Jorge Machado Laredo Construções

“Essa missão permite uma excelente interação entre empresários e empreendedores que já estão investindo nesse mercado há algum tempo. a Adit tem o papel de trazer informações e levar boas praticas de empresas para os associados, o que ajuda a desenvolver o mercado mais competitivo e de maneira mais saudável”. Cali Galera Terral Desenvolvimento Imobiliário

Em 1973 surgiu um novo modelo de loteamento voltado à indústrias não poluentes. Com a demanda em 1975 foi lançado o primeiro residencial e firmado o início de um novo conceito de planejamento urbano englobando núcleo residencial, empresarial e educacional. Desde 2007, Alphaville é uma empresa da Gafisa mantendo os seus pilares de projeto urbanístico, infraestrutura, meio ambiente, lazer, segurança, conveniência, auto gestão. O projeto totaliza 15 núcleos residenciais, 42 edificios residenciais, 16 comerciais, entre shopping center, hotéis e centro comercial.

Mais depoimentos “Viemos para pegar mais conhecimento no mercado de loteamento e o networking com os associados. Este know how que adquirimos com esta missão é muito enriquecedora.” João Carlos Gondim A Predial Imóveis Participamos da Missão Técnica com o objetivo de conhecer os empreendimentos de segunda residência de alto padrão. E esta ação da Adit Brasil só ratificou a importância do seu trabalho em proporcionar ao seu associado um melhor aproveitamento do mercado e melhor credibilidade. Manuela Gomes Odebrecht Realizações Imobiliárias

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segurança, lazer e comércio. Lançado em 2006, conta também com o Swiss Park Office, um condomínio de escritórios com entradas independentes, integrado ao Swiss Park Campinas. São 4.808 unidades residenciais e 212 comerciais com quase 1 milhão de m² de área de preservação ambiental. O empreendimento oferece também capela, churrasqueira, playground, espaço gourmet, salão de jogos, academia de ginástica, quadra de tênis, quadra polisesportiva, quadra de vôlei de praia, quadra de futebol.


ASSOCIADOS - ARTIGO

Tropical: pioneirismo e sustentabilidade como marcas Paulo Roberto da Costa*

A

o longo de seus 36 anos de existência, a Tropical Urbanismo e Incorporação tem feito história por meio da inovação de seus empreendimentos. Graças à seriedade da empresa e à competência de seus colaboradores e parceiros, os imóveis da Tropical tornaram-se referência de qualidade, conforto e sustentabilidade. No Condomínio Aldeia do Vale, por exemplo, localizado em Goiânia, uma área verde de quase 4 milhões de m² foi conservada, o que garantiu a preservação de diversas espécies de animais silvestres, como capivaras, emas, raposas, quatis, macacos, veados, entre outros. Hoje, é comum andar pelo condomínio e passar ao lado desses animais, que convivem harmonicamente com os moradores. A Tropical também foi pioneira em Goiânia na implantação do conceito de comunidades planejadas. Conhecido por aliar segurança, comodidade e qualidade de vida, este tipo de empreendimento também vem sendo responsável por resgatar antigos há64 | Nº2 | 2012 2013 |

bitos dos goianos, como o convívio com os vizinhos, as serenatas e o contato com a terra. O empreendimento pioneiro implantado pela Tropical e seus parceiros é o Residencial Eldorado. Lançado em 1990, ele possui 71 torres, distribuídas em 21 condomínios, e áreas para lazer, esportes e preservação ambiental. Possui, ainda, um centro de compras, o Plaza D´Oro Shopping, que está associado a uma torre de escritórios com 105 salas comerciais denominada Plaza D’oro Office (em fase de implantação). No ano passado, a Tropical e seus parceiros (EBM, Terral e GPL) voltaram a lançar empreendimentos inovadores. Um exemplo é o Parque América, a primeira comunidade planejada do município de Aparecida de Goiânia, com parque ambiental de 44 mil m² e localização privilegiada. Outro exemplo é o Eldorado Parque, viabilizado pela Tropical em parceria com a CMO, Dinâmica Engenharia e Engel Engenharia e Construção. O empreendimento também contará com um parque


ambiental de cerca de 60 mil m², na Região Oeste de Goiânia, envolvendo 19 condomínios e infraestrutura de comércio e serviços. Tanto o Parque América quanto o Eldorado Parque já se transformaram em sucesso de vendas. Uma das razões para a grande procura do público pelas comunidades planejadas é a ineficiência do poder público em garantir segurança à população. Com base em uma pesquisa realizada pela Tropical, detectou-se que esta era a principal preocupação das famílias das classes A, B e C. Por isso, a empresa equipou os condomínios com sistema de monitoramento próprio, portaria, controle de acesso, câmeras de segurança, cercas elétricas e guardas armados e motorizados. Fora isso, esses empreendimentos têm como atrativo inúmeras opções de esporte e lazer, como piscinas, quadras poliesportivas, lagos e academia. Outra vantagem das comunidades planejadas da Tropical é o uso de soluções sustentáveis, pois elas oferecem sistemas de coleta seletiva de lixo, bem como privilegiam áreas verdes para assegurar a permeabilidade do solo, o que evita alagamentos, erosões ou enchentes. Em se tratando de responsabilidade ambiental, um empreendimento viabilizado pela Tropical e seus parceiros no segmento de comunidade planejada, e que se destaca, é o Goiânia 2. Localizado na Região Noroeste da cidade, o bairro passou recentemente por um processo de requalificação ambiental e expansão planejada, idealizado pela Tropical. Depois de adquirir áreas remanescentes da massa falida da Encol, a empreendedora viabilizou a implementação do Parque Leolídio Di Ramos Caiado, no Goiânia 2, e retomou seu projeto urbanístico, em parceria com a Masb,a Brookfield e a MCA Engenharia, visando a ocupação dos vazios urbanos, a partir de loteamento aberto e incorporações imobiliárias. A meta da Tropical é a implementação de comunidades planejadas que contemplem a existência de vários elementos que compõem uma cidade, como casas e prédios dentro do mesmo condomínio – a exemplo dos empreendimentos Recanto Praças e o Portal do Sol Green –, além de comércio, instituições de ensino e escritórios nas proximidades. É necessário lembrar, ainda, que a expansão e a popularização do conceito de comunidades planejadas em Goiás estão intimamente relacionadas com a oportunidade de crescimento ordenado. Nos bairros mais tradicionais da ca-

pital, como o Setor Bueno, há prédios a dois metros da divisa do lote e comércios interferindo nas residências. Nas comunidades planejadas, problemas como os acima relatados não ocorrem, pois define-se previamente a taxa de ocupação, a distância entre os prédios ou casas, as áreas verdes e institucionais, os centros comerciais e a infraestrutura em termos de abastecimento de água, energia e esgoto para atender o quantitativo previsto de moradores. No Residencial Eldorado, por exemplo, a taxa de ocupação do terreno é mais baixa do que o permitido na cidade e a distância mínima entre os prédios é de 15 metros. Outro ponto importante é a economia que as comunidades planejadas proporcionam ao

governo municipal. Como estes empreendimentos contam com gestão própria, garantida através do pagamento de taxa de condomínio por parte dos moradores, o poder público não precisa gastar nesses locais com manutenção das ruas, segurança etc, o que reduz o espaço urbano a ser cuidado pela Prefeitura. Em Goiânia, as comunidades planejadas viabilizadas pela Tropical e seus parceiros têm colaborado para a elevação da qualidade de vida da população e o ordenamento territorial. Elas representam a esperança da empresa de que, no futuro, o poder público adquira o completo domínio do espaço urbano e os cidadãos possam, finalmente, contar com uma cidade integrada em todos os seus aspectos.

Eldorado, o primeiro Bairro Planejado de Goiânia.

*Paulo Roberto da Costa é presidente do Conselho de Administração e Diretor de Empreendimentos da Tropical Urbanismo e Incorporação. | 2013 | Nº2 | 65


ASSOCIADOS - NOVOS

Adit Brasil anuncia novos associados

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Adit Brasil acaba de filiar mais 13 empresas. São elas: BDK Solutions, Boa Luz, Cobravi, Costa Verbena, Datastore, DPZ Architects and Town Planners, Ecomax, Imobisul, Moreira Lima Consultoria e Projetos, Spel, Takeda Arquitetura & Paisagismo, Queiroz Galvão e Teixeira Holzmann. Para se associar à entidade é necessário ser pessoa jurídica de direito privado, nacional ou estrangeira, possuir comprovada experiência em um dos ramos de atividade dos sócios efetivos da associação, obter aprovação de 2/3 de membros do Conselho de Administração e enviar cópia autenticada do contrato social ou estatuto e suas alterações, devidamente registrado. O objetivo da Adit Brasil é educar o mercado e um link entre o mercado financeiro e o imoiliário. Ser uma plataforma de geração de negócios para os associados, capacitando e orientando os empresários brasileiros a lidar com investidores e o mercado financeiro. A entidade tem foco de atuação em comunidades planejadas, investimentos imobiliários, investimentos hoteleiros e empreendimentos imobiliários-turísticos. Tal objetivo se reflete na razão pela qual as empresas têm buscado se associar à entidade. “A proposta em nos associarmos à Adit busca fortalecer vínculos com empresas e investidores que igualmente vislumbram novas oportunidades. Esta aproximação ocorre exatamente quando temos uma definição mais sólida no mercado nacional, já que estamos presentes em cinco estados brasileiros. Nossa expectativa se dá também no estabelecimento de parcerias e novos negócios, aproveitando o bom momento do país, da construção civil e do setor turístico e hoteleiro”, define Marcos Holzmann, diretor da Teixeira Holzmann Empreendimentos Imobiliários. Para Eli Wolf, diretor executivo da BDK Solutions, se associar a Adit significa conectar-se com o próprio mercado. “Acreditamos ser importante fazer parte da ADIT para estarmos próximos e diretamente conectados com o nosso mercado de atuação, além de usufruir das oportunidades de atualização de conhecimento, através de eventos como o ADIT Invest e dos treinamentos realizados”. Ricardo Valls, sócio da Imobisul, também destaca a importância dos eventos realizados pela Adit na expansão de sua network. “Frequentando os seus eventos a Imobisul formou um relacionamento extenso e produtivo em seu setor de atuação. A associação à ADIT nada mais é que a consequência de ótimas experiências pregressas proporcionadas pela entidade”, defende. 66 | Nº2 | 2013 |

Por fim, Marcus Araújo, presidente da Datastore, avalia com satisfação o trabalho realizado pela entidade. “A Datastore encontra na Adit a oportunidade única de compartilhar informações exclusivas das pesquisas que realizamos no mercado imobiliário. Acreditamos que a network viabilizada por esta associação contribui com o fortalecimento do setor e de nosso próprio negócio”, observa. Conheça abaixo um pouco sobre algumas das novas empresas associadas à Adit Brasil: BDK SOLUTIONS A BDK Solutions iniciou as atividades oficialmente em 1996 com o objetivo de atender a necessidade de sistemas personalizados de clientes, nos mais diversos segmentos de atuação. Sua atuação está se dá no desenvolvimento de sistemas de informação e serviços agregados, baseados em expertise e alto valor agregado. A partir de 2006, a empresa foi estrategicamente redirecionada para a atuação exclusiva junto ao mercado imobiliário, principalmente através da solução VIABIL, software para estudos de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários. Presente em mais de 400 empresas em todo o país, a solução VIABIL foi desenvolvida pelo atual diretor executivo e fundador da BDK Solutions, Eli Wolf. Em sua carteira de clientes, fazem parte incorporadoras, construtoras, developers, loteadores, fundos de private equity, bem como empresas que participam do processo de tomada de decisão em todo o processo do desenvolvimento imobiliário. Site oficial: www.bdksolutions.com.br e www.viabil.com.br . HOTEL FAZENDA BOA LUZ A Fazenda Boa Luz selecionava gado da raça Nelore e cavalos da raça Mangalarga Marchador desde 1980, quando Lauro Antônio Teixeira Menezes, seu idealizador e administrador, fundou o Hotel Fazenda Boa Luz. Em 1998, inaugurou o Parque Boa Luz, com atrações de turismo rural e pesque e pague. Já investindo na construção de unidades de hospedagem, que vieram a ser inauguradas em 31 de março de 2000, o idealizador e fundador do empreendimento, Teixeira Menezes, deixou a administração a cargo de seu primogênito, Lauro Antonio Teixeira Menezes Filho. A partir daí, Lauro Filho continua a desenvolver o negócio, atingindo o número de 53 unidades, incluindo um parque aquático e zoológico, para maior conforto e lazer dos hóspedes e visitantes. Site oficial: www.boaluz.com.br


DATASTORE Líder em pesquisa e inteligência de mercado para o setor imobiliário, a Datastore atende mais de 150 incorporadoras, investidores, loteadoras e construtoras em todo o território nacional. No mercado desde 1994, a Datastore revolucionou o setor de pesquisa com um método próprio de trabalho, chamado mercadometria. Criado pelo fundador e presidente da empresa, Marcus Araujo, especialista em Estatística, o método une as ferramentas da pesquisa quantitativa e qualitativa com a visão prática exigida nos negócios. Significa que a metodologia Datastore gera dados relacionados à ação estratégica, ou seja, à ação que minimiza os investimentos e traz um retorno já calculado. Outro diferencial da empresa é manter uma equipe com mais de quarenta profissionais de coleta de dados contratados em regime de CLT para manter a qualidade e segurança nas coletas de dados. Desde sua fundação, a Datastore já realizou mais de 1600 projetos para diferentes setores: indústria, varejo, serviços, imobiliário, veículos de comunicação, entretenimento, saúde, telefonia, transporte aéreo, alimentação e agroindústria. Saiba mais pelo www.datastore.com.br. ECOMAX Com atuação expressiva no mercado de construção no Rio Grande do Norte e Paraíba, a Ecomax hoje é referencia em projetos de alto padrão, com mais de 1.700.000m² entregues em condomínios horizontais de alto padrão, como o Cidade dos Bosques Natal e o Cidade dos Bosques João Pessoa, totalizando mais de 1500 unidades e uma carteira de mais de 3.000 clientes ativos. A Ecomax atua no mercado de incorporação imobiliária desde maio de 1993 e tem como objetivo principal a formulação de projetos especiais, que normalmente são pautados em quatro pilares: segurança, lazer, conforto e sustentabilidade. A administração da empresa é conduzida por dois sócios administradores, com formação em Engenharia Civil e por diretorias técnicas corporativas compostas por profissionais de mercado, com ampla experiência em suas respectivas áreas. Site oficial: www.ecomax.eng.br IMOBISUL Participa da estruturação de projetos imobiliários com o objetivo de captação de investimentos e auxilia instituições financeiras na prospecção de bons projetos com base imobiliária no

Sul do Brasil. Têm entre seus clientes importantes instituições como Paraná Banco, Banco Original, XP investimentos, Brazilian Capital, REX e Rodobens. Ainda representa comercialmente a DPZ de Miami, especializada em planejamento e desenho urbano. Presta serviços de apoio regional para CBRE, Colliers e outras consultorias imobiliárias de atuação nacional e internacional. QUEIROZ GALVÃO A Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário integra o Grupo Queiroz Galvão, holding com 59 anos de uma história de destaque no cenário econômico brasileiro e internacional, atuando em diversos segmentos de negócios no Brasil e em todo o mundo. Presente em Pernambuco, onde iniciou suas atividades, além de Bahia, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal, a QGDI tem mais de três décadas de existência, com milhões de metros quadrados construídos, em construção e já contratados em empreendimentos residenciais, comerciais e de lazer. Uma trajetória de sucesso que tornou a marca da QGDI sinônimo de excelência no mercado imobiliário nacional. TEIXEIRA HOLZMANN A Teixeira Holzmann Empreendimentos Imobiliários atua em um nicho da construção civil formado pelos condomínios horizontais fechados e a construção de resorts. O conceito de Residence & Resort desenvolvido pela empresa, com empreendimentos dotados de estrutura completa de lazer aliados à questão da sustentabilidade, lhe rendeu reconhecimento nacional como case de mercado premiado pela Associação Brasileira de Mercado e Negócios (ABM&N) nos anos de 2003, 2004 e 2008. Com 17 anos de existência, a história da empresa começa em 1995, com o projeto, comercialização e construção do condomínio de alto padrão “Royal Golf Residence & Resort”, na zona sul de Londrina. Passados 17 anos, o portfólio da Teixeira Holzmann contabiliza 17 empreendimentos, sendo oito condomínios horizontais em Londrina, além de um shopping de serviços, já em construção. Os investimentos estão distribuídos em cidades importantes como Vitória (ES), Rondonópolis e Chapada dos Guimarães (MT), além de Ibiporã (PR). A empresa detém hoje um capital de 10 milhões de m² de áreas empreendidas

ou em desenvolvimento, sendo que deste total cerca de 4 milhões de m² já foram entregues. Em fase de projetos, a empresa já tem definição para novos empreendimentos em Campos dos Goytacases (RJ), Araçatuba (SP), Curitiba (PR) e Foz do Iguaçu. TAKEDA ARQUITETURA & PAISAGISMO A Takeda Arquitetura e Paisagismo Ltda nasceu da paixão de seus sócios pelos projetos de espaços exteriores. Fundada em 1990, com sedes em Porto Alegre e São Paulo, atua no mercado, sempre atualizada e mantendo o foco de seu trabalho na criação de projetos e planos de arquitetura paisagística com identidade própria. Já desenvolveu mais de 1.500 projetos paisagísticos em todo Brasil, que vão desde cidades, bairros, parques, praças, condomínios verticais e horizontais, residências unifamiliares até empreendimentos corporativos e comerciais, hotéis e flats (urbanos e resorts), loteamentos (residenciais e industriais), shoppings centers e áreas especiais. Com uma equipe altamente qualificada, a Takeda Arquitetos cria projetos específicos e diferenciados com três objetivos diretos: encantar as pessoas que irão neles viver, transmitindo com seus elementos e disposição, sensações de bem-estar; valorizar o empreendimento agregando às suas características construtivas, ambientes que integram natureza, praticidade e estilo e, por último, tornar-se uma ferramenta coadjuvante no processo de venda, somando características técnicas e conhecimento que transformam em encantamento diante de quem os conhece. Site oficial: www.takeda.arq.br COBRAVI CONSTRUTORA A  Cobravi Construtora  é uma empresa com atuação na área de engenharia e construções, para clientes particulares e públicos, bem como na área de incorporação. Tendo iniciado seus serviços em 22 de janeiro de 1993,é detentora de extenso currículo com obras comerciais, hospitalares,habitacionais,institucionais e industriais.  Com o intuito de aprimorar a qualidade dos serviços e produtos desenvolveu um Sistema de Gestão da Qualidade, para garantir a satisfação dos clientes e a prevenção de não-conformidades em todos os estágios de seus serviços, obtendo, consequentemente, uma maior competitividade e destaque no mercado. Site oficial: www.cobraviconstrutora.com.br | 2013 | Nº2 | 67


DIRETÓRIO DE ASSOCIADOS

A PREDIAL www.apredial.com.br

www.divinvgroup.com DPZ

D U A N Y P L AT E R - Z Y B E R K & C O M PA N Y A r c h i t e c t s a n d To w n P l a n n e r s

MIAMI

WA S H I N G T O N

CHARLOTTE

S Ã O PA U L O

w w w. d p z . c o m

www.abacobrasil.com.br

www.cctm.com.br

www.dpz.com

www.accor.com.br

www.cdurp.com.br

www.dgcgt.com.br

www.ademi-pe.com.br

www.imovel-cia.com.br

www.ecocil.com.br

www.albuquerquepinto.com.br

www.cipasa.com

www.ecomax.eng.br

www.almeidabarrosimob.net

www.caiocalfat.com

www.fibraonline.com.br

www.allianceconstrutora.com.br

www.cobraengenharia.com.br

www.amrfrizzo.com.br

www.tdm.tur.br

www.cobraviconstrutora.com.br

www.geoconsult-br.com

www.albuquerque.adv.br

www.sinergiaimoveis.com.br

www.habitasul.com.br

www.bldbrasil.com

www.agcgestao.com.br

www.iberostate.com.br

www.bdksolutions.com.br

www.cosil.com.br

www.imobisul.com.br

ADEMI-PE

www.ll4.com.br

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BARRA DE SÃO MIGUEL Emp. Imob.

www.sa.cushwake.com

www.ironhouse.com.br

www.brasilportugal.org.br/ce

www.datastore.com.br

www.am.jll.com

www.cbic.org.br

www.developbrasil.com

www.jlnap.com.br

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www.logconsultoria.com.br

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LORENGE www.lorenge.com.br

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PRAIA GRANDE www.pgc.com.br

www.mafc.com.br

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TAKEDA www.lucianocavalcante.com.br

ponta dos ganchos

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www.mbcapital.com.br

www.primainova.com.br

www.teixeiraholzmann.com.br

www.moreiralima.org.br

www.provenda.com.br

DESDE 1980

www.tetoplanejamento.com.br

QUEIROZ GALVテグ www.mottaesoares.com.br

www.qgdi.com.br

www.arquipelagodemanguinhos.com.br

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www.mzg.com.br

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ritaadv@uol.com.br

www.toctao.com.br

www.rgsalamanca.com.br

www.vivendi-al.com.br

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www.tropical-imoveis.com.br

NOVA DIMENSテグ www.novadimensao.net PANTONE 539 C PANTONE 187 C PANTONE 7544 C

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sete imob

www.paraisoempreendimentos.com.br

www.solcorretora.com.br | 2013 | Nツコ2 | 69


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Revista Panorama ADIT - Edição 02