opinión
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Cambios para impulsar la construcción residencial Nueva estructura social, nuevas necesidades socio-económicas, nuevas demandas demográficas… La población y los municipios evolucionan a la par y por tanto deben de caminar y desarrollarse juntos ya que uno depende del otro y viceversa. Y precisamente es esta simbiosis la que hace plantearnos una duda que nos llevamos preguntando desde hace mucho tiempo:
Ernesto Ruiz Consejero Delegado de Ferris Hills
¿Queda espacio en ciudades como Madrid para construir? ¿Se edificarán nuevos pisos? Estas dudas les surgen a muchos ciudadanos que quieren adquirir una vivienda nueva, pues hace unos años vivimos una explosión de urbanizaciones nuevas o zonas residenciales, que parecieron ocupar toda la extensión, minimizando el espacio disponible para seguir edificando. Sin embargo, hay mucho más terreno del que parece. Detrás de muchas de las edificaciones se encuentran trámites legales, que permiten transformar la clasificación del suelo para darle un mayor impulso a la construcción residencial, y así dar respuesta a unas necesidades sociales y económicas. No sería la primera vez que cuando un profesional del área está realizando un estudio de viabilidad de un solar para llevar a cabo un proyecto arquitectónico, se encuentra con la peculiaridad de que el uso es industrial. Una noticia que puede trastocar los planes, pero ¿se puede cambiar? ¿cómo se debe tramitar este proceso? Todo profesional es consciente de la existencia del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Este documento establece los tipos de suelo que nos encontramos: suelo urbano, urbanizables sectorizados, no sectorizado y no urbanizable. ¿Qué diferencias existen entre ellos? El primero de ellos, urbano, es el suelo ya consolidado por la urbanización o por la edificación. Esta ordenación fija la tipología e intensidad de cada metro cuadrado. En relación a los suelos urbanizables sectorizados, el plan define los elementos fundamentales de la estructura general de la ordenación urbanística del territorio, estableciendo así la regulación genérica de los diferentes usos globales (residencial, terciario o industrial) y niveles de intensidad. El tercer tipo de suelo es definido como urbanizable no sectorizado. Nos encontramos ante una bolsa de reserva, cuyo uso está establecido para el largo plazo y por ello, el plan general no fija la sectorización para la cual se tendrá que hacer un plan de sectorización en el momento correspondiente. Sin dicho plan, el experto no podrá realizar ningún tipo de edificación. Y por último, el reglamento menciona el suelo no urbanizable, fijando las condiciones para garantizar su conservación. Por ello, lo primero que debe realizarse es estudiar y desgranar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio. Dentro de esta normativa, nos encontramos con el Planeamiento de Desarrollo, que nace como un instrumento del PGOU para establecer la ordenación pormenorizada a través de las normas urbanísticas. Este planeamiento opera en el suelo urbanizable, como tipos edificatorios, alturas de edificación y ocupación de parcelas. Su instrumento tipo son los Planes Parciales. Estamos ante un establecimiento de ordenación pormenorizada del uso y aprovechamiento de terrenos urbanizables, tanto sectorizados como no sectorizados. De hecho, un suelo urbano puede dejar de ser suelo urbano cuando desaparezcan las condiciones físicas de dicha superficie. El Plan General nunca podrá modificarlo. Retomando la posición del experto cuando quiere cambiar suelo industrial en residencial. Tal y como hemos dicho, éste debe acudir al PGOU para conocer si se pueden prever transformaciones de uso mediante Plan Especial de Reforma Interior (PERI) y así desarrollar un proyecto con todas sus cesiones y estándares según la ley del suelo de ese momento.
puede modificar o por el contrario, no se contemplan estos cambios. Este último caso es el que supone más tiempo y esfuerzo. Los profesionales deberemos formular el Plan Parcial y acudir a la Modificación Puntual de Planeamiento para plasmar la nueva clasificación del suelo, puesto que ahora es suelo industrial que estará regulado por las condiciones de ordenanza correspondiente. Este cambio pasa primero por el Ayuntamiento y luego por la Consejería de Urbanismo pertinente. Por lo que todo depende, finalmente, de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el suelo. Los PERIS en suelo urbano consolidado no ceden a la administración el suelo ni el aprovechamiento. En cambio, en suelo urbano no consolidado, es decir, en zonas degradadas que necesitan una ordenación integral urbanizada, se delimita el ámbito y se fija una ordenación pormenorizada, como los Planes Parciales (P.P.). En estos casos se da un PERIS cuyo contenido es el mismo que el P.P. Esto supone que el régimen jurídico del suelo urbanizable no consolidado es el mismo que el suelo urbanizable. Sectorizado, por tanto hay que ceder el 10% del suelo aprovechamiento y realizar una cesión para zonas verdes y redes públicas y locales generales. Tanto las redes locales como los sistemas locales significan lo mismo, y nos referimos a todos aquellos que tienen como destinatario el ámbito donde se ubica. Además de conocer este procedimiento y la necesidad de transformar el uso del suelo mediante el Plan Especial de Refoma Interior, no debemos olvidar los efectos que ocasiona la nueva clasificación. Si cambiamos un suelo industrial en uno residencial aparece un proceso arquitectónico con nuevas necesidades de servicios como espacios libres, dotaciones o vivienda pública. De hecho, cuando realizamos el cambio de la clasificación del suelo de industrial a residencial, debemos justificar la viabilidad de este trámite. Así, especificaremos aspectos tales como el abastecimiento del agua, saneamiento, electricidad, plazas de aparcamiento… Todo ello nos permitirá justificar la conveniencia de la modificación y la oportunidad que ofrece al municipio y por tanto, a sus ciudadanos. Y para ello, no hay mejor apoyo que contar con la colaboración del propio Ayuntamiento. Siempre es preferible delimitar una unidad en dicha modificación puntual, donde al consistorio revierta un nuevo 10% del aprovechamiento. ¿Por qué se tramitan estas nuevas clasificaciones del suelo? La alteración de los planeamientos no sólo encierra asuntos económicos, sino también sociales. Todos los profesionales conocemos la diferencia de costes entre construir en un suelo industrial y en uno residencial, pues, efectivamente, es más barato cambiar la clasificación que construir en suelo residencial. Además del importe, también debemos tener en cuenta la necesidad y el derecho de contar con un hogar por parte de nuestra sociedad. Las poblaciones están creciendo. De hecho, la tasa de crecimiento de la población es superior a la de hace unos años. Este incremento conlleva directamente un aumento de la demanda de vivienda. Una exigencia a la que hay que dar respuesta y sólo cambiando la clasificación del suelo, podremos hacerlo. El distrito madrileño de Vallecas, en concreto el Plan de Actuación Urbanística del Ensanche de Vallecas, es un ejemplo de estos cambios, pues las constructoras tuvieron que reclasificar el suelo para poder construir viviendas para los vecinos. Un ejemplo de tantos otros como podemos encontrar a lo largo de la geografía española, pues ante una necesidad social y económica, la legislación se modifica. En definitiva, cambiar un suelo industrial por residencial es un procedimiento en beneficio de la ciudadanía, de la sociedad, en general; pues estas modificaciones permiten impulsar la construcción residencial y por tanto, ofrecer una nueva casa a una familia.
En ese caso, nos podemos encontrar con dos situaciones: se
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Vía I n m o b i l i a r i a
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