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Informe Inversión Hotelera
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La cifra de inversión hotelera en España aumentó un 49,6% en 2013
La cifra de inversión hotelera en España se situó en 2013 en 791 millones de euros. Del volumen total de la inversión, 465 millones de euros fueron destinados a hoteles en funcionamiento y 326 millones de euros a otro tipo de inmuebles para su reconversión a la actividad hotelera. Barcelona, gran protagonista, ha concentrado el 51,6% del volumen total de transacciones. Madrid, a 16 de enero de 2014. El mercado de inversión hotelera en España registró en 2013 un importante crecimiento con respecto a 2012. El volumen total de la inversión hotelera, incluyendo tanto la inversión en hoteles en funcionamiento como la realizada en inmuebles para su reconversión a hotel, alcanzó los 791 millones de euros, situándose un 49,6% por encima de los 529 millones de euros de 2012. Estos datos se desprenden de la Radiografía del Mercado Hotelero 2013 presentada por la consultora Irea el pasado 16 de enero. En lo que respecta al volumen de la inversión en hoteles en funcionamiento, esta alcanzó la cifra de 465 millones de euros (crecimiento del 11% respecto a los 419 millones de euros 2012), mientras que la inversión en compra de inmuebles para reconversión a uso hotelero se situó en 326 millones de euros, casi triplicando los 110 millones de euros registrados en 2012. “El incremento del 49,6% en el volumen de inversión registrado en 2013 en España refleja la mejora de la confianza de los inversores en la futura evolución de la economía, así como de los mercados hotelero y de inversión” apunta Miguel Vázquez, Socio de irea y Director del área de hoteles. En este sentido es destacable mencionar también que algo más del 72% del volumen de inversión hotelera de 2013 se materializó a partir del mes de junio, lo que sugiere que la consolidación de la tendencia de mejora de la prima de riesgo española, unido a las perspectivas de salida de la recesión de España después de un largo periodo de crisis, ha supuesto el efecto detonante para que empiece a materializarse el interés “latente” de los inversores por el mercado hotelero español” añade.
principalmente entre los archipiélagos Canario y Balear y la Costa del Sol (que suponen en conjunto el 43,2% de la inversión total). La ciudad de Madrid, que continúa siendo objetivo de inversión para los inversores, no ha sido escenario de ninguna transacción sobre hoteles en funcionamiento en 2013. • Operaciones de cartera: en 2013 se produjeron exclusivamente 2 operaciones de cartera, comprendiendo 5 hoteles (822 habitaciones), todos ellos ubicados en las Islas Baleares. Dichas operaciones supusieron un 7,4% del volumen total de la inversión.
Inversión en hoteles en funcionamiento La inversión de 465 millones en hoteles en funcionamiento se ha producido como resultado de la materialización de la venta de 23 activos hoteleros (4.735 habitaciones) frente a los 32 hoteles (5.539 habitaciones)
A diferencia de lo acontecido en 2012, el volumen de inversión asociado a la compraventa de activos considerados singulares o prime en 2013 ha sido muy significativo. En 2013 el 55% del volumen de transacciones se concentró en activos singulares tales como W Barcelona o Westin Valencia, mientras que en 2012 no se registró transacción alguna dentro de esta categoría.
que fueron objeto de compraventa en 2012. El hecho de que aun a pesar del menor número de habitaciones transaccionadas el volumen de inversión total haya sido superior, refleja un incremento del precio medio de compra/habitación. Las características más notables de las transacciones sobre hoteles en funcionamiento en el 2013 fueron: • Activos singulares: a diferencia de lo acontecido en 2012, el volumen de inversión asociado a la compraventa de activos considerados singulares o prime en 2013 ha sido muy significativo. En 2013 el 55% del volumen de transacciones se concentró en activos singulares tales como W Barcelona o Westin Valencia, mientras que en 2012 no se registró transacción alguna dentro de esta categoría. • Categoría Superior: El 60% del volumen de inversión se concentró en el segmento de 5 estrellas y 5 estrellas gran lujo, lo que contrasta con el 8% registrado
en 2012 en dichas categorías. • Segmento Urbano: Si bien a nivel de número de operaciones predomina el vacacional (16) frente al urbano (7), el segmento urbano concentró 259 millones de euros de inversión en 2013 (55,6% del total). Es un hecho que durante el periodo de crisis (a excepción de 2012) se ha invertido la tendencia histórica de preponderancia de la inversión en vacacional, por la consideración de la inversión en hoteles urbanos como “activo refugio”. • Distribución geográfica: El protagonista principal en 2013 ha sido sin duda alguna la ciudad de Barcelona, que ha concentrado el 51,6% del volumen total de transacciones, destacando entre las 4 transacciones registradas en este mercado, la venta del W Barcelona. Barcelona se ha consolidado por tanto en 2013 como el destino preferente de inversión de cadenas, fondos e inversores hoteleros. El resto de la inversión se concentra
• Operaciones “distress”: En contraste con la evolución creciente del volumen de transacciones distress desde 2010, el peso de este tipo de operaciones (118 millones de euros), ha disminuido en 2013 hasta representar el 25,3% del total, frente al 60% que supuso en 2012 (252 millones de euros). • Perfil de compradores y vendedores: El gran protagonista de 2013 a nivel comprador ha sido sin duda el inversor extranjero, acaparando entre inversores, fondos y cadenas el 60% de la inversión total. El segundo inversor más activo, en línea con lo ocurrido en años anteriores han sido las cadenas hoteleras locales que protagonizaron el 28,2% del volumen total de las transacciones. Desde el punto de vista vendedor, las entidades financieras han incrementado su protagonismo siendo la contraparte en operaciones de venta distress de activos hoteleros resultado de adjudicaciones o venta de participaciones directas realizadas en hoteles con anterioridad al inicio de la crisis.
Nº45 : 2014
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