ÈRE DU WEB
L’ARNAQUE AUX OPTIONS BINAIRES
YVAN ATTAL
IL BRISE LES TABOUS ET EN PAYE LE PRIX
LeMag.co.il
N°9 OCT - NOV 2016
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COMPRENDRE LES ROUAGES DE LA SOCIÉTÉ ISRAÉLIENNE
HIGH-TECH, EMPLOI, START-UP...
LE MONDE ORTHODOXE FAIT
SA RÉVOLUTION ENQUÊTE SUR UN PHÉNOMÈNE DE SOCIÉTÉ QUI NE FAIT QUE COMMENCER ...
IMMOBILIER LE NOUVEAU TERRAIN DE JEU DES INVESTISSEURS ÉCLAIRÉS LeMag’ N°9 OCTOBRE - NOVEMBRE 2016 20,00
DANNY DANON
L’HOMME DE
LA SITUATION
84 PAGES D’ENQUÊTES, D’INVESTIGATION ET DE DÉCRYPTAGE • leMag’ France Métropolitaine 4,85 € - Israël 20 ₪ - Belgique : 5 € - SuisseOctobre : 5,25 CHF - Canada 6,86•CAD - Luxembourg : 5 € -N°9 Dom-Tom 7€ - Novembre 2016 LEMAG.CO.IL •1
LE NOUVEAU TERRAIN DE JEU DES INVESTISSEURS ÉCLAIRÉS
Peu de pays au monde peuvent s’enorgueillir d’un tel engouement immobilier. Minuscule, entouré de voisins pas franchement amicaux, chaque parcelle de terre en Israël représente cependant un trésor désormais fortement convoité. On est loin du temps où les terrains marécageux et arides de l’ancienne Palestine sous mandat britannique étaient bradés aux Juifs de Diaspora qui pensaient faire un bon geste en les acquérant aux émissaires du KKL… Désormais, rares sont les terrains potentiellement constructibles. D’où des plus-values, sur certains projets encore disponibles, extraordinairement rentables. Explications. 26
• Octobre - Novembre 2016 • LEMAG.CO.IL • leMag’ N°9
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IMMOBILIER LEMAG’
ENQUÊTE SUR LE TERRAIN Le sujet semble hors de portée de l’investisseur ou acquéreur lambda. Trop compliqué, trop loin de nos repères habituels, le sujet mérite pourtant un simple éclairage pour livrer d’étonnantes et précieuses informations.
D
ans la région de Tel-Aviv, deux projets, validés et entrés dans la phase irréversible de dépôt des plans détaillés précédant la construction, représentent de l’or en barre. Au nord-ouest de Tel-Aviv, le long du littoral entre l’aéroport Sdé Dov et l’hôtel Mandarin, le projet « T.A 3700 », déposé à l’initiative de la municipalité de Tel-Aviv-Jaffa, prévoit la construction de 11 927 unités de logement (sur la côte nord, face à la mer). De l’autre côté du boulevard Namir, sur les zones relevant de la juridiction de Ramat Hasharon et de Tel-Aviv, a débuté le projet « Glilot Sud », également appelé « la nouvelle Tel-Aviv nord ». Celui-ci comprend la construction de 12 000 unités résidentielles. Enfin, au nord du projet T.A 3700, entre l’hôtel Mandarin et la Marina de Herzliya, le projet HR 2200 A, « ‘Hof Té’hélet » de Herzliya, a déjà été approuvé pour dépôt auprès du Comité régional. Il devrait donner naissance à près de 8700 unités d’habitation. Si dans la périphérie, un nouveau projet pose toujours deux questions : le changement de zonage (changement de statut permettant à un terrain agricole de devenir un terrain potentiellement constructible) et son emplacement exact, concernant ces trois projets, en revanche, ces questions ne se posent plus et chaque développement administratif concernant l’avancée des permis de construire fait donc monter les prix en flèche.
Yoël Elharrar et Rudy Dayan Le projet « ‘Hof Té’hélet » a ainsi enregistré une augmentation des prix de 33% en moyenne par an de 2011 à 2015. En 2011, on pouvait acquérir un terrain du projet pour 245 000 Nis ; il y deux ans, les prix ont atteint 565 000 Nis et en 2015, certains terrains se vendaient pour un prix moyen de 750 000 Nis ; et ce, alors que le potentiel de rendement maximal n’est encore qu’à l’horizon ! L’ACHAT DE TERRAINS ‘MOU’HSHAR’ EST DEVENU PARTICULIÈREMENT LUCRATIF DEPUIS QUE LA CRISE DU LOGEMENT A COMMENCÉ À FAIRE LA UNE DES JOURNAUX, ET DONC À DEVENIR UNE ARME POLITIQUE DANS LA MAIN DES GOUVERNANTS Idem pour le projet « Glilot Sud » qui commercialisait ses terrains pour 298 000 Nis en 2011 et 780 000 Nis fin 2015, soit plus de 40% en moyenne par an. Quant au projet TA 3700, les par-
celles se vendaient à 640 000 Nis début 2014. Début 2015, avec l’approbation donnée au projet par le ministre de l’Intérieur, les prix sont passés à 785 000 Nis. Aujourd’hui, ils atteignent le pic de 1 100 000 Nis, soit, là encore, plus de 40% en un an et demi ! « Ces terrains sont spécifiques et de plus en plus rares, notamment en raison de l’exiguïté de notre pays et des projets immobiliers qui ont essaimé au cours de la dernière décennie, particulièrement en bord de mer » explique Rudy Dayan, fondateur et directeur du département français de ProperT, société spécialisée dans la commercialisation de terrains ‘mou’hshar’ (déjà entrés dans un processus de changement de zonage - donc plus agricoles mais pas encore constructibles) situés principalement dans le centre du pays. Autres raisons avancées par l’expert, ces parcelles ne font pas partie des 95 % de terres appartenant à l’Etat (‘Minhal’) ; elles confèrent donc à leur acquéreur un droit de propriété à vie et inaliénable, enfin et surtout, ces terrains sont déjà entrés dans un processus
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IMMOBILIER LEMAG’ de changement de zonage en vue de recevoir un permis de construire. Un processus global mené par la municipalité désireuse de transformer des terrains agricoles privés détenus par des petits propriétaires en nouveaux quartiers d’habitation et autres zones hôtelières touristiques, afin de percevoir taxes, impôts locaux et prix des permis de construire. « Une vraie pépite pour les acquéreurs de ce type de terrains qui peuvent compter sur l’effet bulldozer que représente une machine municipale déterminée à transformer une zone rurale en zone urbaine » précise le cofondateur du département français de ProperT, Yoel Elharrar.
Une pépite qui a le vent en poupe depuis déjà longtemps auprès des Israéliens friands de bonnes affaires, mais pas encore très connue du monde francophone. ProperT est en effet la première société de ce secteur à avoir ouvert un département d’experts francophones, il y a un an et demi de cela. « Les Français ne connaissent que très peu ce produit typiquement israélien. Mais il suffit juste d’expliquer les choses pour susciter leur engouement » explique Y. Elharrar. Alors profitons-en, car nous avons encore de nombreuses questions et notamment celle concernant le profil des acquéreurs de ce type de terrains. Investisseurs à la recherche d’une culbute financière juteuse ou propriétaires patients ? « Les deux cas de figure existent mais ces deux profils n’investissent pas au même moment dans le processus. L’investisseur classique préfère investir généralement en début de processus, quitte à revendre au bout de trois ou quatre ans tandis que le propriétaire patient va plutôt se tourner vers un investissement en fin de processus qui lui permettra d’obtenir un appartement, bien en dessous du prix du marché, à peu près 60 % généralement. Il devra patienter en moyenne trois ans de plus que s’il avait acheté sur plan, ce qui est très intéressant pour des gens qui ne
“
L’INVESTISSEUR CLASSIQUE PRÉFÈRE INVESTIR GÉNÉRALEMENT EN DÉBUT DE PROCESSUS, QUITTE À REVENDRE AU BOUT DE TROIS OU QUATRE ANS ET LE PROPRIÉTAIRE PATIENT VA PLUTÔT SE TOURNER VERS UN INVESTISSEMENT EN FIN DE PROCESSUS QUI LUI PERMETTRA D’OBTENIR UN APPARTEMENT, BIEN EN DESSOUS DU PRIX DU MARCHÉ, À PEU PRÈS 60 % GÉNÉRALEMENT."
UN PEU D'HISTOIRE ... Une première ferme juive est créée en Palestine par des immigrants, sur le mont Deron.
2 200 hectares de terres ont déjà été achetées par 25 000 Juifs. L’empire Ottoman impose les premières restrictions à l’immigration juive en Palestine.
1869 1810
28
Premières limitations d’acquisition de terres par les Juifs imposées par l’Empire Ottoman
1891
Accord entre l’ICA et le baron Edmond de Rothschild qui confie à l’organisation la gestion des colonies agricoles qu’il a financées en Palestine.
1897
1882
1892
L'Alliance israélite universelle, fondée par Adolphe Crémieux, ouvre une école agricole à Jaffa pour encourager l’immigration.
Le baron Maurice de Hirsch fonde la Jewish Colonization Association (JCA) qui encourage l'émigration des Juifs de Russie persécutés.
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sont pas pressés ». Une chose est sûre, l’achat d’un terrain ‘mou’hshar’ repose sur un principe de base commun : « Le processus nécessaire pour arriver à la construction est très long. Entre dix à vingt ans au total, avec de nombreuses étapes à tiroir, car il faut passer par différentes commissions et comités à l’échelon local ou national » affirme Rudy. Cependant, chaque étape franchie, aussi minime soit-elle (une simple publication au journal officiel précisant par exemple que tel pont, promenade ou route sera construit) confère de la valeur au terrain, puisque cela implique que l’on se rapproche du projet final. « Si l’on se place dans le cas d’un acquéreur de terrain qui souhaite uni-
1899 T.Herzl réunit à Bâle le 1er Congrès sioniste et crée l’Organisation Sioniste. E. de Rotschild et d’autres philanthropes, achète des terres en Palestine à Metoula, Zikhron Yaakov, et Rosh Pina.
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quement faire un bénéfice financier, ce dernier guettera le moment propice dans le processus qui fera augmenter la valeur de son terrain afin de pouvoir le vendre et réaliser ainsi une plus-value significative. Il suffira parfois de quatre ou cinq ans pour doubler sa mise ! ». Selon les deux experts, il est possible d’acheter à n’importe quelle étape du projet, étant entendu, que plus le projet est proche de la construction, plus le prix est élevé. Mais alors quels sont les risques, sachant que le facteur temps reste l’inconnue principale de l’opération ? « Nous recevons parfois des investisseurs en bourse déçus. En effet, en bourse, on peut toujours perdre le capital d’une action. Or, dans le secteur
qui nous intéresse, le terrain existe bel et bien. Il est mis au nom de l’acheteur au cadastre, donc quel que soit son objectif (le vendre pour une plus-value ou le conserver pour construire), ce dernier ne sera jamais perdant, surtout lorsque l’on sait qu’il n’existe aucun terrain en Israël dont la valeur a baissé. Stagné oui, mais baissé jamais ! ». Parmi les exemples illustrant parfaitement ce type d’opérations, on peut citer le quartier du ‘Gouch hagadol’ à Ramat Aviv (qui s’est entièrement construit de cette manière-là), dont les acheteurs de terrains ont fait des plus-values impressionnantes en moins de dix ans (et qui vivent aujourd’hui dans les appartements qu’ils avaient achetés en tant que terrains à l’époque). L’achat de terrains ‘mou’hshar’ est devenu particulièrement lucratif depuis que la crise du logement a commencé à faire la Une des journaux, et donc à devenir une arme politique dans la main des gouvernants. Dans un rapport publié en 2013 par Yossef Shapira, contrôleur d’Etat, sur la crise du logement, il est notamment expliqué qu’en 2011, il manquait déjà 115 000 logements et que depuis, chaque année, ce fossé se creuse puisqu’il y a plus de demandes que de constructions. Ce rapport incrimine le gouvernement qui est montré du doigt pour son manque d’enthousiasme à en-
Les premières acquisitions de terres du KKL interviennent en Basse Galilée, en Judée et dans la région du lac de Tibériade.
1908 1904 Création du Fonds national juif (KKL) dont l’objectif est l'acquisition de terres en Israël, notamment par le biais d’une collecte réalisée via les célèbres boites vertes.
*Terrain mou’hshar : Terrain qui est déjà entré dans un processus de changement de zonage (il n’est donc plus agricole mais pas encore constructible).
Début de la Palestine mandataire
Déclaration Balfour
1901
diguer ce problème. Dans son rapport, Yossef Shapira appelle donc le gouvernement à faciliter les procédures de changement de zonage et à accélérer l’obtention des permis de construire. Face à une pénurie immobilière endémique, la nécessité de construire est aujourd’hui urgente. D’où une certaine pression mise sur les commissions nationales d’urbanisme pour que les terrains ayant obtenu un changement de zonage donnent rapidement naissance à des milliers d’unités d’habitation. « Le gouvernement ne peut plus refuser d’accorder des permis de construire à des projets tel que ‘Hof Té’hélet ou Glilot Sud qui, à eux deux, représentent plus de 20 000 logements ! Si cela venait seulement aux oreilles de la presse, cela pourrait provoquer des manifestations géantes. Pour le gouvernement, l’accord de permis de construire représente son unique outil permettant de montrer qu’il agit pour réduire la crise de logement » explique Rudy qui tient à souligner que la commercialisation de terrains a été, au départ, prévue pour donner la possibilité aux gens qui ne l’auraient pas eue, de devenir propriétaires.. Ambre Bendayan
Suite au massacre d’Hébron, les dirigeants politiques arabes incitent leurs compatriotes à ne plus vendre de terres aux Juifs.
L'achat de terres devient une opération clandestine.
1923 1917
1920
Création de la "Palestine Land Development Company (PLDC)", chargée d’acquérir des terres pour le KKL. Plus de 70 000 ha. seront ainsi acquis sous le Mandat.
1948 1929
1936-1939
Edmond de Rothschild crée la ‘PICA’ chargée d’acheter des terres et d’industrialiser l’économie pré-israélienne.
Déclaration d'Indépendance d'Israël
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IMMOBILIER LEMAG’
TERRAINS : COTÉ PRATIQUE
TEL AVIV 3700 CHIFFRES CLÉS 6621 Prix avec permis
ACHAT (En 2011)
Superficie : 190 hectares Nombre d'unités : 11 927 Statut du projet : changement de zonage validé par le conseil national En attente : conception des plans détaillés par le comité local Notre conseil : une unité (104m2) = 120 m2 construit
Prix au m2
Augmentation En %
2 500 000
+ 255 %
(plus taxe plus-value)
1 100 000
(+ 39 %)
2015
786 000
+ 23 %
2014
638 000
+ 15 %
2013
552 000
+ 44 %
2012
382 000
+ 29 %
2011
296 000
Aujourd'hui
CINQ CONSEILS AU FUTUR ACQUÉREUR DE TERRAIN Il est nettement préférable d’acheter un terrain privé pour pouvoir le revendre beaucoup plus facilement à tout moment. Il vaut mieux investir sur des gros projets. Plus le projet est important, plus il a été médiatisé, et plus il illustre, dans la mentalité israélienne, le fait que le gouvernement s'occupe de la crise du logement. Il y a presque une « obligation » de réalisation de ce genre de projet. Ultra recommandé : Investir dans un projet ‘managé’ par la mairie afin de se reposer sur cette énorme structure pour les démarches très difficiles et qui demandent une connaissance de toutes les lois ainsi que pour la pression que saura faire peser la municipalité en cas de besoin. Pour un investissement plus sécurisé: Investir après que le premier dépôt des plans ait déjà été accepté. Il est plus malin d’investir dans des projets adossés à de grands acteurs économiques qui sauront activer et mettre la pression pour l’avancement du projet. Exemple de grands acteurs économiques ayant investi dans les projets ‘Hof Té’hélet et TA 3700 : Canada Israel, Electra, Teddy Saguy, etc…. 30
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Prix : 104 m x 2846 = 296 000Sh Taxe : 6 % = 17 760 sh Frais d'avocat : 6000 sh Prix de revient : 319 760 sh
4 ans VENTE (en 2015) Prix de v : 104m x 7558 = 786 000 sh Taxe plus-value : 25% = 116 560 sh Prix de vente nette : 669 440 sh
RÉSULTAT NET APRÈS IMPÔT Plus-values après impôts : 349 680 sh Pourcentage de plus-value après Impôts : + 109% Moyenne de plus-values par an : 27.3%
A NOTER ! Entre l’accord donné pour l’achat d’un terrain et le moment où celui-ci sera inscrit au nom du vendeur, il faut compter moins de trois mois. Un processus relativement rapide.
Bon à savoir
L’achat d’un terrain dont le processus d’obtention de permis de construire est avancé peut s’avérer une bonne aubaine immobilière. Même si le prix du terrain est plus cher qu’en tout début de processus, il n’en demeure pas moins que le prix global (terrain + construction) sera inférieur d'à peu près 60% par rapport à l'acquisition d'un bien immobilier fini.