2 Het huurcontract
2.1 Situering
In het Burgerlijk Wetboek staan specifieke regels ingelast die het statuut van de zogenaamde handelshuur regelen. Het wijkt op een aantal punten af van het zogenaamde gemene huurrecht. Het is voor een handelszaak immers essentieel om te kunnen rekenen op een zekere stabiliteit als zij zich op een bepaalde plaats vestigt en er investeringen doet, klanten werft ...
Door de zesde staatshervorming is de woninghuurwetgeving de bevoegdheid van de gewesten geworden. Hetzelfde geldt voor de handelshuur. Het Vlaamse Gewest heeft van die bevoegdheid al gebruikgemaakt met het ‘zogenaamde pop-up’ decreet. Dat decreet staat naast de handelshuurwet en komt tegemoet aan de vraag naar een wettelijke regeling voor handelshuur voor korte termijn. Het gaat dan om contracten van maximum één jaar. Dat is interessant voor pop-upwinkels en pop-uprestaurants. Ook in Wallonië en in het Brussels Gewest is er intussen een regelgeving specifiek gericht op pop-upstores. In Wallonië werden er ook een aantal wijzigingen aangebracht aan de handelshuurwetgeving. Zo is het daar bv. niet meer nodig om langs de vrederechter of een notaris te gaan als de huurder en verhuurder in onderling akkoord een einde willen stellen aan de handelshuur. In het Brussels Gewest is er verder bv. een milieuordonnantie waardoor verhuurders en houders van een milieuvergunning verplicht zijn om onder meer alle nodige maatregelen te treffen om de gevaren, hinder of ongemakken ten gevolge van de inrichting te voorkomen, te verminderen of te verhelpen. Ze moeten ook elk ongeval en gevaar voor personen onmiddellijk aan de gemeente melden.
Ga op zoek naar nieuwe initiatieven die gebruikmaken van het pop-up decreet.
Een handelshuurcontract moet verplicht geregistreerd worden binnen vier maanden na het afsluiten van het contract. Dat moet gebeuren bij het plaatselijk kantoor rechtszekerheid van de FOD Financiën. Online registreren kan snel via het platform MY Rent van de FOD Financiën (zie: https:// financien.belgium.be/nl/E-services/MyRent).
Hoofdstuk 3 De handelszaak 69
In het huurcontract wordt veelal bepaald dat de huurder deze verplichting van registratie moet nakomen.
2.2 Het huurcontract op basis van de handelshuurwet
2.2.1 Toepassingsgebied
Onder de handelshuur valt de huur van onroerende goederen of gedeelten ervan. De huurder of onderverhuurder gebruikt die onroerende goederen, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingebruikneming, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst tussen de partijen, voor het drijven van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek in de loop van de huurperiode.
Kenmerkend voor de toepasselijkheid van de handelshuurwet is dar er een rechtstreeks contact is met het publiek in het gehuurde goed. Zowel mondelinge als schriftelijke huurovereenkomsten kunnen onder de toepassing van de handelshuurwet vallen.
VOORBEELD
– Een commerciële ruimte verhuren voor de uitbating van een bakkerswinkel.
– Een onroerend goed verhuren waarin een apotheek wordt uitgebaat.
– Een gebouw verhuren aan een bank of een verzekeringsmakelaar voor het uitoefenen van hun economische activiteit.
Een aantal overeenkomsten vallen evenwel niet onder de handelshuur. Dat is onder meer het geval voor de huurovereenkomsten die schriftelijk zijn gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar.
2.2.2 Duurtijd en opzegging
De handelshuurovereenkomst wordt in beginsel aangegaan voor een periode van negen jaar. Deze regel is van dwingend recht. Wel kunnen partijen overeenkomen dat de huur langer (doch niet korter) zal zijn dan negen jaar. In dat geval moet de overeenkomst, om ze tegenwerpelijk te maken aan derden, wel worden overgeschreven in het register van hypothecaire openbaarmaking van de Algemene Administratie van Patrimoniumdocumentatie.
Als de huurder en de verhuurder het eens zijn kunnen zij in onderling akkoord te allen tijde een einde maken aan de overeenkomst. Dit akkoord moet dan wel worden vastgelegd in een authentieke akte (bij de notaris) of bij verklaring voor de rechter. In Wallonië is dat niet meer nodig.
Een eenzijdige beëindiging is ook mogelijk.
De huurder kan de huur namelijk beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode.
Hiervoor moet hij zes maanden op voorhand zijn voornemen kenbaar maken bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot.
Voor de verhuurder is het moeilijker om de overeenkomst vervroegd te beëindigen. Dat kan namelijk alleen bij het verstrijken van elke driejarige periode als de verhuurder zich die mogelijkheid voorbehield in het huurcontract en dan nog alleen maar om een aantal beperkte redenen (zo bv. het zelf uitoefenen van een handel in het pand of het laten uitoefenen door familieleden van een dergelijke handel).
Deel II Ondernemingsrecht 70
In dat geval moet de verhuurder een opzegtermijn van één jaar naleven. Afhankelijk van de aard van de door de verhuurder uit te voeren handel zal aan de huurder een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn.
Daarnaast geldt voor de huurwet ook dat een huurovereenkomst kan beëindigd of geschorst worden als één van de partijen zich kan beroepen op overmacht. Dus een uitzonderlijke onvoorziene situatie, waar de partijen niet kunnen aan ontkomen (onvermijdbaar) en waardoor één of beide partijen buiten hun wil om, hun verplichting niet meer kunnen nakomen.
VOORBEELD
Het gehuurde handelspand wordt door een gasontploffing, waar de ondernemer-huurder geen schuld aan heeft, met de grond gelijk gemaakt. Dit is een geldige reden om overmacht in te roepen en de handelshuurovereenkomst te beëindigen. Onder meer omwille van het blijvend karakter van de situatie. En bovendien kan de huurder niet meer over het pand beschikken.
2.2.3 Huurprijs en herziening
De huurder en verhuurder zijn op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst vrij een huurprijs overeen te komen. Hierbij kan de verhuurder de onroerende voorheffing overigens ten laste van de huurder leggen. De verhuurder kan de huurprijs alleen indexeren als hij in de huurovereenkomst een indexeringsclausule heeft opgenomen.
De wet bevat de mogelijkheid de huurprijs te (laten) herzien. Meer bepaald kan de vrederechter bij het verstrijken van elke driejarige periode de huurprijs herzien. Voorwaarde hiervoor is dat de normale huurwaarde van het goed gewijzigd is met ten minste 15 % en dit ten gevolge van nieuwe omstandigheden.
De vordering in herziening moet ingesteld worden bij de vrederechter de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode.
De rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.
2.2.4 Verbouwingswerken
Bij een handelshuur wil de huurder vaak aan het begin van de huur of tijdens de looptijd ervan belangrijke verbouwingswerken uitvoeren aan het onroerend goed.
VOORBEELD
Een caféhouder die een handelspand huurt wil dit pand verbouwen. Hij wil daarvoor bv. een toog installeren, een podium bouwen, een kleine keuken inrichten ...
De huurder heeft het recht aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de goede staat, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen.
Wil de huurder andere (lees: verregaandere) werken uitvoeren dan moet hij een aanvraag richten aan de eigenaar om te mogen overgaan tot de werken in kwestie. Dat moet gebeuren via een aangetekend
Hoofdstuk 3 De handelszaak 71
schrijven of een deurwaardersexploot. Daarbij moet de aanvraag vergezeld gaan van een plan van de architect of een kostenbestek van de aannemer.
De verhuurder beschikt opvolgend over een termijn van dertig dagen om zich te verzetten, wat hij kan via een aangetekend schrijven of een deurwaardersexploot. Als de verhuurder zich verzet, dan moet de huurder hem binnen de dertig dagen in verzoening oproepen of dagvaarden. Bij het einde van de huur kan de verhuurder de verwijdering van de werken niet vragen, tenzij anders wordt overeengekomen. Hij kan wel eisen dat de werken behouden blijven. Als de verbouwingen niet verwijderd worden, zal de eigenaar hetzij de meerwaarde van het goed, hetzij de materialen en werkuren moeten betalen.
Gaat het om onterecht uitgevoerde werken, dan kan de verhuurder hetzij de verwijdering vragen hetzij de werken behouden zonder een vergoeding te moeten betalen.
2.2.5 Overdracht van huur
De meeste handelshuurovereenkomsten vermelden dat het aan de huurder verboden is om de handelshuur over te dragen aan een derde.
Zelfs als er een dergelijk verbod in de huurovereenkomst staat, kan de huurder de huur onder bepaalde voorwaarden toch overdragen aan iemand anders en dit als de overdracht of onderverhuring samen geschiedt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak en slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder.
Als de verhuurder of zijn familie een gedeelte van het onroerend goed bewoont, geldt deze uitzondering niet en blijft het verbod van huuroverdracht of onderverhuring gelden.
De huurder die gebruik wil maken van dit recht van onderverhuring of huuroverdracht, moet aan de verhuurder het ontwerp van akte van overdracht of van onderverhuring betekenen bij ter post aangetekende brief of bij exploot van gerechtsdeurwaarder.
De verhuurder kan zich om wettige redenen tegen de overdracht of de onderverhuring verzetten. Hij moet zijn verzet daarbij laten kennen binnen dertig dagen na de betekening, bij gebreke waaraan hij geacht wordt ermee in te stemmen.
De oorspronkelijke huurder blijft bij een overdracht wel hoofdelijk mee gehouden tot de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
2.2.6 Huurhernieuwing
Als de huurtermijn verstreken is, heeft de huurder voorrang op om het even wie om het goed opnieuw te huren. Meer bepaald heeft hij drie keer het recht op een zogenaamde huurhernieuwing. Na drie verstreken huurhernieuwingen (na 36 jaar in de regel) kan de verhuurder de huurder verplichten om het gehuurde pand te ontruimen.
Om de huurhernieuwing te verkrijgen moet de huurder een aangetekend schrijven of deurwaardersexploot richten aan de verhuurder tussen de 18de en 15de maand voor het verstrijken van de huurperiode. Hierbij moet de huurder de voorwaarden aangeven waaronder hij de nieuwe huur wil aangaan. Bovendien moet dit aangetekend schrijven vermelden dat de verhuurder geacht zal worden akkoord te gaan als deze niet reageert binnen de drie maanden.
Deel II Ondernemingsrecht 72
De verhuurder heeft vervolgens de mogelijkheid om akkoord te gaan (hij kan dit uitdrukkelijk doen of stilzwijgend – door niet te reageren), te weigeren of andere voorwaarden (bv. op het vlak van de prijs) voorop te stellen. Hiervoor geldt zoals al aangegeven een termijn van drie maanden.
Vervolgens is het weer aan de huurder te reageren waarbij de zaak ook voor de rechtbank kan komen (de huurder heeft dertig dagen de tijd na het antwoord van de verhuurder om de zaak voor de rechter te brengen).
Bij een huurhernieuwing is het belangrijk op een formeel correcte manier te handelen en dit zowel als huurder als als verhuurder. De belangen die voorliggen zijn vaak bijzonder groot. De termijnen en vormvoorschriften zijn bijzonder strikt.
Als de verhuurder weigert zal hij afhankelijk van het ingeroepen motief al dan niet een schadevergoeding moeten betalen.
2.3 Het korte termijn handelshuurcontract in Vlaanderen
2.3.1 Toepassingsgebied
Dit decreet is van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten ervan. Een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen bepaalt dat de huurder het pand in de loop van de huur hoofdzakelijk gebruikt om een kleinhandel of het bedrijf van een ambachtsman uit te oefenen. Daarbij is er een rechtstreeks contact tussen de huurder en het publiek. De overeenkomst is uitdrukkelijk voor een termijn van niet meer dan één jaar gesloten.
Daarbij maakt het niet uit op welke manier het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt en of de huurder al dan niet eigenaar is van de handelszaak in het gehuurde pand.
Met andere woorden is er de vereiste van een schriftelijke overeenkomst die uitdrukkelijk de duurtijd van ten hoogste één jaar vermeldt.
2.3.2 Duurtijd en beëindiging
De huurovereenkomsten waarop dit decreet van toepassing is, eindigen automatisch op hun einddatum. Daarvoor is geen opzegging nodig en de huurder heeft geen recht op een huurhernieuwing.
De huurovereenkomst kan wel, mits akkoord van de huurder en verhuurder, een of meerdere keren, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd. Maar de totale duur van de opeenvolgende verlengingen mag nooit langer dan een jaar zijn.
Als de totale duur van de opeenvolgende verlengingen wel langer is dan een jaar, dan valt de huurovereenkomst onder de handelshuurwet en wordt er verondersteld dat zij aangegaan is voor een periode van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.
VOORBEELD
Op 20 december 2020 startte Lieselot, een ontwerpster van kinderkleding, met een pop-upwinkel in een leegstaand fabriekspand in Gent. Daarvoor ging ze een kortetermijnhandelshuurcontract van vier maanden aan. Het contract vermeldt 20 april 2021 als einddatum van de huurtijd.
Hoofdstuk 3 De handelszaak 73
Lieselots project slaat aan. Ze beslist om met ingang van 21 april 2021 een nieuw kortetermijnhandelshuurcontract aan te gaan voor negen maanden.
Gezien de totale duur van de huur dertien maanden bedraagt en dus meer is dan één jaar, valt de huurovereenkomst onder de wet op de handelshuur. Daardoor wordt verondersteld dat ze is aangegaan voor negen jaar met begindatum 20 december 2020.
De huurder kan een lopend korte termijn handelshuurcontract altijd beëindigen op voorwaarde dat hij één maand van tevoren opzegt. De opzegging kan gebeuren via een deurwaardersexploot of via een aangetekende brief. De verhuurder kan het contract niet zomaar beëindigen.
De partijen kunnen ook altijd in onderling overleg de lopende huur beëindigen. Hun akkoord moet wel schriftelijk worden vastgelegd. Dit is dus een contractuele beëindiging.
De partijen kunnen in onderling overleg de overeenkomst stopzetten om een nieuwe overeenkomst aan te gaan die valt onder de wettelijke bepalingen van de handelshuurwet.
In beide gevallen van beëindiging van de huurovereenkomst, kan de huurder niet rekenen op enige vergoeding voor zijn uitzetting, tenzij dat natuurlijk onderling overeengekomen is.
2.3.3 Huurprijs
De belastingen die van toepassing zijn op het onroerend goed worden geacht in de huurprijs begrepen te zijn, tenzij anders wordt overeengekomen. Zo wordt bijvoorbeeld de onroerende voorheffing op het pand verondersteld in de huurprijs te zijn verrekend.
De kosten van de nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit ...) van het onroerend goed zijn ten laste van de huurder en kunnen met alle middelen bewezen worden.
2.3.4 Verbouwingen
Tenzij schriftelijk anders overeengekomen is, heeft de huurder het recht aan het gehuurde goed verbouwingen uit te voeren die relevant zijn voor zijn onderneming.
De verbouwingswerken door de huurder mogen de kosten van een jaar huur niet overschrijden. De kosten kunnen nadien niet op de verhuurder verhaald worden.
De uitvoering van de werken die ondernomen zijn door de huurder, gebeuren op zijn risico. De verhuurder kan – hetzij voor, hetzij tijdens de uitvoering van de werken – eisen dat de huurder zijn eigen aansprakelijkheid verzekert, alsook die van de verhuurder en van de eigenaar. En dat zowel ten opzichte van derden als ten opzichte van elkaar.
Als de huurder geen bewijs levert van een toereikende verzekering dan kan de verhuurder de werken laten stopzetten.
Als de verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, dan kan de verhuurder, tenzij het anders is overeengekomen in de huurovereenkomst, de verwijdering ervan eisen bij het vertrek van de huurder. Als de verhuurder de uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd.
Deel II Ondernemingsrecht 74
2.3.5 Overdracht van huur en onderverhuring
Overdracht van huur en onderhuur is verboden.
2.3.6
Vervreemding van het verhuurde goed
In het geval van vervreemding of verkoop van het gehuurde goed moet de nieuwe eigenaar het huurcontract verder naleven.
2.4 Het kortetermijnhandelshuurcontract in het Brussels Gewest en in Wallonië
2.4.1
Het Waals decreet
Ook in Wallonië is er sinds 1 mei 2018 een decreet van toepassing rond de verhuur van handelspanden voor korte duur. Het nieuwe decreet is van toepassing op handelshuurcontracten met een duur van maximaal één jaar. Na afloop van die duur eindigt de overeenkomst zonder dat een opzeg moet gegeven worden. Een verlenging van de huur is wel mogelijk zolang de totale duur van de huur één jaar niet te boven gaat. Het decreet laat de huurder ook toe om de overeenkomst te allen tijde op te zeggen via een aangetekend schrijven en met een opzegtermijn van één maand. De verhuurder heeft geen opzegmogelijkheid.
De huurder mag volgens het decreet verbouwingen aan het pand uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming, op voorwaarde dat de kosten niet meer bedragen dan de prijs van één jaar huur. De huurder moet bovendien de verhuurder hiervan, voor de aanvang van de werken, schriftelijk in kennis stellen. De verhuurder kan zich om ‘wettige redenen’ hiertegen verzetten. Op het einde van de huur kan de verhuurder de verwijdering van de verbouwingen vorderen. Als hij de werken wil behouden is hij geen enkele vergoeding verschuldigd. De verhuurder kan zich niet verzetten tegen de verwijdering van de werken door de huurder.
In het decreet worden zowel onderhuur als huuroverdracht verboden. Niettemin kunnen de partijen anders overeenkomen.
2.4.2 De Brusselse ordonnantie
In het Brusselse Gewest is een ordonnantie voor handelshuur van korte duur (dus ook voor popupstores) in werking getreden sinds 19 mei 2019. Sinds dan kan men ook in Brussel een winkel (ver)huren voor een duur van één jaar of minder. De huurder kan dan te allen tijde de lopende huur beëindigen, als hij een opzeg van een maand respecteert. Bij zo’n huur van korte duur moet er een intredende en een uittredende plaatsbeschrijving opgesteld worden. De huurwaarborg mag niet hoger zijn dan één maand huur.
Tenzij in de overeenkomst anders wordt overeengekomen, mag de huurder aan het gehuurde goed elke verbouwing uitvoeren die nuttig is voor zijn onderneming. Voorwaarde hiervoor is wel dat daardoor de veiligheid, de netheid of de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang komt.
De huurder moet de verhuurder via een aangetekende brief op de hoogte brengen van zijn beslissing om werken uit te voeren en dit voor het begin van de werken. De verhuurder beschikt vervolgens over een termijn van tien werkdagen om zich er om wettige redenen tegen te verzetten.
Hoofdstuk 3 De handelszaak 75
Verkoop van een handelszaak
Er bestaat geen specifieke wetgeving m.b.t. de verkoop van een handelszaak.
Men is bijgevolg aangewezen op de regels van het burgerlijk recht m.b.t. de geldigheidsvereisten van de overeenkomst. Het gaat onder andere om: vrijwillige toestemming, bekwaamheid, bepaald voorwerp en geoorloofde oorzaak.
De gebreken in deze basisvereisten zoals dwaling, bedrog, benadeling … kunnen aanleiding geven tot nietigverklaring.
Specifiek kunnen we hier verwijzen naar het Burgerlijk Wetboek, dat stelt dat m.b.t. de verkrijging, de overdracht of de inpandgeving van een handelszaak die tot het gemeenschappelijk vermogen behoort, beide echtgenoten hun toestemming moeten geven, anders kan de rechtbank op vraag van de belanghebbende echtgenoot de nietigheid uitspreken.
Met betrekking tot het voorwerp doet men er goed aan de elementen die als deel van de handelszaak bij de verkoop betrokken zijn, duidelijk te vermelden. Anders zal de rechter bij betwisting de zaak moeten beslechten.
Voor de eigendomsoverdracht van de handelszaak moet rekening worden gehouden met de overdrachtregels die gelden voor lichamelijk roerende goederen, voor schuldvorderingen, voor onroerende goederen en voor merken en modellen.
De verkoper van de handelszaak heeft naast de leveringsplicht ook de verplichting de koper te vrijwaren tegen eigen daad en tegen daden van derden.
Zo mag de verkoper van de handelszaak niet proberen het cliënteel terug te winnen.
De wettelijke verplichting van niet-mededinging is wel beperkt naar voorwerp, naar plaats en tijd.
VOORBEELD
Een likeur- en wijnhandel verkopen en in de nabijheid een schoenenwinkel openen, is niet schadelijk voor de verkochte handelszaak. Een schoenenwinkel verkopen en in een andere gemeente een nieuwe kaaswinkel openen, is ook toegelaten.
Wat het aspect tijd betreft, zal men rekening houden met het feit dat er na verloop van tijd voldoende sterke klantenbinding is.
Het verkoopcontract van de handelszaak bevat meestal uitdrukkelijk een concurrentiebeding. Om geldig te zijn, moet dit voldoende beperkt zijn in tijd en/of ruimte.
Een overname kan belangrijke fiscale en financiële gevolgen hebben. De overnemer kan dus best op veilig spelen om te voorkomen dat hij mee moet opdraaien voor de fiscale en sociale schulden van de overdrager. Het is daarom aan te raden om de overnameovereenkomst door een advocaat te laten opstellen.
3
Deel II Ondernemingsrecht 76
4 De inpandgeving van een handelszaak
4.1 De gewijzigde wetgeving op inpandgeving is op 1 januari 2018 in werking getreden.
Het pand op de handelszaak is afgeschaft zodat geen nieuwe panden op een handelszaak kunnen worden gevestigd. De vroeger bestaande regeling blijft wel gelden voor reeds bestaande panden op handelszaken.
De zogenaamde Wet roerende zekerheden voerde een compleet ander stelsel in wat betreft het pand. Er is één systeem van pand voor alle roerende goederen. Daarbij kan een pand op roerende goederen worden gevestigd zonder buitenbezitstelling.
VOORBEELD
Het in pand geven van een dure productiemachine, waarbij de schuldenaar-ondernemer de machine nog in zijn bezit houdt en ze dus nog kan inzetten voor de productie.
De publiciteit wordt verzekerd door de inschrijving in een nieuw online Nationaal Pandregister. De registratie van het pandrecht daarin vervalt na verloop van een (hernieuwbare) termijn van 10 jaar. Het Nationaal Pandregister is te vinden op de website van FOD België: https://financien.belgium.be/ nl/E-services/pandregister.
Er is een eenvoudigere procedure gecreëerd voor de ‘uitwinning’ van de goederen die in pand werden gegeven. Is de pandgever geen consument dan moet de rechter zelfs niet meer tussenkomen voor de uitwinning. Voor pandgevers-consumenten moet dat wel nog gebeuren.
Het Nationaal Pandregister is openbaar. Men kan ook een eigendomsvoorbehoud laten registreren in het pandregister. Ook al is het ‘goed’ al verwerkt of vermengd, toch kan de verkoper zijn rechten nog laten gelden.
VOORBEELD
Het eigendomsrecht blijft zelfs bestaan als de goederen al verwerkt zijn in een onroerend goed op voorwaarde dat het eigendomsvoorbehoud geregistreerd is in het Nationaal Pandregister. Denk hierbij bijvoorbeeld maar aan het geval waarin een aannemer een nieuwe verwarmingsketel installeert in een woning.
4.2 De bestaande waarborgen ‘pand op de handelszaak’
De bestaande waarborgen ‘pand op de handelszaak’ doven geleidelijk uit. We beperken ons in wat volgt dan ook tot een kort overzicht van wat het pand op de handelszaak juist inhoudt.
Meer bepaald geeft art. 2 van de Wet van 25 oktober 1919 daarbij een niet-beperkende opsomming aan van de elementen die als deel van een handelszaak in pand gegeven kunnen worden.
Concreet luidt dit art. 2 als volgt: ‘Het pand omvat het geheel der waarden die de handelszaak uitmaken, met name de klandizie, het uithangbord, de handelsinrichting, de merken, het recht op de huurceel, het mobilair van het magazijn en het gereedschap, dat alles behoudens strijdig beding. Het mag de aanwezige voorraad opgeslagen waren, tot een bedrag van 50 t.h. hunner waarde, omvatten’.
Hoofdstuk 3 De handelszaak 77
De inpandgeving van de handelszaak kan alleen gebeuren t.a.v. kredietinstellingen met regeringstoelating. Bovendien moet de inpandgeving gebeuren bij een authentieke akte of geregistreerde onderhandse akte.
Om reden van openbaarheid en tegenstelbaarheid aan derden moet de akte ingeschreven worden in het register van de hypothecaire openbaarmaking van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie bij het kantoor Rechtszekerheid van het gerechtelijk arrondissement waar de handelszaak zich bevindt. De datum van inschrijving bepaalt de rang. De inschrijving geldt voor een periode van tien jaar.
De pandgever blijft de zaak exploiteren. Hij mag echter geen goederen vervreemden of verplaatsen met als bedrieglijk opzet de waarde van het pand te verminderen.
Als de pandgever zijn verbintenissen niet naleeft, kan de schuldeiser overgaan tot inbeslagneming van de in pand gegeven goederen van de handelszaak. Dat gebeurt bij deurwaardersexploot.
De ondernemingsrechtbank moet het beslag geldig verklaren. Het is de voorzitter van de rechtbank die na het horen van de partijen de hele of gedeeltelijke verkoop zal bevelen. De opbrengst zal bij voorrang aan de pandhoudende schuldeiser overgemaakt worden, bij afwezigheid van schuldeisers die in die rangorde voorrang hebben (bv. hypothecaire schuldeisers).
VOORBEELD
Via de portaalsite eservices van het Ministerie van Financiën kun je onder meer voor registratie de bevoegde kantoren Rechtszekerheid terugvinden (zie: https://eservices.minfin.fgov.be/annucomp/ welcomeMenu1.do).
Zo is er een kantoor Rechtszekerheid in Dendermonde (zie: https://eservices.minfin.fgov.be/annucomp/UIC01_act01_loadResultBureauDetailWelkom.do?action=/welcomeMenu1Extend. do&idTqBureau=6252).
Stel dat je de handelshuurovereenkomst voor jouw bloemenwinkel gevestigd in de gemeente of stad waar je nu woont, moet registeren. Zoek eens op bij welk kantoor Rechtszekerheid je daarvoor moet zijn.
5 Elektronisch contracteren voor onroerend goed
Door de wet van 20 september 2018 werden een aantal belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg opgeheven.
Zo bepaalt artikel XXII.16 WER dat onder andere de overeenkomsten in verband met onroerend goed via elektronische weg kunnen worden gesloten. Een onroerend goed kan dus per e-mail worden verkocht. De wetgeving volgt hiermee de technologische evolutie.
De rechter kan wel oordelen dat de overeenkomst niet geldig is afgesloten wanneer er praktische belemmeringen zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer een noodzakelijk certificaat nodig voor de overeenkomst enkel op papier wordt uitgereikt door een overheid (bv. het verplichte energieprestatiecertificaat (EPC), een bodemattest, een stedenbouwkundig uittreksel, of uittreksel van het kadaster).
Deel II Ondernemingsrecht 78
De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat heeft het platform Biddit (zie: https://www. biddit.be/nl/catalog/landing) in het leven geroepen voor het online kopen en verkopen van vastgoed. Op deze site kun je een bod uitbrengen vanop je laptop, met behulp van je eID-kaart, (je identiteitskaart), maar het kan ook vanop jouw smartphone, door gebruik te maken van de app Itsme. Elk bod is bindend. Wannneer je het hoogste bod hebt gedaan binnen een bepaalde periode, dan wordt je gecontacteerd door de notaris die de verkoop verder finaliseert.
Ook huren kan volledig digitaal verlopen, inclusief de verplichting om de huurovereenkomst te registreren. Bepaalde vastgoedmakelaars bieden deze mogelijkheid via hun website. Door de website van de immomaatschappij te linken met het MYRent-flatform van de federale overheidsdienst Financiën (zie: https://financien.belgium.be/nl/E-services/MyRent), kan de huurovereenkomst binnen enkele minuten digitaal worden geregistreerd.
Hoofdstuk 3 De handelszaak 79
