2019 vastuullisuusraportti
sisältö
Sivu 8
Sivu 18
Sivu 12
Sivu 10
Sivu 15
3 Aina ei ole mennyt putkeen 4 Suunnittelua ja sertifiointia 6 Hyvästi, fossiilit! 8 Kuningas lajittelu 10 ParTyissä otetaan mittaa hyvinvoinnista 12 Työ, terveys ja huolto 15 Rakkaudesta raportointiin 17 Tyrmäävä työllisyysvaikutus 18 Suunnittelijapari Saana ja Olli ei tingi arvoistaan 20 Polkuja tallattavaksi 21 Asiakastyytyväisyyden anatomia 25 Yhteisöllisyyden ytimessä
2
aluksi
Aina ei ole mennyt putkeen
K
iinteistöalan hiilijalanjälki on massiivinen. Uudisrakenta minen ja saneeraukset kuormittavat ympäristöä, raken nuksissa on valtavia laitteita, jotka tarvitsevat toimiakseen sähköä ja joita joudutaan ajoittain uusimaan. Kaiken päälle ihmisten pitää päästä liikkumaan kiinteistöihin ja mieluiten vieläpä omalla autolla. Joten onko mitään järkeä edes yrittää toimia vastuullisesti, jos pieleen menee kuitenkin? Joku kyyninen ehkä vastaisi, että ei ole. Muuttakaa metsään keräilijöiksi, jos haluatte tehdä kaiken oikein. Teknologiakiin teistöissä me kuitenkin yritämme tehdä parhaamme huomioi daksemme ympäristön ja ihmiset – talouden realiteetteja unohtamatta. Teimme vuonna 2017 sidosryhmillemme kyselyn, jossa selvi timme, mitä asioita asiakkaamme, yhteistyökumppanimme sekä yhtiön työntekijät ja omistajat pitivät yhtiön toiminnassa tärkeinä. Vastauksista nousi esiin neljä asiaa, joista meidän erityisesti toivottiin huolehtivan. Ensimmäinen näistä oli panostaminen hyvään rakentami seen ja kiinteistöjen ylläpitoon. Meidän halutaan rakentavan ja ylläpitävän kiinteistöjä, jotka kestävät vuosikymmenten sijaan vuosisatoja. Toinen esiin nousseista asioista oli työnantajan vas tuullisuus. Se, että töissä on hyvä olla ja työnantaja toimii tavalla, josta voi olla ylpeä. Kolmas asia oli tiedonkulku ja sen parantami nen. Aina kannattaa tiedottaa – myös silloin, kun tiedotettavaa ei ole. Neljäs vastauksissa korostunut asia oli tilojen viihtyisyydestä huolehtiminen. Kiinteistöihin on kiva tulla, kaikki toimii ja tilat kutsuvat oleskelemaan. Näiden asioiden kanssa olemme viimeiset kolme vuotta tehneet töitä. Kuten tästä raportista voit lukea, aina ei ole mennyt putkeen, mutta olemme ainakin yrittäneet ja jatkamme yhä yrittä mistä, sen voin luvata. ▪
Teknologiakiinteistöissä me kuitenkin yritämme tehdä parhaamme huomioidaksemme ympäristön ja ihmiset – talouden realiteetteja unohtamatta.
Erkki Oikarinen, Turun Teknologiakiinteistöjen riskienhallintaja vastuullisuuspäällikkö
3
hyvä rakentaminen ja ylläpito
Suunnittelua ja sertifiointia Suurimmat ympäristövaikutukset Teknologiakiinteistöjen toiminnassa ovat rakentamisella ja kiinteistöjen ylläpidolla. Kuinka rakentamisesta koituvia haittoja minimoidaan ja mitä voidaan tehdä, jotta olemassa olevien rakennusten aiheuttama ympäristökuormitus olisi mahdollisimman pieni?
T
eknologiakiinteistöissä on useita eri-ikäisiä ja eri aikaan uudistettuja rakennuksia. Yleisimmät syyt korjausrakentamiseen ovat teknisten ratkaisujen uusimisen tarve. – Kiinteistöissämme tekniset ratkaisut alkavat tulla usein käyttöikänsä päähän. Muuntuneessa työnteon kentässä tilaratkaisut eivät enää tue tämänhetkistä tapaa tehdä töitä, kertoo Teknologiakiinteistöjen rakennuttaja päällikkö, arkkitehti Anniina Savisalo. Tiloja uusitaan sekä asiakkaiden pyynnöstä että Teknologiakiinteistöjen aloitteesta. Palveluun kuuluu tila ratkaisujen kehittämistä asiakkaan näkökulmasta. Yrityksen tullessa Teknologiakiinteistöihin koko organisaatio ja sen toimivuus voidaan kartoittaa uudelleen, mikä vaikuttaa tilantarpeeseen. – Muutto on yritykselle aina mahdollisuus miettiä toi mintaansa uudelleen. Hyvä tilasuunnittelu palvelee paitsi asiakkaiden tarpeita myös ympäristöä. Muuntojoustavat tilat sopivat muuttuviin tilanteisiin ja erilaisille käyttäjille, jolloin saneeraustarve vähenee, Anniina kertoo.
sertifikaatin korkeinta Platinum-tasoa. Käynnissä oleva EduCityn rakentaminen on ensimmäinen platinatason suoritukseen tähtäävä projekti. LEED-sertifioinnin vaati mustasojen määrittelyt tulevat Yhdysvalloista ja niiden jalkauttaminen suomalaiseen rakennusympäristöön ja tapaan tehdä asioita on osoittautunut haasteelliseksi. – LEED-sertifioinnissa pisteitä saadaan monista sellaisista osa-alueista, jotka eivät ole arkipäivää meille. Sertifiointi on kuitenkin antanut meille hyvää oppia siitä, mitä korkeimman Platinum-tason ympäristövaatimukset käytännössä tarkoittavat hankesuunnittelussa, dokumen toinnissa ja vastuiden jakamisessa eri toimijoiden välillä. Olemme myös saaneet huomata, miten tiukkaa kontrollia ja ohjausta LEEDin läpivieminen vaatii, selventää Anniina. Olemassa olevien kiinteistöjen osalta Teknologiakiin teistöt on aloittanut esiselvitystyön, joka tähtää kiinteistö jen käyttövaiheen sertifiointiin. Sertifioimalla nykyiset tilat saadaan selkeä kuva laatutasosta ja samalla mahdolliset kehitystyötä vaativat asiat nousevat esiin. VIHREÄÄ SÄHKÖÄ Teknologiakiinteistöt pyrkii pienentämään hiilijalanjälkeään käyttämällä kiinteistöissään sataprosenttisesti vihreää, uusiutuvilla luonnonvaroilla tuotettua sähköä. Kaksi kolmasosaa Turun alueen kasvihuonepäästöis tä aiheutuu energian tuotannosta. Koska kaukolämmön osuus tästä on 40 prosentttia, on sen tuotannolle asetettu kunnianhimoisia tavoitteita. Turun ilmastosuunnitelman mukaisesti kaikki Turun alueella käytettävä kaukolämpö, kaukojäähdytys, höyrylämpö ja sähkö tullaan tuottamaan hiilineutraalisti vuoteen 2029 mennessä. Hiilen energia käytöstä on tarkoitus luopua vuonna 2025 ja korvata se uusiutuvilla polttoaineilla. ▪
Muuntuneessa työnteon kentässä tilaratkaisut eivät enää tue tämänhetkistä tapaa tehdä töitä.
KUNNIANHIMOISTA UUDISRAKENTAMISTA Teknologiakiinteistöt on päättänyt asettaa riman korkealle. Uudisrakentamisessa yhtiö tavoittelee LEED-ympäristö
4
Hyv채sti, fossiilit! Tehtaaseen, jonne ennen kuljetettiin rekkalasteittain hiilt채, kuljetetaankin nyt energian raaka-aineeksi biomassaa. Miten Turku Energia muuttui hiilen suurkuluttajasta hiilineutraaliuden nimeen vannovaksi kehitt채j채ksi?
6
case
T
urku Energia on sitoutunut energia-alan tehok kuussopimukseen ja etenee hurjaa vauhtia kohti energiatehokkaampaa tulevaisuutta. Ympäristö ystävällisesti tuotettu ja kilpailukykyisesti hinnoiteltu energia, ympärivuorokautinen vikapalvelu sekä häi riötön lämmön- ja sähkönjakelu ovat arkipäivää Turku Energian asiakkaille. Uusiutuvien energiamuotojen tukeminen ja energiantuotannon päästöjen vähentämi nen on kirjattu myös Turku Energian strategiaan. Tämä varmistaa, että kaikessa toiminnassa otetaan huomioon ympäristövastuu. Ympäristövastuu merkitsee uusiutuvan energian li säämistä, päästöjen ja paikallisten ympäristövaikutusten vähentämistä sekä energiatehokkuuden parantamista. Turun kaupungin kunnianhimoinen tavoite on olla hiilineutraali vuoteen 2029 mennessä. Turku Energia on mukana toteuttamassa ilmasto- ja energiasuunni telmaa lisäämällä uusiutuvien energialähteiden osuutta tuotannossaan ja tarjoamalla asiakkaille uusiutuvilla energianlähteillä tuotettua energiaa. Investoinnit kaukolämmön vara- ja huipputuotan tolaitokseen, kuten Luolavuoren pellettilaitokseen ja Ar tukaisten uuteen biohöyrykeskukseen sekä vesivoima- ja tuulivoimatuotanto-osuuksien kasvattaminen, ovat hyviä esimerkkejä viime vuosina toteutetuista hankkeista.
– Turun Teknologiakiinteistöt on hyvä esimerkki siitä, miten energia-asiat huomioidaan kaikessa toiminnassa ja kehitysmyönteisyys konkretisoituu teoiksi kestäväm män huomisen eteen. Energiatehokkuus ja innovatiiviset ratkaisut toimivat suunnannäyttäjinä tässä tärkeässä asiassa koko heidän toimialallaan, toteaa myyntijohtaja Harri Salo Turku Energiasta.
Teknologiakiinteistöt on hyvä esimerkki siitä, miten energia-asiat huomioidaan kaikessa toiminnassa.
Turku Energia jatkaa pitkäjänteistä työtä siirtyäkseen omassa tuotannossaan fossiilisista polttoaineista uu siutuvaan energiaan. Vuoden 2020 loppuun mennessä lämmöstä ja sähköstä on tuotettu jo 70 prosenttia uu siutuvilla energianlähteillä ja vain 10 prosenttia kaikesta tuotannossa käytetystä polttoaineesta on kivihiiltä. ▪
Teknologiakiinteistöjen energian ja ostosähkön kokonaiskulutus
TOIVE HIILINEUTRAALIUDESTA VAATI YHTEISTYÖTÄ
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
Tie hiilineutraaliin tulevaisuuteen ei suinkaan synny yksin, vaan Turku Energian on toimittava tiiviissä yhteistyössä asiakkaidensa kanssa. Hyvä esimerkki tästä on yhteistyö Teknologiakiinteistöjen kanssa, jolle Turku Energia toimittaa 100 prosenttisesti uusiutuvilla energi anlähteillä tuotettua sähköä, lämpöä sekä jäähdytystä. Tulevaisuudessa yhtiöt tekevät yhteistyötä energiate hokkaiden toimitilojen suunnittelun ja rakentamisen parissa.
2017 Energian kokonaiskulutus MWH
7
2018
2019
Ostosähkön kokonaiskulutus MWH
Ekopartnerien Toni Harjula (vas.) ja Tim Helenius tietävät, kuinka poltettavaksi päätyvän jätteen määrää voidaan vähentää.
Kuningas lajittelu Jätehuollon järjestäminen isoissa toimistokiinteistöissä on suurten käyttäjämäärien ja tilanpuutteen vuoksi haastavaa. Teknologiakiinteistöissä jätehuoltoon on panostettu kovasti, mutta minkälaisia tuloksia siitä on seurannut? Annetaan Teknologiakiinteistöjen yhteistyökumppanin Ekopartnerien Toni Harjulan ja Tim Heleniuksen kertoa.
8
case
T
eknologiakiinteistöjen jätteestä 38 prosenttia on kierrätyskelvotonta energiajätettä, jota hyödynne tään energiantuotannossa. Tähän kuuluvat muo vit, likaiset paperit ja kartongit, puupakkaukset, styroksi, paperipyyhkeet sekä vaatteet ja muut tekstiilit. – Suuri osa Teknologiakiinteistöjen jätteistä hyödyn netään jatkokäytössä energiana, kertoo Ekopartnerien Toni Harjula.
jätettä, jonka takia energiajakeesta tuleekin polttokelpois ta jätettä, Ekopartnereilta kuvataan. Kaikki erilliskerätyt jätteet päätyvät Ekopartnerien kautta materiaalina hyödynnettäväksi. Joissakin kiinteis töissä tilan puute luo haasteita kierrättämiseen.
Energiajakeen päätymistä polttokelpoiseksi jätteeksi voi ehkäistä tarkalla lajittelulla.
Jätteet tonneissa vuonna 2019 Kierrätyspuu 1,76 Polttokelpoinen yritysjäte 79,66 Metalli 17,67
Likainen energia 0,816 Tietosuojapaperi 3,18 Biojäte 83,88
Teknologiakiinteistöissä jätteenkäsittelyn parannukset liittyvät lajitteluun. – Teidän osaltanne ainoa mieleen tuleva parannus kohdentuu energiajakeen parempaan lajitteluun. Kun energiajae on lajiteltu oikein, se saadaan myös todella hyödynnettyä energiantuotannossa. Toki tämä voi olla haastavaa, koska jätteen tuojia ja tuottajia on niin monia, selventää Tim Helenius. ▪
Lasi, seka 42,14 Keräyspaperi 49,95
Pahvi 103,27
Energiajäte 239,74
Jätteiden kokonaismäärä tonneittain
LAJITTELUN KEHITTÄMISELLÄ SUUNNANNÄYTTÄJÄKSI
800 700 600 500 400 300 200 100 0
Teknologiakiinteistöt on parantanut jätteiden lajittelua lisäämällä muovinkeräysastioita kiinteistöihin. Kiinteis töjen jätepisteiden kierrätysmahdollisuuksien paranta misen lisäksi on myös lisätty asiakkaiden toimitiloissa olevia jätteenkeräysastioita. Tämä turvaa toimivan lajittelun jätteen koko elinkaaren ajan. – Lajittelu onnistuu hyötykäytettävien materiaalien osalta hyvin. Energian lajittelussa voisi kuitenkin hieman petrata. Käytännössä pienellä korjauksella saataisiin iso osa polttokelpoisesta jätteestä energiajakeeseen. Siivous jätteiden mukana energiapuristimeen päätyy biohajoavaa
633
630
2018
2019
515
2017
Teknologiakiinteistöjen jätteiden kokonaismäärän kasvu on seurausta kasvaneesta kiinteistöjen määrästä.
9
ParTyissä otetaan mittaa hyvinvoinnista Vuonna 2019 toteutetut suuret muutokset, sen paremmin kuin henkilöstömäärän kasvukaan, eivät aiheuttaneet notkahdusta Teknologiakiinteistöjen työntekijöiden tyytyväisyydessä. Millä salaisuuksilla työntekijät pysyvät hyvinvoivina ja motivoituneina vuodesta toiseen?
10
vastuullinen työnantaja
T
mipistemäärä oli 5,0 ja kaikkien kyselyyn osallistuneiden organisaatioiden keskiarvo oli 3,8. Kehitettävää löytyi erityisesti projektinhallinnasta ja työnjaon selkeyttämisestä. – Toki aina löytyy pientä parantamisen varaa ja haas teena on pysyä erinomaisella tasolla jatkossakin. Tavoittee na on kehittää yhtiön henkilöstöhallintoa, jotta pystymme tulevaisuudessakin tarjoamaan työntekijöillemme parhaan mahdollisen ympäristön tehdä töitä, Sari jatkaa.
yöterveyslaitoksen Teknologiakiinteistöille tekemä Parempi Työyhteisö eli ParTy® -kysely osoitti viime vuosien tapaan sen, että yhtiön henkilöstö voi hyvin ja kokee työyhteisön toimivaksi. Tutkimuksessa vertailuaineistona käytettiin ParTy -kyselyn tuloksia vuo silta 2016 ja 2017 sekä muiden kyselyyn osallistuneiden organisaatioiden tuloksia. Henkilöstön vastaukset muistuttivat paljon viime vuosien korkeita tuloksia. Tietyissä osa-alueissa oli tapahtunut pientä nousua ja toisissa pientä laskua. Yleisesti tulokset olivat erinomaiset ja lähes poikkeuk setta paremmat kuin kyselyn tulokset keskimäärin. On myös huomattavaa, että henkilökunnan työtyytyväisyys on pysynyt korkeana huolimatta siitä, että yritys on kasvanut ja organisaation sisällä on tapahtunut suuria muutoksia.
Työntekijöillä on mahdollisuus urheilla kolme kertaa viikossa työajalla.
Teknologiakiinteistöissä panostetaan liikkumisen tuke miseen ja erityisesti yhdessä liikkumiseen. Työntekijöillä on mahdollisuus urheilla kolme kertaa viikossa työajalla. Yhteisen liikunnan aika on varattuna kaikkien kalentereis ta viikoittain ja treenien sisältö on sovittu yhdessä. Se on voinut olla esimerkiksi kuntopiiriä, porrasjuoksua, joogaa tai vaikka kävelylenkki Kupittaanpuistossa. Jokainen työntekijä saa vuosittain myös 250 euron edestä verotonta liikunta- ja kulttuurietua, jonka voi käyt tää haluamallaan tavalla joko omatoimiseen liikkumiseen tai kulttuurielämyksiin. ▪
Työntekijämäärä 33
35 30 25 20
19
22
15 10 5 0 2017
2018
2019
Henkilöstötyytyväisyys, suositteluindeksi
– ParTy -kyselyn tulokset olivat jälleen kerran erin omaiset ja voimme olla niistä ylpeitä. Yhtiö on kasvanut voimakkaasti ja pelkona olisi voinut olla työtyytyväisyyden lasku, mutta sellaisesta ei ollut viitteitä. Kaiken kiireen ja muutosten keskellä henkilöstö on edelleen innostunutta ja motivoitunutta ja – mikä parasta – viihtyy työpaikalla ja työ yhteisössä, kertoo Teknologiakiinteistöjen HR-asiantuntija Sari Huhtinen. Edellisvuosien tapaan työhyvinvointia hyvin havain nollistava väite ”Voisin mielelläni suositella työnantajaa ystävilleni” sai erinomaisen tuloksen 4,8. Väitteen maksi
5
4,9
4,8
2017
2019
4 3 2 1 0
11
case
Työ, terveys ja huolto Teknologiakiinteistöjen työntekijöille tarjotaan laaja työterveyshuolto, joka auttaa nopeasti vaikeissakin tilanteissa.
T
eknologiakiinteistöt tarjoaa työntekijöilleen kattavan työterveyshuollon Terveystalossa. Laajan työterveyshuollon tarjoaminen työntekijöille on nykyisin trendi monessa yrityksessä. Varsinkin asiantun tijaorganisaatioissa työntekijöiden hyvinvointi nähdään yhä tärkeämpänä asiana, johon halutaan panostaa. – Teknologiakiinteistöissä työterveyshuollon kattavuus on hyvä. Verrattuna muihin samankaltaisiin toimijoihin, on sopimus varsin monipuolinen. Toisaalta on muitakin vas taavia yrityksiä, jotka haluavat pitää työntekijöistään huolta. Hyvä terveydenhuolto on kilpailuetu yritykselle, kertoo Teknologiakiinteistöjen työterveyslääkäri Jyrki Rauhaniemi. Vuonna 2019 Teknologiakiinteistöjen sairauspoissa oloprosentti oli 0,3. Koko kiinteistötoimialalla luku on 2,4 prosenttia. Toimistotyöhön liittyy monia haasteita, kuten esimerkiksi monotoninen työasento ja pitkät istualtaan vietetyt päivät.
– Perusongelmia tällä alalla ovat päätetyöhön liitty vät ergonomiset haasteet, kuvaa Teknologiakinteistöjen työterveyshoitaja Mirva Mäki. Teknologiakiinteistöjen säädettävät pöydät ja tuolit sekä yhteiset liikuntahetket kuitenkin auttavat tähän ongelmaan. – Teknologiakiinteistöissä ei ollut viime vuonna yh tään tuki- ja liikuntaelimistön sairauksista johtuvaa pois saoloa, mikä kertoo, että yrityksessä tehdään asiat oikein. Viikoittainen säännöllinen liikuntatuokio on esimerkiksi äärimmäisen hyvä asia, kertoo Mäki. ▪
Vuonna 2019 Teknologiakiinteistöjen sairauspoissaoloprosentti oli 0,3.
12
läpinäkyvä liiketoiminta
Rakkaudesta raportointiin Teknologiakiinteistöt panostaa avoimeen ja laadukkaaseen viestintään, joka on kiinnostavaa, oikeellista, selkeää ja miksei hauskaakin.
Y
htiön toiminta vaikuttaa oleellisesti vuokralaisten arkeen, joten Teknologiakiinteistöissä ymmärretään hyvän tiedonkulun merkitys. Hyvän tiedonkulun perustana toimivat yhtiön prosessit, hyvä hallinto ja raportointijärjestelmät, jotka mahdollistavat tiedonkulun hallitusti ja läpinäkyvästi. Teknologiakiinteistöissä tehdäänkin jatkuvaa kehitysyötä prosessien virtaviivaistamisessa sekä raportointijärjestel mien parantamisessa. – Maailma muuttuu jatkuvasti ja yritys kehittyy sen mukana. Organisaation on pysyttävä mukana muutoksessa pitämällä rakenteet ajantasaisina. Näin varmistetaan mahdollisimman hyvä tiedonkulku sekä yhtiön sisä- että ulkopuolella, toteaa yhtiön talousjohtaja Ulla Sjöblom.
Vuoden 2019 aikana Teknologiakiinteistöt sai uusia omistajia ja yhtiön organisaatiorakenne muuttui: toimin toja järjesteltiin uudelleen ja lisäksi yritys otti hoitaakseen aiemmin Manu Eventsin johtaman kokousmyynnin. – Muutokset tuovat aina haasteita hallinnolle. Prosessit on kuvannettava uudelleen ja järjestelmiäkin kenties päivitettävä. Taloudellisina tavoitteina on tarjota omistajille tasaista tuottoa, kasvattaa kiinteistöportfolion arvoa sekä lisätä sen kansainvälistä kiinnostavuutta. Ruotsalaisen Hemsön tulo Teknologiakiinteistöjen omistajaksi vuonna 2019 on osoitus siitä, että yhtiö on onnistunut rakenta maan kiinnostavan kokonaisuuden. Teknologiakiinteistöjen taloudelliset luvut raportoi daan kuukausittain budjettivastaaville ja hallitukselle. Kvartaaleittain puolestaan toimitetaan lukuja omistajil le. Virallinen tilinpäätös on jo useana vuotena valmistu nut tammikuun loppuun mennessä. ▪
TOIMINNAN JA TALOUDEN LÄPINÄKYVYYS – AVOIN VIESTINTÄ Teknologiakiinteistöt haluaa kertoa toiminnastaan ja taloudestaan avoimesti. Yhtiön tavoitteena on tarjota sidosryhmilleen laadukasta ja oikea-aikaista tietoa heidän tarpeisiinsa vastaten. Oikean tiedon kerääminen ja sen suodattaminen sopivaan muotoon onkin tärkeä osa etenkin taloustii min työtä. Tiimi kehittää jatkuvasti prosessejaan sekä järjestelmiään pystyäkseen yhä paremmin takaamaan ajantasaisen ja oikean informaation kulun. – Informaatiotulva alkaa olla jo kulunut termi, mutta sen keskellä me elämme. Jotta voi kertoa, on ensin itse tiedettävä. On tärkeää pystyä suodattamaan merkitykselli nen informaatio ja kertoa se ymmärrettävässä muodossa sidosryhmille, Ulla kertoo.
FA K TA Käyttöomaisuushankinnoissa Teknologia kiinteistöt hyödyntää 3 Step IT -palvelua, jolla varmistetaan, että tuotteiden elinkaari on alusta loppuun hallinnassa. Yhtenäisten käytäntöjen varmistamiseksi yhtiö on laatinut hankintoja koskevat pelisäännöt. Niiden mukaan esimer kiksi kaikki hankittavat kylmäkalusteet ja ilman vaihtokoneet ovat parhaista energialuokista.
15
läpinäkyvä liiketoiminta
2019
2018
2017
Liikevaihto
27,6 milj.euroa
27,4 milj. euroa
25,1 milj. euroa
Tasearvo
352 milj. euroa
305 milj. euroa
305 milj. euroa
134 402
131 400
130958 m2
314
300
280
373 milj. euroa
363 milj. euroa
314 milj. euroa
Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto
4,55 %
4,85 %
9,64 %
Kiinteistösijoitusten nettotuotto
7,03 %
6,74 %
6,27 %
Kiinteistösijoitusten arvonmuutos
-2,34 %
-1,79 %
3,19 %
37 milj. euroa
27 milj. euroa
20,6 milj. euroa
99 %
98 %
96 %
57,00 %
58,10 %
55,10 %
Vuokrattavissa oleva ala (toimistot) Vuokrasopimusten lukumäärä Kiinteistöjen markkina-arvo
Investoinnit
Käyttöaste Käyttökate %
FA K TA Teknologiakiinteistöt jatkoi vuonna 2019 voimakasta investointiatahtiaan. Yhtiön suurhanke, Turun ammat tikorkeakoululle rakennettava EduCity, edistyi kovaa vauhtia ja sen odotetaan valmistuvan kesällä 2020. Li säksi Teknologiakiinteistöt tulee rakentamaan pääkont torin Turku Energialle ja suunnittelee Helsinginkadun ylittävän Tiedepuiston kannen rakentamista. Yhtiön käyttöaste jatkoi vuonna 2019 tasaista nousuaan ollen 99 prosenttia. Erilaisten yhteiskäyt
tötilojen vuoksi tilat ovat myös entistä tehokkaam massa käytössä, josta on hyötyä niin Teknologiakiin teistöjen asiakkaille kuin ympäristöllekin. Teknologiakiinteistöt on vuosien aikana kasvatta nut tasaisesti kiinteistöportfolionsa arvoa, johon yhtiö pyrkii myös tulevaisuudessa. Tavoitteena on nostaa yhtiön käyttökate 60 pro senttiin. Tämän odotetaan tapahtuvan vuonna 2021 kun EduCity on ollut täyden vuoden käytössä.
16
Tyrmäävä työllisyysvaikutus Äkkiseltään ei ehkä tulisi ajatelleeksi, että kiinteistösijoitusyhtiö voi antaa työtä sadoille ihmisille. Teknologiakiinteistöjen tapauksessa näin kuitenkin on.
T
Ylläpidon ja rakentamisen työllistävyys henkilötyövuosina
eknologiakiinteistöt työllisti vuoden 2019 lopussa 33 työntekijää. Suoraan yhtiön palveluksessa on kuitenkin vain pieni osa Teknologiakiinteistöille töitä tekevistä ihmisitä, sillä välillisesti yhtiö työllistää suuren määrän työntekijöitä erilaisten palveluiden kuten siivouksen ja kiinteistöjen ylläpidon kautta. Lisäksi Tekno logiakiinteistöt investoi voimakkaasti niin uudis- kuin kor jausrakentamiseenkin, tuottaen työtä sadoille ihmisille. Henkilötyövuosiksi muunnettuna Teknologiakiinteistö jen ylläpidon ja rakentamisen laskennallinen työllistämisvai kutus vuonna 2019 oli yhteensä 561,4. Kasvua vuoteen 2018 oli lähes 100 henkilötyövuotta. Investointien odotetaan jatkuvan suurina tulevina vuosina, joka tulee näkymään myös tulevaisuudessa henkilötyövuosien määrässä. ▪
561,35
600 500
441,71
475,26
400 300 200 100 0
17
2017
2018
2019
case
Suunnittelijapari Saana ja Olli ei tingi arvoistaan Teknologiakiinteistöihin tehdään jokaisen korjaus- ja rakennusprojektin aikana valtavasti hankintoja. Hankinnoissa pyritään painottamaan suomalaisia tuottajia ja vastuullisesti tehtyjä tuotteita. Yksi esimerkki näistä ovat Joen toiseen kerrokseen hankitut tekstiilit, jotka on suunnitellut turkulainen suunnittelijapariskunta Saana ja Olli.
S
aanan ja Ollin tuotteet valikoituivat Vierailukeskus Joen laajennusosaan niiden paikallisuuden ja vastuullisuuden vuoksi. – Tilan sisustuksen teemoja ovat luonto ja Suomi, joten halusimme sinne tuotteita paikallisilta toimittajilta. Saana ja Olli ovat Turun ammattikorkeakoulun kasvatteja ja heidän suunnittelufilosofiansa perustuu korkealaa tuisiin ja kestäviin ratkaisuihin, joten heidän tuotteensa sopivat täydellisesti Jokeen, kertoo tilan suunnittelusta vastannut Teknologiakiinteistöjen rakennuttajapäällikkö, arkkitehti Anniina Savisalo. Saana Sipilä ja Olli Sallinen perustivat nimiään kan tavan yrityksensä vuonna 2010. Matkaan on mahtunut menestystä ja palkintoja, mutta arvoistaan yritys ei ole joutunut tinkimään. – Itsenäisenä ja vapaana toimistona haluamme olla edelläkävijöitä vastuullisuudessa, tyylikkyydessä ja mielenkiintoisuudessa. On ollut ihana huomata, että tämä on onnistunut vuosien varrella. Olemme pystyneet valitsemaan projektit, joiden takana voimme seistä, kertoo Olli. Suomalaisuus näkyy Saanan ja Ollin toiminnassa etenkin estetiikassa. Joka vuosi Saana ja Olli julkaisee yhden oman malliston. Esimerkiksi Maailman synty -mallistossa inspiraatiota on saatu suomalaisesta ryijy- ja täkänäperinteestä.
Meillä ei ole eroa työ- ja arkitoiminnassa, joten Saana ja Olli rakentuu niiden arvojen varaan, joita noudatamme myös toimiston ulkopuolella.
– Uusimmassa Mielenmaisemia-mallistossamme inspiroiduimme lähialuematkailusta ja lähiympäristös tämme löytyvistä kauniista elementeistä. Saana ja Olli ovat tehneet suunnittelutöitä kym menille kansainvälisille merkeille ja stailausprojekteja esimerkiksi Japaniin ja Stockmannille. Vastuullisesti toteutettu sisustussuunnittelu on toiminnan keskiössä. – Emme ole koskaan piilotelleet juuriamme ja ympä ristöämme. Esimerkiksi kaikki promokuvamme kuvaam me tuttujen kuvaajien kanssa lähialueen ympäristöissä, Saana ja Olli kertovat. Tuotteiden vastuullisuudesta Saana ja Olli ei tingi edes yhteistyökumppaneita valitessaan. – Valitsemme yhteistyökumppanit tarkasti läpinäky vyyden, tuotantoketjujen edistyksellisyyden sekä kestävien ja eettisten materiaalien käytön perusteella. ▪
18
Polkuja tallattavaksi
T
eknologiakiinteistöt tarjoaa asiakkailleen polun, jonka avulla organisaatiot voivat kasvaa mikroyrityk sistä aina satoja henkilöitä palkkaaviksi toimijoiksi. Kasvun – tai tarvittaessa myös toiminnan supistamisen – mahdollistavat joustavat tilat ja yhtiön suuri kapasiteetti. Käytännössä yritys saattaa saada alkunsa esimerkiksi maksuttomissa startup-yhteisö Spark Upin tiloissa, joista se siirtyy Werstaan jäseneksi. Henkilöstömäärän kasvaessa yrityksen on mahdollista vaihtaa Werstaan jä sentyyppiä sille parhaiten soveltuvaksi. Werstaan seinien tullessa vastaan, tarjoaa Teknologiakiinteistöt yritykselle
sen oman brändin ja kulttuurin mukaisesti saneerattuja tiloja tai tarpeen vaatiessa rakentaa organisaatiolle vaikka kokonaisen kiinteistön. Apuna saneerausten suunnittelussa käytetään val miita sisustuskonsepteja, joiden pohjalta asiakkaiden on helpompi hahmottaa omia mieltymyksiään ja tarpeitaan. Sisustusvaihtoehtojen tyyleille on tarjolla erilaisia hin takategorioita, mikä mahdollistaa saneerausten toteut tamisen vaihtelevilla budjeteilla. Lisäksi suunnittelussa on mukana arkkitehti, jonka avulla tilan neliöt saadaan hyödynnettyä mahdollisimman tehokkaasti. ▪
20
asiakaskokemus keskiössä
Asiakastyytyväisyyden anatomia Teknologiakiinteistöt osallistuu vuosittain KTI Kiinteistötiedon toteuttamaan asiakastyytyväisyysvertailuun, jossa tutkitaan toimitilaasiakkaiden tyytyväisyyttä vuokranantajaansa, toimitiloihin ja palveluihin. Vuonna 2019 tuloksissa korostuivat tyytyväisyys palveluihin, mutta myös parannettavaa löytyi.
T
eknologiakiinteistöt osallistui vuonna 2019 seit semättä kertaa KTI:n asiakastyytyväisyyskyselyyn, jossa tutkitaan toimitila-asiakkaiden tyytyväisyyttä toimitiloihin ja palveluihin. Vuonna 2019 kyselyssä oli mukana 19 yritystä ja haastateltavia yhteensä 2275. Vastausprosentti Teknologiakiinteistöjen osalta oli 76, joka oli hieman enemmän kuin vertailuaineistossa keski määrin. Yleisesti Teknologiakiinteistöt asettui vertailussa keskitason yläpuolelle niin kokonaistyytyväisyyttä kuin nettosuositteluindeksiäkin tarkasteltaessa.
puiston alueella on luvassa vuonna 2020 ainakin pysä köintipaikkojen määrän osalta, kun EduCityn parkkihalli aukeaa ja TriviumCityn parkkihallin laajennus valmistuu. Tilatyytyväisyyteen vaikuttavat myös korjausraken taminen ja tilojen päivittäminen asiakkaiden tarpeita vastaaviksi. – Tilojen luonnollisen kulumisen myötä asiakkaiden palveluntarve kasvaa. Myös yrityksen toimintatavat voivat muuttua, jolloin meidän pitää olla mukana muutoksessa tarjoamassa uudelleen toimivia tiloja muuttuneeseen toimintakulttuuriin, kertoo Teknologiakiinteistöjen asiak kuusjohtaja Julia Skovbjerg.
PALVELUT TOIMIVAT HYVIN, TILOISSA JA PYSÄKÖINNISSÄ RIITTÄÄ KEHITTÄMISTÄ Asiakkaiden kokonaistyytyväisyys Teknologiakiinteistöihin oli 3,77 asteikolla 0–5. Teknologiakiinteistöjen asiakkaat olivat hieman vertailujoukon keskiarvoa tyytyväisempiä vuokraukseen ja yhtiön tarjoamiin palveluihin. Palvelui den laatua ryhdyttiinkin määrätietoisesti parantamaan syksyllä 2019, kun Teknologiakiinteistöt erotti palvelut omaksi tiimikseen ja siirsi aulapalveluiden tuotannon alihankkijalta itselleen. Tilojen suhteen Teknologiakiinteistöt jäi hieman ver tailun keskitason alapuolelle. Tähän vaikutti etenkin se, että kyselyssä käsitellään tiloina myös pysäköintiä, jonka vastaajat maksullisuutensa vuoksi kokevat vuodesta toiseen ongelmalliseksi. Parannuksia pysäköintiin Tiede
Kokonaistyytyväisyys vuokranantajaan 4,00
3,87
3,82
2017
2018
3,75
3,77
3,50 3,25 3,00
21
2019
asiakaskokemus keskiössä
YRITYSVASTUU ENTISTÄ TÄRKEÄMPÄÄ
TEKNOLOGIAKIINTEISTÖJÄ SUOSITELLAAN MUILLE
Vuonna 2019 Teknologiakiinteistöjen asiakkailta kysyttiin ensimmäistä kertaa, kuinka tyytyväisiä he olivat vuokran antajansa yritysvastuuseen. Teknologiakiinteistöissä vastuullisuuteen, avoimuu teen, kestäviin ratkaisuihin ja uusiutuvien energiamuoto jen käyttöön kiinnitetään erityistä huomiota, jonka myös vastaajat olivat huomanneet: vastausten perusteella yhtiö on onnistunut yritysvastuun toteuttamisessa hyvin. Vastaajat pitivät vastuullisuutta myös tärkeänä tai erittäin tärkeänä seikkana toimitiloja valitessaan.
Asiakastyytyväisyysvertailussa Teknologiakiinteistöjen asiakkaita pyydettiin arvioimaan, kuinka todennäköisesti he suosittelisivat yhtiötä ystävälleen tai työtoverilleen. Tu loksista ilmeni, että 48 prosenttia vastaajista suosittelisi aktiivisesti Teknologiakiinteistöjä. 43 prosenttia suosit telisi yhtiötä passiivisesti, kun taas yhtiöön kriittisesti suhtautui yhdeksän prosenttia vastaajista. Vähentämällä kriittisten vastaajien osuus aktiivisten suosittelijoiden osuudesta saadaan nettosuositteluindek siksi kutsuttu vertailuluku, jonka avulla Teknologiakiin teistöt mittaa vuosittaista onnistumistaan asiakastyössä. Vuoden 2019 nettosuositteluindeksi oli 39, mikä on neljä yksikköä vähemmän kuin vuonna 2018. Laskusta huo limatta Teknologiakiinteistöjen luku oli kuitenkin varsin korkea, sillä vertailuaineiston keskimääräinen nettosuo sitteluindeksi oli 28. – Meidän pitää kiinnittää huomiota asiakastyyty väisyyteen vuokrasuhteen elinkaaren eri vaiheissa, jotta vältytään tyypillisiltä notkahduksilta tyytyväisyydessä. On luonnollista, että alun uutuudenviehätyksen jälkeen tyytyväisyys tiloihin ja vuokrasuhteeseen kokonaisuutena hieman laskee, Julia päättää. ▪
48 prosenttia vastaajista suosittelisi aktiivisesti Teknologiakiinteistöjä.
TILATARPEET EIVÄT VÄHENE Vastaajilta tiedusteltiin myös, miten he näkevät oman tilatarpeensa kehittyvän. Kolmasosa vastaajista arvio tilatarpeensa kasvavan, mikä luo Teknologiakiinteistöille painetta uusien tilojen tarjoamiseen ja tilojen muunneltavuuden parantamiseen. Yli puolet vastaajista arvioi kysymyshetkellä, että heidän tilatarpeensa pysyy ennallaan ja vain murto-osa uskoi tarpeen pienentyvän. Tilojen soveltuvuuteen oman liiketoiminnan kannal ta vastaajat olivat tyytyväisiä. Myös Teknologiakiinteistö jen tilojen sijainti sai vastaajilta kiitosta. – Yrityksen toimintatavat voivat muuttua ajan kuluessa. Meidän on oltava perillä vuokralaistemme tila tarpeista ja reagoitava heti, kun tarve muuttuu tilojen tai palveluiden osalta. Tämä edellyttää entistä aktiivisempaa yhteydenpitoa asiakkaisiimme, Julia kertoo.
Nettosuositteluindeksi 60
52
50
42
40
39
30 20 10 0 2017
23
2018
2019
asiakaskokemus keskiössä
Yhteisöllisyyden ytimessä Eräs Teknologiakiinteistöjen toiminnan kulmakivistä on yhteisöllisyys, jota yhtiö haluaa edistää asiakkaidensa keskuudessa. Miksi yhteisöllisyys on Teknologiakiinteistöille niin tärkeää ja mitä sillä halutaan saavuttaa, yhtiön viestintäjohtaja Terhi Marin?
”T
urun Tiedepuistossa toimii lukematon määrä eri laisia organisaatioita, jotka voivat hyötyä toinen toisistaan – olipa kyse sitten yliopistojen kanssa tehtävästä yhteistyöstä, asiakassuhteista tai yhteisistä myyntiponnisteluista. Yhteisöllisyys luo alueelle iden titeettiä siinä missä tietyssä kaupunginosassa asumi nenkin. Muiden kiinteistöissä työskentelevien ihmisten tunteminen edistää myös turvallisuudentunnetta, mitä emme normaalisti tule ehkä ajatelleeksi.” Teknologiakiinteistöt edistää yhteisöllisyyttä Tiedepuistossa ensisijaisesti erilaisten tapahtumien avulla, joihin on pääsääntöisesti kaikilla vapaa pääsy. Tarkoituksena ei niinkään ole kädestä pitäen – saati sitten väkisin – tutustuttaa ihmisiä toisiinsa, vaan tarjota erilai sia vapaamuotoisia foorumeita, joissa kanssakäymistä uusien ihmisten kanssa syntyy luontevasti. – Suomalaiset eivät kovin mielellään ryhtymällä ryhdy tutustumaan uusiin ihmisiin, mutta nähtyään saman ihmi sen useampaan kertaan, kynnys jutella laskee. Haluamme tarjota vapaamuotoisia kohtaamistilanteita myös siksi, että ne palvelevat hyvin erilaisia toimijoita eivätkä pelkästään uusia asiakkaita metsästäviä yrityksiä, Terhi kertoo.
helposti lähestyttävissä, eikä piileskele omassa työhuonees saan. Toimistossa voi myös vetäytyä äänieristettyihin neu vottelutiloihin, joissa voi keskustella häiritsemättä muita. – Toimistomme sijaitsee katutasossa, jotta asiak kaidemme olisi mahdollisimman helppo tulla käymään meillä. Lasiseinillä taas haluamme viestittää avoimuutta ja esitellä paitsi showroomina toimivaa työtilaamme myös tapaa työskennellä, Terhi kertoo. Koska kiinteistöjä on paljon ja käyttäjiä niissä sitäkin enemmän, ei katutasossa sijaitseva toimitila kuitenkaan riitä takeeksi toimivasta kommunikaatiosta tiloissa työs kentelevien ihmisten kanssa. Tämän takia Teknologia kiinteistöt järjestää vuosittain jokaisessa kiinteistössään taloinfon, jossa yhtiön edustajat tapaavat asiakkaita sekä keräävät palautetta ja ideoita toiminnan kehittämiseen.
Turun Tiedepuistossa toimii lukematon määrä erilaisia organisaatioita, jotka voivat hyötyä toinen toisistaan.
TALOINFOISSA KUUNNELLAAN ASIAKKAITA Olennainen osa Teknologiakiinteistöjen toimintaa ovat avoimuus ja aito pyrkimys vuorovaikutukseen asiakkai den kanssa. Teknologiakiinteistöjen toimisto toimii myös esitte lytilana yrityksen visiosta. Varsinaisia nimettyjä työpisteitä tai -huoneita ei ole, vaan jokainen saa valita päivän alussa oman työpisteensä. Tila kannustaa vaihtamaan työpistettä ja liikkumaan toimistossa, jolloin tapahtuu luonnollisia koh taamisia asiakkaiden ja työkavereiden kanssa. Yhteisöllinen työympäristö mahdollistaa sen, että jokainen työntekijä on
Taloinfojen lisäksi Teknologiakiinteistöt järjestää Yritystä kehiin -aamiaistilaisuuksia, jossa tarjolla on paitsi aamiaista myös tietoa oman osaamisen päivittämiseen erilaisista teemoista. – Yritystä kehiin -tilaisuuksien aiheet pyritään valitse maan siten, että ne vaihtelisivat mahdollisimman paljon ja tarjoaisivat uutta tietoa laajalle joukolle ihmisiä. Kuun telemme mielellämme kuulijoiden toiveita ja nostamme esiintyjiksi asiakkaitamme, jotka saavat tapahtuman avulla näkyvyyttä, Terhi jatkaa.
25
asiakaskokemus keskiössä
Joen tilaisuudet
Yritystä kehiin -tilaisuuksia järjestetään neljästi vuodessa ja niihin osallistuu vuosittain viidestä-kuuteensataan ihmistä. Tilaisuuksien antia ovat asiantuntijapuheenvuo rojen lisäksi verkottuminen, johon jää aikaa aamiaisen lomassa ennen varsinaisia esityksiä. VAPAAMUOTOISTA VERKOTTUMISTA SPORTTIA PARHAALLA PAIKALLA -TAPAHTUMISSA
781
800 700 600 500 400 300 200 100 0
Verkottumista ja uusia kontakteja on tarjolla myös vapaamuotoisissa Sporttia parhaalla paikalla -after work- tapahtumissa, joissa luentojen sijaan kuullaan alustuksia Kupittaalla pelattaviin otteluihin, joita suunnataan seu raamaan tapahtuman osallistujaporukalla. – Ravintola Maunon kanssa järjestämämme Sporttia parhaalla paikalla -tapahtumat ovat varsin suosittuja. Järjestämme niitä kolme kertaa vuodessa ja kuhunkin ta pahtumaan osallistuu yleensä pitkälti toistasataa ihmistä, Terhi kertoo. Olennainen osa Sporttia parhaalla paikalla -tapah tumia ovat urheiluseurat, joiden kanssa iltoja organisoi daan. – Teemme yhteistyötä useiden urheilujoukkueiden kanssa. Yhteistyötä on luontevaa tehdä etenkin Teknolo giakiinteistöjen omistamassa Kupittaan palloiluhallissa pelaavien joukkueiden kanssa. Haluamme tukea Kupit taalla toimivia urheiluseuroja sekä tarjota asiakkaillemme ja yhteistyökumppaneillemme urheiluelämyksiä kivenhei ton päässä heidän työpaikoiltaan.
332
2018
2019
Joen kävijämäärät 50000
42992
40000 30000
24841
20000 10000 0 2018
2019
roominaan ja vierailukeskuksenaan – edustaa Suomessa ja koko Euroopassakin uudenlaista, jakamistalouteen perustuvaa kiinteistösijoittamisen mallia. – Aikaisemmin vain suuryrityksillä on ollut rahkeita rakentaa itselleen oma vierailukeskus, mutta Joen myötä tämä mahdollisuus on tullut kaikenkokoisten yritysten saataville. Idea kiinteistöstä, jota useampi toimija käyttää showroominaan oli ehkä vieras vielä joitakin vuosia sitten, mutta yhteiskäyttöautojen, -polkupyörien, -potkulautojen tai -asuntojen myötä on varsin luonnollista, että tämä suunta on tulevaisuudessa arkipäivää myös toimitiloissa. Ja miksei olisi – tilan korkea käyttöaste yhdistettynä kulle kin kumppanille kohdistuviin varsin maltillisiin kuluihin, on mitä vastuullisinta toimintaa, Terhi päättää. ▪
JAKAMISTALOUS TULEE TOIMITILOIHIN Uudenlaista yhteisöllisyyttä Turussa tarjoaa Teknologia kiinteistöjen omistama Vierailukeskus Joki, josta löytyy runsaasti erilaisia kokoustiloja sekä seudun yritysten osaamisen esittelyyn tarkoitettu showroom. – Joki avautui Turun Tiedepuistoon vuoden 2017 lo pulla. Vuonna 2018 siellä järjestettiin 260 tilaisuutta kun taas vuonna 2019 tapahtumia oli lähes 800. Myös Joen kävijämäärä kasvoi 25 000:sta lähes 43 000:een. Joen toimintaperiaate – yksi edustava tila, jota seudun yritysten on mahdollista käyttää omana show
26
