Tilinpäätös 2023 by Turun Teknologiakiinteistöt Oy

TILINPÄÄTÖS 2023

Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2023

SISÄLLYS Hallituksen toimintakertomus 1.1.2023 – 31.12.2023 4 Konsernitilinpäätös 11 Konsernin tulos 11 Konsernin tase 12 Konsernirahoituslaskelma 14 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 15 Emoyhtiön tilinpäätös 25 Emoyhtiön tulos 25 Emoyhtiön tase 26 Emoyhtiön rahoituslaskelma 28 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 29 Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä 38 3 hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös

Hallituksen toimintakertomus

1.1.2023–31.12.2023

TOIMIALAN KEHITYS

Suomen Pankki julkaisi joulukuussa 2023 tiedotteen, jonka mukaan Suomen talous on taantumassa. Samalla Pankki ennakoi, että talouskehitys jatkuu heikkona vielä vuonna 2024 ja talous alkaa elpyä vasta vuoden lopulla. Suomen ulkoinen toimintaympäristö on vaikea, ja talouden suhdannenäkymät ovat edelleen heikentyneet syksyn aikana. Samalla inflaatio on Suomessa kuitenkin hidastunut ja kotitalouksien ostovoima vahvistunut. Suomen Pankki ennakoi, että bruttokansantuote supistuu 0,5 prosenttia vuonna 2023 ja 0,2 prosenttia vuonna 2024. Tämän jälkeen BKT:n kasvu palaa pitkän aikavälin keskimääräisen kasvun tuntumaan. Vuodelle 2025 ennustetaan 1,5 prosentin ja vuodelle 2026 puolestaan 1,3 prosentin talouskasvua. Vuosi 2023 oli kiinteistökaupan transaktiovolyymin osalta laskun vuosi. Euroopan tasolla transaktiovolyymit laskivat ensimmäisen 9 kuukauden aikana viisikymmentäkaksi prosenttia. Suomessa lasku oli vielä tätäkin rajumpaa. Suomessa kiinteistökaupan transaktiovolyymi oli vuoden 2023 ensimmäisellä vuosipuoliskolla vain noin 1,4 miljardia euroa. Tämä on heikoin lukema sitten vuoden 2013. Muutos on huomattava verrattuna viime alkuvuoden vastaavaan, historiallisen korkeaan 4,4 miljardin euron volyymiin sekä 10 vuoden keskiarvoon 2,9 miljardia euroa. Marraskuuhun mennessä vuoden 2023 volyymi oli noin 1,8 miljardia euroa. Vuoden 2022 transaktiovolyymi oli hieman yli 6 miljardia euroa. Alhaista volyymia selittävät muun muassa Venäjän Ukrainan hyökkäyssodasta aiheutunut markkinoiden epävarmuus, korkeat korot ja inflaatio sekä rahoituksen saamisen vaikeutuminen. Pankit ovat selvästi varovaisempia rahoituspäätöksien tekemisessä ja harkitsevat tarkkaan ketä rahoitetaan ja millä ehdoilla. Etenkin heikomman sijainnin omaavissa tai muuten riskipitoisessa kohteissa rahoituksen saatavuus on vaikeutunut ja kustannukset nousseet.

Kiinteistömarkkinoilla on yhä epävarmuutta, ja transaktiovolyymin odotetaan edelleen jäävän normaalia alemmaksi. Tilanne on jonkin verran stabiloitumassa, kun Euroopan keskus-

pankin koronnostojen on nähty hillitsevän inflaatiota. Tämä on puolestaan johtanut siihen, että markkinat odottavat maltillisia koronlaskuja vuoden 2024 aikana. Ennusteisiin sisältyy kuitenkin merkittävää epävarmuutta.

Taloustilanteen heikentyminen näkyy myös Turun talousalueella. Toimistotilojen vajaakäyttöä esiintyy pääasiassa vanhassa tilakannassa, monikäyttöisen tilakannan ollessa kysytympää. Halutuimmat toimistotilat sijaitsevat edelleen Turun Tiedepuistossa ja ydinkeskustassa.

KATSAUS TEKNOLOGIAKIINTEISTÖJEN VUOTEEN 2023

Vuosi 2023 oli hankkeiden valmistumisen suhteen vuotta 2022 hiljaisempi, jolloin valmistui useampi uudishanke: Turku Energia pääsi muuttamaan uuteen pääkonttoriinsa InfraCityyn, CivilCity valmistui Kelan, Wärtsilän ja Nordean käyttöön. Vuoden lopulla valmistui myös uusi pysäköintilaitos ParkCity, joka avattiin tammikuussa 2023 asiakkaille. Vuoden 2022 aikana käynnistettiin myös Itäharjulla sijaitsevan vanhan elementtitehtaan muuttaminen toimisto- ja tuotantorakennukseksi. Osa tiloista valmistui Wärtsilän teknisen huollon ja kenttähuollon käyttöön joulukuussa 2022. Vuoden 2023 aikana valmistui InfraCityn B-rakennus, johon vuokralaiset muuttavat alkuvuodesta 2024.

Uusia hankkeita käynnistettiin kaksi vuoden 2023 aikana. Noin 6300 neliömetrin kokoinen GeneCity toteutetaan Itäharjulle osoitteeseen Teollisuuskatu 42. Hanke käsittää yksikerroksisen tuotantolaitoksen, kolmeen kerrokseen sijoittuvia aula- ja toimistotiloja sekä rakennuksen kellarikerrokseen tulevia sosiaali-, varasto- ja aputiloja. Rakennus valmistuu vuoden 2024 lopussa. GeneCityn tuleva käyttäjä Biovian on yksi Turun alueen merkittävimmistä bioalan toimijoista, ja se työllistää lähes 200 ihmistä.

Teknologiakiinteistöt ja Turun Vesihuolto allekirjoittivat 25-vuotisen vuokrasopimuskokonaisuuden koskien Itäharjulle rakennettavaa AkvaCityä. AkvaCity toteutetaan kahdelle vierekkäi-

4 hallituksen toimintakertomus

toimintakertomus

Uusia hankkeita

käynnistettiin kaksi vuoden 2023 aikana.

selle tontille ja sinne sijoittuvat Turun Vesihuollon pääkonttorin lisäksi kaikki yhtiön toiminnot, myös asiakaspalvelu. Kokonaisuuteen kuuluu kaksi erillistä rakennusta, joista toiseen tulee toimisto- ja sosiaalitiloja ja toiseen teolliseen toimintaan soveltuvaa tilaa. Lisäksi tonteille rakennetaan parkkipaikkoja sekä vehreä piha-alue ja varastorakennus. Työtiloja AkvaCityyn tulee noin 80 ihmiselle. Hankkeen toteutus käynnistetään keväällä 2024 ja se valmistuu alkukesällä 2025.

Yhtiön taloudellinen käyttöaste pysyi edelleen hyvänä, vaikka laskikin vuoden 2022 lopun 97,1 prosentista 94,5 prosenttiin. Tyhjät tilat muodostuvat useasta pienemmästä tilasta useammassa eri kiinteistössä. Tällaisia tiloja on helpompi vuokrata kuin yhtä isompaa kokonaisuutta. Yhtiöllä onkin useita vuokraneuvotteluita kesken eri toimijoiden kanssa.

Ukrainan sodan aiheuttamaan energiakriisiin vastattiin yhtiössä jo vuonna 2022 tekemällä erilaisten sähkönsäästötoimia sekä varautumissuunnitelmia odottamattomia sähkökatkoja varten. Energiansäästöön on kiinnitetty huomiota jo entuudestaan, mutta nyt toimia lisättiin entisestään. Energiaa säästävien hankkeiden suunnittelu on jatkuvaa ja toteutuksia tehdään tasaisesti.

Vuoden 2023 lopulla toteutetun asiakastyytyväisyyskyselyn mukaan asiakkaiden kokonaistyytyväisyys laski takaisin vuoden 2021 tasolle 3,97:ään vuoden 2022 4,03:sta asteikolla 1–5. Jopa 91 prosenttia asiakkaista oli valmiita suosittelemaan Teknologiakiinteistöjä vuokranantajana.

Yhtiöllä oli vuoden lopussa 24 tytäryhtiötä, joista KOy Rautakadussa ja SHIFT Events Oy:ssä omistusosuus jää alle sadan prosentin.

TALOUS

Liikevaihto ja tulos

Konsernin liikevaihto kasvoi edellisen vuoden tapaan noin 15 prosenttia 37 miljoonasta eurosta 42,4 miljoonaan euroon. Liikevaihtoa kasvattivat muun muassa vuonna 2022 valmistuneet Turku Energian uusi pääkonttori Infracity sekä Kelan, Wärtsilän ja Nordean toimistorakennuksena toimiva CivilCity, joiden vuokravaikutus oli nyt ensimmäistä kertaa 12 kk.

Korkotasot jatkoivat nousuaan ja sitä kautta myös kiinteistöjen tuottovaatimukset kohosivat edelleen. Tämä johti kiinteistöjen arvon alenemiseen 13 miljoonalla eurolla (2022: 22,1 miljoonalla eurolla). Kasvaneen liikevaihdon ja edellistä vuotta

pienempien arvon alennuskirjausten myötä konsernin liikevoitto oli kuitenkin positiivinen 7,6 miljoonaa euroa, kun se vastaavasti 2022 oli tappiollinen ollen -3,2 miljoonaa euroa. Emoyhtiössä sijoituskiinteistöjen tappio käypään arvoon arvostamisesta oli -10,7 miljoonaa euroa (2022: -19,6 miljoonaa euroa) ja liikevoitto 2,9 miljoonaa euroa (2022: -11,0 miljoonaa euroa).

Yhtiön korko- ja rahoituskulut olivat edellisvuotta pienemmät. Tähän vaikutti se, että yhtiö purki kesäkuussa 2022 pankkien kanssa tekemänsä koronvaihtosopimukset ja maksoi pankeille purkukustannuksena sopimusten sen hetken markkina-arvon 7,1 miljoonaa euroa. Konsernin senior-lainojen korkokulut nousivat sen sijaan reippaasti viitekorkojen nousun myötä ollen 11 miljoonaa euroa (2022: 4,1 miljoonaa euroa). Näin ollen konsernin tilikauden tulos painui edelleen tappiolliseksi, ollen -2 miljoonaa euroa (2022: -13,9 miljoonaa euroa). Emoyhtiön tilikauden tulos oli 0,5 miljoonaa euroa positiivinen (2022: -17,2 miljoonaa euroa).

Rahoitus

Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 2,2 miljoonaa euroa (2022: 12,8 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 2,9 miljoonaa euroa (2022: 14,1 miljoonaa euroa).

Emoyhtiöllä ja konsernilla oli vuoden lopussa 258,3 miljoonaa euroa pankkien senior-lainaa (2022: 249,5 miljoonaa euroa). Lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy 61,4 miljoonaa euroa seniorlainojen lyhennyksiä vuodelle 2024 (ed. 35,6 miljoonaa euroa).

Yhtiön loan to value -taso pysyi edelleen maltillisella tasolla.

Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla.

Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.

Investoinnit

Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 31 miljoonaa euroa (2022: 41,5 miljoonaa euroa). Investoinnit koostuivat rakennushankkeista, ja vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista.

Konsernitaseen loppusumma oli 504,5 miljoonaa euroa (2022: 501,5 miljoonaa euroa).

5 hallituksen

EMOYHTIÖN TALOUDELLISET TUNNUSLUVUT

*Laskentaa muutettu vuoden 2022 tilinpäätöksestä, huomioitu myös sisäinen korollinen vieras pääoma.

KONSERNIN TALOUDELLISET TUNNUSLUVUT

hallituksen toimintakertomus

2023 2022 Liikevaihto, 1 000 € 42 407 36 960 Käyttökate, 1 000 € 22 398 13 519 Liikevoitto, 1 000 € 2 906 -10 958 Liikevoitto % 6,85 -29,65 Tulos ennen veroja, 1 000 € -844 -20 231 Sijoitetun pääoman tuotto % 2,31 -1,01* Omavaraisuusaste % 39,22 41,09 Henkilöstön määrä 31.12. 33 28

2023 2022 Liikevaihto, 1 000 € 42 424 36 982 Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € 45 685 Käyttökate, 1 000 € 23 147 21 653 Käyttökate % 54,6 58,6 Liikevoitto, 1 000 € 7 596 -3 204 Liikevoitto % 17,91 -8,66 Tulos ennen veroja, 1 000 € -3 758 -16 083 Sijoitetun pääoman tuotto % 1,65 -0,10 Omavaraisuusaste % 42,31 44,45 Henkilöstön määrä 31.12. 49 42

VUOKRAUSTOIMINNAN TUNNUSLUVUT

pinta-ala, m²

Tunnuslukujen laskennassa huomioidaan todellisessa vuokraustoiminnossa olevat valmiit talot.

OMA KÄYTTÖ

Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 630 neliömetriä toimistotilaa.

HALLINTO

Yhtiökokous

Varsinainen yhtiökokous pidettiin 17.5.2023. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Yhtiökokous päätti jakaa osinkoa hallituksen esityksen mukaisesti 0,046 euroa osakkeelta.

Hallitus

Yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimi Aleksi Randell ja varapuheenjohtajana toimi Rutger Källén. Varsinaisina jäseninä toimivat Jarkko Leinonen ja Jarkko Virtanen (17.5.2023 alkaen). Tuomas Heikkinen toimi varsinaisena jäsenenä 17.5.2023 saakka. Hallituksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola. Hallitus kokoontui tilikaudella 11 kertaa.

Toimitusjohtaja ja henkilöstö

Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi talousjohtaja Jan-Peter Hautaniemi (1.4. alkaen), kiinteistöjohtaja Olli Rosenberg ja hallintojohtaja Maaria Salmenpohja. Tilikauden aikana johtoryhmässä toimivat myös talousjohtaja Ulla Sjöblom (31.3. saakka) sekä operatiivinen johtaja Antti Asteljoki (1.8.-31.12.).

2023 konsernin palveluksessa oli keskimäärin 46,58 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 49. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2023 olivat 2,9 miljoonaa euroa (2022: 2,3 miljoonaa euroa).

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana toimii KHT Niklas Oikia.

OSAKKEET JA OMISTAJAT

Yhtiöllä on 163 280 152 kappaletta nimellisarvottomia osakkeita. Konsernilla ei ole hallussaan omia osakkeita. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2023 oli 10 miljoonaa euroa (31.12.2022 10 miljoonaa euroa), oman pääoman ollessa 204,0 miljoonaa euroa (2022: 211,0 miljoonaa euroa).

hallituksen toimintakertomus

2023 2022 Käyttöaste % 94,5 97,1 Keskimääräinen neliövuokra € 20,5 19,0 Keskimääräiset hoitokulut € 4,49 3,98 Vuokrattava

163 175 160 430

YHTIÖN OSAKKEENOMISTAJAT

Osakkeenomistaja

Hemsö TTP Oy

Turun kaupunki

Turun ammattikorkeakoulu Oy

Osakkeiden lukumäärä

85 059 857

62 769 708

15 450 587

163 280 152

RISKIT JA YHTIÖN TOIMINTA

Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä.

Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Konkreettisesti vakaan kassavirran merkitys näkyi koronapandemian aikana.

Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.

Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.

Yhtiön omaisuus on keskittynyt pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on

Omistusosuus %

pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.

Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiöllä on laaja rahoittajapohja, ja yhtiön senior-rahoitusriski on jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski on pyritty jakamaan mahdollisimman tasaisesti. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista.

Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja niiden kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä on vähennetty myös henkilökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä yksilöimällä tehtävänkuvauksissa vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään.

Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu kattavilla vakuutuksilla.

LÄHIPIIRILAINAT JA -VASTUUT

Yhtiöllä ei ole lähipiirilainoja tai -vastuita.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Yhtiöllä ei ole ollut merkittäviä tilikauden jälkeisiä tapahtumia.

52,1

38,4

9,5

100,0 hallituksen toimintakertomus 8

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turun Tiedepuisto ja yhtiö jatkaa alueen kehittämistä. Turun kaupunki on nostanut yhdeksi kärkihankkeekseen Turun Tiedepuiston alueen kehittämisen ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla Itäharjun kokonaisvaltaisessa kehittämisessä mukana. Vaikka yhtiö ei voittanutkaan Kupittaan Kärki -kilpailua, on sillä merkittävää tonttivarantoa Itäharjun alueella ja näin ollen tavoitteena on olla alueen kehittämisessä tiiviisti mukana.

Vuoden 2024 liikevaihto tulee olemaan hieman vuotta 2023 korkeampi InfraCityn B-rakennuksen valmistuttua vuoden 2023 lopulla ja vuokralaisten muuttaessa sisään alkuvuodesta 2024. Mahdolliset uudet kiinteistöhankinnat tai -myynnit luonnollisesti vaikuttaisivat kassavirtaan.

HALLITUKSEN ESITYS OSINGOKSI JA PÄÄOMAN PALAUTUKSEKSI

Emoyhtiön tilikauden tulos oli 520 094,01 euroa ja kertyneet voittovarat olivat 1 123 827,20 euroa. Jakokelpoinen vapaa oma pääoma oli yhteensä 194 987 263,83 euroa. Hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 1 123 367,45 euroa eli 0,00688 euroa per osake ja että sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta palautetaan 3 512 156,07 euroa eli 0,02151 euroa per osake.

Turun Teknologiakiinteistöt Oy

Hallitus

Konsernitilinpäätös

KONSERNIN TULOS 1 000 € Liite 1.1. – 31.12.2023 1.1.– 31.12.2022 Liikevaihto 42 424 36 982 Liiketoiminnan muut tuotot 1 45 685 Henkilöstökulut 2 -2 896 -2 337 Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta -12 981 -22 109 Poistot ja arvonalentumiset 3 -1 747 -1 744 Liiketoiminnan muut kulut 4 -17 249 -14 682 Liikevoitto 7 596 -3 204 Korko- ja rahoitustuotot 236 2 753 Korkokulut ja muut rahoituskulut -11 590 -15 632 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 5 -11 354 -12 879 Voitto (tappio) ennen veroja - 3 758 -16 083 Verot 1 780 2 185 Vähemmistöosuudet 11 -2 TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO -1 967 -13 901

11 konsernitilinpäätös

Liikevaihto 42,42 milj.

KONSERNIN TASE

Pysyvät vastaavat Liite 31.12.2023 31.12.2022 Aineettomat hyödykkeet 6 6 036 6 905 Aineelliset hyödykkeet Sijoituskiinteistöt 7 489 109 472 312 Koneet ja kalusto 2 007 1 961 Muut aineelliset hyödykkeet 474 474 Keskeneräiset hankinnat 417 284 492 008 475 030 Sijoitukset 8 Muut osakkeet ja osuudet 122 127 122 127 498 166 482 062 Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 899 729 Muut saamiset 2 516 4 615 3 415 5 345 Rahat ja pankkisaamiset 2 944 14 118 6 359 19 462 VASTAAVAA YHTEENSÄ 504 524 501 524 12 konsernitilinpäätös

VASTAAVAA

VASTATTAVAA

Vieras pääoma

Oma pääoma Liite 31.12.2023 31.12.2022 Osakepääoma 10 000 10 000 Muut rahastot 193 863 193 863 Edellisten tilikausien voitto / tappio 19 054 27 730 Osingonjako -7 511 -4 245 Tilikauden voitto / tappio -1 967 14 189 9 213 439 241 537 Vähemmistöosuus 37 232

Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennallinen verovelka 17 414 19 954 Lainat rahoituslaitoksilta 197 048 213 919 214 462 233 873 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 65 934 35 595 Muut velat 10 651 8 907 76 586 44 502 10 291 048 278 375 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 504 524 501 524 13 konsernitilinpäätös

käypään arvoon arvostamisesta

Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta

muutos

liikesaamisten vähennys / lisäys

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Liite 2023 2022 Tilikauden voitto/tappio -1 967 -12 979 Oikaisut Poistot 1 747 1 744 Voitto/tappio

10 423 22 109 Rahoitustuotot ja -kulut 11 354 12 879 Verot 778 -3 106

KONSERNIRAHOITUSLASKELMA

-11 Rahavirta

22 324 20 647 Käyttöpääoman

Lyhytaikaisten

1 930 1 427 Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys 486 -2 066 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 24 740 20 008 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -9 181 -12 879 Maksetut välittömät verot -1 700 0 13 859 7 128 INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit sijoituskiinteistöihin -29 778 -39 376 Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -1 041 0 Tytäryhtiöiden hankinnat -184 -1 972 Investoinnit muihin sijoituksiin 5 99 -30 998 -41 249 RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Osakeanti 0 0 Pitkäaikaisten lainojen nostot 39 896 125 175 Lyhytaikaisten lainojen nostot 4 665 0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -31 085 -78 278 Maksetut osingot -7 511 -4 409 5 965 42 488 RAHAVAROJEN MUUTOS -11 174 8 368 14 konsernitilinpäätös

ennen käyttöpääoman muutosta

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

1. KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET

Konsernin laajuus

Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt. Luettelo konserniin kuuluvista yrityksistä on sivulla 34.

Sisäiset liiketapahtumat

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoimat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu.

Vähemmistöosuudet

Tytäryhtiöt yhdistellään konserniin 100-prosenttisesti ja vähemmistöosuus kirjataan erikseen omistusosuuden mukaisesti.

Arvostusperiaatteet

Konsernissa on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos (-13,0 miljoonaa euroa) on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on -10,4 miljoonaa euroa.

Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.

konsernitilinpäätöksen liitetiedot

1. MUUT LIIKETOIMINNAN TUOTOT

2. HENKILÖSTÖKULUT

Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.

3. POISTOT

2023 2022 Muita saamisia 45 685

2023 2022 Palkat ja palkkiot -2 377 -1 927 Eläkekulut -428 -349 Muut henkilöstösivukulut -91 -61 -2 896 -2 337 Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä 2023 2022 Toimihenkilöt 47 40 47 40 Johdon palkat 2023 2022 Hallituksen jäsenet -38 -47 Toimitusjohtaja -187 -161 -225 -208

2023 2022 Muut pitkävaikutteiset menot 548 481 Koneet ja kalusto 407 505 Konserniliikearvon poisto 792 0 1 747 758 16 konsernitilinpäätöksen liitetiedot

4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

vesi, sähkö, lämmitys, kiinteistövero

5. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Olennaiset erät 2023 2022 Toimitilakulut:

10 082 8 508 Vuokrat 580 527 Huoneistojen korjaukset 435 296 Laki-, suunnittelu-

konsulttipalkkiot 511 182 Mainos- ja markkinointikulut 840 592 Hallinto: IT, TH, HR 749 576 Muut kulut 4 052 4 000 17 249 14 682

Muut korko- ja rahoitustuotot 2023 2022 Muut korkotuotot 13 4 Muut rahoitustuotot 223 2 749 236 2 753 Muut korkokulut 2023 2022 Korkokulut senior 11 043 4 123 Korkokulut koronvaihtosopimus 0 1 403 Korkokulut muut 547 10 106 11 590 15 632

Konserniliikearvo 2023 2022 Hankintameno 1.1. 12 945 12 531 Lisäykset 18 415 Vähennys 0 0 Hankintameno 31.12. 12 963 12 945 Poistot 1.1. -7 044 -6 123 Poistot tilikaudella -956 -922 4 963 5 901 17 konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Konsernireservi 2023 2022 Hankintameno 1.1. -4 664 -4 664 Tuloutukset 1.1. 3 325 3 161 Tuloutukset tilikaudella 164 164 -1 176 -1 339 KONSERNILIIKEARVO JA -RESERVI YHTEENSÄ 3 788 4 562 Muut aineettomat hyödykkeet 2023 2022 Hankintameno 1.1. 4 480 3 547 Lisäykset 453 933 Vähennykset 0 0 Hankintameno 31.12. 4 933 4 480 Kertyneet poistot 1.1. -2 136 -1 535 Poistot -548 -601 Poistot 31.12. -2 684 -2 136 2 248 2 344 AINEETTOMAT HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 6 036 6 905 18 konsernitilinpäätöksen liitetiedot

7. AINEELLISET HYÖDYKKEET

käypä arvo 1.1.

Sijoituskiinteistöjen hankinnat

Sijoituskiinteistöjen luovutukset

arvo 31.12.

ja keskeneräiset

Sijoituskiinteistöt 2023 2022 Sijoituskiinteistöjen

472 312 455 045 Investoinnit sijoituskiinteistöihin 29 778 39 376

0 0

0 0 Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -12 981 -22 109 Sijoituskiinteistöjen käypä

489 109 472 312 Koneet

2023 2022 Hankintameno 1.1. 1 961 1 186 Lisäykset 519 1 336 Siirrot 0 0 Vähennykset -65 -56 Hankintameno 31.12. 2 415 2 466 Poistot -407 -505 2 007 1 961 Muut aineelliset hyödykkeet 2023 2022 Hankintameno 1.1. 474 460 Lisäykset 0 14 Vähennykset 0 0 Hankintameno 31.12. 474 474 Poistot 0 474 474 Ennakkomaksut

2023 2022 Hankintameno 1.1. 284 359 Lisäykset 555 1 093 Vähennykset -422 -1 168 417 284 AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 492 008 475 030 19 konsernitilinpäätöksen liitetiedot

ja kalusto

Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti.

Arvioitsija arvioi kohteet tuottoarvolähtöisesti kassavirtamenetelmällä. Rakentamattomien tonttien arvon määrittelyssä hyödynnetään kauppahintamenetelmää.

Yhtiön kaikki vuokratuotot kertyvät sijoituskiinteistöistä. Sijoituskiinteistöihin kohdistuvat operatiiviset kustannukset olivat tilikaudella yhteensä 15,3 miljoona euroa. Kustannuksista 15,1 miljoonaa euroa kohdistui vuokratuottoa tuottaviin sijoituskiinteistöihin ja 0,2 miljoonaa muihin.

Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt keskimääräiset olettamukset

*Tarkennettu yksittäisten kiinteistökohteiden käyttötarkoituksen mukaisia tuottovaatimuksia

8. SIJOITUKSET

2023 2022 Tuottovaatimus, % 6,0* 6,5 Vuokratuotto €/m2 21,1 19,0 Hoitokulu €/m2 5,5 5,1 Maturiteetti 7,3 7,5

Muut osakkeet ja osuudet 2023 2022 Osakkeet ja osuudet 1.1. 128 226 Lisäykset 10 0 Vähennykset -15 -99 SIJOITUKSET YHTEENSÄ 122 127

20 konsernitilinpäätöksen liitetiedot

9. OMA PÄÄOMA

Vapaa oma pääoma

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

tk. voitot / tappiot 31.12.

Oman pääoman muutoslaskelma

Oikaisut aiempiin

Lisäykset

193 863 193 863 Edellisten

19 054 27 730 Osingonjako -7 511 -4 245 Tilikauden voitto

tappio -1 967 -13 901 Vapaa oma pääoma yhteensä 203 439 212 917 Oma pääoma yhteensä 213 439 222 917

Osakepääoma Sidottu oma pääoma SVOP Ed. tilik. voitto/ tappio Tilik. voitto/ tappio Osingonjako Vapaa oma pääoma Oma pääoma yhteensä 1.1.2023 10 000 10 000 193 863 19 054 212 917 222 917

tilikausiin

Osingonjako -7 511 -7 511 -7 511 Tilikauden tulos -1 967 -1 967 -1 967 31.12.2023 10 000 10 000 193 863 19 054 -1 967 -7 511 203 439 213 439

Sidottu oma pääoma 2023 2022

10 000 10 000 Osakepääoma 31.12. 10 000 10 000 Sidottu oma pääoma yhteensä 10 000 10 000 21 konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Osakepääoma 1.1.

10. VIERAS PÄÄOMA

Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta

Lyhytaikaiset lainat rahoituslaitoksilta sisältävät 61,4 miljoonaa euroa pitkäaikaisten rahoituslaitosvelkojen lyhennyksiä vuodelle 2024. Yhtiön johto on edellisvuosien tapaan aloittanut alkuvuonna keskustelut pankkien kanssa tämän lyhennysosuuden pääosan uudelleen rahoittamiseksi. Prosessi on vuotuinen, eikä keskusteluissa ole noussut esiin mitään riskejä uudelleen rahoittamista ajatellen.

11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN

Pitkäaikaiset velat 2023 2022 Lainat rahoituslaitoksilta 197 048 213 919 Laskennalliset verovelat 17 414 19 954 214 462 233 873 Erittely

2023 2022

laskennallisista veroveloista

7 257 7 239 Käyvästä arvosta 10 157 12 715 17 414 19 954 PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ 214 462 233 873 Lyhytaikaiset velat 2023 2022 Lainat rahoituslaitoksilta 65 934 35 595 Saadut ennakot 205 9 Ostovelat 1 206 1 181 Muut velat 2 797 3 214 Siirtovelat 6 443 4 502 76 586 44 502 LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ 76 586 44 502

2024–2028 2029-

rahoituslaitoksilta 245 118 13 200 22 konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Lainat

12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET

OP-Pohjola

Handelsbanken

Arvonlisäverovastuu

AVL 121 §:n mukainen alv-palautusvastuu tarkoittaa kiinteistön uudisrakennuksesta tai perusparannuksesta tehtyjä alv-vähennyksiä, jotka on palautettava, jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu verottomaksi tai kiinteistö myydään ennen kuin 10 vuotta on kulunut investoinnin valmistumisvuoden päättymisestä.

Alv-palautusvastuun piiriin kuuluvia alv-vähennyksiä on vuonna 2023 tehty 8 626 464 euroa. Tilikauden alv-palautusvastuu näistä on 862 646 euroa.

Vakuus Kirjanpitoarvo 2023 Kirjanpitoarvo 2022 Osakepantit emoyhtiö 459 617 429 841 Kiinnitykset tytäryhtiöt 0 0

omistusyhteysyhtiöt 0 0 Emoyhtiön lainoissa 258 318 249 515 Konsernin lainoissa 258 318 249 515 Velat, joiden vakuutena on panttaus 258 318 249 515 Nordea Osakepantit 167 317 166 791 Saamisoikeus Koy Infracity 26 716 19 386 Saamisoikeus Koy Civilcity 20 526 20 476 Saamisoikeus Koy Educity 11 500 11 500 Saamisoikeus Koy Pharmacity 3 945 650 Velka, jonka vakuutena pantti on 94 276 91 300

Osakepantit

Osakepantit 223 000 192 150 Saamisoikeus Koy Biocity 3 964 3 964 Saamisoikeus Koy Datacity 9 370 6 340 Saamisoikeus Koy ICT-City 11 500 11 500 Saamisoikeus Koy High Tech City 5 414 5 414 Saamisoikeus Koy Genecity 5 416 0 Velka, jonka vakuutena pantti on 122 325 115 449

Osakepantit 69 300 70 900 Velka, jonka vakuutena pantti on 41 717 42 766

23 konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Emoyhtiön tilinpäätös

EMOYHTIÖN TULOS

ja muut rahoituskulut

Liite 1.1. – 31.12.2023 1.1. – 31.12.2022 Liikevaihto 42 407 36 960 Liiketoiminnan muut tuotot 36 704 Henkilöstökulut 2 -2 256 -1 819 Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta -10 703 -19 533 Poistot ja arvonalentumiset 3 -817 -736 Liiketoiminnan muut kulut 4 -25 761 -26 533 Liikevoitto 2 906 -10 958 Muut korko-

Saman konsernin yrityksiltä 7 691 3 632 Muilta 225 2 750 Korkokulut

Saman konsernin yrityksille -79 -26 Muille -11 588 -15 630 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 5 -3 750 -9 273 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä -844 -20 231 Voitto (tappio) ennen veroja -844 -20 231 Verot 1 364 2 985 TILIKAUDEN VOITTO / TAPPIO 520 -17 246

ja rahoitustuotot

25 emoyhtiön tilinpäätös

EMOYHTIÖN TASE

VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Liite 31.12.2023 31.12.2022 Aineettomat hyödykkeet 6 1 523 1 665 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 2 850 3 300 Koneet ja kalusto 1 391 1 433 Muut aineelliset hyödykkeet 623 623 Keskeneräiset hankinnat 3 010 2 160 7 874 7 516 Sijoitukset 8 Osuudet saman konsernin yrityksissä 341 640 359 663 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 7 268 7 268 Muut osakkeet ja osuudet 3 872 3 827 352 780 370 758 Pitkäaikaiset saamiset 0 0 Pysyvät vastaavat yhteensä 362 177 379 939 Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 780 704 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 155 305 119 552 Muut saamiset 2 223 2 808 158 308 123 064 Rahat ja pankkisaamiset 2 174 12 840 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 160 482 135 904 VASTAAVAA YHTEENSÄ 522 658 515 843 26 emoyhtiön tilinpäätös

VASTATTAVAA

Vieras pääoma

Pitkäaikainen vieras pääoma

Lyhytaikainen vieras pääoma

Oma pääoma Liite 31.12.2023 31.12.2022 Osakepääoma 9 10 000 10 000 Muut rahastot 193 863 193 863 Edellisten tilikausien voitto / tappio 8 115 34 014 Osingonjako -7 511 -8 654 Tilikauden voitto / tappio 520 -17 246 204 987 211 978

Lainat rahoituslaitoksilta 197 048 213 919 Muut velat 4 761 6 902 201 809 220 821

Lainat rahoituslaitoksilta 65 934 35 595 Velat saman konsernin yrityksiltä 44 172 43 532 Muut velat 5 756 3 916 115 862 83 044 Vieras pääoma yhteensä 317 671 303 865 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 522 658 515 843 27 emoyhtiön tilinpäätös

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Osakeanti 0 0 Pitkäaikaisten lainojen nostot 39 896 125 175 Lyhytaikaisten lainojen nostot 4 665 0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -31 093 -78 278 Annetut sisäiset lainat -29 941 -101 348 Maksetut osingot -7 511 -4 409 -23 984 -58 860 LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA 2023 2022 Voitto / tappio ennen satunnaisia eriä -844 -20 231 Oikaisut Suunnitelman mukaiset poistot 817 736 Käyvän arvon muutos 10 703 19 533 Omaisuuden myyntivoitot 0 0 Rahoitustuotot ja -kulut 3 750 9 273 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 14 427 9 312 Käyttöpääoman muutos 0 0 Lyhytaikaisten liikesaamisten vähennys / lisäys -5 303 -3 442 Lyhytaikaisten velkojen vähennys / lisäys 1 228 6 675 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 10 352 12 545 Rahoitustuotot ja -kulut -1 577 -9 273 Maksetut välittömät verot -1 698 7 077 3 272 INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -1 483 -1 795 Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla -275 -2 193 Tytäryhtiöiden myynnit 0 0 Investoinnit muihin sijoituksiin 5 991 Myönnetyt lainat 0 0 Myönnettyjen lainojen takaisinmaksut 0 0 SVOP sijoitukset tytäryhtiöihin 7 995 68 748 6 241 65 752 EMOYHTIÖN

RAHAVAROJEN MUUTOS -10 666 10 164 28 emoyhtiön tilinpäätös

RAHOITUSLASKELMA

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

ARVOSTUSPERIAATTEET

Pysyvien vastaavien arvostaminen Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta.

Poistoajat

Aineettomat oikeudet 3–5 v. tasapoisto

Koneet ja kalusto 25 % EVL maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä

Muut aineelliset hyödykkeet 10 v. aikana tasapoistona

Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

Yhtiössä on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on -8,1 miljoonaa euroa.

Sijoituskiinteistöksi katsotaan kiinteistö, jota yhtiö pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Yhtiö käyttää ulkopuolista arvioitsijaa käypien arvojen määrittämiseen.

Saamisten ja velkojen arvostus

Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon.

29 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

2. HENKILÖSTÖKULUT

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä

Toimitusjohtajan palkka sisältää tilikaudella maksetun palkan ja bonukset. Hallituksen jäsenten palkat sisältävät tilikaudella maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot.

3. POISTOT

4. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

2023 2022 Palkat ja palkkiot -1 854 -1 501 Eläkekulut -332 -269 Muut henkilöstösivukulut -69 -49 -2 256 -1 819

Toimihenkilöt 31,1 27,9 31,1 27,9 Johdon palkat Hallituksen jäsenet -38 -46 Toimitusjohtaja -187 -161 -225 -208

2023 2022 Aineettomat oikeudet 430 385 Koneet ja kalusto 387 352 Muut aineelliset hyödykkeet 0 0 817 736

Olennaiset erät 2023 2022 Hoito- ja rahoitusvastikkeet -19 013 -19 510 IT-kulut -454 -339 Laki- ja suunnittelukulut -500 -182 Mainos- ja markkinointikulut -845 -606 Hallinto: TH ja HR -205 -169 Tilintarkastuspalvelut -37 -32 Muut kulut -4 706 -5 695 -25 761 -26 533 30 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

5. RAHOITUSTUOTOT JA –KULUT

6. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Muut korko- ja rahoitustuotot 2023 2022 Saman konsernin yrityksiltä 7 691 3 632 Muut korkotuotot 225 2 750 7 916 6 383 Muut korkokulut Korkokulut senior 11 043 4 123 Korkokulut muut 623 11 533 11 666 15 656

Aineettomat oikeudet 2023 2022 Hankintameno 1.1. 1 665 1 820 Hankintameno 31.12. 1 953 2 050 Poistot 1.1. -385 -211 Poistot tilikaudella -430 -385 1 523 1 665 31 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

7. AINEELLISET HYÖDYKKEET

Koneet ja kalusto

Maa-alueet 2023 2022 Hankintameno 1.1. 3 300 3 200 Lisäykset 0 100 Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -450 0 Lisäykset sijoituskiinteistöihin 0 0 2 850 3 300

Hankintameno 1.1. 4 041 2 820 Lisäykset 410 1 276 Vähennykset -65 -56 Hankintameno 31.12. 4 386 4 041 Kertyneet poistot 1.1. -2 608 -2 256 Poistot -387 -352 1 391 1 433 Muut

Hankintameno 1.1. 2 349 2 335 Lisäykset 0 14 Vähennykset 0 0 Hankintameno 31.12. 2 349 2 349 Kertyneet poistot 1.1. -1 726 -1 726 Poistot 0 0 623 623 Ennakkomaksut ja keskeneräiset Hankintameno 1.1. 2 160 1 829 Lisäykset 2 753 4 389 Vähennykset -1 903 -4 059 3 010 2 160 AINEELLISET HYÖDYKKEET YHTEENSÄ 7 874 7 516 32 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

aineelliset hyödykkeet

8. SIJOITUKSET

Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä

ja osuudet 1.1.

Muut osakkeet ja osuudet

Sijoituskiinteistöt

Yhtiössä on siirrytty soveltamaan sijoituskiinteistöjen arvostamista käypään arvoon kirjanpitolain (5.luku 2b§) mukaisesti 1.1.2020 lähtien. Käypään arvoon kirjattuja sijoituskiinteistöjä sisältyy eriin maa-alueet, osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä sekä muut osakkeet ja osuudet. Tilikauden aikana syntynyt käyvän arvon muutos on kirjattu tuloslaskelmaan ja sen laskennallisella verovelan muutoksella oikaistu vaikutus on -8,1 miljoonaa euroa.

Yhtiö käyttää sijoituskiinteistöjen markkina-arvon määrittämiseen ulkopuolista arvioitsijaa, joka arvioi kiinteistöjen markkina-arvot noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointistandardia (IVS 2020). Kiinteistöyhtiöiden osakkeiden käyvät arvot saadaan kiinteistöyhtiöiden käypien arvojen ja kiinteistöjen korollisten nettovelkojen yhteissummana.

Arvioitsija arvioi kohteet tuottoarvolähtöisesti kassavirtamenetelmällä. Rakentamattomien tonttien arvon määrittelyssä hyödynnetään kauppahintamenetelmää.

Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt keskimääräiset olettamukset

* Tarkennettu yksittäisten kiinteistökohteiden käyttötarkoituksen mukaisia tuottovaatimuksia

2023 2022 Osakkeet

366 931 453 411 Lisäykset 3 075 16 356 Palautukset

-10 795 -82 910

(Vähennykset)

-10 303 -19 926 348 908 366 931

Osakkeet ja

1.1. 3 827 4 526 Lisäykset 10 0 Vähennykset -15 -991 Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 50 293 3 872 3 827 SIJOITUKSET

352 780 370 758

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos

osuudet

YHTEENSÄ

2023 2022 Tuottovaatimus, % 6,0* 6,5 Vuokratuotto €/m2 21,1 19,0 Hoitokulu €/m2 5,5 5,1 Maturiteetti 7,3 7,5

33 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Omistukset muissa yrityksissä

Erittely saamisista konserniyrityksiltä ja omistusyhteisyrityksiltä Pitkäaikaiset saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä

2023 2022 Konsernilainasaamiset 133 930 103 989 133 930 103 989 Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset 21 375 15 563 21 375 15 563 SAAMISET KONSERNIYRITYKSILTÄ JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSILTÄ YHTEENSÄ 155 305 119 552

Yhtiö Kotipaikka Osuus osakkeista % Kiinteistö Oy Biocity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Datacity Turku 100,00 Kiinteistö Oy ICT-City Turku 100,00 Kiinteistö Oy Linkcity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Electrocity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Trivium City Turku 100,00 Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki Turku 100,00 Kiinteistö Oy Pharma City Turku 100,00 Kiinteistö Oy High Tech City Turku 100,00 TScP Kehitys Oy Turku 100,00 Kiinteistö Oy Sportcity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Innovation City Turku 100,00 Kiinteistö Oy Educity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Infracity Turku 100,00 Joki Turku Oy Turku 100,00 Kiinteistö Oy Industrycity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Civilcity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Teollisuuskatu 36 Turku 100,00 Kiinteistö Oy Genecity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Parkcity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Akvacity Turku 100,00 Kiinteistö Oy Turun Rautakatu 5 Turku 72,81 Kiinteistö Oy Vitacity Turku 100,00 SHIFT Events Oy Turku 71,43 34 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

9. OMA PÄÄOMA

Sidottu oma pääoma 2023 2022 Osakepääoma 1.1. 10 000 10 000 10 000 10 000 SIDOTTU OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 10 000 10 000 Vapaa oma pääoma SVOP-rahasto 193 863 193 863 SVOP-lisäykset, osakeanti 0 0 Edellisten tk. voitot / tappiot 1.1. 8 115 29 769 Osingonjako -7 511 -4 409 Tilikauden voitto/tappio 520 -17 246 Vapaa oma pääoma yhteensä 194 987 201 978 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 204 987 211 978 Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot / tappiot 604 25 360 Osingonjako 520 -17 246 Tilikauden voitto / tappio 193 863 193 863 194 987 201 978 Siirtosaamisten erät 2023 2022 Konsernitilisaamiset 13 500 11 880 Korkosaamiset 7 876 3 683 Muut konsernisiirtosaamiset 0 0 21 375 15 563 35 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

10. VIERAS PÄÄOMA

Pitkäaikaiset velat 2023 2022 Lainat rahoituslaitoksilta 197 048 213 919 Laskennallinen verovelka 4 761 6 902 201 809 220 821 PITKÄAIKAISET VELAT YHTEENSÄ 201 809 220 821 Lyhytaikaiset velat 2023 2022 Lainat rahoituslaitoksilta 65 934 35 595 Saadut ennakot 205 9 Ostovelat 81 106 Muut velat 908 815 Siirtovelat 4 562 2 986 71 690 39 512 Velat konserniyrityksille 2023 2022 Muut velat 44 172 43 532 44 172 43 532 LYHYTAIKAISET VELAT YHTEENSÄ 115 862 83 044 Siirtovelkojen erät 2023 2022 Korkovelat 3 594 1 421 Palkkamenot 202 183 Lomapalkkavelka 336 271 Muut siirtovelat 431 1 111 4 562 2 986 36 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

11. PITKÄAIKAISTEN VELKOJEN ERÄÄNTYMINEN

Lainat rahoituslaitoksilta

12. ANNETUT VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET

Annetut vakuudet ja vastuusitoumukset

Lainat rahoituslaitoksilta

Emoyhtiön lainoissa

Muut vastuusitoumukset

13. SAADUT VAKUUDET JA TAKUUT

ja takuut

olevat vuokravakuudet

14. MUUT VASTUUT

LEASINGVASTUUT 31.12.2023

ARVONLISÄVEROVASTUU

AVL 121 §:n mukainen alv-palautusvastuu, joka tarkoittaa kiinteistön uudisrakennuksesta tai perusparannuksesta tehtyjä alv-vähennyksiä, jotka on palautettava, jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu verottomaksi tai kiinteistö myydään ennen kuin 10 vuotta on kulunut investoinnin valmistumisvuoden päättymisestä.

Alv-palautusvastuun alaisia investointeja ei ole tehty.

Saadut vakuudet

2023 2022 Rahana

367 317 Muut

583 558

vuokravakuudet

31.12.2023-31.12.2023 1.1.2024 -31.12.2024 1.1.2025 -31.12.2028 Yhteensä 0 593 387 979

2024–2028 2029-

245 118 13 200 245 118 13 200

2023 2022

258 318 249 515 258 318 249 515

Osakepantit 459 617 429 841 459 617 429 841

37 emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Allekirjoitukset ja

tilinpäätösmerkintä

Sähköisen allekirjoituksen päivämääränä

Aleksi Randell Rutger Källen Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen

Jarkko Virtanen

Jarkko Leinonen Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turussa sähköisen allekirjoituksen päivämääränä

KPMG Oy Ab Niklas Oikia KHT

38 allekirjoitukset

ja tilinpäätösmerkintä