MOTORES DO DESENVOLVIMENTO DO RIO GRANDE DO NORTE 2023

Natal • Rio Grande do Norte Sábado e domingo, 13 e 14 de maio de 2023

especial NOVO CENÁRIO TRAZ BOAS PERSPECTIVAS DE EXPANSÃO IMOBILIÁRIA

MOTORES DO DESENVOLVIMENTO DO RIO GRANDE DO NORTE MERCADO IMOBILIÁRIO E NOVO PLANO DIRETOR DE NATAL

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MOTORES DO DESENVOLVIMENTO DO RIO GRANDE DO NORTE MERCADO IMOBILIÁRIO E NOVO PLANO DIRETOR DE NATAL

Após forte redução, interesse imobiliário aumenta em Natal Consultas prévias para novas construções em Natal saltaram de 9 para 40, desde a sanção do PDN Após uma década de intensa diminuição da atividade imobiliária em Natal, o interesse por novos empreendimentos aumentou fortemente de 2021 para 2022. Segundo a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), as consultas prévias saltaram de 9 para 40, referentes em sua maioria à possível construção de habitações multifamiliares. Isso representa um aumento de 344% em curto período.

O principal motivo apontado pela secretaria é a recente aprovação do Plano Diretor de Natal (PDN) de 2022. Neste sentido, a arquiteta e urbanista Sophia Motta, coordenadora técnica do 40º seminário Motores do Desenvolvimento, analisa os fatores que provocaram os tímidos resultados da década anterior sob a vigência do Plano Diretor Municipal de 2007.

Para tanto, ela explica que, nos idos de 1986, o Banco Nacional de Habitação (BNH) cessou a oferta de financiamentos para imóveis. Como resultado, as incorporadoras, construtoras e imobiliárias tiveram de adaptar suas estratégias de atuação.

“Nasceu daí uma ênfase, ao longo dos anos 90, em empreendimentos mirando as classes média e média-alta em Natal, pre-

PYPA URBANISMO

dominando a verticalização de construções majoritariamente residenciais na parte leste e, agora, também na parte sul da cidade”, conta a arquiteta.

Pós-graduada em gerenciamento de projetos e mestre em arquitetura e urbanismo pela Universidade Federal do Rio Grande do Norte, ela reforça que, ao mesmo tempo, no início dos anos 90, o Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste (PRODETUR/NE) iniciou a implementação de estruturas e de estratégias para atração de turistas e de investimentos do exterior refletindo também no cenário imobiliário.

“A principal conseqüência para a realidade local foi a chegada de um novo agente econômico: o comprador estrangeiro em busca de adquirir propriedades com potencial de valorização e de lucratividade”, diz.

Com isso, de 2000 a 2008 ocorreu um ‘boom’ no turismo estadual que só enfraqueceu a partir da crise financeira de 2007–2008. O aumento do fluxo turístico na Grande Natal foi de 51,5% entre 2001 e 2010. O Estado contabilizou o incremento da arrecadação via turismo em 51,28% de 2006 a 2010.

Sophia lembra ainda que, neste período, a crise e a Copa do Mundo (da qual Natal tornou-se subsede em 2009), trouxeram consequências. “A diminuição de investimentos do exterior e a chegada das grandes incorporadoras nacionais (com capital aberto) por ocasião das obras para o evento, e pela abertura de suas ações na Bolsa de Valores. A produção imobiliária na cidade, que atingiu em 2011

Dinâmica imobiliária na cidade do Natal/RN (2019) - Osmar Faustino de Oliveira; Manoel Raymundo de Carvalho Neto; José Geraldo Pimentel Neto e Flávio Antônio Miranda de Souza

um recorde de 6 mil unidades construídas, sofreu a seguir os efeitos da crise e da explosão da oferta: os imóveis não foram todos absorvidos e os lançamentos despencaram”, conta. Em 2018, apenas um empreendimento foi lançado na cidade.

Eixo de expansão Ao longo da sua história, depois de partir da Ribeira e Cidade Alta em direção ao Leste, com os primeiros projetos para a construção de novos bairros (Petrópolis, Tirol) no início do século XX, o eixo de expansão urbana de Natal passou a se dirigir fortemente em direção à região Sul, na segunda parte do século passado, privilegiando e valorizando os bairros dessas áreas através da especulação imobiliária.

A zona Norte, a única separada das outras regiões pelo rio Potengi, bem como a região Oeste, receberam investimentos imobiliários através dos programas habitacionais, fazendo surgir diversos conjuntos habitacionais populares. O Plano Diretor de 2007 não trouxe instrumentos suficientes para desenvolver essas áreas neste sentido. Parte disso se deve à falta de investimentos públicos em infraestrutura.

A inauguração da ponte Newton Navarro trouxe boas expectativas para a região Norte. O comércio, turismo, a especulação imobiliária e o crescimento populacional se fortaleceram, mas ainda precisava que o Plano Diretor norteasse o regramento para uso e ocupação do solo.

Segundo dados do Instituto

Brasileiro de Geografia e Estatística, a população da zona Norte cresceu 649,65% entre 1980 e 2010 – oito vezes mais do que a população da zona Sul, a segunda que mais cresceu em termos populacionais no mesmo período. O mesmo estudo mostrou que quase quatro, a cada dez novos moradores de Natal, escolhiam a zona Norte. Trinta anos antes apenas um a cada dez fazia essa escolha. A maioria estava concentrado nos novos condomínios que passaram a se instalar na região.

Parte deles começaram a ser construídos após 2010, na época em que a especulação imobiliária estava em um 'boom' em Natal, aliado com o crescimento de renda da cidade – fenômeno visto em todo Brasil durante a última década.

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Sem atualização do Plano Diretor, Natal perdeu potencial ALEX RÉGIS

Segundo a prévia do Censo 2022, divulgada pelo IBGE, a população de Natal teve uma redução de 51.807 habitantes em 12 anos. As outras nove cidades que compunham a região metropolitana em 2010 (atualmente são 15 municípios) tiveram um aumento de 133.616. O que pode explicar esse fenômeno é a perda de potencial construtivo em Natal nos últimos 15 anos sem a revisão do Plano Diretor.

Na capital, o período de melhor desempenho do setor foi entre os anos de 2011 e 2012, quando atingiu um recorde de 6 mil unidades construídas, uma explosão da oferta que aumentou fortemente o estoque de imóveis.

As unidades habitacionais terminaram por acumular, sem serem absorvidas pelo mercado, brecando novos lançamentos.

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon/RN), Sérgio Azevedo, diz que, quando se fala de um passado recente, o momento atual é de avanço depois do Plano Diretor revisado, mas pondera que poderia ser melhor. “Percebemos avanços, mesmo inferior àquele que a construção civil pretendia. Mas, foi o que foi possível, porque se a gente continuasse insistindo para que ele fosse ainda mais moderno, iríamos perder ainda mais tempo.

Então, nós temos hoje um Plano Diretor mais moderno do que era, mas ainda aquém do que poderia ser”, avalia o empresário.

Ele destaca a necessidade de infraestrutura e segurança jurídica para os empreendimentos porque há a necessidade de aumentar o número de moradias.

“Onde é que precisa crescer as

Natal registrou um 'boom' imobiliário entre 2010 e 2011, depois teve uma década de estagnação

Onde é que precisa crescer as moradias? Aonde já se tem infraestrutura, onde já tem segurança, onde já tem transporte, onde você já tenha saneamento básico.”

SÉRGIO AZEVEDO Presidente do Sinduscon/RN

moradias? Aonde já se tem infraestrutura, onde já tem segurança, onde já tem transporte, onde você já tenha saneamento básico”, enfatiza.

Hugo Medeiros, diretor de Política Ambiental do Sinduscon-RN, corrobora com essa

mesma visão, mas ressalta: “Para que esse objetivo seja alcançado, é necessário que os órgãos públicos trabalhem em conjunto com a iniciativa privada. A infraestrutura precisa existir junto, pois as habitações estão condicionadas a abastecimento de

água, esgotamento sanitário, entre outros”, afirmou Medeiros, durante entrevista ao programa Tribuna Livre, da Rádio Jovem Pan News Natal.

Além disso, pontuou que todas as novas obras que aconteçam em Natal precisam do termo de viabilidade técnica disponibilizado pela Companhia de Águas e Esgotos do RN (Caern).

Entretanto, existe uma restrição atual na emissão da documentação devido ao fato de que algumas estações de tratamento de água não estão concluídas, e não há prazo para o término dessas obras.

Ele destacou também que o novo Plano Diretor de Natal fez com que o mercado imobiliário da capital potiguar voltasse a se aquecer, depois de anos em baixa. Segundo apontou, esse perío-

do de pouca movimentação do mercado se deve à vigência do plano anterior, cujas diretrizes restringiam diversas áreas da cidade, que já conta com uma extensão territorial pequena e tem grandes áreas delimitadas como de preservação ambiental.

Hugo relembrou ainda que essas restrições resultaram em uma grande perda populacional nos últimos 15 anos e fizeram com que outros municípios da Região Metropolitana absorvessem essa população. Atualmente, o mercado vem apresentando uma grande expectativa de atrair de volta as pessoas que migraram para fora de Natal.

O diretor do Sinduscon/RN indicou que, aproximadamente, 300 mil pessoas estão em movimentação pendular – entrando e saindo de Natal – todos os dias para trabalhar, e isso devese à falta de habitação para atender essa demanda.

Hugo também tem uma visão futura do mercado imobiliário e defende que há uma tendência para a utilização de áreas de uso misto, com empreendimentos onde é possível residências, comércios e ambientes empresariais conviverem em harmonia, fazendo com que se a região fique mais movimentada.

“Sou fã daqueles bairros mais tradicionais do Rio de Janeiro.

Copacabana, Ipanema, onde todo mundo está nas calçadas, andando. Comércio, residências, tudo (fica) misturado. Esse dinamismo faz com que você se sinta seguro porque segurança não é polícia nas ruas, mas pessoas andando nas ruas. É isso que traz segurança para todos”, afirmou Hugo Medeiros.

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Plano Diretor muda cenário do mercado imobiliário em Natal ADRIANO ABREU

Semurb prevê R$ 1 bi investidos em projetos com processos de licenciamento em aberto O cenário após a sanção do novo Plano Diretor (PDN) está mudando na atração de investimentos imobiliários para a capital potiguar.

Já há a expectativa de mais de R$ 1 bilhão nos projetos cujos processos de licenciamento foram abertos e o aumento de 344% nos pedidos de licença prévia. Os números, que a Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb) disponibilizou no seminário Motores do Desenvolvimento do Rio Grande do Norte, representam, segundo o titular da pasta, Thiago Mesquita, uma tendência de retomada do mercado imobiliário da cidade.

De setembro de 2022 a abril de 2023 foram 82 processos em fase de licenciamento na pasta para alvarás de construção e licenciamento ambiental. Desses, 28 são grandes empreendimentos que estão distribuídos nos bairros de Ponta Negra, onde se concentra maior parte dos investimentos, além dos bairros de Tirol, Areia Preta e Alecrim, na zona Leste; Pitimbu, Capim Macio e Neópolis, na zona Sul; Planalto, na zona Oeste; e Pajuçara na zona Norte.

O montante representa algo em torno de 440 mil metros quadrados a serem construídos. Se multiplicado pelo Custo Unitário Básico (CUB) que é de R$ 2,2 mil, isso representa aproximadamente R$ 1 bilhão, além dos em-

Em painel no Motores, Thiago Mesquita, da Semurb, explicou que Plano Diretor trará avanços significativos no turismo e na orla de Natal

preendimentos que já foram licenciados e que não foram incluídos nessa conta, desde hoteis, flats, condomínios horizontais e verticais e prédios comerciais.

Somente em 2023, até o mês de abril, 497 documentos, entre alvarás, certidões, consultas prévias, Habite-se e autorizações urbanísticas foram emitidos. Entre esses, 160 licenças simplificadas de instalação, operação, dispensa de licenças e autorizações ambientais; 255 cartas e certidões de aforamento e fundiária, dentre outros. O número de documentos do primeiro quadrimestre de 2023 é 18% maior que o mesmo período do ano passado.

Desde 2022 até abril de 2023 a Semurb expediu 207 alvarás de construção sendo dois empreen-

dimentos de 44 pavimentos em Areia Preta e Petrópolis; 1 com 30 pavimentos no Tirol; 2 no Alecrim; e 4 em Ponta Negra, Pitimbu, Neópolis e Capim Macio.

Em 2022, ano da sanção do PDN, houve um aumento expressivo de 344% no número de consultas prévias de potencial construtivo e de 62% pedidos de certidões fundiárias na Semurb, quando se compara a 2021. Significa um salto de 9 para 41 pedidos de consulta e de 492 para 797 certidões. O ano passado também superou 2021 no número de licenças e alvarás emitidos (de 990 para 1.056).

A Semurb realizou 1.322 vistorias em processos de licenciamentos durante o ano. “O novo Plano Diretor traz um novo ce-

nário urbanístico que impacta diretamente no ambiente de negócios, nos setores do comércio, turismo e construção civil. As normas em vigor trouxeram avanços significativos, e por isso, sinalizam perspectivas de desenvolvimento no turismo e da orla, no uso e ocupação mais inteligente do solo urbano, e consequentemente, incremento na geração de emprego e renda”, afirmou o titular da Semurb, Thiago Mesquita durante o seminário Motores do Desenvolvimento.

De acordo com ele, com o novo Plano Diretor, a tendência é de retomada do mercado imobiliário em Natal e a a Semurb se preparou para garantir agilidades na tramitação dos processos, como a dispensa de 461 ativida-

des de licenciamento, baseada na legislação federal.

A adoção de procedimentos on line, tem dado oportunidade de qualquer pessoa acompanhar online seus processos de licenciamento e a disponibilização do mapa virtual com as prescrições urbanísticas de todas as 8 mil quadras de Natal, estimulam os investidores. Além disso, com um programa de bonificação por produtividade, os servidores estão mais estimulados a concluírem a análise dos projetos com eficiência no menor tempo possível.

“Essas mudanças fazem a Semurb emitir licenças em 48h em mais de 50% de sua demanda. Estamos com teto máximo de 90 dias, mas temos conseguido ser mais rápidos, menos de 60 dias”, disse ele.

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Capital terá incentivo para o Centro Histórico e desenvolvimento da orla ADRIANO ABREU

O prefeito Álvaro Dias ressaltou a importância do novo Plano Diretor para o desenvolvimento econômico e social para Natal.

“Hoje posso dizer que temos um Plano Diretor conectado com as necessidades atuais, equilibrado, que protege nossos ecossistemas e vai fazer a nossa cidade dar um salto de desenvolvimento rumo a um caminho de prosperidade imensurável. Vamos poder recuperar o tempo perdido com as mudanças que estão contidas no novo Plano Diretor”, disse.

O chefe do Executivo antecipou, durante o Seminário Motores do Desenvolvimento, que a Prefeitura está realizando estudos para oferecer isenção do IPTU e incentivos fiscais na área de ISS para os bairros da Ribeira e Cidade Alta. “São bairros onde começou a nossa cidade, é um local belíssimo, prédios antigos, arquitetura colonial, precisamos incentivar para que as pessoas voltem a morar, ocupem, desenvolvam comercialmente esses locais e dentro deste contexto, Natal volte a crescer”. Álvaro Dias destacou obras de revitalização como a da rua João Pessoa, transformada numa rua exclusiva de pedestres, da mesma forma que está aprofundando discussões com entidades de classe “no sentido de elaborar um amplo pacote para a Ribeira, onde alguns prédios públicos serão reformados e reestilizados para serem entregues à iniciativa privada por dez anos sem pagar aluguel e IPTU e fazer a Ribeira renascer, porque os prédios estão se transformando em ruínas”.

Dias informou que a Prefeitura vai focar investimentos em toda a orla marítima de Natal, começando pelo enrocamento e engor-

 NÚMEROS APÓS SANÇÃO DO NOVO PLANO DIRETOR  82 processos em fase de licenciamento de setembro de 2022 a abril de 2023  28 grandes empreendimentos  440 mil metros quadrados a serem construídos  R$ 1,1 bilhão em investimentos até abril/2023  497 documentos emitidos em 2023  207 alvarás de construção (entre 2022 e abril de 2023)  1.322 vistorias em processos de licenciamentos em 2022 Via Costeira deixou de ter uso exclusivo para o turismo, podendo receber multipropriedades

da praia de Ponta Negra, que evitará a erosão do Morro do Careca, principal cartão postal e turístico da cidade, até à Praia do Forte e Redinha. “Vamos investir em torno de R$ 100 milhões para revitalizar a orla urbana e fazer ela retomar as rédeas do desenvolvimento”.

As mudanças trazidas pelo Plano Diretor vão ajudar nesse processo. A Via Costeira, por exemplo, deixou de ter uso exclusivo para o turismo, podendo receber multipropriedades, com lote mínimo de 2 mil m², ao invés de 20 mil m², dinamizando os tipos de equipamentos a se-

rem instalados por lá.

“Não vai viabilizar somente grandes hotéis, mas também empreendimentos menores que vão dar outra cara à Via Costeira, garantindo acessibilidade da população à praia, independente do empreendimento. Já estamos com quatro consultas públicas de novos investimento para a Via Costeira, sendo que nos últimos 20 anos antes não tivemos nenhum”, explicou o secretário da Semurb, Thiago Mesquita.

Histórico O primeiro Plano Diretor de

Natal oficial é de 1984 quando Natal já era 100% urbana. Em 1994 entra o Plano Diretor que definiu o macrozoneamento, com zona adensável, de adensamento básico e o reconhecimento das dez Zonas de Proteção Ambiental (ZPAs). Na atualização de 2007, não ficou definido o regramento do uso e ocupação do solo, ou seja, a regulamentação, de cinco ZPAs (6,7, 8, 9, 10).

O processo recente de revisão começou efetivamente em fevereiro de 2019. “Foram seis audiências públicas, 14 oficinas, quatro seminários técnicos e centenas de

reuniões com o grupo de trabalho.

Definimos, discutimos com a sociedade em cinco grandes áreas temáticas e chegamos a mais de 4 mil contribuições, com seis conselhos municipais, com grupos da Sociedade Civil Organizada, ONGs, classe trabalhadora, classe empresarial, acadêmicos”, relembra o secretário municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), Thiago Mesquita.

E assim chegou-se à proposta que foi enviada à Câmara Municipal. A lei foi sancionada pelo prefeito Álvaro Dias no dia 6 de março de 2022.

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Painéis mostraram tendências para o mercado imobiliário ADRIANO ABREU

Natal recebeu elogios dos painelistas, que alertaram para a falta de diversidade de produtos O mercado imobiliário e os novos desafios e conquistas do cenário, especialmente em Natal, com o novo Plano Diretor em vigor, estiveram no centro das discussões da 40ª edição do seminário Motores do Desenvolvimento do Rio Grande do Norte, promovido pelo Sistema Tribuna na última quinta-feira (11). O evento ocorreu na Arena das Dunas para um públicoalvo de autoridades políticas, empresários e profissionais do setor como arquitetos, urbanistas e engenheiros. Para tanto, um time de palestrantes de renome nacional marcou presença compartilhando informações e experiências sobre o mercado imobiliário.

No primeiro painel, o secretário municipal de Meio Ambiente e Urbanismo de Natal (Semurb), Thiago Mesquita, e o diretor técnico do Instituto de Desenvolvimento Econômico e Meio Ambiente (Idema), Werner Farkatt, apresentaram um retrato do mercado imobiliário local, com o levantamento de informações dos órgãos licenciadores.

Farkatt destacou que apenas seis dos 167 municípios potiguares fazem o próprio licenciamento, sobrecarregando o órgão. Por essa razão e em se tratando de processos de alta complexidade, apesar do tempo de licenciamento ser de 6 meses pela legislação, esse prazo

“O Motores chega a 40ª edição sempre discutindo o presente e o futuro do Rio Grande do Norte. O tema dessa edição, mercado imobiliário, é ainda mais importante nesse momento da Natal que nós queremos viver com o novo Plano Diretor” (Henrique Alves – presidente do Sistema Tribuna)

Experiências do mercado nacional e local foram evidenciadas em painel com especialistas de peso

pode ser estendido. Também ressaltou que tem observado uma crescente procura de empreendedores nos municípios de Tibau do Sul, Nísia Floresta, São Miguel do Gostoso, Touros e Serra de São Bento e que o Idema tem fortalecido procedimentos internos, através da criação de resoluções e portarias, os quais proporcionam mais segurança técnica e jurídica às análises, bem como a presença do corpo técnico multidisciplinar e qualificado que atua no Instituto.

Já em Natal, a situação se mostrou mais animadora nas palavras do titular da Semurb. Segundo ele, após a revisão do Plano Diretor, são 82 processos em fase de licenciamento na secretaria para aquisição de alvará de construção e licenciamento ambiental, sendo 28 de grande porte, distribuídos nos bairros de Ponta Negra, onde se con-

centra a maior parte dos investimentos. Os bairros do Tirol, Areia Preta e Alecrim, na zona Leste; Pitimbu, Capim Macio e Neópolis, na zona Sul; Planalto, na zona Oeste; e Pajuçara, na zona Norte, também são alvo dos empreendedores.

Medidas administrativas e inovação tecnológica foram adotadas, segundo Thiago Mesquita para agilizar os processos. O teto máximo para a emissão das licenças é de 90 dias, segundo ele, mas a pasta tem conseguido ser mais rápida e com o sistema online realizar liberações em até 48 horas. O resultado também está na previsão de investimentos que a secretaria contabiliza de mais de R$ 1 bilhão para os próximos anos em Natal.

As experiências do mercado nacional e local também estiveram em evidência no painel com os arquitetos e urbanistas Pablo Sle-

menson, Washington Fajardo, juntamente com o engenheiro civil Cláudio Dall'Acqua e o vicepresidente de Mercado Imobiliário do Sindicato da Construção Civil do RN (Sinduscon), Francisco Vasconcelos. Um dos pontos de discussão foi como o mercado pode superar o desafio de ofertar produtos que atendam o que os clientes procuram e convencê-los.

Natal recebeu elogios dos painelistas, porém, foi citada a falta de diversidade de produtos. Os palestrantes também falaram sobre a importância de convencer e atrair as pessoas para mais perto do centro e das áreas históricas, como a Ribeira e a Cidade Alta, em Natal, apontando que é preciso oferecer tanto aos empreendedores, como aos potenciais moradores, atrativos e condições de investirem e morarem bem nesses espaços.

“Mais uma edição do Motores do Desenvolvimento trazendo um tema muito pertinente, que é o desenvolvimento urbano sustentável e recebendo o Ministro das Cidades, que retoma os investimentos em áreas tão importantes como a da moradia” (Fátima Bezerra – governadora)

“O Motores do Desenvolvimento discute propostas, ideias, no sentido de possibilitar o avanço, o progresso, o desenvolvimento da cidade, dando uma contribuição indiscutível, inequívoca e eficaz ao Progresso da cidade de Natal” (Álvaro Dias – prefeito de Natal)

“É um evento importante para a Fecomércio que atuou ativamente nas discussões do Plano Diretor e agora participa do Motores. São iniciativas que nos ajudam a destravar o desenvolvimento da cidade.”

(Gilberto Costa – Primeiro vicepresidente da Fecomércio/RN)

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« ENTREVISTA : WASHINGTON FAJARDO » « ARQUITETO E URBANISTA »

“Quando o privado não quer fazer, precisa criar mecanismos para que ele tenha interesse” Fajardo afirma que levar as pessoas para mais perto do centro “é um desafio de oferta e de convencimento” O arquiteto e urbanista Washington Fajardo participou do seminário Motores do Desenvolvimento do Rio Grande do Norte discorrendo sobre o mercado imobiliário e a requalificação dos centros históricos, desafio para várias cidades, inclusive para Natal. No evento, ele enfatizou a importância de convencer e atrair as pessoas para mais perto do centro. “É um desafio de oferta e de convencimento. Eles têm que acreditar que esse centro é bom. O que acontece no centro também tem que ser bom. Como por exemplo, segurança. Não é um trabalho só de lei e de obras. Tem que criar movimento”, frisou. Nesta entrevista, ele conta sobre a experiência exitosa do projeto “Reviver Centro”, durante sua gestão enquanto secretário do Planejamento Urbano do Rio de Janeiro e como é importante garantir segurança jurídica com legislações específicas para a revitalização das áreas centrais e históricas, atraindo investimentos e repovoando essas regiões. Fajar-

do é formado em arquitetura e urbanismo pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), já foi selecionado pelo Loeb Fellowship, programa da Harvard Graduate School of Design e atualmente é contratado pelo Conselho de Desenvolvimento Econômico, Sustentável e Estratégico de Belo Horizonte (Codese-BH) para desenhar o plano de requalificação do hipercentro da capital mineira.

Qual é o papel do mercado imobiliário na cidade?

O mercado imobiliário é decisivo. Ele é o produtor da cidade. Você tem sempre um casamento entre a legislação urbana e o promotor imobiliário, o agente imobiliário. A gente precisa desmistificar essa relação. Eles visam lucro, então é importante entender a natureza deles. Não há problema nenhum em desejar o lucro. Então é muito necessário que a gente possa fazer legislações urbanas que possam fazer com que a cidade fique próspera e que possa ter uma prosperidade compartilhada e sustentável, ou seja, não pode ser uma prosperidade para poucos. Tem que, de fato, criar uma prosperidade que todos os cidadãos possam experimentar bem a cidade.

Então também é preciso reforçar a política habitacional?

A tradição brasileira tem sido sempre de investir muito em equi-

pamento cultural e fazer um pouquinho de habitação social e pronto. Aí parece que está bom, mas não é suficiente. A gente não precisa se preocupar tanto com os ricos, porque os ricos vão para qualquer lugar. Agora, se a gente consegue fazer, por exemplo, que o “Minha Casa Minha Vida” tenha mais atenção com as áreas centrais, a gente já consegue uma coisa bastante importante, que é a atração do investimento privado.

Quais estratégias foram adotadas no “Reviver Centro” para atrair o capital privado?

A gente teve um debate muito franco e republicano com setores produtivos. Tudo com muita transparência. Não significa concordar com tudo, mas precisa, de fato, considerar os promotores imobiliários nessa transformação. Isso não quer dizer que tem que demolir e construir tudo novo. Os prédios são históricos e protegidos.Agora, é importante entrar nos detalhes, fazer a conta, ou seja, o custo de recuperar um prédio é mais alto do que fazer um prédio novo. Em geral, se você comparar dois prédios de mesmo tamanho, a recuperação de um prédio histórico vai custar de 30% a 50% a mais do que fazer um prédio novo. Precisa entender isso. Então, enquanto a reforma não der lucro ao agente imobiliário, ele não vai fazer porque ele é um ator privado e precisa ter lucro. Isso não quer di-

zer que o (poder) público não deva fazer também um pouquinho, mas tem que ter uma mistura boa.

Nesse sentido, o que cabe ao poder público?

É balancear esse desejo de produção de lucro e aí acaba acontecendo que parece mais fácil obter lucro crescendo a cidade horizontalmente do que desenvolvendo onde ela já existe. Por isso que é muito importante que as leis urbanísticas entendam isso. É necessário ter uma estratégia urbana para se desenvolver onde já tem infraestrutura. Por isso as áreas centrais são tão interessantes, porque já têm comércio, serviço, cultura. A gente tem tido o fenômeno que todo mundo quer fazer um bairro novo, especialmente nas cidades que têm orla, como é o caso do Rio e Natal. Todo mundo quer seguir o caminho da orla e ninguém quer desenvolver o interior da cidade. Então, essa é uma função pública. Quando o privado não quer fazer, é importante que se consiga entender a lógica privada e criar

mecanismos para que ele passe a ter interesse em fazer. Entretanto, sempre tendo o cuidado para não estimular um crescimento sem qualidade sem infra(estrutura).

Vocês criaram legislações para acelerar esse processo?

Sim, fizemos uma legislação nova e isso geralmente é necessário, a menos que o Plano Diretor tenha uma previsão específica para aquela área. É importante que o Plano Diretor dê as linhas gerais e aí se faz um plano específico para a área central que possa usar os instrumentos do Plano Diretor.

Como lidar com as questões de imóveis tombados, especialmente os privados?

No Rio, temos legislações que ajudam o dono dos imóveis a conservar. Se você conserva o seu imóvel, tem isenção de IPTU por 10 anos, como a que a Prefeitura paga a fachada e o dono do imóvel paga o resto, enfim, há várias soluções. É muito importante que se possa ajudar o dono do imóvel.

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Ministro revelou proposta de ampliar o uso de recursos do FGTS para incentivar a moradia popular O ministro das Cidades, Jader Barbalho Filho, apresentou no Motores do Desenvolvimento um panorama de como será a nova versão do programa Minha Casa, Minha Vida que deverá fomentar o mercado imobiliário. A participação do ministro trouxe boas expectativas para gestores públicos e empresários que participaram do seminário.

Jader Filho explicou que o programa em sua nova versão não busca incentivar construção de moradias em áreas periféricas e distantes dos centros urbanos, mas nos locais onde as pessoas já moram para não causar um novo problema social para as famílias, afastando-as, por exemplo, dos serviços públicos. “A ideia é incentivar a construção de casas perto do trabalho, da escola e onde já tem infraestrutura urbana, como saneamento, água e rede de esgoto, inclusive com varandas por sugestão do presidente Lula, onde as pessoas possam conversar”, disse o ministro.

Outra novidade que ele garantiu é o aproveitamento de prédios públicos em desuso. O ministro reconhece que se trata de uma obra mais cara, mas que, por outro lado, o benefício e a valorização são maiores. “Isso porque não precisa fazer infraestrutura em locais onde existem prédios abandonados nos centros das cidades, a escola já está lá, o transporte público, o posto de saúde, a comunicação, o comércio já estão lá”, ponderou.

Jader Filho acrescentou que com isso, “faz-se um processo de valorização de uma área da cidade que não estava sendo utilizada, traz de volta o emprego, o de-

Jader Filho explicou que novo Minha Casa, Minha Vida vai incentivar a construção de moradias em áreas periféricas e distantes dos centros

Participação do ministro no Motores traz boas expectativas para gestores e empresários senvolvimento para áreas que estavam absolutamente largadas”.

Trata-se da técnica do “retrofit”, que é a revitalização de construções antigas. Seu objetivo é transformar edificações do passado, adaptando-as às necessidades atuais. “É importante porque a gente acredita que é um motor para gerar emprego e renda”, disse ele.

Além disso, ele revelou aos empresários, que o governo fede-

ral vem conversando com os governadores e prefeitos, áreas econômica, de planejamento e do trabalho, além da Caixa Econômica, que é responsável por gerir o FGTS, sobre a proposta de ampliar o uso de recursos para a faixa de baixa renda e incentivar o programa de moradia popular, o que também vai gerar desenvolvimento da construção civil e geração de emprego e renda no país.

“O FGTS é muito forte nas faixas 2 e 3, a gente quer que o Fundo de Garantia também financie a faixa 1”, explicou. Segundo ele, está na mira do governo a ampliação do subsídio para que o valor da entrada do financiamento diminua ou desapareça, dependendo obviamente do valor do financiamento que a pessoa fizer; aumentar o número de parcelas do empréstimo de 360 pa-

ra 420 meses; e diminuir a taxa de juros. “O FGTS é o maior fundo investidor da construção civil do país e precisamos ter atenção com ele”, apontou o ministro, que no fim da tarde deixou Natal com destino ao Amapá.

Segundo o ministro, o governo pretende entregar 2 milhões de moradias em quatro anos. “E se o FGTS continuar da maneira como está e a iniciativa privada

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MOTORES DO DESENVOLVIMENTO DO RIO GRANDE DO NORTE MERCADO IMOBILIÁRIO E NOVO PLANO DIRETOR DE NATAL ALEX RÉGIS

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responder aos prazos, a gente acredita que pode ultrapassar esse número com o apoio de governadores e prefeitos”.

Ele comprometeu-se também a retomar as obras do “Minha Casa, Minha Vida” que estão paralisadas no Rio Grande do Norte.

São três empreendimentos no bairro Pajuçara, Zona Norte de Natal; Mossoró III; e São Gonçalo do Amarante, que somam mais de 1.300 moradias para famílias de baixa renda. “Essa foi a orientação do presidente Lula, precisamos retomar e entregar essas obras, que ainda eram do Lula 2, não se pode admitir uma situação como essa”, disse.

O ministro relatou que os programas de moradia, como já ocorreu após a crise econômica de 2008 no mundo, é um grande motor de emprego e de recuperação do déficit habitacional e que, desde o início do governo Lula, já foram entregues 9.600 unidades, com a retomada de 15 mil moradias em obras.

Mais obras A governadora Fátima Bezerra comemorou a retomada de obras do Minha Casa, Minha Vida e listou outras que também vão fomentar a construção civil, anunciadas pelo ministro. “O PróTransporte foi retomado e nós vamos concluir a segunda etapa no início do ano que vem. O ministro vai garantir a liberação dos recursos para que o ano que vem a gente dê continuidade à terceira etapa e, portanto, concluindo essa obra de mobilidade urbana que é muito importante para Natal, para a região metropolitana e para o Rio Grande do Norte”, disse a governadora.

“E também aqui destacar o compromisso do ministro no que diz respeito à política estadual de resíduos sólidos para que a gente possa viabilizar o consórcio de resíduos sólidos para duas importantes regiões ,que é o Seridó e a região Oeste”, destacou Fátima Bezerra.

« ENTREVISTA : JADER FILHO » « MINSITRO DAS CIDADES »

ALEX RÉGIS

“Estimamos mais de 200 mil empregos gerados somente em 2023” No Motores do Desenvolvimento o ministro Jader Filho mostrou o que o setor imobiliário deve esperar do programa Minha Casa, Minha Vida e as novas previsões de financiamento de imóveis com o FGTS e como essas medidas vão impulsionar o setor da construção civil. Jader Filho assumiu o Ministério das Cidades em janeiro passado, pasta responsável por políticas públicas e ações federais voltadas à habitação, saneamento ambiental, mobilidade, trânsito urbano e territórios periféricos.

Formado em Administração pela Universidade da Amazônia e pós-graduado em Administração Pública pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o ministro preside o Movimento Democrático Brasileiro (MDB) do Pará e administrou, até 2022, o grupo RBA de Comunicação, um dos maiores do Norte do Brasil.

Como o programa deve impulsionar o setor da construção civil no país?

Estimulando a contratação de novos empreendimentos habitacionais e, consequentemente, alavancando toda a cadeia produtiva da construção civil: empregos diretos e indiretos, materiais de construção, comercialização de imóveis, etc. Neste ano, em 2023, vamos contratar a construção de 145 mil unidades ha-

bitacionais urbanas e rurais.

Qual a expectativa de empregos que o Minha Casa, Minha Vida dever gerar?

Considerando projeção da Fundação Getúlio Vargas, a cada R$ 1 milhão de produtos do setor da construção civil consumidos, estima-se que 22 novos empregos diretos e indiretos são gerados. A dotação orçamentária deste ano é de cerca de R$ 9,8 bilhões, apenas para a Faixa 1, e com este volume de investimento estima-se a geração de mais de 200 mil empregos diretos e indiretos somente em 2023. O volume de novos empregos neste ano será mais expressivo ainda se considerarmos os R$ 68 bilhões de investimentos em habitação que virão do FGTS. Neste caso, teremos mais 1,5 milhão de empregos somente em 2023.

A faixa de renda dos beneficiários vai mudar?

Depois de quatro anos, o Minha Casa, Minha Vida vai atender as famílias de baixa renda, aquelas que têm uma renda bruta familiar mensal de até R$ 2.640,00. Além disso, ficarão isentos de prestações os beneficiários do Programa Bolsa Família e do Benefício de Prestação Continuada.

Quantasunidadesserãoconstruídas?

A meta inicial, para este ano de 2023, é contratar em todo país 85 mil unidades habitacionais em áreas urbanas. Além disso, vamos contratar mais 15 mil para atender famílias que tenham perdido seu único imóvel decorrente de obras públicas federais, para a prevenção em áreas de risco e para casos de emergência em situação de calamidade pública.

Ainda em maio, vamos abrir seleção para construir 24 mil unidades habitacionais na área rural. E, outras 20 mil na área urbana, que serão assumidas por entidades.

Os apartamentos serão diferentes?

Os apartamentos terão varanda, como determinou o presidente Lula. A área mínima das unidades habitacionais aumentou para 40 m² para as casas e 41,50 m² para os apartamentos. Os imóveis terão acesso a bicicletários, ponto para ar-condicionado e tu-

bulação para rede de dados.

Como acontece a inclusão de imóveis usados no programa?

Os imóveis usados podem ser comercializados por meio da linha de atendimento financiada com recursos do FGTS no âmbito do Minha Casa, Minha Vida.

O Ministério pretende mudar a forma de financiamentos via FGTS?

O objetivo de reduzir, ou até mesmo zerar, a entrada dos financiamentos para famílias de baixa renda, em especial aquelas com renda mensal bruta de até R$ 2 mil. O objetivo é ampliar a oferta de unidades habitacionais e a inclusão de famílias de mais baixa renda no acesso ao crédito habitacional. Para isso, nossa intenção é buscar a ampliação do volume de subsídio destinado ao pagamento de parte da aquisição do imóvel pelas famílias.

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Fecomércio/RN teve participação decisiva na revisão do PDN DIVULGAÇÃO

Entidade articulou o grupo de trabalho Desenvolve Natal, que reuniu especialistas para discutir propostas A Fecomércio Rio Grande do Norte, como entidade que representa o Comércio de Bens, Serviços e Turismo, liderou, entre as entidades da cadeia produtiva, um grande movimento para a revisão do Plano Diretor de Natal, principal legislação do desenvolvimento urbano da cidade, que estava desde 2007 sem atualização.

Em 2017, com o início dos trabalhos de revisão pela Prefeitura do Natal, a Fecomércio RN também começou a se articular. Conduzido pela entidade, surgiu então o grupo de trabalho Desenvolve Natal, que reuniu voluntariamente engenheiros, arquitetos, advogados, profissionais da área ambiental e empresários de diversas áreas para discutir as melhorias que poderiam ser incluídas no documento final.

“Ainda estivemos em todas as audiências públicas, oficinas e seminários realizados na Câmara Municipal, apresentando, de forma respeitosa e com embasamento, as propostas para o desenvolvimento da nossa cidade que defendemos desde o início, de forma pública e também em todos os conselhos competentes”, destaca o presidente da Fecomércio RN, Marcelo Queiroz.

Além disso, a entidade promoveu diversos eventos com especialistas nacionais que trataram de

Marcelo Queiroz, presidente da Fecomércio/RN, destaca a participação da equipe técnica da entidade na elaboração de propostas

modificações urbanas em cidades do Brasil e do mundo, com a presença do setor público para que também tivesse conhecimento de outros cenários de transformação urbanística. Muitas das propostas foram sugeridas pela Federação, analisadas e incluídas no documento final, sancionado em março de 2022. “É um texto pautado em uma visão contemporânea e focada no desenvolvimento sustentável da cidade para incentivar melhorias urbanas, criando novas zonas propensas a investimentos dos mais variados, conciliando os interesses sociais, econômicos, a preservação do meio-ambiente e da paisagem. É uma forma de destravar o crescimento da nossa capital e permitir que Natal volte a crescer”, afirmou Queiroz. Para ele, essa visão é perfeitamente possível a

partir de um conjunto de normas urbanísticas, ambientais e de mobilidade urbana que tenham, no seu foco, a preferência pela coletividade e pela modernização das regras de ocupação do solo.

Marcelo também destaca que a atuação da Federação e da equipe técnica envolvida no tema teve o papel de representar o setor produtivo na discussão com a Prefeitura de Natal e outros entes da sociedade civil organizada. O dirigente, completa ainda, que a Federação se envolveu com o propósito de auxiliar na recuperação do setor imobiliário da capital.

“Temos, a partir do Novo Plano Diretor, uma gama de possibilidades de investimentos e melhorias urbanas a serem feitas nas quatro regiões da cidade, conciliando os interesses sociais, econômicos e ambientais”, declarou

o presidente da Fecomércio.

Diferente do que muitos pregaram, para ele, o novo Plano Diretor de Natal é inclusivo, na medida em que permitirá que a população possa ocupar áreas hoje degradadas da cidade e que são dotadas de toda uma infraestrutura que demandou altos investimentos do poder público para ser implantada.

“São espaços pouco habitados, simplesmente por serem onerosos e, portanto, inviáveis como aposta de investimento, sobretudo em face das regras urbanísticas atuais”, diz.

Entre as mudanças que ele destaca, está a preocupação com o esvaziamento e a morte iminente de polos empresariais tradicionais da cidade, como o Centro e a Ribeira, também provocados pelas regras impostas pela legislação que esteve vigente por 15 anos.

Marcelo relembra o êxodo de

mais de 300 mil natalenses que optaram por residir em cidades vizinhas, como Parnamirim, São Gonçalo,ExtremozeMacaíba,emvirtude das restrições ao crescimento imobiliário que Natal possui. “Cabe ainda ressaltar a necessidade de estruturaçãodaorla,comimpactosdiretos em uma melhor oferta de serviços, maior atração de turistas e, consequentemente, maior geração de ocupação e renda”, observa.

O presidente da Fecomércio ressalta que a nova legislação permite o desenvolvimento da capital de forma compatível com os desafios de crescimento. “A expectativa é que as legislações complementares sejam finalizadas e aprovadas, permitindo o surgimento de novos equipamentos urbanos para aquecer o mercado e trazer melhorias à cidade, com mais qualidade de vida, emprego e renda”, destaca.

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« ENTREVISTA : CLÁUDIO DALL'ACQUA JR » « EMPRESÁRIO E ENGENHEIRO CIVIL »

ALEX RÉGIS

preendimento?

Dall'Acqua Jr diz que é preciso estar atendo à evolução da tecnologia e às necessidades das futuras gerações O empresário e engenheiro civil Cláudio Dall'Acqua Jr esteve no seminário Motores do Desenvolvimento do Rio Grande do Norte e compartilhou sobre sua experiência em grandes empresas e no desenvolvimento de grandes empreendimentos. Com ampla atuação no desenvolvimento de negócios imobiliários, captação e estruturação de recursos para clientes e também no desenvolvimento e implementação de técnicas e de planejamento, envolvendo adequação das melhores soluções construtivas face à necessidade de fluxos dos clientes, ele ressaltou que para construir a conceituação de um empreendimento é preciso ter a capacidade de associar oportunidades à vocação. “É entender qual o desejo das pessoas, as necessidades e como elas querem viver.

A tecnologia vem nos provocando diariamente na mudança dessa vivência. Essa dinâmica é que provoca o mercado imobiliário”, disse, acrescentando que é preciso estar atendo à evolução da tecnologia e às necessidades das gerações que chegam para oferecer melhor o produto para os clientes e assim entregar empreendimentos de sucesso, sem esquecer que a sustentabilidade deve estar sempre presente na elaboração dos projetos.

Como o senhor tem buscado a inovação nos seus projetos?

Desde os mais antigos que eu eu comecei até hoje e, obviamente, isso é muito dinâmico na me-

Então, essas que falei são as tecnologias que eu chamo de acessórias, porque eu acho que a tecnologia vem desde o primeiro dia da obra. Ela vem, por exemplo, na hora que eu escolho qual é o impermeabilizante que eu vou usar. Hoje, você tem diversos materiais e tecnologias diferentes que são aplicadas na construção. A construção está passando por um processo de industrialização e de busca de novos materiais de acabamentos e que estão sendo dia a dia modificados. Então, eu acho que a gente tem que estar atento desde a necessidade, o desejo do consumidor, as necessidade dos materiais de engenharia e também à necessidade do uso que a gente vai aplicar lá na frente.

“A gente procura a inovação em conjunto com a evolução das tecnologias” dida que se evolui. À medida que o mundo evolui, que as tecnologias evoluem, a gente procura a inovação em conjunto com a evolução das tecnologias. Eu acho que sim, o primeiro grande desafio é estar atento aos mais novos, ao que a nova geração vem buscando e desejando. Os empreendimentos por si só também envelhecem, então a gente precisa realmente ficar atento ao que essa nova geração vem buscando.

O que chama a sua atenção em re-

lação às tecnologias no mercado imobiliário e como elas podem ser aplicadas nos projetos futuros?

Eu acho que a gente tem que estar sempre antenado. Acho que essa é a palavra. Acho que a tecnologia vem para ficar, então, por exemplo, em projetos hoje de segunda moradia é muito comum que se ofereçam serviços de gestão de locação. Esses são serviços que hoje têm plataformas específicas que vêm para auxiliar nas necessidades do proprietá-

rio. O proprietário de segunda moradia ele, no máximo, por estatística, usa o seu imóvel por volta de 40 a 45 vezes no ano, ficando 320 dias sem ser usado. E aí, o que você faz com esses 320 dias que não é usado e o imóvel está parado? Então, você aplica a tecnologia de locação, a tecnologia de serviço de limpeza, a tecnologia de manutenção...

E quanto à aplicabilidade de tecnologias na estrutura do em-

A questão da sustentabilidade nos projetos é um caminho sem volta no mercado imobiliário?

Eu te diria o seguinte, a sustentabilidade como caminho mundial é sem volta. E eu acho que isso não é só de agora. A gente caminha para processos e regulações específicas. Então, hoje a nossa lei ambiental é uma legislação bastante abrangente e ampla. A gente tem visto os órgãos muito atuantes nesse sentido e eu acho que, mais do que os órgãos e do que a legislação, a gente começa a fazer uma população muito sensibilizada com a causa. Uma população que, de fato, não quer desprender o recurso do seu trabalho em um empreendimento que não está contribuindo para a sustentabilidade do local. Então eu vejo a sustentabilidade como uma peça fundamental da engrenagem de qualquer empreendimento imobiliário. Hoje não é possível fazer empreendimento imobiliário dissociado de sustentabilidade.

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Crescimento de empregos na construção indica retomada ALEX RÉGIS

PYPA URBANISMO

2022 fechou com saldo positivo de 4.423 empregos abertos. O primeiro trimestre de 2023 já soma 1.616 A construção civil no Rio Grande do Norte enfrentou uma crise na última década que se refletiu nos postos de trabalho fechados no segmento. De 2013 a 2017, o setor registrou saldo negativo anual no número de empregos, segundo o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), chegando ao pico de -7.287 entre número de contratações e demissões em 2015.

A tendência de melhora se vê nos números atuais. Se em 2022 fechou o ano com saldo positivo de 4.423 postos abertos, o primeiro trimestre de 2023 soma 1.616, correspondendo a um aumento de 15% em relação aos três primeiros meses do ano passado.

O vice-presidente de mercado imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinducson/RN), Francisco Vasconcelos, o Chiquinho da Constel, relata que a expectativa é de maior crescimento neste ano. “A gente acredita que com o retorno do Minha Casa, Minha Vida vai ter uma retomada, com mais obras, mais emprego aqui para o Estado. O panorama do mercado da construção civil é de crescimento”, disse.

Ele relembra que o mercado imobiliário ficou estagnado durante os últimos oito anos, mas a queda de empregos no setor vem de mais tempo. Em 2013, o saldo anual começou a ficar negativo com

Francisco Vasconcelos

-1.141 e seguiu com -3.107 em 2014, alcançando o pico em 2015 com 7.287. No ano seguinte recuou para -6.517, mas permaneceu perdendo postos de trabalho. A partir de 2017 a queda começou a diminuir com -215 e um ano depois o saldo passou a ficar positivo e a construção civil contratou mais do que demitiu. O saldo em 2018 ficou baixo, apenas 3, mas subiu para 800 em 2019, depois 1.135 em 2020, mesmo com a pandemia da covid-19, permanecendo em crescimento em 2021, com 3.722 e tendo o melhor resultado no ano passado, quando o saldo de empregos ficou em 4.423.

“Os empreendedores estão fazendoseusinvestimentos,negociando áreas, terrenos, desenvolvendo projetos. Então, o segundo semestre de 2023 e o ano 2024, deve ser de alavancagem desse mercado fazendoessenúmerodeempregosserbem mais elevado com essa tendência de crescimento”, prevê Chiquinho.

Sérgio Azevedo, presidente do Sinduscon, diz que os empreendedores estão otimistas. “A expectativa das construtoras e incorporadoras, que têm se adaptado às mudanças de comportamento dos consumidores, é de retomada com crescimento sustentável.

O mercado tem investido para atender às novas demandas de imóveis mais espaçosos e com áreas de lazer e de atividades físicas. O novo momento exige também integração do home office ao ambiente de moradia”, destacou.

Em Natal, essa tendência de crescimento está ancorada no novo Plano Diretor. Azevedo reforça que o investidor precisa de segurança jurídica e isso foi conquistado com a atualização do plano.

“Eu acho que o Plano Diretor tem se mostrado eficiente, dados os números da Semurb. Se vai ser sustentável a longuíssimo prazo, eu entendo que não. A gente vai pre-

cisar fazer uma nova revisão futuramente”, pontuou.

O empresário Caio Fernandes também elogiou a mudança na legislação porque disse que traz mais clareza jurídica. “A expectativa é muito boa porque o Plano Diretor traz clareza jurídica, melhorou a questão das áreas de preservação, de ocupação”, disse ele.

Contudo,alertaqueéprecisomelhorar a atuação dos órgãos licenciadores. “Não adianta revisar o Plano Diretor, se os órgãos licenciadores,sejamunicipal,estadualoufederal,nãofizeremsuaparteeagilizarem os processos. A gente precisa de um prazo minimamente rápido. O empresário que vai fazer o investimento, que vai gerar empregos, precisa deumaresposta,umsimouumnão, mas precisa ser dado logo”, alertou.

Emníveldeestado,odiretortécnicodoInstitutodeDesenvolvimento Sustentável e Meio Ambiente (Idema/RN), Werner Farkatt, dis-

se durante o seminário Motores do Desenvolvimento, que a legislação prevê que o tempo de licenciamento seja de seis meses, mas em casos de alta complexidade, pode ser estendido. Além disso, apenas 6 dos 167 municípios potiguares fazem o próprio licenciamento, fato que estaria sobrecarregando o Idema.

“Precisamosdemaismunicípios para que o Idema possa desafogar esses processos. A dificuldade é que maiorpartedosmunicípiosnãotem regramentopróprioenãolicenciam e isso dificulta porque tem que usar o regramento federal, o que interfere em algumas situações por não estarem em consonância com a realidadedoestado",disseodiretor.Mesmo assim, segundo ele, em 2022 foram emitidas 400 licenças por mês.

"Há períodos com maior pico. Obviamente, com algumas aplicações dentro do próprio Idema, conseguimosdarmaistransparênciadeixando as regras muito claras", disse.

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MOTORES DO DESENVOLVIMENTO DO RIO GRANDE DO NORTE MERCADO IMOBILIÁRIO E NOVO PLANO DIRETOR DE NATAL ADRIANO ABREU

Slemenson alerta para as tendências do mercado, em especial no que se refere ao programa de necessidades

senhar o projeto. O programa é um deles, mas ele se abarca desde o negócio imobiliário até a relação com a cidade, passando pelas necessidades do usuário, técnicas, de atendimento à legislação vigente que muda de município para o município. É algo complexo que precisa de muitas cabeças e de muitas especialidades. Hoje, um projeto dessa natureza tem de 25 a 30 especialistas, de especialidades diferentes trabalhando, junto com o arquiteto, junto com o incorporador. E aí tem as especialidades da comercialização, da construção, da operação. Então, de repente, temos 100 especialidades atuando juntas.

O arquiteto e urbanista da PSA Arquitetura, Pablo Slemenson, participou do Motores falando sobre sua experiência no mercado imobiliário de alto padrão. Ele orienta como ao que o cliente deve estar atendo na hora de comprar um apartamento e fala sobre as mudanças e tendências desse mercado, especialmente no que se refere ao programa de necessidades na hora de projetar um empreendimento, que visa os ambientes, a característica de cada área em termos de dimensão, iluminação, disposição.

Como é o trabalho da PSA Arquitetura?

Desde praticamente o começo, nosso trabalho foi focado na alta renda. Começamos tendo muita atuação em edifícios verticais residenciais. Hoje, mais da metade do nosso trabalho é com uso misto, ou seja, é habitação com comércio, com trabalho, com trabalho e comércio e, mais recentemente, estamos trabalhando na área de urbanismo. A gente sempre teve empresas Brasil afora que nos chamaram. Temos projetos em 8...9 estados brasileiros, mas agora é mais sistemático. Eu diria que uma parte significativa do nosso trabalho já não é mais São Paulo, é Brasil.

Quais as expectativas para o mercado de alto luxo?

Diria que a maior característica é que o público aumentou e que novos consumidores entraram nesse segmento de alta renda. Então, na verdade, eu diria que houve uma mudança, mas que a maior mudança é a entrada desses novos consumidores no segmento. E esses consumidores que se habituam a transitar nesse universo de alta renda continuam exigindo boas soluções

Quando o assunto é escolher um apartamento ideal qual a orientação?

« ENTREVISTA : PABLO SLEMENSON » « ARQUITETO E URBANISTA DA PSA ARQUITETURA »

“Diferentes locais têm diferentes programas de necessidades” de programa. Se o carro tem que ser automático, tem que ter um motor poderoso, tem que ter tecnologia, na moradia é um pouco parecido.

São soluções de designer, soluções de tecnologia também.

O que não mudou nesse segmento no consumidor?

Tem coisas que se mantêm. Se você vai comprar um apartamento de 300m² a 700m² no bairro mais caro da cidade, você quer uma planta flexível para poder pôr tudo abaixo e fazer do teu jeito; você quer ter muito bem definida o que é a tua

área íntima, o que é tua área de serviço, o que é tua área social. Então, essa segregação de funções ela é muito importante e você quer ter tudo que tem direito dentro do teu apartamento. Isso a gente chama de programa completo. Essa flexibilidade e o programa completo com segregação de funções é o que um apartamento de alta renda precisa ter. Então isso é uma coisa que se mantém e eu vejo o público muito conservador nesse sentido, mesmo os novos consumidores. Eu vejo também, na medida que a gente trabalha Brasil afora, embora São

Paulo seja uma referência, em cada lugar esse programa é um pouco diferente. Diferentes locais têm diferentes adaptações a um programa de necessidades.

Os desafios na hora de projetar um edifício de alto padrão hoje se devem às novas necessidades dos clientes?

Projetar um edifício, independente do padrão, é como pilotar um avião. Você senta no banco do piloto e vai ter um check-list de 150 itens que tem que considerar na hora de pegar o mouse e começar a de-

Seforumedifícioqueestáemem lançamento,achoqueaprimeiracoisa é escolher muito bem e saber quem é a incorporadora, a construtora e os projetistas. Entender o que essasempresasfizeram,quaissãoas experiências anteriores e qual que é aopiniãodosusuários.Esempreentenderseelessabemfazeraquiloque estão te prometendo. Os materiais devendasãomaravilhosos,masprecisa olhar mais no detalhe para entender o que está comprando. Se for um edifício pronto, eu diria que manutenção, porque uma boa manutençãosignificaumcondomínioativo. A qualidade das áreas comuns, a qualidade dos serviço condominiais que o condomínio te oferece e a vizinhança. Do ponto de vista do negócio,éaliquidez.Seoprédiotem quatroapartamentosàvendaéuma coisa.Seoprédio,quandoliberaum, já tem uma fila de cinco querendo comprar, é bem diferente. Somente depoisdissoeuolhariaoapartamento. Ao leigo, eu digo que, na hora de olhar um apartamento, ele tem que chamar um bom arquiteto de interiores,paraqueesseprofissionalpossa ver qual a capacidade desse imóvel se adequar às suas necessidades e qual a sua capacidade de se adaptar às possibilidades que o apartamentoteoferece.Issonãoéfácil,mas é um fator de sucesso, de felicidade, tanto no bolso, como na vida.

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Entenda o Novo Plano Diretor Cidade tem, agora, apenas duas grandes zonas, extinguindo a Zona de Adensamento Básico A arquiteta e urbanista Sophia Motta diz que a grande mudança do Plano Diretor de 2022 é considerar que a cidade agora tem apenas duas grandes zonas, extinguindo a Zona de Adensa-

mento Básico que existia anteriormente. “Por outro lado, considera-se Zona de Proteção Ambiental a área na qual as características do meio físico e biótico restringem o uso e a ocupação, visando a proteção, manutenção e recuperação dos aspectos ambientais, ecológicos, paisagísticos, históricos, arqueológicos, turísticos, culturais, arquitetônicos e científicos”, explica.

O Plano Diretor é um instrumento de planejamento urbano que tem como objetivo orientar o desenvolvimento físico, territorial e socioeconômico dos

municípios. Ele estabelece diretrizes para a ocupação do solo urbano, define as normas e regras para uso da propriedade imobiliária, assim como as áreas destinadas às atividades urbanas (comércio, indústria, habitação) e rurais (agricultura).

Esse regramento também contempla questões ambientais, sociais e culturais relacionadas ao uso do espaço urbano. Sua elaboração é obrigatória por lei para todos os municípios brasileiros com mais de 20 mil habitantes ou aqueles integrantes de regiões metropolitanas ou aglo-

merados urbanos. Ele deve ser revisado periodicamente pelos gestores públicos em conjunto com a população local visando sempre adequá-lo às necessidades atuais da cidade.

No entanto, Sophia Motta ressalta que há algumas coisas que não cabem ao Plano Diretor. “Não é responsável pelo licenciamento ou autorização de construções. Embora possa definir as regras sobre as condições urbanísticas das edificações, cabe às prefeituras realizar a análise dos projetos arquitetônicos para concessão da li-

cença”, explica.

Sendo um instrumento voltado ao ordenamento territorial, o Plano Diretor nem sempre considera fatores econômicos, ambientais ou sociais na mesma extensão, sendo necessário dialogar com órgãos competentes quando se busca um olhar mais amplo sobre tais questões. “Em resumo, o Plano Diretor não é capaz de resolver todas as questões relacionadas ao ambiente urbano por si só, mas auxilia na tomada de decisões das políticas públicas afins”, destaca Sophia Motta.

30 metros.

preservar as características cênico-paisagísticas da região.

VEJA O QUE MUDOU COM O NOVO PLANO DIRETOR Macrozoneamento A primeira mudança com a atualização do novo Plano Diretor de Natal (PDN) é que deixou de ter uma zona de adensamento básico e passou a ter o território municipal dividido em duas macrozonas: Zona Adensável (ZAd) e Zona de Proteção Ambiental (ZPA). A Zona Adensável tem condições do meio físico, disponibilidade de infraestrutura e de acessibilidade às edificações e ao espaço público. É onde efetivamente a população mora. A necessidade de diversificação de uso que possibilitem um adensamento maior do que aquele, correspondente aos parâmetros básicos de coeficiente de aproveitamento. Já as ZPAs são áreas específicas de proteção com limitações de uso e de ocupação através de regulamentação própria.

Via Costeira Flexibilidade de uso. Até 2021 só era permitido realizar na

Via Costeira empreendimentos voltados para o turismo e lazer: hotel, restaurante, boates.

Agora, com o novo PDN é permitido o uso residencial multifamiliar, ou seja, condomínios. Porém, atenção: desde que tenha outro uso diferente do residencial, como

uma conveniência, e que ofereça acesso público à praia.

Redinha No bairro da Redinha só se permitia edificar até 7,5 metros de gabarito. No novo Plano Diretor é possível verticalizar na Redinha com prédios de até

Área não edificante Onde havia uma área não edificante no bairro de Ponta Negra agora pode receber edificações até a altura da calçada da Avenida Roberto Freire, não deixando de

Praia do meio Agora são permitidas construções de até 7,5 metros de altura, desde que seja evitado o sombreamento da praia.

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MOTORES DO DESENVOLVIMENTO DO RIO GRANDE DO NORTE MERCADO IMOBILIÁRIO E NOVO PLANO DIRETOR DE NATAL Potencial Construtivo >> É a capacidade do terreno de receber a edificação. Há uma mudança no PDN atual, que antes era definido apenas a partir de bairros e agora pode ser calculado a partir das estruturas das Bacias de Esgotamentos Sanitários e dos Eixos de Mobilidade (ruas com maior movimentação). >> No novo PDN, há um cruzamento de dados entre as Bacias de Esgotamento Sanitário (BES), os bairros e os Eixos Estruturantes. O Potencial Construtivo é calculado a partir do Coeficiente de Aproveitamento que, em Natal, varia entre 1,0 (Coeficiente de Aproveitamento Básico) a 5,0 (máximo). Para saber o PC, deve-se multiplicar a área total do lote pelo Coeficiente de Aproveitamento (CA).

alvos de políticas especiais e uso e ocupação do solo.

Transferência de Potencial Construtivo (TPC)

>> As Bacias de Esgotamento Sanitário configuram unidades territoriais utilizadas para cálculos de estimativa e previsão de demanda dos serviços de esgotamento sanitário. Ela define o coeficiente de Aproveitamento máximo admissível para cada lote em função de cálculos de estimativa e previsão de demanda dos serviços de esgotamento sanitário. >> Os bairros são unidades territoriais de planejamento urbano, definidos a partir da divisão administrativa da cidade, representando referenciais conhecidos pela população. O coeficiente de aproveitamento definido para cada bairro estará vinculado à capacidade de infraestrutura e das bacias de esgotamento sanitário relacionadas. >> Os eixos estruturantes indicam vias que, por serem dotadas de infraestrutura de maior capacidade, em especial

O proprietário de lotes compreendidos nas ZPAs pode usar ou comercializar o potencial construtivo em outras áreas da cidade, desde que sejam conservados e preservados os atributos ambientais.

PYPA URBANISMO

de mobilidade urbana, são alvo de políticas especiais de uso e ocupação do solo. A depender da relação da quadra com o Eixo Estruturante, haverá um acréscimo percentual no Coeficiente de Aproveitamento, desde que não ultrapasse o máximo estipulado para o município.

Gabarito Máximo No Plano Diretor anterior era definido que o gabarito máximo para toda a cidade seria de 65 (sessenta e cinco) metros e de 90 (noventa) metros para zonas

classificadas como adensáveis.

Com a mudança, o gabarito máximo de toda a cidade passa a ser de 140 (cento e quarenta) metros, exceto para Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AEIT).

Paisagens preservadas As Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico visam proteger o valor cênico paisagístico, assegurar condições de bem-estar, garantir a acessibilidade e a qualidade de vida e o equilíbrio climático da cidade e fortalecer

a atividade turística. Estas áreas estão sujeitas a um controle de gabarito específico para cada zona. Compreendem a orla marítima, a margem esquerda do Rio Potengi, as Zonas de Proteção Ambiental (ZPAs) e os topos e suas adjacências do Cordão Dunar dos Bairros Guarapes e Felipe Camarão, no limite de suas poligonais.

Eixos de mobilidade Vias que possuem maior infraestrutura, em especial de mobilidade urbana, tornam-se

Projeto Urbano Local (PUL) Projetos que visam promover ordenamento e reestruturação urbana com a finalidade de alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais, valorização ambiental, garantir a acessibilidade, promover melhorias urbanas, incentivar a função socioambiental da propriedade, promover a justiça social, gerar habitabilidade digna, preservar valores históricoculturais, cênico-paisagísticos e ambientais significativos para o patrimônio da cidade, promover a adequação viária, produção ou melhoramentos na infraestrutura, nos equipamentos coletivos e nos espaços públicos.