Existe-t-il un âge idéal pour commencer?
P4
Co-investir: une bonne idée?
P12
L’INVESTISSEUR EN IMMOBILIER
Trois petits studios ou une grande maison?
P22
Entrepôts urbains: le nouvel eldorado?
P44
PHASE 1
70% vendu
Investir aux portes de Bruxelles
PHASE 2
Bientôt en vente
Au bord de la Woluwe, à 200 m de la Région bruxelloise, s’élève Wol-U, un tout nouveau quartier résidentiel avec appartements, commerces et pas moins de 20.000 m² d’espaces verts.
Situation très pratique à proximité des voies d’accès
Proche de nombreux employeurs et de l’hôpital St. Luc
Mélange d’appartements de 1/2/3/4 chambres
Environnement verdoyant (20 000 m²) sur le site
Sélection d’unités adaptées aux investisseurs
Inscrivez-vous à la soirée des investisseurs ici ou contactez-nous via
0477
61 11 - wol-u.be
Faibles consommations grâce à la performance énergétique exemplaire
Fiscalité avantageuse par rapport à la Région bruxelloise
Localisation sujette à plus-value
TVA de 6 % possible
ÉDITO
L’immobilier demeure pour de nombreux Belges l’un des moyens les plus sûrs de constituer et transmettre un patrimoine. Dans des périodes plus complexes, réussir ses investissements nécessite plus que jamais une vision claire, des connaissances approfondies et une stratégie bien pensée.
Le marché immobilier évolue rapidement. Le travail flexible, une demande résidentielle qui change et un marché locatif en pleine expansion réécrivent les règles du jeu. Alors que la règle d’or était “emplacement, emplacement, emplacement”, les investisseurs prennent désormais en compte les performances énergétiques, les profils des locataires, le potentiel de rénovation et l’optimisation fiscale. La hausse des taux d’intérêt ainsi que des conditions de crédit plus strictes compliquent les choix… mais ouvrent aussi de nouveaux horizons.
Certains investisseurs choisissent de commencer tôt et de construire un portefeuille progressivement. D’autres se lancent plus tard, par exemple dans le cadre de leur planification successorale. Quant à ceux qui souhaitent débuter modestement, ils peuvent co-investir, ou s’engager en se tournant vers des fonds ou le crowdfunding.
Qu’il s’agisse d’un premier appartement, d’un logement étudiant, d’un bien immobilier de soins ou d’un investissement commercial, disposer d’informations fiables est crucial pour faire les bons choix. Ce guide vous offre des conseils pratiques, des analyses approfondies et des stratégies inspirantes afin d’optimiser votre plan immobilier à long terme.
Bonne lecture, L’équipe INVEST.IMMO 14 29
STRATÉGIE
04 Existe-t-il un âge idéal pour commencer à investir dans l’immobilier?
08 Premiers pas dans l’immobilier: conseils pour les débutants
10 5 conseils essentiels pour les investisseurs immobiliers débutants
12 Co-investir dans l’immobilier: une bonne idée?
14 Ce que les investisseurs immobiliers peuvent apprendre de la Bourse
16 De Bruxelles à la côte: voici où se trouvent les opportunités immobilières
20 Quelle stratégie vous convient le mieux?
RENDEMENT
22 “Je préfère trois petits studios à une grande maison”
26 Les investisseurs avertis connaissent ces atouts fiscaux
RÉNOVATION
28 Assouplissement de l’obligation de rénovation: une chance pour les investisseurs
32 Checklist: quand faire appel à un entrepreneur professionnel
TENDANCE
36 Nouvelles tendances résidentielles: des opportunités pour les investisseurs immobiliers
40 Du co-housing à l’immobilier de soins: où trouver les investissements les plus rentables?
B2B
44 Petits entrepôts urbains: le nouvel eldorado?
47 3 exemples de réponse aux nouveaux besoins de l’immobilier logistique
Damien Marichal
Michel Maus
Karolien Vlassenroot Johan Krijgsman
Existe-t-il un âge idéal pour commencer à investir dans l’immobilier?
L’immobilier demeure pour de nombreux Belges le moyen par excellence de se constituer un patrimoine et de le transmettre à la génération suivante. La grande question reste néanmoins de savoir quand il convient de se lancer: plus jeune, avec moins de moyens mais un horizon plus long, ou à un âge plus avancé, avec davantage de capital mais moins de temps devant soi? Deux experts et deux investisseurs partagent leurs conseils et expériences.
Investir
plus jeune dans l’immobilier
Pourquoi commencer tôt est avantageux
“Plus tôt vous commencez à investir dans l’immobilier, mieux c’est”, déclare Louis De Rycke, Senior Financial Planner chez Pareto. L’immobilier est historiquement résistant à l’inflation, car la demande de logements perdure. Ceux qui commencent jeunes peuvent contracter un prêt à plus long terme. “Vous fixez vos remboursements sur 20 à 25 ans. Au début, cela semble lourd, mais une décennie plus tard, vous ne le ressentez presque plus. Et entre-temps, les revenus locatifs ont augmenté avec l’indice.”
Tim Leysen, professeur en immobilier à la haute école Odisee et conseiller immobilier chez ABN AMRO MeesPierson, confirme, mais avec une nuance: “Dans les centres-villes, on observe aujourd’hui des rendements bruts de 3,5 à 4,5% sur l’immobilier résidentiel. Ce n’est pas spectaculaire comparé aux taux d’intérêt actuels. Dès lors, une personne plus jeune doit peser le pour et le contre: dois-je placer mon argent dans l’immobilier, ou choisir des investissements alternatifs avec un rendement comparable mais une liquidité plus élevée?”
Effet de levier
Pour ceux qui n’ont pas encore de patrimoine, l’immobilier est une bonne façon de s’en constituer un par le biais de l’endettement. Un jeune avec 50.000 euros
d’économies ne peut pas composer un portefeuille d’actions de 200.000 euros. L’immobilier permet cela, grâce aux prêts hypothécaires. Cet effet de levier est un atout majeur.
Louis De Rycke donne un exemple simple: un appartement de 100.000 euros qui rapporte 3.000 euros de loyer par an et prend 3.000 euros de valeur chaque année.
“Les jeunes doivent peser le pour et le contre entre placer leur argent dans l’immobilier et opter pour des investissements alternatifs avec un rendement comparable mais une liquidité plus élevée.”
Tim Leysen, professeur en immobilier à la haute école Odisee et conseiller immobilier chez ABN AMRO MeesPierson
“Avec un prêt pour la moitié du montant et un taux d’intérêt de 3,5%, vous conservez un bénéfice net moindre, mais sur votre propre apport de 50.000 euros. En pourcentage, votre rendement est donc plus élevé que dans un scénario purement mobilier.”
“Beaucoup de jeunes investisseurs constatent que le loyer rembourse surtout la composante intérêts et une petite partie du capital”, tempère Tim Leysen. “Le véritable patrimoine se construit lentement, au fil des années. L’immobilier n’est pas un sprint, mais un marathon.” Louis De Rycke acquiesce: “Un investissement immobilier se fait sur le long terme. Les gains à court terme sont des coups de chance.”
L’exemple du trentenaire
Âgé de 51 ans, Kasper D’hondt – il s’agit d’un pseudonyme – a commencé à investir dans l’immobilier dans sa trentaine, après la donation d’une société patrimoniale. “J’ai alors vendu quelques biens qui avaient perdu leur rendement et réinvesti le produit dans des appartements à Bruxelles et Hal. J’ai également emprunté en partie pour étendre mon portefeuille.”
Aujourd’hui, il possède une vingtaine d’appartements. Il en voit les avantages mais insiste sur les pièges: “Après l’achat, il y a toujours des coûts imprévus, des périodes de vacance ou des défauts. Vous devez tenir compte des moments où un appartement ne rapporte rien.”
Aurait-il préféré se lancer plus tôt? “Je suis un peu tombé dedans, donc je ne me suis jamais posé la question. Mais quelqu’un de jeune qui a déjà un pécule peut certainement commencer, avec ou sans l’aide d’une banque. Mon conseil? Faire preuve de bon sens, bien s’informer, et surtout s’entourer de partenaires fiables qui vous aident à éviter les écueils.”
Localisation, locataire, acheteur
Selon les experts, trois facteurs sont cruciaux pour les jeunes investisseurs: la localisation, le locataire et l’acheteur. “Beaucoup de jeunes investisseurs achètent près de chez eux”, note Louis De Rycke. “Cela semble plus rassurant, mais votre locataire sera généralement quelqu’un du quartier qui voudra acheter lui-même plus tard. Dans les grandes villes comme Gand, Anvers et Bruxelles, il y a un public locatif et un public acheteur nettement plus larges.”
Le label énergétique est un autre piège important. “Un prix d’achat bas est souvent lié à un mauvais certificat énergétique, ou PEB”, prévient Louis De Rycke. “Cela signifie des coûts de rénovation plus élevés et un
accès plus difficile au financement bancaire.”
Tim Leysen embraie: “Il est possible que l’indexation des loyers soit à nouveau limitée à l’avenir si votre bien ne répond pas aux exigences minimales du PEB. Tenez toujours compte d’un budget de rénovation dans votre calcul de rendement. Et prêtez attention aux réformes fiscales possibles: une augmentation de l’impôt sur les revenus locatifs est à l’ordre du jour politique depuis des années et peut réduire le rendement net.”
EN RÉSUMÉ POUR LES JEUNES INVESTISSEURS:
+ résistance à l’inflation longue durée de remboursement effet de levier loyers indexés
- faible liquidité risque de mauvaise localisation piège du certificat énergétique (PEB)
© Pieter Van Eenoge
Investir dans l’immobilier à un âge plus avancé
“Je vois souvent des investisseurs plus âgés qui n’ont pas envie de suivre des locataires mois après mois ou de s’occuper des réparations. Nous leur conseillons d’opter pour des projets avec garantie locative.”
Louis De Rycke, Senior Financial Planner chez Pareto
Pourquoi commencer juste avant ou après la retraite peut être avantageux
Pour ceux qui commencent à investir dans l’immobilier à 50 ou 60 ans, la stratégie est différente. “À cet âge, les gens n’achètent généralement pas tant pour eux-mêmes que pour leurs enfants ou petits-enfants”, éclaire Louis De Rycke.
L’immobilier est donc envisagé ici comme un instrument de planification successorale. “Dans ce cas, un achat scindé peut être très intéressant: les parents achètent l’usufruit et les enfants la nuepropriété, souvent financée par une donation des parents (enregistrée avec un droit de donation de 3% ou non enregistrée, à condition que le donateur vive encore cinq ans, NDLR).”
Assurance solde restant dû
Louis De Rycke conseille par ailleurs aux personnes plus âgées de contracter un prêt hypothécaire sans assurance solde restant dû. Et pas seulement parce qu’elle est beaucoup plus chère au-delà de 50 ans. En effet, un prêt hypothécaire crée un passif dans la succession. “Supposons que quelqu’un décède alors qu’il lui reste une dette: cette dette réduit la masse successorale imposable.”
En revanche, “sans assurance solde restant dû, le prêt continue d’exister. Les héritiers héritent du bien avec le prêt, tandis que les revenus locatifs couvrent tout ou partie des remboursements. Ainsi, les héritiers n’ont la plupart du temps pas besoin de vendre immédiatement pour payer les droits
©
Pieter
Van Eenoge
de succession, et vous évitez une vente forcée avec un gain inférieur.”
Stabilité plutôt que rendement
Pour nombre d’investisseurs plus âgés, c’est moins une question de rendement maximal que de sécurité et de tranquillité. “Je vois souvent des clients qui n’ont pas envie de suivre des locataires mois après mois ou de s’occuper des réparations”, indique Louis De Rycke. “Nous leur conseillons alors d’opter pour des projets avec garantie locative, par exemple via des agences de location sociale ou des complexes de chambres d’étudiants loués par des universités pour 25 ans.”
Les nouvelles constructions ont ici la préférence, car les bâtiments plus anciens peuvent nécessiter des investissements lourds au bout de 15 à 20 ans. “Les nouvelles constructions répondent déjà aux normes énergétiques pour 2040, ce qui réduit les risques fiscaux futurs.”
Commencer autour de 70 ans?
C’est possible
Investir après 65 ans? Selon Louis De Rycke, c’est tout à fait possible. “L’espérance de vie moyenne est d’environ 85 ans!” Prenez Nestor Vandaelen, âgé de 70 ans (ici aussi, un pseudonyme), qui n’a commencé à investir dans l’immobilier que trois ans auparavant. Il a choisi d’éviter les “pierres” classiques: “Les maisons sont des problèmes”, estime-t-il. “J’ai vu chez un ami à quel point les locataires peuvent causer des soucis
– des problèmes d’humidité aux amendes. Je voulais m’épargner cela.”
La voie royale, pour un profil comme le sien, pourrait être d’investir dans l’immobilier par le biais de projets de co-investissement, en passant par une plateforme numérique de crowdfunding belge. “L’avantage est clair: pas de locataires en retard de paiement, pas d’entretien”, conclut Louis De Rycke. “Vous le faites selon votre profil – défensif ou un peu plus risqué – et votre argent travaille directement. Ce n’est pas une solution-miracle, car vous avez moins de contrôle et parfois une visibilité limitée sur les dossiers. Mais le rendement est souvent supérieur à celui que vous obtenez avec une banque.”
EN RÉSUMÉ POUR LES INVESTISSEURS PLUS ÂGÉS:
+ avantage fiscal en matière de succession source de revenus stable possibilité de garantie locative
- horizon plus court effet de levier réduit rendements inférieurs par rapport aux jeunes débutants
QUAND COMMENCER À INVESTIR
DANS L’IMMOBILIER?
Répondre à cette question exige un minimum de nuance.
• Commencer tôt est généralement avantageux, car vous pouvez profiter plus longtemps de l’effet de levier, de l’augmentation des revenus locatifs et de la résistance à l’inflation de l’immobilier.
• Commencer plus tard est également possible, à condition d’adopter une autre stratégie: se concentrer davantage sur la stabilité, l’optimisation fiscale et la planification successorale.
Premiers pas dans l’immobilier: conseils pour les débutants
Un premier investissement immobilier peut apporter davantage d’enseignements que de revenus. Mais chaque étape représente une expérience précieuse pour le futur. Demi De la Ruelle et Tom De Donder racontent comment leur entrée sur le marché immobilier a été semée d’embûches, et partagent les leçons qu’ils en ont tirées.
Pour Demi De la Ruelle, les premiers pas dans l’immobilier ont constitué un vrai défi. Tout juste diplômée, elle avait trois mois de salaire en poche. Sur les conseils de son père, elle a acheté, avec ces moyens limités et un prêt, un appartement à Malines, juste à côté de la gare. Un début rêvé, semblait-il.
La réalité s’est révélée plus complexe. Parce qu’elle a inscrit l’appartement comme résidence principale, elle a reçu par la suite un redressement fiscal. “C’était inattendu, mais en même temps, cette leçon m’aide aujourd’hui à conseiller les autres.”
Les charges communes grignotent discrètement les bénéfices
La copropriété a également apporté son lot de soucis inattendus. L’immeuble disposait d’un chauffage commun. Pendant la crise énergétique, les surcoûts ont atteint 800 euros par mois, non répercutables sur le locataire. “C’était la deuxième leçon: toujours bien examiner les charges communes, car elles peuvent complètement grignoter votre rendement.”
Au bout de quatre ans, elle a vendu l’appartement pour 235.000 euros. Grâce au produit de la vente et au fait que le loyer couvrait ses mensualités de prêt, elle a réalisé un rendement positif. Mais elle avait de nouveau sous-estimé le risque: en vendant dans les cinq ans, elle aurait pu être soumise à une éventuelle taxe sur la plus-value. Heureusement, elle n’y était finalement pas assujettie.
“On commet certes des erreurs, mais même ainsi, on obtient un rendement.”
Demi De la Ruelle, coach immobilière chez Nest
“En y repensant, j’ai beaucoup appris de cette première expérience”, déclare Demi, à présent coach immobilière chez Nest. “Ces expériences me servent aujourd’hui à éviter les faux pas à mes propres clients.” La plus grande leçon après ces années d’expérience sur le terrain? “Osez vous jeter à l’eau. Je n’y connaissais rien, mais je l’ai fait quand même. On commet certes des erreurs, mais même ainsi, on obtient un rendement. L’immobilier demeure un investissement sûr, à condition d’apprendre de ses erreurs.”
Un appartement acheté en deux heures
Alors que Demi, en tant qu’investisseuse débutante, a été prise au piège du cadre fiscal et financier, Tom De Donder s’est laissé emporter par une impulsion. Voici un
an, il a réalisé son premier investissement: un appartement à Anvers.
La décision a été prise rapidement. Trop rapidement. “Je suis aussi syndic dans cet immeuble. La propriétaire de l’appartement m’a appelé pour me dire qu’elle allait vendre et avait besoin d’informations. Je lui ai donné les renseignements demandés, j’ai raccroché et j’ai commencé à réfléchir: pourrais-je être moi-même intéressé? Deux heures plus tard, j’ai pris ma décision et je l’ai rappelée.”
À part une nouvelle chaudière à gaz et un réfrigérateur, son investissement se déroule jusqu’à présent sans problème. Le locataire ne pose pas plus de soucis. Mais décider trop vite reste pour Tom une leçon: “La prochaine fois, je laisserai décanter, je prendrai le temps de réaliser des calculs approfondis et de demander conseil.”
CE QUE VOUS FERIEZ MIEUX DE VÉRIFIER
Les investisseurs débutants dans l’immobilier commettent souvent les mêmes erreurs, constate Bart van Opstal, notaire et porte-parole de Notaire.be. “Généralement, ils se focalisent sur le rendement brut plutôt que sur le rendement net. Un appartement neuf peut vous coûter 300.000 euros. Un appartement existant dans un immeuble ancien peut être déniché pour 200.000 euros. Sur le papier, ce dernier semble plus attrayant… jusqu’à ce que surviennent les coûts imprévus: un toit à rénover, un ascenseur à remplacer, etc. Ces décisions sont prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Vos revenus locatifs peuvent être en grande partie absorbés par ces dépenses.”
C’est pourquoi Bart van Opstal recommande de toujours garder un œil sur le coût à long terme.
“Les constructions neuves offrent une garantie de 10 ans contre les défauts de construction majeurs. Cela apporte une vraie tranquillité
d’esprit. Pour les bâtiments plus anciens, il faut être beaucoup plus critique quant au dossier technique et énergétique. Les bâtiments sans certificat de performance énergétique valide sont encore plus risqués: évitez-les, ou formulez au moins une réserve forte dans le compromis.”
Les acheteurs ne sont pas toujours bien informés des règles fiscales. “Un exemple? Depuis la suppression du bonus logement, vous ne pouvez plus déduire fiscalement les intérêts d’un prêt pour un bien d’investissement. Cela rend les crédits plus chers, ce qui est fréquemment oublié dans la pratique. Le point positif est qu’il existe parfois un avantage TVA de 6% pour les constructions neuves au lieu de 21%, à condition de louer pendant au moins 15 ans.”
Un dernier conseil? “Faites toujours relire le compromis par un notaire. Cela peut vous épargner des frais et problèmes inattendus.”
5 conseils essentiels pour les investisseurs immobiliers débutants
Investir dans l’immobilier peut sembler simple: vous achetez un bien, le louez et profitez des revenus. Geoffrey Giët, membre du groupe de pilotage de CIB Vlaanderen pour la location et la gestion immobilière, insiste néanmoins sur la complexité du processus.
1. Choisissez le bon type de bien
“Les appartements de deux chambres, les maisons mitoyennes et les maisons jumelées conviennent très bien au marché locatif. Ils attirent un large public, des jeunes familles aux célibataires et aux couples.” Les biens atypiques, comme les lofts, ont un public locataire plus restreint, tandis que les villas offrent fréquemment un rendement plus faible pour des coûts d’entretien plus élevés.
2. La conformité et les inspections sont cruciales
Un certificat de conformité indique si un bien respecte les normes locatives actuelles, telles que la sécurité incendie, l’isolation, l’électricité et la ventilation. S’il n’est pas conforme, il ne peut être loué. Geoffrey Giët conseille aux investisseurs de toujours demander ce certificat auprès des communes et de le vérifier minutieusement. “Il s’agit aussi d’éviter les amendes, les problèmes juridiques, voire le remboursement des loyers en cas d’infraction.”
Les néo-investisseurs devraient également se préoccuper entre autres du certificat de performance énergétique (PEB), de l’inspection électrique et, obligatoire depuis peu, du certificat d’amiante.
3. Les vices cachés demeurent problématiques
Des voûtes endommagées, de mauvaises canalisations ou des remontées d’humidité ne se révèlent souvent qu’après l’achat. Les inspections sont certes utiles, mais elles ne sauraient tout détecter. Il est donc conseillé de prévoir une réserve pour les coûts imprévus et d’examiner de manière critique l’état du bâtiment et des installations.
4. Trouvez le “juste prix” pour le loyer
“Déterminer un loyer réaliste n’est pas simple. Si le prix est trop élevé, les locataires potentiels se désisteront ou ceux qui ont signé résilieront leur contrat prématurément. Si le prix est trop bas, vous obtenez davantage de candidats, mais vous risquez de perdre des revenus et d’attirer un public qui ne correspond pas au bien.”
Selon Geoffrey Giët, la valeur locative se vérifie en comparant les données du marché, les biens de référence et les transactions locatives dans les environs. “Les particuliers n’ont accès à ce type d’informations détaillées que par l’intermédiaire d’un partenaire professionnel. Un agent immobilier ou un gestionnaire qui peut estimer objectivement la valeur du marché grâce à une large base de données de transactions locatives.”
5. Calculez le rendement brut
Pour les investisseurs, un rendement réaliste est crucial. “Si un loyer s’élève à 1.000 euros, par exemple, cela devrait correspondre à un rendement brut de 2,5 à 3% par rapport au prix d’achat.” Cela aide à évaluer si un investissement est financièrement intéressant.
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Confier son bien à TRIOR, c’est à la fois bénéficier de la force d’un réseau intégré, de la proximité d’une agence locale, et de l’efficacité d’un agent dédié.
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Co-investir dans l’immobilier: une bonne idée?
Les prix de l’immobilier augmentent, les taux d’intérêt ont flambé et les banques appliquent des conditions de crédit plus strictes. Pour beaucoup, il devient plus difficile de financer seul un bien immobilier. L’idée d’investir collectivement dans l’immobilier gagne donc du terrain. Quelles sont les conditions d’un co-investissement réussi? Les réponses des experts Edgar Warmoes (Immotokens) et Jeroen Verstuyft (Look&Fin).
Trois façons de co-investir
Pour co-investir dans l’immobilier, vous pouvez tout d’abord créer une structure juridique avec d’autres personnes, par exemple une société immobilière (lire l’encadré ) ou une autre forme de société, afin d’acheter et de gérer ensemble une propriété.
Une deuxième possibilité est de s’engager dans des projets immobiliers spécifiques par le biais de plateformes numériques afin de devenir copropriétaire d’un bien.
Enfin, si vous préférez ne pas investir directement dans la pierre, les plateformes de crowdfunding et les fonds immobiliers vous permettent de profiter du marché immobilier sans avoir à gérer vous-même un bien. Via le crowdfunding, vous prêtez en fait du capital à un promoteur immobilier qui vous verse un certain intérêt en retour. Les fonds d’investissement utilisent l’argent investi pour acheter, gérer et louer des biens immobiliers au nom de tous les participants – cela peut aller de bureaux et de magasins à des logements et des centres logistiques.
Pourquoi investir à plusieurs dans l’immobilier?
Edgar Warmoes (fondateur d’Immotokens):
“Le plus grand obstacle aujourd’hui pour investir dans l’immobilier est le prix d’entrée élevé. Autrefois, vous pouviez rembourser votre prêt avec les revenus locatifs, mais les charges d’intérêt sont désormais si lourdes
“Le plus grand défi n’est pas financier, mais humain: que faire si vous êtes en désaccord avec vos co-investisseurs?”
Edgar Warmoes, fondateur d’Immotokens
“Chez nous, il ne s’agit pas de copropriété classique mais d’investir ensemble dans un projet immobilier par l’intermédiaire du crowdfunding.”
Jeroen Verstuyft, Head of Lending chez Look&Fin
que cela n’est plus possible. En co-investissant, vous pouvez vous lancer avec plusieurs personnes, moyennant un montant plus faible par personne – par exemple 50.000 euros –, et percevoir immédiatement une partie des revenus locatifs. Cela rend l’immobilier plus accessible à ceux qui ne peuvent pas acheter immédiatement un bien complet.”
Comment acheter concrètement un bien à plusieurs?
Edgar Warmoes: “Plusieurs structures sont envisageables pour cela. Pour les grands projets – pensez à un centre commercial ou à un projet de cohabitation de plusieurs millions d’euros –, vous travaillez généralement avec une société. Pour les projets plus petits comme une maison résidentielle, une société immobilière est intéressante. Cette forme de collaboration juridique flexible nécessite peu d’administratif, il suffit d’un compte commun, et tout le monde est copropriétaire. On peut également citer les plateformes numériques de cofinancement grâce auxquelles vous pouvez vous lancer avec un très petit montant.”
Jeroen Verstuyft (Head of Lending chez Look&Fin): “Chez nous, il ne s’agit pas de copropriété classique mais d’investir ensemble dans un projet immobilier par l’intermédiaire du crowdfunding. En échange de leur argent, les investisseurs sont récompensés par un rendement fixe, tandis que l’avantage pour le promoteur, la PME ou l’ utilisateur du bien immobilier est un accès rapide à un large réseau d’investisseurs. Nous travaillons avec un SPV, un special purpose vehicle, pour délimiter nos projets.”
Quels sont les pièges à éviter?
Edgar Warmoes: “Le plus grand défi n’est pas financier, mais humain: que faire si vous êtes en désaccord avec vos co-investisseurs? Des discussions peuvent rapidement surgir autour de la vente, de la rénovation ou de coûts
majeurs. Sans accords clairs, vous risquez de connaître des conflits. Il est donc crucial de tout fixer à l’avance dans un contrat: qui décide quoi, comment les coûts sont répartis, et ce qui se passe si l’un des co-investisseurs souhaite se retirer. Il est préférable de faire appel à l’expertise d’un juriste ou d’un avocat.”
Comment régler au mieux les accords du point de vue juridique?
Edgar Warmoes: “Dans une société immobilière, vous pouvez définir très précisément comment les décisions sont prises. Vous travaillez la plupart du temps avec des majorités: une petite majorité pour les petits coûts, une majorité plus grande pour les décisions d’envergure, comme un changement d’affectation ou une vente. Cela évite les blocages.”
Le co-investissement est-il la solution idéale pour ceux qui trouvent l’immobilier trop cher?
Edgar Warmoes: “Pas tout à fait. Dans la pratique, nous voyons que c’est surtout un marché de niche. Les personnes fortunées préfèrent acheter seules, alors que les personnes moins dotées attendent de pouvoir faire un achat complet elles-mêmes. Pourtant, nous constatons un intérêt croissant des investisseurs professionnels pour les projets plus importants, comme un projet de cohabitation de 2 à 3 millions d’euros – où le montant d’entrée par personne est certes élevé, mais où le rendement potentiel est aussi plus grand.”
COMMENT FONCTIONNE UNE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE?
› Une société immobilière est une structure sans personnalité juridique, dans laquelle des personnes regroupent leurs moyens financiers pour acheter et gérer ensemble un bien. Si un bien immobilier est apporté lors de la création d’une société immobilière, un acte notarié est obligatoire.
› Le contrat précise qui sont les associés, quelles sont leurs contributions (argent, immobilier, travail), comment sont répartis les bénéfices et les coûts, et qui agit en tant que gérant.
Ce que les investisseurs immobiliers peuvent apprendre de la Bourse
Damien Marichal, gestionnaire de patrimoine chez Degroof Petercam Asset Management (DPAM), éclaire les points communs et les points de divergence entre l’immobilier et la Bourse.
Quels principes boursiers sont aussi applicables à l’immobilier d’investissement?
“On n’achète pas une action simplement parce qu’elle est bon marché: la qualité est absolument cruciale. Cela vaut pour l’immobilier: le bâtiment, l’emplacement, le niveau énergétique et surtout le locataire sont déterminants. Un locataire qui paie un loyer supérieur à ses moyens posera rapidement des problèmes. Tout comme vous examinez le management pour les actions, vous devez évaluer la ‘personne derrière le contrat’ dans l’immobilier. Une vision à long terme et la diversification sont tout aussi essentielles.”
Est-il possible de vraiment diversifier avec de l’immobilier physique?
“Diversifier sur plusieurs régions et types d’actifs nécessite de gros budgets et des connaissances, alors que vous pouvez répartir les risques en Bourse dès 100 euros. En Bourse, il est préférable de ne jamais tout miser sur une seule action ou un seul
secteur. Dans l’immobilier, on observe souvent le contraire: un seul appartement à un seul endroit avec un seul locataire. Une meilleure idée serait de combiner du résidentiel dans la ville A avec de la logistique dans la région B, de l’immobilier de santé dans la région C, etc.”
Voyez-vous aussi une différence essentielle entre ces deux domaines?
“La structure des coûts. Pour l’immobilier d’investissement, vous payez des dizaines de milliers d’euros en frais et droits d’enregistrement, alors que vous ouvrez un portefeuille d’actions pour une fraction de ce montant. Gérer efficacement un bien immobilier physique demande également du travail et de l’expertise, tandis que les sociétés immobilières cotées en Bourse sont dirigées professionnellement avec des ratios de coûts bas grâce aux économies d’échelle. Les risques politiques, tels que la nouvelle législation sur les loyers ou la réglementation de la construction, ne sont pas facilement transposables.”
L’immobilier est-il vraiment plus sûr que la Bourse?
“Cela semble plus sûr parce que vous ne voyez pas la valeur fluctuer à chaque minute. Nous entretenons fréquemment un lien émotionnel avec un bâtiment, mais cela peut rendre nos décisions moins rationnelles.”
Immobilier ou Bourse: que choisir?
“Pour une bonne diversification, on combinera les deux. L’immobilier physique offre une protection contre l’inflation et des revenus, tandis que la Bourse ajoute de la liquidité et de l’échelle. Analysez, planifiez et diversifiez. Le rendement est comparable: un portefeuille immobilier internationalement diversifié rapporte à long terme à peu près autant que les actions.”
SEGMENT RISQUES & POTENTIEL
Immobilier logistique
Forte demande due à l’e-commerce et à la relocalisation (reshoring), mais très sensible à la conjoncture
Immobilier retail Rendement potentiellement élevé, mais risque de vacance et impact de l’e-commerce, localisation cruciale
Immobilier résidentiel
Chambres étudiantes
Immobilier de santé
Immobilier de loisirs
Revenus locatifs stables, mais rendement généralement plus faible et législation locative stricte
Taux d’occupation élevé, mais sensibles aux changements réglementaires
Baux de longue durée et atout du vieillissement démographique, mais risque lié à l’opérateur
Potentiel de rendement élevé dans les emplacements premium, mais dépendance saisonnière et sensibilité conjoncturelle
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CONSEIL
Les biens côtiers sont à nouveau prisés par les plus de 50 ans. Cela complique la location hors saison estivale. Choisissez des emplacements de choix ou des propriétés intéressantes pour les jeunes locataires.
Pour ceux qui investissent dans l’immobilier pour la première fois, il est essentiel de savoir où se trouvent les opportunités. Le bon emplacement peut faire la différence entre un rendement moyen et un véritable marché en croissance. Avec ces analyses de tendances et les perspectives des experts, vous investirez de manière réfléchie. “Une augmentation moyenne des prix en Belgique est moins pertinente si les prix baissent dans votre commune.”
De
FLANDRE-OCCIDENTALE Côte
Bruxelles à la côte: voici où se trouvent les opportunités immobilières
Bruxelles, capitale des locataires
Plus de 60% des Bruxellois louent leur logement. En Flandre et en Wallonie, cette proportion est inférieure à 30%. Autre chiffre frappant: 90% des locataires bruxellois vivent dans un appartement. Ce vaste marché locatif crée des opportunités pour les investisseurs. “Ceci étant dit, les prix des appartements à Bruxelles sont nettement plus élevés qu’en Flandre (10-15%) et en Wallonie (40-50%)”, prévient Kristophe Thijs, directeur de la communication et porte-parole de CIB Vlaanderen, la Confédération des professions immobilières. “En revanche, les loyers y sont nettement plus élevés. Le loyer moyen d’un appartement à Bruxelles tourne autour de 1.300 euros, soit 400 euros de plus qu’en Flandre et en Wallonie. Bruxelles recèle donc à la fois des occasions et des défis pour les investisseurs.”
Wallonie: une réforme fiscale qui change la donne
En Wallonie, une autre évolution remarquable se dessine. Le prix moyen d’une maison a augmenté de 13,4% pour atteindre 270.627 euros. Selon Bart van Opstal, notaire et porte-parole de Notaire.be, la fédération professionnelle du notariat belge, cela s’explique en grande partie par la réforme fiscale: depuis le début de l’année, une réduction drastique des droits
d’enregistrement est en vigueur, passant de 12,5 à 3%. “Beaucoup d’acquéreurs ont reporté leur achat pour profiter de cet avantage. Cela provoque maintenant une hausse temporaire des prix, qui devrait s’atténuer d’ici à la fin de l’année.”
Côte belge: toutes les communes en hausse
La côte belge est à nouveau très prisée. Après des années de ventes en baisse, près de 13% de logements supplémentaires ont été vendus par rapport à la même période en 2024, selon les chiffres de Fednot. “Toutes les communes côtières ont enregistré une augmentation, avec en tête La Panne (+29,4%) et Zeebruges (+24,5%)”, note Bart van Opstal. “Environ la moitié des acheteurs ont plus de 50 ans, et près de 90% viennent de Flandre.”
Flandre: de la stabilité… avec des nuances
Selon le Baromètre immobilier de la Fédération du notariat (Fednot), le nombre de transactions immobilières dans notre pays a augmenté de 16,7% entre janvier et juillet 2025 par rapport à la même période l’année dernière. En Flandre, l’augmentation a même atteint 18,2%. L’activité est ainsi comparable à celle de 2019, juste avant la pandémie de coronavirus. Une maison moyenne en Flandre coûte 375.053 euros, environ 2% de plus qu’en
2024. Les appartements, en revanche, sont légèrement moins chers: en moyenne 281.541 euros, en baisse de 0,4%.
Villes-centres: un cas à part
Les prix sont particulièrement sous pression dans les villes-centres, car c’est là que, proportionnellement, le plus grand nombre d’appartements sont vendus. “Mais nous sortons d’une période de hausses de prix de plusieurs années, de sorte que les appartements dans les villes-centres restent chers malgré cette baisse”, nuance Bart van Opstal.
Joris De Peuter, directeur des ventes pour l’immobilier d’investissement chez Heylen Vastgoed, qualifie lui aussi les légères baisses de prix dans les villescentres de mini-dips. “Sur un graphique de cinq ans, vous verriez à peine la différence. Ces petites baisses de prix sont également dues à une offre de logements vieillissante. Dans les grandes villes, par exemple, un appartement moyen est souvent plus ancien et plus énergivore. Cela fait quelque peu baisser les prix.”
CONSEIL
Investissez dans des segments en pénurie – petits appartements pour célibataires et maisons familiales – afin de trouver rapidement des locataires fiables.
FLANDREORIENTALE HAINAUT
BRUXELLES
BRABANT WALLON
CONSEIL
À Bruxelles, on rencontre à la fois des rendements locatifs et des prix d’entrée élevés. En la matière, le rendement est souvent plus important que le gain en capital – faites donc vos calculs soigneusement. Les appartements plus anciens dans les villes-centres offrent des opportunités d’investissement. Mais attention: un score PEB bas signifie parfois des rénovations trop coûteuses et, partant, des rendements plus faibles.
CONSEIL
LUXEMBOURG
Tenez compte d’un possible refroidissement en Wallonie fin 2025. Ceux qui achètent maintenant s’inscrivent dans un pic des demandes: soyez prudent avec les offres trop élevées. CONSEIL
Un marché locatif en évolution
Autre tendance frappante: les marchés de l’achat et de la location s’éloignent de plus en plus l’un de l’autre. “Alors que les acheteurs profitent de prix stables, les locataires subissent une pénurie”, observe Bart van Opstal. “Les nouveaux contrats de location sont plus chers car plusieurs candidats se présentent souvent pour un même appartement.”
“En raison de l’augmentation des taux d’intérêt et des coûts de construction, une famille moyenne empruntera facilement 100.000 euros de moins qu’il y a trois ans”,
prolonge Joris De Peuter. “Pour une maison neuve de 450.000 euros, vous devrez, en plus d’un remboursement mensuel de 1.500 euros, compter sur un apport personnel de 150.000 euros. Comme la plupart des familles ne disposent pas d’un tel capital, le bas du marché de l’achat flirte avec le haut du marché locatif.”
Tim Leysen souligne un autre point d’attention dans les villes-centres, “où 40 à 50% des habitants sont des personnes vivant seules. Pour elles, il est beaucoup plus difficile d’acheter un logement avec un seul revenu. C’est pourquoi le marché de l’achat dans les villes-centres laisse peu à peu place à un marché locatif. Un nombre croissant de familles choisissent de louer, par souci de flexibilité ou parce que l’achat est tout simplement trop cher. Cela crée un nouveau segment de locataires de qualité prêts à payer des loyers plus élevés pour des biens de qualité, même dans les villes secondaires.”
La démographie changeante représente aussi une opportunité, ajoute Kristophe Thijs: “Plus de 70% du marché locatif est constitué d’appartements, généralement avec deux chambres. Cependant, de plus en plus de célibataires se contentent d’une chambre; or, ces appartements sont rares. D’autre part, on constate une demande croissante pour des maisons familiales plus grandes avec trois ou quatre chambres et un jardin. Cette offre ne représente néanmoins que 10% du marché locatif.”
Nouvelles zones d’intérêt
Selon Kristophe Thijs, de nouvelles opportunités apparaissent également en dehors des villes-centres: “En fait, on rencontre presque partout dans notre pays une pénurie de logements locatifs. Cela crée de nouvelles zones d’intérêt dans les villes de taille moyenne et les communes rurales. Même les petits villages en Flandre-Occidentale connaissent soudainement une pénurie comparable à celle des villes-centres: l’offre ne peut pas suivre l’afflux de locataires, ce qui crée de belles occasions pour les investisseurs.”
“À Anvers, des quartiers comme Linkeroever, le quartier de la gare et Deurne gagnent en popularité”, illustre Joris De Peuter. “Le développement de ces zones joue un rôle important à cet égard. Dès que l’environnement et la qualité de vie s’améliorent, par exemple grâce à la plantation d’espaces verts publics, les prix augmentent plus rapidement qu’ailleurs.”
CONSEIL
Suivez les développements locaux et les projets d’infrastructure. Les nouvelles écoles, les espaces verts et une meilleure mobilité sont généralement annonciateurs de hausses de prix.
EMPLACEMENTS: OÙ SE TROUVENT LES OPPORTUNITÉS?
› Flandre et villes-centres: La pression sur les prix des appartements peut représenter une opportunité d’entrée, mais les biens vieillissants comportent un risque.
› Bruxelles: Marché locatif très solide avec des rendements élevés, mais des prix d’entrée tout aussi élevés.
› Wallonie: Pic temporaire des prix dû à la réforme fiscale, possible refroidissement fin 2025.
› Côte et villes secondaires: Une demande en forte croissance pour les logements locatifs et les quartiers émergents engendre de nouvelles opportunités d’investissement.
© Shutterstock
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Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. L’approche qui vous correspondra le plus dépend de vos objectifs, de votre tolérance au risque et de votre degré d’implication.
Quelle stratégie vous convient le mieux?
SÉCURITÉ & REVENUS STABLES
Souhaitez-vous gérer activement?
Êtes-vous prêt à rénover?
Tolérance au risque élevée?
● Biens prêts à l’emploi, location à long terme.
● Revenus locatifs stables et gestion réduite.
● Améliorer un bien (par ex. saut PEB) et le louer plus cher.
● Plus-value et loyers plus élevés.
● Acheter, rénover, revendre rapidement.
● Potentiel de gain élevé, mais timing et fiscalité cruciaux.
● Baux de longue durée → Immobilier de santé ou sale & leaseback.
● Souvent des locataires fiables, cash-flow prévisible.
● Via des fonds immobiliers.
● Passif, diversifié et facile à revendre.
● Étudiants, résidences de vacances ou coliving.
● Rendement plus élevé, mais gestion plus intensive et davantage de réglementation.
● Faible ticket d’entrée, demande stable.
UN AVANTAGE FISCAL
SUR VOTRE APPARTEMENT NEUF !
Depuis le 1er juillet 2025, la TVA réduite à 6 %* est devenue une mesure permanente en Belgique. Elle s’applique aux acquisitions de logements neufs issus de projets immobiliers comprenant, sur une même parcelle cadastrale, une opération de démolition et de reconstruction conjointe. Cette opportunité s’adresse tant aux particuliers, qui achètent un bien pour en faire leur habitation propre et unique pendant au moins 5 ans, qu’aux investisseurs (personnes physiques ou morales), qui s’engagent à louer le bien pendant une durée minimale de 15 ans, que ce soit dans le cadre d’une location privée avec domiciliation ou d’une location sociale (location ou mandat de gestion à une AIS).
Pour bénéficier de ce taux réduit, certaines conditions doivent être remplies, tant par l’acquéreur que par le bien concerné. Parmi elles : une superficie habitable qui n’excède pas 175 m², ainsi qu’une déclaration électronique préalable auprès de l’administration fiscale.
En pratique, passer de 21 % à 6 % de TVA représente une économie immédiate sur le coût de construction dès l’achat. Au-delà de cette économie directe, cette mesure constitue un levier de rentabilité à long terme, permettant de maximiser la plus-value lors de la revente ou d’améliorer le rendement locatif, tout en maintenant un prix compétitif sur le marché.
Chez Thomas & Piron, nous vous accompagnons dès le premier contact pour vous garantir une acquisition en toute sérénité.
UN EXEMPLE CONCRET
Pour un logement d’une valeur de 300 000 € HTVA
21%
6%
000 € TVAC**
Économie directe 45 000 €
000 € TVAC**
Eupen
Rixensart
Trium Résidence
Gembloux
Saint-Servais
Infos: 0800 20 131 appartements@thomas-piron.eu www.thomas-piron.eu
Le taux de TVA réduit à 6 % est soumis à conditions, dont
dépendent de l’acquéreur lui-même. Le promoteur Thomas & Piron n’assume aucune responsabilité en cas de déclaration inexacte par l’acquéreur. Le taux de 6 % est valable sur une sélection de biens répondant aux critères fiscaux, et selon leur disponibilité. Certaines prestations restent exclues, notamment la fourniture et la pose d’installations de chauffage aux combustibles fossiles (mazout ou gaz) et les aménagements extérieurs comme les piscines et jardins.** Hors frais annexes (honoraires du notaire, frais d’acte, etc.)
L’Emaillerie
Via Romana
Ciney Côté
“Je
préfère trois petits studios à une grande maison”
Avec une maison spacieuse, il aurait pu s’en sortir, mais Jochen, 28 ans, a choisi d’investir dans trois petits studios. Avec, à la clé, davantage de locataires, une meilleure diversification et, dès le premier jour, un flux de trésorerie positif.
© Pieter Van Eenoge
Du plan A au plan B
Lorsque Jochen a préparé son premier investissement immobilier en 2024, il envisageait initialement une maison de rangée classique. Cependant, après une discussion avec l’investisseur et auteur Ivo Van Genechten, son plan a changé. “Il m’a ouvert les yeux sur le potentiel de plusieurs petites propriétés. Le prix d’achat total est plus élevé, mais le rendement peut être plus intéressant. Et vous répartissez le risque sur un nombre accru de locataires. En outre, grâce à l’effet de levier d’un prêt plus important, vous pouvez augmenter votre propre rendement sur le capital investi.”
L’achat
En mai 2024, Jochen a acquis trois studios dans un même immeuble à Renaix (Flandre-Orientale) pour un total de 340.000 euros. Son apport personnel de 85.000 euros a couvert les droits d’enregistrement, les frais de notaire et une partie du prix d’achat. Jochen a contracté un prêt sur 25 ans pour le reste, avec un taux d’intérêt de 2,9%. Les studios étaient déjà loués et en bon état. “Je n’ai rien eu à rénover, j’ai simplement repris les contrats de location.”
Les premiers mois
“Je n’ai pas ajusté les loyers immédiatement. Je voulais commencer tranquillement et maintenir de bonnes
“Plus vous commencez tôt, plus l’effet boule de neige est important.”
Jochen, 28 ans
relations avec les locataires.” Les loyers ont depuis été indexés une fois, et un locataire a déménagé. “Avec une grande maison, vous perdez d’un coup tout votre revenu si un locataire part. Mon risque est mieux réparti.”
La trésorerie avant tout
Pour Jochen, un paramètre est crucial: la trésorerie. “Mes revenus locatifs doivent être supérieurs à la somme des remboursements, des coûts et des impôts. Dès le premier mois, cette trésorerie était légèrement positive. Pas d’un montant gigantesque, mais positif. Depuis les indexations, la trésorerie mensuelle a augmenté et continuera de croître dans les années à venir.”
Regarder vers l’avenir
Jochen vit actuellement chez ses parents et souhaite acheter sa propre maison l’année prochaine. “En fait, je fais les choses à l’envers: d’abord investir, puis acheter une maison pour moi. Mais de cette façon, je mets immédiatement mon argent au travail.”
“Plus vous commencez tôt, plus l’effet boule de neige est important. Ces trois studios sont une première étape pour moi, mais certainement pas la dernière.” Pour un prochain investissement immobilier, il souhaite accumuler un peu de liquidités avant de contracter à nouveau un emprunt. “Peut-être de petits studios, peut-être autre chose.”
CHOISISSEZ DES PROPRIÉTÉS AVEC UN
LARGE PUBLIC LOCATIF
“Les propriétés coûteuses ont un public locatif plus restreint que les maisons ou studios plus modestes”, avance Cynthia Van Hulle, professeure en immobilier à la KU Leuven.
“Cela réduit le loyer que vous pouvez demander et accroît le risque de vacance prolongée. Et puis, le locataire ne paie généralement pas plus pour des finitions luxueuses ou des matériaux coûteux.”
On note également une demande structurelle croissante pour des logements plus petits, en raison de l’augmentation des prix de l’immobilier et de la réduction de la taille des ménages. Ceux qui se lancent dans la vie, les célibataires, mais aussi les étudiants, les parents divorcés et les expatriés recherchent de petites unités résidentielles. Ce vaste public locatif réduit le risque de vacance et peut soutenir la valeur future des petites propriétés. Celles-ci sont par ailleurs plus facilement vendables: elles sont abordables pour davantage d’acheteurs – tant particuliers qu’investisseurs –, ce qui dope leur liquidité.
“D’un autre côté, acheter pour louer est devenu nettement plus complexe”, souligne Cynthia Van Hulle. “C’est dû aux règles plus strictes concernant la protection des locataires, et aux exigences énergétiques de plus en plus élevées.” Quant au micro-immobilier, il présente des défis supplémentaires. Gérer plusieurs unités signifie suivre
davantage de locataires, gérer des contrats et répartir les coûts communs. Cela peut entraîner des frais de gestion plus élevés par unité locative, mais implique aussi d’y consacrer plus de temps et d’énergie.
UN BIEN DE LUXE:
• achat: 500.000 €
• loyer: 1.500 €/mois
• rendement brut = 3,6% (avant impôts, vacance locative, coûts de rénovation, etc.)*
En cas d’impayé ou de départ, 100% du loyer disparaît
Impact élevé:
1 mois vide = 1.500 € de revenus en moins
Limitées: un contrat, un locataire; peu de suivi
Public d’acheteurs restreint
Demande structurelle plus faible
Coûts potentiellement élevés pour un grand bien unique
* Exemples fictifs.
Risque locatif
Vacance locative
Administration & gestion
TROIS STUDIOS:
• achat: 3 x 120.000 €
• loyer: 3 x 500 €/mois
• rendement brut = 5% (avant impôts, vacance locative, coûts de rénovation, etc.)*
Perte d’un tiers du loyer si un locataire part
Impact limité:
1 mois vide = 500 € de revenus en moins
Plus de travail: trois contrats, davantage de suivi
Revendabilité Biens plus abordables
Tendances du marché
Rénovation & énergie
Forte demande structurelle
Trois petites unités: surface totale plus importante, donc coûts potentiellement plus élevés, mais échelonnables
Les investisseurs avertis connaissent ces atouts fiscaux
Chaque année, de nombreux investisseurs immobiliers voient des milliers d’euros s’envoler en fumée parce qu’ils ne connaissent pas ou appliquent mal certaines règles fiscales. Voici cinq conseils de Michel Maus, avocat et professeur de droit fiscal à la VUB.
1. Dois-je payer des impôts sur l’intégralité de mes revenus locatifs?
Non. Si vous louez un bien immobilier à usage non professionnel, vous n’êtes pas imposé sur le loyer réel, mais sur le revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%. “Et pour les biens à haut rendement, comme les logements étudiants et les résidences de soins, cela se traduit par un avantage fiscal supplémentaire.”
“Attention: si vos activités immobilières génèrent des revenus importants, le fisc peut les considérer comme une activité professionnelle. Vous serez alors imposé sur les loyers réels, même en cas de location à des particuliers. En outre, vous risquez de tomber dans des tranches d’imposition plus élevées, de devoir payer des cotisations sociales et d’être imposé sur la plus-value. Le fisc examine notamment le nombre de biens, le financement, votre activité principale et le caractère spéculatif de vos achats.”
2. Dois-je payer des impôts sur la plus-value lors de la vente?
Si vous vendez un bien immobilier au moins cinq ans après l’achat, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value. Si vous vendez plus tôt, le prix d’achat est fiscalement majoré de 25%, plus 5% par année complète, et vous pouvez y ajouter les coûts de rénovation prouvables. “En pratique, la plus-value fiscale est donc souvent nulle.”
3. Comment un achat scindé peut-il aider dans la planification successorale?
Dans un achat scindé, les parents achètent l’usufruit et les enfants la nue-propriété. “Les premiers conservent ainsi le contrôle et les revenus, et en principe, aucuns droits de succession ne sont dus à leur décès.”
4. Est-ce que je paie moins de TVA lors d’une rénovation?
“Oui. Si vous rénovez une maison de plus de 10 ans, vous bénéficiez du taux de TVA réduit de
CONSEIL
6% sur les travaux. Cela peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économies, surtout pour les rénovations structurelles.”
5. Dois-je tenir compte des taxes communales?
“Absolument. Les taxes communales sur les logements sans inscription au registre de la population peuvent atteindre plus de 1.600 euros par an, comme à Gand. Les centimes additionnels sur le précompte immobilier varient aussi fortement d’une commune à l’autre.”
RESTEZ VIGILANT FACE AUX CHANGEMENTS LÉGISLATIFS
L’immobilier s’achète pour le long terme: 10, 20 ans ou plus. Mais les règles fiscales peuvent changer en cours de route. L’utilisation du revenu cadastral comme base imposable pour les revenus locatifs est discutée depuis des années. “Le régime des achats scindés ou le taux de TVA réduit pour la rénovation sont également sensibles. Quiconque investit aujourd’hui doit donc être conscient que les aspects favorables de notre fiscalité ne sont pas gravés dans le marbre.”
© Birger Stichelbaut
Assouplissement de l’obligation de rénovation: une chance pour les investisseurs
L’assouplissement de l’obligation de rénovation en Flandre permet aux acheteurs d’un bien immobilier avec un certificat énergétique (PEB) de classe E ou F de disposer de six ans pour rénover et atteindre au moins une classe D, au lieu des cinq ans initialement prévus. L’obligation d’atteindre des classes énergétiques plus élevées (classe A d’ici à 2045) a été supprimée dans l’accord de gouvernement, réduisant ainsi considérablement la pression sur les propriétaires. “La barreétait tout simplement trop haute”, affirment plusieurs experts.
L’ancienne obligation de rénovation, nettement plus stricte, a engendré de nombreuses incertitudes chez les acheteurs et les investisseurs en Flandre (les règles diffèrent à Bruxelles et en Wallonie, lire l’encadré ). “Amener chaque logement en Flandre à la classe A était, dans beaucoup de cas, irréalisable”, avance Bart van Opstal, porte-parole de Notaire.be, la fédération professionnelle du notariat belge. “Pour certains biens, cela signifiait pratiquement une démolition et une reconstruction complètes.”
Le nouveau règlement est perçu par le marché comme plus réaliste. “Rénover pour atteindre une classe D est faisable, abordable et souvent suffisant pour rendre le bien attractif tant pour le marché locatif que pour la revente”, estime Kristophe Thijs, directeur de la communication et porte-parole de CIB Vlaanderen, la Confédération des professions immobilières. Cet assouplissement modifie également le paysage des prix. Les logements dotés d’un faible score énergétique (E ou F) voient leur valeur diminuer encore davantage, car les acheteurs déduisent les coûts de rénovation de leur budget d’achat. Le gouvernement flamand travaille actuellement sur un nouvel assouplissement de l’obligation de rénovation. En quoi consistera concrètement cet assouplissement n’avait pas été communiqué au moment de boucler cet article.
Opportunités d’achat
“Un candidat-acquéreur calcule en deux étapes: quel est le coût d’achat, et combien dois-je encore investir pour atteindre le label D?”, reprend Bart van Opstal “Cela fait baisser le prix, sans la crainte de devoir mener des interventions supplémentaires tous les cinq ans.” Environ 30% de l’offre actuelle de logements en Belgique est constituée de biens présentant un mauvais score énergétique. “Il s’agit de logements dont le prix est souvent négociable: c’est là que se trouvent les opportunités”, selon Kristophe Thijs. Pour ceux qui envisagent d’acheter un bien relativement bon marché avec un PEB de classe E ou F, une question est incontournable pour calculer les coûts de rénovation: “Dois-je investir dans une rénovation totale, ou est-il plus efficace de démolir et de reconstruire?”, interroge Karolien Vlassenroot, CFO de l’entreprise de construction Camino, qui a une branche de développement de projets (Durabrik), de rénovation et de techniques énergétiques. “Certains biens sont bâtis avec une telle inefficacité qu’une reconstruction pure et simple est plus avantageuse qu’une rénovation.”
Des coûts imprévus peuvent survenir, confirme Kristophe Thijs. “Faites toujours appel à un spécialiste lors de la visite d’un bien. Le label PEB donne une indication, mais
“En Belgique, on observe
une forte augmentation de la demande d’installations CVC avec pompe à chaleur.”
Karolien Vlassenroot, CFO de l’entreprise de construction Camino
le véritable besoin de rénovation ne se voit qu’une fois sur place.”
Rénovation: les plus belles augmentations de valeur
Lors d’une rénovation, l’isolation est la première intervention importante qui augmente à la fois le score PEB et la valeur et l’attractivité du bien pour les locataires potentiels. “L’isolation des toits et des murs, ainsi que le vitrage à haut rendement, boostent immédiatement le label PEB, le confort de vie pour les locataires, et réduisent la facture énergétique”,
déclare Kristophe Thijs. “Un locataire est prêt à payer un loyer peu plus élevé s’il peut économiser sur l’énergie. C’est du gagnant-gagnant.”
Karolien Vlassenroot acquiesce. “Réduire la demande énergétique d’un bâtiment en l’isolant est la première partie du principe Trias Energetica, une stratégie en trois étapes pour rendre les bâtiments plus économes en énergie.”
Ensuite vient le choix d’un système de chauffage et de refroidissement. “En Belgique, on observe une forte progression de la demande pour les installations CVC avec pompe à chaleur. Ce système peut chauffer et refroidir, mais il ne fonctionne de manière optimale que si le logement est bien isolé.” La dernière étape consiste à ajouter des énergies renouvelables. “Les panneaux solaires peuvent être intéressants pour alimenter une pompe à chaleur, mais ils ne sont pas indispensables sur le marché locatif”, précise Kristophe Thijs. “C’est pourquoi on les voit beaucoup moins sur les biens destinés à la location.”
Gestion des coûts
Malgré l’assouplissement de l’obligation de rénovation, la pression financière reste élevée. “Les prix de l’immobilier ont
LES CALENDRIERS DE RÉNOVATION EN WALLONIE ET À BRUXELLES
WALLONIE
La Région wallonne applique, via le plan Air Climat Énergie (PACE), un parcours progressif lors de l’achat d’un logement:
• À partir du 1er juillet 2026, vous devrez atteindre au minimum le label D dans les 5 ans suivant l’achat.
• À partir du 1er juillet 2031 : label C dans les 5 ans.
• À partir du 1er juillet 2036: label B dans les 5 ans.
• À partir du 1er juillet 2041 : label A dans les 5 ans.
BRUXELLES
À Bruxelles, des objectifs régionaux de rénovation stricts s’appliquent à tous les bâtiments résidentiels, indépendamment de l’achat ou de la location:
• Dans un délai de 10 ans à partir de 2023, un bâtiment doit atteindre le label E .
• Dans un délai de 20 ans , donc au plus tard en 2043, le label doit être au minimum C
• Autrement dit, celui qui achète en 2026 a environ jusqu’en 2033 (7 ans) pour atteindre E, et jusqu’en 2043 (17 ans) pour atteindre C.
flambé ces dernières années”, explique Bart van Opstal. “Les rénovations sont elles aussi devenues plus chères en raison de la hausse des coûts des matériaux et de la maind’œuvre.” Il observe néanmoins une évolution positive: “Les investisseurs peuvent désormais rendre leur logement moins énergivore pas à pas. Cette différence entre la liberté de choix et l’obligation totale est essentielle.”
Malgré les coûts de rénovation, les avantages pour les investisseurs sont doubles, conclut Kristophe Thijs. “Celui qui rénove intelligemment aujourd’hui peut louer un logement plus facilement et réaliser une plus-value de 20 à 30% lors de la vente. Les banques prennent de plus en plus en compte le coût de la rénovation dans leurs décisions de crédit. Une planification claire est donc indispensable.”
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Checklist: quand faire appel à un entrepreneur professionnel
Rénover soi-même peut sembler économique, mais les coûts cachés, les pièges techniques et les risques pour la sécurité sont souvent plus importants que prévu. Grâce à cette checklist pratique, Niko Demeester (Embuild) et Jean-Pierre Waeytens (Bouwunie) passent en revue quelques points d’attention essentiels.
Existe-t-il des risques pour la sécurité?
Selon les deux experts, trois domaines sont particulièrement risqués pour les bricoleurs:
LA STABILITÉ
Ce qui peut mal tourner: “Briser un mur ou placer une solive paraît simple, mais des erreurs structurelles peuvent provoquer un effondrement ou des dommages latents, tels que des fissures dans les murs, un affaissement du sol ou du toit”, énumère Niko Demeester. Ces coûts peuvent atteindre plusieurs (dizaines de) milliers d’euros, voire mettre en danger l’habitabilité même du bâtiment. Les plus petites erreurs dans le calcul des charges ou la mise en place correcte des poutres de support peuvent engendrer de graves problèmes.
CONSEIL
• Faites toujours réaliser une évaluation structurelle par un ingénieur (en stabilité) ou un entrepreneur certifié.
• Ne jamais improviser ou simplement présumer que tout va bien lorsqu’il s’agit de structures de soutien: même les petites erreurs sont dangereuses.
L’ISOLATION ET L’ÉTANCHÉITÉ
Ce qui peut mal tourner: “Bien que les erreurs d’isolation et d’étanchéité soient fréquemment invisibles, elles ont des conséquences majeures sur la consommation d’énergie, le confort et la durabilité. Les fuites d’air et le confinement de l’humidité entraînent des coûts énergétiques plus élevés, la formation de moisissures, des problèmes de condensation, et même la perte des primes de rénovation ou l’obtention d’un certificat PEB moins favorable.”
CONSEIL
• Suivez strictement les instructions du matériau d’isolation et optez pour des produits de qualité.
• Envisagez des balayages thermographiques ou des tests d’infiltrométrie pour détecter les fuites d’air et les ponts thermiques.
• Visez une ventilation correcte afin d’éviter l’accumulation de liquide dans les zones bien isolées.
LES TECHNIQUES
Ce qui peut mal tourner: Les installations modernes sont complexes et exigent des connaissances spécialisées. “Le câblage incorrect d’une pompe à chaleur ou de panneaux solaires peut provoquer un court-circuit ou un dysfonctionnement. Des systèmes mal construits peuvent impliquer un risque d’incendie, une perte d’énergie ou une inspection négative, ce qui pourrait empêcher tout usage de l’installation.”
CONSEIL
• Faites réaliser des installations complexes par des installateurs certifiés.
• Demandez un rapport d’essai et/ou une inspection des installations avant de commencer à les utiliser. C’est d’ailleurs souvent obligatoire.
› Une erreur peut être mortelle ou causer des dommages qui ne seront visibles que des années plus tard? Dans ce cas, il est plus sage de faire appel à un sous-traitant.
Pouvez-vous légalement réaliser les travaux vous-même?
Tout n’est pas autorisé pour les bricoleurs. Les règles sont particulièrement strictes concernant l’amiante. “L’amiante ne peut être retiré que par des entrepreneurs agréés avec une formation et un équipement spéciaux”, expose Niko Demeester. “La plupart des particuliers ne savent même pas où l’amiante est caché – dans les carreaux de vinyle, le plâtre ou sous la moquette. Or, l’exposition à l’amiante peut entraîner de graves maladies pulmonaires pour les bricoleurs et les personnes alentour.”
En outre, certaines rénovations nécessitent légalement un architecte, comme les travaux structurels importants, ou encore la démolition et la reconstruction. “Et si un entrepreneur n’est pas toujours strictement obligatoire, il n’en est pas moins fortement recommandé”, ajoute Jean-Pierre Waeytens.
› Les travaux liés à l’amiante doivent être laissés aux professionnels. Ceux qui travaillent avec un architecte devraient discuter avec celui-ci des travaux pour lesquels un entrepreneur professionnel est recommandé.
Quelle est la responsabilité financière?
Économique en apparence, le bricolage peut coûter cher en cas d’erreur. “Travailler avec un entrepreneur offre une garantie de 10 ans sur la stabilité, la solidité et l’étanchéité”, avance Niko Demeester. “Si vous le faites vous-même, vous assumez entièrement le risque. Une fissure qui apparaît au bout de cinq ans ne peut être imputée à personne, vous devrez régler la totalité des coûts de réparation.”
› Pouvez-vous vous permettre d’assumer vous-même tous les coûts de réparation en cas d’erreur?
La tâche est-elle techniquement complexe?
Une maison moderne constitue un ensemble de systèmes et de matériaux hautement technologiques. La ventilation, les pompes à chaleur, les panneaux solaires, les batteries domestiques et la domotique doivent être installés correctement et fonctionner de manière harmonieuse.
“Un professionnel est mieux informé sur la façon d’éviter les ponts thermiques, par exemple, et de s’assurer que tout est vraiment étanche”, prévient Jean-Pierre Waeytens. Il en va de même pour le retrait des matériaux existants, l’utilisation de méthodes de fixation appropriées ou la pose correcte de l’isolation. “Les bricoleurs inexpérimentés rencontrent fréquemment des problèmes inattendus.”
› Avez-vous suffisamment de connaissances sur les techniques de construction et les normes en vigueur? Dans le cas contraire, faites appel à un professionnel.
Disposez-vous des bons outils et des connaissances pour les manier?
Certains travaux nécessitent des machines spécialisées et des connaissances spécifiques pour les utiliser en toute sécurité. “Dans certaines émissions de télévision, on a l’impression que les bricoleurs font tout eux-mêmes, mais en réalité, ils sont formés et soutenus par des professionnels”, pointe Niko Demeester. “Sans cette préparation, cela ne fonctionne pas!”
Poser un chauffage par le sol, rénover un toit ou installer des fenêtres: ces travaux techniques sont cruciaux pour la sécurité et la durabilité d’une maison. “Même l’installation électrique, souvent entreprise par des particuliers, est réalisée à la télévision sous la supervision de professionnels.”
› Avez-vous les outils spécialisés indispensables, et savez-vous les utiliser?
© Image générée par l’IA
“Si un entrepreneur professionnel installe tout et achète les matériaux, un particulier bénéficie de 6% de TVA.”
Jean-Pierre Waeytens, administrateur délégué de Bouwunie
La TVA à 6% n’est-elle pas plus avantageuse?
Une autre raison majeure d’envisager de faire appel à un entrepreneur professionnel pour les rénovations est la dimension fiscale. Pour les rénovations de logements de plus de 10 ans, un taux de TVA réduit de 6% s’applique à la fourniture et au placement de matériaux et d’installations par un entrepreneur. Ainsi, un professionnel peut vous faire économiser beaucoup d’argent. “Supposons que vous désiriez rénover votre salle de bain, avec une nouvelle douche, des lavabos, des robinets et un nouveau WC”, illustre Jean-Pierre Waeytens. “Si vous vous rendez dans un magasin de bricolage, vous paierez 21% de TVA sur vos achats. Mais si un entrepreneur installe tout et achète les matériaux, vous bénéficiez soudain d’une TVA à 6%.”
Que faire en cas d’installations défectueuses?
La garantie et le service après-vente des installations sont des facteurs supplémentaires à prendre en compte. “Si quelque chose se passe après coup, on peut faire appel à l’entrepreneur concerné”, indique Jean-Pierre Waeytens. Avec la rénovation en mode DIY, en revanche, un problème entraîne généralement une partie de ping-pong entre le fournisseur et le producteur. Dans certains cas, un défaut chez un particulier est même lié à une installation qui n’a pas été réalisée dans les règles de l’art. Un entrepreneur offre une garantie et un point de contact unique, réduisant ainsi les risques d’erreurs et de complications par la suite.”
COMMENT TROUVER UN ENTREPRENEUR FIABLE?
Même ceux qui décident de sous-traiter les travaux sont confrontés au défi de trouver un entrepreneur correct. C’est pourquoi Embuild a lancé la plateforme www.buildyourhome.be. “Vous y trouverez une liste d’entrepreneurs fiables et sans dettes, mais aussi 10 conseils pour établir un bon contrat”, précise Niko Demeester. “Cela vous évite les mauvaises surprises.”
Chaque petit travail ne nécessite pas immédiatement un professionnel, souligne quant à lui Jean-Pierre Waeytens. “Vous pouvez facilement réparer un robinet qui fuit vous-même. Mais pour des travaux plus importants, nous recommandons toujours un entrepreneur qualifié.” Pour trouver un entrepreneur fiable, il conseille le site www.vinduwaannemer.be. “Vous pouvez y chercher un entrepreneur dans votre région et obtenir des conseils pour vérifier s’il offre de la qualité. Vérifiez aussi s’il n’a pas de dettes sociales et fiscales. Ce n’est pas une science exacte, mais vous avez au moins 70% de certitude que l’entrepreneur est fiable.”
© Marco
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ENQUÊTE: LE BELGE ET SON IMMOBILIER
Nouvelles tendances résidentielles: des opportunités pour les investisseurs immobiliers
Les investisseurs actifs en immobilier recherchent constamment des informations sur l’évolution du marché. Une enquête récente du bureau d’études de marché Profacts révèle comment de nouvelles tendances créent des opportunités pour les investisseurs. Pour ceux qui adaptent leur stratégie en conséquence, cela peut faire la différence entre un investissement moyen et un investissement de premier ordre.
“Lorsque les enfants quittent la maison, les acquereurs potentiels dans le segment superieur recherchent un logement qui correspond mieux a cette nouvelle phase de leur existence.”
Thijs Vangrunderbeeck, INVEST.IMMO
Un Belge sur quatre envisage aujourd’hui l’achat d’une première ou d’une nouvelle maison. Ce désir de déménager est principalement motivé par un changement de phase de vie et le désir d’une autre forme de logement. Pour les investisseurs, il est crucial de regarder au-delà de cela et d’anticiper les types de biens immobiliers qui se vendent bien: des logements qui correspondent à un nouveau style de vie, où le confort, l’efficacité énergétique et l’emplacement sont des critères décisifs. Il est frappant de constater que 40% des Belges vivent dans la même maison depuis plus de 20 ans. Cependant, malgré cet attachement à leur domicile, nombre de nos compatriotes envisagent de déménager. Cette tendance est encore plus marquée chez les Belges aisés et les propriétaires de biens immobiliers de luxe: 57% d’entre eux pensent à changer de logement.
“Nous constatons que les acquéreurs potentiels dans le segment supérieur possèdent un plus grand patrimoine et sont propriétaires de leur logement depuis plus longtemps”, indique Thijs Vangrunderbeeck, d’INVEST.IMMO.
“Lorsque les enfants quittent la maison, ils recherchent un logement qui correspond mieux à cette nouvelle phase de leur existence. Pour les investisseurs, cela signifie une demande stable pour des logements de qualité, où le confort de vie l’emporte sur le prix.”
Le confort plus important que les mètres carrés
Une tendance claire ressort de l’étude: les acheteurs font de plus en plus de compromis sur la surface habitable en échange d’un confort accru et d’une meilleure qualité de vie. Ils renoncent consciemment à un grand jardin et privilégient des facteurs tels qu’un emplacement de choix, une finition supérieure et une empreinte écologique réduite, au détriment des mètres carrés.
Cela ouvre des possibilités aux investisseurs autour de logements plus petits, nécessitant peu d’entretien et économes en énergie, à des emplacements stratégiques. Ces biens sont plus attrayants que des maisons individuelles vieillissantes avec des coûts de rénovation élevés.
La stabilité reste le maître-mot
L’étude identifie également les motivations des investisseurs immobiliers belges et
fournit à cet égard trois enseignements intéressants: pour 52% d’entre eux, la solidité de l’immobilier en tant qu’investissement est la motivation principale; les investisseurs recherchent un rendement locatif stable (47%) ainsi qu’une diversification saine de leur patrimoine (42%).
Pour les investisseurs, ces insights sont précieux. Ils montrent clairement que la majorité du marché recherche avant tout la sécurité, la prévisibilité et un rendement tangible. Cela se traduit par une préférence pour des biens nécessitant peu d’entretien, bien notés en termes d’efficacité énergétique et inscrits dans un marché locatif stable.
Pour l’investisseur stratégique, cela signifie que la clé du succès réside dans le couplage des tendances du marché à ces motivations sous-jacentes: sécurité, revenu et diversification. Ceux qui le font répondent directement aux préoccupations principales de l’investisseur immobilier belge.
Les défis de la démographie
La combinaison du vieillissement de la population, d’un nombre croissant de célibataires et d’une conscience écologique accrue contraint les investisseurs à dépasser la simple question des mètres carrés et du nombre de chambres. Les meilleures opportunités se trouvent désormais dans des logements économes en énergie, nécessitant peu d’entretien, situés dans des quartiers bien desservis. Cela peut aller de rénovations en profondeur avec un excellent score PEB, à des projets de construction mettant l’accent sur la durabilité et le confort.
Pour l’investisseur attentif, cela ouvre un éventail de possibilités, allant de l’achat et de la rénovation approfondie de biens pour obtenir un excellent score PEB, à l’investissement dans des projets de construction qui, dès la phase de conception, répondent à ces tendances, et ce, dans des quartiers émergents mais bien connectés.
“La combinaison du vieillissement de la population, d’un nombre croissant de célibataires et d’une conscience écologique accrue contraint les investisseurs à dépasser la simple question des mètres carrés et du nombre de chambres.”
Thijs Vangrunderbeeck, INVEST.IMMO
Ceux qui, outre une perspective financière, considèrent le marché immobilier sous l’angle des évolutions démographiques et sociologiques, peuvent faire la différence et obtenir un rendement supérieur à la moyenne sur le long terme.
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Du co-housing à l’immobilier de soins: où trouver les investissements les plus rentables?
Alors que les propriétaires peinaient autrefois à trouver un locataire solvable, la situation s’est presque inversée: on observe une abondance de candidats solides, mais ceux-ci ne trouvent pas toujours chaussure à leur pied. C’est pourquoi les propriétaires immobiliers doivent anticiper dès maintenant les nouvelles formes d’habitation pour éviter la vacance à l’avenir. Quels types de logements sont durables et lesquels ne le sont pas? “La règle de base reste celle de l’offre et de la demande: le bon produit au mauvais endroit est toujours un mauvais investissement!”, déclarent Johan Krijgsman et Filip Dewaele.
En raison de la pénurie de logements abordables, les propriétaires peuvent choisir parmi plusieurs bons candidats, remarque Filip Dewaele, président de Dewaele Vastgoedgroep. Le marché locatif est en état de surchauffe: trop de demande, pas assez d’offre. “Tant qu’un bien peut encore être loué, même s’il est ancien ou aménagé de manière obsolète, nous ne voyons pas de vacance”, confirme Johan Krijgsman, CEO d’ERA. “À condition que le prix reste raisonnable.”
Filip Dewaele signale néanmoins un changement notable dans les tendances de l’habitat. Plusieurs groupes de population recherchent des formes d’habitation alternatives qui correspondent mieux à leur phase d’existence, à leur âge, à leur style de vie. Les finances jouent également un rôle: les locataires cherchent à fractionner les loyers élevés en les répartissant entre plusieurs occupants. “Les nouveaux concepts d’habitation deviennent ainsi une partie de la solution à la crise du logement.”
Les deux experts passent en revue quelques-unes de ces nouvelles formes d’habitat dans lesquelles il est possible d’investir, en précisant à chaque fois les points d’attention et en livrant des conseils pratiques.
Co-living et co-housing: vivre ensemble avec des défis supplémentaires
Bien qu’ils soient fréquemment associés, le co-housing et le co-living diffèrent fondamentalement. Le co-housing attire les familles et les résidents plus âgés: ils souhaitent conserver leur propre logement et leur intimité, tout en profitant d’espaces de vie partagés et de services communs tels que le nettoyage, un jardin, un lieu de rencontre. L’avantage réside dans la cohésion sociale. “Un sentiment de communauté que beaucoup de gens trouvent attrayant”, selon Johan Krijgsman.
Le co-living, en revanche, s’adresse principalement aux jeunes célibataires en ville. Il s’agit régulièrement de bâtiments patrimoniaux ou bourrés de charme qui ont été rénovés. Les résidents ont leur propre chambre et salle de bain, mais partagent la cuisine et les espaces de vie. “Ils le font à la fois pour des raisons sociales et des économies de coûts. Ce sont généralement des jeunes dans la vingtaine qui y vivent deux à cinq ans. Dès qu’ils ont un partenaire ou souhaitent avoir des enfants, ils déménagent. Dans le co-living, on ne voit presque
“En raison de la dynamique de groupe, le co-living et le co-housing exigent des propriétaires un rôle plus actif dans la sélection et la gestion des locataires.”
Filip Dewaele, président de Dewaele Vastgoedgroep
jamais de familles ou de grands-parents, alors qu’ils sont très présents dans le co-housing.”
Pour les investisseurs, le co-living et le co-housing peuvent sembler attrayants, mais Filip Dewaele insiste sur le défi et la complexité supplémentaires que ces habitats représentent: “Ils dépassent la simple notion de solvabilité et impliquent une vraie dynamique de groupe. Un nouveau locataire convient-il aux résidents existants? Si un locataire part et qu’aucun remplaçant approprié n’est trouvé, cela peut aussi poser des problèmes.” C’est pourquoi le co-living et le co-housing exigent des propriétaires un rôle
plus actif dans la sélection et la gestion des locataires. “Le potentiel est grand, mais c’est une niche plus complexe que la location classique”, résume Filip Dewaele.
Immobilier de soins: une niche avec des opportunités et des risques
Une autre piste de plus en plus explorée par les investisseurs est l’immobilier de soins, comme les résidences-services. S’il y voit un beau potentiel, Filip Dewaele met en garde contre les pièges: “Tous les logements avec services ne constituent pas automatiquement un bon investissement. Le principe du ‘bon produit au bon endroit’ demeure incontournable. Trop souvent, nous voyons des investisseurs entrer dans un marché de niche où la vacance guette.”
Johan Krijgsman acquiesce: “De nombreux projets sont construits aux mauvais endroits – à la campagne et loin des infrastructures, par exemple. Pendant la phase de vente, des rendements sur trois ou cinq ans sont garantis, mais en fin de compte, ils ne sont pas réalisables. On observe à présent beaucoup de vacance, et beaucoup de propriétaires se retrouvent avec des investissements décevants. Bref, investissez dans l’immobilier de soins seulement si vous y voyez une valeur d’usage. Acheter un logement avec services pour un membre de votre famille ou pour vousmême plus tard, cela peut doubler le rendement. Mais entrer sur ce marché de manière purement spéculative? Je n’y crois pas.”
La valeur de revente est un autre facteur à prendre en considération: une maison mitoyenne classique trouve toujours des acheteurs, mais un appartement avec services ou un logement de soins trop spécifique? “Cela peut être difficile à monétiser plus tard”, prévient Filip Dewaele.
Chambres d’étudiants: intéressantes, mais pas dans toutes les villes
Le marché étudiant connaît depuis des années une pénurie structurelle de chambres, notamment dans des villes comme Gand, Louvain et Anvers où il manque des milliers d’unités. “Mais dans d’autres villes, comme Bruges et Hasselt, on constate parfois un surplus, ce qui
peut entraîner une vacance”, nuance Filip Dewaele. La demande de chambres d’étudiants reste donc, on le voit, fortement influencée par la région.
Johan Krijgsman met en garde contre des prix de marché trop élevés lors de l’achat de logements étudiants: “Si l’immobilier étudiant est aujourd’hui un investissement relativement sûr, je m’inquiète de la valeur de revente à long terme sur 5, 10 ou 20 ans. Si vous possédez alors un kot vieux de 20 ans, il peut être nettement plus difficile de le revendre.”
La raison? Les nouveaux logements étudiants sont généralement situés dans de grandes résidences modernes et professionnelles avec de bonnes infrastructures. Les petites chambres simples laissent de plus en plus souvent place à des studios confortables et luxueux, avec des espaces de détente partagés et même des salles de fitness. Dans le même temps, l’enseignement à distance est monté en puissance depuis la période de la pandémie – par conséquent, les étudiants sont moins présents physiquement sur le campus. Cela peut contribuer à ce que, dans quelques années, un excédent de logements étudiants se développe dans certaines petites villes, estiment les deux experts.
Pour résumer, l’immobilier étudiant reste attractif pour les investisseurs en raison du
“L’immobilier étudiant est aujourd’hui un investissement relativement sûr, mais je m’inquiète de la valeur de revente sur 5, 10 ou 20 ans.”
Johan Krijgsman, CEO d’ERA
prix d’entrée relativement bas. Mais sans une analyse de marché approfondie, vous n’avez aucune garantie de rendement à long terme.
Maisons modulaires: la flexibilité comme atout
De belles opportunités sont à trouver du côté des maisons modulaires et adaptables, prolonge Filip Dewaele. Pensez à une maison familiale qui peut être transformée en logement pour seniors, ou à une maison divisible en deux unités d’habitation. Un concept que les promoteurs appliquent à l’occasion lors de la transformation d’un immeuble de bureaux en appartements résidentiels.
“En théorie, un tel concept est particulièrement précieux, car il réduit considérablement le risque de vacance”, apprécie Filip Dewaele. “Si une certaine forme d’habitation passe de mode, le bâtiment peut recevoir une nouvelle destination.” Qui dit flexibilité et modularité dit parfois aussi préfabriqué, avec des parties entières d’une maison (y compris pour l’eau et l’électricité) préassemblées en usine et installées très rapidement sur le chantier. Cela rend la construction et la rénovation plus rapides et souvent moins chères. Plusieurs acteurs et méthodes sont présents sur ce marché.
Johan Krijgsman compare cela à la transition dans le secteur automobile: “Tout comme pour la voiture, le temps dira quelle forme de modularité l’emportera. Pour les voitures, nous savions que le diesel et l’essence disparaîtraient, mais les véhicules électriques à batterie coexistent aujourd’hui avec des hybrides rechargeables et des voitures à hydrogène. On sent que les méthodes de construction classiques sont trop chères et trop lentes. La construction préfabriquée et modulaire occupera une part de marché croissante.”
Il mentionne enfin l’émergence de logements de soins mobiles qui peuvent ensuite être revendus. “C’est déjà une réalité. Je crois fermement que ce segment modulaire continuera de croître.” Filip Dewaele pense lui aussi que les promoteurs et les investisseurs immobiliers se tourneront de plus en plus vers la modularité et la flexibilité à l’avenir.
Petits entrepôts urbains: le nouvel eldorado?
Avec l’augmentation constante du nombre de biens, le manque d’espace et des réglementations de plus en plus strictes, les villes posent un défi logistique croissant. C’est précisément pour cette raison que les petits entrepôts situés dans ou à proximité des centres-villes gagnent en importance et en valeur.
Beaucoup de gens associent la logistique du dernier kilomètre (last mile) à des colis de bol.com ou Zalando. “Or, l’e-commerce n’est responsable que de 10% des flux logistiques urbains”, nuance Geert Verbelen, chef de projet au sein de VIL, la plateforme flamande d’innovation pour le secteur de la logistique. “Les matériaux de construction, les déchets, l’horeca, le commerce de détail, les services facilitaires y prennent une part beaucoup plus grande. Et ils ont tous besoin de hubs logistiques en ville ou à proximité.”
L’atout de la rareté
C’est là que le bât blesse. L’espace d’entreposage dans ou autour de la ville est rare,
ce qui fait grimper la valeur et les loyers. “La pression sur les espaces résidentiels, professionnels et verts est très forte en ville: lorsque de l’espace se libère, la priorité est souvent donnée au logement”, indique Stefan Bottu (VIL). “Et bien que les autorités locales misent sur le ‘zéro émission’ et les plans de circulation, une vision holistique pour la logistique urbaine fait généralement défaut.”
Avec un espace sous tension, le besoin de micro- et de nanohubs augmente d’autant plus. “Regardez bpost, qui a développé des écozones dans 25 villes: des mini-hubs d’où partent des vélos-cargos et de petits véhicules, et à partir desquels les distributeurs de colis sont approvisionnés.”
“Nous voyons déjà des expérimentations où plusieurs entreprises partagent un entrepôt à la périphérie de la ville.”
Stefan Bottu, chef de projet chez VIL
Le stockage partagé comme modèle d’avenir
Face à l’affaiblissement du modèle traditionnel – une entreprise, un entrepôt –dans les environnements urbains, les hubs partagés incarnent une alternative viable.
“Nous voyons déjà des expérimentations dans lesquelles plusieurs entreprises partagent un entrepôt à la périphérie de la ville”, confie Stefan Bottu. “Cela rend les livraisons plus flexibles, plus just-in-time, et permet d’économiser jusqu’à 60% des kilomètres parcourus en ville”, chiffre Geert Verbelen. “Un tel modèle nécessite cependant une autre façon de penser et de collaborer. Pour de nombreuses entreprises, cela semble encore contre-intuitif. Elles craignent une perte de contrôle ou des coûts supplémentaires, alors même que cela peut précisément réduire les coûts.”
Des mètres carrés intelligents: qu’estce qui fait un bon “last mile hub”?
Un bon entrepôt urbain répond à des exigences spécifiques:
› Emplacement: plus c’est proche du centre ou des voies d’accès, mieux c’est.
› Durabilité: panneaux solaires, isolation, et surtout infrastructure de recharge
pour les camionnettes électriques et les vélos-cargos.
› Flexibilité: espaces partagés et aménagement modulaire pour que chaque centimètre carré soit utilisé efficacement.
› Faible nuisance sonore: pas de portes grinçantes, une bonne isolation acoustique et des entrée et sortie distinctes pour minimiser les manœuvres des camionnettes.
Petits investisseurs, grandes opportunités
Les grands acteurs logistiques dominent généralement le paysage logistique classique. Mais dans un contexte urbain, la situation est différente: tout tourne autour de petits espaces réaménagés. Pensez à des garages, de petits hangars, voire des portions de parkings inoccupées. Tout comme vous pourriez louer un studio ou un local commercial, vous pouvez investir dans l’immobilier logistique urbain. Les volumes sont plus petits, mais la valeur est là.
Tous les entrepôts urbains ne sont pas automatiquement un investissement en or, cependant. Dans les villes densément peuplées, la pression résidentielle est élevée, et les choix politiques peuvent rapidement évoluer. Ceux qui investissent ont donc intérêt à examiner les plans d’aménagement et la vision future de la ville.
REPENSER L’ESPACE
En Belgique comme à l’étranger, la logistique urbaine prend une nouvelle dimension.
D’UNE PLACE DE PARKING À UN MICROHUB
À Paris, des places de stationnement publiques sont réaménagées en points de transbordement, où les camionnettes transfèrent leurs marchandises sur des vélos-cargos pour le dernier tronçon vers le client. Comme la circulation automobile est découragée dans les centres-villes, ces lieux se libèrent pour des usages logistiques.
PRENDRE DE LA HAUTEUR
La logistique verticale, ce sont des entrepôts sur plusieurs étages, avec parfois des zones de chargement et de déchargement à plusieurs niveaux. Cette évolution est rendue possible par l’automatisation et des moyens de transport internes intelligents. En Belgique, nous ne sommes qu’au début de cette évolution, mais l’intérêt grandit.
CONSTRUIRE AVEC UNE VUE SUR LA RÉAFFECTATION
“Un modèle de hubs partagés nécessite une autre façon de penser et de collaborer.”
Geert Verbelen, chef de projet chez VIL
“Des entreprises construisent par exemple des parkings avec une hauteur sous plafond de 3,5 mètres, afin qu’ils puissent être transformés plus tard en hub logistique voire en logements”, illustre Geert Verbelen. “Cela ne nécessite pas de transformation radicale et booste la valeur résiduelle de l’immobilier.”
Chaque mois en voyage grâce à 1.750 € de loyers
Immobilier portuaire : haut rendement, zéro souci
MOMO Estates permet aux investisseurs de profiter de revenus locatifs stables en misant sur des logements loués à des entreprises portuaires. « Dès 369.950 €, vous pouvez générer 1.750 € ou plus par mois », souligne Rodrigue, directeur commercial. La forte demande à Terneuzen garantit rendement et tranquillité.
logements de qualité.
« Résultat : des rendements supérieurs à ceux de la location classique », poursuit-il.
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Sans souci, que du revenu
« Pas de souci ni d’entretien – seulement des rendements réguliers. »
Rodrigue Araïb, directeur commercial MOMO Estates
« En investissant dans l’immobilier destiné aux entreprises portuaires, vous bénéficiez de revenus stables et d’une vacance locative quasi nulle. »
Rodrigue Araïb, directeur commercial MOMO Estates
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L’immobilier classique entraîne vacance locative, impayés et frais d’entretien. MOMO Estates élimine ces problèmes : « Nous sélectionnons les bons biens, les rénovons, signons avec des entreprises fiables et assurons la gestion locale », précise Rodrigue.
Investir avec MOMO Estates = revenu passif assuré.
« Pas de locataires à gérer, pas d’entretien – uniquement des loyers versés directement », ajoute-t-il.
Immobilier portuaire : stable et rentable
La zone Gand–Terneuzen est en pleine croissance. Industrie et logistique y créent une demande constante de logements. « En ciblant des biens loués aux entreprises portuaires, les investisseurs profitent de revenus garantis et d’une vacance locative minimale », explique Rodrigue.
Terneuzen est un marché porteur. La proximité du port génère une demande durable pour des
« Les ports offrent une opportunité unique : loyers plus élevés et sécurité à long terme. »
Rodrigue Araïb, directeur commercial MOMO Estates
« Un budget voyage chaque mois »
Les loyers via MOMO Estates atteignent 1.800 €/ mois ou plus. « Votre investissement crée du patrimoine et vous apporte chaque mois une marge financière – pour voyager, profiter ou réinvestir », conclut Rodrigue.
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Une coopérative bio qui réinvente les points de retrait, un parc d’activités durable à Anvers, une boutique de meubles en ligne qui propose des solutions sur mesure. Tous trois rencontrent le même défi: l’immobilier logistique doit être bien plus qu’un simple espace de stockage.
3 exemples de réponse aux nouveaux besoins de l’immobilier logistique
EXEMPLE 1
L’immobilier logistique influence aussi l’expérience client
De Wassende Maan, une ferme coopérative biologique avec magasin, boutique en ligne et une cinquantaine de points de retrait, montre à quelle vitesse les modèles logistiques deviennent obsolètes.
“Nos points de retrait pour les paniers de fruits et légumes se sont développés à une vitesse incroyable”, sourit Bart Coone, directeur général de De Wassende Maan. “Les coopérateurs de la région de Gand mettaient souvent à disposition leur abri de jardin, leur garage. Sympathique… mais aussi un point faible. Car si le propriétaire part en vacances, ces espaces sont fermés. Les clients souffrent d’une discontinuité dans leur approvisionnement, et nous accusons une perte de chiffre d’affaires.”
Des abris de jardin aux cafés?
De Wassende Maan explore dès lors des formats alternatifs. “Un café ou une école ouverts tous les jours: ce type de lieu peut créer de la valeur ajoutée pour nous. Les points de retrait doivent être plus qu’une simple adresse de collecte. Des espaces où les gens se rencontrent.”
Cela exige une autre infrastructure et une logique plus commerciale. Le contenu des paniers illustre ce changement. De Wassende Maan travaille avec des fruits et légumes biologiques de saison, mais cette offre ne correspond pas toujours à la demande. “Aujourd’hui, les clients ont deux options: un petit ou un grand panier. Or,
une jeune famille veut des légumes pratiques, les gastronomes du topinambour, de la chicorée et des variétés oubliées. Nous devons adapter les paniers à différents profils. Avec un impact sur toute la chaîne logistique, du tri à la distribution.”
Hubs flexibles
Pour les investisseurs immobiliers, cela se traduit par des hubs flexibles où gestion des stocks et distribution se combinent intelligemment. De Wassende Maan réalise un chiffre d’affaires annuel de 3 millions d’euros et travaille avec 80 agriculteurs locaux. Dans le magasin, le chiffre d’affaires augmente de 15%, tandis que les paniers de fruits et légumes sont en baisse. “La demande de bio local est forte, mais sans innovation logistique, nous ratons le coche”, conclut Bart Coone.
“Notre passage d’un modèle traditionnel ‘push’ à une offre orientée client a un impact sur toute la chaîne logistique, du tri à la distribution.”
Bart Coone, directeur général de De Wassende Maan
EXEMPLE 2
La durabilité n’est plus une option
Quiconque investit dans l’immobilier logistique ne saurait ignorer la durabilité. Blue Gate Antwerp prouve que des exigences strictes ne sont pas un obstacle, mais attirent au contraire des acteurs de premier plan.
Le site occupé par Blue Gate Antwerp (BGA) est resté en friche durant des années en raison d’une lourde pollution et de coûts de dépollution élevés. “Grâce à un partenariat public-privé, nous avons pu dépolluer et dans le même temps construire un parc d’activités neutre en CO₂”, rappelle Peter Garré, CEO de Bopro, qui développe le site.
Un triptyque d’ambitions
Sa philosophie est claire: la durabilité doit régner sur le site, les bâtiments et les activités des locataires eux-mêmes. “Les bâtiments respectent les normes de durabilité les plus élevées, et nous demandons aux entreprises de verdir leurs processus: réutilisation de l’eau, électrification, suppression des combustibles fossiles, process circulaires, etc.”
Amazon et DHL y ont déjà ouvert un hub logistique, et d’autres grands noms sont à
venir. “Pour les PME locales, ces exigences supplémentaires sont plus difficiles à satisfaire. Mais nous voulons les inclure dans notre démarche.”
L’avenir est à l’empilement
Les entreprises en quête d’immobilier logistique visent généralement un tiers de bâtiment pour deux tiers de parking et d’espace de circulation. BGA inverse ce modèle: “Nous voulons doubler le volume de bâtiment par mètre carré de terrain par rapport à l’usage habituel. Ce n’est possible qu’en empilant. Dans des villes comme Tokyo, Paris et Amsterdam, l’empilement est la norme; en Flandre, c’est nouveau.”
Alors que les contrats de location de neuf ans sont standard en Belgique, les entreprises à BGA demandent fréquemment des engagements de 18 à 27 ans. “Leurs investissements dans les bâtiments sont souvent aussi importants que la valeur du bâtiment lui-même”, explique Dimitri Torfs, Sales Director chez BGA. “Cela montre leur foi dans le site et dans la nécessité d’être ancré près de la ville.”
BGA y répond avec deux modèles: vendre des terrains pour des propriétés sur mesure, ou louer des unités pour les entreprises qui privilégient la flexibilité et l’innovation.
“Nous déployons un écosystème. Nous réunissons des entreprises qui se renforcent mutuellement et peuvent utiliser les services de leurs voisines.”
Dimitri Torfs, Sales Director chez BGA
Écosystème plutôt que concurrence
Ce qui distingue BGA, c’est son approche de la collaboration. “Nous ne construisons pas une zone d’activités où tout le monde travaille les uns à côté des autres: nous déployons un écosystème”, conclut Dimitri Torfs. “Nous réunissons des entreprises qui se renforcent mutuellement et peuvent utiliser les services de leurs voisines. Au lieu de rivaliser pour une part du gâteau, nous voyons comment nous pouvons agrandir ce gâteau ensemble.”
EXEMPLE 3
L’e-commerce demande plus qu’un entrepôt
Toutes les boutiques en ligne ne fonctionnent pas avec des boîtes en carton. Chez Woodiy, les pièces de meubles sortent sur des supports de transport réutilisables, prêtes à être livrées. Cette méthode exige un autre type d’immobilier: moins d’entrepôt, plus d’espace sur mesure.
“Là où une boutique en ligne classique empile des boîtes, nous transportons des mini-entrepôts mobiles vers le client”, éclaire Timothy D’hont, fondateur de Woodiy. L’entreprise livre des meubles sur mesure en kits plats, organisés de manière intelligente: grandes pièces sur des supports de transport à roulettes, tiroirs sur des palettes spécialement développées, pièces détachées dans une boîte. Le résultat? Des erreurs réduites au strict minimum, des emballages réutilisables et une livraison sans accroc. Les supports
“Nous avons besoin d’un bailleur qui comprend que nos besoins évoluent et qui nous donne la liberté de réaménager l’espace.”
Timothy D’hont, fondateur de Woodiy
de transport et les palettes reviennent à chaque fois, le seul déchet est le film plastique et quelques tendeurs.
L’espace reste le plus grand problème
Le processus se déroule dans deux entrepôts loués à Knokke: découpe et fraisage dans un entrepôt équipé de panneaux solaires, laquage et montage dans un second. C’est là que les pièces sont préparées pour le transport. “C’est pourquoi l’immobilier doit nous offrir non seulement du stockage, mais aussi de l’espace pour l’assemblage, la préparation et le chargement rapide. Des panneaux de près de 6 m² nécessitent beaucoup de place, notamment pour manœuvrer les chariots élévateurs.
L’espace est toujours insuffisant, et déménager n’est pas évident… Vous ne déplacez pas vos employés et vos machines d’un claquement de doigts.”
L’automatisation comme levier
L’entreprise installera bientôt une nouvelle ligne qui étiquettera automatiquement les pièces, les fraisera et les placera directement sur les supports de transport via un tapis roulant. “Notre objectif: que chaque pièce soit manipulée seulement trois à cinq fois. De cette manière, nous pouvons utiliser l’espace plus intelligemment.”
Cela implique une infrastructure adaptée: pas d’entrepôt rempli de boîtes, mais un espace flexible avec de la place pour des bandes transporteuses, des chariots élévateurs et des rayonnages. “Et un propriétaire qui comprend que nos besoins évoluent et nous donne la liberté de réaménager l’espace. Même si cela nous contraint parfois à réaliser quelques travaux.”
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6 % de TVA pour les investisseurs, cela signifie
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