Version 18.01.2013
Rugdal
Tornbjergård
Tranebærgård
Smedehalden
Albertgård
ESBY
Forslag til lokalplan nr. 368
Område til kursusformål og rekreative formål, Budistisk refugium ved Esby Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29, til Syddjurs Kommuneplan 2009
Yderligere information kan fås hos:
HVAD ER EN LOKALPLAN?
SYDDJURS KOMMUNE
Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed.
Plangruppen Hovedpostadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk Plangruppen er lokaliseret i administrationsbygningen i Ebeltoft på Lundbergsvej 2 Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Tina Degn Rasmussen Planlægger Thomas D. Secher Denne lokalplan kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk Lokalplanen er udarbejdet af: Plangruppen efter et oplæg fra Møller & Grønborg Europaplads Mindegade 13, 3 8000 Århus C Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemmeside på adressen: www.syddjurs.dk. Kortgrundlag: © Matrikelkort og topografiskekort: KMS © TK-kort: Kortcenter.dk © Ortofotos: COWI
I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for,
- hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.
Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bestemmelserne, der er konkrete regler for, hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for grundejeren og Byrådet. Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende for grundejeren og Byrådet. Øvrige bilag, der fx viser erhvervskategorier, støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt. Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
3
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE.................................................................................................. 5 Lokalplanens område......................................................................................... 5 Eksisterende bygninger inden for lokalplanens område..................................... 5 Lokalplanens baggrund & Formål...................................................................... 7 Lokalplanens indhold.......................................................................................... 7 Delområde I.................................................................................................. 9 Delområde II................................................................................................. 9 Delområde III................................................................................................ 9 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning................................. 9 Syddjurs Kommuneplan 2009.......................................................................... 9 Hovedstruktur............................................................................................... 9 Rammebestemmelser.................................................................................. 9 Tillæg nr. 29 til Syddjurs Kommuneplan 2009............................................ 10 Særlige landskabelige interesseområder................................................... 11 Kulturmiljøområder..................................................................................... 12 Kirkeindsigtsområde................................................................................... 12 Særlige drikkevandsinteresser .................................................................. 12 Lokal Agenda 21 - KLIMA............................................................................... 12 Internationale Beskyttelsesområder............................................................... 12 habitatdirektivet.......................................................................................... 13 Bilag IV arter............................................................................................... 13 Kystnærhedszonen........................................................................................ 13 Lavbundsarealer............................................................................................. 13 Naturbeskyttelsesloven.................................................................................. 13 § 3 Beskyttede naturområder..................................................................... 14 Strandbeskyttelseslinie............................................................................... 14 Sø og åbeskyttelseslinie............................................................................. 14 Skovbyggelinie .......................................................................................... 14 Fortidsminde beskyttelseslinie................................................................... 14 Adgang til naturen...................................................................................... 15 Museumsloven - Arkæologiske forhold.......................................................... 15 Fredet og Bevaringsværdig Bebyggelse ....................................................... 15 Fredninger.................................................................................................. 16 Skovloven....................................................................................................... 16 Fredsskov................................................................................................... 16 LandbrugsLoven............................................................................................. 16 Landzonetilladelser og bonusvirkning............................................................ 16 Offentlige Formål............................................................................................ 17 Offentlig service.............................................................................................. 17 Kollektiv trafik............................................................................................. 17 Skiltning...................................................................................................... 17 Miljøklasse...................................................................................................... 17 Støj................................................................................................................. 17 Støj fra virksomheder................................................................................. 18 Støj fra trafik............................................................................................... 18 Vej- og stiplanlægning.................................................................................... 19
4
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
PARKERING.................................................................................................. 20 Bevaringsværdig beplantning......................................................................... 20 Jordforurening................................................................................................ 20 Overskudsjord og byggeaffald........................................................................ 21 Forsyningsforhold........................................................................................... 21 Varmeplan.................................................................................................. 21 Vandforsyning............................................................................................. 21 Fællesantenne............................................................................................ 21 Grundejerforening.......................................................................................... 21 Servitutter....................................................................................................... 22 Miljøvurdering................................................................................................... 23 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.................................... 24 Lokalplanens tilvejebringelse........................................................................... 24 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger................................................ 25 Lokalplanens endelige retsvirkninger............................................................... 25 LOKALPLANBESTEMMELSER......................................................................... 27 § 1 Formål.................................................................................................. 27 § 2 Område og zonestatus......................................................................... 27 § 3 Områdets anvendelse og opdeling....................................................... 27 § 4 Udstykning............................................................................................ 28 § 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold............................................................... 29 § 6 Bebyggelsens omfang og placering..................................................... 30 § 7 Bebyggelsens ydre fremtræden........................................................... 32 § 8 Bevaring............................................................................................... 33 § 9 Ubebyggede arealer............................................................................. 33 § 10 Bonusvirkning ................................................................................... 35 § 11 Servitutter der ophæves..................................................................... 35 § 12 Miljøforhold / Støjforhold.................................................................... 35 § 13 Tekniske forsyninger m.m................................................................... 35 § 14 Grundejerforening.............................................................................. 36 § 15 Forudsætninger for ibrugtagning........................................................ 36 § 16 Lokalplanens retsvirkninger................................................................ 36 Vedtagelsespåtegninger................................................................................. 38 KORTBILAG 1.................................................................................................... 39 KORTBILAG 2.................................................................................................... 40 KORTBILAG 3.................................................................................................... 41
5
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
N
DK 1:100.000
DTK Kort25 Trad. Lokalplanområdets placering i Kommunen, målforhold 1:200.000
N
N
© Syddjurs Kommune
Oversigtskort over området i målforhold 1:100.000
6
Oversigtskort over området i målforhold 1:20.000
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
REDEGØRELSE LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanområdet omfatter ialt ca. 3 ha og 2.897 m², hvoraf 2 ha og 9.344 m² stor del ligger på jorderne på Tornbjerggård, der er en landbrugsejendom med flerelængede bygninger nord for Esby på Helgenæs, beliggende på adressen Smedehalden 3, 8420 Knebel. Resten af lokalplanområdet, er fordelt på to eksisterende markveje, med 1.548 m² på matr. nr. 2 Kongsgård Rugdals Mark, Helgenæs, og 2.005 m² på matr. nr. 10 n Esby By, Helgenæs. Landbrugsejendommen Tornbjerggård består af matr. nr. 10 b og 7 b Esby By, Helgenæs, samt matr. nr. 3 b Kongsgård Rugdals Mark, Helgenæs, på tilsammen 18 ha og 1.235 m². Landbrugsejendommen har bestået med de nuværende lodder og matrikelgrænser siden 1932. Den grundlæggende ejendomsstruktur i området blev fastlagt gennem en stjerneudskiftning i 1789, og mange af de gamle udskiftningsske fra dengang er stadig bevaret og synlige i marken i dag. Landbrugsejendommens bebyggelse er placeret sydvest for foden af den ca. 46 m høje bakke Tornbjerg, deraf gårdens navn. Ejendommens stuehus er opført i 1848, formentlig som led i en udflytning af en bygning fra Esby. På ældre kort over omårdet, fra sidste halvdel af 1800-talet og første halvdel af 1900-tallet ses ejendommens bygninger som en fire-længet gård. De oprindelige driftsbyninger er siden nedrevet, og kun stuehuset er bevaret i dag. Senere driftsbygninger er opført i 1947, 2002 og 2006. I perioden fra 1945 til 1955 blev der desuden etableret to større frugtplantager på ejendommen. N 2
1
3b
7b 10b 9e 7a
7ar 9f
10n
Luftfoto fra 2012, målforhold 1:12.000. Ejendommens lodder, matr. nr. 3b, 10b og 7b, samt lokalplanområdet.
7 Målforhold: 1:12000
Høje måleb. 1860-1900
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
N
Lave måleborde Oversigtskort fra perioden 1842-1899, målforhold 1:12.000
N
200 m
0
200 Skala: 1:12.000
Oversigtskort fra perioden 1928-1945, målforhold 1:12.000
8
400
600 m
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
N
Matrikelkort fra udskiftningen 1789, målforhold ca. 1:12.000. Esby er et typisk eksempel på en stjerneudskiftning.
2
N
3b 7b 3a 10b
9e
7a
6a 9f
10n 2a
Matrikelkort fra 2012, målforhold 1:12.000. De fleste ejendomsskel i området nord for Esby er uforandret efter 223 år.
9
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
Luftfoto fra 1954, målforhold 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.
Luftfoto fra 1955 omkring de hidtidige bebyggelsesarealer. Søen er på dette tidspunkt drænet væk.
10
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
Luftfoto fra 1988, målforhold 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.
© Syddjurs Kommune
Luftfoto fra 1991omkring de hidtidige bebyggelsesarealer. Her er søen igen til stede i lavningen ved ejendommens bygninger.
11
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
Selve gårdbebyggelsen er beliggende i kote ca. 28 m, i en lavning i forhold til det omgivende terræn, umiddelbart vest for en lille sø. Søen kan genfindes på matrikelkort fra 1789 og kort fra 1870. På kort fra 1920 er søen forsvundet, fordi den sansynligvis er den blevet afvandet. Søen dukker op igen på luftfotos fra og med 1979.
Tornbjerggård kan derfor ikke ses fra havet, eller fra kommunevejen Smedehalden, der går ca. 350 m vest for bygningerne.Vejadgangen til ejendommen følger de eksisterende markveje, som har været anvendt som adgang i mindst 67 år. Tornbjerggård ligger i et meget sammensat og komplekst landskab med mange morænebakker, store trrænforskelle, stejle hældninger og mange mindre vandhuller. Enkelte mindre skovarealer, der har karakter af plantager, er kommet til området i løbet af de sidste 50 år. Få steder er der også læhegn i skel. Området har, ligesom resten af Helgenæs, ingen naturlige vandløb. Terrænet øst for Tornbjerg falder fra kote ca. 46 m til kote 0 m over en afstand på omkring ca. 1 kilometer. Vest for Tornbjerg er landskabet præget af mange store morænebakker, hvoraf Ellemansbjerget i kote ca. 99 m, som er det højeste punkt på Helgenæs. De omkringliggende bebyggelser ligger, ligesom Tornbjerggård, skjult i bakkerne. De nærmeste tre naboer ligger i en afstand på ca. 500 meter, hvoraf den ene naboejendom også ejes af foreningen (Albertgård, Esby Strandvej 8).
EKSISTERENDE BYGNINGER INDEN FOR LOKALPLANENS OMRÅDE Ejendommen med Tornbjerggård har været drevet som et mindre langbrug med frugtplantage op til 1995, hvor ejendommen - efter flere ejerskifter - blev erhvervet af Rangdjung Yeshe Fonden. Denne fond blev stiftet samme år af en forening af danske buddhister, der gennem en årrække har fulgt og studeret den buddhistiske trosretning. Siden overtagelsen af ejendommen har fonden og foreningen gennemført en række bygningsmæssige ændringer, ligesom bygningerne og området er blevet benyttet til afholdelse af mindre kurser og retreats for medlemmer. I løbet af året afholdes mellem 3 og 4 kurser af en uges varighed, med ca. 50 deltagere pr. gang, og ca. 5 kurser af en uges varighed, med mellem 10 og 15 deltagere pr. gang. En gang om året afholdes sommerkursus med op til 80 deltagere. Situationen er pr. 2012, at ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer er bebygget med følgende bygninger:
Der er pr. 2012 ialt 6 bygninger med et samlet etageareal på ca. 1.535 m² omkring ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer.
12
1.
En 247 m² stor landbrugshal fra 2002, der anvendes som landbrugshal.
2.
En ca. 270 m² stor landbrugshal fra 2005, der samme år er indrettet til buddihstisk tempel.
3.
En ca. 140 m² stor udhusbygning fra 1938, der tidl. blev anvendt som vognly, som nu anvendes som primitivt storkøkken og udendørs badefaciliteter.
4.
En 330 m² stor tidl. landbrugsstald fra 1957, der nu er indrettet spisesal, administration, én mindre helårslejlighed samt møderum.
5.
En nu ca. 500 m² stor bygning, som omfatter ejendommens oprindelige stuehus fra 1848 med løbende ombygninger, hvoraf den seneste tilbygning er fra 1998. Hele bygningen blev i 2001 tilladt indrettet til forlags- og kursusvirksomhed med en landzonetilladelse fra det tidl. Århus Amt.
6.
En 48 m² stor udhusbygning fra 2010, som anvendes som læskur for heste.
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
1:1000 0m
10
20
30
40
50
Luftfoto fra 1979, målforhold 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.
3
mmune
2 4 5
6 1
1:1000 0m
10
20
30
40
50
Luftfoto fra 2012, målforhold 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.
13
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
LOKALPLANENS BAGGRUND & FORMÅL I takt med den stigende efterspørgsel på kurser hos Rangdjung Yeshe Fonden, har fonden et ønske om at få en afklaring om hvad der kan etableres, især hvad angår bygninger og faciliteter, ligesom der er et ønske om, at få klarlagt status for de eksisterende faciliteter. Det er ambitionsniveauet, at stedet kunne blive en af lokalområdets attraktioner som et af Nordeuropas mest komplette buddhistiske centre, ligesom foreningen ønsker at opnå en helstøbt og rentabel virksomhed på landet, hvor de fysiske rammer er tilpasset det smukke landskab på Helgenæs. På denne baggrund har Rangdjung Yeshe Fonden ønsket, at de fremtidige udviklingsmuligheder af ejendommens bygnigner og de nære omgivelser bliver fastlagt gennem denne lokalplan. I det følgende afsnit beskrives de nuværende faciliteter, samt ønsker til ejendommens fremtidige anvendelse og udbygning, ligesom dens forhold til de planmæssige bindinger i området belyses.
LOKALPLANENS INDHOLD Det 3 ha og 2.020 m² store lokalplanområde (check arealer efter justering) opdeles i 5 delområder, A, B, C, D og E, som vist på Kortbilag 3.
DELOMRÅDE A Arealet omkring ejendommens hidtidige bebebyggelsesarealer ligger i Delområde A , som er 1 ha og 3.610 m² stort. Delområdet udlægges til kursusformål. Området kan disponeres og bebygges i princippet som vist på illustrationsplan side 13. Der kan opføres op til 1.500 m² ny bebyggelse til administration, teknik, bad, toilet, storkøkken, spisesal og overnatning. Ny bebyggelse skal opføres i forlængelse af eksisterende bebyggelse som længer på en gård. Der udlægges x arealer til parkering af x biler... Jf. nærmere angivelse på kortbilag. Nærmere oplysninger: Bebyggelsens indhold, anvendelse, placering, udseende, højder, niveauplaner, mv. ...
DELOMRÅDE B Arealet med den tidligere æbleplantage ligger i Delområde B, som er 1 ha og 69 m² stort. Området udlægges til opførelse af maks. 10 hytter a x m², samt til primitiv campering med maks. x antal telte / (campingvogne?). Nærmere oplysninger: Placering af hytter, materialer til hytter, farver, facader vand, lys, varme? Placering af telte? Hvad med campingvogne? Vinterpladser?
DELOMRÅDE C Delområde C omfatter et 742 m² stort areal, der ligger over for Delområde B, på den modsatte side af vejen. Området udlægges til opførelse af en x m² stor toiletbygning. Nærmere oplysninger: Bebyggelsens placering, udseende, højder, niveauplaner, mv. ... Afledning af spildevand, samletank? Tømningsordning?
14
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
Administration ca. 100 m2 Teknik, bad/toliet ca. 200 m2 Storkøkken ca. 100 m2
700 m2 (grundplan)
Spisesa
550 m2
Tempel ca. 550 m2
24 m2
Foredr Øvrigt
330 m2 Overnatning ca.10 sengepladser
130 m2
500 m2 (250 m2)
Møderum ca. 350 m2 Bad/toliet ca. 150 m2
Fremtidig bebyggelse
Funktionsdiagram grundplan
Eksisterende bebyggelse
Administration ca. 100 m2 Teknik, bad/toliet ca. 200 m2 Storkøkken ca. 100 m2
3 mindre beboelser á ca. 75 m2
plan) Spisesal ca. 300 m2
Tempel ca. 550 m2 330 m
2
BUDDHISTISK MEDITATIONS- O G
Overnatning ca.10 sengepladser
(250 m2)
Foredragssal ca. 200 m2 R E TØvrigt R Æ Tca. E C E100 N TmE2 R I
Møderum ca. 350 m2 Bad/toliet ca. 150 m2
se
Overnatn ca. 25 sen
SIDE 12
Overnatning ca. 25 sengepladser
Funktionsdiagram grundplan
Funktionsdiagram 1. sal
gelse
a. 100 m2 t ca. 200 m2 00 m2
3 mindre beboelser á ca. 75 m2
Spisesal ca. 300 m2
Overnatning ca. 25 sengepladser
Foredragssal ca. 200 m2 Øvrigt ca. 100 m2
S- OG RETRÆTECENTER
m grundplan
I
SIDE 12
Overnatning ca. 25 sengepladser
Funktionsdiagram 1. sal
15
16
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
N
20 25
35
28
41
28
37 25
30
36
32
32
34
35
35 34 33
23
25
25 41
25
45
42
39 38
24
40
43
38
36
32 33
34
35 34
27
27
32
39
39
29
33
Oversigtskort 47
48
16
44
46 og bygninger fra 2007. Højdekurver Målforhold: 1:4.000
37 36 35
34
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
N
39 ,5 39 38,
24 ,5
38
37,5 37
36,5
42
36
35,
5
35
34,5
34
33,5
33
32,5
,5 25
26 26 ,5 27 27 ,5
24
5
5
,5 41
41 40,5 40
41,
27
27 ,
5
28
29
,5 28
25
,5
29
30 ,5 30 31 31,5 33
32,5
32
Oversigtskort Højdekurver og bygninger fra 2007. Målforhold: 1:1.000
39,
5
39 38,5
38
37,5
37
36,5
36
35,5
35
34,5
34
33 ,5
1:1000 0m
10
20
30
40
50
17
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
DELOMRÅDE D Delområde D omfatter et 4.813 m² stort areal med den 795 m lange og 6 m brede adgangsvej fra kommunevejen Smedehalden til Delområde A, B og C. Ifølge bestemmelserne i denne lokalplan fastholdes vejens nuværende tilstand, som en 3 m bred kørebane i grus, med 1,5 m brede rabatter.
DELOMRÅDE E Delområde E omfatter et 2.785 m² stort areal med den 461 m lange og 6 m brede adgangsvej fra Esby Strandvej til Delområde A. Ifølge bestemmelserne i denne lokalplan fastholdes vejens nuværende tilstand, som en 3 m bred kørebane i grus, med 1,5 m brede rabatter.
GENERELT OM VEJE De to markveje i hhv. delområde D og E findes på stedet som markveje, der har en 3 meter bred kørebane med 1,5 m brede rabatter i hver side. Denne lokalplan udlægger dermed ikke mere vejareal, end det som allerede findes i marken. De to markveje kan genfindes med deres nuværende forløb og bredde på luftfotos over området fra 1945 og frem til i dag. Begge veje har således helt sikkert været i brug i en ubrudt periode på mindst 67 år. Den sydlige vej, i delområde E, er den ældste. Den findes på kort tilbage fra 1870. Den nordlige vej, i delområde D, er etableret efter 1920.
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING SYDDJURS KOMMUNEPLAN 2009 Lokalplanområdet er ikke omfattet af rammerne i kommuneplanen, og derfor er der sideløbende med dette lokalplanforslag udarbejdet et Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29.
TILLÆG NR. 29 TIL SYDDJURS KOMMUNEPLAN 2009 Det er en forudsætning for lokalplanen at kommuneplanens bestemmelser for området ændres og der er udarbejdet et tillæg nr. 29, som er gengivet bagerst i lokalplanen. De fremtidige bestemmelser for området fremgår af skemaet:
LANDSKABSFORHOLD Området er i Kommuneplan 2009 (afsnit 4.2.1) markeret som en del af et større område med landskabelige interesser på Helgenæs. Temaet med de landskabelige interesser kommer fra en del af den tidligere Regionplan 2005, der i 2009 blev overført uændret til Kommuneplan 2009. Det fremgår af kommuneplanens retningslinjer, side 61, at områder med landskabelige interesser så vidt muligt skal friholdes for ikke-landbrugsmæssig byggeri. Såfremt der undtagelsesvist bygges i disse områder, skal ny bebyggelse og anlæg placeres og udformes under særlige hensyntagen til landskabet. I Syddjurs Kommunes Landskabskarakterplan, som er vedtaget af Byrådet i 2009 ligger lokalplanområdet inden for landskabskarakterområde nr. 94, Helgenæs Morænelandskab.
18
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
eter æssig remod
N
st.
Parkering
1. ndre yt-
Mindre toiletbygning
10 mindre hytter
Primitiv campering
Illustrationsplan for lokalplanens delområde B, og C, der kan anvendes til hytter, primitiv campering, toiletbygning og parkering. OBS delområde C skal udviddes lidt mod nord, så der er plads til parkering
t
-
e ti en. Illustrationsplan - område til primitiv campering; mål 1:2000
Illustrationsplan for lokalplanens delområde hvor der kan opføres nye bygninger der pladeres som længer på en tradionel gårdbebyggelse.
Beboelse/adm. mv Spisesal/ Køk
Parkering Tempel
BUDDHISTISK MEDITATIONS- O G RETRÆTECENTER Gårdrum med Stupa
I
SIDE 13
Foredragssal/ Overnatning
Overnatning/møderum mv Fremtidig bygning overnatning
Parkering
Landbrugsbygning
BUDDHISTISK MEDITATIONS- O G RETRÆTECENTER
I
SIDE 10
19
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
Lokalplanområdet ligger i et område, som i landskabskarakterplanen er beskrevet som et komplekst mellemskala landskab der fremtræder som med særligt karakteristisk, bl.a. på grund af den tydelige sammenhæng mellem naturgrundlag og arealanvendelse. Landskabskarakterens kulturhistoriske oprindelse fremtræder også tydeligt, idet områderne fortsat opdyrkes og bebyggelsesmønstret fortsat afspejler jordbrugslandskabet i perioden omkring udskiftningen med enkelte udflyttede gårde og overvejende intakte landsbystrukturer. Landskabskarakteren og de visuelle oplevelsesmuligheder er uforstyrret af tekniske anlæg. Området fremtræder i god tilstand og med særlige visuelle oplevelsesmuligheder. Målsætningen for området er derfor også, at det skal bevares og beskyttes. Af landskabskarakterplanen fremgår det yderligere, at landskabskarakteren har en begrænset kapacitet overfor en fortsat udvikling med tilgroning af lysåbne overdrevsarealer. Landskabskarakteren har endvidere lav kapacitet overfor en udvikling i retning af yderligere rekreativ anvendelse af bygningerne, hvor landbrugsejendomme overgår til fritidsformål og andre erhverv. På baggrund af ovenstående er det Byrådets vurdering, at en udvikling af kursusfaciliteter med nye bygninger på ejendommen fortrinsvist skal finde sted på de lave arealer omkring ejendommens hidtidige bygninger ved det tidligere stuehus. Det er samtidig Byrådets vurdering, at nye bygninger fortinsvist bør opføres som længer på det eksisterende byggeri, sådan at bebyggelsen så vidt muligt vil fremtræde som en traditionel firelænget bebyggelse.
KYSTNÆRHEDSZONEN Ifølge planlovens kapitel 2a, skal kommunen tage særlige hensyn i kystnærhedszonen, som er en 3 km bred zone langs landets kyster. Der skal anføres en særlig planlægningsmæssig begrundelse for byggerier og projekter inden for kystnærhedszonen. (Vejledning om planlægning i kystnærhedszonen af dec. 1995) Ifølge planlovens § 16, stk. 3, skal der ved bebyggelse og anlæg indenfor kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne og der skal gives en begrundelse for bygnings højder der overstiger 8,5 m. Indenfor de kystnære dele af byzoner skal der gøres rede for den visuelle påvirkning af kysten. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Nærmere beskrivelse ... ejendommens bygninger kan ikke ses fra kysten - fotos fra forskellige vinkler og steder i området.
INTERNATIONALE BESKYTTELSESOMRÅDER EU Fuglebeskyttelses-, Ramsar og habitatsområder. Der skal redegøres for virkningen på de beskyttede dyre- eller plantearter.
HABITATDIREKTIVET I 1992 vedtog Det Europæiske Råd habitatdirektivet, ”Rådets direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992, om bevaring af naturtyper samt vilde dyr og planter”. Baggrunden for direktivet er, at EU ønsker at sikre den biologiske mangfoldighed gennem bevarelse af naturtyper (habitater) samt plante- og dyrearter af betydning for fællesskabet inden for medlemsstaternes områder. Arterne der skal beskyttes er beskrevet på habitatdirektivets bilag II, IV og V. Habitatdirektivet har til formål at fremme biodiversiteten, ved at definere en fælles ramme for beskyttelsen af arter og naturtyper, der er af betydning for EU. Dette sker hovedsagligt gennem udpegning af særlige bevaringsområder, habitatområderne.
20
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
Særligt karakteristisk
God tilstand
Karakteristisk
Dårlig tilstand
Kontrasterende
Kortet herover viser landskabskarakterplanens karaktervurderinger. Målforhold 1:75.000.
Kortet herover viser landskabskarakterplanens tilstandsvurderinger. Målforhold 1:75.000.
Kortet herunder viser landskabskarakterplanens vurderinger af oplevelsesmuligheder. Målforhold 1:75.000.
Kortet herunder viser landskabskarakterplanens målsætninger. Målforhold 1:75.000.
Særlige visuelle oplevelsesmuliger
Bevare og beskytte
Visuelle oplevelsesmuliger
Vedligeholde og styrke
Ingen visuelle oplevelsesmuliger
Ændre og nyskabe
Målforhold: 1:75000
Illustrationsplan, målforhold 1:1.000. Mulige fremtidige udvidelser af bygningerne.
M
21
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
I habitatområderne skal der sikres eller genoprettes en gunstig bevaringsstatus for de arter eller naturtyper som området er udpeget for. ... Denne lokalplan påvirker ikke Natura 2000-områder, i eller uden for kommunen, der er omfattet af Habitatsdirektivet.
BILAG IV ARTER I habitatdirektivets bilag IV er opført dyre- og plantearter af fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse. Der skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må fx ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles og deres yngle- og rasteområde må ikke ødelægges. Der er ikke registreret Bilag IV-arter i området. (?) Natur- og Miljø?
LAVBUNDSAREALER Lavbundsarealer skal generelt friholdes for bebyggelse. Områderne har generelt ringe funderingsforhold, ligesom bortledning af spildevand og overfaldevand generelt er forbundet med store omkostninger til pumpebrønde eller lign. Kort over lavbundsarealer ved lokalplanområdet ... Natur- og Miljø: Hvilken konsekvens har disse udpegninger?
CAMPINGPLADSER OG PRIMITIVE TELTPLADSER Det fremgår af Kommuneplan 2009, afsnit 6.2.3, at der Placering af nye campingpladser og størrelsen på pladserne må bero på en konkret vurdering. Arealudlæg til nye campingpladser bør normalt være så rummelige, at pladserne kan opnå en kapacitet svarende til mindst 500 personer. Nye campingpladser og udvidelse af bestående pladser indenfor kystnærhedszonen forudsættes placeret på en måde, så der ikke beslaglægges åbne kyststrækninger. Primitive teltpladser med plads til 10 – 20 telte kan i begrænset omfang og under hensyntagen til landskabet og naturbeskyttelsen placeres i tilknytning til større å systemer, langs kysten samt ved regionale og kommunale cykel- og vandreruter. Denne lokalplan udlægger ikke en campingplads, men kun et mindre område til et begrænset omfang af primitive træhytter og teltpladser. Det pågældene område udlægges i en tidligere æbleplantage. Telte og træhytter vil derfor ikke blive synlige i det omgivne landksbab uden for plantagen.
NATURBESKYTTELSESLOVEN Der er ingen bygge- eller beskyttelseslinjer efter naturbeskyttelseslovens §§ 15-19 inden for lokalplanområdet.
BESKYTTEDE NATUROMRÅDER Den ca. 600 m² store sø, som ligger inden for lokalplanområdet, umiddelbart øst for bygningerne ved det tidligere stuehus, er beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3. Det vil sige, at søens naturlige tilstand ikke må ændres. Søen må ikke drænes, den må ikke fyldes op, og der må ikke etableres afløb til søen. Der er tale om en naturlig sø, som kan genfindes på matrikelkort fra 1789 og kort fra 1870. På kort fra 1920 er søen forsvundet, fordi den sansynligvis er den blevet afvandet. Søen dukker op igen på luftfotos fra og med 1979. Søen udstrækning variere stærkt på luftfotos af området gennem årene.
22
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
GIS Målforhold Dato
1:4000 18/1-2013
Signaturforklaring
23
GIS
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
ADGANG TIL NATUREN Det følger af naturbeskyttelseslovens § 23 at der er offentlig adgang tik skove og at der er offentlig adgang til uddyrkede arealer efter Naturbeskyttelseslovens § 24.
MUSEUMSLOVEN - ARKÆOLOGISKE FORHOLD I området omkring Tornbjerggård på den østlige side af Helgenæs, er der stort set ikke registreret arkæologiske fund. Ifølge Kulturarvsstyrelsens database (www. kulturarv.dk/fundogfortidsminder) har der heller ikke været gravhøje i området, og der er kun gjort enkelte sporadiske fund fra stenalderen, i området syd for Esby. Museumsloven pålægger kommunen at inddrage det lokale museum i lokalplanlægningen med henblik på, at der i høringsfasen kan gennemføres en forundersøgelse med hensyn til eventuelle bevaringsværdier. For Syddjurs Kommunes område varetages opgaverne efter museumsloven af Museum Østjylland, Stemannsgade 2, 8900 Randers C, tlf. 87 12 26 00 Når Museum Østjylland har modtaget en anmodning, skal det fremkomme med en udtalelse med stillingtagen til, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der i henhold til Museumslovens § 25 - 27 ske orientering af Museum Østjylland om det påtænkte jordarbejde. Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder i området påtræffes jordfaste fortidsminder, danefæ eller andre forhistoriske spor, skal det anmeldes til Museum Østjylland.
BESKYTTEDE DIGER De diger, som er beskyttet efter museumslovens § 29a, er menneskeskabte volde opført af jord, sten eller tørv, som nogen steder stammer helt tilbage fra jernalderen for ca. 2000 år siden. Digerne blev opført for at markere skel, og de er beskyttede fordi de fortæller om historien i landskabet gennem 2000 år: Om Danmarks inddeling i sogne, landsby- og herregårdsejerlav, om driften i marken, samt om beskatnings og ejerforhold. De er også beskyttede, fordi de i dag ofte er vigtige levesteder og spredningsveje for planter og dyr, og fordi de har en visuel betydning for oplevelsen af landskabet. Der findes en række beskyttede sten- og jorddiger i området nord for Esby, som alle er sammenfaldende med de udstykningsskel, som blev fastlagt i området i forbindelse med udskiftningen i 1789. Se de to oversigtskort til venstre, som viser de beskyttede sten- og jorddiger i området. Se også kortet på side x, med matrikelkortet fra 1789.
LANDBRUGSLOVEN Ejendommen er noteret i matriklen som en landbrugsejendom efter landbrugslovens § 4. Hvordan forholder Jordbrugskommissionen sig til etablering af refugium på en landbrugsejendom, i forhold til landbrugsloven...? -> Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland. -> Bopælspligt? Hvem driver jorden?
24
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
3b
7b
10b
Luftfoto fra 2011, målforhold 1:6.000. De optrukne orange linjer viser de sten- og jorddiger, som er beskyttet af § 29.
N 3b 7b 10b
Målforhold:
Oversigtskort, 2012, målforhold 1:12.000. De optrukne orange linjer viser de sten- og jorddiger, som er beskyttet af § 29.
25
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
LANDZONETILLADELSER OG BONUSVIRKNING Lokalplanområdet fastholdes i landzone. Lokalplanen har bonusvirkning efter planlovens § 15, stk. 4. Det vil sige, at de landzonetilladelser efter planlovens § 35, stk. 1, som skulle meddeles for at realisere lokalplanens indhold er meddelt samtidig med offentliggørelse af den endelige vedtagelse af denne lokalplan. Se videre herom i lokalplanens § X - beskrives nærmere når bestemmelserne er fastlagt. Det er en betingelse for bonusvirkningen at lokalplanen udtrykkeligt angiver hvilke tilladelser der anses for meddelt.
SKILTNING Skiltning skal generelt begrænses til et minimum. I henhold til skiltemanualen for Syddjurs Kommune gælder følgende bestemmelser for skiltning... Skilt ved adgangsvej, i henhold til NBL § 21...? - Eksisterende skilt...
VEJ- OG STIPLANLÆGNING Lokalplanområdet vejbetjenes af en eksisterende 843 m lang markvej, der har en ca. 3 m bred kørebane. Markvejen går fra kommunevejen Smedehalden (ved en overkørsel der ligger umiddelbart syd for bygningerne på Smedehalden 1), til bygningerne på Smedehalden 3. Den 843 m lange markvej har status af privat fællesvej (? Er det rigtigt Veje & Trafik? - Er der nogen form for adgangsbegrænsninger på overkørslen?). Jeg har udlagt vejareal i 6 meters bredde. Hvor bred skal kørebanen være? Deles denne overkørsel med andre ejendomme i området?
PARKERING Behovet for parkering hænger i stor udstrækning sammen med arealanvendelsen, men selv indenfor samme arealanvendelseskategori er der stor variation i behovet for parkering. Derfor er de angivne tal kun vejledende.
FORSYNINGSFORHOLD VANDFORSYNING Natur & Miljø - Hvor får ejendommen vand fra ... ?
SPILDEVAND Natur & Miljø - Hvordan skal spildevand afledes fra ejendommen ... ?
26
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Bestemmelser
Udsigten fra Tornbjerg over kystlandskabet mod øst, med Strandgården (Albertgård) og Ebeltoft Vig i baggrunden.
Foto af den ca. 600 m² store sø, inden for lokalplanområdet, som er beskyttet af naturbeskyttelseslovens § 3.
27
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
SERVITUTTER Af servitutoversigten fremgår de registrerede servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet. Matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs: Tinglyste servitutter: 1
2
08.03.1844
22.06.1983
Dok. om vej mv. Dokumentet er registreret hos tinglysningen som bortkommet. Indholdet kendes derfor ikke.
Aflyses ikke
Dok. om kabeltrace.
Aflyses ikke
Om placeringen af et jordkabel til fremførelse af elektricitet, og forbud mod placering af bygninger nærmere end 0,5 m fra kablets placering. Påtaleret: Elselskabet Arke a.m.b.a (nu NRGi, Dusager 22, 8200 Aarhus N, tlf. 87 39 04 04). Uden betydning for lokalplanens indhold, idet kablet ligger uden for lokalplanens område.
Generelt gælder det, at private byggeservitutter og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens indhold, fortrænges af lokalplanen iht. planlovens § 18. Andre private servitutter kan eksproprieres efter planlovens § 47, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen.
Kopi af Arke’s deklarationsrids af 14. juni 1983, som viser placeringen af en jordledning til elforsyning. Deklarationsridset, som er tinglyst på matr. nr. 10 b den 22. juni 1983, er her kopieret ind over et luftfoto fra 2012 med matrikelkort ovenpå.
28
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
åde gård er, del af Helområde af e.
nteressegeologien gt. Byggeri plantning kabets dt muligt nteresse-
ønsker i tilebyggelse dskabets
Foto til illustrationset ifht.fra kystnærhedszone. Set fra Tornbjerg, sommeren 2011, fra nord mod syd. Tornbjerggård Tornbjerg
BUDDHISTISK MEDITATIONS- O G RETRÆTECENTER
I
SIDE 17
Bygningerne omkring det tidl. stuehus, som indtil mindten af 00’erne var kalket hvide, set fra søen. Foto: Peter Olin.
29
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Bestemmelser
MILJØVURDERING I henhold til § 3 stk. 1, nr. 1 i lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 1398 af 22.10.07) skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes lokalplaner. Såfremt lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan skal der kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen antages at have væsentlig indvirkning på miljøet, efter miljøvurderingslovens § 4, stk. 3. Er planen omfattet af § 3 og 4, skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis det antages at planen har væsentlig indvirkning på miljøet. Der er udarbejdet en screening for miljøpåvirkning. Lokalplanen giver mulighed for ændring af begrænsede bygningsmæssige udvidelser ved ejendommen hidtidige bebyggelsesarealer. Det er på baggrund af screeningen vurderet at ændringerne ikke vil betyde en væsentlig indvirkning på miljøet. Da lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan og ændringerne ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet og lokalplanen ikke omfatter projekter som er nævnt i lovens bilag 3 og 4, er det Syddjurs Kommunes vurdering at lokalplanen ikke skal miljøvurderes. Oplysningerne om afgørelsen om miljøvurdering samt klagevejledning herom offentliggøres sammen med bekendtgørelsen af nærværende lokalplanforslag. Den nærmere vurdering af lokalplanens virkning på miljøet kan fås ved henvendelse til Syddjurs Kommunes afdeling for Natur & Miljø.
TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Virkeliggørelse af lokalplanen er afhængig af, at Syddjurs Kommunes Natur- og Miljøafdeling kan meddele en dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3, til at inddrage den nordligste del af den beskyttede sø til byggeri. En evt. dispensation vil kunne påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Syddjurs Spildevand skal meddele udledningstilladelse? ... Naturstyrelsen Århus, Jordbrugskommission ? Herudover er lokalplanens virkeliggørelse ikke afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Syddjurs Kommune.
LOKALPLANENS TILVEJEBRINGELSE Denne lokalplan er udarbejdet i perioden fra september 2012 til januar 2013, efter et oplæg fra arkitektfirmaet Møller & Grønborg. Byrådet har den 20. marts 2013 godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget fremlægges i otte ugers i offentlig høring i perioden fra den 26. marts 2013 (?) - (OBS. ændrede annonceringer i midten af marts pga. påske.... afventer præcis dato for anoncering i uge 13....) til den 22. maj 2013. I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser. Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 5. marts 2013 i Adresseavisen Syddjurs, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune. Samtidig med offentliggørelsen er forslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl.
30
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Bestemmelser
Lokalplanforslaget kan ses på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk/ planforslag, samt på Miljøministeriets hjemmeside for fysisk planlægning på www. plansystem.dk. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser skal være Syddjurs Kommune i hænde senest den 2. maj 2013, inden for åbningstiden. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser kan sendes skriftligt med almindelig post til Syddjurs Kommunes hovedpostadresse: Syddjurs Kommune, Hovedgaden 77, 8410 Rønde, eller med e-mail til kommunens e-mail-adresse: syddjurs@syddjurs.dk Herefter tager Byrådet endelig stilling til lokalplanen og vurderer, om der skal ske ændringer som følge af de indkomne bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser, eller om forslaget skal vedtages endeligt uden ændringer. Når lokalplanen er vedtaget endeligt i Byrådet vil den endelige lokalplan være gældende fra og med den dato hvor den endelige vedtagelse offentliggøres i avisen.
LOKALPLANFORSLAGETS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan, jf. planlovens § 17, stk. 1. Der gælder efter planloven et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Dette gælder også bebyggelse og anvendelse der er i overensstemmelse med forslaget. Det skyldes, at forslaget kan blive ændret under processen. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan Byrådet dog tillade, at en ejendom bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, hvis følgende forudsætninger er opfyldt, jf. § 17 , stk. 2 og 3. At lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. At der ikke er tale om lokalplanpligtigt byggeri, at Miljøministeriet ikke har nedlagt veto og at der ikke er tale om overførelse til byzone og sommerhusområde. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst i ét år.
31
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
LOKALPLANENS ENDELIGE RETSVIRKNINGER Lokalplanen er gældende fra den dag, det er offentliggjort at planen er vedtaget endeligt. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Se herom i planlovens § 19. Når en dispensation berører personer, foreninger mv. med interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, førend dispensationen kan gives. Se herom i planlovens § 19. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt efter regler eller beslutninger efter § 3 i planloven eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med miljøministerens henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. Se herom i planlovens § 19. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m.fl.
32
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Bestemmelser
LOKALPLANBESTEMMELSER I henhold til planloven (lovbekendtgørelsen nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende lokalplanbestemmelser for det område, som er beskrevet i lokalplanens § 2.
§ 1 FORMÅL
Lokalplanens formål er,
1.1
at sikre, at lokalplanområdet kan avendes til rekreative formål, primitiv campering og til religiøse formål, samt kursus- og konferenceformål, med mulighed for overnatning for op til x (?) personer,
1.2
at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, der sikrer at kommende bebyggelse tilpasses til landskabet og kulturmiljøet i området,
1.3
at give mulighed for opførelse af maks. 1.500 m² ny bebyggelse,
1.4
at give mulighed for opførelse af maks. 10 hytter til feriebeboelse,
1.5
at forhindre udstykning af arealer og / eller bygninger i selvstændige private boligparceller / boligenheder eller ejerlejligheder.
Bestemmelsen om lokalplanens formål har betydning i relation til mulighederne for at give dispensation fra lokalplanen. Der kan kun meddeles dispensation, hvis dispensationen ikke er i strid medprincipperne i planen, herunder bl.a. planens formål.
1.6 ... 1.7 ...
§ 2 OMRÅDE, OPDELING OG ZONESTATUS 2.1
Området er afgrænset som vist på matriklekortet, kortbilag nr. 1 og omfatter matr. nr. 2 og matr. nr. 3 b Kongsgård Rugdals Mark, Helgenæs, samt og matr. nr. 10 b og 10 n Esby By, Helgenæs, samt alle parceller, der efter den 26. marts 2013 udstykkes fra området.
2.2
Området opdeles som vist på kortbilag nr. 3 i flg. fem delområder.
Delområde A omfatter et ca. 1 ha og 3.610 m² stort areal af matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs.
Delområde B omfatter et ca. 1 ha og 70 m² stort areal af matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs.
Delområde C omfatter et ca. 1.620 m² stort område af matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs.
Delområde D omfatter et ca. 4.812 m² stort areal af matr. nr. 2 og matr. nr. 3 b Kongsgård Rugdals Mark, Helgenæs, og matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs.
Delområde E omfatter et ca. 2.785 m² stort areal af matr. nr. 10 b og 10 n Esby By, Helgenæs.
2.3
Lokalplanområdet er beliggende i landzone, og fastholdes med denne lokalplan i landzone.
Intentionen med denne lokalplan er bl.a., at kommende bebyggelse skal tilpasses kulturmiljøet i området Intentionen er også, at områdets bygninger skal falde godt ind i landskabet, gennem valg af farver og materialer, som er tilpasset til området.
33
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Bestemmelser
§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1
Delområde A må anvendes til rekreative formål, og til kursus- og konferenceformål, med mulighed for overnatning, som fx buddhistisk refugium... Uddybes... Hvor mange helårsbeboelser er der i bygningerne?
3.2
Delområde B må anvendes som primitiv overnatsningareal for maks 10 hytter, og maks. x antal telte, placering / campingvogne / skurvogne. Uddybes... hvor mange telte? Hvor mange hytter?
3.3
Delområde C må anvendes til opførelse af en x m² stor toiletbygning, placering, højde... og til etablering af parkeringsareal.
3.4
Delområde D og E, må anvendes som adgangsveje som hidtil.
§ 4 UDSTYKNING 4.1
Ejendommen må ikke udstykkes i selvstændige rekreative parceller, boligparceller eller ejerlejligheder.
(Udstykninger, som foretages efter landbrugslovens regler, kan foretages uanset bestemmelser i denne lokalplan).
§ 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1
Området adgangsbetjenes ad de eksisterende markveje fra Smedehalden og fra Esby Strandvej.
Parkering
Delområde A
5.2
Der skal sikres parkeringsareal til min. x biler på de x steder, som er markeret med ”P” på Kortbilag 5.
Delområde C
5.3
Der skal sikres parkeringsareal til min. x biler på de x steder, som er markeret med ”P” på Kortbilag 5.
§ 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING
Delområde A
6.1
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige x %.
6.2 Bygninger skal opføres som traditionelle længebygninger, inden for de byggefelter som er vist på kortbilag x.
34
6.2.1
Bygninger må opføres i maks en etage med udnyttet tagetage.
6.2.2.
Bygninger må opføres i med en totalhøjde på maks. 8,5 m.
6.3
Gulvkoten i stueplan må ikke overstige x m.
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Bestemmelser
Delområde B
6.4
Der må opføres maks. 10 hytter på hver x m² og en totalhøjde på maks. x m. ?
6.5
Hytter må opføres inden for byggefeltet, som vist på kortbilag x. ?
Delområde C
6.6
Der må opføres én toiletbygning på x m², og totalhøjde på maks. x m.
§ 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN
Delområde A
7.1
Bygninger skal opføres med facader der er beklædt med træ eller med pudsede facader.
7.1.1
Facader, der er beklædt med træ må kun fremstå i træets naturlige farve.
7.1.2
Facader, der pudses, skal fremtræde inden for de farver, som er angivet i Bilag xxx - jordfarver til facader.
7.2
Tage skal udføres i røde vingetegl. Der må ikke anvendes teglsten, som har en glansværdi på mere end 10. (Er 10 grænsen? -> Plangruppe)
7.5
Solfangere, solceller, antennner, paraboler
Delområde B
7.6
Hytter må opføres i træ.
7.7
Træfacader på hytter må kun fremstå i træets naturlige farve.
Delområde C
7.7
Toiletbygningen må opføres i træ.
§ 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1
Oplag af materialer....?
8.2
Terrænreguleringer skal udføres på en sådan måde, at mindre tilpasninger udføres blødt afrundet op mod bygninger eller anlæg. Større tilpasninger skal ske med skråninger og støttemure.
8.3 Beplantning.
§ 9 BONUSVIRKNING 9.1
I henhold til planlovens § 15, stk. 4, fastsættes hermed bestemmelse om, at nedenfor nævnte landzonetilladelse i henhold til lovens § 35, stk. 1, anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan:
9.2
Landzonetilladelse til etablering af xxxxx i henhold til bestemmelserne i lokalplanens §§ x x x x x x (realisering af lokalplanens indhold - det skal tydeligt fremgå her, hvad der gives landzonetilladelse til).
35
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Bestemmelser
§ 10 TEKNISKE FORSYNINGER M.M.
36
10.1
Ny bebyggelse skal tilsluttes .... fjernvarme / kollektiv varmeforsyning. Der skal gives dispensation for tilslutningspligten hvis bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse i henhold til BR10.
10.2
Ny bebyggelse ... evt. fællesantenne.
10.3
Ledninger må ikke fremføres som luftledninger, men skal alene fremføres som jordkabler.
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Bestemmelser
VEDTAGELSESPÅTEGNINGER Således vedtaget som lokalplanforslag af Byrådet i Syddjurs Kommune den 20. marts 2013. Lokalplanen er fremlagt som forslag i perioden fra den 26. marts til den 22. maj 2013. På Byrådets vegne Ebeltoft, den 20. marts 2013.
Kirstine Bille
Nich Bendtsen
Borgmester
Kommunaldirektør
37
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Kortbilag
N
2
3b
11 3d 7b
10b
7a
9e
7ar 7ar 9f 9f
10n 10n
KORTBILAG 1 Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning Målforhold: 1:6.000 Lokalplanafgrænsning: Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.
38
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Kortbilag
3b
11
N
10b
KORTBILAG 2
2.500 m²
Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning 100 m 0
50 m
1:2.000
Målforhold: 1:2.000 Lokalplanafgrænsning:
Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.
39
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Kortbilag
2
D
3b
11 3d
C
7b
B
10b 9e
7a
A
7ar 7ar 9f 9f
E 10n 10n
KORTBILAG 3 Matrikelkort m. delområder Målforhold: 1:6.000 Delområdegrænse:
40
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Kortbilag
3b
11
N
C B
D
10b
A
E
KORTBILAG 4
2.500 m²
Matrikelkort m. delområder 100 m 0
50 m
1:2.000
Målforhold: 1:2.000 Delområdegrænse:
Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.
41
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
-5,75 grader
-5,75 grader
Administration ca. 100 m2 Teknik, bad/toliet ca. 200 m2 Storkøkken ca. 100 m2
700 m2 (grundplan)
550 m2
Spisesal ca. 300 m2 Administration Teknik, bad/tol Storkøkken ca.
Tempel ca. 550 m2
24 m2
Foredragssal ca. 200 m2 Øvrigt ca. 100 m2
330 m2 700
m2
(grundplan)
Målforhold: Overnatning 1:1000 ca.10 sengepladser
130 m2
500 m2
550 m2
Tempel ca. 550 m2
24 m2
(250 m ) 2
330 m2
Målforhold:5 1:1000 KORTBILAG
130 m2
Fremtidig bebyggelse
500 m2
Eksisterende bebyggelse
42
Møderum ca. 350 m2 Bad/toliet ca. 150 m2 Overnatning ca.10 sengepladser
Arealanvendelse Funktionsdiagram grundplan Målforhold: 1:1.000
(250 m2)
Fremtidig bebyggelse Eksisterende bebyggelse
Møderum ca. 350 m Bad/toliet ca. 150 m
Funktionsdiagra
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Redegørelse
SKITSER TIL BYGGEFELTER BESKYTTET SØ
KORTBILAG 6 Arealanvendelse Målforhold: 1:1.000
43
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Kortbilag
Forslag til lokalplan nr. xxx [Måned] 200x Bilag
BILAG X, FARVEPALETTE TIL FACADER
Farvepalette til facadefarver på sommerhuse Følgende farver, og deres blanding med hvid / sort skal anvendes til maling af facader på sommerhuse:
Klassisk farvebetegnelse
NCS farvekode *), tilnærmet
Rå umbra
S6020 - Y30R
Brændt umbra
S75 0 - Y80R
Mørk dodenkopf
S8505 - R20B
Lys dodenkopf
S8005 - R20B
Oxydrød
S4550 - Y80R
Gammel oxydrød
S4050 - Y80R
Svenskrød / Falurød
S5040 - Y80R
Engelsk rød
S2070 - Y70R
Rød okker
S2570 - Y40R
Rå Siena
S4040 - Y40R
Okker
S2540 - Y20R
Vogngrøn
S80 0 - B70G
Vejledende eksempel, tilnærmet
*) NCS = Natural Color System, et international farvesystem, der anvendes af farvehandlere. **) Ultramarin må kun anvendes til mindre bygningsdele. Denne farvepalet består fortrinsvist af klassiske jordfaver. Det der karakteriserer jordfarveskalaen er, at der er tale om afdæmpede farver der passer smukt sammen indbyrdes. Desuden fremtræder farverne i høj grad i harmoni med naturens egne farve
44
Forslag til kommuneplantillæg nr. 51 Marts 2007 Kortbilag
3.B.1 0
10
20
30
40
50
Meter
1:500 0
10
20
30
40
50
Meter
1:750 0
20
40
60
80
3.B.22
100
Meter
1:1.000 0
20
40
60
80
100
Meter
1:1.500 0
50
100
150
3.O.10
200
Meter
1:2.000 0
40
80
120
160
200
Meter
1:3.000 0
50
100
150
200
250
300
3.B.2
Meter
1:4.000 0
100
200
300
400
500
Meter
1:5.000 0
100
200
300
400
500
600
700
3.C.1
800
Meter
1:8.000 0
200
400
600
800
3.E.1
1000
Meter
4.12.R15
1:10.000
3.B.23 3.B.20
8.S.2
8.S.3
RAMMEKORT Matrikelkort med kommuneplanrammer Målforhold: 1:10.000
8.S.4
4
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29 til Syddjurs Kommuneplan 2009
Område til kursusformål og rekreative formål, Budistisk refugium ved Esby
HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG? Yderligere information kan fås hos: SYDDJURS KOMMUNE TEAM PLAN Plangruppen Postadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk Plangruppen er lokaliseret på rådhuset i Ebeltoft på Lundbergsvej 2 Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Tina Degn Rasmussen Planlægger Thomas D. Secher
Dette tillæg kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk Tillægget er udarbejdet af: Syddjurs Kommune Plan & Byg Plangruppen, TDS.
Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemmeside på adressen: www.syddjurs.dk. Kortgrundlag: © Matrikelkort og topografiskekort: KMS © TK-kort: Kortcenter.dk © Ortofotos: COWI
Et kommuneplantillæg er tilføjelse til den gældende kommuneplan. Tillægget vedrører som regel et mindre geografisk område i kommunen eller et afgrænset emne i kommuneplanen. Kommuneplanen sammenfatter og konkretiserer de overordnede politiske mål for udvikling i kommunen. De centrale emner i kommuneplanen er udformning af byområder, placering af boliger, arbejdspladser, butikker, offentlige institutioner, trafik og grønne områder. Samtidig tager kommuneplanen stilling til en lang række forhold uden for byerne, bl.a. om natur, landskab, benyttelse og beskyttelse. Kommuneplanens rammer angiver de overordnede retningslinier for de bestemmelser som senere kan vedtages i lokalplaner, om anvendelse, bebyggelsens art og tæthed m.m. I landzonen, er rammerne er samtidig retningsgivende for kommunens landzoneadministration. Hvad består kommuneplantillægget af Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med tilægget beskrives, og der fortælles om kommuneplantillæggets indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for hvordan tillægget forholder sig til anden planlægning. Rammebestemmelserne, der er konkrete rammer for hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for Byrådet og kommunens administration. Rammekortet, der viser afgrænsningen af det område hvor kommuneplantillægget gælder. Hvornår udarbejdes et kommuneplantillæg Ifølge planloven kan der vedtages et tillæg til Kommuneplanen, hvis byrådet ønsker at ændre på kommuneplanens rammer. Det skal fx udarbejdes et kommuneplantillæg i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan, der ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Et kommuneplantillæg kan også udarbejdes hvis byrådet generelt ønsker at fastlægge rammer for et områdes fremtidige anvendelse. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Forslaget til kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan kommuneplantillægget vedtages endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt kommuneplantillæg, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt forslag til kommuneplantillæg. Det endelige kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg, og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er tilægget en del af kommuneplanens rammedel og er bindende for Byrådet og kommunens administration.
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Forslag til kommuneplantillæg nr. 29
REDEGØRELSE Dette forslag til kommuneplantillæg er udarbejdet i forbindelse med forslaget til Lokalplan nr. 368 for et område til kursusformål og rekreative formål, Budistisk refugium ved Esby.
KOMMUNEPLAN 2009 Projektområdet ligger uden for rammerne i Kommuneplan 2009. På denne baggrund er der udarbejdet dette tillæg til kommuneplanen.
TILLÆGGETS TILVEJEBRINGELSE Dette Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29, er udarbejdet fra december 2012 til januar 2013. Byrådet har den 20. marts 2013 godkendt Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29 til otte ugers offentlig høring i perioden fra den 26. marts til den 22. maj 2013. Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 26. marts 2013 (?) i Adresseavisen Syddjurs, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune. Samtidig med offentliggørelsen bliver planforslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl. Planforslaget kan ses på Syddjurs Kommunes borgerservicecentre, på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk/planforslag, samt på Miljøministeriets portal for planlægning på www.plansystem.dk.
OBS. ændrede annonceringer i midten af marts pga. påske.... afventer præcis dato for anoncering i uge 13....
47
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Forslag til kommuneplantillæg nr. 29
RETSVIRKNINGER I henhold til planlovens § 24 skal der oplyses om indholdet af lovens § 12 stk. 2 og 3 i forbindelse med offentliggørelse af forslaget til kommuneplantillægget. § 12 stk. 2 om rækkefølgebestemmelser er ikke relevant for dette tillæg. § 12 stk. 3 angiver, at byrådet inden for byzoner og sommerhusområder kan modsætte sig udstykning og bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt.
RAMMEBESTEMMELSER Til det på rammekortet viste rammeområde 4.12.R15. fastsættes der følgende rammebestemmelser, som vist til højre.
VEDTAGELSESPÅTEGNINGER Således vedtaget som Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29 af Byrådet i Syddjurs Kommune den 28. februar 2013. På Byrådets vegne Ebeltoft, den 28. februar 2013.
48
Kirstine Bille
Nich Bendtsen
Borgmester
Kommunaldirektør
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Forslag til kommuneplantillæg nr. 29
Plannummer: 4.12.R15 Plannavn: Område til kursusformål og rekreative formål ved Esby Generel anvendelse:
Rekreativt område
Specifik anvendelse:
Kulturelle institutioner
Konkret anvendelse:
Kursus og konferencecenter
Fremtidig zonestatus:
Landzone
Eksisterende zonestatus:
Landzone
Max. bebyggelsesprocent: (%) Beregningsmetode for bebyggelsesprocent Max. andel af grundarealet der må bebygges (%) Max. bebyggelsesrumfang (m³/m²) Max. antal etager:
2
Max højde (m):
8,5
Min. tilladte miljøklasse
1
Max tilladte miljøklasse
1
Notat - Generelle anvendelsesbestemmelser
Områdets bygninger må anvendes til religiøse formål, forlagsvirksomhed samt kursus- og konferenceformål, med overnatningsfaciliteter og primitiv teltplads og primitive hytter.
Notat - Områdets anvendelse
Områdets må anvendes til kursus- og konferenceformål, som fx. buddhistisk refugium.
Notat - Bebyggelsens omfang og udformning
Der må opføres maks. xxx m² samlet bebyggelse i tilknytning til ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer omkring det tidligere stuehus på ejendommen. Der må opføres pimitive hytter til lejlighedsvis overnatning i den tidligere æbleplantage.
Notat - Opholds- og friarealer
Friarealer skal udgøre min. x % af området. Friarealer er fællesarealer, hvor sommerhusgrunde og de udlagte vejarealer ikke tæller med.
Notat - Miljøforhold
Regnvand skal nedsives på ejendommen.
Notat - Infrastruktur
Adgangen til ejendommen foregår af de eksisterende markveje fra Smedehalden og Esby Strandvej.
Notat - Zonenotat
Området skal forblive i landzone.
Notat - Lokalplaner
Lokalplan nr. 368.
49
Forslag til Lokalplan nr. 368 Januar 2013 Forslag til kommuneplantillæg nr. 29
N
2
3b
11 3d
Nyt rammeområde
7b
4.12.R15
10b
7a
9e
7ar 7ar 9f 9f
10n 10n
RAMMEKORT Matrikelkort med kommuneplanrammer Målforhold: 1:6.000. Kommuneplantillægget kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.
50