3 Ambities en samen presteren
3.1 Missie, visie, ondernemingsplan, jaarplan 2024
Woonstichting Stek is een corporatie werkzaam in de Duin & Bollenstreek. Stek heeft een breed volkshuisvestelijk profiel. In 2022 heeft Stek een ondernemingsplan opgesteld. Onze missie is:
Iedereen in de Bollenstreek moet goed kunnen wonen. Wij zijn er vooral voor de mensen die dat moeilijk zelf kunnen realiseren.
De ambitie van Stek is ook in 2024 onverminderd groot geweest. In het ondernemingsplan is een stevige nieuwbouwopgave opgenomen, op de voet gevolgd door een sociaal beleid op betaalbaarheid en een grote ambitie op verduurzaming. De leefbaarheid in wijken en buurten is ons een groot goed. Uiteraard willen we dat uitvoeren met een dienstverlening die door onze huurders hoog gewaardeerd wordt. Werken vanuit het perspectief van de huurder is ons credo.
Stek stelt jaarlijks een jaarplan op. Zo ook in 2024. In dit jaarplan worden de speerpunten van dat jaar opgenomen. We hebben veel bereikt in 2024. Dit jaarverslag omschrijft onze prestaties.
3.2 Samen werken aan stevige resultaten
In het voorjaar van 2024 hebben stakeholders van Stek in een bijeenkomst meegepraat over onze opgave. Er was een grote betrokkenheid en er zijn mooie gesprekken aan de tafels geweest. In 2025 gaan we een nieuw ondernemingsplan opstellen. Dan willen we de goede ervaringen van de Stakeholderbijeenkomst opnieuw inzetten om in gesprek te gaan met stakeholders uit de dorpskernen.
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies
Onze beide huurdersorganisaties zijn per 1 januari 2025 een fusie aangegaan. Zij gaan verder onder de naam Huurdershart. Huurdershart heeft ervoor gekozen om als stichting verder te gaan. Dat heeft als voordeel dat huurders geen contributie betalen en dat Huurdershart nu de belangen van alle huurders behartigen en niet alleen van haar leden.
Het proces naar de fusie toe is door iedereen als prettig ervaren. Er is tijd genomen om te evalueren hoe de samenwerking tot dan toe verliep en dat heeft een positieve impuls aan de samenwerking opgeleverd.
In 2024 zijn twee formele adviesaanvragen voorgelegd aan onze huurdersorganisaties: over de jaarlijkse huurverhoging en over het duurzaamheidsbeleid. Over de huurverhoging zijn twee stevige gesprekken gevoerd. De huurdersorganisaties vonden het percentage te hoog en hebben moeite met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Stek heeft naar aanleiding van deze gesprekken en de aangeleverde adviezen een aantal wijzigingen doorgevoerd. De adviezen over het duurzaamheidsbeleid waren positief.
Er zijn 16 complexen waar de huurders actief zijn in een bewonerscommissie. Soms is onderhoud de aanleiding. In andere situaties is de aanleiding dat er veel senioren wonen en is er bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte. Bewoners organiseren dan samen activiteiten en zijn gesprekspartner van Stek.
Gemeenten
In 2024 is intensief samengewerkt met de vier gemeenten die samen het werkgebied van Stek vormen: Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen. Tijdens bestuurlijke en ambtelijke overleggen is o.a. afgestemd over beleidsontwikkeling, voortgang woningbouw, aanpak verduurzaming, buurtaanpak en signalen uit de samenleving. In juni heeft Stek een zgn. “bod” uitgebracht aan de vier gemeenten, dat de basis vormde
voor het maken van prestatieafspraken in het najaar. Zowel in HLT als in Noordwijk zijn destijds meerjarenafspraken gesloten voor het tijdvak 2022-2025, over de thema’s Beschikbaarheid, Betaalbaarheid, Duurzaamheid, Leefbaarheid en Wonen en Zorg. Per jaar worden op basis hiervan actuele jaarafspraken gemaakt.
Met de HLT-gemeenten zijn o.a. afspraken gemaakt over de voortgang van nieuwbouwplannen; de gezamenlijke inzet van een doorstroomadviseur; de huisvesting van statushouders; evenredige slaagkansen voor woningzoekenden naar inkomen en huishoudengrootte; de aanpak van woningen met een laag energielabel en de inzet van energiecoaches; de actualisatie van de gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma’s; de realisatie van woningen in de middenhuur; de realisatie van buurtkamers en ontmoetingsruimten; en het opstellen van een Convenant Overlast.
De Noordwijkse afspraken (met de gemeente, collega-corporatie Padua en de beide huurdersorganisaties) gingen o.a. over onderlinge afstemming in een bouwtafel (nieuwbouw) en een energietafel (verduurzaming); de randvoorwaarden voor woningdelen; lokaal maatwerk bij woonruimteverdeling; het verlagen van parkeernormen; schuldhulpverlening en vroegsignalering bij huurachterstanden; de huisvesting van statushouders en kwetsbare doelgroepen; de organisatie van wijkschouwen; en het zorggeschikt maken van de bestaande woningvoorraad.
Holland Rijnland Wonen
Stek werkt samen met andere woningcorporaties in de regio Holland Rijnland. Waar voorheen deze samenwerking vooral gericht was op een goede woonruimteverdeling, is sinds 2023 een bredere samenwerking in gang gezet.
In 2024 is een koersplan door de partners in Holland Rijnland Wonen opgesteld. Uitgangspunt: samen bereiken we meer dan ieder alleen. De missie van Holland Rijnland Wonen is dat we volkshuisvesters zijn waarbij we onze krachten regionaal bundelen. Dit geldt in het bijzonder voor de samenwerking met collega-corporatie Padua waar Stek in Noordwijk samen mee optrekt. Dat brengt ons naar een hoger niveau van presteren. We zijn dé woonpartner in de regio.
De ambitie die we in Holland Rijnland samen hebben is dat we onder meer:
- 13.000 woningen toevoegen tot 2030
- de visie en uitvoering van de woonruimteverdeling herijken
- de opgave voor wonen met zorg verkennen
- de organisatie van een klantcontactcentrum Holland Rijnland Wonen onderzoeken
Stek heeft in 2024 actief gebruik gemaakt van en geparticipeerd in de regionale Versnellingstafel Holland Rijnland. Zo vertegenwoordigde Stek de corporaties uit HRW in het Voorportaal van de Versnellingstafel, dat casussen voorbereidde voor verdere bespreking. Stek zelf heeft eind 2024 de casus Geestwater geagendeerd.
Zorg- en welzijnspartijen
In Hillegom, Lisse en Teylingen werken we samen met welzijns- en zorgpartijen en gemeenten aan zorgzame buurten. In 2022 hebben 21 partners daarvoor een ambitieovereenkomst ondertekend. In een zorgzame buurt staan huurders in hun kracht en is onderlinge hulp het nieuwe normaal. In drie pilotbuurten is een buurtteam gestart waar ook inwoners van de buurt meedoen. Het buurtteam zorgt ervoor dat er tussen professionele partijen meer integraal wordt gewerkt vanuit het perspectief van de huurder/inwoners. Hun initiatief telt!
In Noordwijk gaan we ook werken aan zorgzame buurten. De visie wonen, welzijn en zorg van de gemeente is daar een mooie onderligger voor. Na een periode van kwartiermaken zal in 2025 gestart worden met een buurtteam. Het buurtteam kan voortbouwen op de mooie samenwerking die er al is.
Stek werkt daarnaast samen met zorgpartners en gemeenten met het doel om huurders met vraagstukken achter de voordeur beter te ondersteunen. Dat doen we met onder andere GGZ Rivierduinen, GGD, ISD, Voorieder1, Humanitas, Brijder, politie, gemeenten, HECHT en collegacorporaties. De samenwerking verloopt goed, er zijn korte lijnen. Indien intensieve ondersteuning vanuit het gedwongen kader nodig is, kan dat opgestart worden.
4 Maatschappelijke prestaties 2024
4.1 Voldoende en beschikbare woningen
De krapte op de woningmarkt is nog altijd te groot. Daarom is het van belang dat we veel woningen toevoegen. In de afgelopen jaren zijn veel plannen in voorbereiding genomen, waardoor we vanaf 2024 een stijgende lijn zien in het aantal opleveringen. Goed nieuws. Daarnaast lukt het ons, mede dankzij de inzet van gemeenten, om nieuwe projecten in voorbereiding te nemen. De pijplijn naar 2030 is inmiddels goed gevuld.
Stek is een ambitieuze woningcorporatie! Stek heeft 2.000 woningen in de bouwplanning en daarmee draagt Stek een behoorlijk steentje bij aan het woningtekort. Met trots leverde Stek 128 woningen op in 2024. Andere woningen zitten nog in de planfase. Stek verwacht de komende jaren op veel locaties de woningen daadwerkelijk aan nieuwe huurders aan te kunnen bieden. Om dat te kunnen is een goed netwerk nodig en dient de samenwerking effectief te zijn. Bovenal dient er voldoende investeringscapaciteit te zijn.
Van de nieuwe verhuringen verhuurt Stek 75% via de reguliere woonruimtebemiddeling. De andere 25% wordt aan bijzondere doelgroepen zoals statushouders, mensen die uit een instelling worden gehuisvest of urgent woningzoekenden, verhuurd. Stek zet bij nieuwe verhuringen in op gelijke slaagkansen voor de doelgroepen met een laag inkomen. bij de uitvoering van dit beleid zijn nog verbeterpunten mogelijk.
Een goed netwerk biedt kansen op nieuwbouw
Onze opgave om nieuwe woningen te bouwen is groot. Omdat te kunnen realiseren is in ons jaarplan opgenomen dat we onze netwerken rondom woningbouw zullen versterken. Het strategische netwerk om woningen te bouwen is daarom versterkt. Stek heeft geïnvesteerd in goede relaties met ontwikkelaars en gemeenten zodat Stek vroegtijdig aan kan sluiten bij nieuwbouwontwikkelingen. Dit verhoogt de kans om te bouwen waar onze woningzoekenden behoefte aan hebben. In Noordwijk, Hillegom en Teylingen is de planvoorraad vergroot. In een aantal projecten is het aantal woningen vergroot.
Portefeuilleplan wordt elk jaar herijkt
om de opgave vorm te geven hanteren we een portefeuilleplan. Dit plan wordt elk jaar geactualiseerd. Zo ook in 2024. In het portefeuilleplan is een start gemaakt met woonconcepten voor senioren en doelgroepenbeleid. Dit wordt in 2025 verder uitgewerkt en gekoppeld aan kansrijke gebieden. Op projectniveau is op locatie Groot Hoogwaak gezocht naar een uitwerking van een toekomstgerichte vorm van wonen met zorg. Ook zijn er voorbereidingen geweest om Friendswonen te implementeren.
Stek heeft bijna 11.000 sociale huurwoningen
In ons ondernemingsplan is de ambitie uitgesproken om een stevige bijdrage te leveren aan het tekort aan sociale huurwoningen. Daarom willen we gemiddeld per jaar 300 woningen toevoegen. Eind 2024 heeft Stek er 10.963. Dat is minder dan in 2023. Dat komt omdat 168 woningen gesloopt zijn en 128 gebouwd. Naast sociale huurwoningen, heeft Stek 205 verhuureenheden intramurale zorg en 32 verhuureenheden voor een maatschappelijke functie, 43 bedrijfsonroerend goed en 695 bergingen en garages.
Tabel 1: woningvoorraad naar gemeente, woningtype en prijs
Stek leverde 128 nieuwe woningen op 128 nieuwe huurders zijn blij met hun nieuwe woning. En met deze woningen heeft Stek redelijk goed aan haar eigen planning voldaan. Alleen de 40 woningen in project Teijdelijk in Voorhout worden iets later opgeleverd dan voorzien wegens bezwaren van omwonenden. De woningen worden in 2025 opgeleverd.
Tabel 2: aantal opgeleverde woningen in 2024
*deeloplevering(nietalleopleveringeninditprojectvindeninhetzelfdeverslagjaarplaats)
Bijzonder in 2024 is de oplevering van de resterende woningen in Lillium in Teylingen. De oplevering is lang uitgesteld wegens problemen met doorslaand vocht. Uiteindelijk was een ontwerpfout in de aansluitingen van de prefab gevelelementen de oorzaak. De verbeterde brandveiligheid in het ontwerp, gaf in de praktijk een verzwakking van de waterdichtheid. Het opsporen en herstel hebben veel tijd gekost. Stek heeft voor deze uitzonderlijke situatie binnen haar mogelijkheden speciale regelingen voor de nieuwe huurders beschikbaar gemaakt. Toch hebben de meeste huurders gewacht en namen ze in december 2024 blij hun sleutels in ontvangst.
“Ik woon heel fijn en het is wel wennen hoe die nieuwe verwarming met een warmtepomp werkt.”
Opleverborrel Waterkanten
In het voorjaar van 2024 werd woongebouw De Waterkanten in Lisse opgeleverd. En vlak na de zomervakantie kregen de huurders van de Bloementuin de sleutel van hun woning. Ter afsluiting van de projecten en het begin van nieuwe contacten, organiseerde Stek de in december 2024 voor deze bewoners een feestelijke opleverborrel.
Veel bewoners maakten gebruik van de uitnodiging
Zowel in Lisse als in Sassenheim werden de banden tussen de buren versterkt onder het genot van een drankje en een hapje. Veel bewoners maakten ook gelijk gebruik van de mogelijkheid om zaken die beter kunnen, te bespreken met aanwezige medewerkers van Stek.
In zowel de Waterkanten als de Bloementuin wonen jongeren en senioren
Veel Lissenaren zijn doorgestroomd vanuit een eengezinswoning. In de Bloementuin kregen inwoners van Sassenheim voorrang.
Bron: website Stek, december 2024
Opleveringen nieuwbouw komt in 2025 goed op stoom
In 2025 zal Stek naar verwachting 250 nieuwe woningen opleveren. De bouw is reeds gestart van deze woningen.
Tabel 3: geplande nieuwbouwopleveringen 2025
25 woningen zijn in 2024 geliberaliseerd of verkocht
Stek liberaliseert in beperkte mate woningen. In 2024 zijn dat er 21 geweest. Dat we dat maar zeer beperkt doen, is omdat we vooral de huishoudens met lagere inkomens een goede slaagkans willen bieden.
Er zijn 4 huurwoningen verkocht in 2024. Ook is er 1 woning die verkocht voorheen onder voorwaarden was verkocht.
We willen zoveel mogelijk woningen beschikbaar houden om te verhuren.
In overleg met onder andere de huurdersorganisaties is daarom afgesproken om in principe geen huurwoningen meer te verkopen. De afgelopen jaren verkocht Stek op kleine schaal huurwoningen. Vanwege de schaarste aan betaalbare huurwoningen zijn we ermee gestopt. Alleen nog in een uitzonderlijke situaties verkopen we een woning. In 2024 waren dat er 4.
Bron: nieuwsbrief Stek, augustus 2024
Nieuwe verhuringen: slaagkansen laagste inkomensgroep kan beter In 2024 zijn de regels van de woonruimteverdeling aangepast. Met de verandering wordt beoogd een eerlijkere verdeling te maken. Zo is er onder andere een beperking ingevoerd van het behoud van woonduur voor doorstromers. Hierdoor hebben starters op de huurmarkt betere kansen.
Tabel 4: nieuwe verhuringen naar prijs en gemeente
Stek heeft de ambitie om doelgroepen gelijke slaagkansen te bieden. Het streefhuurbeleid van Stek gaat daarom ervan uit, dat 80% van de nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen een huurprijs heeft lager of gelijk aan € 731,93 (prijspeil 2024, betaalbaar II). Van deze woningen hebben vervolgens drie van de vier woningen een huurprijs onder € 682,96 (prijspeil 2024, betaalbaar I). Vervolgens dient van deze nieuwe verhuringen 80% aan de primaire doelgroep te worden toegewezen. In onderstaande tabel is zichtbaar dat we het doel om voldoende nieuwe verhuringen onder betaalbaar II te realiseren hebben gehaald. Het aandeel van deze verhuringen aan de primaire doelgroep is met 75% echter onder de norm van 80%.
Tabel 5: nieuwe verhuringen in relatie tot streefhuurbeleid
De druk op de woningmarkt blijft onverminderd hoog in 2024. Dit zorgt ervoor dat de tijd die woningzoekenden actief zoeken, langer is geworden. Was deze in 2022 nog 34 weken, in 2024 betrof dit 39 weken. De wachttijd ofwel inschrijftijd bij woningtoewijzing is eveneens onverminderd hoog. Het aandeel actief woningzoekenden bedraagt 21% van het totaal aantal woningzoekenden.
Tabel 6: inzicht in de woningmarkt
Minder statushouders gehuisvest dan beoogd
Stek draagt bij aan het huisvesten van statushouders. De gemeenten dragen hiervoor kandidaten aan. Soms is sprake van nareizigers. Voor het huisvesten van statushouders geldt een taakstelling voor gemeenten. Stek draagt bij aan deze taakstelling door woningen aan te bieden. Vanuit het leefbaarheidsbudget wordt aan elke statushouder begeleiding bij huisvestingsvragen geboden.
Tabel 7: huisvesting statushouders per gemeente
De achterstand op de taakstelling wordt veroorzaakt doordat het soms niet goed mogelijk is om de match te maken tussen vrijkomend woningaanbod en de gezinssamenstelling van de statushouders. De huurprijs en/of de grootte van de woning kan hiervan de oorzaak zijn. Soms is de gemeente bereid om bij te dragen aan de huur zodat de prijs meer passend is.
Mensen uit een instelling krijgen kansen om in de wijk te gaan wonen Een andere opgave waar Stek zich aan committeert is het zelfstandig in de wijk huisvesten van woningzoekenden die in een instelling wonen. Dat kan bijvoorbeeld een dak- en thuislozenopvangen zijn. Of mensen met een psychische kwetsbaarheid of een verstandelijke beperking. Deze zogenaamde contingentregeling biedt kwetsbare mensen een kans om een nieuw bestaan te starten. In een eigen huurwoning kan je zelf kiezen wanneer je naar bed gaat, je hebt meer rust om een opleiding te starten of om vrijwilligerswerk te doen of kan je je kinderen een eigen kamer bieden. Wel is daarbij ondersteuning nodig. De afspraak met gemeenten en zorgpartijen is dat dit gedurende 2 jaar zal zijn.
Regionaal is afgesproken dat Stek 47 woningen beschikbaar stelt. De zorgorganisaties dragen de kandidaten hiervoor aan. In 2024 heeft Stek 21 mensen uit een instelling een nieuwe woonplek gegeven. Stek heeft alle 21 voorgedragen kandidaten een woning kunnen bieden.
50 nieuwe huurders hadden een urgentie van de gemeente
Er zijn woningzoekenden die van de gemeente een urgentieverklaring hebben ontvangen. Dat kan vanwege medische of sociale redenen zijn. In 2024 hebben 50 woningzoekenden zo voorrang gekregen bij het vinden van een huis.
Bij nood zoeken we naar oplossingen: de 5%-regeling
Deze regeling zetten we in om huurders een alternatieve woonruimte te bieden wanneer sprake is van aanhoudende schrijnende situaties. Het aantal keren dat we de regeling inzetten in beperkt en blijft onder de 5% (als aandeel van het totaal aantal nieuwe verhuringen).
Stek biedt hulp bij doorstromen
Stek vindt het belangrijk dat onze huurders in een woning kunnen wonen die past bij hun levensfase en wensen. Daarom helpen onze doorstroommakelaars graag daarbij. Huurders die graag willen doorstromen naar een andere woningen of die iemand uit de omgeving willen helpen daarbij, kunnen contact opnemen. Ook heeft Stek een voorrangsregeling voor doorstromers van 55 jaar of ouder: Bij een verhuizing van een eengezinswoning van Stek naar een seniorenappartement, krijgen zij voorrang.
Tabel 8: gerealiseerde doorstroom
Huurders stromen door naar betaalbare koopwoning in Tuindorp Hillegom Projectontwikkelaar Timphaan heeft mooie betaalbare koopwoningen in Tuindorp Hillegom in aanbouw. Bijzonder is dat huurders van Stek die in die buurt wonen met voorrang konden inschrijven voor deze koopwoningen. Er gaan hierdoor een aantal huishoudens doorstromen van een huurwoning van Stek naar een betaalbare koopwoning.
Van jongerencontract naar grotere woning
Denise Oudshoorn (26) kijkt met plezier terug op haar verhuizing naar de Waterkanten in Lisse. “Het jongerencontract gaf me de kans om op mezelf te wonen. Het heeft mijn leven veranderd,” zegt ze.
Op haar achttiende schreef Denise zich in voor Hureninhollandrijnland en werd op 22-jarige leeftijd ingeloot voor een appartement in Lisse. Vier jaar later ontdekte ze het nieuwe project Waterkanten en stroomde door naar een grotere woning. De verhuizing verliep met wat vertraging, maar in mei kon ze eindelijk intrekken.
Denise is vooral blij met de ruimte in haar nieuwe woning. “De kamers zijn groter, de keuken ruimer en het uitzicht is fantastisch.” Ze heeft haar interieur in Scandinavische stijl ingericht, met veel natuur- en houttinten. “Ik kan niet wachten tot alles op z’n plek staat,” voegt ze toe.
Bron: Binnen, juni 2024
Wonen in je eigen gemeente kan soms met voorrang Samen met de gemeenten en huurdersorganisaties overlegt Stek of op basis van de afspraken in de huisvestingsverordening lokale woningzoekenden voorrang krijgen. Er wordt dan een volgorde van toewijzing afgesproken. Dit heet lokaal maatwerk.
In Noordwijk is in de prestatieafspraken opgenomen dat 25% van alle toewijzingen aan lokale woningzoekenden wordt toegewezen. Dit heeft Stek ook gerealiseerd.
In Hillegom, Lisse en Teylingen is afgesproken dat naast voorrang voor doorstromende senioren en jongeren (zie tabel 8), ook bij nieuwbouw voorrang aan lokale woningzoekenden wordt gegeven. Eerst zijn huurders van Stek woonachtig in de gemeente van de nieuwbouw aan de beurt, vervolgens overige huurders van Stek. Daarna woningzoekende binnen de gemeente van de nieuwbouw. Tenslotte alle overige woningzoekenden. Bij de verhuring van De waterkanten en De Bloementuin zijn bijna alle woningen aan lokale woningzoekenden verhuurd.
4.2 Betaalbare woningen
De jaarlijkse huurverhoging is een onderwerp van intensief gesprek tussen Stek en de huurdersorganisaties. Met begrip voor het appèl van de huurders, heeft Stek een lagere huurverhoging toegepast dan het wettelijk maximum.
Stek heeft de betaalbaarheid van de huren hoog in het vaandel staan. Ons streefhuurbeleid houdt een streefhuur van 77% van de maximaal redelijke huur voor sociale huurwoningen aan. Daarbovenop worden veel woningen afgetopt om ze betaalbaar te houden voor de doelgroep met een laag inkomen. Voor alle woningen boven de huurprijsgrens van de sociale huur hanteert Stek in 2024 een percentage van 90%.
In het jaarplan 2024 is opgenomen om te werken aan een nieuw streefhuurbeleid. De voorbereidingen zijn hiervoor getroffen. In 2025 zal er een besluit genomen worden.
De jaarlijkse huurverhoging bedroeg 4,9%
De rijksoverheid bepaalde 2023 dat de huur voor sociale huurwoningen mocht worden verhoogd met 5.8%. Dit percentage was gebaseerd op de gemiddelde CAO-loonstijging min 0.5%. Stek heeft in 2024 per 1 juli een huurverhoging van 4.9% doorgevoerd. Daarbinnen hebben woningen met een F en G energielabel geen huurverhoging gekregen. Dit is gematigder dan toegestaan is.
In 2024 is de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast op huurders met een hoger midden- of hoog inkomen, waarvan de huurprijs onder de €850 lag. De opbrengst hiervan is meegenomen in de huursombenadering.
De vrije sector huurwoningen hebben per 1 juli 2024 een huurverhoging ontvangen van 5.9%. Vrije sector woningen van Stek met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens 879,66 en 1100,- die met deze huur al op 90% van het WWS zitten of hoger kregen een huurverhoging van 4,9%, gelijk aan de sociale huur.
31 bezwaren hebben tot een aanpassing van de huurverhoging geleid De jaarlijkse huurverhoging wordt door een deel van de huurders betwist. Dat waren er 94 in 2024. Stek gaat in al die gevallen na of de huurders een goed argument hebben. In 29 gevallen is bezwaar toegekend en is het bezwaar toegekend. Van de 65 huurders met een afgewezen bezwaar zijn 20 naar de huurcommissie gegaan. Die heeft besloten om er twee toe te wijzen. 17 bezwaren zijn afgewezen, terwijl er 1 werd ingetrokken
Stek heeft 97,2% passend toegewezen
In de woningwet is opgenomen dat bij woningtoewijzing de huur moet passen bij het inkomen. Dit heet passend toewijzen en de norm is dat minimaal 95% passend moet worden toegewezen. Stek voldoet aan deze afspraak en heeft 97,2% passend toegewezen.
Vroeg Eropaf voorkomt grotere huurachterstanden
Stek vind het belangrijk om huurachterstanden te voorkomen. Het percentage huurachterstand is laag en bedraagt 0,79%.
Het hebben van (huur)schulden zorgt voor veel stress en kan ook leiden tot andere problemen achter de voordeur. Daarom gaan we goed na of de huur op tijd betaald wordt. Bij 1 maand achterstand werken we samen met Vroeg erop Af (onderdeel van de intergemeentelijke samenwerking ISD) om te zorgen dat er hulp komt. Met ongeveer 20 huishoudens per maand wordt contact gelegd door Vroeg erop af. Soms gaan ze langs bij mensen. Dit helpt de huurders om toch de betaling te doen, al dan niet met een betaalregeling. Soms is andere hulp – zoals bijvoorbeeld van een bewindvoerder – nodig. Daarover wordt dan het gesprek gevoerd. Vaak zijn huurders blij dat hulp geboden wordt, in welke vorm dan ook. Het helpt hen om weer grip op de situatie te krijgen. Helaas is bij een deel van de huurders toch nodig om een deurwaarder in te schakelen. Vaak lost de kwestie zich dan alsnog op. Het aantal ontruimingen op basis van huurachterstand is met 2 zeer laag.
4.3 Goede en duurzame woningen
Stek ligt goed op koers met de energietransitie. Gemiddeld hebben onze woningen een label A. Er is nog een grote stap nodig om de woningen gasloos te maken. Deze is mede afhankelijk van de aanleg van het warmtenet in de regio. In 2024 is de duurzaamheidsambitie verbreed: naast de energietransitie hebben we nog meer oog voor klimaatadaptief, circulair en biobased bouwen.
Een duurzame woning helpt om de energielasten betaalbaar te houden maar het helpt bovendien –binnen ons vermogen - om de klimaatverandering tegen te gaan. Daarom zet Stek in op verduurzaming van de woningvoorraad. Daarnaast wil Stek een duurzame organisatie zijn.
Naast verduurzaming zet Stek in op goed onderhoud. Dat verhoogt het comfort van onze huurders. De kwaliteit van de woning wordt dan ook door huurders met een goede 7,1 gewaardeerd.
Stek heeft grote ambitie voor verduurzaming
In 2024 is duurzaamheidsbeleid opgesteld. De belangrijkste ambities zijn:
- Realiseren CO2 neutrale voorraad in 2050
- Bevorderen van circulariteit
- Verbeteren klimaatadaptatie
- Verhogen biodiversiteit
- Stek als duurzame organisatie
Stek duurzaam op weg
Dit beleid is deels een voortzetting van wat we al ambieerde. Dat laten onderstaande kenmerken van onze voorraad goed zien.
Tabel 9: kenmerken woningvoorraad naar verduurzaming Kenmerk duurzaamheid Waarde
Vermindering CO2 uitstoot in 2024
Gemiddelde BENG-waarde in 2024
Aantal woningen met E, F of G label
Aantal woningen met D label
Aantal woningen op isolatiestandaard
Aantal woningen met zonnepanelen
2 mln Kg/jr
156,60 (label A)
389 (3,5%)
384 (3,5%)
1.584 (14%)
5.328 (48%)
Met de basisdoelstelling van 1mln Kg CO2-reductie per jaar loopt Stek op schema voor CO2-neutraal in 2050. In 2024 heeft Stek 247 woningen met E, F en G-labels verduurzaamd. De resterende opgave betreft nog 3,5% van de totale voorraad en zal volgens planning voor 2028 gereed zijn.
Stek ondertekent intentieovereenkomst warmtenet Rijnland
Vanuit de Intentie Overeenkomst met Aardwarmte Rijnland, Gemeentes HLT en Noordwijk en met woonstichting Padua is er in 2024 begonnen met het haalbaarheidsonderzoek voor een warmtenet op basis van geothermie. Het onderzoek zal naar verwachting eind 2025 gereed zijn. In 2024 zijn de eerste verkenningen gedaan van mogelijke kosten, consequenties en in aanmerking komende eenheden te onderzoeken.
Stek levert woningen op met goede MPG-waarde
De 128 in 2024 opgeleverde woningen hebben een MPG-waarde (Milieu Prestatie Gebouwen) variërend van 0,5 tot 0,75. Dit is onder de norm van 0,8. Hiermee hebben de opgeleverde woningen een goede bijdrage aan een duurzame woningbouw.
Oplevering gasloze woningen Kostverloren in Noordwijk vroeg om meer uitleg
De toepassing van moderne installaties vraagt om een goede uitleg aan huurders. Zo is onze ervaring bij de oplevering van De Kostverloren in Noordwijk. Er deden zich storingen voor in de gasloze installatie. Er bleek ook bij een aantal huurders onduidelijkheid over hoe zij met de installatie om moesten gaan. Dit leverde veel onrust op. Stek heeft daarom extra informatiebijeenkomsten en ook huisbezoeken georganiseerd. Naast de techniek was ook uitleg over de energielasten een welkom onderwerp.
Mogelijkheden voor houtbouw in onderzoek
In 2024 hebben we besloten om te onderzoeken of de 46 appartementen voor ‘Geestwater (Lisse) fase 1a’ in houtbouw kunnen worden uitgevoerd. Tevens heeft Stek een fase-3 besluit genomen voor het uitwerken in houtbouw van het project ‘Nieuw Boekhorst (Teylingen) fase 1’. Hier zijn 40 appartementen voorzien.
Stek gaat kansen voor biobased materiaalgebruik in de praktijk toepassen
In 2025 gaan we – om te vernieuwen - in de nieuwbouw gebruik maken van biobased materialen. Te denken valt aan het inblazen van stro ter isolatie. Ook gebruiken we vlas hiervoor. Tevens gaan we materialen hergebruiken bij sloop en bij nieuwbouw. We zetten eigen materiaal in, gaan eigen materiaal aanbieden op de markt of we maken gebruik van materialen op de markt die door anderen worden aangeboden.
Stek wil de biodiversiteit verbeteren
Een mogelijkheid daartoe is het aanleggen van groene daken, mits daarbij ook daadwerkelijk gekozen wordt voor een diversiteit aan groen. Diezelfde kans op verbeteren ligt in het bevorderen van het aandeel groen in de tuinen van onze huurders. Daartoe hebben we een nieuw tuinenbeleid opgesteld in 2024.
Stek sluit aan bij circulair West
Grote stappen zetten in circulair bouwen en onderhouden. Onze ambitie is om in alles wat we doen gebruik te maken van het uitgangspunt ‘afval bestaat niet’. We hebben al de nodige ervaring met het toepassen van hergebruikte producten en materialen bij nieuwbouw, renovatie en onderhoud.
Uitdagingen
Tegelijkertijd zien we ook nog veel kansen en uitdagingen alle ambities te halen. Hoe ontwikkelen en onderhouden we zo, dat het materiaalgebruik wordt geoptimaliseerd? Hoe wordt circulair bouwen het nieuwe normaal? Waarbij de beperkte milieubelasting zich vertaalt in een lagere prijs dan die voor nieuwe producten. In nieuwe producten is de milieubelasting namelijk niet verwerkt in de prijs. Hoe komen we tot ketens waarin de beschikbaarheid van her te gebruiken materialen optimaal is?
Voorbeeld
Een mooi voorbeeld van circulair bouwen is houtbouw. Het bouwen met biobased materialen – met name houtbouw – is één van de meest impactvolle strategieën om invulling te geven aan de klimaatdoelstellingen. Houtbouw kent veel voordelen, zoals vermindering van CO2-uitstoot en CO2-opslag. Bovendien zorgt hout voor een fijn leefklimaat. Stek gaat houtbouw toepassen in de projecten Geestwater (Lisse) en Nieuw Boekhorst (Teylingen).
Netwerk
Wij sluiten dan ook met veel enthousiasme aan bij Circulair West. Een netwerk van bevlogen partijen die zich inzetten voor een circulaire economie, en waarin partijen volop kennis en ervaringen uitwisselen. Zo maken we samen de volgende stappen mogelijk.
Bron: nieuwsbericht Stek, oktober 2024
Woningkwaliteit wordt gewaardeerd
De huurders van Stek geven in de KWH-enquête de ervaren kwaliteit van de woningen een 7,1. Dit is gemiddeld iets hoger dan de 6,9 in de sector maar iets lager dan de 7,3 die men in 2023 gaf. Stek doet zelf ook metingen van de kwaliteit, zogenaamde conditiescores. Hieruit blijkt dat Stek geen woningen met een slechte onderhoudsconditie 5 of 6 heeft.
Onderhoud maakt woningen weer mooi
Stek werkt daar elk jaar ook hard aan. Zo heeft Stek – naast allerlei dagelijks en mutatieonderhoud - in 2024 bij ruim 1300 woningen het schilderwerk opnieuw gedaan, bij 2 complexen het dak vernieuwd en bij 2 complexen de kozijnen vervangen.
Woningverbetering heeft Stek uitgevoerd bij 199 woningen in 3 complexen. Deze woningen zijn van label C naar A+ of zelfs A+++ gegaan. Naast de verduurzaming is in deze complexen het planmatig onderhoud uitgevoerd. De woningen zijn dus weer als nieuw. Werk in uitvoering is er ook: bij 79 woningen is de verduurzaming in 2024 gestart. Deze zullen in 2025 worden opgeleverd.
‘Nu de flat geen gas meer gebruikt, kook ik op inductie. Dat kookt fijner en de kookplaat is makkelijker schoon te maken.’
Annemarie Henkens was blij verrast toen ze hoorde dat haar flatgebouw in Warmond duurzamer zou worden gemaakt. Ze woont er al bijna 30 jaar. In het begin zag ze wel op tegen de werkzaamheden. “Het levert je toch extra gedoe op. Maar inmiddels ben ik blij met alle verbeteringen. Ze hebben het netjes gedaan.”
Vooral blij
Annemarie is vooral blij met koken op inductie en de nieuwe warmtepomp die op een betere plek hangt. “Vroeger was de combiketel in mijn keuken, op een onhandige plek. Ook heb ik geen last meer van het geluid van de ketel.”
Groene wens
Bij verbouwingen komt helaas ook wat overlast kijken. “Binnen duurde het drie weken,” vertelt Annemarie. “Dat ging vlot. De werkzaamheden buiten duurden langer. De balkons konden we niet gebruiken zolang de steigers er stonden, vanwege de veiligheid. Maar de balkons zijn wél helemaal vernieuwd. We hebben zelfs nieuwe waslijnen. Voor het buitenwerk is veel groen weggehaald. Ik heb gehoord dat er plannen zijn op het groen op te knappen. Echt fijn!”
Bron: Binnen, juli 2024
Tabel 10: opgeleverde projecten 2024 onderhoud en verduurzaming
Clex 3001 (Koningsstraat)
C4142/4152 (v.d.Woudestraat)
C3111/2 Witte de Withstraat*
Gemeente
Lisse
Teylingen
Lisse
Totaal 199
Tabel 11: projecten in uitvoering in 2024 onderhoud en verduurzaming
Complex 4141 (Van de Woudestraat)
C3111/2 Witte de Withstraat
Gemeente
Teylingen
Lisse
Totaal 79
Om de uitvoering van het onderhoud tijdig te kunnen doen, plant Stek nu voor 2 jaar vooruit. Dit draagt eraan bij dat we tijdig het onderhoudswerk kunnen onderbrengen bij aannemers. Dit zorgt ervoor dat we de werkzaamheden kunnen uitvoeren in het begrotingsjaar.
19 huishoudens aan Mozartlaan krijgen (tijdelijk) een andere woning
In het woongebouw aan de Mozartlaan in Voorhout met 19 appartementen doen zich al sinds kort na de oplevering in 2016 ernstige bouwkundige problemen voor. Het betreft vooral ernstige verticale en horizontale scheuren in de dragende muren, loslatend stuc- en tegelwerk, verzakkingen in de galerijplaten en verzakking en scheurvorming van/in het gevelmetselwerk. Na meerdere herstelwerkzaamheden op garantie door de aannemer bleken de schades telkens weer opnieuw te ontstaan en werd de omvang van de schade naarmate de tijd verstreek alleen maar groter. Daarom is in 2024 besloten om alle huurders een andere woning aan te bieden. De onderzoeken naar een passende oplossing voor de bouwkundige vraagstukken is nog gaande.
Brandveiligheid
In 2024 is binnen Stek een projectgroep gestart om de brandveiligheid in de complexen in kaart te brengen. Nieuwe wet- en regelgeving zorgt ervoor dat veel objecten die voorheen in de algemene ruimten mochten staan, daar nu niet meer zijn toegestaan. Een werkgroep inventariseerde in 2024 waar dit speelt en onderzocht alternatieve oplossingen voor situaties waarin dit tot knelpunten leidt. Vanaf 2025 zal Stek ook actief gaan handhaven bij overtredingen van deze nieuwe regels.
Dit jaar heeft Stek 337 woongebouwen gecontroleerd op brandveiligheid. Het bedrijf SGS Floriaan onderzocht of de gebouwen aan de wettelijke eisen voldoen. Zij bezochten alle locaties in het voorjaar en de zomer. De resultaten zijn over het algemeen positief. SGS Floriaan gaf complimenten voor de rookmelders. Deze zijn overal aanwezig en van goede kwaliteit.
Uiteraard is er ruimte voor verbetering. Bij een aantal gebouwen is bijvoorbeeld meer aandacht nodig voor:
• (Extra) brandwerende maatregelen bij ventilatie-kanalen. Dit helpt om te voorkomen dat brand zich (snel) door een gebouw kan verspreiden.
• Elk gebouw is opgedeeld in kleinere stukjes: brandcompartimenten. Een brand mag binnen de gestelde tijd niet buiten het afgesloten deel komen.
• Vluchtroutes: vooral het verwijderen van obstakels uit de vluchtroutes.
• Maar ook deuren en ramen van brand-werend materiaal.
Gebouwen kunnen brandveiliger
Het is niet zo dat deze gebouwen brandgevaarlijk zijn. Maar volgens de nieuwste wet- en regelgeving zijn er aanpassingen nodig. Dit gaat Stek in de komende jaren uitvoeren. Zowel grootschalig (bij periodiek onderhoud) als bij nieuwe verhuring van een woning.
Nieuwe regels over vluchtroutes in woongebouwen
Sinds 1 juli zijn de wettelijke regels over vluchtroutes aangepast. In algemene ruimtes zoals hallen, trappenhuizen, galerijen en portieken mogen geen spullen staan of hangen die snel in brand vliegen. Ook mag er niets staan dat het vluchten moeilijker maakt. De brandweer controleert hier streng op.
De veiligheid van huurders staat voorop. Daarom is het in woongebouwen niet toegestaan om spullen buiten de woning te plaatsen. De nieuwe wet betekent dat Stek de plicht heeft om hier streng op te letten. Wij vragen alle huurders dan ook om mee te werken als het verzoek komt om spullen weg te halen.
Bron:Binnen, december 2024
Samenwerking met onze co-makers verlengd
In 2022 heeft Stek contracten gesloten met onderhoudsbedrijven waarbij co-making de basis vormt. Het jaar 2024 was het derde jaar van co-making voor het reparatie- en mutatieonderhoud bij Stek. De raamovereenkomsten, die voor 3 jaar met elkaar overeengekomen waren, zijn na een positieve evaluatie, met alle vier partijen opnieuw verlengd.
Er is regelmatig overleg met elkaar, waarbij de afgesproken prestaties worden gemeten. Met de comakers werken we volgens een afgestemd prijzenboek, materiaallijst en een vaste basiskwaliteit.
In 2024 zijn we voor het mutatieonderhoud van detailopdracht naar regieopdracht overgegaan. De comaker doet een voorstel van werkzaamheden. De opzichters van Stek boordelen de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden in de woning.
De kosten van mutatieonderhoud zijn boven het budget gestegen
In 2024 is het budget flink overschreden. We gaven € 6,7 miljoen uit in plaats van ruim € 5 miljoen. Dit bedrag is exclusief de vervanging van badkamers, keukens en toiletten (BKT’s), maar inclusief het onderzoeken en saneren van asbest in de woning.
De uitgaven worden jaarlijks geprognosticeerd op basis van het verwachte aantal mutaties. Het blijft echter altijd een inschatting hoeveel mutaties per type in een jaar plaatsvinden. Bij een hoger aandeel mutaties van type 3 of 4 zijn mutatiekosten hoger. De types verwijzen naar langdurig bewoonde woningen waar veel werkzaamheden nodig zijn (en soms asbestsanering) om de woning weer verhuurbaar te maken. In 2024 zijn o.a. als gevolg van het opleveren van een aantal (grote) nieuwbouwprojecten meer (vaak seniore) Stek huurders doorgestroomd, die een langer bewoonde woning achtergelaten hebben. Soms betreft dit huurders die al heel lang in hun woning hebben gewoond. Bij deze trouwe huurders zijn we coulant bij de oplevering van de woning. In deze woningen moet Stek dan de nodige werkzaamheden uitvoeren om de woning weer van deze tijd te maken.
Reparatieonderhoud uitgevoerd deels door de eigen onderhoudsdienst en deels uitbesteed Voor reparatieonderhoud werd in 2024 bijna € 4,4 miljoen begroot. We gaven € 4,6 miljoen, uit.
Reparatieonderhoud is niet zo gemakkelijk te sturen. Als er een reparatie nodig is, dan voeren we die uit. De overschrijding wordt o.a. veroorzaakt door een aantal vroegtijdige ketelvervangingen, oftewel vervangingen voor einde levensduur.
Reparatieonderhoud wordt bij Stek zowel door de eigen onderhoudsdienst als door derden, o.a. onze comakers, uitgevoerd. De uitgevoerde werkzaamheden door onze eigen onderhoudsdienst wordt net als vorig jaar als zeer positief beoordeeld door onze huurders. We zijn gestegen van label C naar label A. We meten dit middels KWH en ook eigen enquêtes.
De kosten voor vervangingen badkamers, keukens en toiletten waren meer dan begroot
In 2024 hebben we € 6,3 miljoen besteed aan het vervangen van badkamers, keukens en toiletten (BKT’s of binnenpakketten). In de begroting was rekening gehouden met € 5,3 miljoen.
In 2024 zijn maar liefst 675 woningen van een nieuwe badkamer, keuken en/of toilet voorzien. Dit is inclusief vervangingen van BKT pakketten in wooncomplexen waar verduurzamingsprojecten op stapel staan of gaande zijn. Het vervangen van een badkamer, keuken of toilet is geen onderdeel meer van een verduurzamingspakket. De ervaring leerde ons dat het voor de huurder comfortabeler is om de werkzaamheden eventueel te kunnen spreiden. Daarnaast nemen we de ruimte om op verzoek van een huurder de BK en/of T te vervangen in bewoonde staat. We doen dit uiteraard alleen als de BKT ook daadwerkelijk aan vervanging toe is en niet meer aan onze basiskwaliteit voldoet.
Serviceabonnementen
Voor mensen die zelf niet kunnen, of willen, klussen heeft Stek een abonnement Service & Onderhoud. Met dit abonnement garanderen wij aan ongeveer 7.000 huurders dat deze klussen door Stek worden uitgevoerd. De reguliere bijdrage voor dit abonnement was in 2023 € 3,94 per maand.
“De klussen zijn belangrijk, maar de mensen zijn voor mij nog belangrijker.”
Martien Caspers, Allround vakkracht
Meer dan alleen klussen
Een lekkende kraan, een klemmende deur of een kastje dat scheef hangt. Dit soort klussen doe ik elke dag. Bewoners kunnen een reparatie aanmelden via de website van Stek of door Stek te bellen. Van mijn collega’s bij het Klant Contact Centrum krijg ik door waar ik naartoe moet en wat ik moet repareren. Daarnaast ben ik ook leermeester en begeleid ik stagiaires die het vak willen leren.
Ik doe dit werk al 44 jaar en heb elke soort reparatie wel voorbij zien komen. Veel doe ik zelf: keukenkastjes rechtzetten, nieuwe kit aanbrengen of een verstopping oplossen. Voor de grote klussen heeft Stek goed contact met lokale aannemers. Samen zorgen we dat de reparaties zo snel mogelijk worden uitgevoerd.
Als vakkracht kom ik bij de huurders thuis. Dat vind ik het leukst aan mijn werk. Vaak ga ik meteen aan de slag met de reparatie. Maar soms willen mensen ook even hun verhaal kwijt. Ze vertellen hoe het probleem is ontstaan of ze stellen andere vragen. Bijvoorbeeld over een loszittende deurklink of een raam dat niet goed sluit. Of we maken gewoon een praatje.
De klussen zijn belangrijk, maar de mensen zijn voor mij nog belangrijker. Ik wil hen blij maken met de reparatie én ze een luisterend oor bieden. Dat maakt mijn werk zo mooi.
Bron: Binnen, december 2024
4.4 Fijne woonomgevingen
Er is in 2024 een uitvoeringsprogramma leefbaarheid vastgesteld. Daarin staat het verbeteren van de sociale samenhang centraal. De nieuwe functie van sociaal buurtverbinder sluit hierbij aan. De sociaal buurtverbinder faciliteert onze huurders om elkaar te ontmoeten en om samen initiatief te nemen. Er is een eerste analyse met behulp van de veerkrachtkaarten en Leefbaarometer gemaakt. Beide instrumenten gaan de basis vormen van toekomstige prioritering van gebieden waar Stek aan de leefbaarheid gaat werken.
Elkaar kennen en helpen maakt wonen leuker
Een fijne woonomgeving is een omgeving waar mensen elkaar kennen en elkaar af en toe helpen. Waar men zorgzaam is voor elkaar. De inzet van Stek om de leefbaarheid te vergroten draait steeds om deze aspecten. Bij het organiseren van een tuinen- of burendag, steeds gaat het erom dat mensen elkaar ontmoeten, een praatje maken en samen iets bereiken in de buurt of het complex. Stek doet dit niet alleen maar werkt vaak samen met bijvoorbeeld Stichting Present, wijkverenigingen of uiteraard de lokale welzijnspartijen. In 2024 heeft Stek 687.000 euro aan leefbaarheid uitgegeven.
Buurtfeest in Warmond brengt bewoners samen
Deze zomer was het feest in de Van Duvenvoordestraat! Op het plein kwamen buurtbewoners samen voor een gezellige dag vol eten, muziek en spel. Het feest was een succes dankzij de inzet van vijftien vrijwilligers en de hulp van organisaties als Stek, Vluchtelingenwerk en Welzijn Teylingen.
Vrijwilliger Marwan was direct enthousiast toen hij de uitnodiging kreeg. “Ik woon nog niet zo lang in Nederland en wilde graag mijn buren leren kennen,” vertelt hij. Ook Azam hielp graag mee. “Iedereen droeg zijn steentje bij. Dat maakte het extra gezellig.” Er was voor iedereen iets te doen. Kinderen speelden samen, volwassenen maakten een praatje en er werd zelfs gedanst. Jawad, die muzikant is, mocht zijn eigen muziek draaien. “Dat was super!” Vrijwilligers kookten gerechten uit verschillende culturen, zoals linzen-curry en tabouleh. “Mensen kwamen naar me toe om te zeggen hoe lekker het was. Dat maakte me trots,” zegt Azam.
Het feest was zo’n succes dat het volgend jaar terugkomt. Jawad moedigt iedereen aan om mee te doen: “Het is een mooie kans om nieuwe mensen te ontmoeten en samen iets moois te doen.”
Bron:Binnen, december 2024
Wijkschouwen nog steeds een groot succes
Stek collega’s gingen op pad met huurders en vertegenwoordigers van verschillende betrokken organisaties. Alles wat opvalt komt op een lijst met actiepunten. De verschillende partijen gaan met deze actiepunten aan de slag. Sommige kunnen gelijk worden opgepakt, voor andere is meer tijd nodig.
Kijken naar de buurt vanuit verschillende perspectieven
In alle gemeenten van het werkgebied van Stek zijn wijkschouwen geweest. Stek-collega’s gingen op pad met huurders, wijkagenten, gemeente- en welzijnswerkers. Samen bekeken ze wijken zoals de Julianalaan in Voorhout en Maartensheem in Hillegom.
Samen werken aan een betere buurt
Tijdens de wijkschouwen werd gekeken naar groenonderhoud, speeltuinen, verkeer, veiligheid en verlichting. Huurders speelden een belangrijke rol in de gesprekken. “Het is fijn om samen ideeën te bedenken voor de buurt,” zei een van de deelnemers. Er werden ook ideeën geopperd om een stukje groen beter te gebruiken voor buurtactiviteiten.
Acties en plannen
Alles wat opviel, komt op een lijst met actiepunten. Deze punten worden opgepakt, sommige snel, andere hebben meer tijd nodig. De wijkschouwen zijn onderdeel van de prestatieafspraken, waarin huurders en gemeenten samen plannen maken voor het woningbeleid.
Bron: website Stek, juni 2024
Ontmoetingsruimtes maken ontmoeten mogelijk
Ontmoeting tussen huurders draagt bij aan de leefbaarheid. Daarom hebben we in 19 complexen een ontmoetingsruimte. Sommige klein, anderen groter. Soms alleen bedoeld voor huurders die begeleiding krijgen van een Zorgorganisatie, vaker in complexen waar veel senioren wonen. Altijd staat centraal dat ontmoeten de samenredzaamheid en leefbaarheid vergroot. Om dit te bevorderen hebben we leefbaarheidsbudget uitgegeven aan een prettige inrichting.
Op dit moment zijn alle ontmoetingsruimtes alleen voor de huurders van het complex bedoeld. Dat gaat veranderen. In ons nieuwbouwproject Olympia komt een buurtkamer. Daar gaan buurtbewoners samen met onze huurders aan de slag. Hoe precies, dat gaan we in 2025 verder ontwikkelen.
Een buurtkamer voor iedereen in appartementencomplex Olympia
In Hillegom is de bouw gestart van appartementencomplex Olympia. Dit nieuwe gebouw heeft 39 woningen voor 55-plussers, waarvan 22 voor mensen met een zorgvraag. Maar het gebouw is meer dan alleen een woonplek: er komt een buurtkamer waar bewoners en omwonenden elkaar kunnen ontmoeten. De buurtkamer wordt een plek om samen te komen, koffie te drinken of activiteiten te organiseren. Ook nieuwe bewoners worden betrokken bij de invulling. Zo wordt het een ruimte voor én door de buurt.
Samen ideeën bedenken
Om de buurtkamer goed te laten aansluiten bij de wensen van de buurt, was tijdens de start-bouw een mini ideeënbrouwerij. Buurtbewoners dachten enthousiast mee over activiteiten en inrichting. “Als zoiets moois in de buurt komt, wil ik graag meedoen!” zei een van hen.
Bron: website Stek, september 2024
Mooie en groene tuinen fijn voor iedereen
In 2024 heeft Stek het tuinenbeleid aangepast. De insteek is om huurders te motiveren om meer groen in de tuin aan te brengen en om huurders die hun tuin niet onderhouden aan te spreken. Samen met een afvaardiging van de huurdersorganisaties SHN en HBVB heeft Stek nagedacht over haar beleid rondom tuinen. Een wijkbeheerder schetste de dilemma’s die spelen bij verwaarlozing van een tuin: hoe vinden we de juiste balans tussen bemoeienis en vrijheid? Welke verantwoordelijkheid ligt bij Stek, en wat mag Stek op haar beurt van de huurder verwachten? De bijeenkomst heeft geleid tot veel wederzijds begrip en heeft daarmee direct invloed gehad op het beleid dat Stek voert.
Tuinendag in de wijk Calorama in Noordwijk
Op 7 juni organiseerden Stek, Stichting Present en andere partijen een tuinendag in de wijk Calorama in Noordwijk. Dit idee kwam voort uit een wijkschouw toen we zagen dat sommige tuinen wel wat aandacht konden gebruiken. Huurders zijn verantwoordelijk voor hun tuin, maar soms is dat moeilijk. Bijvoorbeeld door een gebrek aan goed gereedschap of door fysieke problemen. Daarom besloten Stek en de andere partijen samen een tuinendag te organiseren.
Samen werken aan de tuinen
Op 7 juni kwamen buurtbewoners, vrijwilligers en verschillende organisaties om 10 uur samen om te helpen. Het mooie weer maakte het een perfecte dag om te tuinieren. Tuin na tuin werd opgeknapt: onkruid werd verwijderd, bomen gesnoeid en nieuwe plantjes geplant. Een buurtbewoner zei: “Wat is het opgeknapt! Daar word je gewoon blij van.”
Verbinding in de wijk
Er was ook tijd voor een kop koffie of een ijsje. In de partytent konden bewoners even rusten en praten. Dit zorgde voor een fijne sfeer en meer verbinding tussen de mensen.
Bron: website Stek, juni 2024
Soms gebeuren minder leuke dingen
Dat kan overlast tot gevolg hebben. Onze woonconsulenten gaan bij overlast op zoek naar oplossingen. Uiteraard zijn eerste de huurders zelf aan zet hierbij. Lukt het de huurders niet om er zelf uit te komen, dan wordt soms buurtbemiddeling ingezet. Bij milde overlast worden vaak hele goede resultaten bereikt door buurtbemiddeling.
Is de overlast ernstiger, dan is er meer nodig. Soms zijn er in het betreffende huishouden hulpverleners bekend. Met hen wordt gezocht naar mogelijkheden om de overlast te stoppen. In uiterste geval volgt een ontruiming. Dat is in 3 gevallen gebeurd in 2024.
4.5 Dienstverlening en communicatie aan huurders en woningzoekenden
De tevredenheid van onze huurders over onze dienstverlening bij reparatieverzoeken was te laag. We hebben onze werkprocessen en de samenwerking met de co-makers sterk kunnen verbeteren. We zien dit terug in hogere waarderingscijfers van huurders. Dat is een prachtig resultaat. En bovendien: het boeken van resultaten voor huurders, geeft ook veel werkplezier.
Stek wil een betrouwbare en goede dienstverlening bieden. Daar werkt Stek elke dag hard aan. Periodiek bevraagt Stek haar huurders naar hun mening over de dienstverlening. Corporaties hebben daarvoor het KWH-label en de benchmark ontwikkeld. We scoren daar goed op. Met trots kan Stek melden dat Stek zich met een A in de benchmark tot de beste corporatie van Nederland mag rekenen.
Zijn er toch klachten, dan lossen we die op. Het streven is om dat snel te doen. Maar de norm is dat het vooral goed moet zijn.
Stek behoudt KWH-label en scoort een A in de Benchmark
Stek neemt deel aan het KWH-onderzoek en heeft het KWH-label. Om dit label te verkrijgen of te behouden, stelt KWH een norm waaraan voldaan moet worden. In 2024 heeft Stek aan deze eisen voldaan en het KWH-label behouden.
Daarnaast neemt Stek deel aan de Aedes-benchmark. Voor deze benchmark worden de resultaten uit de KWH-enquête gebruikt. De KWH-cijfers worden hierbij omgezet naar een letterwaardering, waarbij een Ascore betekent dat de corporatie tot de beste van Nederland behoort.
Een uitzondering op het volledig overnemen van de KWH-cijfers geldt voor het onderdeel
Reparatieverzoeken. Hier wordt slechts één vraag uit de KWH-enquête meegenomen, wat minder is dan bij de andere onderdelen.
Dankzij een forse inzet op de verbetering van onze werkprocessen heeft Stek in de Aedes-benchmark een A-score behaald! In de voorliggende jaren behaalden we slechts een C. Ons doel is om deze A-score te behouden en op andere onderdelen verder te stijgen richting een A-score.
Tabel 12: KWH en Benchmarkt resultaat per thema
Klachten
Soms gaat er iets niet goed en hebben huurders een klacht. In 2024 zijn er 174 schriftelijke klachten ingediend. Dat zijn er meer dan de 47 in 2023. De reden daarvan is dat Stek het een stuk makkelijker heeft gemaakt om een klacht in te dienen. Want – zo vinden we – onvrede moet je proberen op te lossen én je kan ervan leren.
De meeste klachten kunnen opgelost worden. Dat hebben we dan ook in 138 gevallen gedaan. in 36 situaties hebben iets meer tijd nodig. We beloven om binnen 10 werkdagen de klacht op te lossen. In de praktijk is dit wat langer, namelijk 38 dagen. Een reden hierachter is onder andere dat we soms met andere partijen moeten overleggen. Dat neemt dan wat meer tijd in beslag. Soms wordt een klacht ongegrond verklaard. Dan proberen we uiteraard wel de onvrede op te lossen.
De meeste klachten (97) gaan over onderhoud. Het meeste (59) is opgelost. Er zijn er nog 26 in behandeling. Vraagstukken rondom vocht en schimmel zijn soms lastig op te lossen. In complexen waar dit speelt is ons beleid om waar mogelijk mechanische ventilatie aan te brengen.
De 77 andere klachten gaan over communicatie, niet terugbellen, niet nakomen van een afspraak of het gedrag van een medewerker of over het beleid van Stek. Ook hiervan is het meeste in goed overleg opgelost. Er staan er nog 12 open. Stek heeft klanttevredenheid hoog in het vaandel staan. Klachten voorkomen is dan natuurlijk het beste. Maar als deze er toch zijn, dan moeten ze snel en adequaat worden opgelost. Daarom heeft Stek het proces rondom klachtafhandeling verbeterd en er meer tijd om de klachten te behandelen beschikbaar gesteld.
Bron: Binnen, december 2024
Sommige klachten zijn toch niet naar tevredenheid opgelost
Er zijn 5 huurders die hun klacht hebben doorgezet naar de klachtencommissie. Daarvan zijn 3 klachten alsnog opgelost, de andere 2 zijn ongegrond verklaard. Bij de Huurcommissie zijn 3 klachten ingediend.
Deze gaan alle drie over onderhoud. De status is dat er 1 ontvankelijk is verklaard, de andere 2 zijn nog in niet beoordeeld.
5 Sterke organisatie
Onder de noemer ‘Samen Stek’ is Stek aan het onderzoeken of en hoe we de organisatie verder kunnen versterken zodat we nog beter in staat zijn om mooie volkshuisvestelijke prestaties neer te zetten. Onderdeel hiervan is de strategische personeelsplanning zodat we voorbereid zijn op de toekomst. In 2024 is de basis daarvoor gelegd, in 2025 gaan we werken aan implementatie.
5.1 Personeel en organisatie
Stek wil een aantrekkelijke werkgever zijn. Naast aantrekkelijke arbeidsvoorwaarden wil Stek vooral inzetten op het bieden van mogelijkheden voor individuele ontwikkeling. Bij Stek wordt iedereen daarom uitgenodigd én gefaciliteerd om zijn of haar talenten in te zetten. Want als iedereen doet waar hij of zij goed in is, dan zijn we samen een krachtige organisatie.
Stek wil ook een duurzame relatie aangaan met haar medewerkers. Een vast contract, een goede balans tussen mannen en vrouwen en ook kansen voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.
Arbeidsvoorwaarden FTE met vast contract 90,67% Gemiddeld besteed budget opleiding per FTE: € 1.382,15 uitstroom
5,9%
Gelijke behandeling/kansen voor iedereen vrouwen in management 27,27% FTE vrouw FTE man 54,66 63,91
Leeftijdsopbouw:
25 t/m 34 jaar:
35 t/m 44 jaar:
45 t/m 54 jaar:
55 t/m 64 jaar:
65 jaar of ouder:
Leeftijdsopbouw: 17 medewerkers
27 medewerkers
44 medewerkers
46 medewerkers 1 medewerker
SROI Inhuur van van AutiTalent 1 medewerker
Kernwaarden, hoe we eraan gewerkt hebben Onze waarden vormen het kompas waarop we varen. Bij alles wat we doen, stellen we onszelf de vraag of het past binnen onze kernwaarden gewoon bijzonder, dichtbij, open, verantwoordelijk en nieuw. Dit geldt zowel bij het maken van beleid, als bij het maken van afwegingen in de dagelijkse praktijk. Samen met onze ambities maakt dit Stek van vandaag en van de toekomst. Het jaarverslag is doorspekt door illustraties van het werken volgens onze kernwaarden.
Aan twee kernwaarden besteedden we expliciet aandacht. De kenwaard ‘dichtbij’ kreeg extra lading dankzij het brengen van koffiebezoeken aan bewoners. Zij deelden hun verhalen en ervaringen met onze medewerkers, die daarmee een nog beter beeld kregen van wat ‘dichtbij’ betekent vanuit het perspectief van de huurder. De kernwaarde ‘gewoon bijzonder’ kreeg vorm door extra ruimte voor maatwerk bij vragen die huurders ons stelden. Het vraagt soms moed om af te wijken van een standaard procedure, maar het inzicht dat ongelijke situaties mogen leiden tot andere oplossingen, is een belangrijk uitgangspunt.
Organisatieontwikkeling
Stek wil zich ontwikkelen tot een robuuste en toekomstbestendige organisatie, die wendbaar is om met steeds veranderende omstandigheden om te kunnen gaan. In de afgelopen jaren is Stek geleidelijk gegroeid, om klaar te staan voor de groeiende opgaven. In een groeiende organisatie is het van belang dat de onderlinge lijnen goed gevonden worden. In een traject ‘Samen Stek’ zijn we gestart met de verkenning van de structuur, besturingsfilosofie, cultuur en leiderschap. Via de inzichten die dit traject oplevert, ontwikkelen we de organisatie verder.
Aantrekkelijk werkgeverschap en kansen bieden
Binnen Stek is veel aandacht voor het volgen van opleidingen, zowel voor de functie die een medewerker nu uitoefent als voor een beroep in de toekomst. Met dat laatste wordt de arbeidsmobiliteit gestimuleerd. Intern zijn in 2024 drie medewerkers doorgestroomd naar andere functies. Ook houden we met opleiden en ontwikkelen rekening met de strategische personeelsplanning.
De huidige krappe arbeidsmarkt vraagt om een vernieuwde aanpak op het gebied van werving en selectie. Zo kijken wij niet alleen naar het voldoen aan de gestelde functie-eisen, we stellen ook medewerkers aan die niet volledig aan een functieprofiel voldoen. Aan de hand van de TalentenMotivatieAnalyse beoordelen wij of de functie door de medewerker op korte termijn uitgevoerd kan worden met behulp van opleidingen.
In 2024 zijn we ook gestart me de inhuur van een medewerker met een afstand tot de arbeidsmarkt. Ook zijn we een samenwerking aangegaan met het WergeversServicePunt Holland Rijnland om in de nabije toekomst meer medewerkers met een afstand tot een arbeidsmarkt een prettige werkplek te bieden waarbij de focus ligt op talenten.
Integriteit
Integriteitstheater is een leuke en leerzame manier om over integriteit in gesprek te gaan met elkaar. In het voorjaar van 2024 is Stek daarom in Lisse in het theater van Floralis daarmee aan de slag gegaan. De sketches leverde veel en zinvolle vragen en gesprekken op.
Stek heeft haar integriteitsrichtlijnen aangepast en daarbij de nieuwe richtlijn van Aedes als leidraad gebruikt.
Arbo en ziekteverzuim
Stek heeft in 2024 een nieuwe vertrouwenspersoon aangesteld. Meerdere collega’s hebben gebruik gemaakt van het advies.
Het ziekteverzuimpercentage bedraagt over 2024 gemiddeld 9,31%. Het overgrote deel, 7,57% van het totaal, bestaat uit verzuim langer dan 43 dagen als gevolg van ernstige aandoeningen. Het gemiddeld aandeel meldingen is 1,10%.
Veiligheid
In 2024 is het agressieprotocol vernieuwd. De medewerkers met direct klantcontact zijn hierin getraind. Daarnaast is het interventieteam, dan in actie komt bij incidenten op kantoor, opnieuw ingericht en opgeleid. De inrichting van de hal is aangepast op wensen ten aanzien van veiligheid voor de baliemedewerkers.
Stek kent een register voor agressiemeldingen. In totaal zijn 9 incidenten geregistreerd.
Medewerkerstevredenheid
In oktober 2024 is het medewerkerstevredenheidsonderzoek aangeboden aan de medewerkers van Stek. 84% van de medewerkers heeft meegedaan aan het onderzoek. De resultaten zijn goed, Stek heeft het keurmerk ‘Beste werkplek’ met één ster behaald voor deze meting.
Stekbreed komen een aantal onderwerpen naar voren om extra aandacht voor te hebben de komende tijd. De leidinggevenden gaan in 2025 met de resultaten aan de slag binnen hun eigen afdeling.
5.2 Bedrijfsvoering
De wereld digitaliseert in hoog tempo. Kunstmatige intelligentie (AI) maak veel mogelijk maar vraagt ook om duidelijke keuzes. Stek streeft daarom naar een sterk digitaal Stek.
Een woningcorporatie doet regelmatig aanbestedingen en inkooptrajecten. Daarom heeft Stek haar inkoopbeleid aangescherpt.
Digitalisering
In het afgelopen jaar heeft Stek grote stappen gezet in de modernisering van onze IT-omgeving. We zijn afgestapt van oude, door Microsoft slecht ondersteunde technologie, naar moderne cloud-gebaseerde werkplekoplossingen, waaronder een telefoniecentrale in de cloud en de volledige implementatie van de Office 365-werkplek. Dit betekent dat medewerkers flexibeler en efficiënter kunnen werken, wat de dienstverlening aan huurders direct ten goede komt. Problemen kunnen sneller worden opgepakt en opgelost, en collega’s zijn beter bereikbaar, zowel op kantoor als op locatie.
Daarnaast hebben we geïnvesteerd in Security Monitoring oplossing. Hiermee kunnen we de digitale veiligheid van onze systemen beter waarborgen. Dit is vooral belangrijk voor de privacy en veiligheid van onze huurdersgegevens.
Met deze stappen bouwen we aan een moderne, toekomstbestendige IT-omgeving die bijdraagt aan betere dienstverlening voor huurders.
Opdrachtgeverschap en aanbestedingen
De Governancecode Woningcorporaties schrijft voor dat Bestuur en RvC een visie hebben op opdrachtgeverschap en het beleid van inkoop en aanbestedingen. Stek heeft in 2024 haar visie op het inkoop- en aanbestedingsbeleid geactualiseerd en vastgesteld welke past bij de ambities uit het ondernemingsplan van Stek.
In deze visie gaan wij uit van professioneel opdrachtgeverschap. Hoe professioneler de inkoop, hoe meer maatschappelijk rendement. Hierbij staan de volgende principes centraal:
1. doelgericht
2. proportioneel
3. gelijke behandeling (non-discriminatoir)
4. transparant
5. objectief
6. maatschappelijk verantwoord
7. risicobewust
Bovenstaande heeft invloed op de manier hoe de inkoopfunctie in de organisatie is ingebed en voor de bevoegdheden en de middelen van inkopers en de interne beheersing hierop. Risicomanagement en de vastgestelde integriteitscode zijn daarom belangrijke onderdelen in het inkoopproces.
In onze visie stimuleren wij markten tot innovatieve oplossingen. Met name voor de verduurzaming en uitbreiding van onze woningvoorraad is dit relevant. Wij merken dat de huidige markt zijn beperkingen heeft door schaarste aan arbeid en overvolle orderportefeuilles bij leveranciers. Dit dwingt ons tot het maken van scherpe, maar verantwoorde keuzes om de doelen in ons ondernemingsplan te realiseren.
5.3 Verslag OR
De OR en haar werk in 2024
De Ondernemingsraad (OR) praat met de bestuurder over belangrijke zaken. Hieronder lees je waarover de OR heeft overlegd en welke adviezen zijn gegeven.
Samenstelling OR
Twee leden zijn vertrokken. Er is één nieuw lid bij gekomen. Twee leden werden langdurig ziek. Hierdoor heeft de OR te weinig mensen.
Overleg
De OR had zes officiële vergaderingen en één extra overleg. Daarnaast sprak de OR elke drie weken informeel met de bestuurder. Ook waren er twee gesprekken met de Raad van Commissarissen (RvC).
Advies en instemming
De OR heeft in 2024 meerdere adviezen gegeven en instemmingen verleend. Hieronder lees je per onderwerp meer.
Preventiemedewerkers
De OR kreeg een adviesaanvraag om P&O-medewerkers de rol van preventiemedewerker te geven. Na vragen van de OR is de aanvraag aangepast. De preventiemedewerkers kunnen taken verdelen, maar houden toezicht en coördinatie. De OR adviseerde om beide P&O-medewerkers in de arbocommissie te plaatsen en hun rol in het functieprofiel te zetten.
Vastgoedbezit medewerkers
Er is een nieuwe richtlijn over medewerkers die vastgoed bezitten of verhuren. Stek wil weten welke medewerkers dit hebben, om belangenverstrengeling te voorkomen. De OR vroeg om aanpassingen in het registratieformulier. Daarna stemde de OR in, onder de voorwaarde dat de gegevens veilig worden opgeslagen en alleen toegankelijk zijn voor P&O, de bestuurder en het bestuurssecretariaat.
Preventief Medisch Onderzoek (PMO)
Stek biedt elke twee jaar een vrijwillig medisch onderzoek aan. De OR vindt gezondheid en duurzame inzetbaarheid belangrijk en stemde in met Simple Check als uitvoerder.
Thuiswerkbeleid
Het nieuwe thuiswerkbeleid is gebaseerd op waarden, niet op strikte regels. Medewerkers kiezen zelf waar ze werken en declareren reiskosten. De OR stelde veel vragen en vroeg om een extra overleg. De OR gaf positief advies onder tien voorwaarden. Het beleid legt de verantwoordelijkheid bij de medewerkers en past bij de organisatie die Stek wil zijn.
Ontwikkeling en opleiding
De OR vroeg om enkele aanpassingen, die zijn doorgevoerd. Het nieuwe beleid geeft duidelijkheid over verplichte opleidingen, vergoedingen en de aanvraagprocedure. De OR steunt het beleid en stelde extra voorwaarden, zoals een kritischere blik op opleider Bloei en meer kansen voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.
Gespreksvoering en waardering
Het doel is dat medewerkers en leidinggevenden regelmatig praten over doelen en ontwikkeling. Medewerkers regelen zelf deze gesprekken en gebruiken hulpmiddelen zoals de TMA-toolkit. Er komt geen standaard gespreksverslag, tenzij gewenst. De OR vindt het positief dat Stek prestaties waardeert en een budget heeft voor beloningen. De OR benadrukt dat het tijd kost om dit beleid goed te laten werken. Over twee jaar volgt een evaluatie.
Advies over De Dageraad
De OR kreeg een adviesaanvraag over de samenwerking met adviesbureau De Dageraad. Dit bureau ondersteunt Stek bij de organisatieontwikkeling met de naam SamenStek. De OR stemde in, maar adviseerde een communicatieplan en een brede klankbordgroep. Ook vroeg de OR om rekening te houden met de werkdruk en vacatures niet te lang open te laten. De organisatieontwikkeling wordt een vast agendapunt in overleggen. Twee OR-leden nemen deel aan de begeleidingsgroep, zolang dit niet in strijd is met hun OR-taken.
6 Juridische structuur en Governance
6.1 Juridische structuur, verbindingen en samenwerkingsverbanden Stek is een Stichting en is een toegelaten Instelling op grond van de Woningwet. Stek heeft een aantal verbindingen en samenwerkingsverbanden. Per verbinding zal een korte toelichting worden gegeven over de aard van de activiteiten. Voor een financiële toelichting op deze verbindingen wordt verwezen naar de jaarrekening.
Duynstede Holding B.V.
Deze verbinding is houdstermaatschappij van de verschillende verbindingen.
Duynstede Projecten B.V.
Deze verbinding is opgericht met als doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn ten behoeve van onder meer Stek, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen. Duynstede Projecten B.V. heeft een 20% belang in de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West B.V. Daarnaast is deze verbinding voor 19,5% commanditaire vennoot van Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V.
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West B.V.
Deze verbinding is beherend vennoot van de ontwikkeling van een grondpositie in de Haarlemmermeer welke zich bevindt in de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V. Stek deelt deze deelneming met ASR Vastgoed Participatie Haarlemmermeer-West B.V. (40%) en Rotij Haarlemmermeer West B.V. (40%).
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V.
Deze verbinding is opgericht ten behoeve van de ontwikkeling van een grondpositie op de Westflank van de Haarlemmermeer ter grootte van in totaal circa 18 Ha. Roosdom Tijhuis is de administrateur van de CV. De huidige verwachting is dat deze grondpositie na 2040 zal worden bebouwd. Ook heeft de Aw goedkeuring verleend om vermogen te verstrekken aan de deelneming Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V.
Duynstede Duurzame Energie B.V.
Deze verbinding is opgericht met als doel het ontwikkelen, installeren, beheren en exploiteren van systemen ten behoeve van duurzame energie. Deze verbinding is vergunninghouder van de duurzame WKO-installatie ten behoeve van het complex Sassembourg in Sassenheim.
6.2 Samenwerkingsverbanden
Holland Rijnland Wonen is een samenwerkingsverband van 14 woningcorporaties in de regio Holland Rijnland. Stek is een van de deelnemers in HRW. HRW is een vereniging die verantwoordelijk is voor de uitvoering van de woonruimteverdeling in de regio en belangenbehartiging. De regio Holland Rijnland bestaat uit 13 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude.
6.3 Extern toezicht
Autoriteit Woningcorporaties (Aw) schat risicoprofiel Stek laag in De AW en WSW hebben het volkshuisvestelijk belang onderzocht bij Stek en hebben daarbij een risico inschatting gemaakt. Zij kwamen tot de positieve conclusie dat het risico zeer laag is op alle onderdelen van het gezamenlijk beoordelingskader AW/WSW. Interventies en toezicht afspraken zijn daardoor niet aan de orde. Realistische bouwambities van verbetering- en nieuwbouwprojecten zijn debet aan deze positieve conclusie.
Stek handelt rechtmatig
Daarnaast heeft Stek in 2024 de rechtmatigheidsbrief van de AW over het verslagjaar 2023 ontvangen. Hieruit komen geen bijzonderheden naar voren.
Autoriteit Woningcorporaties toetst op integriteit
Naar aanleiding een aantal signalen (van vermoedens) van fraude in de woningcorporatie sector heeft de AW een openbrief aan alle woningcorporaties gestuurd. De signalen die aandacht vragen zijn op het gebied van samenwerking met ontwikkelaars, bouwers, (onder) aannemers en installateurs. Deze brief bevat een handreiking integriteit die zij jaarlijks publiceert. Het geeft handvatten aan corporaties die te maken krijgen met fraude gevallen. De toezichthouder AW gaat in de toekomst meer aandacht besteden in gesprekken met corporaties aan dit onderwerp. Verzocht wordt deze brief te delen met de RvC.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verklaart Stek borgbaar
Begin 2024 is de beoordelingsbrief van het WSW ontvangen waarin vermeld stond dat het verdiepend beheer per direct is opgeheven en naar aanleiding van de dPi 2023 heeft het WSW een nieuwe borgingsbrief afgegeven. Stek heeft naar haar oordeel een solide uitgangspositie. Het borgingsplafond ultimo jaar groeit van € 400 mln in 2024 naar € 504 mln in 2025.
In het 4e kwartaal van 2024 is de accountmanager van het WSW bij Stek op bezoek geweest in het kader van de jaarlijkse beoordeling. Stek heeft hierbij een nadere toelichting gegeven op de Meerjarenbegroting 2025 en verder. Daarnaast is ook het portefeuilleplan onderwerp van gesprek geweest.
6.4 Governance
Goed ondernemingsbestuur, transparante, juiste en volledige verantwoording naar belanghebbenden, dat is waar governance voor staat. De vereisten voor governance liggen vast in de (Woning)wet en de Governancecode woningcorporaties.
Raad van Commissarissen houdt toezicht op Stek
Stek kent een governancestructuur met een intern toezichthouder in de vorm van een Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken bij Stek. Tevens vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de bestuurder en staat de Raad het bestuur met raad terzijde. Het managementteam, bestaande uit een bestuurder en vier MT -leden, zorgt voor de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie.
Stek onderschrijft de Governancecode woningcorporaties
Ook de noodzaak om transparant te besturen, toezicht te houden en om verantwoording af te leggen aan onze belanghouders wordt door Stek omarmd. Stek beschikt over de in de Governancecode genoemde reglementen en statuten die onderdeel vormen van de governance van Stek. Naar de zienswijze van Stek zijn er geen punten waar wij afwijken van de Governancecode woningcorporaties.
Voorkomen en beheersen van fraude- en corruptierisico’s
Stek neemt diverse maatregelen om fraude en corruptie te voorkomen en beheersen. Deze worden periodiek geëvalueerd via onze frauderisicoanalyse en interne audits. Zo organiseerde Stek in 2024 een ‘integriteitstheater’, waarbij een theatergroep integriteitsdilemma’s in scène zette. Na elke voorstelling werd er met de zaal gediscussieerd over hoe met deze dilemma’s om te gaan. Daarnaast hebben we een frauderesponsplan opgesteld, waarmee we snel en adequaat kunnen reageren op incidenten wanneer deze zich voordoen.
Bij indiensttreding ontvangen nieuwe medewerkers onze integriteitscode en klokkenluidersregeling, en vragen we een Verklaring Omtrent Gedrag (VOG) op. Medewerkers kunnen voor integriteitskwesties terecht bij een externe vertrouwenspersoon.
Door zowel harde als zachte beheersmaatregelen in te zetten, streven we ernaar om de risico's van fraude en corruptie zoveel mogelijk te beheersen.
6.5 Statutenwijziging
In het verslagjaar 2023 is opgenomen dat de statuten zijn gewijzigd. De feitelijke aanpassing heeft op 3 januari 2024 plaatsgevonden. De statuten zijn in lijn gebracht met de modelstatuten van Aedes.
6.6 Permanente Educatie bestuurders
Bestuurders van woningcorporaties moeten binnen een periode van drie jaar 108 PE-punten behalen, wat neerkomt op 36 PE-punten gemiddeld per jaar. Mevrouw Van den Berg heeft 57 PE-punten in 2024 behaald.
6.7 Jaarverslag corporatieraad
Dit verslag is door de Corporatieraad zelf opgesteld en hiermee legt de Corporatieraad verantwoording af over zijn werkzaamheden in het verslagjaar 2024. Sinds 2015 heeft Stek een Corporatieraad en de raad is sindsdien 31 keer bij elkaar gekomen.
De Corporatieraad is in het leven geroepen om de buitenwereld bij Stek naar binnen te brengen en de ongepolijste beelden vanuit de lokale gemeenschap op de bestuurstafel te leggen en te bespreken. De Corporatieraad stelt ook vragen over bestaande producten en diensten die Stek levert en signaleert (lokale) maatschappelijke problemen die nauw verbonden zijn met de werkzaamheden van Stek. De leden van de Corporatieraad adviseren het bestuur vanuit hun expertise, kennis en de dagelijkse praktijk. Het is aan Stek om deze adviezen al dan niet op te volgen.
De samenstelling en werkwijze van de Corporatieraad
Ook in 2024 bestond de Corporatieraad uit leden uit diverse maatschappelijke geledingen, zoals zorg en welzijn, maatschappelijk werk, wijksamenwerkingsverband, ISD en voedselbank. In 2024 is er een lid teruggetreden en zijn er geen leden toegetreden, waardoor de raad ultimo 2024 uit 10 leden bestond, met een toegevoegd secretaris.
De vergaderingen van de Corporatieraad zijn voorbereid door de voorzitter, de ambtelijk secretaris en de bestuurder. Agendapunten zijn aangedragen door leden van de raad en door de bestuurder. Bij alle vergaderingen waren medewerkers van Stek en/of de bestuurder aanwezig. In een enkel geval gaven ook medewerkers van Stek een toelichting op bepaalde onderwerpen.
Besproken onderwerpen in 2024
De raad bespreekt met name onderwerpen die voortkomen uit het thema ‘bijzondere doelgroepen’. Veelomvattende onderwerpen die veel andere maatschappelijke vraagstukken raken en zeker ook de dagelijkse werkzaamheden van Stek. In 2024 is de raad drie keer bijeen gekomen. Hieronder worden in vogelvlucht de belangrijkste besproken onderwerpen in 2024 geduid met daarbij bijzondere aandacht voor de rol en toekomst van de Corporatieraad.
In februari 2024 is gesproken over bijzondere schrijnende situaties binnen de woonruimteverdeling: er zijn mensen die tussen de wal en het schip vallen. Stek maakt gebruik van de vrije toewijzingsruimte en Stek wil voor iedereen een thuis bieden, maar helaas kan dat niet altijd worden waargemaakt. Tevens is gesproken over de huurdersorganisaties van Stek. De conclusie was dat het goed is als er een open communicatie is tussen de huurdersvereniging en de bewonerscommissies. Bewonerscommissies houden zich bezig met complex gerelateerde problematiek, die moeten serieus worden genomen.
In september is gesproken over hoe Stek kan bijdragen aan positieve gezondheid (gedachtengoed van Machteld Huber). Dit is toegelicht door Marijke van Zevenbergen, beleidsadviseur van Stek. Een corporatie gaat met een andere bril kijken naar de situatie waarin huurders zitten. Het gedachtengoed zal in 2025 met samenwerkingspartners worden besproken. Het is belangrijk dat het ook in de haarvaten van de organisatie komt (wordt binnen de organisatie uitgebreid besproken). Voorgesteld wordt om een pilot/start te maken bij een nieuwbouwproject.
De rol en toekomst van de Corporatieraad
In september is ook gesproken over de rol en toekomst van de Corporatieraad aan de hand van een notitie van de bestuurder en de voorzitter en secretaris van de Corporatieraad. De context waarin de woningcorporaties anno 2024 werken is sterk veranderd ten opzichte van de tijden dat de Corporatieraad is opgericht (2015). Enkele knellende beperkingen uit de Woningwet zijn opgeheven, de Verhuurderheffing is afgeschaft en de woningcorporaties zijn weer een belangrijke en erkende partner voor overheden en maatschappelijke organisaties in alle opgaven in de volkshuisvesting. Dit roept de vraag op of de Corporatieraad in zijn huidige vorm en met de huidige werkwijze nog past. Er is gereflecteerd op de afgelopen jaren en de vraag is op tafel gelegd wat de meerwaarde van de Corporatieraad nu is. Waar eerder de maatschappelijke verbinding en legitimatie een kerndoel was, zien we in de huidige tijd een ander doel: kennis opdoen uit verwante sectoren, om van daaruit breder bij te dragen aan maatschappelijke vraagstukken. Dit zou kunnen door een netwerk tot stand te brengen van (maatschappelijke) partijen die met elkaar werken aan wat maatschappelijk voor de regio en haar inwoners van belang is. Gesproken is over een voorstel van de bestuurder om te komen tot een “Raad voor de maatschappelijke agenda (RMA)”. De Corporatieraad wordt hierbij betrokken door de bestuurder, maar is niet de eindverantwoordelijke in dit proces. Het komend jaar zullen er oriënterende gesprekken worden gevoerd met partijen die goed bekend zijn met de regio en partijen die een rol spelen in het leven van (een deel van de) huurders. Naast de huidige leden van de Corporatieraad valt te denken aan scholen, ondernemers, huisartsen, de voedselbank, bibliotheken, kerken, moskeeën, sportverenigingen, Vluchtelingenwerk, etc.
Hierover zal door de Corporatieraad in 2025 verder worden gesproken.
De leden van de raad zijn nauw betrokken bij het vervolg van de discussies over de inrichting van het overleg over de maatschappelijke agenda voor de komende jaren. En de leden geven aan dat dit in 2025 de ultieme consequentie zal hebben dat dan het besluit zal worden genomen dat de raad in zijn huidige vorm zal ophouden te bestaan. De raad bedankt in dit verslag de bestuurder voor de openheid waarmee de discussie over de toekomst van de Corporatieraad is gevoerd en heeft er alle vertrouwen in dat ook deze laatste overleggen op een zeer constructieve - en niet te vergeten plezierige - wijze plaats zullen vinden.
René Roodzant
Voorzitter Corporatieraad
7 Financiën
7.1 Financieel resultaat en vastgoedwaardering
Het financiële beleid van Stek is erop gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe zijn financiële beleidskaders geformuleerd over de minimale vermogenspositie en sturen we op een positieve ontwikkeling van de kasstromen. Stek kan zo altijd aan haar financiële verplichtingen voldoen. De financiële beleidskaders zijn vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Stek heeft dit Reglement vastgesteld en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft het goedgekeurd. Stek stuurt op het resultaat vóór herwaardering naar marktwaarde, omdat het management herwaarderingen niet kan beïnvloeden.
Jaarresultaat en begroting 2024
Woonstichting Stek had voor 2024 een positief nettoresultaat begroot van ongeveer € 94 miljoen (hierna: mln.) Het gerealiseerde jaarresultaat 2024 bedraagt ongeveer € 222 mln. positief, ongeveer € 128 mln. hoger dan begroot. De oorzaak van dit hogere resultaat in grote lijnen:
Resultaat versus begroting
Resultaat door hogere waardering marktwaarde + 114 mln.
Lager bedrag aan onrendabele investeringen + 18 mln.
Hogere onderhoudskosten - 4 mln. + € 128 mln.
De belangrijkste zaken nader toegelicht
Waardering op marktwaarde
De richtlijnen van de jaarverslaggeving schrijven voor dat waarderingsverschillen van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op marktwaarde tussen twee boekjaren worden verantwoord in het resultaat. De mutatie in het resultaat van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt in 2024 ongeveer € 222 mln. positief. Deze waarde mutatie was in de begroting voor € 108 mln. positief opgenomen.
Hoger bedrag aan onrendabele investeringen
Stek heeft in 2024 voor een aantal projecten investeringsbesluiten genomen (nieuwbouw/verduurzaming). Het onrendabele bedrag op deze projecten viel dit jaar lager uit door de forse stijging van de marktwaarde. Daarnaast moest van een aantal investeringsbesluiten in 2023 een nieuw onrendabel bedrag worden berekend. Dit omdat deze projecten in 2024 nog niet waren opgeleverd. Het onrendabele bedrag van deze projecten viel ook lager uit dan in 2023 was berekend vanwege de hogere marktwaardering.
Lagere onderhoudskosten
De onderhoudskosten* zijn hoger uitgevallen dan begroot. Het grootste gedeelte van het verschil met de begroting wordt veroorzaakt door een overschrijding op het dagelijks onderhoud (mutatie en BKT).
* De toegerekende personele kosten van het onderhoud zijn hier buiten beschouwing gelaten.
Ontwikkeling marktwaarde 2024
Sinds de jaarrekening 2016 geldt de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde. Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde.
Op grond van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen schrijft voor dat de marktwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Validatie van het Handboek 2023 vond al plaats. Het Handboek 2024 moet nog gevalideerd worden.
De waardebepaling van het vastgoed van Stek heeft modelmatig plaatsgevonden zoals voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Stek heeft hierbij gekozen voor de basisvariant van het Handboek. Alleen het commerciële bedrijfs-onroerend goed (BOG) en het maatschappelijk onroerend goed (MOG) zijn gewaardeerd op basis van de full versie variant van het Handboek. Deze panden zijn extern getaxeerd door een beëdigd taxateur. Stek gebruikt het softwareprogramma TMS (Ortec) om de marktwaarde van het vastgoed te berekenen. Ortec heeft het Handboek 2024 in haar software opgenomen. Een externe accountant heeft een assurance rapport afgegeven ten aanzien van de betrouwbare werking van dit rekenpakket.
De waardering op marktwaarde volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ heeft gevolgen voor het vermogen en het resultaat van Woonstichting Stek. De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Stek (DAEB en niet-DAEB) steeg fors in 2024 van € 2.188 mln. naar € 2.418 mln. Het eigen vermogen van Stek stijgt in 2024 van € 1.827 mln. naar € 2.048 mln.
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
Het jaar 2024 kenmerkt zich door een stijgende woningmarkt ten opzichte van 2023. Voor de woningportefeuille van Stek zorgde dit voor een forse stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 230 mln. gestegen naar een waarde van € 2.418 mln. Dit is een waardestijging van ongeveer 11%.
De mutatie van de marktwaarde wordt overwegend veroorzaakt door:
Lagere disconteringsvoet (+)
Stijging van de WOZ-waarde (+);
Stijging contracthuur (+);
Ontwikkeling beleidswaarde 2024
De bepaling van de beleidswaarde wijzigt met ingang van 2024 ingrijpend. Een onderdeel van de wijziging is de overgang van een disconteringsvoet die is afgeleid van de disconteringsvoet ten behoeve van de marktwaarde, naar een sector breed toegepaste vaste disconteringsvoet. De aanpassing van de disconteringsvoet is niet de enige aanpassing.
Met ingang van het verslagjaar 2024 zijn de belangrijkste wijzigingen in de berekeningswijze van de beleidswaarde als volgt:
- 60 jaar exploitatie in plaats van eeuwigdurend zonder eindwaarde
- Onderhoudslasten gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting met jaarlijks variërende onderhoudslasten in plaats van een langjarige norm
- Vaste disconteringsvoet voor DAEB vastgoed van 4,11%
- Vaste disconteringsvoet voor niet-DAEB vastgoed van 4,60%
- Indien er sprake is van een harde verplichting worden noodzakelijke investeringen in de beleidswaarde opgenomen. Deze kunnen niet alleen uit wetgeving maar ook uit landelijke afspraken voortvloeien. Op dit moment speelt het uitfaseren van E-, F- en G-labels.
De beleidswaarde is in 2024 met ongeveer € 500 mln. gestegen ten opzichte van 2023. Van € 857 mln. (2023) naar € 1.351 mln. (2024). De belangrijkste reden dat de beleidswaarde is gestegen ten opzichte van het jaar 2023 komt door de daling van de disconteringsvoet (van 5,85% naar 4,11% t.b.v. DAEB bezit).
Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) besloten op grond van het integraal toezichtkader om met ingang van het boekjaar 2018 de gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een ander waardebegrip: de beleidswaarde. Dit is in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645) aangepast. Woningcorporaties vermelden de beleidswaarde in de toelichting van de jaarrekening.
De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de Aw en het WSW. Begin 2024 is hiervoor een gewijzigd normenkader voor vastgesteld. Het WSW en de Aw hebben aangegeven dat de definitieve norm voor de LTV 70% is, voor de ICR 1,4 is en voor de solvabiliteit 30%.
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse keuzes en schattingen. Dit hoort bij het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder geldt het voor het bepalen van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Daarnaast is dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. Verder hebben de schattingen betrekking op o.a. de ontwikkeling van de meerjarenonderhoudsbegroting, beheerkosten en de fiscale positie.
Bij de bepaling van de beleidswaarde wordt in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en het beheer aansluiting gezocht bij het beleid van de corporatie. Dit in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed - en daarmee van het corresponderende deel van het vermogen - dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.
Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit bedraagt in totaal ongeveer € 1.067 mln. Dat impliceert dat ongeveer 52% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
7.2 Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten
Op 1 juli 2015 trad de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling in werking. In de Woningwet is vastgelegd dat een toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer voert dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht (artikel 55a lid 1 Woningwet). De toegelaten instelling stelt daartoe een reglement op, waarin zij opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn en welk beleid zij beoogt te voeren in geval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen (artikel 55a lid 2 Woningwet).
Woonstichting Stek heeft als toegelaten instelling een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld. De financiële toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), heeft dit in 2020 goedgekeurd.
Doel van het Reglement financieel beleid en beheer is het vastleggen van het formele kader voor zaken op het gebied van financieel beleid en beheer binnen de toegelaten instelling en haar verbonden ondernemingen. In overeenstemming met BTIV zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van Stek ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van Stek wordt in samenhang met de verbonden ondernemingen beschouwd.
De doelstelling van het vast te stellen financieel beleid is om verantwoord met de middelen van Stek om te gaan. En daarbij verantwoording af te leggen in het kader van het ondernemingsplan van Stek en de geldende wet- en regelgeving. In het ondernemingsplan is aangegeven dat het financiële beleid van Stek gericht is op het behouden van de financiële continuïteit en het maximaliseren van de volkshuisvestelijke prestaties. Voor Stek is, ter realisering van maatschappelijke doelen, de exploitatie het meest belangrijk. Het hebben van vermogen is een middel en geen doel op zich. De financiële positie is echter wel essentieel voor Stek, aangezien een gezonde financiële positie nodig is voor het in stand houden van het niveau van de voorzieningen en het kunnen opvangen van onverwachte uitgaven en risico’s. Het financieel beleid van Stek concentreert zich dan ook op het bewaken van de financiële continuïteit op de korte en lange termijn.
Financieel beleid
Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Financiën staat namelijk niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Optimalisatie tussen de verschillende onderdelen van het beleid van Stek (strategisch voorraadbeleid, onderhoudsbeleid, huurbeleid, risicobeleid en organisatiebeleid) is daarom het streven.
Het financieel beleid gaat niet alleen over de (mate van) het behalen van doelen. Maar ook over de vraag of doelen voldoende helder zijn en eventueel bijstelling behoeven op basis van de gerealiseerde resultaten. Het financieel beleid hangt samen met het risicomanagement van Stek.
Alle onderdelen van het (strategisch) beleid zijn uiteindelijk gebaat bij continuïteit van de woonstichting. Daarom heeft Stek haar financiële beleidsdoelstellingen, voor de lange termijn, op de volgende gebieden geformuleerd:
1. Liquiditeit
2. Vermogen
3. Rendement
Financieel beheer
Financieel beheer en financieel beleid kennen beiden een cyclisch proces, maar ze verschillen qua inhoud en tijdslijn. Kent het financieel beleid een meerjarig perspectief, het financieel beheer kent een tijdlijn van één (boek)jaar. Bij financieel beheer draait het om een overzichtelijke begroting, periodieke (tussentijdse) overzichten en een jaarafsluiting. Accountantscontrole, wettelijke regels, protocollen en autorisaties spelen hierbij een wezenlijke rol.
Om de (financiële) doelstellingen op lange termijn te behalen, is het belangrijk dat tussentijds het behalen van het uitgezette beleid wordt bewaakt aan de hand van vooraf gedefinieerde doelstellingen. Hiertoe wordt jaarlijks een jaarbegroting opgesteld met de doelstellingen (normen) voor het betreffende jaar. Uiteraard zijn deze doelstellingen een afgeleide van de lange termijndoelstellingen zoals vastgelegd in het ondernemingsplan. En zijn ze erop gericht om in de toekomst de nagestreefde normen daadwerkelijk te behalen. Om daadwerkelijk te kunnen vaststellen of Stek de koers vaart die zij heeft uitgezet, is binnen Stek een planning- en control cyclus ingericht.
Streefwaarden en prestatie-indicatoren
Begin 2024 hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de ratio’s en grenswaarden gewijzigd. De herijking van de financiële grenswaarden volgt uit de aanpassing van de systematiek voor bepaling van de beleidswaarde.
Hieronder volgt een samenvatting van de gerealiseerde prestatie-indicatoren in vergelijking met de streefwaarden over het boekjaar 2024.
De minimale streefwaarden sluiten aan bij die van het WSW en de Aw.
De ontwikkeling van de financiële kengetallen
De kengetallen solvabiliteit en Loan to value verbeteren in 2024 ten opzichte van 2023. Hoofdzakelijk als gevolg van de hogere gerealiseerde beleidswaarde over 2024. Het kengetal ICR verslechtert zich ten opzichte van 2023. Dit is vooral het gevolg van hogere onderhoudsuitgaven in 2024.
De gerealiseerde percentages over 2024 voldoen nog ruimschoots aan de financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd.
Vermogensbeheer
Stek heeft een Treasurystatuut dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een Treasurycommissie gevormd, die bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën & bedrijfsvoering, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur.
Ook in 2024 werd de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. Eind 2024 stelde Stek het Treasuryjaarplan voor het jaar 2025 vast.
Het Treasurybeleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het lening bedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek. De vervalkalender van de leningenportefeuille is gelijkmatig verspreid over de komende jaren, zodat het renterisico binnen de gestelde kaders valt.
De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar licht gestegen en bedraagt ultimo 2024 2,38 % en het schuldrestant bedraagt ongeveer € 32.000 per woning. De ‘Loan to value’ op basis van beleidswaarde bedraagt ultimo 2024 27%, ruim onder de gestelde norm van 70%.
Achtervang leningen
Vanaf 2021 staan alle gemeenten waarin Stek woningen bezit in de achtervang voor de leningenportefeuille van Stek. Het deel van de leningen waarvoor de gemeente in de achtervang staat wordt bepaald op basis van de hoogte van de marktwaarde van het bezit in desbetreffende gemeente ten opzichte van de totale marktwaarde van het bezit van Stek.
Kredietfaciliteit
De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 3 mln. op basis van de Euriborrente, verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Daarnaast zal er een bereidstellingsprovisie over het niet benutte deel van de faciliteit worden betaald. De faciliteit mag alleen worden benut voor investeringen in WSW borgbare activa.
Borgingsplafond WSW en financieringen
In 2024 heeft het WSW Woonstichting Stek financieel beoordeeld en gaf op basis daarvan een positieve borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kan Stek binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging. Het door het WSW ter beschikking gestelde borgingsplafond voor de periode 2024-2026 staat in de tabel hieronder.
Jaar Hoogte borgingsplafond
Ultimo 2024 bedraagt de totale leningenschuld ongeveer € 368 mln. Stek heeft dan ook nog voldoende borgingsruimte om nieuwe investeringen geborgd te financieren.
Gebruik derivaten
Stek heeft geen derivaten in portefeuille per 31-12-2024.
7.3 Begroting 2025 en scenario-analyse
In november 2024 is de meerjarenbegroting over de periode 2025-2039 vastgesteld, waarin de ambities en doelstellingen van het ondernemingsplan voor de komende jaren financieel zijn doorgerekend. Bij de behandeling van de begroting in het MT is onder andere aandacht besteed aan drie vragen:
Zijn de doelstellingen vanuit het ondernemingsplan en portefeuilleplan in de begroting verwerkt?
Op welke parameters baseren we de begroting?
Welke strategische keuzes willen we maken als bijsturing noodzakelijk is?
De nationale prestatieafspraken die tussen onder andere AEDES en de overheid zijn overeengekomen, zijn in het ge-update portefeuilleplan verwerkt, deze is met de RvC besproken. Het nieuwe portefeuilleplan is vervolgens financieel vertaald in de meerjarenbegroting.
In het MT is besloten om twee varianten van de begroting te maken, namelijk:
- Een basisvariant, waarin alleen de ‘harde’ projecten (nieuwbouw/verduurzaming) zijn meegenomen met een kans van slagen van meer dan 50%. Dit is de variant die Stek indient bij externe toezichthouders (dpi). De verwachte realiteitsgraad is hoog.
- Een ambitievariant, waarin alle projecten worden ingerekend (hard/zacht/dummy) die volledig aansluit bij de ambities uit het portefeuilleplan en de wensportefeuille.
In de vastgestelde meerjarenbegroting ontwikkelen de financiële kengetallen zich positief ten opzichte van de gestelde normgrenzen. Alleen in de ambitievariant daalt de ICR ratio in het jaar 2032 licht onder de normratio. Stek heeft echter voldoende instrumenten om financieel tijdig bij te sturen.
In de volgende grafieken worden de uitkomsten voor de financiële kengetallen gepresenteerd (ICR, Solvabiliteit en LTV).
Solvabiliteit
Scenario-analyse
Op de meerjarenbegroting wordt ook een gevoeligheidsanalyse doorgerekend om te analyseren welke financiële gevolgen deze met zich meebrengen voor de financiële kengetallen van Stek op totaalniveau. In deze analyse zijn verschillende financiële parameters in een scenario aangepast. Naast de geschetste basisvariant en ambitievariant onderkent Stek nog de volgende scenario’s.
ICR
LTV
Stek bouwt in de periode 2028-2037 nog 465 woningen extra ten opzichte van de ambitievariant (S1). Dit scenario sluit aan bij het portefeuilleplan.
In de basisvariant wordt de huurverhoging in de periode 2025-2039 met 2% lager begroot (S2).
In de basisvariant wordt de rente gemiddeld in de periode 2025-2039 met 2% verhoogd (S3).
En als laatste wordt in de basisvariant de inflatie met 2% per jaar verhoogd (S4).
Conclusie scenario-analyse
Voor alle scenario’s geldt dat de ICR de meest knellende ratio is. Voor de scenario’s 1, 2, en 3 geldt dat de ICR onder de norm van Aw/WSW uitkomt. Mocht één van deze scenario’s zich voordoen, dan gaat Stek deze ontwikkelingen niet lijdzaam afwachten, maar zal er tijdig bijgestuurd gaan worden, Stek heeft voldoende mogelijkheden om bij te sturen. In paragraaf 7.4 wordt dit nader toegelicht.
7.4 Financiële sturing
Stek heeft de komende jaren een aantal mogelijkheden om financieel bij te sturen als de financiële ondergrenzen in zicht komen. Stek kan de volgende instrumenten inzetten.
Nieuwbouwprojecten
Stek heeft het begrote nieuwbouwprogramma doorgenomen en er zijn nog een (groot) aantal projecten waarbij nog geen financiële verplichtingen zijn aangegaan. Stek kan besluiten om deze projecten te annuleren of uit te stellen als de financiële situatie daarom vraagt.
Verduurzamingsprojecten
In deze MJB-begroting is doorgerekend dat een groot aantal woningen in de komende 15 jaar een verduurzamingsingreep krijgen. Stek kan ervoor kiezen om bepaalde projecten niet uit te voeren of op een lager niveau te verduurzamen. Hierdoor zal het onrendabel dalen en de kasstromen positief worden beïnvloed. Gezien alle wetgeving en overheidsplannen zal Stek slechts in zeer beperkte mate kunnen bijsturen via aanpassing van de verduurzaming.
Verkoopprogramma uitbreiden
In deze MJB-begroting rekent Stek met een verkoopvijver van ongeveer 100 woningen. We kunnen deze vijver in de toekomst uitbreiden als daar de financiële noodzaak voor is.
Huurbeleid
Stek heeft in haar ondernemingsplan betaalbaarheid van de voorraad centraal staan. Stek is daarom van mening dat het huurbeleid het laatste instrument moet zijn waar mee bijgestuurd moet worden om de financiële positie te verbeteren. De eventuele bijsturing zou plaats kunnen vinden in aanpassing van het streefhurenbeleid, omdat de jaarlijkse huurverhoging door de overheid wordt bepaald. Het bezit bevindt zich echter wel in een schaarstegebied. Er is veel vraag naar onze huurwoningen en naar verwachting blijft dit. Als het financieel noodzakelijk is, kan Stek het huurbeleid aanpassen om daarmee meer inkomsten te genereren. Het huurbeleid kan ook neerwaarts worden bijgesteld als de financiële positie van Stek de komende jaren sterk verbetert.
Conclusie financiële sturing
Als de situatie daarom vraagt, beschikt Stek over voldoende instrumenten om tijdig bij te sturen.
7.5 Risicobeheersing
Het systeem van risicomanagement is opgenomen in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement en Compliance’. De taken en verantwoordelijkheden rondom risicomanagement worden in dit beleidskader toegelicht. Stek hanteert de uitgangspunten van de ‘Three Lines Model’-gedachte in de organisatiestructuur en de invulling van de rollen ten aanzien van risicomanagement.
In het beleidskader staat welke activiteiten plaatsvinden om de bedrijfsrisico’s van Stek te identificeren. Hierbij is nadrukkelijk ook aandacht voor frauderisico’s. De geïdentificeerde risico’s kunnen een bedreiging vormen voor-, of een nadelig effect hebben op, de realisatie van de doelstellingen van Stek.
De primaire verantwoordelijk voor het risicobeheersingssysteem ligt bij het lijnmanagement. Daar ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke risicobeheersing door het vaststellen van de risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen. Bij Stek zijn de belangrijkste primaire en secundaire processen beschreven. Relevante (operationele) risico’s en de belangrijkste beheersmaatregelen zijn hierin opgenomen.
Risicohouding
De basis risicohouding van Stek staat in het ondernemingsplan 2022-2025 waarin staat een verantwoord vernieuwer te zijn. Deze risicohouding staat ook in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement en Compliance’ van Stek.
Risicoprofiel
De belangrijkste risico’s en de ingezette risicobeperkende maatregelen voor Stek in 2024 staan hieronder genoemd.
Het tekort aan bouwlocaties om onze ambitie te verwezenlijken en te voldoen aan de grote vraag naar (sociale) huurwoningen in het werkgebied. Dit is regelmatig onderwerp van gesprek met de gemeenten. Stek onderzoekt daarnaast alternatieven om dit risico te beperken, zoals het splitsen van woningen en het vergroten van de woningdichtheid.
Demografischeontwikkelingen.Hetrisicodatdewoningvoorraadnietmeeraansluitbijdewijzigende samenstellingvandebevolking(vergrijzing,meeralleenstaanden,migratie).Stekherijktjaarlijkshet portefeuilleplanendecomplexstrategieënomditteblijvenmonitoren.
Bijdragen aan de energietransitie via het realiseren van energiebesparende maatregelen in het bezit vragen forse investeringen. Gecombineerd met de landelijke prestatieafspraken om dit versneld te doen en te combineren met meer nieuwbouwprojecten, maakt dat de betaalbaarheid in het geding kan komen.
Leefbaarheidsproblematiekopkorteenlangetermijndoortoenameoverlastindesamenleving.Onderandere zorgenwelzijnzijneenbelangrijkonderdeelvandeproblematiek.
Cybersecurity risico’s. Om de risico’s op het gebied van informatiebeveiliging in te perken heeft Stek een uitgebreid scala aan beheersmaatregelen ingezet. Zo werken we alleen met professionele gecertificeerde IT-partners samen, geven we onze medewerkers awareness-trainingen en laten we onze informatiebeveiliging niet alleen testen door gespecialiseerde bedrijven, maar ook continu monitoren. Ook proberen we ons zo goed mogelijk voor te bereiden op situaties wanneer het toch mis mocht gaan.
Economische ontwikkelingen als hogere rente en inflatie hebben invloed op de financiële positie van Stek. In de begrotingsmethodiek wordt in scenario’s doorrekeningen gemaakt om dit strak te monitoren en tijdig te kunnen ingrijpen.
Arbeidsmarkt en personeelsformatie: arbeidsmarkt onder druk, waardoor de formatie in kwaliteit en kwantiteit niet aansluit op de ambities van Stek. Ook bij de samenwerkingspartners, waarvan Stek afhankelijk is voor het halen van haar doelstellingen, spelen personeelstekorten een rol.
Klimaatverandering vergroot het risico op schade aan woningen door onder andere wateroverlast, droogte, hitte hoge grondwaterstand en overstromingen. Met als gevolg hogere kosten en overlast bij bewoners. Stek heeft in 2024 het duurzaamheidsbeleid vastgesteld, waarin onder andere doelstellingen zijn opgenomen op het gebied van CO2-reductie, klimaatadaptief bouwen en biodiversiteit.
Renterisico
Het renterisico van Stek bestaat uit de rentekasstromen over de rentedragende schulden. De risico’s doen zich vooral voor bij renteherzieningen en herfinanciering. Een diversiteit in looptijden en rentepercentages verkleinen dit risico. Het zorgt voor een gelijkmatige vervalkalender in het leningenbestand. De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt eind 2024 ongeveer 2,38%.
Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschikt om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Stek brengt de liquiditeitspositie maandelijks in beeld. Om te waarborgen dat Stek aan haar verplichtingen kan voldoen, is er onder andere een rekening-courantkredietfaciliteit van € 3 mln. bij de Rabobank. Daarnaast worden langlopende leningen aangetrokken. Er is geen risico dat de leningen die Stek al heeft direct opeisbaar zijn.
Kredietrisico
Het kredietrisico van Stek bestaat uit openstaande vorderingen van huurdebiteuren. Stek besteedt nadrukkelijk aandacht aan haar incassobeleid en werkt daarin samen met onder andere verschillende deurwaarders om de huurachterstanden te minimaliseren.
Waarderingsrisico
Het waarderingsrisico van het vastgoed is het risico dat een direct gevolg is van de waarderingsgrondslag. De marktwaardebepaling hanteert uitgangspunten waarbij in de berekeningsmethodiek wordt uitgegaan van de hoogste waarde van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. In de praktijk is een uitpondscenario normaliter niet de doelstelling van Stek. Verder creëert de marktwaarde van Stek een hoger eigen vermogen. Dat staat niet gelijk aan meer beschikbaar geld voor de sociale sector, omdat dit vermogen net als voorheen vastzit in stenen. Het risico is dat de omgeving meer van ons verwacht dan dat de financiële positie toelaat.
De marktwaardebepaling brengt ook een schattingsgevoeligheid met zich mee. Stek maakt gebruik van de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Het schattingsgevoeligheidsrisico wordt hierdoor zeer beperkt, omdat de basisversie geen vrijheidsgraden kent. Voor de niet-DAEB portefeuille wordt de schattingsgevoeligheid beperkt door de inschakeling van een externe taxateur voor bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG).
Frauderisico
De werkzaamheden van Stek gaan gepaard met forse financiële kasstromen en de verdeling van een schaars goed zoals woningen. Dit maakt een woningcorporatie kwetsbaar voor fraude, zowel vanuit de woningcorporatie zelf als door externe partijen of huurders. Stek richt zich daarbij als eerste op gedrag en bewustwording, waarbij een veilige werkomgeving en kennisontwikkeling voorop staan. Dit verlaagt de drempel om eventuele onjuistheden vroegtijdig te melden. Daarnaast is er aandacht voor het besluitvormingsproces waarbij gestreefd wordt naar transparantie en controleerbaarheid. Daarnaast worden fraudegevoelige processen gemonitord en gecontroleerd. In ons risicobeheersingssysteem richten we onze aandacht op mogelijk fraudegevoelige processen.
Enkele belangrijke frauderisico’s die Stek identificeert zijn:
Samenspanning tussen een leverancier en een medewerker van Stek
Verkopen van persoonsgegevens van huurders en collega’s
Zelfverrijking door het aannemen van steekpenningen of diensten van leveranciers.
(Potentiële) huurders tegemoet komen voor een tegenprestatie waarbij eigen gewin van de medewerker voorop staat.
Onrechtmatige verhuur van Stek-woningen.
Bevoordeling van bevriende relaties bij het verstrekken van opdrachten.
Zowel met hard controls alsook met aandacht voor de soft controls binnen de organisatie tracht Stek de risico’s zoveel mogelijk te beheersen.
Kwantificering risico’s
Stek kijkt als het om financiële continuïteit gaat tenminste vijftien jaar vooruit. In de meerjarenbegroting worden de projecten, de onderhoudskosten, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de economische ontwikkelingen meegenomen en integraal doorgerekend. Stek houdt in deze calculaties ook rekening met ˮslecht weerˮ-varianten. In scenario’s worden meerder ontwikkelingen, al dan niet gecombineerd, doorgerekend. De scenario’s laten duidelijk zien wat de impact is van bepaalde ontwikkelingen op de financiële positie van Stek. Wanneer ontwikkelingen zich daadwerkelijk voordoen is er ruimte voor tijdige bijsturing.
8 Jaarverslag Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) is de onafhankelijke, interne toezichthouder van Stek. De RvC houdt onder andere toezicht op de strategie, de continuïteit en de algemene zaken van Stek. En is samen met de bestuurder verantwoordelijk voor het realiseren van maatschappelijke waarde op lange termijn. De RvC heeft de rollen van werkgever, toezichthouder en klankbord voor de bestuurder.
Met dit jaarverslag legt de RvC van Stek verantwoording af over het verslagjaar 2024.
8.1 Terugblik op 2024
Er is een groot woningtekort, het aantal woningzoekenden stijgt jaarlijks, zo ook in de Duin- en Bollenstreek. De RvC is dan ook verheugd over het aantal woningen dat Stek momenteel in aanbouw heeft. Ook zijn in 2024 diverse investeringsbesluiten genomen waardoor de pijplijn voor de jaren 2025 en verder weer gevuld is.
Naast nieuwbouw is in 2024 ook gestaag gewerkt aan renovatie en verduurzaming van de bestaande woningen en heeft Stek mooie resultaten laten zien. Dit lukt niet zonder een goede samenwerking met onze stakeholders. Goed om te constateren dat we in het voorjaar van 2024 met deze stakeholders in gesprek gingen over “De kracht van samen”.
Bijzonder trots - en terecht - is de organisatie op het bereiken van een A op de Aedes Benchmark voor klanttevredenheid. Zaak is dit te bestendigen, en waar nodig verdere verbetering te realiseren.
Het was het eerste volledige jaar van bestuurder Joke van den Berg. We hebben het beeld dat ze goed is “geland” en past bij de organisatie en het DNA van Stek. We kijken als RvC terug op een plezierige samenwerking.
Stek staat er financieel goed voor. Voor de komende jaren staat Stek voor de taak om dat zo te houden. Het vergt - zeker bij huidige (bouw)prijzen - een zorgvuldige afweging tussen de verschillende
doelstellingen; beschikbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming. De dilemma’s die daar bij horen zijn regelmatig onderwerp van gesprek binnen de Raad onderling en met de bestuurder.
8.2 RvC-vergaderingen
In 2024 hebben zeven reguliere RvC-vergaderingen plaatsgevonden. De belangrijkste onderwerpen van gesprek in de vergaderingen van de RvC in 2024 waren:
- Tertiaalrapportages, inclusief het risicobeheersingsoverzicht;
- Jaarstukken;
- Managementletter;
- Accountantsverslag;
- Actualisatie risicoanalyse;
- Beleidslijn verhuur vastgoed in privébezit voor RvC en bestuur;
- Actualisatie Investeringsstatuut;
- Duurzaamheidsbeleid;
- Visie op besturen en toezicht houden;
- Invulling Controlfunctie;
- Controleplan van de accountant;
- Inkoopbeleid;
- Frauderesponsplan;
- Warmtenet Bollenstreek;
- Portefeuilleplan;
- Organisatieontwikkeling;
- Aedes benchmark;
- MJB 2024-2038 en jaarbegroting 2024;
- Treasuryjaarplan;
- Stek-jaarplan 2025;
- Diverse projectfasebesluitdocumenten voor nieuwbouw- en verduurzamingsprojecten;
- Medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO).
8.3 Activiteiten naast de RvC-vergaderingen
Afvaardigingen van de RvC hebben diverse keren overleg gehad met de huurdersorganisaties Huurders BelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) en de Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN). De RvC stelt er belang in dat de communicatie tussen Stek en de huurdersorganisaties goed verloopt en dit is altijd onderwerp van gesprek. Daarnaast zijn diverse onderwerpen die met de verschillende projecten te maken hebben aan de orde geweest. Ook het functioneren van en de samenwerking met de bestuurder zijn onderwerp van gesprek geweest.
Eveneens heeft de RvC regelmatig overleg met de Ondernemingsraad van Stek. Onderwerpen van gesprek zijn het functioneren van en de samenwerking met de bestuurder en de organisatieontwikkeling. Op 30 september 2024 hebben de huurdersorganisaties en de RvC samen deelgenomen aan een door Stek georganiseerde bijeenkomst over het thema huurderstevredenheid en de inspanningen om de huurderstevredenheid te versterken. Een delegatie van de RvC was aanwezig tijdens een bijeenkomst over het samengaan van beide huurdersorganisaties.
Holland Rijnland Wonen (HRW) organiseerde in 2024 twee bijeenkomsten voor commissarissen van de HRW-corporaties. De bijeenkomst op 16 april 2024 stond in het teken van de regionale versnellingstafel, het onderwerp van de bijeenkomst op 15 oktober 2024 was solidariteit tussen corporaties. Verschillende Stek-commissarissen bezochten deze HRW-bijeenkomsten.
Verder heeft een afvaardiging van de RvC in 2024 de volgende door Stek georganiseerde bijeenkomsten bijgewoond:
- Stakeholdersbijeenkomst “De kracht van samen” op 4 april 2024.
- “Kijkje in de keuken” bij de afdeling Wonen op 28 juni 2024.
Daarnaast heeft de RvC samen met de bestuurder het initiatief genomen om themabijeenkomsten te organiseren. Belangrijke onderwerpen en dilemma’s kunnen op deze manier met diepgang besproken worden. In de 2024 waren dat:
- Themabespreking over het duurzaamheidsbeleid op 22 april 2024.
- Themabijeenkomst over het warmtenet in de Bollenstreek op 29 november 2024.
De RvC had op 14 mei 2024 het reguliere jaarlijks gesprek met de accountmanagers van de Aw. Op 17 december 2024 had de RvC een afspraak met de accountmanager van het WSW, om nader kennis te maken en om actualiteiten uit te wisselen.
Verder was de RvC vertegenwoordigd bij de feestelijke start van de bouw van het project Olympia in Hillegom en de feestelijke opleveringen van de projecten Bloementuin in Sassenheim en Waterkanten in Lisse.
8.4 Over toezicht en besturen
Onze “Visie op besturen en toezicht houden” is de basis voor onze rolvervulling. We hebben deze visie onder begeleiding van de heer H. Wassink van De Professionele Dialoog op 16 januari 2024 herijkt. De geactualiseerde Visie op besturen en toezicht houden is in de RvC-vergadering op 22 april 2024 vastgesteld en is te lezen op de website van Stek.
8.5 Invulling toezicht
De Audit- en Projectencommissie en de Selectie- en Remuneratiecommissie van de RvC bereiden de te nemen besluiten in de RvC voor. Zij delen hun adviezen met de voltallige RvC ten dienste van de besluitvorming. De verslagen van deze commissies komen in de RvC ter informatie aan de orde.
Elk tertiaal wordt met vastgestelde KPI’s over de voortgang van de doelstellingen en ambities uit het ondernemingsplan gerapporteerd, inclusief de beheersing van de risico’s. De focus van de RvC in het gesprek erover ligt op ontwikkelen, evalueren en vooruitblikken op de aandachtspunten. De RvC spreekt met de belanghebbenden van Stek. De Ondernemingsraad en de huurdersorganisaties zijn reguliere gesprekspartners. Daarnaast spreekt de RvC op natuurlijke momenten met partijen in het maatschappelijk veld. Zo was er tijdens de start bouw, opleverfestiviteiten informeel contact met de diverse wethouders.
Governance
Stek werkt volgens de Governancecode voor woningcorporaties. Naast de Woningwet, het Besluit
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Wet Normering Topinkomens beschikte Stek in 2024 over de volgende eigen governancedocumenten:
- Statuten;
- Bestuursreglement;
- Reglement en profielschets van de RvC;
- Reglementen van de commissies van de RvC;
- Reglement financieel beleid en beheer;
- Treasury- en beleggingsstatuut;
- Integriteitscode en klokkenluidersregeling;
- Investeringsstatuut en verbindingenstatuut;
- Visie op besturen en toezicht houden.
Besturingskader
- Ondernemingsplan 2022-2025;
- Jaarplan 2024;
- Prestatieafspraken met de gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen; - Strategisch voorraadbeleid;
- Portefeuilleplan.
Beheersingskader
- Begroting en meerjarenbegroting;
- Jaarverslag en jaarrekening;
- Tertiaalrapportages;
- Risicoanalyses.
8.6 Invulling van de werkgeversrol
Goed werkgeverschap voor de bestuurder is een taak van de RvC. De RvC voert deze taak zodanig uit, dat de corporatie over een goed functionerende bestuurder beschikt, de bestuurder haar competenties volledig ten dienste van de corporatie kan inzetten en de RvC zijn toezichtrol volledig kan vervullen. Bij het aantreden van mevrouw Van den Berg als nieuwe bestuurder is voor de periode van 1 september 2023 tot 1 januari 2025 een bestuursopdracht afgesproken. Deze opdracht bestaat deels uit prestatieafspraken met een concreet resultaat en deels uit onderwerpen waar aandacht voor gewenst is. De bestuursopdracht is in 2024 periodiek geëvalueerd.
Er is regelmatig bilateraal overleg tussen de bestuurder en de voorzitter van de RvC over actuele zaken en mogelijke aandachtspunten. Zij bereiden samen de agenda voor de RvC-vergaderingen voor. De Selectieen Remuneratiecommissie geeft verder invulling aan de werkgeversrol door jaarlijks evaluatiegesprekken met de bestuurder te voeren.
De geldende wet- en regelgeving over de bezoldiging van de bestuurder is leidend bij het bezoldigingsbeleid. Het totale vaste jaarinkomen van de bestuurder is bepaald binnen het regime van de Wet Normering Topinkomens (WNT).
8.7 Invulling van de adviesrol en klankbordfunctie
De advies- en klankbordrol van de RvC komt in elke vergadering tot uiting. Er is sprake van onderlinge afstemming, constructief overleg en het benutten van elkaars kennis en ervaring. De thema’s die in 2024 veel aandacht kregen: huurderstevredenheid, verduurzaming/warmtenet en projectontwikkeling.
8.8 Zelfevaluatie RvC
Op 16 januari 2024 heeft de RvC een zelfevaluatie gehouden, onder begeleiding van de heer H. Wassink van De Professionele Dialoog. Hierin is onder meer stilgestaan bij de rol van de RvC en hoe deze zich verhoudt tot de bestuurder, de contacten van de RvC met het MT, de huurdersorganisaties en de Ondernemingsraad, de ontwikkeling en de onderlinge dynamiek van de RvC en de werkwijze van de commissies. Als aandachtspunten zijn onder meer benoemd: het contact van de RvC met belanghebbenden, de informatievoorziening, de systematiek in het gesprek met de OR en de huurdersorganisaties en het blijven benadrukken van de adviserende rol van de commissies.
8.9 Samenstelling RvC
De RvC van Stek bestaat uit vijf leden. Ieder lid van de RvC heeft zijn/haar eigen expertise; de commissarissen vullen elkaar aan en vormen een goed team.
Mevrouw I. Desumma is op 1 november 2023 bestuurder geworden bij een corporatie buiten het werkgebied van Stek, de Wassenaarsche Bouwstichting. Omdat dit volgens de toen vigerende statuten van Stek als onverenigbaar werd gekwalificeerd is mevrouw Desumma op 31 oktober 2023 afgetreden. De heer De Lint nam het RvC-voorzitterschap over. In januari 2024 zijn de statuten van Stek aangepast naar de modelstatuten van Aedes. Na deze statutenwijziging was het mogelijk om mevrouw Desumma op 16 januari 2024 opnieuw te benoemen tot RvC-lid.
De Woningwet bepaalt dat minstens een derde van de RvC moet bestaan uit commissarissen die rechtstreeks zijn voorgedragen door de huurders. Mevrouw C. Niestijl en mevrouw A. van Grinsven zijn in 2023 geworven op voordracht van de huurdersorganisaties. Zij waren in 2024 de huurderscommissarissen die in nauw contact stonden met de huurdersorganisaties.
Alle commissarissen zijn onafhankelijk volgens de criteria van artikel III.2.2 van de Governancecode. Er zijn geen belangenverstrengelingen geconstateerd.
Net als in 2023 is ook in 2024 aandacht besteed aan het vastgoedeigendom van de commissarissen van Stek. De RvC heeft op 12 maart 2024 de Beleidslijn verhuurd vastgoed in privébezit voor RvC en bestuur vastgesteld. Twee commissarissen hebben vastgoed in eigendom, anders dan voor eigen bewoning. De conclusie van een beoordeling op basis van de Handreiking Opnieuw beoordelen van vastgoedbezit van VTW en Aedes is dat dit vastgoedeigendom niet de belangen van Stek schaadt.
Tabel 13: Samenstelling RvC
Naam, functie
DeheerB.A.Spelbos,lidRvC
VoorzitterAudit-en Projectencommissie
Aanwezigheidspercentage:100%
MevrouwI.Desumma,lidRvC LidSelectie-en Remuneratiecommissie
Aanwezigheidspercentage:100%
Functie/nevenfuncties
Zelfstandigbestuursadviseurvia CyrusB.V.,Almere(hoofdfunctie)
Nevenfuncties: VoorzitterRvCenlid remuneratiecommissiebijStedelink inZoetermeer; LidRvTenvoorzitterACbijViva! ZorggroepinVelsen; LidRvTenvoorzittervande CommissieFinanciënenVastgoed bijHilverZorginHilversum; BestuurslidbijdeStichting UitvoeringsorganisatieenRealisatie HuisvestinginAmsterdam; BestuurderbijRAVAMBeheerB.V. enRAVAMAmstelhomeBeheerB.V. inAmsterdam.
BestuurderWassenaarsche Bouwstichting(hoofdfunctie)
Inhoudelijke portefeuilles
Datum benoeming/ aftreden
Financiën Eerstebenoeming: 1september2022
Herbenoeming: 1september2023
Herbenoeming: 1september2027
DeheerP.B.R.deLint,voorzitterRvC LidAudit-enProjectencommissie
Aanwezigheidspercentage:100%
MevrouwC.Niestijl,lidRvCop voordrachthuurdersorganisaties voorzitterSelectie-en Remuneratiecommissie
Aanwezigheidspercentage:100%
MevrouwA.vanGrinsven, VicevoorzitterRvCopvoordracht huurdersorganisaties
Aanwezigheidspercentage:100%
8.10 Permanente educatie
Partner/mede-eigenaarU.Minds B.V.(hoofdfunctie)
RvC-lidwoningcorporatieZVH (nevenfunctie)
OprichtereneigenaarServicewise Mede-eigenaarvanEcostoofB.V.
Bedrijfsvoering, ICTen digitalisering
Eerstebenoeming: 7september2022
Op31oktober2023 afgetreden
Nieuwebenoeming: 16januari2024
Herbenoeming: 16januari2028
Vastgoed Eerstebenoeming: 7september2022
Herbenoeming: 7september2026
Volkshuisvesting enRuimtelijke Ordening
Programmamanagerzorgzame buurtenbijWoonzorgNederland
Eerstebenoeming: 14februari2023
Herbenoeming: 14februari2027
ZorgenWelzijn Eerstebenoeming: 30september2023
Herbenoeming: 30september2027
De leden van de RvC hebben ruim voldaan aan de nascholingsverplichting van 5 permanente educatiepunten in 2024, naar rato van de benoemingsperiode. Als er meer punten zijn behaald dan nodig in een jaar kan het overschot, met een maximum van 5 punten, meegenomen worden naar het volgende jaar.
Tabel 14: Overzicht PE-punten RvC
Mw. I. Desumma
Dhr. P.B.R. de Lint
Dhr. B.A. Spelbos
Mw. C. Niestijl 16
Mw. A. van Grinsven 18
8.11 Bezoldiging RvC
De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting regelt de bezoldigingsklassen van de corporatie. De bezoldigingsklasse voor Stek is G. Dit is gebaseerd op een aantal verhuureenheden dat ligt tussen de 10.001 en 25.000. Daarnaast is het inwoneraantal van de grootste gemeente waarin Stek actief is van belang.
De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) adviseert de vergoedingen te maximaliseren op 7,5% (leden) en 11,5% (voorzitter) van het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de bestuurders. De WNT-norm gaat uit van 10% voor leden en 15% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum. De honorering van de RvC is gebaseerd op het VTW-advies.
Tabel 15: Honorering RvC-leden (de vermelde bedragen zijn jaarbedragen)
Naam 2024
Mw. I. Desumma
Dhr. P.B.R. de Lint
Dhr. B.A. Spelbos
Mw. C. Niestijl
Mw. A. van Grinsven
€ 16.721,00
€ 26.160,00
€ 17.440,00
€ 17.440,00
€ 17.440,00
Eventuele mogelijkheden van terugvorderen worden niet benut. De vergoedingen blijven daarmee onder de maximaal toegestane bedragen van de VTW-norm. In de jaarrekening is de verantwoording ten aanzien van de WNT opgenomen.
8.12 Commissies
Audit- en Projectencommissie
De Audit- en Projectencommissie adviseert de RvC en bereidt de besluitvorming van de RvC voor. De onderwerpen behelzen onder meer de werking van de interne risicobeheersing, compliance, financiële en fiscale zaken, het auditplan en de projecten.
In 2024 was de heer B.A. Spelbos voorzitter en de heer P.B.R. de Lint lid van deze commissie. De Audit- en Projectencommissie vergaderde in 2024 zes keer. In de regel ongeveer veertien dagen voorafgaand aan een RvC-vergadering. Tweemaal was de accountant bij (een deel van) de vergadering aanwezig. De interne controller sluit aan bij alle vergaderingen van deze commissie.
Belangrijkste onderwerpen in 2024:
- De actualisatie van het investeringsstatuut;
- Tertiaalrapportages;
- Jaarrekening 2023 en accountantsverslag 2023;
- Werkzaamheden en bevindingen accountant (o.a. managementletter en controle verslag);
- Risicomanagement, governance en compliance;
- Treasury- en beleggingsstatuut;
- Controleplan van de accountant;
- Managementletter van de accountant;
- Portefeuilleplan;
- MJB 2025-2039 en jaarbegroting 2025;
- Treasuryjaarplan;
- Het auditplan voor 2025;
- De evaluatie van de accountant;
- Diverse besluitdocumenten voor nieuwbouw- en verduurzamingsprojecten.
Selectie- en Remuneratiecommissie
De Selectie- en remuneratiecommissie is ingesteld ter ondersteuning van de werkgeversrol van de RvC en adviseert de RvC omtrent de procedure van de werving, selectie, (her)benoeming, beoordeling en bezoldiging van bestuurders en leden van de RvC en bereidt de besluitvorming van de RvC daaromtrent voor.
Mevrouw C. Niestijl is voorzitter en mevrouw I. Desumma lid van deze commissie. De Selectie- en Remuneratiecommissie is in 2024 twee maal bijeengekomen. In deze bijeenkomsten, waar ook de bestuurder aanwezig was, werd onder meer stilgestaan bij de opgedane ervaringen van mevrouw Van den Berg als nieuwe bestuurder bij Stek en de status van de bestuurdersopdracht.
8.13 Beoordeling bestuurder
Op 18 december 2024 heeft een evaluatiegesprek over 2024 plaatsgevonden met de bestuurder en de Selectie- en Remuneratiecommissie. De hierin gemaakte afspraken zijn schriftelijk vastgelegd.
Nevenfuncties bestuurder
Mevrouw Van den Berg was in 2024 lid van de Raad van Toezicht van Opspoor te Purmerend, een organisatie met 38 scholen voor basisonderwijs en (voortgezet) speciaal onderwijs.
PE-punten bestuurder
Bestuurders van woningcorporaties moeten binnen een periode van drie jaar 108 PE-punten behalen, wat neerkomt op 36 PE-punten gemiddeld per jaar.
Mevrouw Van den Berg heeft 57 PE-punten in 2024 behaald.
8.14 Verklaring van de RvC
Het Bestuur heeft het jaarverslag over 2024 opgesteld met daarin opgenomen de jaarrekening. De accountant heeft de jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring. De RvC kan zich verenigen met het jaarverslag van het Bestuur en verleent het Bestuur decharge voor het gevoerde beleid en stelt de jaarrekening vast.
De middelen van Stek zijn uitsluitend ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting, duurzaamheid en leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van Stek. De wooneenheden liggen binnen het statutaire werkgebied.
Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De RvC en zijn individuele leden verklaren integer en onafhankelijk te hebben gehandeld.
Op 24 juni 2025 besprak de RvC het jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening met de accountant. Ook stemde de RvC in met de uitgebrachte verklaring over de jaarrekening van accountant BDO. De RvC
keurde het jaarverslag en de jaarrekening over 2024 op 24 juni 2025 goed en verleende decharge aan de bestuurder voor het gevoerde financiële beleid over 2024.
De Raad van Commissarissen bedankt de bestuurder en alle medewerkers van Stek voor hun grote inzet in 2024. Er is in dit jaar hard gewerkt aan de nieuwbouw, de verduurzaming, klanttevredenheid en aan verschillende sociaal/maatschappelijke thema’s. Tevens is gewerkt aan de verbetering van enkele processen en aan samenwerking binnen de organisatie.
Hillegom, 24 juni 2025
De Raad van Commissarissen
w.g.
dhr. P.B.R. de Lint, Voorzitter
w.g.
mw. A. van Grinsven, Vicevoorzitter
w.g.
mw. C. Niestijl, Lid
w.g.
dhr. B.A. Spelbos, Lid
w.g.
mw. I. Desumma, Lid
Woonstichting Stek, Hillegom
9. Jaarrekening 2024
Woonstichting Stek Hillegom
Woonstichting Stek, gevestigd te Hillegom, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag.
Woonstichting Stek, Hillegom 9 INHOUDSOPGAVE
9.1 Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2024
9.2 Winst- en verliesrekening over het jaar 2024
9.3 Kasstroomoverzicht 2024
9.4 Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening
9.5 Toelichting op de balans
9.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening
9.7 Balansen DAEB en niet-DAEB per 31 december 2024
9.8 Winst- en verliesrekeningen DAEB en niet-DAEB over het jaar 2024
9.9 Kasstroomoverzichten DAEB en niet-DAEB 2024
9.10 Toelichting individuele posten DAEB / niet-DAEB 2024
9.11 Ondertekening van de jaarrekening
9.12 Overige gegevens
Woonstichting Stek, Hillegom
Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2024
Schulden
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4 ALGEMENE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN TOELICHTING OP DE JAARREKENING
9.4.1 Algemeen
Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijk, Katwijk, Kaag en Braassem, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude, Alphen aan den Rijn en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.
De vestigingsplaats is Hillegom en staat ingeschreven in het handelsregister onder nummer 28023790. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Stek heeft een 20% deelneming in de Ontwikkelcombinatie Haarlemmermeer West-CV.
Het doel van de vennootschap met de andere participanten is: Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Stek, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen.
Zie hoofdstuk 7.6.19 voor het overzicht van de verbindingen.
9.4.2 Regelgeving
De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen.
Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.
Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.
Stek maakt gebruik van de vrijstelling voor consolidatie voor de entiteiten die van te verwaarlozen betekenis zijn op het geheel (qua omvang weergegeven in hoofdstuk 7.6.19) zoals beschreven in artikel 407 van Boek 2BW.
De jaarrekening 2024 is opgemaakt op 24 juni 2025 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Wilhelminalaan 3 te Hillegom.
9.4.3 Continuiteit van de activiteiten
Financiële risico’s:
De financiële positie van Stek is gezond. Dit blijkt ook uit de positieve kengetallen bij de jaarrekening 2024 en de opgestelde meerjarenbegroting 20252039.
Financiering:
Stek heeft een sterke operationele kasstroom, waardoor investeringen voor een groot deel gefinancierd kunnen worden uit de operationele kasstroom. Tevens zijn de renterisico’s beheersbaar door relatief geringe omvang en spreiding van de leningenportefeuille. De financiële kengetallen zijn positief ten opzichte van de gestelde normen in de meer jaren begroting 2025 - 2039, waardoor de ambities en doelstellingen van het ondernemingsplan behaald kunnen worden in de toekomst. In de risico paragraaf van het jaarverslag wordt beschreven hoe Stek zijn financiële risico's opvangt zodat dit ook geborgd is.
9.4.4 Oordelen en schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur van Stek diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken in de jaarrekening van Woonstichting Stek.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.
Aangezien de doelstelling van Stek niet is om haar portefeuille voor een groot deel te verkopen en daarnaast de verhuur gericht is op de sociale sector zal de waarde van het vastgoed in exploitatie voor een belangrijk deel nooit gerealiseerd worden.
T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering:
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt en de externe communicatie heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Vennootschapsbelasting
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar.
Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen en de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
9.4.5 Waardering activa en passiva
De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.
Financiele activa en financiele verplichtingen worden op de balans opgenomen op het moment dat contractuele rechten of verplichtingen ten aanzien van dat instrument ontstaan. Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
9.4.6
Woonstichting Stek, Hillegom
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de "Grondslagen voor de waardering van activa en passiva".
Hedge accounting
Woonstichting Stek past geen hedge accounting toe.
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Woonstichting Stek beschikt niet over afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zodoende is er geen sprake van toepassing van hedge accounting.
Afgescheiden embedded derivaten
Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract;
- een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en
- het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.
Woonstichting Stek heeft geen embedded derivaten geïdentificeerd in de lopende leningsovereenkomsten.
9.4.7 Algemene grondslagen gescheiden overzichten DAEB / Niet-DAEB
In de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Balans DAEB per 31 december 2024, balans Niet-DAEB per 31 december 2024, Winst- en verliesrekening DAEB over 2024, Winst- en verliesrekening Niet-DAEB over 2024, kasstroomoverzicht DAEB over 2024 en kasstroomoverzicht Niet-DAEB over 2024. Tevens zijn de vergelijkende cijfers van 2023 van alle overzichten vermeld.
Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming met het goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de daeb- dan wel aan de niet-daeb activiteiten toegerekend, tenzij in de tussentijd een herclassificatie heeft plaatsgevonden. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet:
Grondslag voor scheiding
Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.
Posten in gescheiden verantwoording
Balans:
- Vastgoedbeleggingen
- Voorziening onrendabele investeringen
- Terugkoopverplichting VoV
- Belastinglatenties
Winst- en verliesrekening:
- Huuropbrengsten
- Opbrengsten servicecontracten
- Verkoopopbrengsten en -lasten
- Verhuurderheffing
Kasstroomoverzicht:
- Ontvangsten verhuur en servicecontracten
- Desinvesteringskasstromen
Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en niet DAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex.
Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als nietDAEB, tenzij aangetrokken voor DAEB activiteiten.
Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB. De hierbij gehanteerde verdeling daeb/ niet-daeb is: 85,29%/14,71%.
Winst-en-verliesrekening:
- Lasten servicecontracten
- Lasten onderhoudsactiviteiten
- Overige directe lasten exploitatie bezit
Kasstroomoverzicht:
- Uitgaven servicecontracten
- Uitgaven onderhoud
- Investeringskasstromen
Balans:
- Schulden/leningen kredietinstellingen
- Schulden/leningen overheid
Winst-en-verliesrekening:
- Rentebaten en rentelasten
Kasstroomoverzicht:
- Financieringskasstroom
Winst-en-verliesrekening:
- Lasten verhuur en beheeractiviteiten
- Opbrengsten en kosten overige activiteiten
- Toegerekende organisatiekosten
- Leefbaarheid
Kasstroomoverzicht:
- Personeelsuitgaven
- Overige bedrijfsuitgaven
Woonstichting Stek, Hillegom
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
ACTIVA
VASTE ACTIVA
Vastgoedbeleggingen
9.4.8 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
De classificatie daeb/niet-daeb is conform het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel. Daeb-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens kan door individuele huurstijging voorbij die grens stijgen. Deze woning blijft dan een daeb-woning.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde
Het DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Bij het toepassen van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.
Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde, afstotingen of buitengebruikstellingen van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.
Woonstichting Stek hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor het bedrijfsonroerendgoed (niet-Daeb) wordt verplicht de full-versie toegepast. Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. Bij toepassing van de full-versie is sprake van een aannemelijke waarde op complexniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Inzet van een taxateur is bij toepassing van de basisversie niet verplicht. Om deze reden is slechts een taxateur ingeschakeld voor het bepalen van de marktwaarde van het gedeelte van haar vastgoedportefeuille waarvoor verplicht de full-versie van het waarderingshandboek wordt toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed volgens de basisvariant in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zijn gekomen. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve wordt gevormd hetzij ten laste van de resultaatbestemming/overige reserves. Bij het bepalen van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs wordt uitgegaan van de initiele verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevemindering.
De verwerking van uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.
De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) dienen te worden geactiveerd, indien het waarschijnlijk is dat toekomstige prestatie-eenheden ten gunste van de toegelaten instelling zullen komen. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben.
Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen vastgoed.
Ingrijpende verbouwing
Van een ingrijpende verbouwing is er sprake als er wordt voldaan aan de volgende vier criteria:
- als gevolg van de ingreep vinden er minimaal 2 labelstappen plaats.
- de ingreep omvat gevel- of dakrenovatie inclusief isolatie.
- badkamers, keukens en toiletten worden aangepast naar de nieuwbouwnorm.
- installatievoorzieningen behoeven de komende 10 jaar geen aanpassing.
Indien aan drie van de vier criteria wordt voldaan beargumenteert Stek of wel of geen sprake is van een ingrijpende verbouwing.
Als er sprake is van een ingrijpende verbouwing wordt de onderhoudscomponent van de ingreep ook geactiveerd.
7.4.8.1 Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde
De beleidswaarde betreft de actuele waarde van het vastgoedbezit in exploitatie, gebaseerd op een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidige beleid van Woonstichting Stek. De bepaling van de beleidswaarde betreft een schatting die derhalve schattingsonzekerheden in zich heeft. De beleidswaarde van bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed alsmede van parkeergelegenheden wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat. Voor woongelegenheden wordt de beleidswaarde bepaald op basis van een contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gebaseerd op voortdurende exploitatie. De waardering vindt op complexniveau plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in Bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2025 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024’). De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:
- De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
- Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd, gebaseerd op een exploitatieperiode van zestig jaar. Dit betekent dat de inkomsten en uitgaven over deze termijn worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar balansdatum.
- De gehanteerde disconteringsvoet over boekjaar 2024 bedraagt 4,17% voor het DAEB bezit en 4,7% voor het niet-DAEB bezit.
- In de beleidswaarde wordt uitgegaan van voortdurende exploitatie (een door exploiteer-scenario), derhalve wordt geen rekening gehouden met bijvoorbeeld voorgenomen verkopen of sloop van vastgoed in exploitatie.
- De (huur)opbrengsten worden geschat op basis van de intern bepaalde streefhuur vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie, rekening houdend met de geldende wettelijke kaders.
- Inrekening van toekomstige onderhoudslasten voor instandhoudingsonderhoud en mutatie onderhoud is gebaseerd op de eigen onderhoudsbegroting, waarbij geldt dat:
* de onderhoudsbegroting is gebaseerd op de onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door Woonstichting Stek vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Voor zover ingrijpende verbouwingen niet in deze meerjarenonderhoudsbegroting zijn opgenomen, worden hiermee samenhangende geschatte uitgaven eveneens tot het onderhoud gerekend.
* de verplichting tot het verduurzamen van woningen met een E,F of G label is ingerekend conform de tabel in paragraaf 9.2.4.3 van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024.
- Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten op basis van een gemiddelde norm welke is gebaseerd op een inschatting van het langjarige kostenniveau. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheer- activiteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ in de resultatenrekening.
Woonstichting Stek heeft bij de bepaling van de beleidswaarde uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. De uitgangspunten zijn nader opgenomen in de toelichting op de balans.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie: nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.
9.4.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel de lagere marktwaarde in verhuurde staat (RJ 645 209). De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'. Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen).
Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitatie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met waarderingsverminderingen. De herwaardering wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaardering betrekkening heeft. Het onrendabel wordt in het resultaat geboekt.
Woonstichting Stek, Hillegom
Materiële vaste activa
9.4.11 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.
Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract. Kosten voor periodiek (groot) onderhoud worden volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.
Materiele vaste activa zijn gewaardeerd tegen kostprijs, zijnde de verkrijgingsprijs-of vervaardigingsprijs en overigekosten om het actief op zijn plaats en in de staat te krijgen noodzaakelijk voor het beoogde gebruik.
Financiële vaste activa
9.4.12 Andere deelnemingen
Andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.
9.4.13 Latente belastingen
Voor alle belastbare tijdelijke verschillen, die naar verwachting binnen afzienbare termijn worden gerealiseerd, tussen de commerciële en fiscale balanswaardering wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. Onder de financiële vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden.
Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.
De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Stek per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva.
De contante waarde wordt bepaald tegen de "netto-rente" (vennootschapsbelasting tarief minus effectieve rente).
De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Stek een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.
9.4.14 Leningen u/g
De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
9.4.15 Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De nettoopbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen.
9.4.16 Overige voorraden Grondposities
Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als voorraad. De grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post: Overige waardeveranderingen.
Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4.17 Huurdebiteuren en overige vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde, inclusief transactie kosten, en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
9.4.18 Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
PASSIVA
9.4.19 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen
Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
9.4.20 Voorzieningen
Een voorziening wordt gevormd indien Woonstichting Stek op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen contante waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.
9.4.21 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan de investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen, dit geldt ook voor vastgoed i.e. De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.
9.4.22 Voorziening voor latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 7.4.13 Latente belastingvorderingen.
9.4.23 Overige voorzieningen
Voorziening pensioenen
Stek heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds) De regeling wordt gefinancieerd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.
Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Stek en worden in de balans opgenomen in de voorziening.
Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.
Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Stek beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Stek, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Ultimo 2024 (en 2023) waren er voor Stek geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.
Voorziening loopbaanontwikkeling
De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.
De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.
9.4.24 Langlopende schulden
Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Waarbij de transactiekosten die direct toerekenbaar zijn aan de verwerving zijn opgenomen in de waardering.
De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woonstichting Stek heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten.
Leningruil Vestia
Overeenkomstig de waarderinggrondslag van woningcorporaties voor (langlopende) schulden, worden deze bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reele waarde en vervolgens tegen geamortiseerde kostprijs. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de zogenaamde effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interest verwerkt.
9.4.25 Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Woonstichting Stek, Hillegom
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
9.4.26 Resultaatbepaling
Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
9.4.27 Huuropbrengsten
Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2024 bedroeg dit maximumpercentage 5,8%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten.
9.4.28 Opbrengsten en lasten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
9.4.29 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten Service & Advies
De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
9.4.30 Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten 'ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid 'is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
9.4.31 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze post worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. Gedacht kan worden aan:
- onroerend zaakbelasting - verzekeringskosten - verhuurderheffing
De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
9.4.32 Omzet en lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling
De post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de omzet verkochte grond en ontwikkelposities en de boekwaarde van deze verkochte grond- en ontwikkelposities. Verkoopopbrengsten uit de verkoop van grond- en ontwikkelposities worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico's en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan worden bepaald, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermede verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende management betrokkenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van de risico's en voordelen is op het moment van juridische levering (passeren transportakte).
9.4.33 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).
9.4.34 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door:
- de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs;
- de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde; - afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities; - afboeking van eerder geactiveerde projectkosten.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten en mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4.35 Opbrengsten en kosten overige activiteiten
Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de nietprimaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed. Voorbeelden van overige activiteiten zijn de bijdragen en kosten voor de warmte- en koudeopslaginstallatie, het beheer (van VvE’s) voor derden, kosten zonnepanelen, opbrengsten en kosten van VoV-activiteiten, de opbrengsten en kosten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten.
9.4.36 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten"
9.4.37 Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
9.4.38 Pensioenlasten
De pensioenregeling van Stek wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancieerd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Stek valt.
De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2024 volgens opgave van het fonds 129,0% (2023: 128,8%).
Op basis van het uitvoeringsreglement heeft Stek bij een tekort in het fonds geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.
De beleidsdekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2024 volgens opgave van het fonds 130,3% (2023: 131,5%).
Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".
9.4.39 Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten.
9.4.40 Kosten omtrent leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.
9.4.41 Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
9.4.42 Belastingen
De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Woonstichting Stek heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.
Per 1 januari 2023 heeft de belastingdienst VSO 2 en 2a opgezegd. Er geldt een overgangsregeling voor de komende jaren.
9.4.43 Resultaat deelnemingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woonstichting Stek geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.
Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
9.4.44 Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst-en verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Voor de personeelskosten en de overige bedrijfskosten worden verschillende verdeelsleutels gebruikt. De personeelskosten worden verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van de aantallen werknemers werkzaam op de afdelingen.
De activiteiten hebben betrekking op zowel de daeb-administratie als de niet-daeb-administratie. Niet-daeb activiteiten zijn vooral huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en regulier onderhoud. D.m.v. het VHE-nummer als kostenplaats komen deze opbrengsten en kosten direct in de niet-daebadministratie. De verdeling van de baten en lasten met andere kostenplaatsen, dan VHE-nummer, naar de daeb-administratie en niet-daebadministratie gebeurt op basis van verdeelsleutels.
Hierbij worden alle baten en lasten met kostenplaats (sub)complex naar rato evenredig verdeeld naar de onderliggende VHE's. Alle baten en lasten met algemene kostenplaatsen, zoals afdelingscodes, worden procentueel verdeeld. De bepaling van het percentage niet-daeb is gebaseerd op de verhouding totaal niet-daeb bezit t.o.v. het totale bezit.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.4.45 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.
Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
Financiële activa en financiële verplichtingen worden in de balans opgenomen op het moment dat contractuele rechten of verplichtingen ten aanzien van dat instrument ontstaan. Een financieel instrument wordt niet langer op de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
verloop en de samenstelling is als volgt:
Herclassificatie daeb -> niet-daeb
Herclassificatie niet-daeb -> daeb
Winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen
DAEB vastgoed in exploitatie
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Inbegrepen
Per 31 december 2024 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaardering € 1.585.859.970 (31 december 2023: € 1.388.517.892).
Deze heeft voor € 1.391.162.626 betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 194.697.344 op het niet-DAEB-vastgoed. De herwaarderingsreserve van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2024 € 1.612.850.222 en is hoger, omdat bij de cumulatieve herwaardering ook rekening is gehouden met eventuele negatieve herwaarderingen en bij de herwaarderingsreserve niet.
De toename van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een aantal factoren.
Deze factoren voor de aanpassing in de marktwaarde bestaan voor het jaar 2024 uit: x
Aanpassing normatieve uitgangspunten
Aanpassing van parameters
Mutaties in dynamische objectgegevens (zoals contracthuren, mutatiegraden en nieuwe WOZ)
Mutaties in het bezit (aankoop, verkoop, sloop en nieuwbouw)
Totaal verklaring aanpassingen marktwaarde
Herclassificatie van vastgoed in exploitatie en/of onroerende zaken verkocht onder voorwaarden geschiedt slechts, indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door: - daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van vastgoed die meer in exploitatie zijn. - verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie, waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie.
- terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop.
Daeb vastgoed in exploitatie en niet-Daeb vastgoed in exploitatie Marktwaarde
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
Woonstichting Stek heeft gekozen voor de toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen van de vastgoedportefeuille. Dit betekent dat de waardering ten behoeve van de jaarrekening bepaald wordt zonder tussenkomst van een taxateur. Het handboek wordt jaarlijks geactualiseerd. In dit handboek wordt gesteld dat toepassing van de basisversie leidt tot een getrouwe weergave van de marktwaarde in verhuurde staat op portefeuilleniveau, toepassing van de full-versie leidt tot een getrouwe weergave op complexniveau.
Woonstichting Stek, Hillegom
Ieder jaar wordt na 1 juli het handboek gevalideerd op basis van de waarderingsuitkomsten van het bezit van corporaties die de full-versie toepassen, dat wil zeggen de waardering gebruikmakend van een externe taxateur op balansdatum van het daaraan voorafgaande boekjaar. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. De validatie eis daarbij is dat voor ten minste 90% van de portefeuilles het verschil tussen de basiswaardering en full waardering beperkt moet blijven tot maximaal + of - 10%.
Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEBvastgoed.
Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening
Leegwaardestijging (Agglomoratie Leiden)
OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom
OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse
OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk
OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen
zakelijke lasten
(% van de WOZ)
Huurstijging boven loon/prijsinflatie voorgaand jaar
gereguleerde eenheden laag segment
Huurstijging boven loon/prijsinflatie voorgaand jaar
gereguleerde eenheden midden segment
Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar
geliberaliseerde eenheden
Huurderving (% van de huursom)
Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde)
Mutatiekans bij doorexploiteren (op basis van het gemiddelde over 2020-2024)
Mutatiekans bij uitponden (op basis van het gemiddelde over 2020-2024)
Disconteringsvoet doorexploiteren
Disconteringsvoet uitponden
Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren
Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW
Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW
Instandhoudingsonderhoud uitponden
Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW
Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW
Beheerskosten
Beheerkosten per vhe - EGW
Beheerkosten per vhe - MGW
Variërend tussen 4,0% en 46,67%, gemiddeld 5,74%
Variërend tussen 4,0% en 46,67%, gemiddeld 7,32%
Variërend tussen 5,28% en 5,96%
Variërend tussen 6,25% en 6,93%
Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 643,99 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 11,4% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Parameters bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG (exclusief btw)
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG (inclusief btw)
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo ZOG (inclusief btw)
Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo BOG (exclusief btw)
Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo MOG (inclusief btw)
Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo ZOG (inclusief btw)
Mutatieonderhoud (marketing) als % van de jaarhuur
Beheerkosten % van de markthuur - BOG
Beheerkosten % van de markthuur - MOG
Beheerkosten % van de markthuur - ZOG
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) BOG en MOG Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) ZOG Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)
Door taxateur gehanteerde vrijheidsgraden
Een aantal bedrijfspanden is getaxeerd conform de full versie van het handboek. Bij de taxatie heeft de taxateur enkele vrijheidsgraden toegepast.
Op deze parameters wordt afgeweken ten opzichte van de basisversie van het handboek marktwaarde. Deze zijn:
- Bij de exit yield is de hoogste bijstelling van 5,94% naar 8% (2,06%) en de laagste bijstelling van 12,56% naar 8% (-4,56%).
- Bij de disconteringsvoet is de hoogste bijstelling van 9,08% naar 8,5% (-0,58%) en de laagste bijstelling van 9,07% naar 6,5% (-2,57%).
Parameters parkeerplaatsen
Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats
Instandhoudingsonderhoud – garagebox
Beheerkosten – parkeerplaats
Beheerkosten – garagebox
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)
Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)
Woonstichting Stek, Hillegom
Toepassing full variant: Inschakeling taxateur
Eens in de drie jaar wordt het bedrijfsmatig onroerend goed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen t.o.v. de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Woonstichting Stek en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties.
Financiering vastgoed
Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancieerd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancieerd niet hypothecair bezwaard.
Verzekering
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde op balansdatum.
Aantal eenheden
In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 10.178 (2023: 10.217) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB-vastgoed zijn 1.760 (2023: 1.762) verhuureenheden opgenomen.
Bepaling beleidswaarde
De beleidswaarde ultimo 2024 bedraagt € 1.351.436.342. Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
DAEBNiet-DAEB
Gemiddelde streefhuur per maand voor:
Eengezinswoniningen
Norm beheerlasten per jaar per woning
Ingerekende gemiddelde jaarlijkse onderhoudslasten
Aantal verhuureenheden met EFG label 412 13
Streefhuur
Het streefhuurbeleid van Woonstichting Stek is als volgt:
Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Stek hanteert in haar beleid een streefhuur van 77% van de maximaal redelijke huur voor DAEB woningen.
Voor niet-DAEB woningen is het percentage 90%. Daarnaast wordt er gebruik gemaakt van aftoppingsgrenzen als het bedrag hoger ligt.
Onderhoud
De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:
- Reparatie- en klachtenonderhoud
- Mutatieonderhoud
- Contractonderhoud
- Planmatigonderhoud
- Onderhoud uit verduurzaminfsprojecten
De in de meerjarenonderhoudsbegroting. opgenomen geschatte lasten inzake reparatie- en klachtenonderhoud alsmede mutatie onderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex.
Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties.
Het planmatige onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting. (MJOB) van Woonstichting Stek. De MJOB gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 3.
Woonstichting Stek beschikt over een door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegroting. In de MJOB is het voor 60 jaar opgenomen.
De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht Woonstichting Stek conditiemetingen. Hiertoe hanteert Woonstichting Stek een periodieke actualisatie. Gemiiddeld eens in de 3 jaar wordt ieder complex opgenomen.
Bij het opstellen van de MJOB houdt Woonstichting Stek rekening met actuele prijspeil data gebaseerd op 31-12-2024.
De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid.
De MJOB is opgesteld rekening houdend met verwachte toekomstige ingrijpende verbouwingen, renovaties, sloop, nieuwbouw en verkoop. Ten behoeve van de beleidswaarde die gebaseerd dient te worden op een 60 jaren doorlopende exploitatieperiode zijn de volgende correcties doorgevoerd op de MJOB:
- De levensduur van de complexen is verlengd naar 60 jaar
- Bij complexen met Ingrijpende verbouwingen en renovaties is de MJOB aangepast naar een situatie waarbij regulier instandhoudingsonderhoud plaats zou vinden.
- Nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten.
Zoals hiervoor aangegeven kent de MJOB een horizon van 60 jaar.
Bij de sloopcomplexen is er geen langjarig onderhoud ingerekend. Vanuit het handboek marktwaardering blijkt dat dit wel een onderdeel dient te zijn. Stek heeft het effect van deze aanpassing bepaalt op € 10,3 miljoen. Aangezien dit minder dan 1% van de berekende beleidswaarde bedraagt is dit niet meer aangepast.
EFG labels
Woonstichting Stek heeft nog 425 eenheden waarop een EFG label van toepassing is. Voor deze complexen is geen correctie doorgevoerd op de MJOB aangezien het aantal dusdanig laag is dat opname van de normbedragen vanuit het Handboek modelmatig waarderen niet leidt tot een materieel andere schatting van de beleidswaarde. Echter hierbij is wel rekening gehouden met toekomstige verduurzaming van de woningen. Deze bedragen zijn wel in mindering gebracht op normbedragen uit het handboek.
Achterstallig onderhoud
In de marktwaarde is voor € 48.416 aan uitgaven opgenomen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. Dit is niet verwerkt in de MJOB.
Beheerlasten
De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2025 - 2039.
Sensitiviteitsanalyse
De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2024 (* € 1.000):
€
€
€
€
€
Woonstichting Stek, Hillegom
Vastgoed in exploitatie
De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2024 € 1.096 mln (31 december 2023: € 685 mln).
De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2024 € 255,3 mln (31 december 2023: € 171,6 mln).
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2024 bestaat uit de volgende onderdelen:
Ultimo 2023 bestond het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde uit de volgende onderdelen:
Eigen vermogen Per 31 december 2024 is in totaal € 1.662 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2023: € 1.416 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.
Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.637 miljoen (2023: € 1.331 mln) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting Stek. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
van
Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 30%. Daarnaast heeft Stek een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stek in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 15% en 50% voor zowel 2024 en 2023. Het aantal woningen in de VOV-portefeuille bedraagt 103 stuks (2023: 107).
7.5.1
Woonstichting Stek, Hillegom
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.
Materiële vaste activa
Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
– Bedrijfsterreinen: geen afschrijving
– Automatisering: 5 jaar
– Bedrijfsauto’s: 5 jaar
– Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar
– Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar
– Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Stand 1 januari:
Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen
Woonstichting Stek, Hillegom
Latente belastingvorderingen
De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen zijn als volgt samengesteld:
Verwacht wordt dat van de latente belastingvorderingen op balansdatum een bedrag van € 40.453 (2023: € 11.672) binnen een jaar worden gerealiseerd. Het langlopende deel van de latente belastingvordering op balansdatum een bedrag van € 165.381 (2023: € 203.810) zal pas later worden gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 248.135 (2023: € 261.114).
activa
In totaal is er per ultimo 2024 geen (2023: geen) woning verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop.
Overige voorraden
De voorraad grondposities betreft onder andere grondposities Herenweg (Noordwijk), Pastoorslaan (Hillegom) en Turfspoor (Hillegom). Daarnaast betreft dit nog enkele kleinere posities.
De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.
Woonstichting Stek, Hillegom
De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen: aantal 2024aantal 2023 1.
De achterstand bedroeg 1,10% (2023: 1,49%) van de brutojaarhuur.
verzekering
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
De bruto vordering bedraagt € 11.519.197 (2023: € 9.039.197) en de waarde van de maatschappij waarin wordt deelgenomen bedraagt -€ 6.963.550 (2023 : - € 6.935.698) zie 7.5.10
Liquide middelen zijn ter vrije beschikking.
9.5.6 Eigen vermogen
Het eigen vermogen is als volgt samengesteld:
reserves (voor resultaat boekjaar)
Herwaarderings- Herwaarderings- Totaal reserve DAEB reserve niet reserve onroerende
De herwaarderingsreserve DAEB en niet DAEB in exploitatie betreft het positief verschil tussen de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.
Woonstichting Stek, Hillegom
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2024 Het resultaat wordt als volgt verdeeld:
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2024 ten bedrage van € 221.618.614 ten bate van de reserves te brengen.
aan
Dit voorstel is niet in de jaarrekening verwerkt.
9.5.7Voorzieningen Voorziening voor onrendabele investeringen
Bij de bepaling van hoogte van de voorziening onrendabele investeringen op daeb vastgoed in ontwikkeling worden dezelfde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering van het daeb vastgoed in exploitatie. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2024 toegelicht onder 7.4.21. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter.
De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2017-2018. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt. De voorziening loopbaanontwikkeling is overwegend langlopend.
De kortlopende aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden en zijn derhalve niet begrepen in bovengenoemde bedragen.
Marktwaarde
De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven gebaseerd op de 6-maands Euribor. De marktwaarde per 31 december 2024 bedraagt € 374.895.198 (31 december 2023: € 348.863.711). Op 31 december 2024 bedroeg de marktwaarde van de leningen met een looptijd langer dan 5 jaar € 282.111.935.
Rente- en kasstroomrisico
Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, renteherzieningsperiode en naar resterende looptijd: Rentepercentage€ Renteherzieningsperiode € Resterende looptijd € Roll over11.000.000 Van 1 tot 6 maanden - < 1 jaar (kortlopend)
0% - 1%78.723.633
2% - 3%34.346.713 Van 5 tot 10 jaar87.859.197 Van 10 tot 15 jaar 64.270.043
3% - 4%72.967.727 > 10 jaar192.691.590 Van 15 tot 20 jaar 6.649.856
4% - 5%
Borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 368.257 (in duizendtallen, 2023 € 350.382) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden aan al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan en zonder toestemming te bezwaren.
Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Woonstichting Stek.
Naast deze leningen is ultimo 2024 een financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2025.
Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf "7.5.12 Financiële Instrumenten".
Achterstelling
Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen.
Aflossingssysteem
De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden.
De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2024 2,38%.
Per 31-12-2023 was dit 2,35%.
De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 13,2 jaar.
Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de toelichting van deze schuld wordt verwezen naar de toelichting op kredietinstellingen.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.5.9 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van vastgoed en specifieke contractvoorwaarden met derden.
Gedurende 2024 zijn 4 woningen (2023: 2) onder een VoV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt €- 1.052.878 (2023: €- 549.900). Als gevolg van een gemiddelde waardestijging van de overgedragen onroerende zaken van 11,58%, stijgt de terugkoopverplichting in 2024 met € 3.019.503. Een teruggekochte woning is op 2 december 2024 weer verkocht en de andere 3 woningen in de verhuur gegaan. Totaal langlopende schulden
9.5.10 Kortlopende schulden
Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen -
De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.
Schulden aan rechtspersonen en vennootschappen die een deelneming hebben in de rechtspersoon of waarin de rechtspersoon een deelneming heeft. Zie 7.5.4.
Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.5.11 Niet in de balans opgenomen rechten, informatie en verplichtingen
Voorwaardelijke verplichting
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden. De obligoverplichting bestaat vanaf 1 juli 2021 uit een Jaarlijks en Gecommitteerd Obligo. Voor het (eventueel) innen van het jaarlijks obligo ontvangt elke deelnemer van het WSW een factuur.
Het gecommitteerde obligo is vastgesteld op 2,6% van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar. De beschikbaarheid hiervan is zekergesteld door het aantrekken van een z.g. obligolening met de volgende modaliteiten.
9.453.000 €
Maximale hoofdsom
Aanvangsdatum 30 november 2024
Rente 6 maands euribor
Renteopslag vanaf 29-11-2024 0,50%
Rentevervaldata 30 november en 31 mei
Bereidstellingsprovisie 0,23%
Opgenomen per 31-12-2024 - €
Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
Voorwaardelijke rechten
Meerjarige financiële verplichtingen
Investeringsverplichtingen
In verband met sloop/nieuwbouw, verduurzaming en renovatie van daeb-vastgoed zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van ruim € 71 mln. incl. BTW.
Bankgaranties
Voormalig Vooruitgang nu Stek heeft zich garant gesteld voor de betaling van rente en aflossing van de lening die is verstrekt door de Rabobank voor de financiering van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West CV. De garantie geldt voor 20% van de verstrekte leningen met een maximum van € 2,48 miljoen en daarnaast voor de verschuldigde renten, vergoedingen, boeten, provisies en kosten tot een bedrag van maximaal € 0,87 miljoen (35% van de € 2,48 miljoen). Stek heeft in 2024 € 2,5 mio afgelost. De lening is nu in zijn geheel afgelost.
Erfpachtverplichting
Oud NWS (Noordwijkse Woonstichting) is als lessee erfcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan ter zake van grond waarop een deel van het DAEB vastgoed in exploitatie is gebouwd. De jaarlijks te betalen erfpachtcanons (prijspijl 2024) zijn als volgt te specificeren:
Complex: Wilhelminahofje
Kredietfaciliteit
Stek heeft een kredietfaciliteit bij de Rabobank Bollenstreek ter hoogte van € 3.000.000. Op 31 december 2024 was hiervan € nihil opgenomen.
Leningen
Op 24 december 2024 is er een BNG lening van 10 mio. afgesloten met stortingsdatum 16 januari 2025.
Financiële instrumenten
9.5.12
Algemeen
De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico).
Het beleid van Stek om deze risico’s te beperken is als volgt.
Kredietrisico
Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Stek kunnen voldoen.
De financiële instellingen dienen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating).
Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.
Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaande huurvorderingen.
Liquiditeitsrisico
Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stek, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stek heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.
Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst.
Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn.
Valutarisico
Stek loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.
Renterisico (kasstroomrisico’s)
Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de groep te beperken en daarmee tevens de netto rentelasten te optimaliseren.
De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op drie- of zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een marktconforme liquiditeitsopslag.
Het renterisico van de roll-over leningen is niet afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps).
Marktrisico
Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.
Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.
9.5.13
Woonstichting Stek, Hillegom
Reële waarden
Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Stek het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico).
Tevens doet Stek uitsluitend zaken met financiële instellingen met een hoge kredietwaardigheid. Op balansdatum waren er geen significante concentraties van kredietrisico.
Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.
De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Stek luidt als volgt: Boekwaarde Reële waarde
In de balans opgenomen: 31-12-2024 31-12-2024
Financiële vaste activa 167.948 167.948
Vorderingen
Liquide middelen
Langlopende schulden
Kortlopende schulden
De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden.
De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten:
Financiële vaste activa
De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid.
Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden
Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde.
Langlopende schulden
De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2024.
Hedges
Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten.
Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treedt hierbij in de praktijk terughoudend op.
Gebeurtenissen na balansdatum
Geen
Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud.
9.6.3 Lasten
Te
De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.
Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.
9.6.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten Toegerekende
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.
Lonen en salarissen
De totale lasten betreffende lonen en salarissen voor Stek betreffen:
Het aantal werkzame werknemers en berekend op fulltime basis ultimo en gemiddeld per boekjaar, bedroeg:
Alle medewerkers zijn werkzaam in Nederland.
Woonstichting Stek, Hillegom
9.6.6
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Belastingen
9.6.7
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Voor het verkochte Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo voorgaand boekjaar. Voor het teruggekochte vastgoed onder VoV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.
De specificatie van de verkoopopbrengsten is als volgt:
Verkoop huurwoningen (Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie)
Verkoopopbrengst:
Netto
De verkoopopbrengst betreft 5 verkochte woningen (2023: 16 woningen).
Daarnaast heeft Stek geen (2023: geen) onzelfstandige woningen, geen bedrijfspand (2023: 1), geen standplaatsen (2023: 2) en geen (2023: 1) garage, verkocht. Verkoopopbrengsten
9.6.8
De verkoopopbrengst betreft opbrengst van grondpositie Geestwater.
9.6.10
Woonstichting Stek, Hillegom
9.6.12 Kosten
BDO Audit & Assurance
Onder de post andere controlewerkzaamheden zijn de kosten voor de controle van de dVi opgenomen.
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren.
De honoraria worden toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht.
9.6.14 Leefbaarheid
9.6.15 Saldo financiële baten en lasten
9.6.17
De vennootschapsbelasting op het resultaat van Stek kan als volgt worden gespecificeerd:
Acute vennootschapsbelasting
Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Correctie fiscaal resultaat
Af: - correctie op resultaten uit verkoop, deze resultaten worden gedoteerd aan de herinvesteringsreserve
- correctie op onderhoudslasten, betreft het onderhoudsdeel van renovatieprojecten-3.024.960 - rentelasten toegerekend aan projecten, fiscaal wordt er alleen rente gerekend over projecten in de uitvoeringsfase
- afschrijving zonnepanelen, over activa in explotatie wordt niet afgeschreven, fiscaal wel
- afschrijving activa in exploitatie, over activa in exploitatie wordt niet afgeschreven, fiscaal wel
- mutatie disagio, is verschil tussen commerciele en fiscale waardering van de leningen.
Bij:- fiscale opwaardering vastgoed in exploitatie, betreft terugname van afwaardering als gevolg van lagere WOZ-waarden
- minder rente aftrek als gevolg van ATAD wetgeving
- opwaardering grondposities, doordat er fiscaal geen rente wordt berekend is de opwaardering fiscaal aangepast.
- fiscale correctie kantoorpanden, fiscaal kan slechts worden afgeschreven tot 100% van de WOZ waarde.
Belastbaar bedrag 2024 voor verliesverrekening
ATAD
Als gevolg van de ATAD wetgeving kan Woonstichting Stek een deel van haar betaalde rente niet in aftrek brengen.
Toelichting bedrag ATAD berekend volgens EBITDA richtijnen:
Toets aftrekbaarheid: Nettoresultaat volgens EBITDA
Rente lasten
Te activeren rente
Niet aftrekbare rente -1.076.939
Verliesverrekening Ultimo 2024 geen verrekenbare verliezen
Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 19% van € 0 tot € 200.000 en 25,8% van de belastbare winst boven de € 200.000. De te verrekenen vennootschapsbelasting zal worden onttrokken aan de actieve belastinglatentie.
De effectieve belastingdruk (2024: 2,58% en 2023 3,21%) wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van de eventuele fiscale verliescompensatie.
Resultaat deelnemingen
Woonstichting Stek, Hillegom 9.6.18
WNT-verantwoording 2024 Woonstichting Stek
De WNT is van toepassing op Woonstichting Stek. Het voor Woonstichting Stek toepasselijke bezoldigingsmaximum is
(het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporatie, Klasse G).
Bezoldiging topfunctionarissen
Leidinggevende topfunctionarissen (bedragen in € 1)
Gegevens 2024
Mevrouw
J.A. van den Berg DirecteurFunctie bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in boekjaar
01/01 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1
Dienstbetrekking ja
Bezoldiging
Beloning en belastbare
Mevrouw
Gegevens 2023
J.A. van den Berg DirecteurFunctie bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in boekjaar
01/09 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1
Dienstbetrekking ja Bezoldiging
en belastbare
Toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen in € 1)
Gegevens
Aanvang en einde functievervulling in boekjaar 01/01 - 31/1201/01 - 31/1201/01 - 31/1201/01
Gegevens 2023 De heer De
Functie
Aanvang en einde functievervulling in boekjaar
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2024 een bezoldiging boven het individueel toepassselijke drempelbedrag hebben ontvangen.
9.6.19
Woonstichting Stek, Hillegom
Overzicht van verbindingen
Woonstichting Stek heeft de volgende deelnemingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek.
Naam van de verbinding
Belang in %
Duynstede Holding B.V.
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Nee
Financiële gegevens:
Eigen vermogen
Jaaromzet 0
-6.963.550
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit 18.000
Rekening-courant waarde (langlopend) 0
Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van overige verbindingen.
Risicoprofiel:
Laag risico
Naam van de verbinding
Duynstede Projecten B.V. Belang in %
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Nee
Financiële gegevens:
Eigen vermogen
Jaaromzet 0
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
Rekening-courant waarde (langlopend) 0
-6.565.274 nominaal
Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Vooruitgang, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen.
Risicoprofiel:
Laag risico
Naam van de verbinding Duynstede Duurzame Energie B.V. Belang in %
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden
Financiële gegevens:
Eigen vermogen
Jaaromzet 0
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
Rekening-courant waarde (langlopend) 0
Activiteiten van de vennootschap:
Het ontwikkelen, installeren, beheren en exploiteren van systemen ten behoeve van duurzame energie.
Risicoprofiel: Laag risico
Naam van de verbinding Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West Beheer B.V.
Belang in %
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden
Financiële gegevens:
Eigen vermogen
Jaaromzet
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit
waarde (langlopend)
Activiteiten van de vennootschap: Ontwikkeling locatie Haarlemmermeer
Risicoprofiel: Laag risico
Naam van de verbinding
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V. Belang in % 20,00%
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Nee
Financiële gegevens:
Eigen vermogen 22.276.989
Jaaromzet 43.958
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit 4.566.383
Rekening-courant waarde (langlopend) 0
Activiteiten van de vennootschap: Ontwikkeling locatie Haarlemmermeer
Risicoprofiel: Laag risico
Naam van de verbinding
Woningnet N.V.
Belang in % 0,01%
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Nee
Financiële gegevens:
Eigen vermogen
4.492.000 nominaal
Jaaromzet 16.003.000
Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit 449
Rekening-courant waarde (langlopend) 0
Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van Woningnet.
Risicoprofiel: Laag risico
Financiële
Woonstichting Stek, Hillegom
Woonstichting Stek, Hillegom
Totaal
waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Woonstichting Stek, Hillegom
WINST- EN VERLIESREKENING NIET-DAEB OVER HET JAAR 2024
Omzet
Lasten
Woonstichting Stek, Hillegom
NIET-DAEB OVER 2024 (volgens de directe methode)
Ingaand: Nieuwe
Nieuwe
Woonstichting Stek, Hillegom
9.10 TOELICHTING INDIVIDUELE POSTEN DAEB / NIET-DAEB
7.10.1 Nettovermogenswaarde niet-daeb
De niet-daeb-tak is te beschouwen als eigendom van de daeb-tak. Daarom wordt de nettovermogenswaarde van de niet-daeb op de balans van de daeb gewaardeerd. Het resultaat van de niet-daeb ad € 32.468.289 is toegevoegd aan het eigen vermogen van de niet-daeb. Ultimo boekjaar bedraagt de nettovermogenswaarde € 289,6 miljoen.
7.10.2 Interne startlening van DAEB aan niet-DAEB
Bij scheiding heeft de niet-daeb, om te voldoen aan de minimale vermogenseisen, een interne lening meegekregen van de daeb. De interne lening in opgebouwd uit de drie leningen van de afzonderlijk fusiepartners.
Voor Woonstichting Stek bedroeg deze lening 1 januari 2017 € 37,5 miljoen en wordt in een hoger tempo als de geborgde leningenportefeuille afgelost. In lijn met de daarvoor door de Aw afgegeven richtlijnen bedraagt het rentetarief 2% De lening loopt t/m 2030.
T/m 2023 is reeds een bedrag van € 18,7 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2023 nog € 18,8 miljoen bedroeg.
In 2024 is een bedrag van € 2.689.364 afgelost, waardoor de lening ultimo 2024 € 16.136.182 bedraagt.
Voor oud Vooruitgang geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 42,5 miljoen bedroeg.
De rente bedraagt 1,83% en de lening loopt t/m 2027.
T/m 2023 is reeds een bedrag van € 29,8 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2023 nog € 12,6 miljoen bedroeg.
In 2024 is een bedrag van € 3.159.250 afgelost, waardoor de lening ultimo 2024 € 9.477.750 bedraagt.
Voor oud NWS geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 7,5 miljoen bedroeg.
De rente bedraagt 4,2% en de lening loopt t/m 2031.
T/m 2023 is reeds een bedrag van € 3,7 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2023 nog € 3,8 miljoen bedroeg.
In 2024 is een bedrag van € 470.833 afgelost, waardoor de lening ultimo 2024 € 3.295.833 bedraagt.
Het totale bedrag van de interne lening is op 31-12-2024: € 28.909.765.
7.10.3 Interne lening van niet-DAEB aan DAEB
De kasstroom uit exploitatie van de niet-daeb-tak is groter dan nodig om de startlening af te lossen.
De overtollige liquide middelen worden op een later moment gebruikt om investeringen in niet-daeb te financieren.
7.10.4 Nadere toelichting op de aard van de niet-DAEB-activiteiten
In de niet-daeb-tak exploiteren we 1.081 woningen, waarvan 476 woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en 605 woningen met een huurprijs die nog onder de liberalisatiegrens ligt. Deze 605 woningen zullen eveneens marktconform verhuurd worden als de huidige huurder de woning verlaat. Van de 476 geliberaliseerde woningen zijn er nog 36 woningen aangemerkt om na mutatie over te gaan naar de daeb-tak.
Daarnaast verhuren we in de niet-daeb-tak 641 parkeergelegenheden en 38 bedrijfsmatige eenheden.
Woonstichting Stek, Hillegom
ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING 9.11
De jaarrekening 2024 van Woonstichting Stek is opgemaakt door de bestuurder en vastgesteld door de Raad van commissarissen op 24 juni 2025 te Hillegom.
Raad van Commissarissen
Directeur/bestuurder
Mw. J.A. van den BergDhr. P.B.R. de Lint
Mw. C. Niestijl
MW. A. van Grinsven
Dhr. B.A. Spelbos
Mw. I. Desumma
Woonstichting Stek, Hillegom 9.12 OVERIGE
7.12.1
Statutaire resultaatsbestemming
De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 3 van de statuten). Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
7.12.2
Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2024 afgegeven door BDO Audit & Assurance.
