Issuu

Jaarstukken Woonstichting Stek 2018

Voorwoord

2018 was het eerste volledige jaar dat in het teken stond van ons meest recente ondernemingsplan ‘Focus op de Kern’. Deze focus ligt op betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen in de Bollenstreek.

In het bestuursverslag leest u hoe Stek in 2018 de volkshuisvestelijke taken heeft ingevuld en hoe het ondernemingsplan is vertaald naar concrete en meetbare prestaties. Wij gaan er graag van uit dat u na het lezen van dit jaarverslag het met ons eens bent dat Stek een productief jaar achter de rug heeft.

In het verslag van de Raad van Commissarissen leest u hoe invulling is gegeven aan het interne toezicht. De Raad van Commissarissen doet dit vanuit een drietal invalshoeken, te weten: als intern toezichthouder, als werkgever van de bestuurder en als adviseur en klankbord van de bestuurder.

In dit jaarverslag is ook ruimte voor het verslag van de Corporatieraad. De Corporatieraad geeft Stek inzicht in maatschappelijke thema’s, gezien vanuit een groep mensen die niet dagelijks in de woningcorporatiebranche actief is.

Een woord van dank is op zijn plaats voor de collega’s die zich iedere dag inzetten voor onze huurders. Daarom spreek ik namens de Raad van Commissarissen en namens het managementteam mijn hartelijke dank uit voor de prestaties in het afgelopen jaar.

Hans Al bestuurder

1.1.4

1.1.5

1.4

1.4.1

1.4.4

1.4.5

1.4.6

1.4.8

2.1

2.2

2.2.1

2.2.2

2.3

2.3.1

2.3.2

2.3.3

2.3.4

2.3.5

2.3.6

op dialoog met belanghouders .................................................65

2.3.7 Conclusies toezichthoudende rol ...........................................................66

2.4 Verslag vanuit werkgeversrol....................................................................66

2.4.1 Invulling werkgeversrol Bestuur............................................................66

2.5 Verslag vanuit klankbordfunctie ................................................................67

2.6 Over de Raad van Commissarissen............................................................67

2.6.1 Samenstelling.....................................................................................67

2.6.2 Functioneren ......................................................................................69

2.6.3 Bezoldiging ........................................................................................69

2.6.4 Vergaderingen, overleg........................................................................70

3 Jaarrekening........................................................................................71

4 Overige gegevens...............................................................................113

5 Jaarverslag Corporatieraad Stek...........................................................118 Toelichtingen en definities ...............................................................................120

Woonwagens c.q. standplaatsen 1 1

( 4

daeb eenheden ( 4 overige objecten = 1 vhe )

niet-daeb eenheden ( 4 overige objecten = 1 vhe )

TOTALEverhuureenhedeninexploitatie(exclusiefin aanbouw)

Financiëlegegevens

1. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

3. Overheidsbijdragen

4. Opbrengsten servicecontracten

5. Lasten servicecontracten

6. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

7. Lasten onderhoudsactiviteiten

8. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

7.0389. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling -10. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.051 1.737

11. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

12. Nettoresultaat overige activiteiten

13. Overige organisatiekosten

2.54214. Leefbaarheid 266- 23415. Saldo financiële baten en lasten 6.040- 6.10716. Belastingen 4.846- 3.75717. Nettoresultaat 142.800 63.692

Kengetallen(vervolg)

Boekjaar

Winst&Verliesrekening(perverhuureenheid)naniet gerealiseerdewaardeveranderingen vastgoedbeleggingen

16. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

17. Huren

18. Overheidsbijdragen

19. Opbrengsten servicecontracten

20. Lasten servicecontracten

31621. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 471- 582-

22. Lasten onderhoudsactiviteiten

23. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

24. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling - -

25. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

26.

27.

28.

29.

30. Saldo financiële baten en lasten

Balans(x1.000,-)

Balans(perverhuureenheid)

48.

Overige

*Deloantovalueisin2018berekendo.b.v.debeleidswaarde. In2017isdeloantovalueberekendo.b.v.debedrijfswaarde

1 Bestuursverslag

1.1 De bestuurder aan het woord

1.1.1 Algemeen

Er zijn van die momenten dat bij het terugblikken blijkt dat het een bijzonder jaar was. Een jaar met belangwekkende veranderingen, waarvan de effecten zich nog lang daarna laten zien. 2018 kan wel eens zo’n jaar worden. Voor de sector als geheel en voor Stek in het bijzonder.

De landelijke overheid begint in te zien dat de opgelegde regels voor de woningcorporaties wel heel strikt zijn. De nadelige effecten worden zichtbaar. Het veelbesproken Klimaatakkoord wil aan de corporaties een belangrijke rol geven. Een nieuw Sociaal Huurakkoord garandeert betaalbaarheid op de middellange termijn en verbetert de relatie met de huurders. De sterke stijging van de bouwkosten drukt de corporatie in een hoek. De hoge prijzen zetten de rendementen onverantwoord onder druk. Dat begint tot een stagnatie van nieuwbouw- en renovatieprojecten te leiden.

Stek raakte met twee nabijgelegen collega-corporaties in gesprek over de mogelijkheid van een fusie. Het proces daartoe is opgestart. Eind 2019 en begin 2020 weten we zeker welke effecten dit allemaal heeft gehad. En, of we de juiste stappen hebben genomen om het positieve te behouden en te versterken en het negatieve te minimaliseren of te elimineren. Sociale woningbouw, volop in beweging voor een haast onbeweeglijk product.

1.1.2

Terugblik

Na jaren van strakke regelgeving, van beperking van het werkgebied en activiteiten, van meer en meer toezicht, is het gesprek over het enigszins loslaten van de sector voor woningcorporaties begonnen. Op gezamenlijke bijeenkomsten van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, wordt dat door de beide bestuurders voorzichtig aan de orde gesteld. Het is wat te veel doorgeslagen en daardoor niet allemaal even productief en effectief.

Ook bij het ministerie lijkt men in te zien dat de beperkingen en dan vooral bij het mogen bouwen van woningen voor de middenklasse door corporaties, een nadelig effect heeft op de woningmarkt. De commerciële sector pakt dit niet op. Wellicht toch weer een taak voor de corporatie.

Nog veel duidelijker wordt het bij het Klimaatakkoord. De woningcorporaties moeten zelfs startmotor worden. Verduurzaming en energiebesparing zijn maatschappelijke opgaven en daar moeten corporaties zeker een bijdrage aan leveren. Toch is er ook enige terughoudendheid in de sector, want is volkshuisvestelijk vermogen bestemd voor een zonnepaneel? In 2018 is er nog geen akkoord, maar dit onderwerp zal zeker van betekenis zijn in de komende jaren.

Tot aan het einde van het jaar hebben de Woonbond en Aedes gesproken over een opvolger voor het bestaande Huurakkoord. In december is een concept aan de leden van Aedes voorgelegd. In de basis gaat het akkoord uit van een inflatievolgend huurbeleid bij de jaarlijkse huurverhoging. Binnen de sector verschillen de meningen hierover, maar de lijn wordt wel gevolgd. Nadat de Woonbond eerder huurverlaging had geëist, is met dit akkoord de verhouding weer enigszins genormaliseerd.

De stijging van de bouwkosten is een blokkade geworden om plannen te realiseren. Veel van de voorgenomen nieuwbouw- en renovatieprojecten zijn gestrand op hoge prijzen en aannemers die elders sneller en meer geld kunnen verdienen. Zeker als er bij een aanpak van een complex in de bestaande woningvoorraad innovatieve oplossingen in het kader van de duurzaamheid zijn opgenomen. Het ziet er niet naar uit dat op hele korte termijn hierin verandering komt. Stagnatie is dan een logisch gevolg.

Daar waar in voorgaande jaren veel is gesproken tussen de corporaties in de Bollenstreek over samenwerken zonder enig noemenswaardig resultaat, kwam nu wel het voornemen tot fusies op tafel. Enige tijd zijn er gesprekken gevoerd tussen de vier lokale corporaties. Dat leidde niet tot een resultaat. Wel met drie. Stek is met de Noordwijkse Woningstichting (NWS) en Woonstichting Vooruitgang in gesprek om tot een fusie te komen. Naar verwachting worden twee intentieovereenkomsten daartoe ondertekend begin 2019 met als doel per 1 januari 2020 een nieuwe corporatie in de Bollenstreek te hebben. Doelen van de fusies zijn om een professionelere, innovatievere en stabielere corporatie te hebben die beter in staat is de volkshuisvestelijke opgaven voor betaalbaarheid en beschikbaarheid op te pakken. Ook kan deze corporatie beter omgaan met ontwikkelingen bij de doelgroep als gevolg van veroudering van het huurdersbestand en duurzaamheid.

Nadat enige jaren geleden de onderhandelingen tot niets hebben geleid, is er eind van het jaar een overeenkomst getekend met collega-corporatie De Key over het aankopen van 208 sociale huurwoningen in Hillegom. Hiermee voegt Stek kleine betaalbare woningen aan het bezit toe om de huurders met een klein huishouden en laag inkomen toch van een woning te voorzien. De overdracht van de woningen vindt begin 2019 plaats.

Om te voldoen aan de AVG-wetgeving zijn diverse maatregelen geïmplementeerd om te voldoen aan de strengere privacy- en informatiebeveiligingseisen. Onder externe begeleiding en in samenwerking met een aantal collega-corporaties zijn de noodzakelijke acties op tijd doorgevoerd.

In 2018 vond bij Stek ook de verplichte visitatie plaats. Die hebben we met een mooi voldoende 7,4 afgesloten. De beoordeling van een onafhankelijke visitatiecommissie geeft ons een helder beeld van wat we goed doen voor onze huurders en belanghouders, maar geeft ook zicht op waar we nog kunnen verbeteren.

In navolging van ons nieuwe ondernemingsplan zijn we in 2018 nadrukkelijk aan de slag gegaan met het strategisch voorraadbeleid. Dit geeft ons inzicht in de samenstelling en de toekomst van onze vastgoedportefeuille gebaseerd op de ontwikkelingen in de (huurders)markt.

Beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen is een belangrijk thema in ons ondernemingsplan. Met de oplevering van 93 nieuwbouwwoningen in dit verslagjaar, verdeeld over vier projecten, leverde Stek hier een mooie bijdrage aan.

In 2018 staken we veel energie in het formuleren van onze klantwaarden. Deze klantwaarden worden extern gecommuniceerd en we doen er alles aan om ernaar te handelen. Onze klantwaarden zijn:

1. Stekstaatvoorjeopen - We luisteren, nemen je serieus en zijn vriendelijk.

2. Stekhelptjegraag - We zijn behulpzaam, helpen je snel en zijn duidelijk.

3. Stekweetwateenthuiswaardis - We denken mee en zoeken oplossingen om jouw woongenot te verbeteren.

1.1.3 Jaarplan2018

In het jaarplan voor 2018 zijn 22 activiteiten opgenomen. Het gaat hierbij om nietreguliere activiteiten die een bijdrage moeten leveren aan de doorontwikkeling van diverse beleidsterreinen. Alle activiteiten zijn opgepakt.

Aan het einde van het jaar zijn 14 activiteiten volledig afgerond. Bij deze activiteiten zijn onder andere begrepen de Visitatie, de AVG-wetgeving, het aanpassen van het prestatiemanagementsysteem en de KPI’s, en het vernieuwen van verhuurbeleid. Ook is een groot aantal procesbeschrijvingen geactualiseerd.

De 8 gestarte, maar nog niet geheel afgeronde activiteiten, gaan over zelfbeheer door huurders (in samenwerking met collega-corporaties), het doorvoeren van vernieuwingen in huurdersparticipatie en over niet volledig gerealiseerde bezuinigingen.

1.1.4

Risicoparagraaf

Beschrijvingrisicomanagementsysteem

Het systeem van risicomanagement vormt een belangrijk onderdeel in het besturen van Stek. Het systeem is beschreven in het beleidskader “Governance, Risicomanagement (Risk) en Compliance”. Dit kader geeft helderheid in de taken en verantwoordelijkheden rondom risicomanagement. Stek hanteert de uitgangspunten van de “Three Lines of Defence”-gedachte in de organisatiestructuur en voor het benoemen van de rollen.

In het beleidskader wordt beschreven welke activiteiten plaatsvinden om de bedrijfsrisico’s van Stek te identificeren. Hierbij is nadrukkelijk ook aandacht voor frauderisico’s. De geïdentificeerde risico’s kunnen een bedreiging vormen voor of een nadelig effect hebben op de realisatie van de doelstellingen van Stek.

Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor het risicobeheersingssysteem. Daar ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke risicobeheersing door het benoemen van de risico’s en de beheersmaatregelen.

In de belangrijkste primaire en secundaire processen staat waarin de relevante risico’s zijn beschreven inclusief de belangrijkste beheersmaatregelen.

Met behulp van het Prestatie Management Systeem (PMS) wordt het risico op het niet behalen van geformuleerde doelen beperkt. In het PMS zijn onder meer de financiële ratio’s opgenomen die het WSW hanteert voor het beoordelen van het financiële risico (financial risk) van de corporatie.

Ons projectfasemodel vereist dat alle besluiten op het gebied van vastgoedontwikkeling voorzien zijn van een actuele risicoanalyse per projectfase. De risicoanalyse is een belangrijk onderdeel van de besluitdocumenten.

Risicohouding

De basis risicohouding van Stek is het beste te omschrijven met de trefwoorden ‘voorzichtigheid’, ‘risico-avers’, ‘schoenmaker, blijf bij je leest’, ‘zorgvuldigheid’, ‘verstandig’ en ‘niet te bureaucratisch’. Samenvattend: prudent.

Deze risicohouding legden we vast in het beleidskader “Governance, Risicomanagement en Compliance” van Stek.

Stek staat steeds vaker open voor innovatie. In pilotsfeer werken we bijvoorbeeld met nieuwe bouwmethoden en nieuwe energiemaatregelen. Dit is van invloed op onze risicohouding. Een aanscherping van onze basis risicohouding is derhalve een logisch gevolg.

Risicoprofiel

De meest significante risico’s en de getroffen risico-beperkende maatregelen voor Stek in 2018 staan in deze paragraaf.

De ontwikkelingen in de bouwsector, zoals de sterke prijsontwikkeling en de overvolle agenda’s van de bouwbedrijven, hebben als effect dat projectontwikkeling voor Stek moeizaam gaat. Stichtingskosten worden daardoor te hoog en bouwbedrijven haken vroegtijdig af bij aanbestedingstrajecten.

Daarnaast zijn er in het kader van beschikbaarheid nog altijd weinig locaties beschikbaar om het aantal sociale huurwoningen uit te breiden.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Stek loopt geen valutarisico, omdat de inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Het renterisico van Stek bestaat uit de rentekasstromen over de rentedragende schulden. De risico’s doen zich vooral voor bij renteherzieningen en herfinanciering. Het renterisico wordt bij Stek beperkt door een diversiteit in looptijden en rentepercentages. Dit zorgt voor een gelijkmatige vervalkalender in het leningenbestand. De gemiddelde rentevoet van de leningen is 2,87%.

Het liquiditeitsrisico is het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschikt om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Stek brengt de liquiditeitspositie maandelijks in beeld. Om te waarborgen dat Stek aan haar verplichtingen kan voldoen, heeft zij onder andere een rekening-courantkredietfaciliteit van € 4,5 miljoen bij de Rabobank.

Daarnaast worden langlopende leningen aangetrokken. Er is geen risico dat de leningen die Stek al heeft direct opeisbaar zijn.

Het kredietrisico van Stek bestaat uit openstaande vorderingen van huurdebiteuren. Stek besteedt nadrukkelijk aandacht aan haar incassobeleid en werkt daarin samen met verschillende deurwaarders om de huurachterstanden te minimaliseren.

Het waarderingsrisico van het vastgoed is het risico dat een direct gevolg is van de waarderingsgrondslag. De marktwaardebepaling hanteert uitganspunten waarbij in de berekeningsmethodiek wordt uitgegaan van de hoogste waarde van een doorexploitatieen een uitpondscenario. In de praktijk is een uitpondscenario normaliter niet de doelstelling van Stek. Verder creëert de marktwaarde van Stek een hoger eigen vermogen, wat niet gelijk staat aan meer beschikbaar geld voor de sociale sector, omdat dit vermogen net als voorheen vast zit in stenen. Het risico is dat de omgeving meer van ons verwacht dan dat de financiële positie toelaat.

De marktwaardebepaling brengt tevens een schattingsgevoeligheid met zich mee. Stek maakt gebruik van de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Het schattingsgevoeligheidsrisico wordt hierdoor zeer beperkt omdat de basisversie geen vrijheidsgraden kent. Voor de niet-DAEB portefeuille wordt de schattingsgevoeligheid beperkt door de inschakeling van een externe taxateur voor bedrijf onroerend goed(BOG) en maatschappelijk onroerend goed(MOG).

Kwantificeringrisico’s

In de meerjarenbegroting worden de projecten, de onderhoudskosten, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de economische ontwikkelingen meegenomen en integraal doorgerekend.

Stek hanteert ‘slecht weer’-varianten. Hierbij rekenen we scenario’s door waarbij ontwikkelingen tegenvallen of waarbij zich een combinatie van ontwikkelingen voordoet. In de meerjarenbegroting 2019-2033 is met de volgende scenario’s of een combinatie daarvan rekening gehouden:

 een huurvariant waarbij de huurverhoging wordt beperkt;

 een vastgoedvariant waarbij de stichtingskosten voor vastgoed substantieel stijgen;

 een verkoopvariant waarbij geen verkopen van bestaand bezit worden gerealiseerd.

 een combivariant met een combinatie(deels) van de varianten hierboven.

De verschillende varianten tonen aan dat er vooral voor de DAEB-tak strak gestuurd moet worden op de financiële ontwikkeling. De impact van bepaalde varianten is substantieel op de Loan to Value en de ICR. Stek heeft wel voldoende instrumenten om tijdig bij te sturen. In de berekeningen nemen we namelijk zowel harde als zachte plannen mee. Vooral de zachte plannen zijn nog sterk bij te sturen.

Ontwikkelingvanhetsysteemvanrisicomanagement

In 2018 is vooral aandacht besteed aan frauderisico’s. De Raad van Commissarissen is hier nadrukkelijk bij betrokken. Ook is een bruto-netto risicoanalyse uitgevoerd om vanuit een breed perspectief een beeld te krijgen van de risico’s, van bestaande beheersmaatregelen in de organisatie en- als resultante - de netto risico’s. Een vervolg zal zijn om deze netto-risico’s af te zetten tegen onze risicobereidheid.

1.1.5 Verklaringbestedingvanmiddelen

De bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting in het statutaire werkgebied van Stek.

1.1.6 Vooruitblik

Belangrijk zal zijn wat er met het Klimaatakkoord werkelijk van de corporaties wordt verwacht. Behalve de discussie over de te nemen maatregelen en het behalen van de doelstellingen, gaat de discussie, landelijk en in de sector, over wie gaat hoeveel betalen. De maatregelen zullen veel van de corporaties vragen. Het WSW heeft al uitgerekend dat ongeveer 55 woningcorporaties dit financieel niet aankunnen. Een voor de hand liggende reactie is dan het vereffenen van vermogen tussen rijke en arme corporaties. Daarop zit de sector zeker niet te wachten.

Als het prijsniveau voor bouwkosten zo hoog blijft, dan kan een soort van bouwstop bij corporaties en dus ook bij Stek, niet uitblijven. Het is onverantwoord om investeringen te doen. Het achterblijven van nieuwbouw in uitbreidingsgebieden is natuurlijk slecht voor de beschikbaarheid, maar het niet kunnen renoveren en sloop/nieuwbouw van de bestaande woningvoorraad, heeft negatieve effecten op de woonkwaliteit en zal de verduurzaming vertragen. Ook zijn er op enig moment uitgaven voor onderhoud, die vanuit kostenoogpunt inefficiënt zijn.

Het proces van fusie met de collega-corporaties NWS en Vooruitgang zal zeker veel tijd en energievragen. Met een beoogde fusie per 1-7-2019 met Vooruitgang zal het woningbezit uitbreiden met ruim 2200 woningen. Organisatorisch gezien blijven de organisaties wel apart, maar de verantwoordelijkheid voor het functioneren van de corporatie ligt dan wel bij Stek.

In april 2019 verwachten we de 208 woningen van De Key daadwerkelijk toe te voegen aan ons bezit. Daarmee zetten we opnieuw een stap om de beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen in de regio te verbeteren.

In 2018 kenden we veel tegenslag met het renovatieproject Ruysdaelplein en Ooievaarstraat. Frustrerend voor onszelf en vooral erg vervelend voor onze huurders van deze woningen. Stek doet er alles aan om in 2019 de plannen te concretiseren en te starten met de renovatie.

1.2 Financiële continuïteit

Het financiële beleid van Stek is erop gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe formuleerden we in het beleid financiële kaders over de minimale vermogenspositie en sturen we op een positieve ontwikkeling van de kasstromen. Stek kan zo altijd aan haar financiële verplichtingen voldoen. De financiële beleidskaders zijn vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Dit Reglement is in september 2017 vastgesteld en door de Autoriteit Woningcorporaties (AW) goedgekeurd (zie ook paragraaf 1.2.3).

Stek stuurt op het resultaat vóór herwaardering naar marktwaarde gegeven het feit dat herwaarderingen niet door het management te beïnvloeden zijn.

1.2.1 Jaarresultaatenvermogensontwikkeling2018

Het totale resultaat bedraagt over 2018 in totaal circa € 143 mln. positief. Dit positieve resultaat wordt vooral veroorzaakt door een sterke stijging van de marktwaarde (circa 16%) die via het resultaat wordt verantwoord.

In paragraaf 1.2.2 wordt een nadere analyse van het resultaat weergegeven. In deze paragraaf volgt een toelichting op de waardering op marktwaarde en de gevolgen hiervan voor het eigen vermogen en het resultaat.

Toelichtingwaarderingopmarktwaarde

Sinds de jaarrekening 2016 geldt de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde. Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen schrijft voor dat de marktwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Validatie van het Handboek 2017 vond al plaats. Het Handboek 2018 moet nog gevalideerd worden.

De waardebepaling van het vastgoed van Stek heeft modelmatig plaatsgevonden zoals voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Stek heeft hierbij gekozen voor de basisvariant van het Handboek. Alleen het commerciële bedrijf onroerend goed (BOG) en het maatschappelijk onroerend goed (MOG) zijn gewaardeerd op basis van de full versie variant van het Handboek. Deze panden zijn extern getaxeerd door een beëdigd taxateur. Stek gebruikt het softwareprogramma van FLUX om de marktwaarde van het vastgoed te berekenen. FLUX heeft het Handboek 2018 in haar software opgenomen. Door een extern accountant is een COS3000 verklaring afgegeven ten aanzien van de betrouwbare werking van dit rekenpakket.

De waardering op marktwaarde volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, heeft gevolgen voor het vermogen en het resultaat van Woonstichting Stek.

De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Stek (DAEB en niet-DAEB) steeg in 2018 van € 914 mln. naar € 1.057 mln. Het eigen vermogen van Stek ging in 2018 van € 710 mln. naar € 853 mln.

Beleidsmatigebeschouwingopdeontwikkelingvandemarktwaarde

Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Stek zorgde dit voor een stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 143 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1.057 miljoen. Dit betreft een waardegroei van circa 16 %. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed had een neerwaartse invloed op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2017 door een gematigde huurverhoging en het passend toewijzen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Beleidsmatigebeschouwingopdebeleidswaarde

Het WSW en de AW besloten in het kader van het nieuwe integraal toezicht kader om met ingang van het boekjaar 2018 de gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Dit is in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645) aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen. Corporaties vermelden met ingang van het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, zoals hiervoor is toegelicht. De reden is dat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de AW en het WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties zal voor de AW en het WSW als input dienen voor het vaststellen van een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit. Het WSW en de AW hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van de AW en het WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaalt. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook op basis van een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie vastgesteld.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder geldt het voor het bepalen van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Tevens betreft dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en het beheer, aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie. Dit in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en daarmee van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht. Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip, kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

 Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting van de nieuwe huur bij mutatie rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.

 Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2018 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’ opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Stek actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door het inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen, krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de normering ten aanzien van de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

 Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoed gerelateerde bedrijfslasten.

 Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

Beleidsmatigebeschouwingophetverschiltussendemarktwaardeende beleidswaardevanhetvastgoedinexploitatie

Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit bedraagt in totaal circa € 487 miljoen. Dat impliceert dat circa 57% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (vooral) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

(Bedragenx€1.000,-)

Marktwaardeverhuurdestaat

Beschikbaarheid (doorexploiteren)

Betaalbaarheid (huren)

Kwaliteit (onderhoud)

Beheer (beheerkosten)

Subtotaal

Beleidswaarde

€ -41.535

€ -370.879

€ -77.984

€ 3.695

€ -486.703

De afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht:

Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploitatiescenario)

Deze afslag geeft inzicht in het effect van het doorexploiteren van woningen uit de woningportefeuille die in de marktwaarde worden uitgepond bij mutatie. Volgens het beleid van Stek worden woningen bij mutatie niet verkocht, maar zullen deze opnieuw worden verhuurd. De afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal € 42 mln.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)

Bij deze afslag wordt van de woningportefeuille de markthuur vervangen door de streefhuur conform het beleid van Stek. De gemiddelde streefhuur bedraagt € 607,- voor het DAEB en € 801,- voor het niet-DAEB-vastgoed. Deze streefhuur bedraagt gemiddeld 66 % van de markthuur (korting = 34%). Deze korting wordt in de huurprijs doorgevoerd om de huren betaalbaar te houden voor onze doelgroep.

De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 371 mln.

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)

Deze afslag geeft inzicht in het onderhoud dat Stek extra uitvoert bij de woningportefeuille ten opzichte van wat er in de marktwaarde wordt ingerekend.

Voor het DAEB vastgoed rekent Stek met een gemiddelde onderhoudsnorm van € 1.470, - per woning. Voor het niet-DAEB vastgoed bedraagt deze norm gemiddelde € 1.705,- per woning.

Stek hanteert bij haar onderhoudsbeleid een basiskwaliteitsniveau die gemiddeld genomen hoger ligt dan in de commerciele markt gebruikelijk is. Dit zit met name in dat Stek uitgaat van een doorgaande exploitatieduur en daardoor meer en eerder onderhoud uitvoert dan in de commerciele markt gebeurt. Daarnaast vindt Stek het van belang dat het bezit er esthetisch goed uit blijft zien.

De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 78 mln.

Opslag wegens beheer (beheerskosten)

De beheerlasten bij Stek zijn voornamelijk lager als gevolg van lagere gemeentelijke belastingen. Dit wordt veroorzaakt doordat in het handboek marktwaarde wordt verondersteld dat rioolheffing een eigenaarsbelasting is. In Lisse, Hillegom en Teylingen wordt de rioolheffing in rekening gebracht ten laste van de gebruiker en niet van de eigenaar. De totale opslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal circa € 3,7 mln.

1.2.2 Toelichtingenanalysebijfinancieelresultaat

Woonstichting Stek had een nettoresultaat voor 2018 begroot van circa € 9,3 mln. negatief. De verwachte mutatie van de marktwaarde was nog als PM-post in de begroting opgenomen. Het gerealiseerde jaarresultaat 2018 bedraagt circa € 143 mln. positief, circa € 152 mln. hoger dan begroot.

Dit hogere resultaat wordt in grote lijnen veroorzaakt door:

 Mutatieresultaat op basis van waardering op marktwaarde: +136 mln.

 Doorschuiven van een aantal investeringsprojecten naar 2019 + 15 mln.

 Niet doorgaan van begrote aankoop woningen + 2,5 mln.

 Lagere huuropbrengsten - 1,3 mln.

 Lagere rentelasten + 1,2 mln.

 Lagere onderhoudskosten + 0,9 mln.

 Hogere heffingen - 0,3 mln.

 Saldo van diverse verschillen - 2,0 mln. €152mln.

Hieronder worden de belangrijkste posten nader toegelicht:

Waarderingopmarktwaarde

De richtlijnen van de jaarverslaggeving schrijven voor dat waarderingsverschillen van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op marktwaarde tussen twee boekjaren worden verantwoord in het resultaat. De mutatie van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt in 2018 circa € 136 mln. positief. Stek heeft in de begroting hier geen rekening mee gehouden.

Doorschuiveninvesteringsprojectennaar2019

De begrote nieuwbouwprojecten in Jan Steenlaan, Graaf Janlaan en Karel

Doormanplein/Michiel de Ruyterstraat zijn door vertraging in de planfase doorgeschoven naar 2019. De extra begrote opgave aan nieuwbouw in Lisse/Hillegom ging niet door. In totaal betreft het circa 185 woningen. Het begrote onrendabel is daarom niet gerealiseerd in 2018. Een aantal begrote renovatieprojecten is doorgeschoven naar 2019 door vertraging in de planvorming, in totaal 259 woningen. Het begrote onrendabel is daarom niet gerealiseerd in 2018.

Op basis van de marktwaardeberekening 2018 is een aantal gerealiseerde onrendabels in de jaarrekening anders vastgesteld dan waar in de begroting is van uitgegaan.

Aankooponroerendezaken

Stek had voor 2018 begroot om in totaal 208 woningen in Hillegom aan te kopen van Woonstichting De Key uit Amsterdam. Deze aankoop is verschoven naar 1 april 2019, zodat het begrote onrendabel op deze aankoop niet in 2018 is gerealiseerd.

Huuropbrengsten

De gerealiseerde huuropbrengsten van de woningen/BOG zijn circa € 1,3 mln. lager uitgevallen dan begroot. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat de begrote huurinkomsten van de woningen van De Key dit jaar niet zijn gerealiseerd.

Resultaatuitfinanciering

De rentekosten vielen in 2018 circa € 1,2 mln. lager uit dan begroot. Deze daling wordt veroorzaakt doordat er minder leningen zijn aangetrokken in verband met vertraging van een aantal investeringsprojecten en het niet doorgaan van de aankoop van in totaal 208 woningen in Hillegom. Daarnaast was de marktrente ook lager dan begroot. De gemiddelde rente van de totale leningenportefeuille is gedaald naar 2,87%.

Onderhoud2018

De gerealiseerde onderhoudskosten in 2018 bedragen in totaal circa € 9,2 mln. Hieronder volgt de uitsplitsing naar onderhoudssoorten:

Onderhoudssoorten

Planmatig onderhoud buiten

Door het toepassen van het seniorenbeleid waren dit jaar veel extra mutaties in lang bewoonde woningen. Als gevolg hiervan vielen de mutatiekosten dit jaar hoger uit dan begroot. Door het uitstellen van de aankoop van 208 woningen van Woonstichting De Key is de geplande planmatig onderhoudsingreep in deze woningen ter hoogte van € 1 mln. dit jaar niet uitgevoerd.

Heffingen

De aanslag verhuurdersheffing viel circa € 250.000 hoger uit dan begroot en bedraagt in totaal circa € 6,1 mln. Daarnaast heeft het WSW dit jaar een saneringsheffing aan de corporaties opgelegd. Voor Stek bedraagt deze in totaal € 512.000,-, circa € 90.000,hoger dan begroot.

Overigeverschillen

Personeelskosten

De salariskosten zijn over 2018 circa € 0,15 mln. lager dan begroot. Deze lagere kosten worden grotendeels veroorzaakt door het niet invullen van vacatures of het slechts tijdelijk invullen van vacatures door interim-personeel. De kosten van inleenkrachten zijn over 2018 in totaal € 0,5 mln., ongeveer € 75.000,hoger dan begroot. De overschrijding op het jaarbudget wordt grotendeels veroorzaakt door de vertraging in de werving van het nieuwe hoofd S&A. Hierdoor was Stek genoodzaakt langer een externe kracht in te huren.

Bedrijfskostenalgemeenbeheer

De totale bedrijfskosten vielen in 2018 ongeveer € 0,15 mln. lager uit dan begroot. Deze onderschrijding is vooral het gevolg van lagere afschrijvingskosten op het kantoor en lagere PR- en communicatiekosten dan begroot.

1.2.3 FinanciëlecontinuïteitinrelatietotBTIV-vereisten

1.2.3.1Reglementfinancieelbeleidenbeheer

Op 1 juli 2015 trad de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling in werking.

In de Woningwet is vastgelegd dat een toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer voert dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht (artikel 55a lid 1 Woningwet). De toegelaten instelling stelt daartoe een reglement op, waarin zij opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn en welk beleid zij beoogt te voeren in geval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen (artikel 55a lid 2 Woningwet).

Woonstichting Stek heeft als toegelaten instelling een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld. Deze is door de financiële toezichthouder, de Autoriteit Woningcorporaties (AW), in 2017 goedgekeurd.

Doel van het Reglement financieel beleid en beheer is het vastleggen van het formele kader voor zaken op het gebied van financieel beleid en beheer binnen de toegelaten instelling en haar verbonden ondernemingen. Conform BTIV zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van Stek ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van Stek wordt in samenhang met de verbonden ondernemingen beschouwd.

De doelstelling van het vast te stellen financieel beleid is om verantwoord met de middelen van Stek om te gaan en daarbij verantwoording af te leggen in het kader van het ondernemingsplan van Stek en de geldende weten regelgeving. In het ondernemingsplan is aangegeven dat het financiële beleid van Stek gericht is op het behouden van de financiële continuïteit en het maximaliseren van de volkshuisvestelijke prestaties.

Voor Stek is, ter realisering van maatschappelijke doelen, de exploitatie het belangrijkst en is het hebben van vermogen een middel en geen doel op zich. De financiële positie is echter wel essentieel voor Stek, aangezien een gezonde financiële positie nodig is voor het in standhouden van het niveau van de voorzieningen en het kunnen opvangen van onverwachte uitgaven en risico’s. Het financieel beleid van Stek concentreert zich dan ook op het bewaken van de financiële continuïteit op de korte en lange termijn.

1.2.3.2Financieelbeleid

Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds rand voorwaardelijk. Financiën staat namelijk niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Optimalisatie tussen de verschillende onderdelen van het beleid van Stek (strategisch voorraadbeleid, onderhoudsbeleid, huurbeleid, risicobeleid en organisatiebeleid) is daarom het streven.

Het financieel beleid gaat niet alleen over de (mate van) doelverwezenlijking, maar ook over de vraag of doelen voldoende helder zijn en eventueel bijstelling behoeven op basis van de gerealiseerde resultaten. Het financieel beleid hangt samen met het risicomanagement van Stek.

Alle onderdelen van het (strategisch) beleid zijn uiteindelijk gebaat bij continuïteit van de stichting. In dit verband heeft Stek haar financiële beleidsdoelstellingen, voor de lange termijn, op de volgende gebieden geformuleerd:

1. Liquiditeit

2. Vermogen

3. Rendement (Voor een nadere toelichting op deze begrippen zie Toelichtingen en definities achter in dit jaarverslag).

1.2.3.3Financieelbeheer

Financieel beheer en financieel beleid kennen beide een cyclisch proces, maar ze verschillen qua inhoud en tijdslijn. Kent het financieel beleid een meerjarig perspectief, het financieel beheer daarentegen kent een tijdslijn van één (boek)jaar. Bij financieel beheer draait het om een overzichtelijke begroting, periodieke (tussentijdse) overzichten en een jaarafsluiting. Accountantscontrole, wettelijke regels, protocollen en autorisaties spelen hierbij een wezenlijke rol.

Om de (financiële) doelstellingen op lange termijn te realiseren, is het belangrijk dat tussentijds de realisatie van het uitgezette beleid wordt bewaakt aan de hand van vooraf gedefinieerde doelstellingen. Hiertoe wordt jaarlijks een jaarbegroting opgesteld waarin de doelstellingen (normen) voor het betreffende jaar zijn opgenomen. Uiteraard zijn deze doelstellingen een afgeleide van de lange termijndoelstellingen zoals vastgelegd in het ondernemingsplan en erop gericht om in de toekomst de nagestreefde normen daadwerkelijk te realiseren. Om daadwerkelijk te kunnen vaststellen of Stek de koers vaart die zij heeft uitgezet is binnen Stek een planningen control cyclus ingericht.

1.2.3.4Streefwaardenenprestatieindicatoren

Hieronder volgt een samenvatting van de gerealiseerde prestatie-indicatoren in vergelijking met de streefwaarden over het boekjaar 2017/2016. De minimale streefwaarden sluiten aan bij die van het WSW en de AW.

De ontwikkeling van de financiële kengetallen is als volgt:

₁ obvmarktwaarde

₂ obvbeleidswaarde

₃ obvbedrijfswaarde

De gerealiseerde percentages over 2018 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd.

Uit de meerjarenbegroting van Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit als de ICR in de komende vijf jaar iets gaan dalen en op langere termijn weer zullen stijgen. De hierboven genoemde normen worden naar verwachting niet overschreden.

1.2.4 Vermogensbeheer

Treasurystatuut,treasuryscanenTreasurycommissie Stek heeft een Treasurystatuut dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een Treasury commissie gevormd, die bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën en ICT, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur.

Ook in 2018 werd de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. Eind 2018 stelde Stek het Treasuryjaarplan voor het jaar 2019 vast. Het Treasurybeleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het lening bedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek.

In de weergegeven grafiek zijn via een treasury scan de renterisico’s voor Stek de komende jaren in kaart gebracht (onderdeel van Treasuryjaarplan 2019). De vervalkalender van de leningenportefeuille is gelijkmatig verspreid over de komende jaren, zodat het renterisico binnen de gestelde kaders valt.

De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar gedaald en bedraagt ultimo 2018 2,87% en het schuldrestant bedraagt ongeveer € 31.000, - per woning. De “Loan to Value” op basis van beleidswaarde bedraagt ultimo 2018 34,1%, welke ruim onder de gestelde norm van 75% valt. De norm van 75% is nog wel gesteld op basis van de bedrijfswaardegrondslag.

Het WSW maakt in de loop van 2019 bekend of de LTV-norm wel/niet zal worden aangepast op basis van de beleidswaarde grondslag.

Achtervangleningen

De gemeente Lisse heeft in 2009 besloten over te gaan op een ongelimiteerde achtervang voor de leningen van Stek.

In 2010 heeft de gemeente Teylingen en in 2016 de gemeente Hillegom deze ongelimiteerde achtervang eveneens afgegeven aan het WSW. Die is noodzakelijk om leningen te kunnen aantrekken onder WSW-borging.

Kredietfaciliteit

De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 4,5 mln. op basis van de Euriborrente verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Daarnaast zal er een bereidstellingsprovisie over het niet benutte deel van de faciliteit worden betaald. De faciliteit mag alleen worden benut voor investeringen in WSW borgbare activa.

Mutatiesleningenportefeuille

Deze paragraaf geeft een overzicht van de lening acties uit 2018. In 2018 is er één nieuwe fixe lening aangetrokken met een hoofdsom van € 2 mln. Daarnaast is in 2018 een aantal leningen afgelost en is intern gefinancierd. In onderstaande tabellen zijn de leningen weergegeven die in 2018 werden aangetrokken of zijn afgelost.

Tabel:Nieuweleningen2018

3-9-2018 3-9-2026

Tabel:eindaflossingenleningen2018

In 2018 vond er geen renteherziening plaats.

BorgingsplafondWSWenfinancieringen

In 2018 beoordeelde het WSW Woonstichting Stek financieel en gaf op basis daarvan een positieve borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kan Stek binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging.

Het door het WSW ter beschikking gestelde borgingsplafond voor de periode 2018-2020 wordt in de volgende tabel weergegeven:

Jaar Hoogteborgingsplafond

2018

mln.

mln. 2020

mln.

Ultimo 2018 bedraagt de totale leningenschuld circa € 209 mln. Stek heeft dan ook nog voldoende borgingsruimte om nieuwe investeringen geborgd te financieren.

Gebruikderivaten

Stek heeft geen derivaten in portefeuille per 31-12-2018.

1.3 Corporate Governance

Corporate governance gaat over goed ondernemingsbestuur, waarbij transparante, juiste en volledige verantwoording naar belanghebbenden van essentieel belang is. Vereisten voor corporate governance liggen vast in de (Woning)wet en de Governance Code Woningcorporaties.

1.3.1 RaadvanCommissarissen

Stek heeft een Raad van Commissarissen, zoals vastgelegd in de statuten. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het Bestuur en de algemene gang van zaken bij Stek. Tevens vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de bestuurder en staat de Raad het Bestuur met raad terzijde.

De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen, te weten vier mannen en één vrouw.

In het verslag van de Raad van Commissarissen, onderdeel van dit jaarverslag, brengt de Raad verslag uit van de invulling van haar taak in 2018.

1.3.2

HetBestuur

Bij Stek wordt het Bestuur gevormd door één bestuurder. Deze is belast met het besturen van de corporatie en de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie. De bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd, welke is overeengekomen in 2006.

Dit contract voldoet aan de eisen die het overgangsrecht stelt en is daardoor niet strijdig met de Governance Code.

Dit houdt in dat het Bestuur verantwoordelijk is voor:

 het formuleren van het beleid en de te volgen strategie;

 de realisatie van de doelstellingen van Stek;

 de financiering;

 de resultaatontwikkeling;

Stek heeft een Bestuurdersreglement waarin de taken en verantwoordelijkheden van de bestuurder nader worden uitgewerkt.

De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verstrekt de Raad tijdig de informatie, welk nodig is voor de uitoefening van de taken van de Raad.

Aangezien het Bestuur door één persoon, een man, wordt gevormd kan dit niet worden vergeleken met de normverhouding man/vrouw uit de Wet Bestuur en Toezicht.

PermanenteEducatiebestuurder

Corporatiebestuurders zijn vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE). Het besturen van een woningcorporatie in een snel veranderende maatschappij vraagt om actuele kennis en vaardigheden. Bestuurders van woningcorporaties moeten daarom vanaf de invoering binnen drie jaar 108 PE-punten halen, wat neerkomt op 108 studiebelastingsuren.

In het kader van de Permanente Educatie (PE) heeft de bestuurder van Stek in 2016 en 2017 respectievelijk 46,5 en 25,75 PE-punten behaald. In 2018 heeft de bestuurder nog eens 88,5 punten behaald. Hiermee heeft hij de verplichte 108 PE-punten in een periode van drie jaar ruimschoots gerealiseerd.

1.3.3 Corporatieraad

Stek heeft een Corporatieraad. Die bestaat uit mensen die vanuit hun eigen dagelijkse praktijk de ‘rauwe’ werkelijkheid bij de corporatie kunnen binnen brengen. In de Corporatieraad zitten mensen die kennis en ervaringen kunnen inbrengen vanuit onder andere de schuldhulpverlening, de Voedselbank, de kerk, de politie, senioren en scholen.

De Corporatieraad agendeert zelf kwesties en vraagt de corporatie hier in haar beleid aandacht aan te besteden. Voor Stek vormt de legitimatie van de corporatie een belangrijk punt. Hebben onze activiteiten draagvlak en leveren ze een meerwaarde aan de maatschappij.

De Corporatieraad zelf heeft een verslag opgesteld dat in dit jaarverslag is opgenomen.

1.3.4

Managementteam

Stek heeft een managementteam dat bestaat uit de bestuurder en drie managers. Een manager Woonservice, een manager Vastgoed en een manager Financiën en ICT. De bestuurder delegeert een aantal van zijn verantwoordelijkheden aan deze managers. Dit is vastgelegd in een procuratieregeling.

Besluitvorming wordt voorbereid en vindt plaats in een regulier managementteamoverleg.

1.3.5

GovernanceCodeWoningcorporaties

Stek onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en ook de noodzaak om transparant te besturen en toezicht te houden en om verantwoording af te leggen aan onze belanghouders.

De Governance Code Woningcorporaties beschrijft principes voor transparantie, verantwoording, integriteit en intern toezicht van woningcorporaties. Deze principes spelen een wezenlijke rol bij de invulling en uitvoering van onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak.

Naar de zienswijze van Stek zijn er geen punten waar wij afweken van de Governance Code Woningcorporaties.

1.3.6 Risicomanagement

Stek hecht veel waarde aan de beheersing van risico’s. In een beleidskader Governance, Risk (Risicomanagement) en Compliance zijn de belangrijkste uitgangspunten, rollen en verantwoordelijkheden vastgelegd omtrent risicomanagement, maar ook ten aanzien van governance en het voldoen aan weten regelgeving.Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor het interne risicobeheersingssysteem. Door regelmatig risicoanalyses uit te voeren en risicobewustzijn in de bedrijfsvoering te stimuleren, wil Stek zoveel mogelijk haar risico’s in kaart brengen en beheersen.

In het verslag van de bestuurder is in de risicoparagraaf al uitgebreid ingegaan op risicomanagement en de risico’s van Stek.

1.3.7 Internebeheersing

Control of interne beheersing is het systeem waarmee het management de risico’s die het behalen van onze doelstellingen bedreigen, kan identificeren, prioriteren, analyseren en beheersen.

Het doel van deze interne beheersing is het bewaken van betrouwbare informatie die door de organisatie intern en extern gebruikt wordt betreffende de strategie, de activiteiten en de interne beheersing zelf. Onder betrouwbaar verstaan we: juistheid, volledigheid en tijdigheid.

De belangrijkste elementen van control zoals wij dit toepassen:

ReglementFinancieelBeleidenBeheer

De doelstelling van het Reglement Financieel Beleid en Beheer is om zo verantwoord mogelijk om te gaan met onze middelen, de risico’s te beheersen en daarbij verantwoording af te leggen met inachtneming van de geldende weten regelgeving. In de besluitvorming binnen Stek zijn deze documenten leidend.

Het reglement is opgesteld conform de eisen uit het BTIV en is goedgekeurd door de Autoriteit Woningcorporaties.

Naast het reglement financieel beleid en beheer beschikken we over verschillende aanvullende beleidskaders, bijvoorbeeld voor het doen van investeringen en het aangaan van samenwerkingsverbanden. Deze zijn vastgelegd in het Investeringsstatuut en het Verbindingenstatuut.

Investeringsstatuutenverbindingenstatuut

Stek beschikt over een investeringsstatuut en een verbindingenstatuut. In 2018 is actualisatie in gang gezet. Beide documenten geven kaders voor het doen van investeringen en het aangaan van verbindingen.

Treasury-enbeleggingsstatuutenTreasurycommissie

Stek beschikt over een Treasury- en beleggingsstatuut waarin beschreven staat hoe wij om willen gaan met renterisico’s, financieringen en beleggingen. Het Statuut vormt het kader voor het Treasury jaarplan. Uitvoering van het Treasury jaarplan gebeurt door de Treasurycommissie.

De Treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën en ICT, één of twee medewerkers Verslaglegging en een externe adviseur. In 2018 was dit adviesbureau Montesqieu.

IntegriteitscodeenKlokkenluidersregeling

Stek heeft een Integriteitscode en Klokkenluidersregeling. In de Integriteitscode wordt onder meer beschreven hoe we omgaan met onze klanten, onze leveranciers en welke spelregels we hanteren voor ons dagelijks handelen. In de Klokkenluidersregeling is procedureel vastgelegd hoe medewerkers om kunnen gaan met het vermoeden van een misstand. Ook is een klachtenregeling voor ongewenst gedrag opgenomen.

Stekt voert haar activiteiten integer uit. Dit wil zeggen oprecht en open, met respect voor onze doelstelling en de belangen van degenen met wie we zakendoen en voor de samenleving in het algemeen.

De Integriteitscode en de Klokkenluidersregeling zijn te downloaden van de website.

Procuratieregeling

Stek beschikt over een procuratieregeling waarin staat wie welke bevoegdheden heeft binnen de organisatie. Tevens vermeldt de regeling wie bevoegd is tot het verstrekken van opdrachten aan derden en wordt helder welke bevoegdheden naar managers en medewerkers zijn gedelegeerd. De procuratieregeling staat ook op de website van Stek.

PlanningenControlcyclus

We maken gebruik van een uitgebreide Planning & Control kalender, waarin niet alleen de planningen staan voor de meerjarenbegroting, jaarbegroting, rapportages, maar ook liquiditeitsprognoses, risicomanagement en interne controles.

Eenmaal per vier jaar stelt Stek een ondernemingsplan op met een horizon van drie jaar. Het ondernemingsplan wordt vertaald naar een jaarplan en een jaarbegroting. De realisatie van de plannen monitoren we onder ander door een Prestatie Management Systeem (PMS). Dit PMS hanteert indicatoren die zijn afgeleid van de resultaatgebieden en de kritische succesfactoren.

ProceduresenAudits

Onze belangrijkste processen staan beschreven in procesbeschrijvingen. Zowel de primaire, de ondersteunende als de besturende processen zijn in belangrijke mate uitgewerkt.

De audits richten zich vooral op die processen waar voor Stek de belangrijkste risico’s aan verbonden zijn. Jaarlijks wordt een auditplan opgesteld, afgestemd met de

bestuurder en de auditcommissie. Stek beschikt over twee controllers, die direct onder de bestuurder gepositioneerd zijn. Belangrijk aandachtspunt bij de audits is de controle van opzet, bestaan en werking van de procedures. Maar ook dat weten regelgeving en de eigen procuratieregeling worden gevolgd.

Om de onafhankelijkheid van de controllers zoveel mogelijk te waarborgen, opereren zij als staffunctionaris direct onder de bestuurder. De controllers kunnen zonder tussenkomst van de bestuurder direct in contact treden met de Raad van Commissarissen. Dit geldt andersom ook.

Informatievoorziening

De informatievoorziening aan het managementteam, de bestuurder en de Raad van Commissarissen vindt ieder kwartaal plaats aan de hand van een kwartaalrapportage. Deze rapportage wordt zowel behandeld in het managementteamoverleg als in de vergadering van de Raad van Commissarissen.

In de kwartaalrapportages komt het volledige scala aan onderwerpen aan bod betreffende de sociale volkshuisvesting. Dit varieert van de ontwikkelingen in de (nieuw)bouwprojecten, de verhuur, het onderhoud tot aan de financiële stand van zaken. Uiteraard vormt ook het PMS met de prestatie-indicateren onderdeel van de rapportage.

De manager Financiën & ICT staat de bestuurder bij tijdens de bespreking van de kwartaalrapportage met de Raad van Commissarissen.

Wanneer nodig kan er tussentijds aan het managementteam worden gerapporteerd. Het managementteam vergadert driewekelijks met een vooraf vastgestelde agenda.

AdministratievescheidingDAEBenniet-DAEB

Stek heeft gekozen voor een administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. Simpel gezegd een administratieve scheiding tussen ons sociale en commerciële bezit. Deze scheiding DAEB en niet-DAEB is in de administratie doorgevoerd. Ook in de kwartaalrapportages wordt onderscheid gemaakt in DAEB en niet-DAEB.

Verbindingen

Stek had in 2018 geen verbindingen meer. Deze zijn eind 2017 allemaal opgeheven. In de keten waarin Stek opereert heeft zij invloed in de vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW). De bestuurder heeft in dit orgaan een onbetaalde nevenfunctie. Hij is voorzitter van het Bestuur.

Visitatie

De Governance Code Woningcorporaties verlangt van woningcorporaties dat zij zich een keer per vier jaar laten visiteren door een extern onafhankelijk visitatiebureau, waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk- en maatschappelijk presteren.

In 2018 vond er bij Stek een visitatie plaats. Stek werd op basis van de “5.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties” beoordeeld op haar presteren door het bureau Raeflex. Over de periode 2014 tot en met 2017 behaalde Stek een gemiddelde

score van een 7,4. Het volledige visitatierapport van de visitatie uit 2018 is terug te lezen op de website.

Het resultaat betekent een stap voorwaarts ten opzichte van de vorige visitatie. Het is een mooie waardering voor ons werk. Daarnaast levert het handvatten om op onderdelen verder te verbeteren.

1.3.8 Externetoezichthouder

BeoordelingAutoriteitWoningcorporaties

De Autoriteit Woningcorporaties heeft een oordeelsbrief over 2018 opgesteld. Het oordeel van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) is dat Stek voldoet aan de vereisten op het gebied van good governance, integriteit, rechtmatigheid en financiële continuïteit.

In november 2018 gaf de AW een oordeel over de staatssteunnorm, de passendheidsnorm en de huursombenadering over het verslagjaar 2017. Het oordeel ten aanzien van de staatssteunnorm is dat bij Stek 90% of meer van de woongelegenheden met een maandhuur tot € 710,68 is toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrenzen van € 36.165,-/€ 40.349,-. Stek voldoet hiermee aan de toewijzingseisen van de staatssteunregeling.

Ten aanzien van de passendheidsnorm heeft Stek 95% of meer toegewezen aan huishoudens met een huur onder de toen vigerende aftoppingsgrenzen. Stek voldoet hiermee aan de norm.

Per 1 januari 2017 trad de huursombenadering in werking. Met de huursombenadering mogen de totale huurinkomsten (de huursom) van Stek niet onbeperkt stijgen door huurverhogingen. De maximale huursomstijging voor 2017 was 1,3%. Ten aanzien van de huursombenadering heeft Stek voldaan aan de bepalingen. Het oordeel van de AW over 2018 volgt later.

BeoordelingWaarborgfondsSocialeWoningbouw2018

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) maakt, onder andere op basis van de door Stek ingediende prognoses (dPi2017) voor de jaren 2019 tot en met 2020, een beoordeling van de financiële positie.

Op basis daarvan verklaarde het WSW dat Stek voldoet aan de eisen. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW als aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Het vrijgegeven borgingsplafond voor de jaren 2019 en 2020 komt uit op respectievelijk € 248 mln. en € 262 mln.

Stek heeft voldoende borgingsruimte om de voorgenomen investeringen in 2019 en 2020 te kunnen financieren.

1.4

1.4.1 Klanteerst

1.4.1.1Klantvisie

In 2017 startte Stek met haar project ‘100% klant’. Wat vinden onze huurders en klanten belangrijk, wat verwachten ze van Stek in het contact met de corporatie en wat is de visie van Stek zelf op het bedienen van haar klant. De onderzoeken, enquêtes en interne gesprekken over klanttevredenheid en klantbeleving leverde een hele mooie opbrengst op. We formuleerden uiteindelijk drie klantbeloften die naar ons idee precies aangeven waar het voor de huurder om gaat en hoe Stek haar huurder, haar klant, wil benaderen. Of het nu gaat om een reparatieverzoek, een vraag over het aanvragen van urgentie of bijvoorbeeld wanneer we onze huurders informeren over sloop of renovatie van hun woning.

De klantbeloften zijn:

• Stek helpt je graag

• Stek staat voor je open

• Stek weet wat een thuis waard is

In 2018 zijn we met deze beloften naar buiten getreden. Onder andere in de vorm van posters met foto’s van onze huurders en ook met berichten op onze website en sociale media.

In de zomer van 2018 was er met alle medewerkers een bijeenkomst. Daarbij werden verhalen verteld van wat we al hebben kunnen betekenen voor huurders. Waar konden we echt het verschil maken en waar hebben we verbinding gelegd met een andere partij of gewoon net even iets extra’s kunnen doen. Bewustwording van de betekenisvolle rol als medewerker van Stek was hier een belangrijkste opbrengst die we in de organisatie willen borgen.

In de dagelijkse praktijk sturen we vanuit bovenstaand gedachtengoed op de vlotte opvolging en afhandeling van vragen en verzoeken van onze huurders en klanten. We lopen ook regelmatig een klantreis na (de weg die een vraag van een klant aflegt in onze organisatie); wat ging er goed, wat ging er minder goed en hoe kunnen we dit dan verbeteren. Ook volgen we de signaalmails op van het KWH en bellen we onze huurders na als er nog aanleiding is om een en ander te verduidelijken of (nog) beter af te wikkelen.

1.4.1.2Kwaliteitvandedienstverlening

Om een goed inzicht te krijgen in onze klanttevredenheid, laten we al jarenlang de kwaliteit van onze dienstverlening meten door KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Hieronder vindt u de resultaten over 2018 op de verschillende onderdelen. De resultaten zijn afgezet tegen die van vorig jaar en ook tegen het landelijke gemiddelde en corporaties van dezelfde omvang als Stek.

We komen gemiddeld nog steeds ruim boven een 7.0 uit, maar zijn licht gedaald in onze totaalscore naar een 7.5.

Labelonderdeel

Naast het KWH leggen we onze prestaties ook naast die van collega-corporaties. Onderstaand het huurdersoordeel uit de Aedes Benchmark;

Benchmarkresultaten, letters enbenchmarkpositieStek

Ten opzichte van 2017 is het onderdeel Vertrokken huurders verbeterd van een C naar een B. Op het prestatieveld Huurdersoordeel scoren we redelijk in overeenstemming met het landelijke gemiddelde in de sector.

1.4.1.3HuurdersbelangenverenigingBollenstreek

Voor de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) was 2018 een bijzonder jaar. Zij vierden hun 20-jarig bestaan. De zittingstermijn van hun voorzitter eindigde per 31 mei 2018 en de functie is tot op heden vacant, maar inmiddels wel op interimbasis ingevuld. Stek en de HBVB hadden regelmatig overleg. Daarnaast had de HBVB haar jaarlijkse overleg met leden van de Raad van Commissarissen. Ook werd de HBVB geïnterviewd door de visitatiecommissie.

De HBVB stemde in met:

• de aanpassing van het Reglement Klachtencommissie Wonen;

• sluiting van het loket van Stek in Warmond;

• het bod van Stek aan de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen;

• de herbenoeming van de heer C. Smilde als lid RvC op voordracht van de HBVB.

Het advies van de HBVB over de jaarlijkse huurverhoging nam Stek niet over. De HBVB adviseerde om een gestaffelde huurverhoging voor de groep huurders door te voeren met een hoger inkomen, die minder dan € 710,68 aan huur betalen. Stek nam dit advies niet over, onder meer omdat in de prestatieafspraken met de gemeenten was vastgelegd dat de corporaties maximaal inzetten tegen de zogenaamde ‘scheefwoners’. Het voorstel van de HBVB om het tarief van het serviceabonnement voor de huurders van voormalig woonstichting Warmunda gelijk te trekken nam Stek over en wordt ingevoerd per 1 juli 2019.

De HBVB werd uitgenodigd voor:

• de informatiebijeenkomst voor de huurders van de Jan Steenlaan in Warmond in verband met de voorgenomen sloop/nieuwbouw;

• de themabijeenkomst Huurbeleid, doorstroming en inkomensafhankelijke huurverhoging met HLT ambtelijk;

• de informatiebijeenkomst voor de huurders van Goed Wonen fase 2 (Julianastraat en Emmastraat in Hillegom) in verband met de voorgenomen sloop/nieuwbouw;

• themabijeenkomst over de prestatieafspraken;

• een demo van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem ZIG.

1.4.1.4Sociaalbeheer

Het sociaal beheer van Stek is breed. Er wordt in het bijzonder handen en voeten aan gegeven door de woonconsulenten en wijkbeheerders.

Een greep uit de sociale beheeractiviteiten:

• bemiddeling bij overlast;

• aanpak van overlast, inclusief het voeren van juridische procedures;

• ontruimingen ten gevolge van overlast;

• deelname aan het zorgnetwerk in drie gemeenten;

• deelname aan het Sociaal Team Hillegom;

• overleggen met bewonerscommissies (twee per jaar);

• opstarten van bewonerscommissies;

• wijk-, buurten/of complexschouw;

• aanpak van woonfraude;

• toezicht op uitvoering van schoonmaakcontracten;

• toezicht op uitvoering van groencontracten;

• zichtbaar aanwezig zijn in de wijk;

• aanspreken van bewoners op hun gedrag.

In 2018 zijn de speerpunten betaalbaarheid en beschikbaarheid zoals opgenomen in het ondernemingsplan verder uitgewerkt. Er is een vertaalslag gemaakt naar het terrein van het sociale beheer. We hebben dit benoemd als ‘het sociale gezicht van Stek’.

We zien de complexiteit en de zwaarte van de overlast toenemen en hebben bij de aanpak daarvan onze partners in het sociale domein hard nodig. Stek signaleert, pakt aan en verwijst ook door, daar waar het om meer gaat dan wonen alleen.

Zo signaleren onze vakkrachten ook sociale problematiek achter de voordeur. Zij zijn hiervoor opgeleid. In 2018 is nog een derde wijkbeheerder aangesteld. Er is nu een wijkbeheerder voor elk rayon: Lisse, Teylingen en Hillegom. Stek zet hiermee stevig in op preventie om in een zo vroeg mogelijk stadium een oplossing aan te reiken voordat het probleem alleen maar groter wordt.

1.4.1.5Leefbaarheid

Jaarlijks bepaalt Stek een budget leefbaarheid. Hieruit worden voornamelijk fysieke en in iets mindere mate ook sociale activiteiten bekostigd met het doel een buurt of wijk prettiger maken en de sociale binding tussen onze huurders te ondersteunen. Het initiatief of verzoek om aanspraak te maken op dit budget kan zowel vanuit Stek als van anderen komen. Het gaat altijd om de bekostiging van activiteiten, die niet zijn voorzien in de reguliere onderhoudsbegroting of het contractonderhoud.

In 2018 werd € 94.000, - begroot voor zowel fysieke als sociale leefbaarheid. Dit is exclusief de loonkosten van de medewerkers die met leefbaarheid te maken hebben. Dit komt ongeveer neer op bijna € 15,- per woning of huishouden bij Stek. Van het bedrag werd in 2018 € 104.000, - uitgegeven. Het budget werd overschreden als gevolg van een aantal noodzakelijke uitgaven op het gebied van opruim- en schoonmaakkosten, die niet (meer) waren voorzien. De uitgaven vanuit dit budget zijn divers. Een deel is besteed aan het verwijderen en vervangen van bomen en aan het snoeien en herbeplanten van groen. Ook is leefbaarheidsbudget uitgegeven aan het schoonmaken van achterpaden en het verwijderen van gedumpt afval, waarvan de veroorzaker niet kan worden achterhaald. Daarnaast ondersteunen we diverse sociale initiatieven van bewoners van onze complexen.

Naast bovengenoemde budgetten zijn er wijkbeheerders en woonconsulenten actief in de wijken. Zij maken zich sterk voor leefbaarheid. De genoemde budgetten zijn exclusief de loonkosten van deze functionarissen.

1.4.1.6Woonfraude

In 2018 hebben we 22 dossiers met een vermoeden van woonfraude onderzocht. Dit is een lichte daling ten opzichte van 2017, waarin 26 dossiers werden onderzocht. Het aantal meldingen van woonfraude is overigens hoger, want in veel gevallen komen er meerdere meldingen binnen over hetzelfde adres. De meeste meldingen betreffen het vermoeden dat er andere bewoners op een adres wonen dan de officiële huurders of zelfs dat de woning helemaal niet meer bewoond lijkt. Bijvoorbeeld omdat een brievenbus niet meer wordt geleegd of gordijnen altijd dicht blijven. Ook vermoedens van hennepteelt in een woning komen regelmatig bij ons binnen. Vermoedens van woonfraude kunnen komen van omwonenden en/of huurders, maar ook van onze eigen wijkbeheerders die dagelijks in de wijk lopen. Stek acteert altijd op meldingen van woonfraude.

1.4.1.7Overlast

Ook in 2018 hebben we wederom veel meldingen van overlast geregistreerd. In totaal zijn er ruim 330 overlast zaken kenbaar gemaakt aan Stek; in de praktijk krijgen we per zaak meerdere meldingen, die uiteraard allemaal worden geregistreerd en opgevolgd.

Overlast wordt vooral veroorzaakt door geluid en door verschillen in levensstijl van buren en bewoners in het algemeen. Ook het (gebrek aan) tuinonderhoud of rommel in de tuin bij buren of omwonenden is voor veel van onze huurders een grote hinder.

We stellen vast dat de complexiteit en zwaarte van de overlast toeneemt. Dit komt vooral door de veranderende doelgroepen van de corporatie. Ouderen blijven steeds langer thuis wonen, een groeiende groep huurders zou eigenlijk zwaardere zorg nodig hebben en een deel van onze huurders kan eigenlijk niet of nauwelijks (meer) zelfstandig wonen door wat voor omstandigheden dan ook. Dit vraagt voortdurend afstemming met onze sociale maatschappelijke partners, die uiteraard ook binnen hun rol en mogelijkheden laveren in wat er kan en wat er niet kan. Via de sociale netwerken en de zorgnetwerken stellen we de juiste betrokkenen op de hoogte en proberen we tot een afgestemde aanpak te komen om de overlast te stoppen.

1.4.1.8Huurincasso

Ook in 2018 sluiten we het jaar af met ruim 1% huurachterstand (1,18%). Het gaat hier om de totale huurachterstand ten opzichte van de totale jaarhuur, zowel DAEB als niet DAEB. Ten opzichte van vorig jaar is de huurachterstand licht gedaald.

In het verslagjaar is Stek gestart met het nabellen van huurders met een maand huurachterstand. Huurders worden met dit telefoontje geattendeerd om hun gemiste betaling; soms is de betaling inderdaad echt vergeten, soms ook is er meer aan de hand en kunnen we direct een betalingsregeling treffen om de achterstand weer in te lopen. Hiermee voorkomen we dat de achterstand nog verder oploopt en het steeds moeilijker wordt deze op te lossen.

Eind 2018 tekenden de corporaties Stek en Vooruitgang, samen met de gemeenten HLT en de ISD Bollenstreek, het convenant ‘Vroeg erop Af’. Deze pilot van 1 jaar is er eveneens op gericht schulden in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en indien mogelijk op te lossen. Stek meldt huurders met een huurachterstand van 2 maanden aan bij de ISD. Vanuit het projectteam ‘Vroeg erop Af’ gaat er dan een medewerker op huisbezoek bij het betreffende huishouden. De pilot wordt in 2019 geëvalueerd op haar resultaten. Uiteraard hopen we als corporatie dat ook vanuit deze activiteit steeds minder huurders te diep in de schulden komen en dat we op tijd kunnen helpen.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de huurachterstanden naar looptijd van de achterstand in 2018 en 2017.

Zittendehuurders

Vertrokkenhuurders

1.4.1.9Ontruimingen

In 2018 heeft Stek 6 woningen ontruimd. Stek gaat over op ontruiming als het echt niet anders kan en alle pogingen tot bemiddeling of betalingsachterstandsregelingen zijn gestrand. Ontruimingen vinden plaats zowel op basis van huurachterstand als op basis van bijvoorbeeld ernstige overlast of grensoverschrijdend gedrag.

Begin 2018 ging het ‘Fonds voorkomen huisuitzettingen’ van start. Het fonds is opgericht door de vijf gemeenten uit de Bollenstreek (Noordwijk, Noordwijkerhout, Lisse, Hillegom en Teylingen) in samenwerking met de corporaties.

Stek heeft in 2018 slechts 1 maal het Fonds ingezet voor een huishouden met een betalingsachterstand. Een huishouden moet aan behoorlijk wat criteria voldoen om in aanmerking te komen voor een bijdrage, de potentiële doelgroep voor het ‘Fonds voorkomen huisuitzettingen’ is daarmee helaas klein. Ook zijn er door de partijen, zowel de corporatie, het deelnemende huishouden als ook de betrokken zorgpartijen, aardig wat stappen te zetten in de aanvraag en verwerking van de bijdrage uit het Fonds. Hier zit dan ook nog een verbeterslag in.

Ook binnen de pilot ‘Vroeg erop af’ kan het ‘Fonds voorkomen huisuitzettingen als instrument meegenomen worden om betalingsachterstanden aan te pakken.

1.4.2 Verhuren

1.4.2.1Opzeggingenenverhuringen

De mutatiegraad in 2018 komt uit op 5,9%. Vorig jaar was de mutatiegraad ruim 3% hoger als het gevolg van vele huurbeëindigingen in het kader van sloop/nieuwbouw projecten.

Gemeente

beëindigde verhuringen

verhuringen

Tabel:cumulatiefaantalverhuringenenhuurbeëindigingenvanwoningenin2018en2017(hetaantal verhuringenvan705isexclusief34bruikleenovereenkomsten).Mutatiegraadishetaantalnieuwe contracten(zowelDAEBalsniet-DAEBdiewerdenafgesloteninhetboekjaartenopzichtevandetotale voorraad).

Het aantal verhuringen is in 2018 lager dan in 2017 vanwege een lager aantal nieuwbouw opleveringen ten opzichte van 2017. Het aantal nieuwe verhuringen betreft zowel DAEB-woningen als niet-DAEB woningen en is inclusief een aantal tijdelijke verhuringen van te slopen woonruimte, welke worden verzorgd door Interveste.

1.4.2.2Streefhuurbeleid

In 2018 hebben we onze kaders voor het verhuren van vrijgekomen woonruimte onder een bepaalde huurprijs nog niet gehaald. Doelstelling als geformuleerd in ons ondernemingsplan is het verhuren van 80% van alle sociale huurwoningen met een huurprijs onder de 2e aftoppingsgrens (€ 640,14 in 2018) en 60% (oftewel 75% van die 80%) met een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens (€ 597,30 2018).

In 2018 zijn de werkelijk gehaalde percentages respectievelijk 67% en 50%. In het kalenderjaar hebben we ons Strategisch Voorraad Beleid geactualiseerd. Onder begeleiding van een bureau hebben we intern goed naar onze complexen gekeken en deze gemonitord op diverse onderdelen van de kwaliteit van het bezit tot verhuurbaarheid en van leefbare omgeving tot toekomstwaarde. Met elkaar zijn we tot een ranking en selectie gekomen en hebben we voor een aanzienlijk deel van ons bezit de streefhuren verlaagd; een flink aantal complexen zijn in een lagere huurprijsklasse ingedeeld (bijvoorbeeld van middelduur naar betaalbaar 2 of van betaalbaar 2 naar betaalbaar 1). Dit betekent dat bij een nieuwe verhuring deze woning tegen een lagere huurprijs zal worden verhuurd. Met deze aanpassingen gaat Stek het komende jaar uitvoering geven aan haar kaderstellende percentages wat betreft de nieuwe verhuringen. 2017

1.4.2.3Toewijzing

Stek werkt voor de toewijzing van haar woningen met het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland, genaamd WoningNet Holland Rijnland. Leegkomende woningen uit de 14 deelnemende gemeentes worden digitaal aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen een eigen profiel aanmaken en hiermee het voor hun geschikte aanbod filteren en per e-mail ontvangen.

In de regio waren in 2018 23.000 (vgl. 2017 20.377) actief woningzoekenden van de in totaal 101.000 (vgl. 2017 90.270) ingeschreven woningzoekenden. Een actief woningzoekende reageert minimaal één keer per jaar op een woning. De gemiddelde inschrijftijd in de regio is momenteel 6,9 jaar (vergelijk 2017 5,8 jaar).

Stek biedt al haar woningen aan via WoningNet, ook vrijesectorwoningen. Woningen of onzelfstandige woonruimten die zijn bestemd voor statushouders worden via WoningNet gekoppeld. Deze woningen worden meegenomen als bemiddelingen (verhuringen) aan bijzondere doelgroepen.

Gemiddeldaantalreacties

Aantalactiefwoningzoekenden

(Tussenhaakjeszijndeactiefwoningzoekendenuitdebetreffendegemeente)

Gemiddelde zoektijd woningzoekende

Onderstaande tabellen geven inzicht in de zoektijd van een woningzoekende.

gemiddelde zoektijd per gemeente

Gemeentewoning

Hillegom

Lisse

Teylingen

gemiddelde zoektijd Stek

201620172018

Zoektijd

0,91,11,2

0,61,11,0

0,81,11,6

201620172018

Zoektijd

Stek

0,81,11,3

Toelichting bij bovenstaande tabellen: Zodra een woningzoekende actief gaat zoeken met zijn of haar inschrijftijd, is de gemiddelde zoektijd in jaren tot aan een geslaagde verhuring in de gemeente Lisse 1 jaar, in de gemeente Hillegom 1,2 jaar en in de gemeente Teylingen 1,6 jaar. Ook de gemiddelde zoektijd bij Stek werd de afgelopen jaren langer.

Hillegom Lisse Teylingen Stek

Passendtoewijzen

Stek wijst haar woningen zo veel mogelijk passend toe. In 2018 is drie keer een niet passende toewijzing gedaan. In deze gevallen was het inkomen van het huishouden niet passend (te laag) ten opzichte van de huurprijs van de woning, als bepaald door de wetgeving. Met bovenstaande niet passende toewijzingen is Stek binnen de norm ‘passend toewijzen’ van minimaal 95% van nieuwe sociale huurwoningen in de huurklasse tot € 640,14 gebleven.

PassendToewijzen

Passend 262 98,9 Min.95

Nietpassend 3 1,1

Totaal passendtoewijzen 265 100

Overigtoewijzingenbuitenpassendtoewijzen

Onderinkomensgrens,bovenliberalisatiegrens 2

Boveninkomensgrens,bovenliberalisatiegrens 20

Boveninkomensgrens,onderliberalisatiegrens 200

Totaal 487

TabelPassendToewijzen

In onderstaande tabel is inzichtelijk gemaakt aan welke inkomensdoelgroepen Stek in 2018 haar vrijgekomen woningen heeft verhuurd. Ook hierbij heeft Stek voldaan aan de wettelijke normen die hierbij aan woningcorporaties worden gesteld vanuit de EUnormering.

PrimairesocialeverhuringenvolgensEU-norm

Primairedoelgroep(<=36.798) 449 96,6 Min.80

Middeninkomens(36.798–41.056) 11 2,4 Max.10

Vrijtoewijsbaar(>41.056) 5 1,0 Max.10

Totaal volgens EU-norm 465 100

OverigetoewijzingenbuitenEU-Norm

Bovenliberalisatiegrens 22

Totaal 487

TabelverhuringenvolgensEU-norm

Seniorenbeleidenlokaalmaatwerk

Het in 2017 gestarte seniorenbeleid is in 2018 geëvalueerd. Via KWH is een enquête gehouden onder de seniore huurders die of wel of niet gereageerd hadden op ons aanbod in het kader van het seniorenbeleid.

De senioren die verhuisd zijn en hun eengezinswoning achterlieten, waren blij met de geboden doorstroommogelijkheid. De nieuwe appartementen van de Veilingmeester zijn nagenoeg voor 100% toegewezen aan doorstromende seniore huurders van Stek. De senioren die nu (nog) niet voor een verhuizing hebben gekozen, gaven voornamelijk als belangrijkste reden aan dat ze er nog niet aan toe waren, dat ze opzagen tegen de verhuizing of nog te gehecht waren aan hun tuin.

Stek organiseerde ook een bewonerspanel op het complex ‘Julia’ in Hillegom en haalde daar op hoe de bewoners van dat complex de verhuizing en de voorwaardelijkheden van het seniorenbeleid van Stek hadden ervaren.

Het seniorenbeleid was succesvol in 2018; in het bijzonder verhuisden veel senioren naar de nieuwbouw van Stek. Hiermee werd gebruik gemaakt van Lokaal Maatwerk Nieuwbouw als goedgekeurd door de gemeenten. Een kleinere groep senioren verhuisde naar een bestaand appartementencomplex als gelabeld voor senioren. Ook zij lieten een eengezinswoning achter en kregen met voorrang hun appartement vanuit het Lokaal Maatwerk Bestaande Bouw, eveneens goedgekeurd door de gemeenten.

Met de evaluatie van het seniorenbeleid, ook samen met onze huurdersvertegenwoordigers, is wel overeengekomen om toch een aantal appartementencomplexen uit te sluiten van voorrang voor zittende huurders van Stek die een eengezinswoning achterlaten. Dit om te voorkomen dat een niet-huurder van Stek te weinig kans maakt om als eerste in aanmerking te komen voor een seniorenappartement.

1.4.2.4Bijzonderedoelgroepen

Statushouders

Een statushouder is iemand die in Nederland asiel heeft aangevraagd en een (tijdelijke) verblijfsvergunning heeft gekregen. Door de Rijksoverheid wordt de gemeenten in ons land opgedragen een bepaald aantal statushouders per jaar te huisvesten. Dit is de landelijke taakstelling. Gemeenten leggen hun taakstelling vervolgens grotendeels neer bij de corporaties die in die gemeente werkzaam zijn en woningbezit hebben.

Stek heeft in 2018 78 (vgl. 2017 128) statushouders gehuisvest. Iedere gemeente heeft haar eigen taakstelling. Wat betreft de plaatsingen van statushouders in de gemeenten Lisse en Hillegom is Stek iets achtergebleven op de taakstelling, voor de gemeente Teylingen is de taakstelling ruim overschreden en is er een voorstand. Bij elkaar opgeteld heeft Stek voor de drie gemeenten ruim voldoende woonruimte beschikbaar gesteld voor toewijzing aan statushouders. De achterstanden en voorstanden per gemeente worden meegenomen bij het vaststellen van de taakstelling voor Stek in 2019.

Gemeente Lisse en gemeente Teylingen stelden ook in 2018 wederom een aantal woningen beschikbaar voor statushouders. Stek bleef de administratief beheerder van deze woningen net als het jaar daarvoor. Een beheerovereenkomst tussen de beide gemeenten en Stek ligt hieraan ten grondslag. Eind 2018 is besloten door de gemeenten dat deze woonruimte zal worden afgebouwd en daarmee niet langer beschikbaar zal zijn voor bijzondere toewijzing aan statushouders.

Urgenten

Inwoners van de regio Holland Rijnland die tenminste 2 jaar woonachtig zijn in de regio, kunnen urgentie aanvragen bij één van de woningcorporaties in de regio. Het beoordelen en toekennen van een urgentie wordt gedaan door de (onafhankelijke) ‘Regionale Urgentiecommissie’ van WoningNet Holland Rijnland.

In het verslagjaar zijn uiteindelijk 41 (vgl. 2017 35) aanvragen doorgestuurd naar de urgentiecommissie. Niet al deze aanvragen worden vervolgens ook daadwerkelijk gehonoreerd. Wie uiteindelijk wel urgentie krijgt, kan zelf reageren op een vrijgekomen woning passend binnen het zoekprofiel en gaat dan dus voor op andere woningzoekenden.

Contingentenregelingvoorbijzonderedoelgroepen

In het verslagjaar heeft Stek wederom haar bijdrage geleverd aan de contingentenregeling. Binnen deze regeling is met alle deelnemers aan ons woonruimteverdeelsysteem afgesproken dat er jaarlijks een bepaald aantal woningen met voorrang wordt toegewezen aan uitstromende cliënten van de diverse deelnemende zorginstellingen en bijvoorbeeld de daklozenopvang.

Er zijn in 2018 16 woningen aangewend in het kader van deze regeling (vgl. 2017 13 woningen). De inspanningsverplichting van Stek zit op 20 woningen op jaarbasis. De reden van dat het toch niet zo eenvoudig slaagt om dit aantal te halen, is dat de toewijzing veel zorgvuldigheid en aandacht vraagt (juiste woning op de juiste plek). Ook de zorg en begeleiding die aan deze huurovereenkomsten gekoppeld is, kan niet altijd worden geleverd.

1.4.2.5Huurverhoging

In 2018 heeft Stek alleen inflatie van 1,4% doorgerekend als huurverhoging aan haar huurders. Zowel huurders van een sociale huurwoning als huurders van een vrijesectorwoning ontvingen per 1 juli 2018 een huurverhoging van 1,4%.

Wettelijk gezien had Stek de ruimte om inflatie (1,4%) plus maximaal 1% huursom toe te passen. Stek heeft echter geen gebruik gemaakt van het benutten van de 1% huursom en haar huurders daarmee ontzien vanuit het gedachtegoed van het ondernemingsplan; betaalbaarheid voorop.

Wel heeft Stek een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. In 2018 waren hier sowieso van uitgesloten huishoudens met één of meer leden van een AOW-gerechtigde leeftijd en huishoudens van 4 of meer personen. Daarnaast heeft Stek geen inkomensafhankelijke huurverhoging gerekend voor zogenaamde scheefwoners die al in een sociale huurwoning wonen en reeds een huurprijs hoger dan de liberaliseringsgrens (2018 € 710,68) betaalden. Deze route kwam tot stand in nauwe samenspraak met onze huurdersvertegenwoordigers.

We ontvingen in 2018 in totaal 47 bezwaren van huurders tegen de huurverhoging, vergelijkbaar met het jaar ervoor.

Het overgrote deel was gegrond. Wie bijvoorbeeld een inkomensdaling kan aantonen, krijgt geen ‘inkomensafhankelijke’ huurverhoging. Ook huishoudens met chronisch zieken of van een samenstelling van 4 of meer personen zijn uitgezonderd van inkomensafhankelijke huurverhoging en kunnen dan succesvol bezwaar maken indien deze omstandigheden aan de orde zijn.

Bij gegronde bezwaren past Stek de huurverhoging aan. Er zijn geen bezwaren doorgestuurd naar de Huurcommissie.

HuurverhogingstabelStek

Socialehuurwoningen

<€710,68

Huurverhoging

Huishoudinkomen < € 41.056,- 1,4 % inflatie

Huishoudinkomen > € 41.056,- en een huur < €710,68

1,4 % inflatie + 4% inkomensafhankelijke huurverhoging

Huishoudinkomen > € 41.056,- en een huur > €710,68 1,4 % inflatie

Overig

Huurverhoging

Niet-DAEB/vrijesectorwoningen > € 710,68 1,4 % inflatie

Parkeren 1,4 % inflatie

1.4.2.6ExterneKlachtencommissieWonen

Twee huurders hebben zich in 2018 gewend tot de Klachtencommissie Wonen.

Eén huurder diende een klacht in bij de Klachtencommissie over een voorstel van Stek voor een huurbetalingsregeling, maar heeft deze klacht ingetrokken.

De Klachtencommissie Wonen oordeelde over een andere klacht dat zij deze niet in behandeling kon nemen, omdat de huurder zich nog niet tot Stek had gewend. Dit betrof een reparatieverzoek.

De heer C. van Dam nam in het verslagjaar zitting in de Klachtencommissie als huurdersvertegenwoordiger namens Stek.

1.4.2.7Voorraadgegevens

Hieronder volgt een aantal tabellen die informatie geven over de samenstelling van onze voorraad verhuureenheden.

VoorraadStek2018

 WoningentotaalisexclusiefLeidsestraat

 Inhetaantalparkeerplaatsenzijnookdegaragesopgenomen.

 Deoverigeverhuureenhedenbestaanuito.a.erfpachtovereenkomstenen bergruimten/gemeenschappelijkeruimtes/scooterstallingen.

Eenhedennietzijnderegulierevoorraad

Huurklassesamenstellingbestaandbezit31dec2018

Degemiddeldenettohuurprijs

Per dorpskern:

1.4.2.8Overleggemeenten

Stek voert zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau regelmatig overleg met de wethouders en de ambtenaren van de drie gemeenten waarin wij actief zijn. De onderwerpen zijn divers, van Woonvisie en de Regionale woonagenda tot grondposities en projecten en van leefbaarheid tot maatschappelijke ontwikkelingen als schuldenproblematiek en de decentralisatie van de maatschappelijke zorg.

In 2018 evalueerden we de prestatieafspraken van 2017. Ook werden nieuwe prestatieafspraken voor 2019 e.v. gemaakt en ondertekend, wederom samen met de 3 gemeenten, onze collega-corporatie Voortgang in Sassenheim en de beide huurdersvertegenwoordigers. Met een persbericht is er gecommuniceerd over de thema’s waarover afspraken zijn gemaakt.

In het kader van onze lopende en komende projecten zijn we intensief in gesprek met de gemeente als het gaat om de herstructurering van wijken. Daar komen zaken als sloopbesluiten, het verlenen van sloopvergunningen en trajecten rondom stadsvernieuwingsurgentie uit voort.

De drie gemeenten hebben gaven ook in 2018 ook akkoord voor het toepassen van ‘Lokaal Maatwerk’ in het kader van de lokale beleidsruimte voor ons seniorenbeleid. Dit houdt in dat senioren die een huurwoning van Stek achterlaten, met voorrang op andere woningzoekenden een nieuwbouwappartement van Stek mogen huren.

Daarnaast vroeg Stek eind 2018 ook akkoord voor het mogen toepassen in 2019 van ‘Lokaal Maatwerk Jongerenbeleid’. Hierover in het volgende jaarverslag meer.

1.4.2.9Verkoop

In het jaar 2018 zijn 16 reguliere woningen verkocht, waarvan 4 aan zittende huurders. De overige woningen verkocht Stek op de vrije markt. Het doel was om 20 woningen te verkopen in het kalenderjaar en is daar dus iets onder gebleven. De verkochte woningen zijn hoofdzakelijk niet-DAEB-woningen; met de verkoop van deze woningen worden dan ook geen sociale huurwoningen onttrokken aan ons bezit.

Naast de woningen zijn er ook 2 garages en 2 standplaatsen verkocht. In Warmond zijn 2 panden bedrijf onroerend goed (BOG) verkocht.

1.4.2.10Aankoopenkoopgarant

Stek bereikte in 2018 overeenstemming met Woonstichting De Key uit Amsterdam over de aan-/verkoop van in totaal 208 woningen verdeeld over twee complexen in Hillegom: Maartensheem en Bloemhof. De noodzakelijke toestemmingsprocedures van toezichthouders en bewonersvertegenwoordiging krijgen hun beslag in het eerste kwartaal van 2019. Bij instemming zal de levering in het voorjaar 2019 plaatsvinden. Stek houdt met deze overname de woningen beschikbaar in het sociale segment, bereikbaar voor de laagste-inkomensgroepen.

Stek kocht in 2018 2 woningen terug uit de portefeuille Koopgarant. Beide woningen zijn op de vrije markt weer doorverkocht zonder voorwaarden.

1.4.3

Projecten

Kwaliteit, geld en tijd zijn de belangrijkste aspecten waarop in projecten gestuurd wordt. Door de enorme vraagontwikkeling sinds het einde van de economische crisis, gecombineerd met het beperkte aanbod aan bouwcapaciteit, staan alle 3 deze aspecten al een aantal jaar sterk onder druk. In 2018 was sprake van een voorlopig hoogtepunt. De omzetting naar een gasloze en CO²-neutrale gebouwde omgeving is daarbij nog een versterkende factor. Deze druk heeft een flinke weerslag op de voortgang in de projecten van Stek.

Dit verslagjaar voegden we nog 93 nieuwbouwwoningen, verdeeld over 4 projecten, aan de voorraad toe. Hieronder vallen de eerste gasloze Nul-Op-de-Meter-woningen. Daartegenover staat dat Stek in 2018 nauwelijks projecten tot de start van de uitvoering bracht. Hiermee komt er tijdelijk een einde aan de grote bouwstroom van de laatste jaren.

De basis om de bouwstroom weer in beweging te krijgen legden we wel. Via het uitverhuizen van bewoners en de sloop van de bestaande opstallen maakten we een aantal herstructureringslocaties klaar voor nieuwbouw. Met gemeenten en marktpartijen kregen we overeenstemming voor de aankoop van nieuwe locaties. Ook is de omgevingsvergunning voor de projecten Waterkanten fase 2 en Herenweg verleend. Om een bij de opgave en de marktomstandigheden passende samenwerkingsvorm mogelijk te maken, pasten we onze aanbestedingsrichtlijn aan.

Net als bij nieuwbouw bleek bij de projecten in de bestaande voorraad de afhankelijkheid van onderaannemers en leveranciers.

De afspraken en ramingen over planning, geld en kwaliteit die hoofdaannemers maakte met Stek, bleken regelmatig niet realistisch na uitwerking van opgave. Vaste ketenpartners of leveranciers gaven geen garantie voor stabiele prijsvorming, kwaliteit bij uitvoering of het werken volgens planning. We legden een aantal trajecten stil, omdat we geen genoegen namen met lager kwaliteitsniveau of een niet marktconforme prijsvorming. Met aannemers die aantoonbaar geen marktconforme aanbiedingen uitbrachten, verbraken we de samenwerking.

Door de in 2018 bereikte overeenstemming over de aankoop van 208 bestaande huurwoningen in Hillegom vergroten we in 2019 onze voorraad, ondanks de vertraging in de nieuwbouwstroom.

1.4.3.1Projecteninontwikkeling

Inontwikkelingper31-12-2018

Renovatie/groot onderhoud

C316GroteOoievaar Lisse Galerijflatgrootschalig

C320Ruijsdaelplein Lisse Galerijflatgrootschalig 120

C204Beatrixlaane.o. Teylingen rijwoningen 39

C309Meerzicht Lisse rijwoningen 115

C202AJulianalaane.o. Teylingen rijwoningen 39

1.4.3.2Projecteninuitvoering

Door vertraging in diverse projecten in ontwikkeling en oplevering van een aantal lopende projecten, is de portefeuille in uitvoering grotendeels leeg aan het einde van het verslagjaar.

Inuitvoering per31-12-2018

Nieuwbouw Gemeente Type complex Eengezinswoning Appartement

Kaagstraat,Warmond Teylingen Herstructurering 4

Totaal 4

Renovatie/groot onderhoud

Gemeente Type complex Eengezinswoning Appartement

C302B/CPrinsessestraat Lisse rijwoningen 15

Totaal 15

1.4.3.3Opgeleverdeprojecten

Door het afronden van de werkzaamheden aan onderstaande projecten is de woningvoorraad van Stek verjongd en verbeterd. Met de kwaliteit, uitstraling en locatie van het complex ‘De Veilingmeester’, in combinatie met het toepassen van lokaal maatwerk bij de toewijzing, hebben we een groot aantal bestaande huurders van Stek passende huisvesting kunnen bieden. Hun verhuizing maakte de weg vrij voor het invullen van woonwensen van andere woningzoekenden. In het pilotproject ‘’t Huuske van Hooghkamer’ hebben we energieleverende woningen gerealiseerd. Het gasloze gebouw wekt meer energie op dan dat er door de bewoners wordt verbruikt. Uit dit project kunnen we veel leren met het oog op het CO²-neutraal maken van de woningvoorraad.

Opgeleverdper31-12-2018

Nieuwbouw

Gemeente Type complex

EengezinsWoning Appartement

DeVeilingmeester Lisse Uitbreiding,nieuwelocatie 46

HofvanHooghkamer Teylingen Uitbreiding,grondpositie 17 ’tHuuskevanHooghkamer Teylingen Uitbreiding,grondpositie 18

Gemeentewerf Teylingen Uitbreiding,nieuwelocatie 12

Totaal 29 64

Renovatie/groot onderhoud

Gemeente Type complex

Eengezinswoning Appartement

C116Sportlaan Hillegom portiekwoning 18

C107Brouwerlaan Hillegom jaren’50woningen 22

C308Broekweg Lisse portiekwoning 48 Totaal 22 66

Verkoop percelenbinnen projectengerealiseerdper31-12-2018

Project Gemeente Type project Percelen Norremeerstraat,Warmond Teylingen Herstructurering 1

Totaal 1

1.4.3.4Sloopbestaandbezit

We hebben dit jaar 92 woningen gesloopt als onderdeel van herstructureringsprojecten. Op deze vrijgemaakte locaties bouwen we de komende jaren weer 111 nieuwe woningen.

Geslooptin2018

Complexnr.

403Z

Gemeente Straat

EengezinsWoning Appartement

Teylingen Kaagstraat,Warmond 4

312Z Lisse VanSpeykstraat 33

407A

Teylingen Herenweg/Lockhorstlaan 12

414C Teylingen VanDuvenvoordestraat 8

415A Teylingen VanLeydenstraat 12

143A Hillegom KarelDoormanplein 23 Totaal 4 88

1.4.4 Onderhoudsbeleid

Door onderhoud en verbeteringen aan ons bezit doelgericht uit te voeren kunnen we nu en in de toekomst huisvesting blijven bieden die tegemoetkomt aan de huidige en toekomstige woonwensen van onze huurders en de woningzoekenden in ons werkgebied. We meten voortdurend de conditie van de woningen om vast te stellen waar technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen nodig zijn. Het onderhoud wordt vervolgens zoveel mogelijk gebundeld om efficiënt in te kopen en de overlast voor huurders te beperken. In complexen die op de nominatie staan om op korte termijn gesloopt of grondig gerenoveerd te worden, investeren we terughoudend. Wel houden we ook deze woningen schoon, heel en veilig.

1.4.4.1Uitvoeringonderhoud

Totaleonderhoudskosten

De onderstaande grafiek geeft een overzicht weer van de kosten voor het onderhoud per woning in de periode 2016-2018 (exclusief grootonderhoud), afgezet tegen de onderhoudsbegroting.

Planmatigencontractonderhoud

In het verslagjaar werd er totaal voor € 3,6 mln. uitgegeven aan planmatig onderhoud, contractonderhoud en onderhoud aan technische installaties. Daarnaast hebben we nog voor ongeveer € 1,6 mln. aan opdrachten uitgezet die niet of niet volledig meer in 2018 zijn uitgevoerd. Dit betreft over het algemeen grote werken, waarbij er een combinatie van planmatig onderhoud en maatregelen ter verbetering van de energieprestatie aan de orde is.

Anders dan bij het planmatig onderhoud stuiten we bij het voorbereiden en uitvoeren van energetische maatregelen, vaker op vertraging door noodzakelijke asbestsaneringen, de verplichte instemmingsprocedure voor bewoners, een sterke kostenstijging of de slechte leverbaarheid van isolatiematerialen. Het hieraan gekoppelde planmatig onderhoud loopt daardoor ook vertraging op.

In de begroting 2018 was voor planmatig onderhoud rekening gehouden met een aanzienlijke post voor werkzaamheden aan de van Woonstichting De Key aan te kopen woningen. Zoals in § 1.4.2.10. reeds beschreven heeft de levering van de betreffende complexen nog niet plaatsgevonden in dit verslagjaar. Deze onderhoudswerkzaamheden worden zodoende doorgeschoven naar 2019 en 2020.

Dagelijksonderhoud

In 2018 is veel meer uitgegeven aan mutatieonderhoud dan begroot. Als gevolg van doorstroming van senioren naar het appartementencomplex ‘De Veilingmeester’ kwamen veel langdurig bewoonde woningen vrij, waar relatief veel mutatieonderhoud noodzakelijk was. Daarnaast is een hoger aantal huuropzeggingen dan begroot en zijn de uitgaven voor asbestsanering hoger dan voorzien.

In de volgende grafiek zijn de diverse soorten dagelijks onderhoud per woning, begroot en realisatie, in beeld gebracht.

Reparatieonderhoud

In 2018 handelden we in totaal 7.690 reparatieopdrachten af. Onze eigen onderhoudsdienst nam 5.959 opdrachten voor zijn rekening. De gemiddelde kosten per reparatieopdracht zijn € 184,- (2017: € 164,-). Er zijn 2 flinke reparatieopdrachten uitgevoerd in 2018 waardoor het bedrag afwijkt van 2017. Er moesten in een aantal complexen slangen van warmtepompen worden vervangen en de riolering van een complex moest worden vernieuwd.

Serviceabonnement

In 2018 is het aantal serviceabonnementen gestegen met 77 naar 4.207. Voor alle serviceabonnementhouders bestaat sinds 2017 de mogelijkheid een zogenaamde APK-afspraak te maken. De servicemedewerkers (vaklieden) controleren hierbij alle onderdelen binnen de woning die binnen het serviceabonnement vallen aan de hand van een standaard checklist.

Hiermee kunnen preventief (spoed)reparaties worden voorkomen. De keuring duurt ongeveer 2 uur en is in 2018 bij 334 woningen uitgevoerd. De reacties van onze klanten op de APK zijn positief.

Mutatieonderhoud

Onder mutatieonderhoud vallen de werkzaamheden die ervoor zorgen dat een woning weer klaar is om te verhuren. De opnieuw te verhuren woning voldoet dan aan onze basiskwaliteit.

In 2018 waren er 67 beëindigde verhuringen minder dan in 2017. Ook was het aantal nieuwe verhuringen 2018 minder dan in 2017. Dit wordt met name veroorzaakt doordat er in 2017 flink wat nieuwbouw is opgeleverd. De algemene tendens is dat de er meer woningen muteren waar huurders heel lang in hebben gewoond. Dit wordt mede veroorzaakt door het seniorenbeleid. Zo is de verhuur van ‘De Veilingmeester’ geheel verlopen via het seniorenbeleid. Over het algemeen hebben huurders lang in hun eengezinswoning gewoond. De mutatiekosten in deze woningen zijn over het algemeen hoger, omdat er tussentijds geen groot onderhoud in de woning is gepleegd.

Badkamers,keukensentoiletten

Een badkamer, keuken of toilet kan worden vervangen tijdens mutatie of bij reparatieonderhoud. In 2018 zijn bij 102 unieke adressen vervangingen uitgevoerd in bewoonde staat. Bij 159 unieke adressen zijn die werkzaamheden uitgevoerd bij mutatie.

1.4.4.2Kwaliteit,controleenveiligheid

Onder externe begeleiding is dit verslagjaar gestart met het opstellen van een vernieuwd programma van eisen voor nieuwbouw- en renovatieprojecten. Toetsing van de uitvoeringskwaliteit bleef ook in 2018 onverminderd belangrijk. Ondanks dat we gebruik maakten van de bouw van ‘conceptwoningen’ of marktpartijen vroeg in het voorbereidingsproces betrokken, was er bij verschillende projecten tijdens de uitvoering nog bijsturing op kwaliteit nodig. Het tekort aan capaciteit en competenties bij veel participanten in de bouw lijkt hier de oorzaak van.

1.4.4.3Oogvoorenergie

In lijn met de gemaakte afspraken tussen de branche van woningcorporaties (Aedes) en de Rijksoverheid werkt Stek er hard aan om voor eind 2020 de gemiddelde energieprestatie van het woningbezit op energielabel B (EI 1,20<1,40) te brengen. Ook in dit verslagjaar hebben we weer stappen gezet op dit gebied. De gemiddelde energieindex (EI) van onze woningvoorraad is gedaald van 1,56 naar 1,50. Door vertraging in een aantal projecten is deze stap kleiner dan was begroot. Wanneer Stek de komende twee jaren eenzelfde stap kan realiseren, is de doelstelling eind 2020 bereikt. Stek ligt hiermee nog steeds op koers om de afgesproken reductie van het energieverbruik en daarmee de CO²-uitstoot op tijd te realiseren.

Naast de energiebesparende maatregelen binnen de nieuwbouw- en renovatieprojecten is in de bestaande voorraad vooral bij mutatie en planmatige onderhoudswerkzaamheden de energieprestatie bij 329 woningen verbeterd. De projecten ter verbetering van de energieprestatie in de bestaande voorraad, zijn gerealiseerd bij 22 woningen aan de Brouwerlaan en bij 18 woningen aan de Sportlaan in Hillegom. Daarnaast zijn zonnepanelen aangebracht op 220 eengezinswoningen en is de plaatsing voltooid van ruim 1.000 zonnepanelen op de 4 recent gerenoveerde flatgebouwen in de Poelpolder in Lisse. De duurzaam opgewekte energie verlaagt behalve de CO²-uitstoot ook de woonlasten van de deelnemende bewoners.

Benchmarkresultaten,lettersenbenchmarkpositieStek Uw score Gemiddelde scoresector

PrestatieveldDuurzaamheid A

Energetischeprestatie(Energie-index)1,561,65 B CO2-uitstootwarmtevraagperm219,521,4 A

De eerdergenoemde doelstelling om een gemiddeld energielabel B te bereiken voor eind 2020 is slechts een tussenstap naar het uiteindelijke doel van een CO²-neutrale gebouwde omgeving. In onze projecten in ontwikkeling houden we hier terdege rekening mee. We onderzoeken daarbij de mogelijkheden om dit doel te bereiken in combinatie met het (langdurig) beperken van de woonlasten. Ons eerste Nul-Op-de-Meter complex, 18 appartementen in de nieuwbouwwijk ‘Hooghkamer’ in Voorhout, is dit jaar succesvol opgeleverd en in verhuur genomen. Ook zijn we dit verslagjaar gestart met het in kaart brengen van de opgave om de gehele woningvoorraad van Stek voor 2050 CO²-neutraal te krijgen. Beleidsuitgangspunten, strategie, maatregelpakketten, planningen en financiële doorrekeningen, komen daarbij aan de orde.

1.4.5 Werkorganisatie

1.4.5.1Dewerkorganisatie

Omvangorganisatie

Per ultimo 2018 waren er 71 medewerkers (totaal 61,69 fte) in dienst van Woonstichting Stek. Daarnaast waren er per deze datum 6 interim-medewerkers (totaal 3,33 fte) werkzaam. Deze collega’s zijn ofwel tijdelijk ingehuurd ofwel als tijdelijke ZZP’er aangesteld.

Inenuitdienst2018

In 2018 vonden diverse verschuivingen binnen het personeelsbestand plaats. 11 medewerkers gingen in 2018 uit dienst, in totaal 9,22 fte. In percentage uitgedrukt is dit een verloop van 15,4%. In 2017 bedroeg het verloop bij Stek 18,9%. Met medewerkers die de organisatie verlaten worden exitinterviews gehouden. Hieruit kwam geen specifieke aanwijsbare oorzaak voor de uitstroom naar voren. Een nieuwe stap in de loopbaan is de belangrijkste reden voor vertrek, maar bijvoorbeeld ook verhuizing van een medewerker.

In 2018 kwamen 7 medewerkers in dienst, goed voor 5,16 fte. Het betreft hier vooralinvulling van de ontstane vacatures in 2018.

Arbeidsomstandigheden

Stek hecht waarde aan een veilige en goede werkomgeving. De Arbo-commissie speelt hierin een belangrijke rol. Een aantal voorbeelden van zaken waar de Arbo-commissie zich mee bezig houdt:

 Risico-inventarisatie & evaluatie (RI&E)

 Bedrijfshulpverlening (BHV)

Stek heeft een BHV-team. Eind 2018 bestond deze uit 11 personen. Zij hebben allen de basisopleiding BHV gevolgd. De BHV-coördinator organiseert onder andere het overleg van de BHV’ers, vervolg BHV-trainingen en oefeningen zoals een ontruimingsoefening.

 Brandveiligheid

Vertrouwenspersoonongewenstgedrag

Stek kende vanaf 2018 niet langer een interne vertrouwenspersoon. In overleg met de OR is in 2018 gekozen voor een externe vertrouwenspersoon ongewenst gedrag. De externe vertrouwenspersoon heeft zich in een personeelsbijeenkomst voorgesteld. De externe vertrouwenspersoon informeert jaarlijks de bestuurder én de OR. In één geval heeft een medewerker van Stek in 2018 contact gezocht met de vertrouwenspersoon. Dit heeft niet geleid tot een vervolgactie.

Opleidingen/cursussen

Stek stelt voor opleidingen en cursussen een budget van 3% van de loonsom beschikbaar. Tijdens de plannings- en/of functioneringsgesprekken is het volgen van opleidingen een vast onderwerp van gesprek.

Het gaat dan om het stimuleren van verdere ontwikkeling bij de collega, alsmede het zorgdragen van een juist kennisniveau om de functie naar behoren te kunnen blijven vervullen. Voor 2018 was het budget begroot op € 103.000. Uiteindelijk is ongeveer € 90.000 uitgegeven. In 2018 heeft een groot aantal medewerkers een opleiding/cursus c.q. opleidingen/cursussen gevolgd. Die waren zowel gericht op het eigen vakgebied als op het gebied van functieontwikkeling.

Bloei

In 2018 is Bloei ontstaan: de woningcorporaties Woonstichting Stek, Habeko wonen, Dunavie, MeerWonen, Rijnhart wonen, Ons Doel, Woningstichting Nieuwkoop, Noordwijkse Woningstichting, Woningstichting St. Antonius van Padua en Woonstichting Vooruitgang werken samen in het initiatief Bloei. Bloei geeft medewerkers de mogelijkheid om zelf regie te nemen over hun loopbaan in een snel veranderende arbeidsmarkt. De gezamenlijke corporaties zien graag medewerkers die hun werk met passie doen. Werk dat bij je past en waarin jouw talenten optimaal worden ingezet. Dit geeft energie en zorgt ervoor dat je duurzaam inzetbaar bent.

In 2018 zijn door Bloei 2 events georganiseerd met op iedere bijeenkomst de mogelijkheid aan een workshop deel te nemen. Daarnaast wordt het lopen van stages bij deelnemende corporaties gepromoot en worden regelmatig – tussentijds - workshops georganiseerd.

Er zijn 4 ontwikkeladviseurs aangesteld. Deze zijn afkomstig van verschillende corporaties en kunnen medewerkers van de deelnemende corporaties aan Bloei gericht ondersteunen op het gebied van hun persoonlijke loopbaanontwikkeling.

HRM

In 2018 is veel aandacht besteed aan de in-, door- en uitstroom. Er zijn opnieuw functies beschreven en gewaardeerd; dit betreft ook nieuwe functies. 11 medewerkers hebben Stek verlaten waardoor vacatures ontstonden en weer werden ingevuld. Deze nieuwe medewerkers kregen in eerste instantie een contract voor bepaalde tijd aangeboden; in de meeste gevallen met de intentie tot verlenging.

Gemiddeld een dag per week is er externe ondersteuning op HRM-gebied. Deze is vooral gericht op beleidsmatige ondersteuning.

De gespreksreeks

Volgens de huidige notitie ‘gespreksreeks’ vinden er driemaal per jaar individuele gesprekken tussen leidinggevende en medewerker plaats. Te weten het planningsgesprek, het voortgangsgesprek en het beoordelingsgesprek. Vanuit de Ondernemingsraad en het managementteam is aangegeven dat de huidige vorm van de 3 gesprekken niet de meest optimale is. Daarom is afgesproken om de cyclus in 2019 te herzien.

Medewerkerstevredenheidsonderzoek

In maart vond een medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) plaats. Met een respons van 88% is dit onderzoek representatief voor wat leeft onder de medewerkers van Stek. Het algemene tevredenheidscijfer kwam uit op een 7,3. Dit cijfer is gelijk aan het algemene landelijk gemiddelde, maar lager dan het gemiddelde van een 7,6 in de corporatiesector.

Uit de resultaten kwamen naast positieve punten ook verbeterpunten naar voren. Per onderzoeksgroep heeft de P&O adviseur a.i. een verdiepingsgesprek met de medewerkers gevoerd over de resultaten. De uitkomsten van deze gesprekken zijn gedeeld met de betreffende leidinggevenden, waarbij de verwachtingen ten aanzien van de verbeterpunten werden weergegeven. De leidinggevenden zijn met deze informatie aan de slag gegaan.

Om de aanpak van verbeterpunten goed te kunnen monitoren is daarnaast een plan van aanpak opgesteld, waarin concrete acties zijn afgesproken en verantwoordelijken zijn benoemd. Er is hierbij een onderverdeling gemaakt tussen verbeterpunten die voor de hele organisatie gelden en specifieke verbeterpunten per onderzoeksgroep. De voortgang van dit plan van aanpak loopt door in 2019 en wordt door P&O gemonitord.

Onderhoudsdienst

In 2018 is het onafhankelijke onderzoek door KOVON naar de effectiviteit van de eigen onderhoudsdienst van Stek afgerond met een rapport. Conclusies zijn getrokken op basis van diverse analyses, onder andere met betrekking tot het uurloon van de vakmannen, het aantal productieve uren en de totaalscore van de gemeten kwaliteit van het geleverde werk. Het definitieve advies was om de onderhoudsdienst van Stek te handhaven. Stek heeft dit advies opgevolgd. Hierbij moet wel worden aangemerkt dat verbeterpunten ten aanzien van de samenwerking met het team Service en Advies (S&A) moeten worden opgepakt voor een optimaal resultaat.

Ziektepercentages

Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2018 bedroeg 3,92%. Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2017 bedroeg 3,98% en over 2016 4,8%. Het landelijk gemiddelde laat een percentage van 4% zien. Het ziekteverzuim binnen Stek wordt meer gemonitord en leidinggevenden worden hierbij meer betrokken. Besloten is om per kwartaal een overzicht aan het managementteam te presenteren met informatie over de diverse percentages en de meldingsfrequentie. Ook is besloten om regelmatig een Sociaal Medisch Team (SMT) te organiseren, waarbij de betrokken leidinggevende, de verzuimmanager en de medewerker P&O betrokken zijn.

1.4.6 Ondernemingsraad

De Ondernemingsraad had 8 bijeenkomsten met de bestuurder over de werkorganisatie. Daarnaast was er het jaarlijkse overleg met de Raad van Commissarissen. Daarin werd behalve over de werkorganisatie ook gesproken over de rol van het managementteam en de bestuurder.

In het vierde kwartaal eindigde de zittingstermijn van de OR. Eén OR-lid stelde zich niet herkiesbaar. Vanuit de organisatie hebben zich 2 kandidaten aangemeld, waardoor verkiezingen niet nodig waren en de OR weer voltallig is (5 leden).

Besproken onderwerpen:

 Medewerkerstevredenheid Onderzoek (MTO)

 Flexibel werken

 Visitatierapport

 AVG

 Eindrapport Kovon en besluit vaklieden

 Verkenning fusie Stek met Vooruitgang, NWS, WST St. Antonius van Padua. Met goedkeuring van de bestuurder laat de OR zich in dit traject bijstaan door een extern adviseur.

 Huisvesting organisatie

 Uitkomsten MTO en plan van aanpak

 Uren HRM-adviseur en actieplan HRM 2019

De OR gaf (ongevraagd) advies over de beoordelings- en beloningssystematiek. In dit verslagjaar ontving de OR nog geen formele reactie hierop.

De OR adviseerde om als verplichte vrije dagen voor 2019 21 mei en 27 december aan te wijzen. Dit voorstel werd overgenomen.

1.4.7 ICT

In het jaar 2018 is er een groot aantal ICT-projecten opgestart en/of afgerond.

Hieronder worden de projecten genoemd die in 2018 hebben gespeeld. Deze projecten zijn gerubriceerd naar verschillende onderwerpen.

Wetgeving:AVGeninformatiebeveiliging

Op het gebied van de nieuwe AVG-wetgeving zijn de benodigde beleidsdocumenten en procedures op het gebied van de privacy in het MT vastgesteld. Daarbij is de rol van Privacy Officer vastgelegd en (voorlopig) toegewezen aan de Organisatie Controller. Verder heeft Stek een verwerkersregister opgesteld, waarin staat welke persoonsgegevens in welke processen en applicaties bij Stek worden geregistreerd.

Het ERP-systeem Viewpoint is door de leverancier (Itris) AVG-proof gemaakt en kan zaken als schonen van documenten (van bijvoorbeeld oud-huurders) en gegevens (zoals BSN) nu aan. Met partijen waar Stek gegevens mee uitwisselt en die als verwerker kunnen worden aangemerkt, zijn zogenaamde verwerkersovereenkomsten afgesloten.

In 2018 is het project ‘Bewaartermijnen’ gestart. Dit project heeft als doel om de digitale- en analoge systemen van de organisatie zo in te richten en op te schonen dat deze systemen alleen gegevens en documenten bevatten die binnen de wettelijke bewaartermijnen vallen. De onderzoeksfase is in 2018 afgerond. De uitvoering vindt in 2019 plaats.

Op het gebied van informatiebeveiliging was een belangrijk onderdeel de bewustwordingscampagne voor de medewerkers.

De workshops vonden plaats tweede kwartaal plaats voor alle medewerkers. Met enige regelmaat worden opfrisacties gehouden om informatiebeveiliging blijvend onder de aandacht te houden. Een extern bureau hield een technische nulmeting, waaruit een aantal aanbevelingen kwam om de informatiebeveiliging verder te optimaliseren.

KlantcontactenServiceverbetering

Er vond in het tweede halfjaar een update van de software van het klantcontactcenter (KCC) en het huurdersportaal plaats. Hierbij zijn nieuwe functionaliteiten op het gebied van de zelfservice en klantcontactregistratie in de software toegevoegd die in het huurdersportaal kunnen worden ontsloten. In 2019 wordt een jaarplan opgesteld met welke functionaliteiten als eerste nader worden uitgewerkt en worden aangeboden via het portaal aan onze huurders. Hierdoor zal de digitale dienstverlening naar de huurders worden uitgebreid.

Dedigitalecorporatie

Implementatie aannemersportaal

In 2018 is het aannemersportaal geïmplementeerd. De nieuwe software hiervoor is aangeschaft met als doel het meer stroomlijnen van het mutatieonderhoudsproces. Hierdoor is een uniforme werkwijze mogelijk, wordt er tijdsbesparing gerealiseerd en wordt er gewerkt met een eenheidsprijzenboek. Met een aantal aannemers zijn vaste marktconforme prijzen afgesproken, waarbij de opdrachten aan de aannemers voortaan worden aangeboden via het aannemersportaal.

Migratie woonruimteverdeelsysteem

In 2018 is gestart met de migratie van het woonruimteverdeelsysteem bij Holland Rijnland Wonen. De huidige leverancier Woningnet wordt opgevolgd door ZIG-software. De aangesloten corporaties, waaronder Stek, werken hierbij nauw samen. Dit betekent onder andere dat er, naast de conversie van de woningvoorraad, ook een nieuwe koppeling tussen het ERP-systeem en de software van de nieuwe leverancier gemaakt gaat worden. De livegang van de ZIG-software vindt nog in het eerste kwartaal van 2019 plaats.

Bedrijfsvoering

Telefonie

Stek heeft, om de bereikbaarheid van haar backoffices vanuit de afdeling Service & Advies (S&A) te verbeteren, de groepsschakelingen en doorschakelingen aangepast. Ook is de afdeling uitgerust met een Wallboard waarmee real-time informatie zichtbaar is over de beschikbaarheid van de medewerkers en de KPI’s van de telefonische bereikbaarheid bij Stek. Alle mobiele telefoons in de organisatie zijn vervangen.

1.4.8 Communicatie

In 2018 zijn veel zaken opgepakt en doorontwikkeld. Het vertrek van de communicatieadviseur begin 2018 betekende een periode van 6 maanden verminderde capaciteit. Met tijdelijke inhuur vanuit een collega woningcorporatie en de ondersteuning door collega’s, zijn de noodzakelijke activiteiten doorgegaan. Na de zomer is de vacature ingevuld.

Klantwaarden

Stek weet wat een thuis waard is – Stek staat voor je open – Stek helpt je graag.

Deze in 2017 vastgestelde klantwaarden zijn in de communicatie 2018 doorontwikkeld. In medewerkersbijeenkomsten zijn ze verder uitgewerkt. Daarnaast is een campagne opgezet om de klantwaarden extern onder aandacht te brengen. Onder andere via posters, belettering op de nieuwe bussen, verhalen op intranet, interviews en filmpjes met huurders zijn de klantwaarden intern en extern gedeeld. Dit heeft veel bezoek op de website en sociale mediakanalen opgeleverd. De activiteiten lopen door in 2019.

Ondernemingsplan

In het voorjaar is het ondernemingsplan 2018-2022 ‘Focus op de kern’ gepresenteerd. Via een animatie en een interactieve PDF is dit intern en extern onder de aandacht gebracht. Dit plan is de basis voor het meerjarenplan communicatie en de daaruit voortvloeiende jaarplannen.

Projectcommunicatie

In 2018 is een aantal nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten opgeleverd. Vooral bij de nieuwbouwprojecten konden we op veel aandacht van de pers rekenen. Op de website en social mediakanalen is ieder opgeleverd project ook onder de aandacht gebracht. Bij zowel nieuwbouw- als groot onderhoudsprojecten is een aantal standaard communicatiemiddelen ingezet en waar nodig met extra maatwerk. Het doel bij projectcommunicatie is om efficiënt, transparant en tijdig te communiceren om relevante belanghebbenden goed geïnformeerd te houden.

Intranet

In 2018 is het gebruik van Steknet verder gestimuleerd. Medewerkers daagden we uit om verhalen en gebeurtenissen te delen. En dat gebeurt meer en meer. Het delen van documenten als naslagwerk en het samenwerken in groepen via Steknet kan verder worden uitgebreid.

Communicatiemiddelen

Stek geeft 2 keer per jaar het huurdersblad ‘Binnen’ uit. Dit blad wordt in juli en december bezorgd bij alle huurders. Daarnaast kunnen huurders en belangstellenden zich abonneren op een digitale nieuwsbrief die 4 maal per jaar verschijnt. De jaarlijks terugkerende producties zoals het jaarverslag, verschenen ook in 2018. Stek hanteert de stelregel: digitaal tenzij. Dit betekent dat informatie, brochures en andere uitgaven digitaal up-to-date beschikbaar zijn. Het ondernemingsplan staat bijvoorbeeld als animatie en als PDF op de website. Wanneer er goede redenen zijn om het ook in print te verstrekken, wordt dit gedaan.

In de loop van 2018 is de berichtgeving op sociale kanalen zoveel mogelijk gekoppeld aan content op de website. Een contentkalender dient als basis voor structurele informatie voor diverse doelgroepen op alle gebruikte kanalen. Het bezoek op zowel de website als de sociale kanalen is gestegen.

2 Verslag van de Raad van Commissarissen

2.1 Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen

Los van het reguliere toezicht was er in 2018 in belangrijke mate aandacht voor de toekomst, oftewel de strategische keuzes, waar Stek voor staat. Met collega-corporaties uit de Bollenstreek zijn verkenningen gedaan naar hoe de 4 corporaties hun rol en taak in de Bollenstreek zien. Eind 2018 heeft dit geleid tot steeds concretere stappen met de Vooruitgang uit Sassenheim en de Noordwijkse Woningstichting uit Noordwijk. Begin 2019 is de intentieovereenkomst getekend als een mooie bekroning van deze gezamenlijke inspanning.

In 2018 is wederom een breed scala aan onderwerpen de revue gepasseerd. Een aantal hiervan halen wij graag aan. Op de eerste plaats heeft in 2018 de verplichte visitatie plaatsgevonden. De Raad van Commissarissen is tevreden met het behaalde resultaat van gemiddeld 7,4.

De Raad van Commissarissen heeft zich laten informeren over welke maatregelen Stek, in het belang van onze huurders, heeft genomen om te voldoen aan de nieuwe wetgeving rondom privacy en bescherming van persoonsgegevens (de AVG).

Een belangrijk thema waar specifiek aandacht voor was is frauderisico. Dit aspect van het risicomanagement is als specifiek thema in de Raad van Commissarissen besproken. Hierbij is niet alleen gekeken naar de mogelijke frauderisico’s in de dagelijkse processen, maar ook naar ‘management overrides of controls’ en eventuele frauderisico’s vanuit de geledingen van de Raad van Commissarissen zelf.

Ook in 2018 spraken we met de bestuurder over bewonersparticipatie. Op welke manier, passend in de huidige tijd met steeds verder gaande digitalisering, kunnen we invulling geven aan de bewonersparticipatie. Een goed gesprek wat zeker een vervolg zal krijgen.

Ieder jaar gaat een delegatie van de Raad van Commissarissen het gesprek aan met de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek en de Ondernemingsraad. Met zowel de vertegenwoordiging van onze huurders als de vertegenwoordiging van de medewerkers van Stek is een open en constructief overleg gevoerd.

Voor een bredere oriëntatie en verdieping hebben de Raad van Commissarissen en de bestuurder in september 2018 een 2-daagse excursie naar collega-corporaties in Heerenveen en Groningen gedaan. Bij Accolade in Heerenveen is vooral ingezoomd op duurzaamheid. Bij de collega’s van Groninger Huis is vervolgens ingegaan op problematiek rondom krimp- en aardbevingsgebied waarin deze corporatie actief is. Naast de inhoudelijke diepgang heeft de excursie ook toegevoegde waarde voor de onderlinge verstandhouding door elkaar ook buiten de vergadering van de Raad van Commissarissen te ontmoeten.

In 2018 hield Stek een medewerkerstevredenheidsonderzoek onder de medewerkers. De Raad van Commissarissen hecht belang aan een follow up van de aanbevelingen uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek.

Ludo Wijngaarden voorzitter Raad van Commissarissen

2.2 Over besturen en toezicht houden

2.2.1 Onze visie op toezicht en toetsing

Toezichthouder,werkgever,adviseur/klankbord

De Raad van Commissarissen van Woonstichting Stek acteert in drie hoedanigheden, namelijk als toezichthouder, werkgever en adviseur/klankbord. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het functioneren van de bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen Stek. Daarnaast adviseert de Raad van Commissarissen gevraagd en ongevraagd het Bestuur.

Tot slot is de Raad van Commissarissen verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van de bestuurder, stelt de arbeidsvoorwaarden vast en beoordeelt de bestuurder jaarlijks op zijn functioneren.

Legitimatie

De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de Raad is beschreven in het reglement Raad van Commissarissen. Hierin is opgenomen dat de Raad van Commissarissen werkt met separate commissies. Deze commissies adviseren de Raad van Commissarissen over onderwerpen die binnen hun taakgebied vallen en bereiden de besluitvorming van de Raad van Commissarissen voor.

De Raad van Commissarissen heeft een eigen toezichtvisie en handelt vanuit een maatschappelijke betrokkenheid. De Raad legt verantwoording af aan externe belanghebbenden.

In de toezichthoudende rol maakt de Raad van Commissarissen gebruik van een extern en intern toezichtkader. Het externe toezichtkader wordt vooral gevormd vanuit weten regelgeving zoals de Woningwet, vanuit de AW (Autoriteit Woningcorporaties), sectorinstituten zoals het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en Aedes (branchevereniging van woningcorporaties).

Een aantal belangrijke documenten van het intern en externe toezichtkader zijn:

 Woningwet en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting

 Governancecode Woningcorporaties

 Statuten

 Bestuursreglement

 Reglement RvC

 Reglementen commissies RvC

 Wet Normering Topinkomens

 Financieel beleid en beheer

 Treasury- en beleggingsstatuut

 Integriteitscode en klokkenluidersregeling

 Investeringsstatuut en verbindingenstatuut

 Ondernemingsplan

 Strategisch Voorraad Beleid

 Meerjarenbegroting en jaarbegroting

 Prestatieafspraken gemeenten

Commissies

De Raad van Commissarissen heeft twee vaste commissies, te weten de Selectie- en remuneratiecommissie en de Auditcommissie. Deze commissies zijn de voorbereidende organen voor uiteindelijke besluitvorming in de Raad van Commissarissen. Beide commissies doen verslag in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen over de onderwerpen en overwegingen die aan de orde zijn gekomen. De belangrijkste punten uit de commissievergaderingen zijn elders weergegeven.

Naast de vaste commissies worden bij belangrijke investeringsbesluiten commissarissen betrokken in een adviserende rol.

2.2.2

Governancecode

De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan de Governance Code Woningcorporaties. De code geeft richting aan de wijze waarop bestuur en Raad van Commissarissen functioneren en de wijze waarop zij verantwoording afleggen over hun resultaten.

Stek volgt de in de Governance Code Woningcorporaties opgenomen principes en uitwerkingen. Een uitzondering hierop betreft het volgende punt:

 De arbeidsovereenkomst van de bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van 4 jaar. De Raad van Commissarissen houdt zich hiermee aan de voor de invoering van de code met de bestuurder gemaakte afspraken.

2.3 Verslag vanuit toezichthoudende rol

2.3.1 Toezicht op strategie

De Raad van Commissarissen is nauw betrokken bij de strategisch koers van Stek. Dit uit zich onder meer door toezicht op de effectuering van het ondernemingsplan. Maar ook door de betrokkenheid van de Raad van Commissarissen bij de verkenningen tot mogelijkheden van samenwerking of fusie met de verschillende collega corporaties in de Bollenstreek.

De prestatieafspraken tussen Stek en de 3 gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen zijn geactualiseerd en formuleren de doelen voor de komende periode.

De Raad van Commissarissen heeft in 2018 verder de meerjarenbegroting 2019-2028 en Strategisch Voorraad Beleid besproken en goedgekeurd. De Raad van Commissarissen zag toe op de realisatie van het jaarplan en de jaarbegroting.

In 2018 is in de Raad van Commissarissen nadrukkelijk de discussie gevoerd over het investeringskader. Vooral is aandacht besteed aan het toetsingskader bij individuele projectbesluiten en ook hoe deze in het strategisch perspectief te plaatsen om een financieel gezonde woningcorporatie te kunnen blijven.

Tot slot laat de Raad van Commissarissen zich informeren over de verbetersuggesties die voortkomen uit het visitatierapport.

2.3.2 Toezicht op financiële en operationele prestaties

In de vergadering van 17 mei 2018 heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het accountantsverslag besproken met de bestuurder en accountant Deloitte. In deze vergadering heeft de Raad van Commissarissen goedkeuring aan de bestuurder gegeven om het bestuursbesluit te nemen om de jaarverslagen over 2017 vast te stellen.

In de Auditcommissievergadering van 3 december 2018 is de rapportage van de interimcontrole(managementletter) besproken in aanwezigheid van accountant Deloitte. Uit de interim-controle is een aantal aandachtspunten naar voren gekomen; er staan geen ‘stoplichten’ op rood. De aandachtspunten zijn besproken en er zijn aanbevelingen gedaan om de interne beheersing bij Stek te verbeteren. De managementletter is aansluitend behandeld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 17 december 2018.

Auditcommissie

De Auditcommissie wordt gevormd door mevrouw J.M. van Duin en de heer C. Smilde (voorzitter). In voorbereiding op de besluitvorming in de Raad van Commissarissen is een uitgebreid scala aan onderwerpen besproken.

Een aantal van de belangrijke onderwerpen in 2018 waren:

 Jaarverslag en jaarrekening 2017 en accountantsverslag 2017 van Stek.

 Intern auditplan 2018

 Treasury jaarplan 2018

 Treasurystatuut

 Meerjarenbegroting 2019-2028 en jaarplan en jaarbegroting 2019.

 Managementletter 2018

 Dashboard KPI’s

 Implementatie AVG

 Toetsingskader investeringen

 ICT-beleidsplan 2018 en projectenkalender

 Aankoop complexen de Key

 Aanbestedingsrichtlijnen

De Auditcommissie vergadert met de bestuurder en de manager Financiën en ICT. Op uitnodiging, afhankelijk van het onderwerp, kan de controller aanschuiven.

In 2018 is één keer met de controllers van Stek gesproken buiten de aanwezigheid van de bestuurder.

2.3.3 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties van Stek. Dit toezicht uit zich in het totale scala aan besproken onderwerpen in 2018.

Een aantal specifieke elementen zijn:

- De Raad van Commissarissen heeft met de bestuurder gesproken over bewonersparticipatie.

- De Raad van Commissarissen laat zich informeren over de prestatieafspraken met de gemeenten waarin Stek actief is en is betrokken bij de biedingen.

- Aankoop complexen De Key om meer woningen in het betaalbare segment te creëren.

- De Raad van Commissarissen heeft meer aandacht gevraagd voor lokaal maatwerk.

2.3.4 Toezicht op dialoog met belanghouders

In de visie van Stek is een goede relatie met belanghouders een belangrijke voorwaarde voor het realiseren van de juiste maatschappelijke meerwaarde.

Stek zoekt daartoe het contact met de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) en de gemeenten waarin zij actief is. Ook de collega-corporaties in de regio zoeken we nadrukkelijk op. In 2018 was het gesprek vooral gericht op de samenwerking van de corporaties in de Bollenstreek. De Raad van Commissarissen is positief over de Corporatieraad.

Jaarlijks een gesprek plaats met de Ondernemingsraad van Stek.

2.3.5 Toezicht op risicobeheersing

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de risicobeheersing van Stek en wordt daarbij ondersteund door de Auditcommissie. De Auditcommissie houdt nadrukkelijk een vinger aan de pols bij het invullen van de risicobeheersing binnen Stek.

In een themavergadering van de Raad van Commissarissen is uitgebreid stilgestaan bij de frauderisico’s die zich kunnen voordoen bij Stek.

De Raad van Commissarissen laat zich informeren over de ontwikkelingen in het systeem van risicomanagement van Stek en de feitelijke risico’s. Ook het oordeel hierover van de accountant is waardevol voor de Raad van Commissarissen in het toezicht.

2.3.6 Opdrachtgeverschap externe auditor

De Raad van Commissarissen verwacht van de externe accountant Deloitte dat hij de volgende jaarlijkse controletaken uitvoert:

 de interim-controle;

 controle van de jaarrekening van de toegelaten instelling;

 controle van de dVi-staten.

De externe accountant heeft aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd over de bevindingen en uitkomsten van deze controlewerkzaamheden.

2.3.7 Conclusies toezichthoudende rol

Ten aanzien van het toezicht in 2018 heeft de Raad van Commissarissen een scala aan onderwerpen langs zien komen. We kijken tevreden terug op het afgelopen jaar. We zien een actieve corporatie waar aandacht is voor onze huurders en een toekomstbestendige corporatie.

De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met de verklaring van de bestuurder dat de middelen in het verslagjaar werden besteed ten behoeve van de volkshuisvesting.

2.4 Verslag vanuit

werkgeversrol

2.4.1 Invulling werkgeversrol Bestuur

De Raad van Commissarissen besluit over benoeming, beoordeling en beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder van Stek.

De Selectie- en remuneratiecommissie heeft hierin een belangrijke voorbereidende rol richting de Raad van Commissarissen. De commissie bestaat uit de heer L.J. Wijngaarden en de heer A.J.H Smets. De heer Smets is voorzitter van de Selectie- en remuneratiecommissie.

Bezoldigingbestuurder

De bezoldiging van de bestuurder valt binnen de WNT-bezoldigingsnorm. Van overschrijding, afbouw van bezoldiging of terugbetalingsverplichtingen is derhalve geen sprake.

De bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. De bezoldiging van de bestuurder van Stek bestaat in 2018 uit de volgende bestanddelen:

 een vast basissalaris;

 een auto (eigendom Stek);

 (geen afwijkende) pensioenaanspraken. In de jaarrekening zijn de concrete bedragen opgenomen.

De bestuurder kende geen betaalde nevenfuncties, heeft geen eigen besloten vennootschap en nam niet deel in andere ondernemingsvormen.

Vanuit zijn functie verrichtte de bestuurder een aantal niet-betaalde nevenfuncties:

 voorzitter Holland Rijnland Wonen en

 secretaris-penningmeester Stichting Fuma 56.

Evaluatiefunctionerenbestuurder

In het eerste kwartaal 2019 heeft de Selectie- en remuneratiecommissie het functioneren in het verslagjaar besproken. Deze evaluatie heeft plaatsgevonden op basis van informatie van de HBVB en de Ondernemingsraad, evenals op basis van de beoordeling door de individuele leden van de Raad van Commissarissen en de met de bestuurder gemaakte prestatieafspraken. De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van onder andere activiteiten en competenties.

Met het advies van de Selectie- en remuneratiecommissie is de Raad van Commissarissen tot de beoordeling ‘goed’ gekomen. Van de evaluatie is de resultante vastgelegd in een brief aan de bestuurder.

2.5 Verslag vanuit klankbordfunctie

Eén van de taken van de Raad van Commissarissen is de signaal- en klankbordfunctie voor de bestuurder.

In de reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen, maar ook in die van de Auditcommissie, komen aspecten van deze taak aan de orde. We merken dat de bestuurder ervoor open staat om onderwerpen vanuit een ander perspectief te benaderen. Ook in het werkoverleg tussen bestuurder en voorzitter van de Raad van Commissarissen is voldoende ruimte om te klankborden met de bestuurder over actuele onderwerpen. Ook worden commissarissen in een adviserende rol betrokken bij belangrijke investeringsprojecten.

2.6 Over de Raad van Commissarissen

2.6.1 Samenstelling

Begin 2018 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 commissarissen, 2 zijn op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB).

Commissarissen van Stek worden in beginsel benoemd voor een periode van 4 jaar. Op grond van de Governance Code kan de zittingstermijn met 1 termijn worden verlengd. De maximale zittingstermijn van een commissaris is 8 jaar. Een commissaris wordt geselecteerd op een gewenst profiel.

De Raad van Commissarissen heeft zich in 2018 gebogen over de profielen van de RVCleden in het licht van de strategie. De inhoudelijke verdeling van de portefeuilles is op basis hiervan aangescherpt. In navolgend overzicht zijn de portefeuilles per commissaris opgenomen.

In 2018 is de heer Smilde herbenoemd na instemming van de Autoriteit Woningcorporaties en de HBVB.

SamenstellingRvC2018

Naam, geboortejaar, functie

Deheerdrs.L.J. Wijngaarden, 1947,

 voorzitterRvC,

 lidSelectie-en Remuneratiecommissie

Mevrouwmr.drs.ing.J.M. vanDuin, 1975,

 vicevoorzitterRvC

 lidAuditcommissie

Deheerdrs.C.Smilde, 1954,

 lidRvC,  voorzitterAuditcommissie. (opvoordracht huurdersorganisatie)

Functie/nevenfuncties

 LidRaadvanCommissarissen Volksbank

 LidRaadvanBestuurDAK

 LidRaadvanAdviesA.P.

 VoorzitterRaadvanAdviesIPSoft Benelux

 LidRaadvanToezichtButterfly Works

 VicevoorzitterRaadvan CommissarissenUnivéHollands Noorden(per1januari2019 gefuseerdtotUnivéNoordHolland)

 ZZP’er(per1oktober2018)

 DirecteurCaseManagement (AdviesenBegeleiding)

 VoorzitterStichtingvriendenvan PodiumvoorArchitectuur HaarlemmermeerenSchiphol

 VoorzitterRvTCultuureducatie GroepLeidentot1juni2018.

 VoorzitterZang-en OratoriumverenigingCantarella Delft

Inhoudelijke portefeuilles

 Voorzitter,  Bestuurlijken

Juridisch,  Managementen organisatie

 Vastgoed  Bestuurlijkjuridisch

 Financieeleconomisch

Datumbenoeming /aftreden

Eerstebenoeming: 1oktober2016

Beoogdeeinddatum: 1oktober2020 (herbenoeming mogelijk)

Eerstebenoeming: 1mei2012

Herbenoemd: 1mei2016

Beoogdeeinddatum: 1mei2020

Eerstebenoeming: 9september2014

Herbenoemd: 9september2018

Beoogdeeinddatum: 9september2022

Deheerdr.ir.A.J.HSmets, 1969,

 lidRvC,

 voorzitterSelectie-en Remuneratiecommissie.

Deheerdrs.T.Kuné, 1950,

 lidRvC (per12december2017op voordracht huurdersorganisatie)

 Toezicht,AdviesenProjectleider RuimteenWonen,Provincie Flevoland.

 LidRaadvanCommissarissen GrootslagMedemblik

 VoorzitterRekenkamercommissie Culemborg

 LidAmbtelijkeKerngroep VerstedelijkingMetropoolregio Amsterdam

 LidvandeProgrammaraadvande VTW:AvicendaOpleidingenvoor Commissarissen

 VoorzittervandeRaadvan Toezicht(RvT)vandeSociale MaatschapinAmsterdam

 Volkshuisvestingen Ruimtelijke Ordening

 Besluitvormingmet belanghebbenden (huurders, overheden, belangenvereniging en

Eerstebenoeming: 11juni2015

Beoogdeeinddatum: 11juni2019 (herbenoeming mogelijk)

 Bedrijfsvoering, organisatie-en cultuurontwikkeling en,communicatie enmarketing,ICT endigitalisering

 Sociaalmaatschappelijken zorg

Eerstebenoeming: 1-1-2017

Beoogdeeinddatum: 1-1-2021 (herbenoeming mogelijk)

2.6.2 Functioneren

Zelfevaluatie

Ieder jaar bespreekt de Raad van Commissarissen het eigen functioneren. De zelfevaluatie 2018 heeft op 7 februari 2019 plaatsgevonden. In tegenstelling tot 2017 is dit jaar gekozen voor een zelfevaluatie zonder externe begeleiding. Ook dit jaar kwam vooral de boarddynamiek aan de orde.

PermanenteEducatie

In de Governancecode is een systematiek van Permanente Educatie voor commissarissen opgenomen. Door dit zogenaamde PE-systeem voor commissarissen vindt regelmatig bijscholing van de commissaris plaats op vakkennis, beroepsvaardigheden en houding en gedrag.

De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties faciliteert de registratie van de PE-punten. De permanente educatie is een eigen verantwoordelijkheid van de commissaris, maar is niet vrijblijvend. In 2017 en 2018 zijn dit 5 PE-punten (5 uren) per kalenderjaar.

OverzichtPE-puntenin2017-2018

2.6.3 Bezoldiging

De regeling “Bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting” regelt de bezoldigingsklasse van de corporatie. De bezoldigingsklasse voor Stek is F. Dit is gebaseerd op een aantal verhuureenheden (VHE) dat ligt tussen de 5.000 en 10.000. Daarnaast op het inwonersaantal van de grootste gemeente waarin Stek actief is.

De VTW adviseert dat de vergoedingen gemaximaliseerd zijn op 7,5% voor leden en 11,55% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de bestuurder (in het geval van Stek in 2018 € 156.000, -). De WNT-norm gaat uit van 10% voor leden en 15% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum. De honorering van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op het VTW-advies. In 2018 is de vergoeding ten opzichte van 2017 niet gewijzigd.

In 2018 was de honorering als volgt:

Naam

Dhr.L.J.Wijngaarden

Mevr.J.M.vanDuin

Dhr.C.Smilde

Dhr.A.Smets

Dhr.T.Kuné

2.6.4 Vergaderingen, overleg

Honorering exclusiefBTW

€ 16.500

€ 11.000

In 2018 vergaderde de Raad van Commissarissen 9 keer. De gebruikelijke onderwerpen zoals de kwartaalrapportages, informatie uit de organisatie, de jaarrekening en het jaarverslag 2017, de meerjarenbegroting 2019 – 2028 en de jaarbegroting 2019, kunnen worden aangevuld met deze opsomming:

 Strategisch VoorraadBeleid

 Ontwikkeling Bollenstreek en fusie

 Samenstelling RvC, profielen commissarissen en rooster van aftreden.

 Treasury jaarplan 2018

 Reglement RvC

 Reglement Auditcommissie

 Bestuursreglement

 Thema frauderisico’s

 Prestatieafspraken 2019 gemeenten

 Biedingen gemeenten

 Statutenwijziging

 Diverse projectbesluiten

 Aankoop complexen de Key

 Uitkomsten Medewerkertevredenheidsonderzoek

 Implementatie AVG-wetgeving

 Diverse projectbesluiten

 Statutenwijziging

 Auditplan Deloitte

 Visitatierapport

 ICT Beleidsplan

De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de bestuurder voeren gemiddeld één keer per maand overleg. Indien nodig wordt niet gewacht tot een eerstvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen, maar informeert de bestuurder de Raad van Commissarissenvia e-mail of persoonlijk contact met de voorzitter of diens vervanger. De Raad van Commissarissen heeft voorafgaand aan elke reguliere vergadering overleg zonder aanwezigheid van de bestuurder.

Woonstichting Stek, Lisse

3. JAARREKENING 2018

Woonstichting Stek

Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

Woonstichting Stek, Lisse

3.0 INHOUDSOPGAVE

3.1 Balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2018

3.2 Winst- en verliesrekening over het jaar 2018

3.3 Kasstroomoverzicht 2018

3.4 Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening

3.5 Toelichting op de balans

3.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening

3.7 Overige toelichtingen

3.8 Balansen DAEB en niet-DAEB per 31 december 2018

3.9 Winst- en verliesrekeningen DAEB en niet-DAEB over het jaar 2018

3.10 Kasstroomoverzichten DAEB en niet-DAEB 2018

3.11 Toelichting individuele posten DAEB / Niet-DAEB

3.12 Ondertekening van de jaarrekening

4 Overige gegevens

Woonstichting Stek, Lisse

3.2

en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet-woongelegenheden

Woonstichting Stek, Lisse

3.4 ALGEMENE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING IN DE JAARREKENING

3.4.1

Algemeen

Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijkerhout, Noordwijk, Katwijk, Alkemade, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De vestigingsplaats is Lisse en staat ingeschreven in het handelsregister onder nummer 28023790. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018.

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

3.4.2

Regelgeving

De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.

Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.

De jaarrekening 2018 is opgemaakt op 25 april 2019 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Hobahostraat 90 te Lisse.

3.4.3

Oordelen en schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur van Stek diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitaite.

De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken in de jaarrekening van Woonstichting Stek.

De marktwaarde is als volgt te definiëren: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Aangezien de doelstelling van Stek niet is om haar portefeuille voor een groot deel te verkopen en daarnaast de verhuur gericht is op de sociale sector zal de waarde van het vastgoed in exploitatie voor een belangrijk deel nooit gerealiseerd worden.

T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt en de externe communicatie heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

3.4.4

Waardering activa en passiva

De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

3.4.5

Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

3.4.6

Woonstichting Stek, Lisse

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de "Grondslagen voor de waardering van activa en passiva".

Hedge accounting

Woonstichting Stek past geen hedge accounting toe.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Woonstichting Stek beschikt niet over afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zodoende is er geen sprake van toepassing van hedge accounting.

Afgescheiden embedded derivaten

Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden.

- er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract;

- een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en - het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.

Woonstichting Stek heeft geen embedded derivaten geïdentificeerd in de lopende leningsovereenkomsten.

3.4.7

Algemene grondslagen gescheiden overzichten DAEB / Niet-DAEB

In de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Balans DAEB per 31 december 2018, balans Niet-DAEB per 31 december 2018, Winst- en verliesrekening DAEB over 2018, Winst- en verliesrekening Niet-DAEB over 2018, kasstroomoverzicht DAEB over 2018 en kasstroomoverzicht Niet-DAEB over 2018. Voor het boekjaar 2018 is sprake van een uitzonderingssituatie waardoor in deze overzichten geen vergelijkende cijfers over het boekjaar 2017 zijn opgenomen.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen worden een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de daeb- dan wel aan de niet-daeb activiteiten toegerekend, tenzij in de tussentijd een herclassificatie heeft plaatsgevonden. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet:

Grondslag voor scheiding

Posten in gescheiden verantwoording

Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/kosten en kas- Balans: stromen van individuele transacties worden direct toegerekend

- Vastgoedbeleggingen aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan

- Voorziening onrendabele investeringen wel niet-DAEB.

- Terugkoopverplichting VoV

- Belastinglatenties

Winst- en verliesrekening:

- Huuropbrengsten

- Opbrengsten servicecontracten

- Verkoopopbrengsten en -lasten

- Verhuurderheffing

Kasstroomoverzicht:

- Ontvangsten verhuur en servicecontracten

- Desinvesteringskasstromen

Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en niet-

Winst-en-verliesrekening: DAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden

- Lasten servicecontracten in het betreffende complex.

- Lasten onderhoudsactiviteiten

- Overige directe lasten exploitatie bezit

Kasstroomoverzicht:

- Uitgaven servicecontracten

- Uitgaven onderhoud

- Investeringskasstromen

Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering

Balans: (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als

- Schulden/leningen kredietinstellingen DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.

- Schulden/leningen overheid

Winst-en-verliesrekening:

- Rentebaten en rentelasten

Kasstroomoverzicht:

- Financieringskasstroom

Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB

Winst-en-verliesrekening: tak op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de

- Lasten verhuur en beheeractiviteiten totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB.

- Opbrengsten en kosten overige activiteiten De hierbij gehanteerde verdeling daeb/ niet-daeb is: 90%/10%

- Toegerekende organisatiekosten

- Leefbaarheid

Kasstroomoverzicht:

- Personeelsuitgaven

- Overige bedrijfsuitgaven

3.4.8

Woonstichting Stek, Lisse

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA ACTIVA

VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen

DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

De classificatie daeb/niet-daeb is conform het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel. Daeb-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens kan door individuele huurstijging voorbij die grens stijgen. Deze woning blijft dan een daeb-woning.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde Het DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”).

Bij het toepassen van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgingsof vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

Woonstichting Stek hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor het bedrijfsonroerendgoed (niet-Daeb) wordt verplicht de full-versie toegepast.

Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. Bij toepassing van de full-versie is sprake van een aannemelijke waarde op complexniveau.

De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Inzet van een taxateur is bij toepassing van de basisversie niet verplicht. Om deze reden is slechts een taxateur ingeschakeld voor het bepalen van de marktwaarde van het gedeelte van haar vastgoedportefeuille waarvoor verplicht de full-versie van het waarderingshandboek wordt toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed volgens de basisvariant in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbij vrijheisgraden van toepassing zijn) tot stand zijn gekomen.

3.4.9

Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

3.4.10

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Materiële vaste activa

3.4.11

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsof vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.

Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationale lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

Kosten voor periodiek (groot) onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Woonstichting Stek, Lisse

Financiële vaste activa

3.4.12

Andere deelnemingen

Andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

3.4.13

Latente belastingen

Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.

Onder de financiële vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Voor het bezit zonder specifieke (verkoop) bestemming vindt geen fiscale afwikkeling plaats.

Zolang deze cyclus zich, gebaseerd op het op balansdatum bestaande beleidsvoornemen van Woonstichting Stek, in continuïteit voordoet ontstaat de situatie dat het feitelijke afwikkelingmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt. Dit heeft als consequentie dat de contante waarde van het tijdelijke verschil naar nihil tendeert. De latentie wordt dus wel gevormd, wat passend is voor tijdelijke verschillen, maar door de lange looptijd van de latentie tendeert de waardering naar nihil.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Stek per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Stek een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.

3.4.14

Leningen u/g

De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

3.4.15

Vastgoed bestemd voor verkoop

Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop.

Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebasseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen.

3.4.16

Overige voorraden

Grondposities

Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als voorraad.

De grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

Voorraad onderhoudsmaterialen

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

3.4.17

Huurdebiteuren en overige vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

3.4.18

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Woonstichting Stek, Lisse

PASSIVA

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd indien Woonstichting Stek op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde.

Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

3.4.19

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Zie hiervoor paragraaf 6.5.3 Oordelen en schattingen.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien er voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder de verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsverplichtingen minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

3.4.20

Overige voorzieningen

Voorziening pensioenen

Stek heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds) De regeling wordt gefinancieerd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Stek en worden in de balans opgenomen in de voorziening.

De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.

Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.

Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Stek beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Stek, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Ultimo 2018 (en 2017) waren er voor Stek geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.

De pensioenregeling van Stek wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancieerd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Stek valt.

De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2018 volgens opgave van het fonds 110,3% (2017: 115,8%).

Op termijn moet een dekkingsgraad van 125% gerealiseerd worden. SPW heeft hiertoe een herstelplan ingediend dat voorziet in een herstel over een periode van circa 10 jaren. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft Stek bij een tekort in het fonds geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

De beleidsdekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2018 volgens opgave van het fonds 115,9% (2017: 113,4%).

Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

Voorziening loopbaanontwikkeling

De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.

De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.

3.4.21

Langlopende schulden

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Woonstichting Stek heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verpliching onder de kortlopende schulden verantwoord.

Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten.

3.4.22

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgingsof vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

3.4.23

Woonstichting Stek, Lisse

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Resultaatbepaling

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

3.4.24

Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2018 bedroeg dit maximumpercentage 1,4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten.

3.4.25

Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

3.4.26

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Hierbij kan worden gedacht aan:

- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;

- kosten Service & Advies

De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "6.5.39 Toerekening baten en lasten".

3.4.27

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "5.4.40 Toerekening baten en lasten".

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

3.4.28

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze post worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. Gedacht kan worden aan: - onroerendezaakbelasting; - verzekeringskosten.

- verhuurderheffing

De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "5.4.40 Toerekening baten en lasten".

3.4.29

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).

3.4.30

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door: - de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs; - de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde; - afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities; - afboeking van eerder geactiveerde projectkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten en mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

3.4.31

Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de niet-primaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed. Voorbeelden van overige activiteiten zijn de bijdragen en kosten voor de warmte- en koudeopslaginstallatie, het beheer (van VvE’s) voor derden, kosten zonnepanelen, opbrengsten en kosten van VoV-activiteiten, de opbrengsten en kosten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten.

Woonstichting Stek, Lisse

3.4.32

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in . de paragraaf "5.4.40 Toerekening baten en lasten"

3.4.33

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "5.4.40 Toerekening baten en lasten".

3.4.34

Pensioenlasten

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "5.4.40 Toerekening baten en lasten".

3.4.35

Overige organisatiekosten

Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in paragraaf "5.4.40 Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten.

3.4.36

Kosten omtrent leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.

3.4.37

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

3.4.38

Belastingen

De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Woonstichting Stek heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.

Woonstichting Stek heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2018 en het fiscale resultaat 2018 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

3.4.39

Resultaat deelnemingen

Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woonstichting Stek geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

3.4.40

Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van dezelfde verdeling als bij de personeelslasten.

De activiteiten hebben betrekking op zowel de daeb-administratie als de niet-daeb-administratie. Niet-daeb activiteiten zijn vooral huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en regulier onderhoud. D.m.v. het VHE-nummer als kostenplaats komen deze opbrengsten en kosten direct in de niet-daeb-administratie. De verdeling van de baten en lasten met andere kostenplaasten, dan VHE-nummer, naar de daeb-administratie en niet-daeb-administratie gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Hierbij worden alle baten en lasten met kostenplaats (sub)complex naar rato evenredig verdeeld naar de onderliggende VHE's. Alle baten en lasten met algemene kostenplaatsen, zoals afdelingscodes, worden procentueel verdeeld. De bepaling van het percentage niet-daeb is gebaseerd op de verhouding totaal niet-daeb bezit t.o.v. het totale bezit.

Woonstichting Stek, Lisse

3.4.41

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.

Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.

Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

3.5.1 ACTIVA

Vastgoedbeleggingen

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

DAEB vastgoed in exploitatie

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Stand per 1 januari: Boekwaarde

Oplevering verbeteringen

Overige mutaties

ongerealiseerde

De toename van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een aantal factoren.

Deze factoren voor de aanpassing in de marktwaarde bestaan voor het jaar 2018 uit:

Marktontwikkelingen (aangepaste indexreeksen handboek, leegwaardestijging en aangepaste WOZ-waarde)

Aanpassing van rekenregels inclusief het effect gewijzigde verkoopregels voor blijvend gereguleerd bezit*

Mutaties in dynamische objectgegevens zoals contracthuren en mutatiegraden).

Mutaties in het bezit (verkoop, sloop en nieuwbouw)

totaal verklaring aanpassingen martkwaarde

Uit de door de softwareleverancier doorgevoerde aanpassing in de berekeningssoftware ten opzichte van voorgaand jaar is gebleken dat er sprake was van een rekenfout in waardebepaling per ultimo 2017. Zonder deze rekenfout had de marktwaarde ultimo 2017 circa 3,3% lager geweest. De herrekende marktwaarde over 2017 valt binnen de acceptabele bandbreedte voor waardebepalingen van +/- 10%, waardoor wij hebben geconcludeerd dat aanpassing van de waarde per 31-12-2017 niet noodzakelijk is.

Daeb vastgoed in exploitatie en niet-Daeb vastgoed in exploitatie

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van de waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Complexindeling

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel

DAEB- als niet-DAEB-vastgoed.

Woonstichting Stek, Lisse

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Parameters woongelegenheden

Prijsinflatie

Looninflatie

Bouwkostenstijging

Leegwaardestijging

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

Verhuurderheffing (% van de WOZ)

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – zelfstandige eenheden

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – onzelfstandige eenheden

Huurderving (% van de huursom)

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde)

Mutatiekans bij doorexploiteren (op basis van het gemiddelde over 2013-2017)

Mutatiekans bij uitponden (op basis van het gemiddelde over 2013-2017)

Disconteringsvoet doorexploiteren

Disconteringsvoet uitponden

Instandhoudingsonderhoud

Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW

Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW

Instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extr.muraal)

Mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud per vhe - EGW

Mutatieonderhoud per vhe - MGW

Mutatieonderhoud per vhe – Studenteneenheid

Mutatieonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extr.muraal)

Beheerskosten

Beheerkosten per vhe - EGW

Beheerkosten per vhe - MGW

Beheerkosten per vhe – Studenteneenheid

Beheerkosten per vhe – Zorgeenheid (extr.muraal)

Variërend tussen 2,00% en 50,00%, gemiddeld 6,66%

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3,00% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Parameters bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG (exclusief btw)

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG (inclusief btw)

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo ZOG (inclusief btw)

Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo BOG (exclusief btw)

Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo MOG (inclusief btw)

Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo ZOG (inclusief btw)

Mutatieonderhoud (marketing) als % van de jaarhuur

Beheerkosten % van de markthuur - BOG

Beheerkosten % van de markthuur - MOG

Beheerkosten % van de markthuur - ZOG

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) BOG en MOG

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) ZOG

Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

0,130,130,130,130,13 0,360,360,360,360,36

Variërend tussen 8,07% en 8,97%

Door taxateur gehanteerde vrijheidsgraden Een aantal bedrijfspanden is getaxeerd conform de full versie van het handboek. Bij de taxatie heeft de taxateur enkele vrijheidsgraden toegepast. Op deze parameters wordt afgeweken ten opzichte van de basisversie van het handboek marktwaarde. Deze zijn:

- Markthuur. Naar beneden bijgesteld met gemiddeld € 315

- Exit yield. Naar boven bijgesteld met gemiddeld 1,21%

- Disconteringsvoet. Naar beneden bijgesteld met gemiddeld 0,76%.

- Onderhoudslasten. Bij twee complexen aangepast. Bij het ene complex verhoogd, bij het andere complex verlaagd.

Parameters parkeerplaatsen

Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats

Instandhoudingsonderhoud – garagebox

Beheerkosten – parkeerplaats

Beheerkosten – garagebox

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

0,240,240,240,240,24

Variërend tussen 6,30% en 6,39%

Woonstichting Stek, Lisse

Toepassing full variant: Inschakeling taxateur Eens in de drie jaar wordt het bedrijfsmatig onroerend goed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen t.o.v. de basisvariant zijn onderbouwd en vastgeleged, zijn in het bezit van Woonstichting Stek en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties.

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancieerd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancieerd niet hypothecair bezwaard.

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde op balansdatum.

In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 5.955 (2017: 5.997) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB-vastgoed zijn 1.002 (2017: 1.017) verhuureenheden opgenomen.

Bepaling beleidswaarde

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting Stek en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stek. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende weten regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woonstichting Stek hanteert in haar beleid een streefhuur van 71% van de maximaal redelijke huur.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woonstichting Stek hanteert hierbij haar meerjarenonderhoudsbegroting, vermeerderd met een toerekening van personeels- en overige organisatiekosten. Daarnaast wordt een gedeelte van renovatiekosten toegerekend aan het onderhoud.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerslasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Woonstichting Stek heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde: DAEB Niet-DAEB Totaal

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Woonstichting Stek heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Toelichting bij activa in exploitatie: sensitiviteitsanalyse

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt: 2018

Gemiddelde streefhuur 624 € Gemiddelde beheerlasten 750 € Gemiddelde onderhoudslasten 1.991 € Discontovoet 6,19%

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op de beleidswaarde Mutatie t.o.v. uitgangspunt Effect op de beleidswaarde

Streefhuur per maand € 25 hoger 26.484.036

Streefhuur per maand € 25 lager -53.187.774

Lasten onderhoud € 100 hoger -8.854.383

Lasten onderhoud € 100 lager 9.284.361

Lasten beheer € 100 hoger -18.213.472

Lasten beheer € 100 lager 18.256.293

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, denk aan de nadere aanscherping van het begrip onderhoud / verbetering en beheerlasten.

Toelichting bij activa in exploitatie of eigen vermogen: beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Vastgoed in exploitatie

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

Netto

beschikbaarheid

Afslag beheer (beheerkosten

Beleidswaarde

Woonstichting Stek, Lisse

Eigen vermogen

Per 31 december 2018 is in totaal € 612 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2017: € 491 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 487 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting Stek. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Stand per 1 januari: Boekwaarde vóór stelsel-

wijziging

Invloed scheidingsvoorstel (van daeb naar niet-daeb)

Herrekende boekwaarde

Mutaties: Opleveringen nieuwbouw

Afschrijving desinvesteringen Sloop

Herclassificatie

Afwaarderingen

Terugname afwaarderingen

Aanpassingen reële waarde

Aanpassingen marktwaarde

Overige mutaties

Afschrijvingen

Totaal van de mutaties

Stand 31 december 10.117.175 9.801.795

Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 25%. Daarnaast heeft Stek een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stek in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 15% en 50% voor zowel 2018 en 2017.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebasseerd op de verkopen van woningen in de buurt en op basis van taxatierapporten, opgesteld door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur, van de twee teruggekochte objecten. Het aantal woningen in de VOV-portefeuille bedraagt 44 stuks (2017:46).

Woonstichting Stek, Lisse

3.5.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Stand per 1 januari:

Boekwaarde vóór scheidings-

voorstel

Invloed scheidingsvoorstel(van daeb naar niet-daeb)

Herrekende boekwaarde per 1/1:

Aankopen

Oplevering verbeteringen

Desinvesteringen

Afschrijving desinvesteringen Sloop

Terugname afwaarderingen Aanpassingen

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie.

De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

Materiële vaste activa

Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:

– Bedrijfsterreinen: geen afschrijving

– Automatisering: 5 jaar

– Bedrijfsauto’s: 5 jaar

– Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar

– Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar

– Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

3.5.2

Financiële vaste activa

Andere deelnemingen

De post latente belastingvorderingen is als volgt samengesteld:

Woonstichting Stek, Lisse

De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen zijn als volgt samengesteld:

Waardering in jaarrekening Fiscale waardering Verschil

Vastgoed

Verliezen uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie

Verwacht wordt dat van de latente belastingvorderingen op balansdatum een bedrag van € 0 (2017: € 1,6 miljoen) binnen een jaar worden gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € -15,4 miljoen (2017: € 1,6 miljoen).

Het totaalbedrag van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering van activa en verplichtingen en de waardering in deze jaarrekening is nihil. Voor het verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van het vastgoed in exploitatie wordt geen (passieve) belastinglatentie gevormd vanwege het lanlopende karakter.

Het totaalbedrag van de verliezen die voor voorwaartse verliescompensatie in aanmerking komen bedraagt € 0 (2017: €1,6 miljoen).

Vastgoed in exploitatie

Voor tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van complexen bestemd voor verkoop is een latente belastingvordering van € 0 (2017: € 0) in de balans opgenomen. Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.

Een aantal complexen is ultimo 2018 bestemd voor sloop of herontwikkeling.

Vlottende activa

3.5.4

Vastgoed bestemd voor verkoop

In totaal zijn er per ultimo 2018 12 (2017: 12) woningen verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop. 11 Woningen hebben betrekking op de beoogde verkoop in de Leidsestraat te Hillegom met een boekwaarde van in totaal € 1.265.000. Verder is hier de grondpositie Woonzorgzone West ad € 832.000 ten behoeve voor verkoop verantwoord. Daarnaast is de verwachting dat er nog 1 woning met een boekwaarde van € 176.000 binnen een jaar wordt verkocht.

Overige voorraden

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.

Vorderingen

Huurdebiteuren

De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen:

(*) De achterstand bedroeg 1,44% (2017: 1,30%) van de brutojaarhuur.

Overige vorderingen op huurders

Voorziening

De herwaarderingsreserve Daeb en niet-Daeb in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2018

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2018 ten bedrage van € 142.800.373 ten gunste van de reserves te brengen.

Het resultaat wordt als volgt verdeeld:

Toevoeging aan overige reserves

17.859.187

Toevoeging aan herwaarderingreserve Daeb vastgoed in exploitatie 108.192.167

Toevoeging aan herwaarderingreserve niet-Daeb vastgoed in exploitatie 16.749.019

Totaal verdeling 142.800.373

Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2017

De jaarrekening 2017 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 17 mei 2018. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

3.5.6

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

Overboeking van vastgoed in

Bij de bepaling van hoogte van de voorziening onrendabele investeringen op daeb vastgoed in ontwikkeling worden dezelfde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering van het daeb vastgoed in exploitatie. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2018 toegelicht onder 6.5.18. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter.

De voorziening per 31 december 2018 betreft alleen het project van de bouw van sociaal vastgoed aan de Herenweg in Warmond.

Overige voorzieningen

Voorziening loopbaanontwikkeling stand voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) per 1

De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2017-2018. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt.

De voorziening loopbaanontwikkeling is overwegend langlopend.

Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De kortlopende aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden en zijn derhalve niet begrepen in bovengenoemde bedragen.

Marktwaarde

De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven. De marktwaarde per 31 december 2018 bedraagt € 244.359.688 (31 december 2017: € 260.371.139).

Rente- en kasstroomrisico

Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, renteherzieningsperiode en naar resterende looptijd:

Rentepercentage€

Renteherzieningspe riode € Resterende looptijd € Roll over Van 1 tot 6 maanden 2.500.000 < 1 jaar (kortlopend)

0% - 1%8.000.000 Van 6 maanden tot 1 jaar 13.500.000 Van 1 tot 5 jaar 48.009.366

1% - 2%57.238.064 Van 1 tot 5 jaar44.156.976 Van 5 tot 10 jaar 56.308.740

2% - 3%32.029.084 Van 5 tot 10 jaar55.833.760 Van 10 tot 15 jaar 46.499.312

3% - 4%65.472.341 > 10 jaar93.760.864 Van 15 tot 20 jaar 33.108.047

4% - 5% 38.312.111 > 20 jaar 10.366.306

5% - 6% 8.700.000 209.751.600

Borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 209.752 (in duizendtallen, 2017 € 222.979) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Woonstichting Stek.

Naast deze leningen is ultimo 2018 geen financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2019. Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf "6.5.6 Financiële Instrumenten".

Achterstelling

Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen.

Aflossingssysteem

De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden.

De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2018 2,87%.

Per 31-12-2017 was dit 2,91%.

De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 9,42 jaar.

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de toelichting van deze schuld wordt verwezen naar de toelichting op kredietinstellingen.

Woonstichting Stek, Lisse

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van vastgoed en specifieke contractvoorwaarden met derden.

incl. korting uit voorraad

Gedurende 2018 zijn 0 woning (2017: 1) onder een VoV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € nihil (2017: € 150.625). Als gevolg van een gemiddelde waardestijging van de overgedragen onroerende zaken van 6,9%, stijgt de terugkoopverplichting in 2018 met € 501.829.

Kortlopende schulden

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Totaal kortlopende schulden 25.939.701 26.210.985

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

3.5.9

Woonstichting Stek, Lisse

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Voorwaardelijke verplichtingen

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2017: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2018 heeft Woningcorporatie Stek een aangegane obligoverplichting van € 8.075.443 (2017: € 8.584.664)

Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Meerjarige financiële verplichtingen

Investeringsverplichtingen

In verband met groot onderhoud daeb-vastgoed zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 2.920.355. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum.

Stek heeft met de gemeente Hillegom een grondruilovereenkomst afgesloten, de grond van Woonzorgzone West tegen de zogenoemde Saviolocatie. De waarde van Woonzorgzone West is vastgesteld op € 832.000 en de waarde van de Saviolocatie op € 420.000. De notariële eigendomsoverdracht van de grondruil vindt uiterlijk 31 december 2019 plaats.

Leaseverplichtingen

De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 57.234. Hiervan heeft € 13.736 een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komen naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar.

Kredietfaciliteit

Stek heeft een kredietfaciliteit bij de Rabobank Bollenstreek ter hoogte van € 4.500.000. Op 31 december 2018 was hiervan niets opgenomen.

Leningen

Er zijn in 2018 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2019.

3.5.10

Financiële instrumenten

Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico).

Het beleid van Stek om deze risico’s te beperken is als volgt.

Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Stek kunnen voldoen.

De financiële instellingen dienen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaande huurvorderingen.

Liquiditeitsrisico

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stek, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stek heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst.

Stek beschikt over een kredietfaciliteit van 4,5 miljoen bij de Rabobank (2017: 4,5 miljoen). Hier wordt ultimo 2018 geen gebruik van gemaakt. Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn.

Valutarisico

Stek loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Renterisico (kasstroomrisico’s)

Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de groep te beperken en daarmee tevens de nettorentelasten te optimaliseren.

Marktrisico

Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.

Woonstichting Stek, Lisse

Reële waarden

Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Stek het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico).

Tevens doet Stek uitsluitend zaken met financieële instellingen met een hoge kredietwaardigheid. Op balansdatum waren er geen significante concentraties van kredietrisico.

Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Stek luidt als volgt:

Boekwaarde Reële waarde

In de balans opgenomen: 31-12-2018 31-12-2018

Financiële vaste activa 3.609 3.609

Vorderingen 694.021

Liquide middelen

Langlopende schulden

Kortlopende schulden 10.479.872 10.479.872

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden.

De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten:

Financiële vaste activa

De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid.

Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden

Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde.

Langlopende schulden

De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2018.

Hedges

Renteswaps en rentecaps

Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treedt hierbij in de praktijk terughoudend op.

3.5.11

Gebeurtenissen na balansdatum

Naar verwachting fuseert per 1 juli 2019 Woonstichting Stek met Woningstichting Vooruitgang. Daarnaast zal er een fusie per 1 januari 2020 plaatsvinden met Noordwijkse Woningstichting. Deze gebeurtenissen na balansdatum geven geen nadere informatie over de feitelijke situatie op balansdatum, maar hebben wel een wezenlijk effect op de situatie van de Woningstichting.

In april 2019 heeft Woonstichting Stek 208 woningen van De Key voor een bedrag van € 19,1 miljoen (excl. overdrachtsbelasting) aangekocht. Hiervoor is vreemd vermogen aangetrokken van in totaal € 16 miljoen (2 leningen van € 8 miljoen) met een looptijd van 14 en 20 jaar.

Zowel de fusie als de aankoop van de woningen hebben geen invloed op de positieve continuïteitsveronderstelling.

Woonstichting Stek, Lisse

3.6 TOELICHTING OP WINST- EN VERLIESREKENING

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

3.6.1 Huuropbrengsten

3.6.2

De toename van de huren is veroorzaakt door: Verhoging van de huren in 2018 wegens een algemene huurverhogingen van 1,4% voor alle inkomenscategorieën, huurharmonisatie en en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering. Daarnaast zijn de huren van huurders met een inkomen boven de € 41.056 ook verhoogd met de inkomensafhankelijke huurverhoging (4% boven inflatie).

3.6.3

Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud.

organisatiekosten

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

3.6.4

en beheeractiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat.

Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.

Lonen en salarissen

De totale lasten betreffende lonen en salarissen voor Stek betreffen:

Het aantal werkzame werknemers en berekend op fulltime basis ultimo en gemiddeld per boekjaar, bedroeg:

Alle medewerkers zijn werkzaam in Nederland.

3.6.6

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

3.6.7 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Voor het verkochte Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo voorgaand boekjaar. Voor het teruggekochte vastgoed onder VoV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

De specificatie van de verkoopopbrengsten is als volgt:

Verkoop huurwoningen (Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie)

De verkoopopbrengst betreft 18 verkochte woningen en 2 standplaatsen (2017: 14 woningen). Daarnaast heeft Stek ook 2 bedrijfspanden, 2 garages en 1 berging verkocht

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.6.8 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.6.10

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.

De honoraria worden toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht.

3.6.15 Saldo financiële baten en lasten

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Woonstichting Stek, Lisse

Stek

Woonstichting Stek had nog aan compensabele verliezen een bedrag opgebouwd van € 424.365 per einde 2015. Dit verlies is verrekend met de belastbare bedrag van 2016. De aangifte 2016 is in oktober 2018 ingediend. De definitieve aanslag 2016 is nog niet ontvangen.

De aangifte vennootschapsbelasting 2017 is nog onderhanden en dient nog te worden ingediend.

Fusiepartner Woningstichting Warmunda heeft nog aan compensabele verliezen een bedrag opgebouwd van € 6.793.294 per einde 2017. Dit verlies is verrekend met het belastbare bedrag van 2018.

De aangite 2017 dient nog te worden ingediend waardoor de wekelijke belastinglast nog kan afwijken.

Belastingtarief

Het wettelijke belastingtarief bedraagt 20% van € 0 tot € 200.000 en 25% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De te verrekenen vennootschapsbelasting zal worden onttrokken aan de actieve belastinglatentie.

De effectieve belastingdruk (2018: 3,3% en 2017: 5,5%) wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie.

Woonstichting Stek, Lisse

3.7 OVERIGE TOELICHTINGEN

3.7.1

Bezoldiging van bestuurders en commissarissen, en de WNT

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woonstichting Stek van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse F. Het bezoldigingsmaximum in 2018 voor Woonstichting Stek is € 156.000. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Het individuele WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband.

Bezoldiging topfunctionarissen

Leidinggevende topfunctionarissen (bedragen in € 1)

Functie

Dhr. J.C.M. Al

Directeur-bestuurder Stek

Aanvang en einde functievervulling in boekjaar 01/01 - 31/1201/01 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 1,00

Dienstbetrekking ja ja

Bezoldiging

Beloning en belastbare onkostenvergoedingen

3.7.2

Motivering van de overschrijding in 2017:

De heer Al is in 2006 de arbeidsvoorwaarden overeengekomen met de Raad van Commissarissen. Zodoende is overgangsrecht van toepassing op de bezoldiging van de heer Al in 2017. In 2018 is de bezoldiging van de heer Al in samenspraak met de Raad van Commissarissen gewijzigd. De bezoldiging van de heer Al over 2018 komt niet boven de maximale bezoldigingsnorm op grond van het WNT-maximum, klasse F.

De overschrijding in 2017 van de maximale bezoldigingsnorm had door toepassing van het overgangsrecht niet geleid tot een terugbetalingsverplichting.

Toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen in € 1)

Gegevens 2018 De heer Mevrouw De heer De heer De heer L.J. Wijngaarden J.M. van Duin

Kuné

Smilde A.J.H. Smets

FunctieVoorzitter RvC Vicevoorzitter RVC Lid RvCLid RvCLid RvC

Aanvang en einde functievervulling in boekjaar 1/1 - 31-121/1 - 31/121/1 - 31/121/1 - 31/121/1 - 31/12

Gegevens 2017 De heer Mevrouw De heer De heer De heer Mevrouw L.J. Wijngaarden J.M. van Duin

Aanvang en einde functievervulling in boekjaar 1/1 - 31/121/1 - 31/121/1 - 31/121/1 - 31/121/1 - 31/121/1 - 7/12

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2018 en 2017 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen.

Overzicht van verbindingen

Woonstichting Stek heeft de volgende deelnemingen zonder invloed van betekenis. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichtimg Stek.

Naam van de verbinding

Woningnet N.V. (2017)

Belang in % 0,01%

Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Nee

Financiële gegevens:

Eigen vermogen

7.890.000 nominaal

Jaaromzet 13.821.000

Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit 654

Rekening-courant waarde (langlopend) 0

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van Woningnet.

Risicoprofiel: Laag risico

1.072.023.390

Woonstichting Stek, Lisse

1.072.023.390

Woonstichting Stek, Lisse

149.925.043

Woonstichting Stek, Lisse

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten grond 9.339.501 (Des)investeringsontvangsten overig

uit hoofde van vervreemding van vastgoedbeleggingen en MVA 10.503.450 Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden 10.848.886 Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden 3.157.068

woon- en niet-woongelegenheden 1.424.695 Nieuwbouw verkoop, woon- en niet-woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor dooverkoop

en niet woongelegenheden

Woonstichting Stek, Lisse

Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten

en MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop

Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)investeringsontvangsten overig Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van vastgoedbeleggingen en MVA

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden

Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden

Aankoop, woon- en niet-woongelegenheden

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet-woongelegenheden

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor dooverkoop

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond

Ontvangsten overig

Woonstichting Stek, Lisse

3.11 TOELICHTING INDIVIDUELE POSTEN DAEB / NIET-DAEB

3.11.1

Nettovermogenswaarde niet-daeb

De niet-daeb-tak is te beschouwen als eigendom van de daeb-tak. Daarom wordt de nettovermogenswaarde van de niet-daeb op de balans van de daeb gewaardeerd. Het resultaat van de niet-daeb ad. € 20.701.163 is toegevoegd aan het eigen vermogen van de niet-daeb. Ultimo boekjaar bedraagt de nettovermogenswaarde € 106,5 miljoen.

3.11.2

Interne startlening van DAEB aan niet-DAEB

Bij scheiding heeft de niet-daeb, om te voldoen aan de minimale vermogenseisen, een interne lening meegekregen van de daeb. Deze lening bedroeg 1 januari 2017 € 37,5 miljoen en moet in hetzelfde tempo als de geborgde leningenportefeuille worden afgelost. In lijn met de daarvoor door de Aw afgegeven richtlijnen bedraagt het rentetarief 1,83% (10- jaars staatsrente per 31-12-2016 + 1,5%).

In 2017 is reeds een bedrag van € 2,5 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2017 nog € 35 miljoen bedroeg. In 2018 is een bedrag van € 2.692.000 afgelost, waardoor de lening ultimo 2018 € 32.308.000 bedraagt.

3.11.3

Interne lening van niet-DAEB aan DAEB

De kasstroom uit exploitatie van de niet-daeb-tak is groter dan nodig om de startlening af te lossen. Zolang de startlening niet is afgelost mag de nietdaeb geen dividenduitkeringen aan de daeb doen. Daardoor ontstaan overtollige liquide middelen in de niet-daeb. De overtollige liquide middelen zullen in de (nabije) toekomst worden gebruikt om de interne lening vervroegd af te lossen.

3.11.4

Nadere toelichting op de aard van de niet-DAEB-activiteiten

In de niet-daeb-tak exploiteren we 565 woningen, waarvan 311 woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en 254 woningen met een huurprijs die nog onder de liberalisatiegrens ligt. Deze 254 woningen zullen eveneens marktconform verhuurd worden als de huidige huurder de woning verlaat. Van de 311 geliberaliseerde woningen zijn er nog 37 woningen aangemerkt om na mutatie over de gaan naar de daeb-tak. Daarnaast verhuren we in de niet-daeb-tak 408 parkeergelegenheden en 28 bedrijfsmatige eenheden.

Woonstichting Stek, Lisse

3.12 ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING

De jaarrekening 2018 van Woonstichting Stek is opgemaakt door de bestuurder en vastgesteld door de Raad van commissarissen op 25 april 2019 te Lisse.

Directeur/bestuurder Raad van Commissarissen

De heer J.C.M Al

De heer L.J. Wijngaarden, voorzitter

Mevrouw J.M. van Duin, vicevoorzitter

De heer A.J.H. Smets, lid

De heer C. Smilde, lid

de heer T. Kuné, lid

Woonstichting Stek, Lisse

4 OVERIGE GEGEVENS

4.1

Statutaire resultaatsbestemming

De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting.

4.2

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2018 afgegeven door Deloitte Accountants.

Deloitte Accountants B.V.

Schenkkade 47

2595 AR Den Haag

Postbus 90721

2509 LS Den Haag

Nederland

Tel: 088 288 2888

Fax: 088 288 9884

www.deloitte.nl

Beconnummer 200943

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan de raad van commissarissen van Woonstichting Stek

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN JAARREKENING 2018

Ons oordeel

Wij hebben de jaarrekening 2018 van Woonstichting Stek te Lisse gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woonstichting Stek op 31 december 2018 en van het resultaat over 2018 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

De jaarrekening bestaat uit:

1. De balans per 31 december 2018.

2. De winst-en-verliesrekening over 2018.

3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

De basis voor ons oordeel

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’

Wij zijn onafhankelijk van Woonstichting Stek zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties, Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Benadrukking van de waarderingsgrondslag van (een deel van) het vastgoed in exploitatie

Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering van DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de jaarrekening op pagina 80 Hier staat beschreven dat Woonstichting Stek een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2018) in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853. Deloitte Accountants B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

2019.066141/JO/1

Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

Benadrukking van de uitgangspunten van de beleidswaarde

Wij vestigen de aandacht op de toelichting op de beleidswaarde van activa in exploitatie zoals opgenomen in de jaarrekening op pagina 88. Hierin staan de voornaamste uitgangspunten van de beleidswaarde beschreven alsmede dat de invulling van dit waardebegrip in de komende jaren nog nader wordt uitgewerkt waardoor de beleidswaarde in de komende jaren zal kunnen afwijken ten opzichte van het verslagjaar 2018. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd

In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2018 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub j Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNTplichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN ANDERE INFORMATIE

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit:

• Voorwoord

• Kengetallen

• Het bestuursverslag

• Verslag van de raad van commissarissen

• Overige gegevens

• Jaarverslag van de Corporatieraad Stek

• Toelichtingen en definities

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:

• Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat.

• Alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

BESCHRIJVING VAN

VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE JAARREKENING

Verantwoordelijkheden van de directeur-bestuurder en van de raad van commissarissen voor de jaarrekening

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

In dit kader is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die de directeur-bestuurder noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.

Bij het opmaken van de jaarrekening moet de directeur-bestuurder afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet de directeur-bestuurder de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij de directeur-bestuurder het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is.

De directeur-bestuurder moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel-kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen.

Onze controle bestond onder andere uit:

• Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing.

• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door de directeur-bestuurder en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan.

• Het vaststellen dat de door de directeur-bestuurder gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven.

• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen.

• Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.

Den Haag, 25 april 2019

Deloitte Accountants B.V.

Was getekend: drs. M.A. van Dreumel RA

5 Jaarverslag Corporatieraad Stek

Dit is het verslag van de Corporatieraad, zoals dat door de Corporatieraad zelf is opgesteld. Stek vindt het gepast dit op te nemen in het jaarverslag omdat daarmee de Corporatieraad en Stek verantwoording afleggen over het verslagjaar.

In 2015 heeft Stek besloten om mee te doen aan het experiment de Corporatieraad. Dit experiment maakt onderdeel uit van de Toolbox Legitimatie van Aedes en wordt mede begeleid door universiteit Nijenrode en adviesbureau Atrivé. Naast Stek doen nog 3 corporaties mee aan het experiment. In het verslagjaar heeft Aedes aangeven het experiment niet verder te ondersteunen. De 4 corporaties gaan – gezien de positieve ervaringen - door met hun corporatieraden.

De Corporatieraad is bedoeld om de rauwe werkelijkheid, de ongepolijste beelden vanuit de lokale gemeenschap, op de bestuurderstafel van de woningcorporatie te leggen. De buitenwereld wordt naar binnen gehaald. De Corporatieraad brengt een andere werkelijkheid binnen dan de huurders of gemeenten. De Raad stelt vragen aan de bestaande producten, diensten en relaties die Stek heeft. Vervolgens moet de vraag gesteld worden of Stek hier iets mee moet doen.

De samenstelling van de Corporatieraad is heel divers en bestaat uit mensen uit verschillende disciplines (zoals zorg en welzijn, maatschappelijk werk, huisarts, vluchtelingenwerk, voedselbank). In het verslagjaar zijn 3 leden afgetreden (2 leden daarvan hebben een collega voorgedragen die zitting heeft genomen in de Corporatieraad). In 2019 zullen enkele nieuwe leden voor de Corporatieraad worden geworven.

Na de pilotfase tot en met 2017 heeft Gerrit Kleijheeg op 13 februari 2018 de voorzittershamer neergelegd. Hij is opgevolgd door René Roodzant.

Besproken onderwerpen in 2018

De Corporatieraad kwam in 2018 4 keer bij elkaar.

Permanent thema voor de Corporatieraad is het thema bijzondere doelgroepen, een veelomvattend thema dat zeer veel thema’s raakt die door de Corporatieraad worden besproken.

Daarnaast is gesproken over het thema ‘langer thuis wonen’ Het ging hierbij niet direct over de dienstverlening, maar over nieuwe woonvormen voor ouderen, geclusterde woonvormen.

In 2018 is ook uitgebreid aandacht besteed aan het nieuwe ondernemingsplan van Stek, waarin de thema’s betaalbaarheid en beschikbaarheid centraal staan.

Vanuit de Corporatieraad waren er verschillende werkgroepen actief die een speciaal thema hebben uitgediept. Zo heeft een werkgroep zich beziggehouden met de vraag hoe mensen langer comfortabel thuis kunnen wonen. Daartoe dienen aanpassingen in de woning te worden gerealiseerd. De werkgroep heeft een voorstel gedaan welke voorzieningen zouden kunnen worden aangebracht. Het bestuur heeft de aanbevelingen meegenomen en onderzoekt de technische en financiële mogelijkheden van de voorstellen.

In 2018 is er een werkgroep gestart die zich zal verdiepen in de problematiek van kinderen in een gezin dat leeft onder de armoedegrens.

Tevens waren er verschillende experts bij de vergaderingen aanwezig, die een toelichting hebben gegeven op een bepaald thema. Zo heeft Jan Siebels gesproken over signalering van schulden.

Karin Carbaat, woonconsulent bij Stek, informeerde de Corporatieraad over wat woonconsulenten in de dagelijkse praktijk ervaren. Dit in het kader van het thema zo lang mogelijk thuis wonen.

Jolanda de Vries-Meijberg (manager Woonservice) heeft een toelichting gegeven op het sociale gezicht van Stek en stelde daarbij de vraag hoe ver de maatschappelijke rol van woningcorporaties gaat. En hoe je samen met andere maatschappelijke organisaties sociale problemen kunt oppakken.

Vervolg

Zowel de bestuurder als de leden van de Corporatieraad zijn van mening dat door middel van de Corporatieraad aan Stek een beter inzicht wordt gegeven in de (rauwe) werkelijkheid en dat hierdoor het integrale werken van Stek wordt bevorderd. Ook volgend jaar zullen de leden van de Corporatieraad ieder vanuit verschillende maatschappelijke disciplines input leveren aan Stek en daarmee een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke legitimatie van Stek. We hebben er alle vertrouwen in dat ook in 2019 het overleg met Stek op een zeer constructieve wijze plaats zal vinden.

René Roodzant

voorzitter Corporatieraad

Toelichtingen en definities

Liquiditeit

Om de liquiditeitsontwikkeling te toetsten hanteert Stek de Interest Coverage Ratio (ICR).

Interest Coverage Ratio (ICR)

De rentedekkingsgraad of Interest Coverage Ratio (ICR) wordt gehanteerd om vast te stellen in hoeverre Stek in staat is (geweest) aan haar renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het is een maatstaf voor de mate waarin het resultaat voor interest en belasting kan terugvallen zonder dat Stek direct in financiële moeilijkheden komt. Hoe hoger het kengetal, hoe kleiner de kans dat Stek haar renteverplichting niet kan nakomen.

Vermogen

Met betrekking tot de vermogenspositie van Stek zijn drie prestatie indicatoren benoemd die periodiek worden gemonitord. Het gaat hier om de “solvabiliteit”, de “Loan to Value” en de “dekkingsratio”. Deze begrippen worden hierna toegelicht.

Solvabiliteit

De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. De solvabiliteit wordt gehanteerd om inzicht te krijgen in het vermogen en de financiële gezondheid van Stek op de langere termijn. De waarde van het vastgoed in exploitatie wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’.

Loan tot Value

De Loan to Value meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de vastgoedportefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de ‘beleidswaarde’ of ‘marktwaarde’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.

Dekkingsratio

De dekkingsratio geeft de verhouding van de schuldpositie en de waarde van het onderpand weer. De waarde van het onderpand wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie.

Rendement

Stek stelt eisen aan het rendement van een investering in vastgoed. De rendementseis die Stek stelt aan haar individuele investeringen wordt uitgedrukt in de Weighted Cost of Capital (WACC). Daarbij wordt uitgegaan van een kasstroombenadering.

In het investeringsstatuut wordt beschreven op welke wijze Stek vanuit de financiële levensvatbaarheid een minimale rendementseis op bedrijfsniveau berekent (WACC) en welke uitgangspunten we daarbij hanteren.

Deze centrale rendementseis (WACC) is een belangrijk financieel kader om de rendementseis op projectniveau af te leiden en vast te stellen in een gewenste minimum

Internal Rate of Return (IRR). Daarbij is een differentiatie aangebracht op investeringen in verschillende vastgoedsegmenten. Bij de vastgestelde rendementen is het uitgangspunt dat de financiële continuïteit van Stek is en blijft gewaarborgd.