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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Seniorenwohn- und Pegeheim Heideck

Verkaufsprospekt 10| 2012


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Die Zukunft planen. Eine sinnvolle Sozialvorsorge.

Zukunft Eine Investition in eine Immobilie, die

Wer jetzt investiert, kann gleichzeitig von

speziell für Senioren konzipiert ist, stellt

günstigen Kaufpreisen und niedrigen

auch für die eigene Vorsorge ein Stück

Zinsen profitieren. Das macht Pflege-

Zukunftssicherheit dar.

immobilien zu einer sinnvollen Entschei-

Das Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck bietet dafür die optimalen

dung, auch im Hinblick auf die private Altersvorsorge.

Voraussetzungen – für vitale Menschen, die jetzt schon an eine mögliche Pflegebedürftigkeit denken, genauso wie für

Investoren, die eine gute Anlagemöglichkeit suchen.

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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck

Inhalt

Ein zukunftsweisendes Projekt

Die SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG ist ein Unternehmen, das sich seit dem Jahr 2006 mit der Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten beschäftigt. Nicht der kurzfristige Erfolg, sondern ausgereifte Lösungen stehen bei uns im Vordergrund. Mit dem Bau eines stationären Seniorenpflegeheims soll ein Ort entstehen, an dem Menschen Halt finden, kombiniert mit einer guten Rendite für Sie als Investor. Das ist das Ziel von SH-Projekte. Helmut Stranzinger Geschäftsführer

Gemeinsam mit dem Bayerischen Roten Kreuz realisieren wir mit dem Seniorenwohnund Pflegeheim Heideck ein zukunftsweisendes Konzept: Die Bewohner leben in Hausgemeinschaften zusammen, genießen gleichermaßen liebevolle, fachkundige Be-

Helmut Stranzinger ist seit über 25 Jahren in der Baubranche tätig. Als Zimmermeister und Mitglied im Bundesverband freier Sachverständiger e.V. ist er umfassend mit der Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten vertraut.

treuung und private Rückzugsmöglichkeiten. Durch die Aufteilung in 56 Sondereigentumseinheiten können Sie sich als Investor an diesem Projekt beteiligen. Wir laden Sie herzlichst ein, das Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck und das BRK als Betreiber auf den folgenden Seiten näher kennen zu lernen. Ihr

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Demografische Entwicklung Immobilien mit sozialem Aspekt Immobilien mit Sicherheitsaspekt, TÜV-geprüft Das Sorglos-Immobilienpaket BRK, der starker Partner Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck Hausgemeinschaften nach KDA, Köln Seniorenpflegeheime BRK und SH-Projekte BRK-Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck – die Lage Heideck in fränkischen Seenland Das Projekt im Detail Ansichten Zimmerbeispiele Gemeinschaftsräume Grundrisse Bau- und Lieferbeschreibung Wichtige Informationen ... zum Projekt zu den Verträgen des Objektes Was regelt der Kaufvertrag? Was regelt der Mietvertrag? Was wird im Verwaltervertrag geregelt? Was wird im Mietverwaltungsvertrag geregelt? Chancen und Risiken Beispielrechnung Preisliste Referenzen Ihre Vorteile Partner Kontakt, Vertriebspartner

6 8 9 10 12 14 15 16 17 18 22 24 26 29 30 36 42 44 47 51 58 58 64 72 74 76 78 79 80 5


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Demografische Entwicklung

Demografie Jetzt für die Zukunft vorsorgen

Zum anderen, und das ist noch ein viel

Geld in einer wertorientierten Immobilie

Rechtslage kein Insolvenzverfahren statt-

wichtigerer Aspekt, können Sie mit Ihrer

anzulegen.

finden.

Investition in das Seniorenwohn- und

Nicht zuletzt aufgrund der demografi-

Neben der seit jeher zu beobachtenden

Pflegeheim Heideck schon heute für

schen Entwicklung ist davon auszugehen,

Wertentwicklung von Immobilien, bietet

Ihren Lebensabend bestens vorsorgen.

dass der analysierte Bedarf ansteigen

Ihnen eine Investition in das Senioren-

Daher ist eine solide und möglichst

wird, was die Attraktivität des Senioren-

wohn- und Pflegeheim Heideck beson-

sichere Anlage eine wichtige Vorausset-

pflegeheims steigert.

dere Vorteile. Der langfristig angelegte,

zung. Während eine reine, auf Verzinsung

Zusätzlich bietet SH Projekte mit dem

indexierte Mietvertrag führt bei einer

basierende Geldanlage dem allgemeinen

bevorzugten Belegungsrecht in einem

Steigerung der Lebenshaltungskosten

Wertverfall unterliegt und spekulative

BRK Seniorenwohn- und Pflegeheim in

auch zu einer anteiligen Erhöhung der

Anlagen ein sehr großes Risiko bergen,

den Landkreisen Roth, Weißenburg-

Miete (60 %). Die Trägerschaft durch das

ist eine Investition in eine Immobilie

Bayerische Rote Kreuz bietet zudem nicht

eine gute Alternative. Der zentrumsnahe

nur ein hervorragendes Pflegekonzept,

Standort in einer wirtschaftlich starken

heit. Da das BRK als Körperschaft des öf-

Immobilie zusätzlich auf.

wie in allen anderen, von der SH GmbH & Co Projektentwicklungs KG realisierten

sondern auch außergewöhnliche Sicher-

Region im Bundesland Bayern wertet die

Gunzenhausen, der Stadt Schwabach so-

fentlichen Rechts der Rechtsaufsicht des

Die beste Lösung ist es doch, beide

Freistaates Bayern (Art. 25(1) BayAGGVG)

Aspekte miteinander verbinden zu können:

untersteht (Art. 1, 3(1) BRK-Gesetz),

Im Alter gut versorgt zu sein und sein

kann über das Vermögen nach derzeitiger

Pflegeheimen einen ganz besonderen Vorteil.

Eine Investition mit hohem Maß an Sicherheit Gut zu wissen: Während die Kaufkraft des

Wertentwicklung Immobilien seit 1950

Richtig investieren – Werte steigern mit eingebauter Sicherheit

Versorgung” wird in Zukunft immer

gemeinschaftliches Erleben zu fördern –

wichtiger werden. Für ältere Menschen,

auch im Umfeld stationärer Senioren-

Geldes über längere Zeiträume stetig ab-

die in ein Seniorenwohn- und Pflegeheim

wohn- und Pflegeheime.

nimmt, haben Immobilien seit den 1950er

umziehen, ist es sehr wichtig, dabei mög-

Eine gute Vorsorge für das Alter ist heute

Jahren stark an Wert gewonnen, Tendenz

Gegenwärtig erleben wir in unserer

lichst in der bisherigen Region bleiben

wichtiger denn je. Daher sollte sie unter

weiter steigend Gerade in wirtschaftlich

Gesellschaft einen tief greifenden Struk-

zu können. Denn mit jedem Kilometer

zwei Gesichtspunkten betrachtet werden.

turbulenten Zeiten erweisen sich attraktive

turwandel: Während auf der einen Seite

Entfernung nimmt die Besuchshäufigkeit

Zum einen, damit Sie im Alter richtig ver-

deutlich weniger Kinder geboren werden,

von Verwandten, Bekannten und früheren

sorgt sind und sich rundum wohl fühlen,

Nachbarn ab. Es gilt, den Senioren ein

weil Ihnen die Gemeinschaft mit anderen

steigt andererseits die Zahl der älteren Menschen kontinuierlich an. Altersbedingte Erkrankungen aus dem Bereich

Höchstmaß an Freiräumen für eigenver-

Immobilien nach wie vor als solide Basis 1950 9 0

für die persönliche Vermögensbildung.

1990

Immobilien von hoher Bauqualität in guter

2010

Wertverfall Geld seit 1950

Menschen Halt gibt.

Lage bleiben im Wert stabil und liefern Quelle: Deutscher Immobilienindex, IPD, stat. Bundesamt

antwortliches Handeln zu schaffen und

einen gesicherten Ertrag.

der Psychogerontologie treten häufiger auf und erfordern entsprechende Auf-

*Geburtenschwache Jahrgänge

100

merksamkeit. Deshalb denken auch wir bei SH Projekte heute intensiv darüber

Männer

Basis schaffen können.

Frauen

40

200 20

100

Wohnens herausbilden, in denen neben individueller Pflege und umfassender Versorgung auch die Nähe zur Familie

6

400

28,8

19,4

20,5

20,5

1990

2000

2005

21,5

20

300

Gerade für Menschen im dritten Lebensabschnitt werden sich neue Formen des

*1942 - 1945

500

60

28,7

24,6

600

nach, wie wir für das Miteinander der Generationen künftig eine noch bessere

28,6

30

700 80

Bevölkerung (60 Jahre und älter) in Deutschland in absoluten Zahlen in Mio.

15,6

15,2

1970

1980

12,7

*1930 - 1933 *1915 - 1919 10

0 1997 2000 2010 2020 2030 2040 2050

0 600.000 300.000

0

300.000 600.000

und zur gewohnten Umgebung gewähr-

2050

leistet ist. Die sogenannte „wohnortnahe

Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand 2007

Prognose der Entwicklung der über 85-Jährigen in Bayern [in Tsd.] Quelle: Bay. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung (10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung 2004)

0

1960

2010

2020

2030

2040

2050

Jahr

Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand 2007

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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Immobilien mit sozialem Aspekt

Immobilien mit Sicherheitsaspekt

Eine Investition mit Mehrwert

Der TÜV SÜD übernimmt das Baucontrolling

Mehrwert ehrrwe Das pflegeleichte Sorglos Sorglos-

Das qualitätssichere

Immobilienpaket: ilienp

Sorglos-Immobilienpaket:

– Großer er Bedarf in Heideck und im Landkreis Roth

– Baubegleitendes Qualitätscontrolling durch den TÜV SÜD stellt sicher, dass Baubeschreibung, Bauplanung und Bau ausführung übereinstimmen

– BRK als starker Partner – mit gesetzlicher Absicherung BayAGGVG Art. 25(1)

– Baubegleitende Qualitätssicherung durch den TÜV SÜD – Mietvertrag über 25 Jahre

– Bevorzugtes Belegungsrecht für Investoren, auch an anderen BRK-Standorten – Interessante Steuervorteile – Sachwerte sind sicherer als Geldwerte – Ertrags- und Wertentwicklung durch indexierten Mietvertrag – Attraktive Rendite mit hohem Krisenschutz

– Die qualifizierten Mitarbeiter besitzen hervorragende Kenntnis aller relevanten Richtlinien und Normen und sorgen für eine transparente und erfolgreiche Realisierung des Projekts – Bessere Bauqualität schützt vor Baumängeln und schafft damit große Kundenzufriedenheit

– TÜV SÜD – das ist die Sicherheit eines neutralen Partners von der Planung bis zur Fertigstellung

Baucontrolling durch den

Eine gute Entscheidung, für Ihre

TÜV SÜD – Erfahrung ist durch

Zukunft hervorragend zu sorgen.

nichts zu ersetzen!

Vorsorgen für eine gute Zukunft

Qualität hat Vorrang

Auch auf dem Immobilienmarkt gilt:

Neben den finanziellen Vorteilen einer

Die Investition in das fünfte Senioren-

Ein reibungsloser Betrieb ist das eine,

Die Erstellung des Gebäudes wird

Die Nachfrage bestimmt das Angebot.

sicheren Geldanlage genießen Investoren

wohn- und Pflegeheim von SH Projek-

das andere ist der Immobilienwert selbst.

während der gesamten Bauphase mit

Objekte wie das Seniorenwohn- und

des BRK-Seniorenwohn- und Pflege-

te ist eine gute Entscheidung, mit der

Bei SH Projekte haben Sie auch an dieser

einem baubegleitenden Qualitäts-

Pflegeheim Heideck des BRK tragen der

heims Heideck auch ein bevorzugtes

Sie vorausschauend für Ihre Zukunft

Stelle gute Voraussetzungen für eine

controlling durch den TÜV SÜD über-

demografischen Entwicklung Rechnung.

Belegungsrecht. Sichern Sie sich mit

sorgen.

hohe Sicherheit.

wacht.

Denn immer mehr ältere Menschen

Ihrer Investition für den Bedarfsfall

werden in den kommenden Jahrzehnten

einen Pflegeplatz auch an anderen BRK-

Bedarf auf einen Wohn- und Pflegeplatz

Standorten.

anmelden.

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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Pflegeleichtes Sorglos-Immobilienpaket Bis zur Hausverwaltung – alles aus einer Hand

Denken Sie schon heute mit Weitblick an Ihre gesicherte Zukunft: – Sicherheit ist Ihnen wichtiger als

– Sie möchten das bevorzugte Bele-

nur reines Renditedenken – Niedrige Zinsen von derzeit um 1 % für Festgelder auf der Bank

Mit der SH GmbH & Co. Projekt-

tuell selbst nutzen

entwicklungs KG haben Sie einen Bauträger, der nicht nur für den Bau

Mieterwechsel und sonstige Verpflichtungen rund um eine

– Sie vertrauen einer Geldanlage in

Immobilie zu kümmern

Sachwerten mehr als Papiergeld

– Sie möchten eine optimale Geldan-

Gesamtkaufpreis zur Jahresmiete überzeugen Sie – Sie vertrauen einer Investition mit

gungsrecht zu späterer Zeit even-

– Sie haben nicht die Zeit, sich um

stellen Sie nicht zufrieden

– 4,25 % Rendite in Bezug auf

Durchdachtes Gesamtpaket mit einem Ansprechpartner

des Objektes verantwortlich ist. Mit der SH Verwaltungs GmbH kümmern wir uns auch selbst um die Hausverwaltung. Wir sind sowohl für Sie als Investor als auch das BRK als Betreiber für

lage und eine vermögenserhalten-

die nächsten Jahre Ihr Ansprechpartner

de Lebensvorsorge kombinieren

bei sämtlichen Anliegen und Fragen rund um das Seniorenwohn- und

– Die Qualität der Immobilie ist Ihnen

indexiertem Mietvertrag und einer Laufzeit von 25 Jahren

starker Partner mit seinem baubegleitenden Qualitätscontrolling sorgt

Eine Investition in das pflegeleichte Sorglos-Immobilienpaket mit 25 Jahren Mietlaufzeit ist die richtige Entscheidung.

Pflegeheim.

wichtig, für die der TÜV SÜD als

Das pflegeleichte Immobilien-Sorglospaket Ihre Immobilieninvestition bei SH Projekte ist auch gut versorgt. Die SH Verwaltungs GmbH übernimmt die Verwaltung komplett und kümmert sich um alle Belange, die um das Objekt entstehen. Sie selbst können sich an pünktlichen Zahlungseingängen erfreuen und einmal im Jahr, falls Sie dies wünschen, dabei sein, wenn in der Eigentümerversammlung auf den Jahresverlauf zurückgeblickt wird

Eine Geldanlage, der Sie vertrauen können Die Entwicklung und Realisierung von Immobilien-Projekten wird immer komplexer, erfordert umfassendes Wissen, Sachverstand und das richtige Gespür für Marktbewegungen. Verlassen Sie sich deshalb ganz auf ausgewiesene Fachleute. Bei SH Projekte sind Sie gut aufgehoben, um zukunftsgerichtet in Immobilien zu investieren. Investieren Sie in Ihr pflegeleichtes Sorglos-Immobilienpaket.

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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Die Geschichte des Roten Kreuzes

Der starke Partner

Eine weltweite Erfolgsstory

Engagement, das sich auszahlt

Rot otes es Kreuz

Als Geburtsstunde des Roten Kreuzes

Bereits am 22. Mai 1945 beauftragte

Das BRK ist gerade in der Altenhilfe und

Das neue BRK Seniorenwohn- und Pfle-

gilt allgemein die Schlacht bei Solferino

die Amerikanische Besatzungsbehörde

-pflege leidenschaftlich engagiert und

geheim entsteht in der Stadt Heideck, im

in Oberitalien, die 1859 stattgefunden

den Münchner Oberbürgermeister Dr.

kümmert sich seit jeher um das Wohl

Stadtteil Ziegelmoos, direkt angrenzend

hat. Der Gründer des Roten Kreuzes,

Scharnagl, den Neuaufbau des Baye-

älterer, pflegebedürftiger Menschen.

an eine kleine Kapelle. Aufgrund der Lage

der Genfer Kaufmann Henry Dunant, der

rischen Roten Kreuzes in die Wege zu

am Ortsrand hat man einen herrlichen,

sich zu dieser Zeit auf Geschäftsreise

leiten. Am 27. Juli 1945 verlieh Bayerns

weitreichenden Ausblick ins Grüne und

in Solferino aufhielt, wurde eher zufällig

Ministerpräsident Schäffer dem BRK die

trotzdem ist das Stadtzentrum in nur

Zeuge einer der blutigsten Schlachten der

Anerkennung als Körperschaft des öffent-

wenigen Minuten zu Fuß erreichbar.

Geschichte.

lichen Rechts. Adalbert Prinz von Bayern

Schockiert vom Elend der Opfer und der

Mit dem Pilotprojekt beschreitet der

wurde erster Präsident des BRK.

BRK Kreisverband neue, zielorientierte

Hilflosigkeit der Sanitätskräfte reifte in

Wege im Landkreis Roth, die sich auf

ihm der Gedanke an eine internationale

langjährige Erfahrungen in der Senioren-

und unabhängige Hilfsorganisation.

arbeit in den unterschiedlichsten Facetten

Schon bald verwirklichte Dunant seine Pläne und gründete im Jahr 1863 in Genf

stützen und damit als zukunftsorientiert 24. Juni 1859 Schlacht bei Solferino.

das Internationale Komitee vom Roten Kreuz. Nur ein Jahr später beschlossen 13 Staaten die erste Genfer Konvention. Bayern trat der Konvention im Jahr 1868 bei.

Als rundherum kompetenter Dienstleister im Bereich Altenhilfe freuen wir uns darauf, in Kooperation mit SH Projekte ein vorbildliches Seniorenwohn- und Pflegeheim in Heideck zu verwirklichen. Ansprechende Architektur, frische Farben und ein modernes Interieur setzen zusammen mit einem innovativen Betreuungskonzept neue Maßstäbe in Ausstattung und Pflegequalität.

Pflege im Zeichen der Menschlichkeit

gelten. Dieses neue Konzept ist ein

Das Rote Kreuz gehört in Deutschland

tigen Menschen ein echtes Zuhause mit

mit Abstand zu den bekanntesten Wohl-

Perspektive und nicht nur eine Wohnstatt

fahrtsverbänden – und das aus gutem

zu geben.

Grund. Seit seiner Gründung im Jahr 1863 helfen Mitglieder des Roten Kreu-

Bald nach seiner Gründung wurden die Rainer Braun Kreisgeschäftsführer BRK Kreisverband Südfranken

Ziele des Roten Kreuzes weiter gesteckt als ursprünglich vorgesehen. Nicht nur

zes Opfern von Kriegen und Katastrophen ebenso wie Kranken und pflegebedürftigen Menschen in aller Welt.

in Kriegszeiten, sondern auch im Frieden

Derzeit zählt das Deutsche Rote Kreuz

sollte es den Menschen humanitäre Hilfe

circa 4,5 Millionen Mitglieder, von denen

bringen: Fürsorge für Gebrechliche, Alte

ungefähr 500.000 im Hilfe-, Rettungs-

und Jugendliche. Hilfe bei Naturkatas-

herausragendes Beispiel, pflegebedürf-

Mit dem BRK Kreisverband Südfranken ist es SH-Projekte gelungen, einen erfahrenen und leistungsfähigen Partner zu gewinnen, der zudem über breit gefächerte Erfahrungen in der Pflegearbeit verfügt und kontinuierlich an der Weiterentwicklung und Verbesserung dieser Aufgabe arbeitet.

und Pflegebereich tätig sind.

trophen, im Kampf gegen Krankheiten

Das BRK unterliegt als Körperschaft des

und bei der Rettung aus allgemeinen

öffentlichen Rechts der Rechtsaufsicht

Gefahren.

des Freistaates Bayern (Art. 1, 3 (1) BRK-

Auch in Deutschland gründeten sich

Gesetz), wodurch über das Vermögen

ab 1863 Vereinigungen, die auf dem

kein Insolvenzverfahren stattfinden kann

Rotkreuz-Gedanken beruhten. Sechs

(Art. 25 (1) BayAGGVG).

Jahre später schlossen sich diese Landesvereine zu einer Gesamtorganisation zusammen. Aus dieser Gesamtorganisation entstand am 25. Januar 1921 das Deutsche Rote Kreuz. Von den Nationalsozialisten 1937 dem Innenministerium unterstellt, bildeten sich nach Kriegsende wieder neue Landesverbände, die am 04. Februar 1950 das jetzige Deutsche Rote Kreuz als eingetragenen Verein gründeten. 12

Henry Dunant © DRK

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Ein modernes Pflegeheim

Hausgemeinschaften nach KDA

Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck

Gemeinsam aktiv den Tag gestalten

Gemeinschaft Wohlfühlen im Alter steht im Vordergrund:

Ein gutes Zuhause

– Gemeinsam aktiv den Alltag

schließt für die gesamte Region eine

Das BRK Seniorenwohn- und Pflegeheim

Die Häufigkeit der Besuche von Freunden und Verwandten kann dadurch nachweislich gesteigert werden.

Lücke in der Versorgung älterer und pfle-

Die Größe des Heimes lässt es zu, dass

– Ein Zuhause in der Gemeinschaft

gebedürftiger Mitbürger. Mit 60 Plätzen

Leistungen individuell, jedoch aber auch

unter Gleichgesinnten erleben

für die Langzeitpflege ist die Einrichtung

wirtschaftlich erbracht werden können.

– Jederzeit die eigene Privatsphäre

vergleichsweise klein ausgelegt. Das ist

Das Haus wird nach neuesten energeti-

durchaus beabsichtigt. Denn das Heim

schen Gesichtspunkten gebaut und erhält

möchte in erster Linie den Menschen

unter anderem eine Holzpelletsheizung.

ein Zuhause bieten, die in der näheren

Der Betrieb kann dadurch nachhaltig

Umgebung seit jeher ihren Lebensmit-

ökologisch, energieeffizient und wirt-

telpunkt hatten. Die Heimbewohner

schaftlich erfolgen!

gestalten

genießen können

– In jeder Lebenslage gut gepflegt und umsorgt sein

– Sich auf fachlich und menschlich

kompetente Kräfte verlassen können

bewegen sich weiterhin in ihrem vertrauten Umfeld und bleiben in der Nähe der Menschen, die ihnen immer lieb und teuer waren.

Das BRK Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck rückt den Menschen mit all seiner Individualität in den Mittelpunkt. Respekt für den Bewohner und seine Bedürfnisse steht an oberster Stelle. Die gesamte Konzeption des Heimes ist darauf ausgelegt, älteren und pflegebedürftigen Menschen ein Zuhause zu geben, in dem sie ihre Würde bewahren können und voll in die Gemeinschaft integriert bleiben.

Modernes Wohnen im Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck bietet viele Vorteile: – Seniorenwohn- und Pflegeheim der IV. Generation, konzipiert nach den neuesten Erkenntnissen des Kuratoriums Deutsche Altershilfe (KDA) in Köln – Ideal für aktive Bewohner bis hin zu Pflegebedürftigen der Stufe 3 – Einbindung in den gemeinsamen Tagesablauf nach Belieben möglich – Mithelfen beim Kochen, Besorgungen und andere tägliche Aktivitäten fördern die körperliche und geistige Fitness

14

– Fachkundige Umsorgung im gesamtenTagesablauf durch Hauswirtschafterinnen und Pflegepräsenzkräfte – Förderung des Gemeinschaftssinns durch Mitgestalten des Tagesablaufs und auch des Speiseplans – Private Rückzugsmöglichkeiten, ganz nach den eigenen Vorlieben

Das Zentrum bildet ein großer offener Küchen- und Wohnbereich. Hier hat jede/r Bewohner/in die Möglichkeit, aktiv am Gemeinschaftsleben teilzunehmen – oder sich in seine privaten Räumlichkeiten zurückzuziehen.

Ziel des Hausgemeinschaftskonzepts ist es, die Bewohner/innen in ihrer aktuellen Lebenssituation zu begleiten und zu fördern und auf ihre individuellen Gewohnheiten einzugehen. Ein strukturierter Alltag mit gezielten beschäftigungstherapeutischen Aktivitäten bildet hierfür die Grundlage. Gemeinsam mit den betreuenden Fachkräften werden die Mahlzeiten vorbereitet und – fein abgestimmt auf die Fähigkeiten des Einzelnen – auch in die alltäglichen hauswirtschaftlichen Tätigkeiten eingebunden. Ein festes Team von Pflege- und Hauswirtschaftsfachkräften ist in den Gruppen dauerhaft präsent. Diese bieten den Bewohnerinnen und Bewohnern als feste Bezugspersonen psychischen Halt und Unterstützung in allen Angelegenheiten des täglichen Lebens.

In den Privatzimmern wird Wohlfühlen großgeschrieben – jede/r Bewohner/in kann den jeweils eigenen, persönlichen Bereich so individuell mit vertrauten Gegenständen einrichten, wie sie oder er möchte. In der vom BRK eingebrachten Grundausstattung verfügen alle Zimmer über ein modernes Pflegebett samt Nachttisch und einer Notrufanlage. Die Dusche/ Toilette wird barrierefrei ausgeführt.

Das neue Seniorenwohn- und Pflegeheim in Heideck ist im mittelfränkischen Raum neuartig in seiner Konzeption. Es ist im mittelfränkischen Raum eines der ersten Häuser, das ausschließlich Hausgemeinschaften nach dem Modell des Kuratoriums Deutsche Altershilfe (KDA) in Köln führt. Es ist als Seniorenwohnund Pflegeheim der IV. Generation zukunftsorientiert und setzt auf Freiräume und Bewegungsmöglichkeiten sowie auf das Zusammengehörigkeitsgefühl.

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Pflegeheime des BRK

Ideale Lage im Landkreis Roth

Ein überzeugendes Leistungsangebot

Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck

In zahlreichen BRK Pflegeheimen können

Gerne beraten wir Sie über Ihre Mög-

Sie sich nach Terminabsprache vor Ort

lichkeiten, sinnvoll in die Zukunft zu

von der Leistungsfähigkeit des BRK über-

investieren.

8

Fürth Nürnberg

13 7

Hersbruck

Amberg 6

3

Rothenburg o.T.

zeugen.

13

Sprechen Sie mit uns.

14

Burgthann

Wendelstein

Schwabach

Feucht

Ansbach 6

Aurach

8

Schwandorf

9 466

Windsbach

Roth

93

Neumarkt Velburg

2

Ludwigsstadt

Georgensgmünd

Feuchtwangen

Hilpoltstein

Dinkelsbühl

Kronach

Bad Staffelstein

7

Tirschenreuth

Bayreuth (2x) Wiesenttal

Treuchtlingen

Oberpfalz

Nabburg

Manching

Ensdorf Burglengenfeld

Bad Kötzting

Roding

Pflegeplatzbedarf in der Region – Tendenz steigend!

Zandt Regensburg

Viechtach Drachselsried

Frankenstr.

Ingolstadt

Plattling Abensberg

er

Schwaben

Fürstenfeldbruck

Gräfelfing

Rotthalmünster

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Westenstr.

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München

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Demnach wird ein deutlicher Anstieg des Pflegeplatzbedarfs prognostiziert: • Bis zum Jahr 2015 steigt der Platzbedarf auf bis 1.370, • bis 2020 sogar auf bis zu 1.712 Pflegeplätze.

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Siebenloher Weg

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Kaufbeuren

Oberstdorf

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Füssen (3x)

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Grünwald

Marktoberdorf (2x)

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Krumbach

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Oberbayern

Wurmannsquick

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Aichach

Landshut-Hofberg GeisenGangkofen hausen

Stadthalle Festplatz

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Niederbayern

Wolnzach Pfaffenhofen

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Ergoldsbach

Geisenfeld

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Mallersdorf, Pfaffenberg

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Donauwörth

Im Zuge eines Altenhilfeplans für den Landkreis Roth wurde im Auftrag eines Bamberger Forschungsverbundes eine Marktanalyse erstellt.

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Neuburg/ Donau

Kelheim

Sudeten

Jahnstr.

Deggendorf

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Heideck

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Mitterfels

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Pflegeheime und Betreutes Wohnen erbaut durch

93

Ingolstadt

Waldmünchen

Kastl Neumarkt/Opf. Woffenbach, Neumarkt

Neuburg

Donauwörth

r.

(3x)

Landkreis Roth

Pflegeheime des BRK in Bayern

Hirschau

fs t

Nürnberg N

Fürth Fü th

9

Neustadt

Vilseck

Oberasbach

Weiden

ho

Mittelfranken

Kehlheim

299

2

Nördlingen

Gößweinstein Grafenwöhr

Denkendorf

Eichstätt

Plößberg

Forchheim

Regensburg

13

(2x)

Eschenbach Höchstadt/Aisch

Hemau Dietfurth

Ba hn

Würzburg (2x) Rottendorf Gerbrunn

Kemnath

Beilngries

Thalmässing

Weißenburg

Oberfranken

Laffenauer Str.

Unterfranken

466

Wassertrüdingen

Regenstauf

3

B Berching

Greding

Pleinfeld

13

Marktleugast

8

Heideck

Gunzenhausen Ebersdorf

Burglengenfeld

Parsberg

299

Brombachsee Bad Neustadt a. d. Saale

Freystadt

13

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

SH-Projekt Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck Rudletzholzer Straße

Derzeit stehen im Landkreis Roth lediglich 1.034 Pflegeplätze (inklusive Kurzzeit- und Tagespflegeplätzen sowie betreutes Wohnen) zur Verfügung, sodass spätestens 2015 die Nachfrage deutlich über dem Pflegeplatzangebot liegen wird.

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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Leben in schönster Umgebung

Heideck

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

SH-Projekt Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck

„Seit vielen Jahren haben wir uns in Heideck um eine neue Seniorenwohnund Pflegeeinrichtung bemüht, die älteren Menschen ein hohes Maß an Selbstständigkeit, Selbstbestimmung und gesellschaftlicher Teilhabe ermöglicht. Mit der Firma SH GmbH &Co. Projektentwicklungs KG als Investor wurde nun ein zuverlässiger Partner zur Errichtung gefunden und mit dem BRK Südfranken ein ebenso verlässlicher Betreiber, der das zukunftsweisende Konzept der offenen Pflegeabteilungen realisiert. Ich hoffe, dass die neue Einrichtung alle Erwartungen erfüllt und allen, die darin leben, schöne und zufriedene Jahre beschert – frei und flexibel, zugleich aber betreut und sicher.“ Ottmar Brunner, 1. Bürgermeister

18

Heideck im fränkischen Seenland

Die Stadt Heideck mit ihren ca. 4.600

Während der Ort

1481 mit seinem seltenen Stufengiebel,

Einwohnern befindet sich im südlichen

früher überwiegend

liebevoll erhaltene Fachwerkhäuser, die

Mittelfranken, idyllisch gelegen zwischen

landwirtschaftlich ge-

zwei großen Kirchen sowie zahlreiche

Rothsee und Brombachsee und gehört

prägt war – vor allem

Kunstwerke zu einem Streifzug durch die

zum Landkreis Roth. Sie wurde bereits

Hopfenanbau war ein

bewegte Vergangenheit der Stadt ein.

1192 erstmals urkundlich erwähnt.

wichtiger wirtschaftli-

1278 ließen die Herren von Heideck auf dem 610 Meter hohen Schlossberg eine mächtige Burg erbauen, von der heute leider nur noch Ruinen zu sehen sind. Im

cher Faktor – dominieren heute moderne Industriebetriebe und vor allem, durch die ideale Lage im Fränkischen Seeland, der Tourismus.

Wer Ruhe und Entspannung sucht, findet diese auf Wander- und Radwegen rund um Heideck in Mitten einer herrlichen Natur. Besonders zu erwähnen ist hierbei der Heidecker Burgenweg, und auch die

darunterlegenden Tal der kleinen Roth

Verkehrstechnisch durch die Nähe zur

beiden großen Seen sind jeweils nur 15

entstand die neue Stadt Heideck.

A9 und eine VGN-Buslinie zum Bahnhof

Autominuten entfernt.

Allersberg gut erschlossen, ist Heideck

Heideck macht es den Bewohnern und

aus allen Richtungen schnell zu erreichen.

deren Angehörigen leicht, auch außerhalb des Seniorenwohn- und Pflegeheims ein

Im Ort laden viele historische Gebäude Fotos Christian Albrecht, Bau- & Ordnungsamt

wie z.B. das Rathaus aus dem Jahr

abwechslungsreiches Tagesprogramm zu gestalten. 19


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Das Projekt im Detail Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck

Das Projekt Das Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck befindet sich am grünen Rand der Stadt und trotzdem in zentrumsnaher Lage. Zu Fuß sind es nur wenige Minuten in die historische Innenstadt. Gleich nebenan, direkt auf dem Grundstück, befindet sich die Sebastianskapelle mit einem herrlichen Blick über die weiten fränkischen Wiesen, Äcker und Wälder, die anschließend im Süden des Seniorenwohn- und Pflegeheims liegen. Der Landkreis Roth, die Ferienlandschaft zwischen Reichswald und Jura bietet für Freizeitaktivitäten zusätzlich viel Abwechslung. 20

21


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Das Projekt im Detail Ansichten und Lageplan

Eine moderne architektonische Gestaltung prägt das Gebäude. Große Fensterflächen geben den Räumen im Inneren viel Licht und schaffen so eine Wohlfühlatmosphäre. Bei der Fassadengestaltung geben zeitgemäße Farben und anthrazitfarbene

Südansicht

Fensterelemente dem Gebäudekomplex eine besondere Note. Parkmöglichkeiten

Ansichten

werden gegenüber beim ehemaligen Pestfriedhof errichtet. tze

plä

Aufgrund des flach geneigten Pultdaches

k Par

ergibt sich eine optisch niedrige Gebäu-

Westansicht

Zie

ge

r Stra

lebigen und wartungsarmen Metalldach-

ße

dehöhe. Das Dach wird mit einer lang-

lm

Zwei voneinander getrennte Eingänge für

s

ll

Rudle t

Besucher und Anlieferungen werten das

oo

er fd Ho tille S

zhofe

deckung ausgeführt.

Projekt auf. Die für das Brandschutzkonzept notwendigen Fluchttreppen werden statt der sonst üblichen außen liegenden Stahlwendeltreppen in den Gebäudekörper integriert.

Ostansicht

ang

ing

te aup

Durch die niedriger gestalteten Brüs-

Streuobstwiese

H

tungshöhen und die somit größeren Fenster werden die Belichtungsflächen se/ ras Ter alkon B

vergrößert und den Bewohnern ist ein besserer Blick nach außen – auch im Liegen – möglich. Ein Aufzug, der auch für den Transport von Betten geeignet ist, verbindet alle Geschossflächen barriere-

Nordansicht

frei miteinander.

Streuobstwiese

In der Draufsicht lässt sich gut die attrak-

Entlang eines Rundweges im Innenhof

tive Gestaltung des Gesamtkomplexes

mit Duftpflanzen, Stauden und Hoch-

erkennen. Das moderne Seniorenwohn-

beeten laden Bänke zum Verweilen ein.

und Pflegeheim mit dem zukunftsweisen-

Daran schließen sich im Außengelände

den Hauswirtschaftskonzept wird durch

großzügig angelegte Streuobstwiesen

den Innenhof zusätzlich aufgewertet.

an.

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2

54

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m

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23


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Das Projekt im Detail Herzlich willkommen

Details Ein überdachter Balkon im Innenhof

Alle Bewohnerzimmer werden durch

Ein überdachter Balkon im Innenhof

ermöglicht es, die Tische und Stühle bei

Brandmelder zentral überwacht – keine

ermöglicht es, die Tische und Stühle bei

jeder Witterung stehenlassen zu können

gesetzliche Anforderung, aber eine Maß-

jeder Witterung stehenlassen zu können

und frische Luft zu genießen.

nahme, die den Bewohnern zusätzliche

und frische Luft zu genießen.

Ausreichend breit gepflasterte Wege laden zu Spaziergängen im Innenhofbereich und zu den außenseitig liegenden

Sicherheit verleiht. Jedes Bewohnerbad erhält eine Entlüftung mit Entlüftungsführung über das Dach.

Hochbeeten ein.

24

25


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

1,53 m

Das Projekt im Detail

Das Projekt im Detail

Grundriss Einzelzimmer

Grundriss in R-Ausführung

2,31 m

2,53 m

Einzelzimmer Die Einzelzimmer werden größer ausgeführt als es

Einzelzimmer in R-Ausführung

in der früheren Heim-Mindestbauverordnung vorge-

(optimiert für Rollstuhlnutzung)

1,67 m

Bad 5,16 m2

Bad 4,15 m2

Das Bad ist barrierefrei gemäß DIN 18040/2 ausge-

Einzelzimmer in R-Ausführung (nach

führt. Die Wandlänge mit 2,41 m bietet zudem die

DIN 1840-2 „R“) sind im Prinzip ausge-

Möglichkeit das Bett auf der Längsseite aufzustellen.

führt wie die normalen Einzelzimmer,

Somit hat der Bewohner mehr Möglichkeiten bei der

jedoch mit einer rollstuhlgerechten Aus-

Einrichtung seines Pflegezimmers.

stattung sowie einer größeren Fläche um

2,40 m

Vorraum 3,45 m2

2,15 m

schrieben war.

Vorraum 4,19 m2

leisten zu können. Damit kann das BRK

Fernsehanschluss sowie über eine ausreichende

diese Pflegebereiche optimal nach den

Anzahl an Steckdosen. Das Bad wird durch eine

gesetzlichen Anforderungen anbieten.

3,35 m

3,60 m

Wohnfläche 14,22 m2

Beispiel Einzelzimmer 1.01

3,95 m Ermittlung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (§3 Abs. 4 WoFlV) ermittelt nach Rohbaumaßen

26

Wohnfläche 14,44 m2

Schiebetür vom Vorraum getrennt.

5,85 m

5,85 m

die benötigten Rollstuhlradien gewährJedes Zimmer verfügt über einen Telefon- und

Beispiel Einzelzimmer 1.14 (R-Ausführung)

4,31 m Ermittlung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (§3 Abs. 4 WoFlV) ermittelt nach Rohbaumaßen

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Das Projekt im Detail

Das Projekt im Detail

Grundriss Doublette

Grundriss Gemeinschaftsräume

Beispiel Doublette 1.16

Beispiel Aufenthaltsraum und Küche

5,67 m 2,31 m

Vorraum 7,00 m2

Bad 4,15 m2

2,15 m

3,25 m

Pflegebad

Ermittlung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (§3 Abs. 4 WoFlV) ermittelt nach Rohbaumaßen

Besprechung

WC

WC

Treppe

Flur

Patientenzimmer

Flur

Müll

Schwesternzimmer

Speisekammer

5,85 m

Küche

Essbereich

Wohnbereich 3,60 m

Wohnfläche 14,22 m2

Patientenzimmer Wohnfläche 14,22 m2

3,95 m

Wäschekammer

3,95 m 8,07 m

Doublette Doubletten sind für die Bewohner eine kostengünstige Wohnalternative im Vergleich zum Einzelzimmer. Hier teilen sich zwei Bewohner ein gemeinsames Bad, jedoch hat jeder sein eigenes Pflegezimmer mit allen Vorzügen eines Einzelzimmers.

28

Doubletten eignen sich besonders gut

Für den Investor ergeben sich aufgrund

für die Belegung durch Ehepaare, die

der unterschiedlichen Pflegeheimzimmer-

gemeinsam im Seniorenwohn- und

größen individuell gestaltbare Möglichkei-

Pflegeheim Heideck die Dienste des

ten bei seiner Investition.

BRK nützen wollen. Die Möblierung aller Zimmer erfolgt betreiberseitig durch das BRK, kann aber auch mit eigenen Möbeln individuell

Terrasse

Der großzügig dimensionierte Aufent-

Das Zentrum des Aufenthaltsbereiches

haltsraum teilt sich auf in die Bereiche

ist allerdings die Küche, um die sich,

Essen mit entsprechender Bestuhlung

wie früher in den Haushalten üblich, der

zur Einnahme der Mahlzeiten und für ge-

Tagesablauf hauptsächlich dreht. Aus

meinsame Aktivitäten wie z.B. Spiele und

diesem Grund kommt der Haushalts- und

Kurse sowie den Bereich Wohnen. Dieser

Präsenzkraft eine besondere Bedeutung

soll an ein häusliches Wohnzimmer er-

zu.

innern, ausgestattet vom BRK mit bequemer Couch, Fernseher, Stereoanlage usw. Hier können es sich die Bewohner

Diese zentralen Bereiche sind in jeder der vier Wohngruppen zu finden.

ganz nach Belieben bequem machen, ein Buch lesen oder auch einen kleinen Mittagsschlaf halten.

ergänzt werden.

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Das Projekt im Detail

Das Projekt im Detail

Grundriss Erdgeschoss

Grundriss Obergeschoss

Erdgeschoss

Geschossflächen Netto-Grundfläche Wohnfläche Gemeinschaftsfläche Verkehrsfläche Zimmeranzahl:

Personalaufenthalt 25,81 m²

Sekretariat 20,90 m²

Heimleitung 19,91 m²

Pflegedienstleitung 19,91 m²

WC Beh. 4,80 m²

Friseur 22,18 m²

Flur 32,56 m²

Rezeption 10,83 m²

Obergeschoss ca.1.363 m² ca. 867 m² ca. 217 m² ca. 312 m² 28

Ermittlung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (§3 Abs. 4 WoFlV) ermittelt nach Rohbaumaßen.

Pfarrer 2,99 m²

Hof der Stille 36,93 m²

Erdgeschoss ca.1.700 m² ca. 980 m² ca. 330 m² ca. 372 m² 28

Verwaltungstrakt EG

Haupteingang

Kapelle 23,46 m²

Obergeschoss Aufzug 7,29 m²

Aufzug 7,29 m²

Pflegebad 13,95 m²

1.20

Einzelzimmer 21,82 m²

Besprechung Personal 14,86 m²

Wohnbereich 1

Einzelzimmer 21,82m²

Flur 54,46 m²

Flur 54,46 m²

Schwesterndienstplatz 8,76 m²

Speisekammer 6,75 m²

Essen 36,99 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Flur 57,06 m²

1.02

2.21

Wohnbereich 3

Einzelzimmer 21,82 m²

1.15

Flur 54,46 m²

Flur 54,46 m²

Wohnbereich 4

Einzelzimmer 21,82 m²

Wäsche 14,70 m²

Schwesterndienstplatz 8,76 m²

Speisekammer 6,90 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Flur 57,06 m²

2.22

1.04

2.23

Einzelzimmer 21,82 m²

Essen 36,99 m²

Wohnen 22,72 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Wäsche 14,70 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Bad 4,15 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Vorraum 7,00 m²

1.25

Einzelzimmer 21,82 m²

Doublette 14,22 m²

Doublette 14,22 m²

1.16

Bad 4,15 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

2.10

2.04

2.24

Flur 57,06 m²

Bad 4,15 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Doublette 14,22 m²

Pfl.unrein 4,95 m²

Pfl.unrein 4,95 m²

1.06

2.25

1.07

2.26

Einzelzimmer 21,82 m²

Bad 4,15 m²

Doublette 14,22 m²

Doublette 14,22 m²

Vorraum 7,00 m²

Vorraum 7,00 m²

1.11

Doublette 14,22 m²

1.05

2.03

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

2.15 Flur 57,06 m²

1.24

2.02

Müll 3,09 m²

Speisekammer 6,89 m²

Balkon 57,35 m²

Wäsche 14,70 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

2.01

Küche 34,65 m² Essen 36,99 m²

Wohnen 22,72 m²

1.03

Einzelzimmer 21,82m²

Flur 30,95 m²

Küche 34,65 m²

Wohnen 22,72 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Rollstühle 6,80 m²

WC Bes. 1,82 m²

Flur 30,95 m² Müll 3,08 m²

Essen 36,99 m²

1.10

Hauswirtschaft 14,82 m²

Treppenhaus 1 35,74 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Müll 3,09 m²

Speisekammer 6,75 m²

Terrasse 57,35 m²

Wäsche 14,70 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

2.20

Küche 34,65 m²

Wohnen 22,72 m²

1.23

Einzelzimmer 21,82 m²

Wohnbereich 2

Küche 34,65 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

1.01

WC Pers. 1,82 m²

Flur 30,95 m² Müll 3,09 m²

1.22

Einzelzimmer 21,82 m²

Besprechung Personal 14,86 m²

Rollstühle 6,80 m²

WC Bes. 1,82 m²

Flur 30,95 m²

1.21

Pflegebad 13,95 m²

Hauswirtschaft 14,82 m²

Treppenhaus 1 35,74 m² WC Pers. 1,82 m²

Hof der Stille

Multifunktionsraum 71,06 m²

Eingangshalle 27,09 m²

2.16

Einzelzimmer

Einzelzimmer 21,82 m²

2.11

Einzelzimmer 21,82 m²

Doublette 14,22 m²

Doublette 14,22 m²

Einzelzimmer in „R-Ausführung“

Pfl.unrein 4,95 m²

2.05

Vorraum 7,00 m²

Pfl.unrein 4,95 m²

2.06

Doublette 1.26

1.27

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

1.28 Einzelzimmer R-Ausführung 23,79 m²

Treppenhaus 2 19,66 m²

30

Einzelzimmer R-Ausführung 23,79 m²

Rollstühle 14,16 m²

1.17

1.12

1.18

1.13

1.19

1.14

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer R-Ausführung 23,79 m²

Einzelzimmer R-Ausführung 23,79 m²

Rollstühle 14,16 m²

1.08

2.27

1.09

2.28

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

2.18

2.19 Einzelzimmer R-Ausführung 23,79 m²

Einzelzimmer R-Ausführung 23,79 m²

Rollstühle 14,16 m²

Treppenhaus 3 19,66 m²

2.17

Treppenhaus 2 19,66 m²

2.12

Sie haben als Investor die Wahl zwischen einem normalen Einzelzimmer, einem Einzelzimmer in „R-Ausführung“ oder einer Doublette. Die detaillierte Aufstellung der jeweiligen Größen finden Sie in der Gesamtansicht auf Seite 74.

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

Einzelzimmer 21,82 m²

2.13

2.14

2.07

2.08

2.09 Einzelzimmer R-Ausführung 23,79 m²

Einzelzimmer R-Ausführung 23,79 m²

Rollstühle 14,16 m²

Treppenhaus 3 19,66 m²

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Das Projekt im Detail

Das Projekt im Detail

Grundriss Gemeinschaftsräume, Verwaltung

Grundriss Kellergeschoss

Grund Gru Grun GGr run ru undr n

Verwaltung und Gemeinschaftsräume

Geschossflächen Netto-Grundfläche Nutzfläche techn. Funktionsfläche Verkehrsfläche

Aufenthaltsraum Personal

Kellergeschoss ca.491 m² ca.242 m² ca.116 m² ca.133 m²

Heimleitung H i l

Sekretariat

Pflegedienstleitung

Friseur

Beh. WC

Kellergeschoss Lichtschacht Lichtschacht

Rezeption

Lichtschacht Lichtschacht Lichtschacht Lichtschacht

Lichtschacht Lichtschacht

Aufzug 7,29 m²

Pfarrer

Heizung 28,99 m²

HA Wasser 7,11 m²

Batterie 7,11 m² BMZ 4,87 m²

Elektro 17,79 m²

Schacht 2,5 m²

Flur 79,19 m²

Flur 79,19 m²

Multifunktionsraum

Haupteingang

Lager 2 32,35 m²

Werkstatt 22,40 m²

Treppenhaus 1 33,86 m²

Hof der Stille WC 2,47 m²

zum Treppenhaus

Kapelle

Pelletslager 29,68 m²

Dekolager 11,88 m²

Putzmittel 15,51 m²

Hilfsmittel 15,51 m²

EDV 17,82 m²

Vorratsraum 20,71 m²

Lager 1 31,78 m²

Umkleide H 12,92 m²

Dusche 8,02 m²

WC 2,47 m²

Dusche 8,02 m²

Umkleide D 38,27m²

Kühlzelle 19,95 m²

Der Multifunktionsraum kann sowohl für

Angrenzend an den Multifunktionsraum

Im Keller befinden sich die Funktions-

Weiterhin beherbergt dieses Geschoss

Messen und Andachten, als auch für Ver-

findet sich eine optisch schöne Freifläche,

räume, die vor allem für die Versorgung

verschiedene Lagerräume, Umkleide-

anstaltungen aller Art, wie beispielsweise

der sogenannte „Hof der Stille“ über

der Gebäudetechnik notwendig sind und

räume mit Duschen und WC für das

die jährlichen Eigentümerversammlung

den die angrenzenden Räume zusätzlich

verschiedene Lagerräume.

Personal, eine Werkstatt für den

genutzt werden. Er lässt sich flexibel

helles Tageslicht bekommen.

Die zentrale Heizungsanlage ist eine

Hausmeister, einen EDV-Raum und ein

zukunftsweisende, umweltfreundliche

Lebensmittellager mit Kühlraum, wo auch

Holzpelletsheizung. Im Elektroraum ist die zentrale Stromversorgung untergebracht.

die Bewohner ihren kleinen „Einkauf“

bestuhlen. Ziel ist es, diesen Raum auch ortsansässigen Vereinen und Gemeinschaften zur Verfügung zu stellen, um auf diese Weise das Seniorenwohn- und Pflegeheim als aktiven Bestandteil in das Gemeindeleben zu integrieren.

Auf der anderen Seite grenzt eine Kapelle für stille Andachten und Gottesdienste an den Innenhof.

Ermittlung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (§3 Abs. 4 WoFlV) ermittelt nach Rohbaumaßen.

machen können. Ein zentral gelegener, großer Aufzug sorgt für einen barrierefreien Zugang zu allen Etagen.

32

33


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Die Zukunft im Blick Unabhängigkeit im Alter schaffen

Die Zukunft hat viele Namen: Für Schwache ist sie das Unerreichbare, für die Furchtsamen das Unbekannte, für die Mutigen die Chance. Victor Hugo 34

35


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

ALLGEMEINES

Ausstattung

Die Realisierung erfolgt nach den anerkannten Regeln der Technik, insbesondere unter der Beachtung aller einschlägigen DIN-Normen (DIN 18024, DIN 18040-2 Barrierefreies Bauen, usw.), der EnergieEinsparverordnung (EnEV 2009), dem Bayerischen Pflegewohnqualitätsgesetz (PflegWoqG) Teil 1 – bauliche Anforderungen – § 1 bis § 10, der Ausführungsverordnung zum PflegWoqG und sämtlicher einschlägiger gesetzlichen Bestimmungen, die zum Stand der Planung 2012 Gültigkeit haben.

Die Ausführung erfolgt ausdrücklich nach den Maßgaben/Vorgaben der DIN 4109 für den Schallschutz in Krankenanstalten und Sanatorien und damit ausdrücklich nicht nach den Maßgaben/Vorgaben der Technik (Stand der Technik), die für Geschoßhäuser mit Wohnungen bzw. für Eigentum im Wohnungsbau gilt. Abweichend zur AV PflegWogG werden in Abstimmung mit FQA und dem Betreiber folgende Regelungen getroffen: Die Türen zum Außenbereich werden mit einer Schwellhöhe von max. 15 mm Höhe ausgeführt, die Bewohnertüren werden mit einem Schalldämmmaß von mindestens RwP 27 dB ausgeführt. Die Brüstungshöhen der Fenster in den Bewohnerzimmern werden mit einer Höhe von ca. 65-75cm ausgeführt. In den „R“-Zimmern werden im Hinblick auf die Schutzziele für die Bewohner, die Griffoliven am Fenster mit einer Griffhöhe von 1,30 m und die Höhe der Türdrücker mit einer Höhe von 1,05 m ausgeführt. In den Bädern der „R“-Zimmer wird auf einer Seite der Toiletten ein geeigneter Haltegriff an die Wand montiert werden, an der anderen Seite wird die Unterkonstruktion für den späteren Anbau von Stütz-/Klappgriffen vorgesehen.

36

Bau- und Lieferbeschreibung Darauf dürfen Sie sich freuen

Zimmer- und Bäderausstattung entsprechen zudem den Vorgaben der zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung geltenden DIN 18040-2 mit Ausnahme der Anforderung „R“. Diese Anforderung wird einvernehmlich abbedungen. Es werden 8 Bewohnerzimmer und Bewohnerbäder für die uneingeschränkte Rollstuhlnutzung „R“ ausgeführt sowie ausgestattet (nach DIN 18040-2 R).

Änderungen der Bauausführung aufgrund von gesetzlichen und behördlichen Auflagen/Vorgaben, sowie Vorgaben aus technischen Bestimmungen/Richtlinien (wie z.Bsp. Baugenehmigung, Energieeinsparverordnung, Werkplanung etc), bzw. Änderungen auf Grund von Vorgaben für den betrieblichen Ablauf durch den Betreiber sind möglich bzw. werden vorbehalten.

FUNDAMENTE Alle Fundamente werden nach der statischen Berechnung in Beton bzw. in Stahlbeton errichtet. AUSSENWÄNDE Geschosswände als Massivwände gemäß statischer Berechnung/EnEV Berechnung, gegebenenfalls mit Wärmedämmverbundsystem. INNENWÄNDE Tragende Wände als Massivwände; nichttragende Zwischenwände in Trockenbau als Metallständerkonstruktion, oder als Massivwände; Trennwände der Bewohnerzimmer in Trockenbau als Metallständerkonstruktion. Vorsatzschalen ebenfalls in Trockenbau.

GK-Decke an Binderkonstruktion oder Stahlbetonmassivdecke.

Dreh-Kippflügel; Fensterbänke innen aus Naturstein Jura oder glw.

DÄCHER Dachstuhl Binderkonstruktion oder glw.; Dacheindeckung in Metall.

ROLLLÄDEN UND SONNENSCHUTZ Sämtliche Außenfenster in den Bewohnerzimmern, den Stationszimmern und den Stationsbädern erhalten Kunststoffrollläden mit Aufbau- oder Vorbaukasten, manuell betrieben, soweit technisch möglich. Die Aufenthaltsräume erhalten bei den nach Osten, und Westen orientierten Fenstern Sonnenschutzeinrichtungen.

PUTZ

Technikräume Ziegelwände mit einlagigem Maschinenputz, Betonflächen entgratet und gestrichen oder GK-Wände. Sonstige Räume Mauerwerk mit einlagigem Maschinenputz, Leichtbauwände gespachtelt, Betonwände geputzt mit einlagigem Maschinenputz oder glatt gespachtelt.

Fassade Außenputz zweilagig aus Unterputz KalkZement, Oberputz aufgeglätteter Strukturputz bzw. Wärmedämmverbundsystem mit Oberputzkörnung max. 3 mm. DECKENBEHANDLUNG Ortbetondecken mit einlagigem Maschinenputz; Fertigteildecken verspachtelt und mit Raufaser gespritzt; abgehängte Flurdecken im Obergeschoss gespachtelt und gestrichen. SPENGLERARBEITEN Alle Dachrinnen und Regenfallrohre in Metall, Kupfer oder Titanzink, passend zum Dach; Außenfensterbänke in Alu. AUFZUGSANLAGEN Personenaufzug, der auch zum Transport von Betten geeignet ist. Der Aufzug ist ausgestattet mit automatischer Schiebetür in Edelstahl oder Metall lackiert, rollstuhl- und behindertengerechtem Bedientableau, Klappsitz und Einbaubeleuchtung.

ABDICHTUNG Waagrechte/vertikale Abdichtung Kellergeschoss gemäß Vorgaben.

AUSBAU

GESCHOSSDECKEN, TREPPEN Stahlbetonmassivdecken nach statischer Berechnung; Stahlbetontreppe mit Podesten. Innen liegende Fluchttreppen aus Beton. Decke über OG als abgehängte

FENSTER UND FENSTERTÜREN Fenster und Fenstertüren in Kunststoff mit Isolierverglasung; eloxierte Leichtmetallbeschläge als Einhandbeschläge; Fenster in den Bewohnerzimmern als

richtung, sowie Holz-Brandschutztüren in den entsprechenden Räumen EG und OG. Sämtliche Türen in den Bereichen, die den Bewohnern zugänglich sind, werden schwellenlos ausgeführt.

BODENBELÄGE

Nebenräume, Heizungs- und Technikräume Zementestrich mit Betonfarbe gestrichen.

WANDFLIESEN

Bewohnerzimmer-Bäder Türhoch auf zwei Seiten gefliest; mit Bordüre oder eingestreuten farbigen Fliesen. Pflegebäder Im Spritzwasserbereich gefliest, mit Bordüre oder eingestreuten farbigen Fliesen. Personal WCs, Personalduschen Türhoch gefliest.

TÜREN

Bewohnerzimmer-Bäder Rutschhemmender Fliesenbelag.

Küche Im Bereich der Küchenarbeitsplatten Fliesenschürze oder gleichwertig.

Haupteingang Türelement als Drehtür, 1-flüglig, in Aluminium mit Seitenverglasungen, mit elektrisch betriebenem Öffnungsmechanismus.

Pflegezimmer PVC-Belag mit PVC-Sockelleiste oder Flotexbelag gemäß Bemusterung.

Sonstige Betriebsräume In Bereichen von Waschtischen und Spülen Fliesenschürze.

Flure, Aufenthaltsräume PVC-Belag mit PVC-Sockelleiste. oder Flotexbelag gemäß Bemusterung.

ANSTRICHE Innenwände und Decken wischfeste Innenanstriche, weiß oder pastellfarben nach Vorgaben der Mieter; sämtliche Holzanstriche in Holzlasur; Fassade mit Silikatfarbenanstrich; Eisen- und Stahlteile gut deckend mit Ölfarbe seidenmatt.

Eingangstüren zu den Pflegezimmern Stahlumfassungszargen mit umlaufender Gummidichtung. Schalldämmendes Vollspantürblatt mit mindestens RwP 27 dB, CPL kunststoffbeschichtet, Oberfläche nach Mustervorlage. Zylinderschloss mit Leichtmetall-Beschlag, schwellenlos mit Schallex-Dichtung. Badtüren Schiebetüren vor der Wand laufend mit Schiebetürkasten und Durchgangszarge in Stahlblech, lackiert. Glatte Türblätter, Schiebetürgriff außen, Griffmuschel innen, Türblatt CPL kunststoffbeschichtet, Oberfläche nach Mustervorlage, schwellenlos. Sonstige Türen Stahlumfassungszargen mit glatten Türblättern, Ausstattung mit Zylinderschloss. Brandschutztüren Ausführung der Brandschutztüren nach den Vorgaben Brandschutzkonzept. Als Stahlblechtüren mit der entsprechenden Zulassung für das KG. Stahl-Glastüren in den Fluren EG und OG teilweise mit Feststeller und Schließung über Rauch- und Brandmelder, Stahl-Glastüren zu den Treppenhäusern ohne Feststellvor-

Pflegeräume, Küchen, Speis PVC-Belag mit PVC-Sockelleiste. Pflegebäder, sonstige Nassräume Rutschhemmender keramischer Bodenbelag. Foyer und Empfang Keramischer Bodenbelag mit keramischen Sockelleisten oder Flotexbelag gemäß Bemusterung. Müll-, Fäkalien- und Wäscheräume PVC-Belag mit PVC-Sockelleiste oder rutschhemmender Fliesenbelag. Verwaltungsräume PVC-Belag mit PVC-Sockelleiste.

TREPPENGELÄNDER INNEN Treppengeländer als Stahlkonstruktion gestrichen mit Holzhandlauf HANDLÄUFE INNEN Holzhandläufe aus Buche in den Fluren und in den Treppenhäusern einseitig. SONSTIGES Dem Mieter werden vor Ausführung der Arbeiten Ausführungspläne sowie Material- und Farbmuster zur Freigabe vorgelegt.

Multifunktionsraum PVC-Belag mit PVC-Sockelleiste. Treppenhäuser Keramischer Bodenbelag, Treppenstufen mit Edelstahl Kantenprofilen und keramischen Sockelleisten. Kellerräume PVC-Belag mit PVC-Sockelleiste.

HEIZUNG, LÜFTUNG, SANITÄR HEIZUNG Für das Bauvorhaben wird eine eigene Wärmeerzeugungsanlage nach geltender Vorschrift erstellt. Technikzentrale im Untergeschoss des Gebäudes. Als Kesselanlage ist ein Pelletskessel mit angeschlossenem Pelletsbunker zur Befüllung von außen vorgesehen. 37


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Bau- und Lieferbeschreibung

Ausstattung

Anlagenauslegung im Niedertemperaturbereich 75/55°C. Die Heizkreisregelung erfolgt außentemperaturabhängig gleitend, mit wählbarer Nachtabsenkung mittels elektronischen Regelsystems. Warmwasserbereitung über die Kesselanlage über Warmwasserspeicher mit integrierter Heizschlange. Aufladung nach dem Ladepumpenprinzip, mit Legionellenschaltung zur periodischen Aufheizung. Umwälzpumpen als Einzelpumpen mit elektronischer Leistungsregelung für Heizkreise.

Heizflächen als fertig lackierte Plattenheizkörper aus Stahlblech, mit Thermostatventil und absperrbarer Rücklaufverschraubung. Berechnung der Heizlast und Festlegung der Raumtemperaturen nach DIN 12831. Heizkörperanschlüsse im Zweirohrsystem. Wärmeverteilung im Gebäude im Zweirohrsystem mit Stahlgewinderohr, Stahlrohr für Hauptleitungen und Mehrschichtenverbundrohr für Heizkörperanschlüsse. Wärmedämmung nach geltender Energieeinsparverordnung (ENEV), nichtbrennbar Klasse A1, Oberflächen in Sichtbereichen mit Kunststofffolie.

LÜFTUNG Innenliegende Räume wie WC’s, Putzräume, Fäkalienräume, erhalten zur mechanischen Entlüftung Einzelabluftventilatoren für Wandeinbau. Auslegung der Abluftmenge nach DIN 18017 Einzelentlüftungsanlagen. Ansteuerung über Lichtkontakt mit elektrischem Nachlaufrelais. Abluftführung über Dach, Nachströmung über Türunterschneidung bzw. Nachströmelemente. Für die Bewohnerküchen werden Ablufthauben mit Abluftrohren über Dach führend vorgesehen. 38

Darauf dürfen Sie sich freuen

Lüftungsleitungen aus Stahlblech verzinkt, mit Wärmedämmung, nichtbrennbar Klasse A1.

Durchdringungen von Brandabschnitten mit zugelassenen Brandschutzeinrichtungen.

SANITÄR Abwasserentsorgung des Gebäudes nach DIN 1986 und der Abwassersatzung der Stadt Heideck.

Sanitäre Einrichtungen aus formschöner Sanitärkeramik, Farbe weiß, WC-Anlagen wandhängend mit Unterputzspülkasten. Behinderten-WC’s mit entsprechenden Sonderausstattungen. Duschbereiche in den Pflegezimmern bodengleich mit Ablauf über Gully.

Sanitäre Armaturen als Aufputz-Eingriffarmaturen mit mechanischem Verbrühschutz durch Anschlagsbegrenzung, in verchromter Ausführung.

Anschluss an den öffentlichen Kanal. Für Grund- und Kanalleitungen wird KG-Kunststoffabflussrohr eingesetzt. Fallstränge und Verzüge im Gebäude aus muffenlosem Guss-Abflussrohr, Objektanschlüsse mit HT-Kunststoffabflussrohr.

SANITÄRES EINRICHTUNGSZUBEHÖR WIE FOLGT:

Entwässerung von Bereichen die ggf. unter der Rückstauebene liegen, erfolgt über eine Hebeanlage.

Behinderten-WC-Anlage Rollenhalter, Reserverollenhalter, Bürstengarnitur, Unterkonstruktion als Vorrüstung für einen möglichen Stützklappgriff (optional durch Mieter) und Winkelgriff.

Wasserversorgung des Gebäudes nach DIN 1988 und der Wasserversorgungssatzung der Stadt Heideck. Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung. Übergabe im Technikraum Untergeschoss mit Hauptabsperrung, Hauptzählung und zentraler Filteranlage. Verteilung der Wasserversorgung auf die Gebäudekaltwasserversorgung, die Warmwasserbereitung mit Gebäudewarmwasserversorgung mit Zirkulation. Steuerung der Zirkulation über Zeitprogramm.

WC-ANLAGE Rollenhalter, Reserverollenhalter, Bürstengarnitur

WT- / WB-Anlage Wahlweise Ausführung einer Ablage aus Keramik und oberflächenbündigem Spiegel ab Ablage, bzw. oberflächenbündiger Spiegel bis zum Waschbecken ohne Ablage, Handtuchhalter Behinderten WT- Anlage: Unterfahrbar, flächenbündiger Spiegel, Handtuchhalter Duschanlage Pflegezimmer: Gleitstange mit Brauseschlauch und Handbrause, Handlauf L-förmig.

Warmwasserbereitung über Warmwasserspeicher mit integrierter Heizschlange, mit vorgeschalteter Dosiereinrichtung zur Härtestabilisierung.

Duschanlage Personalbereich: Duschwanne Stahl emailliert, Gleitstange mit Brauseschlauch und Handbrause, Duschabtrennung mit Schiebetür in Kunststoff.

Wasserverteilung im Gebäude mit Edelstahlrohr, Presssystem. Dezentrale Absperrarmaturen für bereichsweise Absperrbarkeit.

Die Stationsbäder erhalten als Sanitärausstattung ein Hänge-WC, ein Waschbecken, eine Hubbadewanne. Diese Ausstattung stellt der Vermieter.

Wärmedämmung nach geltender Energieeinsparverordnung (ENEV), nichtbrennbar Klasse A1, Oberflächen in Sichtbereichen mit Kunststofffolie.

Die Fäkalienspülen werden ebenfalls durch den Vermieter ausgeführt.

ELEKTRO

ELEKTROINSTALLATION

Vorschriften – Grundlage DIN / VDE 100 und fortlaufend für Elektroinstallation, EN 12464-1 und EN 12193 für Beleuchtung, DIN 14675 / VDE 0833 für Brandmelde-/ Hausalarmanlagen, VDE 0108-100 für Sicherheitsbeleuchtung sowie VDE 0185-305 für Blitzschutz. Schaltgeräte nach Erfordernis und DIN 18040, Teil 2. Jedes Bewohnerzimmer erhält eine Telefon- sowie eine Antennenanschlussdose, sowie einen Telefonanschluss. Die Telefonanlage/Geräte kommt durch den Mieter. Aufenthaltsbereiche erhalten ebenfalls einen Antennenanschluss. Satellitenanlage oder Kabelanschluss Alle Bewohnerzimmer mit Nasszellen sowie die Pflegebäder erhalten Verkabelungen für das betreiberseitige Telefon (Dect) und Notrufsystem. Diesbezügliche Installationen erfolgen auch in den Schwesternzimmern usw. Alle Flure und Rettungswege erhalten Einzelakkuleuchten. Ausführung nach VDE. Fluchtweghinweisleuchten werden zusätzlich ausgeführt. Brandschutztüren in Fluren erhalten Obertürschließer mit integriertem Rauchmelder. Eine Brandmeldeanlage, welche mit Druckknopf und automatischen Rauchmeldern ausgestattet ist, alarmiert im Gefahrenfall über Sirenen im Gebäude. Gleichzeitig wird die Feuerwehr oder ein Wachunternehmen automatisch informiert. Jedes Bewohnerzimmer erhält einen automatischen Rauchmelder. Die Sprechanlage ist so ausgeführt, dass sie auf das bauseits gestellte DectSystem aufgeschaltet werden kann. Die Anlieferung erhält eine zusätzliche Sprechanlage.

BELEUCHTUNG Wand und Deckenleuchten in den Fluren. Aufbauleuchten in den Bewohnerzimmern, im Bad zusätzlich Wandlampe (Höhe 2,25 m)

Formschöne Pollerleuchten im Außenbereich

BLITZSCHUTZ

Äußerer Blitzschutz Falls erforderlich in Alu oder verzinkter Ausführung, verbunden mit dem Fundamenterder, nach DIN VDE 0185 Teil 304 der Norm IEC 62305 sowie VDE 0108-100 Innerer Blitzschutz Grobschutz im Bereich der Einspeisung E-Raum. Mittelschutz, eingesetzt in den Unterverteilungen

- Elektroherd mit Cerankochfeld - Edelstahl-Dunstabzugs-Inselhaube für Umluft. - Abfalltrennsystem AUSSENANLAGEN

KÜCHENEINRICHTUNG Erdgeschoss/Obergeschoss Küche bestehend aus: Einbauschränken als Hoch- bzw. Unterbauschränken mit Türen, Schubkästen und teilweise feststehenden Blenden, kunstoffbeschichtet, Oberfläche nach Musterfläche. Arbeitsplatte aus Holzwerkstoffplatten, kunststoffbeschichtet nach Mustervorlage oder Granitarbeitsplatte 3 cm, poliert, Kanten gerade gefasst, nach Mustervorlage. Aufteilung siehe Grundrisspläne. Mit folgenden Einaugeräten: - Einbau-Kühl-Gefrierkombination - Einbau-Backofen/Mikrowelle - Einbaugeschirrspüler vollintegriert - Besteckeinteilung 60 cm, samtgrau - Aufsatzspüle mit Einhebelmischbatterie reversibel mit Ablauffernbedienung

GRÜNANLAGEN: Die gesamte Anlage wird nach der Grünflächenplanung mit Bäumen und Sträuchern sorgfältig bepflanzt. Eingänge werden rollstuhlgerecht angelegt. Die Außenanlagen werden ausgestattet mit Bänken zum Verweilen. PKW-ZUFAHRT UND ANLIEFERUNG: Asphaltiert, soweit von der Genehmigungsbehörde gestattet. Ansonsten Betonpflaster. PKW-STELLPLÄTZE: Rasenfugen-Betonsteine. GEHWEGE: Behindertenfreundliches Betonpflaster soweit von der Genehmigungsbehörde gestattet. ABSTELLPLÄTZE MÜLLTONNEN/ CONTAINER: Befestigte Fläche mit Betonpflaster GERÄTESCHUPPEN: Geräteschuppen aus Metall oder Holz. Ausführung in gegenseitiger Abstimmung mit dem Betreiber.

- Handwaschbecken mit Armatur mit Sensortechnik 39


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Alternde Menschen sind wie Museen: Nicht auf die Fassade kommt es an, sondern auf die Schätze im Innern. Jeanne Moreau

40

Jeanne Moreau Französische Schauspielerin, Filmregisseurin und Sängerin, geboren 23. Januar 1928 in Paris

41


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen zum Projekt Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

Was ist ein stationäres Seniorenwohn-

Betreiber angemietet und betrieben.

und Pflegeheim?

Dieser überlässt den pflegebedürftigen

Das stationäre Wohn- und Pflegeheim unterliegt als stationäre Einrichtung der

Was wird in Heideck gebaut?

Altenhilfe dem Bayerischen Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (Bay PfleWoqG)

Auf dem Vertragsgrundstück Ziegelmoos/

und somit auch der Kontrolle durch die

Rudletzholzer Straße in Heideck wird auf

staatliche Heimaufsichtsbehörde.

einer Fläche von ca. 5.954 m² ein Senio-

Außerdem wird das Pflegeheim durch die

renwohn- und Pflegeheim errichtet.

Pflegekassen, den medizinischen Dienst

Im gesamten Bereich des Gebäudes, bestehend aus einem zweigeschossigen,

der Krankenkassen und die Gewerbeaufsicht kontrolliert.

Roth eingereicht.

notwendigen Dienstleistungen. Aus stationären Pflegeheim nicht um eine

Wann ist Baubeginn?

„Wohnimmobilie“, sondern um eine Mietvertrag mit dem Seniorenwohn- und Pflegeheim-Betreiber unterliegt nach derzeitiger Rechtslage nicht den Regelungen der Mietgesetzgebung für Wohnräume und deren Einschränkungen.

wird eine stationäre Einrichtung der

im Vordergrund steht, und somit die allge-

Altenhilfe errichtet. Das Seniorenwohn-

meinen gesetzlichen Vorschriften für den

Wie können Sie sich an diesem

und Pflegeheim wird eine Einrichtung

Wohnungsbau gelten, ist bei stationären

Projekt beteiligen?

gemäß dem Bayerischen Pflege- und

Pflegeheimen das PfleWoqG einzuhalten.

Wohnqualitätsgesetz (PfleWoqG) und

Hier werden spezielle Anforderungen an

unterliegt diesen Vorschriften sowie den

das Gebäude bezüglich Ausführung und

dazu ergangenen Begleitgesetzen und

Ausstattung für die zu erbringende Be-

Verordnungen.

treuungs- und Pflegeleistung sowie auch

Es werden in diesem Bereich 56 Sonder-

an räumliche Mindestgrößen gestellt.

den einzelnen Käufer dar, denn er kann

renwohn- und Pflegeheim Heideck

bereits vor dem Kauf alle im Mietvertrag

als Bauträger. Unter Berücksichtigung

getroffenen Vereinbarungen prüfen und

der gesetzlichen Bestimmungen des

es bestehen keine vertraglichen Unge-

Wohneigentumsgesetzes (WEG) wurde

wissheiten.

Pflegeheim wird insgesamt von einem

aufgeteilt, dass die einzelnen Pflegezimmer jeweils eine Sondereigentumsein-

Diese Konzeption geht konform mit dem

Bauträgerzwischenfinanzierung, die im

geplant. Die Bezugsfertigkeit und Inbe-

Zuge der Kaufvertragsabwicklung wieder

triebnahme des Seniorenwohn- und Pfle-

zur Löschung gelangt, lastenfrei. Die

geheims ist für 30.06.2014 geplant und

Kosten für die Löschung dieser Grund-

wird im Mietvertrag bis zum 30.09.2014

pfandrechte trägt die Fa. SH GmbH & Co.

auch zugesichert.

Projektentwicklungs KG.

zwischen Ziegelmoos und Rudletzholzer Straße. Das Grundstück hat die FlurNummer 2136/622 mit einer Fläche von ca. 5.954 m². Das Grundstück ist im Grundbuch Schwabach, Blatt 2136 eingetragen und mit notarieller Vertrags-

Welche Größe hat das Objekt?

& Co. Projektentwicklungs KG gesichert worden.

Die Brutto-Grundfläche BGF des Gebäudes beträgt ca. 3.961 m². Gibt es Belastungen auf dem

Die Netto-Grundfläche NGF beträgt

erlassenen Begleitgesetzen und Verord-

ca. 3.524 m². Davon entfallen auf die

nungen.

Sondereigentumseinheiten (Pflege-

Das Baugrundstück ist mit

zimmer) ca. 1.300 m² und auf die

der Urkunde 2118/2012

gemeinschaftlichen Nutz-, Funktions- und

vom 04.10.2012 mit einem

Verkehrsflächen des Seniorenwohn- und

Wohnungsbelegungsrecht zu

Pflegeheims (z.B.Verwaltungsräume,

Gunsten des Mieters, dem

Sozialräume, Aufenthaltsräume, Flure,

Bayerischen Roten Kreuz, Kreis-

Archiv, Schwesternzimmer, Multifunkti-

verband Südfranken, beschränkt

onsraum, Lagerräume, Werkstatt, usw.)

auf die Dauer des Mietvertrages

ca. 2.224 m².

belastet. Dieses Recht sichert dem BRK

Rote Kreuz, Kreisverband Südfranken, Rothenburger Str. 33, 91781 Weißenburg. Es wurde ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren, zuzüglich einer Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre abgeschlossen. Mit dem Kauf eines Pflegezimmers gehen alle Rechte und Pflichten dieses Mietvertrages auf den jeweiligen Eigentümer der Sondereinheit

Ansonsten ist das Grundstück, mit Aus-

Der Baubeginn ist für Frühjahr 2013

Pflegeversicherungsgesetz und den dazu

Der Betreiber ist das BRK Bayerische

verhältnisses die jeweiligen Eigentümer

unterzeichnung von der Fa. SH GmbH

heit bilden und somit an verschiedene Investoren veräußert werden können.

Löschung nach Beendigung des Miet-

Das Vertragsgrundstück befindet sich

entwicklungs KG realisiert das Senio-

das Seniorenwohn- und Pflegeheim so

Projektentwicklungs KG, die Kosten der

Wo befindet sich das Baugrundstück?

Die Firma SH GmbH & Co. Projekt-

Das stationäre Seniorenwohn- und

barkeit trägt die Fa. SH GmbH & Co.

nahme von Grundpfandrechten für die

gewerblich genutzte Immobilie. Der

dem „Betreuten Wohnen“ das Wohnen

Die Kosten der Bestellung dieser Dienst-

der Pflegezimmer.

diesem Grund handelt es sich bei einem

schossigen, angebauten Verwaltungstrakt

letten erstellt.

Bauantrag wurde bereits beim Bauamt

und erbringt die für die Betreuung

Während bei Betreuungsformen wie z.B.

60 Pflegeplätze in 52 Einzel- und 4 Doub-

Das Bebauungsplan-Verfahren läuft. Der

Bewohnern das jeweilige Pflegezimmer

U-förmigen Gebäude und einem einge-

eigentumseinheiten gebildet und darin

Gibt es bereits eine Baugenehmigung?

Baugrundstück?

als Betreiber die einheitliche Nutzung als Seniorenwohn- und Pflegeheim.

über. Dies stellt einen großen Vorteil für 42

43


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

wichtig Die Teilungserklärung

Wichtige Informationen zu den Verträgen dieses Objektes

Welche Regelungen enthalten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung?

Die Teilungserklärung für das Senio-

Mit Urkunde Nr. 2117/2012 vom

renwohn- und Pflegeheim Heideck

04.10.2012 wurde die Gemeinschafts-

wurde mit Urkunde Nr. 2117/2012 vom

ordnung für das Seniorenwohn- und

04.10.2012 beurkundet.

Pflegeheim Heideck beurkundet.

Durch die Teilungserklärung wurde das

In Abschnitt 1 dieser Urkunde wird das

Gebäude entsprechend den Bestim-

Sonder- und Gemeinschaftseigentum in

mungen des § 8 Wohneigentumsgesetz

Ergänzung der Bestimmungen des WEG

(WEG) in 56 Sondereigentumseinheiten

festgelegt. Es wird aufgeführt, welche

aufgeteilt. Jedes Pflegezimmer bildet

Bauteile, Flächen und Rechte in den je-

eine Sondereigentumseinheit für die im

weiligen Bereichen zum Sondereigentum

Grundbuchamt Schwabach ein eigenes

und welche zum Gemeinschaftseigentum

Grundbuchblatt angelegt wird.

gehören.

Die sogenannten Gemeinschaftsflächen

Als erster Betreiber ist das Bayerische

Mietvertrag mit dem Betreiber geregelt

Rote Kreuz, Kreisverband Südfranken mit

und in diesem Prospekt auf Seite 56

Mietvertrag vom 12.09.2012 für die Dau-

erläutert.

er von 25 Jahren zuzüglich einer Verlänge-

Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Betreiber durch den

rungsoption für den Mieter für weitere 5 Jahre vertraglich festgelegt. Gemäß WEG wurde ein Verwalter be-

lässig, wenn dies, neben dem Vorliegen

stellt. Die Zustimmung des Verwalters ist

der mietvertraglichen Voraussetzungen,

zur Vermietung des Seniorenwohn- und

durch die Eigentümerversammlung

Pflegeheims grundsätzlich erforderlich,

mit einer Mehrheit von 90% der in der

was eine weitere Sicherheit für eine ein-

Versammlung vertretenen Stimmen

heitliche Vermietung an einen Betreiber

beschlossen wird. Liegt ein solcher

darstellt. Der WEG-Verwalter soll mit

Beschluss vor, sind sämtliche Eigentümer

dem Mietverwalter identisch sein. Für

In der Gemeinschaftsordnung wird ge-

verpflichtet, das Rechtsverhältnis mit

beide Aufgaben wurde die Fa. SH Verwal-

wie z.B. die Verwaltungsräume, Sozial-

regelt, dass für die Rechte und Pflichten

dem Betreiber vorzeitig zu beenden.

tungs GmbH vertraglich verpflichtet.

räume, Aufenthaltsräume, Flure, Archiv,

der Sondereigentümer untereinander und für die Rechtsbeziehungen zwischen

Nach Beendigung des Mietverhältnisses

Mit dem Verwaltervertrag vom 15.10.2012

entscheidet die Eigentümerversammlung

und dem Mietverwaltungsvertrag, in

des Seniorenwohn- und Pflegeheims mit

welche der jeweilige Käufer einer Son-

einer Mehrheit von mehr als 90 % der in

dereigentumseinheit des Seniorenwohn-

dieser Versammlung vertretenen Stim-

und Pflegeheims einsteigt, wurden die

Außerdem wird der Umfang der Nutzung

men, an welchen Betreiber das Senioren-

Voraussetzungen geschaffen.

und die Zweckbestimmung dahingehend

wohn- und Pflegeheim vermietet wird.

Dem Ordner Verkaufsinformationen

Sowohl die Teilungserklärung, als auch

10/2012, den jeder Käufer vor Abschluss

die dazugehörige Gemeinschaftsordnung

Lagerräume, Werkstatt usw., oder

ihnen und dem Verwalter die Vorschriften

des Kaufvertrages erhält, liegen sämtliche

werden den Kaufinteressenten vor dem

auch das Vertragsgrundstück inkl. der

des WEG und ergänzend des BGB gel-

Verträge mit ausführlichen Informationen

Kauf, zusammen mit weiteren Informatio-

errichteten Außenanlagen befinden sich

ten, sofern nichts anderes bestimmt ist.

bei. Trotzdem möchten wir Ihnen einige

nen zugesendet.

dagegen im Gemeinschaftseigentum aller

genauer erörtern.

vorzugte Belegungsrecht bietet, wird im

einzelnen Sondereigentümer ist nur zu-

Schwesternzimmer, Multifunktionsraum,

Punkte aus den Verträgen nachfolgend

Eigentümer. Trotzdem möchten wir Ihnen mit diesem Prospekt einige Regelungen daraus

Die einzelnen Sondereigentumseinheiten

geregelt, dass das Seniorenwohn- und

zusätzlich erläutern.

sind gemäß den der Teilungserklärung

Pflegeheim gemäß dem bayerischen

beiliegenden Plänen in sich abgeschlos-

Pflege- und Wohnqualitätsgesetz genutzt

sen im Sinne des Wohneigentumsgeset-

wird. Eine Änderung dieser Zweckbe-

zes.

stimmung kann nur durch die Eigentü-

Für das Verhältnis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer untereinander und der Rechtsbeziehungen zwischen ihnen und

merversammlung mit einer Mehrheit von 90% der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen beschließen.

dem Verwalter gelten die Bestimmungen

Des Weiteren wird in der Gemeinschafts-

der beigefügten Gemeinschaftsordnung,

ordnung geregelt, dass jeder einzelne

des Verwaltervertrages sowie den Be-

Sondereigentümer des Seniorewohn- und

stimmungen der WEG.

Pflegeheims die Sondereigentumseinheit

Außerdem wird in der Teilungserklärung die Verwalterbestellung geregelt.

44

Die Gemeinschaftsordnung

samt anteiligem Gemeinschaftseigentum einheitlich an einen Betreiber vermietet. Eine Nutzung des Sondereigentums

Als Verwalter wird die Fa. SH Verwal-

durch den Eigentümer selbst ist daher –

tungs GmbH mit Sitz in Pfarrkirchen auf

zumindest solange die genannte Zweck-

die Dauer von 3 Jahren bestellt.

bindung besteht – ausgeschlossen.

Die Kosten dieser Urkunde trägt die Fa.

Wie eine Eigennutzung erfolgen kann

SH GmbH & Co Projektentwicklungs KG.

und welche Vorteile Ihnen hier das be45


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

wichtig Um das Bauwerk zu schützen, sind von

Neben dem Verwalter ist auch ein

insbesondere für Pflegeheime im Sinne

der Eigentümergemeinschaft entspre-

Verwaltungsbeirat, gemäß §29 WEG ein-

des Bayerischen Pflege- und Wohnquali-

chende Versicherungen abzuschließen

zurichten. Dieser hat die ihm nach dem

tätsgesetzes geltenden Bauvorschriften,

und etwa anfallende Versicherungsleis-

Gesetz zugewiesenen Befugnisse. Der

technisch einwandfrei zu erstellen.

tungen auch zur Wiederherstellung der

Verwaltungsbeirat besteht aus mindes-

jeweiligen Bauteile zu verwenden. Wel-

tens 3 Mitgliedern und wird in der ersten

che Versicherungen durch den Verwalter

Eigentümerversammlung gewählt.

abzuschließen sind, ist ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung festgelegt.

In der Gemeinschaftsordnung wird

weiter geregelt, wie die Bewirtschaftungskosten, sofern sie nicht durch den Mieter getragen werden, gemäß dem WEG aufgeteilt werden und, dass der Verwalter für jedes Jahr im Voraus einen Wirtschaftsplan aufzustellen hat. Nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahres hat der Verwalter der Eigentümergemeinschaft über alle seiner Verwaltung unterliegenden Vermögensangelegenheiten der Gemeinschaft Rechnung zu legen und jedem Teileigentümer noch vor der Im Mietverwaltungsvertrag vom

Eigentümergemeinschaft oder des Ver-

15.10.2012 ist der Verwalter mit der Ab-

walters. Solange das Seniorenwohn- und

wicklung aller Angelegenheiten, die das

Pflegeheim durch einen Betreiber ein-

Mietverhältnis des Seniorenwohn- und

heitlich genutzt wird, werden die Kosten

Pflegeheims betreffen, insbesondere das

für Instandhaltungsarbeiten sowohl für

Inkasso der Mietzahlungen, beauftragt

das Sondereigentum, als auch für das

und bevollmächtigt. Der jeweilige Eigen-

Gemeinschaftseigentum von der Eigen-

tümer einer Sondereigentumseinheit des

tümergemeinschaft des Seniorenwohn-

Seniorenwohn- und Pflegeheims braucht

und Pflegeheims getragen. Wann und

sich somit nicht um den pünktlichen

in welcher Höhe die Kosten für Instand-

Eingang der Mietzahlungen und um

haltung und auch Schönheitsreparaturen

sämtliche das Mietverhältnis betreffende

vom Mieter getragen werden, ist im

Erklärungen sowie den Schriftverkehr

Mietvertrag mit dem Betreiber geregelt.

dazu zu kümmern. Hierzu ist der Mietver-

Des Weiteren ist in der Gemeinschafts-

walter vertraglich verpflichtet.

ordnung geregelt, dass bauliche Verän-

In der Gemeinschaftsordnung ist auch geregelt, dass das jeweilige Sondereigentum veräußerlich und vererblich ist und wie die Übertragung an den Erwerber erfolgt. Ein Wiederverkauf, eine Schenkung oder eine Vererbung ist somit jederzeit möglich, auch ohne Zustimmung der 46

derungen am Gemeinschaftseigentum durch den Sondereigentümer nicht möglich sind. Bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum sind nur ohne Änderung des Nutzungszweckes des Gesamtgebäudes und mit einer Mehrheit von 50% der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen möglich.

Eigentümerversammlung zuzustellen.

Projektentwicklungs KG mit Sitz in Pfarr-

Der Kaufvertrag wurde nach den Be-

kirchen. Diese ist im Handelsregister des

stimmungen der Makler- und Bauträger-

Amtsgerichts Landshut unter der HRA-Nr.

verordnung (MaBV) ausgeführt. Gemäß

9878 eingetragen. Die Haftsumme der

diesem Vertrag errichtet die Firma

Firma SH GmbH & Co. Projektentwick-

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

lungs KG beträgt EUR 100.000,00.

das Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck als Bauträger und veräußert die einzelnen Sondereinheiten in Teileigentum, inkl. dem dazugehörigen Gemeinschaftseigentum, zu einem Festpreis. Der Vertrag besteht aus einem befristeten Angebot, das vom Käufer beim Notar unterzeichnet wird und kann innerhalb

stattzufinden haben, ist ebenfalls in der

angenommen werden.

Jahr vom Verwalter einzuberufen und soll in der Regel am Ort des Seniorenwohnund Pflegeheimes abgehalten werden. Der Verwalter wird von der Eigentümerversammlung gewählt und abberufen. Zu den Rechten und Pflichten des Verwalters gehört es, das Seniorenwohn- und Pflegeheim im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und des jeweils gültigen Wirtschaftsplanes ordnungsgemäß zu verwalten und in Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse des WEG sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben für bestimmte Bereiche auch Dritter zu bedienen. Der Verwalter ist zur Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns verpflichtet und hat die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Buchführung zu beachten.

DIN-Vorschriften einzuhalten. Bauträger ist die Firma SH GmbH & Co.

der festgelegten Frist vom Bauträger

Versammlung ist mindestens einmal im

stoffe zu verwenden und die gültigen

Was regelt der Kaufvertrag?

Wie die Eigentümerversammlungen Gemeinschaftsordnung festgelegt. Die

Er verpflichtet sich normgerechte Bau-

Der Käufer verpflichtet sich in diesem Angebot, den Kaufpreis durch eine Bürgschaft oder einer unwiderruflichen Finanzierungszusage einer deutschen oder österreichischen Bank für den Bauträger abzusichern und diese Finanzierungszusage innerhalb 3 Wochen an den Bauträger zu übergeben. Diese Finanzierungsbestätigung stellt sicher, dass alle Teileigentümer die in den Kaufverträgen eingegangenen Verpflichtungen nachkom-

Persönlich haftende Gesellschafterin der SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG ist die Firma SH Verwaltungs GmbH mit Sitz in Pfarrkirchen, eingetragen im Han-

Wie setzt sich der Kaufpreis

delsregister am Amtsgericht Landshut

zusammen?

unter HRB-Nr. 6964; deren Stammkapital beträgt EUR 25.000,00, deren Geschäftsführer ist Herr Helmut Stranzinger.

Im Kaufvertrag wird auch der Kaufpreis festgelegt und aufgeschlüsselt in Grundstückskosten, der Kosten für Einrichtung

Kommanditisten der SH GmbH & Co.

und Ausstattung (z.B. Küche) sowie die

Projektentwicklungs KG und an dem

Bauleistungskosten (anteiliger Kaufpreis

Haftkapital von EUR 100.000,00 beteiligt

für die Herstellung des Gebäudes).

mit einer Kommanditeinlage in Höhe von jeweils EUR 50.000,00 sind zum einen die HS Vermögensverwaltungs GmbH (mit Sitz in Pfarrkirchen, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Landshut unter HRB 7621) und zum anderen die RMI Immobilien GmbH (mit Sitz in Pfarrkirchen, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Landshut unter HRB 4710).

Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Er enthält die Kosten für die schlüsselfertige Herstellung des Kaufobjektes gemäß Baubeschreibung samt Außenanlagen, die Grundstückskosten und alle Baunebenkosten, die Vermessungskosten, die Kosten für Versorgungs- und Abwasseranlagen, insbesondere die Erschließungsbeiträge nach dem BauGB

men können. Sie dient somit dem Schutz

und die Herstellungsbeiträge nach dem

des gesamten Projektes und stellt auch

Kommunalabgabengesetz, sowie alle

für jeden einzelnen Investor eine zusätz-

Anschlusskosten für die Versorgungs-und

liche Sicherheit dar. Im Kaufvertrag geht

Entsorgungsleitungen. Außerdem sind

der Bauträger eine Bauverpflichtung ein,

die Vertriebskosten bereits im Kaufpreis

wonach er sich verpflichtet, das Gebäude

enthalten.

nach den amtlichen Bauplänen, unter Maßgabe der Baubeschreibung und den 47


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

• 10,5 % nach Bezugsfertigkeit und

über dieses Projekt und den Verkauf infor-

sowie Zug um Zug gegen Besitz-

mieren. Soweit hierdurch Verkaufs- bzw.

übergabe,

Vermittlungsprovisionen anfallen, trägt

• 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Der einbehaltene Restbetrag von 5% des Kaufpreises ist zur Zahlung fällig,

Nicht enthalten sind die durch den Kauf anfallende Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises ohne Möblierung (z.B. Küche).

Die Kaufpreisfälligkeit ist gesetzlich gere-

lungsraten, entsprechend dem jeweiligen

die Kosten, die bei den Behörden, dem

Baufortschritt.

Zusammenhang mit dem Kaufvertrag anfallen.

Gemäß §632 a BGB gewährt der Bau-

Fall für den Käufer keine zusätzlichen Vertriebskosten anfallen. Der Kaufvertrag wird beim Notar geschlossen. Der Notar steht Ihnen mit Rat

Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die

und Tat zur Seite, zumal der Notar schon

Fälligkeit nach den gesetzlichen Bestim-

von Gesetzes wegen verpflichtet ist, den

mungen.

Willen aller Parteien zu erforschen und

Die einzelnen Teilbeträge sind innerhalb chenden Bautenstandsberichts zu zahlen.

beider Interessen zu wahren. Lassen Sie sich also ruhig von Ihrem Notar bei allen Fragen im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie beraten. Mit der notariellen

Der im Kaufvertrag ausgewiesene Kauf-

Urkunde haben Sie außerdem einen

preis der Küche ist erst zu einem spä-

sicheren und durchsetzbaren Vertrag in

teren Zeitpunkt in einem Betrag mit der

der Hand, ein Schutz für alle Beteiligten,

Bezugsfertigstellung und Besitzübergabe

besonders wenn ein Käufer mit Immobili-

zur Zahlung fällig.

en noch unerfahren ist.

Wie erfolgt der Verkauf?

Wann ist die Abnahme und

träger einen zusätzlichen Einbehalt von 5% als Sicherheit für die rechtzeitige

wicklungs KG, sodass auch in diesem

wesentliche Mängel fertig gestellt ist.

gelt und erfolgt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung in mehreren Zah-

diese die SH GmbH & Co. Projektent-

wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig ohne

von 10 Tagen, nach Vorlage eines entspre-

Im Kaufpreis nicht enthalten sind auch Grundbuchamt und beim Notar im

Übergabe?

Die Notarkosten für die grundbuchmäßi-

Herstellung des Vertragsobjektes ohne

Der Vertrieb erfolgt zum einen direkt

ge Abwicklung der Kaufverträge betragen

wesentliche Mängel.

durch die Fa. SH GmbH & Co. Projektent-

Der Kaufvertrag regelt auch, wann die

wicklungs KG.

Übergabe und wie der Ablauf der Überga-

ca. 1,5% des Kaufpreises, abhängig davon, ob und in welcher Höhe die Finanzierung des Kaufpreises durch eine Grundschuld/Hypothek abgesichert wird. Die Zahlungen erfolgen entsprechend den vom Notar erbrachten Leistungen in verschiedenen Schritten, z.B. nach Abschluss des Kaufvertrages, nach Eintra-

Demzufolge ist der Kaufpreis wie folgt zur Zahlung fällig: • 25 % nach Baubeginn (Erdarbeiten), • 28 % nach Fertigstellung Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten, • 11,9 % nach Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen, der

gung der Auflassungsvormerkung, nach

Rohinstallation der Heizungsanlagen,

Eintragung eventueller Grundpfandrechte

der Rohinstallation der Sanitär-

für die Finanzierung und nach Übergabe und entsprechender Eigentumsumschreibung. Durch den Betreiber des Seniorenwohn- und Pflegeheims werden die Kosten für den Telefonanschluss übernommen.

48

Wann ist der Kaufpreis fällig?

Auch bei diesen Partnern können Sie sich

Fertigstellung der Fassadenarbeiten

be zu erfolgen hat. Demnach wird die

mitgeteilt. Die Abnahme erfolgt durch

gleichzeitig beginnen die Gewährleis-

eine gemeinsame Besichtigung. Dabei

tungsfristen zu laufen.

wird ein von beiden Vertragspartnern zu unterzeichnendes Übergabeprotokoll angefertigt, in das alle Vorbehalte über

Aus diesem Grunde fallen auch keinerlei

Bezugsfertigkeit bis 30.04.2014 ange-

Verkaufsprovisionen für den Käufer an.

strebt, so wie auch im Mietvertrag mit

Um die mit dem Vertrieb verbundenen

dem Betreiber dieser Termin als frühest

Der Veräußerer verpflichtet sich, die fest-

Dienstleistungen, wie z. B. Akquisition,

möglicher Termin für die Übernahme

gestellten Mängel in angemessener Frist

Beratung, Absprache von Besichti-

festgelegt ist.

zu beseitigen.

Beurkundungstermines beim Notar, usw.

Im Sinne einer verbindlichen Vertragsfrist

Nimmt der Erwerber den Übergabeter-

kümmern wir uns persönlich.

wurde mit dem Betreiber des Senioren-

min nicht wahr, so hat der Veräußerer

wohn- und Pflegeheims im Mietvertrag

einen neuen Termin mit einer Ladungs-

Mängel aufzunehmen sind.

gungsterminen, Vorbereitung des

anlagen und Herstellung der Roh-

Als Partner im Vertrieb stehen uns die

installation der Elektroanlagen,

als Termin spätestens 30.09.2014

frist von mindestens einer Woche festzu-

Sparkasse Mittelfranken Süd, die Volks-

festgelegt. Bis zu diesem Termin kann

legen. Nimmt der Erwerber auch diesen

bank Regensburg eG, die Raiffeisenbank

der Erwerber auch gemäß Kaufvertrag

Termin schuldhaft nicht war, so gilt die

Reischach-Wurmannsquick-Zeilarn eG,

keine Schadensersatzansprüche oder

Übergabe und Abnahme als erfolgt. Der

die Sparkasse Regensburg, die Firma

Rücktrittsrechte herleiten.

Veräußerer hat den Erwerber hierüber

• 7 % nach Fertigstellung des Fenstereinbaus einschließlich Verglasung, • 9,1 % nach Fertigstellung der Estricharbeiten, des Innenputzes

SH Bau- und Vertriebs GmbH sowie

(ausgenommen Beiputzarbeiten)

weitere verbundene Partner zur Seite.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch die (künftige) Eigentümer- bzw. Erwerbergemeinschaft, bestehend aus sämtlichen Käufern. Bis zur Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe trägt der Veräußerer das gesamte Bauherrenrisiko, insbesondere auch das Kostenrisiko. Der Veräußerer haftet gegenüber dem Käufer für Sachmängel am Gebäude und der Einrichtung. Die Gewährleistungsfristen sind hinsichtlich der vertragsge-

vorab schriftlich zu informieren. Der Abnahmetermin wird vom Veräuße-

und der Fliesenarbeiten im Sanitär

rer bestimmt und wird dem Erwerber

Mit der Abnahme gehen Besitz, Lasten

bereich,

mindestens 2 Wochen vorher schriftlich

und Nutzen auf den Erwerber über und 49


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

wichtig Auf diese Weise wollen wir Mängel

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens

schon während der Bauphase möglichst

wird ein Bausachverständiger die

ausschließen, auch wenn diese grund-

Schlussbegutachtung der Bauteile im

sätzlich am Bau kaum ganz zu vermeiden

Gemeinschaftseigentum im Zuge der

sind. Ein hochwertiges baubegleitendes

Fertigstellung (ausschließlich Bautechnik)

Qualitätscontrolling, wie es der TÜV SÜD

im Beisein des AG begutachten und ein

anbietet, schafft Vertrauen und steigert

Protokoll hierzu erstellen.

die Wertbeständigkeit der Immobilie.

Die Kosten für diese Dienstleistung des

Sämtliche Leistungen des TÜV SÜD

dienen dem Ziel, die Nutzungsqualität, Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaf-

tigkeit des gesamten Gebäudes sowie des Seniorenwohn- und Pflegeheims, insbesondere durch Minimierung von

TÜV SÜD werden von der Fa. SH GmbH

& Co. Projektentwicklungs KG getragen.

Den Käufern steht es frei, einen anderen Sachverständigen zu beauftragen. Die Kosten tragen dann die beschließenden Erwerber.

Baumängeln, vertragsgemäß zu erfüllen. Insgesamt werden mindestens 6 gutachterliche Baustellenbegehungen durch einen Bausachverständigen der Fachrichtung Bautechnik stattfinden, zu folgenden Baustadien: • Vor Verfüllung des Kellerarbeitsraumes, nach den Abdichtungsarbeiten • Nach Rohbau und Rohinstallation, vor dem Schließen der Schlitze genständlichen Bauleistungen gemäß

Schenkung) gibt er die sich hieraus

Werkvertragsrecht des BGB 5 Jahre.

ergebenden Verpflichtungen den Rechtsnachfolgern weiter.

Bezüglich der anteilig mitverkauften beweglichen Gegenstände (z.B. Küche)

Welchen Vorteil bringt der TÜV SÜD

gelten die gesetzlichen Gewährleistungs-

mit dem baubegleitenden Qualitäts-

fristen des Kaufvertragsrechtes mit

controlling?

2 Jahren.

Die Fa. SH GmbH & Co. Projektentwick-

Der Mietvertrag mit dem Bayerischen Ro-

Die Einrichtung und Ausstattung, das Ver-

Als Betriebszweck wurde die ausschließ-

ten Kreuz, Kreisverband Südfranken wur-

brauchsmaterial und die Verbrauchsartikel

liche Nutzung während der Mietvertrags-

de bereits am 12.09.2012 geschlossen.

zum Betrieb des Seniorenwohn- und Pfle-

dauer als Seniorenwohn- und Pflegeheim

geheims sind vom Betreiber zu stellen.

im Sinne des bayerischen Pflege- und

Das Bayerische Rote Kreuz ist eine Kör-

Durch das Bayerische Rote Kreuz wird

Wohnqualitätsgesetzes festgelegt.

perschaft des öffentlichen Rechts und un-

das komplette Seniorenwohn- und

terliegt der Rechtsaufsicht des Freistaa-

Pflegeheim gemietet, also diejenigen

der Fußböden in den Feuchträu-

tes Bayern. Der Kreisverband Südfranken

56 Sondereigentumseinheiten mit

men, Fliesenarbeiten

hat seinen Sitz in der Rothenburger Str.

60 Pflegeplätzen, die in der Anlage zum

in 91781 Weißenburg. Geschäftsführer ist

Mietvertrag planmässig erfasst sind.

Herr Rainer Braun.

Zudem wird von dem Mieter das

Vorsitzender des Kreisverbandes Südfran-

Gemeinschaftseigentum mitgemietet.

ken ist Herr Wolf-Dieter Ueberrück.

In dem mitvermieteten Gemeinschafts-

• Während der Rohinstallation von Heizung-, Lüftung- und Sanitärgewerke • Während des Einbaus der Fenster, zur Kontrolle der Montage • Während der Abdichtungsarbeiten

Des Weiteren verpflichtet sich der Käufer

lungs KG verpflichtet sich gegenüber

im Bauträgervertrag, dass er in sämtliche

jedem Käufer, ein baubegleitendes

Rechte und Pflichten aus der Teilungser-

Qualitätscontrolling sowohl für alle Son-

Putzarbeiten, Fliesenarbeiten, Boden-

klärung und Gemeinschaftsordnung, aus

dereigentumseinheiten, als auch für das

belagsarbeiten und Malerarbeiten

dem Mietvertrag, dem Mietverwaltungs-

Gemeinschaftseigentum durchzuführen.

vertrag und dem Verwaltervertrag an

Ein entsprechender Vertrag hierüber

Stelle des Verkäufers mit Besitzübergang

wurde bereits mit dem TÜV SÜD aus

eintritt. Im Falle einer Sonderrechts-

München abgeschlossen und liegt dem

nachfolge in das Vertragsobjekt (Verkauf,

Verkaufsinformations-Ordner, der Ihnen im Zuge der Verkaufsgespräche übergeben wird, bei.

Was regelt der Mietvertrag?

• Während der Ausführung der Gewerke

Nach jeder Begehung wird von TÜV SÜD ein schriftliches Gutachten erstellt, festgestellte Mängel werden dokumentiert und die Beseitigung im Zuge der folgenden Begehungen kontrolliert.

Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Betreiber das Seniorenwohn- und Pflegeheim schlüsselfertig mietet, d.h. dass das Seniorenwohn- und Pflegeheim mit Bodenbelägen, Innentüren und Wandbzw. Deckenoberflächen versehen ist.

eigentum befinden sich insbesondere Stationszimmer, Aufenthaltsräume, Personalräume, Lagerräume, ein Multi-

Die Mietfläche beträgt ca. 1.300,92 m2 und ergibt sich aus der Summe der einzelnen Sondereigentumseinheiten. Um die Aufteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Sondereigentümer einfacher gestalten zu können, wurden die im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen mit ca. 2.224,02 m2 nicht zur Berechnung der Gesamtmietfläche berücksichtigt.

funktionsraum und weitere zum Betrieb des Seniorenwohn- und Pflegeheims erforderlichen Räume entsprechen der Planung.

50

51


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

wichtig Die Beschaffenheit des Mietgegenstan-

die Stromkosten, die Wasserversorgung

im Verhältnis zum Monat des Beginns

des wurde definiert. Die Bau- und Liefer-

und Entwässerung, die Gebäudeversi-

des 4. Mietjahres um mehr als 10% er-

beschreibung sowie der Lageplan und die

cherungen, der Hausmeister, der Schorn-

höht oder vermindert, wird der Mietzins

Grundrisspläne wurden dem Mietvertrag

steinfeger usw. In den Betriebskosten

prozentual um 60% der Erhöhung oder

als Anlage beigelegt.

nicht enthalten sind z. B. die ‚Mietver-

Verminderung des Verbraucherindex

waltung, die Hausverwaltung und die

erhöht oder vermindert werden. Steigen

Instandhaltungsrücklage nach dem WEG

also die Lebenshaltungskosten, wovon

usw. Diese Kosten sind ab dem Zeitpunkt

erfahrungsgemäß ausgegangen werden

des Besitzüberganges vom Eigentümer

kann, so steigt auch anteilig die Miete.

Außerdem wurden die entsprechen-

den Genehmigungserfordernisse, die

Übergabe des Mietgegenstandes und

die Veräußerung bzw. Zusammenfassung und Spaltung des Vertrages der 56 Ein-

zu tragen.

zelmietverträge betreffend die jeweiligen

Die Kosten für Telefon/Notruf und für den

Kosten für Schönheitsreparaturen, sowie

Sondereigentumseinheit festgelegt. Die

Empfang von Rundfunk und Fernseh-

die Kosten für Instandhaltung und In-

Parteien sind sich darüber einig, dass bei

programmen trägt der Mieter. Soweit

standsetzung geregelt.

der Veräußerung einzelner Sondereigen-

es möglich ist, übernimmt der Mieter

tumseinheiten der jeweilige Erwerber

die Betriebskosten direkt gegenüber

der Sondereigentumseinheit in sämtliche

dem jeweiligen Leistungserbringer und

Rechte und Pflichten aus dem Mietver-

nicht über die Hausverwaltung. Auf

Der Mieter verpflichtet sich im Mietver-

hältnis mit dem Inhalt des Mietvertrages

die Betriebskosten erbringt der Mieter

trag, sämtliche Schönheitsreparaturen

ausschließlich für die erworbene Son-

monatliche Vorauszahlungen, die am

innerhalb des Gebäudes auf eigene

dereigentumseinheit eintritt. Im Mietver-

Jahresende dann mit den tatsächlichen

Kosten zu übernehmen und diese in

trag wurde auch die Gebrauchsüberlas-

Kosten verrechnet werden.

angemessenen Zeitabständen fach-

sung sowie der Mietzins geregelt.

Wie erfolgt die Mietzahlung?

Was ist bezüglich der Miete geregelt?

Der Mietzins sowie die Betriebskostenvorauszahlungen sind monatlich im Vor-

Deine menschliche Umgebung ist es, die das Klima bestimmt.

Mark Twain

Wer trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen?

gerecht ausführen zu lassen. Was ist mit den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten?

Entsprechend der als Anlage 3 dem

aus, spätestens zum fünften Werktag des

Die Instandhaltung und Instandsetzung

Mietvertrag beiliegenden Aufstellung ist

jeweiligen Monats zur Zahlung fällig. Der

des Mietgegenstandes ist grundsätzlich

der Mietzins für die jeweilige Sonderei-

Mieter wird die Miete für das gesamte

Sache des Vermieters. Im Mietvertrag ist

gentumseinheit festgelegt.

Haus an den Mietverwalter bezahlen.

jedoch geregelt, dass sich der Mieter an

Der Vermieter optiert nicht zur Umsatz-

Aufgabe des Mietverwalters ist es unter

steuer gemäß dem § 9 des Umsatz-

anderem, den vom Mieter in einer

Bis zu einer Summe von 5.000,- € netto

steuergesetzes. Aus diesem Grund ist

Summe geleisteten Mietzins an die

für das gesamte Objekt und innerhalb

auch in dem vereinbarten Mietzins keine

jeweiligen Eigentümer aufzuteilen und

eines Jahres, beteiligt sich der Mieter an

Umsatzsteuer enthalten.

bis spätestens zum letzten Werktag des

den Kosten z. B. der Heizungs-, Sanitär-,

Monats an den jeweiligen Eigentümer

Aufzugs- und Lüftungsanlagen sowie

weiterzuleiten.

an anderen technischen Einrichtungen,

Wer trägt die Betriebskosten? Zusätzlich zum Mietzins übernimmt der Mieter die anfallenden Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV), sowie die Wartungskosten für Anlagen und Einrichtungen. Zu den Betriebskosten zählen, z. B. die Heizkosten,

52

Im Mietvertrag werden außerdem die

Was besagt die Wertsicherungsklausel?

diesen Kosten beteiligt.

sofern sie im Einzelfall nicht mehr als 2.500,- € zzgl. Mwst. überschreiten.

Im Mietvertrag ist außerdem eine Wert-

Etwaige Beteiligungsbeträge des Mieters

sicherungsklausel eingebaut.

werden von ihm auf das vom Verwalter

Für den Fall, dass sich nach dem

geführte Hausgeldkonto der Eigentümer-

3. Mietjahr der veröffentlichte Verbrau-

gemeinschaft überwiesen.

cherpreisindex des statistischen Bundesamtes der Bundesrepublik Deutschland 53


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

wichtig

Gegenstände, die vom Vermieter zur

Die Kosten dieser Versicherungen trägt

nur montags bis freitags in der Zeit von

Der Mieter ist berechtigt, einmalig zum

Ein außerordentliches Kündigungsrecht

Ersteinrichtung gestellt werden (z.B. die

allerdings der Mieter, sodass hier keine

10.00 Uhr bis 17.00 Uhr und nach vorheri-

Ablauf der 25-jährigen Festmietzeit eine

besteht z.B. falls der Mieter mit der

Küchen) sind vom Mieter laufend instand

Kosten für den Eigentümer entstehen.

ger einwöchiger Ankündigung möglich.

Verlängerung um weitere 5 Jahre (Opti-

Mietzahlung mit einem Betrag, der dem

onsrecht) zu verlangen. Der Mieter muss

Mietzins von drei Monaten entspricht,

diese Verlängerungsoption spätestens

trotz Abmahnung in Verzug ist, oder falls

12 Monate vor Vertragsende schriftlich

die zum Betrieb des Seniorenwohn- und

geltend machen.

Pflegeheims erforderliche Erlaubnis von

zu halten bzw. auf eigene Kosten zu ersetzen oder zu erneuern. Was ist mit den Außenanlagen? Der Mieter übernimmt auch die Reinigung und Pflege der Außenanlagen auf seine Kosten. Er wird für diese

Der Mieter wird für den Betrieb und

Besondere Zutrittsrechte stehen dem

seinen Zweck insbesondere folgende

Eigentümer oder seinem Beauftragten

Versicherungen abschließen:

zu, wenn Gefahr in Verzug ist, Arbeiten

• Betriebshaftpflichtversicherung, • Inventarversicherung.

oder ein Verkauf bzw. eine Weitervermie-

Die Option kann nur zusammen für alle

tung beabsichtigt ist.

Sondereigentumseinheiten des Seni-

orenwohn- und Pflegeheims ausgeübt

Tätigkeiten einen eigenen Hausmeister

Bei ganzer oder teilweiser Zerstörung

Außerdem ist ein Rücksichtnahmegebot

anstellen oder diese Arbeit durch Dritte

des Bauwerkes sind die Vermieter unter

im Mietvertrag festgelegt, wonach z.B.

erfüllen lassen. Im Mietvertrag ist weiter

Berücksichtigung der im Mietvertrag ge-

bei Ausübung der Zutrittsrechte auf den

Das Mietverhältnis verlängert sich unge-

geregelt, unter welchen Umständen

regelten Bestimmungen gegenseitig ver-

Betriebszweck Rücksicht zu nehmen ist

achtet des vereinbarten Beendigungster-

bauliche Veränderungen vorgenommen

werden.

dem Mieter nicht beantragt bzw. von der Heimbehörde bestandskräftig zurückgenommen wurde. Neben den Kündigungsrechten wurden auch Rücktrittsrechte im Mietvertrag vereinbart.

pflichtet, das Bauwerk gemeinschaftlich

und Belästigungen der Heimbewohner

mins jeweils um weitere 2 Jahre, wenn

So hat der Vermieter das Recht, bis zum

werden können und wann der Mieter

wieder herzustellen. Anfallende Versiche-

auf das absolut unvermeidbare Mindest-

es nicht durch den Vermieter mindestens

30.04.2013 ohne Angabe von Gründen

eine Zustimmung der Vermieter bzw. der

rungsleistungen sind zum Wiederaufbau

maß zu beschränken sind.

12 Monate bzw. vom Mieter nicht min-

einseitig zurückzutreten. Dieses Rück-

destens 8 Monate vor dem Beendigungs-

trittsrecht erlischt mit Abschluss des

termin entsprechend gekündigt wird.

ersten Kaufvertrages für eine Sonder-

Eigentümergemeinschaft verlangen kann.

zu verwenden.

Bezüglich der Verkehrssicherungspflichten wird im Mietvertrag der Pflichtenumfang

Haben die Eigentümer ein Zutritts-

Wann ist Vertragsbeginn und

des Mieters und des Vermieters festge-

recht?

Vertragsende?

Den Vermietern stehen gemäß Mietver-

Der Vertrag ist mit beiderseitiger Unter-

trag sowohl ein allgemeines Zutrittrecht,

zeichnung in Kraft getreten.

Eine ordentliche Kündigung dieses

als auch weitere besondere Zutrittsrechte

Die Laufzeit des Mietvertrages ist auf

Vertrages während der fest vereinbarten

zu. Das allgemeine Zutrittsrecht steht

die Dauer von 25 Jahren, ab dem der Be-

Mietzeit ist grundsätzlich ausgeschlossen

dem Vermieter oder seinem Beauftragten

zugsfertigkeit folgenden Monatsersten,

und frühestens zum Ablauf der 25-jähri-

zum Mietgegenstand einmal monatlich

fest abgeschlossen. Als Bezugsfertigkeit

gen Festmietdauer möglich.

zu, um dessen Zustand zu prüfen. Aus

ist der 30.04.2014 geplant und wird bis

Rücksicht auf die Bewohner ist der Zutritt

30.09.2014 zugesichert.

legt. So hat der Mieter dafür zu sorgen, dass z.B. die zugänglichen Verkehrsflächen in einem verkehrssicheren Zustand gehalten werden und hinsichtlich der zum Grundstück gehörenden Wege und Plätze der Winterdienst, insbesondere etwaige bestehende Streupflichten, eingehalten werden. Wie sind Versicherungsleistungen geregelt? Es obliegt jeder Vertragspartei, die gemäß dem Mietvertrag oder den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden Versicherungen abzuschließen. So hat der Vermieter insbesondere folgende Versicherungen abzuschließen: • Gebäudebrandversicherung, • Grundstückshaftpflichtversicherung, • Leitungswasser- und Sturmversicherung, • Elementarversicherung. 54

am Mietgegenstand durchzuführen sind,

Welche Kündigungsrechte/ Rücktrittsrechte bestehen?

Gibt es eine Verlängerungsoption?

eigentumseinheit. Auch der Mieter hat gemäß Mietvertrag

ist der Mieter verpflichtet, alle erforderli-

Rücktrittsrechte für den Fall, dass

chen Erklärungen abzugeben, insbeson-

der Baubeginn nicht bis spätestens

dere der Eigentümergemeinschaft der

30.04.2013 erfolgt ist oder aufgrund

Sondereigentümer des Seniorenwohn-

behördlicher Auflagen das Seniorenwohn-

und Pflegeheims alle Rechte und Pflich-

und Pflegeheim nicht zumutbar oder

ten aus Pensions-, Heim- oder sonstigen

nicht mit der geplanten Bettenzahl unter

Verträgen zu übertragen. Der Mieter

Eine vorzeitige Beendigung des Miet-

Berücksichtigung der Toleranzabweichung

ist verpflichtet, alle zur Fortsetzung des

verhältnisses mit dem Betreiber durch

von weniger als 10% gebaut werden

Betriebes erforderlichen Auskünfte zu

den einzelnen Sondereigentümer ist nur

kann.

erteilen sowie Unterlagen zu übergeben.

zulässig, wenn neben dem Vorliegen der mietvertraglichen Voraussetzungen die Eigentümerversammlung der Eigentumseinheiten des Seniorenwohn- und Pflegeheims mit einer Mehrheit von mehr als

Für den Fall der Ausübung der Rücktrittsrechte bestehen wechselseitig keine Ansprüche, insbesondere Schadenersatzund Aufwendungsersatzansprüche.

90% sämtlicher existierender Stimmen die

Was geschieht nach Vertragsbeendi-

vorzeitige Beendigung beschließt.

gung?

Die gesetzlichen Rechte einer jeden

Nach Ablauf der Mietlaufzeit oder auch

Partei zur außerordentlichen Kündigung

im Falle einer vorzeitigen Auflösung des

bleiben unberührt. Im Mietvertrag wird

Mietverhältnisses ist die Eigentümerge-

beispielhaft aufgelistet, wann der Ver-

meinschaft der Sondereigentümer des

mieter zur außerordentlichen Kündigung

Seniorenwohn- und Pflegeheims berech-

berechtigt ist.

tigt, selbst oder durch einen Dritten den

Über die Rückgabe des Mietgegenstandes ist ein Protokoll anzufertigen, aus dem sich der Zustand zum Rückgabezeitpunkt ergibt. Gibt es zusätzliche Sicherheiten für Forderungen aus dem Mietverhältnis? Im Mietvertrag sind keine Mietsicherheiten/Kautionen vereinbart.

Heimbetrieb fortzuführen. In diesem Fall 55


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten so Sie wissen

Rottal/Inn, Regensburg sowie dem

Bei öffentlich geförderten Wohn- und

Was regelt der 1. Nachtrag zum Miet-

Landkreis Regensburg und Plößberg

Pflegeplätzen haben ausschließlich die je-

vertrag?

bzw. dem Landkreis Tirschenreuth haben,

weiligen Landkreise ein Belegungsrecht.

soweit die Häuser vom Mieter betrieben

12.09.2012 regelt einen einmaligen Ein-

werden. Erst dann, wenn keine Bewerber aus dem Kreis der Eigentümer vorhanden

richtungskostenzuschuss und eventuell Wie kann eine Eigennutzung erfolgen?

sind, kann der freie Platz an sonstige

weitere Zuschüsse, welche ausschließlich

Für den Fall, dass ein Eigentümer oder

und alleinig die SH GmbH & Co. Projekt-

einer seiner Familienangehörigen die

entwicklungs KG zu tragen hat.

Der Mieter verpflichtet sich gegenüber

Eigennutzung beabsichtigt, so ist mit

Auf den Erwerber einer Pflegeeinheit

dem Vermieter, diese Prioritätenvereinba-

dem BRK als Betreiber ein erforderlicher

kommen hier keine Kosten zu!

rung bei der Belegung einzuhalten.

Heimvertrag in der Weise abzuschießen,

Personen vergeben werden.

Zudem räumt der Mieter dem Vermieter und dessen Familienangehörigen eine bevorzugte Belegung in allen von ihm, seinen Tochter- oder SchwesterunternehWie ist das bevorzugte Belegungsrecht

men derzeit und auch in Zukunft geführ-

geregelt?

ten Seniorenwohn- und Pflegeheimen,

wie er auch mit einem Bewohner, der nicht Eigentümer im Seniorenwohn- und

Was regelt der 2. Nachtrag zum Miet-

Pflegeheim Heideck ist, abgeschlossen

vertrag?

wird. Der Heimvertrag wird gemäß dem bayerischen Pflege- und Wohnqualitätsgesetz geschlossen.

Mit dem Preopening- und Organisationszuschuss, vertraglich geregelt im 2. Nachtrag zum Mietvertrag vom 12.09.2012,

Seniorenzentren und Behindertenpflege-

gewährt der Vermieter dem Mieter einen

Im Mietvertrag sind bevorzugte Bele-

Der Eigentümer hat somit für die vom

einrichtungen in den Landkreisen Roth,

BRK erbrachten Leistungen gemäß

pauschalen Zuschuss in Höhe von drei

gungsrechte für die Eigentümer der

Weißenburg-Gunzenhausen, der Stadt

Monatskaltmieten, einschließlich einer

Sondereigentumseinheiten und deren

Heimvertrag zu bezahlen, er erhält jedoch

Schwabach sowie in allen von der SH

im Gegenzug die vom BRK zu zahlende

evtl. anfallenden Umsatzsteuer. Zum

Familienangehörige vereinbart, die

GmbH & Co Projektentwicklungs KG

Vergleich - in zahlreichen anderen Senio-

den Zugriff auf einen frei werdenden

Miete gemäß Mietvertrag, sodass er im

realisierten Pflegeheimen ein.

Ergebnis noch die Differenz daraus zu

renwohn- und Pflegeheimen, oder auch

zahlen hat.

Hotels und Kliniken wird ein derartiger

Pflegeplatz sichern. An erster Stelle sind die Eigentümer des Seniorenwohn- und

Sollte ein Vermieter des Seniorenwohn-

Pflegeheims Heideck und deren Angehö-

und Pflegeheims Heideck für sich oder

Eine Kündigung des Mietvertrages

rige (Ehegatten, Eltern, Schwiegereltern,

für einen Familienangehörigen das

aufgrund einer Eigennutzung ist nicht

Kinder, Enkeln, Großeltern des Ehegatten

bevorzugte Belegungsrecht nicht im

möglich.

und Geschwisterehegatten) aufzuneh-

Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck,

men.

sondern in einem anderen Haus des Mie-

Der Eigentümer kann auch nicht verlan-

ters geltend machen, geht dieses Recht

gen, dass ein Bewohner ausziehen muss,

An zweiter Stelle sind die Eigentümer/

im Rang nach den jeweiligen für diese

damit er seine Sondereigentumseinheit

Erwerber und deren Angehörige anderer

Häuser bereits bestehenden bevorzugten

selbst nutzen kann. Die Eigennutzung

von SH GmbH & Co Projektentwicklungs

Belegungsrechten Dritter.

kann nur erfolgen, sofern ein Pflegezim-

KG errichteten, initiierten oder projektier-

Zuschuss bis zu einer Höhe von sechs Monatsmieten gewährt. Der Preopening- und Organisationskostenzuschuss wird vom Mieter für

mer auch frei ist bzw. frei wird.

den entstehenden Aufwand vor Betriebseröffnung, der Anschaffung von Betriebsmitteln, den Kosten im Zuge der Personalbeschaffung, der Umsetzung von Werbemaßnahmen, sowie zur teilweisen

der Miete für die ersten drei Monate

Damit der Vermieter in den ersten drei

Abdeckung von Anlaufverlusten verwen-

aufzurechnen, so dass im Ergebnis für

Monaten nicht in Vorleistung gehen

det.

den Mieter die ersten drei Monate miet-

muss, ist die Firma SH Verwaltungs

frei sind und der Mieter in den ersten

GmbH bereit, die durch die monatliche

drei Monaten nur die Betriebskosten zu

Pauschalgebühr abgegoltenen Leistungen

zahlen hat.

als Verwalter und als Mietverwalter für

Machen mehrere Bewerber im gleichen

Damit der Eigentümer auch kurzfristig Zu-

Rang gleichzeitig von diesem bevorzugDas heißt insbesondere für den Investor

griff auf einen frei werdenden Pflegeplatz

tem Belegungsrecht Gebrauch, so regelt

Der Zuschuss wird fällig in drei gleichen

bzw. Käufer einer Sondereinheit im Senio-

hat, kann er das bevorzugte Belegungs-

sich die Belegung nach dem Datum der

Monatsraten, jeweils zum Ablauf des

renwohn- und Pflegeheim Heideck auch,

recht in anderen Pflegeeinrichtungen

Antragsstellung bei dem Mieter.

des Bayerischen Roten Kreuzes in den

fünften Werktages des ersten, zweiten

Landkreisen Roth, Weißenburg – Gun-

und dritten Monats nach Mietbeginn. Der

zenhausen sowie der Stadt Schwabach

Mieter ist berechtigt, den Preopening-

sowie in allen von der SH GmbH & Co.

und Organisationskostenzuschuss mit

ten Pflegeeinheiten zu berücksichtigen.

dass er in den Genuss eines bevorzugten Belegungsrechts in einem anderen, von

Die bevorzugten Belegungsrechte

der SH GmbH & Co Projektentwick-

beziehen sich nur auf nicht, durch die zu-

lungs KG errichteten Pflegeheimen in

ständigen Kommunen oder den Freistaat

Wurmannsquick bzw. dem Landkreis

Bayern mit öffentlichen Mitteln geförderte Pflegeplätze.

56

Dieser 1. Nachtrag zum Mietvertrag vom

diesen Zeitraum kostenlos zu erbringen.

Projektentwicklungs KG realisierten Pflegeheimen nutzen. 57


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

wichtig Was wird im Verwaltervertrag geregelt? Der Verwaltervertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck, vertreten durch die SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG und der Firma SH Verwaltungs GmbH wurde bereits am 15.10.2012 geschlossen. Er regelt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums für das Seniorenwohn- und Pflegeheim.

Der Verwalter erbringt seine Leistungen

und der Eigentümergemeinschaft ab.

leistungsmängeln am Sondereigentum

Der Mietverwalter wird die Sondereigen-

bestandserhaltender, organisatorischer

somit in den ersten drei Monaten kosten-

Gemäß dem Mietverwaltungsvertrag hat

(Pflegezimmer) zu kümmern.

tumseinheiten des Seniorenwohn- und

und kaufmännischer Hinsicht enthalten.

los für den jeweiligen Eigentümer einer

der Verwalter den pünktlichen Eingang

Der Vertrag beinhaltet insbesondere auch

Sondereigentumseinheit.

der Mietzahlungen zu überwachen und

die Abhaltung von Eigentümerversamm-

die vom Mieter gestellte Mietbürgschaft

lungen, die Erstellung von Abrechnungen

zu verwalten.

und Wirtschaftsplänen, die Buchführung

Vor Ablauf der 5-jährigen Gewähr-

die Beauftragung und Überwachung von

Der Mietverwaltungsvertrag zwischen

rung dieser Arbeiten zu überwachen.

leistungsfrist wird er eine sorgfältige

Instandhaltungsmaßnahmen usw.

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

nach Abzug der Instandhaltungsrücklage

und der Firma SH Verwaltungs GmbH

und sonstiger auf den Mieter nicht

Dauer von drei Jahren geschlossen. Er

(Verwaltergebühren für die Verwaltung

für die Dauer von 3 Jahren ab der

16,00 € zzgl. der gesetzlichen Umsatz-

verlängert sich jeweils um ein weiteres

nach dem WEG, Mietverwaltergebühren

Bezugsfertigkeit der ersten Sonder-

steuer

Jahr, wenn er nicht drei Monate vor dem

und sonstige Kosten der Verwaltung,

eigentumseinheit geregelt.

Damit der Vermieter in den ersten drei

Ende der jeweiligen Vertragslaufzeit

wie z.B. Kontoführungsgebühren usw.)

Monaten (siehe Preopening- und Orga-

gekündigt wird.

auf die einzelnen Eigentümer der Son-

Verwaltung des Gemeinschaftseigen-

überprüfen.

arbeiten zu veranlassen und die Ausfüh-

umlagefähiger Bewirtschaftungskosten

Außerdem ist in diesem Vertrag die

lassen und die Ausführung der Arbeiten

heim in einem Betrag zu zahlende Miete

waltung der Instandhaltungsrücklagen,

wurde bereits am 15.10.2012 für die

Mängelbeseitigung.

heitsreparaturen regelmäßig zu überprü-

sind, wird er deren Beseitigung veran-

ter für das Seniorenwohn- und Pflege-

der Eigentümergemeinschaft, die Ver-

gentumseinheit des Gebäudes monatlich

gentum sowie ggf. die Veranlassung der

Instandhaltungsmaßnahmen und Schön-

überprüfen. Falls Schäden vorhanden

fen, ggf. erforderliche Instandhaltungs-

Die Verwaltergebühr beträgt je Sonderei-

leistungsmängeln am Gemeinschaftsei-

wohn- und Pflegeheims auf erforderliche

Pflegeheims regelmäßig auf Schäden

Er hat dafür zu sorgen, dass die vom Mie-

Aufgaben und Pflichten des Verwalters

umfasst die Feststellung von Gewähr-

Er hat das Sondereigentum des Senioren-

Was wird im Mietverwaltungsvertrag geregelt?

In diesem Verwaltervertrag werden die

Die Verwaltertätigkeit nach dem WEG

58

tums, insbesondere in technischer,

dereigentumseinheiten (Pflegezimmer)

nisationszuschuss) nicht in Vorleistung gehen muss, ist die Firma SH Verwal-

Der Mietverwaltungsvertrag regelt die

tungs GmbH bereit, für diesen Zeitraum

Verwaltung des Sondereigentums der

die durch die monatliche Pauschalgebühr

aufgeteilt wird.

Die Mietverwaltungsgebühr beträgt monatlich 6,00 € zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Damit der Vermieter in den ersten drei Monaten (siehe Preopening- und Orga-

Begehung des Gebäudes durchführen, eventuell festgestellte Gewährleistungsmängel an den Sondereigentumseinheiten beanstanden und sich um die Beseitigung kümmern.

nisationszuschuss) nicht in Vorleistung gehen muss, ist die Firma SH Verwaltungs GmbH bereit, für diesen Zeitraum die durch die monatliche Pauschalgebühr abgegoltenen Leistungen kostenlos zu

Sondereigentumseinheiten des Senioren-

Es gehört außerdem zu seinen Aufgaben,

erbringen. Der Mietverwalter erbringt

abgegoltenen Leistungen kostenlos zu

wohn- und Pflegeheims.

den Verbraucherpreisindex zu Zwecken

seine Leistungen somit in den ersten drei

erbringen.

Der Mietverwalter rechnet die Betriebs-

der Mietanpassung zu überwachen und

Monaten kostenlos für den jeweiligen Ei-

kosten mit dem Mieter, dem Vermieter

sich um die Beseitigung von Gewähr-

gentümer einer Sondereigentumseinheit. 59


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

wichtig Eigentümergemeinschaft in den ersten

ergibt sich daraus ein durchschnittlicher

Die Investition in eine Immobilie kann,

Welcher Zusammenhang besteht zur

Monaten ihren Zahlungsverpflichtungen

Abschreibungssatz von jährlich 8,33 %.

je nach Ihren Einkommensverhältnissen

Kirchensteuer?

nachkommen kann, ohne dass die Eigentümer in Vorleistung gehen müssen, ist

die Firma SH Verwaltungs GmbH bereit, ein zinsloses Darlehen für 6 Monate ab

Übergabe des Mietobjekts zur Verfügung zu stellen. Nach Ablauf der 6 Monate

wird das gewährte Darlehen dann vom Hausgeldkonto wieder zurückgeführt.

Zeitanteilig mit je 1/12 pro Monat kann die Abschreibung gemäß § 7 Abs. 1

Einkommenssteuergesetz (Gebäudeabschreibung betreffend Möblierung und Ausstattung) für den Zeitraum ab der

Bezugsfertigkeit steuerlich geltend ge-

macht werden. Dies gilt für das Jahr der Bezugsfertigkeit.

Welche Aspekte sind bei der Einkom-

hungen sowie über alle wichtigen sonstigen Ereignisse rund um die Immobilie informieren.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird in der Eigentümerversammlung bestimmt. Die Höhe kann von den Eigen-

Wie oft finden Eigentümerversamm-

tümern in der jährlichen Eigentümerver-

lungen statt?

sammlung jeweils geändert werden. Für das erste Jahr wurden 0,70 € je 1/1.000

Eigentümerversammlungen werden

Miteigentumsanteil festgelegt. Insge-

normalerweise 1x jährlich durch den

samt ergibt sich somit ein Betrag von

Verwalter einberufen. Die erste Eigen-

8.400,– €/Jahr.

tümerversammlung ist eigentlich eine

60

Aufgrund der guten Mieteinnahmen und der derzeit günstigen Zinsen ist es bei einer Investition in das Seniorenwohnund Pflegeheim Heideck möglich, dass sich sogar von Anfang an steuerliche

sich auf 8 Prozent bzw. 9 Prozent der Einkommenssteuer (der Prozentsatz ist abhängig vom Bundesland). Durch eine Ersparnis bei der Einkommenssteuer ergibt sich somit auch eine Ersparnis bei der Kirchensteuer. Was ist bei Weitervererbung bzw.

jedem Eigentümer eine Aufstellung mit

Schenkung zu berücksichtigen?

Bei einer Fremdfinanzierung entstehen

den Objektangaben für die Steuerer-

nur eine sehr geringe Fremdfinanzierung

Bankkosten für Disagio, Kontoführungs-

klärung, inklusive der Kosten der Küche

notwendig ist. Einschränkend ist hierzu

Der Erbschaft- und Schenkungsteuer

gebühren, Bereitstellungszinsen und

überreicht.

allerdings festzustellen, je rentabler sich

unterliegen alle Vermögensübertragun-

eine Investition darstellt, umso weniger

gen, die auf einem Erwerb von Todes

Steuerersparnisse sind realisierbar.

wegen oder auf einer Schenkung unter

während der Vermietungsphase (je nach

lage?

und den Mieteinnahmen abhängig.

Einkommenssteuer abhängig und beläuft

richtet sich aber danach, ob keine oder

fallen während der Bauzeit und auch

laufend über die Erkenntnisse der Bege-

von der Höhe der Fremdfinanzierung

Die Höhe der Kirchensteuer ist von der

Überschüsse ergeben können. Dies

laufende Zinsen für den Kredit. Diese

Wie hoch ist die Instandhaltungsrück-

Steuerersparnisse einbringen. Dies ist

Mit der ersten Hausgeldabrechnung wird

menssteuer zu berücksichtigen?

Der Mietverwalter wird alle Eigentümer

und Ihrer steuerlichen Situation, attraktive

Kreditlaufzeit) an, können jedoch steuerlich berücksichtigt werden. Sofern Sie das Pflegeheimzimmer im Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck als Privatvermögen erworben haben, stellen die Mieteinnahmen aus der Pflegeeinheit steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Sie können außerdem über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren Abschreibungen für die Gebäudeherstellungskosten in Höhe von 2 % steuerlich geltend

Versammlung zukünftiger Eigentümer

In der ersten Eigentümerversammlung

machen (nach § 7 Abs. 4 Einkommens-

oder eine Käuferversammlung, denn

wird der Verwalter vorschlagen, die

steuergesetz). Die Gebäudeherstellungs-

der Eigentumsübergang (Eintrag ins

Zahlungen der Instandhaltungsrücklage

kosten errechnen sich aus dem Kaufpreis

Grundbuch) erfolgt erst Zug um Zug mit

für die ersten drei Monate zu verschie-

abzüglich der anteiligen Kosten für die

vollständiger Zahlung des geschuldeten

ben und im vierten Monat dann mit der

Küche und dem Anteil für die Anschaf-

Kaufpreises. Die Zahlung der letzten

ersten Mietzahlung zu verrechnen. Der

fungskosten für das Grundstück.

Kaufpreisrate erfolgt erst nach der Abnah-

jeweilige Eigentümer muss somit nicht in

me und Übergabe an den Käufer.

Vorleistung gehen.

Die erste Eigentümerversammlung bzw.

Erfahrungsgemäß fallen einige Kosten

rungsgemäß zwölf Jahre) können Sie die

Käuferversammlung findet voraussichtlich

(z.B. Versicherungsprämien) mit der Über-

Anschaffungskosten für die Möblierung

am Tag der Abnahme statt.

gabe des Objektes an. Zu diesem Zeit-

und Ausstattung der Gemeinschafts-

punkt sind auf dem Hausgeldkonto noch

räume (Küche) zusätzlich abschreiben.

keine Guthaben aufgelaufen. Damit die

Bei zwölf Jahren Abschreibungsdauer

Die Ansätze der Anschaffungs- und

Lebenden beruhen. Steuerpflichtig ist

Herstellungskosten für die Gebäudeabschreibung für die jeweilige Pflegeeinheit

Auf Wunsch des Eigentümers werden

dabei die „Bereicherung“ des Erben oder

können Sie aus der Preisliste ersehen.

die relevanten Objektdaten nach dem

des Beschenkten. Die „Bereicherung“ ist

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an

der Betrag, der sich aus dem steuerlichen

Positive Einkünfte, auch anderer

ihn direkt oder an seinen Steuerberater

Wert des Nachlasses bzw. der Schen-

Einkunftsarten, können Sie mit even-

jährlich durch den Verwalter übermittelt.

kung abzüglich derjenigen Verbindlichkei-

tuellen Verlusten aus Vermietung und Verpachtung verrechnen. Zudem ist ein

ten, die vom Erben bzw. Beschenkten übernommen worden sind, errechnet.

Verlustrücktrag bis zu einem Betrag von 511.500,– ¤ (Alleinstehende) oder 1.023.000,– ¤ (gemeinsam Veranlagte) möglich. Ferner ist ein Verlustvortrag bis zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte von 1.000.000,– ¤ (Alleinstehende) oder 2.000.000,– ¤ (gemeinsam Veranlagte) uneingeschränkt und darüber hinaus noch zu 60 % möglich.

In einem Zeitraum von fünf bis sechzehn Jahren (im Durchschnitt sind dies erfah-

61


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Wichtige Informationen Das sollten Sie wissen

wichtig

Bei Geld oder Wertpapieren ist der steu-

Wie erfolgt die Besteuerung von

Die namentliche Nennung einzelner

hinaus auch dann nicht ausgeschlossen,

erlich anzusetzende Wert in der Regel

Gewinnen aus Wertzuwächsen bei

Personen in diesem Prospekt dienen

soweit es sich um die Haftung der Firma

der tatsächliche (Nominal-) Wert oder der

privaten Immobilienveräußerungen?

der besseren Information für die Interes-

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs

senten, nicht aber, um eine persönliche

KG wegen Verletzung von wesentlichen

Vertrauensbildung zu beabsichtigen.

Vertragspflichten (Kardinalspflichten), der

Maßgeblich sind ausschließlich die im

Inanspruchnahme besonderen Vertrauens

notariellen Kaufvertrag und den sons-

handelt oder der Haftungsausschluss

tigen bereits geschlossenen Verträgen

eine unangemessene Benachteiligung

enthaltenen Angaben.

des Eigentümers darstellen würde.Im

zum Zeitpunkt des Todes bzw. der Schenkung entsprechende Börsenkurs.

Nach einem Ablauf einer zehnjährigen

Spekulationsfrist (§ 23 Einkommenssteu-

Grundvermögen (z.B. unbebaute oder

ergesetz) sind Veräußerungsgewinne,

bebaute Grundstücke, Erbbaurechte,

die aus dem Verkauf privater Immobilien

Wohnungseigentum) ist seit dem 1.

entstehen, steuerfrei.

Januar 2009, vor allem dann, wenn die Immobile vermietet wird, für schenkungund erbschaftsteuerliche Zwecke mit dem „Verkehrswert“ zu bewerten. Für Wohnungs- und Teileigentum wird regelmäßig der sogenannte „Vergleichswert“ ermittelt. Der Vergleichswert wird

Haben Sie weitere steuerliche Fragen?

Wir stellen Ihnen gerne den Kontakt zu einem fachkundigen Steuerberater her, der Sie in allen Fragen und Anliegen zu den steuerlichen Auswirkungen berät.

aus den Kaufpreisen für gleichartige

Welche Angaben müssen wir uns

Grundstücke gebildet. Grundlage sind

vorbehalten?

vorrangig die von den Gutachterausschüssen der Städte und Landkreise

Alle in diesem Prospekt gemachten An-

mitgeteilten Vergleichspreise. Dabei

gaben entsprechen dem Stand Oktober

werden aber wertbeeinflussende Belas-

2012 und wurden mit größter Sorgfalt

tungen des konkreten Einzelfalles nicht

und nach bestem Wissen getätigt. Es

berücksichtigt. Dies kann nur über ein

wurden keine wesentlichen Umstände

Sachverständigengutachten erfolgen. Es

ausgelassen.

Übrigen gelten die gesetzlichen Haf-

Verantwortlich für diesen Prospekt ist die

tungsregeln.

Firma SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG.

Wie ist die Vertragsabwicklung geregelt?

Von diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der schriftli-

Zum Kauf einer Pflegeeinheit im

chen Bestätigung der Firma SH GmbH &

Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck

Co. Projektentwicklungs KG.

ist lediglich der Kaufvertrag beim Notar abzuschließen. Alle weiteren Verträge,

Wann ist die Haftung ausgeschlossen?

wie z.B. der Mietvertrag mit Bau- und

Ansprüche aus dem Prospekt gegen die

Lieferbeschreibung, der Verwaltervertrag,

Firma SH GmbH & Co. Projektentwick-

der Mietverwaltervertrag, die Teilungser-

lungs KG wegen fahrlässiger Pflichtver-

klärung mit Gemeinschaftsordnung, das

letzung sind ausgeschlossen. Dies gilt

Wohnungsbelegungsrecht für das BRK

nicht für Schäden aus der Verletzung

usw., wurden bereits durch die Firma SH

des Lebens, des Körpers oder der

GmbH & Co. Projektentwicklungs KG ab-

Technische Änderungen oder Abweichun-

Gesundheit, die auf einer fahrlässigen

geschlossen und werden mit Abschluss

gen von der Bau- und Lieferbeschreibung

Pflichtverletzung der Firma SH GmbH &

des Kaufvertrages durch den Käufer

aus wichtigen oder sachlich gerechtfer-

Co. Projektentwicklungs KG oder einer

übernommen.

Da seit dem 1. Januar 2009 auch die

tigten Gründen bleiben vorbehalten. Dies

vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflicht-

erbschafts- und schenkungsteuerli-

gilt auch für die Auswahl der Baustoffe,

verletzung eines gesetzlichen Vertreters

chen Freibeträge für Erbschaften und

die Ausstattung der Küche sowie Ab-

oder Erfüllungsgehilfen der Firma SH

Schenkungen im Bereich von Ehegatten

weichungen gegenüber den gezeigten

GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

(500.000,– ¤) und Kindern (400.000,– ¤

Plänen und Perspektiven.

beruhen. Der Haftungsausschluss gilt

können aber auch zeitnahe Kaufpreise aus der Umgebung oder innerhalb eines Immobilienobjekts berücksichtigt werden.

pro Kind und Elternteil) deutlich angehoben worden sind, wird in den meisten Fällen eine Steuer nicht entstehen oder bei geschickter Gestaltung vermieden werden können. Die Freibeträge gelten

ferner nicht für sonstige Schäden, die auf Die gezeigten Einrichtungen und Möblie-

einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung

rungen sind, bis auf die Küchen, nicht im

der Firma SH GmbH & Co. Projektent-

Liefer- und Leistungsumfang enthalten

wicklungs KG oder auf einer vorsätzlichen

und werden durch den Betreiber gestellt.

oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfül-

Sämtliche Verträge sind im Ordner Verkaufsinformationen 10/2012 enthalten, welchen jeder Interessent ausgehändigt bekommt. So ist ihm eine Prüfung der Verträge bereits frühzeitig möglich. Der Kaufvertrag besteht aus einem unwiderruflichen Kaufangebot, das der Bauträger innerhalb 4 Wochen annehmen kann.

Der Notar wird dem Käufer mindestens

Sollten Sie noch Fragen haben, so

14 Tage vor dem Beurkundungstermin

können Sie sich auch direkt an den Notar

das Kaufvertragsangebot direkt zusen-

oder gerne auch an uns wenden. Haben

den. Dadurch wird Ihnen die Möglichkeit

Sie sich für den Kauf einer Pflegeeinheit

im Übrigen für alle Vermögensübertra-

Die beschriebenen steuerlichen Auswir-

gungen durch dieselbe Person innerhalb

kungen sind nicht Gegenstand des Ver-

von 10 Jahren, sie können also im Laufe

trages, somit kann auch keine Gewähr-

gegeben, den Angebotstext ausführlich

im Seniorenwohn- und Pflegeheim

eines Lebens mehrfach genutzt werden.

leistung für die Richtigkeit übernommen

Die Haftung für fahrlässige Pflichtver-

zu prüfen und ggf. Fachleute Ihres Ver-

Heideck entschieden, dann kontaktieren

werden.

letzungen der Firma SH GmbH & Co.

trauens wie z.B. Steuerberater/Rechtsbe-

Sie uns einfach und wir vereinbaren kurz-

Projektentwicklungs KG ist darüber

rater oder Bankberater hinzuzuziehen.

fristig einen Beurkundungstermin beim

lungsgehilfen der Firma SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG beruhen.

Notariat. 62

63


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Risiken

Chancen und Risiken Das sollten Sie bedenken

Risi Risiken Risiken&Chancen siken&Chancen &Channcen Chancen

Was ist generell bei einer Immobilieninvestition zu beachten beachten? Der Wert einer Immobilie kann grundsätzlich von verschiedenen Faktoren, wie der politischen, (steuer-)rechtlichen und wirtschaftlichen Lage, beeinflusst werden. Bei schlechten Umfeldbedingungen besteht das Risiko von Wertverlusten in nicht vorhersehbarer Höhe bis hin zum Totalverlust inklusive Verlust der Erwerbsnebenkosten und etwaiger Finanzierungskosten.

Die durchschnittliche Wertentwicklung von Immobilien ist seit Jahrzehnten nur durch kleine Schwankungen gekennzeichnet und entwickelt sich im Mittel überdurchschnittlich positiv. Die immer noch nicht vollständig überwundene Finanzkrise zeigt eindeutig, welche Vorteile in Sach- gegenüber Geldwerten stecken: höhere Sicherheit und eine enorme Wertbeständigkeit.

Wie attraktiv ist eine Spezialimmobilie? Beeinflusst von einer sinkenden Nachfrage nach stationären Seniorenwohn- und Pflegeheimplätzen kann es möglich sein, dass aufgrund mangelnder Auslastung ein Betrieb und damit eine Anmietung des Objekts mehr als unattraktiv wird. Reduzierte Mieteinnahmen und im schlechtesten Fall eine Kündigung des Mietvertrages können eintreten. Darüber hinaus ist die Spezialimmobilie geprägt von der erheblich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit im Gesamten und der einzelnen Einheit. Eine sinnvolle Nutzung ist nur durch die Vermietung/Verpachtung im Gesamten an einen Betreiber möglich, sodass eine Änderung der Nutzung des Objekts oder der einzelnen Sondereigentumseinheit des Seniorenwohn- und Pflegeheims nur mit einem Eigentümerbeschluss mit einer Mehrheit von 90 % sämtlicher existierender Stimmen möglich ist. Unabhängig hiervon ist eine Änderung der Nutzung voraussichtlich mit erheblichem Umbau- und Kostenaufwand für die einzelnen Eigentümer und die Eigentümergemeinschaft verbunden.

Die langjährige demografische Entwicklung zeigt, dass der Bedarf an Pflegeplätzen, unabhängig von regionalen Gegebenheiten, überproportional steigt. Dies wird sich perspektivisch nicht ändern. Laut der Studie „Altenhilfeplan für den Landkreis Roth“ von Professor Pieper steigt auch hier der Bedarf von derzeit ca. 1.000 Plätzen bis 2020 auf 1.335 bis maximal 1.712 Plätzen an. Mit dieser Studie und der vom Kreisverband Südfranken durchgeführten Bedarfsanalyse für das Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck, mit seinen 60 Plätzen, ist von einer durchgehend und langfristigen sehr guten Belegung auszugehen. Zumal das für diese Region neuartige Betreuungskonzept mit seinen dezentralen Hausgemeinschaften dieses Seniorenwohnund Pflegeheims besonders attraktiv macht.

Wie sicher sind die Mieteinnahmen? Wirtschaftliche Risiken von Mietern sind ein generelles Risiko, das vom Vermieter nicht beeinflussbar ist. Es besteht die Gefahr, dass der Mieter aufgrund wirtschaftlicher Schieflage nicht in der Lage ist, die Mietzahlungen zu leisten. Dies kann dazu führen, dass Mietzahlungen verspätet, reduziert oder überhaupt nicht erbracht werden können. Hat der Erwerber das Objekt finanziert, kann dies bedeuten, dass die Finanzierung nicht mehr aus den Mieteinnahmen erfolgen kann, sondern weitere Eigenmittel notwendig sind.

64

Das Risiko von Mietausfällen ist beim Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck für die ersten 25 Jahre minimiert. Das BRK unterliegt als Körperschaft des öffentlichen Rechts der Rechtsaufsicht des Freistaates Bayern (Art. 1, 3 (1) BRK-Gesetz), wodurch über das Vermögen nach derzeitiger Rechtslage kein Insolvenzverfahren stattfinden kann (Art. 25 (1) BayAGGVG).

Risiken

Chancen

Wie geht es nach Ablauf des Mietvertrages weiter? Der Mietvertrag mit dem BRK ist auf die Dauer von 25 Jahren geschlossen. Es ist möglich, dass dieser Vertrag nach Ablauf nicht verlängert wird oder auch, dass (siehe vorherige Anmerkung zur Sicherheit der Mieteinnahmen) aus anderen Gründen eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages erfolgt. Es besteht dann das Risiko, dass ein Vertrag mit einem neuen Betreiber nicht unmittelbar im Anschluss, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt oder auch mit geringeren Mieteinnahmen oder anderen Zugeständnissen (kostenlose Umbauarbeiten, Renovierung etc.) geschlossen werden kann oder überhaupt kein neuer Betreiber gewonnen werden könnte. Im Fall einer Betreibersuche kann daher zusätzlicher Aufwand für Dienstleister, Berater oder Makler entstehen und darüber hinaus ein Mietausfall in nicht vorhersehbarer Höhe gegeben sein, sodass letztlich die Eigentümergemeinschaft des Seniorenwohn- und Pflegeheims auch gezwungen sein kann, eine Änderung der Nutzung mit weiterem Kostenaufwand zu beschließen.

Der Mietvertrag mit dem BRK hat zugunsten des BRK eine Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Das BRK selbst ist gerade in der Versorgung pflegebedürftiger Menschen seit Jahrzehnten stark engagiert. Dies wird sich sicherlich nicht ändern. Statistisch gesehen wächst der Anteil älterer Menschen in der Bevölkerung stark an. Dies hat einen überdurchschnittlichen Bedarf an Seniorenwohn- und Pflegeheimplätzen zur Folge. Aus diesem Grund ist das Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck sowohl für das BRK als auch für vergleichbare Betreiber ein sehr interessantes Objekt – heute und gerade auch in Zukunft.

Wie stellt sich die Wertentwicklung der Immobilie dar? Die Wertentwicklung einer Immobilie, insbesondere auch einer Spezialimmobilie, ist im Wesentlichen geprägt von der Qualität der Immobilie, dem Standort und der Lage der Immobilie, von der allgemeinen Kostenentwicklung (Baukosten/Grundstückskosten), dem Bedarf an Immobilien der konkreten Art, den Nutzungsmöglichkeiten und nicht zuletzt dem Zeitpunkt des Verkaufs und der dann vorherrschenden allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Wertentwicklung ist darüber hinaus gerade bei Spezialimmobilien, die nicht zur Eigennutzung erworben werden, stark geprägt von dem durch die Immobilie erzielbaren Ertrag, also den Miet-/Pachteinnahmen. Alle diese Faktoren, die zum Zeitpunkt der Tätigung der Immobilieninvestition nicht sicher prognostizierbar sind, können dazu führen, dass der Wert der Immobilie sich negativ entwickelt und auch erheblich unter dem Einstandspreis liegen kann. Daneben ist die Wertentwicklung auch abhängig von dem Angebot vergleichbarer Immobilien, was das Risiko birgt, dass die Errichtung weiterer Seniorenwohn- und Pflegeheime, insbesondere im näheren Einzugsbereich des Objekts in Heideck, zur Verringerung der Nachfrage und damit der Mieten und letztlich auch des Werts der Immobilie selbst führt. Auch kann ein Fallen der Grundstücks- und Baupreise zu einem Wertverfall der Immobilie führen.

Der Mietvertrag mit dem BRK ist indexiert, sodass bei einer Steigerung der Lebenshaltungskosten die vertraglich vereinbarte Miete sich anteilig (60 % der Erhöhung der Lebenshaltungskosten) erhöht. Andererseits kann bei der Veräußerung einer Immobilie unter günstigen Bedingungen erfahrungsgemäß ein Verkaufspreis erzielt werden, der den Erwerbsaufwand erheblich übersteigt. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die Immobilie als langfristige Investition betrachtet wird. Im Gegensatz zu vielen anderen Branchen ist der Pflegebereich ein Wachstumsmarkt, der eher steigen wird als rückläufig zu sein.

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Risiken

Chancen und Risiken Das sollten Sie bedenken

Risi Risiken Risiken&Chancen siken&Chancen &Channcen Chancen

Was ist bei dem Verkauf der Immobilie zu beachten? Eine Immobilie stellt eine langfristige Anlageform dar. Dennoch ist der Verkauf der Immobilie rechtlich jederzeit möglich. Der potenzielle Erwerber ist in diesem Falle über die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und Verträge verpflichtet, in die bestehenden Verträge einzutreten, kann also keine Eigennutzung des Objekts geltend machen, sondern ist an die Nutzung durch einen einheitlichen Betreiber gebunden. Es besteht weiter das Risiko, dass bei einem Verkauf zu einem ungünstigen Zeitpunkt Verluste entstehen oder aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine Spezialimmobilie handelt, die Käufersuche längere Zeit (auch über ein Jahr hinweg) andauert. Der Wert der Immobilie kann daher nicht kurzfristig in Barmittel umgesetzt werden. Andererseits kann ein Verkaufsdruck zu erheblichen Preisreduzierungen führen.

Eine Immobilie als langfristige Anlageform hat grundsätzlich eine positive Wertentwicklung. Bei einem Verkauf besteht deshalb die Chance, dass ein Gewinn erzielt wird und somit der Verkaufspreis den Einstandspreis übersteigt. Aufgrund der Tatsache, dass Seniorenwohn- und Pflegeheimplätze durch die demografische Entwicklung an sich und durch den wohnortnahen Standort in Heideck im speziellen, dauerhaft eine hohe, stetig steigende Nachfrage haben werden, ist von einer überproportionalen Preisentwicklung und damit Wertsteigerung auszugehen.

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Gravierende Baumängel können den Eigentümern erhebliche Kosten verursachen, was nicht nur den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, sondern auch zu Mietausfällen bzw. Kürzungen führen kann, wenn wegen dieser Mängel nur eine eingeschränkte Nutzung möglich ist. Dabei ist zu beachten, dass Baumängel nicht nur während der Gewährleistungszeit auftreten können, sondern auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, was zu hohen Kosten der Eigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen Eigentümer für die Sanierung führen kann, die auch die Rücklagen aus der Instandsetzungsrücklage bei Weitem übersteigen können. Während der Gewährleistungszeit besteht zudem das Risiko, dass die ausführenden Unternehmer oder der Bauträger insolvent werden und deswegen die Gewährleistungsansprüche nicht realisiert werden können und damit die Kosten der Beseitigung der Mängel den Eigentümern zur Last fallen.

Qualitätskontrollen und die richtigen Baufirmen sind bei der Umsetzung von Bauwerken ein wichtiger Aspekt, um Baumängel oder schlechte Ausführungen zu vermeiden. Bei der Auswahl der ausführenden Baufirmen wird deshalb größter Wert auf hohe Qualität und entsprechende Referenzen gelegt. Zusätzlich wird mit dem TÜV SÜD eine unabhängige und anerkannte Institution verpflichtet, durch ein baubegleitendes, lückenloses Qualitätscontrolling für eine einwandfreie Bauausführung zu sorgen.

Welchen Einfluss nimmt die Qualität auf die Investition? Die Finanzierung der Gesamtmaßnahme ist mit entsprechenden Eigenmitteln und Sicherheiten durch den Bauträger gesichert. Außerdem wird von allen Käufern bei Vertragsabschluss eine Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank verpflichtend vorgelegt. Dadurch wird eine hohe Finanzierungssicherheit erreicht, sowohl für den Bauträger als auch für den einzelnen Käufer. Damit ist zumindest weitgehend sichergestellt, dass jeder Käufer sein Seniorenwohnund Pflegeheimzimmer finanzieren kann. Alle Zahlungen erfolgen nur nach Baufortschritt und entsprechenden Bautenstandsberichten.

Was passiert, wenn sich die Fertigstellung verzögert? Sollte sich die Fertigstellung des kompletten Gebäudes verzögern – egal ob durch oder ohne Verschulden des Bauträgers oder der von ihm beauftragten Unternehmen bzw. durch unbekannte Einflüsse von außen – kann dies falls sich die Fertigstellung solange verzögert und so die Frist zur Übergabe des Seniorenwohn- und Pflegeheims an den Mieter 30.09.2014 nicht eingehalten werden kann, dazu führen, dass der Mieter vom Mietvertrag zurücktritt und/oder Schadensersatzansprüche geltend macht. Hierdurch könnte es z. B. auch erforderlich sein, nach Vertragsrücktritt einen neuen Betreiber für das Seniorenwohn- und Pflegeheim zu finden. Gelingt dies nicht, würden die Mieteinnahmen komplett ausfallen. Darüber hinaus führt die Verzögerung der Fertigstellung zu einer Verschiebung der Mietzahlungspflicht und damit, je nach Finanzierungsvereinbarung, ggf. zu erhöhten Finanzierungskosten. Angrenzend an das Baugrundstück befindet sich der ehemalige Pestfriedhof. Hier hat es schon archäologische Funde gegeben. Es kann daher durch entsprechende Funde zu Bauverzögerungen kommen.

Chancen

Können Baumängel eintreten, die den Wert der Immobilie mindern?

Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird? In der Insolvenz des Bauträgers besteht das Risiko, dass das Objekt nicht fertiggestellt wird. Trotz der Zahlung nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung besteht das Risiko, dass die geleisteten Zahlungen des Käufers wertlos sind, da bei einer Fertigstellung des Objekts durch die Eigentümergemeinschaft oder Dritte weitere Kosten (z. B. durch neue abzuschließende Werkverträge mit höheren Preisen) entstehen oder geleistete Zahlung ganz oder teilweise wertlos sind, so dass sich letztlich der Kaufpreis deutlich erhöhen kann. Wird das Objekt im Falle einer Insolvenz rückabgewickelt und das Eigentum am Baugrundstück nicht den Käufern übertragen, so besteht die Gefahr, dass geleistete Kaufpreisraten wertlos sind, da Rückforderungsansprüche unter Umständen nur zur Insolvenztabelle angemeldet werden können.

Risiken

Gebäudequalität und -zustand haben direkte Auswirkungen auf die Ertragskraft und die Wertentwicklung der Immobilie. Baumängel, die ungeplante Instandhaltungs- oder Instandsetzungsaufwendungen erforderlich machen, beeinflussen unweigerlich die Rendite und die Prognosen negativ.

Im Falle von zu befürchtenden Qualitätsmängeln greift wiederum das baubegleitende Qualitätscontrolling des TÜV SÜD. Er prüft, ob die Bauausführungen den Plänen, den Normen, den allgemein anerkannten Regeln der Technik und der Baubeschreibung entsprechen. Somit würden eventuelle Qualitätsprobleme sofort erkannt und Schäden vermieden.

Was passiert, wenn es zu Schäden durch äußere Einflüsse kommt? Die komplette Abwicklung zur Herstellung des Gebäudes unterliegt einer eng gefassten Planung und einer professionellen Projektsteuerung. Aufgrund des Controllings ist es möglich, Fehlentwicklungen rechtzeitig zu erkennen und frühzeitig gegensteuern zu können. Zusätzlich ist im Vertrag mit dem BRK vorsorglich eine Frist vereinbart, wodurch selbst bei einer Verzögerung von bis zu sechs Monaten keine Gefährdung des Mietverhältnisses besteht. Für den Fall einer Bauverzögerung durch Knochenfunde wegen des Pestfriedhofs wurde im Mietvertrag vereinbart, dass die Fristen sich entsprechend um denjenigen Zeitraum verlängern, für welchen auf Grund behördlicher Anordnung ein Baustopp angeordnet wird.

Es können durch nicht vorhersehbare äußere Einflüsse Schäden entstehen, wie beispielsweise Brand- und Wasserschäden, sowie Elementarschäden, die durch Naturkatastrophen wie Stürme oder sogar Erdbeben entstehen können. Dies kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Immobilie nicht mehr nutzbar ist und es damit zu dauerhaften Mietausfällen kommt bzw. die Immobiliensubstanz im Gesamten verlustig geht. Dabei besteht auch das theoretische Risiko, dass ein solcher Schaden nicht versichert bzw. nicht versicherbar ist und damit der Anleger einen Totalverlust erleidet.

Mögliche Brand- und Wasserschäden sowie Schäden aus Naturkatastrophen sind, sofern diese versicherbar sind, bereits in der Bauphase durch entsprechende Versicherungen abgedeckt. Es werden eine Elementarversicherung, eine Leitungswasser- und Sturmversicherung, eine Grundstückshaftpflichtversicherung sowie eine Gebäudebrandversicherung abgeschlossen.

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Risiken

Chancen und Risiken Das sollten Sie bedenken

Risi Risiken Risiken&Chancen siken&Chancen &Channcen Chancen

Wie beeinflussen mögliche Steuergesetzänderungen die Investition? Bei den kalkulierten Kosten wurde unter anderem die derzeitige steuerliche Behandlung von Sozialimmobilien in Form eines stationären Seniorenwohn- und Pflegeheims gemäß dem Bayerischen Pflegeund Wohnqualitätsgesetz berücksichtigt. Die derzeit gültigen Steuergesetze könnten jedoch jederzeit durch den Gesetzgeber verändert werden und somit die Ertragssituation maßgeblich beeinflussen.

Eine Immobilie ist ein langfristiges Anlagegut, sodass davon auszugehen ist, dass die Wertentwicklung, die sich durch die Steuergesetzgebung und steuerliche Behandlung ergeben, Schwankungen nach oben und unten aufweisen kann. Aus diesem Grund ist eine Investition in eine Immobilie dann von großem Vorteil, wenn sie sich für den Anleger auch ohne steuerliche Vorteile bereits rechnet. Steuerliche Vorteile sind am Ende dann eine erfreuliche Zugabe.

Risiken

Chancen

Ist eine Beeinflussung durch gesetzliche Vorgaben und Verordnungen möglich? In Deutschland ist die Trägerschaft für Seniorenwohn- und Pflegeheimeinrichtungen durch gesetzliche Vorgaben und Verordnungen, insbesondere durch das Bayerische Pflege- und Wohnqualitätsgesetz, Pflegeversicherungsgesetz und die hierzu erlassenen Begleitgesetze reglementiert. Dies bedeutet, dass Änderungen in der Gesetzeslage auch direkten Einfluss auf den Betrieb des Seniorenwohn- und Pflegeheims Heideck haben können. Sind z. B. zukünftig zusätzliche bauliche Maßnahmen bei einem stationären Seniorenwohn- und Pflegeheim erforderlich, kann dies zu einer Belastung der Eigentümer oder zu einer negativen Rentabilität für den Betreiber führen, sodass dieser von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses absehen kann.

Die Reglementierung in der stationären Pflege hat einen ausgeprägten sozialen Aspekt. Dieser bewirkt, dass pflegebedürftige Menschen geregelt und vergleichbar gut versorgt werden, um vor allem die Menschenwürde zu wahren. Sie sollen nicht durch rein ertragsorientiertes Wirtschaften möglicher weise benachteiligt werden. Die starke Reglementierung trägt dazu bei, dass der Staat eine entsprechend starke Verantwortung für die Träger und Betreiber übernimmt und vor allem die Möglichkeit von Kontrollen hat, die jedem Bewohner zugute kommen.

Welche weiteren Kosten können zukünftig zu Lasten des Eigentümers anfallen? Wie bereits aus den vorherstehenden Risikodarstellungen ersichtlich, ist eine Immobilienanlage langfristig zu sehen, sodass Höhe und Art von zusätzlich anfallenden Kosten nicht absehbar sind. Neben Kosten, die aus der Herstellung oder der Bausubstanz der Immobilie entstehen können, können z. B. auch Kosten aus geänderten Finanzierungskonditionen entstehen. Darüber hinaus können bei Immobilien auch grundstücks- oder objektbezogene Kosten für zukünftige Erschließungen (Straßenerrichtung, Straßenverbesserung, Kanalisation, Beleuchtung etc.), die nach Bezugsfertigstellung durch die Kommune erfolgen, entstehen, die dann durch die Eigentümer zu übernehmen sind. Darüber hinaus haften die Eigentümer auch neben dem Bauträger für die anfänglich entstehenden Erschließungskosten – die im Kaufpreis enthalten sind – gegenüber der Stadt.

Die Immobilie wird – unter Beaufsichtigung des TÜV SÜD – mit hohen Qualitätsanforderungen in der baulichen Umsetzung erstellt. Daher ist nicht mit außerplanmäßigen Kosten aus der Bausubstanz zu rechnen. Anfängliche Erschließungskosten sind mit dem Kaufpreis abgedeckt.

Nach dem Mietvertrag treffen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Objektes den Vermieter und damit die Eigentümer. Des Weiteren sind die Kosten für Umbaumaßnahmen, die für den Betrieb des Seniorenwohn- und Pflegeheims aufgrund neuer Gesetzesvorgabe erforderlich werden, von den Eigentümern zu tragen.

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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Zukunft im Blick haben Unabhängigkeit im Alter schaffen

Gib jedem Tag die Chance, der schönste deines Lebens zu werden.

Mark Twain

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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Beispielrechnung Aufstellung Mietausschüttung

Beeispi Beispiel eispi ei piiel el Beispielrechnung B Beispielrechnu i i l h

Errechnung ung Kaufpr Kaufpreis:

Einbett-Zimmer Einbett-Zim

Einbett-Zimmer (R-Ausführung)

Doublette

21,68 m2

23,65 m2

39,45 m2

37,06 m2

40,43 m2

67,44 m2

61,48 58,74m2 m2

85,04 64,08m2 m2

112,30 m2 106,89 m2

4,25 %

4,25 %

4,25 %

114.551,93 €

124.960,94 €

208.444,36 €

3.950,99 €

4.310,01 €

7.189,42 €

1.718,28 €

1.874,41 €

3.126,67

Erwerbsaufwand

120.221,20 €

131.145,36 €

218.760,45 €

Jährliche Miete

4.874,55 €

5.317,49 €

8.869,97 €

228,48 €

228,48 €

228,48 €

85,68 €

85,68 €

85,68 €

48,01 €

52,36 €

87,32 €

4.512,38 €

4.950,97 €

8.468,49 €

140,03 €

152,71 €

254,69 €

Fläche Zimmer

+ anteilige Nutz-, Funktionsns- und Verkehrsfläche am Pflegeheimbereich h

Grundstückskosten (anteilig)

Gesamtfläche Mietertrag Mi etert t trag

Herstellungskosten Gebäude (anteilig)

ufpr (Verhältnis Gesamtkaufpreis zur jährlichen Miete) Gesamtkaufpreis inklusive Küche

Anschaffungskosten Küche (anteilig)

+G Grunderwerbsteuer rund derwerb bstteuer (3,5 % v. Kaufpreis ohne Küche) + Notar- u. Grundbuchkosten

GESAMTKAUFPREIS

(+ ca. 1,5 % v. Gesamtkaufpreis)

./. / V Verwaltergebühr erwalt ltergebüh bühr (W (WEG (WEG) EG)) jä jäh jährlich hrli lich h (monatl. 16,00 € zzgl. gesetzl. MwSt.) ./. Mietverwaltungsgebühr jährlich (monatl. 6,00 € zzgl. gesetzl. MwSt.) ./. Sonst. Verwaltungskosten jährlich (ca. monatl. 0,24 € je 1/1.000 ME) 16,67 / 18,18 / 30,32 ME (Mieteigentumsanteil) Mietüberschuss vor AfA (Abschreibungen) ./. Instandhaltungsrücklage jährlich (monatl. 0,70 € je 1/1.000 ME) 16,67 / 18,18 / 30,32 ME (Mieteigentumsanteil) Mietausschüttung

jährlich:

4.372,35 €

jährlich:

4.798,26 €

jährlich:

8.213,80 €

monatl.:

364,36 €

monatl.:

399,85 €

monatl.:

684,48 €

Das Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck ist in doppelter Hinsicht eine zukunftsweisende Investition: – Wohnen im Alter nach neuesten Erkenntnissen – Investieren mit attraktiver Rendite und Vorzugsbelegungsrecht 72

73


Übersicht und Preisliste

Einheit Nr.

Der Kaufpreis erhöht sich um 1,0 % gegenüber dem Verkaufspreis nach Preisliste für den Fall, dass der Kaufvertrag mit einem Käufer erst nach Beginn der Baumaßnahme abgeschlossen wird. Der Kaufpreis erhöht sich um 2,0 % für den Fall, dass der Kaufvertrag mit einem Käufer erst nach der Bezugsfertigkeit des Seniorenwohn- und Pflegeheims geschlossen wird. Somit haben diejenigen Käufer, die sich als erstes zu einem Kauf einer Einheit am Seniorenwohn- und Pflegeheim Heideck entscheiden, auch einen preislichen Vorteil den anderen gegenüber. Bevor Sie sich für eines der Seniorenwohn- und Pflegeheimzimmer entscheiden, können Sie sich mit dieser Übersicht ausführlich informieren.

74

1.01 1.02 1.03 1.04 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 A+B 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 A+B 1.17 1.18 1.19 1.20 1.21 1.22 1.23 1.24 1.25 1.26 1.27 1.28 2.01 2.02 2.03 2.04 2.05 2.06 2.07 2.08 2.09 2.10 2.11 A+B 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 A+B 2.17 2.18 2.19 2.20 2.21 2.22 2.23 2.24 2.25 2.26 2.27 2.28

Anzahl der Pflegeplätze

Fläche des Pflegeheimappartements (m2)

anteilige gemeinschaftliche Flächen (m2)

Gesamtfläche einschl. anteiliger gemeinschaftlicher Flächen (m2)

Grundstücksanteil

Erdgeschoss

Gesamtaufstellung aller Pflegeeinheiten

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 23,65 21,68 39,45 21,68 21,68 23,65 21,68 39,45 21,68 21,68 23,65 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 23,65

37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 40,43 37,06 67,44 37,06 37,06 40,43 37,06 67,44 37,06 37,06 40,43 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 40,43

Obergeschoss

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Anschaffungskosten der Küche (€)

Gesamtkaufpreis der Einheit (€)

Miteigentumsanteil

jährlicher Mietertrag

(€)

Herstellungskosten Gebäude (€)

(1/1000)

(€)

Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis (%)

58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 64,08 58,74 106,89 58,74 58,74 64,08 58,74 106,89 58,74 58,74 64,08 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 64,08

3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 4.352,16 3.989,63 7.259,73 3.989,63 3.989,63 4.352,16 3.989,63 7.259,73 3.989,63 3.989,63 4.352,16 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 4.352,16

108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 118.790,84 108.895,79 198.152,16 108.895,79 108.895,79 118.790,84 108.895,79 198.152,16 108.895,79 108.895,79 118.790,84 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 118.790,84

1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.817,94 1.666,51 3.032,47 1.666,51 1.666,51 1.817,94 1.666,51 3.032,47 1.666,51 1.666,51 1.817,94 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.817,94

114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 124.960,94 114.551,93 208.444,36 114.551,93 114.551,93 124.960,94 114.551,93 208.444,36 114.551,93 114.551,93 124.960,94 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 124.960,94

16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 18,18 16,67 30,32 16,67 16,67 18,18 16,67 30,32 16,67 16,67 18,18 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 18,18

4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 5.317,49 4.874,55 8.869,97 4.874,55 4.874,55 5.317,49 4.874,55 8.869,97 4.874,55 4.874,55 5.317,49 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 5.317,49

4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25%

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 23,65 21,68 39,45 21,68 21,68 23,65 21,68 39,45 21,68 21,68 23,65 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 21,68 23,65

37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 40,43 37,06 67,44 37,06 37,06 40,43 37,06 67,44 37,06 37,06 40,43 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 37,06 40,43

58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 64,08 58,74 106,89 58,74 58,74 64,08 58,74 106,89 58,74 58,74 64,08 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 58,74 64,08

3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 4.352,16 3.989,63 7.259,73 3.989,63 3.989,63 4.352,16 3.989,63 7.259,73 3.989,63 3.989,63 4.352,16 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 3.989,63 4.352,16

108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 118.790,84 108.895,79 198.152,16 108.895,79 108.895,79 118.790,84 108.895,79 198.152,16 108.895,79 108.895,79 118.790,84 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 108.895,79 118.790,84

1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.817,94 1.666,51 3.032,47 1.666,51 1.666,51 1.817,94 1.666,51 3.032,47 1.666,51 1.666,51 1.817,94 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.666,51 1.817,94

114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 124.960,94 114.551,93 208.444,36 114.551,93 114.551,93 124.960,94 114.551,93 208.444,36 114.551,93 114.551,93 124.960,94 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 114.551,93 124.960,94

16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 18,18 16,67 30,32 16,67 16,67 18,18 16,67 30,32 16,67 16,67 18,18 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 16,67 18,18

4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 5.317,49 4.874,55 8.869,97 4.874,55 4.874,55 5.317,49 4.874,55 8.869,97 4.874,55 4.874,55 5.317,49 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 4.874,55 5.317,49

4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25%

Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV §3 Abs. 4). Ermittelt nach Rohbaumaßen.

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SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Referenzen im Bereich Sozialimmobilien

Referenzen

der SH GmbH & Co. Projektentwicklungs-KG

BRK-Seniorenpflegeheim Wurmannsquick

BRK-Pflegeheim, betreutes Wohnen und Hotel in Regensburg

Auf einer Bruttogesamtfläche von 3.236 m2

Das Seniorenpflegeheim in Regensburg schloss

wurden in Wurmannsquick, Landkreis

eine Lücke in der Versorgung älterer bzw. pflege-

Rottal-Inn 48 Plätze für die Langzeitpflege

bedürftiger Senioren mit einem modernen Konzept

in 32 Einzelzimmern, 4 Doppelzimmern

häuslich orientierter Lebensgemeinschaften.

und 4 Doubletten umgesetzt.

Auf einer Bruttogesamtfläche von 6.324 m2 wurde

Auch hier ist jedes Bewohnerzimmer

ein Gebäude mit 97 barrierefreien Plätzen in Einzel-

behindertengerecht ausgestattet und hat

und Doppelzimmern sowie die dazugehörigen

ein eigenes Bad. Die Brüstungshöhen

Funktionsräume erbaut.

sind niedriger gestaltet und durch die

Auch im Pflegeheim Regensburg und den BRK

somit größeren Fenster werden die

Heimen des Betreibers im Landkreis Regensburg

Belichtungsflächen vergrößert.

haben die Käufer einer Einheit in Plößberg ein

Ein freundliches und funktionelles Gebäude, das die aktuellen Energiestandards bei weitem übetrifft und ein attraktiver Garten im Innenhofbereich bilden das neue Zuhause der Bewohner. Das bevorzugte Belegungsrecht gilt auch für dieses Pflegeheim und die weiteren Pflegeheime des BRK im Landkreis Rottal/Inn.

bevorzugtes Belegungsrecht. Im Erdgeschoß des Pflegeheims wurde ein Hotel realisiert. Hier können auch Besucher der Pflegeheimbewohner eine Übernachtung buchen. Das Hotel erfreut sich wachsender Beliebtheit. Zusätzlich entstand und ein weiterer Gebäudekomplex mit 27 Apartments in Größen zwischen 45 und 70 m2, die dem betreuten Wohnen vorbehalten sind. Hier können Senioren selbstbestimmt und privat leben – auf Wunsch mit einer großen Auswahl an Dienst- und Pflegeleistungen des BRK.

76

77


SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Ihre Vorteile

Zuverlässige Partner

Die wichtigsten Argumente im Überblick

Gemeinsam für ein gutes Projekt

Sicherheit Sic cherheit Bauträger

Pflege nach den neuesten Erkenntnissen:

Vorteile für Investoren:

Investition mit attraktiver Rendite, Vorzugs-

belegungsrecht und pflegeleichtem SorglosImmobilienpaket:

– Seniorenwohn- und Pflegeheim der IV. Generation,

– Großer Bedarf in Heideck und seinem Um-

konzipiert nach den neuesten Erkenntnissen des

land, durch die demografische Entwicklung

Kuratoriums Deutsche Altershilfe (KDA), Köln

ist eine Steigerung des Bedarfs zu erwarten – dies bedeutet perspektivisch eine gute

– Ideal für aktive Bewohner bis hin zu Pflegebedürftigen der Stufe 3 – Freiwillige Einbindung in den gemeinsamen Tagesablauf (Mithelfen beim Kochen, Besorgungen und andere tägliche

Auslastung

Pflegeheimbetreiber und Mieter

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

Die SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG entwickelt Grundstücke für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Wir berücksichtigen sowohl wirtschaftliche und ökologische Ziele genauso wie planungs- und baurechtliche Möglichkeiten. Von der ersten Idee über die Konzeptfindung bis hin zur wirtschaftlichen Realisierung sind wir der kompetente Partner für alle Projektbeteiligten.

Betreiber – mit gesetzlicher Absicherung und somit hoher Krisensicherheit – Eine baubegleitende Qualitätssicherung durch den TÜV während der Bauphase sorgt

geistige Fitness

für eine hohe Qualität der Immobilie Baubegleitendes Qualitätscontrolling Sachwerte grundsätzlich eine der

und Pflegepräsenzkräfte

attraktivsten und sichersten Wertanlagen –

Bewohnern als feste Bezugsperson psychischen Halt – Private Rückzugsmöglichkeiten, ganz nach Ihren eigenen Bedürfnissen

Immobilienverwaltung SH Verwaltungs GmbH

TÜV SÜD

interessante Steuervorteile eingeschlossen – Ertrags- und Wertentwicklung durch

Der TÜV SÜD schafft für seine Kunden

indexierten Mietvertrag mit einer vertraglich

„Mehr Sicherheit. Mehr Wert.“ Der

vereinbarten Mietlaufzeit von 25 Jahren

technische Dienstleistungskonzern ist

– Komplette und zuverlässige Verwaltung der Immobilie verschafft eine sorgenfreie Investition ohne organisatorischen Aufwand – Bevorzugtes Belegungsrecht für Investoren, auch an anderen BRK-Standorten

mehr als eine reine, anerkannte Prüfinstitution. Als engagierte und verantwortungsbewusste Prozesspartner mit

Die SH Verwaltungs GmbH ist regionaler Partner für alle abwicklungstechnischen Fragen und kümmert sich zuverlässig um den Ablauf der Immobilienverwaltung wie u.a. der Abrechnung der Bewirtschaftungskosten, der Instandhaltung und Instandsetzung.

umfassenden Branchenkenntnissen begleiten die Sachverständigen von TÜV SÜD den gesamten Bauprozess und erfüllen die Aufgaben des baubegleitenden Qualitätscontrollings. Somit werden Planungs- und Ausfüh-

Kommune

Stadt Heideck

rungsfehler, die zu Baumängeln führen

Eine gute Entscheidung, für Ihre Zukunft hervorragend zu sorgen. 78

Die Sicherheit der Investition muss auch rechtssicher geregelt sein. Notarin Dr. Margit Twehues in Hilpoltstein und Dr. Peter Fahr in Pfarrkirchen kümmern sich gerne um die notariellen Aspekte. Für die Beurkundung und Abwicklung der Kaufverträge stehen sie Ihnen zur Verfügung. Dr. Peter Fahr hat auch die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung beurkundet.

Partner im Vertrieb

– Attraktive Rendite: Immobilien sind als

Tagesablauf durch Hauswirtschafterinnen

– Professionelle Pflegekräfte bieten den

Dr. Margit Twehues Dr. Peter Fahr Notare

Dr. Margit Twehues Christoph-Sturm-Str. 20, 91101 Hilpoltstein Telefon 09174/977990 Dr. Peter Fahr Ringstr. 14, 84347 Pfarrkirchen Telefon 08561/96550

– BRK als starker Partner und anerkannt guter

Aktivitäten) fördert die körperliche und

– Perfekte Umsorgung im gesamten

Das Bayerische Rote Kreuz gehört mit zu den bekanntesten und zuverlässigsten Wohlfahrtsverbänden und ist unter anderem gerade in der Altenhilfe und -pflege leidenschaftlich engagiert. Die Mitarbeiter/-innen weisen in der Pflege und Betreuung von älteren Menschen sehr viel Erfahrung auf und kümmern sich mit modernsten Methoden um das Wohl vor allem pflegebedürftiger Menschen.

Notarielle Abwicklung

können, vermieden bzw. zuverlässig bereits in der Bauphase beseitigt.

Die Stadt Heideck unterstützt dieses Projekt, damit den Heideckern auch im Alter die Möglichkeit gegeben werden kann, in ihrer vertrauten „Heimat” leben zu können.

Sparkasse Mittelfranken Süd

Sparkasse Regensburg

In Kooperation mit weiteren, verbundenen Partnern

Eng mit ihrer Region verwurzelte Geldinstitute sorgen für einen aktiven und reibungslosen Vertrieb. Neben den erfahrenen Beratern von SH-Projekte sind die Mitarbeiter dort Ihre Ansprechpartner, beantworten Ihnen alle Fragen und beraten Sie direkt über die besten Finanzierungsmöglichkeiten.

79


Eine gute Entscheidung

Eine Investition in das Seniorenwohn-

Unsere Partner im Vertrieb

und Pflegeheim Heideck ist eine

stehen Ihnen auch gerne für Fragen zur

zukunftsorientierte Wertanlage mit attrak-

Finanzierung zur Verfügung.

tiver Rendite und hoher Sicherheit. Betrachten Sie eine solche Investition

Sparkasse Mittelfranken Süd

vor allem unter dem Gesichtspunkt einer konservativen Wertanlage, die Ihnen durch ihre hohe Wertbeständigkeit eine vermögenserhaltende Altersvorsorge bietet, mit der Sie sich ein Stück finanzieller und sozialer Unabhängigkeit sichern, falls Sie einen stationären Pflegeplatz einmal selbst in Anspruch nehmen müssen. Wir beraten Sie gerne ausführlich und beantworten Ihnen alle Fragen, die noch offen geblieben sind.

Sparkasse Regensburg

In zahlreichen BRK-Heimen können Sie sich nach Terminabsprache von der Leistungsfähigkeit überzeugen. Ihre Berater von SH Projektentwicklung vermitteln Ihnen gerne einen Termin mit einem kompetenten Ansprechpartner in einem BRK-Seniorenwohn- und Pflegeheim.

SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG

In Kooperation mit weiteren, verbundenen Partnern

Kontakt: SH GmbH & Co. Projektentwicklungs KG Bahnhofstr. 3, 84347 Pfarrkirchen Telefon 0 85 61/ 98 83 10 Telefax 0 85 61/ 91 13 86 E-Mail info@sh-projekte.de www.sh-projekte.de

Alle grafischen Darstellungen des Gebäudes entsprechen dem Stand der Eingabeplanung und können im Detail von der tatsächlichen Ausführung abweichen. Auch auf Veranlassung des Bauamtes der Stadt Heideck können sich Änderungen ergeben. Alle Angaben und Informationen: Stand Oktober 2012

Informationsbroschüre zum Seniorenwohn- und Pflegeheim in Heideck  

Mehr Informationen unter www.heideck.de

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