“Het zou mooi zijn als er een soort stadslandbouwloket zou zijn� Berit Piepgras voor het Haags Milieu Centrum VAN: Benut de kansen! Onderzoek naar mogelijkheden voor stadslandbouw, braakliggende terreinen en leegstaand vastgoed in Den Haag. PIONIER SINDS: begin 2012 TUSSENSTAND: 29 april 2013
B
enut de kansen! Die naam draagt het onderzoek naar stadslandbouw van Berit Piepgras. En kansen voor stadslandbouw, die zijn er in Den Haag volop. De architecte onderzocht in opdracht van het Haags Milieucentrum de talloze mogelijkheden van braakliggende terreinen en leegstaand vastgoed. Dit resulteerde in nieuwe initiatieven, meer digitale informatie en gerichte adviezen aan stadsboeren in spe. tekst: Roos Berendsen
De route van:
Berit Piepgras
Het Haagse Milieucentrum (HMC) zet zich in voor een groen en duurzaam Den Haag. Zo stond de stichting aan de wieg van de Haagse voedselstrategie (H)eerlijk Haags. Het onderzoek Benut de Kansen! borduurt hierop voort met vragen als: Is stadslandbouw op braakliggende terreinen en in leegstaand vastgoed in Den Haag mogelijk? Hoe organiseer je grootschalige bottomup stadslandbouwprojecten vanuit een overkoepelende organisatie (top-down)? Hoe vergroot je de slagingskans van dit soort projecten? Het onderzoek zet de mogelijkheden uiteen om meer voedsel te produceren en geeft aan hoe deze benut kunnen worden. We spreken Berit in de creatieve broedplaats Zuid 57. Het onderzoek bekijkt kansen voor stadslandbouw binnen buurtinitiatieven en stadslandbouw als onderneming. Hoe zijn jullie tot deze tweedeling gekomen? Je kunt niet zomaar met de Je kunt niet zomaar met de uitdrukking ‘stadslandbouw’ uitdrukking "stadslandbouw" aan de slag gaan, die aan de slag gaan term moet je vooraf goed definiëren. Na een inventarisatie kwam ik tot een hele reeks definities, van ‘guerilla gardening’ tot ‘hightech kweek’ van bijvoorbeeld sla in gebouwen. Deze twee extremen worden allebei stadslandbouw genoemd maar hebben een heel ander verdienmodel, een andere ruimtelijke context en daarmee ook andere belanghebbenden. Iedere soort stadslandbouw werkt anders. Vanuit die invalshoek maakte ik een tweedeling: stadslandbouw als sociale motor op braakliggende terreinen en gebouwgebonden stadslandbouw als productietuin. Voor het eerste deelonderzoek kreeg het HMC subsidie van Fonds 1818. De gemeente subsidieerde beide deelonderzoeken, althans ambtenaren van de beleidsafdeling Milieu (DSB) en Kantorenloods (DSO) zijn betrokken geweest bij de uitvoering. Ook vragen over de proceskant van stadslandbouw komen in dit onderzoek aan bod: ‘Welke factoren en actoren zorgen voor een grotere slagingskans bij het opzetten van stadslandbouw?’ en ‘Hoe kun je vanuit een overkoepelende organisatie, zoals het Haags Milieucentrum, stadslandbouwinitiatieven begeleiden en opstarten?’ Om hier antwoord op te krijgen heb ik referentieonderzoek gedaan en daarnaast ben ik in de rol van initiatiefnemer gekropen. Het deelonderzoek over stadslandbouw als sociale motor had als doel vier stadslandbouwprojecten op te
Berit Piepgras
De opgave lijkt heel helder: ‘Ik heb grond nodig, en mensen die die grond gaan bewerken’. Hiervoor ben ik op zoek gegaan naar bestaande netwerken waar op kon worden aangehaakt. Het was te ambitieus gedacht om binnen één jaar vier stadslandbouwprojecten op te starten én werkend te krijgen. Wel hebben we vanuit het HMC verschillende initiatieven in verschillende stadia van het proces kunnen begeleiden en adviseren. Zo hebben we bewonersinitiatief De Zeeheldentuin ondersteund met het leveren van groenkennis voor het technische ontwerp van de natuurspeeltuin. Daarnaast hebben we meegedacht met de wijkmanager voor een project in Molenwijk (stadsdeel Laak, red.). Ook hebben we een koppeling gevonden met Gezondheidsdialoog/ Vergeten tuin, een initiatief vanuit gezondheidscentra in de Schilderswijk en welzijnsorganisaties Zebra en Stiom. Doel is om (overheids)programma’s, gericht op het aanpakken van een ‘ongezonde leefstijl’, beter te laten landen door de bewoners erbij te betrekken. Zo zetten zij zelf activiteiten op die gericht zijn op het verbeteren van hun leefstijl. Het vertrekpunt is niet een braakliggend terrein, maar een vraag vanuit bewoners, waar je dan een locatie bij moet zoeken. Dat is interessant. Een projectleider van het HMC blijft voorlopig nog betrokken bij dit project.
De route van:
starten. Hoe hebben jullie dit aangepakt?
Vraagt elk project een andere begeleiding? Ja, dit heeft ook te maken met de sociaaleconomische kenmerken van de wijk. Het Zeeheldenkwartier is een wijk met relatief veel hoogopgeleide inwoners. Zij hebben een heel andere ambitie met hun stadslandbouwproject dan de wijkmanager in Molenwijk. In het Zeeheldenkwartier Screenshot Kaart Stadslandbouw in Den Haag © Berit Piepgras doen ze alleen een beroep op de aanwezige groenkennis, maar in Molenwijk is het ook opbouwwerk. Daar is de vraag: hoe begeleid je een sociaaleconomisch proces en hoe betrek je mensen? Daar komt het initiatief niet vanuit de bewoners zelf, zoals in het Zeeheldenkwartier.
De route van:
Berit Piepgras
Hebben jullie het tweede onderzoeks-gedeelte, over gebouwgebonden stadslandbouw als productietuin, op dezelfde manier ingestoken? Nee. Dit gedeelte van het onderzoek speelt in op de leegstandsvraag. Het bekijkt de mogelijkheden voor natuur en voedselproductie op, aan en in gebouwen vanuit een professionele insteek. Professioneel opgezette binnenstedelijke productietuinen moeten anders worden benaderd. Je hebt dan te maken met mensen die een bedrijf opstarten en veel tijd moeten investeren om winst te maken. Het gaat niet zozeer om een buurtproject, maar veel meer om een start-up. Echt ondernemen. Het punt is, in de gebouwgebonden stadslandbouw is iedereen nog pionier. Het knelpunt zit hem nog in de rendabiliteit. En dat is lastig, want binnen de vastgoedwereld geldt over het algemeen: “Als je mij een interessant, rendabel businessplan kunt voorleggen, dan kunnen we praten”. Maar vóór die tijd geldt dus impliciet “dat we niet kunnen praten”. Om in gesprek te komen én stadslandbouw als onderneming in de vastgoedwereld te promoten, hebben we samen met o.a. de Kamer van Koophandel Haaglanden in de herfst van 2012 een expertmeeting georganiseerd voor alle partijen die naar onze mening stakeholder zouden moeten zijn. Hierbij waren representanten van de vastgoedsector, beleidsmakers, ondernemers en wetenschappers aanwezig. Tijdens deze middag werd een aantal presentaties gegeven van geslaagde (en minder geslaagde) initiatieven, zoals De Groenten uit Amsterdam (een concept voor het inpandig kweken van groente, red). Daarnaast kwamen stadslandbouwexperts aan het woord van Universiteit Wageningen (WUR). De deelnemers werd ook gevraagd actief mee te denken over het rendabel krijgen van deze vorm van stadslandbouw. Hier gingen ze serieus mee aan de gang, al moesten sommigen wat wennen aan het concept.
Expert meeting urban farming Den Haag 18 oktober 2012 © Johan Nieuwenhuize
Kan binnenstedelijke stadslandbouw concurreren met het Westland? Dat is bijna niet te doen. Wil je het verdienmodel van gebouwgebonden stadslandbouw in binnenstedelijk gebied sluitend krijgen, dan moet die prijs omlaag. Anders kost je product gewoon veel te veel geld en krijg je het niet verkocht. Het mag wel iets meer kosten, want het is bij wijze van spreken ‘sla met een verhaal’. Maar uiteindelijk blijft de vraag: wie gaat nu hoeveel geld uitgeven voor die slakrop? Draait het binnen zo’n stadslandbouwbedrijf alleen om productie? Het vertrekpunt van dit standslandbouwconcept is ondernemersgericht, maar het leent zich voor een koppeling met sociaal-maatschappelijke programma’s of het delen van kennis. Allereerst heb je een stadslandbouwondernemer nodig. En die bedenkt misschien dat je het kunt koppelen aan bijvoorbeeld
Berit Piepgras
Stadslandbouw op zichzelf heeft een geitenwollensokkenimago. Dat komt voort uit die te algemene definitie van stadslandbouw. Men denkt dan snel aan ‘schoffelen met de buurt’. Ik kan me voorstellen dat een projectontwikkelaar of vastgoedeigenaar dit niet direct kan koppelen aan zijn of haar eigen praktijk. Bovendien is het voor een eigenaar nog steeds voordeliger een pand leeg te laten staan tegen een hoge vierkante-meterprijs dan het voor een lagere vierkante-meterprijs te laten benutten. En zo’n productietuin moet toch op een of andere manier concurreren met Westlandgrond.
De route van:
Wennen aan het concept gebouwgebonden stadslandbouw?
De route van:
Berit Piepgras
een re-integratie model, een horecagelegenheid of educatie rondom gezond eten met bijvoorbeeld buurtbewoners. Puur op productie kan een bedrijf het niet bolwerken. Heeft stadslandbouw binnen de vastgoedtak van de gemeente ook overwegend een geitenwollensokkenimago? Of ziet de gemeente kansen voor de gebouwgebonden variant? Ik kreeg wel de indruk dat de gemeente openstaat voor dergelijke start-ups en stadslandbouw als vorm van ontwikkelend beheer, om op kleine schaal leegstand te voorkomen en een verandering in een bepaald gebied in te zetten. Je moet ook iemand treffen die jou een kans wil geven en risico wil nemen. Die stadslandbouw niet als risico ziet, maar als enige weg vooruit. Want zoals tien jaar geleden werkt het niet meer. Maar ik ben nog niet helemaal doorgedrongen tot hoe het nu echt werkt in die vastgoedwereld, ik heb slechts aan de oppervlakte gekrabd. De Kantorenloods van de gemeente denkt in ieder geval mee. Zij bezitten ook leegstaand vastgoed en vanuit hun dubbelrol lijkt me dat zij, naast pure winst, ook de mogelijke sociaal-maatschappelijke meerwaarde voor de stad zien. Dan is een maatschappelijke kostenbatenanalyse (MKBA) heel belangrijk. Is dat een tip voor de ondernemer? Zorg dat je een maatschappelijke kostenbatenanalyse maakt? Een MKBA biedt inzicht in zowel de winst voor het project intern, als de meerwaarde die het project maatschappelijk biedt. Door dit inzicht kan het stimuleren van stadslandbouwprojecten worden ingezet als trigger en onderdeel van gebiedsontwikkeling. Maak deze meerwaarde inzichtelijk en leg dit ook goed uit aan de betreffende doelgroep. Niet elke partij vindt hetzelfde belangrijk. Stem je verhaal af op de betreffende doelgroep om enthousiasme en medewerking voor elkaar te krijgen. Dat heb ik het afgelopen jaar wel geleerd. Alles wordt in euro’s uitgerekend. En dat is je beste argument. Dat blijft. Als je geen verhaal kunt vertellen lig je er sowieso uit, maar je moet verhalen vertellen met het argument ‘euro’. En? Krijgt Den Haag een hightech gebouwgebonden productietuin? Na de expertmeeting is een Urban Agriculture-werkgroep opgezet, met partijen vanuit de overheid, wetenschap en markt. Deze werkgroep is in oktober 2012 samen met de Kantorenloods een rendabel verdienmodel gaan uitwerken voor het concept ‘Urban Agriculture’ in een leegstaand kantoorgebouw. Samen bekijken zij ook de mogelijkheden voor de uitvoering van een concreet project.
De werkgroep en gemeente zijn dus op zoek naar ondernemers? Een ‘hightech stadsboer’? Juist, en over een maand wordt er een ‘call voor pioniers’ uitgeschreven en wordt de locatie bekend gemaakt. In de hoop de nu nog onbekende exploitant te vinden. Er is een raamwerk bedacht waarbinnen je moet solliciteren en je je plan moet schrijven. De gemeente stelt een pand beschikbaar. Daarnaast krijgt degene die zich inschrijft ook begeleiding van partijen als Syntens en Deloitte Innovatie. Er wordt erg gezocht naar hoe ze top-down dat bottom-up traject kunnen faciliteren. Hoe start je een dergelijk proces? De nieuwe stadsboer/ondernemer draagt het risico? Ja, maar er wordt wel meegedacht over hoe dat risico verminderd kan worden. (De call is inmiddels uitgeschreven, de locatie is het pand op de Televisiestraat 2. Zie www.stadslandbouwdenhaag.nl en het persbericht voor meer informatie, red.) In hoeverre speelt rendabiliteit een rol bij de projecten van stadslandbouw als sociale motor? Ook met een buurtinitiatief moet je kijken naar het verdienmodel. Het gaat dan niet om geldzaken maar om bijvoorbeeld de verdeling van de oogst. Koppel je die aan een gezamenlijke activiteit, zoals samen koken? Of kun je bij een markt aansluiten of zelf een markt houden? In dat geval is een woonwijk handiger dan een industrieterrein. Er zijn natuurlijk ook factoren die het wel of niet aantrekkelijker maken. En dat is ook een soort afzetmarkt. De kringloop bij stadslandbouw van productie, afzet, afval et cetera, is voor elke vorm en op elke locatie weer anders.
Berit Piepgras
De oplossing wordt gezien in een multifunctioneel verdienmodel, waarbij verschillende partijen betrokken zijn. Zo spreid je het risico maar spreek je ook verschillende doelgroepen aan. Als je bijvoorbeeld productie, horeca en wetenschap in één gebouw kunt koppelen dan trek je verschillende doelgroepen aan, wat het gebied op verschillende manieren kan versterken. Samenhang en integratie met de omgeving staan hierbij centraal. Dat is het eerste zaadje van een groene, economische duurzame gebiedsontwikkeling. Het idee is dat zo’n initiatief voortkomt uit particulier opdrachtgeverschap. Maar die exploitanten, die moeten nog gevonden worden. En hoe vind je die nou? Want wie wil dit gaan doen? Wie wil eerst drie jaar investeren en durft het pionieren aan?
De route van:
Heeft de werkgroep een idee bij wat nodig is om deze vorm van stadslandbouw rendabel te krijgen?
Inititatief De Zeeheldentuin Š Berit Piepgras
De route van:
Berit Piepgras
Je hebt een aantal stadslandbouwprojecten gezien en begeleid. Wat bepaalt de slagingskans van het opzetten van dit soort initiatieven? De potentie van de locatie bepaalt welk type stadslandbouw kansrijk is. Hiervoor moet je kennis hebben van de ‘hardware’: de ligging van de gebouwen en terreinen en de bouwfysische kenmerken, zoals de bodem. Maar ook moet je wat weten over de sociaaleconomische kenmerken van de omgeving, de ‘software’. Welke mensen wonen er? Al deze informatie schept voorwaarden voor het type verdienmodel en het type stadslandbouw. Per locatie moet je bekijken welk type stadslandbouw er het best bij past. Dit verhoogt de slagingskans van een project en zo worden investeringen minder risicovol. Je hebt dus veel informatie nodig. Vinden we dit op de HMC-website? Jazeker, naar aanleiding van dit onderzoek heeft de HMC-website een extra gedeelte gekregen over stadslandbouw. Hier vind je adviezen, checklists en tips voor stadsboeren in spe. Er staat nog geen informatie op over de potenties van verschillende locaties en over welk type stadslandbouw geschikt is. Over een dergelijke interactieve kaart ben ik op dit moment in gesprek met de gemeente. Voor bewoners is de informatie tot nu toe uitgewerkt, zij vormen je hebt alle partijen de voornaamste doelgroep van het HMC. nodig anders krijg je Maar je hebt alle partijen nodig, anders krijg je het niet voor elkaar. het niet voor elkaar. Is dit ter ondersteuning van het proces van dit soort projecten? Het voortraject is waar mensen tegenop zien. Meestal ben je minstens een jaar bezig voordat je begint met schoffelen. En dan is de helft van het enthousiasme weg en het aantal enthousiastelingen afgenomen. Dat wil je juist voorkomen. Zodra er enthousiasme en energie is, dan moet dat niet door allerlei regelzaken kapotgemaakt worden. Dus dat deel van het proces is in dit onderzoek uitgedacht tot checklists en tips. Wat adviseer je bijvoorbeeld bewoners met stadslandbouwambities? Wees realistisch en denk het proces vooraf goed door. Hier kunnen de checklists op de site bij helpen. Denk niet alleen na over de inrichting, maar denk ook de juridische en financiële aspecten vooraf goed door en leg ze vast.
Welke rol kan de gemeente hierin spelen? Als je als gemeente of organisatie op grote schaal stadslandbouwinitiatieven wilt initiëren of faciliteren, moet je meer voorwaardenscheppende informatie verstrekken. Breng daarnaast onder de aandacht dat stadslandbouw überhaupt in Den Haag als een mogelijkheid wordt gezien. Ontsluit informatie en werk aan de zichtbaarheid: Waar moet je zijn? Dat weet echt niemand. Zorg dat op de een of andere manier inzichtelijk is voor de burger met welke instanties binnen de gemeente ze te maken hebben. En waar ze die kunnen vinden. De gemeente heeft het Haags Initiatieventeam, maar dat kent niemand. Het zou mooi zijn als er een soort stadslandbouwloket zou zijn. Amsterdam en Rotterdam krijgen dit en in Rotterdam werken ze ook aan de Federatie Stadsgerichte Landbouw, daar hebben ze ook de wethouder mee. Zij laten vanuit de politiek duidelijk zien dat ze er iets mee willen. Zij hebben een document dat de kansen voor stadslandbouw binnen hun gemeente beschrijft met bijgevoegd de contactgegevens van personen en afdelingen die je kunt bellen als je het even niet meer weet. Het zou mooi zijn als je een bepaalde dag in de maand een fysieke plek hebt, waar partijen als Gezonde Gronden en het HMC dan ook aanwezig zijn. Dat je van tevoren weet dat als je daar naartoe gaat, je thuiskomt met een antwoord. Een soort stadslandbouwspreekuur? Ja, met een representant erbij van elke afdeling die ermee te maken heeft. Mensen starten een particulier initiatief in hun vrije tijd. Dat mag geen geld kosten en moet gemakkelijk zijn. Als je als gemeente een bottom-up initiatief wilt ondersteunen, dan moet je juist in deze fase van het proces begeleiding bieden. Kan de HMC-website hier ook een rol in spelen? Als koepelorganisatie?
Berit Piepgras
De route van:
Wees realistisch en denk het proces vooraf goed door. Hier kunnen de checklists op de site bij helpen. Denk niet alleen na over de inrichting, maar denk ook de juridische en financiële aspecten vooraf goed door en leg ze vast. Wees realistisch en Het is bijvoorbeeld handig te beseffen dat als denk het proces je een gebruikersovereenkomst sluit met de vooraf goed door grondeigenaar, jij aansprakelijk bent als er iets misgaat. Je kunt hiervoor een verzekering afsluiten, maar hier is weer een rechtsvorm voor nodig. Je merkt dat al die initiatieven hier al doende achter komen. Maar iedereen zit naast elkaar het wiel uit te vinden en dat is zonde.
De route van:
Berit Piepgras
Het Milieucentrum werkt toch vanuit een eigen doelgroep, branding en mailinglist. Het Duurzaamheidsportaal is grootser opgezet. Van wat ik ervan weet is het een soort interactieplatform voor iedereen in de stad. Een initiatief vanuit de gemeente, maar wel in consortium, dat uiteindelijk zelf moet kunnen vliegen. Je bereikt er meer mensen mee. Het HMC zou haar adviezen op het Duurzaamheidsportaal van Den Haag kunnen zetten om de stadslandbouwkennis onder een breder publiek in Den Haag te verspreiden. Dat lijkt me een mooie, frisse plek. Stadslandbouw als programma krijgt een bredere focus: van milieutechnische overtuiging naar kansrijk programma voor ontwikkelend beheer. Verandert de rol van het HMC dan ook? Ik denk dat het HMC van overkoepelend centraal centrum meer verschuift naar de expert vanuit milieutechnische kennis. Als adviseur, maar niet als centrale verbinder. Ik weet niet of de verbreding leeft bij het Milieucentrum. Jullie zien ook een rol voor stadslandbouw op de zelfbouwkavels. Stadslandbouw als placemaking? Placemaking gaat over tijdelijke, ruimtelijke initiatieven, die andere sociaaleconomische processen initiëren of versterken. Neem nu bijvoorbeeld de zelfbouwlocatie Erasmusveld. Als het niet lukt om kavels te verkopen, sluit dan met iemand een overeenkomst dat diegene daar, zeg drie jaar, stadslandbouw kan bedrijven. De ‘groene branding’ van het gebied wordt zo doorgevoerd en het ondersteunt het duurzaamheidslabel dat voor die plek bedacht is. Dan spelen vragen als: Hoe tijdelijk is tijdelijk? Wanneer is het ontwikkelend beheer en wanneer een tijdelijk initiatief? Ik vraag me af hoe de gemeente het inzetten van tijdelijke stadslandbouwinitiatieven al herkent als kans. Wat als (tijdelijke) initiatieven de bestaande planvorming doorkruisen? Je wilt je initiatief kunnen afstemmen op bestaande plannen. Informatie over planning en ontwerp is dan heel nuttig. Voor het initiatief in Molenwijk hadden wij plannen voor stadslandbouw aan de Trekvliet. In hetzelfde gebied werd een fietspad met groenstrook aangelegd. Wij hebben contact gehad met het Ingenieursbureau Den Haag (IbDH) over de planning en het kaartmateriaal, om te kijken of we de ontwerpen op elkaar af konden stemmen. Jij hebt dat kunnen doen uit naam van het Haags Milieucentrum, maar is dit ook voor iedereen te verkrijgen? Precies. Dat weet ik juist niet. Maar dat zou heel handig zijn.
Berit in het AD Den Haag: Stadslandbouw in Den Haag heeft toekomst www.haagsmilieucentrum.nl
Š www.stadmakers.nl
Berit Piepgras
De samenvatting en het verslag vind u via deze link of op www.beritpiepgras.nl
De route van:
Meer lezen over dit onderzoek?