“Ik heb wel geleerd om niet gefrustreerd te raken en gewoon door te werken” Willemijn de Boer ANNA Vastgoed & Cultuur VAN: ANNA Vastgoed & Cultuur Raamweg 47 (RW47) PIONIER SINDS: 2007 TUSSENSTAND: 21 maart 2013
A
NNA Vastgoed & Cultuur beheert gebouwen die tijdelijk leegstaan en stelt deze ter beschikking aan de culturele sector, tot er een nieuwe bestemming voor is gevonden. De panden blijven op die manier in goede staat en vormen tegelijkertijd een interessante culturele en/of maatschappelijke plek voor de tijdelijke gebruikers, omwonenden én bewoners van de wijk of stad. tekst: Roos Berendsen
De route van:
Willemijn de Boer
Willemijn de Boer ontvangt ons in haar meest recente Haagse project RW47, het oude Europol-gebouw op Raamweg 47. Het hekwerk doet nog een strenge beveiliging vermoeden maar we kunnen zo doorlopen. Daarachter, in de oude portiersloge van het karakteristieke pand, bevindt zich sinds anderhalf jaar het kantoor van ANNA. Een prachtlocatie, maar op tijdelijke basis: zodra het verkooptraject begint (waarschijnlijk in april 2013) gaat er een halfjaarcontract in, dat daarna maandelijks opzegbaar wordt. Naast RW47 beheert ANNA ook een aantal winkelpanden in Rotterdam. Hoe ingewikkeld is het om een leegstaand gebouw in gebruiksklare staat te krijgen? Bij ons geldt het adagium ‘Het proces van ingebruikname Samenwerken is het project zelf’. Dit idee stamt nog uit de tijd van betekent risico Antikraak en we willen ermee zeggen dat je best heel delen lang een dichtgetimmerd plan kunt proberen op te zetten, maar dat de tussentijd dan al grotendeels voorbij is. Juist om die tussentijd gelijk te benutten is het een uitdaging om al doende in te vullen. We hebben natuurlijk wel richtlijnen in ons hoofd, inmiddels weten we steeds beter wat mooi is aan een locatie en wat erin zou kunnen. ANNA wil dat de panden die zij beheert een toegevoegde waarde krijgen voor de tijdelijke gebruikers, omwonenden en bewoners van de wijk of stad. Het gaat om de juiste mensen bij elkaar brengen, zeg je. Hoe doe je dat? Normaalgesproken zorgen we voor een knallende opening om gebruikers te werven maar met RW47 gaat het het anders. Hier hadden we meteen al een wachtlijst voor gebruikers en onze locatie op het Korte Voorhout (KV20) stopte. Zodra de brandweer is langs geweest, gaan we de buurt actief betrekken. Zo gaat een natuurclub hier bijenvolken uitzetten en ook het Alloysiuscollege is al komen kijken. Voor de panden in Rotterdam proberen we via oproepen de juiste mensen bij elkaar te krijgen. Je geeft het kader mee van wat we willen bereiken met het tijdelijk gebruik. Ze huren tegen zwaar gereduceerd tarief en hebben geen opzegtermijn van twee weken, maar van minimaal een halfjaar. Soms groeien ze door naar een ‘ingroeihuurcontract’. En anders kijken we naar place making, om die plek toch op de kaart te zetten. Vanuit corporaties en gemeente Rotterdam is veel interesse naar de plintfunctie en het effect daarvan op de publieke ruimte. Dat is een leuke beweging, met intern de eigenaren, maar ook een gevecht. De afdelingen Vastgoed en Economie moeten ineens met elkaar gaan praten
Allebei. Je lobbyt in de breedte bij meerdere eigenaren en dan komt er wel een keer iets. Als je je focust op één locatie is het frustrerend als het niet lukt. Voor het Europol had ik geen specifieke acquisitie gepleegd, hoewel het wél een wens was. Ik wist niet dat het leeg kwam te staan. Anderhalf jaar geleden werd ik gebeld of ik met een plan wilde komen. Ook al heeft de Rijksoverheid zelf een streefplanning dat het in 2013 verkocht moet zijn, ze nemen toch de moeite om het te regelen, voor het geval het toch langer duurt. Dat is leuk. Het beleid van de Rijksoverheid richt zich ook op het afstoten van panden. Richt je je daar specifiek op? Zit je dicht op het vuur? Jawel, en het wordt steeds duidelijker wat ze gaan afstoten, maar de tijdelijke invulling is voor hen geen prioriteit. Er wordt intern wel voor gevochten, maar het uiteindelijke doel is en blijft de verkoop. Je moet net op het juiste moment de juiste match hebben met de accountmanager, bij zowel de Rijksgebouwendienst (RGB) als het Rijksvastgoed en Ontwikkelbedrijf (RVOB). Het is fijn als je iemand vindt die begrijpt dat het belangrijk is om ook meer te doen dan er alleen bewaking op te zetten. Iemand die het nuttig vindt dat een gebouw gebruikt wordt en die waarde ziet in het toelaten van twintig mensen en publieksactiviteiten. Het is namelijk voor hen ook prettig als een gebouw brandveilig is. Maar velen zien dit toch als extra zorg.
Raamweg 47 © Roos Berendsen
Willemijn de Boer
Hoe kom je aan locaties? Kies je die of krijg je ze aangeboden?
De route van:
en dat is een stap. Een gebiedsmanager kan het wel aanspreken, maar als de portefeuillehouder of interne makelaar niet wil, schiet het niet op.
De route van:
Willemijn de Boer
Wat zijn jullie randvoorwaarden om een pand in beheer te nemen? Het pand moet iets bijzonders bieden, zoals gave ruimtes. Maar het moet ook een beetje opwegen tegen beheersbaarheid. Vanwaar tijdelijk beheer? En hoezo Den Haag? Al op mijn elfde kwam ik in aanraking met het tijdelijk beheer. Leegstandsbeheerder Ad Hoc bestond in die tijd toen nét. Stichting Kunstpassage kreeg het pand van de oude staatsdrukkerij op de Fluwelen Burgwal in tijdelijk beheer. Dat was voor die tijd nog een heel nieuwe constructie. Er zat ook een aantal woningen bij in beheer van Ad Hoc en in één daarvan woonde ik met mijn familie, twee jaar lang. Het pand was gigantisch! Je merkt wel dat als je bent opgegroeid in een gebouw van dat formaat, je niet direct wordt afschrikt door zo’n pand, maar eerder de mogelijkheden ziet. En de valkuilen van beheer waren me bekend. Het was een mini-wereldje, dus toen ik uit huis wilde, kon ik zo bij Ad Hoc binnenlopen. Ik heb het altijd heel leuk gevonden en van alles georganiseerd in de panden. Toen Ad Hoc werd overgenomen en de regels veranderden, heb ik het antikraak losgelaten en eerst mijn studie (Kunst- en Cultuurwetenschappen) afgemaakt. Wel had ik een bijbaantje bij Stichting Kunstpassage. Ze beheerden een cluster winkels en woningen aan de Raamstraat, waar nu de Mediamarkt zit. Dat was heel leuk, maar ook nog een tijd dat er van alles kon (circa vijftien jaar geleden). Dat was nog voor de Schipholbrand en ’t Hemeltje. Als het geen overlast veroorzaakte, dan maakte het allemaal niet zoveel uit. Na mij studie heb ik in 2006 Artikraak opgericht, dat zich richtte op het organiseren en faciliteren van culturele projecten op tijdelijke locaties. Van Artikraak tot professioneel leegstandsbeheerder ANNA Vastgoed & Cultuur. Hoe is dat gegaan? ‘Artikraak’ staat voor het even met kunst een interventie plegen, een kraak zetten. Voor Stichting Kunstpassage organiseerde ik vanuit die overtuiging een evenement in het ministerie van Financiën. Ik vond het zo bizar dat het een jaar leeg zou staan! Maar ze hadden toen nog wel budget voor het faciliteren van publieksactiviteiten. Vanuit Artikraak bekeek ik samen met kunstenaars de locatie om te bedenken: hoe gaan we hier een evenement maken? Dat is inspirerend, maar wel arbeidsintensief. Wanneer je een evenement organiseert, word je gezien als gebruiker, als een van die mensen die heel graag iets wil doen op die plek. Het wordt gewaardeerd, mensen zijn fan, maar het grootste gedeelte berust op goodwill. Dus als ondernemer raak je in de min. Het project op het Norfolkterrein was voor mij een omslagpunt.
Willemijn de Boer
De route van:
Tijdens een tweedaags event in het Ministerie van Financiën eind dec 2006 hebben een aantal graffitikunstenaars met toestemming van het rijk de parkeergarage onder handen genomen met het thema ‘bunker’. Als het goed is zijn de werken nog ergens achter een nieuwe muur te vinden. © Willemijn de Boer
De route van:
Willemijn de Boer
In het kader van de Dag van de Architectuur 2007 was FAST-dorp ik door Stroom gevraagd daar iets te doen. Het was had je daar toen nog niet duidelijk of leegstandsbeheer erin kwam. al vijf jaar Samen met Sebastiaan Veldhuizen heb ik er weken eerder kunnen gezeten en verhalen verzameld van mensen die daar neerzetten gewerkt hadden. Je wordt dan helemaal één met die plek. Daarna moesten we weg en kwam Bewaakt en Bewoond erin, en via dat netwerk zit er nu een golfclub(Harbourgolf). Weinig inspirerend. Wij hadden een heel goed idee, de Norfolkrepubliek. Zoiets als het FAST-dorp. Dat had je daar al vijf jaar eerder kunnen neerzetten. Maar ja, ik had het netwerk binnen de gemeente toen niet. Het is gewoon zonde, je hebt er veel tijd in gestopt en een ander gaat erin zitten. Al mijn kennis over de locatie is dan weg. Je moet het pand in beheer hebben en dan ook de minder leuke taak van huismeester op je nemen. Je neemt dan een andere rol in. Ik heb toen bij Stichting Kunstpassage aangeklopt met de vraag of we niet samen een pand konden beheren. Dat werd de Franse Ambassade aan de Anna Pawlonastraat: ANNA. Toen heb ik de stap gezet tot professioneel beheerder, met een eigen stichting: Stichting ANNA Vastgoed & Cultuur. Als stichting heb je al snel het imago van kunstenaarsinitiatief. Nadelig, want ik wilde er mijn boterham mee verdienen. Dus nu werk ik vanuit (eenmanszaak) ANNA Vastgoed & Cultuur en is de stichting omgezet naar een slapende stichting (Stg. ANNA Ruimte Voor Kunst & Cultuur). Vanuit die constructie heb ik op eigen conto de Korte Voorhout gekregen. Wat zijn hobbels bij creatief leegstandsbeheer? ANNA is meer dan beveiliging alleen. We stellen het pand open voor de culturele sector en creëren een ontmoetingsplek, ook voor een breder publiek. Het organiseren van evenementen is hier onderdeel van. Het professionele beheer heeft ook weer beperkingen, denk bijvoorbeeld aan brandveiligheid. Als professioneel beheerder moet je ook kaders stellen. Maar binnen die kaders proberen we wel te zoeken naar waar ruimte is om iets te doen. Je moet met de eigenaar goed afspreken wat wel en niet kan. Als het risico goed is afgedekt, is het intern vaak makkelijker te verkopen dat je meer doet dan alleen beveiliging. Initiatieven gaan ook gepaard met een bepaalde snelheid. Den Haag is er niet op ingericht om een tijdelijke bestemmingswijziging aan te vragen . Als je de formele route moet doorlopen, ben je heel lang bezig. Ik sta op het punt om het traject in te gaan. Eind mei staat RW47 in het teken van de Week van het Lege Gebouw . De Rijksgebouwendienst heeft het pand hiervoor beschikbaar gesteld en ondersteund dit onderwijsproject financieel. Vanuit dat potje is door de eigenaar initiatief genomen om een omgevingsvergunning aan te vragen.
Zouden ze dat moeten doen? Een regulering waarin die tijdelijkheid als doel wordt meegenomen zou mooi zijn. Hoe kunnen we, als gemeente, die tijdelijkheid faciliteren zonder dat we het gelijk gaan beperken, zodat dat het ook een mooie plek in de stad kan krijgen, met meer zichtbaarheid? Is er de laatste jaren wat veranderd in tijdelijk beheer? Merk je sinds 2006 in Den Haag verandering in de acceptatie van tijdelijkheid als waardecreatie ? Sinds het kraakverbod is de behoefte aan antikraak wel afgenomen. Zeker voor winkels. Dit is niet het grootste leegstandsprobleem in de Haagse binnenstad. Dat zijn de grotere kantoorpanden en Rijksafstoot. Je merkt dat steeds meer mensen het leuk vinden, maar vanuit hun positie het risico niet willen nemen. Dat is een interessant proces, want, als iedereen het leuk vindt? Hoe gaan we er dan voor zorgen dat ik niet Je merkt dat de zwarte piet ben maar dat we werken vanuit een steeds meer gedeeld risico? Op de RW47 lukt dit aardig. Toevallig denkt bij de eigenaar (RVOB), degene die het tijdelijke mensen het moet organiseren dat het een bijdrage kan leveren aan leuk vinden, de verkoopbaarheid van het pand, het imago en de maar vanuit representatieve uitstraling. Een mooie bijkomstigheid is hun positie dat het in de periode van leegstand ook een levendige het risico niet plek blijft. En dit pand staat binnen de Rijksoverheid op willen nemen ieders netvlies. Hoe is jullie relatie met de gemeente als grondeigenaar? De gemeente is fan, maar er komen geen panden vrij. Bovendien werken zij met raamovereenkomsten. AK-beheer heeft vrij veel in beheer.
Willemijn de Boer
In Rotterdam worden regeltjes aangepast, daar mag bijvoorbeeld pop-up horeca nu officieel. Hier kost het 2000 euro om een horecavergunning aan te vragen. Dat is veel geld voor als je een halfjaartje wat wilt doen. Via de officiële weg moet je bovendien een heel traject bewandelen. Sommigen maken daarom de keuze om het ‘underground’ te doen, maar dan blijf je voor het publiek onzichtbaar. Een onderneming met een commerciële insteek moet óf door al die stapjes heen, of het gebeurt helemaal niet. Dus als je een pop-up vergunning kunt aanvragen voor de horeca, is dat een mooie oplossing. Een ‘Biergarten’ in ‘n kantoorgebouw, zoals in het Schieblock in Rotterdam, dat wordt in Den Haag vanuit de regelgeving niet echt gestimuleerd.
De route van:
Typisch Haags of kent Rotterdam een soortgelijk ‘beleid’?
De route van:
Willemijn de Boer
Staan er nog panden in Den Haag op jouw verlanglijstje? Ja! De Jubitorens. Niet jarenlang. Maar het zou echt een kans zijn voor de gemeente en de stad zelf om dat gelijk na de doorlevering op te pakken. Maak het gelijk duidelijk voor de culturele initiatieven die er nog wél zijn en iets willen, en zoek aansluiting. Maak het zichtbaar! Enkele jaren geleden heb ik hierover contact gezocht met de gebiedsmanager. Ik werd toen doorverwezen naar afdeling Vastgoed. De concept manager daar begrijpt het op zich allemaal wel, maar toch is het blijven steken. Niet lang geleden heb ik weer contact gezocht. Dit keer werd ik doorverwezen naar de portefeuillehouder. Maar het blijft onduidelijk wat nu de stand van zaken is. Of er nu wél of Ja! De Jubitorens. Niet jarenlang. Maar het zou echt De Jubitorens. een kans zijn voor de gemeente en de stad zelf om het zou echt een dat gelijk na de doorlevering op te pakken. Maak het gelijk duidelijk voor de culturele initiatieven die er kans zijn voor nog wél zijn en iets willen, en zoek aansluiting. Maak de gemeente en het zichtbaar! Enkele jaren geleden heb ik hierover de stad zelf om contact gezocht met de gebiedsmanager. Ik werd toen dat gelijk na de doorverwezen naar afdeling Vastgoed. De concept doorlevering op manager daar begrijpt het op zich allemaal wel, maar te pakken. Maak toch is het blijven steken. Niet lang geleden heb ik het zichtbaar! weer contact gezocht. Dit keer werd ik doorverwezen naar de portefeuillehouder. Maar het blijft onduidelijk wat nu de stand van zaken is. Of er nu wél of geen ruimte is voor een tijdelijke invulling. Ik zit nu te twijfelen of ik toch niet een speldenprik bij de afdeling Economie moet gaan uitdelen. Die hebben het eigenaarschap niet, maar kunnen wel voor je lobbyen. In al die jaren dat ik bezig ben, kan ik daar nog steeds mijn vinger niet opleggen. Ik heb wel geleerd om niet gefrustreerd te raken en gewoon door te werken. Er zitten ook mensen die het zinvol vinden
Opening KV20 © Sacha Grootjans
Ja, je hoeft niet al die panden te hebben, maar maak een aantrekkelijk clustertje van vier of vijf panden. Je stimuleert de communicatie en laat dit naar buiten zien. Als PR vanuit de gemeente, zodat de mensen zien dat je het niet helemaal leeg laat staan. En het Junolab. Zorg ervoor dat het er nu ook als pand aantrekkelijk uitziet. Zodat je daar inderdaad wilt wonen. Is het jouw ambitie om heel Den Haag te veroveren? We hoeven niet heel Den Haag, ik kan dit niet twintig keer doen. Na twee of drie keer word je een tweede Ad Hoc. Twee of drie grotere panden tussen de 3.000 en de 10.000m2 is hartstikke leuk en wat kleinere winkelpanden erbij. Juist verzamelgebouwen zijn intensief in beheer. Bij een winkel hoef je maar één persoon aan te spreken als er iets niet goed gaat. Als je een sleutelfiguur zou moeten aanwijzen in Den Haag, aan wie jij wat aan hebt gehad, of aan wie iedereen die een eigen initiatief ontplooit wat aan kan hebben, aan wie denk je dan? Op de eerste plaats moet je naar jezelf kijken en een goed plan hebben, met een goede business case. Het draait nu wel allemaal om geld. Zeker bij overheden, woningcorporaties. Verder denk ik aan Steenworp, een onafhankelijke club vestigingsadviseurs. Zij zijn laagdrempeliger dan de Kantorenloods van de gemeente. Voor ANNA is de expert kantoortransformatie en Kantorenloods als contact bij de gemeente belangrijk. Hij ziet ANNA als een prominente leegstandspartij in het Haagse. Ik ken hem sinds 2010, toen wonnen we de prijs voor het nieuwe werken. Hij had de wedstrijd uitgeschreven. Hij zit ook in transformatieteams op landelijk niveau. Kenmerkend voor de verandering in de stadsontwikkeling is onder andere de schaalverkleining van de spelers. Hoe beweeg je je als kleine speler tussen de ‘grote jongens’?
Willemijn de Boer
Zou je op de Binckhorst een rendement zien als ondernemer?
De route van:
als je panden een tijdelijke invulling geeft. Die vinden het een toevoeging voor de stad. Maar het verbaast me wel, die manier van communicatie. Die gekke Amerikaanse Ambassade is ook zo’n stukje. Er komt natuurlijk ook veel vrij van de Rijksoverheid. Maar dat zijn ook weer van die megapanden die zijn niet zo prettig om te beheren. Zoals de Plesmanweg, het zou gaaf zijn dat erbij te hebben, maar dan ben je de hele dag bezig met installaties, monteurs en storingen.
De route van:
Willemijn de Boer
Ik heb regelmatig contact met collega’s FMT, Ad Hoc en Bewaakt en Bewoond. ANNA neemt meer de tijd om dieper op de inhoud in te gaan. Maar we hebben ook gewoon een keurmerk. Toch snappen ze niet altijd goed hoe ik sommige panden krijg. Tegelijkertijd raken ze geïnspireerd en soms zoeken ze ook samenwerking, dat ik bijvoorbeeld de invulling doe en zij het beheer. Wat is de algemene houding van vastgoedeigenaren/ opdrachtgevers? Eigenaren weten lang niet altijd wat hun doel is met dat tijdelijk gebruik. Vaak stopt het bij ‘verkoop bevorderen’. Totaal niet inspirerend. Ik zeg dan: ‘Maar júllie hebben toch een vraag? Die zoeken we!’ Het is niet zo dat ik een zoekopdracht heb van mensen en dat ik dan een pand ga zoeken. Ik vind het veel interessanter, zoals in Rotterdam, dat een eigenaar aangeeft: ‘Ik heb een pand en dit willen we Maar jullie bereiken in dit gebied.’ En niet omgekeerd, dat je het zelf moet verzinnen. Dat is precies de positie die ik niet hebben toch wil. Je moet je als professionele ondernemer opstellen. een vraag? Uitgaan van de vraag. Die zoeken we! Wat zou het creatief leegstandsbeheer in Den Haag kunnen bevorderen? Wat ik niet helemaal begrijp, is dat de gemeente al zo lang raamovereenkomsten heeft met leegstandsbeheerders. Er is inmiddels zoveel veranderd, ook in de wetgeving. Ik kan me voorstellen dat ze hier niets mee doen, want het werkt en het loopt lekker. Maar ze sluiten zo een hele groep nieuwe ondernemers uit die heel wat in die tijdelijkheid kunnen betekenen. Alleen op een andere manier. Het is tegenstrijdig dat gemeentes en overheden in praktijk vaak achterlopen. Wees iets kritischer op je Wees iets eigen voorbeeldfunctie in hoe je met die tijdelijkheid kritischer omgaat en wat de mogelijkheden zijn. Hetzelfde geldt op je eigen natuurlijk voor de Rijksoverheid. Die onderhoudt veel kenniskringen. Het zou mooi zijn als op de praktijkvloer voorbeeldfunctie ruimte wordt gelaten om het experiment aan te gaan. www.annavastgoedencultuur.nl
© www.stadmakers.nl