9789177372561

Boken är i första hand avsedd att vara en lärobok att användas i undervisningen vid universiteten, men den vänder sig också till praktiker och diskussionen har delvis anpassats till detta syfte.

Denna nionde upplaga av Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor är översedd och kompletterad, främst med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den förra upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av docenten Richard Hager verksam vid Stockholm Centre for Commercial Law (SCCL), Juridiska fakulteten, Stockholms universitet. Anders Victorin, som som gick bort 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska högskolan.

ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT

• Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör • Köp av fast egendom • Servitut • Fastighetspant • Sakrättsliga frågor – Hävd och godtrosförvärv

Richard Hager Anders Victorin

I DENNA BOK behandlas viktiga delar av den allmänna fastighetsrätten och det kan framhållas att reglerna om köp av fast egendom ägnas särskild uppmärksamhet. Förutom allmän fastighetsrätt behandlas också, som en översikt för hela fastighetsrätten, vissa fastighetsrättsliga huvudfrågor i ett inledande kapitel. Övriga kapitel behandlar:

9

Richard Hager Anders Victorin

ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor

ISBN 978-91-7737-256-1

Allman_fast_ratt_9U_3.indd 1

Nionde upplagan

2024-01-18 08:50

Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor Nionde upplagan

RICHARD HAGER ANDERS VICTORIN

© Författarna och Iustus Förlag AB, Uppsala 2024 Upplaga 9:1 ISBN 978-91-7737-256-1 Produktion: eddy.se ab, Visby 2024 Omslag: John Persson Omslagsbild: Ur Häradskarta © Lantmäteriverket Gävle 2003 Förlagets adress: Box 1994, 751 49 Uppsala Telefon: 018-65 03 30 Webbadress: www.iustus.se, e-post: kundtjanst@iustus.se Printed by Dimograf, Poland 2024

Innehåll

Förord 9 kapitel 1 · Huvudfrågor i fastighetsrätten 1.1 1.2 1.3

11

Fastighetsrätt som ämne 11 Fastighetsrättens betydelse 12 Fastighetsrättsliga funktioner 13 1.3.1 Inledning 13 1.3.2 Att klargöra ägandeförhållanden 13 1.3.3 Fastighetsköp med mera 20 1.3.4 Fastigheten som kreditunderlag 24 1.3.5 Hyra och annan nyttjanderätt med mera 26 1.3.6 Att skapa lämpliga fastigheter 32 1.3.7 Förutsättningar för bebyggelse och infrastruktur 1.3.8 Exploateringen av naturresurser 47 1.3.9 Förutsättningar för en god miljö 52 1.3.10 Grannelagsförhållanden 56 1.3.11 Allemansrätten 58 1.3.12 Förvärvsfrågor 60

kapitel 2 · Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör 63 2.1 2.2

Fast egendom och fastighet 63 Tillbehör till fastighet 67 2.2.1 Allmänt 67 2.2.2 Allmänna fastighetstillbehör 69 2.2.3 Byggnadstillbehör 71 2.2.4 Industritillbehör 74 2.3 Föremål som tillförts av annan än fastighetsägaren 2.3.1 Huvudregeln 77

5

77

35

Innehåll

Fastigheten och föremålet kommer ”i samma ägares 2.3.2 hand” 79 2.3.3 Föremålet omfattas av företagshypotek 80 2.4 Fastighetsägaren tillför fastigheten egendom som tillhör annan 80 2.4.1 Huvudregeln – fastighetstillbehör och byggnadstillbehör 80 2.4.2 Undantagsregel – industritillbehör 81 2.5 Överlåtelse av fastighet och överlåtelse av tillbehör 82 2.5.1 Överlåtelse av fastighet 82 2.5.2 Överlåtelse av tillbehör 83 2.6 Tomträtt med mera 85 kapitel 3 · Köp av fast egendom

86

3.1 3.2

Inledning – köp av lös och fast egendom 86 Formkrav med mera 89 3.2.1 Allmänt 89 3.2.2 Bruket med två överlåtelsehandlingar 89 3.2.3 De grundläggande kraven 91 3.2.4 Formkravet beträffande vissa avtalsvillkor 97 3.2.5 Svävarklausuler 102 3.2.6 Arealförvärv och andelsförvärv 104 3.2.7 Löfte att sälja eller köpa fast egendom 106 3.3 Köpeavtalets centrala innehåll 111 3.3.1 Köparens prestationer 112 3.3.2 Säljarens förpliktelser 113 3.4 Närmare om försämring mellan avtalet och tillträdet 116 3.5 Kontraktsbrott 119 3.5.1 Allmänt 119 3.5.2 Köparens dröjsmål 119 3.5.3 Säljarens dröjsmål 123 3.6 Fel i fastighet 124 3.6.1 Allmänt 124 3.6.2 Rättsliga fel 125 3.6.3 Rådighetsfel 131 3.6.4 Hemulsansvaret 134 3.6.5 Felansvaret enligt 4 kap. 19 § JB 136 3.6.6 Påföljder vid säljarens kontraktsbrott 162

6

Innehåll

3.7 3.8

3.6.7 Reklamation och preskription 169 3.6.8 Konsumentköp 173 Gåva av fast egendom 174 Byte av fast egendom 178

kapitel 4 · Servitut 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

4.6 4.7

179

Inledning 179 Servitutsbegreppet 180 Servitut som tillbehör till fast egendom 185 Formkravet 185 Närmare om servitutsrekvisiten 187 4.5.1 Inledning 187 4.5.2 Servitutsbefogenheterna 187 4.5.3 Ändamålsenlig markanvändning 191 4.5.4 Den härskande fastigheten 195 4.5.5 Den tjänande fastigheten 199 Utnyttjandet av servitutet 201 Upphävande och ändring av servitut 204

kapitel 5 · Fastighetspant 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

5.7 5.8

206

Inledning 206 Fastighetspanträttens konstruktion 207 Ansökan om inteckning med mera 210 Närmare om vad som får intecknas 215 Panträttens närmare innebörd 217 Pantsättningen 221 5.6.1 Pantsättning i huvudfallet 221 5.6.2 Andrahandspantsättning 223 5.6.3 Ägarhypotek 224 5.6.4 Förtida pantförskrivning 227 Inteckningsåtgärder 228 Gemensamma inteckningar 233 5.8.1 Allmänt 233 5.8.2 Inteckningsansvaret 233 5.8.3 Diskrepans 237 5.8.4 Relaxation 238 7

Innehåll

5.9

Exekution med mera 241 5.9.1 Inledning 241 5.9.2 Utmätningen med mera 242 5.9.3 Förhållandet till tredje man 246 5.9.4 Indragning 248 5.9.5 Förberedande åtgärder, följder med mera 249 5.9.6 Bevakningssammanträde och sakägarförteckning 252 5.9.7 Skyddsbeloppet och lägsta budet med mera 256 5.9.8 Försäljningen med mera 259 5.9.9 Vissa verkningar av tvångsförvärv, ändrad fastighetsindelning med mera 262

kapitel 6 · Sakrättsliga frågor 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

6.6

264

Inledning 264 Besittning och äganderätt 264 Inskrivningsväsendet 266 Äganderättsövergången 269 Sakrättsliga regler avseende överlåtelsen 271 6.5.1 Allmänt 271 6.5.2 Dubbeldispositioner 273 6.5.3 Godtrosförvärv 280 Hävd till fast egendom 292 6.6.1 Allmänt 292 6.6.2 20-årig hävd 293 6.6.3 10-årig hävd 294 6.6.4 Förhållandet mellan hävd och godtrosförvärv

Källor och litteratur Rättsfallsregister

297

303

Sakregister 307

8

295

Förord till 9 upplagan

Denna bok är en lärobok i allmän fastighetsrätt för juristutbildningen.

Ursprungligen hade Anders Victorin en idé om att skriva en bok i fastighetsrätt som förklarade hur det fastighetsrättsliga systemet i ett land som Sverige är uppbyggt. Denna tanke hade han fått när han på 1990-talet ombetts av forskare och statstjänstemän från Öst- och Centraleuropa att förklara hur de centrala funktionerna i det svenska fastighetsrättsliga systemet är uppbyggda. Uppdraget kom att bli grunden till kapitel 1 i denna bok, som ursprungligen skrevs av Anders Victorin, men som också innehöll ett separat historiskt kapitel författat av Jan-Olof Sundell. Det historiska kapitlet har sedermera kommit att brytas ut ur boken. Efter Anders Victorins bortgång 2006 har jag från och med bokens femte upplaga övertagit boken.

Med hänsyn till att tonvikten på ämnet i juristutbildningen ligger på de civilrättsliga reglerna är det inte möjligt att gå in på detaljer när det gäller den speciella fastighetsrätten. Detta är i grunden förklaringen till att det är fråga om en bok i allmän fastighetsrätt. Det är tveksamt om det i praktiken är möjligt att i en läroboksframställning integrera allmän och speciell fastighetsrätt, framför allt med hänsyn till att den skulle behöva rymma frågor av mycket varierande karaktär och av stor komplexitet. Det har inte heller ansetts möjligt att införliva så omfattande och viktiga avsnitt som reglerna om hyra och annan nyttjanderätt i läroboken. Trots det sagda har inriktningen att betona reglernas funktion och samspel behållits i många delar. Även om boken kom att få en mer begränsad utformning med hänsyn till Anders Victorins ursprungliga tanke är förhoppningen att utformningen och innehållet ska vara till fördel för studenterna som genom boken får en mer integrerad framställning av ämnet än vad som tidigare erbjudits.

Föreliggande nionde upplaga av boken är i grunden att se som en uppdatering och omarbetning med hänsyn till ny lagstiftning och rättspraxis sedan förra upplagan gavs ut. Utöver detta har en del justeringar och tillägg i övrigt av framställningen gjorts.

9

Förord till 9 upplagan

Material som blivit tillgängligt efter den 1 december 2023 har inte kunnat beaktats.

Jag vill avslutningsvis tacka Jenny Nordenankar på eddy.se som starkt underlättat arbetet i slutskedet och varit behjälplig i redaktionella frågor.

Täby i december 2023 Richard Hager

10

Fastighetsrätt som ämne

kapitel 1

Huvudfrågor i fastighetsrätten 1.1

Fastighetsrätt som ämne

Att fastighetsrätt ska utgöra ett självständigt ämne inom rättsvetenskapen är inte någon självklarhet. Det skulle till exempel gå utmärkt att dela upp ämnet enligt den vanliga juridiska systematiken så att fastighetsköpet behandlas som en del av köprätten, fastighetspanträtten som en del av sakrätten, nyttjanderätten som en speciell avtalstyp tillsammans med hyra av lös sak, fastighetsbildningslagen, plan- och bygglagen som en del av den offentliga rätten, och så vidare. Trots detta är det inte så vanligt att en så konsekvent systematisk indelning av stoffet sker, även om naturligtvis en handbok i obligationsrätt eller sakrätt till stor del kommer att handla om fastighetsrättsliga företeelser. I de flesta länder är fastighetsrätt ett eget ämne, såväl inom studier som inom doktrinen.

Det är främst praktiska skäl som ligger bakom att ett ämne som fastighetsrätt inom rättsvetenskapen ges en tematisk eller funktionell inriktning. De olika sakfrågorna har så starka ämnesmässiga, samhällsvetenskapliga, ekonomiska eller sektoriella samband att det är lättare att förstå dem om de behandlas i ett sammanhang. Det kan också påminnas om att en särskild fastighetsrättslig transaktion ofta innebär att s.a.s. andra fastighetsrättsliga frågeställningar måste besvaras eller åtminstone måste kännas till. Exempelvis måste den som köper en fastighet vari det upplåtits nyttjanderätter också känna till hur dessa nyttjanderätter rättsligt behandlas på samma sätt som panträttsliga frågeställningar nästan alltid måste besvaras i samband med ett fastighetsköp. Vidare är det så att i den mån köparen avser att exploatera, eller på något sätt ändra, fastigheten en rad andra frågeställningar, vid sidan av de som endast rör köpet, måste kunna besvaras. Det uppkommer här frågor med avseende på förhållanden som regleras i plan- och bygglagstiftningen, markåtkomstregleringen och miljörätten med flera lagar. Ur praktisk synvinkel går det alltså mer sällan att isolera en frågeställning när det gäller fastigheter med hänsyn till att ämnet utgår från ett objekt, dvs. fastigheten.

Andra ämnen inom juridiken som också har en funktionell inriktning är exempelvis arbetsrätt, immaterialrätt och transporträtt. Fastighetsrätten behandlar på motsvarande sätt frågor som rör marken i ganska vid mening. Detta har 11

Huvudfrågor i fastighetsrätten

också gjort att fastighetsrätt framstår som en specialinriktning bland praktiskt verksamma jurister.

Det är också karakteristiskt för ämnen med denna indelning att de går över gränserna för vanlig juridisk systematik. De behandlar såväl civilrättsliga som offentligrättsliga frågor inom området. Inom fastighetsrätten behandlar den allmänna fastighetsrätten huvudsakligen civilrättsliga frågor, i första hand sådana som regleras i jordabalken (JB), medan den speciella fastighetsrätten tar upp frågor av huvudsakligen offentligrättslig natur, till exempel frågor om fastighetsbildning eller plan- och byggfrågor. Eftersom fastighetsrätten inom juristutbildningen studeras inom ramen för civilrätten och före studiet av förvaltningsrätten, kommer dock de offentligrättsliga frågorna att behandlas mera översiktligt, närmast i orienteringssyfte.

En sådan mera tematisk eller funktionell indelning får inte skymma sikten för sambandet med andra rättsvetenskapliga ämnen och allmänna regler inom juridiken. Det är viktigt att man ser sambandet mellan allmänna regler, t.ex. inom obligationsrätt eller sakrätt, och de mera specifikt fastighetsrättsliga reglerna. Samtidigt måste man acceptera att på sådant sätt bildade ämnen kan komma att gå in på varandras områden. När det gäller fastighetsrätt gäller till exempel sedan länge en sådan överlappning med miljörätten. En del av miljörätten är alltså utan tvekan också fastighetsrätt. Ämnet boenderätt (hyra och andra nyttjanderätter) har också fått en viss självständig ställning, som delvis går utanför det traditionellt fastighetsrättsliga området.

1.2

Fastighetsrättens betydelse

All mänsklig verksamhet av någon betydelse är direkt, eller indirekt, beroende av utrymme på marken och i byggnader för att kunna utövas. Samtidigt har det ekonomiska systemet i alla tider byggt på utnyttjandet av naturresurser – ändliga eller förnyelsebara. Regleringen av frågor som rör mark och vatten speglar de skiftande ekonomiska system som rått vid olika tidpunkter, något som tydligt kan avläsas i fastighetsrättens historia.1 Att mark och fastigheter har stor ekonomisk betydelse också idag behöver inte särskilt understrykas. Det kan räcka med att påpeka att hushållen i genomsnitt lägger ned strax över 20 % av den disponibla inkomsten på boendet och att fastighetskredit alltjämt är den mest betydelsefulla kreditformen. Som exempel kan nämnas att den totala volymen av bankernas och bostadsinstitutens utlåning 1

Se vidare den fastighetsrättshistoriska framställningen Sundell, J.-O., Svensk fastighetsrättshistoria, 2007.

12

Fastighetsrättsliga funktioner

till hushållen avseende bostäder uppgår till över 4 000 miljarder kr.2 Tydligt är att ett fungerande fastighetsrättsligt system är en förutsättning för ekonomiskt välstånd och utveckling i de industrialiserade länderna. Rättsordningen skapar med andra ord regler och institutioner, som är en förutsättning för ekonomisk aktivitet inom en marknadsekonomi. Inom fastighetsrätten är det fråga om formerna för ekonomiskt utnyttjande av marken och dess resurser.

Samtidigt som fastighetsrätten numera på ett självklart sätt anknyter till marknadsekonomin och dess funktioner så finns flera krafter i verksamhet. Det finns ett legitimt intresse för samhället att samordna och planera olika verksamheter när det gäller användning av mark och naturresurser. Detta sker av ekonomiska och praktiska skäl – överexploatering ska förhindras, infrastrukturen i form av vatten, avlopp, elektricitet, vägar är ett i huvudsak samhälleligt ansvar osv., även om också på detta område en avsevärd privatisering skett. Av växande betydelse är emellertid ansvaret för naturresurser och miljö. Den rättsliga kontrollen över mark och vatten äger numera kanske huvudsakligen rum p.g.a. en strävan att trygga nuvarande och kommande generationers intresse av en god miljö och att säkra förutsättningarna för en långsiktigt hållbar utveckling.

1.3

Fastighetsrättsliga funktioner

1.3.1 Inledning Inom ett så omfattande område som fastighetsrätten kan det vara av intresse att försöka urskilja olika funktioner – huvudfrågor som är föremål för reglering och som delvis också måste vara föremål för reglering inom en marknadsekonomi.

En sådan överblick ger också en viss förståelse för hur omfattande och ingående den rättsliga regleringen av markfrågor är. En diskussion av sådana frågor kan utformas på många olika sätt. Det som nu följer är ett sätt att presentera materialet, där framför allt sambandet mellan ekonomi och juridik betonas.

1.3.2 Att klargöra ägandeförhållanden Den kanske mest primära funktionen inom fastighetsrätten är att klargöra ägarförhållandena. I detta ligger två faktorer, nämligen dels att definiera vad äganderätten till fast egendom omfattar, dels att klargöra vem som är ägare.

Den första frågan om vad äganderätten till fast egendom omfattar måste ta sin utgångspunkt i portalparagrafen i jordabalken (1 kap. 1 § JB), som i 2

Se Statistiska Centralbyråns Finansmarknadsstatistik oktober 2023.

13

Huvudfrågor i fastighetsrätten

första stycket lyder: ”Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt.

Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.” Tanken med denna och flera andra bestämmelser är att äganderätt till jord i princip endast kan avse äganderätt till en fastighet. En fastighet är i första hand i princip ett avgränsat område på marken3 och bildas genom beslut av fastighetsbildningsmyndigheten enligt bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (FBL). Som framgår av det citerade stadgandet kan även en fastighet vara tredimensionellt avgränsad; i aktuellt sammanhang räcker det med att konstatera att en sådan ”fastighetsrättslig kub” i övrigt behandlas som en ordinär fastighet, t.ex. när det gäller överlåtelse, uthyrning och pantsättning.

Trots denna synnerligen konkreta utgångspunkt är fastighetsbegreppet en abstraktion. Förhållandet mellan fastighet och mark är nämligen inte konstant.

En fastighet kan ges ändrade gränser och t.o.m. helt omlokaliseras (omarronderas) på marken och naturligtvis kan den få andra tillbehör (byggnader med mera) utan att dess identitet i registerteknisk mening ändras. Detta ska diskuteras i det följande. Skyddet för äganderätten består här i att den enskilde fastighetsägaren som utgångspunkt är garanterad kompensation för ingrepp som negativt inverkar på fastighetens värde.

Frågor om fastighetsbildning prövas vid en förrättning, alltså ett administrativt förfarande (2 kap. 2 § FBL). När ärendet om fastighetsbildning är avgjort och vunnit laga kraft, förs erforderliga uppgifter, inklusive en karta, in i fastighetsregistrets allmänna del enligt 19 kap. FBL och lagen (2000:224) om fastighetsregister. Fastighetsregistret är datoriserat och förs av den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet).

Fastighetsregistret består av flera olika register. Enligt 3 § lagen om fastighetsregister ska den fastighetsanknutna informationen vara uppdelad i 1. en allmän del, 2. en inskrivningsdel, 3. en adressdel, 4. en byggnadsdel, och 5. en taxeringsuppgiftsdel.

Vidare får registret innehålla annan information som har samband med information som ingår i någon av de uppräknade delarna, s.k. tilläggsinformation.

Enligt 3 § förordningen (2000:308) om fastighetsregister ska i fastighetsregistrets allmänna del redovisas 1. fastigheter och samfälligheter, 2. Koordinater, 3. planer m.m., 4. gemensamhetsanläggningar m.m., samt 5. Registerkarta.

3

Utöver detta finns vissa ålderdomliga fastigheter som omtalas i 10 § lagen om införande av nya jordabalken (JP).

14

Fastighetsrättsliga funktioner I registren ges fastigheterna, som är registerenheter, en beteckning. Varje kommun utgör ett registerområde (med samma namn som kommunen) och detta indelas i trakter med särskilda namn som grundas på kvartersnamn, gårdsnamn eller liknande.

Fastigheterna indelas i olika block, som grundas på fastigheternas gemensamma ursprung. Blocken ges nummer. Slutligen ges de olika fastigheterna inom samma block olika enhetsnummer. En fastighet med registerområdesnamn, traktnamn, blocknummer och enhetsnummer kan exempelvis därför betecknas på följande sätt: Växjö Åby 2:23. Inom registerenheter med huvudsakligen kvartersmark kan dock namnet bestå av registerområdesnamn, kvartersnamn och nummer, till exempel Täby Gräddkannan 19.

När det gäller fastigheter och samfälligheter ges detaljerade föreskrifter om hur redovisningen av uppgifter ska ske (21 § förordningen om fastighetsregister). Det gäller bland annat registerbeteckning, om tomträtt är inskriven, tidigare registerbeteckning, adress, area och läge, antal registrerade områden, fiskeområden, andel i samfällighet eller gemensamhetsanläggning m.m. (Se närmare lagtexten.)

Det råder statligt (och kommunalt4) monopol på fastighetsbildningsåtgärder.

Fastighetsbildning på grund av överenskommelse mellan enskilda, dvs. på privat väg (s.k. sämjedelning), är ogiltig (1 kap. 1 § andra stycket JB). På samma sätt är ett förvärv av visst område på marken (arealförvärv), som inte är en självständig fastighet, ogiltigt om inte fastighetsbildning sker i överensstämmelse med förvärvet (4 kap. 7 § JB). Här framkommer också, den strax ovan nämnda regeln, att äganderätt till mark i princip endast kan omfatta en fastighet.

En fastighets gränser bestäms alltså genom fastighetsbildningsförrättning.

Det är i första hand den på marken utmärkta gränsen som är avgörande för vad som ska utgöra gränsen. I andra hand anses gränsen ha den sträckning som framgår av förrättningskartan och övriga omständigheter (se vidare 1 kap. 3 § JB – se även om fastighetsbestämning 14 kap. FBL).

En fastighet utgör som redan framgått i första hand ett område på marken.

Den är m.a.o. vanligen tvådimensionellt bestämd. Äganderätten till fastigheten får anses omfatta ett visst djup under marken liksom ett visst utrymme ovanför marken.5 Några explicita regler om detta finns emellertid inte. Att en ägare 4

Se lagen (1995:1393) om kommunal lantmäterimyndighet. Ett trettiotal kommuner har kommunal lantmäterimyndighet.

5 Se Westerlind, P., Kommentar till jordabalken 1–5 kap., 1971 s. 50. Jfr Michanek, G., Energi­ rätt, 1990 s. 458 ff. med hänvisningar. Undén, Ö., Svensk sakrätt II, Fast egendom, Förra avdelningen, 6 uppl., 1969 s. 62, citerar med gillande § 905 i den tyska Bürgerliches Gezetsbuch: ”Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat.”

15

Huvudfrågor i fastighetsrätten

till exempel inte kan förbjuda överflygning av fastigheten är klart. Om ägaren kan förbjuda byggandet till exempel av en mycket djup tunnel kan åtminstone diskuteras. Rättstillämpningen styrker under alla omständigheter att ägaren i varje fall har inflytande över byggande på det djup som tunnlar (för tunnelbanan, järnvägar och vägar) vanligen byggs på och att byggandet av sådana tunnlar erfordrar ägarens tillstånd eller motsvarande.6 Numera kan vidare en fastighet ges en tredimensionell bestämning.7 Det är till exempel möjligt att låta en fastighet skjuta in under en annan fastighet eller att s.a.s. som en egen fastighet avgränsa ett utrymme ovanpå en annan fastighet.

Härigenom är det möjligt att bilda tredimensionella fastighetsutrymmen och tredimensionella fastigheter.8 En tredimensionell fastighet är en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt medan ett tredimensionellt fastighetsutrymme ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och är avgränsat både horisontellt och vertikalt. Syftet med reformen var att skapa bättre förutsättningar för, och i ett längre perspektiv trygga, ett fastighetsutnyttjande där olika verksamhetsutövare använder skilda plan inom en traditionell fastighet. Utrymmen som är avsedda att rymma anläggningar eller delar av anläggningar ska kunna brytas ut till särskilda fastigheter. Det blir därmed möjligt att bilda en fastighet ovanpå en kommersiell byggnad för bostadsbyggande. Ett annat exempel är att bilda en fastighet omfattande en tunnel under en annan fastighet. Det kan understrykas att det för att tredimensionella fastigheter ska kunna bildas krävs att det finns en s.a.s. vanlig fastighet, en markfastighet ”i botten”.

Det är vidare idag möjligt att, under vissa förutsättningar, bilda fastigheter av enskilda bostadslägenheter i flerfamiljshus och dessa kommer då att utgöra egna och separata fastigheter, s.k. ägarlägenheter.9 Som en begränsning och förutsättning för att kunna bilda ägarlägenheter gäller att det är fråga om nyproduktion eller att det vid ombyggnation av ett befintligt hus är så att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet (3 kap. 1 b § FBL).10 6

Här kan nämnas att det redan i SOU 1950:13 (Skyddsrum för civilbefolkningen) s. 146 uttalades att ”[m]an torde emellertid kunna räkna med att jordägarens rätt sträcker sig så långt ned på djupet som jorden under markytan kan tillgodogöras och att rätten är skyddad mot intrång, om jordägaren har ett intresse av ett sådant skydd.”

7 SFS 2003:626, prop. 2002/03:116.

8 Se om definitionerna 1 kap. 1 a § JB. 9 Se prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter.

10 Det har föreslagits att möjligheten till att bilda ägarlägenheter ska utvidgas, se SOU 2014:33 Från hyresrätt till äganderätt; förslagets framtid är idag oviss. Saken utreds nu (2023) ånyo, se Dir. 2023:62 Fler vägar till att äga sitt boende.

16

Boken är i första hand avsedd att vara en lärobok att användas i undervisningen vid universiteten, men den vänder sig också till praktiker och diskussionen har delvis anpassats till detta syfte.

Denna nionde upplaga av Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor är översedd och kompletterad, främst med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den förra upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av docenten Richard Hager verksam vid Stockholm Centre for Commercial Law (SCCL), Juridiska fakulteten, Stockholms universitet. Anders Victorin, som som gick bort 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska högskolan.

ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT

• Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör • Köp av fast egendom • Servitut • Fastighetspant • Sakrättsliga frågor – Hävd och godtrosförvärv

Richard Hager Anders Victorin

I DENNA BOK behandlas viktiga delar av den allmänna fastighetsrätten och det kan framhållas att reglerna om köp av fast egendom ägnas särskild uppmärksamhet. Förutom allmän fastighetsrätt behandlas också, som en översikt för hela fastighetsrätten, vissa fastighetsrättsliga huvudfrågor i ett inledande kapitel. Övriga kapitel behandlar:

9

Richard Hager Anders Victorin

ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor

ISBN 978-91-7737-256-1

Allman_fast_ratt_9U_3.indd 1

Nionde upplagan

2024-01-18 08:50