® LÄGENHETSBESIKTNING
ENPRAKTISKHANDBOK
Lägenhetsbesiktning –enpraktiskhandbok
Juridik,metodochdokumentationför besiktningspersoner,hyresvärdar,förvaltare ochandra!
Avgränsning: den här guiden är framtagen och vänder sig framförallt för lägenhetsbesiktning av bostad - inte lokal. En liten del i slutet är dock ägnad åt lokalbesiktning.
1. Introduktionochsyftemed lägenhetsbesiktning
Lägenhetsbesiktningarutgörenfundamentaldelav fastighetsförvaltningenochäravgörandeförattupprätthålla godarelationermellanhyresvärdochhyresgästsamtföratt skyddafastighetensvärde.Enlägenhetsbesiktningären systematisköversynavlägenhetensskick,oftastutfördi sambandmedattenhyresgästflyttarut.Huvudsyftetäratt noggrantdokumenteraeventuelltslitageochavgöraom hyresgästenlevtupptillsinvårdplikt,samtattidentifieravad somkanbehövarepareraselleråtgärdasinnannästa hyresgästflyttarin,såatthyresvärdenleverupptillsitt underhållsansvarochlämnarlägenhetenibrukbartskick.
Dettaproaktivatillvägagångssättäravstörstaviktföratt minimerariskenförframtidatvisteromansvarföruppkomnaskador.
Ävenomsvensklagstiftninginteställerettobligatoriskt kravpåattenbesiktningellerkontrollskagenomföras,ärdet starktrekommenderatatthyresvärdaralltidutförsådana kontroller.Dennarekommendationgrundarsigiatt bevisbördanförattenskadaharuppståttunderenspecifik hyresperiodochattdenorsakatsavhyresgästen(ellernågon denneansvararför)vilartungtpåhyresvärden.Utannoggranndokumentationfrånenbesiktningblirdetavsevärt
svårare för hyresvärden att styrka sina krav i en eventuell tvist. Det innebär att en formell och väldokumenterad besiktningsprocess, särskilt vid inflyttning och utflyttning, inte enbart är en rekommendation utan en kritisk strategi för riskhantering. Det handlar inte bara om att upptäcka skador utan om att fastställa en klar och tydlig utgångspunkt för lägenhetens skick och en tydlig registrering av förändringar över tid.
Hyresvärdar, förvaltare m fl. bör därför betrakta besiktningar som en obligatorisk intern procedur, oberoende av lagkrav, för att skydda fastighetens tillgångar och ekonomiska intressen.
För den inflyttande hyresgästen är besiktningen lika viktig. Genom att delta i eller noggrant granska besiktningsprotokollet vid inflyttning kan hyresgästen skydda sig mot att bli ansvarig för skador som redan fanns i lägenheten när hyresavtalet började gälla. Detta understryker vikten av att båda parter är medvetna om lägenhetens status vid varje övergång. Även om besiktningens primära syfte är att objektivt kontrollera lägenhetens skick, dokumentera slitage och fastställa om hyresgästen har uppfyllt sin vårdplikt enligt hyreslagen, bidrar en professionellt utförd och transparent besiktningsprocess i förlängningen till goda relationer mellan hyresvärd och hyresgäst. När båda parter har en tydlig och objektiv bild av lägenhetens skick vid både in- och utflyttning minskar risken för missförstånd och tvister avsevärt.
För hyresvärden ger en noggrann besiktning med tydlig dokumentation ett starkt bevisläge om skador uppstår, vilket
gör att eventuella krav upplevs som mer rättvisa och underbyggda. För hyresgästen innebär det trygghet att veta att lägenhetens skick är objektivt dokumenterat vid inflyttning och att man inte riskerar att bli ansvarig för befintliga skador.
Det handlar om att skapa tydlighet och förutsägbarhet kring ansvar och förväntningar – vilket är grunden för varje sund relation, även den mellan hyresvärd och hyresgäst.
Typeravbesiktningar
Det finns flera typer av lägenhetsbesiktningar, var och en med sitt specifika syfte, och det förekommer benämningar som varierar även om syftet är detsamma. Här är de vanligaste typerna:
Inflyttningsbesiktning: Avgörande besiktning för att dokumentera lägenhetens skick vid hyresgästens tillträde.
Som hyresvärd är det klokt att upprätta ett protokoll som den inflyttande hyresgästen kan granska och jämföra med lägenhetens faktiska skick. Om hyresgästen upptäcker skador som inte är noterade i protokollet bör dessa omedelbart rapporteras skriftligen till hyresvärden.
Om hyresvärden väljer att inte utföra en inflyttningsbesiktning är det av yttersta vikt att hyresgästen själv dokumenterar lägenhetens skick med fotografier eller film för att ha bevis i en framtida tvist.
bostadsrätt
Det är viktigt att notera att ansvarsfördelningen skiljer sig markant mellan hyresrätter och bostadsrätter:
Hyresrätt: Ansvaret regleras i 12 kap. jordabalken. Här har hyresgästen en vårdplikt, men inte en underhållsplikt i samma utsträckning som en bostadsrättshavare. Hyresvärden bär huvudansvaret för lägenhetens underhåll och reparationer.
Bostadsrätt: Underhållsansvaret för en bostadsrättshavare regleras i bostadsrättslagen och föreningens stadgar. En bostadsrättshavare har ett betydligt mer långtgående underhållsansvar för lägenhetens inre, vilket inkluderar ytskikt på väggar, golv och tak, icke bärande innerväggar samt inredning som köksinredning och vitvaror. Bostadsrättsföreningen ansvarar i regel för underhåll av fastigheten utanför den enskilda lägenheten.
Fotografering får ske i besiktningssyfte, men GDPR medför att personuppgifter (t.ex. identifierbara foton på människor eller privata tillhörigheter) ska undvikas eller hanteras varsamt.
Besiktningspersonens viktigaste verktyg är konsekvens, tydlighet, saklighet och en strukturerad arbetsgång.
Verktyg,tipsochgodpraxisvid besiktningar
För att höja kvaliteten och rättssäkerheten i lägenhetsbesiktningar finns ett antal beprövade verktyg och rutiner som besiktningspersoner och förvaltare med fördel kan använda sig av.
Besiktningspolicy,rutinerochhandbok
För att säkerställa en rättssäker, enhetlig och professionell hantering av lägenhetsbesiktningar bör varje hyresvärd, fastighetsägare eller förvaltare ta fram en tydlig besiktningspolicy och dokumenterade interna rutiner. Dessa dokument utgör ett ramverk för besiktningsverksamheten och är särskilt viktiga vid utbildning av ny personal, hantering av oenigheter och att säkerställa en förutsebarhet och rättvis besiktning.
En besiktningspolicy tydliggör syftet med besiktningarna, grundläggande principer, ansvarsgränser, rutiner och hur kommunikationen med hyresgäster ska gå till. Den skapar trygghet i organisationen och visar att besiktningsverksamheten bedrivs systematiskt och förutsägbart. Det stärker både förtroendet hos hyresgäster och det juridiska läget vid en eventuell tvist.
Till policyn bör det kopplas praktiska rutiner, där det steg för steg framgår hur besiktningarna ska genomföras i praktiken.