9789170278242

UR INNEHÅLLET Ordlista • Allemansrätt • Anläggningsarrende • Arrende • Arrendenämnden • Avverkningsrätt • Bostadsarrende • Bostadsrätt • Bygglov mm • Expropriation • Fastighetsbildning • Fastighetsvärdering • Fiske • Förköpsrätt • Försäkringar • Förvärvstillstånd hyreshus • Förvärvstillstånd lantbruk • Gemensamhetsanläggningar • Grannar • Gravationsbevis • Grustäkt mm • Gränser • Gåva av fastighet • Hemfridsbrott • Hyra • Hyresnämnden • Hävd • Inmutning • Inteckning • Jakt • Jordbruksarrende • Kommunalt förköp • Kooperativ hyresrätt • Köp • Lagfart • Lantbruksenhet • Ledningsrätt • Lägenhetsarrende • Olaga intrång • Olovlig väg • Omarrondering • Registerbeteckning • Rågångar • Samfälligheter • Samägande • Servitut • Skyltar • Skogsvård • Stämpelskatt • Stängsel • Stödrätter • Terrängkörning • Tillbehör till fastighet • Tomträtt • Tredimensionella fastigheter • Viltvårdsområden • Vägar.

FÖRFATTAREN Björn Lundén har skrivit ett stort antal böcker om skatt, ekonomi och juridik för företag och föreningar.

– KUNSKAPSFÖRETAGET FÖR FÖRETAGSKUNSKAP –

www.blinfo.se

Fastighetsjuridik

BJÖRN LUNDÉN

FASTIGHETSJURIDIK är en heltäckande bok om fastighetsjuridik.

Boken är upplagd som ett uppslagsverk med separata kapitel om de olika fastighetsjuridiska frågorna. Ett utförligt sakregister avslutar boken.

BJÖRN LUNDÉN

FASTIGHETS JURIDIK Praktisk handbok Fjärde upplagan

Fastighetsjuridik Praktisk handbok av Björn Lundén

Fjärde upplagan

Björn Lundén Information AB Box 84 • 820 64 Näsviken tel: 0650-54 14 00 • fax: 0650-54 14 01 info@blinfo.se • www.blinfo.se

Den här boken är en klimatneutral trycksak.

Läs mer på www.klimatneutral.se.

Copyright författaren och Björn Lundén Information AB 2013.

Omslag och sättning av Anki Wallner, Björn Lundén Information AB. Teckensnitten är New Century Schoolbook och Franklin Gothic.

Bröd­texten är tryckt i 10 punkters teckengrad med 12 punkters kägel.

Denna upplaga av boken är tryckt i 1 000 exemplar hos Elanders AB i Mölnlycke.

Fjärde upplagan, mars 2013 ISBN 978-91-7027-824-2

Innehåll Om boken......................................................................................... 7 Allemansrätt..................................................................................... 9 Andelslägenheter............................................................................ 18 Anläggningsarrende......................................................................... 20 Arrendatorns rätt att ­förvärva arrendestället..................................... 24 Arrende.......................................................................................... 28 Arrendenämnden............................................................................ 31 Avverkningsrätt............................................................................... 33 Begravningsplats............................................................................ 36 Bostadsarrende.............................................................................. 39 Bostadsrätt.....................................................................................47 Bygglov mm.................................................................................... 62 Expropriation...................................................................................74 Fastighetsbevis................................................................................76 Fastighetsbildning........................................................................... 78 Fastighetsavgift och fastighetsskatt................................................. 86 Fastighetsvärdering......................................................................... 89 Fel i fastighet.................................................................................. 92 Fiske.............................................................................................. 96 Försäkringar................................................................................. 100 Förvaltning av hyreshus................................................................. 103 Förvärvstillstånd lantbruk.............................................................. 105 Gemensamhets­anläggningar.......................................................... 113 Grannar........................................................................................ 116 Gränser........................................................................................ 119 Gåva av fastighet.......................................................................... 127 Hemfridsbrott mm......................................................................... 135 Hyra av bostad.............................................................................. 140 Hyra av lokal................................................................................. 165

Hyresnämnden...............................................................................173 Häradsallmänningar.......................................................................176 Inteckning......................................................................................179 Jakt.............................................................................................. 186 Jordbruksarrende.......................................................................... 189 Järnvägar...................................................................................... 201 Kommunala planer........................................................................ 204 Kooperativ hyresrätt...................................................................... 207 Köp av bostadsrätt........................................................................ 209 Köp av fastighet............................................................................ 215 Lagfart......................................................................................... 239 Lantbruksenhet..............................................................................247 Ledningsrätt................................................................................. 250 Lägenhetsarrende......................................................................... 254 Mineralutvinning........................................................................... 256 Omarrondering.............................................................................. 258 Registerbeteckning....................................................................... 261 Samfälligheter.............................................................................. 263 Servitut.........................................................................................272 Skogsvård.................................................................................... 282 Skyltar......................................................................................... 286 Stämpelskatt................................................................................ 289 Stängsel....................................................................................... 293 Terrängkörning.............................................................................. 297 Tillbehör till fastighet..................................................................... 300 Timeshare.................................................................................... 303 Tomträtt....................................................................................... 306 Tredimensionella ­fastigheter.......................................................... 308 Viltvårdsområden.......................................................................... 311 Vägar............................................................................................314 Ägarlägenheter..............................................................................317 Sökordsregister..............................................................................323

Om boken Den här boken handlar om de vanligaste frågorna inom fastighets­ juridiken. Målsättningen är att du med bokens hjälp ska få grund­ läggande kunskaper inom de allra flesta områden. Tanken är att du även ska kunna upprätta några av de vanligaste juridiska dokumen­ ten med vägledning av boken och de dokumentmallar som boken innehåller.

Det är inte möjligt att så här i bokform förutse alla tänkbara situa­ tioner som du som läsare kan hamna i eller förutse alla tänkbara omständigheter i det enskilda fallet. Du bör därför anlita en expert om du hamnar i ett läge där du är tveksam.

Kapitlen i bokstavsordning Kapitlen i boken presenteras i bokstavsordning. Förhoppningsvis underlättar detta för dig att hitta det du söker. Sist i boken finns ett sökordsregister.

Nyheter i den här upplagan Det är en hel del nyheter i den här upplagan av boken: • Inskrivningsmyndigheten heter numera Fastighetsinskrivningen (Lantmäteriets fastighetsinskrivning kallar jag det i boken).

• Hyres- och arrendenämnderna har omorganiserats.

• Den kommunala förköpsrätten har tagits bort.

• Lantmäteriet har tagit över hanteringen av dödning av pantbrev mm från tingsrätterna.

• Det har kommit en hel del intressanta rättsfall, bland annat om allemansrätt.

• En ny lag om uthyrning av privat bostad.

• Den nya plan- och bygglagen.

I ett arrende finns det två parter, fastighetsägaren och arrendatorn.

Eftersom det ålderdomliga uttrycket jordägaren finns i lagtexten, använder jag det i boken också, i stället för fastighetsägaren.

Fördjupning i våra andra böcker Jag har tagit upp de frågor jag anser vara viktigast inom de ämnes­ områden som behandlas i boken. För dig som vill veta mer om något särskilt område har vi ett antal specialböcker inom fastighetsrätten. | 7

Om boken

Det är främst böckerna BOSTADSRÄTT, SAMFÄLLIGHETER och GÅVA . Du hittar en förteckning över samtliga våra böcker i början av boken. De finns också på www.blinfo.se.

Bokens webbplats – dokumentmallar och uppdateringar På bokens webbplats kan du hämta uppdateringar till boken, t ex regeländringar, kompletteringar och rättelser. Där hittar du även relevanta lagtexter.

Gör så här för att komma till bokens webbplats: • Gå till www.blinfo.se • Välj Gratistjänster och BL BokPlus • Välj Fastighetsjuridik i den lista du får upp.

Lagtexter Jag har lagt in en hel del lagtexthänvisningar i boken för dig som vill gå vidare och se hur bestämmelserna är formulerade i lagen.

Lagtext är en färskvara. Alla svenska lagar finns i aktuell version på internet, t ex på www.notisum.se.

Jag använder följande förkortningar för lagar och rättsfall: JB Jordabalken NJA Nytt Juridiskt Arkiv (Rättsfall från Högsta domstolen) RH Rättsfall från hovrätterna Tacksam för tips Det här är den fjärde upplagan av boken. Jag tar tacksamt emot förslag till förbättringar inför kommande upplagor.

Näsviken i mars 2013 Björn Lundén

8 |

Allemansrätt Allemansrätten är unik för Sverige. Den är inskriven i grundlagen, men det finns ingen speciell allemansrättslag. Detta gör det ibland svårt att dra gränsen mellan vad som är tillåtet och vad som är förbjudet i umgänget med naturen och i relationen mellan allmänhet och markägare.

I Sverige har alla rätt att vara i naturen. Rättigheten gäller även för människor från andra länder. Allemans­rätten är en förmån som inte finns i många andra länder. Man kan se den som en frihet.

Vi betraktar ofta allemansrätten som ett kulturarv, och ibland till och med som en nationalsymbol.

Allemansrätten kräver ansvar och gott omdöme. Vi får inte skada natur och djurliv, och vi måste visa hän syn mot markägare och mot andra människor ute i naturen. Allemansrätten kan sammanfattas så här: inte störa – inte förstöra.

Inskriven i grundlagen Sedan 1994 är allemansrätten inskriven i grundlagen. I Regerings­ formens kapitel om grundläggande fri- och rättigheter står att alla ska ha tillgång till naturen enligt allemansrätten. Men allemans­ rätten i sig är ingen lag, och inte i någon lag står det vad allemans­ rätten innebär. I de flesta fall finns inte heller några detaljerade regler för vad som gäller i naturen. Däremot omges allemansrätten av lagar som sätter gränser för vad som är tillåtet. Var och en är själv skyldig att ta reda på vad som gäller.

Så här står det i Regeringsformen 2 kap 15 §: Alla skall ha tillgång till naturen enligt allemansrätten oberoende av vad som föreskrivits ovan.

Frihet under ansvar Allemansrätten innebär en begränsad rätt för var och en att färdas över annans mark och tillfälligt uppehålla sig där. Med rätten följer krav på hänsyn och varsamhet mot • natur och djurliv • markägare • andra människor ute i naturen. | 9

Allemansrätt

De allmänna hänsynsregler som gäller för alla som nyttjar naturen hittar du i Miljöbalkens kap 2 och 7.

Långt ifrån glasklar Eftersom allemansrätten inte är någon lag och inte heller finns beskriven i lag, går det inte att ge exakta besked om vad som gäller i alla sammanhang. Lagarna som omger allemansrätten talar om vad som är förbjudet och anger allemansrättens gränser i stort. Men det är inte så enkelt som att allt som inte är förbjudet ingår i alle­ mansrätten. Med utgångspunkt från lagarna kan allemansrätten tolkas i domstol. Men det finns inte så många rättsfall som rör allemans­rätten.

Brottsbalken Det finns bestämmelser i brottsbalken som reglerar fastighets­ ägarens rätt. Det är bestämmelser om • tagande av olovlig väg • hemfridsbrott • olaga intrång.

Dessa sätter gränser för allemansrätten. Du kan läsa mer om dessa bestämmelser i kapitlet Hemfridsbrott mm.

Vilda blommor, bär och svampar mm Den som i skog eller mark olovligen tager växande träd eller gräs eller, av växande träd, ris, gren, näver, bark, löv, bast, ollon, nötter eller kåda eller ock vindfälle, sten, grus, torv eller annat sådant, som ej är berett till bruk, dömes för åverkan, om brottet med hänsyn till det tillgripnas värde och övriga omständigheter är att anse som ringa.

■■

Brottsbalken 12 kap 2 § 2 st

De naturprodukter som inte är uppräknade får man plocka fritt.

Detta gäller framför allt vilda bär, vilda blommor och andra örter, svamp och kottar. Naturligtvis får man inte plocka växter som är fridlysta.

Mossa och lavar är tveksamt om man får plocka, vilket nedan­ stående rättsfall visar.

Olovligt tagande av vitlav var stöld Lars och Britt-Marie plockade stora mängder vitlav (kallas också vitmossa) på ett skogsskifte i Idre. När markägaren upptäckte detta, fann han också en lastbil med 1 300 lådor vitlav som Lars, Britt-Marie och tre andra personer plockat. Stora sammanhängande svarta jordytor var frilagda.

10 |

Allemansrätt Högsta domstolen ansåg att uppräkningen i Brottsbalken 12 kap 2 § 2 st inte är uttömmande. Bara för att vitlav (vitmossa) inte finns uppräknat, är det inte tillåtet att plocka den utan tillstånd av markägaren, och i vart fall inte i den omfattning det här varit fråga om.

Lars hävdade att vitlaven egentligen är en sorts svamp och därför faller ­under allemansrätten. HD ansåg dock att kännetecknande för de natur­ produkter som vem som helst har rätt att ta, exempelvis vilda blommor, bär och svampar, är att dessa produkter återproduceras varje år. Vitlav däremot återproduceras inte förrän efter mycket lång tid, minst 10 år.

Dessutom s ­ kadas marken om vitlav avlägsnas på större områden. Någon motsvarande skaderisk finns normalt inte vid bär-, blom- eller svamp­ plockning.

Lars och Majbritt dömdes till villkorliga fängelsestraff och dagsböter för stöld.

(NJA 1986 s 637)

Kan markägaren utestänga allmänheten?

Ibland försöker markägare på olika sätt hålla allmänheten på avstånd genom att sätta upp skyltar av olika slag, exempelvis ”tillträde förbjudet”. Sådana skyltar får markägaren inte sätta upp hur som helst. Läs om detta i kapitlet Skyltar.

Ett annat sätt att utestänga allmänheten är att sätta upp stängsel.

Det får inte heller göras hur som helst. Läs om detta i kapitlet Stängsel.

Mora kommun fick avgiftsbelägga skidspår Mora kommun beslutade 2009 att ta ut en avgift för utnyttjande av kommunens skidspår i Hemus-området samt i Vasaloppsspåret. I avgiften ingår även utnyttjande av omklädningsrum, bastu och vallabod på skid­ stadion.

En kommuninnevånare klagade på beslutet, och ärendet hamnade så småningom i Högsta förvaltningsdomstolen, som skulle avgöra om avgiftsuttaget var en inskränkning i allemansrätten.

HFD konstaterade att allemansrätten inte är reglerad i lag, utan man får göra en bedömning med utgångspunkt i förarbeten och rättsfall. Bland annat kan det konstateras att det för en markägare är tillåtet att på sin mark anlägga en badplats med trampoliner, en hinderbana, en tältplats med santitära anläggningar och liknande och även att ta ut en avgift av den som vill använda anläggningen. Detsamma torde gälla för ett skidspår, där kommunen varje år lägger ner stora belopp på anläggning och underhåll.

| 11

Allemansrätt Dessutom påpekade domstolen att det står allmänheten fritt att vistas i området, och även att korsa skidspåren, men inte att åka i dem utan att betala för sig.

Så Mora kommuns avgiftsbeläggning ansågs inte strida mot allemans­ rätten.

Högsta förvaltningsdomstolen 2012-11-30, mål nr 6966-11.

Kommentar: Två av domstolens fem ledamöter var skiljaktiga och ansåg att skidspåren, som sträckte sig över ett stort markområde inte kunde jämföras med en badplats eller liknande som omfattar ett begränsat område. Därför ansåg de skiljaktiga att det inte fanns laglig grund för kommunen att avgiftsbelägga skidspåren.

Utvidgning av tomten En uppfinningsrik markägare kan försöka utvidga det område som är (hans skyddade) tomt eller plantering för att hålla inkräktare borta. Det är i princip förbjudet att bygga inom ett så kallat strand­ skyddsområde, vanligen 100 meter från strandlinjen. Över huvud taget fordras bygglov för nybyggnad (utom i vissa fall för ekonomi­ byggnader), och när någon söker bygglov ska byggnadsnämnden ta särskild hänsyn till friluftslivets intressen. På områden där alle­ mansrätten har större värde för allmänheten får man sällan upp­ föra hus. Läs om bygglov i kapitlet Bygglov mm.

Markägaren kan också tänkas vilja anlägga trädgårdsrabatter, ­terrasser, fasta sittplatser, bryggor mm omkring en eftertraktad badplats. Anordningar av det slaget kan utvidga det område som betraktas som tomt. Men sådana anläggningar är det som huvud­ regel förbjudet att uppföra på strandskyddsområden utanför tomten.

Bryter markägaren mot förbudet riskerar han att straffas, och dessutom kan han få ett föreläggande att återställa området i tidigare skick på egen bekostnad.

Samma regler gäller för privata stängsel, som inte behövs för jord­ bruk, skogsbruk eller fiske. Också för dessa krävs tillstånd och man måste ha dispens för att få sätta upp dem inom strandskyddsområde.

■■

12 |

Miljöbalken 7 kap 16, 17 §§, 29 kap 8 § p 5

Allemansrätt

Handgripligt skydd Normalt ska ingen ta lagen i egna händer. Om markägaren eller någon annan upplyser om vilka regler som gäller och det inte hjälper får polis tillkallas, som får avgöra vilka åtgärder som behöver vidtas.

Om markägaren använder våld för att mota bort närgångna främ­ lingar kan han dömas till straff, närmast för olaga tvång. Men har inkräktaren gjort sig skyldig till hemfridsbrott (se särskilt kapitel) kan ägaren gå fri enligt reglerna om nödvärn, förutsatt att våldet är lindrigt.

Vakthundar Ibland kan markägaren försöka skydda sig genom att hålla en arg hund på ett område där han eller hon vill vara i fred. Hundar som är benägna att bita människor får dock inte vara lösa utomhus, om de inte hålls inom säkert inhägnat område, dit utomstående inte har tillträde. De får alltså bara springa lösa på tomter och liknande ställen där inte allemansrätten gäller. Överträder markägaren förbudet kan han eller hon få böta, och polismyndigheten kan kräva att åtgärder vidtas mot hunden.

■■

Lag (1943:459) om tillsyn över hundar och katter 2 §

Vitesförbud och anmälningsplikt En markägare kan få en domstol att vid vite förbjuda en viss person att utnyttja marken på ett störande sätt. I och för sig finns den ut­vägen så snart olägenheterna går utöver vad en markägare rimligen får tåla. Den är dock inte så praktisk. Det vanliga är ju att störningarna kommer från anonyma personer som man inte har möjlighet att ge något förbud på förhand. Men undantagsvis kan ett vitesförbud bli aktuellt, till exempel när en viss researrangör eller granne gång på gång utnyttjar allemansrätten till övermått på en fastighet genom något arrangemang för turister eller liknande, eller när en person kan väntas springa i vägen för skogsmaskiner eller jaktsäll­skap på ett besvärande vis – kanske för att han ogillar sådana verksamheter.

I varje fall behöver inte uppträdandet vara straffbart för att det ska kunna förbjudas på detta sätt. Läs rättsfallet om forsränning längre fram i det här kapitlet.

För att komma till rätta med mindre seriösa researrangörer och liknande har man gett regeringen möjlighet att föreskriva en anmälningsplikt för verksamheter av detta slag. Myndigheterna får då också kräva vissa åtgärder för att motverka skador på natur­ miljön, eller i värsta fall förbjuda verksamheten.

■■

Miljöbalken 12 kap 6 §

| 13

Allemansrätt

Cykling, skidåkning och ridning I allemansrätten anses även cykling, skidåkning och i viss utsträck­ ning ridning ingå.

Rätten till cykling och skidåkning går nästan lika långt som rätten till gångtrafik. Risken för markskador brukar ju inte vara mycket större i dessa fall. Ett undantag är cykling i terräng med mountain­ bike, som kan ställa till skador särskilt när flera tar samma väg.

Vid ridning på gångstigar eller i terrängen är skaderisken större.

Särskilt i grupp kan ryttare ställa till skador och olägenheter, inte bara för markägare utan också för vandrare, skidåkare och cyklister, som kan få stigar eller spår förstörda. Vid ridning får man ta särskild hänsyn också till dem och exempelvis inte fördärva märkta skidspår eller vandringsleder eller rida i iordningställda motions­ spår, även om inte själva marken tar nämnvärd skada.

Om marken skadas genom vårdslös ridning kan skadeståndsansvar bli aktuellt, framför allt för ridskolor och andra som ordnar ridning i grupp.

Ridning och cykling kan också regleras genom lokala föreskrifter, något som blivit ganska vanligt.

Motorfordon Terrängkörningslagstiftningen medför att allemansrättens principer om körning i terräng får ganska liten betydelse. Rätten att färdas fritt i skog och mark har aldrig sträckt sig till trafik med motor­ fordon. Man brukar säga, att det finns en allemansrätt men inte en ”allebilsrätt”. Enbart trafik som är klart oskadlig för marken är tillåten utan markägarens tillstånd – något som kan få betydelse för sådan trafik som terrängkörningslagen tillåter, t ex med snöskoter.

Vid otillåten trafik av olika slag kan trafikanten bli skyldig att ersätta skada på väg eller annan mark.

Se även kapitlet Terrängkörning.

Allemansrätt till sjöss Det finns stora möjligheter för allmänheten att röra sig på någon annans vattenområde, med båt, simmande eller (vintertid) på isen.

Det finns inga straffbestämmelser om tagande av olovlig väg (se kapitlet Hemfridsbrott mm). Antagligen kan man passera på vattnet även helt nära bostadshus. Det finns inte heller något allmänt förbud mot motortrafik på isen.

Men någon obegränsad rätt till båttrafik har man inte. I sjölagen finns ett allmänt förbud att färdas så att man i onödan stör omgivningen, till exempel genom buller eller höga svallvågor. Länsstyrelsen kan vidare med stöd av sjötrafikförordningen utfärda särskilda bestäm­ 14 |

Allemansrätt

melser för vissa vattenområden som begränsar rätten till motorbåts­ trafik, vattenskidåkning och liknande – något som ganska ofta görs när trafiken är störande för folk på stranden eller för djur­livet.

Båtar får förtöjas vid en strand som inte är tomtmark och inte heller är fridlyst enligt andra regler, t ex till skydd för fågellivet. Helt till­fällig förtöjning är tillåten till och med vid någon annans brygga utanför tomtmark, om inte ägaren hindras i sin användning.

Också tillfällig ankring på någon annans vatten får i regel godtas.

Det är däremot tveksamt hur man bör se på mer varaktig eller regelbunden förtöjning eller ankring. I de fall strandägaren direkt hindras från att använda sin egen båtplats, är det tänkbart att intrånget kan straffas som egenmäktigt förfarande.

■■

Sjölag (1994:1009) 20 kap 3 §

Fiske Fiske ingår inte i allemansrätten, fast det förekommer en del liknande regler i fiskelagstiftningen. Man får fiska fritt med handredskap i havet och i de stora insjöarna (Vänern, Vättern, Mälaren, Hjälmaren samt Storsjön i Jämtland) till och med om det sker på enskilt fiske­ vatten. I övrigt är fiske förbjudet utan tillstånd. Läs om detta i kapitlet Fiske.

Skadestånd Den som överskrider allemansrätten kan inte bara bli straffad.

Han kan också bli skadeståndsskyldig. Han måste ersätta skador som han vållar uppsåtligen eller av oaktsamhet genom olovlig passage över annans mark. Detta kan bli aktuellt också när inte straff kommer i fråga, till exempel när någon låter bli att stänga en grind, så att k ­ reatur slipper ut och skadas i trafiken.

Större grupper Skadeståndsansvaret kan få särskild betydelse om exempelvis en stig trampas upp av en hel skara personer eller en större grupp rastar på känslig mark men där varje enskild person inte gör märkbar skada. Ledaren för en sådan utflykt – till exempel för ett sällskap turister eller en skolklass – kan bli skadeståndsskyldig, om han borde ha insett risken med att sällskapet passerade över den känsliga marken.

Detsamma gäller den som lägger en snitslad terränglöpningsbana eller ett skidspår över en sådan mark utan att inhämta ägarens medgivande, troligen också den som lämnar anvisningar om hur turister ska rasta utan att förklara vad som är tillåtet och förbjudet enligt allemansrätten. Här ställs det särskilda krav på researran­ görer och liknande. | 15

Allemansrätt

Även annars är det tänkbart att den som vållar invasion på annans mark kan bli tvungen att ersätta skador genom förslitningen – till exempel om ägaren till ett turisthotell regelbundet hänvisar sina gäster till att motionera eller rasta på ett ömtåligt område.

I sådana fall kan den skadelidande markägaren åberopa en allmän regel att ”skälig hänsyn” ska visas i grannförhållanden. Dessa skade­ståndsmöjligheter kan ha sitt värde bland annat för fastighets­ ägare som får sin jordbruksmark eller skogsmark skadad genom en stor tillströmning av stadsbor eller turister. I grannförhållanden finns för övrigt vissa möjligheter att få ersättning också för allmän otrevnad som störningar medför för en närboende, om störningarna medför någon sorts ekonomisk skada.

■■

JB 3 kap 1 §

Kommersiell verksamhet Allemansrätten anses knuten till den enskilde individen, men har ändå kommit att få stor betydelse för organisationer och turist­ näringen. Dessa har ingen egen allemansrätt, men kan i sin verk­ samhet dra nytta av att allemansrätten finns. Företag som utnyttjar allemans­rätten får ansvar för att naturen inte skadas.

Förslag från Naturvårdsverket om kommersiell turistverksamhet Researrangörer och andra som kommersiellt utnyttjar allemans­ rätten på andras mark ska få betala skadestånd om naturen skadas.

Det föreslår Naturvårdsverket i sin utredning om hur man ska komma till rätta med problem i samband med kommersiell använd­ ning av allemansrätten.

Enda möjligheten att komma undan skadeståndsansvar är att arran­gören kan bevisa att skadan skett utan att arrangören har försummat något. Kommersiell verksamhet har definierats som yrkesmässigt självständigt bedriven förvärvsverksamhet enligt inkomstskattelagen.

Naturvårdsverket föreslår också att naturvårdslagen ändras så att företag och andra som i sin näringsverksamhet använder andras mark enligt allemansrätten också ska ha skyldighet att anmäla detta till länsstyrelsen. I känsliga områden, där konflikterna riskerar att bli stora, kan länsstyrelserna och kommunerna i sin tur begränsa allemansrätten genom att göra naturvårdsområden eller införa särskilda strandskyddsbestämmelser.

16 |

Allemansrätt

Kommersiell användning av allemansrätten omfattar allt från ballong­f lygning och helikopterskidåkning till organiserade turer med fjällvandring och ridning.

■■

Naturvårdsverkets rapport 4446, Allemansrätten och kommersen

Kommersiellt bedriven organiserad forsränning ansågs överskrida vad som kan anses ligga inom allemansrätten Per N är ägare till fastigheten Mårdaklev 3:1. Till fastigheten hör ett naturskönt område, där Ätran bildar en mindre fors kallad Norrströmmen.

Denna del av fastigheten är mycket attraktiv för det rörliga friluftslivet, bland annat används Norrströmmen till forsränning. Till Mårdaklev 3:1 gränsar en fastighet, Nyabygget, som ägs av Karsten Y, på vilken Karsten Y bedriver verksamhet i form av bl a uthyrning av utrustning för forsränning. Den plats där K ­ arsten Y hyr ut utrustningen är belägen ungefär 1 km från Norrströmmen. Karsten Y bedriver sin uthyrningsverksamhet under firman White Water ­Rafting. Ett ganska stort antal personer nyttjar årligen Karsten Y:s gummiflottar e ­ ller kajaker och tar sig väg över Per N:s fastighet dels genom att färdas ner i Norrströmmen, dels genom att passera och uppehålla sig på stigar i området.

Per N vände sig till domstol och yrkade att domstolen fastställer att ­Karsten Y saknar rätt att utan Per N:s medgivande, på fastigheten Mård­a­klev 3:1 arrangera eller på annat sätt medverka till organiserade flott­färder, så kallad forsränning, samt att Karsten Y, vid vite om 500 000 kr, ­förbjuds att fortsätta verksamheten.

Per N ansåg att forsränningsverksamheten avsevärt översteg vad han som markägare var beredd att tåla med hänvisning till allemansrätten. På grund av aktiviteten förstördes fiske och jakt. Trädens rötter blottlades på grund av gångtrafiken längs forsen.

Högsta domstolen ansåg att den forsränningsverksamhet som Karsten Y organiserat har inneburit ett utnyttjande av Per N:s fastighet. Verksamheten har inneburit skador på fastigheten och olägenheter för Per N i en utsträckning som klart ligger utöver vad som kan ske med stöd av allemansrätten. Förbud ska därför meddelas Karsten Y att bedriva verksamhet till den del denna överstiger vad som ur allemansrättslig synpunkt kan tolereras, dvs arrangemang under högst en timma per dag med högst tio deltagande personer under juni–­augusti.

(NJA 1996 s 495)

| 17

Andelslägenheter Två betydelser Begreppet andelslägenhet används i två betydelser. Dels är det fritidsbostäder, ofta utomlands, där man förvärvar rätten att i några veckor utnyttja en lägenhet i ett hus. Detta kan du läsa om i kapitlet Timeshare.

Den andra betydelsen av andelslägenhet är en lägenhet i ett fler­ bostadshus, där man tillsammans med andra lägenhetsinnehavare äger en andel i fastigheten där lägenheten finns. Detta är inte så vanligt, främst beroende på att en sådan lägenhet inte går att belåna.

Köp av andel i fastigheten När man förvärvar en sådan andelslägenhet är det en andel i fastigheten man köper. Det betyder att man inte äger just den lägenhet där man bor, utan man samäger en ideell andel av fastig­ heten. Andelens storlek brukar vara kopplad till hur stor ens lägen­ het är i förhållande till den totala bostadsytan i huset.

Detta innebär att man betalar lagfart på förvärvet, och att man betalar fastighetsskatt på sin andel.

Ingen belåning Det går inte att belåna en andel i en fastighet. Ett pantbrev (inteck­ ning) omfattar alltid hela fastigheten. En central punkt i avtalet som finns mellan fastighetsägarna är att ingen delägare kan kräva att fastigheten belånas.

En köpare av en andel måste alltså kunna finansiera köpet på något annat sätt.

Omfattande avtal Det finns ingen lagstiftning för andelslägenheter, även om det har kommit förslag i riksdagen om att man skulle lagstiftning om dessa.

Vi har dock svårt att föreställa oss hur en sådan lag skulle utformas.

Följande punkter brukar finnas med i ett samägaravtal (fastighets­ ägaravtal): 18 |

Andelslägenheter

• Vilken lägenhet, förråd mm som delägaren har rätt att disponera.

• Hänvisning till 12 kap i jordabalken (hyreslagen) som ska reglera delägarens rättigheter och skyldigheter.

• Hur delägarens årsavgift beräknas och ska betalas. Årsavgiften ska täcka räntor och amorteringar på fastighetens lån, samt löpande driftskostnader. Årsavgiften blir lägre om man får in hyror från uthyrda lokaler mm.

• Delägarens underhållsskyldighet när det gäller den egna lägen­ heten. Här brukar man utgå från hur det är i en bostadsrätts­ förening.

• Bestämmelser om förtroendevald ”styrelse”, förvaltare och revisor.

• Bestämmelser om dispositionsrättens förverkande.

• Bestämmelser om delägarsammanträde, som påminner om föreningsstämman i en bostadsrättsförening.

• Överenskommelse om att lag om samäganderätt inte ska gälla mellan delägarna.

Eftersom det inte finns någon speciell lagstiftning om ägarlägen­ heter blir det tingsrätten som får ta ställning till eventuella avtals­ brott mot delägaravtalet.

Skatt vid försäljning En fastighet med ägarlägenheter är en näringsfastighet, så en privat­ person som säljer sin andel i fastigheten beskattas för 90% av vinsten (27% skatt). En förlust får dras av till 63%.

En ägarlägenhet kan varken räknas som ursprungsbostad eller ersättningsbostad, så något uppskov kan inte erhållas vid ett bostadsbyte som innefattar en andelslägenhet.

| 19

Böcker från Björn Lundén Information AB AKTIEBOLAG ANSTÄLLDA ATT AVSLUTA EN ANSTÄLLNING AVDRAG AVTAL BOKFÖRING BOKFÖRING & BOKSLUT I ENSKILD FIRMA BOKSLUT & ÅRSREDOVISNING I MINDRE AKTIEBOLAG – K2 BOKSLUT & ÅRSREDOVISNING I MINDRE AKTIEBOLAG – K3 BOKSLUTSANALYS BOSTADSRÄTT BOUPPTECKNING & ARVSKIFTE BUDGET BYTE FRÅN ENSKILD FIRMA TILL­AKTIEBOLAG BYTE FRÅN HANDELSBOLAG TILL­AKTIEBOLAG DEKLARATIONSTEKNIK DET NYA SKATTEFÖRFARANDET DRIVA FÖRETAG SOM PENSIONÄR EGET AKTIEBOLAG EKONOMISKA FÖRENINGAR ENSKILD FIRMA FASTIGHETSBESKATTNING FASTIGHETSJURIDIK FEMTIO PLUS FINANSIERING FUSIONER & FISSIONER FÅMANSFÖRETAG FÄLLOR OCH FEL I PRAKTIKEN FÖRETAGETS EKONOMI FÖRETAGSKALKYLER FÖRETAGSJURIDISK UPPSLAGSBOK FÖRHANDLINGSTEKNIK FÖRMÅNER FÖRSÄLJNINGSTEKNIK GOD MAN & FÖRVALTARE GÅVA HANDELSBOLAG HÄSTVERKSAMHET IDEELLA FÖRENINGAR IDROTTSFÖRENINGAR INKÖPSTEKNIK KOMPANJONER

KOMPETENSFÖRSÄLJNING OCH PERSONLIG MARKNADSFÖRING KONCERNER KULTURARBETARBOKEN LANTBRUKARBOKEN LIKVIDATION LÖNEHANDBOKEN LÖNESÄTTNING MAKAR MALLAR & DOKUMENT MARKNADSFÖRING MOMS PENSIONSSTIFTELSER PERSONLIG EFFEKTIVITET PRESENTATIONSTEKNIK PRISSÄTTNING PROJEKTARBETE I FÖRETAG REDOVISNING I BOSTADSRÄTTS­ FÖRENINGAR REDOVISNING I IDEELLA FÖRENINGAR REDOVISNING I LANTBRUK REPRESENTATION REVISION I FÖRENINGAR ROT & RUT SAMBOBOKEN SAMFÄLLIGHETER SEMESTER & SJUKFRÅNVARO SKATTENYHETER SKOGSÄGARBOKEN SOLOFÖRETAG STARTA & DRIVA FÖRETAG START UP AND RUN A BUSINESS IN SWEDEN STIFTELSER STYRELSEARBETE I AKTIEBOLAG STYRELSEARBETE I FÖRENINGAR SÄLJA TJÄNSTER TESTAMENTSHANDBOKEN TRAKTAMENTE UTLANDSMOMS VARDAGSJURIDIK VD-BOKEN VÄRDEPAPPER VÄRDERING AV FÖRETAG ÄGARSKIFTE I FÖRETAG

www.blinfo.se

UR INNEHÅLLET Ordlista • Allemansrätt • Anläggningsarrende • Arrende • Arrendenämnden • Avverkningsrätt • Bostadsarrende • Bostadsrätt • Bygglov mm • Expropriation • Fastighetsbildning • Fastighetsvärdering • Fiske • Förköpsrätt • Försäkringar • Förvärvstillstånd hyreshus • Förvärvstillstånd lantbruk • Gemensamhetsanläggningar • Grannar • Gravationsbevis • Grustäkt mm • Gränser • Gåva av fastighet • Hemfridsbrott • Hyra • Hyresnämnden • Hävd • Inmutning • Inteckning • Jakt • Jordbruksarrende • Kommunalt förköp • Kooperativ hyresrätt • Köp • Lagfart • Lantbruksenhet • Ledningsrätt • Lägenhetsarrende • Olaga intrång • Olovlig väg • Omarrondering • Registerbeteckning • Rågångar • Samfälligheter • Samägande • Servitut • Skyltar • Skogsvård • Stämpelskatt • Stängsel • Stödrätter • Terrängkörning • Tillbehör till fastighet • Tomträtt • Tredimensionella fastigheter • Viltvårdsområden • Vägar.

FÖRFATTAREN Björn Lundén har skrivit ett stort antal böcker om skatt, ekonomi och juridik för företag och föreningar.

– KUNSKAPSFÖRETAGET FÖR FÖRETAGSKUNSKAP –

www.blinfo.se

Fastighetsjuridik

BJÖRN LUNDÉN

FASTIGHETSJURIDIK är en heltäckande bok om fastighetsjuridik.

Boken är upplagd som ett uppslagsverk med separata kapitel om de olika fastighetsjuridiska frågorna. Ett utförligt sakregister avslutar boken.

BJÖRN LUNDÉN

FASTIGHETS JURIDIK Praktisk handbok Fjärde upplagan