9789144116754 by Smakprov Media AB

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access. Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad. Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare. Studentlitteratur har både digital och traditionell bokutgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.

Art.nr 37349 ISBN 978-91-44-11675-4 Upplaga 2:1 © Författarna och Studentlitteratur 2013, 2017 studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslagslayout: Anna Åström Omslagsbild: Anastasiia Kucherenko/shutterstock.com Printed by Holmbergs i Malmö AB, Sweden 2017

INNEHÅLL

Förord 5

Del I Rättsfall

Instruktioner för läsning av rättsfall 7 1 Högsta Domstolen 9 NJA 1997 s. 127 I & II 9 NJA 1997 s. 347 24 NJA 1997 s. 667 40 NJA 2016 s. 39 49 2 Högsta förvaltningsdomstolen 65 RÅ 2003 ref. 51 65 RÅ 2006 ref. 53 75 RÅ 2008 ref. 63 82 HFD 2013 ref. 47 91 HFD 2016 ref 2 I och II 98

Innehåll

3 Hovrätterna 121 RH 2000:82 121 Stockholms tingsrätt 122 Svea hovrätt 126 RH 2012:69 128 Hovrätten för Västra Sverige, T 3278-00 144 Svea Hovrätt, mål nr T 10086-10 151 4 Kammarrätten och förvaltningsrätten 167 Kammarrätten i Stockholm, KamR 7165-07 167 Länsrätten i Stockholms län, mål nr 8600-09 177 Kammarrätten i Stockholm, mål nr 7171-10 192

Del II Övningar

5 Övningsuppgifter, introduktion 205

6 Övningsuppgifter, fördjupning 217

7 Svar till övningsuppgifter, introduktion 233

8 Svar till övningsuppgifter, fördjupning 247

FÖRORD

Fastighetsmäklarrätten är ett dynamiskt rättsområde som ständigt utvecklas genom praxis. Det är nödvändigt för en mäklare att kunna tillgodogöra denna rättsutveckling och därför behövs kunskap och erfarenhet om hur man läser och tolkar ett rättsfall. Vi har därför i vår undervisning lagt stor vikt vid analys av rättsfall och diskussion om vad dessa innebär för en mäklares vardag. Vi har samlat några av de viktigaste rättsfallen i denna bok för att underlätta hanteringen och studiet av dem. Vid studiet av ett juridiskt ämne är naturligtvis inläsning av materialet centralt, men för att kunskapen skall bli levande krävs att studenten til�lämpar den på konkreta fall. Vi har därför utarbetat ett stort antal frågor som kan användas dels för studenternas självstudier och dels för gemensamma seminarier. Då vår tanke är att boken skall kunna användas både vid inledande studier och vid mer avancerade har vi delat upp frågorna i en mer grundläggande del och en fördjupningsdel. I den senare delen kopplas de rättsregler som gäller för mäklarens yrkesutövning till andra delar av juridiken, såsom fastighetsrätt och familjerätt, som mäklaren måste behärska. Vi ser självfallet med glädje fram emot kommentarer, både positiva och negativa, som kan hjälpa oss att fortsättningsvis utveckla detta studiematerial. Malmö en ljummen septemberdag 2016 Ola Jingryd Anders Kjellström

KAPITEL 3

Hovrätterna

RH 2000:82 En fastighetsmäklare har befunnits ha brutit mot god fastighetsmäklarsed och har ansetts skadeståndsskyldig gentemot en lägenhetsköpare, eftersom han vid förmedling av lägenhet i ett s.k. oäkta bostadsföretag (”oäkta bostadsrätt”) inte upplyst köparen om den tveksamhet som kan föreligga beträffande en sådan nyttjanderätts rättsliga status.

Såsom bostadsrätt utbjöds en lägenhet på Bråvallagatan i Stockholm. Försäljningen förmedlades av fastighetsmäklaren D.B. Vid en allmän visning den 22 september 1996 erhöll makarna L.F och R.F av D.B en beskrivning av det utbjudna objektet. Några dagar senare visade D.B på nytt lägenheten för L.F och överlämnade i anslutning därtill föreningens ekonomiska plan till henne. I planen angavs att fastigheten var en andelsfastighet, vari föreningen avsåg att förvärva viss kvotdel; resterande kvotdel skulle komma att ägas av ett aktiebolag med vilket föreningen hade ett andelsavtal, vilket skulle ersättas av ett samäganderättsavtal. Det noterades i planen att uppdelningen av ägandet medförde att ett s.k. oäkta bostadsföretag uppkom och att detta medförde särskilda skattekonsekvenser. I planen redogjordes vidare närmare för dessa konsekvenser. Makarna F förvärvade lägenheten genom ett överlåtelseavtal den 2 oktober 1996 och erlade samma dag handpenning om 108 000 kr, vilken enligt ett särskilt avtal deponerades hos D.B. Resterande köpeskilling skulle betalas kontant vid tillträdet, som skulle äga rum enligt överenskommelse, dock senast den 1 november 1996. Enligt depositionsavtalet skedde depositionen i anledning av att i överlåtelseavtalets 7 §, under rubriken medlemskap,

121

3 Hovrätterna

fanns en bestämmelse som innebar att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor. I den angivna paragrafen föreskrevs att överlåtelsen var ogiltig om bostadsrättsföreningen inte skulle anta köparen som medlem. Makarna F erhöll medlemskap omkring den 20 oktober 1996 och handpenningen utbetalades av D.B till säljarna. Makarna F, som avsåg att finansiera köpet genom lån i S-E-Banken, fick den 28 oktober 1996 besked från banken att den med hänsyn till ägandeförhållandena beträffande fastigheten inte ansåg sig kunna bevilja något lån med bostadsrätten som säkerhet. Samma dag hävde makarna F köpet. Med anledning av hävningen tillgodogjorde sig säljarna 104 802 kr av handpenningen som skadestånd. Mellanskillnaden mellan detta belopp och handpenningen utbetalades till makarna F.

Stockholms tingsrätt L.F – som även hade övertagit R.F:s krav – väckte vid Stockholms tingsrätt talan mot Daniel B och yrkade förpliktande för Daniel B att till henne utge 104 802 kr jämte viss ränta. D.B bestred yrkandet men vitsordade ett belopp om 97 116 kr liksom ränteyrkandet som skäligt i och för sig. L.F åberopade som grund för yrkandet följande omständigheter. I första hand görs gällande att D.B har ådragit sig skadeståndsskyldighet genom att uppsåtligen eller av oaktsamhet och i strid mot god fastighetsmäklarsed inte upplysa om att andra skillnader än skatterättsliga fanns mellan en ”äkta” och en ”oäkta” bostadsrätt. Om D.B hade lämnat sådana upplysningar skulle makarna F inte ha köpt lägenheten och genom hävning ådragit sig skadeståndsskyldighet. I andra hand görs gällande att det – med hänsyn till skillnaderna mellan ”oäkta” och ”äkta” bostadsrätter och D.B:s vetskap om makarna F:s behov av att finansiera köpet genom upptagande av lån – ålegat D.B såväl att upplysa makarna F om möjligheten att göra köpets bestånd beroende av villkor att de lyckades finansiera köpet som att informera om de risker som var förenade med avsaknaden av sådant villkor. Genom sin underlåtenhet att upplysa och informera i dessa hänseenden har D.B ådragit sig skadeståndsskyldighet.

122

3 Hovrätterna

L.F anförde vidare: Sedan makarna F efter visningen den 22 september 1996 läst igenom den ekonomiska planen ringde R.F till D.B och frågade vad begreppet ”oäkta” i denna innebar. Han fick till svar att den främsta skillnaden var av skatterättslig natur. Makarna F lämnade senare ett bud på lägenheten, som säljarna accepterade. I samband med att köpehandlingarna skrevs under frågade R.F D.B om det verkligen rörde sig om en riktig bostadsrätt. D.B garanterade att det var en bostadsrätt och framhöll åter att den främsta skillnaden var skatteteknisk. Han upplyste inte om möjligheten att göra köpet villkorat av att makarna F kunde finansiera detta och inte heller om risken med avsaknaden av ett sådant villkor. De ansökte därefter om lån till förvärvet i S-E-Banken, men fick avslag på sin ansökan. Banken uppgav att något lån inte kunde beviljas med lägenheten som säkerhet, eftersom lägenheten enligt en jurist vid banken sannolikt var en hyresrätt. Med anledning av bankens besked hävde makarna F köpet och krävde handpenningen åter av D.B. Denne sade att S-E-Bankens jurister var klantiga och föreslog dem att vända sig till något annat kreditinstitut. De ville emellertid inte ta risken att förvärva en hyresrätt i stället för en bostadsrätt och avstod därför från att försöka erhålla lån i någon annan bank. D.B anförde till grund för sitt bestridande följande. Han gjorde sig inte skyldig till oaktsamhet och handlade inte i strid mot god fastighetsmäklarsed vid förmedlingen av lägenheten till makarna F. Han informerade om lägenhetens och föreningens juridiska status, att det var fråga om en bostadsrätt i ett ”oäkta” bostadsföretag. Han överlämnade föreningens ekonomiska plan och dess stadgar till makarna F. Han hade tidigare förmedlat en bostadsrätt upplåten av föreningen utan att några problem förekommit i samband med den transaktionens finansiering; det kan inte påstås att det generellt är svårare att finansiera bostadsrätter upplåtna av föreningar som är ”oäkta” bostadsföretag än sådana som upplåtits av föreningar som är ”äkta” bostadsföretag. Han informerade makarna F om den möjlighet som finns att villkora köp, men han har samtidigt upplyst om att ett sådant villkor inte var möjligt i detta fall eftersom säljarna inte önskade ett sådant villkor. Ett villkorande av köpet i detta fall skulle dessutom ha varit utan betydelse med tanke på den information som makarna F lämnat honom om sina goda ekonomiska förhållanden och med hänsyn till att de avböjt ett erbjudande om en boendekalkyl. Om han skulle anses ha förfarit oaktsamt föreligger det inte adekvat

123

3 Hovrätterna

kausalitet mellan hans handlande och skadan. Makarna F har själva vållat skadan genom att utan skäl häva köpet och genom att underlåta att aktivt söka finansiera köpet på annat sätt än genom S-E-Banken och avböja ett erbjudande att fullfölja köpet senast den 15 november 1996. Även om ett villkor avseende finansieringen hade funnits i avtalet hade makarna F inte ägt häva köpet utan varit skyldiga att söka finna annan finansiering av detta än genom lån i S-E-Banken. Om makarna F skulle ha lidit ersättningsgill skada har makarna F i vart fall varit medvållande till skadan. Ersättningen skall därför jämkas. Om makarna F inte skulle anses medvållande vits ordas skadestånd endast med 97 116 kr eftersom det skadeståndsbelopp som säljarna tillgodogjort sig, i den del det avser räntekompensation, felaktigt beräknats utan hänsyn till beskattningens inverkan. Parterna hördes under sanningsförsäkran. Därjämte hölls på L.F:s begäran vittnesförhör med R.F och S-E-Banktjänstemannen, N.Ö. På D.B:s begäran hölls vittnesförhör med en av säljarna av bostadsrätten, P.H, och Nordbanks tjänstemannen C.Z. Stockholms tingsrätt (1998-05-28, rådmännen Martti Heino och Olle Sörheim samt tingsnotarien Sofia Gessler) förpliktade D.B att till L.F utge 97 116 kr jämte ränta och anförde som skäl i huvudsak följande. Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall en fastighetsmäklare, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall vidare enligt 19 § verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. I 20 § första stycket föreskrivs att fastig hetsmäklaren är skyldig att ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren till följd av att fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt bl.a. 16 och 19 §§. Innan köpet har makarna F erhållit information om bostadsrättsföreningens rättsliga status genom att ta del av föreningens ekonomiska plan och Daniel B har för dem uppgivit att den omständigheten att en bostadsrättsförening är ett ”oäkta” bostadsföretag främst har skattetekniska konsekvenser. Det är ostridigt i målet att åtminstone vissa banker som säkerhet godtar bostadsrätter upplåtna av föreningar som är ”oäkta” bostadsföretag och det har inte 124

3 Hovrätterna

visats någon omständighet som bort föranleda Daniel B att misstänka att den aktuella bostadsrätten skulle kunna visa sig vara en hyresrätt. Enligt tingsrättens mening har han således inte gjort sig skyldig till någon skadeståndsgrundande underlåtenhet genom att inte lämna upplysningar utöver dem han lämnat avseende konsekvenserna av att föreningen var ett oäkta bostadsföretag. Enligt rättspraxis har en fastighetsmäklare långtgående skyldigheter att verka för att ett köpeavtal förses med en återgångsklausul om köparen är beroende av att lån eller övertagande av lån beviljas för att denne skall kunna fullgöra köpet (NJA 1997 s. 127, I och II). Utredningen visar att Daniel B inte lämnat någon information till makarna F avseende möjligheten att villkora ett köp på sätt som nyss sagts. Det är även visat att säljarna inte haft något önskemål att köpeavtalet inte skulle förenas med ett sådant villkor. Daniel B visste att makarna F var i behov av lån för att finansiera köpet. Han visste också att bostadsrätten var upp låten av en förening som var ett ”oäkta” bostadsföretag. Med hänsyn härtill framstår det för tingsrätten som ett rimligt krav att Daniel B borde ha verkat för att köpets bestånd villkorades av att makarna F erhöll lån. Genom sin underlåtenhet i nämnda hänseenden måste Daniel B anses av oaktsamhet ha åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare och därigenom ha ådragit sig skadeståndsskyldighet. Några omständigheter som medfört att ett villkor med fog skulle kunnat tänkas vara utan betydelse har inte visats av Daniel B. Daniel B har hävdat att makarna B själva orsakat skadan genom att inte ordna kredit hos annat kreditinstitut. Makarna F kan med hänsyn till de skäl som S-E-Banken anfört för att ej bevilja lån inte anses ha varit skyldiga att söka fullfölja köpet genom upptagande av lån i annat kreditinstitut. Daniel B:s invändning i detta hänseende befriar honom således inte från skyldighet att utge skadestånd. Daniel B har invänt att makarna F på grund av felaktig avräkning av säljarna utbetalat ett större skadestånd till dessa än vad de varit skyldiga till. Makarna F har i det hänseendet inte haft något att anföra. Under sådana omständigheter får invändningen – som förefaller rimlig – godtas och makarna F får anses ha varit medvållande till sin skada till det belopp som hävdats av Daniel B. © F ö rfat tarna och S t ud e n t li t t e rat ur

125

3 Hovrätterna

Några omständigheter som medför att skadeståndet skall jämkas har inte visats föreligga. Käromålet skall på grund av det sagda bifallas till vitsordat belopp.

Svea hovrätt D.B överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle lämna L.F:s talan utan bifall. L.F bestred ändring. Svea hovrätt (1999-06-18, hovrättslagmannen Peter Löfmarck, hovrätts råden Agneta Fergenius och Richard Ljungqvist, referent, samt t.f. hovrätts assessorn Magnus Eriksson) fastställde tingsrättens domslut och anförde i domskälen följande. Den lägenhet som målet gäller marknadsfördes vid försäljningen till L.F och hennes make R.F som en bostadsrätt. Det var emellertid inte fråga om en sedvanlig bostadsrätt. I detta fall var det fråga om en ”bostadsrätt” i ett s.k. oäkta bostadsföretag. En bostadsrättsförening äger sålunda fastigheten, i vilken lägenheten är belägen, tillsammans med en i aktiebolag bedriven annonsbyrå. För att reglera sina mellanhavanden avseende den berörda fastigheten har bostadsrättsföreningen och bolaget ingått ett samäganderättsavtal. Enligt 1 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) är en bostadsrättsförening en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. I kommentaren till lagen (Julius/Uggla, Bostadsrättslagen, ombildningslagen, omregistreringslagen – En kommentar, 2 uppl. 1998, s. 30) anförs att det är omstritt om en bostadsrättsförening ”i praktiken tillsammans med annan kan inneha ett hus med samäganderätt. Eftersom endast bostadsrättsföreningar kan upplåta lägenheter med bostadsrätt, synes nämligen ett samäganderättsförhållande omöjliggöra sakrättsligt fullgångna bostadsrätter”. Enligt hovrättens mening är det självfallet av utomordentligt stor betydelse vid all lägenhetsförmedling vilken form av nyttjanderätt det är fråga om. Det måste anses åligga varje fastighetsmäklare att ha detta klart för sig. En fastighetsmäklare har sålunda att noggrant utreda vilken sorts objekt som 126

3 Hovrätterna

han eller hon avser att förmedla och att klart och tydligt informera parterna om detta och om vad som anses gälla så snart det föreligger någon som helst tvekan i dessa hänseenden. Det är ostridigt att makarna F före köpet upplystes om att fastigheten, i vilken den lägenhet som de var spekulanter på var belägen, ägdes gemensamt av en bostadsrättsförening och en annonsbyrå. Såvitt kommit fram i målet har de emellertid inte upplysts om annat än att detta enbart hade vissa skatterättsliga effekter. D.B redogjorde i vart fall inte närmare för eventuella andra skillnader mellan en ”äkta” och en ”oäkta” bostadsrätt. Han har sålunda inte upplyst dem före köpet att det var tveksamt om den nyttjanderätt som de avsåg att köpa omfattades av bostadsrättslagens regler, trots att detta borde ha varit känt för honom i egenskap av fastighetsmäklare. Tvärtom har han på fråga av R.F i samband med kontraktsskrivningen oreserverat förklarat för makarna F att det var en bostadsrätt som de avsåg att förvärva. Genom att inte upplysa makarna F om den tveksamhet som kunde föreligga beträffande den aktuella lägenhetens/nyttjanderättens rättsliga ställning finner hovrätten att D.B har visat en betydande oaktsamhet och att han därigenom också har brutit mot god fastighetsmäklarsed. L.F:s påstående om att hon inte hade köpt lägenheten, om hon känt till att denna kanske inte var att betrakta som en bostadsrätt, får tagas för god. Enligt hovrättens mening får det därmed anses föreligga adekvat kausalitet mellan D.B:s oaktsamhet och den uppkomna skadan. Något medvållande från makarna F:s sida kan inte anses föreligga. Hovrätten finner följaktligen att D.B redan på den av L.F i första hand åberopade grunden är skadeståndsskyldig gentemot henne. Om beloppet råder inte längre tvist. På grund av det anförda skall tingsrättens domslut stå fast. Målnummer T 814/98 Litteratur: Julius/Uggla, Bostadsrättslagen, ombildningslagen, omregistreringslagen – en kommentar, 2 uppl., 1998, s. 30.

127

3 Hovrätterna

RH 2012:69 Fråga om skyldighet för fastighetsmäklare att upplysa köparen om följderna av att köpeskillingen inte betalas och verka för att fastighetsköpet villkoras av att köparen beviljas lån.

Bakgrund M.J. har i egenskap av fastighetsmäklare haft i uppdrag att förmedla en viss fastighet. Under våren 2009 lät M.J. för säljaren A.B:s räkning annonsera ut fastigheten. Den 3 april 2009 var U.D. på visning av fastigheten. Den 6 april 2009 undertecknade A.B. och U.D. köpekontrakt på fastigheten. Köpeskillingen bestämdes till 2 650 000 kr. I det kontrakt parterna skrev under finns bl.a. §§ 3 och 9 med följande lydelse: ”§ 3 Villkor om lån Köparens upptagande av nya lån utgör inte något särskilt villkor för detta köp, då köparen har fått lånelöfte från Sparbanken Tanum.” ”§ 9 Kontraktsbrott Om köparen eller säljaren inte fullgör sina skyldigheter enligt detta kontrakt, har motparten rätt till ersättning. Vid kontraktsbrott av väsentlig betydelse för part, har denne dessutom rätt att häva köpet. Vid köparens kontraktsbrott ska säljarens ersättning i första hand regleras ur betald handpenning. Om handpenningen inte täcker säljarens skada, är köparen skyldig att genast betala mellanskillnaden. Är skadans storlek mindre än handpenningen, ska mellanskillnaden snarast återbetalas till köparen. Parterna är medvetna om att säljaren ska betala full förmedlingsprovision även om hävning sker enligt denna paragraf, och att provisionskostnaden vid köparens kontraktsbrott ingår i det skadestånd köparen ska betala till säljaren.”

U.D. meddelade A.B. några dagar senare att hon fått avslag på sin ansökan om banklån och därför inte kunde fullfölja köpet. U.D. har inte erlagt handpenning eller full betalning enligt köpekontraktet. A.B. hävde därför köpet

128

3 Hovrätterna

den 16 april 2009. Efter en viss tid såldes fastigheten till annan köpare för 2 350 000 kr.

Uddevalla tingsrätt A.B. yrkade vid tingsrätten att U.D. till henne skulle betala 217 835 kr jämte ränta. U.D. motsatte sig yrkandet. U.D. å sin sida yrkade att M.J. till henne skulle betala vad hon kunde åläggas att betala till A.B. M.J. motsatte sig yrkandet. Käromålen handlades i en gemensam rättegång. A.B. åberopade som grund för sin talan mot U.D. följande: Rätt till inomkontraktuellt skadestånd föreligger på grund av kontraktsbrott från U.D:s sida, då hon inte har fullföljt köpet. A.B. har tvingats sälja fastigheten till annan person för en köpeskilling understigande det belopp hon hade rätt till enligt köpekontraktet med U.D. Hon har begränsat sin skada genom att överenskomma med mäklaren att denna inte ska ta ut dubbelt mäklararvode. Köpekontraktet strider inte mot tro och heder enligt 33 § avtalslagen (1915:218) och ska inte anses oskäligt enligt 36 § samma lag på sätt som U.D. gjort gällande. U.D. åberopade som grund för sin ståndpunkt gentemot A.B. följande: Innehållet i köpekontraktets §§ 3 och 9 ska inte gälla, då åberopandet av innehållet strider mot tro och heder enligt 33 § avtalslagen. U.D. har aldrig erhållit något lånelöfte och det är mäklaren som ska kontrollera att sådant löfte finns. Mot bakgrund av den information U.D. har lämnat, borde M.J. ha förstått att U.D. inte haft ekonomiska medel för att genomföra köpet. A.B. har haft eller måste antas ha haft vetskap om dessa omständigheter vid kontraktstillfället, oavsett om hon var i god tro eller inte. Innehållet i köpekontraktets §§ 3 och 9 ska lämnas utan avseende, då villkoren är oskäliga med hänsyn till omständigheterna vid avtalets tillkomst enligt 36 § avtalslagen. U.D. har lurats att skriva på köpekontraktet under förevändning att annan köpare stod beredd att skriva avtal. Vidare har M.J.,

129

3 Hovrätterna

som har att beakta båda parters intressen, inte på något sätt biträtt U.D. med att reda ut förutsättningarna för köpet. U.D. åberopade som grund för sitt yrkande mot M.J. följande: M.J. har åsido satt flera av sina åligganden som fastighetsmäklare. Hon har underlåtit att tillhandahålla de råd och upplysningar som behövs, underlåtit att beakta båda parters intressen och utan giltigt skäl underlåtit att tillhandahålla en skriftlig boendekostnadskalkyl. M.J. har utverkat ett bud från U.D. med angivande av att annat bud på visst belopp fanns, trots att så inte varit fallet. M.J. har känt till att U.D. behövde banklån för att kunna finansiera köpet av fastigheten, men trots detta inte verkat för att köpet skulle villkoras av banklån. Hon har inte informerat U.D. om betydelsen av ordet ”lånelöfte” eller försäkrat sig om att hon kände till termen. M.J. har heller inte tagit del av eller begärt att få ta del av ett bindande lånelöfte från bank på erforderligt belopp. M.J. åberopade som grund för sin ståndpunkt följande: I första hand görs gällande att M.J. har fullgjort sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400) i samband med att U.D. undertecknade köpekontraktet. Hon har vidare inte varit vårdslös när fastigheten slutligen såldes till en annan spekulant. I andra hand görs gällande att det inte föreligger någon adekvat kausal skada till denna eventuella vårdslöshet. Skadan har i sin helhet orsakats av U.D. I tredje rummet görs gällande att U.D. genom sitt agerande varit medvållande i sådan grad att ett eventuellt skadestånd ska jämkas till 0 kr. U.D. har vid sina kontakter med M.J. klart och tydligt redogjort för sin goda ekonomi och låtit meddela att hon beviljats ett lånelöfte. Det är dessa uppgifter, vilka sedermera har visat sig vara felaktiga, som har medfört att eventuell skada uppkommit och inte M.J:s agerande. Till utveckling av sin talan anförde parterna bl.a. följande. A.B.: Utgångsbudet på fastigheten låg på 2 295 000 kr. Den 6 april 2009 lämnade U.D. ett bud på 2 600 000 kr. M.J. kontaktade A.B. och lämnade information om budet, och A.B. uppgav i sin tur att hon vid en snabb affär ville ha 2 700 000 kr för fastigheten. M.J. kontaktade återigen U.D. som då

130

3 Hovrätterna

lämnade ett bud på 2 650 000 kr. A.B. kom därefter att acceptera budet och kontrakt skrevs samma dag. M.J. har inte forcerat fram försäljningen av fastigheten. Hon har, enligt egen uppgift, informerat U.D. om att hon avsåg att annonsera visning av fastigheten under påskhelgen den 10-11 april 2009 om inte något köpekontrakt kom att undertecknas. U.D. var den som kontaktade M.J. och insisterade på att visningen skulle ställas in. Det stod U.D. helt fritt att underteckna kontraktet eller att avvakta visningen och utfallet av den. U.D. uppgav inför köpet att hon fått ett muntligt lånelöfte från banken, vilket antecknades i kontraktet. A.B. hade ingen anledning att misstro U.D:s uppgifter. Vid kontraktsskrivningen presenterade M.J. ett redan färdigformulerat och utskrivet kontrakt för partema, vilket torde vara det normala i sammanhanget. M.J. gick igenom kontraktet noggrant och svarade på parternas frågor om detsamma. A.B. har ingen kunskap om exakt vilka åtgärder som vidtas vid försäljning av en fastighet, varför hon anlitade en mäklare. Hon har därför inte noterat om någon boendekostnadskalkyl har upprättats för U.D. Däremot har A.B. inför att hon skulle sälja fastigheten lämnat information om driftskostnader och andra uppgifter av betydelse till M.J. Eftersom kontraktsbrottet var väsentligt för A.B. hävde hon köpekontraktet och fastigheten såldes den 10 maj 2009 till annan person för en betydligt lägre köpeskilling. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har den 26 maj 2010 gjort bedömningen att M.J. inte åsidosatt sina skyldigheter eller varit vårdslös vid förmedlingen av fastigheten, varför U.D. inte har rätt till ersättning av M.J. Av de inlagor som ingivits av U.D:s ombud till FRN framgår att U.D. uppgett att hon inför köpet meddelat att hon kunde få lån hos Swedbank. U.D.: Fredagen den 3 april 2009 visades fastigheten för henne. Under helgen hade hon flera kontakter med M.J. Utgångspriset på fastigheten var 2 295 000 kr, vilket U.D. var beredd att betala. Sedan M.J. under helgen uppgett att A.B. var beredd att acceptera 2 500 000 kr lämnade hon ett sådant bud och uppfattade att de var överens. På måndagen uppgav M.J. dock att annan spekulant hade erbjudit 2 600 000 kr samt att U.D., om hon ville ha fastig© F ö rfat tarna och S t ud e n t li t t e rat ur

131

3 Hovrätterna

heten, var tvungen att mycket snabbt lämna ett högre bud. U.D. erbjöd då 2 650 000 kr och det bestämdes att avtal skulle skrivas redan samma dag, d.v.s. den 6 april 2009. Under måndagen försökte U.D. vid ett stort antal tillfällen få telefonkontakt med sin bank, Sparbanken Tanum, men fick inget svar. Hon infann sig ändå på mäklarkontoret samma dag, som överenskommet, tillsammans med sin sambo P. M. Hon förklarade tydligt att hon inte hade fått kontakt med banken och därför inte visste om hon kunde få banklån. Genom de uppgifter som U.D. lämnade har A.B. fått klart besked om att U.D. var i behov av banklån och att något sådant inte var säkerställt. U.D. kunde inte heller visa upp något lånelöfte. M.J. viftade bort U.D:s information genom att konstatera att U.D., som ju var ägare av en annan fastighet, självklart skulle få banklån. U.D. instämde i att hon förmodligen skulle få det. Det talades om att avbryta mötet men M.J. sade att det skulle lösa sig ändå. M.J. instruerade henne att ta kontakt med banken redan nästa morgon. U.D. har inte tidigare mött uttrycket ”lånelöfte” och förstod inte innebörden av detsamma. Av de förklaringar som mäklaren lämnade drog hon slutsatsen att formuleringen innebar att hon lovade att redan nästa morgon kontakta banken och begära lån. Kontakterna med M.J. var forcerade. M.J. presenterade ett redan färdigformulerat och utskrivet kontrakt för parterna, i följd varav hänsyn vid utformandet av detsamma inte tagits till den information som U.D. lämnade. Köpekontraktet genomgicks ytligt och genomlästes i racerfart. Reglerna om skadeståndsskyldighet hann U.D. aldrig uppfatta. Hon undertecknade också något som hon uppfattade som en uppställning av driftskostnader. A.B. måste ha noterat att ingen boendekostnadskalkyl upprättades för U.D. Hon måste också ha noterat att det i köpekontraktet angavs att lånelöfte från bank förelåg. U.D. sökte banklån och fick följande dag besked om att lån inte beviljats, vilket hon omedelbart lät meddela M.J. Efter några dagar, den 15 april 2009, fick hon ett skriftligt avslagsbesked från banken och skrev omgående en handling med uppgift om att köpet annullerats på grund av att banken sagt nej. 132

3 Hovrätterna

U.D. har aldrig lämnat något bud på 2 600 000 kr. Uppgiften är påhittad och den ingivna budhistoriken är konstruerad. Budhistoriken är inte dokumenterad i enlighet med mäklarfirmans rutiner. Vid firman tillämpas också strikt den regeln att en budhistorik alltid bilägges köpehandlingarna, vilket inte har skett i detta fall. Budhistoriken har manipulerats av M.J. före det att hon lämnade mäklarfirman. U.D. utesluter inte att uppgiften om den andra spekulanten var osann och framförd i syfte att pressa upp hennes bud till en nivå långt över marknadspris. A.B. måste ha reagerat när hon begärde 2 295 000 kr för fastigheten samtidigt som den enda spekulant som enligt vad hon kände till hade erbjudit 2 650 000 kr. Eftersom det, enligt vad M.J. uppgett, alltså fanns en annan spekulant som hade erbjudit 2 600 000 kr, borde fastigheten vid en med omsorg skedd försäljning ha inbringat i vart fall det priset. Med utgångspunkt i det utgångspris som förelåg och den försäljning som senare genomfördes, framstår det som klart att marknadspriset i själva verket låg på ca 2 300 000 kr. Det åligger en mäklare, enligt 12 § fastighetsmäklarlagen, att beakta både säljarens och köpares intressen. Mäklaren ska, enligt 16 § samma lag, tillhandahålla de råd och upplysningar som kan behövas. När köparen, som i detta fall, är en konsument som avser att köpa en fastighet för enskilt bruk, ska mäklaren dessutom, enligt 18 §, tillhandahålla en skriftlig boendekostnadskalkyl. Vid uppsåtligt eller oaktsamt åsidosättande av reglerna i lagen blir mäklaren, enligt 20 §, skadeståndsskyldig. Genom de uppgifter U.D. lämnade vid kontraktsskrivningen den 6 april 2009, måste M.J. ha fått klart besked om att U.D. var i behov av banklån för att kunna köpa fastigheten och att något sådant inte var säkerställt. Trots detta har hon i köpekontraktet låtit införa en klausul av innebörden att upptagande av banklån inte utgör någon förutsättning för köpet och att lånelöfte föreligger. M.J. ville inte ändra i det redan utarbetade och formulerade köpekontraktet. Hänsyn vid utformandet av kontraktet har därför inte tagits till den information som U.D. lämnade vid kontraktsskrivningen. Det förhållandet att M.J. uppmanade U.D. att omgående ta kontakt med banken, visar att hon har förstått att något lånelöfte inte förelegat. Under

133

3 Hovrätterna

alla förhållanden skulle detta stått klart för M.J. om hon hade gått igenom U.D:s ekonomiska förhållanden, vilket hon måste göra för att uppfylla sin skyldighet att upprätta en skriftlig boendekostnadskalkyl. Fastighetsinnehav innebär inte i sig att kreditvärdighet föreligger, eller ens att möjlighet att ställa säkerhet föreligger. Under kontraktsskrivningen förelades U.D. ett stort antal handlingar av M.J. Hon utesluter inte att hon kan ha undertecknat handlingen med avstående från boendekostnadskalkyl. U.D. har dock inte medvetet avstått från boendekostnadskalkyl. M.J. kan inte utgå från att en konsument känner till den närmare innebörden av uttrycket ”lånelöfte”. För att ett sådant löfte ska vara bindande för en bank ska det vara skriftligt och ange vilket belopp som skulle kunna lånas. När en konsument uppger sig ha ett lånelöfte från en bank åligger det fastighetsmäklaren att, i båda parters intresse, ta reda på vad vederbörande menar och i förekommande fall begära att få se handlingen och granska densamma. Det har M.J. inte gjort. M.J. har också haft skyldighet att avråda U.D. från att underteckna kontraktet före det att ett skriftligt och bindande lånelöfte föreligger. Bedömningen av FRN bygger på ofullständig bild av händelseförloppet. Flera förhållanden av betydelse saknas. M.J.: Vid visning av fastigheten den 3 april 2009, gav U.D. sken av att hon kunde finansiera köpet. Hon uppgav att hon var egen företagare och poängterade att hon sedan tidigare ägde andra fastigheter, värderade till omkring 3 500 000 kr. Hon förhörde sig om säljarens förväntningar på affären och bad M.J. uppskatta ett slutpris på fastigheten vid en eventuell budgivning. M.J. förklarade att hon omöjligen kunde ange ett slutpris, men att A.B. hade höga förväntningar på affären. Följaktligen uppgav U.D. att hon ville köpa fastigheten före budgivning. M.J. upplyste om att något sådant förutsatte en snabb affär och poängterade flera gånger att detta i sin tur förutsatte att finansieringen var ordnad. Hon förklarade att hon alltid är tvungen att fråga om finansieringen och om lånelöfte finns, oavsett om spekulanten förefaller vara stadd i kassa eller inte. U.D. uppgav då att hon hade fått lånelöfte hos Sparbanken Tanum. M.J. nämnde att det fanns andra spekulanter som visat intresse för fastigheten, men att något konkret bud inte förelåg. Efter

134

3 Hovrätterna

avslutad visning bad hon U.D. att återkomma följande måndag. M.J. hörde inget från U.D. under helgen. Måndagen den 6 april 2009 återkom U.D. med ett bud på 2 600 000 kr. Budet framfördes samma dag till A.B., som i sin tur lämnade ett motbud till U.D. på 2 700 000 kr med motiveringen att det fanns en annan spekulant som bokat in sig för visning. A.B. och U.D. enades slutligen om 2 650 000 kr och om att U.D. skulle avstå från energideklaration. M.J. betonade återigen vikten av att finansieringen var ordnad, och U.D. i sin tur försäkrade att finansieringen inte var något problem. I samband med kontraktsskrivningen förklarade M.J. att köpet inte skulle villkoras av att köparen kunde få banklån, eftersom U.D. ju uppgett att lånelöfte fanns och att finansieringen var ordnad. Detta nämndes i samband med att de gick igenom § 3 i köpekontraktet. U.D. nämnde aldrig att hon inte fått kontakt med banken. M.J. läste upp samtliga paragrafer i köpekontraktet, vilket var färdigformulerat vid kontraktsskrivningen. Det förekommer i princip aldrig att mäklaren författar kontraktet i parternas närvaro. Hon har inte någon som helst minnesbild av att U.D. tvekade eller var osäker på om hon kunde få banklån. U.D. informerades, som lagen kräver, om sin rätt till en boendekostnadskalkyl. Hon tackade nej och undertecknade ett avstående från boendekalkyl. Budhistoriken har registrerats på sedvanligt sätt, och denna måste inte alltid biläggas köpekontraktet. M.J. har bytt arbetsgivare sedan tillfället för den aktuella förmedlingen, vilket medfört att hon inte haft tillgång till budhistoriken och därmed inte heller haft möjlighet att manipulera den. När köpet slutligen hävdes försökte M.J. hjälpa A.B. att begränsa skadan av U.D:s kontraktsbrott. Omförsäljningen av fastigheten har skett med vederbörlig omsorg i syfte att nå ett så gott försäljningsresultat som möjligt. FRN avslog den 26 maj 2010 U.D:s begäran om ersättning, och konstaterade att hon inte förmått visa att M.J. agerat vårdslöst i samband med förmedlingen av fastigheten. FRN poängterade att om U.D. förmått visa att M.J.

135

3 Hovrätterna

agerat vårdslöst skulle ersättningen ha jämkats till 0 kr, eftersom U.D. vilse lett M.J. om sina ekonomiska förhållanden. I tingsrätten hördes A.B., U.D. och M.J. under sanningsförsäkran. Vittnesförhör hölls med P. M. och med mäklaren S. O. J. Parterna åberopade viss skriftlig bevisning. Parterna bekräftade i förhören vad som antecknats för var och en av dem ovan. De tillade bl.a. följande. A.B.: Hon var inte med på visningen den 3 april 2009 men M.J. ringde efteråt och berättade att U.D. var mycket intresserad av fastigheten, att hon var en seriös spekulant och att hon hade ett lånelöfte från Sparbanken. Eftersom det var kort om tid att stoppa de planerade visningarna under påskhelgen bestämdes på måndagen att de skulle skriva kontrakt redan samma kväll. Det var inga fler visningar av fastigheten. På kvällen träffades de på M.J:s kontor och gick igenom det färdigskrivna kontraktet. Hon fick intryck av att U.D. var en världsvan person som gjort affärer tidigare. De gick igenom och signerade varje kontraktssida. Det var ingen diskussion om att U.D. inte fått kontakt med banken. Om hon berättat det hade de ju inte kunnat gå vidare och skriva kontrakt. U.D.: Hon såg annonsen och fick komma på visning den 3 april 2009. Hon blev mycket intresserad av huset. Det var ingen diskussion om lånelöfte eller tal om hennes ekonomi. Dagen därpå ringde hon M.J. och lade ett bud motsvarande utgångspriset. Senare bjöd hon 2 650 000 kr. M.J. frågade inte hur hon skulle finansiera köpet. Hon har inte sagt att hon hade något lånelöfte. Hon kan ha sagt att hon förmodligen kommer att få lån eftersom hon hade goda kontakter med banken. När hon försökte ringa banken på måndagen, var det upptaget hela dagen. Hon upplyste M.J. om detta när de möttes på kontoret men M.J. sade att hon kunde skriva på kontraktet ändå och sade åt henne att kontakta banken nästa dag. Vid genomgången av kontraktet uppfattade hon inte villkoren om lånelöfte eller skadeståndsskyldighet. Hon var så säker på att hon skulle få lån att hon kanske inte lyssnade tillräckligt vid genomgången. Hon missförstod vad en boendekostnadskalkyl var. Hon trodde att den avsåg kostnaderna för huset och sade därför att hon inte behövde någon sådan kalkyl. Hon hade tidigare lagt bud på omkring 1 800 000 kr på ett annat hus. Hon var då i kontakt med banken och fick besked att återkomma när hon bestämt sig för ett hus. Hon uppfattade då 136

3 Hovrätterna

att det var tveksamt om hon kunde få lån. Hon hade inga andra inkomster utöver sin pension. M.J.: När fastigheten annonserats ut till försäljning blev hon kontaktad av U.D. som ville komma på visning före de planerade visningarna under påskhelgen. U.D. frågade hur hon skulle göra för att få köpa fastigheten utan att visningarna hölls och fick besked att hon fick lägga ett bud och att det fick vara högre än det begärda utgångspriset. Hon fick också besked att finansieringen måste vara ordnad och att köpet inte kunde vara villkorat av egen fastighetsförsäljning eller nya lån. Hon fick till svar att finansieringen var klar och att U.D. hade ett lånelöfte från Sparbanken Tanum. Hon frågade inte om vilket belopp hon hade lånelöfte på och bad inte heller att få se något skriftligt löfte. Hon fick intryck av att U.D. var världsvan. U.D. nämnde inte att hon var sjukpensionär. När de möttes på hennes kontor på kvällen för att skriva kontrakt berättade U.D. inte att hon inte fått kontakt med banken. Om hon hört det hade det varit omöjligt att fortsätta mötet. Hon har inte sagt att U.D. kunde skriva på kontraktet ändå. Hon uppmanade U.D. att kontakta banken nästa dag, vilket hon alltid gör efter att ett kontrakt skrivits. Det fanns ingen annan budgivare än U.D. Budgivningshistoriken kan inte manipuleras i efterhand. Tingsrätten (rådmännen Arne Åkerström och Louise Drakenius samt beredningsjuristen Alexandra Östberg Giraldo) anförde i dom den 14 mars 2011 bl.a. följande:

Domskäl Tingsrätten behandlade inledningsvis A.B:s talan mot U.D. och fann i denna del att U.D. inte kunde undgå ersättningsskyldighet mot A.B. för den skada som drabbat henne på grund av kontraktsbrottet. Tingsrätten anförde därefter i fråga om U.D:s talan mot M. J: U.D. har gjort gällande att M.J. i flera avseenden varit försumlig och därför ska ersätta U.D. för vad hon kan komma att förpliktas betala till A.B. Hon har därvid påstått att M.J. underlåtit att tillhandahålla de råd och upplysningar som behövs, underlåtit att beakta båda parters intressen och utan giltigt skäl underlåtit att tillhandahålla en skriftlig boendekostnadskalkyl. Hon har vidare påstått

137

3 Hovrätterna

att M.J. har utverkat ett bud från U.D. med angivande av att annat bud på visst belopp fanns, trots att så inte varit fallet, att M.J. har känt till att U.D. behövde banklån för att kunna finansiera köpet av fastigheten, men trots detta inte verkat för att köpet skulle villkoras av banklån. U.D. har slutligen påstått att M.J. inte informerat U.D. om betydelsen av ordet ”lånelöfte” eller försäkrat sig om att hon kände till termen och inte heller tagit del av eller begärt att få ta del av ett bindande lånelöfte från bank på erforderligt belopp. En fastighetsmäklare ska i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, bistå köpare och säljare med råd och upplysningar. Mäklaren ska vidare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. En sådan fråga kan vara om någon av parterna bör villkora köpet. Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter bl.a. dessa skyldigheter ska han eller hon ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren. Som tingsrätten ovan funnit har U.D. inte visat att M.J. utverkat ett bud från U.D. genom att felaktigt ange att det fanns ett annat bud. Någon försumlighet i det avseendet kan således inte anses föreligga. U.D. har undertecknat en blankett med avstående från boendekostnadskalkyl. M.J. kan då inte lastas för att en sådan kalkyl inte upprättats. För det fall U.D. inte förstått vad som avsågs med kalkylen måste det ha ålegat henne själv att, t.ex. genom att ställa frågor vid mötet på M.J:s kontor, få klarhet i detta. Både A.B. och M.J. har uppgett att det inte var fråga om någon snabb genomgång av kontraktet och att det funnits gott om tid för U.D. att framföra synpunkter eller ställa frågor. Av U.D:s egna uppgifter framgår dock att hon inte ville visa någon okunskap och att hon därför inte ställde frågor. U.D. har inte visat att det finns något krav för en fastighetsmäklare att ta del av eller begära att få ta del av ett skriftligt bindande lånelöfte från bank. M.J. kan då inte anses ha varit försumlig genom att inte framställa någon sådan begäran till U.D. Mot M.J:s bestridande har U.D. inte heller visat att hon före kontraktstecknandet upplyst om att hon inte varit i kontakt med banken. Frågan är om M.J. ändå skulle ha verkat för att köpet skulle villkoras eftersom hon kände till att U.D. behövde banklån för att finansiera fastighets köpet, och om hennes underlåtenhet i så fall är sådan att hon är skadestånds138

3 Hovrätterna

skyldig mot U.D. Högsta domstolen har i NJA 1997 s. 127 prövat frågan om fastighetsmäklare i princip ska anses skyldig att verka för att ett köp villkoras av att lån beviljas eller får övertas och har där uttalat bl.a. följande: I fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, måste fastighetsmäklare i princip anses skyldig att upplysa köparen om följderna av att han inte fullgör sin betalningsskyldighet enligt köpeavtalet på grund av att lån eller övertagande av lån inte kunnat ordnas samt råda köparen till att begära att beviljande eller övertagande av lån tas in som ett villkor för köpets giltighet. Med hänsyn till de långtgående ekonomiska konsekvenser som avslag på ansökan om lån eller om övertagande av lån kan få för köparen bör undantag från denna skyldighet föreligga endast då förhållandena är sådana att ett villkor av nämnda slag inte skulle tjäna något egentligt syfte. Ett sådant fall kan vara att det med hänsyn till erhållna upplysningar och andra omständigheter framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte skall erhålla lån eller få överta tidigare lån. Det synes lämpligt att villkor om att lån beviljas eller får övertas utformas på sådant sätt att en köpare så långt möjligt hindras från att med åberopande av villkoret komma ifrån ett köp som han av andra skäl inte vill fullfölja. Som tingsrätten funnit ovan är det visat i målet att U.D. redan vid visningen av fastigheten uttryckt att hon hade ett lånelöfte, att hon angett den specifika bank som utfärdat lånelöftet, att hon senare valt att avstå från boendekostnadskalkyl och inte heller i övrigt lämnat några upplysningar om sin ekonomiska situation. Det har alltså inte framkommit något som gav M.J. anledning att ifrågasätta U.D:s uppgifter och inte acceptera uppgiften att det fanns ett lånelöfte och att finansieringen var klar. Förhållandena kring försäljningen av fastigheten var också speciella. Fastigheten hade annonserats ut och visningar var planerade. Det fanns från säljarens sida förväntningar om att visningarna skulle leda till budgivning från spekulanter och resultera i ett högre pris än det begärda. U.D. har varit informerad om de planerade visningarna och uttryckte ett intresse att få köpa fastigheten innan visningarna hölls. Förutsättningarna som M.J. presenterade för henne för att ställa in de planerade visningarna var att budet låg tillräckligt högt för att säljaren skulle acceptera det, att det fanns

139

3 Hovrätterna

ett bindande avtal och att finansieringen var klar. Mot den bakgrunden har båda parterna haft ett intresse av att köpet inte villkorades av U.D:s möjlighet att få lån. En sådan situation, och då det också finns ett påstående om lånelöfte, kan enligt tingsrättens uppfattning utgöra ett undantag från mäklarens principiella skyldighet att verka för att köpet villkoras. Det huvudsakliga ansvaret för möjligheten att infria sina skyldigheter enligt ett ingånget avtal måste anses vila på parterna. Av U.D:s egna uppgifter framgår att hon inte hade några egentliga planer för hur köpet av fastigheten skulle finansieras, och att möjligheterna var beroende av försäljningen av en annan fastighet. U.D. har ändå valt att förlita sig på att hon skulle beviljas lån, trots att hon vid en tidigare budgivning inte fått något positivt besked om möjligheten att beviljas lån. Vid en samlad bedömning finner tingsrätten inte att M.J. gjort sig skyldig till någon sådan försumlighet som kan föranleda skadeståndsskyldighet, genom att inte verka för att köpet av fastigheten villkorades av U.D:s möjlighet att beviljas lån. U.D. har inte heller i övrigt visat att M.J. underlåtit att tillhandahålla de råd och upplysningar som behövs eller underlåtit att beakta båda parters intressen vid förmedlingen av fastigheten. U.D:s talan mot M.J. ska därför avslås. Tingsrätten anmärker avslutningsvis att även om M.J. hade gjort sig skyldig till någon sådan försumlighet att hon skulle ha ansetts skadeståndsskyldig hade beloppet jämkats till 0 kr, mot bakgrund av det sätt på vilket U.D. medverkat till skadans uppkomst genom att lämna felaktiga uppgifter om sina ekonomiska förutsättningar för att genomföra köpet.

Domslut 1. U.D. ska till A.B. betala 217 835 kr och ränta på beloppet enligt 6 § ränte lagen (1975:635) från den 29 december 2009 till dess betalning sker. 2. U.D:s yrkande mot M.J. avslås.

140

3 Hovrätterna

Hovrätten för Västra Sverige U.D. överklagade domen i den del som avsåg hennes talan mot M.J. och yrkade att hovrätten skulle förplikta M.J. att till henne betala 217 835 kr jämte på visst sätt beräknad ränta. M.J. bestred ändringsyrkandena. Hovrätten (hovrättslagmannen Åke Thimfors, hovrättsrådet Johanna Hagman samt tf. hovrättsassessorerna Malin Stensbäck och Jonas Martinsson) anförde i dom den 27 mars 2012 följande.

Domskäl Parterna har åberopat samma omständigheter som vid tingsrätten. Också bevisningen har varit densamma som i första instans, dock med undantag för S. O. J:s vittnesmål. Ljud- och bildupptagningarna av förhören vid tingsrätten har spelats upp. Hovrätten väljer att först pröva frågan om M.J. har ådragit sig skadeståndsskyldighet mot U.D. på grund av underlåtenhet att upplysa om följderna av att köpeskillingen inte betalades och verka för att fastighetsköpet villkorades av att U.D. beviljades lån. Det är ostridigt att U.D. hade behov av lån för att kunna genomföra fastig hetsköpet och att M.J. kände till detta förhållande. Utgångspunkten blir därmed i enlighet med rättsfallen NJA 1997 s. 127 I och II att M.J. hade en skyldighet som fastighetsmäklare att upplysa U.D. om följderna av att hon inte fullgjorde sin betalningsskyldighet enligt köpeavtalet på grund av att lån eller övertagande av lån inte kunnat ordnas samt råda henne till att begära att beviljande eller övertagande av lån togs in som ett villkor för köpets giltighet. Frågan är dock om omständigheterna vid köpet, såsom M.J. hävdat, var sådana att de motiverade ett undantag från denna skyldighet. Av nämnda rättsfall framgår att undantag från mäklarens upplysnings- och rådgivningsskyldighet i angivna avseende bör föreligga endast då förhållandena är sådana att ett villkor om att lån beviljas eller får övertas inte skulle tjäna något egentligt syfte samt att ett sådant fall kan vara att det med hänsyn till erhållna upplysningar och andra omständigheter framstår som © F ö rfat tarna och S t ud e n t li t t e rat ur

141

3 Hovrätterna

praktiskt taget uteslutet att köparen inte ska erhålla lån. Mäklarens plikt att föra villkorsfrågan på tal kan enligt Högsta domstolen bortfalla även på grund av särskilda omständigheter, t.ex. begränsningar i mäklaruppdraget. Högsta domstolen har i rättsfallen framhållit att det för en köpare som behöver låna pengar till köpeskillingen i princip är av väsentligt intresse att köpet villkoras, eftersom ett eventuellt skadestånd ofta kan uppgå till förhållandevis stora belopp och eftersom det kan förutsättas att de flesta enskilda köpare inte inser den risk de utsätter sig för när de undertecknar ett köpekontrakt som inte är villkorat. Det förhållandet att en säljare har förklarat för mäklaren att han eller hon inte godtar villkor av nämnt slag befriar enligt Högsta domstolen inte mäklaren från skyldigheten att upplysa köparen om konsekvenserna av att köpeskillingen inte kan betalas och råda köparen till hur han eller hon bör handla. I likhet med tingsrätten finner hovrätten visat att U.D. vid visningen av fastigheten har uttryckt att hon hade ett lånelöfte hos en namngiven bank. Annat har emellertid inte gjorts gällande än att lånelöftet varit muntligt. Det kan med hänsyn särskilt härtill inte anses ha framstått som praktiskt taget uteslutet att U.D. kunde få avslag på en låneansökan, och ett undantag från upplysnings- och rådgivningsskyldigheten i fråga om lån har därför inte förelegat av sådant skäl. (Jfr härom Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, 2 uppl. 2007, s. 229.) Vid prövningen ska emellertid också lyftas fram att U.D. enligt vad som framgått ville köpa fastigheten före de inplanerade visningarna samt att säljarens krav för att gå med på det var att budet låg tillräckligt högt och att det före de inplanerade visningarna fanns ett bindande avtal och en ordnad finansiering. Det är klarlagt att U.D. godtog dessa krav och att hon också uppgav att hon hade fått ett lånelöfte från banken. Säljaren, som genom denna uppgörelse fick avstå från redan bestämda visningar och ytterligare spekulanter, har således haft ett särskilt intresse av att köpet inte gjordes beroende av villkor angående lån. Detta måste ha stått klart för U.D. I enlighet med vad Högsta domstolen uttalat i ovan angivna rättsfall bör dock sådana omständigheter inte leda till att mäklaren befrias från skyldigheten att upplysa köparen om följderna av att köpeskillingen inte kan betalas. Det ligger ju även då i köparens intresse att känna till vilken risk han 142

3 Hovrätterna

eller hon tar genom att ingå ett köpeavtal som saknar lånevillkor. Nämnda omständigheter medför enligt hovrättens mening emellertid att M.J. inte haft någon särskild skyldighet att råda U.D. i villkorsfrågan. Frågan blir härefter om M.J. har fullgjort den upplysningsskyldighet beträffande lån som får anses ha vilat på henne. Innan köpekontraktet undertecknades gick M.J. noggrant igenom detta med säljaren och U.D. på så sätt att hon läste upp samtliga kontraktsbestämmelser och uppmanade avtalsparterna att avbryta henne med frågor om det var något de inte förstod. Det är utrett att U.D. valde att inte ställa några frågor. Av § 3 ”Villkor om lån” och § 9 ”Kontraktsbrott” framgår uttryckligen att något lånevillkor inte gällde och att följderna av köparens kontraktsbrott kunde bli skadestånd och hävning. U.D. måste därigenom anses ha informerats på ett adekvat sätt om de möjliga konsekvenserna av att köpet inte innehöll lånevillkor. M.J. får därmed anses ha fullgjort den skyldighet i fråga om upplysningar som med hänsyn till omständigheterna har ålegat henne. Vid prövningen av vad U.D. i övrigt lagt M.J. till last ansluter sig hovrätten till tingsrättens bedömningar. U.D:s yrkanden i huvudsaken ska alltså ogillas.

Domslut Hovrätten fastställer tingsrättens domslut. Hovrättens dom meddelad: den 27 mars 2012. Mål nr: T 2224-11. Rättsfall: NJA 1997 s. 127 I och II. Litteratur: Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, 2 uppl. 2007, s. 229. Sökord: Skadestånd; Köp av fast egendom; Syssloman Litteratur: Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, 2 uppl. 2007, s. 229 Målnummer: T2224-11 Avgörandedatum: 2012-03-27 Avdelning: 1

143