9789163705195

LÄGENHETSKÖPETS ABC R Å D O CH TI PS N Ä R D U SK A KÖ PA L ÄGEN H ET

Catharina Hillerström Vagli

Innehåll Din ekonomi sid 7 Börja leta sid 10 Vad är en bostadsrättsförening? sid 12 Visning sid 13 Föreningens ekonomi sid 20 Budgivning - accepterat pris sid 25 Dags för kontrakt sid 28 Andra former av ägande liknande bostadsrätt sid 34 Nyproduktion sid 36 Fastighetsmäklaren och uppdraget sid 39 Byggnadsstilar sid 44 Checklista sid 48 Bostadsrättslagen sid 50 Länkar - kontakter

sid 74

Visning Gå på många visningar för att skaffa dig en uppfattning och bra jämförelse av vad du kan få för dina pengar. Och framförallt få en känsla för hur du vill bo. Oftast låter vi känslorna styra när det gäller boende så det kan vara bra att sätta upp ramar och kriterier för vad som är viktigt för just dig och om det är möjligt var trogen dessa. En lägenhet ska vara en plats som ger välbefinnande och trivsel samtidigt som det är viktigt att du är saklig och helt införstådd med vad det är du köper. En del går att göra om eller ändra så att du får det precis som du vill, men tänkt på att läget alltid är det allra viktigaste när det gäller en bostads värde, och läget kan du aldrig ändra på.

UNDERSÖK LÄGENHETEN Undersök lägenheten noga. Lyft på mattor och titta hur golven mår. Ta en titt på rören under diskbänken, ser det ok ut eller finns det gamla, eller nya fuktfläckar? Finns det disksmaskin, hur ser inkopplingen ut? Finns det tvättmaskin, hur ser den inkopplingen ut? Om badrummet gjordes för mer än 20 år sedan anser man att våtrumsisoleringen levt ut sin livstid och du får ta med i kalkyl att göra om, schablonpriset för ett badrum brukar räknas till 75.000 kr och uppåt. Om lägenheten har ett nyrenoverat badrum, är det fackmannamässigt gjort? Var firman som utförde arbetet våtrumscertifierad? Finns det kvitton/garantier? Öppna luckor och dra ut lådor i kök. Sitter allt på plats, eller är det skrangligt? Ett kök är relativt enkelt att byta och behöver inte bli så dyrt.

Konkurrensen bland köksleverantörer är stor och ett normalstort kök går att få från lite dryga 70.000 kr om inte samtliga vitvaror behöver bytas. Hur är det med köksfläkten? Om den är kopplad till imkanalen, är det godkänt av föreningen? Och om det är stadsgas och köket är nyrenoverat, har man följt reglerna med dubbelisolerad gasledning? ­- 13 -

Om lägenheten nyligen är ombyggd med nya eller flyttade väggar, eller om kök eller badrum finns på annan än ursprunglig plats, lyssna med föreningen om de har godkänt ombyggnaden. Be mäklaren om att få telefonnummer till ordförande och ring, det är det absolut bästa sättet att få reda på vad som gäller för lägenheten som du funderar på att köpa.

Om det finns en öppen spis, eller en kakelugn i lägenheten är den provtryckt och godkänd för eldning? Är det lyhört? Kan vara svårt att uppfatta på visning när det är många andra spekulanter i lägenheten. För att kunna lyssna in, dröj dig kvar till slutet av visningen så att du blir ensam kvar. Tänk också på hur sovrummen ligger. Mot innergård är oftast tyst och lugnt, mot gata kan vara stökigt, inte bara med vanliga trafikljud utan extra mycket på vintern när snöplogen kommer en gång i veckan.

STAMBYTE Är det stambytt eller finns det planer på stambyte inom något eller några år? Om stambytet är på gång, hur ska det göras? Med relining, partiellt ­- 14 -

Dags för kontrakt INNAN DU SKRIVER UNDER Var säker på att du har undersökt allting innan du skriver på köpekontraktet.

Det går att villkora ett köp av en bostadsrätt med besiktning, men det är inte vanligt och risken är stor att säljaren väljer en annan köpare.

Oavsett besiktning eller ej be mäklaren om att få titta på lägenheten en extra gång, helst i dagsljus, även om det är en snabb budgivning. När du tittar på lägenheten passa på att ta med dig någon sakkunnig, eller hantverkare och få en uppskattning om vad som behöver göras och vad det kommer att kosta.

Om du väljer att göra en besiktning, gör det i så fall innan du skriver på kontraktet. I en bostadsrätt så är det främst våtrum och kopplingar till tvättoch diskmaskin (om det finns sådana) som kontrolleras samt ett generellt omdöme om skicket. Du kan även låta besiktningsmannen mäta upp lägenheten. Besiktningsmän hittar du på ww.sbr.se, Svenska Byggingenjörers Riksförbund.

Eftersom köpet lyder under köplagen så får inte en köpare åberopa fel som han/hon antas ha känt till vid köpet.

KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT I alla bostadsaffärer är det köparen som är ansvarig för att undersöka allt som rör bostaden. Säljaren har en skyldighet att lämna uppgifter, men det är du som köpare som har en plikt. Undersökningsplikten gäller även utanför själva lägenheten, den gäller även föreningen, fastigheten och närområdet. ­- 28 -

Det kan vara en bra sak att kontrollera med kommunen om det finns något på gång i närområdet t ex vägbygge, planer för nytt/förtätat bostadsområde, skola, köpcentrum mm. Information om närområdet är inget som vare sig säljare eller mäklare brukar berätta om då det kan anses vara allmänt känt.

Om lägenheten byggts om fråga mäklare om säljaren fått godkänt av föreningen. Finns det dokumentation eller annat som kan styrka styrelsens beslut? Om inte ring ordförande och kontrollera. Det är inte fullt så roligt att köpa en lägenhet där en bärande vägg tagits ned, eller ett kök har flyttats så att vatten dragits om på ett otillåtet sätt. Säljaren har sannolikt gjort allt i god tro och det blir bara en krånglig juridisk process om ansvar och eventuellt återställande om det skulle visa sig att bostadsrätten byggts om felaktigt.

Om säljaren lämnat garantier eller andra utfästelser om objektets skick ansvarar säljaren för dessa. Köparen har inte någon undersökningsplikt ­- 29 -

Checklista V

Avgiften Är det någon höjning inplanerad?

Vad ingår? Vatten, värme, el, Kabel-TV, bredband, IP telefoni?

Barnvagnsrum

V

Finns det? Om inte, var ställer medlemmarna vagnarna?

Cyckelrum V

Finns det? Om inte, hur löser man cykelparkeringen?

Fastigheten

V

Hur ser det ut i uppgången, på gården och utanför?

Förråd

V

Finns det förråd till lägenheten? Hur stort är det? Är det vinds

eller källarförråd? Finns det extra förråd att hyra?

Gemensamma utrymmen

V

T.ex samlingslokal eller övernattningslägenhet.

Kabel-TV och bredband

V

Vad ingår i avgiften? Om det finns, vem är leverantör?

V

Storleken I objeksbeskrivningen ska källan till uppgiften finnas angiven. Om du tycker att storleken inte stämmer, gör en egen mätning.

Mätregler kan du läsa mer om på www.sis.se. ­- 48 -

Bostadsköpet är den enskilt största affären för de allra flesta och vi gör i snitt fem till sex bostadsaffärer under vår livstid. Att vara väl förberedd är grunden i alla affärsuppgörelser och husköp är inget undantag.

Den här boken är framtagen för att ge dig som köpare en bra grund när du ska fatta dina beslut i bostadsaffären och en trygghet i hur själva processen ser ut.

Författaren, Catharina Hillerström Vagli, är registrerad fastighetsmäklare med många års erfarenhet av att förmedla privatbostäder.