9789170277269

BJÖRN LUNDÉN

är en praktisk handbok för dig som sköter redovisningen eller är revisor i en bostadsrättsförening. Boken behandlar både den löpande redovisningen och hur man upprättar en årsredovisning. I en bostadsrättsförening finns många fallgropar när det gäller redovisningen, boken visar hur du undviker dem.

Bokens innehåller ett stort antal exempel på hur du konterar olika affärshändelser som förekommer i en bostadsrättsförening. Sist finns en förkortad version av kontoplanen FastBAS.

UR INNEHÅLLET

Föreningens ekonomi • Eget kapital • Inre fond • Yttre fond • Underhållsplanen och årsavgiften • Budget • Löpande redovisning • Avstämning • Arkivering • Bokföringsprogram • Årsredovisning • Tilläggsupplysningar • Förvaltningsberättelse • Revision • Konteringsexempel bilda förening • Konteringsexempel insatser och avgifter • Konteringsexempel inre och yttre fond • Konteringsexempel huset • Konteringsexempel anställda • Konteringsexempel finansiering • Konteringsexempel skatt • Konteringsexempel övriga transaktioner • Kontoplan

FÖRFATTAREN

Björn Lundén har skrivit ett stort antal böcker om skatt, ekonomi och juridik för företag och föreningar. Han är dessutom ofta anlitad som utbildare när det gäller bl a styrelse- och föreningsfrågor.

– KUNSKAPSFÖRETAGET FÖR FÖRETAGSKUNSKAP –

www.blinfo.se

Redovisning i bostadsrättsföreningar

REDOVISNING I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR

BJÖRN LUNDÉN

Redovisning i bostadsrättsföreningar Tredje upplagan

Andra upplagan

Redovisning i bostadsrätts­föreningar av Björn Lundén

Tredje upplagan

Björn Lundén Information AB Box 84, 820 64 Näsviken.

Tel: 0650-54 14 00. Fax: 0650-54 14 01 E-post: info@blinfo.se. Hemsida: www.blinfo.se.

Den här boken är en klimatneutral trycksak.

Läs mer på www.klimatneutral.se.

Copyright: författaren och Björn Lundén Information AB 2011.

Omslag och sättning av Anki Wallner, Björn Lundén Information AB. Teckensnitten är New Century Schoolbook och Franklin Gothic.

Bröd­texten är tryckt i 10 punkters teckengrad med 12 punkters kägel.

Tidigare upplagor har sålts i 8 000 exemplar. Denna upplaga av boken är tryckt i 1 500 exemplar hos Elanders i Vällingby.

Tredje upplagan, april 2011 ISBN 978-91-7027-726-9

Innehåll Om boken.......................................................................................... 7 Ordlista........................................................................................... 10

Del 1 – Föreningens ekonomi och skatt

31

Föreningens ekonomi....................................................................... 32 Inre fond......................................................................................... 42 Att sätta rätt årsavgift...................................................................... 45 Yttre fond........................................................................................ 49 Underhållsplan................................................................................. 58 Revision.......................................................................................... 64 Föreningens skatt............................................................................ 68 Moms..............................................................................................74

Del 2 – Löpande redovisning med konteringsexempel

77

Löpande redovisning........................................................................ 78 Anställda......................................................................................... 84 Banken............................................................................................ 90 Bilda bostadsrättsförening................................................................ 95 Försäkringar.................................................................................... 98 Hyror och årsavgifter...................................................................... 100 Inre och yttre fond......................................................................... 104 Insatser och avgifter...................................................................... 106 Interimsposter............................................................................... 109 Inventarier..................................................................................... 112 Kontokredit.................................................................................... 118 Kortfristiga skulder........................................................................ 122 Köp och försäljning av b ­ ostadsrätter............................................... 124

Leverantörsfakturor........................................................................ 127 Likvida medel................................................................................ 131 Observationskontot........................................................................ 135 Skatter.......................................................................................... 137

Del 3 – Vissa poster i bokslutsarbetet

141

Bokslutsarbete.............................................................................. 142 Anläggningstillgångar...................................................................... 143 Omsättningstillgångar..................................................................... 158 Eget kapital................................................................................... 165 Avsättningar.................................................................................. 169 Skattekontot...................................................................................171 Skulder..........................................................................................173

Del 4 – Årsredovisning

183

Allmänt om å ­ rsredovisningen.......................................................... 184 Årsredovisningen är ­offentlig........................................................... 190 Årsredovisningens delar................................................................. 196 Tilläggsupplysningar....................................................................... 208 Exempel på årsredovisning............................................................. 219 Årsredovisningens ­uppställningsformer............................................ 231 Kontoplanen FastBAS .................................................................... 235 Sökordsregister.............................................................................. 246

Om boken Redovisning i bostadsrättsföreningar är ett eftersatt område. Därför har jag känt ett stort behov av att skriva denna bok, och de f­ örsta upp­lagorna såldes snabbt slut. Det finns många aktörer som har intresse av att redovisningen är korrekt och även jämförbar mellan olika föreningar. En sorts standard har jag därför eftersträvat att skapa i och med den här boken. Därför har jag haft långa och många ­diskussioner med människor som har intresse för och kunskaper inom området.

Bokens behandlar redovisning i ganska vid bemärkelse. Allt från hur redovisningen ska organiseras till den slutliga årsredovisningen via den löpande bokföringen och rapporterna. Den ekonomiska planen och budgeten behandlas också, samt det intressanta samban­ det mellan underhållsplan, yttre fond och rätt årsavgifter.

Bokens avgränsningar För att göra boken till en överskådlig handbok har jag koncentrerat innehållet så att den i första hand gäller följande typer av bostads­ rättsföreningar: • Privatbostadsföretag, dvs inte oäkta bostadsrättsföretag. Jag utgår alltså från att bostadsrättsföreningen inte betalar någon inkomstskatt annat än för eventuell sidoverksamhet inklusive vissa ränteintäkter.

• Bostadsrättsföreningar, dvs inte privatbostadsföretag som drivs i aktiebolagsform, inte heller bostadsföreningar.

• Bostadsrättsföreningar som inte redovisar moms. Jag tar alltså inte upp frivilligt momsinträde för uthyrning av lokaler.

Arbetar du med en annan typ av bostadsföretag hänvisar jag till böckerna BOSTADSRÄTT och MOMS.

Bokens målgrupp Boken vänder sig både till dig som sitter i styrelsen i en bostads­ rätts­­förening och till dig som sysslar med redovisning och ekono­ misk rådgivning till bostadsrättsföreningar. Boken bör också kunna vara till stor nytta för banker och andra långivare. Slutligen är | 7

Om boken boken säkert till nytta för mäklare och för den som ska köpa en bostadsrätt och därför måste skaffa sig en korrekt bild av föreningens ekonomi.

Nytt i den här upplagan Regeringsrätten har fastslagit att ränteinkomster från vanliga likvi­ ditetsöverskott i ett privatbostadsföretag inte ska beskattas. Enbart ränteinkomster från kapital som inte har med föreningens fastighet att göra ska beskattas. Detta beskrivs i kapitlet Föreningens skatt.

I kapitlet Likvida medel finns förslag till konton. §§ Regeringsrättens dom den 29 december 2010, mål nr 2870-09 Ränteintäkter i privatbostadsföretag

Från 1 november gäller ett stort antal förenklingar i redovisnings­ bestämmelserna som rör bostadsrättsföreningar. Det handlar om förkortad arkiveringstid, färre obligatoriska tilläggsupplysningar, gränsen för vilka föreningar som ska räknas som större föreningar, brutna räkenskapsår, löpande bokföring, mm. Dessa nyheter har arbetats in i texten. §§ Regeringens proposition 2009/10:235, Enklare redovisning

Strimlade lån baserade på frivilliga individuella kapitalinsatser förekommer i flera föreningar, och kräver en fördelning av redovis­ ningen av årsavgifterna. Läs om detta i kapitlet Hyror och årsavgifter.

I februari 2011 gav Bokföringsnämnden ut en vägledning för årsredo­ visning i mindre ekonomiska föreningar, dit även bostadsrättsfören­ ingar kan räknas. Läs om detta i kapitlet Allmänt om årsredovis­ ningen. Det är inte så mycket som berör bostadsrättsföreningar. §§ Bokföringsnämndens vägledning för årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar BFNAR 2001:1

Dessutom har beloppsuppgifter, årtal mm uppdaterats, samt en del nya konton införts.

Dokumentmallar BRF I boken finns några dokumentmallar och formulär från vår webb­ tjänst Dokumentmallar BRF som du hittar på www.blinfo.se med ett abonnemang på tjänsten kan du ladda hem, fylla i och skriva ut de 27 vanligaste och viktigaste dokument­mallarna för bostadsrätts­ föreningar.

8 |

Om boken

Förkortningar Jag använder följande förkortningar i boken: BFN Bokföringsnämnden BRL Bostadsrättslag (1991:614) EFL Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar FAR SRS Branschorganisation för redovisningskonsulter,

revisorer och rådgivare IL Inkomstskattelag (1999:1229) RR Redovisningsrådet

Boken uppdateras på vår hemsida På vår hemsida www.blinfo.se kan du gå in och titta efter ­ändringar och kompletteringar som inträffat efter att vi tryckt den här upp­ lagan. På så sätt är boken aktuell mycket längre. När du befinner dig på startsidan väljer du Gratistjänster, BL Bok Plus och därefter boken Redovisning i bostadsrättsföreningar.

Tack Jag vill passa på och tacka alla läsare och kursdeltagare. Genom era frågor har jag fått klart för mig var svårigheterna ligger när det gäller redovisning i bostadsrättsföreningar. Jag har anpassat boken efter detta. Har du synpunkter på innehållet i boken får du gärna höra av dig till info@blinfo.se.

Näsviken i april 2011 Björn Lundén

| 9

Ordlista För att innehållet i den här boken ska bli lättare att förstå inleder jag med att översiktligt förklara en del av de speciella begrepp som används. Observera att denna ordlista bara innehåller ganska kortfattade förklaringar. Längre fram i boken tar jag i olika kapitel upp de flesta av dessa begrepp mer in­gående.

A Amortering Ett banklån betalas normalt inte tillbaka på en gång, utan med del­belopp varje månad eller varje kvartal. Dessa delbelopp kallas amortering. Dessutom brukar ränta betalas varje gång lånet amor­ teras.

Amorteringen är ingen kostnad och finns därför inte med i resultat­ räkningen. Men eftersom det måste finnas pengar till amortering­ arna, måste beloppen finnas med i föreningens likviditetsbudget.

Det förekommer fastighetslån som inte amorteras, utan enbart ränta betalas.

Andelstal/andelsvärde Andelstalet är varje bostadsrätts andel av före­ningens totala till­ gångar och skulder. Med hjälp av andelstalet beräknas lägenhetens insats och årsavgift.

Andelstal behöver inte finnas med i den ekonomiska planen. Men eftersom insatserna för varje bostadsrätt ska finnas med i planen kan man lätt räkna ut varje ­bostadsrätts andelstal. Man dividerar helt enkelt insatsen för en viss bostadsrätt med de totala insatserna i föreningen.

Insatsens storlek beror främst av lägenhetens yta. Men andra faktorer kan spela in, t­ ex lägenhetens läge och om det finns bal­ kong.

10 |

Ordlista

Anläggningsregister Ett register över en förenings anläggningstillgångar med informa­ tion om bland annat anskaffningstidpunkt, gjorda avskrivningar, utrangeringar och försäljningar. Kallas också för inventarieförteck­ ning eller inventariebok.

Anläggningsregistret hör till föreningens sidoordnade bokföring och används för att hålla reda på de olika inventarierna. Registret förs löpande under året. Varje gång föreningen köper, säljer eller kasse­ rar (utrangerar) inventarier ska detta noteras i anläggningsregist­ ret.

Som inventarier räknas bland annat tvättmaskiner, snöslungor och traktorer.

Anläggningstillgångar Tillgångar avsedda att stadigvarande brukas eller innehas i verk­ samheten. I en bostadsrättsförening är det främst byggnader och mark samt inventarier.

Anskaffningsvärde Anskaffningsvärdet består av vad föreningen betalade för tillgången plus utgifter som hör direkt till anskaffningen, exempelvis frakt, ­lagfart och montering.

Arkivering Förvaring av räkenskapsdokumenten på ett ordnat och säkert sätt.

Läs om detta i kapitlet Löpande redovisning.

Avskrivning Den del av anskaffningsvärdet på en anläggningstillgång som kostnadsförs varje år som värdeminskningsavdrag under tillgång­ ens ekonomiska livslängd. Avskrivningen kan vara rak (samma procenttal varje år), degressiv (större procenttal i början och mindre i slutet) eller progressiv (mindre procenttal i början och större i slutet).

Avstämning Med avstämning menas en kontroll på kontonivå att balans- och resultatkontona stämmer innan man lämnar ifrån sig eller arki­verar en balansrapport/balansräkning eller en resultatrapport/resultat­ räkning för en period.

| 11

Ordlista

Avsättningar Avsättningarna skiljer sig från skulderna genom att de på boksluts­ dagen är säkra eller sannolika till sin existens men ovissa till belopp och/eller tidpunkt när de ska infrias.

Auktoriserad revisor Se Kvalificerad revisor.

B Balanserad förlust Balanserad förlust är en post i balansräkningen, som innehåller ­f örluster från tidigare år. Vinster från tidigare år kan också ingå, men totalsaldot är en förlust, dvs de sammanlagda förlusterna överstiger de sammanlagda vinsterna.

När balansräkningen i en bostadsrättsförening visar en förlust för året, balanseras förlusten när årsredovisningen fastställts på den ordinarie föreningsstämman. Balanserad förlust redovisas som en negativ post under fritt eget kapital i balansräkningen. En balanserad förlust ska inte hindra omföring till yttre fond, vilket ökar den balanserade förlusten.

Balanserad vinst Med balanserad vinst menas den del av ackumulerade vinstmedel som återstår efter omföring till yttre fond. Tas upp under fritt eget kapital i balansräkningen.

Balansomslutning Föreningens tillgångssumma, dvs summan på tillgångssidan (aktiv­ sidan) i balans­räkningen. Ska vara lika med summan av avsättning, skulder och eget kapital (passivsidan).

Balansräkning Balansräkningen visar föreningens ekonomiska ställning vid ett visst tillfälle, exempelvis sista dagen på räkenskapsåret. Består av tillgångar, avsättningar, skulder och eget kapital.

Beskattningsår För människor är beskattningsåret det kalenderår som är närmast före taxeringsåret (det år då deklarationen lämnas in). För juridiska personer är beskattningsåret det räkenskapsår som är närmast före taxerings­året (då deklarationen lämnas).

12 |

Ordlista

Bokföring Bokföring innebär att löpande kontera alla affärshändelser i en bok eller i ett bokföringsprogram. På så sätt ska man kunna följa eko­ nomin i kronologisk och systematisk ordning samt ta fram rapporter som visar hur resultatet har uppkommit och se föreningens eko­ nomiska ställning vid en viss tidpunkt.

Bokföringsskyldighet Bokföringsskyldigheten regleras i bokföringslagen. Alla bostads­ rättsföreningar är bokföringsskyldiga. I bokföringsskyldigheten ingår förutom bokföringen att arkivera räkenskaperna samt att se till att det finns systemdokumentation och behandlingshistorik.

Bokfört värde Det värde som en tillgång är upptagen till i balansräkningen.

Man tittar här på nettovärdet efter planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Numera använder man ofta benäm­ ningen redovisat värde.

Bokslut Begreppet bokslut används för flera saker, vilket är litet förvirrande.

Enligt bokföringslagen ska den som bedriver näringsverksamhet (med vissa undantag) avsluta räkenskaperna antingen med ett årsbokslut eller en årsredovisning. Årsbokslutet är enklare än årsredovisningen. Alla bostadsrättsföreningar måste avsluta räken­ skaperna med en årsredovisning.

I redovisningsbranschen kallar man dock det förberedande arbetet med årsredovisningen för bokslutsarbete. I bokslutsarbetet ingår att stämma av och göra specifikationer för balansräkningen och resultat­ räkningen. När detta är klart lyfter man ”bokslutet” till en högre nivå, dvs årsredovisningen. Men man gör inget årsbokslut, utan en årsredovisning.

Beskattningsår Se Räkenskapsår.

Bolagsverket Bolagsverket sköter bland annat registrering av bostads­rätts­f öre­ ningar och ekonomisk plan samt ger vissa tillstånd. Dit kan man vända sig om man vill ha en kopia av årsredovisning från en bostads­rättsförening men inte lyckats få den direkt från föreningen.

| 13

Ordlista

Bostadsaktiebolag Ett bostadsaktiebolag är ett aktiebolag som äger fastigheten i stället för en bostadsrättsförening, och där aktieinnehavet medför en rätt att disponera en lägenhet. I den här boken behandlar jag inte dessa.

Bostadsförening En bostadsförening är inte samma sak som en bostadsrättsförening, utan fungerar närmast som en ekonomisk förening. I den här boken behandlar jag inte dessa.

Bostadsföretag Ett bostadsföretag är ett företag/förening vars verksamhet består i att bereda bostäder i hus. Skattemässigt görs, enligt inkomstskatte­ lagen, en indelning i privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsfören­ ingar) och andra bostadsföretag (oäkta bostadsrättsföreningar).

Bostadsrätt Den rätt i föreningen som medlemmen har på grund av upplåtelsen kallas bostadsrätt. Det är en upplåten nyttjanderätt på obegränsad tid.

Bostadsrättsförening En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens ägda hus upplåta lägenheter med bostads­ rätt. Det behöver inte vara flerfamiljshus, utan kan även vara rad­hus, kedjehus eller friliggande småhus. Till lägenheten kan mark (gräsmatta, trädgårdsland, parkeringsplats mm) som ligger alldeles intill huset följa med, men det går inte att upplåta bostadsrätt till enbart mark. Ändamålet ska finnas med i stadgarna.

Alla lägenheter behöver inte vara upplåtna med bostadsrätt, en del kan hyras ut av föreningen. Minst 3 lägenheter måste dock upplåtas med bostadsrätt.

En bostadsrättsförening måste ha minst 3 medlemmar. Föreningen ska vara registrerad hos Bolagsverket.

Bostadsrättshavare En medlem som har en bostadsrätt i en bostadsrättsförening kallas bostadsrättshavare.

Bostadsrättslagen Bostadsrättslagen är den lag som reglerar bostadsrättsföreningarnas verksamhet och medlemmarnas rättigheter och skyldigheter. När det gäller redovisningen hänvisar bostadsrättslagen till års­redo­ visningslagen och lagen om ekonomiska föreningar.

14 |

Ordlista

Bottenlån Ett långfristigt lån med bästa förmånsrätt i bostadsrättsföreningens fastighet. Bottenlånet är begränsat till att motsvara en viss procent (vanligen 75–85%) av marknadsvärdet på fastigheten. Övriga fastighetslån brukar kallas topplån.

Från 1 oktober 2010 gäller ett allmänt råd från Finansinspektionen.

Det innebär att lånen tillsammans inte bör överstiga 85% av bosta­ dens marknadsvärde vid lämnande av lånet. Begränsningen gäller nya lån samt utökning av befintliga lån med säkerhet i bostad.

Byggnad I dagligt tal förväxlar man ofta begreppen byggnad och fastighet.

En byggnad är ett hus som står på marken. En fastighet kan även bestå av enbart mark (en obebyggd fastighet). I och med att marken kan vara upplåten med tomträtt eller arrende behöver inte bostads­ rättsföreningen äga fastigheten. Det kan vara enbart byggnaden som ägs. Byggnader ska skrivas av, men inte mark.

D Direktavskrivning Direktavskrivning innebär att föreningen kostnadsför hela utgiften för ett inköp redan under inköpsåret, istället för att redovisa till­ gången i balansräkningen och fördela utgiften genom årliga avskriv­ ningar under den återstående ekonomiska livslängden.

När det gäller inventarier finns det två typer som skrivs av direkt, korttids­inventarier och inventarier av mindre värde. Dessa kallas med ett gemensamt uttryck för förbrukningsinventarier.

Dolda reserver I redovisningen uppkommer dolda reserver när tillgångar i balans­ räkningen är undervärderade.

Om en anläggningstillgång t ex är avskriven på för kort tid, skapas dolda värden som inte framgår av balansräkningen. Ett annat exempel är en fastighet som stiger kraftigt i värde, fastän det ursprungliga värdet fortfarande står i balansräkningen.

| 15

Ordlista

E Eget kapital Eget kapital är skillnaden mellan föreningens tillgångar och skulder.

Man kan också uttrycka det så här: Tillgångarna är finansierade på två sätt – genom eget kapital och genom främmande kapital (skulder).

Summan av dessa båda (balansomslutningen) är lika med tillgång­ arna. Ytterligare ett sätt att se det är att det egna kapitalet är den del av tillgångarna som inte motsvaras av lån.

Eget kapital delas upp i bundet och fritt eget kapital. Detta är ganska ointressant i en bostadsrättsförening, eftersom utdelning knappast förekommer i en bostadsrättsförening.

Ekonomisk förening En ekonomisk förening har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att bedriva någon sorts ekonomisk verksamhet. Bostadsrätts­f öreningar är en särskild form av eko­ nomiska föreningar, med en rad speciella bestämmelser som skiljer ­bostadsrättsföreningarna från ­vanliga ekonomiska föreningar.

Ekonomisk plan Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostads­ rätt måste föreningen upprätta en ekonomisk plan och registrera den hos Bolagsverket. Den ekonomiska planen måste granskas av en intygsgivare som är behörig av Boverket.

Planen visar en ekonomisk och teknisk beskrivning av föreningens verksamhet. Här finns också en förteckning över lägenheterna och dess insatser. Den ekonomiska planen är offentlig och kan vid behov beställas från Bolagsverket. Inträffar väsentliga förändringar ska en ny ekonomisk plan upprättas.

F Fastighet Se Byggnad Fastighetsägarförbundet En bostadsrättsförening är fastighetsägare. Många bostadsrätts­ föreningar är medlemmar i Fastighetsägarförbundet, som är en organisa­tion för fastighetsägare.

16 |

Ordlista

Förbrukningsinventarier Förbrukningsinventarier kan vara antingen korttidsinventarier eller inventarier av mindre värde. Dessa läggs inte upp på en avskriv­ ningsplan utan kostnadsförs direkt. Förbrukningsinventarier tas inte med i anläggningsregistret. Läs om dessa i kapitlet Inventarier.

Föreningslagen Föreningslagen är en annan benämning på Lag om ekonomiska ­f ör­e­ningar, EFL. Bostadsrättslagen hänvisar till föreningslagen i vissa fall, främst beträffande bestämmelserna om styrelsen, före­ ningens ledning och ­f öreningsstämman.

Föreningsregistret I handels- och föreningsregistret hos Bolagsverket registreras alla ekonomiska föreningar. En bostads­rättsförening är en sorts ekonomisk ­f örening och bostadsrättsföreningarna registreras i en särskild avdelning i handels- och förenings­registret.

Föreningsstämma Bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ är föreningsstäm­ man. Föreningsstämman kallas ibland års­stämma eller årsmöte men det är inte korrekt. Föreningsstämman hålls normalt en gång per år (ordinarie föreningsstämma) men man kan hålla ytterligare en eller flera föreningsstämmor under året (extra föreningsstäm­ mor). En del föreningar har dessutom medlemsmöten, men det är inget lagreglerat organ, så där kan man inte ta beslut med bindande verkan.

Förmögenhetsvärde Förmögenhetsvärdet är bostadsrättens andel av föreningens netto­ förmögenhet beräknad på visst sätt.

Försiktighetsprincipen Försiktighestsprincipen är en redovisningsprincip som innebär att alla värderingar i räken­skap­erna ska göras med rimlig försiktighet.

Vid osäkerhet ska man i allmänhet välja en lägre värdering av tillgångar och en högre värd­ering av skulder.

Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelsen är ett komplement till resultat- och balans­ räkningen och är en del av årsredovisningen.

Förvaltningsberättelsen ska ge en rättvisande översikt över utveck­ lingen av föreningens verksamhet, ställning och resultat.

| 17

Ordlista

G God redovisningssed Med god redovisningssed menas att redovisning ska utföras i enlighet med god praxis. God redovisningssed definieras i bok­f ör­ ingslagen som en faktiskt förekommande praxis hos en kvalitativt representativ krets bokföringsskyldiga.

God revisionssed God revisionssed innebär att en revision ska utföras i enlighet med god praxis bland revisorer.

Godkänd revisor Se Kvalificerad revisor.

Grundbok I grundboken presenteras föreningens affärshändelser i veri­f ika­ tions­nummerordning. Kallas också dagbok.

Grundbokföring Grundbokföring innebär att alla affärshändelser ska bokföras på ett sådant sätt att de kan presenteras i den ordning som de har regi­st­ rerats.

H Hus Se Byggnad.

Huvudbok I huvudboken sammanställer föreningen alla verifikationer i konto­ nummerordning, där man för varje konto ser verifikationsnummer, verifikationstext och belopp.

Huvudbokföring Huvudbokföring innebär att man lägger upp redovisningen syste­ matiskt, så att man får en översikt över föreningens ställning och resultat. I praktiken innebär detta att bokföring görs på olika konton.

På så sätt kan man följa verksamhetens utveckling löpande. I ett bokföringsprogram görs grund- och huvudbokföringen sam­tidigt.

18 |

Ordlista

Hyresrätt En hyresrätt är en upplåten nyttjanderätt på begränsad tid (till skillnad mot en bostadsrätt som är en upplåten nyttjanderätt på ­obegränsad tid).

I Illikviditet Illikviditet betyder att verksamheten saknar likvida medel som kassa eller bankmedel. Det bör då finnas andra tillgångar som snabbt kan förvandlas till kontanter för att betala skulderna, annars hamnar bostadsrättsföreningen på obestånd.

Ingående balans (IB) Med ingående balans menas de ingående saldon på konton för tillgångar, eget kapital, avsättningar och skulder i balansräkningen på räkenskapsårets första dag och som motsvaras av utgående balans på föregående års sista dag. För månadsrapporter är det saldona vid månadens början.

Inre fond Den del av årsavgiften som öronmärks för att kunna användas av ­bostadsrättshavaren för reparation och underhåll av den egna lägenheten kallas inre fond. Den inre fonden är bostadsrätts­ havarens pengar och räknas därför som en skuld i föreningens redovisning.

När lägenheten överlåts följer pengarna i den inre fonden med lägenheten.

Många föreningar har ingen inre fond.

Insats Den kapitalinsats som en bostadsrättshavare ska betala till före­ ningen när bostadsrätten upplåts (men inte när den senare överlåts).

Se även Upplåtelseavgift.

Insolvens Föreningen är insolvent när den inte kan betala sina skulder i rätt tid och problemet inte bara är tillfälligt. Ett annat ord för insolvens är obestånd.

| 19

Ordlista

Insufficiens Man pratar om insufficiens när skulderna i en förening är större än tillgångarna. Insufficiens betyder inte att föreningen är på ­obestånd, så länge den kan betala sina utgifter.

Interimsfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter räknas som interims­ fordringar.

Endast de kostnader och intäkter som hör till räkenskapsåret ska påverka resultatet. Utbetalningar och inbetalningar som hör till kommande räkenskapsår ska periodiseras och bokföras som till­ gångar respektive skulder i årsredovisningen.

Interimsskulder Inom redovisning räknas upplupna kostnader och förutbetalda (egentligen borde det heta förut­erhållna) intäkter som interims­ skulder.

Endast de kostnader och intäkter som hör till räkenskapsåret ska påverka resultatet. Utbetalningar och inbetalningar som hör till kommande räkenskapsår ska periodiseras och bokföras som till­ gångar respektive skulder i årsredovisningen.

Internrevisor Ibland har en bostadsrättsförening två revisorer, en yrkesrevisor och en revisor som är vald bland medlemmarna och som inte är yrkes­ revisor. Den sistnämnde brukar kallas internrevisor eller lekmanna­ revisor.

Inventarier Inventarier kan vara t ex maskiner, byggnadsinventarier, bilar och andra transportmedel, konst och fastighetsinventarier.

Om ett inventarium har en ekonomisk livslängd på flera år ska inköpet inte kostnadsföras direkt. Utgiften ska istället delas upp på så många år som motsvarar den beräknade ekonomiska livslängden.

Detta kallas att göra avskrivningar.

20 |

Ordlista

K Kapitaltillskott Ett kapitaltillskott till föreningen är en i efterhand höjd insats som kan används för att exempelvis amortera föreningens lån eller för ett förbättrings­arbete på fastigheten.

Kassabokföring Bokföring av kontanta in- och utbetalningar, dvs transaktioner som rör kassan.

Kontokredit En kredit som är flytande med en viss limit (gräns). Föreningen betalar bara ränta på den del av krediten som utnyttjas dag för dag.

Om kreditgränsen överskrids (krediten övertrasseras) måste före­ ningen betala en högre (straff)ränta. Kontokredit kallas också före­tags­kredit. Tidigare kallades den checkräkningskredit, och så heter fortarande kontot i BAS-kontoplanen.

Kontoplan Kontoplanen är en sammanställning över samtliga de konton föreningen använder i sin bokföring. Det finns standardiserade konto­planer, t ex FastBAS-kontoplanen som jag använder i den här boken.

Kontrolluppgift Bostadsrättsföreningen ska varje år skicka en kontrolluppgift för de bostadsrätter som har överlåtits under året innan.

Tidigare skulle en kontrolluppgift för tillgångsvärdet skickas in, men i och med att förmögenhetsskatten är borta, har denna kontroll­ uppgiftsskyldighet avskaffats.

Läs om detta i vår bok BOSTADSRÄTT.

Korrektivkonto Ett korrektivkonto ligger med ”fel” tecken intill ett annat konto i redovisningen. Exempelvis är [1229] Ackumulerade avskrivningar på inventarier ett korrektivkonto till [1220] Inventarier. En tillgångs bokförda värde är nettot av det som är bokfört på kontot och på dess korrektivkonto.

Kortfristiga fordringar Fordringar som förfaller inom ett år.

| 21

Ordlista

Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder är sådana skulder som för­faller till betalning inom 1 år. Övriga är långfristiga skulder.

Kvalificerad revisor Det finns finns två kategorier av kvalificerade revisorer: godkända revisorer och auktoriserade revisorer.

Endast mycket stora bostadsrättsföreningar behöver ha kvalificerad revisor, men det förekommer att stadgarna föreskriver att fören­ ingen ändå ska ha minst en kvalificerad revisor.

L Lekmannarevisor Se Internrevisor.

Likviditetsbudget En budget som visar föreningens likviditet under budgetperioden.

Budgeten visar om pengarna kommer att räcka för att täcka period­ ens utbetalningar och bygger på förväntade in- och utbetalningar under perioden.

Limit Se kontokredit.

Lokal Se Lägenhet.

Långfristiga fordringar Långfristiga är sådana fordringar som förfaller senare än om ett år.

Långfristiga skulder Långfristiga skulder är sådana skulder som förfaller till betalning senare än om ett år.

Lägenhet I dagligt tal betyder lägenhet någonstans där man bor. I bostads­ rätts­lagen betyder lägenhet ett hus eller en del av ett hus som används för boende eller som lokal (kontor, butik, lager mm).

Löpande redovisning Se Bokföring.

22 |

Ordlista

M Medlem En medlem i en bostadsrättsförening kan sägas vara ”delägare” i ett bostadsföretag. Det är bara till medlemmar som en lägenhet kan upplåtas med bostadsrätt. Medlemskapet är personligt och kan inte automatiskt överlåtas till någon annan. En bostadsrättsförening måste ha minst 3 medlemmar.

N Nedskrivning En nedskrivning innebär att man minskar en anlägg­ningstillgångs bokförda värde ned till ett belopp som motsvarar tillgångens (verk­ liga) värde.

En nedskrivning ska endast göras om värdeminskningen kan antas vara bestående.

Not En tilläggsupplysning till årsredovisningen kan lämnas antingen direkt i balans- eller resultaträkningen eller i form av en not. En not är en kortfattad text som ligger separat och hänvisas till från balans- eller resultat­räkningen och kallas ibland notanteckning.

O Obeskattade reserver De obeskattade reserverna intar en mellanställning mellan skulder och eget kapital och placeras mellan dessa r­ ubriker i balansräk­ ningen.

I privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsföreningar) finns inga ­obeskattade reserver, så jag behandlar inte dessa i den här boken.

Omsättningstillgångar Tillgångar avsedda för omsättning eller förbrukning. Till omsätt­ nings­tillgångar räknas alla tillgångar som inte är anläggnings­ tillgångar.

Oäkta bostadsföretag Se Bostadsföretag.

| 23

Ordlista

P Pantsättning Föreningen kan pantsätta fastigheten som säkerhet för föreningens lån. Detta görs genom pantbrev, som tas ut hos inskrivningsmyndig­ heten (Lantmäteriet).

En medlem kan pantsätta sin bostadsrätt som säkerhet för medlem­ mens lån.

Periodisering Periodisering innebär att inkomster och utgifter fördelas till de perioder de hör till.

Endast de utgifter och inkomster som hör till räkenskapsåret ska påverka resultatet. Övriga inkomster och utgifter hör till kommande räkenskapsår och måste därför periodiseras, dvs bokföras som tillgångar respektive skulder i bokslutet och intäkts- respektive kost­nadsföras kommande år. På motsvarande sätt görs med poster som hör till föregående år.

Periodiserade inkomster och utgifter för det aktuella året kallas intäkter och kostnader.

Planenlig avskrivning Planenlig avskrivning innebär att anläggningstillgångar skrivs av (se Avskrivning) över den ekonomiska livslängden efter en syste­ matisk plan som fastställs vid anskaffningstidpunkten. På så sätt för­delas anskaffningsutgiften för tillgången över dess användnings­ tid i föreningen.

Prisbasbelopp Belopp som fastställs varje år med hänsyn till förändringarna i ­konsumentprisindex (KPI). Prisbasbeloppet används som underlag vid beräkning av beloppsgränser och liknande på skatte- och redo­ visningsområdet. 2011 är det 42 800 kr.

Privatbostadsföretag Se Bostadsföretag.

24 |

Ordlista

R Redovisning Redovisning innebär bland annat att affärstransaktioner bokförs kronologiskt och systematiskt, att rapporter tas fram som besluts­ underlag i ekonomiska frågor, att budgetar tas fram och att årsredo­ visning upprättas.

Registrering En bostadsrättsförening måste registreras hos Bolagsverket. Först när föreningen är ­registrerad har den rättskapacitet, dvs då är den en självständig juridisk person. För att kunna registreras måste bostadsrätts­f öreningen ha minst 3 medlemmar och ha till ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt. Föreningen ska bland annat ha antagit stadgar, tagit ett namn och utsett styrelse och revisor.

Registreringsmyndighet Bolagsverket är registreringsmyndighet för bostadsrättsföreningar och andra ekonomiska föreningar.

Resultatbudget En sammanställning av verksamhetens förväntade intäkter och kostnader och det förväntade resultatet för en viss period, vanligen ett räkenskapsår (årsbudget).

Resultaträkning Resultaträkningen hämtas från föreningens redovisning och visar i sammandrag föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret.

I en resultaträkning ser man hur resultatet har uppkommit. Intäk­ ter minus kostnader ger resultatet, som kan vara en vinst, en förlust eller ett nollresultat.

En resultaträkning för en annan period än räkenskapsåret brukar kallas resultatrapport.

Revision Revision innebär att redovisningen och förvaltningen av föreningen efter räkenskapsårets slut granskas av en eller flera revisorer.

Revisionsberättelse Dokument där revisorerna ska redogöra för om årsredovisningen stämmer med verkligheten och om den ger en riktig bild av före­ ningens ekonomiska ställning och resultat. Där ska revisorerna också yttra sig om ansvarsfrihet åt styrelsen. | 25

Ordlista

Revisor Person som har till uppgift att granska hur styrelsen sköter fören­ ingens ekonomiska redovisning (brukar kallas redovisningsrevision) samt övrig förvaltning (brukar kallas förvaltningsrevision).

S Sidoverksamhet (annan verksamhet) Det är inget som hindrar att en bostadsrättsförening vid sidan om huvudändamålet även har ett annat ändamål, en sidoverksamhet. ­Sidoverksamheten beskattas på samma sätt som en verksamhet som bedrivs av en vanlig ekonomisk förening och kan behöva momsredo­ visas. Några exempel på sidoverksamheter är drift av liftanläggning (gäller bostadsrättsföreningar i fjällvärlden), café- och butiksverk­ samhet samt förvaltningsuppdrag åt andra föreningar.

I den här boken behandlar jag inte sidoverksamhet, men däremot ränteintäkter som kan betraktas som ett slags sidoverksamhet och beskattas. Läs om detta i kapitlet Likvida medel.

Strimlade lån För att komma åt skattereduktion för ränteutgifterna förekommer det att föreningen tar in en extra insats (kapitaltillskott) från bostadsrätts­havarna. Föreningen använder pengarna för att amor­ tera på sitt ­fastighetslån.

Samtidigt erbjuder banken bostadsrättshavarna att låna till den extra insatsen med bostadsrätterna som säkerhet. På så sätt har man fört över (strimlat) en del av föreningens lån till bostadsrätts­ havarna och de får dra av sina ränteutgifter i sina deklarationer.

Dessutom får de förstås lägre årsavgifter. Du kan läsa mer om detta i vår bok BOSTADSRÄTT. Genom ett system med uppdelning av årsavgifterna i en del för driftskostnaderna och en del för kapitalkostnaderna, behöver inte alla medlemmar göra samma kapitaltillskott.

26 |

Ordlista

T Tilläggsupplysning Upplysning som förtydligar och kompletterar informationen i års­ redo­visningen. Den kan lämnas antingen direkt i balans- eller resultat­räkningen eller i form av en not.

Topplån Se Bottenlån.

U Upplupen intäkt En upplupen intäkt är en sådan intäkt som hör till bokslutsåret, men där föreningen varken har skickat en faktura eller fått betalt för tjänsten eller varan före bokslutsdagen.

Upplupen kostnad Inom redovisning är en upplupen kostnad sådan kostnad som hör till bokslutsåret, men där föreningen varken fått faktura eller betalat för tjänsten eller varan före bokslutsdagen.

Upplåtelse Den allra första gången en bostadsrätt övergår till den första bostads­rättshavaren för just den lägenheten är det en upplåtelse.

Alla efterföljande transaktioner blir överlåtelser (egentligen heter det övergång), även när det är föreningen som överlåter en lägenhet som före­ningen fått eller tagit tillbaka.

Upplåtelseavgift En extra avgift som föreningen kan ta ut förutom insatsen när en bostadsrätt upplåts senare än övriga bostadsrätter, t ex när en hyresrätt görs om till bostadsrätt eller när en råvind byggs om till bostad. Upplåtelseavgifterna bokförs som bundet eget kapital.

Utgående balans (UB) Inom redovisning är utgående balans lika med saldona på kontona för tillgångar, eget kapital och skulder per räkenskapsårets eller periodens sista dag. Utgående saldo år 1 = ingående saldo år 2.

| 27

Ordlista

Utrangering En utrangering är när en anläggningstillgång inte längre finns kvar i verksamheten på grund av att den förstörts, skrotats eller inte används längre (är undanställd).

Uppgift om under året utrangerade tillgångar ska föras in i anlägg­ ningsregistret. I bokföringen ska utrangerade tillgångars anskaff­ ningsvärde krediteras bort från tillgångskontot samt ackumulerade avskrivningar debiteras bort.

V Verksamhetsberättelse Verksamhetsberättelsen är styrelsens skriftliga redogörelse för verk­ samheten under en viss tid, vanligtvis ett år.

Verksamhetsberättelsen ingår som en del av förvaltningsberättelsen som är en del av årsredovisningen.

Y Yttre fond Den yttre fonden är den del av det egna kapitalet som avsätts för kommande yttre underhåll, dvs underhåll och reparation på fören­ ingens fastighet som inte hör till de enskilda lägenheterna. Omför­ ingar till och från yttre fonden baseras på en underhållsplan.

Å Årsavgift Årsavgiften kallas ibland månadsavgift (eftersom den normalt tas ut per månad), eller hyra (vilket är felaktigt eftersom det inte handlar om en hyresrätt). Årsavgiften ska täcka föreningens utgifter för drift och underhåll, räntor och amorteringar mm. Årsbokslut Enligt bokföringslagen ska en del företag (dock inte bostadsrätts­ föreningar) avsluta räkenskaperna med ett årsbokslut i stället för med en årsredovisning. Ett årsbokslut är enklare än en årsredo­ visning och är inte offentligt.

28 |

Ordlista

Årsredovisning Enligt bokföringslagen ska en del företag (bland annat alla bostads­ rättsföreningar) avsluta räkenskaperna med en årsredovisning.

En årsredovisning är mer avancerad än ett årsbokslut. Årsredovis­ ningen är offentlig. Årsmöte, årsstämma Vanlig (men felaktig) benämning på föreningsstämman.

Se Förenings­stämma.

Ä Äkta bostadsföretag Se Bostadsföretag.

Ö Överavskrivning Överavskrivningar är rent skattemässiga avskrivningar som över­ stiger de planenliga avskrivningarna. Sådana finns inte i privat­ bostadsföretag som inte har sidoverksamhet. Överlåtelse Se Upplåtelse.

| 29

Böcker från Björn Lundén Information AB AKTIEBOLAG ANSTÄLLDA ATT AVSLUTA EN ANSTÄLLNING AVDRAG AVTAL BOKFÖRING BOKFÖRING & FÖRENKLAT ÅRSBOKSLUT BOKSLUT & ÅRSREDOVISNING I MINDRE AKTIEBOLAG – K2 BOKSLUTSANALYS BOSTADSRÄTT BOUPPTECKNING & ARVSKIFTE BUDGET BYTE FRÅN ENSKILD FIRMA TILL­AKTIEBOLAG BYTE FRÅN HANDELSBOLAG TILL­AKTIEBOLAG DEKLARATIONSTEKNIK DET NYA SKATTEFÖRFARANDET EKONOMISK UPPSLAGSBOK EKONOMISKA FÖRENINGAR ENSKILD FIRMA FASTIGHETSBESKATTNING FASTIGHETSJURIDIK FEMTIO PLUS FINANSIERING FUSIONER & FISSIONER FÅMANSFÖRETAG FÄLLOR OCH FEL I PRAKTIKEN FÖRETAGETS EKONOMI FÖRETAGSKALKYLER FÖRETAGSJURIDISK UPPSLAGSBOK FÖRHANDLINGSTEKNIK FÖRMÅNER FÖRSÄLJNINGSTEKNIK GOD MAN & FÖRVALTARE GÅVA HANDELSBOLAG HÄSTVERKSAMHET IDEELLA FÖRENINGAR IDROTTSFÖRENINGAR INKÖPSTEKNIK KOMPANJONER

KOMPETENSFÖRSÄLJNING OCH PERSONLIG MARKNADSFÖRING KONCERNER KULTURARBETARBOKEN LANTBRUKARBOKEN LIKVIDATION LÖNEHANDBOKEN LÖNESÄTTNING MAKAR MALLAR & DOKUMENT MARKNADSFÖRING MOMS PENSIONSSTIFTELSER PERSONLIG EFFEKTIVITET PRESENTATIONSTEKNIK PRISSÄTTNING REDOVISNING I BOSTADSRÄTTS­ FÖRENINGAR REDOVISNING I IDEELLA FÖRENINGAR REDOVISNING I LANTBRUK REPRESENTATION REVISION I FÖRENINGAR SAMBOBOKEN ROT & RUT SAMFÄLLIGHETER SEMESTER & SJUKFRÅNVARO SKATTENYHETER SOLOFÖRETAG STARTA & DRIVA FÖRETAG START UP AND RUN A BUSINESS IN SWEDEN STIFTELSER STYRELSEARBETE I AKTIEBOLAG STYRELSEARBETE I FÖRENINGAR SÄLJA TJÄNSTER TESTAMENTSHANDBOKEN UTLANDSMOMS VARDAGSJURIDIK VD-BOKEN VÄRDEPAPPER VÄRDERING AV FÖRETAG ÄGARSKIFTE I FÖRETAG

www.blinfo.se

BJÖRN LUNDÉN

är en praktisk handbok för dig som sköter redovisningen eller är revisor i en bostadsrättsförening. Boken behandlar både den löpande redovisningen och hur man upprättar en årsredovisning. I en bostadsrättsförening finns många fallgropar när det gäller redovisningen, boken visar hur du undviker dem.

Bokens innehåller ett stort antal exempel på hur du konterar olika affärshändelser som förekommer i en bostadsrättsförening. Sist finns en förkortad version av kontoplanen FastBAS.

UR INNEHÅLLET

Föreningens ekonomi • Eget kapital • Inre fond • Yttre fond • Underhållsplanen och årsavgiften • Budget • Löpande redovisning • Avstämning • Arkivering • Bokföringsprogram • Årsredovisning • Tilläggsupplysningar • Förvaltningsberättelse • Revision • Konteringsexempel bilda förening • Konteringsexempel insatser och avgifter • Konteringsexempel inre och yttre fond • Konteringsexempel huset • Konteringsexempel anställda • Konteringsexempel finansiering • Konteringsexempel skatt • Konteringsexempel övriga transaktioner • Kontoplan

FÖRFATTAREN

Björn Lundén har skrivit ett stort antal böcker om skatt, ekonomi och juridik för företag och föreningar. Han är dessutom ofta anlitad som utbildare när det gäller bl a styrelse- och föreningsfrågor.

– KUNSKAPSFÖRETAGET FÖR FÖRETAGSKUNSKAP –

www.blinfo.se

Redovisning i bostadsrättsföreningar

REDOVISNING I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR

BJÖRN LUNDÉN

Redovisning i bostadsrättsföreningar Tredje upplagan

Andra upplagan