Transformatie leegstaand woonzorgcomplex naar studentenhuisvesting in centrum Dordrecht

CASUS TRANSFORMATIE

voormalig zorgcentrum thureborgh te dordrecht ... van tijdelijke herbestemming naar permanente transformatie

onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

inho sopg

oudgave onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

Inhoudsopgave Karakteristiek locatie Karakteristiek gebouw Woningen & mix van functies Bewoners & impact Van tijdelijke herbestemming naar definitieve transformatie Colofon

7 11

14 18

21 22

Centraal Station

Thureborgh

Bestemmingsplan plankaart, bron: Gemeente Dordrecht

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

Karakteristiek locatie De voormalige locatie van zorgcentrum Thureborgh is centrumstedelijk gelegen en grenst direct aan openbaar vervoer voorzieningen, zoals het centraal station. Het complex ligt aan de rand van het Weizigtpark.

Dit park is een echt volkspark, een ontmoetingsplek en een beleefpark. Er wordt in de zomer gevoetbald, mensen laten hun hond uit en ontmoeten elkaar. Op een mooie zomerdag zijn alle bankjes bezet. Oude mensen vertellen elkaar verhalen. Heel gezellig. En dan heb je nog de mensen die door het park naar het station lopen of fietsen.

Thureborgh bevindt zich op loopafstand van de oude binnenstad van Dordrecht, waar alle benodigde stedelijke voorzieningen zoals winkels, bars en restaurants zijn te vinden.

Legenda bestemmingsplan plankaart, bron: Gemeente Dordrecht

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//7 onderzoek//

Delft, Utrecht en Leiden zijn typische studentensteden. Dordrecht is met ruim 2.600 studenten een studentenstad in de groei te noemen. Dordrecht en haar omliggende Drechtsteden bieden een enorme potentie en de kansen voor Dordrecht om door te groeien als studentenstad zijn groot.

In de vergelijking met andere steden scoort Dordrecht op drie thema’s uitstekend:

de Drechtsteden zijn het derde maritieme knooppunt in Nederland.

De daarmee samenhangende behoefte aan hoger opgeleiden biedt goede kansen voor hoger opgeleiden om hun focus te richten op Dordrecht en omgeving.

de hoge beschikbaarheid van woonruimte en de lagere prijzen trekken hoger opgeleide studenten aan.

door haar centrale ligging voor de regio Rijnmond en Noord Brabant is Dordrecht zeer goed bereikbaar voor de 96.600 studenten die in dit gebied een HBO-opleiding dan wel universitaire studie volgen.

Rotterdam telt 60.000 studenten, Delft 11.000 en Breda en Tilburg tellen 21.000 studenten. Elke jaar schrijven zich ruim 16.000 jonge mensen in als nieuwe student bij een hogeschool of universiteit.

Een belangrijk deel van hen is afkomstig uit de eigen regio, maar enkele duizenden komen jaarlijks van ‘buiten’ en zoeken ook betaalbare woonruimte in de buurt van hun opleiding. In totaal is er in deze regio van meer dan 40.000 studenten vraag naar een woning of kamer al dan niet zelfstandig met eigen voorzieningen als keuken en sanitair ruime.

Tijdens hun opleiding doen studenten onderzoek, lopen stage, gaan relaties aan en bouwen netwerken op en nemen deel aan het uitgaansleven. Daarmee geven ze de stad mede vorm. Als de studenten in deze periode de stad Dordrecht meer als hun stad gaan ervaren, wordt de kans vergroot dat ze werk gaan zoeken bij bedrijven in de Drechtsteden, er hun onderneming gaan starten of hun wooncarrière in Dordrecht gaan vervolgen.

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

HAMBURG AMSTERDAM

‘kunstacademie’

‘maritieme & maintenance’

‘business’

ANTWERPEN

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//9 onderzoek//

Entree aan het binnenhof, bron: gemeentearchief Dordrecht

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

Karakteristiek gebouw Thureborgh werd in 1963 geopend en was het oudste verzorgingshuis van Dordrecht. De naam Thureborgh is samengesteld uit de woorden ‘Thure” (naam van een rivier in Dordrecht) en “Borgh” (staat voor geborgenheid).

De oorspronkelijk functie van het Thureborgh was een zorgcentrum, maar in die hoedanigheid is het complex momenteel niet meer in gebruik.

Het aan het pand grenzende hospice De Patio zal wel voorlopig haar zorgfunctie blijven behouden.

Het complex bestaat uit een hoofdentree die leidt naar 3 verschillende woonvleugels. Het pand heeft 3 verdiepingen, waarbij de zuidelijkste vleugel bestaat uit 4 verdiepingen. Het pand is daarbij op te delen in totaal 10 woonvleugels, elke met een eigen sfeer en identiteit. De oorspronkelijke betekenis van de naam Thureborgh past precies bij de beoogde nieuwe invulling van het complex.

Woningen grenzend aan het park Weizigtpark, bron: gemeentearchief Dordrecht

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//11 onderzoek//

bed 2000 x 900 mm

bureau 800 x 1500 mm

keukenopstelling 600 x 1600 mm

studiowoning 27 m2

keukenkast 600 x 600 mm

studiowoning 50,0 m2

Voorbeeld mogelijke indeling van kleine zelfstandige studiowoning met douche en grotere zelfstandige studiowoning met badkamer

26 20 19

18 17 16 15

1 2 3

4 5 6

14 13

7

8 9 10 11 12

Mainportstudio’s IV Plattegrond derde verdieping

11

1

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

12 13 14 15 16

2 3

4 5

9

8 6 7

I

II ken

k ertre v s s ne

Busi

17

Kunstkabinetten III de vrijwilligersacademie

1 2

kantoor Plattegrond tweede verdieping

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

23 22 21

20 19 18 17

3 4 5

6 7 8

9

16 15 10 11 12 13 14

Mainportstudio’s III

13

5 12 11 10

hospice De Patio

10 11

II ken

k ertre v s s ne

Busi

9 8 7 6

Kunstkabinetten II

6 7

8 9

5 4 3 2 1

1 2

4 3 2 1

14 13

12

3

kantoor

4

11 5

10 6

7

8

9

Mainportstudio’s II

Plattegrond eerste verdieping

kapel

berging en keuken zij-ingang 1

Kunstkabinetten I

hoofdingang zijde Weizigtpark

nI

n

5 4 3

2

winkel

kantoor

2 1

1

kantoor

8 6 7

ke rtrek e v s es

2 3

Busi

1413 12 11 10 9 8 7 6

hospice De Patio

4 5

hoofdingang zijde binnenhof 13 3

12 4

zij-ingang

11 5

10 6

7

8

9

Mainportstudio’s I

Plattegrond begane grond

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//13 onderzoek//

Woningen en mix van functies Studentenhuisvesting versus stedelijk wonen

De mix van de functies wonen, werken, leren en studeren en andere (wijk) voorzieningen binnen de bestaande gebouwstructuur kan de oplossing bieden voor het leegstaande complex. Door middel van het combineren van woonprogramma’s met functies die aansluiten op de vraag en behoefte uit de wijk, wordt er gestreefd naar multifunctionaliteit in dit gebied, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit.

Met de beoogde functiemix van aan de ene kant studentenhuisvesting en aan de andere kant aanvullende stedelijke functies wordt er ingezet op het stimuleren van de economische vitaliteit. Met de ontwikkelde ruimtelijke strategie wordt er ingezet op de groei van de wijkeconomie en de sociaaleconomische ontwikkeling wordt gefaciliteerd en gestimuleerd.

Studenten maken immers deel uit van het stedelijke leven. Daarmee komt dit project ten goede aan de vitaliteit van de hele stad.

De functiemenging richt zich op de bestaande woonomgeving en de aanvullende stedelijke functies komen ten goede aan zowel de huidige (wijk)bewoner als de nieuwe bewoner en gebruiker van het gebouw.

+ wonen

+ werken, zorg, studeren, (wijk)functies

> faciliteitenzone

invulling

Vervlechting van de functies wonen, werken, leren en studeren, zorg en andere (wijk)functies in de bestaande woonomgeving

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

De aanvullende stedelijke functies zullen ten behoeve van de studenten zijn die in het pand wonen, maar zullen ook een verlengstuk van de behoefte van functies in de omliggende (woon)wijken zijn.

Mogelijke functies

ateliers voor studenten (maar ook de kleinschalige stedelijke bedrijvigheid / kunstenaars) fietsenmaker winkel voor dagelijkse levensmiddelen / bakker / pizza (afhaal) fitnessruimten / sportzaal muziekstudio / podium / toneel vergaderzaal / presentatieruimte vrijwilligers-academie Belangrijk voor het hele project is dat het gebruik gefaseerd kan worden en dat flexibiliteit in de planvorming zorgt voor maximale inwisselbaarheid van functies, voor nu, maar ook in de nabije toekomst, mocht dat nodig blijken te zijn.

>

= schakeling

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//15 onderzoek//

fitness ouderen en jongeren

student business

podium voor student en de buurt

fietsenmaker en copy-shop

yoga en mediatie in kapel

studieruimte

Aanvullende functies aan een stadshof

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

Kennis, kunde en expertise

Om de uiteindelijke transformatie te doen slagen moet er goed nagedacht worden over de uiteindelijk invulling en transformatie van het leegstaande pand. Hoe en op wat voor manier kan de nieuwe functie wonen een plek krijgen in het pand en op welke wijze kunnen ondersteunende (stedelijke) functies aanvullend worden toegevoegd?

Hiervoor is input nodig vanuit verschillende disciplines (marktpartijen in samenwerking met overheden), waarbij een gezamenlijke visie en strategie wordt bepaald. Inclusief financiële onderbouwing, een plan voor het beheer, onderhoud en gebruik van het pand, de functionele onderbouwing, de exploitatie, et cetera.

Toekomstige gebruikers

Als eerste moet er nagedacht worden over de wens van de toekomstige bewoners. Hoe willen de studenten wonen? Wat is de behoefte van de student die uiteindelijk in het pand gaat wonen: zelfstandig wonen of juist onzelfstandig wonen, en hoe moet dit er dan uit gaan zien?

Welke collectieve voorzieningen zijn wenselijk bij onzelfstandige woningen en in welke aantallen? En het aantal vierkante meters? Wel of geen eigen wasbak / keukenblok? Buitenruimte? Fietsenstalling? Collectieve ruimten? Ateliers / werkplaatsen?

Daarnaast moet er goed nagedacht worden over de aanvullende (stedelijke) functies. Deze zullen een aanvulling zijn op het aanbod wat nu al in de omliggende wijken aanwezig is. Ook de vraag óf en welke aanvullende functies de studenten zouden willen zien in hun eigen woonomgeving óf in het pand zelf (fitness / internet / koffiebar / winkel / fietsenmaker / et cetera). Maar ook de vraag aan de ‘buren’ van de toekomstige bewoners van het pand of er behoefte is aan bepaalde faciliteiten in het pand die nu niet in de wijk aanwezig zijn.

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//17 onderzoek//

Bewoners en impact Studenten krijgen in Dordrecht meer huis voor hun geld. In het complex Thureborgh krijgen ze bijvoorbeeld een eigen keuken en badkamer.

Daarnaast is de stad prima bereikbaar voor de steden Breda, Tilburg, Delft en Rotterdam. In een kwartier is men per trein in het centrum van bijvoorbeeld Rotterdam en dat is sneller dan vanuit sommige wijken binnen Rotterdam zelf. De beschikbare woningen zijn vrijwel allemaal direct te betrekken en bevinden zich in het centrum en dus vlakbij alle faciliteiten van de stad.

Niet alle studenten willen in Dordrecht wonen. Maar juist voor die studenten die zich thuis voelen in een iets compactere, historische stad met een interessant en bijzonder aanbod aan cultuur en evenementen is Dordrecht, in combinatie met de kwaliteit van het aanbod aan woonruimte, aanlokkelijk.

In economisch opzicht ligt Dordrecht binnen de invloedssfeer van Rotterdam, Moerdijk (Haven &Industrie) en Breda (Maintenance en Logistiek). Dit biedt kansen voor studenten om hun woon-werk-carrière te starten in Dordrecht.

Wonen in eigen project

Studenten zijn minder veeleisend als het gaat over wonen. Een gebouw dat in ontwikkeling is vraagt flexibiliteit van haar bewoners. Studenten zijn bijvoorbeeld flexibel als het gaat om tijdelijk (verbouwings)overlast en intern verhuizen. Uitgangspunt is wel dat elke woning die mate van comfort heeft, dat een prettig woonklimaat ontstaat voor elke bewoner.

Van studentenkamer naar starters appartement

Eenmaal afgestudeerd zullen niet alle studenten direct een geschikte huurof koopwoning kunnen betrekken. De Thureborgh kan in samenwerking met de corporaties in deze eerste fase na de studie de handen ineen slaan om wooncarrières te ontwikkelen voor startende afgestudeerden binnen het bestaande complex.

Student & Werken

De Thureborgh en haar omgeving bieden kansen voor ondernemerschap.

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

De aanleunwoningen (Trivire) en de Prinsemarij (Spectrum) bieden bijvoorbeeld kansen om een antwoord te geven op de markt van de zorg die in transitie is. Hierbij kan het ondernemerschap zitten in bijvoorbeeld het starten van een fitnessgym voor ouderen.

In de huidige economische tijd vinden niet alle afgestudeerden direct een baan. Ondernemers kunnen werkervaringsplaatsen bieden voor pas afgestudeerden in de Thureborgh om ze aan de stad te binden en voor de stad te behouden.

Vrijwilligersacademie

Livable biedt een oplossing door leegstaand vastgoed te laten bewonen door ambitieuze en maatschappelijk betrokken studenten. De studenten kunnen beschikken over betaalbare woonruimte en bewaken de kwaliteit van het vastgoed. Tegelijkertijd zetten zij zich in voor de wijk door het verrichten van vrijwilligerswerk als voorleesstudent op een basisschool of voor extra aandacht en ondersteuning van ouderen in een zorginstelling.

De studenten leren op hun beurt de stad beter kennen en binden zich als toekomstig kenniswerker aan de stad.

Het maatschappelijk middenveld is in toenemende mate op zoek naar ‘nieuwe’ vrijwilligers. De studenten die via Livable betaalbaar wonen en zich als vrijwilliger inzetten vergen een nieuwe aanpak door de vrijwilligersorganisatie. Ook de groep ‘verplichte’ vrijwilligers die vanuit een uitkeringssituatie gestimuleerd worden als vrijwilliger aan de slag te gaan doet een beroep tot vernieuwing van de aanpak en organisatie van het vrijwilligerswerk. De vrijwilligersacademie wordt gehuisvest op de tweede verdieping in de voormalige restaurantruimte. De vrijwilligersacademie bevordert de deskundigheid van vrijwilligersorganisaties en de nieuwe vrijwilligers. Denk hierbij aan kennisdeling vanuit de praktijk, opleidingen, debatten, et cetera.

Student-ondernemers

Studenten beginnen tijdens hun studie steeds vaker studentondernemingen. Daarbij is er behoefte aan werk- en vergaderruimte.

Door in de Thureborgh een business start-up te faciliteren zal dit een belangrijke meerwaarde zijn voor de student-ondernemers. De beschikbare kantoorruimten in de Thureborgh doen dienst voor werk- en vergaderplekken voor de studenten-ondernemingen.

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//19 onderzoek//

Oppervlakten verhuurbaar H 1

CONCEPT

Kunstkabinetten Kunstkabinetten

Businessvertrekken Businessvertrekken Totalen Totalen

1414

8 8

3535

1212

1313

3939

1717

Jaarlijkse exploitatie jaar 1

9 9

Woonvleugels

4949

Aantal kamers

Investering woonvleugel

exploitatie per woonvleugel Oppervlakten verhuurbaar Hoflaan 43 17‐2‐2014 € 57.615,38 € 5.052,24 € 94.653,85 € 8.300,10 € 57.615,38 € 5.052,24 € 49.384,62 € 4.330,49 € 69.961,54 € 6.134,86 € 32.923,08 € 2.886,99 € 53.500,00 € 4.691,36 € 37.038,46 € 3.247,87 € 82.307,69 € 7.217,48 € 588.500,00 € 51.605,00

13 inclusief overige ruimten 13, inclusief overige ruimten

143 143 14, inclusief overige ruimten

€ € 58 191 36 € 58.191,36 € 53 500 00 € 53.500,00 € 4 691 36 4.691,36 € 62.667,62

Mainportstudio's III

23, inclusief overige ruimten

€ 102.953,95

Kunstkabinetten I Kunstkabinetten II Mainportstudio's Kunstkabinetten Kunstkabinetten III 13 14 Businessvertrekken I 14 12 Businessvertrekken II 23 17 Businessvertrekken III ‐ ‐ Businessvertrekken IV 50 43 TOTALEN

2020 CONCEPT

Bruto opbrengst per jaar

‐ ‐ Mainportstudio's 2020 Mainportstudio s II 4343 Mainportstudio's II 5050

14, inclusief overige ruimten

€ 62.667,62

12, inclusief overige ruimten Businessvertrekken Totalen

€ 53.715,10

17, inclusief overige ruimten

8

8, inclusief overige ruimten

13 13, inclusief overige ruimten 9 9, inclusief overige ruimten 20 20, inclusief overige ruimten 50 143

€ 76.096,40 35 € 35.810,07 39 € 58.191,36 49 € 40.286,33 20 € 89.525,17 143 € 640.105,00

Jaarlijkse reserve voor onvoorzien en te investeren in het complex Begane grond Jaarlijkse reservering op groot onderhoud / beheer / onvoorzien 4

2

emie

1

CONCEPT

€ 51.605,00 € 111.450,00

Jaarlijkse opbrengsten, initiële investering en onderhoudsreserves

1 8

Appartementen

rekengetallen tabel hierboven, laten staan! rekengetallen tabel hierboven laten staan!

Mainportstudio's Kunstkabinetten 13 14 1413 23 14 12 14 1223 17 17 8 ‐ ‐ 13 43 9 50 20

Begane grond 1e verdieping 1e verdieping

13 14 23 14 12 17 I8 II 13 III I9 20 II

2e verdieping 3e verdieping TOTALEN 13

Overige functies 14 23

Totalen

8

35

13

39

9

49

20

20

50

143

Begane grond

Kantoorruimte 14

III en I en II en III en IV en IV

Businessvertrekken

4

12 Kelderruimte

2

8 Vrijwilligersacademie

1

Kapel9

1

17

13

20 TOTALEN

8

1313 Totaal verhuurbare ruimten 2020 LEGENDA

13 14 14

20

Mainportst Mainportstudio's I Mainportst Mainportstudio's I dio's dio's I I

9

Mainportstudio's II Mainportstudio's II

14

Mainportst dio's I Mainportstudio's I

Mainportstudio's III Mainportstudio's III

9

8

1717

Mainportstudio's II

Kunstkabinetten I Kunstkabinetten I

Mainportstudio's I Mainportstudio's II Mainportstudio's III 13 Kunstkabinetten I Kunstkabinetten II Kunstkabinetten III Businessvertrekken I 8 Businessvertrekken II Businessvertrekken III B siness ertrekken IV Businessvertrekken IV

17

1414

1212

12

13 14 23 2323 14 12 17 8 13 9 20

Mainportstudio's III

Kunstkabinetten II Kunstkabinetten II Kunstkabinetten I Kunstkabinetten III Kunstkabinetten III Kunstkabinetten II Kunstkabinetten III Businessvertrekken I Businessvertrekken I

23

Businessvertrekken I

Businessvertrekken II Businessvertrekken II

Businessvertrekken II

Businessvertrekken III Businessvertrekken III

Businessvertrekken III

Businessvertrekken IV Businessvertrekken IV

Businessvertrekken IV

14

Aantallen studentenkamers per woonvleugel

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

©2013 Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen

20

13

Van tijdelijke herbestemming naar definitieve transformatie Organische transitie en invulling complex

Het complex bestaat uit 10 woonvleugels, een viertal kantoorruimten, een multi-functioneleruimte ‘de vrijwilligers-academie’ en een kelderruimte.

In totaal is er een capaciteit tot 143 verhuurbare eenheden. Een aantal Oppervlakten verhuurbaar Hoflaan 43 kamers is reeds geschikt voor directe bewoning, een aantal moet worden 17‐2‐2014 opgeknapt om daarmee te voldoen aan de eisen van deze tijd. Door de opdeling in 10 woonvleugels, variërend van 8 tot maximaal 23 woningen, is het mogelijk om per direct te starten met tijdelijke herbestemming van één tot drie woon-vleugels.

Innovatie in en gebruik van bestaande gebouwvoorraad

Binnen de bestaande gebouwstructuur wordt de mix van de functies (zoals wonen met werken en (wijk) voorzieningen) op een zodanige flexibele manier ingezet, opgetuigd en ingericht dat er relatief eenvoudig aanpassingen te realiseren zijn voor de jaren dat in het gebouw wordt geleefd. Door flexibiliteit in indeling van het gebouw, kunnen functies onderling makkelijk ingewisseld worden. Hiermee kan worden geanticipeerd op veranderende functie- en gebruikerseisen de komende jaren en daarna. Door deze transformatie en vervlechting van de functies is het daadwerkelijke gebruik van het gebouw zeer elastisch en wordt de levensvatbaarheid in tijd vergroot.

‘bussiness school’

‘creatieve school’ ‘sport school’

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//21 onderzoek//

colo

Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen & Livable, 2014

Titel Voormalig zorgcentrum Thureborgh te Dordrecht, ... van tijdelijke herbestemming naar permanente transformatie Onderzoek Deze publicatie is onderdeel van het doorlopende onderzoek naar transformatie van leegstaand vastgoed van Smoes Ontwerpen, zie www.devakmantool.nl Teksten en input publicatie Dennis Cleef, Livable Carmen Salomons, Livable Maurice van Gemerden, Livable Sander Smoes, Smoes Ontwerpen Ontwerp en layout Smoes Ontwerpen

bron afbeelding voorzijde www.han.nl en achterzijde www.google.nl

ofon Meer informatie over dit project transformatie naar woningen www.livable.nl info@livable.nl +31(0)10 - 341 44 26 Meer informatie over transformatie bestaand stedelijk vastgoed www.smoesontwerpen.nl info@smoesontwerpen.nl +31(0)10 - 75 264 75 Druk 1e druk, ©februari 2014, Rotterdam Voorbehoud Alle in deze publicatie gepubliceerde foto’s, tekeningen, teksten, schema’s, et cetera, zijn intellectueel eigendom van Smoes Ontwerpen en Livable, tenzij de bronvermelding anders vermeld. Niets uit deze uitgave mag worden verspreid of gereproduceerd zonder schriftelijk toestemming van Smoes Ontwerpen of Livable. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud van deze publicatie.

onderzoek// onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek//23 onderzoek//

... van tijdelijke herbestemming naar permanente transformatie

onderzoek// onderzoek//

architectuur & stadsontwerpen